FACULTA DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICA

PROFESIONAL DE DERECHO

ASIGNATURA: DERECHO DE CONTRATOS

DOCENTE: DR. JORGE NOVOA MIRANDA

CICLO: VIII

TEMA: TRABAJO MONOGRFICO N4

INTEGRANTES:

ALCIDES AGUIRRE HUALCAS

ALVAREZ GONZALES JULINNHO
BRIONES PEREYRA LIZBETH
CAMACHO JAVES JUNIOR
DIAZ FERNANDEZ MARISOL
GRAU JAVIER YENY
OJEDA ECHEVARRIA JORGE
ROSAS CORIHUAMAN HARRY
TORRES MARTINEZ LOURDES
VIVAR ARANDA VIOLETA
SAENZ CHINCHAY MARYORIC

CHIMBOTE 2017

1
 AGRADECIMIENTO

En primer lugar a Dios por habernos guiado por el camino de la felicidad hasta ahora, segundo
lugar a cada uno de nuestros padres que son nuestro soporte, fuerza y apoyo incondicional que nos
han ayudado y llevado hasta donde estamos ahora. Tambien a nuestro profesor por su consejos y
guia que nos brindo en todo momento, conribuyendo en nuestra formacion profesional.

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 DEDICATORIA

Dedico este trabajo a Dios y a nuestros padres. A Dios porque ha estado con nosotros a cada paso
quedamos, cuidndonos y dndonos fortaleza para continuar, a nuestros padres, quienes a lo largo
de nuestras vidas han velado por nuestro bienestar y educacin siendo un apoyo en todo momento.
Depositando su entera confianza en cada reto que se nos presentaba sin dudar ni un solo momento
en nuestra inteligencia y capacidad. Es por ellos que somos lo que somos ahora. Los amamos
profundaente.

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 INDICE

CARATULA1
AGRADECIMIENTO.................................................................................................................... 2
DEDICATORIA ............................................................................................................................. 3
INDICE............................................................................................................................................ 4
I INTRODUCCION ....................................................................................................................... 6
II. MARCO TEORICO ................................................................................................................. 8
1. LAS ARRAS ..........................................................................................................................8
1.1. Antecedente Historico ........................................................................................................... 8
1.2. Definicin ............................................................................................................................... 8
1.3. Tipos de Arras ....................................................................................................................... 9
1.4. Arras Confirmatorias ......................................................................................................... 10
1.5. Arras Penales...................................................................................................................... 11
1.6. Incumplimiento del Contrato ............................................................................................. 12
1.7. Arras de Retraccion ............................................................................................................ 13
1.8. Las Arras y el Pago a Cuenta ............................................................................................. 14
1.9. Arras y Prenda ................................................................................................................... 14
1.10. Arras y Clausula Penal ....................................................................................................... 14
2. SANEAMIENTO POR EVICION ........................................................................................ 15
2.1 Dispocisiones Generales ...................................................................................................... 15
2.2 Generalidades ...................................................................................................................... 15
2.3. Obligaciones del Transferente Frente al Adquiriente ...................................................... 16
2.4. Mejoras Abonadas al Adquirente ...................................................................................... 17
2.5. Renuncia a la Accin de Saneamiento ............................................................................... 18
2.6. Obligacin de Notificar la Demanda al Transferente ....................................................... 18
2.7. Casos en que el Adquiriente Pierde el Derecho de Exigir el Saneamiento ...................... 19
3. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS ........................................................................ 20
3.1. Generalidades Sobre Vicios Ocultos .................................................................................. 20
3.2. Acciones a que se dan Lugar en Razon del Sanemiento por Vicios Ocultos ................... 21
3.3. Accin Resolutoria .............................................................................................................. 22
3.4. Obligaciones del transferente por la resolucin del contrato........................................... 23
3.5. Accin Quanti Minoris ....................................................................................................... 23
3.5. Plazo de Caducidad............................................................................................................. 23
4. SANEAMIENTO PR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE ....................................................... 25
4.1. Generalidades ....................................................................................................................... 25
4.2. Hipotesis que Confirma el Saneamiento por Hecho Propio ................................................ 26
4.5. Acciones del Adquiriente .................................................................................................... 26
4.6. Plazo para Interponer las Acciones ................................................................................... 26
4.7. Plazos de Caducidad: .......................................................................................................... 27

4
 4.8. Excepciones de Saneamiento .............................................................................................. 27
4.9. Modificacin Voluntaria de la Obligacin .......................................................................... 28
III. CONCLUSIONES ................................................................................................................. 28
IV. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS ................................................................................. 29

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 I INTRODUCCION

Las arras figura jurdica muy antigua y que se encuentra regulado en nuestro ordenamiento civil
vigente, debidamente clasificadas, su finalidad es de dar seguridad jurdica a quienes contratan, es
decir entre quienes intervienen en la celebracin de un contrato.

Su finalidad es respaldar y dar seguridad al asumir un acuerdo contractual, es decir ligada a la

libertad contractual y a la autonoma de la voluntad, por ende quienes contratan expresan libremente
lo que buscan o desean alcanzar con la celebracin del contrato, y asimismo al expresar su voluntad
se pretenda que esta no se quiebre y finalmente se concluya con xito el contrato, pero en verdad y
la celebracin de los diversos actos jurdicos han demostrado que no siempre se logra concluir o
cerrar de manera querida los contratos, en tanto el legislador estudio, analiz, concluy y regul las
arras ( confirmatorias, penales y retractacin).

Cada una opera segn la asuncin contractual y formalidad establecida entre las partes, lgicamente
quienes contratan desean tener seguridad jurdica, esta exigencia se extiende a ambas partes, por
un lado quien da y por otro quien recibe y se compromete a ejercer la traditio del bien o bines
materia del contrato.

