CRECIMIENTO EDILICIO EN

ALTURA
Mendoza Floreano Luis Franklin
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TABLA DE CONTENIDO

Contenido
I. ANALISIS DE CASOS _____________________________________________________________________________ 1
CASO DE ESTUDIO N1: Area Metropolitana de Santiago, Chile. _________________________________________ 1
CASO DE ESTUDIO N2: BARRIO CENTRO DE CORDOBA CAPITAL., ARGENTINA. ______________________ 6

BIBLIOGRAFIA ________________________________________________________________________________________ 10
 I. ANALISIS DE CASOS
CASO DE ESTUDIO N1: REA METROPOLITANA DE SANTIAGO, CHILE.
Con la finalidad de conocer los efectos de la produccion residencial en altura sobre la calidad de vida en
el area metropolitana de Santiago (periodo 2000- 2012), la Facultad de Arquitectura (FAU) de la U. de
Chile realizo un proyecto de investigacion: Efectos de la renovacin urbana sobre la calidad de vida y
perspectivas de relocalizacin residencial de habitantes centrales y pericentrales del rea
Metropolitana del Gran Santiago a cargo del arquitecto Ernesto Lopez Morales, dicho proyecto duro
tres anos, y contemplo encuestas a 746 hogares, con mas de 2.500 personas. El proyecto se realizo en 6
zonas del centro de Santiago, en el cual se analizan cuantitativamente percepciones (mayormente
negativas) de los efectos de la construccion en altura sobre el medioambiente barrial, bienes publicos y
privados atrados, y valorizacion/desva-lorizacion de entornos y propiedades residenciales.

Figura 1. Mapa de zonas de estudio y comunas respectivas. Fuente: Efectos de la renovacin urbana sobre
la calidad de vida y perspectivas de relocalizacin residencial de habitantes centrales y pericentrales del
rea Metropolitana del Gran Santiago (2012)

Se seleccionaron para la investigacion las comunas de Quinta Normal, Recoleta, Independencia, Nunoa,
Macul y Santiago Centro como casos de estudio; definiendo a escala micro-local las zonas de Estacion
Yungay, Av. Peru Santos Dumont, Av. Independencia Santos Dumont, Irarrazaval Poniente, Av. Macul y
Santa Isabel respectivamente (Figura 1). Se analizo el crecimiento inmobiliario hasta la decada antes del
ano 2012, el cual prolifero, debido al cambio de los planes reguladores que permitio el desarrollo
inmobiliario y ayudo, tambien, que se contemplara la entrega de subsidios para la compra de nuevas
viviendas en esos sectores.

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 Figura 2: Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Estacin Yungay y comuna Quinta
Normal (2000-2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012. Fuente: Urbanismo pro-empresarial en Chile:
polticas y planificacin de la produccin residencial en altura en el pericentro del Gran Santiago (2012).

Figura 3: Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Av. Per y comuna Recoleta (2000-
2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012. Fuente: Urbanismo pro-empresarial en Chile: polticas y
planificacin de la produccin residencial en altura en el pericentro del Gran Santiago (2012).

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 Figura 4: Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Independencia y comuna
Independencia (2000-2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012. Fuente: Urbanismo pro-empresarial en
Chile: polticas y planificacin de la produccin residencial en altura en el pericentro del Gran Santiago
(2012).

Figura 5: Grfico comparativo de produccin inmobiliaria para zona Irarrzaval Poniente y comuna uoa
(2000-2011), Aerofotos de zona en 2002 y 2012. Fuente: Urbanismo pro-empresarial en Chile: polticas y
planificacin de la produccin residencial en altura en el pericentro del Gran Santiago (2012)

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 Efectos de la renovacin urbana en altura sobre barrios y calidad de vida:

Los investigadores registraron que en sitios

donde antes exista una casa, se levantaron
torres de hasta 31 pisos, donde caban hasta
300 departamentos, cada uno con sus
respectivos autos. El problema es que las
calles que no fueron acondicionadas para la
nueva carga. como el caso de Santa Isabel,
entre Tarapaca y Av. 10 de Julio, explica Lopez.

