Es un buen negocio

invertir en inmuebles?
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Es un buen negocio invertir en

inmuebles?
Muchos se preguntan si an es negocio invertir en el mercado
inmobiliario en un contexto de desaceleracin econmica.

El retorno que se obtiene ahora por invertir en el

mercado inmobiliario no es el mismo que en los
ltimos 10 aos. Segn la Cmara Peruana de la
Construccin (Capeco), en 2008 la apreciacin anual
del precio promedio del metro cuadrado en Lima
alcanz el 40%. Sin embargo, para 2015, este
indicador descendi hasta llegar al 1.9%. Es decir, si
bien el valor del metro cuadrado se ha multiplicado
por tres -en promedio- en diversos distritos de la
capital, este se ha mantenido casi en el mismo nivel
desde hace un par de aos.
Ese es el motivo por el que Ricardo se pregunta si
todava es negocio invertir en el mercado
inmobiliario. Para tratar de despejar sus dudas,
conversamos con Rodolfo Bragagnini, presidente de
la Asociacin de Empresas Inmobiliarias del Per
(ASEI), institucin que posee un interesante estudio
sobre la rentabilidad de invertir en inmuebles
respecto del resto de inversiones. Segn este
reporte, que toma en cuenta el intervalo entre
agosto de 2011 y agosto de 2015, la propiedad
inmobiliaria, de lejos, super en rentabilidad al resto
de inversiones, garantizando menor riesgo y
volatilidad.
Rentabilidad Acumulada y Volatilidad
Entre agosto de 2011 y agosto de 2015, segn el
estudio de ASEI, mientras que la rentabilidad
acumulada del sector inmobiliario alcanz el
110.2%, el resto de inversiones se quedaron atrs:
- Bolsa de Valores de Lima: -50.04% (soles)
- Fondos Mutuos: 13.2% (soles)
- Depsitos a plazo fijo: 19.29% (soles)
Para Bragagnini, la principal ventaja de invertir en
un inmueble es que se trata de una inversin
rentable y segura, que gana valor en el tiempo. Por
otro lado, para l, comprar y alquilar da ms
intereses que otros instrumentos. Por ltimo,
mientras que la moneda se devala por la inflacin,
la propiedad gana valor.
Pensando a largo plazo
Para las inversiones de largo plazo, el sector
inmobiliario representa un protagonista de peso en
la mente de los inversionistas. Entre los aos 2006 y
2015, el precio de las propiedades en Lima se
increment hasta en 300%, en promedio, segn el
BCR. La pregunta que se hace Ricardo es si esas
mismas tasas se repetirn en un futuro prximo.
Bragagnini explica que se debe tener en cuenta que,
en el Per, pese a la desaceleracin de la oferta, la
demanda se ha mantenido al alza, provocando el
constante incremento del valor de la propiedad. Si
bien el alza del valor en estos ltimos dos aos es
menor al de periodos anteriores, los precios estn
bastante lejos de estancarse o de dejar de crecer.
Cmo ganar?
Bragagnini recomienda adquirir un inmueble a
travs de un crdito hipotecario, para que este se
pague con los ingresos del alquiler de la propiedad.
No obstante, para que se cumpla ese objetivo,
aconseja pagar un monto elevado en la cuota inicial.
Por ejemplo, si un departamento en San Borja vale
alrededor de US$250,000, y busca alquilarlo a
US$1,500 -monto equivalente a lo que ser el pago
mensual de su hipoteca-, calcula que l deber
pagar, de entrada, alrededor de US$100,000.
De esa forma el departamento se pagar
prcticamente solo. No solo recuperar su inversin
en 16 aos, sino que ser propietario de un
inmueble cuyo valor podra haberse triplicado.
Adems, segn ese mismo ejemplo, los US$250,000
generarn al ao una ganancia de US$18,000, con
una rentabilidad de 7.2%, una tasa por encima
incluso de algunos depsitos a plazo fijo. Y, si se
compra un departamento en planos a un 20% ms
barato, se podra vender la propiedad a un precio
ms competitivo.
Las desventajas de alquilar
Si se trata de analizar las desventajas de alquilar,
est el tiempo que se invierte en gestionar la
propiedad, elegir al inquilino, cobrarle, emitir
boletas, pagar a la SUNAT, velar por el
mantenimiento, entre otros aspectos domsticos.
Adems, se debe considerar que habr meses, al
trmino de cada contrato, en los que no se recibir
renta hasta que llegue otro inquilino.
Por ese motivo, la compra/venta representa un
mecanismo atractivo para muchos, si se trata de
pensar en el largo plazo. Si bien los expertos
reconocen que rentabilidades de dos dgitos como
las de aos anteriores sern cada vez ms escasas,
la tendencia indica que el precio del metro cuadrado
no dejar de subir. La pregunta entonces es: dnde
comprar el inmueble?
Dnde comprar?
Existen distritos y algunas zonas de Lima que
mantienen la preferencia de quien
busca departamentos en venta, ya sea por estar
cerca de una zona muy transitada o comercial. Si
Ricardo va a comprar una vivienda le conviene
hacerlo en distritos que se sigan revaluando con los
aos, para que as pueda subir el valor del alquiler.
Los distritos que ms se han reevaluado segn ASEI
son San Miguel, Jess Mara, Barranco, Lince y
Magdalena.
Ojo: si nuestra expectativa es comprar hoy y
vender maana, este tipo de negocio no es para
nosotros. Lo ideal, sealan los expertos, es
mantener entre uno o dos aos la inversin, a la
espera de que el predio aumente de valor, la zona
se desarrolle y podamos obtener una rentabilidad
acorde a nuestras expectativas. Como ya dijimos
antes, aquellos que compraron propiedades en 2006
ganaron 300% al 2014.

