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ESPECIALIZACIN EN FORMULACIN Y

EVALUACIN DE PROYECTOS
SEMANA 3
Febrero 3 y 4 de 2017

ANDRES HOLGUIN MONTOYA


PROFESOR
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN

PROGRAMA DE TRABAJO:
REVISIN CONCEPTOS SEMANA 1 y SEMANA 2
CRITERIOS PARA EVALUACION DE PROYECTOS
FLUJO DE CAJA
COSTO DE CAPITAL
MODELOS EVALUACION
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CASO I:
TNEL BASE GOTARDO EN SUIZA

http://www.huffingtonpost.co.uk/entry/gotthard-base-tunnel-opens-in-swiss-alps-after-17-years-of-construction_uk
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN

https://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/39644.pdf
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN

http://www.bbc.com/news/world-europe-36416506
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN

http://www.bbc.com/news/world-europe-36416506
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Razones paras el resultado exitoso a lo largo de la construccin del tnel san Gotardo para el
desarrollo y entrega de proyectos de infraestructura:

Experiencia y planeacin detallada antes de contratar: planeacin basada en conocimiento


y saber cmo se hacen los proyectos permite remover de las licitaciones contratistas no
calificados. Constante, permanente y confiable flujo de informacin a lo largo y ancho de
partes involucradas.
Memoria institucional: Personas y funcionarios dentro de la administracin pblica con
amplia experiencia en proyectos infraestructura, evita que los proyectos se conviertan en
complejos esquemas para gerencia.
Incluir partes interesadas: involucrar partes interesadas por medio de referndums, con el
) fin de incorporar y ganar soporte pblico para temas tcnicos y financieros.

Medicin y seguimiento de riesgos y costos a lo largo del ciclo de vida: Los gerentes de
proyectos eran conscientes de los presupuestos iniciales considerados para los 17 aos del
proyecto y de los posibles cambios a lo largo de este tiempo. Esta medicin de riesgo
permanente permiti hacer ajustes a lo largo del proyecto, incluyendo revisin de fondos
destinados para el mismo.
Revisin financiera permanente: revisin permanente del presupuesto por comit
parlamentario, el cual aprobaba y revisaba los costos en forma regular. El monitoreo
permanente permiti mantener el presupuesto del proyecto a pesar de aprobar nuevos
fondos para el mismo

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


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CONSTRUCCIN
PRESUPUESTO PROYECTO

Financiacin: la financiacin presenta las siguientes estrategias


IVA
Impuesto a trafico vehculos pesados
Impuesto a combustibles.
Presupuesto proyecto:
A precios de 1998 : CHF 9,7 billones ( excluyendo IVA, inflacin e intereses por
prestamos)
Costo efectivo CHF 12.2 billones

https://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/39644.pdf
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CONSTRUCCIN
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CONSTRUCCIN
VIABILIDAD Y FACTIBILIDAD DE PROYECTOS
CONCEPTOS
VIABILIDAD TCNICA: Determina si es posible desde el punto de
vista ingeniera que el proyecto sea posible.
VIABILIDAD LEGAL: Determina las condiciones legales que afectan
directa o indirectamente al proyecto.
VIABILIDAD DE GESTIN: Determina si se poseen las capacidades
para adelantar el proyecto.
VIABILIDAD AMBIENTAL: Determina restricciones ambientales ,
sociales, para adelantar el proyecto.
VIABILIDAD POLTICA: Representa la intencionalidad y voluntad de
las fuerzas que toman la decisin independientemente de factores
como la rentabilidad.
VIABILIDAD ECONMICA: Determina la rentabilidad y retorno de la
inversin
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CONSTRUCCIN
CRITERIOS PARA LA EVALUACIN DE PROYECTOS

A lo largo del programa se han desarrollado los diferentes aspectos


relativos para la preparacin de la informacin para evaluar un proyecto.

Para adelantar el estudio financiero, se deben especificar las


necesidades de recursos a invertir con detalles de las cantidades, y
fechas para los diversos tems sealados su forma de financiacin
(aporte propio y crditos) y las estimaciones de ingresos y egresos para el
periodo de vida til del proyecto (Unin Europea 2008)).

Formulacion y Evaluacion de Proyectos. MARCIAL Cordoba Padilla


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CONSTRUCCIN
PLANIFICACIN DEL PLANIFICACIN PROYECTO
PROYECTO

La definicin del horizonte de tiempo a lo largo del cual se va a realizar el


proyecto es parte integral del xito de un proyecto.

La planificacin entrega herramientas que permiten determinar las


acciones para dirigir, coordinar y controlar el proyecto a lo largo de su
vida til.

La definicin de tiempos y un cronograma con la ejecucin de las


actividades, permite incorporar el concepto de tiempo en la evaluacin
econmica y financiera de los proyectos.

La construccin de modelos de flujo de caja y proyecciones financieras


estn amarradas al cronograma de l proyecto.

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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
PLANIFICACIN DEL
PROYECTO Planificar la gestin Recopilar requisitos Definir el alcance Definir estructura de Verificar alcance Controlar alcance
del alcance trabajo
Actividades propias del alcance

Describir las Plan gestin de Anlisis de producto Elaboracin de la Completar los Medir rendimiento
actividades de requisitos estructura de trabajo entregables del alcance del
gestin del alcance (WBS) proyecto y del
producto
Organizacin para la Definir quienes son Enunciado del Estructuracin de Realizar la inspeccin Gestionar los cambios
ejecucin del plan de los interesados alcance del proyecto paquetes de trabajo de control de calidad
gestin del alcance en la (WBS) (validacin de
entregables)
Programa para la Recopilacin de datos Lnea base de alcance Solicitud de cambios
ejecucin del plan de sobre los requisitos
gestin del alcance
Costo de la ejecucin Documentacin de Ejecutar acciones
del plan de gestin los requisitos correctivas
del alcance
Nivelar los requisitos Inspeccin de
de los interesados y cambios
clasificarlos por orden
de importancia
Resolver los Reunin con el
requisitos en cliente
competencia.
Preparar la matriz de
rastreabilidad de
requisitos

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PLANIFICACIN DEL De acuerdo al PMBOK se establece El plan para la gestin del
PROYECTO
cronograma identifica un mtodo de programacin y una
herramienta de programacin , y establece el formato y los
criterios para desarrollar y controlar el cronograma del proyecto.
El mtodo de programacin elegido definir el marco y los
algoritmos que se utilizarn en la herramienta de programacin
para crear el modelo de programacin.

Entre los mtodos ms conocidos, se encuentran el mtodo del


camino crtico (CPM) y el de la cadena crtica (CCM).
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PLANIFICACIN DEL PMBOK ilustra la secuencia de programacion:
PROYECTO
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PLANIFICACIN DEL
PROYECTO

Fuente: PMBOK Capitulo 6


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CRITERIOS PARA LA EVALUACIN DE PROYECTOS

A partir de la informacin recopilada, se plantean las siguientes


consideraciones para la evaluacin financiera del proyecto:

1. Consideraciones formales:
Ordenamiento de los costos y beneficios:
a. Definicin programa y periodo de tiempo del proyecto (inversin inicial,
Inicio de)
b. Identificacin del cuando se presentan los ingresos y egresos del proyecto
Determinacin del horizonte del proyecto:
a. El proyecto tiene horizonte definido
b. El proyecto tiene horizonte indefinido ( La seleccin de uno u otro define el
modelo a utilizar para el modelo financiero a utilizar) (i.e renta perpetua
presenta comportamiento tipo gradiente)

Formulacion y Evaluacion de Proyectos. MARCIAL Cordoba Padilla


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CRITERIOS PARA LA EVALUACIN DE PROYECTOS

A partir de la informacin recopilada, se plantean las siguientes


consideraciones para la evaluacin financiera del proyecto:

2. Consideraciones Conceptuales:
Ordenamiento de los costos y beneficios:
a. Definicin programa y periodo de tiempo del proyecto (inversin inicial,
Inicio de produccin)
b. Identificacin del cuando se presentan los ingresos y egresos del proyecto
Determinacin del horizonte del proyecto:
a. El proyecto tiene horizonte definido
b. El proyecto tiene horizonte indefinido ( La seleccin de uno u otro define el
modelo a utilizar para el modelo financiero a utilizar) (i.e renta perpetua
presenta comportamiento tipo gradiente)

Formulacion y Evaluacion de Proyectos. MARCIAL Cordoba Padilla


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
DEFINICION DE CONCEPTOS PARA EL ANALISIS FINANCIERO

BALANCE S FINANCIEROS
DEPRECIACION
FLUJO DE CAJA
INFLACION
COSTO DE CAPITAL
IMPUESTOS

Formulacion y Evaluacion de Proyectos. MARCIAL Cordoba Padilla


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA DE DESCUENTO

ANLISIS FINANCIERO:

Tasa de inters
Pasivo cobrada por terceros
Activos
Tasa de inters exigida
Patrimonio por accionistas

El CPC (WACC) representa entonces la tasa de descuento que se utiliza para traer
el valor presente los flujos de caja libre
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ESTADOS FIANCIEROS

BALANCE GENERAL: representa la foto de la empresa en un momento dado.


Indica los activos de la empresa (bienes y derechos que posee ), los pasivos de la
empresa( obligaciones adquiridas para financiarse) y el patrimonio (
corresponde a los aportes de los dueos)

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS (ESTADO DE RESULTADOS): determina el


resultado de la operacin del negocio en un periodo definido. Tambin se
conoce como PyG y confronta los ingresos y gastos de la empresa. A partir del
PyG se generan los flujos de caja requeridos para el anlisis financiero.

FLUJO DE CAJA: Registra los ingresos y egresos de dinero efectivamente


realizados, corresponde a lo que realmente se recibe o paga en el periodo. El
flujo de caja de acuerdo al observador se puede presentar de diversas formas.
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BALANCE GENERAL:
El balance general mide la riqueza de la firma en un instante especifico. El
balance general se rige por el principio de partida doble, el cual se expresa de
la siguiente forma:

ACTIVOS- PASIVOS = PATRIMONIO


Activos: representa la capacidad de generar beneficios para la empresa. A
este elemento se asocia el flujo de caja de la inversin y con base en ello se
toman las decisiones de inversin.
Pasivos: se asocio a los ingresos y egresos por recibo y pago de prestamos y
sus intereses. Esta parte del balance se asocia al flujo de caja de la
financiacin, permite medir los costos de la misma, para la toma de
decisiones de financiacin.
Patrimonio: Tiene asociado los ingresos y egresos por los aportes o
inversiones de socios y los dividendos o utilidades pagadas. Permite
evaluar las bondades del proyecto desde el punto de vista del accionista.
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CONSTRUCCIN
ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS:
El estado de perdidas y ganancias (PyG), se conoce tambin como estado de
resultados, busca determinar la utilidad que produce una firma o proyecto

Se elabora bajo principio de causacin y asignacin de costo. Incluye los gastos


financieros, depreciacin,, ventas a crdito.

El PyG determina el monto de la utilidad contable la cual podr ser repartida a


los propietarios dependiendo de la disponibilidad de efectivo
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CONSTRUCCIN
ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS:
El estado de perdidas y ganancias (PyG), se conoce tambin como estado de
resultados, busca determinar la utilidad que produce una firma o proyecto

Se elabora bajo principio de causacin y asignacin de costo. Incluye los gastos


financieros, depreciacin,, ventas a crdito.

El PyG determina el monto de la utilidad contable la cual podr ser repartida a


los propietarios dependiendo de la disponibilidad de efectivo
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CONSTRUCCIN
FLUJO DE TESORERIA
El flujo de tesorera ( presupuesto o pronostico de caja), refleja el estado de
liquidez de la compaa. Representa el de dinero en efectivo que se espera tener
en un momento dado en el futuro.

Se registran todos los ingresos y egresos que se espera ocurran en el momento


que se reciben o pagan.

El flujo de tesorera es una herramienta til para determinar y controlar la


liquidez de la empresa, compaa o proyecto.}

Elementos como la depreciacin no se tienen en cuenta en flujo de tesorera al


no representar este un flujo real de dinero
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FLUJO DE CAJA LIBRE
EL FLUJO DE CAJA LIBRE incluye los ingresos y egresos generados o producidos
por el proyecto cuando ocurren, sin embargo se excluyen algunos desembolsos
como los intereses y pagos de los prestamos, as mismo incluye rubros que no
son desembolsos de dinero sino recursos comprometidos (costos de
oportunidad)
Este flujo es muy imp0ortante para el calculo del VPN.

Elementos no incluidos en el FCL.


Aportes de socios
Ingresos por prestamos recibidos
Pagos o amortizaciones por prestamos

No se incluyen al no ser producto de la actividad operativa del proyecto. No son


beneficio directo de la operacin en otras palabras.
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FLUJO DE CAJA LIBRE

Elementos no incluidos en el FCL.


Intereses pagados
Dividendos pagados
Ahorro en impuestos por pago de intereses.

Los anteriores elementos se incorporan en el costo promedio de capital (CPC,


WACC), que se utiliza como tasa de descuento.
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CONCEPTO DEPRECIACIN

La depreciacin es el reconocimiento que el valor del activo


disminuye a lo largo de su ciclo de vida y requiere ser
reemplazado al final de la misma.
La depreciacin es importante para:
Es usada para calcular los impuestos
Es usada como un gasto de la operacin del negocio
Se deduce del impuesto
No esta necesariamente ligada al valor del mercado
Recobra una porcin del costo de capital
Este recobro se hace a lo largo de un periodo definido
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CONCEPTO DEPRECIACIN

La depreciacin, entonces, no constituye un egreso de caja (el


egreso se produjo cuando se compr el activo), pero es posible
restarlo de los ingresos para reducir la utilidad y con ello los
impuestos.
La depreciacin se define como la perdida de valor promedio
anual para los activos adquiridos para un proyecto. La
depreciacin representa la perdida contable de valor de los
activos fijos.
Desde el punto de vista contable, las normas que rigen la
depreciacin pueden variar de pas en pas, de ah la importancia
de entender las normas que la rigen al momento de evaluar un
activo.
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CONSTRUCCIN
CONCEPTO DEPRECIACIN
Mtodos de depreciacin.
Lnea recta
Mtodo de la suma de dgitos del ao
Mtodo de reduccin de saldos
Mtodo de doble reduccin de valor
Mtodo de unidades de produccin
Sistema acelerado para recuperacin costos
Sistema modificado acelerado para la recuperacin de costos
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CONSTRUCCIN
CONCEPTO DEPRECIACIN
Mtodos de depreciacin (lnea recta)
Mtodo sencillo que permite calcular la depreciacin anual
substrayendo el valor de salvamento del valor inicial del activo,
dividiendo el resultado por el estimado de aos de vida til del activo.

D = ( P-S) / N donde: D: depreciacin


P: costo del activo
S: valor de salvamento del activo
N: vida til del activo
B = P- Tt donde: B: valor en libros del activo al final del ao t
T: depreciacin acumulada
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONCEPTO DEPRECIACIN CONSTRUCCIN
Mtodos de depreciacin (Mtodo de la suma de dgitos del ao)
Permite deducciones mayores en aos iniciales y menores en los aos
finales. Valor de salvamento para calcular valor de depreciacin
Y.D = ( N+N^2)/2
Dt= (P-S) (T/ Y.D ) donde D: depreciacin
Y.D : sumatoria digito ao
Ex: Y.D para 5 aos = (5+25)/2=15
P: valor del activo
S: valor de salvamento del activo
N: vida til del activo
T: remanente vida del activo
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONCEPTO DEPRECIACIN CONSTRUCCIN
Mtodos de depreciacin (Mtodo de doble reduccin de valor))
Permite deducciones mayores en aos iniciales y valor de salvamento no
es considerado. La depreciacin es un porcentaje fijo de acuerdo al valor
en libros el ao previo.

