Requisitos para el saneamiento de propiedad exclusiva

1. Formulario registral
2. Copia literal de dominio
3. Informe tcnico de verificador
4. Plano de ubicacin
5. Planos de arquitectura
6. Certificado catastral
7. Minuta de compra y venta
8. Plano de independizacin
9. Parmetros urbansticos
NORMATIVA

Normatividad especfica para los procesos de saneamiento legal de inmuebles:

Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento

para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn (publicada en el Diario El
peruano el 20 de julio de 1999) .

Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de

edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre de
2007).

Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No

Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de
edificaciones.

Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con

fines de Renovacin Urbana.

D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin

Urbana y Edificacin (publicada en el Diario El Peruano el 4 de mayo de
2013).

D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.

D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica

administrativa y Tcnico.

D.S. N 011-2006- VIVIENDA. Reglamento Nacional de Edificaciones

RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de

Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la Ley 29090.

RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro

de predio.
Que es el rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn?
Es uno de los regmenes adoptados en la construccin de edificios de
departamentos, de quintas, de casas en copropiedad y otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a varios propietarios
distintos (Articulo 37 de la Ley N 27157). La existencia de bienes comunes
determina que estos bienes son de uso comn de los propietarios y sobre los
cuales tienen derechos y obligaciones que deben asumir conjuntamente de
acuerdo al reglamento interno que adopten, y cada propietario tiene una
propiedad exclusiva sobre el cual toman decisiones propias. Esta distincin
reemplaz a la antes denominada propiedad horizontal.

En sentido prctico diremos que propiedad exclusiva y propiedad comn existen

en las unidades inmobiliarias que tienen bienes comunes, los cuales son de
todos los propietarios mas no as la propiedad exclusiva que corresponde a cada
uno. La Ley N 27157 en su artculo 40 dice que los bienes de propiedad comn
pueden ser, segn sea el caso:

a) El terreno sobre el que est construida la edificacin;

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y
dems elementos estructurales, siempre que stos no sean integrantes
nicamente de una seccin sino que sirven a una o ms secciones;
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vas areas de
circulacin de uso comn;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores a la edificacin o ubicadas en
ambientes de propiedad comn;
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portera,
guardiana; y otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desage,
electricidad, eliminacin de basura y otros servicios que no estn
destinados a una seccin en particular;
h) Los stanos y azoteas, salvo que en los ttulos de propiedad de las
secciones aparezcan clusulas en contrario;
i) Los patios, pozos de luz, ductos y dems espacios abiertos;
j) Los dems bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.
Tipos de edificaciones sujetas al rgimen de propiedad exclusiva y
propiedad comn
Las edificaciones sujetas el rgimen de propiedad exclusiva son las siguientes:
Edificios por departamentos.
Quintas.
Casas en copropiedad.
Centros o galeras comerciales en centros feriales.
Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
(Antiguo rgimen de propiedad horizontal)

Rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn

Derecho de propiedad especial caracterizado por la coexistencia de 2

elementos:
Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio
suficientemente delimitado de aprovechamiento independiente.
Copropiedad sobre los bines o elementos comunes.

Rgimen aplicable segn el tipo de edificacin

El rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn es obligatorio en

los casos de unidades superpuestas en el plano vertical.
En las dems edificaciones puede optarse por el rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn o de independizacin y copropiedad
Como se formaliza el rgimen?
El rgimen se formaliza mediante la inscripcin del reglamento interno y
este tiene las siguientes caractersticas:
Es el estatuto que contiene las reglas propias de convivencia de los
distintos propietarios.
Es el estatuto de la edificacin que contiene las descripciones de las
secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes
de participacin (bienes comunes y servicios comunes)
Para la inscripcin del reglamento interne se requiere como acto
previo la inscripcin de la declaratoria de fabrica (salvo en el caso
tipo quinta y las habilitaciones urbanas tipo propiedad comn).

Reglamento interno
Las edificaciones a la que se refiere el artculo 37 de la presente ley deben
contar necesariamente con un reglamento interno elaborado y aprobado por el
propietario o constructor, o con los propietarios de ser el caso ms del 50% de
aprobacin.

Formalidad del reglamento interno

El reglamento interno se formaliza mdiate:
Documento privado con firma certificada pro notario
Escritura publica
Resolucin de organismo de formalizacin

Legitimados para otorgar el reglamento interno

El propietario
El presidente de la junta de propietarios
Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesin y debe
acreditarse la convocatoria.
Que es derechos de propiedad?
La propiedad es el poder jurdico que permite usar, disfrutar disponer y
reivindicar un bien, debe ejercerse en armona con el inters social y dentro de
los lmites de la ley" La propiedad es un derecho real por excelencia que
comprende todas las facultades del hombre sobre el bien, la cual atribuye al
propietario el derecho de usar o servirse del bien segn su naturaleza, ius
utendi. asimismo, consiste en el goce disfrute o explotacin del bien
percibiendo sus frutos, ius fruendi. asimismo, el propietario puede disponer del
bien cediendo temporalmente el bien y poder recuperarlo, y tiene el derecho de
reivindicar el bien, ius vindcate.

