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Benedetto Manganelli
Inversin inmobiliaria
Anlisis del mercado, tcnicas de la valoracin y gestin del riesgo
Captulo 1
El mercado inmobiliario
Abstraiga Este captulo introduce los rasgos bsicos del mercado inmobiliario. Esto
es un imperfecto muy segment el mercado. La segmentacin se saca de las
caractersticas de bienes cambiados. A fin de entender la tendencia en los
submercados diferentes, los prrafos siguientes analizan los modelos de tendencia
de accionistas implicados en la venta o la compra de la propiedad o en el uso de
una propiedad. Un classication de demanda y suministro se desarrolla,
identificando los factores macroeconmicos principales que afectan estas dos
funciones y la interpretacin sobre cmo se relacionan, se da.
11 Generalidades en propiedad
La propiedad y el control de un edificio o cualquier parte de eso siempre se han
considerado acciones fundamentales de la vida de un individuo. Ellos full una
necesidad humana primaria: esto de su casa o refugio para propiedad, mquinas o
animales.
Sin embargo, los cambios de hbitos sociales han reducido el signicance e
importancia siempre atribuida a la dependencia de la gente en la propiedad de la
tierra y de que articially permanentemente insiste en ello. Ocurre, de hecho, que
hoy un individuo con frecuencia decide - por motivos culturales, sociales y sobre
todo econmicos - alquilar el piso en el cual vivir as dejando la posibilidad de
conseguir el control total a travs de la compra de la propiedad.
Adems, los individuos a menudo trabajan en ofces, fbricas y tiendas que no
pertenecen a l. El equilibrio que cambia entre necesidades primarias y el camino
del cual la gente logra satisfacerlos, los nuevos requisitos que acompaan el
cambio del estilo de vida de la gente, ha cambiado la actitud hacia el control de
los bienes inmuebles.
Es verdad, sin embargo, que un edificio ofrece una muy amplia gama de servicios y
benets, y las necesidades primarias corrientes mencionadas anteriormente
representan slo una parte de aquellas necesidades que los individuos sienten y que
el edificio se puede encontrar. Por lo tanto, el objetivo para cual muchos
individuos, tenga la capacidad nancial, compre verdadero
2 1 el mercado inmobiliario
la finca, en algunos casos no depende de la satisfaccin personal de necesidades
primarias, pero en cambio responde a la necesidad de conservar la capital y hacer
un Beneficio.
En principio, hay as dos motivos que obligan al jugador econmico, casa o
compaa, a comprar una propiedad urbana:
Benet de un ow de servicios se deriv del autoconsumo de la propiedad, cuando
el edificio se usa como una vivienda o contribuye decisivamente a la produccin;
Asegure un ow de ingresos futuros cuando consideren la compra de propiedad como
una inversin.
A causa de personal qualications y aptitudes del operador que ejerce la demanda de
bienes inmuebles, los motivos y el peso de los factores que determinan la compra de
bienes, cambio.
Motivos econmicos seguramente influencia comportamiento del consumidor: ingresos,
la tasa de inters por prstamos, el nivel de impuestos en transferencia y
posesin. A veces, sin embargo, la demanda de bienes inmuebles para el autouso
puede ser afectada por motivos de una naturaleza extraeconomic: sociolgico,
psicolgico, tecnolgico, etc.
Por otra parte, el inversionista tiene nicamente objetivos econmicos. La parte de
la demanda de bienes inmuebles urbanos que encuentran estos objetivos es
seguramente inuenced por el nivel de ingresos, pero es generalmente sensible a
cambios de los bienes races y, sobre todo, a la comparacin de este rendimiento
con el Rentabilidad de inversiones alternativas.
111 Caractersticas econmicas
El edificio, segn los servicios o benets que ofrece, se puede considerar un
consumidor bien o un bien de equipo. En el caso primero, el uso de la propiedad
encuentra las necesidades primarias del individuo (a casa, lugar de trabajo, etc.),
y/o necesidades secundarias, por ejemplo en el caso en el cual la propiedad es una
expresin de posicin social.
Cuando la propiedad contribuye a la produccin de otros bienes o servicios es un
bien indirecto: el caso de un depsito industrial (el factor instrumental de la
produccin) o una propiedad urbana de la cual se espera un ow de ingresos. La
propiedad, por lo tanto, se debera considerar como bienes de consumo o produccin
segn los agentes econmicos que requieren que ellos se conformen con el modelo
behaviorstico del consumidor o inversionista.
La utilidad y por lo tanto el valor de un edificio - como cualquier otro bien
econmico - son directamente proporcionales a la capacidad de encontrar las
necesidades (es decir la demanda), e inversamente proporcional a la cantidad
disponible (es decir el suministro).
Una caracterstica de cualquier bien econmico es, entre otros, su naturaleza 1
limitada Si el bien es el producto de una transformacin, como en caso de un
edificio, el limitado
1 Un bien econmico es que si est disponible en cantidades limitadas, accesible y
tradable.
11 Generalidades en propiedad
4 1 el mercado inmobiliario
Esto es una condicin primero de la imperfeccin del mercado inmobiliario, si uno
tiene en cuenta que uno de los caracteres del mercado perfecto es exactamente la
homogeneidad de activos cambiados con ello.
Entonces, hay implicaciones econmicas diferentes relacionadas con la
caracterstica de immovability de edificios y tierra. En primer lugar, el mercado
al cual la propiedad general pertenece, no se puede considerar nacional o global,
pero es un mercado local a veces muy limitado en el espacio. La ubicacin xity
puede tener efectos negativos o positivos en el valor. Segn esta propiedad
caracterstica, los valores sufren significativamente cambio econmico y
condiciones sociales en el rea de ubicacin.
As, por ejemplo, en pueblos de la montaa que son sujetos a la emigracin fuerte,
uno puede notar la devaluacin de propiedades, aunque totalmente tcnicamente
Eficiente, mientras que en zonas urbanas, que estaban al principio por las afueras
de una ciudad creciente, debido al efecto de una llamada movilidad relativa - a
tiempo se hacen ''relativamente'' ms centrales - uno pueda notar un crecimiento
estable del valor (posicin ventajosa).
Hay por lo tanto un contraste entre la inmovilidad fsica de edificios y la
movilidad del contexto 2 socioeconmico Por lo tanto, si por una parte la ubicacin
xed explica la naturaleza nica de cada tierra, en el otro, fuertemente condiciona
su utilidad y el valor de la tierra.
112 Normas de uso de la tierra y efectos econmicos
Cuando uno compra una propiedad, adems de la obtencin de la posesin fsica de la
propiedad, adquiere varios derechos legales que permiten que l tenga, dentro de
ciertos lmites, control total sobre la propiedad: la explotacin de sus recursos,
la posibilidad de transformar, venderse, arrendarlo u ofrecerlo como garanta.
Los gastos incurridos por una familia ordinaria para la compra de una propiedad
son, en todas partes de su vida til, su compromiso econmico principal. Ningn
otro consumidor bien requiere una inversin tan alta. Es por lo tanto con
frecuencia necesario hacer el uso del complejo financiero instrumentos. Por otra
parte, ya que hay pocos empresarios en la posesin de la capital requerida cubrir
los costes totales de un proyecto de construccin, normalmente solicitan financiero
externo.
Por suerte, tanto para la familia como para aquellos que desean emprender una
actividad de construccin, los bienes inmuebles, siendo la propiedad duradera con
la vida til larga o muy larga, se consideran una garanta buena de obtener un
prstamo.
Entre las caractersticas legales de la propiedad, tambin hay su uso intencionado
impresionado por los instrumentos de planificacin. Dentro de una zona urbana, las
categoras principales siguientes distinguen los destinos posibles de la tierra
privada: residencial, productivo (ofces, hoteles, etc.), comercial, industrial.
2 se dice que los edificios son fsicamente inmviles en el reconocimiento mdico,
pero movibles desde un punto de vista econmico.
11 Generalidades en propiedad
Tambin hay los destinos pblicos: caminos, escuelas, jardines, cuadrados, etc.
Estas funciones, privadas y pblicas, son estrechamente relacionadas. El uso de
tierra querida para un uso de specic (residencias, ofces, tiendas, etc.) da
ocasin a una serie de lazos a otras propiedades en la misma rea. Hay una relacin
complementaria entre los usos diferentes de la tierra. Este concepto, Definido la
interdependencia de funciones, explica que el valor de cada propiedad tambin
depende de los destinos que caracterizan la tierra que lo rodea.
Por una parte, es verdad que el valor de tierra (privada) tambin fuertemente
depende de la accesibilidad (calles pblicas, carreteras) y servicios (agua,
electricidad, etc.), en otras palabras la calidad y la densidad de la
infraestructura y equipo que acompaa el contexto urbano en el cual se coloca. Por
otra parte, la presencia de estas cuentas, al menos parcialmente, un componente
importante del coste de produccin y la direccin de bienes inmuebles: impuesto. Es
la remuneracin que el empresario (justo cuando slo un inversionista) paga al
estado (una de las entradas), que proporciona los servicios requeridos a la
realizacin de la produccin 3 Los bienes inmuebles son sustanciales entonces -
como mostrado abajo - a otros gastos de scal no relacionados con la produccin o
transformacin, pero su direccin.
donde:
Precio de demanda de la libra; Qa alquiler neto estimado medio durante la vida
esperada de la propiedad; tipo de inters de Ri del mercado de capital a largo
plazo.
11 Generalidades en propiedad
Funcin
Son consumidores puros. Ntese bien: A veces la opcin de ser usuarios (no
patentados) puede provenir del razonamiento econmico Disfruta de bienes inmuebles
Compra la propiedad a fin de sacar unos ingresos, sino tambin por motivos
relacionados con dening de los ahorros de efectos Inflacionario, o por motivos de
extraeconomic (una casa para los nios, etc.) Su objetivo principal es sacar unos
ingresos del alquiler de propiedad Un comportamiento similar a la categora
anterior con la variacin que la propiedad se aade a una carpeta que tambin puede
contener acciones ordinarias
donde: precio de Po del suministro; Qa alquiler estimado medio durante la vida til
esperada de la propiedad; Rm efciency marginal de la capital invirti en caso de
la compra.
Los usuarios-dueos estarn en una posicin de indiferencia cuando Ri = Rm, y
prefieran la compra arrendar si Rm [Ri y alquiler para comprar en el caso de
enfrente.
En el mercado de la vivienda, considerando sus condiciones que cambian
constantemente, es con frecuencia la transicin de alquilar para comprar cuando uno
cambia de Ri [Rm a Rm [Ri. El caso de enfrente es excepcional, y este conrms que
el dueo-usuario no interpreta totalmente como un inversionista puro.
En cualquier caso, la decisin en cuanto a la conveniencia puramente econmica de
alquiler o compra se asume considerando variables adems de los mencionados.
Algunos de ellos se relacionan en particular con la propiedad (el perodo de
servicio de la propiedad, la prediccin de gastos de seguros, mantenimiento e
impuestos, etc.). Los otros son el general
8 1 el mercado inmobiliario
condiciones del mercado (expectativas de futuros precios y servicios de cambio,
etc.). Adems, el dueo-usuario, tambin, puede ser acondicionado por motivos de la
naturaleza extraeconomic que le traen ms cerca al gure del consumidor.
Las decisiones de comprar, como ya mencionado, estn a veces basadas en cuestiones
sociolgicas y psicolgicas. Actuando bajo tales presiones, uno no considera, en su
espectro econmico, la posibilidad de usar los ahorros en formas alternativas de la
inversin.
Tambin hay muchos otros motivos que demuestran la falta de envolvimiento del
dueo-usuario en el modelo behaviorstico del inversionista pure5.
A fin de enmarcar gure econmico del inversionista en bienes inmuebles dan
denition siguiente: el inversionista es el que que compra una propiedad debido a
dos benets posibles:
1. Una corriente de ingresos que resultan de la explotacin de propiedad productiva
en cierto perodo;
2. El Beneficio que resulta de aumentos de valor con el tiempo, la llamada
plusvala.
Cuando la compra tiene como su objetivo principal, la vuelta en la plusvala, el
horizonte temporal es normalmente muy corto y la operacin se debera considerar
como la especulacin de bienes inmuebles y no como una inversin 6
La posibilidad que la propiedad se someta a una apreciacin comparado con el valor
de compra (una capital gain7) depende, por supuesto, en el perodo de tenencia, el
perodo durante el cual, despus de la compra, se espera que retenga la propiedad
de la propiedad.
12 La naturaleza del mercado inmobiliario
121 Un mercado imperfecto
El mercado inmobiliario, por varios motivos, no es un mercado perfecto, 8, pero
toma connotaciones que lo hacen cerca de la estructura del mercado monopolstica
(oligopolio o concurso monopolstico). Entre los factores que contribuyen a la
imperfeccin
5 Motivos destacados en la investigacin ya mencionada de Mapaches y Vidriado. 6 El
concepto de la especulacin viene de la palabra speculari, el que significa mirar
cosas a fin de aprovecharlo, o hasta espiar a la ocasin (speculari opportunitatem
de Velleio Patercolo, el historiador de Tiberius). Slo al final de siglo dieciocho
la especulacin de la palabra se someti a un cambio semntico, interruptor del
intelectual al vocabulario comercial, para indicar la actitud del sentido comn
econmica para observar que la dinmica de formacin de la riqueza gana una ventaja
(Lacaze 2008). 7 en Caso de la prdida se llama la prdida de capital. 8 Un mercado
es perfecto si es caracterizado por el concurso fuerte y hay condiciones
siguientes: (1) hay un gran nmero de compradores y vendedores con la oportunidad
de emprender negociaciones libres, y (2) el bien cambiado es de la calidad
uniforme, y (3) cada operador tiene el conocimiento lleno de las caractersticas
del activo.
122 Segmentacin
El mercado inmobiliario se puede considerar como la agregacin compleja de varios
submercados distinguibles con relacin a los factores que determinan la demanda y
10 1 el mercado inmobiliario
el suministro y la manera en la cual las dos funciones se relacionan 10 Dentro de
estos submercados y dentro de ciertos lmites, una homogeneidad relativa del
producto son concebibles. De hecho, la ubicacin xed hace la propiedad nica.
Los activos que pertenecen al mismo segmento se pueden considerar como un juego de
productos similares, a saber relacionados por una cadena casi continua de la
sostenibilidad, que compiten en la bsqueda del comprador a travs del mecanismo
de precios (Dandri 1969).
El nivel de Sustituibilidad entre dos propiedades se puede medir usando el concepto
de la elasticidad enfadada de la demanda. En otras palabras, si el aumento del
precio de propiedad Unas causas un aumento de ventas (y por lo tanto exigen) de la
propiedad B, entonces A y B son bienes substitutable (Trifn 1947). El mayor la
proporcin entre las variaciones de demandas de B con respecto al cambio del precio
de A, el mayor el nivel de substitucin entre las dos propiedades.
En el mercado inmobiliario, si el crecimiento de precios de la propiedad en un rea
dada produce un aumento de precios en otra rea, entonces estas reas pertenecen al
mismo submercado, los lmites de que alcanzan hasta donde las reacciones arriba
mencionadas son. El concepto de Sustituibilidad es por lo tanto esencial en la
delimitacin del mercado homogneo y en la subdivisin de la tierra urbana en
submercados. Mirar los mecanismos de la formacin de valores y alquileres muestra
que las segmentaciones ms importantes son determinadas por ubicacin y destino.
Por ejemplo, en cuanto a pisos de la familia sola para la venta, el submercado es
detectable en la vecindad o en un rea geogrfica dentro de cual los cambios de que
han hablado tienen un efecto directo e inmediato en todas las propiedades en el
rea. Sin embargo, los lmites de un mercado specic son, en algunos casos,
dificultades para establecer. Algunos submercados tienen un horizonte espacial muy
grande o al menos se enturbian 11 Para ciertos destinos o tipos de edificios, el
mercado podra tener una variedad regional o nacional.