DBR= 200% /N
Dt= DBR x B t-1 donde D: depreciacin en ao t
DBR: declinacin valor activo en balance
P: valor del activo
B: valor de activo
N: vida til del activo
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONCEPTO DEPRECIACIN CONSTRUCCIN
EJEMPLO
Valor activo $ 10.000.000
Valor de salvamento $ 1.000.000
Vida util del activo (aos) 5
METODO LINEA RECTA: D = ( 10,000,000-1,000,000 ) / 5 = $ 1.800.000,00
METODO SUMA DIGITOS AOS: Y.D = ( N+N^2)/2 = (5 + 25) /2 = 15
METODO DOBLE REDUCCION
DE VALOR: DBR: 200% / 5 = 40%
AO LINEA RECTA SUMA DIGITOS DOBLE REDUCCION
Dt (miles) Bt (miles) Dt (miles) Bt (miles) Dt (miles) Bt (miles)
0 10.000 10.000 10.000
1 $ 1.800 (10000-180) =8200 (9000 x 5/15) = 3000 (10000-3000) = 7000 ( 10000x 0,4) = 4000 (10000-4000) = 6000
2 $ 1.800 (8200-1800) =6400 (9000 x 4/15) = 2400 (7000-2400) = 4600 ( 6000 x 0,4) = 2400 (6000-2400) = 3600
3 $ 1.800 (6400-1800) =4600 (9000 x 3/15) = 1800 (4600-1800) = 2800 ( 3600 x 0,4) = 1440 (3600-1400) = 2160
4 $ 1.800 (4600-1800) =2800 (9000 x 2/15) = 1200 (2800-1200) = 1600 ( 2160x 0,4) = 860 (2160-860) = 1300
5 $ 1.800 (2800-1800) =1000 (9000 x 1/15) = 600 (1600-600) = 1000 ( 1300 x 0,4) = 520 (1300-520) = 720

VALOR DEPRECIACION $ 9.000 $ 9.000 $ 9.220


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CONSTRUCCIN
INFLACIN

Inflacin es el incremento imperceptible, gradual o significativo de los


precios de los bienes y servicios a lo largo de un periodo de tiempo.
Normalmente se mide en periodos de tiempo ( mes, ao).

Los efectos de la inflacin deben ser incluidos en la evaluacin de


inversiones debido a que tanto los costos como los beneficios son
medidos en trminos monetarios ( Pesos, dlares, euros)

El fenmeno contrario se conoce como deflacin , donde los bienes y


servicios decrecen el precio a lo largo de un periodo de tiempo.
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INFLACIN
i = i + j + ij i : tasa de descuento excluyendo inflacin
i: tasa de descuento incluyendo inflacin
i = ( i- j )/(1+j) j : tasa de inflacin anual

Si la tasa de inflacin j es baja, las relaciones presentadas pueden ser:


i = i + j
Valor presente:

Donde:
At: flujo de caja en el ao t expresado en trminos constantes
At: flujo de caja en el ao t expresado en trminos corrientes
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CONSTRUCCIN
INFLACIN (EFECTO EN LA EVALUACIN DE PROYECTOS)

El problema de la inflacin se presenta cuando no todos los factores se


corrigen en igual proporcin, en cuyo caso se producirn cambios en los
precios relativos que si podran afectar la rentabilidad del proyecto. (Sapag
Chain, 2008).

Desde el punto de vista tributario, la inflacin tambin genera efectos


que inciden en la evaluacin de proyectos, debido a que la renta
gravable se calcula restando los costos totales de los ingresos previstos
(valores monetarios o reales). Se espera que el impuesto grave la renta y
no convierta en un tributo adicional a la inflacin.
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CONSTRUCCIN
INFLACIN

Ao Inflacin anual Ao Inflacin anual Ao Inflacin anual Ao Inflacin anual


2016 5,75 1999 9,23 1981 26.36 1963 32.41
2015 6,77 1998 16,7 1980 25.96 1962 6.93
2014 3,66 1997 17,68 1979 28.82 1961 6.32
2013 1,94 1996 21,64 1978 18.73 1960 6.74
2012 2,44 1995 19,47 1977 28.3 1959 7,23
2011 3,73 1994 22,6 1976 25.79 1958 9,21
2010 3,17 1993 22,61 1975 17.69 1957 18,75
2009 2 1992 25,14 1974 26.06 1956 8.47
2008 7,67 1991 26,82 1973 23.48 1955 1,72
2007 5,69 1990 32,37 1972 13.86 1954 8,8
2006 4,48 1989 26,23 1971 13.91 1953 7,3
2005 4,85 1988 28,12 1970 6.83 1952 -2,3
2004 5,5 1987 24,03 1969 8.26 1951 8,9
2003 6,49 1986 20,95 1968 6.48 1950 20,5
2002 6,99 1985 22,45 1967 7.46 1949 6,7
2001 7,65 1984 18,26 1966 12.92 1948 16,4
2000 8,75 1983 16,66 1965 14.84 1947 18,3
1999 9,23 1982 24,04 1964 8.39 1946 9,3

Tomado Banco de la Republica. www.banrepublica.org


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
ELEMENTOS FLUJO DE CAJA

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FLUJO DE CAJA COMO HERRAMIENTA DE EVALUACIN

La definicin del flujo de caja para la formulacin y evaluacin de


proyectos, es la herramienta bsica para valorar en el espacio de tiempo
del proyecto la rentabilidad de los proyectos de acuerdo a su s
caractersticas propias.

La informacin bsica para alimentar la proyeccin de flujo de caja la


proporcionan
) los estudios tcnicos, organizacionales, financieros y de
mercado adelantados para el tipo de proyecto.

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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FLUJO DE CAJA COMO HERRAMIENTA DE EVALUACIN

Conceptos:
Flujo de caja de tesorera: Registra ingresos y egresos de dinero
efectivamente realizados, corresponde a lo que realmente se recibe en el
periodo.
El flujo de tesorera debe incluir aquellas entradas y salidas relacionadas
con crditos, dividendos.
)

Flujo de caja libre: requiere la proyeccin de los estados financieros y


tiene como insumo principal el flujo de tesorera. El flujo de caja libre se
emplea para determinar si el proyecto es viable en su concepcin. Tiene
dos insumos fundamentales, el flujo de caja de tesorera y la definicin de
la tasa de descuento apropiada.
En el flujo de caja libre que se utiliza para evaluar la inversin no deben
considerarse debido a la tasa de descuento contiene el costo o tasa de
inters de las fuentes de financiacin externa y propias.
Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FLUJO DE CAJA COMO HERRAMIENTA DE EVALUACIN

El propsito de establecer un flujo de caja se define para satisfacer los


siguientes fines:
Medir la rentabilidad del proyecto.
Medir la rentabilidad de los recursos propios
Medir la capacidad de pago frente a los prestamos utilizados para
financiar el proyecto o frente a la misma inversin realizada.
)

As mismo la presentacin de un flujo de caja varia si se trata de un


proyecto financiado con deuda, recursos propios, leasing o si se evala
una empresa en funcionamiento.

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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
ESTRUCTURA BSICA FLUJO DE CAJA

+ Ingresos afectos a impestos


- Egresos afectos a impuestos
= EBITDA
- Gastos no desembolsables
= Resultado antes de impuestos /EERR
- Impuesto
) = Resultado despues de impuesto
+ Ajustes por gastos no desembolsables
= Resultado operacional neto
- Egresos no afectos a impuestos
- Beneficios no afectos a impuestos
= Flujo de caja

El esquema presentado mide la rentabilidad de toda la inversin

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CONSTRUCCIN
ESTRUCTURA BSICA FLUJO DE CAJA
Ingresos /egresos afectos a impuestos: Corresponde a los
ingresos/egresos relacionados con el objeto del negocio. (costos de
fabricacin, comisiones de ventas, gastos fijos , ventas unidades
producidas, ventas de activos, etc.
Gastos no desembolsables: corresponde a depreciaciones,
amortizaciones de intangibles, valor libro del activo que se vende.
Amortizaciones y depreciaciones de acuerdo a las practicas contables.
) Calculo del impuesto: de acuerdo a la norma vigente al momento de
estimar el flujo de caja.
Ajuste por gastos no desembolsables: Anula el efecto de haber
incluido gastos que no constituan egresos de caja. ( depreciacin,
amortizaciones de intangibles, valor libro).
Egresos no afectos a impuestos: Corresponde a desembolsos que no
son incorporados en el estado de resultados, pero generan movimiento
de caja. (inversin en terrenos, maquinaria, obra fsica, etc).
Valor de salvamento: representa valor del activo una vez aplicada
depreciacin.
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CONSTRUCCIN
EJEMPLO 1.0 FLUJO DE CAJA
Suponga que una empresa est considerando cambiar el vehculo que
actualmente usa por uno nuevo. El vehculo actual se compr hace tres
aos por valor de $ 1,000. Hoy tiene un valor de mercado de $500 y vida
til de cinco aos ms. Al cabo de los 5 aos el valor de mercado es $60.
Costo de operacin se estima constante en $400/ ao
El nuevo vehculo tiene un valor de $1200 pero costo de operacin de
$300/ao.
Ambos
) vehculos deprecian linealmente por cinco aos.
El vehculo se ha revalorizado contablemente en el pasado, registrando
libro actual $440 y restndole dos aos por depreciar.
Tasa de inters es del 15.
Valor de mercado de $320 para el vehculo de reemplazo.

.
Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
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EJEMPLO (FLUJO DE CAJA SIN PROYECTO)
.
CONCEPTO AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Venta del vehiculo 60
Costo operacin -400 -400 -400 -400 -400

Subtotal -400 -400 -400 -400 -340

Gastos no desembolsables
Depreciacin -220 -220
Valor libros

) Subtotal -220 -220 0 0 0


Utilidad -620 -620 -400 -400 -340
Calculo Impuestos
Impuestos 15% 93 93 60 60 51

Utilidad neta -527 -527 -340 -340 -289

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion 220 220

Subtotal 0 220 220 0 0 0


Costos y beneficios no afectados por impuestos
Valor Libro

Subtotal 0 0 0 0 0 0

Flujo de caja -307 -307 -340 -340 -289


Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO (FLUJO DE CAJA CON PROYECTO)
. CONCEPTO AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Venta del vehiculo 500
Costo operacin -300 -300 -300 -300 -300

Subtotal 500 -300 -300 -300 -300 -300

Gastos no desembolsables
Depreciacin -240 -240 -240 -240 -240
Valor libros -440

Subtotal -440 -240 -240 -240 -240 -240


)
Utilidad 60 -540 -540 -540 -540 -540
Calculo Impuestos
Impuestos 15% -9 81 81 81 81 81

Utilidad neta 51 -459 -459 -459 -459 -459

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion 240 240 240 240 240
Valor Libro 440
Subtotal 440 240 240 240 240 240
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion -1200
Valor disposicion 272
Subtotal -1200 0 0 0 0 272

Flujo de caja -709 -219 -219 -219 -219 53

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO (FLUJO DE CAJA CON PROYECTO)
Para el calculo del valor de disposicin del vehculo en el flujo de caja con
proyecto, se plantea el siguiente modelo:

Venta activo: $320


Valor libro: $ 0
Utilidad: $ 320
Impuesto (15%): $-48
)
Utilidad neta: $ 272
Valor disposicin de vehculo : $272

En este caso la vida til del vehculo es mayor al horizonte de anlisis del
proyecto.

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO :
Comparacin del flujo de caja con proyecto y sin proyecto:

Flujo de caja con proyecto -709 -219 -219 -219 -219 53


Flujo de caja -307 -307 -340 -340 -289
Diferencia -709 88 88 121 121 342
)

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 2.0 FLUJO DE CAJA DESINVERSIN :
Una Empresa adquiri hace dos aos una maquinaria capaz de producir
10000 unidades anuales, para enfrentar una proyeccin original de ventas
de 9200 unidades.
Sin embargo no se lograron consolidar las ventas, llegando solamente a
4600 unidades ao, con un precio unitario de $54. No se esperan cambio
en el volumen de ventas de acuerdo al estudio de mercado.

La) empresa decide vender el equipo y comprar uno nuevo que permite
producir 4500 unidades por ao, obligando a reducir ventas en 100
unidades.
El equipo actual se compro en $120,000, hoy tiene un valor de mercado
como activo usado de $80,000. Su vida til se estima en 8,5 aos y se
proyecta un precio de venta en cinco aos mas de $15,000. En estos aos
no se ha revalorizado contablemente. Costo de operacin:
Materiales: $ 8,2 por unidad
M.O: $ 4,1 por unidad
Costo fijo: $20,800/ao Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 2.0 FLUJO DE CAJA DESINVERSIN :
El nuevo equipo tiene un valor de $70,000 y se estima que al final de su
vida til de 5 aos podr ser vendido en $18,000. Costos fijos de
fabricacin para esta maquina de $18,000 anuales. Costos variables se
mantienen.
Equipos se deprecian en 10 aos.
Impuestos se consideran 15%
Se mantiene capital de trabajo equivalente a cuatro meses de los costos
variables
) y se aplica a todos los proyectos.

Realizar el flujo de caja para un proyecto de desinversin

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO :
CONCEPTO (SIN PROYECTO) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400
Venta activo
Costo operacin
Costo variable $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580)
Costo fijo $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800)
Subtotal $ - $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020

Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000)

Valor libros

Subtotal $ - $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000)


)
Utilidad $ - $ 159.020 $ 159.020 $ 159.020 $ 159.020 $ 159.020
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ - $ (23.853) $ (23.853) $ (23.853) $ (23.853) $ (23.853)

Utilidad neta $ - $ 135.167 $ 135.167 $ 135.167 $ 135.167 $ 135.167

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000
Valor Libro $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Subtotal $ - $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion
Capital de trabajo $ 18.860 $ (18.860)
Valor disposicion $ 18.150
Subtotal $ 18.860 $ - $ - $ - $ - $ (710)

Flujo de caja $ 18.860 $ 147.167 $ 147.167 $ 147.167 $ 147.167 $ 146.457


Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO :
CONCEPTO (CON PROYECTO) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000
Venta activo $ 80.000 $ 18.000
Costo operacin
Costo variable $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350)
Costo fijo $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600)
Subtotal $ 80.000 $ 169.050 $ 169.050 $ 169.050 $ 169.050 $ 187.050

Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000)

Valor libros $ (96.000) $ (35.000)

) Subtotal $ (96.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (42.000)


Utilidad $ (16.000) $ 162.050 $ 162.050 $ 162.050 $ 162.050 $ 145.050
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ 2.400 $ (24.308) $ (24.308) $ (24.308) $ (24.308) $ (21.758)

Utilidad neta $ (13.600) $ 137.743 $ 137.743 $ 137.743 $ 137.743 $ 123.293

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion $ - $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000
Valor Libro $ 96.000 $ - $ - $ - $ - $ 35.000
Subtotal $ 96.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 42.000
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (70.000)
Capital de trabajo $ 18.450 $ (18.450)
Valor disposicion
Subtotal $ (51.550) $ - $ - $ - $ - $ (18.450)

Flujo de caja $ 30.850 $ 144.743 $ 144.743 $ 144.743 $ 144.743 $ 146.843


Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO : CONCEPTO (FLUJO
INCREMENTAL NETO) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos $ - $ (5.400) $ (5.400) $ (5.400) $ (5.400) $ (5.400)
Venta activo $ 80.000 $ - $ - $ - $ - $ 18.000
Costo operacin $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Costo variable $ - $ 1.230 $ 1.230 $ 1.230 $ 1.230 $ 1.230
Costo fijo $ - $ 2.200 $ 2.200 $ 2.200 $ 2.200 $ 2.200
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Subtotal $ 80.000 $ (1.970) $ (1.970) $ (1.970) $ (1.970) $ 16.030
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Gastos no desembolsables $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Depreciacin $ - $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Valor libros $ (96.000) $ - $ - $ - $ - $ (35.000)
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Subtotal $ (96.000) $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000 $ 5.000 $ (30.000)
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
)
Utilidad $ (16.000) $ 3.030 $ 3.030 $ 3.030 $ 3.030 $ (13.970)
Calculo Impuestos $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Impuestos 15% $ 2.400 $ (455) $ (455) $ (455) $ (455) $ 2.096
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Utilidad neta $ (13.600) $ 2.576 $ 2.576 $ 2.576 $ 2.576 $ (11.875)
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Ajuste por gastos no desembolsables
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Depreciacion $ - $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000)
Valor Libro $ 96.000 $ - $ - $ - $ - $ 35.000
Subtotal $ 96.000 $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000) $ (5.000) $ 30.000
Costos y beneficios no afectados
$ por impuestos
- $ - $ - $ - $ - $ -
Inversion $ (70.000) $ - $ - $ - $ - $ -
Capital de trabajo $ 410 $ - $ - $ - $ - $ (410)
Valor disposicion $ - $ - $ - $ - $ - $ (18.150)
Subtotal $ (69.590) $ - $ - $ - $ - $ (18.560)
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Flujo de caja $ 12.810 $ (2.425) $ (2.425) $ (2.425) $ (2.425) $ (435)

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR ?
Una empresa busca extender su cadena de discotecas y debe definir entre alquilar
un local que funciona como restaurante o comprar instalaciones de una antigua
discoteca.
Se plantea que el proyecto es a cinco aos debido a los cambios de preferencias de
la clientela.
ALQUILER
El local (I) susceptible a ser alquilado esta valorado en $16,000 y tiene una prima
por buen nombre de $1,500; el monto de alquiler es de $270 con contrato a cinco
aos.
) Servicios pblicos corresponden a $20 mensuales y gastos de mantenimiento
$15 mensuales, el seguro contratado tiene una prima de $850 por ao. Este local
requiere remodelaciones valoradas en $1800, las cuales tomaran dos meses,
pagaderos en dos contados contra avance. La remodelacin corre por cuenta del
dueo, con lo cual el canon de arrendamiento subira $15.
COMPRA
El local a comprar es equivalente, su precio es de $19,000 pagaderos al inicio, las
reformas tomaran dos meses con un valor de $2000. Valor de salvamento se estima
equivalente a su valor contable al final del periodo de evaluacin de cinco aos. El
seguro tiene una prima de $600 por ao, gastos generales de $25 mensuales y los
de mantenimiento en $15 mensuales. El local debe alquilar estacionamiento por
$250 /ao. Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR ?
Los bienes inmuebles pagan al Estado un 2% una vez al ao con incremento de 2%
por ao. Depreciacin de activos en 10 aos, amortizacin activos intangibles en 3
aos, y los impuestos a las utilidades en 15%. La empresa usa una tasa de costo de
capital de 16% anual.