En consecuencia acuerdan, establecen y precisan el tipo de arras sobre las cuales sujetarn el
contrato y sus efectos de estas tanto para su cumplimiento y ejecucin, precisamos que expresadas
las voluntades al contratar y establecer cada extremo contenido en el contrato, resulta pertinente
que los efectos de las arras contratadas y pre establecidas surtan sus efectos pues su naturaleza y
exigencia conlleva a que sean cumplidas y ejecutadas bajo lo acordado y consentido por las partes
que intervienen en el desarrollo del acto jurdico determinado.

Los contratos y sus efectos jurdicos, en tanto se cumplan habr una satisfaccin para quienes lo
celebren, pero la doctrina, la ciencia jurdica y los tratadistas en materia civil, han predeterminado
y manifestado sus diversos puntos de vista sobre las arras, ello porque si bien constantemente se
contrata sin embargo de la misma manera tantas veces se incumplen con los compromisos materia
de los contratos, por ello es y fue necesario formular voluntariamente el tipo de arras que se

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estipular en los mismos, pues tan solo as podemos de alguna manera ver por cumplida una
obligacin o en su defecto ver indemnizado un dao por incumplimiento contractual.

Este trabajo detalla pues los tipos de arras, su formalidad y su distincin una de la otra, las cuales
desarrollaremos en adelante esperando que sea de utilidad porque esa es nuestra intencin para
todos nosotros.

Los alumnos

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 II. MARCO TEORICO

1. LAS ARRAS

1.1. Antecedente Historico

El cdigo civil de 1936 reuna en un mismo ttulo las arras confirmatorias y las arras penitenciales
(artculo 1348 al 1350) a pesar de que eran totalmente distintas en sus propsitos y efectos.
Esta situacin ha sido corregida en el Cdigo Civil vigente, que las separa en dos ttulos.
Las Arras tienen como en Roma, Plinio, al hacer una explicacin sobre su sentido, indicaba
que era una seal derivada de la necesidad prctica de dejar evidencia de la voluntad de
pagar el precio, cuando por el peso de la moneda no era cmodo ni posible llevarla en
cantidad suficiente a los mercados pblicos (arras confirmatorias). (Schreiber A., 2011, pg.
297)

(Hernan F., 2005) Manifiesto:

En el Derecho de ante justinianeo las arras nunca se consideraban como medio licito de resolver
libremente el contrato sino como prueba de un contrato que ya se haba ultimado.

1.2. Definicin
(Sanchez L., 2000) Sostuvo:
Las arras o seal es un supuesto de obligacin facultativa, la prestacin debida por el
comprador es la de pagar el precio pero puede sustituir esta prestacin por la de satisfacer y
dar por perdida la cantidad entregada como seal, en cuyo caso, se produce pueden ser
sustituidas por la prestacin consistente en devolver la cantidad recibida y otro tanto, en
cuyo caso se produce tambin un desistimiento unilateral del contrato. (pg. 648).

(Codigo Civil Comentado (2013) Art. 1478) Establece:

8
Si hubiesen mediado arras o seal en el contrato de compra y venta, podr rescindirse el contrato
allanndose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas (pag. 340).
Estas son las arras propiamente dichas, tambin llamadas penitenciales o de arrepentimiento.

(Miranda M., 2012) Afirma:

Las arras son cantidades que se entregan en seal de conclusin de un contrato.(p. 135).

(Hernan F., 2005) Sostiene:

No nos estamos refiriendo a los simples tratos faltos de cualquier vnculo jurdico para una
y otra parte; en este caso no hay duda de que las arras no aaden ninguna eficacia a este
comienzo de contratacin, y ambas partes quedan libres para desistir, pudiendo las arras
tomar la apariencia de una multa de arrepentimiento.

1.3. Tipos de Arras

Hay dos tipos de arras:

1.4.Confirmatorias: Que ratifican la celebracin del contrato y su contenido.

1.5.De retraccin: Son estipulados para permitir a una de las partes revocar su voluntad de contratar.

(Miranda M., 2012) Sostiene:

En caso de cumplimiento del contrato, el que recibi las arras las puede devolver o imputar
al precio de pago, segn sea la naturaleza de lo que se pact.
Ejemplo: En una compra y venta entre X y Z, el comprador X entrego como arras una
mquina de escribir. Si se cumple el contrato Z, deber devolver la mquina de escribir,
salvo que se haya convenido, al celebrarse el contrato, que el bien servir para amortizar
parte del precio.(pg. 136)

a) Las arras pueden ser confirmatorias, es decir no penitenciales, cuando representan

nicamente una prueba de la existencia de la compraventa. En otras palabras, la seal

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 no es otra cosa que la primera entrega a cuenta del precio total, la conocida popularmente
como entrada.

b) Las arras retraccin, con eficacia semejante a la clusula penal, otorgando a la parte
cumplidora el derecho a hacer suyas las cantidades en caso del incumplimiento de la
contraparte, pero con posibilidad de exigir el cumplimento.

(Hernan F.)Citado por (Sanchez L., 2000) Afirma:

Lo que se toma en consideracin para provocar el funcionamiento del mecanismo arral es el
desistimiento, quedando el incumplimiento.(p. 649)

1.4. Arras Confirmatorias

1.4.1. Definicion

Las arras pueden ser confirmatorias, es decir no penitenciales, cuando representan

nicamente una prueba de la existencia de la compraventa. En otras palabras, la seal no es
otra cosa que la primera entrega a cuenta del precio total, la conocida popularmente como
entrada. (Sanchez L., 2000, pg. 649)

(Codigo Civil Comentado (2013) Art. 1478) Establece:

La entrega de arras confirmatorias, importan a la conclusin del contrato. En caso de
incumplimiento, quien recibi las arras las devolver o la imputara sobre su crdito, segn la
naturaleza de la prestacin.