En la Tabla 12 algunas caractersticas principales que contribuyen a la
identificacin de un segmento del mercado inmobiliario son Definido en un pedido
jerrquico.
Ya que las propiedades no son bienes homogneos, la imposicin de un umbral para un
nivel de Sustituibilidad tiene el identication en cuenta de los segmentos de
mercado diferentes. Con relacin a otros caracteres, adems de los puestos en una
lista, uno puede seguir la segmentacin del mercado donde esto es solicitado por el
objetivo particular del anlisis.
10 publicaciones del especialista distinguen los mercados individuales para el uso
intencionado (casas, ofces, tiendas, etc.) y ubicacin (ciudad y regin), con una
indicacin de los precios mximos y mnimos por unidad segn las caractersticas
extrnsecas, intrnsecas, productivas y tecnolgicas. 11 a Fin de identificar reas
homogneas ver a Manganelli y Murgante (2012a, b), Manganelli et al. (2013).
Ubicacin
Destino del edificio de la Tipologa de la propiedad
Estado de la Tenencia de calidad de construccin
12 1 el mercado inmobiliario
La fase dinmica coincide con el medio al largo plazo; los precios dependen de la
presencia de la nueva construccin, de demolicin y/o procesamiento.
La explicacin de cualquier fluctuaciones en valores de la propiedad a corto plazo
se debera por lo tanto relacionar con cambios de la demanda. En cuanto a la
demanda debera destacar dos comportamientos de enfrente que caracterizan el
perodo corto:
El primero, inelstico, debido a que las propiedades esencialmente satisfacen
needs14 primario;
El segundo se relaciona con la naturaleza duradera de la propiedad, por lo tanto
describe una reaccin ms alta de la demanda de bienes inmuebles (ms elsticos)
comparado con la demanda de materias primarias, pero no bien duradero.
En cuanto a esta actitud del consumidor, es til notar lo que Lipsey (1968) dice:
La mayor variabilidad a corto plazo en gastos de consumo se encuentra en la
categora de bienes duraderos (es ms fcil posponer la compra de bienes duraderos
durante unos meses). Parece que las compras de bienes duraderos responden al
influencia de varios factores como tasas de inters, el grado del pago inicial en
dinero efectivo y expectativas de un cambio de ingresos que no afectan compras de
artculos de consumo. Los susodichos factores parecen ms importantes que los
mismos ingresos para explicar las variaciones a corto plazo en la compra de bienes
duraderos.
124 Ciclos en el mercado de la vivienda
Mirar el ndice de precios aadi los valores actuales de residencias en el mercado
de la vivienda, en Italia as como en los Estados Unidos, Francia o el Reino Unido
(Fig. 11) una serie de fluctuaciones en el medio a la variedad a largo plazo, son
obvios.
El trmino el ciclo se refiere a la repeticin de fluctuaciones que caracterizan el
equilibrio del mercado inmobiliario, nunca estable 15
14 Los bienes primarios tienen el comportamiento inelstico con respecto a
variaciones de precios, pero las casas no son todas iguales y algunos de ellos se
deberan considerar artculos de lujo (casas de veraneo, por ejemplo). En este
caso, la situacin cambia radicalmente: la demanda de artculos de lujo es ms
afectada por los cambios en el precio ya que los consumidores, para su compra, son
ms propensos para gastar con la discrecin. 15 Por un movimiento cclico suponemos
que ya que el sistema progresa en, p.ej. la direccin ascendente, las fuerzas que
lo propulsan hacia arriba en primero juntan la fuerza y tienen un efecto
acumulativo el uno en el otro, pero gradualmente pierden su fuerza hasta a cierto
punto tienden a ser sustituidos por fuerzas que funcionan en direccin contraria;
que por su parte juntan la fuerza durante un rato y acentan el uno al otro, hasta
que tambin, habiendo alcanzado su desarrollo mximo, mengen y den lugar a su
parte de enfrente. No queremos decir, sin embargo, simplemente con un movimiento
cclico que las tendencias ascendentes y hacia abajo, una vez comenzadas, no
persisten para siempre en la misma direccin, pero por ltimo se invierten. Tambin
suponemos que hay algn nivel reconocible de la regularidad en la secuencia del
tiempo y duracin de los movimientos ascendentes y hacia abajo. Hay, sin embargo,
otra caracterstica de lo que llamamos el ciclo comercial que nuestra explicacin
debe cubrir si debe ser adecuado; a saber, el fenmeno de la crisis - el hecho que
la substitucin de un hacia abajo para una tendencia ascendente a menudo ocurre de
repente y violentamente, mientras que no hay, por regla general, ningn tal punto
decisivo agudo cuando un ascendente se substituye por una tendencia hacia abajo
(Keynes 1936).
140
El Grfico de fig. 1.3 relacion con datos trimestrales del mercado de la vivienda
en Francia 2005-2010 (Bien duradero de Source Conseil gnral de l'Environnement et
du Dveloppement)
15
16 1 el mercado inmobiliario
consecuente con la teora macroeconmica, resulta que el suministro y las variables
de las cuales depende producen variaciones en el equilibrio en la carrera larga.
A diferencia de otras categoras de bienes, la demanda en el mercado de la
vivienda, y no los gastos de produccin, es el factor que mayora afecta el precio
y, dentro de ciertos lmites, las actividades de los operadores comerciales
(promotores, constructores, diseadores, etc.). El usuario nal, en otras palabras
el usuario de la propiedad, es el que que controla el mercado a travs de opciones,
movimientos y presupuestos. Finalmente, es til distinguirse entre la demanda del
alojamiento, relativamente ms estable, y la demanda de otros tipos de bienes
races. De hecho, la construccin de instalaciones para industria y comercio tiene
mucho ms naturaleza cclica, ya que se relaciona con una demanda 18 sacada
12.5 Suministro Classication
El suministro viene de varios operadores del mercado (Fig. 14). Una parte principal
de ello viene de los dueos de tierra o edificios (el mercado de la vivienda de
segunda mano) quienes deciden venderse o eliminar su propiedad, por motivos adems
de los relacionados con actividad de produccin o inversin.
Los inversionistas tambin se implican en el mercado de segunda mano cuando compran
la propiedad con el objetivo de obtener unos ingresos. En primer lugar, estos
individuos contribuyen a la formacin de la demanda de la propiedad entonces se
hacen el suministro del operador de servicios (casas, ofces, etc.). El otro
componente del suministro es por ltimo formado por los promotores, que activamente
participan en los procesos del edificio (empresas constructoras, reveladores,
prestamistas, dueos de obras, autoridades locales). Incluso los promotores hacen
funcionar indistinctively en la demanda y los lados de suministro.
12.6 Las Variables que Afectan el Suministro de Propiedades
A causa del ciclo de produccin largo de bienes inmuebles, los nuevos edificios
representan slo un pedazo del suministro total, que en cambio es generalmente
identied con la reserva de construccin de la existencia. El suministro que
proviene de la produccin es un resultado de equilibrio entre una coaccin del
mercado (demanda) y coacciones tcnicas (el coste de produccin). La parte del
suministro que se relaciona con el nuevo edificio es por lo tanto dependiente del
coste de construir la produccin y en particular en las entradas que contribuyen a
la produccin. Son:
18 Casas son bienes de consumo, en el sentido que son comprados por individuos y no
por negocios. Sobre las propiedades que no son para el autouso, se dice que tienen
un indirectamente o demanda indirecta. Es as del cemento usado para la
construccin. Los bienes que tienen una demanda indirecta tienden a tener un modelo
menos estable de la demanda con respecto a la propiedad que es directamente til
para la satisfaccin directa de necesidades.
17
Suministro
18
12.7 Demanda Classication
1 el mercado inmobiliario
Compradores (m - uso)
Inversionistas
El factor econmico
19
El factor poltico
Componentes de fig. 1.6 de la demanda de bienes inmuebles
La demanda del autouso es condicionada por las preferencias y necesidades en
trminos de calidad, rasgos, talla, tipo y ubicacin del producto 19 del edificio
factores Sociolgicos y culturales seguramente influencia necesidades, sin embargo
la transformacin y la evolucin de las necesidades a menudo son inducidas por el
desarrollo tecnolgico y as a factores econmicos. La innovacin tecnolgica tiene
consecuencias directas e indirectas en la demanda de bienes inmuebles. Las
consecuencias directas de la innovacin tecnolgica son: la disponibilidad de
nuevas tcnicas de construccin o nuevas funciones; la mejora de sistemas de
transporte que ofrecen alternativas en la ubicacin.
20 1 el mercado inmobiliario
El desarrollo en medicina, agricultura, industria y comunicaciones tiene efectos
indirectos en el mercado de la vivienda tambin, ya que son Reflejado en los
componentes demogrficos y sociolgicos.
Sin embargo, en cuanto a los fenmenos demogrficos, es posible hablar de
tendencias y ciclos reducibles a frmulas matemticas, lo mismo no se puede decir
para los fenmenos tecnolgicos y sociolgicos.
Aunque no cabe duda de que los fenmenos sociolgicos y la innovacin tecnolgica
producen un efecto en la demanda del alojamiento de calidad, funcionalidad y
apariencias de los edificios individuales, as como en los caminos y los tiempos de
uso de aquellos edificios, igualmente sea verdad que no es posible predecir la
evolucin de estos fenmenos o cuantificar las consecuencias de cambios sociales o
tecnolgicos, que causaran un cambio del mercado inmobiliario.
Los cambios demogrficos y los cambios preferentes tienen un impacto al mercado de
la vivienda en la carrera larga, mientras entre los factores no econmicos que
pueden afectar la demanda en el corto y a largo plazo, hay que considerar el factor
poltico y regulador.
El Gobierno siempre tiene identied valores sociales con el alojamiento y, segn
los objetivos intencionados (para facilitar la compra de la casa, animar negocios,
etc.), implementa acciones, a veces conicting, que pretenden promover la demanda o
el suministro. Sin embargo, muy a menudo la incertidumbre del sistema de
realizacin de estas acciones y la desorientacin consiguiente de operadores
econmicos dramticamente reduce el efecto deseado. En cuanto al factor legal y
poltico, tambin hay que notar que las decisiones administrativas sobre asuntos
fiscales pueden facilitar a ambos la demanda del autouso (a travs de subvenciones
para la compra o deducciones a los alquileres) y esto con objetivos de la inversin
(por ejemplo, un cambio de la carga tributaria con relacin a ingresos de la
propiedad).
Los factores demogrficos (ndice de natalidad, mortalidad, migracin) afectan
principalmente la cantidad de bienes inmuebles globalmente necesarios para alojar a
la poblacin, mientras que los factores sociolgicos y tecnolgicos afectan
principalmente a los aspectos cualitativos, posicionales y funcionales del producto
requerido, econmico es capaz de explicar el desacuerdo intertemporal de la demanda
real.
Tambin hay los elementos de una naturaleza local que puede influencia la demanda
de servicios de bienes inmuebles y propiedad. El formato de la Tabla 1.3 pone en
una lista los factores diferentes que distinguen la demanda de casas de los que
provienen de negocios. Todos aquellos factores, que pueden llevar a cambios de la
demanda interna, tienen impactos directos o indirectos obvios al mercado
residencial, los espacios para el comercio minorista, alojamiento y alojamiento
turstico. Que inuences la demanda de negocios es Reflejado en los submercados de
las reas para la venta al por mayor, para el sector terciario (ofces) y para
industrias.
Es obvio por ejemplo, que el apresto de las reas destinadas a la venta de bienes
de consumo, es una funcin de la vida de varias personas o residencia en la
proximidad del sitio elegido para la venta. La opcin de la ubicacin de una
fbrica sin embargo, depende de la disponibilidad de mano de obra calificada y
materias primas, en el efciency de instalaciones de transporte, en el scal y
poltica administrativa.
21
Determinantes
Campos
Demanda de compra
Demanda de casas
Hoteles
Demanda de rms
Comercio mayorista
Industria
Demanda de alquiler
Cambio de casas, niveles de ingresos, calidad de suministro, nivel de alquileres
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres, flujos estacional
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres, estrategias de
negocios, organizacin de actividades
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres, ciclos de produccin
de la actividad specic, produccin estacional
22 1 el mercado inmobiliario
Las ltimas dcadas han mostrado influencia mutuo e inmediato de las economas
nacionales de la mayor parte de pases desarrollados. Muestra una correlacin
fuerte entre el mercado de la vivienda y variables macroeconmicas (ingresos,
ination, tasas de inters. etc.), y es dado por la correspondencia sustancial de
los precios del ndice en sus mercados inmobiliarios. Esta correlacin es
fcilmente observable en el grfico de Fig. 11, pero ya en 1999 se destac, de un
modo sorprendente, de una investigacin emprica conducida por el Caso et al.
(1999) en un juego de datos registrado por el perodo de 11 aos. Los numerosos
estudios internacionales han investigado influencia mutuo entre algunas variables
macroeconmicas y el mercado de la vivienda en sistemas econmicos avanzados. Se
han hecho ms frecuentes ya que se crey que el mercado inmobiliario es capaz de
esperar la tendencia 20 econmica Por lo tanto, su anlisis es til para polticas
econmicas ptimas dene y/o poltica monetaria (Sutton 2002; Goodhart y Hofmann
2008; Beltratti y Morana 2010).
Sin embargo un poco de investigacin ha indicado (Iacoviello 2002) que el cambio de
precios del alojamiento, encontr algunas correlaciones comunes en los sistemas
econmicos de los pases bajo la observacin, otras correlaciones varan en
direccin y talla del pas al pas. La mayor parte de diferencias signicant estn
en la dinmica de precios inducida por choques a tasas de inters. Estas
diferencias son justied por diferencias en el carcter particular de los mercados
inmobiliarios de naciones individuales. Los gastos de la transaccin inferiores,
una proporcin del Prstamo al Valor ms alta, una frecuencia ms alta de prstamos
de la tasa variable y los precios ms altos de la propiedad de bienes inmuebles,
implican una mayor sensibilidad de precios del alojamiento a la tasa de inters (en
el caso el Reino Unido). 21 Manganelli et al. (2014b) el especificamente investig
el mercado de la vivienda en Italia y destac el specicities de nuestro mercado,
comparado con ese de los EE. UU. Indican la relacin directa fuerte entre ination
y precios del alojamiento en Italia, y lo justifican con el papel importante
atribuido, por los italianos, a la inversin de bienes inmuebles como una
proteccin contra ination. Como la inversin de bienes inmuebles en Italia se
percibe como una alternativa a inversiones de la obligacin y/o ttulos de estado
(es decir inversiones de bajo riesgo), la incertidumbre aumentada sobre futuras
vueltas esperadas de ellos durante perodos de ination alto persistente, dirige
los ahorros a los bienes races.
20 Gjerstad y Smith (2010) dicen En la recesin que golpean la economa mundial en
el siglo pasado, el gasto para la compra del nuevo alojamiento tiende a disminuir
antes de una crisis econmica general y la disminucin del porcentaje en el gasto
de la propiedad es mucho mayor que esto para otros componentes de la produccin
total. Este modelo se encuentra en caso de diez de once recesiones, incluso la Gran
Depresin de 29. 21 Tsatsaronis y Zhu (2004) ampliamente apoyo esta tesis,
destaque el papel fundamental en la dinmica de precios de bienes inmuebles
ejercidos por el coste del crdito hipotecario y las condiciones en las cuales se
pone a disposicin, as especificando que los valores de la propiedad son ms
sensibles a cambios de tasas de corto plazo. En la relacin entre crdito nancial
y volatilidad del mercado inmobiliario, tambin ver a Nguyen (2013), Anundsena y
Jansenb (2013). Este estudio muestra que hay una relacin de doble sentido a largo
plazo entre mercado del crdito y mercado inmobiliario. El aumento de precios de la
vivienda lleva a una extensin de crdito, que por su parte pone la presin
ascendente en precios. Las tasas de inters afectan precios de la vivienda
indirectamente a travs del canal del crdito.
