Integracin de la planeacin de la vida til en el proceso de diseo arquitectnico

de edificios ambientales en Mxico

Integration of service life planning in the process of architectural design of ecological
buildings in Mexico

Reporte de proyecto de investigacin: Ciencia Bsica CONACYT 128549.

Responsable tcnico: Dr. Arq. Silverio Hernndez Moreno
Centro de Investigacin en Arquitectura y Diseo, Facultad de Arquitectura y Diseo de
la Universidad Autnoma del Estado de Mxico.
Cerro de Coatepec s/n, Ciudad Universitaria, C. P. 50110, Toluca, Mxico.
Telfono 01 7222140414, ext. 214.

Resumen
Este reporte de investigacin trata sobre un proyecto de ciencia bsica el cual tuvo una
duracin de 3 aos (del 7 de abril de 2011 al 7 de abril del 2014) y estuvo patrocinado
por el CONACYT de fondos para investigacin en ciencia bsica (con clave: CONACYT
128549) fungiendo como responsable tcnico el autor de este reporte y responsable
administrativo la Universidad Autnoma del Estado de Mxico. El proyecto se resume
en determinar los mtodos cuantitativos y cualitativos para la integracin de la
planeacin de la vida til1 en el proceso de diseo arquitectnico ambiental. La
investigacin revisa y evala toda la normatividad existente en materia de vida til que
ayuda a la elaboracin de una metodologa de aplicacin de este conocimiento bsico
como es la planeacin de la vida til en el desarrollo de proyectos de arquitectura
tomando en consideracin los factores de durabilidad pero adems los factores de
sustentabilidad en el diseo arquitectnico. En sntesis, se determinan y estudian los
factores que inciden en la vida til de un proyecto arquitectnico y se aborda un caso de
estudio para la aplicacin de dicha metodologa de planeacin e integracin de vida til
en edificios. Se propone una metodologa particular desde el enfoque arquitectnico,

1
La vida til entendida como el periodo de tiempo despus de la construccin o instalacin durante el cual el edificio
y sus partes cumplen o exceden los requerimientos de rendimiento para lo cual fueron diseados y construidos por lo
que es necesario hacer uso de mantenimiento correctivo significativo y de reparaciones y remplazos de los materiales
y componentes constructivos (ISO, 2000a).

1
primeramente para estimar la vida til de los proyectos de edificios tomando en cuenta
factores de deterioro y degradacin de los componentes constructivos, y segundo, se
logra realizar una propuesta prctica para la elaboracin de un plan de diseo por
durabilidad en proyectos de edificios que contempla tambin un plan de mantenimiento
del inmueble durante su vida til.
Palabras clave: Durabilidad; Vida til; Diseo ambiental; Planeacin de edificios; Ciclo
de vida.

Abstract
This research brief discusses the results of research carried out during 3 years period
(April 7, 2011 to April 7, 2014) sponsored by CONACYT for basic science research
(project key: CONACYT 128549) The author of this review was serving as technical
leader and administrative head at the Autonomous University of the State of Mexico.
The project determines the quantitative and qualitative methods for the integration of
planning for life in the process of ecological architectural design. All existing regulations
on life evaluation in Mexico were reviewed and evaluated in order to support
development of a methodology for applying these principles as planning tool for life cycle
evaluation in the development of architectural projects taking into consideration not only
key issues of durability but also additional key factors of sustainability in architectural
design. In short, the factors affecting the life cycle of architectural projects and a case
study for the application of this planning methodology in buildings were discussed. The
main result is a specific methodology for the architectural approach, first to estimate the
life-time of building projects taking into account factors of deterioration and degradation
of building components, and second, it has managed to make a practical proposal for
the design plan development for building projects durability. Also this approach includes
a management and maintenance plan of the property over its useful life.
Keywords: Durability; Service Life; Ecological Design; Building Planning; Lifecycle.

1.0 Introduccin y antecedentes del tema

Cuando se habla de vida til en los edificios por parte de diseadores, urbanistas,
constructores de infraestructura y equipamiento de la ciudad y promotores de bienes

