Español Real - Estate - Investi

nanced.
Benedetto Manganelli
Inversin inmobiliaria
Anlisis del mercado, tcnicas de la valoracin y gestin del riesgo
Captulo 1
El mercado inmobiliario
Abstraiga Este captulo introduce los rasgos bsicos del mercado inmobiliario. Esto
es un imperfecto muy segment el mercado. La segmentacin se saca de las
caractersticas de bienes cambiados. A fin de entender la tendencia en los
submercados diferentes, los prrafos siguientes analizan los modelos de tendencia
de accionistas implicados en la venta o la compra de la propiedad o en el uso de
una propiedad. Un classication de demanda y suministro se desarrolla,
identificando los factores macroeconmicos principales que afectan estas dos
funciones y la interpretacin sobre cmo se relacionan, se da.
11 Generalidades en propiedad
La propiedad y el control de un edificio o cualquier parte de eso siempre se han
considerado acciones fundamentales de la vida de un individuo. Ellos full una
necesidad humana primaria: esto de su casa o refugio para propiedad, mquinas o
animales.
Sin embargo, los cambios de hbitos sociales han reducido el signicance e
importancia siempre atribuida a la dependencia de la gente en la propiedad de la
tierra y de que articially permanentemente insiste en ello. Ocurre, de hecho, que
hoy un individuo con frecuencia decide - por motivos culturales, sociales y sobre
todo econmicos - alquilar el piso en el cual vivir as dejando la posibilidad de
conseguir el control total a travs de la compra de la propiedad.
Adems, los individuos a menudo trabajan en ofces, fbricas y tiendas que no
pertenecen a l. El equilibrio que cambia entre necesidades primarias y el camino
del cual la gente logra satisfacerlos, los nuevos requisitos que acompaan el
cambio del estilo de vida de la gente, ha cambiado la actitud hacia el control de
los bienes inmuebles.
Es verdad, sin embargo, que un edificio ofrece una muy amplia gama de servicios y
benets, y las necesidades primarias corrientes mencionadas anteriormente
representan slo una parte de aquellas necesidades que los individuos sienten y que
el edificio se puede encontrar. Por lo tanto, el objetivo para cual muchos
individuos, tenga la capacidad nancial, compre verdadero
Springer publicacin internacional Suiza 2015 B. Manganelli, inversin

inmobiliaria, DOI 101007/978-3-319-06397-3_1
2 1 el mercado inmobiliario
la finca, en algunos casos no depende de la satisfaccin personal de necesidades
primarias, pero en cambio responde a la necesidad de conservar la capital y hacer
un Beneficio.
En principio, hay as dos motivos que obligan al jugador econmico, casa o
compaa, a comprar una propiedad urbana:
Benet de un ow de servicios se deriv del autoconsumo de la propiedad, cuando
el edificio se usa como una vivienda o contribuye decisivamente a la produccin;
Asegure un ow de ingresos futuros cuando consideren la compra de propiedad como
una inversin.
A causa de personal qualications y aptitudes del operador que ejerce la demanda de
bienes inmuebles, los motivos y el peso de los factores que determinan la compra de
bienes, cambio.
Motivos econmicos seguramente influencia comportamiento del consumidor: ingresos,
la tasa de inters por prstamos, el nivel de impuestos en transferencia y
posesin. A veces, sin embargo, la demanda de bienes inmuebles para el autouso
puede ser afectada por motivos de una naturaleza extraeconomic: sociolgico,
psicolgico, tecnolgico, etc.
Por otra parte, el inversionista tiene nicamente objetivos econmicos. La parte de
la demanda de bienes inmuebles urbanos que encuentran estos objetivos es
seguramente inuenced por el nivel de ingresos, pero es generalmente sensible a
cambios de los bienes races y, sobre todo, a la comparacin de este rendimiento
con el Rentabilidad de inversiones alternativas.
111 Caractersticas econmicas
El edificio, segn los servicios o benets que ofrece, se puede considerar un
consumidor bien o un bien de equipo. En el caso primero, el uso de la propiedad
encuentra las necesidades primarias del individuo (a casa, lugar de trabajo, etc.),
y/o necesidades secundarias, por ejemplo en el caso en el cual la propiedad es una
expresin de posicin social.
Cuando la propiedad contribuye a la produccin de otros bienes o servicios es un
bien indirecto: el caso de un depsito industrial (el factor instrumental de la
produccin) o una propiedad urbana de la cual se espera un ow de ingresos. La
propiedad, por lo tanto, se debera considerar como bienes de consumo o produccin
segn los agentes econmicos que requieren que ellos se conformen con el modelo
behaviorstico del consumidor o inversionista.
La utilidad y por lo tanto el valor de un edificio - como cualquier otro bien
econmico - son directamente proporcionales a la capacidad de encontrar las
necesidades (es decir la demanda), e inversamente proporcional a la cantidad
disponible (es decir el suministro).
Una caracterstica de cualquier bien econmico es, entre otros, su naturaleza 1
limitada Si el bien es el producto de una transformacin, como en caso de un
edificio, el limitado
1 Un bien econmico es que si est disponible en cantidades limitadas, accesible y
tradable.
la disponibilidad de sus factores de la produccin y/o el coste de produccin

determina su escasez; ste no depende de la disponibilidad limitada de los mismos
factores.
El edificio es el resultado de un proceso de produccin en el cual, como factores
econmicos distinguibles aun cuando el proceso se completa, la tierra y lo que se
basa se implica.
La estrechez del edificio es por lo tanto estrechamente relacionada a la
disponibilidad limitada de la tierra para el edificio. Esta coaccin tcnica
depende de la ubicacin y las polticas de planificacin y por lo tanto no puede
ser vencido, al menos no por factores internos al mercado.
Si la tierra urbana, por una parte, se limita, por otra parte, es de la duracin
ilimitada (la permanencia de la tierra).
Debido a estas caractersticas con el tiempo, la tierra urbana es sujeta de
alquilar. La tierra alquilada es por su parte distinguible en una llamada parte
diferencial y en una parte absoluta. El antiguo es generado por caractersticas y
requisitos fsicos, asuntos tcnicos y cuestiones jurdicas que hacen la tierra ms
o menos atractiva en el mercado con objetivos de construccin. Es decir depende de
la cantidad y la calidad de urbanizacin y servicios complementarios al rea, en la
cuestin de concesiones para construir o en la inclusin de reas en los proyectos
de realizacin. El alquiler de la tierra absoluto, en cambio, es una funcin de
elementos externos a la propiedad, de la cual la rentabilidad incorporar el estado
actual o el siguiente futuro se saca. Este tipo del alquiler depende por lo tanto
de la escasez de la propiedad y es por lo tanto tpico de la tierra y no de lo que
se basa en ello.
Tambin es verdad, sin embargo, que el valor de la tierra no ser permanentemente
constante y tampoco aumentar con el tiempo. Tambin es verdad, sin embargo, que no
se dice que el valor de tierra es permanentemente constante o hasta creciente a
tiempo. Puede ocurrir, por ejemplo, que los cambios de estilos de vida determinan
los cambios correspondientes de los modelos de uso de la tierra y una devaluacin
consiguiente de lo mismo. Los fenmenos como la contaminacin del ambiente lo
pueden hacer peligroso o imposible de vivir o quedarse en un rea dada, de modo que
un activo inservible no tenga valor. Es correcto, as, pensar en la propiedad como
un bien de la duracin larga, pero slo a condicin de que de algn modo, su
capacidad de satisfacer necesidades humanas no se destruya.
El uso de una tierra siempre es el resultado de una combinacin de fsico,
regulador, econmico, y condiciones sociales. Una vez que el rea se ha
transformado para destinarse a una funcin particular, es entonces dificultades
para convertir su funcin original en una tentativa de adaptarlo al cambio de
gustos y las nuevas demandas consiguientes. El proceso de la conversin siempre es
lento y caro. Puede requerir a veces la demolicin y la reconstruccin del
edificio. En mayora de los casos, por lo tanto, la conversin no se puede
restringir (convertibilidad pobre). Las posibilidades limitadas de la
transformacin con el tiempo de los edificios y su transformacin espacial
imposible inevitablemente hacen bienes inmuebles muy sensibles a cambios de
condiciones econmicas y contexto social.
La ubicacin xed de bienes inmuebles urbanos, combinados con muchos diversication
posibles de un edificio o tierra urbana, da a cada inversin de bienes inmuebles un
carcter nico.
Esto es una condicin primero de la imperfeccin del mercado inmobiliario, si uno
tiene en cuenta que uno de los caracteres del mercado perfecto es exactamente la
homogeneidad de activos cambiados con ello.
Entonces, hay implicaciones econmicas diferentes relacionadas con la
caracterstica de immovability de edificios y tierra. En primer lugar, el mercado
al cual la propiedad general pertenece, no se puede considerar nacional o global,
pero es un mercado local a veces muy limitado en el espacio. La ubicacin xity
puede tener efectos negativos o positivos en el valor. Segn esta propiedad
caracterstica, los valores sufren significativamente cambio econmico y
condiciones sociales en el rea de ubicacin.
As, por ejemplo, en pueblos de la montaa que son sujetos a la emigracin fuerte,
uno puede notar la devaluacin de propiedades, aunque totalmente tcnicamente
Eficiente, mientras que en zonas urbanas, que estaban al principio por las afueras
de una ciudad creciente, debido al efecto de una llamada movilidad relativa - a
tiempo se hacen ''relativamente'' ms centrales - uno pueda notar un crecimiento
estable del valor (posicin ventajosa).
Hay por lo tanto un contraste entre la inmovilidad fsica de edificios y la
movilidad del contexto 2 socioeconmico Por lo tanto, si por una parte la ubicacin
xed explica la naturaleza nica de cada tierra, en el otro, fuertemente condiciona
su utilidad y el valor de la tierra.
112 Normas de uso de la tierra y efectos econmicos
Cuando uno compra una propiedad, adems de la obtencin de la posesin fsica de la
propiedad, adquiere varios derechos legales que permiten que l tenga, dentro de
ciertos lmites, control total sobre la propiedad: la explotacin de sus recursos,
la posibilidad de transformar, venderse, arrendarlo u ofrecerlo como garanta.
Los gastos incurridos por una familia ordinaria para la compra de una propiedad
son, en todas partes de su vida til, su compromiso econmico principal. Ningn
otro consumidor bien requiere una inversin tan alta. Es por lo tanto con
frecuencia necesario hacer el uso del complejo financiero instrumentos. Por otra
parte, ya que hay pocos empresarios en la posesin de la capital requerida cubrir
los costes totales de un proyecto de construccin, normalmente solicitan financiero
externo.
Por suerte, tanto para la familia como para aquellos que desean emprender una
actividad de construccin, los bienes inmuebles, siendo la propiedad duradera con
la vida til larga o muy larga, se consideran una garanta buena de obtener un
prstamo.
Entre las caractersticas legales de la propiedad, tambin hay su uso intencionado
impresionado por los instrumentos de planificacin. Dentro de una zona urbana, las
categoras principales siguientes distinguen los destinos posibles de la tierra
privada: residencial, productivo (ofces, hoteles, etc.), comercial, industrial.
2 se dice que los edificios son fsicamente inmviles en el reconocimiento mdico,
pero movibles desde un punto de vista econmico.
Tambin hay los destinos pblicos: caminos, escuelas, jardines, cuadrados, etc.
Estas funciones, privadas y pblicas, son estrechamente relacionadas. El uso de
tierra querida para un uso de specic (residencias, ofces, tiendas, etc.) da
ocasin a una serie de lazos a otras propiedades en la misma rea. Hay una relacin
complementaria entre los usos diferentes de la tierra. Este concepto, Definido la
interdependencia de funciones, explica que el valor de cada propiedad tambin
depende de los destinos que caracterizan la tierra que lo rodea.
Por una parte, es verdad que el valor de tierra (privada) tambin fuertemente
depende de la accesibilidad (calles pblicas, carreteras) y servicios (agua,
electricidad, etc.), en otras palabras la calidad y la densidad de la
infraestructura y equipo que acompaa el contexto urbano en el cual se coloca. Por
otra parte, la presencia de estas cuentas, al menos parcialmente, un componente
importante del coste de produccin y la direccin de bienes inmuebles: impuesto. Es
la remuneracin que el empresario (justo cuando slo un inversionista) paga al
estado (una de las entradas), que proporciona los servicios requeridos a la
realizacin de la produccin 3 Los bienes inmuebles son sustanciales entonces -
como mostrado abajo - a otros gastos de scal no relacionados con la produccin o
transformacin, pero su direccin.
11.3 Caractersticas extra-econmicas

Aunque este libro se concentre en los valores econmicos de la propiedad de la
inversin, algunas consideraciones que se relacionan con signicances social
particular jugado por la casa no se pueden descuidar. Para el hombre moderno, esto
a menudo es el centro de una serie de relaciones sociales por su parte relacionadas
con factores histricos y arquitectnicos, que a veces toman el primer plano
comparado con la sustancia econmica relacionada con la satisfaccin de la
necesidad primaria de una casa.
114 Los operadores de bienes inmuebles

El producto de construccin se puede implicar en una variedad de actividades
econmicas como la construccin/procesamiento, direccin de la propiedad,
administracin, venta, hacer corretaje, promocin, estimacin del valor, consulta,
etc. Todas estas actividades adquieren el papel y el sentido con relacin a la
naturaleza de los bienes inmuebles: propiedad de la inversin (o instrumental) o
consumidor bien. Obviamente, la opcin entre los caracteres duales que distingue la
propiedad es una consecuencia de la actividad econmica
3 La produccin como una creacin de la utilidad se puede entender como la

transformacin material (es exactamente el edificio de produccin) o hasta la
transformacin temporal o de la persona a la persona (inversin de bienes
inmuebles).
relacionado con la posesin o la propiedad de lo mismo, el sujeto que realiza esta

actividad es por lo tanto identiable como un inversionista o consumidor.
Para entender qu modelo puede tener que ver con el comportamiento de agentes
econmicos implicados en las actividades mencionadas anteriormente, la Tabla 11
muestra un esquema que asocia al operador a la funcin atribuye a la propiedad e
Identidades el modelo behaviorstico.
Las categoras puestas en una lista tienen por lo tanto, en el respeto de la
propiedad, las tendencias que pueden ser muy diferentes, y stos, segn las
circunstancias, lo hacen un instrumental bueno o consumidor bien.
Vamos a analizar el comportamiento de aquellos operadores que normalmente
constituyen el componente ms importante de la demanda del alojamiento: casas
(usuarios-dueos). stos, por una parte, ven la compra de una propiedad como la
satisfaccin de una necesidad primaria y, por otra parte, consideran la adquisicin
como una proteccin de sus ahorros. Su opcin esencialmente se condiciona por:
Precios del alojamiento; el nivel de alquileres; la tasa de inters para
financiero4 a largo plazo
Los mapaches y el Vidriado (1963), quienes afirman que el precio mximo pagadero
para la compra de la propiedad no puede exceder la acumulacin del alquiler neto
asequible por lo mismo, se han acercado el comportamiento de este tipo del
inversionista.
Aunque esta acumulacin aparezca a reect el concepto del valor de la
capitalizacin exactamente como un procedimiento de la estimacin del valor de
mercado de una propiedad, esto no tiene absolutamente sentido. La evaluacin a la
cual se refiere es la conveniencia de comprar; por lo tanto, expresa un valor del
juicio especificamente vlido en las caractersticas del inversionista y no
generalmente vlido como es el valor de mercado en cambio. El precio, al cual los
alquileres se rebajan, no es de hecho una tasa del mercado libre.
La ecuacin siguiente ilustra este comportamiento:
donde:
Precio de demanda de la libra; Qa alquiler neto estimado medio durante la vida
esperada de la propiedad; tipo de inters de Ri del mercado de capital a largo
plazo.
El precio de demanda del verdadero inversionista es por lo tanto determinado por el

nivel medio de alquileres (representa los ingresos del inversionista por si opte
por la compra) y el precio cobrado por prstamos (que Reflejos el Rentabilidad de
alternativa
4 El anlisis de la demanda en el mercado de la vivienda implica, adems de los

parmetros indicados, otras variables que son sujetas a un en profundidad visin en
los prrafos siguientes.
La tabla 11 operadores Econmicos en el mercado inmobiliario
Arrendatario del operador econmico

Usuario-dueo
Pequeos bienes inmuebles del dueo
Compaa de bienes inmuebles fondo de Bienes inmuebles
Funcin
Son consumidores puros. Ntese bien: A veces la opcin de ser usuarios (no
patentados) puede provenir del razonamiento econmico Disfruta de bienes inmuebles
Compra la propiedad a fin de sacar unos ingresos, sino tambin por motivos
relacionados con dening de los ahorros de efectos Inflacionario, o por motivos de
extraeconomic (una casa para los nios, etc.) Su objetivo principal es sacar unos
ingresos del alquiler de propiedad Un comportamiento similar a la categora
anterior con la variacin que la propiedad se aade a una carpeta que tambin puede
contener acciones ordinarias
Modelo Consumer behaviorstico

El intermedio (el comportamiento vara segn las motivaciones y situaciones
econmicas) En este caso el inversionista gure es frecuente
Inversionista del inversionista
inversiones). La comparacin entre el precio de demanda y el mercado determina la

opcin del inversionista.
Por otra parte, el valor del suministro, que es el precio mnimo el vendedor quiere
aceptar para la venta se puede considerar igual a la acumulacin de alquileres, sin
embargo, desarrollado a un precio igual al retorno esperado de la propiedad de la
inversin. La ecuacin siguiente explica el precio de suministro:
donde: precio de Po del suministro; Qa alquiler estimado medio durante la vida til
esperada de la propiedad; Rm efciency marginal de la capital invirti en caso de
la compra.
Los usuarios-dueos estarn en una posicin de indiferencia cuando Ri = Rm, y
prefieran la compra arrendar si Rm [Ri y alquiler para comprar en el caso de
enfrente.
En el mercado de la vivienda, considerando sus condiciones que cambian
constantemente, es con frecuencia la transicin de alquilar para comprar cuando uno
cambia de Ri [Rm a Rm [Ri. El caso de enfrente es excepcional, y este conrms que
el dueo-usuario no interpreta totalmente como un inversionista puro.
En cualquier caso, la decisin en cuanto a la conveniencia puramente econmica de
alquiler o compra se asume considerando variables adems de los mencionados.
Algunos de ellos se relacionan en particular con la propiedad (el perodo de
servicio de la propiedad, la prediccin de gastos de seguros, mantenimiento e
impuestos, etc.). Los otros son el general
condiciones del mercado (expectativas de futuros precios y servicios de cambio,
etc.). Adems, el dueo-usuario, tambin, puede ser acondicionado por motivos de la
naturaleza extraeconomic que le traen ms cerca al gure del consumidor.
Las decisiones de comprar, como ya mencionado, estn a veces basadas en cuestiones
sociolgicas y psicolgicas. Actuando bajo tales presiones, uno no considera, en su
espectro econmico, la posibilidad de usar los ahorros en formas alternativas de la
inversin.
Tambin hay muchos otros motivos que demuestran la falta de envolvimiento del
dueo-usuario en el modelo behaviorstico del inversionista pure5.
A fin de enmarcar gure econmico del inversionista en bienes inmuebles dan
denition siguiente: el inversionista es el que que compra una propiedad debido a
dos benets posibles:
1. Una corriente de ingresos que resultan de la explotacin de propiedad productiva
en cierto perodo;
2. El Beneficio que resulta de aumentos de valor con el tiempo, la llamada
plusvala.
Cuando la compra tiene como su objetivo principal, la vuelta en la plusvala, el
horizonte temporal es normalmente muy corto y la operacin se debera considerar
como la especulacin de bienes inmuebles y no como una inversin 6
La posibilidad que la propiedad se someta a una apreciacin comparado con el valor
de compra (una capital gain7) depende, por supuesto, en el perodo de tenencia, el
perodo durante el cual, despus de la compra, se espera que retenga la propiedad
de la propiedad.
12 La naturaleza del mercado inmobiliario
121 Un mercado imperfecto
El mercado inmobiliario, por varios motivos, no es un mercado perfecto, 8, pero
toma connotaciones que lo hacen cerca de la estructura del mercado monopolstica
(oligopolio o concurso monopolstico). Entre los factores que contribuyen a la
imperfeccin
5 Motivos destacados en la investigacin ya mencionada de Mapaches y Vidriado. 6 El
concepto de la especulacin viene de la palabra speculari, el que significa mirar
cosas a fin de aprovecharlo, o hasta espiar a la ocasin (speculari opportunitatem
de Velleio Patercolo, el historiador de Tiberius). Slo al final de siglo dieciocho
la especulacin de la palabra se someti a un cambio semntico, interruptor del
intelectual al vocabulario comercial, para indicar la actitud del sentido comn
econmica para observar que la dinmica de formacin de la riqueza gana una ventaja
(Lacaze 2008). 7 en Caso de la prdida se llama la prdida de capital. 8 Un mercado
es perfecto si es caracterizado por el concurso fuerte y hay condiciones
siguientes: (1) hay un gran nmero de compradores y vendedores con la oportunidad
de emprender negociaciones libres, y (2) el bien cambiado es de la calidad
uniforme, y (3) cada operador tiene el conocimiento lleno de las caractersticas
del activo.
de este mercado, como notado encima, la mayor carga es indudablemente debido a la

heterogeneidad de las propiedades (para ubicacin, uso querido, edad, calidad,
talla, etc.).
La imperfeccin del mercado inmobiliario, sin embargo, tambin es debido a la
carencia de la transparencia de los mecanismos que generan precios y por
consiguiente el difculty en la obtencin de la informacin completa en cuanto a
las transacciones. Otro factor de Ineficiencia en el mercado de la vivienda se debe
encontrar en los caracteres del suministro. De hecho, si la demanda, aunque
empujado por motivaciones diferentes se puede considerar pulverizada, lo mismo no
se puede decir en cuanto al suministro.
En el mercado inmobiliario, as resulta que los precios no son determinados por el
concurso de un gran nmero de operadores interesados en bienes similares, pero
tienden a ponerse a consecuencia de comercios infrecuentes de la propiedad que
puede tener caractersticas muy diferentes, negociadas entre partidos que se
relacionan basados en la informacin limitada y a menudo asimtrica.
Los economistas clasifican formas del mercado segn el poder que los individuos
tienen a precios influencia, o segn la velocidad con la cual la nueva informacin
es Reflejado en valores. El mercado inmobiliario tiene caractersticas que lo ponen
a mitad del camino entre el concurso monopolstico (la existencia de varios
operadores competidores que producen bienes que son suficientemente distinto para
permitir al consumidor ms opcin) y el oligopolio (pocos vendedores y las
condiciones del mercado previenen la entrada de nuevos jugadores en el suministro).
Dentro, los compradores y los vendedores tienen un comportamiento 9 que busca el
precio
Si un buscador de precios tiene el conocimiento lleno de las caractersticas de
oferta y demanda y es consciente de los gastos de todas las alternativas, el logro
del objetivo (la maximizacin de la utilidad o Beneficio) sera Simplificado. En la
prctica, sin embargo, las decisiones se deben tomar sin tener un conocimiento
perfecto de las condiciones del mercado. En estos casos, el tiempo requerido para
la nueva informacin ser Reflejado en los precios, es una medida del Ineficiencia
del mercado. Si el mercado es menos Eficiente el comportamiento que busca el precio
entonces se hace el ms importante.
Los prrafos siguientes destacan el carcter distintivo del mercado inmobiliario y
las razones de su Ineficiencia o imperfeccin.
122 Segmentacin
El mercado inmobiliario se puede considerar como la agregacin compleja de varios
submercados distinguibles con relacin a los factores que determinan la demanda y
9 En un mercado atomistic, los operadores no pueden afectar precios a travs de sus

actividades: en este caso, los compradores y los vendedores deben tomar el precio
(interesados de precios). A la inversa, en un monopolio puro, el vendedor impone el
precio y es, por lo tanto, un fabricante de precios. Entre estas categoras
extremas, hay mercados donde los participantes no pueden controlar totalmente los
precios, pero realizan que sus decisiones los afectan. Los operadores de tal
mercado son por lo tanto buscadores de precios.
el suministro y la manera en la cual las dos funciones se relacionan 10 Dentro de
estos submercados y dentro de ciertos lmites, una homogeneidad relativa del
producto son concebibles. De hecho, la ubicacin xed hace la propiedad nica.
Los activos que pertenecen al mismo segmento se pueden considerar como un juego de
productos similares, a saber relacionados por una cadena casi continua de la
sostenibilidad, que compiten en la bsqueda del comprador a travs del mecanismo
de precios (Dandri 1969).
El nivel de Sustituibilidad entre dos propiedades se puede medir usando el concepto
de la elasticidad enfadada de la demanda. En otras palabras, si el aumento del
precio de propiedad Unas causas un aumento de ventas (y por lo tanto exigen) de la
propiedad B, entonces A y B son bienes substitutable (Trifn 1947). El mayor la
proporcin entre las variaciones de demandas de B con respecto al cambio del precio
de A, el mayor el nivel de substitucin entre las dos propiedades.
En el mercado inmobiliario, si el crecimiento de precios de la propiedad en un rea
dada produce un aumento de precios en otra rea, entonces estas reas pertenecen al
mismo submercado, los lmites de que alcanzan hasta donde las reacciones arriba
mencionadas son. El concepto de Sustituibilidad es por lo tanto esencial en la
delimitacin del mercado homogneo y en la subdivisin de la tierra urbana en
submercados. Mirar los mecanismos de la formacin de valores y alquileres muestra
que las segmentaciones ms importantes son determinadas por ubicacin y destino.
Por ejemplo, en cuanto a pisos de la familia sola para la venta, el submercado es
detectable en la vecindad o en un rea geogrfica dentro de cual los cambios de que
han hablado tienen un efecto directo e inmediato en todas las propiedades en el
rea. Sin embargo, los lmites de un mercado specic son, en algunos casos,
dificultades para establecer. Algunos submercados tienen un horizonte espacial muy
grande o al menos se enturbian 11 Para ciertos destinos o tipos de edificios, el
mercado podra tener una variedad regional o nacional.
En la Tabla 12 algunas caractersticas principales que contribuyen a la
identificacin de un segmento del mercado inmobiliario son Definido en un pedido
jerrquico.
Ya que las propiedades no son bienes homogneos, la imposicin de un umbral para un
nivel de Sustituibilidad tiene el identication en cuenta de los segmentos de
mercado diferentes. Con relacin a otros caracteres, adems de los puestos en una
lista, uno puede seguir la segmentacin del mercado donde esto es solicitado por el
objetivo particular del anlisis.
10 publicaciones del especialista distinguen los mercados individuales para el uso
intencionado (casas, ofces, tiendas, etc.) y ubicacin (ciudad y regin), con una
indicacin de los precios mximos y mnimos por unidad segn las caractersticas
extrnsecas, intrnsecas, productivas y tecnolgicas. 11 a Fin de identificar reas
homogneas ver a Manganelli y Murgante (2012a, b), Manganelli et al. (2013).

11
La tabla 12 Los factores principales de la segmentacin del mercado inmobiliario
Ubicacin
Destino del edificio de la Tipologa de la propiedad
Estado de la Tenencia de calidad de construccin
La cantidad y calidad de infraestructura y servicios, accesibilidad,

caractersticas ambientales, contexto social, dene los lmites geogrficos del
rea del mercado Residencial, comercial, ofces, industrial, multiservicio, etc.
Las caractersticas distributivas de funciones dentro de la propiedad, su forma, su
talla, su arquitectura Elegante, de lujo, barata, popular, etc. El mercado
inmobiliario libre se debera distinguir del mercado inmobiliario arrendado
12.3 El perodo largo y corto

En el anlisis del comportamiento de submercados, algunos economistas han
distinguido un perodo de la reserva permanente y un perodo de construccin, a
saber una fase esttica y una fase dinmica. Es, por supuesto, classication
puramente convencional ya que de hecho el mercado nunca completamente se para.
La hiptesis es que en la fase esttica los nuevos edificios no se construyen y la
reserva del alojamiento permanece sin alterar. La fase esttica coincide con la
condicin que los economistas llaman el corto plazo, un intervalo durante el cual
el empresario no es capaz de cambiar la productividad del factor total.
Teniendo en cuenta que, a corto plazo, la disponibilidad de la tierra del factor de
produccin es casi non-editable as como la duracin relativa de la construccin de
proceso de transformacin, 12 variaciones que ocurren en la composicin de los
bienes inmuebles a consecuencia de los nuevos edificios son mnimas o
insignificantes comparado con la talla de los mismos activos. Decir, por lo tanto,
que a corto plazo (es decir en la fase esttica) el suministro es prcticamente
rgido es una aproximacin 13 aceptable
En la fase esttica los precios y las cantidades cambiadas (el nmero de
transacciones durante el perodo) son as esencialmente determinados por el
comportamiento de potenciales compradores (demanda).
12 Si la referencia se hace a los tiempos para la realizacin de un proyecto, en

caso de construcciones comunes, este intervalo se puede considerar igual a 1 o 2
aos. Para proyectos ms complejos, hay que imaginar un mayor nmero de aos, y
este perodo se ampla entonces con el tiempo para obtener toda la autorizacin y
para la ejecucin de procedimientos requeridos comenzar la mercadotecnia del
producto y el trabajo. 13 Las coacciones en el suministro llevan a un aumento de la
volatilidad del mercado inmobiliario. Estas coacciones se sacan principalmente de
los procedimientos administrativos que dramticamente reducen la elasticidad
aumentando el tiempo y los gastos del proceso de transformacin de construccin.
Adems de esta coaccin, la disponibilidad baja de sitios para la construccin y
resultar bajo la inversin con relacin a la talla del patrimonio de construccin
de la existencia, deja menos espacio para la respuesta de suministro comparado con
aumentos de la demanda. La regulacin y las coacciones geogrficas desempean
papeles crticos y complementarios en la disminucin de la sensibilidad de
inversin para exigir choques, que por su parte amplifica la volatilidad de precios
de la vivienda (Paciorek 2013).
La fase dinmica coincide con el medio al largo plazo; los precios dependen de la
presencia de la nueva construccin, de demolicin y/o procesamiento.
La explicacin de cualquier fluctuaciones en valores de la propiedad a corto plazo
se debera por lo tanto relacionar con cambios de la demanda. En cuanto a la
demanda debera destacar dos comportamientos de enfrente que caracterizan el
perodo corto:
El primero, inelstico, debido a que las propiedades esencialmente satisfacen
needs14 primario;
El segundo se relaciona con la naturaleza duradera de la propiedad, por lo tanto
describe una reaccin ms alta de la demanda de bienes inmuebles (ms elsticos)
comparado con la demanda de materias primarias, pero no bien duradero.
En cuanto a esta actitud del consumidor, es til notar lo que Lipsey (1968) dice:
La mayor variabilidad a corto plazo en gastos de consumo se encuentra en la
categora de bienes duraderos (es ms fcil posponer la compra de bienes duraderos
durante unos meses). Parece que las compras de bienes duraderos responden al
influencia de varios factores como tasas de inters, el grado del pago inicial en
dinero efectivo y expectativas de un cambio de ingresos que no afectan compras de
artculos de consumo. Los susodichos factores parecen ms importantes que los
mismos ingresos para explicar las variaciones a corto plazo en la compra de bienes
duraderos.
124 Ciclos en el mercado de la vivienda
Mirar el ndice de precios aadi los valores actuales de residencias en el mercado
de la vivienda, en Italia as como en los Estados Unidos, Francia o el Reino Unido
(Fig. 11) una serie de fluctuaciones en el medio a la variedad a largo plazo, son
obvios.
El trmino el ciclo se refiere a la repeticin de fluctuaciones que caracterizan el
equilibrio del mercado inmobiliario, nunca estable 15
14 Los bienes primarios tienen el comportamiento inelstico con respecto a
variaciones de precios, pero las casas no son todas iguales y algunos de ellos se
deberan considerar artculos de lujo (casas de veraneo, por ejemplo). En este
caso, la situacin cambia radicalmente: la demanda de artculos de lujo es ms
afectada por los cambios en el precio ya que los consumidores, para su compra, son
ms propensos para gastar con la discrecin. 15 Por un movimiento cclico suponemos
que ya que el sistema progresa en, p.ej. la direccin ascendente, las fuerzas que
lo propulsan hacia arriba en primero juntan la fuerza y tienen un efecto
acumulativo el uno en el otro, pero gradualmente pierden su fuerza hasta a cierto
punto tienden a ser sustituidos por fuerzas que funcionan en direccin contraria;
que por su parte juntan la fuerza durante un rato y acentan el uno al otro, hasta
que tambin, habiendo alcanzado su desarrollo mximo, mengen y den lugar a su
parte de enfrente. No queremos decir, sin embargo, simplemente con un movimiento
cclico que las tendencias ascendentes y hacia abajo, una vez comenzadas, no
persisten para siempre en la misma direccin, pero por ltimo se invierten. Tambin
suponemos que hay algn nivel reconocible de la regularidad en la secuencia del
tiempo y duracin de los movimientos ascendentes y hacia abajo. Hay, sin embargo,
otra caracterstica de lo que llamamos el ciclo comercial que nuestra explicacin
debe cubrir si debe ser adecuado; a saber, el fenmeno de la crisis - el hecho que
la substitucin de un hacia abajo para una tendencia ascendente a menudo ocurre de
repente y violentamente, mientras que no hay, por regla general, ningn tal punto
decisivo agudo cuando un ascendente se substituye por una tendencia hacia abajo
(Keynes 1936).
Los Precios de fig. 11 de la propiedad privada se registraron en los EE. UU, el

Reino Unido, Francia e Italia, 1970-2010
Una prueba de la naturaleza cclica del mercado inmobiliario tambin es el diagrama

en Fig. 12, que relaciona el ndice de precios de la propiedad relativo con el
mercado de residencias en Italia con el ndice correspondiente que representa el
nmero de transacciones (NTN).
En el panal modelo, representado por Higos. 12 y 1.3 es posible identificar cuatro
fases. En los precios primero son estables pero el nmero de transacciones crece. A
saber, en esta fase el precio es ms bajo comparado con una condicin de equilibrio
hipottica.
La demanda tiene la percepcin de esta condicin. El aumento de la demanda tambin
es la consecuencia de un suministro, que deja los precios sin alterar.
En la segunda parte, el suministro, teniendo en cuenta la rigidez que lo
caracteriza, reacciona al aumento de la demanda y los precios comienzan a elevarse.
El aumento de precios y prots altos que se generan, atraiga a nuevos
inversionistas y anime el viejo a aprovechar el momento favorable. Las nuevas
construcciones se comienzan, en una tentativa de capturar la demanda acumulada.
La aplicacin y el flotabilidad del mercado llaman la atencin hasta de aquellos
que compran sin la experiencia, conducida por la euforia 16 a la cual Una condicin
mxima se acerca rpidamente, en que la propiedad se supervalora; la burbuja de
bienes inmuebles es en su totalidad.
En la tercera fase del ciclo de la propiedad, una decadencia lenta en el valor de
propiedad comienza. El suministro, que era muy alto debido a la demanda alta que
estuvo presente en el mercado, est en su mximo y trata de resistir a una
disminucin aguda en el nmero de transacciones. Es la fase ms arriesgada del
ciclo del mercado. La demanda ya no es
16 Shiller (2007) hablan de expectativas extravagantes de futuros incrementos de

precios, que se extienden como una epidemia social.
Transacciones residenciales, desestacionalizadas
140
El Grfico de fig. 1.3 relacion con datos trimestrales del mercado de la vivienda
en Francia 2005-2010 (Bien duradero de Source Conseil gnral de l'Environnement et
du Dveloppement)
capaz de corresponder a la cantidad de nuevas propiedades que han entrado en el

mercado, y no a los altos precios en los cuales al principio se citaron.
En la cuarta etapa, el valor de gotas de la propiedad a un precio muy rpido y
demanda de la propiedad comienza a dejar caer significativamente. La gente implic
en el mercado inmobiliario - a saber los compradores, los vendedores, los
inversionistas etc. - se dan cuenta de la supervaloracin de precios de bienes
inmuebles y en la fase inclinada, se colocan en el asimiento para reducciones
adicionales. El miedo de la decadencia en el mercado inmobiliario lleva a muchas
personas
15
el apoyo de inversin en propiedad. Los pocos compradores que todava se implican

en transacciones de la propiedad pueden elegir entre numerosas alternativas a la
compra de la propiedad. Los precios permanecen bajos hasta que el suministro
excedente se agote y a este punto, el mercado comienza a crecer al siguiente pico.
La imperfeccin del mercado inmobiliario contribuye a la perpetuacin de este
ciclo. La carencia de la informacin y el tiempo que necesita para construir la
nueva propiedad contribuye significativamente hacia la imperfeccin en el mercado
inmobiliario.
Por supuesto, muchos otros factores pueden afectar la naturaleza del ciclo o la
amplitud de sus picos. Por ejemplo, el impuesto cambia y los cambios de tasas de
inters al principio o el final de una recesin (Nneji et al. 2013) puede tener
efectos negativos y positivos principales en el mercado inmobiliario. En
particular, el peso de estas variables se analiza detalladamente en los prrafos
siguientes.
Las fases descritas encima son la prueba de cmo el mercado inmobiliario es
distante de las condiciones de un mercado perfecto en el cual las interacciones
entre demanda y suministro actan para mover el mercado alrededor de un punto
hipottico del equilibrio por el orden en el sentido de las agujas del reloj. Esta
rotacin por lo tanto tiene el sentido contrario al que descrito en el mercado de
la vivienda.
El modelo de la telaraa describe esto dinmico en el mercado perfecto. Muestra
que - bajo ciertas asunciones - el logro de un estado del equilibrio es el
resultado de la interaccin entre la oferta y demanda. Esta interaccin produce
ajustes sucesivos del precio y la cantidad cambiada. Las asunciones bsicas de este
modelo declaran que las decisiones de produccin se toman en el tiempo genrico t,
suponiendo que el precio de mercado entonces sea t + 1 (el tiempo actual del
suministro) es igual a esto en el tiempo t. De hecho, en el tiempo t + 1 la demanda
reacciona a las nuevas cantidades ofrecidas as causando un cambio instantneo del
precio. As pues por precios abajo o encima de una condicin de equilibrio
hipottica, el suministro reacciona, aunque con alguna tardanza, reduciendo o
aumentando la produccin.
En el mercado inmobiliario debido a la rigidez aumentada del suministro, la demanda
es el primero para reaccionar. El suministro, menos reactivo, se subordina a la
demanda. Es la bsqueda perpetua de la demanda, y el encuentro entre la oferta y
demanda nunca es un hecho 17 estable se debera enfatizar sin embargo, que a pesar
de fluctuaciones cclicos a medio plazo que caracterizan todos los submercados de
bienes inmuebles, un aumento del valor de propiedad en la carrera larga se observa.
La condicin de equilibrio alrededor de la cual el mercado gira no es inmvil.
Iacoviello y Neri (2008) indican que el crecimiento de precios de la vivienda
medidos en la carrera larga es justied por el progreso tecnolgico y la presencia
de la tierra como un factor de construir la produccin. Estas dos variables
fuertemente influencia el coste de produccin. Ya que el suministro por su parte
estrechamente se une al coste de construccin,
17 El modelo de la telaraa tambin postula que el encuentro entre la oferta y

demanda denes una condicin del equilibrio estable en la vecindad del equilibrio
seala cuando la elasticidad de la demanda excede el suministro. Aunque en el
mercado inmobiliario el suministro sea seguramente caracterizado por una mayor
rigidez que la demanda, como antes mencionado, la interaccin de las fuerzas en el
juego no produce la convergencia hacia una condicin de equilibrio estable.
consecuente con la teora macroeconmica, resulta que el suministro y las variables
de las cuales depende producen variaciones en el equilibrio en la carrera larga.
A diferencia de otras categoras de bienes, la demanda en el mercado de la
vivienda, y no los gastos de produccin, es el factor que mayora afecta el precio
y, dentro de ciertos lmites, las actividades de los operadores comerciales
(promotores, constructores, diseadores, etc.). El usuario nal, en otras palabras
el usuario de la propiedad, es el que que controla el mercado a travs de opciones,
movimientos y presupuestos. Finalmente, es til distinguirse entre la demanda del
alojamiento, relativamente ms estable, y la demanda de otros tipos de bienes
races. De hecho, la construccin de instalaciones para industria y comercio tiene
mucho ms naturaleza cclica, ya que se relaciona con una demanda 18 sacada
12.5 Suministro Classication
El suministro viene de varios operadores del mercado (Fig. 14). Una parte principal
de ello viene de los dueos de tierra o edificios (el mercado de la vivienda de
segunda mano) quienes deciden venderse o eliminar su propiedad, por motivos adems
de los relacionados con actividad de produccin o inversin.
Los inversionistas tambin se implican en el mercado de segunda mano cuando compran
la propiedad con el objetivo de obtener unos ingresos. En primer lugar, estos
individuos contribuyen a la formacin de la demanda de la propiedad entonces se
hacen el suministro del operador de servicios (casas, ofces, etc.). El otro
componente del suministro es por ltimo formado por los promotores, que activamente
participan en los procesos del edificio (empresas constructoras, reveladores,
prestamistas, dueos de obras, autoridades locales). Incluso los promotores hacen
funcionar indistinctively en la demanda y los lados de suministro.
12.6 Las Variables que Afectan el Suministro de Propiedades
A causa del ciclo de produccin largo de bienes inmuebles, los nuevos edificios
representan slo un pedazo del suministro total, que en cambio es generalmente
identied con la reserva de construccin de la existencia. El suministro que
proviene de la produccin es un resultado de equilibrio entre una coaccin del
mercado (demanda) y coacciones tcnicas (el coste de produccin). La parte del
suministro que se relaciona con el nuevo edificio es por lo tanto dependiente del
coste de construir la produccin y en particular en las entradas que contribuyen a
la produccin. Son:
18 Casas son bienes de consumo, en el sentido que son comprados por individuos y no
por negocios. Sobre las propiedades que no son para el autouso, se dice que tienen
un indirectamente o demanda indirecta. Es as del cemento usado para la
construccin. Los bienes que tienen una demanda indirecta tienden a tener un modelo
menos estable de la demanda con respecto a la propiedad que es directamente til
para la satisfaccin directa de necesidades.
17
Suministro
Los segundos - dan el mercado de la vivienda (dueos privados y

inversionistas)
Nuevo (promotores de edificio

produccin)
Operadores de fig. 14 en el lado de suministro
El factor de la tierra; el factor de la capital; el factor de trabajo; el

factor empresarial.
Estos factores equivalen al gures del dueo, el capitalista, el trabajador y el
empresario.
El factor de la tierra equivale a las obras. El valor de una tierra es inuenced
por muchos parmetros, algunos de los cuales se mencionaron ya en los prrafos
anteriores. Sin hablar de muchas teoras econmicas en el alquiler de la tierra,
simplemente recuerde que el aspecto ms importante de este factor es la
heterogeneidad geogrfica (no hay dos propiedades idnticas): una diferencia de
pocos metros, y por lo tanto una distancia ms corta de ciertos servicios
(escuelas, tiendas, ofces, transporte pblico, redes viarias) pueden llevar a
cambios considerables de preferencias y valor.
Estos y otros rasgos de la propiedad indican los criterios que inspiran la
transformacin. Al esperar algunos temas de que hablarn en los prrafos
siguientes, sin el prejuicio hacia la posibilidad de opciones estratgicas y
restricciones de planificacin, est claro que el mercado es el factor decisivo en
la determinacin del mejor uso de la tierra o del edificio para reconstruirse.
Adems, en cuanto a los aspectos cuantitativos, hasta antes de las normas de
planificacin, la demanda determina la cantidad de tierra requerida para varias
funciones urbanas.
La capital es identied con la financiacin necesaria para los gastos de desarrollo
inmobiliario. El capitalista es ambos la institucin de crdito ms grande as como
el pequeo inversionista que compra partes en fondos de bienes inmuebles. El
crdito del alojamiento en general se quiere para incluir la liquidez necesaria en
ambos la construccin (financiero a corto plazo) y la compra (financiero a largo
plazo) de bienes inmuebles.
El trabajo es hecho tanto a mano (trabajadores) como intelectualmente (diseadores,
gerentes, etc.), por un grupo de participantes implicados en la realizacin del
proyecto de inversin.
El empresario tiene la realizacin en cuenta del proyecto combinando la tierra, el
trabajo y la capital y asume los riesgos tcnicos y econmicos de la produccin.
La produccin vara en cantidad y calidad, por una parte segn la demanda (coaccin
del mercado), y en otro con relacin a la disponibilidad y el coste de los factores
mencionados (coaccin tcnica). El coste y la disponibilidad varan, segn reglas
que son peculiares a cada uno de los mismos factores.
18
12.7 Demanda Classication
1 el mercado inmobiliario
En la economa, la funcin de demanda expresa la relacin inversa que existe entre

el precio de mercado por unidad y la cantidad de bienes o servicios solicitados en
un perodo determinado.
En el mercado inmobiliario, dentro de cada rea, el mercado de ventas se debera
distinguir de ese del mercado del alquiler, en otras palabras comerciar relacionado
con el nico derecho en la propiedad, comercio relacionado con bienes inmuebles
destinados al nico placer de la propia propiedad.
En el mercado de la vivienda, la demanda viene de consumidores interesados en el
autouso de la propiedad, sino tambin por aquellos que ven una inversin en la
compra de la propiedad (Fig. 1.5). Para aquellos que ven la propiedad como una
inversin, el comprador se establece dentro del mercado del alquiler del lado de
suministro. El mercado para el alojamiento alquilado en la forma de aquellos que
requieren el alojamiento social, se interesa en el uso de la propiedad (alquiler o
concesin) o acta en el mercado del alquiler sobre la demanda, genera la demanda
de inversionistas en el mercado de ventas. Los dos mercados, ya que mejor se
investiga en el prrafo siguiente, son estrechamente relacionados.
12.8 Los determinantes de la demanda de bienes inmuebles

La demanda de la propiedad es generada dentro de una zona urbana specic por varios
factores que slo no son econmicos sino tambin sociales y culturales (Fig. 1.6).
La necesidad de considerar los factores no econmicos en el estudio de demanda de
la propiedad es sobre todo apropiada cuando el foco est en el mercado residencial.
El anlisis de demanda tambin sugiere la necesidad de distinguirse, entre los
factores no econmicos, los que afectan a los operadores interesados en el autouso
de la propiedad (por compra o alquiler) y aquellos inuencing las opciones de
aquellos quien requiere la propiedad con el objetivo de obtener una ventaja
econmica (inversionistas).
El elemento demogrfico de la propiedad es uno de los factores determinantes en la
opcin de propiedad para el uso de parte de dueos/arrendatarios etc. Los cambios
de la demanda pueden resultar de cambios de la poblacin y cambios de la talla del
alojamiento. Las familias, no los individuos, son unidades de la referencia como
son los verdaderos consumidores primero de bienes inmuebles. Igualmente importante
es la informacin sobre la composicin de la familia corriente y futura (nmero y
edad de los individuos, caractersticas socioculturales, niveles de ingresos).
Es fcil ver a la gente que vive sola crean una demanda muy elstica, en que se
concentran principalmente el mercado del alquiler, mientras las familias de los
ancianos requieren tipos especiales de soluciones del edificio y el alojamiento.
Tambin es verdad, que el factor demogrfico no se puede separar del factor
econmico. Las variables como el precio de matrimonio y migracin son claramente
afectadas por ciclos econmicos. Los estudios conducidos en varios pases han
mostrado que las reas geogrficas en la etapa de desarrollo econmico, siempre
registre un aumento de la inmigracin y el nmero de matrimonios (Li y Chand 2013).
12 La naturaleza de la demanda del mercado inmobiliario

Usuarios (arrendatarios)
Compradores (m - uso)
Fig. 1.5 operadores Econmicos de demanda
Inversionistas
El factor econmico
19
Los factores que determinan la demanda
El factor sociolgico El factor demogrfico El factor tecnolgico
El factor poltico
Componentes de fig. 1.6 de la demanda de bienes inmuebles
La demanda del autouso es condicionada por las preferencias y necesidades en
trminos de calidad, rasgos, talla, tipo y ubicacin del producto 19 del edificio
factores Sociolgicos y culturales seguramente influencia necesidades, sin embargo
la transformacin y la evolucin de las necesidades a menudo son inducidas por el
desarrollo tecnolgico y as a factores econmicos. La innovacin tecnolgica tiene
consecuencias directas e indirectas en la demanda de bienes inmuebles. Las
consecuencias directas de la innovacin tecnolgica son: la disponibilidad de
nuevas tcnicas de construccin o nuevas funciones; la mejora de sistemas de
transporte que ofrecen alternativas en la ubicacin.
19 Prueba de la calidad como un conductor de la demanda se puede proporcionar

midiendo la desviacin estndar de los precios de bienes inmuebles. En cuanto al
ltimo ciclo de extensin del ciclo del mercado inmobiliario, que fue acompaado
por iniciativas de regeneracin urbana y restauracin intensas a menudo puestas en
prctica a travs del trabajo de arquitectos famosos, se ha notado que los precios
de todos los tipos de bienes inmuebles tienden a distinguir cada vez ms alrededor
de sus valores medios.
El desarrollo en medicina, agricultura, industria y comunicaciones tiene efectos
indirectos en el mercado de la vivienda tambin, ya que son Reflejado en los
componentes demogrficos y sociolgicos.
Sin embargo, en cuanto a los fenmenos demogrficos, es posible hablar de
tendencias y ciclos reducibles a frmulas matemticas, lo mismo no se puede decir
para los fenmenos tecnolgicos y sociolgicos.
Aunque no cabe duda de que los fenmenos sociolgicos y la innovacin tecnolgica
producen un efecto en la demanda del alojamiento de calidad, funcionalidad y
apariencias de los edificios individuales, as como en los caminos y los tiempos de
uso de aquellos edificios, igualmente sea verdad que no es posible predecir la
evolucin de estos fenmenos o cuantificar las consecuencias de cambios sociales o
tecnolgicos, que causaran un cambio del mercado inmobiliario.
Los cambios demogrficos y los cambios preferentes tienen un impacto al mercado de
la vivienda en la carrera larga, mientras entre los factores no econmicos que
pueden afectar la demanda en el corto y a largo plazo, hay que considerar el factor
poltico y regulador.
El Gobierno siempre tiene identied valores sociales con el alojamiento y, segn
los objetivos intencionados (para facilitar la compra de la casa, animar negocios,
etc.), implementa acciones, a veces conicting, que pretenden promover la demanda o
el suministro. Sin embargo, muy a menudo la incertidumbre del sistema de
realizacin de estas acciones y la desorientacin consiguiente de operadores
econmicos dramticamente reduce el efecto deseado. En cuanto al factor legal y
poltico, tambin hay que notar que las decisiones administrativas sobre asuntos
fiscales pueden facilitar a ambos la demanda del autouso (a travs de subvenciones
para la compra o deducciones a los alquileres) y esto con objetivos de la inversin
(por ejemplo, un cambio de la carga tributaria con relacin a ingresos de la
propiedad).
Los factores demogrficos (ndice de natalidad, mortalidad, migracin) afectan
principalmente la cantidad de bienes inmuebles globalmente necesarios para alojar a
la poblacin, mientras que los factores sociolgicos y tecnolgicos afectan
principalmente a los aspectos cualitativos, posicionales y funcionales del producto
requerido, econmico es capaz de explicar el desacuerdo intertemporal de la demanda
real.
Tambin hay los elementos de una naturaleza local que puede influencia la demanda
de servicios de bienes inmuebles y propiedad. El formato de la Tabla 1.3 pone en
una lista los factores diferentes que distinguen la demanda de casas de los que
provienen de negocios. Todos aquellos factores, que pueden llevar a cambios de la
demanda interna, tienen impactos directos o indirectos obvios al mercado
residencial, los espacios para el comercio minorista, alojamiento y alojamiento
turstico. Que inuences la demanda de negocios es Reflejado en los submercados de
las reas para la venta al por mayor, para el sector terciario (ofces) y para
industrias.
Es obvio por ejemplo, que el apresto de las reas destinadas a la venta de bienes
de consumo, es una funcin de la vida de varias personas o residencia en la
proximidad del sitio elegido para la venta. La opcin de la ubicacin de una
fbrica sin embargo, depende de la disponibilidad de mano de obra calificada y
materias primas, en el efciency de instalaciones de transporte, en el scal y
poltica administrativa.
21
Determinantes de la tabla 1.3 de demanda de bienes inmuebles
Determinantes
Campos
Demanda de compra
Demanda de propiedad y servicios de bienes inmuebles
Demanda de casas
Alojamiento (residencia primaria y secundaria)

Comercio minorista
Hoteles
Demanda de rms
Comercio mayorista
Tendencias demogrficas, poltica del gobierno, coste del dinero, niveles de

ingresos
La poblacin sirvi, propensin de consumir, ingresos domsticos
Poblacin atendida, ingresos domsticos, que gastan para ocio
Ciclo econmico, polticas del gobierno, estrategias de negocios
Ciclo econmico, propensin de consumir
Sector terciario (ofces)
Nmero de empleados, estrategias de negocios, organizacin de actividades
Industria
Nmero de empleados, crecimiento econmico esperado, innovacin tecnolgica,

polticas del gobierno para empleo e inversin
Demanda de alquiler
Cambio de casas, niveles de ingresos, calidad de suministro, nivel de alquileres
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres, flujos estacional
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres, estrategias de
negocios, organizacin de actividades
Calidad de suministro, coste del dinero, nivel de alquileres, ciclos de produccin
de la actividad specic, produccin estacional
129 El mercado de ventas

