PRACTICA WORD

Introduccin a la Computacin

LUIS EDUARDO
Hewlett-Packard
Contenido
EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD Y COMERCIO DEL D.F ........................................................ 1
DEFINICION.......................................................................................................................................... 1
HISTORIA ............................................................................................................................................. 1
REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y COMERCIO ......................................................................... 2
OBJETIVO NECESIDAD Y UTILIDAD DE LA INSTITUCION ...................................................................... 3
FUNCION REGISTRAL ........................................................................................................................... 4
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES ............................................................................................................. 5
CONSENTIMIENTO........................................................................................................................... 5
TRACTO SUCESIVO .......................................................................................................................... 5
ROGACION ....................................................................................................................................... 6
PRIORIDAD ...................................................................................................................................... 6
LEGALIDAD ...................................................................................................................................... 6
LEGITIMACION................................................................................................................................. 6
PUBLICIDAD ..................................................................................................................................... 7
INSCRIPCION.................................................................................................................................... 7
ESPECIALIDAD.................................................................................................................................. 7
FE PUBLICA REGISTRAL.................................................................................................................... 8
DOCUMENTOS INCRIBIBLES ................................................................................................................ 8

ILUSTRACIONES

A .......................................................................................................................................................... 1
B .......................................................................................................................................................... 3
C .......................................................................................................................................................... 4
D .......................................................................................................................................................... 9
 1

EL REGISTRO PBLICO DE LA
PROPIEDAD Y COMERCIO DEL D.F

El Registro Pblico de la Propiedad y el

Comercio es una institucin mexicana que se
cre en 1869 y tiene como funcin controlar la
propiedad inmueble de los particulares y la del
gobierno federal, as como aquellos actos
A legales que los involucran

DEFINICION
Es aquella institucin dotada de fe pblica que brinda seguridad jurdica a los otorgantes
de los actos, sus causahabientes o terceros, a travs de la publicidad, oponibilidad y a
veces la creacin de estos actos jurdicos, o bien de hechos con relevancia jurdica. Esto
lo puede hacer una persona fsica o una persona mora

HISTORIA
Los bienes races tienen valor monetario intrnseco; de ah que todo lo concerniente a su
publicidad pueda ser rastreado hasta la Biblia misma,2 y en el Antiguo Egipto era el
Archivo de Adquisiciones (Enkteseon Bibliozeke), quien intervena en la contratacin
inmobiliaria y la transmisin de los derechos que traen aparejados per se. En el Derecho
Espaol, las Cortes de Madrid (1528) solicitaron al Emperador Carlos I (V de
Alemania)que aquellos escribanos que hayan dado su fe en las compraventas de
inmuebles, as como de los Censos (fundamento de hecho para fijar las tarifas
impositivas) pasaran dicha informacin al Escribano del Consejo y 11 aos despus
fueron las Cortes de Toledo quienes propusieron la creacin del Registro de Censos,
Tributos e Imposiciones a cargo de un Fiscal que contara con un Libro especial de
asientos; sin embargo, los Tribunales siguieron dndole valor probatorio a los ttulos sin
inscripcin, y desafortunadamente esta pragmtica qued sin efectos en la prctica.

En 1768 se dict la Instruccin de los Seores Fiscales de Hacienda, crendose as el

Oficio de Hipotecas y estableci el procedimiento de inscripcin ante l; cabe destacar
que el Encargado era el Escribano del Ayuntamiento cabeza de partido y contaba con un
Libro de Asientos, y se retom la pragmtica de 1528
 2

REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y COMERCIO

En el transcurso de 140 aos, el Registro Pblico de la Propiedad se ha adaptado a cada
una de las necesidades de cada una de las 31 entidades federativas, pero los registros de
todas y cada una de ella coinciden en su estructura, en su organizacin y en las
secciones que las conforman. Las gubernaturas y el jefe de gobierno del Distrito Federal
tienen a su cargo dar publicidad y garantizar la seguridad jurdica de los titulares de los
bienes inmuebles frente a terceros, sustentndose en los principios de Fe Pblica,
Legitimacin, Inscripcin, Prelacin, Calificacin, Rogacin, Especialidad, Legalidad y
Tracto Sucesivo y de ah que encomiende a sus Secretaras Generales de Gobierno y
estos a su vez por conducto de las Direcciones Generales del Registro Pblico de la
Propiedad y de Inspeccin y Archivo General de Notaras; las 31 entidades federativas se
dividen en Zonas Registrales, y la capital de la Repblica, con mayor densidad
poblacional y de importancia econmica, alberga a la Oficina Registradora a cargo de un
funcionario denominado encargado con mando administrativo, presupuestal y Jefe de ella,
mientras que su Oficial Mayor es el Funcionario Subalterno que inscribe las solicitudes y
hace las notas marginales de todo lo que corresponda a los inmuebles sean en propiedad
o posesin o arriendos.