En lo que respecta a la percepcion de los

habitantes sobre sus entornos en un estado
previo a la renovacion urbana, entre los Figura 6: Paisaje urbano del centro consolidado de Santiago.
aspectos mas valorados destacan fuertemente Fuente: Urbanismo pro-empresarial en Chile: polticas y
planificacin de la produccin residencial en altura en el
las ventajas de localizacion, condicion que no pericentro del Gran Santiago (2012).
solo se refleja en una mayor accesibilidad
relativa a servicios y transporte, sino tambien en la idea mas abstracta de vivir en un lugar central bien
ubicado. Sin embargo, entre las consecuencias percibidas por los vecinos/as ante la llegada de edificios
en altura, la gran mayora de los encuestados manifiesta algun efecto directo negativo asociado a la
presencia de estas construcciones, lo que refleja igual satisfaccion por su localizacion y calidad de
atributos, pero descontento con el impacto o efecto directo de los edificios en cuestiones
microambientales del area de influencia directa.

Al respecto, para las cinco zonas en promedio, la proyeccion de sombras a algunas horas del da es
visualizada como la externalidad negativa menos significativa, con una consecuencia relevante para
menos de la mitad de los vecinos/as (45%). Asimismo, un 50% manifiesta que los edificios han generado
congestion en las calles y otro 53% reconoce el efecto negativo que estas construcciones han provocado
en terminos de generar un obstaculo visual en el entorno (interrupcion de las vistas). La mayora de los
residentes refuta posibles efectos positivos derivados de la construccion de proyectos de renovacion
urbana. Un 69% y un 70% de los vecinos/as opina que la llegada de edificaciones no ha significado una
mejora de las condiciones de seguridad ni de iluminacion del entorno, respectivamente.

Tabla 1: Efectos directos percibidos por la presencia de edificios en altura por zonas estudiadas

Fuente: Efectos de la renovacin urbana sobre la calidad de vida y perspectivas de relocalizacin

residencial de habitantes centrales y pericentrales del rea Metropolitana del Gran Santiago (2012)

La investigacion arrojo, una perdida de calidad de vida entre los habitantes que permanecieron en las
zonas densificadas. Esto, por el exceso de sombra que trajeron las nuevas torres y los atochamientos
vehiculares en sus calles

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 El documento de la FAU registro que los habitantes historicos
recibieron bajos pagos por sus terrenos lo que no les permitio
comprar una vivienda en el mismo sector.

Lo que estamos viendo en Santiago es un proceso de

gentrificacion, pero no del que vemos en ciudades como Nueva
York, Londres o Berln. No es como el de las pelculas, que ocurre
cuando llegan a artistas y boutiques a zonas deprimidas. Aqu no
solo es visualmente distinta, sino que tiene una transformacion
radical de la infraestructura social de la ciudad, explica Lopez.

Lo que llamo la atencion de los investigadores fue el efecto de

desplazamiento que se produjo entre los vecinos historicos hacia
comunas colindantes, lo que genero un rompimiento de las redes
sociales de larga data.

El director del proyecto, el arquitecto Ernesto Lopez, afirma que al

no poder pagar los precios por las nuevas construcciones de su
comuna loes vecinos, tuvieron que emigrar. Varios de los que
vivan en Independencia, por ejemplo, se tuvieron que ir a Pedro
Aguirre Cerda; otro, de Santiago centro, a la periferia de la ciudad.
Esto les significo descender un peldano en la escala social,

El academico habla en este caso de una perdida del derecho a

ciudad, que tiene que ver con la facultad de conservar su vida de
barrio y sus redes y agrega que un 40% de los encuestados en
todas las comunas tuvieron que dejar sus barrios.

Figura 7: Efectos de vivir a lado de una

torre de gran altura. Fuente: Primera
Encuesta Metropolitana a Residentes de
Barrios de Renovacin Urbana en el
Gran Santiago (2012),

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 CASO DE ESTUDIO N2: BARRIO CENTRO DE CORDOBA CAPITAL., ARGENTINA.
Con una poblacion de mas de 1.330.000 habitantes, segun el censo de 2010 del INDEC, y dotada de una
gran zona de influencia, la ciudad de Cordoba ocupa el segundo puesto a nivel nacional en cuanto a
poblacion; el crecimiento urbano es de caractersticas concentricas y la mancha urbana se manifiesta en
forma irregular y dispersa, debido al valor economico que representan los sectores estrategicos en la
sociedad y a la accion de actores sociales privados (desarrollistas inmobiliarios) que influyen en base a
ellos, tratando de obtener siempre mayores beneficios; y por su parte el Estado, representado por el
gobierno de turno, que participa en forma parcial o segun sus intereses; creando leyes y ordenanzas
pertinentes pero con falencias en su control. La construccion de propiedades y barrios privados, la
expansion del sector comercial (impulsado por el mayor consumo), el mejoramiento de la capacidad
productiva, la instalacion de nuevas empresas y pymes han convertido a la ciudad en un gran polo
economico.