A corto plazo, los factores que influencia la curva de demanda son: el precio de
propiedad, ingresos, preferencias del consumidor, ahorros, la tasa de inters,
composicin de la familia, migracin y activos de reemplazo eventuales (alquiler de
bienes inmuebles). Incluso en cuanto al suministro del alojamiento, ya que los
dueos ocupan una parte considerable de los edificios existentes (que generalmente
arreglan el suministro del alojamiento), los factores que influencia es ms o menos
lo mismo esto demanda de influencia. La seleccin de propiedades para la venta es
por lo tanto la funcin de precio, ingresos, educacin y composicin de la familia,
preferencias y el nivel de alquiler. Una reduccin de ingresos, por ejemplo,
afectar seguramente a ambos la demanda y suministro, debilitamiento, por una
parte, el deseo de comprar, y refuerzo, en el otro, el deseo de venderse y as
llevar a una cada considerable en precios.
Las ltimas dcadas han mostrado influencia mutuo e inmediato de las economas
nacionales de la mayor parte de pases desarrollados. Muestra una correlacin
fuerte entre el mercado de la vivienda y variables macroeconmicas (ingresos,
ination, tasas de inters. etc.), y es dado por la correspondencia sustancial de
los precios del ndice en sus mercados inmobiliarios. Esta correlacin es
fcilmente observable en el grfico de Fig. 11, pero ya en 1999 se destac, de un
modo sorprendente, de una investigacin emprica conducida por el Caso et al.
(1999) en un juego de datos registrado por el perodo de 11 aos. Los numerosos
estudios internacionales han investigado influencia mutuo entre algunas variables
macroeconmicas y el mercado de la vivienda en sistemas econmicos avanzados. Se
han hecho ms frecuentes ya que se crey que el mercado inmobiliario es capaz de
esperar la tendencia 20 econmica Por lo tanto, su anlisis es til para polticas
econmicas ptimas dene y/o poltica monetaria (Sutton 2002; Goodhart y Hofmann
2008; Beltratti y Morana 2010).
Sin embargo un poco de investigacin ha indicado (Iacoviello 2002) que el cambio de
precios del alojamiento, encontr algunas correlaciones comunes en los sistemas
econmicos de los pases bajo la observacin, otras correlaciones varan en
direccin y talla del pas al pas. La mayor parte de diferencias signicant estn
en la dinmica de precios inducida por choques a tasas de inters. Estas
diferencias son justied por diferencias en el carcter particular de los mercados
inmobiliarios de naciones individuales. Los gastos de la transaccin inferiores,
una proporcin del Prstamo al Valor ms alta, una frecuencia ms alta de prstamos
de la tasa variable y los precios ms altos de la propiedad de bienes inmuebles,
implican una mayor sensibilidad de precios del alojamiento a la tasa de inters (en
el caso el Reino Unido). 21 Manganelli et al. (2014b) el especificamente investig
el mercado de la vivienda en Italia y destac el specicities de nuestro mercado,
comparado con ese de los EE. UU. Indican la relacin directa fuerte entre ination
y precios del alojamiento en Italia, y lo justifican con el papel importante
atribuido, por los italianos, a la inversin de bienes inmuebles como una
proteccin contra ination. Como la inversin de bienes inmuebles en Italia se
percibe como una alternativa a inversiones de la obligacin y/o ttulos de estado
(es decir inversiones de bajo riesgo), la incertidumbre aumentada sobre futuras
vueltas esperadas de ellos durante perodos de ination alto persistente, dirige
los ahorros a los bienes races.
20 Gjerstad y Smith (2010) dicen En la recesin que golpean la economa mundial en
el siglo pasado, el gasto para la compra del nuevo alojamiento tiende a disminuir
antes de una crisis econmica general y la disminucin del porcentaje en el gasto
de la propiedad es mucho mayor que esto para otros componentes de la produccin
total. Este modelo se encuentra en caso de diez de once recesiones, incluso la Gran
Depresin de 29. 21 Tsatsaronis y Zhu (2004) ampliamente apoyo esta tesis,
destaque el papel fundamental en la dinmica de precios de bienes inmuebles
ejercidos por el coste del crdito hipotecario y las condiciones en las cuales se
pone a disposicin, as especificando que los valores de la propiedad son ms
sensibles a cambios de tasas de corto plazo. En la relacin entre crdito nancial
y volatilidad del mercado inmobiliario, tambin ver a Nguyen (2013), Anundsena y
Jansenb (2013). Este estudio muestra que hay una relacin de doble sentido a largo
plazo entre mercado del crdito y mercado inmobiliario. El aumento de precios de la
vivienda lleva a una extensin de crdito, que por su parte pone la presin
ascendente en precios. Las tasas de inters afectan precios de la vivienda
indirectamente a travs del canal del crdito.
23
Menos probablemente, es la hiptesis que los inversionistas italianos tienen una

actitud ''inteligente'', por tanto compran la propiedad durante perodos de
ination alto y tasas de inters alto nominales, que prestan dinero en tiempos
cuando la verdadera tasa de inters es tan baja.
Las casas illusionary no realizan que estas tasas nominales son alto slo porque
ination esperado es alto y errneamente perciben un verdadero precio ms alto. A
la inversa, en perodos de ination bajo - como aquellos a principios del nuevo
milenio - hay una vuelta a inversiones de bienes inmuebles errneamente esperando
tener acceso a prstamos con una verdadera tasa de inters baja (Piazzesi y
Schneider 2007).
El estudio mencionado tambin indica, en la comparacin entre Italia y los Estados
Unidos, la actitud del inversionista en la propiedad privada que es completamente
diferente. Hay, de hecho una relacin inversa entre ination y valores de la
propiedad, as como una relacin inversa entre valores de la propiedad y precios de
accin.
Este conrms que en Italia que invierte en bienes inmuebles se considera una
alternativa de la inversin relativamente segura a ttulos de estado. En otros
pases, como los Estados Unidos, la propiedad, en cambio, se considera una
alternativa a la inversin de la reserva, 22 por supuesto, caracterizada por prole
de riesgo elevado.
Esta diferencia explica el hecho que en Italia, a diferencia de en los Estados
Unidos, los precios de accin son una variable principal en precios de la
propiedad, en otras palabras son capaces de esperar la tendencia del ciclo de
bienes inmuebles. specicity italiano es justied por el peso considerable, que es
la inversin en acciones en la riqueza nancial de casas italianas.
Exactamente debido a una riqueza nancial aumentada de familias italianas, el
aumento de valores de la reserva, percibidos como un aumento sustancial de esta
riqueza, afecta el alojamiento exigen que resultados a una opcin de carpeta
diversication.
La facilidad con la cual es posible transformar ganancias del precio de la vivienda
en fondos para gastos se diferencia a travs de sistemas econmicos de la eurozona,
en parte reecting diferencias institucionales en mercados hipotecarios. As la
fuerza de la transmisin de choques del precio de la vivienda a la economa depende
de - entre otras cosas - el porcentaje de la poblacin que posee una vivienda, la
proporcin del prstamo al valor tpica (LTV) y posibilidades para el reembolso
temprano de hipotecas (enero de 2009 del Boletn de ECB).
En comparaciones internacionales en aos recientes (hasta 2010), hay que mencionar
que la riqueza neta de familias italianas (la suma de activos verdaderos y nancial
excluyendo responsabilidades) mostr una tasa de crecimiento sustancial (comparable
a esa de Francia), trayendo la proporcin de la riqueza neta a ingresos disponibles
a un nivel similar a ese del Reino Unido y Japn, pero ms alto que Alemania,
Canad y los Estados Unidos (la Tabla 14). Esta tendencia se debe relacionar
principalmente con el fuerte crecimiento de bienes inmuebles (Fig. 1.7).
22 Entre los dos mercados, sin embargo, hay una diferencia profunda. Mientras la
bolsa es ligeramente sensible a ination, el mercado inmobiliario en cambio se
somete a influencia enorme de la tendencia Inflacionario. El inversionista que hace
funcionar la bolsa contempla acciones ordinarias como la representacin de la
verdadera capital - por lo tanto su valor en trminos reales no es afectado por el
cambio de ination - el inversionista americano que por lo general acta sobre el
mercado inmobiliario, en cambio, hace as con poca conciencia, es decir hace
opciones de la deuda con relacin a una tasa de inters nominal, ms bien que a
verdaderos precios.
El aumento de la riqueza neta era igual al 102% entre 1995 y 2009. El aumento
absoluto era igual a 4,347 mil millones de euros de una composicin de incrementos
de 3,113 mil millones de euros para bienes inmuebles, 1,839 mil millones de euros
para activos nancial y 605 mil millones en responsabilidades nancial. En el
examen de la composicin de la riqueza de las familias que resulta de los bienes
inmuebles, parece que el peso en el valor de alojamiento ha aumentado del 78,6% en
1995 al 82,1% en 2009. El papel de la propiedad de viviendas es por lo tanto
esencial para dene el nivel y el crecimiento de la riqueza de bienes inmuebles y,
considerando el peso de ste, para determinar el nivel y aumento de la riqueza neta
de familias 23 italianas
En cuanto a la relacin entre ingresos y precios de la vivienda, se puede decir que
una disminucin en ingresos de la familia; sobre todo para menos afuent, para
quien la rigidez de gastos de consumo significativamente erosiona la tasa de
ahorro, tiene repercusiones inmediatas obvias en la opcin de comprar una
propiedad.
Los diagramas de Higos. 1.8 y 19 muestran la relacin entre precios de la propiedad
e ingresos. La figura 1.8 muestra para las regiones italianas diferentes el PIB per
cpita y el precio unitario medio para el alojamiento residencial. Las regiones con
valores del PIB inferiores del PIB tambin tienen valores unitarios inferiores de
casas. En Fig. 19, uno puede ver que el valor unitario se relaciona con ingresos
disponibles de la familia.
Incluso en este caso, la relacin de proporcionalidad es evidente. Para aquellas
regiones, como Liguria, 24 Trentino, Tuscany, Lazio y Valle dAosta, que tienen
precios del alojamiento residenciales encima de la lnea de tendencia normal, el
justication para esta ''anormalidad'' aparente se puede atribuir a la demanda que
viene del extranjero por motivos esencialmente relacionados con el turismo. El
gure para Campania no est de acuerdo con la tendencia general probablemente por
motivos diferentes: (1) la densidad urbana alta del rea metropolitana de Npoles
donde la mayora de la poblacin se concentra, (2) una medida engaosa del PIB que
no tiene la economa de la oposicin en cuenta.
Tanto las caractersticas cuantitativas como cualitativas de la demanda de bienes
inmuebles en particular dependen de ingresos. Si es verdad que los gastos para
casas varan en la proporcin con cambios de ingresos, entonces las revisiones
estadsticas pueden mostrar que las familias tienden a aumentar sus gastos (con
relacin al alojamiento) en una manera que es proporcional al crecimiento de
ingresos. En la prctica, el aumento de ingresos equivale a una disminucin en la
demanda de propiedades de un menor valor, mientras la demanda de propiedades en una
variedad del precio medio permanece estable y las propiedades de la calidad ms
alta y escala de precios, aumento. Los constructores, que estn bien conscientes de
este fenmeno, aumentan la produccin de propiedades de la calidad superior (y
contienen el suministro de tipos ms baratos) cuando el rea del submercado est en
el proceso de expansin econmica.
23 Jappelli et al. (2001) espectculo que mientras en 1990, los depsitos bancarios
y los ttulos de estado ascendieron a dos terceras partes de la riqueza nancial de
las familias, en 2001 representaron menos de un tercero. El vaco era lled por
el aumento de inversiones principalmente en acciones ordinarias, fondos de
inversin y otras formas de la gestin de activos. La diversidad creciente de
activos de la familia hacia formas de la inversin en acciones fue inducida por la
disminucin en la vuelta de ttulos de estado, medidas de la reforma, la onda de
privatizaciones de empresas pblicas y la fase de fuerte crecimiento en precios de
las acciones. 24 En este caso, la morfologa particular que enormemente reduce el
suministro de construir la tierra contribuye a la ''anormalidad'' de los datos.
Riqueza de la Red de la tabla 14 de familias con relacin a proporcin de ingresos

disponibles
Ao
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Los EE. UU
627 5.84 5.57 516 5.64 603 647 6.58 625 4.76 511 526
Canad
507 502 503 513 516 518 5.34 546 548 5.39 5.51 546
Japn
742 74
7.79 7.78 7.87 7.8
806 813 809 7.77 7.79 7.76
Alemania
542
545
542
542
5.55
5.67
5.87
600
629
617
Francia
5.54 5.65 5.6 5.76 627 6.83 7.52 796 809 7.6 7.6 812
EL REINO UNIDO 7.69 7.68 714 716 749 799 8.3 8.7 900 7.56 803 823
Italia 595 602 645 6.85 694 714 696 711 729 7.52 7.79 795
Fuentes para Banco de Italia de Italia e Istat (Instituto nacional de Estadstica);

para los pases restantes: OCSE dibujado del Banco de Italia (2012)
25
10,000
9,000
8,000
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0 2008 de 2007 de 2006 de 2005 de 2004 de 2003 de 2002 de 2001 de 2000 de 1999 de
1998 de 1997 de 1996 de 1995 2009
Bienes inmuebles totales (a)
Activos financieros totales (b)
Responsabilidades financieras totales (c)
Riqueza neta (d = a+b-c)
Riqueza de fig. 1.7 de familias italianas en millones de euro - precios 2009 (Banco
de la fuente de Italia 2010)
valor medio de alojamiento (/mq)
3000
2500
Liguria Lazio Trentino
Toscana Valle d'Aosta
2000
Emilia
1500
Campania
Marche
Romagna Lombardia
Veneto
1000
Puglia
Sardegna Umbria
Sicilia Abruzzo
Piemonte Friuli
Basilicata
Molise
Calabria
500
10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 26000 28000
PIB per cpita en euro
Relacin de fig. 1.8 entre PIB per cpita y precios de bienes inmuebles en las
regiones italianas
En la teora, por lo tanto, los precios de la propiedad de casas de calidad

inferiores tienden a moverse en direccin contraria al ciclo, mientras los precios
de propiedades de las clases altas siguen la tendencia econmica.
Otra interpretacin posible de la relacin directa entre ingresos y precios de la
vivienda es proporcionada por Beltratti y Morana (2010), quienes deducen que un
choque negativo a la variable primero lleva a una reduccin de vueltas de bienes
inmuebles (alquileres) y al mismo tiempo a un aumento de los precios de la
capitalizacin debido a ination que resulta y crecimiento de tasas de inters
(Otrok y Terrones 2005; Goodhart y Hofmann 2008;
27
valor unitario de avarege de alojamiento (/mq)
3000 2500 2000 1500 1000

500 8,000
Campania
Puglia Sardegna
Sicilia
Abruzzo
Basilicata
Calabria Molise
Lazio Liguria
Trentino Valle d'Aosta
Toscana
Emilia
Romagna
Marche Veneto Lombardia
Piemonte
Umbria Friuli
10,000
12,000
14,000
16,000
Ingresos disponibles por casa en Euro
18,000
Relacin de fig. 19 entre ingresos disponibles de la familia y precios de bienes

inmuebles en las regiones italianas
Jarocinski y Smets 2008; Conner y Youguo 2004). Esta consideracin destaca la

relacin directa entre el mercado de ventas y el mercado del alquiler (que mejor se
analiza en la siguiente seccin).
1210 El mercado del alquiler

El mercado del alquiler, que tiene como su objeto el uso de la propiedad, es
diversied del mercado de ventas. Los inversionistas compran propiedades con
relacin a la capacidad de estos activos de generar un ow de benets. La parte ms
importante de stos se saca de ingresos operativos netos que consiguen de los
arrendatarios.
El estudio de las caractersticas behaviorsticas de los dos submercados nos obliga
a hacer una distincin entre los dueos. Es de hecho diferente del comportamiento
de aquellos que aprovechan bienes inmuebles con el objetivo primario de ser una
actividad de la inversin a gran escala, comparado con aquellos que no consideran
la propiedad como una actividad econmica, que se hace en una pequea escala; por
ejemplo una familia que compra una propiedad.
En el caso ltimo, la actividad se puede terminar cuando las nuevas necesidades
intervienen (la propiedad arrendada es necesaria para la familia para el uso
solos). Aunque en trminos legales una actividad de la inversin del tipo de
primero no pueda dar ocasin a un verdadero negocio, y as puede resultar que los
activos de bienes inmuebles del consecuencia considerable se administran en una
base de la familia, en trminos econmicos la divisin es necesaria porque:
1. Como mencionado, el comportamiento del mercado del alquiler del pequeo
propietario es diferente de ese del administrador de carpetas de bienes inmuebles
grandes, sobre todo en el ajuste de alquileres y la opcin del precio lling de las
unidades disponibles;
2. Las propiedades individuales muestran la movilidad considerable entre el mercado
de ventas y mercado del alquiler.
En el anlisis de la tendencia del mercado del alquiler, el suministro de compaas
que ofrecen la propiedad en una base en curso y para que es su actividad econmica
principal, se usa como un modelo de referencia. El comportamiento de aquellos que
han sido dueos individuales Definido se analizar entonces simplemente como un
corolario del anlisis principal tras negocios. Los negocios actan sobre el
mercado con el objetivo de maximizar Beneficio. En cuanto al modelo del mercado que
puede schematize su comportamiento, primero de todos, el suministro se pulveriza:
cada dueo/inversionista tiene una muy pequea parte del suministro total. Ninguna
propiedad es igual al otro. Tomando esto en cuenta y el nivel de libertad que el
dueo tiene en la determinacin de la relacin entre niveles de alquileres y tasa
de vacantes, un estado del concurso monopolstico representa los bienes inmuebles.
El dueo est bien consciente que los gastos varan slo ligeramente con la
variacin de la tasa de vacantes. El Beneficio por lo tanto depende del nmero de
unidades alquiladas y el nivel de alquileres. En estas condiciones, el grado ptimo
econmico se consigue con una combinacin particular de estas dos variables. Hay
que notar que el arriendo es el resultado de una negociacin sobre la oferta de un
servicio, la duracin de cual, es la vida de la inversin, pero el pago de que no
se puede considerar xed a lo largo de este perodo. Si los honorarios del alquiler
negociados a principios del servicio de hecho permanecen sin alterar para la
duracin de la inversin, el dueo podra ocupar todas las unidades. Podra
conseguir esto reduciendo cada vez ms los alquileres hasta el estado en el cual
los ingresos marginales igualan el coste operativo marginal. Asumiendo el gasto
constante, que es independiente de la cantidad de unidades alquiladas, el
equilibrio sera conseguido por prcticamente la nada alquileres marginales, a
saber los ofrecidos para las ltimas unidades todava para alquilarse.
De hecho, si el dueo trata de ocupar las unidades que todava son libres
reduciendo los alquileres, tal accin podra nally producir una disminucin en la
red Beneficio; cualquier reduccin del alquiler aplicado a bienes inmuebles, los
puestos vacantes todava se tendrn que aplicar en un intervalo razonable hasta a
las unidades ya ocupadas. El dueo no puede guardar alquileres diferentes por
arrendatarios individuales mucho tiempo. Tendr que combinar por lo tanto la accin
en alquileres con la accin en la tasa de vacantes. Una vez que uno alcanza la
condicin de equilibrio, la capacidad de aumentar prots reduciendo la tasa de
vacantes puede resultar de un aumento de la demanda. Por ejemplo, una subida de la
demanda del espacio de produccin para el alquiler puede ser determinada por un
perodo de la extensin general de la actividad econmica. El aumento de la demanda
causa un cambio derecho de las curvas de los ingresos medios (demanda) e ingresos
marginales.
La presencia de una tasa de vacantes ms o menos alta implica - a diferencia de lo
que pasa en el mercado de ventas - que a corto plazo, el suministro en el mercado
del alquiler es caracterizado por cierto nivel de la elasticidad. Esto lleva a un
nuevo estado del equilibrio, que equivale a un aumento del nivel medio de los
alquileres y una tasa de ocupacin ms alta de las propiedades ofrecidas.
El mercado del alquiler as muestra una tendencia diferente a esa de las ventas del
mercado, aunque los dos mercados lgicamente se interrelacionen. En caso del
alojamiento por ejemplo, ambos mercados son contingentes en el demogrfico. Por una
parte, las familias de ingresos bajos y medios se orientan hacia el alquiler
despus de la evaluacin cuidadosa del suministro disponible y el nivel de
alquileres. Por otra parte, las familias con una mayor oportunidad econmica
deciden comprar y considerar la conveniencia de
29
el uso de instrumentos nancial e incentivos reguladores posibles que pueden animar

la compra de la propiedad.
Las dinmicas de bienes inmuebles particulares son capaces de esperar situaciones
econmicas similares. Muchos economistas creen que la burbuja del alojamiento est
en el origen de la crisis econmica de 2008. El enfoque normalmente usado por
economistas para determinar cualquier burbuja de bienes inmuebles especulativa est
basado en la fijacin de precios de activos en la prctica en la relacin entre
precios del alojamiento y el coste de servicios del alojamiento (el rentals25).
Unos precios/alquileres de la proporcin significativamente encima de su promedio
histrico son un signo de una sobrestimacin de precios de la vivienda.
La evidencia emprica de hecho mostr que en la ltima fase del fuerte crecimiento
en precios de bienes inmuebles (2000-2005) los precios de la proporcin a
alquileres (ndice de precios nominales divididos en el componente que se relaciona
con el alquiler del consumo del ndice del precio de la vivienda) alcanzaron
mximos absolutos en los pases (Irlanda y Espaa) donde los efectos de la burbuja
eran los ms evidentes.
Este enfoque est basado en el concepto que los alquileres son un poder para el
corresponsal del dividendo a la compra de una propiedad a saber el dividendo del
negocio 26 de la inversin de bienes inmuebles nonnancial En esta perspectiva, un
aumento esperado de futuros dividendos, con las mismas condiciones de frontera,
lleva a un aumento del valor del activo subyacente. A saber, los alquileres altos
deberan cultivar la demanda del alojamiento para su propio uso y la mayor parte de
significativamente la demanda de la inversin, as causando el aumento de precios
de compra. Los mecanismos de enfrente se deberan en cambio generar cuando las
vueltas bajas en el mercado de la vivienda - comparado con vueltas ms altas en
inversiones alternativas, que por su parte pueden ser Reflejado en intereses
hipotecarios - causan un aumento de la demanda del alquiler por individuos que nd
ms conveniente, comparado con el endeudamiento requiri comprando. Por otra parte
una sobrestimacin posible del precio de compra de la propiedad privada conducira
para bajar compras y demanda del alquiler aumentada, que por su parte arrastrara
hacia arriba hasta a los alquileres. A adelante conrm las susodichas
declaraciones, tambin se declara que si uno mira el alojamiento como un consumidor
bien, la compra y el alquiler se deben por lo tanto considerar como acciones
econmicas absolutamente substitutable con relacin a la necesidad de encontrarse.
Sin embargo, recuerde que dos bienes substitutive o
25 Una alternativa a este enfoque es el modelo estructural para la evaluacin de

propiedad privada que combina factores de la oferta y demanda. Los ejemplos de la
aplicacin de este modelo estn los ya descritos encima. 26 a Fin de identificar la
deformacin sospechosa en el mercado de la vivienda algunos economistas observan y
miden cambios del precio a los alquileres comparado con los cambios
correspondientes del llamado coste del usuario. Reflejos ltimo el coste anual
de una vivienda como un lugar de produccin del servicio del alojamiento para
el dueo. El coste de servicios del alojamiento como una alternativa al arriendo,
se considera entonces como un indicador de la referencia del valor del alquiler.
Poterba (1984), denes el usuario cuestan como la suma de contribuciones,
calculadas como un porcentaje segn el precio del alojamiento, que reect
respectivamente: la indiferencia a inversiones alternativas, a la compra de
alojamiento, corrige segn benets eventual que proviene de la deduccin de
impuestos o por la deducibilidad del inters de hipotecas; frecuencia de impuestos
sobre bienes inmuebles; la depreciacin del coste de construccin; las ganancias de
capital / prdida atribuible al valor de la propiedad segn las tendencias del
mercado (ste con un signo menos).
30
Cambios de fig. 110 de alquileres gruesos y precios del ndice de propiedad privada
en Italia
200 180 160 140 120 100

80 1990
precios 1995
1 Los alquileres del Mercado inmobiliario
2000
2005
2010
los servicios tienen la elasticidad del precio enfadado positiva de la demanda: es

decir ms alto el nivel de Sustituibilidad entre dos propiedades, mayor la
disminucin en demanda de una propiedad, debido al aumento del precio del otro. En
condiciones del mercado perfectas, la condicin del equilibrio duradero debera
aparecer como un efecto mutuo de sacar o abajo de precios y alquileres.
Un indicador basado en la relacin entre precios del alojamiento y alquileres no
podra reect una verdadera condicin de sobreo bajo la evaluacin en el mercado
inmobiliario, porque las fuerzas externas diferentes afectan a los dos
compartimentos o las mismas acciones pueden producir efectos diferentes en los dos
mercados. Las razones ms obvias de la precaucin en la utilizacin de este enfoque
estn relacionadas con limitaciones estructurales, que se relacionan con la
legislacin vigente de alquileres, los procedimientos de medir precios de la
referencia, as como la liquidez diferente del mercado de ventas comparado con el
mercado del alquiler debido a gastos de la transaccin altos y endeudamiento de
coaccin. Algunos estudios en la literatura muestran que el desarrollo de precios
en los dos compartimentos fuertemente divierte (Fig. 110) (Manganelli et al.
2014a).
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Captulo 2
El estudio del mercado
Abstraiga El xito de una inversin buena est basado en un estudio del mercado
adecuado. Las particularidades del mercado inmobiliario y, en particular, la
posibilidad grande de la diferenciacin de propiedades de la inversin, obligan
para aumentar esfuerzos en el mercado de investigacin, seguramente mayor que los
requeridos en otros sectores de la economa. Una decisin de la inversin es
apoyada por la adquisicin, organizacin y anlisis de la informacin que puede
estar relacionada con los aspectos generales del mercado inmobiliario, los aspectos
particulares de la propiedad en la cual planea invertir y nally las
caractersticas del inversionista. El captulo presenta las etapas claves de
estudio del mercado e Identidades los parmetros esenciales, como los resultados de
estudio del mercado, en el cual la decisin nal est basada.
21 La utilidad de investigacin
La inversin en la propiedad Reflejos el condence que uno tiene en la capacidad de
una propiedad de generar prots. Los ingresos de la direccin y la reventa eventual
de la propiedad (plusvala) representan las vueltas obtenidas por inversionistas en
este sector. Son futuros recibos cuya magnitud depende en un nmero de
circunstancias. Por esta razn, el xito de decisiones de la inversin es
esencialmente el resultado de una evaluacin basada no slo en el conocimiento
exacto de las caractersticas de la propiedad, sino tambin en el anlisis del
estudio del mercado confiable y adecuado. El objetivo principal de estas
investigaciones es predecir la demanda potencial y las condiciones del suministro
hoy y maana. La salida de estudio del mercado, primero de todos, tendr que
proporcionar la informacin til a localizacin y productos de construccin
arquitectnicos dening, y luego los elementos bsicos para el clculo de vuelta en
la inversin.
Los empresarios no son nico para encargar estudios del mercado de la vivienda:
hasta las instituciones bancarias interesaron en la evaluacin del riesgo de
intervenciones que financian, o la Administracin pblica a fin de proporcionar las
pautas al desarrollo de ciudades y la cantidad de servicios e infraestructura
necesaria,

33
34 2 el estudio del mercado

puede promover estudios del mercado en bienes inmuebles. Obviamente, la diferencia
en objetivos entre varios operadores determina las caractersticas de los estudios
encargados.
El dueo de una empresa constructora que compra un complot del edificio se
interesar en estudios del mercado local a fin de sealar destinos y tipos de la
construccin. A diferencia de un inversionista interesado en la construccin de un
centro comercial principal, que encargar que estudios del nivel regional supra
proporcionen la informacin sobre la ubicacin del proyecto.
Los inversionistas necesitan la informacin ambos en la fase de la exapuesta
inicial - la fase que lleva a la decisin inicial sobre la propiedad de la
inversin - y en el progreso cuando era necesario corregir sus opciones con
relacin a cambio y guiones inesperados. La investigacin en el progreso contribuye
por lo tanto decisivamente a la adopcin de soluciones alternativas que modifican
las estimaciones iniciales del dinero efectivo flujos, pero tambin son tiles en
cuanto a decisiones sobre ms gestin de carteras Eficiente (compra o venta de una
propiedad) o administracin de una propiedad. La posibilidad de despojar o adaptar
de nuevo algunas propiedades convirtindolos a un uso diferente, implica opciones
que dependen de las mismas variables que influencia las decisiones se tena que
emprender para la inversin.
En este sentido, el estudio del mercado se debera dirigir hacia el identication
de cualquier cambio de niveles de ingresos, modelos de consumo y el precio de
empleo. Es decir aquellas variables que podran cambiar la necesidad de espacios en
trminos cuantitativos y cualitativos. El inversionista debe coleccionar toda la
informacin relevante para la bsqueda de maximizacin de prots. Por ejemplo, para
apoyar decisiones sobre el espacio disponible para el alquiler en una base larga o
a corto plazo o sugerir opciones que tienen un pblico ms grande en cuenta de
usuarios potenciales que lo dividen en unidades mltiples.
Incluso en el eld de diseo, el estudio del mercado expresa efcacy potencialmente
alto: por ejemplo, puede afectar las opciones constructivas de tal modo para
satisfacer los deseos del consumidor. Es, por lo tanto, la informacin esencial
para las preferencias de arrendatarios corrientes y potenciales en cuanto al equipo
tecnolgico de un edificio. Por otra parte, la investigacin podra revelar que la
provisin de un poco de comodidad no genera ingresos adicionales para cubrir gastos
de funcionamiento y mantenimiento, mientras otras intervenciones se deberan poner
en prctica a fin de levantar el potencial de ingresos del edificio.
Como en muchos sectores de la economa, hasta se concentran en la investigacin del
mercado inmobiliario las razones de decisiones 1 adquisitivas
Las particularidades del mercado de la vivienda y en particular las posibilidades
enormes de la diferenciacin que ofrece, implique un compromiso de investigar
seguramente mayor que esto requerido en otros sectores de la economa.
1 Desde los factores sociolgicos que afectan la demanda cuantitativa y cualitativa
de bienes inmuebles en una tentativa de interceptar los deseos y necesidades de los
ciudadanos, el estudio del mercado integra la revisin tcnica de la opinin en
ello. En este sentido, la investigacin sociolgica, el funcionalismo tcnico y los
mtodos apropiados para los sondeos se tratan en numerosos estudios (Chapman 1975;
Hall y Greenman 2013; Chan et al. 2009).
21 La utilidad de investigacin
35
Si el mercado de la vivienda fuera absolutamente competitivo (es decir si todos sus

operadores fueran interesados de precios y el producto se estandariz), no habra
una necesidad de una investigacin cuidadosa del mercado, pero sera bastante para
concentrarse exclusivamente en el control de costes. Lamentablemente, esto no es
tan. Como ya dicho, no hay propiedades idnticas, slo piensan en la unicidad de la
ubicacin. Otras diferencias son arquitectnicas, estticas, la calidad de la
construccin, nishes, etc.
Adems, slo hay las diferencias en la percepcin de arrendatarios potenciales o
compradores, que pueden ser mucho ms importantes que las diferencias fsicas
actuales. La reputacin de unos bienes races specic, por ejemplo, es la
consecuencia de una serie de sensaciones que determinan el denition de una idea
como favorable (o desfavorable) en la mente de personas (Kearns et al. 2013). Es un
rasgo exigente que no se puede duplicar del concurso. Es posible, sin embargo,
generar, en la funcin de los resultados de la investigacin specic, una
reputacin que atraer cierto tipo del cliente (un objetivo de Definido, otra vez,
sobre la base de datos del mercado, as como en la funcin de la estrategia de
negocios).
22 La disponibilidad de datos y las fuentes

Cuando las razones de la bsqueda son Definido correctamente, el siguiente paso
debe coleccionar una cantidad sufcient de la informacin. Esta tarea es
obstaculizada por disponibilidad pobre y calidad baja de la informacin
proporcionada. De hecho, en Italia el desarrollo del estudio del mercado
relacionado con la industria de la construccin se queda atrs la mayora de otros
sectores que producen bienes de consumo duraderos. Por otra parte, en aos
recientes - y como consecuencia de lo que pasa en otros pases - parece que una
nueva tendencia se ha levantado: estn dando un mayor papel al anlisis nancial de
inversiones de bienes inmuebles. Hoy, muchas instituciones aseguran la creacin de
bases de datos completas y detalladas.
En trminos generales, con relacin a las fuentes de las cuales viene o del camino
del cual se colecciona, la informacin se divide en primario y secundario. La
informacin primaria normalmente se deriva de fuentes directas y es descubierta por
el analista como una funcin de un tipo particular de la investigacin; la
informacin secundaria se deriva de fuentes indirectas y por lo tanto coleccionado
antes y con objetivos diferentes comparado con la tarea asignada al analista.
Obviamente, el primero implica un mayor gasto de recursos.
Los defectos principales de la informacin secundaria se relacionan con:
La forma en la cual se ponen a disposicin - por lo general no consecuente con
esto requerido por el analista;
El hecho que a menudo son anticuados.
A veces estos problemas se pueden vencer a travs de una actualizacin y el
reinicio de datos. Es por lo tanto necesario sustituir o complementar el secundario
con primario. El tipo ltimo de la informacin es asequible va una revisin
directa realizada a travs de observaciones o entrevistas. La opcin de mtodo de
investigacin
depende de la naturaleza de la informacin que es relevante para el analista: la
observacin significa identificar y registrar hechos relevantes y tendencias. Los
hechos en el mercado de la vivienda no son nada ms que los precios. Representan
datos verdaderos y objetivos. Las medidas perfectas de talla econmica (el valor)
relacionndose con bienes obviamente diferentes del que para evaluarse; los precios
son la nica base de la estimacin. Cuando los precios no estn disponibles o
buscan estos plazos de entrega y altos costos, es posible adquirir la informacin
sobre la buena voluntad de pagar a travs de entrevistas. De esta manera, el
mercado se simula. Sin embargo, la tcnica de observacin directa de precios es
mucho ms confiable que la informacin correspondiente sacada de entrevistas. ste
puede ser deformado por el comportamiento ms o menos estratgico de demandados,
tambin teniendo la inclinacin normal en cuenta de contestar lo que uno cree que
el entrevistador quiere or. Las respuestas tambin se pueden afectar por cmo la
pregunta es estructurada y a veces por el mismo entrevistador. Por otra parte, la
tcnica de entrevista es menos cara sino tambin ms verstil: para obtener la
informacin deseada, es sufcient para realizar una revisin y no es necesario
esperar ocurrir los fenmenos que uno quiere observar.
Tambin hay que indicar que los precios no agotan la peticin de la informacin
necesaria para un anlisis exacto de la inversin de bienes inmuebles (la Tabla
21). La mayor parte del estudio del mercado se debe concentrar en elementos
proporcionados en la forma descriptiva. Por ejemplo, esto es verdad para datos en
cuanto al prole del arrendatario tpico (basado en la informacin obtenida por los
arrendatarios de propiedades similares), el prole del residente/consumidor tpico
o las reacciones de los arrendatarios a cambios hipotticos en trminos de
arriendo, etc.
Las fuentes indirectas a menudo ponen su informacin a disposicin en una forma
cruda, es decir no inmediatamente utilizables si no por nueva elaboracin e
integracin con datos e informacin de otras fuentes (tal vez directo). Entre las
fuentes indirectas hay ambos las autoridades pblicas (Instituto de Estadstica de
impuestos internos, las Direcciones Provinciales, Cmaras del comercio) y privadas
(agentes inmobiliarios, agentes de bolsa) especializndose en el estudio del
mercado. Algunos de stos, a travs de la coleccin de la informacin, la
construccin y desarrollo de una base de datos, asegurando la distribucin, libre o
pagada, de mucha informacin en formatos diferentes y classications.
El volumen de datos estadsticos disponibles al nivel nacional y regional es
notable y a menudo es dificultades para navegar y entender cmo integrar la
informacin secundaria diferente con primario. De hecho, la limitacin ms grande
de fuentes indirectas debe incorporar datos que se relacionan con reas pequeas en
mesas estadsticas de reas ms grandes. Si el anlisis del mercado es conned a un
rea specic, hay por lo tanto un riesgo: considerando la escasez de informacin
specic del rea, para acumular datos intiles disponibles en el acto
relacionndose con contextos geogrficos ms grandes.
En cuanto a la informacin principal para el anlisis del mercado de la vivienda
(el precio), hay varias fuentes indirectas que proveen citas medias (note que no
son precios) dividido por el tipo de propiedad y ubicacin (zona urbana).
El uso de estas fuentes es as capaz de proporcionar un cuadro total sobre las
tendencias y comportamiento del mercado en un rea particular y en cuanto a
segmentos particulares.
22 La disponibilidad de datos y las fuentes
37
Informacin til de la tabla 21 para analistas de bienes inmuebles
Poblacin
Comercio mayorista de la Industria de Comercio minorista de condiciones del
alojamiento que Fabrica Administracin pblica de la Agricultura de Transporte
Las revisiones realizadas peridicamente proporcionan la estadstica a la poblacin

dividida en edad, sexo, raza, y educacin, talla de casas, empleo y Datos de
ingresos de la talla de alojamiento, tipo y condicin de instalaciones, varias
personas por piso, valor de mercado medio, alquileres, etc. el Nmero de tiendas de
tipos diferentes, total de las ventas y Nmero del nmero de empleados de rms,
empleados, tipo de Volumen comercial de transacciones, talla de depsitos, gastos,
Nmero de empleados de compaas, sector empresarial, empleo, Coches de ventas,
trenes, camiones, Uso de la tierra de autobuses, cantidad y valor de productos las
caractersticas Generales de los organismos pblicos, empleados, deuda, ingresos y
gastos
Estas fuentes son por lo tanto tiles en un resumen de evaluacin preliminar. La

fiabilidad de estos ndices es cuestionable cuando uno quiere usarlos en la
evaluacin nal de la inversin. No hay dos edificios idnticos y ningn ndice de
rentabilidad, tan exacto como puede ser, que se puede considerar una medida
adecuada de lo que pasa al valor de una propiedad particular en un momento preciso.
Puede no haber correlacin entre la vuelta en bienes races comerciales, en la
calle X de la zona urbana Z, y esa de propiedades similares localizadas en la misma
rea; hasta el valor de una propiedad privada recin construida podra presentar
una tendencia de valores diferentes de esa de una propiedad similar, tambin para
la ubicacin, pero unos aos ms viejos.
La causa principal que debilita la fiabilidad de ndices totales (p.ej. citas),
entonces, es el difculty de incorporar el denition de un medio dado, el gran
nmero de factores que afectan el valor de una propiedad de la inversin.
Los cambios de situacin, aunque no por mucho, en cuanto a la coleccin de la
informacin sobre los elementos que arreglan el coste de construccin. El problema
en este caso se levanta cuando la aplicabilidad del proyecto de inversin todava
no se ha alcanzado. A saber, la estimacin del coste no se puede realizar de un
modo analtico (con el enfoque indirecto) a travs del desarrollo de la cuenta de
cantidades del trabajo para ejecutarse. Uno tiene que evaluar los gastos con
procesos directos a travs de la coleccin de la informacin que se relaciona con
experiencias similares. Incluso en este caso hay fuentes directas e indirectas.
Los primero son aquellos que proporcionan datos e informacin (primaria)
inmediatamente til, eficaz, coherente y correctamente organizado con objetivos
prcticos. Las compaas que actan en el eld de produccin generalmente
representan estas fuentes y sus registros contables constituyen la informacin.
Est por lo tanto claro que no es el acceso fcil a tal informacin. Desde este
punto de vista, las compaas mejor organizadas tienen una ventaja ms grande: sus
estimaciones estn basadas en el conocimiento directo del coste de la productividad
de trabajo y verdadera, gastos materiales y proporciones de la prdida, el uso de
equipo, costos generales y cualquier otro frecuencia. Lamentablemente, estos datos
no son

hecho pblico debido a la naturaleza muy competitiva de la industria de la
construccin y secreto en este caso tiene justication lgico.
Las fuentes proporcionan la informacin indirecta sacada segn las estadsticas de
datos histricos; su uso requiere una conversin o las correcciones de los diversos
tipos. La informacin es probabilistic y consiste en parmetros del coste
publicados por organizaciones, organismos pblicos y la prensa que trata con los
aspectos econmicos de la tecnologa de construccin. Estos datos se relacionan con
el mercado nacional, regional o provincial, y son classied por calidad y
consecuencia del trabajo o construyendo el tipo. Por supuesto hay datos histricos,
hizo un informe a la vez ha pasado ya. Esta naturaleza los hace inadecuados para el
uso inmediato. La transferencia de esta informacin a las verdaderas condiciones de
un proyecto bajo la consideracin as implica la aplicacin de una serie de
correcciones para hacer funcionar normalmente la utilizacin coefcients, que
reect la diferenciacin temporal: tipolgico y ubicacin (Manganelli 2011).
2.3 El desarrollo de la investigacin
El estudio del mercado se desarrolla a travs de una serie de etapas, con etapas
diferentes siendo ms complejas y caras como el nivel de detalle de los aumentos de
anlisis. Comenzando de la informacin que es ms fcil a nd, la investigacin
puede seguir con la coleccin de datos que son el anlisis ms detallado y nancial
cada vez ms complicado. Una decisin de la inversin es apoyada por el nding,
organizacin y anlisis de la informacin que puede estar relacionada con los
aspectos generales del mercado inmobiliario, las caractersticas de la propiedad y,
nally, las caractersticas del inversionista 2
La regla bsica para un estudio del mercado correcto requiere, antes de comenzar a
coleccionar datos, la enmarcacin cuidadosa del problema que uno quiere solucionar
y denition preciso del objetivo que uno quiere conseguir. Esto determinar el tipo
y la cantidad de la informacin que es necesaria.
La informacin para coleccionarse se ha enfatizado ya; se relaciona con las
variables que determinan la demanda y con aquellos que pueden tener un impacto al
suministro. Por ejemplo, la informacin sobre la demografa (poblacin, empleo,
composicin de la familia y poder adquisitivo), en polticas econmicas y scal que
tienen un impacto a inversiones de bienes inmuebles (noticias sobre incentivos para
compaas que establecen en el rea, o relacionndose con acuerdos territoriales de
alquileres concordados, etc.).
El estudio del mercado contribuye decisivamente al identication de modelos del
futuro desarrollo posible del mercado inmobiliario en el rea. A este final, uno
tambin se puede referir a los pronsticos econmicos generales preparados por
autoridades locales y Cmaras del comercio. Los resultados de estos estudios estn
por lo general disponibles gratis o a un coste modesto. As, facilita la coleccin
de datos mandados al pasado y
2 Vincent y Blair (1988) tienen Definido el estudio del mercado como la mayor parte
de dificultades y parte esencial del proceso entero de la planificacin de bienes.
39
condiciones actuales de mercado metropolitano o regional, y mandado al estado

demogrfico y socioeconmico de usuarios finales potenciales (arrendatarios o
compradores). De esta informacin, uno puede extrapolar estimaciones del futuro
socioeconmico probable. Sin embargo, note que el objetivo del anlisis es estimar
las futuras condiciones en cuanto a una propiedad specic, que es inuenced de un
modo limitado por tendencias en una amplia rea del mercado.
Al moverse del nivel general de anlisis a los cada vez ms ms detallados, hay
informacin obviamente menos disponible. Sin embargo, el analista, que trabaja en
la relacin entre ndices locales las proyecciones disponibles y econmicas -
nacional, regional o metropolitano - producirn estimaciones del rea del mercado y
el segmento de mercado en el cual la propiedad, el objeto del inters, se localiza.
El conocimiento de los mecanismos econmicos que regulan el mercado inmobiliario
por una amplia escala (nacional, regional o provincial) es por lo tanto un elemento
inicial para la investigacin del submercado del alojamiento local, en cuanto a lo
que es necesario para relaciones dene, corriente y proyectado (terminado del
perodo de la inversin), entre la oferta y demanda. La propiedad specic es, de
hecho, sujeta a un concurso, que en mayora de los casos viene de un submercado muy
pequeo. Por ejemplo, varias tiendas localizadas a lo largo de una calle de la
ciudad no estn en la competencia directa con un hipermercado capaz de atraer a
clientes hasta de reas fuera de la regin, y pequeo ofce construccin colocado
en los barrios residenciales (se afectar slo ligeramente) no puede ser
competitivo con una propiedad mismo destino, pero ms grande en la talla,
localizada en el centro de la ciudad. Los lmites de los submercados son xed a
propsito los arrendatarios, los inversionistas y los usuarios perciben las
diferencias en la localizacin, en alquileres, en la talla de la propiedad, en la
edad, en condicin y funcionalidad de edificios, y en todas aquellas
caractersticas que hacen una propiedad ms o menos deseable que otro, ms o menos
reemplazable con otro.
Es necesario, por lo tanto, hacer el uso de tcnicas que permiten cambiar de los
datos disponibles relacionados con la escala regional o metropolitana del mercado
inmobiliario a un pronstico del submercado del cual es la parte la propiedad
specic.
Myers y Beck (1994) han descrito una de las estrategias posibles que generan un
pronstico en el rendimiento de variables que oferta y demanda influencia de la
propiedad specic. Se divide en los pasos descritos abajo y mostrados en la Tabla
22.
I. Recogida de datos general
Las instituciones de investigacin pblicas y privadas peridicamente desarrollan
estimaciones agregadas de parmetros como el precio de empleo, ingresos, tasa de
crecimiento y la composicin demogrfica de regiones, provincias, municipalidades,
etc. Esta informacin forma el ncleo del pronstico en el futuro de macromercado
(en el cuadrante correcto superior).
II. Recogida de datos de Specic
Uno sigue a la coleccin de la informacin que se relaciona con las caractersticas
fsicas y econmicas del segmento de mercado particular al cual la propiedad
pertenece (el fondo dej el cuadrante). Los datos se deberan organizar as uno
puede rpidamente
Esquema de la tabla 22 de la construccin de ndices specic que comienzan de

general
Actualidad
Futuro
Mercado metropolitano o regional

Propiedad de Specic y su submercado
III Tasa de vacantes de datos Econmica y demogrfica Corriente y pasada, alquila

II caractersticas Fsicas caractersticas de Demanda Alquiler y Valoracin de
tasas de vacantes de la cuota de mercado purchasable
Pronstico de I/IV Tasa de vacantes de datos Econmica y demogrfica, alquila V

Pronstico de Rendimiento de la Propiedad
est relacionado con estudios profticos en cambios del macromercado. La tasa de

vacantes y la tendencia de alquileres, por ejemplo, se relacionan con actividades
de construccin y cambios demogrficos.
III. Anlisis de la relacin entre datos generales y specic
Uno tiene que unir la informacin antes obtenida a los similares relacionndose con
el rea metropolitana y la regin (cuadrante izquierdo superior). Con la
referencia, por ejemplo, a la tasa de vacantes y el nivel de alquileres habra que
identificar las relaciones entre las variaciones mesuradas a niveles nacionales y
regionales, con aquellos que caracterizan el segmento de bienes inmuebles
investigado.
IV. Proyeccin de los ndices generales
Uno hace predicciones sobre las variables regionales y metropolitanas ms
relevantes (cuadrante correcto superior), basado en las relaciones observadas que
existen entre ellos y otras variables en el macronivel (como la actividad de
construccin y desarrollo econmico y demogrfico) de que las estimaciones estn
disponibles.
V. Proyeccin de ndices specic
A travs de la comparacin de tendencias pasadas de variables en el cuadrante
superior correcto y variables similares relacionadas con el segmento de bienes
inmuebles investigado, las correlaciones que van dene la futura tendencia de los
parmetros specic de la propiedad (en el cuadrante correcto inferior) deberan ser
identied.
El mtodo de bsqueda ms eficaz consiste en provenir el nivel general al nivel
specic, segn el pedido siguiente:
1. El anlisis de tendencias econmicas nacionales (ination, tasas de inters y
crecimiento econmico) que puede, como mostrado en los prrafos precedentes, hasta
cierto punto afecta la tendencia correspondiente en valores de bienes inmuebles;
41
Contorno de la tabla 2.3 de un informe nal de los resultados de estudio del

mercado
Resumen de la Descripcin de estudio

Submercado y las caractersticas specic de la propiedad
Anlisis de Suministro de anlisis de demanda
Estudio del concurso futuros ingresos Estimados
Objetivos de los mtodos de anlisis usados, fuentes de datos, asunciones y

conclusiones
Anlisis de tendencias de los ndices econmicos y demogrficos ms importantes a
nivel nacional, regional y metropolitano; estudio de su influencia en el submercado
local
Dening los lmites del submercado y resumen de datos de las propiedades analizadas
(su descripcin, el atractivo mayor o menor de su posicin con respecto a
competidores de bienes inmuebles, su construccin, su edad y su condicin)
La estimacin de la demanda total, en el submercado specic, para propiedades
analizadas (pronostica en parmetros tal como, por ejemplo, el precio de absorcin
general)
La estimacin del edificio, que est en el concurso con las propiedades analizadas,
el anlisis de tendencias pasadas, condiciones actuales y futuros cambios posibles.
Suministre el futuro del pronstico
Comparacin de las caractersticas de las propiedades analizadas y aquellos de
propiedades competidoras (incluso aquellos bajo construccin o diseo)
Prediccin de futuros cambios de alquileres y preferencias de arrendatarios
potenciales. Valoracin de la tasa de vacantes e ingresos gruesos durante el
perodo del pronstico. Estimacin, en caso de nueva construccin, el precio de
absorcin specic
2. El anlisis de marcos reguladores y econmicos, demogrficos del rea

metropolitana que tienen la importancia en la demanda local de bienes inmuebles;
3. El Denition de los lmites geogrficos del rea del mercado (por lo general el
distrito) en que la propiedad es sujeta al concurso con propiedades similares;
4. Anlisis y pronstico de demanda (venta de alquiler y/o potencial), dentro del
mercado para el tipo de propiedad bajo consideracin;
5. Identication y estudio de concurso en el submercado specic; 6. Estimacin del
suministro potencial de nuevas unidades del alojamiento que vienen de similar
competidores durante el perodo del pronstico; 7. Comparacin entre las
caractersticas de la competicin corriente y futura
las propiedades y las necesidades de arrendatarios potenciales (para estimar la
parte de la demanda total del submercado particular que apuntar la propiedad antes
mencionada).
Los resultados de estudio del mercado y anlisis relacionado se deberan organizar
en un informe de nal. La informacin se puede mostrar segn el esquema en la Tabla
2.3.
42
24 Fiabilidad de la investigacin
2 el estudio del mercado
Tres factores bsicos pueden afectar la eficacia del estudio del mercado:
La estabilidad de condiciones del mercado; la complejidad de la propiedad
specic; la actitud del riesgo del inversionista.
Si el mercado es estable y la propiedad tiene unas particularidades, la
investigacin y los estudios del mercado muy sofisticados no son necesarios. El
equilibrio correcto entre pasar el tiempo y dinero a rene el anlisis y la
contencin de estos gastos de los cuales un nivel ms alto de la incertidumbre
resultara, depende de la actitud al riesgo del inversionista.
En un mercado donde oferta y demanda estn en el equilibrio estable, slo sera
necesario para unos estudios (nivel de alquileres y tasas de vacantes) y anlisis
simple (la relacin entre ingresos operativos netos y valor de mercado). Cuando las
circunstancias indiquen que los cambios de los factores seguirn de un modo lineal
y as en una direccin previsible, el desarrollo de ms anlisis rened sera
innecesario y costoso.
En todas las situaciones caracterizadas por cambios abruptos y ampliados de
condiciones del mercado predominantes (nueva direccin de la poltica, movimientos
migratorios, aumento de la actividad de construccin), uno tendr que coleccionar
la informacin y datos en cantidad y calidad sufcient para hacer predicciones
sobre el impacto de estos cambios en el mercado inmobiliario local. Por ejemplo, si
uno trabaja en una vecindad que cambia principalmente del residencial al anuncio,
es necesario analizar la velocidad de cambio y su impacto probable al futuro
Rentabilidad de las propiedades de inters. Uno tendr que identificar el sistema
de gestin ms apropiado y la posibilidad de xito durante el perodo de
transicin.
Del mismo modo, las nuevas investigaciones tendrn que satisfacer una complejidad
mayor o menor de la inversin.
Para una pequea propiedad, como un bloque de pisos, la necesidad del anlisis del
mercado es mnima. Para conseguir una idea de su potencial, sera sufcient para
estudiar su historia operacional. Sin embargo, para estimar su valor al final de
perodo de la inversin uno tendr que analizar slo las relaciones entre ingresos
operativos y valores de mercado.
Si, al contrario, uno tiene que evaluar la compra de una propiedad de la talla
considerable adaptable a usos diferentes de la naturaleza y Rentabilidad, uno tiene
el recurso para vender estudios y anlisis que son ms extensos.
2.5 Gastos y Benets de investigacin

El ahondamiento del anlisis preliminar est en la relacin cercana e inversa con
la incertidumbre asociada con las decisiones. Por supuesto, la investigacin
extensa implica un gasto adicional para el inversionista quien, segn su actitud a
2.5 Gastos y Benets de Gastos de Fig. 21 de Investigacin, benets y nivel ptimo

de investigacin
Beneficio neto
Gastos/ventajas
43 Coste total
Ventaja total
ptimo
Nivel de investigacin
arriesgue, puede decidir dejar un mayor conocimiento. Aquellos que, al contrario,
no pueden tolerar riesgos excesivos, destinan ms recursos en la investigacin que
reduce los mrgenes Beneficio posibles.
La interaccin entre los costos adicionales se asoci con la investigacin y los
benets que se obtienen coleccionando un mayor nmero de la informacin, se ilustra
de un modo cualitativo, de Fig. 21.
Obviamente, la opcin ptima consistira en que correspondiente a la distancia
mxima entre benets alcanzable y gastos asociados con stos. No es conveniente
empujar la investigacin ms all de este punto ptimo, porque, ms all de este
lmite, los ms altos costos de anlisis (gastos marginales) seran mayores que las
ganancias medidas en el benets (benets marginal), as reduciendo la red benet.
Por supuesto, uno no puede tener una medida objetiva del benet obtenido de la
investigacin y el nivel ptimo permanece un puramente terico.
2.6 Dening el mercado

Un entendimiento slido de las condiciones econmicas del rea donde uno va a
invertir es un requisito previo para ponerse para determinar el potencial del
mercado del proyecto para desarrollarse.
El paso de primero es a dene los lmites geogrficos del rea estudiada (una
pequea comunidad, una ciudad, una metrpoli, etc.). De hecho, la talla de esta
rea es dictada por los objetivos del anlisis. Si el anlisis pretende investigar,
la viabilidad de un pequeo edificio para el uso residencial es sufcient para
limitar el estudio con la vecindad. Sin embargo, si el objetivo es establecer la
ubicacin de un centro comercial grande, entonces el anlisis ocurrir por una
escala regional.
El rea del mercado para una propiedad specic equivale al rea geogrfica de la
cual sus usuarios potenciales se atraen. Los lmites de esta rea slo se pueden
determinar aproximadamente. En primer lugar, los factores con mayor influencia en
dening la talla del mercado son gastos y el tiempo de la transferencia. En cuanto
al

el mercado residencial el destino de esta transferencia puede ser el lugar de
trabajo, el centro de actividades comerciales, servicios etc. Mientras que en
cuanto al mercado de construccin comercial el objetivo es lo mismo como esa de la
propiedad comercial.
En condiciones iguales, los sitios caracterizados por gastos de transferencia
inferiores son ms atractivos.
En caso del mercado residencial algunos usuarios, por ejemplo, prefieren decidir
instalarse reas ms lejos de sus destinos habituales, pero esa garanta una mejor
calidad de vida. Es decir la opcin es inuenced por consideraciones sobre la salud
del ambiente, la esttica de la vecindad, su seguridad y prestigio de sus
habitantes. El rea del mercado en una propiedad privada puede ser Definido, tan ya
mencionado, como el rea dentro de la cual todas las unidades son unidas por una
cadena de la substitucin. En esta rea, los usuarios potenciales consideran el
alojamiento similar para las caractersticas intrnsecas y extrnsecas como
mutuamente reemplazable.
El rea del mercado relacionada con un edificio querido para actividades
comerciales es, en cambio, Definido por el rea geogrfica de la cual la mayora de
clientes vienen de. Incluso en este caso, la capacidad de atraer a clientes est
inversamente proporcional al tiempo y por lo tanto el coste de transferencia.
Hay varias tcnicas para establecer los lmites de reas del mercado comerciales;
pero casi todos estn fundamentalmente basados durante el tiempo para alcanzar la
propiedad analizada.
Algunas reglas bsicas que pueden conducir a travs de la delimitacin del mercado
e indicar los tiempos para la transferencia relacionada con tipos diferentes de
actividades econmicas, son:
Distrito del supermercado: 5-10 minutos; hipermercados: 10-15 minutos; centros
comerciales grandes: 15-30 minutos.
El tiempo de transferencia es en cambio un indicador til para la delimitacin del
mercado cuando la revisin cubre edificios usados para alojar ofces. En este caso,
la talla del rea es inuenced por la talla y la naturaleza de la actividad. Los
edificios ms grandes, o los queridos para atraer a usuarios se especializan en
sectores particulares puede competir con propiedades similares que se localizan en
un rea metropolitana entera.
2.7 Anlisis de potencial del mercado
A pesar del estudio se articula para encontrar las necesidades de la inversin
specic, hay pasos bsicos que son comunes a todas las investigaciones. El
anlisis, sin tener en cuenta su objetivo, siempre debera incluir (yendo del
general al detalle) el estudio de la situacin econmica del pas y las relaciones
entre el ciudadano y el sector inmobiliario local. El influencia de factores
nacionales (poltica del gobierno, PIB, coste del dinero, demografa, empleo, etc.)
en submercados de reas geogrficas se ha enfatizado ya. Sin embargo, el
identication de correlaciones confiables entre los dos niveles, el macroeconmico
45
y local, completamente se complica y por lo general los cambios de la economa de

un pas son Reflejado (con alguna tardanza) en la demanda y suministro de bienes y
servicios de bienes inmuebles diferentemente localizados.
Muchas inversiones de bienes inmuebles ocurren despus de un examen rpido de las
caractersticas fsicas de la propiedad y un estudio sumario de su vuelta
potencial. En cambio, las operaciones ms complejas requieren el estudio cuidadoso
de la propiedad (tierra o un edificio), el estudio del submercado en el cual el
proyecto se localiza y un anlisis nancial de la cantidad y la calidad de ingresos
futuros flujos.
Cada propiedad expresa unos ingresos potenciales que son una funcin:
La interaccin de oferta y demanda en el mercado, que pone el nivel de alquileres
y la cantidad de espacio que se puede ocupar;
Su deseabilidad con relacin a la escena competitiva.
Por lo tanto una serie de datos que permiten que desarrolle un marco cognoscitivo
de las caractersticas del rea del mercado se debera acumular, y de correctamente
ser interpretado, es capaz de llevar al analista a formular una prediccin sobre la
posibilidad y la talla de futuros cambios de las preferencias del mercado specic.
Esencial para el anlisis es la informacin que est relacionada con la poblacin,
el nivel de empleo, niveles de ingresos y normas de planificacin. Una
representacin sinttica de cmo importante tal informacin es evidente en los
Higos. 22, 2.3, 24 y 2.5 que muestran la relacin entre el precio por metro
cuadrado para comprar el piso en centro de la ciudad y sueldo disponible mensual
medio (ingresos) para el ao 2013 (fuente: www.numbeo.com).
Los datos consecutivos del nmero y los tipos de los negocios, su volumen del
negocio, pueden dar una idea sobre el desarrollo econmico y el desarrollo social
de una comunidad. El crecimiento econmico que sigue el emplazamiento de nuevas
actividades causa aumentos de poblacin, ingresos y por consiguiente induce cambios
del uso de suelos.
Para ciudades ms pequeas, las perspectivas del crecimiento fuertemente se
correlacionan a la parte de su economa orientada a la exportacin. Las compaas
que ofrecen bienes y servicios, directamente o indirectamente, en los mercados
externos son decisivas para el futuro crecimiento econmico del establecimiento.
Alrededor de estas compaas, una industria aliada nace con nuevas actividades
econmicas, as generando nuevos empleos y un aumento de ingresos.
Tambin es til indicar cmo la ocupacin corriente se distribuye. Si en un rea la
mano de obra se concentra en unas industrias, el anlisis debera tener una
inestabilidad potencial en cuenta de la base econmica. Mayor diversication de
autorizaciones de actividades econmicas, en cambio, aument la estabilidad.
Habra que completar entonces el marco cognoscitivo reuniendo informacin que tiene
en cuenta la vivacidad y el dinamismo del mercado inmobiliario. Uno de stos es,
por ejemplo, el volumen de prstamos, que por su parte directamente se une atrs,
como muchas otras actividades econmicas, a la tasa de inters solicit la
financiacin (Fig. 2.6). El nivel de alquileres y la tasa de ocupacin de edificios
existentes representan otros datos crticos al estudio del rea del mercado. As,
si un nivel bajo de honorarios es indicativo de un suministro alto de espacios y
demanda limitada, por otra parte, un precio de empleo alto puede sugerir un
crecimiento del alquiler inminente.
Precio por metro cuadrado para comprar piso en centro de la ciudad -
FRANCIA
12,000
10,000 8,000
Pars
6,000
4,000
2,000
0 1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
Sueldo disponible mensual medio (despus de impuesto) -
Relacin de fig. 22 entre precio por metro cuadrado para comprar piso en centro y
sueldo disponible mensual medio en ciudades principales en Francia
7,000
ALEMANIA
6,000 5,000
Hamburgo Munich
4,000 3,000
Berln
2,000
1,000
0 1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
Relacin de fig. 2.3 entre precio por metro cuadrado para comprar piso en centro
y sueldo disponible mensual medio en ciudades principales en Alemania
El inversionista que quiere comenzar un proyecto de construccin, tiene que saber

el nmero de usuarios potenciales, su capacidad de adquirir la propiedad construida
o, si quiere darles para el alquiler, asegurar el pago de alquileres. Es
importante, en este sentido, saber la tendencia que caracteriza los ingresos y el
nivel de estabilidad de ello. Los datos del empleo y el nivel medio de ingresos se
pueden encontrar tanto en las cmaras del comercio como en institutos estadsticos
nacionales. Las instituciones de crdito pueden proporcionar la informacin sobre
los ahorros domsticos, el ser ltimo un indicador que Reflejos los riesgos sobre
el chargeability de ingresos.
La informacin til para participantes de mercado, que resulta de una combinacin
de los susodichos parmetros, es el ndice de la accesibilidad financiera del
alojamiento. La cuestin de
47
7,000 6,000
AUSTRALIA
Sydney
5,000
4,000 3,000
Camberra
2,000
1,000
0 1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
Relacin de fig. 24 entre precio por metro cuadrado para comprar piso en centro y
sueldo disponible mensual medio en ciudades principales en Australia
ITALIA
10,000
9,000 8,000
Roma
Milano
Venecia
7,000
6,000
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0 1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2,000
2,200
Relacin de fig. 2.5 entre precio por metro cuadrado para comprar piso en centro
y sueldo disponible mensual medio en ciudades principales en Italia
la accesibilidad al mercado de la vivienda se ha extensamente estudiado con
respecto a muchos
los mercados internacionales y la literatura disponible ofrecen varios mtodos de
medir su ndice 3 El mtodo de la Asociacin Nacional estadounidense de Agentes
inmobiliarios (NAR)
es quizs el ms comn y seguramente un basado en un concepto muy simple
3 Dos aspectos descubren y se deben claramente distinguir mirando este indicador:

su nivel y su variacin con el tiempo. Para una revisin de los mtodos de medida
de accesibilidad financiera (Ndubueze 2007).
NTN
5.55 5.32 858 869 828 809

