= =a JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA, Presidente de! Instituto de Administracion y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN), con fundamento en los articulos 142 y 147 de la Ley General de Bienes Nacionales, fraccién V del Reglamento del INDAABIN y Norma novena de las Normas Conforme a las Cuales ‘se Llevaran a Cabo los Avaltios y Justipreciaciones de Rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido a bien emitir el siguiente: PROCEDIMIENTO TECNICO PT-VO QUE DEFINE LOS CRITERIOS Que HABRAN DE CONSIDERARSE EN LA ELABORACION DE TRABAJO: VALUATORIOS QUE PERMITAN DETERMINAR EL VALOR DE OPORTUNIDAD EN GUMPLIMIENTO DEL ARTICULO 147 DE LA LEY GENERAL DE BIENES NACIONALES 1. INTRODUCCION 1.1, Generalidades En el presente Procedimiento Técnico se establecen en forma documental las directrices basicas para la ejecucién de trabajos de valuacién que permitan determinar el Valor de Oportunidad, en cumplimiento del articulo 147 de la Ley General de Bienes Nacionales (Ley) en lo referente a la determinacin de los montos de incremento a los valores comerciales dictaminados por el INDAABIN conforme a lo estipulado en los articulos 143 y 144 de la Ley, para efecto de apoyar el desarrollo urbano, el reacomodo de personas afectadas por la realizacién de obras piblicas o por desastres naturales, la constitucion de reservas territoriales y de distritos de riego, el desarrollo turistico y las actividades de evidente interés general y de beneficio colectivo. Con base en lo arriba citado se procede a generar este Procedimiento Técnico, que contiene los Criterios Generales que servirén de soporte a los dictamenes de valor de oportunidad que serviran a la Administracién Publica Federal en la toma PT-VO...70208 14017Ne TIO De ADUDTSTACENY AMLINS DEBS COLES $ ca de decisiones para la adquisicién de bienes inmuebles, con fundamento en el articulo 147 de la Ley. 4.2. Criterios técnicos en que aplica Es un procedimiento técnico que aplica en el criterio técnico de: AD-BI, Adquisicién de Bienes Inmuebles 1.3. Premisas Con este Procedimiento se determinaré el valor de oportunidad de un bien inmueble. El presente procedimiento técnico solo ee aplicara en el caso de adquisicién de bienes inmuebles para la realizacién de programas 0 proyectos de inversién, cuando la Administracién Publica Federal u otra Institucién Publica (promovente) demuestren que en el proceso para dicha adquisicion no se logré un acuerdo para la contraprestacién respectiva, conforme al valor comercial dictaminado por el INDAABIN. EI promovente deberé demostrar ante el INDAABIN, que el programa o proyecto de inversion en infraestructura se ubica en alguno de los supuestos a que se refiere el articulo 147 de la Ley. El procedimiento técnico cumple con Io sefialado en el numeral sexto del Acuerdo por el que se Establecen los Criterios para la Determinacién de los Porcentajes y Montos de Incremento o Reduccién a los Valores Comerciales Determinados en los Dictémenes Valuatorios Emitidos por el Instituto de Administracién y Avaltios de Bienes Nacionales (Acuerdo). Las dependencias o entidades deberan acompafiar a la solicitud, la informacién y documentacién que se establezcan en este procedimiento técnico. Se tomar& como base el valor comercial dictaminado por el INDAABIN en una primera instancia, procediendo en segunda instancia con este Procedimiento Técnico a reconsiderarlo por cambios y determinar el o los montos de incremento para estimar el valor de oportunidad. PT-VO...70208 2de17INETTTO DE EMNLEMCONY AULLCSDEBIES ACCES ® =a * Todos los componentes y las acciones consideradas en este procedimiento han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este procedimiento técnico sera de hasta un afio. 1.4. Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Técnico 4.4.1. Condiciones especiales. Son aquelias caracteristicas excepcionales de indole legal, fisica, econémica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad del bien en su valor, condiciones que no sean consideradas tipicas, de! mercado donde se ubica el bien. Son ejemplos de estas condiciones: 1.4.1.1. Bienes catalogados (Inmuebles catalogados)- Son todos aquellos inmuebles, construcciones 0 sitios clasificados por el INAH, el INBA u otra autoridad federal o estatal con atribuciones, mediante un proceso técnico administrative en que se declare que debido a su identificacion, ubicacién y cuantificacion de edificaciones representatives con caracter histérico, artistico, cultural, social, politico o religioso el inmueble en cuestién forma parte de la identidad del pais, de una ciudad, poblacién o barrio y por consiguiente, debe ser preservado. 