Manual de Procedimientos Tasadores TINSA

Rosario Norte 615 Of.
1604
Las Condes Santiago (Chile)
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Manual de Procedimientos
para Tasadores
ESPAA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MXICO PER COLOMBIA

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Hoja de Compromiso del Tasador
Todo tasador que preste servicios a TINSA Chile S.A. debe tener completo conocimiento de
las normas e instrucciones bsicas que rigen su quehacer laboral con la organizacin.
De acuerdo a lo anterior, se considera de carcter obligatorio la lectura del Manual de Pro-

cedimientos para Tasadores, y de sus actualizaciones publicadas en nuestro sitio en internet.
Yo, ........................................,
RUT .......................................,
de profesin ......................................,
Declaro tomar conocimiento y aceptar los trminos y condiciones de prestacin del servicio
de tasacin a TINSA Chile S.A. que considera normas, criterios y procedimientos sealados en
el Manual de Procedimientos para Tasadores, comprometindome a respetarlos y a asumir
mi responsabilidad ante eventuales faltas.
Asimismo, declaro que los antecedentes profesionales que he informado a TINSA Chile S.A.
son totalmente fidedignos.
Fecha: .................................. Firma:
Enve esta hoja con su firma manuscrita a TINSA Chile S.A.

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NDICE
PRIMERA PARTE ..........................................................................................................................................1

1 TRMINOS Y ABREVIATURAS...........................................................................................................1
2 CONDICIONES DE PRESTACIN DEL SERVICIO DE TASACIONES .............................................3
2.1 Normas y Procedimientos 3
2.2 Tasadores 3
2.3 Colaboracin de otros profesionales 3
2.4 Asignacin de Tasaciones 4
2.5 Aceptacin de Solicitudes 4
2.6 Tasacin 4
2.7 Plazos y Condiciones de entrega de las Tasaciones 4
2.8 Objeciones y Reconsideraciones de Tasaciones 5
2.9 Evaluacin de Tasadores 5
2.10 Confidencialidad 6
2.11 Honorarios y Gastos Adicionales 6
2.12 Independencia 6
2.13 Exclusividad 7
2.14 Infracciones y Responsabilidad 7
2.15 Derechos de Tinsa 7
3 EL TASADOR .....................................................................................................................................8
3.1 Competencias y perfil 8
3.2 Seleccin 9
3.3 Responsabilidades 9
4 TICA DEL TASADOR .................................................................................................................... 10
5 EVALUACIN DE LOS TASADORES ............................................................................................ 12
5.1 Calificacin de cada tasacin 12
5.2 Evaluaciones semestrales y anuales 14
5.3 Sanciones 14
6 HONORARIOS ............................................................................................................................... 15
6.1 Normas de Honorarios 15
6.2 Tarifado de Tasaciones 17
6.3 Recargos por distancia 20
6.4 Gastos Adicionales 20
6.5 Solucin a discrepancias 21
6.6 Vigencia 21
7 ORGANIGRAMA DE TINSA TELFONO - EMAILS .................................................................... 22

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SEGUNDA PARTE ..................................................................................................................................... 23

8 MARCO GENERAL ....................................................................................................................... 23
8.1 El Valor de Tasacin 23
8.2 Otros Valores 24
8.3 Objetivos de la tasacin 24
9 EL PROCESO DE TASACIN ........................................................................................................ 26
9.1 Asignacin 26
9.2 Coordinacin 27
9.3 Inspeccin 28
9.4 Desarrollo de la tasacin 31
9.5 Estructura bsica de un informe de tasacin 31
9.6 El Valor de Tasacin 33
9.7 Observaciones del Tasador 34
9.8 Visado de las tasaciones 35
9.9 Objeciones 36
9.10 Reconsideraciones 37
9.11 Anulaciones 38
10 METODOLOGAS DE TASACIN ................................................................................................ 40
10.1 Enfoque de Costo 43
10.2 Enfoque de Renta 47
10.3 Enfoque Comparativo o de Mercado 50
10.4 Enfoque Hednico 52
10.5 Enfoque Multicriterio 53
10.6 Enfoque de Valor Residual 54
11 CONCEPTOS DE VALOR: DEFINICIONES ................................................................................... 56
12 DEFINICIONES Y CONVENCIONES OPERATIVAS ...................................................................... 61
12.1 Tipos de Inmuebles 61
12.2 Superficies y deslindes 62
12.3 Testigos y anlisis de mercado 64
12.4 Contenido mnimo del informe de tasacin 66

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Manual de Procedimientos
para Tasadores
El objetivo del presente Manual es definir las condiciones de prestacin del servicio de tasa-
ciones que requiere Tinsa, as como precisar los principales conceptos, criterios, normas, pro-
cedimientos y otros aspectos relevantes para la correcta ejecucin de tasaciones de los
bienes corporales, muebles e inmuebles, solicitadas por nuestros clientes, sin perjuicio de las
normas especficas definidas por cada cliente en particular. Adems, se definen las pautas
de seleccin, actuacin y evaluacin de los tasadores, dentro de las polticas de Tinsa.
Se aplica a todos los colaboradores de Tinsa, a contar del 1 de Enero de 2012.

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PRIMERA PARTE
1 TRMINOS Y ABREVIATURAS
Cerrada Tasacin que ha finalizado completamente el proceso de tasacin
en Sisgen, o sea, est visada por Tinsa, evaluado el Tasador y verifi-
cados los honorarios (estado cerrada en Sisgen).
Cliente Quien requiere la tasacin, normalmente cliente de la institucin

financiera.
Compaa, Empresa Tinsa Chile S.A.
Coordinacin, Personal administrativo, encargado de la asignacin interna de los

Coordinador encargos, adems de su control, seguimiento y posterior envo al
cliente.
Encargo Solicitud de tasacin o de una consultora por parte de un cliente a

Tinsa.
Incidencia Cualquier problema en el desarrollo de la tasacin, que pueda sig-

nificar un atraso en la entrega del informe o la imposibilidad de
efectuarla.
Objetada Informe enviado a su visado pero que el Visador ha objetado y re-

querido aclarar, completar o ampliar sus fundamentos. Tasacin
devuelta al tasador hasta conseguir su conformidad.
Reconsideracin Reclamo u observacin presentada por un cliente, respecto a un

informe de tasacin finalizado y entregado. Se ha solicitado su revi-
sin y/o modificacin.
Reparo administrativo El informe presenta alguna inconsistencia respecto a lo registrado

en Sisgen que impiden su cierre.
SISGEN Sistema de Gestin de Encargos. Aplicacin informtica desarrolla-

da por Tinsa para el control y seguimiento de las tasaciones.
Solicitante Mandante de la solicitud, normalmente una institucin financiera.

Muchas veces es el cliente.
Tasador Profesional externo que presta servicios de tasaciones.
Visado, Visador Profesional de Tinsa que realiza el control de calidad tcnica de las
tasaciones.
Visador Banco Funcionario del rea de tasaciones del Solicitante que supervisa la

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correcta aplicacin de las normas de la entidad, y aprueba las ta-

saciones. La importancia y responsabilidad del Visador de Tinsa es
total si el cliente no contempla este rol.
CBR Conservador de Bienes Races
DOM Direccin de Obras Municipales
INE Instituto Nacional de Estadsticas
Normas Internacionales de Tasacin - International Valuation Stan-

IVS
dard
IVSC Consejo Internacional de Normas de Tasacin - International Valua-

tion Standard Council
LGUC Ley General de Urbanismo y Construcciones
MINVU Ministerio de Vivienda y Urbanismo
MOP Ministerio de Obras Pblicas
OGUC Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
OOCC Obras Complementarias o Exteriores
SBIF Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras
SERVIU Servicio de Vivienda y Urbanizacin
SII Servicio de Impuestos Internos
UF Unidad de Fomento

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2 CONDICIONES DE PRESTACIN DEL SERVICIO DE TASACIONES

Tinsa requiere valorar los distintos bienes, muebles e inmuebles en general, que sus clientes le
soliciten, conforme a las normas legales y reglamentarias vigentes sobre la materia.
Dadas las exigencias de calidad, oportunidad, relevancia y confiabilidad de la informacin

que deben proporcionar las tasaciones, Tinsa requiere que ellas sean efectuadas por profe-
sionales calificados y en las siguientes condiciones:
2.1 Normas y Procedimientos
Las tasaciones se efectuarn de acuerdo a las normas, manuales, procedimientos e ins-

trucciones que establezca Tinsa, los que podrn ser modificados o perfeccionados a fu-
turo por sta.
Todo el proceso de tasaciones, asignacin, aceptacin, incidencias, envo de informe,

visado, etc., se informar a travs del Sistema de Gestin de Encargos, SISGEN.
Tinsa proporcionar al Tasador el presente Manual de de Procedimientos para Tasado-

res que contiene las principales normas, criterios, procedimientos, instrucciones y tarifas
que regirn su quehacer laboral con la Compaa.
Sin perjuicio de lo anterior, el Tasador deber aplicar los criterios, parmetros y procedi-
mientos generalmente aceptados para el desarrollo de esta clase de funciones, en
trminos tales que sus conclusiones sean transparentes y se funden en antecedentes
concretos de mercado.
2.2 Tasadores
El perfil profesional requerido por Tinsa a los tasadores, la pauta de conducta y los crite-
rios de seleccin y evaluacin estn contenidos en el presente Manual de Procedimien-
tos para Tasadores de Tinsa.
2.3 Colaboracin de otros profesionales
El servicio que presta el Tasador a Tinsa es de carcter personal y no podr subcontratar-

lo ni delegarlo en terceros, an bajo la responsabilidad de su firma.
Sin perjuicio de lo anterior, si el Tasador requiere la colaboracin especializada de otro

profesional en el proceso de tasacin deber solicitar el VB previo a Tinsa, quien podr
denegar la autorizacin sin expresin de causa. Este colaborador deber reunir idnticas
condiciones de competencia profesional que el Tasador y cumplir con las disposiciones
sealadas en este Manual y con todas las dems exigencias establecidas por Tinsa, sin
perjuicio de la responsabilidad del Tasador.

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2.4 Asignacin de Tasaciones
Tinsa distribuir las solicitudes de tasacin entre los tasadores en la forma que la propia
Compaa determine, a su juicio exclusivo, sin que tenga, en caso alguno, la obligacin
ni el compromiso de asignar al Tasador un nmero determinado de informes de tasacin.
Dependiendo de la demanda que el mercado presente por sus servicios, Tinsa asignar
a cada tasador el mximo de solicitudes de tasacin posible, en virtud de la capacidad
de cada tasador, la calidad tcnica de sus informes y sus tiempos de respuesta.
2.5 Aceptacin de Solicitudes
Asignada una solicitud, el Tasador confirmar su aceptacin o rechazo dentro de un

plazo mximo de 3 horas hbiles; pasado dicho plazo Tinsa la reasignarlo a otro Tasador.
El Tasador deber informar y proceder a la devolucin inmediata de cualquier solicitud

en que puedan existir potencialmente conflictos de inters.
Asimismo, deber informar de inmediato a Tinsa si detecta posibles errores en los datos
de la solicitud o en la asignacin de la tasacin, tales como una solicitud de tasacin de
un bien que no corresponda a su especialidad, rea geogrfica o monto para los cuales
fue autorizado, o se est ante una posible duplicidad en la asignacin. Si el Tasador no lo
informa oportunamente, Tinsa podr rechazar la tasacin y, en consecuencia, no autori-
zar el pago de honorarios ni el reembolso de gastos.
2.6 Tasacin
El Tasador inspeccionar fsicamente el bien a tasar, verificar sus dimensiones y, si pro-

cede, solicitar informacin adicional en las instituciones que correspondan. No se per-
miten tasaciones sin inspeccin del bien.
Todas las tasaciones deben fundamentarse en antecedentes concretos de mercado. En

todas las tasaciones se incluirn testigos o referencias comprobadas del mercado de
ofertas y/o ventas de bienes similares al tasado, con antigedad no superior a 6 meses.
En todas las tasaciones de inmuebles se incluir, adems, un anlisis de la rentabilidad
potencial del inmueble.
2.7 Plazos y Condiciones de entrega de las Tasaciones
El Tasador coordinar la inspeccin del bien, lo inspeccionar, elaborar el informe ta-

sacin y lo enviar a Tinsa en las condiciones y plazos mximos que se indican a conti-
nuacin, entendido que estos plazos se contabilizan desde que el Tasador acepta la so-
licitud hasta que Tinsa recibe el informe para su visado, en su versin definitiva, luego de
aclarar las dudas u objeciones que se le planteen en Visado:
Tipo de bien Das hbiles

Viviendas, oficinas y terrenos sin potencial inmobiliario : 2,0
Otros inmuebles urbanos, industrias, edificios de uso
: 2,5
especfico, ILEE, tasaciones piloto
Inmuebles Agrcolas : 3,5
Vehculos : 2,5

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Maquinarias, otras prendas y warrants : 3,5

Unidades econmicas : 4,0
Avances de Obra : 2,0
Informes de factibilidad proyectos inmobiliarios : 3,0
Informes de factibilidad proyectos autoconstruccin : 3,0
Se podr aplazar la entrega del informe slo en casos justificados y aprobados por Tinsa.
El Tasador debe comunicar oportunamente a Tinsa cualquier incidencia que pueda sig-
nificar un atraso en la entrega de las tasaciones, ANTES que se cumplan los plazos estipu-
lados, indicado los motivos. Tinsa evaluar si se justifica este aplazamiento e indicar la
nueva fecha de entrega.
Estos plazos consideran que, en los casos de tasaciones de bienes inmuebles, ser res-
ponsabilidad del Tasador verificar en la Direccin de Obras Municipales que corres-
ponda la existencia de permisos de edificacin y recepciones finales de las construc-
ciones, as como tambin, si la propiedad est afecta a expropiacin, utilidad pblica
o a otras limitaciones normativas que ese organismo registre. Adems, verificar en el
Servicio de Impuestos Internos que el nmero de rol y la direccin proporcionada por el
cliente concuerden con los datos que registra dicho servicio, informando cualquier di-
ferencia a Tinsa, as como tambin informar el avalo fiscal del inmueble y si presenta
deuda de contribuciones.
En caso de objeciones y reconsideraciones, el Tasador deber enviar el informe y/o

respuesta en el plazo mximo de un da hbil, con las fundamentaciones o rectifica-
ciones que procedan, salvo en casos que se requiera con una mayor urgencia.
Ausencias: El Tasador se obliga a dar aviso a Tinsa, a lo menos con 5 das de anticipa-
cin, de las fechas en que tomar vacaciones. Adems, comunicar oportunamente
cualquier enfermedad o evento que suspenda transitoriamente sus funciones.
2.8 Objeciones y Reconsideraciones de Tasaciones
Tinsa revisar la calidad de todas las tasaciones. En caso que objete una tasacin, el Ta-
sador deber reenviarla con las aclaraciones, fundamentos y/o rectificaciones que pro-
cedan. Tinsa podr rechazar fundadamente una tasacin, en cuyo caso se entender
que el servicio no fue prestado y, por lo tanto, no dar derecho a pago de honorarios ni
a reembolso de gastos.
Asimismo, ante un reclamo u observacin presentada por un cliente, Tinsa podr solicitar
revisiones y reconsideraciones de tasaciones, debiendo el Tasador fundamentar cual-
quier cambio en las tasaciones o la mantencin del valor. El Tasador autorizado para
modificar una tasacin a solicitud directa de un cliente. Estas reconsideraciones sern
sin cargo adicional para el cliente.
2.9 Evaluacin de Tasadores
El desempao y calidad profesional de los tasadores ser evaluado en forma constante

y permanente por Tinsa, de acuerdo a los criterios indicados ms adelante en el presen-
te Manual. Esta evaluacin permitir detectar deficiencias en los procedimientos de ta-
sacin, as como detectar faltas de competencia o capacitacin de los tasadores. De
resultar negativa la evaluacin, ser sustento suficiente para revocar la calidad de Tasa-
dor oficial de Tinsa.

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2.10 Confidencialidad
La actividad de los tasadores est sujeta al secreto profesional, y su trabajo slo puede
ser conocido por la entidad financiera que solicit la tasacin y, excepcionalmente por
su cliente o las personas a las que este autorice expresamente. Por lo tanto, el Tasador no
est autorizado para informar el resultado parcial ni final de una tasacin directamente
al cliente o al solicitante. Slo Tinsa podr informar de la tasacin al cliente, previo VB
de la institucin financiera.
El Tasador no podr entregar informacin relacionada con la tasacin, o con los ante-
cedentes que les hayan sido confiados con motivo de la tasacin, al cliente o a terceros,
sin VB previo de Tinsa.
Asimismo, toda la informacin de Tinsa y sus clientes que se suministre al Tasador para
efectuar las tasaciones es estrictamente confidencial, ya sea que se trate de bases de
datos, manuales y procedimientos y, en general, cualquier otro material o documento al
que Tinsa o sus clientes le asignen el carcter de confidencial, a no ser que esta informa-
cin se haya convertido en informacin de carcter pblica por una causa diferente a
un incumplimiento de cualquier otra obligacin de confidencialidad, o si ello fuere re-
querido por normas reglamentarias o legales.
El Tasador es responsable que el personal de su dependencia o profesionales que le

presten servicios no revelen, sustraigan o divulguen informacin escrita o verbal que ten-
ga relacin con los clientes, propiedades, tasaciones, normas, procedimientos, manuales
u otro antecedente sobre Tinsa, obligndose a ejercer todas las medidas de seguridad o
disciplinarias que sean necesarias y respondiendo legal y econmicamente por el no
cumplimiento de la obligacin aqu detallada.
El Tasador deber hacer devolucin a Tinsa de todos los antecedentes o documenta-

cin que se le hubiese proporcionado para cumplir con su cometido, junto con el infor-
me de tasacin. Asimismo, se comprometer a entregar a Tinsa toda la asistencia y do-
cumentos necesarios respecto de los servicios proporcionados a Tinsa, cuando se reali-
cen auditoras internas.
2.11 Honorarios y Gastos Adicionales
El monto de los honorarios que Tinsa pagar al profesional por los servicios de tasaciones
efectivamente prestados ser el que, para cada caso, resulte de aplicar el Tarifado de
Tasaciones, que es parte integrante de este documento. Los honorarios dependen del
tipo de tasacin y del tipo de bien, pero tambin de la calidad del trabajo del tasador y
de la rapidez de sus respuestas.
Cualquier gasto en que incurriere el profesional en el desempeo de sus funciones, y que

no est contemplado en el Tarifado o no haya sido autorizado previamente por Tinsa,
ser de exclusivo cargo del Tasador, sin derecho a reembolso alguno.
Cualquier duda, dificultad o discrepancia en la aplicacin del Tarifado en casos espec-

ficos, ser resuelta por Tinsa. No proceder un revisin de los honorarios luego de efec-
tuada la tasacin, salvo que se trate de rebajas en su monto.
2.12 Independencia
El Tasador no es dependiente de Tinsa, ni adquiere tal carcter por este documento; las
relaciones que se deriven de la prestacin del servicio de tasaciones y del presente do-

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cumento constituyen en modo alguno vnculo de subordinacin o dependencia, por lo

que no quedan regidas por las normas del Cdigo del Trabajo ni de las dems normas
de la legislacin laboral vigente, debiendo el Tasador actuar en su calidad de profesio-
nal independiente y en libre ejercicio de su profesin.
2.13 Exclusividad
Es un objetivo de Tinsa contar con tasadores exclusivos. En particular, en la Regin Me-

tropolitana el profesional no podr tener un vnculo de dependencia laboral con otras
empresas de tasaciones y similares, ni podr prestarles sus servicios bajo ninguna modali-
dad. En las restantes regiones, no podr atender a otras empresas de tasaciones para los
mismos clientes que atiende Tinsa.
El Tasador podr prestar otros servicios profesionales a terceros distintos de Tinsa sin nin-
guna restriccin, salvo otras empresas de tasaciones y similares y las que surjan de estas
condiciones y de las disposiciones legales y normativas vigentes.
2.14 Infracciones y Responsabilidad
La infraccin a lo sealado en los puntos anteriores, as como cualquier actuacin del

Tasador que afecte negativamente la imagen de Tinsa constituir incumplimiento grave
de las obligaciones del profesional, pudiendo Tinsa, en tal caso, poner trmino en forma
inmediata a la prestacin de servicios del Tasador.
En todo caso, la responsabilidad del Tasador por las gestiones que se le hubieren enco-
mendado no cesa sino hasta que haya hecho entrega a Tinsa de todos los asuntos en-
comendados, a entera satisfaccin de esta Compaa.
La responsabilidad civil y profesional del Tasador no cesar sino en los plazos legales que
correspondan.
2.15 Derechos de Tinsa
Tinsa se reserva el derecho de modificar en cualquier tiempo y sin expresin de causa

cualquiera de las condiciones, normas, procedimientos o tarifas antes indicados, como
asimismo cualquiera de los documentos a los cuales se hace referencia en este instru-
mento.

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3 EL TASADOR
Los tasadores de TINSA son profesionales competentes, imparciales, libres de prejuicios o in-
ters personal en los bienes tasados. En todo momento mantienen altas normas ticas, de
honestidad e integridad y desarrollan sus actividades de manera que no obren en menos-
cabo de los clientes, de la compaa o de su profesin. Poseen los conocimientos tcnicos,
habilidad y experiencia para desarrollar su trabajo eficientemente.
3.1 Competencias y perfil
Para ser tasador de Tinsa se requiere:
Poseer ttulo profesional compatible con las especialidades que pueden atender un ta-
sador de Tinsa, que son las siguientes:
Inmuebles urbanos e industriales: Arquitecto, Ingeniero Constructor, Constructor Civil,
Ingeniero Civil.
Inmuebles y muebles agrcolas o forestales: Ingeniero Agrnomo o Forestal, Tcnico
Agrcola, etc.
Bienes muebles y warrants: Ingeniero Civil o de Ejecucin (Mecnico, Elctrico etc.)
Embarcaciones martimas y pesqueras: Ingeniero Naval o profesional con acredita-
cin de especializacin y/o experiencia en el rea.
Aeronaves: Ingeniero Areo o profesional con acreditacin de especializacin y/o
experiencia en el rea.
Evaluacin e inspeccin tcnica de obras en construccin: Arquitecto, Ingeniero
Constructor, Constructor Civil, Ingeniero Civil, etc.
Cursos de perfeccionamiento en Tasaciones Inmobiliarias y/o Evaluacin de Proyectos.
Experiencia en la materia y las siguientes habilidades:

Capacidad de observacin, anlisis y sntesis para entregar informes tcnicos claros y
precisos.
Autonoma y pro actividad para resolver imprevistos, solucionar problemas de docu-
mentacin, etc.
Capacidad de interactuar de manera fluida y respetuosa con los clientes.
Curiosidad y flexibilidad para adaptarse y adoptar nuevos conocimientos y tecnolo-
gas como herramientas de apoyo en su trabajo.
Conocimientos operativos de aplicaciones informticas tales como Word, Excel, Internet,

dibujo tcnico computacional (Autocad, Vector, u otros afines) y de programas de edi-
cin de fotos, a nivel de usuario.
El siguiente equipamiento mnimo:

Computador propio con conexin a internet disponible tanto para la recepcin, en-
vo y comunicacin de los informes como de las incidencias o situaciones especiales.
Cmara fotogrfica digital.