Calcular los flujos de caja para amabas opciones:

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR ? CONCEPTO (ALQUILER) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos
Venta activo
Costo operacin
ALQUILER ANUAL $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420)
GASTOS servicios $ (240) $ (240) $ (240) $ (240) $ (240)
Gastos mantenimiento $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
SEGUROS $ (850) $ (850) $ (850) $ (850) $ (850)
PAGO CONTRIBUCIONES $ (320) $ (326) $ (333) $ (339) $ (346)
Subtotal $ - $ (5.010) $ (5.016) $ (5.023) $ (5.029) $ (5.036)

Gastos no desembolsables
Depreciacin INTANGIBLE $ (500) $ (500) $ (500)
Depreciacion edificio

Valor libros

Subtotal $ - $ (500) $ (500) $ (500) $ - $ -


)
Utilidad $ - $ (5.510) $ (5.516) $ (5.523) $ (5.029) $ (5.036)
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ - $ 827 $ 827 $ 828 $ 754 $ 755

Utilidad neta $ - $ (4.684) $ (4.689) $ (4.694) $ (4.275) $ (4.280)

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion $ 500 $ 500 $ 500 $ - $ -
Valor Libro $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Subtotal $ - $ 500 $ 500 $ 500 $ - $ -
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion
Remodelacion $ -

Gasto financiero
remodelacion
Prima buen nombre $ (1.500)
Subtotal $ (1.500) $ - $ - $ - $ - $ -

Flujo de caja $ (1.500) $ (4.184) $ (4.189) $ (4.194) $ (4.275) $ (4.280)


Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR ?

CONCEPTO (COMPRA) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos
Venta activo $ 10.500
Costo operacin
ALQUILER ANUAL $ (250) $ (250) $ (250) $ (250) $ (250)
GASTOS servicios $ (300) $ (300) $ (300) $ (300) $ (300)
Gastos mantenimiento $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
SEGUROS $ (600) $ (600) $ (600) $ (600) $ (600)
PAGO CONTRIBUCIONES $ (380) $ (388) $ (395) $ (403) $ (410)
Subtotal $ - $ (1.710) $ (1.718) $ (1.725) $ (1.733) $ 8.760
0
Gastos no desembolsables
Depreciacin INTANGIBLE
Depreciacion edificio $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100)
0
) Valor libros $ (10.500)
Venta del activo
Subtotal $ - $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (12.600)
0
Utilidad $ - $ (3.810) $ (3.818) $ (3.825) $ (3.833) $ (3.840)
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ - $ 572 $ 573 $ 574 $ 575 $ 576
0
Utilidad neta $ - $ (3.239) $ (3.245) $ (3.251) $ (3.258) $ (3.264)
0
0
Ajuste por gastos no desembolsables
Depreciacion $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100
Valor Libro $ 10.500
Subtotal $ - $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 12.600
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (19.000)
Remodelacion $ (2.000)
0
Gasto financiero
remodelacion $ (14)
Prima buen nombre
Subtotal $ (21.014) $ - $ - $ - $ - $ -
0 $ -
Flujo de caja $ (21.014) $ (1.139) $ (1.145) $ (1.151) $ (1.158) $ 9.336
Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR ?

Formula inters nominal: i e= ( 1 + i ) ^n - 1


I e = Inters efectivo por ao.
i = Inters efectivo por periodo de capitalizacin
n = numero de periodos de capitalizacin por ao.
)

18% = ( 1 + i) ^12 -1

i = 0,0139 o 1,39%

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CONCEPTO (FLUJO
INCREMENTAL NETO) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR ?
Ingresos y Egresos
Ingresos
Venta activo $ - $ - $ - $ 10.500
Costo operacin $ - $ - $ - $ -
ALQUILER ANUAL $ - $ 3.170 $ 3.170 $ 3.170 $ 3.170 $ 3.170
GASTOS servicios $ - $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)
Gastos mantenimiento $ - $ - $ - $ - $ - $ -
SEGUROS $ - $ 250 $ 250 $ 250 $ 250 $ 250
PAGO CONTRIBUCIONES$ - $ (60) $ (61) $ (62) $ (64) $ (65)
Subtotal $ - $ 3.300 $ 3.299 $ 3.298 $ 3.296 $ 13.795
0 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Gastos no desembolsables $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Depreciacin INTANGIBLE$ - $ 500 $ 500 $ 500 $ - $ -
Depreciacion edificio $ - $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100)
0 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Valor libros $ - $ - $ - $ - $ - $ (10.500)
Venta del activo $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Subtotal $ - $ (1.600) $ (1.600) $ (1.600) $ (2.100) $ (12.600)
0 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Utilidad $ - $ 1.700 $ 1.699 $ 1.698 $ 1.196 $ 1.195
) Calculo Impuestos $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Impuestos 15% $ - $ (255) $ (255) $ (255) $ (179) $ (179)
0 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Utilidad neta $ - $ 1.445 $ 1.444 $ 1.443 $ 1.017 $ 1.016
0 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
0 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Ajuste por gastos no desembolsables
$ - $ - $ - $ - $ - $ -
Depreciacion $ - $ 1.600 $ 1.600 $ 1.600 $ 2.100 $ 2.100
Valor Libro $ - $ - $ - $ - $ - $ 10.500
Subtotal $ - $ 1.600 $ 1.600 $ 1.600 $ 2.100 $ 12.600
Costos y beneficios no afectados$por impuestos
- $ - $ - $ - $ - $ -
Inversion $ (19.000) $ - $ - $ - $ - $ -
Remodelacion $ (2.000) $ - $ - $ - $ - $ -
0 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Gasto financiero
remodelacion $ (14) $ - $ - $ - $ - $ -
Prima buen nombre $ 1.500 $ - $ - $ - $ - $ -
Subtotal $ (19.514) $ - $ - $ - $ - $ -
0 $ - $ - $ - $ - $ - $ -
Flujo de caja $ (19.514) $ 3.045 $ 3.044 $ 3.043 $ 3.117 $ 13.616

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FLUJO DE CAJA PARA MEDIR RENTABILIDAD RECURSOS PROPIOS Y CAPACIDAD DE
PAGO

Los flujos de caja analizados previamente permiten medir la rentabilidad de toda la


inversin. Si la medicin es independiente del origen de los recursos se habla de
FLUJO DE LA RENTABILIDAD DE LOS ACTIVOS.

En caso de querer medir la rentabilidad de los recursos propios o RENTABILIDAD


DEL PATRIMONIO, se debe agregar el factor financiamiento e incorporar el
impacto econmico del apalancamiento.

Consideraciones para incluir el factor financiamiento:


Es un gasto por lo tanto debe ser afectado por el impuesto.
Indicar que porcin es inters y cual amortizacin deuda.
Inters se incorpora antes de impuesto, amortizacin no esta afectada por el
impuesto y se incorpora despus de este.

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
ESTRUCTURA BSICA FLUJO DE CAJA ( VALORACIN INVERSIONISTA)
. + Ingresos afectos a impestos
- Egresos afectos a impuestos
= EBITDA
. - Gastos no desembolsables
= Resultado antes de impuestos /EERR
- Impuesto
= Resultado despues de impuesto
) + Ajustes por gastos no desembolsables
= Resultado operacional neto
- Egresos no afectos a impuestos
- Beneficios no afectos a impuestos
+ Prestamo
- Amortizacion de la deuda
= Flujo de caja
Este esquema permite medir la rentabilidad de los recursos propios,
incluyendo el efecto de la deuda
Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
ESTRUCTURA BSICA FLUJO DE CAJA ( VALORACIN INVERSIONISTA)

Conceptos:
EBITDA (Earnings before interest, taxes, depreciation and
amortization): Indicador financiero que mide el rendimiento de una
compaa . Es un indicador operacional puro que elimina los efectos
derivados de los impuestos y la estructura de financiamiento. (No es
flujo de caja , ni estado de resultados contables. Representa estado
operacional puro).
EERR (Estado de Resultados) : Incluye el efecto de los gastos no
desembolsables antes de incluir los impuestos . Indica de primera
mano si se esta generando utilidades o perdidas. (se conoce como
estado de Perdidas y Ganancias)
Flujo de caja : Se identifican tres mayores flujos de caja ( operacional,
de inversin y de financiamiento) representa el total de los flujos de
efectivo de una empresa en un periodo dado.

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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FLUJO DE CAJA PARA MEDIR RENTABILIDAD RECURSOS PROPIOS Y CAPACIDAD DE
PAGO

Los flujos de caja analizados previamente permiten medir la rentabilidad de toda la


inversin. Si la medicin es independiente del origen de los recursos se habla de
FLUJO DE LA RENTABILIDAD DE LOS ACTIVOS.

En caso de querer medir la rentabilidad de los recursos propios o RENTABILIDAD


DEL PATRIMONIO, se debe agregar el factor financiamiento e incorporar el
impacto econmico del apalancamiento.

Consideraciones para incluir el factor financiamiento:


Es un gasto por lo tanto debe ser afectado por el impuesto.
Indicar que porcin es inters y cual amortizacin deuda.
Inters se incorpora antes de impuesto, amortizacin no esta afectada por el
impuesto y se incorpora despus de este.

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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
ESTRUCTURA BSICA FLUJO DE CAJA ( VALORACIN INVERSIONISTA)
En el flujo de caja del inversionista, los intereses del prstamo son un
gasto afecto a impuestos.
Debe diferenciarse lo correspondiente al pago de cuota corresponde a
inters y cual corresponde a amortizacin.
Intereses se incluyen antes de liquidar el impuesto, el componente
amortizacin se incluye despus de liquidar el impuesto.
Para el calculo de la cuota del prstamo se aplica la siguiente formula:
)

C es el valor de la deuda
C= P i x ( 1 + i ) ^n donde P es el monto del prstamo
( 1 + i ) ^n - 1 i es la tasa de inters
n es el numero de cuotas que servir el crdito

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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO: PROYECTO RECURSOS PROPIOS VS PROYECTO CON DEUDA

A modo de ejemplo , se propone el siguiente flujo de caja , donde se introduce


primero el flujo de caja proyecto y luego se introduce el flujo de caja con inversin
externa (deuda bancaria).

Para el caso de la deuda bancaria, se plantea que la inversin se financia con un


prstamo a cuatro aos de plazo y con inters anual del 8%.

Calcular cuota a pagar al banco, intereses del periodo, y amortizacin del periodo.

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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 4.0 : PROYECTO RECURSOS PROPIOS VS PROYECTO CON DEUDA

CONCEPTO AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400
Egresos $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)

Subtotal $ 220 $ 220 $ 220 $ 220 $ 220

Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)
Valor libros

Subtotal $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)


Utilidad $ 160 $ 160 $ 160 $ 160 $ 160
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ (24) $ (24) $ (24) $ (24) $ (24)

Utilidad neta $ 136 $ 136 $ 136 $ 136 $ 136

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60

Subtotal $ - $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (800)
Valor disposicion $ 400
Subtotal $ (800) $ - $ - $ - $ - $ 400

Flujo de caja -800 196 196 196 196 596


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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO: PROYECTO RECURSOS PROPIOS VS PROYECTO CON DEUDA

PARA LA CALCULO DE LA CUOTA POR PERIODO:

C= P i x ( 1 + i ) ^n donde
( 1 + i ) ^n - 1

C = 400 x 0,08 x ( 1 + 0,08) ^4


( 1 + 0,08 ) ^4

Cuota prestamo: $ 120,8

PARA EL CALCULO DE LOS INTERESES

PERIODO DEUDA CUOTA INTERES AMORTIZACION


1 400,0 120,8 32,0 88,8
2 311,2 120,8 24,9 95,9
3 215,4 120,8 17,2 103,5
4 111,8 120,8 8,9 111,8

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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 4.0 : PROYECTO RECURSOS PROPIOS VS PROYECTO CON DEUDA
CONCEPTO (PROYECTO CON
DEUDA) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400
Egresos $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
Intereses $ (32,00) $ (32,00) $ (32,00) $ (32,00)
Subtotal $ 188 $ 188 $ 188 $ 188 $ 220

Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)
Valor libros

Subtotal $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)


Utilidad $ 128 $ 128 $ 128 $ 128 $ 160
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ (19) $ (19) $ (19) $ (19) $ (24)

Utilidad neta $ 109 $ 109 $ 109 $ 109 $ 136

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60

Subtotal $ - $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (800)
Prestamo $ 400
Amortizacion -88,8 -95,9 -103,5 -111,8
Valor disposicion $ 400
Subtotal $ (400) $ (89) $ (96) $ (104) $ (112) $ 400

Flujo de caja $ (400) $ 80 $ 73 $ 65 $ 57 $ 596


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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FLUJO DE CAJA PARA MEDIR RENTABILIDAD RECURSOS PROPIOS Y CAPACIDAD DE
PAGO

Se puede decir que una empresa esta financiada cuando ha pedido capital prestado
para cubrir sus necesidades econmicas. As mismo el rendimiento de la inversin
esta en funcin del valor del prstamo (tasa de inters) con el cual se pacto.

El costo de capital corresponde a la tasa que se utiliza para determinar el valor


actual de los flujos futuros que generan un proyecto y representan la rentabilidad
que debe exigrsele a la inversin por renunciar a un uso alternativo de los recursos
en proyectos de riesgo similares.