23
22 Entre los dos mercados, sin embargo, hay una diferencia profunda. Mientras la
bolsa es ligeramente sensible a ination, el mercado inmobiliario en cambio se
somete a influencia enorme de la tendencia Inflacionario. El inversionista que hace
funcionar la bolsa contempla acciones ordinarias como la representacin de la
verdadera capital - por lo tanto su valor en trminos reales no es afectado por el
cambio de ination - el inversionista americano que por lo general acta sobre el
mercado inmobiliario, en cambio, hace as con poca conciencia, es decir hace
opciones de la deuda con relacin a una tasa de inters nominal, ms bien que a
verdaderos precios.
24 1 el mercado inmobiliario
El aumento de la riqueza neta era igual al 102% entre 1995 y 2009. El aumento
absoluto era igual a 4,347 mil millones de euros de una composicin de incrementos
de 3,113 mil millones de euros para bienes inmuebles, 1,839 mil millones de euros
para activos nancial y 605 mil millones en responsabilidades nancial. En el
examen de la composicin de la riqueza de las familias que resulta de los bienes
inmuebles, parece que el peso en el valor de alojamiento ha aumentado del 78,6% en
1995 al 82,1% en 2009. El papel de la propiedad de viviendas es por lo tanto
esencial para dene el nivel y el crecimiento de la riqueza de bienes inmuebles y,
considerando el peso de ste, para determinar el nivel y aumento de la riqueza neta
de familias 23 italianas
En cuanto a la relacin entre ingresos y precios de la vivienda, se puede decir que
una disminucin en ingresos de la familia; sobre todo para menos afuent, para
quien la rigidez de gastos de consumo significativamente erosiona la tasa de
ahorro, tiene repercusiones inmediatas obvias en la opcin de comprar una
propiedad.
Los diagramas de Higos. 1.8 y 19 muestran la relacin entre precios de la propiedad
e ingresos. La figura 1.8 muestra para las regiones italianas diferentes el PIB per
cpita y el precio unitario medio para el alojamiento residencial. Las regiones con
valores del PIB inferiores del PIB tambin tienen valores unitarios inferiores de
casas. En Fig. 19, uno puede ver que el valor unitario se relaciona con ingresos
disponibles de la familia.
Incluso en este caso, la relacin de proporcionalidad es evidente. Para aquellas
regiones, como Liguria, 24 Trentino, Tuscany, Lazio y Valle dAosta, que tienen
precios del alojamiento residenciales encima de la lnea de tendencia normal, el
justication para esta ''anormalidad'' aparente se puede atribuir a la demanda que
viene del extranjero por motivos esencialmente relacionados con el turismo. El
gure para Campania no est de acuerdo con la tendencia general probablemente por
motivos diferentes: (1) la densidad urbana alta del rea metropolitana de Npoles
donde la mayora de la poblacin se concentra, (2) una medida engaosa del PIB que
no tiene la economa de la oposicin en cuenta.
Tanto las caractersticas cuantitativas como cualitativas de la demanda de bienes
inmuebles en particular dependen de ingresos. Si es verdad que los gastos para
casas varan en la proporcin con cambios de ingresos, entonces las revisiones
estadsticas pueden mostrar que las familias tienden a aumentar sus gastos (con
relacin al alojamiento) en una manera que es proporcional al crecimiento de
ingresos. En la prctica, el aumento de ingresos equivale a una disminucin en la
demanda de propiedades de un menor valor, mientras la demanda de propiedades en una
variedad del precio medio permanece estable y las propiedades de la calidad ms
alta y escala de precios, aumento. Los constructores, que estn bien conscientes de
este fenmeno, aumentan la produccin de propiedades de la calidad superior (y
contienen el suministro de tipos ms baratos) cuando el rea del submercado est en
el proceso de expansin econmica.
23 Jappelli et al. (2001) espectculo que mientras en 1990, los depsitos bancarios
y los ttulos de estado ascendieron a dos terceras partes de la riqueza nancial de
las familias, en 2001 representaron menos de un tercero. El vaco era lled por
el aumento de inversiones principalmente en acciones ordinarias, fondos de
inversin y otras formas de la gestin de activos. La diversidad creciente de
activos de la familia hacia formas de la inversin en acciones fue inducida por la
disminucin en la vuelta de ttulos de estado, medidas de la reforma, la onda de
privatizaciones de empresas pblicas y la fase de fuerte crecimiento en precios de
las acciones. 24 En este caso, la morfologa particular que enormemente reduce el
suministro de construir la tierra contribuye a la ''anormalidad'' de los datos.
Ao
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Los EE. UU
627 5.84 5.57 516 5.64 603 647 6.58 625 4.76 511 526
Canad
507 502 503 513 516 518 5.34 546 548 5.39 5.51 546
Japn
742 74
Alemania
542
545
542
542
5.55
5.67
5.87
600
629
617
Francia
5.54 5.65 5.6 5.76 627 6.83 7.52 796 809 7.6 7.6 812
EL REINO UNIDO 7.69 7.68 714 716 749 799 8.3 8.7 900 7.56 803 823
Italia 595 602 645 6.85 694 714 696 711 729 7.52 7.79 795
25
26 1 el mercado inmobiliario
10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0 2008 de 2007 de 2006 de 2005 de 2004 de 2003 de 2002 de 2001 de 2000 de 1999 de
1998 de 1997 de 1996 de 1995 2009
Riqueza de fig. 1.7 de familias italianas en millones de euro - precios 2009 (Banco
de la fuente de Italia 2010)
3000
2500
2000
Emilia
1500
Campania
Marche
Romagna Lombardia
Veneto
1000
Puglia
Sardegna Umbria
Sicilia Abruzzo
Piemonte Friuli
Basilicata
Molise
Calabria
500
10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 26000 28000
Relacin de fig. 1.8 entre PIB per cpita y precios de bienes inmuebles en las
regiones italianas
27
Campania
Puglia Sardegna
Sicilia
Abruzzo
Basilicata
Calabria Molise
Lazio Liguria
Toscana
Emilia
Romagna
Piemonte
Umbria Friuli
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
28 1 el mercado inmobiliario
En el anlisis de la tendencia del mercado del alquiler, el suministro de compaas
que ofrecen la propiedad en una base en curso y para que es su actividad econmica
principal, se usa como un modelo de referencia. El comportamiento de aquellos que
han sido dueos individuales Definido se analizar entonces simplemente como un
corolario del anlisis principal tras negocios. Los negocios actan sobre el
mercado con el objetivo de maximizar Beneficio. En cuanto al modelo del mercado que
puede schematize su comportamiento, primero de todos, el suministro se pulveriza:
cada dueo/inversionista tiene una muy pequea parte del suministro total. Ninguna
propiedad es igual al otro. Tomando esto en cuenta y el nivel de libertad que el
dueo tiene en la determinacin de la relacin entre niveles de alquileres y tasa
de vacantes, un estado del concurso monopolstico representa los bienes inmuebles.
El dueo est bien consciente que los gastos varan slo ligeramente con la
variacin de la tasa de vacantes. El Beneficio por lo tanto depende del nmero de
unidades alquiladas y el nivel de alquileres. En estas condiciones, el grado ptimo
econmico se consigue con una combinacin particular de estas dos variables. Hay
que notar que el arriendo es el resultado de una negociacin sobre la oferta de un
servicio, la duracin de cual, es la vida de la inversin, pero el pago de que no
se puede considerar xed a lo largo de este perodo. Si los honorarios del alquiler
negociados a principios del servicio de hecho permanecen sin alterar para la
duracin de la inversin, el dueo podra ocupar todas las unidades. Podra
conseguir esto reduciendo cada vez ms los alquileres hasta el estado en el cual
los ingresos marginales igualan el coste operativo marginal. Asumiendo el gasto
constante, que es independiente de la cantidad de unidades alquiladas, el
equilibrio sera conseguido por prcticamente la nada alquileres marginales, a
saber los ofrecidos para las ltimas unidades todava para alquilarse.
De hecho, si el dueo trata de ocupar las unidades que todava son libres
reduciendo los alquileres, tal accin podra nally producir una disminucin en la
red Beneficio; cualquier reduccin del alquiler aplicado a bienes inmuebles, los
puestos vacantes todava se tendrn que aplicar en un intervalo razonable hasta a
las unidades ya ocupadas. El dueo no puede guardar alquileres diferentes por
arrendatarios individuales mucho tiempo. Tendr que combinar por lo tanto la accin
en alquileres con la accin en la tasa de vacantes. Una vez que uno alcanza la
condicin de equilibrio, la capacidad de aumentar prots reduciendo la tasa de
vacantes puede resultar de un aumento de la demanda. Por ejemplo, una subida de la
demanda del espacio de produccin para el alquiler puede ser determinada por un
perodo de la extensin general de la actividad econmica. El aumento de la demanda
causa un cambio derecho de las curvas de los ingresos medios (demanda) e ingresos
marginales.
La presencia de una tasa de vacantes ms o menos alta implica - a diferencia de lo
que pasa en el mercado de ventas - que a corto plazo, el suministro en el mercado
del alquiler es caracterizado por cierto nivel de la elasticidad. Esto lleva a un
nuevo estado del equilibrio, que equivale a un aumento del nivel medio de los
alquileres y una tasa de ocupacin ms alta de las propiedades ofrecidas.
El mercado del alquiler as muestra una tendencia diferente a esa de las ventas del
mercado, aunque los dos mercados lgicamente se interrelacionen. En caso del
alojamiento por ejemplo, ambos mercados son contingentes en el demogrfico. Por una
parte, las familias de ingresos bajos y medios se orientan hacia el alquiler
despus de la evaluacin cuidadosa del suministro disponible y el nivel de
alquileres. Por otra parte, las familias con una mayor oportunidad econmica
deciden comprar y considerar la conveniencia de
29
30
Cambios de fig. 110 de alquileres gruesos y precios del ndice de propiedad privada
en Italia
precios 1995
2000
2005
2010
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Captulo 2
El estudio del mercado
Abstraiga El xito de una inversin buena est basado en un estudio del mercado
adecuado. Las particularidades del mercado inmobiliario y, en particular, la
posibilidad grande de la diferenciacin de propiedades de la inversin, obligan
para aumentar esfuerzos en el mercado de investigacin, seguramente mayor que los
requeridos en otros sectores de la economa. Una decisin de la inversin es
apoyada por la adquisicin, organizacin y anlisis de la informacin que puede
estar relacionada con los aspectos generales del mercado inmobiliario, los aspectos
particulares de la propiedad en la cual planea invertir y nally las
caractersticas del inversionista. El captulo presenta las etapas claves de
estudio del mercado e Identidades los parmetros esenciales, como los resultados de
estudio del mercado, en el cual la decisin nal est basada.
21 La utilidad de investigacin
La inversin en la propiedad Reflejos el condence que uno tiene en la capacidad de
una propiedad de generar prots. Los ingresos de la direccin y la reventa eventual
de la propiedad (plusvala) representan las vueltas obtenidas por inversionistas en
este sector. Son futuros recibos cuya magnitud depende en un nmero de
circunstancias. Por esta razn, el xito de decisiones de la inversin es
esencialmente el resultado de una evaluacin basada no slo en el conocimiento
exacto de las caractersticas de la propiedad, sino tambin en el anlisis del
estudio del mercado confiable y adecuado. El objetivo principal de estas
investigaciones es predecir la demanda potencial y las condiciones del suministro
hoy y maana. La salida de estudio del mercado, primero de todos, tendr que
proporcionar la informacin til a localizacin y productos de construccin
arquitectnicos dening, y luego los elementos bsicos para el clculo de vuelta en
la inversin.
Los empresarios no son nico para encargar estudios del mercado de la vivienda:
hasta las instituciones bancarias interesaron en la evaluacin del riesgo de
intervenciones que financian, o la Administracin pblica a fin de proporcionar las
pautas al desarrollo de ciudades y la cantidad de servicios e infraestructura
necesaria,
33
21 La utilidad de investigacin
35
37
Poblacin
Comercio mayorista de la Industria de Comercio minorista de condiciones del
alojamiento que Fabrica Administracin pblica de la Agricultura de Transporte
39
Actualidad
Futuro
41
42
24 Fiabilidad de la investigacin
Tres factores bsicos pueden afectar la eficacia del estudio del mercado:
La estabilidad de condiciones del mercado; la complejidad de la propiedad
specic; la actitud del riesgo del inversionista.
Si el mercado es estable y la propiedad tiene unas particularidades, la
investigacin y los estudios del mercado muy sofisticados no son necesarios. El
equilibrio correcto entre pasar el tiempo y dinero a rene el anlisis y la
contencin de estos gastos de los cuales un nivel ms alto de la incertidumbre
resultara, depende de la actitud al riesgo del inversionista.
En un mercado donde oferta y demanda estn en el equilibrio estable, slo sera
necesario para unos estudios (nivel de alquileres y tasas de vacantes) y anlisis
simple (la relacin entre ingresos operativos netos y valor de mercado). Cuando las
circunstancias indiquen que los cambios de los factores seguirn de un modo lineal
y as en una direccin previsible, el desarrollo de ms anlisis rened sera
innecesario y costoso.
En todas las situaciones caracterizadas por cambios abruptos y ampliados de
condiciones del mercado predominantes (nueva direccin de la poltica, movimientos
migratorios, aumento de la actividad de construccin), uno tendr que coleccionar
la informacin y datos en cantidad y calidad sufcient para hacer predicciones
sobre el impacto de estos cambios en el mercado inmobiliario local. Por ejemplo, si
uno trabaja en una vecindad que cambia principalmente del residencial al anuncio,
es necesario analizar la velocidad de cambio y su impacto probable al futuro
Rentabilidad de las propiedades de inters. Uno tendr que identificar el sistema
de gestin ms apropiado y la posibilidad de xito durante el perodo de
transicin.
Del mismo modo, las nuevas investigaciones tendrn que satisfacer una complejidad
mayor o menor de la inversin.
Para una pequea propiedad, como un bloque de pisos, la necesidad del anlisis del
mercado es mnima. Para conseguir una idea de su potencial, sera sufcient para
estudiar su historia operacional. Sin embargo, para estimar su valor al final de
perodo de la inversin uno tendr que analizar slo las relaciones entre ingresos
operativos y valores de mercado.
Si, al contrario, uno tiene que evaluar la compra de una propiedad de la talla
considerable adaptable a usos diferentes de la naturaleza y Rentabilidad, uno tiene
el recurso para vender estudios y anlisis que son ms extensos.
Gastos/ventajas
43 Coste total
Ventaja total
ptimo
Nivel de investigacin
arriesgue, puede decidir dejar un mayor conocimiento. Aquellos que, al contrario,
no pueden tolerar riesgos excesivos, destinan ms recursos en la investigacin que
reduce los mrgenes Beneficio posibles.
La interaccin entre los costos adicionales se asoci con la investigacin y los
benets que se obtienen coleccionando un mayor nmero de la informacin, se ilustra
de un modo cualitativo, de Fig. 21.
Obviamente, la opcin ptima consistira en que correspondiente a la distancia
mxima entre benets alcanzable y gastos asociados con stos. No es conveniente
empujar la investigacin ms all de este punto ptimo, porque, ms all de este
lmite, los ms altos costos de anlisis (gastos marginales) seran mayores que las
ganancias medidas en el benets (benets marginal), as reduciendo la red benet.
Por supuesto, uno no puede tener una medida objetiva del benet obtenido de la
investigacin y el nivel ptimo permanece un puramente terico.