1.4.1.2. Bienes de interés paleontolégico.- Son vestigios o restos fésiles de seres orgénicos que habitaron en épocas pretéritas y cuya investigacion, conservacion, restauracién, recuperacién o utilizacién revisten interés paleontolégico y que se encuentran fuera del mercado. 1.4.1.3. Bienes reservados a la Nacién.- Son aquellos bienes que corresponden al dominio directo de la Nacién con apego al articulo 27 Constitucional, por lo que son de caracter inalienable, imprescriptible e inembargable. 1.4.1.4. Monumentos arqueoldgicos.- Son aquellos bienes muebles inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispanica en el territorio nacional, asi como los restos humanos, de la PT-VO...70208 3de17InsTTUOe cmeSTACENY AULIDS DEES CONLES & ca flora y de la fauna, relacionados con esas culturas y que se encuentran fuera del mercado. 1.4.1.5. Usos dafiinos.- Son aquellos usos actuales a los que esta dedicado el bien a valuar, que deterioran al bien y que de ser considerados en el enfoque de ingresos tal como estan, provocarian un ‘sesgo positive o negativo en el valor resultante. 1.4.1.6, Usos improcedentes.- Son aquellos usos actuales a los que esta jo el bien a valuar, que conforme a derecho no proceden, por causas ajenas a las caracteristicas del propio bien y que de ser considerados en el enfoque de ingresos tal como estan, provocarian un sesgo positive o negative en el valor resultante. 1.4.1.7. Usos ineficientes.- Son aquellos usos actuales a los que esta dedicado el bien a valuar, que no consiguen el rendimiento éptimo esperado por causas ajenas a las caracteristicas del propio bien y que de ser considerados en el enfoque de ingresos tal como estan, provocarian un sesgo positivo o negativo en el valor resultante. 1.4.2. Fecha de emisién del dictamen valuatorio.- Es la fecha en que se firma el dictamen valuatorio por los responsables de su emisiOn, y que sirve de base para determinar el periodo de su vigencia y también para computar el plazo de 60 dias correspondiente a la solicitud de reconsideracién que presente el promovenie. 1.4.3. Fecha de valores.- Es la fecha que el valuador de bienes nacionales asentara al momento del cierre de valores en su trabajo valuatorio. Puede ser igual o distinta a la fecha de inspecci6n y/o a la fecha de emision de! dictamen valuatorio. 1.4.4. Lucro cesante.- Es el monto estimado que se deja de percibir por la pérdida parcial o total, temporal o definitiva de la capacidad de generacién de bienes 0 servicios que se originan por la afectacién a un bien de propiedad privada, por obras y proyectos de interés publico o privado, calculado a partir de la fecha en que se produce la afectacién, hasta la fecha predeterminada por el solicitante, a la fecha de emisién del avaltio, o en su PT-VO...70208 4de17[NETIVTOOE ADIMESTEAGSY APLLDEDEBRNESTCONLES & ca caso a la fecha que corresponde al fin de la vida productiva del bien afectado © hasta el momento en que se recupere el nivel de flujo de efectivo previo al momento de la afectaci6n. 1.4.8. Propésito del avaliio.- Es la intencién expresa de determinar el valor de oportunidad de los bienes inmuebles a valuar en funcién del Uso del avalio sefialado por el promovente. 1.4.6. Uso del dictamen.- Es el Uso que se pretende dar al dictamen y que expresamente sefiala el solicitante del servicio (promovente) y se refiere a los supuestos considerados para efecto de adquisicién en el articulo 147 de la Ley General de Bienes Nacionales. 1.47. Valor comercial.- Es el precio mas probable estimado, por el cual una propiedad se intercambiaria en la fecha del avaliio entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccién sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicién, donde ambas partes acttian con conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsién. Es el resultado del andlisis de hasta tres parametros valuatorios a saber: Indicador de valor fisico o neto de reposicién (enfoque de costos), indicador de valor de capitalizacion de rentas (enfoque de_ingresos) e indicador de valor de mercado (enfoque comparativo de mercado), con base en el mayor y mejor uso del bien. 1.4.8. Valor de oportunidad.