Tribunal de Apelacin en lo Civil y Comercial de Asuncin, sala

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Bibolini Q., Juan Carlos c. Inmobiliaria del Este. (Ac. Y Sent. N 39) 25/04/2006

Publicado en: LLP 2006, 564

Cita online: PY/JUR/193/2006
Voces
Hechos

La demandada interpone recurso de apelacin contra la sentencia del a quo que rechaza la excepcin de
falta de accin y hace lugar a la demanda de rendicin de cuentas. El tribunal de Apelacin revoca la
sentencia apelada.

Sumarios

1. 1 - Corresponde hacer lugar a la excepcin de falta de accin planteada por la inmobiliaria demandada por
rendicin de cuentas, ya que el actor al cederle sus derechos sobre los inmuebles objeto del contrato de
administracin perdi legitimacin para reclamar dicha rendicin. (del voto del Dr. Bez Mamola)

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2. 2 - Si la inmobiliaria demandada se convirti en propietaria de los inmuebles que administraba, la

obligacin de rendir cuentas con relacin a los mismos debe considerarse extinguida por confusin art.
623 CC-. (del voto del Dr. Paredes Bordn)

Abrir Jurisprudencia y Doctrina Vinculada

3. 3 - El juicio de rendicin de cuentas no es la va judicial indicada a los fines de lograr el pago del precio
restante por una cesin de derechos, pues la va adecuada para este reclamo es el juicio por cobro de
guaranes. (del voto del Dr. Paredes Bordn)

4. 4 - El fallecimiento de la suscriptora del contrato de administracin implica que toda accin que se
pretenda interponer en relacin a dicho contrato deba realizarse por medio del albacea, hasta tanto no
haya un heredero adjudicatario de los inmuebles objeto del contrato. (del voto del Dr. Paredes Bordn)

TEXTO COMPLETO:

1 Instancia.- Asuncin, abril 25 de 2006.

1) Es nula la sentencia apelada?

2) Est ajustada a derecho?
1 cuestin: El Dr. Bez Maiola dijo: El recurrente no funda el recurso y dado que no se advierten vicios
por inobservancia de formas, solemnidades, estructuracin ideolgica o indefensin procesal de partes
que por tales causas ameriten la sancin de nulidad de oficio, corresponde declararlo desierto en atencin
a lo dispuesto en el art. 419 CPC.

A sus turnos los Dres. Paredes Bordn y Nez Gonzlez votaron en el mismo sentido.

2 cuestin: El Dr. Bez Maiola prosigui diciendo: La sentencia recurrida (fs. 69/75) el a quo rechaz la
excepcin de falta de accin planteada por la demandada, haciendo lugar a la demanda de rendicin de
cuentas.

Esta resolucin agravia a la recurrente, quien en base a su memorial de fs. 80782 alega que el actor al
cederle sus derechos y acciones sobre los diez lotes de terreno perdi legitimacin para reclamar la
rendicin de cuentas.

Revisadas constancias procesales (fs. 1/3) surge que en fecha 19 de febrero de 1996, Julia Mara
Quaranta Vda. de Bibolini celebr con Inmobiliaria del Este S.A. contrato de administracin, a fin de que
sta administre diez lotes de su propiedad individualizados como finca N 9.501, Distrito de Capiat,
inscriptos en la Direccin Gral. de Registros Pblicos bajo el N 2 y al folio 4 y ss. De fecha 13 de
setiembre de 1983. Tambin surge que por S.D. N 1.072 de fecha 15 de noviembre de 2000 (fs. 43/44),
en los autos sucesorios "Julia Irene Mara Quaranta Vda. de Bibolini" fue declarado legatario, entre otros,
Juan Carlos Bibolini Quaranta, siendo adjudicatario de los lotes nos. 03, 04, 05, 06, 07, 08 y 09 de la
Manzana 01 y 04, 08 y 09 de la Manzana 02, todos ellos de la Finca N 9.501 del Distrito de Capiat.
Conforme se desprende de los certificados de adjudicacin agregados a fs. 44/53, el mencionado
heredero subrog en sus derechos sobre dichos lotes a favor de Inmobiliaria del Este (INDESA), estas
cesiones fueron debidamente inscriptas en la Direccin General de Registros Pblicos.