De ah que el costo de utilizar los recursos que prev cada una de las fuentes se
conoce como costo de capital

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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FORMULACIN VALORACIN TASAS DE INTERS
Ejemplo: Una empresa manufacturera planea prestar $20,000,000 del banco a 9%
inters anual para la compra de un nuevo equipo. Cuanto debe pagar la empresa en
un ao?
Tasa de inters: 10% anual
Dinero prestado al banco: $20,000,000
Periodo: 1 ao
Total inters generado: tasa de inters x dinero prestado:
= 0,10 x $20,000,000 = $ 2,000,000
Total dinero a pagar al final del periodo: Dinero prestado + Inters generado
=

= $20,000,000 + $2,000,000 = $22,000,000


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FORMULACIN VALORACIN TASAS DE INTERS
Ejemplo: Para un prstamo de $10,000,000, se debe pagar un total de
$11,700,000 exactamente un ao despus. Determinar el inters pagado y
la tasa de inters del prstamo.
Valor original del prstamo: $ 10,000,000 (1)
Total pagado luego de una ao al banco: $11,700,000 (2)
Periodo prstamo: 1 ao
Intereses generados: (2) (1) = $1,700,000 (3)
Tasa de inters = ( Inters generado/valor prstamo original) x 100
= ($1,700,000/$10,000,000) x 100 = 17 %

)
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FORMULACIN VALORACIN TASAS DE INTERS

Ejemplo: Calcular el valor original depositado hace un ao si se reciben


ahora $ 5,000,000 a una tasa de 12% anual. Calcular el inters ganado en
ese ao:
Valor recibido ahora: $ 5,000,000 (1)
Periodo prstamo: 1 ao
Tasa de inters: 12% anual
Valor depositado originalmente= Valor recibido ahora / (1+Tasa
inters)
= $5,000,000/ (1+ 0.12) = $ 4,464,286
Total inters ganado = $5,000,000 - $4,464,286 = $ 535,714
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FORMULACIN VALORACIN TASAS DE INTERS
Ejemplo: Con el fin de ayudar al pago de los gastos de matricula para el ao 2018,
un padre quiere ahorrar $2,000,000 para tal fin. Cuanto debe depositar en 2017
con un ao de antelacin, si la tasad e inters es del 6%:
Valor inters : $ 2,000,000 (1)
Periodo prstamo: 1 ao
Tasa de inters: 6 % anual
Valor depositado originalmente hace un ao = Valor recibido ahora / Tasa
inters)
= $2,000,000/ ( 0.06) = $ 33,333,333

Valor original depositado: ,$33,333,333

)
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
INTERS EFECTIVO E INTERS NOMINAL

Tasa de inters nominal representa la tasa que no incluye o considera el concepto


de capitalizacin del dinero. La tasa de inters nominal es aquella que se paga por
un prstamo o una cuenta de ahorros y no se suma al capital, es expresada en
trminos anuales con una frecuencia de tiempo de pago, por ejemplo: Tasa nominal
anual del 10% pagadera mes vencido. Se asimila a la tasa de inters simple.

La tasa nominal r puede presentarse por un periodo dado ( 1 ao, 6 meses, 3


meses, mes, semana, etc.).
r= tasa de inters por periodo x numero de periodos
Ejemplo: r= 1,5 % mes es la misma para cada uno de los siguientes casos:
r= 1,5% mensual x 24 meses = 36 % para periodo de dos aos
r= 1,5 % mensual x 12 meses = 18 % para periodo de un ao
r= 1,5 % mensual x 6 meses = 9 % para periodo semianual.

http://www.coltefinanciera.com.co/educacion-financiera/tasas-y-tarifas/425-cual-es-la-tasa-interes-nominal-y-efectiva
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
INTERS EFECTIVO E INTERS NOMINAL

Tasa de inters efectiva , representa la tasa de inters efectiva se paga o se recibe


por un prstamo o un ahorro cuando no se retiran los intereses, se asimila a un
inters compuesto.
Esta tasa es una medida que permite comparar las tasas de inters nominales
anuales bajo diferentes modalidades de pago, ya que generalmente se parte de una
tasa efectiva para establecer la tasa nominal que se pagar o recibir por un
prstamo o un ahorro.
La tasa de inters efectiva es la tasa actual aplicada para un periodo dado.
La capitalizacin de intereses durante el periodo de tiempo corresponde a la
tasa nominal .
Formula inters nominal: i e= ( 1 + i ) ^n - 1
I e = Inters efectivo por ao.
i = Inters efectivo por periodo de capitalizacin
m = numero de periodos de capitalizacin por ao.

http://www.coltefinanciera.com.co/educacion-financiera/tasas-y-tarifas/425-cual-es-la-tasa-interes-nominal-y-efectiva
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
INTERS EFECTIVO E INTERS NOMINAL

EJEMPLO:

)
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
INTERS EFECTIVO E INTERS NOMINAL

Tasa de inters efectiva , representa la tasa de inters efectiva se paga o se recibe


por un prstamo o un ahorro cuando no se retiran los intereses, se asimila a un
inters compuesto.
Esta tasa es una medida que permite comparar las tasas de inters nominales
anuales bajo diferentes modalidades de pago, ya que generalmente se parte de una
tasa efectiva para establecer la tasa nominal que se pagar o recibir por un
prstamo o un ahorro.
La tasa de inters efectiva es la tasa actual aplicada para un periodo dado.
La capitalizacin de intereses durante el periodo de tiempo corresponde a la
tasa nominal .
Formula inters nominal: i e= ( 1 + i ) ^n - 1
I e = Inters efectivo por ao.
i = Inters efectivo por periodo de capitalizacin
m = numero de periodos de capitalizacin por ao.

http://www.coltefinanciera.com.co/educacion-financiera/tasas-y-tarifas/425-cual-es-la-tasa-interes-nominal-y-efectiva
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CARACTERSTICAS EVALUACIN PROYECTOS

Los proyecto en general se desarrollan a lo largo de diferentes periodos de


tiempo ( corto, mediano, largo plazo)
La evaluacin particular de cualquier proyecto en su espectro de tiempo
requiere determinar el valor del dinero a lo largo de su ciclo de vida.
Valoracin de costos en un periodo pueden generar beneficios inclusive mas
all de la vida til del proyecto.
Valor del dinero a lo largo del tiempo indica que un Peso hoy no tiene el
mismo valor o poder de compra que en el futuro
Un Peso hoy vale mas que un peso en el futuro debido a que puede drsele un uso mas
productivo hoy que en el futuro
Cualquier cantidad de dinero vale hoy mas que en el futuro debido a la inflacin

.Enconclusin, la evaluacin del costo/beneficio de cualquier proyecto debe ser


presentada en un flujo de caja en forma de cantidades comparables y
equivalentes para su anlisis.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CARACTERSTICAS EVALUACIN PROYECTOS

De acuerdo a lo anterior, los criterios de rentabilidad para la evaluacin de


proyectos mas utilizados son:

Valor Presente Neto (VPN)


Tasa Interna de Retorno (TIR)

En menor proporcin se maneja el concepto de costo beneficio.


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
VALOR PRESENTE NETO (VPN)
Es el valor monetario que resulta de restar la suma de los flujos descontados a
la inversin inicial. En trminos reales compara todas las ganancias esperadas
contra todos los desembolsos necesarios para producir esas ganancias en
trminos de su valor equivalente en este momento o tiempo cero.
Para el Valor Presente Neto (VPN) se observan los siguientes criterios de
valoracin:
VPN > 0 se considera que el proyecto excede las expectaciones del
inversionista. Indica rendimiento mas all del mnimo . De acuerdo al criterio se
acepta el proyecto (Proyecto Factible).
VPN = 0 se considera que la inversin cumple con las expectativas del
inversionista. indica que este no es ventajoso comparado con otras
alternativas disponibles para la organizacin con riesgo similar o menor. De
acuerdo al criterio se acepta el proyecto. (Proyecto indiferente)
VPN < 0 se considera que el proyecto o la inversin no cumplen con las
expectativas del inversionista. Indica no es atractivo para el inversionista y
por lo tanto se rechaza.(Proyecto no factible).

Evaluacion de Proyectos. Gabriel Baca Urbina


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
VALOR PRESENTE NETO (VPN)

VENTAJAS:
Considera el valor del dinero en el tiempo.
Es el nico que independientemente del comportamiento de los flujos netos de
efectivo presenta un resultado en trminos monetarios

DESVENTAJAS:
Estimar la tasa de descuento de forma intuitiva o bajo el concepto de un experto
basado en el conocimiento del entorno econmico.
Resultado sensible a la tasa de descuento utilizada. Puede presentarse descarte
de buenos proyectos debido a exigencias no razonables. Mientras mayor sea la
tasa de descuento que se exija al proyecto menor ser el valor monetario del
VPN y viceversa.

En resumen, el valor presente neto (VPN) de un proyecto de inversin no es otra


cosa que su valor medido en dinero de hoy,

Evaluacion de Proyectos. Gabriel Baca Urbina


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
VALOR PRESENTE NETO (VPN)

El valor presente neto se formula de la siguiente forma:

VPN = Io + (F / (1 +i)^1) + (F / (1 +i)^2 + + (F / (1 +i)^3 + + + (F / (1 +i)^n

Donde:
Io = Inversin inicial
F = flujos de caja del periodo correspondiente.
I = tasa de inters .

En otras palabras tambin se representa de la siguiente forma:

VPN = VP Ingresos VP Egresos

Proyectos, formiulacion y criterios de evaluacion.Murcia, Diaz, Medellin, et al. 2009


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
VALOR PRESENTE NETO (VPN)

El valor presente neto se formula de la siguiente forma:

VPN = I + ( Fi )
(1 + i)
)

Proyectos, formiulacion y criterios de evaluacion.Murcia, Diaz, Medellin, et al. 2009


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
En el siguiente flujo de caja, calcular el VPN para una tasa de descuento del 13%

TASA DESCUENTO 13%


CONCEPTO (PROYECTO
CON DEUDA) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 6

Ingresos y Egresos
Ingres os $ 220.000 $ 242.000 $ 266.200 $ 292.820
Cos to di recto $ (88.000) $ (96.800) $ (106.480) $ (117.128)
Ga s tos a dmi n $ (18.000) $ (18.000) $ (18.000) $ (18.000)
Subtotal $ 114.000 $ 127.200 $ 141.720 $ 157.692
Gastos no desembolsables
Depreci a ci n $ (18.500) $ (18.500) $ (18.500) $ (18.500)
Subtotal $ - $ - $ (18.500) $ (18.500) $ (18.500) $ (18.500)
Utilidad $ - $ - $ 95.500 $ 108.700 $ 123.220 $ 139.192
Calculo Impuestos
Impues tos 20% $ - $ - $ (19.100) $ (21.740) $ (24.644) $ (27.838)
Utilidad neta $ - $ - $ 76.400 $ 86.960 $ 98.576 $ 111.354
Ajuste por gastos no desembolsables
Depreci a ci on $ - $ - $ 18.500 $ 18.500 $ 18.500 $ 18.500
Subtotal $ - $ - $ - $ 18.500 $ 18.500 $ 18.500 $ 18.500
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Invers i on $ (35.000) $ (65.000) $ (85.000)
Subtotal $ (35.000) $ (65.000) $ (85.000) $ - $ - $ - $ -

Flujo de caja $ (35.000) $ (65.000) $ (85.000) $ 94.900 $ 105.460 $ 117.076 $ 129.854

VPN 13% $ 97.277 $ (35.000) $ (57.522) $ (66.567) $ 65.770 $ 64.681 $ 63.544 $ 62.371

Proyectos, formiulacion y criterios de evaluacion.Murcia, Diaz, Medellin, et al. 2009


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
VALOR PRESENTE NETO (VPN)

El mismo ejemplo anterior, para diferentes tasas de descuento:


TASA DESCUENTO 10%
VPN 10% $ 124.985 $ (35.000) $ (59.091) $ (70.248) $ 71.300 $ 72.031 $ 72.695 $ 73.299
TASA DESCUENTO 16%
VPN 16% $ 73.879 $ (35.000) $ (56.034) $ (63.169) $ 60.798 $ 58.245 $ 55.741 $ 53.297
TASA DESCUENTO 19%
VPN 19% $ 54.046 $ (35.000) $ (54.622) $ (60.024) $ 56.315 $ 52.590 $ 49.061 $ 45.727
TASA DESCUENTO 22%
VPN 22% $ 37.179 $ (35.000) $ (53.279) $ (57.108) $ 52.262 $ 47.605 $ 43.318 $ 39.382
TASA DESCUENTO 25%
VPN 25% $ 22.789 $ (35.000) $ (52.000) $ (54.400) $ 48.589 $ 43.196 $ 38.363 $ 34.040
TASA DESCUENTO 30%
VPN 30% $ 3.258 $ (35.000) $ (50.000) $ (50.296) $ 43.195 $ 36.924 $ 31.532 $ 26.903
TASA DESCUENTO 31%
VPN 31% $ (85) $ (35.000) $ (49.618) $ (49.531) $ 42.214 $ 35.810 $ 30.347 $ 25.694

EL VPN para el ejercicio anterior presenta un retorno negativo a partir de


una tasa del 31%. De acuerdo al criterio, a partir de ese punto no es
atractivo el proyecto.

Proyectos, formiulacion y criterios de evaluacion.Murcia, Diaz, Medellin, et al. 2009


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

La TIR se una inversin esta definida como la tasa de inters que hace el VPN igual a
cero.
Se calcula a partir de un flujo de caja peridico, donde todas las cantidades futuras
(flujos positivos y negativos) son trados al momento cero.

Como indicador de rentabilidad, se indica que a mayor TIR, mayor es su rentabilidad


y se utiliza para aceptar o rechazar un proyecto de inversin.

La TIR se compara con una tasa minina aceptable de rendimiento o costo de


oportunidad del inversionista. Para inversin sin riesgo el costo de oportunidad se
toma la tasa libre de riesgo ( puede ser tasa de bonos del tesoro de los EEUU).

Para el calculo es necesario cumplir los siguientes supuestos:


Flujo de caja peridicos
Flujos de caja reinvertidos en el proyecto a la misma tasa
flujo de caja debe ser convencional

Gomez y Diez Evaluacion Finaciera de Proyectos


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

La tasa de retorno puede calcularse aplicando la siguiente formula:

Io = (Yt / (1 +i)^t) + (Et / (1 +i)^t


Donde:
Io = Inversin inicial
Yt = flujos de caja ingreso al proyecto.
Et = flujos de caja egresos al proyecto
i = tasa de inters .

Simplificando:

((Yt- Et )/ (1 +i)^t)- Io = 0

Gomez y Diez Evaluacion Finaciera de Proyectos


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

VENTAJAS:
Criterio dinamico que considera la vida til econmica del proyecto
Proporciona una visin fcil del la rentabilidad del negocio
Toma en cuenta el valor de dinero en el tiempo.
DESVENTAJAS:
Pueden presentarse varias TIR debido a la no uniformidad de los flujos
La TIR califica individualmente al proyecto, por lo que no siempre su utilizacin
es valida para comparar o seleccionar proyectos distintos.
La TIR no es la nica medida para establecer la rentabilidad de un proyecto
puesto que esta no tiene en cuenta diferentes escenarios o variables que
podran afectar la verdadera rentabilidad del mismo.

Evaluacion de Proyectos. Gabriel Baca Urbina


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)

Del ejemplo anterior, se calcula con mayor precisin el valor de la i que lleve la
ecuacin a tener un VPN = 0, para lo cual obtenemos:

VPN 13% $ 97.277 $ (35.000) $ (57.522) $ (66.567) $ 65.770 $ 64.681 $ 63.544 $ 62.371

TASA DESCUENTO 30,974%


TIR 30,974% $ (1) $ (35.000) $ (49.628) $ (49.551) $ 42.239 $ 35.838 $ 30.377 $ 25.724

La i que satisface la ecuacin para el calculo del TIR es 30,974%. Este valor debe
compararse con la tasa mnima que espera el inversionista respecto al proyecto,
con el fin de determinar su aceptabilidad o no.