- Es el maximo precio aceptable a pagar de un bien, expresado en términos monetarios, en funcién del beneficio que se espera generard. 1.4.9, Valor residual.- Es el que se obtiene como residuo al restar los costos, sin considerar el terreno y adicionados de la utilidad esperada de los ingresos esperados, ambos estimados para un proyecto especifico, considerando el mayor y mejor uso del terreno asi como el tiempo que razonablemente se puede esperar para que el mercado absorba el proyecto, siempre en funcién de que exista viabilidad técnica, juridica, social, econémica y financiera del proyecto inmobiliario. PT-VO...70208 5de17INSTTUOCEADMRESTACON ROLIDS DE BOISE MMCOMLES & =a Este residuo representa el monto disponible para la adquisicin del terreno, desde el punto de vista de un inversionista que adquiere un terreno urbano para desarrollar en 61 un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo. 2. PROGEDIMIENTO TECNICO 2.1. Recepcién de la solicitud Las dependencias y las entidades de la Administracién Publica Federal (promovente) solicitaran al INDAABIN el valor de oportunidad, que refieje un precio por arriba del valor comercial determinado en su momento por el Instituto, a través del dictamen correspondiente, mediante solicitud escrita debidamente firmada por un servidor publico con nivel minimo de director general o equivalente. Enla solicitud se debera: = Exponer y justificar que el programa o proyecto de inversién en infraestructura se ubica en alguno de los supuestos a que se refiere el articulo 147 de la Ley; = Acreditar que se cumple con alguno de los criterios sefialados en el numeral sexto del Acuerdo, y + Enel caso de adquisici6n de inmuebles, para la realizacién de programas 0 proyectos de inversion, demostrar que en el proceso para dicha adquisicién, no se logr6 un acuerdo para la contraprestacién respectiva, conforme al valor comercial dictaminado. Las dependencias o entidades deberdn acompafiar a la solicitud, la informacion y documentacién procedente que se establezca en este procedimiento técnico. El servidor piiblico que realice la solicitud deberé informar por escrito sobre la misma, a su superior jerérquico y al titular del Organo Intemo de Control en la dependencia o entidad de que se trate. 2.2. Identificacién del avalio El perito valuador integrante del Padrén Nacional de Peritos del INDAABIN, deber identificar el objetivo, los alcances y demas parametros del trabajo PT-VO...70208 6de17INETITODEADIRITRACY ADLUDSDEBENESIACONLES = =a valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentacion procedente, considerando entre otros: 2.2.1. Parametros del avaltio 2.2.1.1. Revision de la documentacién procedente (base informativa).- El perito valuador recibir la base informativa del INDAABIN, quien a su vez la recibira del promovente; también recibiré el expediente técnico original, solicitud de servicio y orden de trabajo y realizara una revision y andlisis preliminar de la informaci6n en gabinete, con el fin de considerar los aicances de la investigacién y recopilacién de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspeccién de campo. 2.2.1.2. Uso del dictamen (informe de avaltio).- El promovente siempre debera indicar que e! Uso es para Adquisicion en la solicitud que formule. 2.2.1.3. Propésito del avalio.- Es de suma importancia que el perito valuador antes de iniciar el trabajo valuatorio, identifique plenamente el valor por estimar, que para este caso es el Valor de Oportunidad. 2.2.1.4. Finalidad del dictamen.- El perito valuador una vez identificado el Uso y el Propésito, determinard la aplicacién del resultado del dictamen como el monto maximo para efecto del pago correspondiente. 2.2.1.5. Criterios.- El perito valuador deberd analizar y desarrollar todos los criterios establecidos en el numeral sexto de! Acuerdo, motivando y justificando aquellos que no realice. 2.2.1.6. Condiciones hipotéticas.- El perito valuador debera indicar si se consideran en el trabajo valuatorio situaciones diferentes a lo que realmente existe, pero que se contemplan asi para lograr la finalidad del avalio. 