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BANCO DE TIERRAS Y REAJUSTE DE TERRENOS: CONCEPTOS GENERALES Y

REGLAMENTACIN EN ALGUNOS PASES DE AMRICA LATINA

Gua para el ejercicio del Curso sobre Reajuste de Terrenos, movilizacin de plusvalas y
vivienda social

Elaborado por Mara Mercedes Maldonado Copello,


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con base en dos documentos previos , Bogot, marzo de 2017

1. INTRODUCCIN
Los gobiernos municipales enfrentan dos dificultades recurrentes: contar con recursos para la
financiacin de infraestructuras que permitan un desarrollo urbano con soportes adecuados para
mejorar la calidad de vida de los habitantes de las ciudades y la disponibilidad de suelo bien
localizado y urbanizado o servido, accesible en precio y en forma de pago a las familias de
menores ingresos a quienes estn vinculados informalmente al trabajo. Al tiempo enfrentan retos
para superar concepciones arraigadas sobre el alcance del derecho de propiedad, que privilegian
un desarrollo predio a predio inequitativo y costoso o la asignacin de las normas de uso y
edificabilidad con escasas contraprestaciones u obligaciones a cargo de los propietarios de suelo.
Tambin enfrentan debilidades institucionales para orientar y controlar los procesos de crecimiento
urbano. Aun as, terminan teniendo que resolver problemas complicados como la ocupacin
informal del suelo, a menudo en reas protegidas o en zonas de riesgo, la regularizacin y el
mejoramiento de los barrios y las viviendas. Por lo tanto, es urgente la necesidad de comprender
el mercado del suelo, las lgicas de los distintos agentes y los recursos, visibles e invisibles, que
se movilizan en el desarrollo urbano, por parte de los gobiernos nacionales y de ciudades grandes,
medianas e incluso pequeas, que se localizan en el contexto de procesos de metropolizacin o
que reciben el impacto de transformaciones en la actividad econmica. Tambin por parte de los
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Este documento es un resumen elaborado con base en un informe de investigacin realizado por
Mara Mercedes Maldonado y Natalia Valencia Comparacin entre las alternativas de banco de
tierras o reajuste de terrenos como soporte a programas de vivienda social. Anlisis de casos en
ciudades colombianas, investigacin adelantada en 2007 en el marco del Proyecto Demostrativo
Alternativas de gestin del suelo para la oferta de suelo urbanizado para vivienda social del
Lincoln Institute of Land Policy. Toma partes del libro MALDONADO Mara Mercedes, PINILLA
Luis Felipe, RODRIGUEZ Francisco, VALENCIA Natalia Planes parciales, gestin asociada y
mecanismos de distribucin equitativa de cargas y beneficios en el sistema urbanstico
colombiano, Bogot, 2006, Lincoln Institute of Land Policy

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constructores privados interesados en construir vivienda social y de las organizaciones
ciudadanas y comunitarias que actan en el campo de la vivienda y el hbitat.
La bsqueda de alternativas de gestin del suelo, an en pases con una legislacin especfica en
materia de ordenamiento territorial y polticas de suelo como Colombia (Ley 388 de 1997, ley 9 de
1989) o como Brasil, se enfrenta en muchos casos al diseo de las polticas nacionales de
vivienda que han priorizado los componentes financieros como el manejo de recursos a travs de
los subsidios directos a la demanda (vouchers, carta-cheques) o el acceso al crdito, dejando de
lado aspectos cruciales como son la localizacin y la calidad de la vivienda, sin hablar de retos
como el de la integracin socio-espacial a travs de la mezcla social y de usos.
En materia de gestin del suelo, por lo general las polticas de vivienda se mueven en torno a la
alternativa de compra pblica o expropiacin de terrenos o la de dejar el manejo a cargo de los
constructores privados, o de las propias familias, mientras las decisiones de la planificacin o de
las reglamentaciones urbansticas por lo general propician la elevacin de los precios del suelo.
En uno y otro caso el resultado es la localizacin de la vivienda en zonas cada vez ms alejadas
de los lugares de trabajo o de la oferta de equipamientos y actividades urbanas, como el deporte,
la cultura y la recreacin en general, que generan condiciones de aislamiento, exclusin e incluso
creacin de guetos.
Uno de los instrumentos ms importantes son los porcentajes de suelo que deben ser destinados
a vivienda de inters social (Colombia Ley 388 de 1997 y ley 1537 de 2012), las cuotas de
vivienda social (ley de ordenamiento territorial y desarrollo sostenible de Uruguay); las zonas
especiales de inters social (aplicadas en Brasil con base en el Estatuto de la Ciudad), o el pago
de parte de la plusvala mediante la cesin de suelo para vivienda social (Ley de Justo Acceso al
Hbitat de la Provincia de Buenos Aires en Argentina), instrumentos que se basan en la
calificacin o definicin del uso obligatoria de vivienda de inters social, vivienda que a su vez
tiene una definicin legal y un precio controlado, por lo menos en el caso de Colombia. Pero
tambin en la tradicin de nuestros pases est presente el Banco de Tierras o reservas
territoriales como mecanismo de anticipacin al incremento en los precios del suelo y manejo de
stocks o carteras pblicas de suelo y una alternativa ms novedosa y equitativa, los reajustes de
terrenos. Algunos pases tienen un marco legal nacional sobre los reajustes de terrenos
(Colombia, a travs de los planes parciales, donde aplican los porcentajes obligatorios de suelo
destinados a vivienda social y otros instrumentos de gestin del suelo, Brasil con las Operaciones
Consorciadas, vinculadas al otorgamiento oneroso del derecho de construir, Uruguay sin
explicitarlo como tal), otros estn discutiendo reformas legales o cuentan con marcos generales
que permitiran a los gobiernos municipales desarrollar la alternativa del reajuste de terrenos.
Por tanto, este documento incluye una comparacin entre las dos alternativas mencionadas y
luego una propuesta de definicin de un reajuste de terrenos con distribucin equitativa de cargas
y beneficios, como gua para la realizacin del ejercicio planteado en el curso virtual Reajuste de
Terrenos, movilizacin de plusvalas y vivienda social.

2. BANCO DE TIERRAS Y REAJUSTE DE TERRENOS


A continuacin, se incluyen algunas referencias generales que a partir del contraste del reajuste
con el banco de tierra proporciona elementos para entender el alcance y las particularidades del
reajuste de terrenos.