Evaluacion de Proyectos. Gabriel Baca Urbina


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Del ejemplo 1.0 flujo de caja, calcular el VPN y definir recomendar una de las opciones, considerando ingresos
constantes de $450 por ao para ambas alternativas
T 0 1 2 3 4 5 0 1 2 3 4 5
TASA DESCUENTO 13% SIN PROYECTO 13% CON PROYECTO

.
CONCEPTO AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0 $ 450,0
Venta del vehiculo $ 60 $ 500,0
Costo operacin $ (400) $ (400) $ (400) $ (400) $ (400) $ (300,0) $ (300,0) $ (300,0) $ (300,0) $ (300,0)

Subtotal $ - $ 50,0 $ 50,0 $ 50,0 $ 50,0 $ 110,0 $ 500,0 $ 150,0 $ 150,0 $ 150,0 $ 150,0 $ 150,0

Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (220) $ (220) $ (240,0) $ (240,0) $ (240,0) $ (240,0) $ (240,0)
Valor libros $ (440,0)

Subtotal $ (220) $ (220) $ - $ - $ - $ (440,0) $ (240,0) $ (240,0) $ (240,0) $ (240,0) $ (240,0)


Utilidad $ (170) $ (170) $ 50 $ 50 $ 110 $ 60,0 $ (90,0) $ (90,0) $ (90,0) $ (90,0) $ (90,0)
Calculo Impuestos
) Impuestos 15% $ 26 $ 26 $ (8) $ (8) $ (17) $ (9,0) $ 13,5 $ 13,5 $ 13,5 $ 13,5 $ 13,5

Utilidad neta $ (145) $ (145) $ 43 $ 43 $ 94 $ 51,0 $ (76,5) $ (76,5) $ (76,5) $ (76,5) $ (76,5)

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion $ 220 $ 220 $ 240,0 $ 240,0 $ 240,0 $ 240,0 $ 240,0
$ 440,0
Subtotal 0 $ 220 $ 220 $ - $ - $ - $ 440,0 $ 240,0 $ 240,0 $ 240,0 $ 240,0 $ 240,0
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Valor Libro $ (1.200,0)
$ 272,0
Subtotal 0 $ - $ - $ - $ - $ - $ (1.200,0) $ - $ - $ - $ - $ 272,0

Flujo de caja $ 76 $ 76 $ 43 $ 43 $ 94 $ (709,0) $ 163,5 $ 163,5 $ 163,5 $ 163,5 $ 435,5

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


Formulacin Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Del ejemplo 1.0 flujo de caja, calcular el VPN y definir recomendar una de las opciones, considerando ingresos
constantes de $450 por ao para ambas alternativas:

Flujo de caja
con proyecto $ 14 $ (709) $ 145 $ 128 $ 113 $ 100 $ 236
Flujo de caja
sin proyecto $ 232 $ - $ 67 $ 59 $ 29 $ 26 $ 51

Flujo de caja
incremental $ (219) $ (709) $ 78 $ 69 $ 84 $ 74 $ 186

TIR 13,8% $ 228 $ - $ 66 $ 58 $ 29 $ 25 $ 49


TIR 13,8% $ (2) $ (709) $ 144 $ 126 $ 111 $ 97 $ 228

De acuerdo al anlisis del VPN y la determinacin de la TIR para una tasa de descuento del 13%, se presenta un
retorno mas favorable para la condicin original donde no se mantiene el vehculo original y no se hace
inversin.

Aparentemente por los flujos de caja, la opcin de cambio se intuye mas atractiva, sin embargo el anlisis indica
lo contrario.

. Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Del ejemplo 2.0 flujo de caja, desinversin, calcular el VPN y definir recomendar una de las opciones,
TASA DESCUENTO 13% SIN PROYECTO 13% CON PROYECTO (DESINVERSION)

CONCEPTO (SIN
PROYECTO) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 248.400 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000 $ 243.000
Venta activo $ 80.000 $ 18.000
Costo operacin
Costo variable $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (56.580) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350) $ (55.350)
Costo fijo $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (20.800) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600) $ (18.600)
Subtotal $ - $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 171.020 $ 80.000 $ 169.050 $ 169.050 $ 169.050 $ 169.050 $ 187.050

Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000)

Valor libros $ (96.000) $ (35.000)


.Subtotal $ - $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (12.000) $ (96.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (7.000) $ (42.000)
Utilidad $ - $ 159.020 $ 159.020 $ 159.020 $ 159.020 $ 159.020 $ (16.000) $ 162.050 $ 162.050 $ 162.050 $ 162.050 $ 145.050
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ - $ (23.853) $ (23.853) $ (23.853) $ (23.853) $ (23.853) $ 2.400 $ (24.308) $ (24.308) $ (24.308) $ (24.308) $ (21.758)

Utilidad neta $ - $ 135.167 $ 135.167 $ 135.167 $ 135.167 $ 135.167 $ (13.600) $ 137.743 $ 137.743 $ 137.743 $ 137.743 $ 123.293

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ - $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000
Valor Libro $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 96.000 $ - $ - $ - $ - $ 35.000
Subtotal $ - $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ 12.000 $ 96.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 7.000 $ 42.000
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (70.000)
Capital de trabajo$ 18.860 $ (18.860) $ 18.450 $ (18.450)
Valor disposicion $ 18.150
Subtotal $ 18.860 $ - $ - $ - $ - $ (710) $ (51.550) $ - $ - $ - $ - $ (18.450)

Flujo de caja $ 18.860 $ 147.167 $ 147.167 $ 147.167 $ 147.167 $ 146.457 $ 30.850 $ 144.743 $ 144.743 $ 144.743 $ 144.743 $ 146.843

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Del ejemplo 2.0 flujo de caja, desinversin, calcular el VPN y definir recomendar una de las opciones.

Flujo de caja
con proyecto $ 541.083 $ 30.850 $ 128.091 $ 113.355 $ 100.314 $ 88.773 $ 79.700

Flujo de caja sin


proyecto $ 536.095 $ 18.860 $ 130.236 $ 115.253 $ 101.994 $ 90.260 $ 79.491

Flujo de caja
incremental $ 4.988 $ 11.990 $ (2.146) $ (1.899) $ (1.680) $ (1.487) $ 209

La opcin de desinvertir provee una mejor opcin de inversin en este caso. Sin embargo el VPN de ambas
opciones es muy similar y requiere anlisis adicional para determinar cual de las dos es la mejor.

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR , calcular el VPN y definir recomendar una de las
opciones, considerando ingresos anuales por $6500. para ambos casos.

CONCEPTO (ALQUILER) AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500 $ 6.500
Venta activo $ 10.500
Costo operacin
ALQUILER ANUAL $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (3.420) $ (250) $ (250) $ (250) $ (250) $ (250)
GASTOS servicios $ (240) $ (240) $ (240) $ (240) $ (240) $ (300) $ (300) $ (300) $ (300) $ (300)
Gastos mantenimiento $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
SEGUROS $ (850) $ (850) $ (850) $ (850) $ (850) $ (600) $ (600) $ (600) $ (600) $ (600)
PAGO CONTRIBUCIONES $ (320) $ (326) $ (333) $ (339) $ (346) $ (380) $ (388) $ (395) $ (403) $ (410)
Subtotal $ - $ 1.490 $ 1.484 $ 1.477 $ 1.471 $ 1.464 $ - $ 4.790 $ 4.782 $ 4.775 $ 4.767 $ 15.260

Gastos no desembolsables
Depreciacin INTANGIBLE $ (500) $ (500) $ (500)
Depreciacion edificio $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100)

Valor libros $ (10.500)

Subtotal $ - $ (500) $ (500) $ (500) $ - $ - $ - $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (2.100) $ (12.600)

Utilidad $ - $ 990 $ 984 $ 977 $ 1.471 $ 1.464 $ - $ 2.690 $ 2.682 $ 2.675 $ 2.667 $ 2.660
Calculo Impuestos
Impuestos 15% $ - $ (149) $ (148) $ (147) $ (221) $ (220) $ - $ (404) $ (402) $ (401) $ (400) $ (399)

Utilidad neta $ - $ 842 $ 836 $ 831 $ 1.250 $ 1.245 $ - $ 2.287 $ 2.280 $ 2.274 $ 2.267 $ 2.261

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion $ 500 $ 500 $ 500 $ - $ - $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100
Valor Libro $ - $ - $ - $ - $ - $ - $ 10.500
Subtotal $ - $ 500 $ 500 $ 500 $ - $ - $ - $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 2.100 $ 12.600
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (19.000)
Remodelacion $ - $ (2.000)

Gasto financiero
remodelacion $ (14)
Prima buen nombre $ (1.500)
Subtotal $ (1.500) $ - $ - $ - $ - $ - $ (21.014) $ - $ - $ -
$ -$ -

. Flujo de caja $ (1.500) $ 1.342 $ 1.336 $ 1.331 $ 1.250 $ 1.245 $ (21.014) $ 4.387 $ 4.380 $ 4.374 $
$ -
4.367 $ 14.861
Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 3.0 FLUJO DE CAJA COMPRAR O ALQUILAR

Flujo de caja compra $ 73 $ (21.014) $ 3.882 $ 3.430 $ 3.031 $ 2.678 $ 8.066


Flujo de caja
alquiler $ 3.098 $ (1.500) $ 1.187 $ 1.046 $ 922 $ 767 $ 676

Flujo de caja
incremental $ (3.025) $ (19.514) $ 2.695 $ 2.384 $ 2.109 $ 1.912 $ 7.390

TIR 84,0 % $ 5 $ (1.500) $ 729 $ 395 $ 214 $ 109 $ 59


TIR 13,13% $ (8) $ (21.014) $ 3.877 $ 3.422 $ 3.021 $ 2.666 $ 8.020

El anlisis entrega que la opcin de alquilar es la mas ventajosa para el inversionista, al entregar un VPN
mayor que la opcin de compra-

La TIR del proyecto as mismo es mas alta para el proyecto alquiler que para la opcin de compra.

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 4.0 : PROYECTO RECURSOS PROPIOS VS PROYECTO CON DEUDA calcular el VPN y definir recomendar
una de las opciones-

CONCEPTO AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5 AO 0 AO 1 AO 2 AO 3 AO 4 AO 5

Ingresos y Egresos
Ingresos $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400 $ 400
Egresos $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180) $ (180)
Intereses $ (32,00) $ (32,00) $ (32,00) $ (32,00)
Subtotal $ 220 $ 220 $ 220 $ 220 $ 220 $ 188 $ 188 $ 188 $ 188 $ 220

Gastos no desembolsables
Depreciacin $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)
Valor libros

Subtotal $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60) $ (60)
Utilidad $ 160 $ 160 $ 160 $ 160 $ 160 $ 128 $ 128 $ 128 $ 128 $ 160
Impuestos
Calculo )
Impuestos 15% $ (24) $ (24) $ (24) $ (24) $ (24) $ (19) $ (19) $ (19) $ (19) $ (24)

Utilidad neta $ 136 $ 136 $ 136 $ 136 $ 136 $ 109 $ 109 $ 109 $ 109 $ 136

Ajuste por gastos no desembolsables


Depreciacion $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60

Subtotal $ - $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ - $ 60 $ 60 $ 60 $ 60 $ 60
Costos y beneficios no afectados por impuestos
Inversion $ (800) $ (800)
Prestamo $ 400
Amortizacion -88,8 -95,9 -103,5 -111,8
Valor disposicion $ 400 $ 400
Subtotal $ (800) $ - $ - $ - $ - $ 400 $ (400) $ (89) $ (96) $ (104) $ (112) $ 400

Flujo de caja $ (800) $ 196 $ 196 $ 196 $ 196 $ 596 $ (400) $ 80 $ 73 $ 65 $ 57 $ 596

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 4.0 FLUJO DE CAJA PROYECTO PURO VS INVERSIONISTA

Flujo de caja
PRESTAMO $ 132 $ (400) $ 71 $ 57 $ 45 $ 35 $ 323

Flujo de caja
INVERSION $ 106 $ (800) $ 173 $ 153 $ 136 $ 120 $ 323

Flujo de caja
incremental $ 25 $ 400 $ (103) $ (96) $ (91) $ (85) $ -

TIR 17,5 % $ (1) $ (800) $ 167 $ 142 $ 121 $ 103 $ 266


TIR 21,7% $ 0 $ (400) $ 66 $ 49 $ 36 $ 26 $ 223

El efecto de la deuda genera ahorro tributario, representado en los intereses del crdito, los
cuales se incluyen como gasto permitiendo bajar la utilidad contable del proyecto, y en
consecuencia reduce los impuestos a pagar.

Comparativamente, la opcin con prstamo, presenta una mejor tasa interna de retorno (TIR)
comparada con la opcin de inversin con recursos propios.

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EJEMPLO 4.0 FLUJO DE CAJA PROYECTO PURO VS INVERSIONISTA

De acuerdo a lo anterior, se puede concluir que a mayor exposicin a deuda, mayor


ser el VPN del proyecto analizado. Desde el punto de vista conceptual la anterior
afirmacin es correcta, sin embargo, a mayor deuda aumentan las probabilidades
de no pago y en consecuencia los costos de quiebra y liquidacin son mucho
mayores, los cuales no han sido considerados en el anlisis.

Para que la deuda genere valor, esta debe estar libre de riesgo, lo cual quiere decir
que la relacin entre capacidad operacional y compromisos financieros debe tener
holgura suficiente que permita a la empresa atender los compromisos aun en
condiciones adversas.

El valor que genera la deuda al VPN no crece de forma infinita, y se ve limitado


cuando debido a los niveles de deuda la operacin del activo se ve limitada.

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CONCEPTO DE TASAS

1. TASAS DE INTERS: REPRESENTA LA TASA ACORDADA ENTRE


LAS PARTES (EJEMPLO, TASA ACORDADA ENTRE BANCO Y
PARTICULAR).
2. TASA DE DESCUENTO: CORRESPONDE A LA TASA DONDE LOS
DIFERENTES FACTORES DE RIESGO YA HAN SIDO
INCORPORADOS.
3. TASA MNIMA ATRACTIVA DE RETORNO: CORRESPONDE A LA
TASA MNIMA DE DESCUENTO ACEPTADA POR EL MERCADO
LA CUAL IDENTIFICA EL RIESGO ESPECIFICO DEL PROYECTO.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
DEFINICIN DE TASA DE DESCUENTO

r* = rf + ri + rr
r = rf + ri + r (i+r) + rr

Donde:
r es la tasa de descuento
rf es la tasa inters sin riesgo. Normalmente se identifica como la
tasa de bonos del gobierno-
ri es la tasa de inflacin. Se mide de acuerdo al ndice de precios al
consumidor.
rr es el factor de riesgo consistente en el riesgo de mercado,
riesgo del sector, riesgo de compaa, riesgo proyecto.
r(i+f) efecto de la inflacin en la tasa de descuento.

*(si inflacin es baja)


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CLASIFICACIN DE RIESGOS

La gestin del riesgo para evaluacin financiera cumple un papel importante


para la definicin de la tasa de descuento del proyecto.

La tasa libre de riesgo es la rentabilidad obtenida por el inversionista en bonos


emitidos por el gobierno del pas considerado donde se realiza la inversin o el
proyecto
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CLASIFICACIN DE RIESGOS
Riesgo en los proyectos:
1. De acuerdo a tipo de trabajo o funcin tcnica:
Riesgo de ingeniera
Riesgo de produccin
2. De acuerdo con la fuente
Riesgos internos:
Riesgos de mercado
Riesgos de supuestos
Riesgos tcnicos ( Programacin, costos, calidad, desempeo, alcance, satisfaccin
a interesados
Riesgos externos:
Condiciones de mercado
Necesidades del consumidor
Regulaciones de gobierno
Ambiente fsico
Tasas de inters y tasa de cambios
Disponibilidad mano de obra (paros, huelgas)
Decisiones de alta gerencia, en relacin con proyectos, personal y presupuesto
Control externo de los consumidores.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CLASIFICACIN DE RIESGOS

Riesgo en los proyectos:


1. De acuerdo a tipo de trabajo o funcin tcnica:
2. De acuerdo con la fuente
3. De acuerdo con el conocimiento de los mismos
Riesgos conocidos
Riesgos desconocidos:
Predecibles
Impredecibles
4. De acuerdo con la novedad
Riesgos ya detectados
Riesgos nuevos
5. De acuerdo con el contenido
Riesgos tcnicos
Riesgos de calidad
Riesgos de rendimiento
Riesgos de mala coordinacin
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FUENTES DE FINANCIACIN
Las fuentes de financiacin pueden ser diversas para atender las
necesidades de un proyecto. El estudio de pre factibilidad y el de
factibilidad solo se deben adelantar si se tienen definidas con una buena
precisin las perspectivas de financiacin en la medida indicada de los
estudios.