2
inmuebles, normalmente se relaciona con el medio ambiente del proyecto, y por lo
general no se toman en cuenta otros factores como mano de obra, uso del edificio, tipo
de mantenimiento, etc. que forman parte del ciclo de vida entero del inmueble, ms an,
cuando se aplica algn modelo de diseo ambiental (desarrollado en Estados Unidos
de Norteamrica y Reino Unido respectivamente) como LEED o BREEAM; esto
hace creer que la nica manera de tener xito al edificar es al menos cuando el edificio
tenga una vida programada de ms de 100 aos, aunque es importante la durabilidad,
no es el nico factor a considerar. Sin embargo, en la prctica del contexto mexicano
pasa u ocurre muchas veces que, determinados edificios, tienen una vida til
relativamente corta, por ejemplo alrededor de 50 aos; debido a diversas razones, entre
algunas, a que las ciudades evolucionan, y con ello el valor de suelo, debido tambin al
desarrollo urbano y modificaciones a las ciudades e incluso al mismo deterioro de los
componentes del edificio, debido a la seleccin de materiales y sistemas constructivos,
empleados en la fase de construccin; o tambin al mismo mantenimiento, uso y
operacin inadecuado del inmueble por parte de los usuarios o administradores del
edificio. En el caso de la demolicin de los edificios, la razn de terminarlos se da ms
por la adaptabilidad del inmueble y a su localizacin en el sitio que por la seleccin de
sistemas y materiales de construccin. En arquitectura ambiental, se debe evitar
disear el edificio para ser demolido y por tanto se debe buscar otras opciones como la
deconstruccin, desmantelamiento, re-uso, rehabilitacin y reciclamiento de sus
componentes. Estos problemas ocurren porque generalmente no se considera el diseo
por ciclo de vida2 en los edificios, y por tanto, no existe una planeacin de la vida til del
inmueble que se est realizando, desde su pre-diseo y diseo hasta su construccin,
ocupacin, mantenimiento y fin de su vida til. Por lo que este proyecto cuenta con la
premisa del diseo ambiental en la arquitectura y edificacin, en donde se pudieran
integrar los conceptos de vida til y ciclo de vida con el proceso de diseo ambiental de
los edificios.

2
Diseo por ciclo de vida entendido como el proceso de creacin en donde se incluye el anlisis de los impactos
ambientales ocurridos en todas las etapas del proyecto del edificio, tales como: pre-diseo, diseo, construccin, uso,
operacin, mantenimiento y fin de la vida til del inmueble (ISO, 2000b).

3
Lo ideal es, por supuesto, que el edificio tenga una vida til lo ms larga posible y al
mismo tiempo que ahorre recursos empleados en la construccin, operacin, uso y
mantenimiento del mismo; lo cual permite mitigar daos de impactos nocivos al
ambiente. La clave se encuentra en el diseo ambiental con caractersticas de
adaptabilidad y flexibilidad e igualmente importante disear para de-construir3 edificios y
no para demolerlos y adems proponer el re-uso y reciclamiento de materiales y
componentes del edificio en los casos de que el edificio no est programado para tener
una vida til muy prolongada (alrededor de 100 aos o ms), en donde se utilizaran
otros criterios igualmente ambientales.

Finalmente, cuando se habla de durabilidad, en muchos casos solo se refiere al

mantenimiento de algunas partes o materiales del edificio, cuando hay que tomar en
consideracin que hay componentes de edificios que aunque se le d menos
mantenimiento, este va a durar igual que otros similares, y es ah donde se ofrecen
beneficios importantes a todo el sistema del edificio.

1.1 Planteamiento del problema y objetivos de la investigacin

Planteamiento del problema

Como se menciona en la parte de antecedentes, existen diversos modelos de diseo
ambiental en edificacin que se estn empezando a aplicar dentro del proceso de
diseo arquitectnico en Mxico, lo cual es positivo para el producto, en este caso
edificios, los cuales impactan menos al ambiente y son ms confortables y funcionales;
pero existe un problema particular dentro del diseo arquitectnico de este tipo de
edificios, y es que no se estn considerando los diversos factores para integrar y
planear la vida til de los edificios dentro de los modelos de diseo por ciclo de vida y
dentro de los criterios de durabilidad en los edificaciones de acuerdo a las prioridades y
capacidades del contexto mexicano. Es un problema que pasa no solamente en Mxico,
sino alrededor del mundo, y es que los planeadores, promotores y diseadores de

3
De-construir en arquitectura y edificacin significa poder separar las partes de un edificio sin daarlas para poder
re-usarlas o reciclarlas. La palabra que ms se parece, sin llegar a ser sinnimo, sera desmantelamiento.

4
edificios optan por no usar los mtodos de Planeacin de Vida til en el proceso de
diseo de edificios y tampoco utilizan al pie de la letra el Diseo por Ciclo de Vida de los
inmuebles. Esto debido a que se supone que los mtodos de integracin de vida til en
el proceso de diseo arquitectnico son complicados de aplicar y que requieren de
especialistas en la materia lo cual hace ms difcil su planeacin y ejecucin. La
presente investigacin aborda esta problemtica desde el punto de vista arquitectnico
basndose en la normativa internacional en materia de Planeacin de la Vida til, as
como basndose en modelos de diseo ambiental de edificios y mtodos de Diseo por
Ciclo de Vida para proveer soluciones al momento del proceso de diseo y respuestas a
cunto debe durar un edificio y cmo debe ser diseado para ello.

La hiptesis consiste en que si se integra la planeacin de la vida til de forma

adecuada en el proceso de diseo ambiental de las edificaciones, entonces se crean
edificios ms durables, ecolgicos, funcionales, econmicos y que impacten menos al
ambiente durante todo su ciclo de vida. Lo cual se corrobora en la seccin de resultados
del presente reporte.

El objetivo general fue estudiar y proponer las consideraciones y factores que influyen
en la edificacin para as integrar la planeacin de la vida til en el proceso de diseo
arquitectnico.

Objetivos particulares:
1. Determinar las principales consideraciones para la realizacin de una
terminologa en materia de vida til y diseo por ciclo de vida en los edificios
ambientales.
2. Realizar el estado del arte relacionado al tema de la vida til de los edificios.
3. Analizar y revisar modelos y metodologas pre-establecidas, as como de
lineamientos y normativa al respecto.
4. Identificar las distintas herramientas disponibles para la planeacin de la vida til
en las edificaciones, y su aplicacin al contexto mexicano.

5
 5. Reconocer y analizar los principales factores que afectan a la durabilidad de los
materiales, componentes y sistemas constructivos de un edificio.
6. Desarrollar un plan de trabajo para la ejecucin de un caso de estudio en donde
se pueda analizar un diseo por ciclo de vida de un edificio; identificando sus
partes o subsistemas para desglosar y separar cada componente que influyera
en la vida til de todo el sistema (edificio).
7. Ejecutar el caso de estudio realizando un ejemplo de diseo arquitectnico en
donde se integre la planeacin de la vida til y un diseo ambiental que integrara
adems un plan de diseo por durabilidad (en la fase de diseo y construccin) y
uno de mantenimiento del inmueble para la fase de post- construccin o uso y
ocupacin del edificio.

2.0 Metodologa general

La presente investigacin se apoya en algunas herramientas y documentos en donde
se utilizan los conceptos de vida til dentro del proceso de diseo de edificios, una de
ellas es la norma tcnica de ISO 15686 y otra es el lineamiento de CSA 478-95. Por lo
general este tipo de lineamientos no se aplican en los procesos de diseo de edificios
de manera comn, tal vez debido a su complejidad que representa disear con estos
criterios, y se cae en el error de proponer de forma arbitraria determinada edad del
inmueble. Por tanto requeramos simplificar dichos procesos y que este tipo de
herramientas sean verdaderamente de apoyo al diseo, lo cual es uno de los objetivos
particulares del presente estudio.

Por otro lado, existen metodologas de Anlisis por Ciclo de Vida que incluyen el Costo
por Ciclo de Vida, que es un mtodo muy recomendado por ISO y otras instancias
similares para ayudar a la toma de decisiones en anlisis de costos iniciales y finales,
bajo el criterio de ciclo de vida. Este mtodo de Anlisis de Costos por Ciclo de Vida es
muy til, ya que por ejemplo nos ayuda a saber que un material muy costoso de inicio
puede tener un bajo costo de mantenimiento y una larga vida til o viceversa.

6
Existen varios Software dedicados al clculo de Costos por Ciclo de Vida en los
edificios; se analizarn algunos (como SimaPro 7.1) para conocer los parmetros de
diseo que se consideran en el proceso de creacin de un proyecto de una edificacin,
y tambin para realizar un caso de estudio que pueda ejemplificar el proceso de diseo,
integrando el ciclo de vida y vida til del edificio en cuestin a dicho proceso de diseo.
Se ha observado que en algunos modelos de diseo de bajo impacto ambiental para
edificios como LEED y/o BREEAM no se ha integrado del todo el concepto de vida
til y diseo por Ciclo de Vida dentro de los requerimientos en el proceso de diseo y
construccin, y en s, en todo el ciclo de vida del inmueble, tal vez por la misma razn
que no se realiza en los despachos de diseo y construccin de edificios; debido a la
complejidad que requiere y que adems se necesitan de expertos para ciertos aspectos
en la aplicacin de la norma de ISO 15686.

Existe mucha informacin acerca de mtodos de anlisis por ciclo de vida en los
edificios y de igual manera acerca de arquitectura, construccin y diseo de edificios
ambientales, verdes o ecolgicos. Lo que est haciendo falta, no solo en Mxico sino en
todo el mundo, es integrar estas dos herramientas, y que se logre un diseo por ciclo de
vida en los procesos de edificacin y arquitectura de proyectos. Por lo tanto, es
necesario integrar el lineamiento de CSA S478-95 con el modelo LEED de Estados
Unidos de Norteamrica, para tener una planeacin de la vida til y la durabilidad en el
inmueble desde su diseo hasta el fin de su vida til. Para ello tenemos que predecir la
vida til de los edificios y plasmarlo en el diseo, es decir, tomar las consideraciones de
diseo pertinente para disear un edificio que responda a un determinado nmero de
aos de vida. En el caso de que un edificio contenga componentes que van a durar
menos que el mismo edificio, debe haber un plan de diseo para que dichos
componentes sean reemplazados de manera fcil sin afectar todo el sistema del
inmueble (de acuerdo con el lineamiento de CSA S478-95 de Canad).

