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Derecho Notarial y Registral

Derecho Notarial y
Registral
Sesin No. 8: Aspectos generales
del Derecho Registral. Parte II

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2017
Derecho Notarial y Registral

1
Objetivo de la sesin: Al concluir la sesin el alumno reconocer
los principales principios registrales que establece la doctrina.

Contextualizacin
Son los principios registrales el resultado de una exgesis que hacemos de los
preceptos legales sobre el registro pblico Por tanto, los principios registrales
nos sirven de gua, economizan preceptos y sobre todo facilitan la comprensin de
la materia y convierten la investigacin jurdica en cientfica. (Carral, 2007, p.
242).

Formal
De publicidad
Material
De la Fe Pblica
Registral

De legitimacin

De rogacin
Principios Registrales

De consentimiento

De prelacin,
prioridad o rango

De inscripcin

De especialidad

De tracto sucesivo

De legalidad

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Derecho Notarial y Registral

Introduccin al Tema

De acuerdo con el artculo 23 del Reglamento de la Ley Registral y del Registro


Pblico de la Propiedad y de Comercio del Distrito Federal, el registrador es un
servidor pblico encargado de la funcin registral que tiene a su cargo examinar y
calificar los trmites que se le presenten, autorizar mediante su firma los asientos
respectivos, as como firmar los certificados que emite el Registro.

Los registradores al ser servidores pblicos estn obligados a cumplir con la


mxima eficiencia el servicio encomendado, de no ser as pueden hacerse
acreedores a una sancin administrativa. No obstante, independientemente de
que incurran en responsabilidad administrativa por negligencias en su actuacin,
pueden afectar derechos de terceros lo que les conlleva una responsabilidad civil
e incluso penal.

Penal

Civil Administrativa

Tipos de
responsabilidad
de los
registradores

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Explicacin

4.3 Principios registrales

Cules son los principios registrales que existen?

Principio de publicidad

El Registro Pblico de la Propiedad se cre


para dar publicidad y seguridad jurdica
frente a terceros, sobre la propiedad y la
posesin de bienes inmuebles; garantas
sobre muebles y sobre la constitucin de
sociedades y asociaciones civiles. (Prez,
2007, p. 77).

Imagen: Registro pblico., recuperada el 26/12/2016 de:


https://es.wikipedia.org/wiki/Registro_P%C3%BAblico_de_la_
Propiedad_y_el_Comercio_(M%C3%A9xico)

Para Carral (2007) es el principio registral por excelencia, pues no se concibe sin
el Registro Pblico de la Propiedad. El registro ha de revelar la situacin jurdica
de los inmuebles; y toda persona, sea o no tercero registral o interesado, tiene
derecho de que se le muestren los asientos del registro y de obtener constancias
relativas a los mismos.

De acuerdo con Prez (2007) la publicidad puede dividirse en:

Publicidad formal. Consiste en la posibilidad de consultar personalmente


los libros, folios o la base de datos cuando se trata de folios electrnicos,
as como obtener del Registro Pblico de la Propiedad las constancias y

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certificaciones de los asientos y anotaciones. (Prez, 2007, p. 77).


Publicidad material. Est concebida como los derechos que otorga la
inscripcin y stos son: la presuncin de existencia o apariencia jurdica, y
la oportunidad frente a otro no inscrito. (Prez, 2007, p. 78).

La Ley Registral para el Distrito Federal en su artculo 12 describe al principio de


publicidad como:
Es el principio y funcin bsica del Registro que consiste en revelar la situacin
jurdica de los bienes y derechos registrados a travs de sus respectivos asientos
y mediante la expedicin de certificaciones y copias de dichos asientos,
permitiendo conocer las constancias registrales.

Principio de la Fe Pblica Registral

Una de las finalidades del Estado, es proporcionar a los ciudadanos, seguridad y


certeza jurdica respecto a su situacin, posesin y propiedad a travs de la fe
pblica. (Prez, 2007, p. 80).

