Inversin en REITs

Desde 1996, la Prensa de Bloomberg ha publicado libros para profesionales

financieros, as como libros del inters general en inversin, economa, temas de
actualidad, e inversionistas de afectacin de la poltica y empresarios. Los
ttulos son escritos por practicantes conocidos, reporteros de BLOOMBERG NEWS y
columnistas, y otras primeras autoridades y periodistas. Los libros de la Prensa de
Bloomberg se han traducido a ms de 20 lenguas. Para una lista de ttulos
disponibles, por favor visite nuestro sitio web en www.wiley.com/go/bloombergpress.

Introduccin

Los hombres, se ha bien dicho, piensan en manadas; se ver que se vuelven loco en
manadas, mientras slo recuperan sus sentidos despacio y uno tras otro. - Charles
MacKay, Ilusiones Populares Extraordinarias y la Locura de Muchedumbres, 1852

los ll de nosotros creen que sabemos bienes inmuebles, y nos hemos todos implicado
con ellos de una manera u otra desde nuestra llegada a la sala de parto del
hospital. Ese edificio, nuestra impresin ms temprana del mundo, es bienes
inmuebles; la residencia a la cual nos llevamos a casa, si una casa de la familia
sola o un piso, somos bienes inmuebles; las alamedas y la vecindad se centran donde
hacemos compras, las fbricas y edificios de oficinas donde trabajamos, los hoteles
y centros de vacaciones donde pasamos las vacaciones, hasta los acres de la tierra
subdesarrollada hemos andado a travs o hemos jugado el bisbol en - todos son
bienes inmuebles. Los bienes inmuebles nos rodean. Pero realmente lo entendemos?
Durante muchos aos hemos tenido una relacin extraa con bienes inmuebles. A pesar
de los problemas del mercado de la vivienda de aos recientes, todava amamos
nuestras casas y totalmente esperamos que apreciarn con el tiempo, en el valor.
Admiramos a magnates de bienes inmuebles, pasado y presente, como Joseph Kennedy,
Conrad Hilton y Rockefellers; hasta encontramos a Donald Trump fascinante. An
creemos que bienes inmuebles son una inversin arriesgada y maravilla en cmo los
inversores institucionales supuestamente sofisticados han gastado cientos de
millones de dlares en hoteles, edificios de oficinas principales y otras
propiedades del trofeo, slo para ver sus valores caer a plomo en recesiones de
bienes inmuebles, ms recientemente de

Introduccin

2007 a 2009. Durante los 10 aos pasados, como en ciclos previos, hemos
experimentado cambios que tiran la tripa de valoraciones de la propiedad. Son los
bienes inmuebles una inversin buena? Las compaas inversionistas de bienes
inmuebles o REITs, propio, y a veces desarrollan, bienes races comerciales y han
entregado vueltas excelentes a sus inversionistas - pero seguir esto? Podemos
todava hacer el dinero en REITs, sin tener en cuenta los altibajos inevitables de
ciclos de bienes inmuebles? Este libro procura contestar a aquellas preguntas y
muchos otros. Creo que da unas razones convincentes para invertir en REITs, sino
tambin proporciona los detalles, fondo, y los inversionistas de direccin deberan
tener antes de cavar en stos inversiones a menudo entendidas mal pero muy
provechosas. Aqu est lo que se espera: Parte I: Encuentre los saques de REIT como
una introduccin a REITs. El primer pedido del negocio es explicar por qu REITs
han sido y seguirn siendo, inversiones a largo plazo excelentes que pertenecen en
cada carpeta bien diversificada. Desde all, exploraremos la naturaleza de la
bestia y obtendremos una familiaridad trabajadora buena con REITs y sus
caractersticas. Seguiremos con una descripcin de los tipos de propiedades REITs
propio y las caractersticas de la inversin de cada uno. Y, finalmente, esta
seccin compara REITs con algunas otras inversiones tradicionales y tambin
describe la estructura y evolucin de REITs. Para alcanzar Parte II: Historia y
Mitologa, los lectores deberan encontrar REITs una inversin tan intrigante que
se preguntarn por qu estas compaas slidas y provechosas se han descuidado en
la mayor parte de su historia. Esta seccin contesta a esta pregunta y disipa
algunos mitos comunes y percepciones errneas sobre REITs. Daremos un paso atrs y
estudiaremos la historia de 50 aos del mundo REIT desde su inicio en 1960 y
remontaremos el progreso de los REIT hasta hoy. La parte III: La inversin en REITs
con Inteligencia provee los inversionistas de mtodos bsicos tienen que entender
la dinmica de ingresos de los REIT y crecimiento de ganancias, identificar
aquellos REITs que tienen la capacidad de crear la mayor parte de valor para sus
accionistas y considerar modos de valorar las partes de REIT particular. Tambin
entrar en la realidad bsica de construir carpetas REIT con la variedad adecuada.
Un nuevo captulo para esta edicin de la Inversin en REITs, escrito por los
veteranos de la industria REIT estimados Kenneth Campbell y Steve Burton, habla de
la inversin en los no Estados Unidos. REITs y compaas de bienes inmuebles.

Cerca del final del libro, Parte Cuatro: Riesgos y Futuras Perspectivas contienen
una discusin de los riesgos que los inversionistas debieran ser conscientes de
como ellos wend su camino por las calles de REITville. Adems, especularemos un
poco y consideraremos cmo las tendencias corrientes y futuras pueden cambiar el
paisaje del mundo REIT y cmo las nuevas oportunidades pueden evolucionar. Cuando
termina este libro, tendr un entendimiento firme y la apreciacin de una de las
inversiones ms provechosas en la Wall Street. Incluso lo que es ms importante
ser capaz de construir su propia carpeta de compaas de bienes inmuebles
excepcionales que le deberan proveer de rentabilidades por dividendo corrientes
atractivas y las perspectivas del incremento de capital significativo en el
porvenir. Los inversionistas de REIT, de todas las formas y tallas, han sido
capaces de ganar ingresos totales hacer un promedio cerca del 12 por ciento
anualmente durante los 30 aos pasados, junto con, durante la mayor parte de
perodos del mercado, ingresos estables, volatilidad del precio de mercado baja y
seguridad de la inversin. Los inversionistas de REIT hoy tienen una opcin mucho
ms amplia de propiedades de la inversin que alguna vez antes y pueden elegir de
algunos equipos de gestin ms con experiencia y capaces que han invertido alguna
vez en y han hecho funcionar bienes inmuebles en los Estados Unidos. Como lee en,
ver por qu REITs debera ser una parte esencial de la carpeta de cada
inversionista. Finalmente, espero que me permita unos pensamientos personales.
Justo como la propia industria REIT, Invirtiendo en REITs ha evolucionado
considerablemente ya que la primera edicin se public hace aproximadamente 15
aos. Esa primera edicin se escribi principalmente para mam y msica pop
inversionistas, que podran esperar diversificar sus inversiones y obtener
rendimiento estable y rentabilidades por dividendo por encima de la media. Pero ya
que una edicin sigui al otro, realic que una parte creciente de los lectores del
libro consisti en la gente de bienes inmuebles, incluso muchos en REITland, as
como inversionistas profesionales. As, el tono del libro se ha hecho generalmente
menos rstico y ha asumido ms conocimiento de la inversin de parte del lector. Y,
hubo otro cambio de ediciones previas: los acontecimientos recientes nos han
enseado cmo el mundo de hoy cada vez ms complejo se ha hecho - ahora casi todo
viene a sombras del gris. El mundo REIT es no diferente, y he tratado de recordar a
lectores de esto en esta edicin. Algunos lectores notarn que no he incluido en
este libro un gran nmero de grficos y cartas. Tienden a absorber mucho de

espacio de la pgina y, aunque puedan ilustrar donde hemos sido y donde somos
ahora, no necesariamente nos dicen mucho sobre donde nos encabezamos. He concluido
as que una discusin textual llena de los aspectos ms importantes de REITs e
inversin de REIT, ms bien que muchos grficos y cartas, ser la ms provechosa
para la mayor parte de lectores, y esperar que est de acuerdo. Un viejo proverbio
chino reclama, D un hombre un pescado y comer durante un da. Ensele cmo
pescar y comer para una vida. Mi objetivo en la escritura de este libro no era
proporcionar los nombres de REITs particular en el cual los inversionistas deberan
poner sus dlares de la inversin ganados con el sudor de la frente - en efecto, no
hay REITs especficos que se recomiendan para la inversin en todas partes dentro
de sus tapas. Mejor dicho, la Inversin en REITs se quiere para proveer a
inversionistas y otros con un entendimiento bsico de estos bichos interesantes,
que han tratado m y mis accionistas REIT del mismo tipo muy bien durante muchas
dcadas. Ofrece un poco de perspectiva histrica, algunas caractersticas - tanto
bien como malo - para mirar, y algunos mtodos bsicos para invertir con
inteligencia en esta clase del activo completamente notable. He hecho todo lo
posible podra, pero slo usted, querido lector, puede juzgar si he tenido xito.

Reconocimientos

La escritura es fcil. Todo que tiene que hacer es se sientan en una mquina de
escribir y abren una vena. - Smith Rojo

Mucho a mi sorpresa y placer, que Invierte en REITs ha sido bastante popular para
justificar una cuarta edicin, ste bajo el patrocinio de John Wiley & Sons, Inc.
No puedo reclamar, por supuesto, ms que un poco de crdito del xito previo del
libro. La transicin de los REIT de los remansos soolientos del mundo de acciones
ordinarias a una opcin de la inversin dominante ha sido el donante principal al
inters en Invertir en REITs. Incluso lo que es ms importante muchos profesionales
amables, perspicaces, y dedicados tienen midwifed el nacimiento de la edicin
original del libro y sus revisiones subsecuentes. Sera negligente si no mencionara
a algunos de estos individuos excepcionales. Bill Schaff y Gary Pollock
proporcionaron el estmulo esencial y apoyo al precursor del libro, REIT Esencial,
y Alan Fass, Jared Kieling, John Crutcher, y muchos otros profesionales
excepcionales en la Prensa de Bloomberg ayudaron a transformar ese primer libro en
la Inversin en REITs y lo expusieron al mercado - para hundirse o nadar. Ms
recientemente, ha sido mi gran placer de haber trabajado con Laura Walsh, Judy
Horwarth, Donna Martone y Adrianna Johnson en John Wiley & Sons; me han dado la
oportunidad de poner el libro al da a travs de una cuarta edicin, para la cual
soy muy apreciativo. Tambin me gustara expresar mis gracias, otra vez, a Mike
Kirby y los analistas estelares en esa empresa de investigacin quintaesencial,
Green Street
xv

xvi

Reconocimientos

Consejeros, para su investigacin excepcional y anlisis tras REITs durante los

aos. Las gracias, tambin, a Kenneth D. Campbell, que me present en el mundo de
inversionistas REIT institucionales hace muchos aos y a quin, junto con su
colega, Steve Burton, escribi el Captulo 11 sobre la inversin en bienes
inmuebles en el extranjero. Malcolm Bayless, que - como m - sigue buscando el
Santo Grial de inversin, era muy servicial cuando trabaj a travs de la creacin
de esta cuarta edicin. He aprendido mucho de muchos expertos REIT e inversionistas
del mismo tipo durante los aos, y lamento que no pudiera llamar a todos ellos
aqu. Nunca ser capaz de reembolsar mi deuda a Milton Cooper. Es realmente un
gigante del mundo REIT y un seor en todos sentidos. Milton me provey del nimo
necesario y estmulo para emprender mi primer libro sobre la inversin de REIT, que
condujo por ltimo a la Inversin en REITs. Debo mucho a la gente en la Asociacin
Nacional de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles (NAREIT), incluso Mark
Decker (ahora director general en Robert W. Baird), Steve Wechsler, Michael Grupe,
Kurt Walten y muchos de sus socios que han sido soportantes de cada modo y
generosos en proveerme con estadstica REIT til e informacin. El espacio limitado
me impide notar expresamente a muchos otros individuos cuyo apoyo y la ayuda han
hecho este libro posible. Finalmente, permita que yo exprese mi gratitud a mi
esposa encantadora, Paula, que ha presentado con mucho abandono benigno durante
el tiempo me ha tomado para completar este libro y sus ediciones revisadas. R. L.
B.

C H UN P T E R

REITs: lo que son y cmo trabajan

Compre la tierra. No hacen' ms de la materia. - Will Rogers

la su idea del sombrero de una inversin perfecta? Esto es una pregunta de la

broma - no hay inversin perfecta! Las mayores vueltas vienen con el mayor riesgo.
Pero los que buscan vueltas corrientes por encima de la media, junto con
perspectivas de la apreciacin de precios razonablemente buenas con el tiempo - y
con el riesgo slo modesto - querrn seguramente considerar comunidades del piso,
oficina y edificios industriales, centros comerciales e inversiones similares. En
otras palabras, bienes races comerciales que se pueden dar en arriendo a
arrendatarios para generar corrientes confiables de ingresos del alquiler.
Seguramente podra decir, pero slo si hubiera una manera fcil de comprar y poseer
bienes inmuebles, donde un profesional con experiencia podra manejar el negocio de
posesin y direccin de ello bien y eficazmente, y darle las ganancias. Y slo si
podra vender sus bienes inmuebles - si quisiera a - tan fcilmente como puede
vender una accin comn como General Electric o Intel. Bien, lea en. Esto es todo
posible con compaas inversionistas de bienes inmuebles, o REITs (pronunci
reets).
3

Encuentre el REIT

REITs han provisto a inversionistas en todas partes de una manera fcil de comprar
edificios de oficinas principales, centros comerciales, hoteles y bloques de pisos
- de hecho, aproximadamente cualquier clase de bienes races comerciales en los
cuales puede pensar. REITs le dan el flujo de fondos estable y previsible que viene
de poseer y arrendar bienes inmuebles, pero con la ventaja de la liquidez de una
accin comn. Igualmente importante, REITs por lo general tienen el fcil acceso a
la capital y pueden adquirir por lo tanto y construir propiedades adicionales como
la parte de su negocio de bienes inmuebles en curso. Adems de esto, REITs puede
aadir la estabilidad a su cartera de inversiones. Los bienes inmuebles como una
clase del activo se han mucho tiempo percibido como un seto de inflacin y, durante
la mayor parte de perodos del mercado, han disfrutado de la correlacin bastante
baja con el rendimiento de otras clases del activo. REITs han estado alrededor
durante casi 50 aos, pero slo ha estado en los 20 pasados que estas inversiones
atractivas se han hecho extensamente conocidas. A partir del final de 1992 durante
el final de 2010, la talla de la industria REIT ha aumentado antes de ms de 20
veces, de slo menos de $16 mil millones a $389 mil millones. Pero la industria
REIT, habiendo capturado hasta ahora slo aproximadamente el 10 a 15 por ciento de
todos los bienes races comerciales institucionalmente posedos, todava hace ir a
mucho cuarto crecimiento. Stan Ross, el ex socio gerente de Ernst & Young's Real
Estate Group, defini REITs diciendo, Son verdaderas empresas explotadoras que
arriendan, renuevan, pueden, derriban, reconstruyen y se desarrollan desde el
principio. Esto ayuda a definir un REIT, pero los inversionistas tienen que saber
lo que pueden esperar de l en trminos de comportamiento de la inversin. Esto es
realmente sobre qu este libro es. REITs proporcionan rentabilidades por dividendo
sustanciales, que han excedido histricamente las producciones de reservas el ms
en pblico cambiadas, hacindolos un

REITs son un activo inmovilizado

Un activo inmovilizado o la inversin son el que que tiene un valor generalmente
aceptado y un mercado donde se puede vender fcilmente y rpidamente con poco o
ningn descuento a ese valor. La inversin directa en bienes inmuebles, si esto ser
un centro comercial en California o un edificio de oficinas principal en Manhattan,
no es el lquido. Un comprador calificado se debe encontrar, y hasta entonces, el
valor claramente no se establece. Las reservas el ms en pblico cambiadas son el
lquido. REITs son verdaderas inversiones estaterelated que disfrutan de la
ventaja de la liquidez de una accin comn.

REITs: lo que son y cmo trabajan

inversin ideal para una cuenta de retiro individual (IRA) u otra carpeta aplazada
por el impuesto. Sus rentabilidades por dividendo actuales tienden a algo
correlacionarse con - y generalmente ms alto que - cede en Bonos del Tesoro
estadounidenses de 10 aos. Pero, a diferencia de la mayor parte de inversiones
flexibles alto, las partes de REIT tienen una probabilidad fuerte del aumento en el
valor con el tiempo ya que las propiedades del REIT generan flujos de fondos ms
altos, los valores de su aumento de propiedades, y las propiedades adicionales se
aaden a la carpeta.
PUNTA
REITs poseen bienes inmuebles, pero cuando compra un REIT, no compra slo bienes
inmuebles, tambin compra un negocio.

Cuando compra la reserva en Exxon, por ejemplo, compra ms que reservas de

petrleo. Y con REITs, posee ms que sus bienes inmuebles. La gran mayora de REITs
es compaas de bienes inmuebles pblicas supervisadas por equipos de gestin
econmicamente sofisticados, expertos que tienen la capacidad de cultivar los
flujos de fondos del REIT (y dividendos) a precios superior a la inflacin. La
adicin de una rentabilidad por dividendo del 4 por ciento al incremento de capital
del 4 por ciento, resultar de incrementos anuales del 4 por ciento en flujo de
fondos de operaciones y valores de la propiedad, aseguran perspectivas de ingresos
totales del 8 por ciento anualmente. El equipo de gestin de un REIT exitoso
aceptar el riesgo slo donde las probabilidades de xito son altas. REITs debe
gastar la mayor parte de sus ganancias en dividendos a accionistas, y as debe
tener mucho cuidado cuando invierten utilidades retenidas. REITs hacen funcionar
sus propiedades de tal modo que generan ingresos estables; pero tambin tienen un
ojo al futuro y se interesan en el crecimiento de la carpeta de la propiedad, sus
valores y sus flujos de fondos, y en el aprovechamiento de nuevas oportunidades.

Tipos de REITs
Hay dos categoras bsicas de REITs: equidad REITs e hipoteca REITs. Una equidad
REIT es una compaa en pblico cambiada que, como su negocio principal, compra,
maneja, renueva, mantiene, y de vez en cuando vende propiedades de bienes
inmuebles. Muchos tambin son capaces de desarrollar nuevas propiedades

Encuentre el REIT

cuando la economa es favorable. Es el impuesto aprovechado en que no se cobra los

impuestos en sus ingresos y, segn la ley, debe gastar al menos el 90 por ciento de
sus ingresos netos como dividendos a sus inversionistas. REIT de la hipoteca es un
REIT que hace y sostiene prstamos y otros instrumentos de deudas que son
asegurados por la garanta subsidiaria de bienes inmuebles. El foco de este libro
es la equidad REITs, ms bien que hipoteca REITs. Aunque hipoteca REITs tengan
rentabilidades por dividendo ms altas y pueden entregar, a veces, vueltas de la
inversin espectaculares, equidad REITs son menos vulnerables a cambios de tasas de
inters y han proporcionado histricamente mejores ingresos totales a largo plazo,
rendimiento del precio de mercado ms estable, riesgo inferior y mayor liquidez.
Adems de esto, equidad REITs permiten que el inversionista determine no slo el
tipo de propiedad que l o ella invierten en, sino tambin, completamente a menudo,
la ubicacin geogrfica de las propiedades.

Caractersticas de la inversin generales

Rendimiento y vueltas

Aunque el rendimiento a largo plazo de la equidad que REITs vara con el perodo de
medida usado, ellos, durante la mayor parte de horizontes temporales, haya
comparado completamente bien con ese de ndices burstiles ms amplios tal como el
S&P 500 ndice. Por ejemplo, segn datos proporcionados por la Asociacin Nacional
de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles (NAREIT), mostrado en la Figura
1.1, durante el perodo de 35 aos que termina el 31 de diciembre de 2010,
Vueltas anuales compuestas de 35 aos: REITs contra otras clases del activo

16 14 12 10 8 6 4 2 0 FT-SE NAREIT

Compuesto del por ciento vuelta anual del 1/1/1975 al 12/31/2010

S&P 500

Industriales de ndice Dow Jones

Compuesto de la NASDAQ

Fuente: NAREIT

Figura 1.1

Ingresos totales de 35 aos para REITs contra otras clases del activo

Fuente: NAREIT REITWatch enero de 2011.

REITs: lo que son y cmo trabajan

la equidad REITs entreg unos ingresos totales anuales medios del 14,0 por ciento.
Esto se compara completamente bien con las vueltas de varios otros ndices durante
el mismo perodo de tiempo. Sin embargo, si la actuacin de los REIT fuera
simplemente comparable al Estndar & los Pobres (S&P) 500, no leera un libro sobre
ellos. Y el rendimiento de muchas reservas de riesgo elevado ha excedido
considerablemente las vueltas proporcionadas por el amplio mercado. Aqu est la
diferencia: REITs han proporcionado ingresos totales comparables al S&P 500 ndice
a pesar de tener ventajas no por lo general disfrutadas por reservas que siguen el
ritmo del mercado, incluso la correlacin slo modesta con otras clases del activo,
menos volatilidad del precio de mercado, riesgo de la inversin ms limitado y
vueltas corrientes ms altas. Vamos a mirar cada uno de stos.
Correlaciones inferiores

Las correlaciones miden cuanto poder proftico el comportamiento de precios de una

clase del activo tiene en el otro con el cual se compara. En otras palabras, si
queremos predecir que efecto una subida del 1 por ciento (o cada) en el S&P 500
tendr en reservas REIT, pequeas gorras u obligaciones para cualquier perodo del
tiempo particular, miramos sus correlaciones relativas. Por ejemplo, si la
correlacin de un S&P 500 fondo de inversin del ndice con el S&P 500 ndice es
perfecto, es decir 1.0, entonces el 2 por ciento se acerca el S&P 500 predecira
que el movimiento en el fondo del ndice para el mismo perodo tambin sera el 2
por ciento. Las correlaciones se extienden de un +1.0 perfecto, en cuyo caso los
movimientos de dos inversiones perfectamente se combinarn, a unos 1.0, en cuyo
caso sus movimientos sern completamente de enfrente. Una correlacin de 0,0 no
sugiere ninguna correlacin en absoluto. Las correlaciones en el mundo de la
inversin son importantes, como permiten a planificadores financieros, asesores de
inversiones, y los inversores institucionales o individuales para estructurar
carteras de inversiones ampliamente diversificadas con el objetivo de tener los
altibajos de cada clase del activo compensan el uno al otro tanto como posible.
Esto, idealmente, causa un aumento liso de valores de la carpeta con el tiempo, con
mucho menos volatilidad del ao a ao o hasta cuarto al cuarto. Segn NAREIT, como
resumido en el grfico en la Figura 1.2, la correlacin de las reservas de REIT con
el S&P 500 durante el perodo del diciembre de 1980 al diciembre de 2010 era slo
0.55. As, los movimientos de precios en reservas REIT han tenido slo una
correlacin del 55 por ciento

Encuentre el REIT

FT-SE de Correlacin de la Inversin de Ingresos totales relativo FT-SE de la

Equidad de NAREIT Equidad de NAREIT S&P 500 Compuesto de la NASDAQ S&P diciembre de
2000 del ndice de la Obligacin de Utilities Dow Jones Industrials ML Corp/Govt.
en diciembre de 2010 1.00 S&P 500 0.66 1,00 Compuesto de la NASDAQ 0.53 0.91 1.00
S&P Utilidades 0.38 0.56 0.40 el 1,00 ndice 0.61 0.96 0.83 0.55 1.00 0.10 0.10
0.17 0.14 0.12 1.00 de la Obligacin de Industriales de Dow Jones ML Corp/Govt.

Figura 1.2

Correlaciones de la reserva de REIT

Fuente: NAREIT REITWatch, enero de 2011.

con el amplio mercado, como representado por el S&P 500, durante ese perodo. En
consecuencia, en mercados donde las reservas se elevan bruscamente, la correlacin
relativamente baja de los REIT sugiere que se pueden rezagar con relacin a los
amplios ndices de la bolsa. Esto pas en 1995, cuando las reservas REIT obtuvieron
peores resultados los ndices populares - pero todava provean a inversionistas de
ingresos totales del 15,3 por ciento - y en 1998 y 1999, cuando las vueltas de los
REIT eran realmente negativas a pesar de la fuerza en el conducido a la tecnologa
S&P 500. A la inversa, durante muchos mercados bajistas en acciones ordinarias, tal
como en 2000 y la mayor parte del 2001, ms abajo correlacionando reservas como el
REITs tienden a ser ms estable y puede sufrir menos. Y an hay algunos mercados,
como en 2008 y 2009, cuando prcticamente cada inversin, incluso REITs, se caer
por cantidades similares. Cuando los inversionistas deciden descargar todo, no hay
lugar para esconderse! Un estudio de correlaciones por Ibbotson Associates complet
en 2001 y actualiz en 2003 concluido que la correlacin de las vueltas de la
reserva de los REIT con aquellos de otras inversiones en acciones ha rehusado
considerablemente cuando medido durante varios perodos de tiempo desde 1972,
cuando NAREIT primero comenz a compilar datos de rendimiento de la industria REIT.
Sin embargo, las correlaciones variarn con el tiempo - en particular durante
marcos del poco tiempo - y las reservas REIT se han ms estrechamente
correlacionado con otras reservas durante la confusin del mercado del pasado

REITs: lo que son y cmo trabajan

pocos aos. Sin embargo, porque los bienes races comerciales son una clase del
activo distinta, y debido a los atributos nicos de REIT que invierte como hablado
en este captulo y en otra parte en este libro, es razonable esperar que las
reservas REIT mantendrn correlaciones bastante bajas con otras clases del activo
durante perodos de razonablemente mucho tiempo.
Volatilidad inferior

La volatilidad de una reserva se refiere al grado al cual su precio tiende a

saltar alrededor al da, o hasta hora a la hora. Mis observaciones del mercado REIT
durante los 35 aos pasados me han llevado a la conclusin que las reservas REIT
son simplemente menos voltiles, la mayor parte del tiempo, cada da, que otras
acciones ordinarias. Aunque la talla aumentada de los REIT y la popularidad, en
particular durante los 5 aos pasados, hayan hecho entrar a nuevos inversionistas
con rdenes del da diferentes y horizontes temporales ms cortos, y as hayan
creado ms volatilidad, las reservas de REIT deberan permanecer menos voltiles
que sus hermanos non-REIT.

PUNTA
Las producciones corrientes ms altas de los REIT a menudo sirven de un
amortiguador contra fluctuaciones del mercado diarias.

Hay una previsibilidad y la firmeza a funcionamiento de la mayor parte de REIT y

desempeo financiero del cuarto al cuarto y del ao al ao, y hay simplemente menos
riesgo de sorpresas negativas principales que pueden alimentar la volatilidad. Otro
factor que debera ayudar a mojar la volatilidad de reservas REIT es sus
rentabilidades por dividendo ms altas. Cuando una reserva cede casi nada, su valor
entero consiste de todas las futuras ganancias, rebajadas a la fecha presente. Si
las perspectivas percibidas de aquellas ganancias disminuyen slo ligeramente, la
reserva puede caer a plomo rpidamente. La mayor parte del valor de una reserva
REIT, sin embargo, est en la rentabilidad por dividendo corriente del REIT, por
tanto una decadencia modesta en futuras expectativas de crecimiento tendr un
efecto ms silenciado en su precio comercial. La volatilidad de reservas REIT
clavadas a partir de 2007 hasta 2009, debido a preocupaciones por los balances de
los REIT y nuestros mercados espaciales nacionales, pero

10

Encuentre el REIT
aquellas cuestiones ms o menos se resolvieron hacia 2010, y una asuncin razonable
para inversionistas REIT es que la volatilidad de la reserva REIT va, en el futuro,
como en la mayor parte del pasado, ser ms baja que esa de otras acciones
ordinarias. Esto es importante porque nuestros errores de la inversin ms grandes
tienden a ser el resultado de miedo. Cuando nuestras reservas suben, es la
naturaleza humana no para hacer caso del riesgo en nuestra bsqueda de alguna vez
mayores ganancias. Pero, cuando nuestras reservas se caen, a menudo tendemos a
infundir pnico y verter inversiones por otra parte sanas porque tenemos miedo de
alguna vez mayores prdidas. Cuando debe el tiempo correcto vender o comprar? No
hay respuesta fcil a esta pregunta, pero los inversionistas prudentes han
aprendido a travs de la experiencia de controlar sus emociones; la volatilidad
baja en una reserva puede hacer a inversionistas pacientes y disciplinados de todos
nosotros. A veces nuestras decisiones financieras no estn basadas en la estrategia
de inversin a largo plazo, pero en algn acontecimiento personal inesperado que
requiere que liquidemos algunas de nuestras posesiones. Esto puede ser muy
desagradable si ocurre durante un descenso del mercado importante. Pero si poseemos
cantidades amplias de partes de REIT, las posibilidades son podemos vender algunos
de ellos a precios que estn razonablemente cerca de donde cambiaban una semana o
hace un mes, hasta en mercados suaves.
Menos riesgo

No hay slo manera de evitar el riesgo completamente. Incluso la preservacin

simple de la capital lleva su propio riesgo - la inflacin puede afectar el valor
real de hasta aparentemente inversiones de bajo riesgo como obligaciones del grado
de inversin. La propiedad de bienes inmuebles y la direccin, como cualquier otro
esfuerzo comercial o comercial, son sujetas a todas las clases de riesgos. La
alameda REITs es sujeta a los hbitos de gastos de cambio de consumidores; REITs
del piso son sujetos a cambios de la popularidad de viviendas unifamiliares y
rehusar el crecimiento de trabajo de las reas donde sus propiedades se localizan;
y la asistencia mdica REITs es sujeta a la poltica de reducciones del gobierno en
el reembolso de la asistencia mdica, de citar slo unos ejemplos. En general,
todos REITs son sujetos a un suministro aumentado de propiedades del alquiler y
recesiones que debilitan la demanda. An, a pesar de esto, los dueos de bienes
races comerciales pueden limitar el riesgo, incluso el riesgo de quiebras del
arrendatario - si son diversificados por sector, ubicacin geogrfica y lista del
arrendatario. Por ejemplo, si algunos arrendatarios hacen mal, hay por lo general
otros arrendatarios que hacen fino. Esto ha pasado repetidamente en la historia de
la industria detallista,

REITs: lo que son y cmo trabajan

11

y REITs detallistas han permanecido resistentes; continuamente encuentran a nuevos

arrendatarios sustituyendo a aquellos que deben cerrar sus puertas. Los poseedores
de las reservas ms comunes deben competir con un otro tipo del riesgo, relacionado
no a los fundamentos del negocio de una compaa, pero a la naturaleza voluble de
los mercados financieros. Digamos posee partes en una compaa cuyo negocio hace
bien. El informe de ganancias sale y las noticias son que las ganancias aumentan el
15 por ciento durante el ao pasado. Pero porque los analistas esperaron un aumento
del 20 por ciento, el precio de la reserva se cae precipitadamente. Esto ha sido un
fenmeno comn en la bolsa en aos recientes, pero los inversionistas REIT han
sufrido raramente de este sndrome.
PUNTA
Los analistas que siguen REITs son normalmente capaces de pronosticar exactamente
resultados trimestrales, dentro de un o dos centavos, cuarto despus del cuarto.
Esto es debido a la estabilidad y la previsibilidad de ingresos del alquiler de los
REIT, tasas de ocupacin y costes operativos de bienes inmuebles. Los arriendos a
largo plazo disfrutados por la mayor parte de dueos de bienes races comerciales
proporcionan la estabilidad de ganancias y hacen esta clase del activo ms
parecida a una obligaciones. Los riesgos, por lo tanto, se reducen. Pocos REITs
se han puesto en dificultades financieras serias durante los aos. Aquellos pocos
casos de la tensin financiera severa han sido generalmente causados por balances
arriesgados, por ejemplo, General Growth Properties o asignacin pobre de su
capital de inversin. Recuerde, no hay tal cosa como el riesgo cero. Si invierte
principalmente en una calidad ms alta REITs (examinaremos la naturaleza de REITs
de inversin muy asegurada en un captulo posterior), el riesgo a largo plazo de
inversiones REIT es mucho ms bajo que esa de la mayor parte de otras acciones
comunes.

Vueltas ms alto corrientes

Como veremos en el Captulo 3, REITs debe gastar, segn la ley, al menos el 90 por
ciento de sus ingresos brutos a accionistas en la forma de dividendos. Como
consiguiente, los dividendos de los REIT tienden a ser ms altos que aquellos de
otras compaas como un porcentaje de sus flujos de fondos libres, y las partes de
REIT normalmente comercian en rentabilidades por dividendo ms altas (ver la Figura
1.3).

12

Encuentre el REIT
Rentabilidades por dividendo: FT-SE NAREIT Todo REITs contra S&P 500
(Rentabilidades por dividendo trimestrales, 1977 a 2010)

14 12 10 8 6 4 2 0

FT-SE del por ciento NAREIT todo REITs S&P 500

Figura 1.3

Fuente: NAREIT REITwatch, enero de 2011.

Aunque muchos acadmicos afirmen que no debera importar a accionistas cuntos de

sus ingresos netos una corporacin gasta en dividendos, muchos sostienen que los
dividendos realmente importan con respecto a los ingresos totales de los
accionistas. Segn Ed Clissold, un estratega de valores en la Investigacin de Ned
Davis (como mandado a en el artculo de Barron del 20 de septiembre de 2010), el
S&P 500 ndice ha entregado la apreciacin de precios anual media desde el final de
1929 del 4,92 por ciento, pero sus ingresos totales anuales medios han sido el 9,16
por ciento. As, los dividendos han proporcionado aproximadamente el 46 por ciento
de aquellos ingresos totales. Los dividendos realmente cuentan. Quizs otra ventaja
de poseer reservas REIT, relacionndose con el requisito del pago del dividendo de
los REIT, es que sus accionistas legalmente tienen derecho al 90 por ciento de los
ingresos del REIT cada ao. Esto permite que el accionista participe en decisiones
de reinversin de ingresos. l o ella pueden reinvertir los ingresos del dividendo
en el REIT comprando partes adicionales (aunque en una base limpia de ser poseda
en cuentas gravables), invirtiendo en otra parte, o gastndolo durante unas
vacaciones en Hawai. Los accionistas en compaas non-REIT no tienen esto

2009 de 2008 de 2007 de 2005 de 2004 de 2003 de 2002 de 2000 de 1999 de 1998 de
1997 de 1995 de 1994 de 1993 de 1992 de 1990 de 1989 de 1988 de 1987 de 1985 de
1984 de 1983 de 1982 de 1980 de 1979 de 1978 de 1977 2010

Comparacin de la produccin de REIT contra S&P 500

REITs: lo que son y cmo trabajan

13

la ventaja, y debe aceptar las decisiones de la junta directiva de la compaa con

respecto a la poltica del dividendo. Otra ventaja clave de poseer inversiones
flexibles ms alto consiste en que proporcionan unos ingresos estables hasta
durante el mercado bajista ocasional. Esto a menudo puede impedir al inversionista
hacerse desalent bastante a la venta total en mugidos del mercado bajista. Con
REITs, nos pagan para esperar. Las rentabilidades por dividendo corrientes de las
reservas de REIT a menudo son debajo de aquellos de muchos bonos corporativos. Sin
embargo, el pago de intereses de la obligacin no aumenta, mientras la industria
REIT tiene un historial a largo plazo de dividendos crecientes en una base regular.
Aunque este historial se estropeara durante el perodo traumtico reciente
comnmente se refera como a la Gran Recesin, ya que muchos REITs redujeron sus
dividendos en respuesta a espacio dbil e incierto y mercados de capital, REITs han
sido capaces, con el tiempo, de aumentar sus dividendos a un precio encima de la
tasa de inflacin (la Figura 1.4). Finalmente, hay una ventaja psicolgica
intangible en la vista del rollo de dividendos significativo en cada mes o cada
cuarto. Si, como la mayor parte de nosotros, tiene que trabajar para ganar un
sueldo, viendo que un control entrar por varios cientos de dlares - sin el que
necesidad tiene de revelarse en la oficina - proporciona la comodidad sustancial
sin tener en cuenta si tiene la intencin de gastarlo o invertirlo de nuevo.

9 8 el 7 el 6 por ciento 5 4 3 2 1 0 ndice de precios al consumidor de crecimiento

del dividendo de 2007 de 2004 de 2000 de 1998 de 1995 de 1992

Figura 1.4

Equidad crecimiento del dividendo de REIT contra IPC

Fuente: www.reit.com. Note: datos desde el 31 de diciembre de 2007.

14

Encuentre el REIT

Significan vueltas de la alta tensin crecimiento lento?

No toma PhD para entender por qu muchos inversionistas como las rentabilidades por
dividendo sustanciales de los REIT. Pero qu tiene el efecto la proporcin de la
liquidacin alta en las perspectivas de crecimiento de un REIT? Con inversionistas
que reciben al menos el 90 por ciento de ingresos brutos, un REIT puede retener
cantidades slo modestas de la capital con la cual ampliar el negocio y, por lo
tanto, para cultivar sus futuros ingresos operativos. As, hasta el punto de que
resultados de la apreciacin del precio de accin del crecimiento de ganancias
rpidamente creciente, el precio de las acciones de un REIT se debera elevar
normalmente en un paso ms lento que esa de una reserva non-REIT. Sin embargo, el
inversionista REIT no hace caso de esto; l o ella esperan arreglar mucho, o hasta
todos, de la diferencia a travs de pagos del dividendo ms altos con el tiempo, y
as mantener unos ingresos totales altos. Y no est hasta claro que gastar la mayor
parte de los ingresos de un REIT en dividendos lo condena al crecimiento ms lento.
Un estudio que aparece en la cuestin de enero/febrero de 2003 de Diario de
Analistas financieros, titulado Sorpresa! Los Dividendos ms altos = Crecimiento
de Ganancias ms Alto, por el gerente del fondo de cobertura Cliff Asness (AQR
Capital Management) y Robert Arnott acadmico (Afiliados de Investigacin) concluy
que las tasas de crecimiento de ganancias de compaas con pagos del dividendo por
encima de la media realmente son ms altas que aquellos de compaas con pagos del
dividendo inferiores. Estos resultados tienden a desafiar la lgica, pero la
implicacin es que muchas compaas con proporciones de la liquidacin bajas pueden
no hacer un trabajo muy bueno de invertir de nuevo su capital retenida, quizs
invirtindola en adquisiciones mal concebidas. Uno puede especular por lo tanto si
los pagos del dividendo ms altos requeridos por los derechos tributarios
aplicables a REITs, creando una situacin de la oportunidad triage, han sido un
elemento clave en el rendimiento relativo excelente de las reservas REIT durante
los aos. Sin tener en cuenta la conclusin de Asness y Arnott o la importancia de
precios de la liquidacin del dividendo a tasas de crecimiento, hay caminos adems
de retener ganancias por las cuales las organizaciones REIT pueden conducir el
crecimiento. Si la direccin quiere ampliar la tasa de crecimiento del REIT, puede
hacer as a travs de reserva adicional y ofrecimientos de deudas, cambiando nuevas
partes o unidades de la sociedad para propiedades, o vendiendo propiedades maduras
e invirtiendo de nuevo en propiedades de crecimiento ms alto. Hay algunas veces
cuando tal capital est libremente disponible para un REIT, a veces cuando se seca
totalmente, y de todos modos otros tiempos

REITs: lo que son y cmo trabajan

15

cuando est disponible, pero a un precio que es dilutive a los accionistas

existentes. Generalmente, sin embargo, REITs de alta calidad puede esperar tener el
acceso razonablemente bueno a la capital de extensin durante la mayor parte de
ambientes del mercado.

PUNTA
Seleccionando REITs para la inversin, recuerde que es fuerte que puede atraer el
capital adicional - y esto proporciona el mayor potencial de crecimiento a largo
plazo.

Como ser capaz de atraer la capital razonablemente valorada es una ventaja

importante para un REIT, aquellas compaas con reputaciones excelentes en la
comunidad de la inversin y balances fuertes tienen un instrumento potente a su
disposicin. Sin embargo, vamos a ser conservadores. La necesidad de levantar el
capital adicional para financiar oportunidades de crecimiento externas
significativas, como adquisiciones o desarrollo, normalmente significa que REITs
ser vehculos de inversin que crecen ms despacio. A mediados de los aos 1990,
sin embargo, algunos REITs actuaban en un muy un-REITly camino, creciendo en el 10
a 20 por ciento anualmente. Era como si las tortugas realmente esprintaban ms
rpido que liebres. Qu pas? El fenmeno puede ser probablemente explicado por el
hecho que muchos REITs durante ese perodo combinaron sus capacidades de obtencin
de capital con la necesidad de muchas instituciones de liquidar sus inversiones de
bienes inmuebles, y as muchos REITs creados rpidamente cultivando flujos de
fondos a travs de numerosas adquisiciones de la propiedad. Esta tendencia termin
en 1998, y las tasas de crecimiento de los REIT volvieron a la variedad del dgito
solo ms normal a partir de entonces. Unos han especulado que la recesin que tira
la tripa que comenz a finales de 2007 y terminado en medio de 2009 - la Gran
Recesin - y problemas relacionados en los mercados inmobiliarios estadounidenses,
junto con las cantidades enormes de prstamos hipotecarios cuyas cantidades
principales eran mayores que los valores de las propiedades subyacentes, podra
crear adquisicin similar y oportunidades de crecimiento de REITs durante los
prximos aos. Mientras esto podra pasar, hubo mucho concurso entre compradores
para bienes inmuebles afligidos, y es improbable que REITs ser capaz de generar
el crecimiento de ganancias de dos cifras comprando volmenes enormes de
propiedades baratas.
16

Encuentre el REIT

Por supuesto, los inversionistas en REITs no deberan suponer que estas

organizaciones sean capaces de cultivar ganancias todos y cada ao. El crecimiento
del flujo de fondos fue negativo para muchos REITs en los primeros aos del siglo
veintiuno, debido a la oficina dbil, industrial, y mercados del alquiler del piso,
pero estos mercados crecimiento del flujo de fondos ms tarde estabilizado, y
modesto reanudado a finales de 2005. Entonces, el principio en 2008, cuando muchos
de nuestros bancos de inversin principales fallados o tuvo que ser rescatado por
el gobierno federal y una recesin profunda sigui, los flujos de fondos de los
REIT disminuyeron debido de bajar precios del alquiler y ocupacin. Los mercados
inmobiliarios comenzaron a estabilizarse, an otra vez, en 2010. Los bienes
inmuebles son una industria cclica, y habr abajo los aos. Sin embargo, los
precios del alquiler realmente crecen con el tiempo, y los flujos de fondos de los
REIT tambin crecern. Pero los inversionistas de REIT seran sabios para no
esperar ms que el mediados singledigit crecimiento sobre marcos de relativamente
mucho tiempo. Este captulo ha sugerido algunas ventajas a largo plazo de poseer
partes de REIT como la parte de una cartera de inversiones ampliamente
diversificada. Cuando termina este libro, entender que reservas REIT son capaces
de y por qu. Hay, en efecto, muy para gustar; sin embargo, no prometo la riqueza
inmediata o hasta la tranquilidad de la inversin perpetua. Como notado antes, los
bienes races comerciales, como prcticamente todos los mercados globales, son
cclicos, y tambin son los mercados para espacio de bienes inmuebles y
valoraciones de la propiedad. Adems, las tendencias de la inversin, como la moda
tendencias, cambian rpidamente y no son fcilmente previsibles. En algunos aos,
las reservas de REIT se harn simplemente impopulares debido a la naturaleza a
menudo voluble de inversionistas. Tambin, la subida de fondos de cobertura, a
veces con horizontes del muy poco tiempo, ha aadido otra tarjeta salvaje a la
cubierta; las reservas de REIT se han hecho, a veces, el cajn de arena en el cual
a estos fondos les gusta jugar. Como consiguiente, las reservas de REIT a menudo
sern ms voltiles que garantizado por la estabilidad y la previsibilidad de sus
flujos de fondos de la propiedad. Debemos recordar que REITs son una mezcla nica
de equidad y bienes inmuebles. El punto fundamental aqu es que las reservas REIT
no son sin el riesgo, en particular para aquellos con horizontes del poco tiempo;
los acontecimientos econmicos inesperados y los cambios de preferencias del
inversionista, y hacen, puede afectar precios REIT de vez en cuando. Pero esto no
quita mrito al valor de los REIT como inversiones a largo plazo excelentes, como
veremos durante el resto de este libro.

REITs: lo que son y cmo trabajan

17

Resumen
REITs poseen bienes inmuebles, pero cuando compra un REIT, no compra slo bienes
inmuebles - tambin compra un negocio dirigido por un equipo de gestin con
experiencia. Los ingresos totales de los REIT, durante perodos de razonablemente
mucho tiempo, han sido muy competitivos con los proporcionados por el mercado ms
amplio. La gran mayora de REITs ofrece la liquidez proporcionada por mercados de
acciones ordinarias pblicos. REITs proporcionan la variedad a su carpeta porque
sus movimientos de precios, durante la mayor parte de perodos, muy no se
correlacionan con el resto del mercado. Las producciones corrientes ms altas de
los REIT con frecuencia sirven de un amortiguador contra fluctuaciones del mercado
diarias. Los analistas que siguen REITs son normalmente capaces de pronosticar
resultados trimestrales dentro de un o dos centavos, cuarto despus del cuarto, ao
tras ao, as minimizando las posibilidades para sorpresas negativas. Las
producciones ms altas de los REIT levantan la produccin total de la carpeta, as
reduciendo la volatilidad y proporcionando flujos de fondos estables sin tener en
cuenta giros del mercado. Las reservas de REIT son acciones ordinarias, as como
bienes inmuebles, y as son sujetas a los vientos predominantes que soplan a travs
del mundo de la inversin.

C H UN P T E R

REITs contra inversiones competitivas

La pregunta no es hacen toma el dinero de reservas y lo pone en bienes inmuebles o

el revs. Hay tanto dinero ah buscando una casa. No creo que sea tampoco. - Sam
Zell

efore que decide si REITs son una inversin apropiada para usted, podra ser
provechoso comparar sus mritos con aquellos de otras inversiones. Este ejercicio
se hace ms significativo, por supuesto, si la comparacin se hace con inversiones
que son realmente similares. Pero esto no es tan fcil como puede parecer. La mayor
parte de inversionistas reconocen que los bienes races comerciales son una clase
del activo nica, y unos creen que REITs - ser un hbrido tanto de equidad como de
bienes inmuebles - comprende una otra clase del activo. Pero comprese vamos, y por
tanto en este captulo compararemos REITs con otras inversiones que a menudo
compiten con ellos por el capital de los inversionistas. Aunque REITs comercien
como reservas, es adecuado comparar REITs con todas las acciones comunes, o tiene
ms sentido compararlos con el segmento ms estrecho de reservas de la alta
prestacin y otras inversiones similares? Hasta este punto los hemos estado
comparando con el amplio espectro de acciones comunes, que, tcnicamente, son.
Muchos inversionistas, sin embargo, los ven como de alguna manera diferente de
19

20

Encuentre el REIT

grupos de tales compaas como General Electric, Microsoft o Disney debido a sus
rentabilidades por dividendo ms altas y perspectivas de incremento de capital ms
modestas. As, mientras siempre es informativo para comparar REITs con los amplios
mercados de acciones ordinarias, REITs podra ser ms significativamente comparado
con inversiones de valores con producciones ms altas: obligaciones, obligaciones
convertibles, acciones preferidas y acciones comunes flexibles ms alto, y hasta
sociedades de responsabilidad limitada del maestro (MLPs). stas son las
inversiones de opcin para aquellos que normalmente invierten principalmente para
ingresos y esa oferta volatilidad inferior, cero a perspectivas de incremento de
capital modestas y riesgo de la inversin reducido. Otra comparacin apropiada,
hablada abajo, es a otros vehculos de inversin de bienes inmuebles.

Obligaciones
Las obligaciones, particularmente alta prestacin, o chatarra, obligaciones, por
lo general proporcionan producciones ms altas que la reserva de REIT media, pero
el inversionista slo consigue el cupn de inters y ningn potencial de
crecimiento. Las obligaciones ofrecen algo que REITs no puede proporcionar: una
promesa de reembolso del principal en la madurez de modo que, en ausencia de la
bancarrota u otra falta, los inversionistas siempre recuperarn sus inversiones. Es
este rasgo que hace la comparacin entre REITs y obligaciones menos significativa.
Por esta razn, si la seguridad absoluta de la capital es suprema sin tener en
cuenta el coste en ingresos totales o proteccin contra la inflacin, REITs puede
no ser la inversin ideal para usted. Pero vamos a mirar las vueltas que cada uno
puede proporcionar. Con obligaciones, lo que ve es lo que consigue: produccin pura
y muy poco ms. Vamos a suponer que invierta 10.000$ en una obligacin que cede el
5 por ciento y madura en 10 aos. Al final de 10 aos, tendr sus 10.000$ en el
dinero efectivo, ms la cantidad acumulativa del inters que recibi (10 500$ ), o
un total de 15.000$, menos impuestos sobre el inters percibido. Si, sin embargo,
invierte la misma cantidad de dinero en REIT tpico, los ingresos totales
calcularan probablemente algo como esto: Asuma la compra de 1.000 partes de un
REIT que comercia en 10$ por parte, proporcionando una produccin del 4 por ciento
(o 0,40$ por parte). Vamos a suponer tambin que el REIT aumente sus fondos
ajustados de operaciones (AFFO) - que, como hablaremos ms detalladamente en un
captulo posterior, es una aproximacin spera del flujo de fondos libre - en el 4
por ciento

REITs contra inversiones competitivas

21

anualmente y aumentos el dividendo en el 4 por ciento anualmente. Finalmente, vamos

a suponer que las partes se eleven en el precio proporcionalmente con AFFO
aumentado y pagos del dividendo. Diez aos ms tarde, el REIT pagar 0,593$ en
dividendos, y la inversin total valdr 19.812$ (4.992$ en dividendos acumulativos
recibidos ms 14.820$ en el valor de la parte entonces). Esto es 19.812$ de la
inversin REIT, contra slo 15.000$ de la obligacin de 10 aos o una diferencia de
4.812$ (ver la carta en la Tabla 2.1). Los impuestos, por supuesto, se tendrn que
pagar tanto en el inters de la obligacin como en los pagos del dividendo. La
sabidura convencional dice que REITs debera proporcionar unos ingresos totales
ms altos, porque son ms arriesgados que obligaciones. Sin embargo, esto no
necesariamente es verdad si consideramos la exposicin del dueo de la obligacin a
la inflacin. A diferencia de obligaciones, las partes de REIT no ofrecen ninguna
fecha de vencimiento especfica, y no hay garanta del precio que conseguir cuando
los venda. Sin embargo, con obligaciones no consigue ninguna proteccin de
inflacin, y por tanto est en un peligro sustancial del poder adquisitivo que
disminuye del dlar. Es todo una pregunta de cmo uno mide el riesgo.

La tabla 2.1 REITs debera producir mejores ingresos totales que obligaciones
REITs: dividendo anual del 4%, compuesto en un Ao del Final de tasa de crecimiento
anual del 4% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Precio de accin $10,40$ 10,82$ 11,25$ 11,70$
12,17$ 12,66$ 13,17$ 13,70$ 14,25$ 14,82 por parte Div. $0.400$ 0,443$ 0,450$
0,468$ 0,487$ 0,506$ 0,527$ 0,548$ 0,570$ 0,593$ 4,992 1.000 Valor de inversin del
Total de partes $14.820$ 4.992$ 19.812

22

Encuentre el REIT

PUNTA
Si la historia es algn gua, REITs, a diferencia de obligaciones, apreciar en el
valor como el valor de sus bienes inmuebles subyacentes aprecia y los ingresos del
alquiler de sus aumentos de arrendatarios con el tiempo.
Si la inflacin se eleva, as generalmente van las tasas de inters, que reduce el
valor de mercado de la obligacin mientras se est sosteniendo y causa una
verdadera prdida de la capital si la obligacin se vende antes de la madurez. Sin
embargo, si las tasas de inters disminuyen, quizs debido de bajar la inflacin,
muchas obligaciones se pueden llamar para la amortizacin antes de sus fechas de
vencimiento. Esto priva a inversionistas de lo que, con la visin retrospectiva,
era una produccin muy atractiva y los obliga a encontrar otros vehculos de
inversin, pero que pagar un tipo de inters inferior. (Por supuesto, el precio de
accin de un REIT puede disminuir en respuesta a tasas de inters ms altas, pero
las tasas de inters ms altas a menudo son debido a una economa que crece rpido,
que ayuda a cultivar flujos de fondos REIT con el tiempo.) Los Bonos del Tesoro
estadounidenses no son accesibles antes de la madurez y no implican ningn riesgo
del reembolso, pero sus producciones son ms bajas que aquellos de bonos
corporativos y tambin fluctan con tasas de inters. Las obligaciones son
inversiones seguramente convenientes para la mayor parte de inversionistas; sin
embargo, por los motivos declar encima, no se deberan considerar como sustitutos
buenos de reservas REIT en una carpeta ampliamente diversificada.

Obligaciones convertibles
Las obligaciones convertibles pueden proporcionar ms concurso por REITs. Esta
oferta de valores cede comparable a aquellos de muchos REITs as como potencial de
la apreciacin - si la accin comn en la cual estas obligaciones se pueden
convertir subidas considerablemente. Las obligaciones convertibles proporcionan la
seguridad de una fecha de vencimiento fija por si la accin comn subyacente no
pueda apreciar en el valor. Pueden ser inversiones relativamente atractivas. El
problema con descapotables consiste en que la mayor parte de compaas slo no los
publican. Si se pueden encontrar, y si la accin comn subyacente parece ser una
inversin buena, el descapotable tambin puede ser una inversin buena. Algunos
REITs han publicado de vez en cuando ttulos convertibles, incluso la accin
preferida convertible. El inversionista debera

REITs contra inversiones competitivas

23

considere si la seguridad suplementaria de estos descapotables pesa ms que el

premio de la conversin a menudo sustancial y su carencia relativa de la liquidez.

Acciones preferidas
Muchos inversionistas que buscan producciones ms altas se han hecho interesados en
acciones preferidas, algunas de las cuales han sido publicadas por REITs. A
diferencia de obligaciones, sin embargo, las acciones preferidas no representan una
promesa por la compaa de publicacin para reembolsar una cantidad especfica en
una fecha especificada en el futuro; adems, en caso de liquidacin o bancarrota,
los derechos de los accionistas preferidos se subordinan a aquellos de los
acreedores de la corporacin. Sin embargo, los poseedores de la accin preferida
realmente tienen la precedencia con relacin a accionistas comunes, y la mayor
parte de acciones preferidas especifican que los dividendos comunes no se pueden
pagar a menos que los dividendos preferidos sean corrientes. En consecuencia, las
acciones preferidas son tratadas como la equidad por las agencias de la
clasificacin crediticia, y a muchas compaas les gusta publicarlos; los
consideran como la capital permanente que no diluye los intereses de poseedores
de las acciones ordinarias. El precio del dividendo para una accin preferida se
pone en el momento de la emisin original y permanece lo mismo mientras las partes
son excepcionales. En consecuencia, a diferencia de accionistas comunes, los
poseedores preferidos no participan en el crecimiento de ganancias de la compaa
de publicacin. Y hay otras desventajas. Pueden ser por lo general redimidos por la
compaa de publicacin despus de un perodo de tiempo, por lo general cinco aos
despus de la emisin, al precio al cual al principio se publicaron - tan, si las
tasas de inters se caen, el accionista preferido se puede privar de lo que haba
sido una inversin buena, flexible alto. Tambin, la liquidez de acciones
preferidas es por lo general una cuestin significativa; puede ser difcil
comprarlos o venderlos en la talla sustancial, y a menudo hay una extensin
significativa entre la oferta y pregunte a precios. Si el emisor se adquiere o va
privado, el accionista preferido ser a veces negativamente afectado por la
carencia de la revelacin de la informacin de la empresa o por la accin de
palanca de deudas ms alta en la sociedad recin annima. Entonces, por qu
querra alguien poseer estas inversiones raras? Las rentabilidades por dividendo
son ms altas que en las reservas ms comunes, y son ms altos que las producciones
en bonos corporativos (asuncin de la capacidad crediticia comparable). Los
dividendos en acciones preferidas tambin tienen la prioridad

24

Encuentre el REIT

sobre aquellos de las acciones comunes relacionadas. Esto ser particularmente

importante para inversionistas cuando la direccin y la fuerza de la economa
estadounidense sean inciertas, como era en 2008 hasta 2010. Como carecen
significativo, si alguno, potencial de la apreciacin o las perspectivas de
dividendos crecientes con el tiempo, las acciones preferidas de REIT no son
sustitutos de acciones comunes REIT. Sin embargo, unos los pueden considerar como
poderes de la obligacin, y debido a sus rentabilidades por dividendo ms altas y
seguridad con relacin a acciones ordinarias, REIT el preferreds ser atractivo
para algunos inversionistas conservadores como un suplemento a sus posesiones de la
accin ordinaria REIT.

Otras acciones ordinarias flexibles alto

Las reservas de REIT se consideran, completamente correctamente, como acciones
ordinarias flexibles ms alto, y as compiten por el capital de inversin, hasta
cierto punto, con otras acciones ordinarias que han provedo histricamente ms
alto que rentabilidades por dividendo medias a accionistas. Vamos a tomar una breve
mirada en slo dos de este flexible ms alto en pblico cambi valores: partes de
utilidad e intereses de la sociedad de responsabilidad limitada del maestro. Las
reservas de utilidad han sido una grapa del mundo de la inversin casi para siempre
y a menudo han sido un favorito de los que buscan rentabilidades por dividendo ms
altas as como riesgo de la inversin inferior. La gorra del mercado total de la
industria es grande, en $487 mil millones desde el septiembre de 2010. Las partes
de utilidad representan la participacin en el capital en compaas que
proporcionan servicios bsicos, como electricidad, gas natural, agua, y alambran la
telefona de la lnea, a individuos y negocios. Como el concurso no es prctico en
la mayor parte de estas industrias, han dado a muchas empresas de servicios
pblicos un monopolio legtimo de la provisin de servicios en sus zonas
comerciales. Esto est tanto bien como malo para sus accionistas. Por una parte, la
utilidad no tiene que competir con otros abastecedores, por tanto sus ganancias y
dividendos a menudo son completamente estables. Por otra parte, puede acusar a
clientes slo lo que la autoridad reguladora permitir, por tanto corre el riesgo
de voluble, y a veces polticamente motivado, reguladores. Los poseedores de
reservas de utilidad tambin entienden que, porque la necesidad de servicios de
utilidad crece despacio, las ganancias y los dividendos tambin crecern despacio -
quizs el 2 a 4 por ciento anualmente. En aos recientes, hubo una no atadura de
servicios que algunas utilidades proporcionan. Las compaas que generan o compran
el poder y lo venden a otros proveedores de servicios se han hecho mucho menos
reguladas,
REITs contra inversiones competitivas

25

por tanto sus perspectivas de crecimiento son mejores que utilidades reguladas.
Pero sus ganancias estn mucho menos seguras, y sus rentabilidades por dividendo
tienden a ser mucho ms bajas. Las compaas que permanecen pesadamente reguladas
pueden ver sus ganancias crecer an ms despacio sin la capacidad al poder al por
mayor en mercados abiertos. En consecuencia, las reservas de utilidad, como Duke
Energy y Southern Company, pueden competir, hasta cierto punto, con REITs por los
dlares de la inversin de aquellos inversionistas que favorecen rentabilidades por
dividendo ms altas, y han sido menos voltiles que partes de REIT en aos
recientes. Por lo tanto, pueden ser una opcin buena para aquellos inversionistas
con expectativas de incremento de capital muy modestas y requisitos de ingresos
totales. Otro tipo de en pblico cambiado inversin ms alto flexible es la
sociedad de responsabilidad limitada del maestro (MLP). Un MLP puede conducir casi
cualquier negocio, pero la gran mayora de MLPs pblico es entablada en la
infraestructura de la energa, como gasoductos, almacenes y negocios similares.
Varan en el grado al cual tienen la exposicin a los precios de recursos
naturales. Segn un informe de Legg Mason, la capitalizacin del mercado total de
la energa MLPs ha crecido rpidamente, a $174 mil millones en junio 30, 2010. Sus
rentabilidades por dividendo, que estaban cerca del 6 por ciento a principios de
2011, son generalmente ms altas que aquellos de reservas REIT, y as proveen al
inversionista de ingresos de la alta tensin, junto con la variedad. Y, gracias a
la depreciacin y otro impuesto aprovecha aplicable a la industria del petrleo y
gas, la mayor parte de aquellas distribuciones en efectivo no son actualmente
gravables como ingresos ordinarios. Pero, mientras MLPs puede comerciar como
reservas, no son reservas. Mejor dicho, los inversionistas reciben una sociedad K-1
forma al final de cada ao, que puede hacer la preparacin de la declaracin de
renta completamente provocativa en efecto. Y, de ser sostenido en una cuenta de
retiro individual (IRA) u otra cuenta de taxdeferred, en algunos casos, pueden dar
ocasin a la renta imponible comercial sin relaciones, y as sus dividendos
pueden ser sujetos de cobrar los impuestos en ciertas circunstancias. Como
distribuyen ms o todo su flujo de fondos libre a sus compaeros, tendrn que
levantar el capital ajeno de vez en cuando si quieren crecer. Tal capital no
siempre estar disponible. MLPs competir as con REITs por el capital de
inversin; sin embargo, ya que la mayor parte de sus caractersticas de la
inversin son diferentes de REITs, no debera ser una ninguna/o proposicin para
inversionistas.

26

Encuentre el REIT

Otros vehculos de inversin de bienes inmuebles

Como una clase del activo, y en particular si no financiado con cantidades grandes
de la deuda, los bienes inmuebles han sido normalmente una inversin muy buena y
estable. Una propiedad de la inversin bien situada, bien mantenida debera crecer
en el valor durante los aos, y sus ingresos del alquiler probablemente crecern
con ello. Mientras los edificios se pueden depreciar con el tiempo y cambio vecino,
slo una cantidad finita de la tierra existe en que una comunidad del piso, el
centro detallista o el edificio de oficinas se pueden construir. Si posee tal
propiedad en el rea correcta, puede ser, si no una mina de oro, una fuente estable
de ingresos cuyo valor probablemente aumentar durante los aos. Los edificios
nuevos, competitivos no se construirn a menos que los alquileres o los valores de
la propiedad sean bastante altos para justificar los gastos de desarrollo. En el
uno o el otro tal acontecimiento, los dueos de propiedades existentes sern ms
ricos. Es interesante notar que, al contrario de la sabidura popular, el grado al
cual los dueos de bienes races comerciales directamente se benefician de la
inflacin no est todo que claro. Hubo estudios hechos en esta cuestin; por
ejemplo, David J. Hartzell, el profesor de bienes inmuebles en la Universidad de
Carolina del Norte, junto con R. Brian Webb, concluy que la propiedad vueltas
tiende a exponer relaciones ms fuertes con la inflacin y sus componentes durante
perodos de tasas de vacantes bajas. La inflacin puede no beneficiar por lo tanto
a dueos de bienes inmuebles cuando los mercados inmobiliarios son dbiles. Sin
embargo, las propiedades bien mantenidas en reas econmicamente sanas, en
particular si se protegen contra propiedades competidoras debido a escasez de la
tierra o restricciones del derecho, probablemente se elevarn en el valor con el
tiempo. Exploraremos el enigma de inflacin ms detalladamente en el Captulo 5.

PUNTA
La propiedad de REIT resuelve las cuestiones levantadas por cada otro vehculo de
inversin de bienes inmuebles: REITs ofrecen variedad, liquidez, direccin experta,
y, en mayora de los casos, cero o conflictos de intereses muy limitados entre
direccin e inversionistas.

Reconocer que la propiedad comercial bien localizada y bien mantenida

probablemente permanecer una inversin a largo plazo buena, cmo hace bienes
inmuebles como una clase del activo adecuada dentro de una carpeta bien
diversificada? Ya que se ha comportado histricamente diferentemente de otros
activos - reservas

REITs contra inversiones competitivas

27

(tanto extranjero como domstico), obligaciones, dinero efectivo, o posiblemente

oro o arte - aade otra dimensin y por lo tanto ayuda a diversificar la base del
activo de alguien. Hay varios caminos, sin embargo, en que podemos decidir sostener
bienes inmuebles.
Propiedad directa

La propiedad directa significa estar en el negocio de bienes inmuebles. Tiene el

tiempo para manejar la propiedad, o tiene ya una carrera de jornada completa? Sabe
el mejor momento de comprar o venderse? La compra de bienes inmuebles a precios
baratos y luego la venta de ellos a menudo son ms provechosas que posesin y
direccin de ellos, segn el clima del mercado. Pero reconocera cuando es ms
elegante para vender la propiedad que agarrarse a ello? Para la mayor parte de
inversionistas individuales, teniendo un profesional de bienes inmuebles toman esta
decisin es mucho ms sabio que estar en bienes inmuebles directamente. La
direccin de la propiedad eficaz y eficiente tambin es crucial; la importancia de
la direccin competente, con experiencia no puede ser exagerada, y los individuos a
menudo carecen de los recursos - tiempo, dinero o maestra - para llevar a cabo
esto.

PUNTA
La propiedad directa puede ofrecer a veces ganancias ms altas que la inversin en
REITs, pero la mayor parte de individuos no tienen el tiempo o experimentan para
estar en el negocio de bienes inmuebles.

Aunque sea a veces ms provechoso no tener que compartir vueltas de una gran
inversin de bienes inmuebles con otros inversionistas, tambin es claramente ms
arriesgado. El valor de inversin de bienes inmuebles completamente a menudo es
determinado por la economa local; en cualquier momento dado, los bloques de pisos
pueden hacer bien, supongamos, en Manhattan, pero mal en Los ngeles. La mayor
parte de individuos simplemente no tienen los recursos financieros para comprar
bastantes propiedades de ser bien diversificados, por el tipo de la propiedad o por
la geografa. Entonces hay problema de la liquidez: la Venta de una pieza sola de
bienes races puede ser muy entretenida y costosa. Adems, puede no pasar cuando lo
quiere a, aunque la venta pueda ser a veces su nica manera de cobrar en efectivo.

28

Encuentre el REIT

Finalmente, aun si quiere aceptar todas las molestias y las desventajas de la

inexperiencia, variedad limitada e iliquidez, querra ser el que que consigue la
llamada que hubo un robo, o el aire acondicionado no trabaja, o el montacargas se
pega? Y si usa una empresa de gestin exterior, sus ganancias se pueden
considerablemente reducir. Algunos inversionistas afirman que no necesitan
inversiones REIT, ya que poseen su propia casa - que, por supuesto, es bienes
inmuebles. Sin embargo, las dinmicas de valores de casa y sus fluctuaciones de
precios a menudo son muy diferentes de aquellos de bienes races comerciales, como
se hablar brevemente en el Captulo 4. Adelante, no hay variedad si los nicos
bienes inmuebles que un inversionista posee son la casa de alguien. Otro punto
clave es que la captura del valor apreciado en una residencia de la familia sola
requiere su venta, y la mayor parte de individuos estaran poco dispuestos a vender
su casa querida y moverse en un bloque de pisos o encontrar otra casa en una
ubicacin diferente. Por supuesto, la equidad se puede sacar de la casa de alguien
a travs de una nueva financiacin, pero esto requerir por lo general pagos de la
hipoteca mensuales considerablemente ms altos. Simplemente declarado, poseyendo
una casa no es ningn sustituto de poseer bienes races comerciales.
Sociedades privadas

La propiedad a travs de una sociedad privada - si con 2, 10, o 20 compaeros - es

una otra opcin para la propiedad de bienes inmuebles. Aqu, el inversionista se
pone para delegar, a un socio colectivo o a una compaa exterior, las tareas de
arrendamiento de la propiedad y direccin - a un precio, por supuesto. Por lo
general, sin embargo, la mayor parte de sociedades privadas de este tipo poseen
slo una o muy pocas propiedades, y aquellas propiedades son raramente
suficientemente diversificadas en trminos de tipo de la propiedad o ubicacin. En
una sociedad privada, la liquidez puede depender de la solidez financiera o la
solvencia de los compaeros del inversionista. Aunque pudiera ser tericamente
posible para un compaero vender su inters de otro compaero sin la propiedad
subyacente vendida, esa alternativa a menudo es problemtica. Tambin, en
sociedades privadas, los conflictos de intereses a menudo abundan entre el socio
colectivo y los compaeros limitados, quizs con el respeto a la compensacin o a
la decisin de vender o financiar de nuevo la propiedad social. Finalmente, hay
pregunta de la responsabilidad personal de los compaeros individuales si

REITs contra inversiones competitivas

29

la sociedad experimenta dificultades financieras, una situacin bastante comn hace

varios aos. Estas sociedades privadas pueden ser a veces inversiones buenas, pero
realmente tienen cuestiones - en particular una carencia de liquidez y variedad de
la propiedad - que har pblico REITs una mejor opcin para la mayor parte de
inversionistas.
Sociedades de responsabilidad limitada en pblico cambiadas

Las sociedades de responsabilidad limitada de bienes inmuebles en pblico cambiadas

eran muy populares entre inversionistas para el periodo del tiempo hasta 1990. Hay
un mundo de diferencia entre REITs y sociedades de responsabilidad limitada de
bienes inmuebles, y estas diferencias han costado a muchos inversionistas en ste
mucho. Los patrocinadores de la sociedad de responsabilidad limitada de los aos
1980 arrancaron mil millones de dlares de inversionistas que buscaban las ventajas
de la propiedad de bienes inmuebles combinada con reducciones de impuestos. Los
inversionistas confiados durante ese tiempo hicieron tan mal que tenan suerte de
recuperar 10 o 20 centavos en el dlar. Haba varias razones de su fracaso: A veces
era que los honorarios eran tan altos que no haba ganancias para el dueo ltimo,
el inversionista. A veces era que las sociedades compraron demasiado tarde en el
ciclo de bienes inmuebles. Despus de que enormemente pagaron demasiado las
propiedades, contrataron a gerentes mediocres, no pudiendo reconocer que, en
particular en los aos 1990, los bienes inmuebles eran - y todava son - un negocio
muy intensivo por la direccin. En otros tiempos, estas sociedades de
responsabilidad limitada tenan conflictos de intereses con los socios colectivos,
en perjuicio de los inversionistas. Las sociedades de responsabilidad limitada en
pblico cambiadas no son populares hoy - por la buena razn!
El fenmeno REIT privado

Comenzando en 2000, otra alternativa de bienes inmuebles a estallido de REITs

pblico en la escena - no en pblico cambiado o privado, REITs. Estas entidades
son organizaciones que cumplen con los Estados Unidos. Las leyes de REIT, pero sus
partes no comercian en mercados pblicos. Patrocinado por varias organizaciones de
bienes inmuebles, por ejemplo, americano Interior o Bienes inmuebles de Pozos, son
por lo general vendidos a pequeos inversionistas por planificadores financieros y
asesores de inversiones. Como REITs pblico, REIT no pblico poseer varias
propiedades comerciales, por lo general en el diferente

30

Encuentre el REIT

las ubicaciones y los ingresos de las propiedades se distribuyen a los accionistas

del REIT como dividendos. Las producciones a inversionistas son normalmente ms
altas que disponible de una inversin en pblico REITs. Sin embargo, hay varios
inconvenientes a REITs no pblico del cual los inversionistas deberan ser
conscientes. Quizs el ms importante, no son inversiones lquidas. Aunque algunos
REITs no pblicos prometan ofrecer desempear varias partes en ciertos tiempos y en
ciertas condiciones, las partes no se pueden rpidamente vender llamando al agente
de bolsa de alguien. Adems, las partes de REIT no pblicas normalmente se venden
con comisiones grandes que van al agente de ventas (a menudo excediendo el 10 por
ciento), por tanto menos dlares de la inversin estn disponibles para la
inversin de bienes inmuebles; y, completamente a menudo, el patrocinador gana
ingresos adicionales significativos va adquisiciones de la propiedad y honorarios
de la direccin. En consecuencia, los inversionistas anticipados en REITs no
pblico deberan ser conscientes de conflictos de intereses potenciales que pueden
resultar de un deseo de algunos patrocinadores de cultivar la talla del REIT
simplemente a fin de generar ingresos crecientes para s. Los inversionistas por lo
tanto deberan equilibrar con cuidado las ventajas prometidas de estos REITs contra
sus desventajas inherentes (incluso liquidez muy limitada, comisiones de
ofrecimiento grandes y conflictos de intereses potenciales), y deberan analizar
con cuidado su estructura organizativa, balance, criterios de adquisicin, costes
operativos y pagos de honorarios, flujos de fondos anticipados y cobertura del
dividendo de la repeticin flujos de fondos libres. Para resumir, obligaciones, las
acciones preferidas, las reservas de utilidad, los intereses de MLP y otro flexible
alto non-REIT reservas, as como otras formas de la propiedad de bienes races
comerciales, y hacer, pueden proporcionar alternativas a la inversin de REIT. Pero
REITs son diferentes de cada uno de ellos. Son todos sobre bienes races
comerciales, y sus reservas tienen tanto liquidez como perspectivas razonables del
incremento de capital con el tiempo. Los equipos de gestin de REIT se experimentan
y profesionales dedicados, y sus intereses estrechamente se alinean con los
accionistas del REIT. Y la situacin financiera de los REIT y los resultados de
operaciones son completamente transparentes va requisitos de revelacin de la
Comisin de Bolsa y Valores y prctica de la industria. En consecuencia, las partes
de REIT son nicas y distinguibles de otras inversiones flexibles ms alto, incluso
otras formas de la propiedad de bienes races comerciales. El punto clave es esto:
no tiene que ser tampoco, y una estrategia de inversin sabia debe poseer tanto
REITs como

REITs contra inversiones competitivas

31

otras reservas flexibles ms alto, as como otras inversiones. La verdadera

cuestin es la mezcla de la inversin correcta, que depender de las
circunstancias financieras del inversionista, devolver requisitos y tolerancia por
el riesgo. Hablaremos de esta cuestin ms tarde en el libro.

Resumen
La ventaja de REITs del crecimiento econmico estadounidense y as no es como la
tasa de inters sensible como la mayor parte de obligaciones y acciones
preferidas. Las obligaciones y las acciones preferidas, a diferencia de REITs, no
tienen potencial para el crecimiento de ingresos del dividendo, pero preferreds, en
particular, ofrecen rentabilidades por dividendo corrientes ms altas, y las
obligaciones prometen el reembolso de la cantidad principal en la madurez. Las
acciones ordinarias flexibles ms alto, como reservas de utilidad y MLPs, compiten
con REITs por los dlares de la inversin de inversionistas orientados a la
produccin, pero slo REITs aseguran la propiedad indirecta de bienes races
comerciales. La propiedad de bienes inmuebles directa puede entregar a veces
ganancias ms altas que la inversin en un REIT, pero la mayor parte de individuos
no tienen el tiempo o experimentan para estar en la jornada completa del negocio de
bienes inmuebles. La posesin partes de REIT elimina las cuestiones que fastidian
levantadas por cada otro vehculo de inversin de bienes inmuebles: Variedad de la
oferta de REITs y liquidez, provea la direccin experta y con experiencia y la
transparencia del inversionista, y, en la gran mayora de casos, evite conflictos
de intereses entre equipos de gestin y sus inversionistas.

C H UN P T E R

REITs de hoy

El noventa por ciento de todos los millonarios se hace as a travs de la posesin

de bienes inmuebles. - Andrew Carnegie

el ow que tiene un sentido general de lo que REITs son y cmo se comparan con otras
inversiones, vamos a tomar una mirada ms cercana a la naturaleza y la estructura
de REITs, cmo han cambiado, y cmo se han adaptado a condiciones del mercado que
cambian durante los aos.

Primer REIT
El REIT se defini y autorizado por el Congreso estadounidense, en la Accin de la
Compaa inversionista de Bienes inmuebles de 1960, y primeros REITs se organizaron
en ese ao. Esta legislacin se quiso para proveer a inversionistas individuales de
la oportunidad de participar en las ventajas, ya disponibles para inversores
institucionales grandes, de posesin y/o financiacin de una carpeta diversificada
de bienes races comerciales.
PUNTA
La evitacin de doble imposicin es una de las ventajas clave para la estructura
REIT. 33

34

Encuentre el REIT

Un sello clave de la estructura REIT es que el REIT puede descontar de sus ingresos
netos brutos todos los dividendos pagados a sus accionistas - as, el REIT no paga
ningunos impuestos sobre sociedades si distribuye a accionistas todos por otra
parte renta imponible. Segn la ley, sin embargo, debe gastar al menos el 90 por
ciento de sus ingresos netos a sus accionistas. Los accionistas, por supuesto,
deben pagar impuestos sobre la renta en los dividendos, a menos que las partes de
REIT se sostengan en una cuenta de retiro individual (IRA), 401 (k) u otra cuenta
aplazada por el impuesto. A menudo, sin embargo, una parte del dividendo de un REIT
no es inmediatamente gravable, y otra parte puede ser gravable a precios de
ganancias de capital inferiores, como veremos ms tarde. Hay otros requisitos
legales bsicos aplicables a REITs, como descrito en la caja siguiente:

Caractersticas legales nicas de un REIT

1. Un REIT debe distribuir al menos el 90 por ciento de su renta imponible anual,
excepto la plusvala, como dividendos a sus accionistas. 2. Un REIT debe tener al
menos el 75 por ciento de sus activos invertidos en bienes inmuebles, prstamos
hipotecarios, partes en otro REITs, dinero efectivo o valores pblicos. 3. Un REIT
debe sacar al menos el 75 por ciento de sus ingresos brutos de alquileres, inters
hipotecario o ganancias de la venta de bienes races. Y al menos el 95 por ciento
debe venir de estas fuentes, juntos con dividendos, inters y ganancias de ventas
de valores. 4. Un REIT debe tener al menos 100 accionistas y debe tener menos del
50 por ciento de las acciones en circulacin concentradas en las manos de cinco o
menos accionistas.

El acto de la reforma fiscal de 1986

El Acto de la Reforma fiscal de 1986 era un jaln significativo en la industria
REIT, ya que relaj algunas restricciones que histricamente limitan actividades de
REIT. Al principio, la direccin legalmente se oblig a alquilar compaas
exteriores para proporcionar arrendamiento de la propiedad y servicios de la
direccin, pero esta nueva legislacin permiti que REITs realizara estos servicios
esenciales dentro de sus propias organizaciones. Este cambio era muy significativo
porque el arrendamiento imaginativo y eficiente y la direccin de la propiedad son
elementos claves de la propiedad de la propiedad exitosa y provechosa.

REITs de hoy

35

La gran mayora de REITs de hoy es empresas explotadoras totalmente integradas que

pueden manejar todos los aspectos de operaciones de bienes inmuebles
internamente: adquisiciones y ventas de direccin de la Propiedad de
propiedades y rehabilitacin de la Propiedad de arrendamiento, retenanting, y nueva
colocacin de Nuevo desarrollo de la propiedad
UPREITs y DownREITs
En estudiar REITs diferente, se podra encontrar con los trminos UPREIT y
DownREIT. stos son trminos usados para describir diferencias en la estructura
corporativa de REITs. El concepto UPREIT fue puesto en prctica primero en 1992 por
banqueros especialistas en inversiones creativos. Su objetivo es permitir a
empresas explotadoras de bienes inmuebles mucho tiempo establecidas traer
propiedades que ya poseen en una nueva estructura REIT, sin necesidad tener de
vender las propiedades a nuevo REIT. Tal venta hara probablemente que los dueos
existentes incurran en impuestos sobre la plusvala significativos. UPREIT slo
significa la sociedad del paraguas REIT. Generalmente, trabaja como esto: El
propio REIT no podra poseer ninguna propiedad directamente; lo que realmente posee
es un inters dominante en una sociedad de responsabilidad limitada que, por su
parte, posee los bienes inmuebles. Los otros compaeros limitados a menudo incluyen
direccin e inversores privados que haban posedo indirectamente las propiedades
de la organizacin antes del que hace un REIT. Los dueos de las unidades de la
sociedad de responsabilidad limitada tienen el derecho de convertirlos en partes
del REIT, votar como si eran accionistas REIT, y recibir los mismos dividendos como
si sostuvieron partes de REIT en pblico cambiadas. En resumen disfrutan
prcticamente de los mismos atributos de la propiedad que los accionistas pblicos
del REIT. DownREITs se estructuran de manera similar, pero por lo general se forman
despus de que el REIT se hace una empresa pblica, y generalmente no incluya a
miembros de la direccin entre los compaeros limitados en la sociedad controlada.
REITs estructurado como UPREITs o DownREITs puede cambiar unidades de la sociedad
de operaciones (OBRA) por intereses a otras sociedades de bienes inmuebles que
poseen propiedades que el REIT quiere adquirir. Tal cambio permite a los vendedores
aplazar impuestos sobre la plusvala. Recibiendo

36

Encuentre el REIT

OBRA en un cambio parecido y amable, los vendedores slo no pueden aplazar

entonces el pago de impuestos sino tambin ganar la ventaja de tener una forma ms
diversificada de la inversin, es decir un inters indirecto a muchas propiedades.
Estas estructuras pueden dar al UPREIT o DownREIT una ventaja competitiva sobre
REIT regular cuando viene a la fabricacin de un acuerdo con vendedores de la
propiedad sensibles al impuesto (ver la Figura 3.1).

PUNTA
Al principio concebido como un dispositivo del aplazamiento fiscal, la estructura
UPREIT tambin ha sido, a veces, un instrumento de adquisicin atractivo para el
REIT.

Un aspecto negativo de la estructura UPREIT, sin embargo, es que crea la

posibilidad de conflictos de intereses. La direccin puede poseer unidades en la
sociedad del UPREIT, ms bien que, o adems de, partes en el REIT, y su OBRA tendr
por lo general una base econmica.

U P R E I T C O R P O R EN E UN N D P R O P E RT Y S T R U C T U R E
Tpico corporativo y estructura de la propiedad de un UPREIT

Accionistas pblicos propiedad de la sociedad de responsabilidad limitada del

inters dominante de UPREIT 1 propiedad 2 propiedad 3

Direccin

Inversores privados
Figura 3.1

UPREIT EPS diagrama

REITs de hoy

37

Ya que la venta de una propiedad podra provocar la renta imponible a los

poseedores de las unidades del UPREIT, pero no a los accionistas del REIT, la
direccin podra estar poco dispuesta a vender una propiedad, o hasta el propio
REIT - aun si la propiedad puede no funcionar bien o la oferta de thirdparty es uno
generoso. Los inversionistas deberan mirar cmo la direccin maneja las cuestiones
de conflicto. Hay menos preocupacin, por supuesto, en una estructura de DownREIT,
donde la direccin por lo general no posee ninguna OBRA.

Acto de modernizacin de REIT y RIDEA

En el diciembre de 1999, el presidente Clinton firm en la ley REIT Modernization
Act (RMA). El rasgo ms importante de esta nueva legislacin permite a cada
organizacin REIT formar y poseer una filial REIT gravable (TRS). As, un REIT, a
travs de la propiedad de hasta el 100 por ciento de un TRS, puede desarrollar y
rpidamente vender propiedades y proporcionar servicios sustanciales a sus
arrendatarios de la propiedad, as como otros, sin poner en peligro la posicin
legal del REIT; esto haba sido un problema principal en el pasado. Esta ley
tambin enormemente ampli la naturaleza y el alcance de actividades en las cuales
un REIT puede tomar parte, que puede incluir ahora servicios del portero en
arrendatarios del piso, desarrollo de la propiedad mercante, y tomando parte en
una variedad de verdaderos negocios estaterelated; el TRS tambin puede
participar en empresas conjuntas con otros partidos para proporcionar servicios
adicionales. Sin embargo, ciertas limitaciones realmente se aplican. Por ejemplo,
el TRS no puede exceder ciertas limitaciones de la talla (al principio no ms que
el 20 por ciento, pero cambiado por el Acto de la Obtencin de poder y la Variedad
de la Inversin REIT de 2007 [RIDEA] al 25 por ciento, de los activos gruesos de un
REIT puede consistir en valores de un TRS). El prstamo y las transacciones del
alquiler entre un REIT y su TRS se limitan, y un impuesto sobre el consumo
sustancial se impone a transacciones no conducidas en una base de longitud del
brazo. Los ingresos del TRS son sujetos a impuestos a precios del impuesto sobre
sociedades regulares. Las restricciones previas del hotel y alojando REITs, que les
impidi dar en arriendo propiedades a un cautivo o control la filial, fueron
relajadas por el RMA. As, estos REITs se hicieron autorizados para firmar tales
arriendos, a condicin de que cada propiedad sea hecha funcionar de parte del TRS
por un gerente exterior o contratista independiente. Esto permite a un alojamiento
REIT para capturar potencialmente ms de los beneficios econmicos de propiedad
para sus accionistas.

38

Encuentre el REIT

Las provisiones de RIDEA, los casi todos de los cuales se incorporaron en el Acto
de Recuperacin econmica y el Alojamiento de 2008, firmado por el presidente Bush
en el julio de 2008, proveen REITs de ms certeza y flexibilidad que se relaciona
con la compra y venta de activos, la talla del TRS con relacin a los activos
totales de un REIT y ms claridad en cuanto a inversiones extranjeras y divisas.
Esta legislacin tambin provee a REITs que poseen propiedades de la asistencia
mdica la misma flexibilidad en cuanto al arrendamiento de propiedades a un TRS que
dieron al hotel y alojando REITs en el RMA. La Asociacin Nacional de Compaas
inversionistas de Bienes inmuebles (NAREIT) ha sugerido varias ventajas potenciales
para organizaciones REIT que provienen del RMA. stos incluyen la capacidad de
proporcionar nuevos servicios a arrendatarios (as permitindoles ser competitivos
con propietarios non-REIT), mejor control de calidad sobre los servicios ofrecidos
(que puede ser entregado ahora directamente por la filial controlada del REIT), y
las perspectivas de ganar ingresos del no alquiler sustanciales para el REIT y sus
accionistas. El RMA y la legislacin subsecuente, ampliando el alcance de
actividades econmicas permitidas a organizaciones REIT, se pueden considerar como
un instrumento importante que puede ser usado para crear el valor para los
accionistas de un REIT. Sin embargo, cualquier instrumento se puede usar sabiamente
o descuidadamente y, a pesar del entusiasmo con el cual muchos REITs saludaron el
paso del RMA y la capacidad de crear un TRS, su valor todava es sujeto de
discutir. Muchos temprano empresas de TRS, en particular con respecto a tecnologa
e inversiones de Internet a finales de los aos 1990, han sido fracasos. Las
actividades TRS ms recientes, como el desarrollo mercante (desarrollo de nuevas
propiedades, arrendndolos y vendindolos) funcionaron bien hasta la Gran Recesin.
Los Bienes inmuebles de Kimco, mucho tiempo REIT detallista extensamente respetado
que aprovech el RMA para tomar parte en varios negocios del no alquiler, reenfocan
en su negocio de la propiedad de la propiedad bsico - aunque su negocio de
empresas conjuntas que se forman con inversores institucionales para comprar y
manejar propiedades detallistas para ellos, en los Estados Unidos y en otra parte,
permanezca un generador de la ganancia valioso. El RMA y RIDEA son el desarrollo
claramente positivo para la industria REIT, pero los inversionistas deberan pagar
la concentracin a los negocios de la propiedad de la no propiedad de un REIT y
tratar de tasar si usa estos instrumentos sabiamente. Van las recompensas
potenciales del crecimiento de ganancias ms rpido y valorar la creacin valor ser
los riesgos aadidos? La respuesta ser especfica para cada REIT.

REITs de hoy

39

El prstamo de REITs contra propiedad REITs

Antes, hablamos de los requisitos estatutarios para un REIT. Las leyes aplicables a
organizaciones REIT no requieren que un REIT posea bienes races. Es legalmente
permisible para el REIT prestar simplemente fondos en virtud del valor incidental
de bienes inmuebles proviniendo, adquiriendo y sosteniendo - y hasta securitizing -
hipotecas de bienes inmuebles y prstamos relacionados. Estas hipotecas podran ser
aseguradas por propiedades residenciales o comerciales. Desde el final de 2010,
haba 26 hipoteca REITs, separacin casi regularmente entre residencial y
comercial. REITs hbridos, que tanto poseen propiedades como sostienen hipotecas en
otros, eran populares hace algunos aos, pero no son extensamente frecuentes en la
industria REIT de hoy. A finales de los aos 1960 y a principios de los aos 1970,
prestando REITs eran el tipo ms popular de REIT, ya que muchos grandes regional y
bancos del centro del dinero y agentes de bolsa de la hipoteca formaron su propio
REITs cautivo. Casi 60 nuevos REITs se formaron atrs entonces, la mayor parte de
ellos fondos de prstamo a promotores de viviendas. Sin embargo, las tasas de
inters se elevaron considerablemente en 1973, el nuevo desarrollo no se poda
vender o arrendarse, no realizando prstamos clavados a niveles temibles, y la
mayor parte de estos REITs se estrellaron y se quemaron, abandonando a
inversionistas que sostienen el bolso. Una dcada ms tarde, vario REITs apareci
para invertir en obligaciones de la hipoteca de collateralized (CMOs), y no
hicieron mucho mejor. En aos recientes, sin embargo, la calidad de hipoteca REITs
ha mejorado considerablemente, y sus partes han funcionado mejor que tenan en el
pasado. Sin embargo, vario ellos, hipoteca particularmente residencial REITs,
realizado muy mal como un resultado directo de la Gran Recesin y restricciones al
crdito relacionadas; muchos de ellos perdieron la mayor parte de su valor.
Hipoteque el presente de REITs varios desafos para el inversionista REIT. Tienden
a ms muy levantarse con palanca con la deuda que la equidad REITs que poseen
bienes inmuebles, y esta accin de palanca aumentada puede hacer corrientes de
ganancia y pagos del dividendo mucho ms voltiles. Tambin, la hipoteca REITs
tienden a ser ms sensibles a tasas de inters y cambios de la tasa de inters que
la equidad REITs y un aumento general de tasas de inters (o hasta un cambio
significativo en la extensin entre tasas de inters a corto plazo y a largo plazo)
puede afectar ganancias considerablemente. Finalmente, como no poseen bienes
inmuebles cuyos valores se pueden estimar, las partes de la hipoteca REITs puede
ser muy difcil de valorar correctamente.

40

Encuentre el REIT

As, la hipoteca REITs quizs mejor se ven como vehculos comerciales, y sus
estrategias de negocios, balances y sensibilidad frente a tasas de inters se debe
constantemente y con cuidado supervisar. Pueden estar inversiones buenas, en
particular de bien ser manejado, pero realmente ocupan un lugar de la especialidad
en el mundo REIT. En consecuencia, los inversionistas a largo plazo ms
conservadores preferirn poner la mayor parte de sus fondos de inversin REIT en la
equidad REITs.

PUNTA
La gran mayora de REITs de hoy posee bienes races, ms bien que hace prstamos de
bienes inmuebles.

Durante el resto de este libro, entonces, el trmino REIT se referir a REITs que
poseen bienes inmuebles de un tipo de la propiedad o el otro.

Extensin de ofrecimientos del sector de la propiedad REIT

En el Captulo 1, brevemente consideramos algunos varios sectores de bienes races
comerciales en los cuales REITs de hoy poseen propiedades. Esto, tambin, es una
historia que ha evolucionado con el tiempo. Al principio y hasta 1993, slo un
nmero limitado de tipos de la propiedad fue posedo por REITs: vecindad (o tira)
centros comerciales, pisos, instalaciones de la asistencia mdica (principalmente
clnicas de ancianos), y, a un grado muy limitado, edificios de oficinas. Si
quisiera invertir en otro sector, como centros comerciales principales o
propiedades de autoalmacenaje, tuvo mala suerte. Hacia el final de 1994, sin
embargo, a consecuencia de un aumento enorme de la cantidad y los montos en dlares
de los muchos ofrecimientos pblicos nuevos y secundarios, la industria REIT haba
crecido considerablemente. Segn la estadstica NAREIT, las cantidades de reserva
vendida en aquellos dos aos eran $18,3 mil millones y $14,7 mil millones,
respectivamente - aproximadamente el 117 por ciento y el 46 por ciento de la
capitalizacin del mercado de REIT total en cada ao previo. La talla de la
industria REIT ha seguido creciendo desde entonces, aunque tambin se haya
contrado a veces. Estas contracciones ocasionales pueden ser debido a un mercado
bajista REIT, que reduce la capitalizacin del mercado de prcticamente todo REITs,
o un yendo el ambiente privado en el cual los bienes races comerciales se hacen
ms valiosos en el privado

REITs de hoy

41

manos que en forma de securitized. Esto ocurri ms recientemente de 2005 a

principios de 2007, como veremos en un captulo posterior. La capitalizacin del
mercado de valores total de los REIT se cay de $330,7 mil millones al final de
2005 a $191,7 mil millones al final de 2008, segn NAREIT; esta decadencia
sustancial era debido al gran nmero de privatizaciones REIT en 2006 y 2007, as
como el mercado bajista de los REIT en 2007 y 2008. Sin embargo, hacia el final de
2010, la capitalizacin del mercado de valores total de los REIT haba rebotado a
$389 mil millones, incluso 153 equidad en pblico cambiada REITs. No pueden poner
demasiado nfasis en la importancia de la talla aumentada de la industria REIT y la
serie enormemente ampliada de opciones de la inversin; ha contribuido
considerablemente tanto a la credibilidad de la industria REIT como a su atractivo
a inversionistas de todos los tipos.

PUNTA
El retumbo de oferta pblica inicial (IPO) de REIT de 1993 a 1994 cambi la
industria REIT para siempre. El inversionista de hoy tiene una opcin de muchos
REITs bien administrados posesin de varios tipos de la propiedad distintos.

Cada tipo de la propiedad, del cual hablaremos en el siguiente captulo, tiene su

propio juego de caractersticas de la inversin, incluso sus ciclos econmicos
individuales y factores de riesgo particulares, amenazas del concurso y potencial
de crecimiento. Cada sector, por encima de cualquier tiempo particular, podra
estar en una fase diferente del amplio ciclo de bienes inmuebles. Los
inversionistas REIT conservadores estarn bien diversificados entre los sectores de
la propiedad diferentes, mientras los que buscan el mejor rendimiento relativo
pueden procurar evitar a aquellos cuyos ciclos del mercado parecen crear una
proporcin de la recompensa del riesgo desfavorable. Para el inversionista a largo
plazo, que invierte en REITs conducido por equipos de gestin que son entendidos,
creativos, y experimentados, y esas finanzas sus propiedades y negocios de forma
conservadora, debera seguir proporcionando ingresos totales favorables durante
muchos aos.

Resumen
La mayor parte de REITs son empresas explotadoras que poseen y manejan bienes
races como un negocio y deben cumplir con ciertas reglas tcnicas que generalmente
no los afectan como inversiones.

42

Encuentre el REIT

La evitacin de doble imposicin es una de las ventajas clave para la estructura

REIT. Al principio concebido como un dispositivo del aplazamiento fiscal, UPREIT y
las estructuras de DownREIT tambin han sido, a veces, instrumentos de adquisicin
atractivos para REITs. El Acto de Modernizacin REIT y la legislacin subsecuente
permiten que REITs de hoy forme filiales gravables, permitindoles tomar parte en
varios verdaderos negocios estaterelated. La gran mayora de REITs de hoy est
en el negocio de posesin, direccin, y hasta desarrollo de bienes races ms bien
que hacer prstamos de bienes inmuebles. Hipoteca REITs puede proporcionar, a
veces, vueltas buenas al inversionista exigente, pero se debe estrechamente
supervisar, en particular con respecto a movimientos de la tasa de inters. 1993 y
1994 REIT IPO retumbo cambiaron la industria REIT para siempre. El inversionista de
hoy tiene una opcin de muchos wellmanaged REITs, la mayor parte de los cuales se
especializan en un tipo de la propiedad particular.

C H UN P T E R

Sectores de la propiedad y sus ciclos

Debe haber seguramente un Fondo enorme de la Estupidez en la Naturaleza humana,
ms los Hombres no se agarraran como son, mil veces terminados, por la misma
Trampa; y mientras an recuerdan sus Desgracias pasadas, continan a cortejar y
animar las Causas a las cuales eran debidos, y que los producir otra vez. - Las
Cartas de Cato, enero de 1721

las cosas de ertain son verdad de todas las propiedades comerciales: su valor y
rentabilidad dependen de cuestiones especficas para la propiedad, como la
ubicacin, arriendan ingresos, gastos de la propiedad, tasas de ocupacin, precios
del alquiler del mercado predominantes, calidad del arrendatario y coste de
reposicin; cuestiones de bienes inmuebles como mercado precios de la gorra y
condiciones de suministro/demanda; competencia de propiedades cercanas; y tales
fuerzas macro como la economa, crecimiento de empleo, consumidor y gastos
comerciales, tasas de inters e inflacin. Pero a pesar de generalizaciones y
expectativas que se pueden aplicar a bienes races comerciales generalmente, las
propias propiedades pueden ser completamente distintas. El dueo de un bloque de
pisos grande, de lujo, por ejemplo, tiene preocupaciones financieras muy diferentes
del dueo de un centro comercial vecino o un edificio de oficinas grande. Y
aquellos son slo tres de los tipos de la propiedad ms comunes.
43

44

Encuentre el REIT

PUNTA
Los cuatro tipos de la propiedad comerciales principales son residenciales
(principalmente comunidades del piso), propiedades industriales, edificios de
oficinas, y venden al por menor centros comerciales. Algunos de estos tipos de la
propiedad tienen subtipos con sus propias caractersticas nicas, incluso
comunidades de casa fabricadas, alojamiento estudiantil, edificios de oficinas
mdicos, laboratorio y espacio de investigacin y centros de datos. Y todava hay
otros tipos de la propiedad importantes, incluso hoteles y alojamiento,
autoalmacenaje y varias clases de la salud - y propiedades mayores y relacionadas.
Hay hasta el terreno maderero REITs y un cine REIT.

La figura 4.1, basada en datos compilados por la Asociacin Nacional de Compaas

inversionistas de Bienes inmuebles (NAREIT), proporciona una vislumbre de la
diversidad dentro del mundo de REITs. El caso es que los inversionistas pueden
decidir slo invertir en ciertos tipos de la propiedad - o pueden invertir en todos
ellos. Las opciones en efecto son amplias. Pero, para hacer opciones inteligentes,
debemos tener un poco de familiaridad con las caractersticas de la inversin
especficas que ponen a cada uno
Equidad en pblico cambiada capitalizacin del mercado de la industria de REIT por
tipo de la propiedad

Madera Alojamiento/Centros de vacaciones del 6% de Asistencia mdica del 7% el 12%

Autoalmacenaje el 6%

Alamedas regionales el 16%

Centros comerciales el 2% detallista aislado del 9%

Oficina Variada del 8% diversificada / Oficina del 5% Industrial del 15%

Residencial del 2% Industrial el 12%

Figura 4.1

Carta de la tarta del sector

Fuente: FT-SE NAREIT toda la equidad ndice de REITs, desde el 31 de diciembre de

2010.

Sectores de la propiedad y sus ciclos

45

tipo de propiedad aparte. Mientras los inversionistas REIT no tienen que ser
expertos en pisos, alamedas o ningn otro sector especfico, deberan saber algunos
fundamentos.

Altibajos
Antes de que examinemos las caractersticas de los tipos de la propiedad posedos
por REITs, primero vamos a mirar el carcter general de bienes inmuebles. Los
precios de bienes inmuebles y las ganancias se mueven a ciclos, a menudo
previsibles en el tipo, pero no de longitud o seriedad. Y hay dos clases de ciclos:
uno es el mercado espacial ciclo, que describe el suministro de, y demanda de, el
espacio de bienes inmuebles y el otro son el ciclo de mercados de capital, que
est relacionado con niveles de la demanda del inversionista de activos de bienes
races comerciales y los precios y valoraciones en las cuales comercian. Si es un
inversionista REIT a largo plazo, conservador, podra decidir comprar y sostener
sus reservas REIT justo cuando sus propiedades se muevan a travs de su inevitable
de arriba abajo ciclos. Sin embargo, debera entender y ser consciente de estos
ciclos, ya que pueden afectar considerablemente el flujo de fondos de un REIT y el
crecimiento del dividendo, as como su precio de accin, de vez en cuando. Si se
considera ms de un temporizador del mercado a corto plazo, puede tratar de
estructurar su carpeta REIT de acuerdo con espacio de bienes inmuebles o de acuerdo
con ciclos del mercado de capital, hasta el ciclo de un sector de la propiedad
individual. Como muchas estrategias de inversin, sin embargo, esto es ms fcil
dijo que hecho bien.

PUNTA
Las fases del ciclo de bienes inmuebles son la depresin, la recuperacin, el
retumbo, y el sobreedificio y el descenso.

Los ciclos de bienes inmuebles

Las fases siguientes se refieren al ciclo del mercado espacial, a diferencia del
ciclo del mercado de capital. Ningunos dos ciclos son exactamente parecidos, pero
todos ellos comparten caractersticas similares. La fase 1: La Depresin. Los
puestos vacantes son altos, los alquileres son bajos. Concesiones a arrendatarios
en la forma de alquiler libre y arrendatario

46

Encuentre el REIT

las concesiones de la mejora son frecuentes y sustanciales. Muchas propiedades, en

particular los financiados con la deuda excesiva, pueden estar en la extincin del
derecho de redimir. Hay poca o ninguna nueva construccin. La fase 2: La
Recuperacin Gradual. El arrendamiento de la actividad acelera, y las tasas de
ocupacin se estabilizan; la firma de alquileres y comienza a aumentar
gradualmente, y poder de negociacin entre el equilibrio de enfoques de
arrendatarios y dueos. Todava hay poco o ningn nuevo edificio, pero los
reveladores comienzan a buscar nuevos derechos de planear comisiones y tratar de
alinear la financiacin para nuevos proyectos. La fase 3: El Retumbo. Al ratito,
el espacio vacante ms deseable se ha absorbido, permitiendo propietarios
incrementar alquileres ms agresivamente. Con ocupacin ms alta y alquileres
crecientes, los propietarios consiguen vueltas buenas. Las propiedades pueden
comenzar a comerciar a precios encima del coste de reposicin. Se espera que la
nueva construccin proporcione producciones de la inversin fuertes, y los
reveladores doblan sus msculos. Los inversionistas y los prestamistas son
confidentes y proporcionan la financiacin amplia. Durante esta fase, unos
sostendrn que es diferente esta vez. La fase 4: la sobreconstruccin y
Descenso. Despus de que los alquileres se han estado elevando rpidamente,
sobreconstruir con frecuencia sigue ya que demasiados jugadores tratan de
capitalizar en las ganancias altas ganadas por dueos de bienes inmuebles. Las
tasas de vacantes por lo tanto aumentan, y los precios del alquiler aplanan o
disminuyen en respuesta al nuevo suministro. Las condiciones se deteriorarn
adelante en caso de una recesin econmica, quizs causada por tasas de inters
altas o un choque inesperado a la economa estadounidense. Como la vuelta en bienes
inmuebles no puede encontrar expectativas en exceso atractivas, el nuevo desarrollo
se anula. Finalmente, esta fase de descenso se puede convertir en una fase de la
depresin, segn la seriedad de sobreconstruccin o la recesin econmica. Ahora el
ciclo es completo y comienza de nuevo con la Fase 1. A veces la capital y los
mercados espaciales estn en sincronizacin, y precios de la propiedad y subida de
flujos de fondos de los dueos y se caen juntos o con un retraso modesto. Sin
embargo, hay otros tiempos, como en 2000 hasta 2004, cuando parece que los precios
se desconectan de rentabilidad de bienes inmuebles y fundamentos del mercado. Por
ltimo, sin embargo, bienes inmuebles

Sectores de la propiedad y sus ciclos

47

las condiciones del mercado y la fijacin de precios del activo tienden a

convergir. La existencia y las condiciones anticipadas en la tierra siempre sern
un importante - pero no el exclusivo - el componente de la fijacin de precios de
bienes races comerciales. Por qu ocurren estos ciclos? Los bienes races
comerciales se atan estrechamente no slo a la economa nacional, sino tambin a
sistemas econmicos locales. Hace unos aos, por ejemplo, cuando las aceras en
Pittsburgo o las compaas de goma en Akron despidieron a trabajadores, la economa
local, de la venta al por menor a bienes inmuebles, se hizo reducida. La parte del
pas conocido como la Chimenea Amrica muy rpidamente se hizo el Cinturn de la
Herrumbre Amrica. Las familias se doblaron, con jvenes adultos que se acercan
con padres o se van a pastos ms verdes en otra parte. Como el nmero de casas
disminuy, las tasas de vacantes del piso se elevaron y oficina y el espacio
industrial sobr. A la inversa, cuando el Comit Olmpico decidi sostener los
juegos de verano en Atlanta, o cuando Michelin Tires decidi construir una planta
en Greenville, Carolina del Sur, la economa local entera recogida. El negocio
mejor para todos los residentes locales, de dentistas a limpiadores en seco, y el
crecimiento de trabajo se ampli. Las recesiones y los retumbos pueden ser locales
o nacionales en el alcance, pero los mercados de bienes races comerciales siempre
sern sensibles a condiciones econmicas. Como los sistemas econmicos son
cclicos, bienes inmuebles tambin. A veces los ciclos del mercado de capital se
hacen an ms extremos que es justificado por condiciones del mercado del espacio
de bienes inmuebles, sin embargo, y los precios se pueden hacer realmente manacos
- o depresivo. En 2006 y en 2007, nuestros mercados espaciales nacionales eran
sanos, pero los precios de bienes races comerciales se elevaron a niveles
consecuentes slo con mercados espaciales espectacularmente buenos. Muchos
compradores quisieron aceptar vueltas de la inversin iniciales histricamente
bajas del 4 por ciento o menos, esperando recoger ingresos totales aceptables
haciendo algunas asunciones muy agresivas sobre el futuro crecimiento de ingresos
operativos y de alquiler. Por supuesto, no son slo bienes races comerciales esto
es cclico, y las burbujas se pueden formar cuando los ciclos van a niveles
extremos. Hemos visto ciclos manacos en mercados de la vivienda unifamiliar y la
reserva. Durante condiciones del mercado alcista, los inversionistas a menudo
lanzan la precaucin al viento y esperan que precios se eleven para siempre. Los
operadores del limpiabotas de Ciudad de Nueva York y los taxistas repartieron
puntas de la reserva a finales de los aos 1920. Setenta aos ms tarde, charla del
cctel e Internet

48

Encuentre el REIT

los grupos de discusin eran repletos por detalles de la ltima matanza en la Wall
Street. Y no tengo que recordar a nadie de la obsesin de compra de casa ms
reciente. Cuando los bienes inmuebles son resonantes, puede haber - debe ir
nosotros decir - exuberancia irracional, pero la exuberancia no se limita con
inversionistas. Cuando los precios de bienes races comerciales, los alquileres y
los ingresos operativos se elevan rpidamente, reveladores, syndicators, gerentes
del capital privado, y hasta los prestamistas quieren una pieza de la accin. El
uso tradicional de la deuda para reforzar inversiones de bienes inmuebles puede
exacerbar la situacin. Esto era el guin que comenz a mediados de los aos 1980.
Los inversionistas compraban en grandes cantidades pisos a precios furiosos -
individualmente, a travs de distribuciones, y a travs de sociedades de
responsabilidad limitada. Los reveladores construan en todas partes. Los bancos y
los ahorros y los prstamos (S&Ls) slo estaban demasiado impacientes para
proporcionar la liquidez necesaria para conducir el retumbo alguna vez ms alto.
Incluso el Congreso entr en el acto, pasando la legislacin para animar la
inversin de bienes inmuebles permitiendo propietarios abrigar otros ingresos con
gastos de la depreciacin y permitir amortizaciones de la depreciacin ms rpidas.
Finalmente, y no sorprendentemente, los pisos, los edificios de oficinas, los
centros comerciales y otros tipos de la propiedad por todas partes de la nacin se
hicieron sobreconstruidos, y los propietarios tuvieron que competir con condiciones
parecidas a una depresin durante varios aos a partir de entonces. Un poco ms de
20 aos ms tarde, la historia se repiti, ya que parece que a menudo hace. Los
precios de bienes races comerciales se ofrecieron hasta niveles que slo seran
sostenibles si todo fuera directamente durante ms al menos varios aos, y las
adquisiciones de la propiedad fueron financiadas por prestamistas que soltaron sus
estndares de aseguramiento en exactamente el tiempo inoportuno. Este proceso fue
exacerbado por un mercado que se multiplica para valores apoyados por la hipoteca
comerciales (CMBS), que permitieron que prestamistas y banqueros especialistas en
inversiones embalaran prstamos hipotecarios de bienes inmuebles y los vendieran a
inversionistas que quisieron sacrificar vueltas aceptables en el altar de
variedad. Como a menudo es el caso cuando los inversionistas y los prestamistas
se hacen satisfechos, no haba un final feliz. El punto fundamental es que los
inversionistas REIT deberan esperar que sus vueltas de la inversin, como es el
caso con cada clase del activo, sern cclicas. Como soportamos las partes
dolorosas de estos ciclos, los inversionistas deben repetir a s, Esto, tambin,
debe pasar. El valor de una reserva REIT de inversin muy asegurada, como es
verdad de una calidad que incorpora una ubicacin buena, fluctuar, pero nunca
desaparecer.

Sectores de la propiedad y sus ciclos

49

Antes de que circulemos a una discusin de varios tipos de la propiedad, me

gustara notar slo aqu que la naturaleza cclica de bienes inmuebles demuestra
una irona importante de la inversin de REIT:

PUNTA
La naturaleza cclica de mercados de bienes races comerciales ha significado que,
completamente a menudo en todas partes de la historia de los REIT, los mercados
inmobiliarios muy fuertes han privado REITs de oportunidades de inversin y han
engendrado otros problemas, mientras los mercados pobres han demostrado una
bendicin.

Los mercados fuertes a menudo finalmente llevan a la sobreconstruccin - que

aumenta condiciones competitivas y puede reducir ingresos operativos para hasta
varios aos en el futuro. Los mercados dbiles y preocupados, a la inversa, pueden
ofrecer oportunidades de crecimiento excepcionalmente buenas. Como REITs
econmicamente slidos con frecuencia tienen el mucho mejor acceso a la capital
razonablemente valorada durante mercados dbiles que hacen a otros compradores
anticipados, pueden tener la capacidad de comprar propiedades con perspectivas a
largo plazo buenas a precios de la seccin de oportunidades. Y pueden ser capaces
de ganar vueltas an ms altas en estas nuevas inversiones mejorndolos y haciendo
entrar a arrendatarios nuevos y ms atractivos. Por supuesto, el grado de las
oportunidades presentadas durante descensos del mercado principales se debe pesar
contra decadencias anticipadas en los flujos de fondos de un REIT de sus
propiedades existentes. La calidad del equipo de gestin de un REIT y su acceso a
la capital, mientras siempre importante, es particularmente crtica durante tiempos
de mercados sobreconstruidos o condiciones econmicas reducidas. Los tiempos
difciles crean la mayor parte de oportunidades de aquellos que los pueden
aprovechar.

Sectores de la propiedad
Los inversionistas de REIT son capaces ahora de invertir en negocios que poseen y
hacen funcionar muchos tipos de la propiedad diferentes. Hay comunidades del piso,
los centros comerciales, los edificios de oficinas, las zonas industriales, los
centros del establecimiento de venta directa de fbrica, las instalaciones de la
asistencia mdica y muchos otros. Las organizaciones de REIT participan en cada uno
de estos tipos de la propiedad, y cada tipo tiene ventajas especficas, riesgos,
rarezas y ciclos esto

50

Encuentre el REIT

Bienes races comerciales contra casas

Antes de que miremos los sectores de la propiedad disponibles para inversionistas
REIT, vamos a tomar un desvo muy rpido y considere cmo los bienes races
comerciales se diferencian de ingresos residenciales. S, son ambos bienes
races, pero hay diferencias principales entre ellos. A pesar de la especulacin
de casa excesiva que cabrille hace unos aos, los ingresos residenciales se
compran principalmente por el refugio y, quizs, un estilo de vida, no ingresos. Y,
cuando comprado para ingresos del alquiler, su flujo de fondos ser por lo general
muy modesto debido de hipotecar pagos, impuestos de bienes inmuebles, seguro y
gastos de mantenimiento. Tambin, los ingresos residenciales completamente a menudo
experimentan ciclos de fijacin de precios diferentes de bienes races comerciales
y son con frecuencia bajo la influencia de familias que se preocupan principalmente
por accesibilidad financiera, vecindad y escuelas. A diferencia de bienes races
comerciales, que son difciles de financiar en la accin de palanca de deudas de
ms del 50 a 60 por ciento, los ingresos residenciales se pueden, a veces, comprar
usando la accin de palanca de deudas del 90 por ciento - y a veces an ms; esto
puede hacer precios mucho ms voltiles, en particular durante descensos
econmicos. En ciertos tipos de sistemas econmicos, los precios de ingresos
residenciales y bienes races comerciales se han movido en direcciones similares,
como en 2008 y 2009, pero los inversionistas haran bien para distinguir entre
ellos. La posesin de una casa puede ser una inversin buena de ser comprada
bastante barato, pero no es en absoluto equivalente a la posesin de la propiedad
comercial.

pngalos aparte de los dems. La dificultad para el inversionista decide cuanto

peso para dar a cada factor tratando de evaluarlos. La carta de la tarta cerca del
principio de este captulo muestra los porcentajes del valor de mercado agregado de
los REIT representado por varios sectores de propiedades REIT cerca del final de
2010. Hay un banquete verdadero de ofrecimientos.
Pisos

Antes del tsunami 1993 y de 1994 de nuevos ofrecimientos pblicos REIT, haba slo
cuatro piso principal REITs: Dominio Unido, Tierra Alegre, Confianza de la
Propiedad de Amrica y Confianza de la Propiedad Sudoeste. Antes de finales de
1996, ese nmero haba cultivado a al menos 30 equidad residencial REITs, a cada
uno con una gorra del mercado de valores de ms de $100 millones; muchos de stos
han seguido creciendo en la talla, mientras los otros han ido privados o combinados
con otro REITs. Al final de 2010, haba una docena de piso REITs (no incluso tres
alojamiento estudiantil REITs), de cual Equity Residential, con una equidad

Sectores de la propiedad y sus ciclos

51

la gorra del mercado de $14,6 mil millones, era el ms grande. Estos REITs poseen y
manejan comunidades del piso en varias reas geogrficas en todas partes de los
Estados Unidos. Unos tienen propiedades localizadas slo en reas muy especficas,
mientras los otros poseen unidades en mercados a travs del pas. Algunos equipos
de gestin han especializado habilidades de desarrollo que les permiten construir
nuevas propiedades en mercados sanos donde se espera que los alquileres y las tasas
de ocupacin se eleven rpidamente o donde los mercados especializados provechosos
existen. Basado en datos del Consejo Nacional de Fiduciarios de la Inversin de
Bienes inmuebles (NCREIF), los dueos del piso han disfrutado, desde 1986, de
ingresos totales anuales medios del 7,8 por ciento (ver la Figura 4.2). Hoy, la
mayor parte de precios de la gorra del piso se extienden de 5 al 7,5 por ciento,
segn ubicacin, calidad de la propiedad, edad, condicin y suministro / factores
de demanda. Los dueos del piso hacen bien cuando la economa se ampla debido a
los nuevos empleos as creados y la subida de la formacin de nuevas casas. Como
los pisos compiten por residentes, las condiciones en el mercado de la vivienda
unifamiliar tambin son importantes. Estas condiciones incluyen precios de
vivienda, accesibilidad financiera (pagos de la hipoteca con relacin a ingresos
domsticos), el coste y la disponibilidad de la financiacin de casa, y hasta la
atraccin percibida de casas y condominios como una inversin. En 2010, a pesar de
precios de la hipoteca bajos y accesibilidad financiera mejorada debido a la
decadencia grande en precios de la vivienda unifamiliar, los dueos del piso
capturaron un porcentaje ms grande de residentes anticipados - los precios de la
propiedad de viviendas disminuyeron, y la posesin de una vivienda unifamiliar ya
no se vio con el entusiasmo de varios aos antes.

Qu es un precio de la gorra?
El precio de la gorra del trmino (precio de la capitalizacin) se usar con
frecuencia en este libro; se refiere a la vuelta no reforzada esperada por un
comprador de una propiedad de bienes races comerciales, expresada como la vuelta
del flujo de fondos esperada (antes del gasto de la depreciacin) como un
porcentaje del precio de compra. Por ejemplo, el pago de $1 milln para una
propiedad esperada devolver al inversionista 70.000$ en el primer ao apretado de
la propiedad (excluyendo tanto gastos de la depreciacin como los gastos de capital
tena que guardar la propiedad competitiva) causar un precio de la gorra del 7 por
ciento.

52

Encuentre el REIT
Los componentes de la Vuelta de Bienes inmuebles desde 1986 La gran mayora de la
vuelta generada por bienes inmuebles viene de la rentabilidad (es decir, la
produccin inicial).The vuelta de la apreciacin es conducido por crecimiento NOI y
compresin del precio de la gorra, menos el coste de mejoras de capital. Los datos
NCREIF sugieren que verdadero (es decir, no comprado con la gorra - excepto) el
crecimiento de NOI ha sido muy bajo, quizs hasta inexistente. El crecimiento a
largo plazo ha sido el ms fuerte en venta al por menor y pisos, el ms dbil en
industrial y oficina.

10.0 Piso del 7,8% el 7,5% el 5,0% el 2,5% el 0,4% el 0,0% el 2,5% de %
apreciacin de la oficina de ingresos totales industrial del 0,9% el 2,2% el 7,2%
el 5,3%

8.3%

0.8%

Venta al por menor

Figura 4.2

Componentes de NCREIF de vuelta de bienes inmuebles desde 1986

Fuente: consejeros de Green Street.

Otro factor muy importante para dueos del piso es el precio de construccin de
nuevas unidades en la rea local. Tales propiedades competidoras, de ser
construidas cuando la demanda del espacio del piso reduce la marcha, pueden obligar
a los dueos de unidades existentes a reducir alquileres u ofrecer concesiones, y a
menudo causan tasas de ocupacin inferiores e ingresos reducidos. La inflacin
tambin determina las fortunas econmicas del dueo de un piso, ya que la inflacin
puede hacer que gastos de funcionamiento ms altos para todo del mantenimiento al
seguro interesen en la deuda, que no se puede normalmente hacer pasar al
arrendatario. Pero la inflacin puede ser una bendicin as como una maldicin. Si
los dueos de comunidades del piso recin construidas tienen que cobrar alquileres
ms altos debido a costes de la construccin inflados, los dueos de unidades
existentes pueden entonces, ya que los nuevos edificios se hacen totalmente
ocupados, levantan sus propios alquileres. Finalmente, ya que los precios de la
tierra y la inflacin aumentan adelante, la nueva construccin ya puede no ser
hasta provechosa. La presin en los flujos de fondos de los dueos del piso que
resultan de la Gran Recesin habra sido mucho peor si el desarrollo no hubiera
sido sostenido bajo control por precios de la tierra altos y costes de la
construccin en 2005 hasta 2007. Como todo REIT e inversionistas de bienes races
comerciales, piso los inversionistas de REIT tienen que ser conscientes a ciertos
riesgos. Aun si el
Sectores de la propiedad y sus ciclos

53

la economa nacional hace fino, la economa regional o local se puede caer en una
recesin o tasas de ocupacin peores, que causan para disminuir y alquileres para
aplanar o caerse hasta. Esto ser ms de una cuestin para el piso REITs que se
concentran en reas geogrficas estrechas. El sobreedificio puede ocurrir, sobre
todo donde la tierra es barata y disponible para reveladores y el proceso del
derecho es fcil. La direccin de la propiedad pobre, incluso un fracaso de
responder rpidamente a fuerzas de mercado que cambian, tambin puede causar un
empeoramiento general del valor o la rentabilidad de activos del piso. Por suerte,
este desarrollo adverso raramente ocurre durante la noche, y piso vigilante los
dueos de REIT a menudo sern capaces de manchar tendencias negativas bastante
temprano para reaccionar a ellos. La broma, por supuesto, debe ser capaz de
distinguir un punto luminoso temporal de una decadencia secular larga.

PUNTA
Como una medida de seguridad adicional, el inversionista REIT bien diversificado
poseer normalmente vario piso REITs a fin de extender el riesgo de la inversin
sobre muchas reas geogrficas y equipos de gestin.