(Hernan F., 2005) Afirma:

Las arras simplemente confirmatorias afirman la existencia del contrato, se exteriorizan su
celebracin, dan fe de su conclusin, establecen un signo exterior en virtud del cual fcilmente
puede ser aprobado. (p.50)

(Miranda M., 2012) Sostiene:

En caso de cumplimiento del contrato, el que recibi las arras las puede devolver o imputar
al precio de pago, segn sea la naturaleza de lo que se pact.

10
 Ejemplo: En una compra y venta entre X y Z, el comprador X entrego como arras una
mquina de escribir. Si se cumple el contrato Z, deber devolver la mquina de escribir,
salvo que se haya convenido, al celebrarse el contrato, que el bien servir para amortizar
parte del precio. (pg. 136)

Las arras confirmatorias, llamadas tambin seas , seal y caparras en la legislacin

espaola, no vienen a ser si no la reiteracin material de que las partes han concluido un
contrato y en muchos casos representan un adelanto de la prestacin cuya ejecucin an no
se ha materializado. Ellas presuponen, en consecuencia, la celebracin de la relacin
contractual, que se refuerza atreves o mediante un signo o seal, mayor del deseo de las
fuerzas de ley al pacto concluido.( (Schreiber A., 2011)(pg. 298)

Ejemplo:
A ha celebrado con B un contrato de compraventa de un departamento. En una de las clausulas
se estipula que el precio se pagara en doce armadas y que el vendedor A esta recibiendo por
concepto de arras confirmatorias 20,000 soles.

Se advierte por tanto, que existe un contrato cuya ejecucin todava no se ha producido y que la
entrega de los 20,000 soles solo est reafirmando la voluntad ya formalizada de contratar,
reforzndola.

De lo dicho aparece el distingo que existe entre las arras y la entrega de un adelanto durante el
proceso de negociacin de un contrato. Las primeras estn tipificadas por el hecho de que ya ha
sido cerrado el crculo contractual, mientras que en el segundo caso no hay contrato y por lo tanto,
tampoco arras confirmatorias ni penitenciales, sino un caso un pacto atpico.

1.5. Arras Penales

1.5.1. Definicion

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(Hernan F., 2005)
Estas arras no est consiguiente, en reafirmar el valor del contrato, sino de autorizar a
resolverlo. Confiere pues, el derecho de retractarse de una relacin convencional existente
por cumplirse. Quien ejercita este pacto, se aparta as de su obligacin sin que por ello
incurra en una causal de incumplimiento no justificado. (pg. 178)

Ejemplo:

A celebra con B un contrato de promesa de arredramiento de una casa, por el plazo forzoso de
un ao. En una clausula se establece que el primero podr liberarse vlidamente de este compromiso
preparatorio, para lo cual entrega B la suma de 500 soles como arras de retraccin. Si A ejecuta
dicha clusula y se desliga de la promesa de contratar, B a su vez har suyos los 500 soles.

En conclusin las arras confirmatorias se distinguen claramente de las de retraccin. Su naturaleza

jurdica, su finalidad, su rea de accin y sus efectos difieren sustancialmente. Se trata, en su suma,
de dos figuras autnomas y por eso han merecido un trato legal separado en los dos ttulos.

1.6. Incumplimiento del Contrato

(Codigo Civil Comentado (2013) Art. 1478) Establece:

Se presenta de dos situaciones:
a) Si la parte que entrego las arras no cumple, por causa imputada a ella, la otra parte se quedara
con las arras y el contrato quedara sin efecto.

b) Si el que recibe las arras incumple, el contrato quedara sin efecto y el que dio las arras tiene
el derecho a recibir las arras dobladas.

(Schreiber A., 2011) Sostiene:

El artculo 1478 sostiene la corriente impuesta por el cdigo civil italiano de 1942 y el
proyecto de cdigo civil brasileo. Aun cuando su frmula tcnicamente no es la ms

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 idnea, pues el resarcimiento no constituye la esencia de la arras confirmatorias, se introdujo
en el proyecto y fue recogida por el cdigo para darle mayor flexibilidad a la parte
perjudicada y evitarle recurrir inevitablemente a los jueces, para demandar la ejecucin
generalmente.
Ejemplo:
A se ha comprometido a pintar un cuadro para B y no lo hace en el plazo estipulado por que
prefiri atender a otros clientes y es, en consecuencia es responsable por la demora. Si A le
hubiese entregado a B 8000 soles en calidad de arras confirmatorias, el segundo de los nombrados
tendr la facultad de elegir la resolucin de contrato, conservando las arras, el efecto de esta decisin
ser evidentemente reparatorio, de modo que A no podr solicitar adicionalmente el pago de una
indemnizacin por daos y perjuicios.

1.7. Arras de Retraccion

Aldea V. (2005) coment:

Arras significa lo que se da en seal, manifestacin, garanta o prueba usualmente en una
cantidad de dinero u otro bien (mueble) (inmueble) que una de las partes entregue a la otra como
testimonio del acuerdo contractual.

Schreiber.A (2006), expres:

Como tambin se puede decir que en la primera parte de este proceso no tiene antecedentes
legislativos, pero responde a la filosofa del cdigo orientada al cumplimiento de los contratos (p.
283).

Cdigo civil (2013), articulo 1480, establece:

Que la entrega de las arras de retraccin solo es vlida en los contratos preparatorios y concede a
las partes al derecho de retractarse. (Pg. 341)

Miranda m. (2010), expres:

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Tambin nos da a entender que si se celebra el contrato definitivo las arras sern devueltas o podrn
imputarse al pago (art 1483).Pg. (137)
Todo este se refiere a que las arras se dan en seal de manifestacin o garanta que una de las partes
entrega como testimonio del acuerdo contractual.