La definicin de las fuentes de financiacin debe observar por los menos


las siguientes condiciones:
Inversiones fijas y gastos pre operativos se financian con recursos
propios (aportes de capital), y crditos a corto plazo y el capital de
trabajo con prestamos bancarios a corto plazo
Debe existir un equilibrio entre capital social y los crditos a largo
plazo. ( a mayor capital social menor ingreso por unidad de accin. A
mayor volumen de crditos mayores sern los compromisos por
concepto de intereses
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FUENTES DE FINANCIACIN (NECESIDADES FINANCIERAS)

ETAPA FASE DE INVERSIN: las necesidades de inversin se determinan


una vez se definan las capacidad , ubicacin del proyecto, junto con la
estimacin de los costos de acondicionamiento del terreno, edificios,
obras civiles, tecnologa y equipos

ETAPA FASE OPERACIONAL: se enfoca en el capital de trabajo del


proyecto. Definicin clara de estimaciones precisas de costos de
operacin , ventas e ingresos.

PROYECTOS: identificacin, formulacin, evaluacin y gerencia. German Arboleda Vlez


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FUENTES DE FINANCIACIN (NECESIDADES FINANCIERAS)
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
DEFINICIN DE TASA DE DESCUENTO

La evaluacin financiera requiere llevar a un mismo pun to del tiempo todos los
flujos de caja descontando el costo de oportunidad.

La tasa de descuento (tasa de inters) debe tener en cuenta los siguientes


factores:

La rentabilidad de la mejor inversin alternativa debe ser mayor a la tasa de


captacin del sistema financiero.
Debe tener en cuenta el nivel de riesgo del proyecto , as que debe ser la tasa
de rentabilidad de un proyecto con riesgo similar
Debe tener en cuenta la iliquidez que general el proyecto ya que los recursos
invertidos no tienen disponibilidad inmediata.. Por ello debe ser mayor que los
depsitos a la vista.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
DEFINICIN DE TASA DE DESCUENTO

La tasa de descuento es el precio que se paga por los fondos requeridos para
cubrir la inversin de un proyecto.

La tasa de descuento tambin puede definirse como el costo de oportunidad en


que se incurre al tomar la decisin de invertir en el proyecto en lugar de acuerdo
en otras alternativas que nos pueda ofrecer el mercado financiero.

.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN

TASA DE DESCUENTO

La tasa de inters de descuento constituye el complemento al flujo de caja libre


para determinar si un proyecto es factible o no y corresponde a la tasa mnima
que se espera produzca un proyecto o un inversin

Los recursos para adquirir activos provienen de dos fuentes: socios y terceros.
Cada cual tiene un costo y el promedio ponderado de las dos fuentes es lo que
se denomina COSTO PROMEDIO CAPITAL (CPC) (WEIGHT AVERAGE CAPITAL
COST (WACC))

Evaluacion Financiera de Proyectos. Elkin Gomez, Jhon Diez


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA DE DESCUENTO
COSTO DE CAPITAL

Costo de capital representa el costo de utilizar los recursos que provee cada una
de las fuentes de financiamiento tanto internas como externas.

La tasa de costo de capital (tasa de descuento) representa el precio que se paga


por los fondos requeridos para cubrir la inversin.

Se establece entonces, la tasa de descuento como un indicador de rentabilidad


mnima, por lo tanto se utiliza para determinar el valor actual de los flujos que
generan un proyecto, representando la rentabilidad que debe exigrsele a la
inversin por renunciar a un uso alternativo de los recursos en un proyecto de
riesgo similar.

El costo promedio de capital (WACC) por sus siglas en ingles, integra las dos
fuentes de financiamiento (recursos propios y recursos terceros). El WACC se
puede determina a partir de los factores que determinan la valoracin del
capital para el inversionista.
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FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
TASA DE DESCUENTO
COSTO DE CAPITAL

Las inversiones para un proyecto pueden tener bsicamente dos fuentes de


financiamiento: recursos propios y recursos de terceros, los cuales se reflejan
finalmente en el costo del capital promedio para un proyecto o inversin. La
formula para su calculo se define de la siguiente forma:

r(wacc) = Kd (1 Tc) x D / A + Ke x P/A

Donde:
r(wacc) = retorno del capital
Kd= costo o tasa de inters de deuda
Tc = tasa de impuestos
Ke = costo o tasa de inters del patrimonio
A= valor de los activos
D= valor de los pasivos o deudas
P= valor del patrimonio
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TASA DE DESCUENTO
COSTO DE CAPITAL

Para la evaluacin del costo de capital, se deben tener en cuenta los siguientes
conceptos:

1. TASA DE LIBRE RIESGO: representa la tasa definida por los entes o el ente
regulador central de gobierno, la cual tiene como funcin garantizar el
equilibrio macroeconmico de un pas. Esta tasa define o se constituye en el
piso de la rentabilidad exigida. Esta tasa esta definida por ejemplo por los
bonos del tesoro de los EEUU, ttulos TES del gobierno Colombiano por
ejemplo.
2. CAPITAL ASSET PRICING MODEL (CAMP) : este modelo indica que el costo
de capital de los recursos propios debiera ser igual a la rentabilidad de los
valores de riesgo cero, mas el riesgo sistemtico del propio proyecto
afectado por la prima de riesgo de mercado (rentabilidad de la economa de
un pas menos la tasa libre de riesgo)
3. COSTO DE OPORTUNIDAD
4. AVERSION AL RIESGO
5. RIESGO PAIS
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TASA DE DESCUENTO
COSTO DE CAPITAL
Para la evaluacin del costo de capital, se deben tener en cuenta los siguientes
conceptos:
1. TASA DE LIBRE RIESGO:
2. CAPITAL ASSET PRICING MODEL (CAMP): este modelo considera entonces
tres variables: (se explica en detalle mas adelante)
Tasa libre de riesgo : R (f)
Prima de riesgo de mercado: se define como la diferencia entre la tasa de rentabilidad
esperada de una cartera de mercado y el tipo de inters sin riesgo. E (Rm). Se recomienda
como mnimo series histricas de 60 a 120 meses dependiendo de la volatilidad.
Riesgo sistemtico de industria: se conoce como , identifica el riesgo propio del sector en el
cual se esta haciendo el anlisis o evaluacin del proyecto
3. COSTO DE OPORTUNIDAD: representa la evaluacin por parte del
inversionista de las posibilidades de negocio y la mejor utlizacion de los
recursos disponibles.
4. AVERSION AL RIESGO: representa la condicin natural del ser humano a
aceptar o rechazar el riesgo. Todo proyecto tiene riego per se, de ah que las
condiciones de aceptacin estn ligadas al nivel de riesgo aceptable por el
inversionista.
5. RIESGO PAIS
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TASA DE DESCUENTO
COSTO DE CAPITAL
Para la evaluacin del costo de capital, se deben tener en cuenta los siguientes
conceptos:
1. TASA DE LIBRE RIESGO:
2. CAPITAL ASSET PRICING MODEL (CAMP):
3. COSTO DE OPORTUNIDAD:
4. AVERSION AL RIESGO:
5. RIESGO PAIS: representa el riesgo macroeconmico, poltico, mercados,
control a flujos de capital, social, etc; que influyen en el comportamiento de
un pas en un periodo de tiempo. El riesgo pas es analizado por
acadmicos, empresarios, banca multilateral, etc; definiendo tasas de
rentabilidad de ajuste para un determinado pas.
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DEFINICION COSTO DE RECURSOS (TASA DE DESCUENTO)

La definicin del calculo de la tasa de inters se puede presentar bajo diferentes


mtodos. EL modelo CAPM o Modelo Sharpe modelo determina el costo o tasa
de inters esperada o exigida por el inversionista o recursos propios.
El calculo se expresa de acuerdo a la siguiente formula:

Ke = R + ( R m R ) donde: R : tasa libre de riesgo


R m: tasa rentabilidad de mercado
: beta de la industria. Compara la rentabilidad
de todo el mercado con la rentabilidad de la
industria
= covarianza mercado / varianza de mercado
En pases tipo mercados emergentes y no desarrollados, al modelo se le adiciona
el componente riesgo pas:
Ke = R + ( R m R ) + RP
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DEFINICION COSTO DE RECURSOS (TASA DE DESCUENTO)

Para empresas con acciones inscritas en bolsa de valores, se emplea el MODELO DE


DESCUENTO DE DIVIDENDO ( Modelo Gordon), se basa en las expectativas de pago
de dividendos a los accionistas.
Considera dos escenarios, que los dividendos crezcan o que permanezcan
constantes.
Dividendos no crecientes: se asume que los dividendos se pagan a perpetuidad y se
mantienen constantes.

Para dividendo constante:

Ke = D / Po donde: D: dividendo esperado por accin


Po: precio de la accin en momento cero.
Para dividendo variable:
Ke = D1 / Po + g donde: D1: dividendo esperado por accin en ao 1
Po: precio de la accin en momento cero
g: tasa de crecimiento dividendo
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DEFINICION COSTO DE RECURSOS (TASA DE DESCUENTO)

Para el caso de crditos donde la financiacin se obtiene a travs del


sistema financiero, la tasa de inters esta dada por la tasa misma
otorgada por la entidad financiera-

Tener en cuenta que es posible que se tengan varios crditos con


plazos y tasas diferentes, por lo tanto se obtendr una tasa de
descuento diferente para cada uno de los aos de vida del proyecto
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FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO Tasas del Tesoro de E.U.A.

COSTO DE CAPITAL: Letras del


Nota del Tesoro
Bonos del
Tesoro Tesoro
TASA LIBRE DE RIESGO INVERSIN 6 meses 2 aos 5 aos 10 aos 30 aos
01-ene-17
(TTULOS TESORO ESTADOS UNIDOS 02-ene-17 0,613 1,19 1,928 2,445 3,066
03-ene-17 1,216 1,943 2,445 3,047
04-ene-17 0,623 1,216 1,931 2,467 3,04
05-ene-17 0,608 1,164 1,844 2,345 2,945
06-ene-17 0,608 1,212 1,925 2,42 3,009
07-ene-17
08-ene-17
09-ene-17 1,184 1,874 2,366 2,958
10-ene-17 0,597 1,188 1,877 2,377 2,968
11-ene-17 0,597 1,187 1,885 2,373 2,956
12-ene-17 0,592 1,175 1,867 2,364 2,961
13-ene-17 0,608 1,195 1,898 2,397 2,989
14-ene-17
15-ene-17
16-ene-17 0,608 1,195 1,898 2,397 2,989
17-ene-17 0,603 1,154 1,82 2,326 2,932
18-ene-17 0,618 1,223 1,939 2,43 3,013
19-ene-17 0,618 1,223 1,964 2,475 3,047
20-ene-17 0,613 1,191 1,937 2,468 3,049
21-ene-17
22-ene-17
23-ene-17 1,145 1,864 2,398 2,987
24-ene-17 0,608 1,194 1,934 2,466 3,049
25-ene-17 0,608 1,236 1,977 2,513 3,097
26-ene-17 0,608 1,226 1,966 2,505 3,086
27-ene-17 0,623 1,22 1,947 2,485 3,059
28-ene-17
29-ene-17
30-ene-17 1,214 1,95 2,489 3,079
Notas :
https://www.grupoaval.com/wps/portal/grupo-aval/aval/portal-financiero/renta-fija/tes/curva-rentabilidad
n1/ @Fuente: Bloom berg
n2/ A partir del 2 de m ayo del 2005 es el precio de cierre del m ercado
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TASA LIBRE DE RIESGO INVERSIN (TTULOS TES GOBIERNO COLOMBIA)

https://www.grupoaval.com/wps/portal/grupo-aval/aval/portal-financiero/renta-fija/tes/curva-rentabilidad
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TITULOS GOBIERNO NACIONAL VER PAGINA 184
SUBASTA TES 2017

Subastas de TES en pesos colombianos

ltimos
Boletndatos
de lacargados
subastaalde
sistema
TES clase B
en pesos colombianos
Fecha de la
subasta: Enero 25 de 2017

Fecha de
cum plim ento: Enero 25 de 2017
Fecha de Valor nom inal Precio
Tasa efectiva Tasa efectiva Tasa efectiva
Plazo (aos) vencim iento aprobado (pesos correspondie
m nim a (%) m xim a (%) de corte (%)
(dd/m m /aaaa) colom bianos) nte

16 30/06/2032
$ 672.682.300.000,00 6,73 7,329 6,988 104,061
Fuente: Banco de la Repblica, Departamento de operaciones y desarrollo de mercados - DODM, Sistema de Subastas.
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FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:

TASA RENDIMIENTO DE MERCADO:

El COLCAP es un indicador que refleja las variaciones de los precios de las


20 acciones ms liquidas de la Bolsa de Valores de Colombia (BVC), donde
el valor de la Capitalizacin Burstil Ajustada de cada compaa determina
su nivel de ponderacin. El valor inicial del ndice es equivalente a 1.000
puntos y su primer clculo se realiz el da 15 de Enero de 2008.
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FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:

TASA RENDIMIENTO DE MERCADO:


Canasta COLCAP Vigente para el Trimestre
NEMOTCNICO DESCRIPCIN PONDERADO PRECIO HOY PARTICIPACIN
PFBC OLOM BANC OLOMBIA S.A. R
0,0067699113 27.620,00 13,700%
GRUPOSURA GRUPO INVERSIONES SURAMERIC ANA 0,0032268664 39.300,00 9,291%
EC OPETROL EC OPETROL S.A. 0,0789797511 1.370,00 7,927%
NUTRESA GRUPO NUTRESA S.A 0,0037068938 24.340,00 6,610%
GRUPOARGOS GRUPO ARGOS S.A. 0,0044938200 19.420,00 6,394%
BC OLOMBIA BANC OLOMBIA S.A. 0,0029257438 25.500,00 5,466%
PFAVAL GRUPO AVAL AC C IONES Y VALORES S.A. 0,0602392547 1.220,00 5,384%
C EMARGOS C EMENTOS ARGOS S.A. 0,0061773252 11.800,00 5,340%
ISA INTERC ONEXION ELEC TRIC A S.A. E.S.P. 0,0065557496 10.500,00 5,043%
PFGRUPSURA GRUPO INVERSIONES SURAMERIC ANA 0,0015999058 38.400,00 4,501%
EEB EMPRESA DE ENERGIA DE BOGOTA S.A. E.S.P. 0,0319428404 1.820,00 4,259%
PFGRUPOARG GRUPO ARGOS S.A. 0,0027461968 18.600,00 3,742%
PFDAVVNDA BANC O DAVIVIENDA S.A 0,0014774305 31.440,00 3,403%
C ORFIC OLC F C ORPORAC ION FINANC IERA C OLOMBIANA S.A. 0,0013181771 34.800,00 3,361%
EXITO ALMAC ENES EXITO S.A. 0,0029062399 15.600,00 3,322%
BOGOTA BANC O DE BOGOTA S.A. 0,0005997222 61.000,00 2,680%
PFC EMARGOS C EMENTOS ARGOS S.A. 0,0031114915 10.940,00 2,494%
C LH C EMEX LATAM HOLDING 0,0024480897 11.660,00 2,091%
C ELSIA C ELSIA S.A E.S.P 0,0058132366 4.230,00 1,802%
PFAVH AVIANC A HOLDINGS S.A 0,0053106615 3.150,00 1,226%
GRUPOAVAL GRUPO AVAL AC C IONES Y VALORES S.A. 0,0093762058 1.210,00 0,831%
C NEC C ANAC OL ENERGY LTD 0,0005552787 8.500,00 0,346%
C ONC ONC RET C ONSTRUC TORA C ONC RETO S.A 0,0039828724 1.120,00 0,327%
ETB EMPRESA DE TELEC OMUNIC AC IONES DE BOGOTA S.A. 0,0049029592 646,00 0,232%
BVC E.S.P.
BOLSA DE VALORES DE C OLOMBIA S.A. 0,1407801191 21,90 0,226%

