TRABAJO DE DERECHO CIVIL

CONTRATOS

INTEGRANTES: GUSTAVO ARIELL PARRA GOMEZ

WILLIAM ZELEDON
OSCAR IVAN VASQUEZ

DOCENTE: DR. ERLIN RIVERA

TURNO: DOMINICAL III AO

SECCION: D-3

MANAGUA, 24 DE SEPTIEMBRE 2017

 Modalidades de la compraventa
Introduccin
En virtud del principio de la autonoma de la voluntad las partes pueden establecer en el contrato de venta
las clusulas que estimen convenientes, subordinndolo a condiciones o modificando las obligaciones que
nacen de l, a menos que sean contrarias al orden pblico, a la moral y a la ley. As se dispone en los arts.
2437 y 2673 C.

El Cdigo Civil reglamenta una serie de modalidades, como, por ejemplo, la venta condicional, el pacto
de retroventa, etc., sobre los cuales haremos un breve anlisis junto con otras no regulados expresamente
por dicho cuerpo de leyes.

1. Compraventa condicional

El Cdigo Civil regula en los arts. 2680 y 2681 C., las ventas subordinadas a una condicin suspensiva o
a una resolutoria. Estos artculos son aplicables, salvo disposiciones especiales, a las ventas he-chas con
pacto de retroventa, de reventa, de preferencia y de mejor comprador.

Cuando la condicin es suspensiva el comprador no adquiere la propiedad de la cosa vendida y, como

consecuencia, los riesgos, de acuerdo con el art. 2579 C., son a cargo del vendedor. Ejemplos: te vendo el
inmueble X si te gradas de abogado. Vendo el automvil X a ensayo o prueba del comprador. Vendo el
tractor X a satisfaccin del comprador. El art. 2680 C. regula los efectos de la venta bajo condicin
suspensiva.

De acuerdo con dicho artculo 9 la compraventa bajo condicin suspensiva tendr los efectos siguientes:

a) Mientras pendiese la condicin, ni el vendedor tiene la obligacin de entregar la cosa vendida, ni el

comprador pagar el precio, y slo tendr derecho para exigir las medidas de conservacin.

Pendiente la condicin suspensiva el contrato queda en suspenso y, como consecuencia, ninguna de las
partes puede pedir el cumplimento de las obligaciones que genera. El comprador tiene derecho para
solicitar las medidas conservativas con la finalidad de que la cosa vendida le sea entregada tal como la
contrat.

No existe todava transferencia del precio y del dominio de la cosa comprada. El vendedor contina siendo
dueo de la cosa junto con sus frutos y asume los riesgos.

b) Si antes de cumplida la condicin, el vendedor hubiere entregado la cosa vendida al comprador, ste
no adquiere el dominio de ella, y ser considerado como administrador de cosa ajena.
Por voluntad de las partes el vendedor retiene la trasferencia del dominio hasta el cumplimiento de la
condicin y, como consecuencia, la entrega de ella antes de cumplida, no tiene la virtud de trasmitir el
dominio. El comprador ser considerado como administrador de cosa ajena para todas las obligaciones y
responsabilidades que resulten si no se cumple la obligacin y como consecuencia tenga que devolverla.

c) Si el comprador, sin embargo, hubiere pagado el precio, y la condicin no se cumpliere, se har la

restitucin recproca de la cosa y del precio, compensndose los intereses de ste con los frutos de aqulla.

Es justa la compensacin de los intereses del precio con los frutos de la cosa. Pero si no hubo entrega del
precio, el comprador no puede quedarse con los frutos percibidos pendiente la condicin.

Por otra parte, tanto el vendedor como el comprador de una venta sujeta a condicin suspensiva pueden
enajenar o gravar los derechos sobre el inmueble (venta, usufructo, hipoteca, servidumbre, etc.), pero estos
actos se encuentran tambin sujetos a dicha condicin. Considero, fundado en los arts. 1894, 3782, 3804
y 3870 C., que el comprador tiene un derecho real sujeto a una condicin suspensiva y no una simple
expectativa o derecho personal y, como consecuencia, puede realizar actos de disposicin y de gravamen.
Lo expresado es sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 3795 C. (venta con pacto de retroventa) que puede
dar pie para sostener en general que el propietario ajo condicin suspensiva no puede hipotecar.

Por otra parte, de acuerdo con los arts. 1894, 3782, 3804 y 3870 C., tanto el vendedor como el comprador
de una venta sujeta a una condicin resolutoria pueden enajenar o gravar los derechos sobre el inmueble
(venta, usufructo, servidumbre, etc.), pero estos actos se encuentran sujetos a dicha condicin. Sin
embargo, el art. 3795 C., en forma excepcional le impide al que vende el inmueble bajo una condicin
resolutoria, hipotecarlo antes del cumplimiento de la condicin. Esta es una disposicin que se opone a la
idea general aceptada en los citados artculos, por lo que resulta inconsecuente su inclusin en el Cdigo.

El art. 2681 C. regula los efectos de la condicin resolutoria. Expresa que cuando la condicin fuere
resolutoria, la compraventa tendr los efectos siguientes:

a) El vendedor y el comprador quedarn obligados como si la venta no fuere condicional, y si se hubiere

entregado la cosa vendida, el vendedor, pendiente la condicin, slo tendr derecho a pedir las medidas
conservatorias de la cosa.

b) Si la condicin se cumple, se observar lo dispuesto en el ttulo de las prestaciones mutuas (no existe
en nuestro Cdigo Civil ese ttulo); pero el vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa, sino
cuan-do el comprador le haga tradicin de ella.

El art. 2681 inc. 2 C. es confuso. Primero se refiere al ttulo de las prestaciones mutuas que no existe en
nuestro Cdigo Civil. Despus expresa que el vendedor no volver a adquirir el dominio de la cosa sino
cuando el comprador le haga tradicin de ella, pero en realidad no existe en nuestro Cdigo Civil la
tradicin como modo de adquirir el dominio y ste es adquirido de pleno derecho por el vendedor en virtud
del cumplimiento de la condicin, encontrndose obligado el comprador a restituir la cosa de acuerdo con
el art. 1883 C. Lo debido, pues, por el comprador, una vez cumplida la condicin, es la posesin y no el
dominio. A favor de esta opinin se encuentran las de Cuadra Zavala y Machado.

