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CONTRATO DE LOCACION EN EL CODIGO CIVILY COMERCIAL DE LA NACIN

LOS ARTICULOS REEMPLZADOS DEL CODIGO DE VELEZ SARSFIELD Y DE LA LEY


DE LOCACIONES URBANAS N 23.091.

1. DEFINICION: ART. 1187: Hay contrato de locacin si una parte se obliga a otorgar a otra
el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Se aplica
en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventas.
Comentarios: Al igual que la legislacin anterior, se resalta la temporalidad en la duracin
del contrato y la aplicacin en subsidio de lo dispuesto sobre la compraventa.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes:Arts. 1493 y 1494.

2. FORMA. OPONIBILIDAD: ART. 1188: El contrato de locacin de cosa inmueble o


mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material
de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica tambin a prrrogas y
modificaciones.
Comentarios: Anteriormente el cdigo no prescriba una forma determinada, pero la ley
23091 impuso la instrumentacin por escrito, interpretada mayoritariamente como una
solemnidad ad probationem, esto significa que la forma no hace a la eficacia del negocio
sino a la posibilidad de su acreditacin.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Ley de Locaciones Urbanas N 23091, Art. 1.

3. TRANSMISION POR CAUSA DE MUERTE. ART. 1189: Enajenacin de la cosa


locada. Excepto pacto en contrario la locacin
a) se trasmite activa y pasivamente por causa de muerte.
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

4. CONTINUADOR DE LA LOCACIN. ART. 1190: Si la cosa locada es inmueble, o


parte material de un inmueble, destinado a la habitacin, en caso de abandono o
fallecimiento del locatario, la locacin puede ser continuada en las mismas condiciones
pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber
recibido del locatario ostensible trato familiar durante el ao previo al abandono o
fallecimiento. El derecho del continuador de la locacin prevalece sobre el heredero del
locatario.

Comentarios: a) Al no tratarse la locacin de cosas de un contrato en funcin de la persona,


solo podra obstruir la transmisin por causa de muerte un pacto o disposicin legal en
contrario, el que no podr sim embargo, restringir el plazo mnimo de locacin de
inmuebles, que es de dos aos. b) La locacin subsiste siempre que la cosa objeto de la
locacin, haya sido enajenada por cualquier acto jurdico, sea por venta, donacin,
permuta, dacin en pago, etc. El fundamento de la norma estriba en la buena f. Al igual
que el supuesto anterior la norma es derogable por voluntad de las partes, pero no podr
restringir el plazo mnimo de dos aos.

Se consagra el derecho a hacer subsistir la locacin en cabeza de los continuadores, sujetos que
no se identifican con los herederos del locatario, esta opcin beneficia a quien habitaba el
inmueble y adems logre acreditar haber recibido ostensible trato familiar por un ao
previo al abandono o fallecimiento del locatario, aun cuando no se verifique grado alguno
de parentesco.

Cuando se abandonase la cosa locada surge el derecho de resolucin por causa imputable
al locatario, sim embargo, en la medida que el locatario tuviere grupo conviviente
habitando en el inmueble, estos tendrn la facultad de convertirse en continuadores de la
locacin, siempre que sea un inmueble con destino a la habitacin.

Relacin con el Cdigo Civil-Fuentes: Art. 1496 y 1498; Ley 23091, art.9

5.FACULTADES DEL REPRESENTANTE. ART. 1191: Para celebrar contrato de locacin


por ms de tres aos, o cobrar alquileres anticipados por el mismo perodo, se requiere
facultad expresa.

Comentarios:La celebracin del contrato de locacin es considerado un acto de


administracin, por lo cual, locador y locatario, solo requieren contar con dicha actitud
para que el contrato sea vlido. Por excepcin, podr ser considerado un acto de
disposicin cuando se exceda de un determinado plazo, esto es, cuando se exceda los tres
aos, para lo cual se requiere facultad expresa. Comprende tanto la facultad de celebrar el
contrato de locacin como de percibir pagos anticipados, entendindose tal, el que se
efecta antes de ser exigible.

OBJETO Y DESTINO

6. OBJETO. ART. 1192: Toda cosa presente o futura, cuya tenencia este en el comercio,
puede ser objeto de contrato de locacin, si es determinable, aunque sea solo en su especie.
Se comprenden en el contrato, a falta de previsin en contrario los productos y frutos
ordinarios.