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Estos dos instrumentos tienen como rasgo comn enfrentar un problema recurrente de los
mercados de suelo: la fragmentacin de los terrenos producida en particular, a nivel rural, por las
herencias y, de manera general, por los movimientos de uso y transferencia de los terrenos
propios de un rgimen en el que domina la propiedad privada. Uno y otro se dirigen a definir
globos de terrenos lo suficientemente amplios que permitan cumplir objetivos de ordenamiento
territorial o de urbanismo y de diseo urbano, facilitados por dicha reparcelacin o englobe y
tambin asegurar condiciones ms eficientes de uso del suelo. Uno y otro han sido utilizados en
diversos pases, tanto en proyectos de agricultura (particularmente los bancos de tierra) como de
desarrollo urbano. Cuando se usa en procesos de expansin urbana adquiere la connotacin de
reservas territoriales.
Los dos instrumentos involucran mecanismos de recuperacin de plusvalas a favor de la
colectividad, no tanto en dinero sino mediante la obtencin de suelo para usos colectivos, la
destinacin de suelo para vivienda social o la ejecucin de obras con cargo a los incrementos en
los precios del suelo producidos por acciones externas al propietario. Se diferencian en que el
banco de tierras se basa en la adquisicin pblica de suelo para constituir carteras o patrimonios
de suelo y el reajuste en la movilizacin del suelo mediante la gestin pblico-privada o mediante
la reglamentacin o apoyo a la gestin asociada de propietarios privados. En este ltimo caso,
solo pasan a ser pblicos los terrenos destinados a usos colectivos, como vas, parque y
equipamientos.
En los bancos de tierra el suelo se adquiere a travs de compras directas, de expropiacin o
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mediante la utilizacin del derecho de preferencia o de premption o preempo. El presupuesto
bsico del banco de tierras o las reservas territoriales es que la administracin pblica adquiere
suelo a precios lo suficientemente bajos o descontaminados de toda expectativa de urbanizacin
para financiar los costos de urbanizacin con la venta del suelo urbanizado y para regular el
mercado del suelo a travs de la capacidad de la administracin pblica de movilizar los
patrimonios pblicos de suelo o una oferta importante de suelo urbanizado, bien sea para reducir
los precios o para desarrollar programas de vivienda social y otros de inters para la colectividad.
El reajuste de terrenos, por contraste, es una alternativa a la expropiacin y a la creacin de stock
pblicos de suelo, al mismo tiempo que un mecanismo de financiacin de la urbanizacin que
puede ser adelantando por iniciativa de los particulares, sin intervencin pblica directa o con la
intervencin de agencias estatales, por lo general municipales. La expropiacin solo se usa de
manera excepcional y bajo condiciones previamente establecidas legalmente, para los propietarios
renuentes que dificultan el alcance del reajuste en la forma establecida en los planes.
Una de las premisas bsicas del reajuste de terrenos es que con la venta de una porcin de los
terrenos urbanizados o revitalizados (se usan tambin los trminos redesarrollo o regeneracin) o
de los aprovechamientos urbansticos o derechos de construir se financian los costos de
urbanizacin que viabilizan el respectivo proyecto.
Los procedimientos y objetivos a seguir en el reajuste, en el caso de procesos de expansin
urbana, son entonces el englobe de los terrenos para contar con condiciones ms eficientes de
uso del suelo y de diseo urbano, la financiacin de los costos de urbanizacin mediante la
movilizacin de los valores socialmente creados o plusvalas (Doebele 2002, Garca Bellido,
2002). El reajuste, en la experiencia internacional, contempla tanto la alternativa voluntaria entre
los propietarios involucrados como la obligatoria, mediando la intervencin estatal, que guarda

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Propio del sistema urbanstico francs

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relacin con algunos de los problemas identificados en su utilizacin: los de especulacin (a travs
de la retencin u otros mecanismos) con el suelo urbanizado y los ligados a las eventuales
dificultades de venta de los terrenos o los aprovechamientos, con los consecuentes problemas de
financiacin de las obras. Este es un problema, antes que todo, ligado a una acertada
programacin del suelo de expansin urbana o de redesarrollo y de una adecuada programacin
temporal de inversiones y ventas.
En uno y otro caso, el reajuste de terrenos o el banco de tierras, est implcita la discusin sobre
los alcances de la expropiacin y sobre el carcter jurdico de las cesiones urbansticas, si son
gratuitas (donaciones) o ms bien una contraprestacin por el otorgamiento del derecho de
construir. En otras palabras, remite a la discusin si dichos aportes de suelo son una simple y
lgica contraprestacin a la actividad econmica de urbanizar o si constituyen una carga o
gravamen del poder pblico que afectara de manera injustificada el derecho de propiedad
privada. En lo que tiene que ver con la expropiacin, asunto de especial importancia para los
bancos de tierra, aparecen las nociones (utilizadas por Garca-Bellido 2002) de expropiacin total
(de la totalidad del rea requerida para una operacin, donde el poder pblico supuestamente
captara la totalidad de las plusvalas de la respectiva operacin) , expropiacin estricta, cuando
solo se expropia la faja requerida para una obra pblica o colateral o intermedia, donde adems
de la faja para la obra se expropian las zonas colindantes o laterales donde realmente se crean las
plusvalas. En ltimas es el problema de la expropiacin a favor de terceros, particulares que van
a utilizar los terrenos expropiados y urbanizados por la administracin pblica y la discusin sobre
su eventual inequidad. Los problemas relacionados con estas alternativas en el reajuste de
terrenos estaran superados, en tanto los aportes de suelo son pagados con el mismo suelo
urbanizado, quizs una de las maneras ms racionales, eficientes y equitativas de movilizar las
plusvalas. El objetivo de gestin en este caso est en cmo sustituir la expropiacin y
comprometer capitales privados en la financiacin de los costos de urbanizacin (Garca-Bellido
2002), sobre todo capitales de riesgo que invierten.
El segundo punto de discusin en lo que respecta al reajuste de terrenos o reparcelacin est en
la capacidad o inters del propietario original del suelo en movilizar recursos financieros para la
urbanizacin y la forma en que el sector pblico interviene para lograr este objetivo. Entonces la
expropiacin se convierte en un simple soporte, de excepcin, para alcanzar el englobe de los
terrenos cuando hay propietarios renuentes; pero en uno y otro caso, es decir en las asociaciones
voluntarias u obligatorias, la moneda de pago de los aportes de suelo es el mismo suelo
urbanizado. Es por eso que en el sistema espaol se hace referencia tanto a la distribucin de los
costos (objetivo nico de algunos tipos de reajuste) como de los beneficios, donde se pone en
juego verdaderamente la movilizacin de plusvalas.
Por ltimo, con respecto a los bancos de tierra y su condicin de partida: el despojo de
expectativas de urbanizacin en los precios de adquisicin, es de tener en cuenta que no pueden
ser concebidos de manera aislada, como una simple operacin de compra pblica de suelo, sino
que en la tradicin de su utilizacin en procesos urbanos o de urbanizacin, en los pases donde
han sido ms eficaces, guardan relacin con una idea ms amplia de reservas importantes de
suelo pblico y, ms an, con formas de municipalizacin del suelo y se vinculan de manera
integral a polticas ms amplias de desarrollo urbano y de vivienda. Solo a manera de ejemplo,
retomamos las experiencias reseadas por Comby y Renard (1989), particularmente en los pases
del norte de Europa, donde se encuentran desde verdaderos monopolios pblicos de adquisicin
de los suelos urbanizables o de expansin, y el suelo permanece de propiedad pblica para ser

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utilizado por los constructores a travs de la concesin del uso del suelo o el arrendamiento3 o la
amplia y suficiente anticipacin en la constitucin de reservas territoriales, que permite la
expropiacin de un terreno al precio y situacin que presentaba diez aos antes de dicha
expropiacin, o la asignacin de una duracin limitada a los derechos de construir asignados por
el plan urbano (entre 5 y 15 aos), de manera que su no utilizacin durante este trmino abra
derecho automtico a la expropiacin.
Otras medidas complementarias o de soporte a las reservas territoriales consisten, por ejemplo, en
el otorgamiento de prstamos subsidiados a los proyectos donde sea menor la incidencia del
precio del suelo o la posibilidad de construir viviendas colectivas, y por tanto, ms rentables, solo
en los terrenos comprados a la municipalidad o la experiencia holandesa donde por un largo
periodo existi un cuasi-monopolio en la construccin de terrenos por parte del municipio.