1.8. Las Arras y el Pago a Cuenta

Miranda M.(2010) expres:

Las arras se dan como el derecho a las partes ya sea a retractarse o como una seal de
cumplimiento de un contrato, ya que el pago a cuenta se da en parte de un crdito que se
tiene que cancelar posteriormente.
Se puede definir tambin como un pago directamente a la amortizacin del crdito, mientras
que las arras puedan ampliarse a la amortizacin del crdito al cumplirse el contrato.(p.137)
Se refiere arras y pago a cuenta que es un pago directamente a la amortizacin y las arras se puede
ampliar a la amortizacin al cumplirse el contrato

1.9. Arras y Prenda

Manuel M.(2010), manifest:

Se define arras y prenda, cuando esta se entrega como garanta del cumplimiento de una
obligacin, las arras se entrega como seal de cumplimiento de un contrato o para retractarse del
cumplimiento. (p.137).
Todo esto se refiere que las arras y prenda se entregan como garanta del cumplimiento, las arras
es un cumplimiento para la persona retractarse.

1.10. Arras y Clausula Penal

Manuel M, (2010), expres:

Las arras penales son una figura jurdica totalmente diferente a la clusula penal la primera
concite como lo indica el artculo 1859 del cdigo civil esto consiste en las cosas que se dan
en garanta de la celebracin o ejecucin de un contrato o en un caso de que las partes se
retracte ya que el que ha dado las arras lo perder

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 Ya que la clusula penal es una tasacin anticipada de los perjuicios por incumplimiento de
la obligacin o retardo en el cumplimiento de esta
Tenemos en las arras una entrega real, en una clausula penal que no hay entrega y solo se
seala ante la demanda en el contrato, la valorizacin que se tiene que pagar por concepto
de indemnizacin pg. (138).
Todo esto se refiere que la clusula penal ya que es una tasacin de los perjuicios por
incumplimiento de la obligacin,

2. SANEAMIENTO POR EVICION

2.1 Dispocisiones Generales

Para comprender la figura del saneamiento por eviccin u obligacin de saneamiento es
necesario definir eviccin, hay eviccin cuando por sentencia judicial se ha despojado al
comprador de la cosa que compr, en virtud de un derecho que perteneca a un tercero.
Por ejemplo una persona que posea la cosa antes de que fuera vendida inicia un proceso de
pertenencia y por medio de sentencia se le reconoce la prescripcin adquisitiva de dominio y este
despoja al comprador en virtud del derecho reconocido por medio de la providencia judicial
.(recuperado de: https://www.gerencie.com/que-es-saneamiento-por-eviccion-y-en-que-caso-se-
da.html)

2.2 Generalidades
Definicion.
Cdigo civil Peruano 1491 (2015), Establece:
Se debe el saneamiento de eviccin cuando el adquiriente es privado total o parcialmente del
derecho a la propiedad, uso o posesin de un bien en virtud de una resolucin judicial o
administrativa firme y por razn de un derecho de tercero anterior a la transferencia.(pg. 342)
Este articulo nos dice que no solamente funciona en las transferencias de propiedad sino tambin
en las transferencias de uso posesin y para ello se hecho la sentencia la cual debe ser firme y
definitiva.
Lpez F, (1971) (citado por Schreiber,A. 2006) defini:
la diferencia de la privacin y la turbacin dice:

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Qu tiene que ver el primer concepto que alude a la eviccin como una privacin con el segundo
que se refiere a ella como una turbacin? Si Cayo es demandado por reivindicacin de la cosa que
adquiri, desde que esta demandado, esta turbado .pero solo cuando pierda el proceso, estar
privado. Aqu se ve que la turbacin es el antecedente de la privacin, pero la privacin es algo
distinto, y en manera alguna su consecuencia necesaria, pues Cayo, en el ejemplo, tambin puede
ganar. (pg. 299)
Esta cita refiere que es exigible la obligatoria de saneamiento as el transferente queda sujeto a su
indemnizar al adquiriente, por ello es que no puede haber eviccin sin saneamiento, pero
inicialmente esta figura representada por la eviccin entendida como la, privacin por fallo firme
de los derechos que tiene el adquiriente de su propiedad o bien.
El Cdigo Civil, (2015), artculo 1492 aclara:
Se produce la eviccin cuando el adquiriente, con el asentamiento del transferente, se allana a la
demanda o hace abandono del bien sin esperar la resolucin de que trata el artculo 1491 (pg. 342)
Esto quiere decir que el adquiriente de acuerdo con el transferente pueden allanar la accin u
abandonar el bien es decir puede darlo al tercero sin esperar la resolucin judicial.
Cdigo civil, (2015) artculo 1943 argumenta:
Si el adquiriente, con el asentamiento del transferente, ha evitado la eviccin mediante un pago, el
transferente puede liberarse de todas las consecuencias del saneamiento con el reembolso de lo
pagado, de los intereses, de todos los gastos que haya incurrido el adquiriente y de la indemnizacin
a que se refiere el artculo 1495, inciso 7(pg. 342)
Cuando se pone fin al juicio, en este caso el transferente puede liberarse de todas las consecuencias
del saneamiento si el adquiriente paga al tercero reinvindicante.
Cdigo civil (2015) articulo 1494,aclara que:
No hay lugar a saneamiento por eviccin cuando el derecho del tercero llega a ser exigible por
dolo o por culpa inexcusable del adquiriente.(pg. 343)
Ac el transferente no est obligado al saneamiento si el derecho del tercero procede del dolo o la
negligencia
2.3. Obligaciones del Transferente Frente al Adquiriente

Cdigo Civil (2015) articulo1495 establece:

El adquiriente tiene en virtud del saneamiento el derecho de pedirle al transferente:

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 1.-El valor del bien al momento de la eviccin, teniendo en cuenta la finalidad para que fue
adquirido
2.-Los intereses legales desde que se produce la eviccin.
3.-Los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo posey de buena fe o su
valor, si fue obligado a devolverlos con el mismo bien.
4.-Las costas del juicio de eviccin, en caso de haber sido obligado a perderlo.
5.-Los tributos y los gastos del contrato que hayan sido cargo del adquiriente.
6.-Todas las mejoras hechas de buena fe por el adquiriente, no abonadas por el por el
evidente.
7.-La indemnizacin por daos y prejuicios, cuando el transferente incurri en dolo o culpa
al celebrar el contrato. (pg. 343)
Las obligaciones del transferente las podemos encontrar en el artculo 1495 del Cdigo Civil y se
resumen en devolver el valor del bien al momento de la eviccin, pagar los intereses legales desde
que se produce la eviccin, pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que lo posey
de buena fe o su valor hasta el momento en que es demandado por reivindicacin, pagar las costas
del juicio de eviccin, pagar los tributos y gastos del contrato, pagar las mejoras de buena fe y una
indemnizacin por daos y perjuicios si ha incurrido con dolo o culpa al celebrar el contrato.

2.4. Mejoras Abonadas al Adquirente

Cdigo Civil (2013) art. 1496, establece:

Mejoras hechas por transferente

Si las mejoras son abonadas al adquirientes habiendo sido hechas por el transferente su valor ser
considerado a cuenta de lo que tenga que pagar este a aquel.(p.343)

Miranda M. (2010) comento:

Puede ser que las mejoras no fueron pagadas por adquirente, si no el que pago fue el
transferente y el tercero ha pagado dichas mejoras al adquirente. En este caso este valor ser
deducido de lo que tenga que pagar el transferente al adquirente.(p.148)
De lo mencionado en lneas anteriores se debe considerar que las mejoras hechas por el transferente
o un tercero estas sern consideradas ante el adquirente.

17
2.5. Renuncia a la Accin de Saneamiento

Cdigo Civil (2003) art. 1497, establece:

Renuncia a saneamiento por eviccin
Cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la obligacin de saneamiento por
eviccin, si se produce esta debe devolver la contraprestacin que recibi, a no ser que el
adquirente renuncie expresamente a dicha devolucin. No es vlida esta renuncia si el
transferente actu con dolo o culpa inexcusable. (pag.343)

Miranda M. (2010) comento:

El adquirente puede renunciar al derecho de exigir la obligacin de saneamiento por
eviccin. Esta renuncia puede ser general o especifica (149)
a.) si se trata de una renuncia general, y se produce la eviccin, el transferente no est
obligado a indemnizar, pero si est obligado a devolver la contraprestacin.
b.) si se trata de una renuncia especfica, es decir, ambas partes convienen en que el
transferente no est obligado al saneamiento por eviccin ni a devolver la contraprestacin,
entonces el transferente no est obligado a ninguno de estos conceptos.
Si el transferente actu sabiendo que el derecho que se trasfera no le perteneca, es decir
con dolo o culpa inexcusable, esta clusula seria nula. (pag.149)
De lo mencionado por Miranda M., y lo que dice el art.1497, Para que se d el saneamiento por
eviccin es necesario que la causa de la eviccin sea anterior a la venta, la eviccin puede ser total
o parcial con esta accin se busca proteger al comprador de una cosa, para que, cuando este se vea
perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una sentencia judicial, el comprador
pueda exigir al vendedor que responda por dicha perturbacin o privacin de la cosa y adems
reclamar por los vicios ocultos de la misma.

2.6. Obligacin de Notificar la Demanda al Transferente

Cdigo Civil (2003) art. 1498, establece:

Renuncia a saneamiento por eviccin

18
 Cuando se pacta que el transferente no queda sujeto a la obligacin de saneamiento por
eviccin, si se produce esta debe devolver la contraprestacin que recibi, a no ser que el
adquirente renuncie expresamente a dicha devolucin. No es vlida esta renuncia si el
transferente actu con dolo o culpa inexcusable.
Miranda M. (2010) comento:
El adquirente para derecho al saneamiento por eviccin est en la obligacin de hacer
notificar con la demanda de reivindicacin, al transferente que le designe. Esto para
transferente, en el proceso, pueda demostrar que el derecho que transfiri es vlido.
El transferente, est en la obligacin de garantizar adquirente, pueda hacer uso del bien para
los fine que celebro el contrato.
El adquirente puede dirigir su accin contra el transferente inmediato o contra los anteriores,
si es que el plazo de caducidad no ha vencido.
De conformidad con el art. 1499, es potestativo del transferente el salir al proceso y defender
el derecho que ha transferido al adquirente. Si sale al proceso, toma el lugar del adquirente
y continua ese proceso hasta el final. Si es que lo pide al adquirente, puede coadyuvar en la
defensa Ello es novedad en el Cdigo Civil vigente.(pag.149).
Lo antes nombrado por el cdigo civil y el Dr. Miranda M, se puede decir que el saneamiento por
eviccin que el transferente est obligado a garantizar el contrato pactado y q sea vlido, si se
incumple lo pactado el adquirente pedir la devolucin de la contraprestacin el adquirente si desea
puede renunciar a dicha devolucin.
Y por ltimo el inciso cinco tiene su razn de ser en el principio de la seguridad jurdica.
Concluyo anotando que el saneamiento por eviccin busca proteger al comprador de un bien, para
que cuando esta se vea vulnerado o privado de su derecho de una cosa por medio de una sentencia
judicial el comprador pueda exigir al vendedor que responda por dicha perturbacin, y as mismo
reclamar algn vicio que pudiera darse.

