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Universidad Nacional Mayor de San Marcos

From the SelectedWorks of Alan A. Pasco Arauco

Spring July 31, 2017

Concurrencia de acreedores y mejor derecho de


propiedad. Advocatus.pdf
Alan A. Pasco, Arauco

Available at: https://works.bepress.com/alan_pasco/59/


Es posible invocar la norma de concurrencia de

ESP EC I A L
LAICEPSE
acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de
propiedad? La Corte Suprema se equivoca
DERECHO
INMOBILIARIO

Alan Pasco Arauco


Magister en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Catlica del Per.
Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
Profesor de Derecho Civil en la Universidad Nacional Mayor de San Marcos,
Universidad San Martn de Porres y en la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas.

AUTORES NACIONALES
SUMARIO:
I. Los hechos de la sentencia.
II. Delimitacin del caso.
III. El correcto mbito de aplicacin del artculo 1135 del Cdigo Civil.
IV. El error del Juez.
V. El error de la Sala Superior.
V. Los errores de la Corte Suprema.
1. Se confunde la fe pblica registral con el principio de oponibilidad.
1.1. El anlisis de la onerosidad en la accin pauliana.

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1.2. El anlisis de la onerosidad en la fe pblica registral.
1.3. El anlisis de la onerosidad en la simulacin absoluta.
1.4. El principio romano que justifica la onerosidad.
2. Se confunde la concurrencia de acreedores con la fe pblica registral.
3. Se afirma errneamente que el artculo 1135 del Cdigo Civil solo
aplica hasta antes de que el deudor entregue el bien.
4. Se confunde el momento en el que el contrato queda celebrado con el
momento del perfeccionamiento de la transferencia de propiedad.
5. No se determinan correctamente los alcances del mejor derecho de
propiedad.
5.1. El mejor derecho de propiedad no genera la cancelacin del
asiento registral.
5.2. El mejor derecho de propiedad como defensa frente a la
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reivindicacin.
5.3. El mejor derecho de propiedad como pretensin en un caso de
transferencias mltiples.
6. Se desconoce la amplitud del artculo 1135 del Cdigo Civil.
VII. Conclusiones.

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 93
RESUMEN:
En el presente artculo, el autor nos comparte algunas reflexiones en torno a la posibilidad de aplicar el artculo 1135 del Cdigo Civil a la
solucin de un caso de mejor de derecho de propiedad. Para tal efecto, realiza algunos comentarios a una sentencia emitida por nuestra Corte
Suprema, la cual da solucin a una controversia de esa misma naturaleza. De ese modo, llega a concluir que dicha norma no solo se limita
a solucionar un conflicto meramente obligacional, sino que tambin funciona como un dispositivo de asignacin definitiva de titularidades
como la propiedad.
Palabras clave: Mejor derecho de propiedad, concurrencia de acreedores, reivindicacin, buena fe pblica registral y oponibilidad.

ABSTRACT:
In this article, the author reflects about the possibility to invoke the Civil Code article 1135 to solve a better property right case. For that,
he comments a Supreme Court sentence, which solves a similar case. In that way, he concludes that the mentioned article not only solves a
mere obligational conflict, but also works as a definitive ownership assignation device such as property.
Keywords: Better property right, concurrence of creditors, recognition, registry good faith y opposability.
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

I. LOS HECHOS DE LA SENTENCIA b) Mediante escritura pblica de compraventa


del ao 1992, inscrita el 10 de febrero de
El 30 de septiembre del 2015 se public la 1995, los mismos Vendedores transfirieron
Sentencia Casatoria N 3312-2013-Junn, el Inmueble esta vez a favor de la sociedad
mediante la cual se resolvi la demanda de conyugal conformada por el Sr. Higinio
mejor derecho de propiedad interpuesta Chipana Colonio y Mara Esther Soto.
por Miryam Kyz Chipana Soto (actuando por
derecho propio y en nombre de su madre1 y c) Por escritura pblica del 28 de mayo de
hermanas2) (en adelante, la Demandante), 2010 se procotoliz la Sucesin Intestada
contra el seor Daniel Marcelo Orellana Rosas del Sr. Higinio Chipana Colonio, declarndo-
(en adelante, el Demandado), a efectos de se herederos a su cnyuge suprstite (Mara
que se le declare propietaria del inmueble de Esther Soto Ramos) y a sus hijas Victoria
63 m ubicado en el Jr. Calixto N 298 de la Chipana Rondan, Jeanett Chipana Soto y
ciudad de Huancayo (en adelante, el Inmue- la Demandante.
ble) y se ordene la restitucin de la posesin
a su favor. d) La Demandante cuestiono la validez del
ttulo del Demandado, y adems sostuvo
Los hechos que dieron lugar a la controversia que el mismo no le era oponible en tanto
fueron los siguientes: se encontraba contenido en un documento
privado, mientras que el de ella constaba en
a) Mediante minuta de compraventa con un instrumento pblico que adems haba
firmas legalizadas de fecha 15 de enero de sido inscrito en el Registro.
1991 los seores Woobert Hugo Salas Bravo
y Nilda Saenz aez de Salas (en adelante, El Juez del Segundo Juzgado Especializado en
los Vendedores) transfirieron el Inmueble lo Civil de Huancayo de la Corte Superior de
a favor del Demandado, quien pas a tomar Justicia de Junn declar infundada la demanda,
posesin del predio. pues consider que los cuestionamientos de la
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1. Mara Esther Soto Ramos viuda de Chipana.


2. Jeanett Chipana Soto y Victoria Chipana Rondan.

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Demandante respecto del ttulo de propiedad Cdigo Civil que el emplazado ostenta un

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del Demandado no podan ser analizados en un 'mejor derecho de propiedad' que la parte
proceso de mejor derecho de propiedad, el cual demandante en virtud a que la minuta de
nicamente busca establecer a cul de las partes compraventa celebrada a favor de la deman-
en conflicto le asiste la propiedad sobre el bien, dada es oponible a la escritura pblica de la
sin entrar a analizar la validez de los ttulos que actora toda vez que las firmas que en ella se DERECHO
presentan cada una de ellas. consignan han sido legalizadas el 15 de enero INMOBILIARIO

de 1991 mientras que la escritura pblica de


La Segunda Sala Mixta de Huancayo de la Corte la demandante con la que sustenta su titula-
Superior de Justicia de Junn confirm la senten- ridad ha sido otorgada el 20 de mayo de 1992,
cia apelada. Para ello seal lo siguiente: no obstante la aplicacin de la norma en
mencin resulta impertinente al caso concre-
a) Dado que en nuestro sistema jurdico la pro- to pues la misma est orientada a regular los
piedad sobre inmuebles se produce con la actos jurdicos que contiene obligaciones de
sola celebracin del contrato (artculo 949 dar en el caso de concurrencia de acreedores
del Cdigo Civil), la minuta presentada por de bienes inmuebles y no las situaciones que
el Demandado bastaba para acreditar su ataen a los derechos reales como en el caso
derecho de propiedad sobre el Inmueble. de autos las cuales se encuentran reguladas
en los artculos 923 y siguientes as como
b) Adicionalmente a ello, aplicando las normas en el artculo 2014 del Cdigo Civil y en los
de concurrencia de acreedores, tambin artculo 2 numeral 16 y 70 de la Constitucin

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debera vencer el derecho del Demandado, Poltica del Per por tratarse de un derecho
pues este fue otorgado mediante minuta excluyente afectndose la seguridad jurdica
con firmas legalizadas el 15 de enero de que su inscripcin en los Registros Pblicos
1991, mientras que la escritura pblica de otorga pues el acto jurdico que ostenta la
la Demandante era de fecha posterior (20 recurrente fue anotado preventivamente en
de mayo de 1992). los Registros Pblicos hasta que los contratos
cumplan con presentar ante la autoridad
La Demandante interpuso recurso de casacin administrativa competente el expediente de
invocando la infraccin normativa del artculo habilitacin urbana.
2022 del Cdigo Civil, pues de acuerdo con el

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principio de prioridad registral3 deba prevale- Por ello la Corte declar fundado el recurso de
cer el derecho que primero se inscribi. casacin y, en consecuencia, nula la sentencia
de vista, ordenando a la Sala Superior emitir
La Corte Suprema sostuvo que al ser este un nueva resolucin atendiendo a las consideracio-
caso de mejor derecho de propiedad, la Sala nes expuestas en la sentencia casatoria.
Superior no debi aplicar el artculo 1135 del
Cdigo Civil, pues esta es una norma orientada A continuacin, me voy a pronunciar sobre cada
a regular los actos jurdicos que contienen obli- uno de los fallos expedidos en las instancias de
gaciones de dar y no a resolver situaciones que mrito, con particular nfasis en los consideran-
ataen a los derechos reales. Estas ltimas, de dos expuestos por la Corte Suprema.
acuerdo con la Corte, estaran reguladas en los
artculos 923 y 2014 del Cdigo Civil: II. DELIMITACIN DEL CASO
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Sexto: () se ha determinado bajo la in- El caso materia de anlisis podra resumirse del
terpretacin errnea del artculo 1135 del siguiente modo:

3. As fue incorrectamente denominado.

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 95
a) A, propietario del inmueble X, se lo ce criterios (fecha de inscripcin, fecha cierta del
vendi a B mediante minuta con firmas contrato, fecha ms antigua del contrato) para
legalizadas el ao 1991. B tom posesin que en funcin a ellos se determine a quin se
del bien pero no inscribi su derecho. le debe hacer entrega del bien. Sin embargo, en
realidad el artculo 1135 no se limita a determi-
b) Al ao siguiente, A vendi nuevamente nar si A debe entregarle el bien a B, C o D
el mismo bien, pero esta vez a favor de C, (mbito obligacional de dicho artculo), sino
mediante escritura pblica del ao 1992 la que en algunos casos determina cul de ellos
cual se inscribi. (B, C o D) debe ser preferido en la titulari-
dad del derecho real (mbito real del artculo
c) C demand a B para que se le reconoz- en mencin). Por eso, considero que el articulo
ca su mejor derecho de propiedad sobre 1135 no solo resuelve casos obligacionales,
el bien X y as poder usar y disfrutar del sino que tambin asigna derechos reales. La
mismo. explicacin viene a continuacin.
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

