LAS GARANTIAS:

FORMALIZACION Y
EJECUCIN

Dr. Carlos Villalobos Blondet

-
 LAS GARANTAS
z Se constituyen sobre bienes muebles e
inmuebles cuya utilidad prctica es que sirvan
como respaldo de una obligacin.

z Se formalizan va un Contrato de Garanta de

Prenda (en caso de Bienes Muebles) o de
Hipoteca (en caso de Bienes Inmuebles).

z Todo propietario o persona debidamente

autorizada puede constituir garanta por deudas
propias (directas) o de tercero (indirectas).
 TIPOS DE GARANTA
El Cdigo Civil reconoce dos tipos

z Garantas Reales Latn RES = COSA

Derecho de Garanta
sobre las COSAS

z Garantas Respaldan con el

Personales. ntegro del
Patrimonio (Fianza
/Aval).
 Las Garantas Reales
(sobre las cosas)
z Bienes Inmuebles Se Constituir
(casas, HIPOTECA.
departamentos,
terrenos, otros).

z Bienes Muebles
Se constituir
(vehculos,
maquinarias, PRENDA.
mercadera, Ttulos
Valores, Dinero).
 Formalizacin de la Hipoteca,
algunas consideraciones
z Formalizacin z Se constituye por Escritura
Pblica (intervencin del
Notario) y se inscribe en
Registro de Propiedad
Inmueble (condiciones
imprescindibles).
z Objeto que garantiza
obligacin. z Determinado / Identificado).

z Puede respaldar una z (No confundir que se

Futura/Eventual constituya Hipoteca sobre un
Obligacin bien que an no existe).

z Gravamen z Monto hasta por el cual se

constituye la Hipoteca
 Consideraciones de la Hipoteca
z Defensa del Acreedor frente al NO puede hacerse propietario
Deudor que no cumple la de manera directa del bien
obligacin. hipotecado (No Pacto
Comisorio).

Accin Real (proceso judicial

z Acciones del Acreedor
de ejecucin de garantas)
(Derecho persecutorio) y
Accin Personal (contra los
bienes del Deudor (en caso
deuda supere monto de
gravamen) y contra el fiador
solidario o avalista).
Aspectos Crticos de la Hipoteca en el Cdigo Civil
frente a la Hipoteca otorgada a las Empresas del
Sistema Financiero Nacional

z Artculo 1104 del Cdigo Civil.- La

hipoteca puede garantizar una obligacin
Futura o Eventual.

z Artculo 172 de la Ley 26702 Anlisis de

las diversas modificaciones que ha sufrido
el presente artculo.
Las Modificaciones a la Ley 26702

z Las garanta desde la Perspectiva de la Ley 26702

(Ley de Bancos)
z artculo 172.- Con excepcin de las hipotecas
vinculadas a instrumentos hipotecarios, los bienes
dados en hipoteca, prenda o warrant a favor de una
empresa del sistema financiero, respaldan todas las
deudas y obligaciones directas e indirectas,
existentes o futuras, asumidas para con ella por
quien los afecte en garanta o por el deudor, salvo
estipulacin en contrario (...)
z Ley 27682 (09/03/2002).-
- Artculo 1.- Los bienes dados en hipoteca
prenda o warrant a favor de una empresa
del sistema financiero, slo respaldan las
deudas y obligaciones expresamente
asumidas para con ella por quien los
afecta en garanta. Es nulo todo pacto en
contrario.
z Ley 27851 (22/10/2002).-
z Los bienes dados en hipoteca, prenda o
warrant, a favor de una empresa del
sistema financiero, respaldan todas las
deudas y obligaciones propias, existentes
o futuras asumidas para con ella por el
deudor que los afecta en garanta
siempre que as se estipule
expresamente en el contrato.
 Diferencia entre Normas
z Para el Cdigo Civil, existen las Hipotecas
Genricas o Sbanas (Una Hipoteca
cubre obligaciones presentes o futuras,
directas o indirectas).
z Para las Empresas del Sistema Financiero
Nacional, las Hipotecas de Propiedad de
Tercero en respaldo de obligaciones de
otros, debern intervenir en los contratos
los terceros para ratificar cualquier crdito
que vaya a obtener el garantizado en el
futuro.
 Formalizacin de la Prenda,
Condiciones de Validez (Dos Formas):

z Se constituye con Entrega del bien al

Entrega Fsica. Acreedor o a quien se
Contrato Privado de designe como
Fecha Cierta (Legalizado Depositario en el
o elevado a Escritura contrato.
Pblica ante Notario).

