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Mdulo 1

Los derechos
reales. Naturaleza.
Constitucin y
adquisicin
1. Los derechos reales.
Nociones generales
Nota previa: con motivo de la entrada en vigencia del nuevo Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin a partir del 1 de agosto de 2015, en adelante
denominaremos en todas las lecturas: CC al Cdigo Civil vigente hasta esta
fecha y CCCN al nuevo cdigo reformado, llamado Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin.

1. Nociones generales

Previamente a adentrarnos en la Teora General de los Derechos Reales,


consideramos pertinente realizar una aproximacin a ciertas nociones o
conceptos bsicos, a los fines de un mejor entendimiento de la cuestin.

Buteler Cceres (2005) divide a los derechos subjetivos en:

Derechos que importan directamente a la persona: son derechos


extrapatrimoniales. Ejemplo: derecho a la integridad fsica, derecho
a la intimidad, entre otros.

Derechos que importan directamente al patrimonio

o Derechos personales: existe una relacin jurdica entre un sujeto


deudor y un sujeto acreedor que puede exigir del primero la
realizacin de una prestacin de dar, hacer o no hacer. En el
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (en adelante CCCN) se
encuentran reglados en el Libro Tercero (artculos 724 a 1881)

o Derechos reales: existe una relacin directa entre un sujeto y una


cosa. Se encueran reglados en el libro Cuarto (artculos 1882 a
2276) del CCCN.

Derechos mixtos: son los derechos intelectuales que poseen una


faceta que es susceptible de valuacin pecuniaria (referente a la
explotacin econmica de la creacin; el aspecto econmico) y otra
que no lo es (aquella potestad vitalicia para tutelar que la creacin no
sea cambiada o menoscabada; el aspecto moral).

1
Aclaremos algunos conceptos: cosas y bienes y patrimonio.

Cosas: art. 2311 del CC: Se llaman cosas en este Cdigo, los objetos
materiales susceptibles de tener un valor. Las disposiciones
referentes a las cosas son aplicables a la energa y a las fuerzas
naturales susceptibles de apropiacin1.

Bien: art. 2312 del CC: los objetos inmateriales susceptibles de


valor, e igualmente las cosas, se llaman bienes. El conjunto de bienes
de una persona constituye su patrimonio2.

Como podemos observar, en el anterior Cdigo Civil se defina el patrimonio.

Todos estos conceptos se definan en el Libro Tercero correspondiente a


derechos reales; hoy, con el CCCN, se definen en el Ttulo Preliminar al captulo
cuarto:

Derechos y bienes

ARTCULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son


titulares de los derechos individuales sobre los bienes que
integran su patrimonio conforme con lo que se establece en
este Cdigo.

ARTCULO 16.- Bienes y cosas. Los derechos referidos en el


primer prrafo del artculo 15 pueden recaer sobre bienes
susceptibles de valor econmico. Los bienes materiales se
llaman cosas. Las disposiciones referentes a las cosas son
aplicables a la energa y a las fuerzas naturales susceptibles de
ser puestas al servicio del hombre.3

Quiere decir, entonces, que para nuestro derecho positivo la palabra "bien"
tiene dos acepciones (Mariani de Vidal, 2006):

a) Una amplia, donde bienes es igual a cosas (art. 2311 de CC y art


16 CCCN) ms objetos inmateriales susceptibles de valor (bienes
propiamente dichos) que son los derechos; y

b) Una restringida, (art. 2313 CC, tambin Art. 16 CCCN) a la que ya


aludimos: bienes igual a objetos inmateriales susceptibles de
valor, es decir, derechos patrimoniales.
1
Art. 2311 Cdigo Civil de la Nacin Argentina con vigencia hasta el 31/07/2015.
2
Art. 2312 Cdigo Civil de la Nacin Argentina con vigencia hasta el 31/07/2015.
3
Arts. 15 y 16 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina con vigencia desde el
01/08/2015.

2
A partir de la reforma efectuada mediante ley 17.711 (Ley de Cdigo Civil
Modificaciones, ao 1968) al Cdigo Civil, las disposiciones referentes a las
cosas son aplicables a la energa y fuerzas naturales susceptibles de
apropiacin. stas, tcnicamente, no son cosas puesto que no son objetos
materiales, simplemente siguen el rgimen de las cosas.

El patrimonio estara, pues, compuesto por cosas y derechos. En verdad


pensamos que no son las cosas las que integran el patrimonio, sino los
derechos sobre ellas: es precisamente lo que afirma el propio Vlez Sarsfield en
la nota al art. 2312, apartado 2 del CC:

El patrimonio de una persona es la universalidad jurdica de sus


derechos reales y de sus derechos personales, bajo la relacin de
un valor pecuniario, es decir, como bienes.4

En resumen, el patrimonio constituira una masa de derechos susceptibles


de apreciacin pecuniaria, ya sea que stos directamente sobre cosas o no.

Cuadro 1: Esquema conceptual

Fuente: Elaboracin propia.

4
Nota al art. 2312, apartado 2 del Cdigo Civil de la Nacin Argentina con vigencia hasta el
31/07/2015. Link web: http://legales.com/tratados/e/ecosas.html

3
1.1. Definiciones de derechos reales
doctrinaria y del Cdigo Civil y Comercial
de la Nacin, el nuevo artculo 1882

Primeramente, es necesario afirmar que el CC no contena una definicin de


Derecho Real - ni an en el Libro III del Cdigo Civil, ntegramente dedicado a
derechos reales una definicin de Derecho Real.

Solamente estableca el principio de numerus clausus (o nmero cerrado, que


an se mantiene en el CCCN) y los enumeraba: arts. 2502 y 2503 del CC.

Sin embargo, producto de la elaboracin de diferentes autores expertos en el


rea, se haban logrado extraer algunas definiciones sobre derecho real, a las
que nosotros llamaremos definiciones o conceptualizaciones doctrinarias.

Con la reforma del CC y el CCCN se establece a nivel legislativo una definicin


de derechos reales en el art. 1882 del Libro IV, a la que llamaremos definicin o
conceptualizacin legislativa o del Cdigo Civil.

Definiciones o conceptualizaciones doctrinarias


Para poder comprender a qu nos referimos cuando hablamos de derechos
reales, desarrollaremos la definicin de Derecho Real propuesta por la Dra.
Mariani de Vidal en su manual de derechos reales:

Es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas


sustancialmente de orden pblico, establecen entre una persona
(sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que
previa publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a
abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una
accin real y que otorga a sus titulares las ventajas inherentes al
ius persequendi y al ius praeferendi. (2006: 20)

4
un derecho absoluto, porque es oponible5, erga omnes6, es decir a
toda la comunidad, en contraposicin a los derechos relativos
(obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.

de contenido patrimonial, porque cuentan con un valor para su


titular.

cuyas normas, sustancialmente de orden pblico, porque, en buena


medida, la organizacin y conservacin de la sociedad reposa sobre
las polticas referentes al derecho de propiedad; basta pensar en los
derechos sobre patentes de invencin, inmuebles, bienes de dominio
pblico, entre otros.

establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa,
cosa en el sentido del art. 2311, antes reseado.

una relacin inmediata y directa, debido a que el titular est en


contacto con la cosa sin precisar de un intermediario (como s es el
caso de los derechos personales, donde es necesario el accionar del
deudor para poner al acreedor en contacto con el objeto de la
relacin jurdica).

que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos


reales a todos los individuos de la comunidad, pues deben respetar la
propiedad ajena. Es en virtud de ello que los derechos reales se
publicitan. Dicha publicidad tendr diferentes efectos segn el bien
de que se trate; en algunos casos basta la publicidad posesoria para
constituir el derecho (muebles no registrables) y en otros es
necesaria la inscripcin en los registros pertinentes (caso de los
automotores), temas que desarrollaremos tanto en esta lectura
como en las de los siguientes mdulos de la materia. En tal sentido,
cabe mencionar la nota al art. 577 del CC, en la que Vlez Srsfield
afirma que no es posible respetar un derecho que no se conoce, de
all la importancia de la publicidad.

5
Oponibilidad: conforme a la definicin de Capitant (1973), la calidad del derecho o defensa que
su titular puede hacer valer contra terceros.
6
Erga omnes: Es una locucin latina, que significa "respecto de todos" o "frente a todos",
utilizada en derecho para referirse a la aplicabilidad de una norma, un acto o un contrato.
Significa que aquel se aplica a todos los sujetos, en contraposicin con las normas inter partes
(entre las partes) que slo aplican a aquellas personas que concurrieron a su celebracin.
(ver: https://goo.gl/MLPDkM). Por ejemplo, los derechos reales, objeto de estudio de la presente
asignatura, se ubican dentro de esta categora; tambin los llamados derechos inherentes a la
personalidad o personalsimos (como el derecho a la vida al honor) y los intelectuales
considerados por algunos, en lo que toca a su aspecto moral, como personalsimos, derechos
de familia, en el sentido de que las situaciones jurdicas familiares o los derechos que de ellas
emergen deben ser respetados por todos, aun cuando pueden existir algunas personas directa y
determinadamente obligadas, como sucedera, por ejemplo, con la patria potestad.