Participacin en el ndice
P FG RU P SU RA BC O L O M BI A
P FG RU P O A RG BO G O T A
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FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
TASA RENDIMIENTO DE MERCADO:
INDICE COLCAP ENTRE 2009-2017
PROMEDIO MENSUAL COLCAP ENTRE 2009-2017 0,581%
PROMEDIO ANUAL COLCAP ENTRE 2009-2017 6,975%

AO ENE FEB MAR ABR MAY JUN JUL AGO SEP OCT NOV DIC
2017 0,670%
2016 1,850% 5,880% 7,400% 0,460% -3,720% 1,600% -0,380% 5,500% -3,000% 1,990% -5,820% 5,100%
2015 -8,190% -1,540% -4,600% 7,030% -6,430% 1,890% -1,060% -5,360% -2,230% -0,060% -8,520% 3,530%
2014 -9,110% 4,160% 11,020% -0,940% -0,800% 2,830% -0,670% 4,520% -5,960% -1,850% -6,680% -0,830%
2013 1,830% -1,160% -3,780% -5,070% -1,110% -3,030% 4,010% 2,910% 1,310% -0,530% -6,470% -1,460%
2012 3,95% 5,93% 0,76% 2,41% -3,31% -5,01% 2,06% -0,32% 0,75% 7,66% -2,78% 4,16%
2011 -3,36% -0,65% -1,86% -1,03% 3,51% -3,41% -2,41% -1,02% -3,52% 2,37% -3,77% 0,67%
2010 -0,23% 2,01% 3,56% 1,85% -1,55% 1,54% 7,15% 5,89% 6,33% 7,48% -6,41% 2,46%
2009 2,17% -2,03% 2,59% 6,60% 10,69% 6,90% 4,85% 4,57% 9,91% -5,40% 4,84% 3,70%

El calculo de rentabilidad esperada del mercado de una pas esta determinado


por el rendimiento accionario de la bolsa de valores. Para el caso colombiano,
el ndice COLCAP mide el rendimiento de las 20 empresas mas representativas
del mercado.
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FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
TASA RENDIMIENTO DE MERCADO: INDICE INFLACION ENTRE 2009-2017

INFLACION PERIODO 2009-2016 3,68%

Inflacin Inflacin Inflacin Inflacin


Ao Ao Ao Ao
anual % anual % anual % anual %
2016 5,75 1999 9,23 1981 26.36 1963 32,41
2015 6,77 1998 16,70 1980 25.96 1962 6,93
2014 3,66 1997 17,68 1979 28.82 1961 6,32
2013 1,94 1996 21,64 1978 18.73 1960 6,74
2012 2,44 1995 19,47 1977 28.3 1959 7,23
2011 3,73 1994 22,60 1976 25.79 1958 9,21
2010 3,17 1993 22,61 1975 17.69 1957 18,75
2009 2,00 1992 25,14 1974 26.06 1956 8,47
2008 7,67 1991 26,82 1973 23.48 1955 1,72
2007 5,69 1990 32,37 1972 13.86 1954 8,80
2006 4,48 1989 26,23 1971 13.91 1953 7,30
2005 4,85 1988 28,12 1970 6.83 1952 - 2,30
2004 5,50 1987 24,03 1969 8.26 1951 8,90
2003 6,49 1986 20,95 1968 6.48 1950 20,50
2002 6,99 1985 22,45 1967 7.46 1949 6,70
2001 7,65 1984 18,26 1966 12.92 1948 16,40
2000 8,75 1983 16,66 1965 14.84 1947 18,30
1999 9,23 1982 24,04 1964 8.39 1946 9,30
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FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
TASA RENDIMIENTO DE MERCADO:
TASA RIESGO PAS
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TASA RIESGO FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
PAS TASA RENDIMIENTO DE MERCADO:
Diferencial de rendimientos del ndice de bonos de mercados emergentes (EMBIG) / Emerging Mark et Bond
TASA RIESGO PAS Fecha
Index (EMBIG) Stripped Spread

Per Argentina Brasil Chile Colombia Ecuador Mxico Venezuela


2014 162 787 235 143 167 510 183 1337
Dic 183 745 272 172 200 818 218 2467
2015 201 590 361 186 250 995 251 2775
Ene. 202 732 300 186 231 943 242 3088
Feb. 183 684 315 168 208 779 227 2776
Mar. 184 593 339 156 222 801 234 2865
Abr. 177 604 299 153 216 780 225 2475
May. 166 596 285 143 209 667 217 2256
Jun. 177 593 296 151 225 775 230 2612
Jul. 187 603 322 168 243 909 238 2889
Ago. 217 590 353 194 276 1167 261 3191
Set. 234 561 439 216 291 1345 276 2970
Oct. 226 555 448 221 283 1330 278 2851
Nov. 219 486 421 221 280 1213 274 2599
Dic. 236 478 512 250 314 1233 311 2731

2016 200 476 395 201 279 998 304 2747


Ene. 266 486 542 273 368 1536 353 3400
Feb. 282 471 558 279 392 1564 372 3581
Mar. 227 450 455 217 310 1193 313 3144
Abr. 210 434 418 200 287 1077 295 3122
May. 208 546 403 201 291 913 297 2905
Jun. 210 500 397 206 281 893 304 2779
Jul. 184 488 349 177 250 878 276 2552
Ago. 170 461 315 164 234 866 266 2540
Set. 162 448 324 176 231 858 276 2316
Oct. 147 450 317 173 229 769 272 2156
Nov. 168 479 332 179 251 764 317 2297
Dic. 165 494 333 162 228 669 302 2171

2017 158 468 302 152 211 615 308 2110


Ene. 1-24 158 468 302 152 211 615 308 2110

Nota: Var.
Anual -108 -18 -240 -120 -157 -921 -45 -1290
Acumulada -7 -26 -31 -10 -17 -54 6 -61
www.bcrp.gob.pe/docs/Estadisticas/Cuadros-Estadisticos/NC_037.xls
Mensual -7 -26 -31 -10 -17 -54 6 -61
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FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
BETAS TASA RENDIMIENTO DE MERCADO: BETAS INDUSTRIA (COLCAP 20)
NDICE .COLCAP Colombian Capitalization Index

FILTRO (COPIA) ACTIVO (ACTIVE)

b bo
Promedio de BETA BETA COMPONENT
GICS Industry Group GICS Industry GICS Sub-Industry ACTUALIZACIN
apalancado SECTORIA ES
Banks Banks Diversified Banks 0,77 0,08 3 12/12/2016
Banks Total Banks 0,77 0,08 3 12/12/2016
Total Banks 0,77 0,08 3 12/12/2016
Diversified Financials Diversified Financial Services Multi-Sector Holdings 0,91 0,26 3 12/12/2016
Diversified Financials Total Diversified Financial Services 0,91 0,26 3 12/12/2016
Diversified Financials Capital Markets Financial Exchanges & Data 0,47 0,42 1 12/12/2016
Diversified Financials Total Capital Markets 0,47 0,42 1 12/12/2016
Total Diversified Financials 0,80 0,30 4 12/12/2016
Energy Oil, Gas & Consumable Fuels Integrated Oil & Gas 1,45 0,80 1 12/12/2016
Energy Oil, Gas & Consumable Fuels Oil & Gas Exploration & Production 1,34 1,34 1 12/12/2016
Energy Total Oil, Gas & Consumable Fuels 1,39 1,07 2 12/12/2016
Total Energy 1,39 1,07 2 12/12/2016
Food & Staples Retailing Food & Staples Retailing Hypermarkets & Super Centers 1,10 0,20 1 12/12/2016
Food & Staples Retailing Total Food & Staples Retailing 1,10 0,20 1 12/12/2016
Total Food & Staples Retailing 1,10 0,20 1 12/12/2016
Food, Beverage & Tobacco Food Products Packaged Foods & Meats 0,70 0,52 1 12/12/2016
Food, Beverage & Tobacco Total Food Products 0,70 0,52 1 12/12/2016
Total Food, Beverage & Tobacco 0,70 0,52 1 12/12/2016
Materials Construction Materials Construction Materials 1,04 0,45 5 12/12/2016
Materials Total Construction Materials 1,04 0,45 5 12/12/2016
Total Materials 1,04 0,45 5 12/12/2016
Transportation Airlines Airlines 0,65 0,65 1 12/12/2016
Transportation Total Airlines 0,65 0,65 1 12/12/2016
Total Transportation 0,65 0,65 1 12/12/2016
Utilities Electric Utilities Electric Utilities 0,83 0,44 2 12/12/2016
Utilities Total Electric Utilities 0,83 0,44 2 12/12/2016
Utilities Gas Utilities Gas Utilities 0,45 0,30 1 12/12/2016
www.icesi.edu.co
Utilities Total Gas Utilities 0,45 0,30 1 12/12/2016
Total Utilities 0,70 0,39 3 12/12/2016
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
BETAS FUENTES DE INFORMACION PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
TASA RENDIMIENTO DE MERCADO: BETAS INDUSTRIA (US INDUSTRY)
Cost of Capital
Number of After-tax Cost (Local
Industry Name Firms Beta Cost of Equity E/(D+E) Std Dev in Stock Cost of Debt Tax Rate of Debt D/(D+E) Cost of Capital Currency)
Air Transport 18 1,12 8,83% 58,78% 38,61% 3,50% 22,99% 2,10% 41,22% 6,06% 10,33%
Bank (Money Center) 10 0,86 7,34% 34,72% 25,85% 3,50% 27,90% 2,10% 65,28% 3,92% 8,10%
Banks (Regional) 645 0,47 5,14% 62,30% 22,84% 3,05% 25,43% 1,83% 37,70% 3,89% 8,07%
Building Materials 41 1,01 8,18% 78,75% 33,77% 3,50% 23,39% 2,10% 21,25% 6,89% 11,19%
Coal & Related Energy 38 1,36 10,21% 41,92% 73,31% 4,05% 0,48% 2,43% 58,08% 5,69% 9,94%
Financial Svcs. (Non-bank & Insurance) 258 0,65 6,17% 8,17% 29,20% 3,50% 20,80% 2,10% 91,83% 2,43% 6,55%
Food Processing 87 0,75 6,74% 78,84% 30,98% 3,50% 14,66% 2,10% 21,16% 5,76% 10,01%
Food Wholesalers 16 1,20 9,30% 73,35% 52,66% 3,70% 11,77% 2,22% 26,65% 7,41% 11,73%
Oil/Gas (Integrated) 7 1,08 8,60% 85,54% 46,30% 3,70% 1,14% 2,22% 14,46% 7,68% 12,01%
Oil/Gas (Production and Exploration) 330 1,38 10,29% 68,03% 75,08% 5,20% 0,32% 3,12% 31,97% 8,00% 12,34%
Oil/Gas Distribution 78 1,20 9,25% 56,48% 45,13% 3,70% 2,93% 2,22% 43,52% 6,19% 10,46%
Power 68 0,54 5,55% 53,39% 24,11% 3,05% 19,27% 1,83% 46,61% 3,81% 7,99%

http://people.stern.nyu.edu/adamodar/New_Home_Page/datafile/wacc.htm
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FUENTES DE INFORMACIN PARA CALCULO COSTO DE CAPITAL:
TASA RENDIMIENTO DE MERCADO:
BETAS INDUSTRIA COMPARATIVO

SECTOR COLCAP US
BANCOS 0,77 0,86
MATERIALES
CONSTRUCCIN 1,04 1,01
AVIACIN 0,65 1,12

ENERGA INTEGRADO 1,45 1,8


ENERGA EXPLORACIN Y
PRODUCCIN 1,34 1,38
ALIMENTOS (GRANDES
SUPERFICIES) 1,1 1,2
ALIMENTOS
PROCESAMIENTO 0,75
SERVICIOS FINANCIEROS 0,91 0,65
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Ejemplo WACC:
La empresa de helados Antrtica, requiere una inversin de $600 millones de los cuales $350
sern recursos propios y $250 millones sern financiados pro crditos del sistema financiero
colombiano. De los recursos externos, $100 millones sern financiados por el Banco Capital a
un plazo de 6 aos, pagos anuales y una tasa de 24% anual trimestre vencido, y los $150
millones restantes los prestara el Banco Industrial con un plazo de 4 aos, una tasa del 20%
anual semestre vencido y pagos anuales.

Se espera que el Beta de la empresa y la tasa del mercado no varen en los dos primeros aos,
pero se esperan cambios en algunos componentes de la tasad e inters de oportunidad de
acuerdo a la tabla anexa:

1 2 3 4 5 6
Tasa libre de 3% 3% 4% 5% 5% 6%
riesgo
Beta 1.43166 1,43166 1,2 0,95 0,95 1,2
Tasa inters de 4,96% 4,96% 5% 7% 7% 7%
mercado
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN

Se requiere calcular el costo de la deuda Kd para cada uno de los 4 aos y el ndice
Ke para la duracin del proyecto.

Calcular el costo de capital WACC


Asumir impuestos 35%

Solucin:

1.Calcular ndice Ke
2. calcular intereses a pagar para cada uno de los crditos y su respectiva
amortizacin
3. Calcular el ndice Kd
4. Calcular el WACC
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Calculo Ke:
Ao 1:
Ke = 3 % + 1,43156 x ( 4,96% -3%) = 5,81 % 5,81%
Ao 2:
Ke = 3 % + 1,43156 x ( 4,96% -3%) = 5,81 % 5,81%
Ao 3:
Ke = 4 % + 1,2 x ( 5% - 4%) = 5,20 % 5,20%
Ao 4:
Ke = 5 % + 0,95 x (7% -5 %) = 6,90 % 6,9%
Ao 5:
Ke = 5 % + 0,95 x (7% -5 %) = 6,90 % 6,9%
Ao 6:
Ke = 6 % + 1,2 x ( 7% -6%) = 7,20 % 7,2%

1 2 3 4 5 6
Tasa libre de riesgo 3% 3% 4% 5% 5% 6%
Beta 1,43156 1,43156 1,2 0,95 0,95 1,2
Tasa inters de mercado 4,96% 4,96% 5% 7% 7% 7%
Kd 5,81% 5,81% 5,20% 6,9% 6,9% 7,2%
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Calculo Kd:
Calculo Kd:
Se calcula la tasa efectiva del prestamo y determinar anualidad:

Credito banco 1:
Periodos capitalizacion 4
Valor credito $ 100.000.000
Plazo : 6 aos
Tasa de interes estipulada 24% anual trimestre vencido

Tasa efectiva anual= ( 1 + i (periodica))^n-1

Tasa interes periodica 6%


Tasa efectiva anual ( 1 + 6%) ^4 -1
Tasa efectiva anual 26,25%

Determinacion de la anualidad:

C= P i x ( 1 + i ) ^n donde
( 1 + i ) ^n - 1

C = $100,000,000 x 26,25 x (1 +26,25) ^6 $ 34.856.505


( 1 + 26,25) ^6 -1

Cuota prestamo: $ 34.856.505


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Calculo Kd:
Credito banco 2:
Periodos capitalizacion 2
Valor credito $ 150.000.000
Plazo : 4 aos
Tasa de interes estipulada 20% anual trimestre vencido

Tasa efectiva anual= ( 1 + i (periodica))^n-1

Tasa interes periodica 10%


Tasa efectiva anual ( 1 + 6%) ^4 -1
Tasa efectiva anual 21,00%

Determinacion de la anualidad:

C= P i x ( 1 + i ) ^n donde
( 1 + i ) ^n - 1

C = $100,000,000 x 26,25 x (1 +26,25) ^6 $ 59.044.866


( 1 + 26,25) ^6 -1

Cuota prestamo: $ 59.044.866


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Calculo Kd:

Tabla # 2

PERIODO DEUDA CUOTA INTERES AMORTIZACION SALDO FINAL


0 $ 150.000.000,00 $ 150.000.000
1 $ 150.000.000,00 $ 59.044.866 $ 31.500.000 $ 27.544.866 $ 122.455.134
2 $ 122.455.134,46 $ 59.044.866 $ 25.715.578 $ 33.329.287 $ 89.125.847
3 $ 89.125.847,17 $ 59.044.866 $ 18.716.428 $ 40.328.438 $ 48.797.410
4 $ 48.797.409,53 $ 59.044.866 $ 10.247.456 $ 48.797.410 $ (0)
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Calculo Kd:

Consolidacion de flujo de deuda:

PERIODO DEUDA CUOTA INTERES AMORTIZACION SALDO FINAL Kd


0 $ 250.000.000 $ - $ - $ - $ 250.000.000 -
1 $ 250.000.000 $ 93.901.371 $ 57.747.696 $ 36.153.675 $ 213.846.325 23,10%
2 $ 213.846.325 $ 93.901.371 $ 49.703.660 $ 44.197.710 $ 169.648.615 23,24%
3 $ 169.648.615 $ 93.901.371 $ 39.851.799 $ 54.049.571 $ 115.599.044 23,49%
4 $ 115.599.044 $ 93.901.371 $ 27.781.346 $ 66.120.025 $ 49.479.019 24,03%
5 $ 49.479.019 $ 34.856.505 $ 12.987.103 $ 21.869.402 $ 27.609.617 26,25%
6 $ 27.609.617 $ 34.856.505 $ 7.246.888 $ 27.609.617 $ - 26,25%

Donde Kd = valor de la deuda en el periodo / valor intereses periodo


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Tabla #3 : Resumen ndices Kd y Ke

PERIODO Ke Kd
0 0,00%
1 5,81% 23,10%
2 5,81% 23,24%
3 5,20% 23,49%
4 6,90% 24,03%
5 6,90% 26,25%
6 7,20% 26,25%
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
BALANCE GENERAL PROYECTADO

BALANCE GENERAL PROYECTADO

Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6
Pasivo $ 213.846.325 $ 169.648.615 $ 115.599.044 $ 49.479.019 $ 27.609.617 $ -
Patrimonio $ 418.945.000 $ 523.456.789 $ 627.890.000 $ 735.129.876 $ 867.912.567 $ 923.456.128
Total $ 632.791.325 $ 693.105.404 $ 743.489.044 $ 784.608.895 $ 895.522.184 $ 923.456.128
Total activo $ 632.791.325 $ 693.105.404 $ 743.489.044 $ 784.608.895 $ 895.522.184 $ 923.456.128
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CALCULO DE WACC

Calculo de WACC

r(wacc) = Kd (1 Tc) x D / A + Ke x P/A

Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6
D/A 33,79% 24,48% 15,55% 6,31% 3,08% 0,00%
P/A 66,21% 75,52% 84,45% 93,69% 96,92% 100,00%
Total 100% 100% 100% 100% 100% 100%
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CALCULO DE WACC

Periodo Kd (1 Tc) x D / A Ke x P/A WACC


1 5,07% 3,84% 8,92%
2 3,70% 4,38% 8,08%
3 2,37% 4,39% 6,77%
4 0,99% 6,46% 7,45%
5 0,53% 6,69% 7,21%
6 0,00% 7,20% 7,20%
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
CALCULO DE VPN

Calcular el VPN para el WACC calculado considerando el siguente flujo de caja:

Periodo 0 1 2 3 4 5 6
Ao 0 Ao 1 Ao 2 Ao 3 Ao 4 Ao 5 Ao 6
FCL (Millones) $ (600,00) $ 120,00 $ 200,00 $ 279,00 $ 340,00 $ 400,00 $ 500,00
Total 8,92% 8,08% 6,77% 7,45% 7,21% 7,20%

VPN Antartica $ 752 $ (600) $ 110 $ 170 $ 222 $ 252 $ 276 $ 322
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
ANLISIS DE SENSIBILIDAD

Los anlisis de sensibilidad tienen por objeto determinar la variacin que


se producir en los resultados obtenidos producto de la evaluacin del
proyecto debido a posibles desviaciones en dichos resultados.

A lo largo del proceso de evaluacin se deben identificar aquellas


variables cuyas variaciones influyen en mayor grado en los resultados ( i.e
Anlisis
) de riesgo proyecto).

Algunas partidas a consideran pero no se limitan a:


Partidas con alta incidencia en costos de instalacin y operacin
Tasas de inters
Precios de venta
Tasas de impuestos
Tasas de cambio moneda extranjera
Etc. Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
ANLISIS DE SENSIBILIDAD

La sensibilizacin se realiza con el propsito de conocer el desempeo de un


proyecto frente a diferentes escenarios, entregando a evaluadores,
inversionistas y partes interesadas respecto al posible resultado de un
proyecto.
El anlisis de sensibilidad buscan reducir los niveles de incertidumbre, no los
niveles de riesgo.
Para el caso de variables identificadas como sensibles ( ie, inflacin,
devaluacin, ventas, etc), si se determina que la variable es incierta se puede
establecer que se trata de un proyecto riesgoso.
El anlisis de sensibilidad no tiene la intencin de reemplazar las deficiencias
de la formulacin y evaluacin del proyecto a lo largo de sus diferentes
etapas.
Herramientas como simulacin Monte Carlo, permiten considerar una gran
cantidad de variables que afectan los resultados de un proyecto.

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
MTODO DEL RBOL DE DECISIN

Mtodo grafico que permite representar y analizar una serie de decisiones


futuras de carcter secuencial a travs del tiempo.

Este mtodo sustituye los valores del flujo de caja de cada periodo por el
valor esperado, calculado de acuerdo a los parmetros de riesgo.

)
Se determina el VPN en condiciones inciertas se obtiene multiplicando
cada valor del flujo de caja por una probabilidad de ocurrencia definida.

El mtodo considera secuencia de probabilidades

Provee el marco de decisin para para establecer el mejor resultado


dentro de varias posibilidades dando una probabilidad de ocurrencia de
un determinado evento.

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
MTODO DEL RBOL DE DECISIN

El rbol de decisiones consta de tres partes:

Nodo de decisin: Indica las alternativas que se


pueden tener.

) Nodo de probabilidad: Indica la probabilidad de los


eventos

Nodo resultado: indica el resultado de la decisin.

Rama o vinculo

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
MTODO DEL RBOL DE DECISIN (METODOLOGA):

El primer paso es examinar los puntos de decisin preguntando


cuales son los posibles resultados u opciones ?
Para cada posible resultado se debe obtener la probabilidad de que el
resultado ocurra
El rbol se resuelve de izquierda a derecha al momento de ensamblarlo
(tallo en direccin ramas), sin embargo, la valoracin del mismo y la
seleccin de las diferentes opciones se resuelve de derecha izquierda
(ramas en direccin tallo)

Preparacion y Evaliuacion de Proyectos. Sapag Chain N, et al. 2014


FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
MTODO DEL RBOL DE DECISIN (METODOLOGA):
EJEMPLO:
CENTRO NIRVANA (CN) es un centro de yoga el cual en la actualidad tiene 5000 miembros, los
cuales pagan al ao $800 por concepto de matricula. El centro de yoga ofrece una amplia gama
de servicios en un ambiente campestre. Una compaa internacional que opera mas de 150
centros de yoga a nivel global va abrir su centro en a pocos kilmetros de CENTRO NIRVANA,
por lo tanto se espera que el numero de miembros decrezca al menos que CN a remodele las
instalaciones. CN considera remodelar con el animo de mantener y aumentar las membresas.
Las mejoras se espera que tomen tres aos.
OPCIN 1
No expandir, en ese caso el numero de miembros se espera que bajen a 4200. Costos
operacionales se espera se mantengan en $80 por miembro por ao.
OPCIN 2
Ampliacin de CN costara $360,000.
El efecto esperado en membrecas para los prximos tres aos:
Probabilidad Efecto en membreca
40% Permanece en el nivel actual de 5000 miembros
60% Se incrementa la membreca a 5700 miembros.
El efecto costo operacional para los prximos tres aos:
Probabilidad Efecto en costo operacional
50% incrementa a $120 por ao
50% incrementa a $180 por ao.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
MTODO DEL RBOL DE DECISIN (METODOLOGA):
$680 por ao

$5,700 x $680 = $3,876,000


A
60%

5700 miembros

$620 por ao
Expandir las instalaciones $5,700 x $520 = $2,964,000
C

Opcion 2
-$ 360,000 $680 por ao
5000 miembros
$5,000 x $680 = $3,400,000
D
B
40%

Opcion 1
$5,000X $520 = $2,600,000

4,200x $720 = $3,024,000


No expandir
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EVALUACION ARBOL DECISIONES

NODO A 0,5 x $ 3,876,000 + 0,5 x $ 2,964,000 $ 3.420.000,00


NODO B 0,5 x $ 3,400,000 + 0,5 x $ 2,600,000 $ 3.000.000,00
NODO C 0,6 x $ 3,420,000 + 0,4 x $ 3,000,000 $ 3.252.000,00
Si solamente aumentan a 5000 miembros
Evalacion en D Evaluacion en D para 3 aos
Opcion 1 $3,024,000 x 3 $ 9.072.000,00
Opcion 2 $ 3,000,000 x 3 - $360,000 $ 8.640.000,00

La solucion logica seria no expandir el centro

Si solamente aumentan a 5700 miembros


Evalacion en D Evaluacion en D para 3 aos
Opcion 1 $3,024,000 x 3 $ 9.072.000,00
Opcion 2 $ 3,000,000 x 3 - $360,000 $ 9.900.000,00

La solucion logica nuevamente seria la opcion 2

En este caso el valor ajustado seria


Evalacion en D Evaluacion en D para 3 aos
Opcion 2 ajustada 0,4 x $ 9,072,000 + 0,6 x $ 9,900,000 $ 9.568.800,00
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
MTODO DEL RBOL DE DECISIN (METODOLOGA):
EJEMPLO:
PROMOTORA DE PROYECTOS INTEGRALES (PPI) es propietaria de un lote en rea de
expansin urbanstica de la ciudad. Este lote puede ser desarrollado o vendido (precio de venta $
600.000). Antes del desarrollo, deben inspeccionar el terreno e intentar que el municipio mejore la
infraestructura, incluyendo la mejora de las carreteras y el agua. Hay un 60% de posibilidades de
lograr que la ciudad desarrolle la infraestructura necesaria. Si la ciudad desarrolla la
infraestructura, la PPI puede construir apartamentos o casas unifamiliares. El retorno en cada
caso es altamente sensible a la situacin econmica futura.

Es probable que se produzca una recesin econmica o una expansin econmica en el prximo
perodo. En el caso de una recesin econmica, PPI puede vender apartamentos, despus de la
terminacin, por slo $ 200.000. Pero con el crecimiento econmico, su valor sera $ 1,500,000.
Los hogares unifamiliares tendran valores de $ 800,000 y $ 1,000,000 respectivamente, en
recesin y en expansin econmica.
Si la ciudad se niega a responder a las solicitudes de desarrollo de infraestructura adicional, PPI
tiene la opcin de vender la tierra de inmediato por 350.000 dlares o ms desarrollo de la tierra
antes de la venta.

Si desarrollan la tierra, el valor sera $ 200,000 en recesin y $ 600,000 en expansin econmica.


Determinar el mejor curso de accin y el ingreso esperado de PPI adoptando la estrategia ptima.
.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
EVALUACION ARBOL DECISIONES

NODO A 0,5 x $ 200,000 + 0,5 x $ 1,500,000 $ 850.000,00


NODO B 0,5 x $ 800,000 + 0,5 x $ 1,000,000 $ 900.000,00
NODO C 0,5 x $ 200,000 + 0,5 x $ 600,000 $ 400.000,00
NODO D Nodo decision: se toma el mayor B $ 900.000,00
NODO E Nodo decision: se toma el mayor C $ 400.000,00
NODO F 0,6 x $900,000 + 0,4 x $ 400,000 $ 700.000,00
NODO G Nodo decision: se toma el mayor F $ 700.000,00

De acuerdo al anlisis , se selecciona la opcin que seala desarrollar infraestructura en el


lote por valor de $700,000.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
MTODO DEL RBOL DE DECISIN (METODOLOGA):
EJEMPLO:
ANLISIS DE SENSIBILIDAD

La importancia de adelantar un anlisis de sensibilidad radica en el hecho que los


valores de las variables que se han utilizado para llevar a cabo la evaluacion del
proyecto pueden cambiar o tener desviaciones en cuanto a las mediciones o las
fuentes mismas. La toma de decisiones asi sea en condiciones de riesgo controlado
lleva por otro lado a considerar que existen escenarios no necesariamente
favorables al proyecto.

Para el ejemplo anterior considerar que la municipalidad decida involucrarse en el


desarrollo de la infraestructura, para eso se define un rango de probabilidades entre
0,20 < P < 0,6
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
MTODO DEL RBOL DE DECISIN (METODOLOGA):
EJEMPLO:
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Si P= 20 %

EVALUACION ARBOL DECISIONES

NODO A 0,5 x $ 200,000 + 0,5 x $ 1,500,000 $ 850.000,00


NODO B 0,5 x $ 800,000 + 0,5 x $ 1,000,000 $ 900.000,00
NODO C 0,5 x $ 200,000 + 0,5 x $ 600,000 $ 400.000,00
NODO D Nodo decision: se toma el mayor B $ 900.000,00
NODO E Nodo decision: se toma el mayor C $ 400.000,00
NODO F 0,2 x $900,000 + 0,8 x $ 400,000 $ 500.000,00
NODO G Nodo decision: se toma el mayor F $ 600.000,00

De acuerdo al anlisis , se selecciona la opcin que seala vender la tierra y no desarrollar el


proyecto como tal . La venta del lote seria por valor de $600,000.
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
MTODO DEL RBOL DE DECISIN (METODOLOGA):
EJEMPLO:

CONCLUSIONES:

SI P< 0.4, la mejor opcin esta representada en vender la tierra y obtener


los $600,000.

Si la probabilidad de desarrollar infraestructura aumenta mas all de 0.4,


la tasa de retorno tambin aumenta.

En la formulacin de la estrategia para el ejemplo de este proyecto, el


valor de 0,4 determina el punto de quiebre para toma de decisiones.
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CONSTRUCCIN
ANALISIS COSTO-BENEFICIO

POBLACION 1.000 habitantes


Urbana 700 70%
Rural 300 30%

Problema: 200 personas permanentemente padecen


de dolencias estomacales

OPCION 1 Instalar H2O en el nucleo urbano


Reducir en 90% la incidencia de enfermedades en el 70% de la poblacion

Costo: $ 550.000.000

OPCION 2 Instalar H2O cuatro puntos de abastecimiento publio en nucleo urbano


Reducir en 80% la incidencia de enfermedades en el 70% de la poblacion

Costo: $ 110.000.000

OPCION 3 Instalar H2O domiciliaria en los caserios rurales


Reducir en 90% la incidencia de enfermedades en el 30% de la poblacion

Costo: $ 2.200.000.000
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CONSTRUCCIN
Identificar, de acuerdo a la metodologa costo-beneficio, cual es la
mejor opcin:

OPCION 1 OPCION 2 OPCION 3 OPCION 1-3 OPCION 2-3

Costo total $ 550.000.000 $ 110.000.000 $ 2.200.000.000 $ 2.750.000.000 $ 2.310.000.000


# personas a
sanar 126,00 112,00 54,00 180,00 166,00
Inversion x
persona sana $ 4.365.079 $ 982.143 $ 40.740.741 $ 15.277.778 $ 13.915.663
FORMULACIN Y EVALUACIN DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
BIBLIOGRAFA

1. FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS. ENFOQUE PARA


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5. fORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS. Marcial Cordoba Padilla, Eco
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6. ELEMENTOS PARA LA PREPARACION Y EVALUACION DE PROYECTOS. Buarque
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7. PROYECTOS FORMULACION Y CRITERIOS DE EVALUACION. Jairo Dario
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10. GUIA DE LOS FUNDAMENTOS PARA LA DIRECCION DE PROYECTOS (GUIA DEL PMBOK).
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