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TEMARIO:

1. Costo,valoryprecio.
2. Conceptodevalor.
3. Factoresquecreanymodificanelvalor.
4. Tiposdevalores.
5. Principiosdevaluacin.
6. Nivelesdelaactividadvaluatoria:elvaluadorprofesional.
7. Procesovaluatorio.
8. Objetoypropsitodelavalo.
9. Tiposdebienes.
10. Enfoquesenvaluacin:costos,ingresosymercado
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
COSTO.
Eselconjuntodegastosenqueseincurreparapoder
producirunbien.
Enelcontextodeavalos,eltrminocostoserefieretambin
atodoslosgastosenqueseincurreparareponerunbien.

VALOR.
Esunconceptoeconmicoqueserefiereacantidaddedineroque
seestableceentrelosbienesyserviciosdisponiblesparacompray
aquellosqueloscompranyvenden.Eslacualidad deunobjeto
determinadoquelohacedeintersparaunindividuoogrupo.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
PRECIO.
Comnmenteelsignificadodeprecio,estasociadoaunaoperacinde
compraventa.Elpreciorepresentalacantidadenqueuncomercianteo
unvendedor,ofertaunproductoounservicio.Sivarioscompradores
estndispuestosapagardichacantidad,elpreciotiendeaconstituirse
envalor.

Elpreciolofijaelproductor,vendedoropropietario;el
valorloestableceelmercado.

Elpreciodeunbienounservicio,estaintegradoporlasumade:
PRECIO=COSTODIRECTO+COSTOINDIRECTO+UTILIDAD+IMPUESTOS.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
Invert1millnymediodepesosparacomprarunterreno,construirunanave
industrialyequiparla.

a)Costo. b)Valor. C)Precio.


Unprofesionalmevaluelinmuebleen1milln800milpesos.
a)Costo. b)Valor. C)Precio.

Unprofesionalmevaluelinmuebleen1milln800milpesos.
a)Costo. b)Valor. C)Precio.
Despusde6meses,laspropuestasdecompraseacercabana1milln850
milpesosyterminvendiendolabodegaenesacantidad.

a)Costo. b)Valor. C)Precio.


CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
FACTORESQUECREANELVALORDELOSBIENES.

UTILIDAD: Eslacapacidaddeunamercancaparasatisfacerunanecesidadoundeseo.
Lamedidadelvalornodependenecesariamenteoexclusivamentedela
utilidad

ESCASEZ: Eslaofertalimitadadeunamercanca.Algopuedesertilperono
escaso,abundaenelmercado.

DEMANDA: Estadadaporlosproductososerviciosquelosconsumidoresestn
dispuestosaadquirir.Algopuedesertilyescaso,peronadieloquiere.

PODERADQUISITIVO: Eslacapacidaddeladquirenteparacompraruna
mercanca.Algopuedesertil,escasoy
demandado,peronohaydineroparaadquirirlo.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
FACTORESQUEMODIFICANELVALOR.
1. FISICOS
FORMAYDIMENSIONDELTERRENO

SUPERFICIE

TOPOGRAFIA OCONFIGURACION

SUBSUELO

USOODESTINOACTUAL

PROYECTODELAEDIFICACIONES

CALIDADDELOSMATERIALESEMPLEADOS

EDADDELASCONSTRUCCIONESYVIDAUTILREMANENTE

SERVICIOSPUBLICOSYEQUIPAMIENTOURBANODISPONIBLE

PRODUCTIVIDAD(FACTORFISICOLIGADOALOECONOMICO)
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
FACTORESQUEMODIFICANELVALOR.
2. ECONOMICOS
FUENTESDETRABAJO.

RECURSOSMONETARIOS.LIQUIDEZYCREDITO

MODIFICACIONDELASTASASDEINTERES

AUMENTOODISMINUSIONDELAPOBLACION.