La Sala Superior aplic el artculo 1135 del Imagnese que A, propietario registral del in-
Cdigo Civil, y en base a este determin que la mueble X, suscribe el da 1 un arrendamiento
compraventa a favor de B deba primar, pues a favor de B mediante minuta; el da 2 un
tena una fecha anterior (1991) a la compra de arrendamiento a favor de C mediante escri-
C (1992). tura pblica; y el da 3 un arrendamiento con
D mediante escritura pblica que se inscribe
La Corte Suprema, a diferencia de la Sala Supe- en el Registro. Habr una disputa entre B, C
rior, consider que el artculo 1135 del Cdigo y D para determinar quin de ellos usar el
Civil aplicaba nicamente en el mbito obliga- bien como arrendatario. La solucin que nos
cional, por lo que no resultaba pertinente en un da el artculo 1135 es preferir a D, en tanto l
caso de mejor derecho de propiedad. inscribi primero su derecho de arrendamiento,
pero ello de ninguna manera significa que D
Cul de los fallos es el correcto? Corresponda adquirir un derecho real sobre el bien ni que
aplicar el artculo 1135 del Cdigo Civil para se constituir como nuevo propietario. En este
resolver la controversia como lo hizo la Sala caso, el artculo 1135 solo le dice a A, en su
Superior o, por el contrario, dicha norma solo condicin de deudor de B, C y D, frente a cul
aplica en un mbito obligacional, por lo que de ellos est obligado a hacer entrega del bien.
nada tendra que hacer para resolver un con-
flicto de naturaleza real tal como sostuvo la Ahora, es posible que alguien se obligue a dar
Corte Suprema, en donde se discute a quin le un inmueble y que el cumplimiento de dicha
asiste la titularidad real del bien en disputa? obligacin sea consecuencia de un cambio en la
Cul es realmente el mbito de aplicacin del titularidad (real) del bien? Reformulo la pregunta
artculo 1135 del Cdigo Civil? para ser ms claro: Cuando alguien vende un
inmueble (o en general, cuando se transfiere la
Previamente a analizar cada uno de los fallos de propiedad inmobiliaria ya sea por compraventa,
las instancias respectivas, voy a realizar algunas permuta, etc.), el vendedor no asume tambin
precisiones respecto al artculo 1135 del Cdigo una obligacin de entrega a favor del compra-
Civil y su correcto mbito de aplicacin. dor? Si bien la transferencia de propiedad se pro-
duce con la sola celebracin del contrato (artculo
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III. EL CORRECTO MBITO DE APLICACIN 949 del Cdigo Civil), mientras el vendedor no
DEL ARTCULO 1135 DEL CDIGO CIVIL entregue la posesin se mantendr como deudor
de dicha entrega a favor del comprador.
A se ha obligado a entregar el mismo inmueble
a B, C y D. Este es el supuesto de hecho del Pero qu pasa si el mismo vendedor transfiri el
artculo 1135 del Cdigo Civil. La norma estable- bien a favor de dos o ms personas? Eso significa

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que dicho vendedor se ha obligado a entregar pertinente pero ahora para solucionar la disputa

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el bien a favor de ms de una persona, y este es entre los adquirentes, a efectos de determinar
precisamente el supuesto que regula el artculo cul de ellos tiene derecho a quedarse con el
1135, por lo cual esta norma s resulta aplicable bien a ttulo de propietario. Es decir, en este
para la venta mltiple. Entonces, aplicando caso, el artculo 1135 sirve para asignar titulari-
dicha norma, el bien le ser entregado a quien dad (real) sobre el bien en beneficio de alguno DERECHO
primero lo haya inscrito de buena fe; y si ningu- de los adquirentes. INMOBILIARIO

no de los compradores lo registr, el bien ser


entregado a aquel cuyo contrato de adquisicin Alguien podra sostener que en este caso la apli-
conste en documento de fecha cierta anterior; cacin del artculo 1135 no es necesaria, porque
y si ninguno de los compradores adquiri la norma correcta es el artculo 2022 del Cdigo
mediante un documento de fecha cierta, la Civil, segn el cual cuando se oponen dos dere-
preferencia la tendr quien tenga documento chos reales sobre el mismo bien (la propiedad de
privado de fecha ms antigua. B versus la propiedad de D) se debe preferir el
derecho que primero se inscribi. Eso es cierto,
Ahora, qu suceder si el vendedor (A) entre- pues en algn aspecto el artculo 1135 y el art-
g (indebidamente) el bien a aquel comprador culo 2022 se parecen: Entre dos adquirentes del
a quien no le corresponda la preferencia? Por mismo bien, ambas normas prefieren a quien
ejemplo, se lo entreg a B, que solo tena docu- primero inscribi. Pero, qu hubiese pasado
mento privado, a pesar que debi entregrselo si ninguna de las partes inscriba su derecho?
a D, que haba inscrito el bien a su favor. El artculo 2022 establece un segundo criterio

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de preferencia ante la falta de inscripcin? No.
En este caso, D ya no demandar a A exigin- Dicha norma, a diferencia del artculo 1135, solo
dole la entrega del inmueble, sino que accionar establece el registro como criterio de preferencia,
directamente contra B, pues l posee indebida- pero no nos dice cmo solucionar el caso cuando
mente el bien. Podr D alegar que su derecho ninguno de los adquirentes haya inscrito.
es mejor que el de B porque as lo establece el
artculo 1135? Por ello, el artculo 1135 engloba al artculo 2022
y va ms all: Determina a quin le corresponde
Nada impide que as sea, y es que si bien el in- gozar del derecho no solo atendiendo a la fecha
mueble ya no lo tiene A, este no ha cumplido de inscripcin, sino que en defecto de esta, nos

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con su obligacin de entrega tal como lo esta- proporciona otros dos criterios para determi-
blece el artculo 1135: Debi darle el bien a D nar al vencedor: La fecha cierta o (en defecto
pero se lo dio a B. No tendra ningn sentido de esta) la fecha ms antigua del contrato de
permitir que D se apoye en dicho artculo para adquisicin.
pedirle a A que le entregue el bien, cuando
quien tiene la posesin del mismo es B. Inde- Esto permite que el artculo 1135 sea aplicable
pendientemente de si el bien est en manos del en todos los casos en donde alguien (A) se
deudor primigenio (A) o si ya pas indebida- haya obligado a dar el mismo bien a dos o ms
mente a favor de uno de los adquirentes (B), personas e independientemente en manos de
el criterio de preferencia debe ser respetado, quin se encuentre dicho bien. Y cundo una
por lo cual puede ser hecho valer tanto contra persona se obliga a dar un bien a otra? El ttulo,
A como contra B. razn o causa de esta obligacin, puede ser de
lo ms variado: Puede ser que A vendi el bien,
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A esto precisamente me refiero cuando digo lo don, lo arrend, lo permut, lo dio en como-
que el artculo 1135 no se limita a decirle a dato, constituy un derecho real de uso, etc., a
A a quin debe entregarle el bien, sino que favor de dos o ms beneficiarios. En todos estos
en aquellos casos en donde este deudor haya casos existe la obligacin de entrega por parte
hecho entrega indebida del bien, la aplicacin de A, por lo que todos estos casos entran en el
de dicha disposicin normativa seguir siendo supuesto de hecho del artculo 1135, debiendo

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 97
aplicarse (a todos ellos) las consecuencias jur- vos de propiedad, esto es, cada parte invoca
dicas que esta norma establece. propiedad sobre el bien al haberlo adquirido
mediante determinado acto de transferencia.
Ntese por ello que la denominada concu- Si son estos actos traslativos los que permiten
rrencia de acreedores no es otra cosa que la acceder al derecho de propiedad, determinar
confluencia de distintos titulares de derechos cul derecho es mejor que el otro pasa por
subjetivos (de la clase que sean) sobre un mismo analizar, necesariamente, cul de los ttulos
bien. Esta confluencia puede darse entre: (i) Ti- es mejor que el otro.
tulares de derechos reales similares (propietario
vs propietario), (ii) titulares de derechos reales Los derechos de propiedad confrontados son la
distintos (propietario vs usufructuario; superfi- consecuencia de ciertos actos traslativos, que
ciario vs titular de un derecho de habitacin); funcionan como causa. El anlisis respecto de
(iii) titulares de derechos de crdito similares cul es mejor que el otro no puede darse a nivel
(arrendatario vs arrendatario); (iv) titulares de de las consecuencias (derechos), sino de sus res-
derechos de crdito distintos (arrendatario vs pectivas causas (contratos). Determinada conse-
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comodatario) y (v) titulares de derechos reales cuencia ser mejor que la otra dependiendo de
vs titulares de derechos de crdito (propietario cun buena sea la causa que la origin. Y deter-
por compraventa vs arrendatario; propietario minar cun buena es cada una de estas causas
por permuta vs arrendatario). pasa por someterlas a un examen a efectos de
determinar si presentan algn tipo de vicio tanto
En conclusin, el artculo 1135 engloba, entre a nivel estructural (nulidad o anulabilidad) como
otras, a las ventas mltiples, a las donaciones funcional (resolucin, rescisin, etc.).
mltiples, las permutas mltiples, los arrenda-
mientos mltiples, los comodatos mltiples, Entonces, necesariamente, para resolver un caso
e incluso la combinacin de alguna de estas de MDP el Juez debe analizar la validez y eficacia
figuras. Las combinaciones son mltiples, y pre- de los ttulos de los cuales derivan los derechos
cisamente por eso es un error limitar su mbito de propiedad confrontados. De lo contrario,
de aplicacin nicamente para ciertos casos, en base a qu se podra determinar cul de los
dejndolo de lado para otros (doble venta, por derechos debe prevalecer?
ejemplo) que encajan perfectamente en su
supuesto de hecho. Y esto queda demostrado cuando aplicamos
una de las formas ms frecuentes de solucionar
Hechas estas aclaraciones, corresponde analizar un MDP: La fecha de inscripcin en el Registro.
cada uno de los fallos expedidos tanto por las
instancias de mrito como por la Corte Suprema. Imaginemos que A es propietario de un
inmueble y suscribe el da 1 un contrato de
IV. EL ERRROR DEL JUEZ compraventa nulo a favor de B, el cual logra
ser inscrito en el Registro. Luego, el da 10 A
En primera instancia se desestim la demanda en otorga a favor de C una compraventa sobre el
tanto no vena al caso analizar la nulidad del ttulo mismo bien, contrato que no logra ser inscrito
del Demandado, pues se dijo en un proceso de por no cumplir con el tracto sucesivo (en tanto el
mejor derecho de propiedad (en adelante, MDP) bien qued inscrito a nombre de B, un acto de
la controversia se limita a determinar cul de las transferencia otorgado por A no podr ingresar
partes tiene mejor derecho sobre el bien. al Registro). C interpone una demanda de me-
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jor derecho de propiedad contra B, invocando


Es decir, a criterio del Juez no se debe analizar la nulidad de la compraventa otorgada a favor
dentro del MDP la validez de los ttulos que de este. El Juez deber analizar la validez del
se confrontan. Esta afirmacin incurre en un ttulo de B o simplemente deber limitarse a
error manifiesto. Los derechos que se enfrentan constatar que al haber este inscrito su derecho
en un MDP suelen derivar de actos traslati- debe ser preferido?

