Está en la página 1de 5

Derecho de Retracto:

Art. 1592 CC.:


El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para subrogarse en el
lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra venta

El retracto debe reembolsar al adquirente el precio, los tributos y gastos pagados por ste, y en
su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate pblico.

Figura: (Retrayente [Comprador) Vendedor]


<<El retrayente remplaza al comprador en la C-V.>>
CONCEPTO:
Este derecho permite a un tercero calificado subrogarse en el lugar del comprador, sin
modificar las estipulaciones del contrato, cuando el propietario enajene el bien.

El retrayente es un tercero calificado, quien tiene la posibilidad de activar o no tal derecho en


su favor cuando el propietario del bien proceda a enajenarlo. Si el retrayente se decide
ejercer el D. de retracto, este se coloca en el lugar del comprador en el previo contrato de C-
V sin que se modifiquen las estipulaciones de este contrato, salvo en lo relativo al cambio de
personas.

El propietario ejerce libremente su derecho de transferir su propiedad a un tercero que


adquiere la calidad de comprador. Slo despus de adquirido el derecho de propiedad por el
comprador, este derecho se ve afectado por el ejercicio del derecho de retracto por parte del
retrayente, cuyo efecto es la subrogacin del comprador por el retrayente. Este derecho
exige que el comprador adquiera el bien para que despus el retrayente ocupe su lugar en el
contrato de C-V.

NATURALEZA JURDICA:
- El contrato de venta inicial no sufre recisin (resolucin) ninguna.
- Este derecho cambia la persona del adquiriente al que el enajenante haba cedido la
cosa, y, en lo dems, deja subsistente el contrato con todos los derechos, obligaciones y
condiciones con que se haba celebrado libremente. El retrayente se subroga en lugar del
primer comprador.
- CC. 1984 sigue la tesis de la subrogacin.
- Personas que intervienen en la subrogacin:
o Primitivo Propietario: quien ha decidido voluntariamente enajenar el bien.
o Comprador del Bien: Quien adquiere convencionalmente el bien.
o Retrayente: Quien por mandato de Ley ocupa el lugar del comprador, adquiriendo
los derechos de propiedad sobre el bien materia de CV.
- Efectos del retracto son similares a los de la cesin de posicin contractual.

Derecho de Retracto Cesin de posicin contractual


Origen en la Ley y en impulso personal del Origen en la voluntad de las partes
tercero calificado.
Es discrecionalidad del tercero calificado (No Contrato trilateral (Cedente, cesionario y cedido)
interviene voluntad del comprador o vendedor).
Solo aplica en los contratos de CV, dacin en Aplica en toda clase de contratos
pago, y en algunos casos, permuta.
La sustitucin slo opera respecto al Cesin de posicin contractual se puede producir
comprador. en la persona de cualquiera de los contratantes
NOMENCLATURA:
- El vocablo retracto, desde el punto de vista semntico, podra ser equivoco (ya que retraer es volver a
traer), resultaba ms acorde con la tradicin legislativa y porque as se conoca en nuestra doctrina y
jurisprudencia. Un nombre mas adecuado sera derecho de subrogacin o derecho de sustitucin.

CARCTER DEL DERECHO:


En la doctrina nacional se discute si este es un derecho real o personal. En el extranjero se lo considera
un derecho real de adquisicin, teora poco desarrollada en el pas.

DERECHO DE RETRACTO
Derecho real de Aquellos que facultan a su titulo para adquirir la propiedad de una cosa determinada.
adquisicin:
Derecho Real: Atiende a sus efectos
Derecho Personal: Se considera as porque es underecho de contratos el que recoge, a ttulo exclusivo,
dicho derecho. Si bien tiene por objeto una cosa, mueble o inmueble, l no est
atado a la cosa.
Opinin del autor: CV solo genera obligaciones. El ejercicio de este derecho solo hace que el retrayente
asuma una relacin obligacional que lo vincula con el vendedor. Retracto solo tiene
carcter personal.

ACTOS A LOS QUE SE APLICA:


- CONTRATO DE CV. (Art. 1592) y DACIN EN PAGO (Art. 1593)
- Surge la duda si estos dos artculos tienen un alcance restrictivo o se puede aplicar el retracto a
otros actos jurdicos.
- Un sector de la doctrina considera que el retracto no esta limitado a los dos primeros supuestos, y
que este procede tambin siempre que se trate de una transmisin de dominio cuya especial
naturaleza impida la subrogacin, que es sustancia del derecho que estudiamos (ALBALADEJO,
MANRESA, BELLO y CASTAN TOBEAS. El otro sector de la doctrina considera que las palabras del
cdigo deben ser interpretadas restrictivamente (GOMEZ CALERO, GONZALES POVEDA, BORREL y
SOLER y COLIN y CAPITANT).
- El Derecho de retracto es una excepcin al principio de la libertad de contratar (Art. 1354), por lo
cual aplicando el art. IV del T.P. los artculos 1592 y 1593 no pueden ser aplicados por analoga.
- CASO ESPECIAL: PERMUTA Art. 1603 establece expresamente que se rige por las disposiciones
sobre CV, en lo que sean aplicables.
- Contrato de CV, Dacin en pago y, en ciertos casos, la Permuta.

