BANCOS

REPBLICA DEL ECUADOR
SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y SEGUROS
LIBRO I.- NORMAS GENERALES PARA LAS INSTITUCIONES DEL

SISTEMA FINANCIERO
TITULO XXI.- DE LAS CALIFICACIONES OTORGADAS POR LA

CAPITULO IV.- NORMAS PARA LA CALIFICACIN Y REGISTRO DE

PERITOS AVALUADORES (incorporado con resolucin No JB-2001-368 de 7 de septiembre
del 2001)
SECCIN I.- DEFINICIONES, REQUISITOS, INCOMPATIBILIDADES Y

REGISTRO
ARTCULO 1.- Para los efectos del presente captulo, valorar un bien es determinar su
precio actual de mercado (valor de realizacin), analizando detalladamente las
circunstancias legales, fsicas y econmicas que le son propias y las externas que puedan
influir en su precio de venta.
ARTCULO 2.- Todos los inmuebles que sean de propiedad de las instituciones del sistema
financiero, as como todos aquellos bienes, muebles o inmuebles, que les hubieran sido
entregados en garanta o en dacin en pago, de acuerdo con la Ley General de
Instituciones del Sistema Financiero y las normas contenidas en esta Codificacin, sern
valorados mediante un avalo realizado por un perito avaluador, debidamente calificado, en
la forma y cumpliendo los requisitos establecidos en el presente captulo. Se excluyen de
esta obligacin a los ttulos valores.
ARTCULO 3.- Podrn ser peritos avaluadores las personas naturales o jurdicas
previamente calificadas por la Superintendencia de Bancos y Seguros, que conozcan
determinado arte u oficio relacionado directamente con el bien que se vaya a avaluar y
efectuarn el referido avalo de manera tcnica y ajustada a la realidad de mercado. Igual
requisito debern cumplir aquellos peritos avaluadores que acten a nombre de una
persona jurdica que se dedique a esta actividad.
ARTICULO 4.- Para obtener la calificacin de perito avaluador, el interesado deber

presentar a la Superintendencia de Bancos y Seguros la solicitud de calificacin
acompaada del formulario de datos proporcionado por sta, suscrito por el solicitante o por
su representante legal, segn se trata de persona natural o jurdica.
Dicha solicitud deber ir acompaada de los siguientes datos y documentos:
4.1 PERSONAS JURDICAS: (numeral sustituido con resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de

septiembre del 2014)
4.1.1 Documentos certificados que acrediten su existencia legal, objeto social,

nmina de socios y representantes legales, nmero del registro nico de
contribuyentes.
Las firmas extranjeras acompaarn la documentacin que acredite que

estn legalmente domiciliadas y autorizadas para operar en el pas y que
cuentan con representante convencional;
1318
4.1.2 Nombramiento del representante legal, o poder suficiente para obligar a la

compaa, en su caso, inscrito en el Registro Mercantil;
4.1.3 Acreditar experiencia mnima de dos (2) aos en peritajes, que se probar
con la presentacin de los certificados de experiencia en avalos y al menos
tres (3) informes realizados;
4.1.4 Nmina de peritos avaluadores (mnimo uno por cada rea) calificados por
la Superintendencia de Bancos y Seguros que colaboran o prestan sus
servicios, con indicacin de la modalidad de contratacin, para la compaa.
En el caso de que se solicite una sola rea de avalo se deber contar con
al menos dos (2) peritos en la nmina;
4.1.5 Certificado de cumplimiento de obligaciones y existencia legal otorgado por

la Superintendencia de Compaas y Valores;
4.1.6 Certificado otorgado por la Superintendencia de Compaas y Valores en

relacin a que la empresa no tiene sancin pendiente de cumplimiento;
4.1.7 Certificado emitido por el Consejo Nacional de Sustancias Estupefacientes y

Psicotrpicas (CONSEP), que seale que, en sus registros, no aparece que
el representante legal de la persona jurdica haya recibido sentencia
ejecutoriada por el cometimiento de infracciones tipificadas en la respectiva
ley; y,
4.1.8 Declaracin juramentada ante notario pblico otorgada por el representante

legal, de no encontrarse incurso en las inhabilidades sealadas en este
captulo.
4.2 PERSONAS NATURALES Y MIEMBROS DE LAS ENTIDADES VALUADORAS

(numeral sustituido con resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
4.2.1 Hoja de vida profesional;
4.2.2 Copia certificada del ttulo de nivel tcnico, tecnolgico o de tercer nivel,
nacional o extranjero, inscrito en la Secretara Nacional de Educacin
Superior, Ciencia, Tecnologa e Innovacin, en las reas de los bienes a
valuar. Las personas que no cuenten con los ttulos sealados, debern
acreditar por lo menos cinco (5) aos de experiencia en las reas de avalo
cuya calificacin solicitan;
4.2.3 Certificados de los cursos de capacitacin realizados en las reas a avaluar;
4.2.4 Certificados que acrediten la experiencia mnima de dos (2) aos en las
reas de avalo y tres (3) informes que respalden dichos certificados; y seis
(6) informes que respalden la experiencia de cinco (5) aos para quienes no
cuenten con los ttulos sealados en el numeral 4.2.2;
4.2.5 Certificado emitido por el Consejo Nacional de Sustancias Estupefacientes y

Psicotrpicas (CONSEP), que seale que en sus registros no aparece que
haya recibido sentencia ejecutoriada condenatoria por haber cometido
infracciones tipificadas en la Ley sobre Sustancias Estupefacientes y
Psicotrpicas; y,
1319
4.2.6 Declaracin juramentada ante notario pblico de no encontrarse incurso en

las inhabilidades sealadas en este captulo.
En caso de asociaciones, se debern presentar los convenios de asociacin o de

representacin. (inciso incluido con resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
Los documentos otorgados en el extranjero debern presentarse debidamente autenticados,

de conformidad con la ley. (inciso incluido con resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de septiembre
del 2014)
La documentacin requerida en este captulo, deber ser original o certificada por un notario
pblico. (inciso reformado con resolucin No JB-2004-742 de 21 de diciembre del 2004 y sustituido
con resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
La Superintendencia podr requerir cualquier documento o informacin adicionales que

sean necesarios como complemento, para verificar la idoneidad y experiencia. (inciso incluido
con resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
ARTICULO 5.- No podrn ser peritos avaluadores, las personas que se encuentren
comprendidas en los siguientes casos, segn su naturaleza jurdica:
5.1 Quienes no se encuentren calificados como peritos avaluadores por parte de la

Superintendencia de Bancos y Seguros;
5.2 Las personas vinculadas por propiedad y/o administracin a la institucin a la que se
va a prestar el servicio, o con alguna entidad que forma parte del grupo financiero;
(reformado con resolucin No JB-2002-510 de 12 de diciembre del 2002)
5.3 El cnyuge o los parientes dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo de
afinidad de un director, administrador o principales funcionarios de la institucin
donde se efectuar el avalo;
5.4 Quienes se hallen inhabilitadas para ejercer el comercio;
5.5 Quienes mantengan relacin laboral con la institucin respectiva o la hubieran

mantenido en el ao inmediato anterior. La institucin del sistema financiero no
podr, dentro del ao siguiente a la terminacin de las funciones del perito avaluador
emplearlo o contratar sus servicios para el desempeo de funcin alguna.
Se excepta de la disposicin sealada en el inciso anterior a los peritos de las

instituciones financieras pblicas, para los avalos que requiera la propia institucin,
quienes podrn ser funcionarios de stas, cumpliendo con todos los dems
requisitos previstos en este captulo;
5.6 Quienes ejerzan funciones en organismos o instituciones rectores o ejecutores de la

poltica monetaria, crediticia o de control estatal, con excepcin de lo dispuesto en el
segundo inciso del numeral anterior;
5.7 Los funcionarios de la Superintendencia de Bancos y Seguros, o quienes perciban

sueldo, honorario o remuneracin con cargo al presupuesto de la institucin;
5.8 Quienes se hallen en mora, como deudores directos o indirectos; (reformado con
resolucin No JB-2002-510 de 12 de diciembre del 2002)
1320
5.9 Las personas cuyos crditos hubiesen sido castigados durante los ltimos cinco (5)
aos, por una institucin del sistema financiero o sus off- shore;
5.10 Quienes registren cheques protestados pendientes de justificar;
5.11 Quienes registren cuentas corrientes cerradas por incumplimiento de disposiciones

legales, hasta su rehabilitacin; (reformado con resolucin No JB-2002-510 de 12 de
diciembre del 2002)
5.12 Quienes hubieren sido llamados a juicio plenario por cometimiento de delitos, salvo
el caso de sentencia absolutoria;
5.13 Quienes fueren parte procesal en litigios seguidos por o en contra de institucin del
sistema financiero y las off-shore de que se trate;
5.14 Quienes hayan sido sancionados por su actuacin profesional por autoridad
competente;
5.15 Quienes, hubieren sido directores, administradores o principales funcionarios de una

institucin del sistema financiero que hubiere sido sometida a procesos de
regularizacin, intervencin por irregularidades financieras, saneamiento,
reestructuracin a cargo de la extinta Agencia de Garanta de Depsitos o
liquidacin forzosa, al tiempo de producido cualquiera de los eventos, salvo que
exista autorizacin expresa otorgada por el Superintendente de Bancos y Seguros;
(reformado con resolucin No. JB-2012-2310 de 20 de septiembre del 2012)
5.16 Quienes hubiesen sido sancionados por la Superintendencia de Bancos y Seguros

por faltas que a criterio de la entidad revistan gravedad; y,
5.17 Las personas jurdicas extranjeras que no tuvieren un representante o apoderado

dentro del territorio nacional.
Los carencia de impedimentos establecidos en el presente artculo se acreditar mediante

declaracin juramentada del solicitante, otorgada ante notario pblico. (inciso incluido con
resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
ARTICULO 6.- La calificacin se emitir por resolucin, la que se publicar en el Registro

Oficial.
La Superintendencia de Bancos y Seguros mantendr un registro de los peritos avaluadores

calificados.
Se dejar sin efecto la resolucin de calificacin a las firmas o a los profesionales calificados
por la Superintendencia de Bancos y Seguros para efectuar peritajes, que no hayan
actualizado su calificacin por un perodo de dos (2) o ms aos; y, para la rehabilitacin de
su calificacin, deber observar lo puntualizado en los artculos 4 y 5. (inciso sustituido con
resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
ARTICULO 7.- La firma de peritos avaluadores so pena de ser sancionadas informarn a la