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Sin duda alguna el anlisis de validez debe ser En conclusin, fue un error del Juez considerar

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hecho por el Juez, pues de lo contrario, al declarar que en un MDP no se puede analizar la validez
a B como titular de un mejor derecho de propie- de los ttulos que dieron origen a los derechos
dad se le estara reconociendo efectos traslativos que se enfrentan. Dicho anlisis (junto con el
a un contrato nulo, lo cual jurdicamente no admi- de eficacia) necesariamente debe ser hecho,
te sustento. Sumado a ello, no debe perderse de pues de lo contrario se terminara reconociendo DERECHO
vista que el hecho de que el contrato de B haya efectos a un contrato invlido o ineficaz. INMOBILIARIO

sido inscrito no sanea los vicios de nulidad que lo


afectan. Al respecto, el artculo 2013 del Cdigo Un argumento adicional a favor de esta posicin
Civil es clarsimo: La inscripcin no convalida los estara dado por la Sentencia del IX Pleno Casa-
actos que sean nulos o anulables con arreglo a las torio4, en donde se concluy que el anlisis de
disposiciones vigentes. la validez y eficacia puede ser hecho dentro de
un proceso de otorgamiento de escritura p-
Y lo mismo ocurre con los vicios de ineficacia blica, que se tramita en la va sumarsima. Qu
que puedan afectar a los ttulos de las partes impide que dicho anlisis pueda ser hecho en
en conflicto. Imaginemos ahora que A es un proceso de MDP?
propietario de un inmueble y suscribe el da 1
un contrato de compraventa a favor de B, el V. EL ERROR DE LA SALA SUPERIOR
cual ser inscribe en el Registro. Transcurridos 3
meses el contrato es resuelto por el vendedor, La Sala Superior acert al considerar que el 1135
ante el incumplimiento del pago del precio por del Cdigo Civil era aplicable al caso materia de

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parte de B. Sin embargo, dicha resolucin no anlisis, sin embargo, aplic la consecuencia jur-
logra se inscrita en el Registro, con lo cual B se dica equivocada, pues consider que deba primar
mantiene como propietario registral. Luego de el derecho de los Demandados al estar contenido
ello A le vende el bien a C, contrato que no se en un documento de fecha cierta ms antiguo.
inscribe por no cumplir con el tracto sucesivo
(en tanto el bien qued inscrito a nombre de El 1135 del Cdigo Civil establece tres criterios
B, un acto de transferencia otorgado por A de preferencia, los cuales no se aplican simult-
no podr ingresar al Registro). neamente, sino en orden de prelacin, es decir,
el primer criterio resuelve el conflicto, pero si
C interpone una demanda de mejor derecho ninguna de las partes cumple con el mismo se

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de propiedad contra B, invocando la ineficacia aplica el segundo, y si ninguna cumple con este
de la compraventa otorgada a favor de este. El todo se define en base al tercero. Estos 3 crite-
Juez deber analizar la eficacia del ttulo de B o rios son: (i) Inscripcin registral; (ii) documento
simplemente deber limitarse a constatar que al de fecha cierta ms antigua; (iii) documento de
haber este inscrito su derecho debe ser preferido? fecha ms antigua5.

Al igual que en el caso de la validez, la eficacia Algunas dudas podran presentarse con relacin
de los ttulos en disputa tambin debe ser hecha al concepto de fecha cierta.
por el Juez, pues de lo contrario, si se reconoce
a B como titular de un mejor derecho de pro- La fecha cierta no es sino la constancia autn-
piedad sobre el bien se le estara reconociendo tica del momento en que un acto jurdico se
efectos traslativos a un contrato que ya qued verific. Mientras los actos jurdicos pblicos
resuelto, lo cual no admite amparo legal. tienen fecha cierta, que es la que se consigna
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4. A la cual ya he hecho referencia, en detalle, en mis comentarios a las Casaciones N 2754-2013-Lima Norte y N
4006-2014-Huaura.
5. Adems, en todos los casos el criterio que se aplique deber ir acompaado de la buena fe por parte del adquirente.

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 99
en ellos por persona que guarda la fe pblica, En tal sentido, tendr fecha cierta tanto el acto
los instrumentos privados carecen de tal parti- contenido en un documento privado con firmas
cularidad, es decir, no tienen autenticidad, no legalizadas, como aqul que forme parte de una
hacen fe contra terceros en cuanto al verdadero escritura pblica.
momento en que fueron otorgados.
En el caso materia de anlisis ambas partes
A causa de que las partes intervinientes en un presentaron documentos de fecha cierta: en el
acto privado podran fechar falsamente los do- contrato a favor de los Demandados las firmas
cumentos (cartas-rdenes, recibos, contratos, haban sido legalizadas en 1991; por su parte la
etc.), con el propsito de disimular la verdad de Demandante contaba con una escritura pblica
las situaciones o relaciones jurdicas, acarreando de 1992. La Sala consider que deba primar el
perjuicios a los terceros, la fecha cierta es requi- derecho de los Demandados al estar contenido
sito importantsimo6. en un documento de fecha cierta ms antigua,
en aplicacin del 1135 del Cdigo Civil.
Esta fecha cierta es importante de cara a los ter-
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

ceros frente a los cuales se pretende hacer valer El error de la Sala estuvo en no haber tenido en
dicho dato. Entre las partes otorgantes basta con cuenta que la fecha cierta es el segundo criterio
la sola celebracin del contrato, con indepen- que establece el 1135 del Cdigo Civil para de-
dencia de la fecha, para que aquellas queden terminar cul de los adquirentes debe vencer, y
vinculadas con lo que en l se haya establecido7. solo aplica siempre que el primer criterio (fecha
de inscripcin registral) no beneficie a ninguno
Cmo un documento adquiere fecha cierta? de dichos adquirentes.
De acuerdo con el artculo 245 del Cdigo
Procesal Civil: El propio 1135 del Cdigo Civil as lo dice expre-
samente: () se prefiere al acreedor de buena
Un documento privado adquiere fecha cier- fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en
ta y produce eficacia jurdica como tal en el defecto de inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea
proceso desde: de fecha anterior (el nfasis es agregado).

1. La muerte del otorgante. En defecto significa en ausencia de, con lo


cual solo si ninguna de las partes en conflicto
2. La presentacin del documento ante inscribi el derecho a su favor, corresponde
funcionario pblico. analizar la fecha cierta de sus respectos ttulos.
En el caso materia de anlisis la Demandante s
3. La presentacin del documento ante haba inscrito su derecho, con lo cual el conflic-
notario pblico, para que certifique la to debi ser resuelto en aplicacin del primer
fecha o legalice las firmas. criterio (inscripcin), sin entrar al anlisis de las
fechas de los ttulos.
4. La difusin a travs de un medio pblico
de fecha determinada o determinable. Ahora, ello no significa que en funcin al primer
criterio (inscripcin) el caso necesariamente
5. Otros casos anlogos (nfasis agrega- quede resuelto a favor de quien primero ins-
do). cribi. El 1135 del Cdigo Civil es muy claro en
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6. ORGAZ, Arturo. Diccionario de Derecho y Ciencias Sociales, Tercera edicin. Crdoba: Editorial Assandri, 1961, p.157.
Tambin disponible en: <http://www.significadolegal.com/2009/11/que-significa-fecha-cierta.html>.
7. En este sentido, LOBO, Teresa. La fecha cierta de los documentos en relacin con su eficacia probatoria. Disponible
en: <http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/derpriv/cont/5/jur/jur9.htm>.

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sealar que dicha inscripcin debe ir acompa- oneroso, de buena fe e inscrito su derecho

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LAICEPSE
ada de buena fe: () se prefiere al acreedor en los Registros Pblicos y no puede quedar
de buena fe cuyo ttulo haya sido primeramente perjudicado por el ttulo de dominio u otros
inscrito (el nfasis es agregado). derechos reales que no se hubiesen inscrito
o anotado oportunamente en dicho regis-
Por ello, en un caso de MDP en donde uno de tro; v) Cuando se presentan conflictos el DERECHO
los adquirentes (A") compr primero mas no artculo 2022 en mencin seala que para INMOBILIARIO

inscribi su derecho (cosa que s hizo su rival), oponer derechos reales sobre los mismos
la controversia no necesariamente se resol- es preciso que el derecho que se opone est
ver a favor de quien primero inscribi (B), inscrito con anterioridad al de aqul a quien
pues A podr acreditar que al momento de se opone y en el caso que se trate de dere-
su inscripcin B actu de mala fe (por ejem- chos de diferente naturaleza se aplicarn
plo, A tiene cmo acreditar que B saba, al las disposiciones del derecho comn.
momento de inscribir, que aqul era el nuevo
propietario del bien, pese a lo cual contrat La Corte Suprema transcribe el principio de
con el titular registral). fe pblica registral (artculo 2014) pero cita el
artculo 2022 (principio de oponibilidad) como
En el presente caso, el derecho de la Deman- si se tratarse de lo mismo. El principio de fe
dante no solo se inscribi primero que el de los pblica registral est regulado en el 2014, y es
Demandados, sino que estos no acreditaron distinto al principio de oponibilidad, regulado
que dicha inscripcin se haya hecho de mala en el artculo 2022.

AUTORES NACIONALES
fe. Por ello, en aplicacin del 1135 del Cdigo
Civil, corresponda dar prevalencia al derecho En la fe pblica registral existe una cadena su-
de la Demandante. El error de la Sala Superior cesiva de transferencias, en donde el derecho
consisti en tomar en cuenta la fecha cierta del tercero registral deriva de su antecedente
de los documentos (lo que favoreca a los inmediato, y los vicios que afecten el ttulo de
Demandados), pasando por alto la fecha de este no afectan la adquisicin de aquel (A ven-
inscripcin de los ttulos. de a B y este a C; si la primera compraventa
es anulada o resuelta ello no perjudica a C,
VI. LOS ERRORES DE LA CORTE SUPREMA siempre que su adquisicin haya sido a ttulo
oneroso y se hubiese inscrito su derecho de

DERECHO INMOBILIARIO
La Corte Suprema incurri en una serie de buena fe). En la oponibilidad, por el contrario, no
imprecisiones a lo largo del considerando hay una cadena sucesiva de transferencias, sino
quinto de su sentencia casatoria. A conti- dos transferencias en paralelo (A dispone del
nuacin, en cada uno de los sub tems que mismo bien a favor de B y C, prevaleciendo el
siguen comenzar citando en cursiva lo derecho que primero se haya inscrito).
sealado por la Corte Suprema para luego
hacer el anlisis respectivo. Adems, la aplicacin de la fe pblica registral
presupone que el ttulo de aquel que transfiri
1. Se confunde la fe pbica registral con el el bien a favor del tercero registral se anule, re-
principio de oponibilidad. suelva o rescinda, sin que esta situacin pueda
terminar afectando a dicho tercero. La oponibi-
() debe considerarse que entre las cosas lidad, por el contrario, no implica el decaimiento
o bienes irreivindicables encontramos el de ninguno de los ttulos en conflicto, sino sim-
ADVOCATUS 33

caso de los bienes inmuebles del tercer plemente la prevalencia de uno sobre el otro.
adquirente, situacin jurdica creada a
favor de un nuevo titular cuyo inters es Pero al margen del error de la Corte, lo interesan-
protegido por el ordenamiento jurdico te es que esta involuntariamente pone sobre
con preferencia al del reivindicante por el tapete un tema que nunca ha sido debatido
haber realizado su adquisicin a ttulo a nivel de nuestra jurisprudencia y solo una vez

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 101
en nuestra doctrina8: Al emparentar la fe pblica tutela la confianza en la adquisicin, se exige
registral con el principio de oponibilidad, se le que la misma sea a ttulo oneroso. Vase el caso
termina exigiendo al adquirente del artculo 2022 de la accin pauliana o simulacin absoluta fren-
los mismos requisitos que al tercero del artculo te a terceros: Cada vez que se tutela una adqui-
2014, es decir, ambos quedaran protegidos no sicin hecha en base a la confianza depositada
solo cuando hayan inscrito sus respectivas ad- en determinada apariencia, se castiga a aquel
quisiciones de buena fe9, sino que adems estas que gener dicha apariencia. Sin embargo, el
debern haber sido hechas a ttulo oneroso. propio sistema rechaza proteger a la confianza
cuando ello trae consigo un resultado global
Ntese que este requisito es expresamente desproporcionado. Un anlisis de los distintos
sealado en el artculo 2014, mas no as en el casos regulados en el Cdigo Civil me permitir
artculo 2022, en donde nicamente se mencio- desarrollar esto que acabo de sealar.
na que de enfrentarse derechos incompatibles
sobre inmuebles (independientemente del tipo 1.1. El anlisis de la onerosidad en la accin
de ttulo del cual hayan derivado), prevalecer pauliana.
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

el que primero se haya inscrito.