BIENES MATERIA DEL CONTRATO:


- Art. 1595: Retracto procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.
- Este artculo tiene una falta de precisin, debido a que este derecho no es de carcter real, por lo
que no puede afectar directamente el bien.
- En otras palabras, si el derecho de retracto supone la subrogacin del retrayente en el lugar del
comprador, por lo cual queda ligado al vendedor con una relacin contractual, lo que se requiere es
que el bien materia del contrato de cv en el que se opera la subrogacin sea un mueble inscrito o
un inmueble.
- CC. recoge como bienes materia de retracto a los bienes muebles e inmuebles; sin embargo, limita
su aplicacin a los muebles inscritos.

NACIMIENTO DEL DERECHO DE RETRACTO


- La opinin ms generalizada es que el derecho de retracto nace en el momento en que se
celebra el contrato de compraventa o sus sucedneos.

- Sin embargo, para el autor,el derecho no surge cuando se enajena, sino que existiendo desde
antes (desde que se constituy por disposicin de la ley), permite que se haga valer cuando tal
enajenacin se realiza. La enajenacin no es la que da nacimiento al derecho de adquisicin,
sino que es el hecho que hace operante el derecho de adquisicin preexistente.
EFECTOS DEL DERECHO DE RETRACTO
- El ejercicio del derecho de retracto produce estos efectos:

o Sustitucin del comprador por el retrayente en el contrato de compraventa. Las partes


del contrato quedaran conformadas por el vendedor y el retrayente.

o La obligacin del retrayente de reembolsar al comprador el precio que ste pago al


vendedor, los tributos y gastos pagados por el comprador y, en su caso, los intereses
pactados.

DIFERENCIA CON EL PACTO DE RETROVENTA


1) En cuanto a los sujetos.

a. En la retroventa intervienen dos sujetos que son en principio los mismos que
celebraron la compraventa base, aunque ocupando posiciones jurdicas opuestas; as
el vendedor readquiere la cosa por l vendida mientras que el comprador debe
cooperar al ejercicio de esta facultada recuperatoria.

b. En el retracto, son tres personas las que median. El vendedor que enajena una cosa sin
propsito de retraerla; el comprador que en esa inteligencia celebra el contrato de
compraventa; y el retrayente, a quien la ley concede el derecho preferente de
subrogarse en el lugar del comprador, siempre que ste no sufra mayores agravios.

2) En la retroventa la preferencia adquisitiva es una facultad de readquisicin, mientras que en el


retracto es pura facultad adquisitiva.

3) En la retroventa es una reserva que el vendedor hace en la compraventa bsica, mientras que
en el retracto es una facultad atribuida por la ley a quien ninguna intervencin tuvo en la
compraventa bsica.

DIFERENCIAS CON EL DERECHO DE TANTEO


1) El derecho de tanteo tiene carcter real, mientras el derecho de retracto es personal.

2) El derecho de tanteo se dirige al copropietario que pretenda vender, mientras que el derecho
de retracto se dirige contra el comprador despus de efectuada la venta.

CARCTER IRRENUNCIABLE E INSTRAMISIBLE ENTRE VIVOS.-


- Respecto al carcter irrenunciable, este se justifica en el inters del legislador de evitar la burla
en el ejercicio del retracto, que se podra efectuar a travs de renuncias anticipadas o
posteriores a la compraventa.
- El derecho de retracto no se transmite por acto entre vivos. Se permite por transmisin
hereditaria. Los herederos gozan del derecho de retracto no por el solo hecho de ser
herederos, sino porque adquieren la propiedad de los bienes materia de compraventa.

PLAZO PARA EJERCITAR LA ACCIN DE RETRACTO


Artculo 1586.- El derecho de retracto debe ejercerse dentro de un plazo de treinta das contados a
partir de la comunicacin de fecha cierta a la persona que goza de este derecho. Cuando su domicilio no
sea conocido ni conocible, puede hacerse la comunicacin mediante ubicaciones en el diario. En este
caso, el plazo se cuenta desde el da siguiente al de la ltima notificacin.
- La gran mayora de los autores consideran que es un plazo civil y no procesal.
- La doctrina es unnime en el sentido que el plazo sealado es de caducidad y no te
prescripcin.