PARIDADCAMBIARIA.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
FACTORESQUEMODIFICANELVALOR.
3. SOCIALES:
CRECIMIENTODELAPOBLACION

VECINDADESOENTORNOS

CLASIFICACIONDELAZONA

4. POLITICOS:
URBANISTICOS:PLANESDEDESARROLLOURBANO.USODELSUELO.

FORMAOREGIMENDEPROPIEDAD(PRIVADA,PUBLICA,EJIDAL)

POLITICAIMPOSITIVA(IMPUESTOS:IVA,ISR,PREDIAL,TRASLACIONDEDOMINIO).

LEYESDEUSOOPRODUCTIVIDADDELOSINMUEBLES,CONTROLDERENTAS.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
CONCEPTODEVALORUSADOENVALUACION.
VALOR. Esunconceptoeconmicoqueserefiereacantidaddedinero
queseestableceentrelosbienesyserviciosdisponiblesparacompray
aquellosqueloscompranyvenden.Eslacualidad deunobjeto
determinadoquelohacedeinters paraunindividuoogrupo.
Existegranvariedaddevalores,porloquecasipodemosafirmarquehay
tantosvalorescomocualidades ocaractersticaspropiasdelosobjetos
existen,queseansusceptiblesdecomparacin,ydependendela
percepcin delosactoresinvolucradosodelpropsitomismodesu
bsqueda.

Sinembargodebereconocersequelosbienesdebierantenerunvalor
nicoyeslafinalidadopropsitodelestudioqueserealiceyla
apreciacindelosagentesdelaoperacininmobiliaria,quienesdanlugar
aesagamadevalores.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
CONCEPTODEVALORUSADOENVALUACION.
Algunosdelostiposdevaloresmasusualesenlavaluacinson:
Valorcomercial.

Valordereposicinnuevo

Valordereproduccinnuevo

Valornetodereposicin(ovalordepreciado)

Valordecapitalizacinderentasovalordeproductividad

Valordemercado

Valorderescate

Valordeliquidacin

Valordeliquidacinordenadayvalordeliquidacinforzada
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORCOMERCIAL:
Eselmontoqueuncompradorpudierapagaryunvendedorpudiera
aceptar,sicadaunoestbieninformadoyadvertidodelasventajasy
desventajasdeuninmuebleyambossonguiadosenesteactopormotivos
deuninversionistanormal,libredepresiones,ypermitiendodurante
untiemporazonable,pulsarlaofertaylademanda.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)

VALORDEREPOSICIONNUEVO:
Eslacantidaddedineronecesariaparaadquiriroconstruirunnuevobien
deigualutilidad.

$
=
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORDEREPRODUCCIONNUEVO:
Eslacantidaddedineronecesariaparaadquirir,reproduciroconstruirun
nuevobienidntico.

$
=
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORNETODEREPOSICION:
Eselvalordereposicinnuevo,ajustadodeacuerdoamtodosaceptados
dedepreciacinporedad,conservacinyobsolescencia.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORDECAPITALIZACIONDERENTASOVALORDE
PRODUCTIVIDAD:
Eselvalorpresentedelosbeneficiosfuturosderivadosdelapropiedady
esgeneralmentemedidoatravsdelacapitalizacindeunnivel
especficodeingresos.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORDECAPITALIZACIONDERENTASOVALORDE
PRODUCTIVIDAD:
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORDECAPITALIZACIONDERENTASOVALORDE
PRODUCTIVIDAD:
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORDEMERCADO:

Eslacantidaddedineroqueuncompradorbieninformadopagarpor
unapropiedadquenosermayoralpreciodecompradeotrapropiedad
similar.

Involucralarecopilacindeinformacindemercadodeinmuebles
similaresalvaluado,paraconestainformacinyhaciendolosajustesque
proceda(homologacin)seestimeunvalordemercado.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORDEMERCADO:

Investigacindemercadodecomparablessimilares
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORDELIQUIDACINORDENADA:
Elimportetotaldedineroqueseesperaobtenerporconceptodeunaventa,
contandoconunplazorazonableparaencontraruncomprador(es),enla
cualelvendedorseveenlanecesidaddevendersobrelabasetalcomo
estydondeest.