Como otros tipos de la propiedad, las ganancias de la propiedad del piso son
cclicas. Durante finales de los aos 1980 y a principios de los aos 1990, la
ganancia de vueltas razonables de la propiedad del piso era difcil. La generosidad
del prstamo de los bancos y S&Ls, junto con sociedades de responsabilidad limitada
de bienes inmuebles y otro syndicators, haba acentuado bruscamente la fase de
retumbo. Los inversionistas desdichados ponen cantidades grandes de la capital en
la nueva construccin, slo para tener muchos edificios caen a las manos de
Resolution Trust Corporation (RTC). Los alquileres se cayeron, y el alquiler libre
se ofreci para atraer a arrendatarios. Las ocupaciones disminuyeron, y los valores
de mercado disminuyeron. Finalmente, comenzando en 1993 hasta 1994, el
desequilibrio de demanda del suministro comenz al propio derecho como la economa
reforzada, y muy pocas nuevas unidades se construyeron. Hacia 1995, los alquileres
se elevaban una vez ms y, hacia el final del ao siguiente, los niveles de la
ocupacin se elevaron a ms del 90 por ciento. Las tasas de ocupacin permanecieron
firmes y los alquileres del mercado se elevaron constantemente durante el resto de
la dcada, pero ablandaron el principio en 2001 debido a la recesin nacional.
Crecimiento de trabajo dbil y competencia de vivienda para familias sola,
espoleada por intereses hipotecarios bajos,

54

Encuentre el REIT

negativamente afectado la rentabilidad de piso REITs hasta que el ciclo

profundizara en 2004. Las condiciones eran favorables para dueos del piso durante
varios aos a partir de entonces, y - espoleado en parte por convertidores del
condominio quien trat de alimentar el apetito insaciable de la propiedad de
viviendas - los precios de comunidades del piso se elevaron rpidamente en 2007,
mientras los mercados del espacio del piso eran en buenas condiciones. Pero la Gran
Recesin que comenz a finales de 2007 hizo que el ciclo se invirtiera otra vez, y
los dueos experimentaron una decadencia en ingresos del alquiler e ingresos
operativos similares a esa de la recesin de 2001 a 2003. A mediados de 2010, sin
embargo, los mercados del piso otra vez comenzaron a estabilizarse, conducido, en
gran parte, por una decadencia significativa en el precio de propiedad de viviendas
en los Estados Unidos. Como los bienes races comerciales a menudo se financian con
la deuda, la disponibilidad y el coste de la financiacin de la hipoteca han sido
factores importantes en precios de bienes inmuebles. Por suerte para dueos del
piso, hasta durante el crujido del crdito que dura de 2008 a bien en 2009, la
financiacin ha estado disponible para adquisiciones de la propiedad del piso y ha
relacionado transacciones de entidades patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae
y Freddie Mac. Esto ayud a apoyar precios de la comunidad del piso durante la
decadencia de precios de bienes races comerciales principal comenzar a finales de
2007 y, mientras tal financiacin sigue estando disponible, seguir silenciando el
cyclicality de precios en este sector. La nueva construccin no tiene, en aos
recientes, la demanda excedida, y permanece debajo de los niveles mximos de los
aos 1980; cuando este libro fue a la prensa, la ecuacin de demanda del suministro
favoreca otra vez a dueos del piso. Sin embargo, comenzando en un ao o dos,
habr ms finalizaciones de desarrollo. Y, es seguramente posible que veamos una
renovacin de demanda de viviendas unifamiliares y condominios, conducidos
aumentando la accesibilidad financiera de la propiedad de viviendas y bajo
financiando gastos; estos factores pueden sacar a algunos arrendatarios con sifn y
as podran afectar el precio del crecimiento del flujo de fondos de los dueos.
Sin embargo, a diferencia de dueos de algunos otros tipos de la propiedad, los
dueos del piso pueden ser relativamente no afectados por tasas de inters
moderadamente crecientes, que podran retardar la demanda de la vivienda para
familias sola. Los datos demogrficos para dueos del piso son completamente
favorables. 2010 informa sobre la industria del piso, preparada por Marcus &
Millichap, el tercero agente de bolsa del piso de los Estados Unidos, nota que hay
ms de 70 millones de Ecos Boomers (un trmino sola describir la cohorte del
beb grande nacida entre 1982 y 1995), muchos de quien

Sectores de la propiedad y sus ciclos

55

se gradan ahora mismo del colegio. La talla de esta cohorte es enorme, slo
moderadamente ms pequeo que las 80 millones de Personas nacidas durante una
explosin demogrfica. Como Bryce Blair, el director ejecutivo de Comunidades de
AvalonBay dijo REIT.com recientemente, stos 20-somethings son arrendatarios, no
propietarios. Los autores del informe de The Marcus & Millichap, Harvey E. Green y
Hessam Nadji, concluyen, Es simplemente una cuestin de tiempo antes de que una
economa creciente suelte esto poderosamente favorable demogrfico en el fondo del
arrendatario. Asumiendo una economa razonablemente estable y crecimiento de
trabajo moderado - y si los activos correctamente se manejan - la propiedad del
piso mira como si siga siendo una inversin provechosa para inversionistas REIT a
pesar de puntos luminosos ocasionales en mercados locales y ciclos de bienes
inmuebles que se repiten. Mi expectativa consiste en que los dueos del piso en la
mayor parte de reas deberan ser capaces de ponerse, constituir con el tiempo, de
aumentos de alquiler anuales aproximadamente del 3 por ciento, mientras los gastos
se deberan elevar con la inflacin. Esto ascendera a algunos ingresos totales
bastante buenos, y con menos riesgo que en la mayor parte de otros sectores de la
propiedad.
Otro residencial: comunidades de casa fabricadas y alojamiento estudiantil

Aunque las comunidades del piso comprendan el espacio ms grande dentro de la

categora de la propiedad residencial, hay otros dos tipos residenciales dignos
en los cuales los inversionistas REIT pueden participar. Hace ms de 50 aos, un
terrateniente emprendedor trajo varios remolques, juntos con sus dueos, a una
parcela de tierra remota, los semiadjunt a fundaciones y llam el proyecto un
parque de la caravana. Muchas de comunidades de casa fabricadas modernas de
hoy, sin embargo, aguantan poco parecido a parques de la caravana de ayer. Las
casas, fabricadas fuera de sitio, raramente se quitan de las comunidades, y
generalmente tienen la calidad y apariencias de casas construidas del sitio. Los
propietarios disfrutan de servicios como una entrada principal atractiva, casa
club, fondo, pistas de tenis, minigolf, gimnasios y lavandera. Segn Comunidades
del Estilo de vida de la Equidad, una comunidad de casa fabricada REIT, hay
aproximadamente 50.000 comunidades de casa fabricadas en Norteamrica.
Aproximadamente 19 millones de personas (el 6 por ciento de nuestra nacin) viven
en ellos (basado en datos de Manufactured Housing Institute [MHI]). Las casas
fabricadas son menos caras y ayudan a satisfacer la necesidad de Amrica de la
vivienda de proteccin oficial; la construccin media

56

Encuentre el REIT

el coste por pie cuadrado de una casa fabricada es, segn estimaciones de MHI, 10 a
35 por ciento menos que un construido del sitio a casa, excluyendo gastos de la
tierra. El precio de venta de la unidad medio para una extensamente doble casa en
2009 era slo 74.400$, menos de mitad del precio mediano de casas construidas del
sitio y condominios. Los residentes poseen sus propias casas, pero arriendan la
tierra subyacente a precios variados, generalmente en los lmites de 200$ a ms de
500$ por mes, del dueo de la comunidad. Algunas comunidades slo proveen comida a
mayores, mientras los otros son la todo-edad. A pesar de rehusar tasas de
ocupacin en las comunidades de la todo-edad y una decadencia de muchos aos
sustancial en el nuevo embarque de casa (un indicador clave de la salud de la
industria), los precios de volumen de ventas han sido bajos y el negocio de poseer
comunidades de casa fabricadas ha sido estable y algo recesin resistente. Y los
gastos de capital del dueo de la comunidad se limitan con el mantenimiento de las
tierras e instalaciones comunes; el mantenimiento de cada casa es la
responsabilidad del arrendatario del parque. El sobreedificio ha sido raramente una
cuestin, debido a la dificultad de conseguir que la propiedad dividida en zonas y
titulada, y los plazos de entrega largos necesarios llene estas comunidades. El
suministro del espacio a usuarios de caravanas y campistas se puede hacer una
fuente cada vez ms importante de ingresos para la comunidad de casa fabricada
REITs. Como con cada sector, por supuesto, hay desafos, incluso arranques
ocasionales de llamadas al control de alquiler. Quizs la cuestin ms grande para
dueos del parque ha sido la inhabilidad de compradores de casa fabricados de
obtener la financiacin en trminos hasta cerca de los disponibles para compradores
de casas construidas del sitio; segn el 30 de septiembre de 2010, artculo Wall
Street Journal, las tasas de inters por estos prstamos son el 7 por ciento al 11
por ciento, comparado con menos del 5 por ciento para hipotecas convencionales.
Tambin, el desarrollo de nuevo y comunidades de extensin es el tiempo - y
costoso. Y la competencia de casas construidas del sitio siempre ser una cuestin.
Sin embargo, este tipo de la propiedad apelar a inversionistas que aprecian flujos
de fondos estables, aumentos de alquiler previsibles y requisitos del gasto de la
capital muy modestos; tres REITs - Propiedades del Estilo de vida de la Equidad,
Comunidades del Sol y Propiedades UMH - sirven este lugar. Otro tipo de la
propiedad que se ha hecho recientemente disponible para inversionistas REIT es el
alojamiento estudiantil. Las Comunidades del Campus americanas, Fundacin de Bienes
inmuebles de la Educacin, y Comunidades de la Cresta del Campus, que se
especializan en estos tipos de propiedades, recibieron publicidad en el agosto de
2004, enero de 2005 y octubre de 2010, respectivamente. Este tipo de la propiedad
nicamente se disea para la residencia temporal para estudiantes de colegio,

Sectores de la propiedad y sus ciclos

57

quienes arriendan el espacio en una base anual durante un ao del colegio. Una
comunidad del alojamiento estudiantil tpica puede acomodar de varios cientos a ms
de 1.000 estudiantes, a precios del arriendo mensuales de aproximadamente 300$ a
700$ por cama. La tasa mensual media del Campus americano, por ejemplo, era 490$
por cama al final de 2009. Hay varias caractersticas nicas de propiedades del
alojamiento estudiantiles. La demanda es, por supuesto, conducida por la
inscripcin del colegio. Y los datos demogrficos parecen ser favorables. Segn
Michael H. Zaransky, el autor de Se aprovecha de la Inversin en el Alojamiento
Estudiantil: Saque provecho de la Falta de viviendas del Campus (Publicacin de
Kaplan, 2006), ms de 80 millones de personas darn vuelta 18 durante la prxima
dcada, y la cohorte de Retumbo del Eco probablemente conducir la demanda. Los
estudiantes pueden leer la estadstica de paro as como a cualquiera, y aprenden
que las perspectivas de empleo son mucho mejores para aquellos con educaciones
universitarias. La inscripcin del colegio debera seguir creciendo en un paso
sano, aunque los gastos de matrcula crecientes y las reducciones en la ayuda
estudiantil se puedan hacer ms de una cuestin. Muchas universidades pblicas, en
particular, pueden no tener los recursos de desarrollar su propio alojamiento
estudiantil, y probablemente darn vuelta cada vez ms a reveladores privados y
dueos para construirlos y manejarlos. Aunque los gastos de funcionamiento sean ms
altos que para comunidades del piso, y hay volumen de ventas sustancial del ao al
ao, un cuarto grande que las casas tres estudiantes generan ingresos
considerablemente ms altos que esa de una unidad del piso media. Tambin hay los
riesgos particulares que se tienen que considerar. Segn el 13 de abril de 2006,
los Consejeros de Green Street informan sobre la industria, la retencin del
arrendatario es bajo (aproximadamente el 33 por ciento) y los gastos de volumen de
ventas son sustanciales. Adems, el arrendamiento ocurre cada ao durante una
ventana muy estrecha - por lo general las dos primeras semanas de agosto. Como
consiguiente, una temporada de arrendamiento pobre puede afectar negativamente
resultados de operaciones para el ao consiguiente. La direccin de la propiedad
puede ser intensiva y requiere habilidades nicas. All tambin probablemente
aumentar la competencia de constructores privados, inversores institucionales, y
posiblemente hasta piso REITs. La ubicacin es importante, como es el caso en otros
sectores de la propiedad, y las mejores propiedades se localizan en el campus, ms
bien que unas millas de distancia. Debido al aumento sustancial esperado de la
demanda de cuartos del colegio, y lo que podra ser una penuria en el nuevo
suministro, as como sensibilidad slo modesta frente a recesiones, la ecuacin de
demanda del suministro para

58

Encuentre el REIT

el alojamiento del colegio parece favorable, y vale la pena considerar una

inversin en este sector. Las organizaciones de REIT, debido a su experiencia y
relaciones con administradores del colegio, sern competidores fuertes en este tipo
de la propiedad. Estos REITs tambin se pueden beneficiar de oportunidades de
crecimiento externas, como el nuevo desarrollo, formando nuevas empresas conjuntas
con colegios y universidades y adquisiciones de la propiedad.
Propiedades detallistas

PUNTA
REITs detallistas estn disponibles para inversionistas en dos colores primarios:
centros comerciales vecinos y centros comerciales grandes.

Durante la mayor parte del siglo XX, los compradores compraron todo en la localidad
en las pequeas tiendas en la Avenida central o en reas de compra del centro de la
ciudad. Pero el mundo de bienes inmuebles detallistas cambi en 1956, cuando el
primer centro comercial incluido (Centro de Southdale) se construy en Edina,
Minnesota. Desde entonces, el nmero de compra de alternativas y locales
detallistas ha explotado, y los compradores de hoy pueden gastar el dinero de modos
nunca imaginados por sus abuelos. Pueden hacer compras en libertad, las alamedas
encerradas, donde amigos y familia a menudo tienda juntos en ambientes
atractivamente diseados con fuentes y cascadas, asisten a pelculas y comen en
tribunales de la comida; en centros comerciales vecinos, donde los bienes y los
servicios de la conveniencia son disponibles en el acto cerca de la casa; en la
caja grande megatiendas, por ejemplo, Wal-Mart, Costco, Objetivo y Ross, donde una
amplia seleccin de artculos se puede comprar a precios con descuento; en centros
de salida localizados a lo largo de la carretera o en destinos tursticos
principales, presentando una amplia variedad de ofrecimiento de tiendas artculos
de la marca registrada discontinuados y otros a precios seductores; y en nuevos
centros del estilo de vida, que ofrecen restaurantes, opciones de entretenimiento
y nuevos conceptos de la tienda en ajustes al aire libre atractivos. Los Centros
comerciales vecinos Aunque el centro comercial vecino tradicional haya tenido que
competir con estos otro, competidores ms nuevos, americanos todava aman sus
conveniencias y proximidad

Sectores de la propiedad y sus ciclos

59

es un ahorrador del tiempo estupendo. Para cierta carrera en y se agotan

diligencias, como la compra de la tienda de comestibles, comprando bocadillos para
llevar por el almuerzo, recogiendo recetas mdicas, limpieza en seco y reparacin
del zapato, la mayor parte de personas no quieren molestarse con una alameda o una
megatienda, o llevar tiempo para conducir a una. Un centro comercial vecino
deseable es por lo general anclado por una o dos tiendas principales - el ms a
menudo un supermercado o una farmacia - y contiene varias tiendas adicionales que
ofrecen otros servicios bsicos y necesidades. Como consiguiente, estos centros
tienden a ser relativamente resistentes hasta ante recesiones. El propietario carga
un alquiler mnimo a los arrendatarios, y el arriendo a menudo se estructura para
contener golpes de alquiler fijados que aumentan la obligacin del alquiler cada
ao. Adems, o en lugar de golpes de alquiler fijos, el arriendo puede contener
provisiones del alquiler del exceso, que obligan al arrendatario a pagar el
alquiler aumentado si sus ventas anuales exceden ciertos niveles mnimos. A menudo,
los arriendos triples netos se firman, que hacen gastos como impuestos de bienes
inmuebles y evaluaciones, reparaciones, mantenimiento y seguro la responsabilidad
del arrendatario. Los observadores de la industria a menudo ponen en duda si las
propiedades detallistas se han sobreconstruido en los Estados Unidos. Segn el
Consejo Internacional de Centros comerciales (ICSC), haba ms de 1,1 millones de
establecimientos detallistas y 7 mil millones de pies cuadrados del espacio del
centro comercial en los Estados Unidos al final de 2009; con una poblacin de ms
de 304 millones, esto es 23,1 pies cuadrados per cpita del espacio del centro
comercial. En vista de estimaciones de Bear Stearns ms tempranas de 18,1 y 13,1
pies cuadrados per cpita, en 1990 y 1980, respectivamente, uno puede concluir
fcilmente que hemos recaudado en bruto en el espacio comercial (ver la Figura
4.3). Y an, a pesar de un paisaje detallista siempre competitivo y la destruccin
creativa continua que ocurre en la industria, la ocupacin y los precios del
alquiler se han mantenido firme bastante bien, hasta recientemente. Algunos
detallistas salen de negocio o bancarrota del archivo, pero se sustituyen por
otros. El mercado minorista permaneci sano durante la recesin de 2000 a 2002 y,
aunque la ocupacin y los precios del alquiler fueran negativamente afectados por
la Gran Recesin reciente, los detallistas nacionales y regionales ms grandes
permanecen econmicamente sanos, y las tasas de ocupacin eran firming en 2010.
Haba sorprendentemente pocos cierres y las quiebras a pesar de las reducciones
sustanciales en gastos de consumo.
60
25

Encuentre el REIT

Pies de Sq de espacio comercial por persona 20

15

10

0 Canad de los Estados Unidos Australia Suecia

Figura 4.3

Capacidad detallista

Fuente: Usado con permiso. John Wiley & Sons, Inc Ellen Dunham-Jones y June
Williamson, Barrios residenciales Retrofitting (diciembre de 2008).

Los dueos del centro comercial vecinos, no sorprendentemente, afrontan desafos

perpetuos. El ambiente detallista permanece muy competitivo, y la perspectiva de
fracasos del detallista, cierres de la tienda, y las consolidaciones siempre son
una preocupacin. Y las incursiones continuas hechas por Wal-Mart y otro
discounters potente sobre supermercados y otras anclas del centro comercial vecinas
y tiendas ms pequeas, as como competencia de detallistas de Internet, permanecen
una cuestin a largo plazo. Pero las preocupaciones como reducciones de crecimiento
de gastos de consumo y capacidad excedente no deberan desalentar a inversionistas
de este sector de REITdom. Hemos aprendido que el consumidor americano es
resistente y muy diverso en su gustos de compra y le gusta frecuentar varias
tiendas diferentes y tomar muchos ofrecimientos del producto divergentes. Un
elemento clave para el inversionista, sin embargo, es la ubicacin. Un centro
comercial vecino localizado cerca de uno o varios barrios residenciales
principales, dados en arriendo a arrendatarios que ofrecen un surtido de productos
basados en la necesidad y servicios, seguir prosperando - en particular si el
centro es atractivo y bien mantenido. Si una o unas tiendas obtienen peores
resultados o se deben cerrar por falta del negocio, el dueo de un centro atractivo
y bien localizado ser capaz de encontrar a nuevos arrendatarios de reemplazo que
pueden atraer a compradores. Ubicacin

Sectores de la propiedad y sus ciclos

61

es muy importante para todos los dueos de bienes races comerciales, pero en el
sector minorista es crucial. Muchos centro comercial vecino REITs han sido
reveladores prolficos. Hablaremos un poco ms del desarrollo ms tarde en el
libro, pero aqu me gustara notar slo que el desarrollo, en ciertos tiempos,
puede ser un negocio muy bueno para REITs detallista. Muchos de ellos crearon el
valor sustancial para sus accionistas durante el gran retumbo del alojamiento en el
medio de aos de la dcada pasada construyendo y llenando nuevos centros
comerciales vecinos donde las nuevas casas aparecan prcticamente cada semana; el
valor fue creado por la extensin entre el coste del nuevo desarrollo y su valor
despus de que la propiedad considerablemente se arrend. Pero reventar de la
burbuja del alojamiento caus tasas de vacantes altas en muchos de estos centros
comerciales recin construidos y, a veces, el valor para los accionistas realmente
se destruy. El edificio para seguir las azoteas puede ser, a veces, una
estrategia de negocios eficaz, pero el cronometraje bueno es esencial. Las Alamedas
regionales Si los centros comerciales vecinos proporcionan los fundamentos,
alamedas regionales grandes proporcionan mayores preferencias de los consumidores y
artculos ms de lujo. De despertadores a cebras rellenas, la alameda ofrece casi
algo deseado por compradores de hoy. El concepto de un centro comercial incluido,
grande es que la compra no necesariamente se relaciona con la necesidad; es una
actividad recreativa. La economa de alamedas es muy diferente de aquellos de
centros comerciales vecinos. El alquiler a pagar por el arrendatario es ms alto,
pero tambin es las ventas por pie cuadrado. A pesar del alquiler ms alto, un
detallista puede hacer muy bien en una alameda debido al trfico alto y potencial
de ventas ms grande por tienda. Debido a costos generales ms altos, sin embargo,
las tiendas que no generan ventas fuertes se pueden agitar rpidamente; en
consecuencia, es crucial que los dueos de la alameda encuentren y firmen arriendos
con los detallistas ms afortunados. Alguna alameda REITs poseen superalamedas
prestigiosas, conteniendo ms de 1 milln de pies cuadrados, donde los precios del
alquiler son altos (en muchos de ellos, los alquileres fcilmente exceden 40$ por
pie cuadrado) y las ventas por pie cuadrado pueden alcanzar bien superior a 500$.
Otros dueos se especializan en alamedas ms pequeas, por lo general localizadas
en ciudades menos densamente pobladas donde los precios del alquiler son al
mediados - la variedad de 20$ por pie cuadrado y las ventas por pie cuadrado no se
ponen mucho encima de 300$. Los dueos de la alameda son, de hecho, en el mercado
minorista. Su xito a largo plazo depende del cuidado de sus alamedas atractivas y
emocionantes para

62

Encuentre el REIT

los compradores, y dando en arriendo a detallistas afortunados que pueden atraer al

cliente voluble y exigente. Sobre el trmino ms corto, los dueos de la alameda
son sujetos a la fuerza de los sistemas econmicos detallistas nacionales,
regionales, y locales y tendencias en gastos de consumo, crecimiento de ingresos y
el capital propio domstico.

PUNTA
REITs de la alameda eran no disponibles a inversionistas REIT hasta 1992, cuando
varios dueos de la alameda grandes recibieron publicidad.

Antes de 1992, la mayor parte de alamedas slo fueron posedas por organizaciones
de bienes inmuebles grandes, privadas y por inversores institucionales; no haba
modo que un inversionista REIT podra poseer una pieza de las grandes propiedades
de compra del trofeo de Amrica. Sin embargo, entre 1992 y 1994, reveladores del
centro comercial grandes y dueos como Martin y Matthew Bucksbaum, Herbert y Melvin
Simon y la familia Taubman REITized sus Imperios recibiendo publicidad como
REITs. Hay ahora seis REITs que poseen y hacen funcionar centros comerciales
regionales y superregionales, junto con Centros del Establecimiento de venta
directa de fbrica Tanger, que slo posee propiedades del centro de salida. Son
alamedas y los REITs que poseen ellos, inversiones buenas? Antes de que abordemos
esta pregunta, primero vamos a echar un vistazo en un poco de historia de la
alameda. Los aos 1980 lanzaron una era de oro para la alameda regional. Las
mujeres comenzaban carreras en nmeros de registro, y tuvieron que comprar la ropa
por el lugar de trabajo. Las Personas nacidas durante una explosin demogrfica
gastaban sus dobles ingresos para todos los tipos de bienes de consumo. Las ventas
del arrendatario se elevaron enrgicamente, los detallistas nacionales y regionales
principales se sintieron obligados a tener el espacio en todas las alamedas, y los
dueos de la alameda podran aumentar precios del alquiler fcilmente. Las alamedas
eran inversiones realmente atractivas, y las instituciones ms grandes que
invierten la propiedad quisieron poseerlos. Antes de principios de los aos 1990,
sin embargo, esta gran era de la proteccin al consumidor se par, debido a la
misma recesin que golpe al presidente George Bush (el mayor) de la oficina y cre
ondas de la reestructuracin corporativa. Las ganancias del salario eran difciles
de adquirir, los miedos de despidos eran desenfrenados, y la confianza de
consumidor disminuy. Descuento profundo

Sectores de la propiedad y sus ciclos

63

se hizo el grito de reunin del consumidor americano. Adelante, en una base

longerterm, muchas Personas nacidas durante una explosin demogrfica comenzaron a
considerar la perspectiva de sus propios retiros, decidiendo que la inversin en
fondos de inversin era al menos tan importante como pleitos de Armani compradores.
Este desarrollo tom su peaje en dueos de la alameda y sus arrendatarios hasta
mediados de los aos 1990, cuando las ventas rebotaron enrgicamente y siguieron
hasta la ltima parte de esa dcada, conducida por pleno empleo, ganancias del
salario fuertes y una bolsa boyante. Las ventas redujeron la marcha otra vez en
2001 con el impacto de otra recesin. Sin embargo, las bajas tasas de inters y
algunas reducciones de impuestos oportunas pronto restauraron la confianza de
consumidor, y los ndices de ventas de la alameda y las tasas de ocupacin otra vez
comenzaron a la tendencia ms alto. El ciclo se repiti durante la Gran Recesin.
El capital propio domstico disminuy debido a bolsas decrecientes, precios de
vivienda cratered, paro clavado, y los consumidores decidieron que no podra ser
sabio gastar ms del 100 por ciento de sus ingresos disponibles. Los detallistas y
los dueos de la alameda sufrieron las consecuencias. Segn el 15 de septiembre de
2010, Consejeros de Green Street informe, alameda media las ventas del arrendatario
en la lnea se cayeron el 4,5 por ciento y el 6,9 por ciento en 2008 y 2009,
respectivamente, mientras la ocupacin de la alameda media se cay del 92,8 por
ciento al final de 2007 al 90,8 por ciento al final de 2009. Sin embargo, gracias,
en parte, a control de gestin del balance bueno y control de existencias por los
detallistas grandes, las quiebras del arrendatario eran modestas, y las tasas de
ocupacin comenzaron a estabilizarse - y hasta moverse modestamente ms alto - en
2010. Las alamedas han resultado as ser completamente resistentes, no obstante su
sensibilidad frente a la salud financiera que cambia y hbitos de gastos del
consumidor americano. Sin embargo, es justo a la pregunta si las altas tasas de los
dueos de la alameda del crecimiento de ingresos operativos netos disfrutados en
los aos conduciendo a la Gran Recesin se restablecern dentro de los prximos
aos. Otra preocupacin por la alameda inversionistas de REIT ha sido sus
oportunidades de crecimiento externas modestas. REITs puede generar el crecimiento
de la ganancia externo, es decir el crecimiento ms all de ingresos aumentados
de propiedades posedas, desarrollndose o adquiriendo bienes inmuebles
adicionales. Sin embargo, las nuevas oportunidades de desarrollo son escasas, ya
que la mayor parte de las mejores ubicaciones para alamedas se han explotado ya.
Segn CoStar, que proporciona la informacin de bienes inmuebles al sector
inmobiliario, hay aproximadamente 1.400 alamedas en los Estados Unidos, pero slo
un nuevo est en el desarrollo. Por supuesto, alameda

64

Encuentre el REIT

REITs han comprado alamedas independientemente posedas (y hasta otra alameda

REITs) de vez en cuando, pero estas oportunidades parecen menguar ya que REITs se
hacen los dueos dominantes de este tipo de la propiedad. Tan alameda REITs debera
confiar principalmente en crecimiento interno, es decir ingresos ms altos dentro
de cada alameda a travs de aumentos de alquileres de los arrendatarios, mejores
tasas de ocupacin, y especialidad que se vende al por menor va quioscos en las
alamedas, si quieren producir aumentos por encima de la media de flujos de fondos.
Pero hace esto la alameda REITs los cultivadores ms lentos en la industria REIT?
Deberan los inversionistas de REIT olvidar la alameda REITs totalmente y buscar
mejores perspectivas en otra parte? No. La mayor parte de alameda REITs debera
seguir disfrutando del crecimiento de la ganancia razonablemente bueno. Como el
coste de construir una nueva alameda puede alcanzar fcilmente $100 millones o ms,
sobreconstruir dentro de un rea geogrfica dada raramente ha sido una preocupacin
principal. Esto, junto con ubicaciones excelentes y crecimiento moderado pero
estable de ventas minoristas de la tienda de la alameda, reduce el riesgo y asegura
flujos de fondos previsibles y crecientes. Otra ventaja de la propiedad de la
alameda consiste en que muchos detallistas principales siguen confiando en alamedas
para la mayor parte de su total de las ventas. Es significativo que, a pesar de los
problemas extensamente anunciados de muchos detallistas que resultan de la Gran
Recesin, las tasas de ocupacin de las alamedas han rebotado de sus 2.009 mugidos.
Aunque el desempeo de los grandes almacenes grandes haya sido decepcionante en
aos recientes, que ha creado una onda de fusiones de la industria y
consolidaciones, la mayor parte de ganancias de dueos de la alameda vienen de
tiendas especializadas en la lnea ms pequeas que han funcionado generalmente
mejor. Y mientras siempre hay los detallistas que decepcionan, los dueos de la
alameda capaces histricamente han sido capaces de configurar de nuevo el espacio
comercial y hacer entrar a nuevos arrendatarios para encontrar demandas de consumo
que cambian. Muchos de ellos han estado aadiendo locales de entretenimiento a sus
alamedas, atrayendo a tales nuevos arrendatarios como teatros, restaurantes,
entretenimiento de la familia y otras atracciones especiales; el arrendamiento de
la especialidad en quioscos de la alameda es otra fuente de ingresos buena. Las
alamedas han tenido que tratar con numerosos desafos, incluso los nmeros
aumentados de cnyuges trabajadores que ya no gastan sus das haciendo compras,
quiebras del detallista peridicas, los altibajos de la industria de la
indumentaria, problemas de las cadenas de grandes almacenes principales,
incursiones hechas por la caja grande discounters y el advenimiento de comercio
electrnico. Un competidor ms reciente es el estilo de vida

Sectores de la propiedad y sus ciclos

65

el centro, que es por lo general ms pequeo, al aire libre, ms fcilmente

accesible, y entretenimiento orientado (algunos dueos de la alameda han
desarrollado hasta estas propias propiedades). Pero los mejores dueos de la
alameda no son nada si no imaginativo, y han sido capaces de guardar sus alamedas
atractivas tanto para detallistas importantes como para el pblico que hace
compras. Una tendencia bastante reciente en bienes inmuebles detallistas consiste
en que un nmero significativo de detallistas se diversifica lejos de los formatos
detallistas tradicionales que han usado mucho tiempo y experimentan con otros. As,
Saks y unos otros arrendatarios de la alameda tradicionales experimentan con
centros del estilo de vida, y discounters conocidos como Wal-Mart y Objetivo
consideran (y aceptan) las invitaciones de hacerse arrendatarios de la alameda.
Incluso unos distribuidores automticos, segn presidente de Simon Property Group y
director de operaciones, Richard Sokolov, comienzan a arrendar el espacio en
alamedas. Simon ha tenido el xito consiguiendo arrendatarios de la alameda
arrendar el espacio en los centros de salida de Chelsea que Simon adquiri en 2004.
Esta nueva tendencia es debido al consumidor que cambia y delata modelos y las
necesidades y preferencias de ambos detallistas y dueos de bienes inmuebles
detallistas, todos de los cuales han sido bajo la influencia de la popularidad que
mengua de los grandes almacenes tradicionales. Una tendencia relacionada consiste
en que las lneas entre tipos diferentes de formatos detallistas se hacen menos
claras y definidas. Ya no puede mirar a un arrendatario y decir, 'Esto es alguien
que entra en una alameda', dice Gwen MacKenzie, el vicepresidente de la inversin
detallista para Sperry Van Ness, consejeros de bienes races comerciales. Todos
los detallistas y los propietarios juegan. Hay mucho de enturbiar continuando.
Alameda los equipos de gestin de REIT son muchsimo conscientes de esta tendencia
y procuran girarlo a su ventaja. Antes de que dejemos el tema de centros
comerciales, los inversionistas podran querer considerar una otra cuestin. Parece
que la Gran Recesin ha tomado su mayor peaje en consumidores en categoras
econmicas inferiores. En el noviembre de 2010, la tasa de desempleo entre
graduados de la universidad, segn la Oficina de Estadsticas Laborales, era el 5,1
por ciento, pero la tasa de desempleo total era el 9,8 por ciento. Esto sugiere que
alamedas de alta cualidad - los que sirven al comprador relativamente abundante -
pueden, al menos durante los prximos aos, funcionar considerablemente mejor que
sus pares. Los Consejeros de Green Street hacen un informe, mencionado antes en
este captulo, relata que ventas del arrendatario en su grupo de alamedas de
productividad ms alta (generalmente, aquellos con ms alto

66

Encuentre el REIT

las ventas por pie cuadrado) rebot el 7 por ciento en la primera mitad de 2010,
comparado con slo el 3 por ciento para su grupo de alamedas de productividad
inferior. Uno puede sacar la conclusin que, si esta disparidad sigue, las
alamedas ms productivas disfrutarn de mejores tasas de crecimiento en ingresos
operativos netos durante los prximos aos. Despus de todo, las ventas del
arrendatario son un conductor clave de precios del arriendo de la alameda, y, con
el tiempo, los dueos de la alameda pueden aumentar alquileres slo hasta el punto
de que los arrendatarios son capaces de aumentar sus ventas. Los centros del
Establecimiento de venta directa de fbrica de Centros del establecimiento de venta
directa de fbrica han disfrutado de aumentar la popularidad con consumidores desde
principios de los aos 1990. Los arrendatarios primarios de estos centros son
fabricantes principales, como Hueco, Vieja Marina, Zapatos Bajos, Liz Claiborne y
Polo Ralph Lauren. Los centros normalmente se localizan alguna distancia de reas
densamente pobladas, principalmente porque los fabricantes del producto detallistas
no quieren competir con sus propios clientes, como los detallistas de la alameda.
Sin embargo, muchos centros de salida muy provechosos se localizan en destinos
tursticos, como la Playa del Mirto e Hilton Head, Carolina del Sur, y Branson,
Misuri. Mientras la mayor parte de arrendatarios del centro de salida son
fabricantes que normalmente venden a detallistas principales, por ejemplo, Polo
Ralph Lauren, el centro de salida permite que ellos se vendan tambin directamente
al pblico a precios rebajados. Su estrategia es vender bienes sobreabastecidos,
tallas raras, irregulars, o moda ideas que slo no hicieron clic. Los bienes,
valorados en el 25 a 35 por ciento debajo de la venta al por menor, a menudo se
mueven rpidamente. Aunque la casi toda la salida temprana se centre REITs
desapareci (unos se adquirieron, mientras los otros eran vctimas de la direccin
pobre), este tipo de la propiedad ha funcionado completamente bien durante los
aos. Durante la Gran Recesin, en particular, los centros de salida han superado
considerablemente a sus pares de la alameda en el crecimiento de las ventas del
arrendatario. Los americanos aman un trato, pero en particular se atraen a ellos
cuando los tiempos son resistentes. Los Establecimientos de venta directa de
fbrica de Tanger, el nico centro de salida puro restante REIT, eran la nica
compaa entre la alameda REITs para relatar ventas de la misma-tienda positivas en
2009 e hicieron mejor que sus pares en 2010. Quizs el riesgo ms grande en este
subtipo de la propiedad consiste en que ha funcionado tan bien que los nuevos
reveladores se estn atrayendo a l, incluso reveladores privados y hasta venden al
por menor REITs. CBL & Associates, una alameda REIT, ha acompaado con Propiedades
de Horizon Group de construir un nuevo centro de salida en Oklahoma City y Centros
de Taubman,

Sectores de la propiedad y sus ciclos

67

otra alameda REIT, entra en este negocio (despus de que la conversin de dos de
sus alamedas existentes a la salida centra formatos en 2010). Segn el ICSC,
aproximadamente 40 nuevos centros de salida se estaban planeando cerca del final de
2010, comparado con aproximadamente 214 que ahora existen. Este lugar de bienes
inmuebles detallista interesante probablemente seguir funcionando bien, y los
arrendatarios permanecern atrados a ellos debido a sus gastos de la ocupacin
bajos (que son generalmente el 8 a 9 por ciento de ventas del arrendatario
comparado con aproximadamente el 13 por ciento para la alameda tpica), las
perspectivas de vender el inventario excedente a consumidores sensibles al precio
en una manera eficiente, y como un modo de ampliar el reconocimiento de la marca
registrada. Un otro formato detallista se debera mencionar. En aos recientes, el
comprador americano ha visto la subida de discounter potente, quizs tipificado por
Wal-Mart, Objetivo y Home Depot, que utilizan formatos de la caja grande de la
talla muy grande, tpicamente 100.000 a 200.000 pies cuadrados del espacio por
tienda. stos tienden a ser propiedades independientes, aunque a veces se agrupen
en un grupo ya que el poder se centra, y a menudo especialcese en un tipo del
producto, como electrnica de consumo, por ejemplo, la Mejor compra u Home
Electronics de la Fritada o mobiliario de casa, como Bed Bath & Beyond. Cada
propiedad es ocupada por un arrendatario solo. Pocos REITs se han especializado en
este tipo de la propiedad, quizs porque muchos de estos discounters grandes han
posedo tradicionalmente sus propias tiendas; por ejemplo, en el enero de 2010,
slo el 8 por ciento de las 1.740 tiendas del Objetivo se arrend. Sin embargo,
unos cuantos se venden al por menor REITs participan en este lugar, como
Reveladores Bienes inmuebles Diversificados, cuyos cuatro arrendatarios ms grandes
al final de 2010 eran Wal-Mart, T.J. Maxx, PetSmart y Bed Bath & Beyond. Adems,
la propiedad aislada REITs posee propiedades que se dan en arriendo a un usuario
solo en una base triple neta. Muchas de estas propiedades son detallistas
orientado. Por ejemplo, al final de 2010, el ms grande de estos REITs, Realty
Income Corporation, posey 2.496 propiedades dadas en arriendo a una amplia serie
de arrendatarios, incluso farmacias, detallistas de partes del coche y vendedores
de mobiliario de casa y mercanca general. Estas propiedades son caracterizadas por
arriendos a largo plazo, que generan flujos de fondos estables y previsibles para
los propietarios, a menudo en vueltas iniciales ms alto que los disponibles en
propiedades del multiarrendatario, pero a menudo carecen de oportunidades
significativas de alquileres aumentados.

68

Encuentre el REIT

Oficinas y propiedades industriales

Los edificios de oficinas y las propiedades industriales a menudo son agrupados

juntos por muchos inversionistas REIT. Son los tipos primarios de propiedades dadas
en arriendo directamente a negocios que no confan en el trfico del consumidor. En
este sentido son completamente diferentes de pisos, los negocios minoristas,
autoalmacenes, fabricaron comunidades de casa, residencias de estudiantes del
colegio, o hasta propiedades de la asistencia mdica. Adems, algunos REITs poseen
ambos edificios de oficinas y propiedades industriales. Y an, debido a muchas
diferencias significativas entre oficina y propiedades industriales, hablaremos de
ellos por separado. Los Edificios de oficinas de Edificios de oficinas
histricamente han sido un tipo de la propiedad bastante estable; despus de todo,
los millones de empleados que proporcionan el servicio a clientes y clientes deben
tener una oficina en algn sitio de la cual servirlos. Y debido a los a largo plazo
arriendos de estas propiedades, los flujos de fondos de los dueos tienden a ser
ms estables que los propios mercados de la oficina. Pero debido al retraso largo
entre la construccin que comienza de un edificio de oficinas principal y su
finalizacin, que sobreconstruye en este sector ha sido, a veces, un problema para
inversionistas. Tanto como el sobreedificio era una cuestin para dueos del piso a
finales de los aos 1980 y a principios de los aos 1990, era mucho peor para
propietarios de la oficina; las tasas de vacantes, que normalmente aproximadamente
el 10 por ciento medio, se elevaron a ms del 20 por ciento en algunos mercados
principales. Las tasas de vacantes clavaron otra vez en 2001 hasta 2003 y en 2009
hasta 2010, al 17 por ciento - aunque estos aumentos de la vacante ms recientes
fueran debido a decadencias inducidas por la recesin en demanda del espacio del
arrendatario, ms bien que desarrollo excesivo. Los arriendos de la oficina son
normalmente el largo plazo en la naturaleza, con frecuencia 5 a 10 aos en la
duracin. Los precios del alquiler se fijan durante el perodo del arriendo, con
quizs pequeos aumentos de alquiler anuales atados a un ndice de inflacin como
el ndice de precios al consumidor (CPI). Muchos arriendos, hasta la gruesa
arrienda que requieren que el dueo pague gastos de utilidad, reparaciones, y
otros gastos, contener provisiones que requieren a arrendatarios pagar una parte
proporcional de gastos de funcionamiento del edificio aumentados y contribuciones
territoriales incurridas por el dueo ms all de un ao de referencia. La
naturaleza a largo plazo de arriendos de la oficina puede proteger, hasta cierto
punto, los flujos de fondos de los dueos durante descensos cclicos en mercados
del espacio de oficina causados sobreconstruyendo o demanda espacial dbil. Sin
embargo, el

Sectores de la propiedad y sus ciclos

69

la necesidad de proporcionar el alquiler ms libre y ampliar concesiones de la

mejora del arrendatario, as como los efectos de tasas de vacantes crecientes,
durante tales perodos significa que los ingresos operativos netos pueden disminuir
durante recesiones. Y an, es interesante notar que a pesar de condiciones del
mercado de la oficina muy dbiles durante la Gran Recesin, que comenz en el
diciembre de 2007, pocos oficina REITs relat decadencias de ms del 1 a 2 por
ciento en ingresos operativos netos en 2009. A la inversa, los mercados de la
oficina son generalmente ms lentos para recuperarse saliendo de recesiones.
Incluso despus de que las condiciones del mercado comienzan a mejorar, los precios
del alquiler en nuevos arriendos para el espacio de oficina se hacen rodar abajo
a alquileres del mercado, que pueden ser debajo de alquileres que expiran. Por
ejemplo, muchos propietarios de la oficina vieron sus flujos de fondos disminuir a
partir de 2001 hasta 2005, cuando muchos arriendos entraron 1999 y 2000 a precios
del alquiler muy altos se reinicializaron a precios del alquiler del mercado
predominantes nuevos e inferiores. La historia se repiti en 2008 hasta 2010. As,
los episodios peridicos de sobreconstruccin y reducciones repentinas pero
imprevisibles de la demanda del espacio de oficina casi aseguran que el sector de
la propiedad de la oficina permanezca cclico. Inversionistas en el poder REITs
slo no debera mirar flujos de fondos corrientes ganados por el REIT sino tambin
en condiciones existentes como el mercado alquila, alquileres eficaces netos (que
factores en el alquiler libre y otras concesiones del arrendatario) y tasas de
ocupacin, que afectarn futuros flujos de fondos. Y, ya que los inversionistas
realmente miran delante, las partes de la oficina REITs se valorar para reflejar
futuras perspectivas as como resultados de operaciones corrientes. Como notado
antes, un problema nico para el sector de la oficina es el retraso largo entre
obtencin de permisos de edificacin y finalizacin final. Una vez que el proceso
de desarrollo ha comenzado, aun si el constructor o el prestamista realizan que no
hay demanda ya suficiente de ese nuevo edificio de oficinas de ltima generacin, a
menudo es demasiado tarde para parar el proceso. Un poco de este riesgo se puede
mitigar, sin embargo, prearrendando, es decir firmando arriendos del arrendatario
para una parte sustancial del espacio del edificio antes de la tierra que se rompe.
El espacio del alquiler y los precios que se pueden cobrar por ello son, como la
mayor parte de cosas, gobernadas por las leyes de la oferta y demanda. Durante la
depresin econmica 1990 y de 1991, la absorcin del espacio de oficina neta a
escala nacional todava era positiva, indicando un exceso de provisin de espacio,
no una carencia de la demanda. Los inversionistas y los prestamistas cierran las
espitas de la capital, y haba muy poco desarrollo de nuevos edificios de oficinas
hasta alquileres de la oficina y tasas de ocupacin firmed a mediados de los aos
1990. El moderado

70

Encuentre el REIT

el aumento del suministro de nuevos edificios fcilmente se absorbi aumentando la

demanda, y los mercados de la oficina estaban en el equilibrio durante el final de
la dcada. En unos mercados calientes, como el rea de la Baha de San Francisco,
alquileres clavados en 1999 y 2000, estimulado en parte por una inundacin de
inversiones del capital aventurado en tecnologa nueva y compaas de-punto-com.
Sin embargo, la absorcin se hizo negativa en 2001, por primera vez, debido a
prdidas de puestos de trabajo grandes y la recesin - el culpable esta vez era la
demanda insuficiente del espacio de oficina, mientras los arrendatarios existentes
devolvieron el espacio no deseado atrs al mercado en la forma del espacio de
subarriendo. Estas condiciones adversas permanecieron en vigor hasta 2005, cuando
comenzaron a estabilizarse. El problema para dueos de la oficina ms recientemente
no sobreconstrua, otra vez, pero mejor dicho una contraccin en la demanda
espacial causada por la Gran Recesin. El paro a escala nacional se elev a casi el
10 por ciento, los mercados de la vivienda caan, los mercados del crdito se
agarrotaron, y el anuncio y los bancos de inversin tuvieron que tratar con
prstamos agriados y prdidas enormes en valores derivados. Como consiguiente, las
compaas que normalmente emplean grandes nmeros de oficinistas, como bancos de
inversin, bufetes de abogados, empresas consultoras, agentes de bienes races,
analistas financieros, y hasta aseguradores, simplemente necesitaron menos espacio.
La demanda del espacio de oficina comenz a mejorar, sin embargo, en 2010, y el
paso de arrendamiento comenz a aumentar considerablemente. Hoy, una cuestin
importante para inversionistas en propiedades de la oficina es si los usuarios de
la oficina todava tienen ms espacio que necesitan; de ser as, este espacio de
la oposicin se tendr que soltar antes del rebote de tasas de ocupacin a niveles
normales. El crecimiento de trabajo administrativo permanece un determinante
clave de la rentabilidad de los dueos de la oficina. A menudo hay mucho debate
sobre la cuestin de si es ms provechoso, en una base a largo plazo, poseer
edificios de oficinas suburbanos bajos en crecer rpidamente sunbelt ciudades
como Dallas, Atlanta y Fnix, o si el dueo de la oficina har mejor con el grande
alto (o hasta trofeo) propiedades en las ciudades de 24 horas de Amrica como
Nueva York, Boston, o, quizs, Washington, D.C. Los gastos de construccin y
operacin son mucho ms bajos para el primer tipo, y los precios de la gorra son
ms altos - por tanto las producciones iniciales en la inversin tambin sern ms
altas. Y, con un influjo estable de nuevos negocios, quizs buscando impuestos
inferiores y gastos de empleo reducidos, no ha sido esto todo difcil de sustituir
a arrendatarios de desocupacin durante condiciones econmicas estables.

Sectores de la propiedad y sus ciclos

71

Los defensores de edificios de oficinas del distrito financiero (CBD) principales

en las ciudades ms importantes de Amrica afirman, sin embargo, que la tierra alta
y los costes de la construccin y la dificultad de obtener derechos del edificio en
estas zonas urbanas atestadas lo hacen menos probablemente que los dueos de tales
activos experimentarn el problema que se repite a menudo del desarrollo excesivo.
Sostienen que esta ventaja, juntos con la preferencia de muchas compaas para una
presencia en ubicaciones prestigiosas en la barrera a la entrada alta mercados,
asegurar que los precios del alquiler y los flujos de fondos crezcan en precios
mayores que aquellos de sus pares de la barrera baja con el tiempo. Estos
defensores tenan la ventaja en este argumento durante la mayor parte de los aos
1990, debidos de alquilar puntos en varios mercados metropolitanos principales,
pero los alquileres comenzaron a caerse bruscamente a muchos de ellos en 2001, as
como en mercados suburbanos, ya que la demanda se cay de repente. Durante la Gran
Recesin, los alquileres se cayeron ms bruscamente a estos mercados principales,
pero parezca que se ha estado recuperando ms rpidamente en 2010. Los Consejeros
de Green Street Mike Kirby han notado (Oy en la playa, el 30 de noviembre de
2010) que, a pesar de precios de la gorra inferiores y producciones iniciales, las
carpetas comprendidas de edificios de oficinas en mercados de la barrera alta, como
el Midtown de Manhattan, District of Columbia, Boston, San Francisco y LA de Oeste,
han entregado considerablemente mejores vueltas que los concentrados en todos otros
mercados. Atribuye esto al mucho mejor crecimiento de ingresos operativos netos en
los mercados de la barrera alta. Por supuesto, no hay garanta que esta situacin
permanecer en el lugar en el futuro. Una cosa que parece clara consiste en que los
precios del alquiler pueden ser voltiles en cualquier mercado de la oficina, y las
perspectivas de los dueos dependern de ubicacin, nuevo suministro, el nivel de
demanda de cuestiones espaciales, macroeconmicas y otros factores. Oficina REITs
comprenden una parte significativa del universo REIT (aproximadamente el 12,2 por
ciento el 31 de octubre de 2010), y pertenecen en la carpeta de cada inversionista
REIT diversificado. Aunque el sector pueda ser voltil, como notado antes, as como
ser sujeto a ciclos de bienes inmuebles profundos y prolongados, un edificio de la
buena calidad localizado en un mercado comercial sano ser atractivo para
arrendatarios si bien se mantiene y el dueo proporciona los servicios del
arrendatario necesarios. Los arriendos a largo plazo a precios del alquiler fijos
tienden a servir de un cojn del flujo de fondos durante descensos econmicos y se
pueden por lo general renovar a precios del alquiler ms altos a la expiracin -
asuncin de una economa razonablemente sana y una carencia del sobreedificio. Las
colinas del rollo del alquiler hacen

72

Encuentre el REIT

ocurra a veces, pero la tendencia a largo plazo para alquileres de la oficina ha

aumentado. Se puede esperar que los alquileres se eleven, por trmino medio, con la
inflacin, que generar vueltas razonablemente buenas para el dueo de la oficina,
incluso, por supuesto, la oficina REITs.

PUNTA
Los inversionistas deberan recordar que porque el sector de la oficina es
completamente cclico, deberan guardar un ojo cercano en fundamentos del mercado
corrientes y futuras tendencias, as como flujos de fondos de los propietarios.

Espacio del laboratorio y Centros de datos All son dos sectores de la propiedad
especializados que se pueden clasificar como el espacio de oficina, pero tender
hasta marzo a sus propios tambores: espacio del laboratorio y centros de datos.
Vamos a echar un vistazo en cada uno de ellos, ya que sus mritos de la inversin
son sustanciales. El espacio del laboratorio consiste en lo que parece ser un
edificio de oficinas ordinario, pero se configura en el interior como una
combinacin de espacio de oficina y bancos del laboratorio y equipo con el cual la
investigacin es conducida por el arrendatario. Estos edificios tienen techos ms
altos, red de conductos extensa, ms control ambiental, y calefaccin quejada,
ventilacin y aire acondicionado (HVAC) sistemas. Y, por supuesto, satisfacen una
base del arrendatario muy especializada, consistiendo en compaas farmacuticas
grandes, biotech firmas y personas jurdicas privadas y del gobierno, como
institutos de investigacin, que hacen la investigacin de la ciencia de la vida
seria. Estas propiedades, que constituyen un pedazo de la oficina universo de REIT,
se localizan en racimos muy especficos, a menudo cerca de universidades, por
ejemplo, Boston, Virginia del Norte y el rea de la Baha de San Francisco. Bienes
inmuebles de Alejandra y Bienes inmuebles Biomed son dos juego puro REITs en
este lugar, y ambos han funcionado relativamente bien comparando con la mayor parte
de REITs. Hay varias dinmicas que probablemente conducirn el crecimiento de la
ganancia para dueos del espacio del laboratorio. La investigacin de la asistencia
mdica ha sido una industria creciente, y es probable que la investigacin y
desarrollo (R&D) presupuestos siga creciendo con el tiempo; esto tambin asegura
oportunidades de desarrollo que pueden crear el valor para el espacio del
laboratorio accionistas de REIT. Y, por supuesto, este negocio no es muy sensible a

Sectores de la propiedad y sus ciclos

73

los altibajos de la economa estadounidense; en efecto, muchos usuarios espaciales

son empresas no lucrativas. Mientras algunas sociedades annimas, ms pequeas
arriendan el espacio del laboratorio, las quiebras del arrendatario han sido
infrecuentes, y muchos usuarios espaciales muy bien se capitalizan. Los arriendos
contienen trminos atractivos para los dueos y generalmente tienen el paso en
cuenta a arrendatarios de los gastos de mejoras del arrendatario. El desarrollo
competidor probablemente no ser un problema principal para dueos, ya que el
espacio deseable se encajona a unas ubicaciones geogrficas clave, y la mayor parte
de reveladores a menudo carecen de las relaciones del arrendatario cercanas
disfrutadas por los jugadores existentes. Pero, como en cada sector de bienes
races comerciales, hay algunas preocupaciones y los riesgos. Esto se especializa
espacio, requiriendo mejoras de capital amplias, y el espacio vacante creado por un
arrendatario principal que se marcha puede no ser fcil a retroceder - se llenan
rpidamente. Algunas mejoras del arrendatario incurridas por el dueo del edificio
se pueden hacer anticuadas y tener para amortizarse. Como la industria se
especializa, los dueos tienden a tener la exposicin del arriendo grande a slo
unos arrendatarios principales. La entrega de la asistencia mdica en los Estados
Unidos probablemente incurrir en cambios sustanciales a consecuencia del Acto de
Cuidado Econmico de 2010, a menudo mandado a como Obamacare y los efectos de
esta nueva legislacin de la asistencia mdica R&D los gastos todava son
inciertos. Los centros de datos son un fenmeno reciente, y los inversionistas REIT
han sido capaces de participar en este sector nico desde 2004, cuando los Bienes
inmuebles Digitales recibieron publicidad. Desde entonces, otros dos REITs que se
especializan en centros de datos, DuPont Fabros Technology y Bienes inmuebles de
CoreSite, completaron ofertas pblicas iniciales (IPOs) en 2007 y 2010,
respectivamente. Los centros de datos son propiedades muy especializadas que
proporcionan poder, refrigeracin y necesidades de la conectividad, incluso
entradas de Internet, a tecnologa de la informacin y empresas de Internet y
empresas de telecomunicaciones. Algunas de estas instalaciones se entregan a
arrendatarios con slo el poder requerido y acceso de la red, mientras los otros se
entregan a arrendatarios totalmente permiti, con todo el poder, refrigeracin y
otras capacidades necesarias (mandado a por Bienes inmuebles Digitales como
instalaciones de seguridad). Hay varios atributos positivos que pueden atraer a
inversionistas a este lugar nico del sector de la oficina. En la preparacin de la
discusin corta siguiente, he confiado pesadamente en unos Consejeros de Green
Street excelentes y detallados el informe, titulado Confianza de Bienes inmuebles
Digital, dat el 23 de enero de 2009.

74

Encuentre el REIT

Aquellos que quieren invertir en esta industria son motivados por expectativas de
crecimiento sustanciales del trfico de Internet, en particular el uso creciente de
transmisiones de vdeo. La demanda probablemente ser conducida por usuarios
corporativos con poder creciente y necesidades de la conectividad. El concurso se
ha limitado, ya que construyendo estas instalaciones es la capital y la tecnologa
intensiva; hasta los usuarios principales han deseado acompaar con los
reveladores y los dueos de las estas propiedades. Esto ha creado barreras a la
entrada sustanciales a nuevos competidores. Hay condiciones de arrendamiento
largas, que deberan asegurar la estabilidad del flujo de fondos; por ejemplo, el
trmino del arriendo medio en Bienes inmuebles Digitales al final de 2009 era
superior a 13 aos. La demanda de este espacio ha crecido, hasta durante la Gran
Recesin y las producciones de la inversin en el nuevo desarrollo - en particular
cuando en la variedad de dos cifras, como han sido recientemente - probablemente
sern bastante sustanciales para compensar el riesgo de desarrollo. Pero no hay
almuerzo libre en el mundo de la inversin, y los inversionistas deberan
considerar ciertos riesgos en este sector. Los gastos de la tecnologa de la
informacin pueden reducir la marcha, a pesar del uso creciente de Internet; una
retardacin sostenida en la demanda de este tipo del espacio afectara
completamente probablemente los precios de las acciones de estos REITs y
negativamente afectara oportunidades de desarrollo. Los gastos de capital para
construir estas instalaciones son sustanciales, y no est claro que algunos
ltimos y mayores equipos no se harn obsoletos. Las compaas que arriendan
estas propiedades son generalmente tecnologa y firmas de telecomunicaciones, cuyos
flujos de fondos pueden ser ms voltiles que aquellos de la mayor parte de
arrendatarios de la oficina, y muchos de los arrendatarios tienen menos que una
clasificacin crediticia investmentgrade. La vuelta alta en estas propiedades, a
pesar de las barreras a la entrada, podra hacer entrar a nuevos competidores.
Finalmente, debido a la naturaleza nica de estos tipos de propiedades y la
carencia de un mercado comercial lquido para ellos, es difcil valorar las partes
de REITs que toman parte en este negocio sobre la base de los valores de sus
propiedades. El espacio del laboratorio y los centros de datos no son los tipos de
inversiones de la propiedad que individuos - o hasta las instituciones - pueden
hacer fcilmente solos, y los interesados en la dinmica de estos tipos de la
propiedad interesantes deberan mirar estrechamente los REITs que se han
especializado en estos sectores. Los equipos de gestin de estos REITs tienen la
experiencia sustancial en estos negocios e historiales buenos, y las compaas han
construido balances slidos.

Sectores de la propiedad y sus ciclos

75

Los Edificios industriales Un edificio industrial, si un depsito, un centro de

distribucin, doblan el espacio o un tipo de la propiedad similar, puede ser
aislado o situado dentro de una zona industrial ajardinada, y puede ser ocupado por
arrendatarios solos o mltiples. Las estimaciones varan, pero hay entre 12 y 13
mil millones de pies cuadrados del espacio industrial en los Estados Unidos, una
parte muy sustancial de los cuales es poseda por los usuarios actuales. Los
mercados ms grandes al final de 2009, segn los Toques de luz Internacionales
del Minero (cuarto cuarto de 2009), eran Chicago, Los ngeles y Dallas/Pies. Valor.
La propiedad muy se fragmenta, y REITs pblicos poseen slo aproximadamente el 1
por ciento de todos los bienes inmuebles industriales. Las propiedades industriales
incluyen: centros de distribucin. Regular y espacio de depsito del bulto.
Capacidades de produccin ligeras. Instalaciones de investigacin y desarrollo.
Pequea oficina, o doblan, espacio, para ventas o funciones administrativas y
relacionadas.

La demanda de este tipo de la propiedad es conducida por crecimiento del producto

interno bruto (PIB), comercio, los Estados Unidos actividad industrial, aumento de
tendencias de ventas minoristas e inventarios. Debido al crecimiento de
externalizacin e importaciones estadounidenses crecientes, la produccin
industrial global se ha hecho ms importante para este sector, y los cubos de
distribucin grandes, localizados en aeropuertos y puertos martimos, pueden
funcionar en particular bien. En efecto, hemos visto la consolidacin en la
industria, con usuarios ms grandes y compaas de la logstica que procuran
mejorar y hacer sus cadenas de suministro ms eficientes. La propiedad de
propiedades industriales ha proporcionado generalmente vueltas estables y
previsibles, en particular con relacin a propiedades de la oficina. Los alquileres
tienden a ser menos voltiles y han crecido en la mayor parte de aos. Los
alquileres disminuyeron a principios de los aos 1990, cuando este sector tena su
propio problema del sobreedificio, y en 2001 hasta 2004, cuando una disminucin en
la demanda causada por una recesin cre un exceso de espacio. Sin embargo, hasta
durante mugidos cclicos, la absorcin neta negativa (la diferencia entre espacio
arrendado y espacio desocupado) no es un acontecimiento comn. Esto pas en los
aos de recesin de 2001 y 2002, y otra vez en el perodo de tiempo de 2008 a 2010,
ya que el PIB se cay durante la Gran Recesin y comercio internacional parado. A
largo plazo

76

Encuentre el REIT

las tasas de vacantes tienden a ser modestas, aproximadamente el 8 a 10 por ciento,

pero punto durante recesiones. Segn Consejeros Economtricos CBRE y Consejeros de
Green Street, la tasa de vacantes para el espacio industrial en el perodo de
tiempo de 2009 a 2010 era aproximadamente el 14 por ciento. Si la recuperacin
econmica estadounidense permanece anmica, puede ser varios aos antes de que la
tasa de vacantes a nivel de toda la industria vuelva a sus promedios a largo plazo
inferiores.

PUNTA
El mercado de la propiedad industrial ha tenido un historial bueno de ser capaz de
cerrar rpidamente el suministro del nuevo espacio tan pronto como el mercado se
hace saturado.

Una ventaja significativa del sector de la propiedad industrial consiste en que, ya

que no toma mucho tiempo para construir y arrendar estos tipos de propiedades, hay
un tiempo de reaccin ms rpido que en algunos otros sectores, y por consiguiente
generalmente no haba sobreedificio excesivo. Una parte significativa del nuevo
espacio se construye en respuesta a la demanda de usuarios nuevos o existentes y no
es por lo tanto una proyeccin en el mercado. La actividad Construida al pleito,
es decir construyendo una propiedad industrial encontrar el diseo especfico,
ubicacin, y especificaciones fsicas de acuerdo con un acuerdo, ha sido un donante
importante a una estrategia de desarrollo provechosa entre la propiedad industrial
REITs. Hamid Moghadam, el director ejecutivo de la Propiedad AMB (ahora ProLogis)
cree que la velocidad y la rentabilidad se hacen criterios alguna vez ms
esenciales para usuarios espaciales industriales. Cree que los bienes se movern
del fabricante al usuario final a precios mucho ms rpidos, y que las
instalaciones de distribucin, principalmente en cubos de transporte principales
que ofrecen las ventajas de la ubicacin principal y la velocidad del movimiento,
sern muy preferidas por usuarios espaciales. Si esto en efecto es una tendencia
duradera, alguna parte de las instalaciones industriales ms viejas en los Estados
Unidos - principalmente los depsitos usados principalmente para el almacenaje - se
pueden hacer menos atractivos para arrendatarios existentes y anticipados, as
afectando futuro alquiler y tasas de ocupacin para estos tipos de propiedades.
Para varios aos en la dcada pasada, dos de la propiedad industrial ms grande
REITs, ProLogis y Propiedades AMB, asignadas

Sectores de la propiedad y sus ciclos

77

una parte significativa de su capital a inversiones extranjeras, incluso Europa,

Asia y Mxico. Su objetivo ha sido reforzar relaciones del cliente y capitalizar en
el aumento del comercio internacional y la necesidad de modernizar y consolidar
instalaciones de distribucin. Aunque la Gran Recesin tomara un peaje principal en
el negocio de cada compaa, han hecho ajustes apropiados a sus modelos de negocio.
Todava debe saber demasiado pronto probablemente si el desarrollo de propiedades
industriales en el extranjero proporciona una ventaja a largo plazo significativa a
accionistas REIT. Las Propiedades de EastGroup, REIT industrial bien considerado,
no se han desarrollado en el extranjero, pero su reserva ha funcionado bien con
relacin a sus pares. Mucho depender del volumen de comercio internacional y las
relaciones del REIT con usuarios largespace aqu y en el extranjero. El negocio de
la propiedad industrial es, por supuesto, cclico, pero relativamente el precio
bajo de construir una propiedad de ltima generacin, la naturaleza corta de ciclos
de la propiedad industrial y la capacidad - durante la mayor parte de perodos -
para arrendar rpidamente nuevos proyectos sugiere que el desarrollo de estas
propiedades, en muchos casos, puede crear el valor para accionistas. As, aquellos
REITs que persiguen una estrategia de desarrollo bien concebida, o aqu o en otros
pases, y que tienen un balance fuerte y acceso amplio a capital, por ejemplo,
Propiedad de AMB y ProLogis, que se combin en el junio de 2011, deberan ser
mirados amablemente por la mayor parte de inversionistas REIT. Pero el cronometraje
del nuevo desarrollo es muy importante, y los mrgenes de beneficio anticipados
deben ser bastante altos a ms que la compensacin el riesgo del nuevo desarrollo.
El diablo est realmente en los detalles. Finalmente, otra ventaja de la llave de
la cual el dueo del sector de la propiedad industrial disfruta consiste en que, a
diferencia de la oficina, piso o sectores minoristas, este sector requiere que
gastos de capital en curso slo modestos guarden los edificios en la reparacin
buena. La demanda espacial no ha sido terriblemente voltil, y los precios de la
retencin del arrendatario han sido altos durante la mayor parte de perodos
econmicos.
PUNTA
REITs que se especializan en propiedades del sector industriales pueden ser
inversiones muy buenas, en particular si sus equipos de gestin tienen relaciones
de hace mucho tiempo con usuarios espaciales industriales principales, y si se
concentran en reas geogrficas fuertes.

78

Encuentre el REIT

Los riesgos principales en este sector incluyen condiciones econmicas y

comerciales domsticas o globales que disminuyen, los perodos de las ventas
minoristas dbiles e importaciones, y, a veces, sobreconstruyendo (no es
prohibitivamente caro construir una nueva propiedad industrial, y muchos de ellos
se construyen en el detalle). REITs que son reveladores activos se deberan mirar
ms estrechamente. Los conductos de desarrollo se pueden cerrar relativamente
rpidamente, pero si una reserva REIT se valora sobre la base de un conducto de
desarrollo muy provechoso que no se realiza, los accionistas probablemente
sufrirn.
Asistencia mdica

REITs de la asistencia mdica se especializan en diversos tipos de propiedades de

la asistencia mdica, incluso el alojamiento mayor (principalmente asisti - y
propiedades que viven del modo independiente), las residencias de personas mayores
expertas, los edificios de oficinas mdicos, los hospitales de diversos tipos, y
hasta, en unos casos, oficina de la ciencia de la vida y propiedades del
laboratorio del tipo hablado antes. REITs de la asistencia mdica no toman parte en
los negocios de la asistencia mdica que se conducen en estas propiedades; mejor
dicho, en mayora de los casos los arriendan, en una base triple neta, a
compaas que estn en el negocio de la asistencia mdica; por ejemplo, Brookdale
Senior Living est entre los arrendatarios ms grandes de muchas de la asistencia
mdica REITs. Estos arriendos se estructuran para asegurar ingresos estables y un
poco de proteccin de descensos cclicos normales en estos negocios y aspecto
positivo modesto del crecimiento de alquiler cuando el negocio est bien. El Acto
de la Obtencin de poder y la Variedad de la Inversin REIT (RIDEA) decretado en
2008, como descrito antes, permite a asistencia mdica REITs para dar en arriendo
propiedades a una filial REIT gravable (TRS), mientras la propiedad es manejada por
una empresa independiente; esto permite que el REIT participe ms totalmente en el
aspecto positivo de la propiedad - sino tambin en la desventaja. Ventas y Health
Care REIT y, en menor grado, HCP, Inc., tres de la asistencia mdica principal
REITs, han sido particularmente activos en estas estrategias, pero todava
constituyen slo una minora de sus ingresos operativos. As, la mayora de
ingresos de LOS REITS' de la asistencia mdica viene de pagos del arriendo de
arrendatarios independientes. Los arriendos tienden a ser el largo plazo, tener
opciones de renovacin, y completamente a menudo contener provisiones para el
alquiler adicional en ciertos tiempos especificados en el arriendo o basados en un
ndice de inflacin como IPC. Muchos arriendos de la propiedad individuales
firmados con un arrendatario solo se atan en un fardo juntos bajo un maestro

Sectores de la propiedad y sus ciclos

79

arriende, que lo hace mucho ms difcil para el arrendatario a la eleccin de

cereza las mejores propiedades para la renovacin al final de trmino del arriendo
o faltar a algunos arriendos, pero no otros. Excepto el perodo de 1998 a 2000, las
obligaciones del arriendo han sido suficientemente cubiertas por los flujos de
fondos de operaciones del arrendatario, y as arriendan faltas han sido modestos.

PUNTA
Asistencia mdica REITs se lanzaron a finales de los aos 1980 e hicieron bien
durante muchos aos hasta la golpeadura de un punto spero a partir de 1998 hasta
2000.

A causa de la estructura de los arriendos y la carencia de la participacin

sustancial en el crecimiento de las ganancias del arrendatario, asistencia mdica
REITs tienden a disfrutar del crecimiento del flujo de fondos interno slo modesto
(aunque, en mayora de los casos, con menos riesgo que otro REITs), y han procurado
tradicionalmente aumentar el crecimiento con adquisiciones (y, a mucho ms grado
limitado, nuevo desarrollo). Esto, por supuesto, requiere que el REIT tenga el
acceso a la capital razonablemente valorada. Esto no ha sido un problema, excepto
durante finales de los aos 1990, cuando sus precios de las acciones cayeron debido
a problemas financieros experimentados por muchos arrendatarios de la propiedad de
la asistencia mdica de residencias de personas mayores expertas y propiedades de
vida asistida. Estos problemas eran debidos, en el antiguo caso, a reducciones
encomendadas por el gobierno del reembolso de ciertos procedimientos realizados
para pacientes de la Asistencia mdica, y al sobredesarrollo, en ste. La accin de
palanca de deudas excesiva llevada por muchos arrendatarios exacerb los problemas.
A pesar de sus perspectivas de crecimiento internas modestas y la confianza de
muchos de sus arrendatarios en el reembolso del gobierno en la enfermera experta y
subsectores del hospital, asistencia mdica REITs tienen varios atributos de la
inversin clave que los hace atractivos para inversionistas. Quizs el ms
importante es que estas propiedades tienden a ser la recesin resistente; la
demanda de la Seguridad Social es relativamente inelstica, y aquellos que
requieren una clnica de ancianos, ayuda con necesidades vivas diarias, o
simplemente la visita de un doctor va, en su mayor parte, a encontrar una manera de
conseguir lo que necesitan. En efecto, las partes de estos REIT han funcionado
considerablemente mejor que sus pares durante perodos de la debilidad econmica, y
viceversa. La asistencia mdica REITs y sus reservas, funcion completamente bien
durante la Gran Recesin.

80

Encuentre el REIT

Otro atributo favorable de propiedades de la asistencia mdica es que la

competencia del nuevo desarrollo no a menudo ha sido una cuestin. Las residencias
de personas mayores expertas se estn construyendo raramente, debido a la
dificultad en la obtencin de permisos que resultan del deseo de los estados de
controlar gastos de reembolso para pacientes del Seguro de enfermedad; la
sobreconstruccin haba sido, a veces, un problema en el asistido - y sector que
vive del modo independiente, pero las nuevas ventajas de construccin han sido
modestas en aos recientes y estn abajo bastante desde principios de 2008; y
mientras se espera que el suministro de nuevos edificios de oficinas mdicos
aumente, es probable que los datos demogrficos favorables aumenten la demanda de
mdico y servicios de enfermera y el uso del espacio de oficina mdico.
Finalmente, las partes de la asistencia mdica que REITs han cambiado
histricamente en mltiplos inferiores del flujo de fondos libre y en
rentabilidades por dividendo ms altas que han sido el caso en otros sectores; esto
es probablemente debido a la percepcin de flujo de fondos ms modesto y
crecimiento del dividendo, cuestiones de reembolso del coste entre arrendatarios y
los precios de la gorra del mercado predominantes ms altos para propiedades de la
asistencia mdica. Las preocupaciones de la inversin a largo plazo en este sector
incluyen una confianza pesada en los mercados de capital para financiar
crecimiento, riesgos de cambios adversos de programas de reembolso del gobierno
debido al nuevo

Que Buscar en la Asistencia mdica REITs Los balances fuertes y conservadores

(que facilitan el acceso a capital propio y capital de deuda a un coste que crear
el valor de nuevas inversiones). Un nfasis en sectores estables, como residencias
de personas mayores expertas, assistedliving propiedades y edificios de oficinas
mdicos. Variedad en operadores-arrendatarios y localizacin geogrfica. Los
equipos de gestin capaces que supervisan sus propiedades y arrendatarios con
cuidado. Que Buscar en la Asistencia mdica REITs Legislacin de reembolso
adversa y normas (principalmente afectacin de residencias de personas mayores
expertas). Las instalaciones de uso solo con el valor de la tierra cuestionable
(se pueden soltar tales propiedades tal como result despus las hojas del
arrendatario?). Sobreedificio de vida asistida y otras propiedades orientadas del
modo mayor. El aumento de competencia de varios inversores privados.

Sectores de la propiedad y sus ciclos

81

la legislacin o las futuras reducciones debido a dficit presupuestarios grandes,

confianza en relativamente pequeo nmero de arrendatarios dentro de cualquier
carpeta REIT particular (muchos de los cuales son sociedades annimas), y, en
particular en el sector de la vivienda mayor, la posibilidad del sobreedificio
ocasional. La caja de la punta siguiente puede ser del uso a inversionistas
considerando una asistencia mdica REIT. REITs de la asistencia mdica han ganado
finalmente el respeto y ahora representan un suplemento salarial significativo (el
10,9 por ciento el 31 de diciembre de 2010) dentro del FT-SE NAREIT Todo el ndice
REITs. Hay riesgos para el inversionista, como notado antes, pero los mritos de
asistencia mdica REITs son sustanciales; merecen un lugar en cada carpeta REIT
diversificada.

PUNTA
Las perspectivas a largo plazo de la asistencia mdica REITs dependen de las
perspectivas de crecimiento y estabilidad de la industria de la asistencia mdica
estadounidense, incluso datos demogrficos y, en particular, los segmentos servidos
por sus arrendatarios. Los programas de reembolso del gobierno seguirn siendo
importantes, como va el paso de nuevo desarrollo en el assistedliving, vida
independiente y segmentos del edificio de oficinas mdicos.

Autoalmacenaje

No sera sorprendente aprender que el hombre de Neanderthal guard muchos artculos

valiosos en un anaquel trasero de su cueva; quizs es simplemente la naturaleza
humana para salvar la materia. Aun si vivimos en un piso pequeo, o cuando nuestra
coleccin de viejos cortacspedes excede nuestro espacio del garaje, tenemos una
solucin: propiedades de autoalmacenaje. Al principio basado en el borde de ciudad
o cerca de una zona industrial, muchas propiedades de autoalmacenaje ms nuevas
mejor se localizan y amablemente se ajardinan. Las unidades de almacenaje
individuales normalmente se extienden de 5 pies en 5 pies a 20 pies en 20 pies.
Estas instalaciones se desarrollaron experimentalmente durante los aos 1960 y han
aumentado despacio pero constantemente en la popularidad. Son alquilados por el
mes, permitiendo arrendatarios almacenar tales artculos como archivos personales,
mobiliario, y hasta caravanas y barcos. Incluso los negocios que ocupan el espacio
de oficina caro los usan para almacenar artculos no necesarios con regularidad.
Marcus & Millichap, una firma de corretaje de bienes races comerciales grande, ha
estimado que uso comercial de

82

Encuentre el REIT

el autoalmacn comprendi aproximadamente el 16,5 por ciento de todo tal espacio en

2009. La mayor parte de demanda individual se conduce por cambios principales de la
vida de una persona, como traslado, matrimonio, retiro, inscripcin del colegio,
hasta muerte de un querido, o por el deseo de retener y almacenar artculos para
futuro uso y placer. El autoalmacenaje ha sido un tipo de la propiedad provechoso
durante los aos, no obstante perodos ocasionales de la sobreconstruccin y
perodos recessionary que reducen tasas de ocupacin. Segn la Asociacin de
Autoalmacenaje, en 2009 haba aproximadamente 46.000 dueos de autoalmacenaje en
los Estados Unidos, recibiendo ingresos totales que exceden $22 mil millones. As,
la propiedad se fragmenta entre muchos pequeos dueos individuales. Segn
Consejeros de Green Street, cuatro REITs con activos de autoalmacenaje sustanciales
tienen una cuota de mercado de escala nacional de slo el 10 por ciento. La
fragmentacin, sin embargo, puede estar menos en mercados ms grandes. Ray Wilson,
un pionero en la recopilacin de datos para la industria, nota que la mayor parte
de instalaciones del grado de inversin se localizan en los 50 mercados nacionales
ms grandes, y... el autoalmacenaje REITs controlan aproximadamente el 30 por
ciento del rea rentable neta total en aquellos mercados... tan no se fragmenta
como cada uno piensa. Hubo una subida rpida del nmero de propiedades de
autoalmacenaje construidas durante los 30 aos pasados. Segn el 9 de septiembre de
2009, Consejeros de Green Street informe, basado en datos del Almanaque de
Autoalmacenaje (la Figura 4.4), haba 3,3 pies cuadrados del espacio disponible per
cpita en los Estados Unidos en 1995 y 7,0 pies cuadrados en 2008. Sin embargo, la
demanda creciente de las unidades ha guardado la industria provechosa. El informe
de Green Street nota que a partir de 1994 hasta 2008, crecimiento de ingresos
operativos de la red de la misma-propiedad para el autoalmacenaje REITs hizo un
promedio del 4,9 por ciento, comparado con el 2,9 por ciento para los sectores REIT
principales durante ese perodo de tiempo. Este tipo de la propiedad es sujeto a
los riesgos habituales de la propiedad de bienes races comerciales, incluso
sobreconstruccin y recesiones, y es modestamente cclico. Las tasas de ocupacin
medias aumentaron dramticamente del 78 por ciento en 1987 a casi el 90 por ciento
en 1994. Sin embargo, en gran parte gracias a ms unidades desarrolladas, la
ocupacin nacional disminuy al 83 por ciento en 1998. La industria atraves la
recesin de 2000 a 2002 en buenas condiciones, pero la ocupacin no se ha elevado
mucho encima del 85 por ciento desde entonces. Sin embargo, los dueos han sido
capaces de cambiar la ocupacin inferior por alquileres ms altos. Segn R.
Christian Sonne, Director general, M Almacenaje, en Cushman &

Sectores de la propiedad y sus ciclos

83

Wakefield, el alquiler medio por pie cuadrado se ha elevado de 50$ en 2000 a ms de

75$ en 2008. La Gran Recesin caus una gota reciente en los ingresos operativos
netos de los dueos, pero las condiciones del mercado de autoalmacenaje comenzaron
a estabilizarse en 2010. As, es justo concluir que la industria de autoalmacenaje
es la recesin resistente, pero no la prueba de la recesin. Los mritos de la
inversin de propiedades de autoalmacenaje son numerosos. Como notado, la industria
ha entregado el crecimiento de ingresos operativos por encima de la media durante
los aos, y ofrece un poco de proteccin de la desventaja en recesiones ya que las
personas desplazadas o reducidas el tamao a menudo necesitan un lugar para
almacenar temporalmente sus posesiones. Debido a la naturaleza relativamente
fragmentada de la industria, los jugadores grandes y bien capitalizados, como el
autoalmacenaje REITs, a menudo tienen oportunidades de adquisicin favorables.
Estos jugadores ms grandes tambin estn en una posicin para capturar la cuota de
mercado a travs de mejores economas de escala, reconocimiento de la marca
registrada, sistemas de gestin de ingresos sofisticados y el uso de centros de la
llamada en vivo para capturar a nuevos usuarios espaciales. El desarrollo, mientras
sustancial en aos previos, se ha moderado, por tanto el nuevo suministro puede ser
menos de una cuestin al menos para el futuro prximo.
PUNTA
Hay un caso bueno para hacerse para los que autoalmacenes son la recesin
resistente porque, en una recesin, los individuos as como los negocios reducen
gastos reduciendo el espacio ocupado caro. Una reduccin de vida o espacio de
oficina a menudo implica una necesidad aumentada del almacn.

De todos modos, como con cualquier otra inversin, las propiedades de

autoalmacenaje y los REITs que los poseen llevan ciertos riesgos. El sobreedificio
ha hecho dao a este sector en el pasado, y las barreras a la entrada no son
formidables. Los gastos de desarrollo varan extensamente y dependen de la calidad
del edificio y la ubicacin, pero las nuevas propiedades a menudo se pueden
construir por unos millones de dlares, y el desarrollo que financia a menudo ha
estado extensamente disponible de bancos locales. Una pregunta legtima es si la
industria tiene la capacidad excedente, debido a adiciones de suministro
sustanciales en el pasado. Aparte de recesiones que mojan la demanda, otros riesgos
incluyen una decadencia duradera posible en hbitos de gastos de consumo, la
carencia de arriendos a largo plazo que pueden proteger flujos de fondos en
descensos del mercado, precios de volumen de ventas del arrendatario altos y ondas
frecuentes de descuento del precio del alquiler y alquiler libre.

84

Encuentre el REIT
Precio de la gorra total y Sq rentable. Pies. Por Persona 110.0 11.0 9.5 8.0 6.5
5.0 3.5 2.0

Ocupacin y precio del alquiler medio

95.0 80.0 65.0 50.0 35.0 20.0

20 01 20 02

- 9 7 97 - 9 8 98 - 9 9

20 03

20 04

20 07

20 08

- 9 6

00

05

06

20

20

95

96

20

Ocupacin (%) Sq rentable. Pies. Por persona

Precio del alquiler medio para 10 x 10 Unidad ($) precio de la gorra total Medio
(%)

Datos de autoalmacenaje de la figura 4.4

Fuente: Cushman & Wakefield.

El autoalmacenaje REITs, que se benefician de tendencias positivas a largo plazo en

la industria de autoalmacenaje, as como equipos de gestin sanos y probados, han
entregado algunos mejores ingresos totales en la industria REIT durante perodos de
muchos aos y son opciones de la inversin obvias para inversionistas REIT bien
diversificados.
Hoteles y alojamiento

Los hoteles y las propiedades relacionadas que se alojan ofrecen una amplia
variedad de alojamientos para negocio y viajeros del ocio, reuniones del grupo y
convenciones. Los hoteles de alta calidad y de lujo, incluso aquellos en destinos
de la convencin y centros de vacaciones de vacaciones, ofrecen una gama completa
de servicios para el negocio y viajero del ocio y cobran precios relativamente ms
altos; tambin son caros para construir, debido a gastos de la tierra ms altos,
perodos del edificio ms largos y costes de la construccin ms altos. Los hoteles
del servicio limitado no ofrecen de comedor, servicios de la conferencia u otros
servicios, y cobran tarifas de la habitacin modestas. Ampliado - se quedan las
posadas ofrecen ms servicios que hoteles del servicio limitado, y a menudo
satisfacen al viajero comercial en la asignacin, que puede necesitar un cuarto
durante largos periodos. El rendimiento de la inversin relativo de cada una de
estas propiedades variar con condiciones del mercado que cambian, ingresos
discrecionales, condiciones comerciales, suministro del cuarto y otros factores. El
hotel y la industria que se aloja no son nada si no cclico. La demanda del cuarto
es muy sensible a condiciones econmicas predominantes y pocos las permanencias del
hotel son necesidades del consumidor. Incluso el negocio ms confiable

20

09

Sectores de la propiedad y sus ciclos

85

el viajero se hace escaso cuando la economa se ablanda. El sobreedificio a menudo

es una cuestin, en particular en los segmentos de alta calidad y de lujo
superiores, donde se pueden necesitar varios aos entre groundbreaking y
finalizacin - durante cual tiempo la economa puede haber entrado en el revs.
Pero cuando las condiciones del mercado son favorables, los dueos del hotel tienen
el poder de fijacin de precios excelente. Los dueos de estas propiedades se
sitiaron con la sobreconstruccin de cuestiones de mediados de los aos 1980 en
principios de los aos 1990, luego se recuperaron fuertemente despus de 1993 hasta
1994. Pero una nueva onda de construir tasas de ocupacin causadas para ablandarse
a finales de los aos 1990 y el dao fue enormemente exacerbada por los ataques
terroristas del 11 de septiembre, cuando la ocupacin se muri de risa el 10 por
ciento. La recuperacin comenz en 2003, y RevPar, una industria hotelera tasas de
ocupacin de combinacin mtricas y tarifas de la habitacin, creci en cerca de
dobles dgitos a partir de 2004 hasta 2006. Pero la Gran Recesin y la fusin
accidental en los mercados del crdito, empeorados por un cerca del cierre en
convenciones comerciales y negocio y viajes del ocio, otra vez causaron una
interrupcin principal en el hotel se queda. Segn un anlisis de
PricewaterhouseCoopers, la ocupacin se cay en 760 puntos bsicos, del 63,1 por
ciento en 2007 al 55,5 por ciento en 2009. RevPar disminuy en casi el 18 por
ciento. Pero la demanda del cuarto finalmente comenz a recuperarse, como siempre
hace, y, comenzando a mediados de 2010, RevPar creca otra vez. Como hemos
experimentado algunos ciclos de la industria hotelera bastante violentos en aos
recientes, este sector no es para el contrario al riesgo o el dbil del corazn.
Tambin es particularmente sujeto a choques geopolticos externos e imprevisibles
que pueden interrumpir todos los viajes anteriores y pronsticos de demanda del
cuarto. Fijado y muchos costes operativos variables no se puede pelar atrs
fcilmente durante perodos de la demanda dbil, los descensos por tanto hasta
modestos pueden crear decadencias de ingresos sustanciales. Y, por supuesto, no hay
arriendos a largo plazo en este sector de la propiedad para proporcionar la
proteccin del flujo de fondos durante aquellas decadencias.

PUNTA
Si los inversionistas deberan considerar que un hotel o alojando REIT depende de
sus opiniones de la economa, sus pronsticos de modelos de viajes y gastos de
negocios y consumidores y los niveles de la construccin del hotel nueva y esperada
en varios mercados - este sector es ms econmicamente sensible que ninguno otro.
Por suerte, el suministro de nuevos cuartos permanecer probablemente silenciado
durante unos aos.

86

Encuentre el REIT

Los inversionistas en este sector a menudo se tratan a algunos paseos salvajes,

pero cuando las condiciones mejoran, se pueden hacer muy bien en efecto. Unos
pueden procurar evitar montar sus inversiones aunque un ciclo del hotel entero
esperando a comprar hasta que la economa estadounidense muestre signos del
crecimiento acelerador. Como los gastos generales de mantener hoteles de alta
cualidad, en particular, son sustanciales, los dueos tienen mucha ventaja de
operacin, y la mayor parte de las ventajas de cuarto ms alto y tasas de ocupacin
se pueden rebajar al punto fundamental. El problema con tal estrategia de
inversin, por supuesto, consiste en que los grupos de hoteles pueden haber subido
ya considerablemente antes de que una recuperacin se haga claramente evidente. Sin
embargo, el cronometraje perfecto no ser crucial hasta el punto de que el
siguiente-ciclo dura ms largo que algunos de aquellos en el pasado reciente.
Dnde estamos en el ciclo hoy? Cuando este libro fue a la prensa, la economa
estadounidense creca - aunque modestamente - y el sector del hotel mostrara
claramente la mejora. El crecimiento de RevPar se puede ms silenciar en esta
recuperacin, segn cuanto una nueva economa normal permanece en vigor. Un
positivo importante es que el nuevo suministro del hotel probablemente permanecer
silenciado durante los prximos aos. El crecimiento de RevPar se puede acercar
otra vez, an, a los dobles dgitos, y quizs la fortuna de dueos del hotel se
puede sostener durante varios aos en el futuro.
Otros sectores de la propiedad

Tambin hay otros, sectores de la propiedad ms pequeos que los inversionistas

REIT podran querer considerar. Arriendo triple neto, a veces referido la propiedad
como aislada, REITs, posee propiedades dadas en arriendo principalmente a
arrendatarios solos en edificios separados que pagan todos los gastos de
mantenimiento, contribuciones territoriales y seguro. Estos arriendos tienden a
tener duraciones largas. El crecimiento del flujo de fondos interno para estos
tipos de REITs probablemente ser ms bajo que aquellos en otros sectores, pero el
riesgo es bajo si las propiedades no se construyen y se configuran para
arrendatarios irremplazables y si la capacidad crediticia total de la lista del
arrendatario es fuerte. Las rentabilidades por dividendo en estas partes tambin
han sido considerablemente ms altas que aquellos de la equidad tpica REITs. Como
muchos ven estas partes como equivalentes a poderes de la obligacin, pueden ser
ms sensibles a cambios de tasas de inters que aquellos de otro REITs. NAREIT a
menudo usa la especialidad del trmino REIT para describir aquellos REITs que
poseen propiedades que no pueden ser fcilmente adecuadas en el comandante

Sectores de la propiedad y sus ciclos

87

categoras de la propiedad. stos actualmente incluyen el terreno maderero REITs,

del cual hay ahora cuatro; un cine REIT; y un ferrocarril rastrea REIT. NAREIT ha
incluido el centro de datos REITs en la categora de la especialidad, pero
hablaron de stos antes como la parte del sector de la oficina. Las caractersticas
de la inversin nicas y la dinmica de operaciones de estos tipos de la propiedad
extraos tienen que ser con cuidado consideradas por el inversionista, junto con
tales factores como la fuerza de direccin, calidad del balance y perspectivas de
crecimiento. Los inversionistas REIT conservadores, en particular los que buscan
producciones ms altas que el promedio, querrn probablemente estrechamente mirar
estos REITs, en particular triplenet para arrendar REITs, para una combinacin de
producciones buenas con el riesgo modesto. Por ejemplo, los Ingresos de Bienes
inmuebles, un stalwart REIT organizado en 1969, han compilado un historial muy
bueno y largusimo. En cuanto a la especialidad REITs del futuro, espero con
paciencia para el da cuando un cementerio REIT se organiza, quizs se vende a
inversionistas sobre la base del envejecimiento de la poblacin estadounidense - la
atraccin clave, por supuesto, siendo esto arrendatarios nunca se ir! Cmo
debera inversionistas REIT estructurar sus carteras de inversiones para obtener la
exposicin a cada uno de los tipos de la propiedad anteriores? Se beneficiaran
los inversionistas por underweighting o sobrecargando REITs que se especializan
en sectores particulares? Vamos a aplazar esta discusin hasta que lleguemos al
Captulo 10, Construyendo una Carpeta REIT.

Resumen
Con REITs, es posible invertir en casi cada clase de bienes inmuebles
imaginables: comunidades del piso y otra propiedad privada, venda al por menor
propiedades, oficina y edificios industriales, una amplia serie de propiedades de
la asistencia mdica, autoalmacenes y hoteles. Los inversionistas de REIT pueden
poseer hasta espacio del laboratorio, centros de datos y terreno maderero. Las
fases del ciclo de bienes inmuebles son la depresin, la recuperacin, el retumbo,
y el sobreedificio y el descenso, y estos modelos cclicos, junto con cambios de
flujos de la capital, afectarn la actuacin de los REIT y sus precios de accin.
Los sectores de bienes inmuebles a menudo tendrn ciclos diferentes y se
comportarn diferentemente el uno del otro, y cada uno se debe considerar por
separado.

88

Encuentre el REIT

El piso REITs tienden a tener flujos de fondos estables y sus perspectivas es

bajo la influencia de empleo y crecimiento del salario, formacin domstica y los
mercados de la vivienda unifamiliar. REITs del centro comercial vecinos poseen
propiedades con frecuencia ancladas por un supermercado o farmacia, que venden
necesidades del consumidor. La alameda REITs domina el sector de la alameda de la
industria detallista; estn muchsimo en el mercado minorista y muy no se exponen
al desarrollo nuevo, competidor. Las propiedades de la oficina tienen ciclos
largos; los flujos de fondos tienden a ser estables, que se rezagan cambios de
condiciones del mercado debido a arriendos a largo plazo. El mercado de la
propiedad industrial ha tenido un historial bueno de reaccin rpidamente y cierre
el suministro del nuevo espacio tan pronto como el mercado se hace saturado; el
desarrollo extranjero puede proporcionar una oportunidad buena de alguna propiedad
industrial REITs. Asistencia mdica REITs se lanzaron a finales de los aos 1980 y
han funcionado generalmente bien; no son econmicamente sensibles, pero los
inversionistas tienen que supervisar la solidez financiera de los arrendatarios y
cambios de polticas de reembolso del gobierno. El autoalmacenaje es un resistente
a la recesin tipo de la propiedad y, a pesar del nuevo suministro sustancial, ha
funcionado bien durante los aos. El hotel REITs ha tenido perodos tanto de
fuerza sustancial como de debilidad principal; representan inversiones ms
agresivas debido a su cyclicality y cuarto voltil y tasas de ocupacin. El autor
cree que los tipos de la propiedad ms resistentes a la recesin son la asistencia
mdica, el autoalmacenaje, fabric comunidades de casa, alojamiento del colegio, y
espacio del laboratorio - y, en menor grado, comunidades del piso.

II
P UN R T

HISTORIA Y MITOLOGA

C H UN P T E R

REITs: misterios y mitos

Suponer que el valor de una accin comn es determinado puramente por las
ganancias de una corporacin rebajadas por la tasa de inters relevante y se adapt
para la tasa impositiva marginal debe olvidar que la gente ha quemado a brujas,
idas a la guerra contra un capricho, se elev a la defensa de Joseph Stalin y crey
a Orson Wells cuando les dijo sobre la radio que los Marcianos haban aterrizado.
- James Grant, Haciendo caso del Sr. Market

espite un historial largo y exitoso, aumentando la talla de la industria, y

cultivando la aceptacin del inversionista, REITs han sido molestados por misterios
persistentes y mitos que no han sido capaces de quitarse. Este captulo se dirige a
estas ideas falsas y procura disiparlos.

El cambio de actitudes hacia REITs

Durante muchos aos en el pasado, REITs se consideraron como inversiones raras e
indiferentes. Hasta tenan un nombre extrao - REIT - que muchos inversionistas no
podan pronunciar hasta correctamente. Bruce Andrews, el ex director ejecutivo de
Propiedades de la Salud de Escala nacional, not que el trmino la confianza, como
en la compaa inversionista de bienes inmuebles, implica esto
91

92

Historia y mitologa

REITs son singularidades, que no parecen a empresas pblicas normales cuyas partes
se cambian en las bolsas. Pero, ms substantivamente, una de las causas principales
que las reservas REIT eran el sospechoso para tan mucho tiempo es que muchas
personas que tradicionalmente invirtieron en bienes inmuebles no confiaron - o se
molestaron en entender - la bolsa, mientras la mayor parte de personas que
invirtieron en reservas eran incmodas con o tenan poco entendimiento de, bienes
races comerciales. REITs slo no cupo limpiamente en ninguna categora. Pero esta
confusin ha estado disminuyendo. En el octubre de 2001, el Estndar & los Pobres
(S&P) admiti REIT ms grande entonces, Propiedades de la Oficina de la Equidad,
con una gorra del mercado de valores de $12 mil millones, en el S&P 500 ndice.
Equity Residential, el piso ms grande REIT, se admiti pronto a partir de
entonces, y al final de 2010, haba 14 REITs en el S&P 500. Otra forma de la
aceptacin del inversionista es evidenciada por la extensin enorme de la industria
REIT durante los 20 aos pasados. La gorra del mercado de valores de todo REITs era
$8,7 mil millones al final de 1990, pero se elev a $389,3 mil millones hacia el
final de 2010. Por supuesto, el crecimiento de la industria REIT encerar y
menguar de vez en cuando, debido a tendencias de la bolsa que cambian alguna vez,
preferencias del inversionista, valores de bienes races comerciales y diferencias
entre aquellos valores y precios de accin REIT. Y hay algunos motivos vlidos por
qu algunos inversionistas querrn poseer bienes inmuebles directamente, ms bien
que una inversin en un REIT. Sin embargo, porque las ventajas de la propiedad de
la propiedad a travs de un REIT son tan sustanciales, la talla de la industria
REIT seguir creciendo, con el tiempo, con inversiones crecientes tanto por
individuos como por instituciones que aprecian la direccin profesional de los
REIT, la liquidez, la revelacin de informacin extensa y la oportunidad de la
variedad ms amplia entre tipos de la propiedad y ubicaciones geogrficas. Es hasta
posible que el cambio de actitudes hacia REITs - y su aceptacin ms amplia - pueda
silenciar finalmente el desarrollo de bienes races comerciales voltil
experimentado en ciclos anteriores. La debilidad en nuestros mercados espaciales a
partir de 2001 hasta 2004, y a partir de 2008 hasta 2010, result de recesin y
carencia de la demanda espacial, no el sobreedificio de muchos perodos previos.
Quizs el mayor escrutinio de empresas pblicas, combinadas con la alineacin de
los intereses de los gerentes REIT con aquellos de sus accionistas, organizaciones
REIT causadas para ejercer restriccin de desarrollo, en particular en aos
recientes. Y, porque REITs ahora desempean un mucho mayor papel en el anuncio
verdadero

REITs: misterios y mitos

93

industria de la finca, su disciplina de desarrollo cerca de picos del ciclo puede

servir de un apagador en los instintos de animal de reveladores privados y sus
prestamistas.
La tendencia de inversionistas de bienes inmuebles tradicionales

Tradicionalmente, la mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles han decidido

poner su dinero directamente en la propiedad - bloques de pisos, centros
comerciales, alamedas, edificios de oficinas, o propiedades industriales - y no en
valores de bienes inmuebles como REITs. En otras palabras, inversin en ladrillos y
mortero, no certificados de acciones. La propiedad directa histricamente ha
proporcionado la oportunidad de usar la accin de palanca sustancial, ya que los
prestamistas han querido tradicionalmente prestar el 60 por ciento y ms del precio
de compra de un edificio. La accin de palanca es una maravillosa cosa - cuando los
precios y los alquileres suben. Desde la Gran Depresin, los valores de bienes
inmuebles han tenido una trayectoria ascendente positiva, no obstante pendientes
cclicas a lo largo del camino. La apreciacin del 10 por ciento en un edificio
comprado con el dinero efectivo del 25 por ciento abajo generara vueltas de la
inversin del 40 por ciento. Adems, la posesin de un edificio directamente
provey al inversionista de una proteccin fiscal, va gastos de la depreciacin,
para ingresos operativos de la propiedad. La propiedad de bienes races comerciales
ha proporcionado vueltas buenas durante los aos, aun cuando no levantado con
palanca con la deuda, por tanto la mayor parte de inversionistas de bienes
inmuebles tendieron a concentrarse en lo que saban - propiedad directa. Muchos
inversionistas de bienes inmuebles individuales abrigaron una desconfianza para
mercados pblicos (REITs incluido), que vieron como mesas de la ruleta donde los
inversionistas se ponen a merced de gestores de fondos annimos - o peor,
especuladores y comerciantes del da cuyos ingresos dependieron de la volatilidad.
Estos inversionistas vieron REITs como muy especulativo y no los tocaran. Pero e
inversin institucional en bienes inmuebles? Al principio, la pensin y otros
fondos institucionales reservados a bienes inmuebles se invirtieron en propiedades
cualquiera directamente (donde su propia propiedad y gerentes de la inversin se
retuvieron), o a travs de fondos mezclados en los cuales las compaas de
seguros grandes y los otros usaron fondos provistos por varios inversores
institucionales para comprar carpetas de propiedades. Quin manej estas
propiedades, supervis su actuacin y respondi de sus resultados? La misma clase
de inversionistas de bienes inmuebles que probablemente no tenan amor por, ni
experiencia con, la reserva

94

Historia y mitologa

el mercado - o, si no tuvieran tales nuseas sobre acciones ordinarias, no crey

que el rendimiento de partes de REIT correspondiera al de inversiones de bienes
inmuebles directas. Adems, ya que REITs se cambian como acciones comunes, el
resultado era - agarran 22 - que una decisin de invertir en REITs slo podra ser
tomada por el oficial de la inversin de acciones ordinarias, ms bien que el
oficial de la inversin de bienes inmuebles de la institucin o fondo de
pensiones. Los fondos de inversin de la accin comn de las instituciones se
colocaron y se supervisaron en otra parte. Adems, varias pautas de la inversin a
menudo impedan a los oficiales de la inversin de acciones ordinarias de invertir
en REITs - aun si supieran sobre ellos y quisieran perseguir estas inversiones a
menudo subvaloradas. Y por qu se deberan molestar? Despus de todo, REITs
siempre haban sido un muy pequeo sector del mercado de acciones ordinarias y ni
siquiera se incluyeron en el S&P 500 ndice hasta 2001. Un desaliento adicional ha
sido la volatilidad. Los inversionistas de bienes inmuebles se han quejado que
REITs, aunque menos voltil, durante la mayor parte de perodos, que la bolsa ms
amplia, sin embargo flucten en el precio. Pero no hicieron caso del hecho que
todos los activos fluctan en el precio - es slo que algunos precios no se revelan
cada da. Poseyendo activos ilquidos que no se cambian cada da (y confiando en
valoraciones ocasionales), los gestores de fondos privados podran mantener la
ilusin que los valores de sus activos eran estables como una piedra, a pesar del
reflujo continuo y el flujo de los mercados de capital de bienes inmuebles. Los
dueos son a veces inconscientes de estas valoraciones que cambian hasta que traten
de venderse. Finalmente, las instituciones compran y venden reservas en bloques
grandes, y ha sido slo recientemente que las partes de REIT han tenido la liquidez
suficiente para atraer inversores institucionales. De hecho, uno de los motivos ms
a menudo citados por qu los fondos de pensiones han estado poco dispuestos a
invertir en REITs es su carencia de la liquidez. El mercado REIT tan escasamente se
cambi antes de 1994 que habra sido muy difcil para una institucin acumular
hasta una posicin modesta sin interrumpir el mercado para cualquier reserva REIT
particular. Pero, desde entonces, la talla de la industria REIT se ha ampliado
dramticamente, y ahora proporciona la mucho mayor liquidez a inversionistas de
todas las tallas. Y las reservas de REIT han funcionado! Segn una Asociacin
Nacional de 2010 de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles (NAREIT) anlisis,
basado en datos compilados por esa organizacin y Townsend Group, REITs funcion
mejor (la red de todos los gastos) que tres
REITs: misterios y mitos

95

los tipos diferentes de fondos de la equidad de bienes inmuebles privados sobre el

ciclo de bienes inmuebles de 17 aos entero ms reciente que termin en el primer
cuarto de 2007. Sin embargo, segn un estudio de 2010, por IREI/Kingsley
Associates, slo aproximadamente el 3,5 por ciento de $34,4 mil millones en nuevos
fondos de inversin esperados ser asignados en 2010 a bienes races comerciales por
inversores institucionales principales se reserv a reservas REIT. (Que la cifra,
sin embargo, se aument al 7,4 por ciento en el estudio de 2011 IREI/Kingsley.)
Aunque los participantes de la industria REIT esperen que este modo de pensar
institucional cambiar finalmente, y que ms fondos institucionales se desplegarn
en inversiones REIT, parecera que los viejos hbitos mueren con fuerza. Hablaremos
de inversin institucional en partes de REIT, as como liquidez de los REIT, ms
detalladamente en un captulo posterior.
La tendencia de inversionistas de la accin comn

Ahora que hemos explorado por qu los inversionistas de bienes inmuebles han estado
poco dispuestos a abrazar la inversin de REIT, vamos a mirar el otro lado. Qu ha
desalentado a inversionistas de la accin comn de comprar REITs? El nico negocio
de los REIT es bienes inmuebles y, hasta que justamente recientemente, los
inversionistas de la reserva no hayan sido cmodos con bienes inmuebles; se
concentraron principalmente en producto o empresas de servicios. Los bienes
inmuebles se percibieron como una clase del activo diferente de la accin comn y,
desde muchos puntos de vista, tienen su propia lengua; este problema estaba, como
sugerido encima, particularmente agudo en el mundo institucional. Adems, la
percepcin, hasta justamente recientemente, ha consistido en que REITs eran
esencialmente fondos de inversin de bienes inmuebles, y no negocios activos - una
percepcin que impide REITs de confesarse culpables el S&P 500 hasta 2001. Un fallo
IRS entonces confirm que REITs son negocios activos, pero las percepciones
introducidas no cambian rpidamente. Adems, haba un mito, aceptado por muchos
inversionistas - incorrecto como era - que REITs eran de riesgo elevado, pero
inversiones de vuelta baja. Haba muchos inversionistas que haban comprado REITs
que presta la construccin y sociedades de responsabilidad limitada de bienes
inmuebles en los aos 1970 y aos 1980 y mal se quemaron. Estos inversionistas no
hicieron esfuerzos de distinguir entre estas inversiones desdichadas y equidad bien
administrada REITs. Tambin, haban dicho a inversionistas durante aos que las
compaas que gastaron un alto porcentaje de sus ingresos en dividendos no
retuvieron

96

Historia y mitologa

la mayor parte de sus ganancias y por lo tanto no poda crecer rpidamente. Como, a
los inversionistas de la reserva ms comunes, el crecimiento es el sello de la
inversin exitosa, no quisieron invertir en una compaa que no poda crecer.
Finalmente, un poco de la culpa por falta del inters de los inversionistas
individuales a REITs se puede poner en los pies de corredores de bolsa.

PUNTA
REITs mucho tiempo eran percibidos como reservas por inversionistas de bienes
inmuebles, y como bienes inmuebles por inversionistas de la reserva.

Hasta hace aproximadamente 20 aos, la mayor parte de firmas de corretaje

principales ni siquiera emplearon a un analista REIT. Y porque los inversionistas
individuales generalmente compraban reservas individuales slo cuando sus agentes
de bolsa les recomendaron, la historia REIT nunca se explor. Los fondos de
inversin han sido populares durante dcadas, pero durante muchos aos slo un
puado de fondos de inversin se dedic a inversiones REIT - y aquellos no hicieron
publicidad o mercado extensamente. Muchos de aquellos inversionistas que hicieron
su propia investigacin y tomaron sus propias decisiones de la inversin a menudo
sentan que REITs eran el territorio desconocido en el cual estaban poco dispuestos
a arriesgarse. Incluso los inversionistas de ingresos, para quien REITs habra sido
particularmente conveniente, invirtieron principalmente en obligaciones, utilidades
elctricas y otras reservas flexibles ms alto. REITs, por supuesto, considerando
sus caractersticas de la inversin favorables, estuvieron obligados a notarse
tarde o temprano. Se hacen gradualmente pero inexorablemente conocidos a bienes
inmuebles e inversionistas de la accin comn igualmente, y el perodo largo de los
REIT del abandono es ahora la historia. Pero tenga cuidado lo que desea! El
aumento del reconocimiento de la industria de REIT realmente tiene una desventaja.
En 2007, antes de la implosin de Lehman Brothers, Merill Lynch y otras
instituciones financieras principales, los fondos de cobertura comenzaron a
reservas REIT cortas en la expectativa que los precios de bienes races comerciales
cayeran. Finalmente se probaron correctos - al menos durante un rato - pero sus
comercios de tiro rpido causaron un punto principal en la volatilidad de la parte
de REIT. La mayor parte de nosotros los inversionistas REIT no disfrutaron de
aquellos paseos de la montaa rusa, pero era la talla creciente y la liquidez de la
industria REIT que hizo estos fondo de cobertura estrategias comerciales posible.
Los inversionistas de REIT no lo pueden tener ambos caminos;

REITs: misterios y mitos

97

si queremos jugar en las Ligas Mayores, tenemos que tratar con competidores ms
grandes y ms poderosos. El inters a reservas REIT bajar y fluir con cambios de
manas del inversionista y preferencias, pero firmemente se reconocen ahora como
inversiones fuertes y estables, aunque cclico, esa ayuda para diversificar una
cartera de inversiones universal.

Mitos sobre REITs

Adems de - y a veces debido a - los obstculos REITs han tenido que vencer, como
slo hablado, algn REIT y mitos de bienes inmuebles existen - mitos que en el
pasado espantaron todos excepto los inversionistas ms valientes. Aunque estos
mitos estuvieran basados en malentendidos de las caractersticas de la inversin de
REITs, desalentaron a muchos inversionistas aspirantes. Vamos a oponerse a algunos
de ellos.
Mito 1: REITs son paquetes de propiedades de bienes inmuebles

Este mito, que probablemente salt de la experiencia de los inversionistas con las
sociedades de responsabilidad limitada de bienes inmuebles desdichadas de hace
muchos aos, era seguramente un factor contribuyente al fracaso de los REIT en el
pasado para atraer a un inversionista sustancial despus. Aunque la mayor parte de
REITs ms tempranos realmente fueran, en muchos aspectos, slo colecciones de
propiedades, o fondos de inversin de bienes inmuebles, son mucho ms que esto
hoy.

PUNTA
REITs de hoy no son slo carpetas de bienes races; son organizaciones de bienes
races comerciales totalmente integradas, capaces de crear el valor de modos ms
all de la propiedad de la propiedad pasiva.
Vehculos de inversin, en cualquier forma, esto simplemente posee y tiene
compaas exteriores pueden, una cesta de propiedades debe competir con varias
cuestiones de la inversin especficas. Los patrocinadores de estos vehculos slo
a menudo se interesan en los honorarios y se pueden menos interesar en el
rendimiento superior. Del mismo modo, los patrocinadores a menudo no hacen unir su
compensacin directamente al xito de las propiedades de la carpeta y por lo tanto
no tienen incentivo particular para ser innovadores a pesar del entorno competitivo
de hoy. A menudo, hay

98

Historia y mitologa

ninguna visin a largo plazo o estrategia de crear valor y minimizar riesgo para
los inversionistas. Finalmente, la capital atractivamente valorada a menudo ser no
disponible, hacindolo difcil para la entidad aprovechar mercados vendedores
para bienes races comerciales. Una inversin en un fondo tan pasivo o compaa,
aunque proporcionando quizs una rentabilidad por dividendo atractiva, ofrece poca
oportunidad de crecimiento o vueltas superiores. Pero la gran mayora de REITs de
hoy es organizaciones del negocio de bienes inmuebles vibrantes, dinmicas primero
y compaas inversionistas segundas. Son mucho ms que colecciones de
propiedades. Su direccin es muy motivada por su propia apuesta de la propiedad y
otros incentivos de la equidad. Planean con inteligencia para la extensin en reas
que saben bien o en reas donde creen que se pueden hacer jugadores afortunados, y
con frecuencia tienen el acceso a la capital necesaria para tal extensin. Intentan
reforzar sus relaciones con sus arrendatarios ofreciendo servicios innovadores y
eficientes por el coste. Para clasificar compaas de bienes inmuebles muy
afortunadas y empresariales como la Propiedad de AMB (ahora ProLogis), Bienes
inmuebles de Acadia, Bienes inmuebles de Alejandra, Comunidades del Campus
americanas y Comunidades de AvalonBay - y ni siquiera me termino con la carta A -
como slo las colecciones de las propiedades, o los fondos de inversin de los
bienes inmuebles, los debo subestimar seriamente e incorrectamente clasificar. An
este mito todava persiste, hasta entre algunos inversores institucionales.
Mito 2: bienes inmuebles son una inversin de riesgo elevado

Es asombroso cuanta gente cree que los bienes inmuebles son una inversin de riesgo
elevado que puede diezmar el capital propio de alguien debido a decadencias en
valores de la propiedad o faltas del arrendatario. Recientemente, los problemas de
dueos de la casa para una familia han reforzado probablemente esa creencia. Y
conjeturan que si la inversin inmobiliaria es arriesgada, entonces REIT que
invierte tambin debe ser arriesgado. Pero vamos a analizar el riesgo de la
inversin de bienes inmuebles.

PUNTA
Tres elementos claves de bienes inmuebles y REIT que invierte el riesgo son la
accin de palanca de deudas, la carencia de la variedad y la calidad de activo o
direccin de la entidad (incluso los activos y ubicaciones de la propiedad elegidas
para la propiedad).

REITs: misterios y mitos

99

Accin de palanca de deudas. La accin de palanca de deudas en bienes inmuebles,

para una propiedad individual o REIT pblico grande, es no diferente de la accin
de palanca de deudas en cualquier otra inversin: ms de deudas usa, mayor su
ganancia potencial o prdida. Cuando compramos reservas en el margen, reforzamos
nuestras vueltas de la inversin con la deuda. Y cualquier activo continu el
margen alto, si un edificio de oficinas, una reserva de inversin muy asegurada, o
hasta una Nota del Tesoro estadounidense, implicar el riesgo sustancial, ya que
una pequea decadencia en el valor del activo causar una decadencia mucho ms
grande en la inversin de alguien en ello. Y la nueva financiacin de deudas no
siempre puede ser una opcin para el prestatario, en particular si el activo
posedo se cae considerablemente al valor. Sin embargo, porque los bienes inmuebles
histricamente se han comprado y se han financiado con la deuda sustancial, muchos
inversionistas han confundido el riesgo de la accin de palanca de deudas con esa
de la posesin de bienes inmuebles. (Hablaremos de la accin de palanca de deudas
de los REIT ms detalladamente en el Captulo 8.)

PUNTA
Aunque las inversiones de bienes inmuebles a menudo se hayan muy reforzado con la
deuda, es la accin de palanca alta, ms bien que los bienes inmuebles que son el
mayor riesgo.

Variedad. Otra vez, la misma regla que se aplica a otras inversiones se aplica a
REITs: la variedad reduce el riesgo. La gente que nunca soara con tener una
carpeta de una reserva es contenta de comprar, individualmente o con compaeros, un
bloque de pisos solo o centro comercial. Los acontecimientos inesperados y no
deseados ocurrirn - un terremoto, empeoramiento vecino, una recesin local - y de
repente el edificio se hace un desage en efectivo, ms bien que una fuente estable
de ingresos. Mientras tanto, un bloque de pisos similar o el centro comercial en
otra ubicacin pueden hacer bien, o el dueo del edificio de oficinas al interior
puede recoger el dinero efectivo. Una carencia de la variedad produce el verdadero
riesgo para una estrategia de inversin de la propiedad de la propiedad, pero ese
riesgo no es debido a propios bienes inmuebles. La variedad apropiada debera ser
el mantra de cada inversionista, hasta dentro de cada clase del activo que uno
posee.

100

Historia y mitologa

Un error comn
Cuando REIT prominente solo encuentra la dificultad, los inversionistas a veces
precipitadamente concluyen que REITs como una clase del activo son muy arriesgados.
An nadie condenara la bolsa entera slo porque el precio de una reserva principal
haba cado.

Cuestiones de la direccin. Entonces, por supuesto, hay cuestin de la direccin.

Propiedad buena (y empresa) la direccin es crucial - pero esto es verdad no slo
en bienes inmuebles. Si mira alrededor en los Estados Unidos principales non-REIT
corporaciones, puede ver, por ejemplo, el valor de Steve Jobs a Apple, o cmo la
visin de Bill Gates trajo Microsoft a donde es hoy. A la inversa, la direccin
incompetente puede arruinar una corporacin principal o una confitera vecina. Los
bienes inmuebles, como todos otros tipos de inversiones, no se pueden simplemente
comprar e ignorarse; requiere la direccin activa, capaz. Y los equipos de gestin
REIT buenos son capaces de seleccionar bienes inmuebles para adquisicin y
propiedad que probablemente apreciar, no se deprecian, con el tiempo. A pesar de
esto, muchos los inversionistas por otra parte inteligentes han comprado bloques de
pisos, pequeas propiedades de la oficina o centros comerciales locales, a menudo
en ubicaciones pobres, y han tratado de manejarlos ellos mismos en su tiempo libre
o dar el control a agentes locales que pueden tener poco incentivo para manejar la
propiedad eficazmente o con eficacia. Qu pasa? El centro de la tira o el bloque
de pisos hace mal, y el inversionista pierde el dinero y saltos a la conclusin
incorrecta - que los bienes inmuebles son una inversin de riesgo elevado. Mejor
dicho, es el abandono - no propios bienes inmuebles - que provoca el mayor riesgo.
Mito 3: el valor de los bienes inmuebles es esencialmente como un seto de inflacin

Los bienes inmuebles no son realmente nada ms que edificios y tierra, y, como todo
el activo tangible (si cobre, petrleo, oro, o hasta chatarra), su valor bajar y
fluir. La inflacin esperada afectar precios de bienes inmuebles. Sin embargo, la
inflacin es slo un factor. Los otros son el suministro de - y la demanda de -
condiciones econmicas espaciales, nacionales y locales, tasas de inters, precios
de - y expectativas de vuelta

REITs: misterios y mitos

101

para - otros activos e inversiones, coste de reposicin, el mercado de empleos,

gastos de consumo, niveles de nuevo personal e inversin de las empresas, polticas
del gobierno, y hasta guerras. La parte de la razn de la verdadera finca como el
mito del seto de inflacin puede haber venido del hecho que los bienes inmuebles
resultaron hacer bien durante los aos 1970 inflacionistas, mientras la propiedad
de la reserva durante el mismo perodo no era que productiva. Esto, completamente
probablemente, era simplemente una coincidencia o puede haber sido conducido por la
psicologa de la inversin transitoria. Segn Reservas, Obligaciones, Cuentas y
Anuario de 1995 de Inflacin, publicado por Ibbotson Associates, las acciones
ordinarias han sido setos de inflacin muy buenos durante muchas dcadas. Tan tiene
bienes inmuebles. Pero la realidad es que ni el mercado inmobiliario ni el mercado
de valores son considerablemente mejores o peores como un seto de inflacin que el
otro, excepto, quizs, durante perodos a corto plazo cuando la psicologa del
inversionista conduce precios. S, hay tiempos cuando la inflacin parece ayudar al
inversionista de bienes inmuebles incrementando el coste de reposicin de bienes
inmuebles, pero tal inflacin tambin puede aumentar gastos de funcionamiento como
mantenimiento de la propiedad, otros gastos de la direccin, seguro e impuestos, y
as retener el crecimiento de ingresos operativos neto de una propiedad - que
podra afectar negativamente su valor de mercado.

PUNTA
El valor de un edificio comercial es determinado esencialmente por varios factores,
incluso ingresos operativos de la red de la propiedad (corriente y anticipado),
ubicacin, coste de reposicin, tasas de inters predominantes, disponibilidad del
crdito y su coste, la edad y la condicin, el suministro esperado de nuevas
propiedades competidoras, requirieron que gastos de capital guardaran la propiedad
atractiva, ocupacin de la propiedad y la capacidad crediticia de los
arrendatarios. Y estos factores fluctan en respuesta a varias fuerzas de mercado;
la tasa de inflacin esperada es slo una de aquellas fuerzas.

La inflacin alta puede afectar positivamente o negativamente precios del alquiler

e ingresos operativos netos. Una influencia positiva que resulta de la inflacin,
al menos en el sector minorista, puede venir de las ventas del arrendatario ms
altas que normalmente resultan de inflacin aumentada y precios ms altos de

102

Historia y mitologa

los bienes se vendieron a consumidores; los alquileres detallistas son

considerablemente dependientes a niveles de ventas del arrendatario y tendencias.
Aunque stos que las ventas ms altas pueden traducir a alquileres ms altos por
propietarios, esta ventaja sean efmeros si los detallistas no pueden mantener sus
mrgenes de beneficio. Si las tiendas no generan ganancias, ser difcil para
dueos levantar alquileres. La inflacin ms alta del mismo modo, puede ayudar a
dueos del piso aumentando los salarios de los arrendatarios y as su capacidad de
pagar alquileres ms altos, pero slo si los salarios se elevan al menos tan
rpidamente como los precios de bienes y servicios. Cuando la oferta y demanda del
espacio est en el equilibrio, la inflacin puede permitir a dueos levantar
alquileres porque, como el coste de tierra y nuevas subidas de construccin, los
alquileres en nuevos edificios tendrn que ser bastante altos para cubrir estos
gastos de desarrollo ms altos. Si la demanda es suficiente para absorber las
nuevas unidades que entran en el mercado, los dueos de propiedades sazonadas a
menudo sern capaces de aprovechar los alquileres ms altos cobrados en las nuevas
propiedades incrementando sus propios precios del alquiler. Los bienes inmuebles no
son un seto eficaz contra la inflacin, sin embargo, cuando hay una proyeccin
grande de propiedades competidoras. Las tasas de inflacin ms altas tambin pueden
tener un efecto negativo en el valor de bienes inmuebles, seguramente sobre el
corto plazo. El Sistema de Reserva Federal sirve de un perro guardin para la
inflacin, y, cuando hay una amenaza inflacionista percibida, el Alimentado
levantar tasas de inters a corto plazo. Las tasas de inters ms altas se suponen
para reducir la marcha de la economa, pero las tasas de inters que se elevan
demasiado alto la pueden estrangular, causando una recesin. Una vez que una
recesin coge, un propietario tendr la dificultad manteniendo precios del alquiler
y niveles de la ocupacin. Ahora vamos a concentrarse ms estrechamente en cmo la
inflacin puede afectar los precios de bienes inmuebles. El precio de una propiedad
a menudo se determina, en parte, aplicando un mltiplo a su existencia o ingresos
operativos netos anuales previsores (o usando su recproco, el precio de la gorra),
pero los mltiplos (o los precios de la gorra) fluctan. Unos sostendrn que los
compradores pagarn ms o aceptarn un precio de la gorra inferior en, bienes
races durante perodos inflacionistas. Ya que los inversionistas ven bienes
inmuebles como un activo difcil, como el petrleo y otras materias, pueden
querer pagar un mltiplo ms alto por cada dlar de ingresos operativos si perciben
que la aceleracin de la inflacin llevar a alquileres ms altos. El
contraargumento es que los precios de la gorra en efecto pueden ser bajo la
influencia de la inflacin, pero en direccin contraria. La inflacin ms alta a
menudo har subir tasas de inters, que por su parte aumentarn la tasa de
rendimiento de la barrera exigida por inversionistas en una propiedad y tendrn

REITs: misterios y mitos

103

el efecto de aumentar el precio de la gorra requerido y as disminuir el precio al

cual la propiedad se puede vender. A la inversa, los valores de la propiedad se
pueden elevar hasta sin la inflacin en absoluto. Los valores de la propiedad
seguramente se elevaron a partir de 2003 hasta 2005 cuando la inflacin estaba a un
nivel modesto y comenz a rebotar en 2010, cuando la inflacin era casi
inexistente. Considere el ejemplo siguiente: Si la demanda del alquiler de unidades
del piso en San Francisco excede el suministro disponible de tales unidades, los
alquileres aumentarn y los ingresos operativos netos del dueo de bloque de pisos
aumentarn. As, uno podra creer que el valor de la comunidad del piso tambin se
elevara. Sin embargo, si esta demanda del espacio del piso fue abastecida de
combustible por una economa recalentada, que provoca tasas de inters ms altas
para enfriar cosas, el precio de la gorra aplicado por un potencial comprador de la
propiedad a los ingresos operativos netos tambin se podra elevar, quizs hasta
causando una decadencia en el valor del activo. Sin embargo, si el suministro de
unidades del piso en San Francisco excede la demanda por arrendatarios, como era el
caso a partir de 2001 hasta 2004, los alquileres y los ingresos operativos netos se
pueden debilitar - pero el valor de la comunidad del piso se puede elevar sin
embargo. Esto puede ocurrir ya que un precio de la gorra inferior se aplica a esos
ingresos operativos netos debido a la buena voluntad de un comprador de aceptar una
vuelta ms modesta en su inversin, quizs aguijoneada por tasas de inters
predominantes inferiores. Y todo esto tiene poco que ver con la inflacin. Es
probable que el coste de reposicin para un activo de bienes inmuebles se eleve
durante perodos inflacionistas, pero esto solo no aumentar el valor de mercado de
la propiedad si la rentabilidad del activo falta de los requisitos de los
compradores; slo significa que las nuevas propiedades competidoras con poca
probabilidad se construirn hasta que los valores de mercado se acerquen al coste
de reposicin. Las propiedades pueden comerciar a precios bajo del coste de
reposicin durante perodos de tiempo sustanciales.

