UNIVERSIDAD CATLICA DEL TCHIRA

DECANATO DE INVESTIGACIN Y POSTGRADO

COORDINACIN DE CIENCIAS ECONMICAS Y SOCIALES
Especializacin Avalo de Bienes Inmuebles

AVA L O D E F I N C A S
VA LO R AC I O N D E L A T I E R R A
METODO DEL MERCADO Y
HOMOLOGACION
(ACTIVOS NO DEPRECIABLES)

Facilitador:
Msc. Gustavo A. Garca

OCTUBRE DE 2016
En fecha 15/06/2015 se solicito realizar un avalo a la hacienda La
Esmeralda, cuya caracterizacin es:

Unidad de Produccin: Hacienda La Esmeralda.

Parroquia Udn Prez, Mcpio Catatumbo, Edo Zulia.

Localizacin:
A 20 kms. de la poblacin de El Guayabo.

Aspecto Agro Econmico: Explotacin Pecuaria

100 Has. Superficie productiva

Superficie: 225 Has. 85 Has. Superficie improductiva
10 Has. Superficie indirectamente productiva

Uso del suelo Ubicacin -Acceso

Clase II 40 % Superf Total 90 Has. Clase II Optimo
Clase V 40 % Superf Total 90 Has. Claee V Regula
Clase VII 20 % Superf Total 45 Has. Clase VII Regula
 CUADRO DE REFERENCIALES

UNIDAD DE Sup. V. UNIT

REF LCALIZACION FECHA
PRODUCC (Has.) (Bs./Ha.)
Hda. Parroq Santa Brbara, Mcpio
1 195,00 01/09/2012 30.700,00
San Benito Coln, Edo. Zulia
Hda. Parroq Carlos Quevedo, Mcpio
2 660,00 10/04/2013 36.500,00
Cantarana Fco J Pulgar, Edo. Zulia
Hda. Parroq Santa Cruz, Mcpio
3 390,00 01/06/2013 40.500,00
Palmira Coln, Edo. Zulia
Hda. Parroq Urribarri, El Moralito,
4 250,00 10/11/2014 80.000,00
El Milagro Mcpio Coln, Edo. Zulia

Ajuste por tiempo Capitalizacin - INPC

Ajuste por Area Ing. Carlos Meyer
Ajuste por Uso, Acceso y Ubicacin Ing. Mendez Sobrinho
 Ajuste por
Inflacin: Basado en la variacin de los precios
tiempo
a travs del tiempo, emplea como herramienta
de calculo el INPC
F A I = (INPC Act / INPC Hist)

AJUSTE POR TIEMPO

V. Unitario INPC Actual INPC

Ref. Fecha FAI
(Bs/Ha) (15/06/2015) Historico

1 01/09/2012 30.700,00 1.261,60 296,10 4,26

2 10/04/2013 36.500,00 1.261,60 358,80 3,52

3 01/06/2013 40.500,00 1.261,60 398,60 3,17

4 10/11/2014 80.000,00 1.261,60 797,30 1,58

 Ajuste por Area Formula de Meyer

Aref < Ainm Aref > Ainm

FcA = [ 1 (Ainm / Aref) * X ] + X FcA = [ 1 + (Ainm / Aref) * X ] + X

FcA = FcA: Factor de correccin por rea ;

Aref = Aref: Area del Referencia ;
Donde:
Ainm = Ainm: Area del inmueble objeto de valoracin
X= Constante = 10 %

AJUSTE POR AREA - FORMULA DE MEYER

Ref. Nro. Area Referencial Area Inmueble FAA

1 195,00 225,00 0,98
2 660,00 225,00 1,13
3 390,00 225,00 1,16
4 250,00 225,00 1,19
 VALOR UNITARIO CORREGIDO

Valor Unitario Valor Unitario

Ref. FAI FAA
(Bs/Ha) Actual (Bs./Ha)

1 30.700,00 4,26 0,98 128.791,82

2 36.500,00 3,52 1,13 145.549,25
3 40.500,00 3,17 1,16 148.399,54
4 80.000,00 1,58 1,19 150.638,81
Promedio = 148.195,87
V. Unit. Ajustado (Bs/Ha) = 148.200,00
 Ajuste por Ubicacin, Criterio del Ing. Octavio Teixeira
Uso y Acceso Mndez Sobrinho

CUADRO DE AJUSTE DEL VALOR DE LA TIERRA SEGN LA CAPACIDAD DE USO DEL

SUELO Y LA SITUACION DEL INMUEBLEDESDE EL PUNTO DE VISTA DEL ACCESO
Clase
Ubicacin I II III IV V VI VII VIII
Acceso
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ptima
1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
100%
Muy Buena
0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
95%
Buena
0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
90%
Desfavorable
0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
80%
Mala
0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
75%
Psima
0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
70%
SITUACION DE LOS PREDIOS RUSTICOS Y SU INFLUENCIA SOBRE EL VALOR DE LA TIERRA

SITUACION CARACTERISTICAS ESCALA D VALOR

Inmueble con el frente a la carretera asfaltada,
Optima 100
importancia limitada de las distancias
Inmueble con acceso por carretera de primera clase,
Muy Buena no pavimentada, importancia relativa de las 95
distancias
inmueble con acceso por carretera no pavimentada,
Buena condiciones seguras de transito todo el ao, 90
importancia significativa de las distancias
Inmueble con acceso por carreteras y servidumbres
Desfavorable de paso que no ofrecen condiciones satisfactorias de 80
transito, vas y distancias equivalentes
Como la anterior pero obstaculizada por derrumbes,
Mala serios problemas de transito durante la estacin 75
lluviosa, distancia y clase de carreteras equivalentes
Como la anterior, pero adems con serios problemas
de transito durante le estacin seca, obstaculizada
Psima 70
por quebradas y riachuelos, sin puentes, paso a
riesgo debido a los caudales de agua
SITUACION DE LOS PREDIOS RUSTICOS Y SU INFLUENCIA SOBRE EL VALOR DE LA
TIERRA
(MENDES SOBRINHO)

Acceso
Escala de Valores
Ubicacin Caractersticas Vas de Acceso
(%)
Tipo Transitabilidad
ptima Pavimentada Permanente 100
Buena Engranzonada Permanente 90
Regular Tierra Difcil en invierno 80
Difcil en invierno y en
Mala Pica de Tierra 30
verano
Pica de tierra y/o Problemtica
Psima 20
Fluvial, Area todo el ao
 AJUSTE UBICACIN - ACCESO

V. Unit. V. Unit
Clase Ubicacin Sup. Valor Total/Clase
Calculado FUA Actual
Suelo Acceso (Has.) (Bs)
(Bs/Ha) (Bs/Ha)

I Optimo 90,00 148.200,00 0,95 140.790,00 12.671.100,00

V Regular 90,00 148.200,00 0,40 59.280,00 5.335.200,00

VII Regular 45,00 148.200,00 0,32 47.424,00 2.134.080,00

Superficie Total = 225,00 Valor Total de la Tierra (Bs) = 20.140.380,00

Valor Total de la Tierra Ajustado (Bs) = 20.140.500,00

Valor Unitario (Bs) = 89.513,33

 CONCLUSION

El valor de la tierra de la Hacienda La Esmeralda a

la fecha del avalo se estima en:

VEINTE MILLONES CIENTO CUARENTA MIL

QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/100
(Bs. 20.140.500,00)