PACTO PARA O APERFEICOAMENTO DAS RELAGOES NEGOCIAIS ENTRE INCORPORADORES E CONSUMIDORES A SECRETARIA NACIONAL DO CONSUMIDOR DO MINISTERIO DA JUSTIGA, @ SECRETARIA EXECUTIVA DO MINISTERIO DA FAZENDA, ambas localizadas em Brasilia, no Distrito Federal, neste ato representadas respectivamente por JULIANA PEREIRA DA SILVA, portadora da cédula de identidade n° 22899091-9/SP inscrita no CPF sob 0 n° 156.284.358-30, e por ESTEVES PEDRO COLNAGO JUNIOR, portador da cédula de identidade n? 1.418.316 SSP-DF. inscrito no CPF sob 0m 611.417 121-72, 0 TRIBUNAL DE JUSTIGA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, neste ato representado pelo seu presidente, 0 DESEMBARGADOR LUIZ FERNANDO RIBEIRO DE CARVALHO, portador da cédula de identidade n° 2.081.727-62 Detran/RJ inscrito no CPF sob 0 n® 024.470.967-04, a ORDEM DOS ADVOGADOS DO BRASIL — SECCIONAL RIO DE JANEIRO - OABIRJ, na pessoa do conselheiro ANTONIO RICARDO CORREA, portador da cédula de identidade n° 79605 OAB Ru, inscrito no CPF sob 0 n? 002.463.368-37, a ASSOCIAGAO BRASILEIRA DAS INCORPORADORAS _ ABRAINC, neste ato representada por RUBENS MENIN TEIXEIRA DE SOUZA portador da cédula de identidade CREA/MG 20363/D inscrito no CPF sob 0 n° +315.636.606-15, a CAMARA BRASILEIRA DA INDUSTRIA DA CONSTRUCAO - CBIC, neste ato representada por JOSE CARLOS RODRIGUES MARTINS, portador da cedula de identidade n° 771.222-7 PR, inscrito no CPF sob 0 n° 275.744.669-04, a ASSOCIAGAO BRASILEIRA DOS ADVOGADOS DO MERCADO IMOBILIARIO — ABAMI, na pessoa de seu vice-presidente, FREDERICO PRICE GRECHI, portador da cédula de identidade n° 97.685 OAB/RJ, inscrito no CPF sob o n° 067.136.137-47, a ASSOCIAGAO DE DIRIGENTES DE EMPRESAS DO MERCADO IMOBILIARIO- ADEMIIR4J, na pessoa de seu diretor presidente, JOAO PAULO RIO TINTO DE MATOS, portador da cédula de identidade n? 663.561.55 do IFP, inscrito no CPF sob 0 1° 834.930.507-04 Ke Sf VYCONSIDERANDO que a protegao ao consumidor, na forma da lei, é dever do Estado, direito e garantia fundamental do cidadao e principio moderador das liberdades econémicas, conforme disp6e a Consti igo da Republica, CONSIDERANDO que a Politica Nacional das Relagdes de Consumo tem por objetivo, dentre outros, o atendimento das necessidades dos consumidores, 0 respeito a sua dignidade, satide e seguranga, a protecdo de seus interesses econémicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparéncia e harmonia das relagdes de consumo; CONSIDERANDO que a presenga do Estado nas relagées de consumo visa a garantia da harmonizacao dos interesses dos participantes das relagées de consumo e a compatibilizagdo da protegao do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econémico e tecnolégico, de modo a viabilizar os principios nos quais se funda a ordem econémica {art. 170, da Constituigéo Federal), sempre com base na boafé e equilibrio nas relagdes entre consumidores e fornecedores; CONSIDERANDO a identificagao pelo Sistema Nacional de Defesa do Consumidor de praticas e de clausulas que comprometem equilibrio @ a boa-fé que devem imperar nas relagdes que se desenvolvem no mercado imobiliario, CONSIDERANDO, por outro lado, o reconhecimento de que os principios da equidade e da boa-fé devem garantir a satisfagao das legitimas expectativas de todos os agentes econdmicos que atuayf no -k} & [i] di mercado imobiliario; ieCONSIDERANDO o fato de que 0 agravamento da crise econémica esta contribuindo nao apenas para a deterioragao do equilibrio econémico- financeiro da base negocial dos contratos de promessa de compra e venda de unidades auténomas em incorporagéo imobilidria, com Graves repercuss6es nao somente entre as partes, sendo, também, com sérios danos para toda a economia nacional, para a atividade incorporadora, para 0 conjunto da construgdo civil, para a geracao de empregos e renda, para a efetivagao do direito a moradia de milhées de consumidores; CONSIDERANDO que as regras e praticas adotadas atualmente no mercado imobiliario podem vir a tornar mais agudos os efeitos de uma conjuntura de baixa atividade econémica; CONSIDERANDO a judicializagao crescente de