Hay ocasiones en que el banco de tierras se reduce a la compra de suelos por las entidades
municipales o a la gestin de terrenos pblicos fiscales- originalmente adquiridos para otras
finalidades que se transfieren a las entidades encargadas de los programas de vivienda. Sin
embargo, en la experiencia francesa est vinculado al derecho de preferencia (premption o
preempo en portugus).
La premption ha sido utilizada en Francia, aunque no necesariamente una amplia utilizacin,
donde ha sido utilizada indistintamente con fines tributarios, urbansticos y de recuperacin de
plusvalas y ligada a la nocin de operaciones urbanas a travs de figuras como las zonas de
ordenamiento diferido o de urbanizacin prioritaria y a diversos objetivos de ordenamiento (desde
el desarrollo de programas de vivienda social, proyectos de renovacin o proteccin de reas de
valor ambiental). Se trata de una figura complementaria y alternativa a la expropiacin, en los que
el poder pblico juega con trminos ms amplios para la adquisicin de los terrenos.
En el Estatuto de la Ciudad de Brasil el derecho de preempo o preferencia es un instrumento
que le confiere a las autoridades municipales el poder preferencial de comprar un terreno urbano,
respetando su valor de mercado, antes de que el terreno sea comercializado entre particulares.
Tanto en Colombia como en Brasil los terreno objeto del derecho de preferencia son identificados
en un plan y se obliga a los propietarios a ofrecer en primer trmino el terreno a una entidad
pblica municipal, so pena de nulidad de las ventas entre particulares que se den sin cumplir ese
requisito.
Los objetivos del banco de tierras y el derecho de preferencias son similares en las leyes brasilera
y colombiana, este instrumento puede ser utilizado para que el sector pblico adquiera inmuebles
de inters histrico, cultural o ambiental, para la construccin de viviendas de inters social, para
la constitucin de zonas de reserva para el desarrollo y crecimiento futuro de las ciudades, para la
provisin de espacios pblicos urbanos o para la construccin de obas de inters general de la
ciudad.
En Colombia los bancos de tierras operan de una manera similar, pero se complementan con un
instrumento conocido como Anuncio del proyecto, que hace parte del proceso expropiatorio y
que permite descontar del valor de la indemnizacin los incrementos en los precios producidos por

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Donde a travs de los cnones de arrendamiento la casi totalidad de las plusvalas es captada por el poder
pblico a lo largo del tiempo

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el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pblica o inters social que
justifica la expropiacin.
En sntesis, los bancos de tierra tienen sentido si hacen parte de objetivos urbanos amplios,
vinculados a instrumentos de planificacin y que articulen la gestin del suelo y las polticas de
vivienda y si incluyen mecanismos explcitos de movilizacin de plusvalas, de lo contrario, en
lugar de disciplinar el mercado del suelo (objetivo central de las polticas de suelo) pueden
distorsionarlo generando movimientos especulativos al aparecer un comprador pblico en zonas
perifricas con capacidad financiera. Dicho de otra manera, los bancos de tierras presentan las
dificultades propias de la compra pblica de suelo, las inequidades propias de la expropiacin, la
visin de muchos de los actores, incluidos los jueces, que tienden a favorecer la apropiacin de
rentas por parte de los propietarios privados y los problemas posteriores de gestin de los stocks o
carteras pblicas de suelo.

En contraste, en el reajuste de terrenos el poder pblico participa a travs de las


reglamentaciones, el apoyo en la gestin y el aporte de recursos, con la finalidad de
movilizar el suelo para el desarrollo urbano en condiciones de distribucin equitativa de
los aprovechamientos urbansticos y los costos del desarrollo urbano. Como veremos a
continuacin el reajuste de terrenos cumple mltiples objetivos:

- Supera la gestin predio a predio y la cambia por unas reas de cierta extensin, de
acuerdo con las caractersticas demogrficas y socio-econmicas de cada ciudad, que
permiten mejorar las condiciones de diseo urbano, de relacin entre espacios pblicos
y privados y de articulacin de un nuevo desarrollo inmobiliario o del redesarrollo o
revitalizacin urbana con la ciudad ya existente

- Vincula al sector pblico y sus distintas entidades, los propietarios del suelo,
inversionistas pblicos y privados y constructores en un proyecto que hace visibles
los costos y las ganancias y las posibilidades de movilizacin de recursos en un
juego de gana gana. En especial hace visibles las rentas del suelo o plusvalas y su
potencial para ser dirigidas a proyectos con mejores calidades urbanas y con
financiacin de las infraestructuras

- Posibilita la mezcla de usos y de grupos sociales

- Articula la planeacin territorial y la gestin del suelo, de manera que concurren


estndares urbansticos, produccin de espacio construido y condiciones financieras

Estos componentes se revisan a continuacin en algunas de las legislaciones de pases


latinoamericanos.

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3. EL REAJUSTE DE TERRENOS EN LAS LEGISLACIONES DE LOS PASES DE
AMRICA LATINA

El Estatuto de la Ciudad contempla las Operaciones Urbanas consorciadas, definidas como el


conjunto de intervenciones y medidas coordinadas por el Poder Pblico municipal, con
la participacin de los propietarios, moradores, usuarios permanentes e inversionistas
privados, con el objetivo de alcanzar en una determinada rea transformaciones
urbansticas estructurales, mejoras sociales y la valorizacin ambiental.

En una Operacin Urbana Consorciada se podrn prever, entre otras medidas: 1. La


modificacin de los ndices y caractersticas de parcelacin, uso y ocupacin del suelo y
del subsuelo, as como modificaciones a las normas urbansticas, previendo el impacto
ambiental que generan. 2. La regularizacin de construcciones, reformas o ampliaciones
que fueron realizadas sin ajustarse a las normas urbansticas vigentes.

En la ley municipal especfica que apruebe la Operacin Urbana Consorciada (Ver artculo
33 del Estatuto de la Ciudad) se incluir el plan de la operacin urbana que deber
contener como mnimo: 1- Definicin del rea objeto de la operacin; 2 - Programa bsico
de ocupacin del rea; 3.- Programa de atencin econmica y social para la poblacin
directamente afectada por la operacin; 4. Finalidades de la operacin; 5. Estudio previo de
impacto del entorno; 6. Contrapartida que se exigir a los propietarios, usuarios
permanentes e inversionistas privados, en funcin de la utilizacin de los beneficios
derivados de la modificacin de los ndices de ocupacin, edificacin y usos del suelo. 7.
Mecanismos de control de la operacin, obligatoriamente compartido con una
representacin de la sociedad civil.

Los recursos que obtenga el poder pblico municipal, como resultado de las contrapartidas
por los cambios en los usos del suelo y en las edificabilidades, debern ser aplicados
exclusivamente a la ejecucin de la Operacin Urbana respectiva. Sern nulas las licencias
que se otorguen por fuera de dicha Operacin Urbana.

La ley municipal que apruebe la Operacin Urbana podr establecer que el Municipio
emita una cantidad determinada de Certificados de Potencial adicional de construir
(CEPAC) que podrn ser vendidos en pblica subasta o utilizados directamente en el pago
de las obras necesarias a la propia operacin. Estos Certificados se negociarn libremente,
pero podrn ser utilizados exclusivamente en el rea objeto de la Operacin. Cuando se
solicite la licencia para construir el certificado de potencial adicional de construir
(CEPAC) se utilizar para para pagar el rea que ser construida por encima de un
coeficiente bsico establecido por la autoridad municipal (Aunque no lo dice
explcitamente la norma, este pago puede equivaler tambin a las contrapartidas exigidas

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por el cambio de las normas de uso y edificabilidad, por la va de una edificabilidad bsica
y una adicional mxima).