45
FRANCIA
12,000
10,000 8,000
Pars
6,000
4,000
2,000
0 1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
Relacin de fig. 22 entre precio por metro cuadrado para comprar piso en centro y
sueldo disponible mensual medio en ciudades principales en Francia
7,000
ALEMANIA
6,000 5,000
Hamburgo Munich
4,000 3,000
Berln
2,000
1,000
0 1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
Relacin de fig. 2.3 entre precio por metro cuadrado para comprar piso en centro
y sueldo disponible mensual medio en ciudades principales en Alemania
47
7,000 6,000
AUSTRALIA
Sydney
5,000
4,000 3,000
Camberra
2,000
1,000
0 1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
Relacin de fig. 24 entre precio por metro cuadrado para comprar piso en centro y
sueldo disponible mensual medio en ciudades principales en Australia
ITALIA
10,000
9,000 8,000
Roma
Milano
Venecia
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0 1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2,000
2,200
Relacin de fig. 2.5 entre precio por metro cuadrado para comprar piso en centro
y sueldo disponible mensual medio en ciudades principales en Italia
la accesibilidad al mercado de la vivienda se ha extensamente estudiado con
respecto a muchos
los mercados internacionales y la literatura disponible ofrecen varios mtodos de
medir su ndice 3 El mtodo de la Asociacin Nacional estadounidense de Agentes
inmobiliarios (NAR)
es quizs el ms comn y seguramente un basado en un concepto muy simple
NTN
684 3.68
Precio
2003
2004
2005
2006 2007
ao
2008
2009
2010
Precio
1291
10.65
642 5.66
690 626
681 6.67
762 5.83
NTN
1996
1997
1998
1999
ao
2000
2001
2002
49
51
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Captulo 3
Financiacin
53
54 3 Financiacin
los tipos diferentes de instrumentos nancial disponibles nunca son inmediatos y
dependen de forma crucial del tipo de inversin, as como los objetivos de aquellos
que proveen y aquellos que reciben el dinero.
Ms all de estas consideraciones, el derecho financiero es un factor importante
para el xito de la inversin. Uno tiene que considerar con cuidado la conveniencia
del prstamo y uno tiene que tener presente que el sobreendeudamiento tiene, ya que
uno va vase abajo, dos implicaciones fundamentales:
El intensication de riesgos; gastos crecientes.
32 La accin de palanca
Una accin de palanca de nancial favorable, un para que los gastos asociados con
financiero son ms bajos que la tasa de rendimiento en la inversin, lleva a un
aumento de la vuelta en la capital directamente implicada y puede causar ahorros
fiscales. Estos efectos son amplied en transacciones con un alto grado de la
accin de palanca de nancial. Sin embargo, las ventajas asociadas con esta
inversin son pesadas ms que por el peligro de enormemente daarse si la accin de
palanca se hiciera mnimamente desfavorable. Una accin de palanca alta y la accin
de palanca de nancial desfavorable pueden entregar una inversin del xito modesto
a un desastre.
Los ejemplos 31 y 32 clarifican estos aspectos.
El ejemplo 31 De una propiedad, cuyo valor de mercado es 1,5 millones el
inversionista espera ganar unos ingresos operativos netos anuales de 210000
correspondiente al 14%. Una institucin nancial quiere a nance hasta la cantidad
de 1,2 millones de euros comparado con un horario del reembolso que proporciona las
cuotas mensuales (de 10.797) para pagarse durante los prximos 20 aos en una tasa
de inters anual del 9%. La cantidad para reembolsarse anualmente es 129.564
(10.797 9 12). La tabla 31 representa, adems de la hiptesis que implica la
utilizacin del endeudamiento mximo, asunciones que se relacionan con otras dos
alternativas financiero.
Haciendo circular la alternativa que no proporciona ningn prstamo a los que usan
ms alto financiando, debido al crecimiento anual de la deuda, tambin reduce el
dinero efectivo disponible ow para el inversionista. Mirando los ndices
relativos, uno puede observar que un aumento de la accin de palanca - cuando la
proporcin de deuda y la cantidad del prstamo anual es menos que la proporcin de
ingresos operativos netos y el precio de compra, o cuando la tasa de inters en la
deuda es menos que la tasa de rendimiento de la inversin - produce un aumento de
la vuelta en la equidad.
La accin de palanca permite, por lo tanto, comenzar inversiones sin tener todos
los fondos necesarios, mejorar la vuelta sobre la capital empleada y aprovechar
cualquier impuesto benets. Adems, como visto en el Ejemplo 32, permite
32 La accin de palanca
Ningn prstamo
Prstamo de 1000000
210000 0 210,000
210000-107964 102036
- 0140 0140
55
Prstamo de 1200000 210000-129.564 80436
0108 0140 0268
56
Con prstamo
Ingresos de venta al 5to ao deuda Acumulada al 5to Flujo de fondos del ao al 5to
ao capital Comprometida para Tasa de rendimiento de compra en capital invertido
3 Financiacin
Sin prstamo 1200000 0 1200000 600000 el 14,9%
32 La accin de palanca
322 Cuntas finanzas?
57
Una accin de palanca favorable magnies gana terreno a la capital empleada. Sin
embargo, hay lmites hasta un total del crdito que los prestamistas quieren
conceder. La cuestin de primero para ser claried es, por lo tanto, lo que es el
lmite. Slo entonces, va ser necesario establecer la medida conveniente de la
accin de palanca.
La capacidad de la propiedad de generar un dinero efectivo bastante alto ow es,
para los prestamistas, una garanta del pago de instalaciones de deudas. En este
sentido, la proporcin de cobertura de la deuda es una medida de seguridad
relacionada con la recuperacin del prstamo. Los bancos a menudo especifican un
umbral inferior para la proporcin de cobertura, debajo de la cual no quieren
conceder el prstamo. Dividiendo los ingresos operativos netos estimados para la
proporcin de cobertura mnima, uno puede calcular la instalacin anual mxima para
el reembolso del prstamo. Finalmente, una vez que los trminos del prstamo se
conocen, el prstamo mximo asequible se determina (Ejemplo 3.3). Adems de una
proporcin de cobertura mnima, los prestamistas por lo general tambin establecen
el mximo de la proporcin del prstamo al valor aceptable. La cantidad de
financiacin se determinar por la ms restrictiva de estas condiciones.
C=333; 333
1 0; 09
0:09201 1 0:0920
L2 L1
Cantidad financiada
59
monthlyinstallment
Co
r=12 1
r=1121r=212n121n
C=839:20
Co = 100000 r = 009 n = 25
C=839:20
C=98;
000
Entre los factores que tienen mayor influencia en el tipo de inters es ination.
Al prestamista lo inducen a compensar expectativas Inflacionario, que aumentan en
unos puntos el precio aplicado. Esto es justied por el hecho que el dinero
prestado se devolver cuando tendr menos poder adquisitivo. Por lo tanto, una tasa
de inters nominal En se distingue de una verdadera tasa de inters Ir, calculado
as:
Ir
En p 1p
60 3 Financiacin
En perodos de ination bajo (precio cerca del cero), se puede suponer que el
denominador est cerca de 1, por tanto una aproximacin buena las frmulas se hace:
Ir En p; En Ir p:
Captulo 4
La inversin de bienes inmuebles
61
62
Rasgos de fig. 41 de la inversin de la propiedad
Ubicacin fija
Seguridad
A largo plazo
Riesgos comerciales
Riesgos financieros
63
Riesgos externos
Comercial
Inversiones
Casi comercial
No comercial
As, la inversin de bienes inmuebles puede tomar dos formas. El primero viene de
la corriente de ingresos que se obtiene alquilando la propiedad. De ingresos
brutos, sacados del pago de los honorarios, los gastos de funcionamiento necesarios
para mantener el valor del capital invertido se deben descontar. Cuando la
propiedad se venda, la venta tendr la recuperacin en cuenta del capital invertido
y una ganancia adicional despus de aumento del valor real de la propiedad se
obtendr al final de perodo de tenencia. Esta ganancia (ganancias de capital) es
la segunda forma de Beneficio al cual el inversionista apunta.
La figura 44 muestra que la forma de primero de Beneficio (ingresos del alquiler
como un porcentaje del capital invertido) no es muy variable con el tiempo. La
estimacin de los ingresos en efectivo generados por la propiedad se puede por lo
tanto considerar como afectado de un nivel bajo de la incertidumbre. Al contrario,
el precio de Beneficio es muy variable, y se relaciona con las ganancias de
capital, que en condiciones econmicas particulares o si las ventas debieran
ocurrir en la fase inclinada del ciclo de bienes inmuebles, se podran convertir en
una prdida de capital. Esta variabilidad es por lo tanto uno de los elementos que
caracterizan el peligro de la propiedad de la inversin.
65
%
16
13
10
- 2
- 5 YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO
00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10
total
400
350
300
250
200
150
100
50 Jan 93
El 09 de julio
Advantages/Benets
Proteccin buena contra Riesgo/vuelta de ination prole intermedio entre reservas
y obligaciones correlacin Baja con otras formas de inversin talla del mercado
Grande (segmentado por talla, uso querido, rea geogrfica, etc.) Financiacin de
Alto grado de oportunidades de control personal
69 Vb
Contra
debe decir que cuando los valores de inversin de operadores del mercado varan,
comprando actividades causan movimientos en la misma direccin hasta en valores de
mercado.
Si los factores que los valores de inversin influencia causan cambios inmediatos
de valores de mercado, las oportunidades de conseguir la disminucin de prots
extraordinaria. Sin embargo, si movimiento de valores de mercado con cierta
tardanza, habr ms oportunidades de Beneficio.
La velocidad con la cual los valores de mercado reaccionan a cambios en la nueva
informacin y en cambios de la demanda es una medida de mercado efciency. Un
mercado es Eficiente cuando toda la informacin relevante es un efecto inmediato en
los precios. Aquellos que trabajan en un mercado Eficiente no tienen la capacidad
de hacer ganancias consecuentemente encima del promedio. La posibilidad de prots
extraordinario interviene cuando pocos individuos saben la informacin relevante.
42.3 Comparacin con otros tipos de inversin
La evaluacin de una inversin es - como mencionado - una evaluacin de
rentabilidad y como tal implica una comparacin con otras alternativas o con
zeroalternative. Antes de invertir fondos en la construccin de un proyecto de
bienes inmuebles o la compra de una propiedad, el inversionista debera considerar
con cuidado las vueltas asequibles de otros tipos de oportunidades: depsitos
bancarios, reservas, obligaciones, ttulos de estado, seguro de vida, etc. Sin
embargo, hay que declarar que una comparacin inmediata entre las vueltas
asequibles de inversiones de la propiedad y aquellos de acciones ordinarias,
obligaciones y otros productos nancial, son apenas factibles, teniendo en cuenta
que la comparacin se debera desarrollar, basada en los caracteres que denotan el
nivel del riesgo de la inversin. Entre los productos nancial, los ttulos de
estado son aquellos a los cuales un riesgo prole, muy cerca del inversionista de
bienes inmuebles ordinario, tiene que ver: tambin deberan ofrecer la proteccin
de la capital y la oportunidad de hacer un Beneficio. Sin embargo, una inversin en
propiedad, capaz de generar cierto Rentabilidad anual con la capacidad de recuperar
capital al final de posesin
Captulo 5
Inversionistas y estrategias de inversin
El extracto All es una estrecha relacin entre la actitud del riesgo de opciones
de la inversin y el inversionista. Esto significa que la relacin entre riesgo
percibido y retorno esperado est como cerca. El concepto del riesgo por lo tanto
tiene que ver con el inversionista particular que en cualquier caso, sin tener en
cuenta una aptitud especial personal, se comporta de tal modo para minimizar la
incertidumbre relacionada con la actividad para emprenderse. En este sentido, la
estrategia del inversionista se hace suprema. Para este fin, este captulo muestra
los pasos bsicos de la toma de decisiones y las actividades de anlisis que
deberan dirigir la opcin del inversionista a lo largo de este camino.
51 Classication de inversionistas
El inversionista es la persona o institucin que toma parte en recursos de bienes
inmuebles con el objetivo de hacer un Beneficio. Los inversionistas pueden ser
activos o pasivos. Los inversionistas activos adquieren la propiedad de la
propiedad en la cual invierten sus propios recursos, directamente. Supervisan a su
administracin o contratan a los profesionales responsables de esta tarea. Toman
decisiones, seleccionan al personal para alquilarse, concluir contratos para el
diseo, mantenimiento y construccin, establecer los alquileres y hacer todo que
tiene un efecto directo sobre los resultados de operaciones. Los inversionistas
pasivos no toman decisiones pero los delegan a otros. Los inversionistas pueden ser
de una naturaleza diferente: contratistas, agencias, fondos de bienes inmuebles,
privados. Cada uno de ellos tiene coacciones, motivaciones y objetivos diferentes,
pero todos ellos tienen, como races comunes, la expectativa de una vuelta de
nancial como una recompensa por el compromiso de recursos humanos y compensacin
del riesgo incurrido. La cantidad de compensacin el nivel esperado y aceptable del
riesgo depende del specicities y las actitudes del inversionista individual.
Otra distincin est entre inversionistas puros y verdaderos. El verdadero
inversionista es una entidad econmica, que bsicamente realiza la funcin de
construir (en la prctica la empresa constructora tpica). El inversionista puro,
muy a menudo un extracto, es el que que directamente no se implica en las
operaciones de transformacin del
71
73
Retorno esperado
No riesgo aceptable
Riesgo percibido
En la carrera larga, cualquier desviacin irracional es lled y su comportamiento,
conducido por sentido comn y racionalidad econmica, otra vez converge de
nuevo con los resultados presentados por los estudios y los mtodos del Anlisis
Fundamental.
El comportamiento del inversionista, que normalmente se obliga a un signicant
nancial compromiso y mucho tiempo perodos de espera a fin de conseguir los
objetivos, es consecuente con este tipo del anlisis. Es obvio que en este caso el
riesgo crece en la proporcin con el compromiso de estos recursos: capital y
tiempo.
El inversionista genrico en cualquier caso, sin tener en cuenta su modo de pensar
particular, tiene el deber de minimizar la incertidumbre de la actividad para
emprenderse, y de ser posible transformar la incertidumbre restante en el riesgo.
Mientras en condiciones de la incertidumbre, el operador econmico no es capaz de
asociar una probabilidad a futuros acontecimientos que ocurren, el riesgo es, en
cambio, la medida de la probabilidad que el futuro acontecimiento toma el lugar 2
El control de riesgo pasa por el respeto de algunas reglas generales, que todos los
inversionistas deberan seguir antes de destinar el dinero:
Especifique los objetivos de la inversin y en particular mnimo esper que
Rentabilidad, el tiempo mximo obtuviera la vuelta del capital invertido y el nivel
del riesgo aceptable;
Identifique las fuentes principales de riesgo y trate de cuantificarlos; quite
riesgos innecesarios, transfiera a unos a otros partidos (seguro, arrendatarios,
los prestamistas, etc.) y obligan a aquellos que permanecen dentro de lmites
aceptables;
2 Knight F.H. en los aos 20 publicado, en su libro Riesgo, Incertidumbre y
Beneficio, denition econmico primero de riesgo: La incertidumbre se debera
considerar en cierto modo radicalmente distinta de la nocin familiar del riesgo,
[]. El hecho esencial es que ''el riesgo'' significa en algunos casos una cantidad
que se puede medir, se creer que incertidumbre mensurable, o correctamente
''arriesgan'' es tanto diferente de una incertidumbre no mensurable, que de hecho
no es una incertidumbre.
Fases
VI: ventas V: direccin IV: finalizacin de los trabajos, venta para alquiler
III: construccin II: principio de trabajo I: compra de tierra
75 Riesgo
77
79
81
la gente y las cosas crean gastos que reducen la deseabilidad de los sitios. La
condicin ideal es un para que las actividades son ms estrechamente relacionadas
en la produccin tratan y se colocan en la misma rea. An, esto no siempre es
posible. Los gastos de transporte son tanto explcitos (coste por km del modo
elegido del transporte como el coste del tiempo pasado para el viaje) e implcitos
(relacionado con los peligros y la inutilidad general del transporte).