demandas relacionadas aos contratos de promessa de compra e venda de unidades auténomas em incorporagao imobilidria, aumentando a taxa de congestionamento No Poder Judiciario, que pode ser contida através da autocomposigao mediada, postura proativa que se distancia da cultura do litigio e, a0 revés, investe em mecanismos que fortalecem os proprios agentes econémicos, incentivando-os ao balizamento juridico de suas condutas, com acentuado destaque para os comportamentos éticos e para © equilibrio econémico-financeiro dos negécios juridicos celebrados; CONSIDERANDO, finalmente, a necessidade de se levar estabilidade e seguranga juridica ao mercado imobilidrio, resgatando-se a ética negocial como virtude relacional e social e 0 equilibrio econémico como base necesséria ao cumprimento da fungao social dos contratos, através de novos paradigmas que devem ser compreendidos e observados por todos os parceiros contratuais, o que)impée al adequagao dos respectivos instrumentos; XY Leu gg sACORDAM: Firmar COMPROMISSOS PARA O APERFEIGOAMENTO DAS RELAGOES NEGOCIAIS ENTRE INCORPORADORES E CONSUMIDORES, FORTALECENDO AS SUAS BASES ECONOMICA E MORAL e, para tanto, decidem o seguinte: 4. DEFINICAO DO OBJETO O presente pacto visa a tutela da boa-fé, dos interesses econémico- financsiros e da satisfago das legitimas expectativas tanto de vendedores, quanto de adquirentes destinatérios finais de unidades habitacionais para fins de moradia negociadas em contratos de promessa de compra e venda de iméveis residenciais em incorporaco imobilidria. 2.PRATICAS CONSIDERADAS ABUSIVAS - EXCLUSAO DOS CONTRATOS S40 consideradas abusivas todas as condutas e/ou cléusulas que, de parte a parte, contrariem os principios da equidade, da simetria, da boa-fé e da transparéncia rompendo © necessario equilibrio econémico-financeiro do contrato e violando as legitimas expectativas dos parceiros contratuais. As condutas e/ou cléusulas que foram assim identificadas no comportam tratamento e, portanto, DEVERAO SER EXCLUIDAS DE TODOS OS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMOVEIS EM INCORPORAGOES LANGADAS APOS A DATA DA CELEBRAGAO DO PRESENTE ACORDO. i$ 2a vlS&o, pois, consideradas nulas de pleno direito e deverdo ser excluidas de todos os contratos de promessa de compra e venda de iméveis em incorporacao as cléusulas que imponham ao adquirente o pagamento das seguintes verbas: a) Servigos de assessoria técnico-imobiliaria ("SATI"); b) Servigos complementares extraordindrios e instalagées de Areas comuns dos edificios (“VERBAS DE DECORAGAO”) ce) “TAXA DE DESLOCAMENTO” paga 4 instituicao financiadora da obra 3.PRATICAS CONSIDERADAS PASSIVEIS DE TRATAMENTO - ADEQUAGAO DOS CONTRATOS S40 aquelas que, tal qual estipuladas, por ndo estarem em perfeita adequacdo aos principios da equidade, da simetria, da boafé e da transparéncia, colocam 0 adquirente em posig&o de desvantagem exagerada. Nada obstante, sanados 08 vicios que as maculam, podem ser aproveitadas. Observadas as condigdes abaixo delineadas, s4o consideradas VALIDAS as seguintes préticas e/ou cléusulas contratuais: 3.1. COMISSAO DE CORRETAGEM A clausula que transfere ao adquirente a obrigago, sem qualquer acréscimo do prego anunciado e avengado para a venda, do pagamento da comisséo de corretagem, porque néo traz qualquer vantagem econémica para o vendedor, nem, prejuizo ou onerosidade para o adquirente, seré considerada, valida \e eficaz a cumulativamente, satisfizer as seguintes condigdes: \ as Vf a eea) deve ser prévia, clara, expressa e destacadamente informada ao adquirente (inclusive nas pe¢as publicitarias e no quadro resumo do instrumento contratual); b) 0 respectivo valor (comissao) deve ser deduzido do prego ajustado para a venda do imével, e nao acrescentado, nao representando, portanto, qualquer prejuizo, direto ou indireto, para o comprador. REDACAO SUGERIDA “Cléusula X. COMISSAO DE CORRETAGEM - A comisséo de corretagem devida em razéo do presente negécio seré paga pelo VENDEDOR diretamente a Imobilidria e/ou ao Corretor de Iméveis, em conformidade com 0 §§2° € 3° do artigo 6°, da Lei n. 6.530, de 12.05.1978 (alterada pela Lei n® 13.097/2015). X.1 - A comisséo de corretagem PODERA SER PAGA pelo COMPRADOR, diretamente a Imobiliéria e/ou ao Corretor de Iméveis. X.2- A forma de pagamento da comissdo de corretagem e seu respectivo montante ser&o previstos em instrumento contratual, de maneira clara 6 destacada, sendo certo que o valor pago a esse titulo pelo COMPRADOR, NAO E ACRESCENTADO, MAS DEDUZIDO, do preco do imével objeto deste contrato.” 