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UNIVERSIDAD CATLICA DEL TCHIRA

DECANATO DE INVESTIGACIN Y POSTGRADO


COORDINACIN DE CIENCIAS ECONMICAS Y SOCIALES
Especializacin Avalo de Bienes Inmuebles

AVA L O D E F I N C A S
VA L O R A C I O N D E M E J O R A S , B I E N H E C H U R I A S ,
CONSTRUCCIONES, EDIFICACIONES E
I N S TA L A C I O N E S

Facilitador:
MSc. Gustavo A. Garca

NOVIEMBRE DE 2016
EJEMPLO DE VALORACION DE BIENHECHURIA, APLICANDO EL MTODO
DE DEPRECIACION DE ROSS HEIDECKE O MIXTO

Ejercicio:
Se requiere determinar el valor actual de una edificacin construida en el
ao 1.975, consistente de vivienda principal y patio techado (rea
anexa), con un rea til de construccin de 105 m2 y 36 m2,
respectivamente; ubicada en la Unidad de Produccin Hacienda La
Glorieta, Parroquia Santa Brbara, Municipio Coln del Estado Zulia.
CARACTERISTICAS ESTRUCTURALES DE LA VIVIENDA

ESTRUCTURA Concreto Armado

CUBIERTA DE TECHO Laminas de acerolit sobre estructura metlica

PAREDES Bloque de Concreto.

PISOS Piso en Cemento Pulido.

REVESTIMIENTO Frisos lisos en paredes exteriores e interiores

PUERTAS Principal e interiores metlicas

VENTANAS Metlicas
En toda valoracin de edificaciones, se debe identificar y caracterizar
detalladamente, a nivel de campo, el bien objeto de avalo, incluyendo
materiales y dimensiones especificas de elementos estructurales; as
como el rea de construccin. Seguidamente, se deben consultar los
tabuladores pertinentes con el objeto de obtener el precio unitario por
metro cuadrado de la partida correspondiente; el cual al ser multiplicado
por las dimensiones correspondientes del activo arrojar el monto total del
valor en referencia.
ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS - VIVIENDA PRINCIPAL
Bs./m2
MANUAL UCPC (AO 2010)
FUNDACIONES AISLADAS. INCLUYE VIGAS DE RIOSTRA Y LOSA DE
3.070,26
PISO E=10 CM
COLUMNAS DE CONCRETO ARMADO (4 D=1/2", 1/4"@ 20 CM).
882,68
(SECCION 20 CMS x20 CMS)
VIGAS DE CONCRETO ARMADO (4 D=1/2", 1/4"@ 20 CM).
1.192,5
(SECCION 20 CMS x20 CMS)
LAMINAS DE ACEROLIT PERFIL ACANALADO CON ESTRUCTURA
2.929,29
SOPORTE METALICA. SECCION IPN N 8.
PAREDES DE BLOQUES DE CONCRETO EN ESTRUCTURAS CON
760,53
COLUMNAS. E=10CM (PAREDES INTERNAS)
PAREDES DE BLOQUES DECONCRETO EN ESTRUCTURAS CON
931,25
COLUMNAS. E=15CM (PAREDES EXTERNAS)

REVESTIMIENTO EXTERIOR A BASE DE CAL. ACABADO LISO. 465,21

SUB TOTAL1 (S1) = 10.231,72


ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS - VIVIENDA PRINCIPAL
Bs./m2
MANUAL UCPC (AO 2010)

REVESTIMIENTO INTERIOR A BASE DE CAL. ACABADO LISO EN


1081,41
PAREDES.

REVESTIMIENTO INTERIOR CON CIELO RASO. 991,49

REVESTIMIENTO DE PISO CON MORTERO DE CEMENTO ACABADO


605,22
LISO SIN JUNTAS

PUERTAS BATIENTES LAMINAS SENCILLA DE HIERRO 470,32

CERRADURA CISA C/MANILLA METALICA 128,87

VENTANA TIPO ROMANILLA. INCLUYE VIDRIOS 705,2

CAUCHO INTERIOR EN VIVIENDA CON TECHO A DOS AGUAS 701,07

SUB TOTAL2 (S2) 4.683,58


ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS - VIVIENDA PRINCIPAL
Bs./m2
MANUAL UCPC (AO 2010)

CAUCHO EXTERIOR EN VIVIENDA CON TECHO A DOS AGUAS 314,43

PTO AGUAS BLANCAS CON TUBERIA DE PVC (D=1/2"), INTERIOR AL


47,26
RECINTO SANITARIO.
PTO AGUAS NEGRAS CON TUBERIA DE PVC (D=4"), INTERIOR AL
92,51
RECINTO SANITARIO.
LAVAMANOS PARA COLGAR DE 1 LLAVE, INCLUYE GRIFERIA 132,90

W. C. (SANITARIO) 557,89

CENTRO DE PISO 25,72


INSTALACIONES ELECTRICAS DE PRIMERA. TUBERIA EMPOTRADA EN
416,47
PARED
SUB TOTAL3 (S3) = 1.587,18

TOTAL (S1 + S2 + S3) = 16.502,48


VALOR DE REPOSICION

Anlisis de Elementos Constructivos

Valor de Reposicin

Area (m2) Bs. / m2

Vivienda Principal (V) 105 16.502,48

Area Anexa (AA) 36 10.663,90


DATOS
VA = ? Da = ?
VRV = 1.891,60 BsF/m2 VRAA = 942,46 BsF/m2
Edad (ev) Vivienda = 40 Aos Edad (eAA) Area Anexa = 10 Aos
Vu = 60 aos Edo. Conservacin = 3

Da = (VR Vr) * Fd

Fd = + (1 ) * C

V = 0,38 FdV = 0,49

= [(e/Vu) + (e2/Vu2)]

AA = 0,07 FdAA = 0,24


DEPRECIACION ACUMULADA DE LA VIVIENDA

BD = VR Vr Vr = 10 % VR = 0,1 VR

Vr = 1.650,25 Bs.