En principio, as como dice Enrique M. Falcn en "Cdigo Procesal Civil y Comercial de la Nacin", Tomo
IV, p. 282: "La rendicin de cuentas es la operacin por la cual toda persona que acta por cuenta de otro
o en inters ajeno, le da a sta razn de su cometido, detallando los actos cumplidos en su nombre,
mediante la exposicin de todo el proceso econmico y jurdico propio de ellos y estableciendo el
resultado final", como administradora de los lotes de Julia Irene Mara Quaranta Vda. de Bibolini, tiene
obligacin de rendir cuentas en tal carcter porque toda persona que administre o gestione bienes o
negocios ajenos, que suponga manejo de bienes o fondos que no son propios, tiene la obligacin de rendir
cuentas. Ocurre, sin embargo, que al haber adquirido posteriormente dichos lotes a travs de la cesin de
derechos realizada a su favor por el actor, ya no estara obligada a rendir cuentas desde que desapareci
el presupuesto esencial para la procedencia de la accin, cual es la gestin por cuenta ajena. Pero el sub
examine presenta situaciones y elementos especiales que merecen una minuciosa revisin a fin de
determinar si debido a las conductas y posturas asumidas por las partes deriven a una direccin diferente
a la que en principio lleva la regla general.

En este sentido, de constancias aportadas en el contrato de administracin, la propietaria autoriz en

forma a Inmobiliaria del Este S.A. (INDESA) "...a proceder al fraccionamiento y venta de los lotes
resultantes del inmueble de su legtima propiedad sobre el cual no pesa gravamen alguno ni restricciones,
ubicado en el Distrito de Capiat e individualizado como Finca N0 9.501 Padrn N 9.768 e inscripto en la
Direccin General de los Registros Pblicos, bajo el N 2 al folio 4 y siguientes de fecha 13 de setiembre
de 1983, con una superficie de 1 H. 6-939 M2. 9.800 cm2, segn ttulo de propiedad..." (sic).

El 17 de abril de 2000, Ricardo Franco Lanceta comunica (f. 4) a INDESA en calidad de albacea
testamentario de Julia Irene Mara Quaranta Vda. de Bibolini, la intencin de los herederos testamentarios
Juan Carlos Bibolini Quaranta, Marco Antonio Bibolini Quaranta y Guillermo Mximo Bibolini Quaranta
"...para la prosecucin de la promocin y venta de los lotes, en especial de la Fraccin Barrio La Serena..."
(sic). Casi dos aos despus, por nota del 17 de octubre de 2002, el ahora actor Juan Carlos Bibolini (fs.
7/8 se dirige a INDESA formulando varias cuestiones:
1.- La homologacin judicial en autos testamentarios de la cesin de derechos y acciones sobre "...el
inmueble individualizado como Padrn N 9768 con una superficie de 16.939,80 m2. correspondiente a
parte de la finca N 9.501 del Distrito de Capiat...".
2.- La subrogacin a favor de INDESA de los derechos y accin que corresponden a Juan Carlos Bibolini
Quaranta respecto a los lotes 3, 4, 5, 6, 7, 8 y 9 de la Manzana 1 y lotes 4, 8 y 9 de la Manzana 2 de la
Fraccin La Serena de la Finca N 9.501.

3.- Reconocimiento de recepcin de Gs. 56.722.300 hasta la fecha en "concepto de pago parcial".

4.- Sobre la base de Gs. 10.000 por metro cuadrado, dicha extensin asciende a Gs. 169.398.000.

5.- Reajuste de intereses a razn de 3,5 % mensual, rebajado al 2,8.

6.- Actualizando capital e intereses, reporta Gs. 195.900.836.

INDESA contesta la nota el 1 de noviembre de 2002, siendo sus partes esenciales:

1.- La negacin de adeudar dinero alguno por cuanto el contrato complementario establecido en el
contrato con Julia Irene Mara Quaranta Vda. de Bibolini referente a los precios, "...fueron establecidos en
el documento firmado el 27/01/98..." (sic).

2.- Por violacin del deber de buena fe por cuanto el inmueble referido reconoca embargos, la empresa le
hace saber su decisin de rescindir el contrato, le intima la devolucin de la suma pagada (Gs.
60.000.000) con ms sus intereses correspondientes." A tal efecto, en el momento del pago dejaremos sin
efecto la subrogacin legal operada judicialmente" (sic).