La ubicacin de un negocio puede hacer impacto, tanto los gastos de transporte como
los costes de produccin que son relativamente bajos por ejemplo, para una granja
localizada en la tierra frtil y en un rea con un clima favorable. Esto puede
salvar una cantidad de dinero considerable comparado con una ubicacin menos
frtil. La opcin debera procurar por lo tanto minimizar los gastos de produccin
y transporte.
La figura 5.3 ilustra esta situacin. En ausencia de cargas debidas de arrendar,
los gastos vigentes restantes como una funcin de la distancia del ideal, aumentan
obviamente. La ubicacin ideal, que coincide con el centro de actividades
econmicas de una ciudad, es Definido como el lugar donde la red benet es la ms
alta en ausencia de gastos para el alquiler. Suponiendo adelante que los ingresos
no sean inuenced por la posicin, el lugar que minimiza el coste coincidira con
la ubicacin (perfecta) ideal. La diferenciacin de alquileres es determinada por
el concurso por espacios ms cerca al centro de actividades econmicas. Simplemente
hablar, uno puede suponer por lo tanto que una bajada de la lnea recta represente
la relacin entre el nivel de alquileres y la distancia del ideal. Si los gastos y
el alquiler se aaden, entonces la posicin que minimiza el coste total se
encontrar a cierta distancia de la ideal (grfico del fondo en Fig. 5.3). Las
compaas que son capaces de obtener ms alto prots de la posicin ideal son
capaces de imponer a sus competidores hacia reas menos atractivas, pero ms
barato. En cuanto a la propiedad comercial, la opcin de un sitio implica el
anlisis de variables ms complejas. Por ejemplo, los fundamentos son el coste de
transferencia de clientes potenciales: quienquiera va de compras y tiene que
decidir qu tiendas visitar considera la inutilidad (tiempo, molestia y coste) de
viajes hacia el rea de compra. A diferencia del sector productivo, para las
actividades comerciales, los Beneficio obtenidos de las ventas son una funcin de
la distancia de la posicin ideal. Esta condicin se ilustra en el grfico de Fig.
54. Tuerza un en espectculos de Fig. 54, como un ejemplo, el potencial Beneficio
de una compaa comercial antes de los gastos de la propiedad del alquiler como una
funcin de distancia de la ubicacin ideal. Esta curva tambin determina el
alquiler mximo que una compaa puede tolerar sin poner en peligro su
supervivencia. En la prctica, si la curva de Beneficio es debajo del alquiler B
(representado por un curso directo y descendiendo con la distancia creciente del
ideal), la compaa ser fuera del mercado por aquellos que son capaces de
conseguir de esa posicin mayor Beneficio. Por lo tanto, slo las reas
correspondiente al segmento de la curva que est encima de los alquileres
constantes, represente opciones para una colocacin posible de la compaa. La
posicin ptima, que equivale a la maximizacin de la red Beneficio, tambin es, en
este caso, a cierta distancia de la ideal. En ausencia de la demanda del alquiler
de otros sectores de la economa, el sector comercial sera
82
Fig. 5.3 decisiones Posicionales de una industria
Ubicacin ideal
Alquiler
Ubicacin ideal Fig. 54 decisiones Posicionales de actividades comerciales
Ubicacin rentfree
Distancia
Un Beneficio bruto
Ingresos netos
B alquiler
Ubicacin ideal
Distancia
Ubicacin ideal
ab
Distancia
84
5.6 El proceso de toma de decisiones 5.61 la disposicin de un modelo
Riqueza
Preferencias
en cuanto a riesgo y vuelta
85
environme legal
nt
Anlisis sociopoltico
Decisiones operacionales
Decisiones financieras
Decisiones de cambiar
Impuestos de ingresos
Planificacin fiscal
Impuestos de riqueza
Reglas bsicas
Mtodos tradicionales
87
Estructuracin de objetivos
Anlisis de coacciones y oportunidades del territorio
Dening los contenidos de alternativas de proyecto
La comparacin y verication de las alternativas trataron con las reas temticas
de la referencia
La representacin del contexto espacial y socioeconmico dentro del cual el
proyecto se realizar con el identication del objetivo o el sistema de los
objetivos que el proyecto procura conseguir
Identication y quantication de demanda existente y potencial. Anlisis de
dinmica temporal, formulacin de la hiptesis para su futura actuacin,
estimaciones de buena voluntad de pagar bienes o servicios obtenidos de la
realizacin del proyecto
El anlisis del contexto de los recursos nancial disponibles o permiti as como
los caminos de los cuales estos recursos se concedern (tiempo y condicin)
La construccin de un modelo del anlisis nancial que permite funcionar, para
varias alternativas del diseo, la valoracin del coste-benet, el clculo del
dinero efectivo flujos y los indicadores principales en la calidad de la direccin
nancial, la formulacin de hiptesis directivas que implican el modelo nancial,
el verication de la sostenibilidad nancial en un perodo de tiempo sufcient dado
el tcnico, econmico y caractersticas de la direccin del proyecto
Construccin de un modelo de anlisis econmico (costbenet), capaz de tasar la
conveniencia de la inversin desde el punto de vista del inters pblico
Desarrollo de un sistema adecuado de simulaciones (anlisis de sensibilidad y
anlisis de riesgos), capaz de verificar el nancial y debilidades econmicas del
proyecto, estimando la probabilidad de condiciones econmicas y nancial no
sostenibles
Modelos del pronstico en el rendimiento del mercado inmobiliario en eld
particular, en un rea bien-Definido geogrfica, con el uso de macroy variables
microeconmicas, variables cualitativas y falsas: variables macroeconmicas (p.ej.,
ination, PIB, paro, etc.)
Variables microeconmicas (p.ej., movimientos migratorios, compaas y/o poblacin,
etc.). Variables cualitativas (p.ej., proyectos de recuperacin de reas
particulares), variables falsas (p.ej. normas regionales y/o municipales, etc.)
(continuado)
La tabla 51 (sigui)
Anlisis de sostenibilidad de la direccin
89
91
93
95
96
Referencias
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Investigacin de la Propiedad, 20 (4), 371-386.
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sobrevalora y y pone longitud del contrato en una lista: los efectos del listado
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Slovic, P. (2000). La percepcin de riesgo. Londres: Publicaciones de Earthscan.
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Zabel, J. E. (2012). Migracin, mercado de la vivienda y respuestas del mercado de
trabajo a empleo
choques. Diario de Urban Economics, de 72 aos, 267-284.
Captulo 6
Evaluacin de la inversin
61 Introduccin
El proceso de verication para la viabilidad de una inversin de Bienes inmuebles
se refiere al hecho que la evaluacin ocurre en dos fases: en el primero, donde la
hiptesis de desarrollo es Definido, verication econmico se hace. Despus de que
este verication all es primero un mejor proyecto denition y luego los estudios
del mercado que son preliminares al econmico y nancial nal la evaluacin
(segunda fase).
La evaluacin del efciency de una inversin de Bienes inmuebles econmica genrica
ocurre a travs de una confrontacin de coste-benet.
Tenga en cuenta que el concepto efciency usado en la economa es diferente de la
que usada en la ingeniera. En la Fsica, el efciency se mide a travs de trminos
de cantidad y es expresado por la proporcin entre la cantidad de bienes - o
servicios - y factores usados: es decir, una caldera se considerar ms Eficiente
que el otro, si produce ms calor en el combustible igualmente consumido. Por otra
parte, efciency econmico tiene el dinero como un parmetro y se mide a travs de
la proporcin o la substraccin, entre el valor nal de bienes y el coste de los
factores usados: es decir, hay
97
98 6 evaluacin de la inversin
efciency econmico si el valor de realizacin rebajado de los ahorros de
combustible permitidos es ms alto que el precio ms alto de la nueva caldera.
El problema principal relacionado con la evaluacin de efciency econmico de una
inversin de Bienes inmuebles a travs de coste y confrontacin benets, es el de
los trminos monetarios que determinan el benets. La razn consiste en que una
inversin de Bienes inmuebles es normalmente presentada por gastos que estn cerca
de la fecha de evaluacin, mientras los benets son ms distantes a tiempo y,
obviamente, inciertos. En el coste y evaluacin benet, en cuanto a la propia
evaluacin, es importante concentrarse exclusivamente en aquellos gastos y benets
que directamente benet o apoyan a aquellos que han hecho la inversin y no hacen
caso de aquellos efectos negativos o positivos que son creados por el
acontecimiento, pero conciernen otros sujetos. De hecho, si unos rboles de plantas
del dueo alrededor de la casa, hay seguramente el ahorro de energa para
explicarse en el aire acondicionado debido a menos luz del sol. Sin embargo, mismo
benet disfrutado por el resto de la vecindad no se puede o investigar de
quantied.
62 Evaluacin del flujo de fondos
La evaluacin del benets de una inversin de Bienes inmuebles implica, por una
parte, la evaluacin de benets asequible que se deriva de la salida de Bienes
inmuebles (sostenido para la venta) o de la administracin de stos (en este caso
el producto nal es el servicio del alojamiento), y por otra parte, la evaluacin
de los factores en cuanto a costes de produccin.
Por lo tanto, el inversionista considera terrenos y edificios como factores de la
produccin, el coste de que se tienen que estimar o explicarse con el coste de los
otros factores, que participan en la actividad econmica. En el caso de la tierra,
es decir, un bien econmico permanente y no destructible, su precio de utilizacin
equivale al inters de la capital usada para la compra. Adems, a consecuencia de
su particularidad (es un bien original, no increasable en el precio, por lo tanto
permanente) no es sujeto a la amortizacin. Al contrario, debido al alquiler podra
aumentar su valor con el tiempo. Esto es algo que se debe considerar durante la
fase de evaluacin benets y sobre todo en la estimacin del valor de salvamento.
En cuanto al edificio, el precio de utilizacin es una parte compuesta de una parte
del inters del coste inicial y un pago anual de amortizacin, requerida reproducir
el mismo bien, o similar, al final de su perodo de servicio. En trminos de
gastos, stos son los elementos del mayor compromiso econmico, que tambin
implican una evaluacin specic estrictamente relacionada con la modalidad de
financiero. Igualmente importante es la prediccin de los gastos relacionados con
la direccin de la operacin.
La viabilidad y la conveniencia de una inversin se miden comparando los gastos con
la actividad benets ow. La evaluacin de la inversin de bienes inmuebles
requiere la fabricacin de una prediccin - en absoluto no fcil - en el
rendimiento de muchos parmetros implicados en el dinero efectivo ow clculo. Es
fundamental para este fin investigar la historia operacional del edificio (si se
usa ya) o de otras fincas comparables. Esto tiene el identication en cuenta de los
ingresos y
62 Evaluacin del flujo de fondos
99
101
Valor
La curva del Valor de fig. 62 de una finca, la suma de las partes alcuotas estuvo
relacionada con el rea y con el edificio
Coste de demolicin
Tierra de A+C
Valor
Umbral de demolicin
Tiempo de construccin
mostrado en varios estudios empricos (Pescador et al. 2005; Dixon et al. 1999). La
interseccin entre la curva del valor de la tierra (aumento) y la curva que
describe la funcin del valor total (un + C), en que el coste de demolicin se
resta, marca el logro del umbral de demolicin, que es el final de su vida til.
Un comprensible, aunque slo cualitativo, la representacin de la cada en desuso
funcional se representa en Fig. 6.3, la carta muestra la relacin entre vida
fsica, vida til y tiempo de servicio con relacin al mantenimiento y la mejora de
la reurbanizacin funcional por una parte y el aumento esperado de normas de
calidad en el otro.
El grfico se construye asumiendo:
1. Que el nuevo edificio, obviamente, tenga calidad y niveles de rendimiento ms
alto que estndares aceptables;
2. Crecimiento constante de este umbral mnimo; 3. Decaimiento leve del elemento
considerado.
102 Mantenimiento
Duracin fsica
Tiempo de servicio de la vida til
Tiempo
Gastos
Gastos de mantenimiento
0
Nivel de mantenimiento ptimo
Gastos de reemplazo
Nivel de mantenimiento
104
Red de la tabla 61 que hace funcionar alquiler por unos ingresos de Potencial de la
finca genricos de Vacante de alquiler y partes no cobrables
Otros ingresos (es decir, aparcando) direccin de gastos de la direccin de
ingresos operativos de Gross y Red de gastos de funcionamiento del Total de deberes
e Impuestos de Mantenimiento de Seguros de Servicios de gastos de la administracin
que hace funcionar alquiler
6 evaluacin de la inversin
UN B C = (UN - B) D E = (C + D)
F G = (E - F)
105
Qreint
Co
yo im1
107
G H G-H
109
Ingresos
ADSCRt
Red
Funcionamiento Dt
Incomet
Otro indicador til para determinar la viabilidad nancial del proyecto es Life
Loan Debt Service Cover Ratio (LLDSCR). Es Definido por el cociente de la suma del
dinero efectivo rebajado flujos disponible para la cobertura de deudas
(funcionamiento neto
111
Psn
ts
LLDSCR
1rt
Ds
con s s+n Ds
112
Comparacin de la tabla 64 de alquileres
Los pisos con 2 dormitorios Mensualmente alquilan el rea (m2) Alquiler por Pisos
del metro cuadrado con 1 dormitorios Mensualmente alquilan el rea (m2) Alquiler
por metro cuadrado Ofces Mensualmente alquilan el rea (m2) Alquiler por metro
cuadrado
6 evaluacin de la inversin
Propiedades comparables AB
480 85 5.64
330 60 5.5
250 45 5.55
500 85 5.88
350 60 5.83
260 47 5.53
C
460 80 5.75
330 58 5.69
240 45 5.33
D
485 83 5.84
335 60 5.58
265 51 519
113
Propiedades comparables
AB
17 el 1 el 5,8%
7 0 0
22 el 2 el 9%
58
8
01
El 0 el 12,5% 0
34
01
El 25%
16.6%
D
10 0 0
13 el 1 el 7,7%
7 el 1 el 14,2%
Total (promedio)
56 el 3 (el 5,3%)
34 el 2 (el 5,9%)
20 el 3 (el 15%)
Dos cuartos
Un cuarto
Honorarios por rea del metro cuadrado (m2) Alquiler del Nmero de unidades
individual de Potencial de unidades ingresos mensuales Anuales (mensualmente 9 12)
Vacante
Tasa de vacantes de ingresos anuales potencial (la Tabla 6.5) Total de prdidas de
la Vacante ingresos brutos potenciales = prdidas Estimadas de 120.648 para
vacante = 9055
Ofce
5,40 945 243 98 1944 23.328
23.328 90,15 3,500
Dinero efectivo de la tabla 6.7 ow de unos ingresos brutos de Potencial del bloque
de pisos
Prdidas para vacante
Coche de alquiler aparcando ingresos brutos Eficaces
Gastos de funcionamiento de gastos (EGI del 5%) Salarios Varias Provisiones de
Seguros Anuncian Mantenimiento y repara Contribuciones territoriales ingresos netos
Anuales
115
6,050 10,300 10,300 5,150 1,545 618 13,390 15,000 62,353 58,647
6,436 10,506 10,506 5,253 1,576 630 13,658 15,000 63,565 65,149
6,642 10,716 10,716 5,358 1,607 643 13,931 15,000 64,613 68,221
Proporcin de aos
1 0.515
2 0494
3 0486
4 0493
5 0491
6 0497
Vr
69,478C = 0:06
1,157,967C =
C=48,872
1 0:08
0:08201 1 0:0820
C=480,000
La condicin ms liga que esto establecido por la proporcin del prstamo al valor,
por tanto la cantidad a la disposicin para el inversionista es 392000.
Esto significa que el inversionista debe incluir en el dinero efectivo esperado
flujos una instalacin de la depreciacin anual de 39.346,12.