Particularmente, en esta metodologa, los pasos que se siguieron estn resumidos en

los siguientes:

7
 1. Determinar una terminologa en materia de vida til y diseo por ciclo de vida que
ayudar a explicar varios conceptos a travs del documento. (recoleccin
informacin).
2. Realizar un estado del arte del tema que incluyera anlisis y revisin de modelos
y metodologas tanto de ciclo de vida (como ISO 15686 y el lineamiento de CSA
478-95), como de diseo ambiental en edificios (como LEED y BREEAM).
(recoleccin de informacin).
3. Analizar estas herramientas de ISO y de CSA referentes a la planeacin de la
vida til en los edificios y su aplicacin en el caso de la edificacin en Mxico.
(Procesamiento de informacin).
4. Identificar, desglosar y analizar los principales factores que afecten a la
durabilidad de los subsistemas del edificio o componentes del mismo (materiales
y procedimientos de construccin y otros componentes del sistema).
(Recoleccin y procesamiento de informacin).
5. Desarrollar un plan de trabajo (aplicable y replicable a cualquier proyecto
arquitectnico) para la integracin del concepto y los procedimientos para incluir
la vida til en el proceso de diseo del edificio.
6. Aplicar un mtodo particular de estimacin de vida til y de dicho plan de
durabilidad en un caso de estudio.

Este mtodo particular propuesto para la estimacin de la vida til y plan de durabilidad
en los edificios consiste en los siguientes puntos:
1. Identificar las condiciones generales de servicio, tipo de edificio, requerimientos
funcionales y rendimiento del edificio.
2. Determinar la vida til de diseo del edificio y sus componentes.
3. Determinar e identificar los factores que afectan a la durabilidad del proyecto.
4. Estimar la vida til del edificio y de sus componentes constructivos (con el
mtodo por factores de ISO 15686).
5. Definir el Plan de Durabilidad del inmueble con base a estrategias de diseo.
6. Generar el Plan de mantenimiento, reparacin y remplazo del edificio y sus
componentes.

8
 3.0 Resultados de investigacin

Esta seccin est enfocada a presentar los resultados de la investigacin a travs de un

ejemplo de aplicacin del caso de estudio.

3.1. Ejemplo de la estimacin de la vida til y generacin del plan de durabilidad

en un edificio de oficinas en la ciudad de Toluca, Mxico

El desarrollo y aplicacin del mtodo es lo siguiente:

1. Identificacin de las condiciones generales de servicio, tipo de edificio,
requerimientos funcionales y rendimientos del edificio
Para este caso del ejemplo de aplicacin del mtodo se cont con un proyecto de un
edificio de oficinas de 5 niveles, ubicado en la ciudad de Toluca, Mxico, en donde se
requera de una vida til de diseo para el edificio completo de 99 aos, segn los
datos contenidos en la tabla 2 y equivalentes a la informacin de la norma ISO 15686.

Considerando que el procedimiento de construccin del edificio estaba planeado in

situ, era recomendable construirlo a base de una estructura de concreto reforzado con
acero utilizando columnas, trabes y losas de cimentacin, as como entrepisos de
estructura metlica acanalada (sobre vigas metlicas) con capas de compresin de
concreto reforzado con malla metlica electro-soldada y terminado con piso cermico
asentado con mezcla cemento-arena. Algunas recomendaciones tcnicas de
durabilidad seran: en lo referente al concreto premezclado, utilizar como mnimo una
resistencia Fc= 210 kg/cm, con un aditivo a la mezcla del concreto de cenizas volantes
para hacerlo ms durable y resistente a agentes externos; y en lo referente al acero
para refuerzo del concreto se usara una resistencia de diseo Fy= 4200 kg/cm con un
bao en la superficie del acero de refuerzo para evitar la corrosin. Asimismo, se
recomendaba usar un recubrimiento mnimo de 6 cm en el concreto reforzado para
evitar la corrosin por agentes externos.

9
 2. Determinacin de la vida til de diseo del edificio
Continuado con el procedimiento del mtodo propuesto para la estimacin de vida til y
durabilidad en los edificios, tenemos que la Vida til de Diseo del edificio (VUD) de
oficinas, segn el tipo de edificio, su uso y sus condiciones de accesibilidad en el
mantenimiento, fue de VUD= 99 aos; segn la informacin de la norma tcnica
canadiense CSA S478-95 (R2001) y de las tablas 1, 2 y 3 que a continuacin se
describen, equivalentes a la norma ISO 15686 y en la cual tambin se basa la versin
LEED de Canad sobre diseo de la durabilidad en edificios (LEED, 2004).