PUNTA
Los factores del mercado como la oferta y demanda, junto con tasas de inters y un
anfitrin de otros factores, siempre son casi ms importantes que la inflacin en
la determinacin del valor de la propiedad. Los inversionistas de REIT se deberan
concentrar ms en condiciones del mercado, mercados del crdito, flujos de fondos y
capacidad de la direccin de crear el valor que en la inflacin.

104

Historia y mitologa

Mito 4: rendimiento de la reserva de REIT se ancla en el rendimiento de las

propiedades del REIT

Como REITs son todos sobre bienes races comerciales, su actuacin y vueltas de la
inversin sern, con el tiempo, estrechamente relacionadas a aquellos de los
amplios mercados de bienes races comerciales. Pero no siempre es tan simple.
Parece que la industrializacin rpida y el concurso intenso que ocurre globalmente
hoy son principales y fenmenos quizs duraderos. Las compaas estadounidenses
deben ir ahora el dedo del pie a dedo del pie con competidores extranjeros
prcticamente en todas partes en el mundo. Esto, por su parte, requiere que
negocios estadounidenses sean muy eficientes por el coste. Downsizings, los
restructurings, la externalizacin de empleos y los despidos han sido el resultado.
Las compaas encuentran difcil levantar precios, y los empleados encuentran que
igualmente difcil de conseguir la paga levanta. Los gastos de consumo han sido la
subpar hasta despus del final de la Gran Recesin. Hasta el punto de que estas
tendencias competitivas persisten, en particular si nos hacemos se atasc en un
nuevo ambiente normal, el aumento de la demanda del espacio tiene tendencia para
silenciarse y vuelve a inversionistas de bienes races comerciales ser moderado.
El ciclo de bienes inmuebles puede haber profundizado en 2010, pero el crecimiento
en trminos medios de ingresos operativos netos en la mayor parte de sectores se
puede limitar con el 2 a 3 por ciento despus de saltar lejos de mugidos
recessionary. Esa clase del guin no debera ser terriblemente decepcionante a
inversionistas REIT. Si el flujo de fondos libre puede crecer por un promedio del 2
a 3 por ciento cuando la economa crece en un paso moderado, quizs aumentando a,
supongamos, el 4 por ciento usando una cantidad modesta de la accin de palanca de
deudas, y si la rentabilidad por dividendo de REIT media est cerca del 4 por
ciento (producciones para todo REITs y para la equidad REITs hizo un promedio del
4,23 por ciento y el 3,54 por ciento, respectivamente, al final de 2010, por datos
NAREIT), los ingresos totales anuales medios aproximadamente del 8 por ciento son
expectativas razonables. Aquellos tipos de vueltas probablemente sern muy
competitivos con otras inversiones que llevan riesgos similares. Pero no
necesariamente es verdad que las vueltas de la inversin REIT inextricablemente se
anclan en las vueltas en las propiedades que poseen. Hemos visto, en la historia de
la industria REIT y sobre el curso de ciclos de bienes inmuebles, que el
rendimiento REIT y la rentabilidad son capaces de superar vueltas de la inversin
disponibles en los mercados de bienes races comerciales enormes. Las
organizaciones de REIT han sido, a veces, capaces de aprovechar oportunidades
lucrativas presentadas desafiando bienes inmuebles

REITs: misterios y mitos

105

ambientes. Los equipos de gestin REIT elegantes ven condiciones difciles, y hasta
quiebras del arrendatario, como crecimiento y oportunidades valuecreation. Esto
ocurri el ms dramticamente a principios de los aos 1990, cuando los mercados
inmobiliarios estaban en la desorganizacin pero muchas organizaciones REIT eran
capaces de comprar activos de calidad a precios excepcionalmente baratos.
Propiedades de la Salud de escala nacional y Propiedades de la Asistencia mdica
(ahora HCP Inc.) eran capaces de comprar prstamos asegurados por clnicas de
ancianos de Resolution Trust Corporation en producciones del 16 a 18 por ciento,
mientras algunos dueos del piso, como el Dominio Unido (ahora UDR Inc.) continu
una juerga de compras y compr nmeros enormes de comunidades del piso de
vendedores afligidos. Muchos esperaban que un acontecimiento similar se desplegara
en 2010, debido al dao causado por la Gran Recesin y el volumen enorme de
prstamos submarinos que resultan del crecimiento demasiado eufrico del mercado
de valores apoyados por la hipoteca comerciales (CMBS) en el medio de aos de la
dcada previa y prcticas de aseguramiento del prstamo muy agresivas; sin embargo,
debido a muy bajas tasas de inters y el deseo de prestamistas de trabajar con
prestatarios preocupados (y no deseo de anotar los valores de prstamos
undercollateralized), conectado con la capital amplia que espera al margen para
aprovechar oportunidades de bienes inmuebles afligidas, esto no ocurri como
esperado. Sin embargo, cuando este libro fue a la prensa, todava era demasiado
temprano para saber si las oportunidades de compra sustanciales se pueden desplegar
an.

PUNTA
El grado al cual REIT bien administrado se puede servir de las oportunidades
presentadas en mercados dbiles depende de la cantidad y el coste de la capital
disponible para l, la profundidad de la debilidad del mercado y el grado de
competencia de otros compradores.

Sin embargo, como veremos en los Captulos 7 y 8, muchos REITs, en particular

aquellos con el acceso a cantidades amplias de la capital barata, a menudo han sido
capaces de crear el valor para sus accionistas a travs de una amplia serie de
iniciativas, adquisiciones de la propiedad que son enseguida uno de ellos. Y cuando
los mercados espaciales son favorables, el valor sustancial ha sido creado, con el
tiempo, por aquellos REITs que son promotores de viviendas dotados.

106

Historia y mitologa

As, la vuelta en la inversin de alguien en un REIT no se limita con el

rendimiento actual de sus propiedades. Aunque sea verdad que los pasos en falso por
un equipo de gestin REIT pueden destruir el valor para los accionistas y hacer que
su reserva funcione peor que sus propiedades de la carpeta, el revs ms a menudo
ha sido verdad, como evidenciado por los datos de rendimiento proporcionados por
NAREIT y Townsend Group (como notado antes en este captulo). Una cuestin
relacionada para inversionistas es el rendimiento de partes de REIT con relacin a
la fijacin de precios de bienes races comerciales. Hemos visto muchas veces en la
historia de la industria REIT que el rendimiento de precios de partes de REIT puede
ser completamente diferente, al menos durante perodos de tiempo ms cortos, de
valorar tendencias en bienes races comerciales. Hay muchas razones de esto, pero
una explicacin clave consiste en que las reservas REIT, siendo acciones ordinarias
de bienes inmuebles, miran adelante - como es el caso en mercados de acciones
ordinarias generalmente. Los precios de bienes races comerciales eran firmes a lo
largo de la mayor parte de 2007, pero partes de REIT encabezadas en enero de ese
ao. A la inversa, los precios de bienes races comerciales se cayeron
continuamente a partir de 2008 hasta 2009 (unos se cayeron hasta hasta la mayor
parte de 2010), pero las partes de REIT profundizaron muy a principios de 2009.
Aquellos que fueron obsesionados por los titulares de peridico y asustados por
historias sobre rehusar precios de bienes races comerciales estaban probablemente
poco dispuestos a comprar reservas REIT y saltado a ganancias de precios
sustanciales. Para resumir, aunque el rendimiento a largo plazo de las reservas
REIT no se extrave lejano del rendimiento de bienes races comerciales, no se
anclan en ese rendimiento y pueden entregar vueltas superiores a sus inversionistas
- en particular durante perodos de la oportunidad extraa, por ejemplo, cuando el
acceso de los REIT a la capital les da una ventaja competitiva. Y, a diferencia de
dueos de bienes inmuebles directos, REITs disfrutan de perspectivas de crecimiento
externas en la mayor parte de ambientes. Finalmente, debido a los ciclos de
fijacin de precios algo diferentes de bienes races comerciales y partes de REIT,
aquellos que quieren comprar reservas REIT cuando los otros no quieren poseerlos
pueden recoger algunas vueltas particularmente buenas.
Mito 5: reservas de REIT cambian vehculos

Con qu frecuencia ha ledo en una revista financiera o la seccin de finanzas

personal del peridico local, Es ahora el tiempo para entrar (o de) en REITs?
Parece que esa pregunta se marcha nunca. Por qu le preguntan tan a menudo? Creo
que esto es debido a la persistencia de un otro

REITs: misterios y mitos

107

el mito que a menudo se encuentra con respecto a REITs: que sean, como muchas
materias, mejor entregadas como parte del pago y de, reservas que se deben calcular
por el mercado si uno debe hacer dinero en ellos. Aunque algunos especuladores sean
probablemente capaces de hacer esto de vez en cuando, la creencia que las reservas
REIT mejor se cambian, ms bien que se poseen, es un mito peligroso. Est basado en
varias asunciones, todas de las cuales son errneas. stos incluyen: (1) las
reservas REIT, como reservas en materias primas, se deben comprar y venderse en los
momentos oportunos si uno debe hacer bien con ellos; (2) los bienes inmuebles y los
precios de accin REIT, las condiciones del mercado, las tasas de inters, los
mercados de capital y la psicologa del inversionista se pueden con xito esperar y
calculados por inversionistas astutos; y (3) el objetivo de compra y venta de estos
pequeos diablos arriesgados es marcar triunfos grandes y evitar prdidas
igualmente grandes. Incorrecto, incorrecto, incorrecto! En primer lugar, las
reservas de REIT no se tienen que comprar y venderse con frecuencia; en efecto, son
la inversin comprar-y-sostener ltima. Su rendimiento de ingresos totales, sobre
el ciclo de bienes races comerciales entero pasado que comienza en el tercer
cuarto de 1989 y termina en el primer cuarto de 2007, un perodo de ms de 17 aos,
hizo un promedio del 13,4 por ciento - seguramente competitivo con los mercados de
acciones ordinarias ms amplios. Y durante todos los perodos de tiempo
significativos, los ingresos totales de los REIT han hecho un promedio en los
dobles dgitos. Segn el perodo de tiempo examinado, cerca del 50 por ciento de
las vueltas de los REIT a inversionistas viene de rentabilidades por dividendo, por
tanto pagan a inversionistas para esperar la recompensa adicional de la apreciacin
del precio de accin que viene, con el tiempo, con ganancias, dividendo y
crecimiento del valor neto de los activos. REITs son inversiones realmente
atractivas para el inversionista paciente, a largo plazo. En segundo lugar, es
probable que la mayor parte de riqueza haya sido creada por inversionistas que
compran y sostienen los grupos de compaas excelentes, por ejemplo, Warren
Buffett. Hay pocas pruebas que los comerciantes o los temporizadores del mercado
han sido capaces de hacer el dinero consecuentemente en la bolsa. Y esto es verdad
seguramente en el mundo REIT. A con xito el tiempo la compra y la venta de
reservas REIT, hay que ser capaz de pronosticar exactamente la direccin de tasas
de inters (tanto a largo plazo como a corto plazo), mercados inmobiliarios en
todas partes de los Estados Unidos, flujos de la capital tanto de instituciones
como de individuos, tasas de inflacin y paro y todos los otros factores que
determinan bienes inmuebles y precios de accin. Esto no se puede hacer
consecuentemente y, para el 99 por ciento de todos los inversionistas, no vale el
esfuerzo. Finalmente, los inversionistas ms serios no invierten en reservas REIT
para la plusvala rpida e importante, ya que uno podra procurar hacer en la
tecnologa,

108

Historia y mitologa

biotech o reservas del recurso natural. Las reservas de REIT convienen mejor a los
que buscan ingresos del dividendo y apreciacin de precios modesta, con el tiempo,
correspondiendo a aumentos de flujos de fondos y valores de los activos, y tienen
correlaciones slo modestas con otras clases del activo. Los inversionistas que
hacen todo lo posible con reservas REIT son aquellos que tienen la mayor parte de
paciencia, quieren sobrellevar el mercado bajista ocasional y no esperan golpear
jonrones. As, la reclamacin que las reservas REIT mejor se juegan es
simplemente un mito. Los planificadores financieros inteligentes y los consejeros
deberan decir a sus clientes decidir una asignacin apropiada a reservas REIT
dentro de sus carteras de inversiones diversificadas y pegarse con ellos, quizs
equilibrando de nuevo de vez en cuando para mantener esa asignacin. Pasaremos un
poco ms tiempo para este tema ms tarde en el libro.

Resumen
Durante aos, REITs han sido rechazados como acciones comunes por
inversionistas de bienes inmuebles y tratados como bienes inmuebles raros por
inversionistas de la reserva. REITs son organizaciones de bienes inmuebles, no
slo paquetes de fondos de inversin de bienes inmuebles o propiedades. Tres
determinantes esenciales del riesgo de bienes inmuebles a largo plazo son accin de
palanca de deudas, carencia de la variedad, y direccin pobre de propiedades y
carpetas de propiedades. Aunque las inversiones de bienes inmuebles a menudo se
hayan muy reforzado, es la accin de palanca de deudas alta, ms bien que propios
bienes inmuebles, que son el riesgo principal. Los dueos de bienes inmuebles se
pueden beneficiar, a veces, de la inflacin, pero la inflacin no es una razn
principal de poseer bienes inmuebles. Los factores del mercado como oferta y
demanda, tasas de inters, la fuerza existente y futura de la economa,
preferencias de los inversionistas, retornos esperados y alternativas de la
inversin disponibles siempre son casi ms importantes que la inflacin en la
determinacin de valores de la propiedad. Las organizaciones REIT bien
capitalizadas tienen la capacidad, y a menudo la oportunidad, para entregar vueltas
de la inversin a sus accionistas mayores que lo que ser proporcionado por las
propiedades que poseen. Las reservas de REIT no cambian vehculos y se deberan
poseer para rentabilidades por dividendo e incremento de capital modesto a lo largo
de los perodos largos del tiempo.

C H UN P T E R

6
Una historia de REITs y rendimiento REIT

Si el pasado fuera todos que haba al juego, la gente ms rica sera

bibliotecarios. - Warren Buffett

s inversionistas, queremos proveernos de tantos instrumentos analticos como

posible. Saber cmo un tipo particular de la inversin se ha comportado en el
pasado puede no ser un profeta seguro del futuro. Sin embargo, la historia nos
puede ayudar seguramente a entender los mritos de la inversin y las
caractersticas de las clases del activo particulares. Cmo tienen reservas REIT
se comport durante los ms de 50 aos ya que se concibieron? Como un nio, como un
adolescente, y como un adulto, segn cual etapa de su desarrollo examinamos.
Miraremos a aquel desarrollo - expresamente, cmo REITs funcion en su infancia,
cmo crearon el estrago en sus aos adolescentes salvajes, y cmo han madurado en
ciudadanos serios del mundo de la inversin. Tambin consideraremos cmo REITs se
han comportado durante, y en respuesta a, varios bienes inmuebles y entornos
econmicos.

Los aos 1960: infancia

El congreso autoriz organizaciones REIT a travs de la legislacin que se firm en
la ley en 1960. La intencin era permitir a individuo
109

110

Historia y mitologa

los inversionistas para invertir fcilmente en bienes races comerciales de modo

que pudieran disfrutar de ventajas de la inversin similares a la posesin de
propiedades individuales directamente. Una vez que la estructura se cre, primeros
REITs rpidamente se organizaron. Sin embargo, la mayor parte de stos temprano
REITs no eran bebs bonitos en estndares de hoy. Segn El Resumen (1996) de la
Inversin REIT, un informe de Goldman Sachs, slo 10 REITs de cualquier talla
significativa existieron durante los aos 1960. La mayor parte de ellos fueron
manejados por consejeros exteriores, y todas las funciones de la direccin de la
propiedad fueron manejadas por compaas exteriores. Se afiliaron con muchas de
estas empresas de gestin los fideicomisarios del REIT, que crearon conflictos de
intereses sustanciales. Las carpetas de los REIT eran minsculas, en los lmites de
$11 millones para Washington REIT (uno de los pocos sobrevivientes) a REIT de $44
millones gigantesco de Amrica. Los activos totales posedos por la industria
REIT entera a mediados de los aos 1960 eran muy pequeos, ascendiendo a slo ms
de $200 millones (hacia el final de 2010, REITs posey activos de bienes inmuebles
estimados por la Asociacin Nacional de Compaas inversionistas de Bienes
inmuebles [NAREIT] en aproximadamente $500 mil millones). Los directores y la
direccin de stos temprano REITs poseyeron muy pocas partes - tpicamente menos
del 1 por ciento. A pesar de estas debilidades, el informe de Goldman Sachs muestra
que stos era temprana REITs dieron vuelta en un rendimiento respetable, ayudado
por mercados inmobiliarios generalmente sanos en los aos 1960. Flujo de fondos

VUELTAS COMPUESTAS ANUALES TOTALES: los aos 1960 el 15%

10

5
0

Equidad REITs

S&P 500

Figura 6.1

Vueltas compuestas anuales totales: los aos 1960

Una historia de REITs y rendimiento REIT

111

(la versin temprana de fondos de hoy de operaciones o FFO) cultiv un promedio del
5,8 por ciento anualmente, y la rentabilidad por dividendo media era el 6,1 por
ciento. Los mltiplos del flujo de fondos por parte que los inversionistas
quisieron pagar por stos temprano REITs no fluctuaron mucho, y sus partes
proveyeron a inversionistas de unos ingresos totales anuales medios del 11,5 por
ciento - completamente un rendimiento bueno, considerando que a partir de 1963
hasta 1970 el Estndar & los Pobres (S&P) 500's vuelta anual total hizo un promedio
de slo el 6,7 por ciento. As, a pesar de sus muchas deficiencias, estas
inversiones del advenedizo realizadas completamente bien (ver la Figura 6.1).

Los aos 1970: adolescencia y turbulencia

Los aos 1970 eran tiempos tumultuosos para la economa, para la bolsa, y para
REITs. La inflacin, conducida por la explosin conducida por la OPEP en precios
del petrleo, rabi del control. El ndice de precios al consumidor (CPI) aument
en el 6,3 por ciento en 1973, el 11 por ciento en 1974, el 9,1 por ciento en 1975 y
el 11,3 por ciento en 1979. Como si aquellos vientos en proa no eran bastante, la
industria REIT estaba ocupada creando problemas de su propio. Entre 1968 y 1970, la
industria engendr 58 nueva hipoteca REITs. La mayor parte de stos usaron una
cantidad modesta del valor patrimonial y las cantidades enormes de los fondos
ajenos para proporcionar prstamos a corto plazo a la industria de desarrollo
mercante, que, por su parte, construy cientos de edificios de oficinas en todas
partes de los Estados Unidos. Bancos de Stalwart como el Banco de Amrica,
Persecucin, Wachovia y Wells Fargo, entre muchos otros, cada uno patrocin su
propio REIT. Quizs su creencia era, Cuando el juego de la msica, tiene que
bailar - parecen familiares? En gran parte a consecuencia de stos nueva hipoteca
REITs, los activos totales de la industria REIT se multiplicaron de $1 mil millones
en 1968 a $20 mil millones a mediados de los aos 1970. Pero muchos de los
prstamos de desarrollo originaron o compraron por estos REITs muy agresivamente se
aseguraron. Cuando los mercados de la oficina - martillado por tasas de inters
altas juzgaron necesario para sofocar la inflacin - comenz a debilitarse en 1973,
la nueva hipoteca REITs encontr que la accin de palanca de deudas trabaj ambos
caminos. Hecho vulnerable por estndares de aseguramiento cuestionables, no
realizando activos se elev al 73 por ciento asombroso de activos invertidos hacia
el final de 1974, y los precios de las acciones REIT cayeron, el 21,8 por ciento
decreciente en 1973 y el 29,3 por ciento en 1974.

112

Historia y mitologa

PUNTA
A consecuencia de su experiencia horrible con la hipoteca REITs, los inversionistas
de los aos 1970 se hicieron desilusionados con la industria REIT entera durante
muchos aos a partir de entonces.

Irnicamente, aparte de stos hipotecan REITs, no prestando la equidad REITs

produjo el crecimiento de ganancias slido durante la dcada de los aos 1970,
hasta como el crecimiento del activo reducido la marcha; muchos mercados
inmobiliarios permanecieron sanos. Bienes inmuebles federales y Nuevo Plan, entre
otros, hicieron sus primeras aparicinones; stos venden al por menor REITs
realizado bien para inversionistas durante muchos aos. Durante esa dcada, 10
equidad representativa REITs trazado por el estudio de Goldman Sachs recogi el 6,1
por ciento anual medio tasa de crecimiento del flujo de fondos compuesta, con el
crecimiento negativo en slo un ao. No sorprendentemente, aquellos REITs con la
propiedad de la reserva de la persona enterada de ms del 5 por ciento hicieron
mucho mejor que los dems. La 10 equidad representativa REITs trazado por Goldman
Sachs disfrut de la apreciacin de precios anual media del 4,2 por ciento. Esto,
cuando aadido a sus rentabilidades por dividendo, produjo unos ingresos totales
anuales medios del 12,9 por ciento durante los aos 1970, que se compararon muy
favorablemente con los ingresos totales anuales medios del 5,8 por ciento para el
S&P 500 ndice (ver la Figura 6.2).

Equidad del 15% de los aos 1970 y aos 1960 de VUELTAS COMPUESTA ANUAL TOTAL REITs
S&P 500

10

Los 0 aos 1970 de los aos 1960

Figura 6.2

Vueltas compuestas anuales totales

Una historia de REITs y rendimiento REIT

113

Sin embargo, ya que la dcada dibuj a un final, REITs todava no eran aceptados
por la comunidad de la inversin - quizs debido al fracaso de la hipoteca REITs.
Hacia el final de 1979, la talla de la industria REIT, como medido por su
capitalizacin del mercado de valores (el valor de la bolsa de todas las partes de
REIT), era ms pequea que era al final de 1972. No haba prcticamente dinero
institucional asignado a REITs durante este tiempo; se no probaron, ilquidos, y
todava (en mayora de los casos) carecieron de la direccin interna e
independiente. Adelante, con unas excepciones (notablemente Washington REIT, Bienes
inmuebles federales y Nuevo Plan), no se concentraron en sectores de la propiedad
especficos en regiones geogrficas bien definidas. Hacia el final de la dcada,
REITs todava eran chiquitos, sufriendo dolores de crecimiento, y se deban ver, no
orse.

Los aos 1980: sobreedificio - el duende bajo el puente

La inflacin masiva de los aos 1970 haba hecho que costes de la construccin
subieran como un cohete; estos gastos crecientes, juntos con slo moderan precios
del alquiler, combinados para desalentar el nuevo desarrollo de la propiedad. As,
el nuevo suministro del espacio de la propiedad era muy modesto, que favoreci a
propietarios. Finalmente, las tasas de ocupacin - y los alquileres - se elevaron.
Los propietarios (incluso, por supuesto, el REITs) estaban en la bastante buena
forma.
PUNTA
Como los aos 1970 dibujaron a un final, los inversionistas, reaccionando a la
inflacin alta, buscaban activos difciles, como oro, petrleo y bienes inmuebles.

Sin embargo, las tasas de inters extraordinariamente altas en prstamos

hipotecarios a principios de los aos 1980 - en los lmites del 12,5 por ciento al
14,8 por ciento - los recursos prestados de los REIT considerablemente aumentados y
negativamente afectado los mercados espaciales, finalmente haciendo crecimiento de
FFO reducir la marcha. Segn el enero de 1996 de Goldman Sachs Resumen de la
Inversin de REIT, tasas de crecimiento FFO por parte para la equidad
representativa de la firma REITs disminuy del 26,1 por ciento en 1980 al 4,4 por
ciento en 1983. Sin embargo, crecimiento FFO total de la primera mitad de la dcada

114

Historia y mitologa

estaba sorprendentemente bien, haciendo un promedio del 8,7 por ciento, debido a
alquileres ms altos y nuevo suministro muy modesto de bienes inmuebles. Durante
los seis aos a partir de 1980 hasta 1985, los ingresos totales anuales medios del
grupo a accionistas eran realmente excepcionales, en el 28,6 por ciento. Segn
Eclesiast, A todo hay una temporada y los tiempos buenos, habiendo tenido su
temporada en la primera mitad de la dcada, no eran sostenibles en la segunda
mitad. Los inversionistas, tanto pblicos como privados, no podan ayudar notando
las vueltas excepcionales conseguidas por dueos de bienes inmuebles a principios
de los aos 1980; era slo demasiado de una cosa buena. Cada uno slo tuvo que
poseer bienes inmuebles y muchos de ellos. Lo que realmente infl la burbuja de
bienes inmuebles, sin embargo, era el paso por el Congreso del Acto de Recuperacin
econmica de 1981, que cre una proteccin fiscal atractiva para dueos de bienes
inmuebles. Autorizando a propietarios a usar el vehculo de depreciacin de sus
activos de bienes inmuebles ya que una proteccin fiscal para otros ingresos apunt
un frenes de compra de bienes inmuebles. Casi inmediatamente, las firmas de
corretaje principales y otro syndicators formaron sociedades de responsabilidad
limitada de bienes inmuebles y los ofrecieron como inversiones de la poder-
seorita, ofreciendo tanto el beneficio fiscal generoso como la plusvala rpida.
La ley de consecuencias involuntarias se prob vlida otra vez, ya que los
incentivos fiscales inflaron precios de la propiedad a niveles no sostenibles, no
soportables por la economa bsica de la propiedad de bienes inmuebles. REITs,
ofreciendo mayor estabilidad del flujo de fondos pero amortizaciones fiscales
insignificantes, en gran parte se ignoraron. Como una inundacin de capital man en
bienes inmuebles, varios acontecimientos inoportunos ocurrieron. En primer lugar,
REITs tuvo que competir por la capital con sociedades de responsabilidad limitada e
inversores privados, que, en la creacin de protecciones fiscales, no tuvieron que
mostrar un flujo de fondos positivo. No haba competicin: ste se podra permitir
a pagar mucho ms propiedades que podra el REITs, as con severidad retardando las
perspectivas de crecimiento externas de los REIT. En segundo lugar, a consecuencia
del frenes de compra, los precios de bienes inmuebles clavados. Aun si REITs
pudiera haber levantado la capital de adquisicin, las propiedades se estaban
valorando a niveles que impidieron su ganancia de una vuelta de la inversin
adecuada en adquisiciones. Y, atrs entonces, pocos REITs quisieron vender
cualquiera de sus propiedades de aprovechar precios inflados. En tercer lugar, y el
peor de todos, con bienes inmuebles valorados muy por encima del coste de
reposicin, los reveladores doblaron sus msculos y lanzaron una onda enorme de la
nueva construccin. Prcticamente cada revelador que haba construido alguna vez
algo (y muchos que no tenan) visit a su banquero simptico, proyecciones puestas
y presupuestos en
Una historia de REITs y rendimiento REIT

115

la mesa, grit El tiempo del prstamo de construccin! y se alej con la

financiacin del 90 por ciento. Pequea maravilla que dentro de mercados
inmobiliarios de unos aos, sintiendo los efectos de sobreedificio, debilitado
bastante. Como si esto no era bastante malo, el Congreso entonces decidi llevarse
la ventaja de taxshelter que haba sido tal mpetu para la inversin y pas el Acto
de la Reforma fiscal de 1986. Los inversionistas ya no hasta tenan aquellas
amortizaciones fiscales generosas para el consuelo. Antes de finales de los aos
1980, los bienes inmuebles se hacan una inversin muy preocupada.

PUNTA
Durante los aos 1980, cuando los inversionistas buscaban las protecciones fiscales
ofrecidas por sociedades de responsabilidad limitada, precios de bienes inmuebles
inflados a niveles no sostenibles.

Antes de la segunda mitad de los aos 1980, la tasa de crecimiento de FFO media
para el grupo representativo de REITs en el estudio de Goldman Sachs se cay a slo
el 2,5 por ciento. Pero los dividendos de REIT se elevaron ms rpido que ganancias
y la proporcin de la liquidacin de FFO media para el grupo de Goldman de REITs
escalado del 72 por ciento en 1980 al 98 por ciento en 1986. Pero los
inversionistas no prestaban la atencin - quizs slo miraban rentabilidades por
dividendo - y, a pesar de los problemas encontrados por el REITs en estos aos
difciles, sus reservas no hicieron mal. Las vueltas anuales totales para el grupo
REIT de Goldman se extendieron de un nivel ms alto del 29,4 por ciento en 1985 a
un nivel ms bajo del 3,7 por ciento en 1988. Ligeramente obtuvieron peores
resultados el S&P 500 en 1985, 1988, y 1989, pero bested esto en 1986 y 1987. Sin
embargo, estas proporciones de la liquidacin del dividendo altas y reduciendo la
marcha del crecimiento de FFO, conectado con problemas relacionados en los mercados
del espacio de bienes inmuebles, alcanzaran finalmente precios de accin REIT en
1990 (ver la Figura 6.3).

Los aos 1990: la era REIT moderna - ms ms dolores de crecimiento

Surgiendo del 1980s' excesos de bienes inmuebles, REITs no comenz los aos 1990
bien. Los accionistas de REIT sufrieron a travs de un mercado bajista en 1990 que
reducen sus precios de las acciones para negociar niveles no vistos desde los aos
1970. Las estadsticas de NAREIT muestran que los ingresos totales de LOS REITS' de
la equidad para 1990 eran el 14,8 por ciento negativo, haciendo que el peor

116

Historia y mitologa

Los aos 1960 de VUELTAS COMPUESTOS ANUALES TOTALES, los aos 1970 y los aos 1980
el 20% 15 10 5 0 equidad de los aos 1980 de los aos 1970 de los aos 1960 REITs
S&P 500

Figura 6.3

Vueltas compuestas anuales totales

ao desde 1974. Esto era un choque verdadero a inversionistas REIT, que se haban
hecho quizs presumidos; de 1975 a 1990, equidad REITs haba experimentado slo un
ao de ingresos totales negativos - 1987 - cuando las cifras debieron en el 3,6 por
ciento escaso.
El mercado bajista de 1990
El muy bajo rendimiento de las reservas de REIT en 1990 result de varios factores:
el problema para dueos de edificios de oficinas y comunidades del piso
sobreconstrua, causando puestos vacantes crecientes y estancndose o redujo
alquileres; en la venta al por menor, eran las incursiones continuadas hechas por
Wal-Mart y otro discounters en el csped de detallistas tradicionales. El dividendo
corta por vario REITs, que haba encontrado sus proporciones de la liquidacin
demasiado alto durante tales climas de bienes inmuebles resistentes, seguramente no
ayud a asuntos. Y an, aunque una disminucin general en precios de valores de
bienes inmuebles se garantizara, los inversionistas reaccionaron de manera
exagerada (como a menudo hacen), y los precios de las acciones se cayeron debajo de
niveles razonables.
PUNTA
Los tratos de REIT excelentes se hicieron disponibles hacia el final de 1990, y
estos mugidos del mercado bajista crean el marco idneo para un mercado alcista
principal que prosper a partir de 1991 hasta 1993 y acompa en el gran retumbo
IPO de 1993 y 1994.

Una historia de REITs y rendimiento REIT

117

La apertura de la dcada haba sido spera para REITs, pero la propia industria
REIT para estas fechas haba completado casi una metamorfosis. REITs a finales de
los aos 1980 y a principios de los aos 1990 haba venido un largo camino del
REITs de los aos 1960. La propiedad de la persona enterada aument y, gracias al
Acto de la Reforma fiscal de 1986, que liberaliz las reglas que pertenecen a
REITs, muchos de ellos terminaron su inversin exterior relaciones consultivas - y
los conflictos de intereses que los acompaaron - e interiorizaron todo su propio
arrendamiento, servicio de mantenimiento, reurbanizacin y nueva construccin.
Hacia el final del mercado bajista de 1990, vario REITs, como la Propiedad de la
Asistencia mdica (ahora HCP Inc.), Washington REIT y los Bienes inmuebles de
Weingarten, podran alardear de equipos de gestin experimentados e historiales
buenos. Las filas de calidad REITs tambin fueron aumentados con el IPO de Bienes
inmuebles Kimco en el noviembre de 1991, aunque entonces pocos inversionistas
tomaran mucho aviso. Pero no sera hasta 1993 que un gran nmero de REITs nuevo, de
alta calidad se hara disponible para inversionistas.
1991 a 1993: las vueltas del toro

Una combinacin de factores hizo que la equidad REITs funcionara sumamente bien a
partir de 1991 hasta 1993. Segn datos NAREIT, las vueltas anuales totales para ese
perodo hicieron un promedio del 23,3 por ciento. Este rendimiento excepcional era
la recompensa amplia por inversionistas pacientes que se haban pegado con REITs a
travs del mercado bajista de 1990. Por qu las reservas REIT hicieron tan bien a
partir de 1991 hasta 1993 es fcil a explicar en la visin retrospectiva. En primer
lugar, los inversionistas reaccionaron de manera exagerada terriblemente cuando
vertieron reservas REIT en 1990; un poco de la ganancia vino simplemente de precios
que saltan atrs a niveles razonables. Quizs una razn ms importante, sin
embargo, era los precios de ganga en los cuales REITs eran capaces de recoger
propiedades despus de los mercados inmobiliarios parecidos a una depresin y
sobreconstruidos de finales de los aos 1980 y a principios de los aos 1990. Hacia
1991, muchos REITs eran otra vez capaces de levantar la capital. Compraron
volmenes enormes de propiedades a precios firesale de bancos que haban extinguido
el derecho de redimir la hipoteca por prstamos de bienes inmuebles faltados,
compaas de seguros que quisieron reducir su exposicin a bienes inmuebles,
sociedades de responsabilidad limitada de bienes inmuebles que se haban estrellado
despus de frenes de los aos 1980, y, ltimas pero seguramente no slo,
Resolution Trust Corporation, que haba sido organizada por el Congreso para
adquirir y revender prstamos de bienes inmuebles y bienes inmuebles de

118

Historia y mitologa

prestamistas quebrados y cerca quebrados. REITs eran una vez ms capaces de

perseguir programas de adquisicin agresivos, que procuran fondos tanto de
ofrecimientos de la equidad como de prstamos adicionales, y los invierten en tasas
de rendimiento muy atractivas.

PUNTA
El rebote de los precios del mercado bajista bajos, el acceso amplio de los REIT a
la capital con la cual hacer adquisiciones atractivas y tasas de inters inferiores
era todos los factores en la conduccin del mercado alcista REIT de 1991 a 1993.

Entre el enero de 1991 y el final de 1993, la Junta de la Reserva Federal

incrementalmente baj tasas de inters en un intento de aliviar lo que se haba
hecho una recesin playa pero larga. En el enero de 1991, la produccin en Letras
de tesorera de tres meses era el 6,2 por ciento. Hacia el final de 1993, se haba
cado al 3,1 por ciento. Las reservas de REIT, llevando rentabilidades por
dividendo sustanciales y trepando el crecimiento de ganancias, presentaron un
seuelo irresistible a inversionistas, que renovaron su romance con ellos.
Gran 1993 a 1994 REIT IPO retumbo

La industria REIT fue transformada por un retumbo enorme en ofertas pblicas

iniciales REIT (IPOs) que comenz en 1993. Ese ao, segn NAREIT, 100 ofrecimientos
de la equidad REIT fueron completados, levantando $13,2 mil millones, incluso $9,3
mil millones por 50 nuevos REITs y $3,9 mil millones por 50 REITs existentes. $11,1
mil millones adicionales fueron levantados en 1994, incluso 45 nuevos REIT IPOs
levantamiento de $7,2 mil millones y 52 ofrecimientos de la continuacin por REITs
existente levantamiento de $3,9 mil millones. La cantidad levantada en 1993 solo
super el importe de equidad que REITs haba levantado durante los 13 aos
anteriores, segn el informe del Agosto de 1994 de Merill Lynch, Evaluando la
Equidad Industria de REIT. Al final de 1990, la capitalizacin del mercado estimada
de toda la equidad en pblico cambiada REITs era $5,6 mil millones. Hacia el final
de 1994, excedi $38,8 mil millones, gracias principalmente al REIT ofrecimiento
del retumbo de 1993 y 1994. El nivel de actividad disminuy en 1995, cuando $8,2
mil millones en la equidad fresca se levantaron; haba slo ocho IPOs, recogiendo
slo $900 millones.

Una historia de REITs y rendimiento REIT

119

PUNTA
Aunque el mercado alcista REIT tomara un respiro en 1994, el retumbo IPO de
principios de los aos 1990 tena un efecto revolucionario en el mundo REIT: era en
gran parte responsable de un aumento enorme del nmero de REITs y sectores de la
propiedad en los cuales los inversionistas podran participar.

A diferencia de muchos freness IPO que traen el pequeo pblico de compaas

especulativo de vez en cuando, el REIT IPO retumbo trado a inversionistas pblicos
algunas las organizaciones de bienes inmuebles ms slidas y estimadas en los
Estados Unidos, incluso, para llamar slo a unos cuantos, Reveladores
Diversificados, Duke Realty, General Growth Properties, Kimco Realty, Propiedades
Postales, Simon Property Group y Centros de Taubman. Adems, el nmero de sectores
de la propiedad disponibles para inversionistas REIT se ampli extensamente. A
consecuencia del xito de estos IPOs, estos nuevos sectores ahora incluyeron
alamedas regionales, los centros de salida, propiedades industriales, fabricaron
comunidades de casa, propiedades de autoalmacenaje, y hoteles, todos adems de
tipos de la propiedad antes disponibles como pisos, centros comerciales vecinos y
propiedades de la asistencia mdica. Por qu muchas de estas compaas recibieron
publicidad ha sido el sujeto de mucha discusin. Los cnicos afirman que, en muchas
compaas, las personas enteradas tomaban la oportunidad de cobrar en efectivo de
algunas de sus porciones de la propiedad a altos precios a cargo de sus nuevos
accionistas pblicos. Aunque esta reclamacin indudablemente tuviera el mrito en
algunos casos, hay motivos ms sustanciales de explicar el fenmeno. A principios
de los aos 1990, los bancos y las instituciones de ahorros-y-prstamo se haban
tan mal quemado no realizando prstamos que resultan de la depresin de bienes
inmuebles que dejaron de proporcionar la clase de la financiacin de bienes
inmuebles que haban dado rutinariamente una vez. Cortado de sus fuentes histricas
de capital privado, muchas de estas compaas de bienes inmuebles tenan la buena
razn - unos se obligaron - a buscar el acceso a la capital pblica. Tal capital
pblica proporcionara la considerablemente mayor flexibilidad de financiacin.
Adems, haba una percepcin creciente en las mentes de muchos equipos de gestin
que el securitization de bienes inmuebles a travs de REITs se haca una nueva
tendencia principal y ayudara

120

Historia y mitologa

ellos para hacerse organizaciones ms fuertes y ms competitivas. Otra razn podra

haber sido el deseo de los fundadores de transformar porciones de la propiedad de
la sociedad ilquidas en partes en pblico cambiadas que se podran ms fcilmente
vender, de vez en cuando, para diversificar sus inversiones, o usarse con objetivos
de planificacin de bienes. A este respecto, estos nuevos REITs no eran algo
diferentes de otras empresas prsperas que reciben publicidad como un modo de
solucionar financiacin, liquidez y cuestiones del impuesto de sucesin. Muchos de
nuevos REITs que se formaron y recibieron publicidad durante esta era se asumieron
por o se han combinado con, otro REITs, mientras unos cuantos han sido comprados
por sociedades annimas o inversores institucionales. Aunque hubiera ejecutantes
mediocres entre ellos, un gran nmero de esta nueva generacin de REITs puede hacer
una reclamacin legtima de ser compaas de bienes inmuebles excepcionales que
deberan proveer a inversionistas de vueltas excelentes bien en el futuro.
1995 a 2000: Cuestiones de suministro/Demanda y la Gran Competicin que Come la
Tarta

Incluso antes del final del retumbo IPO de 1993 y 1994, los precios de muchas
reservas REIT se haban calmado bastante; los ingresos totales medios de los REIT
en 1994 eran slo el 3,2 por ciento, y hacia el final de 1995 muchos, en particular
en el piso y sectores minoristas, comerciaban a precios bajo de sus 1.993 mximos.
Sin embargo, el entusiasmo para partes de REIT que se reflej en el retumbo de IPO
pronto disfrut de un resurgimiento, y las partes entregaron unos ingresos totales
medios del 15,3 por ciento muy impresionantes en 1995. Esto fue seguido antes de un
ao del pinchazo para inversionistas REIT, ya que las reservas entregaron unos
ingresos totales medios del 35,3 por ciento en 1996. El prximo ao, 1997, estaba
casi como bien; REITs marc unos ingresos totales del 20,3 por ciento. Nunca es
fcil explicar el rendimiento de la reserva, hasta con la visin retrospectiva, y
la busca de la lgica en movimientos de la bolsa relativamente a corto plazo a
menudo es tan productiva como buscando a un diablo de Tasmanian encantador. Sin
embargo, es mi opinin que las partes hicieron tan bien a partir de 1995 hasta 1997
por varios motivos: Las reservas eran baratas al final de 1994; en el noviembre de
1994, los Consejeros de Green Street estimaron que las reservas REIT en su universo
de cobertura comerciaban en una produccin del flujo de fondos libre, basada en

Una historia de REITs y rendimiento REIT

121

estimaciones de 1995 previsoras, del 9,7 por ciento. Las producciones de la

obligacin modestas en aquellos aos y el rendimiento relativamente fuerte por los
amplios mercados de acciones ordinarias hicieron reservas REIT parecer baratas
comparando con estas otras inversiones. Tambin, los inversionistas esperaban flujo
de fondos muy por encima del promedio y tasas de crecimiento del dividendo debido a
un ambiente de adquisicin rico en el objetivo, junto con el mayor acceso a la
capital. Tambin es posible que esperaran la apreciacin sustancial en precios de
bienes races comerciales, quizs debido a ciclos de bienes inmuebles ms suaves,
inflacin inferior y tasas de inters y rendimiento de la propiedad ms fuerte. Una
otra razn podra haber sido el nuevo inters de inversores institucionales debido
a la mayor liquidez de la parte de REIT y la extensin enorme de opciones de la
inversin REIT. Pero el mercado a menudo se hace en exceso eufrico, que ocurri al
final de perodo de 1995 a 1997. Un mercado bajista vicioso emergi en 1998 y 1999,
tomando reservas de REIT a la baja del 17,5 por ciento y el 4,6 por ciento, (dis)
respectivamente, en una base de ingresos totales, en aquellos dos aos. Las
decadencias nicamente de precio eran mucho mayores. Esto era la primera vez desde
1973 y 1974 que los inversionistas REIT sufrieron dos consecutivos abajo aos.
Aunque este fracaso ocurriera hace ms de una dcada, vamos a explorar lo que pas,
ya que puede ser provechoso para inversionistas de hoy. Haba varios culpables
dignos de la culpa. Mucho dinero fue colocado en partes de REIT en 1996 y 1997 por
inversionistas y especuladores, que saltaron a bordo del expreso de REIT
simplemente porque las partes funcionaban bien. En este aspecto, mediados de los
aos 1990 de mayo han sido la primera vez que REITs se hizo un vehculo comercial y
as quizs era el precursor a la volatilidad aumentada en reservas REIT que se
deba hacer tan evidente a partir de 2007 hasta 2010. Cerca del final de 1997,
cuando pareci que el partido era terminado, muchos de estos nuevos inversionistas
REIT salidos de prisa y apresur la gota en precios de las acciones REIT. Dnde
fueron? No era posible para hasta REITs ms agresivo crecer en los precios de
nuevas organizaciones de-punto-com valientes y las compaas de la tecnologa que
los suministraron de la infraestructura. Muchos que especulaban en partes de REIT
por lo tanto cobradas en efectivo en sus chips y los movieron calle abajo al Punto-
com del Casino. Adems de la evaporacin de demanda de partes de REIT, haba una
cuestin de suministro. Segn la estadstica NAREIT, haba 318 ofrecimientos de la
equidad en 1997, levantando un total de $32,7 mil millones; de stos, slo 26 eran
IPOs (levantamiento de $6,3 mil millones). Aunque el toro REIT

122

Historia y mitologa

el mercado encabezado a finales de 1997, un montn de ofrecimientos casi tan

grandes como en 1997 se complet en 1998, la mayor parte de ellos a principios del
ao. Hacia el final de ese ao, REITs haba levantado $21,5 mil millones
adicionales en la equidad fresca va 314 ofrecimientos, de los cuales 17 eran IPOs.
El total levant en ambos aos - $54,2 mil millones - ascendieron al 69 por ciento
de la capitalizacin del mercado de valores de toda la equidad REITs al final de
1996 ($78,3 mil millones).
PUNTA
Cuando el suministro de algo enormemente excede la demanda, cada de precios; los
accionistas de REIT aprendieron que leccin en la economa en 1998 y 1999.
Aparte de los tcnicos - pero muy importante - cuestiones de suministro-anddemand,
los inversionistas sobrestimaron la capacidad de los REIT de cultivar flujos de
fondos y, quizs, se concentraban en los criterios de la inversin incorrectos. Los
clichs de 1996 y 1997 eran la nueva era, que piensa de la caja y conducto de
adquisicin, sugiriendo que muchos REITs ya no se limitaran con sus tasas de
crecimiento tradicionales de 4 o el 5 por ciento anualmente. En su bsqueda del
crecimiento de ganancias rpido, muchos REITs (e inversionistas cntricos por las
ganancias) olvidaban que la creacin del valor es mucho ms importante para el
valor de inversin a largo plazo, en particular si el crecimiento de ganancias es
comprado por el despliegue de la financiacin de la deuda adicional. A finales de
1997, muchos comenzaron a preguntarse si los volmenes de adquisicin enormes de
los REIT, financiados por toda esa obtencin de capital, realmente hacan algo
adems de la ampliacin de la talla de sus organizaciones. Iban aquellas
adquisiciones a producir vueltas de la inversin superior al coste de los REIT de
la capital? Aquellos que eran escpticos comenzaron a llamar la juerga de
adquisicin de los REIT la Gran Competicin de REIT PieEating. Como sugerido
encima, el crecimiento de flujos de fondos REIT se puede comprar a travs del
despliegue del dinero efectivo levantado de deuda y ventas de la equidad, pero
ningn valor real se crea a menos que las vueltas de la inversin excedan el coste
de esa nueva capital. Pasaremos ms tiempo para este concepto crucial en el
Captulo 7. Mientras tanto, algunas lecciones aprendidas del mercado bajista 1998 y
de 1999 de los REIT se encapsulan en la caja siguiente.

Una historia de REITs y rendimiento REIT

123

Lecciones del mercado bajista 1998 y de 1999

EL mercado bajista de REIT 1998 y de 1999 era traumtico; por primera vez desde
1974 hasta 1975, la equidad REITs sufri dos aos consecutivos de vueltas
negativas. Excluyendo dividendos, las partes de REIT se cayeron el 22,3 por ciento
en 1998 y el 12,2 por ciento adicional en 1999. En el texto precedente, he
intentado explicar por qu el mercado bajista REIT ocurri. El filsofo y el poeta
George Santayana una vez sugirieron, Aquellos que no pueden recordar el pasado se
condenan a repetirlo. La as pues, quizs consideracin de unas lecciones podra
ser provechosa. Aqu estn cuatro de ellos:1. unos meses antes de que el mercado
bajista comenzara, en el octubre de 1997, la reserva REIT tpica cambiada en un
premio del 30 por ciento sobre el valor neto de los activos (NAV) estimado. Como
REITs debe gastar la mayor parte de sus ganancias en la forma de dividendos del
accionista y as no puede retener ms que una pequea parte de sus ganancias, y
debido al costoso (y a menudo hasta parecida a una materia) la naturaleza de bienes
races comerciales, muy pocas organizaciones REIT son capaces de cultivar
consecuentemente sus ganancias en muy altas tasas. Leccin: los Inversionistas
deberan estar poco dispuestos a pagar premios NAV grandes por las partes de hasta
las organizaciones de REIT mejores y que crecen del modo ms rpido. 2. Las
multitudes de nuevos inversionistas, tanto individuales como institucionales,
abrazaron REIT que invierte en 1996 y 1997, creando la demanda sin precedentes de
partes de REIT adicionales. Esta demanda se satisfizo principalmente en la forma de
ofrecimientos secundarios REIT. Pero un gran nmero de estos nuevos inversionistas
compraba partes de REIT slo porque se elevaban - inversin de mpetu era muy
popular en la ltima parte de los aos 1990 - y salieron rpidamente cuando las
partes aplanaron. Leccin: Aunque las reservas REIT sean todos sobre bienes
inmuebles, y sus vueltas a largo plazo sern as muy dependientes de la
rentabilidad y los valores de los bienes races comerciales de calidad, son
acciones ordinarias tambin, y as sujeto a las modas que cambian y estilos de la
inversin que soplan a travs del mundo de la inversin de vez en cuando - su
popularidad bajar y fluir. Leccin del corolario: Espere que precios REIT
permanezcan ms voltiles, sobre el corto y medio plazo, que bienes inmuebles
directamente posedos. 3. Muchos REITs compraron cantidades enormes de activos de
bienes inmuebles y se ampliaron en muchos nuevos mercados a consecuencia de la
disponibilidad fcil del capital propio de 1996 a principios de 1998, pero estos
REITs con frecuencia no conseguan precios de ganga, tampoco trajeron algo a la
mesa en sus nuevos mercados. La decadencia en partes de REIT durante el mercado
bajista puede ser parcialmente atribuible a la desilusin de los inversionistas con
las vueltas anticipadas de los REIT en estas nuevas inversiones. Leccin: Las
organizaciones de REIT deben generar vueltas de la inversin (Seguidas)

124

Historia y mitologa

esto encuentra o excede su coste a largo plazo de la capital y entiende que las
decisiones de despliegue de la capital estn entre el ms importante que el REIT
puede hacer. 4. Varias organizaciones REIT bien consideradas persiguieron algunas
estrategias de adquisicin muy agresivas a partir de 1995 hasta 1997, a menudo
haciendo el uso extensivo de deuda a corto plazo y tcnicas exticas que cercan con
un seto como transacciones de la equidad avanzadas. Estos REITs, que haban sido
muy populares entre inversionistas debido a sus tasas de crecimiento altas, se
hicieron sobreampliados y se encontraron necesidad teniendo de publicar la nueva
equidad a precios rebajados a fin de pagar la deuda que madura. Leccin: los
inversionistas REIT conservadores deberan entender los riesgos de estrategias de
crecimiento externas agresivas, en particular cuando la deuda a corto plazo es
usada para financiar activos a largo plazo como bienes inmuebles. Un balance sano y
conservador reduce el riesgo. Esta leccin por lo visto no se aprendi muy bien y
volvi para frecuentar vario REITs y sus inversionistas en el mercado bajista de
2007 a 2009.

2000 a 2007: credibilidad y aceptacin del mercado

Finalmente, a consecuencia del mercado bajista 1998 y de 1999 profundo y doloroso,
los precios de REIT se hicieron extraordinariamente baratos, en muchos casos que
comercian con descuentos del 20 a 25 por ciento debajo de su NAVs estimado.
Mientras tanto, los mercados inmobiliarios se mantenan firme bien durante ese
margen de tiempo, como ocupacin y precios del alquiler movidos ms alto en
respuesta a la economa fuerte, incrementando crecimiento FFO de los REIT y valores
de los activos. En este teln de fondo, el punto-com y las reservas de la
tecnologa se haban hecho sumamente caros, y eran excelentes; en efecto, el marzo
de 2000 deba ser la lnea de pleamar para la Nasdaq y la mayor parte de
tecnologa, punto-com y reservas de telecomunicaciones. La inversin en valor
estuvo a punto de hacerse popular otra vez, y REITs eran valores quintaesenciales
ya que el Nuevo Milenio albore. Comenzando a principios de 2000, las partes de
REIT lanzaron un mercado alcista principal que sigui casi no disminudo hasta el
febrero de 2007. Las vueltas de la inversin para la equidad REITs, incluso
dividendos, en los aos 2000 a 2006, como relatado por NAREIT, recorrido de un
nivel ms alto del 37,1 por ciento en 2003 a un nivel ms bajo del 3,8 por ciento
en 2002, y slo en 2002 hizo vueltas de la inversin REIT no pueden alcanzar los
dobles dgitos. Antes de buscar una explicacin de tal rendimiento fuerte, puede
ser provechoso notar que las reservas REIT funcionaron bien hasta durante 2001 a
2004, cuando la mayor parte de espacio de bienes races comerciales

Una historia de REITs y rendimiento REIT

125

los mercados lucharon en respuesta a los aos de recesin de 2000 y 2001. Los
bienes inmuebles detallistas eran estables, pero los dueos del piso, debido al
paro creciente y la popularidad creciente de viviendas unifamiliares, se golpearon
con fuerza. Los dueos de la oficina sufrieron de reducciones sustanciales de
alquiler y necesidades espaciales por la mayor parte de negocios estadounidenses
despus de tiempos de retumbo de finales de los aos 1990. Como consiguiente, los
alquileres y las tasas de ocupacin en la mayor parte de sectores de bienes races
comerciales cayeron, y los ingresos operativos netos para la mayor parte de
propietarios comerciales disminuyeron - en algunos casos considerablemente. Las
tasas de vacantes del piso medias se elevaron del 3 por ciento en 2000 a un pico
del 6,8 por ciento a finales de 2003 y a principios de 2004, y los ingresos
operativos de la red de la comunidad comparables eran negativos a partir de 2001
hasta 2004. Las condiciones no eran mejores en el sector de la oficina, ya que los
ingresos operativos de la red de la misma-propiedad se hicieron negativos en 2002,
se empeoraron considerablemente en 2003 y permanecieron dbiles, aunque mejorando,
en 2004. Y an, como notado encima, las reservas de REIT realizaron muy bien
durante este tiempo el perodo, sobre todo en 2003 y 2004; en cada uno de aquellos
aos, los ingresos totales excedieron el 30 por ciento. No prestaban slo los
inversionistas la atencin? No pudieron simplemente notar que, para la mayor parte
de REITs, el crecimiento de FFO era negativo y la cobertura del dividendo se haca
muy apretada debido a estos mercados inmobiliarios provocativos? En absoluto no.
Los estudiantes de la bolsa saben que los precios de accin no necesariamente
equivalen a condiciones econmicas o comerciales corrientes, o hasta a los
resultados de operaciones de compaas individuales. Los mercados a menudo son
conducidos por factores que a veces tienen poco que ver con ganancias a corto
plazo, y este fenmeno se aplica no slo a reservas REIT, sino tambin a bienes
races comerciales generalmente. Vamos a especular un poco con las causas para el
aparente desconectan entre precios de accin REIT y condiciones del mercado
inmobiliario durante ese margen de tiempo. Sospecho que el hecho que las reservas
REIT comenzaron su mercado alcista en el marzo de 2000, el mismo mes en el cual las
reservas de la tecnologa alcanzaron su punto mximo, no era ninguna coincidencia.
En efecto, 2000 marc el principio de un perodo durante el cual la inversin para
la produccin corriente se hizo muy popular. Esto puede haber sido una reaccin a
las prdidas de la inversin horrendas en tecnologa, telecomunicaciones y reservas
de-punto-com, haciendo reservas de crecimiento ir pasadas de moda, o puede haber
sido debido a un atrs a fundamentos filosofa en la cual los inversionistas
quisieron pagarse una parte sustancial de sus expectativas de ingresos totales en
la forma de ingreso corriente.

126

Historia y mitologa

Pase lo que pase, reservas de REIT, llevando algunas rentabilidades por dividendo
ms altas en los mercados de acciones ordinarias (al final de enero de 2000, la
rentabilidad por dividendo en las partes de Simon Property Group era el 8,2 por
ciento), seguramente beneficiado de esta tendencia. Como hemos visto otra vez, ms
recientemente en 2010, los inversionistas peridicamente cambian sus dlares en
inversiones flexibles ms alto, y cuando esto ocurre, las reservas de REIT a menudo
se benefician. Aunque fuera presumido afirmar que hubo un cambio secular en
preferencias del inversionista hacia tales inversiones, es seguramente posible que
tal cambio ocurra. La cohorte de la Persona nacida durante una explosin
demogrfica grande se acerca a la edad de jubilacin y puede preferir tener una
parte sustancial de sus necesidades del retiro financiadas de flujos de fondos
corrientes (en la forma de pagos del dividendo). Y los fondos de pensiones y otros
inversores institucionales afrontan cada vez ms un problema similar, por ejemplo,
pagando pensiones y otras obligaciones a nmeros crecientes de jubilados. La
plusvala en la bolsa no siempre se puede contar con, y por tanto el ingreso
corriente, de flujos de fondos de bienes inmuebles o de pagos del dividendo REIT,
se puede hacer ms muy valorado en el futuro que en el pasado. Un factor
relacionado es que muchos de los atributos de la inversin de los REIT ms all de
rentabilidades por dividendo sustanciales tambin se hicieron populares durante
2000 hasta el perodo de tiempo de principios de 2007. Los movimientos de las
reservas de REIT no han tenido correlaciones altas con otras clases del activo, y
estas correlaciones relativamente bajas probablemente atrajeron a nuevos
inversionistas que quisieron allanar las fluctuaciones en sus carteras de
inversiones diversificadas. Los flujos de fondos de REIT, durante la mayor parte de
perodos, son estables y previsibles, y este atributo tambin puede haber
encontrado el nuevo favor con inversionistas que se hicieron sobresaltados con la
cscara por sorpresas de ganancias negativas y reaccin a menudo draconiana del
mercado a ellos. Tambin es probable, en particular de 2003 a principios de 2007,
que los inversionistas comenzaban a creer que los mercados de bienes races
comerciales se hacan ms estables. La informacin del mercado inmobiliario se ha
hecho ms disponible y transparente, gracias a Internet y la compilacin extensa de
la informacin de la propiedad, y esto puede haber convencido a inversionistas de
que el riesgo de perodos del desarrollo excesivo ha disminuido. La financiacin
para tales activos, gracias al mercado de valores apoyados por la hipoteca
comerciales (CMBS) que retoa en el medio de aos de la dcada pasada (y antes de
su colapso en 2008), se percibi como mucho ms disponible y eficiente.

Una historia de REITs y rendimiento REIT

127

Estos factores pueden haber contribuido decisivamente a hacer la percepcin del

riesgo disminuir, precios de bienes races comerciales para elevarse, y vender
precios de la gorra para disminuir, todos de los cuales contribuido al rendimiento
de la reserva REIT fuerte hasta que el mercado alcista excediera a principios de
2007. As, una parte sustancial del rendimiento superior de las reservas REIT
durante este tiempo perodo era probablemente debido al refuerzo de los
inversionistas de sus bienes inmuebles/REIT asignaciones. Los inversionistas
tambin pueden haber notado que la mayor parte de ejecutivos REIT hicieron un
trabajo superior de manejar sus compaas en todas partes del descenso en mercados
inmobiliarios durante la recesin de 2000 a 2001. Tambin desplegaron su capital
razonablemente bien, disciplina de la inversin mantenida, y mejoraron prcticas
del gobierno corporativo y revelacin de informacin financiera. Muchos tambin
vendan activos como precios de bienes races comerciales movidos despiadadamente
ms alto hasta que el mercado alcanzara su punto mximo a mediados de 2007. Estos
realces en la credibilidad, juntos con la liquidez aumentada en las partes de los
REIT, podran haber sido una contribucin material a la rebelin de precios de
accin de REIT durante este perodo. Tambin es importante notar que tan la mayor
parte de la subida de precios de accin REIT durante el margen de tiempo de 2003 a
2006 era simplemente reflexiva de valoraciones ms altas para bienes races
comerciales generalmente. Podemos esperar que los precios de accin REIT seguirn
siendo muy sensibles a variaciones de precios en los mercados de bienes races
comerciales enormes, aunque los antiguos hayan conducido histricamente a ste.
Segn Meredith Despins, el Vicepresidente de Asuntos de la Inversin y Educacin
del Inversionista en NAREIT (y como citado en el Puesto de los Profesionales
Financieros, fechado el 17 de marzo de 2010), Las vueltas en el mercado
inmobiliario privado se quedan atrs vueltas en el mercado REIT en pblico cambiado
por un promedio de 15 a 18 meses, aunque el retraso no sea constante en todas las
fases del ciclo del mercado.

2007 a 2010: REITs sobreviven la gran recesin

El 7 de febrero de 2007, las reservas de REIT haban subido a niveles nunca antes
experimentados. Esto era las buenas noticias. Las malas noticias eran que el
mercado bajista ms horrendo alguna vez para partes de REIT estuvo a punto de
desplegarse. El ndice REIT estadounidense MCSI (un ndice nicamente de precio)
alcanz un cierre alto de 1.233,66 en esa fecha, y el mercado bajista consiguiente
no termin hasta que las partes de REIT tocaran fondo el 6 de marzo de 2009, en
287,87. La decadencia del pico a la artesa que entumece la mente

128

Historia y mitologa

el 76 por ciento excedido en slo ms de dos aos. Los inversionistas de REIT nunca
haban experimentado nada como ello. Unos hasta se preocuparon de la misma
supervivencia de la industria REIT, en particular cuando uno de REITs ms grandes y
el ms extensamente respetados, General Growth Properties, present una solicitud
de declaracin de quiebra la proteccin el 16 de abril de 2009. Irnicamente, sin
embargo, las reservas de REIT haban profundizado ya para entonces, y durante los
prximos 24 meses despacio recuperaron la mayor parte de sus prdidas del mercado
bajista. La mayor parte de la culpa de este mercado bajista espantoso se puede
atribuir a una tormenta perfecta, como casi todo que se podra equivocar con la
economa estadounidense, sus mercados espaciales, y sus mercados del crdito
realmente se equivocaron. Adems, los bienes races comerciales lujosamente se
valoraron en 2007, un hecho reflejado en los precios de partes de REIT. Unos
sostienen que las partes estaban en una burbuja entonces; quizs eran, pero es mi
creencia que, como era verdad de todas las clases del activo, simplemente se
valoraron como si la economa mundial y los mercados espaciales seguiran
amplindose, con la inflacin baja, y que nada se equivocara. Pero las cosas
realmente se equivocaron - y todos al mismo tiempo! Alimentado por problemas
crecientes en el mercado de la vivienda y el descubrimiento que los bancos de
inversin estadounidenses principales haban apostado el rancho en valores
derivados cuyos valores eran muy dependientes de precios del alojamiento cuadra
restante y precios de la falta de la hipoteca restantes bajo, los mercados del
crdito comenzaron a desenredarse rpidamente. As comenz una carrera en los
bancos de inversin que muy se expusieron a prdidas de la inversin gigantescas;
el colapso de Bear Stearns en la primavera de 2008 era slo la punta del iceberg.
Hacia el septiembre de 2008, Lehman Brothers haba presentado una solicitud de
declaracin de quiebra, Merill Lynch se tuvo que vender al Banco de Amrica, y
American International Group estuvo al borde de la ruina. El resultado neto
consista en que el crdito ya no estaba disponible, el mercado CMBS - tan
importante para la financiacin de bienes races comerciales - cay, el Congreso y
el Alimentado concluyeron que tuvieron que inocular los bancos grandes contra el
fracaso a travs de programas federales como Troubled Asset Relief Program (TARP) y
una extensin de recesin profunda en todas partes de la economa estadounidense y
sus mercados inmobiliarios. Como consiguiente, los precios de bienes races
comerciales, reflejando mercados del crdito que no funcionan y la expectativa de
tasas de vacantes que se elevan rpidamente y alquileres decrecientes, comenzaron a
caer a plomo. Pero ya que los mercados del crdito funcionaban apenas y los
compradores se haban hecho sumamente contrarios al riesgo, nadie realmente saba
que propiedades comerciales

Una historia de REITs y rendimiento REIT

129

valan. Finalmente, la liquidez mejor y los compradores comenzaron a surgir,

comenzando a finales de 2009 y en 2010. Pero los precios de bienes races
comerciales se golpearon con fuerza, como precios de la gorra clavados. El ndice
de precios de la Propiedad Comercial de los Consejeros de Green Street refleja que
el anlisis de la firma que los precios de bienes races comerciales alcanzaron su
punto mximo en el agosto de 2007, y profundiz en el mayo de 2009 confuso del 38
por ciento; Commercial Property Price Index (CPPI) de Moody disminuy el 43 por
ciento del pico a la artesa (y, desde el febrero de 2011, Malhumorado ha reconocido
un rebote de precios de slo el 0,8% del nivel ms bajo cclico). CB Richard Ellis
declara que los precios de bienes races comerciales retrocedieron a 2.003 niveles
antes de profundizar. Las decadencias en NAVs de los REIT eran, en mayora de los
casos, an mayores que las decadencias de precios en los mercados inmobiliarios
privados, ya que REITs llevan la deuda en sus balances - esta deuda amplia
decadencias en sus valores de la propiedad. Y, por supuesto, la Gran Recesin
martill mercados espaciales en todas partes de los Estados Unidos, ya que las
tasas de vacantes se elevaron en prcticamente cada sector. Por ejemplo, Reis
relat un promedio de Q3 2010 tasa de vacantes de la oficina nacional del 17,5 por
ciento, un nivel ms alto de 17 aos, y CB Richard Ellis, en aproximadamente el
mismo tiempo, relat un precio de disponibilidad de la propiedad industrial del
14,1 por ciento, el ms alto desde 1989. Los mercados comenzaron a estabilizarse en
2010, pero el dao era sustancial. Como las reservas de REIT han sido indicadores
tempranos de fijacin de precios y tendencias de operaciones en mercados de bienes
races comerciales, no es sorprendente que las partes de REIT comenzaran a
debilitarse a principios de 2007. Los inversionistas de REIT tuvieron que competir
con una otra cuestin. Las organizaciones de REIT, como la mayor parte de
propietarios, siempre han usado la deuda para comprar y financiar sus propiedades;
mientras esto amplia el riesgo as como la recompensa, los niveles de la accin de
palanca de deudas no estaban a niveles inquietantes (basado en criterios
tradicionales) cuando nos dirigimos al descenso de 2007. Con slo unas excepciones,
como General Growth Properties, las madurez de deudas se juzgaron manejables. Como
notado en un artculo REIT Portfolio, Cmo Va la Tarifa REITs
(noviembre/diciembre de 2008), las proporciones de la accin de palanca de REIT
estaban entonces a niveles cerca de aquellos de 2003. En aproximadamente el 45 por
ciento, esto era consecuente con normas recientes, y dentro de los niveles de
comodidad de los inversionistas. Sin embargo, las proporciones de la deuda a
ganancias antes de inters, impuestos, depreciacin y amortizacin (EBITDA) se
haban elevado - quizs un seal de advertencia. Pero las proporciones de la accin
de palanca antes aceptables son irrelevantes durante aquellos tiempos raros cuando
los precios de bienes races comerciales se caen

130

Historia y mitologa

como hojas en una cada temprana Nor'easter. Cuando la deuda es comparado con el
valor de las propiedades posedas, y las decadencias ltimas en el 40 por ciento,
las proporciones de la accin de palanca se pueden hacer inquietantes en efecto.
500.000$ debidos en una propiedad de $1 milln son slo la accin de palanca del 50
por ciento. Pero si el valor de esa propiedad se cae a 600.000$, las setas del
ndice de endeudamiento a ms del 83 por ciento. Esto se hizo un problema grande
para organizaciones REIT en 2008 y bien en 2009, ya que era completamente confuso
entonces si los prestamistas de los REIT querran financiar de nuevo la deuda
cuando deba venir debido durante los prximos aos. Algunos REITs se estaban
valorando durante ese perodo de tiempo como si su misma supervivencia estuviera en
duda. No haba mucho el REITs podra hacer sobre precios de la propiedad
decrecientes o rehusando tasas de ocupacin y de alquiler, pero podran mejorar
seguramente sus balances reduciendo la accin de palanca de deudas. Y por tanto
hicieron. Levantaron la equidad, activos vendidos o aventurados por la unin, se
dirigieron a madurez de deudas a corto plazo, dividendos reducidos (y/o les pag en
partes, como notado ms tarde en esta seccin), y el dinero efectivo por otra parte
conservado. Las estrategias especficas usaron diferenciado entre REITs. Comenzando
a mediados de marzo de 2009, REITs comenz a levantar cantidades grandes del
capital propio, conducido por Simon Property, Bienes inmuebles de Alejandra y
Property AMB. Estos ofrecimientos de la reserva tempranos se hicieron a precios
bajos y eran generalmente dilutive tanto a NAVs como a flujos de fondos por parte;
sin embargo, cuando las reservas comerciaron bien despus de estos ofrecimientos -
y confundido los osos, que esperaron espirales de muerte dilutive - ms REITs
levant el capital propio. Hacia el final de 2009, 87 ofrecimientos secundarios
REIT se completaron, levantando $11,75 mil millones (por datos NAREIT), y el REITs
usado casi todo para reducir la deuda. Muchos REITs tambin eliminaron activos para
reducir la accin de palanca de deudas, venta de ellos completamente o contribucin
de ellos a empresas conjuntas nuevas o existentes con compaeros institucionales
(un ejemplo bueno era Macerich, que encontr el inters institucional sustancial a
sus activos de la alameda de calidad). La deuda se pag a cuenta para reducir
proporciones de la accin de palanca totales, y la deuda que madura dentro de unlos
a tres aos expresamente se dirigi. Los contratos de crdito se enmendaron, los
activos sueltos se hipotecaron, y la deuda asegurada de la existencia se financi
de nuevo - todos para ampliar madurez de deudas medias y financiar madurez a corto
plazo. Esto no era una tarea fcil cuando los prestamistas eran tan tacaos y nadie
saba el valor de bienes races comerciales, pero la mayor parte de organizaciones
REIT eran fuertes

Una historia de REITs y rendimiento REIT

131

bastante, a menudo beneficindose de relaciones a largo plazo excelentes con varios

prestamistas, para hacerlo. Los trminos de estas nuevas financiaciones tempranas
eran casi los que hicieran a un prestamista sonrojarse; por ejemplo, Simon
Property, uno de REITs el ms muy considerados, tuvo que pagar el 10,75 por ciento
(incluso un descuento de la emisin original sustancial) en nuevos pagars sin
garanta mayores de 10 aos publicados en el marzo de 2009; por suerte, las nuevas
financiaciones posteriores se hicieron en mucho mejores trminos como extensiones
que prestan sobre Notas del Tesoro finalmente estrechadas. Otra estrategia empleada
por muchos REITs, dolorosos pero necesarios, estuvo relacionada con el dividendo de
la accin comn. Segn SNL Financial, 35, 56, y 7 REITs corta o suspendi sus
dividendos en 2008, 2009, y 2010, respectivamente. La mayor parte de estas acciones
fueron requeridas por decadencias repentinas y sustanciales en el flujo de fondos
libre que resulta de contracciones inducidas por la recesin en flujos de fondos de
la propiedad y dilucin del flujo de fondos pershare causada por emisiones de la
equidad adicional. En muchos casos, por ejemplo, Simon Property, REITs cortan sus
dividendos por considerablemente ms que absolutamente se requiri, debido a una
abundancia de la precaucin y construir un pecho de guerra a adquisiciones de la
propiedad del fondo si la carnicera en la mayor parte de los mercados de bienes
races comerciales proporcionara oportunidades de compra extraordinarias. Por
supuesto, algn REITs no cort o suspendi dividendos en absoluto. Pero, a nivel de
toda la industria, el recorte del dividendo era doloroso. En el enero de 2011, mi
amigo (e inversionista REIT del mismo tipo) hizo un estudio informal de reducciones
del dividendo REIT y concluy que la proporcin mediana de precios del dividendo
corrientes (en el enero de 2011) a sus precios del dividendo mximos anteriores era
el 61,9 por ciento; y, indica, en un asumido

Pensamientos de Moody
Las reservas de REIT estn delante de los fundamentos del mercado inmobiliario
subyacentes, habiendo hecho las cosas correctas en 2009 y 2010 (es decir, se
concentr en el crecimiento interno), vendi activos no principales, deuda sin
garanta publicada ($19,5 mil millones) y equidad ($26,8 mil millones), y financi
de nuevo [y] aventurado por la unin, con algunos dividendos de pago con la reserva
contra el dinero efectivo.

- Merrie Frankel, Vicepresidente y Oficial del Crdito Mayor, Commercial Real

Estate Finance Group, Investors Services de Moody (cotizan de la sesin de mayo de
2010 de la Escuela de Hoyt FellowsWeimer de Estudios avanzados en la Economa de
la Tierra y Bienes inmuebles).

132

Historia y mitologa

Tasa de crecimiento del 5 por ciento, se necesitaran 10 aos slo para regresar a
la seal de agua del dividendo alta de 2006 y 2007. En algunos casos, REITs
aprovech el Procedimiento 2008-68 de Ingresos IRS, publicado en el diciembre de
2008, que les permiti pagar sus dividendos parcialmente en la reserva si ciertas
condiciones se encontraran. Esta prctica, aunque impopular con muchos
inversionistas, conserv el dinero efectivo para reduccin de la deuda y entrega.
Hacia el final de 2010, slo un puado de REITs pagaba sus dividendos parcialmente
en la reserva. A pesar de la decadencia enorme y dolorosa en las partes de REIT
durante los aos de 2007 y 2008, rebotaron bruscamente en 2009 y 2010. Y deberamos
poner ese mercado bajista tardo en la perspectiva. Las partes de REIT han
funcionado seguramente bien durante cada perodo de razonablemente mucho tiempo,
como evidenciado por la carta en la Figura 6.4 que cubre el perodo 1990 a 2010.
Observaciones

Por favor permtame unas observaciones personales como un inversionista que luchaba
con valenta en las trincheras durante el perodo de tiempo catico e inquietante
de 2007 durante principios de 2009: la equidad de los REIT levanta en 2009, en
particular, eran dolorosos, pero absolutamente la estrategia correcta para los
tiempos. El despliegue de
1.200 FT-SE equidad de NAREIT REIT S&P 500 Russell 2000

Diciembre 1990-1000

900

600

300

0 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010
Figura 6.4

Rendimiento de 20 aos REITs contra S&P 500 y Russell 2000

Fuente: NAREIT, REITWatch, enero de 2011.

Una historia de REITs y rendimiento REIT

133

esta estrategia, en un tiempo cuando muchos inversores privados no podan financiar

de nuevo sus prstamos de la propiedad, tambin demostr el valor de ser REIT en
pblico cambiado con tantas fuentes de capital. Las acciones tomadas durante la
crisis tambin mostraron que las juntas directivas REIT y los equipos de gestin
han madurado considerablemente desde sus primeros das y quisieron hacer opciones
difciles pero necesarias. Las ganancias de los REIT son ms estables y
previsibles que las ganancias de la mayor parte de compaas, protegidas como son,
en mayora de los casos, por arriendos de muchos aos, pero los mercados del
espacio de bienes inmuebles siempre han sido cclicos, y los ciclos particularmente
violentos pueden afectar negativamente flujos de fondos y hasta forzar reducciones
del dividendo. La deuda tiene, quizs desde el Renacimiento, compra estada
acostumbrada y propio verdadero estado, pero una cuestin a largo plazo es si los
inversionistas de bienes inmuebles han estado usando demasiado de ello. Mike Kirby,
de Consejeros de Green Street, ha estudiado esta cuestin y ha concluido que el
impacto positivo de la accin de palanca de deudas en mercados crecientes no es tan
conducente a flujos de fondos crecientes como mayora ha credo, y no cree que el
uso de deuda cree cualquier verdadera ventaja para inversionistas REIT. Aunque las
cantidades moderadas de la deuda no creen riesgos inaceptables para inversionistas
REIT durante la gran mayora del tiempo, nunca sabemos cuando aquellos cisnes
negros volarn en la ciudad. La mayor parte de dueos de bienes inmuebles siguen
creyendo que se benefician de cantidades modestas de la accin de palanca de
deudas; sin embargo, compensan estas ventajas los riesgos enormes que se levantan
cuando los mercados del crdito de vez en cuando se agarrotan? No estoy seguro;
quizs no. Hablaremos ms de la deuda en el Captulo 8.
Algunas lecciones cultas

Como sugerido antes en este captulo, en cada crisis hay una oportunidad de
aprendizaje. Qu lecciones podemos aprender de la crisis encontrada por
organizaciones REIT y sus inversionistas durante el perodo de tiempo de 2007 a
2010? Aqu estn algunos de ellos: los bienes races comerciales, como una clase
del activo, ya no se valoran sobre la base de sus propias caractersticas nicas.
Es ahora una opcin de la inversin extensamente reconocida y se valorar para
entregar vueltas ajustadas al riesgo satisfactorias con relacin a otras clases del
activo como reservas y obligaciones, as como cambio de niveles de la aversin del
riesgo.

134

Historia y mitologa

En consecuencia, su fijacin de precios ser ms voltil que en el pasado. Y porque

la fijacin de precios de bienes races comerciales es un conductor tan grande de
precios de las acciones REIT, que tienden a adaptarse antes y en un paso ms
rpido, las reservas de REIT sern ms voltiles que eran durante la mayor parte de
su historia. Debemos aprender a vivir con esto. Y nunca deberamos olvidar que los
bienes inmuebles son una industria cclica, aunque algunos ciclos sean ms
violentos que otros. La accin de palanca de deudas y los horarios de la madurez
de deudas no importan demasiado cuando los sistemas econmicos crecen y el crdito
fluye libremente. Pero nunca sabemos cuando algn acontecimiento imprevisto se
levantar de repente y har descarrilar todas las asunciones preexistentes. Cuando
esto ocurre - y ms a menudo puede ocurrir - el balance de un REIT realmente
importa. Importa mucho. As, un componente clave del valor justo de una reserva
REIT debera ser su balance. Las colas gordas realmente existen, y los niveles de
deudas bajos minimizarn sus efectos draconianos. En 1995 hasta 1998, y otra vez
en 2004 hasta 2007, muchos REITs desarrollaron verdaderos negocios estaterelated
para generar el crecimiento de la ganancia por encima de la media. Los
inversionistas, completamente razonablemente, los premiaron con valuaciones de
existencias ms altas; la innovacin con el riesgo modesto a menudo es una cosa
buena. Pero los inversionistas no deberan suponer que estos negocios siempre
crezcan; los deberan valorar de forma conservadora, y quizs vender cualquier REIT
cuyo equipo de gestin lleve gafas de color rosa, o si los inversionistas valoran
las partes del REIT como si sus flujos de fondos del no alquiler crecern al
cielo. Las organizaciones de REIT han sobrevivido la Gran Recesin en la
razonablemente buena forma, un tributo al REIT como un vehculo de inversin y a
equipos de gestin REIT. Al final de 2010, REITs eran mucho ms sanos que sus
equivalentes de la inversin de bienes inmuebles privados. La leccin aqu es que
REITs disfrutan de muchos atributos de la inversin deseables no disponibles para
otros inversionistas de bienes inmuebles, incluso una amplia serie de financiar
opciones. As, REITs permanecen uno de los mejores - y probablemente el mejor -
manera de poseer bienes races comerciales.

Tendencias recientes
Antes de dejar este captulo sobre la historia REIT, REIT comparten el rendimiento,
y lo que condujo ese rendimiento, vamos a examinar rpidamente algunas tendencias
bastante recientes en REITville.

Una historia de REITs y rendimiento REIT

135

Aumentos de la talla

REIT de la equidad tpico ha aumentado enormemente en la talla (ver la Figura 6.5).

Al final de 1994, haba slo cuatro REITs con capitalizaciones del mercado de
valores de ms de $1 mil millones. Principalmente debido a una combinacin de
precios de accin crecientes, actividad de fusin y ofrecimientos de la equidad,
haba 83 REITs con gorras del mercado de valores de ms de $1 mil millones hacia el
final de 2010 y 20 equidad REITs tena gorras del mercado de valores que exceden $5
mil millones. Simon Property Group, con una gorra del mercado de valores de $29,1
mil millones desde el 31 de diciembre de 2010, era entonces REIT ms grande. Como
vimos en el Captulo 5, la talla aumentada de REITs ms grande, junto con un fallo
de la Hacienda Pblica en el sentido de que REITs son negocios activos, llev a la
decisin en el octubre de 2001 para incluir REITs dentro del S&P 500 ndice. Este
acontecimiento, junto con la talla aumentada y la liquidez de la industria REIT
entera y su actuacin a largo plazo, ha realzado dramticamente la credibilidad de
los REIT, y ha hecho que muchos gerentes de la inversin en acciones non-REIT
inviertan en partes de REIT como la parte de sus carteras de inversiones.
Reciclaje de la capital

El reciclaje de la capital es otra tendencia importante y bastante reciente;

comenz tan pronto como 1998 a 1999 en respuesta al mercado bajista de los REIT
entonces. Con REITs prdida de la capacidad de levantar el capital propio,
necesitaron un mecanismo para aprovechar el desarrollo particularmente atractivo -
y hasta la adquisicin - oportunidades. Un mtodo inteligente de financiar estos
proyectos es vender la carpeta
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Mercado Cap Bilions de dlares

Figura 6.5

Fuente: NAREIT REITWatch enero de 2011.

19 71 19 73 19 75 19 77 19 79 19 81 19 83 19 85 19 87 19 89 19 91 19 93 19 95 19 97
19 99 20 01 20 03 20 05 20 07 20 09
AO

Crecimiento de la gorra del mercado de valores de REIT con el tiempo

136

Historia y mitologa

propiedades con el aspecto positivo limitado, o hasta salir de mercados enteros que
se ven como menos atractivos en una base a largo plazo, y usar los beneficios, la
red del reembolso de deudas, para financiar las nuevas inversiones, en - se espera
- vueltas mucho ms alto a largo plazo que podra ser generado por los activos
vendidos. Esta estrategia de reciclaje de la capital fue adoptada por un gran
nmero de REITs y era una desviacin significativa del camino del cual la mayor
parte de REITs haba hecho el negocio en el pasado; en efecto, hasta que finales de
los aos 1990, vendiendo cualquier activo fuera visto por la mayor parte de
ejecutivos REIT como equivalente a la venta de un nio primognito. Un segundo,
aunque un poco diferente, la fase del reciclaje de la capital ocurri ms
recientemente. Como los precios de bienes races comerciales se elevaron
rpidamente comenzando en 2003 y siguiendo en 2.007, algunos equipos de gestin
REIT decididos - aunque fueran fcilmente capaces de tener acceso a la capital para
nuevas inversiones - para vender algunos de sus bienes inmuebles agresivamente
valorados. Tomaban parte en un poco del cronometraje del mercado, creyendo que
las valoraciones de bienes races comerciales, en algunos casos, se haban hecho un
poco espumosas. Y tenan razn. Los convertidores del condominio, en su esfuerzo de
alimentar los patos temblorosos que exigen an ms unidades de la propiedad
privada, hacan ofertas, por ejemplo, a precios de la gorra del 3 por ciento, que
no se podan rechazar, y algn piso REITs eran contentos de obligarlos. Ha sido
estimado por NAREIT (Informe Especial, mayo de 2010) que REITs eran vendedores
netos de $86 mil millones en activos en 2006 y 2007, un perodo de la fijacin de
precios mxima. A veces la capital recibi de stos las ventas del activo no se
reciclaron en nuevas adquisiciones y fueron distribuidas a accionistas en la forma
de un dividendo especial, por ejemplo, por Propiedades de Boston en 2006 y 2007. El
significado de buena voluntad de los REIT y capacidad de venderse o reciclar
activos no se debera subestimar, ya que constituye la parte de un nuevo modelo de
negocio por el cual los equipos de gestin REIT pueden crear el valor para sus
accionistas hasta sin el acceso al capital propio fresco. Y, hasta asumiendo tal
acceso, los equipos de gestin de REIT cada vez ms entienden que la equidad es
preciosa y es la forma ms cara de la capital.
Empresas conjuntas institucionales

Otra tendencia bastante reciente, adoptada por varias organizaciones REIT, es la

formacin de empresas conjuntas (JVs) con el institucional

Una historia de REITs y rendimiento REIT

137
inversionistas para poseer, adquiera y/o desarrolle el grado de inversin
propiedades comerciales. Estos JVs pueden tomar muchas formas, incluso la
transferencia de propiedades maduras o recientemente desarrolladas a la JV, la
adquisicin de propiedades existentes y el desarrollo de nuevo. Estas estrategias
tienen una cosa en comn: la oportunidad del REIT para reforzar el talento de su
direccin de lugar, y a veces su maestra de desarrollo, generar vueltas favorables
en nuevas inversiones formando la cooperacin con instituciones que tienen la
capital y el deseo de invertir junto al REIT. Estos JVs permiten que el REIT
controle ms activos (y retenga relaciones del arrendatario) y genere vueltas algo
ms altas recogiendo direccin y honorarios de desarrollo, a menudo con honorarios
incentivos adicionales de vueltas particularmente atractivas a la JV. Pueden ser,
sin embargo, complejos y hacer proyecciones ms difciles para el analista y pueden
ser destructivos de valor para los accionistas si no organizado y puesto en
prctica con cuidado. Adems, algunos inversionistas se preocupan que el REIT pueda
regalar demasiado aspecto positivo, en particular en proyectos de desarrollo. Pero
si la JV se estructura correctamente, los intereses del REIT y el inversor
institucional correctamente se alinean, hay incentivo suficiente para el REIT para
tomar parte en la actividad apuntada, la deuda incurrida por la JV no es excesiva
en la relacin a la propia deuda del REIT, hay una estrategia de salida lgica y
mutuamente aceptable, y hay unas relaciones de trabajo buenas a ambos lados,
entonces el concepto de la JV se puede usar con eficacia para crear corrientes de
ingresos extra y ms valor para los accionistas del REIT. JVs han sido puestos en
prctica con xito por vario REITs, incluso Propiedades AMB, Reveladores
Diversificados, Kimco, Macerich, ProLogis y Centros de Recuerdos, entre muchos
otros.
Otro - pero posiblemente transitorio - tendencias recientes

Creo que las tendencias anteriores, por ejemplo, la talla creciente de muchos
REITs, reciclaje de la capital, y estrategias de la JV, seguirn bien en el futuro;
se han beneficiado y seguirn beneficindose, accionistas de REIT. Hubo, sin
embargo, un otro desarrollo de la industria REIT en aos recientes; no los hemos
visto desde 2007, pero pueden volver finalmente. Los mencionar brevemente. REITs
no a menudo adquieren otro REITs, pero hubo tiempos cuando la fusin-y-adquisicin
(M&A) actividad ha sido sustancial.

138

Historia y mitologa

Varias estas transacciones ocurrieron en 1996 y 1997, ya que los precios de accin
crecientes proporcionaron la adquisicin REITs por el dinero barato. Muchas
fusiones del pblico a pblico ms se completaron a partir de 1998 hasta 2000.
Debido a esta onda de fusin, el nmero de equidad REITs disminuy de 178 al final
de 1995 a 151 al final de 2001, mientras la adquisicin REITs se puso ms grande en
la talla. El nmero de tales fusiones ha disminuido considerablemente durante los
ltimos aos, pero pueden aumentar otra vez; hablaremos de la probabilidad de
futuras fusiones de REIT en el Captulo 13. Un fenmeno atestigu justamente
recientemente - aunque no visto ya que la Gran Recesin - fuera un yendo la mana
privada. En 2005 y 2006, segn ChicagoBusiness, 21 REITs fueron adquiridos por
inversionistas de bienes races comerciales privados y otras empresas de capital
privado, para un conjunto de aproximadamente $78 mil millones. Esta minitendencia
era probablemente debido a la subida rpida de valoraciones de bienes races
comerciales a partir de 2004 hasta 2006, un acontecimiento que, segn la lgica de
los adquirentes, no se reflej en precios de accin REIT. El ms grande que va -
transaccin privada era la adquisicin del febrero de 2007 de Blackstone Group de
Propiedades de la Oficina de la Equidad, REIT ms grande entonces, por $39 mil
millones, incluso la deuda asumida. Muchos de estos acuerdos muy se levantaron con
palanca con la deuda y se terminaron mal con el colapso de valores de bienes
inmuebles a consecuencia de la Gran Recesin. Aunque estos tipos de acuerdos fueran
casi inexistentes en 2009 y 2010, pueden volver bajo el derecho - o, segn la
perspectiva de alguien, el mal - circunstancias. Otro fenmeno que era popular en
el mundo REIT hace un poco ms de 10 aos era pactos de recompra de la reserva.
Aunque mucho tiempo una grapa del mundo de acciones ordinarias pblico, REITs no
desempeen generalmente sus propias partes. REITs son costosos y deben pagar, como
dividendos, al menos el 90 por ciento de sus ganancias brutas cada ao; en efecto,
REITs mucho con mayor probabilidad vendern nuevas partes para levantar la capital
que comprarlos. Sin embargo, los desempeos de la reserva pueden crear el valor
para accionistas de ser hechos a precios muy atractivos. Segn un informe de Merill
Lynch entonces, desde el principio de 1998 durante el final de 2000 - durante la
mayor parte de que el tiempo reservas de REIT experimentaba un mercado bajista - 48
REITs anunciaron programas de la recompra de acciones, y $4,1 mil millones en
partes se desempearon. Aunque los pactos de recompra no hayan sido un foco de
equipos de gestin REIT en aos recientes, los inversionistas no se deberan
sorprender ver a ms de ellos-

Una historia de REITs y rendimiento REIT

139

al menos entre REITs bien capitalizado - la prxima vez las reservas de REIT se
hacen impopulares y comerciales a precios considerablemente debajo de su valor neto
de los activos estimado.

Resumen
Primer REITs, nacido a principios de los aos 1960, se extendi en la talla de
aproximadamente $10 millones a $50 millones; sus funciones de la direccin de la
propiedad fueron manejadas por empresas de gestin exteriores; y sus activos
combinados eran slo aproximadamente $200 millones. A consecuencia de su
experiencia negativa con la hipoteca REITs, los inversionistas de los aos 1970 se
hicieron desilusionados con la industria REIT entera. Durante los aos 1980,
cuando los inversionistas buscaban las protecciones fiscales ofrecidas por
sociedades de responsabilidad limitada, los precios de bienes inmuebles se hicieron
inflados; esto limit la capacidad de los REIT de crecer a travs de adquisiciones
atractivas. La actuacin de los REIT mejor considerablemente a principios de los
aos 1990 cuando eran capaces de recoger propiedades en precios de ganga que
resultan del mercado bajista en bienes inmuebles que comenzaron a finales de los
aos 1980. El REIT IPO retumbo de principios de los aos 1990 tena un efecto
revolucionario en el mundo REIT: era en gran parte responsable de un aumento enorme
del nmero de REITs y sectores de la propiedad en los cuales los inversionistas
podran participar. En 1996 y 1997, los gestores de inversiones institucionales
comenzaron a invertir en REITs, y la tendencia de pblico securitization de bienes
inmuebles se haba hecho indeleblemente establecida. Los inversionistas de REIT
sufrieron a travs de un mercado bajista de dos aos en 1998 y 1999, causado por
emisiones de la equidad excesivas, asignaciones cuestionables de la capital y el
abandono de inversionistas que buscan el incremento de capital ms rpido en
reservas de la tecnologa - pero el mercado alcista volvi con una venganza en 2000
a pesar de mercados del espacio de bienes inmuebles dbiles. Las reservas de
REIT funcionaron completamente bien de 2000 a principios de 2007, conducido por el
valor - e inversionistas orientados a los ingresos, y por precios de bienes races
comerciales rpidamente crecientes. Un mercado bajista devastador destroz partes
de REIT, que comienzan en el febrero de 2007 y terminan a principios de 2009,
causado

140
Historia y mitologa

por la Gran Recesin, mercados de capital congelados, precios de bienes inmuebles

decrecientes y debilitamiento de mercados espaciales - y hasta concierne por la
capacidad de los REIT de pagar o financiar de nuevo sus obligaciones de deudas.
REITs respondi rpidamente a la Gran Recesin y preocup mercados de capital,
levantando la equidad, vendiendo activos, dirigindose a madurez de deudas y
colocndose bien para la recuperacin. Las nuevas tendencias vistas en la
industria REIT en aos recientes incluyen el reciclaje de la capital y la empresa
conjunta (y gestin de las inversiones) estrategias - que permiten a equipos de
gestin REIT aumentar el valor para los accionistas sin levantar cantidades
excesivas del capital propio.

III
P UN R T

LA INVERSIN CON INTELIGENCIA EN REITs

C H UN P T E R

REITs: crecimiento y creacin del valor

Una empresa pblica debera invertir el dinero con el cual los accionistas confan
en ellos en una extensin a su coste de la capital... realmente tiene que mirar lo
que sus flujos de fondos presentes estn en una propiedad y donde cree que sern
durante los prximos 10 aos. - Milton Cooper, presidente ejecutivo, Kimco Realty

Buffett de arren ha dicho estupendamente bien, A corto plazo, el mercado es una

mquina de votacin, pero en la carrera larga es una mquina de pesado. Pienso con
qu quiso decir esto es que los precios de las acciones son movidos, a corto plazo,
por psicologa del inversionista pasajera y noticias insustanciales, pero sobre el
largo plazo el precio de una reserva es determinado por su valor intrnseco. As,
si una reserva se debe elevar en el precio con el tiempo, el valor fundamental de
la compaa debe aumentar en una base por parte. Hay varios modos de medir aumentos
del valor de la compaa, pero las corrientes que miden y valoran de ingresos y
flujos de fondos estn quizs el ms comnmente usadas mtrico en el mundo de
acciones ordinarias. Hay, por supuesto, otra mtrica. Aunque no muy popular hoy, el
valor contable haya sido usado por algunos inversionistas para determinar el valor
de una reserva. Pero el valor contable est basado en el coste histrico, menos
depreciacin, y as no refleja los valores de mercado corrientes de la compaa

144

La inversin con inteligencia en REITs

los activos, muchos de los cuales valen mucho ms - o son menos - hoy. Y cmo
puede el valor contable ayudar a determinar los valores justos de activos
intangibles como marcas registradas, equipos de gestin superiores y buena voluntad
del cliente? Varios pases fuera de los Estados Unidos han adoptado la contabilidad
del valor justo, que mide estimaciones de tiempo real del valor de mercado de
ciertos tipos de activos. Pero la contabilidad del valor justo todava no se ha
adoptado en los Estados Unidos. En consecuencia, la mayor parte de inversionistas
aqu han seguido generalmente valorando reservas, hasta los grupos de compaas
poseyendo bienes races comerciales, sobre la base de ingresos netos, junto con
medidas suplementales como ganancias antes de inters, impuestos, depreciacin y
amortizacin (EBITDA) y, como veremos dentro de poco, fondos de operaciones (FFO) y
fondos ajustados de operaciones (AFFO). Por tanto los inversionistas han hecho
ganancias un determinante clave del precio de las acciones de una compaa. En el
mundo REIT, las ganancias constantemente crecientes normalmente indican no slo que
un REIT genera ingresos ms altos de sus propiedades, pero tambin puede sugerir
que hace adquisiciones favorables o completa el desarrollo provechoso. Y los
ingresos ms altos son por lo general un precursor del crecimiento del dividendo.
En resumen la mayor parte de inversionistas REIT han supuesto que una corriente
creciente de medios del flujo de fondos, con el tiempo, precios de las acciones ms
altos, aumentara dividendos y valores de los activos ms altos. Esta asuncin no
siempre es vlida, sin embargo, ya que el crecimiento de ingresos y flujos de
fondos se puede comprar a travs de aumentos de la accin de palanca de deudas y
es a veces breve. A la inversa, un REIT puede crear el valor para sus accionistas
por actividades de la inversin que inmediatamente no se reflejan en ingreso
corriente o flujos de fondos. Sin embargo, como la mtrica de ingresos son el ms
fcilmente cuantificables y son usados por la mayor parte de inversionistas de la
equidad - y permanecen importantes - vamos a considerarlos primero.

El significado de FFO y AFFO

Los inversionistas en la accin comn generalmente usan ingresos netos como una
medida clave de la rentabilidad, pero la costumbre en el mundo REIT debe usar FFO.
La preferencia histrica de FFO ms bien que ingresos netos est relacionada con el
concepto de la depreciacin. La Comisin de Bolsa y Valores (SEC), segn Leyes de
Valores federales, requiere que todo el archivo de compaas en pblico cambiado
revisara informes financieros. En un informe financiero, el trmino ingresos netos
hace definir un sentido claramente bajo principios de contabilidad generalmente
aceptados (GAAP). Desde la mayor parte de REITs

REITs: crecimiento y creacin del valor

145

son compaas en pblico cambiadas, los ingresos netos y los ingresos netos por
parte siempre se pueden por lo tanto encontrar en los informes financieros
revisados anuales de un REIT, y los ingresos netos no revisados se relatan cada
tres meses. Para un REIT, sin embargo, estas cifras de ingresos netos son menos
significativas como una medida del xito de operaciones que son para otros tipos de
compaas. La razn de esto consiste en que, en la contabilidad, la depreciacin de
bienes inmuebles siempre se trata como un gasto, pero en el mundo real, no slo la
mayor parte de propiedades han retenido su valor durante los aos (al menos
aquellos que bien se mantienen y competitivos), pero muchos han apreciado
considerablemente. Esto es generalmente debido a una combinacin de precios
crecientes de la tierra (en que la estructura se construye) debido a inflacin y
costes de la construccin crecientes, alquiler constantemente creciente e ingresos
operativos y mejoras de la propiedad. As, los ingresos netos de un REIT bajo GAAP,
reflejando un gasto de la depreciacin grande, han sido decididos por la mayor
parte de inversionistas REIT a ser menos significativos una medida de flujos de
fondos REIT que FFO, que aade atrs la depreciacin de bienes inmuebles bajo GAAP
a ingresos netos.

PUNTA
La utilizacin FFO permite tanto a REITs como sus inversionistas analizar flujos de
fondos obtenidos de la propiedad de la propiedad, mirando ingresos netos antes de
la deduccin del gasto de la depreciacin o aadiendo atrs el gasto de la
depreciacin para ingresos netos relatados.

Al calcular FFO, hay otros ajustes que se deberan hacer tambin, como restar de
ingresos netos GAAP cualesquiera ingresos de ganancias de capital registrados de la
venta de propiedades. La razn de esto consiste en que el REIT no lo puede tener
ambos caminos: en la figuracin de FFO, puede hacer caso de la depreciacin, que
reduce los gastos de transporte de una propiedad en el balance, y luego incluya las
ganancias de capital de vender esa propiedad encima del precio al cual se ha
llevado. Adems, los ingresos netos de GAAP normalmente se determinan despus del
forro directo, o allanando, ingresos del alquiler contractuales sobre el trmino
del arriendo. Esto es otra prctica contable, pero, en la vida real, los ingresos
del alquiler en un arriendo de la propiedad de muchos aos no se allanan; a menudo
se elevar del ao al ao. Por esta razn,

146

La inversin con inteligencia en REITs

Fondos de operaciones (FFO)

Histricamente, FFO fue definido de modos diferentes por REITs diferente, que caus
la confusin del inversionista. Para dirigirse a este problema, la Asociacin
Nacional de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles (NAREIT) ha intentado
estandarizar la definicin de FFO. En 1999, refin su definicin de FFO para
significar ingresos netos calculados de acuerdo con GAAP, excluyendo ganancias (o
prdidas) de ventas de la propiedad, ms depreciacin y amortizacin, y despus de
ajustes a sociedades no consolidadas y empresas conjuntas. Los ajustes a sociedades
no consolidadas y empresas conjuntas se deberan calcular para reflejar fondos de
operaciones en la misma base.

algunos inversionistas, examinando FFO, se adaptan relataron los ingresos de

alquiler reflejar los ingresos del alquiler contractuales actuales recibidos
durante el perodo contable. Otros inversionistas tratan con esta cuestin
eliminando el forro directo de alquiler calculando AFFO, como hablaremos ms tarde
en esta seccin. La mayor parte de REITs y sus inversionistas creen que el concepto
de FFO es ms til que ingresos netos como un dispositivo para medir ganancias; sin
embargo, aunque usado casi universalmente en el mundo REIT, hay varios problemas
con ello. En primer lugar, las propiedades comerciales pueden disminuir, de hecho,
despacio en el valor ao tras ao, debido de gastarse y cada en desuso. Los dueos
tendrn que invertir en mejoras ocasionales y reemplazos estructurales si el valor
de una propiedad se debe retener (p.ej., un nuevo tejado o mejor iluminacin). La
depreciacin trasera simplemente agregatoria, entonces, a ingresos netos,
determinando FFO, puede proporcionar un cuadro deformado y demasiado atractivo de
hacer funcionar resultados y flujos de fondos; no puede explicar stos principales
- pero repitindose - gastos de capital. Tambin, los artculos que los
inversionistas deberan considerar la parte de mantenimiento de la propiedad
ordinario, por ejemplo, alfombrado de un bloque de pisos, cortinas y lavavajillas,
por lo general se capitalizan y se depreciaron, ms bien que expensed, con
objetivos de la contabilidad. Pero ya que el gasto de la depreciacin para estos
artculos se ignora cuando FFO se determina, FFO artificialmente se inflar, dando
un cuadro engaoso del verdadero flujo de fondos de un REIT. Prcticamente el
hablar, el alfombrado y artculos relacionados, para usar nuestro ejemplo,
realmente se deprecian con el tiempo, y los gastos para sustituirlos son gastos
verdaderos y que se repiten.

REITs: crecimiento y creacin del valor

147

Adems, las comisiones pagaron al arrendamiento de agentes alquilando oficinas u

otras propiedades por lo general se capitalizan, luego se amortizan y se amortizan
sobre el trmino del arriendo. Pero el pago de comisiones de arrendamiento,
ayudando quizs a estabilizarse o mejorar la ocupacin y as apoyando el flujo de
fondos de un dueo sobre el trmino de un arriendo, no aade nada al valor de la
propiedad. En efecto, es un verdadero gasto y, cuando ignorado en el clculo de
FFO, exagerar ganancias y flujos de fondos. Lo mismo tambin se puede decir sobre
concesiones de la mejora del arrendatario, como los proporcionados a oficina y
arrendatarios detallistas. stos son los gastos del bolsillo de los dueos y a
menudo son tan especficos para las necesidades de un arrendatario particular que
no aumentan el valor a largo plazo de la propiedad.

PUNTA
Muchos gastos que se capitalizan no se pueden considerar la propiedad realzar, no
importa cmo se explican, y se deberan restar de FFO para dar una imagen fiel de
los flujos de fondos de operaciones de un REIT.

Finalmente, a pesar de los esfuerzos del NAREIT de estandarizar FFO, no todos REITs
capitalizan y gasto artculos similares de modos similares cuando sus FFOs se
relatan cada cuarto. Unos no hacen caso de amortizaciones de la inversin no
monetarias, por ejemplo, mientras los otros no hacen. Algunos REITs hasta incluyen
ciertas ganancias de venta de la propiedad de FFO. Simplemente puesto, hay una
carencia del consecuencia en el reportaje de FFO. Pero todo no se pierde. El
concepto de fondos ajustados de operaciones (AFFO), que fueron acuados hace muchos
aos por Green Street Advisors, Inc., una conduccin empresa de investigacin de
REIT, puede ayudar a remediar algunas carencias de FFO.

Fondos ajustados de operaciones (AFFO)

AFFO comienza con FFO de un REIT, pero se ajusta entonces para gastos que, aunque
capitalizado, no realzan el valor de una propiedad; tambin se ajusta adelante
eliminando el forro directo de alquileres.

148

La inversin con inteligencia en REITs

Aunque FFO como un instrumento de medida sea ms til para inversionistas REIT que
ingresos netos bajo GAAP, un libro blanco NAREIT nos ha recordado correctamente que
FFO nunca se quiso para usarse como una medida del dinero efectivo generado por un
REIT, ni de su capacidad dividendpaying. Pero AFFO es un razonable, aunque
impreciso, la medida de la actuacin de operaciones de un REIT; es un instrumento
bastante eficaz para medir la generacin en efectivo libre y la capacidad de pagar
dividendos. Lamentablemente, AFFO con regularidad no se relata por el REITS debido
a la carencia de una definicin comnmente aceptada, y el inversionista o el
analista lo deben calcular segn su propio examinando los informes financieros y
notas a pie de pgina relacionadas y horarios. Y aun cuando AFFO es revelado por un
REIT, es con frecuencia calculado diferentemente por cada REIT. Lo siguiente es un
simplificado demasiado, pero quizs til, modo de mirar esta metodologa. 1. Todos
los ingresos (incluso plusvala), menos gastos de funcionamiento, amortizaciones,
depreciacin, amortizacin, gasto por intereses y gastos generales y
administrativos = Ingresos netos. 2. Ingresos netos, menos ganancias de capital de
ventas de bienes inmuebles, ms gasto de la depreciacin de bienes inmuebles = FFO.
3. FFO, gastos de capital menos normales y que se repiten, amortizacin de mejoras
del arrendatario y comisiones que arriendan, y adaptndose para quitar forro
directo de alquiler y cualquier ganancia o prdida en la extincin temprana de
deuda = AFFO. Adems, ya que AFFO se quiere para medir flujos de fondos corrientes
y que se repiten, las escribir-colinas no monetarias de inversiones de la propiedad
debido a gastos del dao por lo general se aaden atrs calculando AFFO. De los
problemas encontrados por inversionistas en la utilizacin de FFO y sus derivados
habl George L. Yungmann y David M. Taube, Vicepresidente, Estndares Financieros,
y Director, Estndares Financieros, respectivamente, de NAREIT, en un artculo que
aparece en el Pueden/Junio la cuestin de 2001 de la Carpeta de Bienes inmuebles.
Notan, Un single mtrico puede no satisfacer apropiadamente la necesidad tanto de
una medida de ganancias suplemental como de una medida del flujo de fondos.
Aconsejaron usar un trmino como ingresos netos ajustados (ANI, que es ingresos
netos GAAP antes de artculos extraordinarios, efectos de considerar cambios,
resultados de operaciones discontinuadas y otro irregular extrao

REITs: crecimiento y creacin del valor

149

artculos) como una medida de ganancias suplemental. Cada REIT sera libre entonces
de complementar esta cifra de ANI relatando una medida del flujo de fondos como el
FFO, AFFO u otros trminos a veces usados por REITs y analistas como el dinero
efectivo disponible para la distribucin (DAO) o fondos disponibles para la
distribucin (MANA). Esto es un concepto interesante, pero, lamentablemente, no ha
recibido la atencin que merece. As, nos dejamos con ingresos netos GAAP, FFO y
AFFO.

PUNTA
Aunque los ingresos netos no se debieran ignorar, AFFO - cuando correctamente
calculado - es un instrumento razonablemente eficaz para acercarse el flujo de
fondos libre de un REIT.

Algunos analistas y los inversionistas, determinando AFFO, miran los gastos de

capital actuales incurridos por un REIT durante un perodo contable, mientras los
otros aplican un promedio a largo plazo para allanar perodos de gastos de capital
excepcionalmente altos o bajos. Todava los otros tratan de determinar una cifra
normalizada, basada en la experiencia histrica para el REIT durante varios aos.
No hay enfoque correcto o incorrecto, pero es importante para el inversionista
comparar manzanas con manzanas. Ahora que hemos establecido las diferencias entre
estos trminos importantes, nos referiremos a FFO ms a menudo que AFFO simplemente
por la conveniencia y porque prcticamente todos REITs relatan el antiguo y slo
algn informe ste, aunque FFO sea menos significativo a inversionistas como un
instrumento para rastrear el flujo de fondos libre. Cuando hablemos de proporciones
del precio a las ganancias de las partes de los REIT en un captulo posterior,
usaremos la proporcin P/FFO o la proporcin P/AFFO. Las cifras de P/FFO
simplemente ms comnmente se usan y ms uniformemente se calculan. Pase lo que
pase, siempre debemos ser conscientes de cmo estos suplementos a ingresos netos
que hacen un informe bajo GAAP se calculan por o para cada REIT.

La Dinmica de Crecimiento FFO/AFFO

Uno de los atributos atractivos de un REIT, comparado con otras inversiones
flexibles ms alto como obligaciones y acciones preferidas, es su potencial de
incremento de capital a largo plazo significativo y aumento

150

La inversin con inteligencia en REITs

dividendos. Si un REIT se ve como no teniendo prcticamente ninguna capacidad de

cultivar su FFO, AFFO o dividendo, sus partes slo se compraran por la produccin.
A causa de la facilidad con la cual el dividendo se puede cortar o eliminarse, las
producciones de reservas REIT desafiadas por el crecimiento seran normalmente ms
altas que aquellos de la mayor parte de obligaciones y acciones preferidas, y sus
precios se podran estrechamente correlacionar con la alta prestacin (o
chatarra) obligaciones. Podemos encontrar a veces REITs que realmente comercian
como sustitutos de la obligacin debido a la percepcin del inversionista que
tienen muy poco potencial de crecimiento. Algunos de estos poderes de la
obligacin pueden ser de la alta calidad debido a la estabilidad de sus corrientes
de ingresos operativos, mientras los otros pueden ser comparado con bonos basura
debido a sus altas prestaciones, pero flujos de fondos libres posiblemente no
sostenibles. stos bono basura REITs puede ser cambiado, a veces de manera
rentable, por pescadores del fondo y especuladores, pero deberamos entender que
hay raramente un almuerzo libre. La alta prestacin y el crecimiento alto no estn
normalmente disponibles juntos en una inversin. Los inversionistas que buscan los
mejores ingresos totales, combinando la rentabilidad por dividendo con el
incremento de capital, buscarn REITs cuyos dividendos no son seguros slo sino
tambin tienen perspectivas de crecimiento a largo plazo buenas. Prefiere no
poseer un REIT que paga una vuelta corriente del 4 por ciento con una tasa de
crecimiento anual media del 5 por ciento que una que paga el 7 por ciento, pero no
crece en absoluto?

CRECIMIENTO de FFO Crecimiento Interno Aumentos del alquiler Alquiler del

porcentaje, Golpes de Alquiler, etc. Mejoras del arrendatario Restauraciones de
la propiedad Venta & Crecimiento Externo de Reinversin Adquisiciones
Desarrollo & Extensin Fuentes de Ingresos del no alquiler Crecimiento de FFO

Figura 7.1

Frmula de crecimiento de FFO

REITs: crecimiento y creacin del valor

151

Antes de que REITs se hubiera hecho extensamente seguido, a menudo se valoraban tan
barato que era posible conseguir el mejor de los ambos mundos - una produccin del
6 por ciento y crecimiento anual del 5 a 6 por ciento; segn la estadstica NAREIT,
los ingresos totales anuales medios de 30 aos para la equidad REITs, hasta 2010,
era el 11,87 por ciento. Pero REITs se valoran ahora ms eficazmente, y hoy una
reserva REIT con una rentabilidad por dividendo del 7 por ciento normalmente
sugiere que los inversionistas perciban el crecimiento muy bajo o que las partes
son particularmente arriesgadas. Bien, entonces, cmo genera un REIT el
crecimiento de FFO y AFFO (colectivamente mandado a en el equilibrio de este
captulo, para la conveniencia, como FFO)? Qu deberamos buscar? En primer lugar,
es esencial mirar el crecimiento FFO en una base por parte. No hace nada bueno del
accionista si FFO crece rpidamente porque el REIT ha publicado grandes nmeros de
nuevas partes. Tal prosperidad es sin sentido - como un gobierno que imprime ms
dinero en tiempos de la inflacin. (En la discusin siguiente, no vamos a olvidar
que REITs debe pagar a sus accionistas al menos el 90 por ciento de sus ingresos
netos gravables cada ao, pero, ya que un asunto prctico, la mayor parte de REITs
gastan bastante ms que esto, como el gasto de la depreciacin (que no es unos
gastos en efectivo) tambin normalmente se considera poniendo el precio del
dividendo).

PUNTA
FFO se puede cultivar dos caminos: por fuera - por adquisiciones, desarrollo y la
creacin de corrientes de ingresos auxiliares; e internamente - a travs de flujos
de fondos crecientes de las propiedades existentes de un REIT (ver la Figura 7.1).
REITs no puede retener la mayor parte de sus ganancias para la reinversin; as, si
quieren conseguir el crecimiento FFO a travs de adquisiciones o nuevo desarrollo,
tendrn que encontrar el dinero efectivo con el cual hacer estas inversiones.
Dnde vendr de? REITs puede generar el dinero efectivo de la venta de activos
existentes; la contribucin, para dinero efectivo, de algunas de sus propiedades a
nuevas empresas conjuntas; y la retencin de una parte modesta de sus flujos de
fondos libres, todos de los cuales se pueden usar para nuevas inversiones. Pero la
mayor parte de su nueva capital para la extensin viene de vender nuevas partes a
inversionistas. Y an, tal nuevo capital propio no siempre est disponible - y
puede ser, a veces, muy caro

152

La inversin con inteligencia en REITs

en trminos de dilucin a valor neto de los activos (NAVs). El punto fundamental es

que el crecimiento interno, que se puede llevar a cabo sin necesidad tener de
levantar ms equidad o tomar la deuda adicional, es muy importante para un REIT y
sus accionistas. Los inversionistas de REIT y los analistas tienen que entender
cuanto del crecimiento de un REIT se est consiguiendo internamente y cuanto se
est consiguiendo por fuera. El crecimiento externo, a travs del nuevo desarrollo,
adquisiciones, y la creacin de corrientes de ingresos auxiliares, no siempre puede
ser posible debido a una carencia de propiedades disponibles, de alta calidad a
precios atractivos, una escasez de oportunidades de desarrollo suficientemente
provechosas, inhabilidad de levantar el capital o el alto costo de tal capital. El
crecimiento interno, sin embargo, porque fsicamente se genera a travs de las
propiedades existentes de un REIT, est ms bajo el control de la direccin (aunque
sea sujeto a la dinmica del mercado inmobiliario). Pero antes de que consideremos
en algunos detalles los caminos de los cuales REITs puede cultivar FFO, es
importante hacer un punto muy importante aqu. La medicin de flujos de fondos
corrientes, usando FFO o sus variantes, es un ejercicio importante. Pero valorando
reservas de REIT, muchos inversionistas REIT afortunados hacen mucho menos hincapi
en la medicin del flujo de fondos y prestan ms atencin a NAVs estimado, incluso
si aquellos NAVs han crecido y crecern con el tiempo - en una base absoluta o en
la relacin a los pares de un REIT en el mismo sector de la propiedad.
Consideraremos el tema importante del anlisis NAV en alguna profundidad en el
Captulo 9 cuando hablemos de la valuacin de existencias REIT; bstelo para decir
aqu que una atencin decidida a FFO, a la exclusin de NAVs, a menudo puede
pervertir a inversionistas valorando reservas de REIT.

Crecimiento interno
Cuando un REIT es capaz de aumentar ganancias de hacer funcionar y manejar sus
propiedades, a travs de ingresos del alquiler aumentados (incluso alquileres ms
altos y tasas de ocupacin) y guardar el crecimiento del gasto bajo el control,
disfruta del crecimiento interno. El control de gastos generales corporativos y
gasto por intereses tambin es muy importante; si estos gastos de la no propiedad
se elevan ms rpido que ingresos operativos de la red de la propiedad, el
crecimiento interno ser menos que sera por otra parte el caso. Como las tasas de
crecimiento internas no dependen de adquisiciones, desarrollo o levantamiento del
capital adicional, tienden a ser estables y

REITs: crecimiento y creacin del valor

153

confiable - aunque por lo general en el nivel ms bajo a mediados de dgitos solos

- durante la mayor parte de entornos econmicos. Antes de que examinemos las
fuentes especficas de crecimiento interno de los REIT, sin embargo, deberamos
examinar uno de los trminos que los analistas usan en la referencia al crecimiento
interno. El trmino es misma-tienda, o misma-comunidad, ventas o ingresos (o un
trmino relacionado, misma-tienda o ingresos operativos de la red de la misma-
comunidad) - un concepto tomado a prstamo de la industria detallista. Para
detallistas, las ventas de la misma-tienda se refieren a ventas de tiendas abiertas
durante al menos un ao y excluyen ventas de tiendas que se han cerrado o de nuevas
tiendas, ya que las nuevas tiendas caractersticamente disfrutan del crecimiento de
las ventas temporalmente por encima de la media.

PUNTA
Aunque las ventas de la misma-tienda del trmino fueran al principio un concepto
detallista, ellas y su compaero, ingresos operativos de la red de la misma-tienda,
han sido tomados a prstamo para el uso por REITs para referirse a ingresos de la
propiedad generados internamente, ms bien que de nuevo desarrollo o adquisiciones.

Vamos a ver cmo este concepto se aplica a la industria REIT. REITs hacen un
informe a sus accionistas, en una base trimestral, ingresos del alquiler de la
propiedad, gastos e ingresos operativos netos (NOI). Estas cifras son comparado con
cifras similares para el mismo perodo en el ao previo, en una misma-tienda - o,
ms exactamente, una misma-propiedad - base. Estas comparaciones son muy
importantes y presentan un cuadro bueno de cmo bien el REIT hace con sus
propiedades posedas en el cuarto reciente o ao comparando con un perodo
anterior. Y a veces un REIT relatar ingresos de la misma-tienda y NOI
secuencialmente, por ejemplo, comparado con el perodo fiscal inmediatamente
previo. Los propietarios, incluso REITs, usan instrumentos diferentes para generar
el crecimiento en una base de la misma-tienda. Estos instrumentos incluyen aumentos
de ingresos del alquiler, ingresos de la propiedad auxiliares, mejorando el rollo
del arrendatario, y mejorando - o hasta amplindose - la propiedad. Aquellos REITs
que son ms agresivos, eficaces, y creativos en su uso de estos instrumentos con
mayor probabilidad conseguirn, con el tiempo, tasas de crecimiento ms alto
internas. Por supuesto, la ubicacin estratgica de una propiedad y los datos
demogrficos de su ubicacin, tambin son muy importantes; una propiedad modesta en

154

La inversin con inteligencia en REITs

una gran ubicacin puede ser muy dispuesta a la mejora y retenanting, permitiendo
al REIT disfrutar del crecimiento NOI por encima de la media para el periodo del
tiempo. Ahora ms estrechamente vamos a mirar algunos de estos instrumentos.
Aumentos de ingresos del alquiler

PUNTA
El tipo ms obvio del crecimiento interno, la capacidad de levantar precios del
alquiler e ingresos, es probablemente el determinante ms importante de un REIT del
crecimiento interno.