Mensualmente
Instalacin
C=392,000
0:08
12 1
011:0281021:0282012120
C=3,278:84
117
Dinero efectivo de la tabla 610 ow esperado durante los prximos seis aos, en
caso de financiero
6,050 10,300 10,300 5,150 1,545 618 13,390 15,000 62,353 39,346
6,436 10,506 10,506 5,253 1,576 630 13,658 15,000 63,565 39,346
6,642 10,716 10,716 5,358 1,607 643 13,931 15,000 64,613 39,346
6,633 10,930 10,930 5,465 1,639 656 14,209 15,000 65,462 39,346
6,766 11,149 11,149 5,574 1,672 669 14,493 15,000 66,472 39,346
Red
119
Perodo de retorno
Equidad
XY Bt Ct Co;
t1
donde Y
BT
Ct
BT - Ct Co
120
Ejemplo de la tabla 612 de clculo de SRT
Aos
1 2 3 4 5 6 7
6 evaluacin de la inversin
Acumulativo 7,200 15,500 25,000 35,700 47,700 60,800 75,050
El ejemplo 62 Una propiedad se puede comprar con una inversin inicial de 50000.
El dinero efectivo flujos despus del impuesto se muestra en la Tabla 612.
Los datos indican que los gastos iniciales se recuperarn durante el sexto ao. Por
lo tanto, el Perodo de retorno (SPM) es 6 aos.
121
basado en medidas que tienen el factor del tiempo en cuenta. Recuerde que el
anlisis conducido a travs de los ndices es complementario al anlisis flujos.
Las tcnicas descritas en el siguiente prrafo todos ''se ajustan al tiempo''
tipos, como sirviendo en el momento de la evaluacin del futuro dinero efectivo
flujos. Algunas tcnicas realizan correcciones slo por orden de la homogeneizacin
temporal del dinero efectivo flujos, los otros tambin incluyen ajustes
relacionados con el riesgo de la inversin.
Finalmente, vale la pena recordar que no hay indicador absoluto de Rentabilidad:
slo el operador econmico, sabiendo las caractersticas de la inversin, es capaz
de decidir el tipo de anlisis econmico y nancial e indicadores que pueden apoyar
mejor la decisin nal. Por ejemplo, un promotor de bienes inmuebles cuya actividad
principal es la industria de la construccin, quien promueve la inversin de bienes
inmuebles y por lo tanto los realiza directamente, seguramente se interesar tanto
en un anlisis previo de una transaccin de bienes inmuebles sola para
desarrollarse como en un anlisis de las declaraciones nancial a fin de tasar la
direccin de la empresa industrial.
64 Tcnicas modernas para el anlisis de Rentabilidad
A pesar de sus diferencias, los procedimientos para usarse para la medida de el
tiempo ajustado Rentabilidad indicadores tienen que estar basados en un poco de
reclutamiento comn o asunciones. Son, por ejemplo, aquellos acerca del horizonte
temporal del anlisis, la tasa de descuento, el valor residual, etc. Si no
suministrado por el cliente, los datos correspondientes deberan ser identied,
seleccionado, estimado o Definido por el evaluador. Los mismos parmetros se
aplicarn por supuesto a todas las soluciones alternativas.
NPV
XN
t0
CFt 1 rt
NPV
XN
t1
CFt 1 rt
CI
Aos (t) 1 2 3 4 5 6 7 8
Dinero efectivo esperado flujos () (CFt) 13,500 14,000 14,600 15,000 16,000 16,200
16,500 16,500 + 50000 Total
123
Valor actual () (CFt / (1 + i) t) 12,272 11,570 10,969 10,245 9,934 9,144 8,467
31,022 103,623
Uno consigue un NPV = 103.623 =-95000 + 8.623, que es mayor que el cero. Esto
indica que, segn pronsticos, la inversin lo hace ms que el precio aceptable
mnimo.
124
64.3 La tasa interna de retorno
6 evaluacin de la inversin
El problema de elegir el precio se puede evitar, pero slo por lo visto, usando
otro indicador de Rentabilidad: el IRR, Tasa interna de retorno. El IRR es la tasa
de descuento que hace el valor actual neto de todo el dinero efectivo flujos (tanto
positivo como negativo) igual al cero. Tambin puede ser Definido como la tasa de
descuento que iguala flujos positivo y negativo para una inversin particular.
especificamente, el IRR es obtenido por zeroing el NPV y solucin de la susodicha
ecuacin con respecto al precio (r).
NPV
(r
XN
t0
CFt IRRt
NPV
(r
XN
t1
CFt IRRt
CI
El IRR mide la vuelta en el capital invertido. Esta solucin solo, sin embargo, no
indica si es conveniente poner en prctica el proyecto o no. La opcin del
inversionista depende del resultado de la comparacin entre el IRR determinado como
descrito encima y un precio que denes el retorno esperado mnimo de ese tema en
particular con relacin a la transaccin specic. El problema identied en el
clculo de NPV, es decir, la opcin de la tasa de descuento, es por lo tanto
sustituido - en el uso de IRR - por la opcin de la llamada tasa de rendimiento
aceptable mnima (MARR). De hecho los dos problemas son absolutamente sper
ejecutable si por una parte, se considera que las soluciones en las cuales el IRR
es ms alto que el MARR son aceptables, y en el otro la opcin del MARR ya que una
tasa de descuento suministra NPVs positivo para las mismas soluciones.
Desde un punto de vista prctico el IRR, que requiere la solucin de una ecuacin
de grados n, puede ser obtenido por mtodo de tanteos o aproximaciones sucesivas, y
ponindose a calcular de nuevo el NPV con r que gradualmente aumenta (o disminuye)
para obtener un valor cerca del cero.
Generalmente, para la determinacin del IRR, la ecuacin para solucionarse debera
ser lo siguiente:
F r 0;
donde F indica la diferencia entre el valor actual de los ingresos y los gastos de
la inversin. Las soluciones de F(r) son aquellos que son nancially aceptable; no
se pueden aceptar las soluciones obviamente complejas o imaginarias.
Si la inversin corresponde a una serie de gastos iniciales, seguidos de una serie
de ingresos (y donde los gastos rebajados son ms bajos que los ingresos
rebajados), entonces la curva que representa la funcin NPV del ensayo se cruza una
vez l eje X y F(r) admite slo una verdadera solucin positiva (Fig. 6.5).
125
NPV
Precio (IRR)
NPV
Precio (IRR)
Si en el DCF hay una alternacin de la red positiva y negativa flujos, los
problemas se pueden levantar en el denition del IRR, como la presencia de IRR
mltiple, donde la curva de NPV (Fig. 6.6) tiene ms de una interseccin con el eje
X o la indeterminacin del IRR (la curva no tiene interseccin).
Si uno encuentra estas situaciones, todava es posible adoptar procedimientos
capaces de garantizar un resultado. Por si no haya verdaderas soluciones
disponibles, una opcin es eliminar un cambio de signo (tal vez distribuyendo el
gures durante varios perodos) y luego rehacer el clculo para obtener una
solucin.
La situacin con IRR mltiple, es decir, con ms de una verdadera solucin, es ms
delicada. En este caso si de hecho uno usa la frmula de clculo iterativa y
automtica en hojas de clculo, es probable, si la solucin encontrada no es
claramente errnea, para interpretarlo como la solucin correcta. Por lo tanto, es
adecuado, cuando hay ms de una variacin del signo en la red flujos, para
verificar la solucin, por ejemplo a travs del estudio analtico de la funcin
F(r) = 0. Desde el punto de vista operacional, un enfoque posible en la solucin
del problema de IRR mltiple es el clculo de un Modied IRR, para retroceder
(rebajando) al principio de gastos del perodo y avanzado (posposicin) de los
ingresos para obtener una variacin del signo sola. Las operaciones de anticipacin
y el aplazamiento obviamente se realizan adoptando una tasa de inters
8.500
6427 2.300-8.727 9.800
11270 8.727 9 (1 + IRR) 2 = 11270
esto Reflejos slo el coste de la transferencia del dinero (dinero efectivo) que se
incluye en el tiempo sin el riesgo asociado con las actividades de la inversin
particulares.
Otro mtodo que evita el problema de soluciones mltiples es el clculo de IRR
Ajustado. Esta tcnica elimina las variaciones del signo en el dinero efectivo ow
del ao i-th, aadiendo la parte de flujos contiguo, rebajado a un precio xed a
fin de encontrar la imparcialidad temporal.
El ejemplo 64 Una oferta de la inversin que requiere unos gastos iniciales de
2.300, promete ganar 9.800 hacia el final del ao primero. Despus de impuestos y
gastos para cubrir financiero, la transaccin se completar al final de segundo ao
con una prdida de 8.500.
El clculo del IRR proporciona dos soluciones: 21 y el 204%. Ninguno es correcto.
El Modied IRR se calcula entonces, usando una tasa de descuento (para
transacciones de la acumulacin de flujos) del 15%. Los resultados se ponen en una
lista en la Tabla 614.
Esta tcnica es muy sensible al precio usado en las operaciones de acumulacin. A
precios de 10 y el 20% respectivamente, obtuvo un IRR10 = el 7,52% y un IRR20 = el
19,74%.
El clculo del IRR, en este caso, compensa la entrada negativa del segundo ao
(8.500) y anula el cambio de signo, usando el dinero efectivo ow para el ao
primero. Si uno considera una reinversin de 9.800, asumiendo un precio del 15% al
final de segundo ao, hay una capacidad adquisitiva de 11270. El ao pasado de la
direccin registr una entrada positiva de 2.770 = 11270 8.500. El precio que
permite que gane la cantidad nal de 2.770 comenzando de la inversin inicial de
2.300 es el 9,7%. Uno todava consigue un precio diferente de ese resultado de la
aplicacin del modied IRR.
127
128
Ejemplo de fig. 6.7 de una relacin posible entre NPV e IRR
6 evaluacin de la inversin
NPV
129
Alternativas de la inversin
AB
Dinero efectivo de la Red del capital invertido ow, 1er dinero efectivo de la Red
del ao ow, 2do ao
Alternativas de la inversin
Alternativas de la inversin
()
22,832
B () 33,522
10,000 10,000 10,000 10,000 10,000
Alternativas de la inversin
XN
t1
CFt
1 rtnt 1 it
CI
131
Alternativas de la inversin
Alameda
Dinero efectivo neto rebajado flujos Valor actual neto del gasto Inicial ndice de
Rentabilidad
Edificio de Ofce
110000-75000 35000 146
siempre que un nds nosotros mismos en una encrucijada, sea preferible usar el
enfoque de NPV, porque esto mejores expresos la ganancia asequible del proyecto.
Ejemplo 6.7 Un inversionista posee unas tierras por valor de 60000, que se usaran
como la garanta subsidiaria de la hipoteca para tener acceso a un prstamo para
ser usados para construir una pequea alameda. O bien, invirtiendo el capital
propio para una cantidad de 15000, adems de la capital obtenida a travs de
financiero, podra construir un edificio de ofce. El valor actual del dinero
efectivo esperado flujos de la solucin de la ''alameda'' es aproximadamente
90000, y en caso de la solucin ofce, 110000.
Los clculos en la Tabla 619 muestran que la PI y el NPV dan seales diferentes. En
este caso, el inversionista debe confiar en la informacin proporcionada por el
Valor actual neto, porque este criterio muestra lo que realmente se obtiene del
proyecto.
En el eld de bienes inmuebles, uno tambin debera decidir entre varias ofertas de
la inversin mutuamente dependientes. Si las decisiones de la inversin se
relacionan de esta manera, uno tiene que construir varias combinaciones posibles y
tratar a cada uno de ellos como una oportunidad, independiente de los dems.
Otro indicador es el perodo de retorno rebajado (DPP), que es el tiempo (medido
durante aos), despus de que el valor actual del dinero efectivo esperado flujos,
ese resultado de la inversin, iguala la propia inversin. Este procedimiento es
similar a un perodo de retorno; sin embargo, el perodo de retorno slo mide
cuanto toma para el dinero efectivo inicial outow para devolverse, no haciendo
caso del valor del dinero en el tiempo.
El DPP es el valor mnimo que satises la ecuacin:
XY
t1
BT 1
Ct it
Co
yo la tasa de descuento.
133
Si las ganancias netas anuales son constantes con el tiempo, la solucin ser:
DPP
1 PPi
registre 1 i
>><>
Consumo
135
WACC
ke
kd 1
Por lo que el quantication de los dos componentes del WACC se refiere, el coste de
la equidad, que inmediatamente trae a la memoria el concepto de oportunidad del
coste, propone de nuevo problemas de evaluacin que se han destacado ya.
Referencias
Csillaghy, J. (1985). Economie de Lenvironnement Construit. Lausana: IREC. Dixon,
T. J., Crosby, N., & Law, V. K. (1999). Una revisin crtica de metodologas para
medicin
la depreciacin del alquiler se aplic a bienes races comerciales del Reino Unido.
Diario de Investigacin de la Propiedad, 16 (2), 153-180. Pescador, J. D., Smith,
B. C., Severo, J. J., & Webb, R. B. (2005). Anlisis de depreciacin econmica para
propiedad de la multifamilia. Diario de Investigacin de Bienes inmuebles, 27 (4),
355-369. Kerr H. S. (1980). Una palabra nal en FMRR. El Diario de la Valoracin,
102. Manganelli, B. (2011). Il Deprezzamento Degli Immobili Urbani. Miln: Franco
Angeli. Raper C. F. (1981). La equidad cede la hormiga la cuestin de reinversin.
El Diario de la Valoracin, 519-552.
Captulo 7
El anlisis de riesgos
Abstraiga El tema de gestin del riesgo es uno de los problemas principales con los
cuales los inversionistas tienen que tratar. Hay muchas variables que identifican
el riesgo de una inversin, muchos tambin son subjetivos en la naturaleza. Esto
hace la tarea del analista que quiere incorporar el factor de riesgo a la
evaluacin de conveniencia, un dificultades un. El analista tendr que estudiar e
investigar las correlaciones entre los objetivos specic de la inversin y las
estimaciones de probabilidad de vueltas. En la seccin de ayuda del analista, los
mtodos tradicionales para el tratamiento del riesgo se explican, basados en la
percepcin subjetiva del propio riesgo, as como los enfoques ms complejos que
hacen el uso del anlisis probabilistic, en cambio.
137
(a) Flujos A
Rexpected
139
(b) Flujos B
Rexpected
t t
141
7 el anlisis de riesgos
Producciones esperadas
Gastos generales
Un nivel de la ocupacin
En particular, pueden pensar del riesgo del sector como el total de factores que
causan una prdida del espritu competitivo de la inversin, sobre todo en aquellos
elds donde el componente tecnolgico y el nivel de innovacin del proceso de
produccin son cruciales. La fuente specic de riesgo para una inversin de Bienes
inmuebles se puede reconocer en el fenmeno conocido de la cada en desuso
tecnolgica.
Construccin
100
143
Nivel de influencia
00 Vez
Fig. 74 influencia de las fases de la construccin trata en costes de la
construccin
el diseador coincide con el gure del analista, o al menos hace requerir que el
conocimiento trabaje con ste.
De hecho, varios autores declaran que durante la finalizacin del 20% del
anteproyecto, el 80% del coste se ha decidido ya (Kelly 1984). La figura 74 ilustra
esta situacin.
Esto muestra cmo debera ser, por una parte, para gastar una mayor atencin a las
etapas preliminares del proyecto y en el otro, bajo influencia predominante del
momento de proyecto en los gastos para construccin y uso de los edificios, que el
Arquitecto/Ingeniero es totalmente consciente de las consecuencias econmicas de
sus opciones.
El analista, en la estimacin de los gastos, sobre todo cuando es necesario
referirse al concepto de la valoracin rpida, debe ser rmly anclado en los
principios de la valoracin disciplinan y evitan que la inversin se subestime o se
sobrestime. Se expresa en su consecuencia normal, en la referencia a todos los
factores que pueden intervenir ms tarde. Cualquier ajuste subsecuente se debera
apuntar a no salvar el proyecto, pero a su finalizacin.
La ignorancia del detalle del carcter del proyecto, no puede llevar a la
justificacin, ms all de cierto umbral, la desviacin entre los gastos
deliberados en la toma de decisiones y aquellos Definido ms tarde.