5
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar
cualquier acto contrario al mismo, naciendo para el caso de
violacin, una accin real. Las acciones reales son tres:
reivindicatoria, negatoria y confesoria. Dichas acciones no sern
objeto de estudio en este mdulo, pero es importante conocer su
existencia.

y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del
ius praeferendi. El ius persequendi y el ius praeferendi sern
explicados de manera detallada en el punto 1.6 de este mdulo.

Teoras que definen el Derecho Real


Teora Clsica

Esta teora encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y
personales, basndose en el aspecto interno del derecho: la relacin entre la
persona y la cosa.

Derecho real = Persona Cosa

Es la elegida por Vlez Sarsfield en la redaccin del Cdigo Civil, siguiendo a


Demolombe, a quien cita en la nota al ttulo IV del libro III. Expresa el eminente
jurista Demolombe:

Derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una


relacin directa e inmediata, de tal manera que no se
encuentran en ella sino dos elementos, la persona que es el
sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto se llama, al
contrario, derecho personal, aquel que slo crea una relacin
entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra persona
que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho
cualquiera, de modo que en esa relacin se encuentran tres
elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del
derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el
deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto.7

Pothier (1761), otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos
reales son ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los

7
Nota al ttulo IV del libro III Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin Argentina con vigencia hasta
el 31/07/2015.

6
segundos sobre una persona para que nos procure la prestacin. En el mismo
sentido, Aubry y Rau (citados en Musto, 1995) para quienes hay derecho real
cuando una cosa se encuentra sometida, total o parcialmente al poder de una
persona, en virtud de una relacin inmediata oponible a toda otra
persona (p. 27).

Otras teoras:

Algunas teoras no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos,


mientras que otras parten de distintos criterios para encontrarlas.

Teoras Monistas: consideran a los derechos reales y personales una


misma categora, dividindose entre:

o Personalistas u obligacionistas (Planiol, 1932): afirman que


todos los derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant, subrayan
que las relaciones jurdicas son siempre entre personas (nunca
podran darse entre una persona y una cosa) ya que el Derecho
(conjunto de reglas que norman la conducta en sociedad) tiene
sentido en tanto haya ms de una persona en juego. Estas teoras
introducen como novedad el sujeto pasivo comunidad (elemento
externo), cuyos miembros se encuentran obligados al deber de
respeto y abstencin respecto del titular del derecho real.

o Realistas (Rigaud Bonnecase, 1924-1930): funden todos los


derechos patrimoniales dentro de la categora de derechos
reales, entendiendo como nica diferencia que, en aquellos
derechos que la doctrina clsica llama reales, el objeto es una
cosa determinada, mientras que, en los derechos personales, el
objeto es el patrimonio entero del deudor (pues responde con
ste en caso de incumplimiento).

Teora de la Institucin (Hariou, 1925): reconoce una diferencia


entre derechos reales y personales, pero utiliza un criterio de
diferenciacin propio que distingue tres categoras de actividad
jurdica: la que lleva a cabo el Estado a travs de la Ley, la que
despliegan los particulares mediante el contrato, y una tercera que
da en llamar fenmenos institucionales; stos consisten en
situaciones reiteradas en el tiempo que se objetivizan y convierten
en derechos al ser respetadas y reconocidas por la comunidad.

Los derechos subjetivos se diferencian segn el contenido institucional que


poseen: si es alto, su violacin se rige por el derecho disciplinario impuesto aun
sin consentimiento de los particulares (es el caso de los derechos reales); si
es bajo, por normas de carcter estatutario fijadas por las partes (caso de los
derechos personales).

7
Definicin o conceptualizacin legislativa - el Cdigo Civil
y Comercial de la Nacin. El nuevo artculo 1882
Como ya mencionamos precedentemente, el CCCN define qu son los derechos
reales en su nuevo artculo 1882, que es el primer artculo del Libro III, Ttulo I,
Disposiciones generales, Captulo 1 que reza:

ARTCULO 1882.- Concepto. El derecho real es el poder jurdico,


de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto,
en forma autnoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecucin y preferencia, y las dems previstas en este Cdigo.8

Analicemos el concepto.

Poder jurdico:

el concepto de poder proviene del latn posere, refirindose al


verbo que indica la capacidad, la facultad o habilidad para llevar
a cabo determinada accin. Por extensin, se ha utilizado
tambin a tener las condiciones para hacerlo, entre las que se
encuentran la disponibilidad material, el tiempo o el lugar fsico.
(Concepto.de, s/f. http://goo.gl/2EwsBU).

Es jurdico cuando el que otorga a un sujeto ese poder es el Ordenamiento


Jurdico, la Ley.

De estructura legal: se refiere a que su determinacin o clasificacin,


modos de adquisicin, constitucin, titularidad, derechos inherentes,
etc. se encuentran contemplados y reglados por ley. Esto lo explica
claramente el CCCN en su art. 1884:

Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus


elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin,
transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la ley.

8
Art. 1882 Ley N 26.994 - Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

8
Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley,
o la modificacin de su estructura.9

De ejercicio directo y autnomo: ya analizamos en la definicin


doctrinaria de referencia qu es una relacin directa y autnoma. Vase
tambin la nota de Vlez Srsfield mencionada.

Art. 1883 CCCN.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la


totalidad o una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto tambin
puede consistir en un bien taxativamente sealado por la ley.10

Que atribuye a su titular facultades de persecucin y preferencia:


propias de los derechos reales (ius preferendi e ius persequendi) que
veremos en captulo aparte, tema 1.6.

Y las dems previstas: como ser las que comparte con los derechos
personales y las que emergen de la proteccin de los derechos reales.

Enumeracin de los Derechos Reales


El Cdigo Civil (CC) enumeraba los derechos reales en los artculos 2503 y 2614,
debiendo adicionarse los incorporados mediante Ley 13.512 (Propiedad
Horizontal) y 25.509 (Forestacin).

El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin (CCCN) en vigencia a partir del 1 de


Agosto de 2015 incorpora nuevos derechos reales que, a continuacin
recalcamos en negrita.

Art. 1887.- Enumeracin. Son derechos reales en este Cdigo:

a. el dominio;

b. el condominio;

c. la propiedad horizontal;

9
Art. 1884 Ley N 26.994. Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
10
Art. 1883. Ley N 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

9
d. los conjuntos inmobiliarios;

e. el tiempo compartido;

f. el cementerio privado;

g. la superficie;

h. el usufructo;

i. el uso;

j. la habitacin;

k. la servidumbre;

l. la hipoteca;

m. la anticresis;

n. la prenda.11

Se han incorporado cinco nuevos derechos reales (dos de ellos, la propiedad


horizontal y la superficie pero solamente la forestal , estaban reglamentados
y reconocidos en leyes complementarias) y se han suprimido los derechos
reales de Censos y Rentas (permitidos solo por cinco aos, cf. art 2614 CC).

Cada uno de ellos ser estudiado detalladamente en las lecturas de los


prximos mdulos.

El CC no autorizaba el derecho real de superficie, permitindose hasta ahora


una modalidad llamada derecho real de superficie forestal, que haba sido
incorporado mediante ley 25.509 de Forestacin.

A partir de la reforma, se incorpora ya al CCCN, en el art. 1887, el Derecho Real


de Superficie.

Derechos reales no enumerados, por lo tanto prohibidos:

o Enfiteusis. Es el derecho real por el cual el propietario de un


inmueble enajena el dominio til del mismo (facultades de uso y
frutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio de una
pensin o canon anual, mensual, fijo, variable, entre otros.

o Vinculacin. Se denominaba as a la accin de sujetar un grupo


de bienes a un orden sucesorio determinado. El ms tpico era el

11
Art. 1887 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina (el resaltado es
propio).

10
mayorazgo, que consista en elegir un bien o conjunto de bienes
para que fueran heredados por quienes reunan condiciones
especificadas en la constitucin del vnculo (generalmente, quien
heredase un ttulo nobiliario determinado; poda ser tambin el
primer hijo varn de la familia, o el hijo que siguiera la carrera
militar, entre otros). El objetivo de la institucin (de origen noble
o aristocrtico) era que el conjunto de bienes no fuera dividido
entre ms de un heredero, pues as se perda la fuerza de las
fortunas familiares; los bienes quedaban entonces vinculados
entre s.

Otro caso comn de vinculacin era el de la capellana. All se afectaba (en


forma perpetua) un bien al cargo de decir misas por el alma del instituyente.
Intervenan tres partes: el instituyente o fundador, en cuyo beneficio deban
decirse las misas; el patrono, quien es la persona que gozaba del bien
capellnico (generalmente una orden religiosa o el obispado) y quien deba
pagar al capelln sus servicios; en tercer lugar, el capelln, que es el sacerdote
sobre quien pesa la obligacin de decir las misas y que tiene derecho a percibir
una renta o pensin.