z Se constituya con El Deudor conserva el

entrega jurdica. Es sobre bien y se constituye como
bienes inscribibles en depositario o a quien se
Registros Pblicos. designe en el contrato.
La Prenda vale desde su
inscripcin.
 Bienes Inscribibles en Registros
Pblicos:
- Vehculos (autos, camionetas)
en el Registro de Prenda
Vehicular.
- Bienes Fungibles, en el
Registro de Prenda Global y
Flotante.

- Bienes Agrcolas (mquinas e - Bienes muebles vendidos a

instrumentos de labranza), en plazos, en el Registro Fiscal
el Registro de Prenda de Venta a Plazos.
Agrcola.

- Bienes Industriales - Bienes de la Minera, Registro

(maquinarias, herramientas de Prenda Minera.
productos semielaborados de
la Industria), en el Registro de
Prenda Industrial.
 La Ejecucin de Garantas
Reales
z Hipoteca y/o Prenda en respaldo de una
deuda:
z Requisitos:
El Estado de Cuenta de saldo deudor.
El documento que contiene la garanta
(Contrato de Hipoteca y/o Prenda).
Tasacin Comercial actualizada (2 aos de
antigedad).
Certificado de Gravamen (si el bien es
registrado).
z El Remate:
- Se entiende como una Venta Forzada
efectuada ante el Juzgado (o Martillero
Pblico) a fin de hacerse cobro con el
producto de dicho remate.
 Los Remates se anuncian en el diario Oficial EL
Peruano y el diario encargado de avisos judiciales
de la localidad.
Ejecucin de Hipoteca z 1er Convocatoria por
6 das
z 2da y 3era
convocatoria por 3
das.