2. Venta con pacto comisario

La venta con pacto comisario est hecha bajo una condicin resolutoria, la resolucin del contrato por la
falta del cumplimiento del precio. Solo se refiere a los inmuebles y no comprende al supuesto de la falta
de entrega de la cosa. Pero tambin funciona por falta de la entrega de la cosa y sobre los bienes muebles,
a pesar de que con relacin a stos se encuentra prohibicin expresamente en el art. 2684 C., ya que esta
prohibicin solamente se refiere a los terceros que adquieren derechos sobre la cosa mueble.

El art. 2685 C. regula los efectos del pacto comisario. De conformidad con este artculo la venta con pacto
comisario tendr los efectos siguientes

a) Si hubo plazo determinado para el pago del precio, el vendedor podr demandar la resolucin del
contrato, desde el da del vencimiento del plazo, si en ese da no fuere pagado el precio.

Este es un caso de mora legal a los que se refiere el art. 1859 inc. 1 C. No es preciso la interpelacin, pues
el solo vencimiento del plazo constituye en mora al comprador.

b) Si no hubiere plazo, el comprador no quedar constituido en mora del pago del precio, sino desde la
interpelacin judicial.

c) Puede el vendedor a su arbitrio demandar la resolucin de la ven-ta, o exigir el pago del precio. Si
prefiere este ltimo expediente, no podr en adelante demandar la resolucin del contrato. Lo prohibido
es pedir la resolucin despus de haber demandado el cumplimiento del contrato mediante el pago del
precio, pero no lo contrario, o sea, demandar la resolucin y despus pedir el cumplimiento del contrato.

d) Si vencido el plazo del pago, el vendedor recibiese solamente una parte del precio, sin reserva del
derecho a resolver la venta, se juzgar que ha renunciado a este derecho.

Es una renuncia tcita al pacto comisario establecido a favor del vendedor. De ah en adelante el vendedor
slo puede demandar el cumplimiento del contrato.

Los anteriores efectos son los especficos del pacto comisario. El efecto fundamental consiste en la
resolucin de la venta y, como consecuencia, la devolucin de las cosas recibidas por las partes.

3. Clusula de no enajenar
El art. 2674 C. prohbe la clusula de no enajenar la cosa a persona alguna; pero la permite con relacin a
una persona determinada. Es una limitacin a la libre contratacin a fin de no paralizar la libre circulacin
de la riqueza.

El vendedor puede tener inters en prohibir la venta a persona de-terminada, como cuando sta es su
enemigo, su competidor, y no desea que el inmueble le sirva para el negocio en que compiten.

4. La venta ad gustum

Esta venta se da generalmente sobre bienes muebles que en el comercio se suelen paladear, gustar, antes
de comprarlos (aceite, vino, etc.). No es necesario estipular la clusula de la degustacin cuando es
costumbre probar las cosas vendidas antes de recibirlas, de acuerdo con los arts. 2542 y 2581 inc. 3 C. Si
no existe tal costumbre es necesario pactar que la cosa quedar sujeta a la degustacin.

De acuerdo con el art. 2542 C. es una condicin suspensiva y tcita en los casos en que es costumbre
probar. No obstante, es conveniente observar, que entre el art. 2542 y el art. 2581 C., hay una
contradiccin, por cuanto ste expresa que no te contrato mientras no exista manifestacin del agrado y
aqul precepta que hay condicin suspensiva.

El vendedor debe poner la cosa a disposicin del comprador para degustarla. La mora en gustar o probar
tiene por efecto la de dar por perfeccionada la venta. As lo dispone el art. 2543 C.: Si el comprador fuere
moroso en gustar o probar la cosa, la degustacin se tendr por hecha y la venta quedar concluida. Con
lo expuesto se evita que que-de indefinidamente en suspenso el contrato. El comprador tiene que
pronunciarse, bajo la sancin anterior.

En el caso de rechazo no puede el vendedor pedir otra degustacin de productos anlogos, ni el comprador
puede exigirle al vendedor la entrega de otras cosas.

Existe una manifestacin tcita de que la cosa le agrada al comprador, si paga el precio de ella, sin hacer
reserva alguna.

El derecho a la degustacin puede renunciarse.

5. Venta a ensayo o prueba

Esta es similar a la anterior. Es una clusula en virtud de la cual el contrato no se formar si del ensayo o
prueba no resulta satisfactoria para su uso o destino.

Se pueden comprar cosas muebles o inmuebles a ensayo, aunque es raro en stos.

De acuerdo con el art. 2542 C. es una venta bajo condicin suspensiva que consiste en la manifestacin
del agrado del comprador. Es conveniente observar que este artculo est en contradiccin con el art. 2581
C., por cuanto expresa que se entiende que no hay contrato mientras el comprador no manifiesta su agrado.
La contradiccin tiene su origen en la diferencia de fuentes legislativas.

Mientras pende la condicin el contrato se encuentra en suspenso y, como consecuencia, los riesgos
anteriores al ensayo son a cargo del vendedor.

Las ventas ad gustum y a ensayo son ventas a satisfaccin del comprador, por lo que se les aplica las regias
de los arts. 2686, 2687 y 2688 C.

6. Venta con calidad determinada

Se da cuando se vende la cosa fijando en el contrato calidades de-terminadas. Ejemplos: 10 quintales de

caf Matagalpa, un carro Toyota que desarrolla 200 Km. por hora. Es una venta bajo condicin suspensiva
que consiste en que la cosa tenga la calidad convenida.

En esta venta no queda al arbitrio del comprador rehusar la cosa, la que debe aceptar si tiene la calidad
determinada. Si a pesar de ello la rehsa, el vendedor debe acreditar por medio de peritos que tiene la
calidad pactada.

El art. 2544 C. consagra este tipo de venta. Expresa: Cuando las cosas se vendieren como de una calidad
determinada, y no al gusto personal del comprador, no depender del arbitrio de ste rehusar la cosa
vendida. El vendedor, probado que la cosa es de la calidad contratada, puede pedir el pago del precio.

7. Venta a satisfaccin del comprador

El art. 2675 C. define este tipo de venta diciendo: Venta a satis-faccin del comprador, es la que se hace
con la clusula de no haber venta, o de quedar deshecha la venta, si la cosa vendida no agradase al
comprador. El artculo trascrito se aplica tanto a la venta de bienes muebles como a la de inmuebles. La
apreciacin de que si le agrada queda al absoluto arbitrio del comprador y, como consecuencia, su decisin
de desagrado no puede ser revisada judicialmente.

Esta clusula sujeta a la venta a una condicin suspensiva, la que consiste en la manifestacin del agrado
del comprador. El art. 2686 C. expresa: la venta a satisfaccin del comprador, se reputa hecha bajo
condicin suspensiva, y el comprador ser considerado como mandata-rio (debe entenderse como
comodatario, segn expresa el modelo argentino), mientras no declare expresa o tcitamente que la cosa
le agrada. El parntesis es nuestro.

El artculo trascrito expresa que se presume como condicin suspensiva, por lo que no es obstculo para
que se pacte como condicin resolutoria cuando se ha entregado el precio y la cosa, en cuyo caso al
manifestar su desagrado el comprador debe devolver lo recibido.
Produce los efectos siguientes:

a) El vendedor debe entregar la cosa al comprador para que pueda decidir si le agrada o no le agrada. De
acuerdo con el art. 2686 C., mientras la tiene en su poder y no declara que la cosa le agrada se considerar
como comodatario.

b) la manifestacin del comprador de que la cosa le agrada puede ser expresa o tcita. De acuerdo con el
art. 2687 C., habr declaracin tcita de que la cosa le agrada cuando pague el precio sin reserva alguna.

c) De acuerdo con el art. 2688 C. no habiendo plazo para que el comprador manifieste si le agrada o no la
cosa, el vendedor podr intimarle judicialmente para que la haga en un trmino improrrogable, con la
conminacin de quedar extinguido el derecho de resolver el contrato.

Interpretando a contrario sensu el mencionado artculo, si hubiere plazo para la manifestacin no es

necesaria la intimidacin judicial, pues basta el vencimiento del plazo para que quede extinguido el
derecho para resolver el contrato.

Se critica al referido artculo porque habla de resolver el contrato, ya que el art. 2686 C. considera a esta
venta subordinada a una condicin suspensiva, en la cual no puede darse una resolucin, sino la falta del
cumplimiento de la condicin, en cuyo supuesto se puede pedir el cumplimiento del contrato.

8. Venta con clusula de arrepentimiento

Los antiguos la llamaban Pactum Displicentae. En virtud de ella el vendedor y el comprador, o cualquiera
de ellos, se reserva el derecho de poder arrepentirse del contrato dndolo por resuelto.

La primera parte del art. 2683 C. estima a la venta con clusula de poder arrepentirse sujeta a una condicin
resolutoria, aunque el vendedor no hubiera hecho tradicin de la cosa.

Esta clusula produce los efectos siguientes:

a) Las partes pueden pedir el cumplimiento de las prestaciones: entrega del precio y de la cosa, sin
perjuicio del derecho de arrepentirse.

Si no se ha entregado ni el uno ni la otra, el arrepentimiento extingue el contrato y ningn efecto puede

producir.

b) Si la cosa ha sido entregada o pagado el precio, la clusula de arrepentimiento tendr los efectos de la
venta bajo pacto de retroventa, si fuese estipulada a favor del vendedor; o tendr los efectos del pacto de
reventa, si fuere estipulada a nombre del comprador.

Las partes pueden fijar el plazo para el arrepentimiento. En su defecto el arrepentimiento debe hacerse
dentro de los tres aos sealados para la retroventa y reventa en el art. 2667 C.
9. Venta con pacto de retroventa

A. Concepto y naturaleza jurdica.

El art. 2676 C. define dicho pacto diciendo-. "Venta con pacto de retroventa es la que se hace con la
clusula de poder el vendedor recuperarla cosa vendida entregada al comprador, restituyendo a ste el
precio recibido, con exceso o disminucin". Ejemplo: Juan le vende a Pedro el inmueble X por 50 mil
crdobas, pero se reserva el derecho de recuperar dicho inmueble devolvindole a Pedro los 50 mil
crdobas recibidos, o bien 60 mil o 40 mil crdobas, segn convenio.

La adopcin de una u otra teora tiene importancia prctica; a saber:

a) Si se adopta la teora de la nueva venta, se producen los efectos siguientes:

Los derechos reales constituidos en el intervalo subsisten, aunque la cosa la recupere el vendedor.
El comprador no est obligado a pagar los deterioros de la cosa.

b) Si se adopta la teora de la clusula resolutoria, se producen los efectos siguientes:

La resolucin opera retroactivamente y como consecuencia:

Se reputa que la propiedad de la cosa nunca ha salido del patrimonio del vendedor, por lo cual no es
preciso una nueva venta para que se opere la trasmisin de la propiedad a favor del vendedor.

De aqu que no sea necesaria una nueva escritura traslativa del do-minio.

Se extinguen los derechos constituidos sobre la cosa a favor de terceros.

No se pagan por la recuperacin los impuestos de trasmisin.

De la definicin dada en el art. 2676 C. y de los arts. 2690 y 2691 C., entre otros, se desprende que el
pacto de retroventa constituye una condicin resolutoria potestativa del vendedor. Es resolutoria porque
del ejercicio del derecho que otorga depende la subsistencia o resolucin del contrato. Es potestativa
porque el ejercicio o no ejercicio del derecho que concede depende de la voluntad del vendedor. Si el
vendedor entrega el precio, la condicin se cumple y la venta se resuelve. Si no lo entrega, la condicin
no se cumple (falla) y la cosa la adquiere el comprador en forma irrevocable.