De las normas brasileras sobre Operaciones Urbanas Consorciadas y su relacin con la


tcnica del Reajuste de Terrenos podemos deducir lo siguiente:

1. Son intervenciones y medidas que vinculan al Poder Pblico, propietarios,


moradores e inversionistas privados
2. Se delimita un rea de la Operacin mediante una ley municipal (Acuerdo u
Ordenanza en otros pases) que impide obtener licencias de manera individual para
los terrenos involucrados y, por tanto, conlleva una gestin asociada o reajuste
entre los distintos terrenos.
3. Se otorga un mayor aprovechamiento del suelo, como resultado de la modificacin
de las normas urbansticas (edificabilidad y usos)
4. Se establece un programa econmico para atender a la poblacin originalmente
asentada
5. Se exigen contrapartidas a los propietarios o inversionistas o se establece un ndice
bsico y un adicional que debe ser adquirido o pagado por los interesados en
desarrollar la Operacin. Esas contrapartidas o la concesin onerosa del derecho de
construir se debe destinar exclusivamente a ejecutar las obras de inters pblico
que deben ser construidas en el rea de la Operacin
6. Como hay un mbito o delimitacin precisa de la Operacin Urbana, se deben
establecer condiciones de tratamiento igual a los propietarios e inversionistas
involucrados

En la legislacin colombiana se define el reajuste de terrenos como el englobe de


diversos tipos de terrenos para luego subdividirlos en forma ms adecuada y dotarlos de
obras de infraestructura bsica, tales como vas, parques, redes de acueducto, energa
elctrica y telfonos, para luego comercializarlos. En las zonas urbanas donde hay
previamente inmuebles construidos al englobe se le denomina Integracin Inmobiliaria, y
corresponde a procesos de redesarrollo o renovacin urbana. (Art. 77 de la ley 9 de 1989),

Los reajustes de terrenos o integraciones inmobiliarias se ejecutan a travs de acuerdos de


asociacin, contratos de sociedad u otros que celebren las entidades pblicas encargadas de
procesos de desarrollo o renovacin o de produccin de vivienda con los propietarios de
tierra o directamente de ellos entre s.

En los proyectos de reajuste de terrenos o de integracin inmobiliaria se pagarn


preferiblemente los terrenos aportados (el precio comercial de los terrenos incluidos en el
englobe o de la indemnizacin en el evento en que sea necesario utilizar la expropiacin) y

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las utilidades o participaciones que se deriven del proyecto, con los lotes resultantes de la
subdivisin, que debern ser provistos de la infraestructura bsica. Tambin podrn ser
pagados con inmuebles (viviendas, oficinas, locales) construidos dentro del proyecto (Art
78 de la ley 9 de 1989). Tambin se podrn usar para pagar los terrenos aportados bonos o
ttulos valores o certificados de derechos de construir, redimibles con el producto de la
venta de los lotes urbanizados o los inmuebles resultantes.

Se realizarn dos avalos: uno que determine el valor de los terrenos antes de la Operacin
o Proyecto y otro que determine el nmero y rea de los lotes urbanizados necesarios para
pagar los aportes y las utilidades o participaciones que correspondan al propietario
original. Posteriormente la ley 388 de 1997 estableci que los reajustes de terrenos
tendran como base un plan parcial y la determinacin de unidades de actuacin
urbanstica.

El Plan Parcial es un instrumento que detalla, desarrolla o complementa las previsiones generales
del Plan de Ordenamiento para ciertas zonas de la ciudad y constituye la base para la gestin
asociada de terrenos y para establecer mecanismos concretos de financiacin de algunas obras
de infraestructura, reas verdes y equipamientos. Finalmente sirve de marco para la
implementacin de varios de los instrumentos de gestin del suelo del sistema colombiano. Los
planes parciales aplican automticamente para el suelo clasificado como de expansin urbana, y
segn los parmetros del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que adopte cada municipio,
para las reas clasificadas como urbanas y para las reas que deban desarrollarse mediante
unidades de actuacin urbanstica, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales. El
rea mnima sometida a plan parcial y las caractersticas de las operaciones son definidas en cada
POT, de acuerdo con las caractersticas demogrficas y socio-econmicas, geogrficas,
topogrficas de cada ciudad y con las condiciones de su mercado inmobiliario.
La gestin o actuacin asociada se define como la vinculacin en condiciones de igualdad, del
conjunto de propietarios de terrenos que conforman un proyecto, operacin urbana o plan parcial
al cumplimiento de obligaciones urbansticas en funcin de los aprovechamientos o beneficios
urbansticos derivados de las normas de uso y edificabilidad. Las unidades de actuacin
urbanstica son las reas conformadas por uno varios inmuebles, explcitamente delimitada en las
normas que desarrolla el plan de ordenamiento que debe ser urbanizada o construida como una
unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el
cumplimiento de las normas urbansticas y facilitar la dotacin con cargo a sus propietarios, de la
infraestructura para el transporte, los servicios pblicos domiciliarios y los equipamientos
colectivos mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios.

El plan parcial posibilita la vinculacin de inversionistas distintos a los propietarios, as como de


promotores, urbanizadores o constructores en operaciones inmobiliarias en las que se movilizan
recursos pblicos y privados dirigidos a obtener mejores condiciones de calidad de vida, de
eficiencia del gasto pblico y de equidad. Visto de otra manera, el plan parcial permite visibilizar
los incrementos de valor del suelo producidos por los procesos de urbanizacin y asegura su
distribucin en funcin de objetivos sociales y ambientales, evitando cargas excesivas sobre el
presupuesto pblico y enriquecimiento sin causa de los propietarios.

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La delimitacin de un plan parcial sirve para definir las condiciones de diseo urbano, de
articulacin de un desarrollo inmobiliario con las infraestructuras y trazados de la ciudad ya
existente y para definir un mbito espacial de distribucin equitativa de cargas y beneficios, cargas
que pueden ser de dos escalas: del mbito del plan parcial o local y de mbito zonal y urbano, que
son distribuidas entre un nmero mayor de terrenos y propietarios.

El plan parcial establece las condiciones espaciales y temporales para la puesta en prctica de las
polticas, las estrategias y los objetivos del plan de ordenamiento territorial. A travs de este
instrumento se define la factibilidad de extender redes matrices, ampliar vas principales o
arteriales, asegurar la dotacin adicional de espacio pblico y se adoptan tanto los procedimientos
o instrumentos mediante los cuales se garantizar su realizacin efectiva, con cargo a los
propietarios de tierra, as como las tcnicas de distribucin equitativa de cargas y beneficios.

Segn el artculo 39 de la ley 388 de 1997 (desarrollado en otras normas que no es del caso
detallar en este documento que contiene informacin general) existen dos grandes tipos de
obligaciones urbansticas: 1) Aquellas correspondientes al respectivo proyecto urbanstico o plan
parcial, que corresponde a las cesiones urbansticas locales y la realizacin de obras pblicas
correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios pblicos de acueducto,
alcantarillado, energa y telfonos, as como las cesiones para parques y zonas verdes, vas
vehiculares y peatonales y para la dotacin de los equipamientos comunitarios. No hay una norma
nacional que establezca el rea o proporcin de las cesiones para reas verdes y equipamientos,
pero en las ciudades ms grandes suman alrededor del 25% del rea total del proyecto.