Censos y rentas. La renta es el contrato por el cual una de las partes se obliga a
pagar a la otra un importe peridico; en el caso de que se afecte un inmueble
determinado a la garanta de esta carga, los obligados sern los sucesivos
propietarios del mismo y esa renta se denominar censo. sta es la modalidad
que era admitida en el derecho argentino, aunque slo por cinco aos, segn el
art. 2614 del CC, ya derogado:

Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre


ellos derechos enfituticos, ni imponerles censos ni rentas que
se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera
sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin alguna12

Los censos o rentas podan adoptar distintas formas:

Reservativo: cuando se enajena el dominio y el adquirente se obliga a


pagar la renta o pensin quedando afectado el inmueble.

Consignativo: cuando, sin operarse la transmisin de la propiedad, se


constituye un censo sobre el inmueble afectando ste en garanta (muy
similar a la hipoteca).

12
Art. 2614 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin Argentina con vigencia hasta el 31/07/2015.

11
Un tercer tipo de censo era el enfitutico, que es la enfiteusis antes
definida y prohibida en nuestra legislacin.

Diferencias entre derecho real y derecho personal

Respecto de las diferencias entre derechos reales y derechos personales se han


propuesto diferentes tipos de clasificaciones. Desarrollaremos a continuacin
algunas de ellas

Los derechos reales y los derechos personales pueden diferenciarse teniendo


en cuenta los siguientes elementos:

o Relacin con la cosa: segn hemos visto, existe una relacin


directa e inmediata con la cosa en los derechos reales, pero no en
los personales. En estos ltimos no hay poder directo sobre la
cosa, sino que consisten en la facultad de exigir de otro el
cumplimiento de una prestacin. Es por eso que en el derecho
real encontramos dos elementos: sujeto activo (el titular del
derecho) y objeto (la cosa), mientras que los elementos del
derecho personal o creditorio son tres: sujeto activo (acreedor),
sujeto pasivo (deudor) y objeto (prestacin).

o Objeto: el de los derechos reales es una cosa individualizada y de


existencia actual. El de los derechos personales es el hecho del
deudor; de modo tal que no se exige la existencia actual de la
cosa a la cual ese hecho deba aplicarse, as como tampoco es
necesario que esa cosa est individualmente determinada
(ejemplo: una obligacin que tenga por objeto la entrega de diez
litros de leche).

o Exclusividad: en la nota al art. 2508 del CC, Vlez expona que


otra de las diferencias entre derecho real y personal es que
resulta imposible que lo que me pertenece en el todo
pertenezca al mismo tiempo a otro, pero nada impide que la
misma cosa que me es debida sea tambin debida a otro.

o Derecho de preferencia y persecucin, del que gozan los


derechos reales y no los personales, que luego explicaremos
detalladamente.

o Tradicin: para los sistemas jurdicos que la conservan, la


tradicin es otra de las diferencias, ya que el mero
consentimiento no basta para adquirir ni trasmitir ningn
derecho real. Lo contrario para los derechos personales.

12
Oponibilidad: mientras que los derechos reales son oponibles erga
omnes, es decir que son absolutos, los derechos personales son
oponibles, en principio, slo al deudor. Ya hemos explicado el
significado de los conceptos oponibilidad y erga omnes, por lo que
remitimos al alumno a releer estos conceptos en caso de resultarle
necesario.

o Prescripcin: los derechos reales pueden adquirirse por la


posesin continuada, calificada o no por el justo ttulo y la buena
fe, durante el trmino requerido por la ley. Los derechos
personales no se adquieren por prescripcin; slo rige, respecto
de ellos, la prescripcin extintiva.

o Abandono: posibilidad que permite al titular del derecho real


exonerarse de las cargas que gravan la cosa sobre la que recae el
derecho, mediante el acto unilateral de su renuncia o abandono
(art. 1907 CCCN); facultad de la que carece el titular de un
derecho personal.

o Posesin: los derechos reales se ejercen normalmente por medio


de la posesin (salvo, en principio, la hipoteca y las servidumbres
activas), que consiste en el ejercicio de los poderes inherentes a
dicho derecho. En cambio, los derechos creditorios nacen para
extinguirse mediante el pago.

o En cuanto a las defensas legales: los derechos reales se protegen


a travs de las acciones reales. Los creditorios, por medio de
acciones personales que se dirigen slo contra el deudor.

o Transmisibilidad: en pocas remotas, cuando las obligaciones


eran consideradas como vnculos estrictamente personales que
no podan negociarse ni activa ni pasivamente, los derechos
reales se transferan ms o menos con libertad. Hoy esta
diferencia se va borrando, puesto que la evolucin jurdica
permiti la cesin de los crditos y aun la de las deudas, al paso
que el dominio, especialmente el inmobiliario, exige formalidades
cada vez ms complejas.

o Creacin: mientras que el nmero y la reglamentacin de los


derechos reales estn en principio estrictamente sujetos a la ley
art. 1884 CCCN (numerus clausus) para los derechos personales
impera el principio de la autonoma de la voluntad13 (arts. 958,
959, 962, 963, 1709, 2599 y 2651 del CCCN, que engloban el
13
Ossorio (1984) define autonoma de la voluntad como la potestad que tienen los individuos
para regular sus derechos y obligaciones mediante el ejercicio de un libre albedro, representada
en convenciones o contratos que los obligue como la ley misma y siempre que lo pactado no sea
contrario a la ley, a la moral, al orden pblico o a las buenas costumbres.

13
espritu del antiguo artculo 1197 del CC: Las convenciones
hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual
deben someterse como a la ley misma14).

Para poder comprender con mayor claridad los derechos reales, es importante
reconocer cules son las diferencias existentes entre stos y los derechos
personales. Para ello propongo el anlisis de los diferentes elementos de los
mismos en un cuadro comparativo que nos permite diferenciar algunas de sus
principales caractersticas.

Derecho Real Derecho Personal


Poder directo sobre la cosa. Facultad de exigir a otro una
prestacin.
Posee dos elementos (sujeto, cosa). Hay tres elementos (acreedor,
deudor, prestacin).
Objeto actual y existente (cosa). Objeto futuro (prestacin).
Exclusividad. No pueden existir dos La misma prestacin puede deberse a
titulares del mismo derecho real distintos acreedores.
sobre la misma cosa, p. ej.: dos
personas no pueden ser titulares del
dominio sobre un inmueble.
El titular posee facultades Los derechos personales surgidos
persecutorias (ius persequendi) y de del contrato no tienen efectos sobre
preferencia (ius praeferendi) sobre terceros.
los terceros.
Se constituyen con ttulo y modo (ya Basta el ttulo (rgimen consensual).
sea modo posesorio o inscriptorio).
Son derechos absolutos (oponibilidad Son derechos relativos (slo oponibles
erga omnes). al deudor).
Prescripcin adquisitiva. El transcurso Prescripcin liberatoria. Las deudas
del tiempo (entre otros requisitos) dejan de ser exigibles con el
hace adquirir el derecho real por transcurso del tiempo, cumplido el
usucapin. plazo de prescripcin.
La institucin del abandono exonera No se aplica esta institucin.
al titular de las cargas.
Se ejercen por posesin. Se ejercen cumpliendo la prestacin.
Sistema de numerus clausus (nmero Las partes pueden crear los
cerrado). En nuestro ordenamiento, derechos personales que estimen
las partes no pueden crear derechos pertinentes, mientras no violen la
reales, deben utilizar uno de los ley, la moral o las buenas costumbres.
enumerados y reglados por la ley civil.

14
Art. 1197 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin Argentina con vigencia hasta el 31/07/2015.

14
El rgimen que regula los derechos Rige la autonoma de la voluntad,
reales es extenso, detallado y con los lmites del art. 10 del CCCN
contiene gran cantidad de que regula el Abuso del derecho.
disposiciones de orden pblico, en las
cuales las partes no pueden apartarse
del rgimen fijado e incluso su
ejercicio est limitado por el art. 10
del CCCN.
Perpetuos, porque aunque no se Temporales (el derecho personal nace
ejerzan siguen existiendo. para morir al cumplirse la prestacin).
Fuente: Elaboracin propia.

1.2. Constitucin de los derechos reales:


la forma
Forma de constitucin de los derechos reales

Comenzaremos este apartado refirindonos primeramente a la forma de


creacin en lo atinente al predominio del orden pblico, la creacin legal de
los derechos reales, la distincin entre creacin legal y fuentes, y el llamado
numerus clausus para luego profundizar en la forma de constitucin
propiamente dicha y, de esta manera, llegar a explicar la Teora del Ttulo y
del modo.