VALORDELIQUIDACINFORZADA:
Elimportetotaldedineroquepodrarazonablementepercibirsepor
conceptodeunaventapblicadebidamenteanunciadayllevadaacabo,enla
queelvendedorseveenlanecesidaddevenderdeinmediatosobrala
basetalcomoestydondeest.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORDERESCATE:
Eslacantidaddedineroqueesposibleobtenerporunbienopartedel,una
vezquehaterminadosuvidatil.

Lasumadedineroqueseesperaobtenerporconceptodelaventatotaldeun
bien,odeuncomponentedelmismo,quesehayaretiradodeserviciopara
utilizarseenotraparte.
CONCEPTOSBSICOS(COSTO,VALORPRECIO)
VALORCOMOCHATARRA:
Lasumadedineroquepodraobtenerseporunbiensistefueravendido
soloconbaseensumaterialynoparadestinarseaunusoproductivo.
PRINCIPIOSDEVALUACIONDEBIENESRAICES:
1. Anticipacin
2. CambiooTemporalidad
3. Competencia
4. Conformidad
5. Contribucin
6. Equilibrio
7. Mayorymejoruso
8. PerodosInclinantesyDeclinantes
9. ProgresinyRegresin
10. Usoconsistente
11. Sustitucin
PRINCIPIOSDEVALUACIONDEBIENESRAICES:
ANTICIPACION:
Elvaloractualdeuninmuebleesunamedidadelosbeneficios
futuros.EnesteprincipiosebasaelEnfoquedeIngresos,paraobtenerel
ValordeCapitalizacindeRentasoValordeProductividad.

Significaqueuninversionistaestardispuestoaadquiriruninmueblede
productos,sipreviamenteidentificalasrentasolosingresosquerecibiren
elfuturo.
PRINCIPIOSDEVALUACIONDEBIENESRAICES:
CAMBIOOTEMPORALIDAD:
Nadasequedaesttico.Losbienesracessevenafectadoseneltiempo,
aumentandosuvalor(porinflacin,mejorasenlazona,plusvala,
renovacin,etc.)odisminuyndolo(pordeteriorofsico,social,ambiental,
econmicosobreoferta).

COMPETENCIA:
EsteprincipioestregidoporlaLeydelaOfertaylaDemanda.A
mayorOferta,seanimaalacompetencia.Lagananciaexcesivadeun
competidorproducecompetenciaruinosa.
PRINCIPIOSDEVALUACIONDEBIENESRAICES:
EQUILIBRIO:
Reflejaunaarmonaentrelaofertaylademanda.Uncambioentre
ellasafectarelvalor.
Lasinvestigacionesdelmercadoinmobiliario,sernmsconfiablesenun
mercadoactivo,enelqueseobserveunequilibrioentrelosbienesofertadosy
lasoperacionesconsumadas.
PRINCIPIOSDEVALUACIONDEBIENESRAICES:
CONFORMIDAD:
Elvalormximodeunbienrazselogracuandoestpresenteun
gradorazonabledehomogeneidadsocialyeconmica.

EjemplodeNOcumpliresteprincipio:Eldesarrollodeunproyecto
inmobiliariocostosoenterrenosdeprecioreducido.Oalcontrario:
construccionesinadecuadasodebajocosto,enprediosdealtovalor.
PRINCIPIOSDEVALUACIONDEBIENESRAICES:
CONTRIBUCION:
Elcostodelasmejorasnocontribuye,enlamismamedida,alvalor
finaldeunbienraz.Lainadecuacinogastoexcesivodelasmejoras,
originaqueuninmueblenosepuedavenderenunacifraigualomayorasu
costooriginal,mseldelainversinadicional.

