J URISPRUDENCIA REGISTRAL

10. Al respecto, el Tribunal Registral en el Duodcimo Pleno
realizado los das 4 y 5 de agosto de 2005 expidi un pre-
cedente de observancia obligatoria sealando que: No im-
pide la inmatriculacin de un predio el informe del rea
de Catastro sealando la imposibilidad de determinar si el
mismo se encuentra inscrito o no.
En ese sentido, debe revocarse el segundo extremo de la
observacin
11. Respecto al punto 3, cabe sealar que la calificacin re-
gistral de los procedimientos seguidos ante notario en
aplicacin de la Ley de Regularizacin de Edificaciones
N 27157, normas complementarias y conexas. La Reso-
lucin N 490-2003-SUNARP-SN que aprob la directiva
N 013-2003-SUNARP/SN estableci entre otras disposi-
ciones las siguientes:
5.2 () No ser materia de calificacin la validez de
los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto
en la Ley N 27333 y normas complementarias, son de
competencia del notario, ni el fondo o motivacin de la
declaracin notarial.
Por lo tanto, no corresponde a las instancias registrales ca-
lificar la validez de los actos procedimentales ni el fondo o
motivacin de la declaracin notarial en los ttulos referi-
dos a la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio
tramitados como asuntos no contenciosos de competencia
notarial.
En consecuencia, corresponde revocar el tercer extremo de
la observacin formulada por el Registrador.
12. Finalmente, cabe sealar que de conformidad con lo dis-
puesto por el artculo 33 inciso b) y c) del Reglamento Ge-
neral de los Registros Pblicos, respecto a las limitaciones
a la calificacin registral establecidas en los literales ante-
riores, no se aplican en los siguientes supuestos:
c.2) Cuando no se haya cumplido con algn requi-
sito expresa y taxativamente exigido por normas le-
gales aplicables al acto o derecho cuya inscripcin se
solicita.
En el presente caso, este colegiado ha advertido que el pla-
no de ubicacin ha sido presentado en copia simple, no
cumpliendo con la formalidad revestida por el artculo 20
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios;
por lo tanto, srvase adjuntar el plano de ubicacin del pre-
dio elaborado y suscrito por verificador competente, visado
por la Municipalidad Distrital correspondiente.
13. En cuanto a los derechos registrales se confirma la liquida-
cin efectuada por la Registradora.
Estando a lo acordado por unanimidad:
VII. RESOLUCIN
CONFIRMAR el primer extremo de la observacin teniendo
presente el considerando dcimo segundo del anlisis de la pre-
sente Resolucin; REVOCAR el segundo y tercer extremo de
la observacin formulada por el Registrador al ttulo referido
en el encabezamiento.
Regstrese y comunquese.
SAMUEL GLVEZ TRONCOS
Presidente de Primera Sala del Tribunal Registral
ELENA ROSA VSQUEZ TORRES
Vocal del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURN
Vocal del Tribunal Registral

OPININ

TRIBUNAL REGISTRAL: CONTRARREFORMA EN PEOR

Por: Gnther Gonzales Barrn(*)

La Sala Transitoria del Tribunal Registral que presid por cinco meses (abril-setiembre de 2009)
inaugur una tendencia novedosa en la jurisprudencia de derecho registral. He aqu algunas
de las picas en Flandes que fueron establecidas en ese breve plazo:

(*) Profesor de Derecho Civil y Derecho Registral de la Pontificia Universidad Catlica del Per, Universidad de San Martn de Porres, Uni-
versidad Inca Garcilaso de la Vega y la Universidad de Piura.

298
 JURISPRUDENCIA VINCULANTE

a) La funcin registral no implica el control de errores de redaccin u ortografa, ni es un filtro de minucias o