Incidencia del orden pblico

Mientras que en los derechos personales predomina el principio


de la autonoma de la voluntad, en los derechos reales su
vigencia se encuentra restringida en funcin del inters pblico,
cuya preponderancia ha hecho que el legislador se preocupara
sensiblemente por su nmero, contenido y regulacin, dejando
apenas un estrecho margen para la voluntad de los particulares.
(Musto, 1995; p. 101)

Este diferente tratamiento se justifica por cuanto el estatuto regulador de los


derechos reales tiene una ntima vinculacin con la organizacin social del pas,
resultando innegable su trascendencia poltica y econmica.

Siguiendo a Beatriz Aren, pondremos de manifiesto que el orden pblico no


impera en los derechos reales en forma exclusiva, sino de manera

15
preponderante (2003: p.65). Por consiguiente, las normas que los rigen son
principalmente de orden pblico.

Son de orden pblico las normas que determinan cules son los derechos reales
y cul es su tipicidad genrica, as como tambin las que se refieren a los
elementos que integran la relacin jurdica real (sujeto, objeto, causa).

Por excepcin, hay algunas que tienen carcter supletorio, por lo que los
particulares pueden dejarlas de lado. Por ejemplo aqulla que deja sin efecto la
indivisibilidad de los derechos reales de garanta (art 2191 CCCN), o la que
autoriza al acreedor prendario para servirse de la cosa (art. 2226 CCCN), pero
dichos casos exceden los que estudiaremos en esta materia, ya que constituyen
casos especiales.

De este modo, podemos decir que la incidencia del orden pblico en el rgimen
de los derechos reales ocasiona que a las partes les est vedado crear otros
derechos reales que los establecidos, as como tambin les est vedado
modificarlos.

Regulacin de los Derechos Reales en cuanto a sus elementos su creacin


y constitucin legal

El principio, en efecto, est sentado en el artculo 1884 del CCCN:

Estructura. La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus


elementos, contenido, adquisicin, constitucin, modificacin,
transmisin, duracin y extincin es establecida slo por la ley.
Es nula la configuracin de un derecho real no previsto en la ley,
o la modificacin de su estructura.15

El antiguo art. 2502 del CC dispona:

Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo
contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros
derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se
reconocen, valdr slo como constitucin de derechos
personales, si como tal pudiese valer.16

15
Art. 1884 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin con vigencia desde el
01/08/2015.
16
Art. 2505 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin con vigencia hasta el 31/07/2015.

16
Demolombe deca Vlez Sarsfield en la nota al antiguo artculo 2502 del CC -
sostiene extensamente la resolucin del artculo, contra muchos jurisconsultos
franceses. Seala el codificador enseguida que:

El Derecho Romano no reconoce al lado de la propiedad, sino un


nmero pequeo de derechos reales, especialmente
determinados, y era por lo tanto vedada la creacin arbitraria
de nuevos derechos reales. Ms desde la Edad Media las leyes
de casi todos los estados de Europa crearon derechos reales por
el arrendamiento perpetuo o por el contrato de cultura
perpetua, y por mil otros medios17.

Como se advierte, Vlez Sarsfield argumenta con razones prcticas, como la


proliferacin de complicaciones y pleitos; econmicas, como el perjuicio en la
explotacin de los bienes y su desmejoramiento y poltico-econmicas, como
la traba en la libre circulacin de los bienes.

De tal manera, inspirndose en Demolombe y, principalmente, en Freitas, Vlez


Sarsfield adopt el sistema del nmero cerrado o numerus clausus, por
oposicin al sistema de nmero abierto o numerus apertus, que era el
sustentado por la mayora de la doctrina francesa de la poca.

Es importante aadir que la libre creacin de derechos reales tiene


consagracin legislativa en el Cdigo de Prusia, pero en general los cdigos ms
modernos, como el alemn, el brasileo y el italiano, han adoptado el sistema
del numerus apertus.

La regulacin de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,


adquisicin, constitucin, modificacin, transmisin, duracin y extincin es
establecida slo por la ley reza el art. 1884 CCCN18.

ste es el principio que resulta claro en la solucin que se adopta an en el


Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, Ley 26994.

Conforme a Musto:

la palabra crear est empleada en un sentido abstracto y


genrico. La ley no crea derechos reales en un sentido
concreto y particular. Lo que crea la ley es el derecho real tpico

17
Nota al art. 2502. Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin Argentina con vigencia hasta el
31/07/2015.
18
Art. 1884 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

17
y lo regula en cuanto a su contenido, forma de constitucin,
facultades y deberes de sus titulares, extincin, etc. (1995: 105).

En conexin con lo precedentemente expuesto, tambin existe la expresa


prohibicin de constitucin judicial de los derechos reales, art. 1896 CCCN:
Prohibicin de constitucin judicial. El juez no puede constituir un derecho
real o imponer su constitucin, excepto disposicin legal en contrario19.

Dejemos en claro que en una sentencia favorable en un Juicio de Usucapin (o


prescripcin adquisitiva del dominio), el juez slo reconoce o declara titular de
un derecho de dominio a una persona que ha posedo durante un tiempo
determinado y de una manera contemplada por la ley, pero no constituye ni
impone la constitucin de un derecho real.

Numerus clausus y tipicidad de los derechos reales

El principio del numerus clausus o nmero cerrado se materializa con relacin a


los derechos reales en el art. citado 1884 del CCCN, y consiste en que la ley
establece en forma taxativa y nmero limitado los derechos reales a los que los
particulares pueden dar nacimiento. La razn de esta disposicin la dan las
notas citadas y la preocupacin de Vlez por evitar la multiplicidad de derechos
reales, que en el derecho feudal haban causado graves males a la riqueza
inmobiliaria.

En resumen, y tal como expresa Mariani de Vidal, el principio del numerus


clausus crea una gran valla a la autonoma de la voluntad, que, en cambio,
juega con amplitud -es claro que no absoluta- en materia de derechos
creditorios (2007: 63).

Los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los


establecidos en la ley ni modificar por pactos privados las normas que los rigen,
porque las normas relativas a los derechos reales no son meramente
supletorias de la voluntad de las partes (como en general acontece en lo
atinente a los derechos personales), sino que se les imponen en tanto y en
cuanto ellas mismas no dispongan lo contrario.

Todo esto no quiere decir que los derechos reales no puedan tener su origen en
un contrato (ejemplos de ello tenemos en los arts. 2134 y 2135 del CCCN, sobre
la constitucin de un usufructo, o en el 2171 CCCN, sobre la eleccin de la
modalidad de las servidumbres), y aun algunos de ellos slo pueden nacer por
convencin, como los derechos reales de garanta (art. 2208 CCCN que refiere
la forma del contrato constitutivo de la Hipoteca). Recomendamos la lectura
de los citados artculos del CCCN para clarificar estos casos donde el origen del

19
Art. 1896 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

18
derecho real radica en un contrato o convencin. Pero en estos casos debemos
recordar que esa voluntad de las partes se limita a dar a luz el derecho real
siempre que sea uno de los establecidos por la ley, y sus caracteres y
reglamentacin estarn predeterminados por ella misma sin que la convencin
pueda modificarlos.

Qu sucede si, pese a lo dicho, se constituye un


derecho real no enumerado, es decir, que no consta
ni en el Cdigo Civil y Comercial ni en ninguna otra
ley?

La solucin viene dada por la segunda parte del art. 1884 CCCN: Es nula la
configuracin de un derecho real no previsto por la ley, o la modificacin de su
estructura20.

Pero, adems de establecer cada derecho, la ley le fija a cada uno un contenido
y le da un nombre. En este sentido, sistema de numerus clausus, sistema de
creacin legal de derechos reales y tipicidad de los derechos reales son
expresiones equivalentes.

Como todo derecho implica un beneficio para su titular, cada


derecho real queda tipificado mediante la determinacin
cualitativa y cuantitativa de esa utilidad: por ejemplo, el dominio
es configurado como el sometimiento de una cosa a la voluntad
y accin de una persona; el usufructo, como el derecho de
usar y gozar de una cosa ajena sin alterar su sustancia; la
servidumbre, como el derecho a obtener una determinada y
especfica utilidad sobre un inmueble. (Aren, 2003: 67)

Clasificacin de los derechos reales

El CCCN clasifica los derechos reales de una manera bastante clara y


precisa en los siguientes artculos:

20
Art. 1884 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

19
ARTCULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena.
Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre cosa total o
parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad
superficiaria. Los restantes derechos reales recaen sobre cosa
ajena.

Con relacin al dueo de la cosa, los derechos reales sobre cosa


ajena constituyen cargas o gravmenes reales. Las cosas se
presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda
duda sobre la existencia de un gravamen real, su extensin o el
modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien
gravado.21

Los derechos reales sobre la cosa ajena (o gravmenes reales) seran entonces:
el usufructo, el uso, la habitacin, las servidumbres, la hipoteca, la anticresis y
la prenda.

ARTCULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los


derechos reales son principales, excepto los accesorios de un
crdito en funcin de garanta. Son accesorios la hipoteca, la
anticresis y la prenda.22

Los conceptos de principalidad y accesoriedad dependen del rol del derecho


real, as tenemos que los derechos accesorios dependen de un crdito al cual
acceden, feneciendo en caso de que se extinga el derecho principal (por
ejemplo: se paga una deuda garantizada con una hipoteca y se extingue el
derecho real de hipoteca sobre ese inmueble).

ARTCULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no


registrables. Los derechos reales recaen sobre cosas registrables
cuando la ley requiere la inscripcin de los ttulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan. Recaen sobre
cosas no registrables, cuando los documentos portantes de

21
Art. 1888 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
22
Art. 1889 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

20
derechos sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de
su inscripcin.23

Los derechos reales registrables son, por ejemplo, todos los derechos reales
que recaen sobre inmuebles. Deben Inscribirse en el Registro de la Propiedad,
aunque tambin pueden ser registrables y recaer sobre cosas muebles: el
dominio y derechos reales sobre un automvil o sobre caballos pura sangre de
carrera. Los dems derechos reales son no registrables.

Otras clasificaciones de importancia son:

Segn su contenido:

o Recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio,


superficie.

o Recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la


sustancia): condominio, propiedad horizontal, tiempo
compartido, cementerio privado, conjuntos inmobiliarios,
usufructo, uso, habitacin, servidumbres activas.

o Recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pblica subasta


para cobrar el crdito garantizado): hipoteca, anticresis, prenda.

Segn las facultades de su titular:

o Facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso),


ius fruendi (frutos) e ius abutendi (disposicin).

o Facultades mermadas: resto de los derechos reales.

Segn su duracin:

o Perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el no


ejercicio: dominio, condominio, propiedad horizontal, tiempo
compartido, cementerio privado, conjuntos inmobiliarios,
servidumbres reales.

o Temporales: el usufructo, uso, habitacin y las servidumbres


personales tienen como lmite la vida del beneficiario; la
hipoteca, prenda y anticresis tienen como lmite la duracin del
derecho creditorio al cual acceden. El tiempo compartido, si se
vence el trmino en el instrumento o contrato de afectacin,
puede convertirse en un derecho real temporal.

23
Art. 1890 - Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

21
1.3. El ttulo: material y formal
Ttulo formal y material

La forma de constitucin propiamente dicha

El hecho o acto jurdico que es causa fuente del derecho personal basta, en
principio, para dejarlo establecido. En el derecho real, adems del ttulo
(vocablo utilizado en el sentido de causa fuente), se requiere el modo.

Este modo puede ser constitutivo (tradicin, inscripcin de automotores) o


declarativo, o sea exigido solamente a los fines de oponibilidad (para Ossorio,
1984, es calidad del derecho o defensa que su titular puede hacer valer contra
terceros) a terceros (registro inmobiliario).

Todo derecho reconoce su origen en un hecho que le sirve de antecedente, de


modo que quedan comprendidos dentro del concepto de causa de los
derechos, todos los hechos y actos jurdicos que actan como fuente de los
derechos. Circunscribindonos a los derechos reales, podramos hablar de
hechos y actos jurdicos reales.

La palabra ttulo est empleada en el sentido de origen o fundamento del


derecho y se vincula con la causa fuente o causa eficiente del mismo.

Toda mutacin o desplazamiento patrimonial supone la existencia de una causa


eficiente idnea que la determine, llamado hecho o acto jurdico, o sea un
hecho o acto al cual el ordenamiento jurdico le atribuya relevancia para
provocar dicha mutacin. El contrato, la disposicin de ltima voluntad y aun la
voluntad unilateral pueden adquirir esta relevancia segn lo establezca el
ordenamiento positivo.

En lo especficamente atinente a la adquisicin derivada de derechos reales


entre vivos (tema que abordaremos ms acabadamente en puntos
siguientes, cuando nos refiramos a la adquisicin originaria y derivada de
derechos reales), la tradicin debe ir acompaada por el ttulo suficiente.

Una definicin sencilla de ttulo suficiente, siguiendo la letra de Mariani de


Vidal, es la que sigue:

ttulo suficiente es el acto jurdico munido de las condiciones de


fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente y
titularidad del derecho que trasmite en el transmitente) y de
forma que en cada caso resulte exigible (en principio, para
las cosas muebles no es necesario el cumplimiento de
formalidad especfica alguna, salvo el caso de las cosas muebles

22
registrables) y dotado por la ley de aptitud para transferir
derechos reales (satisfaran este recaudo la compraventa, la
donacin, el aporte en sociedad, etc.; no lo satisfaran, porque
segn la ley carecen de fuerza en orden a la trasmisin de
derechos reales, el depsito, la locacin, el comodato, etc., ya
que ellos dan origen a derechos personales y no reales) (2006:
99).

El ttulo, por s solo, es usualmente insuficiente para


determinar y producir la mutacin real. Resulta necesario el modo.

De la definicin se desprende que podemos hablar de ttulo en 3 sentidos:

Sentido material, en cuanto a que el mismo cumpla con ciertas condiciones de


fondo (capacidad en el transmitente y en el adquirente; titularidad del derecho
que se transmite).

Sentido formal, en lo atinente a los requisitos exigidos en cada caso (por


ejemplo, la registracin de bienes inmuebles y de ciertos bienes muebles como
automotores).

En cuanto a la aptitud que le otorga la ley para transferir derechos reales


(compraventa donacin, aporte en especie).

En conclusin, podemos decir que los derechos reales se adquieren por


ttulo y modo.

Ttulo: alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho. Responde a la


pregunta: cmo vino a ser titular del derecho?

Puede consistir en un hecho jurdico (aprehensin del objeto que no es de


nadie), o un acto jurdico (compraventa, constitucin de hipoteca, legado, etc.).

o El ttulo material es el negocio contenido dentro del acto jurdico


(compraventa, donacin).

o El ttulo formal es el acto jurdico (escritura, instrumento


privado). Uno es contenido y el otro es continente.

23
1.4. El modo: posesorio e inscriptorio
Modo: es el segundo elemento en la constitucin del derecho real. Puede ser
posesorio o inscriptorio. Luego de celebrado el acto jurdico, o en el momento
en que tiene lugar el hecho jurdico que da causa o ttulo al derecho, la cosa
debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio),
o bien el derecho debe ser inscripto (modo inscriptorio).

El derecho real necesitar de uno u otro modo, segn el objeto sobre el cual
recaiga.

En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Previo a la inscripcin


no se adquiere el dominio; lo mismo sucede con los caballos pura sangre de
carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble es declarativo y por
ello la inscripcin slo otorga oponibilidad; no ayuda a la constitucin del
derecho ni sanea los ttulos.

El modo de adquisicin de los inmuebles es la posesin, que se toma a travs


de la tradicin (que es la entrega de la cosa).

1.5. La adquisicin: originaria y derivada


En el derecho moderno, analizando estos modos de adquisicin, la ms
importante de las clasificaciones es la que distingue entre modos originarios y
modos derivados.

En los modos originarios, el derecho se adquiere con independencia de un


derecho anterior de otra persona; no hay un antecesor conocido, de manera
que el derecho nace para el titular libre de todas las cargas o limitaciones que
pudieran haberlo afectado en algn momento.

Son modos originarios:

o La apropiacin.

o La especificacin o transformacin.

o La accesin.

o La percepcin de frutos.

En los modos derivados, la adquisicin se apoya en el derecho de otra persona.


Encontramos un titular anterior que pierde el derecho y un titular actual que,
con motivo de la transmisin, lo recibe con todas las cargas, limitaciones y
restricciones que lo afectaban.

24
El derecho proviene de un antecesor que lo transmite en las mismas
condiciones y con las mismas limitaciones que recaan en cabeza de l. Por
ejemplo, si alguien se apropia de un bien mueble sin dueo, lo adquiere en
forma originaria y sin limitaciones, pero, si esa misma cosa estaba prendada y
es el dueo quien transfiere el dominio, lo har con la consiguiente carga real
que es el derecho de prenda.

Son modos derivados:

o La tradicin.

o La adquisicin por causa de muerte.

o En cuanto a la prescripcin, no hay consenso en la doctrina, pues


para algunos es un modo originario y, para otros, derivado. No
obstante, es tambin un modo de adquirir un derecho real (cf.
arts. 1897 y concordantes del CCCN).

Cuando decimos modos de adquisicin del derecho real, aludimos a la manera


en la cual ste puede ser adquirido.

Ttulo y modo en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin como


elementos concurrentes en la adquisicin derivada

El Nuevo Cdigo Civil y Comercial de la Nacin posee un importante articulado


que hace referencia al ttulo suficiente y a los modos de adquirir los derechos
reales y los menciona como condicin concurrente:

ARTCULO 1892.- Ttulo y modos suficientes. La adquisicin


derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de ttulo y modo suficientes.

Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las


formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir
o constituir el derecho real.

La tradicin posesoria es modo suficiente para transmitir o


constituir derechos reales que se ejercen por la posesin. No es
necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y
ste por un acto jurdico pasa el dominio de ella al que la posea
a su nombre, o cuando el que la posea a nombre del propietario,
principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservndose la tenencia
y constituyndose en poseedor a nombre del adquirente.