Cada una de las 32 entidades federativas expide sus propias leyes del Registro Pblico
de la Propiedad con su Reglamento con fundamento en sus propios cdigos civiles, y el
procedimiento de inscripcin puede resumirse como sigue:

Las inscripciones tienen efectos declarativos.

Todo trmite se har ante el sistema informtico autorizado por la Direccin General que
capturar, almacenar, custodiar y otorgar seguridad para que en lo posterior se
consulte, reproduzca, verifique y transmita dicha informacin, cuya firma electrnica
ampara el conocimiento de esto al Oficial Mayor.

Una vez cargada la solicitud al sistema, se anotar fsicamente en el Libro de Gobierno,

ya que aqu se contiene la relacin de los documentos que la acompaa. Este Libro
llevar la autorizacin de la Direccin General.

Los legajos que conforman al volumen llevarn una tarjeta ndice de Control en la que
constarn todos los movimientos de la propiedad inmueble.

Tanto la expedicin de los certificados (los cuales ya pueden ser electrnicos, tambin)
como el prstamo de los volmenes los proporciona la Oficina Registradora a peticin de
parte interesada.

El Registro Pblico de la Propiedad est conformado por las siguientes secciones:

Adquisiciones, hipotecas, gravmenes, arriendos y comodato.

Sociedades y asociaciones civiles

Testamentos autgrafos
 3

Auxiliar: aqu se verifican todos aquellos actos imprevistos que pudiesen presentarse en la
propiedad inmueble.

Todo registro se hace mediante solicitud escrita o por comparecencia del usuario, y se
acompaar de las copias del ttulo que ampara al inmueble en cuestin y las copias del
plano o croquis de su construccin con las colindancias vecinas. Tras su anlisis, el
encargado calificar la solicitud, y en un lapso menor a 10 das hbiles emitir la boleta
correspondiente; toda inscripcin formar un legajo que se cargar al sistema mediante
folio electrnico y, al igual que en el Oficio de Hipotecas, el Registro Pblico de la
Propiedad cobra derechos por la expedicin de certificados, copias de los legajos que
conforman al volumen y la bsqueda de informacin.

Desde 1870, con la promulgacin y vigencia del Cdigo Civil Federal para el Distrito y
Territorios administrados por el Gobierno Nacional hasta el Cdigo "Elas Calles" de 1928,
surgi la cuestin del Patrimonio Inmueble Federal que se separ del Registro Pblico de
la Propiedad Distrital, pues los inmuebles con los que el Gobierno Nacional cuenta son
inalienables, inembargables e imprescriptibles, pero aun as todos aquellos bienes races
que ha incautado, adquiridos con nimo de dominio, arriendo o uso en funcin del
Derecho Privado, producirn efectos mediante inscripcin ante el Registro Pblico del
Patrimonio Inmueble Federal. Cabe destacar que los actos jurdicos que les dan origen se
otorgan ante Notario Pblico con Fe Especial otorgado por la Federacin para tales
efectos y cuenta con Libro Protocolo Especial; el funcionamiento de la Oficina
Registradora del RPPIF es muy parecido al del Registro Pblico de la Propiedad, y
adems las inscripciones crean Sendos Oficios que se giran a la Contralora de la
Federacin (SFP) y a la Fiscalizacin Superior de la Federacin para efectos de la Ley de
Responsabilidad Federal de Servidores Pblicos, cuya publicacin se hace en el Diario
Oficial de la Federacin. Es importante destacar que se puede acceder a dicha
informacin en especfico a travs de solicitud ante el Instituto de Acceso a la Informacin
Pblica Federal (IFAI).

B
 4

OBJETIVO NECESIDAD Y UTILIDAD DE LA INSTITUCION

El principal objetivo de un Registro Pblico de la Propiedad es ofrecer la publicidad de los

actos jurdicos para brindar seguridad jurdica a terceras personas.