763 4.33
3.8 3.68 3.67
684 3.68
609 612 2.73
Precio
2003
2004
2005
2006 2007
ao
2008
2009
2010
Precio
1291
10.65
7.84 578 525 483
642 5.66
690 626
681 6.67
762 5.83
NTN
1996
1997
1998
1999
ao
2000
2001
2002
La Comparacin de fig. 2.6 entre la evolucin del volumen de transacciones en el

sector residencial y la tendencia de la hipoteca de la tasa media [basado en datos
del Banco de Italia (El Banco de Italia public, el precio de prstamos publicados
a casas, como en 2002. Sin embargo, ha desintegrado datos desde 2003, y ya que los
datos despus de 2003 no son precisos, el mismo grfico agregado se ha dividido en
dos variedades)]
y cerca de la realidad comn de familias. El mtodo simplemente implica NAR para

calcular el frecuencia del pago de la hipoteca con respecto a ingresos.
El pago de la hipoteca es una funcin del tipo de amortizacin, que por su parte
depende de la tasa (tasas) de inters, la duracin (T) y el porcentaje de la
capital tomada a prstamo (prstamo al valor % de LTV). La accesibilidad de la
compra es veried si el pago de la hipoteca (capital + inters) no excede un
porcentaje dado de ingresos disponibles convencionalmente identied aproximadamente
el 30% de ingresos disponibles. En frmula: las familias son capaces de comprar una
casa si
el ndice de la accesibilidad financiera el 30% hipoteca del pago s; T;
precio de la vivienda LTV % [0 ingresos
49
Para planear el nmero y el tipo de unidades necesarias, el inversionista de

propiedad privada debera poseer datos de la talla y la composicin de familias. El
matrimonio y los ndices de nacimiento proporcionan la informacin sobre
estructuras de la familia. Para planear el nmero y el tipo de unidades necesarias,
el inversionista en la propiedad privada debe tener datos de la talla y la
composicin de familias. El matrimonio y los ndices de nacimiento proporcionan la
informacin sobre estructuras de la familia.
Otra informacin para incluirse en el anlisis del mercado se relaciona con
transporte, infraestructura y conexiones con varias reas de la ciudad. Un
modication de las preferencias en la ubicacin, de hecho, tiene como un factor ms
bien cuidado el cambio de alambrado y los cambios consiguientes de gastos de
transporte.
Los gastos de transporte son cambiados significativamente por las intervenciones en
redes de la infraestructura. Algunos ejemplos incluyen la construccin de un puente
o una nueva carretera, el cierre de una estacin de tren, un cambio de la
disponibilidad de zonas de aparcamiento. Estos cambios, que hablan de la
accesibilidad a ciertos sitios, tienen un impacto inmediato a valores de la
propiedad. Por otra parte, es obvio que el coste de transporte se debe entender en
un sentido 'econmico'. Para este fin, el coste de nancial se debe aadir al coste
atribuible al tiempo. Por lo tanto, el usuario puede preferir vivir en un edificio
en el barrio residencial (por la tierra barata), pero cerca de un intercambio de la
carretera que permite que l alcance el lugar de trabajo rpidamente, ms bien que
en un centro de la ciudad ocupado.
La deseabilidad de un sitio tambin puede ser sujeta de cambiar debido al estado
social y econmico de la vecindad a la cual se cae. Muchas situaciones pueden
cambiar el atractivo de una vecindad. Considere, por ejemplo, la creacin o
viceversa el cierre/transferencia de pblico ofces, tiendas, instalaciones del
ocio, escuelas, etc.
Adems, la planificacin urbana no se debera pasar por alto - este factor puede
acelerar las transiciones incipientes de un destino a otro uso. No es superuous
para recordar al lector que las decisiones polticas en el desarrollo urbano
representan uno de los determinantes ms fuertes del alquiler de la tierra.
Los cambios de preferencias del cliente pueden implicar, adems de la ubicacin, la
calidad de bienes inmuebles. A fin de esperar que estas tendencias son tiles para
poner la misma atencin al decaimiento de las caractersticas fsicas y
cualitativas de la propiedad comparado con propiedades competidoras y la posicin
de ste.
Los cambios de preferencias del cliente pueden implicar, adems de la ubicacin, la
calidad de bienes inmuebles. A fin de esperar estas tendencias es til poner mucha
atencin al decaimiento de las caractersticas fsicas y cualitativas de la
propiedad comparado con propiedades competidoras y la posicin de ste. Esto
levanta el problema de cmo evaluar la decadencia tcnica y funcional de una
propiedad y cmo esto es Reflejado en el valor de la propiedad. Si la determinacin
de la vida fsica de la propiedad no es en particular dificultades, no es el mismo
caso tratando con identication eficaz de la funcin, que describe su vida til
til. El problema es a dene la cada en desuso del rendimiento funcional
(Manganelli 2011). Es determinado por cambios que ocurren en parmetros como
tecnologa de construccin, diseo y funciones de distribucin. Es imposible
determinar el da exacto y la fuerza con la cual estos factores cambiarn las
preferencias de consumidores en cuanto a las normas de calidad de bienes inmuebles

propiedades. Por suerte, el mercado inmobiliario reacciona con un retraso a la
introduccin de esta clase de noticias, y esto explica el perodo de servicio largo
de un edificio correctamente mantenido. El hecho es que la subida de la demanda de
la calidad es una constante. Un anlisis apropiado, por lo tanto, puede poder
considerar el cambio de guiones a medio plazo.
El marco competitivo es el ltimo factor para considerarse, estrechamente unirse al
sitio, pero tan decisivo en la opcin de inversin. Esto significa que uno tiene
que investigar el suministro, presente y futuro dentro del mercado de bienes que
pueden servir de un sustituto al objeto de la propiedad del inters. La viabilidad
de cada inversin, de hecho, es pesadamente inuenced por el concurso.
La investigacin de propiedades comparables (similar a destino, tipo estructural,
edad, talla, etc.) puede ser Simplificado clasificando los edificios en trminos de
efciency funcional y durabilidad. Dos propiedades que realizan las mismas
funciones y que estn en la misma rea pueden no estar en la competencia directa si
su efciency es significativamente diferente. efciency funcional se relaciona con
el uso specic de la propiedad y slo se puede tasar en ese contexto. Por ejemplo,
las viviendas se deben valorar en la consideracin con el camino del cual
encuentran las necesidades dictadas por estilos de vida corrientes de familias; el
diseo de un depsito comercial se evala en trminos de compatibilidad con las
nuevas tecnologas del transporte y el almacenaje de bienes.
Aquellas propiedades cuya cada en desuso funcional los pone del concurso no se
deberan incluir en el marco competitivo. Es as de un viejo depsito, cuya
distancia reducida entre las columnas previene el uso de medios mecnicos modernos
del transporte. En el marco competitivo dening, tambin habra que tener en cuenta
que las perspectivas de la vida fsica de las propiedades consideraron comparable a
la que se analiza. Siempre puede ser til incorporar en las consideraciones de
estudio sobre los gastos de mantenimiento principales o menores que resultan de la
direccin de propiedades similares, pero de aos diferentes. Un viejo edificio que
hoy se excluye del marco competitivo, porque se consider unt para alcanzar el
pblico objetivo a quien la inversin analizada se dirige a, maana se podra
someter a la reestructuracin principal que lo colocara en condiciones
competitivas.
El futuro concurso potencial se debera por lo tanto determinar sintiendo estas
categoras de propiedades:
La tierra subdesarrollada cuyo uso intencionado coincide (o podra coincidir en
el futuro) con ese del objeto de la inversin del anlisis;
Edificios cerca del final de su perodo de servicio; propiedad sujeta a una
transformacin inminente; propiedad, cuyo destino urbano actualmente no
correspondiente a ese del
la inversin antes mencionada puede variar durante el perodo del pronstico.
Una vez que uno ha completado el contorno del mercado y Definido el marco
competitivo, el analista debe hacer una prediccin sobre la demanda potencial
durante el perodo de la inversin, posiblemente construyendo guiones. Comparado
con el marco general de anlisis propuesto, habr hecho los cambios necesarios para
conformrselo con la categora particular de la inversin.
51
As, una intervencin industrial merece un mayor esfuerzo en la coleccin de datos

que se relacionan, por ejemplo, transporte, la presencia de una urbanizacin
particular, la disponibilidad de materia prima y trabajo. En caso de una propiedad
comercial, la mayor atencin se debera prestar a modelos trafc, la posicin de
concurso, transporte pblico, disponibilidad de zonas de aparcamiento y los
ingresos medios de la poblacin.
Referencias
Chan, E., Yiu, C. Y., Baldwin, A., & Sotavento, G. (2009). El valor de edificios
con el diseo figura para la vida sana: Un enfoque de la valoracin contingente.
Instalaciones, 27 (5-6), 229-249.
Chapman, D. (1975). Casa y posicin social. Londres: Routledge y Kegan. Hall, M, &
Greenman, E. (2013). Alojamiento y calidad vecina entre indocumentado
Inmigrantes mexicanos y centroamericanos. Investigacin de Ciencias sociales, 42,
1712-1725. Kearns, A., Kearns, O., & Lawson, L. (2013). Sitios celebres: Imagen,
reputacin, estigma. El
papel de peridicos en reputaciones del rea de urbanizaciones sociales. Estudios
del alojamiento, 28 (4), 579-598. Manganelli, B. (2011). II deprezzamento degli
inmvil urbano. Miln: Franco Angeli. Myers, D., & Beck, K. (1994). Un diseo
cuadrado para relacionar las dos dimensiones esenciales de estudios del mercado
inmobiliario. En J. R. De Lisle & J. Sa-Aadu (Editores)., Valoracin, anlisis del
mercado y polticas pblicas en bienes inmuebles (pps 259-288). Boston: Kluwer
Editores Acadmicos. Ndubueze, O. (2007). Medicin de accesibilidad financiera del
alojamiento: Un enfoque compuesto. Birmingham: Centro de Estudios Urbanos y
Regionales, universidad de Birmingham. Vincent, G., & Blair, J. P. (1988). Cmo
conducir y analizar mercado inmobiliario y estudios de viabilidad (2do editor).
Nueva York: Van Nostrand Reinhold.
Captulo 3
Financiacin
Extracto Dado el compromiso sustancial de la capital requerida por una inversin de

bienes inmuebles, el uso de instrumentos nancial es por lo general necesario. El
prstamo implica un doble coste: el primero es explcito y equivale a intereses a
pagar al acreedor, mientras el segundo es implcito, porque tiene que compensar el
riesgo de la inversin ms alto de provenir del uso de la capital tomada a
prstamo. Este captulo da la informacin necesaria a fin de entender si hay un
lmite hasta un total de la capital nanced capaz a dene las ventajas y las
desventajas de la inversin.
31 Informacin general sobre mercados financieros

La compra de bienes de la inversin que requieren un signicant nancial
compromiso, como en caso de bienes inmuebles, normalmente implica el uso de
financiero externo. En este caso, uno se tiene que poner en contacto con un
prestamista para una operacin del prstamo para una parte (o el total) de la
capital necesaria. El inversionista tendr que pagar por lo tanto el inters de la
cantidad nanced. El mismo promotor, que quiere perseguir una transformacin del
edificio, a menudo tiene que tomar a prstamo para tratar con el alto costo de
produccin. En trminos econmicos, es conocido que un empresario se diferencia de
un capitalista: el antiguo es la persona que arregla los factores de produccin y
asume los riesgos tcnicos y econmicos asociados con ella, mientras el segundo
proporciona los factores primero, la capital y recibe el inters como la
compensacin de los servicios dados. En realidad, el contratista actual tambin
puede ser un capitalista (o capitalista parcial). El uso de instrumentos nancial
en el eld de bienes inmuebles es por lo general inevitable; la pregunta es, si hay
un lmite hasta un total del prstamo de la capital dening las ventajas y las
desventajas de la inversin. La relacin entre el prstamo de la capital y equidad
es Definido como la accin de palanca. La opcin financiero ms extendida,
principalmente usada por familias que compran casas es una hipoteca.
Sin embargo, el mercado nancial es rico en posibilidades para los que trabajan en
el eld de la propiedad de la inversin. Las compaas, por ejemplo, de ser
estructurado en la forma de compaas del capital social, pueden nance a travs de
la cuestin de partes. La opcin entre

53
54 3 Financiacin
los tipos diferentes de instrumentos nancial disponibles nunca son inmediatos y
dependen de forma crucial del tipo de inversin, as como los objetivos de aquellos
que proveen y aquellos que reciben el dinero.
Ms all de estas consideraciones, el derecho financiero es un factor importante
para el xito de la inversin. Uno tiene que considerar con cuidado la conveniencia
del prstamo y uno tiene que tener presente que el sobreendeudamiento tiene, ya que
uno va vase abajo, dos implicaciones fundamentales:
El intensication de riesgos; gastos crecientes.
32 La accin de palanca
Una accin de palanca de nancial favorable, un para que los gastos asociados con
financiero son ms bajos que la tasa de rendimiento en la inversin, lleva a un
aumento de la vuelta en la capital directamente implicada y puede causar ahorros
fiscales. Estos efectos son amplied en transacciones con un alto grado de la
accin de palanca de nancial. Sin embargo, las ventajas asociadas con esta
inversin son pesadas ms que por el peligro de enormemente daarse si la accin de
palanca se hiciera mnimamente desfavorable. Una accin de palanca alta y la accin
de palanca de nancial desfavorable pueden entregar una inversin del xito modesto
a un desastre.
Los ejemplos 31 y 32 clarifican estos aspectos.
El ejemplo 31 De una propiedad, cuyo valor de mercado es 1,5 millones el
inversionista espera ganar unos ingresos operativos netos anuales de 210000
correspondiente al 14%. Una institucin nancial quiere a nance hasta la cantidad
de 1,2 millones de euros comparado con un horario del reembolso que proporciona las
cuotas mensuales (de 10.797) para pagarse durante los prximos 20 aos en una tasa
de inters anual del 9%. La cantidad para reembolsarse anualmente es 129.564
(10.797 9 12). La tabla 31 representa, adems de la hiptesis que implica la
utilizacin del endeudamiento mximo, asunciones que se relacionan con otras dos
alternativas financiero.
Haciendo circular la alternativa que no proporciona ningn prstamo a los que usan
ms alto financiando, debido al crecimiento anual de la deuda, tambin reduce el
dinero efectivo disponible ow para el inversionista. Mirando los ndices
relativos, uno puede observar que un aumento de la accin de palanca - cuando la
proporcin de deuda y la cantidad del prstamo anual es menos que la proporcin de
ingresos operativos netos y el precio de compra, o cuando la tasa de inters en la
deuda es menos que la tasa de rendimiento de la inversin - produce un aumento de
la vuelta en la equidad.
La accin de palanca permite, por lo tanto, comenzar inversiones sin tener todos
los fondos necesarios, mejorar la vuelta sobre la capital empleada y aprovechar
cualquier impuesto benets. Adems, como visto en el Ejemplo 32, permite
Dinero efectivo de la tabla 31 flujos para las tres alternativas de financiero
Ningn prstamo
Prstamo de 1000000
Ingresos operativos netos deuda Anual

Dinero efectivo ow ndice
210000 0 210,000
210000-107964 102036
Deuda/Prstamo anual precio de NOI/compra flujo de caja/invertido capital
- 0140 0140
0108 0140 0204
55
Prstamo de 1200000 210000-129.564 80436
0108 0140 0268
incremente la ganancia asequible de la venta de una propiedad cuyo valor ha

aumentado durante el perodo de tenencia.
El ejemplo 32 Un inversionista se interesa en la compra de unas tierras arables

localizadas en un rea sujeta a la extensin urbana rpida. El precio se determin
en 600000, pero espera una apreciacin rpida del suelo con relacin al cambio
posible del uso (del agrcola a la construccin). El inversionista dispone que en 5
aos el valor de la tierra probablemente se doblar para tal planificacin del
cambio. A ese punto, la propiedad se vender. Durante el perodo de tenencia, la
tierra se dar en arriendo a una granja cercana, para un alquiler slo bastante
para cubrir los impuestos. El dinero efectivo flujos, la red del impuesto, ser por
lo tanto nulo. Hay posibilidad de obtener un prstamo de 450000 para la compra de
la tierra. La deuda, incluso el inters acumulado en una tasa anual del 9% se
pagar en una instalacin al final de ao fth.
La cantidad para desembolsarse al final de 5 aos para el reembolso del prstamo es
692.381:
Loan5th C=450; 000 1 0:095 C=692; 381
En precios de vuelta de la Tabla 32 de la capital destinada por el inversionista se
calculan tal como result despus decide a la parte nance de la compra, o gastar
la cantidad entera necesaria para la transferencia de la propiedad.
Uno nota que desde la tasa de inters de la deuda es menos que la tasa de
crecimiento del valor de la propiedad, los trabajos de la accin de palanca
amplificando la ganancia en el capital invertido en la compra de la tierra.
56
Dinero efectivo de la tabla 32 flujos como una funcin de alternativas de la

inversin
Con prstamo
Ingresos de venta al 5to ao deuda Acumulada al 5to Flujo de fondos del ao al 5to
ao capital Comprometida para Tasa de rendimiento de compra en capital invertido
1200000-692.381 507.619 150000

27.6%
3 Financiacin
Sin prstamo 1200000 0 1200000 600000 el 14,9%
321 La medida de accin de palanca

Una accin de palanca de nancial favorable es una asuncin que est basada en una
prediccin que en su naturaleza es incierta. Si las estimaciones en ingresos
hubieran sido demasiado optimistas y cadas de ingresos netos debajo del coste del
prstamo, las consecuencias negativas de esta estrategia de inversin incorrecta
crecen proporcionalmente con la cantidad de deuda.
La accin de palanca trabaja en ambas direcciones: puede convertir una inversin
buena en un gran xito, pero tambin puede cambiar rpidamente en una inversin
fracasada. Esto significa que, con el aumento nancial exposicin, el espectro de
resultados posibles es amplio, y esta dispersin aumentada alrededor de un
resultado deseado implica el levantamiento del nivel de riesgo.
El nivel de accin de palanca es medido por la relacin entre la equidad y el valor
total de las propiedades adquiridas. Algunos ndices el ms comnmente usados para
representar esta relacin son la proporcin de la deuda a la equidad, es decir la
proporcin entre los fondos tomados a prstamo y los fondos remitidos por el
inversionista directamente (auto - nancing), y la proporcin entre la cantidad
del prstamo y el mercado del valor de las propiedades que son nanced (proporcin
del prstamo al valor).
El segundo de estos ndices es una medida del margen de seguridad para garantizar
al prestamista en caso del fracaso de la operacin. En una subasta posible de la
propiedad hipotecada, el prestamista espera recuperar el dinero concedido al
insolvente. La proporcin del prstamo al valor es, por lo tanto, una expresin del
riesgo de incapacidad de cubrir el importe del prstamo a travs de la venta del
activo nanced.
En el anlisis de la inversin, la proporcin del prstamo al valor realiza una
funcin diferente: proporciona una medida del valor de bienes inmuebles que se
pueden controlar con una cantidad dada de la equidad empleada. Si, por ejemplo, la
proporcin del prstamo al valor disponible es 0.67, entonces el inversionista
puede ganar el control de aproximadamente 3 de propiedades por cada euro
invertido: 1 / (1-0.67) = 303.
Otro parmetro til a dene el riesgo asociado con la accin de palanca es la
proporcin de cobertura de deudas:
Proporcin de cobertura de deudas Amortizacin de la deuda de Ingresos operativos
Neta
Es una medida de cmo los ingresos operativos netos se pueden caer debajo de
expectativas antes de que sea insufcient para cubrir la deuda hipotecaria.
322 Cuntas finanzas?
57
Una accin de palanca favorable magnies gana terreno a la capital empleada. Sin
embargo, hay lmites hasta un total del crdito que los prestamistas quieren
conceder. La cuestin de primero para ser claried es, por lo tanto, lo que es el
lmite. Slo entonces, va ser necesario establecer la medida conveniente de la
accin de palanca.
La capacidad de la propiedad de generar un dinero efectivo bastante alto ow es,
para los prestamistas, una garanta del pago de instalaciones de deudas. En este
sentido, la proporcin de cobertura de la deuda es una medida de seguridad
relacionada con la recuperacin del prstamo. Los bancos a menudo especifican un
umbral inferior para la proporcin de cobertura, debajo de la cual no quieren
conceder el prstamo. Dividiendo los ingresos operativos netos estimados para la
proporcin de cobertura mnima, uno puede calcular la instalacin anual mxima para
el reembolso del prstamo. Finalmente, una vez que los trminos del prstamo se
conocen, el prstamo mximo asequible se determina (Ejemplo 3.3). Adems de una
proporcin de cobertura mnima, los prestamistas por lo general tambin establecen
el mximo de la proporcin del prstamo al valor aceptable. La cantidad de
financiacin se determinar por la ms restrictiva de estas condiciones.
Ejemplo 3.3 De una revisin en el mercado nancial, ha resultado que la proporcin

de cobertura de deudas mnima es 12. El inters cobrado es el 9% por ao y el
prstamo se debe reembolsar por el perodo de 20 aos con cuotas mensuales
constantes. Se considera que en el ao primero, la propiedad generar unos ingresos
operativos netos de 400000.
El precio de la depreciacin anual puede no exceder 400000/12 = 333.333. Esto
significa que el prstamo mximo que se puede obtener para la compra de la
propiedad es:
C=333; 333
1 0; 09
0:09201 1 0:0920
C=3; 042; 845
Suponiendo que la propiedad tenga una capacidad adquisitiva de 4 millones y que la

proporcin del prstamo al valor mxima es 0.7, entonces la cantidad elegible para
financiero se limitar con 0,7 9 4 millones, ascendiendo a 2,8 millones, en vez
de aproximadamente 3 millones xed basado en el ndice de la cobertura de deudas.
3.3 Financiacin de gastos

El inversionista que usa un prstamo debe aguantar un coste que depende
principalmente de la cantidad de dinero recibida. Con el aumento de cantidad
nanced, el prestamista requiere que ganancias ms altas compensen la exposicin
del riesgo ms alta. stos pueden ser
58 coste de fig. 31 de financiero
3 Costes totales de Financiacin

Ventajas de gastos explcitas
L2 L1
Cantidad financiada
obtenido a travs del apretamiento de comisiones bancarias y la tasa de inters

culp. Esto causa gastos explcitos aumentados (los cargados por el acreedor).
El inversionista tambin debera considerar los gastos implcitos crecientes,
debido a la necesidad de compensar el riesgo adicional para el inversionista, unido
al uso de dinero prestado.
Los gastos explcitos, como visto en Fig. 31, siguen un modelo con el juego de
saltos a los lmites de los umbrales financiero diferentes. Ya que la fuente de los
fondos no afecta los resultados de la inversin, la lnea de retornos esperados
asume una tendencia horizontal. Si el inversionista no considerara el riesgo de
nancial (gastos implcitos), la palanca se empujara a sealar L1 donde los
ingresos son iguales a gastos explcitos asociados con el prstamo. Este tipo de la
situacin maximiza la vuelta en el capital propio.
La curva del coste total tambin incorpora los gastos implcitos de la
incertidumbre y describe una situacin ms cerca a la realidad. El nivel ptimo de
la financiacin se reduce, en este caso, a L2.
Los gastos explcitos no terminan con el pago del inters de la cantidad nanced.
De hecho, el prestamista actualiza al deudor de gastos adicionales a travs de la
imposicin de cargos de comisiones, impuestos para pagar la responsabilidad y las
penas posibles por el reembolso temprano de la cantidad prestada. Se hay que
distinguir entre el inters que se declara en el contrato (tasa de inters eficaz)
y la tasa de porcentaje anual (APR). ste representa el coste verdadero que el
prestatario debe pagar por el uso de la capital tomada a prstamo, porque
generalmente incorpora gastos antiguos como comisiones iniciales.
Los gastos suplementarios reducen la cantidad disponible para el deudor en una
fraccin de la cantidad declar en el contrato. El ABRIL, por lo tanto, siempre es
ms alto que la tasa de inters eficaz. Ejemplo 34 claries esta situacin.
3.3 Financiacin de gastos
59
El ejemplo 34 Un inversionista firma un prstamo hipotecario de 100000 para

reembolsarse con cuotas mensuales constantes por el perodo de 25 aos. La tasa de
inters eficaz es el 9%. El acreedor exige unos honorarios de los prstamos que
ascienden al 2% de la cantidad nanced.
monthlyinstallment
Co
r=12 1
r=1121r=212n121n
C=839:20
Co = 100000 r = 009 n = 25
El deudor tiene la disponibilidad de slo 98000: 100000 - (002 9 100000) =

98000 El inters eficaz se calculan segn el pago mensual de 839,20 y la cantidad
de 98000. Solucionando la susodicha frmula con respecto a la tasa de inters:
C=839:20
C=98;
000
re=12 1 re=1212n 1 re=1212n 1
Uno consigue un inters mensual (re/12) del 0,77% y un ABRIL de la tasa de

porcentaje anual = re/12 9 12 = el 9,25%.
Uno se tiene que referir a este precio para hacer comparaciones entre las
alternativas financiero diferentes. Por supuesto, la opcin entre varias
posibilidades del prstamo tambin est basada en otros parmetros (cantidad
concedida, el perodo de amortizacin, requisitos incidentales y penas por
reembolsos tempranos, etc.).
Entre los factores que tienen mayor influencia en el tipo de inters es ination.
Al prestamista lo inducen a compensar expectativas Inflacionario, que aumentan en
unos puntos el precio aplicado. Esto es justied por el hecho que el dinero
prestado se devolver cuando tendr menos poder adquisitivo. Por lo tanto, una tasa
de inters nominal En se distingue de una verdadera tasa de inters Ir, calculado
as:
Ir
En p 1p
donde p es el precio ination.
60 3 Financiacin
En perodos de ination bajo (precio cerca del cero), se puede suponer que el
denominador est cerca de 1, por tanto una aproximacin buena las frmulas se hace:
Ir En p; En Ir p:
Captulo 4
La inversin de bienes inmuebles
Abstraiga Los acuerdos del captulo con las caractersticas de la propiedad de la

inversin. Los riesgos de specic asociados con la propiedad de la inversin se
muestran, as como las ventajas y desventajas comparado con otros tipos de la
inversin. El sentido de valor de inversin se explica en general y, en cuanto a la
inversin de bienes inmuebles, los parmetros que afectan este valor son identied.
41 Rasgos de la inversin de la propiedad

La inversin implica el sacrice de algo en el presente (no recursos slo
econmicos) con la perspectiva de obtener benets en el futuro. Estos benets
pueden ocurrir de tres modos:
Una corriente de ingresos; una vuelta de capital; unos ingresos psquicos (Baum
y Crosby 2008), un sentimiento de satisfaccin inducida por
la posesin de un proyecto de inversin.
El primero dos factores son aquellos activos que sostienen el anlisis de la
inversin. El ltimo factor no se puede medir en trminos monetarios, pero su
importancia para el inversionista tambin puede ser signicant. Los ingresos
psquicos asumen, en general, la forma del valor de prestigio que aade el valor a
la calidad de la propiedad de la inversin.
Ninguna discusin sobre el sujeto de la inversin en bienes inmuebles puede
desatender una consideracin fundamental: Cada propiedad es nica y por lo tanto
requiere un anlisis specic de sus caractersticas (en particular, los
relacionados con el lugar donde se localiza). Sin embargo, el valor de una
inversin de bienes inmuebles es inuenced por elementos que se pueden considerar
comunes para todos los tipos de operaciones de este sector. Algunos de estos rasgos
se han introducido ya encima y se repiten en Fig. 41. La posicin xed, ya hablada,
luego decide que:

61
62
Rasgos de fig. 41 de la inversin de la propiedad
4 la inversin de bienes inmuebles
Rasgos de la inversin de la propiedad
Ubicacin fija
Seguridad
A largo plazo
Segmentacin del mercado
La comerciabilidad de la propiedad enormemente se reduce cuando comparado con

bienes que se pueden fcilmente transportar de un mercado al otro;
El valor es sujeto a cualquier cambio de una naturaleza poltica, econmica y
demogrfica que considera el rea del mercado en la cual la propiedad se localiza.
Adems, la ubicacin xed es uno de los factores, junto con la permanencia de la
tierra, que hace bienes inmuebles la mejor garanta de la hipoteca financiero.
stos son elementos importantes de la propiedad de la inversin, que en su
naturaleza implican cantidades de dinero bastante grandes. El uso de instrumentos
nancial determina un coste adicional para el inversionista.
La inversin en bienes inmuebles, en la relacin con a la permanencia de la tierra
y la duracin larga de las estructuras lo aadi, se considera una inversin a
largo plazo. Exactamente la longevidad de la propiedad as como los rasgos del
mercado inmobiliario permite que inversionistas tasen, obviamente no sin el riesgo,
el valor actual de la corriente de ingresos que la propiedad producir en el
futuro.
Otra caracterstica del mercado inmobiliario que fuertemente inuences decisiones
de la inversin es la segmentacin. El mercado inmobiliario es una combinacin de
submercados divididos en el tipo del producto (pisos, local comercial o industrial,
etc.), por la calidad y por la ubicacin. Estos submercados reaccionan
puntualmente, pero no del mismo modo, a cambios de actividades econmicas y
sociales locales.
Los elementos adicionales que contribuyen hacia la complejidad son la carencia de
la estandarizacin del producto y la tendencia de algunos operadores de actuar de
un modo intuitivo, prestando poca atencin a mtodos formalizados del estudio de la
viabilidad nancial. Es una actitud que alimenta la imperfeccin del mercado y no
da la opcin de comprobacin, explotando las ventajas de un anlisis serio, el
riesgo implicado en la inversin.
El factor de riesgo, a pesar de la idea comn de la seguridad asociada con la
propiedad de la inversin, enormemente afecta la viabilidad y Rentabilidad de una
operacin. Hay muchos arriesgan classications en la literatura. Uno de stos se
refiere al diagrama de Fig. 42 (Sirota 2013).
La oferta de la estructura es muy Simplificado, pero pone algunos en una lista
factores de riesgo ms importantes para considerarse en la opcin de una inversin.
En los prrafos siguientes, el factor de riesgo mejor se analiza.
41 Rasgos de la inversin de la propiedad
Riesgos comerciales
Capacidad de atraer y retener a arrendatarios, competencia de proyectos similares;

el cambio de preferencias de los usuarios; peligro
de costes operativos aumentados.
Riesgos financieros
Crecimiento potencial de tasas de inters, carencia de financiacin disponible,

peligro de insolvencia.
63
Riesgos externos
Contaminacin del medio ambiente posible, cambio de leyes y reglamentos; las

coacciones impuestas por residentes locales.
Riesgo de fig. 42 classication
411 Classication de inversiones

Las intervenciones de desarrollo inmobiliario se pueden distinguir, segn las
caractersticas nancial, en tres clases principales: comercial, casi comercial, no
comercial (Fig. 4.3). La categora primero, que se concentra en esta exposicin
est relacionada con aquellas iniciativas que pretenden conseguir una vuelta en
trminos de ingresos o cualquier otro benet monetario. Las inversiones de una
naturaleza comercial contra el rendimiento de un conjunto de actividades y
operaciones usando una cantidad limitada de recursos tendrn que producir bienes
capaces de ser absorbidos ventajosamente por el mercado. Es por lo tanto necesario
adquirir un conocimiento cuidadoso de la calidad y la cantidad del producto para
ofrecer, el precio de uso y cambio, condiciones de mercadotecnia y futura demanda.
42 Las razones de la inversin

La razn primaria de invertir en bienes inmuebles es indudablemente la certeza casi
absoluta de la preservacin del capital invertido. Se observa que los valores de
las propiedades uctuate segn los ciclos del mercado local; sin embargo, todava
muestran una tendencia de aumentar a largo plazo. Por consiguiente, el valor real
del capital invertido, se garantiza. Un estudio del mercado inmobiliario italiano
(Manganelli y Tajani 2010) tiene identied ination como la variable macroeconmica
que tiene la mayor parte de influencia en la dinmica de citas relacionadas con el
mercado residencial. La relacin entre ste y los valores de las residencias se
invierte, este conrms lo que se acaba de mencionar slo, a saber esa propiedad se
considera una inversin buena que proteger la capital del fenmeno de ination.
Otra razn, complementaria al primero, que de hecho motiva cada tipo de la
inversin, es la expectativa de hacer un Beneficio en la inversin.
64 4 la inversin de bienes inmuebles
Comercial
Estn basados nicamente en el estudio de las necesidades del mercado.
Inversiones
Casi comercial
No tienen objetivo de la ganancia. Incluyen, por ejemplo, intervenciones de la

vivienda pblica.
No comercial
Privado de rentabilidad. Los bienes se producen a la satisfaccin de necesidades

colectivas (escuelas, hospitales, iglesias, bibliotecas).
Fig. 4.3 Classication de inversiones
As, la inversin de bienes inmuebles puede tomar dos formas. El primero viene de
la corriente de ingresos que se obtiene alquilando la propiedad. De ingresos
brutos, sacados del pago de los honorarios, los gastos de funcionamiento necesarios
para mantener el valor del capital invertido se deben descontar. Cuando la
propiedad se venda, la venta tendr la recuperacin en cuenta del capital invertido
y una ganancia adicional despus de aumento del valor real de la propiedad se
obtendr al final de perodo de tenencia. Esta ganancia (ganancias de capital) es
la segunda forma de Beneficio al cual el inversionista apunta.
La figura 44 muestra que la forma de primero de Beneficio (ingresos del alquiler
como un porcentaje del capital invertido) no es muy variable con el tiempo. La
estimacin de los ingresos en efectivo generados por la propiedad se puede por lo
tanto considerar como afectado de un nivel bajo de la incertidumbre. Al contrario,
el precio de Beneficio es muy variable, y se relaciona con las ganancias de
capital, que en condiciones econmicas particulares o si las ventas debieran
ocurrir en la fase inclinada del ciclo de bienes inmuebles, se podran convertir en
una prdida de capital. Esta variabilidad es por lo tanto uno de los elementos que
caracterizan el peligro de la propiedad de la inversin.
421 Ventajas y desventajas de propiedad de la inversin

A causa de lo que se ha descrito, uno puede deducir que las ventajas ms
importantes de esta forma de la inversin se relacionan con la capacidad de
conservar la capital por ination, relacionado con un bajo riesgo prole, que tiene
una posibilidad buena de financiar proporcionarse.
A estas ventajas, tambin debera haber posibilidad de la inversin en bienes
inmuebles para tener un control personal signicant de gestin de proyectos y
capital invertido. El inversionista; en todas partes del perodo de tenencia, puede
y debe tomar decisiones sobre el mejor necesario financiero para la adquisicin de
la propiedad, el
65
Vueltas de fig. 44 en inversin en bienes inmuebles
%
16
13
10
- 2
- 5 YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO II YO
00 00 01 01 02 02 03 03 04 04 05 05 06 06 07 07 08 08 09 09 10
ganancias de capital / prdida
ingresos del alquiler
total
Tendencias de fig. 4.5 en precios de bienes inmuebles y bolsa en Italia
400
350
300
250
200
150
100
50 Jan 93
Octubre 95 julio 98 MIBTEL
El 01 de abril Jan el 04 de octubre 06 ndice del precio de la vivienda
El 09 de julio
la administracin que asegura el logro de los objetivos, los trminos de la venta

del proyecto, etc. Muchas variables que uno puede manejar, permiten controlar
totalmente la inversin de desarrollo entera.
Finalmente, entre los motivos que pueden justificar la inversin en bienes
inmuebles, sobre todo para aquellos que quieren hacer su carpeta Eficiente, hay
seguramente una correlacin baja con otra inversin opportunities1 (Fig. 4.5).
1 Mientras en la bolsa, los datos de vueltas y comercio son el minuto extendido

antes del minuto, el ndice de precios y por lo tanto la informacin sobre ingresos
de la propiedad de la inversin se actualiza segn estimaciones en una base
semanal, mensual o semestral. Esto causa una nivelacin del rendimiento de estos
ndices y lo hace parecer como si las vueltas de bienes inmuebles sean menos
voltiles que lo que se muestra que son, a travs de una actualizacin ms
frecuente de los valores. Sin embargo, tales comparaciones, aunque awed, son
esenciales para la toma de decisiones en la direccin de una carpeta. En los
Estados Unidos, la participacin fuerte de inversores institucionales en el negocio
de bienes inmuebles ha contribuido enormemente al desarrollo de mtodos para la
comparacin entre tipos diferentes del rendimiento. En cualquier caso, el xito de
estas tcnicas es sujeto al precio de actualizacin de los datos.

Sin embargo, algunas desventajas caracterizan la inversin en bienes inmuebles.
Mientras es verdad que la inversin inmobiliaria tiene un control personal alto en
cuenta, por otra parte, el inversionista debera estar listo para tener un papel
ms activo de manejar la inversin.
Otra desventaja se relaciona con las caractersticas de la propiedad (no
transferible e indivisible) y la segmentacin fuerte que resulta que reduce la
talla del mercado de la referencia. Puede ocurrir por lo tanto que una propiedad
para la venta no se vende inmediatamente. La inversin de bienes inmuebles por lo
tanto tiene una actitud pobre para fcilmente convertirse en el dinero efectivo y,
como mencionado anteriormente, no hay certezas con respecto al precio de venta
nal; puede resultar que la venta ocurre con la prdida de valor. Este rasgo se
llama la liquidez de la inversin y distingue esta inversin, poco lquido, de
otros tipos de la inversin, que se realizan en mercados muy enormes capaces de
absorber rpidamente los pedidos comerciales.
Los bienes inmuebles estn entre las oportunidades ms comunes, la inversin es
distinguida por el nivel ms bajo de la liquidez 2
Adems de la carencia de la liquidez, la inversin en bienes inmuebles tiene un
rasgo negativo: esto de requerir el uso de cantidades de dinero grandes para la
adquisicin de propiedad. Mientras es posible recurrir a palancas nancial
relativamente importantes, esto no hace la renuncia el inversionista del compromiso
signicant de fondos. Los gastos de compra se aaden a los gastos considerables
para el anlisis del mercado y a los gastos de la transaccin.
Los bienes inmuebles se deberan continuamente sujetar a mantenimiento rutinario y
reparaciones, a fin de mantener el valor de la propiedad con el tiempo. Esto
implica gastos incurridos pero necesarios para asegurar ow adecuado de alquileres
y subsecuente a la reunin de las necesidades de los arrendatarios. En otras
palabras, la inversin de bienes inmuebles requiere la participacin activa por el
inversionista. Tal direccin se puede transferir a un profesional que es
responsable de administrar la propiedad de parte del inversionista, pero el gasto
para este servicio afectara la corriente de ingresos.
El compromiso del dueo tambin puede ocurrir a travs de formas de la
participacin personal en relacin con arrendatarios y/o con el edificio de la
administracin. Hay que decir que estas relaciones no siempre son simples y
provechosas, y en efecto se pueden hacer estresantes, sobre todo en situaciones del
desacuerdo. La exposicin a quejas de arrendatarios y los problemas de la direccin
de la Propiedad sirve de una fuerza disuasoria a la propiedad de la inversin.
Igualmente, si por una parte el riesgo prole del inversionista en propiedades de
bienes inmuebles es completamente bajo, la necesidad del empleo fuerte de la
capital implica la concentracin excesiva del riesgo. La misma capital se podra
usar en ms oportunidades de inversin que as diferencian el riesgo, o restante en
la misma industria
2 Fraser (1985) afirma que la importancia del factor de la liquidez es mitigada por
el hecho que las transacciones son menos frecuentes que aquellos del mercado de
valores; probablemente, sin embargo, la baja frecuencia de las negociaciones era
debido a la liquidez reducida. En la cuestin de liquidez y cmo este rasgo del
mercado de la vivienda se relaciona con el mercado de trabajo y movilidad
geogrfica; tambin ver al Jefe y Lloyd-Ellis (2012).

67
Resumen ejecutivo de la tabla 41 de los caracteres de una propiedad de la inversin
Advantages/Benets
Proteccin buena contra Riesgo/vuelta de ination prole intermedio entre reservas
y obligaciones correlacin Baja con otras formas de inversin talla del mercado
Grande (segmentado por talla, uso querido, rea geogrfica, etc.) Financiacin de
Alto grado de oportunidades de control personal
Las desventajas/Gastos los Altos costos del umbral de entrada Altos de la

investigacin para anlisis del mercado y frecuencia alto de la transaccin cuestan
la concentracin Excesiva del riesgo
Rigidez: los arriendos son a largo plazo
Liquidez baja direccin del compromiso de Constant
pero amplificando el uso de capital, habra que comprar ms bienes inmuebles

diversied por uso y ubicacin para tener una carpeta Eficiente.
Incluso la garanta de unos ingresos futuros que varan ligeramente debido a que se
ata a un contrato del arriendo, que es por lo general a largo plazo, reduce el
riesgo en el anlisis nancial de la inversin. Por otra parte, bajo condiciones
econmicas favorables la misma condicin forzara la prdida del posible ms alto
prots. La tabla 41 muestra un resumen de los aspectos que distinguen la inversin
de bienes inmuebles.
422 El valor de inversiones

La opcin de la inversin es el resultado de una evaluacin. ste, por su parte,
exactamente porque se desarrolla para apoyar una opcin, es una evaluacin de la
conveniencia econmica.
Las evaluaciones de la conveniencia econmica se distinguen de las ''estimaciones''
los resultados de las cuales son generalmente vlidos, es decir aceptado por la
mayora de los operadores del mercado. Sin embargo la evaluacin de conveniencia
siempre se refiere a la persona que lo encarg (a sus caractersticas econmicas, a
su actitud al riesgo, a sus habilidades directivas, etc.), es especificamente
vlido y siempre implica una comparacin entre alternativas. Por supuesto, la
alternativa puede ser congured con otra oportunidad de inversin o con
alternativas cero; es decir decida no invertir.
El mismo sujeto de la propiedad de la inversin, cuando colocado en el mercado para
la venta, es sujeto entonces a una valoracin apuntada a la prediccin del valor de
mercado ms probable. El vendedor se interesa en saber la equivalencia entre la
propiedad y la cantidad de dinero que permitir el cambio, en la fecha de la
valoracin (o en el futuro prximo), con un partido independiente interesado en la
compra despus de la mercadotecnia adecuada, durante la cual los partidos (vendedor
y comprador) actan con la capacidad igual, prudentemente y sin la obligacin.
Igualmente, un inversionista interesado en la entrada en la misma propiedad en su
carpeta evaluar la conveniencia de comprar.

Esta evaluacin implica una comparacin entre el valor de mercado y el valor de
inversin. Un inversionista particular ata este valor a una propiedad para
objetivos operacionales specic.
El valor de inversiones por lo tanto no se relaciona con el valor de mercado ms
probable. Mide la importancia, para el inversionista, del ow de benets que la
propiedad producir en el futuro; por lo tanto, esto Reflejos las asunciones que el
inversionista hace sobre:
La capacidad de la propiedad de producir ingresos; el perodo de tenencia ms
probable; el precio de venta nal; impuestos; los instrumentos financiero
disponibles.
Estos factores influencia la red benets proviniendo de la propiedad de la
propiedad. Como algunos de estos elementos dependen de la condicin del
inversionista econmico y scal; el valor de inversin es specic y diferente para
cada inversionista.
Equivale al precio ms alto que el inversionista quiere ofrecer para la compra de
propiedad como el resultado de un anlisis que implica, junto con las variables
puestas en una lista encima, la expectativa de Beneficio.
El comprador, por otra parte, est en contra del vendedor que considera los gastos
y benets asociados con el mantenimiento de la propiedad o desinversin. Si el
valor de la inversin del comprador Vb es ms alto que ese del vendedor Contra
(Fig. 4.6), hay condiciones de materializar la venta de la propiedad, a un precio
que ser colocado dentro de la variedad de uctuation Definido por Vb y Contra El
precio nal (la red de gastos de la transaccin) depender de su capacidad de
conducir las negociaciones, pero seguramente tanto el vendedor como el comprador
van benet del acuerdo.
El valor de inversin es el resultado de un proceso de decisin desarrollado en
cuanto a individuos specic que toman parte en los parmetros siguientes:
Cantidad de futuro benets esperado; distribucin de benets con el tiempo;
Condence en pronsticos de ganancias; buena voluntad de tomar riesgos; vuelta de
alternativas de la inversin.
As, para un nivel dado de la demanda del espacio (de que la prediccin del
potencial Rentabilidad sigue), el inversionista de bienes inmuebles puede
establecer un precio del umbral mximo juzgado apropiado para la compra de
propiedad a la cual se refiere. Cuando este valor es ms alto que el precio de
mercado, el inversionista puede nd esto conveniente para incluir la propiedad en
su carpeta. Al contrario, podra decidir venderse cuando los precios se elevan
encima de su valor de inversin. Claramente, si hay una mayor diferencia entre el
precio de mercado ms probable y el valor de la inversin individual, habr un
mayor potencial Beneficio para el comprador y el vendedor. Sin embargo, los
factores que afectan el valor de inversin (alquileres, gastos de funcionamiento,
impuestos sobre la renta y coste de la capital) tambin afectan el valor de mercado
ms probable. Esto
42 Las Razones de la Inversin Fig. 4.6 El valor de inversin

Variedad de fluctuacin
69 Vb
Contra
debe decir que cuando los valores de inversin de operadores del mercado varan,
comprando actividades causan movimientos en la misma direccin hasta en valores de
mercado.
Si los factores que los valores de inversin influencia causan cambios inmediatos
de valores de mercado, las oportunidades de conseguir la disminucin de prots
extraordinaria. Sin embargo, si movimiento de valores de mercado con cierta
tardanza, habr ms oportunidades de Beneficio.
La velocidad con la cual los valores de mercado reaccionan a cambios en la nueva
informacin y en cambios de la demanda es una medida de mercado efciency. Un
mercado es Eficiente cuando toda la informacin relevante es un efecto inmediato en
los precios. Aquellos que trabajan en un mercado Eficiente no tienen la capacidad
de hacer ganancias consecuentemente encima del promedio. La posibilidad de prots
extraordinario interviene cuando pocos individuos saben la informacin relevante.
42.3 Comparacin con otros tipos de inversin
La evaluacin de una inversin es - como mencionado - una evaluacin de
rentabilidad y como tal implica una comparacin con otras alternativas o con
zeroalternative. Antes de invertir fondos en la construccin de un proyecto de
bienes inmuebles o la compra de una propiedad, el inversionista debera considerar
con cuidado las vueltas asequibles de otros tipos de oportunidades: depsitos
bancarios, reservas, obligaciones, ttulos de estado, seguro de vida, etc. Sin
embargo, hay que declarar que una comparacin inmediata entre las vueltas
asequibles de inversiones de la propiedad y aquellos de acciones ordinarias,
obligaciones y otros productos nancial, son apenas factibles, teniendo en cuenta
que la comparacin se debera desarrollar, basada en los caracteres que denotan el
nivel del riesgo de la inversin. Entre los productos nancial, los ttulos de
estado son aquellos a los cuales un riesgo prole, muy cerca del inversionista de
bienes inmuebles ordinario, tiene que ver: tambin deberan ofrecer la proteccin
de la capital y la oportunidad de hacer un Beneficio. Sin embargo, una inversin en
propiedad, capaz de generar cierto Rentabilidad anual con la capacidad de recuperar
capital al final de posesin

perodo, slo es por lo visto similar a la inversin en ttulos de estado. Hay que
recordar que la inversin de bienes inmuebles implica un nivel ms alto de riesgo.
El peligro mayor se relaciona con la direccin diaria de la propiedad, la
probabilidad de coleccionar los alquileres segn la cantidad esperada y el tiempo
previsto, las futuras posibilidades de realmente recuperar la inversin y otras
circunstancias imprevistas.
El esfuerzo requerido manejar personalmente la inversin, la carencia de liquidez y
riesgo ms alto por lo tanto implica la conveniencia de esta inversin, como una
alternativa a la inversin en ttulos de estado, slo en caso de una vuelta ms
alta comparado con el ltimo.
Referencias
Baum, A., & Crosby, N. (2008). Valoracin de la inversin de la propiedad (3e).
Blackwell. Fraser, W. D. (1985). yelds dorado y la vuelta objetivo de la propiedad.
Fincas Gazzette, 273, 1291-1294. El jefe, A., & Lloyd-Ellis, H. (2012). Liquidez
del alojamiento, movilidad y el mercado de trabajo. Revisin de
Estudios econmicos, 79 (4), 1559-1589. Manganelli, B., & Tajani, F. (2010). Venga
le variabili macroeconomiche inuenzano il mercato
immobiliare italiano. Rivista del Consulente Tecnico, 3, 21-37. Sirota, D. (2013).
Elementos necesarios de inversin de bienes inmuebles, (10mo edn.). Kaplan.
Captulo 5
Inversionistas y estrategias de inversin
El extracto All es una estrecha relacin entre la actitud del riesgo de opciones
de la inversin y el inversionista. Esto significa que la relacin entre riesgo
percibido y retorno esperado est como cerca. El concepto del riesgo por lo tanto
tiene que ver con el inversionista particular que en cualquier caso, sin tener en
cuenta una aptitud especial personal, se comporta de tal modo para minimizar la
incertidumbre relacionada con la actividad para emprenderse. En este sentido, la
estrategia del inversionista se hace suprema. Para este fin, este captulo muestra
los pasos bsicos de la toma de decisiones y las actividades de anlisis que
deberan dirigir la opcin del inversionista a lo largo de este camino.
51 Classication de inversionistas
El inversionista es la persona o institucin que toma parte en recursos de bienes
inmuebles con el objetivo de hacer un Beneficio. Los inversionistas pueden ser
activos o pasivos. Los inversionistas activos adquieren la propiedad de la
propiedad en la cual invierten sus propios recursos, directamente. Supervisan a su
administracin o contratan a los profesionales responsables de esta tarea. Toman
decisiones, seleccionan al personal para alquilarse, concluir contratos para el
diseo, mantenimiento y construccin, establecer los alquileres y hacer todo que
tiene un efecto directo sobre los resultados de operaciones. Los inversionistas
pasivos no toman decisiones pero los delegan a otros. Los inversionistas pueden ser
de una naturaleza diferente: contratistas, agencias, fondos de bienes inmuebles,
privados. Cada uno de ellos tiene coacciones, motivaciones y objetivos diferentes,
pero todos ellos tienen, como races comunes, la expectativa de una vuelta de
nancial como una recompensa por el compromiso de recursos humanos y compensacin
del riesgo incurrido. La cantidad de compensacin el nivel esperado y aceptable del
riesgo depende del specicities y las actitudes del inversionista individual.
Otra distincin est entre inversionistas puros y verdaderos. El verdadero
inversionista es una entidad econmica, que bsicamente realiza la funcin de
construir (en la prctica la empresa constructora tpica). El inversionista puro,
muy a menudo un extracto, es el que que directamente no se implica en las
operaciones de transformacin del

71
72 5 inversionistas y estrategias de inversin

producto de construccin, pero decide tomar parte en una inversin con la funcin
de promotor y el gerente de actividades econmicas en bienes inmuebles a fin de
sacar un Beneficio.
52 El comportamiento del inversionista y el apetito del riesgo
El apetito del riesgo desempea un papel importante en la opcin del inversionista.
Algunos inversionistas son intrnsecamente capaces de afrontar el riesgo; no slo
lo aceptan sino tambin lo buscan voluntariamente. Otros inversionistas lo evitan,
ellos sacrice los ingresos esperados a fin de limitar la mayor parte de riesgos de
insignicant. La categora ltima de inversionistas es inclinada hacia aquellos
productos con una vuelta baja, pero de que tienen una garanta alta. Probablemente
la mayora de inversionistas tiene un comportamiento intermedio entre estos dos
extremos.
El comportamiento del inversionista se ha estudiado extensivamente en la literatura
econmica y casi todos los expertos convienen en una correlacin entre la ganancia
esperada y percibieron el riesgo como mostrado en Fig. 51.
El inversionista tiende a maximizar Beneficio para un riesgo percibido dado, y
prefiere minimizar los riesgos asociados con xed prots. La curva en Fig. 51
muestra que, cuando el nivel de aumentos del riesgo, el inversionista quiere
aceptar el riesgo adicional slo si se acompaa por, ms que proporcional, retornos
esperados. A algn punto, un lmite del riesgo se alcanzar ms all de que el
inversionista no ir, independientemente del grado de la recompensa posible pero
incierta. Por supuesto, el rendimiento cuantitativo de este informe cambiar segn
el apetito del riesgo del inversionista individual. La curva tiende a elevarse con
un declive inferior y tendr que ver con una persona cuyo comportamiento es
caracterizado por un mayor apetito del riesgo.
Un mayor apetito del riesgo no significa 'valenta' o 'irresponsabilidad'. El
inversionista no es un jugador y si su percepcin de la curva del riesgo es atter
que el promedio; probablemente tiene la informacin, experiencias y anlisis
adicional en cuanto al tipo de operacin que va a emprender.
El concepto del riesgo siempre debe tener que ver por lo tanto con el
comportamiento de aquellos que invierten. Hay muchos estudios en la psicologa que
muestran la importancia del camino del cual el riesgo se percibe y la relacin
entre riesgo y vuelta en decisiones de la inversin en la bolsa. Estos estudios
muestran resultados que estn a veces en la contradiccin; indican que en perodos
relativamente cortos, los inversionistas se comportan como comerciantes
irracionales conducidos por sus sentimientos mezclados o por la llamada
irracionalidad 1
1 Mertz et al. (1998) y Slovic (2000) han mostrado que los individuos raramente
conciben el riesgo como algo objetivo y mensurable. Adems, la gente tiene una
tendencia de evitar alternativas ms arriesgadas. Ganzach (1999) declar que el
riesgo/vuelta del informe vara del sujeto para sujetar y con relacin a
situaciones particulares, puede ocurrir, por lo tanto, que en algunos casos un
riesgo ms alto no equivale a una vuelta ms alta. Por otra parte MacGegor et al.
(1999) afirman que la vuelta de / del riesgo de la ecuacin es uno de los factores
decisivos en la opcin de la inversin, aun si demuestran la existencia de una
asimetra en el camino del cual el riesgo y la vuelta afectan esta decisin. La
gente parece ms complaciente a invertir sobre la base de retornos esperados, ms
bien que sobre la base del nivel de riesgo inherente a cierta actividad nancial.
52 El Comportamiento del Inversionista y la Indiferencia de Fig. 51 del Apetito del

Riesgo encorva vuelta del riesgo
Riesgo aceptable
73
Retorno esperado
No riesgo aceptable
Riesgo percibido
En la carrera larga, cualquier desviacin irracional es lled y su comportamiento,
conducido por sentido comn y racionalidad econmica, otra vez converge de
nuevo con los resultados presentados por los estudios y los mtodos del Anlisis
Fundamental.
El comportamiento del inversionista, que normalmente se obliga a un signicant
nancial compromiso y mucho tiempo perodos de espera a fin de conseguir los
objetivos, es consecuente con este tipo del anlisis. Es obvio que en este caso el
riesgo crece en la proporcin con el compromiso de estos recursos: capital y
tiempo.
El inversionista genrico en cualquier caso, sin tener en cuenta su modo de pensar
particular, tiene el deber de minimizar la incertidumbre de la actividad para
emprenderse, y de ser posible transformar la incertidumbre restante en el riesgo.
Mientras en condiciones de la incertidumbre, el operador econmico no es capaz de
asociar una probabilidad a futuros acontecimientos que ocurren, el riesgo es, en
cambio, la medida de la probabilidad que el futuro acontecimiento toma el lugar 2
El control de riesgo pasa por el respeto de algunas reglas generales, que todos los
inversionistas deberan seguir antes de destinar el dinero:
Especifique los objetivos de la inversin y en particular mnimo esper que
Rentabilidad, el tiempo mximo obtuviera la vuelta del capital invertido y el nivel
del riesgo aceptable;
Identifique las fuentes principales de riesgo y trate de cuantificarlos; quite
riesgos innecesarios, transfiera a unos a otros partidos (seguro, arrendatarios,
los prestamistas, etc.) y obligan a aquellos que permanecen dentro de lmites
aceptables;
2 Knight F.H. en los aos 20 publicado, en su libro Riesgo, Incertidumbre y
Beneficio, denition econmico primero de riesgo: La incertidumbre se debera
considerar en cierto modo radicalmente distinta de la nocin familiar del riesgo,
[]. El hecho esencial es que ''el riesgo'' significa en algunos casos una cantidad
que se puede medir, se creer que incertidumbre mensurable, o correctamente
''arriesgan'' es tanto diferente de una incertidumbre no mensurable, que de hecho
no es una incertidumbre.

Tome la decisin nal que verifica que prots esperados justifican los riesgos
llevados, o que la inversin encuentra los objetivos.
Estas reglas se formalizan en un modelo de toma de decisiones para ayudar a
aquellos promotores de un proyecto de bienes inmuebles, que deben tratar con
problemas muy complejos.
5.3 El proceso de desarrollo inmobiliario
Cada categora de la propiedad tiene, desde el punto de vista de caractersticas
econmicas, algunos conceptos generales, que son comunes a todos los tipos de
proyectos. La figura 52 muestra el diagrama del proceso de desarrollo inmobiliario
tpico.
Este proceso es generalmente aplicable a la mayor parte de las intervenciones. El
promotor, segn sus particularidades, puede decidir realizar todos o slo una parte
de las fases del esquema. Ms con frecuencia, el proceso en sus varias etapas es
puesto en prctica por una variedad de sujetos. Las operaciones para realizarse son
esencialmente:
La adquisicin de la propiedad (tierra, edificio, etc.); transformacin del
sitio y construccin de edificios; finalizacin de las reas externas y
preparacin de espacio para alquilarlos; direccin de la propiedad al final de
fase de alquiler; la venta total o parcial de las estructuras construida.
En la teora, el promotor puede decidir vender el proyecto en cualquier momento.
Tales decisiones dependen de la actividad realizada principalmente por el operador,
por su nancial signicance y, por lo tanto, sus estrategias 3 comerciales
Algunos empresarios emprenden un proyecto de construccin con la intencin de
mantener la propiedad y administrarlo durante muchos aos despus de su
finalizacin. Consideran el alquiler y la administracin como partes integrantes de
su negocio. Por otra parte, otros operadores, que son ms similares a empresas
constructoras con el pequeo tamao, incorporan el acuerdo con las solicitudes de
specic de un cliente. Entre estas categoras extremas, hay promotores con
caractersticas intermedias y objetivos ligeramente diferentes. La mayor parte de
ellos especializan sus actividades dentro de una o varias fases del diagrama
anterior. Aquellos que tienen la intencin de venderse inmediatamente despus de la
construccin confan en profesionales externos, como arquitectos, agentes de bienes
races y agentes, para conseguir muchas de las etapas de III a VI. Por otra parte,
las empresas grandes consideran el ms ventajoso para realizar todas las etapas del
proceso, usando a contratistas exteriores slo cuando es el ms ventajoso.
La figura 52 ilustra un guin del riesgo tpico en un mercado normal, en el
cual se espera que la demanda del local alquilado es sufcient para justificar la
intervencin.
3 Por ejemplo, el contratista tpico es un ''verdadero'' promotor (de hecho
principalmente realiza la actividad de construccin), y generalmente se dirige a la
venta de la propiedad directamente despus de la finalizacin.
5.3 El proceso de desarrollo inmobiliario
Fig. 52 El riesgo en las fases del proceso de desarrollo inmobiliario
Fases
VI: ventas V: direccin IV: finalizacin de los trabajos, venta para alquiler
III: construccin II: principio de trabajo I: compra de tierra
75 Riesgo
El riesgo comienza con la adquisicin de tierra y crece en lnea recta durante la

fase de construccin hasta que los beneficios de primero se realicen. En las etapas
tempranas, los riesgos principales se relacionan con tardanzas de construccin,
aumentos del precio de materiales y/o la tasa de inters. Una vez que las
propiedades se han alquilado, las ventajas del procedimiento administrativo. A este
punto, los guiones diferentes se pueden levantar por lo tanto perfilando
condiciones del mayor riesgo. Una situacin favorable ocurre cuando un aumento de
la demanda del espacio produce ingresos esperados, pero no esperado. Obviamente, el
caso donde la demanda y por lo tanto las disminuciones de ingresos esperadas, sera
desfavorable, y tambin iba una prolongacin inesperada del tiempo tena que
presentar para el alquiler.
El anlisis del mercado se hace por lo tanto esencial para reducir el riesgo de una
inversin.
Por ejemplo, es importante tasar la viabilidad de la industria de la construccin,
estimando la demanda del espacio (en cuanto a los destinos que uno quiere hacer o
comprar), a travs del descubrimiento y el anlisis de una serie de parmetros,
como el precio de empleo, alquileres o el volumen de alquileres (o ventas).
La demanda del espacio se debera tasar en cuanto a un futuro horizonte temporal
bastante distante: si esto debiera disminuir, hasta despus de que todos los
espacios se arriendan, los honorarios del alquiler disminuiran y los arrendatarios
entraran de nuevo en el mercado en nd las mejores soluciones. Por lo tanto, un
proyecto es vulnerable al concurso en todas partes de su ciclo vital. Esto es uno
de los motivos por qu muchos promotores, que estn poco dispuestos a aguantar los
riesgos de la direccin a largo plazo, prefieren venderse inmediatamente.
Los riesgos que provienen fluctuaciones en la demanda y de la actividad
administrativa no son nico para estorbar en un proyecto de desarrollo
inmobiliario. Adems, la ubicacin del sitio para comprarse para el proyecto tiene
una importancia primordial. La proximidad espacial de otras estructuras, o en el
centro de las actividades de un rea urbanized, tiene un efecto signicant tanto a
peticin como en el valor nal del proyecto.
Los inversionistas tambin deberan examinar con cuidado la demanda del espacio en
trminos cualitativos as como cuantitativos. Por su parte, esta demanda depende de
las caractersticas de los arrendatarios potenciales (o compradores). Slo sabiendo
la economa de un detalle

lugar y la naturaleza de su mundo trabajador, un promotor puede predecir
exactamente la demanda y satisfacerlo proveyendo espacios de la combinacin
correcta de calidad y cantidad y por lo tanto al precio 4 correcto
54 Objetivos y estrategia del inversionista
Los planes de contingencia deberan incluir una variedad de usos alternativos de
los edificios en caso del fracaso del plan. En la fase de planificacin de la
intervencin, es adecuado que el diseo cumpla con los principios de
convertibilidad (exibility funcional y adaptabilidad) y el Sustituibilidad de los
componentes del edificio. La exapuesta inicial Sustituibilidad dicta el uso de
artculos, materiales, equipo que se puede sustituir sin poner en peligro la
funcionalidad de la propiedad y sin hacer impacto en exceso en futuros gastos de
mantenimiento.
Los objetivos specic de una intervencin en el desarrollo inmobiliario y las
macroestrategias de conseguirlos, cambian segn las caractersticas del cliente. A
pesar de que, el objetivo principal de cualquier operador privado permanece el
identication y desarrollo de ''la oportunidad'' capaz de ofrecer un Beneficio ms
alto que la tasa de rendimiento normal esperada. Todas las decisiones, tpicas de
estrategias de negocios, se podran diversificar enormemente, siendo inuenced por
particularidades diferentes de los operadores (nancial dimensin, tipo de la
funcin principalmente realizada, etc.). Por otra parte, la estandarizacin
anterior de sujetos que funcionan en el mercado inmobiliario ayuda a entender los
mecanismos que son la base de las iniciativas y las decisiones tomadas por
promotores diferentes.
Por ejemplo, en caso de un ''verdadero'' empresario, la disposicin del plan
debera considerar que:
La actividad de construccin fabric interior es el componente de la mayor
importancia, de hecho uno tiene la mejor informacin sobre ello (p.ej. costes de la
construccin);
Es preferible minimizar la exposicin nancial (sobre todo si el negocio es
pequeo en la talla);
El umbral mnimo de Rentabilidad es probablemente menos que ese de un promotor
puro.
Sin embargo, un promotor con la mayor capacidad nancial invertir en operaciones
relativamente ms complejas y ampliadas. De hecho, considerando que el proceso
burocrtico para obtener todas las aprobaciones por la Administracin pblica, en
caso de proyectos grandes, a menudo es pesado e implica una extensin signicant de
los tiempos para el inicio de los trabajos, este tipo de la inversin slo puede
ser emprendido por aquellos que son capaces
4 Por favor note que en pases donde la movilidad de trabajo es comn (p.ej. los
EE. UU), la decisin de una familia de transferir su residencia depende no slo de
perspectivas de empleo sino tambin del coste relativo de la casa (Zabel 2012).
54 Objetivos y estrategia del inversionista
77
expngase nancially, ante la prediccin temporal incierta (asuncin que los

riesgos son pesados ms que por una alta prestacin suficientemente).
Muchas de las estrategias, usadas por inversionistas en el mercado inmobiliario,
confan en el Ineficiencia del mercado. Dentro, la mayor parte de individuos
astutos, aquellos que son capaces de esperar tendencias del mercado, logran ganar
prots que no sera posible en condiciones de efciency y equilibrio.
En un mercado Eficiente (es decir el que en el cual toda la informacin relevante
est inmediatamente disponible a un coste limitado), las ofertas ms altas vienen
de aquellos que sacan mayor benet de la propiedad de comprar. Esto no pasa en el
mercado inmobiliario.
En un mercado equilibrado, las compaas ganan bastante para mantener cierto nivel
de la produccin, pero no bastante ser capaces de ampliarse. La situacin en cual,
en un atomistic y mercado Eficiente, las compaas pueden ganar ms Beneficio que
se requiere que los guarde en el negocio se debe considerar provisional.
En el mercado inmobiliario, caracterizado por fluctuaciones continuo, lo que se
debe considerar ''temporal'' es la condicin de equilibrio en cambio. En esta
situacin, la diferencia entre inversiones de xito y operaciones desastrosas puede
ser determinada por la capacidad de adaptabilidad de compaas, o por la capacidad
de ocupar lugares del mercado desocupados en perodos de la transicin, que explota
en su favor, los momentos de la desorientacin general.
Por supuesto, la investigacin de informacin desempea un papel fundamental para
los que esperan tomar la ventaja llena de perodos de la confusin. Considere, por
ejemplo, el caso que una compaa que acta en el mercado del alquiler descubre, a
travs de la investigacin, la posibilidad de inducir a arrendatarios a pagar unos
honorarios ms altos equipando pisos con un nuevo sistema de aire acondicionado. El
coste marginal de esta intervencin sera por lo tanto menos que los ingresos
marginales generados por ello, y esto causara Beneficio suplementario.
En un mercado Eficiente, los competidores seguiran rpidamente la demanda y el
nuevo sistema de aire acondicionado se hara pronto un rasgo estndar. Esto
llevara a un aumento del suministro, que por su parte, apretando alquileres,
anulara por ltimo Beneficio suplementario. El ejemplo encima muestra que la
proeza de empresarios el Ineficiencia del mercado durante el tiempo tena que
alcanzar un nuevo equilibrio; de hecho, aprovechan el premio relacionado con la
innovacin. La bsqueda continua de la innovacin permite que ellos se coloquen en
un lugar inefcient mercado donde pueden actuar en condiciones del monopolio
temporal.
Los inversionistas, que tienen el acceso preferente a la informacin (siendo capaz
de obtener esto ms rpidamente o a precios inferiores que los dems) no tienen que
usar la innovacin para ganar prots.
Un conocimiento excelente del mercado es la llave al mejoramiento de los resultados
de inversiones a largo plazo como aquellos en el mercado inmobiliario. A un nivel
macroeconmico, es importante entender las reglas que gobiernan el fluctuaciones de
oferta y demanda, mientras en un nivel local es esencial mejorar el marco
cognoscitivo de la condicin (construyendo la estructura, la demografa, la
planificacin urbana, la economa, etc.) para el rea del mercado specic. De esta
manera, uno puede identificar la mayor parte de oportunidades de inversin
protable y reducir la margen de error.

