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D.R. 2010, Adrin Lostaunau Pellat
1a Edicin
ISBN: 978-607-00-3890-7
Sinceramente
8
Qu mercado debo atacar para obtener mayores ingresos? . . . . . . . . . . 44
80:20 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Comisin por cobrar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Con exclusiva o sin exclusiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Debo compartir o no una propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Cmo invertir nuestro dinero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Los 3 nos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
9 Marketing . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Comenzar con una imagen empresarial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Posicionamiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Cunto gastar en publicidad y promocin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
10 Plan de ingresos y egresos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Plan de ingresos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
11 Motivacin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
Hay que aspirar alto! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
12 Valuarse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
13 Relaciones con otros broker inmobiliarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
Cmo compartir los inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Quin dice que es suyo el cliente? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
Con quin trabajar y con quin no . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
14 Relaciones con instituciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
Colegio de valuadores . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Colegio de notarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
Instituto catastral y registral de los estados . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
15 Asociaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
Asociaciones en Mxico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Asociacin en Estados Unidos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
16 Contratos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
17 Conclusin . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70
9
Introduccin
El arte de vender bienes races o comercializar inmuebles es una
actividad muy bonita e interesante; es un negocio donde puedes
ganar mucho dinero si sa es tu meta.
10
Este negocio lo tienes que ver como una actividad que realizars
da a da, en la que no tendrs un horario fijo. T sers dueo de
tu tiempo y de tus actividades, pero lo ms importante ser el dis-
frutar da a da las emociones que genera el negocio inmobiliario.
Espero que esto te sirva como ayuda y motivacin para que cum-
plas todos tus objetivos rpidamente. Aqu no hay reglas: las reglas
las pones t mismo.
Sinceramente
12
Como agente inmobiliario independiente o de una empresa inmo-
biliaria: dos opciones muy buenas.
Otro 20% para el broker que contact al cliente que compr la casa.
14
15
2 Cmo
independizarme
16
Qu necesito para independizarme
Antes que nada: visin, perseverancia y motivacin, adems de co-
nocimientos sobre el mercado de los valores de venta y renta de
inmuebles en diferentes zonas. stos los puedes consultar en las
bases de datos de catastro municipales, en asociaciones de inmo-
biliarias, y realizando el mercadeo de inmuebles en las diferentes
zonas que deseas prospectar o manejar.
Telfono. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $1,000
Publicidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $1,500
Lonas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $600
Gasolina. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $1,000
Tarjetas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $300
Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $4,400
Si quieres empezar con menos, puedes hacerlo poniendo anun-
cios afuera del inmueble, por ejemplo, sin promoverlo en el peri-
dico y gastando menos en telfono.
19
4
Gastos cuando
se trabaja en
una empresa
inmobiliaria
vs broker
independiente
20
Los gastos de un broker independiente ya los conocemos. Por otra
parte, si trabajas para una empresa gastaras:
Celular . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $1,000
Gasolina. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $1,000
Total . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $2,000
Aqu tus ingresos podran ser una quinta parte de lo que ganaras
de manera independiente, pero de igual forma, los ingresos pue-
den ser mayores, dependiendo del tipo de inmueble o producto
que manejes, al igual que de tus gastos.
21
5
Principales
errores
del broker
independiente
22
Creer que es una empresa inmobiliaria grande y establecida,
como las agencias que tienen aos en el mercado.
Creer que siempre se mantendrn las ventas altas.
Gastarse las comisiones que ganan, esperanzados en que ven-
dern ms (es decir, no ahorrar).
No creer en ellos mismos.
Incrementar sus gastos sin un plan de ventas.
Manejar inmuebles que se vendern a muy pero muy largo
plazo, o a lo mejor no se venden.
Manejar un producto que no conocen o en cuyo mercado no
tienen experiencia.
Dejarse llevar por sus emociones.
Dejarse manejar por los clientes y perder su plan de trabajo.
Confiar en los clientes.
Estar desmotivado.
Trabajar por el dinero.
No mercadear o investigar.
No tener informacin propia y fresca de lo que est sucediendo
en el mercado.