Imaginemos el caso de la accin pauliana: A
Imaginemos que A vende su inmueble el da no tena un sol para sus gastos, por lo que le
1 a B y la transferencia no se inscribe. El da 2 pide prestado 100 a B, quien accede. A gasta
A dona el mismo bien a C y este inscribe su el dinero y luego se niega a devolvrselo a B.
adquisicin. B y C pretendern oponerse sus Para evitar que este embargue su nica pro-
respectivos derechos de propiedad, de los cua- piedad, A vende su casa a C por el precio de
les solo el de C se inscribi. Debe prevalecer el 100 (C desconoca que la venta se haca con
derecho de C sobre el de B, aun cuando aqul estos fines). Enterado de todo esto B plantea
derive de una transferencia gratuita mientras una accin pauliana solicitando la ineficacia de
que este fue consecuencia de acto oneroso? El la compraventa de A a favor de C. Lo que B
artculo 2022 no menciona que el derecho que busca es que (solo respecto de l) se considere
primero se inscribe, para poder ser preferido, que la casa nunca sali del patrimonio de A,
deba derivar de una transferencia onerosa. lo cual lo habilitara para poder embargarla y
Pareciera, entonces, que la onerosidad de la con su venta cobrarse lo adeudado.
adquisicin fuese irrelevante a efectos de dar
preferencia a los derechos en conflicto. Hasta aqu:

Sin embargo, particularmente considero que a) Hay un gran beneficiado: A, pues recibi
esto es un error. En todos los casos en donde se 100 de parte de B y no los devolvi.

8. Al respecto, se puede ver GONZALES BARRN, Gunther. Tratado de Derecho Registro Inmobiliario. Donde el tema s
ha sido tratado en extenso es en la doctrina espaola. Sobre el particular, se puede revisar: MONTSERRAT VALERO,
Antonio. En defensa de la tesis monista del tercero hipotecario. En: Revista de Derecho Privado, junio. 2001, p. 504.
VILLARES PIC. La polmica entre hipotecaristas sobre la tesis dualista o monista del tercero hipotecario perjudica
a la eficacia de la inscripcin. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, 1966. PUIG BRUTAU, Jos. Compendio de
Derecho Civil III. Barcelona: 1989, p. 551. DE ANGEL, Yaguez. Apariencia jurdica, posesin y publicidad inmobiliaria
registral. Bilbao: Universidad de Deusto, 1975, p. 127. SANZ FERNANDEZ. Instituciones de Derecho Hipotecario I.
Madrid: Reus, 1947, p. 412. LASARTE ALVAREZ. Principios de Derecho Civil, Quinta edicin. Madrid: Editorial Trivium,
ADVOCATUS 33

1997, p. 382. NUEZ LAGOS, El Registro de la Propiedad espaola. En: Revista Crtica de Derecho Inmobiliario, 1949,
p. 250. GARCIA GARCA, Jos Mara. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario II. Madrid: Editorial Civitas, 1993,
p. 92. CHICO ORTIZ, Mara. Estudios sobre Derecho Hipotecario I. Barcelona: Editorial Marcial Pons, 2000, p. 270. LA
CRUZ BERDEJO. Elementos de Derecho Civil III. Madrid: Dykinson, 2001, p. 174.
9. En efecto, tal como desarrollo en extenso en el comentario a la Casacin N 2866-2013-La Libertad, la buena fe
debe estar presente en ambos terceros registrales: tanto en el del artculo 2014 como en el del artculo 2022.

102 Alan Pasco Arauco


b) Hay un gran perjudicado: B, pues entreg Entonces, frente a una transferencia onerosa (y

ESP EC I A L
LAICEPSE
100 y no los recibi de regreso. dando por sentado que C acto de buena fe)
se justifica la proteccin del tercero adquirente,
c) Hay alguien que se mantiene neutral: C, en tanto si bien con ello no se mejora la situa-
pues entreg 100 y recibi a cambio una cin inicial (sigue habiendo un beneficiado, un
casa. perjudicado y un neutral), al menos se evita un DERECHO
injustificado intercambio de roles en perjuicio INMOBILIARIO

Estas situaciones se mantendran exactamente de dicho tercero.


igual en caso se proteja al tercero adquirente
(C). Por el contrario, si la accin pauliana Ahora cambiemos solo un dato en el ejemplo:
fuese amparada (y por ende se desprotege al Imaginemos que la transferencia de A a favor
tercero) las situaciones se mantienen, pero los de C se hizo a ttulo gratuito, es decir, A no le
protagonistas cambian. En efecto, una vez de- vendi su casa por 100 sino que se la don. Las
clara ineficaz frente a B la venta realizada por situaciones del caso anterior (cuando la transfe-
A a favor de C, aqul (B) podr embargar la rencia fue onerosa) se mantienen, pero cambian
propiedad y rematarla a efectos de recuperar los protagonistas:
lo que haba prestado. Esto implicar quitarle
la propiedad a C, obligndolo a que accione a) Hay un gran beneficiado: C, que recibi
contra A para recuperar los 100 que pag como gratuitamente una casa que vale 100.
precio de transferencia. Como es obvio, C no
obtendr nada de manos de A. b) Hay un gran perjudicado: B, que entreg

AUTORES NACIONALES
100 y no le fueron devueltos.
Entonces, como consecuencia de no proteger
al tercero adquirente el gran beneficiado se- c) Hay alguien que se mantiene neutral: A,
guir siendo el mismo A, pues conservar a su pues si bien recibi 100 de parte de B y no
favor los 100 que recibi de C sin haber dado los devolvi, ha perdido esos 100 mediante
nada a cambio, pero el rol de perjudicado y la transferencia gratuita de su casa, valoriza-
sujeto neutral se intercambian entre B y C: da en 100. Es decir, antes tena una casa que
Ahora el perjudicado pasara a ser C (pues vala 100 y nada en efectivo; ahora tiene 100
entreg 100 por una casa que no conserva a en efectivo los que recibi de B pero ya
su favor en tanto fue rematada para que B no tiene la casa (se la don a C).

DERECHO INMOBILIARIO
pueda cobrar) y B se mantendr igual que
en un inicio (los 100 que prest los recuper Al igual que en ejemplo original, si se protege
mediante el remate de la casa). al tercero adquirente (C) las situaciones
iniciales no cambian. Por el contrario y a
Se justifica este cambio de roles? No, porque diferencia de cuando la transferencia a favor
entre las dos potenciales vctimas (B y C), se de C fue onerosa el no proteger al tercero
debe proteger a quien resulta ms inocente: adquirente a ttulo gratuito no mantiene
Aunque suene duro, B habra podido evitar el las situaciones iguales con protagonistas
conflicto exigindole una garanta patrimonial distintos, sino que permite optimizar tales
a A al momento de hacerle el prstamo (por situaciones iniciales.
ejemplo que hipoteque la casa a su favor). C,
por el contrario, no tuvo forma de evitar el pro- As, una vez declarada ineficaz frente a B la dona-
blema en tanto desconoca que la transferencia cin realizada porAa favor deC, aqul (B) podr
ADVOCATUS 33

que A hizo a su favor tuvo como finalidad frus- embargar la propiedad y rematarla, para as recu-
trar el derecho de crdito de B (naturalmente, perar lo que haba prestado. Esto implicar quitarle
si se llega a acreditar la mala fe de C este ya la propiedad aC, pero como este lo haba recibido
no sera una vctima, con lo cual se justificara gratuitamente, no tendr que accionar contra B
que su adquisicin no sea protegida y que pase para recuperar ningn dinero pagado (algo que s
a asumir la condicin de perjudicado). se da cuando la transferencia es onerosa).

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 103
Como resultado final, no habr ni beneficiados 1.2. El anlisis de la onerosidad en la fe
ni perjudicados, sino que todos se mantendrn pblica registral.
neutrales:
Y este mismo ejercicio puede ser hecho con
a) A al inicio tena una casa que vala 100 la fe pblica registral. Imaginemos que A es
y nada de dinero en efectivo; finalmente propietario registral de un inmueble que vale
recibi 100 por el prstamo que le hizo B 100. B falsifica su firma en un contrato de
pero perdi la casa (que sirvi como forma compraventa otorgado a su favor y logra ins-
de pago de dicho prstamo). cribirlo, con lo cual pasa a figurar en Registros
Pblicos como nuevo propietario. Adicional-
b) B al inicio tena 100 en efectivo; finalmente mente a ello B toma posesin del predio.
recuper los 100 que le haba prestado a A Posteriormente B vende el inmueble a C por
gracias al remate de la casa10. el precio de 100. C se preocup por constatar
que B realmente fuese el propietario, y para
c) C al inicio no tena una casa, pero s 100 en ello verific tanto la informacin registral como
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

efectivo, situacin que se mantiene hasta la posesin del bien. Luego de enterarse de lo
el final, pues el bien que haba adquirido ocurrido A demanda la nulidad de la compra-
gratuitamente retorna al patrimonio de A venta otorgado a favor de B y en cadena la
pero no perdi sus 100. nulidad del contrato entre B y C. Este ltimo
invoca a su favor el 2014, sealando que dicha
Como se puede ver, proteger la adquisicin nulidad no lo puede afectar pues es un tercero
onerosa del tercero que actu de buena fe no ajeno al vicio (falsificacin) que se present en
mejora las situaciones iniciales (siempre habr un el contrato entre A y B.
perjudicado, un beneficiado y alguien se manten-
dr igual) pero evita que dicho tercero termine Hasta aqu:
asumiendo el rol de perjudicado (y que hasta
ese momento recae sobre aquel que contribuy a a) B es el beneficiado, en tanto recibi 100
que se generen los hechos en los cuales el tercero por la venta de una casa que no era suya.
confi). Por ello hace bien el sistema jurdico en
proteger dicha adquisicin onerosa. b) A es el perjudicado, en tanto perdi su casa
sin haber recibido nada a cambio.
Por el contrario, proteger la adquisicin
gratuita del tercero no solo mantiene las c) C se mantiene igual: entreg 100 y recibi
situaciones iniciales (un perjudicado, un be- a cambio una casa.
neficiado y un neutral), sino que impide que
estas mejoren, pues de no protegerse a dicho Si la adquisicin de C queda protegida por el
tercero todos los intervinientes en el conflicto 2014 estas situaciones se mantienen. Por el con-
terminaran en la misma posicin en la que trario, si tal adquisicin no fuese protegida las
empezaron, es decir, no habran ni perjudica- situaciones se mantendran pero los protagonistas
dos ni beneficiados. Entonces, lo idneo es la cambiaran: declarados nulos los dos contratos de
no proteccin del tercero adquirente a ttulo transferencia, A recuperara la casa y a C (que
gratuito, algo por lo cual el sistema ha optado haba pagado 100) no le quedara ms remedio
de manera adecuada. que exigirle a B la devolucin del precio, algo
ADVOCATUS 33

10. En realidad A termina peor de lo que empez, pues deber asumir los costos y costas del proceso, y, de ser el
caso, deber reparar el dao causado, Pero esto encuentra plena justificacin, en tanto todo el problema lo gener
precisamente A. De este modo, no solo se evita crear perjudicados y beneficiados, sino que se penaliza a quien
caus todo el problema, lo cual es una razn adicional para justificar la decisin del sistema de no proteger las
adquisiciones gratuitas.