El Registro naci de la necesidad de llevar una cuenta a cada titular. Es decir que en un
principio tuvo una necesidad meramente administrativa sin propsito de publicidad pues
no se haba descubierto siquiera la conveniencia de esta. La necesidad de la publicidad
qued manifiesta cuando la clandestinidad de las cargas y de los gravmenes que
recaan sobre los inmuebles fue tal que se haca imposible conocer la verdadera situacin
de estos entonces aquel registro que nacido por una razn administrativa con miras a
llevar una cuenta cada titular, se convirti en un registro con miras a la publicidad, y as,
puede decirse que el registro naci como un medio de seguridad del trfico- jurdico.

El Registro Pblico es de gran utilidad a la sociedad toda vez que proporciona certeza y
brinda seguridad jurdica a las personas interesadas en celebrar un acto jurdico de no
existir el registro la sociedad vivira en un estado de incertidumbre.

FUNCION REGISTRAL
La Funcin Registral consiste en dar publicidad a los actos jurdicos que se inscriben en el
registro, como contra presentacin al pago de derechos que hagan los usuarios del
servicio para conocer la situacin jurdica de algn mueble inmueble o persona moral.
Para que pueda llevar a cabo tal funcin, el registro pblico de la propiedad necesita de
una organizacin administrativa dependiente de la administracin pblica local. Cabe
sealar que, en el Distrito Federal, el Registro Pblico de la Propiedad no es ente un
autnomo; depende directamente de la Consejera Jurdica y de Servicios Legales del
Gobierno del Distrito Federal, recibe un presupuesto anual que le designa la dependencia
citada con la aprobacin de la Asamblea Legislativa del Distrito Federal, los ingresos que
recauda el Registro Pblico no son para su beneficio sino para la hacienda local
 5

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

Los Principios Registrales son las orientaciones bsicas del sistema registral y son
resultado de la sintetizacion del ordenamiento jurdico. Estos principios son aplicables,
salvo escasas excepciones, a todo tipo de Registros.

CONSENTIMIENTO Este principio consiste en que el Registro siempre presupone un

titular registral y, por tanto, para cualquier
requiere el consentimiento de dicho titular
del caso del mandamiento judicial que
escritura que es firmada por un juez
posteriormente)
modificacin o cancelacin de los asientos, se
registral o sus causahabientes, con excepcin
suple dicho consentimiento (por ejemplo, la
en rebelda del demandado y es inscrita

El artculo 3030 del Cdigo Civil para el Distrito Federal dice acerca de este principio:

Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por orden judicial, o por

consentimiento de las personas a cuyo favor estn hechas sin necesidad de expresin de
causa. podrn obstante ser canceladas a peticin de parte, cuando el derecho inscrito o
anotado quede extinguido por disposicin de ley o por causas que resulten del ttulo en
cuya virtud se practic la inscripcin o anotacin, debido ha hecho que no requiera la
intervencin de la voluntad.

TRACTO SUCESIVO Este principio obedece al concepto filosfico de causalidad (solo

puede inscribirse la transmisin de lo que existe registrado previamente), esto es, la serie
de actos sobre un mismo bien llevan al ltimo. Por tanto, no puede inscribirse un acto si
no est inscrito antes el acto que le da origen, es decir, debe coincidir el titular registral
con el vendedor.

El artculo 3019 del Cdigo Civil para el Distrito Federal establece:

Para inscribir o anotar cualquier ttulo deber constar previamente inscrito o anotado el
derecho de la persona que otorgo aquel o de la que vaya a resultar afectada por la
inscripcin, a no ser que se trate de una inscripcin de inmatriculacin judicial.

El artculo 3020 del Cdigo Civil determina:

Inscrito o anotado un ttulo, no podr inscribirse o anotarse otro de igual o anterior fecha
que refirindose al mismo inmueble o derecho real, se le oponga por ser incompatible. la
incompatibilidad solo tendr lugar cuando los derechos de que se trate no puedan
coexistir. Si solo se hubiere practicado el asiento de presentacin de aviso preventivo,
tampoco podr inscribirse otro ttulo de la clase antes expresada, mientras el asiento este
vigente.

Una excepcin a lo anterior esta en materia hipotecaria, la cual se puede ejecutar aunque
la hipoteca no est registrada.
 6

ROGACION Este principio se encuentra vinculado con el consentimiento. Consiste en

que se le solicita al Registro su actuacin, debido a que el registro pblico no puede
actuar de oficio.

Por su parte, el artculo 3018 del Cdigo Civil del Distrito Federal establece:

La inscripcin o anotacin de los ttulos en el registro pblico puede pedirse por quien
tenga inters legitimo en el derecho que se va a inscribir o anotar, por notario, por
mandato judicial o administrativo.