Comentarios: En el contrato de locacin de cosa futura, se entiende que el mismo se


encuentra bajo condicin suspensiva de que la cosa llegue a existir; el riesgo pesa, a falta de
pacto en contrario, en cabeza del locador. En relacin a la locacin de cosa ajena, la doctrina
considera posible y lcito en aquellos casos en los que existe legitimacin para disponer del
uso y goce.

Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Arts. 1499,1500 y 1501.

7.CONTRATO REGLADO POR NORMAS ADMINISTRATIVAS. ART. 1193: Si el locador


es una persona jurdica de derecho pblico, el contrato se rige en lo pertinente por las
normas administrativas, y en subsidio por las del Cdigo Civil en materia de locacin.

Comentarios:Ya no se realiza la distincin compleja entre bienes estatales, corporaciones o


establecimientos de utilidad pblica como en la antigua redaccin del Cdigo

Son personas jurdicas pblicas: el Estado Nacional, Provincial, Municipal, CABA, Iglesia
Catlica, entidades autrquicas y dems organizaciones a las que se atribuya ese carcter, se
entiende que abarca tambin a los Colegios Profesionales, si el Estado les confiriese la
facultad de administrar bienes de su patrimonio. Cuando el Estado acta como sujeto de
derecho privado celebrando contratos de locacin con particulares, y asumiendo el rol de
locatario, queda sujeto a las disposiciones del Cdigo Civil.

Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Art. 1502

8. DESTINO DE LA COSA LOCADA. ART. 1194: El locatario debe dar a la cosa locada el
destino acordado en el contrato.
A falta de convencin, puede darle el destino que tena al momento de locarse, el que se da a cosas
anlogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. Si el
destino es mixto, se aplican las normas correspondientes al destino habitacional.
Comentarios: Se otorga preeminencia a la autonoma de las partes. A falta de un convenio
expreso se disponen distintas alternativas: aquel que tena la cosa al momento de celebrarse el
contrato, el que se suele dar a las cosas de naturaleza similar o el que mejor corresponda con
la naturaleza de la cosa. La determinacin del destino es importante ya que hace nacer la
facultad del locador de extinguir el contrato cuando se da un uso distinto al pactado.
La norma establece que existiendo destino mixto, por ej: inmueble para colocar un comercio y
vivienda, debe dispensarse el tratamiento normativo de tutela habitacional.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Arts. 1504 y 1554.

9.HABITACION DE PERSONAS INCAPACES CON CAPACIDAD RESTRINGIDA. ART.


1195: Es nula la clusulaque impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera
sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la
guarda, asistencia o representacin del locatario o sublocatario, aunque este no habite el
inmueble.
Comentarios: La norma confiere una tutela ms amplia, abarca a los incapaces de hecho, no solo a
los mejores, y se hace extensiva la proteccin a aquellos que reciben mera asistencia aun
cuando no habiten el inmueble. La nulidad ser parcial y solo recaer sobre la clausula de
exclusin.
Relacin con el Cdigo Civil- Fuentes: Art.1504 in fine.

10. LOCACION HABITACIONAL: Si el destino es habitacional, no puede requerirse del


locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes.
b) depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente
a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado.
c) el pago de valor llave o equivalentes.
Comentarios: Se otorga preeminencia a la autonoma de las partes, pudiendo convenir el pago
anticipado de la locacin, en una sola vez o por diferentes perodos (mensuales, bimestrales,
semestrales), pero cuando se trata de locaciones destinadas a vivienda, los pagos anticipados
de alquileres no podrn ser por perodos mayores a un mes.
La norma se aplica a la locacin de inmuebles con destino a vivienda, no siendo por ende,
aplicable a la locacin con destino comercial, industrial o empresarial donde es costumbre
exigir el pago del valor llave. Se resalta que se suprime el calificativo urbano por
habitacional, abarcando de este modo las locaciones de inmuebles dentro de los ejidos
urbanos y campestres, quedando tambin incluidos aquellos casos de locaciones
habitacionales regidas por el derecho del consumidor.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuente: Ley 23091. Art. 7.