2.7. Casos en que el Adquiriente Pierde el Derecho de Exigir el Saneamiento

DE LA PUENTE Y LAVALLE, M. (1983) Expreso:

19
 Ha explicado con bastante claridad la distincin entra la eviccin y el saneamiento,
conceptos que fueron tratados de manera confusa en la legislacin y en la doctrina. Al
respecto sostiene que en el derecho peruano dicha confusin se patentiza desde el cdigo
civil 1852 cuyo artculo establece que el vendedor est obligado por eviccin, y
saneamiento a favor del comprador. (Pag. 486)
Schreiber A. (2011) Expreso:
La norma no tiene nada que ver con esto y su razn de ser es solo proteger el derecho de
defensa que tiene el transferente para defender la transferencia efectuada, lo que guarda
armona con lo establecido en el artculo 1498 del Cdigo, que plantea. Un saneamiento
preventivo, sino que es derecho transferente conocer la existencia de cualquier accin
de eviccin. (Pag. 487)

Se dira que el adquiriente pierde el derecho al saneamiento por estos motivos, si no pidi y cuid
que se citara al transferente con la demanda del juicio de eviccin, si se someti la causa a arbitraje
sin asentimiento del transferente y la perdi, si transigi el juicio sin anuencia del transferente, si al
celebrar el contrato conoca que el bien era litigioso o ajeno.

3. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS

3.1. Generalidades Sobre Vicios Ocultos

De La Puente y Lavalle, M. (1983) Expreso:

La nocin del vicio oculto est ligada a la existencia de deterioros, anomalas y defectos no
susceptibles de ser apreciados a simple vista y que de alguna manera afectan el derecho del
adquirente a su adecuada utilizacin. Este ltimo es lo que determina el saneamiento, cuyos
efectos estn fijados por el articulo 1512 y presuponen la resolucin del contrato de
transferencia de la propiedad, posesin o uso de un bien mueble o inmueble. Para hablar
propiamente, defecto implicara todo lo que falta a la cosa para existir de un modo
plenamente conforme a su naturaleza, y por eso actuara en sentido negativo, vicio, en
cambio, servira para designar cualquiera alteracin sin la cual la cosa seria precisamente
como debe ser normalmente, y por eso cobrara en sentido positivo. (Pag. 475)

20
VLADIK ALDEA CORREA (Cdigo Civil Comentado) (2000) Articulo 1503, establece
Vicio oculto es toda imperfeccin existente sobre el bien transferido, que lo hacen
inadecuado para el propsito de su adquisicin el bien transferido al bien adquirente
en propiedad, posesin o uso, debe presentar u vicio o defecto que ordinariamente no
presentara y cuya existencia afectan el disfrute del mismo al grado de volverlo intil para
la finalidad por la cual se adquiri. (Pag.477)

Concluimos que el saneamiento por vicio oculto dira que es aquel que tiene lugar cuando el bien
no cumple con las cualidades prometidas por el transferente. Obligacin natural que tiene todo
transferente de un bien o derecho, de garantizar al adquiriente el disfrute de los mismos, vale decir,
que su adquisicin debe ser jurdicamente segura o que, dicho bien o cosa, cumple con los
propsitos por el cual se adquirieron.

3.2. Acciones a que se dan Lugar en Razon del Sanemiento por Vicios Ocultos

3.2.1. Dentro de ella encontramos dos acciones la cuales son:

a. Accin Redhibitoria

De La Puente y Lavalle, M. (1983) Expreso:

El artculo 118 de la ponencia original para modificar el cdigo civil tena la siguiente
redaccin La accin para deshacer el contrato por causa de vicios ocultos debe intentarse
dentro de seis meses contados desde la entrega de la cosa, si son inmuebles y dentro de tres
meses, si son muebles. Como se pareca, cuando se seala Accin para deshacer el
contrato se est haciendo clara referencia a lo que se establece en nuestra legislacin
colonial, anteriormente citada. (Pag. 480)

Schreiber A. (2011) Expreso:

Por lo tanto, el contrato es vlido hasta que se dicte el fallo firme y el transferente tiene el
derecho de que se le devuelva el bien viciado. No estamos actualmente convencidos de la

21
 bondad tcnica de esta solucin, que por lo dems viene desde el anteproyecto, pues como
vicio oculto tiene que existir antes o coetneamente con el contrato y no con posterioridad,
creemos que debi considerarse con una causal de recisin y no de resolucin. (Pag. 481)
b. Accin Quanti Minoris.-
Para dejar sin efecto un contrato valido sin que el mismo cumpla su finalidad, existen dos
posibilidades que el contrato se rescinda o que el contrato se resuelva. La resicion y la resolucin
son figuras que se diferencian por las causas que las motivan y por sus consecuencias jurdicas.

De La Puente y Lavalle, M. (1983) Expreso:

La postura antes indicada, respecto a la accin estimatoria (obtener la rebaja en el precio
de bien adquirido), es la denominaste a nivel de legislacin y la doctrina. Esta nace
debido a que en la mayora de los ordenamientos jurdicos, llmese cdigo civil, se
encuentra regulada en la parte dedicada a tratar el contrato de compraventa. (Pag. 482)

En mi analisis llego a la conclusion que las acciones tiene por objeto, restituir al adquirente, la parte
del precio que represente lo que la cosa vale de menos, es decir, tenindose en cuenta el vicio oculto
y no deja sin efecto el contrato que se celebr. Por eso el artculo 1513 seala que el adquirente
puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos por razn de vicio en el momento
de ejercer la accin judicial. Adems, pueden pedir la indemnizacin por daos y perjuicios a que
tuvieran lugar.

3.3. Accin Resolutoria

Cdigo Civil Peruano artculo 1511, establece:

Por la accin resolutoria se puede pedir que es la razn del saneamiento a que est obligado
el transferente, de pedir la terminacin del mismo y en consecuencia ser liberada de su
obligacin, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

22
La resolucin no es ms que la terminacin de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento
culposo de una de las partes.