3.2. CLAUSULA DE TOLERANCIA QUANTO A DATA DE CONCLUSAO. DA OBRA. Sem a previsdo de contrapartidas ao adquirente, porque estabelece uma vantagem exagerada para o vendedor, tal cléusula 6 considerada abusiva. Desta forma, para a validagdo da tolerancia concedida pelo adquirente deve ser convencionada uma contrapartida pecuniaria e, para o caso de descumprimento do prazo tolerado, as sang6es moratéria e compensatéria devem guardar simetria com aquelas yn parao ( / adquirente, em hipéteses de anélogo descumprimento do contratado LR oe i Wp’Para atenuar os efeitos da incidéncia de eventual contrapartida, permitindo- se aos incorporadores a previséo de prazos de entrega um pouco mais dilatados, entende-se por razoavel ¢ justo definir-se como direito do incorporador a antecipagao do vencimento das parcelas previstas até a entrega, inclusive para financiamento imobiliario, caso seja concluida a obra antes da data de entrega inicialmente prevista - certo que, de tudo, deve ser dada prévia ciéncia ao adquirente Finalmente, deve ser considerada concluida a obra - para fins de instalacdo do condominio, notificago ao adquirente para vistoria, recebimento das chaves e pagamento do saldo devedor - na data em que for expedido pela Municipalidade o certificado de _concluséo da obra, sendo razoavel, ainda, considerar-se a data da vistoria realizada pela municipalidade sem que sejam constatadas pendéncias que impegam a habitabilidade. Importante realgar que néo se compreender4 no prazo de tolerancia os eventos considerados fortuitos externos, ou de forca maior, 0 que implicara no reconhecimento de prazo de prorrogacao da data de conclusao da obra. REDACOES SUGERIDAS: 3.2.1 CLAUSULAS PENAIS E SANGOES "Clausula X.X - ENCARGOS MORATORIOS - A impontualidade do COMPRADOR no pagamento de qualquer uma das parcelas e/ou prestag6es referidas neste instrumento, ou de qualquer encargo sob sua responsabilidade, independentemente de prévio aviso ou notificacgo, determinaré a automética e imediata incidéncia de. a) multa moratéria de 2% (dois por cento) sobre o valor = da prestacao; 3 DY Sy Ub) mutta compensatéria de 1% (um por cento) ao més, sobre o valor corrigido da prestacao, contados dia a dia, c) em caso de cobranga extrajudicial ou judicial, deveré o COMPRADOR responder pelos custos incorridos pelo VENDEDOR para a cobranga, desde jé fixados nas bases de 10% (dez por cento) quando se tratar de cobranga extrajudicial e de 20% (vinte por cento), quando houver procedimento judicial, incidentes, em ambos os casos, sobre o valor total do débito. OBSERVACAO: Iguais direitos, por simetria, s4o garantidos ao COMPRADOR, em situacées andlogas de descumprimento do contrato pelo VENDEDOR.” 3.2.2 CLAUSULA DE TOLERANCIA “Cléusula XX - CLAUSULA DE TOLERANCIA - AS PARTES CONTRATANTES, DE COMUM ACORDO, MEDIANTE CONCESSOES RECIPROCAS AO LONGO DESTE CONTRATO, RECONHECENDO A POSSIBILIDADE DE FATOS ALHEIOS A VONTADE DO VENDEDOR, CAPAZES DE INTERFERIR NO BOM ANDAMENTO DA CONSTRUGAO, RESSALVADOS OS FORTUITOS EXTERNOS E OS MOTIVOS DE FORCA MAIOR, ESTABELECEM UM PRAZO DE TOLERANCIA DE 180 (CENTO E OITENTA) _DIAS___CORRIDOS, CONTADOS = DA_—CDATA CONTRATUALMENTE FIXADA PARA A CONCLUSAO DA OBRA %.X.1 - Durante o prazo de tolerancia, enquanto n&o concluida a obra - e desde que adimplente 0 COMPRADOR com suas prestacées pecuniérias, suportaré 0 VENDEDOR, em contrapartida, o pagamento de valor equivalente a 0,25% (zero virgula vinte e cinco por cento) ao més ou fragao, calculada pro rata die, sobre 0 montante das parcelas do / fe f Bry CO a A prego de aquisi¢ao até entéo pago’3.2.3 CLAUSULA DE PRORROGAGAO - FORTUITOS