11.PLAZO MAXIMO. ART. 1197: El tiempo de locacin, cualquiera sea su objeto, no puede
exceder de veinte aos para el destino habitacional y cincuenta aos para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda los mximos previstos
contados desde su inicio.
Comentarios: El cdigo anterior a la reforma previa un plazo mximo de 10 aos, que
seconsider como exiguo en ciertas circunstancias. La reforma distingue los plazos segn los
distintos destinos del inmueble.
Respecto de la renovacin, se permite cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se excedan
los plazos mximos establecidos. El cmputo del plazo es el inicio del contrato, de lo
contrario las partes podran pactar un contrato de 20 o 50 aos, con renovaciones por iguales
plazos, contraviniendo la limitacin legal. Tanto la renovacin como la prrroga deben
instrumentarse por escrito, por lo general con una clusula que establezca esa opcin.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Art. 1505

12. PLAZO MINIMO DE LA LOCACIN DE INMUEBLES. ART. 1198: El contrato de


locacin de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado
mayor, se considera celebrado por el plazo mnimo legal de dos aos, excepto los casos del
art. 1199.

El locatario puede renunciar a ese plazo si est en tenencia de la cosa.

Comentarios: Se unifica el plazo mnimo, que ahora es de dos aos, se elimina la diferencia en
funcin del destino para la aplicacin del plazo mnimo.

Esta norma delimita su mbito de aplicacin a las locaciones que tienen por objeto inmuebles,
sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional, comercial, industrial. Los
plazos mnimos estn instituidos a favor del locatario, y tratndose de una norma de
orden pblico, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las
clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este beneficio. Todo contrato
celebrado por un plazo menor, o sin determinacin del mismo, debe ser considerado hecho
por el trmino mnimo.

Con respecto a la renuncia del plazo por el locatario, como el fin de la norma es proteger a la
parte dbil, es obligatorio para el locador (la parte fuerte), pero no para el locatario. Slo el
locatario puede renunciar al plazo mnimo, pero no anticipadamente, por ello es requisito
que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa, no podr hacerlo antes de la entrega de la
misma.

Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Arst. 1506, 1507,1508,1511. Ley 23091, art. 2

13. EXCEPCIONES AL PLAZO MNIMO LEGAL. ART. 1199: No se aplica el plazo mnimo
legal a los contratos de locacin de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitacin de su


personal extranjero diplomtico o consular.

b) habitacin con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo
del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.

c) guarda de cosas.

d) exposicin u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mnimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de
una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el
plazo menor pactado. En relacin a las locaciones con fines de turismo, se suprime el requisito
de ubicacin en zonas tursticas, permitindose una interpretacin extensiva del supuesto. El
ltimo inciso abarca tambin la exposicin u oferta de cosas o servicios, y se aplica a distintos
centros de compra, como shopping y galeras comerciales.

Relacin con el Cdigo Civil-Fuentes: Arts. 1507 y 1508. Ley 23091, art. 2

EFECTOS DE LA LOCACIN
14. ENTREGAR LA COSA. ART. 1200: El locador debe entregar la cosa conforme lo acordado.
A falta de previsin contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto
los defectos que el locatario conoci o debi haber conocido.

Comentarios: Si nada de ha acordado, el destino y/o uso que se dar a la cosa determinara el estado
en que deba ser entregada, excepto cuando el locatario conoca o deba conocer el estado de la
cosa. El estado apropiado de la cosa debe ser verificado al momento de la entrega, debiendo
repararse la misma en el intervalo que va desde que el contrato se perfecciona a la entrega de la
cosa locada, salvo en los casos en los que excepcionalmente esto se descarte por la autonoma
de la voluntad.

Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Art. 1514.

15. CONSERVAR LA COSA EN APTITUD PARA EL USO CONVENIDO. ART. 1201: El


locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a
su cargo la reparacin que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia
culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparacin o innovacin se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el


locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporcin a la gravedad
de la turbacin, o segn las circunstancias, a resolver el contrato.

Comentarios: La norma tiene carcter supletorio, sujeto a la autonoma de las partes, pero dentro
de los lmites de la moral, las buenas costumbres, y el orden pblico, como el rgimen del
consumidor, cuando se trate de una locacin de consumo. El locador debe cargar con las
reparaciones que exija el deterioro, pudiendo las partes aumentar la garanta por vicios,
incluyendo otros conceptos que se consideren necesarios. La destruccin, en cambio no es una
aminoracin en las posibilidades de uso y goce, sino una imposibilidad del mismo, por ej. El
derrumbe de un techo de un cuarto de la casa.