En los ultimos anos se produjeron grandes emprendimientos inmobiliarios con capitales privados, en los
cuales prima el valor economico en sus inversiones como es logico en este mercado capitalista. La realidad
va mostrando como a pasos agigantados va cambiando la fisonoma del paisaje cordobes por el
crecimiento en altura, areas peatonales y aglomeracion de negocios, los cuales dejan atras esas antiguas
casas o residencias de 1 o 2 plantas y son transformadas en edificios de mas de 10 pisos y departamentos
de dimensiones reducidas, tratando as de optimizar hasta el ultimo m2; localizando en el sector de la
planta baja locales comerciales, oficinas o negocios de todo tipo.

Figura 8: Fotografa de Torre ngela: 30 pisos y Torre Capitalinas 35 pisos. Fuente: Diario La Voz del Interior.
(2013).

En materia de Ordenamiento territorial existen ordenanzas y decretos, los cuales estipulan los diferentes
usos del suelo, pero esto no suele respetarse, por lo tanto, pagan multas, las cuales son menores a las
ganancias que obtienen en un futuro mediato.

La suma de esto, trae aparejado junto con otras variables fsicas como el relieve y la direccion de los
vientos predominantes, congestion del transito vehicular y transporte urbano de pasajeros graves
problemas de contaminacion atmosferica. La infraestructura insuficiente en cuanto a servicios basicos se

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 suele ver reflejada periodicamente con el desborde de las redes cloacales, generando graves focos
infecciosos; tambien la falta de red electrica ocasiona marcados cortes del servicio, en especial en los
meses mas calidos. Todo esto se relaciona directamente a la saturacion de los servicios los cuales fueron
destinados a determinada cantidad de poblacion estos al no ser actualizados o muchas veces ya obsoletos,
causan dificultades y molestias que podran evitarse.

IMPACTO DEL CRECIMIENTO EDILICIO EN ALTURA EN EL BARRIO CENTRO DE CORDOBA CAPITAL.

Como parte del proceso globalizador capitalista se dan cambios economicos y productivos, directamente
proporcionales a las polticas neoliberales y pos neoliberales. La Ciudad de Cordoba no ha quedado
exenta, y en los ultimos anos ha visto transformaciones y cambios en su composicion territorial que siguen
esta tendencia. El desarrollo inmobiliario en las ultimas decadas se encuentra ligado directamente a los
reditos que brinda el valor elevado en la produccion del suelo y la conjuncion de diversas actividades que
hacen mas atractiva su ocupacion.

Segun Strub M.(2015) , en su proyecto de investigacion; Consecuencias del crecimiento edilicio en

altura en el barrio centro de cordoba capital. Afirma que este proceso ha generado situaciones
desfavorables o poco propicias provocando diversos impactos:

En lo social el cambio paulatino del paisaje y el valor que trae consigo dicho cambio; barrios populares
y reconocidos son influenciados por el mercado inmobiliario y la intensificacion de la
mercantilizacion del suelo, transformandose as en nuevos sectores sociales como comercios,
shoppings los cuales son destinados principalmente a sectores de mayor poder adquisitivo.

A su vez van desapareciendo las antiguas casas o casonas para dar lugar a estos esbeltos y modernos
edificios, los cuales ademas de ser numerosas unidades habitacionales de medidas reducidas, pasan
a tener casi el mismo valor que tena la antigua vivienda que all estaba, multiplicando los ingresos de
las empresas inmobiliarias. Por estas cuestiones han emergidos grupos vecinales auto convocados,
los cuales luchan por no perder la cultura e identidad del barrio y patrimonio historico, negandose al
atropello de los grandes desarrollistas inmobiliarios asociados al capitalismo o grupos de poder.

Dentro de los grandes desarrollistas inmobiliarios se destacan: Grupo Edisur, Regan Pilay, Benito
Roggio, GAMA, entre otros.

La perdida del patrimonio arquitectonico por la ineficacia o desinteres del gobierno, deja que se
pierda parte de la historia que identifica al pueblo cordobes. Un ejemplo notable es el Centro y Nueva
Cordoba. A las demoliciones sistematicas les siguieron los gestores de los falsos historicos, que a las
intervenciones de restauracion les restituyen los elementos originales, suplantando el trabajo
original del artista, introduciendose en los aspectos creativos de la obra arquitectonica,
transformando su esencia tanto en estructuras como en materiales. Algunas de las causas que
culminan en un falso historico son el poder poltico vigente y su explotacion como atractivo turstico
y el fachadismo donde edificios que supuestamente se hallan protegidos por la legislacion para la
proteccion y conservacion del Patrimonio Historico, son demolidos casi en su totalidad y
posteriormente sustituidos por nuevas estructuras, materiales y distribuciones, tan solo conservando
el muro de fachada del edificio historico original. Incluso la ocupacion de los pulmones verdes de la
ciudad, que, si bien son de antigua data, se vieron ultimamente afectados como en el caso del Parque
Sarmiento.