Los precios del alquiler se pueden aumentar con el tiempo si una propiedad es
deseable a arrendatarios, y las tasas de ocupacin ms altas pueden llevar a
ingresos del alquiler an ms altos - las tasas de ocupacin altas dan a dueos la
mayor accin de palanca de negociacin con arrendatarios existentes y nuevos. Sin
embargo, el levantamiento alquila no siempre es posible, y hay perodos en el ciclo
lleno de prcticamente cada sector cuando tales ingresos realmente se caen, ms
bien que se elevan. Cualquiera que poseyera edificios de oficinas a principios de
los aos 1990, en los primeros aos del siglo veintiuno o durante la Gran Recesin
sabe que no hay garanta que el alquiler se puede levantar - o hasta mantenerse al
mismo nivel - cuando un arriendo surge a la renovacin. Las recesiones no son
amigos de propietarios. Aun si el alquiler se levanta ligeramente, si el
arrendatario recibe concesiones de la mejora del arrendatario enormes como un
incentivo para arrendar el espacio, un nuevo arriendo puede no ser muy provechoso.
Adems, los aumentos de alquiler nominales recibidos de algunos arrendatarios
pueden ser compensados por tasas de vacantes altas, alquiler libre u otras
concesiones del alquiler, y mercadotecnia pesada y costes de publicidad. Estos
problemas se afrontaron, ms recientemente, a partir de 2008 hasta 2010 en
prcticamente todos los sectores de la propiedad, cuando las tasas de vacantes
altas ponen a arrendatarios existentes y nuevos en el asiento del conductor
negociando alquileres nuevos arriendos. Muchos factores, como la oferta y demanda
de un sector de la propiedad o la propiedad particular (incluso, por supuesto,
ubicacin y cada en desuso), condiciones del mercado espaciales generalmente, el
clima econmico corriente, edad de la propiedad y condicin y servicios del
arrendatario pueden realzar o restringir aumentos de ingresos del alquiler. La
mayor parte de dueos del centro comercial detallistas han sido capaces de levantar
precios del alquiler a un precio sano, hasta durante los bienes inmuebles difciles

REITs: crecimiento y creacin del valor

155

los mercados de 2001 a 2004, ya que los arriendos han surgido a la renovacin - a
pesar de las quiebras del detallista alguna vez presentes, los desafos de Wal-Mart
y otros y la subida de comercio electrnico. Los arrendatarios de la alameda han
firmado nuevos arriendos que llevan precios del alquiler ms altos para sustituir
los arriendos firmados durante aos previos cuando los volmenes de ventas eran
considerablemente ms bajos. En la carrera larga, sin embargo, los aumentos de
alquiler no sern generalmente capaces de dejar atrs la subida de ventas del
arrendatario, ya que la ocupacin del arrendatario cuesta ya que un porcentaje de
ventas ha sido bastante consecuente durante los aos. Los aumentos de tasas del
alquiler entre el centro comercial vecino y la salida se centran los dueos han
sido ligeramente menos favorables, debido a la facilidad relativa de la entrada de
nuevos centros de competicin y las incursiones hechas por Wal-Mart y otro
discounters grande. Si la retardacin significativa en gastos de consumo provocados
por la Gran Recesin, altas tasas de desempleo y crecimiento de ingresos del
consumidor lento sigue, es probable que hasta los dueos de la alameda no sean
capaces de aumentar alquileres o misma-tienda NOI a los precios de los cuales han
disfrutado antes. La oferta y demanda en el sector del piso a menudo ha estado en
el equilibrio. Sin embargo, crecimiento de trabajo pobre en los primeros aos del
siglo veintiuno, conectado con bajas tasas de inters que animaron la nueva
construccin y alimentaron la demanda de vivienda para familias sola, arrendatarios
puestos en el control. Las tasas de ocupacin del piso y los ingresos operativos
netos disminuyeron; sin embargo, comenzaron a cultivar otra vez el principio en la
ltima parte de 2004. La Gran Recesin y el paro que sube como un cohete causaron
el mismo tipo del problema a partir de 2008 hasta 2010, con una recuperacin que
comienza en medio de 2010. Los inversionistas en este sector deberan esperar el
crecimiento interno a largo plazo aproximadamente de acuerdo con, y a veces
modestamente exceder, la tasa de inflacin. Los alquileres de la oficina sufrieron
durante el perodo del sobreedificio masivo a finales de los aos 1980 y a
principios de los aos 1990, pero el ciclo toc fondo antes que mayora haba
esperado. El crecimiento de alquiler era fuerte del mid1990s hasta 2000, pero
entonces una recesin hizo que alquileres disminuyeran considerablemente a partir
de 2001 hasta 2004. Los alquileres se elevaron otra vez amablemente a partir de
2005 hasta 2007, pero entonces disminuyeron otra vez durante los prximos aos a
consecuencia de la demanda que mengua y resulta de la Gran Recesin. Los ciclos de
crecimiento del alquiler para propiedades industriales han sido similares, pero, en
mayora de los casos, menos pronunciados. Los autoalmacenes han disfrutado del
crecimiento del alquiler estable desde principios de los aos 1990, aunque el
crecimiento redujera la marcha considerablemente de 2001 a

156

La inversin con inteligencia en REITs

2004. La misma-tienda NOI fue negativa durante la Gran Recesin. La popularidad

persistente de estas propiedades, a pesar del suministro creciente hasta justamente
recientemente, ha permitido a propietarios de autoalmacenaje aumentar alquileres
con frecuencia; a pesar de una retardacin reciente en el paso de aumentos de
alquiler, los propietarios de autoalmacenaje deberan ser capaces de generar la
misma-tienda respetable crecimiento de NOI con el tiempo. La industria hotelera es
profundamente cclica; como el pequeo muchacho en esa vieja cancin infantil,
cuando las condiciones del mercado estn bien, las ganancias de los dueos del
hotel estn muy, muy bien, pero cuando son tarifas de la habitacin, malas,
ocupacin, y RevPar (ingresos por cuarto disponible) son horrorosos. Los dueos del
hotel han experimentado muy amplias oscilaciones en el crecimiento interno, que era
excelente a partir de 1994 hasta 2001 y horrendo a partir de 2001 hasta 2004 (el
encogimiento de la industria de viajes debido a los ataques terroristas del 11 de
septiembre y la recesin que ocurre entonces eran los culpables). Las ganancias
aceleraron otra vez, comenzando en 2004, y luego otra vez se cayeron de la cama
(ningn juego de palabras querido) comenzando en 2008. Pero las condiciones del
mercado (y crecimiento de RevPar) comenzaron a mejorar, an otra vez, en 2010.
REITs de la asistencia mdica disfrutan, en la mayor parte de sus subsectores, la
proteccin de arriendos a largo plazo triples netos, que tambin ofrecen un poco
del aspecto positivo basado en ingresos generados por el operador o fijaron golpes
de alquiler incorporados en los arriendos. Una consideracin clave aqu, como vimos
a finales de los aos 1990, es la solidez financiera de los arrendatarios; los
arrendatarios que faltan a menudo fcilmente no se sustituyen en lo mismo, sin
mencionar ms alto, alquileres. Los alquileres bajos por estas instalaciones
deberan permanecer bastante estables. El mercado de vida asistida, sin embargo,
ser algo ms voltil, ya que las barreras a la entrada son ms bajas y estas
propiedades son ms sensibles a la economa estadounidense y a los precios de
viviendas unifamiliares. Aunque pueda ser una simplificacin excesiva, parece que
la mayor parte de observadores de bienes inmuebles creen que los dueos de
propiedades bien mantenidas en mercados donde oferta y demanda estn en el
equilibrio van, por trmino medio y con el tiempo, seguir consiguiendo aumentos de
ingresos del alquiler al menos iguales a la inflacin. Hablamos aqu slo de
tendencias de la industria universales; algn REITs conseguir mejores aumentos del
alquiler despus de la renovacin del arriendo que otros, basados en muchos
factores relacionados con oferta y demanda de propiedades especficas en
ubicaciones especficas, as como calidad de la propiedad y ubicacin. Y, por
supuesto, las capacidades de arrendamiento de la direccin tambin son muy
importantes. La tentativa de determinar que REITs y sus propiedades tienen mejor
que el promedio

REITs: crecimiento y creacin del valor

157

los ingresos del alquiler de la misma-tienda potenciales y el crecimiento NOI son

uno de los desafos - y un poco de la diversin - de la inversin de REIT.

Cmo incorporar crecimiento interno en un arriendo

Muchos propietarios han sido capaces de obtener aumentos por encima de la media de
ingresos del alquiler usando mtodos que se concentran en las necesidades de los
arrendatarios y su capacidad financiera de pagar precios del alquiler ms alto
eficaces. Estos mtodos incluyen el alquiler del porcentaje, alquilan golpes, y
compartimiento del gasto y recuperacin. Las clusulas de alquiler por el
porcentaje en arriendos del negocio minorista permiten al propietario participar
en ingresos de la tienda si tales ingresos exceden ciertos niveles predeterminados.
La clusula de alquiler por el porcentaje de un arriendo detallista se podra
estructurar de modo que si las ventas de la tienda exceden, por ejemplo, $5
millones para algn ao civil, el arrendatario debiera pagar al propietario el 3
por ciento del exceso, en la forma del alquiler adicional. El grado al cual los
arrendatarios estarn de acuerdo con esta coparticipacin depende del tipo de la
propiedad y ubicacin, condiciones del mercado, negociando la accin de palanca, el
alquiler bajo y la reputacin del propietario de mantener y hasta mejorar centros
comerciales para hacerlos continuamente atractivos para compradores. Este concepto
se ha transmitido en el sector de la asistencia mdica, donde REITs han sido a
veces capaces de estructurar arriendos de modo que el dueo comparta en el
crecimiento de los ingresos de la misma-tienda encima de ciertos niveles mnimos.
En algunos casos, los aumentos de alquiler potenciales se coronan a niveles
predeterminados. Los golpes de alquiler fijados son clusulas del arriendo
contractuales que aseguran aumentos de alquiler incorporados peridicos. stos a
veces se negocian en montos en dlares fijos y a veces basados en un ndice de
inflacin como el ndice de precios al consumidor. La oficina y los dueos de la
propiedad industrial que firman arriendos a largo plazo a menudo son capaces de
estructurarlos de modo que el alquiler bajo aumente peridicamente, as
proporcionando la misma-tienda incorporada crecimiento de NOI. La provisin del
golpe de alquiler tambin es popular entre dueos de instalaciones de la asistencia
mdica, que los usan en arriendos con sus operadores de la asistencia mdica, y con
detallistas, que los usan en un intento de compensar costes operativos crecientes
con el tiempo o simplemente aumentar ingresos del alquiler. El gasto que comparte
o la recuperacin del coste son una prctica por lo cual cada arrendatario paga
su parte proporcional de gastos de la propiedad incurridos por el propietario. Los
dueos han incluido el compartimiento del coste o comn

158

La inversin con inteligencia en REITs

mantenimiento del rea (LEVA) clusulas de recuperacin en sus arriendos para

recuperar mantenimiento de la propiedad creciente, y a veces hasta mejora, gastos.
stos podran incluir artculos como servicios porteriles, seguridad, y hasta
publicidad y gastos de promocin. En caso de edificios de oficinas, se puede
requerir que los arrendatarios paguen su parte proporcional de gastos de
funcionamiento aumentados durante un ao de referencia, incluso seguro ms alto,
contribuciones territoriales y gastos de la direccin locales. Muchos dueos de la
comunidad del piso han puesto metros elctricos y acuticos separados, o hasta
separan unidades calentadores, en sus pisos, con una ventaja doble. El dueo se
protege de gastos de la energa crecientes, y el arrendatario se anima a salvar la
energa. Las clusulas del arriendo que comparten el coste mejoran NOI, y as FFO,
mientras tendiendo a allanar fluctuaciones en gastos de funcionamiento del ao al
ao. El grado para el cual se pueden acostumbrar depende de situacin de
suministro/demanda de una propiedad y ubicacin, as como capacidad del propietario
de justificarlos al arrendatario. REITs de la alameda grande, como Simon Property
Group, puede, sobre la base de su talla, fuerza del mercado, y reputacin de la
mercadotecnia creativa, ser capaz de conseguir estipulaciones del arriendo
favorables que comparten el coste que son no disponibles a un dueo de la alameda
ms dbil.

Otros modos de generar crecimiento interno y crear valor para los accionistas
Aparte de la dinmica del mercado econmica y espacial favorable, hay dos caminos
principales de los cuales un dueo de bienes inmuebles puede capturar precios del
alquiler ms altos: (1) mejora de la mezcla del arrendatario; y (2) mejora de la
propiedad, a travs de renovacin o restauracin. Ambos pueden ser eficaces.
Mejoras del arrendatario

La mejora de la mezcla del arrendatario es principalmente una oportunidad

disponible para vender al por menor a propietarios, que a menudo han sido capaces
de aumentar ingresos del alquiler considerablemente sustituyendo a arrendatarios
marginales por nuevo atractivo. Los detallistas que ofrecen productos innovadores a
precios atractivos generan el trfico del cliente ms alto e incrementan ventas
tanto en la tienda como en el centro comercial, y los arrendatarios afortunados se
pueden permitir alquileres ms altos.

REITs: crecimiento y creacin del valor

159

Esta capacidad de mejorar a arrendatarios es lo que distingue a un propietario

detallista realmente innovador del resto. Por ejemplo, los Bienes inmuebles de
Kimco, que tienen uno de los equipos de gestin ms respetados en el sector de REIT
detallista, mantienen una base de datos enorme de arrendatarios anticipados que
podran mejorar la rentabilidad de sus centros. Este recurso, junto con las
relaciones fuertes que Kimco tiene con detallistas nacionales y regionales de alta
calidad, permite que l mejore su base del arrendatario dentro de un centro
detallista existente en una base continua. Los Centros de recuerdos, otro REIT
detallista bien considerado, han estado siguiendo una estrategia similar,
estableciendo relaciones a largo plazo con detallistas nacionales y regionales
fuertes. Y muchos otro centro comercial vecino REITs, por ejemplo, Bienes inmuebles
de Weingarten, han tenido xito en el esfuerzo. La mayor parte de dueos de la
alameda, durante muchos aos, han estado siguiendo esta frmula tambin y siempre
buscan oportunidades de sustituir o reducir el tamao de arrendatarios ms dbiles.
Para ellos, cuando una cadena de tiendas sale del negocio (p.ej., Mervyns) o
almacena cerca, el alquiler se puede perder temporalmente, pero las oportunidades
de ingresos del alquiler ms altos de nuevos arrendatarios a menudo se crean. El
arrendatario que mejora es an ms importante durante perodos de la demanda
detallista dbil. A finales de 1995 y en 1996, varios detallistas, que se han
apretado por demanda de consumo inactiva e incursiones hechas sobre ellos por Wal-
Mart y otras tiendas de saldos, presentaron una solicitud de declaracin de
quiebra. Las situaciones similares prevalecieron a partir de 2001 hasta 2003 y a
partir de 2008 hasta 2010. Aquellos dueos de la alameda que sustituyeron mal
tiendas de la indumentaria de realizacin por restaurantes y otros conceptos de
venta al por menor nuevos y nicos prosperaron; aquellos que no hicieron ingresos
llanos a rehusar encontrados, aumentos de la vacante y precios del alquiler que
disminuyen o se estancan despus de la renovacin del arriendo. Una mezcla
productiva de arrendatarios detallistas puede ser casi tan importante como una
ubicacin buena.
Restauraciones de la propiedad

La restauracin es una habilidad que separa al propietario innovador del pasivo.

Esta capacidad puede girar una alameda cansada, centro comercial vecino, edificio
de oficinas - hasta una comunidad del piso - en una propiedad vibrante, atractiva
probablemente para atraer a nuevos arrendatarios y clientes. Con xito la
restauracin de una propiedad tiene varias ventajas. La propiedad mejorada y
embellecida atrae a un arrendatario ms estable

160
La inversin con inteligencia en REITs

base y manda alquileres ms altos y, para propiedades detallistas, ms compradores.

Las vueltas al propietario REIT en tales inversiones a menudo se toparn con los
dobles dgitos. Los Bienes inmuebles federales, otro REIT detallista bien
considerado, han estado generando vueltas excepcionales de convertir propiedades
detallistas cansadas en complejos de compra ms emocionantes, de alta calidad, al
aire libre. Los Bienes inmuebles de Acadia, REIT detallista ms pequeo, han
llevado a cabo algunos proyectos de restauracin y nueva colocacin muy
innovadores. Muchos piso REITs, incluso Propiedades de Casa, Mediados de
Comunidades del Piso de Amrica y UDR Inc., entre otros, han estado comprando
bloques de pisos con problemas de mantenimiento aplazados o con el potencial de la
mejora significativo a precios atractivos, entonces con xito mejorndolos y
restaurndolos con nuevos tratamientos de la ventana y mejoraron cocinas. Los
Bienes inmuebles de Alejandra, que se concentran en la oficina / el lugar de
laboratorio del mercado de la oficina y proporcionan el espacio al producto
farmacutico, biotech, y otras compaas de la ciencia de la vida, han tenido xito
con su estrategia de la reurbanizacin, a menudo ganando vueltas de dos cifras. La
leccin aqu para inversionistas es que REITs con equipos de gestin innovadores
puede crear el valor para sus accionistas a travs de restauracin de la propiedad
imaginativa y estrategias de la mejora del arrendatario.
Reciclaje de la capital

La mejora de la mezcla del arrendatario y propiedades posedas por la restauracin

no es los nicos caminos por los cuales REITs puede incrementar ingresos y
crecimiento NOI. Tambin pueden vender propiedades con perspectivas de crecimiento
de ingresos futuros apagadas, y luego invertir de nuevo los beneficios en otra
parte. Estas nuevas oportunidades podran incluir la adquisicin de propiedades que
probablemente generarn vueltas ms altas, iniciacin de nuevos proyectos de
desarrollo, u otros despliegues oportunistas de la capital como la reserva
desempean, amortizacin de la accin preferida y reembolso de la deuda costosa.
REITs debera limpiar la casa de vez en cuando y considerar qu propiedades de
guardar y cual venderse, usando los beneficios de la venta para la reinversin en
oportunidades ms prometedoras, o hasta devolvindolo a accionistas en la forma de
dividendos especiales. Esta estrategia todava se puede considerar como la
produccin del crecimiento interno - ya que ningn capital fresco se requiere. En
otros tiempos, sin embargo, cuando los beneficios de venta son usados para
desempear partes, a

REITs: crecimiento y creacin del valor

161

reduzca la deuda cara o hasta pagar un dividendo especial, puede no haber un mpetu
significativo al crecimiento del flujo de fondos adicional, pero el valor se puede
sin embargo crear para los accionistas del REIT. Los equipos de gestin realmente
empresariales siempre esperan mejorar vueltas de la inversin, y la venta y la
reinversin son una estrategia conservadora y muy eficaz. Esta prctica, a menudo
referida como reciclaje de la capital, se ha hecho popular entre organizaciones
REIT desde que los mercados de capital se cerraron de golpe cerrado en ellos a
mediados de 1998. Muchos REITs lo usaron para vender propiedades ya que el mercado
alcanz su punto mximo en 2006 hasta 2007. Aqu est un ejemplo del reciclaje de
la capital. Una propiedad se podra vender a un precio de la gorra del 6 por
ciento, con una vuelta a largo plazo anticipada del 7 por ciento anualmente y los
ingresos netos invertidos en el otro (quizs mal manejado) propiedad que, con una
inversin modesta de capital y servicios del arrendatario mejorados, podra
proporcionar una vuelta anual media a largo plazo del 9 por ciento o ms,
comenzando dentro de un ao o dos. Los fondos invertidos de nuevo en proyectos de
desarrollo bien concebidos y bien ejecutados pueden ser igualmente provechosos,
como hablaremos abajo. A veces un REIT decidir salir de un mercado entero si no le
gustan sus perspectivas a largo plazo. Esto puede crear el valor sin requerir que
un REIT tenga acceso al capital fresco. As, junto con arrendatario que mejora y
restauracin de la propiedad, el reciclaje de la capital es un instrumento
importante por el cual el inversionista vuelve se puede realzar. La mayor parte de
equipos de gestin REIT siempre son conscientes para nuevas oportunidades y no
deberan tener accesorios emocionales de una propiedad slo porque su REIT la ha
posedo un rato o porque se realiza bien en el pasado. Por ejemplo, slo en el
sector del piso, AvalonBay, Camden, Equity Residential, las Propiedades Postales y
UDR han sido todos vendedores sustanciales de activos maduros en aos recientes.
Puede haber un coste a corto plazo en trminos de dilucin de ganancias temporal,
como activos de calidad ms alta que a menudo se adquieren comercio en producciones
de entrada inferiores y precios de la gorra que los activos de calidad inferior
eliminados y ya que los beneficios de venta se usan temporalmente para pagar a
cuenta la deuda, pero las ventajas a largo plazo de esta estrategia sern
sustanciales de ser ejecutado con el juicio bueno.
NOI e IRR

Antes de que dejemos esta discusin, vamos a rellenar nuestro conocimiento - y

aydenos a prepararse para lo que sigue - con un par de muy importantes

162

La inversin con inteligencia en REITs

conceptos en bienes inmuebles: ingresos operativos netos, mandados a brevemente

antes en este captulo y tasa interna de retorno. El trmino ingresos operativos
netos (NOI) normalmente es usado para medir el dinero efectivo neto generado por
una propiedad rentable. As, NOI se puede definir como el alquiler que se repite y
otros ingresos de una propiedad, menos todos los gastos de funcionamiento
atribuibles a esa propiedad. Los gastos de funcionamiento incluirn, por ejemplo,
impuestos de bienes inmuebles, seguro, gastos de utilidad, direccin de la
propiedad y, a veces, reservas que se repiten para el reemplazo. No incluyen
artculos corporativos como gastos generales y administrativos de un REIT, gasto
por intereses, valueenhancing gastos de capital o gasto de la depreciacin. Por lo
tanto, el trmino procura definir cuanto dinero efectivo se genera de la propiedad
y el arrendamiento de una propiedad comercial. Los inversionistas podran esperar
razonablemente que NOI en un activo de bienes races comerciales tpico creciera
aproximadamente el 2 a 3 por ciento anualmente, aproximadamente de acuerdo con la
inflacin, durante la mayor parte de perodos econmicos. La tasa interna de
retorno del trmino (IRR) ayuda al inversionista de bienes inmuebles a calcular su
vueltas de la inversin, tanto incluso vueltas en la inversin como incluso vueltas
de la inversin. Cuantifica la tasa de inters de vuelta de todo el futuro flujo de
caja, sopesado todas las inversiones en efectivo y contribuciones, de modo que
cuando cada recepcin y cada contribucin se rebajan al valor actual neto, la suma
sea igual al cero cuando aadido juntos. Por decirlo de una manera ms sencilla, un
IRR es la verdadera tasa de rendimiento que un inversionista espera haciendo la
inversin o, con la visin retrospectiva, la tasa de rendimiento obtenido de la
inversin. Por ejemplo, si el inversionista de bienes inmuebles requiere una vuelta
del 10 por ciento en una inversin, l o ella no comprarn la propiedad ofrecida si
se cree que el valor actual neto de todo el futuro flujo de caja de esa propiedad,
incluso ganancia o prdida en su venta eventual, probablemente no igualar o
exceder el 10 por ciento. Por supuesto, esto requiere algunos clculos agudos-
penciled (hecho estos das con hojas de clculo de Excel), incluso muchas
asunciones acerca de ocupacin y precios del alquiler, gastos de la propiedad,
crecimiento de NOI, y lo que la propiedad valdr cuando vendido en una futura fecha
asumida. Uno de los motivos que tantos inversionistas de bienes inmuebles fueron
mal a principios de los aos 1990, y otra vez en 2008 hasta 2010, es que las
asunciones IRR que hicieron comprando bienes races comerciales unos aos antes
eran demasiado agresivas. Quizs el valor real de

REITs: crecimiento y creacin del valor

163

Los clculos de IRR para oportunidades de adquisicin potenciales no son el

porcentaje que resulta sacado de un ejercicio matemtico solo. Mejor dicho, el
valor viene de requerir que el comprador de la propiedad anticipado pruebe la
sensibilidad de vueltas del porcentaje bajo juegos que se diferencian de asunciones
de rendimiento: Hasta qu punto se reducir mi IRR esperado si mi NOI crece en
slo el 2,5 por ciento, ms bien que mi el 3,5 por ciento esperado, o y si debiera
vender la propiedad al final de mi perodo de tenencia a un precio el 5 por ciento
debajo de mi precio de compra? Como hemos visto en esta discusin, el crecimiento
interno de los REIT y las oportunidades de creacin del valor son tan numerosos
como sus propiedades. En las manos de la direccin perspicaz, estas opciones se
pueden maximizar de modo que los resultados den resultado tanto para el REIT como
para sus inversionistas. Sin embargo, el crecimiento interno no es el nico modo
que REITs puede ampliar ingresos, fondos de operaciones y capacidad que paga el
dividendo, as como creando el valor para accionistas. Hay el otro.

Crecimiento externo
Vamos a suponer, con objetivos de la discusin, que REIT extensamente respetado
pueda obtener aumentos de ingresos del alquiler anuales ligeramente mejor que la
tasa de inflacin, decir el 3 por ciento, y que los gastos de la propiedad y el
crecimiento del gasto general se pueden sostener a menos del 3 por ciento. Adelante
vamos a suponer que con la accin de palanca de la deuda del tipo de inters fijo,
modesta, tal REIT pueda aumentar su FFO por parte en el 4 por ciento en un ao
tpico. Finalmente, vamos a suponer que REIT bien administrado pueda conseguir otro
crecimiento anual del 0,5 por ciento de FFO a travs de mejoras del arrendatario,
restauraciones y otros medios internos. Cmo hacen conseguimos de esto la tasa de
crecimiento de FFO del 4,5 por ciento a las Adquisiciones del 6 a 7 por ciento
Las oportunidades de adquisicin de los REIT son dependientes de muchos factores,
incluso el acceso a los mercados de capital y el coste de la capital levant, la
fuerza del balance, niveles de utilidades retenidas, y los precios de la gorra
predominantes e IRRs anticipado del tipo de la propiedad que quiere adquirir.
Nosotros a los inversionistas les gustaran las propiedades adquiridas de tener el
potencial de crecimiento NOI significativo, que, juntos con la produccin inicial,
proveer IRRs igual a, y con esperanza superior a, el coste promedio ponderado del
REIT de la capital.

164

La inversin con inteligencia en REITs

marque el paso algunos REITs han sido capaces completamente a menudo de conseguir
en el pasado? La respuesta es a travs del crecimiento externo, un proceso por el
cual una organizacin de bienes inmuebles, como un REIT, adquiere propiedades
adicionales o toma parte en actividades econmicas adicionales, como el desarrollo
de la propiedad, que generan ganancias para los dueos de la organizacin. Vamos a
mirar los caminos de los cuales esto puede ocurrir.
PUNTA
El crecimiento externo se puede generar a travs de adquisiciones de la propiedad
atractivas y desarrollo, as como actividades como extensiones de la propiedad,
empresas conjuntas e iniciacin de nuevos negocios relacionados con los bienes
inmuebles.

Oportunidades de adquisicin

El concepto de adquirir propiedades adicionales en producciones iniciales

atractivas y con el potencial de crecimiento NOI sustancial ha sido aplicado con
xito durante muchos aos por un gran nmero de REITs bien considerado. Por
ejemplo, un REIT podra levantar $100 millones a travs de una combinacin de
vender partes adicionales y pagars sin garanta en trminos medios, que, teniendo
el coste a largo plazo en cuenta de recin emitieron acciones y los gastos de
inters en la deuda, podra tener un coste promedio ponderado de la capital del 7
por ciento. Usara entonces los beneficios para comprar propiedades que, tanto
incluso sus producciones iniciales como incluso el crecimiento adicional de
aumentos de ingresos de la propiedad y un poco de incremento de capital con el
tiempo, podran generar IRRs del 8 por ciento. El resultado neto de tales
transacciones sera una recogida de 100 puntos bsicos sobre el coste promedio
ponderado del REIT de la capital. Debemos tener presente, sin embargo, que el
aumento FFO a corto plazo (obteniendo la inicial cede en una nueva inversin que
aumentar pershare FFO sobre el futuro prximo), mientras bastante fcil para
contar, es mucho menos importante para inversionistas que el descubrimiento y
adquisicin de propiedades capaces de entregar a largo plazo IRRs tan igual o
exceder el coste verdadero del REIT de la capital (hablarn de este concepto ms
totalmente ms tarde en este captulo y en el Apndice C). En ciertos tiempos, esto
puede ser muy difcil, haciendo adquisiciones del valor dudoso a accionistas. Una
estrategia de adquisicin eficaz ser difcil para un REIT de poner en prctica si
no puede levantar ningn capital propio (quizs porque

REITs: crecimiento y creacin del valor

165

del desempeo de la compaa previo poco impresionante, un historial no probado o

una historia de la asignacin de la capital pobre por la direccin) o capital de
deuda (cuando su balance pesadamente se reforza ya o cuando los mercados de capital
son muy apretados). Adems, los inversionistas no quieren que su compaa venda la
nueva equidad si hacer tan causara la dilucin a su FFO o NAV estimado. Las
adquisiciones de Dilutive no son populares entre inversionistas REIT - y
correctamente tan. Principios de los aos 1990 era una era de oro de adquisiciones
para REITs, que es una razn por qu tantas compaas de bienes inmuebles
recibieron publicidad durante ese tiempo. El piso ms sazonado REIT a principios de
los aos 1990, Dominio Unido (ahora UDR), era capaz de levantar el capital propio a
un coste nominal del 7 por ciento y capital de deuda en el 8 por ciento. Era capaz
de adquirir propiedades del piso en bajo del coste de reposicin despus de la
depresin de bienes inmuebles de finales de los aos 1980, que lo proveyeron de
producciones de entrada del 11 por ciento o ms e IRRs que eran an ms altos. (Los
vendedores eran sociedades preocupadas, dueos sobrereforzados, bancos con
propiedades posedas de nuevo y Resolution Trust Corporation.) A primera vista
puede parecer raro que las propiedades se podran hacer disponibles a tales precios
baratos y vueltas de la inversin altas; sin embargo, cuando los mercados son tales
que hay pocos compradores complacientes pero muchos vendedores deseosos, el precio
de compra ser bajo en la relacin al flujo de fondos esperado de la propiedad, e
IRRs al comprador de la propiedad puede ser extraordinario. En los fondos de ciclos
de la propiedad hemos visto tales desequilibrios de suministro/demanda porque, bajo
la amenaza de extincin del derecho de redimir, no slo los dueos estn deseosos
de cortar sus prdidas, pero las nuevas financiaciones de la propiedad a menudo son
no disponibles, y los niveles de confianza son bajos. Y los prestamistas a menudo
estn deseosos de verter propiedades extinguidas el derecho de redimir. Esto no es,
sin embargo, siempre el caso; en los primeros aos del siglo veintiuno, a pesar de
mercados inmobiliarios muy dbiles, los dueos eran capaces de financiar de nuevo
activos en bajas tasas de inters, pocos de ellos se sobrecargaron con la deuda, y
haba muchos postores complacientes para obtener peores resultados propiedades. Y
al contrario de las expectativas de muchos observadores de la industria durante el
espacio de bienes inmuebles preocupado y mercados de capital en 2009 y 2010, las
oportunidades de compra extraordinarias eran difciles de encontrar. El grado de
las oportunidades de adquisicin de los REIT as depende de fijacin de precios de
bienes inmuebles y perspectivas de vez en cuando, incluso el predominio o la
ausencia de compradores competidores, as como el

166

La inversin con inteligencia en REITs

El coste del REIT de capital - tanto equidad como deuda. Las perspectivas de
adquisicin atractivas sern pocos cuando los precios de bienes inmuebles
probablemente ofrezcan alto y as vueltas pobres con relacin a normas histricas;
esto a menudo resulta de una abundancia de potenciales compradores que esperan a
conseguir la siguiente propiedad que viene en el mercado, as como pronsticos
demasiado atractivos del crecimiento de ingresos y el alquiler. Quizs debido a la
aceptacin ms amplia de bienes races comerciales como una clase del activo y su
papel de un diversifier en una cartera de inversiones, no hubo escasez de
compradores de activos de calidad en ubicaciones buenas en aos recientes; los como
consiguiente, grandes tratos han sido escasos. A pesar de los desafos, los
inversionistas quieren que su REITs encuentre con paciencia la oportunidad de
adquisicin extraa en un precio de ganga - creen que poco valor se puede crear
cuando un REIT paga simplemente un precio justo por un activo (a menos que lo pueda
manejar mucho ms eficazmente que nadie ms o ganar una vuelta considerablemente
ms alta a travs de una estrategia de la empresa conjunta).

El coste de capital propio

Para crear el valor de iniciativas de crecimiento externas, un REIT debe ganar una
vuelta en cualquier nueva inversin que exceda el coste de la capital desplegada.
Pero qu se cuesta el verdadero a un REIT cuando levanta la nueva capital de la
emisin de partes? Hay varios modos de calcular tal coste del capital propio. El
coste nominal del capital propio se refiere al hecho que los flujos de fondos
corrientes de un REIT (FFO o AFFO) y sus valores de los activos se deben asignar
entre un nmero mayor de acciones ordinarias, mientras el coste verdadero o a
largo plazo del capital propio considera tal dilucin durante perodos de tiempo
ms largos y estima las expectativas de ingresos totales de los accionistas en su
capital invertido. Tenemos que tener presente, adems, que el coste de capital
propio se elevar ya que el REIT toma ms deuda - los inversionistas esperarn que
vueltas ms altas compensen el riesgo ms alto. Y an, a pesar de la importancia de
este concepto, parece no haber ningn consenso entre REITs y sus inversionistas en
cmo el coste verdadero del capital propio se debera calcular. Sin embargo, lo que
es el ms importante para inversionistas es que se concentran no slo en el aumento
inicial a FFO de una adquisicin, sino tambin en a largo plazo IRR probable de una
propiedad adquirida (o carpeta de ellos). Exceder ste el coste promedio
ponderado estimado del REIT de la capital, que combina el coste de equidad y el
coste de deuda? (Para ms discusin sobre el coste del capital propio, ver el
Apndice C.)

REITs: crecimiento y creacin del valor

167

Aun si las oportunidades razonablemente atractivas estn disponibles, un REIT no

los puede aprovechar si su coste de la capital excede las vueltas probables. Para
usar un ejemplo quizs extremo, vamos a suponer que un REIT con una estrategia de
negocios de crecimiento rpido agresiva (lo llamaremos Gacela REIT) tenga un coste
del capital propio del 12 por ciento y esa Gacela REIT quiere comprar un paquete de
propiedades de calidad que se espera entregar un IRR del 7 por ciento. Aun si el
REIT financia la adquisicin tomando a prstamo el 50 por ciento del precio de
compra con una tasa de inters del 4 por ciento, es probablemente un no - van
desde el punto de vista de los inversionistas. Por qu? El coste promedio
ponderado del REIT de gacela de la capital ser el 8 por ciento (una mezcla igual
de un coste del 12 por ciento del capital propio y un coste del 4 por ciento del
capital de deuda), que excede la vuelta del 7 por ciento esperada. Sin embargo, si
el coste del REIT'S de la Gacela del capital propio fuera el 8 por ciento, ms bien
que el 12 por ciento, el coste promedio ponderado de la capital sera el 6 por
ciento, y el acuerdo probablemente se juzgara atractivo.
PUNTA
No pueden poner demasiado nfasis en la importancia de oportunidades de inversin
atractivas a tasa de crecimiento FFO de un REIT, valor de inversin y precio de
accin; la compra de propiedades de vuelta alta a precios baratos crear el valor
sustancial para accionistas. Pero cada inversin debe ser con cuidado analizada por
inversionistas y un juicio hecho en si el valor probablemente se crear o se
destruir.

Podemos ver as la importancia de la estimacin de un REIT de su coste del capital

propio con inteligencia y de forma conservadora. Por suerte, el coste de capital de
deuda es bastante franco con relacin al coste de capital propio - es simplemente
el inters que el REIT paga por fondos ajenos. Sin embargo, deberamos usar tasas
de inters a largo plazo, ya que las declinaciones bajo una lnea de crdito y
otras formas de la deuda a corto plazo son temporales y se deben reembolsar
relativamente rpidamente; adems, son sujetos a fluctuaciones de la tasa de
inters. Los clculos deberan estar basados en precios para la deuda que ser
excepcional durante 5 a 10 aos (quizs un perodo de tenencia razonable para una
propiedad adquirida), que ser por lo general ms alto que tasas de inters a corto
plazo. La utilizacin de la tasa de corto plazo deformara el cuadro, hacindolo
parecer que un REIT

168

La inversin con inteligencia en REITs

esto toma a prstamo en el 3 por ciento, en una base a corto plazo, y usa los
beneficios del prstamo para comprar propiedades con el potencial de IRR del 6 por
ciento - en un tiempo cuando el coste de la deuda a largo plazo es el 6 por ciento
- hace una inversin atractiva. Esto sera seguramente un anlisis engaoso.
Tambin deberamos notar que cuando las organizaciones de bienes inmuebles
profesionales como REITs adquieren una propiedad, a menudo son capaces de hacer
funcionar y manejarlo ms eficazmente y de manera rentable que el dueo previo.
As, REITs a menudo puede obtener el crecimiento interno por encima de la media de
propiedades adquiridas ms all de la produccin esperada de la inicial a travs
del mejor control de gastos, hasta no asumiendo ningn cambio de alquileres. El
piso ms grande REIT, Equity Residential, a menudo ha sido capaz de generar mejores
mrgenes de beneficio que los que venden activos del piso a ello y muchos otros
REITs ha sido capaz de hacer esto tambin. Me gustara hacer dos puntos finales
antes de que dejemos el tema de adquisiciones de la propiedad: el coste promedio
ponderado de un REIT de la capital a menudo cambiar con cambios de expectativas
del inversionista, precios de accin, recursos prestados y otros factores. As
disparamos todos continuamente a un objetivo mvil. Un REIT cuyo comercio de
partes en el mercado en una proporcin P/FFO relativamente alta o premio NAV
sustancial puede tener un coste nominal bajo del capital propio, pero, al mismo
tiempo, un coste verdadero alto del capital propio. Una reserva REIT cara puede
comerciar en asunciones de crecimiento agresivas, y se puede esperar que tal REIT
encuentre adquisiciones con mucho mejor que vueltas de la inversin medias. Si los
ingresos totales a largo plazo en sus adquisiciones probablemente no encontrarn
estas expectativas ms altas, las partes se caern hasta el punto de que los
inversionistas decepcionados castigan el REIT por obtener vueltas slo medias.
Nueva PUNTA de desarrollo
Algunos REITs han sido capaces de aumentar el crecimiento FFO externo, as como el
crecimiento NAV, desarrollando completamente nuevas propiedades, si los pisos, las
alamedas, los centros comerciales vecinos, los edificios de oficinas o alguna otra
propiedad escriben a mquina.

REITs: crecimiento y creacin del valor

169

Hasta el REIT IPO retumbo de 1993 y 1994, muy pocos REITs pblico tena la
capacidad de desarrollar nuevas propiedades de la tierra. Hacer lo que requiere la
habilidad especializada y la experiencia. Hoy, REITs con aquellos atributos son
bastante comunes, y los vemos en casi cada sector. Un programa de desarrollo bien
concebido requiere la capital as como el know-how. El nuevo desarrollo requiere la
financiacin durante los 12 a 24 meses (y a veces an ms largo) requerido
construirlos y estabilizarlos llenndolos de nuevos arrendatarios. Tener
capacidades de desarrollo es una ventaja clave en muchos ambientes de bienes
inmuebles, ya que permiten que REITs crezca por fuera y cree el valor cuando se
espera que la demanda del arrendatario sea fuerte y el nuevo desarrollo competidor
ser modesto; esto tambin puede ser un tiempo cuando el descubrimiento de
adquisiciones buenas es problemtico debido a precios de la propiedad altos. El
desarrollo exitoso tpicamente provee la inicial del 7 a 9 por ciento no levant
vueltas con palanca en la inversin de un REIT cuando la propiedad se estabiliza,
segn el sector de la propiedad, que ser por lo general considerablemente ms alto
que vueltas en la adquisicin de propiedades existentes de la calidad comparable.
Adems, NAV del REIT se realzar porque cuando los precios de la gorra inferiores
se aplican a propiedades recin desarrolladas y considerablemente arrendadas, el
valor incremental se crea, que, con el tiempo, tambin realzar el precio de la
reserva del REIT. Estos el desarrollo extensiones a menudo se puede acercar a 200
puntos bsicos. Algunos REITs de la alameda, por ejemplo, han sido a veces capaces
de desarrollar nuevas alamedas que proporcionan el 9 a 10 por ciento producciones
estabilizadas y se podran vender a precios de la gorra del 6 a 7 por ciento; esto
es la creacin del valor! Tal capacidad de desarrollo tambin permite que un REIT
capitalice en oportunidades nicas. Por ejemplo, hace muchos aos, los Bienes
inmuebles de Weingarten eran capaces de obtener un paquete de la propiedad
directamente a travs del bulevar de Galleria de Houston, uno del primer ministro
que delata complejos en Amrica, y construy un nuevo centro atractivo en esa
ubicacin. En 2004, Macerich reurbaniz el Centro de Queens en Nueva York y obtuvo
vueltas del 11 por ciento en su inversin. A veces, varia oficina y propiedad
industrial que REITs han sido capaces de conseguir cerca de vueltas de dos cifras
de desarrollo y reurbanizacin y conducto de desarrollo de los Centros de Recuerdos
de centros comerciales vecinos eran muy provechosas hasta que la Gran Recesin
redujera vueltas estabilizadas.

170

La inversin con inteligencia en REITs

Las vueltas de desarrollo del piso han disminuido en aos recientes junto con
precios de la gorra, pero AvalonBay y algunos de sus pares todava han sido
capaces, durante muchos climas econmicos, de desarrollarse en hasta 200
extensiones del punto bsico sobre precios de la gorra predominantes. Finalmente,
unos REITs, incluso Propiedades AMB, Kimco, ProLogis, y Simon, han desarrollado
hasta propiedades en el extranjero, a menudo formando sociedades o empresas
conjuntas con compaas de bienes inmuebles locales. Aunque un REIT se pueda
contraer con un revelador exterior para adquirir el condominio de un nuevo
proyecto, no ser tan provechoso debido a la necesidad del revelador exterior de
generar su propia ganancia. Sin embargo, los riesgos del REIT se disminuirn al
grado el revelador exterior supone que el riesgo de coste de la construccin exceda
el tiempo previsto y un poco del riesgo del arriendo. Las vueltas anticipadas y los
riesgos, sern ms altos si el REIT totalmente desarrolla sus propios proyectos, en
particular cuando hay poco o ningn prearrendamiento.

PUNTA
Aquellos inversionistas complacientes a asumir el riesgo algo ms alto deberan
considerar REITs con historiales exitosos del desarrollo de la propiedad, que los
provee de una otra avenida para aumentar crecimiento FFO por parte y aumentos de
NAV.

El desarrollo de la propiedad seguramente tiene una desventaja - los riesgos. Qu

se puede equivocar? Hay tres reas principales del riesgo en el desarrollo: riesgo
de construccin, arrendando riesgo, y financiando riesgo. En primer lugar, el
exceso de costo durante la construccin puede reducir considerablemente vueltas de
la inversin. Esto puede pasar en particular cuando un constructor carece de la
experiencia con un tipo de la propiedad nico o se desarrolla en un nuevo lugar, o
si el REIT confa extensivamente en contratistas locales no probados. En segundo
lugar, el arrendamiento del riesgo incluye la falta de traer la tasa de ocupacin a
niveles proyectados, recepcin lower-expected alquileres de nuevos arrendatarios o
necesidad de hacer concesiones del alquiler sustanciales; esto es un riesgo
particular si el desarrollo ocurre cuando un ciclo de la propiedad favorable
termina repentinamente, como hizo en 2001 y otra vez en 2007. El sobreedificio
tambin ser una amenaza para alquiler y estimaciones de la ocupacin, ya que puede
saturar rpidamente el mercado con mucho espacio competidor. Algunos proyectos de
desarrollo del piso en la Baha de San Francisco

REITs: crecimiento y creacin del valor

171

El rea falt de vueltas proyectadas debido a una disminucin repentina en la

demanda que proviene de la inversin de fortunas de muchas empresas manufactureras
y de alta tecnologa en la recesin nacional de 2001. Un tercer riesgo consiste en
que la financiacin de la deuda permanente es por lo general no disponible hasta
que un proyecto se complete y considerablemente se arrienda, que puede tomar dos o
tres aos. Quin sabe qu tasas de inters parecern a esto lejos calle abajo? Un
aumento sustancial de tasas de inters a largo plazo puede reducir la vuelta
levantada con palanca proyectada en cualquier proyecto de desarrollo. El punto
fundamental es que los inversionistas REIT y los equipos de gestin igualmente
deberan esperar vueltas considerablemente ms altas del desarrollo a fin de
compensarse tomar mayores riesgos. Lo que todava es confuso es si REITs orientados
al desarrollo que son capaces de crear el valor sustancial para accionistas va su
maestra de desarrollo, aun cuando el riesgo suplementario se considera, darn
premios de fijacin de precios apropiados los inversionistas. El jurado est
todava en esa pregunta; mucho puede depender de la talla de mrgenes de beneficio
de desarrollo esperados y la forma esperada y la talla de la ventana de desarrollo
de vez en cuando. Un mtodo relacionado del crecimiento externo es la extensin y
la reurbanizacin de propiedades existentes. Un poco de capacidad de desarrollo se
requiere aqu, pero los riesgos son considerablemente ms pequeos por dos motivos:
la propiedad existente se ha demostrado y el coste de aadir que el espacio
desarrolla menos que una nueva propiedad desde el principio. Adems, mientras el
potencial de la ganancia total de una extensin puede ser menos que esto de una
completamente nueva tierra, o greenfield, proyecto, la vuelta del porcentaje en
el capital invertido de la extensin a menudo es ms alta. Las extensiones exitosas
se pueden hacer en cualquier tipo de la propiedad, pero las ubicaciones fuertes y
probadas tienden a traer ms oportunidades. Por supuesto, el REIT debe poseer o
adquirir la tierra contigua. Los inversionistas se hacen entusiasmados cuando un
REIT anuncia que aade la fase 2 o la fase 3 a una propiedad exitosa existente.
Esto generalmente indica que la propiedad existente hace bien, que la direccin ha
tenido la previsin para adquirir la tierra contigua, y que la proporcin de vuelta
del riesgo es favorable. Muchos REITs bien considerados que generalmente no se
conocen como promotores de viviendas de la tierra, como Realty federal y Macerich
en el sector minorista, han creado el valor para los accionistas sustancial con
extensiones de la propiedad y reurbanizacin.

172

La inversin con inteligencia en REITs

Ms avenidas de crecimiento externas

Aunque las adquisiciones de la propiedad, el desarrollo, la reurbanizacin y las
extensiones sean los vehculos primarios para un REIT para crecer por fuera, no son
los nicos caminos. Como notado antes, varios REITs han sido capaces de crear
empresas conjuntas (JVs) con compaeros institucionales para adquirir, poseer, y,
desarrollar a veces, hasta propiedades. Aunque estas estructuras de la JV puedan
hacer la estrategia de negocios de un REIT y la estructura financiera ms complejas
y crear riesgos no presente cuando los activos se poseen completamente, generarn
corrientes de ingresos de honorarios adicionales para el REIT, y esto puede
aumentar el crecimiento FFO y crear el valor suplementario para accionistas. Cada
estrategia de la JV se debera examinar en su propio mrito, por supuesto, ya que
los inversionistas querrn las ventajas para ms que la compensacin tanto los
riesgos como la complejidad adicional en modelo de negocio del REIT y fuentes de
ingresos. REITs tienen otras avenidas para el crecimiento externo tambin. Gracias
al Acto de Modernizacin REIT, pueden tomar parte en verdaderos negocios
estaterelated que a menudo pueden proporcionar ingresos adicionales sustanciales e
ingresos netos. Estos negocios a menudo se continan en una filial REIT gravable, y
as sus ganancias son sujetas al impuesto sobre sociedades. A menudo pueden crear
el valor para los accionistas, en particular si pueden reforzar lejos de las
habilidades de bienes inmuebles inherentes del REIT. Para varios aos, Kimco Realty
hizo muy bien en estos negocios, incluso la reestructuracin de los arriendos de
arrendatarios quebrados, suministro de financiacin para otros detallistas y ayuda
de ellos a deshacerse del espacio excedente. Unos REITs orientado al desarrollo, en
particular en el sector industrial, por ejemplo, Propiedades de AMB, Duke Realty, y
ProLogis, han desarrollado propiedades para otros en una base de honorarios. Y
algunos REITs, como Vornado Realty, han estado haciendo verdaderas inversiones
estaterelated oportunistas en las cuales no poseen las propiedades subyacentes;
en el octubre de 2010, Vornado anunci que haba adquirido una participacin del
9,9 por ciento en el detallista JCPenney. Unos REITs hasta hacen prstamos del
entresuelo, que pueden ser arriesgados sino tambin potencialmente muy
provechosos. SL Green, una oficina principal REIT, ha dirigido mucho tiempo un
negocio de prstamo del riesgo ms alto exitoso en el sector de la oficina de
Ciudad de Nueva York. En 2004 organiz una nueva hipoteca REIT, Gramercy Capital, y
lo tom pblico - pero que el negocio no fue bien, hacindose una vctima de la
Gran Recesin y el colapso de los mercados del crdito.

REITs: crecimiento y creacin del valor

173

Hay seguramente los riesgos en estos negocios no tradicionales. Generan ingresos de

fuentes del no alquiler, y por lo tanto son menos estables y previsibles que
ingresos del alquiler y pueden ser ms sensibles a cambios de condiciones
econmicas. Los inversionistas deberan procurar no valorar las corrientes de
ingresos de estos negocios tan muy como hacen ingresos de arriendos de la
propiedad, ya que nos recordaron en 2008 hasta 2010 cuando muchos de los antiguos
rpidamente evaporados. Estos negocios del no alquiler se deberan ver como un
instrumento para la creacin de valor adicional y crecimiento externo para los
accionistas del REIT, y cualquier instrumento se puede usar bien o emplearse mal. Y
algunos instrumentos slo no trabajan muy bien en ambientes hostiles. Cada tal
negocio no tradicional entablado en por un REIT se debera por lo tanto examinar
estrechamente y juzgarse en sus propios mritos.

Resumen
El uso de FFO y AFFO permite tanto a REITs como sus inversionistas estimar flujos
de fondos libres corrigiendo para el gasto de la depreciacin de bienes inmuebles,
por lo general un artculo no monetario. FFO y AFFO generalmente crecen con el
tiempo con sistemas econmicos crecientes y proporcionan los medios a aumentos del
dividendo; sin embargo, la medicin del flujo de fondos libre es no necesariamente
la mejor manera de valorar partes de REIT, ya que nos dirigiremos en un captulo
posterior. AFFO es el instrumento ms til para estimar la repeticin de los REIT
de flujos de fondos libres, pero no hay estndar uniforme en el cual se calcule.
FFO y AFFO se pueden cultivar de dos modos: por fuera, por adquisiciones,
desarrollo, y tomando parte en empresas conjuntas y otros negocios; e internamente,
a travs de la capacidad de un REIT de mejorar la rentabilidad de sus propiedades
existentes. Los inversionistas deberan pagar la concentracin a las capacidades
valuecreation de un REIT, que son muy importantes en la determinacin del valor de
la reserva de un REIT, pero los ingresos de los cuales no siempre se refleja en FFO
o AFFO. El crecimiento interno es la fuente fidedigna y ms estable del
crecimiento FFO porque no depende de levantamiento de la nueva capital o
fabricacin de adquisiciones, pero slo de control de gastos, aumento de tasas de
ocupacin y levantamiento de precios del alquiler en sus propiedades.

174

La inversin con inteligencia en REITs

El crecimiento externo se puede generar a travs de adquisiciones de la propiedad

atractivas, desarrollo, y extensiones de la propiedad, as como desarrollo
relacionado con los honorarios y negocios de gestin de las inversiones. Los
inversionistas deberan tratar de entender conceptos como el coste de capital y
tasa interna de retorno, ya que nos ayudan a entender cmo REITs puede crear - o
destruir - valor haciendo adquisiciones o persiguiendo el desarrollo. No pueden
poner demasiado nfasis en la importancia de la inversin atractiva y oportunidades
de desarrollo al crecimiento de un REIT de flujos de fondos libres y valor de la
empresa, pero los perfiles del riesgo de estrategias de crecimiento externas son
ms altos y deberan ser con cuidado supervisados por inversionistas.

C H UN P T E R

Busca de acciones selectas

El juego de azar se puede separar de invertir no por el tipo de actividad, pero
por la habilidad, dedicacin y empresa del participante. - Peter Lynch

las estrategias de nvestment de muchos tipos se pueden perseguir en el mundo REIT,

segn nuestros objetivos de la inversin. Podemos buscar compaas de la ms alta
calidad, comprarlos y sostenerlos con paciencia sobre el largo plazo. O podemos
tomar ms riesgo e ir para ganancias grandes de ms reservas REIT especulativas o
concentrarnos en los que nos venden con descuentos profundos al valor neto de los
activos (NAV). Podemos tratar de recoger REITs que han tropezado y esperan una
vuelta. Podemos comprar rentabilidades por dividendo altas y rezar que el dividendo
siga pagndose. Tambin es posible buscar gemas poco conocidas entre muy pequeo
REITs. Es todo una pregunta de preferencias de la inversin de alguien, devuelva
requisitos y arriesgue la aversin.

Yo

Estilos de la inversin
Algunos inversionistas non-REIT han hecho bien comprando y poseyendo el grande,
constantemente cultivando compaas con el excelente a largo plazo
175

176

La inversin con inteligencia en REITs

historiales, como Coca-Cola, Exxon o Wal-Mart. Peter Lynch llam estas reservas
stalwarts. Otros inversionistas han buscado compaas que crecen en precios muy
rpidos, como Apple, Baidu, o hasta algunas compaas biotech. El inconformista o
los inversionistas del valor compran partes cuyos precios son temporalmente
reducidos por malas noticias que esperan se disipar finalmente, o donde los
valores de los activos escondidos emergern pronto. A algunos inversionistas les
gusta comprar partes de la pequea gorra en compaas crecientes de las cuales la
mayor parte de personas nunca han odo. Todos estos enfoques pueden trabajar - para
REITs as como para otras reservas - si el inversionista se disciplina y paciente y
ejerce el juicio bueno. No hay consenso en cuanto al cual el estilo de la inversin
o los trabajos preferentes mejor y un gur de Warren Buffetttype del mundo REIT
tengan que surgir an (aunque el Sabio de Omaha l mismo haya comprado segn se
informa partes de REIT de vez en cuando). Los inversionistas ms conservadores
probablemente enfatizarn REITs de inversin muy asegurada, que tratar de definir
en este captulo. Los que buscan la calidad y la seguridad sobre todo ms
seguramente van. Y es esencial para todos los inversionistas REIT saber lo que hace
unas acciones selectas REIT diferente del resto, ya que son las acciones selectas
que establecen los patrones en los cuales todos los otros se deberan medir. Antes
de que busquemos las acciones selectas, sin embargo, examinaremos algunas de las
otras opciones.

Crecimiento REITs
Unos creen que el crecimiento del trmino REIT es un oxmoron; en su misma
naturaleza, REITs no puede cultivar ganancias por parte a precios rpidos. Un
negocio de bienes inmuebles es un flexible ms alto pero la empresa de crecimiento
ms lento y REITs deben gastar, segn la ley, la mayor parte de su flujo de fondos
libre a accionistas y as no pueden retener la mayor parte de sus ganancias para
reinvertir en el negocio para generar el crecimiento. An hubo tiempos en el pasado
cuando algunos REITs se han visto como reservas de crecimiento, y tales perodos
ocurrirn indudablemente otra vez. El crecimiento REITs, entonces, los es vistos
por inversionistas como tener la capacidad de aumentar sus fondos de operaciones
(FFO) a precios mucho ms rpido que normas histricas del 4 a 5 por ciento
anualmente, quizs a veces hasta a precios que exceden el 10 por ciento. La razn
de este potencial de crecimiento puede consistir en que un sector especfico
disfruta de la fase de retumbo de su ciclo de la propiedad, cuando los precios del
alquiler y las ocupaciones se elevan rpidamente, o su estrategia de negocios es
poner en prctica un muy

Busca de acciones selectas

177

programa de desarrollo o adquisicin agresivo o generar rpido crecimiento de

negocios basados en los honorarios. Este tipo del crecimiento de un REIT a menudo
requiere que infusiones regulares sustanciales de nueva equidad y capital de deuda
amplen la carpeta de la propiedad y el negocio. Si la capital recin levantada es
usada para adquirir propiedades que barato se valoran y ofrecen alquiler fuerte y
perspectivas de crecimiento de ingresos operativos netos (NOI), la direccin se
percibir como elegante y oportunista, y el precio de las acciones se elevar
rpidamente. Otro enfoque al rpido crecimiento es a travs de una estrategia de
construir varias nuevas propiedades y venderlos a otros o a una empresa conjunta
cautiva. Si, sin embargo, la adquisicin o las oportunidades de desarrollo
disminuyen, el crecimiento de ganancias de tal REIT reducir la marcha; el REIT
ser apremiado para encontrar las expectativas altas de los inversionistas, y su
precio de accin probablemente disminuir considerablemente. Mucho, por supuesto,
depende del premio concedido a las partes del REIT'S de crecimiento y el grado de
la desilusin.

PUNTA
Mientras un crecimiento REIT se puede quedar un paso delante de las expectativas de
los inversionistas, puede entregar vueltas emocionantes - pero es muy importante
estimar cuando esa tasa de crecimiento puede reducir la marcha considerablemente.

Vario hotel REITs estaban en un crecimiento alto introduce el mid1990s

progresivamente. Hoteles de Starwood y Hospitalidad americana del Patriota, por
ejemplo, disfrutaron del crecimiento interno por encima de la media, adquiriendo
mil millones de dlares en nuevos hoteles. Su FFOs aument rpidamente. Aquellos
que compraron en estas reservas en 1995 y 1996 disfrutaron de ganancias fuertes un
rato, pero aquellos que brincaron a bordo ms tarde o se agarraron demasiado mucho
tiempo vieron ms o todas sus ganancias se disipan en aos posteriores. Starwood se
recuper, pero el americano del Patriota, ahora Wyndham International (y ya un
REIT), no era un desastre para accionistas, habiendo sobreampliado su balance con
una estrategia de adquisicin en exceso agresiva. Ms recientemente, REITs
industriales AMB Propiedad y ProLogis crecan muy rpidamente desarrollando
propiedades en el extranjero hasta que la Gran Recesin de repente impidiera

178

La inversin con inteligencia en REITs

sus perspectivas de crecimiento. Incluso la hipoteca REITs puede ser el crecimiento

REITs en ciertos tiempos, levantando cantidades enormes de la capital y haciendo
volmenes grandes de nuevos prstamos. Los inversionistas REIT orientados al
crecimiento, para el periodo del tiempo, pueden hacer completamente bien; pero
tienen que entender cuando la excepcionalmente fase de rpido crecimiento de un
REIT comenzar a reducir la marcha y evitar pagar un precio rico del crecimiento
pasajero.

Valor o vuelta REITs

Si es un inversionista del valor, a menudo hay varios REITs reducidos de los cuales
elegir - stos son REITs que se venden por valoraciones bajas con relacin a sus
pares o con descuentos grandes a NAV. Quizs son debajo de las pantallas del radar
de la mayor parte de inversionistas, poseen mal propiedades de realizacin, o se
han desterrado a la perrera de los inversionistas debido a miscues de la direccin.
O tal vez sus balances son terriblemente feos. Las reservas de estos REITs podran
ser excelentes corto - o hasta inversiones a largo plazo si son bastante baratos o
si los compramos slo antes de una vuelta en sus perspectivas de operaciones o
situacin financiera. El Carr Bienes inmuebles de Amrica (que se tom privado en
2006) es un ejemplo bueno. Este REIT de la oficina languideca poco despus de que
recibi publicidad y no tena acceso a la capital para aprovechar oportunidades de
adquisicin en la recuperacin de mercados de la oficina. La reserva se venda a
precios baratos a pesar de un equipo de gestin bueno. Sin embargo, un poco tiempo
ms tarde, Security Capital Group, una organizacin de la inversin de bienes
inmuebles grande, consinti en adquirir un inters dominante en Amrica Carr y a
aquellos que compraron antes de la transaccin de Security Capital Group sumamente
bien se recompensaron. Ms recientemente, varios REITs se vendan a precios muy
bajos como consecuencia de la Gran Recesin y crujido del crdito porque muchos
dudaron de su capacidad de sobrevivir. Cuando completaron nueva deuda y
financiaciones de la equidad, sus partes se doblaron, hasta triplicado, en el
precio.

PUNTA
Los inversionistas pueden hacer muy bien la compra de REIT reducido en esperanzas
de una vuelta - pero es por lo general muy difcil saber cuando el precio de accin
de un REIT totalmente rebaja sus dificultades corrientes y anticipadas.

Busca de acciones selectas

179

La mayor parte de reservas REIT que son muy baratas son as por la buena razn. Los
problemas pueden incluir flujos de fondos que disminuyen, propiedades dbiles o
mercados, accin de palanca de deudas alta, y sospechar equipos de gestin. Estas
reservas pueden ser comparado con bonos basura - el alto riesgo a veces trae
recompensas altas, pero a veces slo trae infortunios adicionales. Es posible para
inversionistas hacer muy bien con una vuelta REIT, pero es importante recordar que
algunas de estas inversiones nunca harn una reaparicin si la direccin inepta ha
sido el problema - puede seguir destruyendo el valor para los accionistas. Es
particularmente importante hacer la tarea extensa antes de arriesgarse en estos
REITs, incluso balance detallado y anlisis de la propiedad. Los inversionistas
deberan saber por qu la reserva barato se valora antes de comprar.

REITs por poderes por la obligacin

Otro tipo de REIT que a menudo apela a algunos inversionistas es el que que me
refiero como a un poder de la obligacin. Se percibe como tener FFO relativamente
lento y tasa de crecimiento del dividendo, pero, debido a sus propiedades de deudas
y estables moderadas, tiene un dividendo razonablemente seguro con una produccin
que es por lo general ms alta que ese de la mayor parte de REITs. Los adjetivos
como confiable y consecuente describen estos REITs, que no tienen estrategias de
crecimiento externas agresivas y a menudo poseen propiedades con arriendos a largo
plazo. Los que buscan poderes de la obligacin deberan buscar equipos de gestin
conservadores, capaces, y dedicados, moderar niveles de deudas y un dividendo
sustancial, bien cubierto. El crecimiento y el incremento de capital, por supuesto,
probablemente permanecern modestos. REITs por poderes por la obligacin a menudo
poseen la asistencia mdica u otras propiedades dadas en arriendo a un arrendatario
solo en una base triple neta.

PUNTA
REITs por poderes por la obligacin proporcionan rentabilidades por dividendo
altas, a menudo en la variedad del 6 a 7 por ciento, pero han definido menos bien
perspectivas de crecimiento comparado con otro REITs. Los inversionistas cambian
ingresos totales anticipados ms altos por el ingreso corriente ms alto.

Muchos de estos REITs podran ser completamente convenientes para aquellos

inversionistas para quien los ingresos estables, altos son ms importantes que el
incremento de capital. Sin embargo, es probable que la mayor parte de
inversionistas hagan mejor,

180

La inversin con inteligencia en REITs

el tiempo, si renuncian la recompensa de dividendos de la alta tensin a favor de

los ingresos totales ms altos y potenciales, a largo plazo ofrecidos por REITs de
inversin muy asegurada.

Las virtudes de REITs de inversin muy asegurada

Hasta ahora, hemos hablado de crecimiento, valor y REITs por poderes por la
obligacin. Ahora introducir el stalwarts de REITdom - REITs de inversin muy
asegurada. Pero primero, una advertencia: no hay objetivo o definicin comnmente
aceptada de REIT de inversin muy asegurada, por tanto tendr que aceptar mo
hasta que desarrolle su propio. REITs de inversin muy asegurada son, como todo
REITs, sujeto a los altibajos de los ciclos de su sector, pero, durante perodos de
razonablemente mucho tiempo, deberan entregar el crecimiento consecuente,
creciente, a largo plazo de FFO, dividendos y valor de los activos. Como son
econmicamente fuertes y extensamente respetados, en la mayor parte de perodos,
tendrn el acceso a la equidad adicional y capital de deuda que puede abastecer de
combustible el crecimiento por encima de la media. Proporcionarn raramente las
rentabilidades por dividendo ms altas o hasta, en muchos aos, los mejores
ingresos totales, tampoco los podemos comprar con frecuencia en precios de ganga -
pero deberan proporcionar aos de ingresos totales del 7 a 8 por ciento, por
trmino medio, con el riesgo slo modesto.

PUNTA
REITs de inversin muy asegurada tienen ciertas calidades que los ponen aparte de
la mayor parte de REITs. Estas calidades incluyen: direccin probada excepcional,
familiar con las demandas tanto de propiedad de bienes inmuebles como de operacin
y los caprichos de mercados pblicos. Acceso a deuda y capital propio y un
historial de despliegue eficaz de esa capital para crear valor para los
accionistas. Fuerza del balance y flexibilidad. Foco del sector y maestra del
mercado profundamente regional o local. Poltica del dividendo conservadora e
inteligente. Gobierno corporativo bueno. Propiedad de la reserva de la persona
enterada significativa.

REIT de inversin muy asegurada no tiene que exponer todos estos atributos, pero
tendr la mayor parte de ellos. Vamos a hablar de ellos detalladamente.

Busca de acciones selectas

181

La importancia suprema de PUNTA de la direccin

La direccin elegante y capaz es el atributo solo ms importante de REITs de
inversin muy asegurada.
La direccin elegante y capaz es lo que separa meras colecciones de propiedades de
negocios superiores cuya accin en comercio slo resulta ser bienes inmuebles. Aun
si su equipo de gestin es mediocre, un REIT har razonablemente bien cuando su
sector de la propiedad haga bien - una marea alta levanta todos los barcos. Los
alquileres rpidamente crecientes y las tasas de ocupacin disfrutadas durante el
ciclo de retumbo de un sector generarn el crecimiento interno fuerte para el
sector entero, tal que era el caso para el piso REITs a lo largo de la mayor parte
de los aos 1990, oficina REITs de 1995 al final de esa dcada y REITs detallista a
partir de 2000 hasta 2007. Pero la prueba verdadera de la calidad viene cuando los
mercados inmobiliarios difciles vuelven, a menudo trayendo oportunidades de compra
excelentes as como dolor en su estela. Esto es cuando la direccin de la propiedad
excelente, la ubicacin del activo superior, las habilidades de arrendamiento
admirables y el acceso fuerte a la capital hacen una diferencia. Cuando los
mercados del espacio de bienes inmuebles son suaves, las compaas fuertes hacen un
mejor trabajo de retener a sus arrendatarios, as minimizando la erosin del flujo
de fondos. En tales tiempos, los precios de bienes inmuebles se pueden ablandar, y
algunos propietarios sobreampliados pueden estar deseosos de venderse a precios con
descuento. REITs fuertes a menudo son capaces de aprovechar esta situacin
recogiendo propiedades sanas, bien localizadas barato - propiedades que, con la
direccin eficaz e imaginativa, se pueden aplazar en la pista y producir vueltas
excelentes para accionistas. Los equipos de gestin excelentes deberan ser capaces
de dirigir su REITs a travs de la desventaja de espacio de bienes inmuebles y
ciclos del mercado de capital y surgir an ms fuertes. Al hacer compras para
acciones selectas slidas, es importante concentrarse en REITs cuyos equipos de
gestin han sido capaces de construir carpetas sanas con slo una cantidad modesta
de la deuda, quienes han sido capaces de invertir el capital del accionista
sabiamente, quienes saben cmo medir el riesgo, y quien puede levantar la capital
razonablemente valorada para aprovechar oportunidades de desarrollo o adquisicin
cuando se levantan. ste es REITs cuyos equipos de gestin tambin han sido capaces

182

La inversin con inteligencia en REITs

conseguir crecimiento interno mejorando propiedades y rollos del arrendatario,

maximizando ingresos del alquiler y controlando crecimiento del gasto
administrativo y gasto de funcionamiento. Pero tenemos que aprender cmo
reconocerlos.
La creacin de valor en todos los tipos de climas

Hemos hablado de oportunidades de compra en mercados inmobiliarios reducidos. Pero

hay otras ventajas que los equipos de gestin superiores ofrecen: saben qu
arrendatarios buscan el espacio y en cual ubicaciones. Se aseguran que los precios
del arriendo de lugar en propiedades adquiridas se apoyan siendo la base de valores
de bienes inmuebles, que les permite encontrar a arrendatarios de reemplazo que se
pueden permitir alquileres iguales o ms altos si los arrendatarios originales se
van o quiebran. La direccin superior de venta al por menor y propiedades de la
oficina incluye cerca la escucha de listas del arrendatario, y siempre la busca de
oportunidades de sustituir el dbil por el fuerte y reducir el riesgo de faltas del
arrendatario. Las faltas son perjudiciales al flujo de fondos, no slo debido al
alquiler perdido y tiempo inactivo sino tambin porque cambiando a arrendatarios
el mediados del arriendo podra requerir que las mejoras espaciales caras se hagan
para los nuevos arrendatarios.

PUNTA
Los equipos de gestin con experiencia explorarn continuamente para oportunidades
que pueden usar para su ventaja.
Un ejemplo de un REIT esto ha sido capaz de aprovechar desafiar ambientes al por
menor es Kimco Realty, un centro comercial vecino REIT con una reputacin a largo
plazo excelente entre inversionistas REIT. Los detallistas se involucran en un
negocio muy competitivo, y algunos de ellos que poseen sus propias tiendas
necesitan la capital suplementaria cuando las tendencias comerciales se deterioran.
Capitalizando en tales dificultades, Kimco compr varios negocios minoristas a
principios de 1996 de Tiendas de la Empresa, un detallista que trataba de
reestructurar su negocio. Las tiendas se compraron a precios bajo del mercado y se
arrendaron para Arriesgarse en una produccin estimada a Kimco de casi el 13 por
ciento. Los inversionistas deberan buscar REITs de inversin muy asegurada que
tienen la capacidad de hacer bien hasta en ambientes difciles haciendo
excepcionalmente atractivo

Busca de acciones selectas

183

las adquisiciones, mejorando propiedades y calidad del arrendatario, y persiguiendo

oportunidades comerciales que crean el valor para accionistas.
Crecimiento suplementario internamente

Hay tiempos cuando las adquisiciones atractivas no estn disponibles para un REIT,
por ejemplo, cuando las tasas de rendimiento esperadas seran debajo del coste
promedio ponderado del REIT de la capital, y a menudo slo no hay muchas
oportunidades de desarrollo que probablemente proporcionarn una vuelta ajustada al
riesgo aceptable. Esto ocurri, quizs el ms notablemente, a partir de 1998 hasta
2000. No slo los mercados inmobiliarios eran muy competitivos y muy tardos en sus
ciclos, pero los precios de accin REIT eran tales que el levantamiento del capital
propio era prohibitivamente caro. Robert McConnaughey, director general y el gestor
de la cartera mayor de Prudential Real Estate Securities entonces, declar, La
fruta que cuelga bajo se ha escogido ya. Ya no estamos en un ambiente donde
cualquiera puede encontrar tratos, como hemos estado en un modo de recuperacin
durante cinco aos ahora. Durante tales perodos, la creacin del valor es difcil
y desafo, y la obtencin del mejor que el promedio crecimiento interno es un
camino para REIT de inversin muy asegurada para sobresalir. Por ejemplo, piso
creativo REITs han sido capaces de proporcionar servicios tiles a arrendatarios,
como servicios del portero, educativos y programas de enriquecimiento en un ajuste
de la comunidad, y cable y servicios de Internet, y han manejado sus propiedades en
una manera muy eficiente. Muchos la calidad vende al por menor REITs, incluso
Kimco, Recuerdos y Weingarten, han sido capaces de construir y mantener una base de
datos extensa de los requisitos espaciales de los arrendatarios. A consecuencia de
sus relaciones de hace mucho tiempo con cientos de detallistas nacionales,
regionales, y locales, han sido capaces de referirse a esta base de datos para
llenar el espacio vacante rpidamente, si en propiedades establecidas o en
propiedades recin adquiridas. Varia alameda REITs tambin tiene esta capacidad. En
la oficina y sectores industriales, busque REITs que han sido capaces de guardar
sus tasas de vacantes a niveles bajo de promedios estadounidenses. Hablamos antes
cmo un REIT a menudo es capaz de cobrar alquileres ms altos por propiedades
realzadas. No hay gua escrita en cmo mejorar el aspecto y la deseabilidad de
propiedades especficas el ms con eficacia, ni en cmo reducir costes operativos,
pero la direccin innovadora siempre encontrar una manera de generar el
crecimiento NOI por encima de la media en las propiedades de sus REIT; con el
tiempo, esto crea el valor para los accionistas.

184

La inversin con inteligencia en REITs

Otra ventaja clave de REITs de inversin muy asegurada con respecto al crecimiento
interno consiste en que sus propiedades tienden a situarse en ubicaciones de
relleno fuertes, donde a menudo es difcil para propiedades de competicin
desarrollarse. Los equipos de gestin excelentes entienden modos de construir o
adquirir en estas ubicaciones, ya que el piso REIT AvalonBay ha hecho durante
muchos aos. Esto, tambin, permite al REIT proporcionar vueltas a largo plazo a
sus accionistas que exceden a aquellos de sus pares.

PUNTA
Las oportunidades de crecimiento externas son importantes, pero el crecimiento
interno es ms estable y serio.

El acuerdo nico

Hablaremos del amplio tema de adquisiciones de la propiedad en algunos detalles ms

tarde en este captulo en el contexto del despliegue eficaz de la capital. Sin
embargo, aqu me gustara notar que una caracterstica nica de un equipo de
gestin de alta calidad es que demuestra, de vez en cuando, su capacidad de hacer
los bienes inmuebles extraos pero muy provechosos tratar. Un ejemplo temprano de
esto es la adquisicin de Vornado de Alexander en 1995. Alexander era una cadena de
grandes almacenes en el rea de Ciudad de Nueva York que present una solicitud de
declaracin de quiebra en 1992. Posey siete reas de grandes almacenes y un
inters del 50 por ciento a una alameda regional contigua. Segn unos Consejeros de
Green Street el 17 de marzo de 1995, informe, estos sitios eran muy valiosos,
incluso un bloque cuadrado lleno en el Midtown de Manhattan. En el marzo de 1995,
Vornado compr un inters de la reserva del 27 por ciento a Alexander de Citicorp
por $55 millones, un precio de compra estimado en el 20 por ciento debajo del
precio de mercado predominante. Vornado estructur el acuerdo de ganar honorarios
de direccin, arrendamiento y desarrollo de los bienes inmuebles de Alexander. Esto
no slo permiti a Vornado aumentar su FFO considerablemente, sino tambin aumentar
su NAV por parte. Otro caso de la creacin del valor a travs de la fabricacin del
acuerdo era la adquisicin de 2002 de la carpeta de Westcor de centros comerciales
en y cerca de Fnix, Arizona, por Macerich Company. Muchos inversionistas entonces
sostuvieron que Macerich pagaba demasiado estos activos de calidad, pero su vuelta
en el capital invertido en ellos tiene

Busca de acciones selectas

185

sido excepcional. Kimco Realty ha ganado el respeto del inversionista extendido en

virtud de muchos tales acuerdos favorables, tanto incluso carpetas de la propiedad
grandes como la transaccin de la tienda de comestibles de Albertson en 2006 como
incluso acuerdos ms pequeos nicos. En el agosto de 2010, Simon Property Group,
la alameda ms grande REIT, anunci que haba cerrado una adquisicin de Salidas
Principales a un coste de $700 millones (excluyendo la deuda asumida). Los
Consejeros de Green Street declararon en el febrero de 2011 que Principal se
adquiri a un precio de la gorra aproximadamente del 8 por ciento, pero que el
mercado pblico valorara probablemente [los activos Principales] en el por
ciento high5 [precio de la gorra] variedad hoy. Los mercados de bienes races
comerciales son tanto amplios como profundos; durante la mayor parte de perodos,
hay muchos compradores que compiten por tratos. Pero REIT de inversin muy
asegurada con un equipo de gestin excelente puede encontrar a veces mucho
comprando una propiedad vacante en una ubicacin excelente y llenndolo de
arrendatarios. Por ejemplo, a mediados de 2010, las Propiedades de Boston
adquirieron un nuevo, pero no arrendaron el edificio en 510 Avenida Madison en el
Midtown de Manhattan de Harry Macklowe por aproximadamente $320 millones, un precio
que los Consejeros de Green Street estimaron para ser debajo del coste de
reposicin y el 33 por ciento debajo del precio pagado por un edificio similar de
la Avenida Madison en 2007. La firma estim que las Propiedades de Boston, cuando
la propiedad se hace considerablemente arrendada, podran obtener un IRR en la
variedad del por ciento mid7. Esto sera una vuelta excelente por tal calidad que
incorpora una gran ubicacin, sobre todo en un tiempo cuando la Nota del Tesoro de
10 aos ceda bajo del 3 por ciento. REITs de inversin muy asegurada tienen
equipos de gestin que pueden el valor agregado encontrando y haciendo acuerdos
excepcionalmente atractivos - en particular aquellos que extensamente no se venden.
Cualquiera con la capital puede comprar bienes inmuebles en precios de mercado;
slo unos cuantos lo pueden robar.
La atraccin de los mejores arrendatarios

REIT bien administrado no debera estar a merced completamente de la solvencia de

sus arrendatarios. Incluso en ambientes difciles, debera ser capaz de devolver el
espacio desocupado por un arrendatario econmicamente preocupado y soltarlo a
precios comparables a o mejor que antes. Los detallistas tienen un hbito de cerrar
tiendas y hasta salir del negocio. Sin embargo, excepto durante aquellos tiempos
extraos cuando los alquileres del mercado han disminuido precipitadamente, REITs
detallistas de alta calidad han sido generalmente capaces

186

La inversin con inteligencia en REITs

proteger sus flujos de fondos de los efectos de cierres de la tienda hasta en

ambientes difciles, por ejemplo, durante las ondas de quiebras del detallista en
1995 hasta 1996 y 2000 a 2001. Incluso la Gran Recesin, poniendo abolladuras en
los flujos de fondos de los REIT detallistas, tena menos de un impacto a las
organizaciones REIT detallistas de la calidad que la mayor parte de observadores
haban esperado. El mismo-centro NOI para la alameda de inversin muy asegurada
REITs era llano a slo ligeramente abajo hasta despus de la Gran Recesin (2009 y
2010). La oficina y REITs industrial con estndares de aseguramiento fuertes y
activos en ubicaciones excelentes tambin deberan ser capaces de retroceder -
llenan el espacio vacante relativamente rpidamente en la mayor parte de entornos
econmicos. Sin tener en cuenta habilidades retenanting, la capacidad de un REIT de
atraer una lista de arrendatarios de alta calidad es muy importante, en particular
en sectores minoristas como centros comerciales vecinos y alamedas. En un centro
comercial, teniendo arrendatarios productivos significa el trfico ms alto, el que
significa ventas ms altas - para todas las tiendas localizadas all. Para el dueo
del centro, tal prosperidad detallista significa que los arrendatarios sern
capaces de pagar los golpes de alquiler incorporados en sus arriendos, as como
proporcionarn el alquiler adicional al propietario cuando las provisiones del
exceso de ventas se contengan en los arriendos. Tambin justifica precios del
alquiler ms altos cuando es tiempo de renovarlos. El punto fundamental es que los
centros muy productivos significan beneficios de explotacin ms altos y valores de
los activos ms altos para sus dueos.

PUNTA
El equipo de gestin de un REIT detallista de inversin muy asegurada entender
modos de incrementar el trfico en sus centros. Ms trfico significa ms ventas, y
ms ventas significan menos volumen de ventas del arrendatario e ingresos del
arriendo ms altos.

Arrendatarios de mejor calidad, si en el espacio comercial, las propiedades

industriales o edificios de oficinas, a menudo esperarn ampliarse, y si el REIT
disfruta de relaciones buenas con estos arrendatarios, darn vuelta al REIT cuando
estn listos para el espacio adicional. Por ejemplo, REITs industrial AMB
Propiedades y ProLogis (que se combin y se hizo ProLogis a mediados de 2011) han
estado cultivando relaciones a largo plazo con los usuarios principales de Amrica
del espacio de la logstica y esto, con el tiempo, lleva al desarrollo de
propiedades adicionales para ampliar a arrendatarios tanto aqu como en el
extranjero. Como estos dos REITs tienen capacidades de desarrollo extranjeras
significativas, la fusin es probable a

Busca de acciones selectas

187

d a la compaa combinada una ventaja competitiva en la reunin de las necesidades

de muchos usuarios espaciales industriales grandes.

PUNTA
Un REIT con un equipo de gestin excelente puede funcionar bien aun cuando algunos
de sus arrendatarios luchan.

Control de costes

Siempre ha sido axiomtico en el negocio que el abastecedor econmico tiene un

borde en el concurso. Esto nunca ha ms sido verdad que en el entorno empresarial
muy competitivo de hoy, y la marcha de un negocio de bienes races comerciales no
es ninguna excepcin. REITs excepcionales son capaces de manejar sus propiedades
muy eficazmente, guardando tambin costos generales - direccin, servicios
jurdicos, contabilidad, etctera - bajo el control estricto. Hablamos sobre
servir de los REIT a s de comprar oportunidades en un mercado reducido, pero y
comprando propiedades en un mercado sano? Bien, rico o pobre, es agradable ahorrar
el dinero. Si puede guardar costes operativos de la propiedad bajo, un REIT estar
en una posicin para sobrepujar a compradores competidores y todava generar
vueltas muy satisfactorias en las propiedades adquiridas. El ahorro slo del 2 por
ciento en gastos de la direccin de la propiedad anuales asciende a unos ahorros
del coste total de 200.000$ anualmente cuando una carpeta de propiedades genera $10
millones de ingresos del alquiler. Pero no son slo gastos de la direccin de la
propiedad que se tienen que guardar bajo el control; arriba se debe contener
tambin. Vamos a considerar REIT hipottico que posee $500 millones de propiedades
(en el valor de mercado corriente) que generan NOI no reforzado del 9 por ciento, o
$45 millones por ao, y no tiene deuda. Si los costos generales ascienden al 1 por
ciento de activos, o $5 millones por ao, FFO del REIT (excluir el gasto por
intereses - recuerda, no asumimos ninguna accin de palanca de deudas) ser $40
millones, o el 8 por ciento de valores del activo realizable. Compare esto con
segundo REIT cuyos costos generales ascienden a slo el 0,5 por ciento de activos,
o $2,5 millones. Segundo REIT generar $42,5 millones en FFO, proporcionando una
vuelta del 8,5 por ciento, y salvando $2,5 millones anualmente.

188

La inversin con inteligencia en REITs

El control de gastos y el funcionamiento con una estructura econmica son factores

a menudo pasados por alto evaluando equipos de gestin de REIT, pero, durante un
perodo de tiempo significativo, el REIT que puede contener sus gastos
proporcionar mayores vueltas a largo plazo a sus accionistas.
Historial de creacin del valor

Patrick Henry estupendamente bien dijo, Tengo pero una lmpara por la cual mis
pies se dirigen, y esto es la lmpara de experiencia. Uno de los mtodos ms
obvios pero a menudo descuidados de determinar la calidad de un equipo de gestin
REIT es examinar la actuacin histrica del REIT. Tiene el REIT un historial largo
y exitoso de aumentar FFO por parte y NAV? Tiene una historia de dividendos del
accionista estables y crecientes? Cunto de largo ha sido el REIT una empresa
pblica, y cmo ha aguantado varios ciclos de bienes inmuebles? Ha encontrado su
equipo de gestin modos de proteger flujos de fondos aun cuando sus mercados
inmobiliarios se han reducido o cundo ha encontrado la competencia tiesa del nuevo
desarrollo? Cmo ha invertido el capital que esto ha sido confiado a ello por
accionistas y nuevos inversionistas? Cmo crea realmente el valor para sus
accionistas? stas son preguntas que se deben preguntar y contestarse en nuestra
bsqueda de REITs de inversin muy asegurada; un REIT con un historial exitoso en
estas reas - algunos de los cuales se pueden medir objetivamente - ser muy
estimado por la mayor parte de inversionistas REIT. Pero tenemos que ser realistas.
La economa estadounidense y sus mercados espaciales son cclicos, y recesiones -
que causan alquileres del mercado y las tasas de ocupacin para disminuir -
afectarn seguramente los flujos de fondos de los REIT. Y cuando las recesiones son
particularmente severas (como en 2008 hasta 2009), los dividendos se deberan
cortar en reconocimiento a tiempos difciles. As pues, hasta el ms azul de REITs
de inversin muy asegurada no surgir de todas las recesiones indemnes; hasta las
Propiedades de Boston, Simon Property Group, y Bienes inmuebles Vornado, tres de
REITs ms grandes y ms respetados, cortan sus dividendos durante la Gran Recesin.
Sin embargo, los inversionistas REIT de hoy tienen suerte. Muchos de los REITs que
han recibido publicidad desde 1993, y hasta unos que eran pblicos antes entonces,
se dotan de equipos de gestin que se dedican, muy se experimentan y se prueban de
la batalla en todas las clases de ambientes del mercado de capital y espacio.
Examinando estrechamente sus historiales de ingresos totales (en una base absoluta
y

Busca de acciones selectas

189

en la relacin a sus pares que se especializan en el mismo sector) durante un

perodo largo del tiempo, y usando algunos otros criterios sugiri en este
captulo, con la diligencia, podemos descubrir a aquellos que cumplen con los
requisitos de REITs de inversin muy asegurada. REITs de hoy han demostrado
finalmente que pueden mantener historiales a largo plazo exitosos como empresas
pblicas en todas partes de ciclos de bienes inmuebles enteros. Seguramente
pruebas, al menos durante los 10 aos pasados, han sido impresionantes. La mayor
parte de REITs eran menos agresivos en el frente de desarrollo antes de los
descensos econmicos y cclicos ms recientes, y eran vendedores netos en lo alto
del mercado en 2006 y 2007. Tambin han sido ms activos en la poda de sus
carpetas, a precios atractivos, y se han disciplinado con respecto a adquisiciones.
Y han reaccionado rpidamente y con eficacia a la multitud de problemas causados
por la Gran Recesin. As, hay ahora REITs ms de inversin muy asegurada que
alguna vez antes.
Acceso a, y despliegue eficaz de, capital

En la determinacin qu REITs merecen la etiqueta de inversin muy asegurada,

tambin tenemos que mirar el acceso a la capital y cmo esa capital se despliega.
Como hemos visto antes, el acceso a la capital para financiar el crecimiento
externo como adquisiciones y desarrollo es muy importante en la determinacin de
las vueltas a largo plazo potenciales de un REIT a accionistas. Igualmente, cmo un
REIT decide asignar su capital preciosa es esencial para la evaluacin de los
accionistas del valor a largo plazo de un REIT como una inversin. El acceso a la
capital - y Sus Ventajas Un REIT con un historial bueno, que ha ganado el respeto
de los accionistas, tendr la mayor capacidad de levantar la nueva capital sobre la
cual una vuelta satisfactoria se puede ganar. Aunque la mayor parte de REITs
pudiera levantar el capital propio de 1996 a principios de 1998, muy pocos eran
capaces de hacer as de entonces hasta 2001. REITs se pusieron en la rea de
castigo porque muchos de ellos se percibieron como habiendo hecho un trabajo pobre
de asignar la capital que dieron a ellos en aos previos. Aunque un nmero
considerable de REITs fuera capaz de levantar la equidad durante el crujido del
crdito de 2008 y 2009, levantar la capital no es un derecho Dado por Dioses de un
REIT. Cuando los mercados estn en el equilibrio, sera razonable esperar que un
REIT, como el dueo de una carpeta de propiedades comerciales, disfrutar del
crecimiento NOI en o ligeramente encima de la tasa de inflacin, dir

190

La inversin con inteligencia en REITs

El 2 a 3 por ciento. La utilizacin de la accin de palanca de deudas podra

permitir al REIT obtener el crecimiento de FFO del 3 a 4 por ciento. Sin embargo,
si tiene el acceso al capital propio adicional, a menudo ser capaz de comprar
propiedades adicionales, con esperanza a precios que entregarn vueltas superior a
su coste de la capital o perseguirn el nuevo desarrollo. Este tipo del potencial
de crecimiento externo puede permitir a un REIT cultivar su flujo de fondos libre a
precios por encima de la media (creando tambin el valor para sus accionistas).
Simplemente puesto, esto es uno de los motivos principales por qu muchos REITs
excepcionales, durante muchos aos, sern capaces de relatar el crecimiento FFO del
5 a 6 por ciento por ao, por trmino medio.

PUNTA
Tanto el acceso a la capital como el capital que invierte sabiamente son factores
claves en la separacin de REITs de inversin muy asegurada del resto.

La importancia de asignar capital sabiamente

Pero la obtencin de la capital es una cosa. La utilizacin de ello con eficacia es
totalmente otro. REIT de inversin muy asegurada no malgastar esa capital haciendo
inversiones en vueltas menos que su coste verdadero. Mejor dicho, crear el valor
para sus accionistas invirtindolo con eficacia, en adquisiciones de la propiedad,
nuevo desarrollo, o de otros modos. Y es la extensin entre la vuelta de la
inversin y el coste de capital, ajustada para el riesgo, esto es el ms importante
para inversionistas, no slo los niveles absolutos de vueltas de la inversin o
gastos de capital. Algunos inversionistas REIT usan el valor de licencia del
trmino para referirse a la capacidad de un REIT de generar vueltas en nuevas
oportunidades que exceden su coste de la capital. Hay tiempos, tal como a
principios de los aos 1990, cuando el valor de licencia es fcil a acumularse,
debido a la facilidad de los REIT en la obtencin de vueltas de talla muy grande;
esto puede ser debido a una abundancia de la Creacin del valor
La creacin del valor se puede definir como la diferencia positiva entre el coste
verdadero de la capital y la vuelta a largo plazo obtenida del uso de esa capital,
rebajada al valor actual neto. Se puede manifestar en ingresos ms altos y/o mayor
valor neto de los activos. Este concepto es apropiado para todas las empresas
comerciales.

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191

la compra de oportunidades en los mercados inmobiliarios. A la inversa, hubo otros

tiempos, como a finales de los aos 1990 y los primeros aos del siglo veintiuno,
cuando pocos REITs se podran servir de tales oportunidades. Y an hay otros
tiempos cuando slo algunos REITs, que funcionan en sectores especficos, han sido
capaces de hacer as. Pero REITs de inversin muy asegurada, debido a la direccin
imaginativa y estrategias mltiples de crear el valor (junto con un balance
fuerte), a menudo tienen mejores oportunidades que crean el valor que otro REITs
sin tener en cuenta el estado de la economa o los mercados inmobiliarios. Y
asignan e invierten su capital sabiamente - construyen el valor de licencia
durable. Cmo hacen as? La capital puede ser asignada por un REIT de varios
modos, incluso adquisiciones de propiedades solas o carpetas enteras, la compra de
verdaderas compaas estateowning (como otro REITs), tomando parte en nuevo
desarrollo de la propiedad o empresas conjuntas, desempeando su propia reserva,
pagando a cuenta la deuda, o hasta, a veces, lanzando un nuevo verdadero negocio
estaterelated o invirtiendo en una empresa explotadora. A veces estas inversiones
se hacen a travs de una filial REIT gravable (TRS). Por ejemplo, Ventas, una
asistencia mdica extensamente respetada REIT, ha sido capaz, a travs de su TRS,
participar ms directamente en ingresos aumenta de su negocio de la comunidad de
vida asistida. La cuestin principal para inversionistas debe determinar si el
capital as invertido o por otra parte desplegado generar vueltas fuertes para sus
accionistas, en particular cuando el riesgo sea factored en la ecuacin. Se hizo
esa adquisicin reciente en un precio de mercado, o se puso el REIT muy? Qu es
potencial el aspecto positivo - e IRR anticipado - de la adquisicin?
Probablemente tendr xito el nuevo desarrollo, y hasta qu punto - y vale los
riesgos? Anda la direccin fuera de su campo de la maestra? Como un carcter de
la pelcula de Clint Eastwood una vez notado, Un hombre tiene que saber sus
limitaciones, y esa advertencia seguramente se aplica a equipos de gestin REIT.
La compra de compaas enteras a menudo es problemtica. Tiene el REIT una buena
razn para hacer as? Crece slo para el bien del crecimiento? O crear la
propiedad variedad geogrfica qu los inversionistas REIT pueden conseguir solos
comprando un surtido de REITs? Qu tipo de premio se est pagando, y cuanto tomar
para el REIT para ganar atrs que premio en la forma de ahorros en costes,
direccin de la propiedad ms eficiente, mayor poder de negociacin con
arrendatarios o una tasa de crecimiento ms alta? Cmo financia? Es esto un tiempo
bueno

192

La inversin con inteligencia en REITs

se debera ampliar retirar la deuda o el balance para aprovechar una abundancia

aparente de oportunidades de bienes inmuebles? Plan de gestin de forma
conservadora cuando lanz esa nueva actividad econmica, y aumentar la tasa de
crecimiento de su actividad principal? Es hasta necesario el levantamiento de la
nueva equidad - se puede financiar el crecimiento ms barato a travs del reciclaje
de la capital o una estrategia de la empresa conjunta? stas son las clases de
preguntas difciles que los inversionistas tienen que preguntar ellos mismos
tratando de determinar si un REIT despliega con eficacia su capital y crea el valor
para sus accionistas. REITs de inversin muy asegurada har esto bien y
consecuentemente. Por supuesto, la mayor parte de estas preguntas slo se pueden
contestar en la visin retrospectiva, y a veces bastante pueden necesitar el tiempo
antes de que las respuestas se conozcan. Sin embargo, hasta el punto de que un REIT
demuestra que pueden confiar en l para asignar e invertir su capital sabiamente y
con eficacia, slo no ser capaz de tener acceso al capital adicional, de ser
necesario, con que generar tasas de crecimiento ms altas, pero tambin ser
concedido una valoracin de la bolsa ms alta por inversionistas.
Fuerza del balance

Un tercer factor que puede ayudar a descubrir REITs de inversin muy asegurada es
el balance. A los propietarios les gusta usar la deuda para financiar parcialmente
sus adquisiciones. En ciertos tiempos, tal como cuando un individuo compra una
residencia de la familia sola, la cantidad de deuda ha excedido enormemente la
cantidad de equidad puesta en la propiedad. Los reveladores, tambin, han sido a
veces capaces de obtener el 90 por ciento, hasta el 100 por ciento, financiacin, y
las proporciones del prstamo al valor para bienes races comerciales
buyerborrowers han sido, a veces, muy generosas.

PUNTA
La accin de palanca de deudas aumenta tanto los riesgos como recompensas de poseer
bienes inmuebles - y puede no crear ningn valor para los accionistas
significativo.

La mayor parte de asesores de inversiones desalientan reservas de compra en el

margen; hacer tan, por supuesto, amplia ambas prdidas y ganancias, pero, quizs
hasta lo que es ms importante a veces obliga a un inversionista a venderse en
temporalmente

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193

los precios bajos cuando los mercados estn en pnico. Entonces, por qu a menudo
tan se compran los bienes inmuebles parcialmente con la deuda, que parece a
reservas de compra en el margen? La teora mucho tiempo aceptada consiste en que la
estabilidad y la previsibilidad de flujos de fondos de bienes inmuebles, as como
la volatilidad baja de precios de bienes inmuebles, justifican una cantidad
moderada de la accin de palanca de deudas para comprar y poseer bienes inmuebles
de calidad. La accin de palanca de deudas se quiere para mejorar vueltas de la
inversin. Pero quizs es tiempo de la pregunta que creencia, por varios motivos.
Las recesiones - y los crujidos del crdito - no son previsibles, y parece han
estado llegando con la mayor regularidad. Los precios de bienes inmuebles pueden
fluctuar ms en el futuro que en el pasado, debido, quizs, a mayores
concentraciones del capital a corto plazo buscando las mejores vueltas ajustadas al
riesgo globalmente; los precios decrecientes pueden causar estragos en dueos
reforzados. La industria REIT experiment una llamada del margen enorme y espantosa
durante la Gran Recesin. La utilizacin de la accin de palanca de deudas puede
crear el valor sustancial para los accionistas de un REIT slo cuando las
propiedades disponibles son excepcionalmente baratas o flujos de fondos y los
valores de la propiedad se elevan bastante a ms que la compensacin los riesgos
aadidos inherentes en la accin de palanca de deudas. Pero ambos de aquellas
situaciones slo se pueden conocer con la visin retrospectiva. Los grandes
temporizadores del mercado son tan escasos en el mundo de bienes inmuebles como
estn en la bolsa. Aunque una cantidad modesta de la accin de palanca de deudas no
sea terriblemente peligrosa para propietarios en entornos econmicos normales, usar
la deuda puede no aadir mucho de valor con el tiempo - y teniendo demasiado de
ello simplemente no es prudente. Dice que que los Consejeros de Green Street Mike
Kirby, citado en una historia del Wall Street Journal fech el 6 de enero de 2010,
En su corazn, los bienes races comerciales deberan ser una inversin orientada
a los ingresos. Pero cuando le sobrelevanta con palanca se llevan aquellos
mritos. Quizs el punto fundamental es que la accin de palanca de deudas modesta
es aceptable cuando no pone en peligro la fuerza del balance de un REIT. Puede
permitir a un REIT capturar mayores vueltas de la inversin cuando las
oportunidades de inversin buenas son abundantes. A la inversa, hasta un REIT con
la direccin fuerte, presentada el mejor clima de adquisicin o desarrollo en el
mundo, sin embargo se cerrar de los mercados de capital y encontrarse incapaz de
aprovechar oportunidades si tiene un balance dbil, quizs estropeado por la accin
de palanca de deudas excesiva. Proporciones de deudas y Proporciones de Cobertura
de Inters a Qu parece un balance fuerte? En primer lugar, una cantidad modesta de
deuda con relacin a un REIT's
194

La inversin con inteligencia en REITs

gorra del mercado total, al valor de mercado total de sus activos, o a ganancias
antes de gastos de inters, impuestos sobre la renta, y depreciacin y gastos de la
amortizacin (EBITDA); en segundo lugar, cobertura fuerte del pago de intereses en
esa deuda y otros cargos fijos, de flujos de fondos de operaciones; y en tercer
lugar, un horario de la madurez de deudas manejable. Las Proporciones de deudas
Suponen que un REIT tiene 100 millones de acciones ordinarias excepcionales
(incluso unidades de la sociedad convertibles en partes), y su precio de mercado es
10$ por parte, para una capitalizacin de la equidad total de $1 mil millones.
Tambin tiene $100 millones de la accin preferida excepcional, y el endeudamiento
de $600 millones. La proporcin de la gorra de la deuda/mercado puede ser
determinada dividiendo la deuda ($600 millones) por la suma de la gorra del
patrimonio comn ($1 mil millones), la accin preferida ($100 millones) y la deuda
($600 millones), causando una deuda / proporcin de la gorra del mercado del 35,3
por ciento. Aqu est la frmula: La Proporcin de la Gorra de la deuda/Mercado =
Total de la deuda / (Equidad de la Accin comn + Equidad de la Accin preferida +
Total de la deuda) Algunos analistas, como Consejeros de Green Street, prefiere
usar una proporcin basada en los valores de los activos estimados de un REIT, en
vez de la proporcin de la gorra del mercado de deudas/total. Por ejemplo, si un
REIT tuviera $100 millones en valores de los activos de deudas y totales (una
valoracin de los valores justos de mercado de sus propiedades) de $300 millones,
su proporcin de la deuda/valor de los activos sera $100 millones divididos en
$300 millones, o el 33 por ciento. Este mtodo, que se concentra en el valor de los
activos de un REIT, ms bien que su valoracin de la parte en la bolsa, tiene dos
ventajas: es ms conservador (ya que REITs han comerciado generalmente en
valoraciones del mercado modestamente superior a su NAVs), y evita la fluctuacin
rpida en proporciones de deudas (el precio de las acciones de un REIT es por lo
general ms voltil que el valor de sus activos). Los abogados de esta frmula
creen que el ndice de endeudamiento de un REIT no debera ser sujeto a una subida
temporal o decadencia en su precio de accin si el movimiento de precios no tiene
nada que ver con operaciones o valores de la propiedad. Sin embargo, la proporcin
de la deuda/valor de los activos menos con frecuencia se utiliza que la proporcin
de la gorra del mercado de deudas/total ya que el antiguo implica un factor
subjetivo (valores de los activos estimados). Proporcin de la Deuda/Valor de los
activos = Total de la deuda / Valor estimado de Todos los Activos

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195

Cunta accin de palanca de deudas es aceptable en REIT de inversin muy

asegurada? En primer lugar, vamos a mirar algunos promedios histricos. Al final de
1995, Robert Frank, que ha seguido la industria REIT durante muchos aos, estim
que la proporcin de la gorra del mercado de deudas/total histrica de los REIT
hecha un promedio, hasta ese tiempo, el 34 por ciento (Barron, el 18 de diciembre
de 1995). Segn SNL Securities y la Asociacin Nacional de Compaas inversionistas
de Bienes inmuebles (NAREIT) datos, este porcentaje ha aumentado moderadamente
desde entonces, elevndose a un promedio aproximadamente del 43 por ciento hacia el
cuarto cuarto de 2003, cayndose brevemente a un nivel ms bajo del 36,6 por ciento
en el cuarto cuarto de 2006 (cuando los precios de accin REIT eran altos), y hasta
el 44,8 por ciento que retrocede luego en el segundo cuarto de 2008 ya que las
reservas de REIT disminuyeron. Las proporciones de la accin de palanca de deudas
se elevaron an adelante en 2009 ya que los precios de REIT fueron victimizados por
un mercado bajista; como consiguiente, la deuda se tuvo que reducir con nuevos
ofrecimientos de la equidad y ventas del activo en 2009 y 2010. Al final de tercer
cuarto de 2010, los datos de NAREIT reflejaron una proporcin de deudas media del
41,1 por ciento para la equidad REITs. Hoy, aunque algunos observadores sazonados,
como el Sr. Kirby, sostengan que la accin de palanca de deudas se debera reducir
an adelante, la mayor parte de equipos de gestin REIT y los inversionistas REIT-
dedicados parecen cmodos con proporciones de la accin de palanca en la variedad
del 40 por ciento baja. Regardless, los inversionistas de REIT nunca deberan
olvidar que el riesgo de la inversin de aumentos de deudas y la cantidad de deuda
llevada por un REIT se deberan considerar determinando el valor justo de mercado
para cualquier reserva REIT. REITs de inversin muy asegurada no reflejar
proporciones de deudas modestas, por ejemplo, generalmente ms que el 40 a 45 por
ciento en la mayor parte de ambientes. Esta Proporcin de la Gorra de la
Deuda/Mercado Pautas
Aqu estn algunas pautas generales en cuanto a una proporcin de la gorra de la
deuda/mercado: algo ms de una proporcin de la gorra del mercado de deudas/total
del 55 por ciento hace a muchos inversionistas REIT incmodos, en particular en los
sectores ms voltiles, como hoteles, donde los flujos de fondos no son protegidos
por arriendos a largo plazo. Una proporcin menos del 40 por ciento siempre casi
se considera como el conservador y es un indicador importante de un balance fuerte,
sujeto a los otros criterios descritos en este captulo. Cuando los precios de
bienes inmuebles son no sosteniblemente altos, o los mercados se ablandan, hasta
una proporcin de deudas del 50 por ciento podra crear la preocupacin.

196

La inversin con inteligencia en REITs

proporciona la seguridad del inversionista aadida y permite la mayor flexibilidad

del balance REIT. Aunque se hayan utilizado en todas partes de la historia de los
REIT para determinar niveles de la accin de palanca, la gorra de la deuda/mercado
y las proporciones de la deuda/valor de los activos pueden ser engaosas a veces y
pueden proporcionar un cuadro demasiado atractivo cuando las reservas REIT o los
precios de la propiedad estn a niveles altos. Esta leccin se aprendi en 2008 y
2009, cuando los precios de accin REIT y los valores de sus propiedades se cayeron
dramticamente en respuesta a la Gran Recesin, haciendo gorra de la deuda/mercado
y proporciones de la deuda/valor de los activos clavar. Una verificacin de la
realidad se puede hacer comparando el endeudamiento de un REIT con su EBITDA
esperado sobre el precedente o despus de 12 meses. Esto permite al inversionista
mirar la deuda de un REIT en el contexto de su flujo de fondos libre, antes del
pago de intereses; la proporcin de deuda a EBITDA a menudo, ser, completamente
ms estable que su precio de accin o hasta su valor de la propiedad agregado.
Usando esto mtrico, una proporcin debt/EBITDA de 5 a 7 se puede considerar
aceptable, mientras una proporcin de 4 o menos ser completamente conservador;
una proporcin encima 8 a 9 puede hacer a inversionistas REIT conservadores
incmodos. Los promedios del sector REIT en la Tabla 8.1, proporcionada por NAREIT
al final de tercer cuarto de 2010, proporcionan un punto de referencia bastante
reciente. Note las proporciones debt/EBITDA altas en muchos de los sectores,
causados por ingresos del alquiler decrecientes y NOI resultar

Proporciones de la deuda de la tabla 8.1 en Q3 2010

Oficina de Alojamiento de la Asistencia mdica de Alamedas de Centros comerciales
Vecina de Pisos del Sector de REIT Autoalmacenaje Industrial Proporcin Debt/EBITDA
Diversificada 8.2 7.4 8.2 5.0 7.3 7.2 8.6 4.8 7.3 Gorra de la
Deuda/Mercado el 44,6% el 45,6% el 52,3% el 28,2% el 50,0% el 47,1% el 44,8% el
31,3% el 54,0%

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197

de la Gran Recesin. Por suerte, se espera que estas proporciones mejoren con la
estabilizacin de mercados espaciales que comenzaron a mediados de 2010. Las
Proporciones de Cobertura de inters Una manera diferente de determinar si los
niveles de deudas son razonables o excesivos es mirar el grado al cual EBITDA del
REIT excede el pago de intereses en su endeudamiento. Esta relacin a menudo se
refiere como una proporcin de cobertura de inters. A veces los analistas
consideran, adems del gasto por intereses, otros compromisos financieros que se
repiten como obligaciones del pago del dividendo en la accin preferida excepcional
o programaron reembolsos de deudas (cargos fijos). Esa proporcin, as definida,
se menciona como la proporcin de cobertura del cargo fijo y es una prueba ms
conservadora que la proporcin de cobertura de inters. Por ejemplo, si Oficina del
Trofeo REIT tiene EBITDA anual de $14 millones y lleva la deuda de $100 millones,
que le cuesta $7 millones en el gasto de inters anual, entonces su proporcin de
cobertura de inters sera $14 millones divididos en $7 millones, o 2.0. Una
proporcin de cobertura de inters considerablemente abajo 2.0 a menudo ser la
causa para alguna preocupacin. Como las proporciones debt/EBITDA habladas antes,
muchos analistas prefieren medir la accin de palanca de la deuda este camino en
vez de mirar la proporcin de la gorra del mercado de deudas/total o la proporcin
de la deuda/valor de los activos, ya que la antigua medida proporciona un cuadro de
qu pesado la amortizacin de la deuda es con relacin a EBITDA corriente. En otras
palabras, si el REIT hace muy bien con sus propiedades por encima de un tiempo
particular y puede obtener la financiacin del tipo de inters fijo a precios
razonables, puede tener poca dificultad atendiendo la deuda, aunque la accin de
palanca de deudas pueda ser ms alta que deseable. Como notado antes, usando
proporciones de cobertura de inters, las proporciones de cobertura del cargo fijo
y/o las proporciones debt/EBITDA evitan la dificultad de tasar la accin de palanca
durante perodos de precios de accin que cambian rpidamente y valores de la
propiedad fluctuantes. Sin embargo, realmente castiga aquellos REITs que sostienen
activos que producen los no ingresos temporalmente, por ejemplo, tierra o
propiedades en el desarrollo. Y tambin puede recompensar excesivamente REITs que
disfrutan excepcionalmente alto - pero temporales - tasas de rendimiento en sus
activos. En consecuencia, es el mejor para examinar todas las frmulas anteriores
haciendo un juicio en cuanto a la fuerza y la salud del balance de un REIT.

198

La inversin con inteligencia en REITs

PUNTA
Un inversionista REIT cuidadoso mirar la gorra del mercado de deudas/total (o
deuda/valor de los activos) proporciones, debt/EBITDA proporciones e interesar
cobertura o proporciones de cobertura del cargo fijo a fin de determinar si un REIT
se podra sobrereforzar.

Bajo condiciones econmicas adversas o cuando los precios de la propiedad se caen,

los niveles de deudas altos en la relacin a la gorra del mercado, valores de los
activos o EBITDA, e inters bajo o proporciones de cobertura del cargo fijo, pueden
ser una bomba de relojera que espera a explotar. La accin de palanca razonable de
ayer y la deuda manejable se podran hacer la accin de palanca demasiado agresiva
de maana y la deuda de mutilacin. No hay nmero mgico que permita a
inversionistas REIT ser cmodos siempre, y ningn nivel de deudas universalmente
apropiado o proporcin de cobertura que, de ser excedido, hara un REIT
sobrelevantado con palanca. Mucho depende de condiciones en el espacio y mercados
de capital, disponibilidad de la capital, estabilidad de flujos de fondos
existentes y anticipados y otros factores - hasta las relaciones de un REIT con sus
prestamistas. Bstelo para decir, sin embargo, que un sello de REIT de inversin
muy asegurada ser un balance conservador y fuerte - en una base absoluta y en la
relacin a sus pares. La Deuda de la tasa variable Pero hay una otra cuestin del
balance para considerar: deuda de la tasa variable. La deuda de la tasa variable
sujeta el REIT y sus accionistas a gastos de inters considerablemente aumentados
en caso de tasas de inters rpidamente crecientes. Los inversionistas de REIT
invierten en un REIT para sus perspectivas de bienes inmuebles y comerciales y no
quieren ver sus expectativas rotas porque el equipo de gestin de un REIT se
equivoc en la direccin de tasas de inters. Alguna deuda de la tasa variable es
apropiada, pero se debera usar frugalmente. Como una parte grande de los gastos
totales de un REIT consiste del gasto por intereses, considerablemente los gastos
del inters ms alto podran causar una reduccin significativa en FFO y hasta, de
vez en cuando, causar una reduccin del dividendo. A la inversa, la deuda del tipo
de inters fijo es un positivo, ya que mejora la estabilidad FFO y reduce la
exposicin a cambios de tasas de inters a corto plazo. El hotel los ejecutivos de
REIT de vez en cuando sostienen que alguna deuda variablerate es apropiada para
ellos, como tasas de inters tiende a levantarse cuando la economa es fuerte, y
viceversa. Los hoteles generalmente hacen completamente

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199

Deuda del tipo de inters fijo

La ventaja de la deuda del tipo de inters fijo consiste en que pone una tasa de
inters especfica para la duracin entera del instrumento de deudas. Adems, si al
prestatario le permiten pagar por adelantado la deuda debera tasas de inters
caerse considerablemente despus de que incurren en la deuda, el prestatario tendr
la oportunidad de reducir gastos de inters. En aos recientes, muchos REITs han
tomado a prstamo con una tasa de inters variable, sino tambin han hecho
contratos por los cuales la tasa de inters se corona a un nivel algo ms alto que
la tasa de corto plazo corriente del inters. Estas gorras pueden ser caras, su
precio segn la duracin de la gorra y la anchura del grupo de la tasa de inters.
Generalmente, a pesar del coste, vale la pena pagar la deuda de la tasa variable
coronada porque es una pliza de seguros contra la posibilidad de tasas de inters
que clavan debido a la inflacin ms alta o una economa recalentada. Sin embargo,
todas tales gorras y cambios relacionados, tienen fechas de la terminacin.

bien en sistemas econmicos fuertes, por tanto la deuda de la tasa variable puede
servir de un seto contra sistemas econmicos dbiles, es decir los recibos del
hotel inferiores pueden ser parcialmente compensados por gastos por intereses
inferiores. Algunos REITs han inflado, a veces, el crecimiento FFO usando la deuda
de la tasa variable, ms barata para financiar adquisiciones de la propiedad. La
economa de una adquisicin de la propiedad se debera analizar sobre la base del
que financia con la deuda del tipo de inters fijo y la equidad, ya que nearterm
aumento de la deuda de la tasa variable es por lo general sin sentido. As, la
calidad de FFO de un REIT y su tasa de crecimiento es el sospechoso cuando el REIT
confa pesadamente en la deuda de la tasa variable, y esta cuestin se debera
reconocer en los mltiplos de ganancias que los inversionistas quieren pagar por
partes de REIT. Por suerte, los niveles de la deuda variablerate en la mayor parte
de REITs de hoy son modestos, en particular REITs de inversin muy asegurada. A
pesar de las negativas, REITs, que a menudo buscan el capital adicional para
iniciativas de crecimiento externas, a menudo encontrarn ventajoso usar alguna
deuda de la tasa variable. El modelo tpico es para un REIT para establecer una
lnea de crdito que se puede usar, con la flexibilidad, en una base a corto plazo
y luego pagarse a travs de un ofrecimiento de la reserva, la emisin de plazo ms
largo, deuda del tipo de inters fijo, o a travs de la venta de activos. La deuda
de la lnea de crdito est por lo general en una tasa variable. La llave es la
cantidad de tal deuda de la tasa variable con relacin al valor de la empresa como
el valor de los activos grueso estimado del REIT o su gorra del mercado entera.

200

La inversin con inteligencia en REITs

PUNTA
Hasta el punto de que la deuda de la tasa variable excede el 10 a 15 por ciento del
valor de los activos de un REIT, un REIT se puede exponer a la desilusin de
ganancias debera tasas de inters intensificarse.

La madurez de la Deuda es axiomtico que los bienes inmuebles, siendo un activo a

largo plazo, se deberan financiar con la capital a largo plazo. Una cantidad
excesiva de la deuda a corto plazo (que se debe reembolsar dentro de un o dos aos)
expone al prestatario al riesgo sustancial. Si por algn motivo un prestamista est
poco dispuesto a renovar un prstamo significativo al prestatario REIT cuando viene
debido, y si ninguna otra fuente de nueva financiacin se puede encontrar, el REIT
se obligar a vender activos a cualquier precio se ofrece, levante la nueva equidad
en muy dilutive precios, o hasta, de vez en cuando, juicio de quiebra del archivo.
Esta cuestin estaba bien ms que del inters acadmico de muchos REITs durante el
crujido del crdito que acompa la Gran Recesin. La mera amenaza de un fracaso de
ampliar la financiacin puede causar una gota severa en el precio de accin del
REIT, as haciendo el capital propio fresco prohibitivamente caro - de estar
disponible en absoluto. Health Properties de escala nacional, una asistencia mdica
estimada REIT que fue adquirido por Ventas en 2011, experiment este problema en
sus primeros aos. Bajo su equipo de gestin original tom la deuda a corto plazo
sustancial, que el prestamista estaba poco dispuesto a derribar en su vencimiento.
Se requiri que el REIT (entonces conocido como Beverly Investment Properties)
vendiera un nmero significativo de activos y redujera su dividendo. General Growth
Properties (GGP), una alameda principal REIT, acumul cantidades grandes de la
deuda a corto plazo cuando adquiri Rouse Company en 2004. Aunque la direccin
creyera que esta deuda sera manejable, los mercados de capital se congelaron en
2008 y 2009, y encontr que no haba manera practicable de financiar de nuevo su
endeudamiento de maduracin. Aunque el valor de los activos del GGP excediera sus
responsabilidades, se oblig a presentar una solicitud de declaracin de quiebra en
el abril de 2009 a fin de impedir a acreedores agarrar sus activos de la alameda.
Aunque fuera capaz de salir del tribunal de quiebras en 2010 y hacer los arreglos
para el pago o la nueva financiacin de sus deudas, muchos accionistas perdieron
mucho dinero.

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201

En consecuencia, los inversionistas de REIT deben ser conscientes a las fechas de

vencimiento de la deuda de un REIT. Algunos analistas miran la madurez de deudas
media, y los inversionistas inteligentes prefieren que la mayor parte de la deuda
de un REIT no madure durante al menos varios aos. Una cantidad modesta de la deuda
a corto plazo es seguramente aceptable, pero el bulto de la deuda no debera ser
debido para varios aos y debera estar a precios del tipo de inters fijo. REITs
de inversin muy asegurada asombran sus madurez de deudas con inteligencia.

PUNTA
Los equipos de gestin REIT sabios financiarn de nuevo la deuda cara bien antes de
la madurez, si esto se puede hacer con penas del pago adelantado modestas y buscar
una amplia gama de madurez de deudas.
La importancia de sector y foco geogrfico

Muchos, hace muchos aos, durante el infancia de la industria REIT, creyeron que
esto importante para un REIT estaba bien diversificado por sector de la propiedad y
ubicacin geogrfica. Tal variedad se juzg importante para la reduccin del riesgo
de la inversin. Pero ese concepto est caducado por dos motivos. En primer lugar,
la extensin principal de la industria REIT ha permitido que inversionistas creen
su propia carpeta de la propiedad diversificada poseyendo un nmero considerable de
REITs, cada uno que acta en una ubicacin diferente y posee un tipo de la
propiedad diferente. En segundo lugar, el conocimiento del mercado local es una
llave muy importante al xito en el negocio de la inversin de la propiedad. Vamos
a considerar este segundo punto ms detalladamente. Hay muchas rarezas en mercados
inmobiliarios locales que estn relacionado con la demanda del espacio en las
mejores ubicaciones, la naturaleza y personalidad de los arrendatarios ms
fuertes, el nmero de servicios requeridos hacer el espacio competitivo, y, con
respecto a proyectos de desarrollo de la propiedad, un anfitrin entero de
procedimientos del derecho y divisin por zonas. Y cada sector de la propiedad
tiene su propio juego nico de caractersticas de la inversin y funcionamiento.
Para comprar, pueda y desarrllese propiedades bien requiere una familiaridad
profunda y experiencia extensa con un sector de la propiedad y mercados
especficos.

202

La inversin con inteligencia en REITs

PUNTA
El inversionista en efecto se debera diversificar - comprando partes en vario
REITs, cada negocio que hace en un sector diferente y ubicacin, no tratando de
comprar un REIT que trata de ser todas las cosas a todos los inversionistas.