25
La inscripcin registral es modo suficiente para transmitir o
constituir derechos reales sobre cosas registrables en los casos
legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el
tipo del derecho as lo requiera.

El primer uso es modo suficiente de adquisicin de la


servidumbre positiva.

Para que el ttulo y el modo sean suficientes para adquirir un


derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y estar
legitimados al efecto.

A la adquisicin por causa de muerte se le aplican las


disposiciones del Libro Quinto.24

En este artculo se refiere con claridad la necesidad de Ttulo y Modo para


adquisicin derivada de derechos reales. Nos define ttulo suficiente y declara
como modo suficiente a la tradicin posesoria (modo posesorio) y la inscripcin
registral (modo inscriptorio).

Publicidad suficiente: inscripcin registral como la posesin son los medios de


publicidad suficiente y sirven para oponer un derecho real ante terceros.

ARTCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisicin o transmisin de


derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones
de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.

Se considera publicidad suficiente la inscripcin registral o la


posesin, segn el caso.

Si el modo consiste en una inscripcin constitutiva, la


registracin es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.

No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes


participaron en los actos, ni aquellos que conocan o deban
conocer la existencia del ttulo del derecho real.

24
Art. 1892 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin.

26
Adquisicin de los Derechos Reales: originaria y derivada Desarrollo

Para tener un panorama clarificador sobre los modos de adquisicin de los


derechos reales, abordaremos el derecho real por excelencia, que es el derecho
real de dominio (enumerado en el art 1887 inc. a del CCCN), y sus modos de
adquisicin. Decimos que se trata del derecho real por excelencia ya que es el
ms extenso y posee en s cualidades definitorias de un derecho real. Ello no
obstar para que, llegado el caso, estudiemos las especificidades de cada
derecho real en particular.

Derecho real de dominio. La definicin legal de dominio est plasmada en el


art. 1941 del CCCN:

Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que


otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y
jurdicamente de una cosa, dentro de los lmites previstos por la
ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.25

Completaremos el concepto en el captulo pertinente.

Llamamos genricamente modo de adquisicin de los derechos reales a los


hechos o actos jurdicos de los que surge la constitucin de un derecho real en
cabeza de una o ms personas.

Desde el artculo 1947 al 1963, el CCCN enumera y desarrolla los distintos


modos de adquisicin del dominio, siendo los mismos no taxativos, en
continuidad con el espritu del antiguo art. 2524 del CC:

El dominio se adquiere:

o Por la apropiacin.

o Por la especificacin.

o Por la accesin.

o Por la tradicin.

o Por la percepcin de los frutos.

o Por la sucesin en los derechos del propietario.

o Por la prescripcin.

25
Art. 1941 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

27
A esta enumeracin le faltan, como modos de adquisicin del dominio:

La ley: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al descubridor de


un tesoro (art. 1953 CCCN que trata sobre los derechos del descubridor).

La expropiacin: por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a


travs de una ley y previa indemnizacin.

A continuacin vamos a ver los modos de adquirir el dominio en particular.


Estudiaremos slo aquellos que resultan trascendentes para el desarrollo de
nuestra materia.

Modos originarios

Apropiacin

Existe apropiacin cuando se aprehende una cosa con nimo de hacerse dueo
de la misma.

ARTCULO 1947.- Apropiacin. El dominio de las cosas muebles


no registrables sin dueo, se adquiere por apropiacin.

a. son susceptibles de apropiacin:

i. las cosas abandonadas;

ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;

iii. el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por


ellos.

b. no son susceptibles de apropiacin:

i. las cosas perdidas. Si la cosa es de algn valor, se presume


que es perdida, excepto prueba en contrario;

ii. los animales domsticos, aunque escapen e ingresen en


inmueble ajeno;

iii. los animales domesticados, mientras el dueo no desista de


perseguirlos. Si emigran y se habitan a vivir en otro inmueble,
pertenecen al dueo de ste, si no emple artificios para
atraerlos;

iv. los tesoros.26

26
Art. 1947 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina (el resaltado es
propio).

28
Dicha aprehensin slo servir para adquirir el dominio (o propiedad) cuando:

o El adquirente tenga capacidad para adquirir (cf. art. 1922 CCCN).

o La cosa sea susceptible de apropiacin (punto a del art. 1947


CCCN).

La aprehensin no se efecta con nimo de poseer solamente, sino de ser


titular del derecho real.

El adquirente debe tener capacidad (capaces y mayores de diez aos), la cosa


debe ser mueble no registrable, mueble abandonada o sin dueo y susceptible
de apropiacin.

Las cosas muebles sin dueo: son aquellas que nunca tuvieron dueo. Ej.: los
animales salvajes.

En cambio, las cosas muebles abandonadas por su dueo: son aquellas de cuya
posesin (el dueo) se desprende materialmente con miras de no continuar en
dominio de ellas.

Qu sucede en los casos de los inmuebles?

Son objeto de apropiacin?

Los inmuebles no son susceptibles de apropiacin ya que nunca carecen de


dueo: si no pertenecen a particulares, son de dominio privado del Estado27.

Una vez comprendidos los conceptos de cosas muebles sin dueo y cosas
abandonadas por su dueo, veremos cules son las cosas susceptibles de
apropiacin. Las mismas se encuentran enumeradas en el art. 1947 del CCCN:
las cosas abandonadas, los animales que son el objeto de la caza y la pesca y el
agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos.28

Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueo se reputan del
Estado, es necesario un acto positivo de aqul para efectivizar el principio;
hasta tanto, son apropiables por los particulares.

Las cosas perdidas, son iguales a las cosas


abandonadas?

27
Art. 236 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
28
Art. 1947 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

29
No, son diferentes. Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del
mbito donde usualmente se conservan (elemento objetivo), en virtud de un
caso fortuito o una negligencia de su propietario (elemento subjetivo),
lo que excluye el caso de abandono voluntario. La diferencia entre una cosa
abandonada y una perdida radica en la voluntad de su dueo.

Las cosas perdidas son cosas con dueo, por ello no son apropiables.

Especificacin o transformacin

La especificacin era un modo, en el Derecho Romano, de


adquirir el dominio por el derecho de gentes. Consista en crear
una especie nueva a partir de una materia prima: obviamente si
la materia prima era propia, el especificador ser el dueo de la
nueva especie, pero el problema ocurra cuando la materia prima
era ajena. Ejemplos de especificacin: Hacer vino a partir de las
uvas, hacer carbn a partir de la lea, hacer una estatua a partir
del mrmol.

La propiedad de la especie nueva, cuando dueo de la materia


prima y el especificador eran personas distintas, origin
una polmica entre sabinianos y proculeyanos. Los primeros
sostenan que siendo la nueva especie una modificacin de la
materia prima anterior, corresponda su propiedad al dueo
de sta, mientras los proculeyanos opinaban lo contrario, pues
la nueva obra resultaba del trabajo del especificador. Por
supuesto, quien adquira el dominio, deba pagar al otro, lo que
hubiera sido motivo de enriquecimiento sin causa.

Para resolver la cuestin, Justiniano estableci que si la


materia prima poda recuperar su forma anterior, como en el
caso de una estatua hecha con bronce, la propiedad volva al
dueo de la materia prima, pero de lo contrario, por ejemplo una
estatua hecha con mrmol o el caso del vino, el propietario sera
el especificador. Si la materia prima era en parte ajena y en parte
propia del especificador, ste siempre adquira la propiedad de la
nueva especie. De esta manera la institucin pas al Derecho
moderno. (Hilda, 2009; http://goo.gl/Nmz5cg)

El concepto de especificacin o transformacin lo da el art. 1957 del CCCN

30
Transformacin. Hay adquisicin del dominio por transformacin
si alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola
actividad o la incorporacin de otra cosa, hace una nueva con
intencin de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado
anterior. En tal caso, slo debe el valor de la primera.29

Si la transformacin se hace de mala fe, el dueo de la materia tiene derecho a


ser indemnizado de todo dao si no prefiere tener la cosa en su nueva forma;
en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya
adquirido la cosa, a su eleccin.

Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su


estado anterior, el dueo de la materia es dueo de la nueva especie; en este
caso debe pagar al transformador su trabajo, pero puede optar por exigir el
valor de los gastos de la reversin.

Si el transformador es de mala fe y la cosa transformada es reversible a su


estado anterior, el dueo de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin
pagar nada al que la hizo, o abdicarla con indemnizacin del valor de la materia
y del dao.

En este supuesto, una persona es duea de la materia prima con que otro
sujeto elabora un producto; el legislador debi resolver si la nueva cosa,
producto del trabajo del transformador, perteneca a ste o al dueo de la
materia prima. Para resolver los diversos supuestos, el citado artculo tiene en
cuenta la buena o mala fe del especificador y la posibilidad de que la cosa
pueda retomar su forma primitiva o no.