2.2.1.7. Condiciones especiales.- El perito valuador deber& hacer constar en su trabajo valuatorio las condiciones especiales que afecten al valor del bien. PT-VO...70208 74e17INSTT7O BE ACIMESTEAGNY LOS DEBINESACOMLES 2 Ea Cuando el perito valuador sefiale la existencia de alguna condicién especial, debera informarlo de inmediato y por escrito al INDAABIN, para que el servidor publico competente lo informe también de inmediato y por escrito al promovente del servicio y este ultimo complemente los faltantes o bien autorice el trabajo valuatorio considerando la existencia de las condiciones especiales que se le mencionen. El INDAABIN le dara prioridad a la informacién que emitan las instituciones oficiales de los tres niveles de gobierno. 2.2.1.8. Suposiciones extraordinarias.- El perito valuador debera explicar sien el avalio se consideran supuestos por alguna raz6n no totalmente verificados que influyan en él trabajo, los cuales en caso de resultar falsos, podrian cambiar la conclusion del valor. 2.2.1.9. Fecha de valores.- El perito valuador la asentara al momento del cierre de valores en su informe. 2.2.1.10. Fecha de emisién del dictamen valuatorio.- El INDAABIN deberd asentar esta fecha en el dictamen correspondiente. 2.2.1.11. Vigencia legal.- El INDAABIN emitira el dictamen resultante de este procedimiento técnico con un periodo de vigencia de hasta un afio. 2.2.2. Valores que se dictaminan en este Procedimiento Técnico Para el Acto Juridico de Adquisicién con fundamento en el articulo 147 de la Ley General de Bienes Nacionales, cuando asi lo solicite el promovente, se determinara el: > Valor de Oportunidad 2.3. Inspeccién fisica y descripcién del bien inmueble y su entorno (tradajo de campo) PT-VO...70208 8de17{NsMIDEADETE ADH AALUOSEBBESIAGOULES & Ea Es la etapa en la cual el perito valuador debe observar, investigar y analizar, todos aquellos elementos que agregan o restan valor. Para ello se avocara a lo indicado en los procedimientos técnicos PT-TU, PT-TR, PT-TRC, PT-TCH o PT-TCC, respectivamente. 2.4. Recopilacién de informacién (datos del promovente, del INDAABIN y del mercado inmobiliario) La documentacién procedente necesaria para realizar el trabajo valuatorio que permitira la emisi6n del correspondiente dictamen (con calidad técnica, oportunidad, confiabilidad y certeza juridica), se enlista de manera enunciativa més no limitativa: Aiternativas de reubicacién de residentes. e Atributos que identifican al predio o predios por afectar como el lugar idéneo para la realizacién del proyecto. (Localizacién geografica, topografia, hidrografia, mecdnica de suelos, disponibilidad de servicios, caracteristicas agrolégicas y otros). Cambios potenciales de uso de suelo del 4rea afectada. Caracteristicas particulares condicionantes del proyecto. Costo de la no solucién oportuna del confiicto, como puede ser equipo parado, reciamaciones del contratista, entre otros; asi como plazo méximo para la solucién del mismo. * Costos de reubicacién de residentes (mudanza, instalaciones especiales, impuestos y otros gastos). © Costos de reubicacién del proyecto como: adquisicién de predios, adecuaciones al proyecto, caminos de acceso, obras e instalaciones de apoyo, construccién, aspectos colaterales, pérdida de tiempo por reubicacion y pérdidas econémicas. © Descripcién de la imagen futura del area afectada considerando el proyecto a realizarse. En su caso mejoras consideradas en el terreno en estudio. Estudios de mecanica de suelos. Identificacién de productos agricolas, produccién anual, precios de comercializacién, costos de produccién y gastos anuales de mantenimiento, administracién y comercializacién. PT-VO...70208 9de17NETIUTODE ADIRESTRAGENY AMLLDE DEBENES ACCME $ Identificar aspectos productivos de la porcién remanente. Identificar el alcance de los dafios causados en la porcién remanente (Afectacién total o pérdida de potencial). Impacto macroeconémico (andlisis sin proyecto), en su caso. Inversion correspondiente al proyecto original que ya fue erogada en al Area en estudio. Monto maximo asignado al bien inmueble a valuar en el estudio de costo beneficio presentado por la dependencia o entidad de la Administracion Publica Federal ante la Secretaria de Hacienda y Crédito