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Huincha, odmetro o telmetro

Telfono celular, de preferencia con conexin a internet (deseable con telfono fijo
siempre disponible para consultas)
Movilizacin propia
3.2 Seleccin
Cualquier profesional que cumpla con los requisitos anteriores podr postular a trabajar con
Tinsa, no obstante lo cual, la empresa se reserva el derecho a aceptarlo.
Tinsa analizar y verificar sus antecedentes y podr asignarle tasaciones a prueba por un
periodo variable, no superior a tres meses. Previamente, el Tasador deber asistir a los cursos
de perfeccionamiento e induccin que establezca Tinsa.
3.3 Responsabilidades
El Tasador de Tinsa es responsable de:
Identificar en forma precisa, clara e inequvoca, los bienes que los clientes solicitan tasar,
determinar su valor de mercado, de liquidacin y de seguro, y eventualmente otros

conceptos valor, segn se soliciten, y
emitir una opinin tcnica sobre la calidad y riesgos que presentaran al ser recibidos
como garantas o adquiridos como inversin. En algunos casos, el tasador deber pro-
nunciarse, adems, respecto de las potencialidades y/o desventajas del bien, usos alter-
nativos, modalidad de venta, etc.
Se consideran dentro de sus funciones:
Coordinar con el cliente o contacto la inspeccin en terreno del bien a tasar.
Consultar el expediente municipal del inmueble en la DOM, verificando permisos y re-

cepcin final, superficies, ampliaciones y afecciones a utilidad pblica y/o restricciones.
Inspeccionar personalmente la propiedad y verificar sus dimensiones y la de los elemen-

tos que la compongan.
Describir sus caractersticas particulares y del entorno.
Desarrollar informe de tasacin de acuerdo a los requerimientos de cada cliente y

estndares exigidos por Tinsa.
Informar con celeridad toda incidencia o situacin que afecte el proceso normal del
encargo, en el mismo momento que se tenga conocimiento de ello, como por ejemplo
disconformidad en el tipo de bien indicado (se indic parcela de agrado y es un terreno
agrcola de varias hectreas, se indic que era una sola propiedad y eran varias, etc.).
Toda otra accin que se derive de lo establecido en el presente Manual, principalmente

de lo sealado en el siguiente captulo.

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4 TICA DEL TASADOR

Al asignar una tasacin, al tasador le estamos entregando plena confianza en su labor pro-
fesional. El tasador nos est representando frente al cliente y es la imagen de Tinsa. Por ello,
el tasador firma una carta de compromiso, inserta al inicio de este Manual, mediante la cual
acepta las presentes condiciones de trabajo y declara conocer en detalle el contenido del
presente Manual de Procedimientos y, en particular, los siguientes principios bsicos:
1. Responsabilizarse por la tasacin, su valor y de todos los contenidos entregados.

2. Comprometerse en cumplir con la calidad y los plazos requeridos.
3. Mantenerse siempre ubicable y comunicado con Tinsa, y en conocimiento del horario de

trabajo de la empresa.
4. Ser siempre puntual, y acomodarse a los horarios disponibles del cliente para realizar la
inspeccin. NUNCA imponer una hora de inspeccin.
5. Aceptar todo tipo de encargos para los cuales est capacitado y aprobado por Tinsa.
No devolver encargos de tasacin de manera injustificada.
6. Devolver cualquier solicitud para la cual no est capacitado o que no sea de la espe-
cialidad bajo la cual qued registrado en Tinsa y en los listados de los clientes, en caso
de exigencia de ellos, aunque les haya sido asignado por Tinsa. Por ejemplo, un tasador
urbano no puede tasar bienes agrcolas, ni viceversa. Un tasador de maquinarias solo
debe tasar las prendas o mquinas y no la parte hipotecable de una planta industrial, lo
que correspondera a un tasador urbano.
7. SIEMPRE debe inspeccionar la propiedad completamente y verificar sus dimensiones.

8. Informar oportunamente cualquier incidencia que afecte a la calidad del servicio que
debe proporcionar el tasador, sea que esto se deba a limitaciones externas, del cliente o
imputables al tasador, tales como falta de disponibilidad o condiciones fsicas para efec-
tuar el trabajo, dificultades para contactar al cliente o inspeccionar el bien, etc.
9. Informar de manera inmediata cualquier irregularidad por parte del cliente o contacto,
avisando a Tinsa de cualquier conducta indebida.
10. Reconocer cualquier ayuda externa formal recibida de otro colega informndolo opor-
tunamente a la Compaa.
11. Realizar el informe de tasacin bajo estricta confidencialidad. Deber mantener la reser-
va incluso despus de entregado el informe ya que los datos e informacin referente a
nuestros clientes y sus clientes es confidencial.
NUNCA emitir una opinin acerca de un valor sealado por el cliente, ni informarle
ningn valor estimado al cliente.
NUNCA revelar el contenido o el valor parcial o final de tasacin a nadie, sin excep-
cin. Slo se limitar a indicar a los clientes que se comuniquen con sus ejecutivos
para que estos se comuniquen, a su vez, con Tinsa.
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NUNCA apoyarse en informacin crtica proporcionada por un cliente, o por cual-

quier otra persona, sin la adecuada calificacin o confirmacin de una fuente inde-
pendiente.
12. Nunca omitir informacin necesaria en una tasacin, ya sea que afecte el valor o la
adecuada evaluacin del bien en cuanto a inversin o garanta.
13. Nunca desarrollar y enviar un informe que contenga opiniones o anlisis parciales, im-
precisos o falsos, sobre todo en cuanto a valores y superficies edificadas o de terreno.
14. Actuar siempre con honestidad, veracidad, transparencia, respeto y cortesa, tanto en la
relacin con la Compaa como con sus clientes.
15. Preocuparse de estar al da en cuanto a su profesin y el mercado. Puede demostrar

que ha mantenido e incrementado sus conocimientos profesionales a travs de progra-
mas de formacin continua y participacin en cursos, foros y seminarios de su especiali-
dad.
16. No aceptar trabajos en los cuales hayan conflicto de intereses, los cuales deber infor-
mar a Tinsa inmediatamente.
17. No actuar para dos o ms partes en el mismo caso, salvo que se tenga el consentimiento
de las partes implicadas en la cuestin.
18. No hacer uso del nombre de Tinsa en los servicios profesionales que el Tasador preste a
terceros distintos de Tinsa, ni de antecedentes, manuales, formularios ni informacin que
la Compaa le haya proporcionado para otros encargos, en cualquier modalidad, sean
propios o de sus clientes.
19. Abstenerse de realizar cualquier empresa o tipo de publicidad perjudicial para el buen
nombre de la Compaa o de sus clientes, e igualmente se abstendr de ejercer cual-
quier forma de conducta incorrecta que moral o materialmente pudiera perjudicar a la
Compaa o a sus empleados.
20. NUNCA aceptar regalos ni recibir remuneracin directamente de parte del cliente, man-
teniendo la cordialidad, ya que esto puede llevar a confusiones y malos entendidos a la
hora de determinar un valor.
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5 EVALUACIN DE LOS TASADORES

El desempeo y calidad profesional de los tasadores es evaluado en forma constante y
permanente por Tinsa. El propsito de esta evaluacin es medir el trabajo del tasador, re-
troalimentarlo y orientarlo en aquellos aspectos que requieran mejoramiento, a fin de contar
con tasadores profesionales altamente calificados, tanto en aspectos tcnicos, experiencia
y criterio, como en calidad de servicio.
La evaluacin permite que el Tasador se informe de la calidad global de su trabajo, as co-

mo ver el lugar en que se encuentra respecto a sus pares.
De esta manera, podemos detectar oportunamente falencias, cuantificar errores reiterativos

o incumplimiento de las normas profesionales o ticas, determinar sus causas mediante un
anlisis objetivo, prestar la ayuda que sea necesaria al tasador y luego monitorear sus avan-
ces. Segn se sucedan las evaluaciones, irn revelando comportamientos o conductas que
debern premiarse o sancionarse si no se modifican.
Los resultados de esta evaluacin proporcionan informacin relevante, pero no necesaria-

mente suficiente ni nica, para la toma de decisiones respecto a:
a) la permanencia, eliminacin o suspensin de un tasador en la Nmina de Tasadores
Tinsa;
b) la determinacin del nivel de tarifa que le corresponde al Tasador en el periodo;
c) el aumento o disminucin de la carga de trabajo y, principalmente, a
d) la determinacin del nivel de honorarios que corresponden a cada tasacin.
5.1 Calificacin de cada tasacin
Cada informe de tasacin ser calificado por un Visador en lo que respecta tanto a la cali-
dad tcnica (fundamentacin de los valores, diferencias entre los valores de tasacin ini-
cialmente enviados a visado y los definitivamente aprobados, integridad y claridad del in-
forme, descripcin del bien, etc.) como a la calidad de servicio (tiempo de respuesta princi-
palmente), ponderando el monto de la tasacin y el tipo de bien, para reflejar las mayores
dificultades que presentan ciertos casos. Se basa en aspectos objetivos, registrados en Sis-
gen, que tienen directa relacin con la gestin del Tasador y, por tanto, excluye factores
imputables a Tinsa o al propio Cliente.
Las tasaciones se calificarn de 0 a 100% de calidad con las siguientes ponderaciones:

Calidad de Servicio 50
Tiempos de respuesta 45
Calidad de respuestas a consultas y otros 5
Calidad Tcnica 50
Valor de Mercado, anlisis y fundamentacin 35
Antecedentes y Contenido 15
Total 100 100
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Esta ponderacin expresa lo importante que es para el cliente el tiempo, que sea el menor
posible, y el valor, que sea el ms certero y lo mejor argumentado posible.
Tiempo de respuesta en la entrega del informe, respecto a los plazos establecidos, y ca-
lidad de las respuestas y soluciones a incidencias, observaciones, objeciones y reconside-
raciones.
Es muy importante informar en forma oportuna cualquier situacin anmala que puede
generar un potencial atraso en el desarrollo de la tasacin y su posterior entrega, y llevar
un seguimiento completo y preciso de estas incidencias. El incumplimiento de plazos nos
deja con un bajo margen de accin como compaa ante el cliente.
En la calificacin se consideran los tiempos brutos desde las fechas de asignacin y de
aceptacin hasta la entrega definitiva del informe, aclaradas todas las dudas y obser-
vaciones de los visadores, y si las incidencias presentadas justifican los atrasos o no.
Valor de Mercado, anlisis y fundamentacin: Diferencias de valor entre el Tasador y el

Visador de hasta un 5% se consideran aceptables pues estn dentro de la franja de valor
de toda propiedad. Diferencias mayores pueden reflejar un diagnstico errado de lo
que realmente es la propiedad para el mercado, por prejuicio o desconocimiento, o una
muestra de mercado poco representativa o muy heterognea.
La muestra de mercado (testigos o referencias) no slo debe estar completa sino que
tambin adecuadamente analizada. Si no se fundamenta el valor determinado en las
tasaciones de manera slida, consistente y clara, con argumentos de mercado o tcni-
cos, nos enfrentaremos a una descalificacin del cliente y a una doble prdida de tiem-
po: al momento de visar la tasacin y, luego, al resolver las solicitudes de reconsidera-
cin, producto de la dbil informacin aportada.
Antecedentes y contenido del informe: El objetivo es efectuar informes completos, claros

y precisos, incluidos antecedentes grficos, que no generen dudas ni prdidas de tiempo
sobre la identificacin del bien, sus caractersticas y su ubicacin. Las faltas ortogrficas y
de redaccin reflejan descuidos en el trabajo realizado. Si el texto no se entiende a la
primera lectura, no sirve pues se presta a malas interpretaciones y a prdidas de tiempo
en suponer qu fue lo que quiso decir el tasador.
Adems se considerarn las siguientes situaciones:
a) Respuesta adecuada y oportuna a los requerimientos de informacin establecidos por

los clientes Banco para los Informes de Tasacin y, en particular cuando se solicitan
aclaraciones, reconsideraciones o se efectan objeciones a las tasaciones.
b) Respeto y cumplimiento de los procedimientos de Tinsa respecto a la asignacin de

tasaciones, aceptacin de solicitudes, confirmaciones de contacto e inspeccin, avisos
de incidencias que generen demoras en la tasacin, visado, entrega de informes, etc.
c) Facilidades dadas por el tasador para solucionar problemas de informacin y obtener

documentos sin recurrir al cliente.
d) Trato diligente y comprometido con los clientes y personal de Tinsa.
e) Cumplimiento tico.
Es importante considerar que los informes con una calidad deficiente sern devueltos para
su mejora inmediata (objecin). Si no se cumple con una calidad mnima del producto se
vern afectados los honorarios del tasador y de Tinsa.
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5.2 Evaluaciones semestrales y anuales
Se evaluar semestralmente de forma objetiva a todos los tasadores activos a partir de la

calificacin de cada de una de sus tasaciones. En esta evaluacin se considerar la infor-
macin cuantitativa que el Sistema proporciona a Tinsa como, por ejemplo, tiempo de
aceptacin de las solicitudes, cantidad de solicitudes rechazadas o caducadas, cantidad
de incidencias, objeciones, reconsideraciones, etc.
Tambin se tendr en cuenta la calidad de servicio prestada, el cumplimiento de las normas

y procedimientos, as como las observaciones, revisiones posteriores de tasaciones, recla-
mos, antecedentes negativos bancarios, comerciales u otros que se presenten, y el compor-
tamiento de sus pares, lo que permite reflejar situaciones que afectan a todos los tasadores,
como postergaciones o atrasos debidos a los clientes, fallas de comunicacin y otros pro-
blemas.
IMPORTANTE: Tinsa requiere que todos los tasadores tengan una calificacin mayor a 75%.
5.3 Sanciones
En caso que se incurriere en el incumplimiento de las normas de este Manual, de los plazos
de entrega de los informes u otras instrucciones que Tinsa d a los tasadores, estos sern so-
metidos a sanciones, segn la gravedad de la falta incurrida, segn la evaluacin que de
ella haga la Compaa.
En caso de calificaciones deficientes, Tinsa evaluar la carga de trabajo o cantidad de in-

formes asignados al tasador y, de ser reiterativo, la continuidad de servicios del tasador u
otra sancin.
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6 HONORARIOS
6.1 Normas de Honorarios
Las tarifas que se pagarn a los Tasadores por el servicio de tasaciones se ajustarn estricta-
mente a lo dispuesto en el Tarifado de Tasaciones vigente, sealado en el punto siguiente.
Los honorarios dependen del tipo de tasacin, del tipo de bien y del valor de tasacin apro-
bado, pero tambin de la calidad del trabajo del tasador y de la rapidez de sus respuestas.
Todas las tarifas incluyen impuestos y consideran que el Tasador debe, obligatoriamente,
efectuar una inspeccin personal de los bienes a tasar y, en el caso de inmuebles, verifi-
car la legalidad de las construcciones en la DOM que corresponda.
El honorario total de cada tasacin incluir, adems de la tarifa, el recargo por distancia
que proceda, independientemente de si el banco solicitante no los paga.
Si el tasador no indica y detalla los recargos por distancia y/o gastos adicionales que
procedan, al enviar la tasacin a visado, estos no podrn ser pagados.
En casos especiales no contemplados en el Tarifado de Tasaciones el Tasador deber

presentar a Tinsa un presupuesto estimativo del costo de la tasacin, a objeto de obte-
ner su aprobacin por el cliente en forma previa a la ejecucin del trabajo. No proce-
der un revisin de los honorarios luego de efectuada la tasacin. Estos casos deben ser
aprobados por el Director Comercial de Tasaciones de la empresa.
Los honorarios se pagarn en las siguientes condiciones:
a) Slo se pagarn los honorarios de aquellas tasaciones que han finalizado completa-
mente el proceso de tasacin, o sea, estn visadas, evaluadas y con honorarios veri-
ficados en Sisgen (cerradas).
b) Los honorarios se pagarn dentro del mes siguiente al de finalizacin de la tasacin.
c) No se visar la tasacin ni autorizar el pago de los honorarios cobrados, en caso de

solicitudes mal asignadas y no devueltas oportunamente por el tasador como, por
ejemplo, bienes que no correspondan a su especialidad o situados fuera de su plaza
habitual de trabajo, sin que exista una autorizacin excepcional expresa de Tinsa.
d) Tinsa podr rechazar fundadamente una tasacin, en cuyo caso se entender que
el servicio no fue prestado y, por lo tanto, no dar derecho a pago de honorarios ni a
reembolso de gastos.
e) Los honorarios se calcularn automticamente, de acuerdo a las tablas vigentes y los

parmetros indicados por el tasador. Sin perjuicio de lo anterior, es obligacin del Ta-
sador verificar que no haya error en su determinacin, especialmente cuando pro-
cede considerar tarifas especiales que el Sistema no contempla.
f) Las fechas de pago son los das 10 (Regin Metropolitana) y 20 (dems regiones) de
cada mes, o el da hbil inmediatamente siguiente si esas no caen en das hbiles en
algn mes. Cada proceso de pago slo contemplar las boletas recibidas conformes
15

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hasta las 18 horas de los das 7 y 17 de cada mes (RM y otras regiones, respectiva-
mente).
g) Desde el primer da hbil de cada mes, el tasador podr ver en Sisgen la liquidacin
de honorarios con la nmina de tasaciones cerradas en el mes anterior. Slo se pa-
garn los honorarios si el Tasador enva la boleta de honorarios o factura respectiva,
en los plazos indicado en la letra f) anterior. Al enviarla, implcitamente est apro-
bando la liquidacin.
Tratndose de boletas electrnicas, es obligacin del tasador enviarlas por email
a Tinsa (finanzas@tinsa.cl).
En caso de rechazo de la liquidacin, el Tasador debe enviar las razones de ello
dentro de los 5 primeros das hbiles del mes. Coordinacin revisar el caso y en-
tregar la respuesta a los 2 das hbiles siguientes de la recepcin de dicho re-
chazo.
Luego de enviada una boleta o factura de honorarios, el tasador dispone hasta
las fechas de pago que le correspondan e indicadas en la letra f) anterior para
informar de cualquier error que detecte en una liquidacin. No proceder una
revisin posterior de los honorarios, salvo que se trate de rebajas en su monto.
h) Tinsa pagar, previa recepcin de la boleta de honorarios o factura bien extendida,

sin borrones o enmiendas, y con los montos indicados en la liquidacin. El documento
que no cumpla con lo requerido ser devuelto al Tasador. En caso de cualquier dife-
rencia, se emitir una boleta independiente slo por ese caso particular y se anexar
una explicacin de la razn de dicha diferencia para la evaluacin de Tinsa.
i) No se aceptarn boletas o facturas emitidas luego de 30 das corridos de finalizada la

tasacin, ni se reembolsarn gastos presentados con posterioridad a esos 30 das.
j) La Boleta debe ser extendida a:

TINSA Chile S.A.
RUT 96. 907. 350 -1
Rosario Norte N 615, Oficina 1604
Las Condes
Santiago
En la glosa o detalle se indicar:

Son XX tasaciones, segn liquidacin
Monto total de honorarios por el servicio prestado (incluido los recargos por dis-
tancia que procedan pero no los gastos a reembolsar pues deben ser respalda-
dos con sus boletas especficas en original);
Impuesto a la Renta a retener por honorarios; y
Monto lquido a pagar.
k) Los pagos se harn mediante depsito electrnico en la cuenta corriente del tasa-
dor, siempre y cuando se cumplan con los plazos de envo de la boleta de honora-
rios y la cuenta corriente est a nombre del mismo contribuyente que figura en la bo-
leta.
l) Los depsitos electrnicos slo son para pagos masivos, en las fechas de pago indi-
cadas. Para todo pago en otra fecha, como es el caso de boletas enviadas fuera de
plazo, se emitir el cheque respectivo dentro de los ltimos 5 das hbiles del mes.
m) Para todos los clculos se utilizar el valor en pesos de la Unidad de Fomento a la fe-
cha de la solicitud de tasacin.
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6.2 Tarifado de Tasaciones
FACTOR DE CALIDAD (FC): El honorario del tasador depender de la calidad tcnica y de

servicio de su trabajo, segn el procedimiento de evaluacin de los tasadores indicado
en el captulo anterior. Se contemplan 5 niveles de tarifas de acuerdo a la evaluacin de
cada informe de tasacin, producto de aplicar los siguientes factores al monto calculado
segn la tabla que corresponda a cada tipo de bien y valor aprobado de la tasacin:
Nivel de Nota mnima Factor
Calificacin total
Tarifa1 Calidad Tcnica Calidad de Servicio FC
1 Igual o superior a 95% 90% 90% 1,2
5 Inferior a 65% < 60% < 60% 0,5
Calificaciones inferiores a 75% con consideradas insuficientes. Su reiteracin es causal de

eliminacin del tasador de la nmina de tasadores de Tinsa.
Tinsa podr rechazar una tasacin si su calificacin total o tcnica es inferior a 50%, en
cuyo caso se entender que el servicio no fue prestado y, por lo tanto, no dar derecho
a pago de honorarios.
FACTOR DE REGIN (FR): de acuerdo a la regin donde se encuentre situado el bien, se

aplicarn los siguientes factores:
Regin Factor FR
Metropolitana 1,00
V (Valparaso) y VIII (Bio-bo) 1,05
Otras regiones 1,10
Este Factor de Regin SLO se aplicar si, de acuerdo a la calidad del informe de tasa-
cin, el nivel de tarifa a considerar es 1, 2 3.
a) Tarifa para Viviendas, parcelas de agrado, terrenos, oficinas, bodegas y estaciona-

mientos en edificios.
Monto Tasacin (UF) Factor x Recargo Honorario
Desde Hasta Tramo x Tramo Mnimo Tramo
1 5000 0 1,0000 1,0000
> 5.000 12.500 0,0000100 0,9500 1,0000
> 12.500 25.000 0,0000050 1,0125 1,0750
> 25.000 50.000 0,0000025 1,0750 1,1375
> 50. 000 1,2000 1,2000
1 Durante el primer trimestre del 2012 se aplicar la siguiente tabla:
Nota mnima
Nivel de Tarifa Calificacin total Factor FC
Calidad Tcnica Calidad de Servicio
5 Inferior a 60% <50% <50% 0,5
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El honorario se determinar de la siguiente forma:
Honorario = (Monto Tasacin x Factor Tramo + Recargo Tramo) x FC x FR

Ejemplo: tasacin de una casa de 6.500 UF en la V Regin, y calificacin del 80%:
Honorario = (6.500 x 0,00001 + 0,95) x 1,0 x 1,05 = 1,06575 UF
b) Tarifa para otros Inmuebles Urbanos y rurales no agrcolas (locales comerciales, indus-
trias, bodegas industriales, terrenos con potencial inmobiliario2, etc.).
1 5.000 0 1,250 1,250
> 5.000 12.500 0,000050 1,000 1,250
> 12.500 25.000 0,000040 1,125 1,625
> 25.000 50.000 0,000030 1,375 2,125
> 50. 000 100.000 0,000020 1,875 2,875
> 100.000 200.000 0,000010 2,875 3,875
> 200.000 4,875 4,875
c) Tarifas para Predios Agrcolas, Vehculos y Maquinarias:

1 5.000 0 2,00 2,00
> 5.000 12.500 0,000200 1,00 2,00
> 12.500 25.000 0,000100 2,25 3,50
> 25.000 50.000 0,000050 3,50 4,75
> 50. 000 100.000 0,000035 4,25 6,00
> 100.000 200.000 0,000020 6,00 8,00
> 200.000 10,00 10,00
d) Tarifas para Estudios de Proyectos Inmobiliarios (EPI o FIP), Estudios de Autoconstruc-

cin o informes de control de Avances de Obras:
PROYECTOS AUTOCONSTRUCCIN Vivienda Otros
Preinforme (datos bsicos y fotografas) 0,40 0,40
Factibilidad Evaluacin Proyecto - FICE 1,50 2,00
Avances de obra 1,25 1,50
2 Incluye anlisis de valor residual dinmico del terreno.