La bsqueda de Beneficio tambin puede pasar por el instrumento de mercadotecnia.
El objetivo fundamental de la mercadotecnia es informar el pblico y, en
particular, clientes potenciales sobre la entrada del mercado de los nuevos
productos del vendedor y servicios. Sin embargo, no habra que creer que este tipo
de hacer publicidad agote la fase promocional. En algunos casos, teniendo xito en
la inversin de bienes inmuebles puede ser muy complejo. Por esta razn, los
profesionales como agentes de bolsa (corretaje) realizan una funcin promocional;
se contratan para realizar la mayor parte de las actividades relacionadas con el
distanciamiento de la propiedad. Los agentes de bolsa venden un servicio a
propietarios y generalmente actan en reas de un mercado limitado del cual tienen
un conocimiento excelente. En sus actividades, recurren a los medios o al contacto
directo. A fin de conseguir arriendos ventajosos o ventas, es denitely necesario
para aconsejar a todos los potenciales compradores o arrendatarios a travs de
canales publicitarios, pero es igualmente importante usar el mensaje publicitario
para destacar aquellas caractersticas que se pueden dirigir los Participantes de
mercado selectos 5 saben que el cliente es mucho ms sensible a diferencias de
precios, ms bien que a ''diferencias'' mnimas en las caractersticas entre
productos afiliados por una cadena de Sustituibilidad. A ll esta sensibilidad
diferente, los aspectos caractersticos como la arquitectura, la calidad de los
materiales de construccin o los accesorios de lujo se debera enfatizar. Hay que
notar, adems, que las diferencias fsicas podran tener menos peso comparado con
aquellos que slo existen en la percepcin de la demanda.
Los competidores pueden duplicar el diseo, calidad y rasgos funcionales de una
propiedad. Lo mismo no se puede decir para la imagen (reputacin), es un elemento
nico de una propiedad, que a veces conscientemente se crea a fin de afectar un
segmento de mercado specic. Defendiendo la reputacin de una propiedad, uno puede
tener la opcin de alquilarlo o venderlo en cantidades ms altas que el concurso.
De esta manera, uno agarra la parte de aquellas ventajas monopolsticas que
resultan de caracteres de la unicidad de la propiedad (la posicin, por ejemplo),
disminuyendo la vulnerabilidad al concurso 6
5 puede resultar que los agentes de bolsa se fuerzan a esfuerzos de mediacin y
estrategias particulares, que obviamente requieren un plazo de vigencia del
contrato ms largo (aumento en el tiempo de la venta), de vendedores que imponen
precios de oferta iniciales ms alto que los valores de mercado normales. Esta
situacin provoca un mecanismo que trae - en fases cclicas normales - a precios de
venta ms altos (Anderson et al. 2013). 6 Prueba de la calidad como un conductor de
la demanda se puede proporcionar midiendo la desviacin estndar de los precios de
bienes inmuebles. Esta medida de la variabilidad de precios en las ciudades es un
indicador de la selectividad determinada por la calidad, con un aumento de la
demanda de la calidad, tan la variabilidad de precios. En cuanto al ltimo ciclo de
extensin del mercado inmobiliario, al cual una recuperacin intensa y la
regeneracin urbana corresponden a proyectos a menudo puestos en prctica a travs
del trabajo de arquitectos famosos, se puede ver que los precios tienden a
distinguir cada vez ms alrededor de sus valores medios y para todos los tipos de
bienes inmuebles (Adair et al. 2003).
5.5 Opcin de tipo de intervencin y ubicacin

79
Aun si atado por normas y reglamentos de construccin e instrumentos de

planificacin, la opcin de la ubicacin donde realizar una intervencin en el
desarrollo inmobiliario es primero y principal una decisin comercial. Esto es por
qu el modelo de desarrollo urbano, a pesar del traslapo de restricciones
polticas, es una expresin de fuerzas econmicas. Una de estas fuerzas, que se
hace cada vez ms evidente como la ciudad crece, es la especializacin funcional de
reas. Esta tendencia se puede ver no slo entre las categoras generales del uso -
residencial, industrial y comercial - sino tambin dentro de las propias
categoras. En la opcin de una casa, por ejemplo, uno puede notar una
fragmentacin en clases sociales y econmicas: hay vecindades distintas segn la
talla y la calidad del alojamiento. Algo similar pasa a los distritos comerciales.
La especializacin de uso dictado por el mercado nunca es nal; las variaciones en
el nivel de actividad econmica, combinada con el cambio perpetuo de tecnologa y
estilos de vida, llevan al paso de las viejas opciones posicionales y la necesidad
de adaptarse, hasta al coste considerable para las nuevas condiciones.
Por ltimo, el uso de tierra es afectado por los esfuerzos de producir una ventaja
econmica y es sujeto a anomalas debido a errores de juicio y elementos
irracionales. En esta condicin, hay una regla general que siempre es vlida: las
propiedades se compran o alquiladas por aquellos que pueden pagar el precio ms
alto (o precio). La consecuencia es la formacin de un modelo de reglas de uso de
la tierra que, al menos en la teora, genera el benet econmico ms alto a la
comunidad entera.
Por supuesto, no todos los usuarios potenciales directamente compiten por el mismo
espacio. Por ejemplo, aunque los ferrocarriles y las carreteras reduzcan la
deseabilidad de las vecindades residenciales contiguas, depsitos grandes e
industrias benet de la proximidad de estas redes de transporte. Del mismo modo, si
por una parte la vivienda de proteccin oficial se construye preferentemente en la
tierra at para minimizar costes de la construccin, en el otro, los compradores
ricos quieren pagar un premio para disfrutar de la visin excelente de un piso
localizado en una colina slo fuera de la ciudad.
Sin embargo, en general para alguna competencia directa de funciones existe. Cuando
el concurso est basado nicamente en consideraciones econmicas, el modelo de uso
de la tierra es lgicamente dictado por la capacidad de pago ms alta, o por
opciones que tienden a la maximizacin de prots.
Aunque una fusin sea t natural a las necesidades y el deseo de minimizar gastos
de transporte, la descentralizacin permanece una necesidad de algunas actividades
productivas. Aquellos que, tomando mayor benets de la proximidad inmediata con el
centro de la ciudad, se pueden permitir a pagar precios ms altos mueven estas
actividades a reas con una densidad del edificio inferior. La densidad del
edificio tiende a ser ms alta en el centro de la actividad del mercado y ms abajo
ya que uno aleja. Todo esto est de acuerdo con la teora desarrollada hace
aproximadamente 190 aos por Von Thnen sobre el uso de la tierra.
Teoriz el concepto del alquiler unindolo a la demanda de la ubicacin de una
actividad econmica y a un reconocimiento consiguiente de ello como el criterio
para la distribucin espacial de estas actividades. Tomando como un modelo un rea
econmica aislada formada por un corazn urbano rodeado por una llanura uniforme,
Von Thnen mostr esto,

en ciertas condiciones, la opcin de uso directamente se atribuye a cambios de
gastos de transporte; tambin mostr cmo, en condiciones iguales, las tierras ms
cerca al mercado central eran el ms intensivamente explotadas. Uno puede
considerar, por lo tanto, un modelo de desarrollo urbano arreglado de anillos
concntricos con usos homogneos, con una densidad del edificio inferior para las
reas externas. A principios de los aos sesenta, el modelo de Von Thnen se tom y
se adapt a un contexto urbano por Alonso (1964).
Alonso adapt el modelo Von Thnen al caso urbano y lo generaliz venciendo la
hiptesis que slo los costes de embarque son la expresin de la impedancia
espacial y de la preferencia de ubicaciones ms centrales. El alquiler de la tierra
en este caso es Definido como residual y el empresario lo determina. El alquiler de
la tierra por lo tanto constituye una transferencia de income/Beneficio del
fabricante del transformador al dueo de la tierra, despus de costes de
produccin, incluso gastos del transporte y cierto Beneficio que el contratista no
quiere dejar, que se restan de los beneficios de ventas de los productos de
transformacin 7 Este modelo es muy consecuente con la realidad de ciudades
americanas o australianas y esta situacin es comn a cada zona urbana, con las
limitaciones obvias a la estructura de toque debido a la topografa y pasillos de
transporte preferentes. Cada ciudad tiene su propio distrito del centro de la
ciudad donde hay nancial ofces y todas las actividades que atraen a clientes de
los alrededores. Los alquileres y las reas densamente pobladas son muy altos.
Las actividades econmicas se localizan fuera del centro: algunos de ellos benet
ms de su posicin a lo largo de arterias trafc principales (creando un modelo
radial o axial del desarrollo).8 Otros, sin embargo, aprovechan la vecindad mutua:
Estas actividades se agrupan creando ncleos mltiples y pequeas ciudades
dispersadas en todas partes del rea metropolitana. Algunas tiendas procuran
colocarse cerca de otros negocios similares a fin de capturar a los clientes de sus
vecinos. Aquellas tiendas, esa oferta la misma clase de productos, obtienen y de
hecho benet de la formacin de distritos comerciales: colectivamente son capaces
de atraer un mayor nmero de clientes que si ms se aislaran. Una vez formado los
ncleos generan en la localidad picos en el valor de la tierra. Posteriormente, las
ciudades primero se amplan a lo largo de pasillos de transporte y luego ocupan los
espacios entre estos ncleos con proyectos residenciales y otros proyectos
comerciales.
Abajo, son los principios que son la base de la opcin de ubicacin de actividades
econmicas. En primer lugar, considere la actividad productiva. Cada compaa
tiende a optimizar la produccin o minimizar el coste de produccin. Entre los
elementos de coste, que tiene un impacto directo en la ubicacin, hay transporte.
La necesidad de moverse
7 El modelo fue desarrollado entonces por Wingo que aadi, a las asunciones
subyacentes, la hiptesis que se relaciona con el efecto del ''ocio'' variable
marginal en el presupuesto as como al nivel de la satisfaccin (Wingo 1961). 8 Los
modelos de Alonso y Wingo han sido rened durante los aos, que comienzan de la
ciudad original del anillo concntrico, los modelos ms nuevos hacen la referencia
al caso de dos o ms centros independientes de tallas iguales o diferentes,
compitiendo o complementario: la forma urbana resulta de estos anlisis el
dependiente tanto en la red de transporte como en las relaciones entre los centros
urbanos diferentes.
81
la gente y las cosas crean gastos que reducen la deseabilidad de los sitios. La
condicin ideal es un para que las actividades son ms estrechamente relacionadas
en la produccin tratan y se colocan en la misma rea. An, esto no siempre es
posible. Los gastos de transporte son tanto explcitos (coste por km del modo
elegido del transporte como el coste del tiempo pasado para el viaje) e implcitos
(relacionado con los peligros y la inutilidad general del transporte).
La ubicacin de un negocio puede hacer impacto, tanto los gastos de transporte como
los costes de produccin que son relativamente bajos por ejemplo, para una granja
localizada en la tierra frtil y en un rea con un clima favorable. Esto puede
salvar una cantidad de dinero considerable comparado con una ubicacin menos
frtil. La opcin debera procurar por lo tanto minimizar los gastos de produccin
y transporte.
La figura 5.3 ilustra esta situacin. En ausencia de cargas debidas de arrendar,
los gastos vigentes restantes como una funcin de la distancia del ideal, aumentan
obviamente. La ubicacin ideal, que coincide con el centro de actividades
econmicas de una ciudad, es Definido como el lugar donde la red benet es la ms
alta en ausencia de gastos para el alquiler. Suponiendo adelante que los ingresos
no sean inuenced por la posicin, el lugar que minimiza el coste coincidira con
la ubicacin (perfecta) ideal. La diferenciacin de alquileres es determinada por
el concurso por espacios ms cerca al centro de actividades econmicas. Simplemente
hablar, uno puede suponer por lo tanto que una bajada de la lnea recta represente
la relacin entre el nivel de alquileres y la distancia del ideal. Si los gastos y
el alquiler se aaden, entonces la posicin que minimiza el coste total se
encontrar a cierta distancia de la ideal (grfico del fondo en Fig. 5.3). Las
compaas que son capaces de obtener ms alto prots de la posicin ideal son
capaces de imponer a sus competidores hacia reas menos atractivas, pero ms
barato. En cuanto a la propiedad comercial, la opcin de un sitio implica el
anlisis de variables ms complejas. Por ejemplo, los fundamentos son el coste de
transferencia de clientes potenciales: quienquiera va de compras y tiene que
decidir qu tiendas visitar considera la inutilidad (tiempo, molestia y coste) de
viajes hacia el rea de compra. A diferencia del sector productivo, para las
actividades comerciales, los Beneficio obtenidos de las ventas son una funcin de
la distancia de la posicin ideal. Esta condicin se ilustra en el grfico de Fig.
54. Tuerza un en espectculos de Fig. 54, como un ejemplo, el potencial Beneficio
de una compaa comercial antes de los gastos de la propiedad del alquiler como una
funcin de distancia de la ubicacin ideal. Esta curva tambin determina el
alquiler mximo que una compaa puede tolerar sin poner en peligro su
supervivencia. En la prctica, si la curva de Beneficio es debajo del alquiler B
(representado por un curso directo y descendiendo con la distancia creciente del
ideal), la compaa ser fuera del mercado por aquellos que son capaces de
conseguir de esa posicin mayor Beneficio. Por lo tanto, slo las reas
correspondiente al segmento de la curva que est encima de los alquileres
constantes, represente opciones para una colocacin posible de la compaa. La
posicin ptima, que equivale a la maximizacin de la red Beneficio, tambin es, en
este caso, a cierta distancia de la ideal. En ausencia de la demanda del alquiler
de otros sectores de la economa, el sector comercial sera
82
Fig. 5.3 decisiones Posicionales de una industria
5 inversionistas e ingresos de estrategias de inversin
Ubicacin ideal
Alquiler
Ubicacin ideal Fig. 54 decisiones Posicionales de actividades comerciales
Gastos distancia (sin alquileres)

Coste total Otros gastos
Ubicacin rentfree
Ubicacin de coste mnimo
Distancia
Un Beneficio bruto
Ingresos netos
B alquiler
Ubicacin ideal
Ubicacin de ganancia mxima
Distancia
ampliado a la interseccin entre la curva de la red Beneficio y el eje X. Sin

embargo, tenga en cuenta que en realidad hay, adems de la actividad comercial,
otras actividades tal como industrial o agrcola que son competidores con relacin
al uso de la tierra. Todas estas actividades dan ocasin a unas curvas de demanda
iguales correspondiente a una oferta de alquiler igual a la diferencia entre
ingresos y

Capacidad de Gasto de fig. 5.5 en alquiler y divisin por zonas
Capacidad de gasto de Commercial Companies
83
Capacidad de gasto de Actividades Industriales

Capacidad de gasto de Granjas
Ubicacin ideal
ab
Distancia
gastos (excluyendo el coste de alquiler y un margen Beneficio). La figura 5.5

muestra una representacin posible de tales curvas de demanda.
Uno puede ver que las actividades industriales, no teniendo la necesidad de una
centralizacin exasperada, presentan ofertas que, en reas centrales, son ms bajas
que aquellos del sector de servicios. Ms all del punto (a), la demanda de la
industria se hace ms competitiva al menos hasta que la curva correspondiente no
sea superada por ese del sector agrcola (b).
La gruesa prots (antes de la substraccin del alquiler) de industria y agricultura
es menos sensible a la distancia del ideal, comparado con lo que pasa en el sector
comercial. En reas ms cerca al centro de la ciudad, la industria tiene una
capacidad de gastar menos para el alquiler que esa de una compaa comercial. Este
poder adquisitivo, en la proximidad de la ciudad, es an ms bajo para granjas,
pero ya que esta capacidad es menos elstica a cambios de la distancia se hace
mayor que otras industrias para sitios ms distantes.
Esto permite que nosotros entendamos que, sin tener en cuenta la divisin por zonas
impuesta planeando instrumentos, los primero y consideraciones econmicas
principales generan una ubicacin diferente entre varias actividades. En la
ausencia completa de coacciones la ubicacin ideal (el centro de la ciudad) ser
por lo tanto ocupada por compaas comerciales, las reas ms remotas vern el
predominio de granjas, mientras en las reas intermedias las ofertas de ganancia
vendrn del sector industrial. Ya que el mercado nunca es un distribuidor perfecto
de recursos siempre habr un traslapo de usos en sitios de la transicin entre
destinos predominantes.
En la programacin de desarrollo inmobiliario, no habra que olvidar que la opcin
de sitio (o construyendo para reurbanizarse) y la calidad del proyecto es
cuestiones dependientes. Sera irrazonable sugerir la construccin de un edificio
residencial de la alta calidad dentro de una vecindad popular. El usuario final
probable y potencial o la familia que decide residir en esa vecindad tienen unos
ingresos inferiores y medios, que los obligan a conducir la demanda hacia menos
rened, pero alojamiento ms barato.
84
5.6 El proceso de toma de decisiones 5.61 la disposicin de un modelo
5 inversionistas y estrategias de inversin
El anlisis preliminar del tcnico, territorial, econmico, nancial y rgimen

administrativo de unos bienes inmuebles de operacin es la mejor garanta de su
futuro Rentabilidad.
Durante esta fase, las variables que pueden tener un impacto a la decisin nal son
Definido, medido o estimado. Es por lo tanto esencial construir un modelo de la
valoracin que tiene el identication en cuenta de parmetros crticos, el
quantication de parmetros consider relevante para toma de decisiones,
procesamiento de la informacin y por ltimo la interpretacin de los resultados a
los cuales conduce.
La opcin de inversin en bienes inmuebles implica un anlisis preliminar de la
informacin relacionada con el mercado specic, la propiedad que uno tiene la
intencin de adquirir y nally los deseos de los usuarios finales. Los rasgos
caractersticos de cualquier inversin son, primero de todos, el compromiso
inmediato de recursos econmicos que podran tener usos alternativos, y en segundo
lugar la perspectiva de posible, pero no cierto futuro benets. A un problema ya
generalmente complejo, en caso de la propiedad de la inversin, hay difculty
aadido del funcionamiento en un ambiente que tiene poco o informacin incompleta.
Los captulos anteriores tienen identied los elementos principales que pueden
afectar el xito de una propiedad de la inversin. Una manera de controlar estas
muchas variables interrelacionadas es la realizacin de un proceso de toma de
decisiones que destaca los problemas fundamentales de la intervencin, a fin de
facilitar el denition de soluciones posibles e indicar las alternativas del diseo
ms econmicas.
Una oferta es ''factible'' si el analista Identidades la existencia de una
posibilidad razonable que los resultados del proyecto se relacionen con los
objetivos formalizados por el inversionista en el respeto de las opciones hechas en
un contexto de recursos limitados.
El anlisis de viabilidad, en el contexto de evaluaciones econmicas, no se debe
confundir con el ejercicio de la estimacin. ste se dirige a la determinacin del
valor de la propiedad. El evaluador no considera el uso ordinario para el cual la
propiedad se quiere, pero pretende identificar el uso ms alto y mejor para la
propiedad valorada, sobre todo con relacin a sus habilidades de la direccin y
capacidades econmicas. Esto implica que aunque en ambos casos el analista estime
el ow de ingresos netos que la propiedad puede generar, el anlisis de viabilidad
y la valoracin emplean modelos similares, pero producen datos fundamentalmente
diferentes.
Un modelo del proceso de toma de decisiones que se relaciona con la inversin
genrica se expresa en Fig. 5.6. A pesar de su complejidad, el anlisis de
inversiones de bienes inmuebles no es fundamentalmente diferente de esto que se
relaciona con otros tipos de inversiones, en cuanto al proceso de toma de
decisiones. La metodologa usada en el
5.6 El proceso de toma de decisiones
Identificacin del paso 1-de objetivos y coacciones del inversionista
Riqueza
Preferencias
en cuanto a riesgo y vuelta
El paso 2 - Anlisis de condiciones del mercado y contexto
85
Anlisis del mercado
environme legal
nt
Anlisis sociopoltico
El paso 3 - desarrollo del anlisis financiero
Decisiones operacionales
Decisiones financieras
Decisiones de cambiar
Impuestos de ingresos
Planificacin fiscal
Impuestos de riqueza
El paso 4 - Aplicacin de criterios de decisin
Reglas bsicas
Flujo de fondos de descuento
Mtodos tradicionales
El paso 5 - decisin de la Inversin
Fig. 5.6 Un modelo de proceso de toma de decisiones que se relaciona con la

inversin genrica
el anlisis, que es aplicable a cualquier tipo de inversin e inversionista, se

puede dividir en las fases siguientes:
1. El denition de los objetivos del promotor; 2. Los objetivos se convierten en
asunciones de desarrollo que implican el imple-
el mentation de anlisis apunt a dening el potencial del mercado (para
relacionarse con la talla del proyecto); 3. verication econmico y diseo del
concepto; las operaciones que estrechamente se entrelazan y requieren que la
iteracin produzca una solucin: en las asunciones del diseo de primero uno hace
funcionar verication sinttico que, de ser positivo, lleva al denition del
proyecto preliminar y verication econmico nal; 4. La obtencin de aprobaciones
del gobierno con negociacin posible.
De hecho, en en todo momento identied, un resultado insatisfactorio implica el
redenition y la revisin de las entradas de los pasos anteriores.

El proceso entonces viene a la decisin nal en una manera iterativa, por
aproximaciones sucesivas.
En el caso particular de una propiedad de la inversin, el proceso de toma de
decisiones toma caractersticas segn el tipo de intervencin y las estrategias del
inversionista specic. En cualquier caso, siempre es posible reconocer las
actividades y las acciones correspondientes descritas en la Tabla 51.
5.62 El estudio de viabilidad
El estudio de viabilidad puede ser Definido como un proyecto tcnico y econmico de
verificar la existencia de una posibilidad razonable de encontrar los objetivos de
una inversin a travs de una accin selectiva de la adaptacin mutua entre
realizaciones de solucin y limit recursos nancial.
El estudio de viabilidad puede tomar muchas formas y tallas pero siempre y en cada
caso, tiene una naturaleza multidisciplinaria. Las numerosas habilidades en cuanto
a varias disciplinas convergen en ello, como planificacin urbana, diseo
arquitectnico, diseo estructural, valoracin de bienes inmuebles, valoracin de
inversiones, y con ellos las tcnicas que investigan y analizan el mercado. Aunque
no se pueda excluir que una persona puede realizar un estudio de viabilidad,
competente en todos estos asuntos, normalmente un estudio de viabilidad es
realizado por un grupo de expertos de las disciplinas mencionadas bajo la direccin
de un coordinador.
El anlisis de viabilidad, por supuesto, no se debera ver de un puramente nancial
perspectiva. El esquema presentado muestra de hecho que una oferta es factible si
l:
Fsicamente se pone en prctica, se da las coacciones de un carcter tcnico; es
legalmente factible, considerando las coacciones de una naturaleza administrativa;
es nancially sostenible.
De hecho, hay numerosos usos fsicamente posibles, pero uno puede dene factible
slo aquellos que son factibles simultneamente tanto desde un punto de vista
administrativo como desde nancial (Fig. 5.7).
denition propuesto del estudio de viabilidad incluye algunos elementos que
requieren clarication.
Hablando de una probabilidad razonable, se quiere que la seguridad absoluta del
xito de la inversin nunca exista, que para el inversionista/dueo siempre hay un
riesgo que legaliza ingresos o Beneficio.
El trmino la satisfaccin significa el logro de los objetivos dentro de los
mrgenes de variabilidad indicada por el estudio y aceptada por el inversionista.
Los objetivos de la inversin son por lo general la maximizacin de Rentabilidad,
pero los inversionistas tambin pueden especificar objetivos diferentes, tal como
polticos, sociales, ambientales, fiscales, etc. Estos objetivos tienen que ser
claried de antemano entre reveladores y ejecutores del estudio y, si hay ms de
un, les deberan dar con un pedido de prioridad specic, y posiblemente con su
propio peso specic. La solucin nal de un estudio de viabilidad es por lo tanto
dictada por los objetivos.
87
Las Actividades de la tabla 51 de la toma de decisiones tratan para una propiedad

de la inversin
Anlisis de la sostenibilidad tcnica y planificacin urbana

Anlisis de la sostenibilidad econmica y nancial
Estructuracin de objetivos
Anlisis de coacciones y oportunidades del territorio
Dening los contenidos de alternativas de proyecto
La comparacin y verication de las alternativas trataron con las reas temticas
de la referencia
La representacin del contexto espacial y socioeconmico dentro del cual el
proyecto se realizar con el identication del objetivo o el sistema de los
objetivos que el proyecto procura conseguir
Identication y quantication de demanda existente y potencial. Anlisis de
dinmica temporal, formulacin de la hiptesis para su futura actuacin,
estimaciones de buena voluntad de pagar bienes o servicios obtenidos de la
realizacin del proyecto
El anlisis del contexto de los recursos nancial disponibles o permiti as como
los caminos de los cuales estos recursos se concedern (tiempo y condicin)
La construccin de un modelo del anlisis nancial que permite funcionar, para
varias alternativas del diseo, la valoracin del coste-benet, el clculo del
dinero efectivo flujos y los indicadores principales en la calidad de la direccin
nancial, la formulacin de hiptesis directivas que implican el modelo nancial,
el verication de la sostenibilidad nancial en un perodo de tiempo sufcient dado
el tcnico, econmico y caractersticas de la direccin del proyecto
Construccin de un modelo de anlisis econmico (costbenet), capaz de tasar la
conveniencia de la inversin desde el punto de vista del inters pblico
Desarrollo de un sistema adecuado de simulaciones (anlisis de sensibilidad y
anlisis de riesgos), capaz de verificar el nancial y debilidades econmicas del
proyecto, estimando la probabilidad de condiciones econmicas y nancial no
sostenibles
Modelos del pronstico en el rendimiento del mercado inmobiliario en eld
particular, en un rea bien-Definido geogrfica, con el uso de macroy variables
microeconmicas, variables cualitativas y falsas: variables macroeconmicas (p.ej.,
ination, PIB, paro, etc.)
Variables microeconmicas (p.ej., movimientos migratorios, compaas y/o poblacin,
etc.). Variables cualitativas (p.ej., proyectos de recuperacin de reas
particulares), variables falsas (p.ej. normas regionales y/o municipales, etc.)
(continuado)
La tabla 51 (sigui)
Anlisis de sostenibilidad de la direccin
Mecanismos, procedimientos y organizacin del sistema de realizacin del proyecto

El horario y los procedimientos para seguirse para activar todos los contenidos del
proyecto
El identication de institucional y compaeros de nancial implicados en la
realizacin y direccin del proyecto
Los procedimientos e instrumentaciones operacionales que se quieren para usarse a
fin de asegurar Eficiente nancial y recorrido tcnico administrativo, incluso
cualquier modelo de acciones administrativas que pueden ser requeridas por la
Administracin pblica
Los medios de asegurar condiciones de transparencia y veriability de la fase de
realizacin; los procedimientos y los sistemas de control y responsabilidad, en la
analoga con las pautas de la UE proveyeron al nivel de programacin, para
considerarse con relacin al progreso del proyecto
En caso de inversiones de bienes inmuebles, el estudio normalmente se apunta a

nding una solucin de una o una combinacin, de los problemas siguientes, que se
relaciona con el fullment de objetivos:
1. El sitio se predetermina: el objetivo es seleccionar el mejor uso posible de
aquellos. El inversionista debe seleccionar aquellas alternativas que mejor
encuentran los objetivos de utilizacin. Sus caractersticas fsicas y legales y su
ubicacin (y as el entorno econmico) constituyen el punto de partida del
anlisis.
2. El destino se predetermina: hay que identificar la ubicacin. Se impone al tipo
de uso de la propiedad y uno tiene que identificar el sitio ms apropiado para su
realizacin. En este caso, los datos iniciales son el destino nal y las
caractersticas del entorno econmico.
Criterios de fig. 5.7 de viabilidad de proyecto
Alternativas fsicamente factibles
Alternativas legalmente factibles
Alternativas econmicamente factibles
89
3. Los fondos disponibles se predeterminan: el objetivo es a nd las mejores

oportunidades de inversin. El inversionista trata de identificarse qu alternativa
o la combinacin son ms satisfactorias.
El estudio pretende determinar la ubicacin, los rasgos tipolgicos, funcionales,
econmicos y de operaciones del proyecto y las variantes elegibles.
La estimacin de costos es en particular dificultades y delicada. Por una parte,
debera estar basado en asunciones del diseo que todava son embrionarias y luego
recurren a procedimientos sintticos, pero por otra parte debera perseguir la
exactitud ms posible, como la cantidad de recursos nancial para movilizarse segn
el coste de construccin.
Las soluciones de realizacin incluyen, adems de los susodichos rasgos, el
cronometraje del proyecto que afecta la estructura del plan de nancial
correspondiente.
Los recursos nancial equivalen a las cantidades que sern entabladas en caso de la
realizacin del programa de la inversin. Estas cantidades se deben dividir en
gruesa y red, que es global o no de ingresos, y se deberan exponer a varios aos
de la realizacin del programa. Con relacin a las variaciones posibles en diseo y
mercadotecnia, las variantes correspondientes del plan de nancial se deberan
preparar.
Con relacin al denitions mostrado y de acuerdo con el modelo de toma de
decisiones, un estudio de viabilidad en una inversin de bienes inmuebles se
debera estructurar segn los artculos siguientes:
1. Resumen; 2. Objetivos y coacciones; 3. Viabilidad administrativa; 4. Viabilidad
tcnica; 5. Anlisis del mercado (demanda); 6. Anlisis del marco competitivo
(suministro); 7. Opcin de rasgos del diseo; 8. Estimacin de costes de
produccin; 9. Tiempo estimado de produccin; 10. Opcin de financiero (accin de
palanca); 11. Magnitud y cronometraje de ingresos; 12. Anlisis financiero; 13.
Conclusiones y recomendaciones.
Las partes de 3 a 11 deben proponer, adems de las soluciones consideradas ptimas,
el anlisis y la comparacin con las variantes principales compatibles con los
objetivos.
1. Resumen. Consiste en el Resumen ejecutivo habitual de todos los informes de
investigacin, preparados para el uso de las esferas de toma de decisiones ms
altas del cliente. Debera ser breve y faltante detalladamente. Los objetivos de
los clientes, la articulacin del estudio y las conclusiones principales, que se
han alcanzado, se resumen en ello.

2. Objetivos y coacciones. Este captulo Identidades los objetivos del cliente.
Ilustra la hiptesis principal, si hay un, junto con variantes y las hiptesis
alternativas consideraron aceptable. La preparacin de un plan para el desarrollo
inmobiliario siempre implica el denition, por el promotor, los objetivos specic
de la operacin y macroestrategias de conseguirlos. stas son decisiones tpicas de
la estrategia corporativa que dependen tanto de la dimensin nancial del operador
como del tipo de funcin que principalmente se realiza. Tpicamente, el
inversionista siempre incluye, en los objetivos de conseguir, un rendimiento
aceptable mnimo con relacin a cierto nivel del riesgo.
Al mismo tiempo, juntos con el denition de los objetivos, uno sigue a la
finalizacin de un anlisis de ''previabilidad'' a travs del urbanism verication
y verication econmico sinttico primero.
El preestudio de viabilidad es un procedimiento Simplificado (por lo tanto, menos
caro y ms corto que el estudio de viabilidad completo) donde aquellos proyectos
que no merecen sujetarse al anlisis adicional se pueden desechar. Por
consiguiente, el anlisis de viabilidad se debera ver como un proceso en curso que
se hace cada vez ms ms intenso como los enfoques del inversionista la decisin
nal.
3. Viabilidad administrativa. La prueba de primero para realizarse es la
suficiencia del proyecto con la planificacin. Pretende asegurar todos los aspectos
de la aprobacin del proyecto:
(a) Los destinos mandados por instrumentos de planificacin generales o ejecutivos
(corriente y en curso);
(b) reas de Constructible y/o volmenes; (c) reas para despojarse; (d) gastos de
la Infraestructura y gastos en el coste de construccin; (e) urbanizacin
Existente; (f) tiempo Estimado tena que obtener la concesin.
Este verication es muy simple para el pequeo a proyectos de tamao medio,
consecuentes con la instrumentacin corriente. En estos casos, la estimacin del
tiempo tena que obtener la concesin no es sujeto a fluctuaciones grande. La
situacin es muy diferente para proyectos complejos ms grandes, que requiere la
preparacin y la aprobacin de ejecutivos de planificacin urbana que se deberan
concertar detalladamente con la Administracin pblica, y cuando los proyectos
estn relacionados con reas incluidas en variaciones en el instrumento de
planificacin general o relacionndose con instrumentos todava en el progreso sin
la aprobacin nal. La estimacin del tiempo para la concesin es en particular
dificultades en estos casos, hasta ms all de la etapa de la consulta pblica
entre el operador y el operador privado. El proceso burocrtico lamentablemente no
permite ninguna prediccin confiable del tiempo, porque es sujeto a varios niveles
de la aprobacin y acontecimientos imprevisibles (la cada de administraciones
municipales o gobiernos regionales, el nmero de la posicin de prcticas, etc.).
Es obvio que esta indeterminacin al tiempo de arranque de una inversin,
considerando el peso que tiene la variable del tiempo en el resultado, generalmente
causa a
91
enfoque precautorio: una operacin compleja se considera aceptable si el

rendimiento es tal que cubre el riesgo de una extensin signicant del horario.
El examen de la situacin urbana implica el control preliminar sobre cuando, que y
cuanto es posible construir. Si el resultado de este examen muestra que, al menos
actualmente, en ese territorio, uno no puede construir nada, uno no puede construir
lo que plane, o uno no puede construir un volumen mnimo que asegura Rentabilidad,
entonces es intil conseguir las fases sucesivas del estudio de viabilidad. El
objeto de verication puede ser ligeramente diferente cuando el sitio no es
especificamente identied pero el inversionista potencial slo tiene una idea buena
sobre el Rentabilidad de cierto tipo de la inversin de bienes inmuebles en cierta
rea. El sujeto del estudio es entonces el identication, en esa rea, de la tierra
que se puede transformar como esperado. En cualquier caso, un estudio cuidadoso del
estado y las perspectivas de los instrumentos de planificacin urbana relevantes a
un nivel supra-municipal, municipal e intramunicipal, se debera realizar.
Para asegurar la conveniencia para construir de las reas como planeado, es muy
importante saber en que etapa varios instrumentos de planificacin son: en la etapa
de diseo, adopcin, aprobacin o si son totalmente ejecutables. De esta manera,
tambin es posible hacer predicciones sobre el cronometraje de realizacin del
programa.
4. Viabilidad tcnica. Considera, en una etapa preliminar, la compatibilidad entre
las caractersticas fsicas del sitio (geotechnical parmetros, topografa,
servicios, etc.) y la alternativa usa para que plane usar para ello.
5. Anlisis del mercado. El anlisis del mercado es preliminar y esencial para
cualquier clase de la iniciativa econmica. Este estudio es tanto ms importante ya
que la iniciativa de la inversin es extensa e innovadora. En cuanto al anlisis de
la situacin urbana, es adecuado usar a un especialista tambin para el anlisis
del mercado o, un instituto de investigacin especializado para los proyectos ms
importantes. Han hablado ya del estudio del mercado y la multiplicidad de
metodologas disponibles se ha destacado. Las fuentes de informacin y los
instrumentos de anlisis son necesariamente diferentes segn el destino de los
edificios y as sus usuarios potenciales (p.ej. edificios residenciales queridos
para la residencia primaria o para casas de veraneo, edificios industriales, ofce
espacios, hoteles, centros de vacaciones, etc.).
El anlisis del mercado debera conrm o refutar las asunciones de inversionistas,
y en el caso ltimo, aconsejar el realineamiento. De ser posible, tambin debera
sugerir, en caso de intervenciones complejas, la mejor mezcla entre destinos
practicables, proporcionar la direccin de arquitectos en la tipologa del edificio
en las caractersticas funcionales o estticas y dar la informacin a los expertos
nancial en precios mximos y formas del pago.
6. Anlisis del marco competitivo (Suministro). Otras pautas importantes son los
que se relacionan con la escena competitiva. Es necesario estimar el nivel del
concurso corriente y futuro a fin de determinar el nivel actual y la evolucin
posible de la tasa de vacantes.

7. Opcin de las caractersticas del proyecto. Si el urbanism y las investigaciones
del mercado proporcionan la informacin esperada, a este punto hay bastante
material para hacer una oferta de proyecto inicial. El volumen constructible de
hecho se conoce, hay informacin necesaria a dene la mezcla correcta para uso
intencionado o talla de las unidades individuales y el estndar general de la
calidad. Los arquitectos pueden proponer entonces un diseo preliminar con
asunciones realistas sobre los elementos estructurales, arquitectnicos y
tecnolgicos principales. Estas asunciones del diseo se deberan naturalmente
considerar provisionales debido a la necesidad de la investigacin adicional y
porque esta fase se debera completar en un relativamente poco tiempo a fin de
permitir la ejecucin de fases subsecuentes del estudio. La documentacin del
diseo debera ser cuantitativamente y cualitativamente adecuada para la valoracin
subsecuente de los gastos de construccin y urbanizacin.
8. Estimacin de costes de produccin. El conocimiento de la condicin urbanism y
diseo preliminar debera permitir el establecimiento de una estimacin preliminar
en el coste de realizacin del programa. stos resultan de la suma de los gastos:
Adquisicin del rea, si no ya posedo; urbanizacin, estos gastos se deberan
estimar con el procedimiento sinttico por
analoga con proyectos similares; construccin, siempre con procedimiento
sinttico, teniendo el coste en cuenta de
cualquier trabajo especial; contribuciones a permiso de edificacin; los gastos
estuvieron relacionados con la planificacin y proceso de desarrollo (incluso el
fea-
estudio de sibility, diseo, direccin de construccin, consulta, pruebas,
honorarios de abogados, impuestos, mercadotecnia).
9. Estimacin de tiempos de produccin. La prediccin correcta y los mrgenes de
tiempo realistas del programa son de gran importancia para una evaluacin apropiada
de los resultados econmicos de la inversin. Esta provisin se debe hacer con el
acuerdo de todos los expertos implicados en varias secciones del estudio de
viabilidad. En particular, es necesario tasar el tiempo requerido para:
La aprobacin eventual de planear instrumentos y la concesin de concesiones; el
diseo; las consecuciones; la construccin y pruebas; la subvencin de cualquier
licencia administrativa.
Para cada una de estas fases, las subfases principales se deberan apropiadamente
destacar. El programa de jornada completa se puede traducir grficamente en un
Programa o Tcnica de la Revisin y Evaluacin de Proyecto carta (COQUETA) o
similar donde la fase de comercializacin tambin se coloca. En muchos casos esta
fase comienza hasta antes del final de la fase de construccin, pero todava es
importante que entre los dos hay una cronologa precisa.
93
10. Elija el derecho financiero. El anlisis preliminar de la viabilidad nancial

combina las necesidades tanto del inversionista como del instituto que concede el
prstamo. La financiacin slo se activa si el proyecto encuentra las necesidades
de ambos partidos. Como notado encima, el prstamo se debe analizar como una
funcin de varias combinaciones posibles de equidad y capital financiado. Hay
muchos parmetros para considerar a fin de obtener el control total sobre el
prstamo. Algunos ms importantes son, por ejemplo, la tasa de inters, el perodo
de la amortizacin, los gastos de arranque y la terminacin del prstamo y el
impacto a impuestos.
En primer lugar, el prestamista tiene que asegurar, que el proyecto es capaz de
generar un dinero efectivo ow que tiene la vuelta en cuenta del prstamo, y en
segundo lugar, que el precio de venta ms probable del proyecto es sufcient,
debera el inversionista no poder cubrir la deuda de todava no ser no extinguido.
11. Magnitud y cronometraje de ingresos. En vista del coste y el tiempo de la
produccin antes tasada, es necesario a este punto estimar los ingresos probables,
juntos con su distribucin temporal. La cantidad de ingresos con el tiempo debe
estar de acuerdo con:
El tiempo esperado de venta o arriendo, posiblemente distribuido con el tiempo,
cuando la iniciativa del edificio cubre ms de una unidad (p.ej. piso u ofce);
El desarrollo temporal de precios unitarios con relacin a la tasa nominal de
ination y la tendencia de oferta y demanda;
Las frmulas del pago esperadas, en particular en cuanto a tardanzas y descuentos
en pago, por ejemplo, en caso de una venta de antemano hecha mirando simplemente
los proyectos.
En cualquier caso, adems del guin ms probable considerado, siempre es
aconsejable presentar guiones menos favorables que dene la condicin aceptable
mnima.
12. Anlisis financiero. El anlisis del mercado proporciona los datos para
realizar la proyeccin del futuro dinero efectivo flujos del proyecto. El dinero
efectivo ow resume, en una o varias mesas, la dinmica temporal y el resultado
posible de la inversin. Para cada ao, los espectculos de la mesa:
Los costes de produccin, divididos en los artculos principales; inters de
capital destinada, en la tasa corriente; ingresos de ventas; el saldo neto entre
ingresos y gasto; el equilibrio total al final de etapa de mercadotecnia.
En cuanto a la suposicin encima, las perspectivas alternativas se pueden presentar
correspondiente a condiciones subptimas o mnimas. Las mesas que se relacionan con
el dinero efectivo flujos se deben correctamente comentar, recordando las
asunciones y las opciones abajo tanto a la perspectiva principal como a
perspectivas complementarias o alternativas posibles.

Esta seccin del estudio debera dene, con el uso de tcnicas specic, los ndices
necesarios para evaluar la conveniencia de la inversin. Los clculos deben tener
el elemento del riesgo en cuenta.
13. Conclusiones y recomendaciones. El captulo nal ilustra tanto los resultados
principales de varias fases del estudio como las conclusiones resumidas en la mesa
con relacin al dinero efectivo flujos. Distingue pruebas proporcionadas por los
promotores o sus expertos de los adquiridos directamente. Presenta tanto los
resultados considerados con la mayor probabilidad como a ambos los considerados
subptimos o mnimos. Puede incluir recomendaciones sobre ciertas fases de la
inversin juzgada ser particularmente importante o sensible. Se puede esperar que
los clientes de un Estudio de viabilidad incorporen dentro de ello un estudio
complementario apuntado a la optimizacin del programa econmico. El objetivo es
maximizar o aumentar la diferencia entre el valor de mercado (MV) del producto de
la transformacin y el valor del coste del mismo (CV). Los modos posibles de
conseguir este resultado son:
Deje el sin alterar MV, pero disminuya el CV; aumente MV y deje el CV sin
alterar; disminuya MV y, en la an mayor medida, el CV; aumente MV y, en menor
grado, CV; aumente MV y disminuya el CV.
5.6.3 El valor de inversin
El proceso del anlisis de la propiedad de la inversin es solamente una adaptacin
a este eld de tcnicas de presupuestacin de capital usadas por analistas nancial
en valores de inversin. Estas tcnicas pasan por los puntos claves siguientes:
Estimacin de la red esperada benets; ajuste cronolgico, con respecto a
cronometraje de diferencias en dinero efectivo flujos
resultar de las alternativas de la inversin; Quantication de los riesgos se
asoci con alternativas posibles; clasificacin de alternativas basadas en las
combinaciones de vuelta del riesgo relativas.
Los primero tres elementos - la cantidad de la red benets, su distribucin a
tiempo y el nivel de condence con relacin a su acontecimiento - determinan el
valor relativo de alternativas de la inversin. El resultado de estos anlisis, por
lo tanto, no es ms que la estimacin de lo que se ha indicado con el trmino
valor de inversin.
En el captulo anterior, el valor de inversin era Definido como el valor estimado
de una propiedad con respecto al inversionista specic que encarg la evaluacin.
Los inversionistas esperan slo comprar si el valor de la inversin es ms alto que
el valor de mercado de la propiedad, y los dueos, por otra parte, quieren vender
la propiedad si obtienen una mayor cantidad que el valor atan a la propiedad como
la parte de su carpeta.
95
En la luz de los conceptos introducidos en los prrafos anteriores, es por lo tanto

posible al valor de inversin dene en una forma tcnicamente ms correcta.
Equivale a la cantidad mxima que un inversionista quiere pagar por la compra de
una propiedad, considerando el dinero efectivo flujos esperado de la direccin de
la propiedad y la tasa de rendimiento mnima aceptable por el propio inversionista.
Desde un punto de vista operacional, el esquema presentado requiere para hacer
predicciones sobre el futuro dinero efectivo flujos. Entonces, para hacer
comparaciones entre alternativas, es necesario ajustar y corregir los resultados
porque son la incorporacin mutuamente commensurable de las diferencias en trminos
de cronometraje y arriesgan asociado con el dinero efectivo flujos. Finalmente, las
alternativas se piden segn su atractivo (como medido por la proporcin de la
produccin del riesgo).
Reconoce, principal, la necesidad de formular una prediccin en la cantidad de red
benets que la inversin puede generar. Este paso es el ms delicado porque, a
pesar de la cantidad de datos y experiencia disponible, a menos que uno no tenga
regalos de la clarividencia, los futuros acontecimientos nunca se pueden predecir
con la certeza absoluta. Tenga presente que uno tiene que estimar los ingresos,
gastos de funcionamiento, los trminos de financiero, precios de venta, la carga
tributaria, los tiempos en los cuales estos elementos se materializarn; cada una
de estas entradas es una variable del proceso de toma de decisiones que es tener
que ver con un nivel ms o menos completo de la certeza (incertidumbre).
La tarea ms fcil operacionalmente se relaciona con el segundo paso del esquema, a
saber la alineacin cronolgica del dinero efectivo flujos. Las frmulas de
matemticas nancial se deben aplicar para hacer benets comparable y gastos que se
acumulan en tiempos diferentes. Por supuesto, hasta en este caso, la subjetividad
desempea un papel fundamental: la expectativa de Beneficio de hecho se diferencia
entre inversionistas. El valor de inversin depende de la opcin de tasa de
descuento.
En una propiedad specic, es posible evaluar estrategias alternativas. Sosteniendo
constante la cantidad del prstamo, el inversionista puede cambiar los otros
factores y comprobar el resultado midiendo el valor de la nueva inversin. El
inversionista elige la alternativa que produce el nivel ms alto de la utilidad por
unidad del dinero invertido, si todas las alternativas tienen el mismo nivel del
riesgo percibido.
Cada uno interpreta la informacin sobre la base de referencias personales, que por
su parte son el resultado de experiencia personal. Por esta razn, cada individuo
alcanza conclusiones diferentes de la misma informacin. Es probable que haya
desacuerdo, por ejemplo, sobre la estimacin del futuro ow de ingresos del
alquiler y sobre los gastos de funcionamiento asociados con una propiedad. Las
condiciones scal pueden no ser comparables a travs de inversionistas diferentes y
debido a esto; sus ingresos netos pueden ser diferentes aun cuando flujos son
similares antes del impuesto. Los inversionistas tambin pueden no tener la misma
tolerancia del riesgo; adems, la preferencia sobre la renuncia para el consumo
inmediato a fin de obtener mayor benets de los mismos recursos en el futuro puede
variar entre individuos. Aquellos que prefieren el consumo inmediato eligen tasas
de descuento ms altas capaces de premiar transacciones con un valor de la
recuperacin a corto plazo que los que requieren tiempos de espera ms largos. En
la prctica, el valor de inversin es diferente del inversionista al inversionista.
96
Referencias
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sobrevalora y y pone longitud del contrato en una lista: los efectos del listado
endgeno se contraen en mercados de la vivienda. Diario de Finanzas de Bienes
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Zabel, J. E. (2012). Migracin, mercado de la vivienda y respuestas del mercado de
trabajo a empleo
choques. Diario de Urban Economics, de 72 aos, 267-284.
Captulo 6
Evaluacin de la inversin
Abstraiga La evaluacin de efciency econmico de la inversin en bienes inmuebles,

implica la valoracin y la comparacin de gastos e ingresos generados de su
produccin y direccin. En los prrafos siguientes, los enfoques posibles a la
valoracin de dinero efectivo flujos son briey indicado. Por otra parte, esta
estimacin no agota la tarea del analista que debera apoyar al inversionista
estableciendo una jerarqua de opciones identied entre un gran nmero de
alternativas y acompaado por ndices, parmetros y guiones del riesgo. Las medidas
tradicionales de Rentabilidad se analizan para este fin; sin embargo, stos tienen
una limitacin importante: no hacen caso de los efectos del cronometraje de dinero
efectivo flujos. Finalmente, el dinero efectivo rebajado ow anlisis se introduce,
y el texto describe y explica los indicadores Rentabilidad principales que se
pueden sacar de este anlisis, destacando sus limitaciones y fuerzas.
61 Introduccin
El proceso de verication para la viabilidad de una inversin de Bienes inmuebles
se refiere al hecho que la evaluacin ocurre en dos fases: en el primero, donde la
hiptesis de desarrollo es Definido, verication econmico se hace. Despus de que
este verication all es primero un mejor proyecto denition y luego los estudios
del mercado que son preliminares al econmico y nancial nal la evaluacin
(segunda fase).
La evaluacin del efciency de una inversin de Bienes inmuebles econmica genrica
ocurre a travs de una confrontacin de coste-benet.
Tenga en cuenta que el concepto efciency usado en la economa es diferente de la
que usada en la ingeniera. En la Fsica, el efciency se mide a travs de trminos
de cantidad y es expresado por la proporcin entre la cantidad de bienes - o
servicios - y factores usados: es decir, una caldera se considerar ms Eficiente
que el otro, si produce ms calor en el combustible igualmente consumido. Por otra
parte, efciency econmico tiene el dinero como un parmetro y se mide a travs de
la proporcin o la substraccin, entre el valor nal de bienes y el coste de los
factores usados: es decir, hay

97
98 6 evaluacin de la inversin
efciency econmico si el valor de realizacin rebajado de los ahorros de
combustible permitidos es ms alto que el precio ms alto de la nueva caldera.
El problema principal relacionado con la evaluacin de efciency econmico de una
inversin de Bienes inmuebles a travs de coste y confrontacin benets, es el de
los trminos monetarios que determinan el benets. La razn consiste en que una
inversin de Bienes inmuebles es normalmente presentada por gastos que estn cerca
de la fecha de evaluacin, mientras los benets son ms distantes a tiempo y,
obviamente, inciertos. En el coste y evaluacin benet, en cuanto a la propia
evaluacin, es importante concentrarse exclusivamente en aquellos gastos y benets
que directamente benet o apoyan a aquellos que han hecho la inversin y no hacen
caso de aquellos efectos negativos o positivos que son creados por el
acontecimiento, pero conciernen otros sujetos. De hecho, si unos rboles de plantas
del dueo alrededor de la casa, hay seguramente el ahorro de energa para
explicarse en el aire acondicionado debido a menos luz del sol. Sin embargo, mismo
benet disfrutado por el resto de la vecindad no se puede o investigar de
quantied.
62 Evaluacin del flujo de fondos
La evaluacin del benets de una inversin de Bienes inmuebles implica, por una
parte, la evaluacin de benets asequible que se deriva de la salida de Bienes
inmuebles (sostenido para la venta) o de la administracin de stos (en este caso
el producto nal es el servicio del alojamiento), y por otra parte, la evaluacin
de los factores en cuanto a costes de produccin.
Por lo tanto, el inversionista considera terrenos y edificios como factores de la
produccin, el coste de que se tienen que estimar o explicarse con el coste de los
otros factores, que participan en la actividad econmica. En el caso de la tierra,
es decir, un bien econmico permanente y no destructible, su precio de utilizacin
equivale al inters de la capital usada para la compra. Adems, a consecuencia de
su particularidad (es un bien original, no increasable en el precio, por lo tanto
permanente) no es sujeto a la amortizacin. Al contrario, debido al alquiler podra
aumentar su valor con el tiempo. Esto es algo que se debe considerar durante la
fase de evaluacin benets y sobre todo en la estimacin del valor de salvamento.
En cuanto al edificio, el precio de utilizacin es una parte compuesta de una parte
del inters del coste inicial y un pago anual de amortizacin, requerida reproducir
el mismo bien, o similar, al final de su perodo de servicio. En trminos de
gastos, stos son los elementos del mayor compromiso econmico, que tambin
implican una evaluacin specic estrictamente relacionada con la modalidad de
financiero. Igualmente importante es la prediccin de los gastos relacionados con
la direccin de la operacin.
La viabilidad y la conveniencia de una inversin se miden comparando los gastos con
la actividad benets ow. La evaluacin de la inversin de bienes inmuebles
requiere la fabricacin de una prediccin - en absoluto no fcil - en el
rendimiento de muchos parmetros implicados en el dinero efectivo ow clculo. Es
fundamental para este fin investigar la historia operacional del edificio (si se
usa ya) o de otras fincas comparables. Esto tiene el identication en cuenta de los
ingresos y
99
los artculos de gasto estuvieron relacionados con la direccin de la propiedad, su

volatilidad y por lo tanto su influencia en el Rentabilidad de la inversin. Con
relacin a la abundancia de la informacin y datos, debido a estudios del mercado,
es posible usar tcnicas estadsticas y economtricas a fin de obtener predicciones
que son ms confiables.
621 Benets y futura evaluacin del valor del edificio

Los artculos activos de un dinero efectivo genrico ow relacionado con una
inversin de Bienes inmuebles, considerada como variables debido al tipo del
edificio, son por lo general el alquiler y el valor de recuperacin de la inversin
al final de perodo de tenencia. El valor de recuperacin se tiene que proporcionar
al valor de venta probable del edificio.
Para la evaluacin de los ingresos brutos de un edificio ya en el uso, es
importante ganar la informacin sobre:
Alquiler concordado en un arriendo; la existencia de atrasos en el pago de
alquileres; volumen de espacios vacantes.
Tambin es til corresponder a estas investigaciones con la evaluacin de los
arriendos solos, que podran indicar clusulas o formas contractuales especiales,
concesiones y acuerdos con efectos en el alquiler.
Si la adquisicin de esta informacin no es posible, siempre se requiere una
estimacin de los ingresos potenciales a fin de verificar la exactitud de los datos
dados por el dueo y el consecuencia de esos datos con el mercado.
La evaluacin de ingresos potencial, en cambio, se hace el punto de partida para
una evaluacin de transformacin del edificio (produccin desde el principio o
cambio del uso).
Cada propiedad expresa unos ingresos potenciales como una funcin de:
La interaccin de oferta y demanda en el rea del mercado, que pone el nivel de
los alquileres y la cantidad de los espacios que se pueden usar;
Su deseabilidad con relacin al marco competitivo.
Se ha mostrado ya cmo el rendimiento de la relacin de demanda del suministro
desempea un papel principal en el uctuation de precios; las reacciones del
mercado a cambios del clima econmico y en particular a cambios de algunas
variables macroeconmicas, tambin se analizaron. Por lo tanto, ahora se hace
necesario coleccionar una variedad de datos que, de correctamente ser interpretado,
llevan al analista a formular una prediccin sobre la posibilidad y el grado de
futuros cambios de las preferencias del mercado specic. A fin de valorar los
ingresos potenciales, tambin es esencial esperar los cambios de las preferencias
de futuros arrendatarios sobre la ubicacin y la calidad de los bienes inmuebles.
Adems, los ingresos potenciales directamente se relacionan con las predicciones
sobre el decaimiento fsico y cualitativo del edificio y se concentran en preguntas
que implican gastos y la recuperacin probable de valor.