Tabla 1. Vida til de Diseo (VUD) de los edificios y de sus componentes constructivos
segn sus condiciones de accesibilidad al mantenimiento (en aos)
Plazos de Vida til de Vida til de Diseo Vida til de Diseo Vida til de Diseo
durabilidad de la Diseo del de Componentes de Componentes de Componentes
edificacin Edificio Constructivos Constructivos Constructivos para
Completo (VDCC) para (VDCC) para condiciones
(VDEC) (aos) condiciones condiciones econmicas y
econmicas y econmicas y tcnicas
tcnicas accesibles tcnicas inaccesibles de
de mantenimiento moderadamente mantenimiento
(aos) accesibles de (aos)
mantenimiento
(aos)
Corto 1-15 1-3 3-10 10-15
Normal 50-100 3-6 25-50 50-100
Largo Mayor de 100 6-10 50-100 Mayor de 100

(Fuente: ABCB, 2006. Vase en la seccin de referencias).

Tabla 2. Vida til de Diseo (VUD) del edificio y sus componentes segn el tipo de
componentes constructivos (en aos)
VDEC Elementos Elementos Mayormente y Elementos de Techumbres Obra
(Vida til estructurales caros o de difcil razonablemente subsistemas de exterior
de Diseo y/o elementos remplazamiento remplazables instalaciones
del inaccesibles hidrulica,
Edificio sanitaria, gas,
Completo especiales,
(aos) aire, energa,

10
 mecnica y/o
elctrica

150 150 100 40 20 20 30

100 100 100 40 20 20 30
60 60 60 40 20 20 30

(Fuente: WBDG, 2012. Vase en la seccin de referencias).

La siguiente informacin (tabla 3) tambin es de gran utilidad en esta etapa 2 del

procedimiento, ya que nos puede guiar en la determinacin de una vida til de diseo
por componente respecto a categoras de periodos de tiempo.

Tabla 3. Vida til de Diseo (VUD) por categora o tipos de edificios

Categora de edificios Vida til de Diseo por Ejemplos
categora (aos)
Temporales Hasta 10 Construcciones no permanentes,
oficinas de ventas, edificios de
exhibicin temporal,
construcciones provisionales.
Vida media 25-49 La mayora de los edificios
industriales y la mayora de las
estructuras para
estacionamientos.
Vida larga 50-99 La mayora de los edificios
residenciales, comerciales, de
oficinas, de salud, de educacin,
estacionamientos construidos
debajo de los de esta categora
(vida larga).
Permanentes Ms de 100 Edificios monumentales, de tipo
patrimoniales (museos, galeras
de arte, archivos generales, etc.).

(Fuente: CSA, 2001. Vase en la seccin de referencias).

11
Se considera que las tablas 1, 2 y 3 pueden ser de gran ayuda para la determinacin de
la vida til de diseo siempre y cuando se respete el uso que al edificio se la va a dar y
que se cubran los requerimientos de diseo y rendimiento del inmueble a construir.

Nota: Si se requiere especficamente conocer la expectativa de vida til para un

determinado material o componente constructivo, lo que se tiene que hacer es
conseguir esa informacin en fichas tcnicas y/ o en manuales tcnicos que los
fabricantes y proveedores deben ofrecer de sus productos; en el caso que los
fabricantes por irresponsabilidad no presentan este dato en las fichas tcnicas de sus
productos, una forma de obtener la vida til de algn material o componente es
definitivamente haciendo pruebas de envejecimiento en laboratorio para aproximarnos a
una vida de diseo. Otra forma es por la experiencia en la comparativa con otros
materiales y/ o componentes constructivos empleados en similares procesos
constructivos, que aunque no es lo recomendable cuando se requiere de clculos
exactos, puede ser pertinente solo en estimaciones.

3. Determinacin e identificacin de los factores que afectan a la durabilidad

del proyecto
Para determinar estos factores fue necesario basarse en el mtodo por factores de la
norma ISO 15686.

Los siguientes puntos son los factores que afectan la durabilidad y provocan la
degradacin del inmueble:
A. Calidad de los materiales y componentes de construccin.
B. El nivel o grado del diseo arquitectnico, constructivo y de sus instalaciones.
C. La calidad y nivel de la mano de obra en la ejecucin de los procesos de
construccin e instalacin bajo sus correspondientes normas tcnicas y
reglamentos de construccin.
D. El medio ambiente del interior del edificio como: humedad, temperatura y
diversos agentes qumicos y fsicos existentes.
E. El medio ambiente externo al edificio como el clima y la contaminacin urbana.