Superintendencia de Bancos y Seguros, respecto de los cambios que se operen en la
integracin de su personal tcnico y directivo, as como en la composicin de su capital. Los
nuevos peritos avaluadores que se asignen a las entidades controladas para el desempeo
de las funciones para las que fueron contratados, cumplirn con los requisitos exigidos en el
artculo 4 y no debern encontrarse incursos en las inhabilidades del artculo 5.
1321
ARTICULO 8.- Los peritos avaluadores calificados, con una periodicidad anual y hasta el 31
de marzo de cada ao, actualizarn la siguiente informacin:
8.1 Las personas jurdicas, informarn sobre el nombre del representante legal,
adjuntando copia del nombramiento respectivo en caso de cambio o reeleccin;
8.2 Direccin, casilla, nmero telefnico, fax y direccin de correo electrnico. Para el
caso de las personas jurdicas se incluirn la misma informacin de sus oficinas tanto
en el pas como en el exterior, si las tuviere;
8.3 Declaracin del impuesto a la renta, del ltimo ejercicio, de las personas naturales y
de la firma. Para el caso de las personas jurdicas, se remitir el estado financiero
cortado al 31 de diciembre de cada ao, presentados ante la Superintendencia de
Compaas y Valores;
8.4 Listado del personal de peritos avaluadores miembros de la firma, detallando

domicilio, nacionalidad, nmero de cdula de ciudadana o pasaporte; (reformado con
resolucin No. JB-2008-1148 de 13 de junio del 2008)
8.5 Detalle de los contratos de peritaje celebrados en el ejercicio inmediato anterior, as

como del personal asignado en cada caso;
8.6 Las firmas que tengan vinculacin como miembros, asociados o representantes de
firmas valuadoras internacionales, remitirn un certificado actualizado que acredite la
vinculacin con dichas firmas, as como el nombre del representante legal, direccin,
casilla, nmero telefnico, fax y direccin de correo electrnico y persona de contacto
de la firma internacional. Las firmas que se vincularen con firmas internacionales,
dentro del periodo de actualizacin, debern remitir lo sealado en el numeral 4.2.1
del artculo 4.
Adicionalmente remitirn la siguiente informacin: nombre del representante legal,

direccin, telfono, direccin del correo electrnico, telex de la oficina principal con la
que mantiene relacin;
8.7 Declaracin sobre la permanencia de las condiciones en las cuales se constituy y

del cumplimiento de los requisitos con los cuales se le otorg la credencial de perito;
8.8 Para las personas jurdicas, certificado de existencia legal, otorgado por la
Superintendencia de Compaas y Valores; y,
8.9 Cualquier otro documento o informacin que la Superintendencia de Bancos y

Seguros considere necesario.
SECCIN II.- CONTRATACIN Y RESTRICCIONES DE LOS PERITOS
ARTICULO 9.- Corresponde al directorio o al organismo que haga sus veces, nombrar a los
peritos avaluadores, removerlos de su funcin y designar su reemplazo dentro de treinta
(30) das de producida su ausencia definitiva.
Los honorarios de los peritos se pactarn libremente entre las partes y su pago ser
responsabilidad de la institucin del sistema financiero quien podr trasladar parcial o
totalmente dicho costo a su cliente de existir acuerdo expreso por escrito.
1322
ARTICULO 10.- La Superintendencia de Bancos y Seguros se reserva el derecho de revisar

los contratos suscritos entre los peritos avaluadores y las instituciones del sistema financiero
y sus off-shore.
ARTICULO 11.- Los documentos mnimos que se adjuntarn al contrato son los siguientes:
11.1 Copia certificada del acta de directorio o del organismo que haga sus veces, segn
sea el caso, en la que se nombra al perito avaluador;
11.2 De tratarse de una firma de peritaje, nmina de los profesionales que realizarn la
valuacin, sealando el nombre del funcionario responsable del equipo de trabajo; y,
11.3 Declaracin de que el perito o la firma y sus miembros correspondientes, no se

hallan incursas en las incompatibilidades o restricciones detalladas en el artculo 5 y
en el artculo 14.
ARTCULO 12.- Los suscriptores de un contrato de valuacin, estn obligados a comunicar

de inmediato a la Superintendencia de Bancos y Seguros, cualquier causa de
incumplimiento que afecte la ejecucin de las tareas objeto del contrato en tiempo y forma, o
la terminacin anticipada del mismo.
ARTICULO 13.- Salvo casos de excepcin debidamente calificados por el Superintendente

de Bancos y Seguros, no se autorizar la celebracin de contratos de valuacin, con los
peritos, si el responsable de la valuacin, o cada uno de los integrantes del equipo de
trabajo, con excepcin del personal auxiliar, que acte en la entidad, estn incursos en los
siguientes casos:
13.1 Que mantenga obligaciones para con la entidad contratante; o,
13.2 Que sea cnyuge o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad o segundo
de afinidad de cualesquiera de los administradores o funcionarios con capacidad de
decisin de la entidad.
SECCIN III.- PROHIBICIONES Y SANCIONES
ARTCULO 14.- Las personas calificadas para ejercer la funcin de peritos avaluadores
estn prohibidas de:
14.1 Prestar servicios a la institucin o colaborar con ella, de tal manera que d lugar a
presumir que se halla afectada su independencia, dentro del ao siguiente a la
terminacin de sus funciones;
14.2 Formar parte de los organismos de administracin de la entidad, con excepcin de lo

dispuesto en el segundo inciso del numeral 5.5 del artculo 5, de este captulo;
14.3 Delegar sus funciones como perito;
14.4 Representar a los accionistas o socios de las entidades, en las juntas generales; y,
14.5 Revelar datos contenidos en los informes de valuacin, o entregar a personas

distintas a la entidad contratante, el cliente correspondiente o las autoridades de
control, informacin respecto de los negocios o asuntos de la entidad o del cliente,
obtenidos en el ejercicio de sus funciones.
1323
ARTICULO 15.- Los peritos estarn sujetos a las siguientes sanciones, independiente de
las acciones civiles y penales que correspondan:
15.1 Observacin escrita por parte de la Superintendencia de Bancos y Seguros, en caso

de falta de idoneidad en el desempeo de sus funciones; por la falta de envo
oportuno de los informes solicitados, de los documentos para la actualizacin anual;
y, por la remisin a la Superintendencia de Bancos y Seguros de datos incorrectos
del personal;
15.2 Suspensin temporal en el ejercicio de sus funciones, por reiterada negligencia, o

incumplimiento de las normas pertinentes, o en caso de que los peritos avaluadores
incurran en una o ms de las incompatibilidades sealadas en este captulo.
Los peritos avaluadores a los que se les haya observado por tres ocasiones, en el
lapso de un ejercicio econmico, en una o ms entidades en las que preste sus
servicios, sern sancionados con la suspensin temporal
La suspensin temporal ser mnima de seis (6) meses y mxima de dos (2) aos; y,
15.3 Descalificacin, cuando la Superintendencia de Bancos y Seguros comprobare que

los peritos avaluadores han procedido en contra de las disposiciones legales
aplicables a sus funciones; o, han ayudado a la presentacin al pblico o a las
autoridades de datos no acordes con la realidad o con las disposiciones legales y
reglamentarias vigentes u omitan en sus informes hechos relevantes relacionados
con el avalo.
Si los peritos avaluadores que habiendo sido sancionados con la suspensin

temporal en el ejercicio de sus funciones en entidades controladas por la
Superintendencia de Bancos y Seguros, incurrieren en una infraccin que amerite
una nueva sancin de suspensin temporal, sern descalificados.
La descalificacin a que se refiere este numeral, se la entender de por vida. La

descalificacin y sus efectos recaern sobre el perito avaluador o la firma, as como
para sus socios, el representante legal, gerentes e intervinientes, si sus informes son
los que originaron la descalificacin.
En el evento de cumplirse lo prescrito en los numerales 15.2 y 15.3, la Superintendencia de

Bancos y Seguros dispondr que la institucin controlada cambie de peritos avaluadores,
an antes de la expiracin del respectivo contrato, sin que por tal decisin haya lugar a
reclamacin alguna por parte de los mismos.
ARTICULO 16.- De las acciones que procedan se tomar nota al margen del registro de
peritos.
ARTICULO 17.- La suspensin y la descalificacin se declararn mediante resolucin, que

se publicar en el Registro Oficial y se dar a conocer a todas las entidades controladas por
la Superintendencia de Bancos y Seguros, donde no podr ejercer ningn tipo de funciones,
adems se informar del particular a la Superintendencia de Compaas y Valores y de
mantener vinculacin con entidades del exterior, se comunicar a tales entidades.
ARTCULO 18.- En el caso de la suspensin temporal, cumplido el tiempo de sancin, la

rehabilitacin de los peritos avaluadores sancionados operar observando lo puntualizado
en los artculos 4 y 5 de este captulo.
1324
SECCIN IV.- DEL INFORME DE PERITOS Y DE LOS MANUALES
ARTICULO 19.- Los peritos avaluadores presentarn los informes sobre las valuaciones de
los bienes de la institucin del sistema financiero y sus off-shore, por escrito, en idioma
espaol y con cifras en dlares de los Estados Unidos de Amrica.
ARTCULO 20.- El informe deber contener como mnimo, de acuerdo a la naturaleza del
bien, los requisitos, caractersticas y condiciones sealadas en los anexos de este captulo.
(artculo sustituido con resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
ARTICULO 21.- Las instituciones del sistema financiero contarn con manuales de
valuacin, los cuales debern contener como mnimo los requisitos establecidos en los
anexos de este captulo. En los citados manuales, las instituciones incluirn un glosario de
los trminos que utilicen en la realizacin de sus avalos. (artculo sustituido con resolucin No.
JB-2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
ARTICULO 22.- Las instituciones del sistema financiero proporcionarn a la

Superintendencia de Bancos y Seguros los manuales a que se refiere el artculo anterior,
as como las modificaciones que efectan a dichos manuales, cuando menos con quince
(15) das hbiles de anticipacin a la fecha en que inicien su aplicacin.
La Superintendencia de Bancos y Seguros tendr la facultad de veto respecto de los

manuales y sus modificaciones, dentro de un plazo de quince (15) das hbiles, contado a
partir de la fecha de su recepcin.
ARTICULO 23.- El valor de los bienes se determinar con independencia del propsito por
el que se solicite el avalo.
ARTICULO 24.- Las instituciones organizarn un registro con los valores de referencia
obtenidos en los diferentes avalos que practiquen, distinguiendo los relativos a inmuebles;
maquinaria y equipo; y, agropecuarios.
SECCIN V.- DISPOSICIONES GENERALES
ARTICULO 25.- Los peritos avaluadores tienen la obligacin de mantener en reserva la

informacin proporcionada por las entidades sujetas a valuacin. Tratndose de personas
jurdicas, esta disposicin se hace extensiva a sus directores, representantes legales,
funcionarios, asesores, miembros del personal de apoyo que hubiesen tenido acceso a la
informacin, sin perjuicio de las sanciones que establecen la Ley General de Instituciones
del Sistema Financiero.
Los responsables asumen la reparacin del dao que se ocasionara por la divulgacin de la
informacin que la entidad cuyos bienes sean sujetos a valuacin, considere
justificadamente que no est obligada a revelar al pblico, sin perjuicio de las sanciones que
establece la Ley General de Instituciones del Sistema Financiero.
ARTCULO 26.- La Superintendencia de Bancos y Seguros conformar y mantendr una

base de datos con parte de la informacin que consta en los informes elaborados por los
peritos avaluares, para cada clase de avalos. Los datos seleccionados se requerirn en
estructuras que se solicitar a travs de circular. (artculo incluido con resolucin No. JB-2014-
3091 de 10 de septiembre del 2014)
1325
ARTICULO 27.- Los peritos avaluadores sern responsables del contenido total y parcial del
avalo. En el documento se har constar el nombre y la firma de cada uno de los tcnicos
que participaron en la elaboracin del mismo, los que compartirn solidariamente la
responsabilidad.
ARTICULO 28.- Los casos de duda en la aplicacin del presente captulo, sern resueltos
por la Junta Bancaria o el Superintendente de Bancos y Seguros, segn el caso.
SECCIN VI.- DISPOSICIONES TRANSITORIAS (seccin incluida con resolucin No. JB-
2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
PRIMERA.- Hasta el 31 de marzo de 2015, las instituciones del sistema financiero

adecuarn sus manuales de valuacin, incorporando los conceptos sealados en los
anexos que forman parte de este captulo. (reformado con resolucin No. 032-2015-F de 6 de
enero del 2015)
SEGUNDA.- A enero del 2016, la Superintendencia de Bancos y Seguros tendr operativa

la base de datos a la que se refiere el artculo 26, de este captulo.
ANEXO No. 1
VALUACIN DE INMUEBLES
(incluido con resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de septiembre del 2014)
1 ENFOQUES DE VALUACIN
El inmueble deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de

mercado, considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares que
influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los
resultados de la valuacin por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas,
condicin y destino del inmueble.
En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de

valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las
limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.
1.1 ENFOQUE DE COSTO
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o

reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a
aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:
1.1.1 Terreno.- Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas
fsicas, de uso y de servicios;
1.1.2 Construcciones.- Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de

las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas;
1.1.3 Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias.- Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de
stos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus
caractersticas fsicas; y,
1.1.4 Debilidades.- Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico y estado de

conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su caso, la
1326
obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo con sus

caractersticas particulares.
1.2 ENFOQUE DE INGRESOS
Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los flujos futuros derivados del
uso del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico
de ingresos. Se debern considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de
capitalizacin utilizada, as como, entre otros: renta real, renta estimada, deduccin por
depreciacin, impuestos, servicios, gastos generales.
La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria para cada tipo de construccin
o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de
mercado de rentas de bienes comparables.
1.3 ENFOQUE DE MERCADO
Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del
precio de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que
presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado, en el
corto plazo, en la zona de ubicacin del inmueble o en una zona similar y se especificarn
claramente los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para
terrenos como para construcciones. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se
describir dentro del avalo.
2. CRITERIOS GENERALES
2.1 El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito;
2.2 El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere
el avalo;
2.3 En el avalo de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad horizontal, para terreno y

construccin, el valor del bien individual deber estimarse en funcin de cada
alcuota. Tanto las reas comunales, las instalaciones generales de la edificacin,
como las reas privadas e instalaciones propias debern ser valuadas, en su caso, en
forma separada, observando lo siguiente:
2.3.1 Se deber obtener la escritura de constitucin de rgimen de propiedad

horizontal, las alcuotas que le corresponda a cada unidad privada sobre el
valor total;
2.3.2 An cuando el avalo se refiera a una unidad privada dentro del conjunto, se
debern describir en forma general las caractersticas del conjunto; y,
2.3.3 La interpretacin de los conceptos que intervienen en la valuacin de estos

bienes, deber atender a lo dispuesto en los principios internacionales de
valuacin, determinados en el manual definido por la institucin.
2.4 En el avalo de terrenos cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario comercial
(fraccionamiento, centro comercial u otro), as como del que no se hayan encontrado
referencias de ofertas de inmuebles similares, se podr usar el mtodo residual,
siempre que se cumpla con los siguientes requisitos:
1327
2.4.1 Ser jurdicamente permisible;
2.4.2 Ser tcnicamente factible;
2.4.3 Ser econmicamente viable; y,
2.4.4 Que se considere la capacidad y el tiempo que razonablemente se puede

esperar para que el mercado absorba el proyecto.
2.5 Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no est an definido por no estar
considerado dentro de la reglamentacin urbana de la localidad, se deber realizar un
anlisis de las condiciones fsicas, y de los servicios del terreno, antes de establecer
las bases que permitan realizar una estimacin de valor confiable;
2.6 *En la elaboracin de avalo de inmuebles que forman parte de una planta industrial,
para analizar, en su caso, la depreciacin aplicable en la estimacin de valores del
bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin fsica entre inmueble y
maquinaria;
2.7 En el avalo de un hotel, el anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, se deber

basar en parmetros de mercado, tomando en consideracin el tipo y categora del
hotel as como la zona geogrfica de ubicacin;
2.8 La obra en proceso no se deber incluir en el avalo a menos que la etapa de avance
de obra sea identificable y delimitable;
2.9 Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan

sustentar que un predio rstico es de transicin con influencia urbana o de otro uso
diferente, as como la justificacin del valor que se concluya en el avalo. Las
caractersticas del predio, servicios o influencias urbanas, que supuestamente lo
hacen de transicin, se deben argumentar satisfactoriamente. Se sealar conforme
a lo observado lo siguiente: Descripcin del terreno en transicin, ubicacin con
respecto al ncleo urbano, descripcin del equipamiento urbano de la zona,
clasificacin de la zona, uso actual del suelo, tendencia del crecimiento urbano y
densidad de poblacin, intensidad de construccin, nivel socioeconmico, tamao
promedio apreciado de los lotes circundantes y restricciones para la zona; y,
2.10 El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin, fotocopia de planos o, en

su caso, referencias del documento que sirvi de base para la determinacin de la
superficie, as como en su caso, de fotografas interiores y exteriores de las partes
ms representativas del bien.
3. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO DE INMUEBLES
El informe contendr:
3.1 DATOS DEL AVALO
3.1.1 Solicitante.- Tratndose de avalo solicitado por las partes interesadas, se

deber indicar el nombre de la persona natural o jurdica que requiere el
servicio.
En el caso de persona jurdica, adems de indicar su denominacin o razn

social, se deber sealar el nombre de la persona natural que la representa;
1328
3.1.2 Valuador.- Se deber indicar el nombre y, en su caso, profesin del valuador

acreditado por la propia institucin del sistema financiero y previamente
calificado por la Superintendencia de Bancos y Seguros, que de acuerdo a la
especialidad requerida, realiza el avalo;
3.1.3 Fecha del avalo.- Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima
visita de inspeccin al inmueble. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no
coincide con la de estimacin de los valores, y la diferencia en fechas fuese
relevante, este hecho se deber sealar en el avalo;
3.1.4 Inmueble que se vala.- Se deber indicar el tipo de inmueble valuado, si se

trata, entre otros, de terreno baldo o habilitado para un uso especfico. En el
caso de construcciones, si se trata, entre otros, de habitacin unifamiliar o
multifamiliar, oficina, edificio de productos, nave industrial, bodega, local
comercial, hotel, entre otros;
3.1.5 Rgimen de propiedad.- Se deber indicar si es privada (individual o

colectiva), pblica o de cualquier otra naturaleza.
Slo sern motivo de avalo los bienes sujetos a rgimen comunal en

aqullos casos que por disposicin expresa puedan ser realizados por la
institucin del sistema financiero;
3.1.6 Propietario del inmueble.- Deber asentarse el nombre de la persona que

est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por autoridad
competente, o lo sealado en el certificado del Registrador de la Propiedad
del cantn correspondiente. Se deber indicar en el avalo cul fue la
referencia en cada caso.
Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del inmueble

analizado, se consignar en el avalo;
3.1.7 Objeto del avalo.- Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor
justo de mercado, valor de liquidacin, valor de rescate y valor de desecho).
Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la
especialidad valuatoria y del propsito del avalo;
3.1.8 Propsito del avalo.- Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo.
Es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros: Otorgamiento
de crdito, reestructuracin de crdito, dacin en pago, adjudicacin, entre
otros;
El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el
cual se requiere el avalo; y,
3.1.9 Definiciones.- Se debern incluir en el avalo las definiciones de valor que

vayan a emplearse de conformidad con el glosario de trminos, acordes con
su objeto y propsito, acogindose para el efecto los principios internacionales
de valuacin.
3.2 TERRENO
3.2.1 Caractersticas urbanas:
1329
3.2.1.1 Clasificacin de la zona.- Se deber indicar la clasificacin de

acuerdo a la reglamentacin urbana en la localidad. Si no se contara
con un programa o plan de desarrollo urbano, se sealar la
clasificacin y la categora de acuerdo a la apreciacin observada.
Asimismo, se deber especificar, entre otras, si se trata de una zona
o de un sector en crecimiento o en desarrollo, en proceso de
consolidacin, en declinacin o en renovacin;
3.2.1.2 Tipo de construccin predominante.- Se deber mencionar el tipo

o tipos de construccin predominante en la calle o en la zona donde
se ubica el inmueble, la calidad, el nmero de niveles y el uso de las
construcciones, as como las clasificaciones existentes;
3.2.1.3 ndice de saturacin en la zona.- Se deber sealar el porcentaje

aproximado de lotes con construccin con relacin al nmero de lotes
baldos en la zona o sector;
3.2.1.4 Poblacin.- Se deber indicar si en la zona la poblacin es, entre

otras, nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante.
Asimismo, se sealar su nivel socioeconmico;
3.2.1.5 Vas de acceso.- Se deber describir, entre otros, tipo de

comunicacin vial, importancia de las vas, proximidad e intensidad
del flujo vehicular; y,
3.2.1.6 Servicios pblicos y equipamiento urbano.- Se deber hacer una

diferenciacin entre los servicios pblicos y el equipamiento urbano,
indicar en los servicios, si corresponden a la zona, a la calle o
introducidos al terreno, especificando con detalle la naturaleza y las
caractersticas de cada uno de ellos. Para el caso del equipamiento
urbano, ste se deber describir y se sealar su distancia
aproximada al inmueble valuado.
3.2.2 Descripcin del terreno:
3.2.2.1 Ubicacin.- Se deber indicar con el mayor grado de precisin la

localizacin del inmueble a valuar, identificando: pas, provincia,
ciudad, cantn, parroquia, y las coordenadas georeferenciales.
En caso de que el terreno cuente con alguna denominacin o sea

inmueble de difcil localizacin, se indicar nombre, vas de acceso,
puntos importantes a travs de distancias y orientaciones,
reforzndose con un croquis de localizacin.
Se deber citar, en su caso, el nombre de la persona que estuvo

presente durante la visita de inspeccin;
3.2.2.2 Tramo de calle, calles transversales limtrofes y orientacin.-

Se deber sealar el nombre de la calle, el nmero (si lo hubiera) y
entre que calles se ubica el predio, si es posible, se mencionar la
distancia a la esquina ms prxima. Si el predio est en esquina, es
cabecera de manzana o manzana completa, se mencionarn los
nombres de todas las calles y sus orientaciones;
1330
3.2.2.3 Linderos.- Se debern mencionar los linderos y medidas referidas

en la escritura pblica o en la resolucin emitida por autoridad
competente, que permitan su plena identificacin. Si el inmueble en
estudio tuviera un lindero notable que pudiera aumentar o disminuir
el valor, sta se deber indicar;
3.2.2.4 rea total.- Al igual que los linderos, se deber sealar la fuente de
procedencia de esta informacin.
En caso de que se disponga de informacin que refleje diferencias

apreciables entre medidas o reas de escrituras respecto a las
determinadas por medicin directa, fotocopia de los planos
presentados o algn documento expedido por autoridad
competente, se consignar la informacin de las distintas fuentes,
sealando en el numeral 3.3.6 del presente anexo, la forma en que
sern interpretadas dichas diferencias para el anlisis de valor;
3.2.2.5 Configuracin y topografa.- Se deber sealar la configuracin

del terreno, as como sus accidentes topogrficos, que podrn ser,
entre otros, pendientes, depresiones, promontorios;
3.2.2.6 Caractersticas panormicas.- Se debern sealar, en su caso,

todas aquellas caractersticas que aumenten o disminuyan el valor
del predio, entre otras: Frente de playa, vista al mar, zonas
jardinadas o arboladas, paisaje urbano, cementerios, asentamientos
irregulares, plantas de transferencia de desechos slidos, zonas de
tolerancia, canales de aguas negras y basureros;
3.2.2.7 Densidad habitacional permitida.- Se deber obtener de la

reglamentacin urbana que expida el municipio de la localidad
correspondiente o, en su caso, de la observacin;
3.2.2.8 Intensidad de construccin permitida.- Se deber obtener de la

reglamentacin urbana que expida el municipio de la localidad
correspondiente o, en su caso, de la observacin;
3.2.2.9 Servidumbres o restricciones.- Se debern sealar aquellas que

provengan de alguna fuente documental, entre otras, ttulo de
propiedad, alineamiento, reglamentacin de la zona o
fraccionamiento. Entre algunas de las restricciones a considerar,
estn las pblicas, las privadas y las de mercado;
3.2.2.10 Consideraciones adicionales.- En la elaboracin de algunos