Pablico (SHCP), Monto que demandan los afectados. Montos ejercidos en el proyecto (estudios preliminares, proyecto, caminos de acceso, obras e instalaciones de apoyo, compras y requisiciones de equipo especializado, otros), que de llevarse a cabo la reubicacion se perderian Observaciones y comentarios relativos al impacto macroeconémico y social Piano de ubicacién del bien a valuar. Plano topografico con la poligonal del bien a valuar. Productos inmobiliarios futuros que pudieran generarse considerando el proyecto a realizarse. Superficie del bien inmueble en estudio. Ubicaciones altemas, sefialando ventajas y desventajas de cada altemativa, Una vez teniendo recopilados ¢ identificados todos los documentos base, el perito valuador procederd a realizar un anélisis de cada uno de ellos, en el caso de que requiera alguna otra informacion deber hacerlo del conocimiento por escrito al INDAABIN de manera inmediata, para que este lo obtenga de! promovente, 2.5. Descripcién de! Procedimiento Técnico (método de valuacién) Para determinar el valor de oportunidad que fije un precio por arriba del valor comercial determinado en su momento por el INDAABIN, para la adquisicin de inmuebles que requieran los programas o proyectos de inversén en infraestructura, se atenderén los siguientes criterios: PT-VO...70208 10 de 17$ =a 2.5.1. Criterio |.- La prevision de que el programa o proyecto generaré dentro de su zona de influencia, una plusvalia futura en los inmuebles y dicha plusvalia no haya sido considerada en el valor comercial dictaminado En este caso, partiendo de la informacién proporcionade por e! promovente, se identificard la imagen futura del inmueble en cuanto a sus condiciones de deseabilidad o plusvalia inmobiliaria, destacando aspectos como: Urbanizaci6n, dotacién de servicios, imagen urbana, cercania a centros comerciales, 4reas de servicios, desarrollos turisticos, entre otros aspectos que no se hayan considerado en la determinacion del valor comercial del inmueble. Una vez identificada la imagen futura de los inmuebles, se determinara el valor de los comparables de acuerdo a las condiciones futuras identificadas en dos vertientes: ‘© Mediante la investigacién exhaustiva de mercado en zonas similares y la homologacién de los valores de mercado. © El andlisis residual que permita determinar por este método el valor de los predios en funcién de su potencialidad inmobiliaria o productiva. EI valor de oportunidad encontrado se compararé con el valor tope, representado por el valor que se da al inmueble en el estudio de beneficio costo de! proyecto, proporcionado por el promovente, de tal manera que se garantice que este valor no se exceda. 2.5.2. Criterio II.- La existencia de atributos en los inmuebles por adquirir, que no aportan al valor comercial dictaminado, pero que son técnicamente idéneos para realizar un programa o proyecto, de tal manera que los inmuebles sean irremplazables En este caso, partiendo de la informacién proporcionada por el promovente, se identificaran los atributos idéneos para la realizacion del proyecto en cuanto a sus condiciones de ubicacién geografica, caracteristicas topogréficas, hidrograficas, climatolégicas, factibilidad de dotacién de servicios, paisaje, entre otros. PT-VO...70208 11de 17NEMTODEADERTACONY AMLLNS BES DONS & Za Una vez identificados estos atributos, se determinara el valor de oportunidad de los inmuebles en estudio incluyendo: ‘0 El valor de mercado de inmuebles que pudieran en su caso sustituir los inmuebles en estudio. ‘© El monto de las erogaciones que se han realizado en el proyecto, en la ubicacién original. ‘© El costo de reubicaci6n del proyecto. © Costos adicionales derivados del retraso en el proyecto por su eventual reubicacion. El valor de oportunidad encontrado con la suma de los valores anteriores, se ‘comparara con el valor tope, representado por el valor que se da al inmueble en el estudio de beneficio costo del proyecto, proporcionado por el promovente, y con el monto que demandan los afectados, de tal manera que se garantice que este valor no los exceda. 2.5.3. Criterio Ill.