Un ejemplo bueno de REIT especializado es Comunidades de AvalonBay, un piso REIT

creado de una fusin de 1998 de Comunidades del Piso Bayas y Propiedades Avalon. La
baha recibi publicidad hace varios aos, habiendo sido un revelador activo y el
dueo de pisos en California del norte desde 1970. Nunca posey otros tipos de
propiedades. La direccin sobrevivi las condiciones parecidas a una depresin en
California a principios de los aos 1990 y construy un historial excelente en
desarrollo y restauracin de pisos de alta calidad. Las Propiedades de Avalon, con
las cuales la Baha se combin, con xito poseyeron, manejado, y desarrollaron
comunidades del piso en el Nordeste y mediados de estados atlnticos durante muchos
aos. Hoy, AvalonBay permanece un competidor fuerte en ambas costas, teniendo un
conocimiento profundo de mercados locales. El conocimiento local, especializado da
a un REIT varias ventajas en sus mercados. Su direccin con mayor probabilidad oir
de un vendedor afligido que debe descargar propiedades o la disponibilidad de un
gran sitio de desarrollo. Ser por lo tanto capaz de aprovechar oportunidades
extraas, y del mismo modo, puede ser capaz de cerrar un acuerdo antes de que se
saque para la licitacin pblica. Si tiene capacidades de desarrollo, conocer a
los contratistas mejores y ms confiables y ser familiar con los desafos y
poltica de conseguir permisos de divisin por zonas y desacuerdos. Ser muchsimo
consciente de condiciones econmicas locales y qu mercados locales se hacen ms
deseables. Si es REIT detallista, tendr el acceso bueno a los detallistas
regionales con mucho futuro. El punto fundamental es que, en la mayor parte de
sectores de bienes inmuebles, REITs que se concentran intensivamente en regiones
geogrficas especficas tienen una ventaja competitiva significativa.
PUNTA
Si es importante para un REIT concentrarse en un rea geogrfica especfica, es an
ms importante especializarse en un tipo de la propiedad.
Busca de acciones selectas

203

La propiedad de bienes inmuebles y la operacin son tan competitivas como alguna

vez. Cada tipo o sector, de bienes races comerciales tiene su propio juego
peculiar de la economa, y es mucho ms probable que un equipo de gestin familiar
con rarezas de un sector particular y cuestiones de suministro/demanda ser mejor
capaz de navegar a travs de aguas speras - y tomar la ventaja llena de
oportunidades extraas - que un equipo de gestin que trata de adaptarse a la
economa que cambia de varios tipos de la propiedad diferentes. Slo muy poco, como
Washington REIT y Bienes inmuebles Vornado, han logrado hacer bien consecuentemente
con tipos del activo mltiples. Por todos estos motivos, REITs ms de inversin muy
asegurada se especializar tanto en sector como en ubicacin. Los ejemplos en el
sector del piso incluyen Propiedades BRE y Propiedad de Essex; el antiguo se ha
limitado a slo la costa occidental, Arizona y Colorado, mientras ste slo se
enfoca en California y Washington. Hay, sin embargo, algunas excepciones. La
asistencia mdica REITs que poseen clnicas de ancianos, por ejemplo, puede
encontrar la concentracin geogrfica una negativa; los operadores de la clnica de
ancianos dependen de pagos del Seguro de enfermedad estatales y son sujetos a
varias otras normas - tener un porcentaje demasiado alto de activos totales en un
estado significa la exposicin excesiva a los caprichos de las polticas de
reembolso de ese estado. La alameda REITs tambin tienen menos necesidad de la
concentracin geogrfica y su carencia del foco geogrfico no debera ser una
cuestin significativa con inversionistas. En efecto, una presencia amplia puede
mejorar la posicin de negociacin del dueo de la alameda con sus arrendatarios
detallistas ms grandes. La economa de la alameda es similar en la mayor parte de
reas de los Estados Unidos, y un gran porcentaje de arrendatarios de la alameda es
detallistas nacionales, por ejemplo, Tiendas del Hueco. Y el autoalmacenaje REITs,
como Public Storage, se ha beneficiado de estrategias de comercializacin
nacionales y reconocimiento de la marca registrada a travs de los Estados Unidos.
Muchos REITs de inversin muy asegurada han estado ampliando sus negocios en
regiones adicionales, algunos jugadores nacionales que se hacen hasta. Puede ser
ventajoso para una venta al por menor, asistencia mdica, o hasta un piso, oficina,
o REIT industrial, tener ubicaciones en varios estados vecinos debido a la
importancia de talla, dominio del mercado y relaciones del arrendatario. Duke
Realty es un ejemplo bueno. Funciona en vario Mediooeste y estados del Sudeste, y
debido a su relacin con compaas regionales fuertes que necesitan industrial y

204

La inversin con inteligencia en REITs

espacio de depsito, su alcance geogrfico ha proporcionado un grupo ms amplio de

arrendatarios anticipados. En otros casos, REITs de inversin muy asegurada
simplemente crecen ms que su base principal. Durante muchos aos conocidos como el
dueo del centro comercial vecino dominante en Houston, los Bienes inmuebles de
Weingarten han entrado con frecuencia en nuevos mercados en estados de Sunbelt.
Otro REIT detallista estimado, Centros de Recuerdos, se ha ampliado bien ms all
de sus orgenes en Florida, mientras Camden Properties and UDR Inc., piso fuerte
REITs, ha ampliado enormemente sus huellas. EastGroup, una propiedad industrial
wellrespected REIT, se ha ampliado con xito en varias ubicaciones de Sunbelt.
Algunos inversionistas REIT veteranos pueden desacreditar tal ansia de viajar, pero
a algn punto muchas compaas de bienes inmuebles bien dirigidas y crecientes como
los slo mencionados buscarn la promesa de nuevos mercados. Si el REIT aplica el
mismo nivel de innovacin y previsin a sus nuevos mercados, los inversionistas no
se tienen que demasiado preocupar - pero debe haber experimentado la direccin
local en el lugar y procura hacerse un jugador local fuerte. Finalmente, vemos
ahora la presencia de REITs nacional potente, con activos en mercados principales
en todas partes de los Estados Unidos; Equity Residential, el piso ms grande REIT,
es nacional en el alcance y ha funcionado bien. Los otros, como Propiedades de AMB
y Propiedades de Boston, han desarrollado una presencia local muy fuerte en
mercados regionales seleccionados. AMB, que se combin con ProLogis en 2011, posee
logstica productiva y propiedades de distribucin en cubos de transporte
principales, mientras las Propiedades de Boston poseen activos de la oficina
importantes en cuatro mercados clave - Ciudad de Nueva York; Washington, D.C.;
Boston; y San Francisco. La llave al xito persistente de estos REITs estar su
posicin competitiva y fuerza de la direccin en cada uno de sus mercados locales,
juntos con la capacidad de la oficina central corporativa de andar la lnea fina
entre el suministro de la direccin adecuada y tener en cuenta la iniciativa local
y la creatividad. No es por lo tanto necesario que un propio lmite de REIT de slo
unos mercados si quiere ganar la designacin de acciones selectas. Sin embargo,
creo que ms pequeo el REIT, ms debera enfocar sus recursos limitados en slo
unos mercados que sabe bien y donde puede obtener una ventaja competitiva a travs
de contactos locales y otras relaciones. Y pequeo REIT tiene una ventaja
importante: una o unas excelentes oportunidades capturadas realmente pueden mover
la aguja con respecto a crecimiento de ganancias y aumento NAV.

Busca de acciones selectas

205

PUNTA
Los inversionistas de REIT deberan poner la carga de la prueba sobre aquellos
REITs con una presencia en muchas ubicaciones geogrficas diferentes para mostrar
que se han hecho lderes del mercado en cada uno de ellos.

Poltica del dividendo conservadora e inteligente

Otro criterio para separar a ricos REIT de desposedos REIT es la poltica del
dividendo. Bien se disea en el contexto de las limitaciones de la capacidad de un
REIT de retener ganancias, perspectivas de los mercados espaciales en los cuales el
REIT sostiene propiedades, oportunidades de crecimiento externas como adquisiciones
y desarrollo y su coste de deuda y capital propio? Es bastante conservador para
resistir condiciones del mercado adversas inesperadas, pero no tan conservador para
enajenar a inversionistas orientados a los ingresos? Una cuestin clave para
inversionistas es la proporcin de la liquidacin del REIT de dividendos a fondos
ajustados de operaciones (AFFO). Como el nuevo capital propio a menudo es tan caro,
REITs mejor manejados prefieren retener una parte sustancial de sus ingresos
operativos para adquisiciones, desarrollo y otras oportunidades que invariablemente
se levantan de vez en cuando. La utilizacin de la capital retenida es ms barata
que levantamiento del capital de deuda o venta de partes adicionales.

PUNTA
Una proporcin de la liquidacin del dividendo modesta, por ejemplo, dividendos a
AFFO o flujo de fondos libre, permite que el REIT retenga algn dinero efectivo
para el crecimiento externo.

Una proporcin de la liquidacin modesta tambin es el seguro bueno contra

acontecimientos inesperados que podran causar un descenso temporal en el flujo de
fondos libre. Aunque fuera agradable si sus ganancias subieran ms alto todos y
cada ao, REITs funcionan en una industria cclica y son sujetos a tales sorpresas
como recesiones, tasas de vacantes crecientes, faltas del arrendatario, alquileres
inferiores debido a la sobreconstruccin u otro suministro/demanda
206

La inversin con inteligencia en REITs

desequilibrios o gastos de funcionamiento higher-anticipated. Si un REIT gasta

demasiado de sus AFFO en dividendos, puede crear la preocupacin del inversionista
por la posibilidad de una reduccin del dividendo, que podra afectar negativamente
el precio de accin y levantar cuestiones de credibilidad en cuanto al equipo de
gestin. Tradicionalmente, los inversionistas de REIT se han atrado a REITs, en la
parte sustancial, para sus dividendos estables y suavemente crecientes, y una
rentabilidad por dividendo significativa permanece importante para la mayor parte
de inversionistas de bienes inmuebles. Sin embargo, con el aumento reciente de la
popularidad de los REIT entre inversionistas de la equidad que buscan ingresos
totales fuertes, juntos con el reconocimiento de la importancia de crear valor a
travs del despliegue de utilidades retenidas, las proporciones de la liquidacin
conservadoras (consecuente, por supuesto, con los requisitos del pago del dividendo
estatutarios de los REIT) son un rasgo REIT muy deseable.

PUNTA
REITs con proporciones de la liquidacin bajas tendr generalmente el mejor
potencial de crecimiento, as como la mejor percepcin del inversionista de la
seguridad del dividendo.

Slo qu deberamos buscar en proporciones de la liquidacin? Vamos a comenzar con

la premisa que AFFO sea superior a FFO en la determinacin del flujo de fondos
libre de un REIT. Si un REIT afirma haber ganado 1,10$ por parte en FFO, pero usa
0,15$ de esto para gastos de capital de repeticin cada ao, realmente tiene slo
0,95$ disponibles para distribuciones del dividendo. Adelante, si gasta 0,95$
llenos en dividendos, no habr retenido absolutamente nada con el cual ampliar el
negocio o reservar contra los efectos del tiempo tempestuoso ocasional. En
consecuencia, el inversionista sabio mirar la proporcin de un REIT de dividendos
a AFFO, no FFO. Si AFFO es 0,95$ y el precio del dividendo es 0,85$, la proporcin
de la liquidacin sera.85$ $.95 - o el 89,5 por ciento. O podemos invertir la
frmula, con AFFO de 0,95$ dividido en el dividendo de 0,85$; esto se conoce como
la proporcin de cobertura del dividendo, en este ejemplo aproximadamente el 112
por ciento (0,95$ 0,85$). NAREIT con regularidad publica las proporciones de la
liquidacin medias de REITs con el tiempo, usando FFO, ms bien que AFFO, como la
antigua medida es

Busca de acciones selectas

100

207

90

90

89 88 85

88 86 83 86 83 82 81 79 78 76 74 73 7272 71 70 7171 69 6868 68 67 66 65 63 68 67 65

66 68 68 68 74 76 74 72 69 73 72 71 71 72 72 6969 68 6868 67 66 6464 62 65 70 6868
69 74 73 73

Proporcin de la liquidacin media: el 72,55%

84

Precentavo

80

70

60 2009 de 2007 de 2006 de 2004 de 2003 de 2002 de 1999 de 1996 de 1995 de 2008 de
2005 de 2001 de 2000 de 1998 de 1997 de 1994 2010

Figura 8.1

Proporciones de la liquidacin de REIT

Fuente: NAREIT, REITWatch, enero de 2011.

calculado por cada REIT en una base trimestral y es as ms disponible en el acto.

Ver, por ejemplo, la Figura 8.1. Desde el final del tercer cuarto de 2010, la
proporcin de la liquidacin media ya que un porcentaje de FFO era el 69 por
ciento. Esta proporcin flucta con el tiempo y tiende a aumentar durante perodos
cuando el flujo de fondos es dbil, por ejemplo, despus de recesiones. Volver
medio a largo plazo hasta 1994, desde finales de 2010, era el 72,6 por ciento y ha
reflejado generalmente una tendencia que disminuye modestamente. Cuando NAREIT
primero comenz a compilar estas proporciones, en 1994 y 1995, la proporcin de la
liquidacin media estaba en la variedad del 85 a 89 por ciento. Por supuesto, hay
amplias diferencias de REIT a REIT. Equity Residential, REIT grande y estimado en
el espacio del piso, anunci en 2010 que pagara un dividendo regular muy
conservador durante los tres primeros cuartos de su ao fiscal. Pero para el cuarto
cuarto, la compaa tiene la intencin de pagar un dividendo que traer el pago
total para el ao a aproximadamente el 65 por ciento de FFO como ajustado para
ciertos artculos no comparables. Este concepto interesante equilibra el deseo de
los inversionistas de ingresos del dividendo estables con la necesidad de un REIT
de poner la talla a su precio del dividendo anual a flujos de fondos existentes.
Podemos ver otro REITs emular este tipo de la poltica del dividendo flexible. Las
proporciones de la liquidacin altas no necesariamente significan reducciones del
dividendo. La mayor parte de REITs guardar sus dividendos intactos cuando puedan
esperar a

208

La inversin con inteligencia en REITs

mejora a corto plazo de sus flujos de fondos debido a mercados inmobiliarios

fortificantes. Adems, muchos REITs han sido capaces de financiar una parte
significativa de cualquier dficit de ventas de la propiedad con ganancias
sustanciales. Pero gastar ms que garantizado por el flujo de fondos libre durante
un largo periodo del tiempo no es elegante y asciende a la liquidacin lenta por un
REIT. Unas ltimas palabras sobre proporciones de la liquidacin. Pueden haber
tiempos en el ciclo econmico del sector REIT cuando la adquisicin o el desarrollo
slo no tienen sentido. En tales tiempos, una proporcin de la liquidacin ms alta
podra ser el uso ms efectivo del flujo de fondos libre del REIT. Un REIT puede
vender hasta propiedades y distribuir los ingresos netos como un dividendo
especial, como Propiedades de Boston y algunos otros han hecho de vez en cuando. El
crecimiento no se debera alimentar a la fuerza, y a veces el mejor despliegue de
utilidades retenidas lo debe devolver a los accionistas. Aunque algunos
inversionistas REIT - cuyo objetivo de la inversin primario es ingresos, ms bien
que ganancias de capital sustanciales - puedan preferir proporciones de la
liquidacin del dividendo relativamente altas, REITs ms de inversin muy asegurada
tienden a tener proporciones de la liquidacin del dividendo inferiores, que
probablemente contribuirn a mejor crecimiento a largo plazo y, con esperanza,
mayores ingresos totales. Otra vez, no hay almuerzo libre!
Gobierno corporativo bueno

El gobierno corporativo es un nebuloso y squishy - pero muy importante - concepto

en el mundo de reservas en pblico cambiadas. Pienso en ello como la descripcin
(1) cmo bien una empresa pblica es gobernada internamente por sus administradores
(el equipo de la direccin ejecutiva y la junta directiva); (2) hasta que punto
estos administradores adoptan estatuto, reglas, normas y polticas que
probablemente causarn decisiones sanas hechas y accionistas exteriores tratados
justamente; y (3) si estas reglas y polticas se hacen cumplir francamente e
imparcialmente. REIT de inversin muy asegurada ser fuerte en cada una de estas
reas. Hay muchos aspectos del gobierno corporativo bueno, y los libros pueden ser
- y han sido - escritos sobre ello. Vamos a examinar brevemente algunas cuestiones
del gobierno ms importantes que se pueden levantar en el mundo REIT. Hace muchos
aos, los conflictos de intereses eran una cuestin clave para inversionistas REIT.
A veces, los conflictos eran ostensibles, por ejemplo, la venta de la propiedad de
una persona enterada al REIT que maneja. Los conflictos abundan

Busca de acciones selectas

209

cuando REIT pblico es manejado por un consejero exterior, que se paga unos
honorarios basados no en la rentabilidad del REIT o sus vueltas a accionistas, pero
en el valor del dlar de sus activos. Esto puede dar al consejero exterior un
incentivo para aumentar la cantidad de los activos del REIT simplemente como una
base para aumentar los honorarios - decisiones no necesariamente para la ventaja a
largo plazo del REIT o sus accionistas. Hoy, por suerte, la gran mayora de REITs
internamente se administra y se maneja, y los intereses de las direcciones se
alinean mucho ms estrechamente con aquellos de los accionistas. Por supuesto, la
propiedad de la reserva sustancial por la direccin tambin puede aliviar cualquier
preocupacin. Aunque unos conflictos potenciales todava permanezcan, son ms
sutiles. De vez en cuando, un oficial ejecutivo clave de un REIT puede no ser un
empleado de jornada completa y as no totalmente implicado en el negocio. Los
oficiales ejecutivos pueden poseer unidades de la sociedad de operaciones, ms bien
que la reserva, y as (debido a consideraciones fiscales adversas) puede no querer
vender un activo cuando tal transaccin beneficiara a accionistas. Algunos
proyectos de la compensacin motivan a los oficiales ejecutivos para enfatizar el
crecimiento FFO a corto plazo, ms bien que la creacin del valor a largo plazo,
mientras los otros son simplemente demasiado generosos para la talla de la compaa
o estn basados en criterios del sobresueldo fcilmente encontrados o inadecuados.
Hay otra forma del conflicto de intereses, a veces reflejados en documentos chrter
o estatuto, que atrinchera la direccin dando a personas enteradas la capacidad de
bloquear ofertas de compra o fusin poco amistosas. Los mercados pblicos han
atestiguado muchos casos cuando una oferta de compra atractiva a un precio superior
es rechazada por la junta directiva, a veces ante la insistencia del director
ejecutivo o un accionista de la persona enterada principal. La motivacin de los
directores y equipo de gestin podra deber seguir dirigiendo la compaa mientras
posible, por motivos monetarios o hasta psicolgicos; sin embargo, la motivacin de
los accionistas pblicos debe obtener por lo general el mejor precio posible para
su reserva, en particular si no ha sido un ejecutante bueno en el pasado y tiene
perspectivas inciertas adelantamiento. Las juntas directivas de REIT que procuran
rechazar a pretendientes no deseados tienen una ventaja particular a aquellos de
non-REITs. Las leyes que pertenecen a REITs requieren que cinco o menos
individuos no puedan poseer ms del 50 por ciento del valor de la reserva de un
REIT. Esto permite a organizaciones REIT insertar en sus documentos chrter una
provisin que prohibe a cualquier persona adquirir ms que, supongamos, el 10 por
ciento de la reserva del REIT sin la aprobacin previa del

210

La inversin con inteligencia en REITs

La junta directiva del REIT. En consecuencia, las ofertas de adquisicin hostil son
muy raras en REITdom, y los equipos de gestin establecidos y sus consejos han sido
capaces de desalentar ofertas de fusin-y-adquisicin - no importa cmo atractivo.
Esta estrategia puede ser sostenida por otra tctica defensiva como pldoras del
veneno, las juntas directivas asombradas, las clases diferentes de la reserva
(cada uno con derechos de votacin diferentes), requisitos de supervotacin por
mayora y otros dispositivos de antientrada en funciones solan atrincherar la
direccin. Una cuestin esto no es estrictamente un conflicto de intereses, pero
esto afecta el gobierno corporativo bueno es la composicin de la junta directiva
de un REIT. Es realmente independiente la gran mayora de directores, complaciente
y capaz de rechazar programas de compensaciones a los ejecutivos inadecuados u
otras polticas poco amistosas a accionistas pblicos? Y han invertido estos
directores operativos fondos personales en la reserva del REIT, de modo que tengan
la piel en el juego? De ser as, cunto han invertido? Finalmente, la actitud de
las personas enteradas del REIT hacia accionistas pblicos se puede a veces espigar
por lo que se hace en el pasado: cmo ha resuelto conflictos potenciales, y tiene
un historial de tratar a accionistas justamente? Todas las empresas pblicas,
incluso REITs, deben tratar con estas cuestiones, pero la leccin para nosotros es
que queremos ver juntas directivas REIT y los equipos de gestin crean estructuras
para proteger y actuar en los intereses vitales de, todos los accionistas. El grado
a cuales conflictos de intereses significativos o un gobierno corporativo lessthan-
ideal afecta un precio de accin es confuso. Pero creo que estas cuestiones sern
importantes para muchos inversionistas y no se deberan rebajar. Por supuesto, esto
no significa que nunca deberamos poseer un REIT con el gobierno pobre. El hecho
que hay una oportunidad de una decisin que podra afectar negativamente a
accionistas pblicos no significa que tal decisin de hecho se tomar. Pero esto es
unos inversionistas del rea tiene que mirar, y es probable que el gobierno pobre
realmente afecte el precio de accin de un REIT. REITs de inversin muy asegurada,
como un grupo, tienden a tener pocos o ningunos conflictos entre direccin y
accionistas, junto con el gobierno corporativo bueno.
Propiedad de la persona enterada Stock

Despus haber luchado contra las guerras de la inversin durante muchos aos, es mi
creencia que propiedad de la reserva significativa en una compaa por su consejo
de

Busca de acciones selectas

211

los directores y el equipo de gestin sern un donante importante al xito a largo

plazo de la compaa.

PUNTA
Esa ganancia es el mejor incentivo es el capitalismo bsico y un equipo de gestin
que tiene una posicin de la propiedad sustancial en el REIT que maneja ser la
fabricacin de dinero para accionistas mientras es la fabricacin de dinero para
s.
Por qu esto es verdad no es seguramente ningn rompecabezas. Qu el mejor
incentivo para el xito puede estar all que para el gerente de la compaa para
ser un dueo? Los equipos de gestin de REIT que tienen una participacin en el
capital grande en su compaa con mayor probabilidad alinearn sus intereses
personales con los intereses de los accionistas pblicos y buscarn la apreciacin
a largo plazo, ms bien que el dlar rpido. Sacrificarn el crecimiento FFO ms
rpido, a corto plazo, si es necesario, a fin de alcanzar un objetivo a largo plazo
o crear el mejor valor para los accionistas. Evitarn palpar FFO por tomar
demasiada deuda de la tasa variable, a corto plazo y no comprarn propiedades con
perspectivas de crecimiento a largo plazo limitadas slo para aumentar FFO en el
ao fiscal corriente. Adems, los equipos de gestin de REIT con la propiedad de la
persona enterada alta probablemente sern ms conservadores sobre nuevos proyectos
de desarrollo, ya que su capital propio ser negativamente afectado por estrategias
de desarrollo mal concebidas o mal ejecutadas. REITs histricamente han tenido un
porcentaje mucho ms alto de la reserva poseda por sus propios equipos de gestin
que la mayor parte de otras compaas en pblico cambiadas. Esto era debido, en
gran parte, al nmero considerable de REITs que recibi publicidad en 1993 y 1994;
la mayor parte de ellos haban sido sociedades annimas muy afortunadas y, cuando
se hicieron REITs, los dueos siguieron sosteniendo posiciones de la reserva
grandes en la entidad pblica. Sin embargo, debido al paso del tiempo, el gran
nmero de ofrecimientos de la reserva secundarios por REITs durante los aos y la
adicin de gerentes profesionales ms jvenes por el REIT, el porcentaje de la
propiedad de partes de REIT por sus equipos de gestin ha disminuido. En la
evaluacin de la propiedad de la persona enterada, por lo tanto, es importante
mirar el nmero de partes (y opciones a la compra de acciones) posedo por cada
miembro del equipo de gestin y sus valores de mercado,

212

La inversin con inteligencia en REITs

en vez del porcentaje de las acciones en circulacin del REIT que poseen.
Inversionistas nos gustara ver posiciones de la reserva grandes sostenidas por el
personal de gestin clave (con ventas de la parte slo ocasionales); esto es un
otro sello de REIT de inversin muy asegurada.

PUNTA
Para la mayor parte de inversionistas REIT, poseyendo una carpeta que consiste en
REITs de inversin muy asegurada - aquellos con equipos de gestin que usan el
juicio bueno, que tienen el acceso a la capital con la cual crear el valor para los
accionistas, un balance fuerte, una poltica del dividendo inteligente y el
gobierno corporativo bueno - proporcionarn el ms sin preocupaciones y la mejor
ruta al xito financiero a largo plazo en esta clase del activo.

Resumen
Las partes del crecimiento REITs podran apreciar rpidamente durante ciertos
perodos de tiempo y tender a comerciar en rentabilidades por dividendo inferiores;
pero debido a sus estrategias de negocios agresivas y expectativas del accionista
altas, hay ms riesgo en la posesin de ellos. Partes de valor, o vuelta, REITs a
menudo llevan rentabilidades por dividendo altas y tienen un factor de riesgo ms
alto. A veces realmente logran cambiarse y apreciar en el valor, pero estos REITs
se deben mirar estrechamente, ya que es difcil saber si los problemas percibidos
se resolvern. REITs por poderes por la obligacin proporcionan rentabilidades por
dividendo altas - en la variedad del 6 a 7 por ciento - pero tienen menos
perspectivas de crecimiento bien definidas comparado con otro REITs. Es una
compensacin. Las reservas REIT de inversin muy asegurada pueden parecer ms
caras que aquellos de otro REITs, pero, cuando comprado por precios razonables, son
por lo general la mejor inversin a largo plazo para inversionistas REIT
conservadores. Las calidades buscar en REITs de inversin muy asegurada incluyen
la direccin experimentada con juicio bueno, acceso a la capital cuando necesario
para financiar oportunidades que crean el valor, fuerza del balance, foco del
sector y direccin regional o local fuerte, una poltica del dividendo inteligente
y conservadora y gobierno corporativo bueno.

Busca de acciones selectas

213

Las partes de REITs dirigido por los mejores equipos de gestin tienden a
funcionar bien con relacin a sus pares cuando medido durante perodos de
razonablemente mucho tiempo. Los perodos econmicos difciles con frecuencia
traen oportunidades a aquellos REITs con los recursos disponibles para
aprovecharlos. El acceso a la capital - y el despliegue inteligente y provechoso
de esa capital - es un factor clave en la separacin de REITs de inversin muy
asegurada del resto. Un REIT con una proporcin de la liquidacin del dividendo
relativamente baja tiene ms capital disponible para oportunidades y tiene la mejor
proteccin contra descensos econmicos y otros factores de la tensin. Busque el
gobierno corporativo fuerte, incluso conflictos de intereses mnimos entre
direccin y accionistas pblicos; la propiedad de la reserva sustancial por
personas enteradas tambin es un atributo favorable. Para la mayor parte de
inversionistas, poseyendo una carpeta de REITs generalmente de inversin muy
asegurada probablemente proveer los mejores ingresos totales de la menor parte de
riesgo y volatilidad.

C H UN P T E R

La bsqueda de valor de inversin

La combinacin de frmulas precisas con asunciones muy imprecisas puede ser usada
para establecer, o mejor dicho justificar, prcticamente cualquier valor que uno
desee, sin embargo alto, para una cuestin realmente excepcional... el clculo [da]
a especulacin el aspecto engaoso de la inversin. - Ben Graham, El Inversionista
Inteligente

el uccessful REIT inversin es un maratn, no un esprn. El inversionista REIT

sabio comprar la mercanca de calidad por precios razonables y se agarrar a pesar
de la volatilidad a menudo molesta y los altibajos de ciclos de bienes races
comerciales. Sin embargo, nuestras vueltas sern ms altas si somos capaces de
aadir nuevas reservas a nuestras carpetas REIT (y entresacarlos de vez en cuando),
aprovechamiento de situaciones supervaloradas o subvaloradas. En este captulo
miraremos algunos criterios para determinar el valor de inversin de la reserva de
un REIT.

El dilema del inversionista: comprar-y-sostener contra comercio

Una escuela del pensamiento es que la llave al xito de la inversin debe comprar
acciones en las compaas ms grandes, ms slidas, o comprar fondos de inversin
(activamente o pasivamente manejado) y sostener aquellas reservas o fondos
indefinidamente. El nico tiempo para venderse, dicen los comprar-y-sostener
215
216

La inversin con inteligencia en REITs

abogados, es cuando necesita la capital para otros usos. Los abogados del comprar-
y-sostener han sido magullados por las bolsas voltiles del pasado reciente,
incluso dos recesiones significativas en los 10 aos pasados, pero siguen creyendo
que es imposible consecuentemente y exactamente tiempo los mercados, que los
sistemas econmicos se ampliarn con el tiempo, y esto las ganancias de empresas
pblicas bien dirigidas se pondrn - provechosas el inversionista paciente y
decidido. La otra escuela del pensamiento - un enfoque ms prctico - dice que, con
trabajo duro y juicio bueno, un inversionista inteligente puede golpear el mercado
o los promedios universales, por la recoleccin de la reserva astuta o por el
cronometraje del mercado inteligente. Algunos abogados de este enfoque, que rechaza
la teora que los mercados son normalmente completamente eficientes, podran
sealar a inversionistas como Warren Buffett y Peter Lynch como ejemplos de lo que
un recolector de la reserva talentoso puede llevar a cabo, mientras los otros en
este grupo creen que ciertos signos - tcnico o hasta astrolgico - pueden indicar
cuando el mercado entero o las reservas especficas se elevarn o se caern. El
consejo para la muchedumbre comprar-y-sostener con respecto a REITs es simple:
rena una carpeta de REITs de inversin muy asegurada o compre un fondo de
inversin REIT manejado o puesto ndice o fondo cambiado por el cambio (ETF) REIT.
Entonces, si ha elegido sabiamente, puede pasar su tiempo para el campo de golf,
meter en el bolsillo los ingresos del dividendo, disfrutar de la apreciacin de
precios a largo plazo y no preocuparse de fluctuaciones de precios, golpeando el
concurso o cualquier otra tal irrelevancia. El consejo para el comerciante REIT
activo que desea funcionar mejor que el mercado REIT es algo ms complicado. En
primer lugar, debe tener una manera de determinar cuando una reserva REIT es
demasiado cara o underpriced, considerando su calidad, perfil del riesgo, valores
de los activos subyacentes y perspectivas de crecimiento. En segundo lugar, debe
tener una manera de juzgar cuando las reservas REIT como un grupo son baratas o
caras. La valoracin de cualquier reserva nunca es fcil, pero hay pautas y los
instrumentos que pueden ayudar a determinar valores aproximados. Pero antes de que
cavemos en mtodos de la valoracin REIT, que sern del inters principalmente para
aquellos que quieren manejar activamente sus carpetas REIT o querer tratar de
calcular el mercado REIT, vamos a resumir rpidamente la estrategia comprar-y-
sostener. (Aquellos que quieren invertir en REITs pasivamente, en particular a
travs de fondos de inversin o ETFs - y hasta aquellos que simplemente tienen un
horizonte de la inversin muy largo - podran querer leer la seccin corta
siguiente, luego saltarse delante al Captulo 10).

La bsqueda de valor de inversin

217

La estrategia comprar-y-sostener
PUNTA
La estrategia comprar-y-sostener tiene varias ventajas. Los inversionistas no se
tienen que preocupar de ciclos de bienes inmuebles, ocupacin o precios del
alquiler, o hasta valores de los activos de los REIT. Mejor dicho, colocarn
simplemente su fe en equipos de gestin REIT con experiencia y sern pacientes.

Tambin, ya que estos inversionistas no son comerciantes activos, encargan gastos y

los impuestos sobre la plusvala sern mucho ms bajos. Adems, si la teora del
mercado eficiente es correcta, no es posible golpear el mercado de todos modos, y
una carpeta REIT comprar-y-sostener debera superar ligeramente una carpeta
pesadamente cambiada o un fondo de inversin activamente manejado. Sin embargo,
comprar-y-sostener tiene algunas desventajas. Si los fondos de inversin se usan -
en particular de activamente ser manejado - los inversionistas pagarn unos
honorarios de la direccin anuales y otros gastos y, en algunos casos, una
mercadotecnia o precio de ventas. El fondo de inversin que invierte a menudo
implica el cuidado de registro extenso, sobre todo cuando los dividendos y la
plusvala se invierten de nuevo. Y, de vez en cuando, los sectores de la propiedad
enteros pueden obtener peores resultados para varios aos; la compra y la posesin
para siempre pueden no generar las mejores vueltas. aficionados comprar-y-sostener
quienes no quieren ir con un fondo de inversin REIT o ETF (cubriremos ETFs en el
Captulo 10) debera procurar construir una carpeta que consiste principalmente en
un grupo ampliamente diversificado de REITs de inversin muy asegurada que tienen
la mayor parte de las caractersticas de las cuales hablamos en el captulo
anterior. Estos REITs probablemente crecern en el valor con el tiempo, no obstante
mercados inmobiliarios difciles de vez en cuando, y tendrn equipos de gestin que
se pueden contar con evitar equivocaciones serias. Pueden ser comparado con
acciones selectas, non-REIT reservas como Caterpillar, Coca-Cola o Exxon. Pero REIT
de inversin muy asegurada del tipo del cual hablamos en el captulo anterior no
siempre es grande en la talla; hay varios REITs ms pequeos excelentes que se
licencian de acciones selectas y esto se puede poseer para la variedad. El
inversionista tambin puede querer incluir un poco de crecimiento, valor o
vuelta REITs para la variedad adicional. Por supuesto, no todo REITs de inversin
muy asegurada entregar los retornos esperados, ya que cualquier empresa pblica es
sujeta a errores de la direccin

218

La inversin con inteligencia en REITs

y el desafo de condiciones econmicas, as como un montn de otro desarrollo

potencialmente negativo. Adems, todas las reservas, incluso REITs, son sujetas a
mercados bajistas peridicos, a veces teniendo poco que ver cmo la propia compaa
funciona.

Valuacin de existencias de REIT

PUNTA
Los inversionistas REIT activos querrn pasar el tiempo analizando y aplicando una
o varias metodologas de la valoracin para buscar el rendimiento de la inversin
mximo para sus carpetas.

Los inversionistas que no estn contentos con una estrategia comprar-y-sostener y

quienes quieren comprar y vender reservas REIT ms activamente y aprovechar
situaciones subvaloradas tendrn que saber cmo determinar el valor. Podemos
realmente determinar qu una reserva REIT vale en una base absoluta o con relacin
a sus pares? Y podemos tomar decisiones inteligentes en cuanto a si REITs como un
grupo son baratos o caros? Inversionistas REIT profesionales y analistas cada uno
tiene su propio enfoque; no hay consenso en el cual trabaje mejor. Pero, aunque no
haya Santo Grial de la valoracin REIT, hay mtodos comnmente usados y las
frmulas que pueden proporcionar la percepcin provechosa del mrito de un REIT
como una inversin por encima de cualquier tiempo particular, grupos de valores
razonables basados en precedente histrico, y hasta evaluaciones de la
imparcialidad de fijacin de precios de todas las reservas REIT como un grupo.
Valores de los activos de bienes inmuebles

Hasta las pocas dcadas pasadas, los analistas y los inversionistas en el amplio
mundo de la inversin de la equidad han pensado que esto importante mira el valor
contable de una compaa, que es simplemente el valor de transporte neto de los
activos de una compaa (despus restar todas sus obligaciones y
responsabilidades), como puesto en una lista y registrado en el balance. Pero ese
mtodo de la valoracin tiene inconvenientes serios. La planta, el equipo y el
inventario por lo general comprenden slo un pedazo del valor de una compaa.
Adems, el capital intelectual, el reconocimiento de la marca registrada, y el
valor de licencia generalmente se juzgan ahora ms importantes que el valor
contable de bienes materiales. Aunque algunos analistas y los inversionistas puedan
examinar privado

La bsqueda de valor de inversin

219

mercado o valores de liquidacin ms bien que valores contables, la mayor parte de

ellos se concentran en el crecimiento de ganancias y ganancias. En efecto, con muy
pocas excepciones, las reservas generalmente comercian a precios muy por encima de
sus valores contables. Adems, el valor contable nunca ha sido una manera
satisfactoria de valorar compaas de bienes inmuebles porque los edificios de
oficinas, los pisos y otras tales propiedades no necesariamente se deprecian a un
tipo de inters fijo cada ao, como sugerido por principios de contabilidad
generalmente aceptados (GAAP), mientras la tierra se lleva al coste, pero tiende a
aumentar en el valor con el tiempo. Y an, aunque la gran mayora de REITs de hoy
sean empresas explotadoras que se concentran en cultivar sus flujos de fondos y
dividendos, y raramente se liquidar, realmente poseen bienes inmuebles cuyos
valores se pueden tasar y se acercaron a travs del anlisis cuidadoso. Adems,
estos activos son mucho ms lquido que, supongamos, el activo inmovilizado de una
empresa manufacturera, una red de distribucin o una marca registrada, y as los
valores de mercado de los activos de los REIT son mucho menos difciles de
determinar que aquellos de compaas non-REIT.

PUNTA
REITs son considerablemente ms conducentes que otras compaas a valorar en una
base del valor neto de los activos (NAV), y muchos experimentaron a inversionistas
REIT y los analistas piensan que NAV de un REIT es muy importante en el proceso de
la valoracin, solo o junto con otros modelos de la valoracin.

Uno de los abogados principales de usar NAV para ayudar a evaluar el valor
verdadero de partes de REIT es Consejeros de Green Street, una empresa de
investigacin REIT independiente que tiene una reputacin bien merecida en la
industria REIT para su anlisis a fondo excelente. El enfoque primario de Green
Street es primero en determinar NAV de un REIT. Esto es hecho examinando las
propiedades del REIT por segmento y ubicacin, determinando un precio de la gorra
apropiado para cada grupo de propiedades y aplicando el precio de la gorra a una
estimacin previsora de 12 meses de ingresos operativos netos (NOI). Entonces aade
los valores estimados de tierra, desarrollo en el proceso, equidad en empresas
conjuntas no consolidadas y un valor aproximado de corrientes de ingresos de
honorarios, negocios de ingresos del no alquiler y otras inversiones. Entonces,
deudas y otras obligaciones

220

La inversin con inteligencia en REITs

se restan, y los ajustes se hacen para financiacin subvencionada por el gobierno y

situaciones donde las tasas de inters del mercado son considerablemente ms altas
o ms bajas que los precios el REIT paga actualmente. Finalmente, el monto en
dlares de la accin preferida excepcional se descuenta. NAV por parte se calcula
entonces, que tiene en cuenta opciones en dinero, unidades de la sociedad de
operaciones y ttulos convertibles. Green Street reconoce que las reservas REIT no
se deberan valorar simplemente en su NAVs a ningn punto a tiempo. En
consecuencia, saca un valor de la parte garantizado teniendo en cuenta varios
factores que la firma cree tendr un impacto a donde una reserva REIT debera
comerciar con la relacin a su NAV. stos incluyen el valor de licencia, o la
capacidad de un equipo de gestin de crear el valor para accionistas; fuerza del
balance; gobierno corporativo; liquidez de la parte; y proporciones del gasto
general corporativas. El resultado neto, bajo la metodologa de Green Street, es el
precio al cual las partes del REIT deberan comerciar cuando justamente valorado.
La firma usa un enfoque de la valoracin relativo, pesando el atractivo de un REIT
contra el otro. No decide cuando la reserva de un REIT particular es barata o cara
en una base absoluta, aunque realmente proporcione pautas generales de valoraciones
del sector REIT. Un enfoque basado en NAV a la determinacin del valor en una
reserva REIT tiene mucho mrito, no obstante el que es difcil y a menudo
impreciso. Combina un anlisis de bienes inmuebles subyacentes

Descubrimiento de valor neto de los activos

Lamentablemente, NAV de un REIT no es un artculo de la informacin que se puede
obtener fcilmente. REITs ellos mismos no valoran los valores de sus propiedades,
tampoco contratan a tasadores exteriores para hacer as, y muy pocos proporcionan
una opinin en cuanto a su NAV. As, NAV no es una cifra que encontrar en los
informes financieros de los REIT. Sin embargo, los informes de investigacin de
firmas de corretaje a menudo incluyen una estimacin de NAV. Tambin, los
inversionistas que quieren llevar tiempo para hacer as pueden estimar NAV solos
examinando con cuidado los informes financieros, haciendo preguntas del personal de
relaciones del inversionista, y hablando con agentes de bolsa de bienes races
comerciales (o examinando sus sitios web) para averiguar precios de la gorra
predominantes. Sin embargo, el anlisis NAV inteligente y til es difcil y llevar
mucho tiempo, y quizs explica por qu le prestan menos atencin que merece.

La bsqueda de valor de inversin

221

el valor con otros factores que afectarn a los inversionistas de precios debera
querer pagar las partes de un REIT a cualquier punto particular a tiempo. Ya que
REITs raramente se liquidan, los inversionistas deberan estar generalmente poco
dispuestos a pagar hasta el 100 por ciento de NAV (o ms) para las partes de un
REIT si el REIT tiene un hbito de destruir el valor para los accionistas, el
riesgo del balance excesivo y/o el gobierno corporativo pobre. En efecto, la
historia de REITdom ha mostrado que las partes de algn REITs merecen comerciar con
un descuento de NAV. A la inversa, los inversionistas deberan querer pagar ms del
100 por ciento de NAV para las partes de un REIT si la fuerza de su organizacin y
su acceso a la capital, conectada con una estrategia sana para crecimiento externo
y creacin del valor, lo hace probablemente que aumentar sus fondos de operaciones
(FFO), NAV y dividendos a un precio ms rpido que una estrategia de inversin de
bienes races comerciales puramente pasiva, comprar-y-sostener. Este enfoque a la
valoracin ha trabajado bien para Green Street y sus clientes, como el historial de
la firma de pronosticar que el rendimiento relativo de reservas REIT especficas ha
sido excelente. Por encima de cualquier tiempo particular, los premios o los
descuentos a NAV en el cual la reserva de un REIT se puede vender pueden ser
significativos. Mucho depende de REIT particular y las percepciones de los
inversionistas de vez en cuando en cuanto a su capacidad de cultivar ganancias y
crear el valor (o viceversa), as como los riesgos inherentes en la posesin de esa
reserva. Otro factor clave, por supuesto, es la percepcin del mercado de los
valores futuros de las propiedades de un REIT; si se espera que el valor de mercado
de sus activos se eleve, quizs debido a valores de bienes races comerciales
generalmente crecientes, el precio de accin y su premio NAV, se elevarn en
previsin de aquellas circunstancias ms favorables. Las partes de REIT comerciaban
en premios NAV significativos en 2009 y 2010 debido, en gran parte, a expectativas
del inversionista de una recuperacin en precios de la propiedad despus de su
accidente durante la Gran Recesin. Los mercados de acciones ordinarias realmente,
en efecto, miran adelante. Los inversionistas que usan el anlisis NAV deberan
desarrollar sus propios criterios para determinar un premio apropiado o descuento a
NAV, teniendo en cuenta no slo el precio al cual el REIT cultivar su NAV, FFO o
fondos ajustados de operaciones (AFFO) con relacin a sus pares y a una estrategia
de inversin puramente pasiva, pero todas las otras caractersticas REIT de
inversin muy asegurada de las cuales hemos hablado en el captulo previo. El
riesgo percibido, por supuesto, debera desempear un papel fundamental en este
proceso. Una ventaja importante del anlisis NAV consiste en que puede impedir a
inversionistas hacerse en exceso optimista durante perodos de

222

La inversin con inteligencia en REITs

el crecimiento FFO extraordinario pero no sostenible que ocurren de vez en cuando.

Vamos a mirar el sector del piso. A partir de 1992 hasta 1994, el piso REITs
disfrut de oportunidades increbles del crecimiento FFO a travs de adquisiciones
atractivas, como la capital era barato y haba una abundancia de comunidades del
piso de la buena calidad disponibles para la compra a precios de la gorra al norte
del 10 por ciento. Adems, las tasas de ocupacin se elevaban y los alquileres
aumentaban, desde en mayores partes del pas pocas nuevas unidades se haban
construido durante varios aos. Como consiguiente, FFO creca rpidamente. Pero los
analistas que usan modelos de la valoracin que no hicieron caso del anlisis NAV
podran haber valorado las reservas de REITs codicioso a en exceso altos precios -
quizs no realizacin que los ambientes de adquisicin excepcionalmente atractivos
tienden a disiparse relativamente rpidamente. Como estuvo obligado a pasar,
crecimiento reducido la marcha considerablemente en 1995 y 1996 como el espacio del
piso y los mercados de capital volvieron al equilibrio. Los inversionistas que
compraron reservas del piso REITs que comercia en los mltiplos altos predominantes
entonces de FFO proyectado nunca vieron el crecimiento FFO cumplir con
proyecciones, y, por consiguiente, vieron poca apreciacin en sus precios de las
acciones un rato. Una situacin similar ocurri en 1998 y 1999, cuando el
crecimiento externo redujo la marcha considerablemente para la mayor parte de
REITs, y los inversionistas que no hicieron caso de premios NAV muy altos en 1997
experimentaron decadencias del precio de accin significativas. La utilizacin de
un modelo NAV tambin puede retener a un inversionista de dar demasiado crdito a
un REIT cuyo rpido crecimiento en FFO resulta simplemente de levantar con palanca
el balance con la deuda. Las tasas de inters en la deuda son por lo general ms
bajas que precios de la gorra en bienes inmuebles, hacindolo fcil para un REIT
comprar el crecimiento FFO por tomar ms deuda, deuda de la tasa variable sobre
todo econmica. Si slo price-to-FFO modelos (P/FFO) se usan, tal REIT se podra
asignar un mltiplo FFO alto, basado en el rpido crecimiento esperado, sin tener
en cuenta que tal crecimiento se compr a costa de un balance sobrereforzado. Como
sugerido antes, quizs la negativa principal en el anlisis NAV es simplemente que,
para ser eficaz y significativo, se debe hacer con cuidado y requiere la
investigacin extensa de varios mercados inmobiliarios y precios de la gorra de
bienes inmuebles. Si los precios de la gorra usados para determinar NAVs son
desconectados en tan slo el 1 por ciento, NAV sacado llevar poco parecido a la
realidad. Los inversionistas que quieren una vida fuera de REITs deberan esperar
que las prcticas contables del valor justo

La bsqueda de valor de inversin

223
esto se usa en Europa, que aseguran el reportaje de la compaa de valores de
bienes inmuebles corrientes estimados, finalmente se traer a los Estados Unidos. Y
esto puede pasar. Aunque los vientos de cambio soplen despacio en el mundo de la
contabilidad, en el mayo de 2011 Financial Accounting Standards Board (FASB)
anunci que haba alcanzado algunas conclusiones provisionales en cuanto al
reportaje de propiedades de la inversin en el valor justo de mercado bajo los
Estados Unidos. Los estndares de GAAP, y que publicara un esbozo de exposicin de
los nuevos requisitos en junio. Es imposible saber cuando se requerir que, bajo
estos cambios de la norma contable pendientes REITs, relate el valor justo de
mercado de su propertiesbut esta perspectiva est ms cerca a la realidad ahora
que alguna vez antes. Para resumir, un modelo de la valoracin que se concentra en
NAVs es una manera excelente de determinar el valor en una reserva REIT; tambin,
de ser usado con inteligencia, puede ayudar al inversionista a evitar REITs
supervalorado. Nos debemos acordar, por supuesto, de aplicar un premio apropiado o
descuento a NAV - apropiado siendo la palabra significativa aqu - a fin de dar el
crdito a la capacidad que crea el valor del REIT (o tendencia de destruir el
valor). La capacidad de equipos de gestin elegantes y oportunistas de aadir el
valor sustancial y el crecimiento ms all lo que esperaramos de las propias
propiedades puede exceder, a veces, considerablemente los valores de bienes
inmuebles del REIT. Algunos REITs, incluso Propiedades de Boston, Bienes inmuebles
de Kimco, Centros de Recuerdos, y Bienes inmuebles Vornado, para llamar slo a unos
cuantos, han sido capaces de llevar a cabo esto en varios tiempos, pero es muy
difcil crear el valor excedente sustancial consecuentemente. En consecuencia,
estos premios y descuentos deberan fluctuar en respuesta a condiciones econmicas
aplicables al sector, a bienes inmuebles en general, y a la situacin nica de cada
REIT. Es mi creencia que un equipo de gestin slido, una estrategia de negocios
inteligente y bien ejecutada, el acceso razonablemente bueno a capital, accin de
palanca de deudas modesta y liquidez de la parte sustancial son suficientes
garantizar un modesto (p.ej., el 5 por ciento) premio de NAV durante la mayor parte
de ciclos del mercado, y que las oportunidades significativas que crean el valor
pueden titular un REIT a un premio NAV de hasta el 15 a 20 por ciento a veces. Los
inversionistas deberan tener, sin embargo, cuidado con valoraciones superior a que
a menos que crean que los precios de bienes races comerciales son equilibrados
para un aumento significativo o que REIT particular tiene crecimiento externo
excepcionalmente atractivo u oportunidades de creacin del valor que durarn
durante varios aos.

224

La inversin con inteligencia en REITs

Modelos de P/FFO

Algunos inversionistas REIT rechazan el anlisis NAV y consideran que estrope

porque el valor de mercado verdadero de un REIT slo no est basado en sus valores
de la propiedad. Sostienen que un enfoque de NAV no hace caso del valor del REIT
como una empresa comercial. Estos inversionistas creen que, porque REITs raramente
se liquidan, sus NAVs no son terriblemente relevantes. Si los inversionistas
quisieran slo comprar propiedades, dicen, haran tan directamente. Estos
inversionistas REIT comparten una filosofa con inversionistas de la accin comn,
que quieren determinar un valor de la empresa comercial. Si usamos el precio a las
ganancias (P/E) proporciones o mltiplos, para valorar y comparar acciones comunes
regulares, el argumento va, deberamos usar P/FFO o proporciones P/AFFO, o
mltiplos (estos trminos se usarn de modo intercambiable), para valorar y
comparar reservas REIT. Este argumento tiene alguna peticin - mucho ms ahora que
hizo hace muchos aos - porque hoy muchos ms REITs son realmente negocios y no
slo carpetas de bienes inmuebles. Esta visin fue confirmada por el Estndar & los
Pobres (S&P) cuando decidi, en 2001, admitir REITs en su S&P 500 ndice e ndices
relacionados. Adems, la mayor parte de firmas de corretaje hoy hacen el uso
extensivo de proporciones P/FFO (y proporciones P/AFFO) hablando de sus
recomendaciones REIT. Sin embargo, el anlisis de la proporcin de P/FFO, si debe
ser til en la valoracin REIT, se debe aplicar muy con cuidado y estar basado en
algunas asunciones muy arbitrarias. Esto hace problemtico para usar como un
instrumento de la valoracin independiente. Aunque pueda ser algo provechoso en la
comparacin de valoraciones relativas entre REITs, es menos provechoso como una
medida de valoraciones absolutas. Vamos a explorarlo ahora.

PUNTA
Como los diversos tipos de modelos de la valoracin REIT no siempre estn de
acuerdo el uno con el otro con respecto a sus conclusiones de valor, se deberan
usar en la combinacin el uno con el otro. Adems, como la prediccin del futuro es
ms que el desafo, deberamos tener presente que todos los modelos de la
valoracin sern imprecisos.

El enfoque de la proporcin P/FFO podra trabajar algo como esto: Si estimamos FFO
de las Propiedades Sammydog en 2,50$ durante los prximos 12 meses, y creemos que
debera comerciar en un mltiplo P/FFO de 15 veces

La bsqueda de valor de inversin

225

FFO estimado de los prximos 12 meses, entonces su reserva justamente se valorara

en 15 veces 2,50$ o 37,50$. Si comercia debajo de ese precio, se subvalora; si
comercia encima de que, se supervalora. Simple, eh!? No, en absoluto no! Pero
antes de que hablemos cmo esta frmula que suena del modo simple es llena de
dificultades, vamos a tomar un par de retrocede. En primer lugar, vamos a mirar al
precio medio de los REIT/FFO mltiplos para los sectores de la propiedad
principales, basados en datos NAREIT, desde el diciembre de 2010 (estas cifras
excluyen una oficina REIT porte de P/FFO negativo):
Oficina del Sector de la propiedad Venta al por menor Industrial: Venta al por
menor de Centros comerciales: Pisos de Alamedas Regionales que Se alojan/Recurren
Autoalmacenaje de la Asistencia mdica P/FFO de 2011 de Madera Diversificado
Mltiple 13.4 18.3 15.3 13.5 19.1 16.3 14.1 16.5 13.2 16.5

Como hablamos en un captulo previo, AFFO es un mejor indicador del flujo de fondos
libre de un REIT que es FFO, pero, lamentablemente, las cifras de AFFO no son
relatadas por la mayor parte de REITs. El inversionista tiene la opcin de cavando
a travs de varios documentos de revelacin para construir una aproximacin
trimestral o de anual de AFFO, u obteniendo datos de AFFO de una firma de corretaje
u otra fuente. La mayor parte de firmas de corretaje siguen REITs e informes de
investigacin de la cuestin en ellos. Las publicaciones de la industria como
aquellos de SNL Securities son otras fuentes buenas, y NAREIT proporciona datos
sustanciales de su sitio web. AFFOs se puede acercar de estos y otros fuentes.
Ahora vamos a mirar algunas dificultades prcticas en la aplicacin de P/FFO o
anlisis mltiple P/AFFO; volveremos a Propiedades Sammydog. Cmo decidimos que la
proporcin P/FFO de Sammydog debera ser 15 y no 12 o 20? La historia de precios de
Sammydog puede ser un punto de partida bueno. Tenemos que mirar los mltiplos
pasados de Sammydog. Djenos

226

La inversin con inteligencia en REITs

La importancia de estadstica pasada
Vamos a tomar un breve desvo. Construyendo modelos de la valoracin basados en la
estadstica que puede volver muchos aos, unos han hecho el punto que la Era REIT
Moderna no comenz hasta 1992. Antes entonces, haba pocos la calidad
institucional REITs. Y an, las estadsticas de pre1992 todava tienen la
importancia para inversionistas. Proporcionan una imagen fiel de las vueltas
disponibles para la mayor parte de inversionistas que compraron partes en tal REITs
extensamente disponible y estimado como Bienes inmuebles federales, Nuevos Bienes
inmuebles del Plan, Dominio Unido, Washington REIT y Bienes inmuebles de
Weingarten, todos de los cuales eran empresas pblicas durante muchos aos. Uno
podra sostener que, debido a la calidad ms alta de REITs de hoy, las futuras
vueltas podran ser an mejores que eran antes de 1992. Mucho, sin embargo, depende
de los precios a los cuales las partes de REIT se adquieren, ya que los precios ms
ricos con relacin a flujos de fondos corrientes por lo general significan futuras
vueltas inferiores para cualquier inversin.

suponga que entre 2000 y 2010, la proporcin de P/FFO media para Propiedades
Sammydog, basadas en FFO esperado para el ao siguiente, fuera 12. Vamos a suponer
adelante que el equipo de gestin de Sammydog, el balance y las perspectivas
comerciales hayan mejorado y que las perspectivas de su sector son mejores que lo
que haban sido antes. Esto podra justificar una proporcin P/FFO de 14, 15, o 16,
ms bien que 12. Pero tenemos que hacer ms. Si creemos que las perspectivas del
mercado para reservas REIT como un grupo son ms o menos atractivas que ha sido,
podemos usar ms alto o bajar mltiplos. Tambin necesitamos al factor en tasas de
inters, que han afectado histricamente los precios de todas las reservas. Quizs
un aumento del 1 por ciento o la disminucin en la produccin en la Nota del Tesoro
de 10 aos podran comparar con un ajuste similar en la proporcin. Pero esto no es
todava bastante. Deberamos ajustar nuestra proporcin P/FFO garantizada de
acuerdo con niveles de precios predominantes en la amplia bolsa; si los
inversionistas quieren pagar precios ms altos de cada dlar de ganancias para la
mayor parte de otras empresas pblicas, deberan querer igualmente pagar un precio
ms alto de cada dlar de las ganancias de un REIT, ajustadas para tasas de
crecimiento y niveles del riesgo de REITs contra otras acciones ordinarias. Tambin
debemos comparar la proporcin P/FFO de Sammydog REIT a las proporciones P/FFO de
otro REITs en el mismo sector y a las proporciones P/FFO de REITs en otros
sectores. Y, por supuesto, nos tenemos que adaptar para la deuda. Las partes de
REITs con niveles de deudas ms altos deben comerciar

La bsqueda de valor de inversin

227

en ms abajo P/FFO y mltiplos P/AFFO para explicar mayor riesgo; otros aspectos de
deuda de un REIT, por ejemplo, tasa variable contra tipo de inters fijo, horarios
de la madurez y otra informacin de deudas relevante tambin tienen que ser
factored en. Adems, deberamos tener los precios de la gorra en cuenta de las
propiedades de Sammydog; un REIT, como Propiedades de Boston, que posee activos del
precio de la gorra del 5 por ciento debera comerciar en una proporcin P/FFO ms
alta que un REIT en el mismo sector de la propiedad que posee el 7 por ciento
caprate propiedades. Y debemos tomar factores cualitativos en cuenta tambin. Un
fuerte, un riesgo inferior que REIT de inversin muy asegurada debera cambiar en
una proporcin P/FFO ms alta que uno ms dbil, como el riesgo es un factor
importante en la determinacin de la valoracin apropiada de cualquier reserva.
All tambin son previsores, y hasta macro, cuestiones para considerar, en
particular con respecto a reservas REIT en general. Hasta qu punto son por
delante proporciones de P/FFO relevantes para el perodo delante? Dnde estn los
precios de bienes races comerciales encabezados? Cul es la direccin de tasas de
inters a corto plazo y a largo plazo? En meses y hasta prximos aos, cmo
percibirn los inversores institucionales e individuales las virtudes de reservas
REIT con relacin a otras acciones comunes? stos son todos los factores que
afectarn P/FFO garantizado o proporcin P/AFFO para Propiedades Sammydog, as
como para otro REITs. Pero pueden estas tentativas en la determinacin de P/FFO
apropiado o proporciones P/AFFO ser ms que conjeturas slo salvajes? A pesar de
las dificultades, consiguiendo P/FFO apropiado y derecho de mltiplos P/AFFO puede
ser provechoso en la valuacin de existencias REIT. Un ejemplo de hace muchos aos
todava es relevante hoy. El 31 de octubre de 1997, las partes de Propiedades de
Boston, una oficina de inversin muy asegurada extensamente respetada REIT,
comerciaban en 32$ (un mltiplo P/AFFO por encima de la media de 18.6 veces
aproximadamente 1997 AFFO de 1,72$). Las Propiedades de Boston siempre han sido una
compaa fina y han posedo activos de alta calidad. An, aunque el REIT entregara
el crecimiento AFFO excepcional durante los prximos aos, su tasa de crecimiento
reducira la marcha con la recesin del mercado de la oficina. El aumento de Boston
AFFO a partir de 1997 hasta 1999 fue compensado por una proporcin P/AFFO inferior
y el precio de accin se estanc, comerciando en 31,13$ al final de 1999. Los
inversionistas que haban comprado en el mltiplo P/AFFO relativamente alto ms de
dos aos antes no recibieron nada ms que los dividendos. Aquellos que decidieron
que el mltiplo P/AFFO de Boston era demasiado alto en 1997, a pesar de la calidad
de la compaa y su crecimiento

228

La inversin con inteligencia en REITs

perspectivas, evitadas una inversin muy mediocre durante los dos aos siguientes.
Tambin es importante notar, sin embargo, que en el octubre de 1997 podra haber
sido ms fcil concluir que la reserva de Boston se supervalor mirando su premio
NAV - que era el 39 por ciento enorme! Ms recientemente, las partes de la mayor
parte de REITs cambiaban en P/alto AFFO mltiplos en 2010 con relacin a normas
histricas. Esto puede haber sido debido a muy bajas tasas de inters que entonces
prevalecen o una expectativa de ganancias amablemente crecientes ya que los
mercados inmobiliarios eran equilibrados de reponerse de sus fondos cclicos, o
debido a oportunidades de crecimiento externas sustanciales percibidas a travs de
adquisiciones de la propiedad a precios muy atractivos. Se garantizaron estos
mltiplos P/AFFO altos? Cuando este libro fue a la prensa, no haba respuesta clara
a este enigma; slo sabremos con la ventaja de visin retrospectiva (y hasta
entonces adivinaremos slo). Estas cuestiones difciles que implican modelos P/FFO
o P/AFFO no deberan hacer que nosotros los desechramos completamente como
instrumentos tiles, pero debemos entender sus limitaciones. Un predominio mltiple
que parece demasiado alto puede ser simplemente reflexivo de valores de los
activos que mejoran y flujos de fondos crecientes - y viceversa. Adems, tenemos
que evitar la trampa de justificar mltiplos apropiados alguna vez ms altos
cuando las reservas se elevan. El punto fundamental es que P/FFO o los modelos de
la valoracin P/AFFO son los ms provechosos como instrumentos de la valoracin
relativos, determinando si un REIT es un mejor valor de inversin que el otro en
cualquier momento dado. Si creemos que un REIT tiene un balance ms fuerte, mejor
direccin, propiedades ms valiosas, una estrategia de negocios menos arriesgada y
mejores perspectivas de crecimiento que el otro dentro de su grupo del par, pero el
dos comercio en P/FFO igual o proporciones P/AFFO, esto es cuando este instrumento
de la valoracin puede ser til - ayudndonos a elegir entre los dos. La
conclusin, sin embargo, que una reserva REIT se supervalora porque se vende en 20
veces estim 2011 AFFO cuando nuestro modelo P/AFFO dice que se debera vender en
slo 18 veces - bien, no apueste la granja en esa. Un otro instrumento de la
valoracin podra ser provechoso.
Modelos de crecimiento del dividendo y el flujo de fondos rebajados

Otro mtodo til de la valoracin de la parte de REIT es rebajar la suma de futuros

flujos de fondos libres esperados, o quizs AFFOs, para llegar a un valor actual
neto. Si comenzamos con AFFO avanzado corriente o de 12 meses, estimamos el
crecimiento AFFO de un REIT, supongamos, 10, 20, o 30

La bsqueda de valor de inversin

229

aos, y descuento el valor de todo futuro AFFOs atrs a la fecha presente en un

inters apropiado (o descuento) precio, podemos obtener el valor actual aproximado
de todos los futuros flujos de fondos libres. Rebajando AFFO este camino algo
exagera el valor, ya que los inversionistas no reciben todo futuro AFFOs tan pronto
como el implcito por este mtodo. Los accionistas slo reciben el dividendo en
efectivo del REIT, con el resto del AFFO retenido para el aumento del futuro
crecimiento. Sin embargo, este instrumento puede ser provechoso en la sugerencia de
un precio justo por un REIT en una base absoluta, no slo con relacin a su grupo
del par de REITs. Varios mtodos pueden ser usados para determinar la tasa de
inters asumida de suma importancia o tasa de descuento por la cual el monto total
de futuro AFFOs se rebaja para llegar al valor actual. Un camino es usar el precio
de la gorra medio de las propiedades contenidas en la carpeta del REIT, ajustada
para la accin de palanca de deudas usada por el REIT. Si el precio de la gorra en
la carpeta de un REIT de promedios de propiedades el 7 por ciento, y si el REIT no
usa ninguna accin de palanca de deudas en absoluto, pudiramos aplicar una tasa de
descuento del 7 por ciento. El uso de deuda, por supuesto, requerir que nosotros
aumentemos la tasa de descuento aplicada; mayor la accin de palanca de deudas, ms
alto la tasa de descuento. Este mtodo tiene la ventaja de aplicar la mtrica de la
valoracin del mercado inmobiliario comercial a compaas que poseen propiedades
comerciales, y permite que una gota o subida de precios de la gorra traduzcan a una
valoracin corriente ms alta o inferior para el REIT. Una variacin de este mtodo
podra deber usar una mezcla de (1) precios de la gorra del mercado privados
aplicables a las propiedades del REIT y (2) la produccin corriente de una cota de
referencia muy de bajo riesgo como la Nota del Tesoro estadounidense de 10 aos ms
un premio del riesgo. El premio del riesgo, segn la teora del modelo de
fijacin de precios del activo fijo (CAPM), se quiere para reflejar el grado al
cual las reservas REIT son ms arriesgadas que una seguridad riskless, por ejemplo,
Tesoreras de 10 aos. Hay varios modos de determinar un premio del riesgo
apropiado, pero si uno considera que las vueltas de la inversin anuales medias de
los REIT desde 1972 han excedido a aquellos de Bonos del Tesoro a largo plazo en
aproximadamente 330 puntos bsicos, entonces es razonable esperar que los
inversionistas REIT esperarn extensiones de vuelta similares sobre Tesoreras
estadounidenses en el futuro. As, el analista podra poner esta parte de la
frmula de la tasa de descuento en Tesoreras de 10 aos + 330 puntos bsicos
(tcnicamente, tal premio del riesgo debera incorporar un factor de la beta, que
est basado en las variaciones de precios de cada reserva REIT con relacin a un
amplio ndice del mercado). Podran hacer un promedio entonces de esta cifra basada
en CAPM con el precio de la gorra del mercado privado predominante aplicable a

230

La inversin con inteligencia en REITs

las propiedades del REIT de determinar una tasa de descuento apropiada - la

asuncin del REIT es libre de deudas (una tasa de descuento ms alta se aplicara
para adaptarse para el endeudamiento del REIT). Otro enfoque hacia la averiguacin
de una tasa de descuento apropiada debe tasar los tipos diferentes y los niveles
del riesgo inherente en cada reserva REIT particular y luego decidir que tipo de
ingresos totales exigimos a nuestros dlares de la inversin adaptndonos para ese
riesgo. Si, por ejemplo, sentimos que necesitamos unos ingresos totales del 8 por
ciento a fin de compensarnos correctamente el riesgo de poseer una reserva REIT
particular, usaremos el 8 por ciento como la tasa de descuento. Invirtiendo en un
riesgo ms alto REIT, tal como un con una estrategia de negocios muy agresiva o
cantidades grandes que usan de la accin de palanca de deudas, dictara un
requisito de ingresos totales ms alto. Este mtodo puede producir valoraciones ms
consecuentes, pero ser menos sensible a fluctuaciones del precio de la gorra de la
propiedad. Cada tasa de descuento que usamos producir resultados muy diferentes.
Por ejemplo, un REIT con un primer ao estimado AFFO de 1$ se espera que esto
aumente en el 5 por ciento por ao ms de 30 aos tendr un valor actual neto de $
18.56 si usamos una tasa de descuento del 9 por ciento. Pero la aplicacin de una
tasa de descuento del 11 por ciento nos dar un valor actual neto de slo 15,01$,
mientras una tasa de descuento del 7 por ciento sugerira un valor actual de
23,23$. A causa de las particularidades de inters compuesto, hay poco punto en la
tentativa de estimar tasas de crecimiento durante perodos de tiempo muy largos; en
efecto, la contribucin al valor actual neto de futuras ganancias incrementales
comienza a afilarse lejos considerablemente despus hasta slo 5 aos. Por suerte,
aunque el pronstico de ganancias sea difcil, es algo menos difcil pronosticar
ganancias durante los 5 primeros aos que es para los siguientes 30! As, una
variacin de este modelo podra deber estimar el AFFO que se ganar durante los
prximos 5 aos y obtener su valor actual neto aplicando una tasa de descuento
apropiada; aadiramos entonces un valor terminal, o valor residual, estimando
AFFO en el quinto ao, aplicando un factor de crecimiento a largo plazo a ello,
como el 2 a 3 por ciento (que puede ser ligeramente ms alto, segn la accin de
palanca de deudas esperada), y luego la aplicacin de la tasa de descuento para
llegar a un valor actual neto para estos a largo plazo flujos de fondos. Otro tipo
del modelo, aunque similar desde muchos puntos de vista, es el modelo de
crecimiento del dividendo rebajado. Comienza con el precio del dividendo durante
los 12 meses pasados, ms bien que corriente o de 12 meses adelante

La bsqueda de valor de inversin

231

AFFO estimado y proyectos el valor actual de todos los futuros dividendos,

supongamos, 30 aos, basados en una tasa de descuento asignada y una tasa de
crecimiento del dividendo asumida. Un problema con este enfoque consiste en que
puede castigar aquellos REITs cuyos dividendos son bajos con relacin a AFFO, a
menos que den la proporcin de la liquidacin inferior extra atribuyen una tasa de
crecimiento del dividendo a largo plazo asumida ms alta. O bien, un modelo se
puede crear que asume el crecimiento del dividendo ms rpido slo sobre el futuro
prximo. Una ventaja de este mtodo es que slo valora el flujo de fondos esperado
recibirse en la forma del verdadero dinero - pagos del dividendo. Ambo flujo de
fondos rebajado y modelos de crecimiento del dividendo tienen sus limitaciones. La
estimacin del valor actual neto slo est tan bien como la exactitud de futuros
pronsticos de crecimiento y la sabidura de nuestras tasas de descuento asignadas.
En cuanto al antiguo, si pronosticamos el crecimiento del 6 por ciento y
conseguimos slo el 4 por ciento, nuestra valoracin entera habr estado basada en
asunciones defectuosas y por lo tanto ser demasiado alta (y, por supuesto,
subvaloraremos una reserva REIT usando pronsticos en exceso pesimistas). Tambin
deberamos recordar que, asignando una tasa de descuento apropiada, tenemos que
tener en cuenta factores - hasta factores cualitativos y subjetivos - ms all de
slo la deuda del REIT. stos podran incluir la calidad del equipo de gestin (y
su reputacin e historial), estrategia de negocios, estructura de deudas (incluso
proporciones de cobertura, fijadas - contra deuda de la tasa variable y horarios de
la madurez), gobierno corporativo, liquidez de la reserva, y hasta propiedad de la
reserva de la persona enterada. Recuerde, hay tanto arte como ciencia en todos
estos instrumentos de la valoracin.
La valoracin de REITs como un grupo
Ahora que hemos visto cmo REITs individual se puede valorar basado en anlisis
NAV, proporciones de P/AFFO, y flujo de fondos rebajado y modelos de crecimiento
del dividendo, podemos tambin tasar si REITs, como una clase del activo, son
baratos o caros por encima de algn tiempo particular? Los inversionistas que
compraron pesadamente en REITs en el otoo de 1997 o la primavera de 2007
aprendida, a su pena, esto a veces todo REITs se pueden supervalorar - aunque esa
perspicacia normalmente slo venga con la visin retrospectiva. El futuro
rendimiento del precio de accin en efecto puede ser pobre despus de perodos de
la supervaloracin. Aunque, por suerte, REITs paguen dividendos significativos
mientras esperamos, puede ser muy desalentador a

232

La inversin con inteligencia en REITs

mire los precios de accin languidecer - o hasta caerse bruscamente - durante un

par de aos. Deberamos esperar que reservas REIT funcionen mal en caso de una
recesin significativa e imprevista o una decadencia principal en valores de la
propiedad, como ocurri a partir de 2007 hasta 2009. Sin embargo, los perodos de
la supervaloracin de la reserva REIT pueden ser seguidos del piso o rehusar
precios aun cuando las ganancias crecen y los valores de la propiedad de los REIT
son estables. Por ejemplo, en el octubre de 1997 Equity Residential, el piso ms
grande REIT, comerciaba en 50$, o 13.6 veces estim FFO de 3,68$ para 1997. Tres
aos ms tarde, en el octubre de 2000, la reserva de Equity Residential se venda
en 47$, o slo 9,5 veces su FFO estimado de 4,97$ para 2000. El crecimiento de FFO
era significativo, pero el precio de accin se estanc. Compresin mltiple hizo
dao a aquellos accionistas que compraron partes de REIT a precios que sabemos, con
la visin retrospectiva, eran demasiado altos en 1997.

PUNTA
Deberamos ser conscientes de la importancia de reconocer precios de accin REIT no
sosteniblemente altos - aunque esto sea mucho ms fcil dijo que hecho.

Es all algn camino confiable determinar si REITs son caros (o baratos) por
encima de algn tiempo particular? Si usamos proporciones P/FFO como nuestro mtodo
de la valoracin principal y un piso de alta calidad REIT como Equity Residential
se vende en, supongamos, FFO esperado de las 12 veces, y una de la calidad
comparable, como AvalonBay se vende en FFO esperado de las 10 veces, podemos
concluir que AvalonBay se subvalora con relacin a Equity Residential. Pero esto no
nos dice si son ambos baratos o ambos caros. Del mismo modo, uno puede comerciar en
un premio del 15 por ciento y otro en un premio del 5 por ciento sobre su NAVs
respectivo, pero esto no nos dice nada sobre por que premios sobre NAV estos REITs
- o cualquier otro REIT - se deberan vender. Hay all alguna salida de este
dilema? Hay una manera de determinar cmo la industria REIT entera se debera
valorar? El uso de con inteligencia trabajado rebaj el crecimiento AFFO o el
modelo de crecimiento del dividendo puede servir aqu. Cuando el mercado REIT
entero sea barato, los precios de mercado corrientes de la mayor parte de REITs
sern considerablemente ms bajos que los precios garantizados indicados por

La bsqueda de valor de inversin

233

tal modelo, asumiendo nuestras tasas de crecimiento proyectadas y tasas de

descuento es razonable. Por ejemplo, si 60 de 70 REITs que seguimos salen de la
caja negra de nuestro AFFO rebajado o modelos de crecimiento del dividendo tan
considerablemente subvalorados, esto podra significar que las reservas REIT, como
un grupo, estn siendo subvaloradas por el mercado. Sin embargo, estos modelos de
la valoracin tienen que tener en cuenta futuros cambios posibles de la economa
estadounidense, y espacio y mercados de capital; quizs cuando nos dicen que hay
tanteos de reservas REIT baratas, no pueden reconocer el desarrollo negativo
inminente en los mercados del espacio de bienes inmuebles o la economa. Los
mercados financieros son, en efecto, sistemas complejos. Deberamos entender as
que, ya que nadie puede predecir el futuro con cualquier nivel de la fiabilidad,
determinando valores intrnsecos para cualquier equidad (o el grupo de acciones
ordinarias) ser simplemente una conjetura culta a lo ms. Ningn modelo es un poco
mejor que la validez de las asunciones y pronsticos que hemos puesto en ellos. An
todo no se pierde - realmente tenemos la historia como un gua, imperfecto aunque
pueda ser. Si sabemos, por ejemplo, que REITs han proporcionado histricamente
rentabilidades por dividendo modestamente encima de esa de una cota de referencia
de la obligacin de bajo riesgo como la Nota del Tesoro de 10 aos, tenemos al
menos un instrumento til por el cual medir valoraciones REIT corrientes. Esta
funcin de datos est disponible de NAREIT. Su REITWatch, disponible en su sitio
web (www.reit.com), peridicamente proporciona un grfico que nos permite rastrear
esa informacin (ver la Figura 9.1). Desde el final de 2010, el grfico muestra que
durante los 20 aos anteriores la equidad media la rentabilidad por dividendo de
REIT ha sido aproximadamente 100 puntos bsicos ms alto que la produccin de la
Tesorera de 10 aos. Por supuesto, esto debera ser slo un punto de partida.
Cuando las rentabilidades por dividendo REIT sean muy por encima o
considerablemente debajo de la produccin de la Tesorera de 10 aos, sugiriendo
valoraciones baratas o caras, respectivamente, tambin tendremos que discernir las
razones de esta discrepancia aparente; por ejemplo, quizs los dividendos de REIT
son no sostenibles o la Nota del Tesoro se valora para reflejar condiciones
temporales y extraas en los mercados del crdito, como la aversin del riesgo
extrema. Si no podemos encontrar ninguna prueba explicando una discrepancia de
fijacin de precios, entonces este instrumento nos puede ayudar a formar una
conclusin en cuanto a si las reservas REIT son baratas o caras en el momento de la
medida. Otro mtodo sera comparar P/FFO medio corriente de los REIT o proporciones
P/AFFO a sus normas histricas. Al final de

234
12 11 el 10 el 9 por ciento 8 7 6 5 4 3

La inversin con inteligencia en REITs

Equidad REITs tesorera de 10 aos

2 1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004
2006

2008

2010

Figura 9.1

Equidad rentabilidad por dividendo de REIT contra produccin de la tesorera de la

madurez constante de 10 aos

Fuente: NAREIT, REITWatch, enero de 2011.

2010, estos mltiplos eran muy por encima de aquellos del pasado, sugiriendo que
las reservas REIT se supervaloraron entonces. Sin embargo, los mltiplos de P/AFFO
tambin eran excepcionalmente altos al final de 2009, y esto no impidi a reservas
REIT entregar ingresos totales superior al 20 por ciento en 2010. As, los
inversionistas deberan buscar razones de mltiplos altos o bajos; un mltiplo ms
alto que el promedio podra ser indicativo del crecimiento AFFO pendiente
excepcionalmente rpido durante los prximos aos, o hasta la opinin del mercado
que NAVs estn a punto de elevarse en la reflexin de precios de la gorra
inferiores y precios ms altos en los mercados de bienes races comerciales
privados enormes. Tambin podra ser provechoso saber si, y hasta que punto, REITs
han comerciado histricamente a precios encima (o abajo) su NAVs, y comparar esa
informacin con premios NAV corrientes (o descuentos). A menudo, los premios NAV
grandes o los descuentos comparado con normas histricas simplemente reflejan las
percepciones de los inversionistas de futuros cambios de precios de bienes races
comerciales; en otras palabras, REIT grande NAV premios puede no ser pruebas de la
fijacin de precios excesiva en partes de REIT, pero, en cambio, simplemente
reflejar las expectativas razonables de los inversionistas que los precios de
bienes races comerciales sean debidos de elevarse considerablemente. Brevemente
vamos a mirar unos ejemplos histricos. En 1998 (el ao despus de ao en el cual
las reservas REIT se valoraron en un premio del 27,4 por ciento muy alto encima de
su NAVs), las reservas de REIT realizadas

La bsqueda de valor de inversin

235

muy mal en efecto, sufriendo unos ingresos totales del 17,4 por ciento negativos.
As, los premios NAV altos del ao previo pueden haber sido reflexivos de la
supervaloracin de la reserva REIT. Pero este enfoque no siempre trabaja. Las
reservas de REIT comerciaron en un premio de NAV del 30 por ciento medio en el
diciembre de 1996 (un premio excepcionalmente grande) pero todava lograban
funcionar bien en el ao sucesivo (+ el 20.3 por ciento + en una base de ingresos
totales en 1997). Un poco ms atrs a tiempo, las reservas de REIT entregaron
ingresos totales excepcionales en 1993 y 1994 a pesar de la venta en premios NAV de
dos cifras. Y los premios NAV modestos de los REIT a principios de 2007,
generalmente debajo del 5 por ciento, no previnieron un mercado bajista principal
para partes de REIT - el premio NAV bajo era, en la visin retrospectiva,
simplemente una reflexin de la fijacin de precios excepcionalmente rica y no
sostenible en los mercados privados. De este modo, mientras grande los premios de
NAV o los descuentos nunca se deberan desatender y a menudo pueden ser provechosos
en la formacin de una evaluacin universal, no se pueden confiar en como
predicciones seguras y exactas de la futura direccin de precios de accin REIT
(ver la Figura 9.2). Otro instrumento til para determinar si REITs son baratos,
caros, o valorados apropiadamente por encima de algn tiempo particular es el que
usado por Consejeros de Green Street en sus Informes mensuales de Real Estate
Securities a clientes (ver la Figura 9.3); quizs las variaciones de este
instrumento son usadas por otros inversionistas tambin. Esta carta compara
expectativas de vuelta no levantadas con palanca en los mercados inmobiliarios
privados (basado en

Avg 1-90 1-92 1-94 1-96 1-98 1-00 1-02 1-04 1-06 1-08 1-10 del 40% el 30% el 20% el
10% el 0% el 10% el 20% el 30% el 40% el 50%: el 2,2% el 20%

Figura 9.2

Premio medio a NAV

Fuente: consejeros de Green Street.

236

La inversin con inteligencia en REITs

400 BP 300 BP 200 Promedio de BP Caro Barato: 144 BP 100 BP 0 BP 100 BP 1-86 1-88
1-90 1-92 1-94 1-96 1-98 1-00 1-02 1-04 1-06 1-08 1-10

Figura 9.3

Devuelva premio en bienes inmuebles expectativas IRR no levantadas con palanca

menos precio del balido

Fuente: consejeros de Green Street.

existencia precios de la gorra predominantes y expectativas de crecimiento del

flujo de fondos) con producciones en un ndice de la obligacin, por ejemplo, el
ndice de la obligacin a largo plazo tasado por el Balido de Moody, para
determinar si, usando comparaciones histricas, los mercados inmobiliarios privados
valoran bienes races comerciales apropiadamente. Entonces, REIT NAV premios se
examinan a fin de determinar si los precios de partes de REIT han rebajado ya (o no
han rebajado bastante) los movimientos esperados en precios de bienes races
comerciales. As, por ejemplo, si parece como si los mercados privados sean bienes
races comerciales underpricing en la relacin a obligaciones del grado intermedio
a largo plazo, y si las reservas REIT no comercian en premios NAV grandes con la
reflexin de aquellas perspectivas, las reservas de REIT se pueden juzgar baratas.
La conclusin que podramos dibujar de esta discusin consiste en que todos estos
modelos nos pueden ayudar a formar una conjetura culta en cuanto a si las reservas
REIT son baratas o caras por encima de un tiempo particular, sobre la base de sus
rentabilidades por dividendo contra la Nota del Tesoro de 10 aos, sus mltiplos de
ganancias, sus premios NAV o descuentos con relacin a normas histricas o sus
precios con relacin a expectativas por precios de bienes races comerciales
generalmente. Pero una dosis muy sana de escepticismo y precaucin se garantiza;
estos instrumentos pueden ser provechosos como pautas generales o indicadores, pero
alguna bola de cristal astuta mirar fijamente ser necesaria para determinar si las
extensiones observadas, premios, y mltiplos, no importa cmo alto o bajo con
relacin a normas histricas, son apropiadas en la luz de condiciones esperadas en

La bsqueda de valor de inversin

237

la economa estadounidense, mercados espaciales y mercados del crdito. Vamos a

recordar, tambin, que los bienes races comerciales y las reservas REIT ya no se
valoran en un vaco, y los precios y los valores de las obligaciones, non-REIT
reservas y otras clases del activo afectarn la fijacin de precios de partes de
REIT. Nunca habr un sustituto de investigacin actual detallada y anlisis
pensativo, tanto en un cuantitativo como en una base cualitativa, y la mtrica
histrica nos dice slo donde hemos sido, no necesariamente donde vamos. Mientras
es raramente, si alguna vez, diferente esta vez, tambin deberamos prestar
atencin al consejo de Peter Lynch: No puede ver el futuro a travs de un espejo
retrovisor.

Resumen
Los inversionistas comprar-y-sostener desean poseer REITs para variedad de la
carpeta e ingresos totales atractivos con el tiempo, y deberan tener relativamente
menos preocupacin en cuanto al cuarto toquarter datos como tasas de crecimiento de
FFO, ocupacin y precios del alquiler, o hasta valores de los activos. Los
inversionistas REIT orientados al rendimiento tendrn que gastar una buena cantidad
del tiempo analizando y aplicando metodologas de la valoracin histricas y
anticipadas en un intento de conseguir el rendimiento de la inversin mximo para
sus carpetas. Hay varios instrumentos para ayudarnos a evaluar reservas REIT.
stos incluyen modelos basados en NAV, modelos P/FFO o P/AFFO, y flujo de fondos
rebajado y modelos de crecimiento del dividendo - todos de los cuales tienen sus
fuerzas y limitaciones. Como REITs poseen liquidand a menudo materia-
likeassets, sus partes son ms conducentes que las partes de otras empresas
pblicas a valorar en una base del valor neto de los activos, y muchos
experimentaron a inversionistas REIT y los analistas piensan que NAV de un REIT es
muy importante en el proceso de la valoracin, solo o junto con otros modelos de la
valoracin; la realizacin del anlisis NAV inteligente y til, sin embargo, es
difcil y lleva mucho tiempo. Como varios instrumentos de la valoracin no siempre
estn de acuerdo, mejor se usan el uno junto con el otro y slo como una indicacin
general de si las partes de algn REIT particular son baratas o caras. Estos
modelos mejor son usados para valorar una reserva REIT contra el otro.

238

La inversin con inteligencia en REITs

Los instrumentos similares pueden ayudar a dirigirse a la pregunta de si REITs,

como una clase del activo, son baratos o caros por encima de algn tiempo
particular. stos incluyen rentabilidades por dividendo de los REIT con relacin a
una cota de referencia de la obligacin de calidad superior apropiada, los premios
NAV o descuentos con los cuales comercian contra normas histricas y su fijacin de
precios con relacin a expectativas de vuelta en los mercados inmobiliarios
privados enormes y unir ndices de la produccin - y, quizs, hasta a mercados de
acciones ordinarias. Las normas histricas y los modelos a menudo son un
instrumento til en la valuacin de existencias, pero se deben atenuar con pregunta
cuidadosa y anlisis - y hasta pronostican - en cuanto al econmico, espacio y
perspectivas del mercado del crdito; futuras perspectivas de crecimiento; riesgos
percibidos; y hasta el atractivo relativo de otras clases del activo.

10
C H UN P T E R

La construccin de una carpeta REIT

Como un estado de nimo, la Wall Street es no diferente de la Avenida central.

Perezoso y avaro, perjudicado y fcil a infundir pnico, puede creer en algo y como
fcilmente mudado su creencia. - Martin Sosnoff, Humilde en Wall Street
f ha ledo esto lejos, definitivamente se interesa en REITs. Puede tener ya alguna
idea de los tipos de REITs que probablemente encontrarn sus objetivos de la
inversin, y quizs hasta qu sectores favorece. Pero, antes de que coloque compran
pedidos, vamos a dar un paso atrs y busque un poco de perspectiva en REITs como
inversiones.

Yo

Cunto de una cosa buena quiere?

Casi cada libro sobre planificacin financiera e inversin habla de la asignacin
de activos: cuanto de la carpeta de alguien debera estar en reservas (domstico e
internacional, gorra grande y pequea gorra, crecimiento y valor), cuanto en
obligaciones, cuanto en bienes inmuebles, y cuanto en el dinero efectivo. Y no
vamos a olvidar materias y otras inversiones alternativas. Algunos expertos dicen
que ya que nos hacemos ms viejos deberamos cambiar ms en obligaciones y poner
menos en reservas a fin de reducir el riesgo, mientras los otros recomiendan que
nuestra asignacin de activos sea
239

240

La inversin con inteligencia en REITs

ajustado segn el econmico, tasa de inters y ambientes de la inversin - o hasta

tolerancia de alguien por riesgo y volatilidad. No s si hay una respuesta
correcta, pero mi creencia personal consiste en que la mezcla del activo
apropiada debera depender de objetivos financieros de alguien, capacidad de
absorber prdidas en el valor de la carpeta y tolerancia por el riesgo. Estos
criterios le pueden ayudar a decidir cunto de su cartera de inversiones debera
poner en REITs. Esto no es un libro sobre la planificacin financiera. Sin embargo,
expresar unos pensamientos sobre el papel de reservas REIT en una cartera de
inversiones diversificada.

PUNTA
Antes de que tome cualquier decisin en exactamente que invertir en, tiene que
determinar por qu invierte - tiene que definir sus objetivos de la inversin.

Si tiene necesidades de gastos sustanciales durante el prximo ao o dos, guardar

bastante dinero efectivo para encontrar estas necesidades es muy importante - aun
cuando los ahorros bancarios y el certificado de depsito (CD) precios son de
manera desconcertante bajos. Al menos lo tendr cuando lo necesite. Invirtiendo -
si en reservas, obligaciones o REITs - siempre es una empresa incierta, en
particular sobre el corto plazo. Los precios de accin son afectados por tales
variables como tasas de inters, inflacin, ganancias corporativas, dficit
presupuestarios, la fuerza del dlar, geopoltica mundial y guerras, comercio
internacional - y otras situaciones que no hemos concebido hasta. Y, por supuesto,
los estilos de la inversin cambian constantemente; si sus reservas favoritas no
estn actualmente en el favor, quizs nada conseguir que ellos funcionen bien para
el periodo del tiempo. Vamos a suponer que tenga 20.000$ o 100.000$ que no cree que
necesite durante varios aos, y ya tiene algo puesto aparte para futuros requisitos
de gastos conocidos, as como un da lluvioso fondo. O quizs tiene 50.000$
sentando en el dinero efectivo en unos 401 (k) el plan. De camino debera asignar
estos fondos de inversin depende de sus respuestas a preguntas como: qu
agresivo un inversionista es? Su placer de ganancias ms que la compensacin su
dolor de prdidas?

La construccin de una carpeta REIT

241

Qu cmodo es con volatilidad del mercado y valores de la carpeta fluctuantes?

Cmo reducido sentira si sus inversiones sufren decadencias sustanciales, y se
podra ajustar su estilo de vida en caso de una prdida posiblemente permanente en
el valor? Cunto tendr que retirar anualmente de sus inversiones de la carpeta
para complementar su sueldo, pensin o pagos de la Seguridad social? Y cundo
tendr que hacer as? Qu importante a usted es un flujo constante de ingresos
del dividendo?
Inversionistas agresivos deberan tener exposicin modesta a REITs

PUNTA
Los inversionistas agresivos que buscan vueltas grandes, por ejemplo, el 12 a 15
por ciento anualmente, no deberan poner normalmente un alto porcentaje de sus
activos en REITs.

A pesar de que, en una base de ingresos totales, a largo plazo, REITs han sido
completamente competitivos con el Estndar & los Pobres (S&P) 500 ndice, los
inversionistas de REIT deberan esperar el incremento de capital slo moderado en
una base anual, consecuente con flujo de fondos REIT moderado y crecimiento del
valor neto de los activos (NAV). Aunque las reservas REIT, en algunos aos, hayan
apreciado en el 20 por ciento o ms, esto no se debera esperar. Los bienes
inmuebles son costosos, y no hay nueva cosa ms nueva tecnologas que pueden
propulsar ganancias con la velocidad del urdimbre. De este modo, a pesar de que
muchas personas creen, propiedad de bienes inmuebles - mientras uno evita que la
accin de palanca de deudas excesiva - sea un bajo riesgo, inversin de la
recompensa modesta, y los accionistas de hasta las organizaciones de REIT que
crecen del modo ms rpido no deberan esperar ingresos totales anuales medios de
dos cifras. As, los inversionistas que no estaran contentos con vueltas del 7 a 8
por ciento no deberan poner la mayor parte de sus fondos en REITs.
Riesgo modesto de decadencias del comandante Price

Un aspecto importante de la inversin de REIT es que, en ausencia de circunstancias

muy extraas - tales recesiones tan profundas y repentinas se aparearon con
mercados del crdito que caen, como vimos en 2008 y en 2009 - las reservas de REIT
tienden a no sufrir decadencias precipitadas.

242

La inversin con inteligencia en REITs

Segn la Asociacin Nacional de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles

(NAREIT), equidad las reservas de REIT sufrieron ingresos totales negativos de ms
del 20 por ciento en slo 2 de los 40 aos a partir de 1971 hasta 2010, y de ms
del 15 por ciento en slo 6 de aquellos 40 aos. Aun cuando REIT particular sufre
por mercados espaciales pobres, un balance debilitador o direccin miscues, una
decadencia en la reserva del REIT ha sido normalmente gradual, dando a
inversionistas una posibilidad de tomar medidas defensivas. Probablemente el mayor
donante a una decadencia de precios repentina es un balance muy dbil, pero este
riesgo se puede normalmente cuantificar y es por lo general evitable por el
inversionista conservador. Y a menudo hay otros signos del riesgo, como una
estrategia de negocios muy agresiva. Tenga cuidado de un dividendo excepcionalmente
alto con relacin a los flujos de fondos libres de la compaa. Si est demasiado
bien ser verdad, no ser verdad mucho tiempo. Y an, hasta las reducciones del
dividendo no son letales si los inversionistas los ven como temporales;
respondiendo a la Gran Recesin, oficina REIT SL Green acuchill su dividendo en el
mayo de 2009, pero la reserva ha funcionado bien posteriormente. Como a menudo
hemos visto, non-REIT acciones comunes han sido mucho ms sensibles a noticias
negativas, en particular durante los ltimos aos. No es en absoluto extrao para
un dficit de ganancias, ingresos inferiores direccin, una reclamacin de la
responsabilidad del fabricante, una nueva aplicacin de la medicina rechazada o una
nueva tecnologa competidora diezmar el precio de una reserva non-REIT durante la
noche. Por supuesto, como aprendimos en 1998 hasta 2000, y de 2007 a principios de
2009, los grupos de REIT pueden disminuir considerablemente si REITs como una clase
del activo se hacen disgustados por, o cada del favor con, inversionistas, o
cuando

Cuando la estabilidad es lo que busca...

Realmente creo que REITs son nicos, dice Geoff Dohrmann, el director ejecutivo
de Bienes inmuebles Institucionales. Ningn otro sector de la bolsa disfruta del
flujo de fondos basado en una carpeta diversificada de ingresos relativamente
estables, previsibles, contractuales (alquileres) que en mayora de los casos son
componentes esenciales en la capacidad del cliente (arrendatarios) para seguir
haciendo el negocio. Por consiguiente, aunque tan sujeto al ciclo econmico como
cualquier otra corporacin, los flujos de fondos de REIT tiendan a ser ms
defensiva que la mayor parte de otros flujos de fondos. REITs, por lo tanto,
ofrecen producciones relativamente altas, estables que - debido a su efecto de la
bolsa - se adaptan bien a la inflacin, pero que tambin tienden a ser defensivas
en la desventaja.

La construccin de una carpeta REIT

243

ocurren las recesiones repentinas y profundas. Pero esto est lejos diferente de
una decadencia de precios del 10 a 15 por ciento durante la noche debido a la
direccin de la ganancia bruscamente reducida durante el prximo ao.
REITs proporcionan ingresos de la relativamente Alta tensin

Algunos planificadores financieros abogan por una accin comn grande que carga
hasta para la gente cerca o en el retiro. Sostienen que las obligaciones no
protegen a jubilados - quienes viven mucho ms largos ahora - de la inflacin y,
durante cualquier perodo de tiempo significativo, las acciones comunes han
proporcionado ms apreciacin que prcticamente todos otros tipos de inversiones.
Es difcil criticar la sabidura de inversin en acciones comunes, pero el problema
con muchas teoras de la inversin consiste en que estn basados en promedios a
largo plazo - y, como sabemos, una persona se puede ahogar en el agua esto hace un
promedio de 3 pulgadas en profundidad. Los aos hasta 1999 eran aos excelentes
para la mayor parte de acciones ordinarias, pero los amplios ndices de la bolsa no
han ido en ninguna parte desde entonces. Los mercados bajistas llegan cuando lo
menos los esperamos. Muchos inversionistas en o cerca del retiro deben vivir de sus
inversiones; la venta de una pieza de la carpeta de alguien no es agradable durante
un mercado bajista y puede causar estragos hasta en estrategias del retiro con
cuidado trabajadas. La posesin de reservas de REIT, sin embargo, proporciona un
relativamente alto nivel de ingreso corriente, con rentabilidades por dividendo que
son bastante competitivas con obligaciones del grado de inversin, as como
aumentos del dividendo potenciales y perspectivas de la apreciacin de precios a
largo plazo. La produccin corriente ms alta de REITs contra acciones ordinarias
non-REIT hace al inversionista menos dependiente de precios de accin crecientes
para financiar gastos de mantenimiento.
Busca del Santo Grial: la asignacin REIT perfecta

Hay dos partes a la pregunta de la asignacin de activos en el contexto de la

inversin de REIT. En primer lugar, cmo debera REITs cargarse en una cartera de
inversiones diversificada con relacin a otras inversiones como acciones ordinarias
de non-REIT, reservas internacionales, obligaciones y dinero efectivo? Y, en
segundo lugar, cmo debera propias inversiones REIT equilibrarse a fin de obtener
la variedad adecuada dentro del espacio REIT? Dirigindose a la primera cuestin de
la variedad total, las respuestas de los inversionistas a las cinco preguntas
sugirieron antes debera ayudar a calcular la asignacin ptima de REITs dentro de
una carpeta; ayudan

244

La inversin con inteligencia en REITs

definir niveles del riesgo cmodos. Lamentablemente, hay slo demasiadas variables
para sugerir que una frmula rgida, y haciendo tan est ms all del alcance de
este libro. Pero ofrecer unos pensamientos.

PUNTA
La asignacin de REIT dentro de una cartera de inversiones ampliamente
diversificada ser diferente para cada inversionista, segn objetivos financieros
del inversionista, edad, tolerancia del riesgo, y desear para el ingreso
corriente.

Aun si, debido a todas sus calidades nicas, encuentra reservas REIT muy
atractivas, todava no los debera hacer una gran mayora de su cartera de
inversiones. Un principio fundamental de inversin es que, con el tiempo, la
variedad es la llave a la estabilidad de rendimiento y preservacin de la capital.
Podra tener resultados excepcionales si pone una parte enorme de sus activos en
REITs, pero nadie puede pronosticar el futuro. De vez en cuando hasta Warren
Buffett tiene zigged cuando debera haber pandeado, y los bienes inmuebles, en el
pasado, han sido una inversin algo cclica. As, los inversionistas deberan
estructurar una estrategia de inversin y mezcla de asignacin de activos
consecuente con los principios de variedad, as como sus necesidades especficas y
objetivos de la inversin. Sin embargo, puedo sugerir algunas pautas generales para
su consideracin. Si es un inversionista bastante conservador que busca vueltas
estables con un nivel modesto de riesgo y volatilidad, donde el incremento de
capital no es supremo, una asignacin REIT de en algn sitio entre 20 y el 25 por
ciento de su carpeta le debera satisfacer. Si la bolsa parece demasiado cara pero
REITs parecen razonablemente valorados, se podra sentir cmodo subiendo hacia el
25 por ciento - y abajo hacia el 20 por ciento, o hasta el 15 por ciento, si cree
las condiciones del mercado de enfrente existen. Pero si es ms agresivo y busca de
vueltas ms altas y conviene psicolgicamente manejar ms riesgo y volatilidad,
entonces quizs una asignacin del 5 a 10 por ciento modesta a REITs sera
apropiada. Por supuesto, stas son pautas slo muy generales - en la inversin, es
raro que una talla encaje todos. Sin embargo, y basado tanto en el precedente
lgico como en histrico, creo que la conclusin siguiente es soportable y
aplicable a la mayor parte de inversionistas: hasta el punto de que uno cree esto
reservas REIT

La construccin de una carpeta REIT

245

puede seguir entregando ingresos totales iguales a aquellos de otras clases del
activo - y con correlaciones bastante bajas con aquellas otras clases del activo -
adicin que un componente REIT del 15 a 20 por ciento a una cartera de inversiones
diversificada debera reducir la volatilidad de la carpeta y puede aumentar hasta
vueltas de la inversin totales.
Variedad entre REITs
La asuncin ha decidido que porcentaje de su carpeta se debera asignar a REITs,
ahora vamos a dirigirnos a la segunda parte de la pregunta de asignacin. Dentro
de su asignacin REIT, cul sera una subasignacin apropiada entre los sectores de
la propiedad diferentes, caractersticas de la inversin, o hasta ubicaciones
geogrficas esto oferta de REITs?
Variedad bsica

Mucho depende, por supuesto, al nivel absoluto del dinero efectivo que tiene que
invertir. Un modo fcil para inversionistas individuales de diversificarse es a
travs de fondos de inversin REIT y fondos cambiados por el cambio (ETFs), del
cual hablaremos ms tarde en este captulo. La obtencin de la variedad a travs de
tales fondos y ETFs es fcil y prcticamente automtica. Pero primero, vamos a
mirar modos de diversificarse si el inversionista prefiere invertir en reservas
REIT individuales.

PUNTA
Para la mayor parte de inversionistas, mnimo absoluto de seis u ocho REITs es
necesario para conseguir un nivel bsico de la variedad.

Seis REITs diferentes proporcionaran un nivel mnimamente aceptable de la variedad

del sector (quizs un en cada sector principal - pisos, venta al por menor,
oficina, e industrial - y un cada uno en dos sectores ms pequeos), pero 8 o 10
REITs seran preferibles. Si est en una posicin para comprar 10 REITs diferentes,
una asignacin buena sera 2 cada uno en residencial, detallista, y oficina (los
sectores principales), y 1 cada uno en industrial, asistencia mdica,
autoalmacenaje y alojamiento. Con fondos de inversin ms disponibles, podra
procurar aadir subsectores, por ejemplo, espacio del laboratorio, centros de datos
o residencias del colegio o a

246

La inversin con inteligencia en REITs

el terreno maderero o la red triple arriendan REIT. O tambin puede querer

ensanchar su variedad geogrfica dentro de cada sector, aadiendo un piso REIT se
concentr en la costa occidental, por ejemplo, a uno esto es nacional en el
alcance. El mismo enfoque se puede aplicar en otros sectores, como centros
comerciales vecinos, oficinas y propiedades industriales. Un puado de REITs, como
Bienes inmuebles de Vornado y Washington REIT, posee ms de un tipo de la
propiedad, por tanto puede ser lgico conseguir la variedad adicional en esa
manera.

PUNTA
Con 10, REITs, una variedad razonable podra ser 2 REITs en residencial, venta al
por menor y oficina, y 1 en industrial, asistencia mdica, autoalmacenaje y
alojamiento.

Overweighting y Underweighting

Una de las cuestiones de la variedad clave para inversionistas REIT es cmo asignar
posesiones entre sectores de la propiedad particulares. All diferencian opiniones
sobre este tema, hasta entre inversionistas REIT institucionales. Algunos gerentes
del activo REIT no tratan de ajustar sus carpetas de acuerdo con cunto les gusta o
disgusta un sector, pero simplemente usan pesados del mercado. Por ejemplo, si la
alameda REITs arreglan el 12 por ciento de toda la equidad REITs, tales
inversionistas, usando un enfoque de suplemento salarial del mercado, se asegurar
que la alameda REITs comprende aproximadamente el 12 por ciento de su carpeta REIT.
Similar a lo que muchos profesionales hacen en el amplio mundo de acciones
ordinarias, estos inversionistas intentan al valor agregado poseyendo las reservas
ms atractivas dentro de la Variedad con REITs
Segn Roger C. Gibson, CFA, CFP, un experto en escala nacional reconocido en
asignacin de activos y diseo de la cartera de inversiones, La variedad de la
inversin alcanzable con REITs es del valor particular a inversionistas. A
diferencia del caso con la propiedad de bienes inmuebles directa, un inversionista
REIT puede diversificar fcilmente una relativamente pequea suma de dinero tanto
geogrficamente como a travs de tipos diferentes de inversiones de bienes
inmuebles, como centros comerciales, edificios de oficinas y bloques de pisos
residenciales.

La construccin de una carpeta REIT

247

cada sector del mercado, sin hacer apuestas del sector grandes. Los abogados de
este enfoque podran sostener que REITs, como otras reservas, por lo general
eficazmente se valoran, y es poco realista suponer que cualquiera pueda pronosticar
con cualquier exactitud y consecuencia que los sectores de la propiedad realizarn
mejor que otros. Otros inversionistas, con frecuencia los orientados hacia el
rendimiento a corto plazo mximo, creen que pueden entender los mejores sectores o
ubicaciones de la propiedad para poseer por encima de cualquier tiempo particular.
Examinarn estrechamente los fundamentos a travs de todos los mercados de bienes
races comerciales - y demasiado pesado o de peso insuficiente sus asignaciones del
sector en consecuencia. Perseguirn aquellos mercados y tipos de la propiedad donde
la demanda del espacio excede el suministro, donde los alquileres y las tasas de
ocupacin se elevan los ms rpidos, donde las oportunidades de desarrollo o
adquisicin provechosas abundan, o donde parece que algn otro factor hace la
perspectiva por su parte o unos sectores particularmente favorables. O podran
enfatizar simplemente aquellos sectores REIT donde los precios de accin REIT miran
el ms barato. Parece que Kenneth Heebner, un gestor de fondos conocido, ha usado
este enfoque en el Fondo de Bienes inmuebles CGM, y muchos otros usan una
estrategia similar. Un punto final en pesados del sector REIT: el sobresuplemento
salarial de los sectores correctos es complicado porque si otros inversionistas
tienen lo mismo (y exacto) percepciones, que sern ya factored en los precios de
accin, y no habremos ganado nada en absoluto. Overand underweighting con eficacia
requiere que sepamos ms que el mercado hace - a menudo un alto pedido!

La opcin del autor

El estilo de la inversin que prefiero debe poner la mayor parte de mis dlares de
la inversin REIT en REITs de inversin muy asegurada, junto con unos que parecen
underpriced, entendido mal, o no extensamente seguidos, y luego aaden muchos ms
que la mirada como si disfrutarn del rpido crecimiento. Aunque los posea de vez
en cuando, tengo cuidado sobre la hipoteca REITs - a ellos a menudo les han hecho
dao mal las tasas de inters crecientes y otros giros que pertenecen a los
mercados del crdito. Por suerte, la industria REIT es tan enorme ahora que
nuestras opciones son muy amplias. Los pensamientos ms personales en la gestin de
carteras REIT se contienen en el Apndice D.

248

La inversin con inteligencia en REITs

PUNTA
A menos que los inversionistas crean que pueden determinar qu sectores funcionarn
sensiblemente mejor que otros durante el prximo ao o dos, una carpeta en la cual
cada sector se carga de acuerdo con su parte de la industria REIT tiene la mayor
parte de sentido.

Variedad por caractersticas de la inversin

Otro enfoque a la variedad no se debe preocupar demasiado de sectores o ubicaciones

de la propiedad, pero en cambio poseer un paquete de REITs con caractersticas de
la inversin diferentes. Este enfoque hara el inversionista reunir un grupo de
REITs con activos de alta calidad en mercados inmobiliarios principales, conducidos
por ejecutivos de bienes inmuebles extensamente respetados, ofreciendo el
crecimiento muy previsible y estable; otro grupo de valor REITs con valoraciones
bajas basadas en un descuento sustancial a NAV estimado o unos fondos price-
adjusted bajos de operaciones (P/AFFO) mltiple; un grupo de REITs que parecen
ofrecer perspectivas de crecimiento por encima de la media; y, para redondear la
carpeta, unos cuantos REITs por poderes por la obligacin que tiene altas
prestaciones, volatilidad baja y perspectivas de crecimiento modestas. Tal enfoque
puede ayudar a aislar la carpeta de giros de precios principales ya que los
inversores institucionales cambian sus fondos REIT de un estilo de REIT que
invierte al otro.

Hacia una carpeta bien balanceada

Cules se acercan hacia la variedad es el mejor? Por tipo de la propiedad? Por
geografa? Por caractersticas de la inversin? O por todos los susodichos? No
soy consciente de ninguna prueba estadstica definitiva que sugiere que un enfoque
es mejor que el otro. Como la extensin significativa en la talla de la industria
REIT ha sido bastante reciente, no hay bastante historia para dirigirnos, tampoco
hay, a mi conocimiento, cualquier investigacin cientfica en cuanto a esta
cuestin. Y pocos fondos de inversin REIT quieren establecerse en una caja del
estilo particular. Mientras no hay acuerdo de cmo diversificarse, hay acuerdo casi
universal de la necesidad de diversificarse. Aunque los inversionistas REIT
debieran hacer caso de las preocupaciones expresadas por observadores de la
industria de vez en cuando con respecto a sectores particulares, por ejemplo, una
historia de Kiplinger, fech el enero de 2011, titulado Por qu Debera Vender la
Asistencia mdica REITs Ahora, ni si ellos

La construccin de una carpeta REIT

249

tmelos demasiado seriamente. La inversin de REIT es, para la mayor parte de

inversionistas, una estrategia a largo plazo; las perspectivas de cualquier sector
particular fluctuarn, pero no hay razn de creer que un sector funcionar mejor o
peor que otros en una base a largo plazo. Los inversionistas de REIT as no se
tienen que hacer terriblemente preocupados si se encuentran sobrecargado en un
sector actualmente impopular, tal REITs tan detallista en 2009, mientras las
perspectivas a largo plazo de ese sector parecen ser estables. Parece que los
bienes inmuebles, como inversiones de la reserva, siempre vuelven al medio.
Tambin, los inversionistas no se tienen que terriblemente preocupar por la
variedad geogrfica con respecto a la alameda por REITs, asistencia mdica REITs y
autoalmacenaje REITs, ya que la mayor parte de estos REITs son extensamente
diversificados por la ubicacin de la propiedad, y el conocimiento detallado de las
condiciones y oportunidades peculiares a mercados locales no es completamente como
importante en estos sectores. La tabla 10.1 proporciona slo una muestra de la
clase de variedad que se puede obtener dentro de ciertos sectores principales. Las
reas del foco geogrfico principal se incluyen. La mesa incluye muchos de REITs
ms grandes desde el septiembre de 2010.
Tipos de la propiedad de la tabla 10.1, REITs y ubicaciones primarias
Inversin del Piso de Pisos de REIT y direccin Comunidades de AvalonBay
Propiedades de BRE Confianza de la Propiedad de Camden Confianza de la Propiedad de
Equity Residential Essex Propiedades de Casa Mediados de Comunidades de Amrica UDR
Inc. Venta al por menor: Reveladores de Centros comerciales Vecinos Equidad de
Bienes inmuebles Diversificada Bienes inmuebles federales Bienes inmuebles de Kimco
Principalmente centros de poder, Metro de D.C. del Sudeste de escala nacional, Los
ngeles, Nueva York, Filadelfia a Escala nacional, Canad, Mxico (Sigui) el
Nordeste de Escala nacional, el mediados de Atlntico, costa occidental California,
Sunbelt de los Estados Unidos occidental California de Escala nacional y Seattle
costa oriental, mediados de Sunbelt atlntico Ubicaciones Principales de Escala
nacional

250

La inversin con inteligencia en REITs

La tabla 10.1 sigui

Centros de Recuerdos de REIT Centros del Establecimiento de venta directa de
fbrica de Tanger Weingarten Realty Retail: Malls CBL & Associates Bienes inmuebles
de General Growth Properties Macerich Pennsylvania Simon Property Group Asistencia
mdica de Centros de Taubman HCP Inc. Asistencia mdica REIT Salud de Escala
nacional Bienes inmuebles de Ventas Office Alexandria Biomed Realty Boston Property
Corporate Office Douglas Emmett Duke Realty Highwoods Property Kilroy Realty
Liberty Property Mack Cali Realty Piedmont Office Realty SL Green Realty Industrial
AMB Property DCT Confianza de Industrial Propiedades de Eastgroup ProLogis mercados
del cubo Costeros, Europa y Asia Atlanta, Houston, Dallas Sunbelt California,
Japn, Laboratorio de Europa Oriental Laboratorio de mercados espacial, costero
mercados espaciales, costeros Nueva York; Boston; Washington, D.C.; arrendatarios
del Gobierno/defensa de San Francisco, mediados de Los ngeles atlntico, Sudeste
de Hawai, Mediooeste Sur de California del Sudeste Mediados de Atlntico, Sudeste,
Mediooeste costa oriental, mediados de Midtown de Manhattan de Escala nacional
atlntico a Escala nacional a Escala nacional Sudeste a Escala nacional de Escala
nacional, Mediooeste a Escala nacional a Escala nacional, esp. California y Arizona
costa oriental Ubicaciones Principales a Escala nacional de Escala nacional al
Oeste y costas orientales, Sunbelt Nationwide Sunbelt

La construccin de una tabla 10.1 de la carpeta REIT sigui

Autoalmacenaje de REIT Public Storage Almacenaje Espacial Suplementario Hoteles de
U-Store-It Hoteles del Anfitrin de Propiedades de Hospitalidad de Hospitalidad de
DiamondRock Inversionistas del Hotel del hotel de LaSalle Sunstone Propiedades de
Primos REITs Diversificadas Ingresos de Bienes inmuebles de Bienes inmuebles de
Lexington Bienes inmuebles de Vornado Washington Oficina de REIT y venta al por
menor, Sudeste a Escala nacional, propiedades arrendadas a la red a Escala
nacional, Oficina de propiedades detallista arrendada a la red y venta al por
menor, Ciudad de Nueva York; Washington, D.C. Varios tipos del activo, Washington,
D.C. de Escala nacional, superior de alta calidad de Escala nacional, ampliado se
quedan, de alta calidad de Escala nacional, superior de alta calidad, lujo de
Escala nacional, superior de alta calidad de Escala nacional, superior de alta
calidad de Escala nacional, Europa Ubicaciones Principales a Escala nacional de
Escala nacional

251

Cmo empezar
Inversionistas REIT podemos elegir de tres enfoques muy diferentes y bsicos hacia
la construccin de una carpeta REIT: podemos hacer la investigacin nosotros
mismos; podemos confiar en un profesional, como un corredor de bolsa, planificador
financiero o asesor de inversiones; o podemos comprar un fondo de inversin REIT o
ETF. Vamos a examinar lo que se implica en cada enfoque.
Hacerlo usted mismo

Los instrumentos requeridos construir y supervisar su propia carpeta REIT incluyen

una buena voluntad de gastar al menos unas horas por semana despus de industria
REIT y escucha de su carpeta REIT. Tambin ayudar a tener una suscripcin a un
boletn informativo REIT y/o acceso a informes de investigacin REIT. El enfoque
del bricolaje es el mtodo ms difcil y entretenido, pero muchos inversionistas lo
encuentran satisfaccin y posiblemente el ms provechoso. Hay varios modos de
quedarse informados de cual es

252

La inversin con inteligencia en REITs

el acontecimiento en el mundo de REITs. Por ejemplo, SNL Financial cubre la

industria REIT entera a fondo, proporcionando datos REIT vitales, dividendos y
estimaciones de ganancias. La mayor parte de firmas de corretaje detallistas
tambin proporcionan informes de investigacin en sectores REIT y REITs individual.
Ms informacin que alguna vez antes se puede obtener en lnea, y prcticamente
todos REITs individuales, as como NAREIT, han establecido sus propios sitios web.
El Tonto Variopinto, la Cafetera de REIT y otros sitios tambin proporcionan la
informacin REIT, y a veces ofrecen foros de debate de bienes inmuebles. Los bienes
races comerciales terriblemente no se complican una vez que hayamos dominado la
jerga. Y las perspectivas comerciales de los REIT no cambian rpidamente. La
inversin de REIT es as quizs menos datos e investigacin intensiva que la mayor
parte de otra inversin de la accin comn. Con el acceso a una base de datos como
esto proporcionado por SNL Financial y NAREIT, una buena voluntad de escuchar
teleconferencias trimestrales y Webcasts (o leer las transcripciones de la
teleconferencia disponibles en sitios como la Busca de la Alfa), y la disciplina
tena que examinar la informacin en pblico disponible - como paquetes de datos
suplementales trimestrales disponibles en sitios web de los REIT, informes anuales,
otra limadura 10-Qs, y varia con la Comisin de Bolsa y Valores - la mayora de los
inversionistas diligentes pueden hacer un trabajo bueno que maneja sus propias
carpetas REIT. El enfoque del bricolaje tiene varias ventajas. En primer lugar,
ahorra honorarios de la direccin y comisiones del corretaje porque sin la
necesidad del consejo exterior, puede usar a un agente de bolsa de descuento para
al menos algunos de sus comercios. En segundo lugar, la realizacin de plusvala y
prdidas se puede adaptar a sus propios requisitos personales que planean el
impuesto. En tercer lugar, una parte significativa de los dividendos de muchos REIT
se trata como una vuelta de la capital y no es inmediatamente gravable al
accionista, mientras otra parte a menudo se trata como la plusvala. La posesin de
reservas de REIT directamente asegura que pueda aprovechar este beneficio fiscal,
que ms totalmente se describe en el Apndice A. Finalmente, el conocimiento y la
experiencia ganada de manejar su propia carpeta pueden llevar bien a resultados de
la inversin buenos y mucha satisfaccin personal. Los inversionistas del bricolaje
pueden obtener una lista de cada REIT pblico, con relaciones a sus sitios web, en
www.reit.com/IndividualInvestors/ PubliclyTradedREITDirectory.aspx. Otro
instrumento til, entre muchos en el sitio web del NAREIT, es REITWatch, que est
disponible cada mes. Contiene mucha informacin corriente sobre REITs en pblico
cambiado; vaya a www.reit.com, haga clic en NAREIT Statistical Publications, y
luego en REITWatch.

La construccin de una carpeta REIT

253
La tabla 10.2 proporciona una descripcin general de algunas fuentes de informacin
para inversionistas REIT, pero esta lista no es seguramente exhaustiva; note que
las direcciones web pueden cambiar de vez en cuando. Si agota a todas estas fuentes
y todava tiene hambre para ms informacin, slo haga una bsqueda en la web en la
palabra REIT.

Fuentes de informacin de la tabla 10.2 para inversionistas REIT

Las fuentes para los Consejeros de Do-it-Yourselfer CB Richard Ellis Colliers
International Green Street Inversin de Bienes inmuebles Institucional y firmas de
corretaje Consejo REIT Tonto Variopinto Donde Encontrarlo cbre.com colliers.com
Greenstreetadvisors .com Contacto de irei.com su representante certificado en una
firma principal o regional http://boards.fool.com/ verdadera finca inv trustsreits
100061.aspx reit.com ncreif.org rcanalytics.com www.iirealestate.com/
ReitCafe_Home.aspx reitnet.com Bienes inmuebles/Falta de www.snl.com/Sectors/ .aspx
Suscripcin o en el quiosco de peridicos; en lnea, wsj. com Prcticamente todas
las organizaciones REIT tienen sitios web Noticias de la Descripcin Generales e
informa sobre mercados inmobiliarios globalmente Informes y revisiones en cuanto a
condiciones de bienes inmuebles globales informacin de investigacin de la
inversin de REIT sobre Informes de investigacin de bienes races comerciales en
REITs y discusiones del Tabln de anuncios de sectores de la propiedad REIT sobre
la inversin de REIT, y en cuanto a la Mina de oro REITs especfica de datos de la
industria REIT e informacin (y vdeos) Datos y vueltas de la inversin en
informacin de bienes races comerciales sobre el espacio de bienes races
comerciales e informacin de mercados de capital, entrevistas y comentario sobre la
industria REIT instrumentos en Lnea para los Boletines informativos del
inversionista REIT, datos e informacin sobre REITs y bienes inmuebles
actualizaciones Peridicas en bienes races comerciales y datos REIT Individuales
REITs, incluso comunicados de prensa, informacin financiera y otra

NAREIT NCREIF verdadera capital Analytics cafetera de REIT ReitNet SNL financiera

Wall Street Journal

Sitios web y pginas de inicio

254

La inversin con inteligencia en REITs

Utilizacin de un corredor de bolsa

PUNTA
Los inversionistas que no disfrutan de estudiar minuciosamente informes
trimestrales y anuales y calcular NAVs y AFFOs pueden querer buscar a un corredor
de bolsa que es familiar con REITs y quien tiene el acceso a los informes de
investigacin publicados por su firma de corretaje.

Quizs la mayor parte de inversionistas no prefieren gastar su tiempo libre que

maneja sus propias carpetas cuando podran jugar el golf, tomando a los nios a un
juego del bisbol u horticultura. No hace demasiados aos, sin embargo, los
inversionistas individuales no tenan alternativa; era difcil encontrar a un
agente de bolsa que saba mucho sobre REITs. Hoy, tales agentes de bolsa son
fciles a encontrar. REITs siguen creciendo en la popularidad. Podemos leer sobre
ellos en revistas de finanzas personales, en Internet, y en las secciones del
negocio/finanzas de peridicos principales; y la mayor parte de firmas de corretaje
emplean uno o varios experiment a analistas REIT. No debera tener problema
encontrando a al menos un representante certificado REIT-entendido en la mayor
parte de oficinas del corretaje. Suponiendo que encuentre a un agente de bolsa
bueno, las ventajas de este enfoque incluyen la atencin personal, la capacidad de
decidir cuando quiere tomar plusvala o prdidas y el alivio de no necesidad tener
de investigar y preocuparse de tales cuestiones como NAV, AFFO, misma-tienda NOI,
accin de palanca de deudas y otros elementos necesarios REIT. Las comisiones del
corretaje sern ms altas que para el inversionista del bricolaje, pero, si procura
evitar el comercio excesivo y slo compra a los REITs consecuente con sus objetivos
de la inversin, las comisiones ms altas pueden ser un pequeo precio para pagar
el servicio proporcionado. Algunas firmas de corretaje hasta ofrecen cuentas del
abrigo, permitiendo el cliente tener esa parte de su fondos asignados a REITs
invertido por un gestor de la cartera REIT profesional.
Planificadores financieros y asesores de inversiones

Hoy, con los aos avanzados de la cohorte de la Persona nacida durante una
explosin demogrfica, hay ms personas preocupadas por la inversin para una
esperanza de vida ms larga y un retiro sin la preocupacin financiera.

La construccin de una carpeta REIT

255

Los planificadores financieros pueden actuar en capacidades diferentes. Unos

manejan e invierten los fondos de sus clientes directamente en reservas especficas
y obligaciones; los otros prefieren usar fondos de inversin bien investigados.
Todava los otros hacen la planificacin financiera, pero mandan al cliente a un
asesor de inversiones para el proceso de la inversin. Pagan a unos sobre la base
de comisiones de la venta de seguro u otras inversiones, mientras los otros slo
culpan en una base de honorarios. Los asesores de inversiones puros generalmente
hacen poca o ninguna planificacin financiera y se especializan en la inversin de
fondos del cliente en reservas, obligaciones y otros valores. Su nica compensacin
es, en mayora de los casos, un pago anual de entre 1 y el 2 por ciento de los
activos que manejan. As, los honorarios del consejero variarn con el valor de la
cartera de inversiones. Algunas firmas consultivas proporcionan mucha atencin
personal y posesin de mano, mientras los otros no hacen. Unos toman el gran
cuidado para individualizar una carpeta, teniendo las situaciones fiscales
personales de sus clientes en cuenta antes de tomar decisiones comprar-y-vender, y
los otros compran y se venden nicamente sobre la base de maximizar las ganancias
de la inversin de sus clientes. Muchos inversionistas han encontrado que la
utilizacin de un planificador financiero o asesor de inversiones tiene ventajas
definidas, incluso la atencin personal prestada a clientes y la personalizacin de
las carpetas de los clientes basadas en sus objetivos financieros y tolerancia por
el riesgo. Hasta que justamente recientemente fuera difcil encontrar a
planificadores financieros o consejeros que saban bastante sobre REITs para ayudar
a clientes que quieren invertir en ellos. Hoy, sin embargo, las reservas de REIT
son conocidas en el mundo de la inversin, y me sorprendera si alguien que lee
este libro es incapaz de encontrar a un planificador financiero o consejero que no
tiene al menos un conocimiento prctico de REITs como inversiones.
Fondos de inversin de REIT

Tan recientemente como hace 20 aos, slo un puado de fondos de inversin se

especializ en verdaderos valores estaterelated como el REITs. Hoy, hay ms de 76
patrocinadores del fondo que ofrecen fondos que invierten en reservas REIT, algunas
de las cuales ofrecen ms de un fondo REIT. Una lista de estos fondos se puede
encontrar en el sitio web NAREIT (www.reit.com/IndividualInvestors/
ListofREITFunds/MutualFunds.aspx). Ms informacin est disponible en cuanto a REIT
y fondos de inversin de bienes inmuebles a travs de Morningstar
(www.morningstar.com). Vamos a echar un vistazo en estas opciones del fondo.
256

La inversin con inteligencia en REITs

PUNTA
Los fondos de inversin de REIT proporcionan un modo excelente para individuos de
obtener la variedad REIT suficiente con slo una o dos inversiones.