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PROYECTOS INMOBILIARIOS Tarifa

Preinforme (datos bsicos y fotografas) 0,80
Factibilidad Evaluacin de Proyecto IFT 2,50
Evaluacin de Proyecto EPI 4,50
Avances de obra
Preinforme (datos bsicos y fotografas) 0,40
Hasta 10.000 UF 1,50
De 10.001 a 25.000 UF 1,75
25.000 UF y ms 2,00
Honorario = Tarifa x FC x FR
e) Tasaciones Pilotos (Unidades Tipo):
En caso de las tasaciones de varias unidades en loteos, conjuntos o edificios, con

unidades tipo o repetitivas, junto con el informe de tasacin se entregar un listado
anexo con la identificacin y el valor de cada una de las unidades vendibles. En
caso que el proyecto considere ms de 10 unidades vendibles, sin considerar esta-
cionamientos y bodegas, se aplicar la siguiente tabla:
Cantidad de Unidades Tarifa
Hasta 75 unidades 2,20
De 76 a 100 unidades 2,40
De 151 unidades en adelante 3,00
Honorario = Tarifa x FC x FR
Tasaciones Pilotos Masivas (slo RM):

Pilotos: 1,4 UF x FC x FR
Individuales Vivienda Nueva: 0,7 UF x FC x FR
f) Tarifas especiales:
Preinformes de Tasacin (datos bsicos y fotografas):

Vivienda nuevas 0,3 UF x FC x FR
Pilotos: 0,4 UF x FC x FR
Otros: 0,4 UF x FC x FR
Anuladas: slo se pagarn honorarios en caso de solicitudes en que la propie-

dad ha sido inspeccionada y el tasador ha enviado el informe con fotografas y
datos bsicos va Sisgen. Solicitudes anuladas de propiedades no inspecciona-
das totalmente no darn derecho a pago de honorarios.
Tarifa = 0,45 UF
Otros trabajos especiales se definirn caso a caso. El Tasador deber presentar a

la aprobacin de Tinsa un presupuesto estimativo del costo de la tasacin, en
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forma previa a la ejecucin del trabajo. En el presupuesto se deben prever todos

los costos y gastos a reembolsar, incluyendo la participacin o apoyo de otros
profesionales que se requieran dada la naturaleza del trabajo, estudios de mer-
cado, etc.
6.3 Recargos por distancia
En el caso particular de tasaciones de bienes situados fuera de sede, Tinsa considera un re-
cargo por desplazamiento que se agregar en los honorarios, e incluyen todos los costos
asociados (tiempo, vehculo, bencina, peajes, impuestos, etc.).
Se entiende por trabajo efectuado fuera de sede aquellos que se ejecuten en un radio de
distancia superior a 25 Km. desde el centro de la ciudad donde se encuentre la oficina base
del Tasador o desde sta ltima si est ms cerca del lugar donde se sita el bien a tasar.3
Recargo por distancia = UF 0,008 por Km. recorrido ida y vuelta, descontando 25 km. de ida y
25 km. de vuelta.
Ejemplo: distancia total recorrida = 90 km. Recargo = 0,008 x (90-25 - 25) = 0,32 UF
No se aplicar este recargo dentro de rea Metropolitana de Santiago, en las comunas de

Puente Alto, Maip, Quilicura, San Bernardo, La Pintana y Pudahuel.
El Tasador indicar la distancia total en kilmetros de ida y vuelta, detallando las distancias
recorridas por tramo claramente.
Ejemplo: Total 100 km. ida y vuelta. Ida: Santiago a plaza peaje Talagante 42 km.,
plaza peaje a propiedad 8 km.
IMPORTANTE:
Si el kilometraje no se detalla tramo a tramo correctamente, no se pagar el re-
cargo por distancia.
Se prorratear este recargo entre todas las tasaciones que se hicieron en el mis-
mo viaje.
6.4 Gastos Adicionales
Cualquier gasto en que incurriere el profesional en el desempeo de sus funciones, y que no

est contemplado en el Tarifado o no haya sido autorizado previamente por Tinsa, ser de
exclusivo cargo del Tasador, sin derecho a reembolso alguno.
Los costos de desarchivo, copias de planos, certificados, etc., se reembolsarn aparte, con-
tra la presentacin de las boletas, facturas y/o recibos correspondientes (originales), junto
con la boleta de honorarios, slo si el tasador los registr oportunamente en Sisgen.
No se contemplan viticos, salvo casos excepcionales autorizados por el cliente antes de

efectuar la tasacin. Tampoco se considera gastos en estacionamientos y similares.
3 Calcule las distancias en: http://www.vialidad.gov.cl/productosyservicios/Paginas/Distancias.aspx

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IMPORTANTE:
No se reembolsarn gastos adicionales en informes de tasacin para el Banco
Santander, ya que esta institucin no lo contempla.
Gastos adicionales superiores a 1 UF o gastos especiales no contemplados slo
se reembolsarn si han sido autorizados por Tinsa ANTES de efectuar la tasacin
(el Tasador debe solicitarlo en Sisgen al informar la coordinacin o la realizacin
de la inspeccin del bien).
Los recargos por distancia (incluidos peajes) no se consideran como gastos.
Si se incluyeron gastos adicionales por obtencin de certificados, copias de pla-
nos, etc., estos documentos se debern entregar junto con el informe de tasa-
cin.
6.5 Solucin a discrepancias
Cualquier duda, dificultad o discrepancia en la aplicacin del Tarifado en casos especficos,

ser resuelta por Tinsa, previa solicitud del tasador afectado. No proceder un revisin de los
honorarios luego de efectuada la tasacin, salvo que se trate de rebajas en su monto.
6.6 Vigencia
Estas tarifas rigen a contar del 1 de Enero de 2012. Tinsa se reserva el derecho de modificar-
las en cualquier momento.
IMPORTANTE: Tinsa respetar los acuerdos de tarifas especiales que mantiene con algunos
tasadores pero slo para aquellos casos en que la evaluacin de la tasacin
es igual o superior al 95% (Nivel de Tarifa 1). Si la evaluacin de la tasacin es
inferior se aplicar la nueva tarifa que corresponda a la calidad del trabajo
entregado.
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7 ORGANIGRAMA DE TINSA TELFONO - EMAILS
Fono: 2 596 2900
Email Uso por los Tasadores

Para informar a Coordinacin incidencias, coordinacin de visitas, inspec-
coordinacion@tinsa.cl
ciones y otros problemas en el desarrollo de los informes.
visado@tinsa.cl Para consultas, observaciones o dudas a Visado de tasaciones
tasaciones@tinsa.cl Para envo de tasaciones en Excel y documentos anexos
Para plantear dudas, preguntas, comentarios u opiniones generales y, tam-
tasador@tinsa.cl
bin, actualizar datos personales.
liquidacion@tinsa.cl Emails de rechazo de liquidaciones de honorarios
finanzas@tinsa.cl Para informar o consultar sobre problemas en pagos de honorarios
soporte@tinsa.cl Para reportar a Soporte Informtico de problemas con sistema Sisgen
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SEGUNDA PARTE
8 MARCO GENERAL
Tasar es medir el valor de mercado de un bien ubicado en un lugar determinado, en el
estado que se encuentra, a la fecha de la tasacin. Las caractersticas del bien tasado, los
anlisis realizados y las conclusiones de valor adoptadas por el tasador y sus fundamentos
se detallan en el Informe de Tasacin.
8.1 El Valor de Tasacin
Es la estimacin metodolgica del Valor de Mercado de un bien, entendindose por Valor

de Mercado el precio ms probable, referido a la fecha de la tasacin, que el bien podra
alcanzar en un mercado abierto y competitivo, actuando compradores y vendedores de
forma prudente, segn su propio inters, con conocimiento del mercado y no motivados por
estmulos indebidos. En consecuencia, este valor es:
el mejor precio que razonablemente pueden obtener tanto el vendedor como el
comprador, lo cual excluye un precio excesivamente alto o bajo, debido a circuns-
tancias o condiciones especiales; y
una cantidad estimada del precio en que el mercado espera se concluya una tran-
saccin en la fecha de la tasacin, con un esfuerzo de venta razonable y en un pla-
zo no superior a un ao. Esto significa que no necesariamente es un precio de venta
real o predeterminado.
En la determinacin del Valor de Tasacin se consideran los precios en que efectivamente

se realizan las transacciones de bienes de similares caractersticas y condiciones existentes
en el momento de la tasacin en los mercados donde puedan ser enajenados, excluyn-
dose consideraciones a partir de meras expectativas en cuanto al eventual mejoramiento
de las condiciones del mercado, como a situaciones futuras que hagan presumir un au-
mento en el valor de los bienes, o supuestos de carcter financiero relacionados con po-
tenciales clientes. En cambio, s se considerarn aquellos antecedentes fehacientes que
hagan presumir una futura disminucin del valor, as como los riesgos de eventuales fluc-
tuaciones de precios y dificultades para vender el bien, especialmente tratndose de bie-
nes de alta especializacin y mercado restringido.
Excepcionalmente no ser posible determinar el valor de mercado de un bien, circunstan-

cia que el tasador deber informar claramente, como cuando:
as se solicite expresamente como, por ejemplo, valor de venta forzada o remate,
dacin en pago, etc. ;
se trate de bienes especializados, en proceso de construccin o que estn afectados
por restricciones legales o normativas extraordinarias; y
las condiciones de mercado para el bien tasado son atpicas o inusuales o se carece
de informacin confiable de mercado.
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8.2 Otros Valores
A un bien se le pueden asignar distintos valores pues hay una diversidad de conceptos o
clases de valor, y sus definiciones particulares ofrecen distintas perspectivas sobre los valores
alternativos que pueden darse a un bien o servicio en el mercado. En consecuencia, identi-
ficar claramente el tipo especfico de valor que medimos en cada tasacin es imprescindi-
ble para evitar malos entendidos y potenciales aplicaciones equvocas de nuestra estima-
cin.
El Valor de Mercado es el tipo de valor ms utilizado y, si nada se indica al respecto, ser el

valor a informar en toda tasacin.
Sin embargo, los inmuebles se pueden tasar o intercambiar a precios que no reflejan el con-
cepto de Valor de Mercado, sino una utilidad econmica o funcional especfica para un
individuo o una empresa en particular y ajena a la capacidad de comercializacin de la
propiedad como, por ejemplo, cuando un inmueble se tasa como parte de una empresa en
marcha, o de un negocio proyectado suponiendo que se cumplirn una serie de condicio-
nes hipotticas.
En estos casos el valor no depende tanto de los inmuebles mismos como de las personas, de
disposiciones normativas, tributarias, ambientales, contractuales o contables, o de circuns-
tancias particulares inusuales y ajenas al mercado, como puede ser una venta forzada o
una situacin temporal excepcional del mercado, o un premio pagadero por un comprador
que tenga un inters especial como puede ser la fusin de dos o ms propiedades.
Prcticamente todos estos valores no slo utilizan informacin del mercado sino que operan
y estn presentes e influyendo en el mercado, por lo que el tasador debe tener la suficiente
claridad conceptual para detectarlos e informar cundo el valor estimado, recopilado o
discutido responde a la definicin de Valor de Mercado o a otro concepto diferente o a un
mercado de referencia restringido, con consecuencias tambin distintas.
Para evitar errores de interpretacin, el Tasador debe conocer en detalle las Normas Inter-
nacionales de Tasacin - International Valuation Standard (www.ivsc.org). Algunas definicio-
nes alternativas de valor se detallan en el captulo 10 de este Manual.
8.3 Objetivos de la tasacin
La finalidad de la tasacin condiciona el mtodo y las tcnicas de tasacin a seguir. Cada

finalidad, que es necesario indicar para evitar confusiones y errores a terceros, requiere in-
formacin, criterios y metodologas de aproximacin al valor diferentes que pueden reflejar-
se en valores tambin distintos y, a veces, muy alejados del concepto de Valor de Mercado.
Por lo tanto, para la determinacin del valor es fundamental que el Tasador comprenda el
objetivo de la tasacin. Las personas necesitan las tasaciones para una gran diversidad de
fines, como asesoramiento en compraventas, determinacin del valor contable de activos,
etc. Nuestros principales clientes, las instituciones financieras solicitan efectuar una tasacin
para algunos de los siguientes objetivos:
Garanta general: en el proceso de evaluacin de una operacin de crdito, conocer el

valor de mercado de los bienes ofrecidos o dados en garanta, o que se solicitan liberar
como tales, permite al banco contar con elementos objetivos para apreciar la suficien-
cia de dichos bienes como una segunda fuente de pago o, en caso necesario, conside-
rar el requerimiento u ofrecimiento de bienes adicionales. Dependiendo de la institucin
financiera, incluye objetivos tales como:
Tasacin o retasacin de todo tipo de bienes para crditos de fines generales o co-
merciales
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Actualizacin del valor de la garanta

Alzamiento de garanta
Crdito hipotecario: conocer el valor de mercado de los bienes inmuebles ofrecidos o

dados en garanta para crditos hipotecarios especficos para financiar la compra de
esos mismos bienes. Incluye:
Crdito hipotecario de vivienda
Crdito hipotecario de otros inmuebles
Tasaciones pilotos
Leasing: determinar el valor de mercado de bienes que se solicita sean adquiridos por el
banco para ser dados en arriendo a sus clientes.
Dacin en pago: apoyar la determinacin del valor mximo en que la institucin finan-
ciera aceptara recibir un bien que un deudor insolvente le ofrece voluntariamente para
saldar las deudas que mantiene con la entidad.4
Adjudicacin en remate: sustentar el valor mximo que la institucin deber defender en

un remate de bienes de un deudor para satisfacer o solucionar parcialmente las obliga-
ciones no pagadas por aquel y que hubiesen sido materia del respectivo juicio. Incluye:
Fijar mnimo de remate
Valor de liquidacin forzada
Remate, UAI (Unidad de Activos Irregulares), BRP (Bienes RePosedos)
Venta de activos: proporcionar un valor de referencia para asegurar la venta a valor de

mercado de los bienes posedos por la entidad o adjudicados en remate judicial o da-
cin en pago y, por tanto, forman parte de los activos de la institucin.
4 En muchos de esos casos, la persona que encarga la tasacin (cliente y/o ejecutivo) puede estar interesada en
que se tase por una cantidad que cubra el importe total de la deuda para resolver momentneamente su pro-
blema, y es poco sensible al hecho de que el inmueble debe venderse a continuacin (probablemente porque
quien se encargar de la venta es un rea del banco diferente). La tasacin debe realizarse extremando la pru-
dencia pues el riesgo para Tinsa y para el tasador es enorme porque:
la cantidad expresada como valor de tasacin ser el importe exacto por el que se lo quedar la entidad
financiera pese a que los crditos se suelen conceder por un porcentaje de la tasacin;
el inmueble se pondr a la venta inmediatamente; y
el plazo mximo para la venta es, en general, de de doce meses y la comercializacin no ser probable-
mente la ms adecuada.
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9 EL PROCESO DE TASACIN
Todo el proceso de tasacin y las comunicaciones entre el Tasador y Tinsa se har, princi-
palmente, a travs del Sistema de Gestin de Tasaciones, SISGEN.
9.1 Asignacin
Toda solicitud de tasaciones se informar a travs del SISGEN. En general, la asignacin se

realiza automticamente aplicando los siguientes criterios:
y Especialidad del tasador segn el tipo de bien: se seleccionar al Tasador que cuen-
te con la experiencia y la formacin tcnica ms adecuada para tasar cada tipo de
bien. SISGEN dispone de un filtro que avisa si el tasador asignado posee la califica-
cin necesaria para realizar la tasacin.
y mbito Geogrfico: se escoger al Tasador correspondiente a la regin o zona en la
cual est situado el bien a tasar o a aqul que se encuentre ms cercano. Cada ta-
sador realiza su trabajo en una zona determinada, que conoce y de la que posee la
informacin de mercado necesaria para realizar la tasacin de forma ptima.
y Carga de trabajo del tasador, en proceso, para que pueda entregar las tasaciones
en plazo.
y Calificacin del Tasador, segn la evaluacin de su trabajo reciente y su experiencia.
Definir la complejidad de los tipos de bien que puede tasar y, tambin, el lmite o
monto mximo de la valoracin de los bienes que puede tasar.
y Atrasos en la entrega de informes en el ltimo perodo.
Corresponde al tasador:
a) Confirmar la aceptacin o rechazo de la solicitud en un plazo mximo de 3 horas hbiles

va sistema. Pasado dicho plazo la solicitud se podr reasignar a otro tasador. En caso de
no poder realizar el informe de tasacin, justificar el rechazo.
b) Verificar el contenido de las rdenes de tasacin de Tinsa y del Banco; deben estar
completas, particularmente el tipo de bien y la direccin, ya que puede haber error del
solicitante que nos enva la orden de tasacin. Todos estos datos debern ser transcritos
sin errores en el informe de tasacin. Si el tasador detecta errores en la direccin, tipo de
bien u otro, debe informar inmediatamente a Tinsa, va incidencia, para que el Coordi-
nador proceda a rectificar los datos, consultando al solicitante si es necesario.
c) Mantener al tanto a Tinsa de cualquier evento que no permita cumplir los plazos, va Sis-
gen o email (coordinacion@tinsa.cl). A su vez, Tinsa informar la situacin al cliente que
corresponda.
d) Informar oportunamente a Tinsa si considera necesario disponer de informacin adicio-

nal, tal como escritura, levantamiento topogrfico, inventario forestal, u otro trabajo es-
pecial, para que la empresa lo requiera al cliente. Si el tasador puede desarrollar dicha
informacin, directamente o mediante un especialista, adjuntar una cotizacin por di-
cho trabajo y solicitar la conformidad a Tinsa para contratarlo.
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e) Informar y proceder a la devolucin inmediata de cualquier solicitud en que puedan

existir potencialmente conflictos de inters. Asimismo, si recibe una solicitud de tasacin
de un bien que no corresponda a su especialidad, rea geogrfica o monto para el
cual fue contratado, informar de inmediato a Tinsa para su confirmacin. Si ello no ocu-
rre, Tinsa podr rechazar la tasacin y los honorarios y gastos cobrados.
Recomendaciones para el Tasador
Ud., como tasador de Tinsa es un autntico asesor inmobiliario de nuestros clientes.

El servicio, entendido como ms rapidez y ms explicaciones y comunicacin con
el cliente, es la clave para obtener ms y mejores trabajos ahora y en el futuro.
Tenga presente que, para la mayora de los compradores de vivienda, la tasacin

es muy importancia a la hora de postular a un crdito hipotecario.
Revise en la solicitud cul es la finalidad de la tasacin pues condiciona la eleccin

de los criterios y mtodos a utilizar y los requisitos formales del informe. Si no sabe
qu consecuencias se derivan de alguna finalidad determinada, comunquese con
un visador de Tinsa.
Si recibe el encargo de tasacin y ha tasado recientemente el inmueble, avise a

Tinsa. Lo mismo si el cliente le seala que ya fue contactado por otro tasador. Exis-
ten encargos repetidos que pueden evitarse informndonos antes de realizar la ta-
sacin.
No acepte encargos de tasacin en los que puedan existir conflictos de inters. Si

tiene dudas llame a Tinsa. No slo hay que ser imparcial, tambin hay que parecer-
lo, y las tasaciones potencialmente conflictivas es preferible que las haga otro
compaero.
Planifique su trabajo con el fin de cumplir los plazos establecidos en funcin del tipo
de tasacin.
Responda con prontitud a toda llamada o email de Tinsa. Mantngase en todo

momento localizable por las personas de Coordinacin. Una rpida comunicacin
evita problemas y retrasos. Si es necesario, establezca un sistema de contestador
automtico o de recados a terceras personas y no tarde en responder los emails o
llamar una vez recibido el mensaje.
9.2 Coordinacin
El rol del Coordinador es

y Asignar a los tasadores, en casos especficos
y Coordinar las consultas entre el tasador y el cliente ante casos especiales y resuelve
las incidencias o problemas que se presentan en el desarrollo del trabajo, informando
de ello al cliente.
y Controlar los tiempos de respuesta y atrasos de tasadores y visadores
y Revisar que la rendicin de honorarios y gastos adicionales que presente el Tasador
cumpla con lo establecido en el tarifado de tasaciones, y disponer su pago.
El rol del Tasador es
a) Realizar el contacto telefnico con cliente a la brevedad, en un plazo no superior a 3

horas luego de asignada la tasacin. De no lograr comunicarse, debe dar aviso va Sis-
gen a Coordinacin, sobre todo si el telfono est errado.
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b) Coordinar, sin imponer, la fecha y hora de la inspeccin, de acuerdo a la disponibilidad

del cliente, acomodndose a sus posibilidades e indicndole que debe realizar la ins-
peccin en el menor plazo posible, a ms tardar el da siguiente de la asignacin.
c) Informar la fecha y hora de inspeccin aviso va Sisgen a Coordinacin. Si el cliente o el

contacto tiene disponibilidad fuera del plazo, aceptarlo, pero avisando a Coordinacin
para su verificacin y aviso al banco solicitante.
d) Retirar la documentacin que se aporte desde el lugar indicado en la solicitud.
e) Comunicarla cualquier eventualidad a Coordinacin, como inconsistencia en el tipo de

propiedad, direccin y comuna indicado en la solicitud, suspensin de inspeccin, pos-
tergacin, etc., y esperar instrucciones (aviso va Sisgen o email a coordinacion@tinsa.cl).
Llame inmediatamente al telfono de contacto aunque no pueda concertar la

inspeccin al inmueble hasta algn da despus. Llamar inmediatamente permite al
cliente sentirse atendido y a Ud. ganar tiempo si la informacin que ha recibido es
defectuosa o faltan documentos.
Recuerde que el tasador es quien da la imagen de Tinsa, ante los bancos y sus
clientes:
Atienda a los clientes del banco con mucha cortesa y profesionalismo, siendo
consciente de que para la mayora de ellos el tasador forma parte del servicio
que reciben del Banco.
Los reclamos de los ejecutivos y clientes pueden hacer que Tinsa pierda el
cliente.
Identifquese como tasador de Tinsa y del banco que les asign la tasacin. Para
muchos clientes, Ud. es representante del banco.
Verifique con el contacto el tipo de propiedad, direccin y comuna. Esto ltimo es

especialmente importante si la propiedad queda lejos de su cobertura geogrfica
habitual para evitar perder el viaje. Aunque no siempre el contacto proporciona la
informacin correcta.
Pregunte al cliente o al contacto si dispone de datos o documentos complementa-

rios que crea necesarios para realizar la tasacin segn su finalidad y tipo. Es posi-
ble que el ejecutivo del banco no le haya preguntado ni solicitado nada.
Antes de realizar la inspeccin a la propiedad, visite la DOM para poder determinar

en terreno las expropiaciones o afecciones a utilidad pblica as como las superfi-
cies edificadas regularizadas o no, e identificar las superficies ampliadas no regula-
rizables. Tome fotografas de los permisos y planos de la propiedad y, en caso que
no se permita, realice un croquis acotado de las construcciones y su emplazamien-
to en el terreno.
Tambin antes de la inspeccin, seleccione los posibles testigos de mercado, para

verificar sus caractersticas en el recorrido por el sector en que se encuentra la pro-
piedad a tasar.
9.3 Inspeccin
Corresponde al tasador:
a) Inspeccionar detalladamente el bien sin obviar ninguna construccin, dependencia u