Ejecucin de Prenda
z 1era Convocatoria
por 3 das
z 2da y 3era por 1 da.
 Modificaciones al Cdigo Procesal Civil
referente al Sistema de Remates
Artculo 742:
z Si en la primera convocatoria
no se presentan postores, se
convoca a una segunda en la
que la base de la postura se
reducir en un quince por
ciento.
z Si en la segunda convocatoria
tampoco se presentan
postores, se convocar
nuevamente cuantas veces
sea necesario, deducindose
en cada oportunidad el quince
por ciento de la cantidad que
sirvi de base de la postura
inmediatamente anterior.
z Artculo 742 (Actual, Modificado
por Ley 27740 publicada el
29/05/2002)
z () Si en la tercera
convocatoria no hay postores, a
solicitud del ejecutante podr
adjudicrsele directamente el
bien, por el precio base de la
postura que sirvi para la ltima
convocatoria, pagando el exceso
sobre el valor de su crdito, si
hubiere.
z Si el ejecutante no solicita su
adjudicacin en el plazo de diez
das, el Juez sin levantar el
embargo, dispondr nueva
tasacin y remate bajo las
mismas normas.
z La diferencia entre una y otra norma es que,
actualmente, en el tercer remate ya no hay
opcin para continuar con un 4, 5 o sucesivos
remates.
z Objeto de esta Ley.- Segn el diario de Debates
del Congreso, tiene por objeto () enfrentar un
problema extraordinario que se presenta en
problemas de crisis econmica; los deudores no
pueden cumplir y terminan perdiendo su
propiedad a valores exiguos ().
Anlisis Econmico de la Norma en
Mencin: Ventajas y Desventajas.
z La dacin de una Norma no slo debe ver
los Justo o Injusto que esta parezca, sino
tambin, debe apreciar cul es el Costo
Beneficio que para la Sociedad ella
acarreara.
Ventajas Econmicas de la Norma
bajo anlisis:
z El Deudor logra permanecer en propiedad
y posesin de su inmueble por un tiempo
ms.
z Tener la esperanza incierta de que su
inmueble logre un mejor valor en el
remate.
z Presionar al Acreedor a refinanciar sus
deudas.
 Desventajas Econmicas
z El Acreedor, no podr hacerse cobro en un
plazo razonable de la deuda que se le tiene.
z Se ver perjudicado en otorgar otros crditos a
terceros, interrumpiendo o por lo menos,
entorpeciendo la cadena de crditos al no poder
recuperar a tiempo su dinero para a su vez
utilizarlo en nuevos crditos.
z El sistema genera ms desconfianza en el
acreedor para futuros crditos, premunindose
de exigencias de otras garantas autoliquidables
o de fcil realizacin, encareciendo el crdito.
 Desventajas
z El Acreedor, gastar en nuevas
tasaciones, publicaciones en los diarios
para los remates respectivos, diligencias
de pegado de carteles, notificaciones a las
partes a fin de lograr la nueva ronda de
remates. Estos costos, finalmente, pasan
a formar parte de la masa de deuda.
z El Deudor as, debe ms dinero por
gastos.
 Desventajas
z El Deudor, debe ms dinero tambin por
intereses que se siguen generando por la
falta de pago que el propio proceso
genera.
z Se puede llegar a inconsistencias o
puntos muertos como explicamos con un
ejemplo:
 Ejemplo:
z Deuda = US$10,000.00
z Gravamen = US$ 20,000.00
z Tasacin Comercial = US$ 30,000.00
z Valor de Realizacin = US$ 24,000.00

Base del 1er Remate = US$ 20,000.00

Base del 2do Remate = US$ 17,000.00
Base del 3er Remate = US$ 14,450.00
z Nota 1.- El acreedor si solicita la adjudicacin, deber oblar la
diferencia, es decir, pagar al Deudor = US$ 4,450.00.
z Nota 2.- El acreedor deber afrontar los impuestos por Alcabala y
Prediales para inscribir su propiedad.
z Nota 3.- El acreedor deber asumir los costos de venta para
recuperar dinero.
 Conclusiones al Anlisis
Econmico de la Norma
z Desincentiva el Proceso de Ejecucin de
Garantas Reales.
z Incrementa Costos de Transaccin de un
Remate Judicial
z Puede llegar a un punto muerto.
z Incrementa Deuda en contra del Deudor.
z El Deudor disfruta por un tiempo ms de
su inmueble.
z Incentiva a los Deudores a la Cultura del
No Pago.
z Se prefieren beneficios particulares de
ciertos Deudores frente al Trfico Jurdico
Econmico de los Bienes.
z Prdidas Econmicas para el Estado en
cuanto al no pago por las Transferencias
(Alcabala, Predial, otros).
z Se frustra la posibilidad que otros
adquieran la propiedad.
 Propuestas
z Agil sistema de Ventas de Activos en
Garanta que permitan la recuperacin del
Dinero prestado de manera rpida, sin
perjuicio para ambas partes (Acreedor y
Deudor). El sistema podr ser el mismo
que en los remates judiciales pero no con
intervencin judicial.
z Sistema consensual de remates sucesivos
sin limitacin.
 Ventajas
z Menos costos judiciales (menos deudas que
afrontar el deudor).
z Agil trfico jurdico econmico de los Bienes
(beneficios al Estado en cuanto al pago
inmediato de Tributos por las transferencias).
z Mayor recuperacin de los acreedores de su
dinero.
z Mayor capacidad para recolocar dinero a ms
clientes que requieren crditos, reactivando
rpidamente la cadena de prstamos y pagos.
z Menor Costo del Crdito al disminuir el Riesgo
Legal de un proceso judicial en trminos de
tiempo y dinero.
 Costos de Un Proceso de
Ejecucin de Garantas
z Son muy variados, dependiendo del tipo
de bien que se remata, de la obligacin a
cancelar, de las partes que intervienen en
el proceso.
z Dependiendo de ello, se fijan los costos
de un proceso de Ejecucin de Garantas.
z Aproximadamente, el Costo Total, fuera
de Honorarios de Abogados es de S/.
4,500 Nuevos Soles.
 Costos Judiciales
z Por solicitudes de medidas cautelares, de
anotaciones de demandas, de embargos en
ejecucin forzosa y de remates judiciales:

z a) Hasta cien (100) URP = S/.320.00 nuevos

soles.
z b) Ms de cien (100) URP hasta trescientos
(300) URP = 640,00 nuevos soles.
z c) Ms de trescientos (300) hasta tres mil (3000)
URP = 1280,00 nuevos soles
z d) Ms de tres mil (3000) URP = 3840,00
nuevos soles.
z Nota.- La URP = 10% de 1 UIT (actualmente en S/.3,300.00 nuevos
soles).
 Costos Judiciales
- Adicionalmente se deber considerar los costos
por Saneamiento y Expedicin de Partes
Judiciales para Inscripcin en el Registro de la
Propiedad Inmueble del Bien Rematado = 1%
del valor Adjudicado.
- Adicionalmente, se debern calcular los costos
por Actuaciones fuera del Juzgado (Pegado de
Carteles) que oscilarn entre S/.160.00 nuevos
soles a S/. 1,440.00 nuevos soles.
 Costos Extrajudiciales
z Pago de Alcabala.- Impuesto que grava la
transferencia de inmuebles urbanos y rsticos a
ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su
forma o modalidad.
z Cmo se calcula.- Es el 3% sobre el valor de
Adjudicacin o de Autoavalo, el que sea ms
alto.
z Cundo se Paga.- Dentro de 30 das posteriores
a la Adjudicacin.
z Base Legal, acpite j, artculo 13, acpite f, artculo 14 del
captulo II, D.Leg. N776.
 Costos Extrajudiciales
z Pago de Impuesto Predial.- Grava el valor
de los predios urbanos y rsticos y el
clculo se efecta por cada Municipalidad
de acuerdo al Autoavalo.
Tiempos Reales de Un Proceso de
Ejecucin de Garantas Reales
z Un Proceso puede durar en promedio 11/2 a 3
aos aproximadamente.
z Considerando que en 1era Instancia lograr la
Orden de Remate puede demorar 2 meses de
trmite judicial.
z En caso que haya Apelacin, la Corte Superior
puede demorar de 4 a 6 meses en resolver
(Confirmando /Revocando o Anulando la
Resolucin de 1era Instancia).
z El expediente, mientras es regresado al
Juzgado de origen demora
aproximadamente 1 mes.
z El Juzgado de origen, nombrar al
Martillero Pblico que se encargar de
efectuar el remate demorndose
aproximadamente 2 meses.
z El pago efectivo a favor del acreedor
podr efectuarse en 5 meses
aproximadamente.
z Si el expediente va en casacin a la Corte
Suprema, esta demora en resolver
aproximadamente de 1 a 2 aos.
 Fuentes Bibliogrficas
z VILLALOBOS BLONDET, Carlos; La Recuperacin de
Cartera Morosa, la Hipoteca y un anlisis econmico de
su funcin frente al crdito bancario; Revista El
Derecho, editada por el Colegio de Abogados de
Arequipa, Edicin N 304-2003, pgina 49 a 52.
z ARIAS SCHREIBER PEZET, Max y CARDENAS
QUIRS, Carlos; EXGESIS del Cdigo Civil Peruano
de 1,984, Tomo VI, Derechos Reales de Garanta.
z ALEJANDRO ARRIETA Y MANUEL LUY, Tiempo de
Ejecucin de Garantas y su impacto en el Mercado
Crediticio.
FIN