104 Alan Pasco Arauco


que difcilmente ocurrir (con lo cual C terminar a) C es el beneficiado en tanto recibi gra-

ESP EC I A L
LAICEPSE
internalizando un costo que no gener). tuitamente una casa que vale 100.

Como consecuencia de ello, B seguir siendo b) A es el perjudicado en tanto perdi la


el beneficiado (conservar a su favor los 100 que casa que vala 100 sin haber recibido nada
recibi de C sin haber dado nada a cambio, a cambio. DERECHO
pues la casa ya regres al dominio de A), pero INMOBILIARIO

los roles de perjudicado y sujeto neutral se c) B se mantiene igual: la casa que haba
intercambian entre A y C: Ahora el perjudi- incorporado a su patrimonio mediante la
cado es C (entreg 100 por una casa que ya falsificacin la ha perdido como consecuen-
ha perdido) y A se mantiene igual que al inicio cia de habrsela donado a C.
(como propietaria de la casa).
Al igual que en ejemplo original, si se protege
Se justifica este intercambio de roles? Conside- al tercero adquirente (C) las situaciones
ro que no, pues entre las dos eventuales vctimas iniciales no cambian. Por el contrario y a
(A y C) se debe proteger a quien resulte ms diferencia de cuando la transferencia a favor
inocente: Sin duda alguna nada se le puede de C fue onerosa el no proteger al tercero
reprochar a A con respecto a la informacin re- adquirente a ttulo gratuito no mantiene
gistral, pues fue vctima de una falsificacin, sin las situaciones iguales con protagonistas
embargo, el haber permitido que el falsificador distintos, sino que permite optimizar tales
acceda a la posesin s es algo frente a lo cual situaciones iniciales.

AUTORES NACIONALES
habra podido ejercer alguna oposicin. C, por
el contrario, no tuvo forma de conocer el fraude As, una vez declaradas nulas las dos transfe-
que preceda a su adquisicin, pues todos los rencias, el inmueble retornar al patrimonio de
datos (registro y posesin) lo llevaban a creer A, lo cual implicar quitarle la propiedad a C,
que el propietario era B (naturalmente, si se pero como este lo recibi de forma gratuita no
acredita que C actu de mala fe se justificar tendr que accionar contra B para recuperar
que asuma el rol de perjudicado que hasta ese aquello que hubiese entregado si la adquisicin
momento le corresponde a A). hubiera sido a ttulo oneroso.

Entonces, frente a una transferencia onerosa (y Como resultado final, no habr ningn bene-

DERECHO INMOBILIARIO
dando por sentado que C acto de buena fe) se ficiado ni perjudicado, sino que todos se man-
justifica la proteccin del tercero registral, pues tendrn neutrales:
si bien con ello no se mejora la situacin inicial
(sigue habiendo un beneficiado, un perjudicado a) A al inicio tena una casa que vala 100,
y un neutral) al menos se evita un injustificado in- finalmente, gracias a que la pudo recupe-
tercambio de roles en perjuicio de dicho tercero. rar, se mantiene en la misma condicin de
propietario.
Ahora cambiemos solo un dato del ejemplo
original: B transfiri el bien gratuitamente a b) B al inicio no tena ni la casa ni dinero: la
favor de C, es decir, se lo don. Esto genera casa que incorpor a su patrimonio me-
que las situaciones del caso anterior (cuando la diante la falsificacin la don sin recibir
transferencia fue onerosa) se mantengan, pero nada a cambio. Es decir, termina sin casa y
con distintos protagonistas: sin dinero, tal como haba iniciado11.
ADVOCATUS 33

11. En realidad B termina peor de lo que empez, pues deber asumir los costos y costas del proceso, y, de ser
el caso, deber reparar el dao causado. Pero esto encuentra plena justificacin, en tanto todo el problema lo
gener precisamente B. De este modo, no solo se evita crear perjudicados y beneficiados, sino que se penaliza

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 105
c) C al inicio no tena una casa, pero s 100 en Luego de enterarse de lo ocurrido A demanda
efectivo, situacin que se mantiene hasta el la nulidad de la compraventa otorgada a favor
final, pues el bien retorna al patrimonio de de B sealando que fue una venta simulada y
A pero no perdi los 100. por ende nula, y adicionalmente a ello solicita la
nulidad de la transferencia de B a favor de C,
En sntesis, proteger la adquisicin onerosa pues si el primero nunca adquiri la propiedad
del tercero registral no mejora las situaciones no podra transferirla a favor de este ltimo. C
iniciales (siempre habr un perjudicado, un se defiende invocando a su favor el artculo 194.
beneficiado y alguien que se mantiene igual)
pero evita que aqul que actu de buena fe (el Hasta aqu:
tercero) asuma injustificadamente la posicin
de perjudicado. Por ello, hace bien el sistema a) El beneficiado es B, pues recibi 100 por
jurdico en proteger dicha adquisicin onerosa. la venta de una casa que no era suya.

Por el contrario, proteger la adquisicin gratuita b) El perjudicado es A, pues perdi la casa sin
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

del tercero registral no solo mantiene las situa- haber recibido nada a cambio.
ciones iniciales (un perjudicado, un beneficiado
y alguien neutral) sino que impide que estas c) El que se mantiene igual es C, entreg 100
mejoren, pues de no estar protegida tal adqui- y recibi a cambio una casa.
sicin todos los intervinientes se mantendran
igual que al inicio, es decir, no habra ni perju- Si el tercero adquirente (C) es protegido, estas
dicados ni beneficiados. Entonces, lo idneo es situaciones se mantienen igual. Por el contrario,
la no proteccin del tercero adquirente a ttulo si tal adquisicin no es protegida las situaciones
gratuito, algo por lo cual el sistema ha optado se mantendran, pero los protagonistas cam-
de manera adecuada. biaran: declarados nulos los dos contratos, A
recuperara la propiedad de la casa y a C (que
1.3. El anlisis de la onerosidad en la haba pagado 100) no le quedar ms remedio
simulacin absoluta. que exigirle a B la devolucin del precio, algo
que como es obvio no ocurrir.
Hagamos ahora este mismo ejercicio para el
caso de la simulacin. Al respecto, el artculo Como consecuencia de ello, B seguir siendo
194 del Cdigo Civil seala que la simulacin no el beneficiado (conservar a su favor los 100
puede ser opuesta por las partes ni por los terceros que recibi de C sin haber dado nada a cam-
perjudicados a quien de buena fe y a ttulo oneroso bio, pues la casa no era suya) pero los roles de
haya adquirido derechos del titular aparente. perjudicado y sujeto neutral se intercambian
entre A y C: Ahora el perjudicado es C (en-
Imaginemos que A es propietario de un inmue- treg 100 por una casa que ha perdido, pues ha
ble que vale 100 y acuerda con B en vendrselo vuelto al patrimonio de A sin poder recuperar
de manera simulada (sin pago de precio de por el precio pagado) y A se mantiene igual que al
medio) para determinado fin. A efectos de hacer inicio (como propietaria de la casa).
ms creble la simulacin las partes suscriben el
contrato por escritura pblica e inscriben a B Se justifica este intercambio de roles? Conside-
como nuevo propietario. Valindose de esta apa- ro que no, pues entre las dos eventuales vcti-
riencia registral B traiciona la confianza de A y mas (A y C) se debe proteger a quien resulte
ADVOCATUS 33

vende el bien a favor de C por el precio de 100. ms inocente: Sin duda C se limit a confiar

a quien caus todo el problema, lo cual es una razn adicional para justificar la decisin del sistema de no proteger
las adquisiciones gratuitas.

106 Alan Pasco Arauco


en una apariencia creada voluntariamente por no cambian. Por el contrario y a diferencia de

ESP EC I A L
LAICEPSE
A (nadie lo oblig a simular la compraventa a cuando la transferencia a favor de C fue onero-
favor de B), por lo que las consecuencias las sa el no proteger al tercero adquirente a ttulo
debera asumir A sin perjudicar a C (natural- gratuito no mantiene las situaciones iguales
mente, si se acredita que C actu de mala fe con protagonistas distintos, sino que permite
pues conoca de la simulacin se justificar que optimizar tales situaciones iniciales. DERECHO
asuma el rol de perjudicado, que en circunstan- INMOBILIARIO

cias normales le corresponde a A). As, en caso se declaren nulas las dos transfe-
rencias, el inmueble retornar al patrimonio de
Entonces, frente a una transferencia onerosa (y A, lo cual implicar quitarle la propiedad a C,
dando por sentado que C acto de buena fe) pero como este lo recibi de forma gratuita no
se justifica la proteccin del tercero adquirente, tendr que accionar contra B para recuperar
pues si bien con ello no se mejora la situacin aquello que hubiese pagado de haber adquirido
inicial (sigue habiendo un beneficiado, un a ttulo oneroso.
perjudicado y un neutral) al menos se evita un
injustificado intercambio de roles en perjuicio Entonces, como resultado final, no habr ningn
de dicho tercero. beneficiado ni perjudicado, sino que todos se
mantendrn neutrales:
Ahora cambiemos solo un dato del ejemplo
original: B transfiri el bien gratuitamente a a) A al inicio tena una casa que vala 100,
favor de C. Esto genera que las situaciones finalmente, gracias a que la pudo recuperar

AUTORES NACIONALES
del caso anterior (cuando la transferencia fue mantendr su condicin de propietario.
onerosa) se mantengan, pero con distintos
protagonistas: b) B al inicio no tena ni la casa ni los 100 en
efectivo, la casa que incorpor a su patrimo-
a) C es el beneficiado en tanto recibi gra- nio mediante el contrato simulado la don
tuitamente una casa que vale 100. sin recibir nada a cambio. Es decir, termina sin
casa y sin dinero, tal como haba iniciado12.
b) A es el perjudicado en tanto perdi la
casa que vala 100 sin haber recibido nada c) C al inicio no tena una casa, pero s 100 en
a cambio. efectivo, situacin que se mantiene hasta el

DERECHO INMOBILIARIO
final, pues el bien retorna al patrimonio de
c) B se mantiene igual que al inicio: la casa A pero no perdi los 100.
que haba incorporado a su patrimonio
mediante el contrato simulado y sin haber En conclusin, y al igual que en los casos de
pagado nada a cambio, ha sido transferida accin pauliana y fe pblica registral, proteger
gratuitamente a favor de C. Es decir, tanto la adquisicin onerosa del tercero no mejora las
al inicio como al final la casa no est dentro situaciones iniciales (siempre habr un perjudi-
de su patrimonio. cado, un beneficiado y alguien neutral) pero evi-
ta que el tercero que actu de buena fe asuma
Al igual que en ejemplo original (cuando la injustificadamente la posicin de perjudicado.
transferencia fue onerosa), si se protege al ter- Por ello hace bien el sistema jurdico en proteger
cero adquirente (C) las situaciones iniciales dicha adquisicin onerosa.
ADVOCATUS 33

12. En realidad B termina peor de lo que empez, pues deber asumir los costos y costas del proceso, y, de ser el
caso, deber reparar el dao causado. Pero esto encuentra plena justificacin, en tanto todo el problema lo gener
precisamente B. De este modo, no solo se evita crear perjudicados y beneficiados, sino que se penaliza a quien
caus todo el problema, lo cual es una razn adicional para justificar la decisin del sistema de no proteger las
adquisiciones gratuitas.