B. Su utilidad.

Desde el punto de vista terico el pacto no tiene nada de malo y perjudicial, pues es una verdadera y
sincera venta con la modalidad de poder el comprador recuperar la cosa vendida. Pero en la realidad
presenta inconvenientes:
a) Se utiliza como instrumento de los prestamistas que practican la usura. Se ocupa como un instrumento
de crdito y no como venta, lo que ha dado lugar a muchos abusos.

En nuestro medio se ha usado la promesa de venta y no el pacto de retroventa para encubrir prstamos,
pues aquella no paga impuestos de trasmisin y no es preciso tener a la vista las dems solvencias fiscales.

b) Limita la libre circulacin de la riqueza.

c) Termina con los derechos a favor de terceros.

Por todo lo expuesto muchos cdigos como el nuestro han limitado su aplicacin y otros como el de
Mxico, la han prohibido.

C. Requisitos.

Cuatro son los requisitos o condiciones para la validez del pacto de retroventa: que recaiga sobre
inmuebles; que no se pacte un plazo mayor de tres aos; que se estipule un precio; y que se pacte en el
mismo acto de la venta.

a) Debe recaer sobre inmuebles.

Se prohbe este pacto sobre bienes muebles. As lo dispone el art. 2689 C. que dice: "Las cosas muebles
no pueden venderse con pacto de retroventa.

Se prohbe para favorecer a los terceros que han adquirido de acuerdo con el art. 1768 C. Por igual razn
se prohbe en la venta de muebles los pactos comisarios y de mejor comprador.

Si se pacta la retroventa sobre bienes muebles ser nula toda la venta. Esta nulidad es absoluta. No faltan
autores que sostienen que slo es nula la clusula, subsistiendo la venta en forma pura y simple. Se fundan
en que la condicin ilcita se tiene por no puesta de acuerdo con el art. 1880 C., pero ya vimos en nuestro
Derecho de Obligaciones que en realidad esa condicin anula el contrato.

b) No puede estipularse por un plazo mayor de tres aos.

Tal limitacin se desprende de los arts. 2667 y 2690 C. Se establece la limitacin para evitar trabas a la
libre disposicin y circulacin de los bienes.

El plazo presenta las caractersticas siguientes:

Es un plazo de prescripcin. As lo dicen expresamente los arts. 2667 y 2690 C.

Opera de pleno derecho, por lo que no es necesario poner en mora al vendedor, quedando por su
vencimiento extinguido el derecho del vendedor que no lo ejercit. As se desprende del art.2690 C.
 Si las partes no establecieron un plazo, debe entenderse que es de tres aos. Los arts. 2667 y 2690
C. actan como normas supletorias o interpretativas.
El plazo de tres aos de prescripcin para ejercer el derecho corre contra toda clase de personas,
aun contra los incapaces. As lo dispone el art. 2690 C. Esta es una excepcin a la regla del art.
931 inc. 1 C. de que la prescripcin no corre contra los incapaces.

c) Debe estipularse en el mismo acto de la venta.

Si se estipula con posterioridad habr una promesa de venta que al cumplirse producir una nueva
trasmisin. Ya no estamos, pues, frente a una condicin resolutoria de la retroventa, por lo que tendr que
hacerse una nueva venta y pagarse el impuesto de trasmisin. Por otra par-te, este pacto posterior no afecta
a los terceros adquirentes.

D. Forma de ejercitar el derecho.

Si el comprador recibe el precio no se presentan problemas, por cuanto de comn acuerdo se ha cumplido
la condicin; pero si pone obstculo a ello, debe demandarlo. Junto con la demanda debe allanarse a pagar
el precio o consignarlo.

Se sostiene que la demanda se puede presentar con posterioridad al vencimiento del plazo, siempre que
pruebe el vendedor haberle hecho saber al comprador dentro del plazo estipulado su intencin de recuperar
la cosa vendida; aunque otros piensan que es necesario que haya sido precedida de una consignacin.

Debemos advertir que el tema de la forma de ejercer el pacto de retroventa es objeto de mltiples
opiniones.

E. Personas que pueden ejercer la retroventa. El derecho del vendedor de recuperar la cosa vendida es de
carcter patrimonial y, como consecuencia, puede ser ejercitado:

a) Por el vendedor.

Es el titular original del derecho. Si fueren varios los vendedores, o varios los herederos del vendedor,
ser preciso el consentimiento de todos ellos para ejercitar el derecho. As lo dispone el art. 2695 C. Pero
de acuerdo con el art. 2697 C. si cada uno de los condominios ha vendido separadamente su parte indivisa,
puede ejercer su derecho separadamente, y no podr ser obligado por el comprador a tomar la totalidad de
la finca.

b) Por el cesionario del vendedor.

Esta cesin es permitida por el art. 2694 C. El art. 1884 del Cdigo Civil chileno prohbe expresamente la
cesin.
c) Por los herederos.

As lo permiten los arts. 2694 y 2695 C. De acuerdo con el art. 2484 C. se puede convenir que el derecho
del vendedor no se trasmita a sus herederos.

d) Los acreedores del vendedor.

As lo permite el art. 2694 C. Esta es una aplicacin especfica del art. 1870 C. que consagra en forma
general la accin sub-rogatoria u oblicua.

F. Personas contra las cuales se puede ejercer la retroventa.

Se puede ejercer este derecho contra las personas siguientes:

a) Contra el comprador.

Es el generalmente obligado y lgicamente contra l procede esta accin.

b) Contra los herederos del comprador.

Son los sucesores de los derechos y obligaciones del comprador. El art. 2698 C. expresamente establece
que la obligacin de s la retroventa pasa a los herederos del comprador.