PRIORIDAD Tambin llamado de prelacin. Es uno de los principios registrales ms

importantes, alrededor de l gira la utilidad del registro. Este principio consiste en que el
primero en inscripcin es primero en derecho. No el primero en tiempo en realizar el acto
sino el primero en su registro. Esto es la base de la seguridad jurdica.

El artculo 3013 del Cdigo Civil seala:

La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros derechos, se
determinara por la prioridad de su inscripcin en el registro pblico, cualquiera que sea la
fecha de su constitucin, observndose en todo caso lo dispuesto en los artculos 3015 y
3016 de este ordenamiento.

El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotacin preventiva ser
preferente, aun cuando su inscripcin sea posterior, siempre que se den los avisos que
previene el artculo 3016 de este cdigo.

Si una anotacin preventiva se hiciere con posterioridad a la presentacin del aviso

preventivo, el derecho real motivo de este ser preferente, aun cuando tal aviso se
hubiese dado extemporneamente

LEGALIDAD Este principio, tambin llamado de calificacin, confirma la vinculacin

estrecha entre el derecho notarial y el registral. Consiste en que el registrador haga un
estudio de fondo y forma del documento a inscribir, es decir, el documento en que se
consigna el acto debe satisfacer los requisitos de forma y fondo que exige la ley
(calificacin registral).

El artculo 3021 del Cdigo Civil del Distrito Federal seala:

Los registradores previa la calificacin extrnseca a que refiere el artculo siguiente

debern inscribir o anotar, segn corresponda, los documentos que se presenten al
registro para inscripcin o anotacin, dentro de un plazo mximo de veinte das hbiles
siguientes al de su presentacin, salvo las excepciones expresamente establecidas en el
presente cdigo o en la ley registral.

LEGITIMACION La legitimacin es uno de los principios ms importantes de la

actividad registral, pues es el que otorga certeza y seguridad jurdica sobre la titularidad
de los bienes y su transmisin.
 7

El artculo 3010 del Cdigo Civil del Distrito Federal establece:

El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma

expresada en el asiento respectivo. Se presume tambin que el titular de una inscripcin
de dominio o de posesin, tiene la posesin del inmueble inscrito.

No podr ejercitarse accin contradictoria del dominio del inmueble o derechos reales
sobre el mismo o de otros derechos inscritos o anotados a favor de persona o entidad
determinada, sin que previa o concomitantemente, se entable demanda de nulidad o
cancelacin de la inscripcin en que conste dicho dominio o derecho.

PUBLICIDAD Es la razn de ser del Registro, ya que se cre para dar seguridad jurdica
frente a terceros, y publicidad a la propiedad y posesin de todos los bienes inmuebles y
de algunos muebles y a los gravmenes y otras limitaciones que los restrinjan. Consiste
en permitir al pblico la consulta de las inscripciones.

El artculo 3001 del Cdigo Civil establece:

El registr ser pblico. Los encargados del mismo tienen la obligacin de permitir a las
personas que lo soliciten, acrediten o no inters, que se enteren de los asientos e
informacin que obren en el acervo registral. Tambin tienen la obligacin de expedir
copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del registro
pblico, certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes, o a personas
morales, que se sealen, y de expedir los certificados a que se refiere el artculo 3016 del
presente ordenamiento.

INSCRIPCION Todo asiento registral deber ser materializado para que de manera
objetiva se pueda conocer el acto que se celebr. Se puede dividir la inscripcin en
material, en relacin con el acto; y formal, en relacin con los documentos. Esta divisin
obedece a una discusin: Qu se inscribe, el acto celebrado o el documento que le
contiene? Consideramos que el registro, atendiendo a sus causas finales, debe inscribir
ambos; es decir tanto un documento que cubre los requisitos de forma y validez, de forma
necesariamente instrumental, como un acto o hecho relevante para las partes, que est
contenido en ese instrumento pero con vida propia, independiente a aquel que es la
materializacin del negocio jurdico. Toda inscripcin debe constar en los folios, sean
documentales o electrnicos (art. 21, Cdigo de Comercio), o en los libros de los
registros.

ESPECIALIDAD Este principio consiste en la especificacin pormenorizada de las

caractersticas del objeto a inscribir: naturaleza del acto que dio origen al derecho real,
nombres y generales de las personas que intervinieron en el acto, fecha del ttulo,
registrador que lo autorizo y hora de presentacin del documento.