23
6Tipos de
inmuebles,
servicios y
clientes
24
Tipos de inmuebles:
Residencial
Todo lo relacionado con uso habitacional, ya sean casas, terrenos,
etctera.
Comercial
Todo lo relacionado con el uso de negocios, empresas, corporati-
vos, oficinas, locales, terrenos, etctera.
Industrial
Todo lo relacionado con industrias, fbricas, bodegas, naves indus-
triales, terrenos, etctera.
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Tipos de servicios que se pueden ofrecer:
Venta
Promover, comercializar y buscar un dueo para el inmueble o te-
rreno que se quiera vender, es decir, ofrecer los servicios de co-
mercializacin para buscar un posible comprador a cambio de una
comisin.
Renta
Buscarle al dueo de un inmueble o terreno un inquilino que le pa-
gue una renta, con el fin de que el arrendatario pueda gozar de su
uso.
Compra
Persona que busca en venta o renta un inmueble para adquirirlo
para s mismo o para el uso de terceros.
Asesora yconsultora
Proporcionar un abanico de oportunidades a sus clientes, de modo
que puedan hacer ms productivos sus inmuebles y tomar la mejor
decisin para ellos de acuerdo con sus intereses.
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Tipos de clientes:
Los tipos de clientes en venta, renta y compra pueden ser de uno
solo o varios inmuebles propios, as como de inmuebles familiares,
o de una compaa o empresa.
Cmo identificarlos:
Pollito
El que compra para uso propio; no tiene pensado venderlo, est
ms interesado en el uso personal, o de su empresa o familia.
Pavo real
El que compra para realizar una buena inversin, pero realmente
no sabe en qu consiste sta.
guila
El que compra realmente para invertir y va a realizar su adquisicin
a un precio con el que obtenga la plusvala y la rentabilidad que
tiene en mente. Deja afuera todas sus emociones por el tipo de in-
mueble o por el uso que tendr; slo ve la utilidad inmediata que
tiene al comprar y la que va a obtener con los aos.
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Cmo calificar a un cliente
Esta clasificacin la podemos desarrollar con base en los tiempos
que se tienen para realizar la operacin.
Tortuga
Es el que no tiene prisa, pues tiene en mente el inmueble que de-
sea; no tiene ninguna presin de tiempo para realizarla. Espera con
calma que aparezca lo que busca, muy relajado.
Conejo
Es el que est apurado por satisfacer una necesidad. No hace una
buena planeacin o le cambiaron los escenarios que tena con-
templados.
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Cmo manejar a los clientes
De acuerdo con nuestros intereses. No hay que perder de vista la
meta que tenemos, ni regalar nuestro trabajo.
29
7 Cmo
organizarme
30
Haz un plan de trabajo
De acuerdo con los tiempos que tienes establecidos, empieza por
establecer metas a corto y largo plazo para ti mismo. Desarrolla un
plan de trabajo en el cual todos los das sepas las actividades que
tienes que realizar para poder alcanzar tus objetivos, de manera
que no te pierdas en el camino.
Ataca un mercado
Puedes empezar por manejar un solo tipo de casas, en una ubica-
cin o zona donde puedas ofrecer al cliente varias opciones del
tipo de propiedad que est buscando.
Cmo mercadear
Primero, tienes que seleccionar un tipo de inmueble que quieras
investigar.
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Cmo prospectar
Una vez que definiste el mercado que te interesa atacar, debes em-
pezar a buscar informacin en bases de datos de cmaras de co-
mercio, de empresarios, etc. De esta manera, puedes empezar a
visitar clientes para ofrecerles tus servicios profesionales.
Presentacin
Lo ms importante en la presentacin con un cliente es la seguri-
dad que proyectes, as como tu actitud que debe ser positiva y
el conocimiento del mercado.
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casos, cuando un cliente te presiona para visitar un inmueble es
porque tiene apuro de verlo o de conseguir informacin sobre las
caractersticas del mismo, y seguramente tiene prisa porque l tie-
ne compromisos que cumplir ms tarde, de modo que se mues-
tra desesperado. Es pura necedad, ya que puede verlo ms tarde u
otro da; adems, sabe que no se pueden tomar decisiones as de
rpidas respecto del tipo de inmueble que le vas a mostrar.
