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DERECHOS PATRIMONIALES ESPECIALES

1. COMPRAVENTA
La compraventa est regulada en el libro IV del ttulo II del CC, dentro del ttulo IV
que se titula del contrato de compraventa.

Art. 1445 CC: Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a
entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o
signo que lo represente.

Tenemos un vendedor y un comprador que se obligan: el vendedor a entregar una cosa y


el comprador a pagar un precio.

Pero, el contrato de compraventa es consensual. Es decir, no exige. Pero, no siempre


hay un consentimiento expreso, pero s que puedo haberlo implcito. Ej.: Compraventa
en mquina expendedora.

Como el contrato se genera por el consentimiento, la obligacin es recproca. Cada uno


se obliga a entregar lo convenido. Por lo general la entrega y el precio son a la vez,
aunque puede ser que no, pero el contrato est perfeccionado. Ej.: Un contrato para
comprar un piso. El comprador no entrega el piso y el comprador lo paga, paga parte o
nada en ese momento, pero al haber consentimiento se ha perfeccionado el contrato de
compraventa.

Debera hacerse escritura notarial, pero el CC no lo exige pues en este texto nada se
dice. El contrato es vlido en s. Otra cosa es que se precise de documento o escritura
notarial para presentarlo en el Registro de la Propiedad y proceder a inscribir la
compraventa.

El art. 1450 CC: La venta se perfeccionar entre comprador y vendedor, y ser


obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el
precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Es decir cuando concreten precio
y cosa a entregar.

El consentimiento no precisa de ninguna forma (ni verbal, ni documento privado,etc.),


la forma es libre. Vale cualquiera. S que se precisa si se quiere llevar al Registro de la
Propiedad, debiendo elevarse a escritura pblica. El comprador suele ser el interesado
en que se inscriba en el Registro porque si no seguira la cosa perteneciendo a otro.

Caractersticas de la compraventa:

Es un contrato oneroso: Hay obligacin por ambas partes. Se desplaza una obligacin
por ambos a su contrario. Si as no fuera, donacin.

Es un contrato recproco: A la obligacin de entregar la cosa se opone el pago del


precio.

Es un contrato conmutativo: Las dos obligaciones se producen una en razn de la otra.

Adems la compraventa debe pagarse en dinero o signo que lo represente. Con la


expresin signo que lo represente entendemos cualquier otra cosa que sirva como medio
de pago similar al dinero, aunque es raro, suele ser en dinero. Se dice esto para evitar la
permuta (dar una cosa por otra).

Capacidad:

El artculo 1457 CC: Podrn celebrar la compraventa las personas que el CC autorice
para obligarse, es decir que tengan capacidad de obrar y participar en los contratos, a
excepcin de lo que la propia ley introduce.

Estas excepciones son por el carcter de ciertas personas:

1. Los que desempeen algn cargo tutelar, no podrn comprar los bienes de la persona
o personas que estn bajo su guarda o proteccin.

2. Los mandatarios no podrn comprar los bienes de cuya administracin o enajenacin


estuviesen encargados.

3. Los albaceas no podrn comprar los bienes confiados a su cargo.

4. Los empleados pblicos no podrn comprar los bienes del Estado, de los
Municipios, de los pueblos y de los establecimientos tambin pblicos, de cuya
administracin estuviesen encargados.
Esta disposicin regir para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en
la venta.

5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio fiscal, Secretarios de Tribunales


y Juzgados y Oficiales de justicia no podrn comprar los bienes y derechos que
estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdiccin o territorio ejercieran sus
respectivas funciones, extendindose esta prohibicin al acto de adquirir por cesin.

Se exceptuar de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre


coherederos, o de cesin en pago de crditos, o de garanta de los bienes que posean.

La prohibicin contenida en este nmero 5. comprender a los Abogados y


Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que
intervengan por su profesin y oficio

Estas prohibiciones son tanto para la persona a la que van dirigidos como a la
compraventa por terceras personas que estos individuos impedidos por las excepciones
usarn para conseguir la compra. Es decir, usando testaferros o creando una empresa.

Todos estos casos hacen a la compraventa nula.

Objeto de la compraventa:

Puede ser objeto de la compraventa cualquier cosa material (bien) o inmaterial


(derecho), pero siempre que renan las siguientes condiciones:

1. Que exista o vaya a existir (cosecha). Si la cosa es futura y no llega a existir el


contrato queda sin efecto. Pero si se hubiese perdido slo en parte, el comprador
podr optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su
precio en proporcin al total convenido.

2. Debe ser una cosa determinada o determinable. (No hay inconveniente en que
una cosa se defina por el gnero si se puede hacer una operacin para
calcularlo). Ej. Se vende un caballo, vale cualquier caballo que se entregue.
Pero, si se matiza el caballo que gan la carrera ha de ser se y no otro.
3. Ser cosa que est dentro del comercio de los hombres. Ej. Los rganos humanos
no lo sera.

Uno de los mayores problemas de la compraventa:

Uno de los mayores problemas de la compraventa es que no transmite la propiedad sino


va seguida de la entrega de la cosa, pero el contrato est perfeccionado desde el
consentimiento. La traditio no es necesaria para la validez del contrato sino para que se
pueda por el comprador acudir a la inscripcin en el Registro de la propiedad.

Una obligacin del vendedor es entregar la cosa legal y pacficamente, de tal manera
que el que recibe esa cosa lo haga sin trabas, que lo que se vende no pertenezca al
vendedor sino a un tercero. Pero, cabe la posibilidad de venta de cosa ajena (No siempre
el vendedor es el dueo de la cosa en el momento de la venta). Ej: concesionario de
coche. El comprador expresa el color y las caractersticas del modelo que quiere, pero el
concesionario no tiene ese coche. Deja el comprador una reserva y ya se ha desarrollado
el contrato de compraventa y se ha hecho la venta (espera tener el coche). Ya buscar el
coche, pero el comprador paga, es legal y de buena fe.

Si la cosa se perdiera antes de la entrega. Ej: Hay contrato de compraventa de coche,


pero el vendedor no lo ha entregado porque tiene que pedirlo a otro concesionario. Una
vez lo tiene llama al comprador para iniciar los trmites y que se proceda al pago. Ese
da, antes de la entrega graniza muy fuerte y destroza el coche. El vendedor le dice que
era el coche del comprador, porque haba contrato y el comprador dice cmo puede
ser? El CC nos dice que si se ha formulado el contrato y no ha habido entrega de la cosa
el contrato se puede anular. Se puede no pagar y que te devuelvan el dinero que has
adelantado o exigir el cumplimiento en su caso.

Si el comprador se financia con una financiera diferente al vendedor y se le ha


entregado el coche y el comprador ha recibido el coche y es l quien sufre el granizo, el
comprador no puede exigir al vendedor porque ha habido entrega. Y tampoco puede
negarse a pagar a la financiera.
Compraventa de precio aplazado:

Hay supuestos en los que se puede aplazar el pago del precio (compraventa de precio
aplazado). El vendedor entrega la cosa con reserva de dominio, hasta que el precio se
pague por completo (venzan todos los plazos). Se tendr que atender al pacto de reserva
de dominio.

Precio de la Compraventa:

Tiene que ser en dinero o signo que lo represente. No hay porque cuantificarlo en un
primer momento y el CC permite que se establezca entre las partes algn parmetro para
calcularlo. Siempre se puede dejar al arbitrio de una de las partes. Es frecuente remitirse
a un perito para designar el precio.

Si en su caso, no pudiera determinarse, el contrato sera ineficaz (no podra producir


ningn efecto). Recordemos que slo es eficaz el que obliga. El precio no ha de ser
necesariamente justo. El precio lo fija el mercado. Ej.: Una vivienda en 2006 se adquiri
por 480000 euros, hoy se vendera por la mitad, sin el precio nuevo ser injusto.

La autonoma de la voluntad alcanza su mayor sentido en la determinacin del precio de


la cosa.

Arras:

El vendedor y el comprador acuerdan el 11 de febrero de 2014 un contrato de


compraventa de un inmueble por 400000 euros, a modo de pago a cuenta. El comprador
pagar 40000 al principio y el resto cuando se haga la escritura pblica (que se har al
de 2 meses, el 11 de abril). Desde un principio, desde el consentimiento el contrato
obliga.

Ese pago a cuenta son las arras. Las arras tienen doble naturaleza, son pago a cuenta,
pero si se establece, esa arra como pago a cuenta puede considerarse arra penitencial. Si
no se estableciera nada en el contrato ser nicamente un pago a cuenta y llegado el da
de la escritura se pagar el resto (360000). Si es arra penitencial, si se establece
expresamente, ocurre que como el vendedor tiene dinero en su mano, si incumpliera
debera abonar al comprador el doble (realmente devuelve 40000 al comprador, ms una
prdida de 40000 propias). Si incumple el comprador pierde los 40000 euros.

Efectos de la Compraventa:

La compraventa produce obligaciones sinalagmticas. Produce obligaciones tanto para


el comprador como para el vendedor. Diferente a un contrato gratuito.

Empezaremos por la principal obligacin del vendedor: La entrega de la cosa. La cosa


entregada tiene que estar en el mismo estado que cuando se perfeccion la venta y todos
los frutos pertenecern al comprador desde el da en que se perfeccion el contrato. Es
importante saber cundo se perfeccion la venta para as poder determinar el estado de
la cosa.