OOCC, tomndose el tiempo necesario para ello, registrando todos los aspectos tcni-
cos de la propiedad, sus terminaciones, n de recintos, y consideraciones especiales.
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Cabe destacar que el Tasador NO est autorizado para realizar una tasacin sin la ins-
peccin detallada del bien, salvo que sea expresamente solicitada de esa manera por
el cliente, con VB de Tinsa, y se registre esta situacin en el informe.
b) Tomar medidas SIEMPRE de los deslindes del terreno y de todas las edificaciones, as co-
mo OOCC relevantes, aunque se disponga de planos aprobados por la DOM respectiva,
para as verificar si concuerdan con las escrituras y antecedentes municipales y si existen
discrepancias con las superficies regularizadas y efectivamente construidas.
Slo en los casos en los que no se permita la inspeccin del bien se podr autorizar una
estimacin de las medidas
Es una falta grave no verificar las superficies en la inspeccin.
En el informe de tasacin se indicar el mtodo utilizado para obtener las superficies y
toda discrepancia encontrada. Ej.: mediante levantamiento con instrumentos de medi-
cin, planos aprobados por la DOM, escrituras, etc.
c) Dibujar un croquis o levantamiento planimtrico simple en el cual se visualicen los con-

tornos de las edificaciones, un esquema de su distribucin espacial en la propiedad, in-
dicando las cotas del terreno y de las construcciones; destacando las superficies am-
pliadas no regularizadas con lneas en rojo.
d) Fotografiar los elementos representativos del bien y del sector en que se sita.
una fotografa de la calle en que se ubica
una fotografa de la fachada
una fotografa de la fachada posterior
una fotografa del patio
una fotografa del estar-comedor
una fotografa de la cocina
una fotografa del bao principal
una fotografa del dormitorio principal
una fotografa del exterior donde se vea el nmero domiciliario
una fotografa del sello de gases legible en su fecha de expiracin
Las fotografas deben mostrar tanto espacio como materialidad. Tambin se deben co-
locar fotos denuncia de situaciones especiales o irregulares (edificaciones desmonta-
bles, daos o deterioros de cualquier tipo, etc.) que puedan afectar el valor o el even-
tual inters por la propiedad.
No se aceptan fotos borrosas, pixeladas, oscuras o sin sentido. Las fotografas no deben
exceder los 300 Kb.
e) Las comprobaciones de documentos y datos "in situ" estn directamente relacionadas

con la responsabilidad civil del tasador. Es especialmente importante que a la hora de
inspeccionar el inmueble el Tasador compruebe:
Direccin: indique los eventuales cambios en el nombre de la calle y el n de la mis-
ma.
Escritura: si no coincide algn dato hgalo constar y, si le es posible, explique la razn
de la no coincidencia.
Concordancia con la documentacin obtenida en la DOM: permisos, recepciones
finales, copropiedad, expropiaciones, etc.
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Entorno: recuerde que, entre las caractersticas que influyen en el valor de los inmue-
bles, la ubicacin es la ms importante. No invente nada y procure ser exacto en las
descripciones que hace.
El tasador es la imagen de Tinsa y del Banco que solicita la tasacin. Por lo tanto, la
puntualidad es muy importante y su presentacin debe reflejar sobriedad, dentro
de los mrgenes que permita una cmoda inspeccin.
Recuerde que, al inspeccionar una vivienda, Ud. est invadiendo la intimidad de

un hogar. Sea discreto y respetuoso, evitando comentarios o actos que puedan
ofender o intimidar al propietario como, por ejemplo, fotografiar objetos de valor,
desorden domstico, etc.
Ingrese una sola vez a la propiedad e inspeccinela completamente. Esto es muy

importante ya que le da seguridad al cliente que el trabajo se est realizando de
forma seria y correcta. Desacredita su competencia y afecta tanto su imagen co-
mo la de la compaa que el tasador tenga que volver a la propiedad por no
haber hecho su trabajo ntegro en la primera inspeccin.
Siempre inspeccione personalmente el inmueble a tasar. Jams delegue en otra

persona o decida no hacer la inspeccin porque crea que ya conoce el inmueble
o ya ha tasado otras viviendas o bienes idnticos del conjunto o edificio. El cliente
espera que el inmueble sea inspeccionado, puesto que va a pagar la tasacin.
Desprestigia la profesin del tasador no realizar la inspeccin personalmente.
Acuda con todo el instrumental necesario para recoger toda la informacin:

cmara fotogrfica cargada, huincha, un cuaderno o croquera, lpiz, celular car-
gado, etc. Recorra la propiedad con todas sus pertenencias, evitando la posibili-
dad de extraviar algn objeto personal.
Mida todo, aunque disponga de planos detallados. Verifique si estos concuerdan

con la realidad. El cliente debe sentir que ha sido minucioso y serio a la hora de
evaluar su propiedad.
Utilice cintas mtricas o medidores de tipo electrnico en buen estado. Verifique
peridicamente la calibracin de los instrumentos electrnicos y, si su error supera
los 0,5 cm por metro, deben ser inmediatamente calibrados.
Las fotografas deben hablar, tener sentido en el contexto de la tasacin, deben

proporcionarnos informacin. Tome fotos de todas las edificaciones y recintos, para
que no queden dudas que recorri detalladamente la propiedad a la hora de en-
frentar un reclamo o necesitar verificar algn detalle. Sin embargo, en el informe de
tasacin, coloque slo las fotos ms importantes.
Enve una fotografa de la fachada el mismo da de la inspeccin, tanto si se puede
ingresar o no a la propiedad, como constatacin de la inspeccin.
Escuche y tome nota, pero nunca tome como ciertos los antecedentes verbales
indicados por el propietario o el contacto; siempre debe verificarlos.
Realice la inspeccin con discrecin, no debe comentar con el cliente su opinin

sobre el posible valor del inmueble objeto de tasacin. Tambin recuerde que los
antecedentes proporcionados por el solicitante son estrictamente confidenciales.
Cualquier comentario al respecto puede causar serios inconvenientes, incluso que
el Banco nos suspenda por incurrir en esta falta.
Si el contacto, ejecutivo, corredor u otro, les solicitan estimaciones de valor de la
propiedad tasada, advirtales que las normas de nuestros mandantes, los bancos,
lo prohben expresamente.
Comunique inmediatamente a Tinsa cualquier incidencia relacionada con el desa-

rrollo de la tasacin o que impida hacerla en los plazos establecidos, de manera
que quede constancia de ella en SISGEN y Coordinacin pueda resolver el proble-
ma con el cliente, incluyendo nuevos plazos de entrega segn las circunstancias.
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9.4 Desarrollo de la tasacin
El tasador no es un validador de informacin, sino un ministro de fe que inspecciona acucio-

samente el bien, verificando su real estado de conservacin, caractersticas y relacin con
el mercado. Le corresponde:
a) Establecer las caractersticas o atributos del bien que influyen en su valor as como aque-
llas que lo singularizan, definen y diferencian de otros bienes, a partir, principalmente, de
la informacin obtenida en la inspeccin fsica al bien y en el anlisis de la documenta-
cin legal y tcnica obtenida (certificados, permisos de edificacin, de circulacin, sani-
tarias, planos, fotografas, inventarios, etc., segn sea el tipo de bien tasado).
b) Hacer una descripcin y anlisis completo del bien, sus componentes y del uso que se les
est dando en el momento de tasacin. Asimismo, registrar su estado de conservacin y
de funcionamiento, si est en uso, fuera de servicio, desocupado o abandonado, res-
guardado del deterioro as como de sufrir modificaciones, alteraciones o prdidas.
En caso de inmuebles, describir el terreno (tamao, forma, caractersticas topogrficas,
etc.), accesibilidad y dotacin de servicios pblicos (pavimentacin, aceras, soleras,
agua, alcantarillado, gas y electricidad), y las construcciones que existan con anlisis de
su programa, estilo y diseo.
c) Una vez finalizado el informe, enviarlo a la brevedad a Visado, va Sisgen.
Si al elaborar el informe no cuenta con toda la informacin para entregarlo en los

plazos requeridos, comunquelo va Sisgen a Coordinacin para recibir instrucciones
a la brevedad y no cuando el plazo est vencido. Con una comunicacin a tiem-
po se evita afectar el estndar de servicio a los clientes y podremos apoyarlo y/u
orientarlo para beneficio de todos. El tasador que no alerta a tiempo, daa su ima-
gen de compromiso y confiabilidad, cuestionndose su profesionalismo.
En caso que falte alguna informacin, investigue agotando todas las instancias
para obtenerla, sin retrasar el informe (muchos clientes no saben dnde obtener
datos de la propiedad). En caso de dudas, avise a Tinsa.
Las fechas de asignacin, aceptacin, coordinacin, inspeccin, entrega de tasa-

ciones e incidencias quedan reflejados en el Sisgen. Tinsa efecta un seguimiento
continuo para controlar la entrega oportuna de las tasaciones.
Consulte cualquier duda a los visadores de Tinsa. Si no le queda, a su modo de ver,

suficientemente despejada, insista y acuda al Jefe de Visado, hasta estar absolu-
tamente seguro de que la decisin adoptada es la ms razonable y correcta.
9.5 Estructura bsica de un informe de tasacin
El informe de tasacin se efectuar en los formatos establecidos por Tinsa o sus clientes. Con-
templa, como mnimo, los siguientes antecedentes:
a) Datos bsicos que identifican el bien a tasar, nombre de cliente, RUT, ejecutivo, sucursal,
n de encargo.
b) Identificacin precisa del bien y su localizacin:

Direccin verificada, rol, avalo y deuda de contribuciones (inmuebles).
Escrituras de compraventa, hipoteca o prenda, revisadas si le fueron proporcionadas
al tasador.
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Expediente de la propiedad y de las construcciones (expropiaciones, permisos, re-

cepciones finales, copropiedad) en la DOM que corresponda (indique en el informe
si no tuvo acceso al expediente o este no existe).
c) Descripcin y anlisis detallado del bien y sus componentes. Incluye:

Uso del bien en el momento de tasacin, estado de conservacin y de funciona-
miento.
Verificacin de si el bien est resguardado del deterioro as como de sufrir modifica-
ciones, alteraciones o prdidas.
Verificacin del estado de ocupacin de los bienes races (propietario, arrendatario,
etc.).
Antecedentes de la propiedad, planos, superficies, certificados, permiso de edifica-
cin, recepcin final, determinacin de superficies regularizadas, no regularizadas,
regularizables y no regularizables, desglosadas de forma detallada.
Superficies: desglosadas por cada elemento constructivo, es decir, por volmenes
edificados que pueden presentar diversa data y materialidad. No diferenciarlos es-
conde la realidad y se hace ms difcil el entendimiento de la propiedad y el anlisis
de costos de reposicin (necesarios para el valor de seguro).
Ante una discrepancia sobre las superficies de terreno entre lo indicado en las escritu-
ras o antecedentes municipales y lo medido in situ por el tasador, siempre se optar
por el criterio ms conservador, la menor superficie.
NUNCA pueden existir dudas sobre la informacin de la propiedad.
d) Restricciones al dominio o uso y goce del bien: servidumbres, eventuales expropiaciones

y afecciones a utilidad pblica, y toda otra restriccin segn el plano regulador, verifica-
do en Direccin de Obras respectiva, normativas ambientales u otras.
En el caso de expropiaciones o afecciones a utilidad pblica deben ser verificadas
SIEMPRE. Si se carece de un documento que indique el rea afecta u otro antece-
dente que cuantifique cul es la superficie exacta a expropiar tanto del terreno co-
mo de las construcciones, se deber realizar un levantamiento para determinar la
nueva lnea oficial y calcular esta superficie. En caso de edificios o condominios que
ya se ajustaron a la nueva lnea o sta slo afecta a parte del terreno de uso comn
y no a las reas de uso y goce exclusivo ni construcciones, se indicar que NO afec-
ta al valor de la propiedad ni a la calidad del bien como eventual garanta
En el caso de predios agrcolas y/o forestales, se deber verificar vigencia del domi-
nio de los derechos de agua y el monto de la deuda fiscal vigente en los proyectos
de parcelacin ex-CORA.
e) Valoracin, en moneda nacional, UF (inmuebles) y pesos ($) (prendas en general), apor-

tando antecedentes de mercado y/o rentabilidad (testigos) que fundamenten la tasa-
cin.
f) Apreciacin tcnica de la calidad del bien como inversin o garanta, comentarios y

recomendaciones.
g) Anexos
Planos de ubicacin, con la vialidad relevante para llegar a la propiedad, y fotos a-
reas del entorno y del inmueble (Google Earth) en que se visualice la presencia de
accidentes geogrficos naturales o artificiales que puedan afectar el valor de la
propiedad (canales, lneas frreas, cerros, etc.), as como el grano y la volumetra del
sector, adems del equipamiento y recientes desarrollos realizados.
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Plano esquemtico de la propiedad, con la distribucin de las construcciones en el

terreno, y sus dimensiones principales.
Fotografas de las construcciones, plantaciones, bienes muebles, etc., ms relevan-
tes, segn el tipo de tasacin.
Certificados y otros antecedentes analizados.
9.6 El Valor de Tasacin
El valor de tasacin se puede medir con muchas metodologas (rentabilidad, costo de repo-
sicin, valor residual, precios hednicos, etc.), siendo el mtodo comparativo o de mercado
el ms usado (vase una sntesis de las distintas metodologas en el captulo 9).
Para tasar es fundamental conocer el mercado de oferta y demanda donde se sita el bien
a tasar, para lo cual deber realizar una exhaustiva bsqueda dentro del radio de ubicacin
de la propiedad. Estos valores de propiedades de referencia o testigos nos ayudan a de-
terminar la banda de valores en la cual se sita la propiedad tasada, fundamentando el
valor de tasacin.
a) La muestra debe ser lo ms homognea posible, con testigos que se encuentren en la

misma zona, dentro del radio o entorno del bien tasado, y muy similares a la propiedad
tasada, principalmente en tamao, uso y antigedad, es decir, comparables, ya que
aportarn los parmetros de medicin del valor de tasacin.
b) Como mnimo un informe deber tener una muestra de mercado de 6 testigos, con un
anlisis comparativo detallado y preciso de cada uno de ellos con respecto de la pro-
piedad tasada, lo que es factible slo si el tasador conoce dichos testigos. El tasador tie-
ne que informar si cada testigo es superior o inferior a la propiedad tasada; si no tiene
claridad, no podr trabajar por comparacin ni por contraste. Este anlisis debe dar
cuenta de cosas que no son obvias (como que tal propiedad es ms grande que la
otra), sino que tiene que darle un valor agregado a la informacin entregada, demostrar
que sabe de qu est opinando.
Se pueden obtener 2 tipos de valores de referencia:
Ofertas: corresponden a propiedades en venta, generalmente sujetas a descuentos
por negociacin, lo cual deber detallarse en el anlisis de los testigos en funcin al
mercado de la propiedad.
Compraventas: corresponden a valores obtenidos de escrituras o de transacciones
conocidas. Estos valores no necesariamente se mantienen en el tiempo ni correspon-
den al valor, ya que es un precio negociado o, incluso, una compra o venta forzada
castigada en su precio real.
c) No se trata que sean los 6 primeros testigos encontrados sino que sean los mejores, dadas
las caractersticas de la propiedad a tasar. Ninguna tasacin es un testigo vlido.
d) Todas las propiedades testigos deben ubicarse en un plano o foto area, indicando
SIEMPRE en una planilla anexa:
Direccin con nmero o interseccin de calles como referencia de ubicacin
Distancia a la propiedad tasada
Superficies de terreno y de edificacin
Programa: al menos, cantidad de dormitorios y baos, estacionamientos y bodegas
Valor Total en UF
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Tipo de dato, oferta, compraventa, etc.

Fuente de informacin: telfono, e-mail, etc.
Fecha del dato, que no deber exceder los 6 meses de antigedad
Cualquier otro dato relevante que explique su valor
Recuerde que, a pesar de las peticiones y presiones que reciba por parte de los ejecu-
tivos de los bancos y clientes:
no debe bajo ningn concepto adelantar valores de tasaciones que no hayan
sido visadas por Tinsa y aprobadas por el banco; y que
en ningn caso debe de hacer entrega de copia del informe al cliente.
Estos adelantos provocan grandes problemas y protestas de nuestros clientes que de-
ben evitarse pues promueven el descrdito profesional.
9.7 Observaciones del Tasador
Es muy importante que el Tasador:
a) Describa y analice todos aquellos factores externos al bien, sociales, econmicos, lega-
les, gubernamentales, ambientales y otros que puedan influir en su valor, que permitan
comprender mejor el bien tasado y su mercado o sean de inters para tener una mejor
apreciacin de la valoracin efectuada. Incluso, dependiendo del bien involucrado,
puede requerirse informacin de nivel regional, nacional e internacional.
b) Alerte e indique cualquier situacin anmala bajo la cual se extienda la tasacin como,
por ejemplo, bienes o recintos no inspeccionados, dificultades para verificar cantidades,
dimensiones, funcionamiento, etc., y cualquier otro hecho relevante que afecte el valor
de tasacin, tales como:
expropiaciones, cesiones, afecciones a utilidad pblica, servidumbres, construccio-
nes muy antiguas o en mal estado, de adobe o en base a barro, o fcilmente des-
montables, sobredimensionadas, presencia de obras no regularizadas, problemas de
suelo o estructurales, riesgos o externalidades que puedan afectar al bien, etc.,
bienes en mal estado, abandonados y/o desarmados o utilizados inadecuadamen-
te,
en general, cualquiera circunstancia que restrinja el uso del bien o que lesione la ca-
lidad de este como inversin o garanta bancaria.
c) Asimismo, en el evento que el Tasador se haya formado una opinin negativa sobre as-
pectos cualitativos del bien, del sector, propietario o administracin (como, por ejemplo,
que el bien no otorga suficiente garanta de que responder del deterioro o disminucin
que pudiera afectarlo, etc.), deber sealarlo en el informe.
En el caso de edificios que puedan venderse por unidades y en los que el valor de
mercado del edificio vendido a un solo comprador pueda diferir al que resultara
de vender las unidades a distintos compradores deber aadir en el informe "valor
estimado para el edificio vendido a un solo comprador".
Deje constancia de las circunstancias en las que ha realizado la tasacin si estas

influyen en la calidad de su trabajo, como no poder entrar, no poder medir, ins-
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pecciones parciales, etc.
Indique la documentacin que ha dispuesto. La documentacin facilitada por el

cliente queda incorporada a la tasacin simplemente haciendo referencia a ella
en el informe. La verificacin que Ud. hace de esta documentacin no exime al
cliente de suministrar documentos veraces y fidedignos. Proceda a su devolucin
en la misma inspeccin o junto con el informe de tasacin.
Consulte a Tinsa en caso de que surja alguna duda en el desarrollo de su trabajo o

en el informe de la tasacin.
9.8 Visado de las tasaciones
Tinsa revisar la calidad de todas las tasaciones. La visacin tiene como objetivo la revisin y
verificacin de la calidad y credibilidad de la tasacin, es decir, la certificacin de los con-
tenidos que se exponen en un informe de tasacin.
Este proceso de certificacin contempla la verificacin del cumplimiento de los requerimien-

tos y normativas dispuestas por Tinsa y por cada cliente segn corresponda, principalmente
en cuanto a:
Integridad de la tasacin, precisin de los clculos y ausencia de errores u omisiones
relevantes.
Veracidad, oportunidad y relevancia de los datos informados y las investigaciones
efectuadas.
Validacin de los mtodos y tcnicas de tasacin usadas, as como de la informa-
cin y anlisis que fundamentan los valores entregados.
Validacin de las opiniones y conclusiones del Tasador, en cuando sean apropiadas,
relevantes, razonables, coherentes y sostenibles.
Entrega de un producto conforme a la normas de calidad tcnica y de servicio de
Tinsa, y en los tiempos pactados con los clientes.
El rol de los Visadores es:

Visar las tasaciones, es decir, revisar la tasacin enviada por el Tasador y, si pro-
cede, validarla en forma y contenido. Esta evaluacin se fundamenta en:
Informacin de mercado y de la base de datos de Tinsa para bienes de similares
caractersticas.
El contenido del informe de tasacin respecto de situaciones puntuales que
afectan al bien, y
En la experiencia y criterio profesional del Visador.
Orientar al Tasador sobre la metodologa de tasacin ms adecuada, de acuerdo a
la tipologa y condiciones particulares del bien tasado
Coordinar con los tasadores las respuestas a dudas, objeciones o reconsideraciones
sobre los informes de tasacin
Resolver situaciones y consultas especiales
Evaluar a los tasadores
El visado significa que:

el informe contiene los datos relevantes que permiten identificar y valorar el bien
no se aprecia inconsistencia en estos datos
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los valores son consistentes con las caractersticas del bien, con los valores de refe-
rencia y con los valores de la base de datos de tasaciones
el tasador indica si detect situaciones anormales en la inspeccin del bien que
puedan afectar su valor
En casos especficos, el Valor de Tasacin visado podr ser inferior al Valor de Tasacin en-
viado por el Tasador, al excluirse algunos bienes considerados en la tasacin o ajustar su
valor, de acuerdo a las instrucciones dadas por el cliente y a la informacin adicional que
disponga, como por ejemplo, en caso de bienes no asegurables, que no cumplen con las
leyes y normativas vigentes, o stas limitan severamente su uso, desarrollo o comercializa-
cin, o que presentan dificultades en su liquidacin (productos exclusivos, de alta especiali-
zacin o de demanda restringida, sin usos alternativos, etc.).
Excepcionalmente, de haber modificaciones de valor respecto al informe original enviado

por el Tasador, el Visador tendr la obligacin de informarle esta situacin, explicando sus
principales razones.
Verifique en el sistema el estado de las tasaciones enviadas a Tinsa. Si la tasacin

no est cerrada ni objetada en las 12 horas siguientes, no espere nuestro aviso y
llame, lo ms probable es que no la hayamos recibido.
9.9 Objeciones
En caso de observaciones, discrepancias, dudas o rechazo del informe, el Visador lo devol-

ver al tasador con las observaciones que estime pertinentes.
a) El Visador siempre deber dejar registrado la objecin en SISGEN e informar al cliente si

esta situacin implica un incumplimiento de los plazos acordados. Slo en casos excep-
cionales modificar la tasacin sin devolverla previamente al Tasador.
b) El Tasador aclarar rpidamente cualquier consulta, observacin u objecin enviada por

el visador de Tinsa. Ampliar los fundamentos de la tasacin y solucionar las observa-
ciones, discrepancias o deficiencias detectadas, reenvindolo con los fundamentos y/o
rectificaciones que procedan, en el plazo mximo de un da hbil. Si el Tasador conside-
ra que no procede modificar el informe, deber enviar sus fundamentos al Visador por
email.
c) Slo excepcionalmente el Visador podr modificar los valores de tasacin y liquidacin

informados por el tasador, debiendo dejar registradas las razones de esta excepcin. El
Tasador deber verificar estos cambios e informar que tom conocimiento de ellos. De
no hacerlo, se paralizar el pago de los honorarios de esta tasacin.
Analice los argumentos del Visador y decida si debe modificarse su tasacin o no.
No acepte sin reservas opiniones con las que est en desacuerdo y trate, en todo
caso, de llegar a una decisin compartida plenamente. Si cree que su trabajo no
debe modificarse, defienda con argumentos su postura y, si no existe acuerdo,
acuda al Jefe de Visado; es posible que pueda aclarar la situacin.
Recuerde que Tinsa puede rechazar fundadamente una tasacin, en cuyo caso se
entender que el servicio no fue prestado y, por lo tanto, no dar derecho a pago
de honorarios ni a reembolso de gastos, adems de afectar su evaluacin.
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9.10 Reconsideraciones
Se entiende por reconsideracin una revisin de lo sealado en un informe de tasacin, ya

sea porque se solicite aadir o eliminar elementos inicialmente valorados, corregir errores
detectados o, simplemente, reconsiderar los valores de tasacin emitidos y aprobados en su
oportunidad.
Cabe destacar que:

El cliente siempre podr solicitar a Tinsa una revisin o reconsideracin de una tasacin
ya finalizada, si tiene observaciones o discrepancias con lo indicado por el Tasador en
su informe, o est en desacuerdo con la tasacin efectuada.
Su reclamo o consulta se canaliza a alguno de los visadores. Si procede, ste solicitar al
tasador las aclaraciones del caso, una mayor fundamentacin y/o la modificacin del
informe. Pero si la consulta la efectan al Tasador, este deber responder slo y direc-
tamente a Tinsa para la revisin del caso.
Se requiere que las respuestas sean lo ms rpido y precisas posibles.
Las reconsideraciones pueden deberse a:

causas ajenas al tasador, cuando su informe es correcto teniendo en cuenta la docu-
mentacin aportada o las hiptesis de valoracin planteadas, pero se aportan nuevos
antecedentes que obligan a modificar algn parmetro de la tasacin o incluso replan-
tearse los mtodos de valoracin empleados, o cuando se requiera efectuar una nueva
inspeccin al bien o realizar determinadas comprobaciones en organismos pblicos o pri-
vados distintos a Tinsa; y
errores imputables al tasador, cuando en su informe figura alguna circunstancia que no
es verdica o clara, en cuyo caso se dejar constancia en el registro de tasadores.
Motivos de reconsideracin:
Completar o agregar informacin omitida en el informe de tasacin: es una falta.
Rectificar o modificar alguna informacin que no es correcta o adecuada.
Incorporar informacin adicional en el informe para aclarar o expresar de mejor ma-
nera algn punto. El Visador decidir, en base a su experiencia, cundo es pertinen-
te entregar ms informacin para evitar problemas o confusiones.
Reconsiderar, analizar la posibilidad de modificar algn comentario o, generalmente,
el valor de tasacin, a la luz del mercado y de los antecedentes aportados o nuevos,
si es que surgieran.
Otros, no incluidos en los anteriores.
Tratndose de reconsideraciones por diferencias de valor, cada caso debe ser objeto de
estudio pormenorizado, debiendo el Tasador fundamentar cualquier cambio en la tasacin
ya efectuada o la mantencin del valor, disponiendo de un plazo de un da hbil para ello.
El Tasador fundamentar su respuesta (positiva o negativa) mediante la planilla de Anlisis
del Mercado, que est disponible para su descarga en Sisgen - Documentos Tasadores; an-
lisis que Tinsa entregar al cliente.
Las reconsideraciones no tienen cargo adicional para el cliente pues son parte integral del
servicio, salvo en aquellas por causas ajenas al tasador, cuando se requiera efectuar una
nueva inspeccin del bien o realizar determinadas comprobaciones en organismos pblicos
que no son normalmente de responsabilidad del tasador. En estos casos el tasador podr
solicitar a Tinsa, en forma previa a la ejecucin del trabajo, que determine si corresponde el
cobro de honorarios especiales por esta labor. Tratndose de modificaciones por errores
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imputables al tasador, este no podr cobrar nuevos honorarios pero s estar obligado a
reintegrar los honorarios cobrados en exceso.
Las reconsideraciones son el ruido que generamos al prestar nuestros servicios; es

importante tipificarlas, cuantificarlas y analizarlas pues pueden arrojar informacin
muy interesante como saber si estamos tasando persistentemente bajo mercado, si
nuestro trabajo no se entiende, no es completo, etc.
No conteste directamente a las reclamaciones de los clientes o ejecutivos. Hgalas

llegar a los visadores de Tinsa. Comprobaremos todas las reclamaciones y slo recti-
ficaremos si existen errores en datos relevantes o que den lugar a desviaciones con-
siderables en el valor de tasacin.
Las observaciones realizadas por los clientes y/o ejecutivos de bancos son meras
referencias y no tienen carcter de obligatorias, siendo Tinsa la ltima palabra en
cuanto al valor, calidad y otras caractersticas atribuidas al bien.
El tasador slo tiene atribuciones para modificar una tasacin a solicitud expresa
de Tinsa, va Sistema, no estando autorizado para modificar directamente una ta-
sacin a solicitud de un cliente.
Tenga en cuenta que, en muchas ocasiones, recibir presiones que debe ignorar.
El mejor servicio no puede comprometer la calidad de la tasacin. Hay peti-
ciones que no se deben atender, teniendo en cuenta que la misin del tasa-
dor es proporcionar una tasacin correcta y que trabaja sujeto a responsabili-
dad civil.
El objetivo de nuestros clientes es muy variado, por lo que es imprescindible te-
ner total claridad respecto a cul es la finalidad exacta de la tasacin.
La tasacin se realizar de manera que se cumpla el fin para el que ha sido
encargada. Recuerde que los intereses personales de algn ejecutivo o clien-
te en particular concreto no siempre coinciden con los del banco, y que debe
informar a Tinsa si recibe presiones indebidas.
En algunas ocasiones se producen situaciones conflictivas que ponen a prueba su

tica profesional y es conveniente que desarrolle habilidades que le ayuden a re-
solver estas situaciones conflictivas. Evite cualquier conflicto innecesario con los
ejecutivos, y preste la mxima atencin a la hora de realizar su trabajo. Evita mu-
chos problemas conocer personalmente a los ejecutivos, y conviene organizar el
trabajo diario de forma que se tenga el mximo contacto con ellos (como recoger
los documentos personalmente en las sucursales). Recuerde informar inmediata-
mente a Tinsa en caso de un conflicto pequeo o grande con los ejecutivos o con
los clientes. Todos los conflictos deben resolverse.
9.11 Anulaciones
Por diferentes motivos, en ocasiones el cliente o el solicitante piden anular una tasacin que
est en desarrollo.
a) Si la solicitud la recibe el Tasador, este debe comunicarla inmediatamente al Coordina-

dor para recibir instrucciones, informando el avance del trabajo mediante una inciden-
cia. Por la misma va deber presentar sus propias solicitudes de anulacin si, por ejem-
plo, no ha podido coordinar la inspeccin del bien en los plazos establecidos.
b) Ante una solicitud de anulacin, el Coordinador:
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Verificar si se debe a un error o problema que pueda resolver. Si es as, modifi-

car o aplazar la solicitud y la devolver al Tasador asignado o la reasignar al
que corresponda.
confirmar con el cliente o el solicitante si procede la anulacin, una modificacin
de la solicitud, un aplazamiento o su reasignacin a otro Tasador.
c) Si la peticin es del cliente o del solicitante, el Coordinador confirmar con el Tasador el

estado de avance de la tasacin:
Si todava no se ha inspeccionado el bien, la solicitud se anular.
Si ya se ha efectuado la inspeccin, se analizar caso a caso si la solicitud se mo-
difica, aplaza o anula.
Si el Tasador ha enviado el informe, la solicitud de anulacin ser rechazada, salvo
un error grave del Tasador.
Es importante destacar que si una solicitud de tasacin es anulada, desaparecer definiti-

vamente del Sistema, no se podr reactivar posteriormente ni proceder el pago de honora-
rios o el reembolso de gastos al Tasador.
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10 METODOLOGAS DE TASACIN5
La valoracin inmobiliaria es la disciplina que tiene por objeto la determinacin del valor de
mercado de los bienes inmuebles. El valor de mercado, y no cualquier otro concepto aso-
ciado con el precio o valor, es el objeto terico de la valoracin. Y en tanto en cuanto dis-
ciplina terica, la valoracin emplea mtodos objetivos y cientficos en la estimacin del
valor. En este sentido es preciso volver a distinguir la valoracin en tanto disciplina terica de
la prctica de la tasacin. La prctica de la valoracin es una aplicacin, necesariamente
subjetiva, al venir teida por la percepcin de cada tasador, de los mtodos objetivos y
cientficos desarrollados por la teora. En este sentido, y slo en ste, puede afirmarse que "el
valor es una opinin"; pero no una opinin de lo que el precio debera ser, sino de lo que el
valor de mercado realmente es. La valoracin, en cuanto prctica profesional, es el acto de
medir o determinar el valor de mercado de un inmueble concreto. Y como tal acto de me-
dida est nsitamente sujeto a error. Nuestras medidas son siempre un acto humano especfi-
co, y por tanto representacin (cuantitativa) de una magnitud o dimensin del mundo real.
Representacin, no realidad misma. 6
Esta medicin es vlida cuando se puede demostrar de alguna manera lo que se mide,
cuando se acerca a una visin objetiva. Es confiable si, efectuada al mismo tiempo por dis-
tintos tasadores, con los mismos datos, obtiene resultados similares. Es muy fcil efectuarla en
forma subjetiva o arbitraria. Para evitarlo, se recurre a distintos enfoques metodolgicos que
proveen al tasador con una serie de conocimientos, mtodos y procedimientos analticos
especializados basados cada uno de ellos en un razonamiento terico, tcnico y econmi-
co, consecuencia directa de situaciones reales de mercado, producto de la oferta y de la
demanda, y libres de apreciaciones subjetivas, polticas o sociales y de finalidades coyuntu-
rales sean fiscales, comerciales o legales.
Existen, bsicamente cuatro mtodos o enfoques de tasacin, que contestan a los interro-
gantes siguientes:
Cunto cuesta hacer? = enfoque de costo

Cunto me pagan por? = enfoque de mercado
Cunto vale por las rentas que percibo? = enfoque de renta
Cunto puedo pagar hoy para que me sea rentable lo que har? = enfoque residual
Todos los enfoques de tasacin tienen su lgica y coherencia interna, y son consistentes res-
pecto al razonamiento econmico: suponen compradores racionales que compararn los
beneficios de comprar o vender una propiedad, frente a otras alternativas de inversin, bajo
el Principio de Sustitucin: la compra de un activo similar o invertir en otras opciones financie-
ras con idntica estructura de riesgo; la compra de una propiedad similar en que su precio
dado est limitado a los precios que habitualmente se pagan por los inmuebles que compi-
ten con l por una participacin en el mercado; la construccin de un nuevo inmueble o de
adaptar uno viejo a un uso similar al del que se est tasando; o lo mximo que se puede
pagar por un terreno para que sea rentable el proyecto inmobiliarios que puede acoger. El
costo ms bajo de la mejor alternativa establece el Valor de Mercado:
5 Extractado de Piracs Schmidt, Juan Carlos, Introduccin a la Tasacin Inmobiliaria - El Mtodo Comparativo,
Santiago de Chile, 2011
6 Roca Cladera, Josep, La teora del valor y la valoracin, documento docente del Mster en Valoraciones In-
mobiliarias de la Universidad Politcnica de Catalua, 2002.
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Valor de Mercado: se obtiene por observacin directa del comportamiento del mercado,
comparando valores de inmuebles parecidos de los que se sintetiza un valor (mtodo de
mercado) y, si esto no es posible, se obtiene el valor indirectamente, por anlisis de los
comportamientos racionales de los sujetos que actan en el mercado y de las variables
influyentes (mtodos de capitalizacin y residual).
Costo: se obtiene analizando las inversiones y gastos que supone construir o reemplazar el
bien inmueble, a precios actuales de los factores de produccin, deduciendo la depre-
ciacin por su estado actual (mtodo de costo).
Todos estos mtodos extraen del mercado los antecedentes y criterios que luego se elabo-
ran para obtener una estimacin del valor, generalmente en informacin de inmuebles
comparables al objeto de la tasacin (en consecuencia, todos son mtodos comparativos):
unos los obtienen del mercado de la construccin, materiales y obra de mano; otros del
mercado de compraventas y arriendos de inmuebles y del mercado de capitales. Con ca-
da mtodo la respuesta de aproximacin al valor ser diferente, una estimacin indepen-
diente del valor de mercado; por lo tanto, probablemente se obtendrn distintos valores
pero que tendern a converger si representan adecuadamente el funcionamiento del mer-
cado.
Es esencial que los inmuebles de los cuales se obtienen los datos tengan caractersticas simi-
lares a las del que se est tasando. La hiptesis subyacente es que el valor de un inmueble
est determinado por sus atributos o caractersticas y, por lo tanto, los inmuebles compara-
bles deben serlo en trminos de dichos atributos. Estos datos incluyen caractersticas legales,
fsicas, de ubicacin y uso y reflejan las condiciones del mercado en el que compite el in-
mueble en cuestin. Como raramente los inmuebles son iguales, en cada enfoque se anali-
zan las diferencias que explican las variaciones de precios entre los distintos testigos compa-
rables, y se desarrollan los ajustes correspondientes para acortar esas diferencias entre cada
testigo y el inmueble objeto de tasacin, el inmueble problema.
a) En el enfoque de costo, los datos de testigos se refieren a los costos de edificar o desarro-
llar, y se hacen ajustes para considerar las diferencias en cantidades, calidades, utilidad,
antigedad y estado de conservacin. Tambin se analiza el mercado de terrenos com-
parables y estimaciones razonables de depreciacin de las edificaciones antiguas.
b) En el enfoque de mercado se ajustan los datos de ofertas y de ventas comparables para
reflejar las diferencias entre cada testigo y el bien en estudio. Se comparan las carac-
tersticas fsicas, tcnicas, ubicacin, econmicas y de uso, los derechos de propiedad
que se transfieren, los trminos de financiamiento, las condiciones de mercado y de ven-
ta, y los gastos hechos inmediatamente despus de la venta, entre otros.
c) En el enfoque de capitalizacin, los datos de comparacin incluyen ingresos y rentas,
gastos y tasas de descuento derivados del mercado, y proyecciones prudentes de su va-
riabilidad futura.
d) En el enfoque de valor residual, los datos de comparacin incluyen los costos de edificar,
desarrollar y promover, los datos de ofertas y de ventas de inmuebles nuevos similares,
tasas de descuento derivados del mercado y proyecciones prudentes de la demanda
futura de esos inmuebles.
El tasador establecer cules son los enfoques y procedimientos ms apropiados y pertinen-

tes para estimar el Valor de Mercado, dado el objetivo de la tasacin y las limitaciones im-
puestas por el cliente, la disponibilidad y confiabilidad de los datos que se hayan tenido a la
vista, las caractersticas del bien mismo y las circunstancias en que se comercializara nor-
malmente en el mercado. As, entonces, debe definir o delimitar:
Para quin hace la tasacin, o sea, el comprador tpico o comn, de esa clase y categor-
a de propiedad en el rea en que est ubicada.
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Qu uso se dar a la propiedad o qu beneficios se esperan, o sea, si se le dar el uso

normal de acuerdo a las caractersticas de la propiedad caso del comprador tpico o si
existe el propsito de cambiar su destino y cul es el nuevo uso, en caso de un compra-
dor especial.
Qu uso se har de la tasacin o cul es el objetivo para el que se requiere el valor de la
propiedad. La tasacin, dependiendo del objetivo de ella, deber adecuarse a diversos
criterios que la condicionarn an cuando los procedimientos se mantengan.
Por lo dems, estos mtodos se complementan de tal manera que, cuando uno es insufi-
ciente, se recurre a principios y tcnicas de los otros. Mientras que la existencia de un mer-
cado con un buen nmero de testigos comparables puede reducir la importancia del enfo-
que del costo, su ausencia puede convertirlo en predominante al igual que cuando se tasen
edificios especializados y de los cuales no hay mercado o ste es muy restringido. El enfoque
de costo es poco aconsejable en caso de inmuebles con depreciacin acusada. Igualmen-
te, el enfoque de renta ser poco til para la valoracin de inmuebles destinados a la venta
pero s lo ser, y principalmente, para aquellos destinados a arriendos. Sin embargo, cuando
existe suficiente informacin de mercado, el enfoque comparativo de ventas y/o de ofertas
es el preferido, ya que se basa en la observacin directa del mercado. Por lo tanto, es nece-
sario informar de manera apropiada todas las circunstancias consideradas, los criterios y las
bases para todos los supuestos importantes utilizados en el proceso de tasacin.
Los mtodos tradicionales se basan fundamentalmente en el criterio experto del tasador, en

su experiencia y capacidad personal para captar el funcionamiento del mercado. Tienen la
ventaja de que, al ser los que se han venido realizando hasta la fecha, cuentan con una
aceptacin alta por parte de los clientes en general, ya sean particulares, empresas, institu-
ciones financieras, tribunales, etc. Adems, alcanzan resultados aceptables en cuanto a la
precisin de la tasacin. Pero su principal inconveniente es su nivel de subjetividad, entendi-
da no como arbitrariedad ni falta de calidad tcnica ni menos que predominen los intereses
y deseos particulares del tasador, sino como la dificultad para exponer de forma clara y
completa el proceso de tasacin, especialmente en lo que se refiere a proporcionar los cri-
terios y datos en que se apoya su estimacin de valor. ltimamente se han desarrollado una
serie de nuevos mtodos de tasacin, entre otros los enfoques hednicos y multicriterio, que
tratan de superar estas limitaciones haciendo el proceso de tasacin lo ms objetivo y
transparente posible, con una fuerte base matemtica y estadstica. No corresponde utilizar
estos mtodos slo como una formalidad para justificar, a posteriori, una estimacin forma-
da ex ante, en la propia mente del tasador.
En las tasaciones que miden valores distintos al Valor de Mercado pueden aplicarse enfo-
ques similares pero, como se persiguen otras finalidades, implican el uso de informacin dife-
rente y consideran la utilidad econmica o funciones de un inmueble o el efecto de condi-
ciones de mercado atpicas o inusuales, ms que su capacidad de ser comprado y vendido
por los participantes del mercado. Por ejemplo:
Una empresa puede aplicar un enfoque del costo para comparar la construccin de un
edificio o una propiedad en concreto que se le ofrece con respecto a otros edificios, y
as determinar si dicho inmueble es una ganga o si supone un sobreprecio respecto al
mercado en general. Podra ser un valor distinto al de mercado.
El propietario de una industria podra llegar a pagar un sobreprecio por la propiedad
contigua que seguramente excedera de su Valor de Mercado, pero que necesita impe-
riosamente para ampliar su planta, siendo una alternativa igualmente mucho ms
econmica que mudarse a otro lugar.
Un inversionista puede aplicar una tasa de retorno no basada en el mercado y que es
particular y propia de dicho inversor. Al aplicar el enfoque de capitalizacin de rentas
para determinar el precio que el inversor est dispuesto a pagar por esa inversin con-
creta basndose en su tasa de retorno esperada, el tasador obtendr una estimacin
del Valor de Inversin y no el Valor de Mercado.
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10.1 Enfoque de Costo
Es aquel que estima el valor de un inmueble segn el costo de su ejecucin material, como
la suma de todos los gastos e inversiones necesarios que debe realizar una persona o empre-
sa para producir o construir un determinado bien, siendo el valor del suelo uno de sus com-
ponentes.
La lgica econmica que sustenta este enfoque es que, en condiciones normales de mer-
cado, ningn comprador bien informado estara dispuesto a pagar ms por una propiedad
que lo que costara comprar un terreno semejante y construir una edificacin equivalente o
alternativa nueva con igual utilidad o adaptar una vieja al mismo uso y en condiciones pa-
recidas. De igual manera, no estara dispuesto a pagar lo mismo por una construccin ms
antigua que lo que pagara por una nueva del mismo tamao y utilidad, y que ofrezca los
atributos que tienen mayor demanda en la actualidad. Muchas veces se considera adems
la llamada ventaja de cosa hecha por la inmediata disponibilidad del inmueble, en com-
paracin con un inmueble sustituto virtual.
Este supuesto slo se puede aplicar en los mercados en que existe la posibilidad real que el
comprador se plantee la opcin de acometer el reemplazo, como casas rurales o de alto
nivel, edificaciones especiales como escuelas, hospitales, instalaciones deportivas, construc-
ciones e instalaciones industriales, hospitales, plazas y parques, muelles y aeropuertos, etc-
tera, as como aquellos inmuebles que hacen parte de centros poblados de escasa activi-
dad econmica y, en general, las construcciones y dems mejoras de carcter rural. No es
apropiado ni conveniente utilizar este mtodo para tasar propiedades que estn en el mer-
cado, es decir, que tienen una dinmica de intercambio evidente y comprobable, como las
viviendas y oficinas, entre otros.
Este enfoque slo es aplicable a las edificaciones y mejoras en general permite calcular el
valor de un edificio tanto si se va a construir como si se va a reponer, reemplazar, o si ha su-
frido un proceso de deterioro o ha desaparecido totalmente ya que el terreno es un bien
natural irreproducible y, por lo tanto, su valor debe estimarse por otros enfoques.
La frmula general es la suma del costo de cada uno de los elementos o partes que com-
ponen el inmueble, suelo y edificacin o mejoras:
Vi = Ct + Ce x D
donde Vi = Valor del Inmueble
Ct = Costo de adquisicin del terreno (superficie x valor unitario)
Ce = Costo de edificacin actual (superficie x costo unitario segn estadsti-
cas sistematizadas de mercado de propuestas pblicas o privadas)
D = Factor de depreciacin
El mtodo consiste en:

reconocer el costo de adquisicin del terreno (valor de mercado) como dato integrante
del anlisis,
obtener el costo actual de la edificacin y obras exteriores, considerando todos los gastos
necesarios de construccin, independientemente de quien pueda acometer la reposi-
cin o remplazo, calculados con los precios existentes en la fecha de la tasacin. Se pre-
sentan dos posibles opciones:
Normalmente se aplica el concepto de costo de reemplazo: la construccin de una
edificacin que da igual rendimiento y sirve los mismos usos o presta la misma utilidad
pero empleando el diseo, tecnologa y materiales usados en el mercado al momento
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de realizar la tasacin, y no necesariamente de igual superficie pues con los estnda-

7
res actuales podra obtenerse igual utilidad con un menor tamao del inmueble.
8
Slo en casos muy particulares la estimacin se basa en el costo de reposicin o re-
9
produccin, es decir, el costo de crear una rplica fiel de la estructura existente, utili-
zando el mismo diseo, superficies, estructura, y similares materiales de construccin.
En ambos casos, se consideran todos los costos directos e indirectos de urbanizacin y
edificacin, incluida la utilidad o beneficio del promotor inmobiliario, pero no gastos im-
putables a los plazos que requerira la construccin, mayores riesgos u otros inconvenien-
tes como que el momento no sea el adecuado para el desarrollo del proyecto.
Si existe alguna diferencia importante entre las edificaciones de referencia (con costos de
construccin claramente conocidos) y el inmueble concreto que se tasa, se sumar o res-
tar el costo diferencial de las caractersticas o elementos sustancialmente distintos, ya
sea mediante el ajuste de precios correspondiente o incorporando algunas partidas es-
peciales.
Dado que Costo y Valor de Mercado se relacionan estrechamente cuando las propie-
dades son nuevas, este enfoque se aplica comnmente en las tasaciones de construc-
ciones, ampliaciones o rehabilitaciones nuevas o an en fase de proyecto, y tiende a es-
tablecer el lmite superior de lo que el mercado normalmente pagara por un inmueble
dado cuando est nuevo.
depreciar este costo total segn el estado y circunstancias reales del inmueble, si la edifi-
cacin no es nueva, hasta llegar a determinar su valor actual.10
La depreciacin es la prdida de valor de la edificacin usada o no nueva respecto a
una nueva, debido a la disminucin parcial o total de su deseabilidad y/o de su capaci-
dad para producir el servicio requerido, cualquiera sea la causa (deterioro o desgaste
fsico, obsolescencia funcional o prdida de utilidad, inadecuacin econmica, cambios
normativos, tecnolgicos y de modas, cada en desuso, etc.). Se produce principalmente
por el simple transcurso del tiempo y, por consiguiente, cualquier unidad edificada, aun-
que se la conserve cuidadosamente y sin funcionar, est sujeta a depreciacin. Es, por lo
tanto, un elemento a considerar inevitablemente en toda tasacin de inmuebles usados,
cualquiera sea el mtodo a utilizar.11
La depreciacin puede entenderse, en una primera aproximacin, como el costo de las
obras que se han dejado de efectuar (mantenimiento, reparacin, reformas, etc.), por
cuyo motivo se ha acelerado el envejecimiento fsico, funcional o tecnolgico, o la cada
en desuso por inadaptacin a las nuevas condiciones del mercado. No obstante, nunca
puede ser evitada del todo debido al deterioro normal de las cosas por causas naturales
y por la simple utilizacin. De ah que generalmente se produzca la consiguiente disminu-
cin de valor respecto al que tendra el bien si fuera producido de nuevo.
7 Reemplazar: sustituir o poner en lugar de una cosa otra que haga sus veces. Es la opcin ms utilizada, de ah
que algunos autores prefieran la denominacin costo de reemplazamiento a la de costo de reposicin, si bien
esta ltima es el nombre preponderante. Vea, por ejemplo, la Norma Espaola.
8 Reponer: volver a poner una cosa en el estado que antes tena.
9 Reproducir: volver a producir o producir de nuevo.
10 Aunque tradicionalmente la depreciacin se aplica slo a la mejoras sobre el suelo, este tambin puede verse
afectado por depreciacin debido a fenmenos naturales (inundaciones, aluviones, etc.) o artificiales (existencia
de construcciones ruinosas, plantaciones improductivas, etc.) y obsolescencia externa, todos factores que debe
evaluar el tasador cuando se presentan.
11 Otros bienes, como el suelo urbano, los rboles y las plantaciones, tienden a aumentar de valor con el paso del
tiempo. Lo mismo sucede con la antigedad de ciertos bienes por su simbolismo, carcter histrico-artstico, mo-
das o nuevos gustos del mercado, etc.
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En cuanto al deterioro fsico12 se evala si es reparable o no, y si el inmueble ha sido obje-

