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Diseo
Pre-Construccin
Consecucin
Construccin
Post-Construccin
Ocupacin del propietario.
Programacin y viabilidad.
Diseo esquemtico.
Desarrollo del diseo
Documentos contractuales.
Desarrollo del diseo (DD): La etapa del desarrollo del diseo es donde muchos
de los detalles del trabajo se finalizan. Un gran acuerdo de bsqueda e
investigacin toma lugar concerniente al uso de los materiales, equipos, y
sistemas que facilitarn el proceso. Las especificaciones vienen ms
desarrolladas es esta etapa, una ms precisa estimacin del precio toma lugar.
Es en el proceso del DD que evaluaciones ingenieriles y de constructibilidad
toman lugar.
La Etapa de Licitacin
La etapa de diseo culmina con la fase de licitacin. Los planos y
especificaciones estn completos, ahora es hora de seleccionar el constructor y
firmar el contrato. El arquitecto produce mltiples juegos de documentos para la
distribucin a las contratistas durante la fase de licitacin. El arquitecto adems
enva un set de juegos al departamento de construccin para su aprobacin. La
aprobacin por el departamento de construccin ocurre al mismo tiempo que la
licitacin est tomando lugar a lo largo de las contratistas seleccionadas.
Ingeniero de campo
Esta posicin de nivel de entrada suele ser el primer paso para convertirse en un
director de proyecto. Ingenieros de campo son responsables de manejar la
mayor parte de la documentacin que pasa a travs de la oficina de campo. Por
lo general, se asignan las tareas de elaboracin y seguimiento de las solicitudes
de informacin (RFI), los envios y planos de taller. (Estos tres procesos se
discuten en detalle en el captulo 7, "Administracin de Contratos.") Tambin
pueden ayudar con el diseo del proyecto, verificacin de pagos, coordinacin
subcontratista, y cualquier otra tarea que les asigne el superintendente. Aunque
el ingeniero de campo es una posicin de nivel de entrada, el papel es vital en
cada proyecto. (Por cierto, los ingenieros de campo no son necesariamente
licenciados ingenieros. El ingeniero de campo trmino es simplemente un puesto
de trabajo.)
Una vez que el director del proyecto ha establecido el equipo del proyecto, la
persona necesita para llevar a todos a la velocidad tan pronto como sea posible,
especialmente el superintendente. El primer ministro y el superintendente por lo
general pasan varias horas o incluso das juntos la planificacin de los horarios
en desarrollo de proyectos y estrategias para un resultado exitoso. Es importante
que se conviertan en lo ms familiar posible con los dibujos, las caractersticas,
el alcance del proyecto, el presupuesto y el calendario, las ofertas de
subcontratistas, y todos los dems aspectos del trabajo. Una vez iniciado el
trabajo, se puede acelerar a lo largo como un tren fuera de control, y el capitn
y primer teniente mejor que tengas un muy buen plan en marcha para mantenerlo
en pista!
El papel del superintendente es crtico. En aos anteriores, los superintendentes,
suban de las filas, primero trabajando en el campo como obrero o artesano. Hoy
un superintendente es ms probable que sea un graduado de la universidad con
un ttulo en ingeniera civil o gestin de la construccin que tiene una inclinacin
especial hacia el lado de las operaciones de construccin. Buenas
superintendentes valen su peso en oro, y las alzas en realidad son a menudo
entre los ms altos miembros pagados del equipo.
Debida Diligencia
La diligencia debida no es un trmino que es propiedad de la industria de la
construccin. Muchas industrias entienden el concepto. En trminos simples, la
diligencia debida es el proceso de identificacin de problemas o reas de
preocupacin que existen para que esos problemas puedan tenerse en cuenta
en la toma de decisiones que tiene lugar durante la etapa de preconstruccin.
Sorpresas, aumentan los riesgos y no son bienvenidos durante la construccin-
que obstaculizan el progreso del trabajo, impactando el horario, el costo, y en
algunos casos incluso la calidad del trabajo. La conclusin es que las sorpresas
se deben evitar a toda costa.