erratas (Res. N 1362-2009).
b) El Registro no puede dar por comprobado un hecho jurdico por medio de simples suposiciones o inferencias
(Res. Ns 1363-2009 y 1293-2009).
c) El acto o negocio jurdico inscrito prevalece sobre la inscripcin (Res. N 1039-2009).
d) Se privilegia una interpretacin del contrato de carcter finalista o de funcin econmica, antes que una inter-
pretacin literal o gramatical (Res. N 546-2009).
e) Los fedatarios administrativos pueden certificar documentos de sus propias entidades, con valor para el registro,
segn el artculo 128 de la Ley N 27444 (Res. Ns 785-2009 y 1038-2009).
f) El documento privado, cuando la ley exige uno de carcter pblico, adolece de defecto insubsanable (Res.
N 1032-2009).
g) La sociedad irregular o de hecho puede adquirir o disponer de bienes (Res. N 704-2009).
h) En caso de inmatriculacin, aun cuando no haya base catastral, el registrador debe agotar los mecanismos
para evaluar si existe una previa inscripcin (Res. N 642-2009).
i) La situacin de hecho, que se produce por una construccin irregular, no constituye un derecho adquirido, por
lo que la regularizacin se rige por la norma vigente al momento de acogerse a tal rgimen (Res. N 762-2009).
j) El predio, errneamente medido, puede rectificarse sin procedimiento judicial o notarial, cuando los linderos
se mantengan inalterables, no haya superposicin con terceros y se cuente con el informe favorable de Catastro
(Res. N 867-2009).
k) Los poderes otorgados en los Estados Unidos, se interpretan de acuerdo con el sistema jurdico del Common
Law (Res. N 852-2009).
l) Inscrita la sucesin intestada, procede la posterior inscripcin del testamento del mismo causante, pues la
sucesin testada es preferente (Res. N 1090-2009).
Sin embargo, he notado una tendencia sostenida por desmontar lo avanzado. A falta de argumentos, los pseudo-
reformadores buscan regresar a criterios conservadores mediante simples frases huecas, tales como el registro
es la verdad oficial, el principio de legitimacin hace intangibles los asientos o el reglamento registral o la
directiva lo dice. La falta de dilogo pretende cerrarse con la simple imposicin de dogmas a travs del sistema
del precedente.
En esta oportunidad, quiero referirme al caso de la inmatriculacin, cuando el ttulo adquisitivo del propietario
contiene una descripcin del predio que discrepa del grfico (plano). Esa situacin no solo es frecuente, sino que,
bien podra decirse que es inevitable, pues la propiedad que ha vivido fuera del registro por ms de un siglo es
informal, no tiene control oficial, carece de documentos probatorios contrastados, entre otros problemas. Siendo as,
es evidente que un ttulo contractual de hace ms de cincuenta aos, por ejemplo, difcilmente va a coincidir con
la extensin que menciona el plano actual. Ntese, adems, que el cambio de tecnologas en la medicin ocasiona
que se produzcan notables e insalvables discrepancias.
Pues bien, este problema, de indudable orden social y econmico, acaba de ser resuelto por una Sala del Tribunal
Registral (compuesta por los seores Samuel Glvez Troncos, Elena Vsquez Torres y Mariella Aldana Durn), y
luego elevada a la categora de precedente (84 Pleno, de los das 9 y 10 de febrero de 2012). Sin ambages, debo
decir que se trata de una decisin registral francamente penosa. En efecto, el argumento del Tribunal se salda
con decir que cualquier discrepancia entre el ttulo y el plano, por ms nfima que sea, incluso de 0,76 m2!, impide
la inmatriculacin. El argumento es de una simpleza que llama la atencin, y se reduce a lo siguiente: la direc-
tiva lo dice. Luego, agrega: Los datos o informacin que fluya del ttulo en su integridad deben ser coherentes
o coincidentes entre s. Lo contrario vulnera el principio lgico de no contradiccin (sic). No hay argumentos
de otro tipo, ni consideraciones valorativas, morales, econmicas o sociales. Entonces, cmo podemos criticar
a los registradores formalistas si el rgano de segunda instancia se cree la boca de la ley que se limita a hacer
operaciones (inaceptables y erradas) de subsuncin?
El artculo 7.c.III de la Directiva N 001-2008-SNCP/CNC, sobre tolerancias registrales, seala: En los casos de
inmatriculaciones donde no coincidan los valores del plano con su ttulo de propiedad del expediente que ingresa