Las reparaciones a cargo del locador incluyen las que naturalmente van producindose por el
paso del tiempo, por caso fortuito o por la propia culpa del locador o sus dependientes, y los
daos ocasionados por terceros, en este ltimo caso no se comprenden como tales: las personas
que convivan con el locador y sus dependientes, ni los visitantes ocasionales.
Antes de la reforma se otorgaba al locatario la facultad de cesar el arrendamiento y su pago, se
entiende que an se posibilita esta facultad, si las reparaciones exigiesen molestias que
implican la privacin momentnea del uso de la cosa.

Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Arts. 1515. 1516,1517, 1518.

16. PAGAR MEJORAS. ART. 1202: El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el
locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del
locatario. Excepto que sea por destruccin de la cosa.

Comentarios: Se suprimen varios preceptos del Cdigo de Vlez, consideradas sobreabundantes.


Se entiende por mejora necesaria: aquella cuya realizacin es indispensable para la
conservacin de la cosa y que son a cargo del locador; con ello se resguarda al locatario cuando
se resuelve el contrato por cualquier causa que no sea su culpa y aunque no se haya previsto en
el contrato. Este precepto podra ser derogado por voluntad de las partes, excepto cuando se
trate de un contrato de consumo, que como ya se ha mencionado, es de orden pblico. En
ningn caso deber el locador las mejoras tiles.-

Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Art. 1539, 1545,1549,1550.

17. FRUSTRACIN DEL USO Y GOCE DE LA COSA. ART. 1203: Si por el caso fortuito o
fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o sta no puede servir para
el objeto de la convencin, puede pedir la rescisin del contrato, o la cesacin del pago del
precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa
misma, sus obligaciones continan como antes.

Comentarios: El impedimento de usar o gozar de la cosa, debe referirse a la cosa locada en si


misma, debe ser objetiva y no referida a circunstancias personales de los contratantes. Se
distingue entre uso y goce, por ej: si el locatario puede usar la cosa pero no percibir sus frutos,
puede pedir la suspensin si esa circunstancia puede considerarse como frustratoria del fin del
contrato, lo que significa que la imposibilidad de cumplimiento puede ser parcial.

Quedan incluidas las imposibilidades que provengan del hecho de terceros en la medida que
refieran a la cosa misma.

Relacin con el Cdigo Civil- Fuentes: art. 1522.


18. PERDIDA DE LUMINOSIDAD DEL INMUEBLE. ART. 1204: La prdida de luminosidad
del inmueble por construcciones en fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la
reduccin del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador, por ej: la
construccin de un edificio al lado de una casa con amplias vistas, con conocimiento previo del
locador, y cuyo destino hubiera sido previsto expresamente en el contrato.

Comentarios: La doctrina entiende que si se hubiese impuesto como condicin contractual la


luminosidad del inmueble, esta circunstancia podra dar lugar a la renegociacin del canon
locativo o incluso a la resolucin del contrato. El Cdigo de Vlez caracterizaba la prdida de
luminosidad de la finca como vicio oculto, pero autorizada doctrina critica esa calificacin ya
que no constituye un defecto de la cosa, y no es oculto ni anterior al contrato. Sin embargo, si
media dolo del locador o bien se ha pactado esta causal, se mantiene la posibilidad de
interponer accin de responsabilidad con fundamento en la prdida de luminosidad.

Relacin con el Cdigo Civil -Fuentes: Arts. 1519, 1520,1521, 1522, 1526 y 1605.

19. PROHIBICIN DE VARIAR EL DESTINO. ART. 1205: El locatario puede usar y gozar de
la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede
variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

Comentarios: Se respeta ante todo al acuerdo que las partes libremente expresaron en el contrato, sin
embargo la voluntad de las partes puede modificarse y facultar el cambio de destino de la cosa
por un acto posterior. Todo lo referente al uso pactado es una cuestin de hecho que en
definitiva depender del criterio judicial.

La inexistencia de daos y perjuicios resulta irrelevante al efecto de facultar al locador a pedir la


extincin del contrato y los daos y perjuicios derivados de la extincin de la locacin.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1503, 1504, 1554 y 1555.