Anlisiseconmicosprevios(costo beneficio)basadosenelprincipiode
conformidad,conducenauninversinrazonadayamaximizarelvalordel
bienparasuventaorenta.
PRINCIPIOSDEVALUACIONDEBIENESRAICES:
PERIODOSINCLINANTESYDECLINANTES:
Establecequelosbienesracesestnsujetos,engeneral,alassiguientes
etapasdesuvidaeconmica:
Integracin(Desarrollo)
Equilibrio(Estadoestticoosincambiosaparentes)
Desintegracin(Retroceso)
Renovacin
PRINCIPIOSDEVALUACIONDEBIENESRAICES:
PROGRESIONYREGRESION:
Entredospropiedadesdecalidadsemejante,ladeinferiorvalor
sacarventajadesuasociacinconlademayorvalor.
Alainversa,unapropiedaddemayorvalorsedemeritarporlaasociacin
conunadevalorinferior.

USOCONSISTENTE:
Unapropiedadentransicinaotrouso,nodebervaluarse
considerandounusoparalatierrayotroparalasmejoras.
PRINCIPIOSDEVALUACIONDEBIENESRAICES:
SUSTITUCION:
Unapropiedadnopuedevalermsquelorepresentarareponerlapor
otraigualodecaractersticassimilares.Enotraspalabras,nunca
debierapagarseporunapropiedad,msdeloquecostarareponerla.

EnesteprincipiosebasaelEnfoquedeCostos,paraobtenerelValorNetode
Reposicin.
NIVELESDELAACTIVIDADVALUATORIA.
Primerniveldeactividadvaluatoria

Estenivelestcomprendidoporelpblicoengeneral.Eslagentequeusael
bienraz,loposeeyloemplea.Estaspersonastienenquetomardecisiones
paracomprar,hipotecar,rentar,asegurar,calculardaos,desarrollar
fraccionamientos,renovar,rehabilitaromodernizarproyectosyotras
actividadesquerequierendelainversindesumasimportantesdedinero.

Lafaltadepreparacinyexperiencia,amenudoconducea
prdidasdedineropormalasdecisiones:recibirmenosdinerode
lojustoenunaventa,pagarmsdeloquevaleunapropiedad,
invertirdondenoconviene,etc.
NIVELESDELAACTIVIDADVALUATORIA.
Segundoniveldeactividadvaluatoria
Estenivelestcomprendidoporlaspersonasqueestnenpermanente
contactoconelvalordelaspropiedades,talescomo:vendedores,
comisionistas,profesionalesinmobiliarios,corredorespblicos,
inversionistas,constructores,administradoresyprestamistas.
Algunosdeellos,sonfuentedeinformacinparaelpblicoyanparael
profesionaldelavaluacin
NIVELESDELAACTIVIDADVALUATORIA.
Tercerniveldeactividadvaluatoria
Eltercerniveldeactividadvaluatoria estconstituidoporlosvaluadores
profesionales,dedicadosprimordialmenteaestadisciplina,con
conocimientos,prcticaeintegridad,yseidentificanprofesionalmentepor
gradodeestudios,capacitacinyahoracertificacinprofesional.

LanecesidadparaestosserviciosesreconocidaporlosBancos,Hipotecarias,
CompaasdeSeguros,empresaspblicasyprivadas,ascomopor
organismosyautoridadesusuariasdelavalooreguladorasdesuemisin,
quienesotorganregistrosolicenciasparareconocersuvalidez.
NIVELESDELAACTIVIDADVALUATORIA.
Tercerniveldeactividadvaluatoria
LanecesidadparaestosserviciosesreconocidaporlosBancos,Hipotecarias,
CompaasdeSeguros,empresaspblicasyprivadas,ascomopor
organismosyautoridadesusuariasdelavalooreguladorasdesuemisin,
quienesotorganregistrosolicenciasparareconocersuvalidez.