Si fueren varios los herederos, la accin se divide entre ellos en proporcin a su haber hereditario y, como
consecuencia, el vendedor la debe ejercer contra cada uno de los herederos en la proporcin que le
corresponde.

La demanda a cada heredero slo tiene efectos con relacin a l, de tal manera que si el vendedor deja
transcurrir el plazo sin demandar a los dems, el dominio de stos se torna irrevocable. Si ya se verific
la particin y la cosa comn se adjudic a uno de los herederos, la accin deber ser intentada en contra
del adjudicatario de toda la cosa. Lo ex-puesto se desprende del art. 2698 C.

G. Efectos de la retroventa.

Para proceder al estudio de los efectos es preciso distinguir: efectos antes del vencimiento del plazo y
efectos posteriores al vencimiento del plazo.

a) Efectos anteriores al vencimiento del plazo (pendente conditione).

i) Con relacin al comprador. El comprador es el propietario de la cosa, pero sujeto a condicin resolutoria.
Tiene un dominio revocable. Como consecuencia de lo expuesto se desprenden los efectos siguientes:
Puede realizar toda clase de acto de disposicin, como venta, hipoteca, servidumbre, etc., pero estos actos
quedan sujetos al pacto de retroventa si consta en el Registro, y se extinguen si el vendedor recupera la
cosa vendida mediante el ejercicio del pacto. As se desprende del art. 1894 C.

La cosa se pierde o deteriora para el comprador.

ii) Con relacin al vendedor. El vendedor es propietario subordina-do a la condicin suspensiva de

ejercitar el derecho y, como consecuencia, puede vender, permutar, donar o gravar con servidumbres los
derechos sobre el inmueble vendido (excepto hipotecar por no permitrselo el art. 3795 C.). Estos derechos
se extinguen si no se recupera la cosa vendida. Por el contrario, se consolidan si la recupera.

b) Efectos posteriores al vencimiento del plazo.

1.) Cuando el vendedor no ejercita el derecho de recuperar la cosa dentro del plazo fijado, el comprador
adquiere en forma irrevocable el dominio de la cosa comprada y se consolidan los actos de disposicin
(venta, hipoteca, servidumbre, etc.) que hubiere redo. Este efecto se produce de pleno derecho, sin
necesidad de sentencia que lo declare, segn se desprende del art. 2690 C.

2.) Si el vendedor ejercita su derecho de recuperar la cosa.

Si el vendedor hace uso de su derecho de recuperar la cosa, se producen los efectos siguientes:

Entre las partes queda resuelta la venta y las cosas vuelven al estado anterior a la celebracin de dicha
venta.

Es cierto que en la recuperacin no existe una nueva venta, pero es necesario que por escritura pblica o
por orden judicial se haga constar la recuperacin del inmueble para su debida inscripcin en el Registro.

De acuerdo con el art. 15 del R.R.P. la recuperacin debe hacerse constar en un nuevo asiento de
inscripcin, pues as debe incorporarse al Registro el cumplimiento de la condicin resolutoria. Con base
en el mismo artculo, la consolidacin de la adquisicin del comprador por no haber usado de su derecho
el vendedor, se har constar en nota marginal.

S las partes de comn acuerdo realizan la operacin y otorgan la escritura pblica, no existe problema
alguno; pero si a ello se negare el comprador deber recurriese a la autoridad judicial.

Se sostiene que la accin del vendedor tiene por objeto obligar al .comprador a otorgar la escritura de
retroventa, bajo el apercibimiento de otorgarla el Juez, de acuerdo con el art. 2527 C. De ah que la
obligacin de entregar se convierta en la prctica en una de hacer.

El vendedor debe restituir el precio con aumento o con disminucin.

Tambin debe rembolsar los gastos de entrega y del contrato y las mejoras que no sean voluntarias
(necesarias y tiles). Si no cumple con todas esas obligaciones no puede entrar en posesin. Lo expuesto
anteriormente se desprende de los arts. 2676 y 2692 C.

El art. 2692 C. concede un derecho de retencin a favor del comprador para garantizar sus crditos.

El comprador est obligado a restituir la cosa con todos sus accesorios y a responder de la prdida de la
cosa y de su deterioro por su culpa, pero no por los deterioros causados por caso fortuito o fuerza mayor.
As se desprende del art. 2693 C.

Recuperada la cosa vendida, los frutos de sta (cosechas, alquile-res, etc.) debern ser compensados con
los intereses del precio de la venta, salvo pacto en contrario. As lo dispone el art. 2691 C.

Los actos de disposicin (venta, hipoteca, servidumbre, etc.) del comprador quedan sin efectos, pero para
ello debe constar el pacto en el Registro. As se desprende del art. 1894 C.

Los riesgos de la cosa corresponden al vendedor.

Los aumentos y mejoras corresponden al vendedor.

El comprador tiene derecho de retener la cosa mientras el vendedor no le pague el precio de las mejoras
tiles y necesarias.

10. Pacto de reventa

Es el pacto en virtud del cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa, recibiendo por ello
el precio, con exceso o disminucin.

As como la ley le permite al vendedor recuperar la cosa vendida por medio de la retroventa, tambin se
le permite al comprador por me-dio de la reventa recuperar el precio devolviendo la cosa vendida. Por eso
se dice que la reventa es la retroventa a favor del comprador. Se le denomina pactum de retroemendo.

El art. 2677 C. define el pacto de reventa diciendo: Pacto de reventa, es la estipulacin de poder el
comprador restituir al vendedor la cosa comprada, recibiendo de l el precio que hubiere pagado, con
exceso o disminucin.

Algunos autores expresan que entre ambos pactos existen profundas diferencias y aconsejan prudencia en
aplicar las normas de la retro-venta a la reventa.

De acuerdo con los arts. 2667 y 2690 C. el plazo de la reventa no puede ser mayor de tres aos. Este plazo
tambin opera de pleno derecho, sin necesidad de la mora.