20. MANTENER LA COSA EN BUEN ESTADO. ART. 1207: Reparaciones: Si la cosa es


mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservacin y las mejoras de mero
mantenimiento; y slo stas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dndole
previo aviso.
Comentarios: Se consagra la obligacin de aviso previo al locador antes de proceder a la erogacin
de urgencia. En caso de inmuebles se refiere a las reparaciones que impone el uso normal y
adecuado de la cosa, pero no est obligado por ej: a abonar el impuesto inmobiliario o la
pintura del lugar. Slo sern a cargo del locatario en la medida que sean menores, si implican
una erogacin mayor, por ej: un calefn inutilizable por tener ya veinte aos de uso, sern a
cargo del locador. Otros ejemplos: reparar una cerradura, es una mejora de mantenimiento a
cargo del locador, pero no el cambio de cableado elctrico del inmueble.

En relacin al aviso necesario al locador, basta con que se curse algn tipo de notificacin, ya
que muchas veces la urgencia no admite dilacin alguna, por ello en casos de suma urgencia
como por ej, la rotura de una caera, con un mensaje de texto por telefona celular, revestira
gran utilidad y sera plenamente vlido.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Art. 1573

21. PAGAR EL CANON CONVENIDO. ART. 1208: La prestacin dineraria a cargo del
locatario se integra con el precio de la locacin y toda otra prestacin de pago peridico
asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede va ejecutiva. A falta de
convencin, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es
inmueble, por perodo mensual.

Comentarios: Los impuestos y contribuciones de mejoras que gravan el inmueble pueden ser
objeto de convenio de partes, disponiendo que el pago integre el precio a cargo del locatario o
permanezca adeudado por el locador. Tambin en el caso de las expensas comunes ordinarias,
extraordinarias, y el pago de servicios el alquiler, su pago suele imponerse al locatario y su
incumplimiento autoriza el desalojo. Como alguna jurisprudencia neg la accin ejecutiva, se
incluyo adems del precio del alquiler todas las prestaciones de pago peridico asumidas por el
locatario, para zanjar cualquier duda o cuestin interpretativa al respecto.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes:Arts. 1556, 1574, 1575, 1578, 1581.

22. PAGAR CUENTAS Y CONTRIBUCIONES POR LA ACTIVIDAD. ART. 1209: El


locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino
que d a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en
contrario.
Comentarios:En el contexto del nuevo Cdigo, slo son a cargo del locatario aquellos
impuestos y contribuciones que se vinculen a la actividad especfica explotada en el inmueble
alquilado cuando se trata de locaciones con destino comercial, sin embargo, ser el locatario el
obligado a abonar las que se aplicaren en razn de la actividad a que l se dedique. Es una
distincin adecuada considerando el destino que puede tener la cosa locada, sea habitacional o
empresarial.

En sntesis, como regla el locatario no tiene a su cargo las cargas o contribuciones que graven la cosa,
siendo a cargo del locador, pero en virtud de la supletoriedad de la norma, puede pactarse lo
contrario y estar a cargo del locario. Se considera que la clausula que dispongan dichas cargas
al locatario son perfectamente vlidas en una locacin empresarial, pero tratndose de una
locacin habitacional, y mas an de consumo, dicha clausula puede ser tachada de abusiva.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1615 y 1616.

23. RESTITUIR LA COSA. ART. 1210: El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al
locador la cosa en el estado en que la recibi, excepto los deterioros provenientes del mero
transcurso del tiempo y el uso regular.

Tambin debe entregarle constancias de los pagos que efectu en razn de la relacin locativa y que
resulten atinentes a la cosa o los servicios que tenga.

Comentarios: Una vez extinguido el contrato, nace la obligacin restitutoria, la que incumplida da
lugar al desalojo. Ha sido suprimida la presuncin de que la cosa, al ser entregada al
comienzo de la locacin se encontraba en buen estado y era apta para su destino. Tambin se
hace por primera vez expresa mencin la obligacin de entregar los recibos de pago de modo
que se acredite el cumplimiento el contrato y sirvan para demostrar frente a proveedores e
interesados el estado de pago.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1615 y 1616.

REGIMEN DE MEJORAS

24. REGLA. ART. 1211: El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que este
prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a
restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras tiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejora
necesarias, puede reclamar su valor al locador.