to total o parcialmente de reconstruccin o reparacin pues, una vez subsanados los de-
terioros, la construccin rejuvenece, es decir, aumenta su vida til, de acuerdo al nuevo
estado general. La obsolescencia funcional13 y los aspectos estticos y de programa,
pueden abordarse por el costo de subsanarlos, an cuando slo sea una solucin parcial.
Pero en cualquier proyecto para reparar o subsanar los deterioros fsicos y funcionales,
debe evaluarse cunto agrega la inversin al valor de la propiedad, y cunto pierde en
valor si no se hace esa inversin. Si el deterioro es incurable, afecta al valor global del in-
mueble (principio del mayor y mejor uso). La obsolescencia por factores externos a la
propiedad prcticamente no es subsanable.14
Para los inmuebles antiguos se requiere un clculo de la depreciacin, pues una estima-
cin del costo nuevo excedera en forma no razonable el precio probable que se pagar-
a por el inmueble tasado. Estas estimaciones de costos y depreciacin se deben respal-
dar con pruebas o evidencias obtenidas en el mercado. Como es difcil obtener presu-
puestos comparables y determinar la depreciacin,15 el enfoque de costo puede generar
un valor que no refleje al mercado, sobre todo si el uso existente del suelo no es el ms
eficiente y productivo.
No obstante que el valor de un inmueble puede estar fuertemente influenciado por las inver-
siones que en l se han efectuado, una vez construido el inmueble, el costo es slo un hecho
histrico. Igual sucede con el precio de adquisicin. No olvidemos que el valor de un com-
ponente o parte del bien no depende tanto de su costo de construccin o fabricacin co-
mo de su contribucin al valor de mercado del bien, de cunto valor agrega por su presen-
cia y cunto le resta por su ausencia. Dichas inversiones pueden no ser tan necesarias con el
tiempo y corren el riesgo de quedar obsoletas, sobredimensionadas e incluso pasar a ser un
factor negativo en la valoracin: no siempre las mejoras que hace un propietario aaden al
inmueble un valor proporcional a la inversin realizada; incluso este valor diferencial puede
no cubrir el costo de ejecucin o puede significar una mayor depreciacin del inmueble por
distintas razones (por ejemplo, construcciones de mala planificacin o ejecucin, de mal
gusto, que no tienen uso alternativo, sobreutilizacin de la propiedad, etc.) o, simplemente,
porque el mercado no las valora (Principio de Contribucin).16
El Enfoque de Costo puede ser usado para construcciones especiales, con mercado limita-
do o que no se comercializan frecuentemente en el mercado pues rara vez cambian de
dueo, tales como: hospitales, escuelas, edificios comerciales e industriales especiales para
12 El deterioro fsico es el conjunto de daos o defectos fsicos y qumicos en el inmueble a causa de fuerzas artificia-
les o naturales, como el desgaste normal o acelerado por el uso, la accin de los elementos a lo largo del tiem-
po, sol, agua, incendios, derrumbes parciales, clima, tormentas, terremotos, etc. Evidentemente, el deterioro fsico
se inicia al momento en que una construccin se termina y, en general, la depreciacin continuar durante la
vida til del inmueble, la cual no necesariamente es el tiempo que se espera dure en pie la construccin (vida
fsica). En su conjunto, el deterioro fsico hace a la propiedad menos deseable para compradores potenciales.
13 La obsolescencia funcional es la prdida de utilidad causada por deficiencias en la propiedad tales como el
diseo, distribucin, tecnologa u otros rasgos de la construccin que se consideran indeseables, pasados de mo-
da o inadecuados versus las caractersticas ofrecidas en propiedades nuevas para el mismo uso.
14 La obsolescencia externa es la prdida de valor causada por condiciones ajenas a la propiedad que la afectan
negativamente como falta de demanda de viviendas en el rea, cambios en el uso de suelo o en la intensidad
edificatoria, cambios tecnolgicos y sociales (recuerde lo sucedido con los cines de barrio) o el surgimiento de
inconvenientes y peligros ambientales (deterioro de las viviendas vecinas, instalacin de un estadio o presidio en
las cercanas, contaminacin, exposicin a ruido excesivo, humo, trfico, etc.).
15 Las tablas predefinidas de depreciaciones en base a la antigedad de la edificacin y su estado de conserva-
cin, generalmente no reflejan el comportamiento real del mercado en el momento de la tasacin sino una si-
tuacin terica, por lo que no recomendamos su uso. Algunas, como la del SII, responden slo a objetivos recau-
datorios y carecen de sustentos de mercado como se aprecia en las normas del reavalo del ao 2006 que dis-
minuy las depreciaciones pese a la tendencia opuesta que ha generado el aumento del stock de viviendas
nuevas en oferta.
16 una vivienda de lujo construida en humilde vecindario, es una psima inversin y nadie, en sus cabales, dira
que la costosa construccin ha sumado su valor al de la tierra. Lo cierto es que ha perdido parte del propio sin
que el terreno gane un pice. (M. Chandas, citado por Eduardo Magnou).
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los cuales existe poca o ninguna evidencia en forma de precios de venta. Y en localidades
donde no se dispone fcilmente de informacin de mercado de transferencias o arriendos
pero s de costos de construccin, as como tambin para tasaciones masivas donde se re-
quiere que todos los tasadores apliquen criterios simples y fcilmente homogneos, como
sucede en la tasacin fiscal que realiza el SII.
Problemas:
Conceptualmente, supone que costo es igual a valor, conceptos que, como ya se vio,
tienen significados econmicos claramente distintos en la tasacin inmobiliaria.
La principal limitacin es que el costo de construccin no permite abordar en su totalidad
aspectos fundamentales que influyen en los valores de los inmuebles: el suelo (bien natu-
ral irreproducible), la relacin terreno-construccin-barrio, las diferencias de programas,
diseo y funcionalidad, etc.
Dificultad para disponer de muestras amplias de presupuestos comparables. No es fcil
obtener informacin confiable sobre costos, pues existe la tendencia de parte de promo-
tores inmobiliarios y constructores a ocultarlos, ni hay en nuestro pas publicaciones peri-
dicas que nos orienten sobre las variaciones de los costos de construccin, ni existen es-
tadsticas sistematizadas de mercado en base al estudio de propuestas pblicas o priva-
das recientes de edificaciones similares.17
La reproduccin, en caso de edificaciones muy antiguas, es prcticamente imposible: las
caractersticas tcnicas y estticas cadas en desuso, o la aplicacin de materiales y ma-
no de obra especializada ya inexistentes, hacen imposible de realizar una rplica, o bien,
tiene un costo muy alto.
No hay estudios confiables de depreciaciones de mercado de construcciones: las tablas
conocidas no surgen de nuestra realidad ni son actuales, sino que responden, ms bien, a
formulaciones tericas y a disposiciones normativo-contables.
Uso:
Es la forma de presentacin del resultado de la tasacin que mayoritariamente piden los
clientes (desglosada en terreno, y cada una de las edificaciones y obras complementarias),
aunque no refleje el comportamiento del mercado ni se fundamenten los valores unitarios.
Valoracin del costo de construcciones nuevas, en relacin al valor de un mercado nor-
mal, y de evaluacin de proyectos inmobiliarios.
Control de avance de una obra en curso.
Tasacin de productos inmobiliarios acogidos al subsidio habitacional.
Tasacin de construcciones especiales, de escasa demanda comercial: iglesias, escue-
las, edificios pblicos, industriales, etc. o inmuebles atpicos.
Tasaciones con finalidades especficas: expropiaciones, peritajes judiciales, arbitrajes civi-
les, seguros, contabilidad y auditoras, etc.
Normativas nacionales de tasacin

Manual de Tasaciones para el Subsidio Habitacional del MINVU.
Resoluciones dictadas por el SII para el reavalo de bienes races agrcolas o no agrcolas.
17 No obstante lo anterior, el profesional que tasa inmuebles urbanos, por sofisticado que sea lo edificado del in-
mueble, siempre podr determinar su costo de reposicin.
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10.2 Enfoque de Renta
Es la tasacin de un bien segn su capacidad de generar ingresos, rentas o beneficios

(arriendos) durante su vida til, desde el punto de vista de un inversionista medio, y la con-
versin de esos beneficios en su valor actual. La lgica econmica es que ningn inversionis-
ta pagar por una propiedad susceptible de generarle ingresos ms de lo que puede recu-
perar explotndola comercialmente o de lo que requerir invertir en otro instrumento de
inversin con condiciones equivalentes de riesgo y liquidez para obtener el mismo ingreso.
Se basa en el Principio de Anticipacin, el cual reconoce que el valor se crea por la expec-
tativa de los beneficios futuros. A su vez, el Principio de Sustitucin sostiene que el flujo de
renta que produce retornos ms elevados, proporcionales al nivel de riesgo, indica el precio
ms probable que un inversionista estara dispuesto a pagar por la adquisicin del bien y
corresponder al valor presente de los flujos de ingresos futuros que genere,18 descontados a
una tasa pertinente normal del mercado inmobiliario,19 considerando la vida til remanente
del bien, los gastos necesarios para que el inmueble conserve su capacidad de producir
dichas rentas durante el mismo perodo (administracin, mantencin, impuestos y seguros),
las expectativas de ocupacin (vacancia o desarriendos) y los riesgos propios del negocio.20
El Valor de Mercado se obtiene por anlisis de los comportamientos racionales de los sujetos
que actan en el mercado y de las variables influyentes, fundadas en informacin del mer-
cado de arriendo de inmuebles comparables, lo cual difiere mucho del desarrollo de infor-
macin subjetiva para un determinado propietario o la opinin o punto de vista de un ana-
lista o inversor en particular. Cuando no se dispone de tal informacin, el enfoque puede
usarse para un anlisis general, pero no para obtener directamente el valor de mercado. Por
lo dems, no debe confundirse la precisin matemtica de los procedimientos usados en
este enfoque con una indicacin de la exactitud de sus resultados.
Debido a que los inversionistas generalmente se enfocan en la tasa de retorno, las suposicio-
nes de las estimaciones de valor que se obtienen mediante la capitalizacin del ingreso
pueden compararse con el desempeo de otros bienes o propiedades y de inversiones fi-
nancieras, sin olvidar que las rentabilidades de los distintos sectores econmicos, y por lo
tanto de los bienes, se caracterizan por su comportamiento cclico.
Existen dos tcnicas: capitalizacin directa de las rentas actuales y capitalizacin indirecta
de las rentas esperadas.
a) Capitalizacin directa: consiste en obtener el valor del inmueble a partir del rendimiento
(bruto o neto) esperado del mismo en un (nico) ao, mediante la divisin de ste por
una adecuada ratio o tasa de inters, o por medio de su multiplicacin por un determi-
nado factor. El rendimiento esperado es, por lo general, el relativo al del ao siguiente al
momento de la tasacin. Por su parte, la ratio o factor multiplicativo representa la rela-
cin emprica existente en el mercado inmobiliario entre los precios de venta y de
arriendo de un determinado inmueble.
Ratio o tasa de inters = Ingreso Bruto Anual / Valor de Mercado
18 Estos flujos se refieren a rentas de arrendamiento, principalmente, con prescindencia de los flujos del negocio del
arrendatario.
19 La tasa de descuento actualiza los flujos incorporando el factor de riesgo en el negocio del arriendo. Usualmente,
la tasa base son los BUC (Bonos del Banco Central en Unidades de Fomento) a 10 20 aos, que se estiman co-
mo inversin sin riesgo. Se agrega una tasa o prima adicional de riesgo que depende de la liquidez y tipo de bien
(por ejemplo, inmueble industrial, habitacional, comercial, etc.), sus caractersticas, localizacin y uso, volumen o
stock disponible o en competencia, as como de que las perspectivas econmicas del sector modifiquen la pro-
babilidad de obtener los ingresos netos previstos, y los riesgos a que est expuesta la inversin.
20 Una planta industrial se construir porque lo que esperamos conseguir de ella es superior a su costo de construc-
cin. Y no se vender a menos que nos paguen un precio similar al valor actual de lo que esperaramos obtener
de ella a travs de su explotacin dentro de la operatividad de la empresa.
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Multiplicador de Ingresos = Valor de Mercado / Ingreso Bruto Anual
Requiere:
Una amplia informacin de mercado, tanto de compra-venta como de arriendos
Una correcta estratificacin del estudio de mercado anterior, de manera que a la
hora de determinar ratios o multiplicadores comparemos realmente valores en venta
y arriendos de propiedades parecidas.
Es resultado de la aplicacin del anlisis de mercado al segmento de inmuebles en

arriendo. Compara (y ajusta) valores y rentas tpicas de mercado, es decir, obtenidos
ambos por el mtodo de comparacin. Por lo tanto, no se simula el comportamiento de
un inversionista tpico. No diferencia entre retorno e inters del capital, ni establece
ningn tipo de hiptesis "ex ante" del comportamiento ni de los requerimientos de ese in-
versionista. Simplemente constata la relacin emprica, determinada por el mercado, en-
tre rentas y valores, asumiendo, implcitamente, que esas rentas determinadas por el
mercado satisfacern al inversionista tpico, tanto en sus expectativas monetarias de
rendimiento como de recuperacin del capital.
b) Capitalizacin indirecta: consiste en calcular el valor actual (VAN) de las rentas actuales
o futuras netas, a partir de una tasa de descuento o capitalizacin en referencia a las al-
ternativas de inversiones a valor de mercado. Surge como un procedimiento alternativo
pues no siempre es posible disponer de informacin de mercado suficiente para aplicar
el mtodo de capitalizacin directa (en ocasiones los submercados dirigidos prioritaria-
mente al arrendamiento, o algunos inmuebles concretos, denotan un mercado en venta
dbil, e incluso inexistente).
Por lo tanto, se determina el valor de los inmuebles mediante la construccin de un mo-

delo que simula las asunciones y requerimientos de los inversores en el contexto del mer-
cado de arriendos, y no por observacin directa del mercado.
Las frmulas generales son las siguientes:

Renta perpetua:
Vi = R / i %
Renta a menor plazo:
t=n
Vi = (R/(1+i)t + V. Residual/(1+i)n
t=i
donde R = renta neta anual del inmueble

i % = tasa de inters anual (tasa sin riesgo + tasa o prima de riesgo)
t = tiempo en el que se producen los ingresos y los gastos (renta)
n = aos de esperanza de vida econmica del inmueble (tiempo en el
cual generar beneficios) o el periodo temporal de la inversin
El procedimiento consiste en:

determinar la renta bruta o rendimiento del inmueble considerando las rentas normales
segn el mercado y el anlisis del flujo de caja previsto para los aos futuros en el caso
de inmuebles ligados a una actividad econmica explotados directamente por el
propietario (fbricas, hoteles, clnicas, canteras, predios agrcolas, etc.);
determinar la renta neta anual, deduciendo los gastos de mantenimiento y operacin
necesarios para que el inmueble conserve su capacidad de producir dicha renta du-
rante su vida til (gastos de administracin, mantencin, recambio de ciertos equipos,
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impuestos y seguros) y las expectativas de ocupacin (desarriendos entre otros);

capitalizar dichos rendimientos: calcular el valor presente de los flujos futuros (renta ne-
ta anual) que genere el bien, descontados a una tasa pertinente, segn los criterios
tpicos de la mayora de los inversionistas (y no de un inversionista en particular), que
considera:
la tasa de inters normal de mercado sobre la inversin (mercado inmobiliario),
la vida til remanente de la edificacin,
la liquidez de la inversin,
los riesgos futuros a que est expuesta la inversin,21 y
el costo de oportunidad de los recursos invertidos en el inmueble.
La tasa de descuento (o de costo de oportunidad) refleja que para los inversionistas:

el dinero antes vale ms que el dinero despus (pues puede ganar una rentabili-
dad), y
el dinero ahora es seguro, y el dinero ms tarde est sujeto a riesgo.
Agregar el valor remanente actualizado o valor futuro de reventa del inmueble, una
vez transcurrida esa vida til.
Este mtodo es particularmente importante para inmuebles que se compran y venden sobre
la base de sus capacidades para generar ingresos, sobre todo aquellos susceptibles de
arrendamiento, y en situaciones en las que no hay evidencias de mercado que sustenten
otros enfoques. Tambin se aplica para la tasacin de inmuebles vinculados a alguna explo-
tacin econmica cuyo nivel de beneficios netos dependa del sitio o la ubicacin del ne-
gocio o de sus caractersticas fsico-funcionales. Es el caso de predios agrcolas, hoteles, res-
taurantes, cines y teatros, etc. En cierta manera, lo que se valora es ms un negocio o inver-
sin a largo plazo que un inmueble (valor de inversin y no valor de mercado), por cuanto se
parte de la base de su explotacin comercial futura que depender, en gran medida, de
las capacidades de gestin y administracin del comprador y no tanto del que vende.
Problemas:
Este enfoque de tasacin es el menos usado en nuestro medio debido a varios factores:
Se pretende explicar el valor de un bien complejo mediante slo dos variables: rentas de
arriendo y tasa de capitalizacin; ambas reflejan una situacin futura y, por tanto, incier-
ta.
Por otra parte, con el mismo activo, distintos empresarios pueden conseguir diferentes
beneficios netos y considerar, por lo tanto, valores de capitalizacin distintos.
La tasa de capitalizacin es de difcil eleccin y fundamentacin, y depende de elemen-
tos externos al propio bien, tales como rentabilidad de las inversiones, expectativas em-
presariales de beneficios, situaciones puntuales del mercado, etc. as como de la liquidez
y riesgo del negocio y del bien a valorar, del momento y lugar. Normalmente se supone
estabilidad, lo cual es muy difcil que se de en la realidad.
Los factores de valorizacin, as como el mercado de arriendos, son muy sensibles a va-
riaciones de la economa e inestables en el tiempo. Como depende de informacin que
va a producirse en el futuro, tiene una componente especulativa fuerte.
21 A una inversin inmobiliaria de mayor riesgo le corresponder una tasa mayor y viceversa, a las inversiones ms
seguras les corresponder una tasa ms baja. A igualdad de riesgos, es preferible aquella inversin inmobiliaria
que tenga mayor liquidez o capacidad de convertirse en dinero (facilidad de venta del inmueble). Por tanto, a
mayor liquidez, menor tasa y viceversa.
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Los resultados varan sensiblemente ante cambios menores en los parmetros de clculo.
Con mucha frecuencia se da mayor importancia al aparato matemtico (con una
apariencia de gran rigor financiero) que a la determinacin correcta y adecuada del ti-
po o tasa de capitalizacin, rentas futuras o vida til econmica del inmueble.
Es un rgimen de difcil respaldo tcnico dada la falta de informacin procesada del
mercado inmobiliario de arriendos. Este mercado es poco transparente y competitivo y,
adems, las preferencias de la demanda en el mercado habitacional chileno estn
orientadas principalmente a la compra de inmuebles ms que a su arriendo. Panorama
que est cambiando en el resto del mercado inmobiliario con la llegada de fondos ex-
tranjeros de inversin inmobiliaria.
Uso:
Es una metodologa empleada, las ms de las veces, como un camino complementario y no
como un camino nico de encuentro con el valor de tasacin. Con la capitalizacin directa
se puede obtener un resultado ms objetivo y prximo a la realidad que mediante la capita-
lizacin indirecta que, sin embargo, es el mtodo ms utilizado. Puede usarse para estimar el
Valor de Mercado o para calcular el valor actual de inversiones particulares.
Tasaciones de propiedades de renta: locales comerciales, edificios de oficinas, hoteles,
estacionamientos, bodegas industriales, etc.
Tasacin de propiedades con destino agropecuario o forestal.
Evaluacin de proyectos inmobiliarios.
Asesora en inversin en inmuebles.
Valoracin de inversiones.
10.3 Enfoque Comparativo o de Mercado
Tasacin de una propiedad considerando que, an cuando la construccin o creacin de

un inmueble sustituto sea una posibilidad, la medida ms normal del costo de reposicin es
el costo en el mercado de adquirir una propiedad similar o sustituta igualmente satisfactoria,
con iguales, semejantes o equivalentes caractersticas. Por lo tanto, se puede establecer
este valor mediante el anlisis comparativo del mercado de inmuebles similares o equivalen-
tes, en un momento y lugar geogrfico particular, en escenarios econmicos comparables,
y cuyos precios de compraventa u oferta se conocen, y con atributos explicativos del valor
fcilmente cuantificables.
Si se reconoce que los precios de los bienes los determina el mercado, puede estimarse el
Valor de Mercado examinando los precios que se han pagado recientemente en el merca-
do por propiedades similares o sustitutas, o que estn disponibles y compitiendo por los mis-
mos compradores que la propiedad que se est tasando, de los que se sintetiza su valor. Es
el enfoque que, empricamente, emplea la mayora de los compradores con el procedi-
miento de visitar y comparar (cotizar) el mayor nmero de propiedades con sus respectivos
precios de ofertas y ventas. La lgica econmica de este enfoque es que ningn comprador
potencial informado aceptara pagar ms por una propiedad que lo que otros compradores
han pagado recientemente por propiedades comparables, dadas las mismas condiciones
de mercado.
Este mtodo se estima el ms objetivo ya que no presupone comportamientos racionales de

los propietarios, compradores, vendedores, arrendatarios y usuarios en general, sino que se
basa en la observacin directa de lo que en realidad sucede en el mercado.
Para su medicin se recurre al anlisis estadstico de los precios de ofertas y ventas predomi-
nantes en el mercado de inmuebles comparables, considerando condiciones normales de
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venta y el plazo en que puede procederse a su enajenacin y se determina una franja de

valor o banda de precios ms probables que el mercado est dispuesto a pagar por ese
inmueble en particular. Por lo tanto, es fundamental disponer de una muestra representativa
de precios u ofertas comprobadas de otros inmuebles similares al que se debe tasar, con sus
atributos particulares, recogida directamente del mercado.
Este mtodo exige una correcta comparacin utilizando las tcnicas de la homogeneiza-
cin o de la ponderacin matemtica: los inmuebles se caracterizan por ser bienes hete-
rogneos que poseen una diversidad de atributos fsicos, funcionales y de localizacin, a la
vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort, seguridad,
estatus, etc., que se refleja en una significativa variacin de los valores. En consecuencia, se
aplican mtodos cuantitativos y/o cualitativos para analizar y valorar las similitudes y dife-
rencias entre testigo y el inmueble en estudio; luego se estiman los ajustes para corregir di-
chas diferencias (homogeneizacin / ponderacin), es decir, se estiman los valores que
tendran las propiedades comparables si tuvieran iguales caractersticas que el inmueble a
tasar. En general, se rebajan los valores de los inmuebles mejores que el que se debe tasar, y
los valores de los inmuebles peores se elevan. El tasador debe preguntarse en cunto valo-
rar cada diferencia de atributo un potencial comprador, cunto ms estara dispuesto a
pagar un comprador medio por la propiedad por la sola incidencia de la caracterstica en
cuestin.
La tcnica tradicional de la homogeneizacin no es muy precisa y sus resultados dependen

del talento y la experiencia del tasador para determinar factores de ajuste confiables y
adecuadamente fundamentados. Por eso, la tendencia actual es recurrir a tcnicas ma-
temticas y estadsticas para el clculo de los factores de ajuste (ponderacin matemti-
ca): dada una cantidad suficiente de transacciones de propiedades comparables y utili-
zando los mtodos economtricos o multicriterio, se obtiene una ecuacin que establece en
cunto influyen en la determinacin del valor de la propiedad cada uno de sus atributos.
La aplicabilidad o grado de confianza de este mtodo se limita cuando los datos de mer-
cado son insuficientes o muy heterogneos, o por la volatilidad del mercado, o en tasacio-
nes de bienes especializados o para propsitos especiales, que casi nunca se venden. Sin
embargo, una investigacin insuficiente del tasador no es excusa para omitir este mtodo si
hay datos disponibles o se pudieran haber obtenido o desarrollado razonablemente.
El proceso de tasacin consiste en:

realizar un estudio de mercado de inmuebles comparables o testigos, por localizacin uso
y tipologa, basndose en informaciones concretas sobre transacciones reales u ofertas
firmes.
y estratificar la muestra obtenida, segn criterios de segmentacin del mercado y
homogeneidad en los tipos de inmuebles (tipologas), de modo que permitan su
comparacin posterior,
y elaborar anlisis estadsticos sistematizados para las distintas tipologas de productos
inmobiliarios (propiedades parecidas), que permitan establecer franjas de valor,
comparar el inmueble a valorar con una seleccin representativa de los testigos ms simi-
lares, ajustando los valores a fin de homogeneizar las diferencias observadas entre las ca-
ractersticas de los inmuebles.
obtener el valor del inmueble, lo ms aproximado posible al denotado por el mercado en
su funcionamiento normal, en funcin de los valores corregidos o ponderados de los dife-
rentes testigos.
Problemas:
Supone la existencia de un mercado con competencia perfecta, representativo de los
inmuebles comparables, y estable en el tiempo,
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no todos los inmuebles tienen un mercado amplio,

es un enfoque estadstico y, por lo tanto, depende de la cantidad y calidad de los datos:
si no hay informacin suficiente sobre inmuebles equivalentes, no se puede aplicar esta
metodologa (hoy en da se emplea, por falta de informacin, el anlisis de mercado de
ofertas), y
su utilizacin requiere una serie de cautelas que eviten comparar directamente entre s
inmuebles que puedan resultar diferentes aunque no lo parezcan a primera vista.
Uso:
El valor de mercado es, por su naturaleza, el ms apropiado y til ante terceros y, entre otros,
para los siguientes fines:
Asesora en compraventas y, en general, cada vez que se requiera fijar el valor de co-
mercializacin de un producto inmobiliario (principalmente viviendas, oficinas, estacio-
namientos y terrenos).
Valoracin para obtencin de crditos para el sistema bancario y financiero.
Valoracin de inversiones inmobiliarias.
Asesoramiento a empresas para evaluar alternativas de compra, venta o arriendo.
Valoracin de inmuebles como activos fijos en el caso de fusin, escisin o adquisicin de
empresas y aportaciones no dinerarias.
No es aplicable, en principio, a industrias, monumentos nacionales o inmuebles atpicos co-

mo reas verdes, usos especializados, terrenos afectos a restricciones severas de uso, casos
que, por lo general, no existe mercado.
10.4 Enfoque Hednico
Es la tasacin de un bien a partir de la medicin del valor de mercado implcito de cada

una de sus caractersticas o atributos. Dichos atributos no pueden ser separados y no hay
mercados especficos para cada uno; sino que en conjunto aportan valor a la propiedad.
La Teora de los Precios Hednicos plantea que el precio de los bienes depende de la satis-
faccin que estos brindan al ser usados o consumidos, y en la medida en que tengan atri-
butos que sean ms apreciados por las personas dicho precio se incrementara. Mediante
tcnicas economtricas se obtienen los precios y demandas implcitas (precios hednicos
o precios sombra) de los atributos a partir de la medicin del precio del bien compuesto y
de la forma en que se efecta la "mezcla" de atributos que lo compone. Por lo tanto, es po-
sible determinar cmo cambiar dicho valor al variar la cantidad y calidad en que se en-
cuentra presente cada uno de estos atributos, y consecuentemente, predecir precios.
Su aplicacin requiere una muestra con una cantidad significativa de testigos, con un alto
nivel de detalle de sus atributos para as elaborar anlisis economtricos que permitan cuan-
tificar las principales relaciones existentes entre los diversos atributos y su importancia relativa
en el valor de los inmuebles. La herramienta estadstica utilizada generalmente es el anlisis
de regresin. Sin embargo, una seria limitacin en la aplicacin de esta tcnica econom-
trica es su incapacidad para captar un aspecto bsico en la medicin del valor de un in-
mueble: la localizacin. Es muy complejo cuantificar la variable espacial para incorporarla
en los anlisis estadsticos, aunque relativamente fcil de visualizar sobre un plano urbano. Y
los valores inmobiliarios estn influenciados por esta localizacin, presentndose el fenme-
no de autocorrelacin espacial. Para superar esta deficiencia se puede recurrir a otras me-
todologas como la econometra espacial y la geoestadstica o krigeo, mediante el apoyo
de programas informticos especializados.
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A partir de una ecuacin hednica es posible elaborar un modelo de determinacin y simu-

lacin de precios que permita, entre otras cosas, las siguientes aplicaciones:
Si las caractersticas del inmueble (o proyecto) estn dadas, es posible determinar el valor
de mercado de ste (tasacin).
A partir de muestras consecutivas de precios hednicos, es posible crear un ndice de
precios general del sector inmobiliario, segn tipos de inmuebles y sus atributos (existirn
tantos ndices como tipos de inmuebles y atributos de cada uno de ellos se encuentren).
Identificar zonas de potencial desarrollo urbano, anticipando sus valorizaciones futuras.
Para ello, se estudia la densidad poblacional del sector y su tendencia dinmica, de ma-
nera de proyectar y predecir su proceso de crecimiento. Anlogamente, es posible pro-
yectar los procesos de saturacin de mercados actuales, anticipando precios y secuen-
cias de tiempo de dichos procesos.
Disear proyectos inmobiliarios, proyectar sus flujos de ingresos en trminos de montos y
de secuencias, y evaluar la factibilidad tcnica y econmica de dichos flujos. Es posible
determinar la combinacin ptima de atributos que ste debe contener, de manera de
maximizar el valor del proyecto frente a su costo (es decir, cul es la combinacin ms
rentable entre ubicacin, tamao, diseo interior y exterior, equipamiento, etc.), as como
determinar cunto valora el mercado el cambio de alguno de los atributos (por ejemplo,
construir una nueva va de acceso, pavimentar, dotar de alcantarillado, etc.). Para ello,
se estima el precio en ausencia de la caracterstica y luego se la compara con aqul que
la incorpora. El diferencial entre ambas predicciones representa la valorizacin que segn
el modelo debiera experimentar el bien raz producto de la ejecucin del proyecto.
Problemas:
se requiere una cantidad significativa de testigos detallados,
difcil eleccin de atributos significativos y no correlacionados,
la ecuacin hednica, si bien puede ser muy precisa en trminos estadsticos, puede no
serlo para casos individuales.
Uso:
Evaluacin de proyectos sociales y privados
Tasaciones masivas
10.5 Enfoque Multicriterio
En cada tasacin, el tasador se enfrenta a una aparentemente sinfn toma de decisiones,

utilizando mltiples criterios para analizar problemas complejos como lo es el del valor inmo-
biliario. Para tratar con la complejidad necesitamos racionalidad, sin empobrecer nuestro
conocimiento de los problemas. Ante estas situaciones, este enfoque, basado en la Teora
de la Decisin Multicriterio, intenta encontrar buenas soluciones, no necesariamente pti-
mas, mediante procedimientos racionales y consistentes de evaluacin y con una lgica
simple y accesible, que ayudan al tasador a mejorar su toma de decisiones cuando enfrenta
un problema de valor.
Los testigos generalmente son heterogneos en sus atributos, algunos ms semejantes al in-
mueble a tasar que otros, por lo cual estos deberan tener mayor incidencia en la determi-
nacin del valor de tasacin. Y no todas las variables tienen la misma importancia o influen-
cia en el precio de un inmueble. El enfoque Multicriterio propone distintos procedimientos
para determinar de una forma objetiva el peso o importancia relativa de cada una de ellas,
en funcin de los datos de mercado de los que se parte para tasar, sin que influyan las pre-
ferencias del tasador. Los pesos obtenidos son los que posteriormente permiten ponderar los
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distintos valores calculados y, por lo tanto, obtener un valor final en funcin de todas las va-
riables explicativas y de su importancia o peso.
Este mtodo permite abordar tasaciones con escasa informacin, situacin bastante normal
en la prctica, o bien introducir en ellas variables explicativas cualitativas de gran importan-
cia en la determinacin del precio y de difcil, cuando no imposible, manejo con los mto-
dos tradicionales.
10.6 Enfoque de Valor Residual
Este mtodo, tambin llamado de anlisis de inversiones, permite determinar el valor de un

inmueble que posee potencial para su desarrollo, restauracin o rehabilitacin y, principal-
mente, de un terreno edificable como el precio mximo que, en el momento de la tasacin,
estara dispuesto a pagar por l un promotor que lo comprara y aprovechara su mayor y
mejor uso. Se adopta el punto de vista de un promotor medio que se plantea la compra de
un terreno para un desarrollo inmobiliario y debe, por tanto, analizar el proceso completo de
la promocin que produzca el mayor y mejor uso del terreno valorado. Por lo tanto, el valor
obtenido es un valor de inversin para un promotor inmobiliario medio y no un valor de mer-
cado propiamente tal, como se ha definido.
Su aplicacin requiere:
a) Determinar la promocin a desarrollar sobre el inmueble atendiendo al Principio de Ma-
yor y Mejor Uso.
b) Estimar las fechas y plazos de construccin, rehabilitacin y comercializacin ms pro-
bables.
c) Estimar los costos de construccin y de promocin de un constructor de tipo medio para
una promocin similar.
d) Estimar el Valor de Mercado para cada una de las unidades vendibles del proyecto so-
bre la hiptesis de edificio terminado, o las rentas de arrendamiento probables. No se
consideran plusvalas futuras. En la racionalidad econmica de los promotores inmobilia-
rios, el precio de venta del producto final lo define el mercado independientemente de
los costos de construccin (directos e indirectos) y financieros del proyecto.
e) A partir de las estimaciones anteriores, determinar los flujos de caja previsibles durante la
promocin, considerando el tipo de actualizacin o tasa de rentabilidad que obtendra
un promotor medio.
f) Calcular el valor de mercado del inmueble problema por diferencia entre el valor actual
de los ingresos obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los
pagos o gastos realizados.
Despus de restar los costos al precio esperado de venta, el promotor tiene una estimacin
de un "remanente" a repartir entre el precio a pagar por el suelo y el beneficio de promo-
cin. Este remanente es el tope terico mximo que se estara dispuesto a pagar por el sue-
lo, y su distribucin entre el promotor y el propietario del suelo no es una relacin constante
ni en trminos temporales ni espaciales sino que depende de las relaciones de fuerza o in-
teraccin entre los propietarios del suelo y los promotores que tratan de capitalizar para s la
mayor parte de las plusvalas presentes y futuras que se generan con el desarrollo inmobilia-
rio.
Esto explica las diferencias de precios que pagan las empresas inmobiliarias por terrenos simi-
lares ubicados en un mismo sector, el incremento del precio del suelo por parte de los pro-
pietarios en base a la expectativas de su rentabilidad futura, y que las alzas de precios de
suelo a corto plazo no siempre van asociadas a aumentos en los precios de venta del pro-
ducto final, que tiende a ser ms estable.
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Problemas:
Requiere que el inmueble construido o en proyecto lo sea de acuerdo con el Principio de
Mayor y Mejor Uso; que no est subedificado y se haga la construccin ms adecuada y
rentable para su mercado.
Deben existir posibilidades de aplicacin correcta del mtodo de costo para la construc-
cin y del mtodo comparativo para el valor de mercado, lo cual requiere un mercado
inmobiliario amplio y transparente de nueva construccin y de la misma tipologa, en la
zona geogrfica del inmueble a tasar.
Los parmetros deben ser cuidadosamente medidos pues este mtodo es muy sensible a
pequeas variaciones en los costos, precios y plazos de venta, tasas, etc. As mismo, se
debe incluir el clculo del margen de error de cada uno de estos parmetros.
Es riesgoso tasar el terreno segn lo que se pueda construir en l, pues en el intertanto
puede variar el mercado o las normas que regulan los usos de suelo, por lo que sus resul-
tados debern ser comprobados por otros medios siempre que sea posible. El mtodo
tiene un carcter marcadamente especulativo.
Normalmente lo que se estima es el precio mximo recomendable a pagar por el terreno
y no su precio ms probable de mercado.
Uso:
Evaluacin de proyectos inmobiliarios, aunque en este caso ya no se trata de un promo-
tor medio sino de uno especfico, con su propia estructura de costos y exigencias de ren-
tabilidad. Adems, en la evaluacin, se incluyen variables propias del promotor y no del
inmueble, como son sus capacidades de financiamiento (apalancamiento del proyecto)
y el tratamiento tributario que se dar a la empresa.
El uso de este mtodo es especialmente utilizado cuando no es posible determinar el va-
lor del suelo por los mtodos tradicionales, ya sea por una ausencia de mercado o por su
falta de transparencia, siempre y cuando se aplique sobre terrenos eriazos o susceptibles
de serlo.
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11 CONCEPTOS DE VALOR: DEFINICIONES
Valor Precio al que con mayor probabilidad realizarn la transaccin los

compradores y vendedores de un bien o servicio disponible para
su adquisicin, y refleja la opinin del mercado sobre los benefi-
cios que obtendr quien posea el bien o reciba los servicios. El
valor es un precio hipottico o terico, no un hecho, una estima-
cin del precio ms probable que se pagar por ese bien en un
momento dado, obtenido a partir del anlisis econmico y es-
tadstico de datos sobre precios y otras variables, y que puede
aproximarse o diferir, ms o menos, del precio real que ha ocurri-
do o del precio futuro que va a darse si la transaccin tiene lugar.
Costo Cantidad de dinero requerida para crear o producir el bien o el
servicio. Es, por tanto, un monto relacionado con la produccin y
no con el intercambio. Esto significa que una medida del valor del
inmueble es el costo de reemplazo y depender de la dificultad
de obtenerlo o del tiempo necesario para producirlo. Una vez
construido el inmueble, el costo pasa a ser un hecho histrico.
Precio Cantidad de dinero pedida, ofrecida o pagada por un bien o
servicio, lo que un comprador particular est realmente dispuesto
a pagar y un vendedor particular est dispuesto a recibir en las
circunstancias especficas de una transaccin. El precio pagado
representa un acuerdo o equilibrio de valor particular para ese
bien entre el vendedor y un comprador concretos. Se trata de
algo absolutamente real: intercambio de un inmueble por dinero
en una transaccin real ya ocurrida. El precio es, pues, un hecho
histrico tambin. Para el comprador, el precio que pag por un
inmueble ser su costo.
Valor de Mercado La cantidad estimada por la cual, en la fecha de la tasacin, se
intercambiara voluntariamente una propiedad entre un compra-
dor y un vendedor informados de las caractersticas del inmueble,
en una transaccin libre despus de una comercializacin ade-
cuada en la que cada una de las partes ha actuado experimen-
tada, prudentemente y sin presiones.
No incluye impuestos ni gastos de comercializacin.
Valor de Mercado "El precio ms probable, referido a la fecha de la tasacin, en
efectivo, o en trminos financieros equivalentes, que el inmueble
(o el derecho sobre el mismo que se evala) alcanza en un mer-
cado abierto y competitivo, actuando compradores y vendedo-
res de forma prudente, segn su propio inters, con conocimiento
del mercado y no motivados por estmulos indebidos".22
Valor de Liquidacin Monto que se podra recibir de la venta voluntaria y rpida de
una propiedad, considerando un tiempo de comercializacin
inferior a lo que el mercado normalmente acostumbra para ese
tipo de bienes, motivada por circunstancias especiales como, por
ejemplo, una urgencia en la venta, una necesidad apremiante o
22 Definicin extractada de Roca Cladera, Josep.

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estrategias de disminucin de stock.

Para hacer atractivo el precio del bien a un mayor nmero de
posibles adquirentes, y as poderlo enajenar en un plazo no supe-
rior al esperado, normalmente el Valor de Liquidacin considera
una rebaja sustancial respecto al Valor Mercado.
En ningn caso es el Valor de Tasacin ponderado por un factor
constante en el tiempo.
Para algunas instituciones financieras, el Valor de Liquidacin co-
rresponde al valor actual del importe que se obtendra en la venta
del bien, neto de los gastos estimados en que se incurrira para
mantenerlos y enajenarlos.
Valor de Garanta Valor que una institucin financiera asigna a un bien para recibirlo
en garanta evaluando, adems de los valores de tasacin y li-
quidacin informados por el tasador, los aspectos negativos del
bien y de las condiciones de mercado, la liquidez del bien, la faci-
lidad de su mantencin y preservacin, los riesgos asociados y los
resguardos necesarios en aquellos tems ms vulnerables para
mantener una garanta vigente y efectiva durante una tiempo
determinado.
Normalmente es inferior al valor de mercado, de acuerdo a las
normas de cada institucin, pues puede excluir algunos bienes o
ajustar su valor como, por ejemplo, en caso de bienes:
no asegurables;
que no cumplen con las leyes y normativas vigentes, o stas
limitan severamente su uso, desarrollo o comercializacin;
que presentan dificultades en su liquidacin (productos exclu-
sivos, de alta especializacin o de demanda restringida, sin
usos alternativos, etc.);
que su permanencia en el tiempo se estime razonablemente
inferior al perodo de servicio del crdito que resguardan ya
sea por su estado de conservacin, materialidad, uso, encon-
trarse en zonas de alto riesgo, sea por causas naturales, artifi-
ciales o de orden y seguridad de las personas, etc.; y
que no presentan un valor suficientemente estable o sostenible
a largo plazo bajo condiciones normales de mercado (secto-
res econmicos en decadencia, mercados no transparentes,
bienes de rpida obsolescencia, etc.).
Valor de Venta Forzada Importe que razonablemente se podra recibir de la venta de la
o de Remate propiedad bajo circunstancias extraordinarias o atpicas como,
por ejemplo, la liquidacin forzosa ante una situacin litigiosa o
por una situacin anmala del mercado, asumiendo un plazo
prudente de fcil venta. Considera:
que se trata de un vendedor involuntario y/o bajo presin o
coaccin, que puede estar quebrado o insolvente;
que el comprador acta prudentemente y en conocimiento
de la desventaja del vendedor;
que el tiempo de comercializacin del bien es inferior a lo que
el mercado normalmente acostumbra para dicho tipo de bie-
nes, y que la publicidad de la venta no ser superior a los nor-
males avisos de remate;
que la oportunidad en que se efecta la venta no es una fe-
cha inadecuada como feriados o vacaciones;
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las dificultades y costos que presentara dicha venta, en con-

diciones normales de mercado; y
que los gastos e impuestos inherentes al bien se encuentran al
da al momento de la tasacin, y que se han descontado los
gastos comunes, de mantencin y de comercializacin del
bien, as como los impuestos, seguros y otros gastos generados
durante dicho periodo de comercializacin.
Generalmente, el precio pagado en una venta forzada o remate
no representa el Valor Mercado y es de muy difcil prediccin por
un tasador debido a la naturaleza y extensin de las hiptesis y
suposiciones subjetivas que deben hacerse al formular una opi-
nin de este tipo.
Valor Asegurable Cantidad de dinero que una aseguradora cubrira respecto a las
partes siniestrables de un bien, conforme a lo definido en un con-
trato o pliza de seguro, a fin de indemnizar las prdidas del pro-
pietario en el caso eventual de un siniestro producido por incen-
dios, sismos, actos maliciosos o catstrofes naturales, riesgos am-
bientales u otra cobertura que se establezca en funcin de las
caractersticas especficas del bien.
Las compaas aseguradoras en general no cubren plusvalas,
slo indemnizan segn el costo de reposicin de los inmuebles
asegurados, comprendiendo todas las mejoras siniestrables incluso
aquellas que son bienes comunes en una copropiedad, debida-
mente depreciadas si no son nuevas, pero excluyendo el valor del
terreno.
Se deben tener presentes los criterios de las aseguradoras de ca-
da institucin financiera. Algunas no cubren ciertas edificaciones
por su materialidad (cobertura de sismo para estructuras de ado-
be o edificaciones que utilizan barro en cualquier forma, no nece-
sariamente estructural) o uso (industrias que producen u operan
con materiales inflamables, explosivos, etc.).
Costo de reposicin o de Puede ser bruto o a nuevo y neto o actual
reemplazamiento El costo de reposicin bruto o a nuevo de un inmueble es la
suma de las inversiones que seran necesarias para construir, en
la fecha de la tasacin, otro inmueble de las mismas carac-
tersticas (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecno-
loga y materiales de construccin actuales.
El costo de reposicin neto o actual es el resultado de deducir
del costo bruto la depreciacin fsica y funcional del inmueble
en la fecha de la tasacin.
Costo de Reposicin Estimacin del Valor de Mercado para el terreno en su uso existen-
Depreciado te ms los costos de reposicin (o reproduccin) de las edifica-
ciones menos las deducciones por todas las formas pertinentes de
depreciacin, a fin de establecer el valor de uso actual en el caso
de propiedades especializadas o con mercado limitado, que rara
vez se venden en el mercado si no es como parte de un negocio,
y para las cuales no existe informacin de mercado fcilmente
disponible.
Costo de construccin Suma de los costos de la ejecucin material de la obra, incluyen-
do sus gastos generales de obra ms la utilidad e impuestos del
constructor. No incluyen en este costo los elementos no esenciales
de la edificacin que sean fcilmente desmontables o que co-
rrespondan a la administracin.
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Valor del inmueble para Valor que previsiblemente podr alcanzar un edificio en proyecto,
la hiptesis de edificio construccin o rehabilitacin en la fecha de su terminacin, si se
terminado construye en los plazos estimados y con las caractersticas tcni-
cas contenidas en su proyecto de edificacin o rehabilitacin.
Valor Administrativo o Aquel definido y regulado por disposiciones legales de la adminis-
Reglamentado tracin pblica, cualquiera que sea su rango jurdico, o por nor-
mas particulares de alguna institucin. Por ejemplo. el avalo fis-
cal o el valor de expropiacin o justiprecio.
Valor en Uso (valor de Valor que una propiedad especfica tiene para un usuario en par-
uso actual) ticular, atendiendo a su utilidad actual, es decir, a su capacidad
para satisfacer determinadas necesidades econmicas o de dis-
frute, que puede ser diferente de la que se le reconocera en el
mercado. Es el valor con el que ese bien contribuye a la empresa
de que es parte, sin tomar en cuenta su mayor y mejor uso o el
monto que pudiera obtenerse de su venta. Es un valor subjetivo
puesto que las necesidades que un bien puede cubrir son diferen-
tes segn el sujeto y sus beneficios dependen de la capacidad de
gestin del propietario.
Puede coincidir que sea igual a su Valor de Mercado. Sin embar-
go, en general, tiende a ser ms alto si la empresa operadora es
capaz de emplear el inmueble de una manera ms til y rentable
que el competidor tpico o si la empresa posee derechos especia-
les de produccin o explotacin, contratos extraordinarios, paten-
tes y licencias nicas, cierta experiencia, una clientela especial u
otros activos intangibles. Pero puede ser menor que el Valor de
Mercado si la empresa no est en condiciones de utilizar el bien a
su mxima capacidad y eficiencia.
Tambin puede considerar que la propiedad se intercambiara
basndose en la continuidad del uso actual, pero suponiendo
que est desocupada.
Valor de Negocio en Valor de una empresa en funcionamiento, entendiendo que con-
Marcha tinuar operativa en el futuro predecible, como un todo, del cual
los inmuebles son una parte y las instalaciones, maquinarias e in-
tangibles otra, y se valoran en la proporcin en que contribuyen al
todo.
A veces incluye el Fondo de Comercio, valor adicional que tiene
un inmueble donde est establecido un negocio que funciona
prsperamente. Este valor es distinto del valor del inmueble solo,
ya que incluye un intangible que es comercializable y se espera
sea econmicamente rentable, basado en la probabilidad de
que los clientes continuarn recurriendo a las mismas instalaciones
en que se desarrolla un negocio o se venden bienes y servicios
bajo un nombre comercial determinado. Es una especie de dere-
cho de traspaso del negocio (tambin conocido como derecho
de llave) en funcin de sus expectativas y no propiamente del
inmueble.
Valor de Inversin Valor de un inmueble para un inversionista en particular con obje-
tivos y/o criterios de inversin especficamente identificados, de
acuerdo con las rentas posibles o sus requerimientos de ganancias
e, incluso con tasas de retorno particulares slo a l y no de mer-
cado. Este valor, ms que reflejar las condiciones normales de
mercado, tiene un carcter individual, subjetivo y especfico para
cada inversor. El Valor de Inversin de un bien puede ser mayor o
menor que su Valor de Mercado, y puede estar asociado con el
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Valor Especial.
Valor Especial Cantidad por encima del Valor de Mercado que refleja unos atri-
butos particulares del bien que slo son ventajosos para un com-
prador singular, es decir, es aplicable a un propietario o usuario en
particular o potencial del inmueble ms que al mercado en gene-
ral, en razn de una ubicacin nica o una situacin temporal
bajo condiciones de mercado excepcionales, u otro tipo de si-
nergias derivadas de aspectos fiscales, legales o regulatorios.
Un ejemplo especfico es el premio pagadero por un comprador
que tenga un inters especial como puede ser la fusin de 2 o
ms propiedades (valor de sinerga o plottage), valor aadido de
un inmueble por pertenecer al mismo dueo que los inmuebles
contiguos, a los que se puede asociar fsica, funcional o econmi-
ca, lo cual permite una mejor explotacin y unos menores costos.
El valor combinado puede ser mayor que la suma de los valores
originales de las partes.
Valor razonable (fair Cantidad por la cual puede ser intercambiado un activo entre un
value) comprador y un vendedor, ambos interesados y debidamente
informados, en una transaccin libre pero no necesariamente en
las condiciones normales de mercado (periodo suficiente de co-
mercializacin, mercado abierto y competitivo con nmero sufi-
ciente de compradores y vendedores). Puede incluir la contribu-
cin de la propiedad a la empresa (valor en uso).
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12 DEFINICIONES Y CONVENCIONES OPERATIVAS
12.1 Tipos de Inmuebles
Casa Vivienda urbana o rural con terreno de pequeas dimensiones.