EXTERNOS E FORGA MAIOR “Clausula X - PRORROGACAO DO PRAZO DE CONCLUSAO DA OBRA - O prazo fixado na cléusula **** serd prorrogado na ocorréncia de fortuito externo ou motivo de forca maior, desde que nao quardem relacdo direta com a atuacéo do VENDEDOR, tais como. a) greves gerais na industria da construgao civil; b) racionamento de energia por determinagao do poder publico; c) chuvas prolongadas e/ou com consideréveis precipitagdes em periodos de execuco de etapas importantes da obra, devidamente anotados no digrio da obra e comprovaveis com certidéo de dias chuvosos no més correspondente, emitida pelos Sinduscons; d) embargo judicial ou administrativo da obra, desde que néo resuitante de fato atribuivel a construtora e/ou ao VENDEDOR; e) demora na execucéo dos servigos préprios das empresas concessionérias de servicos publicos; ) exigéncias formuladas por érgéos publicos federais, estaduais ou municipais, da Administrag&o Direta e/ou Indireta, decorrentes de normas administrativas ou legais, ou de sua interpretagéo, que sejam supervenientes 4 data de aprovagao do projet." 3.2.4 CLAUSULAS DE CONCLUSAO DA OBRA - DEFINIGAO DA DATA “Clausula X - CONCLUSAO DA OBRA - DEFINICAO DA DATA - A unidade auténoma objeto deste contrato seré considerada pronta e acabada com a emisséo do respectivo CERTIFICADO DE CONCLUSAO DA OBRA pela municipalidade.” "Cldusula Y - ANTECIPACAO DO “HABITE-SE"- As partes EXPRESSAMENTE ACORDAM que, no caso de antecipacao do “habite-se", isto é, ser o Certificado de Concluséo da Obra expedido antes da data contratualmente prevista para conclusdo destas (mencionada item a ge a XYdo QUADRO RESUMO), todas as parcelas com vencimento apés a data de sua _expedicao terSo_a incidéncia _imediata de juros, na forma estabelecida neste instrumento. ATENCAO: A antecipacdo do “habite-se”, do mesmo modo, IMPORTARA NA ANTECIPACAO DO VENCIMENTO DA PARCELA RELACIONADA A QUITACAO DO _SALDO_ DEVEDOR, com recursos préprios do COMPRADOR ou mediante a celebragSo do contrato de financiamento previsto neste contrato" 4. APERFEICOAMENTO DOS DEVERES INFORMACIONAIS. DESENVOLVIMENTO DE MELHORES PRATICAS As entidades representadas neste pacto, com o intuito de estabelecerem novos patamares negociais, sempre com foco no equilibrio ¢ na harmonia entre os sujeitos da relagéo de consumo em questo, igualmente acordam as seguintes cléusulas @ condie6es, que deverdo constar dos contratos de promessa de compra e venda: 4.1. PRAZOS DE GARANTIA - AMPLIAGAO DAS GARANTIAS CONTRATUAIS. ADEQUAGAO DAS GARANTIAS CONTRATUAIS AOS PRAZOS SUGERIDOS NA ABNT NBR 15575-1:2013. REDACAO SUGERIDA: "XX = GARANTIA CONTRATUAL - O VENDEDOR garante que a incorporacéo @ que se vincula a unidade imobilidria descrita neste instrumento se encontra livre de defeitos de seguranga e de vicios de qualidade que comprometam a solidez, a seguranca e a utilidade das acessées, benfeitorias, sistemas, elementos, componentes e instalagdes | \ a incorporados |X.X.1 - PRAZOS DE GARANTIA CONTRATUAL - NBR 15575 - 1:2013 - Os prazos fixados para as garantias no "Manual do Proprietério" so aqueles sugeridos na ABNT NBR 15575-1:2013 - Anexo D e, salvo disposicbes legais ou regulamentares futuras em contrario, se contam a partir da concessdo do CERTIFICADO DE CONCLUSAO DA OBRA (“Habite-se’)” 4.2. DESPESAS NAO INCLUIDAS NO PREGO - A IDENTIFICAGAO CLARA E A LIMITAGAO DOS CUSTOS ATRIBUIDOS AO COMPRADOR, COM BASE NAS DISPOSIGGES DO ART. 51, DA LEI N. 4.591/64. REDAGAO SUGERIDA: “XX - DESPESAS EXPRESSAMENTE NAO INCLUIDAS NO PREGO DO IMOVEL - RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR - NAO_ESTAO INCLUIDOS no preco do imével objeto deste contrato (item __, do QUADRO RESUMO e ciéusula __ ), @, portanto, 0 custeio das mesmas constitui obrigagdo que caberé ao COMPRADOR, na forma do disposto no artigo 51, caput, da Lei n. 4.591/64 e seu parégrafo Unico, as seguintes despesas: XX.1 - DESPESAS COM AS LIGACOES DEFINITIVAS DE SERVICOS PUBLICOS - As despesas com ligagdes definitivas de servigos publicos devidas aos Poderes Puiblicos ou as empresas concessionérias de servigos piiblicos, inclusive