11. Venta con reserva de dominio.

En la actualidad se estima como una formidable garanta para el pago del precio de las ventas a plazo;
crendose Registros de venta de bienes muebles en donde se hace constar la reserva de dominio. En la
actualidad son muchos los Cdigos que la admiten, tanto sobre bienes muebles como sobre inmuebles,
por cuanto facilita el crdito.

Por medio de este pacto, el vendedor se reserva el dominio hasta que el comprador pague la totalidad del
precio.

Este pacto encierra una verdadera condicin suspensiva, pues mientras el comprador no pague el precio
queda en suspenso la adquisicin del dominio por el comprador.

Visto as produce los efectos siguientes:

Pendiente la condicin el vendedor contina siendo propietario de la cosa, pero como el

comprador tiene el uso y custodia de sta, asume sus riesgos. Esta es una excepcin justificada de
la regia de que las cosas perecen para su dueo.
Pagado el precio se cumple la condicin y el comprador adquiere el dominio de la cosa.
Si no se paga el precio, falla la condicin y el vendedor puede pedir el cumplimiento del contrato
o su resolucin, en los dos casos junto con los daos y perjuicios.

En nuestro Cdigo Civil este pacto no tiene aplicacin, pues de acuerdo con el art. 2663 C. un pacto de
esa naturaleza sujeta a la venta a una condicin resolutoria, en virtud de la cual el comprador adquiere el
dominio, pero subordinado a quedar resuelto si no paga el precio. De acuerdo con lo expuesto los riesgos
de la cosa estn a cargo del vendedor.

Algunos piensan que el artculo trascrito establece una condicin suspensiva y que cuando el comprador
paga es para evitar que la condicin falle y una vez cumplida la condicin adquiera el dominio retenido
por el vendedor.

Nuestra excelentsima Corte Suprema de Justicia, partiendo de que el pacto de reserva de dominio
constituye una condicin suspensiva, admite dicho pacto.

12. Venta con pacto de preferencia

A. Su concepto y naturaleza.

El art. 2678 C. lo define as: Pacto de preferencia, es la estipulacin de poder el vendedor recuperar la
cosa vendida, entregada al comprador, prefirindolo a cualquier otro por el tanto, en caso de querer el
comprador venderla".

Se denomina derecho de tanteo y en el Derecho Romano pactum protimeseos.

Este pacto se regula en la compraventa, pero no es obstculo para incorporarlo a otros contratos, como,
por ejemplo, el arriendo (preferencia para ser arrendatario), en la sociedad (preferencia para adquirir
acciones).Su uso es muy amplio y til.

En esta venta, al vendedor slo se le concede un derecho, por lo que no est obligado a comprar si el
comprador se decide a vender o a dar en pago la cosa. Tampoco el comprador est obligado a vender, pero
si voluntariamente se decide a vender debe preferir a su vendedor.

En la doctrina se estima que el pacto de preferencia no envuelve una venta condiciona sino una promesa
de venta subordinada a la condicin suspensiva de que el comprador decida vender o dar en pago la cosa.
Por eso se expresa que hay dos ventas independientes: la del vendedor al comprador y la de ste al
vendedor, Ambas ventas pagan el impuesto de trasmisin. El comprador en este tipo de venta adquiere la
propiedad de la cosa vendida.

B. Requisitos.

Para que opere el pacto de preferencia son necesarios los requisitos o condiciones siguientes:

a) Que el comprador decida vender la cosa o darla en pago.

Si se trata de otros actos no tiene aplicacin, como por ejemplo, si el comprador dona la cosa, la aporta a
una sociedad, la da en comodato, arriendo, usufructo, etc.

As lo dispone el art. 2699 C. que dice: "La venta con pacto de preferencia no da derecho al vendedor para
recuperar la cosa vendida, sino cuando el comprador quisiere venderla y darla en pago y no cuando
enajenare por otro contrato, o constituyera sobre ella derechos reales".

b) Que el vendedor ofrezca el precio convenido y las dems ventajas que ofrece el tercero que pretende
comprar la cosa.

As lo establece el art. 2700 C. Al expresar en ambos casos est obligado a pagar el precio que el
comprador hubiere encontrado, o ms o menos si hubieren pactado algo sobre el precio. Est obligado
tambin a satisfacer cualesquiera otras ventajas que el comprador hubiere encontrado, y sino las pudiere
satisfacer, queda sin efecto el pacto de preferencia.

Como puede observarse, el artculo trascrito permite que el precio sea menor o mayor del ofrecido por el
tercero.

C. Efectos.

a) Obligaciones del vendedor.

 De acuerdo con el art. 2700 C. el vendedor est obligado a ejercer su derecho de preferencia dentro
de los tres das siguientes, si la cosa fuere mueble, despus que el comprador le hubiere hecho
saber la oferta que tenga por ella, bajo pena de perder su derecho, s en este tiempo no lo ejerciera.
S fuere cosa inmueble, despus de diez das, bajo la misma pena.

Si el vendedor no ejerce su derecho dentro de los trminos seala-dos pierde ese derecho y el comprador
puede vender la cosa sin ninguna responsabilidad. Es conveniente advertir que mientras el comprador no
se decida a vender la cosa y notificarle esa decisin al vendedor, ste conserva su derecho de preferencia,
cualquiera que sea el tiempo transcurrido.

De acuerdo con el art. 2700 C. el vendedor est obligado a pagar el precio y dems ventajas
ofrecidas por el tercero.

b) Obligaciones del comprador.

La obligacin fundamental del comprador es avisarte al vendedor el precio y las ventajas que le ofrece el
tercero. Esta obligacin debe ser cumplida sin dolo o reticencias.

La falta de cumplimiento de esta obligacin hace incurrir al comprador en los daos y perjuicios, pero la
venta es vlida. As lo dispone el art. 2701 C. que dice: El comprador queda obligado a hacer saber al
vendedor el precio y las ventajas que se le ofrezcan por la cosa, pudiendo al efecto hacer la intimacin
judicial; y si la vende sin avisarle al vendedor, la venta ser vlida, pero debe indemnizar a ste todo el
per-juicio que le resultara.