Este principio denominado tambin de especificacin o de determinacin, obliga a

concentrar el bien, los sujetos y el derecho inscritos. se encuentra regulado en el artculo
3061 del cdigo civil que dice:
 8

Los asientos de inscripcin debern expresar adems de lo sealado en el artculo que

precede, lo siguiente:

I. Derogada.

II. La naturaleza, extensin y condiciones del derecho de que se trate;

III.- El valor de los bienes o derechos a que se refiere la fraccin anterior, cuando
conforme a este cdigo y la ley registral deban expresarse en el ttulo;

IV.- Tratndose de hipotecas, la obligacin garantizada; la poca en que podr exigirse su

cumplimiento; el importe de ella o la cantidad mxima asegurada cuando se trate de
obligaciones de monto indeterminado; y los intereses determinados o determinables
conforme a lo pactado en el instrumento, si se causaren, y la fecha desde que deban
correr;

V.- Los nombres de las personas fsicas o en su caso la denominacin o razn social de
las personas morales a cuyo favor se haga la inscripcin y de aquellas de quienes
procedan inmediatamente los bienes. cuando el ttulo exprese las generales, el registro
federal de contribuyentes o la clave nica de registro de poblacin de los interesados, se
har mencin de dichos datos en la inscripcin;

VI.- La naturaleza del hecho o negocio jurdico; y

VII.- la fecha del ttulo, numero si lo tuviere y el notario o funcionario que lo haya
autorizado.

Si el ttulo presentado contiene lo sealado anteriormente, el registrador no podr solicitar

informacin o documento adicional.

FE PUBLICA REGISTRAL Principio regido por el imperativo de la fe pblica, por lo que

se le llama fe pblica registral. La fe pblica es un imperativo jurdico o coaccin que
obliga a tener como verdaderos determinados hechos o acontecimientos, sin que
podamos decidir en principio sobre su objetiva verdad. Es decir la fe pblica registral da
una presuncin de existencia y validez a los actos expedidos por el titular de la fe pblica
registral.

DOCUMENTOS INCRIBIBLES
Respecto a los documentos inscribibles, el artculo 3005 del Cdigo Civil dispone:

Slo se registrarn:

I. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos autnticos; {Por

documento autntico debe entenderse el que emana de una autorizacin o fedatario}

II. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autntica;

 9

III. Los documentos privados que en esta forma fueren vlidos con arreglo a la ley,
siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el Notario, el Registrador,
el Corredor Pblico o el Juez competente, se cercioraron de la autenticidad de las firmas y
de la voluntad de las partes. Dicha constancia deber estar firmada por los mencionados
fedatarios y llevar impreso el sello respectivo.

En el Registro Pblico de la Propiedad inmueble se inscribirn:

I. Los ttulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique,
limite, grave o extinga el dominio, posesin originaria y los dems derechos reales sobre
inmuebles;

II. La constitucin del patrimonio familiar;

III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un periodo mayor de seis
aos y aquellos en que haya anticipos de rentas por ms de tres aos; y

IV. Los dems ttulos que la ley ordene

expresamente que sean registrados.

Por su parte, el artculo 25 de Cdigo de

Comercio dispone:

Los actos que conforme a este Cdigo u

otras leyes deban inscribirse en el Registro
Pblico de Comercio debern constar en:

I.- Instrumentos pblicos otorgados ante

D notario o corredor pblico;

II.- Resoluciones y providencias judiciales o

administrativas certificadas;

III.- Documentos privados ratificados ante notario o corredor pblico, o autoridad judicial
competente, segn corresponda, o

IV.- Los dems documentos que de conformidad con otras leyes as lo prevean.
 INDICE ALFABETICO

Calificacin, 2

Especialidad, 2
ESPECIALIDAD, 7

Fe Pblica, 2
FE PUBLICA REGISTRAL, 8

INSCRIPCION, 7
Inscripcin, 2

Legalidad, 2
LEGALIDAD, 6
LEGITIMACION, 6
Legitimacin, 2

prelacin, 6
Prelacin, 2

Registro, 1, 2, 3, 4, 5
registr, 7
ROGACION, 6
Rogacin, 2

Tracto Sucesivo, 2
TRACTO SUCESIVO, 5
Bibliografa
Arnau, G. (1989). Tratado de Derecho Registral. Espaa: Reus.

Castillo, P. F. (1999). Derecho Registral. Mexico: Porra.

Manuel, B. M. (1978). El Registro Publico de la Propiedad en la Legislacion Mexicana. Mexico:

Civitas.

Manuel, I. M. (1995). Derecho Registral. Mexico: Juridica.

Maria, C. O. (2001). Manuel del Registro Publico de la Propiedad. Espaa.