Para tomar un nmero puramente arbitrario, si suponemos que un inversionista REIT

quiera poner el 20 por ciento de una cartera de inversiones de 50.000$ en reservas
REIT, la inversin de REIT total sera slo 10.000$. Sera difcil obtener la
variedad sustancial con esa cantidad relativamente modesta. En contraste, con lo
mismo o hasta un presupuesto REIT ms pequeo, mucho ms variedad se puede obtener
a travs de un fondo de inversin REIT - la mayor parte de tales fondos poseen al
menos 30 REITs diferentes. Quizs hasta lo que es ms importante en un fondo de
inversin REIT el inversionista consigue la ventaja de gestores de fondos
profesionales que, cuando toman sus decisiones de la inversin, tienen el acceso a
equipos de gestin de los REIT as como materiales de investigacin extensos y
modelos de la valoracin patentados. La mayor parte de estos fondos han funcionado
bastante bien con relacin a sus cotas de referencia. Incluso los inversionistas
del bricolaje podran querer invertir en algunos de estos fondos de inversin a fin
de evaluar sus historiales de la inversin de REIT personales contra los resultados
de los gestores de fondos profesionales. A pesar de sus ventajas significativas,
los fondos de inversin de REIT no son sin inconvenientes. Aunque ningunas
comisiones del corretaje sean pagaderas invirtiendo en fondos sin cargas, la
direccin y otros honorarios pueden ser importantes, tpicamente en los lmites de
1 al 1,5 por ciento de activos totales anualmente. Los inversionistas del fondo no
reciben la atencin individual, y su capacidad que planea el impuesto se limita. Un
fondo que activamente cambia reservas REIT puede presentar a sus inversionistas una
cuenta del impuesto sobre la plusvala grande despus de mercado alcista REIT, ya
que las ganancias o las prdidas realizadas por el fondo durante el ao simplemente
se pasan al inversionista individual. Finalmente, los inversionistas que invierten
de nuevo dividendos y distribuciones de ganancias de capital en partes del fondo
adicionales y quienes entregan como parte del pago y del mismo fondo lo pueden
encontrar muy llevando mucho tiempo guardando archivos corrientes y exactos de su
base de costo e informacin de la prdida o la ganancia fiscal. Los inversionistas
de REIT que deciden ir con un fondo de inversin tienen una amplia serie de
opciones hoy. La mayor parte de fondos activamente se manejan, y cada uno utiliza
una estrategia de inversin algo diferente. Algn foco

La construccin de una carpeta REIT

257

casi exclusivamente en REITs grande, mientras los otros intentan al valor agregado
concentrndose en los nombres ms pequeos. Las producciones de la alta tensin son
importantes para unos, pero los ingresos totales conducen las decisiones de otros.
Unos invierten en compaas de bienes inmuebles non-REIT. Un fondo podra guardar
sectores de bienes inmuebles aproximadamente de acuerdo con las cotas de
referencia, mientras el otro no har caso de estos pesados del mercado. Si ha ledo
esto lejos en el libro, tiene bastante conocimiento para analizar una amplia
variedad de fondos de bienes inmuebles para averiguar sus preferencias y
estrategias y escoger un o unos cuantos que mejor coinciden con sus objetivos de la
inversin. Los inversionistas tambin pueden invertir en fondos REIT puestos ndice
diseados para funcionar de acuerdo con un ndice burstil REIT. Quizs el ms
conocido es la Vanguardia Fondo del ndice de REIT (smbolo: VGSIX), que se pone
ndice a y rastrear estrechamente, el ndice REIT estadounidense MSCI, menos unos
relativamente pequeos honorarios de la direccin.
Una alternativa del fondo de inversin: ETFs

Otro tipo del fondo puesto ndice que es bastante nuevo en la escena de la
inversin y se ha hecho extensamente popular entre la comunidad de la inversin es
el fondo cambiado por el cambio (ETF). Un ETF es esencialmente una porcin de la
propiedad indirecta en una cesta de reservas reunidas por una organizacin que
patrocina y cambiadas como una reserva sola en una bolsa principal. ETFs procuran
rastrear un ndice especfico o la cesta de reservas, y as carecer de un gestor de
la cartera activo; su objetivo es reproducir el rendimiento del grupo apuntado de
reservas. Como se cambian como reservas, ETFs se puede comprar y venderse durante
el da de negociacin, hasta en el margen. Y porque no emplean a gestores de fondos
activos, las proporciones del gasto de la direccin tienden a ser muy bajas. Segn
NAREIT, haba ocho patrocinadores de REIT ETFs en el octubre de 2010, la mayor
parte de los cuales hacen ms de un ETF disponible, y rastrean ndices diferentes;
unos se limitan con sectores de la propiedad especficos, ponen ndice a otros a
cotas de referencia no estadounidenses (p.ej., ndices asiticos y europeos), y an
los otros usan la accin de palanca para ampliar el rendimiento. Dos fondos,
patrocinados por ProShares, toman posiciones cortas en reservas REIT (uno de los
cuales usa la accin de palanca para ampliar el rendimiento). Un listado de estos
ETFs est disponible en el sitio web del NAREIT. Como antes notado, las
proporciones del gasto para ETFs son bajas; por ejemplo, segn Base de datos ETF,
la proporcin del gasto para la Vanguardia

258

La inversin con inteligencia en REITs

El REIT ETF es slo el 0,15 por ciento anualmente. Todos ellos son dignos de la
consideracin si el objetivo de alguien es un enfoque econmico, orientado al
ndice a la inversin de REIT. El ndice REIT estadounidense MSCI excluye la
hipoteca REITs y REITs que no generan la mayor parte de sus ingresos e ingresos de
alquiler y arrendamiento, as como REITs debajo de una talla mnima. Estas
exclusiones significan que este ndice podra superar modestamente u obtener peores
resultados un ndice REIT ms amplio. Otro tipo del fondo que ha dibujado el
inters de los inversores REIT en aos recientes es el final cerrado fondo de REIT.
Algunos de stos slo poseen REITs, mientras los otros poseen REITs junto con otras
reservas orientadas a los ingresos como utilidades - y, en algunos casos, acciones
preferidas. Hay muchos tipos de estos fondos del final cerrado, cada uno con
estructuras del capital diferentes y estrategias de inversin, pero dos de sus
caractersticas comunes son que comercian como reservas y hacen no, a diferencia de
fondos de inversin sin lmites determinados convencionales, tienen en cuenta la
amortizacin del accionista o la reinversin en el valor neto de los activos. Estos
rasgos permiten que las partes de estos fondos del final cerrado se compren y se
vendan rpidamente, y los accionistas no se tendrn que preocupar por el que su
fondo necesidad tiene de liquidar activos en un mercado bajista cuando los
accionistas del mismo tipo menos pacientes se lancen en paracadas. (Los cnicos
notarn, sin embargo, que estos fondos raramente se liquidan, comerciando con
descuentos sustanciales a su NAVs, ya que generan ingresos para sus patrocinadores
aun cuando funcionan mal.) Los inversionistas tienen que mirar estrechamente las
estructuras de estos fondos closedend, ya que muchos de ellos usan la accin de
palanca de la inversin publicando la accin preferida o tomando a prstamo en los
mercados del crdito para incrementar vueltas de la inversin. Aquellos que hacen
esto invierten en el margen, y la accin de palanca, por supuesto, es una calle de
doble sentido. Mientras las vueltas se pueden realzar en mercados fuertes,
probablemente funcionarn muy mal en efecto en mercados bajistas REIT, tal como en
2007 hasta 2008. La accin de palanca, por supuesto, tambin aumentar la
volatilidad de la parte del fondo del final cerrado que lo usa. Y, ya que las tasas
de inters crecientes pueden tener un mayor impacto a un fondo del final cerrado
que usa la accin de palanca de deudas, sus partes pueden funcionar en particular
mal cuando las tasas de inters se elevan. Los inversionistas tambin tienen que
ser conscientes de la cantidad de accin de palanca usada, cmo se estructura, y si
el componente preferido de la estructura del capital del fondo o las cantidades
tomadas a prstamo est en el fijo - o variable - tipos de inters. ste, por
supuesto, an crea ms riesgo para inversionistas en estos fondos, en particular si
la exposicin a tasas de inters crecientes no se cerca con un seto.

La construccin de una carpeta REIT

259

Para inversionistas que no quieren invertir solos o hacer no tienen los recursos
de diversificar posesiones REIT suficientemente, hacer las ventajas de un fondo, un
ETF, o el fondo del final cerrado pesa ms que sus desventajas? Claramente, hacen -
sobre todo si el inversionista se abstiene de entregar como parte del pago y de
estas partes. Los fondos de inversin de REIT son sobre todo atractivos en cuentas
de retiro individual y 401 (k) proyectos, donde ni las prdidas y ganancias
fiscales ni las bases de costo son relevantes.

Resumen
Antes de que tomemos cualquier decisin en exactamente que invertir en,
deberamos determinar por qu invertimos - y definimos nuestros objetivos de la
inversin y arriesgamos tolerancias. El inversionista agresivo que busca vueltas
muy grandes durante perodos del poco tiempo no debera poner un alto porcentaje de
activos en REITs; son el juego de un goleador de los singles. Las asignaciones a
inversiones REIT sern diferentes para cada inversionista, segn su edad, objetivos
financieros, tolerancia del riesgo, y desearn para el ingreso corriente, pero creo
que una asignacin del 15 a 20 por ciento a REITs es apropiada para la mayor parte
de inversionistas. Mnimo absoluto de seis u ocho REITs es necesario para
conseguir un nivel bsico de la variedad invirtiendo en reservas REIT
individuales. A menos que un inversionista sea muy confidente sobre que los
sectores harn todo lo posible sobre el trmino intermedio, una carpeta asignada
segn el suplemento salarial del mercado tiene la mayor parte de sentido.
Aquellos que quieren participar a largo plazo ventajas de la inversin de REIT,
pero quienes no quieren preocuparse de la escucha frecuente de sus inversiones REIT
pueden utilizar los servicios de un corredor de bolsa entendido, planificador
financiero o asesor de inversiones. Los inversionistas que prefieren no hacer
cualquier investigacin REIT individual pueden invertir pasivamente a travs de
fondos de inversin REIT - activamente manejado o puesto ndice - o hasta un REIT
ETF. Estas alternativas proporcionan un modo excelente para individuos de obtener
la variedad REIT suficiente y con el gasto mnimo del tiempo.

11
C H UN P T E R

Inversin en Global REITs and Property Companies

Steven D. Burton y Kenneth D. Campbell*

el mundo de la inversin en bienes inmuebles aplana con cada da de paso, para

parafrasear al columnista de New York Times Thomas Friedman. La tecnologa ha
transformado el movimiento de capital en bienes inmuebles de un asunto local, poco
cientfico, a menudo segn cual cctel asisti, en unos negocios globales movidos
que puede manejar de su escritorio. Los inversionistas hoy viven en un mundo en el
cual la tecnologa proporciona conexiones instantneas entre mercados y permite
aproximadamente que cualquiera haga aproximadamente algo, en todas partes, dice
James Glassman, escribiendo en el Wall Street Journal recientemente para explicar
por qu su libro Dow 36,000 era como un loco de la seal. Adems, los
inversionistas en REITs global y compaas de la propiedad hoy tienen ms
informacin en sus yemas del dedo que se puede apenas imaginar. Hablan de fuentes
de informacin en la seccin de este captulo en las factibilidades de invertir en
el extranjero. No hace demasiados aos, invertir en bienes races comerciales era
un negocio local. El dinero de la equidad era generalmente levantado en la
localidad por un vecino
Los donantes Burton y Campbell son profesionales de la inversin mayores en
Securites Sonoro CBRE, un asesor de inversiones global con aproximadamente $23 mil
millones bajo la direccin. 261

262

La inversin con inteligencia en REITs

el empresario de bienes inmuebles o el revelador y un banco local o regional

proporcionaron la construccin y/o financiacin de la hipoteca permanente. El
sistema trabaj porque todos los partidos en la transaccin saban - o creyeron que
saban - la demanda del mercado local para el espacio construido, ser esto oficina,
detallista, industrial, o residencial. Todo que comenz a cambiar en los aos 1950
y aos 1960 con la subida de bancos regionales ms grandes y reveladores de la
multiciudad que se especializan en tipos de la propiedad especficos. En los
Estados Unidos, el revelador de Ciudad de Nueva York extravagante Guillermo
Zeckendorf, Padre, promovi la bsqueda de los bienes inmuebles de la capital en
mercados pblicos en 1952 asumiendo una pequea compaa inversionista de utilidad,
luego puesta en una lista en el Freno (americano) Bolsa, en una fusin inversa y
renombrndolo Webb & Knapp Inc. A lo largo de los aos 1950 Zeckendorf W&K captur
titulares desarrollando con xito proyectos visionarios como la Alameda del Campo
de Roosevelt en Long Island de Nueva York en 1955 y la Milla de Denver Centro Alto
en 1956, uno de los primeros proyectos de renovacin urbanos realmente exitosos
nacionales. Pero ya que el calendario se convirti en los aos 1960, los valores de
bienes inmuebles alcanzaron su punto mximo en la mayor parte de ciudades, poniendo
en peligro el estilo de desarrollo del regulador lleno de Zeckendorf. Coloque a
Ville Marie en Montreal, comenzada en 1960 casi completamente en el detalle, cueste
casi dos veces las estimaciones originales y los arrendatarios resultaron evasivos.
Groundbreaking para la Ciudad del siglo en Los ngeles se organiz en 1959 pero la
construccin de tamao natural no comenz hasta mucho ms tarde. Los proyectos de
Zeckendorf ms nuevos se pellizcaron: Freedomland, concebido como una costa
oriental Disneyland y abierto en 1960, luch, y una cadena planeada de hoteles de
Zeckendorf nunca conseguidos ms all de una fundacin vaca. Un esfuerzo de
rescate de un financiero britnico fall en el verano de 1963, obligando a
Zeckendorf a elegir entre liquidacin de activos o nueva financiacin de aquellos
que retuvieron el valor. Cuando Zeckendorf comenz a hipotecar activos a precios
hasta el 20 por ciento, estupendamente bien coment, prefiero estar vivo en el 18%
entonces muerto en la tasa preferencial. La financiacin apretada por ltimo
alcanz el muy reforzado W&K y la compaa present una solicitud de declaracin de
quiebra en el mayo de 1965. Los aos 1960 provocativos paisaje econmico
deletrearon la oportunidad de otro, reveladores ms contrarios al riesgo. En
Indianapolis, Indiana, Melvin Simon fund Melvin Simon & Associates en los aos
1960 y lanz una carrera de construir centros comerciales suburbanos. Simon
Property Group recibi publicidad en 1993 y hoy est entre el del mundo
Inversin en Global REITs and Property Companies

263

los dueos de la alameda regionales ms grandes con una capitalizacin del mercado
de valores $30 mil millones prximos al final de 2010. En Australia, en
aproximadamente el mismo tiempo, la familia de Lowy comenz a construir centros
comerciales para servir a poblaciones suburbanas que retoan y, en el septiembre de
1960, puso su Westfield Development Corporation en una lista en la Bolsa
australiana. Hoy, Westfield Group posee alamedas en Australia, Nueva Zelanda, los
Estados Unidos, y el Reino Unido y su gorra del mercado de valores de $29,0 mil
millones combinada con regularidad compiten con Simon Property por la capa del
dueo de la alameda regional ms grande del mundo. Estas dos compaas tienen un
elemento en comn: ambos han dado vuelta a mercados de ttulos pblicos para la
capital tena que ampliar sus negocios a la prominencia mundial. Tampoco Westfield
y Simon son las compaas ms grandes en el firmamento de bienes inmuebles global.
Ese ttulo va a Sun Hung Kai Properties, Ltd. (SHK) de Hong Kong, con la gorra del
mercado de valores de $42,7 mil millones desde el 31 de diciembre de 2010. SHK fue
formado por Kwok Tak Seng y dos compaeros, Fung King-hei y Lee Shau Kee, en 1963,
al mismo tiempo Simon y las familias Lowy establecan la tienda en otra parte. Hoy,
la familia Kwok controla aproximadamente el 42 por ciento de partes de SHK con el
resto estando disponible para el comercio regular. SHK puesto en una lista en la
Bolsa de Hong Kong en 1972. Alrededor de CBRE mundial el Clarn cuenta 29 compaas
con la capitalizacin del mercado de valores de ms de $10 mil millones. Mientras
estos 29 gigantes comprenden slo aproximadamente el 3 por ciento del universo de
la compaa de bienes inmuebles global por el nmero de compaas, explican
aproximadamente el 28% de capitalizacin del mercado de valores total y valor de
mercado de flotador libre. Los Estados Unidos son patria de 11 de estas compaas,
mientras nueve son domiciliados en Hong Kong. Tres se localizan en Japn, mientras
Australia, India, Corea, Singapur, Francia y Espaa cada anfitrin un Goliat
global. Y mientras la rivalidad Simon/Westfield captura los titulares, cientos y
miles de constructores de bienes inmuebles, los reveladores, los operadores y los
dueos han competido sobre el ltimo medio siglo por la riqueza de bienes inmuebles
en sus ciudades, regiones y naciones. Una proporcin creciente de estos empresarios
y las organizaciones que han construido ha dado vuelta a los mercados pblicos como
la fuente ms fidedigna de capital propio y capital de deuda, tiempos buenos o mal.

264

La inversin con inteligencia en REITs

Este captulo introduce este mercado global vibrante y creciente para la capital de
bienes inmuebles. Pero este alboroto y ampliacin del mercado pueden no ser para
cada uno. Los inversionistas individuales pueden encontrar dos impedimentos para la
construccin de una carpeta global:1. diferencias de bienes inmuebles alrededor del
globo. Cada elemento de bienes inmuebles vara en cada nacin: estructuras del
arriendo y modelos de la propiedad, leyes y reglamentos, estructuras fiscales,
etctera. De ah, es crucial que el inversionista con cuidado pese la entrada de
analistas expertos en cada nacin para determinar con un poco de certeza lo que se
puede pronosticar o esperarse. 2. Diferencias de valores alrededor del globo.
Muchas compaas de bienes inmuebles nonU.S. atractivas no tienen Recibos de
depsito americanos (ADRs) disponible en los Estados Unidos, y de ah sus reservas
se deben comprar en la moneda local en sus bolsas locales. La custodia de estos
valores haba sido histricamente un desafo. Felizmente, varios bancos de
inversin globales durante la dcada pasada han dedicado la capacidad
armamentstica analtica significativa para poner datos de la compaa de campo
traviesa comparables y significativos a disposicin. Como hablado en este captulo,
estas firmas tambin pueden proporcionar ejecucin y servicios de custodia que no
eran al alcance slo hace unos aos. Para el inversionista individual, entonces, la
inversin inmobiliaria global puede ser compleja y llevar mucho tiempo - pero es
ahora al alcance.

Cmo la extensin de revolucin de REIT estadounidense alrededor del globo

Los lectores ms jvenes pueden no apreciar los cambios ssmicos que han girado el
mundo de la inversin inmobiliaria en su odo, creando no una pero dos revoluciones
sobre el medio siglo pasado. Esta seccin examina en algunos detalles la
racionalizacin y extensin de la financiacin de bienes inmuebles en los Estados
Unidos. Las experiencias paralelas de inversionistas de bienes inmuebles en
Australia se resumen para su concordancia con los Estados Unidos. Pero las
historias similares se podran contar sobre prcticamente cada nacin donde los
inversionistas ahora pueden comprar partes de compaas de bienes inmuebles
pblicas. La historia desplegada en dos introduce los Estados Unidos
progresivamente, y luego extendido alrededor del globo ya que REITs alcanz el
xito.

Inversin en Global REITs and Property Companies

265

1960 a 1990: unos 30 primeros aos difciles que crecen para equidad estadounidense
REITs

La primera revolucin comenz en el septiembre de 1960 cuando el Congreso

estadounidense pas la legislacin que crea compaas inversionistas de bienes
inmuebles (REITs). REITs se crearon con el objetivo indicado de hacer carpetas
profesionalmente manejadas de bienes races comerciales (es decir, no casas para
una familia) disponible para inversionistas ms pequeos. Para conseguir ese
objetivo, el Congreso eximi beneficios de explotacin REIT de impuestos sobre la
renta al grado el REIT distribuy el 90 por ciento de su renta imponible REIT a
accionistas. Esto es el mismo tratamiento fiscal disfrutado por fondos de inversin
estadounidenses desde 1940. Para asegurar que ningn individuo solo o grupo
pudieran controlar el REIT, el Congreso requiri esos Estados Unidos. REITs tienen
slo una clase de partes, debe tener 100 o ms accionistas, y ms que cinco
accionistas pueden no poseer ms del 50 por ciento de las partes. REITs se
previeron como poseedores a largo plazo de la propiedad de la equidad en la
inversin propiedades rentables y de ah el estatuto exactu un impuesto de pena
del 100 por ciento de ganancias de cualquier propiedad se vendi menos de cuatro
aos despus de su compra. Ya que la construccin de un nuevo edificio a menudo es
la parte ms arriesgada de la inversin de bienes inmuebles, las opciones de
desarrollo para nuevo REITs se debatieron. Por ltimo, los legisladores permitieron
a REITs mejorar y reurbanizar propiedades, y hasta construir nuevos edificios para
la propiedad a largo plazo de la tierra. En la prctica, la equidad REITs ha
limitado generalmente la nueva construccin con aproximadamente el 10 por ciento de
activos totales, realzando la imagen de la equidad REITs como Eddie Estable los
dueos de las propiedades de ingresos capaces de generar corrientes del dividendo
confiables. Antes de ese tiempo, el acceso a las vueltas de la inversin de la
equidad de bienes races comerciales como un activo principal slo estaba
disponible para instituciones e individuos ricos que tienen los medios financieros
de emprender la inversin de bienes inmuebles directa, en las palabras de la
Asociacin Nacional estadounidense de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles
(NAREIT). Antes entonces, las nicas organizaciones de la inversin de bienes
inmuebles a gran escala disponibles generalmente para grupos grandes de
inversionistas eran distribuciones, o las sociedades de responsabilidad limitada en
cual los grupos de los compaeros limitados (LPs), presentaron la equidad tena que
comprar un edificio solo o el grupo pequeo de edificios y confi en un socio
colectivo (GP) para manejar las propiedades. El GP era por lo general un
desarrollador de bienes races con experiencia o agente de bolsa reconocido tener

266

La inversin con inteligencia en REITs

los bienes inmuebles smarts, mientras el LPs suministr la capital. (Una broma de
esa era revela la opinin de un cnico de distribuciones: el LPs comenz con el
dinero y termin la experiencia, mientras el GPs comenz con la experiencia y
termin el dinero.) En otras palabras, la propia estructura de la distribucin
introducida un conflicto entre fuentes del dinero y direcciones. El xito o el
fracaso de tal single - o inversiones de la pequea propiedad inevitablemente se
elevan o se caen en el xito de un o unos edificios. De nico camino un pre1960
inversionista podra crear la variedad deba comprar apuestas en varias
distribuciones, en efecto creando una carpeta personalizada. Unas distribuciones de
la era de los aos 1960 eran bastante grandes que un mercado pblico desarroll
para sus unidades, gracias a una ley de estado de Nueva York de 1961 requerimiento
syndicators para publicar prospectos diciendo a inversionistas cmo planearon usar
beneficios. Louis J. Glickman, syndicator prominente, ayud a organizar una
asociacin de comercio para prevenir abusos de syndicator y ensanchar el mercado
para unidades de la distribucin. Pero la gran mayora de unidades de la
distribucin tena un inconveniente principal: carencia de liquidez. Decan
generalmente a inversionistas de la corporacin que deben sostener sus unidades
durante un perodo de tiempo indicado - 5 a 10 aos eran comunes. Slo en casos
extremos, diga colocar una finca o reclamacin fiscal, iba el consentimiento del
socio colectivo de desempear una unidad de un inversionista original, y luego slo
si el GP tuviera el dinero efectivo. Aunque el advenimiento del REITs en 1960
finalmente se llevara la palma de la industria artesanal de la distribucin, dos
acontecimientos combinados para ampliar la vida de las corporaciones. Reduzca la
marcha de la Aceptacin Temprana de REITs por Inversionistas La nueva estructura
REIT no fue al principio extensamente aceptada por inversionistas, debidos en parte
a la falta de familiaridad con el nuevo animal y en parte a una cada de la bolsa
de valores repugnante en el mayo de 1962 que con eficacia mat los proyectos de ms
de 25 REITs luego tratando de recibir publicidad. No antes de que 1967 y 1968
hicieron REITs reciben cualquier aviso de la inversin cuando el foco dio vuelta
para hipotecar REITs. Gracias a un fallo de IRS de 1961 que las hipotecas eran un
inters a bienes inmuebles, esta nueva clase de la hipoteca REITs se hizo
popular. stos hipotecan el dinero prestado de REITs, principalmente para
construccin a corto plazo y desarrollo (C&D) prstamos para bienes inmuebles. A
pesar de su riesgo ms alto, prstamos hipotecarios a corto plazo REITs se hizo
prominente debido a sus rentabilidades por dividendo relativamente altas. Estos
REITs prestados

Inversin en Global REITs and Property Companies

267

el dinero de construccin-y-desarrollo a reveladores y prosper hasta la recesin

de 1973 a 1975, que era la ms profunda entonces desde la Gran Depresin de los
aos 1930. Esa recesin stilled casi todas las gras de construccin de bienes
inmuebles y con eficacia terminado el C&D hipoteca REITs antes de finales de los
aos 1970. Lamentablemente, este fracaso de la bolsa de los aos 1970 agri una
generacin de inversionistas en REITs. Los inversionistas, la mayor parte de los
que sufrieron decadencias de precios, pero sobrevivieron econmicamente, prestaron
poca atencin en este tiempo a la equidad REITs. Los Cambios de la Poltica fiscal
Corporaciones Favorecidas sobre la poltica fiscal de REITs National comenzaron a
inclinarse hacia la promocin de la inversin de bienes inmuebles adicional como un
modo de combatir la recesin de 1973 a 1975, culminando en la legislacin a
principios de los aos 1980 bajo el presidente Ronald Reagan que deja a individuos
usar prdidas de distribuciones de bienes inmuebles para reducir la renta imponible
de otras fuentes. Las vidas despreciables tambin se acortaron, con eficacia
aumentar la cantidad de la depreciacin no monetaria ordena disponible abrigar el
flujo de fondos. Resultado neto: una industria de la distribucin reanimada levant
aproximadamente $100 mil millones en la equidad a partir de 1980 hasta 1985. Esta
equidad se reforz entonces a aproximadamente 4 a 1, soltando aproximadamente $500
mil millones en nuevas inversiones de bienes inmuebles. La nueva inversin en REITs
languideci porque REITs no poda competir con las vueltas de taxadvantaged
ofrecidas por syndicators. Hacia 1986, muchos pronsticos de vuelta de la inversin
syndicator resultaron ser como un loco optimistas, y el sobreedificio que resulta
empuj todos los bienes races comerciales en la recesin en la segunda mitad de
los aos 1980. Las partes de REIT aplanadas en 1987 y 1988, luego se cayeron
constantemente durante casi dos aos, de 1988 al octubre de 1990. Esta decadencia
hizo que la mayor parte de syndicators desapareciera como dueos de bienes
inmuebles eficaces y operadores. Y los ahorros-y-prstamo (S&L) asociaciones que
haban sido prestamistas pesados a corporaciones con eficacia se asumieron y
liquidados por U.S Resolution Trust Corporation en la segunda mitad de los aos
1980 y a principios de los aos 1990. Equidad REITs, sin embargo, otra vez
sobrevivi estos reveses traumticos para bienes inmuebles y cre el marco idneo
para un segundo acto renaciente.
Los aos 1990: equidad moderna REITs surge como favoritos de la inversin probados
de la batalla

Hacia el principio de 1991, prcticamente todas las organizaciones de bienes

inmuebles estadounidenses grandes estuvieron al borde de la bancarrota. La mayor
parte debieron ms al

268

La inversin con inteligencia en REITs

los bancos que sus propiedades valan, y el patrimonio neto se haba o mermado o se
haba perdido. El nico vehculo de inversin de bienes inmuebles para resistir
estos estragos era un grupo relativamente pequeo de equidad REITs. Mientras sus
partes se haban cado bruscamente a finales de los aos 1980, mayora muy no se
reforz y su capital permaneci en gran parte intacta. Pero cmo corresponder a
los operadores de bienes inmuebles privados con severidad heridos con la estructura
REIT viable? Los dueos privados tan con severidad se hirieron que unos se
preguntaron si podran sobrevivir. Era un tiempo oscuro para sociedades annimas,
enfrentante con la opcin dura de recibir publicidad o yendo se rompi. Un pequeo
crculo de banqueros especialistas en inversiones creativos en Ciudad de Nueva
York, incluso Richard Saltzman, entonces el jefe de Finanzas corporativas de Bienes
inmuebles para Merill Lynch (ahora el Banco de Amrica/Merill Lynch), teoriz que
los operadores privados moribundos se podran reanimar como REITs pblico viable
con la financiacin de la equidad pblica si los dueos principales estuvieran de
acuerdo con tres condiciones:1. limite la futura accin de palanca de deudas con
aproximadamente el 50 por ciento del valor de mercado total, bien abajo de las
proporciones de la accin de palanca del 75 a 90 por ciento comunes en bienes
inmuebles del preaccidente. 2. Elimine todos los conflictos personales poniendo
todos sus activos de bienes inmuebles en un pote por tanto los inversionistas
podran calibrar su investability de un balance solo. 3. Deje su inclinacin
competitiva al secreto a cambio de la transparencia pblica en alquileres,
ocupacin, otra carpeta mtrica de operaciones e informes financieros. Haba pocos
interesados al principio porque estas estrategias prometedoras todava tenan que
tratar con dos realidad de la realidad bsica introducida dentro de las carpetas de
empresas pblicas potenciales. La solucin de aquellos dos puntos de friccin
requerira la estructuracin del acuerdo pionera. Durante los prximos dos aos,
dos compaas de bienes inmuebles anduvieron adelante con transacciones pioneras
que proporcionaron plantillas a la subida de la industria REIT moderna en los
Estados Unidos. Cmo Poner Carpetas que Contienen Tanto Propiedades Buenas como
Malas bajo Un Paraguas? La realidad de ese tiempo era que prcticamente todas las
carpetas de bienes inmuebles privadas sostuvieron una mezcla tanto de propiedades
buenas con ingresos fuertes como de flujo de fondos y propiedades malas cuya
carencia de ganancias

Inversin en Global REITs and Property Companies

269

las ganancias consolidadas arrastradas tanto que la carpeta entera era no vendible
a inversionistas. Para resolver tales situaciones, los banqueros especialistas en
inversiones dieron vuelta a un banco bueno, banco malo estrategia, forjada en el
previo S&L crisis, para partir al beb, Solomon-estilo, por tanto el banco bueno
parte era atractivo para inversionistas. Un ejemplo de cmo los banqueros trataron
con el conflicto inherente entre dueos de propiedades buenas y malas se puede
ver en la primera oferta pblica inicial (IPO) realizable, esa de Kimco Realty
Corporation, en el noviembre de 1991. Kimco, localizado en el Nuevo Hyde Park en
Long Island, Nueva York, recibi publicidad con un ofrecimiento que parten la
carpeta de la compaa en dos partes:1. aproximadamente 126 propiedades del centro
comercial de Kimco con el flujo de fondos positivo se incluyeron en la empresa
recin pblica propuesta. 2. Ms 46 centros con anclas vacantes u otras coacciones
en efectivo, o aproximadamente el 27 por ciento de la carpeta total, se colocaron
en una entidad separada que sigui siendo poseda por la direccin. Concedieron a
la empresa recin pblica una opcin de comprar a estos 46 rezagados si y cuando se
hicieron provechosos. Los directores de Nuevo Kimco se acusaron de la decisin
si, y cuando, Kimco comprara estas propiedades perdedoras a los gerentes de Kimco,
y a que precio. Hasta que estos perdedores se compraran, los dueos previos
aguantaban la carga de mejorar su flujo de fondos y comer sus prdidas. Esta
decisin solucion un problema comn para luchar compaas: cmo conseguir el
acceso al capital propio pblico sin verter propiedades malas en inversionistas
pblicos. La plantilla Kimco as dej a otras compaas con situaciones similares
ganar el acceso al capital propio pblico. Cmo Tratar Justamente con Objetivos de
la Propiedad Contrarios en Propiedades Conjuntamente Posedas? Los dueos conjuntos
o comunes de propiedades comerciales a menudo tienen objetivos contrarios debido a
diferenciar bases de costo gravables en sus porciones de la propiedad. Estos
objetivos que se diferencian pueden ser uno de los grandes peligros escondidos para
inversionistas pblicos en una compaa de bienes inmuebles. Un dueo conjunto o
comn con una base costosa ser generalmente indiferente al cronometraje de una
venta de la propiedad porque l o ella iban

270

La inversin con inteligencia en REITs

tenga poco o ningn impuestos para pagar. Pero un dueo de la base baja resistir
generalmente a venderse porque l o ella afrontaran una ley de impuestos fuerte
cuando la transaccin gravable se cierra. En el octubre de 1992, menos de un ao
despus del Kimco IPO, Taubman Centers, Inc., un operador del centro comercial del
rea de Detroit, procur rellenar este hueco cuando se prepar para su IPO. Taubman
posey una carpeta de alamedas regionales incluidas cuyos fundadores haban
proporcionado la equidad inicial en las propiedades, entonces ms tarde vendi una
apuesta grande en la carpeta a un fondo de pensiones principal a un precio mucho
ms alto. Como consiguiente, se podra esperar que el fondo de pensiones fuera
indiferente a cualquier futura venta de una o varias alamedas, mientras la
direccin podra ser inclinada a evitar futuras ventas, hasta aquellos que
mejoraran o maximizaran ganancias de la carpeta. Para rellenar ese hueco, Taubman
adopt una nueva estructura corporativa que revolucion el tratamiento fiscal de
dueos de lucha y propiedades bajo el agua comerciales. La estructura crea una
sociedad del paraguas REIT (referido como un UPREIT) que posee todas las
propiedades de un REIT, directamente o a travs de un inters dominante en una
sociedad. Los accionistas pblicos invertiran en este UPREIT con el dinero
efectivo en precios de mercado corrientes, mientras a los gerentes y otros
inversionistas previos cuya base fiscal en las propiedades era muy baja o negativa
les permitieron cambiar sus porciones de la propiedad para unidades de la sociedad
de operaciones (OBRA) en el UPREIT. stos OBRA son cambiables para partes a la
opcin del poseedor. Este cambio era una transaccin no imponible segn reglas
fiscales estadounidenses y permiti a estos dueos de la herencia retener su base
fiscal original y aplazar ganancias gravables hasta un futuro tiempo de su propia
eleccin. Sin esta opcin OPU, estos dueos se habran golpeado con leyes de
impuestos fuertes despus de la formacin de nuevo REIT. Desde Taubman IPO, las
docenas de REITs en los Estados Unidos han usado la estructura UPREIT para permitir
a inversionistas con bases de costo que se diferencian para sus partes o unidades
invertir al lado de accionistas pblicos en REIT individual. Desde el diciembre de
2010, el valor de OBRA se estim en $20,2 mil millones, o aproximadamente el 5,3
por ciento de la capitalizacin del mercado de $379 mil millones implicada de todos
los Estados Unidos. REITs. Los dueos de esto $20,2 mil millones en la OBRA han
volcado as el control de sus propiedades a REITs pblico, pero, al mismo tiempo,
esencialmente han pospuesto cualquier impuesto sobre sus posesiones hasta cuando
decidan eliminar a aquellos

Inversin en Global REITs and Property Companies

271

unidades. El compromiso deja a gerentes REIT dar la opinin en la decisin cuando y

si las propiedades se deberan vender. Cambiando Reglas Fiscales de Facilitar la
Propiedad Institucional Ms amplia Eficaz en el enero de 1994, el Congreso cambi
leyes REIT para terminar los motivos ms relacionados con el impuesto que hacen
muchas instituciones exentas de impuestos espantarse de invertir en REITs.
Expresamente, el Congreso modific una aplicacin arcana de los Cinco o Menos
gobiernan a muchos inversionistas exentos de impuestos. Antes de 1.994, muchos
inversionistas exentos de impuestos, incluso el sobresueldo de la reserva, pensin
o proyectos de la participacin en los beneficios, se haban limitado en su
inversin de REIT porque el derecho tributario los trat como un individuo solo
con objetivos del IRS Cinco o Menos gobiernan. Esa regla hizo falta que un REIT
no estrechamente se sostenga, significando que cinco o menos individuos no podan
poseer ms del 50 por ciento de la reserva de un REIT. El cambio modific esta
regla de modo que se aplique mirando la reserva poseda indirectamente por
beneficiarios del plan en la proporcin con su inters a la confianza. Ayudado
considerablemente por estos dos iniciacin IPOs y el fallo fiscal de 1994, el valor
de mercado de equidad REITs se elev en los Estados Unidos, como mostrado en la
Figura 11.1. Expresamente, la capitalizacin del mercado implicada por la industria
se elev ligeramente sobre el de 10 pliegues, de $42 mil millones en los 16 aos a
partir del noviembre de 1994, el primer mes en el cual NAREIT relat el valor de la
OBRA como la parte de la capitalizacin del mercado total, a $453 mil millones
mximos en enero
04/11: $436 mil millones

Noviembre de $500$ 450$ 400$ 350$ 300$ 250$ 200$ 150$ 100$ 50$ 0 94 noviembre 96
noviembre 98 noviembre 00 el 02 de noviembre Fecha el 04 de noviembre el 06 de
noviembre 11/94: $42 mil millones 02/09: Gorra de REIT de $122 mil millones <<L
Com. Gorra>> R 01/07: $453 mil millones

$4,0$ 3,5$ 3,0$ 2,5$ 2,0$ 1,5$ 1,0$ 0,5

El 08 de noviembre

0,0$ el 10 de noviembre

Figura 11.1

Gorra de REIT Industry Market Cap and Average Company, noviembre de 1994 hasta
abril de 2011

272

La inversin con inteligencia en REITs

2007. De ese punto, el valor de mercado se cay bruscamente durante la recesin

global a $122 mil millones antes de recuperarse elegantemente a $436 mil millones
en el abril de 2011. La talla de la compaa media ha seguido una trayectoria
similar, que se eleva del mil millones de 0,24$ en 1994 a $3,60 mil millones
mximos en el enero de 2007. Cuatro ms unos aos ms tarde en el abril de 2011 los
Estados Unidos medios. REIT tena una gorra del mercado de $3,62 mil millones,
ligeramente excediendo su antiguo pico. Esta recuperacin del mercado reflej la
capacidad de los Estados Unidos. REITs para levantar nuevo patrimonio comn de
aproximadamente $65 mil millones, incluso $6 mil millones en IPOs de enero de 2009
a abril de 2011. A travs de esa fecha, los precios de las acciones han rebotado a
aproximadamente el 75 por ciento de su pico anterior. La rapidez con la cual los
inversionistas ofrecen precios de accin REIT atrs cerca de sus mximos anteriores
es el testimonio fehaciente que los inversionistas estadounidenses quisieron, hasta
impacientes, para proporcionar la capital rpidamente al fondo REITs durante el
crujido del crdito de 2008 a 2009. En efecto, REITs eran capaces de dar un toque a
un amplio men de fuentes de la capital que no estaban disponibles para la mayor
parte de operadores privados cuya financiacin de opciones, ser no pblico por la
opcin, ms se limitaron. Esta experiencia es el testimonio fehaciente que los
mercados pblicos han evolucionado en una fuente profunda y lista de capital de
bienes inmuebles. Esto constituye el voto ms fuerte posible para un futuro fuerte
para la equidad REITs. Este medio siglo de crecimiento gradual de aceptacin de los
Estados Unidos. REITs como el vehculo de inversin de la propiedad pblico
preferido lleva a su fin de la moda similar en casi tres docenas de naciones
alrededor del globo. Mayora ha seguido las experiencias estadounidenses de
reflujos significativos y flujos en el entusiasmo del inversionista, pero la
tendencia general ha aumentado.
Australia: una historia de la inversin paralela

La experiencia estadounidense se refleja en algunos aspectos en Australia. Como

notado, inversin de bienes inmuebles pblica en fechas de bienes inmuebles a
partir de 1960, cuando la compaa de la alameda Westfield puso en una lista en
Australian Stock Exchange (ASE). En 1971, la Confianza de la Propiedad General se
organiz y se puso en una lista en el ASE, hacindose la primera confianza que
posee la propiedad formada en Australia. Varias entidades de la propiedad siguieron
el pleito, y las fundaciones de la propiedad puestas en una lista (LPTs) se
hicieron una forma dominante de la propiedad de bienes inmuebles en Australia. Esta
prominencia aument cuando las leyes de contribucin de la pensin australianas se
cambiaron en 1985, y antes de los aos 2000 a 2005 REITs australiano o A-REITs como
los llaman ahora,
Inversin en Global REITs and Property Companies

273

se estimaron poseer aproximadamente el 40 por ciento de todo el grado institucional

propiedad comercial en Australia. A crecimiento de A-REIT le ha ayudado un plan de
pensiones nacional que obliga a todos los australianos a pagar el 9 por ciento de
ingresos al plan de la jubilacin del pas, que entonces invierte aproximadamente
el 10 por ciento de activos de la pensin en bienes inmuebles. Como A-REITs posey
aproximadamente el 40 por ciento de las propiedades comerciales nacionales a
mediados de los aos 2000, mucho-REITs comenz a comprar propiedades en el
extranjero. Muchos de ellos se hicieron dueos principales de propiedades en los
Estados Unidos, el Reino Unido y Nueva Zelanda. Esta tendencia explic el
movimiento agresivo de Westfield en mercados extranjeros, porque el crecimiento de
Westfield excedi la capacidad de la compaa de invertir eficazmente completamente
dentro de Australia. Westfield se ha concentrado en los Estados Unidos y el Reino
Unido en su extensin internacional. El movimiento de la industria A-REIT en el
extranjero tena algunas consecuencias involuntarias, como la mayor parte de tales
movimientos forzados por ltimo hacen. Centro Properties Group, una vez una
propiedad detallista australiana principal esperan que se ampliara agresivamente en
los Estados Unidos, se hizo tan pesadamente endeudada que cay en la
reestructuracin supervisada por los prestamistas en el diciembre de 2008 durante
la crisis financiera mundial. Los prestamistas por ltimo empujaron el Centro a
liquidar la mayor parte de sus posesiones, y en el febrero de 2011, Blackstone
Group, un fondo de cobertura estadounidense principal, adquiri considerablemente
todas las propiedades estadounidenses del Centro por aproximadamente $9,4 mil
millones. Los ingresos netos sern usados para reducir la deuda en Propiedades del
Centro y Confianza de la Venta al por menor del Centro, su vehculo de la propiedad
puesto en una lista. Westfield tambin reajust su estructura corporativa para
adaptarse para la proporcin desigual de la casa contra oportunidades de inversin
extranjeras, y en el diciembre de 2010 se origin aproximadamente la mitad de sus
propiedades australianas en una entidad separada, Confianza de la Venta al por
menor de Westfield. La intencin era una combinacin de crear un vehculo
nicamente de Australia ms limpio, mejorando el balance de la compaa, y
permitiendo el crecimiento potencialmente ms alto para la carpeta restante, la
mayor parte de que es fuera de Australia. Las experiencias de los Estados Unidos y
australianas favorables con el levantamiento de fondos de inversin de bienes
inmuebles de un lquido y crecimiento del mercado del capital global han dado al
formato de REIT un mpetu significativo como el vehculo de la opcin para mucha
inversin inmobiliaria alrededor del globo.

274

La inversin con inteligencia en REITs

Los regmenes fiscales como consiguiente, parecidos A REIT han sido abrazados por
35 naciones, segn una revisin de septiembre de 2010 de la Asociacin de Bienes
inmuebles Pblica europea (EPRA). Basado en Bruselas, Blgica, EPRA es apoyado por
la mayor parte de organizaciones financieras activas en inversin de bienes
inmuebles, valores, desarrollo y finanzas. EPRA proporciona servicios del ndice
significativos a inversores institucionales en bienes inmuebles, adems de su
encuesta anual autoritaria de regmenes REIT y normas. La tabla 11.1 es un resumen
de la revisin del septiembre de 2010 del EPRA de regmenes fiscales parecidos A
REIT alrededor del mundo. La revisin del EPRA encontr 597 entidades que funcionan
bajo regmenes parecidos A REIT en 22 naciones. Algunos de estos REITs parecen ser
entidades ms pequeas, y una revisin paralela de CBRE Clarion Securities
encuentra slo 327 REITs de la talla del mercado institucional desde el 31 de
diciembre de 2010. REITs en la cuenta de los Estados Unidos para el 53,1 por ciento
de la capitalizacin del mercado global de estructuras REIT en la revisin de EPRA.
Otras naciones con partes significativas de la gorra del mercado global REIT son:
Australia, el 11,2 por ciento; Francia, el 9,6 por ciento; el Reino Unido, el 5,4
por ciento; Japn, tambin el 5,4 por ciento; y Canad, el 4,3 por ciento. En el
contexto del mercado global, REITs ahora explican aproximadamente el 51 por ciento
de valores de bienes inmuebles disponibles para inversionistas, basados en datos
Sonoros CBRE con el 49 por ciento atribuido a empresas explotadoras de bienes
inmuebles non-REIT (REOCs) basado en la gorra del mercado de valores freefloat. Los
datos se muestran en la Tabla 11.2.

La correlacin de la talla de bolsas de la propiedad globales

En 1990, apenas hace dos dcadas, no haba medidas disponibles en el acto del
mercado global para reservas unidas a la propiedad. Los inversionistas con un yen
para comprar reservas de la propiedad a travs de la charca tuvieron que confiar
en mtodos que son primitivos en estndares de hoy. Un inversionista individual en
Ciudad de Nueva York, por ejemplo, quien quiso comprar una reserva de la propiedad
cambiada en London Stock Exchange (LSE) tuvo que encontrar primero a un agente de
bolsa local complaciente y autorizado para ejecutar un comercio en el LSE. La
informacin sobre esa inversin distante u operaciones de la compaa era difcil
de adquirir, a menudo llegando por tlex lento o fax. Desde el punto de vista de un
inversor institucional, una asignacin inteligente a valores de bienes inmuebles
fuera de la nacin de casa de la institucin se habra casi no odo de porque no
haba extensamente

Estado de la tabla 11.1 de regmenes REIT globales, septiembre de 2010

Ao cita modificada de permitir a legislacin nmero de datos de EPRA de % REITs de
REIT global Mkt. Datos de UBS

Pas

Designacin

Ao decretado

LOS REGMENES REIT ACTIVOS 1985 NA NA NA 2007/09 NA NA NA 2005 NA NA NA NA 7 14 el

36 el 5,4% el 0,5% el 1,8% el 1 el 0,1% el 7 el 1,7% el 2 el 0,1% el 2 el 0,1% el
44 el 9,6% el 35 el 4,3% el 19 Derecho de sociedades del Objetivo de la Inversin
Especial del 0,0% Flujo de la Inversin Especificado - a travs de la Entidad
Societes d'invertissement immobiliers cotees German Real Estate Investment Trust
Real Estate Investment Companies Real Estate Investment Trusts Societa
d'Investimento Immobiliare Quotate Investment Trust Law Malaysian Islamic REIT
Fiscale beleggingsinstelling 95 2005 de 2001 de 2008 de 2004 de 1969 de 2005 de
2000 de 2007 de 2003 de 1999 de 2007 de 2003 de 1994 de 2004 de NA Fundo de
Investmento Imobiliario 1969 (Siguieron) 2003 de 1993 de 2005 2007 el 14 Societe
d'investisssement del 1,0% en immobilier una capital fixe 1995 el 60 1971 de 1985
de Compaas inversionistas Manejado del 11,2% 1995

Australia

A-REITs (LPTs)

1971

Blgica

SICAFI

1995
Brasil

FII

1993

Bulgaria

SPIC

2004

Canad

REIT/SIFT

1994

275

Francia

SIIC

2003

Alemania

G-REIT

2007

Grecia

REIC

1999

Hong Kong

HK-REIT

2003

Italia

SIIQ

2006

Japn

J-REIT

2000

Malasia
Fondo de inversin

2005

Pases Bajos

FBI

1969

La tabla 11.1 sigui

Ao Cita Modificada de Permitir a Entidad de la Inversin de la Carpeta de la
Legislacin Pautas del Fondo de Property Property Unit Trust (PUT) o Property Loan
Stock Ciompany (POR FAVOR) Bienes inmuebles de la Accin de la Sociedad de
inversiones de Bienes inmuebles Fondo de Securitization Act Property para 2007 de
1960 de 2007 de 1999 de 2005 de 1960 de 2007 de 1995 de 1992 de Compaas
inversionistas de Bienes inmuebles de la Ley 2006 de Finanzas de Sociedades de
inversiones de Bienes inmuebles de la Oferta pblica 2002 NA NA NA 2006 NA NA
Various el 597 100.0% el 173 el 53,1% el 19 el 5,4% el 15 el 0,3% el 6 el 0,1% el 8
el 0,4% el 6 el 0,1% el 5 el 0,7% el 21 el 3,7% el 8 nmero del 0,4% de % REITs de
REIT Global Mkt. Datos de UBS de 2002 de 2001 de 2001 de 2003 de 1999 1960 y de
2007 de Datos de EPRA

Pas

Designacin

Ao decretado

Nueva Zelanda

TARTAS/FONDOS DE INVERSIN

1960

Singapur

S-REIT

1999

Sudfrica

PUESTO y POR FAVOR

2003

Corea del Sur

REIC

2001

276
2001 2009 NA 0 0 EL 0 EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0%

Taiwn
REIT/REAT

2003

Tailandia

PFPO

1992

Turqua

REIC

1995

El Reino Unido

REIT

2007

Estados Unidos

EE.UU-REIT

1960

22

REIT REGIMES APPROVED Fondos de Inversion Inmobiliario Real Estate Investment Fund
(Acto. #7732 la Ley nm. 5 1998 (M2001) de la Compaa inversionista

Chile

FII

1998

Costa Rica

REIF

1997

Dubai

REIT

2006

Finlandia NA NA NA NA 2007 NA NA 2000/06 NA el 0 el 0,0% el 0 el 0,0% el 0 el 0,0%

el 0 Real Estate Investment Trusts Real Estate Investment Trusts Real Estate
Investment Trusts Sociedades Anonimas de Inversion en el Marcado Immobiliario del
0,0% el 0 Fideicomisos de Inversion de Bienes Raices del 0,0% el 0 Fondo de
inversin Especializado del 0,0% el 0 Ley del 0,0% de Tareas de la Inversin
Colectivas el 0 Segundos del 0,0%. 64A2 a 64A11 Fondos de inversin de Bienes
inmuebles del 0,0% del Decreto-ley 2006 0 Fiscales israeles
REIT

2009

NA

0.0%

Acto en incentivos fiscales para ciertas sociedades annimas

India

REMF

1996

Israel

REIT

2006

Lituania

REIT

2008

Luxemburgo

SIF

2007

Mxico

FIBRAS

2004

Pakistran

REIT

2008

Filipinas

REIT

2009

277

Puerto Rico
REIT

1972

Espaa

RECII

2009

13

Costa Rica: la Ley tambin establece Real Estate Development Investment Funds
(REDIF), que se diferencian de REIF por el tipo de activos en los cuales les
permiten invertir. Alemania: otras Seis entidades estn en el preregistro como pre-
REITs. Grecia: Cuatro se licenci REICs son manejados por bancos. Malasia:
Securities Commission (SC) haba publicado Pautas de Fondos fiduciarios de la
Propiedad en 2002, que fueron reemplazados por la emisin de Pautas REIT en el
enero de 2005. Las actualizaciones adicionales se publicaron por va de Notas de
orientacin publicadas en 2005, 2006 y 2007. El susodicho fue reemplazado adelante
por las Pautas revisadas de REITs publicado por el SC el 21 de agosto de 2008.
Sudfrica: PONE se introdujeron en el mercado en 1969 y el Acto de Esquemas de la
Inversin Colectivo se decret en 2003. Fuente: Asociacin de Bienes inmuebles del
Pblico de Eruropean, Bruselas, Blgica, epra.com; Revisin de REIT global,
septiembre de 2010; y UBS Analizador REIT Global, el 18 de noviembre de 2010.

278

La inversin con inteligencia en REITs

La tabla 11.2 valores de bienes inmuebles globales: REITs y REOCs, el 31 de

diciembre de 2010
Compaas REITs REOCs total de TOTALES 327.492.819 gorra de Flotador Libre de $683
mil millones de la gorra del mercado $607$ 581 mil millones B por ciento el 51% el
49% el 100% Avg. Co. $1,86 mil millones $1,18 mil millones $1,45 mil millones

$1.015 MIL MILLONES $1.698 MIL MILLONES

$1.188 mil millones

cotas de referencia globales reconocidas disponibles, sin mencionar en tiempo real.

Pocos inversionistas individuales se preocupan por la disponibilidad de cotas de
referencia, pero el flujo de la capital institucional depende ntimamente de la
disponibilidad de cotas de referencia reconocidas, porque las cotas de referencia
dejan a una institucin tomar tres decisiones crticas:1. examine cmo el sector
representado por una clase del activo ha funcionado con el tiempo y bajo
condiciones del mercado variadas, tasa sus ingresos totales, desviacin estndar y
correlacin con otras clases del activo. 2. Determine cmo esa clase del activo
podra caber en la carpeta total de la entidad y su probabilidad del suministro
encima del promedio o exceso, vuelve con el tiempo. 3. La medida cmo cualquier
gerente o gerentes la entidad pueden alquilar funciona con relacin a esta cota de
referencia. En el mundo institucional, los pasos 1 y 2 ocurren con la velocidad
glaciar, casi siempre dirigida por un consultor de bienes inmuebles contratado para
aconsejar la institucin sobre cmo mejor estructurar su carpeta para vuelta mxima
y aversin del riesgo. En los aos 1990, la realidad era que las cotas de
referencia globales todava se estaban desarrollando y sin cotas de referencia
globales, pocas inversiones institucionales se hicieron. En la intervencin dos
dcadas, varias organizaciones han andado en este vaco y hoy proporcionan el
ndice del grado institucional y otros servicios a inversores institucionales,
gerentes del activo, guardianes, consultores y otros implicados en los mercados de
valores de bienes inmuebles globales. Dos de los abastecedores de la prueba patrn
principales son:1. estndar & los Pobres (S&P) Corporacin, un abastecedor
internacionalmente conocido de ndices de valores y otros servicios relacionados
desde los aos 1930. El S&P juego de la Propiedad Global de ndices

Inversin en Global REITs and Property Companies

279

fue introducido por un abastecedor del precursor alrededor de 1992. S&P

posteriormente dividi el ndice Global en un ndice de la Propiedad Desarrollado y
un ndice de la Propiedad Emergente. Evalua precios base atrs hasta el julio de
1989. 2. La Asociacin de Bienes inmuebles Pblica europea o EPRA, se form en 1999
para animar la mayor inversin en compaas de bienes inmuebles puestas en una
lista a travs de la provisin de la mejor informacin a inversionistas, mejora del
ambiente de operaciones general, estmulo de mejores prcticas y la cohesin y
refuerzo de la industria. Procura establecer las mejores prcticas en contabilidad,
reportaje y gobierno corporativo; proporcione la informacin de alta calidad a
inversionistas; y cree un marco para debate y toma de decisiones de cuestiones
claves. EPRA es un miembro de Real Estate Equity Securitization Alliance (REESA) y
trabaja con NAREIT en los Estados Unidos y Asian Public Real Estate Association
(APREA) en Asia. Su ndice de Bienes inmuebles Global - oficialmente conocido como
el FT-SE EPRA/NAREIT ndice Desarrollado - se introdujo en el octubre de 2001. La
parte europea del ndice se introdujo en el junio de 2000. Los abastecedores de la
prueba patrn se concentran en el flotador libre de compaas en sus bases de
datos respectivas. Puesto simplemente, el flotador libre es el valor de mercado de
partes disponibles para el comercio del mercado abierto normal, a diferencia del
valor de partes sostenidas por la direccin y otras personas enteradas cuyas
posesiones no se esperan comerciar con regularidad. Adems, cada abastecedor del
ndice tiene pautas variadas para la inclusin de compaas en sus ndices; de ah,
las compaas especficas pueden o no se pueden incluir en ningn ndice dado. En
general, los abastecedores del ndice se concentran ms grande y ms compaas
lquidas. De ah, la talla media de las 399 compaas en el S&P ndice de la
Propiedad Desarrollado interviene en el flotador del libre mercado de $2,08 mil
millones al final de 2010, para una gorra del mercado total de $828 mil millones.
El ndice EPRA contiene slo 282 compaas, pero su gorra de $795 mil millones
total calcula a la gorra del mercado de $2,82 mil millones por compaa. Un
conjunto de datos ampliado mantenido por la gorra del libre mercado de $1,18
billones de totales Sonora CBRE y las 819 compaas tiene $1,44 mil millones en el
valor medio. De carpetas globales piensan tpicamente los inversionistas como
conteniendo los grupos de compaas de cuatro regiones distintas. Cada regin

280

La inversin con inteligencia en REITs

tiene la mtrica econmica y financiera distinta que se debe pesar en la seleccin

de pesos de la carpeta. Estas regiones son: las Amricas, tanto incluso
Norteamrica como incluso Sudamrica. Asia/Ocano Pacfico, conteniendo reservas
de naciones que se estiran hacia el norte de Australia y Nueva Zelanda a China,
Japn, y hacia el oeste a Singapur. Europa, conteniendo a las naciones de la
Comunidad Europea ms algunas naciones Blticas. Oriente Medio y Otro, abrazando
Israel, Turqua, Emiratos rabes Unidos, y Sudfrica, naciones ms pequeas con
surgir mercados de REIT. Los inversionistas en valores de bienes inmuebles globales
tpicamente miran ms all de los nombres de la prueba patrn para la oportunidad
de inversin. Los pases actualmente no incluidos en los ndices incluyen:
Amricas: Argentina, Brasil, Chile y Mxico. Asia/Ocano Pacfico: India,
Indonesia, Corea, Malasia, Filipinas, Taiwn, Tailandia y Vietnam. Europa:
Luxemburgo, Polonia, Rusia. Oriente Medio y Otro: Sudfrica, Turqua y Emiratos
rabes Unidos. Los nombres de compaas principales en estas naciones y regiones
sern generalmente desconocidos a inversionistas estadounidenses. Para informar a
lectores sobre las compaas ms grandes en cada nacin, proveemos, en el Apndice
E de este libro, un listado extenso de las 175 compaas de bienes inmuebles
globales ms grandes y ms reconocibles desde el 31 de diciembre de 2010. A los
lectores les aconsejan pasar algn tiempo con ese listado porque contiene datos
importantes sobre estas compaas principales y su posicin dentro de los mercados
de sus pases. Tambin presentamos, en la Tabla 11.3, una visin completa de
oportunidades de inversin en valores de bienes inmuebles globales con el pas. Es
importante notar que todas las medidas de la talla del mercado de bienes inmuebles
global deben ser calificadas por fuente y fecha. Con estas calificaciones, lo
siguiente es una comparacin de datos bsicos tanto de S&P como de ndices EPRA,
ms un universo de valores de bienes inmuebles ampliado como desarrollado por el
Clarn CBRE.

La tabla 11.3 que traza un mapa del mercado de valores de bienes inmuebles global,
el 31 de diciembre de 2010
Gorra del Mercado de Flotador libre en Th. USD S&P 137$ 346$ 33.355$ 23$ 357 3,758
114 158 30$ 11.341$ 40$ 9.477 4,732 50$ 5.367$ 10.430$ 4$ 8.774$ 2.371$ 760$ 2.099$
106.959$ 82.623$ 112.081$ 170.093$ 108.937$ 12.410$ 112.022$ 77.958$ 68.261$
76.295$ 481.803$ 313.987$ 350.331$ 394.468$ 323.345 el 327,954 el 33,5% el 41,0% el
6,6% el 1,0% el 14,5% el 0,8% el 0,4% el 9,1% el 0,5% el 0,9% el 0,2% el 0,7% el
0,1% el 0,3% el 10,4% el 13,5% el 15,4% el 13,5% el 0,3% el 40,7% el 39,5% el 8,6%
el 39,6% el 42,3% el 9,2% el 0,0% $ $56.995$ 34.147$ 19.193 el 4,8% el 4,3% el 2,8%
el 2,3% el 0,0% 489.278$ 357.492$ 347.148 el 41,6% el 45,0% el 41,9% (Seguido) CBRE
EPRA S&P CBRE EPRA S&P Peso del ndice

Nmero de compaas

CBRE

EPRA

Amricas

204

126

Argentina

Brasil

24

Canad

29

20

Chile
1

Mxico

Estados Unidos

145

106

Asia/Ocano Pacfico

383

73

281

Australia

35

15

China

16

Hong Kong

96

19

India

20

Indonesia

13

Japn

64

20

Corea

Malasia
26

Nueva Zelanda

Filipinas

12

La tabla 11.3 sigui

Gorra del Mercado de Flotador libre en Th. USD S&P 158 34$ 11.440$ 8.312$ 1.026 90
5 4 2 3 8 9 2 3$ $236$ 1.484$ 6.033$ 48.406$ 2.066$ 483$ 2.547$ 31.899$ 5.584$ 215$
1.047$ 5.350$ 4.137$ 10.819$ 2.546$ 182.897$ 122.584$ 126.604$ 8.195$ 3.516$ 302$
1.823$ 33.045$ 5.393$ 168$ 1.322$ 53.524$ 40.997$ 47.834 el 4,6% el 1,0% el 0,7% el
0,1% el 15,6% el 0,9% el 0,5% el 0,0% el 0,2% el 4,1% el 0,5% el 0,0% el 0,1% el
0,1% el 0,2% el 0,3% el 4,0% el 0,7% el 0,2% el 4,0% el 0,7% el 15,4% el 0,3% el
0,5% el 15,4% el 1,0% el 0,4% 481.803$ 313.987$ 350.331 el 41,0% CBRE EPRA S&P CBRE
EPRA Peso del ndice del 39,5% el 5,1% S&P el 42,3% el 5,8%

Nmero de compaas

CBRE

EPRA

Asia/Ocano Pacfico

383

73

Singapur

50

15

Taiwn

24

282

Tailandia

17

Vietnam

Europa

198
82

Austria

10

Blgica

17

Dinamarca

Finlandia

Francia

31

Alemania

15

Grecia

Italia

Luxemburgo 7 1$ 1.815$ 10.025 2 10 6 27 14 14$ 14.247$ 1.186$ 2.302$ 399$ 1.436$

2.819$ 1.175.985$ 795.039$ 828.133$ 2.076$ 4.272$ 975$ 4.049$ 22.008$ 975 el 4,049
el 1,9% el 0,4% el 1,2% el 0,1% el 0,2% el 100,0% el 100,0% el 100,0% $ $46.281$
43.427$ 40.528 el 3,9% $9.066$ 7.948$ 8.933 el 0,8% $11.614$ 8.897$ 9.712 el 1,0%
el 1,1% el 1,0% el 5,5% el 0,1% el 0,1% $12.769$ 250$ 703 el 1,1% el 0,0% el 0,9%
el 0,1% el 1,2% el 1,1% el 4,9% el 0,5% el 0,5% el 0,2% $1.232$ 888$ 888 el 0,1% el
0,1% el 0,1% 15.218$ 13.201$ 12.075 el 1,3% el 1,7% el 1,6%

1
Pases Bajos

11

Noruega

Polonia

Rusia

Espaa

11

Suecia

15

Suiza

El Reino Unido

51

31

Oriente Medio/Otro

34

Israel

14

283

Sudfrica
14

Turqua

Emiratos rabes Unidos

Magnfico total

819

282

Gorra del mercado de Average Company - Th. $

Fuente: compilacin de clarn CBRE

284

La inversin con inteligencia en REITs

La direccin de una carpeta de valores de bienes inmuebles global

La direccin de una carpeta de valores de bienes inmuebles globales viene con capas
suplementarias de riesgos comparado con una carpeta dibujada de valores que
representan slo un pas.
Riesgos monetarios y ventajas

Una inversin en acciones ordinarias fuera del dinero de casa de un inversionista

trae con ello la exposicin al riesgo monetario, que puede ayudar u o dificultar
ingresos totales totales, segn los cambios netos en relaciones monetarias
agregadas. Para un inversionista estadounidense, el riesgo monetario viene a la
forma de propiedad de compaas cuyas partes se denominan en divisas adems del
Dlar estadounidense o divisas que se fijan al Dlar estadounidense. Ya que los
Estados Unidos representan aproximadamente el 42 por ciento de la cota de
referencia (FT-SE EPRA/NAREIT ndice Desarrollado), y desde Hong Kong (cuyo dlar
se fija al Dlar estadounidense) es aproximadamente el 14 por ciento del universo
de bienes inmuebles global, la exposicin monetaria existe en menos de la mitad de
la carpeta global (los Estados Unidos y Hong Kong comprenden el 56 por ciento de la
carpeta, as hay exposicin monetaria en el 44 por ciento restante). Una mirada a
la cota de referencia por el dinero, sacado del FT-SE EPRA/NAREIT ndice
Desarrollado, pone en el alivio ms agudo a qu el mundo parece para valores de
bienes inmuebles en trminos de dinero (ver la Figura 11.2).

1.1% el 4,4% el 5,7% el 4,6% el 8,8%

1.0% el 0,3%

41.8% el 7,9% el 10,7% el 13,8%

Dlar australiano del Euro del Yen japons del dlar de Hong Kong del dlar
estadounidense britnicos del dlar de Singapur Franco suizo de la Corona sueco del
Dlar del canadiense de Opound Otro

Figura 11.2
Pesos monetarios globales (desde el 2/24/11)

Inversin en Global REITs and Property Companies

285

Las relaciones monetarias son una oportunidad ms significativa o amenaza para

inversionistas que tienen un dinero bajo adems del Dlar estadounidense, donde la
exposicin monetaria tpicamente puede exceder el 80 por ciento o ms de la carpeta
total. Los inversionistas no estadounidenses, por lo tanto, han estado quizs ms
tradicionalmente en sintona con los caprichos de dinero arriesgan y se acostumbran
a la direccin a ello. Algunos inversionistas pueden tener la opinin que el riesgo
monetario es simplemente la parte de la proposicin de la inversin total y esto
las divisas no se deberan cercar con un seto. Otros inversionistas pueden decidir
cercar con un seto el dinero, quizs en el reconocimiento que el pronstico de
movimientos monetarios est ms all del objetivo de la inversin a mano, o no una
fuerza de diferenciacin principal del inversionista. Es importante notar que el
100 por ciento la carpeta cercada con un seto simplemente crea una estructura que
asegura que los ingresos totales se acerquen aquellos en la moneda local respectiva
indicada, sin ganancia o prdida de movimientos monetarios. Cercar con un seto
divisas evita una apuesta direccional a divisas excepto hasta el punto de que el
seto no es el 100 por ciento por cada dinero particular representado en una carpeta
(la apuesta estara en lo que perfectamente no se cerca con un seto). La capacidad
de cercar con un seto divisas es una maestra que parece estar en la demanda ms
alta ya que los inversionistas cada vez ms consideran una estrategia de inversin
de valores de bienes inmuebles global.
Dinero cercar con un seto

El dinero cercar con un seto puede tomar muchas formas. Una estrategia comn para
una institucin grande, sofisticada es un programa de revestimiento monetario, en
donde la exposicin monetaria total de un inversionista con muchas inversiones se
considera. Un programa de revestimiento monetario intenta tener la exposicin
monetaria total en cuenta de un inversionista, por ejemplo, un fondo de pensiones,
que puede tener muchas inversiones en muchas clases del activo en varias divisas,
en un intento de limitar el riesgo de movimientos adversos en tipos de cambio
dentro de la carpeta en conjunto. O, si el inversionista tiene una opinin en
cuanto a la direccin de tipos de cambio, el programa de revestimiento se puede
estructurar con una tendencia direccional en un intento de capturar ingresos
totales incrementales, con la exposicin neta a ciertas relaciones monetarias. Una
carpeta cercada con un seto especfica para la carpeta, sin embargo, es un seto en
una carpeta identificada, que tiende a ser una estrategia de inversin enfocada.
Por ejemplo, un inversionista podra seleccionar unos bienes inmuebles puestos en
una lista globales

286

La inversin con inteligencia en REITs

estrategia de valores, cercada con un seto al Dlar estadounidense. Cercar con un

seto tpicamente consiste en contratos de futuros de la duracin ms corta
(tpicamente oneto contratos de futuros de tres meses), que continuamente se hacen
rodar sobre la madurez de modo que las vueltas permanezcan cercadas con un seto
dentro de los lmites como definido por la estrategia que cerca con un seto. Los
contratos de futuros simplemente proporcionan una compensacin a la exposicin
monetaria de las inversiones subyacentes. Por ejemplo, si un fondo de valores de
bienes inmuebles global estadounidense invierte en una compaa de la propiedad
francesa en una posicin del 1 por ciento, entonces este fondo es largo ahora el
euro por una magnitud del 1 por ciento. La inversin subyacente en la compaa de
la propiedad ser afectada por movimientos monetarios del euro contra el Dlar
estadounidense adems de otros mritos de la inversin. Para compensar esto, una
estrategia que cerca con un seto podra ser de hacer un contrato monetario avanzado
de un mes que va corto el euro, mucho tiempo el Dlar estadounidense en una
cantidad que exactamente compensa la talla de la inversin en el euro. Cualquier
apreciacin del euro contra el Dlar estadounidense en la inversin subyacente (en
la compaa de la propiedad) ser exactamente compensada por una prdida de valor
en el contrato de futuros, y viceversa, as proporcionando el seto deseado. Cuando
el contrato de futuros madura, el inversionista simplemente pone un nuevo contrato
en el lugar. El coste de hacer esto es el mercado de divisas profesional casi
inmaterial que asume ejecucin comercial. Cercar con un seto tpicamente se define
con cierto nivel de la latitud en la carpeta total, por ejemplo, un nivel de
tolerancia del 5 por ciento. Esto significa que la exposicin monetaria total se
debe quedar dentro del 5 por ciento del valor de la carpeta, el que significa que
la exposicin monetaria debera ser como mximo el 5 por ciento (por tanto los
setos se podran extender del 95 por ciento al 105 por ciento de la carpeta).
El comercio y ejecucin en el mundo global

La ejecucin de la inversin global requiere la ejecucin comercial que est

disponible ya que el sol rodea el globo. Los valores subyacentes de inversiones de
la compaa de la propiedad en gran parte se compran y se venden en los cambios
locales de cada pas, incluso, por ejemplo, Londres, Amsterdam, Hong Kong, Tokio,
Sydney, Nueva York, Toronto y Singapur. Mientras algunas compaas no
estadounidenses ms grandes pueden tener ADRs, la mayor parte de la accin est en
los cambios locales, no en los Estados Unidos. ADRs. Una estrategia de ejecucin
eficaz debe incluir escritorios de comercio de utilizacin que pueden encontrar
flujos de pedido y ejecutar comercios en cambios locales.

Inversin en Global REITs and Property Companies

287

Esto incluye la comunicacin con los escritorios comerciales del principal (y a

veces menor) bancos, as como saber cmo ejecutar en cambios electrnicos, que son
de la importancia creciente a inversionistas en acciones ordinarias en general. Los
cambios electrnicos permiten a comerciantes encontrar a compradores o vendedores
de una moda annima en una fraccin del coste de firmas de corretaje fullservice
(la diferencia en los Estados Unidos paga un centavo por parte por el comercio
electrnico contra cuatro a cinco centavos por parte para una firma del servicio
completo; fuera de los Estados Unidos la diferencia es aproximadamente 4 puntos
bsicos una parte para el comercio electrnico contra 15 a 20 puntos bsicos para
una firma del servicio completo). Las comisiones en los Estados Unidos todava se
citan en una base de centavos por parte contra, y fuera de los Estados Unidos como
un porcentaje de la cantidad comercial. Un escritorio comercial debe resultar
experto en el descubrimiento de bloques de la reserva cuando disponible, y en la
negociacin con eficacia para conseguir descuentos. Un comerciante con experiencia
estar en la sincronizacin con el equipo de la gestin de carteras y sabr cuando
ejecutar comercios aprovechadamente, a menudo cuando no hay mucho tiempo para
hablar del comercio. Los escritorios comerciales a menudo son el primer punto de la
comunicacin en actividades de obtencin de capital de una compaa de la
propiedad, algunas de las cuales ocurren rpidamente. Por ejemplo, muchos los
Estados Unidos. REITs levantan la equidad de la continuacin durante la noche, el
que significa que la compaa avisa el mundo lo que hace despus de los finales del
mercado a las 16:00 durante un da dado, con pedidos debidos como mximo la prxima
maana antes de que el mercado se abra (o an antes, segn la demanda). El
escritorio comercial a menudo es el primer punto de la comunicacin para tales
acuerdos. La liquidez de valores de bienes inmuebles globales est generalmente
bien. Se considera que casi US$7 mil millones en el volumen comercian cada da, por
trmino medio. Un nuevo mandato de US$200 millones se podra fcilmente invertir
dentro de varios das sin afectar precios de mercado. Con la talla aumentada y la
liquidez de los valores de bienes inmuebles globales el universo viene la capacidad
de instituciones ms grandes de asignar fondos significativos al sector. Los fondos
de pensiones grandes, incluso fondos de la riqueza soberanos, contemplan cada vez
ms valores de bienes inmuebles como una manera eficaz de invertir en bienes
inmuebles.

Las factibilidades de invertir en el extranjero para el inversionista individual

Como indicado la inversin ms temprana, global en reservas de bienes inmuebles es
dominada por inversores institucionales. Esto deja al inversionista individual con
dos opciones realistas, habladas despus.

288

La inversin con inteligencia en REITs

Fondos de inversin de la inversin

Mientras los fondos de inversin abiertos pueden repugnar a algunos inversionistas

iconoclastas, para muchos inversionistas la complejidad escarpada del mercado de
valores de bienes inmuebles globales (GRES) hace la ruta del fondo de inversin la
opcin para muchos, si no mayora, inversionistas individuales. Esta opcin parece
razonable, sin tener en cuenta la suma que un individuo puede desear destinar. Como
con todas las inversiones del fondo de inversin, los inversionistas deberan
considerar con cuidado la informacin contenida en el prospecto del fondo, teniendo
presente que el rendimiento pasado no es ninguna garanta del futuro rendimiento.
En la Tabla 11.4, ponemos el resumen de los datos en una lista para 51U.S. los
fondos mutuos y cambiados por el cambio que se invirtieron, desde el marzo de 2011,
hasta cierto punto en compaas de bienes inmuebles globales. Esto no es una cuenta
completa de los 350 - ms fondos activos en valores de bienes inmuebles globales,
pero mejor dicho un dechado de fondos estadounidenses con amplias variedades de
objetivos de la inversin y requisitos de la inversin iniciales mnimos. Un men
similar de fondos se podra compilar para naciones fuera de los Estados Unidos. Los
fondos se agrupan en tres grupos principales de objetivos de la inversin as:1.
global. Los 22 fondos globales pusieron en una lista buscan inversiones en todas
las partes del mundo donde los valores de bienes inmuebles estn disponibles. Los
activos del fondo de inversin totales de $14,5 mil millones son una fraccin
diminuta del mercado relevante, indicando que los fondos en esta categora tienen
el cuarto amplio para el crecimiento. Este grupo incluye fondos detallistas que
requieren inversiones iniciales mnimas, en los lmites de 1.000$ para varios
fondos a $2 millones para fondos institucionales de alta cualidad (Alianza
Bernstein). El grupo tambin incluye dos fondos cambiados por el cambio (ETFs)
activo en el FT-SE de Confianza espacial, Primero EPRA/NAREIT (smbolo: FFR) y el
PINCHADISCOS SPR Wilshire RE Global (smbolo: RWO). Promedio de honorarios de la
direccin anual el 0,76 por ciento para este grupo y promedio de gastos anual el
1,14 por ciento. 2. Internacional. The11 fondos internacionales mostrados
generalmente invierten en compaas de bienes inmuebles en todas las partes del
mundo excepto los Estados Unidos. Los activos del fondo de inversin totales de
$5,5 mil millones tambin son pequeos comparado con la capitalizacin del mercado
relacionada. El

Inversin en Global REITs and Property Companies

289
el concepto subyacente para estos que el fondo patrocina es que un inversionista
puede formar una carpeta global seleccionando un fondo domstico estadounidense y
un fondo internacional. La inversin mnima vara de 1.000$ para un producto
detallista a $1 milln para los tres fondos institucionales en este grupo. El grupo
tambin incluye dos activos ETFs en el espacio, el PINCHADISCOS de SPDR Wilshire
ETF Internacional (smbolo: RWX) y WisdomTree Fondo de Bienes inmuebles
Internacional (smbolo: DRW). Los honorarios de la direccin anuales en este
promedio del grupo el 0,83 por ciento y gastos anuales son el 1,11 por ciento. 3.
Estados Unidos. Los 18 fondos domsticos generalmente buscan inversiones de entre
compaas que actan en los Estados Unidos o puesto en una lista en cambios
estadounidenses. Los activos del fondo de inversin totales de $26,9 mil millones
son aproximadamente el 8 por ciento de la gorra del mercado disponible, una
penetracin ms pequea que para muchos otros fondos del sector. La inversin
mnima se extiende de relativamente pequeos fondos detallistas con mnimo de 500$
(Virtus RE Securities) a fondos institucionales con una entrada de $3 millones
(Cohen & Steers Institutional). Dos ETFs se ponen en una lista: iShares ndice de
Bienes inmuebles de ndice Dow Jones (smbolo: IYR) y Vanguardia Fondo de REIT
(smbolo: VNQ). Promedio de honorarios de la direccin anual el 0,69 por ciento
para este grupo y promedio de gastos anual el 0,96 por ciento. La tabla 11.4
generalmente muestra datos para la Clase A o la clase el ms extensamente sostenida
de partes de los fondos de inversin abiertos, aunque los inversionistas debieran
ser conscientes que casi todos los fondos ofrecen clases mltiples de partes con la
variacin de delantera y recargos por reembolso anticipado, honorarios de retirada
tempranos e inversiones mnimas. Los atributos de cada clase de partes tambin se
deberan considerar con cuidado porque pueden tener la influencia significativa a
ingresos totales con el tiempo. Hay muchos consejeros con experiencia expertos en
la seleccin de fondos de inversin, y los inversionistas seran sabios para
consultar a uno o varios tales consejeros antes de hacer una opcin final. El
inversionista del fondo de inversin as tiene una amplia variedad de opciones, en
los lmites del abierto a fondos cambiados por el cambio, ofreciendo una variedad
de carga y formatos sin cargas, amplias gamas de la inversin mnima, y honorarios
de la direccin y proporciones del gasto que reflejan el concurso significativo
entre consejeros del fondo y patrocinadores. stos que se puede esperar que el
ofrecimiento cultive en cantidad y diversidad como el GRES se amplan con el
tiempo, todos a la ventaja del inversionista del fondo de inversin.

Fondos de inversin del representante de la tabla 11.4 disponibles para

inversionistas de bienes inmuebles globales
Servicios de fondo de la delantera de la fecha del inicio con. Proporcin de
honorarios invierte. % de la carga MGMT Tempranos. Fecha del activo de mnimo del
gasto Yrs. Pista. Registro

Activos neto

Sector del fondo

Reloj - C

($ de Mil.) - D

3
desde principios de marzo de 2011.

Fuente: compilacin del Clarn de CBRE de Bloomberg. El historial es el nmero de

aos compilados por Bloomberg (cinco mximos).

296

La inversin con inteligencia en REITs

Los fondos de bienes inmuebles del final cerrado (CEFs) eran completamente
populares a principios de los aos 2000 en los Estados Unidos debido a sus
rentabilidades por dividendo por encima de la media conseguidas reforzando activos
con acciones preferidas del precio de subasta. Su popularidad mengu, sin embargo,
durante la crisis financiera 2008 y de 2009 cuando la accin de palanca desapareci
ya que el auctionrate prefiri que el mercado desapareciera. En esta escritura,
slo dos CEFs funcionan en la esfera de bienes inmuebles global, con activos neto
de $2,0 mil millones. En su popularidad mxima al final de 2007, los 19 Estados
Unidos. CEFs con activos de $14,5 mil millones estrategias perseguidas tanto
globales como domsticas. Hoy, la atraccin de la inversin principal para
inversionistas CEF es como un vehculo que ofrece una estrategia de prioridad de
ingresos y acceso a carpetas que invierten en instrumentos como la accin preferida
no extensamente disponible en fondos de inversin abiertos activamente manejados.
CEFs globales a veces tambin comercian con un descuento a NAV, en los lmites del
8 por ciento al 15 por ciento en esta escritura. Unos tambin usan la accin de
palanca modesta va prstamos bancarios, proporcionando la produccin adicional y
el valor.
Direccin individual

Los inversionistas sofisticados e independientes pueden desear reunir una carpeta

de valores de bienes inmuebles globales de su propia eleccin. Varias
investigaciones cientficas durante los aos han demostrado que los inversionistas
individuales pueden y realmente golpear los promedios guardando gastos lo ms
bajo posible y tallando a estrategias de inversin personalizadas que no pueden ser
seguidas de fondos de inversin y otros inversores institucionales. Los
inversionistas del fondo de inversin pueden ser vulnerables a la volatilidad en
sus partes durante descensos agudos porque los gestores de la cartera del fondo de
inversin se pueden obligar a vender reservas fuertes para encontrar solicitudes de
amortizacin. El inversionista individual no es sujeto a estas presiones y puede
sostener a travs de tales pnicos - a menos que, por supuesto, las circunstancias
personales o las preferencias dicten la venta de posesiones. Como el inversionista
individual algo se asla de estas presiones del mercado temporales, l o ella
pueden ejecutar potencialmente una estrategia elegida sin la interrupcin. Por
ejemplo, si un individuo decide seguir una estrategia del valor profunda de comprar
reservas cuando se caen del favor del mercado y creyendo para una a largo plazo
recuperacin en el valor, l o ella evitan impedimentos institucionales.

Inversin en Global REITs and Property Companies

297

El individuo que elige este curso debe afrontar, sin embargo, dos barreras
tcnicas:1. ejecucin de comercios en muchas bolsas diferentes alrededor del globo.
Hace una dcada la ejecucin simple de comercios en tierras extranjeras y
custodying estas posesiones eran un impedimento principal para la inversin global
por un individuo. Hoy, gracias al florecimiento de Internet, un individuo puede
abrir fcilmente una cuenta con cualquiera de una docena o ms de empresas de banca
de inversin globales y conseguir ejecuciones buenas alrededor del reloj. Tales
firmas tambin sostendrn los valores comprados y proporcionarn declaraciones
mensuales de valor de mercado, ingresos y otros atributos. Los bancos de inversin
ms grandes tambin proveen a clientes de ingresos taxfriendly documentos anuales
que los inversionistas pueden incorporar en sus declaraciones de renta o volcar a
su preparador fiscal. Los uno o el otro camino, la mayor parte del desaliento del
trabajo de escribir para seguir una estrategia de inversin global se quita ahora.
2. La obtencin de informacin oportuna sobre reservas globales y mercados
inmobiliarios locales. Otra vez, las casas de la banca inversionista globales ahora
se equipan para encontrar la mayor parte de necesidades de informacin de la
inversin. Todos los bancos grandes despliegan de unlas a dos docenas de analistas
de seguridad en la mayor parte de ciudades de categora mundial en el extranjero
(p.ej., Londres, Pars, Tokio, Hong Kong, Sydney) quienes generan una corriente en
curso de informes que cubren la mayor parte de compaas principales en la mayor
parte de mercados principales. Su salida se para por la espalda y realzada por
pensar en analistas econmicos globales y regionales que tamizan las fortunas
econmicas que cambian para su impacto a bienes inmuebles en naciones, regiones y
la economa mundial. Los clientes individuales de estas firmas pueden recibir tanto
de esta salida prodigiosa como pueden usar o resumen. Varias de estas firmas han
comenzado a producir informes de investigacin semanales o mensuales dirigindose a
las necesidades especficas del inversionista de bienes inmuebles global. Estos
informes se extienden de resmenes de compaa y noticias econmicas de cada pas
principal o regin, a carpetas modelas que ayudan a dirigir a un inversionista
individual. Un inversionista debera concordar con firmas individuales para sus
ofrecimientos corrientes, que pueden y realmente cambiar con el tiempo.

298

La inversin con inteligencia en REITs

Adems, el inversionista individual desear supervisar los sitios web de las tres
asociaciones de valores de bienes inmuebles principales. Son: NAREIT--REIT.com. La
Asociacin Nacional estadounidense de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles
mantiene un sitio web que ofrece una serie rica de datos de bolsas de la propiedad
en los Estados Unidos. De la nota son su Actuacin de la Inversin mensual para el
FT-SE NAREIT Serie del ndice de Bienes inmuebles de los EE.UU, encontrada en
Datos de la Industria; Rendimiento de la inversin por Sector de la Propiedad y
Subsector; y la publicacin mensual REITWatch, bajo NAREIT Publicaciones
Estadsticas. EPRA--epra.com: La Asociacin de bienes inmuebles Pblica europea
publica varios informes a miembros. Los no miembros pueden recibir, sin embargo, su
Monthly Market Review, que contiene mucha informacin til. APREA - aprea.asia. El
sitio web de la Asociacin de Bienes inmuebles Pblico asitico pone una serie a
disposicin de noticias a no miembros. Los informes de investigacin y otras
publicaciones slo estn disponibles para miembros. Finalmente, un inversionista
puede desear seguir mercados globales a travs de cualquiera de varios sitios web
financieros reconocidos. Yahoo Financial. el com es una tal fuente de informacin
potencial, como son Bloomberg. com y varios otros. Estos sitios dominantes
generalmente proporcionan el contenido oportuno a citas de precios, liberaciones de
ganancias y otras noticias generales para reservas en los Estados Unidos,
Australia, Hong Kong y Londres, pero son algo menos tiles para reservas en locales
como Japn, China y mercados europeos ms pequeos.

Un resumen: reservas para todas las temporadas de la inversin

El mercado de valores de bienes inmuebles global es dinmico y alguna vez cambio,
ofreciendo una amplia variedad de valores para casi cada objetivo de la inversin.
Este captulo presenta al inversionista en la existencia de oportunidades potencial
en valores de bienes inmuebles alrededor del globo. El inversionista de hoy puede
seleccionar de un universo de valores de bienes inmuebles global dividido sobre
igualmente entre compaas inversionistas de bienes inmuebles (REITs) y empresas
explotadoras de bienes inmuebles (REOCs). Estos dos grupos muy grandes de entidades
de bienes inmuebles pblicas tienen tal inversin que se diferencia

Inversin en Global REITs and Property Companies

299

los atributos que un inversionista institucional o individual puede construir

carpetas capaces de conseguir una amplia variedad de objetivos de la inversin.
REITs, como descrito en este captulo, principalmente se concentran en poseer
propiedades comerciales rentables. Generalmente se aprecian para ingresos por
encima de la media y por lo general estables porque se requiere que REITs
distribuyan sus beneficios de explotacin a accionistas. Desde un punto de vista de
la inversin, la mayor parte de REITs as se ven como vehculos de ingresos con el
potencial de crecimiento modesto pero bastante consiguiente. REOCs, sin embargo,
tienden a concentrarse en desarrollar y vender nuevas propiedades, con una atencin
fuerte a la propiedad privada. Sus actividades que construyen al comerciante as
tienden a impartir ms volatilidad a ganancias y precios de las acciones, y los
ingresos del dividendo no son una consideracin principal para inversionistas.
Desde un punto de vista de la inversin, REOCs ofrecen el crecimiento
potencialmente ms alto sopesado ganancias ms altas y riesgo de precios. Como
hablado antes, las entidades de bienes inmuebles pblicas ahora tienen el acceso a
un men ms profundo y ms variado de la capital pblica, en los lmites de la
deuda a largo plazo a la equidad, que considerablemente todos los operadores
privados. A travs de empresas conjuntas, sus gerentes se han hecho los embudos a
travs de los cuales mil millones en la capital institucional se dirige en bienes
inmuebles cada ao. Se ha observado que ninguna industria empresarial, costosa se
ha vuelto atrs alguna vez una vez que haya venido para confiar en la capital
pblica. Esto es los fundamentales subyacentes de valores de bienes inmuebles
globales. Los bienes inmuebles, una vez un baluarte de empresarios locales
independientes que construyen propiedades locales, han surgido en poco ms de medio
siglo como un mercado global en el cual la capital se puede movilizar para
financiar proyectos de bienes inmuebles dignos. Durante 2010 y en 2011,
aproximadamente media docena de compaas de bienes inmuebles cada uno era capaz de
levantar $1 mil millones o ms en ofrecimientos de noche en las bolsas principales
del mundo; tal valor de obtencin de capital se no oy de hace cinco aos. La
tecnologa ha puesto la informacin sobre las actividades de cualquier compaa que
acta en todas partes en las yemas del dedo de cualquier inversionista con un
teclado y tiempo de lectura. Que misma tecnologa y la aparicin de empresas de
banca de inversin globales ahora hagan la inversin posible en cualquier compaa
que acta en cualquier nacin con una reserva cambiada en cualquier cambio. Una
palabra final sobre riesgo: los valores de bienes inmuebles pblicos histricamente
han sufrido una correccin del mercado principal durante cada dcada.

300

La inversin con inteligencia en REITs

Unos han sido relativamente cortos, mientras los otros se han prolongado un poco
ms largos. La decadencia media estadounidense es 22,3 meses. Estas correcciones
han hecho un promedio de decadencias de precios del 46,9 por ciento, con la
depresin de 2007 a 2009 del 70,4 por ciento que es el ms profundo de todos. Al
inversionista individual lo impulsan a ser consciente de los principios de tales
decadencias y tomar medidas defensivas en consecuencia. Una de las mejores defensas
debe sostener los grupos de empresas pblicas cuyos historiales durante descensos
pasados los separan. Los gerentes de estas compaas saben muy bien el potencial
para tales tiempos inactivos y reducen la accin de palanca de deudas, reducen el
desarrollo y toman otras precauciones siempre que divisen una tormenta en el
horizonte. Por su historial se hacen los valores ms estimados en el universo de
valores de bienes inmuebles global, y en cierto modo su actuacin pasada en
descensos proporciona algn aseguramiento atravesarn tales episodios en el futuro.
Cinco o diez aos de ahora, el equilibrio corriente entre REITs y REOCs casi
seguramente cambiarn, pero los autores son confidentes que tanto REITs como REOCs
estarn vivos y bien alrededor del globo, representando una parte mucho ms grande
de bienes races comerciales. El tiempo de la inversin inmobiliaria global ha
venido.

Las inversiones de apoyo de pruebas a largo plazo en valores de bienes inmuebles

globales
[Esta seccin fue puesta en circulacin como un Libro blanco por el Clarn CBRE en
el junio de 2010 y aparece aqu porque consolida la inversin de apoyo de pruebas
estadstica y acadmica en valores de bienes inmuebles globales. Todos los datos se
actualizan durante el 31 de diciembre de 2010.] Una asignacin a valores de bienes
inmuebles globales en por otra parte la carpeta del activo variado provee a
inversionistas del acceso lquido, transparente, bien evaluado a bienes inmuebles
de calidad institucional que aumentan la variedad y el potencial para vueltas
ajustadas al riesgo atractivas.
Rendimiento a largo plazo de valores de bienes inmuebles globales

Los valores de bienes inmuebles globales han generado vueltas competitivas con el
tiempo. Durante el perodo casi de 20 aos cubierto por este anlisis, los valores
de bienes inmuebles puestos en una lista globales proporcionaron el segundo ms
alto por ao

Invirtiendo en promedio de la tabla 11.5 de Global REITs and Property Companies

ingresos totales anuales y extendido sobre precio sin riesgo, 1991 a 2010
FT-SE EPRA/NAREIT Total del ndice Desarrollado Vuelta de Annualized Premio del
Riesgo de la Produccin de la Tesorera de 10 aos estadounidense ndice de la
Equidad del mundo de MSCI del 10,9% el 5,2% el 5,7% el juez de paz del 8,2% el 5,2%
el 3,0% Morgan ndice de la Obligacin Global el 7,5% el 5,2% el 2,3% NASDAQ Bienes
inmuebles Privados del 13,7% el 5,2% el 8,5% el 7,4% el 5,2% el 2,2%

301

Fuentes: FT-SE EPRA/NAREIT, Bloomberg, NCREIF, IPD, CBRE Clarion Securities, desde
el 31 de diciembre de 2010. Los ingresos totales anuales medios son para el perodo
1Q 1991 a travs de 4Q 2010. Las vueltas de bienes inmuebles privadas son un
promedio ponderado del ndice de NCREIF estadounidense, el Reino Unido ndice de
IPD y el ndice IPD australiano.

ingresos totales dentro de un universo de cinco clases del activo principales.

Adems, los ingresos totales de bienes inmuebles globales proporcionaron el segundo
premio del riesgo ms alto con relacin a la produccin de Bonos del Tesoro de 10
aos estadounidenses. Esto sugiere que los inversionistas se han, hasta cierto
punto, compensado la volatilidad ms alta en reservas de la propiedad puestas en
una lista en aos recientes. La tabla 11.5 examina la diferencia entre producciones
medias anuales del Bono del Tesoro estadounidense de 10 aos y la tasa anual de
ingresos totales de las cinco clases del activo incluidas en este universo 1
Rentabilidades por dividendo competitivas
La produccin permanece un elemento crtico para inversionistas en compaas de
bienes inmuebles globales. Las rentabilidades por dividendo recientes ofrecidas en
la llave pusieron mercados inmobiliarios en una lista globalmente han sido
generalmente ms altos que la produccin para ttulos de estado respectivos (ver la
Figura 11.3). Adems, la extensin entre rentabilidades por dividendo de bienes
inmuebles y producciones del ttulo de estado a largo plazo ha estado generalmente
encima de extensiones medias a largo plazo en geografas principales, sugiriendo el
valor relativo. Tambin, un anlisis de proporciones de cobertura del dividendo
dentro de los mercados inmobiliarios puestos en una lista principales sugiere que
hay flujo de fondos suficiente para compaas para gastar dividendos, como mostrado
en la Figura 11.4.
1. No hay ndice global robusto que mida ingresos totales de bienes inmuebles
privados comerciales desde an. Por lo tanto, hemos creado un ndice ponderado
sinttico que utiliza datos de ingresos totales anuales de Australia, el Reino
Unido y los Estados Unidos. Estos tres pases se eligieron expresamente por la
calidad y profundidad de datos disponibles, la talla de los mercados y la
fiabilidad de los datos.

302

La inversin con inteligencia en REITs

El 7% el 6% el 5% el 4% el 3% el 2% el 1% el 0% el 1% el 2% el 3%
Australia S-REITs Canad J-REITs del 5,8% el 2,7% el 3,2% el 4,5% el 3,3% el 3,2%
Europa continental

Rentabilidad por dividendo

5.9%

5.8% el 3,1% el 2,5%

5.1% el 2,1% el 1,1%

Singapur unido unido Japn Hong Kong estados del reino de S-REOCs de J-REOCs el
4,0% el 3,6% el 3,3% el 2,3% el 2,5% el 1,5% el 1,1% el 0,6% el 2,4% el 0,2% el
1,0% el 0,6% el 0,7% el 1,1% el 1,5% el 0,2% el 2,5% el 1,2% el 1,2% el 0,1% el
1,8%

Extensin corriente extensin histrica del 0,3% el 0,9%

Figura 11.3

Dividendos atractivos con relacin a extensiones histricas

Fuentes: clarn de CBRE, FactSet y Bloomberg desde el 31 de diciembre de 2010

Ventajas de la variedad

Los valores de bienes inmuebles puestos en una lista globales ayudan a diversificar
una carpeta de dos modos: a travs de correlacin inferior a travs de mercados
diferentes as como a travs de correlacin inferior a otras clases del activo.
Desde 1990, los ndices de la equidad de bienes inmuebles puestos en una lista
locales en mercados principales a travs del mundo han mostrado generalmente bajo
para moderar niveles de correlacin el uno con el otro, como mostrado en la Tabla
11.6. Esta correlacin modesta a travs de mercados diferentes tiene el sentido
intuitivo, ya que los bienes inmuebles permanecen un negocio intrnsecamente local
con diferente y distinto econmico y ciclos de la propiedad.
Pago del dividendo como un % Earings de operaciones Australia continental unida del
100% el 75% el 60% el 50% el 32% el 25% el 0% Reino Europa 1.2x 1.3x Canad
Singapur 1.3x 1.7x promedio global 1.7x los Estados Unidos 1.7x Hong-Kong Japn
Kong/China 1.9x 3.1x el 60% el 58% el 53%

El 87%

El 82%

El 78%

El 78%

Proporcin de cobertura 1.1x

Figura 11.4

Liquidacin del dividendo y cobertura de ganancias de operaciones

Fuente: clarn de CBRE

Inversin en Global REITs and Property Companies

303

Correlacin de la tabla 11.6 de ingresos totales anuales, mercados principales,

1990 a 2010
Hong Kong estadounidense estadounidense Japn el Reino Unido Australia Singapur
1.00 0.41 0.45 0.71 0.59 0.47 1.00 0.34 0.33 0.33 0.70 1.00 0.41 0.43 0.37 1.00
0.55 0.40 1.00 0.39 1.00 Hong Kong Japn el Reino Unido Australia Singapur

Fuente: FT-SE EPRA/NAREIT, Clarn de CBRE desde el 31 de diciembre de 2010.

Clculos de ingresos totales en Dlares estadounidenses.

Las compaas de bienes inmuebles globales tambin ofrecen bajo moderar la

correlacin a otras clases del activo, en particular a valores de la renta fija.
Ver la Tabla 11.7. Generalmente, la correlacin baja, junto con un perfil de vuelta
slido, permite a una asignacin a compaas de bienes inmuebles globales mejorar
la frontera eficiente de vueltas para una carpeta mixedasset por otra parte
diversificada. Una asignacin de compaas de bienes inmuebles globales a una
carpeta incluso acciones ordinarias globales, obligaciones globales, reservas de la
tecnologa estadounidenses y bienes inmuebles privados con una coaccin del 15 por
ciento en bienes inmuebles puestos en una lista globales y bienes inmuebles
privados muestra mejoras de vueltas de la carpeta ajustadas al riesgo (ver la
Figura 11.5). Expresamente, una asignacin del 15 por ciento a valores de bienes
inmuebles globales en una carpeta por otra parte diversificada habra llevado a
adicionales 10 puntos bsicos (el 0,10 por ciento) en ingresos totales anuales
reduciendo el riesgo de la carpeta

Correlacin de la tabla 11.7 de ingresos totales anuales, clases del activo

principales, 1991 a 2010
FT-SE FT-SE DE EPRA EPRA JPM MSCI NASDAQ RE 1.00 0.02 0.68 0.38 0.25 1.00 PRIVADO -
0.03 - 0.03 - 0.23 1.00 0.85 0.28 1.00 0.02 1.00 JPM MSCI NASDAQ RE PRIVADO

Fuentes: FT-SE EPRA/NAREIT, Bloomberg. NCREIF, IPD, Clarn de CBRE desde el 31 de

diciembre de 2010.
304

La inversin con inteligencia en REITs

15.0% NASDAQ EL 13,0%

11.0 Vuelta de %

Con bienes inmuebles puestos en una lista globales

FT-SE EPRA

9.0% acciones ordinarias de MSCI obligaciones de JPM del 7,0% RE privado

5.0% el 0,0%

5.0%

10.0%

15.0 Riesgo del 20,0% de %

25.0%

30.0%

35.0%

Figura 11.5

Valores de bienes inmuebles globales realzan la frontera eficiente

Fuente: FT-SE EPRA/NAREIT, Bloomberg. NCREIF, IPD, Valores del Clarn de CBRE desde
el 31 de diciembre de 2010

por aproximadamente 50 puntos bsicos (el 0,50 por ciento). Una carpeta incluso
valores de bienes inmuebles globales produce una proporcin de Sharpe de 0,53
comparado con una proporcin de Sharpe de 0,50 para una carpeta sin valores de
bienes inmuebles globales. Aunque la mejora de la frontera eficiente no sea tan
dramtica como estudios que preceden la crisis financiera global, las carpetas
diversificadas sin embargo siguen beneficindose de una asignacin a compaas de
bienes inmuebles globales.
El poder de los mercados de capital: un estudio del caso en la recapitalizacin de
bienes inmuebles globales durante la crisis de crdito de 2008

El acceso a la capital es differentiator claro entre patrocinadores privados y

pblicos de bienes races comerciales. Las compaas de bienes inmuebles pblicas
con xito levantaron ms de $90 mil millones en el capital propio que globalmente
sale de la crisis de crdito recessionary durante el octubre de 2008 del perodo de
tiempo hasta el diciembre de 2010 (ver la Figura 11.6). Esto ocurri en un tiempo
cuando la nueva financiacin y orgenes del prstamo a bienes inmuebles privados de
instituciones financieras a menudo era no disponible. El reabrimiento de los
mercados de capital era el catalizador detrs de una recuperacin dramtica en
valores de mercado en bienes inmuebles puestos en una lista y ha ayudado a aliviar
algunas cuestiones en cuanto a aplazamientos de deudas. Adems, el capital fresco
levantado

Inversin en Global REITs and Property Companies

Equidad los EE.UU Totales Levantados 91.868 m ISI REIT ndice del Departamento No
respaldado Spreed a precio sin riesgo (basispoints) 1400bp 1200bp 1000bp 800bp
600bp 400bp 200bp 0bp Jan el 05 de mayo 05 Jan Sep-05 el 06 de mayo el 06 de
octubre el 06 de febrero 07 Jan el 07 de octubre el 07 de febrero 08 Jan el 08 de
noviembre el 08 de marzo el 09 de julio el 09 de marzo el 09 de agosto el 10 de
diciembre el 10 de noviembre 09

305

Las extensiones se han apretado considerablemente de su pico

30$, Asia del Pacfico de 955 m

14$, 004 M Europa

46$, 910 M Amricas

Opcin extensin ajustada

Extensin del TTE Avg

La informacin es la opinin de Securites Sonoro CBRE desde el 12/31/2010, que es

el sujeto para cambiar y no se quiere para ser un pronstico de futuros
acontecimientos, una garanta de futuros resultados o asesoramiento sobre
inversiones. Forecats y cualquier factor hablado no son necessarity indicativos del
futuro rendimiento de la inversin. La equidad levant es del octubre de 2008 del
perodo de tiempo al diciembre de 2010. El ISI REIT ndice de la Deuda sin garanta
es un inded de 30 enlaces no respaldados con una cantidad media excepcional de $370
millones y una madurez media de 6,1 aos. El ISR REIT datos del ndice de la Deuda
sin garanta es de Decemeber 31, 2010.

Figura 11.6

Equidad global que levanta y compresin de extensin de deudas

ayudado proporcionar la visibilidad de inversionistas y la confianza en los pasos

tomados para dirigirse a las madurez de deudas que las compaas de bienes
inmuebles tendrn que encontrar durante los prximos aos. Las recapitalizaciones
llevaron a cabo varios objetivos, segn la compaa. Para algunas compaas,
levantando la equidad represent un movimiento defensivo para reducir
proporciones de la accin de palanca y mejorar proporciones de cobertura de
inters. Para otras compaas, levantando la equidad fresca represent un
movimiento ofensivo para sostener la capacidad de aprovechar la fijacin de
precios potencialmente atractiva en futuras adquisiciones de la propiedad. La
magnitud y el xito de la nueva capital levantaron demuestra la capacidad de
compaas de la propiedad puestas en una lista para levantar la capital
significativa rpidamente, hasta en el ambiente del mercado de capital provocativo.
La capital levant llev a rehusar la accin de palanca a travs de valores de
bienes inmuebles puestos en una lista globales. Globalmente, los niveles de la
accin de palanca han disminuido del 48 por ciento al final de 2008 al 38 por
ciento al final de 2010 (ver la Tabla 11.8). El acceso a la capital ha surgido como
differentiator importante entre patrocinadores pblicos y privados de bienes races
comerciales en el ciclo de recuperacin hasta ahora. Las compaas de bienes
inmuebles puestas en una lista, habiendo bajado la accin de palanca en sus
balances y con el acceso a capital propio y capital de deuda, bien se colocan para
beneficiarse de cualquier oportunidad de inversin que se pueda levantar. Mirar
hacia atrs, hay hecho histrico de

306
La inversin con inteligencia en REITs

Accin de palanca de la tabla 11.8 de valores de bienes inmuebles globales

El mundo 12/31/2006 12/31/2007 12/31/2008 12/31/2009 12/31/2010 el Reino Unido del
35,0% el 42,8% el 51,9% el 46,8% el 41,6% estadounidense del 30,9% el 35,5% el
47,9% el 40,5% el 38,2% Europa Continental del 30,0% el 47,4% el 63,4% el 48,4% el
46,2% el 32,6% el 42,3% el 50,8% el 47,9% el 45,8% Hong Kong el 14,3% el 11,5% el
26,1% el 20,0% el 20,2% Japn el 28,1% el 42,5% el 60,6% el 53,2% el 51,0%
Australia el 27,0% el 27,1% el 41,7% el 35,4% el 34,7%

Fuente: valores del clarn de CBRE, desde el 31 de diciembre de 2010.

las compaas de bienes inmuebles puestas en una lista aprovechamiento de acceso

superior a capital con relacin a patrocinadores privados de bienes inmuebles. A
principios de los aos 1990, el mercado de bienes races comerciales estadounidense
con severidad se afligi, con valores que se han cado bruscamente y el mercado del
crdito en un estado de la desorganizacin - condiciones muy similares a aquellos
que han existido desde 2008. Las compaas de bienes inmuebles puestas en una
lista, sin embargo, eran capaces de tener acceso a los mercados pblicos ya que el
ciclo de bienes inmuebles mostr signos de la mejora y mediados de los aos 1990
atestigu la aparicin de la era REIT moderna en los Estados Unidos. Como la Figura
11.7 muestra, las compaas de bienes inmuebles puestas en una lista entregaron
crecimiento de ganancias positivo e ingresos totales fuertes que se caen de la
crisis de bienes inmuebles profunda de principios de los aos 1990. Mientras los
modelos histricos no necesariamente se pueden repetir esta vez, el temprano al
mediados 1990s' la experiencia de los Estados Unidos. REITs proporciona alguna
indicacin en cuanto a cmo las compaas de bienes inmuebles puestas en una lista
pueden crecer durante las etapas tempranas del siguiente ciclo de bienes inmuebles.
Los Estados Unidos RETs NAV Premio/Descuento el 40% el 30% el 20% el 10% el 0% el
10% el 20% el 30% el 40% Jan 90 junio 90 noviembre 90 abril 91 febrero Sep-91 92
julio 92 diciembre 92 mayo 93 octubre 93 marzo 94 marzo 94 Jan 95 junio 95
noviembre 96 abril 96 julio Sep-97 97 diciembre 97% de Crecimiento de Ganancias
1997 de 1996 de 1995 de 1994 de 1993 de 1992 de 1991 de 1990 del 12% el 10% el 8%
el 6% el 4% el 2% el 0% el 2% el 4% el 6% de Crecimiento de Ganancias de REIT
estadounidense % de Vuelta Anual del 40% el 20% el 10% el 0% el 10% el 20% el 30%

Crecimiento de ganancias

Vueltas anuales

Figura 11.7

Correo del mercado de REIT estadounidense S&L crisis y recesin

Fuentes: consejeros de Green Street, NAREIT, Goldman Sachs, y valores sonoros CBRE

IV
P UN R T

RIESGOS Y FUTURAS PERSPECTIVAS

12
C H UN P T E R

Qu se puede equivocar?
[El mundo] miradas slo un poco ms matemticas y regulares que ello es; su
exactitud es obvia, pero su inexactitude se esconde; su furia est en esperan. -
G. K. Chesterton

han escrito este libro en un intento de ayudarle a entender la industria REIT y la

dinmica que pertenece a inversiones REIT. Tambin he tratado de explicar por qu
las reservas REIT han sido inversiones muy buenas durante la mayor parte de los 50
aos pasados. Pero el libro sera incompleto si tambin no dedicara un captulo a
lo que se puede equivocar de vez en cuando. Ay - ninguna inversin es sin riesgo
(excepto quizs Bonos del Tesoro, que a menudo no proporcionan ninguna vuelta
significativa). En general, los riesgos de la inversin de REIT caen a dos amplias
categoras: aquellos que podran afectar todo REITs y otros que tienen que ver con
REITs especfico. En primer lugar, nos dirigiremos a las cuestiones de la industria
REIT ms amplias.

Yo

Cuestiones que afectan todo REITs

Una condicin donde hay una cantidad excesiva del espacio de bienes inmuebles
ofrecido a arrendatarios anticipados a menudo se refiere como un mercado de unos
arrendatarios - la oferta y demanda no est en el equilibrio. En tal mercado,
309

310

Riesgos y futuras perspectivas

PUNTA
Todos REITs son sujetos a tres riesgos principales: mercados espaciales dbiles,
tasas de inters crecientes, y rehusando precios de bienes races comerciales, as
como otros riesgos menos importantes. Mencionar brevemente cada uno de los
primeros tres, luego hablar de ellos ms detalladamente.

los arrendatarios estn en el asiento del conductor y pueden negociar precios del
alquiler muy favorables y condiciones de arrendamiento con propietarios. Un
suministro excedente del espacio puede ser un resultado de la construccin ms
nueva que se puede fcilmente absorber o una disminucin principal en la demanda
del espacio, quizs debido a una recesin; pero ya que el viejo refrn va, no
importa si es matado por el hacha o por el mango. Los uno o el otro camino, los
mercados espaciales dbiles, al menos a corto plazo, significan dificultades para
propietarios. Las tasas de inters crecientes tambin pueden mojar las ganancias de
los propietarios. Cuando las tasas de inters se intensifican, aumento de recursos
prestados; los bienes inmuebles por lo general se financian con la deuda. Las tasas
de inters ms altas tambin pueden afectar los fondos de operaciones (FFO) de un
REIT as como las ganancias de un propietario. Pero a menudo hay otra cuestin
aqu. Aquellas tasas de inters crecientes pueden reducir la marcha de la economa,
que por su parte puede reducir la demanda del espacio del alquiler. Adems, como
hablaremos en algunos detalles ms tarde en este captulo, las tasas de inters
crecientes a menudo tendrn implicaciones negativas para precios de accin REIT.
REITs son todos sobre bienes races comerciales. Aunque, sobre el corto plazo, sus
precios de accin sean bajo la influencia de muchos factores, al final de da sus
valores intrnsecos sern muy pesadamente dependientes de los valores de las
propiedades que poseen. En consecuencia, un tercer riesgo principal para
inversionistas REIT consiste en que los valores de la decadencia de activos de
bienes races comerciales - esto ocurri ms recientemente durante la Gran
Recesin. Aunque los mercados espaciales dbiles, las tasas de inters crecientes,
y rehusando precios de bienes races comerciales no sean los nicos problemas que
pueden fastidiar REITs y sus inversionistas, creo que son los ms crticos y
merecen la discusin adicional.
Mercados espaciales dbiles

Antes, hablamos cmo las vueltas de la inversin de bienes inmuebles pueden cambiar
a travs de varias fases de un ciclo de bienes inmuebles tpico. Rebelin

Qu se puede equivocar?

311

los alquileres y los precios de bienes inmuebles temprano en el ciclo pueden causar
finalmente aumentos significativos de nueva actividad de desarrollo y cantidades
excedentes del espacio. Tambin hablamos cmo la sobreconstruccin en un tipo de la
propiedad o rea geogrfica puede influir y exacerbar el ciclo de bienes inmuebles
causando tasas de ocupacin y alquileres a la decadencia, que por su parte puede
hacer que precios de la propiedad se caigan. Con el tiempo, por supuesto, la
demanda alcanza el suministro, y los mercados por ltimo se recuperan.

PUNTA
Mientras que una economa recessionary a veces causa una decadencia temporal en la
demanda del espacio, el suministro excedente que se provoca sobreconstruyendo a
menudo ser un problema ms grande y durable del modo ms largo.

El sobreedificio puede ocurrir en la localidad, regionalmente, o hasta en escala

nacional; significa que considerablemente ms bienes inmuebles se desarrollan y se
ofrecen para el arriendo que puede ser fcilmente absorbido por la demanda del
arrendatario. Si una situacin sobreconstruida existe durante un largo periodo,
pondr la presin sustancial en alquileres, tasas de ocupacin e ingresos
operativos. Aumentar el riesgo de la propiedad y disminuir la rentabilidad, ambos
de los cuales probablemente afectarn negativamente precios de bienes races
comerciales. Esto reduce los valores de las propiedades de los REIT - y, con la
mayor probabilidad, sus precios de accin. En consecuencia, si la mayor parte de
las propiedades de un REIT estn en una ubicacin afectada sobreconstruyendo, o se
especializa en un tipo de la propiedad sobreconstruido, los accionistas del REIT
pueden vender sus partes en previsin de rehusar FFO y una reduccin del valor neto
de los activos (NAV). En casos extremos, un REIT puede ser hasta incapaz de renovar
su lnea de crdito o financiar de nuevo su deuda asegurada. No un cuadro bonito.
Del mismo modo, cuando la economa es dbil y los arrendatarios procuran desocupar
el espacio underutilized, ms bien que firmar nuevos arriendos, la demanda espacial
insuficiente har que ocupacin y precios del alquiler disminuyan, y concesiones de
la mejora del arrendatario para elevarse. Esto tambin tender a poner la presin a
la baja sobre precios de accin REIT. Los precios de las acciones de la mayor parte
de oficina REITs se rezagaron el mercado REIT en los primeros aos de la dcada
pasada, en gran parte gracias a tasas de vacantes crecientes y alquileres del
mercado decrecientes por propiedades de la oficina. Esto result no del
sobreedificio, pero mejor dicho de ablandar la demanda y una cantidad aumentada de

312

Riesgos y futuras perspectivas

espacio ofrecido para subarriendo por punto-coms roto y otros negocios de

encogimiento. Por supuesto, los problemas causados por desequilibrios de la oferta
y demanda, si de nuevo desarrollo excesivo o demanda espacial dbil, varan en el
grado. A menudo, el problema es modesto y temporal, creando preocupaciones menores
en slo unos mercados. A veces el problema es devastador, causando estragos durante
aos en muchos sectores en todas partes de los Estados Unidos. Vimos los efectos
del sobreedificio severo a finales de los aos 1980 y a principios de los aos 1990
en prcticamente todos los propietarios y sus prestamistas. El problema para la
mayor parte de dueos de bienes inmuebles a partir de 2001 hasta 2004, y a partir
de 2008 hasta 2010, no era debido tanto al sobreedificio, pero a un debilitamiento
significativo en la demanda del espacio. Pero, el uno o el otro camino, cuando el
suministro enormemente excede la demanda, dueos de bienes inmuebles sufre. Un
desequilibrio suave se calcular rpidamente, sobre todo donde el crecimiento de
trabajo con severidad no se reduce. En estas situaciones, los inversionistas pueden
reaccionar de manera exagerada, vertiendo partes de REIT a precios excesivamente
reducidos y creando grandes valores para inversionistas con horizontes temporales
ms largos.

PUNTA
Los inversionistas deben tratar de distinguirse entre una condicin suave y
temporal de suministro excedente o demanda insuficiente y una que es mucho ms
seria y prolongada; en el caso ltimo, el precio de las acciones de un REIT puede
disminuir y quedarse reducido durante un ao o dos.

La sobreconstruccin, a diferencia de un encogimiento de demanda del espacio

existente, el ms a menudo se levanta de mercados recalentados. Cuando los
beneficios de explotacin de bienes inmuebles son muy fuertes debido a ocupacin
creciente y precios del alquiler, los precios de la propiedad se pueden
intensificar rpidamente. Cada uno ve el verde y quiere una pieza de l. REITs
ellos mismos han sido de vez en cuando una fuente significativa de sobreedificio,
respondiendo a las demandas de los inversionistas del crecimiento FFO creciente
siguiendo construyendo hasta ante precios de absorcin debilitadores o niveles
malsanos de ventajas de construccin. Hoy, muchos REITs tienen la maestra y acceso
a la capital para desarrollar nuevas propiedades y a aquellos que hacen el negocio
en mercados fuertes ser normalmente capaz de doblar sus msculos financieros y
presentar nuevos edificios. Sin embargo, es por lo general muy difcil a mercados
del tiempo bien, y hasta el ms muy

Qu se puede equivocar?

313

Demasiadas cajas grandes?

Los detallistas de descuento de la caja grande, como Wal-Mart, Objetivo, y
Costco, atraen a compradores que buscan descuentos grandes; a veces, los
inversionistas han lanzado mucho dinero en ellos a fin de animar la extensin
continuada. Algunos inversionistas ponen en duda ahora si, quizs debido a gastos
de consumo dbiles como consecuencia de la Gran Recesin, el suministro del espacio
de la caja grande excede la demanda. Los precios del alquiler para el espacio de la
caja grande han disminuido considerablemente durante los ltimos aos. Pueden los
consumidores de Amrica apoyar todos detallistas de descuento de la caja grande de
hoy?

REITs considerados a menudo no pueden estrangular atrs sus conductos de desarrollo

bastante temprano. Mientras los bancos de inversin son esenciales en la ayuda de
REITs a levantar la capital que se puede invertir en tasas de rendimiento
atractivas, estas mismas firmas pueden levantar a veces demasiada capital de
desarrollo para organizaciones REIT. Cuando un sector de bienes inmuebles
particular se hace muy popular, la Wall Street siempre est lista para satisfacer
los apetitos voraces de los inversionistas. Pero los banqueros especialistas en
inversiones a menudo estn poco dispuestos a pararse, y son inclinados a alimentar
los patos temblorosos. REITs a menudo puede estar poco dispuesto a resistir al
impulso de levantar la nueva capital para desarrollar ms propiedades. Algn REITs
detallista cri fondos amplios y desarroll demasiadas propiedades en 2005 hasta
2007, cuando el mercado de la vivienda cabrille. Es alentador, sin embargo, que
las estrategias de asignacin de la capital por la mayor parte de REITs en aos
recientes han sido razonablemente conservadoras, y los problemas del mercado
espaciales recientes han sido debido al encogimiento de demanda del arrendatario,
ms bien que desarrollo excesivo - de parte de REITs o alguien ms. Extraamente,
aun cuando se ha hecho obvio que estamos en una fase del sobreedificio, el edificio
puede seguir. Una cantidad excesiva de la construccin de la oficina fue hecha a
finales de los aos 1990 por reveladores privados, en particular en mercados de
alta tecnologa, justo cuando muchos observadores y los prestamistas realizaran
que el paso de la absorcin era no sostenible. Aunque unos explicaran esto por el
largo plazo de entrega necesario para completar un proyecto de la oficina una vez
comenzado, es ms probable que haba algunos egos grandes en el trabajo entre
reveladores - cada uno que cree que su proyecto se hara totalmente arrendado - y
que los prestamistas eran demasiado miopes para descubrir el problema bastante
temprano.

314

Riesgos y futuras perspectivas

Como los perros ladrarn, los reveladores se desarrollarn - de ser provedo de la

financiacin necesaria. REITs puede ser personas presentes inocentes, pero puede
sufrir el dao colateral. Mirando adelante, y en particular si la capital permanece
menos disponible para muchos jugadores privados en el futuro, REITs se puede hacer
finalmente los reveladores dominantes dentro de sectores particulares o reas
geogrficas, como en gran parte es verdad hoy en el sector de la alameda. Si esto
pasa, el nuevo edificio en un sector o un mercado puede ser limitado por la buena
voluntad de los inversionistas de proveer REITs del capital propio adicional o por
la propia disciplina de los REIT. El sector de la alameda, dominado por REITs
grande, no ha sufrido de sobreconstruir en aos recientes. En vista del hecho que
los equipos de gestin normalmente tienen una porcin de la propiedad significativa
en las partes de sus REIT, no tendrn deseo de pegar un tiro a s en el pie creando
un exceso de provisin. Por supuesto, es importante recordar que ninguno de esto
previene el desequilibrio de la oferta y demanda ocasional creado cuando la demanda
del espacio se enfra debido a una economa que reduce la marcha y crecimiento de
trabajo dbil o negativo. Hoy, el nuevo desarrollo excesivo no es una cuestin
significativa, y uno se puede atrever a esperar que los desarrolladores de bienes
races quizs principales y sus prestamistas se hayan hecho ms inteligentes y
circunspectos. Los derechos tributarios ya no subvencionan el desarrollo para su
propio bien. Los prestamistas, los planes de jubilacin y otras fuentes de capital
de desarrollo que se quemaron una vez son ahora dos veces se espantan y
cauteloso de la fabricacin de prstamos de desarrollo para proyectos sin
compromisos de prearrendamiento significativos. Dicen los bienes inmuebles maven a
Sam Zell, citado en Reuters el 14 de diciembre de 2010, nos acercamos ahora a tres
aos y medio de ningn desarrollo, y veo poca perspectiva del nuevo suministro
durante los prximos 12 a 36 meses excepto la multifamilia. El punto clave es que
los mercados espaciales dbiles, si causado por nuevo desarrollo excesivo o
simplemente demanda anmica del espacio, son un riesgo para bienes races
comerciales e inversionistas REIT.
Tasas de inters crecientes

Cuando los inversionistas hablan de una reserva particular o un grupo de reservas

que son la tasa de inters sensible, por lo general suponen que el precio de la
reserva es pesadamente bajo la influencia de movimientos de la tasa de inters. Las
reservas con altas prestaciones son la tasa de inters sensible porque, en un
inters creciente
Qu se puede equivocar?