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 107
Por el contrario, proteger la adquisicin gratuita de buena fe cuyo ttulo ha sido inscrito, norma
del tercero no solo mantiene las situaciones ini- que concuerda con el artculo 2014 (nfasis
ciales (un perjudicado, un beneficiado y alguien agregado).
neutral) sino que impide que estas mejoren,
pues de no estar protegida tal adquisicin Segn la Corte la concurrencia de acreedores
todos los intervinientes se mantendran igual concuerda con la fe pblica registral. El pro-
que al inicio, es decir, no habra ni perjudicados blema es que no dice en qu concuerdan. En
ni beneficiados. Entonces, lo idneo es la no realidad, los supuestos de hecho de ambas
proteccin del tercero adquirente a ttulo gra- normas son absolutamente distintos.
tuito, algo por lo cual el sistema ha optado de
manera adecuada. La concurrencia de acreedores aplica cuando
la misma persona se ha obligado a entregar el
1.4. El principio romano que justifica la mismo bien a favor de dos o ms interesados,
onerosidad. y entre estos se genera el conflicto pues cada
quien buscar ser preferido en la entrega. Por
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

En todos estos casos, el principio que subyace es ejemplo, A vende el bien a B y luego a C. Las
el siguiente: Aquel que acta para evitar un dao adquisiciones de B y C se contraponen y por
debe ser privilegiado frente a aquel que acta ende ambos pretendern oponer su respectivo
para obtener un lucro; o visto desde el ngulo derecho. Vence el derecho que primero se ins-
opuesto, aquel que acta para obtener un lucro cribe de buena fe.
debe ser sacrificado frente a aquel que acta para
evitar un dao. Este es un principio del derecho La fe pblica registral, por el contrario, y como
romano, pero antes que haberme limitado a ya se dijo, aplica cuando existen sucesivas trans-
citarlo, lo que he pretendido es desentraar la ferencias y una de las transferencias es anulada,
lgica econmica que subyace a dicho principio. resuelta, rescindida o cancelada y lo que se trata
de evitar es que esta situacin afecte las suce-
En conclusin, desde mi punto de vista, el princi- sivas transferencias. Por ejemplo, A vende el
pio de oponibilidad, al igual que el de fe pblica bien a B y este a C, y luego el primer contrato
registral, solo debe proteger aquella adquisicin se anula. La fe pblica registral determina que
que adems de haber sido inscrita de buena fe, dicha anulacin no afecte la adquisicin de C
derive de un ttulo oneroso, pues as se mejora siempre que esta se haya hecho a ttulo oneroso
la situacin inicial. La Corte Suprema no lo ha y se haya inscrito de buena fe.
dicho as de claro en la sentencia materia de
comentario, pero al asimilar (inconscientemen- Como se puede ver, en lo nico en que concuer-
te) el principio de fe pblica registral con el de dan ambas normas es en impedir que ciertos
oponibilidad, ha terminado aplicando a este hechos que no estaban debidamente publici-
ltimo aquellos requisitos (como el de onerosi- tados puedan terminar afectando a aquel que
dad) que s estn mencionados expresamente actu confiando en el registro e inscribi su
por el Cdigo Civil para aquel. adquisicin. Pero ms all de ello, no hay nin-
guna aproximacin entre ambas normas, como
Este es un tema que nunca ha sido abordado de errneamente ha sealado la Corte.
manera directa por nuestra jurisprudencia y que,
dada su relevancia, merecera mayor atencin. 3. Se afirma errneamente que el
artculo 1135 del Cdigo Civil solo
ADVOCATUS 33

2. Se confunde la concurrencia de aplica hasta antes de que el deudor


acreedores con la fe pblica registral. entregue el bien.

() el artculo 1135 del Cdigo Civil opera (...) la falta de cumplimiento de la obligacin
el principio de preferencia en el caso de los de dar, no confiere al acreedor derecho algu-
bienes inmuebles a favor de aquel acreedor no a la cosa que le es debida, que le permita

108 Alan Pasco Arauco


perseguirla en las manos del que la posea; del artculo 1135, para que sea este tercero

ESP EC I A L
LAICEPSE
siendo que el acreedor tiene solo un derecho imparcial quien determine cul de todos los
contra el deudor y sucesores universales no acreedores debe quedarse con el bien.
puede tener accin alguna contra el tercer
adquirente de este bien quien siendo un com- Por ello, considero que el artculo en mencin
prador por ttulo singular no ha sucedido en no solo se enfoca en el deudor (informndo- DERECHO
sus obligaciones a aquel que se ha obligado. le a cul de los adquirentes debe entregar el INMOBILIARIO

bien), sino que tambin asume relevancia entre


El artculo 1135 establece los criterios en base a los acreedores una vez que el bien ya fue en-
los cuales se determina cul de todos los acree- tregado a alguno de ellos. Podra suceder, por
dores con derecho a exigir la entrega de un mis- ejemplo, que el deudor haya incumplido con
mo bien debe ser preferido. Segn la Corte, una el mandato de dicha disposicin legal y haya
vez que el bien ya fue entregado, dicho artculo entregado el bien a quien no corresponda, o
no aplicara ms, por lo tanto si el bien le fue podra darse el caso que su anlisis sobre la
entregado indebidamente a alguno de dichos buena fe del adquirente fue fallido, por lo que
acreedores, aquel acreedor afectado, a quien errneamente entreg el bien a quien inscribi
el bien debi serle entregado pero no se hizo primero de mala fe.
as, no podra accionar contra el acreedor que
recibi el bien pese a que no le corresponda. Por ejemplo, imaginemos que A vende el mis-
mo bien a B y C los das 1 y 2, respectivamen-
Considero que ello no tiene ningn sentido, te. La adquisicin de C se inscribi en el regis-

AUTORES NACIONALES
pues implicara que el sealado artculo sea una tro pero A entreg indebidamente el bien a B.
norma pensada para el deudor (que dispuso dos Qu puede hacer C para tomar posesin del
o ms veces del bien) a efectos de informarle bien? Si como dice la Corte el artculo 1135
qu tiene que hacer con el bien (a quin debe tiene nicamente efectos obligacionales (entre
entregrselo). Si esto fuera as, por qu se le el acreedor-comprador y el deudor-vendedor),
exige al deudor que haga entrega del bien al C deber dirigirse a A y exigirle la entrega del
que, adems de haber inscrito primero, haya bien. Pero qu gana C exigindole la entrega
actuado de buena fe? La buena fe lo que busca a alguien que ya no tiene la posesin? No
es que no se perjudique el derecho de un ter- puede valerse de dicho artculo para dirigirse
cero (el adquirente que no inscribi pero que directamente contra el adquirente que recibi

DERECHO INMOBILIARIO
compr primero), con lo cual queda claro que indebidamente la posesin? Si le negamos
el artculo 1135 no solo se enfoca en el deudor, utilidad al artculo 1135 una vez que el deudor
sino que tambin tiene en cuenta el inters de ya entreg el bien (as haya sido una entrega
los adquirentes que compiten. indebida), impedimos que dicha norma sea
empleada para solucionar el conflicto entre los
Es decir, si dicho artculo realmente solo estu- adquirentes (sin necesidad de que intervenga el
viese enfocado en el deudor se limitara a in- deudor). Si el dicho artculo solo aplica antes de
formarle que entregue el bien al que inscribi producida la entrega (efecto obligacional), qu
primero, y no le exigira que indague sobre la podr hacer C para recuperar el bien? en base
buena fe del adquirente inscrito. Este mandato, a qu podra exigirle la entrega a B?
dirigido al deudor (constatar la buena de aquel
a quien va entregar el bien), lo que busca es Imaginemos el mismo caso, pero esta vez A
proteger el inters de los otros adquirentes. Pero entreg el inmueble a C. Esto, en principio,
ADVOCATUS 33

como el anlisis que haga el deudor respecto estara bien, pues C cumpli con inscribir pri-
de la buena o mala fe de sus acreedores (que mero su derecho lo cual le dara la preferencia
le exigen la entrega del bien) podra fallar, se le en la entrega. Sin embargo supongamos que C
debe dar a los acreedores que no se vieron fa- saba que previamente a su inscripcin el bien
vorecidos con la entrega, el derecho de solicitar ya haba sido vendido a favor de B, es decir, se
ante un Juez un nuevo anlisis de la aplicacin tratara de un adquirente que inscribi de mala

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 109
fe, pero como A no conoca esta circunstancia entre uno que invoca un derecho real y otro que
le entreg indebidamente el bien. Qu podra invoca un derecho personal?
hacer B para obtener la posesin del predio?
En ninguno de estos casos el artculo 2022 es til.
Si el artculo 1135 tuviera solo efectos obligacio- Por ello, si no aplicamos a estos casos los otros
nales, llegaramos al absurdo de decirle a B que criterios de preferencia (distintos al registral) que
debe exigirle la entrega a alguien (A) que ya no establece el artculo 1135, el adquirente con dere-
tiene el bien bajo su control. No podr valerse cho a poseer el bien no tendra sustento normativo
B de dicho artculo para dirigirse directamente para exigir la entrega a aquel adquirente a quien
contra el adquirente (C) que recibi indebi- indebidamente el deudor cedi la posesin.
damente la posesin? Si le negamos utilidad
a esa disposicin legal luego de producida la Entonces, la conclusin es que el artculo 1135
entrega, entonces impedimos que dicha norma no solo produce efectos obligaciones, limitando
sea empleada para solucionar el conflicto entre su relevancia al momento previo a la entrega
los adquirentes. Si el artculo solo aplica antes de del bien, sino que asume un rol fundamental
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

producida la entrega (efecto obligacional), qu incluso luego de producida tal entrega, a efectos
podr hacer B para recuperar el bien? En base de solucionar el conflicto entre los adquirentes
a qu podra exigirle la entrega a C? que concurren sobre el mismo bien.