12
 F. Uso del edificio con base en manuales y especificaciones realizadas por los
diseadores y constructores de los mismos que implican una mejor operabilidad
del inmueble.
G. Grado o nivel de mantenimiento de acuerdo con las especificaciones asentadas
en el manual de mantenimiento realizado por los diseadores y constructores del
inmueble y de los productores o fabricantes de materiales y componentes usados
en la construccin.

4. Estimacin de la vida til del edificio y de sus componentes constructivos

(con el mtodo por factores de ISO 15686)
Usando el mtodo por factores que permite calcular la Vida til Estimada (VUE)
mediante la correccin de la Vida til de Diseo (VUD) o de referencia, a travs de la
multiplicacin de los valores de los factores en un rango de 0.8, 1.0 y 1.2 segn (del
mtodo ISO 15686) utilizando la frmula:

VUE=VUD (A) (B) (C) (D) (E) (F) (G) (1)

Donde VUE es la Vida til estimada, VUD es la Vida til de Diseo y de A a G son los
factores que inciden en la vida til del componente constructivo. Una vez teniendo los
factores se determinaron los valores para cada uno segn el proyecto (tabla 4). Como
sigue:

Tabla 4. Factores para la estimacin de la vida til del edificio del ejemplo
Factores Valores asignados
A. Calidad de los materiales y componentes de construccin. 1.0
B. El nivel o grado del diseo arquitectnico, constructivo y de sus 1.2
instalaciones.
C. La calidad y nivel de la mano de obra en la ejecucin de los 1.0
procesos de construccin e instalacin bajo sus correspondientes
normas tcnicas y reglamentos de construccin.
D. El medio ambiente del interior del edificio como: humedad, 1.0
temperatura y diversos agentes qumicos y fsicos existentes.
E. El medio ambiente externo al edificio como el clima y la 0.8

13
 contaminacin urbana.
F. Uso del edificio con base en manuales y especificaciones 1.0
realizadas por los diseadores y constructores de los mismos que
implican una mejor operabilidad del inmueble.
G. Grado o nivel de mantenimiento de acuerdo con las 1.0
especificaciones asentadas en el manual de mantenimiento
realizado por los diseadores y constructores del inmueble y de
los productores o fabricantes de materiales y componentes
usados en la construccin.

(Fuente: Elaboracin de Silverio Hernndez Moreno)

Se sustituyen los valores en la formula (1):

VUE= 99 x 1.0 x 1.2 x 1.0 x 1.8 x 0.8 x 1.0 x 1.0

VUE= 95.04

Como se puede observar la estimacin de la vida til, segn la norma tcnica ISO
15686 del edificio en cuestin, disminuy ligeramente respecto a la vida til de diseo o
de referencia (de 99 aos a 95.04). Lo anterior debido principalmente a los factores de
medio ambiente externo, especficamente por la humedad en el ambiente y sustancias
txicas en la atmsfera (por estar ubicado el edificio en una ciudad industrial), lo cual se
considera no es lo propicio para los elementos de construccin, sin llegar a ser un
ambiente excesivamente agresivo como otros lugares ubicados en costas, expuestos a
altas cantidades de humedad y brisas marinas. Por lo que, en el siguiente punto
referente al plan de durabilidad, se deben proponer distintas estrategias de diseo por
durabilidad para solventar estos problemas e igualar al menos la vida til estimada con
la vida til de diseo.

En resumen se considera que la estimacin para el caso de ejemplo es aceptable, es

decir, no se aleja demasiado de la vida til de referencia o de diseo y por tanto se
considera aceptable. Pero es muy conveniente redisear el proyecto, en el caso de no
igualar o superar la vida til de diseo respecto a la vida til estimada, tal y como se
menciona arriba.

14
 5. Definicin del Plan de Durabilidad del inmueble con base en estrategias de
diseo a partir de la vida til estimada
A continuacin se muestra la tabla 5 en donde se presenta el plan de durabilidad para
el ejemplo del edificio de oficinas, lo cual debe ayudar al rediseo del proyecto, que en
este ejemplo, la VUE disminuy respecto a la VUD.

