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2 suplemento de

anlisis legal Martes 20 de octubre de 2015 CIVIL


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NUEVO MARCO NORMATIVO

Alquiler de
inmuebles
para vivir
ROLANDO
CASTELLARES
Publicidad e
Abogado. Especialista
en Derecho Bancario. historial crediticio
Expresidente del Comit
de Derecho Bancario de
Asbanc y en Felaban. Estimamos que negativa no
Catedrtico universitario. existen debera requerir
algunos aspectos de autorizacin
de este rgimen del moroso.
que pueden mejo-

E
l Poder Ejecutivo aprob reciente- rarse para evitar OSi bien se exige
mente la creacin de cuatro moda- posibles riesgos la participacin
lidades especiales de contratacin en su aplicacin y intensiva del nota-
de arrendamiento de predios, desti- utilidad. Veamos rio, lo que confiere
nados solo para vivienda, mediante cules son: seguridad; ello LAS CAUSALES DE DESALOJO
la publicacin de los decretos legislativos N podra encarecer
1177 y 1196. Esto, segn expresamente se OSe dispone que este rgimen, pues El desalojo procede por terminacin del contrato por cualquiera de las siguientes causales:
seala en las referidas normas, para promover, el arrendatario no nos resultan
facilitar y dar seguridad jurdica a esta clase de acepte expresa- claras las referen- a) Conclusin del contrato por vencimiento del plazo contractual, sustentada en el formulario
contratos, con los que se espera promover la mente, y de modo cias simultaneas respectivo.
inversin en la construccin y arrendamiento irrevocable, que a legalizacin,
de viviendas. sus incumpli- certificacin y b) Resolucin contractual de mutuo acuerdo, sustentada en acta con firmas legalizadas.
En realidad, ninguna de estas cuatro mo- mientos y moras presencia ante
dalidades contractuales constituye novedad. se den a conocer notario, que c) Incumplimiento de pago de la renta convenida o cuota peridica pactada por dos meses
Se tratan todos ellos de contratos ya existentes, a travs del RAV podran tener consecutivos, dentro del plazo contractual, sustentado en la resolucin del contrato comunica-
nominados y tipificados en el Cdigo Civil y en y otras centrales costos similares da mediante carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta abono.
normas especiales sobre leasing y capitalizacin de riesgo que re- o mayores a los
inmobiliaria. gistran historiales de una escritura d) Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios por seis meses consecutivos,
Sin embargo, en esta oportunidad, el nuevo crediticios. pblica, como ya dentro del plazo contractual, sustentado en la resolucin del contrato comunicada mediante
rgimen adoptado trae interesantes ajustes y ocurre con la ins- carta notarial adjuntando el estado de cuenta de la cuenta de abono o la liquidacin del saldo
modos muy prcticos de formalizar, publicitar OEstimamos cripcin registral deudor emitida por la empresa respectiva.
y ejecutar dichos contratos, con posibilidades de que la publicidad de los formularios
que el arrendatario logre acceder a la propiedad de esta informa- de garantas e) Uso del inmueble a fin distinto al de vivienda, sustentado en la resolucin del contrato comuni-
de la vivienda que arrienda y que el arrendante cin comercial mobiliarias. cada mediante carta notarial, adjuntando el documento de constatacin policial respectivo.
asegure los pagos y logre la desocupacin de la
vivienda con facilidad.
nemos el Formulario nico de Arrendamiento vivienda (FUAL) y Formulario nico de Capita- arrendamiento financiero y capitalizacin inmo-
Disposiciones positivas de inmueble destinado a vivienda (FUA), For- lizacin Inmobiliaria (FUCI), de uso obligatorio. biliaria. De este modo, solamente las condiciones
Entre las novedades que merecen ser destacadas mulario nico de Arrendamiento con opcin Estos formularios contendrn las obligaciones adicionales a las bsicas que corresponden a cada
como medidas positivas tenemos las siguientes: de compra de inmueble destinado a vivienda y derechos bsicos referidos a cada una de las contrato podrn agregarse en estos formularios
(FUAO), Formulario nico de Arrendamiento- modalidades contractuales: Contrato de arren- que sern aprobados oficialmente. Esta medida
Creacin de formularios contractuales: Te- Financiero (leasing) de inmueble destinado a damiento, arrendamiento con opcin de compra, facilita la contratacin segura.