Alguien podra sostener que, en estos casos, Y una confirmacin de que esta interpretacin
el adquirente que se considere con derecho a que planteo es correcta la encontramos en el
obtener el control del bien podra interponer, artculo 1136, que regula la concurrencia sobre
contra el adquirente que recibi indebidamente bienes muebles. Independientemente del tipo
la posesin, una demanda de mejor derecho de de bien para el cual aplican cada una de las
propiedad (exigiendo accesoriamente la entre- normas de concurrencia (1135 y 1136), ambas
ga del bien13), sustentando su pretensin en el mantienen la misma esencia, por lo tanto, lo
artculo 2022 (segn el cual si concurren dos o que se diga respecto de una vale lo mismo
ms derechos reales sobre el mismo inmueble para la otra. El artculo 1136 establece que si
prevalece el que primero se haya inscrito de el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo
buena fe). Con ello quedara confirmado que reclamasen diversos acreedores a quienes el mis-
la norma de concurrencia de acreedores no es mo deudor se hubiese obligado a entregarlo, ser
necesaria para solucionar el conflicto que se preferido el acreedor de buena fe a quien el deudor
genera una vez entregado el bien. hizo tradicin de l, aunque su ttulo sea de fecha
posterior (subrayado agregado).
Sin embargo, esto no es del todo cierto. El ar-
tculo 2022 podra ser til all cuando se trate La norma no dice que el deudor deber entregar
de derechos reales en conflicto y siempre que el bien a uno de ellos, sino que ser preferido
alguno de los adquirentes haya inscrito su entre los adquirentes aquel a quien ya se hu-
derecho. Pero qu sucede si el conflicto surge biese hecho entrega de la cosa. Es decir, en este
entre el adquirente cuyo contrato es de fecha caso la entrega ya se produjo. Por eso, cuando la
cierta y el otro adquirente con fecha simple que norma seala que ser preferido el acreedor, no
recibi indebidamente la posesin? O qu tal si se refiere a ser preferido en la entrega (repito:
el conflicto ya no es entre dos titulares de dere- la entrega ya se produjo), sino a ser preferido
chos reales, sino entre dos titulares de derechos en la proteccin de su derecho (anlisis que se
ADVOCATUS 33

personales (dos comodatarios, por ejemplo) o hace luego de haberse hecho entrega del bien).

13. Particularmente me inclinara por plantear una accin reivindicatoria que en su desarrollo terminara dilucidando
cul de las partes en conflicto tiene un mejor derecho de propiedad sobre el bien.

110 Alan Pasco Arauco


Lo sostenido por la Corte, en el sentido que las () el artculo 949 del Cdigo Civil establece

ESP EC I A L
LAICEPSE
normas de concurrencia solo aplican hasta antes que una de las formas para adquirir la pro-
de producida la entrega del bien y por ende piedad es el intercambio de voluntades o solo
una vez hecha la tradicin aquella devendra consensus perfeccionndose la propiedad
en irrelevante implicara una derogacin del inmueble con su transferencia de suerte que el
artculo 1136, en tanto esta norma de concu- contrato de compraventa de un inmueble su DERECHO
rrencia parte de la idea de que la entrega ya se forma ms caracterizada es al mismo tiempo INMOBILIARIO

produjo, y es precisamente esta entrega la que el ttulo de adquisicin (que crea la obligacin
le permite al accipiens (receptor del bien) ser de dar) y el modo de adquisicin (que perfec-
preferido frente a los dems adquirentes en caso ciona la adquisicin del comprador) coinci-
estos pretendan arrebatarle el bien. diendo ttulo y modo en trminos generales
precepto legal que concuerda con la contenida
En conclusin, el artculo 1135 s es til aun en el artculo 1352 del acotado cdigo el cual
cuando el deudor ya haya entregado el bien prescribe que los contratos se perfeccionan por
a favor de alguno de los acreedores. La norma el consentimiento de las partes ().
va ms all del conflicto entre el acreedor
que pretende la entrega y el deudor que Es decir, para la Corte Suprema la transferencia
debe cumplir con la misma, en tanto sirve de propiedad de bienes inmuebles se da me-
tambin para solucionar el conflicto entre los diante el sistema de ttulo y modo, el mismo
eventuales acreedores en caso uno de ellos que encontrara sustento normativo en el art-
considere que la entrega se hizo a quien no culo 1352 del Cdigo Civil.

AUTORES NACIONALES
corresponda.
El primer error est en sostener que la transfe-
De este modo, el artculo 1135 tiene un haz y rencia de propiedad inmobiliaria requiere de un
un revs: ttulo y un modo. Me queda claro que el ttulo
sera, por ejemplo, el contrato de compraventa.
a) El haz representa la fase obligacional, que Y el modo? El modo no es sino la exteriorizacin
resuelve el conflicto entre el acreedor que de aquello que las partes acordaron en el ttulo.
pretende la entrega y el deudor que debe
cumplir con la misma: la norma le indica Por ejemplo, en el caso de la transferencia de
al deudor a cul de los adquirentes debe propiedad sobre bienes muebles el ttulo es

DERECHO INMOBILIARIO
entregar el bien. el contrato de compraventa y el modo es la
entrega del bien. As de claro es el artculo 947
b) El revs de dicho artculo (que la Corte no del Cdigo Civil: La transferencia de propiedad
vio) representa su fase real, que permite de una cosa mueble determinada se efecta con
solucionar el conflicto de titularidad entre la tradicin a su acreedor.
todos los adquirentes luego de que el deu-
dor haya entregado el bien a uno de ellos. Cul es el modo para el caso de los inmuebles?
La pregunta es difcil en tanto no tenemos una
4. Se confunde el momento en el que norma como la del artculo 947 para el caso de
el contrato queda celebrado con el los inmuebles. La norma que regula la transfe-
momento del perfeccionamiento de la rencia de propiedad inmobiliaria (artculo 949)
transferencia de propiedad. resulta bastante oscura14, en tanto se limita a
ADVOCATUS 33

14. Al punto que, en su momento, gener un importante debate sobre el particular. Muestra de ello es la importante
cantidad de artculos de investigacin que se enfocaron en determinar la correcta interpretacin del artculo
949 del Cdigo Civil: DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato con efectos reales. En: Ius Et Veritas, N 9.
Lima: 1992, pp. 9-16. TORRES MENDEZ. Estudios sobre el contrato de compraventa. Lima: Editora Jurdica Grijley,
1993. ORTEGA PIANA, Marco. Compraventa y Transferencia de propiedad inmueble. En: Revista ADVOCATUS.

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 111
sealar que la sola obligacin de enajenar un arrastrado las crticas a las que fue sometida,
inmueble determinado hace al acreedor propie- en su momento, dicha posicin16.
tario de l.
As, sostener que el contrato transfiere la pro-
Para la Corte Suprema, el modo coincide con el piedad inmueble por ser ttulo y modo a la vez
ttulo. Es decir, el contrato de compraventa sera desnaturaliza por completo la teora del ttulo
al mismo tiempo ttulo y modo: El contrato de y modo. Esta teora considera que el ttulo es
compraventa de un inmueble es al mismo tiempo la causa remota de la adquisicin del dominio,
el ttulo de adquisicin y el modo de adquisicin, mientras que el modo es la causa prxima de
coincidiendo ttulo y modo en trminos. dicha adquisicin. La causa remota viene a estar
constituida por el contrato en virtud del cual el
Esta posicin fijada por la Corte ha sido tomada enajenante asume la obligacin de transferir la
de un ensayo del profesor Jack Bigio, dedicado propiedad, mientras que la causa prxima viene
a la compraventa, el cual fue publicado poco a estar constituida por la entrega de la cosa, rea-
despus de promulgado el Cdigo Civil15. En lizada en cumplimiento del contrato indicado.
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

dicho ensayo el autor afirma que, en funcin de


lo establecido en el artculo 949, es claro que el El problema con la posicin asumida por la
solo intercambio de voluntades, el solo consen- Corte es que dice basarse en la teora del ttulo y
sus, perfecciona la transferencia de propiedad. modo, no obstante no se ajusta en los ms mni-
mo a sus postulados. En efecto, en primer lugar,
Sin embargo, y a pesar de considerar que el mientras dicha teora considera que el contrato
ttulo es el acto jurdico que antecede al he- solo crea la obligacin de transferir la propiedad,
cho o acto de adquisicin, y que el modo es la Corte (siguiendo a Bigio) considera que el con-
precisamente el hecho o acto de adquisicin, trato transfiere directamente la propiedad. En
el citado autor sostiene que, de acuerdo con lo segundo lugar, mientras la teora del ttulo y el
establecido por el Cdigo Civil, el contrato de modo hace descansar (a travs de la escisin de
compraventa sirve, por un lado, de ttulo, en los elementos espiritual y material de la traditio)
tanto crea la obligacin de dar, y por el otro, en dos hechos jurdicos la operacin de transfe-
de modo, en tanto perfecciona la adquisicin rencia de propiedad, la Corte hace descansar en
del comprador. un solo hecho jurdico tal operacin. Entonces,
queda claro que existe una disociacin absoluta
Como se puede ver, la Corte Suprema ha toma- entre la teora del ttulo y modo y la posicin que
do casi al pie de la letra la tesis del reconocido la Corte ha sustentado hacindola pasar como
profesor. Sin embargo, con ello tambin ha una aplicacin de dicha teora.

Lima: 2000, pp. 29-39. ESCOBAR ROZAS, Freddy. El contrato y los efectos reales. En: Ius Et Veritas, N 25. Lima: 200,
pp. 237 y ss. FORNO FLORES, Hugo. El contrato con efectos reales. En: Ius Et Veritas, N 7. Lima: 1993, pp. 77-87.
FERNANDEZ CRUZ, Gastn. La obligacin de enajenar y el sistema de transferencia de la propiedad inmueble en el
Per. En: Themis, N 30. Lima: 1994, pp. 149-173. BELTRAN PACHECHO, Jorge. Exorcizando el espiritualismo: registro
vs. consenso en la transferencia de propiedad inmobiliaria. En: Dialogo con la Jurisprudencia, N 33. Lima: 2001, pp.
81-85. CASTRO TRIGOSO, Nelwin. El Contrato solo crea obligaciones? A propsito de los trabajos de reforma del
Cdigo Civil. En: Cathedra. Discere Iure et facto, Ao V, N 8-9. Lima, 2002, pp. 210-223. CARDENAS RODRIGUEZ,
Luis. Vida y milagros de la obligacin de enajenar. En: Dialogo con la Jurisprudencia, N 71. Lima: 2004, pp. 125-
134. BULLARD GONZALES, Alfredo. Los sistemas de transferencia de propiedad. En: Derecho y Economa. El anlisis
ADVOCATUS 33

econmico de las instituciones Legales. Lima: Palestra Editores, 2003, pp. 149-150.
15. Se trata de La compraventa y la transmisin de Propiedad, ensayo que form parte del primer volumen de la
coleccin Para leer el Cdigo Civil, editado por el Fondo Editorial de la Pontifica Universidad Catlica del Per.
16. Al respecto ver: ESCOBAR ROZAS, Freddy. El contrato y los efectos reales (Anlisis del sistema de transferencia de
propiedad adoptado en el Cdigo Civil peruano). En: Estudios sobre el Contrato en General, Segunda Edicin. Lima:
Ara Editores, 2004, pp. 217-251.