aquelas de sua incumbénoia, na hipdtese de ndo estarem elas obrigadas a realiza-las ou, caso 0 estejam, se a isso se recusarem ou alegarem impossibilidade, dentre as quais: a) taxas, emolumentos, orcamentos de concessionarias ou empresas de servigos pliblicos, despesas de despachante, de servicos de credenciados e/ou quaisquer outros pagamentos exclusivamente destinados & obtencéo, aprovagao, cadastramento ¢ instalago de servicos definitivos de energia elétrica, rede de abastecimento de agua, rede de esgotos sanitérios € pluviais, gés, telefones, combate a incéndio e outros que ci a ser necessérias ao perfeto funcionamento da edtficagéo; _- We ste mtb) custos para execueéo do “vault”, cémara subterrénee, transformadores e/ou outros equipamentos que venham a ser exigidos pela concessionéria de energia elétrica, «¢) custos para implementacao de Estacao de Tratamento de Esgotos (ETE) e/ou outros dispositivos que venham a ser exigidos pelas Concessionérias & outros érgaos publicos, quando néo decorrentes de contrapartidas necessarias @ jé conhecidas 20 tempo da estruturagso de presente incorporacéo; d) custos com extensdes de rede de agua e esgoto, medidor individual de agua e quaisquer despesas com as instalagdes e/ou servigos que s&0 préprios de concessionérias de servicos piiblicos, bem como eventuais financiamentos exigidos pelas referidas entidades para ligagso definitiva de luz, g4s ou outros servigos publicos; @) custo das obras ou modificagdes no projeto aprovado que $° devam fazer para cumprir as exigéncias dos poderes publicos ou entidades competentes, supervenientes @ presente data x11 - TAXA DE ADMINISTRAGAO. LIMITE DE COBRANGA - ° COMPRADOR deverd reembolsar a0 VENDEDOR a taxa de administragao relacionada as obras executadas pela construtora por este contratada, até o limite de 10% (dez por cento) sobre o valor da obra, respeitado o critério de rateio previsto neste instrumento (cléusula__) XX1.2 = LIMITE MAXIMO DE COBRANCA - Observados 0s principios da informagéo ¢ do conhecimento prévio do contetido do contrato, previstos na legislag&o consumerista, estabelecem as partes que 0 valor a ser pago em razgo das despesas descritas na cléusula XX.1 NAO PODERA ULTRAPASSAR O EQUIVALENTE A 3% (TRES POR CENTO) DO PRECO DO IMOVEL.” 4.3. REUNIAO DE ADQUIRENTES. INSTALAGAO DO CONDOMINIO SEM) USO E SEM ONUS PARA OS ADQUIRENTES, APENAS PARA PERMITIR SEJAM SERVICOS CONTRATADOS DIRETAMENTE POR ESTE. REDACAO SUGERII i fF‘XX - REUNIAO DE ADQUIRENTES - INSTALACAO DO CONDOMINIO SEM USO E SEM ONUS - Ajustam as partes contratantes que poderd ser realizada uma reuniéo, antes mesmo da concluséo das obras do empreendimento, apenas objetivando viabilizar a inscricéo do Condominio no Cadastro Nacional de Pessoas Juridicas do Ministério da Fazenda (CNPJ/MF), de forma a possibilitar a celebracéo dos diversos contratos de prestagéo de services e de fornecimentos necessérios 4 sua implantagao. XX.1 - Esse procedimento néo implicaré na possibilidade de cobran¢a ao COMPRADOR dos custos do Condominio, o que somente podera ocorrer apés convocacdo de nova reuniao, em Assembleia, na forma prevista na cléusula__, € a sua efetiva implantac&o.”. 4.3.1. INSTALAGAO EFETIVA DO CONDOMINIO. APOS A OBTENGAO DO CERTIFIGADO DE CONCLUSAO DE OBRA. REDACAO SUGERIDA: "%X = CONVOCAGAO PARA A ASSEMBLEIA DE INSTALACAO DO CONDOMINIO - Uma vez obtido o “habite-se’, 0 COMPRADOR seré convocado, pelas vias previstas neste instrumento, com antecedéncia minima prevista na Minuta de Conveng&o do Condominio, para comparecer a Assembleia de Instalagéo do Condominio, em primeira ou em segunda convocagéo.” 4.4, CLAUSULA MANDATO - A REDAGAO DAS CLAUSULAS DE MANDATO DEVE SE DAR DE FORMA CLARA E PRECISA, VEDADA A REFERENCIA ‘A QUALQUER ATO QUE IMPLIQUE RESTRIGAO A DIREITOS DO CONSUMIDOR. 