avalos, se debern tomar en cuenta otros factores que pudieran
incidir en forma importante en la estimacin del valor de un predio,
tales como la calidad del subsuelo y su relacin con el uso del suelo
autorizado, afectaciones, invasiones, reglamentos de construccin,
nivel de aguas freticas y otros; y,
3.2.2.11 Uso actual.- Se deber describir detalladamente el uso que tiene el

predio en la fecha en que se practica la inspeccin, mencionando la
condicin apreciada y si el mismo cuenta con obras
1331
complementarias, en cuyo caso, se indicar en que consisten y

cmo estn cuantificadas.
3.2.3 Consideraciones previas al avalo.- Se deber justificar la aplicacin de

valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios
de valuacin y todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien. En
su caso, se ampliar la descripcin del inmueble, haciendo nfasis en
aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona.
Se presentarn, en su caso, las referencias de mercado utilizadas para la

estimacin del valor unitario de terreno con su correspondiente tabla de
homologacin y se indicar el procedimiento de ajuste a seguir para hacer
comparables las investigaciones de mercado.
Los criterios que se debern observar en el desarrollo del procedimiento de

homologacin podrn ser, de manera enunciativa ms no limitativa, entre
otros:
3.2.3.1 Revisar que los factores de ajuste aplicados sean los pertinentes y
contemplen todos los aspectos relevantes del bien;
3.2.3.2 Los ajustes debern ser consistentes, entre los comparables y el

bien;
3.2.3.3 Los ajustes debern derivarse de observaciones del mercado;
3.2.3.4 Dar un mayor peso al bien comparable que menos ajustes requiera;
3.2.3.5 Favorecer la aplicacin de factores de ajuste que menores

suposiciones impliquen;
3.2.3.6 Observar el rango de amplitud entre los valores obtenidos para cada
bien comparable, despus de los ajustes; y,
3.2.3.7 Analizar la razonabilidad de los resultados obtenidos en el proceso de

homologacin.
Los factores de ajuste a considerar podrn ser, entre otros, superficie, uso,
zona, ubicacin, forma, topografa, comercializacin.
3.2.4 Obtencin de valores:
3.2.4.1 Valor fsico.- Se deber verificar el lote tipo que seale la autoridad
competente, en su caso, el predominante en la zona, o bien, en la
calle; y, el valor o valores por metro cuadrado, que sern resultado
del anlisis proveniente de una investigacin del mercado
inmobiliario, ponderndolos con los datos estadsticos comparables.
Como resultado de dicha investigacin se debern aplicar los factores
que conduzcan al valor unitario que ser aplicado al lote en estudio.
El procedimiento utilizado para la estimacin del valor fsico de un

inmueble ser el mismo que se aplique para la estimacin del valor
de mercado a que se refiere el numeral 3.2.4.3 del presente anexo;
1332
3.2.4.2 Valor de capitalizacin de rentas.- Se deber especificar como se

obtienen los ingresos netos anuales que produce o puede producir un
predio y una tasa de capitalizacin acorde con el riesgo del proyecto,
para lo cual se tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su
caso, la renta estimada de mercado.
Se debern considerar, entre otras, las siguientes deducciones:

porcentaje de desocupacin, impuesto predial, derechos por servicios
de agua, gastos generales (administracin, limpieza, vigilancia),
gastos de conservacin y mantenimiento, impuesto predial; y,
seguros.
Se aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo al

uso o destino del predio, el estado de conservacin, la zona de
ubicacin, la oferta y la demanda, entre otros. Se deber justificar el
procedimiento empleado en el avalo.
En el caso de que se aplique cualquier mtodo distinto al de

capitalizacin de rentas para la estimacin del valor de un predio a
travs del enfoque de ingresos, su utilizacin se deber justificar y el
mtodo se deber describir dentro del avalo; y,
3.2.4.3 Valor de mercado.- Se debern identificar un mnimo de tres bienes

que hayan sido vendidos u ofertados recientemente y que sean
iguales o similares al predio valuado. Se debern, en su caso,
distinguir las caractersticas que hagan diferentes entre s al predio
valuado de los bienes comparables, as como efectuar la
homologacin y ajustes correspondientes.
El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un terreno a travs

del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de manera clara
dentro del avalo.
Cuando se utilice el enfoque comparativo de mercado para el lote tipo se

debern aplicar, en su caso, factores de eficiencia, los cuales podrn ser, de
ubicacin, de zona, de superficie, de frente y de forma, entre otros.
3.3 TERRENO Y CONSTRUCCIONES
3.3.1 Datos del avalo.- Se deber aplicar lo sealado en el numeral 3.1 del
presente anexo;
3.3.2 Terreno.- Se deber aplicar lo sealado en el numeral 3.2 del presente

anexo;
3.3.3 Descripcin general de la construccin.- Se deber informar sobre:
3.3.3.1 Uso actual.- Se deber describir el inmueble iniciando con el

terreno, el uso actual de la construccin y, en su caso, sus
diferentes niveles. La descripcin deber seguir un orden adecuado
que permita identificar la distribucin de las distintas reas o
espacios que conforman la propiedad;
1333
3.3.3.2 Tipo de construccin.- En funcin de los tipos y calidades de

construccin, se debern agrupar las distintas reas o los niveles;
3.3.3.3 Clasificacin y calidad de la construccin.- Se deber sealar,

entre otras, si es antigua, moderna o mixta, as como sus distintas
calidades observadas;
3.3.3.4 Nmero de niveles.- Se deber indicar el nmero de plantas o

niveles de que se compone el inmueble.
Cuando se vale una unidad aislada de un edificio, se deber

mencionar el total de niveles del mismo y los correspondientes a la
unidad valuada;
3.3.3.5 Edad aproximada de la construccin.- Se deber mencionar la

edad cronolgica con base en la fuente documental presentada.
En el avalo de inmueble que haya sido objeto de alguna

reconstruccin o remodelacin, se deber indicar la fecha en que se
hizo, especificando si fue total o parcial, si abarc elementos
estructurales o slo acabados, el porcentaje que representa con
respecto al total y las reas del inmueble que fueron
reacondicionadas.
A falta de esta informacin, se indicar la edad aparente

debidamente fundamentada;
3.3.3.6 Vida til remanente.- Se deber establecer con base en la vida til
probable asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad
aproximada del mismo;
3.3.3.7 Estado de conservacin.- Se debern hacer las clasificaciones

siguientes, entre otras: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno,
nuevo, recientemente remodelado, reconstruido. Asimismo, se
sealarn las deficiencias relevantes tales como humedades,
salitre, cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos;
3.3.3.8 Calidad del proyecto.- Se debern indicar las cualidades o

defectos con base en la funcionalidad del inmueble, clasificndolo,
entre otras, en: obsoleto, adecuado a su poca, deficiente,
inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente; y,
3.3.3.9 Unidades rentables o susceptibles de rentarse.- Se debern

mencionar el total de ellas, agrupndolas segn su uso.
3.3.4 Elementos de la construccin.- Se debern describir los elementos

constructivos que forman parte de la edificacin, sealando tipo de materiales
utilizados, calidad y estado:
3.3.4.1 Obra gris.- Se deber considerar lo siguiente:
3.3.4.1.1. Cimentacin;
3.3.4.1.2. Estructura;
1334
3.3.4.1.3. Muros;
3.3.4.1.4. Entrepisos;
3.3.4.1.5. Techos;
3.3.4.1.6. Azoteas; y,
3.3.4.1.7. Bardas.
3.3.4.2 Revestimientos y acabados interiores:
3.3.4.2.1 Aplanados;
3.3.4.2.2 Plafones;
3.3.4.2.3 Pisos;
3.3.4.2.4 Escaleras;
3.3.4.2.5 Pintura; y,
3.3.4.2.6 Recubrimientos especiales.
3.3.4.3 Carpintera:
3.3.4.3.1 Puertas;
3.3.4.3.2 Guardarropa;
3.3.4.3.3 Plafones; y,
3.3.4.3.4 Pisos.
Se debern mencionar tambin aquellos elementos que sean

significativos, entre otros, ventanas y vigas decorativas.
3.3.4.4 Instalaciones hidrulicas y sanitarias.- Se debern indicar si son

ocultas o aparentes, as como la clase y calidad de los materiales
que las componen. Se sealar el material y la capacidad de los
tinacos y tanques elevados;
3.3.4.5 Instalaciones elctricas.- Se deber sealar si son ocultas o

aparentes, entubadas o sin entubar, tipo de salidas, la calidad y tipo
de lmparas, accesorios y tableros. Asimismo, se indicar el tipo de
corriente;
3.3.4.6 Herrera.- Se debern sealar material, calidad y estado;
3.3.4.7 Vidriera.- Se debern sealar material, tipo y estado;
3.3.4.8 Cerrajera.- Se debern indicar el tipo, calidad y estado;
1335
3.3.4.9 Fachadas.- Se debern sealar el nmero de fachadas, los

materiales predominantes. Se debern diferenciar, cuando proceda,
los materiales de fachadas principales e interiores;
3.3.4.10 Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias:
3.3.4.10.1 Instalaciones especiales.- Son aqullas adheridas al

inmueble e indispensables para el funcionamiento
operacional de ste. Entre otras: elevadores y
montacargas, escaleras electromecnicas, equipos de
aire acondicionado, sistema hidroneumtico, calefaccin,
subestacin elctrica, pararrayos, equipos contra
incendio, cisternas, fosas spticas, pozos de absorcin,
plantas de tratamiento; y, pozos artesianos, aljibes,
equipos de bombeo;
3.3.4.10.2 Elementos accesorios.- Son aqullos necesarios para

el funcionamiento de un inmueble de uso especializado.
Entre otros: caldera, depsito de combustible, pantalla
de proyeccin, planta de emergencia, butacas, sistema
de aspiracin central, bveda de seguridad, sistema de
intercomunicacin; y, equipo de seguridad y circuito
cerrado de televisin; y,
3.3.4.10.3 Obras complementarias.- Son aquellas que

proporcionan amenidades o beneficios al inmueble.
Entre otras: bardas, celosas, rejas, patios y andadores,
marquesinas, prgolas, jardines, fuentes y espejos de
agua, terrazas y balcones, cocinas integrales, riego por
aspersin, albercas y piscinas; y, sistemas de sonido
ambiental.
Los conceptos antes mencionados de manera enunciativa, se

debern describir por separado de las construcciones para obtener
valores unitarios independientes.
3.3.5 Inspeccin fsica.- Se deber identificar el inmueble clara y precisamente,

analizando cada una de las partes que le agregan o deducen valor.
Se deber contar con modelos de forma que permitan concentrar la

informacin necesaria y suficiente del inmueble. La informacin a levantar y
posteriormente a reportar deber ser, en lo conducente, la sealada en los
numerales 3.2.1, 3.2.2, 3.3.3 y 3.3.4 del presente anexo.
Se deber realizar una inspeccin detallada con el objeto de estimar su

estado de conservacin, para as determinar las disminuciones.
Se debern revisar junto con el responsable asignado, en su caso, los

programas o mtodos de mantenimiento del inmueble, identificando si existen
bitcoras de mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo.
Se debern incorporar fotografas interiores y exteriores de las partes ms

representativas del inmueble, tomadas durante la visita de inspeccin, las
1336
cuales debern referenciarse. Asimismo, se deber incluir una toma

representativa de su localizacin dentro del conjunto;
3.3.6 Consideraciones previas al avalo.- Se debern indicar los criterios,

procedimientos y enfoques de valuacin a utilizarse de acuerdo con lo
previsto en el numeral 2 del presente anexo. Cuando excepcionalmente
alguno de los tres enfoques no se haya podido desarrollar, este evento deber
ser justificado con los aspectos considerados para el efecto en el manual de
cada institucin, y detallarse en el informe de avalo;
3.3.7 Fuentes de informacin para obtener valores.- Se debern utilizar fuentes

de informacin actualizadas internas o externas que permitan opiniones de
valor confiables y soportadas. Entre las fuentes estn, los catlogos,
directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y guas de
precios, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos
conceptos que incidan en el valor del bien;
3.3.8 Obtencin de valores:
3.3.8.1. Terreno.- Para la obtencin del valor del terreno, deber aplicarse lo
sealado en el numeral 3.2.4 del presente anexo;
3.3.8.2. Construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios

y obras complementarias:
3.3.8.2.1. Valor fsico.- Se considerar:
Valor de reposicin nuevo o de reproduccin nuevo.-