Investigacin del sitio
Aunque la debida diligencia se puede realizar con cualquier seccin de la obra,
producto o procedimiento, el rea de la construccin, donde la debida diligencia
es de suma importancia es con el trabajo del sitio. Ofertas de trabajo Sitio
principalmente con la limpieza del lugar, la clasificacin, y de excavacin y
generalmente se considera una de las divisiones ms riesgosas de trabajo.
Sorpresas como problemas ocultos geolgicos, materiales peligrosos, o restos
histricos pueden ser descubiertas despus de que comience el trabajo.
Cualquier cosa que el contratista puede hacer para mitigar condiciones
imprevistas asociadas con el sitio debe hacerse antes de que comience el
trabajo.
Pruebas de suelo e ingeniera.
Ingeniera de Valor
La ingeniera de valor es un proceso que puede o no poder ser conducido
durante la fase de preconstruccin, dependiendo principalmente con lo cual
proyecta el mtodo de entrega es usado. En la oferta baja, el argumento " la
oferta de diseo construye ", el propietario realmente no le pide esta evaluacin.
Sin embargo, en los accesos ms integrados colaborativos, esto es a menudo
una rutina para conducir el valor el anlisis de la ingeniera como el diseo est
siendo desarrollado. En mi opinin, la ingeniera de valor es en realidad uno de
los servicios ms valiosos que un equipo directivo de construccin puede
entregar.
La Etapa de Adquisicin
Procurar medio de comprar u obtener. La etapa de consecucin de direccin de
construccin a menudo es mencionada " la adquisicin de la parte hacia fuera "
el trabajo o la compra del trabajo, materiales, y el equipo tuvo que completar el
proyecto. Mucha funcin de direccin de construccin tiene que ver con contratos
de contratos directivos para asegurar el trabajo y las profesiones tuvieron que
realizar el trabajo y contratos para asegurar los materiales y el equipo que ser
colocado sobre el proyecto. Los dos instrumentos primarios asociados con este
esfuerzo son subcontratos y rdenes de compra.
Subcontratos
Hoy, muy pocos contratistas generales que auto realizan el trabajo de
construccin que en realidad construye la estructura. Los Contratistas
comerciales generalmente compran el trabajo por subcontratos. Durante el
proceso de puja, vara la oferta de contratistas comercialespara varias secciones
de trabajo. Estas ofertas (por lo general el ms bajo de las ofertas sometidas)
consisten en que es colocado en el precio del contratista general al propietario
en la oferta del contratista. En este punto, no hay ningn contrato entre el
contratista general y el contratista comercial. Hay solamente una oferta de
servicios (a veces incluyendo materiales) en un precio especificado. Una vez que
el contratista general es determinado para ser el ganador del trabajo, el
contratista seleccionar que negocian a contratistas para alquilar para hacer el
trabajo del proyecto. Un subcontrato es ejecutado con cada uno de estos
contratistas comerciales.
Una parte grande del trabajo del equipo de proyecto debe manejar cada uno de
estos subcontratos - para ver que todas las condiciones del contrato son
adheridas a y que el trabajo es realizado conforme a los proyectos y datos
especficos. Este proceso ser explicado detalladamente en Captulos 6, 7, y 8.
NOTA: Seleccionando a subcontratistas, el precio es slo uno de los
factores para considerar. Muchos contratistas generales han determinado
que es a veces mejor renunciar al licitador bajo y escoger a un
subcontratista con una reputacin para el servicio excelente y la seriedad,
incluso si su precio es un poco ms alto. No es inslito para contratistas
generales y subcontratistas desarrollar alianzas estratgicas basadas
sobre la experiencia pasada.
rdenes de compra
Casi cada negocio es familiar con el concepto de rdenes de compra. Un orden
de compra es un acuerdo entre un vendedor y un cliente para proporcionar los
ciertos productos que encuentran una especificacin particular para un precio
especificado. Los rdenes de compra trabajan en la construccin de mismo
camino ellos trabajan en otros negocios.