4.5. CESSAO DE DIREITOS - AUTORIZAGAO DE EVENTUAL CESSAO K DE DIREITOS, SEM ONUS PARA O CONSUMIDOR, SE CONSTATADA CAPACIDADE: & a FINANCEIRA E CADASTRAL DO CESSIONARIO. LE c4.6. INFORMAGAO, PUBLICIDADE E OFERTA. EFEITOS VINCULANTES. REDAGAO SUGERIDA: "%X. - INFORMACAO, PUBLICIDADE E OFERTA. EFEITOS VINCULANTES - O projeto e 0 memorial descritivo antes mencionados e os documentos assinados pelo COMPRADOR, neste ato, substituem e revogam, para todos os efeitos, quaisquer papéis, cartas, folhetos, informagées, apresentagdes, publicidades e/ou documentos anterior & eventualmente emitidos ou divulgados, de tal sorte que qualquer efeito vinculante, nos termos da legisla¢ao consumerista, somente se opera sobre 0 que neste instrumento & informado e apresentado ao COMPRADOR. XX. - DECLARACAO DO COMPRADOR - 0 COMPRADOR céciara ter Ihe sido devidamente esclarecido que as ilustragées constantes das pegas promocionais séo para referéncia e andlise da possivel disposicéo espacial do mobiliério e elementos decorativo-paisagisticos usuais, que néo fazem parte integrante da obriga¢éo do vendedor, ratificando-se que a entrega do imével seré sempre nas condicées constantes_do Memorial _da_Incorporacéo_e _especificacées _do empreendimento.” 5, EXTINGAO DO CONTRATO POR DISTRATO (RESILIGAO BILATERAL) OU POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR Finalmente, em relacdo a exting3o dos contratos de promessa de compra e venda de iméveis habitacionais em incorporacées imobilidrias, 6 de se ter em vista, inicialmente, que tais contratos sao celebrados em carater irretratavel e irrevogavel, nos termos da legislaga0 especifica (art. 32, §2°, Lei n. 4,591/64). Destarte, nado comportam ( we 24. “desi Vv “aNada obstante isso, diante da necessidade do reconhecimento de eventual incidéncia ao contrato celebrado entre as partes de fatores externos que podem influir sobre @ capacidade econémico-financeira do adquirente, que impegam a coneretizagao de seu projeto de vida, compelindo-o ao desfazimento do negécio, visando @ restituigao de parte de seu investimento e sem que isso resulte no comprometimento da concluséo da obra ou coloque em risco a realizagao do mesmo projeto pelos demais adquirentes, ¢ de se buscar saida razoavel e justa para vendedores e compradores. Assim, de comum acordo, entende-se pela possibilidade de se fazer constar no instrumento contratual firmado entre o vendedor e 0 comprador cléusula que preveja uma das seguintes situag6es: ou (i) multa fixa, em percentual nunca superior a 10% (dez por cento) sobre o valor do imével prometide comprar, ou; (ii) perda intearal das arras (sinal), e de até 20% sobre os demais valores pagos pelo comprador, até entao. A titulo de orientag&o e de esclarecimento, deve-se considerar que as arras (ou sinal) no poderao ultrapassar o limite de 10% (dez por cento) sobre 0 valor do imével © comportam parcelamento (nunca superior a seis vezes), 0 que néo descaracteriza @ sua natureza - notadamente a penitencial -, em caso de desisténcia do contrato pelo comprador. © comprador poderd, assim, desde que adimplente com suas prestagdes pecunidrias até entéo, pleitear junto ao vendedor a extingao do contrato, arcando com 0 pagamento da sano prevista na respectiva clausula penal (dentre as opgdes acima apresentadas). E, por derradeiro, para nao se comprometer o fluxo de caixa da incorporacao preservando-se 0 Patriménio de Afetagdo, a fim de se assegurar aos demais adquirentes 0 direito 20 recebimento dos seus respectivos iméveis, convenciona-se a possibilidade de restituigao 20 adquirente do saldo que Ihe couber. Feitas as dedugdes dos velores que sero retidos pelas incorporadoras, a restituigéo do sobejante ao consumidor, corrigido monetariamente, utiizando-se 0 mesmo referencial do Contrato de Promessa Compra € Venda, se daria em_parcela nica. concedendo-se ao {ncor a um prazo_ dicaréncia de seis meses, 2 contar da data da extinc&o do contrato, ressalvada a hipdtese de nova alienagao do imével devolvide em prazo anterior. REDACOES SUGERIDAS: 1) MULTA FIXA DE 10% SOBRE O VALOR DO IMOVEL “Cléusula X - EXTINCAQ POR DISTRATO (RESILICAO BILATERAL) OU POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR - MULTA ~ A extincao do presente negocio juridico, seja mediante distrato (resilicéo bilateral) ou resolugéo por inadimplemento de obrigacéo do COMPRADOR resultaré no pagamento de MULTA