Se debern obtener los valores unitarios de reposicin
nuevo o, en su caso, de reproduccin nuevo para cada
tipo de construccin observada. Se debern justificar la
aplicacin de estos valores, las fuentes de consulta y la
metodologa aplicada; y,
Valor neto de reposicin o neto de reproduccin.- Se

debern obtener los valores netos de reposicin o de
reproduccin para cada tipo de construccin observada.
Las disminuciones se debern aplicar, en su caso, por
edad y estado de conservacin.
En los casos que proceda la aplicacin de factores de

disminuciones por obsolescencias funcional o econmica,
stos afectarn al valor fsico, incluyendo, en su caso, al
terreno. Se debern justificar en el avalo la aplicacin de
estos factores, las fuentes de consulta y la metodologa
aplicada;
3.3.8.2.2. Valor de capitalizacin de rentas.- Para la estimacin

del valor de capitalizacin de rentas existen, entre otros,
los siguientes mtodos:
Mtodo tradicional.- Se debern obtener el valor

presente de flujos futuros anuales que produce o puede
1337
producir un inmueble y una tasa de capitalizacin acorde

con el riesgo del proyecto.
Se deber tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o,

en su caso, la renta estimada de mercado.
Se debern considerar, entre otras, las siguientes

deducciones: porcentaje de desocupacin, impuesto
predial, derechos por servicios de agua, gastos generales
(administracin, limpieza, vigilancia), gastos de
conservacin y mantenimiento, consumo de energa
elctrica comn (la correspondiente a elevadores,
iluminacin artificial de pasillos, vestbulos, escaleras); y,
seguros.
Se deber aplicar la tasa de capitalizacin que

corresponda, entre otros, de acuerdo a la edad y la vida
remanente del inmueble, el uso o destino del mismo, el
estado de conservacin, la calidad del proyecto, la zona
de ubicacin, la oferta y la demanda y la calidad de las
construcciones. Se justificar en el avalo y se
documentar el procedimiento empleado;
3.3.8.2.3. Otros mtodos.- Existen otros procedimientos que

basados en el mismo principio de capitalizacin de rentas
proponen:
Estimar la rentabilidad de activos fijos considerando el

efecto inflacionario, la situacin jurdica relativa al tipo de
contrato de arrendamiento, la disminucin anual de las
construcciones e impuestos. La tasa de capitalizacin que
se aplica, es la correspondiente a una inversin, la cual
deber estar en funcin del riesgo de dicha inversin y
referida a las tasas de rendimiento que imperan en los
mercados de valores nacional o internacional. Para este
ltimo caso, se deber indicar la equivalencia a la tasa
nacional debidamente fundamentada.
Considerar las rentas brutas anuales y las tasas de

capitalizacin aplicables a condiciones no inflacionarias y
de bajo riesgo.
En el caso de la aplicacin de cualquier otro mtodo

distinto al de capitalizacin de rentas para la estimacin
del valor de un inmueble a travs del enfoque de ingresos,
su utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber
describir dentro del avalo; y,
3.3.8.2.4. Valor de mercado.- Se debern identificar un mnimo de

tres bienes que hayan sido vendidos u ofertados
recientemente y que sean iguales o similares al inmueble
valuado. Se debern, en su caso, distinguir las
caractersticas que hagan diferentes entre s al inmueble
1338
valuado de los comparables, as como efectuar la

homologacin y ajustes correspondientes.
El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de

un inmueble a travs del enfoque de mercado, deber
estar justificado y descrito de manera clara dentro del
avalo;
3.3.9 Resumen de valores y conclusiones.- Los valores obtenidos, mediante los

diferentes enfoques, en su caso, se debern presentar invariablemente en el
siguiente orden:
3.3.9.1. Valor fsico;
3.3.9.2. Valor de capitalizacin de rentas; y,
3.3.9.3. Valor de mercado.
3.4 SOPORTE TCNICO Y MEMORIA DE CALCULO
La institucin del sistema financiero deber conservar, por un periodo de seis (6) aos, la
informacin relativa al reporte del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las
consideraciones pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos
para la obtencin de la estimacin de valor de los bienes.
Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos que
fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o electrnicos y
organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin, localizacin y consulta.
Se deber dejar constancia o referencia de las fuentes de informacin, proveedores,

catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra fuente que se haya utilizado.
La informacin referida, as como los resultados del avalo debern ser manejados en
forma confidencial.
ANEXO No 2
VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPO
1. ENFOQUES DE VALUACIN

reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad semejante a aqul que se
vala. Se deber tomar en consideracin la prdida de valor debido a deterioro fsico (edad
y estado de conservacin), obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica, para cada
tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus caractersticas.
bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de
1339
ingresos. Se deber considerar, debidamente fundamentada y soportada, la tasa de

capitalizacin utilizada.
Para la valuacin de los bienes, principalmente se debern considerar la renta o los

ingresos que generara la maquinaria y equipo y no los aplicables al negocio en general, ya
que stos involucran otros bienes e intangibles necesarios para el funcionamiento del
negocio o empresa.
Aunque siempre deber tomarse en cuenta, este enfoque slo ser aplicable cuando estn
claramente identificados en forma separada los ingresos del bien.
Es importante mencionar que bajo este enfoque no se supone que la suma de las partes es
igual al total y viceversa, esto es, que la suma de ingresos de los bienes valuados pueda ser
igual a los ingresos del negocio o empresa donde se ubican y viceversa.
presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado. Se
especificarn claramente los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar.
Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.
2.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito;
2.2. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere
el avalo;
2.3. El anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deber estar basado en parmetros
de mercado, tomando en consideracin la tasa de capitalizacin, su tipo y, en su
caso, la zona geogrfica de ubicacin;
2.4. El avalo se deber acompaar, en su caso, de fotocopia de planos, diagramas,

croquis debidamente acotados, y fotografas de las partes ms representativas del
bien valuado; y,
2.5. Los bienes a valuar debern ser fsicamente identificables.
3. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO DE MAQUINARIA Y EQUIPO
3.1 DATOS DEL AVALO
3.1.1 Solicitante.- Tratndose de avalo solicitado por las partes interesadas, se

servicio.

3.1.2 Valuador.- Se deber indicar el nombre y, en su caso, profesin del valuador

acreditado por la propia institucin del sistema financiero y previamente
1340
calificado por la Superintendencia de Bancos y Seguros, que de acuerdo a la

especialidad requerida, realiza el avalo;
3.1.3 Fecha del avalo.- Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima
visita de inspeccin al bien. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no
3.1.4 Rgimen de propiedad.- Se deber indicar si es privada (individual o

colectiva), pblica o de cualquier otra naturaleza.

3.1.5 Maquinaria y equipo que se vala.- Se deber indicar el tipo de bien

valuado;
3.1.6 Propietario del bien.- Deber asentarse el nombre de la persona natural o

jurdica que est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por
autoridad competente, certificado del registrador mercantil, en la factura. Se
deber indicar en el avalo cul fue la referencia en cada caso.
Si existe algn limitante en la verificacin de la propiedad del bien analizado,

se consignar en el avalo;
3.1.7 Objeto del avalo.- Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor
especialidad valuatoria y del propsito del avalo;
3.1.8 Propsito del avalo.- Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo.
Es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros: Otorgamiento
de crdito, reestructuracin de crdito, adquisicin o enajenacin, seguro,
fianza, entre otros.
cual se requiere el avalo; y,
3.1.9 Definiciones.- Se debern incluir en el avalo las definiciones de valor que

su objeto y propsito, acogindose para el efecto los principios internacionales
de valuacin.
3.2 MAQUINARIA Y EQUIPO
3.2.1. Obtencin de informacin:
3.2.1.1. Inventario.- Se deber hacer por separado por cada uno de los
bienes cuando no exista relacin directa con una lnea de produccin.
En caso contrario, se deber hacer en una sola partida, describiendo
cada uno de los bienes principales y la unidad mnima indivisible.
1341
Tratndose de mobiliario y equipo de oficina, el inventario se podr

hacer por lote o individualmente, dependiendo de las necesidades del
avalo.
Las herramientas, moldes, dados y troqueles se podrn agrupar por

lote. No debern agregarse en el valor del equipo en que se utilice, ya
que en ocasiones stas son utilizadas indistintamente en una u otra
mquina.
Otros rubros que forman parte de la maquinaria y equipo y que

tambin se podrn agrupar por lote son, entre otros: red de fuerza
elctrica, red de tuberas y accesorios para agua, vapor, aire y gas,
red de sistema contra incendio, subestacin elctrica, entre otros; y,
3.2.1.2. Registro de entrevista con el responsable de los bienes y, en su

caso, gua tcnico:
Los principales conceptos que se debern solicitar para el inventario

fsico son, segn corresponda, entre otros: descripcin, nombre
genrico, marca, modelo o tipo, nmero de serie, fecha de puesta en
marcha, funcin del equipo, situacin actual, capacidad aprovechada,
planta, departamento, edificio, piso, clave, valor de factura, pas de
procedencia, moneda de adquisicin, tipo de cambio, fletes,
empaques, embalajes, seguros, gastos de importacin, mano de
obra, ingeniera de detalle, edad, vida til, precio de adquisicin,
fecha de adquisicin, entre otros.
Se deber revisar la documentacin de los bienes relativa a, entre

otros: inventario adicional, planos, diagramas o croquis, bienes de
difcil localizacin, informacin contable, as como cualquier otra
documentacin e informacin complementaria. En su caso, el
responsable de los bienes deber asignar un gua tcnico para
efectuar el recorrido de identificacin de los bienes, conocer las
medidas de seguridad, as como la existencia de materiales y
maquinaria peligrosos o txicos y proporcionar las facilidades para la
obtencin de las cotizaciones.
Si no pudiera obtenerse el apoyo del cliente o usuario en la obtencin

de cotizaciones e informacin de mercado, se deber recurrir a otras
fuentes de informacin.
En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin

sealada en el numeral 3.2.1 del presente anexo y que sta se
considere relevante, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea
en las limitaciones del propio avalo o bien, en las declaraciones al
mismo;
3.2.2. Inspeccin fsica:
3.2.2.1. Anlisis individual por bien.- Se debern identificar los bienes clara
y precisamente, analizando cada una de las partes que aumentan o
disminuyen el valor.
1342
Los bienes valuados se debern describir de manera que se distingan

de cualquier otro bien similar. Para tal efecto, se deber contar con
modelos de forma que permitan concentrar la informacin necesaria y
suficiente de cada bien. La informacin a levantar y posteriormente a
reportar deber ser, entre otra: descripcin, nombre genrico, marca,
modelo o tipo y nmero de serie, pas de origen, fecha de fabricacin,
ao de adquisicin, fecha de puesta en marcha, condiciones de
adquisicin, funcin del equipo, situacin actual, capacidad
aprovechada en equipos productivos, caractersticas principales,
equipo o unidades compuestas, en su caso, generales.
Se deber realizar una inspeccin detallada y verificar el

funcionamiento de los bienes, con el objeto de estimar su estado de
conservacin, para as determinar los factores de merma de valor;
3.2.2.2. Registro de entrevista con el responsable de mantenimiento.- Se