CONOCIMIENTO DE LA TRANSFERENCIA
Artculo 1597.- Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio diferente del indicado en el
artculo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento. Para este caso, la presuncin
contenida en el artculo 2012 slo es oponible despus de un ao de la inscripcin de la transferencia.
- Se hace referencia a la presuncin que dice que se presume, sin admitirse prueba en contrario,
que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones en los registros
pblicos.
- Este artculo tiene un error tcnico porque el artculo 2012 habla de una presuncin que no
admite prueba en contrario, por lo que son de cumplimiento obligatorio. Sin embargo, el
artculo 1597 desconoce el cumplimiento de esta presuncin dentro del primer ao.

APLAZAMIENTO DEL PAGO DEL PRECIO


Artculo 1598.- Cuando el precio del bien fue pactado a plazos es obligatorio el otorgamiento de una
garanta para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que da lugar al retracto no se hubiera
convenido.
- Por lo general, el retrayente ocupa el sitio del comprador y queda sujeto a las mismas
obligaciones. Pero si la venta es a plazos, s se le exgie al retrayente una garanta forzosa.
- La razn a esto es obvia: el vendedor puede haber dispensado al comprador de la prestacin de
la garanta, a virtud de conocer al ltimo y tener confianza en su solvencia. Tal puede no es el
caso en lo que hace a la opinin que puede tener el vendedor en cuanto al retrayente.

TITULARES AL DERECHO DE RETRACTO


Artculo 1599.- Tienen derecho de retracto:
1) El arrendatario: Derogado!!!!
2) El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.
a. Requisitos:
i. Que se celebre un contrato de compraventa (o permuta de bienes fungibles o
una dacin en pago)
ii. Que el bien materia de la CV est en copropiedad.
iii. Que una o ms de estas cuotas ideales pertenezca al retrayente.
iv. Que el vendedor sea un copropietario.
v. Que el comprador sea un tercero extrao a la copropiedad.
3) El litigante
a. Se concede retracto a favor del demandado y del demandante.
b. Se requiere que el proceso verse sobre la propiedad del bien.
4) Propietario en la venta del usufructo
a. Conceder al propietario la posibilidad de ser el retrayente en le venta del usufructo y,
al contrario, es como un medio tendente a dar acabamiento a la situacin de dominio
incompleto o limitado.
5) Propietario del suelo y del superficiario
a. Al igual que el inciso anterior, busca que se consolide la propiedad.
6) Propietarios de predios urbanos divididos en partes
a. Se produca en aquellos casos en que existan quintas, siendo su objetivo hacer
desaparecer por consolidacin, la servidumbre o servicios comunes que vinculen a
diversos predios urbanos.
7) Propietario de tierra colindante
a. Remedio a la divisin excesiva de la propiedad territorial.
b. Requisitos:
i. Tanto la parcela objeto de venta como en la finca de propiedad del
retrayente, deben ser fincas de naturaleza rstica.
ii. Que las fincas sean colindantes (No son colindantes si hay arroyos, acequias,
barrancos o caminos entre ellas)
iii. Que la cabida de la finca que se enajene no exceda la unidad agrcola o
ganadera mnima respectiva (3 hectreas), o cuando las fincas reunidas no
excedan de dicha unidad (10 hectreas). Se debe atenderse a la condicin de
la finca al tiempo de perfeccionamiento de la venta, y no al tiempo de
consumacin.
iv. Que la venta se haga a un extrao, no a otro propietario colindante que tenga
el mismo inters.

PREFERENCIA ENTRE RETRAYENTES


Artculo 1600.- Si hay diversidad en los ttulos de dos o ms que tengan derecho de retracto, el orden de
preferencia ser el indicado en el artculo 1599.
- Sin concurren como retrayentes dos o ms personas que tengan ttulo de la misma naturaleza,
sern preferidos a prorrata. (Adquirirn la parte retrada en proporcin a su haber en la cosa
comn).

ENAJENACIONES SUCESIVAS
Artculo 1601.- Cuando se hayan efectuado dos o ms enajenaciones antes de que expire el plazo para
ejercitar el retracto, este derecho se refiere a la primera enajenacin slo por el precio, tributos, gastos
e intereses de la misma. Quedan sin efectos las otras enajenaciones.
- Con la finalidad de evitar la burla al derecho del retrayente, se establece que queda sin efecto
con relacin al retrayente toda enajenacin (gratuita o onerosa) posterior a una compraventa,
siempre que se efecte dentro del plazo para retraer.
- Pero ojo que el adquiriente del bien expuesto al ejercicio del retracto no est impedido de
enajenarlo dentro del plazo en que la accin puede ser ejercitada; solo que esta enajenacin no
tiene efectos sobre el retrayente.