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LAIMPORTANCIADELMAYORYMEJORUSOEN

ELVALORRAZONABLEDEACTIVOS
INMOBILIARIOS".

Ing.AlfredoGiorganadelaConcha
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"LAIMPORTANCIADELMAYORYMEJORUSOENELVALORRAZONABLEDEACTIVOS
INMOBILIARIOS

ValorrazonableoFairValue:Antecedentes

Hasta antes de los 80s el costo histrico reflejaba adecuadamente la


situacin financiera de inversionistas y acreedores de bancos

El mundo cambi dramticamente con la desregulacin de tasas de


inters; se cre, en general, un ambiente econmico voltil.

El costo histrico dej de ser una medida realista para las instituciones
financieras.

Las cifras del mercado eran ms realistas y adecuadas para la toma de


decisiones.

En 1987 se crea el Appraisal Standards Board (ASB) de la Appraisal


Foundation y nacen las normas USPAP (Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice)
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ValorrazonableoFairValue:Antecedentes

A partir de 1990 se inicia la generacin de una serie de normas y


disposiciones tendientes a establecer la contabilidad
contabilidad a valor de
mercado (Mark to Market)

En 1996 el Financial Accounting Standard Board (FASB) de los EUA


emite la norma SFAS (Statement of Financial Accounting Standards) 157
Medicin del valor razonable (Fair Value Measurement )*

Esta norma define el concepto de valor razonable (Fair value) y


establece las condiciones para su medicin y revelacin, de acuerdo a los
principios contables generalmente aceptados (PCGA GAAP).

*ASC 820, segn la codificacin actualizada del FASB

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ValorrazonableoFairValue:Definicin

Segn ASC 820

El precio que se recibira por vender un activo o que se


pagara por traspasar un pasivo en una transaccin
ordenada
d d o regular l (orderly)
( d l ) entre participantes
i i d l
del
mercado en la fecha de la medicin.

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ValorrazonableoFair Value:DefinicinsegnASC820

Implica:

1) Precio de salida: el que se recibira por vender el activo o se pagara


por transferir el pasivo

2) Transaccin ordenada: exposicin en el mercado durante un tiempo


razonable, antes de la consumacin de la venta (no hay compulsin)

3) Mercado principal: representa el mercado en el cual la entidad que


reporta vendera el activo o transferira el pasivo con el mayor volumen y
nivel de actividad posibles

4) Mercado ms ventajoso: en ausencia de un mercado principal, aqul


que maximice monto que se recibira por el activo.
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ValorrazonableoFair Value:DefinicinsegnASC820

Implica:

5) Participantes del mercado: compradores y vendedores en el mercado


principal (o ms ventajoso), que cubren las siguientes condiciones:

_No ser partes relacionadas (independencia)


_Estar bien informados sobre el activo
_En plena capacidad de realizar la operacin
_Motivados
Motivados tpicamente

6) Mayor y mejor uso: Valor razonable supone el uso que siendo


fsicamente posible, legalmente permitido y financieramente factible
maximiza el valor del activo o del grupo de activos dentro de los cuales el
activo sujeto sera utilizado.
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Valor razonableenNIF:

NIF A6: Reconocimiento y valuacin

NIF B7 : Adquisicin de negocios

NIF C8 : Activos intangibles

C 15 : Deterioro del valor de los activos de larga duracin y


su disposicin

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Valordemercado:Definicin

Segn el Appraisal Institute

El precio ms probable, a una fecha determinada, en efectivo o en


trminos equivalentes de efectivo, o en otros trminos descritos con
precisin, en que unos determinados derechos de propiedad deberan
venderse en un mercado competitivo, bajo todas las condiciones
requeridas para una venta justa, con el comprador y el vendedor
actuando adecuadamente, con conocimiento de causa, en su mejor
inters y suponiendo que ninguno est bajo coaccin.
coaccin
(The Appraisal of Real Estate; Appraisal Institute; 12a. Edicin)

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Elvalorrazonable(demercado)yelmayorymejoruso(MyMU)deuna
propiedad:

Existe una muy estrecha relacin entre el valor razonable y el mayor y


mejor uso de una propiedad.