25. VIOLACIN DEL REGIMEN DE MEJORAS. ART. 1212: La realizacin de mejoras


prohibidas en el art. 1211 viola la obligacin de conservar la cosa en el estado en que se
recibi.

Comentarios: En principio, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, pudiendo ser
necesarias, tiles o suntuarias, esta regla tiene excepciones, si las partes pactaron en contrario, o
esas mejoras impliquen mudar o alterar el destino de la misma. En este sentido, en virtud de la
autonoma privada pueden establecer la prohibicin de introducir mejoras ya sea en forma
general o especial, y posteriormente pueden introducir una autorizacin similar.

El fundamento de no alterar el destino de la cosa radica en que la modificacin es una facultad del
propietario y no del locador. Y por ltimo el fundamento de la prohibicin de las mejoras luego
de requerida la devolucin radica en que el locatario ya no tiene un pleno disfrute de la misma.

La violacin de la prohibicin de introducir mejoras autoriza la resolucin contractual,


plasmando un rgimen mas simplificado, suprimiendo las opciones de paralizar la ejecucin,
demandar la demolicin, solicitar la restitucin y otras soluciones anlogas, que anteriormente
contemplaba el Cdigo de Vlez Sarsfield.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes:Arts. 1537 a 1543 y 1545 a 1551.

CESION Y SUBLOCACIN

26.CESION. ART. 1213: El locatario solo puede ceder su posicin contractual en los trminos
previstos en los arts. 1636 y siguientes. La cesin que no rena tales requisitos viola la
prohibicin de variar el destino de la cosa locada.

La prohibicin contractual de ceder, implica la de sublocar y viceversa. Se considera cesin a la


sublocacin de toda cosa.

Comentarios: Si nos referimos a la transmisin de la posicin contractual locativa, la norma se


remite a las reglas sobre cesin de posicin contractual, la violacin de dichas reglas se
considera alterar el destino de la cosa locada, circunstancia que facultara al locador a finalizar
el contrato y reclamar las indemnizaciones que pudieran corresponder.
La sublocacin de la cosa es considerada como un nuevo contrato de locacin, pero una sublocacin
que tenga por objeto una cosa idntica en toda su extensin que comprenda la relacin locativa
original es considerada por el nuevo ordenamiento como cesin.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1583, 1584, 1585, 1597.

27.SUBLOCACIN: El locatario puede dar en sublocacin parte de una cosa locada, sino hay pacto
en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intencin de
sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el
destino que el sublocatario asignar a la cosa. El locador slo puede oponerse por medio
fehaciente, dentro del plazo de diez das de notificado. El silencio del locador importa su
conformidad con la sublocacin propuesta.

La sublocacin contratada pese a la oposicin del locador, o con apartamiento de los trminos que se
le comunicaron, viola la prohibicin de variar el destino de la cosa locada.

Comentarios: la sublocacin autorizada es solo parcial, y siempre que no exista pacto en contrario,
ya se menciono en el artculo anterior que la sublocacin de toda la cosa se considera cesin.
Sin embargo, al ser una norma supletoria, el acuerdo entre partes puede dispensar al locatario
de el procedimiento de notificacin o la prohibicin de iniciarlo, y en este ltimo caso, aunque
se cursare notificacin al locador y hubieran transcurridos los das que impone la norma, no se
habilitara la autorizacin para subarrendar.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1583, 1589, 1602.

28.RELACIONES ENTRE SUBLOCADOR Y SUBLOCATARIO. ART. 1215: Entre sublocador


y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Captulo. Esta
implcita la clausula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.

Comentarios: Para el supuesto de que el locatario perfeccione un contrato de sublocacin, se


regir por el contrato base y las normas legales, aunque sean supletorias. Por ende se entiende
implcito que el uso y goce del inmueble debe darse dentro del marco del contrato originario,
con sus mismos alcances y restricciones.

Fuentes: Arts. 1585, 1590, 1594, 1595, 1600.

29.ACCIONES DIRECTAS. ART. 1216: Sin perjuicio de sus derechos respecto del locatario, el
locador tiene accin directa contra el sublocador para cobrar el alquileres adeudado por el
locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. Tambin puede exigir de este el
cumplimiento de las obligaciones que la sublocacin le impone, inclusive el resarcimiento de
los daos causados por el uso indebido de la cosa.