Accesin

La accesin es un modo de adquirir el dominio que se realiza por efecto de la


conjuncin de dos cosas: una principal y otra accesoria, cuando la cosa
accesoria sea absorbida por la cosa principal, de tal modo que se convierte en
parte o elemento constitutivo de ella (Bonfante, 1979).

La accesin o el derecho de accesin tiene lugar cuando se unen dos cosas, una
principal y otra accesoria, siendo la condicin de propietario de la cosa principal
indispensable para adquirir la propiedad por accesin.

El art. 1958 del CCCN contempla la adquisicin del dominio por accesin de
cosas muebles:

29
Art. 1957 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

31
ARTCULO 1958.- Accesin de cosas muebles. Si cosas muebles
de distintos dueos acceden entre s sin que medie hecho del
hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos
excesivos, la cosa nueva pertenece al dueo de la que tena
mayor valor econmico al tiempo de la accesin. Si es imposible
determinar qu cosa tena mayor valor, los propietarios
adquieren la nueva por partes iguales.30

Los artculos 1959 a 1963 del CCCN contemplan la adquisicin del dominio por
accesin de cosas inmuebles y sus distintas hiptesis como: aluvin; cauce del
ro; avulsin; construccin, siembra y plantacin; invasin de inmueble
colindante:

ARTCULO 1959.- Aluvin. El acrecentamiento paulatino e


insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o
corrientes que se produce por sedimentacin, pertenece al
dueo del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los
particulares por aluvin si se provoca por obra del hombre, a
menos que tenga fines meramente defensivos.

No existe aluvin si no hay adherencia de la sedimentacin al


inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua
intermitente.

El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se


divide entre los dueos, en proporcin al frente de cada uno de
ellos sobre la antigua ribera.

Se aplican las normas sobre aluvin tanto a los acrecentamientos


producidos por el retiro natural de las aguas, como por el
abandono de su cauce.

ARTCULO 1960.- Cauce del ro. No constituye aluvin lo


depositado por las aguas que se encuentran comprendidas en
los lmites del cauce del ro determinado por la lnea de ribera
que fija el promedio de las mximas crecidas ordinarias.

ARTCULO 1961.- Avulsin. El acrecentamiento del inmueble por


la fuerza sbita de las aguas que produce una adherencia natural
pertenece al dueo del inmueble. Tambin le pertenece si ese
acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.

30
Art. 1958 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

32
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueo puede
reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueo del
otro inmueble no tiene derecho para exigir su remocin, mas
pasado el trmino de seis meses, las adquiere por prescripcin.

Cuando la avulsin es de cosa no susceptible de adherencia


natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas.

ARTCULO 1962.- Construccin, siembra y plantacin. Si el


dueo de un inmueble construye, siembra o planta con
materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala
fe tambin debe los daos.

Si la construccin, siembra o plantacin es realizada por un


tercero, los materiales pertenecen al dueo del inmueble, quien
debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de
mala fe, el dueo del inmueble puede exigirle que reponga la
cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de
valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los
materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con
indemnizacin del valor del inmueble y del dao. Si la
construccin, siembra o plantacin es realizada por un tercero
con trabajo o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien
efecta el trabajo o quien provee los materiales no tiene accin
directa contra el dueo del inmueble, pero puede exigirle lo que
deba al tercero.

ARTCULO 1963.- Invasin de inmueble colindante. Quien


construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble
colindante, puede obligar a su dueo a respetar lo construido, si
ste no se opuso inmediatamente de conocida la invasin.

El dueo del inmueble colindante puede exigir la indemnizacin


del valor de la parte invadida del inmueble. Puede reclamar su
adquisicin total si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la
disminucin del valor de la parte no invadida. Si el invasor no
indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. Si el
invasor es de mala fe y el dueo del fundo invadido se opuso
inmediatamente de conocida la invasin, ste puede pedir la
demolicin de lo construido. Sin embargo, si resulta
manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la peticin y
ordenar la indemnizacin.31

31
Arts. 1959, 1960,1961, 1962 y 1963 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin
Argentina.

33
La accesin implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere
(natural o artificialmente) a otra de nuestra propiedad; debemos diferenciar
este fenmeno de la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos del
rbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal.

Adjuncin, mezcla y confusin: este modo de adquisicin plantea el


supuesto de que dos cosas muebles se unen formando un slo cuerpo, sin
consentimiento de ambos dueos (si hubiere consenso, dara origen a un
condominio sobre el nuevo producido).

Adjuncin: unin de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un


portaequipajes que se adosa al techo de un auto. En estos casos, generalmente,
ambas cosas podrn separarse sin mayor dificultad.

Mezcla: hay fusin de ambas cosas muebles slidas y ordinariamente no


podrn separarse, por ejemplo: A tiene una tonelada de piedra caliza y se
mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.

Confusin: dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre cosas
lquidas; por ejemplo, mil litros de gasoil de A se confunden con cien litros de
gasoil pertenecientes a B.

Las posibles soluciones las daban los siguientes artculos del anterior CC:

Art. 2.598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas


separables la separacin se har a costa del que las uni sin
consentimiento de la otra parte.

Art. 2.599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva


especie de la confusin o mezcla, el dueo de la cosa unida sin
su voluntad, puede pedir al que hizo la unin o mezcla, el valor
que tena su cosa antes de la unin.

Art. 2.600: Si la confusin o mezcla resulta por un hecho casual,


y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa principal,
cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a
la parte que le corresponda, atendido el valor de las cosas
mezcladas o confundidas.32

32
Arts. 2598, 2599 y 2600 Ley 340 Cdigo Civil de la Nacin Argentina con vigencia hasta el
31/07/2015.

34
Modos derivados

La tradicin posesoria y, por ende, traslativa de dominio

Para comprender qu es la tradicin posesoria y traslativa de dominio resulta


importante leer los diferentes artculos del CCCN que abordan el tema;
luego ahondaremos en una explicacin detallada de cada uno de los elementos
que definen la tradicin.

Art. 1892.- [] La tradicin posesoria es modo suficiente para


transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesin. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre
del propietario, y ste por un acto jurdico pasa el dominio de
ella al que la posea a su nombre, o cuando el que la posea a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro.
Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro
reservndose la tenencia y constituyndose en poseedor a
nombre del adquirente.

ARTCULO 1923.- Modos de adquisicin. Las relaciones de poder


se adquieren por la tradicin. No es necesaria la tradicin,
cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y ste pasa la
posesin a quien la tena a su nombre, o cuando el que la posea
a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro,
quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la
identidad del nuevo poseedor.

Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro,


reservndose la tenencia y constituyndose en representante
del nuevo poseedor. La posesin se adquiere asimismo por el
apoderamiento de la cosa.

ARTCULO 1924.- Tradicin. Hay tradicin cuando una parte


entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir en la
realizacin de actos materiales de, por lo menos, una de las
partes, que otorguen un poder de hecho sobre la cosa, los que
no se suplen, con relacin a terceros, por la mera declaracin del
que entrega de darla a quien la recibe, o de ste de recibirla.33

Para mayor claridad, desarrollemos ahora estos conceptos.

33
Arts. 1892, 1923 y 1924 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

35
La tradicin es un modo derivado y suficiente de adquirir la tenencia, la
posesin y los derechos reales excepto las servidumbres, que se adquieren con
el primer uso, y la hipoteca; desarrollaremos en los prximos mdulos.

El origen de la tradicin se remonta al Derecho Romano, donde la traditio era


una de las tres maneras de adquirir la propiedad de una cosa. Los requisitos
eran: la cosa deba ser nec mancipi; el negocio jurdico por el cual se trasmita
deba ser una justa causa, es decir, una causa reconocida por el derecho civil de
los ciudadanos romanos; la adquisicin deba efectivizarse por la entrega
material de la cosa. En la etapa del Derecho Romano justinianeo, las otras dos
modalidades de adquisicin (mancipatio e in iure cessio) desaparecen,
quedando la traditio como nica forma de traspasar la propiedad de una cosa.

El sistema francs era, en un principio, el del Derecho Romano; sin


embargo, poco a poco la tradicin como acto material se fue reemplazando con
una clusula inserta en los contratos donde las partes manifestaban el traspaso
de la posesin; con el tiempo, la clusula se entendi implcita y con ello el
sistema pas a ser consensualista, pues el dominio se entenda traspasado con
el mero contrato, sin ser necesario realizar actos materiales para
perfeccionarlo. Con esto, el sistema se atemper severamente y las dificultades
no tardaron en surgir; por ejemplo, se venda el mismo inmueble a varias
personas.) Vlez Sarsfield formula una dura crtica a este sistema en la nota al
art. 577 del antiguo Cdigo Civil, cuya atenta lectura recomendamos.

Entiende el codificador que todos los sujetos de la comunidad estn obligados a


respetar el nuevo derecho real constituido y, para que esto sea posible, es
menester que puedan llegar a conocer su existencia, lo que se logra con el acto
traditorio (publicidad posesoria).