Tabla 5. Estrategias de durabilidad del caso del ejemplo

ESTRATEGIAS DE DURABILIDAD EN EDIFICACIONES (edificio del caso del ejemplo)
Agua del exterior
Cimentacin
Desviar el agua de columnas, muros y cimientos a partir de sistemas de drenajes en el subsuelo a
base de gravas y sistemas de absorcin cuando exista en exceso.
Proveer un drenaje adecuado para evitar humedades en niveles ms bajos de los componentes de
concreto
Sellar todas las tuberas de instalaciones sanitarias, hidrulicas y otras posibles penetraciones de
agua a muros y pisos.
Sellar todas las juntas constructivas del edificio
Cubrir y sellar las conexiones de las bombas hidrulicas y de otros equipos como hidroneumticos y
sistemas que utilicen y emanen agua y humedades
Impermeabilizacin total de la cimentacin que est directamente en contacto con la humedad y el
subsuelo
Drenar apropiadamente el agua en el sistema de techos
Usar sistemas de drenes de arena, grava en el subsuelo y en donde se requiera guiar el agua hacia
fuera y hacia los lados de la subestructura del inmueble
Usar materiales de relleno porosos e inertes y no materiales producto de excavaciones
Proveer tuberas para drenar el agua del subsuelo en donde se requiera (para evitar la acumulacin
de agua y de humedades)
Usar aislantes y retardadores de vapor en piezas expuestas a alta humedad
Impermeabilizar tambin la base del cimiento
Muros
Proveer drenes adecuados del agua para evitar su acumulacin en muros
Que los sistemas principales de drenes de agua queden por debajo o hasta abajo del nivel de la base
de los muros y pisos y que queden perfectamente sellados
Impermeabilizar los muros expuestos a humedad
Que los drenes de agua de los techos y azoteas den hacia fuera de los muros evitando los
escurrimientos
En la pintura en muros al exterior aplicar un primer o sellador sobre el aplanado

15
 Aplicar las capas de pintura sobre la base de primer o sellador en exteriores e interiores
Sellar juntas constructivas
Usar una ranura por debajo de la losa para gotero en voladizos de los techos que cubran las paredes
de los muros exteriores
Disear las bajadas de agua pluvial o de otros lquidos del edificio de manera independiente, aisladas
y selladas respecto a las estructura y especficamente respecto a los muros y columnas
Utilizar si es necesario membranas especiales de aislamiento por humedad entre el muro y el exterior
sobre todo cuando se utilice un muro o techos verdes
Techos y entrepisos
Procurar la impermeabilizacin adecuada en las losas de azotea o techos que sea totalmente
impermeable y que se integre perfectamente con la estructura
Procurar un excelente sellado en bajadas de agua pluvial
Evitar encharcamientos en la superficies de las losas o techos procurando la pendiente adecuada y
utilizando los materiales adecuados para ello
Utilizar materiales bituminosos tanto para la membrana impermeabilizante como para el sellado y
juntas
Sellado completo de las juntas constructivas entre componentes de construccin de los techos, losas
y entrepisos
Asegurar el sellado de las instalaciones hidrulicas y sanitarias para evitar fugas de agua y lquidos
hacia los componentes de la estructura de entrepisos y techos
Agua del interior del edificio
Instalar sistemas de drenaje en complemento a las instalaciones sanitarias que eviten la acumulacin
de la humedad al resto del edificio
Sellado adecuado de las instalaciones hidrulicas y sanitarias para evitar fugas al resto de los
componentes del edificio
Adecuada instalacin de los muebles y equipos que requieren uso de agua y desechos del mismo
lquido mediante adecuada instalacin y sellado
Adecuado diseo e instalacin de pisos en zonas de desalojo de agua, poniendo especial atencin
en pendientes, coladeras y sistemas de sellado
Infiltracin de aire (poner especial atencin en el aislamiento y sellado del aire en las instalaciones
especiales)
Sellado del aire en ductos de ventilacin
Condensacin y evaporacin
Aislar todas las tuberas de agua fra y caliente y evitar instalaciones de plomera en paredes
exteriores
Impermeabilizar los acabados de los muros exteriores e interiores que estarn expuestos a grandes
cantidades de humedad
Radiacin ultravioleta
Instalar materiales con propiedades que controlen su degradacin por efectos del sol y para cambios
bruscos de temperatura

16
Corrosin
Aplicar tratamientos tanto en la estructura (principalmente en el acero de refuerzo) como en
acabados para evitar la corrosin de los materiales
Control de plagas
Aplicar tratamientos para evitar termitas y roedores que puedan daar los componentes de
construccin definiendo los tipos de los sistemas y si estos se presentan en el mantenimiento o en la
edificacin
Desastres naturales
Sismos (apegarse al reglamento de construccin local para clculo de estructuras por sismo)
Vientos fuertes (apegarse al reglamento de construccin local para clculo de estructuras por viento)
Inundaciones (revisar los planes de desarrollo urbano del lugar para evitar la construccin sobre
terrenos en riesgo de inundacin)
Riesgo por fallas geolgicas (revisar los planes de desarrollo urbano del lugar para evitar la
construccin sobre terrenos en riesgo de falla geolgica). En caso de ser edificios importantes
realizar las pruebas geolgicas necesarias para ser consideradas en el clculo estructural
Incendios (construir barreras anti-incendios en zonas de riesgo). Desarrollar el manual contra
incendios y de operacin en incendios para las edificaciones

Fuente: Adaptacin (tropicalizacin) por Silverio Hernndez Moreno y Jess E. de

Hoyos Martnez al contexto mexicano, 2012, con base en el formato de LEED
CANADA, 2004 (GBC, 2004. Vase en la seccin de referencias).