Recprocamente, el sublocatario tiene accin directa contra el locador para obtener a su favor el
cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locacin. La conclusin de la
locacin determina la cesacin del subarriendo, excepto que se haya producido por confusin.

Comentarios:Por expresa habilitacin legal, el locador puede exigir al sublocatario el pago de los
alquileres adeudados, pero hasta el monto que le debiera al locatario-sublocador. La accin se
extiende para el cumplimiento de las obligaciones que la sublocacin impone. Por su parte el
sublocatario mediante accin directa podra tambin exigir al locador el cumplimiento de las
obligaciones originariamente asumidas por el contrato de locacin celebrado con el locatario-
sublocador, por ej. La de mantener la cosa en buen estado de conservacin.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1591, 1592, 1601 inc 2 y 4, 1606, 1607.

EXTINCION

3O. EXTINCION DE LA LOCACIN. ART. 1217: Son modos especiales de la extincin de la


locacin

a) El cumplimiento del
plazo convenido, o requerimiento previsto en el Art. 1218
b) La resolucin
anticipada.

Comentarios: Si el plazo fuera indeterminado, se deber acudir ante el juez para la fijacin del
mismo, si el plazo es tcito la locacin concluye en el tiempo en que acorde a los usos y
costumbres deba restituirse la cosa, pero no se incurrir en mora hasta que el locatario sea
debidamente interpelado.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Art. 1604.

31. CONTINUACIN DE LA LOCACIN CONLUIDA. ART. 1218: Si vence el plazo


convenido o el plazo mnimo legal en ausencia de convencin, y el locatario contina en la
tenencia de la cosa, no hay tcita reconduccin sino la continuacin de la locacin en los
mismo trminos contratados, hasta que cualquiera de la partes de por concluido el contrato
mediante comunicacin fehaciente.

La recepcin de pagos durante la continuacin de la locacin no altera lo dispuesto en el primer


prrafo.

Comentarios:Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta para aplicar la continuidad de la
locacin: 1) existencia de contrato de plazo fijo de duracin, 2) que esa plazo haya transcurrido,
3) que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa sin que el locatario se oponga.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1622, 1609, 1610.

32.RESOLUCIN IMPUTABLE AL LOCATARIO. ART. 1219: El locador puede resolver el


contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los trminos del art. 1205

b) por falta de conservacin de la cosa locada, o su abandono sin deja quien haga sus veces.

33. RESOLUCION IMPUTABLE AL LOCADOR. ART. 1220: El locatario puede resolver el


contrato si el locador incumple:

a) La obligacin de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido

b) la garanta de eviccin o la de vicios redhibitorios.

c)por falta de pago de la prestacin dineraria convenida, durante dos periodos consecutivos.

Comentarios: Las causales no operan de pleno derecho. Para el supuesto de locacin de consumo se
aplica el rgimen del consumidor.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Art. 1604 inc. 7

34.RESOLUCIN ANTICIPADA: El contrato de locacin puede ser resuelto anticipadamente por


el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar
en forma fehaciente su decisin al locador. Si hace uso de la opcin resolutoria en el primer ao
de vigencia de la relacin locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnizacin, la
suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar eln, la suma
equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble, y la de un mes
si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso.

b) en los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

Comentarios: solo el locatario puede hacer uso de esta opcin, siempre que se trate de un
inmueble, cualquiera sea el destino del mismo. Una de las novedades es que no se establece una
determinada antelacin en la comunicacin. No se aclara tampoco el carcter de orden pblico
de la norma, pero un anlisis de la legislacin debe concluir en la inderogabilidad de la norma
por la voluntad de las partes, salvo que el mismo resulte mas beneficioso al locatario como
parte dbil del contrato.

Respecto de la locacin de inmuebles consagrados en el Art. 1199, no se requiere el plazo mnimo de


seis meses pero se debe abonar un monto equivalente dos meses de alquiler.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes:Ley 23091, art. 8.

EFECTOS DE LA EXTINCIN:

35. INTIMACIN DE PAGO. ART. 1222: Si el destino es habitacional, previamente a la


demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al
locatario al pago de la cantidad debida otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior
a diez das corridos contados a partir de la recepcin de intimacin, consignando el lugar de
pago.