Las caractersticas fsicas de edificios son sujetas a un decaimiento natural
inevitable. Una consecuencia directa de esto es la decadencia de la deseabilidad de
la propiedad dentro del marco competitivo. Esto tiene un efecto inevitable en el
valor de recuperacin. A fin de determinar tales efectos, un parmetro fundamental
tiene que ser Definido: la Vida econmica de la propiedad.
A fin de entender esta nocin es, primero de todos, importantes para distinguir la
vida til de un edificio de su vida fsica (duracin en efciency). ste es
estrictamente ligado al empeoramiento fsico del edificio, debido al paso del
tiempo. La duracin en efciency de un edificio o parte de l, claramente se
relaciona con las actividades de mantenimiento. El mantenimiento regular y la
modernizacin pueden ampliar la vida fsica de un edificio. Obviamente, la vida
til no puede ser ms larga que la vida fsica. Sin embargo, a diferencia de ste,
se puede bastante reducir debido a una conformidad pobre del edificio, o de uno de
sus componentes, a nuevas normas de calidad de los usuarios. Esto implica una
prdida inevitable de la clasificacin en preferencias del mercado comparado con
propiedades nuevas o retenidas. Este fenmeno se llama la cada en desuso
funcional. Es causado por el progreso tecnolgico despus de parte construida de
la Finca y se tiene que separar de la cada en desuso econmica, que es un factor
de la depreciacin econmica relacionada con variaciones en el ambiente del
edificio, o mejor dicho; se relaciona con variaciones de condiciones del mercado
inmobiliario particulares y de la economa en s mismo. La cada en desuso
econmica produce una reduccin del valor de la tierra, as es un fenmeno en
contraste con el alquiler de la tierra.
La vida til de un edificio es por lo general ms corta que su vida fsica. ste se
podra estimar comparando tipos del edificio similares de los cuales la duracin
del servicio se conoce porque han alcanzado ya su final. O bien, es til referirse
a la vida fsica de los componentes que arreglan el edificio (Manganelli 2011). Por
suerte, la evaluacin de la vida fsica de un edificio no muestra problemas
insuperables. Ms complejo es el proceso de la cada en desuso y por consiguiente,
la vida til de la propiedad. Los factores que podran influencia la vida til son
seguramente externos a la Finca y se podran encontrar, por ejemplo, en actividades
de modernizacin, en los estndares crecientes de la calidad (cada en desuso
funcional), en el aumento del valor de la tierra urbana (alquiler), en cambios
socioeconmicos o ambientales, en cambios de transporte y tcnicas de almacenaje
(cada en desuso econmica).
La figura 61 muestra cuando una Finca se debe considerar econmicamente obsoleta,
que es al final de su vida til til (Csillaghy 1985).
Con el tiempo, por una parte el valor de inversin relacionado con la parte
construida de la Finca ligeramente disminuye, de hecho las disminuciones de la vida
fsicas y el decaimiento de alquiler se hacen ms altos (mantenimiento y los gastos
que se dirigen causan un aumento de gastos de la direccin), por otra parte hay un
aumento progresivo de la tierra en la cual el edificio est de pie. Cuando las
lneas que representan estos dos fenmenos se encuentran, el edificio se debe
renovar o demolerse y sustituirse.
La figura 62 muestra una interpretacin mucho ms detallada del fenmeno; muestra
que el valor de la propiedad es la suma de los valores de la tierra y edificio. Los
toques de luz de la carta que el aumento del valor de la tierra compensa y excede
el efecto de la depreciacin de la parte construida. La variacin del valor del
edificio en particular se considera no lineal, pero con una forma cncava, como

Final de fig. 61 de la vida til til de un edificio
Construccin de valor de inversin
101
Valor
La curva del Valor de fig. 62 de una finca, la suma de las partes alcuotas estuvo
relacionada con el rea y con el edificio
Tiempo del valor de la tierra
Final de Vida til til
Coste de demolicin
Tierra de A+C
Valor
Umbral de demolicin
Tiempo de construccin
mostrado en varios estudios empricos (Pescador et al. 2005; Dixon et al. 1999). La
interseccin entre la curva del valor de la tierra (aumento) y la curva que
describe la funcin del valor total (un + C), en que el coste de demolicin se
resta, marca el logro del umbral de demolicin, que es el final de su vida til.
Un comprensible, aunque slo cualitativo, la representacin de la cada en desuso
funcional se representa en Fig. 6.3, la carta muestra la relacin entre vida
fsica, vida til y tiempo de servicio con relacin al mantenimiento y la mejora de
la reurbanizacin funcional por una parte y el aumento esperado de normas de
calidad en el otro.
El grfico se construye asumiendo:
1. Que el nuevo edificio, obviamente, tenga calidad y niveles de rendimiento ms
alto que estndares aceptables;
2. Crecimiento constante de este umbral mnimo; 3. Decaimiento leve del elemento
considerado.
102 Mantenimiento
6 Norma de calidad de Evaluacin de la Inversin
Rendimiento - Reurbanizacin de calidad
Duracin fsica
Tiempo de servicio de la vida til
Tiempo
La variacin de Rendimiento de fig. 6.3 estuvo relacionada con intervenciones

posibles diferentes
Todos los factores destacados tienen efectos en la prediccin de flujos de entrada;

los efectos son por lo tanto reections de la medida del potencial de ingresos
brutos, es decir, la evaluacin de probabilidades de la vacante (no vacante) y
cuentas incobrables. Estas unidades tienen la prdida en cuenta de ingresos
asociados con perodos de no productividad y los atrasos descontados o insolvencia
del arrendatario, a fin de determinar los Ingresos operativos Gruesos potenciales.
622 El funcionamiento y gastos de la direccin

Una vez que los Ingresos brutos se han estimado, hay que realizar un anlisis de
los parmetros que afectan el coste de Ingresos operativos Netos. Igualmente
importante en el dinero efectivo ow evaluacin es la prediccin de gastos de la
direccin y mantenimiento de la finca. La prediccin de futuros gastos de
funcionamiento es denitely menos complicado que la evaluacin de ingresos brutos:
los gastos son menos, o en absoluto no, susceptibles a aquellas variables que, en
cambio, influencia los ingresos de las propiedades significativamente. stos
incluyen la ubicacin de la propiedad.
Los costes operativos de un tipo particular de la Finca pueden variar, por
supuesto, con relacin a las reas diferentes del pas, segn factores climticos y
en varios ndices econmicos. Sin embargo, dentro de la misma regin, no hay
diferencias apreciables entre los gastos asociados con el mantenimiento de
propiedades similares.
Esto significa que es posible construir, observando los gastos relacionados con
diversos tipos de la Finca (por lo tanto teniendo la edad en cuenta de la
propiedad,
Mantenimientos de fig. 64 y reemplazo
103 gastos Totales
Gastos
Gastos de mantenimiento
0
Nivel de mantenimiento ptimo
Gastos de reemplazo
Nivel de mantenimiento
la calidad y el uso de la construccin), una lista de gastos se dividi en reas

geogrficas, as asistiendo al analista en el proceso de evaluacin. En las mismas
condiciones, el mantenimiento de un edificio ms viejo es relativamente ms caro.
Muchos otros parmetros pueden cambiar bastante la cantidad de los gastos
necesarios para la direccin de la propiedad. Por favor note que en este sentido,
las opciones del diseo en cuanto a la calidad de edificios son el determinante.
Las caractersticas socioeconmicas de aquellos que usan el espacio alquilado son
igualmente importantes en dening los gastos. Sin embargo, la prediccin de tiempo
y reemplazo de elementos y mantenimientos y la direccin de Instalaciones no es
fcil. Los datos de los gastos de uso no se coleccionan de un modo sistemtico y
slo unos pases se han especializado y bases de datos confiables.
Estos gastos son necesarios para Bienes inmuebles para garantizar, ceteris paribus,
que sigue generando un alquiler bastante alto ow.
Todava hay un problema de compromiso entre gastos de reemplazo y mantenimiento. En
otras condiciones iguales, un aumento del nivel de mantenimiento para componentes
solos causa una disminucin de su coste de reposicin por unidad del tiempo. Un
mantenimiento bueno ampla el perodo de servicio de los componentes del edificio.
De este modo, generalmente, ms alto el nivel de mantenimiento (y sus gastos) ms
abajo los gastos de reemplazo. El nivel ptimo del mantenimiento equivale a mnimo
del coste total dado por la suma de los mantenimientos y reemplazo (Fig. 64).
La evaluacin de gastos de funcionamiento se tiene que desarrollar sobre la base de
la historia de la contabilidad de la propiedad bajo el estudio o, en caso de un
nuevo proyecto, analizando los gastos de propiedades similares. La reconstruccin
de la historia de operaciones, no importa qu complejo es debido a la ausencia de
bases de datos, es importante ya que permite que nosotros desarrollemos una
estimacin de los futuros gastos de ciertas referencias.
Los gastos para descontarse en ingresos operativos gruesos son classied en las
categoras siguientes:
104
Red de la tabla 61 que hace funcionar alquiler por unos ingresos de Potencial de la
finca genricos de Vacante de alquiler y partes no cobrables
Otros ingresos (es decir, aparcando) direccin de gastos de la direccin de
ingresos operativos de Gross y Red de gastos de funcionamiento del Total de deberes
e Impuestos de Mantenimiento de Seguros de Servicios de gastos de la administracin
que hace funcionar alquiler
6 evaluacin de la inversin
UN B C = (UN - B) D E = (C + D)

F G = (E - F)
Gastos administrativos y directivos: stos son gastos relacionados con la

direccin de la vivienda, la coleccin de alquileres, publicidad, registro de
documentos, etc.;
Servicios: stos son los gastos relacionados con custodia y vigilar, limpiar e
iluminacin, es importante comprobar si estos gastos son llevados por el
arrendatario (como es por lo general el caso) o el dueo;
Seguro: es el premio lleno que se paga por el riesgo de re, relmpago,
explosiones de gas, y asegurar la responsabilidad del tercero;
Mantenimiento: son los gastos incurridos para intervenciones apuntadas a la
prevencin del empeoramiento de la propiedad, para asegurar la funcionalidad del
uso o la extensin del trmino de efciency del edificio;
Impuestos y deberes: para este sujeto, por favor refirase al siguiente prrafo.
En la Tabla 61, los artculos son los ingresos actuales ms comunes y gastos que
provienen de la direccin de propiedad comn.
62.3 Valor de recuperacin
Otro elemento de los ingresos ow es el valor de venta probable de la Finca al
final de perodo de tenencia. Aunque no represente una anualidad, pero un nico,
forma una parte importante del valor de inversin. El valor de recuperacin
seguramente depende de todas aquellas variables que se han considerado en Gross que
hace funcionar la prediccin de alquiler, es decir, aquellos que determinan la
interaccin de oferta y demanda en el mercado. En la prediccin de futuros guiones,
uno trabaja poniendo por caso que el Mercado inmobiliario trabaje efciently, sin
coacciones y cuellos de botella de modo que los alquileres se puedan interpretar
como la vuelta en la capital y por lo tanto su evolucin
105
expresa la evolucin subyacente del valor de la capital de la cual la vuelta se

saca. De este modo, justo como cualquier otra actividad verdadera o nancial,
cuando el alquiler aumenta (disminuye), las disminuciones del valor (aumentos).
Sera demasiado arriesgado para imaginar condiciones diferentes de aquellos, aunque
la realidad indique - como mostrado en prrafos anteriores - que debido a los
lmites estructurales apropiados del Mercado del Alquiler, no siempre expresa
precios/alquileres que son el poder del dividendo correspondiente al valor de la
propiedad.
Al estimar el alquiler de operaciones neto, se supone, entre otras cosas, que la
propiedad mantendr, durante el perodo de tenencia, mismo Rentabilidad al menos
para la parte de ello unido a los rasgos tcnicos y funcionales de la propiedad.
Tambin se supone que esta capacidad se deriva del pronstico apropiado del
cronometraje (la frecuencia de la intervencin) y mantenimiento y mejora.
Considerando estas asunciones, la propiedad se valorar al final de perodo de
tenencia, obviamente relacionado con los ltimos ingresos estimados.
El enfoque ms conveniente para obtener el valor de nal debe predecir la tendencia
de la relacin entre ingresos operativos netos y el valor de mercado, y aplicar
esta proporcin para obtener ingresos operativos para el ao nal del perodo de la
inversin. Es una pregunta de estimar el precio de la capitalizacin, dado por la
proporcin:
r Valor de la Propiedad de Ingresos operativos Neto
El precio de la capitalizacin vara segn el coste de capital y en el condence

que los inversionistas muestran en el dinero efectivo flujos de la inversin. Est
claro que la evaluacin no es tan fcil. Nada se puede decir sobre el futuro coste
de la capital; y tan, en cuanto a las expectativas de inversionistas, las
predicciones posibles son aquellos Reflejado en la evaluacin de ingresos netos
ow. Por lo tanto, la asuncin de una relacin constante entre los honorarios y el
precio hasta al final de perodo de tenencia es razonable. Habiendo mencionado
esto, sin embargo, una observacin nal es necesaria: la estimacin muestra que el
precio de la capitalizacin tiene que ser capaz a reect todas aquellas variables
que contribuyen a la composicin del valor de la propiedad y que no se incluyen ya
(al menos no totalmente) en el alquiler. Entre los rasgos intrnsecos de la
propiedad, una que seguramente cambia al final de perodo de tenencia y con
influencia en el valor, pero no en el alquiler es la edad del edificio. El paso del
tiempo tiene efectos en el valor de la finca, en particular en el edificio. Estos
efectos son distinguibles como consecuencias de tres factores de la depreciacin:
edad escarpada, decaimiento de entrada y cada en desuso funcional. Han hablado ya
de la cada en desuso funcional. Los primero dos factores, en cambio, directamente
se relacionan con el empeoramiento fsico de la propiedad. ste es un
acontecimiento natural nico, pero puede ser til romperlo en los dos factores
mencionados, a fin de determinar la depreciacin relativa.
La edad escarpada implica factores de la depreciacin relacionada con el paso del
tiempo y por lo tanto con el hecho que el final de la vida del edificio viene ms
cerca, aun si el edificio y sus partes conservan sus capacidades de rendimiento
originales (si posible).
El decaimiento de entrada es el factor relacionado con el uso de la propiedad

durante el tiempo. La ropa puede poner en peligro la funcionalidad de la Finca o
parte de ella, causando el decaimiento de sus actuaciones. La necesidad de tener
que asegurar efciency igual a esa de una nueva finca requerir un mantenimiento
previsto o, en ausencia de esto, medidas extraordinarias con gastos
consecuentemente crecientes ya que el tiempo pasa. Los efectos del decaimiento de
entrada se explican ya en la evaluacin de alquiler neta, obtenida por la
deduccin, entre otras cosas, a los ingresos brutos, de los gastos de
mantenimiento, aquellos gastos capaces de asegurar el mantenimiento de la capacidad
tcnica y funcional de la finca.
El efecto de edad se debera explicar en la evaluacin del precio de la
capitalizacin. En una alternativa y camino seguramente ms preciso, la prdida del
valor de la finca debido a la edad escarpada se resume como la acumulacin de
partes del reembolso correspondiente al valor del edificio en la variedad
correspondiente al perodo de tenencia.
Si Co es el coste de construccin de un nuevo edificio (si nuevo) o su coste de la
reconstruccin se depreci al ao inicial (de ser usado), 1 m es su perodo de
servicio restante y soy la tasa de inters, dan por la parte de la reintegracin:
Qreint
Co
yo im1
Aunque esta cantidad no equivalga a unos gastos actuales, y por lo tanto no

incluida en el artculo para descontarse en los ingresos operativos gruesos, debe
ser nancially incluy el dinero efectivo flujos. Esto permite:
Medir la depreciacin en el valor de la propiedad que es sujeta a la inversin de
capital a travs de la capitalizacin de red income2;
Estimar la depreciacin causada por inmovilidad debido a edad escarpada al final
de perodo de tenencia;
Conseguir estos objetivos y evitar necesidad tener de considerar correcciones
equivalentes al precio de capitalizacin; estas operaciones ltimas, sin embargo,
podran proporcionar mucho ms incertidumbre.
624 Financiacin de direccin

Si el inversionista decide usar un prstamo a parcialmente nance la compra de una
propiedad, entonces los contenidos de la Tabla 61 tienen que ser modied aadiendo
la instalacin anual de la amortizacin de deudas. Esto se restar de los
Ingresos operativos Netos a
1 A un coste estimado en esta manera, para la mayor exactitud, se debera sumar al
coste de demolicin y transporte de desecho para la eliminacin del edificio para
sustituirse al final de su perodo de servicio. 2 Tierra es una fuente original y
permanente, y todo la aadi tiene una vida limitada en efciency y es por lo tanto
sujeto a la amortizacin.
107
determine el dinero efectivo anual ow antes de impuestos. Los Ingresos operativos

netos significan la diferencia entre ingresos y gastos de la direccin corriente
antes nancial gastos e impuesto:
Ingresos operativos netos instalacin Anual de amortizacin de deudas flujo de caja

antes de impuestos
G H G-H
De hecho, la conveniencia es tasarse desde el punto de vista del inversionista

specic, incorporando las consecuencias de la solicitud de financiar en la
evaluacin. financiero externo es casi obligatorio debido a la cantidad grande de
la capital necesaria para la transferencia de bienes inmuebles. Los instrumentos
tenan que dirigir la opcin para financiero ms econmico se han hablado ya.
62.5 Evaluacin de costes de la construccin

Para tasar la posibilidad de un Beneficio de la realizacin de un proyecto es
necesario, rstly, para determinar la naturaleza y el alcance de los ingresos
esperados y nally para predecir, en las cantidades y tiempo, el outow de capital.
Para aquellas inversiones que contemplan la transformacin de fincas (p.ej., la
construccin de nuevos edificios o renovacin de edificios existentes), la
evaluacin del coste de la transformacin con el coste de direccin desempea un
papel importante en la toma de la decisin correcta para la inversin. En este
sentido, la estimacin del coste de la inversin y la prediccin de cmo los gastos
se distribuirn con el tiempo es crucial. Sin tener en cuenta las caractersticas
del proyecto y el tipo de cliente, esta informacin es inestimable para tomar una
decisin en cmo a nance la operacin. Slo las consideraciones y los modelos que
pueden llevar a la opcin nal pueden variar.
Esta fase de la evaluacin est basada en el concepto de el valor del coste, y en
los procedimientos de su determinacin 3
Cada revisin de los gastos siempre debe ser en mente con una amplia gama de
factores: la calidad y cantidad de los trabajos proyectados, el precio de compra de
las entradas; cualquier otro honorario se asoci con la produccin del edificio.
El anlisis preliminar de gastos se realiza en tiempos diferentes del desarrollo de
un proyecto de construccin. Cuando uno se mueve a las siguientes etapas de
finalizacin y realizacin del proyecto, hay que modificar o adaptar los
procedimientos de tasar el coste de construccin a fin de mejorar la capacidad de
pronstico y por consiguiente permitir la optimizacin de las opciones del diseo.
Los objetivos principales y fundamentales que se deben perseguir antes de la
estimacin del coste son:
Facilitacin de la comparacin de soluciones alternativas; el denition de la
asignacin;
3 Para ms detalles, ver a Manganelli (2011).
Artculo del Coste de la tabla 62 en actividad de construccin
Promocin del coste cuesta Costes de produccin

Direccin y gastos de la Reurbanizacin de gastos de mantenimiento
Identication y estudios de viabilidad, proyecte la evaluacin

Adquisicin y preparacin de las reas, construccin del trabajo planeado;
Beneficio debido al organizador del proceso de construccin; el precio del uso de
la capital emple (gasto por intereses); revisiones e investigaciones geotechnical,
preparacin de preliminar y diseo de nal, el denition de cualquiera otro
complicado para el principio del procedimiento del premio de trabajo, las pruebas
de los trabajos y provisiones (gastos tcnicos), otros gastos se asociaron con la
construccin (urbanizacin, concesin de contribuciones etc.)
Los trabajos y los servicios para realizarse a fin de asegurar el uso del trabajo
de nished (el coste de la operacin) y guardar los rasgos originales del edificio
mientras posible (gastos de mantenimiento ordinarios y extraordinarios)
Trabajos y servicios para hacerse responder, de cierto punto en el ciclo de vida,
cada en desuso funcional y econmica del trabajo (gastos de mejora tecnolgica,
restauracin, renovacin, demolicin y reconstruccin)
Escucha continua de la coaccin de presupuesto; una indicacin de un parmetro

objetivo alrededor del cual desarrollar el negoti-
ation para el premio del trabajo; el identication del coste invertido ms
probable o precio mnimo en el
sumisin de ofertas.
La estimacin del coste probable de la construccin es obviamente precedida por el
identication de las caractersticas fundamentales de la transformacin. Esto se
hace con el detalle mayor o menor segn la fase de desarrollo del diseo.
La evaluacin de un coste de la construccin, con relacin al objetivo y al sujeto
exigente se puede realizar para determinar un resultado generalmente vlido o
apuntarse a una evaluacin de rentabilidad. Un promotor pblico se interesa a fin
de identificar las condiciones que llevan a la formacin de precios en un contrato.
En este caso la evaluacin de costes debe ser objetiva y generalmente vlida. Las
compaas y los promotores deben verificar las conclusiones que han alcanzado y as
reproducen la evaluacin en vista del individuo y capacidad specic, arriesgan el
apetito y las necesidades de Beneficio.
La tarea del ejecutante de la estimacin es identificar los elementos fsicos de un
proyecto que tendr mayor signicance econmico, medir y evaluar la cantidad, las
decadencias de precios como una funcin del cliente y sus objetivos y nally
juntarlos en gure solo llamado el valor del coste.
El coste total se puede dividir en las categoras mostradas en la Tabla 62. En las
etapas tempranas de la preparacin de un proyecto de construccin, todos estos
elementos del coste se deberan evaluar con el uso de procedimientos que pueden
proporcionar un razonable, aunque no el resultado perfecto, que da la idea del
compromiso nancial requerido por el proyecto. Slo ms tarde, gracias a mejor
denition de caractersticas cuantitativas y cualitativas del proyecto, ser
posible usar procedimientos de evaluacin ms sofisticados.
6.3 Tcnicas tradicionales para el anlisis de Rentabilidad
109
La tarea del analista no termina con la formulacin de un dinero efectivo ow

pronostican y la coleccin de la informacin necesaria para tomar la decisin de la
inversin. Debe apoyar al inversionista que establece una jerarqua de opciones
posibles identied entre un gran nmero de alternativas de la poltica acompaadas
por ndices econmicos, parmetros y guiones del riesgo.
El clculo de las medidas de Rentabilidad responde a esta necesidad representando,
desde muchos puntos de vista, la relacin entre la cantidad del dinero invertido y
los retornos esperados. Las tcnicas usadas para el clculo de estos indicadores se
pueden diferenciar para el uso de los datos disponibles, y en trminos de cmo
considerar (o no hacer caso) los niveles diferentes del riesgo.
Este captulo analiza las virtudes y las debilidades de los criterios tradicionales
para la evaluacin de Rentabilidad. Los indicadores simples de la conveniencia,
casi siempre especifique la forma de la relacin entre precios e ingresos. En
mayora de los casos, para la determinacin de estos ndices no es necesario
proporcionar el anlisis preventivo del dinero efectivo esperado flujos.
6.31 Informes de la ventaja

Estos informes son usados rpidamente para juzgar (Reglas bsicas) el razonable de
las relaciones entre medidas de valor y rendimiento. En esta categora, es posible
reconocer dos tipos de ndices:
Medidas financieras o informes; medidas de Performance/Rentabilidad de informes.
Los informes financieros consideran la relacin entre ingresos y gastos de
funcionamiento, mientras que las proporciones efciency expresan la relacin entre
ingresos operativos netos y valor. Son medidas muy simples que no constituyen un
instrumento exhaustivo para el anlisis, pero nos permiten rpidamente lter las
oportunidades de inversin inaceptables. El anlisis ms sofisticado (y por
supuesto el ms caro) ser capaz de concentrarse en las alternativas ms
prometedoras.
Mientras el clculo de los ndices es un proceso elemental (implica la divisin
simple entre dos variables), su interpretacin (anlisis de la proporcin) es ms
compleja. En primer lugar, el ndice debe tener un sentido econmico, es decir,
debe comparar dos cantidades con una lgica subyacente, y en segundo lugar la
interpretacin de los ndices debe considerar los factores que afectan las mismas
variables que se usan en el informe. Aun cuando el anlisis de los ndices us para
la seleccin entre varias posibilidades, los criterios para interpretar la
comparacin general con aquellos que caracterizan propiedades similares son
vlidos. As, el estudio de nancial o informes de Rentabilidad debe ser precedido
por la determinacin de relaciones que prevalecen en el mercado.
La tabla 6.3 informes Financieros para estimar la fiabilidad de flujos estimado
El funcionamiento del informe que hace funcionar gruesa de gastos ingresos

eficaces
Proporcin sociable Gastos de Operaciones Pago de Installmet de Deudas
Ingresos
Ingresos eficaces gruesos
Proporcin de recuperacin de deudas pago de Installmet de deudas de alquiler de

operaciones neto
6.32 Medidas financieras
La tabla 6.3 muestra alguna proporcin nancial posible. El clculo de estos

ndices puede revelar anomalas en el dinero efectivo esperado flujos.
Su uso requiere, por supuesto, la disponibilidad de datos con los cuales hacer la
comparacin dentro del mercado. Su utilidad es evidente aun cuando, en la etapa
primero del anlisis, uno tiene la necesidad de eliminar rpidamente alternativas
de la inversin menos atractivas y luego concentrar las investigaciones en las
posibilidades ms interesantes.
Una estrategia de inversin buena contempla la bsqueda de la propiedad,
caracterizada por proporciones de operaciones muy bajas. La proporcin de
operaciones es una medida que puede ser engaosa porque tambin afecta el efciency
de la administracin.
La proporcin de coste-benet y la proporcin de cobertura de deudas dan una medida
de seguridad asociada con el uso de financiacin. En particular, la proporcin de
cobertura de deudas (Proporcin de la Tapa de la Amortizacin de la deuda) es usada
para determinar el bankability del proyecto. Bankability es un trmino por lo
general acostumbrado para dene la admisibilidad del sector bancario entero, la
estructura total de un proyecto con los objetivos de su financiacin. Indica la
posibilidad para una iniciativa de ser nanced con cierta estructura nancial, que
por lo tanto proporciona una asignacin correspondiente del riesgo 4 Este indicador
se debera calcular para cada ao de la duracin del proyecto o el financiero. Este
indicador correctamente se llama Annual Debt Service Cover Ratio (ADSCR),
correspondiente a la proporcin entre los ingresos operativos netos con relacin a
un ao dado y la amortizacin de la deuda correspondiente Dt (calculado como la
suma de principal e inters) en el mismo ao.
ADSCRt
Red
Funcionamiento Dt
Incomet
Otro indicador til para determinar la viabilidad nancial del proyecto es Life
Loan Debt Service Cover Ratio (LLDSCR). Es Definido por el cociente de la suma del
dinero efectivo rebajado flujos disponible para la cobertura de deudas
(funcionamiento neto
4 puede ocurrir que un proyecto de inversin, que es caracterizado por un Valor

actual neto positivo (el concepto de NPV se ilustra en los prrafos siguientes), no
puede ser vlido, porque durante una vida til genrica de la propia inversin, no
hace nd la financiacin adecuada.
111
los ingresos) - incluido entre el tiempo de evaluacin y el ao pasado tuvo el

reembolso en cuenta de los prstamos - y la deuda restante considerada al mismo
momento de la evaluacin.
Psn
Ingresos operativos netos
ts
LLDSCR
1rt
Ds
con s s+n Ds
el tiempo de evaluacin; el ao pasado para cual el reembolso de deudas propuesto;

la deuda pendiente en el momento de evaluacin.
El numerador de la proporcin es, por lo tanto, el valor actual de dinero efectivo

flujos generado por el proyecto en el cual los prestamistas pueden confiar en para
la futura vuelta de las cantidades todava debidas.
ndices mayores que uno indica una mayor seguridad nancial para la inversin y una
mayor garanta del reembolso a prestamistas.
Ejemplo 61 a Travs de entrevistas con arrendatarios, uno se da cuenta del hecho

que algunos de ellos disfrutan de concesiones especiales repartidas por el dueo,
no mencionado en los arriendos. Para comprobar la fiabilidad del dinero efectivo
ow de la propiedad antes mencionada, uno pasa al anlisis de los datos de cuatro
propiedades comparables en la vecindad inmediata. Las caractersticas de estos
edificios son similares a aquellos de las propiedades del objeto del inters.
La propiedad un - 25 unidades se dividi como:
n. 17 pisos de 85 m2 con 2 dormitorios arrendados en 480 por mes; n. 5 pisos de
60 m2 con un cuarto arrendado en 330 por mes; n. 3 ofces de 45 m2 alquilados por
250 por mes.
Actualmente, un piso de 85 m2 es vacante. La propiedad B - 19 unidades se dividi
como:
n. 7 pisos de 85 m2 con dos dormitorios alquilados por 500 por mes; n. 8 pisos
de 60 m2 con un cuarto en Vacaciones se vendieron por 350 por mes; n. 4 ofces 47
m2 arrendado por 260 por mes.
Actualmente, las tasas de vacantes son un at de 60 m2 y un estudio. La propiedad C
- 36 unidades se dividi como:
n. 22 pisos de 80 m2 con 2 dormitorios alquilados por 460 por mes; n. 8 pisos
de 58 m2 con un cuarto alquilado en 330 por mes; n. 6 ofces de 45 m2 arrendados
en unos honorarios mensuales de 240.
Actualmente, hay 2 pisos vacantes de 80 m2 y un estudio. La propiedad D - 30
unidades se dividi como:
112
Comparacin de la tabla 64 de alquileres
Los pisos con 2 dormitorios Mensualmente alquilan el rea (m2) Alquiler por Pisos
del metro cuadrado con 1 dormitorios Mensualmente alquilan el rea (m2) Alquiler
por metro cuadrado Ofces Mensualmente alquilan el rea (m2) Alquiler por metro
cuadrado
Propiedades comparables AB
480 85 5.64
330 60 5.5
250 45 5.55
500 85 5.88
350 60 5.83
260 47 5.53
C
460 80 5.75
330 58 5.69
240 45 5.33
D
485 83 5.84
335 60 5.58
265 51 519
n. 10 pisos de 83 m2 con dos dormitorios alquilados por 485 por mes; n. 13

pisos de 60 m2 con un cuarto alquilado por 335 por mes; n. 7 ofces de 51 m2
arrendados por 265 por mes.
Un estudio y un piso de 60 m2 no se arriendan. Los datos coleccionados en las
Tablas 64 y 6.5 ponen la comparacin entre las cuatro unidades de la referencia. La
tabla 64 muestra que las unidades con 2 dormitorios hacen un promedio de 5,76 por
metro cuadrado; los pisos con un cuarto se pueden alquilar en el rea de 5,66 por
unidad, mientras los ofces se venden en aproximadamente 5,40 por metro cuadrado.
La tabla 6.5 compara las tasas de vacantes de propiedades comparables. Note que el
caso B tiene una tasa de vacantes relativamente alta en cuanto a los pisos con un
cuarto y ofces. Esto se puede atribuir a problemas temporales (el funcionamiento
defectuoso de los sistemas, desahucios, etc.), o al mal manejo de la propiedad. La
utilizacin de los datos medios se reunieron en las mesas anteriores y confiar en
las habilidades de la direccin de aquellos que administrarn la propiedad
analizada, uno puede construir una ''evaluacin'' aproximada de los ingresos brutos
derivables del antes mencionado de construccin (la Tabla 6.6). Los datos en las
Tablas 64 y 6.5 y por lo tanto la sntesis realizada en la Tabla 6.7 es una
referencia para probar el exactitud de los datos proporcionados por el dueo de la
finca uno tiene la intencin de comprar y/o corregir cualquier inconsistencia. La
comparacin con edificios similares que caen a la misma categora tambin es
crucial en la estimacin de la cantidad de elementos individuales de la direccin
de gasto. La revisin, en el ejemplo, muestra que un programa razonable de
mantenimiento y reparacin puede absorber entre 11 y el 12%
113
Comparacin de la tabla 6.5 de tasas de vacantes
Propiedades comparables
AB
Pisos con 2 dormitorios
Nmero de unidades Pisos de la Tasa de vacantes de unidades Vacantes con 1

dormitorio
17 el 1 el 5,8%
7 0 0
22 el 2 el 9%
Nmero de unidades Tasa de vacantes de unidades Vacante Ofces
58
8
01
El 0 el 12,5% 0
Nmero de unidades Tasa de vacantes de unidades vacante
34
01
El 25%
16.6%
D
10 0 0
13 el 1 el 7,7%
7 el 1 el 14,2%
Total (promedio)
56 el 3 (el 5,3%)
34 el 2 (el 5,9%)
20 el 3 (el 15%)
de ingresos brutos. La situacin es similar relacionndose con contribuciones

territoriales. Esta serie de comparaciones y mandos permite construir un cuadro
sobre Rentabilidad probable de la propiedad de inters (la Tabla 6.7).
Lo que uno consigue es un dinero efectivo ''correcto'' ow, una reconstruccin de
la historia de operaciones de la Finca que perfila una gua buena para predecir el
futuro inmediato. En ausencia de cambios - siempre posible - en el edificio o en el
contexto econmico, no hay razn de esperar un cambio sustancial en cantidad de
gastos de funcionamiento. La posibilidad de guiones diferentes e imprevisibles
implica la evaluacin de riesgos.
El anlisis del mercado, de la oferta y demanda, de sus componentes principales y
los indicadores econmicos macro y micro, sin embargo, permite empujar la
prediccin sobre un horizonte corto, derecho inicial del dinero efectivo
''correcto'' ow.
En el ejemplo, la asuncin es que debido a las tasas de vacantes altas y alquileres
estancados, los tres aos pasados son caracterizados por una detencin en el
mercado de construccin. Sin embargo, el mismo perodo de tres aos mostr una
disminucin lineal de los espacios vacantes donde el porcentaje aument de 14 al
7%.
Esto ha llevado, durante los seis meses pasados, un aumento leve del nivel de
alquileres. Se espera, por lo tanto, que la propiedad antes mencionada ser
afectada por las nuevas condiciones del mercado y es probable un aumento de
alquileres. Suponer tambin que las madurez de arriendos no son contemporneas, el
ajuste de los ingresos totales a cambios de precios de mercado, aunque ocurra ao
tras ao, implica la expectativa de un cierto nmero de aos para una alineacin
perfecta.
Los bienes races estn en una vecindad residencial cerca del rea donde algunos
ofces y las actividades de trabajo de la ciudad son, por tanto un adicional
La tabla 6.6 ingresos potenciales gruesos Estimados y tasa de vacantes
Tipo de unidades del alojamiento
Dos cuartos
Un cuarto
Ingresos brutos potenciales
Honorarios por rea del metro cuadrado (m2) Alquiler del Nmero de unidades
individual de Potencial de unidades ingresos mensuales Anuales (mensualmente 9 12)
Vacante
5,76 990 518 95 2.590 31080
5,66 965 368915 5.520 66,240
Tasa de vacantes de ingresos anuales potencial (la Tabla 6.5) Total de prdidas de
la Vacante ingresos brutos potenciales = prdidas Estimadas de 120.648 para
vacante = 9055
31080 90,053 1,647
66240 90,059 3,908
Ofce
5,40 945 243 98 1944 23.328
23.328 90,15 3,500
Dinero efectivo de la tabla 6.7 ow de unos ingresos brutos de Potencial del bloque
de pisos
Prdidas para vacante
Coche de alquiler aparcando ingresos brutos Eficaces
Gastos de funcionamiento de gastos (EGI del 5%) Salarios Varias Provisiones de
Seguros Anuncian Mantenimiento y repara Contribuciones territoriales ingresos netos
Anuales
5950 10000 10000 5000 1.500 600 13000 15000
120.648-9055 111.593 7.500 119093

-61050 58043
la decadencia en la tasa de vacantes y un crecimiento anual correspondiente de

alquileres se esperan. Esto al menos hasta la tasa de vacantes excede, hacia abajo,
aquellos niveles considerados como normales, para inducir nuevas iniciativas de
desarrollo inmobiliario. A ese punto, las tasas de vacantes se elevarn otra vez en
el fisiolgico
115
La tabla 6.8 dinero efectivo Esperado ow durante los prximos 6 aos

Ao 1 ao 3 de 2 aos
Ingresos brutos potenciales () Prdidas debido a vacante () Coche de alquiler

aparcando () ingresos operativos de Gross () Gastos
121,421 - 8,421 8,000 121,000
125,306 - 5,012 8,420 128,714
129,316 - 5,172 8,690 132,834
Administracin () cargador Directivo () Provisiones/servicios () Seguro ()

Vario () Publicitario () Mantenimiento () Impuestos () gastos del Total ()
ingresos netos Anuales ()
6,050 10,300 10,300 5,150 1,545 618 13,390 15,000 62,353 58,647
6,436 10,506 10,506 5,253 1,576 630 13,658 15,000 63,565 65,149
6,642 10,716 10,716 5,358 1,607 643 13,931 15,000 64,613 68,221
Ao 4 131,902 - 7,914 8,679 132,667

6,633 10,930 10,930 5,465 1,639 656 14,209 15,000 65,462 67,205
Ao 5 134,540 - 8,072 8,852 135,320

6,766 11,149 11,149 5,574 1,672 669 14,493 15,000 66,472 68,848
Ao 6 137,231 - 8,232 9,030 138,029

6,901 11,372 11,372 5,686 1,705 682 14,783 16,050 68,551 69,478
Proporcin de la tabla 69 gastos/esperar de operaciones ingresos brutos eficaces
Proporcin de aos
1 0.515
2 0494
3 0486
4 0493
5 0491
6 0497
nivel. Este guin es Reflejado en la prediccin de un ow que ya en el tercer ao

marca una retardacin en el precio del crecimiento de ingresos que tiende a
decidirse por medidas de ination esperado (p.ej., el 2%). Otros ingresos, los que
resultan de alquilar aparcamientos, permanecen constantes en el por ciento de
ingresos de arriendos del alojamiento.
Basado en la historia de operaciones de la misma propiedad y los comparables, es
concebible un aumento de gastos de funcionamiento, que el nmero de arrendatarios
no afectan. De estos gastos, sin embargo, se excluyen los gastos de la
administracin e impuestos. Para ste, se sugiere que sea sin alterar su impacto a
los ingresos brutos eficaces. Estas asunciones y expectativas son por lo tanto
Reflejado en la prediccin de dinero efectivo flujos durante los prximos seis
aos, hizo un informe en la Tabla 6.8.
Para probar la viabilidad de las predicciones, es til calcular la proporcin entre
gastos de funcionamiento y gastos ingresos brutos actuales. Este ndice se calcula
para cada ao del pronstico y se presenta en la Tabla 69. Su actuacin debera ser
comparado con lo que uno consigue extrapolando el
valores histricos de este parmetro, donde publicaciones disponibles que contienen

este tipo de la informacin.
La estabilidad de la proporcin mesurada la estimacin legtima del valor del
mercado inmobiliario al final de sexto ao (perodo de tenencia), aplicando a los
ingresos netos el precio de la capitalizacin medio cont en cuanto a propiedades
similares en la misma rea del mercado.
Suponiendo que el analista Identidades una tasa media del 6%, el valor de mercado
(valor de recuperacin) proporcionado al final de perodo de la inversin sea
aproximadamente:
Vr
69,478C = 0:06
1,157,967C =
Todava se supone que el inversionista ha decidido usar, para la compra, un

prstamo hipotecario para amortizar ms de 20 aos con cuotas mensuales iguales. La
tasa de inters es el 8%. El inversionista y el banco estuvieron de acuerdo con una
proporcin del prstamo al valor del 70% y una proporcin de cobertura de deudas de
no menos de 1,2. La cantidad prestada es por lo tanto ligada a las condiciones ms
restrictivas posadas por estos dos parmetros.
El analista estima el valor actual de la propiedad en aproximadamente 560000. Esto
significa que la institucin no conceder un prstamo de ms de 0,7 9 560000 =
392000.
El precio de amortizacin de la deuda no exceder 58.647/12 = 48.872. La cantidad
disponible mxima con relacin a este parmetro es
C=48,872
1 0:08
0:08201 1 0:0820
C=480,000
La condicin ms liga que esto establecido por la proporcin del prstamo al valor,
por tanto la cantidad a la disposicin para el inversionista es 392000.
Esto significa que el inversionista debe incluir en el dinero efectivo esperado
flujos una instalacin de la depreciacin anual de 39.346,12.
Mensualmente
Instalacin
C=392,000
0:08
12 1
011:0281021:0282012120
C=3,278:84
Instalacin anual 12 C=13,278:85 C=39,346:16
117
Dinero efectivo de la tabla 610 ow esperado durante los prximos seis aos, en
caso de financiero
Ao 1 ao 5 de 4 aos de 3 aos de 2 aos
Ingresos brutos potenciales () Prdidas debido a vacante () aparcamiento del

Coche de alquiler () ingresos brutos Eficaces () Gastos
121,421 - 8,421 8,000 121,000
125,306 - 5,012 8,420 128,714
129,316 - 5,172 8,690 132,834
131,902 - 7,914 8,679 132,667
134,540 - 8,072 8,852 135,320
Administracin () gastos Directivos () Provisiones () Seguro () Vario ()

Publicitario () Mantenimiento () Impuestos () gastos del Total () instalacin
de la amortizacin de la Deuda () flujo de caja antes de impuesto ()
6,050 10,300 10,300 5,150 1,545 618 13,390 15,000 62,353 39,346
6,436 10,506 10,506 5,253 1,576 630 13,658 15,000 63,565 39,346
6,642 10,716 10,716 5,358 1,607 643 13,931 15,000 64,613 39,346
6,633 10,930 10,930 5,465 1,639 656 14,209 15,000 65,462 39,346
6,766 11,149 11,149 5,574 1,672 669 14,493 15,000 66,472 39,346
19,301 25,803 28,875 27,859 29,502
Ao 6 137,231 - 8,232 9,030 138,029

6,901 11,372 11,372 5,686 1,705 682 14,783 16,050 68,551 39,346
30,133
Indicadores de la tabla 611 de fiabilidad de la Proporcin del Coste de Ingresos

flujos estimada Funcionamiento Exepenses Instalacin del Pago de Deudas el el
84%
El ndice de cobertura de la deuda de ingresos brutos eficaz alquiler neto de
operaciones 1:49
Instalacin del pago de deudas
La tabla 610 muestra el dinero efectivo proyectado ow durante los prximos seis
aos en caso de financiero y nally en la Tabla 611 otros dos informes de nancial
se calculan.
6.3.3 Medidas de Rentabilidad

La caracterstica de las medidas tradicionales de la accesibilidad financiera es a
nd una relacin sistemtica entre inversin de capital y retornos esperados. Las
tcnicas se diferencian segn el modo que los datos disponibles se tratan.

6.3.31 Vuelva en inversin
Lo da la proporcin entre los ingresos operativos netos y el precio de propiedad
(el coste de inversin):
ROI capital invertido de la red de ingresos operativos neto
El Capital invertido Neto, en caso de la inversin de bienes inmuebles, coincide
con el valor de la propiedad, la red de amortizacin y provisiones. Este ndice
permite que nosotros evaluemos Rentabilidad en la direccin corriente, ya que
excluye a ambos los resultados de la administracin extraordinaria (ventas, activas
nico, etc.) y aspectos nancial (el nivel del endeudamiento, nance gastos, etc.).
Este ltimo rasgo, sin embargo, representa una de las limitaciones principales del
anlisis ROI que puede ser de hecho crucial para tasar la conveniencia de
inversiones con relacin a oportunidades de financiacin diferentes.
6.3.32 Vuelva en equidad
La vuelta en equidad (ROE) incorpora el efecto de financiero externo; mide la

proporcin entre el dinero efectivo ow antes del impuesto y la cantidad de dinero
pagada por el inversionista:
HUEVA dinero efectivo equidad de FlowBT
Red
Operating Income Debt Amortization Installment Investment Capital Available

financiero
Mide la vuelta en la equidad, identied como la proporcin entre ingresos netos y

valor patrimonial. La HUEVA por lo tanto vara segn la carga nancial.
El nivel de endeudamiento es crucial en la relacin entre ROI y HUEVA: el
crecimiento de la deuda extiende la diferencia entre los dos ndices. Si la vuelta
en la inversin es ms alta que la tasa de inters en la deuda, la vuelta en
aumentos de la equidad con la proporcin de deudas. Ambos en el ROI que en la
HUEVA, el dinero efectivo flujos es la red de impuestos. De este modo, estos dos
indicadores slo se pueden razonablemente usar para comparar oportunidades de
inversin caracterizadas por un impuesto similar.
Una manera de mejorar estas medidas es tratar de tener en cuenta impuestos. La
sustitucin del Flujo de fondos antes del Impuesto con el ow consigue ow ajustado
para el impuesto debido del inversionista specic (Flujo de fondos Limpio), se
obtiene un ndice que tiene los efectos diferentes en cuenta de impuestos:
ROEAT
Equidad de FlowAT en efectivo
119
6.3.3.3 Perodo de retorno
Otro ndice extensivamente usado es el llamado perodo de retorno (PP), que es la

evaluacin del nmero de aos requeridos recuperar el capital invertido en el
proyecto. Cuando el dinero efectivo ow esperado de una inversin permanece
constante durante los aos, entonces este parmetro se obtiene dividiendo la
cantidad de dinero invertida por el contratista al dinero efectivo anual ow:
Perodo de retorno
Equidad
Flujo de fondos anual
Cuando el dinero efectivo flujos nunca es lo mismo a partir de un ao al otro, el

clculo es ligeramente ms complicado, por tanto el sistema el ms comnmente sola
contar PPS consiste en cada vez ms aadir flujos anual esperado y comparar la suma
acumulada al final de cada ao con la inversin inicial.
Normalmente, los flujos se rebajan al perodo corriente, y en este caso Discounted
Payback Period (DPP) se usa. Esto introduce otro problema: es decir la opcin de la
tasa de descuento que se tratar con en los prximos pocos prrafos. Si los flujos
simplemente se suman, entonces uno habla de Simple Payback Method (SPM). Ceteris
paribus, la inversin que tiene el perodo de retorno ms corto es ms conveniente.
Sin embargo, un perodo de retorno ms corto no necesariamente indica un alto nivel
de efciency econmico. Una inversin que tiene un reembolso ms largo que una
inversin alternativa, puede ser ms conveniente si produce flujos (positivo)
durante un perodo ms largo.
El Mtodo del Reembolso simple mide el tiempo (por lo general durante aos) entre
la fecha de la inversin inicial y la que en la cual la suma del dinero efectivo
esperado flujos resultando de la inversin iguala la propia inversin.
Esto es el valor mnimo que satises la ecuacin:
XY Bt Ct Co;
t1
donde Y
BT
Ct
BT - Ct Co
el nmero de aos para asegurar que los ingresos de la operacin igualen la

inversin inicial; valor monetario de benets (ingresos, ahorros, reduccin de
costos, etc.) a ao t; valor monetario de gastos (mantenimiento, operacin,
reemplazo, etc.) a ao t; ingresos netos en ao t; valor monetario de la inversin
inicial.
120
Ejemplo de la tabla 612 de clculo de SRT
Aos
1 2 3 4 5 6 7
Dinero efectivo flujos () plantas anuales

7,200 8,300 9,500 10,700 12,000 13,100 14,250
Acumulativo 7,200 15,500 25,000 35,700 47,700 60,800 75,050
El ejemplo 62 Una propiedad se puede comprar con una inversin inicial de 50000.
El dinero efectivo flujos despus del impuesto se muestra en la Tabla 612.
Los datos indican que los gastos iniciales se recuperarn durante el sexto ao. Por
lo tanto, el Perodo de retorno (SPM) es 6 aos.
6.34 Los lmites de los criterios tradicionales de Rentabilidad

Para entender las limitaciones de las medidas de la ejecucin de las inversiones
descritas hasta ahora, slo recuerde los componentes ms importantes del retorno
esperado y observe que muchos de ellos no se traen en cuenta en la medicin de los
informes sobre Rentabilidad tradicional. Para el compromiso de capitales, el
inversionista espera recibir un dinero efectivo de operaciones ow durante el
perodo de inversin sino tambin unos ingresos nal gracias a la desinversin. La
conveniencia de una inversin es gobernada por los factores siguientes:
1. La cantidad y cronometraje del compromiso de capital; 2. La cantidad y
cronometraje de futuro dinero efectivo esperado flujos; 3. El nivel de condence
(subjetivo) que caracteriza las expectativas; 4. La actitud del inversionista a
riesgo.
Posteriormente, la pregunta relevante concierne el cambio de las proyecciones del
dinero efectivo esperado flujos sobre la base de las estrategias y la naturaleza
del inversionista specic. Estos ajustes se deben relacionar con la cantidad,
calidad y cronometraje del dinero efectivo flujos.
Una medida ideal de Rentabilidad debera incorporar cada uno de los factores
puestos en una lista. La limitacin ms importante de los criterios analizados en
esta seccin es que no hacer caso de los efectos del cronometraje de dinero
efectivo flujos. Por esta razn, los indicadores presentados hasta ahora slo
representan los instrumentos para el anlisis ms sofisticado
121
basado en medidas que tienen el factor del tiempo en cuenta. Recuerde que el
anlisis conducido a travs de los ndices es complementario al anlisis flujos.
Las tcnicas descritas en el siguiente prrafo todos ''se ajustan al tiempo''
tipos, como sirviendo en el momento de la evaluacin del futuro dinero efectivo
flujos. Algunas tcnicas realizan correcciones slo por orden de la homogeneizacin
temporal del dinero efectivo flujos, los otros tambin incluyen ajustes
relacionados con el riesgo de la inversin.
Finalmente, vale la pena recordar que no hay indicador absoluto de Rentabilidad:
slo el operador econmico, sabiendo las caractersticas de la inversin, es capaz
de decidir el tipo de anlisis econmico y nancial e indicadores que pueden apoyar
mejor la decisin nal. Por ejemplo, un promotor de bienes inmuebles cuya actividad
principal es la industria de la construccin, quien promueve la inversin de bienes
inmuebles y por lo tanto los realiza directamente, seguramente se interesar tanto
en un anlisis previo de una transaccin de bienes inmuebles sola para
desarrollarse como en un anlisis de las declaraciones nancial a fin de tasar la
direccin de la empresa industrial.
64 Tcnicas modernas para el anlisis de Rentabilidad
A pesar de sus diferencias, los procedimientos para usarse para la medida de el
tiempo ajustado Rentabilidad indicadores tienen que estar basados en un poco de
reclutamiento comn o asunciones. Son, por ejemplo, aquellos acerca del horizonte
temporal del anlisis, la tasa de descuento, el valor residual, etc. Si no
suministrado por el cliente, los datos correspondientes deberan ser identied,
seleccionado, estimado o Definido por el evaluador. Los mismos parmetros se
aplicarn por supuesto a todas las soluciones alternativas.
641 Introduccin a anlisis del flujo de fondos rebajado

Segn el anlisis de la inversin moderno, una oferta es aceptable mientras su
precio de vuelta es ms alto que el coste marginal de la capital destinada. En este
sentido, la tcnica para usarse en la evaluacin de inversiones puede poder
considerar el tiempo, factor del cual esencialmente el coste de capital depende. La
asuncin principal de la teora nancial es, exactamente, la asignacin de un
nancial valoran al tiempo.
La tcnica el ms comnmente usada para la evaluacin es por lo tanto el Anlisis
del Flujo de fondos Rebajado (DCF). La opcin de esta tcnica, acompaada por sus
indicadores Rentabilidad principales, est basada en la nocin que, en la etapa
preventiva y en caso de inversiones de bienes inmuebles, estos indicadores son ms
eficaces para el apoyo de decisiones comparado con otros que pueden ser ms tiles
en el anlisis de direccin y presupuesto. Las tcnicas descritas en el prrafo
anterior y los indicadores Definido como elementales, proviniendo de ellos, no
tienen la evolucin en cuenta del dinero efectivo inows (ingresos o ingresos) y
flujos negativo (salidas o gastos) con el tiempo. La tecnologa disponible
corriente y el aumento enorme de las posibilidades de clculo causaron el reemplazo
de estos indicadores bsicos

(Reglas bsicas) con el anlisis tcnico - es exactamente el DCF - capaz de
analizar la evolucin del tiempo de guiones alternativos.
En un marco ms general, el anlisis de inversin a travs de los criterios de
dinero efectivo flujos se cae dentro del objetivo de evaluaciones econmicas
apuntadas a la investigacin del valor actual neto de una inversin, hasta pblico.
El dinero efectivo de descuento ow est en la base de Cost Benet Analysis (CBA)
de un proyecto de inversin. En su forma ms simple el anlisis de dinero efectivo
flujos consiste en una evaluacin monetaria, que no tiene los efectos sociales en
cuenta. En este sentido, la perspectiva es estrictamente privada. Por otra parte,
el inversionista, en general y por lo tanto en bienes inmuebles, tiene como su
objetivo principal, la maximizacin de Beneficio.
La evaluacin del anlisis Rentabilidad del dinero efectivo flujos est basada en
la determinacin del valor actual o de la suma nancial de flujos (ingresos menos
gastos) rebajado en el tiempo inicial y generado directamente de la inversin y en
favor o desaprobacin de aquellos que lo hacen. Es as de los Ingresos y Anlisis
de costes (RCA).
642 El valor actual neto
El aumento de riqueza que al principio se estima, y que el operador hace a travs

de la inversin, es Definido como el valor actual neto (NPV). El NPV es un
indicador clave del Rentabilidad de la inversin y representa la suma de los
valores actuales del dinero efectivo individual de entrada y sociable flujos.
La frmula general que describe el NPV es as:
NPV
XN
t0
CFt 1 rt
donde nmero N de perodos, horizonte temporal de la inversin o perodo de

anlisis; CFt esper el dinero efectivo flujos; r tasa de descuento (tasa de
rendimiento aceptable mnima).
Si, como en caso de la propiedad de la inversin, la inversin del capital inicial

- el precio de compra - en el cero del ao es CI, el Valor actual neto tambin se
puede determinar como:
NPV
XN
t1
CFt 1 rt
CI
Si el valor actual es mayor que la inicial invirti la cantidad, significa que el

retorno esperado es ms alto que el precio usado para el descuento. Si ste
coincide con la vuelta aceptable mnima, significa que el proyecto de inversin
merece
La tabla 613 dinero efectivo Esperado flujos
Aos (t) 1 2 3 4 5 6 7 8
Dinero efectivo esperado flujos () (CFt) 13,500 14,000 14,600 15,000 16,000 16,200
16,500 16,500 + 50000 Total
123
Valor actual () (CFt / (1 + i) t) 12,272 11,570 10,969 10,245 9,934 9,144 8,467
31,022 103,623
considerarse. NPV positivo indica que la vuelta en la inversin exceder la

cantidad mnima aceptable. Un NPV menos que medios cero, sin embargo, que el
proyecto no encuentra las expectativas de ganancia.
El dinero efectivo ow CF, usado para la evaluacin de la viabilidad econmica de
una inversin se debera calcular como tal:
Monetario, o debe implicar una entrada actual o la salida del dinero efectivo;
diferencial, estrechamente relacionado al proyecto.
En el anlisis de dinero efectivo flujos, flujos monetarios son representados por
la diferencia, cada vez, entre ingresos (alquiler o ventas) y el coste de
construccin y direccin (en caso del alquiler). El flujos se puede considerar neto
y / o gruesa tanto de la carga nancial como de impuestos.
En un contexto de certeza, donde el dinero efectivo los flujos no son sujetos a
ningn riesgo sobre su acontecimiento actual en trminos de cantidad y tiempo, el
problema permanece en la opcin de tasa de descuento. As, el NPV tomar tantos
valores como son las tasas de descuento usadas o utilizables para la inversin
specic.
Como dicho, el Rentabilidad de una inversin se debe considerar aceptable si el NPV
es positivo, aquel es cuando los ingresos exceden gastos, ambos rebajados.
El ejemplo 6.3 Considera la posibilidad de la inversin en una propiedad de cual

dinero efectivo esperado flujos durante los prximos 8 aos se ponen en una lista
en la Tabla 613. De la desinversin, esperada hacia el final del octavo ao uno
espera ganar 50000. La compra de la Finca implica unos gastos de 95000 y el
inversionista tiene xed la tasa de rendimiento mnima del 10%.
Uno consigue un NPV = 103.623 =-95000 + 8.623, que es mayor que el cero. Esto
indica que, segn pronsticos, la inversin lo hace ms que el precio aceptable
mnimo.
124
64.3 La tasa interna de retorno
El problema de elegir el precio se puede evitar, pero slo por lo visto, usando
otro indicador de Rentabilidad: el IRR, Tasa interna de retorno. El IRR es la tasa
de descuento que hace el valor actual neto de todo el dinero efectivo flujos (tanto
positivo como negativo) igual al cero. Tambin puede ser Definido como la tasa de
descuento que iguala flujos positivo y negativo para una inversin particular.
especificamente, el IRR es obtenido por zeroing el NPV y solucin de la susodicha
ecuacin con respecto al precio (r).
NPV
(r
XN
t0
CFt IRRt
NPV
(r
XN
t1
CFt IRRt
CI
El IRR mide la vuelta en el capital invertido. Esta solucin solo, sin embargo, no
indica si es conveniente poner en prctica el proyecto o no. La opcin del
inversionista depende del resultado de la comparacin entre el IRR determinado como
descrito encima y un precio que denes el retorno esperado mnimo de ese tema en
particular con relacin a la transaccin specic. El problema identied en el
clculo de NPV, es decir, la opcin de la tasa de descuento, es por lo tanto
sustituido - en el uso de IRR - por la opcin de la llamada tasa de rendimiento
aceptable mnima (MARR). De hecho los dos problemas son absolutamente sper
ejecutable si por una parte, se considera que las soluciones en las cuales el IRR
es ms alto que el MARR son aceptables, y en el otro la opcin del MARR ya que una
tasa de descuento suministra NPVs positivo para las mismas soluciones.
Desde un punto de vista prctico el IRR, que requiere la solucin de una ecuacin
de grados n, puede ser obtenido por mtodo de tanteos o aproximaciones sucesivas, y
ponindose a calcular de nuevo el NPV con r que gradualmente aumenta (o disminuye)
para obtener un valor cerca del cero.
Generalmente, para la determinacin del IRR, la ecuacin para solucionarse debera
ser lo siguiente:
F r 0;
donde F indica la diferencia entre el valor actual de los ingresos y los gastos de
la inversin. Las soluciones de F(r) son aquellos que son nancially aceptable; no
se pueden aceptar las soluciones obviamente complejas o imaginarias.
Si la inversin corresponde a una serie de gastos iniciales, seguidos de una serie
de ingresos (y donde los gastos rebajados son ms bajos que los ingresos
rebajados), entonces la curva que representa la funcin NPV del ensayo se cruza una
vez l eje X y F(r) admite slo una verdadera solucin positiva (Fig. 6.5).
64 Tcnicas modernas para el anlisis de fig. 6.5 Rentabilidad NPV e IRR
125
NPV
Fig. 6.6 IRR mltiple
Precio (IRR)
NPV
Precio (IRR)
Si en el DCF hay una alternacin de la red positiva y negativa flujos, los
problemas se pueden levantar en el denition del IRR, como la presencia de IRR
mltiple, donde la curva de NPV (Fig. 6.6) tiene ms de una interseccin con el eje
X o la indeterminacin del IRR (la curva no tiene interseccin).
Si uno encuentra estas situaciones, todava es posible adoptar procedimientos
capaces de garantizar un resultado. Por si no haya verdaderas soluciones
disponibles, una opcin es eliminar un cambio de signo (tal vez distribuyendo el
gures durante varios perodos) y luego rehacer el clculo para obtener una
solucin.
La situacin con IRR mltiple, es decir, con ms de una verdadera solucin, es ms
delicada. En este caso si de hecho uno usa la frmula de clculo iterativa y
automtica en hojas de clculo, es probable, si la solucin encontrada no es
claramente errnea, para interpretarlo como la solucin correcta. Por lo tanto, es
adecuado, cuando hay ms de una variacin del signo en la red flujos, para
verificar la solucin, por ejemplo a travs del estudio analtico de la funcin
F(r) = 0. Desde el punto de vista operacional, un enfoque posible en la solucin
del problema de IRR mltiple es el clculo de un Modied IRR, para retroceder
(rebajando) al principio de gastos del perodo y avanzado (posposicin) de los
ingresos para obtener una variacin del signo sola. Las operaciones de anticipacin
y el aplazamiento obviamente se realizan adoptando una tasa de inters
Clculo de la tabla 614 del Modied IRR

flujo de caja pronstico - ao 2 valor Inicial de dinero efectivo ow Ao 2:
[8.500 / (1 + 015) 2] Inicial de gasto Inicial valoran a flujo de caja pronstico
- ao 1 valor Final del dinero efectivo ow
Ao 1: [9.800 9 (1 + 015)] El Modied IRR es el precio que permite ponerse un
valor actual de 8.727 rebajando la capacidad adquisitiva nal de 9.775 Modied el
IRR es el 13,64%
8.500
6427 2.300-8.727 9.800
11270 8.727 9 (1 + IRR) 2 = 11270
esto Reflejos slo el coste de la transferencia del dinero (dinero efectivo) que se
incluye en el tiempo sin el riesgo asociado con las actividades de la inversin
particulares.
Otro mtodo que evita el problema de soluciones mltiples es el clculo de IRR
Ajustado. Esta tcnica elimina las variaciones del signo en el dinero efectivo ow
del ao i-th, aadiendo la parte de flujos contiguo, rebajado a un precio xed a
fin de encontrar la imparcialidad temporal.
El ejemplo 64 Una oferta de la inversin que requiere unos gastos iniciales de
2.300, promete ganar 9.800 hacia el final del ao primero. Despus de impuestos y
gastos para cubrir financiero, la transaccin se completar al final de segundo ao
con una prdida de 8.500.
El clculo del IRR proporciona dos soluciones: 21 y el 204%. Ninguno es correcto.
El Modied IRR se calcula entonces, usando una tasa de descuento (para
transacciones de la acumulacin de flujos) del 15%. Los resultados se ponen en una
lista en la Tabla 614.
Esta tcnica es muy sensible al precio usado en las operaciones de acumulacin. A
precios de 10 y el 20% respectivamente, obtuvo un IRR10 = el 7,52% y un IRR20 = el
19,74%.
El clculo del IRR, en este caso, compensa la entrada negativa del segundo ao
(8.500) y anula el cambio de signo, usando el dinero efectivo ow para el ao
primero. Si uno considera una reinversin de 9.800, asumiendo un precio del 15% al
final de segundo ao, hay una capacidad adquisitiva de 11270. El ao pasado de la
direccin registr una entrada positiva de 2.770 = 11270 8.500. El precio que
permite que gane la cantidad nal de 2.770 comenzando de la inversin inicial de
2.300 es el 9,7%. Uno todava consigue un precio diferente de ese resultado de la
aplicacin del modied IRR.
127
El problema bsico de este reclamo de clculo sale mintiendo en la necesidad a nd

un nuevo precio ''intermedio'' con el cual realizar la acumulacin de dinero
efectivo flujos. Este parmetro, en caso de modied IRR e IRR ajustado, es nico y
est acostumbrado al movimiento durante el tiempo tanto el dinero efectivo positivo
flujos como ambos negativo. Algunos analistas creen que no es adecuado usar un
precio solo, la determinacin de que todava sera apropiada hablar. Creen que
necesitan al menos dos precios intermedios: uno que tiene el coste en cuenta de
capital para ser usado para rebajar el dinero efectivo negativo flujos y el otro
precio xed segn la verdadera posibilidad de gana terreno a fondos invertidos de
nuevo, usados para acumular ingresos positivos al final de perodo de proyeccin.
Haciendo ste consigue una nueva formulacin de IRR, que en pases anglosajones se
llama la tasa de rendimiento de la direccin nancial (FMRR). Todava es una
tentativa de evitar las limitaciones del IRR.
El problema de alternar el dinero efectivo negativo y positivo ow, que en la
teora no parece satisfactorio en la resolucin de los lmites de los mtodos
propuestos, es realmente menos signicant en el anlisis de inversiones de bienes
inmuebles que son por lo general caracterizadas por un perodo inicial de flujos
negativo (tratando gastos) seguido de un segundo perodo del dinero efectivo
positivo flujos (alquiler, ventas). Por tanto el problema de la interpretacin de
IRR permanece, es decir, el denition del umbral de admisibilidad de la inversin
de Bienes inmuebles, en otro la opcin de la tasa de descuento de usar para el
clculo de NPV.
Hoy, el clculo del NPV e IRR es muy facilitado por el uso de ordenadores, hasta el
software en el uso corriente, como Excel, tiene funciones que permiten el clculo
automtico de ambos el NPV, IRR de ambos.
NPV e IRR son ambos una expresin de los mismos criterios basados en la comparacin
con la tasa de rendimiento requerida por el inversionista. NPV positivo es
equivalente a mayor IRR, ms bien que la tasa de rendimiento requerida mnima. Esta
circunstancia no implica una decisin inmediata de invertir, pero slo es la parte
de un procedimiento que lleva a la decisin nal. La inversin implica, por
supuesto, una renuncia al uso de recursos que podran tener usos alternativos en
otras iniciativas de la inversin. La opcin podra llevar por lo tanto a una
comparacin entre alternativas de la inversin.
Los dos parmetros - NPV e IRR - pueden mostrar algunas limitaciones cuando usado
para comparaciones del interproyecto apuntadas a dening un pedido entre
alternativas de la inversin posibles. De hecho, puede resultar que el pedido
sacado del uso de NPV como un criterio de opcin, no coincide con el pedido
Definido por IRR. Como el ejemplo de Fig. 6.7, xed la tasa de rendimiento mnima
en el 5%, el clculo del NPV indica que el proyecto A (lnea rota) es ms
conveniente que el proyecto B (lnea slida). Sin embargo, el pedido se invierte si
uno usa el IRR como el criterio de la opcin. El NPV promueve proyectos con la
mayor intensidad de la capital.
Una limitacin obvia del NPV se relaciona con la opcin de la tasa de rendimiento
esperada mnima. La opcin del precio puede cambiar el pedido de preferencia. Los
precios ms altos de especificamente son desventajosos para aquellas inversiones
cuyos ingresos son ms distantes a tiempo. Por otra parte, el IRR no es inmune de
la carencia de la insensibilidad a la talla relativa de los proyectos. Esto no
muestra a esto a ninguno el
128
Ejemplo de fig. 6.7 de una relacin posible entre NPV e IRR
NPV
El 0% el 5% el 10% el 15% el 20% el 25%