Da = (VR Vr) * Fd

Da = (16.502,48 - 1.650,25) Bs * 0,56

Da = 7.249,75 Bs.
VALOR ACTUAL DE LA VIVIENDA

Edad (e) 40 FD 0,49

Vida til (vu) 80 Superficie (m2) 105

0,38
Da = (VR Vr) * [( + (1 ) * C]
C 18,10%

Valor de Reposicin (VR) (Bs./m2) = 16.502,48

Valor residual (Vr) = 1.650,25

Depreciacin Acumulada (DA) = 7.249,75

Valor Actual (VA) (Bs./m2) = 9.252,73

Valor de la Vivienda = 971.537,10


DEPRECIACION ACUMULADA AREA ANEXA

BD = VR Vr Vr = 10 % VR = 0,1 VR

Vr = 1.006,36 Bs

Da = (VR Vr) * Fd

Da = (10.063,90 - 1.006,36) Bs * 0,24

Da = 2.160,99 Bs
VALOR ACTUAL AREA ANEXA

Edad (e) 10,00 FD 0,24

Vida til (Vu) 80,00 Superficie (m2) 36

0,07

C 18,10 % Da = (VR Vr) * [( + (1 ) * C]

Valor de Reposicin (VR) (Bs./m2) = 10.063,90

Valor residual (Vr) = 1.006,39

Depreciacin Acumulada (DA) = 2.160,99

Valor Actual (VA) (Bs./m2) = 7.902,91

Valor de Area Anexa (Bs.) = 284.504,60


VALOR EDIFICACION

Valor de la Vivienda (Bs.) = 971.537,10

Valor de Area Anexa (Bs.) = 284.504,60

Valor Actual de la Edificacin (Bs.) = 1.256.041,70

Valor Actual de la Edificacin (Ajustado) (Bs.) = 1.256.000,00

El valor total de la edificacin se estima en:


UN MILLON DOSCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLIVARES CON 00/100
(Bs. 1.256.000,00 00)
VALORACION DE CERCAS (ALAMBRADOS O LIENZOS)

Para el clculo de los alambrados o lienzos se tiene el mtodo empleado


por la UCPC, el cual procede de la siguiente manera:

1er Paso: Clculo de las cercas externas.


Por ejemplo se tiene una finca con una de superficie de 400 hectreas,
dividida en 34 potreros. Si 1 ha. Equivale a 10.000 m2 y se asume que el
polgono de la finca corresponde a un cuadrado, entonces para 400 has.
por 10.000 m2/ha., se tienen 4.000.000 m2

Para el clculo de cada lado del permetro de la finca, se


calcula la raz cuadrada de su superficie (4.000.000 m2), lo
que resulta en 2.000,00 m. Lo que indica que cada lado del
polgono mide 2,00 Km. de longitud., que multiplicado por
cuatro lados hace un total aproximado 8,00 km. de cercas
externas.
2do Paso: Clculo del total de cercas.
Para el clculo del total de cercas, se multiplica el total de kilmetros de
cercas externas de la finca (8 km.) por el coeficiente correspondiente al
numero de potreros presentada por la UCPC, que para este caso
corresponde a 3,5, por lo que se obtienen 28 Km de cerca Interna (8 Km,
* 3,5 = 28 Km.).

COEFICIENTE APLICADO DE ACUERDO AL NMERO DE POTREROS


Nmero de Potreros Factor Nmero de Potreros Factor
0 1,00
De 1 a 2 1,25 De 37 a 42 3,75
De 3 a 4 1,50 De 43 a 49 4,00
De 5 a 6 1,75 De 50 a 56 4,25
De 7 a 9 2,00 De 57 a 64 4,50
De 10 a 13 2,25 De 65 a 72 4,75
De 14 a 16 2,50 De 73 a 81 5,00
De 17 a 21 2,75 De 82 a 90 5,25
De 22 a 25 3,00 De 91 a 100 5,50
De 26 a 30 3,25 De 101 a 110 5,75
De 31 a 36 3,50 De 111 a 121 6,00
Para los efectos del clculo de cercas perimetrales y cercas internas debe
tenerse en cuenta:
a) La existencia o no de un plano de la finca.
b) La forma geomtrica que presenta la misma.
c) La disposicin de los potreros

En caso de no contar con un plano topogrfico, se debe partir


del supuesto de que todos los potreros son iguales, utilizando
la tabla COEFICIENTE APLICADO DE ACUERDO AL NMERO
DE POTREROS, para calcular los kilmetros de cercas internas
que tiene la finca.
3er Paso: Clculo de las cercas internas.

Para el clculo de las cercas internas, al total de cercas, se le resta la


cantidad de cercas externas.
Ejemplo: Cerca Interna = 28 Kms. 8 Kms.
Ejercicio: Se requiere determinar en la hacienda La Glorieta el valor
actual de las cercas perimetral e internas, las cuales presentan
estantillos cada 2,5 metros, con 5 y 4 hebras de alambre
respectivamente. La hacienda presenta un modulo de pastoreo de 40
potreros con una superficie de 60 Has, un lote de 100 Has. Sembrado en
Palma Aceitera, 05 Has. destinadas a instalaciones principales, vialidad y
lagunas pisccolas, y 05 potreros de 15 Has. c/u.

INSTAL
15 HAS. PPALES MODULO DE PASTOREO
15 HAS. 05 HAS 40 POT 60 HAS.
15 HAS.

15 HAS.
PLANTACION DE PALMA
ACEITERA - 100 HAS.

15 HAS.

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