El artculo 12 de la ley en comento describe a este principio como:

Por el principio de fe pblica registral se presume, salvo prueba en contrario, que


el derecho inscrito en el Registro existe y pertenece a su titular en la forma
expresada en la inscripcin o anotacin respectiva.

Principio de legitimacin

Es uno de los ms importantes de la actividad registral, pues es el que otorga


certeza y seguridad jurdica sobre la titularidad, transmisin, exactitud y veracidad
de los bienes inscritos. (Prez, 2007, p. 81).

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Principio en cuya virtud, prevalece lo inscrito mientras no se pruebe su


inexactitud. (Artculo 12 de la Ley Registral para el Distrito Federal).

Principio de rogacin

La inscripcin en el Registro Pblico de la


Propiedad se realiza a instancia de parte y
nunca de oficio. Es potestativo solicitar la
inscripcin o cancelacin de los derechos
reales, posesin, gravmenes y limitaciones.
Este principio est estrechamente ligado con
el de consentimiento, pues en la mayora de
los casos, la peticin de inscripcin debe ser
hecha por el titular registral. (Prez, 2007, p.
83).

Imagen: Principio de rogacin., recuperada el 26/12/2016


de: http://enfoquederecho.com/civil/el-principio-de-
rogacion-como-manifestacion-de-la-autonomia-privada/

Es un principio que implica que el Registrador no puede actuar de oficio sino a


peticin o instancia de parte interesada. (Artculo 12 de la Ley Registral para el
Distrito Federal).

Principio de consentimiento

Para que en los asientos del Registro Pblico de la Propiedad exista una
modificacin, es necesaria la voluntad del titular registral o de quien lo sustituya.
En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su
consentimiento tcito o expreso. (Prez, 2007, p. 84).

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Carral (2007) establece que para que el registro se realice, debe basarse la
inscripcin en el consentimiento de la parte perjudicada en su derecho; es decir,
debe basarse en un acuerdo de voluntades entre el transferente (perjudicado) y el
adquiriente; y como slo puede consentir el que puede disponer, slo puede
consentir el verdadero titular.

Consiste en la necesidad de la expresin de la voluntad acreditada


fehacientemente de quien aparece inscrito como titular registral de un asiento, a
efecto de que se modifique o cancele la inscripcin que le beneficia. (Artculo 12
de la Ley Registral para el Distrito Federal).

Principio de prelacin, prioridad o rango

Uno de los pilares de la seguridad proporcionado por el Registro Pblico de la


Propiedad, es la prelacin o prioridad que tiene un documento y el derecho o
contrato contenido en l inscrito o anotado preventivamente. La fecha de
presentacin va a determinar la preferencia y rango del documento que ha
ingresado el registro. (Prez, 2007, p. 88).

Principio que implica que la preferencia entre derechos sobre una finca se
determine por el nmero de entrada que otorgue el Registro, que se basar en el
da, hora, minuto y segundo de su presentacin ante la ventanilla, lo que
determinar la preferencia y el rango, con independencia de la fecha de
otorgamiento del documento. (Artculo 12 de la Ley Registral para el Distrito
Federal).

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Principio de inscripcin

La inscripcin es un medio de perfeccionamiento sin el cual no se da la


transmisin de la propiedad. (Prez, 2007, p. 102).

Afirma Carral (2007) que los derechos nacidos extrarregistralmente al inscribirse,


adquieren mayor firmeza y proteccin, por la presuncin de exactitud de que son
investidos, por la fuerza probatoria que el registro les da.

Es el principio por el cual el registro sta obligado a asentar los actos que la Ley,
y que slo por esta circunstancia, surten efectos frente a terceros. (Artculo 12 de
la Ley Registral para el Distrito Federal).

Principio de especialidad

Este principio tiene como finalidad


determinar perfectamente los bienes objeto
de inscripcin, sus titulares, as como el
alcance y contenido de los derechos. (Prez,
2007, p. 112).