- El impedimento 0 la afectacién que genere el programa o proyecto, para las actividades econémicas que se realizan en la porcién remanente del inmueble del cual forme parte la fraccién por adquirir En este caso de la informacién proporcionada por el promovente, se hara una identificaci6n de la fraccién remanente del predio originalmente afectado y de las actividades productivas que se realizan en ésta. Se haré una investigacién de las condiciones econémicas que rigen la actividad productiva identificada en términos de ingresos, costos, gastos, vida productiva remanente, entre otros. Con estas variables se har un andlisis de lucro cesante de! drea remanente para determinar el monto que al sumarse al valor comercial del inmueble original permitira determinar el valor de oportunidad. EI valor de oportunidad encontrado con la suma de los valores anteriores, se ‘comparara con el valor tope, representado por el valor que se da al inmueble en el estudio de beneficio costo de! proyecto, proporcionado por el PT-VO...70208 12.de17INETIVODEADUMISTAGY AMLLDEDEBENESIGONLES promovente, y con el monto que demandan los afectados, de tal manera que se garantice que este valor no los exceda. 2.5.4. Criterio 1V.- La generacién de gastos complementerios que no se contemplan en el valor comercial dictaminado, para que los afectados por el programa o proyecto sustituyan 0 deban abandonar el bien inmueble por adquirir, cuando dicho programa o proyecto por su magnitud, caracteristicas © especialidad, implique la necesaria emigracién de los afectados fuera de la zona de influencia del mismo En este caso deberd hacerse, con base en la informacién proporcionada por el promovente, una identificacion de las alternativas de reubicacién de los afectados, y de los costos de ésta, no contemplados en la determinacién del valor comercial de los predios afectados. El valor de oportunidad sera la suma del valor comercial determinado por el INDAABIN més los costos de reubicacién identificados. El valor de oportunidad encontrado con la suma de los valores anteriores, se comparara con el valor tope, representado por el valor que se da al inmueble en el estudio de beneficio costo del proyecto, proporcionado por el promovente y con el monto que demandan los afectados, de tal manera que se garantice que este valor no los exceda. El valor de oportunidad que resulte de la aplicacién de uno o varios de estos criterios, no deberé ocasionar que el beneficio social neto del programa o proyecto resulte negativo, de acuerdo con el andlisis costo y beneficio presentado ante la Secretaria de Hacienda y Crédito Publico, en términos de lo dispuesto en la Ley Federal de Presupuesto y Responsabilidad Hacendaria. 2.6. Calculo y ponderacién de indicadores de valor Si el perito valuador, en su caso, analiza y elabora més de un criterio, el valor de oportunidad sera determinado por la suma del valor comercial dictaminado mas el costo de oportunidad de la afectacién, que se determina a su vez como la suma de las diferencias entre los valores de oportunidad de cada uno de los criterios analizados y el valor comercial dictaminado. PT-VO...70208 13.de 17®& ie Plusvalia no integrada al valor comercial Atributos técnicamente idéneos Afectaci6n a la productividad Reubicacion de residentes y gastos complementarios 2.7. Obtencién del valor conclusive (determinacién del valor de oportunidad) EI perito valuador deberé asentar como valor conclusivo el resultado de lo siguiente: Si el valor de oportunidad obtenide es superior al valor determinado para el inmuebie en el estudio de beneficio costo proporcionado por el promovente, se tomara este ultimo como valor de oportunidad. El valor de oportunidad asi obtenido se debera comparar contra la demanda de los afectados, de tal manera que si ésta es inferior, se tomard esta ultima como valor de oportunidad. El valor conclusivo debe de satisfacer el Uso y Propésito del trabajo valuatorio. 