3.4. Obligaciones del transferente por la resolucin del contrato

Segn el cdigo Civil artculo 1512, se refiere:

Por la resolucin del contrato el transferente est obligado a pagar el valor que tena el bien
al momento de la resolucin y como si no tuviese vicios ocultos, lo que se establece
mediante la prueba pericial esta debe pagar los intereses de ese valor que se devenguen
desde el momento en que el transferente es notificado con la demanda de resolucin hasta
el momento en que este paga al adquirente.

Se paga los intereses del valor que se devenguen en el momento notificado de la resolucin hasta
el momento que se paga el adquiriente.

3.5. Accin Quanti Minoris

Segn el cdigo Civil artculo 1513, indica:

Consiste en la reduccin del valor del bien sin perjuicio de solicitar la indemnizacin por daos y
perjuicios cuando el transferente haya incurrido en dolo o culpa respecto de la existencia de los
vicios.

El objetivo de esta accin es una rebaja proporcional del precio que se reajustara al valor de la cosa
teniendo en cuenta la disminucin operada por el defecto y la proporcin entre la cosa y el precio
al perfeccionarse la venta.

3.5. Plazo de Caducidad

Miranda, M (2010) comento:

23
 El plazo de caducidad para ejercitar la accin redhibitoria o resolutoria (art.1551) o la accin
estimatoria o quantis minoris (art. 1513 c), segn el art. 1514. Del C. C. es de:
Tres meses si se trata de bienes muebles
Seis si se trata de bienes inmuebles
Este plazo se cuenta desde el momento en que se entrega el bien adquirido (p. 157)

De acuerdo con el autor del libro indica que los plazos para la resolucin de entrega de un bien
mueble o inmueble. Quien acta como parte, pone manifiesto desde el momento de la celebracin
del contrato que su propsito no es permanecer necesariamente en tal contrato condijo.

Cdigo civil (2012) art. 1551 establece:

Entrega de documentos y ttulos del bien vendido. El vendedor debe entregar los documentos y
ttulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido, salvo pacto distinto.(p.352)

Cdigo civil (2012) art. 1513 establece:

El adquirente puede optar por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razn
de vicio, en el momento de ejercerse la accin de pago, teniendo en cuenta la finalidad de su
adquisicin, sin perjuicio del derecho que contempla el artculo 1512, inciso 5.(p.345)

Cdigo civil (2012) art. 1514 establece:

Las acciones a que se refieren los artculos 1511 y 1513 caducan a los tres meses si se trata
de bienes muebles y a los seis, de inmuebles. Los plazos se computan desde el momento de
la recepcin del bien.(p.346)

Las referencias del cdigo civil en referencia a la obtencin de un bien mueble o inmueble son
establecida tal cual como los establecen el autor en el libro. Un punto resaltante es que el
adquiriente opta por pedir que se le pague lo que el bien vale de menos, por razn de vicio, en el
momento de ejercerse la accin de pago.

24
4. SANEAMIENTO PR HECHO PROPIO DEL TRANSFERENTE

4.1 Generalidades

Miranda, M (2010) el comento:

La doctrina considera como figura independiente el saneamiento derivado de los hechos
propios del enajenamiento, el cdigo civil de 1984 la regula expresamente determinado. A
no dudarlo una explicacin de la doctrina, que mereca tratamiento especial por no cambia
subsumir esta hiptesis dentro de los vicios ocultos de los bienes existen en el momento de
la celebracin del contrato, ni dentro de la eviccin.
Se entiende que la creacin de este captulo, regula el saneamiento por hecho propio del
transferente, se ha situado para impedir que, en forma directa o indirecta. A el propio
enajenante, quien pretenda desconocer la validez del contrato en virtud quien adquiri el
derecho adquiriente para impedir en suma que el vendedor pretenda desconocer la
transferencia que le hizo al comprador.
En esta celebracin de contrato se entiende que la creacin de este, regula el saneamiento
por el hecho propio del transferente, se ha situado para impedir que, en forma directa o
indirecta, a el propio enajenante como hace referencia el autor. (p.159)
En la doctrina se considera como figura independiente el saneamiento derivado de los hechos
propios de enajenamiento texto citado por el autor y hace referencia tambin el cdigo civil de 1984
la regula expresamente determinado.

Borda, (Citado por Manuel de la Puente y Lavalle, 1991) expres:

Es un deber especial de abstencin que emana del contrato, no se trata, pues de que en virtud
del saneamiento en enajenante deba responder por sus actos de violencia, dolo o negligencia
inexcusable porque tales actos por ser ilcitos dan siempre lugar a una responsabilidad
extracontractual. Se trata de aquellos otros actos que pudiendo ser ilcitos para otras
personas que no estn vinculadas por la relacin jurdica que nace del contrato, estn
vedados al enajenante por atentar contra aquello que l dese crear. Esta responsabilidad
contractual es el fundamento de la obligacin de saneamiento. (pg. 248)

Len Barandiarn J. (1991) Expresa:

25
El Cedente debe necesariamente la garanta del hecho personal suyo. No puede obrar contra su
concesionario, atacando el derecho de este a la cosa, derecho que tal cedente precisamente le
transmiti.(pg. 498).