UNICA DE 10% SOBRE O VALOR DO IMOVEL, limitado a 90% do valor pago pelo mesmo. X1 - Se, por ocasiéo da resolugdo, a unidade imobilidéria jé tiver sido disponibilizada a0 adquirente, ser-lhe-do imputados, ainda, os valores correspondentes aos débitos relativos aos impostos reais incidentes sobre 0 imével, as cotas de condominio ou contribuigées devidas a associagéo de moradores @ demais despesas previstes no contrato, além de quantia correspondente & frui¢do do bem, exigivel desde a data da aisponibilizacdo do imével até a data da restituicéo ao alienante ou a quem este vier a revender, calculada de acordo com critério pactuado no contrato; X.1.1 - A falta de estipulagdo contratual, 0 valor correspondente @ frui¢éo seré equivalente ao de aluguel de imével no mesmo padréo do imével objeto do contrato. X.2 - Deduzidas as quantias a que se referem o caput e o item anterior, 0 saldo remanescente seré restituido ao adquirente em parcela Unica, com a caréncia de 180 (cento e oitenta) dias corridos, contados da data da resolugao do contrato. te Bye3 - Os valores da restituig&o e das obrigagbes € encargos do comprador sero atualizados com base nos critérios de atualizagéo monetaria pactuados no contrato, tomando-se como termo inicial a data de cada desembolso e, como termo final, a data da restituico ou do pagamento. X 3.1 - Em caso de mora, os valores atualizados sero acrescidos das penalidades correspondentes, de acordo com os critérios e texas estabelecidas no contrato desfeito. Os débitos do comprador poderdo ser pagos mediante compensagao com o valor a ser restituido, se couber. X.4 - Apés a assinatura de Escritura Publica de Compra e Venda com Alienagao fiduciaria ou de Contrato Particular de Compra e Venda com fora 6 expressamente_vedada_a unilateral de vontade do de Esoritura Publica e outras avengas, comprador.” 2) PERDA DAS “ARRAS” E RETENGAO ADICIONAL DE 20% SOBRE os DEMAIS VALORES PAGOS: “Cléusule X - EXTINGAO POR INADIMPLEMENTO OU POR DISTRATO (RESILICAO BILATERAL) — PERDA INTEGRAL DAS ARRAS E RETENCAO ADICIONAL DE 20% DO VALOR DAS DEMAIS PARCELAS PAGAS - A extincdo do presente negécio juridico por inadimplemento de obrigagéo do COMPRADOR seré precedida de interpelagéo, judicial ou extrajudicial, na forma prevista no Decreto Lei n° 745, de 07/08/1969, para que 0 COMPRADOR emende a mora, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data de sua interpelagéo, efetuando 0 pagamento das parcelas vencidas € no pagas, atualizadas monetariamente, acrescidas de multa * 2%, juros morat6rios de 1 % ao més, custas e honorérios advocatcios) (quando o =) da $A 2. v /. " Vg! U aiX1 - © n&o atendimento do COMPRADOR & medida premonitéria determinard, de pleno direito, a resciséo do presente compromisso, do que resultars, ALEM DA PERDA INTEGRAL DAS ARRAS, A RETENCAO ADICIONAL PELO VENDEDOR DO EQUIVALENTE A 20% (VINTE POR CENTO) DAS DEMAIS QUANTIAS ATE ENTAO PAGAS, MONETARIAMENTE ATUALIZADAS, j4 deduzidos impostos e taxas devidos, em obediéncia 4 regra do artigo 53, da Lei n° 8.078, de 11/09/1990 (Cédigo de Defesa do Consumidor). X11 - Sangao idéntica incidiré na hipdtese de extingéo por distrato (resili¢ao bilateral). X2- Se, por ocasigo da extingdo, a unidade imobiliéria jé tiver sido disponibilizada ao adquirente, ser-Ihe-40 imputados, ainda, os valores correspondentes aos débitos relativos aos impostos reais incidentes sobre 0 imével, 4s cotas de condominio ou contribuigdes devidas 4 associagao de moradores e demais despesas previstas no contrato, além de quantia correspondente a fruico do bem, exigivel desde a data da disponibilizac&o do imével até a data da restituig0 ao alienante ou a quem este vier a revender, calculada de acordo com critério pactuado no contrato. %.2.1 - A falta de estipulacao contratual, 0 valor correspondente a frui¢éo seré equivalente ao de aluguel de imével no mesmo padréo do imével objeto do contrato. X.3 - Deduzidas as quantias a que se referem o caput e o item anterior, 0 saldo remanescente seré restituido ao adquirente em parcela Unica, com a caréncia de 180 (cento e oitenta) dias corridos, contados