El 18 de mayo de 2004 (fs. 11/13), Juan Carlos Bibolini contesta la nota referida manifestando que su
madre a la fecha de celebracin del contrato desconoca un error cometido por el Banco Nacional de
Fomento y de la Escribana actuante. "...por Escritura Pblica N 143 de fecha 21/08/1992 se incluy el
Padrn N 9.768, Finca N 9.501 con una superficie de 16.939 m2, en el contrato hipotecario celebrado
entre el Banco Nacional de Fomento y la firma Frigorfico San Michele S.R.L., en el cual mi madre ofreci
en calidad de tercero una garanta hipotecaria que inclua solamente el Padrn 9.774 de la finca N 9.501,
con una superficie de 3.5785,12 m2 y nunca ofreci en garanta hipotecaria el Padrn 9.768 de la Finca
9.501, que es el inmueble que constituye el objeto de la autorizacin otorgada a esa empresa por contrato
del 19/2/1996... El monto inicial de la hipoteca fue de Gs. 290.673.000 y al relacionarse en la escritura
hipotecaria el bien ofrecido en garanta (Padrn N 9.774, Finca 9.501, Lote 50, Manzana D, se menciona
correctamente la superficie de 3.575 2 citada de la fraccin de terreno, en esa circunstancia, la escribana
incluy errneamente en la garanta hipotecaria el Lote 59, Manzana E, Padrn 9.768. Esta circunstancia
est demostrada por lo dispuesto en la resolucin N 7, Acta 50, de fecha 16/4/97, dictada por el Consejo
de Administracin del Banco Nacional de Fomento a peticin de Frigorfico San Michele S.R.L., solicitando
se levante la hipoteca sobre el Padrn N 9.868 de la Finca N 9.501 por no haberse ofrecido dicho
inmueble en garanta del crdito otorgado a dicha razn social. 4) Dejo constancia que IDESA tuvo
conocimiento inmediato del texto de la citada Resolucin N 7 del 16/4/97 por haberse entregado por parte
de la firma Frigorfico San Michele S.R.L. una copia autntica de la misma a efecto de que la Escribana
de IDESA procediera a realizar la escritura de liberacin de gravamen hipotecario... Por negligencia la
notaria de IDESA dej vencer el plazo fijado en la Resolucin del BNF... (sic)

De acuerdo a todo lo expuesto, no surge posibilidad de que por medio de un juicio sumario como lo es el
escogido por el actor, se pueda establecer una relacin con Inmobiliaria del Este S.A. de estar obligada a
rendirle cuentas sobre gestiones que si bien estuvo obligada por el inicial contrato de administracin
celebrado con la finada madre del actor, al pasar a ser adjudicataria por cesin de derechos y acciones,
obvio resulta que la tramitacin sumaria es definitivamente inhbil, ms an cuando se ha incluido
elementos tales como error de la Escribana, participacin del Banco de Fomento, levantamiento de la
inclusin indebida de padrn, etc.

Precisamente, en previsin de circunstancias que por conexidad algunas y obligadamente otras, el

ejercicio de la accin de rendicin de cuentas en estas condiciones debe ser ejercida solamente como
accin de conocimiento, posibilidad procesal que el Legislador dej expedita por el art. 673 CPC
(...conjuntamente con otras pretensiones que deban tramitarse por el conocimiento ordinario..."). De
acuerdo a las razones expuestas, bajo concepto alguno puede admitirse que por medio de un sumario
juicio de rendicin de cuentas se diriman cuestiones de fondo que pasarn a ser firmes por cosa juzgada,
tales como la impugnacin parcial de escritura pblica, estudios contables para verificacin de libros de
comercio, consideracin sobre resolucin del Banco Nacional de Fomento o pronunciamiento sobre
garanta de tercero como es el caso del Frigorfico San Michele, personas jurdicas a las que no se les ha
dado intervencin siquiera como terceros con participacin necesaria, todo lo cual ponen en evidencia que
la pretensin del actor no puede ser considerada, estudiada y decidida por proceso especial y sumario.

En estas condiciones, corresponde hacer lugar a la excepcin de falta de accin opuesta por la
demandada, por ser impropia, revocando en consecuencia la resolucin de recurso con imposicin de
costas a la perdidosa en atencin a lo dispuesto en los arts. 192 y 203 inc. b) CPC. As tambin voto.