2.8. Elaboracién del dictamen (informe de avaliio) correspondiente El perito valuador deberé realizar el dictamen valuatorio o informe de avaldo en un formato que contenga los siguientes rubros, listados de manera enunciativa mas no limitativa: ‘Antecedentes de la solicitud, servidor publico e institucion solicitante. * Datos descriptivos del bien. Datos generales del entomo o la zona donde se ubica el bien o los bienes valuados. Uso, Propésito y Finalidad del avaltio. Fundamento juridico. Definiciones de valor utilzados. Aplicacién del método de andlisis y célculo del monto de incremento al valor comercial. PT-VO...70208 144017$ ‘© Consideraciones previas a la conclusién y condiciones limitantes. * Ponderacién de criterios para obtener el valor de oportunidad que fije un precio por arriba del valor comercial. ¢ Emisién del valor de oportunidad (valor conclusivo).. © Conclusién, en donde se asentard en el dictamen tanto el valor comercial originalmente dictaminado por el INDAABIN, como el valor de oportunidad. * Cancelacién de! dictamen de valor comercial emitido originalmente por el INDAABIN. © Nombre y firma del perito valuador responsable del trabajo. © Apartado de firmas del Cuerpo Colegiado de Avaltios correspondiente, responsable de la revision y emisién del dictamen. * Apartado de firmas del Cuerpo Colegiado de Avaliios de Oficinas Centrales, responsable del andlisis y emisiOn definitiva del dictamen. e Los anexos que resulten pertinentes y que ayuden a un mejor entendimiento del trabajo y dictamen valuatorio. EI producto entregable al promovente por parte del INDAABIN sera el dictamen valuatorio en original y con firmas autégrafas. El perito valuador conservara en sus archivos en papel o en archivo electrénico, el ‘expediente completo del dictamen valuatorio por un plazo minimo de diez afios, contados a partir de la fecha de emisién del mismo. El INDAABIN conservara en sus archivos en papel y en archivo electrénico, el ‘expediente completo del trabajo y dictamen valuatorio por el plazo que la normatividad institucional sefiale al respecio. 2.9. Modelo de célculo (Anexo !) PT-VO...70208 15de17|NETTUTOREADHELETRACONY AALS ES AOS i INDICE 4. INTRODUCCION 1.1. Generalidades 1.2. Criterios técnicos en que aplica 1.3. Premisas 1.4. Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Técnico 1.4.1. Condiciones especiales 1.4.1.1. Bienes catalogados (inmuebles catalogados) 1.4.1.2. Bienes de interés paleontolégico 4.4.1.3. Bienes reservados a la Nacion 4.4.1.4. Monumentos arqueolagicos 4.4.1.5. Usos dafiinos 4.4.1.6. Usos improcedentes 1.4.1.7. Usos ineficientes 1.4.2. Fecha de emision del dictamen valuatorio 1.4.3. Fecha de valores 1.4.4. Lucro cesante 4.4.5. Propésito del avalo 1.4.6. Uso del dictamen 1.4.7. Valor comercial 4.4.8. Valor de oportunidad 1.4.9. Valor residual 2. PROCEDIMIENTO TECNICO 2.1. Recepcién de la solicitud 2.2. Identificacién del avaliio 2.2.1. Parémetros del avalio 2.2.1.1. Revisién de la documentacién procedente (base informativa) 2.2.1.2. Uso del dictamen (informe de avaldo) 2.2.1.3. Propésito del avaliio 2.2.1.4. Finalidad del dictamen 2.2.1.5. Criterios 2.2.1.6. Condiciones hipotéticas 2.2.1.7. Condiciones especiales 2.2.1.8. Suposiciones extraordinarias 2.2.1.9. Fecha de valores 2.21.10. Fecha de emisién de! dictamen valuatorio 2.2.1.11. Vigencia legal 2.2.2. Valores que se dictaminan en este Procedimiento Técnico 23. Inspeccién fisica y descripcién del bien inmueble y su entomo (trabajo de oD © 00 © OOAVAAAANANNOOOATATTAR ASA AROOOOBONNAAS PT-VO...70208 16 de 17[NETIODEADUNETUADHNY AMRLLOEEBEESUSOULEE campo) 2.4, Recopilacién de informacién (datos de! promovente, del INDAABIN y del 9 mercado inmobiliario) 2.5. Deseripcién del Procedimiento Técnico (método de valuacién) 10 2.5.1. Criterio | " 25.2. Criterio Il "1 2.5.3. Criterio Ill 12 2.5.4. Criterio IV 13 2.6. Célculo y ponderacién de indicadores de valor 13, 2.7. Obtencién del valor conclusivo (determinacién del valor de oportunidad) 14 2.8. Elaboracién del dictamen (informe de avaliio) correspondiente 14 2.9. Modelo de calculo (Anexo !) 15 “SUFRAGIO EFECTIVO, NO REELECCION” México, D.F., a 7 de febrero de 2008 EL PRESIDENTE DEL INDAABIN / wh Mt: Lutll> JUAN PABLO GOMEZ MORIN RIVERA PT-VO...70208 17 de 17or Ht th st er a Be ar ér foqnits: stiavemong leb eotsb) ndiormolni ab ndiosiiqgne b.S (ohshidorm ones WV ab obsiém) a3inadT alnsininssar? lab ndwoqnazed 3.6 Fonatn 1.2.5 lob y WIBAAOMI iat {nde Wongind S68 Niengind 6.25 vionatnd 86S solsy ab eenobeaibni ab ndiomebnog y SOLD BS soley fab ndbsniemisteb) aviauones twlsy fab noioawldO 5.5 nogesiia (oulavs ab armolai) semnetnd lop noioiodels 8S (axsna) aluni6y sb oleboM @.S (babiaunoge: etre 3J939 OW OVITIS 4a OIOAAAUe” Seb meweteb Y 64.0 cen IAAAGM! JSG STMAAIZISG JB wet shh) \ My y Wig i) A MIRON SAMOO O1GAT MAUL tenet gosor.. over,