da data da extingao do contrato. X.4 - Os valores da restitui¢g0 e das obrigagdes e encargos do comprador seréo atualizados com base nos critérios de atualizagéo monetéria pactuacios no contrato, tomando-se como termo inicial a data de cada desembolso e, como termo final, a data da restituicéo ou do pagamento. X.4.1 - Em caso de mora, os valores atualizados seréo acrescidos das penalidades correspondentes, de acordo com os critérios e taxas estabelecidas no contrato desfeito. Os débitos do comprador poderéo ser pagos mediante compensagao com o valor a ser vr se Rube bg, ) \ <X.5 - Apés a assinatura de Escritura Publica de Compra e Venda com Alienag&o fiduciéria ou de Contrato Particular de Compra e Venda com forca de Escritura Publica € outras avencas, 6 expressamente_vedada a extingdo do negécio juridico por manifesta¢ao unilateral de vontade do comprador.” 6 - PRAZO PARA ADEQUACAO DEFINITIVA DOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS Fica acordado que todos os contratos de promessa de compra e venda de unidades habitacionais em incorporagao imobiliéria celebrados com 0 consumidor, a partir de 1° de janeiro de 2017, deverao estar rigorosamente adequados aos termos do presente pacto. 7 - DAS SANGOES EM CASO DE DESCUMPRIMENTO As obrigagdes previstas no presente ajuste devem ser rigorosamente observadas por todas as associadas da ASSOCIAGAO BRASILEIRA DAS INCORPORADORAS - ABRAINC e da CAMARA BRASILEIRA DA INDUSTRIA DA CONSTRUGAO - CBIC, inclusive as sociedades de propésito especifico - SPEs das quais participem. 7.1 = 0 descumprimento das obrigagdes assumidas neste acordo seré apurado pelos drgaos fiscalizadores competentes, mediante procedimento administrativo regular, assegurado a empresa associada autuada amplo direito de defesa. 7.2 - Configurada a irregularidade contratual, apés a defesa apresentada nos autos do procedimento administrativo respectivo, 0 drgao fiscalizador responsavel pela autuagao podera aplicar multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais), por contrato celebrado em desconformidade com o presente acordo, cujo montante revertera ao Fundo de Direitos Difusos existente em sua area de atuagdo, sem prejuizo das sangées administrativas previstas no art. 56, incisos | a XII, do CDC, e das eventuais “omen civil { criminal decorrentes, = Vudy /8 - CONSIDERAGOES FINAIS 8.1 - A SECRETARIA NACIONAL DO CONSUMIDOR se compromete a elaborar, em até 30 (trinta) dias, contados da data assinatura deste documento, nota técnica detalhando os termos e fundamentos observados na construcéo do presente compromisso de modo @ dar ciéncia e orientar a atuacéo do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor no monitoramento de seu cumprimento pelas incorporadoras associadas das entidades signatarias do Pacto. 8.2 - Comprometem-se os celebrantes deste acordo a promover ampla divulgagéo @ adequados esclarecimentos junto ao Poder Legislative, visando conferir eficdcia normativa aos termos aqui previstos com vistas a atualizagdo da Lei n° 4591/64. 8.3 - Compromete-se a SECRETARIA NACIONAL DO CONSUMIDOR promover ampla divulgacao do presente acordo junto aos membros do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, bem como aos Tribunais de Justiga com 0 objetivo de oferecer o esclarecimento necessdrio sobre seus respectivos termos e condigdes almejando respaldo jurisprudencial aos termos do presente compromisso. 84 - O presente pacto podera ser alterado na hipétese de superveniéncia de dispositive legal que discipline de forma diversa © ora convencionado, bem assim de entendimento sumulado dos Tribunais Superiores. 8.5 - A publicagéo deste Acordo de Cooperagéo serd efetuada pela SECRETARIA NACIONAL DO CONSUMIDOR, em extrato, no Diario Oficial da Unido, no prazo maximo de 20 (vinte) dias a contar da data de sua assinatura. hy a, Se — ba foadiy DE JANEIROEntidades aderentes ao presente Pacto Global CAMARA wri DAINOG}TRIA DA CONSTRUGAO -cBIC ¢ fx ‘ASSOCIAGAO BRASILEIRA DoS AbVEEADOS DO MERCADO MOBILSAO — ABAMI W/ fof ASSOCIAGAO DE osnctifes DE EMPRESAS DO MERCABO IMOBILIARIO- ADEMURJ /