En nuestro sistema, la tradicin tiene dos funciones:

Constituir el derecho real. Luego de celebrado el negocio jurdico que


fuere (ttulo) y efectuada la tradicin (modo), el derecho real queda
constituido.

Dar publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).

En resumen:

Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que acte por s o
por apoderado).

Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su


defecto, contar con representacin). Al ser un acto jurdico bilateral, se
exige la edad de 18 aos y ausencia de incapacidades e inhabilidades.

El negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradicin


debe tener ttulo suficiente.

36
Nos focalizaremos ahora en aclarar el concepto de ttulo suficiente y algunos
trminos relacionados.

Ttulo suficiente: es el acto jurdico debidamente revestido de las formas y los


requisitos de fondo que exige la normativa y, adems, el apto o idneo para
transmitir el derecho de que se trata. Veamos qu ordena el CCCN:

ARTCULO 1892.- Ttulo y modos suficientes. La adquisicin


derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la
concurrencia de ttulo y modo suficientes.

Se entiende por ttulo suficiente el acto jurdico revestido de las


formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir
o constituir el derecho real.34

Correlativos y concordantes son estos artculos del CCCN: El art. 1425: Efecto
del contrato. El documento contractual es ttulo suficiente de transmisin de
los derechos cedidos.35

La escritura pblica es el ttulo suficiente para adquirir (modificar o extinguir)


derechos reales sobre inmuebles. Veamos qu dice el art. 1017 del CCCN.

ARTCULO 1017.- Escritura pblica. Deben ser otorgados por


escritura pblica:

a. los contratos que tienen por objeto la adquisicin,


modificacin o extincin de derechos reales sobre inmuebles.

Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado


mediante subasta proveniente de ejecucin judicial o
administrativa;

b. los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o


litigiosos sobre inmuebles;

c. todos los actos que sean accesorios de otros contratos


otorgados en escritura pblica;

d. los dems contratos que, por acuerdo de partes o disposicin


de la ley, deben ser otorgados en escritura pblica.36

34
Art. 1892 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
35
Art. 1425 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

37
Ejemplos: para transmitir el dominio de un inmueble, el ttulo suficiente es la
escritura pblica y no el boleto de compraventa o un contrato verbal, pues
estos ltimos no renen las formas exigidas por el art. 1017 del CCCN. A su vez,
una hipoteca sobre un bien mueble no es ttulo suficiente pues no es el
negocio idneo para ese tipo de acto (para consignar un bien mueble como
garanta es necesario constituir una prenda). Tampoco es ttulo suficiente el
otorgado por persona incapaz o inhabilitada para el acto de que se trate, por no
reunir una condicin de fondo (capacidad). En suma, ttulo suficiente es el que
rene todas las condiciones necesarias para constituir el derecho en cuestin.

Justo ttulo: segn el CCCN en el art. 1902:

El justo ttulo para la prescripcin adquisitiva es el que tiene


por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce
por la posesin, revestido de las formas exigidas para su
validez, cuando su otorgante no es capaz o no est legitimado
al efecto37.

Esto quiere decir que, de los elementos de la relacin jurdica sujeto-objeto-


causa, hay una falla en el primero de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona
que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como en el caso de un menor), o
que le falte legitimidad (por no ser titular del derecho sino un poseedor). ste
es el ttulo que sirve de base a la prescripcin adquisitiva de dominio o
usucapin.

Ttulo putativo:

ARTCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relacin de poder es


de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de
derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y
excusable est persuadido de su legitimidad.38

El poseedor que por error excusable est convencido de que su ttulo es ttulo
suficiente, pero en realidad no lo es porque:

36
Art. 1017 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
37
Art. 1902 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
38
Art. 1918 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

38
o a) no existe ttulo. Tal el caso del heredero aparente que ignora
que el testamento por el cual hubo la cosa fue revocado por un
testamento posterior.

o b) el ttulo, si bien existe, aplica a un objeto diferente a la cosa


poseda. Ocurre mucho en los loteos, que se toma posesin de un
lote que no es el propio sino del vecino por estar mal ubicados los
mojones. Este ttulo no sirve para la prescripcin adquisitiva
breve (art. 1898 CCCN).

Boleto de compraventa: es aqul por el cual se busca trasmitir el dominio


sobre un inmueble, pero no reviste la forma de instrumento pblico exigida por
el art. 1017 CCCN (escritura pblica o escritura traslativa de dominio, como
tambin se le llama a dicho instrumento) y por ello vale como promesa de
celebrar escritura traslativa de dominio.

Los siguientes artculos del CCCN dan prioridad o preferencia al comprador de


buena fe con boleto de compraventa y hacen al boleto oponible en la quiebra o
concurso del vendedor a fin de obtener, de parte del juez de la quiebra, la
escritura traslativa de dominio:

ARTCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El


derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble
vendido si:

a. el comprador contrat con el titular registral, o puede


subrogarse en la posicin jurdica de quien lo hizo mediante un
perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b. el comprador pag como mnimo el veinticinco por ciento del


precio con anterioridad a la traba de la cautelar;

c. el boleto tiene fecha cierta;

d. la adquisicin tiene publicidad suficiente, sea registral, sea


posesoria.

ARTCULO 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o


quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha
cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son
oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado como mnimo el veinticinco por ciento del precio. El
juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pblica. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo
convenido. En caso de que la prestacin a cargo del comprador

39
sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el
bien, en garanta del saldo de precio.39

La sucesin mortis causa

Este modo de adquisicin derivado no ser objeto de desarrollo de nuestra


materia, pero es importante saber que constituye una de las formas de
adquirir el dominio de manera derivada.

Prescripcin

No hay consenso en la doctrina, pues para algunos es un modo originario y,


para otros, derivado. Pero podemos definirla como un medio de adquirir un
derecho o liberarse de una obligacin por el transcurso del tiempo. Tanto los
derechos reales como los derechos personales se adquieren y pierden
por prescripcin.

La prescripcin adquisitiva es un derecho que le permite al poseedor de un


inmueble consolidar una situacin de hecho, que es la posesin continua
durante el tiempo fijado por la ley, adquiriendo la propiedad de ese
inmueble (Hilda, 2008; http://goo.gl/qC7eo7)

ARTCULO 1897.- Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para


adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere
un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el
tiempo fijado por la ley.40

La prescripcin liberatoria se utiliza para repeler una accin por


va de excepcin, por el solo hecho de que el actor no ha usado
esa accin durante cierto lapso, o de ejercer el derecho que a
ella se refiere. (Hilda, 2008, http://goo.gl/qC7eo7).

39
Arts. 1170 y 1171 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.
40
Art. 1897 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

40
1.6. Derecho de persecucin y derecho
de preferencia
Efectos: facultad de perseguir (ius persequendi) facultad de hacer valer su
preferencia (ius praeferendi)

Se denomina ius persequendi la facultad que tienen los titulares de derechos


reales de perseguir la cosa en manos de quien la detente (un tercero), con el fin
de ejercer su derecho. Tambin es llamada facultad reipersecutoria.

Se denomina ius praeferendi aquella facultad emanada del derecho real que
hace a la exclusin o prevalencia sobre otro derecho real o personal. Se apoya
en el principio qui prior est tempore potior est iure (primero en el tiempo,
mejor en el derecho). Significa que un derecho real correctamente constituido y
publicitado tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que se constituya
con posterioridad sobre la misma cosa.

El CCCN los menciona expresamente en su art. 1886:

ARTCULO 1886.- Persecucin y preferencia. El derecho real


atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa en poder de
quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto
a otro derecho real o personal que haya obtenido oponibilidad
posteriormente.41

Analicemos este aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble a Pedro y


concurre al registro de la propiedad a inscribir su derecho real de dominio
sobre el inmueble. Al da siguiente, Pablo (quien tambin compr a Pedro,
vctima de una estafa de aqul, que vendi el inmueble a dos personas)
concurre a anotar su supuesto derecho de dominio, siendo rechazada la
inscripcin en virtud del principio estudiado, pues dos dominios sobre la misma
cosa no pueden coexistir. La segunda faceta es una prioridad o prevalencia
temporal. Se dice que primero en tiempo, mejor en derecho lo que
bsicamente significa: quien primero publicita su derecho, triunfa.

Sera, siguiendo el ejemplo, el caso de que Juan concurre al registro a inscribir


el derecho real de dominio sobre el inmueble y se encuentra con que, el da
anterior, se anot un embargo sobre la vivienda. El embargo triunfa sobre la
inscripcin del dominio de Juan, pues se ha publicitado primero. En cambio,
cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal sobre otro derecho
41
Art. 1886 Ley 26.994 Cdigo Civil y Comercial de la Nacin Argentina.

41
personal, el mecanismo es distinto: all lo que cuenta es la fecha del contrato
que se hace valer entre partes, no la publicidad del derecho (puesto que el
derecho personal no se publicita porque el nico obligado ha participado del
contrato y a l solo es oponible).

42
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