Precio (IRR)
NPV ni el IRR son marcadores perfectos y no hay un parmetro que est bien o mejor
que el otro es.
Algunos analistas ponen la utilidad en duda del IRR, destacando las cuestiones
crticas que lo relacionan con la cuestin de la reinversin del dinero efectivo
flujos. Este problema tambin se levanta comparando alternativas de la inversin
caracterizadas por modelos muy diferentes del dinero efectivo flujos. El clculo de
IRR implcitamente supone que los ingresos se inviertan de nuevo en la tasa interna
de retorno. Esto significa que el mtodo IRR discrimina, en caso de comparaciones
del interproyecto, slo si uno puede invertir los ingresos en un inters activo
igualmente alto.
Ejemplo 6.5 Un inversionista debe elegir entre dos alternativas que requieren la
misma cantidad de gastos iniciales y tienen un horizonte temporal idntico. El
dinero efectivo esperado flujos se pone en una lista en la Tabla 616. La Inversin
un (IRR = el 20%) parece ms barata que el B (IRR = el 18%) (la Tabla 615).
Asumiendo ahora que la ganancia disponible mxima en fondos invertidos de nuevo es
el 10%, la tasa interna de retorno se calcula. De esta manera, el IRR de la
alternativa Unas reducciones al 17,24%, y es ms bajo que esto calculado para la
alternativa B. Invierte, por lo tanto, la jerarqua entre las dos posibilidades de
la inversin (la Tabla 616).
El problema del precio de reinversin perjudica el uso de la tcnica de la Tasa
interna de retorno, aun cuando las inversiones alternativas tienen duraciones
diferentes. El ejemplo 6.5 es la prueba de ello.
El ejemplo 6.6 Un inversionista debe elegir entre las dos alternativas mostradas en
la Tabla 617.
Ambas alternativas tienen un IRR del 15%, pero slo son igualmente deseables si el
precio de reinversin sigue sosteniendo el 15%. Si uno reduce el precio de
reinversin del 10%, la alternativa A resulta ser B menos conveniente.
129
Dinero efectivo de la tabla 615 flujos relacionndose con dos alternativas de la

inversin y medida del IRR
Alternativas de la inversin
AB
Dinero efectivo de la Red del capital invertido ow, 1er dinero efectivo de la Red
del ao ow, 2do ao
Reinversin de 10.694 7000 7000 en IRR = el 20%
Reinversin de 10.694 0 14.890 en IRR = el 18%
Dinero efectivo ow - ao 1 Flujo de fondos - ao 2 Capital invertido del Valor

actual Total NPV
8400 = [7000 (1 + 02)] 7000 15400 [15400 / (1 + 02) 2] 10.694 0
0 14.890 14.890 [14.890 / (1 + 018) 2] 10.694 0
El Dinero efectivo de la tabla 616 flujos relacionndose con dos alternativas de la

inversin con ingresos invirti de nuevo al precio diferente del IRR
Una reinversin en IRR = el 20%
B reinversin en IRR = el 18%
flujo de caja - ao 1 flujo de caja - ao 2 Capital invertido del Valor actual

Total NPV
7.700 = [7000 9 (1 + 01)] 7000 14.700 [14.700 / (1 + kA) 2] 10.694 kA = el
17,24%
0 14.890 14.890 [14.890 / (1 + kA) 2] kilobyte de de 10.694 = el 18%
Los clculos muestran, de hecho, que la ganancia total en el perodo de 5 aos es

el 11,9% para la Inversin A y el 12,7% para el B (la Tabla 618).
En cuanto al problema de la reinversin, las opiniones de los analistas no estn de
acuerdo. De hecho es dificultades para sostener que la reinversin siempre da la
misma vuelta como la inversin inicial. La asuncin de la reinversin a precios
iguales a aquellos de la inversin tambin destaca forzar adicional. De hecho,
cuando uno compara las dos ofertas alternativas operacionales que tienen precios
diferentes de Rentabilidad, sus ingresos se invertirn de nuevo con precios
diferentes de Rentabilidad. Esto parece poco realista.
Por esta razn algn privilegian el mtodo que aqu est (CIRR) calibrado de
Definido, capaz de proporcionar siempre soluciones nicas. Para calcular el CIRR la
frmula IRR se debera enmendar as:
Dinero efectivo de la tabla 617 flujos para dos alternativas de la inversin
()
Capital invertido dinero efectivo Estimado flujos
22,832
Ao 1 ao 5 de 4 aos de 3 aos de 2 aos
10,000 10,000 10,000 0 0
B () 33,522
10,000 10,000 10,000 10,000 10,000
El Dinero efectivo de la tabla 618 flujos relacionado con dos alternativas de la

inversin con ingresos invirti de nuevo al precio diferente del IRR
Valor futuro de dinero efectivo flujos con el precio de reinversin de la barbilla

del 10% A
Ao 1 Ao 5 Valor futuro de 4 aos de 3 aos de 2 aos de todo el dinero efectivo

flujos Tasa de descuento que suprime NPV
14.641 13.310 12100 0 0 40051 el 11,9%
14.641 13.310 12100 11000 10000 61051 el 12,7%
XN
t1
CFt
1 rtnt 1 it
CI
donde rt representa la tasa de rendimiento en la reinversin de equilibrios

positivos. El CIRR es el valor de m que Reflejos los equilibrios positivos a fin
de igualar la inversin inicial.
Naturalmente el CIRR es igual al IRR cuando r = yo. Si rt [yo, entonces el CIRR es
mayor que el IRR y viceversa.
Segn la preferencia de Marshall de CIRR sobre IRR es justied porque el antiguo
incorpora los verdaderos ingresos esperados de la reinversin de prots mientras
el IRR supone que la reinversin haga como la inversin inicial, sin la cual hay
una base lgica para esta asuncin. Adems, comparando dos programas alternativos
con IRR diferente, especulamos que hasta los precios de reinversin son diferentes,
cuando de hecho sera lgico esperar la misma tasa de rendimiento de la reinversin
del prots de ambos programas.
Si uno quiere usar el CIRR en vez de IRR, uno podra usar la tasa de descuento
corriente ofcial o la produccin corriente de ttulos de estado como una
reinversin
131
el precio, y todava aplica la misma tasa de descuento a todas las alternativas

posibles tenidas en cuenta.
Otros autores consideran que los IRR ms tcnicamente corrigen. Kerr (1980) rechaza
el CIRR porque los modelos basados en el precio de reinversin, creado para
evitar la ambigedad del IRR, son incorrectos porque la medida de la deseabilidad
de una inversin potencial es contaminada por los ingresos proyectados de otras
inversiones.
Finalmente, hay aquellos que reconocen que tanto IRR como CIRR tienen pros y los
contras y que cada uno se puede preferir al otro segn las circunstancias (Raper
1981).
NPV e IRR son as dos criterios de decisin que comparten la misma formulacin
matemtica y, hasta cierto punto, los mismos huecos. La frontera entre los mritos
y los demritos de los dos indicadores es muy delgada. La literatura est llena de
textos que favorecen un o el otro mtodo y apoyan estas opciones con una amplia
variedad de motivos.
644 Otros indicadores

Se ha dicho que el uso de ndices Rentabilidad (IRR, NPV) podra sacar algunos
problemas con la interpretacin del resultado cuando hay necesidad de hacer
comparaciones del interproyecto, sobre todo en situaciones con cronometraje
diferente flujos y cantidad de la capital. Por lo tanto puede ser til, a fin de
completar el cuadro de la informacin necesaria para la opcin nal, para medir
otro indicador: Proporcin Benet/Cost (B/C) Rebajada. Este parmetro no es una
alternativa a NPV o IRR, pero debido a las limitaciones y difculties asociado con
su uso, incorpora la informacin anterior.
denes un ndice de Rentabilidad (PI), calculado dividiendo el valor actual del
dinero efectivo esperado flujos al capital inicial invirti. El cociente es el
valor actual por cada euro de gastos iniciales. La opcin se debe caer en el
proyecto que tiene el ndice Rentabilidad ms alto, a menos que haya diferencias
sustanciales en el riesgo proles de varias alternativas.
PI inversin de la inicial del valor real CF
Cuando uno usa el ndice Rentabilidad como un instrumento para identication
preliminar de oportunidades de inversin que requieren el anlisis adicional, la
regla, para desechar las alternativas con una PI menos de 1, obviamente se aplica.
Esto, por supuesto, es la variante de la regla que requiere para no considerar
proyectos que tienen un NPV menos que el cero.
El valor actual neto es un criterio ms apropiado con respecto a la PI, cuando el
inversionista tiene que decidir sobre la conveniencia de oportunidades mutuamente
exclusivas. En situaciones donde uno tiene que elegir, por ejemplo, entre
alternativas financiero, o si alquilar o comprar, si venderse o comprar, y
generalmente
Clculo de la tabla 619 de NPV y B/C a alternativas de la inversin
Alameda
Dinero efectivo neto rebajado flujos Valor actual neto del gasto Inicial ndice de
Rentabilidad
90000-60000 30000 1.50
Edificio de Ofce
110000-75000 35000 146
siempre que un nds nosotros mismos en una encrucijada, sea preferible usar el
enfoque de NPV, porque esto mejores expresos la ganancia asequible del proyecto.
Ejemplo 6.7 Un inversionista posee unas tierras por valor de 60000, que se usaran
como la garanta subsidiaria de la hipoteca para tener acceso a un prstamo para
ser usados para construir una pequea alameda. O bien, invirtiendo el capital
propio para una cantidad de 15000, adems de la capital obtenida a travs de
financiero, podra construir un edificio de ofce. El valor actual del dinero
efectivo esperado flujos de la solucin de la ''alameda'' es aproximadamente
90000, y en caso de la solucin ofce, 110000.
Los clculos en la Tabla 619 muestran que la PI y el NPV dan seales diferentes. En
este caso, el inversionista debe confiar en la informacin proporcionada por el
Valor actual neto, porque este criterio muestra lo que realmente se obtiene del
proyecto.
En el eld de bienes inmuebles, uno tambin debera decidir entre varias ofertas de
la inversin mutuamente dependientes. Si las decisiones de la inversin se
relacionan de esta manera, uno tiene que construir varias combinaciones posibles y
tratar a cada uno de ellos como una oportunidad, independiente de los dems.
Otro indicador es el perodo de retorno rebajado (DPP), que es el tiempo (medido
durante aos), despus de que el valor actual del dinero efectivo esperado flujos,
ese resultado de la inversin, iguala la propia inversin. Este procedimiento es
similar a un perodo de retorno; sin embargo, el perodo de retorno slo mide
cuanto toma para el dinero efectivo inicial outow para devolverse, no haciendo
caso del valor del dinero en el tiempo.
El DPP es el valor mnimo que satises la ecuacin:
XY
t1
BT 1
Ct it
Co
yo la tasa de descuento.
133
Si las ganancias netas anuales son constantes con el tiempo, la solucin ser:
DPP
1 PPi
registre 1 i
Cuando yo 6 0, desde ya que yo = 0, DPP = PPS. Si los ingresos netos varan

durante los aos, uno tiene que sumar, ao tras ao, su
el valor actual hasta la cantidad recibida no iguala o excede la inversin inicial,
como en el ejemplo anterior.
Un procedimiento alternativo para descubrir DPP es a nd el momento cuando la
proporcin IP es igual a 1. Uno tiene que calcular esta proporcin para cada ao
del perodo de anlisis (perodo de tenencia), siguiendo a tentativas subsecuentes
hasta un ms cercano a la unidad indica el DPP buscado.
Aunque este indicador tenga limitaciones fuertes, no proporciona ninguna indicacin
sobre la talla ptima de la inversin o sobre el econmicamente ms opcin
Eficiente entre inversiones alternativas.
El perodo de retorno es unos inversionistas del parmetro gustan ver, considerando
su interpretacin inmediata y fcil. Este mtodo, sin embargo, puede llevar a ideas
falsas sobre el potencial de una inversin de bienes inmuebles: las propiedades
pueden proporcionar Rentabilidad alto pero durante un tiempo ms largo puede ser
menos conveniente que otros que concentran la mayor parte de los benets en los
primeros aos del perodo de tenencia.
64.5 La tasa de descuento
Un problema importante queda por analizarse: la opcin de la tasa de descuento, es

decir, la tasa de rendimiento mnima.
En los ejemplos en esta seccin, uno vio cmo un pequeo ajuste en el precio
seleccionado puede producir cambios enormes de NPV, o profundamente cambiar la
jerarqua de oportunidades de inversin, sobre todo cuando el dinero efectivo
esperado flujos tiene modelos de distribucin temporales muy largos y diferentes.
La determinacin de precio se debera realizar, por lo tanto, con el cuidado sumo.
Uno de los mtodos propuestos para esta tarea est basado en la consideracin que
el inversionista destina su dinero, y esto requiere unos honorarios, las
motivaciones de los cuales son Reflejado en un nmero equivalente de componentes
del precio de la referencia. ste puede ser por lo tanto obtenido por la suma
siguiente:
Precio de la referencia = precio sin riesgo + honorarios de
>><>
Renuncia de tolerancia del riesgo hacia Inmediato
Consumo
>>>: Carencia de Gestin de carteras de la Liquidez

El tipo base (sin riesgo) equivale a esto la vuelta de denite que se debe al
inversionista, simplemente para esperar.
En ausencia del riesgo y si el objetivo de maximizar el Beneficio prevalece, la
penalizacin de flujos que son ms distantes a tiempo aplicando un factor de
descuento es justied por los costes de oportunidad implcitos de invierten una
cantidad de dinero en los mercados nancial, es decir dndolo en el prstamo con
una tasa de inters r. Pueden pensar de este precio, en un mundo de la certeza,
como la tasa de inters aplicada a un prestatario soluble. Esto es por lo general
el estado 5 Por esta razn, la tasa de inters pagada en Bonos del Tesoro a corto
plazo, en obligaciones que no implican riesgos, cuya duracin limitada es una
garanta contra riesgos de la prdida debido a ination, por lo general se llama el
precio sin riesgo. Hay, sin embargo, difculties obvio en la estimacin apropiada
de los trminos restantes de la suma. Este enfoque es por lo tanto poco prctico.
El problema es Simplificado reduciendo la suma de slo dos trminos: el precio sin
riesgo y el premio del riesgo. ste, que se requiere compensar la tolerancia de
riesgos, cambios segn la capacidad del inversionista de percibir y aceptar los
peligros de fracaso. En los prrafos precedentes, se ha indicado ya que el
compromiso entre riesgo y produccin vara de un inversionista al otro. Es una
pregunta de la funcin individual, pero la regla consiste en que el intensication
del riesgo percibido crece proporcionalmente al premio requerido llevarlos.
Otra manera de determinar el precio de la referencia es referirse al coste marginal
de la capital, es decir, el coste de un euro adicional de la inversin. En
inversiones de bienes inmuebles, l el coste marginal se puede denotar en el gasto
anual para el reembolso del prstamo.
Muchos analistas consienten, sin embargo, en reconocer mayor signicance al enfoque
del coste como la oportunidad de la capital. Este concepto es equivalente a la
ganancia mxima que el inversionista puede obtener por fondos simpticos en
inversiones alternativas que estn disponibles y caracterizadas por la misma clase
de la exposicin del riesgo. Ya que es improbable que el inversionista consiente en
arriesgarse en un proyecto que proporciona una ganancia que es ms baja que esto
asequible a travs de transacciones igualmente arriesgadas, los costes de
oportunidad coinciden con la tasa de rendimiento aceptable mnima. Su uso como una
tasa de descuento permite comparar proyectos classied en la misma categora del
riesgo, aun cuando hay diferencias grandes en la cantidad y el cronometraje de
dinero efectivo flujos.
Resume el enfoque del precio marginal del capital y los costes de oportunidad, el
coste promedio ponderado de la capital o WACC. Representa el coste llevado por el
inversionista para compensar la equidad usada en la transaccin de bienes inmuebles
y deuda, que es la capital proporcionada por prestamistas del tercero. La frmula
hace funcionar el promedio ponderado; el WACC se calcula teniendo los pesos
relativos en cuenta de cada componente de la estructura del capital, incluso el
coste de equidad y el coste de la deuda:
5 vale la pena mencionar que a pesar del nombre, hasta los ttulos de estado
publicados por el estado no son inmunes al riesgo de ination.
135
WACC
ke
kd 1
donde: coste de ke de equidad; E la equidad del accionista total; D total de la

deuda; coste de Kd de deuda; t tasa impositiva en impuestos sobre la renta.
Por lo que el quantication de los dos componentes del WACC se refiere, el coste de
la equidad, que inmediatamente trae a la memoria el concepto de oportunidad del
coste, propone de nuevo problemas de evaluacin que se han destacado ya.
Referencias
Csillaghy, J. (1985). Economie de Lenvironnement Construit. Lausana: IREC. Dixon,
T. J., Crosby, N., & Law, V. K. (1999). Una revisin crtica de metodologas para
medicin
la depreciacin del alquiler se aplic a bienes races comerciales del Reino Unido.
Diario de Investigacin de la Propiedad, 16 (2), 153-180. Pescador, J. D., Smith,
B. C., Severo, J. J., & Webb, R. B. (2005). Anlisis de depreciacin econmica para
propiedad de la multifamilia. Diario de Investigacin de Bienes inmuebles, 27 (4),
355-369. Kerr H. S. (1980). Una palabra nal en FMRR. El Diario de la Valoracin,
102. Manganelli, B. (2011). Il Deprezzamento Degli Immobili Urbani. Miln: Franco
Angeli. Raper C. F. (1981). La equidad cede la hormiga la cuestin de reinversin.
El Diario de la Valoracin, 519-552.
Captulo 7
El anlisis de riesgos
Abstraiga El tema de gestin del riesgo es uno de los problemas principales con los
cuales los inversionistas tienen que tratar. Hay muchas variables que identifican
el riesgo de una inversin, muchos tambin son subjetivos en la naturaleza. Esto
hace la tarea del analista que quiere incorporar el factor de riesgo a la
evaluacin de conveniencia, un dificultades un. El analista tendr que estudiar e
investigar las correlaciones entre los objetivos specic de la inversin y las
estimaciones de probabilidad de vueltas. En la seccin de ayuda del analista, los
mtodos tradicionales para el tratamiento del riesgo se explican, basados en la
percepcin subjetiva del propio riesgo, as como los enfoques ms complejos que
hacen el uso del anlisis probabilistic, en cambio.
71 Las variables y factores de riesgo

El anlisis de la asignacin de recursos, hablados encima, tiene como su objeto el
denition de los instrumentos lgicos y fundamentales para la evaluacin de la
inversin en contextos de la certeza.
Es necesario a este punto introducir la posibilidad de incertidumbre e imaginar, de
acuerdo con lo que pasa en realidad, que la mayor parte de las inversiones generan
el dinero efectivo incierto flujos tanto en trminos de entidad como en trminos de
ese de los lmites de tiempo.
El tema del riesgo en la evaluacin de la inversin es uno de los problemas
principales de los cuales los inversionistas tienen que afrontar. La volatilidad de
los mercados nancial y el espritu competitivo creciente, que ocurren tanto en
sectores maduros como en los caracterizados por la innovacin tecnolgica fuerte,
paga de hecho continuamente el problema de controlar y manejar la incertidumbre que
por lo general caracteriza el proceso de anlisis que lleva a la asuncin de
decisiones estratgicas.
Desde un punto de vista simplemente formal, el concepto de la incertidumbre es
distinto de ese del riesgo. Una inversin se considera arriesgada aun cuando los
resultados producidos por ella no se pueden determinar con la certeza, sin embargo,
puede hacer varias asunciones sobre futuros resultados, cada uno de los cuales
tiene que ver con un valor de probabilidad dado, para construir la distribucin de
probabilidad entera del acontecimiento.

137
138 7 el anlisis de riesgos

La incertidumbre implica un nmero desconocido de resultados posibles, con la
informacin insignicant sobre su posibilidad del acontecimiento. Asume cuando no
es posible establecer a priori una distribucin de probabilidad para tener que ver
con resultados diferentes del acontecimiento. Por denition, la incertidumbre no es
mensurable, as no hay modo de comunicar un nivel de la incertidumbre. Desde el
punto de vista de la persona que toma decisiones, esto es la condicin peor, la que
en la cual algo puede pasar.
Seguramente, es preferible funcionar en condiciones del riesgo, desde entonces, en
este caso, los resultados posibles se conocen y el analista es capaz de estimar la
probabilidad relativa.
Si una situacin es incierta, pero las consecuencias posibles y su probabilidad del
acontecimiento se conocen objetivamente, la situacin implica el riesgo o la
incertidumbre objetiva. Cuando los resultados posibles se conocen, pero sus
probabilidades del acontecimiento objetivamente no se conocen, la situacin implica
la incertidumbre o la incertidumbre subjetiva y nally, cuando la lista de
resultados posibles no es claramente Definido, la situacin implica ambigedades o
contingencias imprevistas.
Un inversionista bueno siempre tender, por lo que posible, para convertir los
elementos de incertidumbre en factores de riesgo, forzando al analista a un proceso
continuo de investigacin y el arreglo de datos a fin de producir e incorporar al
anlisis, los nuevos despliegues ''objetivos'' de la probabilidad.
En este contexto, el trmino la incertidumbre se usar como un sinnimo de peligro,
sin tener en cuenta specication formal slo hecho, as oponindose al concepto de
la certeza. Por lo tanto, en condiciones de la incertidumbre, una inversin no
puede ser descrita por un dinero efectivo solo ow, pero por una serie de flujos en
cada uno de que una distribucin de probabilidad dada puede tener que ver.
La medida de riesgo atado a la inversin da la dispersin de los resultados
esperados diferentes. En un nivel general, se puede decir que una inversin es an
ms arriesgada ya que los resultados posibles que resultan de ello se dispersan
alrededor del valor esperado. La dispersin de los valores esperados de un proyecto
tambin es identied con el trmino la volatilidad. A fin de proporcionar la
percepcin concreta primero del concepto de dispersin o volatilidad, Fig. 71
compara los resultados esperados (o produccin) de dos proyectos de inversin, A y
B, que tienen el mismo nivel del retorno esperado medio.
Como uno puede ver de la comparacin entre los dos grficos, los valores
individuales del proyecto A tienen una dispersin inferior que el promedio
esperado, que por trmino medio son menos distantes de la lnea comparado con los
mismos puntos del proyecto B. No cabe duda de que un inversionista racional,
enfrentante con la opcin entre A y B, preferira A, que tiene la misma vuelta en
un peligro inferior.
El elemento del riesgo es un rasgo de todas las clases de la inversin. Los
factores de incertidumbre principales del mercado inmobiliario se han ilustrado ya
y tambin se ha explicado que el inversionista, afrontando el peligro de fracaso de
una operacin, puede tener un comportamiento diferente, hasta en trminos de
estrategias specic y la percepcin del riesgo.
Muchas variables que identifican el riesgo de la inversin, muchos de los cuales
son subjetivos, realizan el difculty de incorporar el factor de riesgo al
anlisis, a travs de procedimientos formalizados y tcnicas. El pronstico de
dinero efectivo flujos de unos bienes inmuebles
Dispersin de fig. 71 de los retornos esperados de los dos proyectos
(a) Flujos A
Rexpected
139
(b) Flujos B
Rexpected
t t
la inversin es una tarea compleja. Esto no exime al analista de la tarea de

aerodinamizar un problema con eficacia complejo, a travs del estudio de las
correlaciones entre los objetivos specic de la inversin y las estimaciones de
probabilidad de las vueltas posibles.
Al reconocer la capacidad innata del empresario de tratar con el factor de riesgo
de un modo intuitivo, es til tratar de hacer las opciones ms fciles, y al mismo
tiempo destacar las consecuencias posibles (ver la nota al pie de la pgina 1 en el
Tipo. 1). La necesidad de apoyar la decisin nal por lo tanto implica el esfuerzo
de proveer a inversionistas de todos los elementos necesarios para enmarcar las
fuentes de riesgo y en la evaluacin de la probabilidad de fastidiar ganancias
iguales o ms grandes a mnimo aceptable.
La tasa de descuento usada para calcular el NPV, que es IRR aceptable mnimo, se ha
interpretado como la suma de varios componentes, uno de los cuales es identied
como un premio para el riesgo de la inversin. El problema es correlacionar por lo
tanto el riesgo para Rentabilidad.
En primer lugar, uno tiene que identificar los factores de riesgo que caracterizan
inversiones en los bienes inmuebles eld. classication muy general de factores de
riesgo en riesgos comerciales, nancial riesgos y riesgos externos se present
antes. Con relacin a esta distincin preliminar es posible entonces identificar
los factores de riesgo en cuanto a otra inversin de bienes inmuebles posible
classications (hasta traslapo el uno del otro). Si uno mira el objeto de la
inversin puede ser, por ejemplo, til dividir los factores de riesgo en exogenous,
que son comunes a cualquier inversin, o en factores de riesgo specic,
relacionados con el activo specic. Los factores de Exogenous son las condiciones
econmicas generales, tasas de inters, empleo e ination, impuestos y poltica del
gobierno. Los factores de riesgo de Specic son la ubicacin, las caractersticas
de nancial-ingresos de los arrendatarios, la calidad y el fungibility del activo.

Uno tambin puede distinguir el riesgo econmico del riesgo tcnico. El riesgo
econmico depende de factores que son extrnsecos al proyecto para evaluarse. En el
riesgo econmico risk1 del arrendatario se contempla. Concierne difculties posible
relacionado con la coleccin actual de los alquileres.
Las caractersticas de los conductores en trminos de fiabilidad y poder
contractual pueden afectar la variabilidad de vueltas. Las prdidas en alquileres o
tardanzas de la coleccin pueden resultar de no pago, insolvencia del arrendatario
o pugnacidad, condiciones que a menudo producen la necesidad de negociar de nuevo
los honorarios o una vacante temporal de la propiedad.
Tambin hay que tener presente que cada vez es necesario recuperar el alquiler
impagado, implica demandas judiciales muy caras.
Otro factor del riesgo econmico, que podra afectar el dinero efectivo flujos
esperado de la inversin, y de alguna manera relacionado con el riesgo de los
arrendatarios, depende de la ubicacin del edificio dentro del contexto urbano. La
importancia de la ciudad y/o del rea en la ciudad en la cual la propiedad se
localiza, nos puede decir mucho sobre los ingresos, caractersticas culturales y
movilidad de la poblacin, y por lo tanto la fiabilidad de los arrendatarios y la
estabilidad que resulta de vueltas. El concepto de la zona del prestigio est
obviamente en la funcin del tipo de la propiedad objetivo. La importancia de una
ubicacin particular con relacin al otro depende de la presencia, en trminos de
cantidad y calidad, de servicios, instalaciones e infraestructuras, por lo tanto en
la capacidad de atraer esa categora particular, ser esto residencial, comercial o
productivo.
El ltimo factor de riesgo econmico se relaciona con la volatilidad del mercado en
general y ese del mercado local. Por lo que el mercado inmobiliario en general se
refiere, los determinantes principales de la oferta y demanda se han ilustrado ya,
los factores que pueden determinar una variacin en precios, uso o venta y por lo
tanto el dinero efectivo esperado flujos de la inversin.
El riesgo tcnico depende de factores que son intrnsecos al proyecto, incluso el
destino specic, las connotaciones de calidad y apariencias del edificio, las
caractersticas de fungibility del activo. Esta incertidumbre a menudo lleva a
inversionistas a esperar el principio del proyecto a fin de coleccionar la
informacin sobre la transaccin potencial. Los acontecimientos dentro del proceso
de la inversin tambin son la parte de este riesgo de specic, a saber aquellas
fases de desarrollo en las cuales el riesgo se relaciona con la posibilidad de
opciones inadecuadas. Por ejemplo, una direccin de construccin inefcient puede
causar un aumento de costes de la construccin, la administracin inadecuada puede
causar una tasa de vacantes ms alto que esperado, y nally un plan de ventas
inadecuado puede afectar seriamente el aorado - para la ganancia.
Otra categora conceptual concierne la distincin entre riesgo de nancial y
operacional. El riesgo operacional se refiere a la variabilidad de los resultados
que se derivan de la estructura organizativa del inversionista y en particular de
sus actividades. El concepto del riesgo de nancial incluye dentro de s una serie
entera de elementos
1 en Este aspecto Fiedler y Janda (1993) indican que el grado del riesgo podra
ser no una ciencia, pero un arte.
141
esto es relevante para la direccin del nancial y conjuntos monetarios. Desde un

punto de vista puramente conceptual es posible distinguir el riesgo de nancial en
dos componentes bsicos:
Riesgo de accin de palanca; riesgo de tasa de inters.
El riesgo de accin de palanca directamente tiene que ver con la estructura
nancial. El ndice de endeudamiento nancial es la relacin entre deuda que lleva
el inters y equidad, e indica el grado al cual la empresa de gestin es nanced
por el recurso al capital de deuda.
En relacin con la cuestin de financiacin se ha destacado cmo una accin de
palanca de nancial positiva ampla la vuelta de la inversin de capital personal,
si el coste del prstamo es menos que los ingresos obtenidos del edificio. Sin
embargo, el uso de un prstamo alguna vez creciente amplifica la variabilidad de
los resultados esperados y produce un aumento del riesgo de nancial. La figura 72
muestra esta situacin cualitativamente.
Otro tipo del riesgo de nancial es el que que se materializa cuando la deuda
excesiva aumenta la probabilidad de no conseguir unos ingresos operativos netos
sufcient para el pago de la amortizacin (el riesgo de la falta).
La figura 7.3 ilustra el riesgo de insolvencia que puede ocurrir en caso de un
complejo de pisos para el alquiler. En ausencia de la financiacin, el equilibrio
entre gastos e ingresos se alcanza al punto A, a un nivel relativamente bajo de
empleo. Si uno recurre al prstamo, tendr que mantener una tasa de vacantes muy
limitada (seale B) asegurar la solvencia de los ingresos.
El riesgo de tasa de inters se levanta en la posibilidad que, considerando la
volatilidad de los mercados, un cambio de tasas de inters del mercado lleve a un
coste inesperado para el inversionista debido a la discrepancia entre tipos de
inters y precios del depsito que caracterizan los positivos y activos.
El anlisis de operacional y riesgo de nancial ayuda a entender el concepto de la
irrevocabilidad de decisiones.
Ceteris paribus, si el peso de gastos de xed se hace ms grande, los gastos de
abandono de los aumentos de proyecto, y se hace menos y menos reversible. En tales
circunstancias, NPV positivo puede no ser bastante para convencer al inversionista
de tomar los riesgos que la estructura del proyecto implique. La irrevocabilidad de
ciertas decisiones es por lo tanto un factor de disuasin para la inversin.
Otra distincin est relacionada con el insurability del riesgo. Aquellos riesgos
estuvieron relacionados con catstrofes y no (res, oods, tormentas, etc.) y que
se puede transferir, por el pago, a las compaas de seguros son Definido como
asegurable.
El nivel nal del anlisis se relaciona con la distincin entre riesgo sistemtico
y riesgo sectorial o no sistemtico. El primero est relacionado con aquellos
acontecimientos del alcance general que causan un impacto a la economa en
conjunto. Un ejemplo de factores de riesgo sistemticos es el fuerte aumento en el
precio del petrleo, un ampliado arm conict, un fuerte aumento en la tasa de
descuento, la declaracin de quiebra de un estado.
Contra esto, tambin hay los riesgos peculiares para eld particular. Dentro de
esta categora del riesgo, llamado riesgo del sector, son todos los factores que
vienen de competidores, industria y factores de produccin.
142 sin accin de palanca

Con accin de palanca
7 el anlisis de riesgos
Producciones esperadas
Accin de palanca de Fig. 72 de producciones y variabilidad en produccin
Fig. 7.3 Accin de palanca Financiera y riesgo de la insolvencia
Gastos generales + Adm. Instalacin
Producciones - gastos variables
Gastos generales
Un nivel de la ocupacin
En particular, pueden pensar del riesgo del sector como el total de factores que
causan una prdida del espritu competitivo de la inversin, sobre todo en aquellos
elds donde el componente tecnolgico y el nivel de innovacin del proceso de
produccin son cruciales. La fuente specic de riesgo para una inversin de Bienes
inmuebles se puede reconocer en el fenmeno conocido de la cada en desuso
tecnolgica.
72 La tarea del analista

A pesar del frecuencia bajo del coste del diseo en el coste total, el papel del
Arquitecto/Ingeniero es esencial para los resultados econmicos de construir
iniciativas, ms que cada uno de los otros operadores. Es por lo tanto necesario
que el
72 La tarea del analista

Proyecto y diseo
100
Construccin
Utilizacin & Operacin
100
Coste total de construccin
143
Nivel de influencia
00 Vez
Fig. 74 influencia de las fases de la construccin trata en costes de la
construccin
el diseador coincide con el gure del analista, o al menos hace requerir que el
conocimiento trabaje con ste.
De hecho, varios autores declaran que durante la finalizacin del 20% del
anteproyecto, el 80% del coste se ha decidido ya (Kelly 1984). La figura 74 ilustra
esta situacin.
Esto muestra cmo debera ser, por una parte, para gastar una mayor atencin a las
etapas preliminares del proyecto y en el otro, bajo influencia predominante del
momento de proyecto en los gastos para construccin y uso de los edificios, que el
Arquitecto/Ingeniero es totalmente consciente de las consecuencias econmicas de
sus opciones.
El analista, en la estimacin de los gastos, sobre todo cuando es necesario
referirse al concepto de la valoracin rpida, debe ser rmly anclado en los
principios de la valoracin disciplinan y evitan que la inversin se subestime o se
sobrestime. Se expresa en su consecuencia normal, en la referencia a todos los
factores que pueden intervenir ms tarde. Cualquier ajuste subsecuente se debera
apuntar a no salvar el proyecto, pero a su finalizacin.
La ignorancia del detalle del carcter del proyecto, no puede llevar a la
justificacin, ms all de cierto umbral, la desviacin entre los gastos
deliberados en la toma de decisiones y aquellos Definido ms tarde.
Otro aspecto fundamental del trabajo del analista es el de la comunicacin con el
cliente del inversionista. El problema se hace complicado sobre todo cuando uno
tiene la necesidad de proporcionar una descripcin completa sobre el riesgo de la
intervencin. Como mostrado en el siguiente captulo, hay varias tcnicas que
permiten incorporar el riesgo en el anlisis, no es fcil entender cmo todos ellos
manejan el riesgo. Los enfoques tradicionales sufren los efectos de la subjetividad
del analista, y hasta las estimaciones ms exactas pueden ser confusas a la persona
que toma decisiones. As resulta que el analista, en el ajuste de las estimaciones
basadas en su sensibilidad, no hace nada ms que toma decisiones para el cliente,
excluyendo a cualquiera

posibilidad de opcin. Un enfoque similar slo puede ser aceptable cuando el
analista y el cliente comparten la misma clase de la percepcin del riesgo, pero
esto es una condicin utpica.
7.3 Control de riesgo
La mayor atencin al anlisis de riesgos en bienes inmuebles es un hecho
relativamente reciente. Ha pasado con el inters de signicant del mundo de los
negocios en las ltimas dcadas y en fases cclicas desfavorables durante las
cuales no todos los proyectos han alcanzado automticamente el xito.
Cuando se crey que la inversin inmobiliaria no es inmune a los peligros de
fracaso, la literatura ha sido enriquecida por trabajos de tcnicas sofisticadas
del control de riesgo, tradicionalmente adoptado en otras reas de la economa.
Estos enfoques, sin embargo, a menudo son insufcient para la realidad de bienes
inmuebles: mayores benets conferidos por tales anlisis no justifican el coste y
el tiempo los tena que obtener. Para proyectos con el tamao moderado, y en casos
donde los resultados son previsibles, el uso de un anlisis menos complejo es ms
apropiado. Muchos de estos procedimientos simples de la reduccin del riesgo son
aplicados por el inversionista que no siempre es consciente de la situacin. Es
sobre actitudes, ms bien que reglas. El camino ms fcil, pero seguramente no el
ms obvio, es controlar el riesgo invirtiendo en proyectos menos arriesgados, y
aceptando slo aquellas oportunidades que garantizan, con un muy pequeo margen de
la incertidumbre, el logro de ciertos resultados. Lamentablemente, hasta en un
mercado imperfecto como bienes inmuebles, tal comportamiento significa impedir
otras ganancias extraordinarias posibles, dado que hay una proporcionalidad - como
ya mencionado - entre riesgo percibido y retornos esperados.
En un mercado Eficiente, los resultados observados (prots hecho) se distribuyen al
azar alrededor de la lnea de los resultados esperados (Fig. 7.5), de modo que las
vueltas superiores e inferiores, comparado con los esperados, tiendan a compensar
el uno al otro. Por otra parte, si hubiera oportunidades de inversin con la alta
rentabilidad que no equivale a igualmente altos riesgos, los inversionistas
entraran rpidamente en este mercado, bajando el prots a niveles comparables con
inversiones del riesgo igual que se podra poner en prctica en otros mercados.
Esto significa que la nica manera factible de minimizar el riesgo en un mercado
Eficiente es elegir la oportunidad con el retorno esperado ms bajo.
Se sabe, sin embargo, que el mercado inmobiliario no es Eficiente en absoluto. Como
consiguiente, la mayora de los inversionistas de bienes inmuebles capaces tienen
la oportunidad de aprovechar estos inefciencies y conseguir prots extraordinario
sin cargarse con una dosis equivalente de riesgos adicionales. El secreto est en
la capacidad de identificar aquellas oportunidades de inversin, los resultados de
las cuales estn encima de la lnea en Fig. 7.5.
Otra manera de controlar la exposicin del riesgo es explotar la relacin entre las
propiedades posedas y aquellos que se podran potencialmente adquirir. Como los
factores que afectan prots y valores de mercado no afectan uniformemente todas las
propiedades, los dueos de ms carpetas diversied tienen modelos de la ganancia
ms estables que aquellos
7.3 Control de riesgo

Riesgo de fig. 7.5 vueltas percibidas y verdaderas en un mercado inefcient
145 resultados esperados
Ganancia
Resultados
Riesgo percibido
obtenido concentrando toda la riqueza en un proyecto solo. Diversication asegura
la reduccin del riesgo slo si las inversiones se eligen para evitar correlaciones
entre los modelos del Rentabilidad de varios activos.
Lamentablemente, el diversication presupone la disponibilidad de una cantidad
grande de la capital. Es importante, teniendo la posibilidad, para diversificarse
hasta geogrficamente, a fin de minimizar el impacto de crisis econmicas que
afectan reas del mercado specic. Otra posibilidad de diversication, pero
igualmente caro, es invertir en proyectos de bienes inmuebles diferentes,
diferentes en tipo y destino.
Diversication representa un camino irrealizable para todos aquellos
inversionistas, la mayor parte de los que no tienen un presupuesto bastante alto.
En este caso, la solucin es combinar las disponibilidades individuales en fondos
de inversin comunes. Los fondos de bienes inmuebles nacen con el espritu de
permitir una variedad notable a aquellos que no tienen la oportunidad de hacer
inversiones de capital grandes.
El inversionista tiene otras opciones de limitar el riesgo asociado con un proyecto
dado. Podra tratar, por ejemplo, de mejorar el reclutamiento que hace sobre el
futuro Rentabilidad de una propiedad, reduciendo el hueco entre resultados
esperados y observados de la operacin. Un resultado como esto se obtiene
aumentando la actividad de anlisis, usando tcnicas profticas ms exactas, y
sobre todo haciendo el estudio del mercado meticuloso.
La accin del control de riesgo no termina con la decisin nal; el inversionista
debe actuar de tal modo para conducir el proyecto, durante las fases de desarrollo
y direccin, hacia los resultados de las predicciones. En este sentido, control de
la supervisin de los trabajos y una administracin eficaz, son acciones tiles.
Adems, el inversionista puede usar varios instrumentos que permiten que l
transfiera parcialmente el riesgo para otros sujetos. Por ejemplo, podra hacer el
uso de las clusulas contractuales particulares que permiten que l cambie algunos
factores de riesgo a clientes (esto ocurre con el riesgo de ination, entablando el
ndice de alquiler de precios al consumidor). Otras posibilidades de la
transferencia del riesgo estn relacionadas con la activacin de formas especiales
de prenancing. Entre stos, por ejemplo, es el cambio en la compra de tierra para
ser

transformado, o, el arranque de opciones para la compra de edificios o unidades
construidas (ventas en el papel) que tambin es mucho comn, para tener el tiempo
para realizar el anlisis de conveniencia, obtiene aprobaciones de divisin por
zonas y negocia un prstamo.
74 Mtodos tradicionales para el tratamiento de riesgo
En vez de cuantificar objetivamente la percepcin de riesgo, los analistas y los
inversionistas tradicionalmente se preocupan, segn impresiones subjetivas, para
aadir un premio a la vuelta esperada en condiciones del riesgo normal. Este premio
adicional causa tiempos de recuperacin acortados, en demandas de vueltas ms altas
y reduccin del tamao del dinero efectivo esperado flujos. El efecto de esta
estrategia es la reduccin de valores de inversin y, a menudo, la renuncia
consiguiente hacia la inversin. La inhabilidad de cuantificar el elemento del
riesgo tambin hace comparaciones del interproyecto complicadas.
741 Tasa de descuento ajustada al riesgo
Uno de los caminos tradicionales de la respuesta a una condicin de incertidumbre
es requerir un perodo de retorno ms corto. La tcnica no mide el riesgo, pero
consiste en un ''ajuste'' en la tasa de descuento a fin de traer el perodo de
retorno dentro del lmite mximo aceptable, elegido en una base subjetiva. Los
analistas simplemente fijan este parmetro, segn su impresin personal.
Esto es obviamente un mtodo bastante spero de la evaluacin, que, por una parte,
supone que el inversionista deje la oportunidad de saber el peligro verdadero del
proyecto y poner en prctica as acciones posibles que resultan de ella, y por otra
parte el predominio del analista, ms bien que la persona que toma decisiones.
El problema tambin permanece en el enfoque que incorpora el factor de riesgo
directamente al clculo de NPV (es decir sin referirse al perodo de retorno),
cuando uno establece una tasa de descuento modied.
Este enfoque determina el precio como la suma de un precio sin riesgo y un premio
que es proporcional al riesgo percibido esperado. La seleccin del precio ''sin
riesgo'' es un problema terico, ms bien que uno prctico. En general, la opcin
se cae en el precio cobrado por ttulos de estado a corto plazo. La determinacin
del premio del riesgo, sin embargo, debera estar basada en la funcin de la
indiferencia de vuelta del riesgo del inversionista, pero, en la prctica, as
resulta que los analistas realizan esta operacin basada en su percepcin personal.
El enfoque de la tasa de descuento ajustado est probablemente el ms comnmente
usado, aunque no se dirija al problema de la subjetividad del analista, y a pesar
de que presenta varios otros difculties tericos y prcticos.
Una cuestin importante concierne el clculo del valor monetario del tiempo. Esta
produccin se incorpora al precio sin riesgo, pero inevitablemente, hasta el premio
del riesgo incluye el elemento relacionado con la equidad del tiempo. Como
consiguiente, los futuros riesgos se rebajan
147
ms pesadamente comparado con aquellos a corto plazo, aunque a menudo los riesgos
que son los ms cercanos a tiempo resulten ser relativamente ms importantes. En un
nuevo proyecto de construccin, por ejemplo, la probabilidad de un chorro de
crecimiento en costes de la construccin o un consumo del mercado ms lento que
esperado, es denitely ms alto que la probabilidad de cometer errores signicant
en la valoracin de futuros resultados de operaciones (ingresos y costes
operativos). A pesar del funcionamiento de resultados que se hacen cada vez ms ms
previsibles debido al desarrollo de la vecindad, el premio del riesgo con el cual
tales resultados vigentes se rebajan, es igual al inicial y el factor de descuento
correspondiente aumenta proporcionalmente.
El ejemplo 71 Considera una inversin del 5-ao donde el premio del riesgo es
estimado en el 5%, mientras el precio sin riesgo es xed en el 4%. As, el ajustado
la tasa de descuento a los clculos es el 9%.
La tabla 71 muestra los factores de descuento para el ow de cada ao.
La parte del factor de descuento puesto aparte para el porte de riesgo da la
diferencia entre el factor ajustado (109) n y el factor de descuento sin riesgo
(104) n. El crecimiento de factor en la tercera columna muestra esto tambin el
el premio del riesgo sufre el frecuencia del tiempo. El valor monetario del tiempo,
ya considerado en el precio sin riesgo, es dejado de lado entonces dos veces.
El mtodo de la tasa de descuento ajustada se puede tericamente considerar

correcto para aquellas inversiones cuyos riesgos crecen con el tiempo. Para
proyectos donde el riesgo no depende a tiempo, esta tcnica no parece apropiada.
742 Equivalentes de certeza
El problema de la doble asignacin en el enfoque de la tasa de descuento del riesgo
ajustada es evitado por el enfoque del dinero efectivo ajustado flujos o los
equivalentes de certeza. La certeza equivalente consiste en que la cantidad de
dinero que alguien aceptara, en una fecha dada t, ms bien que arriesgarse en un
ms alto, pero incierto, vuelve; en otras palabras la cantidad que hace la opcin
entre misma cierta cantidad y el resultado esperado de una inversin arriesgada,
indiferente. Comparado con el modelo anterior en el cual el proyecto se estima
tomando su dinero efectivo esperado flujos y rebajndolos a un coste promedio
ponderado de la capital, y se ajusta segn el riesgo, con este ajuste de enfoque al
riesgo se hace en el dinero efectivo ow proyecciones, ms bien que en la tasa de
descuento. El dinero efectivo de Modied flujos se rebaja al precio sin riesgo.
Esta tcnica tambin evita para cuantificar la percepcin de riesgo, pero introduce
varios problemas prcticos. En primer lugar, es el problema relacionado con cmo
''empeorar'' el dinero efectivo flujos hasta tal punto para abandonar al
inversionista indiferente a
Factores de Descuento de la tabla 71 para el ow de cada ao
Aos
1 2 3 4 5
Factor de descuento ajustado 10900 11881 12950 14116 1.5386
Factor de descuento sin riesgo 10400 10816 11249 11699 12167
Factor de descuento para riesgo 00500 01065 01702 02417 0.3220
las ganancias superiores con relacin al guin ms probable (retratado con cierto
nivel de riesgo), y la certeza absoluta de obtener ms abajo ganancia de la
estimacin ajustada.
El mtodo de los equivalentes de certeza est basado en el clculo de cierto
equivalente de un resultado incierto. En situaciones de la adversidad para
arriesgar, dos ingresos, uno de los cuales es Q seguro y uno es F inseguro, ser
equivalente en trminos de utilidad slo si el segundo es mayor que el primero:
QaF
con 0 B B 1. El coefcient permitir al inversionista expresar el premio requerido

en
acuerdo con su nivel de aversin por riesgo. Substituyendo los equivalentes de
certeza respectivos con Pies flujos arbitrario, el para -
el mulation de NPV va se hizo:
NPV
Xn i0 1
Qt rt
donde la tasa de descuento r expresos, como es conocido, el retorno esperado para

inversiones sin riesgo, de acuerdo con la naturaleza del flujos para rebajarse.
El valor de la certeza Q equivalente para incluirse en el numerador de la frmula
NPV se puede sacar de modos diferentes.
Uno de los caminos posibles est basado en la explicacin de la funcin de utilidad
de la persona que toma decisiones. En primer lugar, uno tiene que hacer al cliente
consciente de las expectativas sobre el entorno econmico en el cual planea
invertir. Una vez informado de los elementos principales del riesgo, el
inversionista debe expresar una preferencia entre el dinero efectivo esperado
flujos para el proyecto analizado y un gran nmero de alternativas ''de bajo
riesgo''. La serie de comparaciones termina cuando el inversionista Identidades
oportunidades a la ganancia limitada, pero seguramente capaz de la satisfaccin de
l el mismo camino que la inversin arriesgada.
Ejemplo 72 espectculos de la Tabla 72 el dinero efectivo esperado ow de un

proyecto para manejarse durante 5 aos. Los ingresos de 120000, que se esperan
ganarse de la venta de la finca, slo se materializarn si el mercado
El Dinero efectivo de la tabla 72 ow y los factores de transformacin estuvieron

relacionados con la certeza equivalente
Aos
1 2 3 4 5 6
Esperado
15000 15000 15000 15000 15000 120000
14400 14400 14400 14400 14400 103200 alternativos equivalentes sin riesgo
149
Factor de transformacin 0960 0960 0960 0960 0960 0.860
las condiciones evolucionan segn expectativas del analista. El riesgo percibido

por el inversionista, as como su actitud al riesgo es Reflejado por las
transformaciones mostradas en la Tabla 72.
El factor de transformacin es obtenido dividiendo el dinero efectivo sin riesgo
flujos por los esperados. Para el inversionista, el dinero efectivo esperado ow de
15000 con cierto riesgo, es equivalente a ow seguro de 14400. La confianza
inferior en la entrada de 120000 debido a la venta, causa un factor de
transformacin inferior.
Se cree que el clculo del valor actual toma la forma siguiente:
PV
Xn
t1
CFt 1 kt

Xn
t1
un CFt 1 it
donde k es la tasa de descuento ajustada, soy el precio sin riesgo y representar el

factor de transformacin.
Si uno rebaja el dinero efectivo sin riesgo flujos equivalente a un precio sin
riesgo del 5%, uno consigue el valor actual de 143204 (la Tabla 7.3).
Para fastidiar el mismo valor actual hasta del dinero efectivo esperado flujos, uno
tiene que aplicar un precio del 7,7%. Esto significa que el premio del riesgo puede
ser quantied restando el precio sin riesgo al 7,7%:
Arriesgue superiores 7:7% el 5% 2:7%
Este mtodo permite acercarse la curva de indiferencia de la vuelta del riesgo

prole del inversionista a travs de la determinacin de sus factores de
transformacin. Esta operacin se puede realizar requiriendo el inversionista
expresar una variedad de preferencias de un nmero apropiado de combinaciones de
alternativas arriesgadas y no arriesgadas. Al seguir de esta manera es posible
construir un mapa de preferencias
Clculo de la tabla 7.3 del PV de los equivalentes de certeza
Aos
1 2 3 4 5 6
Dinero efectivo esperado flujos 15000 15000 15000 15000 15000 120000
Valor actual en el 7,7% 13928 12932 12007 11149 10.352 82.814 143181
14400 14400 14400 14400 14400 103200 alternativos equivalentes sin riesgo
Valor actual en el 5% 13.714 13061 12439 11.847 11283 80.860 143204
ese expreso la actitud del individuo a riesgo. Del mapa uno puede extraer los
factores de transformacin.
7.5 El anlisis Probabilistic

El NPV en su formulacin esttica supone que el dinero efectivo ow y los
parmetros que dene la estructura se determinan, es decir no es posible para ellos
construir una distribucin de probabilidad con relacin a los valores esperados.
Sin embargo, cuando el dinero efectivo flujos relacionndose con una inversin
particular no se conoce con la certeza, y uno quiere cuantificar su peligro, as
venciendo las limitaciones de mtodos tradicionales, es necesario estudiar los
factores que significativamente influencia los resultados. Este estudio debera
proporcionar una prediccin en la medida de estos factores juntos con la
probabilidad asociada del acontecimiento.
Las estimaciones exactas del dinero efectivo flujos se desarrollan considerando una
condicin specic. Uno puede construir un espectro de pronsticos, cada uno de los
cuales Reflejos un conjunto de suposiciones sobre las condiciones econmicas y
sociales que se pueden levantar durante el perodo de la inversin. La
incertidumbre sobre el curso de futuros acontecimientos, resultados por lo tanto,
en el desarrollo de estimaciones que se identifican con cierto nivel de ''la
seguridad'', los resultados posibles o probables. En la prctica es necesario
asociar una probabilidad a cada resultado posible. El juego de resultados posibles
con la probabilidad relativa del acontecimiento es la llamada distribucin de
probabilidad.
Si la estimacin de esta probabilidad se realiza con tcnicas estadsticas,
entonces el riesgo se mide en el objetivo probabilistic distribuciones.
Para las variables a las cuales no puede aplicar ninguna tcnica de medida
estadstica, es necesario cuantificar al menos las impresiones del analista,
construyendo una valoracin del riesgo expresada en trminos de distribucin 2 de
probabilidad subjetiva La eficacia de estas estimaciones es inuenced por la
maestra y experiencia de aquellos que los hacen.
2 La palabra ''subjetiva'' se quiere para indicar que la estimacin de probabilidad

no est basada en datos histricos, pero en la opinin individual de un analista
experto.