Tienes que ver esto como un estilo de vida que llevars a cabo in-
dependientemente del xito financiero que obtengas. Creme, yo
s que lo logrars, pero no trabajes por dinero. Trabaja porque lo
disfrutas.
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Qu resultados debo esperar?
Qu es mejor?
Si te dedicas a un mercado de venta, te va a ir mejor que si mane-
jas un mercado de renta, pues quita el mismo tiempo y el gasto es
el mismo.
Si quieres dinero para vivir al da, estn las rentas y la venta de in-
muebles menores de $500,000 pesos, pero si lo que buscas es te-
ner libertad financiera, empieza por apuntar bien el rifle.
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Visin
En primer lugar, debes tener la mente bien enfocada en el punto al
que quieres llegar; no debes perderte en el camino. La visin es la
que te dir cul es tu objetivo, y cmo y dnde te visualizas en este
proyecto que inicias en tu vida, independientemente de las estra-
tegias y metas que tengas que desarrollar para ello.
Cristbal Coln, sin tener la visin que tuvo, nunca hubiera podido
descubrir Amrica. Imagnese si les hubiera hecho caso a su tripu-
lacin o a los reyes de aquella poca. Aqu sucede lo mismo: slo t
sabes a dnde llevas ese barco.
Especializacin
El mercado de los bienes inmuebles es muy extenso; por ello, hay
que volverse fuerte en un rea para obtener ms informacin, es
decir, hay que conseguir una especializacin. Esto se traduce en
conocer todas las opciones de inmuebles en venta o en renta que
estn disponibles en el mercado seleccionado, para ofrecerlas a
los posibles clientes.
Producto rpido
Es el producto que todos los broker inmobiliarios quieren tener en
su cartera de inmuebles, un producto que se venda o se rente rpi-
damente por sus caractersticas, el cual puede ser:
Una casa con todos sus accesorios nuevos, una distribucin
funcional, cuartos amplios con clsets, una excelente ubicacin
y un precio justo.
Un local comercial en una ubicacin privilegiada, con amplio es-
tacionamiento, vas rpidas de acceso, y un mercado de posi-
bles clientes que vive o pasa por el futuro negocio.
40
Este producto no dura mucho en el mercado; por lo general, los
propietarios no firman exclusividad, y existen clientes en espera de
dicho inmueble.
42
El propietario firma un contrato porque l no tiene los conoci-
mientos actualizados del mercado, ni el tiempo para atender lla-
madas de clientes o dar informacin, o simplemente no tiene las
habilidades que tiene un broker inmobiliario para comercializar el
inmueble.
80:20
En muchas ocasiones, 80% de nuestro tiempo nos genera 20% de
nuestros ingresos, y viceversa: 20% de nuestro tiempo nos genera
80% de nuestros ingresos.
44
Puedes sumar o restar el porcentaje a este ejemplo; lo importan-
te es que debemos estar enfocados en la meta a la que queremos
llegar. Si sabemos que las rentas no nos darn el estilo de vida que
deseamos, por qu seguimos ah? La respuesta es muy sencilla:
falta de liquidez.
Aqu cada quien cobra como crea que vale su servicio en el merca-
do donde se encuentra. Para un broker independiente, puede ser
atractivo un 2.5%, pero con estas comisiones slo sobrevivir du-
rante un corto periodo de tiempo, y las dems agencias no que-
rrn trabajar con l porque lo vern como una competencia des-
leal. Existe mercado para todo tipo de clientes, y ellos son quienes
decidirn en donde gastan su dinero.
46
Todo esto depende del tipo de operacin se negocia.
Hay casos en los que incluso con contratos firmados existe incum-
plimiento, y no se pueden cobrar porque el propietario no tiene
ningn inmueble o bien que pueda adjudicar como pago.
Los 3 nos
No agarrar por agarrar inmuebles.
No perderse con propiedades que quitan tiempo.
No hacer suposiciones.
48
49
9
Marketing
50
Comenzar con una imagen empresarial
Al iniciar tu negocio visualizado a largo plazo, es importante que
desde el comienzo tengas una imagen corporativa con el logotipo
de tu negocio, as como una pgina de Internet.