Comentarios:El texto reproduce la prescripcin que se encuentra en la ley de locaciones


urbanas, se diferencia en que se amplia el mbito de aplicacin no slo a los inmuebles locados
con destino habitacional en los ejidos urbanos, sino tambin a cualquier inmueble que tenga
destino habitacional.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Ley 23091, art. 5.

36. DESALOJO. ART. 1223: Al extinguirse la locacin debe restituirse la cosa locada. El
procedimiento previsto en este Cdigo para la clausula resolutoria implcita no se aplica a la
demanda de desalojo por las causas de los arts. 1217, 1219, inc c).

El plazo de ejecucin de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez das.


Comentarios: En tres casos no se aplica la clausula resolutoria implcita. a) expiracin del
plazorequerimiento de devolucin una vez concluido, b) falta de pago de dos perodos
consecutivos del canon locativo, c) en los casos de resolucin anticipada. En los dos primeros
caso, previo a la accin de desalojo el locador debe intimar previamente, el tercer caso no
aplica ya que a resolucin anticipada es una facultad exclusiva del locatario.

En toda otra situacin de incumplimiento, por ej: la variacin del destino, incumplimiento de deber
de mantener el uso y goce pacfico de la cosa, deber emplazarse al cumplimiento de lo pactado
como un paso previo a la extincin por uso de la clausula resolutoria implcita.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes:Art. 1507.

37.FACULTADES SOBRE LAS MEJORAS UTILES Y SUNTUARIAS. ART. 1224. El


locatario puede retirar la mejora til o suntuaria al concluir la locacin; pero no puede hacerlo
si acord que quede en beneficio de la cosa, si de la separacin se sigue dao para ella, o
separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violacin a una prohibicin contractual, pagando el
mayor valor que adquiri la cosa.

Comentarios: Las mejoras tiles son aquellas que aprovecha a cualquier poseedor, y suntuarias, son
de exclusiva utilidad para quien las introduce. No debe inferirse de la norma la obligacin del
locador de abonar una mejora no autorizada, se le acuerda la facultad de pedir el retiro de la
mejora en cuestin si esta pudiera ser retirada por el locatario, abonando el mayor valor que
adquiri la cosa. En caso de mejoras necesarias siempre podr el locatario exigir su valor. Las
mejoras voluntarias o suntuarias son excepcionalmente a cargo del locador, si este tuvo culpa
en la resolucin del contrato.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Art. 1620

38. CADUCIDAD DE LA FIANZA. ART. 1225. RENOVACIN: Las obligaciones del fiador
cesan automticamente al vencimiento del plazo de la locacin, excepto la que derive de la no
restitucin en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovacin o prrroga expresa o
tcita, una vez vencido el plazo del contrato de locacin.
Es nula toda disposicin anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor
o principal pagador, del contrato de locacin original.

Comentarios: Siendo nulas las clausulas que prorroguen automticamente las fianzas, el fiador se
desvincula de la relacin contractual aunque se haya pactado la prrroga tacita, y sino se pacto
la misma, solo responde por la obligacin de restituir la cosa. Esta disposicin es de orden
pblico e inderogable por voluntad de la partes. Si las partes desean renovar el contrato, aun
tcitamente, debern requerir la expresa conformidad del fiador.

La obligacin se limita al pago de los alquileres devengados y costas judiciales derivadas de la


efectiva restitucin, no se extiende a la falta de pago de gastos de conservacin a cargo del
locatario devengados con posterioridad a la fecha de cesa del contrato, ni tampoco a los
perjuicios derivados de una sublocacin celebrada con posterioridad.

Fuentes: No se encontraba en el Cdigo de Vlez, es una reproduccin del art. 1582 del Cdigo
Civil, reformado mediante ley 25.628.

39.FACULTAD DE RETENCIN. ART. 1226. El ejercicio del derecho de retencin por el


locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento
de la percepcin debe compensar ese valor con la suma que le es debida.

Comentarios:El texto circunscribe el derecho de retencin a la percepcin de los frutos, pero debe
estarse a los principios generales, advirtindose que el legislador no ha especificado un rgimen
de excepcin que autorice el uso de la cosa.

Relacin con el Cdigo Civil Fuentes:Art. 1547, 1618.