7.51 La divisin y anlisis de sensibilidad
151
El control de riesgo a travs de un enfoque de probabilistic va, primero de todos,

a travs del identication de la mayor parte de fuentes signicant de peligro. La
tcnica de dividir el valor actual permite que el analista determine los elementos
de riesgo que generalmente influencia el resultado de la inversin.
El mtodo consiste en la divisin del dinero efectivo ow, despus de la deduccin
del impuesto, en sus componentes fundamentales (dinero efectivo ow antes de
impuesto, amortizacin de deuda, impuestos sobre la renta, y cambia del valor de la
propiedad durante el perodo de tenencia, etc.). Expresando los componentes como un
porcentaje del valor actual total, uno tiene la posibilidad de entender la
importancia relativa de cada uno de ellos. Los componentes con el impacto ms alto
al valor actual son estos que merecen el anlisis adicional.
El mtodo de divisin enfatiza la importancia relativa de diversos tipos del dinero
efectivo ow y permite identificar las partes de la prediccin que merecen el
anlisis adicional.
El anlisis de sensibilidad ampla este proceso para destacar las consecuencias
que, cualquier error probable en los pronsticos, podran tener en el resultado
actual de la inversin. La tcnica consiste en el cambio, uno por uno, los
componentes del dinero efectivo esperado flujos y estudie el impacto al ndice de
vuelta (IRR, NPV, etc.). El objetivo del anlisis es examinar la variacin del
resultado en el cambio de una de las asunciones que son la base del proyecto,
suponiendo que los dems sean sin alterar.
Tpicamente, para cada variable, nuevos valores Identidades (guiones pesimistas,
optimistas e intermedios) y luego calculan de nuevo los parmetros de conveniencia.
El ejemplo 7.3 La propiedad, de la cual el dinero efectivo estimado los flujos se

ponen en una lista en la Tabla 74, se puede comprar por 1.350000. Un prstamo de
1 milln (pagadero ms de 30 aos con pagos mensuales en el 12%) est disponible.
La inversin por lo tanto requiere un compromiso inmediato de 350000. Se supone
que la propiedad se vende por 1,7 millones, al final de sexto ao.
De los ingresos de la venta de la propiedad, extinguiendo la deuda restante de
966.373 y pagando impuestos (178000), uno conseguir un dinero efectivo adicional
ow al final de sexto ao que asciende a 555.627:
1.700000 - 966.373-178000 = 555.627 Esta cantidad tambin son divisibles en:
Deuda extinguida (33.627) Aumento del valor (1.700000-1.350000) Impuestos
(178000) Recovered Capital (350000)
En la Tabla 7.5 el valor actual se calcula rebajando por separado (en el 10%) los
componentes de dinero efectivo ow. El valor actual de los componentes de

El Dinero efectivo de la tabla 74 ow esper los prximos 6 aos
Ao 1
Ao 2
Ao 3
Ingresos gruesos actuales ()

Gastos de funcionamiento ()
Ingresos netos actuales ()
Recursos prestados ()
ow financiero ()
Impuestos ()
Red ow ()
233,000 241,000 249,000
- 18,000 - 18,500 - 19,200
215,000 222,500 229,800
- 123,482 - 123,482 - 123,482
91,518
99,018 106,318
- 30,000 61,518
- 30,000 69,018
- 30,000 76,318
Ao 4 255,000 - 20,300 234,700

- 123,482 111,218 - 30,000 81,218
Ao 5 261,000 - 21,100 239,900

- 123,482 116,418 - 30,000 86,418
Ao 6 265,000 - 22,000 243,000

- 123,482 119,518 - 30,000 89,518
Valor actual de la tabla 7.5 de dinero efectivo dividido flujos
Ao
Gruesa eficaz
ingresos () 1 / (1 + i) t
Funcionamiento
expensed () 1 / (1 + i) t
Prstamo
gastos () 1 / (1 + i) t
1 211,818
16,363
112,256
2 199,173
15,289
102,051
3 187,077
14,425
92,773
4 174,168
13,865
84,340
5 162,060
13,101
76,672
6 149,585
12,418
69,702
1,083,881 totales
- 85,461
- 537,794
Valor actual de venta flujos Deuda Extinguida 9 1 / (1 + i) 6 = 33.627 9 0.5645 =

el Informe 9 1 de 18982 / (1 + i) 6 = 350000 9 0.5645 = Impuestos de 197.575 9 1
/ (1 + i) 6 = 178000 9 0.5645 = capital Recuperada de-100481 9 1 / (1 + i) 6 =
350000 9 0.5645 = 197.575
Total flujos valor actual = 643.621
Impuestos () 1 / (1 + i) t
27,273 24,793 22,539 20,490 18,627 16,934 - 130,656
Red ow () 1 / (1 + i) t
55,926
57,040
57,340
55,473
53,660
50,531
329,970
el dinero efectivo esperado ow se presenta como una Tabla 7.6 del valor del
porcentaje. La ltima columna proporciona una medida del impacto de componentes
individuales en el valor actual total. Note, por ejemplo, que los resultados
esperados dependen muchsimo de la direccin de la propiedad (el 71,7%) y en el
aumento de su valor de mercado durante el perodo de tenencia (el 30,7%). Es por lo
tanto necesario prestar ms atencin a la valoracin de estos artculos.
La tabla 7.7 muestra el influencia de un error del 10% en el precio de venta
estimado.
Componentes de la tabla 7.6 de valor actual

Componentes de valor actual ow Impuestos de Recursos prestados de Gastos de
funcionamiento de ingresos brutos Actuales Impuestos de la Apreciacin de deudas
Extinguidos Total de la capital en venta Recuperado
Porcentaje 1083.881-85461-537.794-130.656 18982 197.575-100481 197.575

643.621
153
9 168:4% =
13:2 83:5
% %
71.7%
- El 20,3% el 2,9% el 30,7% el-15.6% el 30,7% el 100%
Impacto de la tabla 7.7 de una variacin del 10% del precio de venta
Precio de venta venta del Impuesto sobre las ventas de deudas Restante ow
Dinero efectivo ow despus de Variacin de impuestos el-10% 1.530000 966.373

160200 403427
1.700000 966.373 178000 555.627 esperados
Variacin + el 10% 1.870000 966.373 195.800 707.827 +
El valor actual de la posicin de la equidad y el valor de inversin responden

significativamente a cambios del precio de venta (la Tabla 7.8).
En la Tabla 79, el mismo procedimiento se desarrolla asumiendo un error del 10% en
la prediccin de ingresos gruesos.
La figura 7.6 muestra las relaciones entre los cambios de porcentaje en precios de
venta e ingresos gruesos y los cambios correspondientes del valor de inversin.
Observando el grfico de Fig. 7.6, es obvio que los resultados de la inversin son
relativamente ms sensibles a errores posibles cometidos en la valoracin de
ingresos.
En general, adems del ejemplo propuesto, hasta las pequeas variaciones de algunos
parmetros pueden significativamente cambiar los resultados. La persona que toma
decisiones, por supuesto, debe tomar en la gran consideracin aquellos elementos
claves de la prediccin que, variando hasta ligeramente, puede empeorar el
resultado de la inversin movindolos debajo del umbral mnimo de Rentabilidad.
154
Respuesta de la tabla 7.8 a cambios del precio de venta
Precio de venta Esperado
Valor actual de flujos 643.621
NPV 293.621
- El 10% el +10%
(El-4.8%) de 612239 674967 + (el 4.8%) +
(El-10.7%) de 262239 324967 + (el 10.7%) +
Valor de inversin 1.643.621

(El-191%) de 1.612239 1.674967 + (el 191%) +
IRR
260% (el-42%) del 24,9% el 27,1% + (el 42%) +
La tabla 79 que Responde a cambios de ingresos gruesos
Ingresos gruesos Esperados
Valor actual de flujos 643.621
NPV 293.621
- El 10% el +10%
(El-16.8%) de 535215 751992 + (el 16.8%) +
(El-369%) de 185215 401992 + (el 369%) +
Valor de inversin 1.643.621

(El-6.6%) de 1.535215 1.751992 + (el 6.6%) +
IRR
260% (el-22.8%) del 20,1% el 32,2% + (el 23.8%) +
+10
Valor de inversin de % de variacin
- 12 - 10 - 8 - 6 - 4 - 2
Ingresos
Variacin del precio de venta
+2 +4 +6 +8 +10 +12 variable de % de variacin
- 10
Anlisis de Sensibilidad de fig. 7.6
La figura 7.6 se podra completar aadiendo las curvas de sensibilidad de todas las
entradas en el dinero efectivo ow. Las variables que mayora afecta los resultados
mostrarn un grfico con una tendencia ms escarpada.
155
Por supuesto, el analista tendr que prestar ms atencin a variables crticas. De

este modo, si el dinero efectivo esperado flujos resulta sensible a cambios de la
tasa de vacantes, por ejemplo, tendrn que desarrollar ms anlisis rened de la
comerciabilidad, si el resultado de obras de construccin fuera sensible al tiempo
requerido para el distanciamiento de unidades de bienes inmuebles solas, entonces
es necesario trabajar con cuidado en las ventas. En caso de inversiones de bienes
inmuebles, las variables de mayor influencia son el coste de la propiedad, la tasa
de inters, el coste de construccin, el tiempo para obtener el permiso de
planificacin, la tasa de vacantes, el plan de ventas. Los gastos de
funcionamiento, gastos de desarrollo urbano, la mediacin y tcnicas de gastos,
impuestos, etc. en cambio tienen un impacto ms pequeo a los resultados.
El anlisis de sensibilidad, sin embargo, tiene algunas limitaciones:
La necesidad de un marco en cual factores de riesgo y el nivel accesible por los
valores fundamentales, es claramente Definido;
El anlisis separado de cada variable no tiene el hecho en cuenta que la
incertidumbre afecta simultneamente a varios factores;
Los resultados tericos del anlisis no consideran la probabilidad de
acontecimiento de acontecimientos;
Una indicacin de la variabilidad de la inversin no proporciona elementos de la
opcin.
Tcnicas como anlisis de sensibilidad y divisin, slo identifique las variables
''clave'' que generalmente influencia los resultados del DCF, pero no dicen nada
sobre la fiabilidad de los datos usados en la estimacin, o mejor dicho, en la
probabilidad de acontecimiento de ciertas variaciones comparado con los valores
esperados.
7.52 Anlisis del rbol de decisin

Cuando la persona que toma decisiones evala proyectos complejos, el sequentiality
y la interdependencia de las opciones plantean problemas no relacionados con la
linealidad inherente a NPV esttico.
Un proyecto se puede de hecho describir como complejo o multipaso cuando su
realizacin es:
Fragmentado con el tiempo en etapas diferentes; incierto en trminos de en y
dinero efectivo flujos; condicionado por variables exogenous que tienen un
carcter temporal.
La Inversin inmobiliaria tiene estos rasgos y requiere un proceso de toma de
decisiones estructurado, basado, por una parte, en denition correcto de los pasos
crticos que significativamente afectan el rendimiento del proyecto, y en el otro,
el entendimiento de las interrelaciones que existen en momentos de toma de
decisiones en la secuencia temporal.

El enfoque preparado por el Anlisis del rbol de Decisin conviene en particular a
la direccin del proceso de toma de decisiones de proyectos 3 complejos
La lgica que es la base del modelo implica que la estructura del proyecto para
evaluarse se traduce a un owchart llamado rbol de decisin.
Cada rama del rbol tiene que ver a los valores posibles que el proyecto puede
tomar a consecuencia de ciertos guiones hipotticos, a los cuales dan specic
probabilistic atributos. Este anlisis permite que nosotros capturemos las
interrelaciones entre decisiones tomadas en tiempos diferentes y mutuamente
dependientes el uno del otro. De hecho, en la presencia de una cadena de opciones
mutuamente condicionadas, donde el desarrollo propuesto en una etapa dada depende
de las acciones tomadas en la etapa ms temprana, para identificar la secuencia
ptima de decisiones, uno tiene que trabajar hacia atrs, comenzando de las ltimas
ramas del rbol.
De esta manera, es posible a reect en los ''nodos'' de los cuales las alternativas
de decisin diferentes se ramifican. Este enfoque tambin se conoce como rollback
mtodo. El anlisis del rbol de decisin denes un NPV que tiene la posibilidad
en cuenta de la adaptabilidad directiva inherente al proyecto. Esta consideracin
se tratar con ms tarde para introducir el tema de verdaderas opciones y el papel
de la adaptabilidad/gobierno directiva en contextos de la incertidumbre.
Es quizs til para la premisa que, aunque el anlisis del rbol de decisin
permita a reect en las interrelaciones entre varios momentos en la vida de un
proyecto, esto se haga segn un enfoque determinista. Este enfoque requiere que, en
el tiempo 0, debiera ser posible explicar y calcular las consecuencias de tales
interrelaciones.
En la prctica, si un proyecto tiene dos reas crticas en trminos de toma de
decisiones, ya que ste depende del resultado del producto primero, el anlisis del
rbol de decisin requiere que el resultado de la interaccin se haga explcito en
el momento de la evaluacin.
Estructurar el proyecto en la manera descrita implica que el dinero efectivo
flujos, los ingresos y los gastos son los nicos parmetros relevantes para la toma
de decisiones. En otras palabras, se supone que la persona que toma decisiones es
motivada por consideraciones de la maximizacin pura del valor monetario del
proyecto, que implica dos consideraciones a menudo decisivas en realidad:
prole tctico y estratgico del proyecto directamente no se incluye en el
esquema de anlisis;
Se supone que la persona que toma decisiones es neutra por el riesgo, que permite
excluir la consideracin de la funcin de utilidad comparado con el dinero efectivo
del inversionista flujos, del anlisis.
El ejemplo 7,4 espectculos que una aplicacin del anlisis del rbol de decisin
en las decisiones sobre un proyecto que tiene las caractersticas de la complejidad
mencionada anteriormente, ayuda a entender la lgica.
3 Sobre el Anlisis del rbol de Decisin ver: Magee (1964), De Ambrogio (1977) y
Zaderenko (1970).
157
El ejemplo 74 Considera el caso de una compaa que planea la construccin de una

serie de edificios con el uso aumentado de plantas innovadoras.
Uno realiz un estudio del mercado preliminar para investigar la talla y la
evolucin de la demanda. La compaa sigue con el diseo y la promocin de la
intervencin. La incertidumbre sobre el comportamiento de usuarios potenciales
significa que la actividad de construccin al principio se limita con un pequeo
nmero de edificios. El xito eventual del proyecto piloto entonces empuja la
compaa a ampliar la produccin invirtiendo en la finalizacin del proyecto. El
proyecto es complejo (como Definido) y consiste en las fases siguientes:
La fase 1 - En el tiempo T0 la compaa encarg un estudio del mercado el coste de
que es igual a 20000.
La fase 2 - Dado los resultados de la investigacin, la compaa decide si seguir
con el proyecto. La decisin implica el principio de construccin del edificio de
primero. La inversin total cost cantidades a 1000000. La alternativa es el
abandono del proyecto.
La fase 3 - Despus de un ao desde el principio de la construccin pilota,
habiendo analizado las ventas primero gures, la compaa evala la respuesta
potencial del objetivo.
Si las ventas gures se consideran satisfactorias, la construccin de otros
edificios comienza. Esto implica una inversin estimada en 10 millones. O bien, la
compaa deja la finalizacin del proyecto.
Las fases 4, 5, y 6 - en caso de Que uno decida seguir, uno tiene que formular las
asunciones en cuanto al dinero efectivo flujos asequible en los prximos 3 aos,
segn tres guiones diferentes (optimista 4/realista 5/pesimista 6). La estructura
de proyecto y su proceso de toma de decisiones se muestran en Fig. 7.7.
Los nodos de decisin se muestran con un crculo y se localizan en el tiempo 0, en

el tiempo 1 y en el tiempo 2. Cada nodo tiene que ver a consecuencias en trminos
de dinero efectivo flujos, que toman la forma de salidas relacionadas con el
primero dos nodos e ingresos a partir del tiempo t = 3.
Dos o ms ramas del rbol se derivan de cada nodo, indicando las posibilidades
diferentes que se abren en el acontecimiento de ciertos guiones hipotticos. Esto,
como mencionado anteriormente, permite que nosotros capturemos la secuencia y la
interdependencia de las decisiones alcanzadas en tiempos diferentes.
La tarea adicional de la persona que toma decisiones es asociarse a cada rama y
luego a cada guin la probabilidad relativa del acontecimiento. La suma de las
probabilidades se asoci con las ramas que provienen del mismo nodo de decisin es
por supuesto igual a 1.
T=0
T=1
T=2
T=3
04 7 ML
T=4 8.5 ML
T = 5 q (c)
12 ML
017
NPV NPV* q (c) el 10%

9.3 ML 1.58 ML
0.7 - 003 ML
0.3
0.6 - 1 ML
04
PARARSE
- 10 ML
0.3 6.5 ML
6.5 ML
6.5 ML 013
4,15 ML 539,944
0.3 2 ML
3 ML
4 ML
013 - 316 ML - 411,843
PARARSE
028
0.3 NPV esperado = 144 ML
rbol de Decisin de fig. 7.7 y clculo de PV
159
Firmando el clculo del valor actual del proyecto, el paso de primero debe
determinar la probabilidad conjunta asociada con cada acontecimiento (tercero
ltima columna de Fig. 7.7).
La secuencia de acontecimientos ms favorables a la compaa se asume: el estudio
del mercado proporciona una respuesta positiva al proyecto (q = el 70%); la
experimentacin en un nmero limitado de edificios muestra un nmero alto de
unidades vendidas comparado con expectativas (q = el 60%); ampliando la produccin,
la compaa hace una secuencia ms optimista del dinero efectivo flujos (q = el
40%).
La probabilidad de acontecimiento de la secuencia entera es igual a la probabilidad
conjunta de los acontecimientos diferentes que lo forman, es decir al producto de
las probabilidades simples:
q c q 1 q 2 q 3 ...: q n
donde: q (los c) juntan la probabilidad o la probabilidad de acontecimiento del

entero descrito
secuencia de acontecimientos; q (t) probabilidad simple relacionada con el
acontecimiento tth, ya que el t vara de 1 a n; n nmero de acontecimientos.
En este caso ser:

q c 0:7 0:6 0:4 0:17
Por lo tanto, la probabilidad que desde el principio del estudio del mercado la
secuencia ms favorable de acontecimientos para la compaa ocurrir, es el 17%.
La columna penltima de Fig. 7.7 muestra el clculo del NPV para cada una de las 5
secuencias de acontecimientos que pueden ocurrir. En cuanto a la secuencia ms
favorable, sin tener en cuenta el papel de la posibilidad, su NPV se calcula
rebajando el dinero efectivo flujos relacionado con acontecimientos solos (-30000;-
1 ML;-10 ML, 7 ML, 8.5 ML, 12 ML) que arreglan la secuencia por una tasa de
descuento apropiada del 10%. El NPV es igual a 9.3 ML. El mismo procedimiento se
repite para todos otros guiones.
La ltima columna de Fig. 7.7 se dedica al clculo de NPV total esperado, del
proyecto. Los valores de NPV, calculado para cada secuencia de acontecimientos, se
cargan para la probabilidad conjunta que se relaciona con la misma secuencia.
La suma algebraica de NPV ponderado, as proporciona el valor esperado del proyecto
entero, ascendiendo a 144 ML.
Este resultado aconseja seguir con la realizacin del proyecto. Sin embargo,
algunas observaciones son necesarias. La variedad de variacin de valores posibles
de NPV parece ser muy amplia, que indica un nivel ms alto

variabilidad de los resultados. Tambin hay que subrayar que hay una probabilidad
conjunta total de 0,13 + 027 + 0.30 = 0.7 = el 70% que el proyecto podra llevar a
un resultado negativo. En otras palabras, la oportunidad aparente de seguir con la
inversin podra ser contradita por la consideracin de un apetito de bajo riesgo
de la persona que toma decisiones.
La ventaja principal atribuible al anlisis del rbol de decisin es la oportunidad
de expresar la estructura del proyecto a travs de una carta que destaca los pasos
clave fundamentales (nodos). La metodologa antes mencionada se debera ver como
una tentativa de primero de introducir, el concepto del anlisis estratgico en los
mtodos tradicionales de la presupuestacin de capital.
La tentativa permanece unnished. De hecho, el lmite que este enfoque no excede
consiste en la necesidad para explicar la distribucin de probabilidad de los
guiones que caracterizan los resultados esperados diferentes, que conduce a ste
dentro de los mtodos de evaluacin del tipo determinista.
7.5.3 La simulacin de Monte Carlo
En el prrafo anterior, se mostr la utilidad del anlisis del rbol de decisin en
caso de la valoracin de inversiones con una interrelacin fuerte entre las
decisiones tomadas en momentos diferentes de la vida del proyecto. En tales
circunstancias, la aplicacin de la frmula tradicional de NPV esttico, podra
requerir para hacer algn simplication a la estructura del proceso de toma de
decisiones de una talla que radicalmente cambia el sentido, y por lo tanto el grado
informativo del resultado.
Otro tipo de inversiones, dificultades a t en la lgica de NPV esttico, consiste
en proyectos caracterizados por la incertidumbre fuerte sobre los valores de varios
parmetros que se consideran relevantes.
Aunque sea posible asociar una distribucin de probabilidad dada a cada uno de
estos parmetros, puede ser dificultades para estimar directamente todas las
combinaciones posibles de valores que varios parmetros pueden asumir como una
consecuencia de sus distribuciones de probabilidad respectivas. Esto nos impedir
asociar una distribucin de probabilidad a los resultados diferentes generados por
el proyecto en conjunto.
Considere ahora el caso en el cual la persona que toma decisiones es enfrentante
con el problema de estimar el dinero efectivo esperado flujos de una inversin, y
la incertidumbre concierne tanto la determinacin de dinero efectivo flujos como de
la capital necesaria para comenzar el proyecto.
Aunque la persona que toma decisiones est en una posicin para asignar pesos
probabilistic a los valores de cada uno de los tres parmetros considerados
individualmente, esto no es sufcient para determinar NPV esperado del proyecto.
Los tres parmetros para estimarse pueden variar simultneamente dentro de la
variedad predeterminada de valores. En
161
tales circunstancias, el problema es hacer por lo tanto una distribucin de

probabilidad de valores posibles del NPV explcita, en la luz de las combinaciones
que se pueden generar entre las distribuciones de probabilidad asociadas a los
parmetros clave.
El enfoque de la simulacin de Monte Carlo permite permitirse el problema,
simulando un nmero segn las estadsticas alto de combinaciones posibles de los
valores que los parmetros clave pueden tomar a consecuencia de la atribucin de
ciertas distribuciones de probabilidad. Cada una de las combinaciones al azar se
genera, pero en el respeto de la distribucin de probabilidad asignada a cada
variable, da ocasin a NPV particular. Despus de asociar la frecuencia relativa a
cada NPV, es posible construir una distribucin de probabilidad dada del NPV y
determinar el valor actual neto esperado para el proyecto.
Los pasos para la aplicacin de la simulacin de Monte Carlo en la evaluacin
econmica de la inversin de bienes inmuebles se resumen as:
1. Denition de los parmetros relevantes
El paso de primero debe identificar las variables crticas que tienen un impacto al
resultado total del proyecto. La seleccin de variables puede ser realizada por el
anlisis de sensibilidad, que pretende destacar la sensibilidad del resultado a la
variacin total de parmetros de la entrada del anlisis, incluso el nivel de
ingresos, costes operativos monetarios, peso de impuestos, los gastos iniciales
requeridos poner en prctica el flujo de caja de proyecto y futuro (o pagos)
relacionado con la venta de los activos.
2. Denition del resultado para alcanzarse
Est a punto de matemticamente explcito la frmula o el modelo que permite
decidir que el resultado del proyecto de cambiar la entrada juzg relevante.
Por ejemplo, suponiendo que el dinero efectivo ow de la direccin de operaciones
sea el nico parmetro considerado ser signicant (o juzg por el anlisis de
sensibilidad) con los objetivos del impacto posible generado en el conguration de
resultado, y en cuanto a la aplicacin del enfoque del NPV, uno puede usar un
conguration de este tipo del parmetro:
FCt FC = DFC
donde: dinero efectivo de la red de CF ow consecuencias fiscales; DCF cambian del
nivel de dinero efectivo ow.
En esta frmula, para el ao 0 tambin ser necesario restar la inversin requerida

de la inicial.
3. Atribucin de distribuciones de probabilidad
Para cada uno de los parmetros seleccionados es necesario determinar una variedad
de valores que se piensan ocurrir, y estos valores deben ser por lo tanto
acompaados por atribuciones probabilistic, para a dene la distribucin de
probabilidad completa para cada variable en el modelo.

4. Lanzamiento de la simulacin
Usando un procesador, uno genera una serie de nmeros arbitrarios, cada uno de los
cuales tiene que ver con un valor particular de los parmetros relevantes. Si los
parmetros relevantes son tres, el nmero arbitrario primero pone en duda un valor
particular del parmetro primero, el segundo nmero arbitrario llama un valor del
segundo parmetro, etctera. Los primero tres nmeros arbitrarios generan, por lo
tanto, una de las combinaciones posibles de valores de los tres parmetros. A
travs de esta combinacin, es posible determinar el valor primero de NPV generado
por la simulacin. La repeticin de la generacin de la serie de nmeros
arbitrarios sigue la determinacin de un nmero alto de NPV, cada uno de los cuales
es caracterizado por una frecuencia decidida, tanto absoluta como relativa.
Claramente, una vez que la distribucin de probabilidad del NPV se construye, es
posible determinar el valor esperado usando la frmula:
XN NPVExpected NPVt RFt
t1
donde: el NPVt tth el valor de NPV generado por la simulacin; la frecuencia del
pariente de RFt se asoci; N nmero de simulaciones.
La simulacin de Monte Carlo soluciona todos aquellos problemas de evaluacin donde
el gran nmero de variables que caracteriza el valor del proyecto previene una
consideracin orgnica de las combinaciones posibles de valor que las variables
pueden tomar. Por lo tanto, la simulacin desarrolla la distribucin de
probabilidad de una funcin dada o resultado objetivo que uno quiere conseguir,
basado en la consideracin de un gran nmero de combinaciones posibles entre los
valores diferentes que las variables individuales toman.
El lmite de este mtodo es la necesidad de explicar las distribuciones de
probabilidad de las variables individuales incluidas en el anlisis, y as
introducir en la evaluacin, como es el caso en el Anlisis del rbol de Decisin,
una dosis alta de subjetividad.
7.6 Matemtico: criterios estadsticos
La piedra angular de mtodos tradicionales del control de riesgo est en la
capacidad del analista de dibujar un juicio ''subjetivo'' sobre el peligro de
oportunidades de inversin. De hecho, hasta el enfoque de probabilistic permanece
subjetivo cuando la distribucin de probabilidad de los guiones que caracterizan
los resultados esperados diferentes no est basada en datos histricos, pero en la
opinin individual del analista. Aunque en bienes inmuebles uno normalmente acte
sobre la base de distribuciones de probabilidad subjetivas - no teniendo datos de
serie de tiempo capaces de construir, a travs del estadstico
163
tcnicas, distribuciones objetivas - la formalizacin analtica de tales

distribuciones todava permite manejar el riesgo con mtodos matemticos y
estadsticos.
El riesgo asociado con el pronstico de dinero efectivo ow es Definido como la
probabilidad de tener discrepancias entre resultados actuales y esperados, o en
otras palabras, la posibilidad mensurable de un error con respecto al resultado ms
probable. Este denition es el punto de partida para el anlisis de riesgos
moderno. Permite que nosotros expresemos la percepcin de riesgo en la forma
numrica, es decir a travs de medidas sumarias que responden a dos preguntas
fundamentales:
1. Cul es el valor de la tendencia central vlida para el proyecto entero? 2. Lo
que es la ''calidad'' de rendimiento determinado en trminos de riesgo o
compensacin y
dispersin de los valores alrededor del valor de tendencia central?
La pregunta primero requiere la determinacin del retorno esperado medio; la
respuesta a la segunda pregunta da la introduccin de medidas estadsticas de la
dispersin, formada por el desacuerdo y desviacin estndar.
La tasa de rendimiento esperada media se puede calcular usando la frmula
siguiente:
Xn E Rx P s Rxs
s1
donde los smbolos tienen los sentidos siguientes: E (Rx) retorno esperado medio
del proyecto X; s guin; n nmero total de guiones del pronstico; P (s)
probabilidad se asoci con cada guin; tasa de rendimiento de Rxs del proyecto x en
el acontecimiento del guin s.
La tasa media esperada de la vuelta es una medida de la tendencia central de los

valores diferentes que uno espera el proyecto de tomar, representa una medida
sumaria que tiene los guiones diferentes en cuenta, de un modo apropiado, y es por
lo tanto de la importancia suma para tasar el rendimiento global para tener que ver
con la iniciativa.
La frmula calcula el promedio ponderado de varias vueltas que uno cree que el
proyecto generar; el factor de ponderacin es constituido por la probabilidad del
acontecimiento de los guiones diferentes.
El ejemplo 7.5 La distribucin de probabilidad del dinero efectivo anual flujos

resultando del desarrollo de un proyecto de bienes inmuebles se presenta en la
Tabla 710.
En la tercera columna el dinero efectivo ms probable ow esperado del proyecto
(CFaverage) se calcula.
La distribucin presentada en la Tabla 710 se llama distinta porque los resultados
posibles slo se limitan con seis valores distintos del dinero efectivo flujos.
164
Dinero efectivo de la tabla 710 flujos y probabilidad asociada
Dinero efectivo esperado flujos () 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000
Probabilidad asociada 004 016 0.30 0.30 016 004 Total = 100
Promedio ponderado () (flujos probabilidades)
5,000 24,000 52,500 60,000 36,000 10,000 CFaverage = 187,500
Cada uno de los valores en la columna primero del ejemplo Identidades un guin
esperado particular. La probabilidad (segunda columna) representa la medida de la
verosimilitud que un guin esperado dado se puede convertir en la realidad. Sin
embargo, los guiones identied de esta manera dene la variedad entera de valores
posibles que el proyecto puede tomar, desde la suma de las probabilidades son
iguales a 1. En otras palabras, se supone que estas seis posibilidades agotan todos
los resultados posibles asociados con el proyecto. Esto claramente no puede
equivaler a la realidad: una distribucin ms verdica debera incluir todos los
valores del intermedio que esa Tabla 710 no considera. Ese ejemplo es por lo tanto
un discretization de una distribucin continua de la probabilidad y representado
por la curva en Fig. 7.8.
Un guin resume la adopcin de ciertas asunciones acerca de variables consideradas

relevantes para el proyecto y estos resultados de variables del acontecimiento o no
del cierto, a menudo externo, acontecimientos, con respecto al alcance de la
intervencin. En la atribucin de probabilidades a guiones diferentes, el nivel del
funcionario con poder de decisin discrecional vara segn dos factores:
1. La disponibilidad de datos objetivos del acontecimiento de acontecimientos que
afectan el aspecto de los guiones del pronstico;
2. La capacidad de la persona que toma decisiones de usar los datos, unidos por su
parte al uso de instrumentos estadsticos capaces de sintetizar el impacto al valor
total del proyecto.
A fin de reducir la incertidumbre de las estimaciones, un anlisis del rendimiento
histrico con respecto a proyectos que tienen un nivel de riesgo similar a ese del
proyecto para evaluarse, a menudo se realiza. El objetivo es llegar a una
estimacin ms objetiva del retorno esperado asociado con guiones diferentes que
caracterizan la evolucin de las variables relevantes de un proyecto de inversin.
Distribucin de Probabilidad de fig. 7.8 de dinero efectivo flujos
0.30
165
PPS
125 150 175 200 225 250
016
0040
Flujos de fondos
La asuncin de datos histricos para pronosticar objetivos, sin embargo, sufre una
limitacin fundamental de la hiptesis de constancia, hasta para el futuro, de las
condiciones de variabilidad que han afectado las vueltas del proyecto dentro del
perodo histrico de la observacin. Si uno supusiera que la incertidumbre sobre el
futuro sea determinada por nuevos acontecimientos y sea diferente de aquellos que
caracterizaron el rendimiento histrico del proyecto, es seguramente preferible
expresar el retorno esperado del proyecto a travs de una distribucin de
probabilidad que subjetivamente se determina.
Si, por otra parte, hay confianza en cierta constancia de los factores que tienen
inuenced las representaciones pasadas, los datos histricos pueden proporcionar la
informacin til a la evaluacin econmica de la iniciativa, en cuyo caso el
rendimiento histrico del proyecto Y se puede determinar del modo siguiente:
XN R0y Ryt=N
t1
donde los smbolos tienen los sentidos siguientes: promedio de R0y rendimiento
histrico del proyecto Y; N nmero de observaciones; tasa de rendimiento de Ryt del
proyecto Y en ao t.
El ejemplo 7.6 espectculos de la Tabla 711 los valores y las vueltas histricas se
asoci con el proyecto Y. Los datos se proporcionaron al principio de 2012
suponiendo que el valor del proyecto sea igual a 100.
En el ejemplo, el valor futuro del proyecto es el resultado de una estimacin de
probabilistic. Los datos para el proyecto representan el rendimiento
166
La tabla 711 Observaciones de datos Histricas que se relacionan con el proyecto Y
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Aos
1993 de 1994 de 1995 de 1996 de 1997 de 1998 de 1999 de 2000 de 2001 de 2002 de
2003 de 2004 de 2005 de 2006 de 2007 de 2008 de 2009 de 2010 de 2011 de 2012 1992
Valores
100 98
101 95 94 91 85 88 82 74 71 70 72 62 58 49 47 44 42 35 32
Tasas de rendimiento (%)

204 - 297
6.32 106 3.30 706 - 341 7.32 10.81 4.32 143 - 2.78 1613 690 18.37 426 6.82 4.76
2000 9.38
histricamente observado dentro de un perodo de 20 aos. Para cada observacin los

valores que el proyecto Y tom al final de ao, tienen que ver. La tasa de
rendimiento para cada ao es calculada dividiendo el cambio anual del valor del
proyecto (nal valor - valor inicial) por el valor tomado al final de ao anterior.
Respecto a los datos de la Tabla 711 la vuelta media histrica se calcula:
R0y 1:2103=20 0:060515
La historia de rendimiento es por lo tanto el valor medio de una serie de tiempo.

Sin embargo, las decisiones de la inversin no se pueden separar de la
consideracin conjunta del riesgo -
167
devuelva prole, representando el riesgo como un parmetro de la discriminacin

''cualitativa'' del rendimiento asociado con un proyecto dado.
El anlisis de las vueltas se debe por lo tanto completar con el anlisis de
riesgo. Ya que la variabilidad de vueltas es un sinnimo de riesgo, hay que
calcular la dispersin de valores estimados alrededor del valor que expresa la
tendencia central.
Las medidas estadsticas el ms comnmente usadas en este aspecto son el desacuerdo
y la desviacin estndar. El desacuerdo mide el grado de variabilidad o dispersin
del promedio de los valores estimados / mesurados. Lo da el cuadrado de la
desviacin estndar, que es el promedio aritmtico de los cuadrados de las
distancias de sus valores medios.
Ms alto el desacuerdo se asoci con las vueltas de un proyecto de inversin, ms
alto el riesgo tiene que ver con. La variabilidad es por lo tanto un sinnimo de
incertidumbre.
El desacuerdo se puede calcular tanto segn los retornos esperados de un proyecto
dado, como en valores histricamente observados. En cuanto al caso primero, la
frmula del desacuerdo es lo siguiente:
S Rxs E Erx2 Xn P Rx2
S1
donde los smbolos tienen los sentidos siguientes: E (r2x) desacuerdo esperado de
inversin X vueltas; s guin; n nmero total de guiones; P (s) probabilidad se
asoci con el acontecimiento del guin s; tasa de rendimiento de Rxs del proyecto x
en el acontecimiento del guin s; E (Rx) retorno esperado medio del proyecto X.
Esto es:
ry2
Xn P t
Ryt
R0y2
t1
con los sentidos siguientes: desacuerdo de r2y de vueltas del proyecto Y; n nmero
total de observaciones;
Tasa de rendimiento de Ryt del proyecto Y observado en perodo t; vuelta de
promedio de R0y del proyecto Y.
La desviacin estndar (r) da la raz cuadrada del desacuerdo, y proporciona una

medida de dispersin que es muy til cuando viene a la comparacin de alternativas
de la inversin cuyo dinero efectivo los flujos son muy diferentes. Considerando
que el desacuerdo y la desviacin estndar proporcionan la informacin que coincide
sobre la dispersin de
168
Curva de Probabilidad de fig. 79 distribuida simtricamente alrededor del promedio
(Gaussian)
El 95%
68.3%
- 3-2-1
X +1 +2 +3
las vueltas de una inversin alrededor del promedio, el uso de la desviacin

estndar tiene la ventaja de expresar el peligro del proyecto en la misma unidad de
la medida usada para expresar los valores esperados u observados.
La desviacin estndar tiene propiedades matemticas que la hacen particularmente
til. Si la probabilidad se distribuye simtricamente con respecto al promedio
(distribucin normal o Gaussian), entonces el 68,3% de todos los valores posibles
es dentro de una desviacin estndar del valor esperado, mientras dos desviaciones
estndares comprenden el 95% de los resultados posibles (Fig. 79).
Una vez que el promedio y la desviacin estndar se determinan, la probabilidad de
acontecimiento de valores incluidos en cierta variedad se puede calcular
refirindose a la mesa de valores estandarizados en la Tabla 712.
La tabla 712 muestra la distancia del promedio (expresado en trminos de desviacin
estndar) de cada valor esperado. La relacin algebraicamente se expresa as:
Z X X rX
donde X es el valor genrico de una distribucin normal, es el punto central de la
distribucin (valor esperado) y rX es la desviacin estndar.
El valor esperado y desviacin estndar dene la curva de frecuencia entera de una
variable normalmente distribuida. Si la distribucin no es simtrica, entonces
sera necesario introducir otros parmetros que enormemente complican el problema.
Los dos parmetros, retorno esperado y desacuerdo esperado, tomado conjuntamente,
representan las medidas usadas para expresar correctamente la vuelta del riesgo
prole. Entonces, por
La tabla 712 distribucin dardized Normal
stan -
Nmero de desviaciones estndares (Z) 000 005 010 015 020 025 0.30 0.35 040 045
0.50 0.55 0.60 0.65 0.70 0.75 0.80 0.85 090 095 100 105 110 115 120 125 1.30 1.35
140 145 1.50
Dejado o rea correcta

0.5000 04801 04602 04404 04207 04013 0.3821 0.3632 0.3446 0.3264 0.3085 02912 02743
02578 02420 02264 02119 01977 01841 01711 01587 01469 01357 01251 01151 01056 00968
00885 00808 00735 00668
Nmero de desviaciones estndares (Z) 1.55 1.60 1.65 1.70 1.75 1.80 1.85 190 195
200 205 210 215 220 225 2.30 2.35 240 245 2.50 2.55 2.60 2.65 2.70 2.75 2.80 2.85
290 295 300
169
Dejado o rea correcta
00606 00548 00495 00446 00401 00359 00322 00287 00256 00228 00202 00179 00158 00139
00122 00107 00094 00082 00071 00062 00054 00047 00040 00035 00030 00026 00022 00019
00016 00013
Medidas de la tabla 713 de dispersin
Dinero efectivo esperado flujos () 125,000 150,000 175,000 200,000 225,000 250,000
Dinero efectivo esperado ow () 187,500 187,500 187,500 187,500 187,500 187,500
CFs - CF ()-62.500 - 37,500 - 12,500

12,500 37,500 62,500
P (s)
004 016 0.30 0.30 016 004 P
= 100
(CFs CF) 2 9 P (s) () 156,250,000 225,000,000
46,875,000 46,875,000 225,000,000 156,250,000 V = 856,250,000 r = 29,262
midiendo la proporcin entre la desviacin estndar y retorno esperado, uno

consigue un tercer indicador del riesgo clave: el coefcient de variacin (CV). En
smbolos:
CVX
rX RX
Este coefcient expresa la cantidad de riesgo por unidad del rendimiento. La

utilidad de este indicador, en particular, es debido al caso donde la persona que
toma decisiones debe elegir entre proyectos de inversin alternativos que tienen
medidas de retorno esperado y desviacin estndar que son muy diferentes el uno
entre el otro. El uso de CV hace posible clasificar las iniciativas diferentes
segn un criterio de minimizar el riesgo considerando un estado igual de vueltas.
El ejemplo (sigui) 7.6 En medidas de la Tabla 713 de la dispersin para el dinero

efectivo flujos se calculan.
La figura 710 ilustra los resultados. El valor esperado de 187.500 es el punto
mediano de la distribucin, y el 68,3% de todos los valores posibles se incluye en
la desviacin estndar (29262). Por lo tanto, el verdadero dinero efectivo ow
estar entre 158238 (187,500 - 29,262) y 216.762 (187,500 + 29,262), con una
probabilidad de 0,683.
CV
C=29; 262 C=187; 500
0:156
El ejemplo 7,7 espectculos cmo uno puede incorporar el riesgo a la decisin de la

inversin a travs de la explotacin de parmetros de probabilidad introducidos.

Fig. 710 La probabilidad que el dinero efectivo ow se incluye dentro de 1r del
promedio
171 X
159% el 34,1% el 34,1% el 15,9% 158238 187.500 216.762
El ejemplo 7.7 Un proyecto de inversin requiere unos gastos iniciales de 25000.

Despus de 3 aos, el inversionista espera coleccionar un dinero efectivo neto ow
de 50000. La desviacin estndar del ow en el tercer ao se estima en 7000, y se
supone que el dinero efectivo posible flujos simtricamente se distribuye alrededor
de ow esperado. Los ingresos para el primero 2 aos del perodo de tenencia son
vacos. Los costes de oportunidad de capital para el inversionista se ponen en el
10%. Ya que se supone que la distribucin del dinero efectivo posible flujos es
simtrica, la distribucin de valores actuales se distribuir simtricamente. El
punto central de la distribucin de valores actuales equivale al valor rebajado del
dinero efectivo esperado ow.
PV
CF 1 i3
C=50; 000 1:103
C=37; 566
Tambin es verdad para la determinacin de la desviacin estndar del valor actual:
rPV
rCF 1 i3
C=7; 000 1:103
C=5; 259
Un valor ms alto presente que el coste corriente de la inversin inicial (25000)

significa que el rendimiento del proyecto excede (el 10%) adoptado de la tasa de
descuento. La probabilidad de este acontecimiento es equivale al porcentaje del
rea que es a la derecha del punto donde el valor actual es 25000 (Fig. 711).
El clculo se puede hacer entrando en la mesa de los valores estandarizados con el
parmetro Z, determinado as:
172
Fig. 711 La probabilidad que el verdadero valor actual de la inversin inicial
resulta ms pequeo
7 el anlisis de riesgos X
~ el 1,0%
25,000 - 2.39
37,566
PVx PV rPV
C=25; 000 UN C=37; 566 C=5; 259

2:39
donde: valor actual de PVx de mnimo aceptable; PV valor actual Esperado (media
aritmtico); desviacin del estndar de rPV del valor actual.
La tabla 710 indica que el rea a la izquierda de PV = 25000 equivale a

aproximadamente el 0,8% de la superficie total que es la base de la distribucin.
La probabilidad que este proyecto genera al menos una vuelta del 10% es por lo
tanto mayor que el 99%.
El valor esperado de la distribucin de los ndices de Rentabilidad se calcula:
IP
C=37; 566 C=25; 000
1:50
Especificando los niveles mximos del riesgo aceptable para valores diferentes del
ndice de Rentabilidad, un riesgo prole que permite la evaluacin del proyecto sin
tener en cuenta la inicial nancial compromiso, se construye. Si la dispersin de
resultados posibles indica que el proyecto es demasiado arriesgado con respecto al
rendimiento por

Riesgo de la tabla 714 prole de dos inversionistas
El ndice 00 12 14 1.6 1.8 20 22 24 Rentabilidad esperado
173
La probabilidad aceptable que el ndice Rentabilidad es ms bajo que 1
El inversionista A.
El inversionista B.
00000
00000
00150
00150
00230
00260
00290
00345
00330
00430
00350
00460
00350
00490
00350
00500
Vuelta del Riesgo de fig. 712 proles
Probabilidad que PI es 1
0050 0040 0030 0020 0010
El inversionista del inversionista B A.

12 14 1.6 1.8 20 22 24
IP esperado
el euro invirti, entonces la oportunidad automticamente se desecha. Por otra

parte, el inversionista tomar la decisin nal basada en sus estrategias y en
consideraciones en cuanto a la direccin de la carpeta, la disponibilidad de
capital, las coacciones legislativas, etc.
La construccin del riesgo prole (las combinaciones del riesgo aceptable y
retornos esperados) permite que el inversionista conecte su actitud personal con el
peligro de los proyectos con el trabajo del analista.
Ejemplo 7.8 espectculos de la Tabla 714 el riesgo proles de los dos
inversionistas expresados en trminos de probabilidad de ganancia menos que el
rendimiento aceptable mnimo.
Se supone que el dinero efectivo flujos se ha rebajado al precio que representa la
vuelta aceptable mnima para el inversionista individual. As, para un ndice
Rentabilidad igual a 1,2, el inversionista A aceptar, a lo ms, una probabilidad
del 1,5% que verdadero IP es ms bajo que 1.

Ms alto IP esperado (es decir, el retorno esperado), ms alto el nivel de riesgo
aceptable (Fig. 712).
El ejemplo 7.8 (no muy cerca de una verdadera condicin sobre todo en bienes
inmuebles) se refiere a una inversin caracterizada por ow solo del dinero
efectivo de entrada, colocado al final de perodo de tenencia.
En realidad, el dinero efectivo flujos (positivo y negativo) madurar
peridicamente para un cierto nmero de aos. Es por lo tanto necesario estimar el
promedio y la desviacin estndar del dinero efectivo flujos para cada uno de los
aos del perodo de la inversin. Es muy probable que los ingresos que se
relacionan con varias anualidades dependen, al menos en parte, en lo que ha pasado
en perodos anteriores. Esta obligacin, Definido como la correlacin consecutiva,
se mide a travs del coefcient de variacin, un parmetro entre +1 y-1. Cuando el
coefcient de variacin es el cero, el dinero efectivo los flujos son completamente
independientes el uno del otro, y si el coefcient es 1 o-1, entonces hay
correlacin perfecta entre el flujos. En este segundo caso, la desviacin del
resultado es igual a la suma (nancial) de las desviaciones relacionadas con todos
los prximos aos. La correlacin consecutiva no afecta el valor actual esperado,
pero drsticamente cambia la desviacin estndar de la distribucin de probabilidad
relacionada. En general, ms alto el nivel de correlacin entre flujos anual, mayor
la dispersin de resultados posibles alrededor del promedio.
La desviacin estndar del valor actual de una serie del dinero efectivo
perfectamente correlacionado flujos (coefcient de la variacin = 1) es igual a:
Xn rPV rCFt = 1 it
t1
donde rPV es la desviacin estndar de la distribucin del valor actual; el rCF es
la desviacin estndar de la distribucin del dinero efectivo flujos para el
perodo t; soy la tasa de descuento usada para obtener el valor actual esperado.
En cuanto a la independencia consecutiva del dinero efectivo flujos, el valor

actual no cambia. En cambio, su desviacin estndar es diferente. Si los flujos son
completamente independientes, la desviacin del valor actual se puede calcular
usando lo siguiente:
rPV
Xn r2CFt t1 1 i2t
donde los smbolos tienen los sentidos conocidos.
175
Promedio de la tabla 715 y desviacin estndar del dinero efectivo esperado flujos
Ao
Dinero efectivo flujos promedio
1 150000
2 150000
3 400000
Desviacin estndar 54000 45000 90000
Promedio de la tabla 716 y desviacin estndar del CF asuncin de correlacin

perfecta
Aos flujos esperado

1 150000 2 150,000 3 400000
9 Valor actual (yo = el 12%) 0.8929 0.7972 0.7118
= Valor actual medio

133940 119.580 284.720 538240
Aos
1 2 3
Desviaciones del estndar de flujos 54000

45000
90000
9 Valor actual (yo = el 12%) 0.8929
0.7972
0.7118
= Desviacin del estndar del valor actual 48220

35.870
64060
148150
La dependencia entre correlacin consecutiva y desviacin estndar se muestra en el

Ejemplo 79.
Ejemplo 79 Para lanzar una intervencin de desarrollo inmobiliario, es necesario

esperar una capital de 500000. El analista desarrolla la valoracin media y
desviacin estndar para el dinero efectivo flujos esperado durante el perodo de
la inversin (la Tabla 715).
Se considera que la distribucin del dinero efectivo anual flujos es simtrica y la
correlacin el coefcient se asume igual a +1. La vuelta aceptable mnima para el
inversionista se pone en el 12%.
La tabla 716 calcula el promedio y la desviacin estndar del valor actual usando
las frmulas que son vlidas en caso de la correlacin perfecta.
Realizando el clculo bajo la asuncin de flujos totalmente independiente, la
desviacin estndar del valor actual es:
s

rPV
54; 0002 1:122
45; 0002 1:124
90; 0002 1:126
C=87; 846

Comparar este valor con la desviacin estndar del valor actual cont en la Tabla
716, es obvio que, movindose de una correlacin perfecta consecutiva a una
correlacin cero, haba una reduccin de 60.313 (el-41%) de la desviacin estndar
del valor actual.
Cuando el dinero efectivo flujos no es ni independiente, ni perfectamente
correlacionado, entonces se dice que hay una correlacin parcial. En este caso
(seguramente ms de acuerdo con condiciones realistas) los clculos se hacen
complicados.
La ayuda, en este sentido, viene de un modelo desarrollado por el Ms montaoso,
que es particularmente til en el eld de la inversin de bienes inmuebles (1963
Ms montaoso). El enfoque debe agrupar el dinero efectivo anual flujos segn su
nivel de la correlacin. Bsicamente, un grupo primero de flujos es caracterizado
por una correlacin muy fuerte, y un segundo grupo de flujos se caracteriza por un
cerca de la correlacin cero. Los dos grupos se tratan entonces como si flujos
correspondientes eran completamente independientes y perfectamente correlacionados.
El valor actual de los ingresos segmentados flujos no es afectado por los cambios
introducidos por el modelo Hillier, mientras la frmula de la desviacin estndar
toma la forma siguiente:
rPV vtuu Xtn11rCFttt#2
Xtn11rC2Fit2t#
donde el clculo primero se aplica al dinero efectivo flujos considerado como
perfectamente correlacionado, y el segundo clculo se aplica al flujos considerado
ser independiente.
Ejemplo 710 Para mejorar la evaluacin de riesgos, el analista decide separar las
proyecciones del dinero efectivo flujos del Ejemplo 79, dividindolos en entradas y
salidas. Como los alquileres son pesadamente dependientes de factores
residenciales, se supone que estos ingresos muy se correlacionan con el tiempo. Lo
mismo tambin se aplica al precio de venta de la propiedad al final de perodo de
tenencia.
Los gastos de funcionamiento, sin embargo, no son normalmente inuenced por
factores de la ubicacin: se espera que varan con respecto a las proyecciones,
slo basadas en acontecimientos arbitrarios. Si se supone que los gastos son en
serie independientes e ingresos perfectamente correlacionados, esta condicin se
puede resumir en la Tabla 717.
El valor actual esperado de la inversin permanece sin alterar del Ejemplo 79:
Dinero efectivo de la tabla 717 flujos y desviaciones estndares
Ingresos planeados ()
Ao
Ingresos
Desviacin estndar
270,000
37,800
270,000
35,000
520,000
60,000
177
Gastos planeados ()
Gastos
Desviacin estndar
120,000
16,200
120,000
10,000
120,000
27,000
PV
150; 000 1:12
150; 000 1:122
150; 000 1:123
C=538; 220
La desviacin estndar del valor actual esperado, sin embargo, toma un valor muy
diferente. Aplicando la frmula de Ms montaoso la desviacin estndar es:
rPV
uvut371;:01020315:;1020206
10:;102030!2
161;:2102022315;:010204
2271;:0103062#
7.61 El enfoque del Desacuerdo Medio

El promedio y el desacuerdo son dos parmetros importantes con los cuales puede
seguir para la evaluacin nancial de inversiones cuando la incertidumbre del
dinero efectivo esperado flujos puede ser quantied por dening su distribucin de
probabilidad. El ejemplo 22 espectculos una aplicacin de los criterios para la
medida del riesgo antes descrito en la formulacin tradicional de NPV.
El enfoque del desacuerdo medio teoriza que entre dos estrategias de inversin, la
que que tiene un retorno esperado ms alto y una desviacin estndar menor se
debera preferir.
El ejemplo 711 Supone que uno tiene dos proyectos de inversin alternativos, A y B,
el dinero efectivo esperado flujos de que representan variables en tres guiones
alternativos (la Tabla 718). Asumiendo unos gastos de capital medios ponderados del
11%, uno tiene que seguir a la determinacin de los valores diferentes de NPV a fin
de conseguir un pronstico de los guiones diferentes. Basado en stos, parece que
cada uno de los dos proyectos tiene que ver con tres valores de NPV posibles,
provedos de la distribucin de probabilidad relativa. Cada proyecto se puede por
lo tanto tratar con, usando instrumentos de promedio y desacuerdo.

Valores esperados de la tabla 718 para proyectos A y B basado en la hiptesis de
tres guiones diferentes
Proyectos
Guiones
Probabilidad
F0
F1 F2
NPV
Pesimista
02
- 100
30
40 - 40
Normal
0.5
- 100
50
70
Optimista
0.3
- 100 80 100
53
Pesimista
0.3
- 100
30
50 - 32
Normal
04
- 100
60
60
Optimista
0.3
- 100
80
80
37
Basado en la frmula anterior, sustituyendo Rxs por el NPV asociado con los guiones
diferentes para el proyecto A, NPV esperado es igual a:
NPV A 40 0:2 2 0:5 53 0:3 8 1 15:9 8:9 y la desviacin
estndar son iguales a:
rh
i rPV A
40 8:92 0:2 2 8:92 0:5 53 8:92 0:3
32:9
En cuanto al proyecto B en cambio:
NPV B 32 0:3 3 0:4 37 0:3 9:6 1:2 11:1 2:7
rh
i
rPV B 32 2:72 0:3 3 2:72 0:4 37 2:72 0:3 26:7
Resumen, por lo tanto:

Proyecto A
B
NPV 89 2.7 esperado
rPV 329 26.7
Como uno puede ver de la mesa, el proyecto de inversin A tiene NPV esperado ms
alto que ese de B. Los datos que se relacionan con el riesgo de la inversin, sin
embargo, estn en
179
el favor del proyecto B, ya que la desviacin estndar de NPV esperado es igual a

26,7, ms abajo que el proyecto A.
El criterio del desacuerdo medio afirma que las preferencias individuales slo son
caracterizadas por estos dos parmetros. Los individuos prefieren la alternativa
que tiene un retorno esperado ms alto en un peligro constante o, o bien, un riesgo
menor igual a la vuelta 4 esperada que El problema del Ejemplo 711, en cuanto al
enfoque ilustrado, no identifica, por lo tanto, una solucin preferible.
La opcin entre la inversin A y B requiere la consideracin del nivel de aversin
por el riesgo del inversionista. Esto es posible a travs de la construccin de una
funcin de utilidad.
7.62 La teora de utilidad esperada

Entre los modelos psicolgicos del comportamiento humano, la teora de la Utilidad
Esperada representa un modelo fundamental al menos dentro del marco de la teora 5
decisional clsica Este modelo, basado en la teora que el operador es racional y
previsible en sus acciones, naci al final de aos 40 (Von Neumann y Morgenstein
1974). Se ha extensamente aplicado como un modelo del comportamiento econmico, al
menos hasta que las nuevas teoras vencieran ciertos lmites y correctamente
integraran aspectos psicolgicos de la evaluacin individual dentro del anlisis en
conjunto [p.ej., la teora del Prospecto (Kahneman y Tversky 1979)].
Fundamental para este modelo es la asuncin de la racionalidad que es la base del
comportamiento de individuos. Esta teora, en condiciones de incertidumbre del
resultado de conseguir, es decir arriesgar, ''la utilidad'' de los 6 dene como la
medida cardinal de preferencia del consumidor. La asuncin del comportamiento
racional lleva a la hiptesis que individuos en realidad, muvase segn modelos
predeterminados basados en el hecho que siempre prefieren tener una mayor riqueza
que un menor y por lo tanto la utilidad marginal de la riqueza (en este caso el
NPV) siempre es positiva.
El modelo postula que las decisiones de operadores econmicos se conforman con una
funcin de la utilidad esperada que es capaz de ligar una medida correspondiente de
la utilidad para cada opcin. El modelo se puede usar para clasificar alternativas
arriesgadas: el
4 hay que notar que un inversionista podra ser Definido como ''racional'' cuando
su proceso de la distribucin de los recursos est basado en el principio de
maximizar la vuelta en un riesgo igual o minimizacin del riesgo, considerando un
nivel igual del retorno esperado. 5 Por lo general, los modelos de la teora de
decisin, que reect los puntos principales de las perspectivas econmicas, son
identied en este contexto. 6 visitan al individuo para tomar una decisin sin
saber con la certeza, excepto la apuesta inicial, lo que puede pasar en el mundo,
pero sabe la lista de acontecimientos posibles, a los cuales asocia una
probabilidad del acontecimiento.
180 individuo que ama el Riesgo

U X
7 El Anlisis de riesgos individuo contrario al Riesgo

U Y
Funciones de Utilidad de Fig. 713 de NPV - NPV
NPV
la medida de la utilidad asignada a cada alternativa se expresa como una funcin de

los resultados posibles y la probabilidad que estos resultados ocurren. El
individuo elegir la alternativa asociada con la utilidad esperada ms alta.
La funcin de utilidad puede tener formas diferentes (Fig. 713) segn el riesgo
percibido por el inversionista:
Es cncavo describiendo las preferencias de un individuo contrario al riesgo
(Y); es convexo describiendo las preferencias de una inclinacin individual que
ama el riesgo
(X); Es lineal describiendo las preferencias de un riesgo individuo neutro.
La funcin de utilidad se puede considerar como una derivacin inmediata (o
viceversa) de la curva de indiferencia, ya Definido como el juego de puntos que
identifican combinaciones de riesgos y vueltas que son indiferentes para el
inversionista.
La inclinacin de una curva de indiferencia expresa el nivel de aversin para
arriesgar esto el inversionista tiene. Ms alto la inclinacin, ms alto el precio
de substitucin de vuelta del riesgo requerido. En otras palabras, en un aumento de
la inclinacin de la curva, el inversionista querr tomar cantidades crecientes del
riesgo a condicin de que las vueltas conseguidas sean proporcionalmente ms altas.
El concepto de arriesga el premio tambin es atribuible a la teora de
utilidad, donde arriesgan el premio es Definido como el pago mximo que el
individuo quiere pagar para eliminar el riesgo y obtener la ganancia esperada de
condition7 arriesgado con la certeza. En otras palabras, el premio del riesgo mide
cunto el individuo quiere pagar para eliminar el riesgo de opcin. Este concepto
recuerda la certeza equivalente, que en cambio representa la buena voluntad de
aceptar una cantidad segura en lugar de una ganancia incierta ms alta que resulta
de una inversin arriesgada. El
7 Wikipedia denes esto como la cantidad mnima del dinero por el cual el retorno
esperado en un activo arriesgado debe exceder la vuelta conocida en un activo sin
riesgo o el retorno esperado en un activo menos arriesgado, a fin de inducir a un
individuo a sostener el activo arriesgado, ms bien que el activo sin riesgo.
181
el premio del riesgo (RP) es de hecho mensurable como la diferencia entre el valor
esperado (EV) y la certeza equivalente (CE):
PR EV UN CE:
Un inversionista contrario al riesgo expondr un premio del riesgo positivo,

entonces ms alto el premio, ms alto su nivel de la aversin del riesgo.
Segn este enfoque para cada resultado posible (NPV) de un proyecto, un valor
basado en la funcin de utilidad del inversionista U (NPV) se asigna. La utilidad
esperada se obtiene como el promedio ponderado de la utilidad asociada con cada
resultado posible, con el peso determinado por las probabilidades respectivas.
La construccin de la funcin de utilidad del inversionista permite que mida la
certeza equivalente, pero sobre todo, tiene una comparacin del intraproyecto en
cuenta. En la prctica, segn esta teora, de ser visitada a elegir entre varios
proyectos alternativos, un individuo comparar los niveles de la utilidad esperada
la UE asociada con varias alternativas y elegir la que con la utilidad esperada
ms alta.
La teora de utilidad esperada est basada en ciertos axiomas gracias a los cuales
la lgica subyacente del comportamiento de toma de decisiones es enormemente
Simplificado. Supone que los individuos sean absolutamente racionales e interpreten
la utilizacin juegos de informacin completos y homogneos. Estas asunciones
permiten un modelado matemtico simple del proceso de toma de decisiones basado en
algunas coacciones externas. Por otra parte, como ya mencionado, la investigacin
emprica y el estudio de los procesos psicolgicos del juicio y toma de decisiones
han mostrado que los inversionistas sistemticamente cometen errores, de
razonamiento y preferencias, que son dificultades para conciliar con la asuncin de
la racionalidad detrs de las opciones hechas.
Adems, hay lmite operacional relacionado con la necesidad de clarificar las
funciones de utilidad del inversionista.
El ejemplo 712 Para la inversin Z dos guiones posibles se espera: un con NPV = 20
(pesimista) y otro con NPV = 80 (optimista) a que exactamente la misma probabilidad
se asocia (0.50).
El valor esperado del NPV es = 20 9 0.50 + 80 9 0.50 = 50. Si la funcin de
utilidad del inversionista parece a la de Fig. 714 que destaca una aversin por el
riesgo, la utilidad esperada correspondiente al guin pesimista es 30, mientras es
igual a 55 en caso de un guin optimista. La utilidad esperada es igual entonces a
La UE 30 0:50 55 0:50 42:5
En cambio, la utilidad asociada con el valor esperado es igual a 47, es decir mayor
que la UE.
182
Ejemplos de fig. 714 de funciones de utilidad - NPV
7 el anlisis de riesgos U
55 47 42,5
30
La tabla 719 funcin Acumulativa de la probabilidad de (S)
NPV 10 12 15 18 20
La tabla 720 funcin Acumulativa de la probabilidad de (T)
NPV 10 12 15 18 20
20
Probabilidad 02 025 0.3 015 01
50 80
NPV
Funcin acumulativa 02 045 0.75 090 1
Probabilidad 0 01 0.5 02 02
Funcin acumulativa 0 01 0.6 0.8 1
La certeza equivalente es el NPV que es alcanzable sin cualquier riesgo. Da al

inversionista una utilidad igual a esto esperado del proyecto arriesgado bajo la
consideracin.
En el ejemplo la certeza equivalente se mide del vertical que cruza la curva de
utilidad con el valor 42.5: la CE = 41. El premio del riesgo es igual a RP = 50 -
41 = 9. Desde entonces, como en el ejemplo, un premio del riesgo positivo
caracteriza la aversin del riesgo del inversionista, est claro que esta clase de
la actitud es representada por una funcin de utilidad cncava.
Fig. 715 funciones Acumulativas de probabilidad de los proyectos (S) y (T)
CPF
10 0.8
0.6 04 02
0 10
S T
183
12 15
18 20
NPV
7.6.3 El enfoque de dominio estocstico

La derivacin matemtica de funciones de utilidad se puede vencer usando el
concepto del dominio estocstico.
All existe un dominio estocstico en un proyecto (A) con a un proyecto (B) cuando
el nivel de utilidad sacada de A es mayor que el nivel de B para cualquier cantidad
del resultado esperado del proyecto. En vez de sacar la estructura matemtica de la
funcin de utilidad, es por lo tanto necesario verificar algunas caractersticas
bsicas. En primer lugar, es necesario representar los valores de NPV utilizacin
de Cumulative Probability Function (CPF). Esta funcin indica la probabilidad que
el NPV es igual a o ms abajo que cierto valor. Analticamente, el CPF es derivable
sumando las probabilidades expresadas como frecuencias relativas de los valores de
NPV.
El ejemplo las 713 Tablas 719 y 720 muestra la distribucin de probabilidad de NPV
que se relaciona con los proyectos S y T. Las funciones de probabilidad
acumulativas respectivas se muestran en Fig. 715. Como claramente se ve en este
gure, la funcin acumulativa de la probabilidad de T siempre es a la derecha de
ese de S. Esto significa que para cada nivel de NPV, el proyecto (T) con respecto a
(S) tiene una probabilidad inferior y que su valor es menos que el identied NPV.
Por ejemplo, si uno considera el umbral NPV de 15, el proyecto (T) tiene una
posibilidad del 60% de un valor total ms abajo que este nivel, comparado con el
75% de S. En tales circunstancias, sin tener en cuenta la derivacin de la funcin
de utilidad de la persona que toma decisiones, se puede decir que el proyecto (T)
estocsticamente domina el proyecto (S), y por tanto (T) es el proyecto preferido.
Este caso se conoce como el llamado primero-grado dominio estocstico (Copeland y
Weston 1992; Goodwin y Wright 1994).
10
CPF
0.8 S
0.6 rea Y T
04
02 rea X
0 10 12
15
NPV
18
Examen de fig. 716 de un caso de dominio estocstico de segundo grado
20
Considere ahora el caso de dos proyectos con funciones acumulativas de la

probabilidad que se cruzan, para que no hay condicin para el dominio estocstico
del grado primero. La situacin se describe en Fig. 716.
En este caso, para verificar la hiptesis del dominio estocstico es necesario
considerar tanto el grado de los intervalos NPV en los cuales un proyecto
parcialmente se domina el otro como la talla de esa esfera.
verication similar se puede hacer comparando el grado de las reas incluidas entre
los dos, respectivamente rea X con rea Y. El rea primero, de hecho, muestra el
grado al cual el proyecto (B) estocsticamente domina el proyecto (A); rea Y, por
otra parte, indica el dominio de (A) a (B). El examen del grfico claramente
muestra que el rea X tiene una mayor extensin que ese de Y; este congures una
hiptesis de dominio estocstico de segundo nivel del proyecto (B) en el proyecto
(A).
Mientras que el anlisis grfico no permite que nosotros determinemos cual de las
reas es ms amplia que el otro, es necesario usar el clculo de la integral,
analticamente determinando la amplitud de las dos reas. En la frmula, para un
inversionista riskaverse, el proyecto (A) estocsticamente domina el proyecto (B)
cuando la condicin siguiente ocurre:
NPZ Vi UB NPVd NPV! NPZ Vi UA NPVd NPV
00
con la desigualdad se instal un sentido estricto al menos para un NPV. El caso
ltimo, que tambin considera el dominio estocstico, tiene mismo limi-
tations de desacuerdo medio. Slo cuando uno est en una condicin clara del
dominio estocstico es l no necesario para explicar la funcin de utilidad de la
persona que toma decisiones.