2) Las obligaciones urbansticas de carcter zonal o urbano, es decir, externas al mbito


del plan parcial, que corresponden a lo que algunas legislaciones como la espaola
denominan sistemas generales, o componentes estructurantes de la ciudad. En la ley 388 de
1997 corresponden a la infraestructura vial principal y redes matrices de servicios pblicos,
tambin puede consistir en la dotacin de nuevo espacio pblico. Estas obligaciones se
distribuirn entre los propietarios de toda el rea beneficiaria de las mismas y debern ser
recuperados mediante tarifas de servicios pblicos, contribucin de valorizacin,
participacin en plusvalas, que son los mecanismos tributarios habituales, o a travs de
cualquier otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios de las
actuaciones, segn lo definan normas nacionales o cada plan de ordenamiento municpal.

Tambin se puede imponer a los propietarios de suelo como obligacin la conservacin de reas
de valor ambiental o del patrimonio cultural, a travs de compensaciones o transferencia de
derechos de construccin y los porcentajes obligatorios de suelo destinados a vivienda de inters
social (con precio mximo de 135 salarios mnimos legales mensuales) o vivienda de inters
prioritario (con precio mximo de 70 salarios mnimos legales mensuales). En las ciudades de ms
de 500.000 habitantes o que hagan parte de reas metropolitanas o conurbaciones, cualquier plan
parcial o proyecto de expansin urbana debe destinar automticamente un 20% de suelo til
destinado a vivienda de inters prioritario, as no lo contemple expresamente el respectivo plan de
ordenamiento territorial. Se resalta que no es una cesin urbanstica que deba ser transferida a la
administracin municipal (como las destinadas a espacio pblico), sino un uso obligatorio que
debe darse a ese tipo de suelo.

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Esquemticamente el contenido de un plan parcial (Art 19 ley 388) es el siguiente:

1. La delimitacin y caractersticas del rea de la operacin urbana o de la unidad


mnima de actuacin urbanstica

2. Objetivos y directrices urbansticas especficas que orientan la correspondiente


actuacin u operacin urbana, en aspectos tales como el aprovechamiento de los
inmuebles; el suministro, ampliacin o mejoramiento del espacio pblico, la
calidad del entorno, las alternativas de expansin, el mejoramiento integral o
renovacin consideradas. Las condiciones de diseo y estructuracin de la
operacin urbana, de acuerdo con la escala y complejidad propia de cada ciudad.

3. Estmulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de gestin


asociada y las reglas para garantizar el reparto equitativo de cargas y beneficios

4. Las normas urbansticas especficas y la forma urbana que de ellas se derive

5. Los procedimientos para ejecutar el proyecto contenido en el plan, responsables,


etapas, entidad gestora, etc.
6. La adopcin de los instrumentos de manejo de suelo, captacin de plusvalas,
reparto de cargas y beneficios, procedimientos de gestin, evaluacin financiera de
las obras de urbanizacin y su programa de ejecucin, junto con el programa de
financiamiento.

Los siguientes son los pasos que se deben cumplir para lograr la asociacin de los
propietarios en un esquema de reajuste o reparcelacin de terrenos, con base en la
legislacin colombiana:

1. Directrices establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial

2. Formulacin del plan parcial que se adopta por medio de decreto del Alcalde, (Intendente
o Prefecto).

3. Delimitacin del rea del plan parcial y conformacin de las unidades de actuacin
urbanstica, stas se inscriben en el registro inmobiliario y a partir de ese momento no es
posible obtener licencia de urbanizacin o construccin por fuera de la unidad de
actuacin.

4. Ejecucin del reajuste de terrenos de conformidad con las bases de la actuacin


establecidas en el Plan Parcial. Para ello se requiere contar con el voto favorable de los
propietarios que representen por lo menos el 51% del rea de la unidad de actuacin.

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5. Si hay propietarios renuentes se puede recurrir a la autoridad pblica para que adelante el
proceso de expropiacin. Es muy importante definir reglas claras, previa y generales, en
las normas municipales para evitar abusos con esta expropiacin a favor de terceros. La
Alcalda de Bogot expidi en 2014 normas de proteccin a los propietarios originales y de
modulacin del uso de la expropiacin

6. Constitucin de una entidad gestora a la cual se transfieren los terrenos objeto del
reajuste. En Colombia es usual la fiducia mercantil. Transferencia al Municipio de los
terrenos destinados a usos colectivos.

7. La fiducia puede expedir derechos de beneficio representativos de los aprovechamientos


urbansticos (Metros cuadrados construidos vendibles, segn usos) o definir un reloteo y
pagar con los terrenos resultantes

8. Aporte de recursos para financiar las infraestructuras establecidas segn las cargas u
obligaciones urbansticas, por los propietarios o por inversionistas. Comercializacin de
parte de los terrenos o de los aprovechamientos para financiar las obras de
infraestructura, segn las bases de la actuacin.

9. Delimitacin de los terrenos destinados a vivienda de inters social o prioritario que


podrn ser construidos directamente por los propietarios del plan parcial o de manera
coordinada con la entidad municipal encargada de los programas de vivienda (las normas
nacionales contemplan la posibilidad de trasladar esa obligacin a otros terrenos de
propiedad de los mismos promotores del plan parcial (Ver Decreto 075 de 2013) o
mediante pago en derechos fiduciarios o dinero a la entidad municipal encargada de los
programas de vivienda.

10. Restitucin de los aportes de suelo al reajuste, ms las ganancias una vez deducidas las
cargas u obligaciones urbansticas, mediante terrenos urbanizados y con norma, en
inmuebles construidos en el proyecto o en dinero.

11. Comercializacin o distribucin entre los propietarios originales de terrenos tiles


urbanizados o revitalizados para que tramiten licencias y procedan a construir.

12. En el caso de proyectos de redesarrollo o revitalizacin se deben establecer las


condiciones de participacin de los propietarios de viviendas, garantizar su derecho a
permanecer en el rea, y el derecho preferencial a recibir los inmuebles resultantes en el
proyecto. Tambin se establecen con cargo al proyecto los costos de los programas
sociales de acompaamiento y de los arrendamientos mientras es construido el proyecto

En la discusin colombiana, que no ha sido fcil entre el gobierno nacional y el gobierno de


Bogot, se destaca aquella relacionada con el alcance de la distribucin equitativa de cargas y
beneficios, Para algunos la equidad aplicara solamente entre los propietarios cuyos terrenos
hacen parte del plan parcial, proyecto urbano o reajuste de terrenos. Si embargo, las normas que
se acaban de resumir dan cuenta que hay dos formas de concebir la equidad: entre los
propietarios involucrados y entre estos y el conjunto de ciudadanos o contribuyentes, en tanto es

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posible establecer obligaciones urbansticas de escala zonal o urbana. Es de tener en cuenta que
todo aquello que no se financie con las plusvalas generadas por un determinado proyecto de
incorporacin de nuevo suelo al desarrollo urbano o de renovacin o revitalizacin luego tendr
que ser financiado con los recursos generales del presupuesto, bien sea la adquisicin de suelo o
la ejecucin de obras.
La equidad entre los propietarios involucrados se da esencialmente mediante una remuneracin
igual por el suelo, independientemente del uso inicial y del uso final que se d a los terrenos. No
importa que en un determinado terreno aportado al englobe o reajuste se haga un parque, una va,
vivienda social o un gran centro comercial, todos recibirn el mismo valor resultante del reparto
equitativo de cargas y beneficios, valor que se puede pagar en terrenos reajustados o englobados,
urbanizados y con norma urbanstica, en derechos de construir o en dinero.