Si la cosa tiene accesorios necesarios para su funcionamiento y utilidad, tiene que


entregarse tambin. Ej. Un coche y toda la documentacin reglamentaria para su uso.

La cosa se entrega ponindola en poder y posesin del comprador (traditio). La traditio


puede ser simblica tambin. Ej. En la compra de un inmueble entregar las llavez. Con
cosas muebles tambin puede ser simblica.

Si se entregan derechos, mediante la entrega de los ttulos que lo acrediten.

Hay autonoma de las partes para fijar el lugar de la entrega. Si no se hubiera


establecido pacto expreso sobre este punto, ser el lugar donde se realice el pago. El CC
dice que si no se fija lugar para el pago ser ste el lugar donde se entregue la cosa. Es
ambigua la regulacin, por ello es aconsejable pactarlo.

Los gastos de la entrega son a cargo del vendedor y de su transporte a cargo del
comprador salvo pacto en contrario.

La obligacin surge en el momento del pacto. Pero puede diferirse al pago del precio o
de la escritura pblica. Como las obligaciones son simultneas, si uno no cumple, puede
oponer el contrario la excepcin de no cumplimiento del contrato (exceptio non
adimpleti contractus)
No obligacin de entregar la cosa para el vendedor cuando; 1. El comprador no paga y
2. Despus de la venta se demuestra que el comprador es insolvente.

El vendedor est obligado a elevar a escritura pblica y el comprador a obligrselo en el


momento de perfeccionamiento del contrato. El vendedor tiene que otorgar la escritura
con la posibilidad de que el comprador pueda inscribir.

La otra obligacin, es la principal del comprador: El pago del precio. El comprador est
obligado a pagar el precio en el tiempo y lugar previsto para ello. El legislador pretende
que la entrega y el pago sean simultneos. Si hay pago aplazado (no deberan
devengarse intereses, atendamos al caso del pago aplazado de la vivienda antes
comentado.) salvo que se haya dicho en el contrato, la cosa tenga frutos y se deba pagar
por ellos, o que se incurra en mora (llegado la fecha para el pago no se paga).

Gastos de escritura:

Llevan consigo el otorgamiento de escritura los documentos de notara, de la HHPP y


del Registro de la Propiedad.

Art. 1455 CC: Los gastos de otorgamiento de escrituras sern de cuenta del vendedor, y
los de la primera copia y los dems posteriores a la venta sern de cuenta del
comprador, salvo pacto en contrario.

En el CAPV es al revs y se puede pactar. Todos los gastos de escritura a cargo del
comprador.

Eviccin y saneamiento:

Art. 1461 CC: El vendedor est obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de
la venta.

Art. 1474 CC: En virtud del saneamiento a que se refiere el artculo 1.461, el vendedor
responder al comprador:

1. De la posesin legal y pacfica de la cosa vendida.


2. De los vicios o defectos ocultos que tuviere.

El vendedor responde si la cosa no se entrega pacficamente o si se hace con vicios


ocultos

Saneamiento por eviccin: El art. 1475 CC: Tendr lugar la eviccin cuando se prive al
comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo
o parte de la cosa comprada. El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya
expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrn aumentar, disminuir o
suprimir esta obligacin legal del vendedor.

Si la entrega es pacifica, el comprador no tiene que verse molestado o perturbado en su


derecho sobre la cosa. Es decir, efectuda la venta en escritura pblica, demanda al
comprador un tercero que alega tener derecho sobre la cosa. Se abrir probablemente
juicio ordinario y se dictar una sentencia firme contra el comprador y en ella se le
privar de la cosa. El comprador cuando es demandado pide que se le notifique al
vendedor del cual tiene los datos porque ha contratado con l. El vendedor puede
comparecer o no al juicio para explicarse. Es irrelevante la comparecencia de ste o no.
Tiene que ocurrir todo lo aqu explicado para que haya eviccin y sino no la hay.

En la demanda por eviccin del comprador frente al vendedor se le puede pedir a este
ltimo el precio de la cosa en el momento de la eviccin (sentencia firme), los frutos y
rendimientos de la cosa si los hubiere, las costas del pleito que le ha metido el tercero al
comprador adems de las del pleito del comprador contra el vendedor y gastos de la
HHPP y registro. Por ltimo, habr indemnizacin de daos y perjuicios si ha habido
mala fe. (La diferencia del valor del precio en el momento de la eviccin se emte como
daos y perjuicios).

Esta demanda tiene un plazo de 15 aos desde la privacin del derecho para presentarse.
Plazo excesivo pero que surge del plazo general de las obligaciones del CC, porque en
la norma nada se dice.

Art. 1483 CC: Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con
alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la
habra adquirido el comprador si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del
contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente. Durante un ao, a
contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador ejercitar la accin
rescisoria, o solicitar la indemnizacin. Transcurrido el ao, slo podr reclamar la
indemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto
la carga o servidumbre.

No es eviccin. Sino un caso de error o dolo.

Saneamiento por vicios ocultos. Cuando lo hagan impropios para su uso o cuando no le
sirva al comprador para el uso que lo quera expresamente. No son vicios a la vista, sino
que tienen que estar ocultos. El vendedor responder aunque l los ignore o salvo que
haya pacto en contrario.

El comprador tiene accin redhibitoria: Accin a favor del comprador frente al


vendedor que afirm tener la cosa vendida cualidades que no posee, o haber ocultado
vicios o defectos que la desmejoraban, y que permiten al afectado una especie de
restitucin por entero, pues el vendedor devolver el precio, con sus intereses, y el
comprador la cosa, con sus accesorios y frutos. Se rescinde el contrato.

Tambin puede puede accionar la actio cuanti minoris: Reducir una parte proporcional
al precio.

El comprador tiene que elegir entre una u otra.

El plazo para ejercer esta accin es de 6 meses desde el da de la entrega de la cosa


vendida. Hay desproporcin con el plazo de la eviccin.

2. PERMUTA

En este contrato hay un sujeto que entrega una cosa a otro a cambio de que el otro que
recibe la cosa entregue otra a cambio. Es similar a la compraventa encuanto al
desplazamiento patrimonial pero se trasladan cosas y no hay precio. Puede haber un
precio si la diferencia de las cosas es alta (La naturaleza jurdica de este contrato es
complicada).
Ej. Terreno que se entrega a una constructora a cambio de que le entregue un piso al
dueo del terreno. Es lo que en latn se expresa como: do ut des. (Doy para que me des.)
A entrega algo porque hay un motivo para que B le d.

Permuta de cosa ajena:

Si A entrega una cosa que no es suya a B y B as se da cuenta, B deja de estar obligado


a la entrega.

Eviccin en la permuta:

Si hay eviccin en la permuta es igual a la de la compraventa. El que pierde la cosa por


eviccin podr recuperar la que ha dado siempre que el otro la mantenga en su poder o
daos y perjuicios.

El permutante puede optar por una u otra, si mantiene su cosa la otra parte, sino
obligacin de pedir indemnizacin por daos y perjuicios.

3. DONACIN

Tiene muchas diferencias con respecto a la compraventa. La donacin presenta


obligaciones para ambas partes y se requiere la aceptacin de la otra parte para que la
donacin sea vlida.

Art. 618 CC: La donacin es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone
gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta. El donante entrega la cosa y el
donatario la recibe y acepta. Que sea un acto gratuto implica que el donatario no tiene
que entregar nada a cambio de la cosa, en principio. Hay liberalidad (lo hago porque
quiero hacerlo)

La donacin es una forma de adquisicin del dominio segn el CC y cuando se


perfecciona el efecto que produce es que el bien del donante se transmite al patrimonio
del donatario. El CC regula la capacidad de ambos, objeto, lmite y dems.

La regla general de las donaciones es:


Art. 621 CC: Las donaciones que hayan de producir sus efectos entre vivos se regirn
por las disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que no se halle
determinado en este ttulo. Este ttulo es el ttulo II libro III CC. En ello se regula la
capacidad del donante y del donatario, el objeto de la donacin y sus lmites, la forma
de la donacin y la aceptacin del donatario.

Capacidad del donante y donatario:

Art. 624 CC: Todos los que puedan hacer y disponer de sus bienes podrn hacer una
donacin. En el caso de los donantes sino tienen plena capacidad (incapacitado, prdigo
o menor de edad) podr completarse su capacidad mediante tutor, curador y padre o
madre que ejerza la patria potestad y podr donar vlidamente. Para estos casos ha de
articularse una autorizacin judicial.

Art. 625 CC: Puede aceptar la donacin quien no est incapacitado por ley para ello.
Aqu tambin se puede hablar del complemento de capacidad que podr haberlo.

Art. 627 CC: Las donaciones hechas a los concebidos y no nacidos podrn ser aceptadas
por las personas que legtimamente los representaran, si se hubiera verificado ya su
nacimiento. Hay dos requisitos: que se acepten por quienes ostenten su representacin
legal y que se produzca efectivamente el nacimiento.

Objeto y lmite de las donaciones:

Art. 634 CC: La donacin podr comprender todos los bienes presentes del donante, o
parte de ellos, con tal que ste se reserve, en plena propiedad o en usufructo, lo
necesario para vivir en un estado correspondiente a sus circunstancias.

Los bienes presentes del donante, no implican la totalidad de sus bienes. Sino que todos
pueden ser objeto de donacin. Porque debe reservarse lo que necesite para subsistir. Ej:
Donante tiene 500 y puede vivir con 200, as que puede donar hasta 300. Si donase ms
no estara permitido.

Hay dos lmites: Bienes presentes, por lo que est prohibido donar bienes futuros (los
que no estn en el patrimonio del donante, pertenecen a otro, aunque prximamente
vayan a ser mos. No se puede donar la expectativa. O indeterminados. Por otro lado, el
donante debe reservarse lo necesario para sus necesidades.

Tampoco son objeto de donacin los bienes que tena pero que ya no tengo.

Si el donante no se reserva lo que necesita para vivir. Ej: De 500 dona 400. La donacin
ser vlida de los 300 1ue puede donar pero de los otros 100 no lo ser. Pero, Cunto
necesita una persona para vivir? Pues, depende del nivel de vida y hemos de tener en
cuenta que es tpico hoy, gastar ms de lo que se tiene.

Se plantea un problema importante de prueba.

Art. 636 CC: Ninguno podr dar o recibir por donacin ms de lo que puede dar o
recibir por testamento.

Ej. De 500, se reserva los 300, porque dice la ley. Pero, este viudo tiene 3 hijos. A cada
uno le correspondera lo mismo. Pero, el padre quiere dar 250 a uno, 25 a los restantes.
Pero, el art. 636 CC no se lo permite: legtima: de 100, 33,3 a cada uno, luego 100 de
mejora y 100 de libre disposicin. Como vemos no se puede dar el caso, porque a cada
uno le corresponde un mnimo de 33,3.

La conclusin es que si da ms de lo que puede dar por testamento lo que exceda de lo


lcito no es vlido (es inoficioso).

Forma de la donacin:

Si se nos entrega una cosa, lo primero que hay que mirar es que es cosa. Se considera
cosa a bienes muebles e inmuebles.

Para los bienes muebles se permite la donacin por forma verbal o escrita. Si es verbal
ha de hacerse simultnea a la entrega de la cosa. Si es escrita se puede hacer sin ningn
tipo de formalidad pero ha de constar la aceptacin del donatario.

Bienes inmuebles: Art. 633 CC: Para que sea vlida ha de constar en escritura pblica,
individualizndose en su caso el inmueble (presentar los datos registrales). Tiene que
constar en la escritura pblica si hay alguna carga que tenga que satisfacer el donatario
y su aceptacin (pudiendo hacerse en la misma escritura u otra, pero en vida del donante
sino no tiene la aceptacin validez)

Si no se cumple con las formalidades, la donacin no ser vlida. La forma es un


requisito constitutivo. Sin l la donacin no produce eficacia. El problema viene con las
donaciones encubiertas. La jurisprudencia ha sido oscilante a este respecto. Ej. Un
contrato simulado. Puede ser ste de dos tipos: que tras l no subyazca nada o que tenga
apariencia de otro contrato.

Ej. A otorga una escritura pblica de compraventa a B y B paga un precio. La escritura


pblica dice que A entrega a B una cosa a cambio de un precio que B paga. Pero,
podemos encontrarnos que A entrega una cosa y B no paga, encubriendo una donacin.
El ejemplo ms tpico es el fraude de acreedores. Se desprende de algo de su patrimonio
en forma de compraventa para no pagar a los acreedores.

La jurisprudencia del TS deca dos cosas:

1) La compraventa simulada rene los requisitos de la donacin (escritura pblica y


aceptacin) y eso hace a la donacin vlida.
2) Que es la que prevalece. Dice que a pesar de darse la aceptacin, la aceptacin
es de comprar y vender por lo que esa aceptacin de la compraventa no se
entiende vlida para la donacin, siendo la donacin encubierta nula.

La conclusin es que en venta en fraude de acreedores la donacin es nula. Pero, como


en esta materia vamos viendo requiere una prueba importante.

Art. 629 CC: La donacin no obliga al donante, ni produce efecto, sino desde la
aceptacin. Esto implica que el donante decide hoy donar y otorga una escritura y el
donatario a pesar de que pasa el tiempo no acepta. Y al de un ao por ejemplo, decide
aceptar. La eficacia de la donacin es cuando el donatario acepte.

La donacin tiene obligaciones solo para el donante, pero slo produce efectos desde la
aceptacin.

Si el donante falleciera antes de la aceptacin, ya no hay nada que aceptar, y por ello, el
donatario no puede acudir pidiendo la cosa contra los herederos.
Si el donante prepara su donacin y al de unos meses no acepta el donatario, puede
cansarse el donante y dejar de querer la donacin.

El art. 623 CC: La donacin se perfecciona desde que el donante conoce la aceptacin
del donatario. Si fallece el donante sin conocer la aceptacin no hay donacin. El
problema de la carga de la prueba vuelve a resurgir aqu tambin.

Efectos de la donacin:

1) Trasvase patrimonial del patrimonio del donante al del donatario. El donatario se


enriquece y el donante se empobrece.
2) Inexistencia de la obligacin de responder por eviccin. Porque el donatario se
subroga en la posicin del donante. Si el donante compra algo y hay eviccin,
ese derecho pasa al donatario.
3) Art. 637 CC: Cuando la donacin hubiere sido hecha a varias personas
conjuntamente, se entender por partes iguales; y no se dar entre ellas el
derecho de acrecer, si el donante no hubiese dispuesto otra cosa. No hay derecho
a acrecer. Por ejemplo, nuestro seor tiene 3 amigos a los que dona
conjuntamente 300 euros, se entender que a cada uno le toca la misma cantidad.
C no quiere que le donen y A y B no tiene derecho a acrecer salvo que el
donante establezca lo contrario.

Se exceptan de esta disposicin las donaciones hechas conjuntamente a ambos


cnyuges, entre los cuales tendr lugar aquel derecho, si el donante no hubiese
dispuesto lo contrario. SI es donacin conjunta a los cnyuges s hay derecho a
acrecer salvo que se diga lo contrario.

4) En principio el donatario no est obligado a pagar las deudas del donante salvo
que se diga lo contrario. (Donacin onerosa o con cargas). Hay excepcin en el
art. 643 CC: No mediando estipulacin respecto al pago de deudas, slo
responder de ellas el donatario cuando la donacin se haya hecho en fraude de
los acreedores. Hay fraude de acreedores cuando el donante, cuando al hacerla
no se haya reservado el donante bienes bastantes para pagar las deudas
anteriores a ella.
5) Deber de gratitud

Revocacin de las donaciones.

Lo primero que ha de tenerse en cuenta es que estamos en las donaciones inter vivos. Y
que stas son irrevocables salvo los supuestos contenidos en la ley: supervivencia o
sobreveniencia de hijos del donante, ingratitud del donatario o incumplimiento de
cargas (slo donaciones onerosas). Las donaciones mortis causa son revocables porque
siguen las normas de los testamentos.

1) Que el donante tenga hijos despus de la donacin. El donante revoca. El art.


644 CC: Toda donacin entre vivos, hecha por persona que no tenga hijos ni
descendientes, ser revocable por el mero hecho de ocurrir cualquiera de los
casos siguientes:

1. Que el donante tenga, despus de la donacin, hijos, aunque sean pstumos.


En el caso de hijos pstumos sern los herederos legtimos quienes pidan la
revocacin.

2. Que resulte vivo el hijo del donante que ste reputaba muerto cuando hizo la
donacin.

La accin de revocacin es personal del donante, que da lugar a la obligacin de


restituir del donatario. Que el plazo es de 5 aos desde que se tuvo notica del
hijo y la accin es irrenunciable.

2) Art. 648 CC: Tambin podr ser revocada la donacin, a instancia del
donante, por causa de ingratitud en los casos siguientes:

1. Si el donatario cometiere algn delito contra la persona, el honor o los bienes


del donante. Sea en cualquier grado de participacin. No se dice que se
necesite sentencia as que se entiende cualquier conducta contra la figura
del donante, su honor o bienes que presuntamente constituya delito (la
amnista o el indulto no borran esto). Es una accin de revocacin
potestativa para el donante.
2. Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a
procedimientos de oficio o acusacin pblica, aunque lo pruebe; a menos que el
delito se hubiese cometido contra el mismo donatario, su cnyuge o los hijos
constituidos bajo su autoridad. Tiene que acusarse por querella.

3. Si le niega indebidamente los alimentos. Si es proporcional al valor de los


bienes que se ha donado.

Art. 653 CC: No se transmitir esta accin a los herederos del donante, si ste,
pudiendo, no la hubiese ejercitado.

Tampoco se podr ejercitar contra el heredero del donatario, a no ser que a la muerte de
ste se hallase interpuesta la demanda.

No se puede renunciar previamente a la accin, sino que puede decidir no usarla.

Si hay que restituir el bien donado, hay que hacerlo con los frutos.

Revocacin en las donaciones mortis causa: Produce efectos desde que fallece el
donante. Sigue las reglas de los testamentos. Y por ello, de ser irrevocables pasan a ser
revocables.

Hace falta que el donatario sobreviva al donante. Y la jurisprudencia nos dice que para
donaciones mortis causa se rige la norma de los testamentos.

Donaciones onerosas y remuneratorias:

Frente al art. 618 CC est el art. 619 CC que dice: Es tambin donacin la que se hace a
una persona por sus mritos o por los servicios prestados al donante siempre que no
constituyan deudas exigibles (donacin remuneratoria), o aqulla en que se impone al
donatario un gravamen inferior al valor de lo donado (donacin onerosa).

Las remuneraciones accesorias de la voluntad se le aaden a la voluntad adecundole el


trmino y el modo. Donacin modal: se le aade una carga que tiene que realizar el
donatario (tiene que realizar una cuestin). Puede constituir en una prestacin o en
cualquier otra cosa, pero cuando acepta la donacin acepta la carga.
El art. 647 CCRevocacin de donaciones onerosas: La donacin ser revocada a
instancia del donante, cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna de las
condiciones que aqul le impuso.

Ej. Donacin si vive toda la vida conmigo. Difcil cuantificacin

En este caso, los bienes donados volvern al donante, quedando nulas las enajenaciones
que el donatario hubiese hecho y las hipotecas que sobre ellos hubiese impuesto, con la
limitacin establecida, en cuanto a terceros, por la Ley Hipotecaria.

La donacin tiene que permitir al donatario disfrutar de lo donado y sino puede


demandarse al donante por eviccin.

Donacin remuneratoria: Es aqulla donacin que se hace por los mritos del donatario
y servicios siempre que no constituya deuda exigible.

No hay que confundirlo con un arrendamiento de servicios. Ej. Viene alguien a mi


consulta jurdica y le aconsejo y l me paga.

La donacin consistira en que viene mi vecina la asesoro en mi concina y como ella es


agradecida me trae unos bombones.

No es obstculo para la liberalidad.

La causa del contrato (es la liberalidad del donante) y por eso, se desplaza el
patrimonio. Y no s puede confundir con el motivo (esfuerzo por estudiar.)

Ahora reparamos en el art. 622 CC: Las donaciones con causa onerosa se regirn por las
reglas de los contratos, y las remuneratorias por las disposiciones del presente ttulo en
la parte que excedan del valor del gravamen impuesto.

Los contratos con causa onerosa se rigen por las reglas de los contratos. Y las
remuneratorias, no tiene gravamen impuesto, eso les define, por lo que nos lia el
legislador otra vez. La solucin sera que se rijan por la regla de los contratos, pero el
Tribunal Supremo no dice nada al respecto.
Se dice que la donacin onerosa mira al futura, a que se cumpla la carga, y la
remuneratoria al pasado, pues se remunera algo que me hicieron.

Donaciones con reserva de la facultad de disponer de los bienes donados.

Art. 639 CC es diferente al 634 CC, que es el que nos establece el plazo para sus
necesidades vitales.

Podr reservarse el donante la facultad de disponer de algunos de los bienes donados, o


de alguna cantidad con cargo a ellos; pero, si muriere sin haber hecho uso de este
derecho, pertenecern al donatario los bienes o la cantidad que se hubiese reservado.

2 lmites: no puede afectar a todos los bienes de la donacin y no implica que el donante
ejercite la facultad. As que los herederos del donante no pueden ejercerlo ya que acaba
con la muerte del donante.

No hay obligacin de compensar al donatario.

Donacin con clusula de reversin:

Art. 641 CC: Podr establecerse vlidamente la reversin en favor de slo el donador
para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los
mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Cdigo para las
sustituciones testamentarias.

La reversin estipulada por el donante en favor de tercero contra lo dispuesto en el


prrafo anterior, es nula; pero no producir la nulidad de la donacin.

La puede otorgar con todas las limitaciones que las sucesiones testamentarias del CC. Y
la reversin puede someterse a condicin o a un plazo.

Si se pone una condicin, cumplida sta se considera la donacin y mientras tanto est
en suspenso.

Si se pone plazo, llegado el plazo se produce la reversin (vuelta de bienes al


patrimonio del donante).
4. ARRENDAMIENTO

Hemos cambiado de ttulo y captulo. Estamos en el libro IV.

Concepto:

Se va a producir algo visto en la compraventa y permuta: Obligaciones sinalagmticas


(obligacin de uno en contraposicin con la del otro). El arrendador cede algo al
arrendatario y ste paga un precio. La cesin puede ser de una cosa, servicio u obra. No
se transmite la titularidad sino el uso, lo que se dice de goce y disfrute.

Es requisito que a cambio se entregue un precio y se haga para un tiempo determinado.


Para la existencia del contrato tiene que haber consentimiento de ambas partes.

Quines pueden concertar?

El que tiene capacidad de obrar plena podr arrendar sus bienes. Los menores o
incapacitados por medio de tutores y padres, podrn, pero cuando no excedan de 6 aos
los arrendamientos salvo que el Juez se lo permita. Es para defender el derecho de los
menores e incapaces. Adems a los que sean administradores de bienes se les exige un
poder especial para arrendamientos que excedan de 6 aos.

Objeto del arrendamiento:

Art. 1545 CC: Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia
de este contrato. Nos dice los que no pueden ser materia de este contrato. Bienes
fungibles, que se agotan por su uso o aquellos que sean inseparables de la unidad a la
que pertenecen.

Requisitos:

Tiene duracin temporal este contrato. Se establecern por aos, meses, das, sin
perjuicio de utilizar otra unidad.

Tambin tiene que sealarse un precio cierto (en la compraventa tena que darse dinero
o equivalente). En el arrendamiento tiene que ser por precio cierto, que se concretar en
el contrato, lo que deja a vierta la posibilidad al pago en especie.
Forma del contrato:

Debern constar en documento pblico: Los arrendamientos de estos mismos bienes por
seis o ms aos, siempre que deban perjudicar a tercero. Se deben llevar al registro de la
propiedad.

Tambin debern constar por escrito los dems contratos en aquellos casos cuya
prestacin exceda de 1500 pesetas, 9 euros.

No es requisito constitutivo pero una parte puede obligar a otro a poner por escrito.

Obligaciones:

Art. 1554 CC: El arrendador est obligado:

1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2. A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de


conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3. A mantener al arrendatario en el goce pacfico del arrendamiento por todo el tiempo


del contrato. No impedirle el uso y protegerle de perturbaciones de terceros.

Art. 1555 CC: El arrendatario est obligado:

1. A pagar el precio del arrendamiento en los trminos convenidos.

2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinndola al uso


pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada
segn la costumbre de la tierra.

3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Si la cosa da frutos el arrendatario tiene derecho a quedrselos.


El arrendador tiene que mantener la cosa para el uso del arrendatario. Si este quiere
hacer mejoras tiene que pactarlo con el arrendador y que no varen el estado de la cosa.
Se puede pactar tambin quien se quedar con las mejoras.

Los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario

El arrendador est obligado segn el art. 1.554:

- A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.


- A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de
conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
- A mantener al arrendatario en el goce pacfico del arrendamiento por todo el tiempo del
contrato.

Por su parte, el arrendatario est obligado por el art. 1.555:

- A pagar el precio del arrendamiento en los trminos convenidos.


- A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinndola al uso
pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada,
segn la costumbre de la tierra.
- A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

La sancin por el incumplimiento de estas obligaciones expuestas la establece el art. 1.556:


podrn pedir arrendador y arrendatario la rescisin del contrato o la indemnizacin de daos y
perjuicios, dejando aqul subsistente.

La entrega de la cosa

La entrega debe realizarse en peculiares condiciones. Si en el contrato se ha estipulado el


destino de la cosa, el arrendatario habr de recibirla en situacin de ser gozada con arreglo a tal
destino, salvo pacto en contrario.

En el contrato puede expresarse el estado en que la cosa se encontraba al tiempo de arrendarla.

Reparaciones necesarias

El arrendador est obligado a hacer durante el arrendamiento las reparaciones necesarias a fin de
conservar la cosa para el uso a que se destina.
El goce pacfico de la cosa arrendada

Una vez constituido el arrendamiento en poseedor, por virtud de la entrega o traspaso posesorio,
la prestacin continuada del arrendador es la del mantenimiento en el goce y el logro del
carcter pacfico en este mismo goce. Bajo esta amplsima expresin legal se cobija una gama
de obligaciones de naturaleza muy distinta, que en ltimo trmino consisten en prevenir o evitar
las situaciones de perturbacin en el goce.

Pago del precio en los trminos convenidos

Es la contrapartida de la obligacin del arrendador de procurar el uso o goce de la cosa. Si nada


se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago se estar, en cuanto al lugar, a lo dispuesto
en el artculo 1.171; y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra.

Uso de la cosa

Adems del uso, el arrendatario tiene el derecho de disfrute, que consistir, cuando la cosa sea
fructfera, en la adquisicin de los frutos que pueda producir.

El respeto a la forma de la cosa. Las mejoras

El artculo 1.557 obliga al arrendador a no variar la forma de la cosa arrendada. Tiene que
pactarse entre las partes.

* El arrendamiento: Es un contrato de tracto sucesivo, as que opera de manera continua. Las


obligaciones de las partes se realizan una vez, otra vez, otra vez y otra vez.

En principio el arriendo termina sin necesidad de requerimiento cuando pasa el plazo, pero hay
otras formas:

- Tcita reconduccin: lo primero es fijar cuando vence el contrato, porque sino no


podemos analizar nada de esto. Si antes del vencimiento se produce que el arrendatario
sigue utilizando la cosa sin oposicin del arrendador se entiende que hay tcita
reconduccin. Se hace un nuevo contrato, no sigue vigente el anterior. Se requiere:
Que haya finalizado el contrato.
Uso de 15 das desde la fecha que finaliza.
Consentimiento del arrendador. No tiene por qu ser el consentimiento
expreso. Si hay requerimiento por parte del arrendador ya no hay
consentimiento. Si el arrendador usa la cosa y el otro no hace nada se
entiende que hay aquiescencia. La falta de requerimiento es una
presuncin iuris tantum de aquiescencia.. Importante: El hecho de que
se sigan pagando rentas despus de vencido el plazo no es tcita
reconduccin, porque es una mera contraprestacin indemnizatoria por
la persistencia en la ocupacin y disfrute.
- Prrroga: Requisitos:
Que el contrato no haya terminado.
El arrendatario manifiesta su voluntad de prorrogarlo.
El arrendador acepte.

Art. 1.124 CC opera a partir de la resolucin del contrato y 1.556 CC.

- Resolucin del contrato El incumplimiento de las obligaciones principales y


recprocas que la ley impone al arrendador y arrendatario, determina la sancin del art.
1.556; podrn pedir, respectivamente, la rescisin del contrato y la de indemnizacin de
daos y perjuicios, o slo esto ltimo dejando subsistente el contrato.
- Venta de la cosa arrendada Se tiene la facultad de rescindir el contrato por parte del
arrendador siempre que no se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad (1.571
CC).
- Prdida de la cosa arrendada Se pierde la cosa cuando ya la cosa no puede ser usada
para el fin previsto. El TS dice que la prdida tiene que ser absoluta, tiene que ser una
prdida sustancial. Ejemplo: Vivienda que se incendia. Si se pierde la cosa hay una
resolucin anticipada del contrato. Las mejoras en principio no dan derecho a
indemnizacin al arrendatario y se quedan en la cosa a no ser que se las pueda llevar sin
estropear la cosa.
- Muerte de una de las partes (en el arrendamiento de cosas s, en otros no).

Derechos y obligaciones del arrendatario

El arrendatario debe devolver la cosa al concluir al arriendo tal y como la recibi. La ley
presume iuris tantum que el arrendatario la recibi en buen estado.

El arrendatario es responsable del deterioro o prdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que
pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

El arrendatario tendr respecto de las mejoras tiles o de recreo el mismo derecho que el
usufructuario, es decir, est facultado para realizarlas sin alterar la forma o sustancia de la cosa
arrendada.
Sin embargo, carece de todo derecho a indemnizacin, si bien podr retirarlas siempre y cuando
fuese posible hacerlo sin deterioro de los bienes.

Desahucio

Facultad del arrendador de privar al arrendador del uso de la cosa de manera forzosa.
Requisitos:

- Tiene que ser por uno de los motivos del 1.569:


o Expiracin del trmino del contrato.
o La falta del pago convenido.
o Infraccin de cualquiera de las cosas previstas en el contrato.
o Destinacin de la cosa a un uso distinto del pactado que la hagan desmerecer; o
no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el contrato o como un buen padre
de familia.

ARRENDAMIENTOS URBANOS

La LAU es de 1994.

Art. 1 LAU: La presente ley establece el rgimen jurdico aplicable a los arrendamientos de
fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Se trata de fincas urbanas, por lo que excluimos todo lo que no sea urbano.

Se diferencia entre uso para vivienda y uso distinto de vivienda.

Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificacin
habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario.. La idea es que el destino sea usarla para vivienda.

No solamente es el piso en s sino tambin todo lo que est anejo, como son trasteros y plazas
de garaje.

El art. 3.2 dice algunos de los usos distintos de vivienda (no es numerus clausus):

- Arrendamiento por temporada (verano o no verano).


- Los que se utilicen para ejercer algn tipo de actividad (actividad profesional, docente,
cultural, recreativa, comercial, industrial).
Superado esto, hay previsiones distintas para la vivienda y para las otros usos. El art.4
determina el rgimen aplicable para unos y otros.

() los arrendamientos de vivienda se regirn por los pactos, clusulas y condiciones


determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el ttulo II de la
presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Cdigo Civil.

3. (), los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las
partes, en su defecto, por lo dispuesto en el ttulo III de la presente ley y, supletoriamente, por
lo dispuesto en el Cdigo Civil.

Si las partes no quieren que alguna de las cosas supletorias no entren en el contrato lo tienen que
pactar expresamente. Pueden pactar las partes en el contrato que no quieren que se les aplique el
rgimen jurdico que sea supletorio.

Duracin de los contratos

El Artculo 9 regula el plazo mnimo del contrato, que en principio es pactado. Si fuera inferior
a 3 aos, llegado el vencimiento, este se prorrogar por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duracin mnima de 3 aos. Para esa prrroga se tiene que preavisar
al arrendador 30 das antes del vencimiento del contrato. El arrendador tiene que decir que s. Es
potestativo para el arrendatario y forzoso para el arrendador (si se lo pide el arrendatario).

Al contrato prorrogado le seguir siendo de aplicacin el rgimen legal y convencional al que


estuviera sometido.

Si no se dice nada, se entiende celebrado el arrendamiento por un ao, porque el plazo de


duracin tiene que ser determinado.

Pago de la renta

Artculos 17-20 de la LAU. Salvo pacto en contrario la renta es mensual y se paga entre los das
1 y 7. Se pacta:

- Renta.
- Gastos.
- Suministros.
-
La LAU faculta al arrendador y al arrendatario para actualizar la renta, pero durante los 3
primeros aos de duracin del contrato el ndice ser necesariamente la variacin porcentual
experimentada por el IPC en un perodo de 12 meses inmediatamente anteriores a la fecha de
cada actualizacin, que ser aquella en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato.

A partir del cuarto ao de duracin, entrar en vigor el sistema que hubieren estipulado las
partes y, en su defecto, el que hemos visto con anterioridad, que la Ley desarrolla
minuciosamente.

Artculo 19. Elevacin de renta por mejoras:

1. La realizacin por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres aos de duracin del
contrato le dar derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuanta que
resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de inters legal del dinero en el
momento de la terminacin de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el
aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el clculo del capital invertido, debern descontarse las subvenciones pblicas obtenidas
para la realizacin de la obra.

2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en rgimen de propiedad horizontal, el


arrendador deber repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando,
a tal efecto, las cuotas de participacin que correspondan a cada una de aqullas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en rgimen de propiedad horizontal, el capital


invertido se repartir proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre
arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartir proporcionalmente en funcin
de la superficie de la finca arrendada.

3. La elevacin de renta se producir desde el mes siguiente a aqul en que, ya finalizadas las
obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuanta de aqulla, detallando los
clculos que conducen a su determinacin y aportando copias de los documentos de los que
resulte el coste de las obras realizadas.

Gastos generales y servicios individualizados:

Aquellos gastos y tributos no susceptibles de individualizacin y que correspondan a la vivienda


arrendada o a sus accesorios sern a cargo del arrendatario cuando as se pacte por escrito.
Los gastos por servicios con que cuenta la finca que se individualicen mediante aparatos
contadores sern en todo caso de cuenta del arrendatario.

Obligaciones de las partes:

- Obras de conservacin y mejora por el arrendador. Es responsabilidad del arrendador y


no puede elevar la renta por ello a no ser que sea imputable al arrendatario. El
arrendatario puede pedir al arrendador que lo haga y adems puede hacerlas l si es
necesario que se hagan inmediatamente y reclamar su importe.
- Obras por el arrendatario. Al arrendatario le est prohibido la realizacin de obras que
modifiquen la configuracin exterior de la vivienda o accesorios o disminuyan la
estabilidad o seguridad de la misma. Slo puede hacerlas pactndolo.

Derecho de adquisicin preferente:

El legislador vena dictando normas protectoras para el arrendatario.

Derecho de adquisicin preferente El arrendador conserva la titularidad del inmueble, porque


slo cede el uso por un tiempo pactado. Por lo tanto, puede decidir vender la vivienda. Esto se
materializa en dos derechos:

- Derecho de tanteo: No es un derecho arbitrario, no se puede ejercer pers e imponerle al


arrendador que quiere comprar la casa. Ese derecho slo surge para el arrendatario si el
arrendador decide que la quiere vender a un tercero.

Tiene que notificar al arrendatario todos los elementos propios de la venta que ofrece
(incluido por supuesto el precio) y el arrendatario tiene 30 das para informar al
arrendador su decisin. Y en 180 das naturales tiene que llevar a cabo su voluntad. Si le
dice que lo compra tiene que comprarlo.

- Derecho de retracto: Solo surge si no se ejercita el tanteo. Si el arrendador vende a un


tercero, tiene la obligacin de comunicar al arrendatario y darle una copia de las
escrituras de esa venta. En este caso surge el derecho de retracto. El arrendatario tiene
entonces un plazo de 30 das desde el siguiente al que tiene el conocimiento exacto de
las condiciones en que se ha realizado la venta para acudir al retracto.

Son dos derechos diferentes, aunque ambos sean de adquisicin preferente. En ambos casos el
arrendatario tiene derecho a adquirir la vivienda y se extingue ya el arrendamiento.
Art. 25 LAU: Los derechos de tanteo o retracto (no dice y porque no se pueden tener a la vez)
tendrn prevalencia sobre cualquier derecho similar excepto los retractos sobre los derechos de
copropiedad (un codueo le vende al otro su parte) y cuando la vivienda se venda en conjunto
con todas las viviendas del mismo edificio propiedad del mismo arrendador.

Suspensin, resolucin y extincin del contrato de arrendamiento

Hay formas distintas a la convencional de terminacin del contrato. En principio tiene un plazo
y cuando acaba, pues se acaba el contrato.

Se trata de supuestos anmalos:

- Suspensin del contrato: Supone la paralizacin de los efectos del contrato hasta la
terminacin de la causa que la motiva, y slo puede tener lugar, a instancias del
arrendatario, cuando la vivienda resulte inhabitable para el inquilino. Supone que hasta
la finalizacin de las obras este contrato est paralizado y no hay derecho a percibir
rentas ni obligacin de pagarlas. La ley habla de dos presupuestos:
o Ejecucin de unas obras que hagan imposible la habitabilidad.
o Que se trate de unas obras impuestas por una autoridad competente que hagan
la casa inhabitable.
- Resolucin del contrato: En las obligaciones recprocas existe la posibilidad de solicitar
la resolucin del contrato (1.124) si el otro no cumple. Estamos ante un supuesto de
incumplimiento de obligaciones. Insta la resolucin del contrato el que si cumple frente
al que no. Posibilidades:
o Por parte del arrendador:
La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las
cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
La falta de pago del importe de la fianza o de su actualizacin.
El subarriendo o la cesin inconsentidos.
La realizacin de daos causados dolosamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de ste sea
necesario.
Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilcitas.
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de
quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en
el artculo 7.
o Por parte del arrendatario:
Cuando el arrendador no realice las reparaciones necesarias.
Cuando le perturbe en ese uso y disfrute que tiene de la cosa.
- Extincin del contrato:
o Por la prdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
o Por la declaracin firme de ruina acordada por la autoridad competente.

Muerte del arrendatario:

Cabe la subrogacin de algunas personas en la figura del arrendatario en caso de que este
fallezca. El contrato es exactamente el mismo, slo que se subrogan en el arrendatario. Se tiene
que tratar de personas que vivan con el arrendatario y sean:

- El cnyuge que al momento del fallecimiento conviviera con l.


- Las personas con relacin anloga de afectividad que hubiera convivido al menos los
dos aos anteriores al tiempo de fallecimiento.
- Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran
sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con l durante
los dos aos precedentes.
- Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con l durante
los dos aos precedentes a su fallecimiento.
- Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra
anterior.
- Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una
minusvala igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relacin de
parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con ste
durante los dos aos anteriores al fallecimiento.

Hay tres meses para notificar al arrendador de que ha muerto y de la voluntad de subrogarse.

Si el arrendamiento duraba inicialmente ms de 5 aos, las partes podrn pactar que no haya
derecho de subrogacin cuando el fallecimiento del arrendatario tenga lugar despus de
transcurridos los cinco primeros aos, o que el arrendamiento se extinga a los cinco aos,
cuando el fallecimiento se hubiere producir con anterioridad.

Arrendamiento de uso distinto de vivienda


No tiene nada que ver la regulacin de estos locales de negocio con la del arrendamiento de
industrial. La LAU incluye local de negocio, no arrendamiento industrial. La ley ha optado por
separar vivienda, y lo dems.

El rgimen legal es muy parecido al arrendamiento de vivienda, pero con algunas matizaciones.
Ejemplos:

- No hay cortapisas legales para que el principio de fe pblica juegue en favor del
adquirente.
- En obras y derechos de adquisicin preferente es igual.
-

Fianza:

Hay que prestarla en metlico cuando se celebra el contrato y es obligatorio tambin


actualizarla.

Es un dinero que el arrendatario entrega al arrendador para responder de los desperfectos que se
puedan ocasionar durante la cosa arrendada durante la vigencia del contrato.

En principio tenemos libertad de forma pero hemos visto la eficacia que puede tener la
inscripcin en el Registro de Propiedad de los contratos de arrendamiento y la posibilidad de
que una parte pueda obligar a la otra a otorgar escritura pblica.

LOE:

Una de las caractersticas fundamentales es la proteccin que se ofrece al consumidor final:

- Seguros: Que genera una responsabilidad civil.


- Adems para inscribir en el Registro de la Propiedad una obra nueva se exige la
contratacin de estos seguros.
- En el Registro Mercantil no se va a poder cerrar la hoja ni del promotor individual ni de
la sociedad que se haya constituido para efectuar la construccin si no se tienen
contratados los seguros.

Por otro lado, hay una serie de plazos de garanta, de los que responde cada uno de los agente,
pero el plazo de los dos aos es el ejercicio de la accin que corresponde al que se ve
perjudicado.

Estas dos cuestiones eran las que necesitaban ms precisin.


ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS

El CC lo incluye en el mismo artculo 1.583. El TS ha incluido dentro de estos contratos de


arrendamientos de servicios los que se prestan por las profesiones de servicios.

Su regulacin es muy corta y genera muchos problemas el desarrollo del mismo.

Es un contrato bilateral, porque hay arrendador y arrendatario. Es un contrato consensual,


porque se perfecciona por consentimiento de las partes, sin exigir forma alguna.

La prestacin de servicios se deber encuadrar dentro del marco profesional del que estemos
hablando. Si el contrato se plasma por escrito va a resultar mucho ms sencillo determinar cul
va a ser el objeto del contrato.

Aunque lgicamente persigue un resultado no es un contrato que garantiza un resultado. Es una


obligacin de hacer no de resultado. El TS ha dicho claro que no es arrendamiento de obra
aunque se persiga un objetivo. Esto es fundamental porque en funcin de la naturaleza jurdica
del contrato se van a fijar unas normas u otras.

La capacidad de las partes, a parte de la general capacidad de obrar y de contratar, que no todo
el mundo puede efectuar la contratacin como arrendatario de servicios profesionales, si no
tiene la habilitacin para el ejercicio de la profesin. La habilitacin no es slo conocimientos,
sino tenerlos convalidados y homologados o pertenecer al colegio profesional oportuno cuando
fuera obligatorio.

Obligaciones del arrendatario:

Es una obligacin de hacer. No es una obligacin de entregar nada y tiene que ver con la
profesin. Adems se tiene que hacer de acuerdo con los usos profesionales. Se debe actuar
conforme a la lex artis.

En caso de desavenencia entre las partes, lo que el tribunal deber valorar es si se ha actuado
conforme a la lex artis o no. Lo que ha dicho en el TS es que hay que hacer la comparacin con
el uso profesional que corresponde al caso, ya que no se puede garantizar una fiabilidad de
xito.

Obligaciones del arrendador:

La obligacin principal es el pago del precio. La fijacin del precio es una de las obligaciones
que tienen las partes al contratar el servicio.
Respecto del precio, el TS dice que la apreciacin del coste de los servicios va a estar sujeto
adems de aquellos profesionales que tenga de referencia, el grado de complejidad, la
dedicacin requerida, los resultados obtenidos

Se puede contratar con tiempo fijo o sin tiempo fijo, pero es nulo el contrato vitalicio. Cuando
se legisl esto se pretenda eximir al prestador del servicio (criado) un esclavo.

Extincin:

A parte de las causas de extincin de todo contrato, hay que distinguir si el contrato se ha hecho
en atencin a las caractersticas del arrendatario o no. Si se hace en razn de esa persona, se le
permite rescindir el contrato en caso de que fallezca, porque contrat por tratarse de ser esa
persona.

Prstamo
Es la entrega de algo con el derecho a que me lo devuelvan.

Art. 1740 CC: Por el contrato de prstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna

cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se

llama comodato, o dinero u otra cosa fungible, con condicin de devolver otro tanto de

la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de prstamo.

El comodato es esencialmente gratuito.

El simple prstamo puede ser gratuito o con pacto de pagar inters.

El prstamo tiene 2 formas: el prstamo y el comodato. Para distinguirlos, el prstamo


ser si es de consumo y el comodato si el prstamo es de uso. El prstamo de consumo
es sobre bienes fungibles. Ej. Dinero. El comodato consiste en prestar una cosa para
usarse y que te devuelvan la misma cosa (no fungible).

Es necesario separarlos:
- El prstamo exige la devolucin de la cantidad ms un inters. Por eso puede ser
con o sin inters. El inters es el precio.
- El comodato es esencialmente gratuito. No hay precio.
En el comodato se cede el uso gratis. En el arrendamiento hay un pago. Ej. Si se deja
una vivienda gratis. Comodato, si hay pago. Arrendamiento.

Puede haber otras situaciones como el Precario en las que se cede el uso y no hay que
pagar nada a cambio y hay que distinguirlos del comodato. Y habr que ver la verdadera
naturaleza del contrato.

El TS dice que son los contratos lo que son con independencia del nombre que le
den las partes.

Obligacin de devolver:
En el caso de que sea fungible parece que se presta la titularidad porque se consume la
cosa. Y parece que hay que buscar la equivalencia para la devolucin de la misma
cantidad o especie. Pero, se cede la cosa o el uso, no la titularidad.
En el comodato, se cede efectivamente la cosa para su uso y surge la obligacin de
devolver esa cosa. La obligacin del comodatario es diferente a la del prestatario.

Precio:
En el comodato no hay precio. Se le deja a alguien para que lo use y lo devuelva. No
hay precio.

El prstamo es con o sin inters. Si nada se dice se entender que ser sin inters. Por
ejemplo, si lo hace el Banco, se aadir el inters pactado. Si no se pacta el prstamo no
devenga inters.

Plazo:
En el prstamo la obligacin de devolucin y ms si es con intereses est sujeta a pacto.
Es posible que si se incumple el plazo, el inters pactado devengue otro inters
(anatocismo).

El comodato tambin est sujeto a plazo. La obligacin del comodatario es devolver la


cosa en un tiempo. Pero, el que debe devolver la cosa tiene tambin la obligacin de
conservar la cosa para que no se deteriore y pueda el comodante seguir usndola.
Tambin el comodatario tiene que asumir los gastos de mantenimiento y reparacin de
la cosa.
Pero, el comodante tiene que atender a los gastos extraordinarios que pueda generar la
cosa porque adems de garantizar la posesin comodatario en ese plazo.
En el prstamo para el prestamista no existe obligacin de asumir los gastos, ya que
todos corren a cuenta del prestatario.

Pero, hay excepcin al plazo del comodato, cuando exista urgente necesidad (la carga
de la prueba recae sobre el comodante) del comodante, que puede reclamar la cosa antes
del plazo.

PRECARIO
Se diferencia de los 2 anteriores en que no hay una concurrencia inicial de obligaciones
entre las partes, sino que dimana de una situacin y luego surgen aqullos. Es la
tolerada posesin o uso de cosa ajena.
En el comodato las partes convienen en un contrato, en el precario no. Hay una
situacin en la que uno empieza a usar una cosa ajena y el otro tolera. No hay un
consentimiento inicial. No surge de un contrato inicial.
Como se trata de algo tolerado (diferente de acordado), es gratuito y no hay plazo. Hasta
que el titular decida no tolerar ese uso, no cesa el precario.
En general, un contrato surge de la voluntad de las partes. En el precario, hay una
voluntad y ms tarde aparece la del otro.
No puede darse usucapin en el precario.

Ej. Un hijo tiene 3 meses y sus padres se separan. Por cuestiones de lactancia tiene que
quedarse con su madre. La casa era de los padres del marido que se la dejaron para
vivir, pero por cuestiones de la defensa de los intereses del menor, ste y la madre se
quedan con la casa. Sera un comodato si se dej la casa hasta que pudieran comprarse
otra. Sera un precario si empiezan a pagar los padres los gastos de comunidad.

Para distinguirlos hay que ver si hay pacto previo o no y quin asume los gastos de
comunidad.
FIANZA.
Hasta ahora tenamos una relacin entre 2 partes. En la fianza hay dos situaciones: La
principal, entre acreedor y deudor y una subsidiaria entre el fiador que tiene diferente
desarrollo sobre acreedor y deudor. Hay una relacin entre acreedor y deudor y el fiador
se encuentra esta relacin (no entrando en la obligacin principal) sometindose a
cumplir la obligacin de una de las partes de manera subsidiaria. Siempre que la deuda
principal sea vlida y que la deuda sea lquida (se sepa lo que hay que pagar.) si esta
relacin acreedor deudor no fuera vlida, la fianza se extingue.
Si el contrato se declara nulo entre acreedor y deudor, el fiador no tiene ninguna
obligacin.

La relacin principal es importante, pero la segunda es la que se vincula al fiador con el


acreedor a travs del deudor.

Es importante concretar la relacin principal. (Ver que no sea nula o se haya


extinguido). Ya que la obligacin del fiador se extingue por la obligacin de otro, pagar
el deudor.

Que la deuda de la obligacin principal sea lquida implica que, por ejemplo si hay un
prstamo entre las partes (una es el Banco) y se deja de pagar dos meses, el Banco
extingue el contrato. Pedir el pago del principal, los intereses de demora y clusulas
por extincin. Se tiene que ver el incumplimiento del deudor, para calcular la deuda
lquida y reclamarla al fiador.

La obligacin del fiador tiene que ser expresa. No se presume. No existe tcitamente. Y
siempre se va a someter a una obligacin principal. El fiador est obligado a cumplir.

El fiador no puede comprometerse a pagar ms de lo que el deudor se obligara a pagar e


incluye los gastos del juicio, que tambin le son obligatorios.

Origen de la fianza.
Hemos hablado de la fianza convencional. Cuando una se comprometa al apgo de una
deuda cuando no se pague.
SI hablamos de la fianza judicial o de la legal. No estamos hablando de la relacin
convencional entre deudor y acreedor y la relacin accesoria con el fiador. Sino que una
persona por orden judicial debe prestar fianza que comprender aquello para lo que se
haya establecido.
La fianza la puede constituir quien tenga capacidad para obligarse. Tendr que tener
capacidad econmica para poder asumir el pago que garantiza.

La fianza puede ser gratuta o a ttulo oneroso. Es a ttulo oneroso si el fiador recibe
algo por parte de la persona de la que asume la obligacin.

Proteccin:
Se van a producir 2 tipos de excepciones que vamos a ver dependiendo de la relacin
del fiador y la accin de regreso.

1. Relacin entre el fiador y el acreedor: Si el acreedor reclama al fiador. ste tiene


el beneficio de excusin (Que primero se dirija el acreedor contra el deudor y
una vez haya tragado todos los bienes de ste para el pago de la deuda, el
sobrante acuda contra el fiador.)
2. Relacin fiador y acreedor: puede plantear el fiador las excepciones que se
permiten sobre la obligacin principal como si l estuviera dentro de esa
relacin. No es parte de esa relacin pero se le permite pedir las excepciones que
se acepten para la obligacin principal. Se subroga de alguna manera en la figura
del deudor.
3. En la relacin entre el fiador y el deudor: El fiador tiene la accin de regreso
para reclamarle el pago.

El beneficio de excusin puede no tener lugar en los casos del art. 1381 CC:

La excusin no tiene lugar:

1. Cuando el fiador haya renunciado expresamente a ella.

2. Cuando se haya obligado solidariamente con el deudor.


3. En el caso de quiebra o concurso del deudor.

4. Cuando ste no pueda ser demandado judicialmente dentro del Reino.

El art. 1843 CC: Habla de la accin de relevacin de la fianza: El fiador, aun antes de
haber pagado, puede proceder contra el deudor principal:

1. Cuando se ve demandado judicialmente para el pago.

2. En caso de quiebra, concurso o insolvencia.

3. Cuando el deudor se ha obligado a relevarle de la fianza en un plazo determinado, y


este plazo ha vencido.

4. Cuando la deuda ha llegado a hacerse exigible, por haber cumplido el plazo en que
debe satisfacerse.

5. Al cabo de diez aos, cuando la obligacin principal no tiene trmino fijo para su
vencimiento, a menos que sea de tal naturaleza que no pueda extinguirse sino en un
plazo mayor de los diez aos.

En todos estos casos la accin del fiador tiende a obtener relevacin de la fianza o una
garanta que lo ponga a cubierto de los procedimientos del acreedor y del peligro de
insolvencia en el deudor.

Figuras especiales:

Existe tambin la fianza solidaria: Coloca en el mismo plano al fiador y al deudor. Por
tanto, en ese momento ya no se puede poner beneficio de excusin respondiendo con
todos sus bienes el fiador sin perjuicio de poder pedir luego todo al deudor.

Otra figura es la confianza: Varios fiadores garantizan una obligacin frente a un


acreedor. Cuando el acreedor reclama, el fiador puede exigir beneficio de divisin
(cuando hay varios fiadores garantizando una deuda, el pago se fracciona en partes
iguales entre ellos.) Salvo fianza solidaria en los que uno puede asumir todo sin
perjuicio del derecho de repeticin sobre los dems.
Subfianza: Es un caso especial. Es el caso de que un fiador asuma la obligacin de otro
fiador.

La retrofianza: Haba una obligacin principal entre acreedor y deudor, y otra accesoria
del fiador.
La retrofianza es esa situacin en la que igual que el fiador le asegura el deudor que le
va a pagar si l paga en su nombre. Es como si se estableciera una tercera relacin en la
que se abre una garanta para el fiador por parte del deudor, en caso de que le tenga que
sustituir. No se suaviza la relacin principal ya que se someten a lo dicho en el contrato
y cambia simplemente el pago.

MANDATO
El mandato es aqul contrato por el que una persona se obliga a prestar algn servicio o
a hacer una cosa por cuenta de otro. Es parecido al arrendamiento de servicios, pero no
es lo mismo. Lo relevante es el encargo que le hace una persona a otra. El objeto del
contrato es una actividad que jurdicamente sea relevante. Del resultado de esa actividad
nicamente va a responder el mandante. La figura del mandato hay que diferenciarla de
la representacin. Las facultades de representacin van a venir delimitadas por el
documento el cual se le otorgue la representacin. El mandatario tendr facultades ms
amplias de lo que es la mera representacin.
El mandato puede ser general o especial, por tanto, habra que distinguir cada caso.
Tambin hay que distinguirlo de servicios de la mediacin, entre dos partes que van a
contratar.
El mandato puede ser expreso o tcito, como dice el artculo 1710 del CC.
El actuar por cuenta de otro es lo que distingue al mandato del arrendamiento de
servicios. Es gratuito porque si fuera sinalagmtico sera como un arrendamiento de
servicios.
De donde se deduce que hay 2 tipos de mandato, el oneroso y el gratuito (si no hay
pacto en contra el mandato suele ser gratuito). El mandato puede ser adems expreso o
tcito. El expreso puede formalizarse verbalmente, en documento pblico o privado. Y
la aceptacin del documento puede ser expresa (mismo documento que el contrato) o
tcita (por actos que se deduzcan de la actitud del mandatario).
STS de 16 de marzo de 2007
Finalmente, vamos a ver las clases del mandato.

