"Avalos de

referencia en el
marco del anuncio
de proyectos -
Motivo de utilidad
pblica".
 Ley 388 de 1997

Artculo 61.- Modificaciones al procedimiento de enajenacin voluntaria. Se introducen las

siguientes modificaciones al procedimiento de enajenacin voluntaria regulado por la Ley 9 de
1989:

El precio de adquisicin ser igual al valor comercial determinado por el Instituto Geogrfico
Agustn Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas
o asociaciones correspondientes, segn lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995, de
conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial
que sobre avalos expida el gobierno. El valor comercial se determinar teniendo en cuenta la
reglamentacin urbanstica municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en
relacin con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinacin econmica.

Pargrafo 1.- Reglamentado por el Decreto 2729 de 2012 compilado en Decreto 1077/2015
(art 2.2.5.4.1 y ss)

Al valor comercial al que se refiere el presente artculo, se le descontar el monto

correspondiente a la plusvala o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que
constituye el motivo de utilidad pblica para la adquisicin, salvo el caso en que el propietario
hubiere pagado la participacin en plusvala o la contribucin de valorizacin; segn sea del caso.
 mbito de Aplicacin

Todos los proyectos motivo de utilidad publica regulados por la Ley 388 de 1997.

Articulo 246 de la Ley 1450 de 2011, vigente segn Art 267 Ley 1753 de 2015.

Proyectos de infraestructura de transporte Ley 1682 de 2013 y 1742 de 2014.

El artculo 19 de la Ley 1682 de 2013, el artculo 20 de la Ley 1682 de 2013, modificado por el
artculo 3 de la Ley 1742 de 2014.

Artculo 19. Definir como un motivo de utilidad pblica e inters social la ejecucin y/o
desarrollo de proyectos de infraestructura del transporte a los que se refiere esta ley, as como el
desarrollo de las actividades relacionadas con su construccin, mantenimiento, rehabilitacin o
mejora.

Artculo 3. El artculo 20 de la Ley 1682 de 2013 quedar as:

Artculo 20. La adquisicin predial es responsabilidad del Estado y para ello la entidad pblica
responsable del proyecto podr adelantar la expropiacin administrativa con fundamento en el
motivo definido en el artculo anterior, siguiendo para el efecto los procedimientos previstos en
las Leyes 9a de 1989 y 388 de 1997, o la expropiacin judicial con fundamento en el mismo
motivo, de conformidad con lo previsto en las Leyes 9 de 1989, 388 de 1997 y 1564 de 2012.
 Ley 388 de 1997 Ley 1682 de 2013

Avalo comercial Avalo comercial

Predios = Predios =

valor de terreno + valor valor de terreno + valor

de la construccin + de la construccin +
valor de cultivos valor de cultivos +
- indemnizacin
Mayor valor por anuncio de
proyecto -
Mayor valor por anuncio de
proyecto
 Decreto 2729 de 2012
compilado en Decreto
1077/2015
Artculo 1. Anuncio de proyectos, programas u obras que constituyan motivos de
utilidad pblica o inters social. Las entidades competentes para adquirir por
enajenacin voluntaria o decretar la expropiacin de inmuebles para la ejecucin de
proyectos u obras de utilidad pblica o inters social, harn el anuncio del respectivo
programa, proyecto u obra, mediante acto administrativo de carcter general que
deber publicarse en los trminos del artculo 65 del Cdigo de Procedimiento
Administrativo y de lo Contencioso Administrativo

Publicacin en Diario Oficial o en las gacetas territoriales

Contenido de Acto administrativo:

La descripcin del proyecto

La delimitacin preliminar mediante coordenadas IGAC en planos a nivel predial
Los avalos de referencia (de no contar seis (6) meses siguientes a la expedicin
del acto administrativo de anuncio - no podrn tener un tiempo de expedicin
superior a un (1) ao de anterioridad a la fecha de expedicin del acto
administrativo )
El acto administrativo del anuncio del proyecto no requerir ser inscrito en los
respectivos folios de matrcula inmobiliaria
 AVALOS DE REFERENCIA

Aquel destinado a definir el valor del suelo antes del anuncio del proyecto y que se realizar por
zonas o subzonas geoeconmicas homogneas.

Sirve de base para identificar los incrementos en el valor del suelo generado por el respectivo
anuncio.
METODOLOGA
Decreto 1420 1998

Artculo 6.- Como zona o subzona geoeconmica homognea se entiende el espacio que tiene
caractersticas fsicas y econmicas similares, en cuanto a:

ZHF ZHE
Topografa Valor de terreno
Normas urbansticas
Servicios pblicos domiciliarios
Redes de infraestructura vial
Tipologa de las construcciones
reas Morfolgicas Homogneas
La estratificacin socioeconmica
 METODOLOGA

Elaboracin de avalos comerciales de puntos de investigacin

Resolucin 620 de 2008

Mtodo de comparacin o de mercado

Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos.

Mtodo (tcnica) residual

 CLCULO DEL MAYOR
VALOR GENERADO POR EL
ANUNCIO DEL PROYECTO
Determinar el valor comercial del inmueble bajo las condiciones, fsicas, econmicas y
normativas vigentes a la fecha de elaboracin del avalo comercial.

Actualizar los avalos de referencia entre el perodo comprendido entre el anuncio del
proyecto y la fecha de elaboracin del avalo comercial

ndice de Precios al Consumidor (IPC)

ndice de Valoracin Predial (IVP)
ndice de Valorizacin Inmobiliario Urbano y Rural (IVIUR)
Estudios de mercado

Determinar la diferencia entre los avalos de referencia actualizados con los valores del
suelo fijados en lo avalos comerciales

Identificado el mayor valor del suelo generado por el anuncio del proyecto, se proceder
a su descuento del valor comercial del inmueble y se determinar el precio de
adquisicin, salvo que el propietario haya pagado la participacin en plusvala o la
contribucin de valorizacin.
Avalo comercial 2016 ($1.000.000)
Avalo de referencia 2013 ($420.000)
Actualizar Valor 3 aos 2013-2016
Analiza incremento por dinmica
inmobiliaria en el mismo sector y en
otros sectores comparables sin
proyectos de utilidad publica
Avalo de referencia 2013 ($420.000) Avalo comercial 2016 ($1.000.000)

Diferencia en valor ($580.000)

Incremento en Porcentaje (138.10%)

Anlisis en un sector comparable

Valor comercial 2013 ($320.000) Valor comercial 2016 ($700.000)

Diferencia en valor ($380.000)

Incremento en Porcentaje (118.75%)

 Valor Valor Mayor Descuento
Dinmica
Referencia comercial Delta Valor Delta % Valor por (Delta Valor Final
2013 2016 Inmobiliaria
2006 2009 Anuncio Valor)

$420.000 $1.000.000 $580.000 138% 118,75% 19,35% $112.202,38 $887.797,62

138 %
19,35 % Mayor
Valor
118,75 %
$580.000 138%
118,75% Incremento Incremento Valor
Dinmica Inmobiliaria Comercial

2013 2016
Predio 400 M2 sin descuento Predio 400 M2 con descuento

400 m2 * $1.000.000 400 m2 * $887.000

$400.000.000 $354.800.000

Diferencia

$45.200.000
GRACIAS