Crdito a la Construccin
Beneficios
Evaluacin preliminar: te damos la oportunidad de precalificar
al financiamiento, antes de incurrir en mayores gastos. Para
ello, ser necesario presentar planos del anteproyecto aprobado
por la municipalidad, memoria descriptiva, currculum del
constructor y/o promotor, Anlisis de factibilidad, cuadro de
ventas y reas, certificado de parmetros urbansticos e
informacin financiera de la empresa. Si el proyecto pre califica,
se solicitar completar la documentacin (ver requisitos).
Durante la construccin: se provee de fondos oportunos al
proyecto de acuerdo a supervisiones mensuales. Los
desembolsos de los crditos hipotecarios e ingresos de ventas
al contado, los cuales son registrados en una cuenta especial,
son aplicables al proyecto o a reducir la deuda en caso
existiese.
Asesora legal: cuentas con la asesora contina durante todo el
proceso de construccin y postconstruccin, esto con la
finalidad de acelerar los trmites que te permitan iniciar otro
proyecto simultneamente.
 Al momento de vender: mediante un staff de ejecutivos de
ventas, apoyamos la preaprobacin de tus clientes para que
accedan al crdito hipotecario del BCP y en la asesora sobre
todo el proceso de financiamiento para tu cliente.

Ms ventajas
Dependiendo del tipo de proyecto y de tu experiencia desarrollando obras
similares, el BCP financia hasta el 80% del costo del mismo, siendo tu aporte
como mnimo el 20% del costo total del proyecto, en el cual se incluyen los
costos del terreno, planos, estudios y licencias.

Despus de un largo periodo, donde el mundo inmobiliario se vio

afectado por la crisis mundial, pareciera que el negocio por fin esta
repuntando. Y es un excelente momento para emprender en el
negocio y dar los primeros pasos en el rubro.

Se espera que este ao aumente un 30% los movimientos

inmobiliarios en Latinoamerica, Mxico y Espaa (donde mas se vio
afectado) por lo cual parece ser que sera un excelente ao para este
negocio. Pero antes de comenzar, usted debe saber que si quiere
ganar dinero en este negocio, deber tener una visin futura, y
entender que se trata de una industria que es propenso a altibajos. En
muchos lugares, los precios de las casas y los alquileres suelen estar
estancados por mucho tiempo, por lo cual tendr que ser un gran
estratega para poder lograr el xito.

A pesar de eso, en los ltimos aos los negocios inmobiliarios han

demostrado ser inversiones seguras, ya que las propiedades se
valorizan mucho cada ao. Aunque, muchas veces no es tan seguro
como parece, por lo cual usted deber analizar previamente todas sus
inversiones, debido a que el valor de la propiedad depender de
muchos factores. Donde el principal factor que determinara si su
inversin es un gran negocio, es la zona donde se encuentra la
propiedad, por lo cual tendr que estar atento a eso.