debern revisar junto con el responsable asignado, las polticas de
mantenimiento de los bienes, identificando si existen bitcoras o no,
as como investigando sobre los programas o mtodos de
mantenimiento empleados, tales como planes, turnos de mquinas,
tiempo de trabajo real, mantenimiento correctivo, preventivo y
predictivo, equipo de fabricacin local o hecho bajo diseo nico;
3.2.2.3. Identificacin de bienes con alto grado de obsolescencia.- Se

debern identificar aquellos bienes que representen un riesgo
econmico importante, considerando a aquellos que ya no se
fabriquen, de los que no se consigan repuestos, y de los que su vida
til remanente sea muy corta; y,
3.2.2.4. Registro fotogrfico.- Se debern incluir fotografas de los bienes

relevantes tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales
debern referenciarse. Asimismo, se deber incluir una toma
representativa del bien y, en su caso, de su localizacin.
En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin sealada en el

numeral 3.2.2 del presente anexo, o que no se haya podido verificar el
funcionamiento de los bienes a valuar, este hecho deber indicarse en el
avalo, ya sea en las limitaciones del propio avalo o bien, en las
declaraciones al mismo.
3.2.3. Casos especiales:
3.2.3.1 Maquinaria y equipo de fabricacin local o reconstruida.- Se

deber especificar cuando los bienes no sean de marca y hayan sido
diseados y construidos o reconstruidos especialmente para
desempear una funcin especfica del proceso productivo de la
empresa. En estos casos se debern identificar, entre otros, los
siguientes factores: capacidad de produccin, tipo de controles y
caractersticas elctricas o de combustible, sistema de transmisin,
herramientas, dimensiones, tipo de funcionamiento, sistema de
lubricacin y enfriamiento, capacidad de motores. El anlisis para
estimar el valor de reposicin nuevo se podr hacer con base en los
registros contables de la empresa.
1343
En estos casos se podr calcular el costo de reproduccin y a partir

de l aplicar las mermas correspondientes. Tambin podran
obtenerse valores de equipos similares en capacidad y aplicar el
principio de sustitucin. Esto se deber justificar y el mtodo se
deber explicar dentro del avalo; y,
3.2.3.2 Maquinaria y equipo descontinuado, sin cotizacin o bien sin

especificaciones tcnicas.- En estos casos se debern identificar,
entre otros, los siguientes factores: capacidad de produccin, nmero
de serie, tipo de controles y caractersticas elctricas o de
combustible, sistema de transmisin, herramientas, dimensiones,
peso del equipo, tipo de funcionamiento, sistema de lubricacin y
enfriamiento, capacidad de motores. Para obtener el valor del bien
podr utilizarse el mismo procedimiento sealado en el numeral
anterior.
En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin sealada en

los numerales 3.2.3.1 y 3.2.3.2 del presente anexo o que no se haya podido
verificar el funcionamiento del bien, este hecho deber indicarse en el avalo,
ya sea en las limitaciones del propio avalo o bien, en las declaraciones al
mismo.
3.2.4. Fuentes de informacin para obtener valores.- Se deber accesar a

fuentes de informacin internas o externas actualizadas que permitan
opiniones de valor vlidas y soportadas. Entre otras fuentes, estn los
catlogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y
guas de precios, vendedores de maquinaria y equipo nuevo y usado,
exposiciones, subastadores, investigaciones de mercado, criterios de
valuacin o todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien;
3.2.5. Consideraciones previas al avalo.- Se deber justificar la aplicacin de

valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios
de valuacin y todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien. En
su caso, se ampliar la descripcin de los bienes, haciendo nfasis en
aquellos aspectos relevantes de los mismos.
Se debern considerar los criterios, procedimientos y enfoques de valuacin a

utilizarse de acuerdo con lo previsto en el numeral 2 del presente anexo.
Cuando excepcionalmente alguno de los tres enfoques no se haya podido

desarrollar, este evento deber ser justificado con los aspectos considerados
para el efecto en el manual de cada institucin, y detallarse en el informe de
avalo.
Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes del avalo.-

Se debern incluir los detalles, las suposiciones y las circunstancias que
hubieran afectado los parmetros del avalo. Se debern especificar las
condiciones limitantes que se hubieran tenido para contar con la informacin
necesaria inherente al bien.
De manera enunciativa mas no limitativa se podrn incluir, entre otros:

limitantes al momento de la inspeccin; aplicacin y fundamento del mayor y
mejor uso cuando sea procedente; forma de obtencin de ndices si es que se
aplicaron; fuentes de informacin al momento de la inspeccin; exclusiones
1344
del avalo; suposiciones acerca de los bienes valuados; tipo de cambio

vigente; clasificacin de las cuentas; condicin del anlisis del mercado;
periodo de tiempo para el estudio del mercado; proceso de recopilacin de la
informacin que se reporta en el inventario detallado; existencia de las tasas
bases y fracciones arancelarias que se tuvieron que aplicar; revisin de
facturas para el ao de adquisicin y en caso de que no existan, justificar la
estimacin de los valores; deslindes de obligaciones de quien practica el
avalo por los bienes que no se encontraban en la empresa al momento de la
visita de inspeccin; y, revisin de la informacin financiera del cliente y
cualquier dato relevante de la rama industrial que se est analizando;
3.2.6. Obtencin de valores:
3.2.6.1. Valor fsico:
3.2.6.1.1. Valor de reposicin nuevo o de reproduccin nuevo.-

Se deber obtener el valor de reposicin nuevo, a travs
de la cotizacin de un bien nuevo con la utilidad ms
cercana al valuado. En algunos casos, en funcin de las
caractersticas del bien, es necesario determinar el valor
de reproduccin nuevo, en donde se deber obtener el
costo de produccin o construccin de un bien igual al
valuado.
Con la informacin relevante del bien registrada durante la

visita de inspeccin, para la cotizacin de uno nuevo se
debern observar, entre otros: si el bien se encuentra en
el mercado actual, se deber cotizar el mismo modelo
nuevo con el fabricante o con algn distribuidor; si el bien
ya no se fabrica, se deber cotizar el modelo sustituto del
mismo fabricante; y, si la empresa fabricante ya no existe,
se deber cotizar un bien de otra empresa con las mismas
caractersticas o muy similares.
Para obtener el valor de reposicin nuevo o de

reproduccin nuevo se podrn considerar los gastos
derivados de la instalacin y puesta en marcha del equipo.
Estos gastos podrn ser, entre otros: fletes y seguros,
empaque y embalaje, instalacin, ensamble y pruebas de
funcionamiento, mano de obra y materiales de instalacin,
gastos de importacin e ingeniera de detalle;
3.2.6.1.2. Valor neto de reposicin o neto de reproduccin.- Se

deber determinar con base en el valor de reposicin
nuevo o de reproduccin nuevo del bien deduciendo las
mermas existentes y en las conclusiones obtenidas
durante la visita de inspeccin.
Se deber considerar el tipo de mantenimiento que recibe

el bien para determinar el factor de conservacin.
Condicin fsica.- El deterioro fsico del bien es un factor

que deber ser considerado en el anlisis de las mermas.
Sus causas son, entre otras, edad o vida transcurrida,
1345
turnos trabajados, desgaste y rupturas debidas al uso,

fatiga, carga, exposicin a elementos externos, falta de
uso y escasez o deficiencia en el mantenimiento.
Obsolescencia.- Se debern considerar las

obsolescencias tecnolgica, funcional y econmica para
el anlisis del demrito que contribuyen a la prdida de
valor de los bienes.
Con el fin de determinar la relacin entre el estado fsico,

la merma y la vida til remanente del bien, es necesario
definir sus condiciones, las cuales debern ser
determinadas durante la visita de inspeccin. Para ello,
se deber tener un claro conocimiento de las diversas
definiciones de condicin y establecerlas claramente al
cliente; y,
3.2.6.1.3. Vida til remanente.- Se deber obtener la vida til

probable que se estima tendrn los bienes en el futuro
dentro de los lmites particulares de eficiencia productiva y
econmica.
3.2.6.2. Valor de capitalizacin de rentas.- Se debern obtener el valor

presente de los flujos futuros s anuales que produce o puede producir
un bien y una tasa de capitalizacin acorde con el riesgo estimado.
Se deber tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su

caso, la renta estimada de mercado.
Se debern considerar, entre otras, las siguientes deducciones:

gastos generales; gastos de conservacin y mantenimiento; consumo
de electricidad o cualquier otro combustible; y, seguros.
Se deber aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda de

acuerdo con el riesgo estimado. Se deber justificar y documentar el
procedimiento empleado.
En el caso de que se aplique cualquier otro mtodo distinto al de

capitalizacin de rentas para la estimacin del valor de un bien a
travs del enfoque de ingresos, su utilizacin se deber justificar y el
mtodo se deber describir dentro del avalo; y,
3.2.6.3. Valor de mercado.- Se debern identificar un mnimo de tres bienes

iguales o similares al bien valuado. Se debern, en su caso, distinguir
las caractersticas que hagan diferentes entre s al bien valuado de
los comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes
correspondientes.
El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un bien a

travs del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de
manera clara dentro del avalo.
1346
Cuando no exista informacin de ofertas o ventas recientes, se

debern hacer relaciones basadas en las cotizaciones de los
vendedores de equipo usado para bienes comparables, subastas,
ventas pblicas o privadas.
Se debern presentar, en su caso, las referencias de mercado

utilizadas para la estimacin del valor con su correspondiente tabla de
homologacin e indicar los factores de ajuste a seguir para hacer
comparables las investigaciones de mercado.
Los criterios que se debern observar en el desarrollo del

procedimiento de homologacin podrn ser, de manera enunciativa
mas no limitativa, entre otros: revisar que los factores de ajuste
aplicados sean los pertinentes y contemplen todos los aspectos
relevantes del sujeto; los ajustes debern ser consistentes, entre los
comparables y el sujeto; los ajustes debern derivarse de
observaciones del mercado; dar un mayor peso al comparable que
menores ajustes requiera; favorecer la aplicacin de factores de
ajuste que menores suposiciones impliquen; observar el rango de
amplitud entre los valores obtenidos para cada comparable, despus
de los ajustes; y, analizar la razonabilidad de los resultados obtenidos
en el proceso de homologacin.
Los factores de ajuste para un bien se podrn basar, entre otros, en:
edad, condiciones de los bienes, capacidad, fabricante, accesorios,
caractersticas y precio de venta.
Cuando no exista informacin de mercado para bienes comparables o

similares se debern buscar mtodos alternativos para llegar a
conclusiones sustentables respecto a los valores estimados bajo el
enfoque de mercado y se deber sealar en el avalo.
3.2.7. Resumen de valores.- Los valores obtenidos mediante los diferentes

enfoques, en su caso, se debern presentar invariablemente en el siguiente
orden:
3.2.7.1. Valor de la factura inicial o de la cesin;
3.2.8. Conclusin.- El tipo de valor concluido, se deber indicar en nmeros

redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de su estimacin, de
acuerdo a lo sealado en el numeral 3.1.3 del presente anexo.
El importe del valor concluido se deber expresar en dlares de los Estados

Unidos de Amrica. Tratndose de bienes que sean ofertados en moneda
extranjera, dicho importe se deber incluir a manera de referencia en el
reporte, sealando el tipo de cambio, la fecha y la fuente de consulta.
1347
informacin relativa al reporte del avalo, las hojas de trabajo y las consideraciones
pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la obtencin
de la estimacin de valor de los bienes.