315

ambiente del precio, muchos dueos de tales reservas se atraern en Bonos del
Tesoro ms seguros o fondos del mercado de dinero cuando sus producciones se hagan
competitivas con reservas flexibles ms alto, ajustadas para el riesgo ms alto de
ste. Los grupos de algunas compaas tambin podran ser la tasa de inters
sensible por motivos adems de sus rentabilidades por dividendo. Los constructores
de casas son slo un ejemplo; pagan dividendos muy bajos, pero confan en intereses
hipotecarios razonablemente bajos, la disponibilidad de crdito y accesibilidad
financiera del alojamiento. Tambin, la rentabilidad de un negocio podra ser muy
dependiente del coste de fondos ajenos. En un ambiente de la tasa de inters
creciente, el coste de hacer el negocio para tales compaas se elevar. Si los
recursos prestados aumentados no se pueden inmediatamente pasar a los compradores
del producto o servicio ofrecido, los mrgenes de beneficio se encogen, haciendo
inversionistas vender las reservas.

PUNTA
O correcto o no, si los inversionistas hasta perciben que las tasas de inters
crecientes afectarn negativamente las ganancias de una compaa, entonces el
precio de la reserva variar inversamente con tasas de inters - rebelin cuando
las tasas de inters se caigan, y cada cuando las tasas de inters se elevan.

Cmo, entonces, son las partes de REIT percibidas por inversionistas? Son
interesan reservas ratesensitive? Est un riesgo significativo en la posesin de
REITs que sus partes tomarn una cada principal durante perodos cuando los
precios se eleven enrgicamente? Antes de que tratemos de contestar a estas
preguntas, vamos a echar un vistazo en por qu las partes de REIT se compran y
posedas por inversionistas, y cmo las tasas de inters crecientes afectan la
rentabilidad esperada de los REIT. Tradicionalmente, las partes de REIT han sido
compradas por inversionistas que buscan ingresos totales atractivos con el riesgo
modesto. Los ingresos totales son el total de lo que un inversionista recibira
de la combinacin de dividendos recibidos ms la apreciacin del precio de accin.
Las producciones han arreglado histricamente aproximadamente una mitad de los
ingresos totales de los REIT. Por ejemplo, una rentabilidad por dividendo del 4 por
ciento y la apreciacin de precios anual del 4 por ciento (quizs resultando de FFO
anual del 4 por ciento o crecimiento NAV y asumiendo price-to-FFO estable [P/FFO]
proporcin o premio NAV) causan unos ingresos totales anuales del 8 por ciento.
Como el componente del dividendo del retorno esperado es tan sustancial, REITs debe
competir en el mercado, hasta cierto punto, con tal

316

Riesgos y futuras perspectivas

inversiones rentables como obligaciones, preferreds, y hasta reservas de utilidad.

Por ejemplo, vamos a suponer que el grado de inversin obligaciones largas (con
madurez de hasta 30 aos) ceda el 4 por ciento y la reserva de REIT media cede el 4
por ciento tambin. Si la obligacin larga pasa al precio en respuesta a tasas de
inters crecientes y presiones inflacionistas, conduciendo la produccin al 6 por
ciento, el precio del REIT medio tambin se puede caer, haciendo su produccin
elevarse de modo que permanezca competitivo con obligaciones. Esto es la lgica
pura. Sin embargo, es interesante notar que, histricamente al menos, los precios
de REIT no han guardado correlacin muy bien con precios de la obligacin. Segn la
Asociacin Nacional de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles (NAREIT), la
correlacin de las reservas de REIT con un ndice del bono corporativo de la alta
prestacin domstico para el diciembre de 2000 del perodo en el diciembre de 2010
era unos 0.63 modestos y la correlacin con Merill Lynch que el ndice del ttulo
de estado / corporativo era un muy, muy bajo 0.10. Estas correlaciones
histricamente modestas podran haber consistido en debido a que las tasas de
inters crecientes a menudo ocurren cuando la economa estadounidense se refuerza -
que puede mejorar mercados espaciales y beneficiar el REITs como propietarios. Sin
embargo, la realidad permanece que un segmento sustancial de accionistas REIT
invierte en ellos para sus producciones sustanciales, que han proporcionado una
parte significativa de sus ingresos totales. Y, como las tasas de inters
importantes, crecientes tendern a aumentar precios de la gorra de bienes
inmuebles, as reduciendo REIT NAVs. Adems, algunos inversionistas grandes se
vendern, o hasta corto, reservas de REIT antes de la subida de tasas de inters si
creen que los precios aumentarn en el futuro prximo. Como consiguiente, los
inversionistas deberan suponer que los precios de accin REIT, como los precios de
casi cualquier inversin, no reaccionen bien a tasas de inters ms altas. Una
cuestin relacionada es si una subida de tasas de inters tambin podra causar la
preocupacin entre inversionistas REIT que el crecimiento FFO decelerar, junto con
valores de los activos decrecientes. Esto es una cuestin de multifaceted, y mucho
depende de REIT individual, su sector y la ubicacin de sus propiedades. Vamos a
considerar las posibilidades.

PUNTA
Las tasas de inters ms altas no son generalmente buenas para ningn negocio, ya
que reducen el poder adquisitivo de los clientes y pueden llevar finalmente a la
recesin.

Qu se puede equivocar?

317

El piso y REITs detallistas, ambos de los cuales poseen al dependiente de

propiedades en ingresos del consumidor y modelos de gastos, pueden ser
negativamente afectados por tasas de inters ms altas si reducen la marcha de la
economa y reducen el poder adquisitivo del consumidor disponible. Sin embargo,
hasta la oficina y REITs industriales, que dan en arriendo propiedades a negocios,
negativamente se afectarn, como sus arrendatarios tambin sern bajo la influencia
de tasas de inters crecientes y una economa que reduce la marcha. Los
propietarios en la mayor parte de sectores disfrutan de a largo plazo arriendos,
que proporcionan un poco de proteccin del flujo de fondos durante una economa que
reduce la marcha. Sin embargo, si la retardacin se hace severa, los propietarios
sufrirn de decadencias de la ocupacin y colinas del registro de alquileres
anticipadas ya que los arriendos expiran. Para dueos del piso, los precios
crecientes son una bendicin variada. Reducirn la marcha de la migracin de
arrendatarios a residencias de la familia sola (un problema grande para dueos del
piso en 2001 hasta 2004); sin embargo, si las tasas de inters crecientes reducen
la marcha de la economa bastante para causar prdidas de puestos de trabajo, que
afectarn obviamente sus flujos de fondos. El inters es por lo general un coste
significativo para un REIT porque, como otros propietarios, REITs normalmente usan
la accin de palanca de deudas para aumentar sus vueltas de la inversin y tomarn
a prstamo con frecuencia para financiar una parte de inversiones de desarrollo y
adquisicin de la propiedad. El concepto de la deuda de la tasa variable es que
permite que el prestamista ajuste el precio segn el ambiente de la tasa de
inters. Cuando las tasas de inters se elevan, una grande cantidad de la deuda de
la tasa variable llevada por un REIT puede afectar sus mrgenes de beneficio y FFO.
Pero hasta con la deuda del tipo de inters fijo, REITs se debe referir por tasas
de inters - cuando derriban una parte de su deuda y cuando toman la nueva deuda. Y
el nuevo desarrollo a menudo se financiar con la deuda de la tasa variable a corto
plazo, entonces permanentemente financiada despus de la finalizacin con la deuda
del tipo de inters fijo a largo plazo. Las tasas de inters crecientes pueden
afectar considerablemente las vueltas de la inversin de este nuevo desarrollo. Aun
cuando un REIT decide levantar la capital a travs de ofrecimientos de la equidad,
ms bien que financiacin de la deuda, las tasas de inters ms altas pueden
influir negativamente si reducen precios de las acciones REIT; esto levantar el
coste nominal de un REIT del capital propio, y quizs su coste a largo plazo
tambin. Como notado brevemente antes, otro aspecto negativo de tasas de inters
crecientes est relacionado con el valor de los activos de un REIT. Los precios de
bienes races comerciales son bajo la influencia de muchos factores y dos de
mayora

318

Riesgos y futuras perspectivas

importante son recursos prestados y vueltas de la inversin requeridas. Un aumento

sustancial de tasas de inters afectar por lo general estas variables clave, y as
pondr la presin a la baja sobre valores de la propiedad. En trminos generales,
los compradores de la propiedad insistirn en vueltas de bienes inmuebles ms altas
cuando las tasas de inters han subido, que afectar los valores de los activos de
las propiedades posedas por REITs. Los valores de los activos son muy importantes
en la determinacin del valor intrnseco de un REIT, como vimos en el Captulo 9 y
como hablaremos brevemente abajo, y as los valores de los activos debilitadores a
menudo tendrn un impacto a la fijacin de precios de la parte de REIT. Jeffries &
Company, en un informe de investigacin de enero de 2011, declar que nuestro
anlisis ha encontrado que el rendimiento de la reserva REIT ha tenido una
correlacin negativa del 85 por ciento con precios de la gorra crecientes desde el
nacimiento del nuevo rgimen REIT a principios de los aos 1990. La discusin
anterior muestra cmo las tasas de inters crecientes pueden afectar negativamente
resultados de operaciones de un REIT, balance, valor de los activos y precio de
accin. Sin embargo, tambin podramos notar que en un respeto importante a REITs
realmente le pueden ayudar las tasas de inters crecientes. Esto est relacionado
con la amenaza del sobreedificio. La construccin de proyectos nuevos,
competidores, si los pisos, edificios de oficinas, hoteles, o algn otro tipo de la
propiedad, se deben financiar. Claramente, las tasas de inters ms altas
aumentarn recursos prestados y harn nuevos proyectos en vas de desarrollo ms
costosos o, en algunos casos, prohibitivamente caros. Los precios ms altos tambin
pueden afectar el precio de la barrera exigido por los compaeros financieros del
revelador, otra vez haciendo muchos proyectos aplazarse o anularse. Obviamente,
menos nuevos proyectos competidores que se construyen, las propiedades menos
existentes sentirn la presin competitiva. Las amenazas del sobreedificio se
pueden descolorar rpidamente cuando las tasas de inters se elevan enrgicamente.
Deberamos tener presente, por supuesto, que hablamos en generalidades aqu y el
grado al cual las tasas de inters crecientes afectarn negocio de un REIT
particular, rentabilidad, valores de los activos, y la situacin financiera
variar. En el equilibrio, sin embargo, las tasas de inters crecientes son
desfavorables para la mayor parte de REITs la mayor parte del tiempo. Combinado con
la tendencia de las partes de todas las compaas, incluso los REITS', para
disminuir en respuesta a tasas de inters crecientes, los inversionistas de REIT
tienen que ser conscientes del ambiente de la tasa de inters y esperar alguna
debilidad del precio de accin cuando las tasas de inters miran como si se muevan
ms alto.

Qu se puede equivocar?

319
Rehusar precios de bienes inmuebles

PUNTA
Cualquier decadencia significativa en el valor de sus propiedades de bienes
inmuebles subyacentes probablemente afectar negativamente el precio de las
acciones de un REIT.

Finalmente, aunque las tasas de inters crecientes, como hablamos, puedan poner la
presin a la baja sobre bienes races comerciales y precios REIT, tambin
deberamos notar que los precios de bienes races comerciales pueden disminuir a
veces por otros motivos. La fijacin de precios es determinada por un anfitrin de
factores, como mencionado antes en el libro, y las tasas de inters son slo uno de
ellos. A diferencia de la situacin en aos pasados, los bienes races comerciales
son ahora una clase del activo extensamente seguida, y los precios son ahora ms
fluido y responden rpidamente al cambio de flujos del capital global. Los
inversionistas de REIT deberan tratar de supervisar el razonable de los precios a
los cuales los activos de bienes races comerciales se estn cambiando por encima
de cualquier tiempo particular, quizs comprobando los sitios web de proveedores de
datos de bienes inmuebles, por ejemplo, Real Capital Analytics (un poco de esta
informacin es libre), o hasta no dejar pasar de un ojo para historias de peridico
en la fijacin de precios de tendencias. Si los precios de bienes races
comerciales parecen no sosteniblemente altos, quizs una reflexin de tasas de
rendimiento requeridas muy bajas, los inversionistas de REIT deberan tomar la nota
y podran querer hacer un poco de adorno de la carpeta - en particular si las
reservas REIT han corrido en expectativas de precios de la propiedad an ms altos.
Ambientes de obtencin de capital hostiles

Ahora vamos a considerar unos otros riesgos que los inversionistas REIT debieran
tener presente. REITs debe distribuir a sus accionistas al menos el 90 por ciento
de su renta imponible, pero mayora gasta ms que esto porque los ingresos netos,
bajo principios de contabilidad generalmente aceptados (GAAP) y requisitos del
cdigo tributario estadounidenses, se determinan despus de un gasto de la
depreciacin de la propiedad no monetario. Esto normalmente deja un REIT, al final
de cada ao, con el flujo de fondos ms libre que es sugerido por medidas de
ingresos netos. Sin embargo, debido a requisitos del dividendo de los REIT y
polticas de la liquidacin, son incapaces de retener mucho dinero efectivo para

320

Riesgos y futuras perspectivas

las nuevas adquisiciones y el desarrollo y son, por lo tanto, el dependiente a un

grado sustancial en procurar fondos en los mercados de capital si quieren cultivar
su FFOs a precios ms alto que lo que se puede conseguir del crecimiento de
ingresos operativos netos (NOI) en las propiedades que poseen. A consecuencia de
estas limitaciones inherentes, los inversionistas deben ser conscientes que hasta
REIT el ms muy considerado puede no, durante la mayor parte de climas de bienes
inmuebles y econmicos, ser capaz de cultivar su FFO en un paso ms all de un
precio del dgito solo del mediados a menos que tenga el acceso al capital propio
adicional para adquisiciones de la propiedad y desarrollo. Siempre habr otro
mercado bajista, y cuando venga, muchos REITs lo encontrarn difcil o costoso para
vender nuevas partes para procurar fondos para estas nuevas inversiones. El mercado
de valores para REITs se cerr de golpe cerrado a principios de 1998 y se volvi a
abrir slo en 2001. Los mercados de capital se congelaron otra vez durante la Gran
Recesin y no se abrieron hasta la primavera de 2009. Estas contracciones
ocasionales en los mercados de capital, mientras duran, afectarn prcticamente
todo REITs. Adems, REITs individual con perspectivas de crecimiento apagadas,
deuda excesiva o credibilidad pobre con inversionistas tendr problemas atrayendo
el capital propio fresco, como va REITs que se perciben como la incapacidad ganar
vueltas en nuevas inversiones que exceden el coste del REIT de la capital. Aunque
algunos REITs, debido a reciclaje del activo reciente y estrategias de la empresa
conjunta, hayan sido capaces de reducir considerablemente su dependencia de nuevos
ofrecimientos de la equidad, atraer el capital adicional permanece un instrumento
muy importante para la mayor parte de crecimiento organizaciones de REIT. Externo,
y quizs hasta interno, los acontecimientos de los cuales la direccin puede tener
poco o ningn control pueden cortar un REIT de esta nueva capital esencial y as
afectar su precio del crecimiento FFO, que por su parte afecta el sentimiento del
inversionista y el precio de accin del REIT. Los inversionistas deberan querer
ms pagar un precio superior de las partes de aquellos REITs - debido a sus
historiales de direccin del balance, habilidades de asignacin de la capital
fuertes y perspectivas de crecimiento - que con la mayor probabilidad atraern el
capital propio adicional, como necesario, en trminos favorables, o que han
reducido su dependencia de la obtencin de capital externa.
Legislacin

Si la opinin del cnico que la vida de ningn hombre, la libertad o la propiedad

son seguras cuando el Congreso est en la sesin es correcta, debemos reconocer
esto

Qu se puede equivocar?

321

El congreso da, pero el Congreso tambin puede tomar lejos. Cuando este libro fue a
la prensa, unos observadores han puesto en duda si el Congreso podra decidir a
entidades no corporativas fiscales, como sociedades, sociedades de responsabilidad
limitada del maestro y hasta REITs, como corporaciones regulares a fin de compensar
la prdida de ingresos fiscales que resulta de una reduccin posible de precios del
impuesto sobre sociedades. Aunque el riesgo exista, es muy improbable que el
Congreso decretara la legislacin para rescindir la deduccin impositiva de los
REIT para los dividendos pagados a sus accionistas, as sujetando los ingresos
netos de los REIT a impuestos al nivel corporativo. Hay varias razones de polticas
pblicas de esto. En primer lugar, debido a los REITS' muy sustanciales - y
requerido - pagos del dividendo a sus accionistas, pueden generar tantos ingresos
para el gobierno federal como iban si fueran corporaciones de bienes inmuebles
convencionales que podran abrigar una grande cantidad de la por otra parte renta
imponible incrementando la deuda y descontando de ingresos gastos por intereses ms
grandes. En segundo lugar, la propiedad sostenida en un REIT con la mayor
probabilidad proporciona ms ingresos fiscales de ser sostenidos, como
histricamente ha sido, en una sociedad de bienes inmuebles. Y, quizs los ms
importantes, a diferencia de la mayor parte de dueos de bienes inmuebles privados,
REITs usan cantidades slo moderadas de la accin de palanca de deudas. Esto pone
bienes inmuebles en las manos de dueos ms estables. La deuda excesiva, como hemos
aprendido repetidamente, puede ser una fuerza que desestabiliza muy en la economa
estadounidense, y es improbable que el Congreso querra contribuir a esto.

PUNTA
La mayor financiacin de la deuda alentadora de bienes inmuebles podra exacerbar
considerablemente las oscilaciones en los ciclos de bienes inmuebles y comerciales
normales, daando la economa sobre el largo plazo.

Una oferta hizo hace varios aos habra apretado las restricciones de la capacidad
de un REIT de poseer intereses dominantes en corporaciones non-REIT; las reglas
entonces se disearon para prevenir un REIT de generar indirectamente prohibido no
ingresos de bienes inmuebles a travs de filiales controladas. Sin embargo, esta
oferta se modific considerablemente y por ltimo se incorpor en REIT
Modernization Act (RMA), habl antes

322

Riesgos y futuras perspectivas

en este libro. En efecto, los RMA, as como el Acto de la Obtencin de poder y la

Variedad de la Inversin REIT (RIDEA), tambin antes hablado, contienen muchas
ventajas y flexibilities para la industria REIT, as como limitaciones aceptables.
Durante los aos, gracias en gran parte tanto a los esfuerzos de NAREIT como a
sentido comn simple, el Congreso, si algo, ha liberalizado leyes para ampliar el
alcance de las actividades econmicas autorizadas de los REIT. Adems, la respuesta
rpida y eficaz de la industria REIT a la crisis de la deuda de 2008 y 2009 ha
realzado la credibilidad de los REIT y ha demostrado la solidez de la decisin del
Congreso hace 50 aos para autorizar organizaciones REIT. As, el riesgo de la
legislacin adversa, mientras siempre presentan, merece clasificarse bajo a las
listas de la preocupacin de los inversionistas REIT.
Prdida de popularidad de la inversin

Como hablado en un captulo ms temprano, las particularidades de la inversin de

las reservas de REIT hacen que ellos se consideren, entre muchos inversionistas,
como una clase del activo separada y distinta, y todava extensamente no se
entienden. Quizs debido a este estado incierto y muchas ideas falsas sobre REITs,
las reservas de REIT han sido, a veces, impopulares con inversionistas a pesar de
sus flujos de fondos estables y previsibles durante la mayor parte de condiciones
econmicas y su rendimiento de ingresos totales excepcional. En 1998 y 1999, a
pesar de flujos de fondos crecientes y mercados inmobiliarios fuertes, no pareci
que los inversionistas quisieron cualquier parte de ellos (aunque las cuestiones de
la valoracin y la obtencin de capital excesiva tambin puedan haber desempeado
un papel grande en el mercado bajista de aquellos aos). Ese ciclo difcil para
REITs fue seguido de uno muy diferente, a partir de 2000 hasta 2006, en que las
reservas REIT no podran hacer ningn mal - a pesar de mercados inmobiliarios
dbiles temprano en ese perodo. Se odiaron otra vez, de 2007 a principios de 2009
(esta vez por bastante buenas razones), pero eran bienvenidos atrs en las carpetas
de los inversionistas ms tarde ese ao y en 2010. Esta perversidad nos debera
ensear inversionistas REIT una leccin importante: tenemos que estar preparados
durante perodos en los cuales las reservas REIT son simplemente impopulares y no
funcionarn bien aun cuando todos los bienes races comerciales y las estrellas del
mercado de valores correctamente se alinean. Esto significa que un riesgo adicional
en la posesin de partes de REIT consiste en que estas inversiones pueden
disminuir, a veces, en el precio por motivos que tienen poco que ver con sus
valoraciones intrnsecas o perspectivas de crecimiento.

Qu se puede equivocar?

323

Cmo nos podemos proteger de este riesgo? Simplemente puesto, no podemos. Sin
embargo, nuestra mejor defensa es uno simple: debemos pensar en reservas REIT como
inversiones permanentes y, aparte de aquellos que son comerciantes de la reserva,
los poseen sobre horizontes de mucho tiempo como una parte integrante de nuestra
cartera de inversiones. Sabemos que durante todos los margenes de tiempo
significativos las reservas de REIT han entregado vueltas excepcionales,
generalmente de acuerdo con nuestras expectativas, y no hay razn por qu esto
cambiar.

Problemas que afectan REITs individual

Es axiomtico que cualquier empresa pblica puede tropezar, haciendo su reserva
funcionar mal; despus de todo, es un mundo muy competitivo y complejo, y las
compaas son conducidas por seres humanos falibles. Una organizacin REIT es no
diferente. Vamos a mirar algunos tipos de riesgos que pueden afectar los valores de
la empresa y precios de accin de REITs especfico.
Recesiones locales

Hablamos de recesiones antes en el contexto de problemas que pueden afectar la

industria REIT entera. Pero las recesiones locales tambin pueden afectar REITs
especfico. Tales recesiones pueden hacer dao a dueos de bienes inmuebles aun
cuando la oferta y demanda del espacio en un mercado particular haba estado antes
en el equilibrio - o hasta excepcionalmente fuerte. Una propiedad detallista, por
ejemplo, localizado en un mercado inmobiliario sano puede ser el 95 por ciento
arrendado, pero las ventas de sus arrendatarios podran disminuir en respuesta a
una recesin local severa. Esto causar alquileres del exceso inferiores
(ingresos del alquiler adicionales basados en ventas que exceden mnimo
predeterminado), tasas de ocupacin inferiores, y hasta quiebras del arrendatario.
Las comunidades del piso, sobre todo los recientemente construidos, pueden ser
lentas para arrendar, quizs debido a rehusar el crecimiento de trabajo de mercados
locales especficos. Durante condiciones recessionary, tanto los consumidores como
los negocios probablemente reducirn en sus gastos y planes de inversin. En esta
situacin, los alquileres no se pueden levantar sin poner en peligro tasas de
ocupacin. Hemos mencionado que, para muchos tipos de la propiedad, los
inversionistas de REIT prefieren su REITs concentrarse en un rea geogrfica
especfica para maximizar el valor de la maestra local; sin embargo, la desventaja
es que las recesiones locales o regionales pueden ser ms perjudiciales para REIT
geogrficamente enfocado. A pesar de recesiones de escala nacional que toman

324

Riesgos y futuras perspectivas

coloque de vez en cuando, como los que comienzan en el marzo de 2001 y en el

diciembre de 2007, hemos aprendido que las condiciones econmicas en los Estados
Unidos estn no siempre lo mismo en todas partes, y las recesiones locales son
bastante comunes. Podemos tener una depresin de la industria petrolera en el
Suroeste, mientras el resto del pas hace fino. O Florida y California pueden
sufrir de bustos del alojamiento, mientras la economa del medio oeste monta una
onda de precios agrcolas altos. En los primeros aos de la dcada previa, los
problemas en el sector de la tecnologa golpean algunos mercados particularmente
con fuerza, como el rea de la Baha de San Francisco y Seattle. Estos tipos de
cuestiones pueden tener un efecto negativo en las partes de REITs con
concentraciones pesadas en aquellos mercados, debido a decadencias esperadas en
crecimiento FFO y angustia del accionista general.
El cambio de consumidor y preferencias comerciales

Los inversionistas tambin deben mirar tendencias y cambios de consumidor y

preferencias comerciales que pueden reducir las demandas de los arrendatarios de un
tipo de la propiedad, haciendo el suministro existente exceder la demanda y
reduciendo las ganancias de los dueos. Hoy, por ejemplo, debido a nuestra
poblacin cada vez ms mvil, los autoalmacenes son populares. Siempre sern as,
o va el almacenaje de cosas hacerse menos importante? En 2010 y 2.011 dueos del
piso hacan bien debido al busto de vivienda para familias sola; pero va la cada
de precios de vivienda aumentar la accesibilidad financiera del alojamiento y
negativamente afectar la futura demanda de unidades del piso? Viajarn los
americanos mucho ms, as alimentando la demanda de cuartos del hotel, o se harn
ms inmviles debido al envejecimiento gradual de la poblacin estadounidense?
Afectar la teleconferencia viajes comerciales? Seguirn los negocios arrendando
los tipos de propiedades industriales que siempre han encontrado necesario, o va
alguna nueva forma de la prctica empresarial dar muchas de las instalaciones
corrientes obsoletas? Y hay ms preguntas. Seguirn las compaas absorbiendo el
espacio en edificios de oficinas grandes como tienen en el pasado, u organizar el
teletrabajo un renacimiento y har una abolladura grande en la demanda del espacio
de oficina tradicional? Buscarn los negocios ubicaciones en ciudades principales
o mirarn ms favorablemente en ubicaciones suburbanas - quizs con tasas
impositivas inferiores? Qu el efecto va el crecimiento continuado de la compra de
Internet tener en detallistas tradicionales? Van las alamedas perder su

Qu se puede equivocar?

325

atraer como un destino divertido? Cunto permanecern los gastos de consumo

silenciados despus de Gran Recesin? stas son preguntas sobre tendencias bsicas
en cmo vivimos, cmo jugamos, y cmo trabajamos. Nadie los puede contestar con
ninguna confianza, pero si los inversionistas REIT no hacen caso de signos de
tendencias que cambian, sus vueltas de la inversin de algunas reservas REIT pueden
resultar decepcionantes.
Cuestiones de credibilidad

Probablemente el tipo ms comn del riesgo REIT-especfico al cual los

inversionistas se exponen es el error en el juicio que levanta preguntas de
credibilidad de la direccin significativas. Aqu, por ejemplo, son unos cuantos
direccin miscues que los inversionistas REIT han sufrido de en aos previos:
pagando demasiado propiedades adquiridas y ms tarde necesidad teniendo de
venderlos con prdida (p.ej., Propiedades de la Salud americanas). Amplindose
demasiado rpidamente y tomando demasiada deuda en el proceso (p.ej., Hospitalidad
americana del Patriota y Tiendas de la Fbrica de Amrica). La subestimacin de la
dificultad de asimilar una adquisicin principal (p.ej., Nuevo Plan Excel).
Amplindose en completamente nuevos sectores de la propiedad, sobre todo sin
investigacin adecuada y preparacin (p.ej., Meditrust). Proveyendo a
inversionistas de informacin no fiable por, por ejemplo, subestimando gastos
generales (p.ej., Propiedad privada del Acebo). La sobrestimacin de futuras
perspectivas de crecimiento de FFO (p.ej., Bienes inmuebles americanos de la
Corona). Incapacidad para generar retornos esperados en propiedades recin
desarrolladas (p.ej., Horizon Group). El ajuste de un precio del dividendo,
despus de recibir publicidad, que excede expectativas razonables de niveles FFO,
as provocando inquietudes sobre la suficiencia de la cobertura del dividendo
(p.ej., Alexander Haagen). Tomando parte en tcnicas agresivas que cercan con un
seto como transacciones de la equidad avanzadas (p.ej., Hospitalidad americana del
Patriota). Proponiendo una fusin que tiene poco sentido estratgico (p.ej., Cali
del Impermeable y Prentiss Properties).

326

Riesgos y futuras perspectivas

Fracaso de entretener una oferta de compra razonable (p.ej., Burnham Propiedades

de Ocano Pacfico). La inversin en nuevas tecnologas o iniciativas de Internet
y la necesidad de amortizarlos (demasiado para mencionar). El denominador comn en
la mayor parte de estas situaciones es la percepcin entre inversionistas que la
direccin ha perdido el control de su negocio, que carece de la disciplina, o que
toma por otra parte riesgos excesivos con el capital de los accionistas. Ha notado
que, con slo una excepcin, todos estos REITs han desaparecido de la escena? (Cali
del impermeable permanece y est de vuelta en las gracias buenas de los
accionistas). Una otra clase de la cuestin de credibilidad se levanta cuando un
programa de compensaciones a los ejecutivos se pone en prctica que no alinea los
intereses de la direccin con aquellos de los accionistas del REIT, por ejemplo, un
plan del sobresueldo que recompensa a los ejecutivos por volmenes de adquisiciones
o desarrollo - sin hacer caso de sus vueltas ajustadas al riesgo. Una cuestin
relacionada es compensaciones a los ejecutivos excesivas o compensacin que se
desconecta del valor creado para los accionistas del REIT durante el perodo de
tiempo aplicable. El gobierno corporativo pobre y la revelacin dbil o incompleta
de la informacin financiera son otras preocupaciones que probablemente tendrn un
impacto negativo en el precio de accin de un REIT. La sociedad del paraguas REIT
(UPREIT) formato extensamente se acepta ahora, pero puede crear cuestiones de
conflicto de intereses. UPREITs, como puede recordar de un captulo ms temprano,
son aquellos REITs cuyos activos son sostenidos por una sociedad de responsabilidad
limitada en la cual el REIT posee un inters dominante y a que las personas
enteradas REIT pueden poseer un inters sustancial. Ya que estas personas enteradas
pueden poseer pocas partes en el propio REIT, la base fiscal baja de sus intereses
de la sociedad crea un conflicto de intereses debera el REIT ser sujeto a una
oferta de entrada en funciones, o tal como result despus recibe una oferta
atractiva de algunas de sus propiedades. La mayor parte de problemas como stos
pueden ser remediados por el equipo de gestin de un REIT si es directo con
inversionistas, rpidamente reconoce cualquier error que haya hecho, y puntualmente
tome medidas para rectificar la situacin. Por ejemplo, en el septiembre de 1999,
Duke Realty vendi $150 millones de la nueva accin comn a ABP Investments, un
fondo de pensiones holands grande, a un precio debajo lo que la mayor parte de
analistas determinaron de ser NAV por parte de Duke. Inversionistas de REIT nunca
como vista de su REITs venderse

Qu se puede equivocar?

327

la equidad a un precio que es dilutive a NAV, y en efecto, muchos inversionistas

quiere pagar premios de precios por REITs que son capaces de aumentar
consecuentemente su NAVs a precios por encima de la media con el tiempo. As, no
eran felices que el Duque, una oficina bien considerada y REIT industrial, vendera
nuevas partes a un precio dilutive, y destrozaron el precio de la reserva del Duque
en el 15 por ciento poco despus del ofrecimiento secundario. Unos se preguntaron
sobre la capacidad de la direccin de tomar decisiones del mercado de capital
sanas. La direccin reaccion puntualmente, sin embargo, y pronto anunci una nueva
estrategia de autofinanciacin, por lo cual su conducto de desarrollo sera
financiado por utilidades retenidas y ventas del activo, y declar que no contempl
ofrecimientos de la equidad adicionales. El precio de accin del duque entonces se
recuper amablemente durante los prximos meses. La cuestin clave en estas
situaciones es la prdida de la direccin de la credibilidad con inversionistas.
Cuando un REIT ha decepcionado a inversionistas a consecuencia del juicio pobre,
puede ser muy difcil recobrar su confianza; en casos extremos, las nicas
alternativas para tal REIT son a la venta total u obtener la nueva direccin. Tal
prdida de la confianza era un factor clave en causar Comunidades del Castillo, una
comunidad de casa fabricada REIT, para vender sus activos y liquidar hace algunos
aos.

PUNTA
La asignacin de la capital es muy importante para compaas costosas; adems,
REITs puede retener slo una parte modesta de sus ganancias. En consecuencia, una
prdida de la credibilidad de la direccin puede cerrar el acceso de un REIT a la
capital y as considerablemente disminuir su valor de mercado.

No hay obviamente modo para inversionistas REIT de evitar tales problemas

totalmente; la naturaleza humana es tal que ningn ejecutivo es inmune al lapso
ocasional en el juicio; adems, algunos de estos problemas se hacen aparentes slo
en la visin retrospectiva. Los inversionistas conservadores favorecern as REITs
de inversin muy asegurada que han demostrado rendimiento de la propiedad slido,
disciplina de asignacin de la capital buena y balances excelentes durante muchos
aos (y preferentemente sobre ciclos de bienes inmuebles enteros). Por supuesto, la
inversin exclusivamente en slo REITs el ms muy considerado puede causar dejar
pasar al menos conocido

328

Riesgos y futuras perspectivas

REITs cuyas partes se venden a precios baratos o aquellos REITs que son debidos
para una vuelta. Otra estrategia que puede apelar al inversionista contrario al
riesgo es evitar REITs que han sido empresas pblicas durante slo un poco tiempo,
ya que parece que la mayor parte de estas cuestiones de credibilidad de la
direccin se han levantado en REITs no sazonado. Otra vez, este enfoque podra
significar dejar pasar a algunos recin llegados muy prometedores. La estrategia de
inversin correcta depende, en gran parte, en la tolerancia del riesgo del
inversionista individual, as como su requisitos de ingresos totales. Para
repetirme, hay raramente un almuerzo libre en el mundo de la inversin.
Infortunios del balance

La deuda siempre es un problema potencial, as como una oportunidad - para la

gente, para naciones, y, no menos, para REITs. Si la direccin sobrecarga el
balance del REIT con la deuda, los inversionistas tendrn en particular cuidado.
Los niveles de deudas altos a menudo van de la mano con crecimiento FFO
impresionante y rentabilidades por dividendo altas, pero los inversionistas tienen
que rebajar tales ventajas aparentes cuando han sido subvencionados por la deuda
excesiva. Demasiada deuda, deuda particularmente a corto plazo, puede destruir
prcticamente un REIT, un hecho al cual los accionistas de General Growth
Properties, antes de su renacimiento, pueden dar testimonio seguramente. Antes,
notamos que REIT de inversin muy asegurada de forma conservadora se financia. No
pueden poner demasiado nfasis en la importancia de un balance fuerte, porque
aquellos REITs que se sobrecargan con la deuda slo no harn a inversionistas
cautelosos, pero puede, si sus mercados inmobiliarios se deterioran, o helada de
mercados del crdito, se tienen que vender a una compaa ms fuerte a un precio de
la liquidacin total por incendio o, peores, desmembrarse a beneficio de
acreedores. Un balance se puede juzgar dbil desde varios puntos de vista
diferentes, como hablamos en el Captulo 8. Un balance dbil puede restringir
seriamente la capacidad del REIT de ampliarse a travs de adquisiciones o
desarrollo, y la accin de palanca de deudas excesiva ampliar los efectos de
cualquier decadencia en NOI. Adelante, un balance dbil puede hacer la equidad que
financia caro (los nuevos inversionistas tendrn el poder de negociacin
sustancial); tambin crea el peligro que los prestamistas no derriben la deuda
existente en la madurez, que no cumplirn con convenios en contratos de crdito, y
que, debera tasas de inters elevarse considerablemente, el REIT se expondr a un
empeoramiento rpido en flujos de fondos.

Qu se puede equivocar?

329

El mercado tiene por lo general factored problemas potenciales como stos en el

precio de accin antes de que el REIT realmente sienta sus efectos. Un REIT, por lo
tanto, que se percibe sobrereforzarse o tener demasiado a corto plazo (o hasta tasa
variable) deuda ver su comercio de partes en una proporcin P/FFO baja con
relacin a sus pares y a otro REITs y puede comerciar con un descuento de NAV. En
consecuencia, los inversionistas REIT cuidadosos supervisarn continuamente los
balances de sus REIT.
Culpa por asociacin

Otro riesgo se debera mencionar aqu, aunque sea por lo general temporal en la
naturaleza. Hubo tiempos cuando un REIT en un sector ha tenido funcionamiento o
problemas financieros y todos los otros REITs en su sector sufren de la culpa por
la asociacin. Lo siguiente es una ilustracin buena: A principios de 1995, dos de
REITs del centro del establecimiento de venta directa de fbrica recientemente
pblico, McArthur/Glen y Tiendas de la Fbrica de Amrica, enfadaron a
inversionistas REIT - el antiguo por la incapacidad para entregar el desarrollo
nuevo y provechoso que prometi a la Wall Street, ste amplindose demasiado
agresivamente y tomando demasiada deuda. El mercado, a menudo propenso a disparos a
preguntas primeras y que hacen ms tarde, supuso que estos problemas penetraran el
sector entero y destruyeran los precios de accin del establecimiento de venta
directa de fbrica slido REITs Chelsea y Tanger, as como la dos salida
problemplagued REITs. Sin embargo, hacia el final de 1995, la reserva de Chelsea
estuvo de vuelta cerca de la reserva de su, y Tanger alto absoluto estaba en el
proceso de recuperacin tambin. Los inversionistas que vertieron sus partes de
Tanger y Chelsea a precios muy reducidos debido a su inhabilidad de distinguirse
entre un problema principal, por todo el sector y problemas encontrados por un par
de REITs individuales tuvieron que tragar una pldora amarga, pero aprendieron una
leccin valiosa. Y la leccin que que los inversionistas REIT corrientes tienen que
recordar somos que algn REITs ser, a veces, equivocadamente juzgado culpable por
la asociacin. Las buenas noticias son que estas situaciones pueden crear
oportunidades de compra muy atractivas.
Valoraciones del mercado modestas

Los inversionistas de REIT tienen que reconocer que a pesar de la historia de 50

aos de los REIT, muy pocos son empresas grandes comparando con muchas
corporaciones estadounidenses principales. Vamos a tomar Hewlett-Packard (smbolo:
HPQ)

330

Riesgos y futuras perspectivas

como un ejemplo. A principios de 2011, HPQ tena 2,19 mil millones de partes
excepcionales; en su precio de mercado de aproximadamente 48$ por parte, la gorra
del mercado de valores total del HPQ excedi $105 mil millones. Una compaa an
ms grande, Procter & Gamble, luego tena partes excepcionales por valor de casi
$180 mil millones. Alejando de los verdaderos gigantes, vamos a mirar Costco, un
detallista de descuento grande. En el febrero de 2011, tena una gorra del mercado
de valores de $32,7 mil millones. Compare estas gorras del mercado con las gorras
del mercado de algunos REIT principales. Simon Property Group, REIT ms grande al
final de 2010, tena una gorra del mercado de valores de aproximadamente $29 mil
millones. Los siguientes dos ms grandes eran Public Storage y Bienes inmuebles
Vornado, con gorras del mercado de valores de $17,3 mil millones y $15,2 mil
millones, respectivamente. Slo 10 REITs, incluso los slo notados, tenan gorras
del mercado de valores superior a $10 mil millones, y slo 20 tena gorras del
mercado de valores de ms de $5 mil millones. La tabla 12.1 muestra las gorras del
mercado de valores medias de la equidad REITs dentro de cada sector de la propiedad
al final de 2010, de datos NAREIT. La gorra del mercado de la industria REIT
entera, as como REITs individual dentro de ella, fluctuar con condiciones del
mercado que cambian, pero ha crecido seguramente con el tiempo. Desde el 31 de
diciembre de 2010, la gorra del mercado de valores total para toda la equidad REITs
era $359 mil millones, de
Gorras del mercado del sector de promedio de la tabla 12.1
Oficina del Sector de la propiedad Oficina Variada Industrial / Centros comerciales
Industriales Alamedas Regionales Pisos Permanentes Libres Comunidades de Casa
Fabricadas nmero de Madera de Autoalmacenaje de la Asistencia mdica de
Alojamiento/Centros de vacaciones Diversificado de Gorra del Mercado de valores
REITs 18 8 6 17 7 4 15 3 14 13 13 4 4$ $2,5 mil millones $2,2 mil millones $1,5 mil
millones $1,9 mil millones $8,1 mil millones $1,9 mil millones $3,5 mil millones
$0,8 mil millones $2,0 mil millones $1,8 mil millones $3,3 mil millones $5,2 mil
millones 5,4 mil millones

Qu se puede equivocar?

331

slo $11 mil millones al final de 1992, $50 mil millones al final de 1995 y $147
mil millones al final de 2001 (pero abajo de $401 mil millones al final de 2006).
Sin embargo, mientras REIT tpico no es de ningn modo una compaa diminuta, es
apenas una corporacin estadounidense principal. Desde el diciembre de 2010, la
gorra del mercado de valores de la equidad entera la industria de REIT, en $359 mil
millones, era ms pequea que la gorra del mercado de valores, entonces, de slo
una corporacin enorme, Exxon Mobil ($363 mil millones), pero estaba delante de esa
de Apple ($297 mil millones). Pero este captulo es sobre el riesgo, as vamos a
considerar cmo la pequea talla del mercado puede presentar riesgos para el
inversionista REIT. Un REIT con una pequea gorra del mercado, quizs $300 millones
o menos, puede no ser capaz de obtener la sensibilizacin de la opinin pblica y
patrocinio necesario para permitirle levantar el capital propio. Adelante, aunque
el aumento de pensin y propiedad institucional de REITs probablemente ser una
nueva tendencia que cra el crecimiento de la industria REIT entera, una pequea
gorra del mercado puede desalentar tales fondos de invertir en un debido REIT a la
carencia de su reserva de la liquidez del mercado. Tambin, los gastos ms alto
generales y administrativos como un porcentaje de activos o flujos de fondos,
incluso gastos para cumplir con requisitos de Sarbanes-Oxley, sern
proporcionalmente mayores para REITs ms pequeo; esto podra causar mrgenes de
beneficio permanentemente inferiores. Finalmente, un juicio errneo menor de parte
de la direccin de pequeo REIT (ver Cuestiones de Credibilidad antes en esta
seccin) podra tener un mayor impacto a futuras perspectivas comerciales del REIT,
crecimiento de FFO y reputacin con inversionistas. Parecera que una pequea
empresa debe hacer todo bien si quiere atraer un mayor nmero de inversionistas y
ver su reserva valorada justamente.
Profundidad de cuestiones de la sucesin de la direccin y la direccin

Quizs una cuestin potencial ms seria para muchos REITs no es la talla, como tal,
pero mejor dicho profundidad de la direccin y sucesin. Las compaas ms
pequeas, o REITs u otros negocios, debido a sus recursos financieros limitados, a
menudo son incapaces de desarrollar el tipo de la organizacin extensa encontrada
en una corporacin principal. Nos debemos preguntar si el REIT podra estar en una
desventaja competitiva si, quizs, no se puede permitir a contratar a un personal
de empleados

332

Riesgos y futuras perspectivas

del calibre ms alto u obtienen la mejor informacin del mercado acerca de la

oferta y demanda de propiedades en su rea del mercado. Otras preguntas podran
estar relacionadas con la profundidad y la experiencia de equipo de adquisicin de
la propiedad del REIT o departamento de la direccin de la propiedad, o quizs la
sofisticacin y fuerza de informe financiero del REIT, elaboracin de un
presupuesto y pronstico de sistemas. Hay cierta eficiencia de que pueden disfrutar
las compaas de la talla sustancial, incluso el mayor poder de negociacin con
proveedores y hasta arrendatarios. stas son cuestiones que se deben dirigir por
separado para cada REIT, pero el tamao pequeo puede limitar la capacidad de
cualquier compaa de atraer a ejecutivos de alta calidad, en particular al nivel
middlemanagement, y la carencia de la profundidad de la direccin puede afectar la
capacidad de un REIT de permanecer un competidor fuerte en sus mercados. Aun si,
como inversionistas, somos cmodos con fuerza de la direccin de un pequeo REIT y
profundidad, la talla modesta a menudo significa que debemos confiar en la
direccin de unas personas brillantes para producir resultados a largo plazo
superiores con la menor parte de riesgo. Es verdad seguramente que los
inversionistas a veces abrazan a superestrellas en empresas pblicas grandes, por
ejemplo, Warren Buffett en Berkshire Hathaway o Steve Jobs en Apple. Sin embargo,
los accionistas estarn en peligro de una salida repentina de uno de estos
individuos excepcionales. Un ejecutivo REIT muy muy considerado es seguramente un
positivo importante para inversionistas REIT. Los ejecutivos como Milton Cooper de
Kimco (quien permanece en Kimco como el presidente ejecutivo), David Simon de Simon
Property, los Centros de Taubman Bobby Taubman y el do dinmico de Vornado -
Steve Roth y Mike Fascitelli - han ayudado a su REITs a crear mucho valor para
accionistas (y para s como accionistas grandes) durante muchos aos. Sin embargo,
si el REIT - independientemente de su talla - no ha desarrollado un grupo
excepcional de ejecutivos, uno de los cuales puede andar fcilmente en la posicin
del director ejecutivo en el aviso de un momento, ver su decadencia del valor de
licencia, quizs junto con su precio de accin, cuando la superestrella se marche.
Nunca es bueno para ninguna organizacin ser en exceso dependiente de un individuo
solo, no importa cmo talentoso. La sucesin de la direccin es un tema delicado es
decir por motivos obvios, difciles para ambos inversionistas y equipos de gestin
REIT para hablar, pero es de la preocupacin vital a inversionistas. El genio es
resistente para sustituir en cualquier organizacin, pero es particularmente
difcil sustituir en pequeo y mediados de compaas de la gorra como la mayor
parte de REITs. La generacin ms temprana

Qu se puede equivocar?

333

de gerentes elegantes, empresariales se retirar finalmente, y los inversionistas

REIT tienen que tasar las capacidades de aquellos que los sustituirn. Sin embargo,
tan importante como la cuestin de la sucesin es, es slo una parte de la cuestin
ms grande de qu exitoso REIT particular ha estado en la construccin de un
fuerte, profundamente, y ha motivado el equipo de gestin.

Resumen
Los inversionistas de REIT son sujetos a tales riesgos a nivel de toda la
industria potenciales como un suministro excedente del espacio del alquiler
disponible (o demanda dbil del espacio), tasas de inters crecientes y rehusar
valores de la propiedad comerciales, as como otros riesgos. Mientras una economa
recessionary a veces causa una decadencia temporal en la demanda del espacio, el
suministro excedente que es provocado por el sobreedificio puede ser un problema
mucho ms grande y longerlasting. Hasta el punto de que las reservas REIT compiten
con otro, higheryielding inversiones, las tasas de inters ms altas pueden hacer
que reservas REIT disminuyan de modo que permanezcan competitivos en una base de la
produccin. Las tasas de inters crecientes tambin pueden absorber el poder
adquisitivo de consumidores as como negocios, y pueden causar la recesin; tambin
pueden afectar ganancias REIT y valores de los activos, llevando a decadencias en
partes de REIT. Las reservas de REIT se pueden hacer impopulares con
inversionistas a veces, aun cuando los negocios de los REIT funcionan bien.
Sobrereforzado (o roto) los balances, las decisiones de asignacin de la capital
pobres y las cuestiones de credibilidad de la direccin pueden crear problemas para
REITs especfico - y sus inversionistas. Por suerte, los desastres financieros o
comerciales han sido muy raros entre REITs, y el colapso del precio de las acciones
ha sido infrecuente. El tamao pequeo de algn REITs y una carencia de la
profundidad de la direccin pueden ser una desventaja competitiva y pueden hacer
que la reserva del REIT sea underperformer perpetuo. La planificacin de la
sucesin es importante para todos los negocios, pero es particularmente importante
para compaas ms pequeas, como muchos REITs, que pueden ser muy dependientes de
un individuo solo.

13
C H UN P T E R

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

Los pronsticos por lo general nos dicen a ms del meteorlogo que del
pronstico. - Warren Buffett

las relaciones de los nvestor con reservas REIT parecen a algunos amores - pueden
cambiar muy rpidamente del caliente al fro y atrs otra vez. REITs fueron
enormemente admirados por inversionistas a partir de 1993 hasta 1997, y luego se
odiaron de 1998 a 2000. Los inversionistas los descubrieron de nuevo en 2000,
cuando el valor y la inversin de ingresos se hicieron de moda, y condujeron
precios REIT a niveles muy altos en 2006 y 2007. Pero los bienes inmuebles se
hicieron una palabra sucia durante los prximos aos, y era discutible si me
pediran alguna vez escribir otra edicin de este libro. Pero siempre parece que
los informes de la muerte de REITs enormemente se exageran, y surgieron, parecidos
a Fnix, de las cenizas de la Gran Recesin y relacionaron el crujido del crdito -
y se han hecho otra vez populares entre inversionistas. Deberamos esperar que,
tarde o temprano, REITs otra vez se relegar a las perreras de los inversionistas -
de que surgirn otra vez an, quizs an ms populares que alguna vez. Mientras
tanto, vamos a recordar esto a pesar del sonido frecuente y emanacin de la furia
335

Yo

336

Riesgos y futuras perspectivas

de la bolsa, las organizaciones de REIT han estado realizando silenciosamente sus

responsabilidades a sus accionistas. Excepto durante la Gran Recesin y su secuela,
han cultivado sus flujos de fondos, dividendos y valores de los activos, y sus
reservas han sido inversiones muy buenas. Mayora sigue buscando la adquisicin
inteligente, unos buscan oportunidades de desarrollo atractivas y todo el trabajo
tenazmente para crear el valor a largo plazo para sus accionistas. REITs nunca otra
vez se varar en los remansos oscuros del mundo de la inversin; demasiado bien se
establecen ahora para esto para pasar. Pero porque su popularidad bajar y fluir,
como todas las clases del activo, no podemos predecir la direccin a corto plazo de
precios de accin REIT, y seguramente no intentar hacer as. Sin embargo, en este
ltimo captulo me gustara estallar la bola de cristal, oscura aunque sea, y
examine algunas cuestiones que podran afectar la talla, paisaje y caractersticas
de la industria REIT durante los prximos 5 a 10 aos. Antes de que comencemos a
pronosticar el futuro, sin embargo, vamos a tratar rpidamente de ganar un poco de
perspectiva examinando el pasado y el presente. La industria REIT era un bombacho
tardo. Haba slo 12 equidad en pblico cambiada REITs al final de 1971,
totalmente 11 aos siendo autorizado por el Congreso. La gorra del mercado de
valores total de la equidad REITs no alcanz $1 mil millones hasta 1982, 22 aos
despus de primer REIT se organiz, y tan recientemente como 1992 eran todava slo
$11 mil millones. Sin embargo, la gorra del mercado de LOS REITS' de la equidad
alcanz $274 mil millones hacia el final de 2004 y excedi $300 mil millones hacia
el final de 2010. Por tanto la mayor parte del crecimiento de la industria REIT
ocurri en slo los 20 aos pasados, conducidos por el retumbo de oferta pblica
inicial (IPO) de 1993 y 1994, la onda enorme de ofrecimientos secundarios en 1997 y
1998 y la talla creciente de muchos REITs. La subida del valor de la mayor parte de
reservas REIT, en particular a partir de 2000 hasta 2010, tambin era un factor
principal. A pesar de este crecimiento impresionante, la industria REIT, ya que
hablamos brevemente en el ltimo captulo, permanece pequeo tanto en comparacin
con la bolsa ms amplia como en comparacin con el valor total de bienes races
comerciales en los Estados Unidos. REITs de la equidad posey aproximadamente $500
mil millones en inversiones de bienes inmuebles netas desde el final de 2010 (por
Asociacin Nacional de las Compaas inversionistas de Bienes inmuebles la
estimacin [del NAREIT]), pero esto es slo el 10 a 15 por ciento del valor total
de todos los bienes races comerciales institucionalmente posedos en los Estados
Unidos.

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

337

As, las perspectivas de crecimiento adicionales de los Estados Unidos. La

industria de REIT es sustancial, y su gorra del mercado total se podra ampliar
dramticamente durante la prxima dcada. Pero realmente pasar esto? A fin de
arriesgar una conjetura, tendremos que considerar dos preguntas clave: (1) va un
nmero significativo de dueos de bienes inmuebles privados querer hacerse REITs o
vender sus propiedades a REITs; y (2) querrn los inversores institucionales e
individuales ampliar sus posesiones REIT o por otra parte decidir poseer ms bienes
races comerciales en la forma de securitized?

Los dueos de bienes inmuebles adicionales van REITize

Una organizacin de bienes inmuebles afortunada y creciente podra poner varios
motivos en una lista por qu podra decidir recibir publicidad como un REIT.
Algunos de stos tienen que ver con la fijacin de precios de bienes inmuebles en
la Wall Street comparado con su fijacin de precios en la Avenida central, mientras
los otros son atribuibles las ventajas del formato de REIT.
Arbitraje

Las reservas de REIT han comerciado a precios encima de su valor neto de los
activos estimado (NAVs) durante la mayor parte de perodos durante los 15 aos
pasados (las excepciones primarias que son 1999 a 2001 y 2008 a 2009). Al grado
esta tendencia sigue y los premios NAV se amplan, muchos dueos de bienes
inmuebles privados - y en particular las organizaciones de bienes inmuebles - se
tentarn, por esta razn y varios otros de los cuales hablaremos dentro de poco,
para recibir publicidad como un REIT. Hacer tan permitira a la organizacin
capturar la extensin o arbitraje, entre la fijacin de precios de activos de
bienes inmuebles en mercados privados contra mercados pblicos. Por supuesto,
habra menos motivacin para hacerse una empresa pblica en aquellos tiempos cuando
las partes de REIT comercian a precios que son debajo de valores de bienes
inmuebles subyacentes. En efecto, si los descuentos de NAV se hacen muy grandes,
muchos REITs decidirn capturar ese arbitraje inverso por yendo privado o por
adquirido en un premio al precio de mercado reducido - esto ocurri de finales de
1999 a principios de 2000, y otra vez de la ltima parte de 2005 a la primavera de
2007. Vimos en un captulo ms temprano esto cuando las reservas REIT se valoraron
en premios NAV significativos, por ejemplo, a partir del final de 1992 a travs de
mediados de 1994, REIT principal IPO retumbo seguido. Otra onda importante de
compaas de bienes inmuebles recibi publicidad como REITs de

338

Riesgos y futuras perspectivas

1997 a travs de mediados de 1998, durante cual tiempo la reserva de REIT media
comerci en un premio NAV sustancial. El otro, aunque ms pequeo, la onda de IPOs
cabrillearon en 2003 hasta 2004; esta onda termin en 2005, y el paso de nuevo IPOs
ha sido modesto desde entonces. As, el precio al cual la industria REIT se ampla
ms all de su talla presente - o hasta se contrae - se puede considerablemente
afectar por cmo las partes de REIT se valoran en mercados pblicos. Como notado
antes, si la tendencia de reservas REIT que comercian en el moderado a premios NAV
significativos persiste, podemos esperar ver ms organizaciones de bienes inmuebles
recibir publicidad como REITs, la nica cuestin que es la talla y el nmero. Pero
tambin hay los motivos ms all del arbitraje para una compaa de bienes
inmuebles fuerte para recibir publicidad como un REIT. stos incluyen ventajas
fiscales, mayor acceso a la capital, la capacidad de reforzar y motivar la
organizacin, y liquidez y planificacin de bienes. Los Bienes inmuebles de Kimco
haban tenido mucho xito como una compaa de bienes inmuebles privada durante 25
aos y completaron su IPO en el noviembre de 1991 cuando las partes de REIT todava
eran relativamente desconocidas. Kimco no recibi publicidad para capturar
cualquier arbitraje, pero mejor dicho para stos otro (y ms permanente) motivos. Y
hubo muchas otras compaas que han aprovechado la estructura REIT. Ahora vamos a
considerarlos.
Ventajas fiscales

Quizs uno de los motivos ms obvios una corporacin poseyendo bienes races
comerciales sustanciales podra decidir hacerse un REIT es que, a diferencia de la
mayor parte de corporaciones, REITs generalmente no pagan impuestos sobre
sociedades; mejor dicho, sus accionistas pagan impuestos sobre las ganancias del
REIT ya que se distribuyen en la forma de dividendos. Esto permite a REITs y sus
accionistas evitar la doble imposicin - aunque, en aos recientes, en tasas
impositivas del dividendo ms alto que los pagados por poseedores de las reservas
ms comunes. Aunque muchas compaas que poseen la propiedad puedan reducir
considerablemente, o hasta evitar, impuestos completamente por tomar una cantidad
grande de la deuda y amortizar el gasto por intereses (as como un gasto de la
depreciacin de bienes inmuebles), el formato de REIT permite que una organizacin
de bienes inmuebles privada reciba publicidad y haga el negocio con menos accin de
palanca de deudas y as menos riesgo. Esto no es ninguna pequea ventaja en el
voluble y - a veces - mercados del crdito provocativos.

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

339

Incluso la existencia en pblico comerci las verdaderas corporaciones

estateowning podran decidir hacerse REITs a fin de aprovechar la carencia de la
doble imposicin. En 2010, por ejemplo, Weyerhaeuser, la madera grande y compaa
de productos forestales, se hizo un REIT - no obstante muchos aos de la operacin
exitosa como una corporacin tradicional. Los Hoteles del anfitrin, que posee un
gran nmero de hoteles de alta calidad y de lujo, tambin eligieron REIThood hace
algunos aos. Y Catellus Development Corporation, un desarrollador de bienes races
afortunado durante muchos aos, se hizo un REIT en 2004 antes de adquirirse por
otro REIT, ProLogis. Otras compaas de madera, Plum Creek Timber y Rayonier,
tambin se hicieron REITs en aos recientes.
PUNTA
Esto que REITs generalmente no pagan a ningunos impuestos sobre sociedades es un
factor que motivar muchas compaas de bienes inmuebles para seguir la tendencia
REITization.

Acceso a capital

Quizs un incentivo an ms importante para recibir publicidad como un REIT es el

mayor acceso a capital y flexibilidad de financiacin que en pblico comerci REITs
disfrutan. El negocio de bienes races comerciales es organizaciones de bienes
inmuebles costosas, y afortunadas y crecientes constantemente necesitan el capital
adicional para construir y comprar bienes inmuebles, para mejorar y mejorar
propiedades individuales y aprovechar por otra parte oportunidades. Pero, ya que el
presidente ejecutivo de Kimco, Milton Cooper, nos ha recordado, los prestamistas
han sido maniaco-depresivos durante los aos cuando viene al prstamo a dueos de
bienes inmuebles, reveladores y operadores. Durante algunos perodos parece casi
que lanzan el dinero a estas empresas, mientras en otros tiempos son tacaos
absolutos. Nos recordaron otra vez de esta verdad durante el crujido del crdito de
2009. El acceso a fuentes de capital mltiples, incluso el capital propio, es una
ventaja enorme disfrutada por REITs pblico y es particularmente valioso cuando los
otros no lo tienen; parece que las mejores oportunidades se levantan durante tales
tiempos. Por supuesto, las fuentes tradicionales de financiacin no sern
desechadas por compaas que se hacen REITs. REITs exitosos normalmente obtienen

340

Riesgos y futuras perspectivas

la financiacin a corto plazo y los prstamos hipotecarios de bancos, as como el

plazo ms largo, la financiacin de la deuda privada de varios prestamistas - como
compaas de seguros - del mismo modo que hicieron antes como sociedades annimas.
Estas fuentes de financiacin son particularmente importantes a veces cuando los
mercados pblicos estn poco dispuestos a proporcionar el capital propio o el
capital de deuda. REITs tambin puede firmar empresas conjuntas con fondos de
pensiones y otras instituciones a fin de obtener la liquidez adicional; pueden
vender intereses a algunos de sus activos a estas empresas conjuntas y usar los
beneficios para oportunidades de la ganancia ms alta, siguiendo manejando los
activos del fondo y retener relaciones del arrendatario. El punto aqu es que REITs
pblicos tienen mucho ms flexibilidad y oportunidades de financiacin que hacen
organizaciones de bienes inmuebles privadas.

PUNTA
El acceso a los mercados pblicos proporciona flexibilidad y recursos financieros a
REITs y permite que equipos de gestin tengan el acceso a la capital razonablemente
valorada para planear para el largo plazo y proporcionar un poco de aislamiento de
la perversidad ocasional de prestamistas privados.

La emisin de accin comn proporciona el tipo ms permanente de la financiacin -

no hay obligacin de reembolsarlo. Adems, la emisin de la accin comn permite
que el REIT reforce este capital adicional aadiendo la deuda a ello. Antes de que
un prestatario se haga elegible para prstamos sin garanta, la mayor parte de
prestamistas insistirn en un cojn sustancial del valor patrimonial, as como
cierta cobertura mnima de obligaciones del pago de intereses. As, la venta de
la accin comn proporciona la capital permanente y permite el REIT, si as elige,
para aadir que un componente de deudas al capital total levant, reduciendo el
coste total de la nueva capital. La venta de accin preferida es otra avenida
normalmente slo se abren a compaas en pblico cambiadas. La accin preferida es
una forma de accin de palanca y amplia cambios de los flujos de fondos de un REIT,
pero no se registra como la deuda en el balance de la compaa y no es generalmente
tratado como tal por agencias de la clasificacin crediticia o prestamistas.
Adems, la accin preferida no convertible no diluye el inters del valor
patrimonial comn al REIT. Public Storage

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

341

y los Parques de negocios de PS usan la accin preferida extensivamente, ms bien

que la deuda, para guardar sus balances fuertes y flexibles, pero muchos otros
REITs tambin han encontrado la accin preferida ventajosa como un instrumento de
financiacin. La emisin y la venta pblica de pagars sin garanta y obligaciones
permiten al REIT diversificarse lejos de la confianza pesada en bancos y otros
prestamistas privados, proveyndolos de ms flexibilidad en estrategias de
reciclaje del activo. Es simplemente ms fcil vender un activo que no es cargado
por una hipoteca. La amplia mezcla de opciones de financiacin disponibles es del
valor significativo a una compaa de bienes inmuebles. Hemos visto que los
mercados pblicos a veces se cerrarn a un REIT a consecuencia de condiciones del
mercado reducidas o por algunos otros motivos; la financiacin privada puede ser
disponible en el acto entonces. A la inversa, en otros tiempos, los prestamistas
privados pueden ser sumamente tacaos, mientras los mercados pblicos amplan una
mano abierta. Finalmente, hacindose una sociedad del paraguas el REIT (UPREIT) o
DownREIT puede dar a la organizacin de bienes inmuebles una ventaja competitiva
potencial significativa en la adquisicin de propiedades de vendedores que,
aceptando unidades de la sociedad de operaciones (OBRA), pueden aplazar impuestos
sobre la plusvala. Este instrumento financiero ha trabajado, a veces, bien para
algn REITs. El acceso ampliado a la capital va la accin comn, accin preferida,
y deuda sin garanta, as como a travs de la emisin de OBRA, es una razn clave
por qu ms compaas de bienes inmuebles bien dirigidas y crecientes se harn
REITs en el porvenir.
La construccin de una organizacin ms fuerte

Hoy, ms que alguna vez, poseyendo y haciendo funcionar bienes races comerciales
con xito es un negocio - si los bienes inmuebles son pisos, edificios de oficinas,
propiedades detallistas o algn otro tipo. Y una organizacin fuerte es esencial
para el xito de cualquier negocio; el concurso es feroz en todas partes, pero las
organizaciones de bienes inmuebles bien dirigidas a menudo pueden actuar a gastos
inferiores y con frecuencia disfrutar de ms poder de negociacin - probablemente
tendrn una ventaja competitiva significativa. Aunque las sociedades annimas
puedan construir seguramente organizaciones slidas y motivar a empleados y
direccin, la liquidez de la parte hace es ms fcil para una empresa pblica
llevar a cabo estos objetivos. Las opciones a la compra de acciones y el
sobresueldo de la reserva o los proyectos de compra que son

342

Riesgos y futuras perspectivas

flexible y proveen liquidez son instrumentos motivacionales eficaces para empleados

- del ms recientemente alquilado en todo a la alta direccin.

PUNTA
Hoy, opciones a la compra de acciones, restringi la reserva, y los proyectos de
compra de la reserva (permitiendo a empleados comprar acciones de la compaa con
un descuento) son incentivos del empleado fuertes para empresas pblicas, incluso
REITs.

La toma de decisiones disciplinada, el control financiero adecuado y los

pronsticos incisivos se hacen cada vez ms importantes para equipos de gestin ya
que procuran adelantar el concurso. Muchas empresas pblicas encuentran que los
requisitos del gobierno corporativo impusieron a ellos, mientras a menudo
nettlesome y costoso, refuerce la organizacin en la carrera larga. Estos
requisitos incluyen tener un consejo que incluye a varios directores no ejecutivos
independientes con quien los planes de negocios y los proyectos se deben hablar y
justificarse; necesidad teniendo de contestar a los accionistas con respecto a
asignacin de capital, control del gasto, programas de la compensacin y otras
preocupaciones del accionista; y la realizacin de sistemas financieros fuertes y
mandos. As, el refuerzo de la organizacin y su disciplina financiera permite que
REITs pblico se haga dueos ms eficientes y gerentes de bienes inmuebles. Como
tal, deberan ser capaces de aumentar la cuota de mercado con relacin a muchos ms
pequeos, dueos de bienes inmuebles menos bien capitalizados, y menos
disciplinados.
Liquidez y planificacin de bienes

Otro factor probablemente para inducir compaas de bienes inmuebles bien dirigidas
a recibir publicidad es la capacidad de los mercados pblicos de proporcionar la
liquidez a las porciones de la propiedad de direccin y empleados. En todos los
negocios - bienes inmuebles, fabricacin, o servicios - la direccin cambia de vez
en cuando, y los individuos que han dedicado aos a una operacin exitosa pueden
querer cobrar en efectivo sobre el retiro. Incluso el personal clave que se queda
con la compaa tendr que convertir un poco de su capital al dinero efectivo de
vez en cuando, quizs

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

343

comprar una casa o pagar su matrcula del colegio de nios, o simplemente

diversificar sus inversiones. El mercado pblico proporciona la liquidez necesaria,
ya que las transferencias de partes privadas o intereses de la sociedad pueden ser
costosas y llevar mucho tiempo, y a veces no son posibles slo. Las preocupaciones
de planificacin de bienes tambin pueden inducir compaas de bienes inmuebles
afortunadas a REITize. El to Sam toma una mordedura grande de fincas
sustanciales, y recibir publicidad no cambiar esto. Sin embargo, debera impedir a
herederos tener para vender todo o parte del negocio o verter activos de bienes
inmuebles para pagar impuestos de sucesin. Las partes se pueden vender en los
mercados pblicos, que permitirn que el propio negocio permanezca tranquilo. Pero
Ser Pblico no Es para Cada uno que deberamos tener presente, sin embargo, que hay
algunos motivos por qu una compaa no podra querer recibir publicidad. La
direccin tendr que actuar en una vidriera, ya que casi cada decisin principal se
debe explicar a analistas y accionistas, que revisarn constantemente los hombros
de la direccin. La legislacin de Sarbanes-Oxley impone penas severas a equipos de
gestin descuidados, y sus gastos de conformidad son sustanciales. Los directores
operativos se tendrn que seleccionar y consultarse en todos los proyectos
principales, polticas y decisiones estratgicas. Habr presin significativa para
funcionar, a menudo en una base muy a corto plazo. Los gastos de dirigir una
empresa pblica sern grandes, incluso premios para el seguro de los directores y
oficiales, honorarios de auditora caros, gastos de mantener un departamento de
relaciones del inversionista, transferirn honorarios de reactivo y gastos legales
y de la contabilidad para conformidad de la ley federal y Comisin de Bolsa y
Valores (SEC). Y como mencionado antes, la perspectiva que las partes de REIT
pueden cambiar, a veces, con descuentos a NAVs estimado puede desalentar algunas
compaas de bienes inmuebles privadas de recibir publicidad como un REIT. No
obstante estas preocupaciones, las ventajas de una empresa de bienes races
comerciales fuerte y creciente recibir publicidad como un REIT, o decidiendo
hacerse un, son sustanciales. Y su valor ha sido probado por el crecimiento
significativo de la industria REIT con el tiempo, tanto en el nmero de REITs como
en gorra del mercado total. Es justo a la pregunta, sin embargo, si la industria
REIT experimentar la clase del crecimiento dramtico a travs de un gran nmero de
nuevo IPOs de organizaciones de bienes inmuebles privadas principales que
ocurrieron en 1993 y 1994. La industria REIT se ha conocido y extensamente

344

Riesgos y futuras perspectivas

respetado para varios aos y organizaciones de bienes inmuebles privadas grandes

han tenido amplias oportunidades para hacerse REITs si quisieran hacer as, por
ejemplo, San Franciscobased Shorenstein Company y varias compaas de bienes
inmuebles de Ciudad de Nueva York grandes. Muchas de estas firmas pueden haber
decidido que slo no quieren tratar con la irritacin inherente en ser una empresa
pblica. Si estas sociedades annimas grandes siguen a lo largo de su camino
presente, la extensin persistente de la industria REIT ser conducida por muchos
IPOs ms pequeos, as como por adquisiciones de la propiedad y desarrollo -
incluso empresas conjuntas con dueos de bienes inmuebles institucionales - por
REITs existente y un aumento gradual de los valores de propiedades REIT-sostenidas
con el tiempo.

El aumento de demanda del inversionista de REITs

Aunque el inters de los inversores a reservas REIT encere y menguar de vez en
cuando, lo que debera ser importante para inversionistas a largo plazo es si la
demanda subyacente de reservas REIT construir con el tiempo - y lo que las fuerzas
a largo plazo podran conducir esa demanda creciente. La demanda creciente de
inversiones REIT puede ayudar a abastecer de combustible el crecimiento de la
industria y proporcionar ms liquidez y opcin para inversionistas REIT.
Inversionistas individuales

Un observador perspicaz una vez not que la generacin de la Persona nacida durante
una explosin demogrfica parece a una rata grande que acaba de ser tragada slo
por un pitn - enormemente cambia la forma de la serpiente ya que la comida vende
su camino a travs del torso largo de la serpiente. Las Personas nacidas durante
una explosin demogrfica crearon aulas atestadas cuando comenzaron escuela en los
aos 1950 y precios de matrcula que se mueven en espiral cuando persiguieron la
enseanza superior en los aos 1960; alimentaron la demanda de BMWs y otros bienes
de consumo en los aos 1970 y aos 1980 cuando consiguieron empleos y comenzaron a
subir la escala corporativa. Compraron reservas de-punto-com, abasteciendo de
combustible la burbuja de la reserva de Internet a finales de los aos 1990, luego
vertieron el dinero en casas hace varios aos - conduccin de sus precios a niveles
no sostenibles. Quizs en vez de despus de dinero, deberamos seguir Boomers.
Ahora se acercan rpidamente (y hasta en) al retiro; Boomers ms viejo dio vuelta
65 en 2011. Qu harn para financiar sus necesidades vivas en sus aos del retiro?
Muchos de ellos procurarn complementar su Social

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

345

Controles de seguridad invirtiendo para ingresos. La mayor parte de estos nuevos

dlares de la inversin fluirn en obligacin y fondos de inversin de la equidad
que se concentran en la produccin corriente. Sin embargo, el historial excelente
de los REIT y las rentabilidades por dividendo por encima de la media deberan
inducir a muchas Personas nacidas durante una explosin demogrfica a colocar ms
de sus dlares de la inversin en reservas REIT, directamente o a travs de fondos
de inversin o fondos cambiados por el cambio (ETFs). Muchos invierten solos, y los
otros dan vuelta a corredores de bolsa, planificadores financieros y asesores de
inversiones. Cunto de los nuevos fondos de inversin que sern desplegados por
estos nuevos inversionistas orientados a la produccin va REITs ser capaz de
capturar? Los signos sealan a una cantidad significativa. Los nuevos
inversionistas comienzan con pequeas inversiones, y los fondos de inversin son un
beneficiario obvio; un fondo de inversin es un modo rentable para nuevos
inversionistas de entrar en un programa de la inversin regular. Los inversionistas
del fondo de inversin no tienen que ser analistas financieros o hasta seguir
reservas especficas. Los 401 populares (k) proyectos tambin animan a empleados a
invertir a travs de fondos de inversin. Aunque patrocinado por la compaa 401
(k) los proyectos que ofrecen una opcin REIT todava estn en la minora, esto
cambiar con el tiempo - posiblemente hasta ayudado por lectores de este libro que
pedirn que su empleador cree el que! El desarrollo reciente ha sido alentador.
NAREIT relata que la Participacin en los beneficios/401 (k) el Consejo de Amrica
lanz una revisin para el ao del plan de 2009, que concluy que la proporcin de
DC (contribucin definida) los proyectos ahora incluso un fondo de bienes inmuebles
como una opcin de la inversin saltaron del 24,8 por ciento en 2008 al 33,4 por
ciento en 2009. Hace diez aos, slo aproximadamente el 5 por ciento de tales
proyectos ofreci una opcin de bienes inmuebles.

Desde el punto de vista de un inversionista

La motivacin para invertir en REITs est clara: REITs, durante muchos aos, han
entregado ingresos totales a sus inversionistas tan iguales y, durante muchos
perodos de tiempo, exceden, aquellos del Estndar & los Pobres (S&P) 500 ndice;
tienen correlaciones bastante bajas, el que significa que el segmento REIT de la
carpeta de alguien no se acercar intransigente con movimientos de precios de otras
clases del activo; y se han mostrado para ser, durante la mayor parte de ciclos del
mercado, menos voltiles. Proporcionan rentabilidades por dividendo sustanciales -
bien superior a la mayor parte de otras acciones comunes - y responden a un juego
diferente de econmico y condiciones del mercado de otras acciones comunes y clases
del activo.

346

Riesgos y futuras perspectivas

Con el tiempo, las necesidades de los inversionistas crecern y se pueden hacer ms

complejas. Algunos inversionistas querrn ms personalmente implicarse. Por motivos
fiscales, pueden querer al tiempo sus transacciones de la inversin. Los corredores
de bolsa y los planificadores financieros profesionales y los asesores de
inversiones les ayudarn a hacer esto. Por suerte, ms de estos profesionales se
hacen REIT entendido. Incluso lo que es ms importante los inversionistas querrn
diversificar sus inversiones entre clases del activo diferentes para minimizar los
efectos adversos del mercado bajista ocasional dentro de una clase del activo
particular. El fracaso principal en reservas de la tecnologa que comenzaron en
2000 ha enseado a muchos nuevos inversionistas el valor de la variedad. Como vimos
antes, las correlaciones de las reservas de REIT con otras clases del activo son
bastante bajas, mientras sus ingresos totales histricos han sido impresionantes.
Si una parte grande de la comunidad de la inversin decide una asignacin del 10 a
20 por ciento a REITs, el impacto sera completamente sustancial. En el enero de
2011, Pimco (Pacific Investment Management Company), la firma de gestin de las
inversiones enorme y muy considerada, liber un peridico, Diseando Proyectos de
Contribucin Definidos Orientados al Resultado, que recomendaron una asignacin
REIT de hasta el 15 por ciento para caminos del deslizamiento del plazo
establecido. Cuando los activos de los inversionistas crecen y se hacen ms
entendidos sobre el mundo de la inversin, querrn asegurarse que tienen una
asignacin significativa a inversiones REIT. Detrs en 1997, Bernard Winograd, el
director ejecutivo de Inversionistas de Bienes inmuebles Prudenciales, observ que
la clase y la calidad de los ofrecimientos y los jugadores comienzan a mejorar, y
el negocio REIT cambia de ser una industria artesanal a una opcin de la inversin
dominante. Aadi que ya que las compaas de bienes inmuebles ms grandes reciben
publicidad, la liquidez creciente todava atraer a ms inversionistas al sector. A
pesar de reveses ocasionales y mercados bajistas, la observacin del Sr. Winograd
ha resultado vlida y perspicaz. Las publicaciones financieras que satisfacen a
inversionistas individuales hablan otra vez de las ventajas de la inversin de
REIT, y los inversionistas individuales escuchan. Las firmas de corretaje, tambin,
amplan su cobertura de inversiones REIT, y hoy prcticamente todas las firmas de
corretaje principales ahora tienen analistas REIT. Adems, NAREIT tiene un programa
para educar a planificadores financieros sobre REIT que invierte como una forma
excelente de la variedad para los activos de sus clientes y ayuda a ampliar el
nmero de opciones REIT en los 401 de suma importancia (k)

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

347

mercado. Ms asesores de inversiones que alguna vez antes miran REITs como un
suplemento fuerte a obligaciones y otras acciones ordinarias de ingresos ms altos.
Cuando nuestras Personas nacidas durante una explosin demogrfica se retiran en
alguna vez mayores nmeros, el nivel ms alto, los ingresos del dividendo estables,
y crecientes proporcionados por REITs, as como sus otros atributos de la inversin
favorables, se harn an ms atractivos para ellos.
Inversores institucionales

Antes, notamos que las instituciones y los fondos de pensiones han sido lentos para
abrazar REITs. Pero, por muchos motivos, que cambia - quizs no tan rpidamente
como a la industria REIT le gustara, pero cambiando sin embargo. En primer lugar,
hasta justamente recientemente, las reservas de REIT slo se concentraron en un
nmero limitado de sectores de la propiedad. Ahora, sin embargo, prcticamente
todos los tipos de bienes inmuebles se pueden encontrar entre los activos de
organizaciones REIT. Hasta 1993 hasta 1994, la industria REIT se rechaz tan
insignificante, y muchos tipos deseables de propiedades, como oficinas, alamedas,
hoteles, y autoalmacenes que son sectores clave en la industria REIT hoy, hasta no
se representaron o slo estaban disponibles en opciones muy limitadas. Las
objeciones se pusieron con respecto a las pequeas gorras del mercado de REITs, que
lo hizo difcil para inversores institucionales comprar y vender partes de REIT en
bloques grandes sin afectar sus precios de mercado. Si una institucin encontrara
un REIT en el cual le gustara a la Propiedad Institucional de REITs
Los inversores institucionales histricamente han decidido poseer bienes inmuebles
como una clase del activo dentro de sus carpetas ampliamente diversificadas. Y
REITs, que son tanto bienes inmuebles lquidos como haciendo funcionar negocios de
bienes inmuebles, pueden ser un suplemento excepcional a la propiedad directa de
bienes inmuebles:1. REITs proporcionan la mucho mayor liquidez y la transparencia
que alguna vez antes. 2. Las instituciones pueden elegir ahora de un nmero cada
vez mayor de organizaciones de bienes inmuebles de alta calidad con profundidad de
la direccin y activos institutionalquality atractivos. 3. El nmero de sectores
REIT y geografas se ha ampliado considerablemente. El punto fundamental es que la
inversin en REITs es una estrategia a largo plazo sana para inversores
institucionales y puede aadir una nueva dimensin a sus carteras de inversiones de
bienes races comerciales.
348

Riesgos y futuras perspectivas

invierta, no poda comprar una posicin significativa sin encontrarse poseyendo una
posicin de control en el REIT. Como hablaremos abajo, la liquidez es una cuestin
que mengua en la industria REIT; las gorras del mercado de muchos REITs han crecido
dramticamente, mientras la liquidez ha aumentado considerablemente. Muchos fondos
de pensiones ya tienen inversiones sustanciales en REITs. Los otros han puesto sus
dedos del pie en el agua firmando empresas conjuntas con organizaciones REIT con
experiencia. Finalmente, cuando su nivel de comodidad se eleva, muchas de estas
instituciones aumentarn sus compromisos va la compra directa de partes de REIT.
Pero antes de que consideremos si la pensin principal, el atributo y los fondos
relacionados aumentarn sus asignaciones a partes de REIT en el porvenir, vamos a
tratar de entender donde somos hoy. Es difcil determinar el grado del dominio de
los bienes REIT por fondos de pensiones y otros inversores institucionales.
Geoffrey Dohrmann, fundador, presidente, y el director ejecutivo de Institutional
Real Estate Inc. (IREI), una firma que proporciona servicios consultores a y
suministra las necesidades de informacin de, inversionistas de bienes races
comerciales institucionales, not que las instituciones invierten en REITs de
muchos modos diferentes. Me dijo recientemente que algn convite que REITs como
una clase del activo separada y muchos otros invierten en REITs a travs de sus
gestores de inversiones o a travs de inversiones directas por sus propios
empleados, as como aquellos que se invierten a travs de fondos del ndice. Sin
embargo invierten, parece que la propiedad institucional de reservas REIT es
sustancial ya. SNL Financial rastrea tales datos, que muestran que, en particular
con respecto a algn REITs, la propiedad institucional es muy grande ya. Por
ejemplo, sus cifras compiladas en 2010 muestran que 649 instituciones, incluso
fondos de inversin, poseen aproximadamente el 96 por ciento de las acciones en
circulacin de Simon Property Group, REIT ms grande. Y los inversores
institucionales an grandes todava colocan slo una parte modesta de sus
asignaciones de bienes inmuebles en reservas REIT. El estudio de 2011 por IREI
and Kingsley Associates, mandada a en el Captulo 5, not que slo aproximadamente
el 7,4 por ciento de los fondos esperados ser asignados en 2011 hacia bienes races
comerciales por instituciones principales se quiso para partes de REIT. Pero el
mpetu construye. El 7,4 por ciento notado encima es ms que duplican el objetivo
del 3,5 por ciento del ao previo. En el octubre de 2010, Callan Associates, una
inversin institucional grande

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

349

empresa consultoria con casi $1 billn bajo deliberacin, publicada un libro

blanco, REITs: Una Perspectiva Equilibrada. Not las ventajas de la variedad
fuertes y mensurables de los REIT y concluy que el rendimiento con relacin a
bienes inmuebles principales privados es irresistible.... Aunque los inversores
institucionales ms grandes nunca sustituyan todas sus inversiones de bienes
inmuebles por partes de REIT, es probable que las partes de REIT encuentren su
camino en muchas carpetas institucionales ms con el tiempo. Vamos a considerar
entonces, en un poco ms detalles, por qu esto podra ser as. Calidad de los REIT
y Fuerza de la direccin a partir del Momento que la industria REIT naci en 1960
hasta hace aproximadamente 20 aos, la mayor parte de REITs fueron manejadas de un
modo pasivo por pequeos empleados de bienes inmuebles o por consejeros exteriores.
Aquellos das se van, y la direccin interna es ahora el orden del da. Haber
llamado estas organizaciones REITs anticuadas en efecto habra sido generoso.
Como hablamos en el Captulo 6, la propiedad de la reserva de la persona enterada
era, en mayora de los casos, insignificante, los conflictos de intereses eran
numerosos, y la mayor parte de REITs slo haba limitado el acceso a la capital.
Los inversores institucionales habran encontrado la inversin en tal REITs casi
ridcula. Hoy, sin embargo, un gran nmero de las firmas de bienes inmuebles con
experiencia y extensamente respetadas que haban actuado con xito durante muchos
aos como sociedades annimas se ha hecho REITs y, a pesar de los hipos inevitables
a lo largo del camino, ha ganado reputaciones slidas - no menos REITs tan pblico
que como sociedades annimas. Algunos de stos incluyen: en alameda REITs, Macerich
Company, Simon Property Group y Centros de Taubman; en centros comerciales vecinos,
Reveladores Diversificados, Kimco Realty y Centros de Recuerdos; en pisos,
Comunidades de AvalonBay y Propiedades Postales; y en la oficina y sectores
industriales, Propiedad de AMB, Propiedades de Boston y Duke Realty. S, haba
algunas organizaciones excepcionales que actan bajo el formato de REIT antes de
1991, como Plan federal, Nuevo, Dominio Unido, Washington REIT y Weingarten, pero
eran pocos en el nmero. Las opciones de los inversionistas entre la calidad
organizaciones de REIT son mayores que alguna vez hoy. Un factor relacionado y an
ms importante que ha contribuido a y seguir aumentando, la cantidad de fondos
institucionales que fluyen en inversiones REIT es que los inversionistas reconocen
ahora la fuerza de los equipos de gestin de muchos REIT y sus juegos de habilidad.

350

Riesgos y futuras perspectivas

A finales de los aos 1980 y a principios de los aos 1990, y otra vez en los
ltimos aos, las instituciones aprendieron, a su gran pena, que la direccin puede
ser tan importante como ubicacin como un determinante de xito para una carpeta de
propiedades. Las habilidades de la direccin de la propiedad extensas de los REIT,
los contactos del arrendatario, los recursos financieros fuertes, el acceso a
capital, capacidades de investigacin interiores, y, en muchos casos, desarrollo y
maestra de la reurbanizacin, les deberan permitir crear el valor para los
accionistas de modos no disponibles para dueos de bienes races comerciales
pasivos y pueden ayudar a proporcionar vueltas de la inversin totales mayores que
los proporcionados por bienes races comerciales directos o fondos del capital
privado que invierten en esta clase del activo. El historial de los REIT a este
respecto, como notado antes en este libro, ha sido impresionante. Gorras del
Mercado aumentadas y Liquidez de la Parte Si las pequeas gorras del mercado fueran
un factor en la disuasin de gestores de fondos institucionales de invertir en
partes de REIT en el pasado, se deben haber satisfecho para ver gorras del mercado
REIT aumentar, as proporcionando la liquidez aumentada. Antes del retumbo de IPO
de 1993 a 1994, ni un solo REIT podra alardear de una gorra del mercado de valores
de hasta $1 mil millones. Segn NAREIT, hacia el final de 1997, un total de 47
REITs haba pasado ese jaln, y haba 83 de ellos hacia el diciembre de 2010. Las
gorras del mercado se encogern a veces, debido al mercado bajista ocasional (y
algn REITs ir privado), pero REITs seguir publicando la equidad de vez en cuando
para adquirir y desarrollar propiedades; y aunque los nuevos ofrecimientos de la
equidad tengan el efecto de reducir las porciones de la propiedad de los
accionistas existentes, tambin aumentan la gorra del mercado de valores de los
REIT y el flotador pblico de partes disponibles. Adems, hasta el punto de que
REIT comparte el comercio a suficientemente altos precios de modo que se puedan
usar como el dinero para adquirir compaas de bienes inmuebles privadas, la
industria REIT ver un nmero mayor de organizaciones REIT con gorras del mercado
muy sustanciales. El volumen de operaciones de muchas reservas REIT hoy corresponde
al de mucho mediados de gorra y compaas non-REIT ms grandes, y tales volmenes
aumentarn con sus gorras del mercado crecientes. Segn NAREIT, el volumen de
operaciones del dlar diario medio de las partes que comprenden el ndice Compuesto
NAREIT se elev de aproximadamente $100 millones en 1995 a ms de $400 millones
hacia el final de 2000, a aproximadamente $1,4 mil millones hacia el marzo de 2005,
y a aproximadamente $3,4 mil millones hacia el diciembre de 2010 (ver la Figura
13.1).

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 1990
Adquisicin de propiedades de la oficina de la equidad completadas el 2/9/07

351

Millones de dlares

Adquisicin propuesta de confianza de propiedades de la oficina de la equidad el

11/20/06

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

Figura 13.1

El aumento de liquidez en partes de REIT

Fuente: NAREIT, REITWatch, enero de 2011.

La mayor parte de inversores institucionales son capaces ahora de establecer

posiciones importantes en muchas reservas REIT sin afectar considerablemente el
precio de mercado corriente. Adelante, ya que las instituciones se hacen ms
cmodas con REITs, podran encontrar menos importante ser capaces de verter cientos
de miles de partes dentro de 20 minutos. Un observador REIT con experiencia,
Guillermo Campbell, ha sugerido varias otras ventajas para fondos de pensiones y
otras instituciones poseyendo REITs, ms bien que bienes inmuebles especficos.
Algunos de stos incluyen el uso de la accin de palanca de deudas en la inversin
inmobiliaria (que a menudo no es legalmente permitido en inversiones directas por
fondos de pensiones); la mayor capacidad de REITs de reunir propiedades mltiples
en un rea geogrfica sola, que puede aumentar la eficiencia operativa, provee a
arrendatarios de ms opciones de la ubicacin y genera mejores vueltas de bienes
inmuebles; la capacidad de la mayor parte de dueos institucionales de obtener
mayor variedad de bienes inmuebles con respecto a estilo de gestin, geografa y
sector de la propiedad; y la facilidad con la cual la inversin se puede liquidar
la debera resultar decepcionante. En qu forma seguirn las instituciones
invirtiendo en REITs? Hay varios. Pueden comprar, por supuesto, simplemente partes
de REIT en el mercado abierto. Pueden formar una empresa conjunta con un REIT,
presentacin los fondos para la adquisicin de propiedades que encuentran pautas
especficas

352

Riesgos y futuras perspectivas

o para el desarrollo de una o varias nuevas propiedades. O pueden cambiar

propiedades que ya poseen para partes de REIT. Y han negociado, a veces, ventas
privadas de la accin comn directamente con un REIT, y han participado en nuevos
ofrecimientos de la accin preferida. Este inters institucional seguir aumentando
la credibilidad de reservas REIT como verdaderas inversiones estaterelated,
proveer REITs de la capital necesaria a gastos reducidos y motivar muchas compaas
de bienes inmuebles privadas, afortunadas ms para hacerse REITs.

PUNTA
No es importante cmo las instituciones y los fondos de pensiones deciden invertir
en REITs; slo es importante que elijan REITs como un suplemento fuerte a la
propiedad directa de bienes inmuebles y que siguen aumentando sus inversiones en
ellos.

Matt Gilman, gestor de la cartera antes mayor en ABP Investments, un plan de

jubilacin holands grande (y ahora el director ejecutivo de Starwood Real Estate
Securities), ha declarado que la liquidez REIT es infinitamente mejor comparando
con compra o venta de edificios individuales. Tambin, nota, la inversin de REIT
hace mucho ms fcil obtener la variedad requerida. Una cuestin ocasional para
instituciones es la pregunta de si REITs se debera considerar bienes inmuebles.
Como hemos hablado, REITs son una mezcla nica tanto de bienes inmuebles como de
acciones ordinarias y cualquier tentativa de asignarlos una etiqueta sola ser
condenada al fracaso. Un estudio publicado en 2003, en el Diario de Gestin de
carteras, authored por Joseph Pagliari, Kevin Scherer, y Richard Monopoli, compar
el rendimiento del precio de accin de REIT, basado en el ndice NAREIT, al
rendimiento de bienes inmuebles privados, como representado por el Consejo Nacional
de Fiduciarios de la Inversin de Bienes inmuebles (NCREIF) ndice de la Propiedad.
Despus de adaptarse para hacer el NAREIT e ndices NCREIF ms comparables, los
autores concluyeron que pblico y privado [inversin de bienes inmuebles] los
vehculos se deberan ver de modo algo intercambiable..., ofreciendo a
inversionistas una serie continua de vuelta del riesgo de oportunidades de
inversin de bienes inmuebles. Si esto es as, entonces no es irrazonable concluir
que REITs combinan el mejor tanto de bienes inmuebles como de acciones ordinarias.
Sin embargo, el paso modesto con cual instituciones

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

353

han aumentado sus inversiones en reservas REIT pueden haber sido parcialmente
debido a esta equidad contra bienes inmuebles enigma, as como los REITs'
modestos, creciendo, liquidez en aos previos. Finalmente, sin embargo, muchos
inversores institucionales ms concluirn que mientras las reservas REIT son
sujetas a las modas y caprichos de los mercados de acciones ordinarias a corto
plazo, entregarn bienes inmuebles como vueltas en la carrera larga - y,
completamente probablemente, algo mejor que esto. Por supuesto, como vimos en el
Captulo 8, la calidad de los equipos de gestin de los REIT - y cmo funcionan con
el tiempo - ser esencial en la atraccin de nuevos, inversionistas de REIT
institucionales, as como individuales. Pero no haga se lo aseguro. Geoffrey
Dohrmann, el consultor al cual me refer antes en este captulo y quien tiene lazos
muy cercanos a la comunidad de bienes races comerciales institucional, me dijo a
finales de 2010:
Creo que es seguro decir que las instituciones han estado asignando una mayor parte
de su asignacin de bienes inmuebles a REITs, y que esta tendencia probablemente
seguir. Adems, ya que REITs se aaden a ndices principales, los gestores de
inversiones se animan a aadir los valores correspondientes a sus carpetas como un
medio de reunin o redoble de los ndices. Finalmente, el cambio de la ventaja
definida para formatos del fondo de pensiones de contribucin definidos debera
seguir creando oportunidades de firmas de gestin de las inversiones de la reserva
REIT para distribuir ms ampliamente sus productos del fondo como opciones
alternativas para participantes del fondo. Tan institucional, la propiedad
profesionalmente manejada de partes de REIT probablemente seguir creciendo durante
los prximos 5 a 10 aos.

El punto fundamental aqu es que, aunque los fondos de pensiones ms grandes y

otras instituciones similares nunca sustituyan todas sus inversiones de bienes
inmuebles directas por partes de REIT, es probable que las partes de REIT
encuentren su camino en muchas carpetas institucionales ms con el tiempo. En
efecto, la tendencia ha sido de una manera lenta mvil en esa direccin, en
particular en aos recientes.

REITs ms grande: es ms grande realmente mejor?

Un momento crucial acerca de la naturaleza de REITs de hoy es que, hasta el retumbo
IPO de 1993 a 1994, la mayor parte de REITs eran bastante pequeos

354

Riesgos y futuras perspectivas

compaas con capacidades limitadas. Adquirieron bienes inmuebles, y mayora era

capaz de manejar sus posesiones razonablemente bien. Muchos eran capaces de mejorar
sus propiedades de vez en cuando, y as aumentar su valor de la empresa y FFO en un
paso ms rpido que si hubieran empleado una estrategia comprar-y-sostener
puramente pasiva, pero muy pocos eran capaces de desarrollar propiedades. En 1993 y
1994, sin embargo, todo esto cambi cuando un gran nmero de nuevo REITs con
capacidades de desarrollo bien establecidas recibi publicidad. Hay tiempos en
varios ciclos de bienes inmuebles cuando no va simplemente a ser provechoso, al
menos en una base ajustada al riesgo, desarrollar nuevas propiedades, tal como
cuando los precios del alquiler existentes son insuficientes para justificar los
gastos de adquisicin de tierras, derecho de la propiedad y construccin, cuando el
inters y los gastos que financian son excesivos, o cuando la demanda del
arrendatario del espacio es dbil. En otros tiempos, sin embargo, el nuevo
desarrollo claramente se garantiza y puede generar vueltas de la inversin fuertes
de concebido y ser ejecutadas con inteligencia. REITs capaces de tal desarrollo
claramente tienen una ventaja, ya que sern capaces de servirse de oportunidades
cuando las condiciones sean apropiadas, y as pueden aumentar su FFO y NAV ms
rpido que los no tan bien situados. Aunque algunos inversionistas decidan invertir
en REITs ms pequeos, algunos de los cuales pagan dividendos ms altos y tienen
capacidades de crecimiento menores, es probable que an ms inversionistas, en
particular el tipo institucional, se concentren en aquellas organizaciones de
bienes inmuebles que pueden crear el valor ms adicional para sus accionistas.
Estas compaas tendrn las habilidades de adquisicin de saber cuando comprar
propiedades y donde encontrarlos en precios de ganga, las capacidades de
investigacin de determinar donde el crecimiento a largo plazo ser el ms fuerte,
el personal necesario para manejar propiedades existentes en la manera ms creativa
y eficiente, la talla necesaria para hacerse el abastecedor espacial econmico y
negociar las mejores ofertas con proveedores y arrendatarios en sus mercados, la
capacidad de desarrollar las clases de propiedades ms en la demanda y en las
mejores ubicaciones y la previsin para crear muy incentivized equipos de gestin y
proyectos de la sucesin inteligentes. Tales organizaciones REIT, a travs de su
capacidad de atraer la nueva capital en tiempos adecuados durante la mayor parte de
ciclos del mercado, se harn considerablemente ms grandes y atraern followings
institucionales crecientes. Y an, a pesar de la promesa y el potencial de estas
organizaciones REIT ms grandes del futuro, los inversionistas de REIT deberan
poner en duda si

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

355

tambin hay las desventajas en la talla grande. Unos pondrn el valor en duda a
accionistas de hacerse REIT nacional con activos en ubicaciones lejanas, mientras
los otros han notado que, a veces, REITs han pagado precios excesivos - en el
dinero efectivo o en la reserva - para alcanzar la mayor masa. Una fusin propuesta
de Bienes inmuebles de Cali del Impermeable y Prentiss Properties en 2000 fue dada
el viva del Bronx por inversionistas y se abandon posteriormente cuando los
inversionistas no podran descubrir ninguna creacin del valor de una combinacin
tan comercial. La nueva fusin de los Bienes inmuebles del Plan con Bienes
inmuebles de Excel en 1998 tambin ofreci el valor cuestionable. Se despert el
grande adquisicin benefician a los accionistas del Crecimiento General?
Probablemente no. Consideraremos la fusin-y-adquisicin (M&A) actividad ms tarde.
Muchos REITs seguramente se han hecho nacionales en el alcance y seguirn buscando
una presencia en la promesa de nuevos mercados. Pero tambin salen, hasta al mismo
tiempo, de mercados y mudan activos, concentrndose ms sumamente en mercados en
los cuales son fuertes y dominantes o donde ven el mejor crecimiento potencial a
largo plazo. As, muchos REITs realizan que tiradores de primera locales - ya que
SL Green ha estado mucho tiempo en Manhattan - puede crear la mayor parte de valor
para accionistas. Aunque REIT grande se pueda hacer un tirador de primera local en
varios mercados, no ha sido fcil, histricamente, para un piso, oficina,
industrial, o centro comercial vecino REIT para ser un competidor muy eficaz en ms
de una docena de tales mercados, en particular si sus activos se dispersan a travs
de los Estados Unidos. Unos REITs muy grandes, por ejemplo, Equity Residential y
Simon Property, han hecho as, pero los otros han tropezado. Hoy, hay muchas
organizaciones REIT grandes geogrficamente diversificadas (p.ej., Camden, Equity
Residential, Kimco, Simon y UDR), otros con un nfasis pesado en mercados
seleccionados en escala nacional (p.ej., AvalonBay, Boston Properties, ProLogis y
Recuerdos), y todava otros que permanecen muy enfocados regionalmente (p.ej.,
Essex, federal, Kilroy, SL Green y Vornado). Hay ventajas y las desventajas a cada
modelo de negocio, y el inversionista REIT debera determinar si un REIT tiene la
solidez financiera, la infraestructura y la maestra de la direccin que encajan el
modelo elegido. Lo que podra ser una estrategia elegante para un REIT para
perseguir puede ser la locura para el otro. La variedad geogrfica no es una razn
suficiente de un REIT para entrar en nuevos mercados; inversionistas REIT nos
podemos diversificar en nuestro propio comprando un paquete de REITs.

356

Riesgos y futuras perspectivas

Ahora vamos a considerar, en el contexto de tallas REIT ms grandes, la cuestin de

fusiones y adquisiciones en el mundo REIT. A pesar de la probabilidad que ms
compaas de bienes inmuebles bien dirigidas, privadas se harn REITs en el
porvenir, tambin hemos visto, a veces, perodos de fusin y consolidacin. Las
ediciones previas de la Inversin en REITs describieron, probablemente en detalles
excesivos, muchas de las fusiones del pblico a pblico de organizaciones REIT a
partir de 1995 hasta 2004, y no repetir que el ejercicio o lo actualiza en esta
edicin. Bstelo para decir que un gran nmero de nombres de REIT en los cuales
inversionistas REIT veteranos no habamos invertido ya frecuenta las calles de
REITland, y ha sido absorbido por muchos de REITs ms grandes de hoy o se ha
vendido a empresas de capital privado u otros inversionistas de bienes inmuebles.

PUNTA
Lo que parece haber conducido muchas fusiones del pblico a pblico era la
percepcin por unos, al menos en la industria REIT, esto ms grande es mejor.
Es?

Las preguntas realmente importantes para inversionistas son stos: Es REIT ms

grande realmente mejor - o, al menos, un competidor ms fuerte que generar
recompensas ms altas que el promedio por sus accionistas con el tiempo? Y, de ser
as, fusiones con, o adquisiciones de, otros REITs tienen sentido? Los defensores
de talla grande hacen los puntos siguientes: el adquirente, debido a economas de
escala, puede mejorar fcilmente la rentabilidad de activos adquiridos. Las
fusiones entregan sinergias en la forma de reducciones del coste elevadas y
otras. Las compaas ms grandes tienen posiciones negociadoras ms fuertes con
sus proveedores y pueden obtener concesiones de precios sustanciales. Las
compaas ms grandes tambin tienen ms tortazo negociador con arrendatarios, en
particular en el sector minorista. Las compaas ms grandes pueden ofrecer ms
servicios a arrendatarios, as aumentando precios de la retencin. La talla ms
grande reduce el coste de capital - tanto deuda como equidad. Los inversionistas
aprecian - y pagarn un premio por - la mayor liquidez que las compaas de bienes
inmuebles pblicas grandes proporcionan.

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

357

stos son puntos seguramente vlidos. Pero hay argumentos contrarios. Aquellos que
son escpticos del valor de un REIT la compra de otras organizaciones REIT (o hasta
carpetas de bienes inmuebles grandes) discuten:1. los ahorros del coste operativo
son mnimos, en particular cuando un wellrun REIT o la carpeta de la propiedad se
adquieren. 2. La mayor parte de REITs no son hinchados del elevado, por tanto
cualquier ahorro del gasto general y administrativo corporativo tambin ser
mnimo. 3. Siempre es difcil mezclar culturas corporativas, y muchos ejecutivos
valiosos y con experiencia se marcharn, as negativamente afectando el valor a
largo plazo de cualquier tal fusin. 4. Un hueco de la sinergia a menudo se crea
cuando un precio superior se paga por una compaa que considerablemente excede los
ahorros en costes, que pueden tomar aos, si alguna vez, para recuperarse - y a
menudo destruye el valor para los accionistas de la compaa de adquisicin. 5. Las
organizaciones de REIT slo de vez en cuando disfrutan del dinero atractivo, en
la forma de la reserva cara que se puede con eficacia usar en adquisiciones. 6.
Hacerse alguna vez ms grande lo hace mucho ms difcil para esa adquisicin
nica esplndida o proyecto de desarrollo nico crear una cantidad significativa
del valor incremental para accionistas. Es mi opinin que las fusiones pueden crear
a veces el valor para los accionistas de la compaa de adquisicin - y ms grande
es a veces mejor - pero las fusiones tambin pueden destruir el valor para los
accionistas. Mucho depende del sector de la propiedad, la estructura del acuerdo (y
su fijacin de precios) y cmo bien se ejecuta durante aos dos a cinco. Cada
acuerdo se debe evaluar solo. Los inversionistas se hacen ms elegantes y ms
exigentes, y recompensarn el crecimiento y la talla ms grande slo si el valor se
crea por lo tanto. REITs grande ser seguramente competidores fuertes en mercados
inmobiliarios a lo largo del siglo twentyfirst pero muchos REITs ms pequeos, ms
enfocados han mostrado que las huellas de talla grande y enormes no son requisitos
previos para el xito en la industria REIT. En 2000 muchos de REITs ms grandes,
ms agresivos disfrutaron de la apreciacin sustancial en sus precios de las
acciones, mientras las reservas de REITs ms pequeo y ms tranquilo
languidecieron. Esta situacin dio

358

Riesgos y futuras perspectivas

levntese al pensamiento que la consolidacin en la industria REIT acelerara

despus de ao de la separacin, ya que REITs ms grande con la parte fuerte
divisas (comerciando en premios NAV) sera capaz de adquirir muchos de REITs ms
pequeos en precios de ganga. Esto no pas, como muchas de la gorra grande las
reservas de REIT que hicieron tan bien en 2000 dejaron la mayor parte de su borde
de rendimiento a REITs ms pequeo, flexible ms alto en 2001. Mientras REITs ms
pequeo puede competir con eficacia y crear el valor para sus accionistas, ser
difcil sostener que REIT M&A actividad ser una tendencia aceleradora. Seguiremos
por supuesto, experimentando fusiones y adquisiciones en REITville, por ejemplo, la
fusin de Propiedades AMB y ProLogis, anunciado en el enero de 2011 y la fusin de
la Salud de Escala nacional y Ventas anunciado en el febrero de 2011; sin embargo,
una onda principal de acuerdos grandes no es probablemente probable. Incluso
General Growth Properties, ya que se dispuso a surgir de la bancarrota en 2010, era
capaz - con la ayuda de algunos inversionistas del dinero grande - de permanecer
independiente, rechazando una oferta de compra de Simon Property Group. Pase lo que
pase, la especulacin con el siguiente candidato de compra con poca probabilidad
ser muy productiva para inversionistas REIT. Aunque los rigores y el agravamiento
de la conformidad con Sarbanes-Oxley y otros gastos de ser una empresa pblica
puedan llevar algn REITs ms pequeo a buscar a un compaero de fusin, y REITs
an ms grande puede decidir combinar fuerzas o ir privado, no los podemos
identificar con adelanto. REITs, por supuesto, puede cultivar sus carpetas de
bienes inmuebles de modos adems de la compra de compaas enteras, como las
adquisiciones de Macerich de la carpeta de Westcor en 2002 y los activos de
Wilmorite en 2005 o la adquisicin de $2,7 mil millones de 2005 de los Recuerdos,
junto con Macquarie en todo el Pas (una confianza de la propiedad australiana), de
CalpersFirst la carpeta de Washington de centros comerciales. Las transacciones
de la propiedad grandes que bien se conciben, valoraron atractivamente, y ofrezca
muchas de las ventajas potenciales habladas antes, mientras la reduccin al mnimo
de los problemas y preocupaciones tambin notadas, se saludar por el entusiasmo y
beneficiar a los accionistas tanto de la adquisicin como de las compaas
adquiridas. Los otros, menos bien concebidos o mal ejecutados, abandonarn a muchos
accionistas descontentos en su estela. La industria REIT se ampliar seguramente
con el tiempo, pero, a excepcin de centros comerciales, donde la gran mayora de
las alamedas ms productivas en los Estados Unidos son posedos por REIT

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

359

REITs en el S&P 500 ndice

Durante varios aos la industria REIT haba estado procurando tener uno o varios de
sus miembros incluidos dentro del Estndar & los ndices estadounidenses
principales de los Pobres, incluso el S&P 500, el S&P MidCap 400, y el S&P SmallCap
600 (el S&P tena un ndice separado para partes de REIT antes de 2001). El
argumento principal para la inclusin era que REITs modernos han evolucionado de
ser relativamente pequeo (10$ a $50 millones) los fondos pasivos de las
propiedades de la inversin con consejeros exteriores y direccin de la propiedad
externa en compaas totalmente integradas, automanejadas, muchos que tienen la
capitalizacin del mercado ms grande que algunas compaas ya incluidas en el S&P
500. As, la opinin ha sido que REITs debera tener como derecho al ingreso en tal
ndice como cualquier otra compaa si el S&P los criterios de seleccin se
encuentran. El S&P las personas que toman decisiones finalmente se hicieron
convencidas y anunciaron el 3 de octubre de 2001, que considerara REITs como
elegible para la inclusin en sus ndices estadounidenses universales. S&P tambin
entonces anunci que las Propiedades de la Oficina de la Equidad, REIT ms grande
en 2001, se seleccionaron para sustituir Texaco (que se combin con el Galn) en el
S&P 500; varios otros REITs se designaron entonces para la inclusin en el S&P
ndice MidCap 400 y en el S&P ndice SmallCap 600. S&P declar que haba conducido
una amplia revisin de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles (REITs), su
papel en carteras de inversiones, tratamiento considerando y autoridades fiscales,
y cmo son vistos por inversionistas, y que el Estndar & los Pobres cree que
REITs se han hecho empresas explotadoras sujetas a los mismos factores econmicos y
financieros que otras compaas estadounidenses en pblico cambiadas puestas en una
lista en bolsas americanas principales. Las consecuencias a largo plazo de S&P
decisin son sustanciales. Segn S&P sitio web, los fondos pusieron ndice al S&P
500 a finales de 2010 ascendido a $915 mil millones, mientras el propio ndice
representa $3,5 billones en reservas. Primer REIT incluido en el S&P 500,
Propiedades de la Oficina de la Equidad, al principio represent aproximadamente el
0,1 por ciento del S&P 500, o aproximadamente $1 mil millones de la nueva
inversin. Ms tarde en 2001, el piso ms grande REIT, Equity Residential, tambin
se aadi al S&P 500. Estos REITs fueron seguidos de varios otros y, en el
diciembre de 2010, 14 REITs se incluyeron en el S&P 500 ndice. La ventaja a largo
plazo de la inclusin de los REIT ha sido un aumento principal a la credibilidad de
los REIT como inversiones en acciones slidas, a largo plazo. Los gestores de
fondos de la equidad deben tomar en serio ahora REITs y su fracaso de hacer as
riesgos underperformance contra sus cotas de referencia. Algunos lderes de la
industria han sugerido que las organizaciones REIT se debieran ver como inversiones
en acciones dominantes y deberan competir con todas otras acciones ordinarias a la
atencin de inversionistas. Pero tener cuidado lo que desea. (Continuado)

360

Riesgos y futuras perspectivas

Una parte sustancial de la peticin de reservas REIT es que muchos inversionistas

los consideran como una clase del activo separada, como obligaciones o reservas
internacionales, y la inclusin de una clase del activo tan separada dentro de una
cartera de inversiones ampliamente diversificada tiene muchas ventajas, en
particular en vista de sus correlaciones modestas, en la mayor parte de perodos,
con otras clases del activo. Si las partes de REIT se hacen vistas simplemente
como acciones ordinarias, como reservas de la tecnologa o reservas de la
asistencia mdica, aprovechar esto se pierden? Quizs - pero no necesariamente. No
debera importar que etiqueta se coloca en un grupo de reservas poseyndolos
mientras que la parte de una carpeta diversificada sigue proveyendo al
inversionista de ventajas significativas. Si sus caractersticas de la inversin
son favorables, incluso riesgo modesto, correlaciones bajas e ingresos totales
fuertes, realmente se deberan preocupar los inversionistas si los asesores
financieros llaman REIT comparte una clase del activo separada o simplemente un
grupo industrial? Pase lo que pase, la inclusin de varias reservas REIT dentro
del S&P 500 y otro ms pequeo S&P ndices se ha hecho un acontecimiento de la
lnea divisoria de aguas para la industria REIT.

organizaciones, es dudoso que la propiedad de bienes races comerciales sea

dominada por unas compaas enormes, REITs o por otra parte.

Nuevas tendencias adicionales

En el Captulo 6, algunas nuevas tendencias recientes en la industria REIT se
notaron, como empresas conjuntas con inversores institucionales y estrategias de
reciclaje del activo (en que los activos existentes se venden para mejorar la
calidad de la carpeta o financiar proyectos de desarrollo). Los inversionistas
tambin han visto varias otras tendencias recientes en el mundo REIT, muchas de las
cuales pueden afectar valoraciones REIT y tasas de crecimiento; vamos a hablar de
algunos de ellos.
Accin de palanca de deudas

Hemos hablado en otros sitios en este libro de la sabidura y la razn fundamental

del uso de los REIT de la deuda para aumentar vueltas de la inversin. En el
aspecto delante, una cuestin obvia es cuanta deuda REITs mejor considerado
continuar sus balances. Quizs soy en exceso escptico, pero no me he convencido
de que el uso de deuda crea cualquier valor a largo plazo para inversionistas REIT,
excepto durante perodos extraordinarios cuando los bienes races comerciales se
pueden adquirir a precios anormalmente baratos. La accin de palanca de deudas
puede ser un positivo suave cuando la economa y los mercados espaciales funcionan
bien, pero pueden ser una bomba de relojera en

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

361

aquellas ocasiones cuando las condiciones ponen marcha atrs rpidamente y helada
de mercados del crdito. Pero la deuda siempre ha sido usada por inversionistas de
bienes inmuebles, y quizs que el modo de pensar no cambiar alguna vez. Muchos
REITs tenan amplias oportunidades para levantar cantidades enormes del capital
propio en 2010 y va en 2011 para reducir la deuda a niveles muy bajos y, mientras
mucha equidad se levant para reparar balances rotos, antes de la primavera de 2011
ningn REIT principal (excepto muy poco, como Public Storage, que nunca ha tomado
mucha deuda) tena proporciones de la accin de palanca de menos del 30 por ciento
de activos totales. Esto puede pasar, sin embargo, en el porvenir. Mi conjetura es
que cualquier REIT que considerablemente redujera la accin de palanca de deudas
sera aclamado por muchos inversionistas, en particular de sealado y ser explicado
con adelanto. Y hay esperanza: Milton Cooper de Kimco, un lder de la industria
REIT, ha declarado su objetivo de ver Kimco reducir su accin de palanca de deudas
al 25 por ciento durante un perodo de tiempo razonable; quizs ser capaz de hacer
as, hacindose un modelo para una industria REIT con menos deuda. Pero vamos a ser
realistas. Pocos REITs probablemente reducirn proporciones de la accin de palanca
de deudas a debajo de, supongamos, el 40 por ciento, en particular cuando las tasas
de inters sean muy bajas (como eran en los ltimos aos y en 2011). Y la accin de
palanca a ese nivel no debera ser todo que inquietante a inversionistas si el REIT
ha estructurado su horario de la madurez de deudas de forma muy conservadora y su
proporcin de la deuda al flujo de fondos libre antes de que el gasto por intereses
no sea pesado. El problema, por supuesto, consiste en que los cisnes negros no
nos aconsejan con adelanto cuando y donde tienen la intencin de aterrizar.
Mejor revelacin

PUNTA
El reportaje y revelacin por organizaciones REIT se ha hecho mucho ms completo, y
es fcil ahora, por ir al sitio web de un REIT, para el inversionista individual a
obtener el acceso a la informacin financiera y otra que estaba disponible antes
slo para analistas e inversores institucionales.

Slo un ejemplo de muchos es el sitio web de AvalonBay (www.avalonbay .com), que

incluye la informacin financiera trimestral y numeroso

362
Riesgos y futuras perspectivas

accesorios y suplementos, descripcin, entre otros asuntos, el estado del conducto

de desarrollo de la compaa, adquisiciones y ventas y perfiles del submercado.
Enormemente animado por la revelacin del SEC gobiernan la Regulacin FD, la mayor
parte de empresas pblicas, incluso organizaciones REIT, ensanchan su diseminacin
de informacin comercial importante e informacin financiera, y un gran nmero de
conferencias de ganancias trimestrales est disponible ahora para todos los
inversionistas, por telfono o por Webcast (y las repeticiones son disponibles en
el acto). Y la propia revelacin mejora. Aunque los inversionistas REIT sigan
preocupndose por, entre otras cosas, el hecho que las compaas diferentes hasta
dentro de un sector solo a veces calculan FFO diferentemente - a pesar de esfuerzos
continuos de NAREIT para refinar y mejorar la definicin - el progreso se est
constantemente haciendo hacia revelacin ms uniforme y prcticas contables, as
como la revelacin de la propiedad ms detallada y otros datos. Los inversionistas
exigen la informacin financiera alguna vez ms precisa y significativa, y las
organizaciones REIT cumplen cada vez ms con sus deseos. Quizs un da, en el no
futuro demasiado distante, tendremos la contabilidad del valor justo en los
Estados Unidos, y REITs revelar los valores justos de mercado de sus propiedades.
Ese proceso ha comenzado ya.
REITs inversin en el extranjero

REITs han evitado tradicionalmente invertir en bienes inmuebles en el extranjero -

y por la buena razn. Las leyes, las prcticas de la industria y la economa de
posesin y direccin de bienes inmuebles a menudo son muy diferentes fuera de los
Estados Unidos; los bienes inmuebles en todas partes tienden a ser un negocio muy
especializado, exigiendo una presencia local fuerte y empleados que entienden
normas gubernamentales, requisitos del arrendatario, tendencias de la oferta y
demanda, y tierra y valores de construccin, entre mucha otra informacin. Pero
recientemente hemos visto excepciones, ya que algunos de REITs ms agresivos han
estado haciendo inversiones de bienes inmuebles en pases extranjeros. Quizs el
ms temprano - y, completamente probablemente, el ms exitoso - de tales esfuerzos
fue hecho por Chelsea Property Group, que fue adquirida por Simon Property Group en
2004. Chelsea form empresas conjuntas con dos corporaciones situadas en Japn
principales para construir

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

363

y maneje centros de salida en Japn, y los resultados han sido excepcionales. Otros
REITs detallistas tambin han sido activos en la adquisicin de intereses a
propiedades en el extranjero. Simon, adems de sus propiedades de Salida del Premio
de Chelsea localizadas en Japn, Mxico, y Corea del Sur, ha hecho inversiones en
Varsovia (Polonia), Npoles (Italia), y Hangzhou (China) - pero ms tarde ha
eliminado algunos ellos. En 2007 los Reveladores Diversificados invirtieron en un
proyecto de desarrollo de la empresa conjunta en Rusia. Los Centros de Taubman
trabajan en proyectos de desarrollo en Macao, Puerto Rico y Corea del Sur, y los
Bienes inmuebles Kimco comenzaron a invertir en Canad y Mxico hace varios aos, y
han estado invirtiendo ms recientemente en Amrica Latina. Dos propiedad
industrial REITs tambin ha sido activa ms all de fronteras estadounidenses.
ProLogis se ampli en 18 pases, incluso Canad, China, Europa, Japn y Mxico
(aunque vendiera muchos de estos activos para reducir la accin de palanca de
deudas como consecuencia de la Gran Recesin), y las Propiedades AMB han
establecido una presencia en Canad, Mxico, Europa, Japn, China y Singapur. El
Autoalmacenaje de Shurgard, desde adquirido por Public Storage, desarroll varias
propiedades de almacenaje en Europa, y los Hoteles del Anfitrin ahora poseen
propiedades que se alojan en seis pases europeos. Sin embargo, la oficina,
residencial, y asistencia mdica REITs no se ha en particular interesado en la
inversin de la capital fuera de los Estados Unidos. La inversin en bienes
inmuebles extranjeros seguramente introduce nuevos riesgos (p.ej., prdidas de
divisas, cuestiones que implican relaciones con compaeros extranjeros, cuestiones
reguladoras y fiscales nicas, etc.). Sin embargo, una cantidad juiciosa de tal
inversin tambin puede ser muy provechosa al REIT y sus accionistas de planeado y
ser ejecutados con cuidado y previsin, en particular si estos planes de negocios
pueden aprovechar una combinacin de la maestra - y quizs relaciones del
arrendatario - tanto del REIT como del compaero extranjero. Pero parecera que una
inversin simplemente pasiva por un REIT en un pas extranjero ofrecera poca
ventaja a los accionistas del REIT. Como Kenneth Campbell y Steve Burton explicaron
en el Captulo 11, los inversionistas estadounidenses pueden participar en
inversiones de bienes inmuebles extranjeras a travs de la propiedad de reservas
REIT extranjeras, fondos de inversin extensamente disponibles y hasta ETFs. El
diablo es, en efecto, en los detalles, y algn REITs crear el valor para sus
accionistas de estos esfuerzos mientras los otros no van.

364

Riesgos y futuras perspectivas

Nuevo producto derivado REITs?