Una estrategia usada por contratistas para mejor manejar este proceso asigna a
un miembro del equipo de proyecto funcionar como el despachador de orden de
compra. La responsabilidad de esta persona es de enfocar la lista de
consecucin en relacin con el progreso de construccin y rastrear rdenes de
compra y entregas. El fracaso en esta rea puede ser devastador al xito del
proyecto. Este asunto ser visitado de nuevo en Captulos 7, 8, y 9, " la
Planificacin de Proyecto y la Planificacin. "
La Etapa de Construccin
Una vez que el trabajo est listo para comenzar, el superintendente le llamar
para una pre-construccin cumplir con todos los subcontratistas y los principales
proveedores de materiales. Esta reunin esencialmente establece las normas
bsicas para el trabajo conjunto. el superintendente tambin utiliza esta
oportunidad para repasar cuestiones como la secuenciacin de trabajo , las
horas de trabajo , almacenamiento de materiales , control de calidad , el acceso
al sitio , y muchos otros temas pertinentes .
Estas primeras reuniones en el lugar de ayudar a establecer el tono para todo el
proyecto. Es importante para establecer un ambiente de confianza y cooperacin
derecha en la delantera. Comienzo con el pie equivocado por ser demasiado
exigente y rgida no hacer para una agradable relacin de trabajo en el futuro.
Recuerde, cada proyecto de construccin rene a un nuevo grupo de personas,
la mayora de los cuales estn trabajando juntos por primera vez. Hay una
enorme cantidad de coordinacin entre los oficios que deben tener lugar durante
la construccin, y los realmente buenos superintendentes saben que tienen que
pasar relaciones casi tanto tiempo como la construccin que pasar la
construccin de las instalaciones. Captulo 8 proporciona mucho ms detalle con
relacin a la gestin de las operaciones del da a da asociados a la fase de
construccin del proyecto.
Movilizacin
La movilizacin es todo acerca de la creacin y preparacin para iniciar la
construccin.
La construccin no puede comenzar hasta que todo el personal adecuado,
materiales, y equipos estn en su lugar. Esta es una parte muy importante del
proceso porque que prepara el escenario para todo lo que es seguir. La actividad
de movilizacin se discute a menudo perteneciente a la divisin 01 Requisitos
Generales de las especificaciones referenciados en el Captulo 4. Las siguientes
son algunas de las actividades que se deben hacer durante el proceso de
movilizacin:
La terminacin sustancial
La terminacin sustancial es el primer paso. La terminacin sustancial
ocurre despus de que el trabajo de lista del punzn ha sido completado
y es aprobado por el arquitecto. En este punto, el arquitecto determina
que la facilidad nueva puede ser utilizada para su propsito pretendido y
realmente los asuntos un certificado formal de terminacin sustancial.
Esta fecha es de suma importancia porque seala el fin oficial del proyecto
y establece el comienzo del perodo de la garanta. Ahora todos los pagos
debido al contratista son a los que se lanz al mercado, a excepcin de
una retencin llamada porcentual pequea. (Las retenciones tambin
sern de las que se ocup en ms detalle en el captulo 7.)
La terminacin final
La terminacin final est consumada que despus de todo los requisitos
remanentes del contrato han sido por los que se responsabiliz, como la
emisin de todo trabajo de oficina final y la documentacin (los manuales
de garantas, del producto, etctera). Este paso se certifica tambin por el
arquitecto y establece la liberacin de todos los pagos remanentes debido
al contratista.
Comisionando
Cuando usted compra un coche nuevo, usted necesita un poco de instruccin
acerca de su diseo y el rodaje antes de usted lo puede manejar. Asimismo, hay
muchos reas de operacin a todo lo largo de una facilidad nueva que necesitan
estar clarificadas para los dueos. Este proceso se llama comisionar y puede
estar bajo la direccin del contratista general, por subcontratistas bajo la
direccin del contratista general, o por los arquitectos o los ingenieros
involucraron en el proyecto. Primer, comisionar es un proceso de sistemas duros
y el equipo para asegurarse que son todos trabajar correctamente antes de
voltear la instalacin para el dueo. Este proceso puede ser tan simple como
corredor el lavaplatos, probando el acondicionador de aire en una casa nueva, o
como el complejo como poner en marcha turbinas enormes en una facilidad
hidroelctrica.