No se puede pensar en el valor razonable, si no se habla del concepto


de MyMU como su sustento principal

Las mismas fuerzas de mercado que afectan a uno, afectan al otro.

En su parte de viabilidad financiera, el MyMU es un estudio econmico


de las fuerzas del mercado, enfocado al inmueble que se est analizando

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Porquesimportanteelmayorymejoruso?

En la elaboracin de un trabajo valuatorio cuyo propsito es estimar


el valor de mercado de un inmueble, el elemento ms
importante que gobierna las metodologas y datos a emplear es el
concepto de mayor y mejor uso

En la prctica valuatoria inmobiliaria, el concepto de MyMU


representa la premisa sobre la cual se basa el valor (de mercado) de una
propiedad.

Income Property Valuation


JeffreyDFisher
RobertSMartin

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Porquesimportanteelmayorymejoruso?

El mayor y mejor uso de una propiedad especfica no est determinada


por el anlisis subjetivo de un dueo, un desarrollador o un valuador, sino
ms bien por las fuerzas competitivas del mercado en donde est la
propiedad sujeto

Elanlisisylainterpretacindelmayorymejorusoconstituye,ante
todo,unestudioeconmicoyunanlisisfinancierosobrelapropiedad
sujeto

The Appraisal ofRealEstate


Dcimosegundaedicin
pp
Appraisal Institute

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Porquesimportanteelmayorymejoruso?
UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE Regla
Normativa 13

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Porquesimportanteelmayorymejoruso?
El anlisis de Mayor y Mejor Uso es, en su ms pura esencia, un caso tpico
de Evaluacin de Proyectos de Inversin.

Intervienen:
_ Elementos internos
_Caractersticas
Caractersticas (fsicas, legales, etc.) del terreno
_ Caractersticas de las construcciones

_ Elementos externos
_ Condiciones
C di i d mercado
de d imperantes
i t

Los elementos internos definen las obsolescencias funcionales o internas y


los externos las obsolescencias econmicas o externas.

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AQUINSELE
VENDERLA
PROPIEDAD?

Conjunto Parque
q industrial
habitacional

$(2)
$(1)
Terreno multiusos listo para $(4)
$(3) ser adquirido y desarrollado

Habrcuatroelementos
fundamentalesque
determinarnlaventa:

_Viabilidadfsica
_Autorizacinlegal
_Factibilidadfinanciera Centro comercial
Hospital _Mayorvalor
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"LAIMPORTANCIADELMAYORYMEJORUSOENELVALORRAZONABLEDEACTIVOS
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PODREXISTIRUNA
5POSIBLIDAD

Conjunto Parque
q industrial
habitacional

Terreno multiusos listo para


ser adquirido y desarrollado

Elterrenovacopuede
representarelMyMU por
elmomento.UsoInterino

MyMU :especulacin

Hospital Centro comercial


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AQUINSELE
Continuar con VENDERLA Remodelacin?
el uso existente? PROPIEDAD?

$(1)
$(2)

$(4)
$(3)

Reconversin a Terrenoconconstrucciones Demolicin?


otro uso? construccionesdieval
Persistenlosmismos
cuatroelementos:

_Viabilidadfsica
_Autorizacinlegal
_Factibilidadfinanciera
_Mayorvalor
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Mayorymejoruso:definicin

General: El uso probable y legal de un terreno vaco o de una propiedad


mejorada, que es fsicamente posible, debidamente soportado,
financieramente factible y que resulta en el mayor valor. Los cuatro
criterios con los que debe cumplir el mayor y mejor uso son permisibilidad
legal, posibilidad fsica, factibilidad financiera y mxima productividad.

Terreno como si estuviera vacante: De entre todos los usos razonables y


posibles, el uso que proporciona el mayor valor presente del terreno,
d
despus
de
d que todos
t d losl pagos ded mano ded obra,
b capital
it l y coordinacin
di i
han sido efectuados. El uso de una propiedad basado en la suposicin que
la parcela est vaca o puede ser llevada a ese estado al demoler las
j
mejoras.