Un acontecimiento de 2001, uno que puede ser finalmente significativo para la

industria REIT, era la emisin del Fallo 2001-29 de Ingresos IRS. Este fallo,
concluyendo que las organizaciones REIT se involucran en un comercio activo o
negocio, lo hace posible, si otros criterios se satisfacen, para corporaciones
para originarse a su grupo de accionistas en una nueva organizacin que podra
decidir hacerse un REIT y poseera los bienes inmuebles antes posedos por la
corporacin ms grande. Sobre la emisin de este fallo de ingresos, los
inversionistas inmediatamente enfocaron en el gigante de la comida rpida
McDonald's Corp., preguntndose si podra poner todos sus bienes inmuebles en nuevo
REIT (McREIT?) esto dara en arriendo estos activos atrs a McDonald's. Cualquier
corporacin principal que posea activos de bienes inmuebles sustanciales se podra
motivar para perseguir un producto derivado de sus propiedades en nuevo REIT,
esperando aumentar su rentabilidad y volver en la equidad, reduciendo posiblemente
impuestos sobre sociedades. Pero hay obstculos principales. Tal vuelta lejos
disminuira el control de la corporacin de las ubicaciones donde hace el negocio.
Y, como un asunto prctico, los inversionistas con poca probabilidad abrazaran un
REIT de este tipo, que arrendara, al menos al principio, considerablemente todos
sus activos a un arrendatario grande. Los inversionistas prefieren su REITs ser
diversificado por la mezcla del arrendatario y tener una relacin de longitud del
brazo con cada arrendatario. Nuevo REIT cautivo podra prometer comprar
propiedades adicionales con el tiempo y darlos en arriendo a otros, pero sera
inversionistas ser suficientemente paciente? La primera transaccin del producto
derivado completada a consecuencia del fallo de ingresos de 2001 era la fusin de
Plum Creek Timber con nuevo REIT formado por un producto derivado de los activos de
madera de Ocano Pacfico de Georgia. En efecto, esta transaccin era la razn el
fallo de ingresos se solicit; la Cala del Ciruelo se hizo un REIT en 1999.
Rayonier, una madera grande, fibra y compaa de productos de madera, se convirti
a un REIT en 2004, y Weyerhaeuser, otra madera principal y compaa de productos
forestales, elegida para hacerse un REIT en 2010. Hasta muy recientemente, slo la
madera y las compaas de productos forestales han aprovechado hasta ahora este
fallo de ingresos. Pero en el enero de 2011, Dillard, un detallista grande,
proyectos anunciados de formar una nueva filial REIT que recibira intereses de
bienes races de Dillard y sus empresas asociadas. La intencin es para estas
propiedades para darse en arriendo a Dillard segn arriendos triples netos. Vario
Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

365

los detallistas grandes poseen a muchos o la mayor parte de sus propias tiendas y,
considerando el ambiente detallista muy competitivo, uno puede especular si los
detallistas adicionales tambin pueden formar REITs. Deberamos tener presente, sin
embargo, que el producto derivado de Dillard, si ocurre, podra ascender a
simplemente un dispositivo de financiacin y puede no crear un nuevo modelo de
negocio del inters de inversionistas REIT.
Verdaderos negocios de EstateRelated

La discusin del Acto de Modernizacin REIT de 1999 en el Captulo 3 not que,

segn tal ley, un REIT puede organizar una filial REIT gravable (TRS) para tomar
parte en actividades econmicas para las cuales no se autoriz antes. Muchos REITs
han estado formando nuevas compaas fuera del negocio REIT tradicional de
adquisicin, desarrollo y funcionamiento de bienes races comerciales,
completamente a menudo a travs de un TRS. Varia venta al por menor, oficina y
REITs industrial han desarrollado nuevas propiedades para clientes o fondos de la
empresa conjunta cautivos y, con la ayuda de un TRS, tienen la flexibilidad de
venta de ellos rpidamente despus de la finalizacin - a menudo cosecha de una
ganancia de desarrollo sustancial (hasta despus de impuestos) y despliegue de ello
en otras inversiones tradicionales o no tradicionales. Antes de que se vendiera a
una sociedad de Speyer-Lehman-Brothers de Tishman en un acuerdo de $22 mil millones
de 2007, Archstone-Smith, a travs de su Ameriton TRS, propiedades manejadas para
otros, hasta desarrollndose y propiedades comerciales. Durante el mercado de la
vivienda espumoso hace unos aos, Equity Residential y las Propiedades Postales
desarrollaron condominios para aprovechar la entonces-fuerte-demanda de tales
propiedades (ms bien que, o adems de, vendiendo algunas de sus propias
propiedades a convertidores del condominio). Los Bienes inmuebles de Kimco han
proporcionado durante muchos aos la financiacin del capital aventurado a
detallistas. Varios REITs han hecho inversiones en la tecnologa de bienes
inmuebles, como broadband, cable y acceso a internet. Los otros han organizado
hasta su propia tecnologa de arranque, comercio electrnico o empresas de
telecomunicaciones, aunque stos no hayan ido tambin. Ventas, una asistencia
mdica REIT, ha usado su TRS para aumentar su capacidad de sacar ganancia
directamente de aumentos de ingresos operativos netos en sus comunidades de mayores
eliminando a arrendatarios del tercero (pero esta estrategia, por supuesto, tambin
aumenta la exposicin del REIT al deterioro de condiciones comerciales).

366

Riesgos y futuras perspectivas

La libreta de calificaciones en estas empresas se ha mezclado. La mayor parte de

ellos fuera del sector de la tecnologa han funcionado razonablemente bien, al
menos hasta que fueran negativamente afectados por la Gran Recesin, pero pareci
que han suspendido la Tecnologa 101 - las inversiones ms relacionadas con la
tecnologa fueron amortizadas por organizaciones REIT en 2001. Deberan dar a
equipos de gestin de REIT el crdito si las corrientes de ingresos nuevas y
provechosas se pueden crear en esta manera, pero los ejecutivos REIT son expertos
en posesin, adquisicin, direccin, y a veces desarrollo de bienes races
comerciales y deberan tener cuidado con asignar la capital sustancial a nuevas
empresas en las cuales han tenido la poca experiencia. La mayor parte de estas
nuevas inversiones entregarn probablemente las mejores recompensas, seguramente en
una base ajustada al riesgo, cuando permitan al REIT reforzar su desarrollo
existente y maestra de la direccin de la propiedad o hacerse ms competitivo en
su negocio de bienes inmuebles bsico aumentando la satisfaccin del arrendatario,
en otras palabras, sirviendo de un portero para otros proveedores de servicios y
ofreciendo oportunidades de la economa de costes a sus arrendatarios. Y, por
supuesto, algn REITs ganar mejores vueltas con sus estrategias TRS que otros.
Como siempre, el riesgo se tiene que equilibrar con recompensas anticipadas.

Tanto ms venir
En la cuestin del otoo 1996 del Informe de REIT, Peter Aldrich, fundador y co-
presidente de los bienes inmuebles firma consultiva Aldrich Eastman Waltch, predijo
que la industria directamente en la pista ahora para el 25 por ciento compuso el
crecimiento anual de la gorra del mercado. Nada debera reducir la marcha de ello
ahora a menos que haya polticas pblicas malas. Siete aos ms tarde el
inversionista de bienes inmuebles renombrado Sam Zell not que el securitization de
bienes inmuebles, a travs de REITs, es una tendencia a largo plazo que seguir.
Doug Crocker, ex presidente y el director ejecutivo de Equity Residential, dijo ms
recientemente, Creo que la industria crecer en la talla. La talla de REITs
individual seguir amplindose, y la base del inversionista seguir amplindose
exponencialmente de donde es hoy. Las organizaciones de REIT y sus inversionistas
naturalmente permanecen muy optimistas sobre el futuro de la industria REIT, por la
buena razn, aunque el volumen de retrica se haya bajado una muesca o dos ya que
la industria se ha hecho ms sabia y ms sofisticada.

Hojas de t: algunos pensamientos sobre el futuro

367

Ya podemos no estar en la posibilidad temprana, y el crecimiento de la industria,

adelantamiento, ser menos del 25 por ciento por ao lejano. Como notado en todas
partes de este libro, los mercados bajistas desalentadores y las decisiones de
asignacin de la capital pobres ocasionales han agarrado, a veces, la industria
REIT; y, a veces, algunos REITs muy buenos se han tomado privados, por ejemplo,
Archstone-Smith y Oficina de la Equidad. Sin embargo, los mercados bajistas son
invariablemente seguidos de mercados alcistas, y la industria sigue creciendo -
tanto en talla como en sofisticacin. Los inversionistas de REIT y los equipos de
gestin REIT se han abstenido, en su mayor parte, de tomar parte en estrategias
irracionalmente eufricas, y han permanecido concentrados en bloqueo pasado de moda
y abordaje, as como preservacin de la capital, durante algunos mercados
inmobiliarios muy difciles, incluso recientemente. La industria REIT ha madurado
seguramente. Los reflujos y los flujos del sentimiento del inversionista siempre
influirn en movimientos de precios de reservas individuales y sectores de la
equidad enteros a corto plazo, pero, durante perodos de tiempo ms largos, los
inversionistas basarn su compra y venta de decisiones sobre perspectivas
comerciales, mritos de la inversin y esperaron ingresos totales ajustados al
riesgo. Las organizaciones de REIT, conducidas por algunos equipos de gestin ms
con experiencia e innovadores que se han reunido alguna vez en el mundo de bienes
inmuebles, son realmente capaces de seguir entregando vueltas excepcionales para
sus inversionistas, en particular cuando ajustado para su riesgo inferior. Este
hecho - ms que ninguno otro - asegurar una casa de REITs en las carpetas de
prcticamente todos los inversionistas. El mejor, firmemente creo, debe venir an!

Resumen
El rpido crecimiento de la industria REIT ha creado oportunidades abundantes de
inversionistas - tanto individual como institucional - ya que ahora tienen muchas
opciones de la inversin ms. El vehculo REIT tambin provee organizaciones de
bienes inmuebles experimentadas y afortunadas del acceso aumentado a capital
necesaria y amplia flexibilidad en la financiacin, permitindoles cultivar ms
fcilmente sus negocios y atraer y motivar equipos de gestin de calidad. La
tendencia hacia REITs ms grande y ms capaz permite a inversionistas individuales
e instituciones grandes igualmente diversificarse

368

Riesgos y futuras perspectivas

sus carteras de inversiones, ofreciendo las perspectivas de ingresos totales muy

competitivos. REITs todava poseen slo un porcentaje modesto de bienes races
comerciales institutionalquality en los Estados Unidos, y as tienen amplias
oportunidades para ampliar sus activos y hacerlos funcionar con la an mayor
eficacia. La razn fundamental para invertir en REITs es simple e irresistible:
REITs proveen sustancial y, durante la mayor parte de perodos, crecimiento,
dividendos en efectivo, junto con oportunidades significativas del incremento de
capital, con slo una cantidad modesta de riesgo y correlaciones relativamente
bajas con otras clases del activo. Como REITs se hacen ms grandes en la talla, a
travs de adquisiciones de la propiedad, nuevo desarrollo y hasta, a veces,
adquisiciones de otro REITs, los inversionistas se deberan preguntar si la talla
aumentada para algn REIT particular es una ventaja neta o desventaja. Las nuevas
tendencias en la industria REIT incluyen reciclaje de la capital, estrategias de la
empresa conjunta, aumentando la transparencia, everimproving gobierno corporativo,
ms liquidez de la parte y el desarrollo de negocios relacionados con los bienes
inmuebles. La industria REIT ha madurado seguramente en aos recientes, pero las
numerosas avenidas todava existen para organizaciones REIT para hacerse ms
fuertes, atraer el nuevo capital de inversin y cultivar sus negocios agarrando las
amplias oportunidades que se desplegarn con el tiempo.

UN P P E N D I X

Muerte e impuestos

gallina que las reservas de REIT se sostienen en cuentas gravables, es decir, fuera
de cuentas de retiro individual (IRA) u otras cuentas aprovechadas por el impuesto
tal como 401 (k) proyectos, tienen dos desventajas significativas con respecto a
sus primos non-REIT. Asumiendo una expectativa de ingresos totales del 8 por ciento
y una rentabilidad por dividendo del 2 por ciento para la reserva non-REIT tpica,
aproximadamente el 75 por ciento de tales ingresos totales consistir en el
incremento de capital, que - de ser sostenido durante ms de 12 meses - se cobra
los impuestos a precios de ganancias de capital a largo plazo. El congreso
recientemente ampli durante dos aos las tasas impositivas de ganancias de capital
mximas en efecto al final de 2010, que eran el 15 por ciento (el 5 por ciento para
contribuyentes del soporte bajo). As, la mayor parte de los retornos esperados de
reservas non-REIT se cobrarn los impuestos a precios favorables. Adems, non-REIT
dividendos (calificados) se cobran los impuestos actualmente a un precio para no
exceder el 15 por ciento. Con REITs, sin embargo, aproximadamente el 50 por ciento
de los ingresos totales esperados de los inversionistas vendr de ingresos del
dividendo, que se cobran los impuestos en el cliente habitual, ms bien que se
califican, precios. Sin embargo, la propiedad de partes de REIT realmente provee
con frecuencia al accionista de algunas ventajas fiscales. Muy a menudo, una parte
significativa de los dividendos recibidos de un REIT no es totalmente gravable como
ingresos ordinarios; un poco del dividendo se puede tratar como unas ganancias de
capital a largo plazo, y otra parte se puede tratar como una vuelta de la
capital, que no es actualmente gravable al accionista. Esta vuelta de la parte de
la capital del dividendo reduce la base de costo del accionista en las partes y
aplaza el impuesto hasta que las partes por ltimo se vendan (asuncin que la venta
se hace a un precio que excede la base de costo). De ser sostenido para al menos
369

370

Apndice A

12 meses, la ganancia se cobra los impuestos a precios de ganancias de capital a

largo plazo y el accionista ha convertido, en efecto, ingresos del dividendo en
unas ganancias de capital aplazadas, a largo plazo. Los datos de NAREIT indican que
en 2009, por ejemplo, aproximadamente el 13 por ciento de dividendos REIT consisti
de distribuciones de ganancias de capital y el 10 por ciento era una vuelta de
capital. Cmo pasa esto? Como vimos antes, REITs basan sus pagos del dividendo a
fondos de operaciones (FFO) o fondos ajustados de operaciones (AFFO); los ingresos
netos son una consideracin menor. FFO, simplemente declar, es los ingresos netos
de un REIT pero con la depreciacin de bienes inmuebles aadida atrs, mientras
AFFO se adapta para forro directo de alquileres y gastos que se repiten que se
capitalizan y no inmediatamente expensed. Como consiguiente, muchos dividendos de
la paga de REITs a sus accionistas superior a ingresos netos tan definidos en la
Ley del impuesto sobre la renta (IRC) y una parte significativa de tal exceso a
menudo se tratan como una vuelta de la capital al accionista y no gravables como
ingresos ordinarios. La vuelta del componente de la capital del dividendo de un
REIT se ha extendido, desde 1995, del 9 por ciento (2007) al 28 por ciento (2005),
y ha estado entre el 12 por ciento y el 17 por ciento en un ao tpico. Si un REIT
realiza ganancias de capital a largo plazo de una venta de algunos de sus bienes
inmuebles, puede designar una parte del dividendo pagado durante el ao de la venta
como una distribucin de ganancias de capital a largo plazo, sobre que el
accionista pagar impuestos, pero normalmente a precios de ganancias de capital
inferiores. As, las distribuciones del dividendo pagadas a accionistas REIT
consistirn principalmente en ingresos ordinarios, vuelta de la capital y ganancias
de capital a largo plazo. La tabla A.1 muestra cmo los dividendos que Duke Realty
pag en 2009 se asignaron entre dividendos ordinarios, dividendos calificados,
distribuciones de ganancias de capital y vuelta de la capital. Cada REIT, por
supuesto, tendr una asignacin diferente, y las asignaciones para un REIT van
varysometimes widelyfrom ao al ao.
Tratamiento de la tabla A.1 de dividendos: bienes inmuebles del duque
Duke Realty Distribuciones Totales de 2009 por Parte Dividendos Ordinarios Vuelta
de Distribuciones de la Ganancia del Capital total de Dividendos Calificada de
Dividendo de la capital por Por ciento de $ $0,760000$ 0,524687-0$ 0,035125$
0,200188 de la Parte del 100% el 69% el 0% el 4,6% el 26,3% Total

Apndice A

371
Ejemplo
Vamos a suponer que un inversionista comprara 1.000 partes de Duke Realty (DRE) al
final de 2008 en 11$ por parte, para un coste total de 11.000$ (para la
simplicidad, no haremos caso de comisiones). Tambin asumiremos un precio del
dividendo de 0,76$ por parte. Hacia el final de 2009, l o ella habrn recibido
760$ en dividendos. Basado en los componentes de los 2009 dividendos del DRE
expuestos encima, del total de 760$ en dividendos, 524$ se cobrarn los impuestos a
precios de ingresos ordinarios, 35$ se cobrarn los impuestos a los precios del
impuesto sobre la plusvala ms favorables, y 200$ sern el impuesto aplazado como
una vuelta de la capital. El inversionista debe reducir su base de costo por la
cantidad de la vuelta de capital (en este caso, 200$ o 0,20$ por parte), de modo
que la nueva base de costo de las 1.000 partes de DRE fuera entonces 10.800$.
Finalmente, vamos a suponer tambin que las partes se vendan a principios de 2010
por 13$ por parte o un total de 13.000$ (comisiones no que hacen caso otra vez). El
inversionista relatara entonces unas ganancias de capital a largo plazo totales de
2.200$ (la diferencia entre 13.000$ y 10.800$) en el Horario D.

Los accionistas no pueden predecir la cantidad del dividendo que ser el impuesto
aplazado simplemente mirando ingresos netos relatados en los informes trimestrales
o anuales del REIT, ya que la parte aplazada por el impuesto est basada en
distribuciones superior a la renta imponible del REIT de acuerdo con el IRC. Las
diferencias entre ingresos netos disponibles para accionistas comunes con objetivos
del informe financiero y renta imponible con objetivos del impuesto sobre la
renta estn relacionadas principalmente con: diferencias entre depreciacin IRC
(por lo general acelerado) y libro (por lo general constante) depreciacin.
Acumulados para dividendos de la accin preferida. Aplazamiento con objetivos
fiscales de cierta plusvala en ventas de la propiedad (p.ej., cambios aplazados
por el impuesto). No hay generalmente informacin en pblico disponible que nos
permite determinar, con adelanto, la parte de la distribucin del dividendo de un
REIT que se cobrar los impuestos como ingresos ordinarios. Esto es porque, como
notado antes, con objetivos fiscales, ciertos artculos del gasto y ingresos se
calculan diferentemente de lo que aparece en los informes financieros del ao
corriente. Este nmero debe ser determinado por el REIT al final de su ao fiscal,
y el accionista tendr que esperar hasta principios del ao siguiente para obtener
las cifras finales.

372

Apndice A

Por supuesto, ninguna de la discusin anterior es relevante si las partes de REIT

se sostienen en un IRA, 401 (k) plan u otra cuenta aprovechada por el impuesto. Los
dividendos no sern gravables mientras sostenido en tal cuenta, pero las
distribuciones (cuando finalmente retirado de la cuenta) sern normalmente
gravables como ingresos ordinarios. Qu se encuentra con la muerte del accionista?
Bajo el derecho tributario corriente, los herederos consiguen un aumento de la
base, y ningn impuesto sobre la renta ser pagadero con respecto a esa parte de
los dividendos clasificados como una vuelta de capital (aunque los impuestos de
sucesin se debieran pagar). En este guin, es por lo tanto posible, simplemente
muriendo, para evitar el impuesto sobre la renta completamente en una parte
significativa de los dividendos de un REIT - pero esto no es una tcnica
recomendada que planea el impuesto! Las leyes del impuesto de estado, por supuesto,
se pueden diferenciar de la ley federal. Los inversionistas deberan comprobar el
estado de sus dividendos bajo derechos tributarios federales y estatales con su
asesor fiscal o asesor financiero. Ninguna de las ventajas fiscales anteriores
inducir a un escptico REIT a poseer partes de REIT; adems, las tasas impositivas
inferiores en dividendos calificados todava dan a otras acciones comunes un borde
sobre REITs si los ahorros fiscales slo son de alguien la consideracin de la
inversin. Sin embargo, la capacidad de aplazar una parte del impuesto sobre los
dividendos de los REIT y tratar otra parte como ganancias de capital cobr los
impuestos a precios inferiores, puede tener ventajas significativas con el tiempo y
no se debera pasar por alto.

UN P P E N D I X

Estudio del caso: FFO, AFFO, MANA y DAO

despus de ejemplo en la Tabla B.1 es una derivacin del estado de ingresos de

fondos ajustados de operaciones (AFFO) y fondos (o dinero efectivo) disponible para
la distribucin (MANA o DAO), contenido en un informe de ganancias trimestral de
Propiedades Postales, un piso REIT. Aunque el clculo abajo fuera publicado por el
REIT hace varios aos, todava es sin embargo tpico de cmo AFFO, la MANA o el
DAO se pueden sacar para la mayor parte de REITs.
Propiedades del correo de la tabla B.1 (PPS): tercer cuarto, 1996
(En miles de dlares, excepto por parte.) Alquiler de ingresos - Owned Property
Property Management Landscape Services Interest Other Total Revenue Property
Expenses Property Operating & Maintenance Depreciation - Gastos de la Propiedad del
Total de Activos de Bienes inmuebles direccin de la Propiedad de Gastos
Corporativa y Otra - Tercero 558$ (Siguieron) $15.115$ 5.877$ 20.992 40,583 722
1,199 50 1.661 44.215$

373

374

Apndice B

La tabla B.1 sigui

Amortizacin de Inters de la direccin del Paisaje de ingresos de Financiar la
Depreciacin de Gastos - los Activos de NonReal Estate Generales y Administration
Minority Interest Total Corporate & Other Expenses Total Expenses Income antes de
Intereses minoritarios y Artculos Extraordinarios ganan terreno a la venta del
Inters minoritario de Activos en Ingresos netos de la Sociedad de Operaciones Ms
Depreciacin y Amortizacin - Inters minoritario de Activos de Bienes inmuebles
Menos Red gana terreno a la Amortizacin de venta de financiar Fondos de
operaciones (FFO) de gastos FFO por Parte Menos Gastos de capital que se Repiten
Fondos Ajustados de Operaciones AFFO por Parte Menos Fondos de Gastos de capital
Irregulares o Dinero efectivo Disponible para MANA de Distribucin o DAO por Parte
Nmero Medio Ponderado de Partes / Unidades de Operaciones (687) $17.866$ 0,66$
26.929 (692) $ de $18.553$ 0,69 (854) (55) $19.245$ 0,71$ 5.877 2,696 1,013 5,970
293 197 1,769 0$ 9.800$ 30.792$ 13.423 693$ (2,535) 11.581$

Apndice B

375

Discusin

Note que las Propiedades Postales redujeron su AFFO de 18.553.000$ en 687.000$ para
explicar gastos de capital irregulares. Esto provee un justamente la imagen fiel
del dinero efectivo disponible para la distribucin para Post tercer cuarto de
1996; sin embargo, debido a la naturaleza irregular de aquellos gastos, puede no
proporcionar una tasa de proyeccin exacta del flujo de fondos libre
adelantamiento (que puede ser ms alto en 687.000$). La depreciacin de activos de
bienes inmuebles como bloques de pisos y otras estructuras bajo prcticas contables
puede ser engaosa. Los bienes inmuebles (el ms notablemente la tierra subyacente)
tienden, con el tiempo, a apreciar en el valor, en particular de bien ser
mantenido; sin embargo, con objetivos de la contabilidad, la depreciacin se debe
descontar a fin de sacar ingresos netos. Los fondos de operaciones (FFO) se
calculan aadiendo atrs la depreciacin de bienes inmuebles y la amortizacin a
ingresos netos. Sin embargo, los propietarios incurren en gastos de capital que se
repiten que son seguramente verdaderos y que se tienen que considerar para
proporcionar un cuadro verdadero del flujo de fondos que se repite del dueo de la
propiedad. Los ejemplos incluyen el reemplazo necesario de vez en cuando de
alfombras, cortinas, guarniciones de alumbrado externas y tejados. En algunos
casos, los propietarios pueden hacer mejoras del arrendatario (y/o proporcionar
concesiones del arrendatario) que son necesarios para retener la posicin
competitiva de la propiedad con arrendatarios existentes y potenciales y pueden
pagar comisiones de arrendamiento a agentes de bolsa exteriores. Ya que muchos de
estos gastos se capitalizan, ms bien que expensed como incurrido, se deben
descontar de FFO a fin de determinar fondos ajustados de operaciones o AFFO, que es
ms imagen fiel del flujo de fondos econmico. Algn REITs y los inversionistas que
usan fondos (o dinero efectivo) disponible para la distribucin (MANA o DAO) a
menudo lo distinguen de AFFO en la manera que el Correo ha hecho. A diferencia de
AFFO, que descuenta la amortizacin de gastos de capital relacionados con los
bienes inmuebles de FFO, MANA o DAO a menudo se saca descontando irregular (as
como normal y repitindose) gastos de capital. Y algn REITs o sus inversionistas
que calculan la MANA o el DAO tambin pueden descontar reembolsos del principal en
prstamos hipotecarios. Lamentablemente, no hay estndar extensamente aceptado para
hacer estos ajustes al calcular el DAO o la MANA.

376

Apndice B

Los puntos adicionales siguientes pueden ser provechosos para tener presente
analizando ingresos existentes y anticipados de los REIT y flujos de fondos libres.
Examinando los ingresos de un REIT, es una idea buena de analizar expiraciones del
arriendo y precios del arriendo existentes y compararlos con precios del alquiler
del mercado dentro de los mercados inmobiliarios del REIT. Este enfoque puede
ayudar en la determinacin si los ingresos del alquiler pueden aumentar o disminuir
cuando los arriendos se renuevan en tasas del mercado libre corrientes. Esto a
menudo se refiere crecimiento de alquiler como introducido o prdida para el
arriendo (para precios del arriendo que son debajo de alquileres del mercado) o
rollo abajo del alquiler (para precios del arriendo que estn encima de alquileres
del mercado). Siempre distinga ingresos de servicios (si de direccin de la
propiedad, un negocio de desarrollo de los honorarios, honorarios de la empresa
conjunta o servicios consultores) de ingresos de alquileres. Los ingresos del
alquiler tienden a ser ms estables y previsibles, ya que los clientes nicamente
de honorarios son capaces, a algn punto, de terminar la relacin (y el servicio
que resulta o corrientes de ingresos de honorarios). Los ingresos de algunas
empresas conjuntas, sin embargo, tienden a tener vidas razonablemente largas.
Siempre analice el tipo del REIT de la deuda y sus madurez de deudas. Los
inversionistas de REIT preferirn normalmente la deuda a largo plazo al corto plazo
y la deuda del tipo de inters fijo a la tasa variable. Algunos REITs tienen ms
exposicin a tasas de inters crecientes que otros. Mire los gastos de la propiedad
capitalizados de la repeticin que se orientan al mantenimiento y no mejoran las
propiedades del REIT o prolongan sus perodos de servicio, as como dispositivos de
financiacin extraos (p.ej., compre colinas de cupones de intereses del
prstamo, expida transacciones de la equidad, etc.). Estos artculos afectarn la
calidad de FFOs relatado y ayudarn a calcular AFFOs.

UN P P E N D I X

Coste de capital propio

el mportant como el concepto es, parece que no hay ningn consenso general en cmo
calcular el coste de un REIT del capital propio. Hay, sin embargo, varios modos
de acercarse a esta cuestin. Una manera rpida de determinar el coste del capital
propio nominal de un REIT es estimar FFO por parte esperado del REIT durante los
prximos 12 meses. Publicando la nueva equidad, esto por parte FFO se debera
ajustar para las nuevas partes publicadas y FFO incremental esperado para ganarse
de la inversin de los beneficios de tal nueva emisin de la parte (o gastos de
inters salvados del pago inicial de deuda). Finalmente, dividiramos entonces tal
FFO formal por parte por el precio que el REIT recibe para cada nueva parte
vendida 1 vamos a suponer, por ejemplo, que Piso REIT los EE. UU tengan 10 millones
de partes excepcionales, comerciando en 15$ por parte, y se esperen ganar $10
millones en FFO durante los prximos doce meses. Tiene la intencin de publicar
adicionales 1.000.000 de partes y recibir ingresos netos de 15$ por parte (no
haremos caso de comisiones de aseguramiento), que ser usado para comprar un bloque
de pisos que proporciona una produccin inicial del 6 por ciento; esta inversin de
$15 millones proporcionar as 900.000$ de FFO adicional (el 6 por ciento de $15
millones).

Yo

1. Algunos inversionistas han mirado simplemente la rentabilidad por dividendo de

un REIT, que es completamente engaosa; FFO y AFFO, as como otra mtrica de la
valoracin, tal como si las nuevas partes se venden en un premio NAV o descuento,
son mucho ms importantes que rentabilidades por dividendo en el contexto de
determinar valoraciones REIT, y as la dilucin de publicar partes adicionales. 377

378

Apndice C

Por lo tanto, en una base formal, este REIT tendr $10,9 millones en FFO que,
cuando dividido en 11 millones de partes excepcionales, producir FFO de 0,99$ por
parte. La divisin de esto por el precio de la oferta de 15$ causa un coste nominal
del capital propio del 6,6 por ciento. Note que esto es ms alto que la produccin
de entrada (el 6 por ciento) disponible en las nuevas inversiones del piso, a
consecuencia de las cuales este ofrecimiento de la reserva sera suavemente
dilutive a FFO corriente por parte. Sin embargo, si debamos suponer que el Piso
REIT los EE. UU eran capaces de vender sus nuevas partes a un precio neto de 17$,
su coste nominal del capital propio sera el 5,8 por ciento. As, ms alto el
precio al cual un REIT puede vender nuevas partes, ms barato su coste nominal de
la capital ser; esto lo hara ms probablemente que el ofrecimiento y la inversin
de los beneficios de ofrecimiento seran acrecentadores a FFO. Pero el susodicho
enfoque mide el coste nominal de slo el un REIT del capital propio; su coste
verdadero del capital propio es mucho y se debera medir de un modo muy diferente.
En el primer enfoque, dividimos FFO pro forma esperado por parte por los beneficios
de la venta neta por parte, usar esper FFO slo durante los prximos 12 meses.
Pero y el FFO que ser generado por el REIT durante muchos aos en el futuro? Este
FFO ser para siempre diluido por las nuevas partes publicadas, y, por esta razn,
una mirada a corto plazo es muy incompleta. Cmo se pueden considerar los perodos
de tiempo ms largos? Un modo que el coste verdadero de un REIT del capital propio
se puede medir es usar los ingresos totales esperados por inversionistas en su
inversin en el REIT. Por ejemplo, si las partes de un REIT se estn valorando en
el mercado para asegurar una tasa interna de retorno esperada del 10 por ciento
(tanto incluso ingresos del dividendo como incluso incremento de capital, y sobre
la base de FFO proyectado o AFFO y tasas de crecimiento del dividendo, accin de
palanca de deudas y otros factores), no debera el coste verdadero del REIT del
capital propio tambin ser mismo el 10 por ciento? Unos REITs pueden ser tan
conservadores (quizs debido a poca o ninguna deuda en el balance y una estrategia
de negocios muy cautelosa) y bien considerado, y su FFO y crecimiento del dividendo
tan previsible, que una vuelta anual del 7 por ciento ms modesta podra satisfacer
a la mayor parte de inversionistas; en tal caso, el coste verdadero del REIT del
capital propio podra ser el 7 por ciento. Una dificultad principal con este
enfoque, sin embargo, determina los ingresos totales que son exigidos por
inversionistas; esto no es tan fcil como podra aparecer, como accionistas
raramente emisin al mundo lo que esperan. Y, por supuesto, algunos inversionistas
esperarn ms alto

Apndice C

379

vueltas que otros. Toda esta discusin nos mueve en modelos de fijacin de precios
del activo fijo, la teora de la carpeta moderna, y otros por el estilo, que
tratan de determinar a los inversionistas de vuelta debera exigir superior a una
vuelta sin riesgo como Bonos del Tesoro de 6 meses o T-notas de 10 aos, basadas
en varias medidas del riesgo como desviaciones estndares y betas. Pero estos temas
estn ms all del alcance de esta discusin, y los desacuerdos prevalecen all
tambin. Sin embargo, los inversionistas de REIT que quieren cavar en esta cuestin
podran querer tratar de determinar los ingresos totales esperados, o esto se
debera esperar, por inversionistas en reservas REIT particulares y usar aquellas
cifras para determinar el coste verdadero del REIT del capital propio. (Hay
discusiones y los papeles disponibles en Internet que cubren este tema, p.ej., El
Coste Verdadero de la capital, Institutional Real Estate Securities, enero de
1998.) Uno podra sostener que, en vista de los ingresos totales histricos de los
REIT del 11 a 12 por ciento, REITs debera esperar que su coste verdadero del
capital propio estara en esa vecindad. Sin embargo, durante perodos de
excepcionalmente bajas tasas de inters, los precios de la gorra de bienes
inmuebles bajos, o cuando se espera que las vueltas de otras inversiones sean
inusitadamente modestas, las expectativas de vuelta de los inversionistas de REIT
se deberan reducir, y el coste de los REIT del capital propio debera ser ms bajo
que sus promedios histricos a largo plazo. Es importante subrayar que tan la mayor
parte del coste del clculo del capital propio depende del grado para el cual el
REIT usa la accin de palanca de deudas; ms de deudas, ms alto el coste de
capital propio. El coste de capital de deuda (que es ms franco) se puede mezclar
con el coste de capital propio para determinar un coste promedio ponderado de la
capital (WACC) para ayudar a determinar la sabidura de cualquier nueva inversin
hecha por el REIT, es decir la tasa interna de retorno (IRR) en cualquier nueva
inversin debera igualar o exceder su WACC. El requisito legal de los REIT para
gastar el 90 por ciento de ingresos netos a sus accionistas cada ao en la forma de
dividendos lo hace difcil para un REIT generar el crecimiento externo sustancial
de FFO o AFFO (p.ej., a travs de adquisiciones o nuevo desarrollo) sin una
estrategia de reciclaje de la capital agresiva o con frecuencia sin vuelta a los
mercados para ms capital propio. El cuidado de niveles de deudas bajos seguramente
ayuda a reducir el coste total del capital propio, como hace propiedades que venden
peridicamente con el potencial IRR a largo plazo muy modesto. Sin embargo,
aquellos REITs que siguen encontrando oportunidades atractivas tendrn que levantar
normalmente el capital propio adicional a partir del tiempo

380

Apndice C

a tiempo. Es por lo tanto importante para inversionistas REIT entender cmo

analizar el coste de un REIT del capital propio, en particular su a largo plazo
coste verdadero del capital propio - aunque tales clculos sean imprecisos. Las
vueltas de la inversin esperadas de iniciativas de crecimiento externas deberan
ser con cuidado comparado con los gastos de capital de los REIT para asegurarse que
los intereses de los accionistas permanentemente no se diluyen - o valoran
destruido - cuando la nueva equidad se vende.

UN P P E N D I X

Gestin de carteras de REIT

Lo siguiente es una discusin de cmo uno podra ir sobre la direccin de su

carpeta de la reserva REIT. Se extrae (y se actualiza) de uno de los boletines
informativos del autor, REIT Esencial.

limpie con una manga quienes poseen slo dos o tres reservas REIT y tienen la
intencin no de comprar a ms de ellos no debera hacer caso de este Apndice D
entero. Se quiere principalmente para entusiastas REIT que tienen una asignacin
significativa a REITs, quizs poseyendo 10, 20, o hasta 30 de ellos, y quienes son
curiosos de muchas cuevas y tenedores en el camino que lleva a la gestin de
carteras REIT eficaz. En primer lugar, una advertencia. Esto no es un tema que uno
ve hablado con regularidad en la revista Money o la prensa financiera; la gestin
de carteras tiende a ser la provincia de tipos acadmicos, quant jocks, y gestores
de la cartera profesionales, y la mayor parte de artculos sobre el sujeto tienen
tendencia para estar llena de frmulas arcanas e incomprensibles del tipo que
podramos encontrar en la pizarra en un seminario postgraduado MIT de la teora de
cuerdas. Si no cree que m, compruebe cualquier cuestin del Diario de Gestin de
carteras. Sin embargo, cuando fui a colegio de abogados, no escuela de negocios, la
discusin siguiente ser notablemente carente de matemticas ms altas (o
matemticas an inferiores, para esto
381

382

Apndice D

asunto). Esto es las buenas noticias; las malas noticias son que no ofrece ningunos
programas fivestep para ganancias de capital inmediatas. Bien, vamos a ponerse a
ello. Sabemos que todas las organizaciones REIT no se crean iguales, tampoco son
iguales. Cada uno de ellos posee activos diferentes en ubicaciones diferentes,
persigue estrategias de negocios diferentes y estructura sus balances
diferentemente. La calidad y la profundidad de sus equipos de gestin se
diferencian considerablemente. Quizs toda la msica clsica parece lo mismo al no
iniciado, pero sus entusiastas seguramente saben la diferencia entre Schubert y
Schoenberg. Igualmente, todos REITs son similares desde muchos puntos de vista -
todos ellos poseen, o prestan en la seguridad de, bienes races comerciales - pero
pueden ser completamente diferentes el uno del otro. Estas caractersticas
diferentes, as como los niveles de la valoracin relativos de varias reservas
REIT, hacen el largo - y perspectivas de vuelta a corto plazo y arriesgan el perfil
de una reserva REIT completamente diferente de ese del otro. De este modo, para
pensar en REITs como uno podra pensar en muchas obligaciones del grado de
inversin - quin se preocupa qu posee? - puede un error grande. Los mercados
inmobiliarios, los equipos de gestin, los balances y las estrategias de negocios
afectan tanto riesgo como perfiles de crecimiento, y realmente incluyen la
inversin de REIT. Con el tiempo, afectarn seguramente el rendimiento y la
volatilidad. Piense en ello este camino: Si quiere invertir en el sector de la
energa, cmo construye su carpeta? Compra a los mayores integrados, por
ejemplo, Galn, Exxon y holands Real? Pequea exploracin y produccin
compaas? Perforadores? Conductos de gas natural? Sociedades de responsabilidad
limitada del maestro? Prefiere el petrleo o gas? Se concentra en reservas
grandes en sitios emocionantes como la playa del alquitrn canadiense occidental
o de la costa de Brasil, o es ms cmodo en ubicaciones probadas como la Palangana
de San Juan? Sus respuestas afectarn claramente su rendimiento de la carpeta y
arriesgarn el perfil. Es lo mismo con REITs. La gestin de carteras de REIT, creo,
debera ser conducida por objetivos de la inversin de alguien. Consigue el
rendimiento mejor posible, riesgo para condenarse? Golpear la cota de referencia
por 100 puntos bsicos anualmente? Ser un armario indexer? Qu importante es el
riesgo - no slo la volatilidad, pero las perspectivas de una decadencia cerca
permanente en la carpeta valora debido a la accin de palanca de deudas excesiva o
una estrategia de desarrollo muy agresiva? Es importante la volatilidad?
Rentabilidades por dividendo altas? Maximizar vueltas limpias? Aprendimos hace
mucho que no hay almuerzo libre en el mundo perverso de la inversin, y la
estrategia de alguien se debera adaptar a requisitos de vuelta de alguien

Apndice D

383

y nivel de aversin del riesgo. As vamos a tomar una mirada ms cercana a algunos
objetivos de la inversin posibles. 1. El redoble de Cotas de referencia - y
Gestin del riesgo. Queremos golpear las cotas de referencia, verdad? Para
aquellos quien pagan para manejar carpetas, es su raison d'tre - y justifica sus
honorarios. Para aquellos carpetas gerentes solos, el rendimiento superior
satisface el ego y justifica el trabajo suplementario; por otra parte, los fondos
del ndice seran la manera de ir. Pero a menudo no nos concentramos bastante en lo
que se requiere golpear la cota de referencia - sobre todo si queremos romperla.
Vamos a ser honestos: mientras la industria REIT se ha ampliado por ms de 20
pliegues que desde el final de 1992 (y tena una gorra del mercado de valores de
ms de $300 mil millones al final de 2010), todava es una algo pequea industria y
nuestras opciones de la inversin no son ilimitadas, en particular si la liquidez
es una cuestin. Y hay muchos nuevos inversionistas que pastan en REITland, algunos
de los que son completamente inteligentes. Las compaas ahora con regularidad
publican la direccin, y la mayor parte de FFO/AFFO estimaciones en La calle son
muy similares; un redoble de REIT o falta de encontrarse, nmeros de consenso por
ms que unos peniques - cuando los artculos irregulares se eliminan - slo un poco
ms a menudo pasa que la vista de la mosca de cerdos. Por tanto es muy competitivo
ah - si no una selva. Un escogido pocos pueden ser capaces de golpear la cota de
referencia algo con regularidad siendo simplemente recolectores de la reserva muy
astutos - pero no golpearn el ndice por ms que, supongamos, el 2 por ciento por
ao durante un horizonte temporal de 5 aos. Sin embargo, cascar la cota de
referencia en el 5 por ciento anualmente, y en una base regular, requiere que
abrace el riesgo ya que uno abrazara una cerveza ligera fra despus de una
excursin de 10 millas. As vamos a suponer que un gestor de la cartera quiera
golpear considerablemente la cota de referencia; cmo debera l o ella manejan
una carpeta todo-REIT? Hay varios caminos, incluso: (a) comercio Muy activo,
procurando chirriar o agarrar uno suplementario o el dos por ciento aqu y all,
aunque a costa de volumen de ventas de la carpeta alto. (b) Pesadamente
sobresuplemento salarial o sectores de bienes inmuebles especficos underweighting
- el rendimiento de la industria de REIT puede variar extensamente por

384

Apndice D

el sector del ao al ao (y hasta cuarto al cuarto), y descubrimiento de uno

enormemente sobrecarg en un fuertemente sector de realizacin puede hacer
maravillas para el rendimiento. (c) Lo mismo para compaas especficas, en
particular si pesadamente no se representan en la cota de referencia, por ejemplo,
recogiendo posiciones del 6 por ciento, supongamos, Alojamiento de Chesapeake,
Bienes inmuebles de Monmouth, Retail Opportunity Investments o Bienes inmuebles
Terreno nos pueden poner bien delante - o detrs - la cota de referencia. (d)
Extravindose fuera de REITland y poseyendo non-REIT reservas de bienes inmuebles
como Brookfield, St Joe Company, o hasta constructores de casas como PulteGroup. El
riesgo viene a muchas formas y tallas, y tambin se puede aumentar o disminuirse de
modos adems de sobresuplemento salarial o sectores underweighting o reservas o
complacencia en el comercio pesado. Algunos sectores son intrnsecamente ms
arriesgados que otros; los flujos de fondos de hotel REITs, por ejemplo, son menos
previsibles. Y, por supuesto, el riesgo se diferencia considerablemente por la
compaa. Mientras nadie puede decir si hay ms exposicin a una decadencia del
precio de accin a corto plazo en la Confianza de la Oficina de MILLAS POR GALN o
en Propiedades de Boston, hay poca duda que el antiguo sea simplemente una compaa
ms arriesgada para poseer - y no slo debido a su mayor volatilidad del precio de
accin. Tambin hay las diferencias en el riesgo especfico para la compaa; esto
puede ser debido a varios factores, incluso estrategias de la direccin (qu
arriesgado es la estrategia, y cunta capital se est dedicando a ella?),
estabilidad y previsibilidad de corrientes del flujo de fondos de bienes inmuebles
(y verdaderos negocios estaterelated), y el grado de riesgo de desarrollo y
riesgo de la inversin extranjero. Cmo confiable tiene la direccin - y sus
pronsticos - sido en cuartos previos? Hay all el riesgo que vaya la capital
misallocate? Y, por supuesto, algunos balances son simplemente ms arriesgados que
otros - debido a cantidades altas de la accin de palanca de deudas, madurez de
deudas de deudas y/o a corto plazo variablerate sustanciales. La liquidez en partes
de REIT tambin puede ser una cuestin, en particular si la compaa decepciona. El
punto fundamental aqu es que uno podra generar mejor nearterm el rendimiento de
una carpeta hasta los topes de Oficina de MILLAS POR GALN, Alojamiento de Felcor,
y Primero Industrial, pero ser una carpeta ms arriesgada que un pesadamente
ponderado con tales como Equity Residential, Public Storage y Simon Property Group.
As djenos no nio nosotros mismos: el rendimiento superior es maravilloso, pero
por lo general viene a un precio - y ese precio se deletrea RIESGO.

Apndice D

385

2. Reducir Volatilidad. Si la volatilidad baja es nuestro objetivo, hay algunas

cosas que podemos hacer. Un enfoque obvio se debe concentrar pesadamente en
aquellas partes de REIT que han tenido una historia de no trasladarse mucho al da,
es decir la versin de la industria REIT de Johnson & Johnson o Kimberly-Clark.
Pero tenga presente que el perro durmiente de ayer, por varios motivos, se puede
hacer el canguro de maana en esteroides, y viceversa. Varios instrumentos
adicionales tambin pueden ser eficaces para reducir la volatilidad de la carpeta.
Vamos a mirar algunos de ellos: Una tctica obvia aumenta niveles en efectivo. De
nadie yendo a llamar usted un debilucho para mantener una posicin de caja del 5 a
8 por ciento y hacer as reducir seguramente la volatilidad (aunque le castigue
por supuesto, en un mercado alcista). El otro se debe asegurar que las posiciones
no se concentran, en otras palabras, no ponga ms que, supongamos, el 3 por ciento
de sus activos de la inversin totales en ninguna posicin sola. Otra vez, esto
puede implicar un coste en el rendimiento si tenemos razn sobre nuestras
elecciones de la reserva, pero la volatilidad se reducir. La volatilidad tambin
se puede reducir extendiendo inversiones de alguien sobre muchos sectores de bienes
inmuebles, ya que esto tender al rendimiento hasta diario y semanal. El riesgo
puede o no se puede definir exclusivamente en trminos de volatilidad, pero, como
era verdad de REITs muy levantado con palanca en 2008 hasta 2009, las reservas que
con mayor probabilidad se autodestruirn debido a cualquier nmero de futuros
acontecimientos probablemente sern ms voltiles. Si esto es as, concntrese en
las compaas ms seguras en REITdom - desde los puntos de vista de calidad de la
direccin, estrategias de negocios, riesgo de desarrollo, previsibilidad del flujo
de fondos y estabilidad, fuerza del balance, liquidez de la parte, cobertura del
dividendo y otras cuestiones que pueden afectar el nivel 12 del precio de accin de
un REIT unos meses ms tarde. Las partes de compaas como AvalonBay, Propiedades
de Boston, Bienes inmuebles federales, Public Storage y Simon Property
probablemente sern menos voltiles debido a sus caractersticas de la inversin,
incluso talla y accin de palanca de deudas modesta. De este modo, si la
volatilidad baja es su juego, carga en el stalwarts. 3. Maximizar Vueltas Limpias.
Muchos planificadores financieros elegantes siguen recordndonos que lo que
guardamos, despus tithing al to Sam y nuestros cofres del gobierno estatal, es lo
que realmente cuenta. Podemos hacer 10.000$ en un a corto plazo exitoso

386

Apndice D

comercio, pero si vivimos en California u otro estado del impuesto sobre la renta
alto, tendramos suerte de guardar 6.000$ de esto, y tendramos que ganar una
vuelta muy alta en cualquier nueva inversin de sustituto slo para recuperar
aquellos pagos fiscales. Por supuesto, muchos inversionistas poseen REITs en
cuentas de retiro individual (IRA) y 401 (k) los proyectos, y no necesitan
ninguna' planificacin del impuesto apestosa. Fino. Pero los otros realmente
tienen que pensar en sus impuestos, quizs an ms en REIT que invierte que en otra
parte. Por qu? Piense en ello este camino. Incluso la plusvala a largo plazo se
puede cobrar los impuestos a precios hasta el 25 por ciento (no el 15 por ciento),
cuando los impuestos de estado y las retiraciones progresivas del impuesto mnimo
alternativo (AMT) se sacuden en la ecuacin. Puede otro REIT abastecer comprado de
los beneficios de un REIT que vendemos generan bastante incremento de capital para
hacernos enteros dentro de un ao o dos? No probablemente - no si razonablemente
esperamos slo el 4 a 5 por ciento en el incremento de capital anualmente para la
reserva REIT tpica. Por tanto aquellos de nosotros que invertimos en reservas REIT
con fondos personales tienen que pensar seriamente en impuestos y leyes de
impuestos que resultan de tomar ganancias. Por suerte, las partes de REIT estn en
el peligro mucho inferior de vaporizarse que, supongamos, un biotech o reserva de
Internet. Es muy extrao para un REIT echar estimaciones de consenso mucho de
menos, y los activos REIT rara vez se derriten como el inventario de semiconductor
obsoleto. Los flujos de fondos de la mayor parte de REIT son protegidos por
arriendos a largo plazo. De este modo, no va a matarnos para creer en una inversin
REIT con unas ganancias de capital introducidas grandes que nos gustara por otra
parte vendernos para aprovechar un poco de otro trato aparente en REITville. Para
aquellos que quieren guardar impuestos de ganancias de capital a mnimo, la mejor
estrategia, por lo tanto, es resistir la tentacin de vender o pelar atrs cada vez
unas miradas de la reserva caras o el perfil del riesgo aumenta modestamente. As,
se deberan concentrar en particular en inversionistas sensibles al impuesto
aquellas reservas REIT que seran contentos de poseer durante muchos aos. Y mire
aquellos fondos de inversin REIT con cuidado; se encargan para superar a sus pares
o una cota de referencia de REIT, y tan la mayor parte del cuidado de gestores de
la cartera tanto de impuestos como mi perdiguero de oro, Sammy, cuidado de quien
est en la tapa de la revista People de la prxima semana. 4. Inversin para
Produccin. Muchos creen que la produccin es el nombre del juego en la inversin
de REIT. Y quin los puede culpar? En reciente

Apndice D

387

aos, aproximadamente la mitad de los ingresos totales de la inversin de REIT ha

venido de la rentabilidad por dividendo sola. S vario REITsters quienes profesan,
Oye, el incremento de capital es agradable, pero estar absolutamente contento si
mis REITs me proveen de un dividendo estable, de aumentos ocasionales como la
autorizacin de circunstancias. Se debera concentrar un inversionista REIT slo
en la produccin? Por supuesto no. Pero deberan l o ella prestan la atencin a
la produccin? S en efecto. Yield es seguramente uno de los factores discernidores
que ponen reservas de REIT aparte de sus primos en el mundo ms amplio de acciones
ordinarias, y un Galn o McDonald's, vestido de una rentabilidad por dividendo del
3 por ciento o del 4 por ciento cobraron los impuestos a precios inferiores, ser
un competidor formidable para REITs con producciones similares o inferiores. Pero
vamos a suponer que el Sr. Yield Hogg sea muy motivado por rentabilidades por
dividendo. Cmo debera estructurar su carpeta? Aqu all ser dragones. Como
muchos inversionistas han aprendido a su pena eterna, una produccin que parece
demasiado bien para ser verdad por lo general no es. Pero como es un truismo que
aunque pueda ser paranoide no significa que los otros no le deben conseguir,
aquellos que tienen una cosa para la produccin todava puede invertir en REITs con
xito. Algunos de mis mejores amigos en REITdom prefieren reservas REIT con ms
alto que rentabilidades por dividendo medias, y alegremente poseo algunos de ellos
(las reservas, no los amigos). Por supuesto, el ningn almuerzo libre principio
significa que debemos hacer ciertos sacrificios cuando nos concentramos pesadamente
en la produccin. Las tasas de crecimiento de REITs flexible ms alto tienen
tendencia a ser ms bajas; esto es as por varios motivos. En primer lugar, una
rentabilidad por dividendo ms alta que resulta del pago de un REIT cerca de, o ms
que, el 100 por ciento de su flujo de fondos libre significa que menos utilidades
retenidas se pueden invertir para el futuro crecimiento del flujo de fondos (y
compaas que pagan ms en dividendos que proporcionado por flujos de fondos libres
se liquidan a menos que puedan vender continuamente activos a altos precios y
sustituirlos por el nuevo desarrollo en extensiones positivas). En segundo lugar,
una produccin ms alta a menudo es una indicacin que el Sr. Market menos que se
impresiona por futuras perspectivas de crecimiento anticipadas y tan exige que la
produccin corriente sea bastante alta para compensar esta tasa de crecimiento
inactiva percibida. Y, en tercer lugar, una rentabilidad por dividendo alta es con
frecuencia un signo que el REIT posee propiedades del precio de la gorra ms altas,
que pueden sugerir activos del riesgo ms alto o una calidad inferior.

388

Apndice D

Otra compensacin es el mayor riesgo. Si REIT particular se percibe como un animal

que tiene dientes agudos y comportamiento imprevisible, los inversionistas a menudo
valorarn sus partes en una rentabilidad por dividendo corriente ms alta de modo
que se compensen el riesgo aumentado. La hipoteca REITs tiende a tener altas
prestaciones por esta razn, entre otros. Histricamente, algunas producciones ms
altas en REITdom se han atado a partes que no debera llevar a casa a la madre.
As, hay por lo general las buenas razones por qu un REIT ceder el 3,5 por ciento
y el otro ceder el 7 por ciento. Pero aquellos que trabajan mucho, equipos de
gestin de estudio y balances, y tienen un mango firme en los riesgos inherentes en
algunas reservas de REIT flexibles ms alto pueden construir una carpeta bastante
buena con ellos. Y, por supuesto, estos inversionistas querrn probablemente aadir
un componente que consiste en REIT bastante seguro, flexible ms alto preferreds -
aunque con stos uno normalmente deje toda la oportunidad del incremento de
capital. 5. Estrategia de inversin de REIT personal. Cul es mi estrategia de
inversin de REIT personal? Para la amplia variedad, trato de mezclar varios de los
estilos anteriores. Sin embargo, mi nfasis primario en esta etapa de mi vida es la
evitacin del riesgo; la mayor parte de inversionistas, incluso su autor humilde,
compran reservas REIT no para golpeadura de jonrones y jactancia a su vecino sobre
su golpe ms reciente, pero, mejor dicho, para conservar su capital (incluso la
ganancia de una vuelta buena y previsible en ello) y evitar desastres - y tantas
cuevas como posible. Como consiguiente, tiendo a concentrarme en aquellas compaas
en las cuales tengo un alto nivel de comodidad que no van a hacer algo realmente
estpido. Tienen equipos de gestin magnficos, probados, poseen propiedades de la
buena calidad en ubicaciones buenas, disfrutan de balances fuertes, y - bien, si ha
ledo el libro, sabe el resto. Pero aqu est un pensamiento del final. No hay
nadie el camino correcto para invertir en reservas REIT; varias estrategias
pueden trabajar bien de con inteligencia ser ejecutado. Un viejo vio reclamaciones
que los toros hacen el dinero, los osos hacen el dinero, pero los cerdos se
matan. Del mismo modo, slo aquellos inversionistas que la chancla de una
inversin disea al otro, quizs persiguiendo REIT caliente de la semana - y
quienes tratan de entregar como parte del pago y de ellos - conseguirn la posesin
hecha dao reservas de REIT.

Apndice D

389

La llave, por supuesto, sabe objetivos financieros de alguien, criterios de

rendimiento, riesgo y tolerancias de volatilidad, requisitos de la produccin y
buena voluntad de pagar impuestos sobre la plusvala. Pero cada estrategia de
inversin activa requiere saber algo sobre el REIT esto se est comprando o
vendindose, incluso su equipo de gestin, estrategia de negocios, activos y
ubicaciones geogrficas, balance y consideraciones relacionadas, as como tenido
una concepcin bastante buena de valoraciones relativas y riesgos. Aquellos que no
quieren jugar ese juego siempre pueden comprar un fondo de inversin REIT o fondo
cambiado por el cambio (ETF), quizs a menudo con poca o ninguna prdida del
rendimiento (pero, en caso de algunos fondos de inversin, con el riesgo de tratar
con leyes de impuestos sustanciales al final de cada ao).

UN P P E N D I X

Largest Global Real Estate Companies desde diciembre de 2010

391
Desde:

12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt Valor (Local) (USD) Bil. Flotador (USD)
Bil. Equidad Smbolo de Mkt Produccin de Peso de Peso de REOC REIT/S&P equidad Dev
EPRA Div 1 Mkt 2% de Flotador Libre

Seguridad

Nombre

Amricas

Argentina (ARS) IRSA AR 1 1 REOC del 0,0% el 0,0% el 0,9% el 0,0% el 0,0% el 0,9%
el 0,0% el 0,0% el 0,9% 6,32$ 0,92$ 0,92$ 0,92$ 0,35$ 0,35$ 0,35 el 37,5% el 38,0%
el 37,5%

IRSA-Inversiones y Rep. S.A. (B)

Pas total

392
REOC REOC REOC REOC REOC 10.16 21.85 15.61 17.10 36.90 12.04 DEL 0,0% EL 0,0% EL
0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 1,0% EL
1,0% EL 2,0% EL 0,9% EL 1,0% EL 0,0% EL 2,2% DE REOC

Los mayores totales

Brasil (BRL) $6,77$ 5,57$ 4,54$ 4,19$ 3,72$ 3,13$ 6,75$ 3,77$ 2,99$ 3,50$ 2,38$
3,02 el 99,7% el 67,7% el 66,0% el 83,6% el 64,0% el 96,5%

Bienes inmuebles de PDG S/A Empreendimentos e Participacoes

PDGR3 BZ

Cyrela Bienes inmuebles de Brasil S/A Empreendimentose e Participacoes

CYRE3 BZ

MRV Engenharia e Participacoes S/A

MRVE3 BZ

Alamedas del BR Participacoes S/A

BRML3 BZ

Multiplan Empreendimentos Imobiliarios S/A

MULT3 BZ

Gafisa S/A

GFSA3 BZ

Pas total el 6 el 0,0% el 0,0% el 1,4% $27,91$ 22,41 el 80,3%

24

0.0%

0.0%

1.4%

48,03$

33,36$

69.5%

Los mayores totales

Canad (DAO) BPO CN REIT el 0,3% el 0,2% el 0,1% el 0,1% el 0,0% el 0,0% el 2,3% el
1,3% el 2,4% el 4,1% el 4,3% el 3,8% el 0,0% el 1,5% el 27.13 el 0,0% el 3,2% el
17.42 el 0,3% el 4,5% 31,05$ $2,08$ 8,81$ 1,26$ 70,34$ 31,91 el 0,3% el 6,6% 23,37
el 2.30 el 0,4% el 3,7% 19,43$ $2,85 el 0,7% el 6,3% 22,00 5.72 REIT REIT REIT REOC
REOC REOC de $5,70$ 2,79$ 2,01$ 2,07$ 8,80$ 1,26$ 65,87$ 31,50 el 0,5% el 0,8% el
3,1% 17,56$ 8,88$ 8,88 el 100,0% el 99,7% el 97,7% el 87,2% el 99,3% el 99,9% el
100,0% el 93,6% el 98,7%

Brookfield Properties Corp. (B)

HORA-U de la compaa inversionista de bienes inmuebles de RioCan CN

REI-U CN

H&R compaa inversionista de bienes inmuebles

Compaa inversionista de bienes inmuebles de Calloway

CWT-U CN

Compaa inversionista de bienes inmuebles canadiense BPO

EN CUANTO A - U CN

Brookfield Properties Corp. (B)

393
29 EL 7 EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 2,5% EL 2,5% EL 2,5%
1140.00 1 1 EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% REOC 28.99

MI Developments Inc. (Cl A)

MIM/A CN

Pas total

Los mayores totales

Chile (CLP) $1,48$ 1,48$ 0,36$ 0,36 el 24,1% el 24,3%

Parque Arauco S.A.

CENTMETROS CBICOS DE PARAUCO REOC

Pas total

Los mayores totales

Mxico (MXN) $2,30$ 1,16 el 50,3% (Sigui)

Urbi Desarrollos Urbanos S.A. de C.V.

URBI* MM

Desde:

12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt 45.28 Capacidad adquisitiva de $5,32$
4,31$ 2,02$ 2,02$ 3,76$ 3,17 (Local) (USD) Bil. Flotador (USD) Bil. Equidad Smbolo
de Mkt REOC Produccin de Peso de Peso de REOC del 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el
0,0% el 0,0% el 0,3% el 0,0% el 0,0% REIT/S&P equidad Dev EPRA Div 1 Mkt 2% de
Flotador Libre el 100,0% el 70,7% el 73,6%

Seguridad

Nombre

Corporacion Geo S.A.B. de C.V. 4 2

MM DE GEOB

Pas total

Los mayores totales

Estados Unidos (USD) SPG PSA VNO MAR EQR GGP HCP BXP HST WY CALIENTE REIT REOC REIT
del 0,0% el 0,0% REIT del 1,4% REIT del 1,5% REIT del 1,6% el 1,5% el 1,5% el 1,5%
el 0,0% el 0,0% REIT del 1,3% el 0,9% REOC del 1,8% el 1,8% el 3,5% el 2,6% el 5,1%
el 2,3% el 0,2% el 0,5% el 1,1% REIT del 0,0% el 0,0% el 0,4% REIT del 1,6% el 1,9%
el 3,1% el 1,7% el 1,6% el 3,2% 101.42 83.33 41.54 51.95 15.48 36.79 86.10 17.87
60.78 18.93 el 3,5% el 3,7% el 3,2% REIT 99,49$ 29,15$ 17,27$ 15,22$ 15,13$ 14,78$
14,50$ 13,42$ 12,06$ 11,90$ 11,59$ 10,15$ 28,47$ 14,35$ 13,69$ 11,86$ 14,27$ 13,74$
13,33$ 11,86$ 11,50$ 10,96$ 9,88 el 97,7% el 83,0% el 90,0% el 78,4% el 96,6% el
94,8% el 99,3% el 98,3% el 96,6% el 94,6% el 97,4%

394

Simon Property Group Inc.

Public Storage

Vornado Realty Trust

Marriott International Inc.

Equity Residential

General Growth Properties Inc.

HCP Inc.
Boston Properties Inc.

Host Hotels & Resorts Inc.

Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc.

Weyerhaeuser Co.

AvalonBay Communities, Inc. VTR PLD KIM CBG PCL AMB NHP RYN FCE/A FCE/B 145 14 REOC
del 20,0% el 19,6% el 2,6% el 39,6% el 40,7% el 3,5% el 0,0% el 0,0% el 0,0% 16.62
el 0,3% el 0,3% el 0,0% REOC 16.69 el 0,0% el 0,0% el 4,1% REIT 52,52 REIT de
$4,23$ 2,27$ 0,35$ 418,72$ 228,01 el 0,6% el 0,6% el 5,2% 36,38 REIT de 4,59$ el
0,6% el 0,7% el 3,5% 31,71 REIT de 5,34$ el 0,0% el 0,0% el 4,5% 37,45 REOC de
$6,05$ 6,03$ 5,21$ 4,55$ 4,18$ 2,03$ 0,04$ 394,47$ 215,24 el 0,0% el 0,0% el 0,0%
20,48 REIT de $6,61$ 6,51 el 0,9% el 0,3% el 4,0% 18,04 REIT de $7,32$ 7,05 el 1,0%
el 1,0% el 3,1% 14,44 REIT de $8,22$ 8,19 el 99,7% el 96,3% el 98,4% el 99,6% el
97,6% el 99,0% el 98,7% el 89,6% el 12,5% el 94,2% el 94,4% el 1,0% el 1,0% el 4,1%
52,48$ 8,24$ 8,17 el 99,1%

AVB

REIT EL 1,2% EL 1,2% EL 3,2% 112,55$ 9,60$ 9,38 EL 97,7%

Ventas, Inc. (A)

ProLogis (A)

Kimco Realty Corp.

CB Richard Ellis Group Inc. (Cl A)

Plum Creek Timber Company Inc.

AMB Property Corp. (A)

Propiedades de la salud de escala nacional (A)

Rayonier Inc REIT

Forest City Enterprises Inc. (Cl A)

Forest City Enterprises Inc. (Cl B)

395
WDC AU SGP AU WRT AU GPT AU LLC AU 35 5 REOC REIT REIT DEL 0,6% EL 0,5% EL 9,2% EL
5,6% REIT DEL 0,9% REIT DEL 1,1% EL 1,1% EL 0,8% EL 0,7% EL 0,0% EL 8,6% EL 5,4% EL
2,5% EL 2,9% EL 6,7% EL 6,1% EL 0,0% EL 5,4% EL 3,7% EL 5,6% EL 4,4% 9.58 3.60 2.57
2.94 8.63

Pas total

Los mayores totales

Asia

Australia (AUD) $22,67$ 8,79$ 8,05$ 5,59$ 5,00$ 86,02$ 50,11$ 20,91$ 8,76$ 8,05$
5,11$ 4,70$ 77,96$ 47,53 el 92,2% el 99,7% el 100,0% el 91,4% el 93,9% el 90,6% el
94,8% (Sigui)

Westfield Group Australia

Stockland Australia

Confianza de la venta al por menor de Westfield

GPT Group

Lend Lease Group

Pas total

Los mayores totales

Desde:

12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt Valor (Local) (USD) Bil. Flotador (USD)
Bil. Equidad Smbolo de Mkt Produccin de Peso de Peso de REOC REIT/S&P equidad Dev
EPRA Div 1 Mkt 2% de Flotador Libre

Seguridad

Nombre

China (HKD) 1.387 HK 817 HK 467 HK 123 HK HMIN REOC estadounidense el 0,0% el 0,0%
el 0,0% el 0,0% el 1,6% el 0,0% el 1,6% el 0,0% el 0,8% 9.60 el 0,0% el 0,0% el
0,0% REOC 318.41 el 0,0% el 0,0% el 0,0% REOC 2.08 el 0,0% el 0,0% el 0,0% REOC
1.55 el 0,0% el 0,0% el 1,1% REOC 2,34 REOC de $2,76$ 2,55$ 2,48$ 1,63$ 1,62$
19,26$ 14,89 el 0,0% el 0,0% el 7,7% 1,36$ 3,85$ 1,58$ 1,02$ 0,75$ 1,28$ 1,63$
1,62$ 11,34$ 7,88 el 41,1% el 37,1% el 29,3% el 51,7% el 100,0% el 100,0% el 58,9%
el 53,0%

Renhe Commercial Holdings Co. Ltd.

Franshion Properties (China) Ltd.

United Energy Group Ltd.

Yuexiu Property Co. Ltd.

396
16 6 16 HK 1 HK 4 HK 101 HK HKL SP REOC REOC REOC REOC DEL 0,0% EL 1,2% EL 1,0%
REOC DEL 2,5% EL 3,0% EL 4,0% EL 0,0% EL 1,3% EL 1,3% EL 1,5% EL 2,1% EL 2,3% EL
1,8% EL 2,0% EL 2,5% 129.10 119.90 59.80 36.35 56.13

Anuncios de Home Inns & Hotels Management Inc

China Vanke Co Ltd. B HKD

200002 CH

Pas total

Los mayores totales

Hong Kong (HKD) $42,68$ 35,72$ 21,18$ 20,89$ 16,24$ 24,79$ 20,51$ 10,59$ 10,50$
8,09 el 58,1% el 57,4% el 50,0% el 50,2% el 49,8%

Sun Hung Kai Properties Ltd.

Cheung Kong (posesiones) SA.

Embarcadero (posesiones) SA.

Hang Lung Properties Ltd.

Hongkong Land Holdings Ltd.

China Overseas Land & Investment Ltd. 19 HK 12 HK 1128 HK 69 HK 3333 HK 960 HK 823
HK 96 13 REIT del 9,3% el 10,9% el 1,7% el 13,5% el 15,4% el 2,3% el 0,8% el 0,9%
el 4,0% 24,15 REOC de $6,89$ 376,98$ 222,37 el 0,0% el 0,0% el 0,9% 10,82 REOC de
7,18$ el 0,0% el 0,0% el 0,2% 3,78 REOC de 7,29$ el 0,0% el 0,0% el 0,8% 21,10 REOC
de 7,84$ el 0,0% el 0,0% el 0,0% 17,40 REOC de $11,61$ 3,22$ 3,50$ 2,36$ 1,66$
6,89$ 170,09$ 117,43 el 0,8% el 0,9% el 1,5% 53,00 REOC de $14,84$ 6,67 el 0,0% el
0,0% el 2,5% 127,80$ 14,89$ 11,61 el 78,0% el 45,0% el 27,7% el 44,6% el 32,4% el
23,1% el 100,0% el 45,1% el 52,8%

688 HK

REOC EL 0,0% EL 0,9% EL 1,6% 14,38$ 15,12$ 7,05 EL 46,6%

Swire Pacific Ltd.

Henderson Land Development Co. Ltd.

Wynn Macau Ltd.

Shangri-La Asia Ltd.

Evergrande Real Estate Group Ltd.

Longfor Properties Co. Ltd.

Una compaa inversionista de bienes inmuebles

Pas total

Los mayores totales

397
DLFU EN UT EN HDIL EN IH EN IBREL EN 20 EL 5 REOC DEL 0,0% EL 0,0% REOC DEL 0,0%
REOC DEL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% REOC DEL 0,0% EL 0,0% REOC DEL 0,0%
EL 0,0% EL 0,1% EL 0,0% EL 1,0% EL 0,0% EL 0,7% EL 0,3% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,4%
291.95 66.20 194.25 96.60 139.55

India (INR) $11,08$ 3,72$ 1,80$ 1,56$ 1,25$ 28,55$ 19,43$ 2,39$ 1,73$ 1,00$ 1,09$
0,93$ 9,48$ 7,14 el 21,5% el 46,4% el 55,6% el 69,9% el 74,4% el 33,2% el 36,8%
(Sigui)

DLF Ltd.

Unitech Ltd.
Housing Development & Infrastructure Ltd.

Indian Hotels Co. Ltd.

Indiabulls Real Estate Ltd.

Pas total

Los mayores totales

Desde:

12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt Valor (Local) (USD) Bil. Flotador (USD)
Bil. Equidad Smbolo de Mkt Produccin de Peso de Peso de REOC REIT/S&P equidad Dev
EPRA Div 1 Mkt 2% de Flotador Libre

Seguridad

Nombre

Indonesia (IDR) BSDE IJ LPKR IJ 13 2 REOC del 0,0% el 0,0% el 0,3% el 0,0% el 0,0%
el 0,3% el 0,0% el 0,0% el 0,0% 680,00 REOC de $1,63$ 9,33$ 3,38 el 0,0% el 0,0% el
0,7% 900,00$ 1,75$ 0,63$ 1,40$ 4,73$ 2,03 el 35,9% el 85,7% el 50,7% el 59,9%

Bumi Serpong Damai

Lippo Karawaci

Pas total

Los mayores totales

398
8.802 JUEZ DE PAZ 8.801 JUEZ DE PAZ 8.830 JUEZ DE PAZ 1925 DEL JUEZ DE PAZ JUEZ DE
PAZ 1878 8.951 JUEZ DE PAZ 8.952 JUEZ DE PAZ EL 8953 JUEZ DE PAZ REIT REIT EL 0,6%
EL 0,4% REIT REOC DEL 0,6% REOC DEL 0,6% REOC DEL 0,8% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,7% EL
0,6% EL 0,4% REOC DEL 1,2% EL 1,4% EL 1,0% EL 1,7% EL 3,5% EL 3,9% EL 3,8% EL 4,6%
REOC DEL 2,0% EL 2,2% EL 1,4% EL 2,8% EL 2,4% EL 0,8% 1506.00 1619.00 1939.00
998.00 5560.00 833000.00 842000.00 155.700,00$ 25,82$ 17,59$ 11,38$ 7,38$ 8,06$
5,57$ 5,08$ 2,97$ 19,88$ 15,21$ 8,24$ 5,81$ 5,09$ 4,97$ 4,75$ 2,75 EL 77,0% EL
86,5% EL 72,4% EL 78,8% EL 63,2% EL 89,3% EL 93,4% EL 92,7%

Japn (JPY)

Mitsubishi Estate Co. Ltd.

Mitsui Fudosan Co. Ltd.

Sumitomo Realty & Development Co. Ltd.

Daiwa House Industry Co. Ltd.

Daito Trust Construction Co. Ltd.

Nippon Building Fund Inc.

Japan Real Estate Investment Corp.

Japan Retail Fund Investment Corp.

Advance Residence Investment Corp. 8.905 juez de paz 64 el 10 REOC del 9,5% el 8,1%
el 2,6% $ $90,91$ 70,78 el 13,5% el 10,4% el 3,3% 144,78$ 106,96 el 73,9% el 77,9%
el 0,2% el 0,3% el 0,9% 2.180,00$ 4,87$ 2,04 el 41,8%

3.269 JUEZ DE PAZ

REIT EL 0,3% EL 0,0% EL 4,5% 181.800,00$ 2,20$ 2,05 EL 93,2%

Aeon Mall Co. Ltd.

Pas total

Los mayores totales

Corea (KRW) REOC el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,7% el 0,0% el 0,5%
$14,53$ 14,36 el 0,0% el 1,2% 34.000,00$ $2,26 el 0,0% el 0,3% 473.000,00 12.10$
3,65$ 1,70$ 5,37$ 5,34 el 30,1% el 75,2% el 37,0% el 37,2% REOC

Lotte Shopping Co. Ltd.

023530 KS

Hyundai Development Co. 3

012630 KS

Pas total

Los mayores totales

399
REOC REOC 2.44 5.95 5.38 SPSB MK 26 DEL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL
0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 6,9% EL 2,9% EL 3,0% EL 0,0% EL 2,0% EL 0,0% EL 0,0% DE
REOC NZ DE 3 CABEZADAS GMT NZ ANO NZ REOC REIT REIT DEL 0,1% EL 0,1% EL 0,1% EL
0,1% EL 0,0% EL 0,0% EL 7,0% EL 8,1% EL 7,8% 1.00 0.95 0.78

Malasia (MYR) $2,88$ 1,96$ 1,64$ 17,22$ 6,48$ 2,85$ 1,53$ 1,51$ 10,50$ 5,88 el
98,8% el 77,8% el 92,1% el 61,0% el 90,7%

Posesiones de la tierra de UEM Bhd

ULHB MK

SP Setia Bhd

Posesiones de Boustead Bhd

BOUS MK

Pas total

Los mayores totales

Nueva Zelanda (NZD) $0,76$ 0,68$ 0,61$ 0,72$ 0,56$ 0,61 el 94,7% el 82,9% el 100,0%
(sigui)

Confianza de la propiedad de ingresos del kiwi

Confianza de la propiedad de Goodman

AMP NZ Office Ltd.

Desde:

12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt (Local) 0.73 1,14 Capacidad adquisitiva de
$2,55$ 2,55$ 0,19$ 0,31$ 0,30$ 0,18$ 2,37$ 2,37 (USD) Bil. Flotador (USD) Bil.
Equidad Smbolo de Mkt ARG NZ PFI NZ 5 5 REIT del 0,3% el 0,1% el 7,2% el 0,3% el
0,1% el 7,2% REIT del 0,0% el 0,0% el 5,4% Produccin de Peso de Peso de REOC del
0,0% el 0,0% el 7,9% REIT/S&P equidad Dev EPRA Div 1 Mkt 2% de Flotador Libre el
95,5% el 94,6% el 92,9% el 92,9%

Seguridad

Nombre

Confianza de la propiedad de Argosy

Propiedad para SA de la industria.

Pas total

Los mayores totales

400
SM P.M. ALI P.M. REOC EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL
0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,6% EL 1,3% EL 1,3% EL 0,0% EL 3,1% REOC REOC REOC REOC
DEL 0,0% EL 0,0% EL 1,5% EL 0,0% EL 0,0% EL 1,5% 543.00 16.46 11.38 3.89 9.00 MPI
P.M. 12 5 CAPL SP CIT SP REOC REOC EL 1,2% EL 0,7% EL 1,2% EL 0,8% EL 2,8% EL 0,6%
3.71 12.56

Filipinas (PHP) $7,59$ 4,89$ 3,61$ 1,79$ 1,51$ 24,78$ 19,38$ 2,09$ 2,25$ 1,49$
0,79$ 0,57$ 8,77$ 7,19 el 27,6% el 45,9% el 41,3% el 44,3% el 37,5% el 35,4% el
37,1%

SM Investments Corp.

Ayala Land Inc.

SM Prime Holdings Inc.

SMPH P.M.

Metro Pacific Investments Corp.

SM Development Corp.

SMDC P.M.

Pas total
Los mayores totales

Singapur (SGD) $12,35$ 8,92$ 12,29$ 4,74 el 99,5% el 53,2%

CapitaLand Ltd.

City Developments Ltd.

Global Logistic Properties Ltd CT SP KPLD SP 50 5 REOC del 3,1% el 3,2% el 2,0% $
$39,15$ 26,33 el 5,8% el 5,1% el 3,5% 94,12$ 53,52 el 0,3% el 0,3% el 1,7% 4,80
REIT de $5,43$ 2,55 el 47,0% el 56,9% el 67,3% el 0,4% el 0,5% el 4,8% 1,95$ 4,85$
2,76 el 56,9%

GLP SP

REOC EL 0,4% EL 0,4% EL 0,0% 2,16$ 7,60$ 4,00 EL 52,6%

Confianza de CapitaMall

Keppel Land Ltd.

Pas total

Los mayores totales

Taiwn (TWD) 5.522 TT 2542 TT 9945 TT 2545 TT 2501 TT 24 5 REOC del 0,0% el 0,0% el
4,5% el 0,0% el 0,0% el 3,3% el 0,0% el 0,0% el 2,7% 18.40 el 0,0% el 0,0% el 2,6%
REOC 97.40 el 0,0% el 0,0% el 1,9% REOC 51.30 el 0,0% el 0,0% el 7,7% REOC 65,40
REOC de $1,59$ 1,34$ 1,21$ 1,05$ 16,40$ 7,08 el 0,0% el 0,0% el 7,7% 78,50$ 1,90$
0,69$ 1,39$ 0,95$ 0,69$ 0,58$ 11,44$ 4,30 el 36,4% el 87,4% el 71,4% el 56,7% el
55,0% el 69,8% el 60,6%

Farglory Land Development Co. Ltd.

Highwealth Construction Corp.

Ruentex Development Co. Ltd.

Huang Hsiang Construction Corp.

401
LH TB CPN TB REOC EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% REOC REOC REOC REOC DEL 0,0% EL 0,0% EL
0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 5,1% EL 1,0% EL 2,8% EL 3,0% EL 4,6% 6.45
26.75 21.00 18.50 104.00 PS TB MBK TB

Cathay Real Estate Development Co. Ltd.

Pas total

Los mayores totales

Tailandia (THB) $2,15$ 1,93$ 1,52$ 1,35$ 0,65$ 1,45$ 0,92$ 1,52$ 0,32$ 0,38 el
67,6% el 47,6% el 100,0% el 23,5% el 57,7% (Sigui)

Land & Houses PCL

Pattana central PCL

Centavo bar de Pattana Thb1 (extranjero)

CPN/F TB

Bienes inmuebles de Pruksa PCL

MBK PCL

Desde:

12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt 11.90 Capacidad adquisitiva de $13,11$
8,25$ 0,65$ 0,43$ 8,31$ 5,01 (Local) (USD) Bil. Flotador (USD) Bil. Equidad Smbolo
de Mkt REOC Produccin de Peso de Peso de REOC del 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el
4,0% el 0,0% el 4,5% el 0,0% el 7,6% REIT/S&P equidad Dev EPRA Div 1 Mkt 2% de
Flotador Libre el 66,5% el 63,4% el 60,8%

Seguridad

Nombre

Fondo de la propiedad arrendada de crecimiento de la venta al por menor de CPN 17 6

CPNRF TB

Pas total

Los mayores totales

Vietnam (VND) VIC VN ITA VN 2 el 2 REOC del 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el
0,0% REOC del 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% 97500.00 16.600,00$
1,84$ 0,29$ 2,13$ 2,13$ 0,76$ 0,27$ 1,03$ 1,03 el 41,0% el 93,0% el 48,4% el 48,1%

402
AVENIDA DE IIA AVENIDA DE CAI AVENIDA DE ATRS AVENIDA DE CWI REOC REOC REOC REOC
DEL 0,2% EL 0,1% EL 0,1% EL 0,5% EL 0,0% EL 0,2% EL 0,0% EL 0,1% EL 0,0% EL 0,0% EL
2,7% EL 2,3% 3.19 11.91 4.37 10.76

Vincom JSC

Tan Tao Investment-Industry Corp.

Pases totales

Los mayores totales

Europa

Austria (EUR) $4,47$ 1,40$ 2,18$ 1,23$ 3,89$ 1,26$ 1,57$ 0,93 el 87,1% el 90,1% el
71,8% el 75,4%

Immofinanz AG

CA Immobilien Anlagen AG

Atrium European Real Estate Ltd.

converso Immobilien Invest AG

Atrio SA de bienes inmuebles europea AVENIDA de CAII 10 el 6 REOC del 0,9% el 0,3%
el 1,3% $ $11,76$ 10,13 el 1,0% el 0,3% el 1,4% 12,99$ 10,82 el 83,3% el 86,1% el
0,0% el 0,0% el 0,0% 5,60$ 0,33$ 0,33 el 100,0%

ATRS NA

REOC EL 0,0% EL 0,0% EL 2,8% 4,30$ 2,15$ 2,15 EL 100,0%

CA Immo International AG

Pas total

Los mayores totales

Blgica (EUR) COFB BB BEFB BB WDP BB EN BB REIT el 0,0% el 0,4% el 0,4% el 0,5% el
6,7% el 0,5% el 5,4% el 0,0% el 4,8% 68.50 el 0,0% el 0,0% el 7,7% REIT 23.49 el
0,1% el 0,1% el 8,0% REIT 36,65 REIT de $0,62$ 0,44$ 0,49$ 7,81$ 4,71 el 0,1% el
0,2% el 6,4% 61,30 REIT de 1,38$ el 0,2% el 0,2% el 6,7% 97,41$ 1,79$ 1,68$ 1,08$
0,43$ 0,20$ 0,15$ 5,35$ 3,53 el 93,9% el 78,4% el 69,0% el 45,3% el 30,7% el 68,5%
el 75,0%

Cofinimmo S.A.

Befimmo S.C.A.

Warehouses de Pauw S.C.A.

Intervest Offices S.A.

Wereldhave Blgica C.V.A. S.C.A. 17 5

WEHB BB

403
DC DE TKDV DC DE JDAN 3 EL 2 REOC DEL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% REOC DEL 0,0% EL
0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 2,7% EL 0,9% EL 1,3% 23.90 408.00 EL 0,1% EL 0,2%
EL 3,3% REOC 3.88

Pas total

Los mayores totales

Dinamarca (DKK) $0,18$ 0,78$ 1,11$ 0,96$ 0,15$ 0,26$ 0,48$ 0,41 el 85,2% el 33,2%
el 43,2% el 43,0%

Desarrollo de TK A/S

Jeudan A/S

Pas total

Los mayores totales

Finlandia (EUR) $1,44$ 1,21 el 83,9% (Sigui)

Sponda Oyj

SDA1V FH

Desde:

12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt 3.08 Capacidad adquisitiva de $2,80$ 2,46$
1,01$ 0,57$ 2,07$ 1,78 (Local) (USD) Bil. Flotador (USD) Bil. Equidad Smbolo de
Mkt REOC Produccin de Peso de Peso de REOC del 0,1% el 0,2% el 0,2% el 0,3% el
3,9% el 0,3% el 3,9% el 0,1% el 4,5% REIT/S&P equidad Dev EPRA Div 1 Mkt 2% de
Flotador Libre el 56,0% el 73,9% el 72,4%

Seguridad

Nombre

Citycon Oyj 3 2

CTY1S FH

Pas total

Los mayores totales

Francia (EUR) UL FP LI RFA FP FP GFC FP ICAD FP NXI FP 31 6 REOC del 3,6% el 4,0%
el 4,0% el 3,5% REIT del 0,0% el 0,0% REIT del 0,3% el 0,3% el 9,5% el 4,6% el 5,5%
el 6,0% REIT del 0,3% el 0,3% el 5,3% REIT del 0,4% el 0,3% el 6,6% el 0,4% el 0,4%
el 4,6% 27.00 72.40 82.31 76.35 34.16 el 2,2% el 2,3% el 5,4% REIT 148,00$ 18,21$
6,87$ 5,21$ 6,91$ 5,30$ 2,37$ 75,95$ 44,86$ 17,80$ 3,44$ 3,40$ 2,70$ 5,25$ 1,08$
48,41$ 33,67 el 97,8% el 50,0% el 65,3% el 39,0% el 99,1% el 45,7% el 63,7% el
75,0%

404
DEQ GR DWNI GR REOC REOC EL 0,2% EL 0,1% EL 0,3% EL 0,1% EL 3,8% EL 1,9% 28.98
10.50

Unibail-Rodamco S.A.

Klepierre S.A.

Fonciere des Regions S.A.

Gecina

ICADE S.A.

Nexity S.A.

Pas total

Los mayores totales

Alemania (EUR) $2,01$ 1,15$ 1,59$ 1,15 el 79,2% el 100,0%

Deutsche Euroshop AG
BR de Deutsche Wohnen AG

Gagfah S.A. IVG GR AOX GR GWB GR 15 4 REOC del 0,5% el 0,6% el 3,1% $ $8,16$ 4,62
el 0,7% el 0,7% el 2,1% 10,78$ 6,03 el 0,0% el 0,0% el 0,5% 13,80 REIT de $1,01$
0,08 el 0,0% el 0,1% el 4,9% 10,50 REOC de $0,87$ 0,34 el 38,9% el 8,0% el 55,9% el
56,6% el 0,1% el 0,0% el 0,0% 6,45$ 1,09$ 0,65 el 59,8%

GFJ GR

REOC EL 0,1% EL 0,1% EL 7,4% 6,71$ 2,04$ 0,81 EL 40,0%

IVG Immobillen AG

oficina de alstria REIT-AG

GBW AG

Pas total

Los mayores totales

Grecia (EUR) REIT el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 0,0% el 8,0% el 0,0% el 65,2% el 0,0%
el 8,0% 5,95$ 0,49$ 0,79$ 0,49$ 0,11$ 0,24$ 0,11 el 23,5% el 30,4% el 23,5%

Eurobank Properties Real Estate Investment Co. 3 1

EUPRO GA

Pas total

405
BNS IM PRS IM 5 2 REOC DEL 0,1% EL 0,1% EL 0,2% EL 0,1% REIT DEL 0,0% EL 0,0% EL
0,1% EL 0,1% EL 3,2% EL 490,1% EL 99,3% #### 0.63 0.45 REIT REIT EL 0,7% EL 0,3% EL
0,7% EL 0,3% EL 5,5% EL 6,4% 48.02 73.06 WHA NA

Los mayores totales

Italia (EUR) $1,63$ 0,50$ 3,00$ 2,13$ 0,76$ 0,37$ 1,48$ 1,14 el 46,9% el 74,4% el
49,3% el 53,4%

Beni Stabili S.p. A.

Prelios S.p. A.

Pas total

Los mayores totales

Pases Bajos (EUR) $5,86$ 2,10$ 5,80$ 2,10 el 98,9% el 100,0% (Siguieron)

Corio N.V. REIT

CORA NA

Wereldhave N.V.

Desde:
12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt (Local) 34.45 51.98 4,81 Capacidad
adquisitiva de $1,23$ 15,90$ 12,37$ 1,29$ 1,89$ 1,84$ 1,29$ 1,23$ 15,22$ 12,26
(USD) Bil. Flotador (USD) Bil. Equidad Smbolo de Mkt REIT el 0,2% el 0,2% el 0,1%
el 1,6% el 1,4% el 1,5% el 4,9% el 1,7% el 5,0% el 0,1% el 0,0% el 0,2% el 7,1% el
0,2% el 5,3% REIT REOC REOC Produccin de Peso de Peso REIT/S&P equidad Dev EPRA
Div 1 Mkt 2% de Flotador Libre el 97,4% el 100,0% el 100,0% el 95,7% el 99,1%

Seguridad

Nombre

N.V eurocomercial.

ECMPA NA

Venta al por menor de Vastned N.V. PEPR NA 11 5

VASTN NA

ProLogis propiedades europeas

Pas total

Los mayores totales

406
REOC EL 0,1% EL 0,1% EL 0,1% EL 0,1% EL 0,0% EL 0,1% EL 0,3% EL 0,1% EL 0,0% 10,35$
0,89$ 2,86$ 0,89$ 0,70$ 1,23$ 0,70 EL 78,6% EL 43,0% EL 78,6% 3 1 GTC PW 6 1 REOC
DEL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,3% EL 0,0% 24,50$
1,82$ 3,49$ 1,82$ 1,04$ 1,87$ 1,04 EL 56,9% EL 53,6% EL 56,9%

Noruega (NOK)

Propiedad noruega ASA

NPRO NO

Pas total

Los mayores totales

Polonia (PLN)

Globe Trade Centre S.A.

Pas total

Los mayores totales

Rusia (RUD) LSRG LI RU PIK LI PIKK RU LSRG 7 el 4 REOC del 0,0% el 0,0% el 0,0% $
$12,02 el 0,0% el 0,0% el 0,0% 13,46 el 0,0% el 0,0% el 0,0% 0,00 REOC de $1,87$
1,87$ 13,42$ 12,02 el 0,0% el 0,0% el 0,0% 0,00 REOC de $2,00$ 2,00 el 0,0% el 0,0%
el 0,0% 0,00 REOC de $3,40$ 3,40 el 0,0% el 0,0% el 0,0% 0,00$ 4,74$ 4,74 el 100,0%
el 100,0% el 100,0% el 100,0% el 99,7% el 100,0%
LSR Group

LSR Group

Gruppa Kompany PIK OAO GDR (Reg S Sh)

Gruppa Kompany PIK OAO Reg S Sh

Pas total

Los mayores totales

Espaa (EUR) el CNEL SM RLIA SM ACS SM FER SM ANA SM SYV SM 11 el 6 REOC del 0,1%
el 0,1% el 0,0% el 0,0% REOC del 0,0% el 0,0% REOC del 0,0% el 0,0% el 4,6% el 0,0%
el 5,9% el 2,3% REOC del 0,0% el 0,0% el 4,5% el 0,0% el 0,0% el 4,7% 35.08 7.44
53.00 4.75 el 0,0% el 0,0% el 0,0% REOC 1.56 el 0,1% el 0,0% el 0,0% REOC 0,06$
1,67$ 0,58$ 14,81$ 7,32$ 4,52$ 2,51$ 34,42$ 31,40$ 0,15$ 0,14$ 6,07$ 3,65$ 1,61$
0,72$ 12,77$ 12,34 el 8,8% el 24,4% el 41,0% el 49,9% el 35,6% el 28,7% el 37,1% el
39,3%

Inmobiliaria Colonial S.A.

407
MOLDE SS FABG SS REOC REOC EL 0,3% EL 0,2% EL 0,3% EL 0,2% EL 4,2% EL 4,0% 91.55
78.55

Realia Business S.A.

Actividades de Construccion y Servicios S.A.

Ferrovial S.A.

Acciona S.A.

Sacyr-Vallehermoso S.A.

Pas total

Los mayores totales

Suecia (SEK) $2,34$ 1,93$ 2,07$ 1,61 el 88,5% el 83,5% (Sigui)

Castellum AB

Fabege AB

Desde:

12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt (Local) 78.55 61.50 177.00 157,50
Capacidad adquisitiva de $1,40$ 1,95$ 17,25$ 11,25$ 1,25$ 2,37$ 1,27$ 1,22$ 0,76$
1,94$ 11,61$ 8,87 (USD) Bil. Flotador (USD) Bil. Equidad Smbolo de Mkt REOC el
0,2% el 0,2% el 0,1% el 0,0% el 1,2% el 0,9% el 0,9% el 3,1% el 1,1% el 2,7% el
0,0% el 1,6% el 0,0% el 1,8% el 0,2% el 4,1% el 0,2% el 2,7% REOC REOC REOC REOC
Produccin de Peso de Peso REIT/S&P equidad Dev EPRA Div 1 Mkt 2% de Flotador Libre
el 53,5% el 97,7% el 54,3% el 99,1% el 67,3% el 78,9%
Seguridad

Nombre

Hufvudstaden AB KLED SS

HUFVA SS

Kungsleden AB

Wallenstam AB JM SS 15 6

WALLB SS

JM AB

Pas total

408
SPSN SW PSPN SW REOC EL 0,1% EL 0,1% EL 1,1% EL 1,0% EL 0,1% EL 1,0% EL 1,0% EL
0,0% REOC REOC REOC DEL 0,3% EL 0,5% EL 3,6% EL 4,5% EL 3,7% EL 3,8% EL 4,2% EL
0,4% EL 0,4% EL 5,0% 69.75 75.00 199.70 136,20 ALLN SW 7 4

Los mayores totales

Suiza (CHF) $4,07$ 3,69$ 1,10$ 2,00$ 12,06$ 10,85$ 3,43$ 2,78$ 1,01$ 1,27$ 9,07$
8,49 el 84,3% el 75,3% el 92,5% el 63,4% el 75,2% el 78,2%

Swiss Prime Site AG

PSP Swiss Property AG

Mobimo Holding AG

MOBN SW

Allreal Holding AG

Pas total

Los mayores totales

El Reino Unido (GBP) LAND LN BLND LN REIT el 0,6% el 0,4% el 0,4% el 0,2% el 0,0%
el 0,0% el 0,0% el 4,9% el 3,5% el 4,0% el 3,8% el 5,5% el 2,9% el 0,0% el 0,0% el
1.41 el 0,1% el 4,7% 0,82$ $1,54$ 1,69$ 53,69$ 34,65 el 0,1% el 5,6% 1,06 el 1.13
el 0,3% el 1,9% 15,61$ $2,47 el 0,4% el 5,2% 2,86$ 3,33$ 3,29$ 2,03$ 0,74$ 1,54$
1,33$ 46,28 el 30.74 el 0,6% el 3,9% 4,18$ $4,52$ 2,61 el 0,6% el 3,9% 4,17$ 4,62
4.46 REIT REIT REIT REOC REIT REOC REIT el 0,9% el 0,9% el 5,0% 5,25 REIT de $7,27$
7,08 el 97,5% el 96,6% el 57,8% el 98,9% el 82,1% el 65,8% el 100,0% el 78,4% el
86,2% el 88,7% el 1,0% el 1,0% el 4,2% 6,74$ 8,09$ 7,66 el 94,7%

Land Securities Group PLC

British Land Co. PLC

Hammerson PLC CSCG LN SGRO LN DLN LN FCPT LN

HMSO LN
Capital Shopping Centres Group PLC

Segro PLC

Derwent London PLC

F&C SA de confianza de la propiedad comercial.

El Reino Unido COMMERCIAL PROPERTY TRUST LTD SBD LN 51 9

UKCM LN

Songbird Estates PLC

Pas total

409
AZRG ESTO GLOB ESTO 14 EL 2 REOC DEL 0,2% EL 0,5% EL 0,1% EL 0,1% REOC DEL 0,1% EL
0,0% EL 0,1% EL 0,1% EL 0,0% EL 4,0% EL 2,4% EL 2,0% 100.00 45.40 GRT SJ REOC EL
0,0% EL 0,0% EL 6,6% 18.33

Los mayores totales

Oriente Medio / frica

Israel (ILS) $3,42$ 1,98$ 11,83$ 5,40$ 0,86$ 0,81$ 4,27$ 1,67 el 25,0% el 41,0% el
36,1% el 30,9%

Azrieli Group Ltd.

Gazit-Globe Ltd.

Pas total

Los mayores totales

Otro

Sudfrica (ZAR) $4,35$ 4,07 el 93,5% (sigui)

Growthpoint Properties Ltd.

Desde:

12/31/2010

Por ciento de Reloj Total Precio de Crnt (Local) 7.99 57,00 Capacidad adquisitiva
de $18,49$ 9,03$ 1,43$ 3,25$ 2,03$ 1,35$ 14,25$ 7,45 (USD) Bil. Flotador (USD) Bil.
Equidad Smbolo de Mkt RDF SJ HYP SJ 14 3 REOC del 0,0% el 0,0% el 7,0% el 0,0% el
0,0% el 7,4% REOC del 0,0% el 0,0% el 6,0% Produccin de Peso de Peso de REOC del
0,0% el 0,0% el 8,5% REIT/S&P equidad Dev EPRA Div 1 Mkt 2% de Flotador Libre el
62,3% el 94,7% el 77,1% el 82,5%

Seguridad

Nombre
Redefine Properties Ltd.

Hyprop Investments Ltd.

Pas total

Los mayores totales

410
REIT EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 2,7% EL 0,0% EL 1,8% EL 0,0% EL 2,7% 82.50
3 1 REOC DEL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% REOC EL 0,0% EL 0,0% EL 0,0% EL 2,2% EL 0,0% EL
0,7% 2.28 1.63 3

Turqua (INTENTO) $0,73$ 1,92$ 0,73$ 0,56$ 1,19$ 0,56 el 76,1% el 62,0% el 76,1%

Akmerkez Gayrimenkul Yatirim Ortakligi A.S.

AKMGY TI

Pases totales

Los mayores totales

Emiratos rabes Unidos (AED) $1,60$ 1,16$ 3,10$ 1,20$ 0,94$ 2,30 el 75,0% el 81,0%
el 74,2%

Al Dar Properties Co.

ALDAR UH

Bienes inmuebles de Sorouh PJSC

SOROUH UH

Pas total

Los mayores totales

0.0%

0.0%

1.1%

2,77$

2,14$

77.5%

Total todos los pases el 175 el 62,1% el 62,7% el 3,53% $958,47$ 708,15

830

100.1%
100.0%

El 2,72%

1.732,71$

1.188,34$

68.6% el 73,9%

Total todos los mayores

NOTAS: un - Fusiones en proceso: Ventas para adquirir Salud de Escala nacional;

Propiedad de AMB y ProLogis para combinarse. B - Dualmente puesto en una lista en
Bolsa de Nueva York.

Las producciones divididas se calculan usando los dividendos actualizados del

analista de Clarn de CBRE cuando disponible; o el dividendo relatado de Factset
cuando no disponible. La gorra del mercado de seguridad es sourced de Factset y
representa una gorra del mercado llena en el USD.

411

Glosario

lo siguiente es un glosario que contiene algunos trminos usados con frecuencia en

los mundos de bienes races comerciales y REITs. Muchos de estos trminos no
siempre son usados del mismo modo por todos los inversionistas; por lo tanto,
encontrar indudablemente definiciones en otra parte que son algo diferentes. Otra
fuente buena de REIT y terminologa de bienes races comerciales se puede encontrar
en el sitio web del NAREIT, expresamente,
www.reit.com/IndividualInvestors/GlossaryofREITTerms.aspx. Fondos ajustados de
operaciones (AFFO). FFO (ver FFO), los gastos menos normalizados que se repiten que
son capitalizados por el REIT y se amortizan, y que son necesarios para mantener
correctamente y arrendar la propiedad (p.ej., nuevo alfombrado y paeras en
unidades del piso, arrendando gastos y concesiones de la mejora del arrendatario);
los ajustes tambin se hacen eliminar el forro directo de alquileres, que es una
prctica contable. Ao de referencia. En un arriendo comercial, el ao us como una
referencia contra la cual los ingresos o los gastos en aos subsecuentes se miden
para determinar gastos de alquiler adicionales o parte del arrendatario de gastos
de funcionamiento aumentados de la propiedad. Punto bsico. Un centsimoo del 1 por
ciento (el 0,01 por ciento). As, un aumento de 30 puntos bsicos de la produccin
de una obligacin de 10 aos causara un aumento de la produccin de, supongamos,
el 3,35 por ciento al 3,65 por ciento. Beta. El grado al cual el precio de una
reserva se mueve con un ndice de reservas, tal como el S&P 500. Poderes de la
obligacin. Un trmino argtico sola referirse a las partes de un REIT que
proporcionan una rentabilidad por dividendo por encima de la media a sus
accionistas, pero donde se espera que FFO/AFFO y las tasas de crecimiento del
dividendo sean completamente bajos, por ejemplo, el 1 a 3 por ciento anualmente.

413
414

Glosario

Valor contable (por parte). El monto en dlares de los activos de una compaa
menos sus responsabilidades, como reflejado en su balance de acuerdo con GAAP (ver
GAAP), dividido en las acciones ordinarias excepcionales. El valor contable
reflejar toda la depreciacin previa y amortizacin, que son expensed con
objetivos de la contabilidad y pueden tener poca relacin al valor neto de los
activos de una compaa cuando valorado en precios de mercado corrientes o precios
de la gorra predominantes. Tambin ver el Valor neto de los activos. Precio de la
gorra. La vuelta inicial esperada por el comprador de una propiedad, expresada como
un porcentaje de un precio de compra todo-en efectivo. Es normalmente determinado
dividiendo los ingresos operativos netos esperados de la propiedad (antes de gasto
de la depreciacin, gasto por intereses e impuestos sobre la renta), o NOI, durante
los prximos 12 meses por el precio de compra. Los precios de la gorra para
propiedades especficas variarn extensamente en cualquier momento y de vez en
cuando pero, en trminos generales, los precios de la gorra altos indican mayor
riesgo percibido o, quizs, perspectivas de crecimiento NOI inferiores a la media.
Calculando NOI esperado de una propiedad, la mayor parte de compradores y los
inversionistas excluyen gastos normales pero a menudo capitalizados como nuevo
alfombrado o paeras (p.ej., en unidades del piso), gastos de la mejora del
arrendatario o arrendamiento de comisiones; el precio de la gorra as calculado a
menudo se refiere como un precio de la gorra nominal. Un precio de la gorra
eficaz o econmico incluye los efectos de gastos de capital normalizados. Flujo
de fondos. En cuanto a una propiedad (o grupo de propiedades), los ingresos del
alquiler del dueo de la propiedad menos todos los gastos de funcionamiento de la
propiedad, incluso gastos de la direccin de la propiedad, gastos de utilidad y
contribuciones territoriales. El trmino no hace caso de depreciacin y gastos de
la amortizacin e impuestos sobre la renta, as como inters de prstamos obtenidos
para financiar la propiedad. A veces usado de modo intercambiable con ingresos
operativos netos o EBITDA. Valores apoyados por la hipoteca comerciales (CMBS). Una
sigla para valores apoyados por la hipoteca comerciales, stas son obligaciones que
son apoyadas por varias hipotecas en propiedades de bienes races comerciales. Por
lo general se estructuran como conductos de la inversin de la hipoteca de bienes
inmuebles (REMICs) de modo que el pago de intereses no se cobre los impuestos en la
entidad (o confianza) nivel y se pase a los inversionistas. Los valores de CMBS a
menudo se cortan y jugaron a los dados en varias partes de niveles diferentes de
precedencia y riesgo.

Glosario

415

Correlacin. El grado al cual el precio de un tipo de la inversin, p.ej., reservas

de REIT, se mueve con aquellos de otras inversiones. Una correlacin perfecta de
1,0 sugiere que el movimiento de precios puede ser exactamente predito por el
movimiento de precios de la inversin con la cual se compara. Una correlacin de
cero sugiere que no hay correlacin en absoluto, mientras una correlacin de 1,0
indica que la inversin mover al precio exactamente la parte de enfrente de su
inversin comparada. Coste de capital. El coste para una compaa, como un REIT, de
levantar capital en la forma de equidad (accin preferida o comn) o deuda. El
coste de capital propio debera tener la dilucin en cuenta de los intereses de los
poseedores de la equidad existentes en la compaa. El coste de capital de deuda es
simplemente el gasto por intereses en la deuda incurrida. Capital de deuda. La
cantidad de deuda (a diferencia de la equidad) que un REIT contina su balance.
Esto incluira la combinacin de tipo de inters fijo o deuda de la tasa variable,
deuda sin garanta o asegurada u obligaciones publicadas a inversores privados o
pblicos, prstamos bajo una lnea del abono bancario y cualquier otro tipo del
endeudamiento. No incluye el capital propio, como la accin preferida o comn.
Descuento. Cuando usado en mercados financieros, el proceso por el cual el futuro
desarrollo esperado y los acontecimientos que afectarn una inversin se esperan y
considerados por el precio al cual la inversin actualmente comercia en el mercado.
DownREIT. DownREIT se estructura mucho como un UPREIT (ver UPREIT), pero por lo
general se forma despus de que el REIT se ha hecho una empresa pblica y
generalmente no incluye a directores del REIT y / u oficiales ejecutivos entre los
compaeros en la sociedad REIT-controlada. Ganancias antes de inters, impuestos,
depreciacin y amortizacin (EBITDA). Ganancias antes de inters, impuestos,
depreciacin y amortizacin. Ver el Flujo de fondos. Capital propio. La capital
permanente que se ha levantado a travs de la venta y la emisin de la reserva que
no tiene derecho a reembolso o amortizacin por la compaa de publicacin. Esto
normalmente toma la forma de accin comn. La accin preferida tambin generalmente
se considera como el capital propio, aunque de vez en cuando unas acciones
preferidas sean

416

Glosario

publicado con una obligacin de la compaa de redimir tales partes en ciertos

tiempos o en ciertas condiciones. La mayor parte de REIT preferreds puede, pero no
requerirse ser, redimido por la compaa de publicacin despus de un perodo de
tiempo, normalmente cinco aos de la emisin. Gorra del mercado de valores. El
valor total de todos emiti acciones de una empresa pblica, como un REIT, que es
determinado multiplicando las acciones ordinarias totales de la compaa
excepcionales por el precio de mercado de las partes desde una fecha particular
(tambin ver la gorra del Mercado). A veces la gorra del mercado de valores
incluye unidades de la sociedad de operaciones publicadas por un UPREIT o DownREIT
que son convertibles por el poseedor en acciones ordinarias, y algunos
inversionistas incluyen el indicado (o par) valor de la accin preferida
excepcional. Equidad REIT. Un REIT que posee o tiene una participacin en el
capital en, bienes inmuebles (ms bien que prstamos de fabricacin asegurados por
la garanta subsidiaria de bienes inmuebles). Fondos de operaciones (FFO). Los
ingresos netos (determinado de acuerdo con GAAP), excluyendo ganancias o prdidas
de reestructuracin de deudas y ventas de la propiedad, ms la depreciacin de
bienes races, y despus de ajustes a entidades no consolidadas, como sociedades y
empresas conjuntas, a las cuales el REIT sostiene un inters. Principios de
contabilidad generalmente aceptados (GAAP). Los principios con los cuales los
informes financieros de empresas pblicas se deben conformar. rea leasable gruesa
(GLA). Una medida del importe de espacio leasable en un edificio comercial. Precio
de la barrera. En el mundo de la inversin, la vuelta aceptable mnima (a menudo
expresado como una tasa interna de retorno [ver la Tasa interna de retorno])
requerido antes de hacer una inversin. Proporcin de cobertura de inters. En el
mundo REIT, la proporcin de los ingresos operativos de un REIT (antes de
amortizacin, depreciacin, impuestos sobre la renta y gasto por intereses) a gasto
de inters total para cualquier perodo particular. Esta proporcin mide el grado
al cual el gasto por intereses en la deuda pendiente es cubierto por el flujo de
fondos existente. Tasa interna de retorno (IRR). Este concepto permite que el
inversionista de bienes inmuebles calcule su vueltas de la inversin proyectadas y
actuales, tanto incluso vueltas en la inversin como incluso vueltas

Glosario
417

de inversin. Tiene todo el flujo de caja en cuenta de la inversin (pronosticado o

actual), sopesado todas las contribuciones en efectivo, de modo que cuando cada
recepcin y cada contribucin se rebajan al valor actual neto, la suma sea igual al
cero. Para inversionistas de bienes inmuebles, por lo general se calcula sin hacer
caso de la accin de palanca de deudas. La venta de la inversin al final de
perodo de tenencia, a un precio encima o debajo del precio de compra, afectar IRR
actual. Muchos inversionistas creen que IRR es la mejor manera de medir su vuelta
en una inversin. Es un plazo ms largo, y ms completo, la medida de la vuelta de
la inversin de alguien que simplemente el ingreso corriente. Los Consejeros de
Green Street han estimado que los bienes races comerciales cerca del final de 2010
se valoraron, en trminos muy generales, para proveer al comprador de IRR estimado
aproximadamente del 7,7 por ciento. Accin de palanca. El proceso por el cual el
dueo de una propiedad puede ampliar tanto los beneficios econmicos como los
riesgos de la propiedad de la propiedad aadiendo fondos ajenos a su fondos propios
que han estado dedicados al activo adquirido o a la empresa. Gorra del mercado. El
valor de mercado total de un REIT's (u otra compaa) valores excepcionales y
endeudamiento. Por ejemplo, si 20 millones de partes de un REIT cambian en 20$ a
cada uno, 1 milln de partes de la accin preferida del REIT cambia en 25$ a cada
uno, y el REIT tiene $100 millones de la deuda, su gorra del mercado sera $525
millones ($400 millones en la accin comn, $25 millones en la accin preferida y
$100 millones en el endeudamiento). Tambin ver la gorra del Mercado de valores.
Hipoteca REIT. Un REIT que posee hipotecas aseguradas por la garanta subsidiaria
de bienes inmuebles. Este trmino tambin a veces se refiere a REITs que prestan el
dinero en verdaderas transacciones estaterelated aunque no siempre asegurado por
hipotecas de bienes inmuebles, por ejemplo, prstamos del entresuelo. Asociacin
Nacional de Compaas inversionistas de Bienes inmuebles (NAREIT). La asociacin de
comercio de la industria REIT, NAREIT proporciona datos sustanciales e informacin
sobre REITs a inversionistas, patrocina conferencias y foros educativos, y trabaja
con el Congreso de la legislacin que puede afectar la industria REIT. Valor neto
de los activos (NAV). El valor de mercado corriente neto estimado de todos los
activos de un REIT, incluso pero no limitado con sus propiedades,

418

Glosario

despus de restar todas sus responsabilidades y obligaciones. Algunos analistas

tambin hacen otros ajustes, por ejemplo, aumentando la deuda o abajo reflejar
precios del inters actual. Tal valor neto de los activos, que por lo general se
expresa en una base por parte, debe ser estimado por analistas e inversionistas, ya
que REITs estadounidenses no obtienen normalmente valoraciones de la propiedad
peridicas, tampoco se requiere que hagan as por principios de contabilidad
generalmente aceptados. Ingresos netos. Un trmino de la contabilidad sola medir
las ganancias ganadas por una empresa comercial despus de que todos los gastos se
descuentan de ingresos. Bajo GAAP (ver GAAP), la depreciacin de bienes inmuebles
posedos se trata como un gasto del negocio. Ingresos operativos netos (NOI).
Alquiler que se repite y otros ingresos de una propiedad o carpeta de propiedades,
menos todos los gastos de funcionamiento atribuibles a esa propiedad o carpeta de
propiedades. Los gastos de funcionamiento incluirn, por ejemplo, la direccin de
la propiedad (incluso reparaciones y mantenimiento), seguro, utilidad y gastos de
retiro de la nieve e impuestos de bienes inmuebles. No incluyen artculos tal como
corporativos elevado, gasto por intereses, mejoras de la propiedad, gastos de
capital, gasto de la depreciacin de la propiedad o impuestos sobre la renta.
Alquileres del exceso. Una provisin en una venta al por menor u otro arriendo que
requiere el pago de alquiler adems del alquiler bajo prescribido en el arriendo si
las ventas de la tienda del arrendatario o los ingresos exceden ciertos niveles
especificados durante el perodo de medida. La sobreconstruccin (o
sobredesarrollo). Una situacin en la cual tantos nuevos bienes inmuebles se han
completado recientemente y se han ofrecido a arrendatarios en uno o varios mercados
que el suministro del espacio disponible considerablemente excede la demanda por
arrendatarios y usuarios, llevando a tasas de ocupacin decrecientes, presin en
precios del alquiler, y/o aumentando concesiones del arrendatario. Proporcin de la
liquidacin. La proporcin del precio del dividendo anual de un REIT a su FFO o
AFFO, en un por base de la parte. Por ejemplo, si FFO es 1$ por parte y el precio
del dividendo corriente es 0,80$ por parte, la proporcin de la liquidacin FFO
sera el 80 por ciento. A veces los inversionistas usarn la proporcin de
cobertura, ms bien que la proporcin de la liquidacin; las antiguas medidas el
grado a cual la corriente

Glosario

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el dividendo est siendo cubierto por FFO o AFFO. En este clculo, los
inversionistas dividen FFO o AFFO por el precio del dividendo; es decir si el
dividendo es 0,80$ por parte y FFO es 1$ por parte, la proporcin de cobertura FFO
es 1$ dividido en.80$, o 1.25. Inversin de extensin positiva. La capacidad de
procurar fondos (tanto equidad como deuda) a un coste nominal que es menos que las
vueltas iniciales que se pueden obtener de adquisiciones de bienes inmuebles. Este
trmino mide vueltas slo corrientes y no toma el coste, verdadero, o a largo plazo
de la capital en cuenta. Precio a las ganancias (P/E) proporcin. La relacin entre
el precio de accin de una compaa y sus ganancias por parte. Es calculado
dividiendo el precio de accin por las ganancias por accin de la compaa, en una
base de doce meses rastreadora o en una base previsora. Una medida similar usada en
el mundo REIT es una proporcin price-to-FFO (P/FFO) o una proporcin price-to-
AFFO (P/AFFO). Compaa inversionista de bienes inmuebles (REIT). Una corporacin
o, menos a menudo en los ltimos tiempos, una asociacin voluntaria, que hace
prescribir ciertos atributos fiscales por la legislacin federal, el ms importante
de los cuales es que la entidad obtiene un crdito del impuesto federal igual a
dividendos pagados a sus accionistas si ciertos requisitos se satisfacen (como el
requisito para gastar al menos el 90 por ciento de ingresos anuales netos brutos a
accionistas). Accin de la Compaa inversionista de Bienes inmuebles de 1960.
Legislacin pasada por el Congreso y firmada en la ley en 1960 autorizando la
formacin de organizaciones REIT, para el permiso de individuos (e instituciones)
hacer inversiones en bienes inmuebles y recibir ventajas similares a aquellos
recibiran de la propiedad directa. Empresa explotadora de bienes inmuebles (REOC).
Se refiere generalmente a una empresa pblica que posee, maneja, y/o desarrolla
bienes inmuebles, pero no ha decidido tener derecho al estado REIT segn la ley
federal. No se requiere as que estas compaas hagan cualquier pago del dividendo
en absoluto a sus accionistas, tampoco son sujetos a otros requisitos aplicables a
organizaciones REIT; esto les da ms flexibilidad con respecto a su uso de la
capital. Pagan impuestos sobre la renta a precios del impuesto sobre sociedades
normales, sin embargo. Debido a sus rentabilidades por dividendo normalmente muy
bajas, sus partes pueden ser ms voltiles

420

Glosario

que partes de REIT. Los ejemplos incluyen Propiedades de Brookfield, Empresas de la

Ciudad Forestales, St Joe Company, la mayor parte de constructores de casas y
muchas compaas del hotel. Ventas de la misma-tienda. Este trmino se ha
histricamente usado en el anlisis de compaas detallistas (p.ej., JC Penney), y
se refiere a ventas de tiendas abiertas durante al menos un ao; excluye ventas de
tiendas que se han cerrado y de nuevas tiendas, que a menudo tienen el crecimiento
de las ventas excepcionalmente alto. El concepto de la misma-tienda se aplica a
ingresos del alquiler de los REIT, gastos de funcionamiento e ingresos operativos
netos de aquellos de sus propiedades que se han posedo y se han hecho funcionar en
el mismo perodo fiscal del ao previo. Securitization o equitization. El proceso
por el cual los beneficios econmicos de propiedad de un activo tangible, como
bienes inmuebles, se dividen entre numerosos inversionistas y a menudo se
representan en la forma de valores en pblico cambiados. Algunos prstamos
hipotecarios, sin embargo, son envasados juntos como obligaciones y se venden en
partes de niveles del riesgo diferentes a inversionistas, como en el mercado CMBS;
stos normalmente en pblico no se cambian. Ver CMBS. Especialidad REIT. Un REIT
que posee o presta en la seguridad de, un tipo de bienes inmuebles adems de los
tipos de la propiedad estndares como oficinas, propiedades industriales, pisos o
negocios minoristas. As, una madera REIT o un cine REIT sera una especialidad
REIT. Ingresos totales. Los ingresos del dividendo de una reserva ms incremento
de capital, antes de impuestos y comisiones. Por ejemplo, si una reserva se eleva
el 4 por ciento en el precio y proporciona una rentabilidad por dividendo del 4 por
ciento durante el perodo de medida, los ingresos totales del inversionista seran
el 8 por ciento. Arriendo triple neto. Un tipo de arriendo que requiere que el
arrendatario pague su parte proporcional de todos los costes operativos que se
repiten de la propiedad, como utilidades, mantenimiento, contribuciones
territoriales y seguro. UPREIT. Un REIT que no posee sus propiedades directamente,
pero posee un inters dominante en una sociedad de responsabilidad limitada que
posee los bienes inmuebles del REIT. Otros compaeros (adems del propio REIT)
podran incluir la direccin y otros inversores privados. Tambin ver DownREIT.
Creacin del valor. Aunque esto no sea un trmino exactamente definido en la
industria REIT, es muy importante para inversionistas. Esto

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generalmente se refiere a la capacidad del equipo de gestin de un REIT de tomar

ciertas acciones, encima y ms all de direccin y arrendamiento de sus propiedades
apropiadamente, que hacen las partes del REIT ms valiosas a inversionistas con el
tiempo. Estas acciones, que no se pueden reflejar en el aumento de ganancias
corriente, cubren una amplia gama de actividades, incluso la propiedad atractiva (o
hasta empresa) adquisiciones, desarrollo de la propiedad provechoso y estrategias
de la empresa conjunta, formndose y negocios de bienes inmuebles del no alquiler
de operaciones, y manejando el balance con eficacia (incluso la venta de la equidad
en tiempos oportunos y nueva financiacin de la deuda cuando los gastos de inters
son bajos). Volatilidad. El grado al cual el precio de mercado de una reserva
tiende a fluctuar al da, o hasta hora a la hora. La volatilidad de una reserva
REIT o todas las reservas REIT, variar con el tiempo. Es probable que las partes
de REITs con accin de palanca de deudas modesta y flujos de fondos ms seguros
sean menos voltiles que otros durante la mayor parte de perodos del mercado.

Sobre el autor

Ralph L. Block ha sido un participante en la industria REIT en varia inversin

profesional y capacidades consultivas desde 1993, y ha estado invirtiendo en
reservas REIT desde principios de los aos 1970. Hasta su semiretiro en 2005, era
un gestor de la cartera REIT principal y mayor para Phocas Financial Corporation,
una inversin certificada firma consultiva, y es actualmente el dueo y el
propietario de Essential REIT Publishing Company, un consejero independiente de, y
el editor de la informacin para, la industria REIT y sus inversionistas. De 1993
al agosto de 2003, era el gestor de la cartera REIT principal con Bay Isle
Financial LLC, un San Francisco, California, inversin firma consultiva. A partir
de 1998 hasta 2003, Ralph era el gerente coportfolio, con Guillermo Schaff, para
gerentes No descubiertos Fondo de REIT, que gan una posicin de cinco estrellas de
Morningstar. Ralph tambin es el autor de REIT Esencial, un boletn informativo
dedicado a REITs e inversin de REIT, ha escrito columnas regulares para la revista
REIT y escribe entradas de bitcora semanales en REITs para SNL Financial, bajo la
Fiesta de barrio. Se ha citado en numerosos artculos de medios, ha hablado en
varios foros de la inversin, y, en reconocimiento a sus libros, los artculos y
los boletines informativos, recibieron el Premio de Logro de la Industria NAREIT en
2004. Antes de hacerse un profesional REIT, Ralph practic corporativo y Ley de
Valores en Los ngeles, California, durante 27 aos, y sirvi de un director de
varias sociedades annimas y empresas pblicas. Es un graduado de UCLA y la Escuela
de Derecho UCLA, donde estaba en el consejo de redactores de UCLA Law Review. Vive
en Westlake Village, California, con su esposa Paula, y su perdiguero de oro
irracionalmente eufrico, Sammy.

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Sobre los donantes

Steven D. Burton tiene 27 aos de la experiencia de la inversin en bienes

inmuebles. Actualmente sirve de un miembro del equipo de la gestin de carteras
global Sonoro CBRE responsable de supervisar el grupo de investigacin de valores
europeo del Clarn CBRE. Es activo tanto en EPRA como en NAREIT. Se afili al
equipo Sonoro CBRE en 1995 despus del servicio como un gerente del activo con GE
Investment Corporation en Stamford, Connecticut. Antes de esto, era un analista de
crditos con PNC Financial Corporation en Filadelfia. Steve es un graduado de 1982
de Middlebury (VT) Colegio (cum laude) y recibi su MBA de la Escuela de Kellogg en
la Universidad del Noroeste. Es un analista financiero diplomado (CFA) y miembro
del Instituto de CFA y la Sociedad CFA de Filadelfia. Kenneth D. Campbell ha sido
activo en la industria REIT desde 1969. Actualmente sirve del director general del
Clarn CBRE, basado en Radnor, Pensilvania. Es un miembro del Comit de la Poltica
inversora Global del Clarn CBRE y antes servido como gestor de la cartera y jefe
de inversiones. El Clarn de CBRE es un asesor de inversiones aproximadamente $23
mil millones gerentes en carpetas globales para un grupo de clientes globales
diversificados incluso fondos de pensiones, fondos de la riqueza soberanos, fondos
de inversin, fondos de inversin del final cerrado y otros inversores
institucionales. El Clarn de CBRE se afil en la segunda mitad de 2011 con el
Grupo inversor de CB Richard Ellis, una compaa de servicios de bienes inmuebles
global puesta en una lista en la Bolsa de Nueva York. Se afiliaron con el Clarn de
CBRE antes ING Group, una banca internacional y compaa de seguros establecida en
La Haya, Pases Bajos. Ken fund inversiones de Auditora, Inc., de Ciudad de Nueva
York en 1969 como una inversin la firma consultiva dedic a necesidades del
inversionista que sirven en el sector inmobiliario. Fund y corrigi su servicio
consultivo

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Sobre los donantes

Trust Review de bienes inmuebles (ms tarde Realty Stock Review), que se hizo el
servicio de la inversin principal para REITs y valores de bienes inmuebles hasta
su venta en 1990. La auditora comenz a manejar cuentas institucionales en 1984 y
contribuy este negocio al precursor del Clarn CBRE en 1992. Ken corrigi y era el
autor principal de Las Fundaciones de Bienes inmuebles: los Millonarios Ms nuevos
de Amrica (1971) y eran el redactor y el autor principal de varios de los estudios
de la inversin de la Auditora, incluso Fundaciones de la Hipoteca: Prestamistas
con un Ms; Ganancias y la Fbrica Casa Construida; REITs: Sus Bancos y
Obligacionistas; y Nuevas Oportunidades en Fundaciones de Bienes inmuebles. Es un
graduado de la universidad de la capital y la Escuela de posgrado de la Universidad
de Nueva York de la Administracin de empresa (con la distincin).