Otro aspecto fundamental del trabajo del analista es el de la comunicacin con el
cliente del inversionista. El problema se hace complicado sobre todo cuando uno
tiene la necesidad de proporcionar una descripcin completa sobre el riesgo de la
intervencin. Como mostrado en el siguiente captulo, hay varias tcnicas que
permiten incorporar el riesgo en el anlisis, no es fcil entender cmo todos ellos
manejan el riesgo. Los enfoques tradicionales sufren los efectos de la subjetividad
del analista, y hasta las estimaciones ms exactas pueden ser confusas a la persona
que toma decisiones. As resulta que el analista, en el ajuste de las estimaciones
basadas en su sensibilidad, no hace nada ms que toma decisiones para el cliente,
excluyendo a cualquiera
Ganancia
Resultados
Riesgo percibido
obtenido concentrando toda la riqueza en un proyecto solo. Diversication asegura
la reduccin del riesgo slo si las inversiones se eligen para evitar correlaciones
entre los modelos del Rentabilidad de varios activos.
Lamentablemente, el diversication presupone la disponibilidad de una cantidad
grande de la capital. Es importante, teniendo la posibilidad, para diversificarse
hasta geogrficamente, a fin de minimizar el impacto de crisis econmicas que
afectan reas del mercado specic. Otra posibilidad de diversication, pero
igualmente caro, es invertir en proyectos de bienes inmuebles diferentes,
diferentes en tipo y destino.
Diversication representa un camino irrealizable para todos aquellos
inversionistas, la mayor parte de los que no tienen un presupuesto bastante alto.
En este caso, la solucin es combinar las disponibilidades individuales en fondos
de inversin comunes. Los fondos de bienes inmuebles nacen con el espritu de
permitir una variedad notable a aquellos que no tienen la oportunidad de hacer
inversiones de capital grandes.
El inversionista tiene otras opciones de limitar el riesgo asociado con un proyecto
dado. Podra tratar, por ejemplo, de mejorar el reclutamiento que hace sobre el
futuro Rentabilidad de una propiedad, reduciendo el hueco entre resultados
esperados y observados de la operacin. Un resultado como esto se obtiene
aumentando la actividad de anlisis, usando tcnicas profticas ms exactas, y
sobre todo haciendo el estudio del mercado meticuloso.
La accin del control de riesgo no termina con la decisin nal; el inversionista
debe actuar de tal modo para conducir el proyecto, durante las fases de desarrollo
y direccin, hacia los resultados de las predicciones. En este sentido, control de
la supervisin de los trabajos y una administracin eficaz, son acciones tiles.
Adems, el inversionista puede usar varios instrumentos que permiten que l
transfiera parcialmente el riesgo para otros sujetos. Por ejemplo, podra hacer el
uso de las clusulas contractuales particulares que permiten que l cambie algunos
factores de riesgo a clientes (esto ocurre con el riesgo de ination, entablando el
ndice de alquiler de precios al consumidor). Otras posibilidades de la
transferencia del riesgo estn relacionadas con la activacin de formas especiales
de prenancing. Entre stos, por ejemplo, es el cambio en la compra de tierra para
ser
147
ms pesadamente comparado con aquellos a corto plazo, aunque a menudo los riesgos
que son los ms cercanos a tiempo resulten ser relativamente ms importantes. En un
nuevo proyecto de construccin, por ejemplo, la probabilidad de un chorro de
crecimiento en costes de la construccin o un consumo del mercado ms lento que
esperado, es denitely ms alto que la probabilidad de cometer errores signicant
en la valoracin de futuros resultados de operaciones (ingresos y costes
operativos). A pesar del funcionamiento de resultados que se hacen cada vez ms ms
previsibles debido al desarrollo de la vecindad, el premio del riesgo con el cual
tales resultados vigentes se rebajan, es igual al inicial y el factor de descuento
correspondiente aumenta proporcionalmente.
El ejemplo 71 Considera una inversin del 5-ao donde el premio del riesgo es
estimado en el 5%, mientras el precio sin riesgo es xed en el 4%. As, el ajustado
la tasa de descuento a los clculos es el 9%.
La tabla 71 muestra los factores de descuento para el ow de cada ao.
La parte del factor de descuento puesto aparte para el porte de riesgo da la
diferencia entre el factor ajustado (109) n y el factor de descuento sin riesgo
(104) n. El crecimiento de factor en la tercera columna muestra esto tambin el
el premio del riesgo sufre el frecuencia del tiempo. El valor monetario del tiempo,
ya considerado en el precio sin riesgo, es dejado de lado entonces dos veces.
Aos
1 2 3 4 5
las ganancias superiores con relacin al guin ms probable (retratado con cierto
nivel de riesgo), y la certeza absoluta de obtener ms abajo ganancia de la
estimacin ajustada.
El mtodo de los equivalentes de certeza est basado en el clculo de cierto
equivalente de un resultado incierto. En situaciones de la adversidad para
arriesgar, dos ingresos, uno de los cuales es Q seguro y uno es F inseguro, ser
equivalente en trminos de utilidad slo si el segundo es mayor que el primero:
QaF
NPV
Xn i0 1
Qt rt
Aos
1 2 3 4 5 6
Esperado
15000 15000 15000 15000 15000 120000
14400 14400 14400 14400 14400 103200 alternativos equivalentes sin riesgo
149
Factor de transformacin 0960 0960 0960 0960 0960 0.860
PV
Xn
t1
CFt 1 kt
Xn
t1
un CFt 1 it
Si uno rebaja el dinero efectivo sin riesgo flujos equivalente a un precio sin
riesgo del 5%, uno consigue el valor actual de 143204 (la Tabla 7.3).
Para fastidiar el mismo valor actual hasta del dinero efectivo esperado flujos, uno
tiene que aplicar un precio del 7,7%. Esto significa que el premio del riesgo puede
ser quantied restando el precio sin riesgo al 7,7%:
Arriesgue superiores 7:7% el 5% 2:7%
Aos
1 2 3 4 5 6
Dinero efectivo esperado flujos 15000 15000 15000 15000 15000 120000
Valor actual en el 7,7% 13928 12932 12007 11149 10.352 82.814 143181
14400 14400 14400 14400 14400 103200 alternativos equivalentes sin riesgo
ese expreso la actitud del individuo a riesgo. Del mapa uno puede extraer los
factores de transformacin.
151
Ao 1
Ao 2
Ao 3
91,518
99,018 106,318
- 30,000 61,518
- 30,000 69,018
- 30,000 76,318
Ao
Gruesa eficaz
ingresos () 1 / (1 + i) t
Funcionamiento
expensed () 1 / (1 + i) t
Prstamo
gastos () 1 / (1 + i) t
1 211,818
16,363
112,256
2 199,173
15,289
102,051
3 187,077
14,425
92,773
4 174,168
13,865
84,340
5 162,060
13,101
76,672
6 149,585
12,418
69,702
1,083,881 totales
- 85,461
- 537,794
Impuestos () 1 / (1 + i) t
27,273 24,793 22,539 20,490 18,627 16,934 - 130,656
Red ow () 1 / (1 + i) t
55,926
57,040
57,340
55,473
53,660
50,531
329,970
el dinero efectivo esperado ow se presenta como una Tabla 7.6 del valor del
porcentaje. La ltima columna proporciona una medida del impacto de componentes
individuales en el valor actual total. Note, por ejemplo, que los resultados
esperados dependen muchsimo de la direccin de la propiedad (el 71,7%) y en el
aumento de su valor de mercado durante el perodo de tenencia (el 30,7%). Es por lo
tanto necesario prestar ms atencin a la valoracin de estos artculos.
La tabla 7.7 muestra el influencia de un error del 10% en el precio de venta
estimado.
153
9 168:4% =
13:2 83:5
% %
71.7%
- El 20,3% el 2,9% el 30,7% el-15.6% el 30,7% el 100%
Impacto de la tabla 7.7 de una variacin del 10% del precio de venta
Precio de venta venta del Impuesto sobre las ventas de deudas Restante ow
La figura 7.6 muestra las relaciones entre los cambios de porcentaje en precios de
venta e ingresos gruesos y los cambios correspondientes del valor de inversin.
Observando el grfico de Fig. 7.6, es obvio que los resultados de la inversin son
relativamente ms sensibles a errores posibles cometidos en la valoracin de
ingresos.
En general, adems del ejemplo propuesto, hasta las pequeas variaciones de algunos
parmetros pueden significativamente cambiar los resultados. La persona que toma
decisiones, por supuesto, debe tomar en la gran consideracin aquellos elementos
claves de la prediccin que, variando hasta ligeramente, puede empeorar el
resultado de la inversin movindolos debajo del umbral mnimo de Rentabilidad.
154
Respuesta de la tabla 7.8 a cambios del precio de venta
NPV 293.621
- El 10% el +10%
7 el anlisis de riesgos
IRR
260% (el-42%) del 24,9% el 27,1% + (el 42%) +
NPV 293.621
- El 10% el +10%
IRR
260% (el-22.8%) del 20,1% el 32,2% + (el 23.8%) +
+10
- 12 - 10 - 8 - 6 - 4 - 2
Ingresos
- 10
Anlisis de Sensibilidad de fig. 7.6
La figura 7.6 se podra completar aadiendo las curvas de sensibilidad de todas las
entradas en el dinero efectivo ow. Las variables que mayora afecta los resultados
mostrarn un grfico con una tendencia ms escarpada.
155
157
T=0
T=1
T=2
T=3
04 7 ML
T=4 8.5 ML
T = 5 q (c)
12 ML
017
0.7 - 003 ML
0.3
0.6 - 1 ML
04
PARARSE
- 10 ML
0.3 6.5 ML
6.5 ML
6.5 ML 013
4,15 ML 539,944
0.3 2 ML
3 ML
4 ML
PARARSE
028
159
Firmando el clculo del valor actual del proyecto, el paso de primero debe
determinar la probabilidad conjunta asociada con cada acontecimiento (tercero
ltima columna de Fig. 7.7).
La secuencia de acontecimientos ms favorables a la compaa se asume: el estudio
del mercado proporciona una respuesta positiva al proyecto (q = el 70%); la
experimentacin en un nmero limitado de edificios muestra un nmero alto de
unidades vendidas comparado con expectativas (q = el 60%); ampliando la produccin,
la compaa hace una secuencia ms optimista del dinero efectivo flujos (q = el
40%).
La probabilidad de acontecimiento de la secuencia entera es igual a la probabilidad
conjunta de los acontecimientos diferentes que lo forman, es decir al producto de
las probabilidades simples:
q c q 1 q 2 q 3 ...: q n
161
163
164
Dinero efectivo esperado flujos () 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000
Probabilidad asociada 004 016 0.30 0.30 016 004 Total = 100
7 el anlisis de riesgos
Promedio ponderado () (flujos probabilidades)
5,000 24,000 52,500 60,000 36,000 10,000 CFaverage = 187,500
Cada uno de los valores en la columna primero del ejemplo Identidades un guin
esperado particular. La probabilidad (segunda columna) representa la medida de la
verosimilitud que un guin esperado dado se puede convertir en la realidad. Sin
embargo, los guiones identied de esta manera dene la variedad entera de valores
posibles que el proyecto puede tomar, desde la suma de las probabilidades son
iguales a 1. En otras palabras, se supone que estas seis posibilidades agotan todos
los resultados posibles asociados con el proyecto. Esto claramente no puede
equivaler a la realidad: una distribucin ms verdica debera incluir todos los
valores del intermedio que esa Tabla 710 no considera. Ese ejemplo es por lo tanto
un discretization de una distribucin continua de la probabilidad y representado
por la curva en Fig. 7.8.
0.30
165
PPS
125 150 175 200 225 250
016
0040
Flujos de fondos
La asuncin de datos histricos para pronosticar objetivos, sin embargo, sufre una
limitacin fundamental de la hiptesis de constancia, hasta para el futuro, de las
condiciones de variabilidad que han afectado las vueltas del proyecto dentro del
perodo histrico de la observacin. Si uno supusiera que la incertidumbre sobre el
futuro sea determinada por nuevos acontecimientos y sea diferente de aquellos que
caracterizaron el rendimiento histrico del proyecto, es seguramente preferible
expresar el retorno esperado del proyecto a travs de una distribucin de
probabilidad que subjetivamente se determina.
Si, por otra parte, hay confianza en cierta constancia de los factores que tienen
inuenced las representaciones pasadas, los datos histricos pueden proporcionar la
informacin til a la evaluacin econmica de la iniciativa, en cuyo caso el
rendimiento histrico del proyecto Y se puede determinar del modo siguiente:
XN R0y Ryt=N
t1
donde los smbolos tienen los sentidos siguientes: promedio de R0y rendimiento
histrico del proyecto Y; N nmero de observaciones; tasa de rendimiento de Ryt del
proyecto Y en ao t.
El ejemplo 7.6 espectculos de la Tabla 711 los valores y las vueltas histricas se
asoci con el proyecto Y. Los datos se proporcionaron al principio de 2012
suponiendo que el valor del proyecto sea igual a 100.
En el ejemplo, el valor futuro del proyecto es el resultado de una estimacin de
probabilistic. Los datos para el proyecto representan el rendimiento
166
La tabla 711 Observaciones de datos Histricas que se relacionan con el proyecto Y
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Aos
1993 de 1994 de 1995 de 1996 de 1997 de 1998 de 1999 de 2000 de 2001 de 2002 de
2003 de 2004 de 2005 de 2006 de 2007 de 2008 de 2009 de 2010 de 2011 de 2012 1992
7 el anlisis de riesgos
Valores
100 98
101 95 94 91 85 88 82 74 71 70 72 62 58 49 47 44 42 35 32
167
Esto es:
ry2
Xn P t
Ryt
R0y2
t1
con los sentidos siguientes: desacuerdo de r2y de vueltas del proyecto Y; n nmero
total de observaciones;
Tasa de rendimiento de Ryt del proyecto Y observado en perodo t; vuelta de
promedio de R0y del proyecto Y.
168
Curva de Probabilidad de fig. 79 distribuida simtricamente alrededor del promedio
(Gaussian)
El 95%
7 el anlisis de riesgos
68.3%
- 3-2-1
X +1 +2 +3
stan -
Nmero de desviaciones estndares (Z) 000 005 010 015 020 025 0.30 0.35 040 045
0.50 0.55 0.60 0.65 0.70 0.75 0.80 0.85 090 095 100 105 110 115 120 125 1.30 1.35
140 145 1.50
Nmero de desviaciones estndares (Z) 1.55 1.60 1.65 1.70 1.75 1.80 1.85 190 195
200 205 210 215 220 225 2.30 2.35 240 245 2.50 2.55 2.60 2.65 2.70 2.75 2.80 2.85
290 295 300
169
Dejado o rea correcta
00606 00548 00495 00446 00401 00359 00322 00287 00256 00228 00202 00179 00158 00139
00122 00107 00094 00082 00071 00062 00054 00047 00040 00035 00030 00026 00022 00019
00016 00013
Dinero efectivo esperado flujos () 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000
P (s)
004 016 0.30 0.30 016 004 P
= 100
(CFs CF) 2 9 P (s) () 156,250,000 225,000,000
46,875,000 46,875,000 225,000,000 156,250,000 V = 856,250,000 r = 29,262
CVX
rX RX
CV
0:156
171 X
CF 1 i3
C=37; 566
rPV
rCF 1 i3
C=5; 259
172
Fig. 711 La probabilidad que el verdadero valor actual de la inversin inicial
resulta ms pequeo
7 el anlisis de riesgos X
~ el 1,0%
25,000 - 2.39
37,566
PVx PV rPV
2:39
donde: valor actual de PVx de mnimo aceptable; PV valor actual Esperado (media
aritmtico); desviacin del estndar de rPV del valor actual.