The Dictionary of Real Estate , 4th Edition

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Mayorymejoruso:definicin

Del terreno con mejoras: El uso que se le debera dar a una propiedad en
las condiciones en las que est. Unas mejoras existentes deben ser
renovadas o mantenidas como estn, en tanto continen contribuyendo al
valor de mercado total de la propiedad, hasta que el rendimiento de una
nueva mejora exceda los costos de demolicin de las construcciones
actuales y los costos de construccin de unas mejoras nuevas.

The Dictionary of Real Estate , 4th Edition

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Porquesimportanteelmayorymejoruso?
P ru e b a s p a ra e s ta b le c e r e l m a y o r y m e jo r u s o d e u n te rre n o v a c a n te o u n a p ro p ie d a d e n s u c o n ju n to

F s i c a m e n t e p o s i b l e
L e g a l m e n t e p e r m i t i d o

F i n a n c i e r a m e n t e f a c t i b l e

M x i m a p r o d u c t i v i d a d

M y M U

F s ic a m e n t e p o s ib le L e g a lm e n t e p e r m it id o

M y M U p a ra

F in a n c i e r a m e n t e f a c t ib le M x im a p r o d u c t iv id a d

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Mayorymejoruso:porqudosanlisis,comoterrenovacoycomo
propiedadmejorada(terrenoconsusconstrucciones)?
Porque el valor de mercado de la propiedad puede resultar de una de las
siguientes combinaciones:

1) Valor del terreno (si se trata nicamente de terreno sin construcciones)

2) Valor del terreno menos el costo de demoliciones (si el potencial del


terreno es tal que su valor restando el costo de demoliciones, supera el de
la propiedad en su conjunto)

3) Valor de la propiedad en su conjunto


_ Como est
_ Despus
p de remodelarse o renovarse
_ Despus de reconvertirse

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Mayorymejoruso:porqudosanlisis,comoterrenovacoycomo
propiedadmejorada(terrenoconsusconstrucciones)?
Caso 1: Terreno sin construcciones: El valor del terreno
estar en funcin del uso que,
que cumpliendo con los tres
requisitos de posibilidad fsica, permisibilidad legal y
factibilidad financiera, proporcione la mxima
productividad
Por ejemplo: El terreno posee caractersticas fsicas que permiten
desarrollar en l un conjunto habitacional, un parque industrial, un
hospital o un centro comercial.
E i t autorizacin
Existe t i i legall l para cualquiera
l i d los
de l usos antest descritos
d it
Hay factibilidad financiera (demanda, absorcin, etc.) para cada uso
El valor de la propiedad estar dado por el uso que le proporcione el
y
mayor valor (rentabilidad) , despus p del anlisis financiero
correspondiente (incluyendo la especulacin; es decir, esperar para
mejores momentos).
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Mayorymejoruso:porqudosanlisis,comoterrenovacoycomo
propiedadmejorada(terrenoconsusconstrucciones)?
Caso 2: Terreno con construcciones. El valor del terreno,
con ell uso que le
l da
d la
l mayor productividad,
d ti id d menos ell
costo de las demoliciones es superior al valor de la
propiedad en su conjunto.

Por ejemplo:
Valor del terreno : $10000,000
Costo de demoliciones: $ 1000,000 $9000,000

Propiedad en conjunto: E. de costos $ 8700,000


E. de ingresos $ 8500,000
E. de mercado $ 8300,000

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Mayorymejoruso:porqudosanlisis,comoterrenovacoycomo
propiedadmejorada(terrenoconsusconstrucciones)?
Casos 3, 4, 5 : Terreno con construcciones. El valor de la
propiedad,
i d d como est, t renovada
d o reconvertida tid es
superior a todas las dems opciones analizadas.

Por ejemplo:
Valor del terreno : $10000,000
Costo de demoliciones: $ 1000,000 $9000,000

Propiedad en conjunto: Como est $ 10000,000, etc.