Importancia de registrar un inmueble en registros pblicos?

La inscripcin registral no es obligatoria.
El comprador ser propietario del bien adquirido, desde la firma del contrato de
compraventa inclusive.
Es importante registrar para obtener la seguridad jurdica que le otorga la
publicidad registral y la fe pblica registral, hasta que acceda al registro
mediante la inscripcin.
a) De orden social, por cuanto es necesario que la titularidad de la propiedad y
de los derechos reales pueda ser conocida por la comunidad.
b) De carcter jurdico. Porque al ser conocidos por todos, deben ser
respetados, de tal manera que quien lesiona o viola el derecho no puede alegar
que ignoraba su existencia.
c) De naturaleza jurdico-moral. Favorece la buena fe en las transacciones,
impidiendo el fraude y la clandestinidad.
d) De ndole jurdico-econmica. Como respuesta a la necesidad de facilitar el
crdito territorial y fortalecer la seguridad de las transacciones.

Por qu debo registrar mi propiedad?

El inscribir tu derecho de propiedad en registros pblicos, te protege de terceros
inescrupulosos que con argucias ilegales, pretender aduearse irregularmente
de tu propiedad. El Inscribir tu propiedad en registros pblicos te hace sujeto
apacible de crdito, puesto que los bancos brindan crditos hipotecarios, a las
personas que tienen bienes inmuebles inscritos en registros pblicos. Facilita el
trfico econmico en la compra venta inmobiliaria.

Qu es partida registral?
Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo
o partida electrnica.
Se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio real que rige la
normatividad y organizacin registral.
El contenido de la partida registral fue definido inicialmente por la ampliatoria
del Reglamento de las Inscripciones. Que ha sido retomado por el Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios.

Efectos de la inscripcin?
Efectos jurdicos substantivos de la inscripcin:
- El Registrador, mediante la calificacin y bajo su responsabilidad, civil,
administrativa y penal, inscribe el contenido estrictamente real de los contratos,
excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a un tiempo,
verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles, administrativas y
fiscales, aplicables al caso concreto. Es lo que se denomina principio de
legalidad.
- Resultado de la calificacin registral es la nitidez de las titularidades
inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a proteger y publicar los derechos
reales y los pactos personales de trascendencia real en trminos que aseguren
la certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes. As, la
responsabilidad pasiva y la titularidad activa de los derechos subjetivos de
trascendencia real ofrecen el doble perfil de proteccin de su existencia y
contenido y de aseguramiento frente a terceros del componente econmico del
mismo.
- La especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace
necesaria la calificacin independiente del contenido de los derechos, se
muestra mediante la proteccin judicial de los asientos registrales (tutela
judicial efectiva), que son inamovibles, salvo resolucin contenciosa en contra.
Esto es, la seguridad preventiva acta al margen de las contiendas judiciales y,
con la singular proteccin, de la salvaguardia de los Tribunales.
- En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se
presume) es mantenido en su adquisicin frente a la pretensin de cualquier
tercero, una vez que haya inscrito su derecho. As lo prescribe el artculo 2014
del Cdigo Civil, dando seguridad jurdica a los adquirientes en el sentido de que
nadie podr privarles de la titularidad de sus derechos.
- El sistema se complementa con una importante presuncin jurdica: lo no
inscrito no perjudica al comprador. Cuando pretenda adquirir, ya sabe que lo no
inscrito, frente a l, no existe.
- Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la
publicidad material, la titularidad de su derecho, el comprador inscrito goza de
la denominada accin real registral para reivindicar el inmueble objeto del
mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su propiedad.
Registro de propiedad Escrito por Administrator Mircoles, 11 de Octubre de
2006 04:19 - Actualizado Lunes, 07 de Marzo de 2011 17:31
- El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la
publicidad material mediante la publicidad formal; es decir, cuando deba
informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la
existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante el
tratamiento profesional del contenido de los asientos y bajo su responsabilidad,
expida el documento idneo acreditativo de su titularidad. Los medios legales
son: la nota simple informativa y la certificacin. Como es lgico, slo la
certificacin, autorizada por el Registrador competente, da fe del contenido del
Registro. La nota simple informativa, segn su propio nombre revela, es un
medio no fehaciente de publicidad.

Para que sirve el registro?

El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en
general. Es, as, de suma importancia para todos, ya que:
Es la institucin jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o
anotan todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la
formalidad (instrumento notarial
Escritura pblica) establecida por la ley o la naturaleza del acto o contrato, o
instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos
frente a terceros.
 RGIMEN DE
PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMN