MANUALES PARA LA MEJORA DE LA RECAUDACIN

DEL IMPUESTO PREDIAL

3 FISCALIZACIN
 MANUALES PARA LA MEJORA DE LA RECAUDACION DEL IMPUESTO PREDIAL.
MANUAL N3: FISCALIZACION.

Ministerio de Economa y Finanzas (MEF)

Jirn Junn 319, Cercado de Lima, Lima, Per
www.mef.gob.pe

Cooperacin Alemana, implementada por la GIZ

Programa Reforma del Estado orientada a la ciudadana (Buena Gobernanza)
Avenida Los Incas 172, Piso 7, El Olivar, San Isidro, Lima, Per
www.buenagobernanza.org.pe

Responsables:
De la contribucin MEF:
Rodolfo Acua, Director General de la Direccin General de Presupuesto Pblico (DGPP MEF)
Marco Camacho, Director General de la Direccin General de Poltica de Ingresos Pblicos (DGPIP MEF)

De la contribucin Cooperacin Alemana:

Hartmut Paulsen, Director del Programa Reforma del Estado orientada a la ciudadana (Buena Gobernanza)

Elaboracin, coordinacin, supervisin y edicin de contenidos:

Direccin General de Presupuesto Pblico (DGPP-MEF)
Direccin General de Poltica de Ingresos Pblicos (DGPIP MEF)
Programa Reforma del Estado orientada a la ciudadana (Buena Gobernanza)

Diseo, diagramacin e impresin:

Neva Studio SAC
Calle Toms Ramsey 762, Lima 17, Per

Tiraje:
1000 ejemplares

1era edicin, octubre de 2013

1era reimpresin, mayo de 2014
2da edicin, abril de 2015

Hecho el Depsito Legal en la Biblioteca Nacional del Per N 2015-05582.

Cooperacin Alemana al Desarrollo Agencia de la GIZ en el Per

Prol. Arenales 801, Miraflores

Se autoriza la reproduccin total o parcial de esta publicacin, bajo la condicin de que se cite la fuente.

El contenido de este manual ha sido elaborado tomando como referencia el Manual para la mejora de la fiscalizacin
de los tributos municipales, Escuela SAT Lima, el Programa Gobernabilidad e Inclusin de la Cooperacin Alemana,
implementada por la GIZ, ao 2010.
CONTENIDO
PRESENTACIN 7

PRIMERA PARTE: Definicin y objetivos de la fiscalizacin tributaria 9

1.1 Definicin y objetivos de la fiscalizacin 11

SEGUNDA PARTE: Organizacin de la fiscalizacin tributaria 15

2.1 Organizacin de la fiscalizacin 17
2.2 Creacin de la unidad de fiscalizacin tributaria 17
2.3 Funciones de la unidad de fiscalizacin tributaria 18
2.4 Infraestructura 18
2.5 Indumentaria y material de trabajo 19
2.6 Tecnologa y equipos 19
2.7 Bases de datos 21
2.8 Perfil de los colaboradores 23
2.9 Organizacin del trabajo 25

TERCERA PARTE: Aspectos operativos de la fiscalizacin del impuesto predial 27

3.1 Aspectos operativos de la fiscalizacin 29
3.2 El inicio del proceso de fiscalizacin 29
3.3 Seleccin de la cartera 30
3.4 Planificacin de actividades 34
3.5 Inspeccin 37
3.6 Presentacin de resultados al contribuyente 60

CUARTA PARTE: Determinacin del impuesto predial 61

4.1 Determinacin de la deuda 63
4.2 Induccin al pago voluntario 65
4.3 Emisin y notificacin de los valores 68
4.4 Determinacin de sanciones 68
PRESENTACIN
El Plan de Incentivos a la Mejora de la Gestin y Modernizacin Municipal (PI) es un instrumento
del Presupuesto por Resultados (PpR) que viene siendo impulsado por el Ministerio de Economa y
Finanzas (MEF) y est orientado a promover las condiciones que contribuyan con el crecimiento y
desarrollo sostenible de la economa local, incentivando a las municipalidades a la mejora continua
y sostenible de la gestin local.

En este sentido, el PI busca contribuir al logro de seis objetivos: mejorar los niveles de recaudacin
y gestin de los tributos municipales; alcanzar eficacia y eficiencia en la ejecucin de proyectos de
inversin pblica; reducir la desnutricin crnica infantil; simplificar trmites generando condiciones
favorables para el clima de negocios y promoviendo la competitividad local; mejorar la provisin de
servicios pblicos prestados por los gobiernos locales en el marco de la Ley N 27972, Ley Orgnica
de Municipalidades y, finalmente, prevenir riesgos de desastres.

En el ao 2014, se cre la Direccin de Tributacin Subnacional, unidad dependiente de la Direccin

General de Poltica de Ingresos Pblicos, la misma que tiene entre sus funciones el formular
lineamientos de poltica tributaria, as como disear estrategias de asistencia tcnica, a favor de
los gobiernos subnacionales, a fin de mejorar la recaudacin de sus ingresos tributarios. De esta
manera, la Direccin de Tributacin Subnacional toma la responsabilidad de disear y acompaar
la implementacin de la meta referida al incremento de los niveles de recaudacin del impuesto
predial.

Uno de los elementos clave considerado en el diseo del PI es la existencia de un Programa de

Asistencia Tcnica para el fortalecimiento de las capacidades especficas que requieren los
funcionarios y funcionarias de las municipalidades para cumplir las metas determinadas en el PI.

Es as que como parte del Programa de Asistencia Tcnica para el cumplimiento de la meta referida al
incremento de los niveles de recaudacin de los tributos municipales, se ha desarrollado, con apoyo
de la Cooperacin Alemana al Desarrollo implementada por GIZ, un conjunto de cinco manuales para
la mejora de la recaudacin del impuesto predial, dirigido a las municipalidades de nuestro pas.

El primer manual denominado Marco normativo expone los fundamentos legales de la

administracin tributaria local y presenta el marco legal del impuesto predial en el Per. El segundo
manual denominado Atencin al contribuyente aborda el servicio de atencin al contribuyente
como un derecho del mismo a ser informado y una obligacin de la administracin tributaria para
atender sus demandas de informacin y orientacin para el cumplimiento de sus obligaciones
tributarias. El tercer manual denominado Fiscalizacin muestra la importancia de disear y
proponer estrategias concretas para implementar la fiscalizacin de tributos en la municipalidad. El
cuarto manual denominado Cobranza describe el proceso que permite que el contribuyente realice
el cumplimiento de su obligacin tributaria. El ltimo y quinto manual denominado Declaracin
jurada desarrolla la importancia de la presentacin de este documento como inicio de la relacin
tributaria entre el contribuyente y la administracin tributaria municipal.

En ese sentido, se espera que las administraciones tributarias de todas las municipalidades del pas,
en particular aquellas clasificadas como ciudades principales Tipo A y Tipo B, conozcan y utilicen
estas orientaciones de los cinco manuales para fortalecer su gestin tributaria, y con ello logren
dar cumplimiento a la meta de recaudacin de tributos municipales establecida en el marco del PI,
redundando as en mayores y mejores servicios para la poblacin.

Direccin General de Poltica de Ingresos Pblicos

Ministerio de Economa y Finanzas
 1
Parte

DEFINICIN Y OBJETIVOS
DE LA FISCALIZACIN
TRIBUTARIA
 FISCALIZACIN

1.1 Definicin y objetivos de la fiscalizacin

La fiscalizacin tributaria del impuesto predial es el conjunto de actividades desarrolladas

por la administracin tributaria municipal destinadas a verificar el cumplimiento de las
obligaciones relacionadas con este impuesto.

A travs de la fiscalizacin tributaria se trata de determinar si el contribuyente cumpli

con informar sobre todas las caractersticas de su inmueble: uso, tamao, materiales
de construccin empleados, y toda informacin que incida o afecte el clculo del
monto por pagar.

Los objetivos de la fiscalizacin tributaria son:

Objetivo 1: Objetivo 2:
Ampliacin de la base Incremento de los niveles de
tributaria recaudacin

Objetivo 3: Objetivo 4:
Maximizacin del cumplimiento Generacin de la percepcin
tributario de riesgo

Objetivo 1 :
Ampliacin de la base tributaria
La base tributaria es el nmero total de personas naturales o jurdicasque estn
obligadas a cumplir con las obligaciones tributarias. El primer objetivo de la fiscalizacin
consiste en ampliar ese nmero total de contribuyentes por medio de la identificacin de
los omisos y subvaluadores del impuesto.

11
 FISCALIZACIN

La fiscalizacin tributaria referida al impuesto predial permitir identificar a los

contribuyentes que no cumplieron con informar de sus predios (omisos), o que
informaron de manera incompleta sus caractersticas (subvaluadores), de modo que
afectaron la determinacin del impuesto por pagar

Objetivo 2 :
Incremento de los niveles de recaudacin
La fiscalizacin tributaria
El segundo objetivo de la fiscalizacin tributaria es
permite incrementar la
incrementar los niveles de recaudacin del impuesto
cartera de deuda del impuesto
predial. En efecto, la identificacin por parte de
predial, y con ello posibilita
la administracin tributaria municipal de nuevos
una mayor recaudacin.
contribuyentes, y de mayores reas construidas en los
predios ubicados dentro de su mbito territorial, permitir
generar nuevas deudas tributarias y, por tanto, una mayor cartera de cobranza, lo que posibilitar el
incremento de los niveles de recaudacin del impuesto.

Objetivo 3 :
Maximizacin del cumplimiento voluntario de las
La fiscalizacin tributaria
obligaciones tributarias
contribuye a maximizar el
El tercer objetivo de la fiscalizacin tributaria consiste cumplimiento voluntario, al
en promover un mayor conocimiento del contribuyente ofrecer a los contribuyentes
fiscalizado sobre sus obligaciones para con la administracin toda la informacin sobre
tributaria municipal, con el fin de evitar que se le apliquen las obligaciones tributarias
las sanciones correspondientes. que no pudieron cumplir por
La fiscalizacin tributaria busca demostrar al contribuyente desconocimiento.
que lo detectado en el proceso de fiscalizacin es
justamente aquello que no declar; as se propicia que cumpla oportunamente con sus obligaciones
tributarias, de acuerdo con lo que establece la ley.

12
 FISCALIZACIN

Objetivo 4 :
Generacin de la percepcin de riesgo
La fiscalizacin tributaria permite a la administracin tributaria municipal generar en
los contribuyentes la percepcin de que al incumplir con sus obligaciones tributarias se
exponen al riesgo de ser sancionados.

La percepcin de riesgo se producir en la medida en que los programas de

fiscalizacin que se implementen y ejecuten estn acompaados de una adecuada
campaa de difusin e informacin.

13
 FISCALIZACIN

2
Parte

ORGANIZACIN DE LA
FISCALIZACIN TRIBUTARIA

15
 FISCALIZACIN

2.1 Organizacin de la fiscalizacin

Los aspectos que debe tener en cuenta la administracin tributaria municipal para organizar
su labor de fiscalizacin tributaria son:

Creacin de la unidad de fiscalizacin

Funciones

Infraestructura

Indumentaria y material de trabajo

Tecnologa y equipos

Bases de datos

Perfil de los colaboradores

Distribucin de las labores

2.2 Creacin de la unidad de fiscalizacin tributaria

Para ejercer la facultad de fiscalizacin se requiere

implementar un rgano administrativo al que
se asignen todas las funciones relacionadas con
esa competencia. ste debe formar parte de la
estructura organizacional de la administracin
tributaria municipal, y depender directamente de
la Gerencia Tributaria o de la que haga sus veces.
La creacin de una unidad de fiscalizacin
tributaria permite establecer claramente
el alcance y las responsabilidades
de la funcin fiscalizadora ante el
contribuyente y la propia administracin
tributaria municipal.

17
 FISCALIZACIN

2.3 Funciones de la unidad de fiscalizacin tributaria

La funcin principal de esta unidad es, obviamente, desempear de manera eficaz y

eficiente la fiscalizacin. Este proceso implica, como se ver ms adelante, una serie de
actividades (desde la notificacin del requerimiento hasta la emisin y notificacin de la
resolucin de determinacin y/o multa valor).

Actividades de la unidad de fiscalizacin

> Verificacin del listado de predios registrados.

> Seleccin de predios pasibles de ser fiscalizados.

> Revisin de los casos de exoneraciones o inafectaciones.

> Cruce de informacin de predios y contribuyentes.

> Inspeccin de campo de los predios.

> Reliquidacin de la deuda tributaria.

2.4 Infraestructura

Es importante contar con instalaciones adecuadas no solo para el desarrollo de

las actividades del personal de fiscalizacin, sino tambin para la atencin a los
contribuyentes fiscalizados. Idealmente, la atencin debe realizarse en espacios
aislados, para evitar que una posible actitud conflictiva genere desorden y una mala
imagen.

18
 FISCALIZACIN

2.5 Indumentaria y material de trabajo

Los inspectores deben contar con indumentaria que permita su fcil identificacin
y positiva aceptacin por los vecinos. Puede tratarse de chalecos con el logotipo de la
institucin, polos, camisas o casacas. Adicionalmente, es importante que los inspectores
siempre cuenten con un fotocheck o credencial de identificacin con su nombre, el cargo
y su fotografa actualizada.

Los materiales de trabajo bsicos que los inspectores de

campo necesitan son:
> Una tablilla para tomar apuntes.
> Lapiceros y lpices para los croquis.
> Un escalmetro para la revisin de planos entregados.
> Flderes y fsteners para armar los expedientes.
> Una cinta mtrica de metal de 5 metros.
> Una cinta mtrica de rodillo de 50 metros.

2.6 Tecnologa y equipos

En la medida en que sea razonable para la escala de la municipalidad y para el volumen de

la deuda tributaria que se va a fiscalizar, los materiales listados anteriormente pueden ser
complementados con los siguientes equipos para el trabajo de campo o de gabinete:

> Cmaras fotogrficas digitales: stas facilitarn el registro de las caractersticas de

los predios durante la supervisin de las labores de campo. Asimismo, servirn para
consultar en gabinete los casos especiales que requieran la adaptacin de algn criterio
especfico, y compartir la informacin con todos los inspectores.

19
 FISCALIZACIN

El almacenamiento de imgenes requiere una codificacin. Si se cuenta con informacin

catastral, el cdigo catastral debe incluirse en el nombre del archivo. Un ejemplo de
codificacin es el siguiente: 2009-10-100101001001-01.jpg, donde:

2009-10-10 0101001001 01.jpg

(Fecha de la foto) (Cdigo catastral) (Correlativo)

Adems, el archivo fotogrfico evitar posibles reinspecciones por reclamos, y permitir

sustentar la nueva categorizacin del predio. Las imgenes deben registrar aquellas
zonas y elementos que permitan definir categoras de construccin y el estado de
conservacin.

> Distancimetros lser: Para mejorar la eficiencia en el levantamiento de reas, se

sugiere adquirir distancimetros lser que reducirn el tiempo de trabajo y aumentarn
la precisin de las mediciones. stos deben tener, como mnimo, una capacidad de 50 m
de alcance.

No deben confundirse los distancimetros lser con los distancimetros snicos (con
ultrasonido) , pues estos ltimos carecen de la precisin necesaria.

Para los casos en que los predios sean de grandes extensiones, se puede encontrar en
el mercado distancimetros de hasta 150 m de alcance, pero que requieren un trpode
fotogrfico simple (1,20 m de altura), y visores incorporados en el equipo para visualizar
el punto lser a mucha distancia o con fuerte brillo solar.

> Software de dibujo: Para el dibujo de planos es ideal

La aplicacin de herramientas
contar con algn software de dibujo asistido por
tecnolgicas otorga mayor
computadora, como el Autocad, que se complementa
con las opciones personalizadas de programacin seguridad y garanta a los
(rutinas AutoLISP), y se puede utilizar como una base de contribuyentes sobre la
datos grfica con validaciones de control, tanto para el veracidad de la informacin
ingreso de informacin como para el dibujo en s. obtenida.

20
 FISCALIZACIN

2.7 Bases de datos

Con el fin de ejecutar apropiadamente las diversas actividades para la fiscalizacin, es

importante contar con la mayor cantidad de informacin sobre los contribuyentes y sus
inmuebles.

2.7.1 Bases de datos de los contribuyentes

Las municipalidades pueden
La principal se obtiene de la base de declaraciones celebrar convenios con
tributarias de los mismos contribuyentes, que otras entidades para poder
contiene los datos de los propietarios de los acceder a algunas bases
inmuebles. Adems, es importante contar con de datos que les ofrezcan
bases de datos adicionales para identificar informacin valiosa sobre sus
apropiadamente a los obligados de los diferentes contribuyentes.
tributos. Las principales son:

Registro de Identificacin y Registro de la Administracin

Estado Civil Tributaria Nacional
(RENIEC) (SUNAT)

Registro de los Registro de las empresas

Inmuebles privadas prestadoras de
(SUNARP) servicios pblicos

Registro de otras entidades

pblicas

21
 FISCALIZACIN

2.7.2 Bases de datos de predios

Para disponer de informacin relativa a los predios es importante gestionar la adquisicin o

acceso gratuito a diversas bases de datos, las ms importantes son:

Bases de datos de la municipalidad Bases de datos externas

Base de datos catastral El catastro virtual de COFOPRI

Base de datos de licencias de Registro de propiedad inmueble de

funcionamiento SUNARP

Base de datos de licencias de

Google Earth
edificacin y habilitaciones urbanas

> Bases de datos de la municipalidad

Base de datos catastral: Permite obtener informacin sobre las

caractersticas fsicas de los predios, as como de los usos y actividades
desarrolladas en ellos. Esto facilita la actuacin de oficio ante la negativa de
inspeccin en los procesos de fiscalizacin predial.

Base de datos de las licencias de funcionamiento: Brinda la posibilidad de

fiscalizar el uso de los predios, lo que resulta til para la distribucin de los
arbitrios municipales y, de ser necesario, para hacer independizaciones del
predio por uso.

Base de datos de las licencias de obra y habilitaciones urbanas: Facilita

llevar un control de las nuevas edificaciones, de las ampliaciones formalmente
ejecutadas sobre los predios, y del cambio de condicin de terrenos rsticos
a urbanos. Con esta informacin se puede inducir a los contribuyentes a que
presenten a tiempo su declaracin para la actualizacin de la informacin
predial; o, de ser el caso, que la administracin tributaria municipal acte de
oficio con los datos consignados en las inspecciones de avance de obra.

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 FISCALIZACIN

> Bases de datos externas

El catastro virtual de Cofopri (Organismo de Formalizacin de la

Propiedad Informal): Las entidades pblicas del pas pueden acceder a l
gratuitamente, mediante el Convenio para el Acceso Preferente al Sistema
de Informacin Geogrfica de Catastro (SIGC) y Titulacin de COFOPRI,
denominado Catastro Virtual de COFOPRI, que permite hacer consultas
por Internet acerca de los predios titulados por este organismo a nivel
nacional, de manera gratuita y gil.

Registro de la propiedad inmueble: Se La administracin tributaria

puede recurrir a las oficinas registrales de
la Superintendencia Nacional de Registros
Pblicos (SUNARP) en todo el pas. All
se obtiene informacin de los ttulos de
propiedad de los inmuebles registrados, as
como de sus transferencias.
municipal puede gestionar
el acceso en forma virtual
al Registro de la Propiedad
Inmueble de SUNARP, previa
suscripcin de un convenio
entre ambas partes.

Google Earth: En este caso es necesario

contar con acceso a Internet e instalar la
versin ms reciente del programa, que
permite visualizar un registro histrico de
las imgenes satelitales. Esta herramienta
ayuda a identificar la antigedad relativa
de las construcciones en el caso de que no
existan otras referencias de mayor sustento.
Google Earth no determina
las dimensiones, pues su
escala es inexacta. Su uso
debe limitarse a la presuncin
de subvaluacin para iniciar
procesos de fiscalizacin.

2.8 Perfil de los colaboradores

El personal de la unidad de fiscalizacin debe tener conocimientos bsicos de

tributacin municipal, as no sea sa la funcin especfica que desarrolle. Por ejemplo,
se podra distribuir el trabajo en dos reas: una dedicada a las inspecciones, y otra a
la determinacin de deudas. Los colaboradores deben tener un determinado perfil,
como se establece a continuacin:

23
 FISCALIZACIN

Perfil para el rea de Perfil para el rea de

inspecciones determinacin de deuda

2.8.1 Perfil para el rea de inspecciones

De preferencia, los inspectores deben tener formacin en arquitectura o en

ingeniera civil. Se necesitan conocimientos bsicos sobre estructuras y materiales
de construccin, elaboracin de planos y manejo de mapas, as como conocimientos
catastrales generales para las tareas de levantamiento de informacin de predios.

Sin embargo, tambin se puede complementar el perfil con experiencia tcnica

calificada en evaluaciones reglamentarias, conocimiento de materiales y sistemas
constructivos, dominio del dibujo tcnico, manejo de herramientas para dibujo
asistido por computadora, y experiencia en levantamiento catastral.

Ante la alta rotacin del personal, es recomendable

brindar capacitaciones anuales para el desarrollo
de las inspecciones en los siguientes aspectos:
> Reglamento Nacional de Tasaciones del Per.
> Reglamento Nacional de Edificaciones.
> Materiales y sistemas constructivos.
> Catastro municipal urbano.
> Manejo de hojas de clculo (Excel).
> Manejo de herramientas de dibujo por
computadora (AutoCAD 2D).
> Topografa (para catastro rural).
> Manejo de tecnologa de avanzada (sistemas GIS
y GPS.

24
 FISCALIZACIN

2.8.2 Perfil para el rea de determinacin de deuda

El personal responsable de las labores de esta unidad

debe tener conocimientos generales de tributacin El personal encargado de
municipal, as como de las normas que regulan la calcular el tributo debe contar
determinacin de cada tributo. El equipo ha de ser con un registro magntico
multidisciplinario: economistas, administradores, o fsico de las normas y
abogados, contadores o profesionales de carreras dispositivos legales vigentes y
afines, como ingeniera industrial o de sistemas. La caducos, que podr consultar
diversidad en la formacin profesional y el trabajo al determinar la deuda.
coordinado facilitan el buen desempeo del rea
de determinacin.

En cuanto a sus labores, el personal se dedicar a determinar la deuda y a proyectar los

objetivos viables que permitan una mejora continua de los procesos de determinacin y de
la organizacin de la unidad.

2.9 Organizacin del trabajo

El rea de fiscalizacin se ocupa del trabajo de campo y de gabinete. A continuacin

se presenta una propuesta sobre la organizacin de los equipos:

Brigadas de campo Gabinete por tributo

2.9.1 Brigadas de campo

La organizacin ideal del personal de campo es en brigadas de inspeccin

integradas por dos personas o ms, preferentemente combinando hombres y
mujeres. Si no se cuenta con equipos electrnicos de medicin para el caso de
grandes predios, se recomienda incorporar en la brigada a un inspector, para
agilizar el levantamiento.

25
 FISCALIZACIN

Si se dispone de inspectores experimentados, es conveniente asignarles zonas

especficas de trabajo, segn los perfiles de cada uno de los miembros del equipo. Por
ejemplo, a los inspectores con mayor experiencia se les asignarn las zonas con predios
de caractersticas complejas (zona industrial, comercial o de usos especiales).

2.9.2 Gabinete por tributo

Consiste en la conformacin de equipos de trabajo por cada tipo de tributo

administrado (impuesto predial, impuesto vehicular, impuesto de alcabala, etctera),
con el fin de generar especializacin y eficiencia en las acciones fiscalizadoras. En
tal sentido, se buscar identificar y agrupar al personal con cierta experiencia en
determinado tributo para, de esta manera, conformar los equipos especializados.

En las municipalidades medianas y grandes es conveniente designar equipos que

se ocupen del proceso de determinacin para cada tributo. Los responsables se
especializarn y recogern los aportes de los colaboradores. Esto no debe llevar a
un trabajo fragmentado, ni a la falta de comunicacin o de colaboracin entre los
equipos.

Se debe, asimismo, promover la rotacin del personal al interior del rea, para
observar en qu rubro sobresale cada colaborador, lo que facilita tambin que se
apoye a un equipo determinado cuando las tareas de ste se incrementan. En esa
lnea, se sugiere la conformacin de los siguientes equipos :

Equipo Predial Equipo Alcabala

Equipo Vehicular Equipo Otros Tributos

26
 3
Parte

ASPECTOS OPERATIVOS DE LA
FISCALIZACIN DEL IMPUESTO
PREDIAL
 FISCALIZACIN

3.1 Aspectos operativos de la fiscalizacin

El impuesto predial es el tributo municipal que genera La labor ms complicada en

ms retos operativos para la fiscalizacin tributaria, pues
la fiscalizacin del impuesto
involucra la identificacin, valorizacin y determinacin de
predial es la valorizacin
las caractersticas de los predios identificados. Para ejecutar
de las caractersticas de los
correctamente esta tarea es necesario manejar diversos
predios. Esta tarea demanda
aspectos, como la obtencin de las caractersticas que
conocer aspectos tcnicos en
dan valor a los predios (reas techadas, reas de terreno,
categoras constructivas, aranceles, antigedad, estado de el mbito de la construccin,
conservacin, material estructural predominante, obras como el marco legal vigente
complementarias, otras instalaciones fijas y permanentes, del impuesto.
etctera), as como saber realizar su valorizacin conforme
al marco normativo vigente.

3.2 El inicio del proceso de fiscalizacin

La fiscalizacin se debe entender como un proceso de levantamiento de informacin

selectivo que se desarrolla a partir de la identificacin de un universo fiscalizable. (Se
diferencia del levantamiento catastral, que es masivo.)

El universo fiscalizable es la base de datos con informacin comparativa que permite

depurar y detectar antes de la inspeccin aquellos predios sobre los cuales se puedan
presentar casos de omisin o subvaluacin.

Para iniciar el proceso de fiscalizacin es importante que la administracin tributaria

municipal conozca cules son sus fortalezas y debilidades, para determinar las estrategias
que se adapten mejor a su realidad.

Antes de iniciar un proceso de fiscalizacin se debe asegurar que el tributo que se

espera recaudar como producto de esta actividad sea mayor al costo que implica
llevarla a cabo.

29
 FISCALIZACIN

3.3 Seleccin de la cartera

3.3.1 Identificacin del universo fiscalizable

El universo fiscalizable es una base de datos con informacin actualizada sobre las
caractersticas de los predios que, al compararse con la base de las declaraciones
juradas presentadas por los contribuyentes, permite detectar a los posibles omisos
y subvaluadores antes de realizar la inspeccin de campo. Este primer paso es
fundamental para llevar a cabo un proceso de fiscalizacin eficiente, pues implica
pasar del manejo de bases de datos genricas a otras con informacin depurada y
significativa.

La base de informacin catastral es una de las ms usadas e idneas para la

seleccin de cartera. Contiene informacin tcnica detallada (reas, usos,
categoras, caractersticas constructivas, obras complementarias, etctera) de una
gran parte o de todos los predios de una jurisdiccin. Sin embargo, lo real es que
en la mayora de municipalidades el catastro no est totalmente desarrollado, y
en otras ni siquiera existe. En esos casos se deben ejecutar algunas actividades
complementarias de campo o informticasque permitan la identificacin del
universo fiscalizable por otros medios.

Estas actividades estn diferenciadas de acuerdo con los recursos y las herramientas
con las que cuenta la administracin tributaria municipal, y son las siguientes:

Manzaneo Cruce informtico Sistemas de Informacin

Geogrfica (SIG o GIS)

> Manzaneo
El manzaneo, como su nombre lo indica, es una labor de levantamiento de
informacin en campo manzana por manzana, a partir de parmetros que se
pueden observar fcilmente desde el exterior del predio y compararse con los
de la declaracin jurada. Por ejemplo: el nmero de pisos por predio, el material
estructural predominante, el estado de conservacin y el uso. Asimismo, se

30
 FISCALIZACIN

deben tomar en cuenta las obras complementarias visibles desde el exterior:

tanques elevados, cercos perimtricos, puertas y portones, parapetos y losas
de concreto.

El manzaneo es conveniente cuando la administracin tributaria municipal

no cuenta con un catastro bien desarrollado y actualizado, ni con un sistema
informtico propio que le permita tener una informacin interna consistente.
As se pueden anotar de forma manual las diferencias encontradas, y elaborar
un padrn o relacin general de predios con la informacin de las declaraciones
juradas y las caractersticas que se revisan en el campo.

Si la administracin tributaria municipal tiene los recursos y las herramientas

pertinentes, el manzaneo se puede desarrollar utilizando equipos digitales
porttiles (PDA), siguiendo los siguientes pasos:

Despus del trabajo de

campo, se descarga toda
la informacin recopilada
en los equipos durante el
da y se procede a cargar
la informacin del da
Durante el trabajo de
siguiente.
campo, se compara
esta informacin con la
realidad y se cargan las
diferencias encontradas
directamente en los
Antes de salir al campo,
equipos.
se carga en los equipos
PDA la informacin de
la base de declaraciones
juradas que se va a
levantar ese da.

Las bases comparativas en Excel se obtienen una vez que se termina el levantamiento
de informacin en el campo y que se descarga la informacin en los archivos. Luego
de ser depuradas, estas bases constituyen el universo fiscalizable y proporcionan
informacin sobre los predios omisos a la declaracin jurada, o aqullos que han
falseado informacin respecto de la cantidad de pisos, el material predominante,
el estado de conservacin o el uso que se les da.

31
 FISCALIZACIN

Es recomendable realizar el manzaneo una vez al ao y abarcar la mayor extensin

de territorio posible. Para ello se requiere destinar el tiempo necesario y, de ser el
caso, contratar personal adicional para esta actividad (de preferencia, practicantes de
arquitectura o de ingeniera civil).

> Cruce informtico

El cruce informtico es la accin mediante la cual se aprovecha la base de datos de

las declaraciones juradas para obtener nuevos y diversos universos de predios que
se van a fiscalizar. Se utiliza en casos intermedios, es decir, cuando la administracin
tributaria municipal no cuenta con un catastro bien desarrollado ni actualizado, pero
s con un sistema informtico propio y confiable que permita tener informacin
interna consistente. Algunos ejemplos de los criterios que se utilizan para realizar el
cruce informtico son:

Los predios con uso de terreno sin construir

Se elabora un reporte del sistema de todos estos predios y
se hace una verificacin rpida en el campo o del archivo
fotogrfico, si est actualizado para depurar a los que
efectivamente se encuentren en ese estado. Sobre la base de
aqullos que no cumplen con el uso declarado se conforma el
universo por fiscalizar.

Los predios con uso industrial sin obras complementarias

declaradas
Aproximadamente el 95% de los predios con uso industrial
tienen obras complementarias. Se puede elaborar un reporte
del sistema con los que estn en esa condicin, para as
conformar un universo por fiscalizar.

Los predios con uso diferente a terreno sin construir y sin

construcciones
stos se circunscriben a las cocheras, depsitos o playas de
estacionamiento. En tales supuestos se procede a hacer una
rpida verificacin de campo a travs de un archivo fotogrfico
actualizado. Con el reporte depurado por la verificacin previa,
y sumndole otros casos, se puede conformar un universo de
predios por fiscalizar.

32
 FISCALIZACIN

Utilizando la base de datos de las declaraciones juradas, se pueden encontrar otros

criterios que permitan detectar las inconsistencias y determinar qu predios vale la
pena fiscalizar.

> Sistemas de informacin geogrfica (SIG o GIS)

Se utilizan cuando existe un catastro bien desarrollado, actualizado e informatizado;

y cuando la administracin tributaria municipal cuenta con un sistema informtico
propio que le permite obtener informacin interna consistente.

Los SIG son plataformas georreferenciadas sobre las cuales se pueden cargar bases
de datos grficos, alfanumricos e imgenes, relacionndolos por su codificacin.
Sirven para consolidar y aprovechar gran cantidad de datos rpidamente, de modo
que permiten obtener informacin relevante.

Los SIG permiten comparar y cruzar informacin con otras bases de datos en tiempo
real, y posibilitan obtener como resultado un amplio universo de subvaluadores y
omisos para fiscalizar.

A diferencia del manzaneo, el acceso a la informacin catastral permite observar

diferencias entre el rea techada y el rea de terreno, en las categoras constructivas
y en las obras complementarias. A travs de ella tambin se puede tener acceso
a la informacin de independizaciones y acumulaciones, e identificar si existen
interiores en estado de omisin a la declaracin jurada. Finalmente, es posible cruzar
la informacin sobre las licencias de obra y las de funcionamiento para detectar
ampliaciones, antigedades y cambios de uso.

3.3.2 Segmentacin de cartera

Consiste en dividir el universo de presuntos predios subvaluados y omisos en dos

carteras:

33
 FISCALIZACIN

Predios donde la recaudacin Predios donde la recaudacin

que se espera como producto
de la fiscalizacin es mayor
al costo de la inspeccin.
Es decir, donde vale la pena
realizar una inspeccin.
esperada como producto de la
fiscalizacin es menor al costo de
la inspeccin. Es decir, donde no se
justifica una inspeccin. Se puede
optar por inducir al pago voluntario.

En ambas carteras es necesario identificar tambin los casos de contribuyentes

especiales: por ejemplo, los bancos o cadenas de tiendas que tengan muchas
propiedades, o los contribuyentes inafectos y los exonerados, a los que se les debe
dar un tratamiento diferenciado.

3.4 Planificacin de actividades

Es necesario llevar a cabo un ejercicio de planificacin de actividades para ajustar las

expectativas del proceso de fiscalizacin y poder organizar las operaciones. Ello implica
definir metas que pueden fijarse en relacin con el nmero de verificaciones o inspecciones,
o con el monto de la deuda generada por el proceso de fiscalizacin.

Es preciso que las metas sean razonables y consistentes con la situacin de cada
municipalidad. Por lo tanto, deben definirse de acuerdo con el personal disponible,
la agilidad de los procesos, los recursos logsticos con los que cuenta y las
particularidades de cada localidad. Asimismo, debern contemplarse los aspectos
sociales, polticos, administrativos y econmicos de la municipalidad.

34
 FISCALIZACIN

Finalmente, con el objetivo de monitorear la gestin y efectividad de las acciones implementadas

por el equipo, es recomendable definir indicadores. Los ms importantes son:

INDICADORES DE GESTIN NDICE

Registros revisados
Produccin de cruce
Registros de contribuyente
Registros de inmuebles acotados
Productividad de cruce
Registros de inmuebles fiscalizados
Expediente de fiscalizacin
Productividad final (eficiencia)
Contribuyentes
Inmuebles fiscalizado por tipo uso
Incidencia de evasin
Inmuebles
Registros inmuebles fiscalizado por zona
Incidencia de evasin
Inmuebles
Expediento por tipo contribuyente
Incidencia de evasin
Contribuyente

INDICADORES DE EFECTIVIDAD NDICE

Base imponible acotada
Produccin de base imponible
Base imponible por fiscalizar
Contribuyentes acotados
Incrementos de contribuyentes
Contribuyente con DJ
Total base imponible acotada
Variacin de base imponible
Total base imponible declarada
Monto de deuda generada
Generacin
Monto de generacin planeado
Monto de generacin de reclamo
Generacin cobrable
Monto de generacin planeada
Monto recaudado por fiscalizacin
Recaudacin
Monto recaudado total

Se deben implementar matrices de informacin y registrar oportunamente los resultados

de las acciones ejecutadas para construir los indicadores propuestos de manera adecuada.
A continuacin se muestran algunos ejemplos de matrices:

35
 FISCALIZACIN

MATRIZ DE INDICADORES DE EFECTIVIDAD

Ratios de efectividad de generacin
Mes Tipo de
ejecucion contribuyente Generacin % avance
Meta (S/.) Efectividad (S/.) % avance mensual
(S/.) acumulado
Grande
Setiembre Mediano
Pequeo
Grande
Octubre Mediano
Pequeo
Total 100.00

Ratios de efectividad de generacin

Mes Tipo de Recaudacin
ejecucion contribuyente Recaudacin fiscalizacin Participacin (S/.) % avance mensual % avance acumulado
total (S/.)
(S/.)
Grande
Setiembre Mediano
Pequeo
Grande
Octubre Mediano
Pequeo
Total 100.00

MATRIZ DE INDICADORES DE GESTIN

Programa de fiscalizacin Indicadores

Perodo Tipo de
ejecucion contribuyente N N N
N total N Registros a ndice de ndice de
Registros Registros contribuyentes
registros revisar Produccion Productividad
revisados Omi/Sub Omi/Sub

Grande
Mediano
Pequeo

Total

36
 FISCALIZACIN

3.5 Inspeccin

La inspeccin es la tarea central del proceso de fiscalizacin. Consiste en levantar

informacin de campo sobre un predio, que, luego de ser procesada en gabinete, permite
la emisin de un valor. Para llevar a cabo esta labor se deben realizar los siguientes pasos:

Programar Emitir y notificar Levantar Trabajo de

inspecciones requerimientos informacin en gabinete
campo

A continuacin se presenta cada una de estas etapas.

3.5.1 Programacin de las inspecciones

Una vez definida la cartera de predios que se va

a inspeccionar, se programan las fiscalizaciones Las inspecciones se
priorizando los predios omisos y aqullos con programan en la fecha y
mayor nivel de subvaluacin. Se pueden considerar, hora establecidas por la
adems, los predios con mayor diferencia de rea administracin tributaria
construida. municipal.

La programacin consiste en organizar las

inspecciones en el tiempo, de acuerdo con el
nmero de brigadas con las que se cuenta y el nmero de inspecciones que cada
una puede realizar por da.

Por experiencia, se sabe que la cantidad de metros cuadrados de rea techada que
puede levantar una brigada en un periodo determinado depende del tipo de predio
(vivienda, comercio o industria), de los equipos con los que cuenta (distancimetros
lser, cmaras fotogrficas digitales, etctera), y de la cantidad de personas que la
conforman.

37
 FISCALIZACIN

Se sugiere tomar en cuenta los siguientes criterios para programar las inspecciones:

La cercana entre predios

Si se va a programar ms de una inspeccin por da para cada
brigada, se debe tomar en cuenta que los predios estn cerca
uno de otro para evitar perder tiempo en desplazarse y cumplir
puntualmente con la inspeccin.

La cantidad de predios por contribuyente

EI impuesto predial afecta a todos los predios de un contribuyente.
Si tiene cinco predios y se fiscaliza uno, en la siguiente fiscalizacin
solo se podr determinar el impuesto predial por los aos no
fiscalizados la primera vez. Por ello, es importante inspeccionar
todos los predios de un contribuyente que ameriten ser fiscalizados
de manera conjunta.

La ubicacin del domicilio fiscal:

Si el domicilio fiscal se encuentra lejos de donde est ubicada la
administracin tributaria municipal, ser necesario contar con ms
tiempo para proceder a la notificacin. Por eso debe empezarse
por aquellos predios cuyos domicilios fiscales se encuentren cerca
y puedan ser notificados rpidamente.

Las inspecciones de omisos

Los propietarios de predios omisos atienden un bajo porcentaje de
las inspecciones. En estos casos, es preferible cambiar los horarios
de notificacin de fijos a variables. Es decir, en vez de notificar
tres predios omisos en un horario fijo (9, 10 y 11 de la maana),
y regresar a la oficina sin haber logrado ninguna inspeccin, se
puede notificar 8 predios en un tramo de horario (por ejemplo de
9 a 12 del medioda), con lo que se ampla la cobertura.

38
 FISCALIZACIN

Asimismo, es recomendable administrar la programacin en Excel para un mejor

control de las salidas de las brigadas a campo, para organizar ordenadamente los
resultados de las inspecciones, as como los indicadores de gestin.

3.5.2 Emisin y notificacin de requerimientos

Una vez definida la programacin, se procede a la emisin de los requerimientos de

inspeccin. El requerimiento es el documento legal que se enva al contribuyente y que da
inicio a cualquier proceso de fiscalizacin. En l se seala el da y la hora de la inspeccin, y
las acciones que la administracin tributaria municipal realizar en el predio.

El requerimiento debe tener las siguientes partes:

> Datos generales del contribuyente: Nombre completo (persona natural o

jurdica), domicilio fiscal (segn est registrado en el sistema) y fecha de
emisin del documento.

> Datos referidos a la inspeccin: Conciernen a la fecha y hora programada

para la inspeccin.

> Relacin de predios que se van a inspeccionar: Si el nmero de predios

excede al espacio destinado en el requerimiento, se puede utilizar una hoja
anexa.

> Detalle de las actividades por realizar: Se numeran las acciones que se
ejecutarn en el predio: la toma de medidas perimtricas tanto del terreno
como de las construcciones, el levantamiento de las obras complementarias,
la categorizacin de los interiores, la toma de fotografas y la recepcin de
los documentos requeridos.

> Firmas: Deben corresponder a la rbrica del jefe o gerente responsable de la

unidad emisora del requerimiento.

> Requerimiento de documentacin: Relacin general de los documentos

requeridos al contribuyente para acreditar la propiedad, las fechas de
independizacin o acumulacin, el metraje de reas techadas y de terreno,
la antigedad y el tipo de actividad comercial.

> Base legal: Sustento legal del uso de las facultades discrecionales de
fiscalizacin de la administracin tributaria municipal.

39
 FISCALIZACIN

Los requerimientos se emiten siguiendo una

numeracin correlativa para mantener el orden e Todo requerimiento se debe
identificarlos con mayor facilidad. La emisin puede notificar con una anticipacin
ser manual o automatizada. En el primer caso, se utiliza mnima de tres das hbiles
un archivo de Word y el asistente para combinar la a la fecha de la inspeccin,
correspondencia, y se emitirn varios requerimientos segn lo dispuesto por el
de forma simultnea. El segundo caso solo se puede Cdigo Tributario.
dar si se cuenta con un sistema o mdulo informtico
que emita los requerimientos de forma automatizada.

Todo requerimiento va acompaado del cargo de notificacin, que es el documento en

el que se consignan la hora y la fecha en las que se realiza la notificacin, el nombre de
la persona que recibe el requerimiento y las caractersticas fsicas del domicilio fiscal. El
cargo de notificacin es el sustento de que el contribuyente ha tomado conocimiento
de la inspeccin. Una vez impresos los requerimientos con sus respectivos cargos, se
procede a realizar la notificacin.

Las notificaciones se pueden enviar mediante el servicio de mensajera (courier), o

utilizando a las brigadas de inspeccin que salen al campo. Si se opta por la primera
manera, hay que considerar un plazo de cinco a siete das hbiles al momento de hacer
la programacin. Ese es el tiempo que se toman los servicios de mensajera desde que
entregan el requerimiento hasta que devuelven el cargo de notificacin. De la segunda
manera, es el mismo personal el que notifica los requerimientos mientras realizan sus
inspecciones, aprovechando la cercana de algunos domicilios fiscales. Esto ayuda a
reducir los tiempos de retorno de los cargos de notificacin, con lo que sta resulta ms
personalizada y segura.

Los requerimientos deben notificarse nicamente al domicilio fiscal registrado por el

contribuyente en la base de sus declaraciones juradas. Si no se encuentra al contribuyente,
o si el predio est abandonado o desocupado, se debe dejar siempre el requerimiento
bajo la puerta (aunque si el contribuyente lo solicita, se le puede alcanzar una copia en
otra direccin, exhortndolo a que actualice su domicilio fiscal en su declaracin jurada).
Una vez terminada la notificacin, los cargos se ordenan y se reparten entre las brigadas,
de acuerdo con la programacin establecida.

3.4.3 Levantamiento de la informacin en campo

Llegada la fecha y la hora de la inspeccin programada, las brigadas salen al campo

llevando sus identificaciones, los cargos de notificacin, las actas, los equipos de trabajo
y alguna informacin previa que se tenga sobre el predio que se va a inspeccionar. Ya en

40
 FISCALIZACIN

el campo se desarrollan labores de medicin, asignacin de categoras, toma de fotos y

recepcin de documentos, de las que resultarn los parmetros tcnicos necesarios para
valorizar el predio (reas, categoras, obras complementarias, etctera).

a) Llenado de actas y recepcin de documentacin

Las actas son los documentos que dan inicio al trabajo de campo y que
sustentan cada una de las acciones realizadas. Existen tres tipos de actas,
segn las situaciones que se presenten en la inspeccin:

Acta de inspeccin Acta de inspeccin no Acta de acuerdo

predial realizada

En lo que sigue se describe cada una de ellas:

> Acta de inspeccin predial: Se utiliza cuando el contribuyente o un

representante de l atienden a la brigada en el predio. Es la primera
prueba de que la administracin tributaria municipal se acerc al predio
para realizar la inspeccin en la fecha y hora indicadas en el requerimiento.

El responsable de la brigada y el contribuyente o su representante deben firmar

el acta al inicio y al trmino de la inspeccin, para que quede constancia de que el
levantamiento empez y culmin satisfactoriamente.

El acta tiene dos partes: en una se registra la hora de llegada y los datos
del contribuyente, y en la otra la hora en que termin la inspeccin, los
documentos que recibi el contribuyente y la citacin a las oficinas de
la administracin tributaria municipal para que tome conocimiento del
resultado de la inspeccin.

En el acta se anotan tambin los documentos que el contribuyente entrega.

Se le puede otorgar un plazo adicional de 3 a 5 das hbiles para que la
complete. Adicionalmente, se deja constancia de que la documentacin
que no fue entregada oportunamente ya no podr ser utilizada en un
eventual reclamo por parte del contribuyente.

41
 FISCALIZACIN

> Acta de inspeccin no realizada: Se utiliza cuando la brigada no puede

llevar a cabo la inspeccin del predio, sea porque no le permitieron ingresar,
o porque no encontr a nadie (predio desocupado). En cualquiera de los
dos casos, el acta sirve para probar y registrar que la administracin
cumpli con acercarse al predio para realizar la inspeccin en la fecha y hora
indicadas en el requerimiento.

En el acta de inspeccin no realizada se debe registrar lo

siguiente:
> El nmero de requerimiento que da origen a la inspeccin.
> La base legal que establece como falta impedir la inspeccin.
> Las firmas de los miembros de la brigada.
> La firma de un testigo (opcional).
> Las referencias del predio (cuando se deje el acta bajo la
puerta.)

> Acta de acuerdo: Se utiliza cuando el contribuyente no puede atender la

inspeccin en el da programado y quiere postergar la fecha. Este acuerdo
se puede dar tanto al momento de la inspeccin como los das previos, y
solo puede ser firmado por el contribuyente o un representante identificado
con una carta poder simple. El acta tiene un formato simple: registra el lugar,
fecha y hora de la firma, el nombre de la persona con la que se logra el
acuerdo, y el acuerdo en s. Sin la firma de esta acta no se puede postergar
ninguna inspeccin.

Si el contribuyente no puede atender la inspeccin en el da sealado, y le fue

imposible acercarse antes a firmar el acta de acuerdo, se levantar el acta
de inspeccin no realizada. Posteriormente, y dentro de un plazo prudente, el
contribuyente podr reprogramar la inspeccin.

b) Toma de medidas perimtricas y fotografas

Una vez que la brigada es atendida y se ha firmado el acta de inspeccin

predial, se inicia el levantamiento con la toma de medidas perimtricas y las
fotografas del terreno y de las construcciones.

42
 FISCALIZACIN

> Para la toma de medidas se puede usar una wincha de lona o fibra
que permita medir los predios de gran dimensin (de 30 m a 50 m
de longitud). Si se cuenta con suficientes recursos econmicos, se
puede trabajar con distancimetros lser (telmetros). Estos equipos
tecnolgicos tienen un costo mayor que el de las winchas, pero
ofrecen beneficios prcticos que justifican su inversin: mediciones
ms precisas, reduccin del tiempo de las inspecciones, margen de
error de 1,5 mm, rango de medicin de hasta 150 m (incluso en zonas
inaccesibles).

Al momento de tomar las medidas de las edificaciones se deben considerar

nicamente las reas techadas del predio, independientemente del tipo de
techo que ste tenga, segn lo estipulado en el artculo II.D.31 del Reglamento
Nacional de Tasaciones (RNT). Esto quiere decir que aquellos ambientes con
muros altos, pero sin techo, no deben considerarse como construcciones. Tanto
los muros como el piso de losa debern tomarse como obras complementarias.

Respecto de las fotografas, stas son tiles como sustento grfico de la inspeccin.
Deben registrar principalmente las estructuras, los acabados y todo aquello dentro
del predio que sea complejo, discutible o demande un mayor anlisis. Por motivos de
orden, y para facilitar su ubicacin, es importante que las fotos sean codificadas.

Otra opcin vlida son los equipos celulares con cmaras fotogrficas de por
lo menos 2MP (resolucin suficiente para fotografas), que adems brindan
servicio de radio y otros aplicativos que permiten registrar la informacin y
remitirla en tiempo real a las bases externas.

c) Asignacin de categoras y caractersticas constructivas

En paralelo a la toma de medidas y a las fotogrficas se realiza la categorizacin

de los diversos ambientes que se encuentran en el predio, utilizando el cuadro
de valores unitarios oficiales de edificacin en la costa, sierra o selva, que es
aprobado y publicado todos los aos en el mes de octubre por el Ministerio

43
 FISCALIZACIN

de Vivienda, Construccin y Saneamiento.

Esta categorizacin consiste en identificar y Es muy importante conocer
valorizar las caractersticas fsicas del predio los diferentes sistemas
inspeccionado (sus reas techadas) en lo de construccin y su
que concierne a sus estructuras, acabados e funcionamiento estructural,
instalaciones. ya que la realidad excede a
las categoras recogidas en
A continuacin se revisa el citado cuadro
los cuadros, y el fiscalizador
vigente, para lo que se analizan las principales
deber decidir a qu categora
categoras, las definiciones que generan ms
controversia, y algunos materiales y acabados corresponde la edificacin.
nuevos que no se encuentran en el cuadro.
El cuadro de valores est dividido en siete columnas referidas a las diferentes
caractersticas constructivas de un predio. Las dos primeras corresponden a
las estructuras del predio, y se definen a partir del sistema estructural que se
usa para construir:

Muros y columnas Techos Pisos

Puertas y ventanas Revestimientos Baos

Instalaciones
elctricas y sanitarias

A continuacin se detalla cada una:

> Muros y columnas: Son los elementos verticales que conforman la

estructura del rea techada. Pueden ser de diferente tipo, de acuerdo con
el material y su sistema constructivo. Los ms comunes son:

44
 FISCALIZACIN

Esta categora est referida a un sistema constructivo

aporticado: estructurado a partir de prticos de
columnas y vigas de concreto armado y de algunas
estructuras metlicas de gran envergadura. En este
Columnas, vigas o
sistema las columnas, las vigas y las losas llevan
placas de concreto
todo el peso de la edificacin, mientras que los
armado y/o
muros quedan como elementos de tabiquera, sin
metlicas
mayor funcin estructural. Con este sistema se
construyen edificios de gran altura (ms de seis
pisos), o reas techadas de gran extensin, como
centros comerciales o naves industriales.

Esta categora est referida a un sistema constructivo

de muros portantes, en el que los ladrillos se
apoyan por su lado ms largo. Se obtienen as
Placas de concreto muros de 25 cm de ancho que se denominan muros
(espesor de 10 a de cabeza, y que reciben la mayor parte del peso
15 cm), albailera de la edificacin. Aqu tambin se usan columnas
armada, ladrillo o y vigas de concreto, pero en este caso cumplen
similar, con columnas una funcin de amarre, no estructural. Es decir, se
y vigas de amarre usan para mantener la rigidez entre los muros de
ladrillos, y entre los muros y las losas. Debido a sus
limitaciones estructurales, en este sistema se pueden
construir edificaciones de hasta cuatro pisos.

Esta categora tambin est referida al sistema

constructivo de muros portantes. Sin embargo, en
este caso no se usan columnas ni vigas de amarre.
Se pueden encontrar construcciones de uno o dos
pisos, con entrepisos de madera, muros muy anchos
y vanos pequeos. Hay que tener cuidado, porque la
parte inferior de algunos entrepisos est revestida
por una plancha de madera sobre la que se coloca una
capa de yeso moldurado, de tal forma que, a simple
Ladrillo o similar
vista y desde el suelo, parecera una losa aligerada.
Una forma de verificar el sistema constructivo es
observando las esquinas de la construccin, en
las que no debera haber columnas de concreto.
Actualmente, en algunas azoteas se construyen
ambientes pequeos solo con ladrillo hueco, y se
coloca algn techo ligero de madera o calamina.
Estos ambientes tambin estaran comprendidos en
esta categora.

45
 FISCALIZACIN

Esta categora comprende las construcciones de

barro en sus diferentes formas: el adobe (bloques
de barro tipo ladrillo), el tapial (muro de barro
encofrado y vaciado) y la quincha (paneles de
caa revestida con barro). En esencia, tambin
son construcciones que utilizan un sistema de
muros portantes, con alturas de uno o dos pisos,
con entrepisos de madera, muros muy anchos
y vanos pequeos. Normalmente, los primeros
Adobe, tapial o pisos pueden ser de adobe o tapial, y a partir del
quincha segundo se usa la quincha. Los muros de adobe
o tapial pueden ser de hasta metro y medio de
espesor, mientras que los de quincha son muy
delgados para no generar mayor sobrepeso.
Otra caracterstica es que los muros de barro
normalmente se revisten de yeso, porque el
cemento no se adhiere a ese material. Sin
embargo, en algunos casos se colocan mallas en
los muros para poder revestirlos con un tartajeo
frotachado de cemento.

La construccin de madera es muy ligera. Su sistema

es particular y responde a las caractersticas y
resistencia de la madera. Este tipo de construccin
es comn en la regin de la selva, por la abundancia
Madera
del material en la regin. En las zonas urbanas
consolidadas las encontramos en algunas azoteas o
patios, como ampliaciones. Son ms comunes en las
reas deprimidas o en los asentamientos humanos.

En algunas construcciones se usan sistemas mixtos: muros portantes reforzados con

columnas y vigas de concreto armado, porque son antissmicos. Aqu habra que
evaluar qu sistema predomina, y determinar la categora que se le asignar.

46
 FISCALIZACIN

> Techos: Son los elementos horizontales que definen y completan la

estructura del rea techada. As como los muros, pueden variar de acuerdo
con el material y el sistema constructivo. Para que exista esta rea, el
techo debe estar anclado y fijo a la construccin. Si est sobrepuesto, no
se considera como rea techada. Los ms comunes son:

Esta categora corresponde a los techos de gran

resistencia, con distancias entre columnas mayores
de 6 m lo que implica reforzar la losa para que pueda
Losas o aligerados de cubrir estas distancias. stos soportan una sobrecarga
concreto armado con o carga viva mayor a 300 kg/cm2, muy por encima
luces, mayores de 6 m, de lo usual en el caso de personas y mobiliario,
con sobrecarga mayor que no sobrepasa los 180 kg/cm2. Para asignar
a 300 kg/cm2. esta categora, que es bastante elevada, debern
coincidir estas dos caractersticas en el mismo
predio. Un ejemplo de este tipo de construccin es
el de los edificios de estacionamientos

La viguera, sea metlica o de madera, se relaciona

con una estructura compuesta por varios elementos
Calamina metlica,
(tijerales, vigas y viguetas, correas, etctera). Esta
fibrocemento o
estructura va cubierta con algn material ligero
tejas, sobre viguera
como calamina, fibrocemento o tejas, que tienen
metlica o de madera
un tiempo de vida muy corto. De ah que el valor
corriente.
en estas categoras se sustente principalmente en la
estructura como tal.

Son los techos y entrepisos de madera que se

encuentran normalmente en viviendas de adobe o
ladrillo. En el caso de los techos de madera, se les
recubre con algn material que los protege contra
Madera con material
las lluvias y la intemperie. Cuando se trata de los
impermeabilizante.
entrepisos, solo se considera la estructura de madera,
no el acabado (maylica, loseta vinlica, cermico,
etctera), ya que ste se incluye en la valoracin de
los pisos.

47
 FISCALIZACIN

Se toma en cuenta esta categora porque a veces se

comete el error de considerar en la valorizacin a
las reas sin techo y, como ya se mencion, para la
valorizacin solo deben tomarse las reas techadas
(Reglamento Nacional de Tasaciones). Esta categora
podra utilizarse cuando el ambiente est techado con
Sin techo.
algn material que no se encuentre en el cuadro de
valores unitarios, y cuyo valor sea muy bajo (esteras
o algn tipo de malla). Si es as, no se contraviene
la norma, pues el ambiente est efectivamente
techado, solo que con un material que, por su valor,
no es relevante para la tasacin.

Hasta aqu se ha visto lo concerniente a las estructuras. Las siguientes cuatro

caractersticas constructivas se refieren a los acabados del predio. Es importante,
en este punto, conocer los diferentes tipos de acabados que se encuentran en
el mercado, no solo para identificarlos, sino tambin para conocer los costos
aproximados del material y de su instalacin.

> Pisos: Son los acabados que ms abundan en el mercado; de ah su gran

variedad. Entre los principales tipos de pisos se puede mencionar los
siguientes:

El mrmol es un tipo de roca sedimentaria con

alto grado de cristalizacin, que tiene un alto
coeficiente de dureza y resistencia. Es de diversos
colores y dimensiones, y tiene un acabado pulido
Mrmol importado muy brillante.
y mrmol nacional o
reconstituido. El reconstituido o sinttico se obtiene a travs de un
proceso de trituracin de varios tipos de rocas, las
cuales se combinan de manera artificial. En ambos
casos, el mrmol puede alcanzar dimensiones
mayores de un metro lineal por lado.

48
 FISCALIZACIN

Es un producto de alta calidad que evoluciona

del cermico esmaltado. Presenta alta dureza y
resistencia, variedad de acabados (pulido, mate,
rstico, brillante), y dimensiones mayores que
las del cermico. Por su proceso de fabricacin
mecnico, presenta juntas mnimas de 1mm o 2mm
Porcelanato.
de separacin. Su valorizacin es la misma que la del
mrmol importado en el cuadro de valores unitarios.
Sin embargo, debido a su diversidad el precio es
variable. Hay porcelanatos que cuestan igual que el
cermico. Esto debera ser evaluado y corregido en el
cuadro al que se ha hecho referencia.

Es la categora ms baja y se asocia tambin a la

ausencia de acabado. En el caso de las construcciones
ubicadas en un segundo piso o pisos superiores, es
necesario tener cuidado y diferenciar el techo del
piso inferior con el acabado del piso superior. Por
ejemplo, el falso piso producto del llenado del techo
Tierra compactada. del primer nivel no es un acabado de cemento pulido
o ladrillo corriente. Por ello, no se le puede considerar
como un acabado sino como la cara superior de la
losa aligerada, y est comprendido en el rubro de
techos del primer nivel. Al no tener acabado, solo le
correspondera la categora de tierra compactada en
el rubro de pisos del segundo nivel.

> Puertas y ventanas: Usualmente de madera, de metal o de vidrio; su

valorizacin depende principalmente de la calidad del material utilizado.
Entre los principales tipos de puertas y ventanas se puede mencionar los
siguientes:

El curvado es un vidrio de fabricacin especial.

En algunos casos se elabora especficamente
Vidrio polarizado para cada proyecto y segn el diseo. Se
curvado. obtiene mediante el calentamiento del vidrio
plano que llega a su punto de plasticidad,
momento en el que se le da la forma deseada.

49
 FISCALIZACIN

Se obtiene cuando se adhiere a la cara interior

de un vidrio de cualquier tamao o forma
una lmina de polister metalizado de alta
Vidrio polarizado. resistencia, que le da un aspecto oscuro y
reflejante. Este tipo de vidrio ofrece ventajas
trmicas y de seguridad respecto de los vidrios
comunes.

> Revestimientos: Se utilizan en muros y techos, son los siguientes:

Se refiere al falso cielo raso y a los

revestimientos que se colocan en los techos
por motivos ornamentales o para cubrir
Enchape en techos.
algunas instalaciones. Se pueden enchapar
con diferentes materiales: desde baldosas
acsticas hasta enchapes de madera fina.

Para obtener una superficie caravista, el

encofrado debe estar compuesto por piezas
Superficie caravista lisas, impermeables y de preferencia metlicas,
obtenida mediante que permitan la utilizacin de lquidos
encofrado especial. antiadherentes o desencofrantes. Se usa
cuando el concreto es el acabado final de la
edificacin.

El tarrajeo frotachado es el revestimiento ms

Tarrajeo frotachado utilizado en los acabados de las superficies de
y/o yeso moldurado. ladrillo y concreto. Es una mezcla de arena fina,
cemento y agua.

El estucado es un acabado muy parecido al

tarrajeo frotachado, pero se elabora a partir del
Estucado de yeso y/o
yeso o del barro, y se usa en las construcciones
barro.
de adobe o quincha por su facilidad para
adherirse a este material.

50
 FISCALIZACIN

> Baos: Los baos se dividen en dos grupos, a partir de la definicin de

bao completo.

Implica la existencia de un inodoro, un lavatorio

Bao completo.
y una ducha o tina.

Medio bao Cuando no existe ducha o tina.

> Instalaciones elctricas y sanitarias: Podemos encontrar las siguientes:

Se considera que hay agua caliente cuando

existen tuberas, independientemente de su
Agua fra, agua uso. Esto se puede constatar en los lavatorios o
caliente, corriente duchas, observando si tienen una o dos llaves
trifsica y telfono. de agua. Sobre la corriente trifsica, sta debe
circunscribirse a las reas donde se requiera, no
necesariamente a la totalidad del predio.

Una instalacin empotrada es la que se encuentra

dentro del muro y del techo. En las edificaciones
Agua fra y corriente
con techos ligeros o de calamina los cables se
monofsica sin
encuentran sueltos, independientemente de
empotrar.
que puedan estar engrapados o dentro de una
canaleta plstica.

51
 FISCALIZACIN

Se debe resaltar que el cuadro de valores

unitarios tiene 58 categoras. Aqu solo
hemos revisado las ms complejas. Sin
embargo, existen nuevos sistemas de
construccin, nuevos acabados y nuevos
materiales que an no estn incluidos en el
citado cuadro. Para resolver estos casos es
preciso optar por una categora en funcin
del valor que ms se acerque al del nuevo
material o sistema. ste debe evaluarse a
partir del costo del material, incluyendo la
mano de obra para la instalacin.
Es responsabilidad de las
administraciones tributarias
municipales detectar estos
casos y remitirlos a travs
de un oficio al Ministerio
de Vivienda, Construccin y
Saneamiento, para sugerir su
inclusin en el cuadro.

Entre los nuevos sistemas de construccin y los nuevos materiales se

pueden mencionar los siguientes:
drywall.
albailera armada de concreto.
paneles metlicos corrugados.
Techos de vidrio o policarbonato.
entrepisos metlicos.
pisos laminados.
alfombras y tapizones.
puertas enrollables.

d) Factores de depreciacin

As como existen aspectos que otorgan un determinado valor a los predios,

hay tambin otros que lo reducen. sos son los factores de depreciacin que a
continuacin se explican.

> El estado de conservacin: Se relaciona

con el deterioro de la edificacin
producto de su antigedad, de su uso y
mantenimiento. Las calificaciones estn
previstas en el Reglamento Nacional de
Tasaciones (artculo II.B.15). Van desde
muy bueno hasta muy malo.
Debe sealarse que el estado
de conservacin no est
relacionado con la existencia de
acabados, sino ms bien con su
mantenimiento en el tiempo.

52
 FISCALIZACIN

Puesto que las tablas de depreciacin consideran tramos de cinco aos,

las nuevas construcciones que se realicen bajo parmetros normales
(materiales nuevos, mano de obra calificada), y dentro de los cinco
primeros aos, debern tomarse como muy buenas, a menos que la
edificacin haya sufrido algn deterioro particular (incendio, sismo de gran
magnitud, inundacin) luego de construida.

> El material estructural predominante: Se le conoce como material

predominante, y se refiere al tipo de estructura que sostiene la
edificacin y a partir de la cual se generan las reas techadas. Por
ejemplo, un edificio de ocho pisos se levanta estructuralmente con
un sistema de prticos de concreto conformado por columnas, vigas
y losas. Los cerramientos de los espacios y la tabiquera interna
(no estructural) son muros de ladrillo, drywall y vidrio. Si se hace
una medicin por metro cuadrado, quiz estos materiales tengan
predominancia. Sin embargo, el edificio y sus reas techadas existen a
partir de la estructura de concreto. Por ello, se le da mayor importancia
al material estructural que genera el rea techada.

> La antigedad: Consigna la fecha de

origen del rea techada. De acuerdo
con el RNT (artculo II.B.17), en el caso
de que no exista la documentacin
mencionada, las fechas se obtienen
de las declaratorias de fbrica, de los
certificados de finalizacin de obra, de
las licencias de construccin y de las
declaraciones juradas de autoavalo.
Una forma de llevar un control
eficiente del movimiento de
las construcciones es teniendo
un archivo fotogrfico. De esta
forma se podra contar con
una referencia cronolgica del
crecimiento del predio con el
paso de los aos.

Cuando no existe informacin sobre la

antigedad de un predio, se puede utilizar la versin ms reciente de
Google Earth (versin gratuita de Internet). Este programa permite
apreciar vistas areas tomadas en diferentes aos, que puede ayudar a
identificar la fecha aproximada de la existencia de un rea techada.

53
 FISCALIZACIN

> El uso del predio: Se refiere a la actividad

para la cual fue diseada o construida Si un predio est desocupado,
la edificacin. Por ejemplo, si el esa situacin no modifica
propietario decide instalar su dormitorio el uso para el cual fue
en un puesto de venta de una galera construido. En ese sentido,
comercial, eso no convierte ese espacio una fbrica desocupada no
en una vivienda. El hecho de amoblar un puede pasar a ser vivienda o
rea determinada no le cambia el uso, comercio, pues sigue siendo
a menos que el espacio sea remodelado una fbrica.
y modificado. En el caso particular de
la vivienda, el Reglamento Nacional de
Edificaciones (RNE) regula los lineamientos bsicos que debe reunir
una vivienda para considerarse como tal; contempla un rea mnima de
40 m2 y ciertos ambientes obligatorios, como sala de estar, comedor,
dormitorio principal con armario, bao y cocina.

La evaluacin de estos cuatro aspectos que determinan la depreciacin

es compleja. Sin embargo, es muy importante, porque determinan cul
es el porcentaje en el que se reduce el valor de las construcciones para
calcular el impuesto correspondiente.

e) Levantamiento de obras complementarias y otras instalaciones fijas y

permanentes

Para culminar el levantamiento de campo es necesario identificar y valorizar

las obras complementarias, as como otras instalaciones fijas y permanentes
que se encuentren en el predio. Hasta el 30 de octubre de 2012 no exista
una norma que estableciera la forma en que ellas deban ser valorizadas. En
esa fecha se public la Resolucin Ministerial N 241-2012-VIVIENDA, cuyo
artculo 3. aprob los valores unitarios a costo directo de algunas obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes, sealadas en el anexo III
de la misma norma. Esto sirve de referencia a las administraciones tributarias
municipales o a los contribuyentes cuando tuvieran que declararlas para
determinar el impuesto predial.

Asimismo, esta resolucin aprueba una metodologa para la determinacin

de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes, que puede ser
usada por los contribuyentes en la elaboracin de sus declaraciones juradas.

54
 FISCALIZACIN

Se debe resaltar que la disposicin permite al contribuyente aplicar

directamente los valores de las obras complementarias contemplados en su
anexo III, o aplicar la referida metodologa.

Es importante precisar que la Resolucin Ministerial N 241-2012-VIVIENDA solo se

aplicar durante el ao 2013, pero se espera que en adelante se apruebe una norma
similar cada ao. Asimismo, sus disposiciones tienen valor para Lima, Callao y las
regiones de la costa, sierra y selva.

En lo referente a las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, se

resalta lo siguiente:

> Las obras complementarias forman parte del predio.

> Deben formar parte del autoavalo; por lo tanto, se deben valorizar y cobrar.
> Si el contribuyente no las valoriza, debe hacerlo la administracin tributaria
municipal. Con tal fin, debe aplicar lo dispuesto en la RM N 241-2012-VIVIENDA.
> Si el contribuyente quiere hacer su valorizacin, puede tomar los valores
contemplados en el anexo III de la RM N 241-2012-VIVIENDA, o aplicar la
metodologa establecida en ese anexo.

Entre las obras complementarias ms utilizadas es posible mencionar:

Muros o cercos perimtricos: Son aquellos que se encuentran dentro del

terreno pero fuera de las reas techadas. Se usan para separar el predio de los
colindantes o de la va pblica. Pueden ser de concreto, ladrillo, adobe, madera
o metal, y su valor puede variar segn su altura y diseo. Se miden en metros
cuadrados.

Tanques elevados y cisternas: Son reservorios de agua que se utilizan para

resolver los problemas de presin y abastecimiento de agua en un predio. Se
toman en cuenta desde el momento en el que se instalan, independientemente
de si estn funcionando o no. Pueden ser de ladrillo, concreto, fibra de vidrio o
fibrocemento.

55
 FISCALIZACIN

Puertas y portones: Son los que se encuentran fuera de las reas techadas, y
que sirven de ingreso al predio. Pueden ser metlicos o de madera, y su valor
vara segn sus dimensiones.

Losas o pavimentos de concreto: Son todas las losas ubicadas dentro del terreno
pero fuera de las reas techadas. Pueden ser peatonales o para automviles. Su
valor vara en funcin del ancho y si son simples o armadas.

Postes de alumbrado: Se ubican principalmente en los conjuntos habitacionales

e industrias grandes que cuentan con postes dentro de sus terrenos. Se valorizan
por unidad.

Parapetos: Se consideran como tales todos los muros a partir del segundo
piso, independientemente de su altura. A diferencia del muro perimtrico, los
parapetos no incluyen cimentacin. Se miden en metros cuadrados, y varan
segn su espesor y si estn tarrajeados o no.

Otras instalaciones fijas y permanentes son las construcciones especiales que emplean
como elemento estructural la madera o la estructura metlica, y tienen coberturas de
tijerales de una o dos aguas, techos parablicos, semicirculares u horizontales. Deben
tener la condicin de instalacin fija y permanente, y su valorizacin es similar a la de
las obras complementarias.

3.4.4 Trabajo de gabinete

Consiste en el procesamiento de toda la informacin levantada en el campo para obtener

el expediente de fiscalizacin, que es el producto final. Para este fin deben seguirse los
siguientes pasos:

Construccin
del archivo Armado del
fotogrfico Valorizacin Independizaciones Dibujo de
expediente de
y revisin del terreno y acumulaciones planos
fiscalizacin
documental

56
 FISCALIZACIN

a) Construccin del archivo fotogrfico y revisin de documentos

Una vez que se ha regresado del campo, se procede a descargar las fotos del
predio en un equipo de cmputo, asignndoles una codificacin que permita
identificarlas y saber cundo fueron tomadas (podra utilizarse la fecha y el
cdigo catastral). Con ellas se construir el archivo fotogrfico para trabajar en
la seleccin de cartera.

Luego de descargar las fotografas, se procede a revisar la documentacin

entregada por el contribuyente para obtener informacin legal sobre el
predio (de terreno o techadas), porcentajes de bien comn (en el caso de las
independizaciones), propiedad del predio (principalmente si el contribuyente
es omiso o si existen condominios), antigedad de las construcciones y el tipo
de actividad econmica. Los principales documentos que se solicitan son:

Documentos solicitados

> Ttulo de propiedad, minuta o contrato de compraventa.

> Ficha o partida registral.
> Declaratoria de fbrica.
> Licencia de construccin.
> Conformidad de obra.
> Fichas de independizacin y/o acumulacin.
> Planos de las construcciones.
> Licencia municipal de funcionamiento.

b) Valorizacin del terreno

El dato del rea del terreno se obtiene normalmente de la documentacin

entregada por el contribuyente: la minuta de compraventa, la ficha registral o
el ttulo de propiedad. Si no entrega la documentacin solicitada, se mantendr
el rea de terreno de la declaracin jurada. Si el predio no fue declarado y el
contribuyente no presenta la documentacin, se consignar el rea de terreno
levantada en campo.

57
 FISCALIZACIN

El valor del terreno se obtiene de multiplicar el rea medida por el arancel del
terreno, segn la zona en la que se encuentre. Los aranceles corresponden al
valor unitario que se asigna a cada va tomando en cuenta su infraestructura
y la actividad econmica que se realiza. Son establecidos cada ao por el
Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento.

Los terrenos pueden ser mediterrneos, urbanos o rsticos:

Los terrenos mediterrneos son aqullos cuyos lotes quedan

dentro de la manzana, y no tienen acceso directo a la va
pblica. A este tipo de terrenos se les asigna una servidumbre
de paso, que no es ms que una cesin en uso de un espacio
para acceder a la va pblica. Para la determinacin de su valor
se aplica una frmula especial contemplada en el Reglamento
Nacional de Tasaciones (ttulo II, captulo C , artculo 24)..

Los terrenos urbanos estn definidos en el Reglamento Nacional

de Tasaciones (ttulo II, captulo A, artculo II.A.02). Forman parte
de un centro poblado y se destinan a vivienda, comercio, industria
o cualquier otro fin urbano. En esta categora se considera
tambin a los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los
servicios generales propios del centro poblado, y los que tengan
terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o
no habilitadas legalmente.

Los terrenos rsticos son aqullos que no tienen habilitacin

urbana, es decir, no cuentan con pistas, veredas, alumbrado
pblico ni servicios de agua o desage.

c) Independizaciones y acumulaciones

Se convierten en una de las actividades ms complejas de desarrollar en

el trabajo de gabinete, debido a su carcter eminentemente tcnico. Las
independizaciones se presentan cuando la edificacin matriz se subdivide en
varias unidades inmobiliarias independientes, mientras que las acumulaciones
son el proceso inverso. Pueden presentarse bajo tres esquemas:

58
 FISCALIZACIN

Independizacin legal Independizacin por uso

La divisin de las unidades se
hace a partir de un documento
refrendado por un notario, donde
consta el nmero de unidades
independizadas con su respectivo
porcentaje de bien comn, as
como el rea de uso exclusivo de
cada unidad.
Cuando en un mismo inmueble
se presentan usos muy dismiles
y son fcilmente identificables, se
procede a separarlos para obtener
una correcta determinacin del
arbitrio.

Independizacin fsica
Cuando no hay independizacin legal, las unidades dentro del predio son
fsicamente independientes entre s, y el (o los) contribuyente(s) desean
declararla(s) de esa forma.

d) Dibujo de planos

El dibujo de los planos del predio se realiza despus de determinar las

dimensiones del terreno y la cantidad de unidades involucradas. Este proceso
consiste en plasmar el croquis (dibujo en borrador) y la informacin levantada
en el campo en un dibujo final, de manera que el resultado sea un registro
grfico preciso y confiable.

e) Armado del expediente de fiscalizacin

Es el producto final en el que consta toda la historia de la inspeccin, desde

su inicio (notificacin) hasta que culmina con la ficha de fiscalizacin predial.
Este expediente servir para determinar la deuda tributaria y emitir los valores
que corresponda.

59
 FISCALIZACIN

3.6 Presentacin de resultados al contribuyente

En esta etapa los inspectores deben presentar los resultados tcnicos al contribuyente,
luego de dibujar los planos y elaborar la ficha de fiscalizacin correspondiente. Al igual que
en la etapa anterior, es necesario que el contribuyente firme la ficha de fiscalizacin para
demostrar su conformidad con los datos consignados, y dejar constancia de que ha estado
al tanto de todo el proceso.

60
 FISCALIZACIN

Parte

4
DETERMINACIN DEL
IMPUESTO PREDIAL

61
 FISCALIZACIN

4.1 Determinacin de la deuda

El proceso de fiscalizacin concluye con la determinacin

de la obligacin tributaria y la notificacin de los valores. Para determinar la deuda
Para ello es necesario calcular el valor del predio, que tributaria se utiliza como
comprende los siguientes elementos: la edificacin o insumo bsico el expediente
construccin, las obras complementarias o instalaciones, y de fiscalizacin, o las
el terreno. declaraciones juradas en el
caso de que el contribuyente
A continuacin se revisa cmo se realiza cada una de las
valorizaciones. haya actualizado sus datos
voluntariamente.

4.1.1 Valor de la edificacin o construccin

Se determina multiplicando el rea construida del

predio por el valor unitario neto de construccin. Se Se debe tener presente que a
debe tener en cuenta que tambin es necesario incluir los predios cuyas edificaciones
el rea comn construida. El valor unitario neto se
superen los 4 niveles o pisos,
determina sumando, en nuevos soles, los montos que
se les incrementar en 5%
corresponden a los componentes de la construccin
el valor unitario a partir del
que se publican en el diario oficial El Peruano, menos
quinto piso.
la depreciacin.

La frmula de valorizacin puede ser graficada de

la siguiente manera:

(rea
(rea comn

= +
Valor de construida)* construida) *
edificacin (Valor unitario neto (Valor unitario neto
del rea privada del rea comn
construida) construida)

63
 FISCALIZACIN

4.1.2 Valor de las obras complementarias y de las instalaciones

Se ingresa el tipo de obra, el nmero de pisos, el tipo de material, el estado de conservacin,

la categora, la cantidad, el metraje, el ao, el mes y el valor de la obra complementaria.
Igualmente, se deben considerar los valores unitarios declarados por el contribuyente o
determinados por la municipalidad correspondiente, que estn cargados en el sistema,
conforme a lo establecido en la Resolucin Ministerial N 241-2012-VIVIENDA.

4.1.3 Valor del terreno

El valor del terreno se determina multiplicando el valor del arancel por el rea de
terreno (incluye el rea comn).

= +
Valor de rea del (rea comn del
terreno terreno terreno) * (valor de
arancel)

El valor de arancel lo establece el MVCS en los planos arancelarios. Depende de la va

donde se ubica el predio. En el caso de que tenga varios frentes, el valor del arancel
se estimar de acuerdo con la metodologa indicada en el Reglamento Nacional
de Tasaciones. Si el predio no se encuentra en los planos, su valor de arancel se
determinar tomando el de una va prxima y con similares caractersticas.

4.1.4 Clculo de la obligacin tributaria

De acuerdo con la informacin registrada en las fichas de fiscalizacin, se procede

a calcular, primero, la base imponible del impuesto predial, y sobre esta base se
calcula el tributo, aplicando la escala progresiva acumulativa.

a) Determinacin de la base imponible: Para calcular la base imponible (autoavalo)

se toma en cuenta lo siguiente:

Valor Valor
Base
imponible = total de la
edificacin + total de otras
instalaciones + Valor total del
terreno

64
 FISCALIZACIN

La suma del valor de todos los predios de un propietario en un determinado distrito da

como resultado la base imponible que servir para determinar el impuesto predial.

b) Determinacin de la obligacin tributaria: Se establece el tributo que

corresponde a la base imponible, y se calculan los intereses moratorios, derechos
de emisin, reajustes, costas, descuentos, totales, diferencias acotadas, etctera.

4.2 Induccin al pago voluntario

La induccin busca que los contribuyentes actualicen voluntariamente los datos prediales,
en aquellos casos en los que el mayor tributo que se recaudar no justifica el costo de una
inspeccin. La induccin se realiza a travs de un requerimiento, en el que se otorga al
contribuyente un plazo razonable para que se acerque a la administracin tributaria municipal
a rectificar la informacin.

4.2.1 Emisin y notificacin de requerimientos

Luego de contar con la relacin general de predios que sern notificados, se procede a la
emisin de los requerimientos de induccin que darn inicio al proceso de fiscalizacin.
Si se planifica una campaa masiva de actualizacin bajo el proceso de induccin, es
necesario que constantemente se elaboren las fichas tcnicas de los datos prediales para
que estn actualizadas. Para ello se deber capacitar al personal de registro o incluir en el
registro al personal especializado de fiscalizacin.

Es posible generar una emisin automtica de los requerimientos si se cuenta con un

sistema de informacin geogrfica que incluya imgenes y croquis de la ubicacin de los
predios, lo que le dar un mayor impacto a la induccin. De igual manera, si la cartera se
obtuvo mediante la verificacin de campo y se tomaron fotografas digitales, se las puede
incorporar a los documentos de manera manual.

4.2.2 Datos bsicos del registro de informacin

El objetivo de que el contribuyente actualice la informacin solo se podr cumplir si sta

es capturada correctamente. Para ello, el sistema o los formatos deben contar con
determinados campos de informacin esencial:

65
 FISCALIZACIN

a) Datos del contribuyente: Los datos del contribuyente deben registrarse

con cuidado para evitar inconsistencias. Se observa que en la mayora de
administraciones tributarias municipales no se consignan correctamente la
totalidad de documentos de identidad, o se les asignan nmeros como 1111111
2222222. Esto hace que sea imposible realizar cruces de informacin rpida y
efectiva, lo que, a su vez, impide la real identificacin de los contribuyentes.

Una vez que el rea de Inspecciones deriva los expedientes de fiscalizacin

al rea de Determinacin, el responsable del registro recibe los documentos
de sustento y verifica que cuenten con los requisitos establecidos. Adems,
constata que el contribuyente no haya sido registrado anteriormente, para
evitar la duplicidad de cdigos.

El contribuyente solo podr tener ms de un cdigo siempre y cuando cada

cdigo se refiera a un tipo diferente de contribuyente (como sociedad conyugal
y persona natural).

Campos que se debe considerar en el registro:

> Fecha de inscripcin, tipo de contribuyente, tipo y nmero de

documento de identidad, apellidos y nombres o razn social, RUC,
telfono, correo electrnico.

> Tipo de contribuyente: Persona natural, persona jurdica, sociedad

conyugal, sucesin indivisa, ente colectivo irregular, patrimonio
autnomo y menor de edad.

> Condicin del contribuyente: Pensionista, Gobierno Central, regional

o local, entidad religiosa, etctera. Deben establecerse claramente
los periodos en los cuales se encuentre afecto a la deduccin o al
beneficio establecido por ley.

> Datos de personas relacionadas con el contribuyente: Cnyuge,

heredero, representante legal, socios, tutor, etctera.

66
 FISCALIZACIN

b) Datos del domicilio: El domicilio fiscal debe ser el mismo que declar el
ciudadano. Si no existe el dato, se puede usar el domicilio presunto indicado en
el artculo 11. y los siguientes del Cdigo Tributario. Para ello, la administracin
tributaria municipal debe agotar su bsqueda mediante los medios que
encuentre a su alcance, recurriendo a las fuentes de informacin de las
entidades pblicas o privadas de la localidad.

Campos por considerar en el registro:

> Consignar si el domicilio es declarado o determinado.

> Tipo de domicilio: real, fiscal, procesal, otros.

> Direccin: va, urbanizacin, manzana, lote, nmero, distrito,

referencias.

> Origen de informacin de domicilio.

> Histrico de movimientos.

> Confirmacin de domicilios.

> Fechas, usuarios de registro, etctera.

c) Datos de la ficha de fiscalizacin: La ficha debe tener la informacin del predio

que servir para realizar la valorizacin predial de la edificacin, del terreno y
de las obras complementarias en funcin de los parmetros normativos. Los
datos de la ficha no deben tener borrones o enmendaduras; de lo contrario el
proceso no se considerar auditable, y el contribuyente podra interponer un
reclamo.

67
 FISCALIZACIN

4.3 Emisin y notificacin de los valores

Concluido el proceso de fiscalizacin o verificacin, la administracin tributaria municipal

emite la resolucin de determinacin o la resolucin de multa u orden de pago. Sin embargo,
previamente a la emisin de los valores, puede comunicar a los contribuyentes las conclusiones
del proceso de fiscalizacin, con las respectivas observaciones e infracciones, cuando
corresponda.

En estos casos hay un plazo que la administracin tributaria municipal establece para que el
contribuyente o responsable presente por escrito sus observaciones a los cargos formulados,
debidamente sustentadas y por escrito.

De acuerdo con el artculo 76. del CT, la resolucin de determinacin es el acto

por el cual la administracin tributaria pone en conocimiento del deudor tributario
el resultado de su labor destinada a controlar el cumplimiento de las obligaciones
tributarias, y establece la existencia del crdito o de la deuda tributaria.

4.4 Determinacin de sanciones

La posibilidad de establecer sanciones por incumplimiento tributario se encuentra establecida

en el libro IV del Cdigo Tributario, referido a las infracciones, sanciones y delitos.

Se considera una infraccin tributaria toda accin u omisin que importe la violacin
de normas tributarias, siempre que se encuentre tipificada como tal en el CT o en otras
leyes o decretos legislativos.

68
 FISCALIZACIN

La sancin se genera a travs de una resolucin de multa, que debe considerar necesariamente
la referencia de la infraccin, as como la identificacin del deudor tributario y los fundamentos y
disposiciones que la amparen. La facultad sancionadora de la administracin tributaria se encuentra
contemplada en el artculo 166. del Cdigo Tributario, que le otorga la facultad discrecional de
determinar y sancionar administrativamente las infracciones tributarias. Tambin puede aplicar las
sanciones gradualmente, mediante una norma de alcance general. En tal caso, se deben fijar los
parmetros o criterios objetivos que sustenten los tramos menores al monto de la sancin establecida
en las normas respectivas.

Las sanciones deben determinarse en funcin del periodo omitido o subvaluado. A continuacin se
muestran las diferencias:

> Omisin

Se puede presentar en los siguientes supuestos:

Omisin a la inscripcin Omisin al descargo

Si el administrado no cumple con
presentar la declaracin jurada
correspondiente, o la present
fuera de plazo, habr incurrido
en la infraccin establecida en el
numeral 1 del artculo 176. del
TUO del Cdigo Tributario: No
presentar las declaraciones que
contengan la determinacin de
la deuda tributaria, dentro de
los plazos establecidos.
Si el administrado no cumple
con comunicar la transferencia
de un predio, o si lo hace fuera
del plazo, habr incurrido en
la infraccin establecida en el
numeral 2 del artculo 176. del
T.U.O del Cdigo Tributario: No
presentar otras declaraciones o
comunicaciones dentro de los
plazos establecidos.

> Subvaluacin

Si, como producto de la fiscalizacin, se determina que el rea construida es mayor

a la declarada, o que ha habido una incorrecta evaluacin de las caractersticas
de la construccin del predio, y que ello gener una menor obligacin tributaria al
contribuyente, se estar incurriendo en la infraccin tipificada en el numeral 1 del
artculo 178 del TUO del Cdigo Tributario:

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 FISCALIZACIN

No incluir en las declaraciones ingresos y/o remuneraciones y/o retribuciones

y/o rentas y/o patrimonio y/o actos gravados y/o tributos retenidos o percibidos,
y/o aplicar tasas o porcentajes o coeficientes distintos a los que les corresponde
en la determinacin de los pagos a cuenta o anticipos, o declarar cifras o
datos falsos u omitir circunstancias en las declaraciones, que influyan en la
determinacin de la obligacin tributaria; y/o que generen aumentos indebidos
de saldos o prdidas tributarias o crditos a favor del deudor tributario y/o que
generen la obtencin indebida de Notas de Crdito Negociables u otros valores
similares.

En este caso, la determinacin de la sancin estar en funcin de la diferencia del

tributo acotado, debiendo emitirse una resolucin de multa.

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