Posicionamiento
Para posicionarte en el mercado rpidamente, es importante que
establezcas una diferencia con los dems, tanto en la imagen cor-
porativa que manejes como en la calidad de los servicios, presen-
taciones, etctera.
Plan de ingresos
Establezcamos un caso: un periodo de 3 meses, con un cobro de
6% de comisin por las ventas y una meta de $3,700,000 en casas
residenciales.En este ejemplo se vendieron 3 casas con un valor de
$800,000, $1,700,000 y $1,200,00, aunque se pudieron haber ven-
dido solamente dos casas de $1,850,000, ms ingresos de renta de
oficina por $23,000 y un local comercial de $30,000, junto con la
venta de un terreno comercial de $2,450,000.
Casa de $ 48,000
$ 800,000
Casa de $102,000
$1,700,000
Casa de $72,000
$1,200,000
Comercial renta
Oficina $23,000
Terreno de $147,000
$2,450,000
Total de $422,000
comisiones
54
Plan de egresos
55
11
Motivacin
56
1
Es una de las cosas ms importantes que nos mantendrn en el ca-
mino de la libertad financiera y nos ayudarn a disfrutar de nues-
tro tiempo.
57
12 Valuarse
58
2
No regalar la informacin a nuestros clientes, valorar el trabajo
que desempeamos, es algo que seguramente no hacemos con
frecuencia. Es como si un doctor diera consulta a sus pacientes y
les proporcionara soluciones para sus enfermedades, indicndo-
les a los pacientes que tienen que llevar a cabo sus instrucciones, y
que estos ltimos le dijeran: Si no se me quita, te hablo despus,
y adems no le pagaran.
As pasa en los bienes races. Nunca falta que nos hablen para co-
mentarnos que quieren vender una propiedad; vamos a visitarla,
le damos toda la informacin que sabemos del mercado (que nos
ha costado tiempo, dinero y esfuerzo, as como una consultora de
todo lo que puede realizar el cliente con su propiedad, cmo ven-
derla, a quines ofrecerla, ventajas y desventajas, precio, valor de
otros inmuebles similares, condiciones del mercado inmobiliario,
etctera), y al final el propietario solamente nos dice: Voy a pen-
sarlo, yo te hablo si te doy la propiedad para que me la vendas. Ah, y
se me olvidaba: si tienes un cliente para la casa, ah te encargo que
me lo lleves. Y tu nieve?
60
61
13
Relaciones con
otros broker
inmobiliarios
62
3
Cmo compartir los inmuebles
Cuando tienes un inmueble que no puedes vender rpidamente.
Aqu todos son clientes de todos; quien te dar esa distincin ser
el propietario.
64
4
Colegio de valuadores
Tenemos acceso y compartimos informacin de ventas de terre-
nos, casas, edificios, etctera.
Colegio de notarios
Proporcionan seguridad jurdica a nuestros clientes en las opera-
ciones de compraventa que realizan.
65
15 Asociaciones
66
5
Asociaciones en Mxico
Asociacin Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A.C. (AMPI)
68
6
Vas a necesitar contratos de prestacin de servicios inmobiliarios
para:
Renta.
Venta.
Contrato u opcin de registro de un solo cliente (venta o renta).
Promesa de compraventa.
Recibos.
Carta de intencin de oferta inmobiliaria en compra o en renta.
69
17 Conclusin
70
7
El negocio de bienes races es una aventura emocionante que te
puede apasionar de por vida y que te puede llevar a niveles que
nunca antes habas imaginado. Es una travesa que iniciars y te
transportar.
Hay que aprender de las personas que tienen xito en sus nego-
cios o en sus vidas. Acrcate a ellos, lee los libros de personas que
ya recorrieron el camino que t apenas empiezas, para que te aho-
rres aos de trayecto y puedas llegar mucho ms rpido al xito.
Sinceramente
72
73
Ms Dinero para Brokers Inmobiliarios
Se termin de imprimir en diciembre de 2010
en los talleres de Litogrfica Ingramex, S.A. de C.V.
Centeno 162, Col. Granjas Esmeralda,
C.P. 09810 Mxico, D.F.