Cuando el pacto de preferencia recae sobre bienes inmuebles y consta inscrito en el Registro, perjudicar
a los terceros adquirentes, pues aunque slo engendra un derecho personal, la inscripcin le con-cede
virtualidad real.

D. Venta en pblica subasta.

Si la cosa vendida en pblica subasta fuere mueble, el vendedor pierde todo derecho, el pacto de
preferencia desaparece. Si la cosa fuere inmueble el vendedor tiene derecho a ser notificado sobre el da
y el lugar en que ha de hacerse el remate; pero no puede hacer uso del derecho de preferencia y, como
consecuencia, adjudicarse la cosa si ofrece igual precio del mejor postor, ya que debe entrar a la subasta
en pie de igualdad con los otros postores y mejorar las posturas si pretende ser preferido. Debe advertirse
que algunos piensan que el vendedor conserva en la subasta el derecho de preferencia. La omisin de la
notificacin del remate al vendedor obliga al comprador a pagar los daos y perjuicios,

El art. 2702 C. expresa: Si la venta hubiere de hacerse en pblica subasta, y la cosa fuere mueble, el
vendedor no tendr derecho alguno. Si fuere inmueble, el vendedor tendr derecho a ser notificado sobre
el da y lugar en que se hace el remate. Si no le hiciere saber, debe ser indemnizado del perjuicio que te
resulte.

E. Intrasmisibilidad del derecho de preferencia.De acuerdo con el art. 2703 C. el derecho adquirido por
pacto de preferencia no puede cederse ni pasa a los herederos del vendedor, pues es concedido en atencin
a la persona (intuito personas). Como consecuencia, no puede ser ejercitado por los acreedores del
vendedor por medio de la accin oblicua.

En la doctrina se reconoce la posibilidad de pactar la cesibilidad y transmisibilidad del pacto de

preferencia.

13. Venta con la facultad de sealar la persona para quien se compra

A. Concepto y naturaleza jurdica.

En virtud de esta venta, el comprador, a pesar de comparecer en su propio nombre, manifiesta que compra
para otro que vendr a ocupar su lugar. Se piensa que si el comprador acta por encargo de otro, nos
encontramos ante un mandato sin representacin, donde el mandante comprador aparece oculto, figura
reconocida por el art. 3331 C. Pero si la compra es con el exclusivo propsito de buscar un comprador a
quien le transferir sus derechos nos encontramos frente a la estipulacin a favor del tercero.

Ambas soluciones han sido criticadas con razn y la doctrina ms aceptada es la que considera que esta
venta se encuentra afectada a una alternativa en cuanto a la persona del comprador: uno de los comprado-
res eventuales est determinado y el otro no. El comprador en forma alternativa compra para s y para un
tercero.

Esta clusula puede tener cabida tanto en las ventas voluntarias como en las forzadas. El art. 1774 Pr. se
refiere incidentalmente a este tipo de venta. Esta clusula puede consignarse en la venta con base al
principio de la autonoma de la voluntad.

Se sostiene en la doctrina que esta clusula tambin cabe en otro tipo de contrato. El nuevo Cdigo Civil
italiano en los arts. 1401 a 1405, la establece para todos los contratos, bajo el nombre de contrato por
persona a nombrar.

Sus funciones son muy importantes: de gestin o de comisin.

B. Requisitos.

Esta clusula debe reunir los requisitos o condiciones de validez siguientes:

Que se pacte en el contrato de compraventa.

Es la autorizacin para que el comprador transfiera sus derechos quedando as liberado.

Que la determinacin de la persona para quien se compra se haga dentro del plazo legal o
convencional.
Que el tercero acepte la celebracin de la venta.

C. Efectos.

a) Si el comprador estipulante no determina en el plazo legal o convencional, se reputa que renuncia a la

determinacin y asume la posicin de verdadero y definitivo comprador, obligado, corno consecuencia,
al pago del precio, etc.

b) Si el comprador estipulante seala dentro del plazo la persona del tercero comprador, queda eliminado
y la venta se realiza directamente entre el vendedor y el tercero. Existe una sola venta entre el vendedor y
el tercero.

c) Si el tercero no acepta o carece de capacidad, la venta queda consumada entre el vendedor y el

comprador.

14. Pacto de mejor comprador

A. Concepto y naturaleza.

En virtud de este pacto la venta queda deshecha si el vendedor encontrara un mejor comprador que ofrece
un precio ms ventajoso u otras ventajas. El art. 2679 C. lo define as: Pacto de mejor comprador, es la
estipulacin de quedar deshecha la venta, si se presentar otro comprador que ofreciera un precio ms
ventajoso.

De acuerdo con el art. 2705 C. la venta con pacto de mejor comprador se reputa hecha bajo condicin
resolutoria, salvo que se pacte como suspensiva. La condicin resolutoria de este pacto consiste en el
hecho de que el vendedor encuentre un nuevo comprador que ofrezca mejores ventajas.

B. Transmisibilidad.

El derecho derivado del pacto de mejor comprador es patrimonio] y, como consecuencia, trasmisible por
herencia, cesible y ejercitable por los acreedores del vendedor.

El art. 2704 C. expresa: El pacto de mejor comprador puede ser cedido y pasa a los herederos del vendedor.
Los acreedores del vendedor pueden tambin ejercer ese derecho en caso de concurso.

C. Bienes sobre que recae y plazo.

El pacto de mejor comprador no cabe sobre bienes muebles, por ser incompatible con el principio de
presuncin de propiedad de las cosas muebles adquiridas de buena fe establecida en el art. 1768 C. Slo
tiene aplicacin sobre bienes inmuebles.

Su plazo no puede exceder de tres meses, a fin de no impedir la libre circulacin de la riqueza. Si se pacta
un plazo mayor debe reducirse a tres meses. Lo dispuesto anteriormente se encuentra consagrado en el art.
2707 C.

