VALORACIONES INMOBILIARIAS

Objeto de estudio:
Desarrolla el conjunto de aspectos que inciden en la valoracin econmica de
bienes inmuebles de naturaleza urbana. Los condicionantes de coyuntura
econmica, dinmica de mercado, parmetros ligados a la localizacin a las
caractersticas socioeconmicas, funcionales, medioambientales de su ubicacin,
a las determinaciones fsicas arquitectnicas, la situacin urbanstica el marco
jurdico, se estudia el conjunto de disciplinas que ataen a la evaluacin de los
bienes inmuebles.

Mtodos y procedimientos de valoracin (generales y normados)

Estudios de oferta y demanda de mercado inmobiliario
Teoras y modelos descriptivos de las rentas urbanas
La formacin de valores urbanos inmobiliarios: factores determinantes
Bases de datos inmobiliarias. Patrimonio/valoracin
Modelos de simulacin del mercado. Optimizacin de la valoracin masiva.
 PROYECTOS REALIZADOS

ESTUDIOS DEL MERCADO INMOBILIARIO

La primera lnea activa de trabajo desarrollada consiste en la realizacin de
estudios de mercado, cara a la elaboracin de Ponencias de Valoracin
Catastral (desde 1987) . Valores por tipos edificatorios, zonas de valor,
factores determinantes de la formacin de valores urbanos inmobiliarios....
EM BCN y AMB, EM Fene, EM Madrid, EM Zaragoza, EM Pas Vasco...
 PROYECTOS REALIZADOS

MODELOS ESPLICATIVOS DE LA FORMACIN ESPACIAL DE VALORES DE SUELO

Los estudios aplicados en el campo del anlisis de mercados tienen su fuente terica en
proyectos de investigacin bsica, Proyecto de Investigacin Premio Ciudad de
Barcelona (1985) y el Proyecto para la CICyT (1987) relativo a la construccin de un
modelo de valoracin automatizada.
Las caractersticas urbanas y de la edificacin
El nivel socio profesional de la poblacin
Modelos de regresin mltiple Figura 1
Mapa de valores estimado
Descripcin evaluacin urbana

Las caractersticas urbanas y de la edificacin

El nivel socioprofesional de la poblacin
Modelos de regresin mltiple
Mapa de valores estimado
Diversificacin social y localizacin de Actividad Econmica
4 El ARM es una tcnica estadstica que permite la estimacin de
los valores de venta probables de los inmuebles a partir de
muestras representativas del mercado.
4 El modelo permite reproducir el patrn espacial de valores
inmobiliarios a partir de factores explicativos:
V=f(L,C)
Donde V es el valor estimado en base a caractersticas C
constructivas y L locacionales. Tambin como:
V = a1 x1+ a2 x2+......+ an xn + c
Donde xi, expresa la cantidad de las i caractersticas (i=1...n), ai el
valor implcito de cada una de ellas y c es la constante de la
ecuacin.
Modelo de valores de repercusin del suelo 1993
Modelo de valores de repercusin del suelo 1995
 PROYECTOS REALIZADOS

ESTUDIOS EN MATERIA DE VIVIENDA

Estudio sobre la formacin del mercado inmobiliario en el contexto espacial y de acuerdo
a comportamiento de la demanda residencial fuera del municipio de Barcelona, hacia los
municipios metropolitanos. El estudio de las causas de la emigracin suburbana de
Barcelona (1988-89).
Barcelona ciudad deja de ser el centro atractor de poblacin para dinamizar un
espacio residencial ms amplio, donde las oportunidades de eleccin de vivienda
son ms diversas (tipos edificatorios, calidad edificacin, densidad) y facilitan un
mejor encuadre a la demanda de las familias (31%) que se mantienen (70%)
ocupada en Barcelona.
 PROYECTOS REALIZADOS

ESTUDIOS EN MATERIA DE VIVIENDA

Estudio sobre la vivienda en Baleares OBSERVATORI DE LHABITATGE DE LES
ILLES BALEARS a partir de un primer anlisis de aquellos factores que inciden en el
estado real de la vivienda en Baleares (Llibre Blanc de les Balears 2000) se trata de
elaborar un seguimiento de los escenarios futuros en funcin a la evolucin de los
diferentes factores (econmico, demogrfico, ocupacin del suelo, precio de la vivienda,
...) actuantes cara a aportar criterios para orientar propuestas de actuacin, incorporando
lecturas e indicadores de la evolucin del mercado en el contexto municipal, autonmico
y estatal.