A su turno, el Dr. Paredes Bordn dijo: El juicio de rendicin de cuentas, como seala el Conjuez
preopinante, es un proceso sumario y como tal, aadimos, especfico en cuanto a sus fines y partes.

Procesalmente contiene dos etapas, la primera de ellas sirve para establecer si existe o no la obligacin
de rendir cuentas. Esta exigencia de rendicin existe para quien detenta a su cargo la realizacin de
negocios, lleva adelante una administracin de bienes o de un patrimonio ajeno, que se han encargado
por contrato o por obligacin legal.

En el caso, el actor demanda la rendicin de cuentas, fundado en las disposiciones de los Arts. 891,
siguientes y concordantes del CC. Es decir, se coloca en la situacin del mandante que solicita la
rendicin de cuentas del mandatario designado por medio de un contrato.

El requerido, en este caso la empresa demandada, opone falta de accin del demandante, fundada en dos
razones: primera, que el mismo no suscribi el contrato de administracin sino la madre del mismo;
segunda, habiendo fallecido la madre del actor, dentro del juicio sucesorio, el demandante de autos,
procedi a vender sus derechos y acciones sobre los lotes que le correspondan como heredero, a favor
de la misma hoy demandada, los cuales fueron inscriptos en los registros pblicos como de propiedad de
la demandada.

El Art. 909 del CC, citado por los actores como fundamento de su demanda, seala que el mandato
concluye, entre otras causas, por la muerte de cualquiera de las partes, (inc. e), existiendo sin embargo la
salvedad de la continuacin de los negocios bajo la norma del Art. 912 del mismo CC.

Pero, esta continuidad debe darse con los herederos en conjunto o sea la rendicin de cuentas debi
plantearse por medio del albacea o presentarse ante el juez de la sucesin o en su caso, con el herederos
adjudicatario de los lotes una vez que los inmuebles hayan sido inscritos a su nombre, certificado de
adjudicacin mediante.

En el caso, el actor, en su calidad de heredero cedi y vendi sus derechos y acciones sobre los lotes a la
misma inmobiliaria que vena administrando la venta de los lotes, ello segn la nota cuya copia obra a f. 41
y que no fue desconocida por el actor.

La cesin de derechos y acciones, realizada a ttulo oneroso por el actor no es sino una venta y la suma
que debe percibir por ello es un precio, y si an existe un saldo que debe abonarse por dicho concepto, la
va para el reclamo es el de cobro del saldo de precio, o cobro de guaranes, pero no la de rendicin de
cuentas.

La falta de accin significa la falta de legitimacin, activa o pasiva, que deviene de la inexistencia del
derecho de accionar, demandar o ser demandado.

Al ceder sus derechos y acciones, dej el actor de ser propietario de los lotes que eran administrados por
la inmobiliaria hoy demandada, pasando esta ltima, a ser propietaria de dichos inmuebles, con lo que la
obligacin de rendir cuentas con relacin a los mismos, se ha extinguido por confusin (Art. 623 del CC.).

Por la misma razn antedicha, es clara la falta de accin del actor para pedir rendicin de cuentas sobre la
administracin y venta de lotes que ya no son de su propiedad, debiendo en todo caso, exigir el pago del
precio restante, segn el acuerdo de cesin de derechos, pero no por la va sumaria de la rendicin de
cuentas. Por las razones expuestas, me adhiero al voto del honorable preopinante, por la revocacin de la
sentencia en estudio, haciendo lugar a la excepcin de falta de accin, y rechazando la presente de
rendicin de cuentas, con costas a la perdidosa final, por aplicacin de los Arts. 192 y 203 del CPC.
A su turno, la Dra. Nez Gonzlez manifiesta que adhiere a los votos de los conjueces por ser
coincidentes y complementarias.

Asuncin, 25 de abril de 2006.

Por mrito que ofrece el acuerdo precedente y sus fundamentos, el Tribunal de Apelacin en lo Civil y
Comercial, Segunda Sala, resuelve: Declarar desierto el recurso de nulidad. Revocar, con costas, la S.D.
N 288 del 2 de junio de 2005. Anotar, registrar y remitir copia a la Excma. Corte Suprema de Justicia.
Gerardo Bez Maiola.- Juan Carlos Paredes Bordn.- Valentina Nez Gonzlez.- Sec.: Ma. Teresa
Caete A.-