Imagen: Titular., recuperada el 26/12/2016 de:


https://www.am.com.mx/2016/04/08/la-
piedad/local/estrena-titular-el-registro-publico-de-la-
propiedad-275292

En relacin a este principio, Carral (2007) seala que la publicidad registral exige
determinar con precisin el bien objeto de los derechos.

Principio en virtud del cual, el registro realiza sus asientos precisando con
exactitud los derechos, los bienes y los titulares. (Artculo 12 de la Ley Registral
para el Distrito Federal).

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Principio de tracto sucesivo

Las inscripciones de propiedades inmuebles en el Registro Pblico de la


Propiedad, se efectan dentro de una secuencia o concatenacin entre
adquisiciones y transmisiones sin que haya ruptura de continuidad. (Prez, 2007,
p. 115).

Para Carral (2007) es un principio de sucesin, de ordenacin. Es un derivado del


principio de consentimiento, por el que el titular queda inmunizado (protegido)
contra todo cambio no consentido por l.

Es la concatenacin ininterrumpida de inscripciones sobre una misma unidad


registral. (Artculo 12 de la Ley Registral para el Distrito Federal).

Principio de legalidad

Es la funcin atribuida al Registrador para examinar los documentos que se


presenten para su inscripcin y determinar si los mismos son susceptibles de
inscribirse; y en caso afirmativo, llevar a cabo la inscripcin solicitada, o en su
defecto, suspender el trmite si contienen defectos que a su juicio son
subsanables o denegarla en los casos en que los defectos sean insubsanables.
(Artculo 12 de la Ley Registral para el Distrito Federal).

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4.4 Responsabilidad de los registradores

Qu tipo de responsabilidad tienen los registradores?

El artculo 99 de Ley Registral para el Distrito Federal establece los tipos de


responsabilidad de los registradores:

El Titular del Registro, los Registradores y


dems servidores pblicos adscritos al
Registro, son responsables por los delitos o
faltas que cometan en el ejercicio de su
funcin, en los trminos que previenen las
leyes penales del fuero comn y federales.

Imagen: Titular y registradores., recuperada el


26/12/2016 de: http://srp.gob.gt/acercamiento-del-
registrador-titular-y-registrador-sustituto-con-el-
personal-del-registro/
De la responsabilidad civil en que incurran en el ejercicio de sus funciones
conocern los Tribunales del fuero comn. De la responsabilidad administrativa en
que incurran por violacin a los preceptos del Cdigo y de esta Ley y su
Reglamento, conocern las autoridades competentes.

El artculo 100 de la Ley en comento seala a las autoridades competentes para


sancionar a los registradores:

La autoridad competente sancionar al Titular del Registro, Registradores y


dems servidores pblicos adscritos al Registro, por las violaciones en que
incurran a los preceptos del Cdigo, de esta Ley, y dems disposiciones
aplicables, conforme lo establece la Ley de Responsabilidades de los Servidores
Pblicos.

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Cules son las sanciones a que se pueden hacer acreedores los


registradores?

Amonestacin

Se sancionar al Titular, a los Registradores y a los dems servidores adscritos al


Registro, con amonestacin:

I. Por retraso injustificado imputable al servidor pblico de que se trate en la


realizacin de una actuacin o desahogo de un trmite relacionado con un servicio
solicitado;
II. Por no anotar los avisos a que se refiere la presente Ley; y
III. Cuando sin causa justificada se niegue la atencin a los usuarios del servicio.
(Artculo 101 de la Ley Registral para el Distrito Federal).

Multa

Se sancionar al Titular, a los Registradores y a los dems servidores adscritos al


registro, con multa de treinta a trescientos sesenta veces la Unidad de Cuenta de
la Ciudad de Mxico vigente, en el momento del incumplimiento:
I. Por reincidir, en la comisin de alguna de las faltas a que se refiere el artculo
anterior; y,
II. Por provocar dolosamente un error en la inscripcin o anotacin.
(Artculo 102 de la Ley Registral para el Distrito Federal).