Desde lo ambiental, el centro de Cordoba se encuentra en el fondo de un valle, correspondiente al Ro

Suqua o Primero y existe una diferencia de 4C y 5C grados mas de temperatura que en el area
periurbana de la ciudad. Esto es conocido como isla de calor urbano (ICU), esta relacionado a la gran
aglomeracion de edificios, predominio de material no permeable y a la escasez de arbolado y plazas.

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 En verano, sube el uso de equipos de refrigeracion y por lo tanto la sobreexplotacion de la red
electrica para refrescar los ambientes, y en invierno aumenta la frecuencia de inversion termica,
empeorando la contaminacion del aire, por la acumulacion de las emisiones gaseosas de los vehculos.
Las sierras no permiten al viento limpiar la atmosfera y los edificios de Nueva Cordoba, (donde
tambien se sufre el efecto ICU), accionan como un muro que impide la normal circulacion del aire
desde el sureste donde se encuentra parte del Parque Sarmiento, el cual representa el pulmo n verde
y espacio recreativo abierto mas importante de la ciudad.

El aire se mueve constantemente y las capas que lo forman suelen ordenarse por su temperatura, con
las mas fras circulando en la parte alta de la atmosfera y las mas calientes, abajo. Cuando ese ciclo de
movimiento se interrumpe, se forma una capa de aire fro que queda inmovil sobre el suelo e impide
la circulacion atmosferica. Este fenomeno llamado inversin trmica se produce con mas
frecuencia en las noches despejadas de invierno, cuando el suelo ha perdido calor por radiacion y las
capas de aire cercanas a el se enfran mas rapido que las capas superiores. (ver Grafico N1) Cuando
el aire se mueve con normalidad hace circular grandes cantidades de polvo, humo y partculas
suspendidas, eliminando la contaminacion y limpiando la atmosfera de manera natural. Por eso,
cuando la inversion termica inmoviliza las capas inferiores cercanas al suelo sobre una ciudad,
quedan atrapados los contaminantes suspendidos y la poblacion se expone a respirar un aire mas
contaminado de lo normal.

Figura 9: Inversin trmica, Fuente: Consecuencias del crecimiento edilicio en altura en el barrio centro de
cordoba capital (2015).

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 La contaminacion atmosferica por concentracion de diversas sustancias presentes en el aire,
dependen directamente del relieve y de las fuentes locales que los emiten.

En el centro de la ciudad existen sectores que por su alto transito vehicular y elevados edificios
adyacentes la calidad de aire es inferior a las registradas en otros sectores. El encargado de ver
cuales son los contaminantes y en que proporcion es el SIMA (Sistema de Monitoreo de Aire)
dependiente de la Municipalidad, el mismo identifico los siguientes componentes: monoxido de
carbono (CO2), oxidos de nitrogeno (NO, NO2), dioxido de azufre (SO2), material particulado,
tambien registra datos sobre presion atmosferica, temperatura, humedad, velocidad y direccion
del viento, que son variables fsicas intervinientes en el estudio de los contaminantes. Segun cual
sea el grado de contaminacion, repercutira en los efectos sobre la salud.

De acuerdo a la intensidad de los decibeles, es considerado perjudicial para la salud, generando

contaminacion sonora; la misma es producto de fuentes emisoras de ruido provenientes de todo
tipo de vehculos, sirenas, bocinas, musica de bares o clubes, obras en construccion. Esto segun
la frecuencia genera en la poblacion falta de concentracion, insomnio y hasta irritabilidad.
Anteriormente la Ciudad de Cordoba era considerada como una de las mas ruidosas, como
consecuencia del crecimiento inmobiliario e industrial, y por no contar con normativas que
tratasen de forma correcta esta problematica.

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BIBLIOGRAFIA

Lopez-Morales, E., Gasic Klett, I., & Meza Corvalan, D. (2012). Urbanismo pro-empresarial en Chile:
polticas y planificacion de la produccion residencial en altura en el pericentro del Gran Santiago.
Revista INVI, 27(76), Pag. 75-114. Recuperado de
http://www.revistaderechoambiental.uchile.cl/index.php/INVI/article/view/26529/27920

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