forma confidencial.
ANEXO No 3
VALUACIN DE BIENES AGROPECUARIOS
1. ENFOQUES DE VALUACIN
El bien deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado,
considerando en su aplicacin, aqullos factores o condiciones particulares que influyan o
puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de
la valuacin por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas, condicin y
vocacin del bien.
En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de

valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las
limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a
aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:
1.1.1 Terreno.- Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas
fsicas, de uso y de servicios;
1.1.2 Construcciones.- Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de

las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas;
1.1.3 Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias.- Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de
stos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus
caractersticas fsicas; y,
1.1.4 Mermas.- Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico por edad y
estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su caso, la
obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo con sus
caractersticas particulares,
1348
Para la maquinaria y el equipo agropecuario, este enfoque establece que el valor de un bien
es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y
con utilidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin la prdida
de valor debido a deterioro fsico (edad y estado de conservacin), obsolescencia
econmica, funcional y tecnolgica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus
caractersticas.
bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de
ingresos. Se debern considerar, debidamente fundamentados y soportados, la tasa de
capitalizacin utilizada, as como, entre otros: la redituabilidad de la tierra y para las
construcciones la renta real o renta estimada, y para la maquinaria y equipo impuestos o
derechos, suministro de servicios, gastos generales.
La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria, para cada tipo de bien
apreciado o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una
investigacin de mercado de rentas de bienes comparables.
presenten caractersticas y condiciones iguales o parecidas a la del bien valuado en la zona
de ubicacin del bien o en una zona similar y se especificarn claramente los factores de
homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos, como para
construcciones y maquinaria y equipo. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se
describir dentro del avalo.
2.1 El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito;
2.2 El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere
el avalo;
2.3 En el avalo agropecuario, para las construcciones y la maquinaria y equipo, la

institucin del sistema financiero deber cerciorarse que la competencia del valuador
asignado sea suficiente y, en su caso, deber dar el apoyo necesario para que el
valuador se auxilie de especialistas en las reas respectivas;
2.4 En el avalo agropecuario, el anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deber

estar basado en parmetros de mercado, tomando en consideracin su tipo y la zona
geogrfica de ubicacin;
2.5 La obra en proceso no se deber incluir en el avalo a menos que la etapa de avance
de obra sea identificable y delimitable;
2.6 Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no est an definido se deber
realizar un anlisis de las condiciones fsicas, de la vocacin y de los servicios del
terreno, antes de establecer las bases que permitan realizar una estimacin de valor
confiable;
1349
2.7 En la elaboracin de avalo de tierras que contengan inmuebles que formen parte de
una planta agroindustrial, para analizar, en su caso, la merma aplicable en la
estimacin de valores del bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin
fsica entre inmueble y maquinaria;
2.8 Los bienes a valuar debern ser fsicamente identificables;
2.9 Se distinguen, entre otras, las siguientes opciones de avalos agropecuarios: reas
agrcolas, reas de potreros, aprovechamiento forestal, empresas agroindustriales;
2.10 Se deber analizar el terreno o los terrenos que integren el predio;
2.11 Se deber indicar la informacin relativa a las reas agrcolas dedicadas a cultivos
anuales y cultivos perennes, o con potencial en estas actividades;
2.12 Se debern indicar las caractersticas bsicas de la actividad que se desarrolla en los
potreros o con potencial ganadero, as como el tipo de construcciones e instalaciones
acordes con la misma;
2.13 Se debern describir, entre otros, las superficies de bosques totales de recursos
forestales, las superficies con permiso de aprovechamiento forestal maderable, los
gneros y volmenes aprovechables, el nmero, vigencia y restricciones de la
autorizacin correspondiente, el medio autorizado para el marqueo de la madera en
rollo y su clave correspondiente, el programa de manejo autorizado para el
aprovechamiento de recursos forestales maderables, las condiciones oficiales del
programa de aprovechamiento, la distribucin de productos forestales, el programa de
reforestacin, el esquema de comercializacin, la descripcin de las construcciones
auxiliares y los caminos de acceso;
2.14 Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan

sustentar que un predio rstico es de transicin con influencia urbana o de otro uso
diferente, as como la justificacin del valor que se concluya en el avalo. Las
caractersticas del predio, servicios o influencias urbanas, que supuestamente lo
hacen de transicin, se deben argumentar satisfactoriamente. Se deber sealar
conforme a lo observado lo siguiente: descripcin del terreno en transicin, ubicacin
con respecto al ncleo urbano, descripcin del equipamiento urbano en la zona,
clasificacin de la misma, uso actual del suelo, tendencia del crecimiento urbano y
densidad de poblacin, intensidad de construccin, nivel socioeconmico, tamao
promedio apreciado de los lotes circundantes y restricciones para la zona; y,
2.15 El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin, fotocopia de planos,

diagramas o, en su caso, referencias del documento que sirvi de base para la
determinacin de la superficie, as como, en su caso, de fotografas exteriores e
interiores de las partes ms representativas del bien.
3. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO AGROPECUARIO
3.1 DATOS DEL AVALO
3.1.1. Solicitante.- Tratndose de avalo solicitado por el pblico en general, se

servicio.
1350

3.1.2. Valuador.- Se deber indicar el nombre y, en su caso, profesin del valuador

acreditado por la propia institucin del sistema financiero y calificado por la
Superintendencia de Bancos y Seguros, que de acuerdo a la especialidad
requerida, realiza el avalo;
3.1.3. Fecha del avalo.- Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima
visita de inspeccin al bien. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no
3.1.4. Bien que se vala.- Se deber indicar el tipo de bien valuado;
3.1.5. Rgimen de propiedad.- Se deber indicar si es privada (individual o

colectiva), pblica o de cualquier otra naturaleza;

3.1.6. Propietario del bien.- Deber asentarse el nombre de la persona natural o

jurdica que est referida en documento o resolucin emitida por autoridad
competente. Se deber indicar en el avalo cul fue la referencia en cada
caso.
Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del bien analizado,

se consignar en el avalo;
3.1.7. Objeto del avalo.- Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor
especialidad valuatoria y del propsito del avalo:
3.1.8. Propsito del avalo.- Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo.
Es decir, el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros: otorgamiento
de crdito, reestructuracin de crdito, dacin en pago, o bien, adjudicacin,
crdito hipotecario, as como seguro, fianza.
cual se requiere el avalo;
3.1.9. Definiciones.- Se debern incluir en el avalo las definiciones de valor que

el objeto y propsito del mismo; y,
3.1.10. Nmeros de registro predial y de agua.- En su caso, se debern citar los

nmeros de los registros predial y del agua.
3.2 TERRENO
3.2.1. Datos de la regin.- Se deber presentar informacin general de la regin en

que est localizado el bien que se vala:
1351
3.2.1.1. Ubicacin y caractersticas de la regin.- Se deber indicar el

nombre y la ubicacin de la zona, indicando: parroquia, cantn y
provincia; las caractersticas productivas genricas que identifican
la regin; y, de ser posible la longitud y la latitud del lugar;
3.2.1.2. Clasificacin del sistema natural.- Se deber indicar la regin

geogrfica, altitud, tipo de clima, temperatura media anual, mxima
y mnima, rgimen pluvial;
3.2.1.3. Actividad agropecuaria de la regin.- Se deber indicar la

principal actividad agropecuaria que caracteriza a la regin, as
como la tecnologa utilizada en la misma;
3.2.1.4. Vegetacin nativa de la regin.- Se deber hacer referencia, en

su caso, a los reportes oficiales de la vegetacin natural a la que se
supone corresponde la regin; y,
3.2.1.5. Restricciones de la regin.- Se deber indicar cuando la regin o

parte de la misma est restringida por algn factor fsico u
ordenamiento legal que influya en las actividades productivas y por
ende, en el valor del bien.
3.2.2. Datos del predio:
3.2.2.1. Ubicacin.- Se deber incluir el croquis de la regin geogrfica o

del municipio, relacionando el predio con una poblacin urbana de
importancia, incluyendo las principales vas de comunicacin de la
regin y de acceso al predio;
3.2.2.2. Croquis del predio.- Se deber incluir el croquis general del

predio, en donde se sealen, en la medida de lo posible, linderos y
colindancias. Cuando existan construcciones, se debern describir
los diferentes usos, distribucin de terrenos de cultivo y principales
construcciones e instalaciones, as como las plantaciones;
3.2.2.3. Acceso al predio.- Se deber indicar el tipo e importancia de las

vas de comunicacin y de acceso al predio;
3.2.2.4. Servicios pblicos y, en su caso equipamiento urbano.- Se

debern indicar aqullos que ejerzan alguna influencia sobre el
predio en estudio:
3.2.2.5. Linderos y colindancias.- Se debern incluir datos de orientacin,

medidas y colindancias, referenciando la fuente;
3.2.2.6. Superficie total del predio.- Se deber indicar la superficie total

del predio segn la escritura u otro instrumento que respalde la
misma;
3.2.2.7. Caractersticas edafolgicas y fisicoqumicas.- Se debern

indicar las caractersticas del suelo, mismas que se podrn obtener
por observacin directa en campo, apoyando estos datos en
bibliografa especfica, la cual deber ser citada; o bien, se podr
1352
soportar en investigacin con vecinos de la zona, anlisis y reportes

tcnicos. Entre otros se debern obtener: color, textura, profundidad
de la capa arable, profundidad del manto fretico, pedregocidad,
topografa, pendiente, permeabilidad y drenaje, salinidad y erosin;
3.2.2.8. Caractersticas hidrolgicas.- Se debern indicar la fuente de

abastecimiento de agua y, en su caso, el sistema de
aprovechamiento que se utiliza;
3.2.2.9. Especificaciones del pozo.- En su caso, se deber indicar el

nmero de registro y permiso del pozo, as como la informacin
relativa al mismo;
3.2.2.10. Uso consuntivo o requerimientos de agua para los cultivos

representativos.- Se debern indicar los requerimientos de agua
de los cultivos representativos y compararse con la disponibilidad
real de agua en el predio;
3.2.2.11. Situacin jurdica.- Se debern sealar aquellos aspectos jurdicos

relacionados con el predio, realizando un anlisis de los
documentos oficiales que amparan la propiedad del predio y el uso
del recurso agua. Entre otros, se debern incluir: escrituras,
permisos y concesiones, ordenamiento ecolgico y servidumbres; y,
3.2.2.12. Consideraciones adicionales.- Se deber incluir cualquier

recomendacin que se haya derivado de la informacin anterior
plenamente justificada y detallada. En lo conducente, se aplicar lo
sealado en el numeral 2 de los anexos 1 Valuacin de inmuebles
y 2 Valuacin de maquinaria y equipo.
3.3 CONSTRUCCIONES
Las construcciones deben ser adecuadas y necesarias para el desarrollo de la actividad que
se realiza. Las construcciones con uso diferente al giro principal, como pudieran ser casas
residenciales dentro del predio, cascos de haciendas u otros, se debern analizar en funcin
de la actividad preponderante y las caractersticas del bien y de la zona.
Para los avalos que comprendan construcciones, en adicin a lo sealado en los

numerales 3.1 y 3.2 del presente anexo, se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en
los numerales 3.3.3 y 3.3.4 del anexo 1 Valuacin de inmuebles.
3.4 MAQUINARIA Y EQUIPO
La maquinaria y el equipo deben ser adecuados y necesarios para el desarrollo de la

actividad que se realiza. Aqullos con uso diferente al giro principal se debern analizar en
funcin de la actividad preponderante y las caractersticas del bien y de la zona.
Para los avalos que comprendan maquinaria y equipo, en adicin a lo sealado en los
numerales 3.1 y 3.2 del presente anexo, se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en
el numeral 3.2.1 del anexo 2 Valuacin de maquinaria y equipo.
3.5 OTROS CONCEPTOS
3.5.1. Inspeccin fsica:
1353
3.5.1.1. Terrenos agropecuarios.- Se debern identificar clara y

precisamente los terrenos, analizando cada una de las caractersticas
que aumentan o disminuyen el valor.
Se deber contar con modelos de forma que permitan concentrar la