As que, si usted sigue interesado en entrar a los negocios

inmobiliarios, lea nuestros ochos pasos para iniciar el negocio con
xito y obtener diferentes oportunidades para invertir.
 Iniciando En El Negocio Inmobiliario

Montando un Negocio Inmobiliario (Inmobiliaria)

1. Desarrolle un plan de negocio inmobiliaria

As es, si usted tiene en mente comenzar un negocio inmobiliario, ya

sea a tiempo parcial, o a tiempo completo, debe realizar un plan de
negocio para poder desarrollar su negocio con xito. En un plan, usted
debe establecer cuales sern las principales prioridades, sus metas y
todos los detalles que sean de suma importancia para que su proyecto
empresarial logre el xito. Como as tambin, deber anotar todos los
logros que va realizando paso a paso. De esta manera, usted estar
mucho mas organizado y podr realizar todas sus tareas, sin saltease
ninguna.

2. Comprar para alquilar o comprar y vender?

Uno de los objetivos que usted debe tener en claro a la hora de

realizar su plan de negocios, es cual sera su principal estrategia de
salida, su plan sera Comprar para alquilar o comprar y vender?
Comprar para alquilar es una estrategia a largo plazo, el cual le
permite construir una lista de propiedades y sacar un ingresos
mensual. Ademas, puede hipotecar la casa para seguir con el proyecto
y pagarlo con los ingresos del alquiler.

En cuanto a la compra y venta, es una de las estrategias mas

utilizadas, debido a que es un negocio a corto plazo y permite tener un
retorno del capital rpidamente + las ganancias, aunque es la opcin
mas riesgosa.

Tambin existe otra alternativa, la cual consiste en hablar con dueos

directos que quieran vender o alquilar una propiedad, y ofrecer dichas
propiedades bajo su nombre de inmobiliaria. De esta manera, usted se
llevara un porcentaje por realizar la venta y ademas por realizar los
tramites de transferencia.

3. Rendimiento del alquiler y el retorno de la inversin

Si usted ha optado por la estrategia de comprar y alquilar, debe saber

que el rendimiento del alquiler sera una parte esencial, hasta incluso si
usted vender la propiedad, por lo cual debe estar preparado para un
mercado voltil. El rendimiento del alquiler se suele calcular midiendo
los ingresos anuales que da dicho alquiler, contra el valor de la
propiedad. Donde un 10% a 15% se considera que es un excelente
rendimiento bruto, el cual puede aumentar segn la estrategia que
plantee.

Tambin deber prestar atencin sobre sus futuros inquilinos, debido a

que si no son los correctos, pueden causarle grandes dolores de
cabeza. As que, lo ideal es que usted cree un contrato claro, mediante
un buen abogado, con eso podr evitar problemas futuros, si es que
sus inquilinos resultaron ser problemticos.

4. Ubicacin

La ubicacin es algo fundamental para los negocios inmobiliarios, por

lo cual usted no debe cometer el error de comprar propiedades en
zonas de descenso. Usted debe ser capaz de poder detectar reas
que se encuentren en pleno crecimiento y comprar de forma
temprana, con esto usted podr obtener grandes margenes de
ganancias. As que, busque reas de crecimiento, donde haya otros
desarrollos o lugares que se estn urbanizando.

5. No invierta de mas

Para que su negocio inmobiliario logre el xito, es esencial que usted

se asegure de comprar a un precio razonable. Por lo cual, realizar un
estudio de mercado lo ayudara a realizar buenas inversiones y evitar
perdidas a la hora de vender. Debe inspeccionar cada propiedad que
usted compre, los problemas estructurales o de plomeria, pueden
provocar perdidas muy grandes.

6. El tiempo es importante

Es muy importante que usted mantenga la calma y no se apresure en

las compras de propiedades. Usted debe analizar todas las opciones y
las oportunidades que les ofrecen antes de invertir, debido a que
muchas veces las personas de su alrededor pueden influenciarlo a
invertir en malos negocios. Ahora bien, cuando haya analizado la
propiedad y si realmente es un gran negocio, deber actuar de
manera rpida. Debido a que cuanto mas rpido invierta, mas rpido
podr generar ganancias. Recuerde que en los negocios inmobiliarios
es muy fcil ganar dinero, pero tambin es muy fcil perderlo, as que
tmese todo con calma.

Descubre cmo abrir una

inmobiliaria con xito
25 de agosto de 2015

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Invertir en el sector de inmuebles puede ser un negocio rentable para

quien est dispuesto a enfrentar los desafos del mercado. Por eso, los
emprendedores que no saben cmo abrir una inmobiliaria, pero
quieren tener una empresa propia en este rubro, deben seguir
algunos pasos esenciales para el xito. Contina con la lectura y
conoce cules son los requisitos para crear una inmobiliaria.