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 162 299

J URISPRUDENCIA REGISTRAL

al registro, no se aplicarn estos rangos de tolerancia. Esta regla permite dos interpretaciones: una, irracional
por donde se le mire; la otra, acorde con la propia directiva y el sentido comn.
La primera interpretacin, la del precedente registral (Resolucin N 1348-2010-SUNARP-TR-L), cree entender
que no se aplica tolerancia alguna, ni de un centmetro cuadrado, que es menos de la superficie de una moneda,
cuando se trata de inmatriculaciones, pues ttulo y plano deben coincidir para evitar la vulneracin del principio
lgico de no contradiccin. Este argumento no es aceptable.
Si bien es cierto que la inmatriculacin exige que el ttulo inscribible y el plano deban referirse, en sustancia, al
mismo predio, sin embargo, ello jams puede entenderse como identidad matemtica entre la realidad (ttulo) y su
dibujo (plano). Por ejemplo, si el negocio jurdico dice que el predio mide 100 m2, mientras que el plano grafica
una extensin de 98 m2, pero, ambas superficies dibujan una figura sobre el terreno que es prcticamente idntica
y se localiza en el mismo espacio geogrfico, entonces la conclusin es que se trata del mismo inmueble, aunque
las medidas no calcen en 100%, pero s en 98%. Esa igualdad sustancial, mas no matemtica, es suficiente para el
Derecho, todos los ingenieros del mundo saben que en las mediciones siempre hay errores, discrepancias o gustos
personales del profesional. En tal sentido, el reconocimiento de la tolerancia no es otra cosa que admitir que en el
conocimiento humano siempre hay subjetividad del pensador (sobre este tema, leer la filosofa de Jrgen Habermas).
Algo ms: la aplicacin del principio de no contradiccin implicara que el predio que coincide en 98% sea uno;
mientras que su dibujo sera otro inmueble. Solo as, podra decirse que uno est en contradiccin con el otro.
Pero, dicha premisa es notoriamente falsa, pues tal grado de identificacin (casi idntico) hace que se trate del
mismo predio. Por ejemplo, los Vocales del Tribunal Registral aceptaran que sus propias casas no sean las mismas
si es que existe una discrepancia de 0,01 m2 respecto del dibujo realizado en gabinete? En tal caso, habra un
predio en el ttulo, y otro predio en el grfico? Es obvio que no; pues, el trfico jurdico y el sentido comn llevan
a la igualacin sustancial de la realidad con su propio grfico, siempre que las coincidencias sean abrumadoras.
Por lo tanto, el principio de no contradiccin sale sobrando, pues no se produce contradiccin alguna, salvo
una pequea discordancia que no es relevante para la vida y negocios de los seres humanos y, por tal motivo,
tampoco lo es para el Derecho (o alguien sufre por tener medio metro de ms o de menos en un bien inmueble?
Probablemente, el titular ni siquiera lo advierta).
En consecuencia, un precedente que niega la realidad merece un enrgico rechazo.
La segunda interpretacin, por el contrario, fue plasmada por la Sala Transitoria: El predio es toda superficie del
suelo, o de la corteza terrestre, deslindada en forma poligonal, es decir, cerrada por una lnea convencional. La
descripcin fsica de los predios tiene dos objetivos: primero, individualizarlos, esto es, identificarlos en el terreno
o espacio fsico, lo cual significa vincular un predio con un ttulo jurdico; segundo, delimitarlos o deslindarlos a
travs de una lnea ms o menos perfecta. Es claro que la primera operacin consiste en individualizar el predio a
efectos de conocer en dnde se encuentra ubicado fsicamente; y solo posteriormente se puede delimitar. El primer
concepto es imprescindible en el registro a efectos de determinar la ubicacin espacial del inmueble y su separa-
cin con el resto de la superficie que no lo comprende. El segundo concepto no requiere de certeza absoluta, pues
siempre es posible la imperfeccin en los ttulos, las errneas mediciones, la ambigedad en el lenguaje utilizado
en los documentos, las dificultades tcnicas en la delimitacin del terreno, la falta de concordancia entre el ttulo
y el espacio fsico, entre otros problemas. Por tal razn, se arbitran mecanismos jurdicos para corregir esas de-
ficiencias, tales como la rectificacin de reas o linderos, el deslinde o la tolerancia por defecto o exceso en las
mediciones. () Por tanto, bien puede decirse que se cumple el requisito de individualizacin o identificacin del
predio, cuando el ttulo jurdico se vincula o relaciona en forma indubitable con un inmueble. Por el contrario, en
cuanto a la delimitacin, pueden existir discrepancias que no obstan a la precisa individualizacin del inmueble
y, en consecuencia, no son obstculo para la inscripcin. En el presente caso, estamos ante un predio cuyo ttulo
indica un rea o cabida de 992,27 m2, por lo que le sera aplicable el rango de tolerancia de 2%, segn la Direc-
tiva N 001-2008-SNCP/CNC (art. 7-a), lo que hace posible una diferencia de ms o de menos de 19,84 m2, de lo
cual se infiere que la discrepancia advertida se encuentra dentro de la tolerancia admisible. Sin embargo, y con
un criterio an ms flexible, la Directiva permite la inmatriculacin, incluso con una discrepancia mayor a la