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CIVIL Martes 20 de octubre de 2015
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anlisis legal 3

SE CREA EL RAV, BAJO


INTERVENCIN DEL NOTARIO Un enfoque ADMINISTRACIN DEL
I. Se requiere la intervencin de II. El notario debe verificar la identidad de las perso- tributario FONDO MIVIVIENDA,
un notario para los siguientes nas que suscriban los formularios, mediante el Siste-
OEn materia financiero no
QUE SER UN MERO
casos: ma de Identificacin por Comparacin Biomtrica.
tributaria, ofreca el leasing REGISTRO ELECTR-
a) Certificacin de firmas en los Es responsabilidad del notario, asimismo, enviar al estimamos que de viviendas era NICO EN EL QUE SE
formularios. RAV los contratos referidos en el numeral 4.1 del art- debe sustituirse justamente por
b) Expedicin de copia certificada de culo 4 del Decreto Legislativo N 1147, as como llevar la exoneracin el mayor costo REGISTRARN LOS
los formularios. un registro extraprotocolar de los formularios cuyas prevista por tributario que CONTRATOS, SUS PR-
solamente 3 genera el leasing
c) Certificacin de firmas ante la firmas haya certificado, de tal manera que obre en su
aos del IGV por para el cliente RROGAS, MANDATOS
prrroga del contrato, en los casos que poder un original del formulario.
corresponda. En dicho registro extraprotocolar se anotarn en orden la inafectacin, (no para el JUDICIALES DE DESA-
d) Remisin de copia certificada de los cronolgico la fecha de suscripcin, los intervinientes y como se tiene
dispuesto para
banco). LOJO, ENTRE OTROS
formularios al RAV. la fecha de remisin del documento al RAV. En defecto
e) Extender el acta notarial de notario, se puede acudir al juez de paz letrado. los crditos OPor eso, HECHOS. ESTE RAV
protocolizada o de la escritura pblica Es competente el notario o, en su defecto, el juez de paz hipotecarios. tratndose SER DE ACCESO P-
de productos
conforme a los supuestos previstos en
el Decreto Legislativo N 1177.
letrado, del distrito o provincia donde se encuentra el
inmueble arrendado. OLa principal financieros BLICO Y ES INDEPEN-
razn por la de plazos DIENTE A LA SUNARP.
cual el mercado medianos y
largos, como el
Se califica el formulario, como ttulo ejecu- El pago de la renta, cuotas y conceptos
ptos com- leasing,
leasing opcin, lograr el levantamiento de dichas inscripciones
tivo, por el solo mrito de haber sido firmado plementarios, como de la opcin, debe ser a y capitalizacin
capita registrales.
ante notario o juez. Esta categora asignada mpresa del
travs de una cuenta abierta en una empresa inmobiliaria,
inmobi no
al contrato facilitar su ejecucin y exigencia ndante, lo
sistema financiero a nombre del arrendante, tiene ninguna
n La participacin de las empresas del sistema
de pago, aun cuando se ha creado un procedi- que formalizar estos pagos y eliminar
nar todo utilidad una financiero, adems de las empresas de capitali-
miento judicial especial para el desalojo, como problema de prueba del monto y de laa fecha de exoneracin
exoner de zacin inmobiliaria (ECI), cuyo capital mnimo
sealaremos ms adelante. al evasin
dicho pago. Esta medida anula la actual n solamente
solame tres exigido se ha rebajado a solamente cuatro mi-
tributaria. aos, que
q ya est llones de nuevos soles, genera la posibilidad de
Por el solo mrito de la legalizacin notarial, en curs
curso. mayores actores en este mercado.
el formulario contractual puede ser inscrito n los con-
El rgimen de garanta dineraria en
en el Registro Predial de la Superintendencia neralizado
tratos de arrendamiento que est generalizado La creacin del Proceso nico de Ejecu-
Nacional de los Registros Pblicos (Sunarp). edad y del
en nuestro medio se regula con propiedad cin de Desalojo (PUED) para lograr una f-
Es decir, no se requerir de escritura pblica; tractual-
modo que hoy es utilizado solo contractual- cil restitucin judicial del predio y cobro de lo
lo que va acorde con el artculo 2010 del Cdigo eposita
mente. Tambin esta garanta se deposita adeudado, liberado del proceso de conciliacin
Civil (CC), que admite esta inscripcin sin el en la cuenta. extrajudicial previa, siendo competente el juez
requisito de instrumento pblico. Este registro de paz letrado del lugar de ubicacin del predio,
ante la Sunarp es voluntario. ri-
La caducidad de los contratos inscri- que prev plazos sumarios; puede ayudar a una
tos en el RAV/Sunarp; transcurrido rpida recuperacin de la vivienda por parte del
Se exige que el formulario suscrito ante no- un mes desde su vencimiento, sin propietario si los jueces cumplen los plazos.
tario sea inscrito en el Registro Administrativo haberse ejercitado la opcin de
de Arrendamiento para Vivienda (RAV) que se compra o prorrogado, se evi-
ha creado. Esta inscripcin es obligatoria y es una tar procesos judiciales para
condicin para acogerse a este nuevo rgimen
de contratacin.

Se crea el RAV, bajo administracin del


Fondo Mivivienda, que ser un mero registro
electrnico en el que se inscribirn los contratos,
sus prrrogas, mandatos judiciales de desalojo,
entre otros hechos. Este RAV ser de acceso
pblico y es independiente a la Sunarp.