PREU MITJ 2001

PREU M ITJ BALEARS - TOT ESPANYA (euros)
1800 1600
1600
1400 1400
1200
1200
1000
800 1000
600 800
400
200 600
0
400
PREU MITJ 2001 A BALEARS 200
EUROS

500 a 1250 0
1250 a 1418
1418 a 1556 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001
1556 a 2199

PREU MITJA 2001 PER CCAA PREU MITJ ESPANYA

ESPANYA BALEARS
 PROYECTOS REALIZADOS

BASE DE DATOS INMOBILIARIA DE BARCELONA (1994-2002)

Creacin y mantenimiento de datos actualizados del mercado residencial
nuevo y usado de Barcelona.
 LICENCIAS DE OBRA
2,500,000
NUEVA SOSTRE PREVIST EN LLICNCIES D'OBRES APROVADES, SEGONS USOS.
Superfcie de sostre de les llicncies ( m)
2,000,000
Equip. i Indstria i
s industria 2000 Residencial Aparcament Comercial Oficines TOTAL
1,500,000 s aparcament
hotels altres
s equip. i hotels 1er trimestre 176.377 91.855 36.772 9.895 5.257 17.589 461.689
1,000,000 s locals comercials
s of icines
2on trimestre 114.028 70.085 29.865 1.173 27.786 60.111 398.135
500,000 3er trimestre 80.723 46.892 14.228 6.982 21.824 35.594 308.353
0
4rt trimestre 104.494 64.316 21.805 1.177 64.202 34.338 382.913
TOTAL 475.622 273.148 102.670 19.227 119.069 147.632 1.551.090
1,990

1,991

1,992

1,993

1,994

1,995

1,996

1,997

1,998

1,999

2,000
Id PROMOCI Hab. Promoci Id VESTBUL n vestbuls n pl.sobrerasant n hab.repl Hab. Edifici Hab. Edifici tipus Hab. Oferta Id HABITATGE N dorm Sup til
1 275 1.1 2 5 3 15 5 5 1.1.1 1 48,13
10 0 1.1.2 2
1.1.3 2
1.2 3 5 4 20 20 20 1.2.1 2 57,50
1.2.2 2
1.2.3 2
1.2.4 2
1.3 6 5 2 10 10 10 1.3.1 4 101,55
1.3.2 4
1.4 12 5 2 10 10 10 1.4.1 3 84,83
1.4.2 3
total 275 23

Localizacin
Perfil de la oferta
Descripcin del producto
Precios
Fecha de entrada en mercado
EXPLOTACIONES BASE DE DATOS NUEVA PLANTA
90%

80%
<45
70%
45-60
60% 60-70
50% 70-80
40% 80-90
90-100
30%
100-120
20%
>120
10%

0%

Sant Mart
Montjuc
Ciutat Vella

Sant Andreu
Sarri-Sant
Eixample

Grcia

Guinard

Nou Barris
Sants-

Horta-
Gervasi
DISTRICTE Sup.til Sup.constr. Sup.estar Sup.cuina N dorm. N banys
1.Ciutat Vella 62.72 75.12 20.41 7.79 2.37 1.21
2.Eixample 83.96 103.79 23.71 9.55 3.10 1.77
3.Sants-Montjuc 77.39 89.05 21.87 8.94 2.98 1.65
4.Les Corts
5.Sarri-Sant Gervasi 149.12 180.26 39.45 14.31 3.59 2.78
6.Grcia 78.68 91.92 23.75 10.82 2.64 1.43
7.Horta-Guinard 75.00 92.91 21.91 8.82 3.09 1.82
8.Nou Barris 79.00 94.00 21.67 9.33 3.00 1.33
9.Sant Andreu 79.86 98.87 21.00 10.40 3.16 1.70
10.Sant Mart 74.74 91.12 22.47 9.02 2.69 1.43
TOTAL BCN 81.15 98.77 23.27 9.71 2.89 1.61

ADRECA_1 util const estar cuina VALOR_DEF pta_m2til

Gran Va C Catalanes 104.26 120.00 24.65 13.41 44800000 429695
Vilamari 120.10 138.11 26.26 14.15 47600000 396336
Gran Va C Catalanes 100.00 118.00 30.86 9.39 43800000 438000
Pau Alcover 109.79 128.50 35.82 11.34 78280000 712998
Pau Alcover 110.01 128.50 35.82 11.34 78280000 711572

Valor en venda Valor en venda Valor en venda

DISTRICTE ( en milions de ptes. ) ( ptes/m til ) ( ptes/m constr. )
1.Ciutat Vella 25.29 400,633.5 333,497.5
2.Eixample 42.24 509,938.5 412,038.9
3.Sants-Montjuc 31.62 409,692.0 355,381.7
4.Les Corts - - -
5.Sarri-Sant Gervasi 94.98 642,829.5 530,292.1
6.Grcia 38.92 483,661.7 413,176.7
7.Horta-Guinard 31.27 414,015.9 333,518.0
8.Nou Barris 34.23 434,687.3 363,827.7
9.Sant Andreu 32.66 406,778.9 327,803.6
10.Sant Mart 34.57 480,116.0 391,087.9

TOTAL BCN 38.29 469,633.9 384,278.7

 PROYECTOS REALIZADOS

CREACIN DE ESTUDIOS VALORACIN CATASTRAL. TERCIARIO....