300
 JURISPRUDENCIA VINCULANTE

tolerada, siempre que el predio se encuentre identificado y no haya riesgo de afectacin a terceros (art. 7.c)
(Resolucin N 634-2009-SUNARP-TR-L del 14 de mayo de 2009).
Esta ltima interpretacin se encuentra acorde con la letra, el espritu y la valoracin integral de nuestro orde-
namiento jurdico. En efecto, cuando la directiva habla de que no se aplica la tolerancia, debe entenderse en el
sentido de que sus rgidos mrgenes quedan excluidos en la inmatriculacin, pues se acepta que la discordancia
pueda ser mayor, incluso por encima de los rangos normales de tolerancia. La razn de ello es muy simple: si en
la propiedad formal, controlada y registrada se admiten las discrepancias de mediciones, cmo puede rechazarse
lo mismo en la propiedad informal que no est inscrita? Este es un importante criterio de coherencia valorativa
que no se ha tenido en cuenta. Por el contrario, el precedente exige absoluta exactitud a los informales para
atraerlos al mundo formal (en realidad, con ello los expulsa y rechaza), pero esa misma exactitud ya no la pide
cuando se ingresa en el mundo formal. Es decir, fuera del registro donde no hay legalidad ni publicidad se exige
concordancia total, pero dentro del registro a pesar de los mayores requerimientos de legalidad, se acepta una
concordancia solo relativa, con tolerancia. Algo incomprensible.
Pero, existe un argumento adicional: la propia directiva seala que cuando se trate de inmatriculaciones que
colindan con predios inscritos, entonces deben emplearse los rangos de tolerancia, siempre que no se afecte a ter-
ceros (art. 7.c.iv). Ntese que aqu existe mayor riesgo de superposicin, pero aun as, se admite la tolerancia. Por
tanto, cuando no haya tal riesgo, en tanto la inmatriculacin no colinde con predios inscritos, entonces se supone
que los estrechos marcos de la tolerancia quedan sin efecto, y la flexibilidad es mayor. Este es el nico sentido
correcto de la directiva, lo que adems se encuentra a tono con la excepcin que se produce, incluso en los predios
inscritos, cuando no exista afectacin a terceros (art. 7.d). Lo contrario implicara una solucin inaceptable: hay
tolerancia o flexibilidad, cuando existe riesgo; en cambio, cuando no hay ese mismo riesgo, entonces se opta por
el rigorismo absoluto. Esta sinrazn puede ejemplificarse con el siguiente ejemplo: se permite el ingreso a cole-
gios de menores de edad, con la compaa de animales; pero, alguien interpreta que se prohbe su ingreso cuando
se trata de universidades. El error del razonamiento se encuentra en el uso indiscriminado de la literalidad, en
este caso de la interpretacin a contrario sensu: la regla solo habla de animales en colegios de menores, y no de
universidades, por lo que en este ltimo caso, la regla es la contraria. El error es evidente: cuando hay ms riesgo
(menores de edad), se tiene flexibilidad, por lo que cuando haya menos riesgo (mayores), entonces la flexibilidad
debe ser igual o mayor. En el caso del Tribunal Registral, con toda seguridad habra prohibido el ingreso de los
animales a la universidad por interpretacin gramatical.
En suma, si cualquier rgano del Estado no acepta validar un ttulo de propiedad inobjetable por discrepan-
cias menores de un metro cuadrado, entonces el problema no es la ley, sino, ese rgano que debe reformarse y
reorganizarse.
En conclusin, el actual Tribunal Registral est animado por una contrarreforma obtusa, pues no piensa en el
Derecho ni en la sociedad, sino, en intereses menudos, esto es, en oponerse a una corriente doctrinal denominada
Nuevo Derecho Registral. Sin embargo, me queda la satisfaccin de anticipar, porque conozco la historia, que
los mejores argumentos terminarn imponindose, tarde o temprano, de manera lenta o revolucionaria. Los hom-
bres y sus pasiones pasan, pero las ideas quedan y germinan. Finalmente, la Resolucin N 634 ser reivindicada.
Lamento haber hablado en primera persona, pero excepcionalmente las circunstancias lo justifican. Este es uno
de esos casos.

DILOGO CON LA JURISPRUDENCIA N 162 301