Cesacin del ejercicio de la funcin

Se sancionar con la cesacin del ejercicio de la funcin a la que estn asignados

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los servidores pblicos del Registro, en los siguientes casos:

I. Por incurrir reiteradamente en alguno de los supuestos sealados en el


artculo anterior;
II. Cuando en el ejercicio de su funcin incurra en reiteradas deficiencias
administrativas, y las mismas hayan sido oportunamente advertidas al servidor
pblico de que se trate por la autoridad competente, siendo aqul omiso en
corregirlas;
III. Por falta grave de probidad, o notorias deficiencias o vicios debidamente
comprobados en el ejercicio de sus funciones;
IV. Por uso indebido del sistema registral; y
V. Por permitir la suplantacin de su persona y firma.
(Artculo 103 de la Ley Registral para el Distrito Federal).

Imagen: Servidores del registro pblico., recuperada el


26/12/2016 de:
http://www.aguascalientes.gob.mx/segob/registropublico/tramit
es_servicios.aspx

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Conclusin

Los principios establecen aspectos esenciales sobre algo determinado, en el


caso concreto, los principios registrales tienen como finalidad fijar los fines o
metas del Derecho Registral. El principio de publicidad es el principio ms
importante, en virtud de que establece que el Registro Pblico de la Propiedad se
cre para dar publicidad frente a terceros, sobre la propiedad y la posesin de
bienes inmuebles.

Existen dos tipos de publicidad: la publicidad formal, que consiste en la


posibilidad de consultar personalmente los libros, folios o la base de datos de los
registros; la publicidad material, que es los derechos que otorga la inscripcin,
por ejemplo, la presuncin de existencia y la oportunidad frente a otro no inscrito.

Otro principio registral importante es el principio de fe pblica, por el cual se


presume, salvo prueba en contrario, que el derecho inscrito en el Registro existe
y pertenece a su titular en la forma expresada en la inscripcin o anotacin
respectiva.

Ya se ha visto lo referente a los principios registrales, este tema es importante en


el estudio del Derecho Registral, sin embargo, todava existen aspectos por
conocer, por ejemplo:

Cul es la finalidad del Registro Pblico de la Propiedad?


Cmo se define al Registro Pblico de la Propiedad?

Las respuestas a las preguntas anteriores las conocers en la siguiente sesin.

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Para aprender ms

Cul es la naturaleza del Derecho Notarial?


s/a (s/f). Principios registrales, obtenido de:
http://www.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/podium/cont/3/cnt/cnt6.pdf

En qu consiste la responsabilidad de los servidores pblicos?


Jacinto, C. (2013). Aspectos generales, obtenido de:
http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/7/3370/4.pdf

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Actividad de Aprendizaje
Instrucciones:
Con la finalidad de profundizar en los conocimientos adquiridos a lo largo de esta
sesin, ahora tendrs que realizar la siguiente actividad:

Elabora un mapa mental en el que describas los aspectos generales de


los principios registrales vistos en esta sesin.

Puedes realizar esta actividad en cualquier programa, al final tendrs que


guardarlo en formato PDF, con la finalidad de subirlo a la plataforma de la
asignatura.

En esta actividad se tomar en cuenta lo siguiente:

Cartula
Ttulo del mapa mental
Representacin grfica
Ortografa y redaccin
Referencias bibliogrficas

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Bibliografa

Carral, L. (2007). Derecho Notarial y Derecho Registral. Mxico: Porra.

Ley Registral para el Distrito Federal.

Prez, B. (2007). Derecho Registral. Mxico: Porra.

Reglamento de la Ley Registral y del Registro Pblico de la Propiedad y de


Comercio del Distrito Federal.

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