7.64 Evaluacin basada en asunciones diferenciadas
185
Es una tcnica de evaluacin implcitamente usada en los ejemplos ilustrados,

basados en que determina valores diferentes de NPV para cada proyecto para
evaluarse, por tres hiptesis bsicas siguientes: probabilidad pesimista,
optimista, y mxima. El objetivo es a dene la anchura del espectro de
posibilidades diferentes que uno imagine podra ocurrir. La evaluacin basada en
asunciones diferenciadas se diferencia del anlisis de sensibilidad porque las
acciones ltimas en el monomodo en las variables diferentes que determinan el valor
del proyecto, mientras el antiguo tiene en cuenta guiones mltiples dentro de los
cuales una interaccin specic entre las variables diferentes se asume.
Los lmites fundamentales de este enfoque son dobles. En primer lugar, el espectro
que va de la asuncin pesimista de la optimista a menudo es tan amplio que resulta
ineficaz para el desarrollo de pautas para la toma de decisiones. En segundo lugar,
este mtodo, en cualquier caso, deja el espacio al componente subjetivo de la
persona que toma decisiones, esta limitacin, sin embargo, es completamente comn
entre los mtodos de evaluacin hablados en este captulo.
7.6.5 Programacin matemtica

La programacin matemtica est basada en la expresin de los resultados del
proyecto para evaluarse a travs de una funcin matemtica, llamada ''el
objetivo'', que est relacionado con las variables principales.
La funcin tiene que ver con un juego de coacciones, representadas por disequations
que dene la rea de la elegibilidad de los valores asociados a variables solas
o a grupos de variables incluidas en la funcin ''objetiva''.
Un problema de la optimizacin de variables de funcin mltiples que son sujetas a
coacciones de disequations no lineal o ecuaciones, se levanta 8
Esta metodologa es seguramente rgida considerando las interrelaciones entre las
variables solas, pero hace unir la desventaja de fondo a la necesidad de expresar
analticamente las relaciones entre las variables que explican el valor de un
proyecto de inversin.
La rigidez formal es seguida de un difculty de aplicacin, as como una carencia
de la sensibilidad a la estructura tpica de un proceso de toma de decisiones, que
es similar a esto que se ha presentado encima.
8 En este tema, refirase a Comincioli (1990).

7.7 Lmites y perspectivas de tcnicas de evaluacin
En vista de la presupuestacin de capital tradicional un inversionista enfrentante
con proyectos de opciones/alternativa, maneja el proceso de toma de decisiones
sobre la base de una naturaleza eminentemente econmica, incapacidad de evaluar sus
opciones con relacin al consecuencia de ellos con la estrategia de negocios.
El NPV por ejemplo, (un instrumento crucial de la presupuestacin de capital)
responde bien a la pregunta de si es adecuado gastar hoy o invertir ahorros a fin
de gastar ms en el futuro. Su gnesis es un instrumento para la evaluacin de
inversiones en el contexto de la certeza relativa (en la versin sin riesgo) y su
perspicacia fundamental es la del valor nancial del tiempo. A esto la ventaja de
simplicidad que hizo este instrumento fcilmente aplicable a muchos contextos
diferentes, se debe aadir. Las limitaciones del uso del NPV se relacionan con la
carencia de la consideracin del factor de riesgo. La direccin del factor de
riesgo es esencial e inevitable en bienes inmuebles, a menos que tenga que tratar
con, como a menudo pasa, un proyecto comprometido (o construya al pleito el
proyecto) puesto en prctica en un contexto de la certeza relativa. En todos otros
casos es necesario introducir la asuncin de la incertidumbre o suponer que, de
acuerdo con lo que pasa en realidad, la mayor parte de inversiones de bienes
inmuebles generan el dinero efectivo flujos que son inciertos tanto en trminos de
entidad como en trminos de manifestacin temporal.
Se han ilustrado varias tcnicas basadas en el dinero efectivo rebajado flujos que
puede influencia el riesgo en el proceso de evaluacin.
El anlisis DCF, en su versin esttica, calcula un NPV modificando el denominador
de la frmula, la tasa de descuento k (que Reflejos el concepto de costes de
oportunidad de la capital) dado por la suma de un precio sin riesgo (r) y un premio
para el riesgo (p).
El precio k por lo tanto expresa un factor de riesgo subjetivo. Este paso es una de
las causas principales por qu este enfoque se critica. Otra cuestin crtica es
esto que se relaciona con la adopcin de una tasa de descuento constante en
proyectos cuyo riesgo prole parece variable durante las fases de realizacin. En
caso de la construccin de un edificio, por ejemplo, los pasos de primero implican
un riesgo que es denitely ms alto que en las ltimas fases. Estos problemas
afectan la sostenibilidad de los resultados y por lo tanto el efcacy de usar esta
metodologa. Como consiguiente, los inversionistas darn vuelta a la aplicacin de
tasas de descuento, constantes pero muy altas, basadas en estimaciones subjetivas y
no siempre justied.
Exceder este lmite ocurre con el uso de un enfoque de probabilistic al anlisis de
riesgos. Es verdad, sin embargo, que el requisito previo fundamental para el
principio de un anlisis de probabilidad es la disponibilidad de un nmero
sufcient de casos para permitir la construccin de una distribucin de frecuencia
para las variables clave solas. Sin embargo, el difculty de datos que se renen e
informacin en un inefcient y mercado no transparente como bienes inmuebles se
conoce, sobre todo en Italia. Esto es la causa principal para la cual el anlisis
probabilistic, cuando se realiza, a menudo se desarrolla de distribuciones de
probabilidad subjetivas; en otros casos, el uso de tcnicas tradicionales se
prefiere.
7.7 Lmites y perspectivas de tcnicas de evaluacin
187
El lmite de NPV que hasta un probabilistic se acercan con el anlisis de riesgos

es capaz de vencer, es dado por la imposibilidad de incorporar la reaccin de una
naturaleza estratgica en contextos de la incertidumbre, que tienen la interaccin
en cuenta entre alternativas de la inversin corrientes y futuras decisiones.
Una decisin es Definido como estratgico cuando tiene un horizonte a largo plazo,
es irreversible, y puede modificar profundamente el resultado de la inversin. Una
inversin que provee, en su desarrollo, opciones de esta clase a menudo es el
portador de una amplia rea de valor en s mismo, que es dificultades para
cuantificar enfoques tradicionales que usan de la presupuestacin de capital. Se
puede decir por lo tanto que el anlisis estratgico tiene cuidado de todas
aquellas decisiones que aseguran el logro de objetivos a largo plazo, mientras las
tcnicas de presupuestacin de capital proveen los instrumentos tenan que medir el
impacto que las decisiones pueden causar.
Los enfoques de DCF tradicionales permiten elegir entre alternativas de la
inversin que son homogneas en trminos de estrategia y aquellos que se
diferencian en el riesgo, en la cantidad y en el dinero efectivo de distribucin
temporal flujos. Muy a menudo, sin embargo, el desarrollo relacionado con una
decisin de la inversin es tal que slo se pueden evaluar en una etapa posterior.
stas son inversiones que se dividen abajo en varios, segmentos temporalmente
consecutivos, cuyo valor depende del resultado observado en el segmento anterior.
Hay dos casos de la dependencia que se puede derivar de un proyecto:
Interaccin temporal: se refiere a las consecuencias que un proyecto genera en el
futuro en s, es decir la interaccin entre decisiones corrientes y futuras
oportunidades, en un contexto de la incertidumbre ambiental;
Interaccin del diseo: concierne las relaciones generadas entre las acciones y
decisiones tomadas con relacin a un proyecto de specic y las consecuencias
relacionadas con la realizacin o la evolucin de otros proyectos.
Ambos la interaccin temporal e interaccin del diseo tienen una raz comn en el
concepto de gobierno de adaptabilidad / gobierno directivo del proyecto.
La adaptabilidad se quiere para todos los cambios que pueden afectar el proyecto,
segn el mercado futuro o industria, y esto puede ser el sujeto de una decisin de
la direccin. Parece que la adaptabilidad personifica bien las palancas disponibles
para el inversionista, y por ltimo la dimensin estratgica de un proyecto.
Considere, por ejemplo, la posibilidad de retrasar la construccin de un edificio
con relacin a la intervencin posible de condiciones adversas. En este aspecto, es
necesario, rstly, a reect en el hecho que si el tiempo tiene un valor de
nancial, correctamente considerado por el NPV, tambin tiene un valor informativo.
El valor informativo del tiempo es un recurso de gran importancia en todas aquellas
reas donde la evolucin tecnolgica y competitiva rpida requiere una direccin
dinmica.
Esto conduce para asignar un valor particular a aquellos proyectos cuya realizacin
se puede retrasar, sin poner en peligro su viabilidad. En tales circunstancias, de
hecho, el inversionista puede evitar o bien tomar una decisin incorrecta u
optimizar la realizacin del proyecto en la luz de guiones estratgicos y
competitivos cambiados.
Las razones de la insatisfaccin por los instrumentos tradicionales de la
presupuestacin de capital se arraigan en su insuficiencia para evaluar proyectos
de inversin caracterizados por

dependiente de decisiones en el resultado de variables inciertas y la
posibilidad/necesidad consiguiente de una intervencin del inversionista, despus
de la realizacin del proyecto.
Por ltimo, es posible concluir que el NPV no permite pesar la importancia
estratgica de decisiones de la inversin y esto principalmente porque no es capaz
de tener la interaccin en cuenta entre alternativas de la inversin corrientes y
futuras decisiones.
Cuando un inversionista decide producir un edificio muy innovador en un rea que
todava no se ha explotado, el resultado de la inversin no se puede buscar en el
dinero efectivo flujos que son directamente generados por la propia iniciativa. En
tales circunstancias, de hecho, el valor de la inversin est principalmente en las
futuras oportunidades que puede abrir.
Por regla general, es posible decir que el objetivo de muchas inversiones
estratgicas es coleccionar la informacin sobre un producto particular o mercado.
Como una empresa constructora nances estudio del mercado apunt a la estimacin de
la capacidad de absorcin de un segmento dado de usuarios potenciales, tambin
pueden desarrollar un proyecto piloto, los gastos de que se conocen pero benets
esperados son inciertos.
Incluso en el caso donde el NPV de la inversin bsica es negativo, el
inversionista todava puede seguir con la operacin si las estimaciones que el
valor de futuras oportunidades justifique la inicial sacrice incurrido a fin de
adquirirlos.
En muchos casos, la lgica del NPV se debe por lo tanto corregir para tener en
cuenta el valor de creacin representado por el implcito exibility directivo en
la propia iniciativa.
Referencias
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Weston, J. F. (1992). Teora financiera y poltica corporativa (pps 92-101).
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ETA Libri. Fiedler, L. E., & Janda, M de D. (1993). Los elementos de un
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Teora de la perspectiva: Un anlisis de decisin bajo riesgo.
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79-96. Von Neumann, J., & Morgenstein, O. (1974). Teora de juegos y comportamiento
econmico.
Princeton: Prensa de la Universidad de Princeton. Zaderenko, S. G. (1970). Sistemi
di programmazione reticolare. Miln: Hoepli.
Captulo 8
La teora de verdaderas opciones en bienes inmuebles
Abstraiga Los lmites del dinero efectivo rebajado ow anlisis en su versin

esttica, aun cuando usando un probabilistic enfoque al anlisis de riesgos, son
dados por la imposibilidad de incorporar evaluaciones estratgicas, es decir tener
la interaccin en cuenta entre alternativas de la inversin corrientes y futuras
decisiones. La teora de verdaderas opciones perfiladas en este captulo, es una
tentativa de vencer esta limitacin. Desecha el enfoque esttico y permite manejar
la incertidumbre relacionada con cambios posibles del guin. Es usado para
determinar un valor de inversin nal en cual los valores de futuras oportunidades
que se pueden levantar para el inversionista de bienes inmuebles se incluyen, como
extensin, contraccin, abandono o aplazamiento del proyecto.
En el prrafo anterior se indic que la limitacin principal del NPV - como

tradicionalmente entendido - consiste en la inhabilidad de evaluar entre
oportunidades de inversin corrientes y futuras decisiones. Esto es crucial para la
inversin estratgica donde el benets del futuro desarrollo que resulta de la
asuncin de decisiones corrientes, puede representar la mayor parte del valor de la
inversin 1
Entonces se hace necesario adoptar modelos y lgicas de la evaluacin para
encomendar un valor de specic a la discrecin del inversionista administrar una
inversin, entre amenazas y oportunidades que caracterizan futuros guiones. Esta
discrecin ha sido Definido como la adaptabilidad / exibility direccin.
Los proyectos de inversin en bienes inmuebles se deberan ver como la fuente para
varias oportunidades que llevan la direccin, en el cambio de un pasivo a un ajuste
activo, a reconocer la necesidad de ciertas condiciones en ciertos guiones.
Las oportunidades de extensin, contraccin, abandono o aplazamiento del
lanzamiento de un proyecto de inversin dan a la persona que toma decisiones
exibility directivo cuyo valor se debera considerar en la evaluacin total del
proyecto.
1 en la Prctica parece que muchos gerentes ya realizan que hay algo incorrecto con
la regla simple del valor actual neto (NPV) como comnmente se entiende. Es decir
se dan cuenta que la expectativa de ms informacin puede crear el valor y que este
valor no es Reflejado por el clculo tradicional del valor actual neto . Puede
resultar que los gerentes realizan que las opciones de una empresa son valiosas y
que es adecuado guardarlos abierto (Dixit y Pindyck 1994).

189
190 8 la teora de verdaderas opciones en bienes inmuebles
La Verdadera Teora de Opciones se presenta como una tentativa de vencer las

limitaciones principales asociadas con los mtodos del tratamiento del riesgo
descrito hasta ahora. Este enfoque describe un mtodo que implica evaluar y manejar
la inversin estratgica en un contexto incierto y que ampla los mtodos de la
fijacin de precios de la opcin de los contratos de nancial a los llamados bienes
inmuebles. La posibilidad ms interesante ofrecida por esta nueva teora es la
capacidad de considerar evaluaciones estratgicas, cuantificar el riesgo
relacionado con consecuencias que resultan de futuras decisiones basadas en
asunciones del diseo original.
El verdadero anlisis de opciones es una tcnica para evaluar inversiones que
pueden estar acostumbradas con xito al acuerdo con la incertidumbre relacionada
con cambios posibles del guin.
Comparado con el enfoque esttico - que considera el descuento de dinero efectivo
flujos para la inversin en el futuro guin previsible ms probable - el verdadero
enfoque de opciones, cuando es posible transformar la incertidumbre en el riesgo,
tiene el anlisis de riesgos en cuenta soluciones de proyecto diferentes, para
realizarse, a saber, opciones.
En la verdadera teora de opciones, esto se hace con el concepto de NPV ampliado
(ENPV):
ENPV NPVb OP
donde NPVb
OP
el valor actual neto estuvo relacionado con la inversin baja, la evaluacin es

determinista en este caso, y el resultado no considera futuras oportunidades; el
valor de futuras opciones.
La teora de verdaderas opciones, como mencionado anteriormente, significa evaluar

un proyecto de inversin en cuanto a oportunidades ofrecidas al inversionista y que
le puede llevar a asumir futuras conductas specic que son la parte de un concepto
ms amplio de exibility/adaptability. Las piedras angulares de la teora son:
1. Las inversiones estratgicas son una fuente de verdaderas opciones; 2. El
inversionista tiene exibility/adaptability directivo.
El verdadero enfoque de opciones, junto con los mtodos de evaluacin en cuanto a
contextos de la incertidumbre, tiene la ventaja de adaptarse a las caractersticas
de complejidad que algunos proyectos de inversin tienen.
A travs de la teora de verdaderas opciones, el anlisis de la conveniencia
econmica de una iniciativa specic y las consideraciones estratgicas as se hace
un momento nico de reection.
81 Inversin como un generador de verdaderas opciones
La evaluacin de un proyecto de inversin a travs del NPV est basada en la
formulacin de asunciones relacionadas con su capacidad para ser absorbida por el
mercado, relacionado con el coste de produccin, a la poltica del crdito y a la
cantidad invertida. Esto causa un dinero efectivo esperado ow que se rebaja usando
un precio apropiado,
81 Inversin como un generador de verdaderas opciones
191
expresin del peligro del proyecto. Cuando uno decide sobre la base del NPV, el
proyecto no puede ser sujeto de cambiar de cualquiera de las dimensiones que
arreglan su estructura original. Adems uno supone que el inversionista, para dejar
la visin estratgica, connes l mismo para poner en prctica el proyecto
planeado, aun si los acontecimientos inesperados pueden causar enmiendas apropiadas
al propio proyecto.
El NPV por lo tanto no tiene en cuenta, que el inversionista es un gerente de
bienes inmuebles, y por consiguiente es capaz de responder a cambios del mercado,
hacer opciones estratgicas que le permitirn a benet de la evolucin del guin
positiva, y al mismo tiempo intervenir para contener las consecuencias negativas de
una evolucin desfavorable de las variables que afectan el valor del proyecto.
Los proyectos de inversin incorporan verdaderas opciones que son realizables por
el inversionista en el tiempo ms adecuado. Estas opciones la ganancia valora el
momento ciertas condiciones y potencialidades se han sealado y se consideran como
realistas. Este valor debera ser Reflejado en la evaluacin total del proyecto. El
problema es a dene los instrumentos para la evaluacin de opciones.
El proceso procesal, que est basado en la teora de las opciones, es sujeto a las
consideraciones siguientes:
(a) Hay un problema de denition y el reconocimiento de las oportunidades ofrecidas
al inversionista una vez que emprenda un proyecto de inversin dado o en el mismo
momento de la evaluacin;
(b) Estas oportunidades se deben suficientemente evaluar para cada uno de ellos
proporcionando la informacin cuantitativa necesaria para su evaluacin.
(c) Cuando los tipos y los nmeros de las diferentes opciones estn claros, uno
tiene que poner las interrelaciones en duda entre las diferentes opciones que
provienen del mismo proyecto (el problema de opciones conjuntas requiere
precauciones especiales en la fase de evaluacin);
(d) Finalmente, es necesario cuantificar el valor total de las opciones identied,
por tanto es necesario usar modelos matemticos y estadsticos que interpretan la
complejidad estructural del proyecto.
Los elementos fundamentales que caracterizan una opcin son:
1. La fecha lmite dada por la escala de tiempo de la validez del derecho de
ejercer una opcin; 2. El precio de ejecucin, que es el precio para pagar para
aplicar el derecho;
Como dicho, la evaluacin de proyectos de inversin en un contexto incierto implica
la determinacin de muchos valores de NPV ampliado tanto como el nmero de guiones
que resultan de la combinacin de las asunciones relacionadas con el desarrollo de
las variables clave del proyecto. Los valores diferentes de NPV as determinado se
representan a travs de una distribucin de frecuencia, que puede tener que ver con
una funcin de probabilidad specic para estimarse, basada en la confianza
atribuida a los guiones diferentes.
La figura 81 muestra una distribucin de probabilidad posible del NPV de un
proyecto. En ausencia de exibility directivo es decir verdaderas opciones, es
razonable suponer que la distribucin sea normal (simtrico). Esto es realmente una
asuncin implcita del enfoque determinista de NPV esttico.
192
Distribucin de fig. 81 de probabilidad del NPV de un proyecto arriesgado, en caso
de ausencia de exibility directivo
8 la teora de verdaderas opciones en bienes inmuebles
Probabilidad
Tendencia / Promedio
NPV
La consideracin de verdaderas opciones relacionadas con el proyecto de inversin

introduce asimetras en la distribucin de probabilidad del NPV. Esto es porque las
oportunidades de cambiar el proyecto son juegos no suma cero, que limitan la
distribucin a la izquierda (guin pesimista), pero no los limitan a la derecha, ya
que la misma incertidumbre relacionada con el desarrollo del proyecto deja la
posibilidad que el proyecto tambin asuma proporciones mucho ms grandes que los
proporcionados, abiertos.
En otras palabras, la presencia de verdaderas opciones, considerando los derechos
de la direccin pero no deberes, ampla la distribucin de probabilidad a la
derecha. Ofrece la oportunidad de cosechar el benets de la evolucin del guin
positiva y al mismo tiempo tomar medidas para contener las consecuencias negativas
de la evolucin desfavorable de las variables que afectan el valor del proyecto.
El valor esperado actual de esta distribucin asimtrica excede el valor modal de
NPV en una cantidad igual a un premio que Reflejos el valor de exibility directivo
y Fig. 82 claramente lo demuestra.
Para la verdadera teora de opciones, los elementos principales que caracterizan el
valor de un proyecto son lo siguiente:
Las inversiones iniciales estuvieron relacionadas con la realizacin del
proyecto; las variables inciertas, de las cuales el rendimiento afecta la decisin
relacionada con
el proyecto; valor bruto de la oportunidad, caracterizada por el benets que
resulta del
la realizacin de la opcin (representa el valor nal del proyecto que asume la
realizacin de la opcin) Inversin adicional requerida realizar la opcin;
final de la opcin; precio sin riesgo, correspondiente a la produccin de las
obligaciones publicadas por la Tesorera.
Como una consecuencia de esto, una oportunidad de inversin se debe realizar si el
benet que proviene de ella es mayor que el coste requerido. Ya que el valor del
proyecto es optioned es decir sujeto a la incertidumbre, la evaluacin de la
rentabilidad de la iniciativa no es dispuesta a la lgica del NPV.
82 El desarrollo del proceso

Fig. 82 El papel de exibility directivo en la distribucin de probabilidad del NPV
193
Premio para la opcin
Probabilidad
Promedio de tendencia
82 El desarrollo del proceso
NPV
En caso de la evaluacin de la inversin, un modelo representa todas las relaciones

lgicas y matemticas entre variables que caracterizan el proyecto para evaluarse.
La salida del modelo est en este caso un nmero que resume el valor del proyecto
en el momento de la evaluacin.
El proceso es en cambio la secuencia de acciones realizadas por el inversionista a
partir del momento comienza el anlisis de un proyecto de inversin a la
adquisicin de su valor de nal. En este sentido, el proceso tambin incluye dentro
de s el modelo que representa un momento crucial, pero implica un enfoque dinmico
y orgnico al problema de la distribucin de los recursos.
Por lo tanto, adoptando una perspectiva del proceso, la evaluacin de inversiones
orientadas al realce de oportunidades estratgicas se podra estructurar a lo largo
de tres fases principales:
Anlisis de riesgos; anlisis estratgico; anlisis cuantitativo.
8.3 Anlisis de riesgos

El objetivo principal de esta fase es el identication y el anlisis de las
variables inciertas, la evolucin de las cuales depende de las decisiones
relacionadas con el proyecto. El momento de anlisis de riesgos pretende
suministrar la informacin cuantitativa necesaria para la evaluacin del proyecto.
Las variables crticas son generalmente representadas por la evolucin del dinero
efectivo flujos, la estructura nancial, el coste de construccin, etc.
La determinacin de la variable, la evolucin de que depende de la decisin
relacionada con la realizacin de varias oportunidades, es un crucial

momento para la aplicacin del verdadero enfoque de opciones. Es necesario
determinar una o varias variables estocsticas de cuyo valor saca la decisin de
cmo seguir con la realizacin del proyecto.
Otra pregunta, por supuesto, es el denition del proyecto de optioned. En este
caso, que comienza en el rendimiento de la variable estocstica, uno tiene que
construir una relacin que permite estimar la actividad sujeta a la opcin.
Este conrms la diferencia bsica entre un enfoque determinista (NPV) y un
estocstico (teora de Opciones) enfoque. En el caso primero, se supone que el
comportamiento de las variables de la referencia es determinable de antemano, o es
descriptible con una distribucin de probabilidad. En el segundo caso, se supone
que las variables de la referencia inciertas siguen un comportamiento estocstico,
2 representados por un modelo matemtico, que determina la valoracin de las
tendencias y volatilidad de estas variables hasta a travs del identication de los
parmetros relevantes.
En cuanto a la aplicabilidad de enfoques deterministas y estocsticos, es til
reiterar que el primero supone que en el mercado haya una actividad doble
(comparado con la talla del riesgo) cuya produccin directamente se adopta para
rebajar el dinero efectivo flujos de la inversin para evaluarse (por otra parte no
respetara el principio de los costes de oportunidad de los recursos empleados). En
la teora de opciones, el valor de la inversin (en su componente determinista) da
el valor del derecho de capturar la actividad doble, que equivale a la talla que el
proyecto tendra en caso del ejercicio de las opciones.
84 El proceso de anlisis estratgico
El segundo papel clave del proceso de la asignacin estratgica de recursos a
travs del verdadero enfoque de opciones considera el identication de las reas de
directivo exibility implcito en el proyecto de evaluar y a dene las relaciones
entre las diferentes opciones. El denition de algoritmos que dene las condiciones
para el ejercicio de verdaderas opciones y el anlisis de la secuencia lgica para
el anlisis de las opciones identied constituyen las dos salidas de esta fase.
841 Identication de reas de adaptabilidad directiva
El paso de primero consiste en una serie de evaluaciones hechas por el
inversionista de la estructura del proyecto y de las caractersticas del proceso de
toma de decisiones. En esta etapa primero del anlisis es importante implicar todos
aquellos que de modos diferentes participan, hasta indirectamente, al proceso de
tomar estratgico
2 El movimiento de una variable cuyo valor evoluciona a tiempo en una condicin de
la incertidumbre es Definido como un proceso estocstico.
195
decisiones. Tpicamente, stos pueden ser analistas, diseadores, la empresa

constructora y otros profesionales que tienen la maestra y el poder discrecional
en algunas reas de inters del proyecto.
842 Identication de opciones y sus parmetros

El objetivo de esta fase es las verdaderas opciones identication y la
formalizacin de lo mismo a travs de parmetros caractersticos, como el valor del
proyecto de optioned, el precio de ejecucin, expiracin y volatilidad 3
El reconocimiento de una verdadera opcin depende de la existencia de dos
condiciones bsicas:
Debe ser una palanca discrecional - disponible para el inversionista - que causa
variaciones en los resultados del proyecto;
Debera llevar al identication de los parmetros de la opcin.
A un nivel conceptual, los tipos diferentes de verdaderas opciones - proviniendo de
cualquier proyecto de inversin - pueden ser classied dentro de la taxonoma
siguiente:
Opciones del aplazamiento; opciones de extensin; opciones de contraccin;
opciones de la conversin; opciones de abandono; opciones de suspensin
temporales.
especificamente, mirando en particular inversiones de bienes inmuebles, varias
opciones se pueden explicar como follows4:
8421 Opciones del aplazamiento
La opcin del aplazamiento est relacionada con la decisin sobre el momento en el
cual comenzar el proyecto. Esta oportunidad se puede levantar, en general, de
cualquier situacin en la cual sea
3 Los proyectos de inversin incorporan verdaderas opciones, que son realizables
por la direccin en el momento ms apropiado, estas opciones tienen un valor al
mismo tiempo en el cual reconoce un potencial exercisability despus del
acontecimiento de ciertas condiciones, este valor debera ser Reflejado en la
evaluacin total del proyecto (Micalizzi 1997). 4 El estudio verdaderas opciones
ha sido una de las reas ms fructuosas de la investigacin en el tema del mercado
inmobiliario. El enfoque a verdaderas opciones supone que cuando un individuo
econmico toma parte en unos proyectos de inversin irreversibles, deje la
oportunidad de posponer el principio del proyecto entonces en el cual ha adquirido
la nueva informacin que podra afectar el atractivo de la inversin. El no
reconocimiento del valor de lleva a decisiones de la inversin subptimas (Yavas y
Sirmans 2005).

credo que la realizacin de un proyecto se puede retrasar con el tiempo sin minar
su viabilidad tcnica. Esta oportunidad tiene el valor si se espera que algo puede
pasar dentro del perodo de aplazamiento que aumenta el valor neto presente del
proyecto.
Tpicamente hay por lo tanto las cuestiones en cuanto al cronometraje de la
operacin de una intervencin de edificios, donde la propiedad de la parte del
edificio conserva intacto el derecho de desarrollar la transformacin. El activo
subyacente (el proyecto de optioned) capturado del ejercicio de la opcin da el
mejor valor esperado del proyecto en caso del guin positivo, es decir con un punto
de vista diferente, de los ahorros en costes asociados con la inversin por si uno
decida no seguir con la operacin despus nding una evolucin del guin
desfavorable.
Cuando hay una posibilidad de aplazar el principio de la inversin, el
inversionista tiene dos opciones: poner en prctica el proyecto, habiendo
encontrado un guin de evolucin positivo, dejando la iniciativa, salvando los
gastos implicados. Esto es tpico del sector de bienes inmuebles, en cuanto a la
decisin de desarrollar un proyecto en una tierra poseda o la posibilidad de
aplazar la espera a comprobar la estabilidad de los precios y ver la incertidumbre
del mercado resuelto. El algoritmo que representa el valor de la opcin es:
Max PV en; 0
donde: valor de PV de benet esperado de la realizacin del proyecto; En la
inversin Inicial capitalizada en el tiempo n, donde n es el nmero de perodos de
aplazamiento.
8422 Opciones de extensin
Esta opcin permite aumentar la parte de la escala de un proyecto a (con un [1)
fabricacin de inversiones adicionales Es decir.
En caso de la inversin de bienes inmuebles, uno puede pensar para comprar unidades
adicionales, para la extensin del proyecto, etctera.
Despus de algn tiempo, un producto aadido en un mercado particular puede
resultar ser conveniente para encontrar las necesidades de mercados diferentes o en
lugares diferentes del propio mercado. La importancia de esta opcin en una ptica
estratgica se relaciona con aquellas iniciativas en las cuales el inversionista
hace una serie de inversiones iniciales que le permiten a benet en particular de
la evolucin positiva del guin. La valoracin se puede hacer aplicando un
parmetro de extensin al valor del proyecto existente. Por lo que el precio de
ejecucin se refiere, coincide con la inversin requerida realizar la extensin.
Esto podra implicar la asignacin de nuevas instalaciones, mejorar el nivel de
calidad del edificio, etctera.
Tenga presente que en los bienes inmuebles eld, un cambio de la talla del
proyecto, como la cantidad construida, puede permitir al revelador a benet de
algunos sistemas econmicos
197
de escala. La opcin de aumentar la escala del proyecto que por lo tanto est
enfrente de costes de produccin adicionales, en la construccin eld, generalmente
produce un aumento de gastos que son menos que proporcionales al aumento de cubage,
al menos hasta cierto umbral de la intervencin 5
El algoritmo que resume la condicin de ejercicio tpicamente toma la forma
siguiente:
Max PV; PV Ie
donde valor bruto PV del proyecto en ausencia de oportunidades estratgicas; un

factor de extensin (mayor que 1) del valor del proyecto; Es decir la inversin
conect con el ejercicio de la opcin (precio de ejecucin).
Es apenas necesario indicar que en vez del valor bruto del proyecto, una funcin,
que permite colocar en el anlisis el papel de una variable incierta particular, se
puede usar (p.ej., dinero efectivo ow).
842.3 Opciones de contraccin

Esta opcin descubre, en este caso, un signo de enfrente a la opcin de extensin;
ofrece la posibilidad de reducir, por un porcentaje de % c, la talla del proyecto
inicial, salvando una parte IC de la parte de la inversin inicial. La decisin
sobre el apresto de un parque residencial se puede tomar considerando la
oportunidad de reducirlo para responder a cambios imprevisibles del mercado. Esto
por supuesto, dening de antemano (a priori) el procedimiento de trabajo de tal
operacin. El precio de ejecucin se debe considerar igual a los ahorros en costes
operativos o el valor alcanzable posible de la parte contratada del programa. La
opcin de contraccin tiene el valor en caso de que los ahorros de inversiones
adicionales sean ms altos que el valor esperado peor del benets que resulta de la
finalizacin del proyecto.
Se supone que el inversionista puede dividir la inversin total en dos partes:
Yo Io En
donde el Io es la inversin inmediatamente econmica y el Io es la inversin
defiri al futuro. Esto es la situacin tpica en la cual tiene que elegir la
mezcla correcta entre gastos de mantenimiento y costes de la construccin. La
frmula que representa el valor es:
5 Por favor note que los aspectos morfolgicos y volumtricos de un edificio son
capaces pesadamente influencia el coste de la construccin. Por ejemplo, si la
altura de los aumentos del edificio, la proporcin entre rea oor til y gruesa
oor disminuciones del rea debido al espacio ms grande requerido por sistemas
tecnolgicos, espacios de circulacin, huecos de la escalera y montacargas, la
presencia de ste, as como fundaciones, es tpicamente capaz de producir efectos
del umbral (Bravi 2003).

Max PV In Ic c PV; 0
donde: En la parte de la inversin que se puede posponer en el tiempo n; la
inversin de Ic salvada a consecuencia de la decisin de la contraccin; C
porcentaje de reduccin del proyecto original.
8424 Opciones de la conversin
La opcin de la conversin considera la posibilidad de usar las consecuencias de un

proyecto de inversin que se ha prematuramente interrumpido (la adaptabilidad del
producto) o mejor dicho, del cambio, por ejemplo, el uso intencionado de la
propiedad. Sobre todo en las etapas tempranas de investigacin y desarrollo, cuando
el producto todava es rizado, podra destacar la posibilidad de desviar los
esfuerzos pone el desarrollo de un producto que resulta ser considerablemente
diferente del que al principio apuntado al alcanzamiento.
O bien, puede haber posibilidad de cambiar el proceso de produccin y los factores
usados (proceso adaptable), consiguiendo la misma salida. Esto debe capturar el
mejor uso alternativo, eligiendo el mximo entre el valor del proyecto en su uso
corriente y el valor en su mejor uso alternativo. El precio de ejecucin es la
renuncia al benets que proviene del proyecto en su uso corriente (o de los gastos
de la conversin).
La condicin de funcionamiento as se formaliza en la ecuacin siguiente:
Max x PV en; 0
donde x x 9 PV
En
Aumento del valor purchasable debido a la conversin; Valor del proyecto ''de
optioned'' despus de decisin de seguir con el cambio de uso; El coste esperado en
tiempo n para conversin.
842.5 Opcin de abandono

No diferente en trminos de aspecto lgico, es el caso de la opcin de abandono,
cuando uno considera que en este caso tambin toma una actitud activa de parte del
inversionista, quien capaz de entender los elementos de exibility que la
estructura y las caractersticas del proyecto presentan. En el momento de la
evaluacin preliminar de la operacin, es por lo tanto necesario reconocer y
estimar posiblemente el valor representado por la oportunidad en caso de la cual la
parte de los esfuerzos incurridos hasta la fecha del ejercicio potencial de la
opcin, se puede parcialmente recuperar,
199
abandono del proyecto original. Esta opcin tiene el valor hasta el punto de que el
valor realizable de la existencia es ms alto que el peor de los casos en caso de
la continuacin de la actividad. Un ejemplo es el caso donde la inversin requerida
para el proyecto se puede dividir en partes, y el abandono causara el ahorro de
gastos relacionados con partes subsecuentes que todava no se han realizado (p.ej.,
desarrollo de bienes inmuebles en la mayor parte de unidades). El coste de cada
parte se puede considerar como el precio de ejecucin para adquirir las partes
subsecuentes del proyecto.
El algoritmo de la condicin de funcionamiento toma la forma siguiente:
Max x PV en; 0
donde x x 9 PV
En
parte purchasable del proyecto; valor del proyecto ''de optioned'' despus de
decisin de seguir con el desarrollo; el coste estimado en tiempo n para seguir el
desarrollo del proyecto.
842.6 Opcin de suspensin temporal

Esta opcin, en cambio, se coloca a mitad de camino entre la opcin de abandono y
las opciones del aplazamiento. Existe cuando es tcnicamente posible, as como
conveniente desde un punto de vista econmico, parar el desarrollo de un proyecto
durante cierto perodo, cambios pendientes de condiciones del mercado. Esto es una
oportunidad de compaas involucradas en la construccin de varios complejos
residenciales, que pueden suspender temporalmente las actividades de la
construccin o el negocio de la mercadotecnia de bienes inmuebles. Esta situacin
puede permitir un ahorro de algunas categoras de gastos variables y tiene un valor
desde el punto de vista de la adaptabilidad directiva si se espera que dentro de
cierta variedad los costes operativos variables son ms altos que el valor esperado
peor de ingresos monetarios. En estas circunstancias, puede ser mejor llevar los
gastos de xed y actividad de la parada hasta que el cambio de guin rehabilite la
condicin mnima de la conveniencia de operaciones.
La condicin de funcionamiento es lo siguiente:
PV Cf Min CV; F
donde: F ingresos anuales; Cf xed cuesta por ao; costes operativos de la variable
del CV.
Si los ingresos anuales son menos que los costes operativos variables Min (CV; F) =
F, la persona que toma decisiones tiene la conveniencia de suspender sus
actividades, obteniendo el valor del proyecto, la red de gastos de xed.

En caso de Minuto (CV; F) = CV, el inversionista prefiere trabajar, apoyando gastos
variables para el logro de sus ingresos.
84.3 Verication de las condiciones de funcionamiento
En esta fase, si ms de una opcin sale del proyecto es necesario para dene el
pedido en cual los algoritmos diferentes, que han sido identied, se debera
aplicar. De hecho, las verdaderas opciones a menudo se presentan como opciones
compuestas. En otras palabras, si de un proyecto solo, las verdaderas opciones
diferentes se levantan simultneamente, stos se deben combinar dentro de un
esquema 6 de anlisis unitario El problema de opciones compuestas, (es decir una
opcin arreglada de una pluralidad de opciones), requiere precauciones especiales
en la etapa de evaluacin (Ejemplo 81).
El valor de nal seguramente no puede ser la suma algebraica de los valores de las
opciones solas. Mayor el nmero de opciones existentes, ms probablemente es que el
valor incremental de una opcin adicional aparece insignicant.
El nivel de interaccin entre las opciones es una funcin del tipo de accin
(llamada o put7) y de la distancia entre los tiempos 8 de operaciones
La obligacin de interaccin entre opciones compuestas se puede interpretar a dos
niveles:
En cuanto a un proyecto solo, puede haber una interaccin temporal, debido a la
dependencia entre decisiones corrientes y futuro desarrollo del propio proyecto
(intraproyecte la verdadera opcin);
6 La regla consiste en que el algoritmo primero para aplicarse es el que para la
verdadera opcin, el ejercicio de que menos se afecta del ejercicio de otras
verdaderas opciones. 7 Econmicamente hablar, una opcin de compra confiere el
derecho, pero no la obligacin, a su dueo para comprar una reserva a un precio
indicado en un futuro tiempo, a la inversa, una opcin de venta da a su dueo el
derecho de vender una reserva en un precio fijo en un futuro tiempo. 8 El signo de
la interaccin depende de la secuencia en la cual ocurren. El ejercicio de una
opcin primero puede cambiar la estructura del activo subyacente y por lo tanto el
valor de opciones subsecuentes. La probabilidad condicional de una opcin despus
del ejercicio de uno anterior puede ser mayor o menos que la probabilidad marginal
de un ejercicio como una opcin sola. Si hay dos verdaderas opciones del signo de
enfrente (es decir puesto o llamada), necesariamente se ejercen en situaciones de
enfrente. Si, por lo tanto, el ejercicio de la opcin de venta responde al caso de
abandono (es decir, la evolucin desfavorable del guin), el ejercicio de la
llamada puede coincidir con el desarrollo del proyecto (es decir la evolucin
positiva del guin). En tales situaciones, la probabilidad condicional de ejercer
la segunda opcin, esto entendido como el ejercicio del primero, sera bajo y mucho
menos que la probabilidad marginal de ejercer la opcin cuando considerado sola. Si
las dos opciones fueran del mismo tipo (dos llaman o dos puestos), la probabilidad
condicional del ejercicio del segundo sera alta, as como el nivel de la
interaccin entre lo mismo. El nivel de interaccin depende de la distancia de los
perodos de ejercicio para las dos opciones consideradas. Para dos pone o dos
llamadas con fechas de ejercicio coincidentes y que no interfieren el uno con el
otro, el valor combinado es aproximadamente igual a la suma de los valores
considerados individualmente (Trigeorgis 1996).
201
Las decisiones tomadas con relacin a un proyecto, por otra parte, pueden generar
efectos en otros proyectos: en este caso uno trata con la interaccin de diseo
(interproyecte la verdadera opcin).
A veces la inversin requerida para la finalizacin de la iniciativa inmediatamente
no se apoya. Mejor dicho, se divide en partes en tiempos diferentes en la vida del
proyecto. Esto es el caso tpico del desarrollo de bienes inmuebles. En tales
circunstancias, cada instalacin de la inversin total se puede ver ya que el
precio de ejecucin permitido tena que adquirir las opciones subsecuentes para la
continuacin del proyecto. Es as del intraproyecto componen opciones.
Los benets que el inversionista puede sacar de una situacin de esta clase estn
claros. Cada instalacin de la inversin, de hecho, Identidades un specic,
estratgico, decisional nodo en cual la persona que toma decisiones, estando
enfrente de la oportunidad de evaluar desarrollo alternativo de la inversin
(abandono del proyecto, conversin, suspensin temporal), nds ella misma.
La interaccin temporal contrasta con el caso de opciones del interproyecto. Esta
condicin ocurre siempre que la realizacin de un proyecto de inversin se haga el
requisito previo para el arranque de un segundo proyecto.
El ejemplo 819 espectculos de la Tabla 81 que el caso de una inversin relacion

con la adquisicin de varias unidades residenciales que genera un dinero efectivo
ow de 30000 (por la simplicidad, se supone que la inversin se agota en un
perodo solo). Suponiendo que el inversionista tenga dos palancas directivas
diferentes, el primero es la extensin del proyecto a travs de una inversin
adicional (Es decir) que ascendi a 14000 para la mejora de la calidad del
alojamiento y el aumento que resulta del alquiler en una cantidad igual a un factor
expansivo de 1,4. El segundo se relaciona con una inversin, del tipo de la
implantacin (Ic) por 11000, que causa una disminucin en el frecuencia de gastos
monetarios en el ow, de 70 al 60%.
El anlisis tradicional basado en NPV, mostrado en la Tabla 82, dibujara una
evaluacin separada de las dos oportunidades. El primero lleva a un dinero efectivo
de operaciones ow (Fc) igual a 28, y el segundo a un dinero efectivo de
operaciones ow (Fc) igual a 29.
En ningn caso, por lo tanto, hace parece adecuado realizar la inversin adicional,
dado que el proyecto bajo asegura un ow de 30.
Las dos palancas se consideran como verdaderas opciones, con precios de ejecucin
Ic e Ie y valores del proyecto de optioned que asciende a (e 9 Fb) y (el 70% c) 9
Rb, donde, el e, igual al 40%, representa el porcentaje del aumento del dinero
efectivo ow, mientras c, igual al 60%, representa el nivel ms bajo del coste
operativo. La extensin lleva a ow siguiente:
9 El ejemplo se toma de Quigg (1995).
Datos de la tabla 81 que se relacionan con una inversin de bienes inmuebles
Ingresos (Rb) Costes operativos (Cb) flujo de caja (Fb)
100000-70000 30000
- [El 70% de Rb] -
Dinero efectivo de la tabla 82 flujos del proyecto de optioned
Los Ingresos del factor de Extensin de la Opcin de extensin (Re) Costes

operativos (CE) inversin de la Inicial (Es decir) Flujo de fondos (Fe) la Opcin
del Frecuencia de reduccin de costos cuestan Ingresos (Rc) Costes operativos
(Centmetros cbicos) inversin de la Inicial (Ic) flujo de caja (Fc)
14 140000-98000-14000 28000
El 60% 100000-60000-11000 29000
[el 70% de Re] [el 60% de Rc]
Max dFe Fb e Fb Ie; 0 30,000 Max 0:4 30,000 14,000; 0

30,000 Max 2,000; 0 C = 30,000
La inversin de la tecnologa en cambio, lleva a un dinero efectivo ow igual a:
Max dFc Fb c Rb Ic del 70% ; 0 30,000 Max 0:1 100,000
11,000; 0 30,000 Max 1,000; 0 C = 30,000
De este modo, considerando las inversiones por separado, hasta en la forma de
opciones el mismo resultado que el anterior se alcanzar. Si, por otra parte, uno
considera la interaccin entre ellos o la posibilidad de seguir con la inversin
relacionada con la reduccin de gastos dentro de la inversin de extensin, el
valor del proyecto compuesto se puede expresar del modo siguiente:
Max dFb0 Fb e Fb Es decir c del 70% 1 e Rb Ic; 0
30,000 Max 0:4 30,000 14,000 0:1 1:4 100,000 11,000; 0 30,000
Max 1,000; 0 C = 31,000
Resulta que la capacidad adquisitiva de 1000, dados por dFb0 - Fb, est el
resultado de la existencia de la sinergia entre las dos opciones consideradas
juntos.

844 El proceso de anlisis cuantitativo
203
El objetivo de esta fase del anlisis es alcanzar el quantication del valor de
oportunidades estratgicas.
El anlisis cuantitativo por su parte consiste en tres pasos. El primero, se
relaciona con el clculo del valor ampliado del proyecto. Considerado
individualmente, el NPV resume todas las susodichas consideraciones. En la segunda
fase, el valor de la interaccin entre las opciones o el peso de sinergias
estratgicas que unen verdaderas opciones juntos diferentes, se considera.
Finalmente, el anlisis de sensibilidad se desarrolla a fin de entender el impacto
de un cambio de la volatilidad o un cambio del vencimiento de la opcin.
84.5 Los modelos de clculo para NPV ampliado

El verdadero enfoque de opciones incluye una serie de modelos nancial queridos
para estimar el valor de exibility introducido en proyectos de inversin.
Los modelos principales estn basados en la nocin de carpetas equivalentes, que
combinan inversiones y deudas de modo que la rentabilidad de la opcin se
reproduzca. As una estrategia que cerca con un seto que provoca el riesgo de
neutralidad y la posibilidad consiguiente de hacer la estimacin en trminos de
equivalente denite.
Mason y Merton (1985) afirman que con el NPV, se supone implcitamente que es
posible identificar la actividad del mercado igual al proyecto bajo la evaluacin,
es decir tener el mismo riesgo prole. El retorno esperado en la actividad doble se
toma como la tasa de descuento del dinero efectivo flujos esperado del proyecto. La
evaluacin de una opcin se desarrolla en las mismas asunciones. Considerando el
precio de una actividad doble al proyecto para evaluarse, el inversionista podra
construir una carpeta correctamente equilibrada que consiste en varias unidades de
la actividad doble y un endeudamiento que proporciona la misma vuelta en el
proyecto.
Para la determinacin de NPV ampliado, es posible adoptar modelos de evaluacin que
directamente aproximado el proceso estocstico del proyecto de optioned, en un
continuo (Negro y Scholes 1993) 10 o manera discreta.
De hecho, no - nancial inversin y bienes inmuebles en particular, normalmente
asuma una tendencia ms similar a un proceso distinto que a uno continuo (Micalizzi
1995).
Entre los modelos distintos para calcular el valor de una de las opciones ms
comunes es el binomio (Cox et al. 1979; Cox y Rubinstein 1985). Est basado
poniendo por caso que el valor del proyecto de optioned evolucione segn un proceso
de dos trminos multiplicative inmvil. En un proceso similar, el valor S del
proyecto optioned a principios de cierto perodo puede crecer con la probabilidad q
de
10 La frmula Negra y la frmula de Scholes slo se pueden usar en el caso donde el

activo subyacente incluye slo una opcin y la incertidumbre es debido a una
variable sola (Micalizzi y Renzetti 2000).
204
Diagrama de fig. 8.3 del proceso de dos trminos
8 la teora de verdaderas opciones en bienes inmuebles

t = 0 t = 1 q nosotros
S
1 - q dS
un factor multiplicative u, y puede disminuir con la probabilidad 1 - q de un

factor que reduce d (abajo) al final de perodo (Fig. 8.3).
El mtodo de dos trminos viene de la formulacin del valor V del proyecto
ampliado, suponiendo que el inversionista reproduzca este valor con la compra de un
activo en el valor actual S0 (o equivalentemente de un activo o la carpeta de
reservas perfectamente correlacionadas con S), tomando a prstamo una cantidad
igual al D (deuda) al precio sin riesgo i.
El valor de la carpeta que se reproduce construida de esta manera debe igualar los
mismos ingresos del proyecto V para cada guin posible. Despus de cierto perodo
el inversionista debe reembolsar la cantidad tomada a prstamo D y el inters
relacionado. La figura 84 muestra el valor de la carpeta.
Imponiendo la condicin de igualdad entre el flujos de los dos proyectos de
inversin:
V nS0 1 iDV nS0 1 iD
Es posible obtener los dos parmetros n y D:
VS0
VS0
AVENIDA de SV0S0S0 1S0i
De cual recordando que V = nS0 - D:
pV
1 1 i
iV
iS0 S0 S0
S0
donde p representa la probabilidad equivalente (o probabilidad pseudo) que proviene

del guin favorable en condiciones del riesgo cero. Esto se puede interpretar como
la certeza equivalente al dinero efectivo esperado ow que se puede rebajar al
precio riskfree (probabilidad neutralizada por el riesgo).
Hoy el valor de la opcin de invertir maana en el activo S es igual al valor
esperado neto (neutro por el riesgo) del activo en la situacin favorable rebajada
al precio sin riesgo.

El Valor de fig. 84 del optioned proyecta en un proceso de dos trminos
nSo - D
q 1-q q
1-q
205 V +
VnS0 +-(1+i) D
nS - (1+i) D 0
Ejemplo 82 Un inversionista tiene el problema de evaluar la compra de una tierra

que se localiza en un rea todava no explorada desde un punto de vista de bienes
inmuebles. La decisin se debe tomar rpidamente porque el dueo negocia con otros
contrapartidos. Hay una posibilidad que dentro de un ao el Ayuntamiento apruebe el
plan de la urbanizacin que llevar a un desarrollo total del rea.
El inversionista debe tasar, dentro de un ratito, la compra de una propiedad cuyo
valor podra cambiar dentro de poco. Hay posibilidad de desarrollar dos proyectos
diferentes: el primero implica la construccin de 8 chaletes separados de 250 m2,
mientras el segundo implica la construccin de 11 casas adosadas de 120 m2.
Actualmente, el precio de la referencia por metro cuadrado de un chalet se estima
en 2.500 mientras la casa adosada se puede vender en 2100. El precio de venta de
un chalet segn el proyecto de primero ascendera por lo tanto a 625000, mientras
el precio de una casa adosada ascendera a 260000. Los costes totales de
produccin se conocen e iguales a 500000 por chalet y 160000 por casa adosada. La
cantidad se estima como constante durante los prximos 2 aos.
Sin embargo, si la compaa aplaza la decisin nal a un ao ms tarde, la
aprobacin del plan de urbanizacin del rea podra llevar a cambios del proyecto,
de la luz de un cambio de los precios de venta de propiedades. En particular,
considerando la incertidumbre que pesa en precios de venta, se cree que un ao
despus de la decisin los precios de los dos tipos del edificio podran
evolucionar en la manera descrita en Fig. 8.5 con una probabilidad del 50%
respectivamente.
En el tiempo 0, el proyecto tiene el dinero efectivo siguiente flujos:
CF n P C
206
Fig. 8.5 evolucin Probable de precios de venta
Casas adosadas
Chaletes separados
8 La Teora de Verdaderas Opciones en Bienes inmuebles t = 0 t = 1
q = El 50%
780,000
625,000
q = El 50%
575,000
260,000
q = El 50% q = el 50%
330,000 225,000
donde nmero n de unidades de bienes inmuebles construidas; P precio de las

unidades; C coste total de produccin.
Los flujos correspondiente a las dos asunciones son:
# CFvillas 8 625,000# 8 500,000 1,000,000 CFhouses 11
260,000 11 160,000 1; 100,000
Bajo condiciones actuales, la mayor parte de proyecto de protable consiste en que
estuvo relacionado con la construccin de casas adosadas. Qu pasara si el
inversionista decide aplazar la transformacin durante un ao? (La tabla 8.3)
Despus de un ao optara por el proyecto de chaletes separados en caso de una
evolucin favorable. En cambio, decidira realizar casas construidas terrazas si el
guin evoluciona desfavorablemente.
El problema se soluciona teniendo el valor en cuenta del aplazamiento. Es necesario
calcular el valor en el tiempo 0 de un proyecto que asegura en el tiempo 1 un ow
de 2280000 en caso del guin favorable y 660000 en el caso posible desfavorable.
Considerando un precio sin riesgo del 8%, la probabilidad neutra por el riesgo de
obtener un ow de 2280000 se obtiene como descrito en la Tabla 84.
El valor ampliado del proyecto se obtiene rebajando en unos valores del precio sin
riesgo correspondiente al mejor uso de la tierra en los dos guiones, un favorable y
un desfavorable, pesndolos con respecto al riesgo probabilidades neutras:
La tabla 8.3 dinero efectivo Esperado flujos en caso de aplazamiento
Chaletes separados guin Favorable
Guin desfavorable casas Adosadas

Guin favorable
Guin desfavorable
8 9 (780,000 500,000) 8 9 (575,000 500,000)

11 9 (330,000 160,000) 11 9 (220,000 160,000)
207 flujos de fondos 2280000 600000

1.870000 660000
V\ 0:48 U-00BC\2,280,000 0:48 660,000 1 C=1; 331; 111 1:08

El valor ampliado de la tierra, en la luz de la posibilidad de aplazar la opcin
entre los dos usos alternativos, tiene un valor ms alto que el mejor valor de su
uso corriente. (1,1 millones).
Es apenas necesario indicar que si DCF se hubiera usado, las conclusiones se
habran deformado. Si los precios de mercado corrientes reect expectativas y son
por lo tanto iguales al valor actual del dinero efectivo esperado flujos, los
precios implicados en los precios del mercado seran el siguiente (k) en la Tabla
8.5.
Aplicando los dos precios obtuvo para los valores correspondiente al mejor uso de
la tierra, llevara a valores actuales diferentes (las Tablas 8.6, 8.7).
A fin de ser capaz de establecer el anlisis del dinero efectivo del multiperodo
flujos, teniendo las verdaderas opciones en cuenta, un enfoque ligeramente ms
complejo que el que descrito encima se debera tomar. Segn el modelo de Timonel,
Ross y Rubinstein (CRR), los precios siguen un modelo del tiempo que simula un
binomio multiplicative el proceso del tipo en Fig. 8.6.
El paradigma de dos trminos desarrolla el modications del valor inicial de la
inversin a travs de probabilistic multiplicative estados, como Definido por el
coefcients u [1 y d \1 que representan, respectivamente, la evolucin del estado
inicial a un guin favorable o a un guin desfavorable.
La medida del coefcients u y d es el resultado del anlisis de riesgos de la
inversin, segn las estadsticas calculada a travs de un ndice de la dispersin
que, en caso de la distribucin normal del objeto variable del anlisis, coincide
con su desviacin estndar (r).
Una vez que el riesgo se ha estimado, el denition de los estados posibles de la
evolucin ocurre con expresiones matemticas:
donde: e el nmero de Napier; r desviacin estndar, tambin llamada volatilidad;

intervalo de tiempo de dt entre evoluciones sucesivas de guin.
209
Con el uso del coefcients u y d el valor inicial de la inversin es una estructura

del rbol tpica (el rbol de guiones), sacado del anlisis del rbol de decisin.
Despus de anlisis de riesgos, hay construccin del rbol de decisin. Las
opciones factibles son identied y los valores correspondientes son quantied en
esta etapa. El rbol de decisin es usado para medir el impacto producido, basado
en en el anlisis nancial, por las opciones posibles para el desarrollo de la
inversin. La medida del impacto requiere denition preliminar de una funcin que
maximiza, se conform con el tipo particular de la opcin identied. Con esta
funcin, el ao en el cual la opcin se ejerce y para cada guin posible ese ao,
la comparacin del valor actual de la inversin ''con'' y ''sin'' el option11 se
realiza.
La operacin describi encima, realizado para todos los guiones n del ao en el
cual la opcin es factible, permite determinar un vector de los mayores, de la
talla n 9 1, que se rebaja entonces despus de rbol de guiones del derecho al
izquierdo. El clculo se hace cargando los elementos del vector con la probabilidad
del riesgo neutra coefcients (p y 1 - p) y devolviendo actualidades a los
resultados de los pesos a travs de una tasa de descuento (ri). Los p y 1 - p
probabilidades, llamadas el riesgo probabilidades neutras se calculan a travs de
la expresin siguiente:
Dos coefcients para usarse para el suplemento salarial de los valores de varios
guiones son tales que, si no fuera conveniente ejercer alguna opcin en los guiones
del perodo de anlisis, el valor inicial de la inversin se devolvera al cero del
ao.
El resultado representa el valor actual de la inversin, un valor que incluye el
efecto de la opcin o de las opciones que se pueden ejercer.
11 El modelo es usado por Manganelli et al. (2014b).

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nanced.

Springer publicacin internacional Suiza 2015 B. Manganelli, inversin

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11.3 Caractersticas extra-econmicas

114 Los operadores de bienes inmuebles

3 La produccin como una creacin de la utilidad se puede entender como la

relacionado con la posesin o la propiedad de lo mismo, el sujeto que realiza esta

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16 Shiller (2007) hablan de expectativas extravagantes de futuros incrementos de

Transacciones residenciales, desestacionalizadas

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12 La naturaleza del mercado inmobiliario

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17 El modelo de la telaraa tambin postula que el encuentro entre la oferta y

12 La naturaleza del mercado inmobiliario

Los segundos - dan el mercado de la vivienda (dueos privados y

Nuevo (promotores de edificio

Operadores de fig. 14 en el lado de suministro

El factor de la tierra; el factor de la capital; el factor de trabajo; el

En la economa, la funcin de demanda expresa la relacin inversa que existe entre

12.8 Los determinantes de la demanda de bienes inmuebles

12 La naturaleza de la demanda del mercado inmobiliario

Fig. 1.5 operadores Econmicos de demanda

Los factores que determinan la demanda

El factor sociolgico El factor demogrfico El factor tecnolgico

19 Prueba de la calidad como un conductor de la demanda se puede proporcionar

12 La naturaleza del mercado inmobiliario

Determinantes de la tabla 1.3 de demanda de bienes inmuebles

Demanda de propiedad y servicios de bienes inmuebles

Alojamiento (residencia primaria y secundaria)

Tendencias demogrficas, poltica del gobierno, coste del dinero, niveles de

Nmero de empleados, estrategias de negocios, organizacin de actividades

Nmero de empleados, crecimiento econmico esperado, innovacin tecnolgica,

129 El mercado de ventas

12 La naturaleza del mercado inmobiliario

Menos probablemente, es la hiptesis que los inversionistas italianos tienen una

12 La naturaleza del mercado inmobiliario

Riqueza de la Red de la tabla 14 de familias con relacin a proporcin de ingresos

7.79 7.78 7.87 7.8

806 813 809 7.77 7.79 7.76

Fuentes para Banco de Italia de Italia e Istat (Instituto nacional de Estadstica);

Bienes inmuebles totales (a)

Activos financieros totales (b)

Responsabilidades financieras totales (c)

Riqueza neta (d = a+b-c)

valor medio de alojamiento (/mq)

Liguria Lazio Trentino