4.2. Hipotesis que Confirma el Saneamiento por Hecho Propio

Miranda M. (2010) coment:

En el art.1524 de c.c. dice: el transferente est ligado por hecho propio a que disminuya el
valor del bien, lo hace intil para al final tener su adquisicin o reduce sus cualidades.
Efectuada la transferencia, el transferente est prohibido de realizar cualquier acto que pueda
afectar el goce del bien por parte del adquiriente, el legislador se est refiriendo a una
perturbacin hecha por el propio transferente, que sede disminuir el valor del bien, hacerlo
intil con el fin del valor que le pretenda dar o de reducir sus cualidades para su dicho fin.
(p.160)

4.5. Acciones del Adquiriente

El Cdigo Civil (2015). Art. 1525( citado por Mercado C. 2000)
las acciones del adquiriente vistas en el Art. 1525 precepta: Que puede ejercer
alternativamente las acciones resolutoria o estimatoria. Si no pide la resolucin, deber
pedir conservando el bien en su poder, que se le pague lo que vale de menos. Ambas
acciones, vivimos en otro momento, tienen como plazo de caducidad los 3 meses tratndose
de muebles y los 6, tratndose de inmuebles. Son los mismos plazos que para el supuesto
del saneamiento por vicios ocultos. (pg. 347).
A mi parecer, el adquirente le entregan algo q no est en el contrato si desea puede seguir
conservando el bien en su poder y pedir que se le pague lo acordado, para ejercer este derecho tiene
plazo de 3 meses lo que es muebles y de 6 meses lo que es bien inmueble.
4.6. Plazo para Interponer las Acciones

Cdigo Civil (2015) art 1526, establece:

26
 Plazos de caducidad: Los plazos de las acciones de qu trata el artculo 1525 son los
indicadores en el art. 1514 que dice: Las acciones caducan a los tres meses si se trata de
bienes muebles y a los seis bienes inmuebles.
Los plazos se computan desde el momento de la recepcin del bien. (pg. 347).

4.7. Plazos de Caducidad:

3 meses cuando se trata de bienes muebles.
6 meses cuando se trata de bienes inmuebles.
El plazo comienza a correr desde la fecha en que se entrega el bien al adquiriente.

4.8. Excepciones de Saneamiento

Cdigo Civil (2015) Art. 1527) Coment:
Si el transferente entabla accin judicial destinada a enervar cualquiera de los derechos
sobre el bien que corresponden al adquirente en virtud del contrato, tiene ste la facultad de
deducir la excepcin de saneamiento, cuyo objeto es poner definitivamente fin al juicio.
(pg. 347).

Si el transferente demanda judicialmente con el fin de enervar cualquiera de los derechos que el
mismo ha transferido mediante un contrato, el adquirente tiene la facultad de deducir la excepcin
de saneamiento, como un medio de defensa de fondo, con el fin de poner trmino definitivamente
al proceso judicial.
El transferente no puede demandar de eviccin al adquirente. La obligacin con prestacin de no
hacer del transferente, puede ser esgrimida por el adquirente como excepcin de saneamiento frente
a cualquier pretensin de eviccin de dicho transferente. Esto se expresa en la mxima: Quem de
evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio.

(Valverde B. s/f ) expres:

Es una norma procesal que no estaba en el C.C. derogado. Se trata de una excepcin
destinada a proteger al adquiriente, frente a una demanda del transferente por efecto de la
cual podra sufrir desmedro a los derechos de dicho adquiriente atentando contra el goce
pacfico y til de bien adquirido; el transferente al demandar est infringiendo el conocido
principio de la buena fe contractual. (pg. 84)

27
Finalmente de todas las definiciones antes sealadas puedo concluir, tener una idea clara de lo que
son las excepciones como el poder jurdico que tiene el demandado para extinguir la accin o el
derecho del demandante.

4.9. Modificacin Voluntaria de la Obligacin

Cdigo Civil (2015) Art. 1528 Establece:
Es nulo el pacto mediante el cual se pretende liberar o limitar la obligacin de saneamiento
del transferente por un hecho voluntario suyo. Sin embargo, puede ser vlida, a juicio del
juez, la exoneracin o limitacin del saneamiento por hechos concretos, cuya justificacin
debe expresarse en el contrato.

III. CONCLUSIONES

- Las arras persiguen una finalidad, la cual es dar seguridad jurdica a quienes intervienen en
la celebracin de un contrato, su formalidad lo estipula nuestro ordenamiento civil y los que
la celebran expresan su voluntad bajo el principio de libertad contractual y tambin bajo el
principio de la autonoma de la voluntad.

- Por las arras en trminos generales se establecen parmetros, apremios o apercibimientos

segn sea el tipo de arras, con el nico afn de satisfacer y ver cumplida a lo que se
compromete contractualmente.

28
- Las arras estipuladas y contratadas en su generalidad son de tipo econmico es decir se trata
de dar una suma de dinero, el mismo que puede garantizar el cumplimiento del contrato,
como tambin puede garantizar en beneficio de quien lo padece un hecho indemnizatorio.

IV. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

- Barandiarn J. (1991) Manual de las obligaciones, Lima-Peru

- Castaeda J.(1978): El Derecho De Los Contratos. Lima. Tomo I Edicin Minerva.

- Codigo Civil Comentado (2013) Codigo Civil Comentado. Lima: Jurista Editores S.A.C.

- Cdigo Civil Peruano(2015) Cdigo Civil Peruano Lima: Juristas Editores S.A.C.

- De La Puente Y Lavalle, M. (1983): Estudios Del Contrato Privado. Lima. Cultural

29
 Cuzco. (2001): El Contrato En General Lima. Editorial Palestra, Tres Tomos. (1993) El
Contrato En General. Comentarios A La Seccin Primera Del Libro Vii Del Cdigo Civil,
Volumen Xi Y Xv. Lima, Puc Fondo Editorial
- Hernan F. (2005). Las Arras En El Derecho De La Contratacion. Lima: Editorial Heliasta
S.R.L.

- Miranda, M (2010) Libro Los Derechos De Contrato Lima- Peru Edicin Jurdica
- Miranda , M. (2012). Derecho De Los Contratos . Lima-Peru : Ediciones Juridicas .

- Sanchez, L. (2000). Derecho Civil Obligaciones Y Contratos. Madrid: Dykinson.

- Schreiber A. (2011). Contratos- Parte General . Lima: Gaceta Juridica S.A.

- Valverde Cedano B; Educacin Interactiva. Universidad Carlos Maritegui.

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