IP
1:50
Especificando los niveles mximos del riesgo aceptable para valores diferentes del
ndice de Rentabilidad, un riesgo prole que permite la evaluacin del proyecto sin
tener en cuenta la inicial nancial compromiso, se construye. Si la dispersin de
resultados posibles indica que el proyecto es demasiado arriesgado con respecto al
rendimiento por
173
El inversionista A.
El inversionista B.
00000
00000
00150
00150
00230
00260
00290
00345
00330
00430
00350
00460
00350
00490
00350
00500
Probabilidad que PI es 1
El ejemplo 7.8 (no muy cerca de una verdadera condicin sobre todo en bienes
inmuebles) se refiere a una inversin caracterizada por ow solo del dinero
efectivo de entrada, colocado al final de perodo de tenencia.
En realidad, el dinero efectivo flujos (positivo y negativo) madurar
peridicamente para un cierto nmero de aos. Es por lo tanto necesario estimar el
promedio y la desviacin estndar del dinero efectivo flujos para cada uno de los
aos del perodo de la inversin. Es muy probable que los ingresos que se
relacionan con varias anualidades dependen, al menos en parte, en lo que ha pasado
en perodos anteriores. Esta obligacin, Definido como la correlacin consecutiva,
se mide a travs del coefcient de variacin, un parmetro entre +1 y-1. Cuando el
coefcient de variacin es el cero, el dinero efectivo los flujos son completamente
independientes el uno del otro, y si el coefcient es 1 o-1, entonces hay
correlacin perfecta entre el flujos. En este segundo caso, la desviacin del
resultado es igual a la suma (nancial) de las desviaciones relacionadas con todos
los prximos aos. La correlacin consecutiva no afecta el valor actual esperado,
pero drsticamente cambia la desviacin estndar de la distribucin de probabilidad
relacionada. En general, ms alto el nivel de correlacin entre flujos anual, mayor
la dispersin de resultados posibles alrededor del promedio.
La desviacin estndar del valor actual de una serie del dinero efectivo
perfectamente correlacionado flujos (coefcient de la variacin = 1) es igual a:
Xn rPV rCFt = 1 it
t1
donde rPV es la desviacin estndar de la distribucin del valor actual; el rCF es
la desviacin estndar de la distribucin del dinero efectivo flujos para el
perodo t; soy la tasa de descuento usada para obtener el valor actual esperado.
rPV
Xn r2CFt t1 1 i2t
175
Promedio de la tabla 715 y desviacin estndar del dinero efectivo esperado flujos
Ao
1 150000
2 150000
3 400000
Aos
1 2 3
s
rPV
C=87; 846
Ingresos planeados ()
Ao
Ingresos
Desviacin estndar
270,000
37,800
270,000
35,000
520,000
60,000
177
Gastos planeados ()
Gastos
Desviacin estndar
120,000
16,200
120,000
10,000
120,000
27,000
PV
C=538; 220
La desviacin estndar del valor actual esperado, sin embargo, toma un valor muy
diferente. Aplicando la frmula de Ms montaoso la desviacin estndar es:
rPV
uvut371;:01020315:;1020206
10:;102030!2
161;:2102022315;:010204
2271;:0103062#
Proyectos
Guiones
Probabilidad
F0
F1 F2
NPV
Pesimista
02
- 100
30
40 - 40
Normal
0.5
- 100
50
70
Optimista
0.3
- 100 80 100
53
Pesimista
0.3
- 100
30
50 - 32
Normal
04
- 100
60
60
Optimista
0.3
- 100
80
80
37
Basado en la frmula anterior, sustituyendo Rxs por el NPV asociado con los guiones
diferentes para el proyecto A, NPV esperado es igual a:
NPV A 40 0:2 2 0:5 53 0:3 8 1 15:9 8:9 y la desviacin
estndar son iguales a:
rh
i rPV A
40 8:92 0:2 2 8:92 0:5 53 8:92 0:3
32:9
En cuanto al proyecto B en cambio:
NPV B 32 0:3 3 0:4 37 0:3 9:6 1:2 11:1 2:7
rh
i
rPV B 32 2:72 0:3 3 2:72 0:4 37 2:72 0:3 26:7
Como uno puede ver de la mesa, el proyecto de inversin A tiene NPV esperado ms
alto que ese de B. Los datos que se relacionan con el riesgo de la inversin, sin
embargo, estn en
179
NPV
7 Wikipedia denes esto como la cantidad mnima del dinero por el cual el retorno
esperado en un activo arriesgado debe exceder la vuelta conocida en un activo sin
riesgo o el retorno esperado en un activo menos arriesgado, a fin de inducir a un
individuo a sostener el activo arriesgado, ms bien que el activo sin riesgo.
181
el premio del riesgo (RP) es de hecho mensurable como la diferencia entre el valor
esperado (EV) y la certeza equivalente (CE):
PR EV UN CE:
El ejemplo 712 Para la inversin Z dos guiones posibles se espera: un con NPV = 20
(pesimista) y otro con NPV = 80 (optimista) a que exactamente la misma probabilidad
se asocia (0.50).
El valor esperado del NPV es = 20 9 0.50 + 80 9 0.50 = 50. Si la funcin de
utilidad del inversionista parece a la de Fig. 714 que destaca una aversin por el
riesgo, la utilidad esperada correspondiente al guin pesimista es 30, mientras es
igual a 55 en caso de un guin optimista. La utilidad esperada es igual entonces a
La UE 30 0:50 55 0:50 42:5
En cambio, la utilidad asociada con el valor esperado es igual a 47, es decir mayor
que la UE.
182
Ejemplos de fig. 714 de funciones de utilidad - NPV
7 el anlisis de riesgos U
55 47 42,5
30
NPV 10 12 15 18 20
NPV 10 12 15 18 20
20
Probabilidad 02 025 0.3 015 01
50 80
NPV
Probabilidad 0 01 0.5 02 02
CPF
10 0.8
0.6 04 02
0 10
S T
183
12 15
18 20
NPV
Por ejemplo, si uno considera el umbral NPV de 15, el proyecto (T) tiene una
posibilidad del 60% de un valor total ms abajo que este nivel, comparado con el
75% de S. En tales circunstancias, sin tener en cuenta la derivacin de la funcin
de utilidad de la persona que toma decisiones, se puede decir que el proyecto (T)
estocsticamente domina el proyecto (S), y por tanto (T) es el proyecto preferido.
Este caso se conoce como el llamado primero-grado dominio estocstico (Copeland y
Weston 1992; Goodwin y Wright 1994).
10
CPF
0.8 S
0.6 rea Y T
04
02 rea X
0 10 12
15
NPV
18
20
185
187
Captulo 8
La teora de verdaderas opciones en bienes inmuebles
1 en la Prctica parece que muchos gerentes ya realizan que hay algo incorrecto con
la regla simple del valor actual neto (NPV) como comnmente se entiende. Es decir
se dan cuenta que la expectativa de ms informacin puede crear el valor y que este
valor no es Reflejado por el clculo tradicional del valor actual neto . Puede
resultar que los gerentes realizan que las opciones de una empresa son valiosas y
que es adecuado guardarlos abierto (Dixit y Pindyck 1994).
189
ENPV NPVb OP
donde NPVb
OP
191
expresin del peligro del proyecto. Cuando uno decide sobre la base del NPV, el
proyecto no puede ser sujeto de cambiar de cualquiera de las dimensiones que
arreglan su estructura original. Adems uno supone que el inversionista, para dejar
la visin estratgica, connes l mismo para poner en prctica el proyecto
planeado, aun si los acontecimientos inesperados pueden causar enmiendas apropiadas
al propio proyecto.
El NPV por lo tanto no tiene en cuenta, que el inversionista es un gerente de
bienes inmuebles, y por consiguiente es capaz de responder a cambios del mercado,
hacer opciones estratgicas que le permitirn a benet de la evolucin del guin
positiva, y al mismo tiempo intervenir para contener las consecuencias negativas de
una evolucin desfavorable de las variables que afectan el valor del proyecto.
Los proyectos de inversin incorporan verdaderas opciones que son realizables por
el inversionista en el tiempo ms adecuado. Estas opciones la ganancia valora el
momento ciertas condiciones y potencialidades se han sealado y se consideran como
realistas. Este valor debera ser Reflejado en la evaluacin total del proyecto. El
problema es a dene los instrumentos para la evaluacin de opciones.
El proceso procesal, que est basado en la teora de las opciones, es sujeto a las
consideraciones siguientes:
(a) Hay un problema de denition y el reconocimiento de las oportunidades ofrecidas
al inversionista una vez que emprenda un proyecto de inversin dado o en el mismo
momento de la evaluacin;
(b) Estas oportunidades se deben suficientemente evaluar para cada uno de ellos
proporcionando la informacin cuantitativa necesaria para su evaluacin.
(c) Cuando los tipos y los nmeros de las diferentes opciones estn claros, uno
tiene que poner las interrelaciones en duda entre las diferentes opciones que
provienen del mismo proyecto (el problema de opciones conjuntas requiere
precauciones especiales en la fase de evaluacin);
(d) Finalmente, es necesario cuantificar el valor total de las opciones identied,
por tanto es necesario usar modelos matemticos y estadsticos que interpretan la
complejidad estructural del proyecto.
Los elementos fundamentales que caracterizan una opcin son:
1. La fecha lmite dada por la escala de tiempo de la validez del derecho de
ejercer una opcin; 2. El precio de ejecucin, que es el precio para pagar para
aplicar el derecho;
Como dicho, la evaluacin de proyectos de inversin en un contexto incierto implica
la determinacin de muchos valores de NPV ampliado tanto como el nmero de guiones
que resultan de la combinacin de las asunciones relacionadas con el desarrollo de
las variables clave del proyecto. Los valores diferentes de NPV as determinado se
representan a travs de una distribucin de frecuencia, que puede tener que ver con
una funcin de probabilidad specic para estimarse, basada en la confianza
atribuida a los guiones diferentes.
La figura 81 muestra una distribucin de probabilidad posible del NPV de un
proyecto. En ausencia de exibility directivo es decir verdaderas opciones, es
razonable suponer que la distribucin sea normal (simtrico). Esto es realmente una
asuncin implcita del enfoque determinista de NPV esttico.
192
Distribucin de fig. 81 de probabilidad del NPV de un proyecto arriesgado, en caso
de ausencia de exibility directivo
Probabilidad
Tendencia / Promedio
NPV
193
Premio para la opcin
Probabilidad
Promedio de tendencia
82 El desarrollo del proceso
NPV
195
197
de escala. La opcin de aumentar la escala del proyecto que por lo tanto est
enfrente de costes de produccin adicionales, en la construccin eld, generalmente
produce un aumento de gastos que son menos que proporcionales al aumento de cubage,
al menos hasta cierto umbral de la intervencin 5
El algoritmo que resume la condicin de ejercicio tpicamente toma la forma
siguiente:
Max PV; PV Ie
Es apenas necesario indicar que en vez del valor bruto del proyecto, una funcin,
que permite colocar en el anlisis el papel de una variable incierta particular, se
puede usar (p.ej., dinero efectivo ow).
donde x x 9 PV
En
Aumento del valor purchasable debido a la conversin; Valor del proyecto ''de
optioned'' despus de decisin de seguir con el cambio de uso; El coste esperado en
tiempo n para conversin.
199
abandono del proyecto original. Esta opcin tiene el valor hasta el punto de que el
valor realizable de la existencia es ms alto que el peor de los casos en caso de
la continuacin de la actividad. Un ejemplo es el caso donde la inversin requerida
para el proyecto se puede dividir en partes, y el abandono causara el ahorro de
gastos relacionados con partes subsecuentes que todava no se han realizado (p.ej.,
desarrollo de bienes inmuebles en la mayor parte de unidades). El coste de cada
parte se puede considerar como el precio de ejecucin para adquirir las partes
subsecuentes del proyecto.
El algoritmo de la condicin de funcionamiento toma la forma siguiente:
Max x PV en; 0
donde x x 9 PV
En
parte purchasable del proyecto; valor del proyecto ''de optioned'' despus de
decisin de seguir con el desarrollo; el coste estimado en tiempo n para seguir el
desarrollo del proyecto.
201
Las decisiones tomadas con relacin a un proyecto, por otra parte, pueden generar
efectos en otros proyectos: en este caso uno trata con la interaccin de diseo
(interproyecte la verdadera opcin).
A veces la inversin requerida para la finalizacin de la iniciativa inmediatamente
no se apoya. Mejor dicho, se divide en partes en tiempos diferentes en la vida del
proyecto. Esto es el caso tpico del desarrollo de bienes inmuebles. En tales
circunstancias, cada instalacin de la inversin total se puede ver ya que el
precio de ejecucin permitido tena que adquirir las opciones subsecuentes para la
continuacin del proyecto. Es as del intraproyecto componen opciones.
Los benets que el inversionista puede sacar de una situacin de esta clase estn
claros. Cada instalacin de la inversin, de hecho, Identidades un specic,
estratgico, decisional nodo en cual la persona que toma decisiones, estando
enfrente de la oportunidad de evaluar desarrollo alternativo de la inversin
(abandono del proyecto, conversin, suspensin temporal), nds ella misma.
La interaccin temporal contrasta con el caso de opciones del interproyecto. Esta
condicin ocurre siempre que la realizacin de un proyecto de inversin se haga el
requisito previo para el arranque de un segundo proyecto.
100000-70000 30000
14 140000-98000-14000 28000
El 60% 100000-60000-11000 29000
203
El objetivo de esta fase del anlisis es alcanzar el quantication del valor de
oportunidades estratgicas.
El anlisis cuantitativo por su parte consiste en tres pasos. El primero, se
relaciona con el clculo del valor ampliado del proyecto. Considerado
individualmente, el NPV resume todas las susodichas consideraciones. En la segunda
fase, el valor de la interaccin entre las opciones o el peso de sinergias
estratgicas que unen verdaderas opciones juntos diferentes, se considera.
Finalmente, el anlisis de sensibilidad se desarrolla a fin de entender el impacto
de un cambio de la volatilidad o un cambio del vencimiento de la opcin.
204
Diagrama de fig. 8.3 del proceso de dos trminos
1 - q dS
VS0
VS0
pV
1 1 i
iV
iS0 S0 S0
S0
nSo - D
q 1-q q
1-q
205 V +
VnS0 +-(1+i) D
nS - (1+i) D 0
206
Fig. 8.5 evolucin Probable de precios de venta
Casas adosadas
Chaletes separados
q = El 50%
780,000
625,000
q = El 50%
575,000
260,000
q = El 50% q = el 50%
330,000 225,000
Guin desfavorable
A fin de ser capaz de establecer el anlisis del dinero efectivo del multiperodo
flujos, teniendo las verdaderas opciones en cuenta, un enfoque ligeramente ms
complejo que el que descrito encima se debera tomar. Segn el modelo de Timonel,
Ross y Rubinstein (CRR), los precios siguen un modelo del tiempo que simula un
binomio multiplicative el proceso del tipo en Fig. 8.6.
El paradigma de dos trminos desarrolla el modications del valor inicial de la
inversin a travs de probabilistic multiplicative estados, como Definido por el
coefcients u [1 y d \1 que representan, respectivamente, la evolucin del estado
inicial a un guin favorable o a un guin desfavorable.
La medida del coefcients u y d es el resultado del anlisis de riesgos de la
inversin, segn las estadsticas calculada a travs de un ndice de la dispersin
que, en caso de la distribucin normal del objeto variable del anlisis, coincide
con su desviacin estndar (r).
Una vez que el riesgo se ha estimado, el denition de los estados posibles de la
evolucin ocurre con expresiones matemticas:
209
Dos coefcients para usarse para el suplemento salarial de los valores de varios
guiones son tales que, si no fuera conveniente ejercer alguna opcin en los guiones
del perodo de anlisis, el valor inicial de la inversin se devolvera al cero del
ao.
El resultado representa el valor actual de la inversin, un valor que incluye el
efecto de la opcin o de las opciones que se pueden ejercer.