D. Slo cabe en caso de venta y pago.

De acuerdo con el art. 2710 C. slo cabe este pacto cuando el tercero pretende comprar la cosa o recibirla
en pago, no cuando desea recibirla en virtud de otro contrato (permuta, donacin, etc.).

E. Limitaciones del art. 2709 C.

Se sostiene que si la venta de las partes indivisas fueron hechas separadamente, el vendedor de una de las
partes puede ser comprador de la venta hecha por el otro vendedor.

F. Efectos.

a) De acuerdo con el art. 2708 C. el vendedor debe hacer saber al comprador quien es el mejor comprador
y las ventajas que ofrece.

El mejor comprador debe ser plenamente individualizado a fin de que el vendedor pueda comprobar la
verdad de la oferta y de las in-compatibilidades del art. 2709 C., y el comprador pueda hacer uso del
derecho de preferencia consagrado en el art. 2708 C.

Tambin tienen que detallarse las mejores ventajas que ofrece el tercero para que el primitivo comprador
pueda igualarlas o superarlas a fin de hacer efectivo el derecho de preferencia.

Estas mejores ventajas pueden consistir en un mayor precio, plazos ms cortos para el pago, pago al
contado o en un lugar ms til al vendedor. Tambin puede consistir en un precio menor, pero acompaado
de una serie de ventajas que superen al precio original, como por ejemplo, fianzas o hipotecas que
garanticen el pago.

De acuerdo con el art. 2706 C. el mayor precio o las mejoras ofrecidas deben ser por la cosa como estaba
cuando se vendi, sin los aumentos o mejoras ulteriores.

El art. 2708 C. dice: El vendedor debe hacer saber al comprador quien sea el mejor comprador y que
mejores ventajas le ofrece. Si el comprador propusiere iguales ventajas, tendr derechos de preferencia;
sino, podr el vendedor disponer de la cosa a favor del nuevo comprador.
b) Cuando el vendedor encontrara un mejor comprador y el primitivo comprador despus de notificado
no hace uso del derecho de preferencia para dejar firme su venta, quedar esta resuelta, y la cosa debe ser
restituida al vendedor, pudiendo ste venderla al mejor comprador tal como lo expresa la parte final del
art. 2708 C. anteriormente trascrito. Este es un efecto de la condicin resolutoria que encierra este pacto,
c) Si el comprador propusiera iguales ventajas tiene preferencia para consolidar su compra, pagando para
ello las ventajas ofrecidas por el tercero. Es justo el otorgamiento de este derecho.

d) Si el vendedor no encontrara comprador, la venta se consolida. La constancia de este pacto en el

Registro afecta a los terceros adquirentes si el vendedor no cumpli con la obligacin de avisarle al
comprador original.

G. Comparacin con el pacto de preferencia.

El pacto de mejor comprador y el pacto de preferencia tienen las semejanzas siguientes: se establecen a
favor el vendedor y slo caben en el supuesto de venta o entrega en pago.

Pero tiene importantes diferencias:

a) El pacto de mejor comprador puede ser cedido y se trasmite a los herederos del vendedor; en cambio el
derecho derivado del pacto de preferencia no puede ser cedido ni se trasmite a los herederos del vendedor.

b) El acreedor del vendedor puede ejercer el derecho derivado del pacto de mejor comprador; en cambio
el derecho derivado del pacto de preferencia no lo pueden ejercer los acreedores del vendedor.

c) El pacto de mejor comprador slo puede recaer sobre bienes in-muebles; en cambio el pacto de
preferencia puede recaer sobre bienes muebles o inmuebles.

d) En el pacto de mejor comprador el derecho surge en el supuesto de que el vendedor encontrara un

tercero que le ofrezca mejores condiciones; en cambio en el pacto de preferencia el derecho surge cuando
el comprador decide vender o dar en pago la cosa.

e) El pacto de mejor comprador se reputa hecho bajo condicin resolutoria, salvo que se pacte bajo
condicin suspensiva; en cambio el pacto de preferencia no encierra condicin alguna, pues es una
promesa de venta.

15. Compraventa a Plazos (en abonos): es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la
transferencia de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un
determinado nmero de cuotas peridicas.

16. Compraventa con garanta hipotecaria: es aquel que se realiza cuando el comprador adquiere un
bien mueble o inmueble y en el mismo acto est adquiriendo e hipotecando. Se hace ante la fe de un
notario pblico y para que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el bien no debe tener ningn
gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro Pblico de la Propiedad y
Comercio del Estado en donde se est realizando el contrato.

17. Compraventa de esperanza

Es aquel contrato en el cual las partes pactan la entrega de cosas futuras a cambio de un precio cierto y en
dinero, por lo que el comprador corre el riesgo de que esas cosas nunca lleguen a existir y aun as este
deba cubrir el precio.

18. Compraventa con pacto de no vender a determinada persona

Es aquel contrato en el cual las partes pactan que el comprador no pueda vender a determinada persona el
bien que ha adquirido y es objeto del contrato. No debe confundirse con el hecho de pactar no vender a
persona alguna, pues el contrato seria nulo.

Conclusin

Ya que hemos investigado sobre los diferentes tipos de modalidades que existen de la compraventa,
podemos decir que estas ayudan a evitar confusiones y/o retrasos ya que ayudan a aclarar lo convenido en
los contratos y benefician en muchos de los casos a ambas partes, tambin brinda seguridad para que la
compra se efectiva aunque no sea en el mismo instante que se celebre el contrato, ejemplo de ello el de
BUENA ESPERANZA donde garantiza la entrega de cosa futura , pero el comprador esta sobre advertido
de los riesgos de que dicha cosa no llegue a existir o si llegara a existir no est en las condiciones que se
esperaban.

Tambin podemos ver cmo se puede hacer una venta esperando que lo vendido regresare a su dueo
anterior, o bien asegurando que un bien pueda ser comprado en plazos.