6. Definicin del plan de mantenimiento, reparacin y remplazo del edificio y

sus componentes
Por ltimo se presenta el plan de mantenimiento (tabla 6) en donde se registra tambin
la programacin de reparacin y remplazo de los componentes constructivos para el
caso especfico del ejemplo.

Tabla 6. Ejemplo de un formato propuesto para el desarrollo del Plan de Mantenimiento,

(en este caso, para el edificio de oficinas)
N Componente Vida til Subsistema Mantenimiento Reparaciones Remplazos
constructivo estimada del edificio
(aos) al que
pertenece
1 Losa de azotea 99 Estructura Si, cada 2 aos Si, cada 6 Si, cada 10-
(Nota: el aos 15 aos
mantenimiento,
reparacin y

17
 reemplazo aqu
referidos es
nicamente sobre el
acabado de la losa
especficamente del
sistema de
impermeabilizacin)

La estructura no
requiere
mantenimiento
2 Estructura del 99 Estructura No requiere No requiere No requiere
edificio mantenimiento,
(cimentacin, solamente inspeccin
columnas, cada 10 aos para
trabes, vigas y verificar grietas y
entrepisos) fisuras en elementos
estructurales como
columnas, vigas y
losas.

Nota: Si requiere
inspeccin por
ejemplo, cada 2 aos
(en elementos
cercanos a la
cimentacin) verificar
el estado general y
funcionamiento de los
conductos de drenaje
y de desage.
3 Muros 60 Envolvente Si, cada 3-4 aos en Si, cada 8 No requiere
divisorios pintura de interiores. aos
(Nota: el
mantenimiento aqu
referido es en los
acabados de los
muros divisorios).
4 Tubera y 20 Instalaciones Si, cada 1 ao. Si, cada 3 Si, cada 8
accesorios en aos. aos,

18
 Instalacin excepto las
Hidrulica tuberas.
5 Tubera y 20 Instalaciones Si, cada 1 ao. Si, cada 3 Si, cada 8
accesorios en aos. aos,
instalacin excepto las
sanitaria tuberas.
6 Ventanas y 99 Envolvente Si, cada 3 meses Si, cada ao No requiere.
vidrios requiere limpieza en se revisa el
vidrios y ventanas. sellado y se
reparan en
caso que sea
necesario.

(Fuente: elaboracin de Silverio Hernndez Moreno, segn tablas 1, 2 y 3 del presente

documento).

Conclusiones
Se concluye que durante el proceso de diseo arquitectnico es importante y necesario
integrar la planeacin de la vida til del proyecto incluyendo sus componentes para
reconocer las necesidades del proyecto en materia de durabilidad y mantenimiento
futuro. El mtodo propuesto en este documento puede ser de utilidad no solamente
para la etapa de diseo arquitectnico sino tambin para las subsecuentes etapas del
ciclo de vida del proyecto, es decir, la fase de construccin y posteriormente la de uso,
operacin y mantenimiento del inmueble.

El mtodo propuesto tiene como aportacin tres estudios bsicos que pueden fungir
como herramientas de diseo, el primero se trata de la estimacin de la vida til del
proyecto que prev cuanto va a durar aproximadamente el inmueble y nos brinda un
dato confiable del edificio en proyeccin no solamente por su importancia en conocer
una vida de diseo sino tambin para abrir paso a la generacin de un plan de
durabilidad, ya que en esta estimacin se pueden identificar los puntos dbiles en
materia de durabilidad y as mejorar el diseo arquitectnico que evitar futuros
deterioros y degradacin del edificio y sus partes; segundo, se genera entonces un plan
de durabilidad con base a estrategias de diseo y construccin del inmueble
(programadas por rubro de deterioro, tales como afectaciones por agua, radiacin solar,

19
termitas, riesgos geolgicos, etc.) lo cual mejora y prolonga la vida til del edificio y es
un plan que va a ser de mucha utilidad para programar todas las actividades de
mantenimiento y remplazos del edificio durante su uso y operacin; y finalmente se
genera un plan de mantenimiento en donde nos acerca o aproxima a las actividades
que debemos realizar en el edificio para mantenerlo en vida til, previendo as
actividades de mantenimiento preventivo, correctivo, reparaciones y remplazos; lo cual
hace de forma integral un proyecto ms duradero y que proporciona un mayor
rendimiento esttico y funcional para lo cual fue diseado y edificado.

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Agradecimientos
Se agradece al Consejo Nacional de Ciencia y Tecnologa (CONACYT) y a la
Secretara de Educacin Pblica (SEP) por el apoyo econmico en el desarrollo y
ejecucin del presente proyecto de investigacin.

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