112 Alan Pasco Arauco


En realidad, el asunto es ms simple: nuestro C- 5.1. El mejor derecho de propiedad genera la

ESP EC I A L
LAICEPSE
digo Civil reconoce en materia de transferencia cancelacin del asiento registral.
inmobiliaria el principio consensualista: El ttulo
(la sola celebracin del contrato) es suficiente Segn la Corte, la declaracin de mejor derecho
para que opere la transferencia de propiedad17. de propiedad no da lugar a la cancelacin del
Nuestro Cdigo Civil no ha establecido un asiento registral, lo cual claramente es un error. DERECHO
modo que est claramente diferenciado del La informacin que publicita el registro se nutre INMOBILIARIO

ttulo (como s lo ha hecho para el caso de bie- de la realidad, es decir, el registro solo declara o
nes muebles) y tampoco tiene sentido sostener reconoce algo que ocurre en la realidad (extra
que aquel coincide con el ttulo. registral). Por ello, si judicialmente se llega a
determinar que la propiedad respecto de bien
5. No se determinan correctamente inscrito a favor de A, realmente le corresponde
los alcances del mejor derecho de a B, entonces dicha sentencia ser suficiente
propiedad. para conseguir el cambio de titularidad registral,
a efectos de que lo publicitado en el registro se
La declaracin de 'mejor derecho de pro- adece a la realidad.
piedad' desarrollada por la jurisprudencia
nacional y concebida como accin real e 5.2. El mejor derecho de propiedad como
imprescriptible a pesar de no estar prevista defensa frente a la reivindicacin.
como tal en nuestro ordenamiento jurdico
no da lugar a la cancelacin del asiento La Corte critica que el hecho de que el mejor de-

AUTORES NACIONALES
registral de quien aparece como propietario recho de propiedad pueda ser empleado como
del bien siendo no obstante frecuentemente defensa por parte del poseedor sin derecho
opuesta al propietario registral no poseedor frente a una demanda de reivindicacin plan-
por el poseedor no propietario cuando el teada por el propietario con derecho inscrito.
primero con derecho inscrito demanda la En realidad, no veo ningn inconveniente con
reivindicacin del bien de su propiedad o, ello, pues si el demandado que invoca a su favor
incoada como pretensin principal cuando el mejor derecho de propiedad sobre el bien en
un mismo bien ha sido transferido a dos o disputa, es un poseedor ilegtimo que no tiene
ms personas a fin de que se determine cul forma de probar aquello en lo que sustenta
de los ttulos prevalece sustentada en la su- dicho mejor derecho, entonces no represen-

DERECHO INMOBILIARIO
puesta existencia de dos propietarios sobre tar ningn obstculo para que la demanda de
un mismo bien lo cual como anteriormente reivindicacin sea amparada.
se ha expuesto transgrede los alcances que
nuestro ordenamiento legal regula. Por ello, no bastar con que el demandado por
reivindicacin se defienda invocando el mejor
Aqu hay varias cosas por analizar: derecho de propiedad sobre el bien en disputa.

17. Aunque no es decisivo para aceptar la validez de dicha afirmacin, resulta de algn modo orientador el hecho
que la doctrina comparada, al comentar los alcances del artculo 1138 del Cdigo Civil francs, cuyo texto es
perfectamente asimilable al del artculo 949 de nuestro Cdigo Civil, concluya que aquel consagra el principio
del solo consensus. As, por ejemplo: OSTI, Giuseppe. Contratto. En: Novissimo Digesto Italiano, Vol. IV, diretto da
Antonio Azara e Ernesto Eula. Turn: Unione Tipogrfico-Editrice Torinese, 1959, p. 468. BIANCA, Massimo. La vendita
e la permuta. Turn: Unione Tipogrfico-Editrice Torinese, 1972, pp. 72-73. CHIANALE, Angelo. Obbligazione di dare
ADVOCATUS 33

e transferimento della propriet. Miln: Dott. A. Giuffr Editore, 1990, p. 76. LARROUMET, Christian. Teora general del
contrato, Vol. II. Traducido por Jorge Guerrero. Santa Fe de Bogot: Editorial Temis S.A., p. 185. PUIG BRUTAU, Jos.
Fundamentos de Derecho Civil, Tomo III, Vol. I. Barcelona: Bosch, Casa Editorial S.A., 1994, p. 307; BADENES GASSET,
Ramn. El contrato de compraventa, Tomo I. Barcelona: J.M. Bosch Editor S.A., 1995, p. 17. CUENA CASAS, Matilde.
Funcin del poder de disposicin en los sistemas de transmisin onerosa de los derechos reales. Barcelona: Jos Mara
Bosch Editor, S.L., 1996, p. 89.

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 113
Deber acreditar tal circunstancia para impedir autos las cuales se encuentran reguladas en
que la reivindicacin sea amparada, lo cual exige los artculos 923 y siguientes as como en el
de parte del Juzgador un anlisis de los medios artculo 2014 del Cdigo Civil por tratarse
probatorios (entre ellos los ttulos de adquisi- de un derecho excluyente afectndose la
cin, si los tuviere) que presente el demandado seguridad jurdica que su inscripcin en los
sustentando su defensa. Registros Pblicos otorga pues el acto jur-
dico que ostenta la recurrente fue anotado
5.3. El mejor derecho de propiedad como preventivamente en los Registros Pblicos
pretensin en un caso de transferencias hasta que los contratos cumplan con pre-
mltiples. sentar ante la autoridad administrativa
competente el expediente de habilitacin
La Corte critica que el mejor derecho de pro- urbana aspecto que no ha sido considerado
piedad pueda ser invocado como pretensin ni mucho menos merituado.
principal cuando el mismo bien ha sido materia
de disposicin a favor de dos o ms personas, Como ya detall en el punto 3 del presente co-
Revista editada por alumnos de la Facultad de Derecho de la Universidad de Lima

a efectos de establecer cul de los ttulos en mentario, el artculo1135 es amplsimo, y como


disputa debe prevalecer. Nuevamente no logro tal admite dentro de su supuesto de hecho el
comprender cul es el problema con ello: Si una conflicto entre dos o ms personas que invo-
persona ha vendido dos veces el mismo bien a quen haber adquirido el derecho de propiedad
favor de distintos adquirentes, y uno de ellos sobre el mismo bien. Por ello, un primer error
pretende solucionar el conflicto de manera de la Corte est en sealar que el artculo no es
definitiva no existe ningn impedimento para aplicable para la solucin del conflicto (a nivel
que este pida a un Juez que declare cul de de titularidad real) que surge entre los adqui-
los ttulos en disputa debe prevalecer sobre el rentes del mismo bien.
otro, a efectos de tener certeza sobre quin es
el verdadero propietario del bien. Sin perjuicio de ello, lo particular del caso es que
la Corte termin dndole la razn a la misma
6. Se desconoce la amplitud del artculo persona que habra resultado favorecida si se
1135 del Cdigo Civil. hubiera aplicado el artculo 1135 (la Deman-
dante) y por el mismo motivo (por haber inscrito
Se ha determinado bajo la interpretacin primero su derecho). El problema es que para
errnea del artculo 1135 del Cdigo Civil llegar a dicha conclusin la Corte aplic dos nor-
que el emplazado ostenta un mejor dere- mas que no tenan ninguna vinculacin con el
cho de propiedad que la parte demandan- caso presentado: (i) El artculo 2014 del Cdigo
te en virtud a que la minuta de compraven- Civil regula el principio de fe pblica registral, y
ta celebrada a favor de la demandada es no es aplicable ante un caso de doble venta; y (ii)
oponible a la escritura pblica de la actora el artculo 923 del Cdigo Civil se limita a definir
toda vez que las firmas que en ella se con- al derecho de propiedad, sin dar una solucin al
signan han sido legalizada el 15 de enero caso en donde concurren diversos propietarios
de 1991 mientras que la escritura pblica sobre el mismo bien.
de la demandante con la que sustenta su
titularidad ha sido otorgada el 20 de mayo VII. CONCLUSIONES
de 1992, no obstante que la aplicacin de
la norma en mencin resulta impertinen- La Corte Suprema, en la sentencia que acabo
ADVOCATUS 33

te al caso concreto pues la misma est de comentar, concluy que el artculo 1135
orientada a regular los actos jurdicos que del Cdigo Civil no es aplicable a un caso de
contiene obligaciones de dar en el caso mejor derecho de propiedad, pues aquel est
de concurrencia de acreedores de bienes orientado a regular los actos jurdicos que con-
inmuebles y no las situaciones que ataen tiene obligaciones de dar y no las situaciones
a los derechos reales como en el caso de que ataen a los derechos reales, pues estas

114 Alan Pasco Arauco


se encuentran reguladas en los artculos 923 a) El haz representa la fase obligacional, que

ESP EC I A L
LAICEPSE
y siguientes as como en el artculo 2014 del resuelve el conflicto entre el acreedor que
sealado cuerpo normativo. pretende la entrega y el deudor que debe
cumplir con la misma: la norma le indica
El error est en no apreciar la amplitud del art- al deudor a cul de los adquirentes debe
culo1135, el cual admite dentro de su supuesto entregar el bien. DERECHO
de hecho el conflicto entre dos o ms personas INMOBILIARIO

que invoquen haber adquirido el derecho de b) El revs (que la Corte no vio) representa
propiedad sobre el mismo bien. su fase real, que permite solucionar el
conflicto de titularidad (quin tiene el me-
Asimismo, el artculo 1135 es til aun cuando jor derecho de propiedad) entre todos los
el deudor ya haya entregado el bien a favor de adquirentes luego de que el deudor haya
alguno de los adquirentes. La norma va ms all entregado el bien a uno de ellos.
del conflicto entre el acreedor que pretende la
entrega y el deudor que debe cumplir con la En conclusin, los criterios fijados por el artculo
misma, en tanto sirve tambin para solucionar 1135 para los casos de concurrencia de acreedores
el conflicto entre los eventuales acreedores sobre bienes inmuebles son plenamente aplica-
(compradores) en caso uno de ellos considere bles para solucionar un caso de mejor derecho de
que la entrega se hizo a quien no corresponda. propiedad. Lamentablemente, la Corte se limit a
reconocer el efecto obligacional de dicha dispo-
De este modo, dicho artculo tiene un haz y un sicin legal, pasando por alto que ella tambin

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revs: funciona como asignadora de titularidades reales.

DERECHO INMOBILIARIO
ADVOCATUS 33

Es posible invocar la norma de concurrencia de acreedores para solucionar un caso de mejor derecho de propiedad? la Corte Suprema se equivoca 115