Otro aspecto son las metodologas de distribucin equitativa, el ejercicio se aproxima a la tcnica
espaola de clculo del aprovechamiento medio, que conlleva que cada propietario participe de
manera igual en las obligaciones y en un promedio de los distintos usos y edificabilidades y los
precios residuales que de ellos se derivan. Existe tambin la posibilidad de la edificabilidad bsica
y la adicional, donde se asigna una misma edificabilidad a todos los terrenos, pero aun as se
debe hacer la distribucin o equivalencias de los usos o incluso de las zonas si es un proyecto o
plan parcial relativamente grande. Otra metodologa es la de puntos o unidades de
aprovechamiento que establecen compensaciones entre ciertas zonas o tipos de usos.

La Ley Uruguaya N 18.308 de 2008 de Ordenamiento territorial y Desarrollo Sostenible


tiene una concepcin cercana a la ley colombiana No. 388 de 1997, si bien no menciona
expresamente al instrumento Reajuste de Terrenos, sus disposiciones contienen las bases para
aplicar esta tcnica, con una secuencia clara de instrumentos de planeacin, rgimen jurdico de
la propiedad del suelo, obligaciones a cargo de los propietarios de suelo y mecanismos de
obtencin de suelo, financiacin de obras, recuperacin de parte de las plusvalas por parte de la
autoridad municpal y obligacin de construir vivienda de inters social.

El artculo 41 establece como facultades de la propiedad de inmuebles en suelo urbano no


consolidado y en suelo con el atributo de potencialmente transformable las siguientes: 1)
Promover su ejecucin y transformacin segn las condiciones de la ley 2) Adjudicar los terrenos
(solares) resultantes de acuerdo con el proyecto de fraccionamiento o urbanizacin, en proporcin
a los aportes de cada propietario al proceso de ejecucin c) Edificar en dichos solares segn lo
defina el Plan y una vez cumplidas las obligaciones urbansticas (deberes territoriales). d) Los
propietarios que renuncien voluntariamente o sean excluidos del proceso de ejecucin porque se
les aplic la expropiacin tendrn derecho a la indemnizacin legalmente prevista, sin incorporar
en ella los beneficios que se deriven del proyecto.

Los propietarios de inmuebles tienen las siguientes obligaciones: a) Ejecutar a su costo las obras
de urbanizacin del mbito. b) Ceder a la Intendencia Municipal o a la entidad pblica que sta
determine, de forma gratuita, los terrenos del mbito que los instrumentos de ordenamiento
territorial prevean con destino a uso y dominio pblico. c) Ceder a la Intendencia Municipal los
terrenos urbanizados edificables o inmuebles en los que se concrete el derecho a la participacin
de sta en la distribucin de los mayores beneficios. d) Distribuir de forma equitativa o de
compensar, entre todos los interesados del mbito, los beneficios y cargas que se deriven de la
ejecucin del instrumento de ordenamiento territorial (Art 42).

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Adicionalmente el artculo 38 establece lmites y estndares mnimos en las reas de suelo
urbano, suburbano y potencialmente transformable (que se puede asimilar al suelo de expansin
urbana en Colombia). Los instrumentos de ordenamiento deben prever reservas (cesiones
urbansticas) de espacios libres y equipamiento, as como lmites de densidad y edificabilidad. Las
reservas para espacios libres y equipamientos, sin perjuicio del rea destinada a circulaciones, no
podr ser inferior al 10% del rea total y autoriza a disminuir al 8%, ateniendo a las caractersticas
socioeconmicas del mbito del proyecto. En todos los casos los instrumentos de ordenamiento
territorial exigirn que las nuevas urbanizaciones y fraccionamientos antes de su autorizacin
definitiva ejecuten a su costo, la red vial y la conexin a la red vial general para la continuidad de
la trama existente, adems de las redes de agua potable, drenaje de aguas pluviales, red vial
pavimentada, evacuacin de aguas servidas, energa elctrica y alumbrado pblico, todo ello en
calidad y proporcin adecuada a las necesidades de los usos a los que se destinarn los terrenos
(Arts. 38 y 32).

El artculo 45 establece la distribucin equitativa de las cargas y beneficios generados por el


ordenamiento territorial entre los titulares de los inmuebles involucrados en las acciones derivadas
del mismo y de su ejecucin, que debe ser adoptado de manera concreta en los instrumentos de
ordenamiento territorial y, adems, una vez se aprueben los instrumentos de ordenamiento
territorial, la Intendencia Municipal tendr derecho a participar en el mayor valor inmobiliario que
derive para dichos terrenos de las acciones de ordenamiento territorial, ejecucin y actuacin, en
la proporcin mnima que a continuacin se establece: a) En el suelo con el atributo de
potencialmente transformable, el 5% (cinco por ciento) de la edificabilidad total atribuida al mbito.
b) En el suelo urbano, correspondiente a reas objeto de renovacin, consolidacin o
reordenamiento, el 15% (quince por ciento) de la mayor edificabilidad autorizada por el nuevo
ordenamiento en el mbito. La participacin se materializar mediante la cesin de pleno derecho
de inmuebles libres de cargas de cualquier tipo a la Intendencia Municipal para su inclusin en la
cartera de tierras. Los promotores de la actuacin, que manifiesten su inters y compromiso por
edificar los inmuebles que deben ser objeto de cesin de acuerdo con el instrumento, podrn
acordar con la Intendencia Municipal la sustitucin de dicha cesin por su equivalente en dinero.
Dicho importe ser destinado a un fondo de gestin territorial o bien la permuta por otros bienes
inmuebles de valor similar. Si la Intendencia Municipal asume los costos de urbanizacin le
corresponder adems, en compensacin, la adjudicacin de una edificabilidad equivalente al
valor econmico de su inversin.
Finalmente, el artculo 53 establece una reserva de suelo para vivienda de inters social en los
sectores de suelo urbano con el atributo de potencialmente transformable en que se desarrollen
actuaciones de urbanizacin residencial, consistente en la destinacin a vivienda de inters social
(de cualquiera de las categoras previstas en la Ley N 13.728 de 1968) de entre el 10 y el 30%
de las viviendas totales que se autoricen en el mbito de actuacin. El porcentaje mnimo ser
concretado por el instrumento de ordenamiento respectivo, atendiendo a las necesidades de
viviendas de inters social y a las caractersticas de los diferentes desarrollos residenciales. Se
podr eximir de esta obligacin a las actuaciones en las que no se incremente el nmero de
viviendas existentes.

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4. DETALLE DE UN REAJUSTE DE TERRENOS CON DISTRIBUCIN EQUITATIVA DE
CARGAS Y BENEFICIOS - GUA PARA EL EJERCICIO DEL CURSO

Los ingredientes de la receta o componentes del reajuste de terrenos con gestin asociada y
reparto equitativo son:

1. Suelo sin urbanizar o un rea de la ciudad para redesarrollo o revitalizacin: Hay que realizar
un avalo de partida, que ser el valor mnimo al que tienen derecho los propietarios
partcipes en el proyecto.

Tambin se definen los % de participacin en el proyecto, idealmente, segn el rea aportada,


sin ningn criterio adicional

2. Obras de infraestructura necesarias para que se convierta en suelo urbanizado o servido: vas
y redes de acueducto y alcantarillado, que requieren suelo y recursos de inversin, que se
establecen a partir de los costos de construccin de esas infraestructuras. Obras de
infraestructura necesarias para soportar densidades adicionales o espacio pblico adicional en
proyectos de regeneracin o revitalizacin

3. Normas que definen condiciones de calidad de vida (estndares urbansticos) que son la base
para establecer las obligaciones urbansticas (ejemplo: nmero de Mt2 por vivienda o por
habitante destinado a reas verdes, que se convierte en cesiones urbansticas), densidades,
sistema vial, etc.

4. Normas urbansticas de uso y edificabilidad que definen los aprovechamientos o beneficios


urbansticos y, en consecuencia, las plusvalas o valores adicionales de los terrenos aportados
al reajuste

5. Segundo avalo de acuerdo con dichas normas de uso y edificabilidad, que establecen la
diferencia entre el valor antes y despus del proyecto, es decir, las plusvalas. En ese
momento, el suelo til, comercializable tiene un rea menor pero vale ms que el suelo
original

6. Cesiones urbansticas que se convierten en suelo de uso pblico y se transfieren a la


autoridad municipal

7. rea til con norma resultante del proyecto y nmero de metros cuadrados que podrn ser
construidos y vendidos, distribuidos por usos

8. % del suelo correspondiente al rea til o de los aprovechamientos o beneficios (incluso


certificados de derechos de construir) que se vende a terceros (inversionistas o constructores)
para financiar las obras de infraestructura que cada POT exige o que se entrega a aquellos
partcipes que aportan recursos para su construccin. Aqu entran a jugar los instrumentos
especficos que se aplican en cada pas y ciudad: Edificabilidad bsica y adicional;
otorgamiento oneroso del derecho de construir, contribucin de mejoras o de valorizacin,
participacin en plusvalas, etc.

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9. Costos de programas sociales, de arrendamientos a los propietarios de viviendas en
revitalizacin, etc que se cargan al proyecto

10. Pago a los propietarios originales con suelo til urbanizado o en dinero con el producto de la
venta de los aprovechamientos urbansticos o derechos de construir por parte de la entidad
gestora o fiducia. Pago con inmuebles nuevos construidos dentro del proyecto

11. EQUIDAD: A todos los propietarios se les paga lo mismo, independientemente del uso que se
d a su terreno

EL SIGUIENTE ESQUEMA REPRESENTA CMO FUNCIONA UN SISTEMA DE REPARTO DE


CARGAS Y BENEFICIOS

Le corresponde legalmente parte Construccin de vas y redes


de la urbanizacin del suelo, pero de servicios pblicos
puede ser sustituido por
promotores, urbanizadores o Recursos para Adecuacin y/o construccin
entidades pblicas financiar los costos de parques y equipamientos
de la infraestructura
Adecuacin de los suelos de
proteccin
El
Propietario 2. Inversi
Inversin El
Municipio

Tierra 4. Suelo
(incluyendo la necesaria
para las cargas locales y
urbanizado con
generales)
X
1. Aporte norma y
autorizaci
autorizacin
3. Norma
Valor inicial espec
especfica
Intensidad Comercial
Uso Residencial
Ocupacin Industrial

Suelo rural o
urbano sin
desarrollar Se utiliza para pagar los
aportes en tierra e inversi
inversin,
reparti
repartindose de forma
equitativa. La plusval
plusvala que
genera esta operaci
operacin urbana
debe repartirse entre los
propietarios, el municipio y
quienes aporten recursos
para la urbanizaci
urbanizacin
Suelo desarrollado con todos los soportes
necesarios para la vida urbana (servicios
pblicos, vas, espacio pblico, suelos de
proteccin y zonas para vivienda de inters
social): Una ciudad digna e incluyente

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ESQUEMA QUE RESUME EL REAJUSTE DE TERRENOS

CONCEPTOS BSICOS DEL REAJUSTE DE TERRENOS CON


DISTRIBUCIN EQUITATIVA DE CARGAS Y BENEFICIOS, PARA
EL EJERCICIO

1. REA TOTAL O MBITO DE APLICACIN DEL PROYECTO,


OPERACIN URBANA, PLAN PARCIAL, PLAN DE DETALLE
ALGUNOS LA DENOMINAN AREA BRUTA
Corresponde al total del globo de terreno que se va a desarrollar, que puede incluir terrenos de
propiedad pblica (por ejemplo vas rurales o rondas hidrulicas o cauces de cuerpos de agura), o
de propiedad privada, que son la mayora

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SUELO QUE PREVIAMENTE ES PBLICO Y QUE NO HAY QUE ADQUIRIR O
REMUNERAR, EVENTUALMENTE SE PUEDE EVENTUALMENTE
TRANSFORMAR DENTRO DE LA OPERACIN URBANA

Suelo que
ya es de
pblico o
que no
puede ser
construido

Predio A Predio B

Predio E

Predio D
Caminos
Ronda de ro
Suelo con alto riesgo de remocin en
masa
Suelos que
hacen parte
del reajuste
y que sern
remunerado
s

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SUELOS DESTINADOS A SISTEMAS GENERALES O COMPONENTES
ESTRUCTURANTES

SUELO NETO, participa en RT


Lmite predios
A
CARGAS GENERALES: Plan vial
B principal, redes matrices de
acueducto y alcantarillado, zonas
de proteccin de cuerpos de agua;
Al descontar estas cargas, se
obtiene el rea denominada:

REA NETA
CARGAS LOCALES
Red vial secundaria
Zonas verdes
C
Equipamientos colectivos
Peatonales
Descontando las cargas locales, se
obtiene el rea denominada:

D REA TIL

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SUELO NETO: ES EL AREA TOTAL MENOS EL SUELO QUE SE DESTINA A
SISTEMAS GENERALES O ESTRUCTURANTES

SUELO DESTINADO A ESPACIO PBLICO DE PROXIMIDAD, vas locales, reas


verdes y recreativas y equipamientos sociales = CESIONES URBANSTICAS LOCALES

SUELO TIL: Aquel donde se puede construir y que sirve para restituir los aportes o para
comercializar

El rea neta o suelo neto es aquel que participa de los aprovechamientos

urbansticos, as no se construya en ella. rea til es la que se comercializa para remunerar


todo el suelo neto y la construccin de infraestructuras. Esta diferencia es clave, porque en
la urbanizacin o edificacin predio a predio los propietarios pueden ir a solicitar una
licencia y el poder pblico define el suelo para sistemas generales o para espacio pblico y
luego debe conseguir recursos para comprarlo. En el reajuste de terrenos las plusvalas que
se derivan de las normas de uso y edificabilidad (aprovechamientos o beneficios) se
dividen no solo por el suelo til sino por la totalidad del suelo incluido el que se destinar a
usos colectivos, de escala general o local.

AREA TOTAL, AREA NETA O SUELO QUE PARTICIPA DE LOS


APROVECHAMIENTOS URBANSTICOS Y AREA TIL, QUE ES LA
EDIFICABLE

2 Ronda Camino Suelo Neto


M Predio
2 hidrulica pblico (m2) o que es
(m ) 2
(m ) R CP remunerado
Propiedad
predio A predio B
250.000 5.000 245.000
A
Propiedad
250.000 15.000 235.000
B
Propiedad
250.000 12.500 237.500
C
Propiedad
250.000 7.500 10.000 232.500
D
TOTAL 1.000.000 22.500 27.500 950.000
predio C

predio D

Suelo Total o rea bruta

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2
Nombre de la carga m suelo
Z.M.P.A4 32.323
Malla vial principal.(MVP) 141.675
Puente 3.600
Equipamiento de escala general (EEG) 10.172
Parque de escala general (PEG) 45.945
SUELO REQUERIDO PARA LOS SISTEMAS
233.715
GENERALES

Tipo de Costo
2
sistema M 2 Costo total
por m
general
Z.M.P.A. 32.323 $ 5.000 $ 161.613.440
M.V.P. 141.675 $ 22.635.775.767
PUENTE 3.600 $0 $0
EEG 10.172 $0
PEG 45.945 $ 20.000 $ 918.904.420
$
COSTO TOTAL SCG
23.716.293.627,03

Una vez definidos los suelos necesarios para


los sistemas generales, segn las normas
nacionales y municipales se debe establecer
si entran a formar parte de las obligaciones del
Reajuste de terrenos o si se adquieren por
otros medios

ANeta = rea total o rea Bruta Suelo para


Cargas Generales (CG)

Por su parte, la cuantificacin de los suelos


necesarios para las cargas locales (redes
secundarias y locales) se har en funcin del
nmero de viviendas que se va a construir
(densidad) y la cantidad de habitantes que se
espera vivirn en la zona

As se llega al AREA TIL, sobre la cual se


calculan los aprovechamientos urbansticos, y
se establecen las normas de morfologa y
tipologa: Indice de ocupacin, ndice de
construccin, las densidades, los tamaos mnimos y mximos de los lotes privados, si es vivienda
unifamiliar o multifamiliar, etc.

4
A diferencia del cuerpo de agua definido por la lnea de ronda, las zonas de manejo y
preservacin ambiental se debe considerar como una decisin de ordenamiento..

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NDICE DE CONSTRUCCIN

El ndice de construccin (IC) es aquel que relaciona una determina rea


de suelo con la cantidad de metros cuadrados autorizados a construir.
Dado que relaciona suelo y construccin, se expresa en metros cuadrado
de construccin (m2c) sobre metros cuadrados de suelo (m2s):
M 2c
IC = ----------
M 2s

Los m2c representan el tope mximo de metros a construir, y sern


2
repartidos entre los usos principales y complementarios que el Plan m DE
CONSTRUCCIN

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Parcial concrete. As, por ejemplo, un ndice de construccin de 1.5 podr obtener 1.5 m2 de
construccin por cada m2 de terreno.

NDICE DE OCUPACIN

El ndice de ocupacin es el que determina el espacio a ocupar en


primer piso por los edificios (conocido tambin como sombra) y la
relacin entre este factor y los metros cuadrados de construccin
permitidos da una idea de la tipologa edificatoria propuesta.

Este ndice se expresa en el cociente que resulta de dividir el rea que


puede ser ocupada por la edificacin en primer piso bajo cubierta por
el rea total del predio. Por ejemplo un ndice de ocupacin de 0.7,
permitir la ocupacin en primer piso del 70% del rea neta
OCUPACIN
urbanizable

En este ejemplo se establece el nmero de metros cuadrados que sern construidos, a partir de
los supuestos de vivienda y comercio, como el producto de la cantidad de viviendas esperadas por
hectrea, por su tamao, y un comercio de carcter zonal.

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Total m2
Total Personas Total Construccin
Viviendas por vivienda Personas Vivienda
ANU-1 0
ANU-2 1.285,13 4 5.140 128.512,95
ANU-3 1.247,49 4 4.990 124.749,03
ANU-4 922,74 5 4.614 110.728,84
ANU-5 496,94 5 2.485 59.632,75
ANU-6 0 0
ANU-7 1.698,06 4 6.792 169.806,48
5.650,3 24.021 593.430,06

Una vez calculada la cantidad de m2 de construccin de vivienda estimados, se puede calcular la


cantidad de comercio en funcin de los habitantes. Este ejercicio no considera usos
complementarios y, en consecuencia, no se calcula comercio para los polgonos cuyo uso principal
es vivienda.

Total m2
Total m2 Total m2
Construccin
Comercio Construccin
Vivienda
ANU-1 0 24.435,36 24.435,36
ANU-2 128.512,95 128.512,95
ANU-3 124.749,03 124.749,03
ANU-4 110.728,84 110.728,84
ANU-5 59.632,75 59.632,75
ANU-6 0 21.414,62 21.414,62
ANU-7 169.806,48 169.806,48
593.430,06 45.849,98 639.280,04

Clculo de los aprovechamientos urbansticos

Al igual que las cargas u obligaciones, una vez determinado el potencial de metros cuadrados a
construir, se puede determinar el beneficio, entendido como el valor del suelo urbanizado,
calculado a partir de los valores de venta del producto inmobiliario, es decir, con la tcnica
residual.

Para ello es necesario averiguar en cada ciudad el valor de venta de distintos productos
inmobiliarios nuevos y a partir de ah establecer un % en relacin con el valor de venta por metro
cuadrado, para calcular de manera simplificada el residual.

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ESQUEMA DE LA TCNICA RESIDUAL
Precio de venta
del inmueble

Ganancia para el
que construye
Inversi
Inversin en la
construcci
construccin

El valor residual del suelo se


obtiene como residuo o saldo
entre el precio de venta del
n

inmueble (acorde con la


Edificaci
Edificaci

reglamentacin urbanstica
Costo de la vigente y de conformidad con el
construcci
construccin
mercado del bien final vendible)
restndole la utilidad y el costo
directo e indirecto de la
construccin y de la
urbanizacin del suelo

Valor del suelo


urbanizado con norma y
autorizaci
autorizacin espec
especfica
Ganancia para el
que urbaniza
Inversi
Inversin en la
urbanizaci
urbanizacin
Costo de la
urbanizaci
urbanizacin Valor residual del
Suelo

suelo: Valor
mximo a pagar por
el suelo

Plusval
Plusvalas
recuperadas para la
colectividad

Plusval
Plusvala Valor reconocido al
propietario (incluye
Valor inicial parte de la plusvala, la
del suelo cual se le cede)

Elaborado con base en presentacin de Carlos Morales Schechinger

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Esquema propuesto por Mara Cristina Rojas

La tcnica residual, de conformidad con los trabajos de Josep Roca Cladera, es un procedimiento
de clculo del valor del suelo que se utiliza en los eventos en los que no es posible la aplicacin
del mtodo de comparacin o de mercado, como es el caso del suelo de la ciudad consolidada o
de terrenos urbanos o urbanizables (de expansin) destinados a usos que generan un posible
lucro o ganancia en el mercado. En estos casos se comercializa un producto en un mercado
especializado, con una demanda muy profesionalizada, que lleva a que no exista una informacin
abierta y transparente, porque los agentes mantienen cerradas las ofertas y las transacciones, que
son la materia prima del mtodo comparativo o de mercado.

Por eso se utiliza la tcnica residual para conocer el valor del suelo, que reproduce de la manera
ms cercana posible el precio que est dispuesto a pagar un agente especializado e informado,
con el mayor conocimiento del mercado inmobiliario, como resultado de un proyecto de
conformidad con las normas de usos del suelo y edificabilidad y las condiciones de mercado de la
respectiva ciudad. Los precios de venta de los productos inmobiliarios (vivienda, oficinas, locales
comerciales) son conocidos y fcilmente identificables. Por tanto se parte de ellos, como lo
muestra el esquema tomado de Carlos Morales y se determinan los costos directos e indirectos

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del proyecto y la utilidad esperada del constructor. La diferencia es lo que el constructor est
dispuesto a pagar al propietario de suelo, que vara segn el producto inmobiliario, la localizacin
y la coyuntura del mercado. En tiempos de auge del sector de la construccin en ciudades
grandes o en la zona de influencia de centros urbanos importantes, el propietario tendr el poder
de exigir ms por el suelo, dado el inters del promotor o constructor por desarrollar los proyectos
para los cuales identifica una demanda. En tiempos de menor dinmica econmica o de
dificultades de acceso a crdito el constructor no estar dispuesto a pagar precios ms altos,
porque puede asumir riesgos altos o ir en detrimento de lo que considera una ganancia adecuada.
En la bibliografa podrn encontrar dos documentos sobre la tcnica residual.

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