informacin necesaria y suficiente del terreno agropecuario. La
informacin a levantar y posteriormente a reportar deber ser, en lo
conducente, la sealada en los numerales 2.11 al 2.14 del presente
anexo.
Se debern incluir fotografas de las caractersticas ms

representativas, tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales
debern referenciarse;
3.5.1.2. Construcciones.- Para los avalos que comprendan construcciones,

se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en el numeral 3.3.5.
del anexo 1 Valuacin de inmuebles; y,
3.5.1.3. Maquinaria y equipo.- Para los avalos que comprendan maquinaria

y equipo se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en el
numeral 3.2.2 del anexo 2 Valuacin de maquinaria y equipo.
3.5.2. Consideraciones previas al avalo.- Se debern indicar los criterios,

procedimientos y enfoques de valuacin a utilizarse de acuerdo con lo
previsto en el numeral 2 del presente anexo. Cuando excepcionalmente
alguno de los tres enfoques no se haya podido desarrollar, se deber justificar
en el avalo este evento.
Se deber justificar la aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta,

investigaciones de mercado, criterios de valuacin y todos aquellos conceptos
que incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliar la descripcin de los
bienes, haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes de los mismos.
Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes del avalo.- Se

debern incluir los detalles, las suposiciones y las circunstancias que hubieran
afectado los parmetros del avalo. Se debern especificar las condiciones
limitantes que se hubieran tenido para contar con la informacin necesaria
inherente al bien.
De manera enunciativa mas no limitativa se podrn incluir, entre otros:

limitantes al momento de la inspeccin; aplicacin y fundamento del mayor y
mejor uso cuando sea procedente; forma de obtencin de ndices si es que se
aplicaron; fuentes de informacin al momento de la inspeccin; exclusiones
del avalo; suposiciones acerca de los bienes valuados; clasificacin de las
cuentas; condicin del anlisis del mercado; periodo de tiempo para el estudio
del mercado; proceso de recopilacin de la informacin que se reporta en el
inventario detallado; existencia de las tasas bases y fracciones arancelarias
que se tuvieron que aplicar; revisin de facturas para el ao de adquisicin y
en caso de que no existan, justificar la estimacin de los valores; deslindes de
obligaciones de quien practica el avalo por los bienes que no se encontraban
en la empresa al momento de la visita de inspeccin; y, revisin de la
informacin financiera del cliente y cualquier dato relevante de la rama
industrial que se est analizando.
1354
Cuando excepcionalmente alguno de los tres enfoques no se haya podido

desarrollar, este evento deber ser justificado con los aspectos considerados
para el efecto en el manual de cada institucin, y detallarse en el informe de
avalo.
3.5.3. Fuentes de informacin para obtener valores.- Se deber accesar a

fuentes de informacin actualizadas internas o externas que permitan
opiniones de valor vlidas y soportadas. Entre otras fuentes, estn los
catlogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y
guas de precios, vendedores de maquinaria y equipo nuevo y usado,
exposiciones, subastadores, investigaciones de mercado, criterios de
valuacin o todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien;
3.5.4. Obtencin de valores:
3.5.4.1. Valor fsico.- La aplicacin del mtodo fsico supone la suma del
costo de los factores necesarios para reponer o reproducir un bien
agropecuario como una aproximacin a su valor. Al igual que en el
enfoque de mercado, el predio se divide para su anlisis en: terreno y
construcciones, instalaciones especiales y, en su caso, maquinaria y
equipo. En este mtodo se agrega el concepto de otros bienes
distintos a la tierra.
Terreno.- La aplicacin del mtodo fsico a los terrenos, se basa en la

informacin del enfoque de mercado.
Construcciones.- Se deber aplicar, en lo conducente, lo sealado

en el numeral 3.3.8.2 del anexo 1 Valuacin de inmuebles.
Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias de las construcciones.- Se deber aplicar, en lo
conducente, lo sealado en el citado numeral 3.3.8.2 del anexo 1
Valuacin de inmuebles.
Maquinaria y equipo.- Se deber aplicar, en lo conducente, lo

sealado en el numeral 3.2.6.1 del anexo 2 Valuacin de maquinaria
y equipo.
3.5.4.2. Valor de capitalizacin de rentas.- Para la estimacin del valor de

capitalizacin de rentas existen, entre otros, los siguientes mtodos:
3.5.4.2.1. Anlisis de rentas directas.- Se deber estimar un valor

del predio o inmueble a partir de la capitalizacin del
ingreso del mismo derivado de su renta;
3.5.4.2.2. Anlisis de productividad.- Se deber obtener el ingreso

total anual que produce un predio o inmueble y deducir a
ste, todos los pagos a los factores que participan en la
produccin, excepto el concepto tierra o inmueble, que es
el valor que se estima.
1355
El ingreso total anual que genera un bien o inmueble se

puede descomponer en todos los factores que participan
en la produccin.
Se deber definir la lnea de produccin tpica del terreno

en la regin; estimar el ingreso total que puede producir
una hectrea de tierra en esa lnea de produccin; estimar
los costos totales de produccin; deducir estos al ingreso
total, para llegar a un valor de la renta por hectrea;
determinar una tasa de capitalizacin; y capitalizar el
ingreso neto en un valor indicativo. Lo anterior se deber
justificar de manera clara dentro del avalo.
Al aplicar el mtodo de rentas directas, la estimacin de la

renta bruta deber tomar en cuenta, en su caso, los ciclos
de produccin; y,
3.5.4.3. Valor de Mercado.- Se debern identificar un mnimo de tres bienes

iguales o similares al bien valuado. Se debern, en su caso, distinguir
las caractersticas que hagan diferentes entre s al bien valuado de
los comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes
correspondientes.
El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un bien a

travs del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de
manera clara dentro del avalo.
Se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en el numeral 3.2.3

del anexo 1 Valuacin de inmuebles.
3.5.5. Resumen de valores.- Los valores obtenidos mediante los diferentes

enfoques, en su caso, se debern presentar invariablemente en el siguiente
orden:
3.5.6. Conclusin.- El tipo de valor concluido, se deber indicar en nmeros

redondos, anotando la cantidad con letra y la fecha de estimacin, de acuerdo
a lo sealado en el numeral 3.1.3 del presente anexo.
El importe del valor concluido se deber expresar en dlares de los Estados Unidos de
Amrica. Tratndose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se
deber incluir a manera de referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio, la fecha y
la fuente de consulta.
informacin relativa al reporte del avalo, las hojas de trabajo y las consideraciones
1356
pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la obtencin
de la estimacin de valor de los bienes.

forma confidencial.
1357

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REPBLICA DEL ECUADOR

SUPERINTENDENCIA DE BANCOS Y SEGUROS

LIBRO I.- NORMAS GENERALES PARA LAS INSTITUCIONES DEL

TITULO XXI.- DE LAS CALIFICACIONES OTORGADAS POR LA

CAPITULO IV.- NORMAS PARA LA CALIFICACIN Y REGISTRO DE

SECCIN I.- DEFINICIONES, REQUISITOS, INCOMPATIBILIDADES Y

ARTICULO 4.- Para obtener la calificacin de perito avaluador, el interesado deber

Dicha solicitud deber ir acompaada de los siguientes datos y documentos:

4.1 PERSONAS JURDICAS: (numeral sustituido con resolucin No. JB-2014-3091 de 10 de

4.1.1 Documentos certificados que acrediten su existencia legal, objeto social,

Las firmas extranjeras acompaarn la documentacin que acredite que

4.1.2 Nombramiento del representante legal, o poder suficiente para obligar a la

4.1.5 Certificado de cumplimiento de obligaciones y existencia legal otorgado por

4.1.6 Certificado otorgado por la Superintendencia de Compaas y Valores en

4.1.7 Certificado emitido por el Consejo Nacional de Sustancias Estupefacientes y

4.1.8 Declaracin juramentada ante notario pblico otorgada por el representante

4.2 PERSONAS NATURALES Y MIEMBROS DE LAS ENTIDADES VALUADORAS

4.2.1 Hoja de vida profesional;

4.2.3 Certificados de los cursos de capacitacin realizados en las reas a avaluar;

4.2.5 Certificado emitido por el Consejo Nacional de Sustancias Estupefacientes y

4.2.6 Declaracin juramentada ante notario pblico de no encontrarse incurso en

En caso de asociaciones, se debern presentar los convenios de asociacin o de

Los documentos otorgados en el extranjero debern presentarse debidamente autenticados,

La Superintendencia podr requerir cualquier documento o informacin adicionales que

5.1 Quienes no se encuentren calificados como peritos avaluadores por parte de la

5.4 Quienes se hallen inhabilitadas para ejercer el comercio;

5.5 Quienes mantengan relacin laboral con la institucin respectiva o la hubieran

Se excepta de la disposicin sealada en el inciso anterior a los peritos de las

5.6 Quienes ejerzan funciones en organismos o instituciones rectores o ejecutores de la

5.7 Los funcionarios de la Superintendencia de Bancos y Seguros, o quienes perciban

5.10 Quienes registren cheques protestados pendientes de justificar;

5.11 Quienes registren cuentas corrientes cerradas por incumplimiento de disposiciones

5.15 Quienes, hubieren sido directores, administradores o principales funcionarios de una

5.16 Quienes hubiesen sido sancionados por la Superintendencia de Bancos y Seguros

5.17 Las personas jurdicas extranjeras que no tuvieren un representante o apoderado

Los carencia de impedimentos establecidos en el presente artculo se acreditar mediante

ARTICULO 6.- La calificacin se emitir por resolucin, la que se publicar en el Registro

La Superintendencia de Bancos y Seguros mantendr un registro de los peritos avaluadores

ARTICULO 7.- La firma de peritos avaluadores so pena de ser sancionadas informarn a la

8.4 Listado del personal de peritos avaluadores miembros de la firma, detallando

8.5 Detalle de los contratos de peritaje celebrados en el ejercicio inmediato anterior, as

Adicionalmente remitirn la siguiente informacin: nombre del representante legal,

8.7 Declaracin sobre la permanencia de las condiciones en las cuales se constituy y

8.9 Cualquier otro documento o informacin que la Superintendencia de Bancos y

SECCIN II.- CONTRATACIN Y RESTRICCIONES DE LOS PERITOS

ARTICULO 10.- La Superintendencia de Bancos y Seguros se reserva el derecho de revisar

11.3 Declaracin de que el perito o la firma y sus miembros correspondientes, no se

ARTCULO 12.- Los suscriptores de un contrato de valuacin, estn obligados a comunicar

ARTICULO 13.- Salvo casos de excepcin debidamente calificados por el Superintendente

13.1 Que mantenga obligaciones para con la entidad contratante; o,

SECCIN III.- PROHIBICIONES Y SANCIONES

14.2 Formar parte de los organismos de administracin de la entidad, con excepcin de lo

14.3 Delegar sus funciones como perito;

14.5 Revelar datos contenidos en los informes de valuacin, o entregar a personas

15.1 Observacin escrita por parte de la Superintendencia de Bancos y Seguros, en caso

15.2 Suspensin temporal en el ejercicio de sus funciones, por reiterada negligencia, o

15.3 Descalificacin, cuando la Superintendencia de Bancos y Seguros comprobare que

Si los peritos avaluadores que habiendo sido sancionados con la suspensin

La descalificacin a que se refiere este numeral, se la entender de por vida. La

En el evento de cumplirse lo prescrito en los numerales 15.2 y 15.3, la Superintendencia de

ARTICULO 17.- La suspensin y la descalificacin se declararn mediante resolucin, que

ARTCULO 18.- En el caso de la suspensin temporal, cumplido el tiempo de sancin, la

SECCIN IV.- DEL INFORME DE PERITOS Y DE LOS MANUALES

ARTICULO 22.- Las instituciones del sistema financiero proporcionarn a la