Documentacin final
Perseverando en la analoga del coche, cuando usted compra un coche nuevo,
est acostumbrado a encontrar el manual de un dueo en la guantera. Cuando
usted basa una facilidad nueva, hay tambin un set de documentos entregados
para el dueo que podra compararse al manual de un dueo, excepto que el
producto es sustancialmente mayor y ms complejo que un coche. Una parte de
la documentacin asociada con el vuelco de una facilidad nueva incluye l
despus de:
Las garantas
Los manuales de operacin
La inspeccin y prueba informaciones
Como los dibujos construidos o los dibujos sin precedente
Aunar esfuerzos que todo este trabajo de oficina para la distribucin al final del
proyecto puede tener un ao de edad de los aspectos ms tediosos del trabajo.
Por esta razn, es siempre de ayuda a tener un buen administrador del contrato
en el equipo de proyecto. La gestin de este esfuerzo se discute en ms all el
detalle en el captulo 7.
El Perodo de la Garanta
La mayora de contratos de la construccin contienen garantas. De un punto de
vista legal, hay dos tipos de garanta con los que el profesional de la construccin
debe estar preocupado: Exprese garantas (escrito en el contrato) y garantas
implcitas (establecido o requerido por ley). Las garantas expresas se ocupan
en su mayor parte del arte e instalaciones fsicas. Lo siguiente es ejemplos de
garantas expresas rutinariamente incluidas en contratos de la construccin:
Una garanta que el trabajo ser realizado en una manera buena y
concienzuda
Una garanta que los materiales sern nuevos y de buena calidad
Una garanta a la que el trabajo se conformar los requisitos de los
documentos del contrato
Evaluacin de Proyectos
Este es el ltimo paso en la etapa posterior a la construccin. La evaluacin de
proyectos es una oportunidad para que el equipo de gestin de la construccin
para interrogar el proyecto y considerar lo que funcion y lo que no funcion.
Este paso muy valioso permite que las lecciones aprendidas a ser transmitida a
otros equipos del proyecto. La informacin relativa a los subcontratistas y
desempeo de los proveedores, fallas de equipos, meteduras de pata de
inspeccin, o las relaciones propietario
cuestiones son grano para el molino. Por desgracia, este importante paso rara
vez se ejecuta. Los miembros del equipo son todos fuera para el siguiente
trabajo, y la sabidura nunca llega comunicarn a la organizacin en su conjunto.
Esta es una costumbre que siempre he tratado de institucionalizar dentro de mi
propia compaa y que creo que debe ser desarrollado como un procedimiento
operativo estndar para las empresas de construccin. Voy a hablar de la
evaluacin de proyectos con mayor detalle en el captulo 10, "Performance
Monitoring Project".
El Proyecto Exitoso
Menos mal! Por fin! Ajustamos el ltimo pomo, entregamos la ltima garanta,
y entregamos las llaves. Pero espere un minuto, slo porque el entra y toma de
ocupacin de la instalacin, no significa que el trabajo del contratista se hace.
Por un lado, el contratista deber organizar un plan para hacer frente a artculos
de la garanta de devolucin de llamada y temas de una manera sistemtica y
oportuna. Adems, siempre es en el mejor inters del contratista para
mantenerse en contacto con el cliente y asegurarse de que estn satisfechos
con el producto final. La comunicacin constante y el contacto despus de que
el propietario se mueve en debe atar de nuevo en la estrategia global de
marketing de la compaa. Cuesta mucho menos para permanecer conectado a
un cliente que ya tiene que lo hace para atraer a una nueva, y todos sabemos
que la boca boca-a-es la mejor publicidad que puede tener. Por supuesto, si el
propietario no est satisfecho, que tambin influyen en su mercado. Por lo tanto,
antes de pasar a los detalles de las diversas funciones de gestin de la
construccin, vamos a analizar lo que constituye un proyecto exitoso.