 C
E C C
R E E
R R
UN IV ERS I TAT PO LIT CNIC A DE C ATAL U NYA

UN IV ERS ITAT PO LIT CNIC A DE C ATAL U NYA UN IV ERS IT AT PO LIT CNIC A DE C ATALU NYA

II ESTUDIO DE MERCADO
INMOBILIARIO III
ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO
DE USO DE IV ESTUDIO DE MERCADO
INMOBILIARIO DE USO
DE USO INDUSTRIAL EN BARCELONA OFICINAS EN BARCELONA COMERCIAL EN BARCELONA
Diciembre 2.000 Diciembre 2.000 Diciembre 2.000

De n s d
i ad de com er c o i
S u p e r f ci e
i / m *l 1 0
9 104
a. 650
5 10a91 0
1 70a51 0

Centre Especfic de Recerca de la Centre Especfic de Recerca de l a Centre Especfic de Recerca de la

UPC UPC UPC
CENTRE DE PO LTICA DE S L I VALORACIO NS CENTRE DE POLTICA DE SL I VALORACIONS CENTRE DE POLTICA DE SL I VALORACIONS

Con la colaboracin de: Con l a colaboraci n de: Con l a colaboraci n de:

C C
E E Centre Especfic de Recerca de la UPC
R R
CENTRE DE POLTICA DE SL I
UN IV ERS ITAT PO LIT CNIC A DE C ATAL U NYA UN IV ERS ITAT PO LIT CNIC A DE C ATAL U NYA
VALORACIONS

CRITERIS DE VALORACI DELS USOS PBLICS

V ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO

DE GRANDES CENTROS VI ESTUDI DEL MERCAT IMMOBILIARI
DS HOTELER A BARCELONA
Ponncia de Valoraci Cadastral de Barcelona

COMERCIALES EN BARCELONA 30 de juny del 2000

Desembre 2.000
Diciembre 2.000

ETSAB
Diagonal 649 4pl
08028 Barcelona

Centre Especfic de Recerca de l a

Centre Especfic de Recerca de l a
UPC
UPC
CENTRE DE PO LTICA DE S L I VALORACIONS
CENTRE DE PO LTICA DE S L I VALORACIONS
Amb la col laboraci de:
Con la colaboraci n de:
 PROYECTOS REALIZADOS
LA VALORACIN URBANA Y LOS SIG
Proyecto MOPTMA y Tesis DOCTORAL
4 La evaluacin de la diferenciacin espacial de la ciudad, atendiendo a la disposicin y
intensidad de determinados atributos urbanos, y a su contribucin en la formacin de
valores urbanos, diferenciados a nivel de detalle.
4 Las herramientas SIG aportan una capacidad de gestin de conceptos espaciales,
operaciones, relaciones, lo que resulta imprescindible.

Caractersticas espaciales
 PROYECTOS REALIZADOS
EVALUACIN DE LA CALIDAD AMBIENTAL. LIFE 96
4 Directrices, tcnicas y procedimientos encaminados a presentar la
contribucin del anlisis econmico a la evaluacin de algunos aspectos
relevantes de la calidad ambiental de la ciudad, utilizando el soporte de
herramientas GIS.
4 Los aspectos espaciales que configuran la realidad econmica,social medio
ambiental y urbana son decisivos en la formacin de rentas urbanas. Ello
puede constituir una medida de evaluacin de las caractersticas medio
ambientales, pues expresa como valor econmico (rentas de externalidad),
el atractivo que merece para una sociedad una zona determinada de la
ciudad.
 PROYECTOS EN CURSO
MODELOS DE VALORACIN DEL MERCADO RESIDENCIAL EN EL MBITO
ESPAOL
4 Modelos de valoracin encaminados a reproducir el funcionamiento normal
del mercado. Partiendo del volumen y datos de tasaciones efectuadas
anualmente por una entidad de tasaciones hipotecaria distribuidas en todo
el territorio nacional, se trata de:
4 Determinar los mbitos territoriales a integrar en el modelo
4 Caractersticas y factores econmicos, sociales, territoriales del entorno
4 Establecimiento de un sistema de modelos predictivos. Modelos de
regresin mltiple.
p(z) = a0 + a1 z1 + a2 z2 +... + an zn
Donde zi, expresa las cantidades de las i caractersticas (i= 1n) que
contribuyen a determinar los precios, estimando el componente ai
como el precio implcito de cada una de ellas
4 Anlisis y validacin de los modelos
4 Implementacin del modelo