Habilidades para quien quiere emprender en

el rea
El presidente de Inmovissimo Group, Alfredo Mammarella, menciona
que una inmobiliaria es una actividad mercantil y un emprendedor
debe estudiar bastante el rea antes de iniciar cualquier negocio.
Tienes que conocer el sector al cual te quieres dedicar. Lneas de
economa, cmo se gestiona una bsqueda de mercado, tcnicas
de valoracin de los inmuebles, cmo se dirige un equipo de
empleados y de colaboradores, fundamentos jurdicos, estudio
profundo de negociaciones., menciona.

Para invertir en una inmobiliaria, el emprendedor debe estudiar bien

el sector. Foto: iStock, Getty Images
Mammarella afirma que el estudio y la formacin son claves para el
xito y no tener conocimiento sobre el sector es un riesgo. Segn l,
quien estudi puede pensar en generar logros lo cual, para l, es el
mayor desafo. Tambin es fundamental la actitud. El emprendedor a
parte estudiar siempre, tiene que ser muy positivo, sociable, amar las
relaciones publicas, saber crear confianza y transmitir posibilidad,
dice el presidente de Inmovissimo, que trabaja con productos
inmobiliarios selectos y sobre todo off-market.

Cmo abrir una inmobiliaria en 5 pasos

Adems de adquirir los conocimientos sobre el rea y
desarrollar habilidades, quien quiera abrir un emprendimiento debe
preparar el negocio antes de entrar en el mundo empresarial. A
continuacin, conoce cinco pasos esenciales para el xito de una
inmobiliaria.

1. Plan de negocios

En cualquier sector, el plan de negocios es fundamental para alcanzar

el xito. El documento consiste en una descripcin detallada de
todos los aspectos relativos a la creacin de la empresa, como
viabilidad, planificacin financiera, punto de venta, estudio de
mercado y pblico objetivo.

Por eso, antes de elaborar el documento, es necesario definir asuntos

como estructura, estrategia de marketing y finanzas. No desprecie el
valor del plan de negocios, pues sirve como gua para direccionar las
acciones del negocio.

2. Licencia

Para actuar en el segmento, es preciso tener una licencia que exige el

cumplimiento de algunos requisitos, adems de un registro. Por esta
razn, es fundamental consultar la legislacin del pas o estado
donde vives, para estar de acuerdo con las exigencias legales antes
de abrir una inmobiliaria.

3. Localizacin

Es fundamental escoger la localizacin ideal para tu inmobiliaria.

Debe estar situada en un espacio de fcil acceso y, de preferencia,
donde exista gran circulacin de personas que forman parte de tu
pblico objetivo. Lo ideal es disponer de parqueadero propio, para que
sea ms eficiente la accesibilidad de los clientes.

4. Estrategia de marketing

Definir una estrategia de marketing tambin es esencial para

cualquier negocio. Es importante para atraer clientes,
principalmente en la fase inicial del emprendimiento, cuando an no
tienes una clientela.
Para establecer la estrategia, es preciso pensar las acciones en
internet y la divulgacin de la inmobiliaria en el ambiente online.
Sin embargo, esta tarea puede ser difcil para los emprendedores.
Entonces, lo ideal es contratar un profesional calificado para cuidar la
publicidad de la empresa.

5. Web

Puedes no saber cmo abrir una inmobiliaria, pero, probablemente,

conoces la importancia de tener una web para la empresa. En este
tipo de negocio, tener una pgina en internet es fundamental, por
ah los clientes generalmente investigan por inmuebles.

Por eso, la creacin de una web es una inversin que vale la pena.
Entre los recursos disponibles, uno de los ms importantes es la lista
de inmuebles para la venta y alquiler, con fotos de los espacios, de
preferencia en diversos ngulos. A la hora de crear una inmobiliaria,
nunca subestime el poder del internet, pues es fundamental para
atraer clientes.

Ahora que ya sabes un poco ms sobre cmo abrir una inmobiliaria,

qu tal poner estos consejos en prctica? No olvides los temas
fundamentales: desarrollar un plan de negocios, conocer el
mercado y definir los detalles del negocio, desde la localizacin de la
empresa a la estrategia de marketing.

Si tienes alguna duda, sugerencia o consejo sobre este

tema, comenta a continuacin. Aprovecha para compartir este
contenido con tus amigos, compaeros y colaboradores, a travs de
las redes sociales.