Departamento Vivienda en edificacin colectiva, normalmente en altura.
Conjunto o edificio (pilotos) Agrupacin de viviendas, oficinas o locales comerciales, fruto
de un proyecto inmobiliario terminado.
Sitio Urbano Terreno eriazo o baldo situado dentro de los lmites urbanos. Se
considera como tal si tiene:
construcciones sin valor, si el valor de stas es menor al 10%
del valor total de la propiedad y menor a 500 UF; o
construcciones que se demolern a corto plazo, con certe-
za.
Si existe una obra en ejecucin se clasificar como Proyecto
de Autoconstruccin o Proyecto Inmobiliario, segn correspon-
da.
Sitio Rural Terreno situado fuera de los lmites urbanos, cuyo destino ms
probable no es agrcola ni agrorresidencial.
Se aplica igual criterio que para Sitios Urbanos, en caso de
construcciones sin valor y obras en ejecucin.
Terreno para destino inmo- Predio con potencial inmobiliarios; es decir, cuyo mayor y mejor
biliario uso es el desarrollo de un proyecto inmobiliario.
Parcela Agrado - Eriazo Sitio rural de gran superficie (0,5 a 2 hs. aprox.), cuyo destino
ms probable es habitacional. Puede formar parte de una
parcelacin.
Si se trata de una parcelacin que todava no cuenta con
ninguna obra de urbanizacin, se considera Predio Agrco-
la.
En caso de construcciones sin valor y obras en ejecucin se
aplica igual criterio que para Sitios Urbanos.
Parcela Agrorresidencial Vivienda situado fuera de los lmites urbanos, en un terreno de
gran superficie (0,5 a 2 hs. aprox.)
Oficina Inmueble destinado a la prestacin de servicios profesionales,
administrativos y otros anlogos.
Local Comercial Inmueble destinado principalmente al comercio de mercader-
as y productos diversos.
Bodega (en edificios) Inmueble destinado al almacenamiento de bienes muebles en
edificios en copropiedad de departamentos, oficinas o locales
comerciales.
Bodega industrial Inmueble destinado al acopio de insumos o productos elabo-
rados.
Estacionamiento Inmueble destinado a guardar uno o ms automviles u otros
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vehculos motorizados. Incluye depsito de vehculos.

Estacionamiento (en edifi- Inmueble destinado a guardar uno o ms vehculos en edificios
cios) en copropiedad de departamentos, oficinas o locales comer-
ciales.
Industria o taller Inmueble destinado a la fabricacin o elaboracin de produc-
tos industriales.
Edificio de Uso Especifico o Inmueble diseado para un uso especfico, distinto a los ante-
ILEE riores, o ligado a una explotacin econmica (ILEE). Ejemplo:
teatro, establecimiento educacional, hospital, hotel, terminal
buses, Instalaciones deportivas y de espectculos etc.
Proyecto de Autoconstruc- Inmueble con proyecto de edificacin u obra en construccin,
cin en un sitio de propiedad del interesado, para su propio uso.
Puede ser de vivienda u otro uso como bodegas, industrias,
etc.
Proyecto Inmobiliario Inmueble con proyecto de edificacin u obra en construccin
que contempla la edificacin de mltiples unidades para su
venta, en general (viviendas, oficinas, locales, etc.).
Predio Agrcola Predio cuyo terreno est destinado preferentemente a la pro-
duccin agropecuaria o forestal, o que econmicamente es
susceptible y razonable se destine a dichas producciones en
forma predominante.
Unidad econmica Inmueble destinado a una actividad productiva, cuya tasacin
incluye conjuntamente la planta (inmueble) y todas las instala-
ciones, maquinaria y equipos (bienes muebles o prendas). Ge-
neralmente se trata de una empresa en funcionamiento, que
se entiende continuar operativa como un todo en el futuro
cercano. Los inmuebles, instalaciones, maquinarias e intangi-
bles se valoran en la proporcin en que contribuyen al todo.
Normalmente este criterio no se utiliza para la tasacin de bie-
nes que se dejarn en garanta para una institucin financiera,
que har uso de la garanta en caso de insolvencia del deu-
dor, la cual muchas veces est asociada a la paralizacin de
la empresa.
12.2 Superficies y deslindes
Superficie edificada Superficie de una construccin calculada horizontalmente, sin

incluir los vacos, los ductos verticales y las escaleras de eva-
cuacin, medida por la silueta exterior de los muros perimetra-
les. En el caso de existir pareos o muros medianeros se tomar
a eje.
Superficie comn Superficie edificada de uso comn calculada hasta el eje de
los muros o lnea que la separa de la superficie til.
Slo se detalla por separado y se tasa cuando se asigna en
uso y goce exclusivo a una unidad, como sucede en algunos
edificios de departamentos.
Superficie balcones: Superficie abierta y cubierta, en construcciones sobre el primer
nivel. Se valorar completa (sin medias superficies) conside-
rando sus dimensiones y caractersticas (cerrada con y sin re-
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gularizar). Las jardineras se detallarn pero no se valorarn por

separado.
Superficie terrazas cubier- Superficie abierta y cubierta, en construcciones en el primer
tas nivel. Se valorar completa (sin medias superficies) conside-
rando sus dimensiones y caractersticas (cerrada con y sin re-
gularizar).
Se indicar como Obra Complementaria si la terraza no est
cubierta.
Superficie loggias Superficie independiente de la cocina destinada a uso de
lavadero en los departamentos.
Se desglosar si su valor y caractersticas son diferentes de la
superficie til del departamento.
Superficie neta Superficie resultante de descontar a la superficie total las su-
perficies que estn afectas a expropiacin, utilidad pblica
y/o servidumbres, segn los criterios de cada institucin finan-
ciera.
Superficie municipal Superficie calculada para efectos del permiso de edificacin
en funcin de la normativa comunal o general de construc-
cin.
No debe ser utilizada para efectos de tasacin ni evaluacin
pues no refleja el total edificado en la propiedad. Por ejemplo,
considera algunas reas como media superficie y no incluye
las superficies abiertas cuya cubierta est en volado por dos o
ms lados convergentes, las jardineras exteriores y los espacios
cubiertos y abiertos del primer piso que sean de uso comn.
Superficie til en estudios Superficie utilizada para el anlisis de valores de mercado en
inmobiliarios el rubro inmobiliario que incluye la superficie edificada ms la
mitad de la superficie de sus espacios exteriores cubiertos de
uso privativo (tales como balcones, loggias, porches, etc.).
Superficie comprobada Es el rea medida por el tasador en la inspeccin al bien, te-
niendo en cuenta las definiciones de superficie til o construi-
da.
Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los
valores
Desglose de superficies Se exige desglosar y valorizar separadamente las superficies
de todas las edificaciones que difieren en el Tipo de Garanta
(hipoteca o prenda), Clase Estructural, materialidad, Situacin
Legal y Antigedad, as como construcciones originales y am-
pliaciones, corredores, balcones y terrazas cubiertas, y las edi-
ficaciones que se ubican en zonas afectas a utilidad pblica,
restriccin, etc.
Ampliaciones posteriores a la edificacin original se deben
detallar por separado, indicando su superficie y si estn re-
gularizadas, o si son o no regularizables, aclarando el moti-
vo.
Prendas: Desglosar aquellas edificaciones que pueden ser
desmontadas y/o trasladadas con cierta facilidad, o que
no son fijas ni permanentes, a veces ejecutadas en terre-
nos de un tercero. En caso de tasaciones bancarias, para
un mejor resguardo de la garanta ante situaciones futuras,
se indicar expresamente en la apreciacin del bien como
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garanta que se debe constituir adicionalmente PRENDA

sobre la edificacin XXX, de XXX m2.
Se indicar si en el rgimen de copropiedad un bien o par-
te de l es de uso y goce exclusivo de uno de los copro-
pietarios (estacionamiento, patio, bodega, terreno, etc.),
verificando si su asignacin consta en las escrituras, en el
plano o en el reglamento de ley de venta por piso o de
copropiedad.
Si bien las superficies comunes no se valoran por separado,
pues el valor de stas est incluido dentro del valor unitario
de la superficie construida del bien, en el caso de los bie-
nes de uso y goce exclusivo de la propiedad tasada de-
ben ser detallados y valorados.
Modo de clculo de las Las superficies se calculan a partir de croquis levantados in situ,
superficies o planos de la propiedad sobre los que se han realizado medi-
das puntuales de comprobacin.
Siempre se realizar un levantamiento perimetral de cada
propiedad y cada edificacin, midiendo todo con huincha o
telmetro, a vista y paciencia de la persona que atiende al
tasador.
Se sealar si las superficies municipales, de escrituras u otro
documento, no coinciden con la realidad. En casos de discre-
pancias en las superficies de terreno indicadas en los docu-
mentos o medidas en la realidad, se tasar siempre la menor
superficie.
Se indicar el origen de las medidas, sin perjuicio de la respon-
sabilidad del tasador de verificarlas en terreno.
12.3 Testigos y anlisis de mercado
Testigo, Referencia o Com- Inmueble que se considera similar al inmueble objeto de tasa-
parable cin o adecuado para aplicar la homogeneizacin, teniendo
en cuenta su localizacin, uso, tipologa, superficie, antige-
dad, estado de conservacin, u otra caracterstica fsica rele-
vante a dicho fin.
Se exigen 6 testigos como MNIMO, ya sean de ofertas o com-
praventas reales, e igual cantidad de ofertas o arriendos re-
ales, indicando adems, la fecha del dato y la fuente de la
informacin. Los arriendos son especialmente importantes en
locales comerciales y oficinas.
Si no se encontrase el nmero de testigos exigidos, se explicar
expresa y claramente, sealando las razones de esta carencia
(bien atpico para el mercado, mercado reducido, etc.).
Valor de oferta Valor al que se pretende vender o arrendar una propiedad,
segn se seala en algn medio de publicidad (avisos en dia-
rio, internet, revistas, etc.). Normalmente es lo mximo que se
pretende obtener en la venta o arriendo.
Valor de compraventa Precio final al que se trans o est transando una propiedad y
que est respaldado por la promesa de compraventa, escritu-
ra o registro en el CBR.
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Homogeneizacin de pre- Procedimiento por el cual se analizan las caractersticas del

cios de inmuebles compa- inmueble que se tasa en relacin con otros testigos compara-
rables bles, con el objeto de deducir, por comparacin entre sus simi-
litudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta
para aqul.
Anlisis de Mercado Breve, detallado y preciso anlisis comparativo de cada testi-
go con respecto de la propiedad tasada y el submercado al
que pertenece. Fundamentacin del criterio y la base para
determinar el valor de tasacin.
Mercado local El inmobiliario del entorno homogneo (barrio, comuna, locali-
dad) donde se encuentre el inmueble (casa, edificio, terreno)
o, cuando su uso o caractersticas no permitan disponer de
comparables en dicha rea, el mercado inmobiliario sectorial
(oficinas, centros comerciales, hoteles, explotacin agraria del
cultivo dominante correspondiente), siempre que resulte repre-
sentativo para sus comparables.
Elementos especulativos Datos, ofertas o escenarios que, aun siendo relevantes para la
determinacin del valor de mercado, deriven bien de un
comportamiento ligado a la intencin de un operador de be-
neficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de
los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de
uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (ta-
les como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen
una revalorizacin de los inmuebles) cuya presencia futura no
est asegurada.
Externalidades Economas externas, efectos o ventajas que procura un pro-
pietario a otro, a ttulo gratuito, a consecuencia de un proyec-
to especfico, sin que esto cueste nada al primero y an sin
que ste tenga el propsito deliberado de hacerlo. La presen-
cia de externalidades fsicas y ambientales genera fuertes
plusvalas y desvalorizaciones: el valor de un inmueble de me-
nor valor se incrementa por su asociacin con otros de mayor
valor del mismo tipo pero, si hay propiedades dismiles dentro
de la misma clase general y en la misma rea, la mejor pro-
piedad ser afectada negativamente.
Liquidez de un activo Facilidad o dificultad con la cual se puede enajenar un bien
en el mercado, es decir, puede ser convertido en dinero. Si se
realiza con mucha facilidad se dice que el mercado tiene una
buena liquidez; por ejemplo, un departamento nuevo de un
dormitorio cercano a alguna estacin de Metro. Si se requiere
un largo tiempo para su venta, se dice que tiene una baja
liquidez (por ejemplo, una propiedad de muy alto valor y dise-
o muy particular tendr un horizonte de venta superior al
ao).
Tasa de Inters Precio que debe pagarse por utilizar fondos ajenos (mon-
to/unidad de tiempo) o, en otras palabras, precio al cual se
presta dinero en el tiempo.
Depreciacin Prdida de valor de una edificacin usada o no nueva respec-
to a una nueva, debido a la disminucin parcial o total de su
deseabilidad y/o de su capacidad para producir el servicio
requerido, cualquiera sea la causa (deterioro o desgaste fsico,
obsolescencia funcional o prdida de utilidad, inadecuacin
econmica, cambios normativos, tecnolgicos y de modas,
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cada en desuso, etc.). El principal motivo es el simple transcur-

so del tiempo y, por consiguiente, cualquier unidad edificada,
aunque se la conserve cuidadosamente y sin funcionar, estar
sujeta a depreciacin.
Vida econmica Lapso de tiempo en el cual la edificacin no representa costos
para su funcionamiento, por deterioro y obsolescencia.
Vida til Plazo durante el cual un inmueble estar en condiciones de
ser usado para el fin a que se destina pues mantiene sus con-
diciones bsicas de funcionalidad. Ser total si se calcula des-
de el momento de la construccin o ltima rehabilitacin inte-
gral y ser residual si se calcula desde la fecha de la tasacin.
12.4 Contenido mnimo del informe de tasacin
Calidad de la informacin Se espera que cada informe de tasacin venga lo ms com-

pleto posible en todos sus contenidos de manera que no que-
den dudas del bien a tasar y de su valor.
Tinsa verificar, mediante el visado, que el informe est com-
pleto y que su redaccin sea precisa y pertinente.
Identificacin del bien
Direccin Es importante que la direccin sea verificada en terreno y est
bien registrada, utilizando adecuadamente los campos dise-
ados (por unidad se entiende el nmero del departamento,
local, oficina, lote, casa, etc., en el conjunto o edificio).
Rol SII Rol de cada bien tasado (incluyendo estacionamientos y bo-
degas en el caso de Ley de Copropiedad) con su respectivo
certificado de avalo.
Permiso y Recepcin Se indicarn con su respectivo nmero y fecha y las superficies
Final edificadas involucradas, claramente diferenciadas. Indicar
tanto para construcciones originales como para ampliaciones.
No se debe asumir como regularizada una construccin si no
le consta al tasador.
Ley de Copropiedad Indicar siempre si la propiedad est acogida a copropiedad y
si sta es de tipo A o B o anterior (Ley 6071).
DFL N2/1959 Indicar siempre si la propiedad est acogida y si cumple con
la condicin de superficie.
Verificacin de afec- Indicar claramente las superficies involucradas para terrenos y
ciones a expropiacin, construcciones, si corresponde.
utilidad pblica o servi- Las construcciones afectas se deben detallar separadamente.
dumbre Se incluirn o no en el valor de tasacin segn sea el criterio
del solicitante.
Descripcin del bien y su Descripcin del sector donde se ubica el bien
entorno Descripcin del bien respecto a su ubicacin, sus carac-
tersticas fsicas y funcionamiento.
Descripcin de todos los problemas que puedan afectar el
valor del bien.
Obras complementarias Construcciones exteriores anexas a la edificacin principal:
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piscinas, pavimentos exteriores, cierros, terrazas exteriores des-

cubiertas.
Excepcionalmente, en el caso de departamentos se conside-
rarn como tales estacionamientos y bodegas.
Se valorarn siempre y cuando sean un aporte al valor de la
propiedad y en proporcin a ese aporte.
Bienes comunes En el caso de propiedades acogidas a Ley de Copropiedad
no se valorarn superficies comunes, pues el valor de stas
est incluido dentro del valor unitario de la superficie construi-
da del bien.
Bien de uso y goce ex- Este puede ser un estacionamiento, patio, bodega, terreno,
clusivo etc.
Se debe indicar esta situacin y verificarse si su asignacin
consta en las escrituras o en el plano de ley de venta por piso
o de copropiedad.
En su valoracin se considerar el hecho de que no se dispone
del dominio.
Calidad de la garanta El tasador debe siempre dar su opinin tcnica sobre la cali-
dad del bien como garanta o inversin, si es: aceptable,
aceptable con limitaciones o no recomendable, explicando
los motivos de la calificacin.
La situacin legal de las edificaciones no determina que la
calidad de la garanta sea aceptable con limitaciones o no
recomendable salvo situaciones extremas con edificaciones
no regularizables o afectas a expropiacin.
Valor de tasacin Todo bien se tasa de acuerdo a su valor de mercado y al es-
tado en que se encuentra al momento de la inspeccin, con
todas sus edificaciones, elementos y obras complementarias.
Las edificaciones en proceso de construccin se valorarn de
acuerdo a su estado de avance slo si el Banco est finan-
ciando la obra. En caso contrario, se considerar su valor de
mercado en la condicin actual de la obra, con el castigo
que hara el mercado por tal estado.
En caso de construcciones no regularizadas, se deber consi-
derar su valor de mercado, independientemente de los ajustes
que pueda efectuar cada Banco internamente.
Imgenes
Plano de ubicacin Plano que entregue una identificacin clara de la propiedad.
Escala adecuada para visualizar vas principales y entorno.
Se adjuntarn dos fotos, area o satelital, que muestren la
localizacin del inmueble (incluyendo donde se guardan o
almacenan los bienes, en caso de prendas).
una imagen de contexto, que site la propiedad respecto
a vas de acceso, hitos importantes, accidentes geogrfi-
cos y/o otras referencias.
un acercamiento a escala menor, en que se aprecie la
forma del terreno, los deslindes respecto a sus vecinos y el
detalle de las edificaciones y obras complementarias de la
propiedad.
En ambos casos, el tasador marcar los deslindes aproximados
del predio, con la mayor precisin posible.
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Croquis de la propie- Con siluetas de terreno indicando deslindes con cotas, edifi-
dad tasada caciones, y ampliaciones.
Se permitir imagen escaneada o fotografiada de planos que
sean vigentes (debe verse ntidamente).
Fotografas De las construcciones y elementos representativos del bien y
del sector en que se sita. Deben mostrar tanto espacio como
materialidad. Se incluirn fotos denuncia de situaciones es-
peciales o irregulares (edificaciones desmontables, daos o
deterioros de cualquier tipo, etc.) que puedan afectar el valor
o el eventual inters por la propiedad.
No se aceptan fotos borrosas, pixeladas, oscuras o sin sentido.
Las fotografas no deben exceder los 300 Kb.
Plano de testigos com- Permite validar la muestra del informe de tasacin en, al me-
parables nos, la ubicacin fsica de ellas y entorno.
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Versin 1, K. Yates, 2008
Versin 2, F. Vliz, 2010
Versin 3, J. C. Piracs, 21 Diciembre 2011

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Manual de Procedimientos Tasadores TINSA

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Rosario Norte 615 Of.

ESPAA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MXICO PER COLOMBIA

Hoja de Compromiso del Tasador

De acuerdo a lo anterior, se considera de carcter obligatorio la lectura del Manual de Pro-

Fecha: .................................. Firma:

Enve esta hoja con su firma manuscrita a TINSA Chile S.A.

ESPAA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MXICO PER COLOMBIA

PRIMERA PARTE ..........................................................................................................................................1

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SEGUNDA PARTE ..................................................................................................................................... 23

ESPAA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MXICO PER COLOMBIA

Se aplica a todos los colaboradores de Tinsa, a contar del 1 de Enero de 2012.

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Cliente Quien requiere la tasacin, normalmente cliente de la institucin

Compaa, Empresa Tinsa Chile S.A.

Coordinacin, Personal administrativo, encargado de la asignacin interna de los

Encargo Solicitud de tasacin o de una consultora por parte de un cliente a

Incidencia Cualquier problema en el desarrollo de la tasacin, que pueda sig-

Objetada Informe enviado a su visado pero que el Visador ha objetado y re-

Reconsideracin Reclamo u observacin presentada por un cliente, respecto a un

Reparo administrativo El informe presenta alguna inconsistencia respecto a lo registrado

SISGEN Sistema de Gestin de Encargos. Aplicacin informtica desarrolla-

Solicitante Mandante de la solicitud, normalmente una institucin financiera.

Tasador Profesional externo que presta servicios de tasaciones.

ESPAA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MXICO PER COLOMBIA

correcta aplicacin de las normas de la entidad, y aprueba las ta-

CBR Conservador de Bienes Races

DOM Direccin de Obras Municipales

INE Instituto Nacional de Estadsticas

Normas Internacionales de Tasacin - International Valuation Stan-

IVSC Consejo Internacional de Normas de Tasacin - International Valua-

LGUC Ley General de Urbanismo y Construcciones

MINVU Ministerio de Vivienda y Urbanismo

MOP Ministerio de Obras Pblicas

OGUC Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones

OOCC Obras Complementarias o Exteriores

SBIF Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras

SERVIU Servicio de Vivienda y Urbanizacin

SII Servicio de Impuestos Internos

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2 CONDICIONES DE PRESTACIN DEL SERVICIO DE TASACIONES

Dadas las exigencias de calidad, oportunidad, relevancia y confiabilidad de la informacin

2.1 Normas y Procedimientos

Las tasaciones se efectuarn de acuerdo a las normas, manuales, procedimientos e ins-

Todo el proceso de tasaciones, asignacin, aceptacin, incidencias, envo de informe,

Tinsa proporcionar al Tasador el presente Manual de de Procedimientos para Tasado-

2.3 Colaboracin de otros profesionales

El servicio que presta el Tasador a Tinsa es de carcter personal y no podr subcontratar-

Sin perjuicio de lo anterior, si el Tasador requiere la colaboracin especializada de otro

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2.4 Asignacin de Tasaciones

2.5 Aceptacin de Solicitudes

Asignada una solicitud, el Tasador confirmar su aceptacin o rechazo dentro de un

El Tasador deber informar y proceder a la devolucin inmediata de cualquier solicitud

El Tasador inspeccionar fsicamente el bien a tasar, verificar sus dimensiones y, si pro-

Todas las tasaciones deben fundamentarse en antecedentes concretos de mercado. En

2.7 Plazos y Condiciones de entrega de las Tasaciones

El Tasador coordinar la inspeccin del bien, lo inspeccionar, elaborar el informe ta-

Tipo de bien Das hbiles

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Maquinarias, otras prendas y warrants : 3,5

En caso de objeciones y reconsideraciones, el Tasador deber enviar el informe y/o

2.8 Objeciones y Reconsideraciones de Tasaciones

2.9 Evaluacin de Tasadores