Renovada $ 8500,000
Reconvertida $ 8300,000

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Lasmejorasideales:

Para propsitos de medir la posibilidad de que unas


d t
determinadas
i d construcciones
t i constituyan
tit l
las que le
l
proporcionan el MyMU a un terreno, se emplean las
mejoras ideales, mismas que sirven de elemento de
comparacin con las construcciones existentes.
Las mejoras ideales no poseen obsolescencia funcional ni econmica, as
que cualquier diferencia con el valor de la propiedad existente ser
atribuible a estas formas de depreciacin.
Mejoras ideales:
_Mximo potencial del terreno, de acuerdo a las caractersticas internas y
externas de la propiedad
_ Estar de acuerdo con los estndares de mercado vigentes y a las
caractersticas del entorno
_ Estar en condiciones razonables de costo 24
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Mayorymejoruso:

Enmuchostrabajos Actividadderutina

E
Enmuchosotros
h t LLapartemsimportante
t i t t
deltrabajo

Cuandoelresultadono Puedeseraltamente
esobvio controversial

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Mayorymejoruso,casosespeciales:

_ Usos nicos:
Propiedades que poseen un uso distinto al de la generalidad del entorno
(museo dentro de una zona preponderantemente habitacional)

_ Usos legalmente no compatibles (derechos adquiridos):


Es el caso de propiedades que, en su momento, fueron construidas bajo
unas ciertas disposiciones legales (usos y densidades) y que hoy en da ya
no estn vigentes.

_ Usos interinos:
Corresponde al MyMU que posee una propiedad que est prximo a
cambiar,, en un p perodo relativamente corto ((P. Ej.j ranchos en zonas de
transicin, estacionamientos, edificios viejos, etc.)

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Mayorymejoruso,casosespeciales:

_ Usos mltiples (usos mixtos):


Es el caso en que el MyMU est representado por ms de un uso (P. Ej. Un
desarrollo habitacional con un pequeo centro comercial, con mercados y
riesgos diferentes, etc.)

_ Usos con propsito especial:


Se trata de propiedades que fueron diseadas y construidas para un uso
especfico o para un nmero muy limitado de ellos, como puede ser el
caso de
d museos, escuelas,
l casasclub,
l b boliches,
b li h etc.
t
Su valoracin se encuentra estrechamente asociada al concepto de
negocio en marcha, razn por la cual debe tenerse especial cuidado en
g entre el valor de mercado ((valor razonable)) del inmueble,, el cual
distinguir
tendr un slido vnculo con el MyMU del mismo y el valor razonable del
negocio en marcha.
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Conclusiones:

1) Existe una tendencia mundial a establecer la contabilidad a valor


razonable o de mercado (fair value).
2) Para cumplir con las premisas que le dan sustento, el valor razonable
debe considerar los siguientes elementos: precio de salida, transaccin
ordenada, mercado principal (ms ventajoso), participantes del
mercado (independencia, bien informados, capacidad plena y
motivacin tpica) y cumplir con las premisas de mayor y mejor uso.
3) El valor razonable tiene su principal sustento en el concepto de mayor
y mejor
j uso, pues ambos b estn
t gobernados
b d por las
l mismas
i f
fuerzas d
de
mercado (oferta y demanda).
4) En su parte de viabilidad financiera, el MyMU es un estudio econmico
de las fuerzas del mercado,, enfocado al inmueble q que se est
analizando

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Conclusiones:

5) El MyMU es un ejemplo tpico de evaluacin de proyectos de inversin


y su tratamiento debe contemplar todos los aspectos fsicos, de
mercado y financieros que estn implicados en un trabajo de esta
naturaleza.
6) Por la importancia que reviste en el establecimiento del valor
razonable de activos, especialmente inmobiliarios, es muy importante
que el concepto de MyMU sea ms difundido y conocido en los medios
de la valuacin en todas sus vertientes, en los de la auditora contable
y, en general,l en todos
t d losl sectores
t que tienen
ti necesidad
id d de
d valorar
l
activos e interpretar sus resultados.

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INMOBILIARIOS

MUCHAS GRACIAS !
MUCHASGRACIAS!

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