Clases:
Dependen del objeto. Tenemos el mandato general, que es como un poder general para
pleitos por el cual se permite desarrollar todos los negocios del mandante y ese ser su
objeto. Y el mandato especial, como un poder especial para pleitos que comprende uno
o ms negocios concretos del mandato.

Tambin entra dentro de la esfera del mandato la gestin de negocios ajenos. Consiste
en llevar a cabo una actividad jurdicamente relevante y que afecta al mandante en la
medida en que al mandatario va a reportar un beneficio. Est basado en la confianza del
mandante en el mandatario. Y se hace porque confa que el mandatario va a hacerlo bien
conforme a los intereses del mandante. Se puede pactar retribucin y se hace. Y el
contenido son actos de administracin, para los otros (transigir, enajenar, hipotecar)
hace falta poder general.
El mandatario no puede exceder los lmites del mandato. El TS no puede sujetarse a lo
que le han mandado. Lo que no se haya previsto no se puede hacer. La extralimitacin
no se ha de atender a la literalidad del poder sino a la voluntad del poderdante.

DEPSITO
Art. 1758: Se constituye el depsito cuando alguien recibe una cosa ajena con la
obligacin de guardarla y devolverla. (Parece no haber voluntad de 2 partes tal y como
se redacta). Es preciso que alguien reciba una cosa ajena, que la recepcin lleva
aparejada la obligacin de guardar y restituir. Pero, no est autorizado para usarla.
Se distingue de otros contratos en que no se permite el uso de la cosa (diferente al
arrendamiento, al precario o al comodato).
El depositario no puede usar la cosa. Slo tiene obligaciones de guardar y devolver.

El depsito puede ser de varios tipos:


- Voluntario: Aqul en el que se hace la entrega por voluntad del depositante.
Adems de una persona, pueden ser varias quienes entreguen la cosa y el
depositante tendr que devolverlo a quien corresponda.
- Judicial: Se llama tambin secuestro. Se utiliza para el aseguramiento de bienes
litigiosos. Se constituye el depsito en la misma persona que sea titular del bien.
Ej. Acreedor no recibe el pago del deudor. Le mete demanda de juicio ordinario
y se dicta posteriormente sentencia. En ejecucin de sentencia se embargan los
bienes al deudor (coche y moto). El titular es el deudor quien lo tiene
embargado. Es el depositario judicial de los bienes.
Tambin el acreedor puede pedir que el depositario sea un tercero (Sera
remocin).El problema que entraa esto, es que se tiene que tener un sitio para
guardarlo y custodiarlo. Por eso esta opcin a pesar de ser mejor que entregar los
bienes a su propietario, es poco factible.

- Necesario: Art. 1781.1: El legal. Es necesario el depsito:1. Cuando se hace en


cumplimiento de una obligacin legal. Art. 1781.2: 2. Cuando tiene lugar con
ocasin de alguna calamidad como incendio, ruina, saqueo, naufragio u otras
semejantes.

Contrato de aparcamiento de vehculos:

Vas a un parking, sacas el ticket y dejas tu coche en depsito. Luego, pagas. Este tipo de
depsitos se regulan en la ley 40/2002, 14 de diciembre. Una persona cede como
actividad mercantil un espacio del que es titular, para el estacionamiento de vehculos
de terceros con el deber de guardar y devolverlos una vez se haya cumplido el plazo
para la prestacin del servicio.

Se recibe cosa ajena, con obligacin de guardarla y devolverla. A pesar de ello, se


recibe un precio (lo que distingue este contrato del de depsito).

Se modific la ley 44/2006 Porque empez a cuestionarse la tarificacin.

El problema que ha planteado es la discusin de ser depsito. (S porque se llevan al


aparcar mi retrovisor, que lo pone en carteles, es ilegal).

CONTRATO DE SOCIEDAD CIVIL


1665 CC: La sociedad es un contrato por el que dos o ms personas convienen en
aportar dinero, bienes o industria con nimo de partir entre s las ganancias.

Lo caracterstico de una sociedad civil es la exigencia de una sociedad comn. Deben


existir dos o ms socios para constituir la sociedad. En cuanto al objeto tiene que ser
lcito, dentro del comercio de los hombres.

Este contrato tiene naturaleza consensual (nace de la voluntad de las partes). No se


intercambian las prestaciones, sino que las ponen en comn, hacen una puesta en
comn. nica exigencia de esta aportacin en comn es la escritura pblica cuando se
aporten bienes inmuebles. Nace con la tendencia de construir la sociedad con esa
finalidad, construir la sociedad y lucrarse (anima societatis). La sociedad es un contrato.
Posibilidad de que exista sociedad civil verbal, las partes pueden haber establecido un
pacto societario vinculante para los mismos aunque solamente lo hayan hecho
verbalmente. Es decir, sin dejarlo por escrito, el nico requisito conforme a la
jurisprudencia del TS es ese animus societatis. Produce efectos conforme a las partes,
pero no frente a terceros de buena fe (ya que no est inscrito en escritura pblica).

La diferencia entre sociedad civil y mercantil son diferentes:


1) La civil es consensual y con finalidad de lucro. Pone obligaciones a las partes:
deben aportar aquello a lo que se han comprometido. Hay socios de bienes o socios
industriales. Y adems del lucro se han de repartir los beneficios (Hay derecho a obtener
y obligacin de repartir las ganancias)

Art. 1669 CC: No tendrn personalidad jurdica las sociedades cuyos pactos se
mantengan secretos entre los socios, y en que cada uno de stos contrate en su propio
nombre con los terceros. Se regir entonces por los preceptos de la Comunidad de
bienes (art. 392 y ss CC).

Se conocen como sociedades civiles irregulares las del art. 1669 y el T las define como
la puesta en comn de determinados bienes para su aprovechamiento con nimo de
repartir las ganancias, lo que la diferencia de la comunidad de bienes.
Hay libertad de forma. Aunque dicho as parece que puede ser verbal o escrito. Pero, al
darse la entrega de esa cosa, debera ser escrito pero no en documento pblico, lo que lo
distingue de la sociedad mercantil.

2) Es un consentimiento el que constituye el contrato y no se precisa inscripcin.


3) Los acuerdos de los socios pueden darse a conocer o mantenerse en secreto, sin
embargo en la sociedad mercantil hay necesidad de publicidad de los acuerdos
conforme a la normativa del Registro Mercantil.

2 BLOQUE

PROPIEDAD HORIZONTAL

GARANTA HIPOTECARIA.

Ahora vamos a ver una relacin de garanta accesoria sobre la obligacin de la relacin
principal (las que venimos viendo acreedor y deudor vinculados por una relacin de la
que surge un derecho de crdito). Las garantas pueden ser: 1. Personales (Fianza) y 2.
Reales, se produce entrega de una cosa (hipoteca bien inmueble, prenda bien
mueble, anticresis bien inmueble que da frutos).

No podemos olvidar que se garantiza una relacin principal. Art. 1876 CC: La hipoteca
sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su
poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida.

Queda sujeto el inmueble a garantizar el crdito que subyace en la obligacin principal.


Este inmueble que se aporta queda sujeto para satisfacer preferentemente la deuda con
respecto a la de otros acreedores.

Art. 1857 y siguientes: Son las disposiciones generales de la hipoteca y la prenda.

Son las caractersticas: 1. Se constituyen para garantizar una obligacin principal. 2.


Que lo hipotecado o pignorado sea propiedad del que hipoteca o pignora. 3. Se exige
tambin que el que pignora o hipoteca tenga capacidad para enajenar sus bienes, para
que pueda as disponer de sus bienes o pueda el titular autorizarle expresamente para
ello.
El art. 1858 CC: Trata la facultad de realizacin: Es tambin de esencia de estos
contratos que, vencida la obligacin principal, puedan ser enajenadas las cosas en que
consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor. El acreedor no se puede quedar con
la cosa, pero se le autoriza para vender el bien. Es lo que ocurre cuando el banco a modo
de prstamo deja un dinero al prestatario que se compromete a devolver el dinero ms
unos intereses y accesoriamente aparece la garanta hipotecaria.

Puede ocurrir que el precio de la venta sea menor, y esa diferencia es a favor del
acreedor, debiendo pagar lo que resta el deudor. Si es mayor, se queda el acreedor hasta
donde le deben y el deudor lo sobrante. Si el precio que se obtiene es el mismo, por
supuestos, se extingue la deuda.

Es importante ligar la relacin hipotecaria con una relacin principal. Se pagan 20 aos
y te quedan otros 20 por pagar, pero no puedes hacerlos frente. Y se ha de calcular la
deuda sobre el vencimiento de la obligacin principal.

Art. 1859 CC: El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni
disponer de ellas.

Esto se nos complica mucho cuando se cae el mercado y los bienes caen mucho de
precio. Es conocida la medida de la dacin en pago, pero por qu tiene el banco que
soportar la prdida?

El cumplimiento de 2 o ms plazos dar lugar al vencimiento por parte del acreedor y en


ese momento se puede ejercitar la facultad de realizacin.

La Hipoteca inmobiliaria:

Art. 1876 CC: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se
impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya
seguridad fue constituida.

Queda sujeto el inmueble a garantizar el crdito que subyace en la obligacin principal.


Este inmueble que se aporta queda sujeto para satisfacer preferentemente la deuda con
respecto a la de otros acreedores.
Art. 104 LH: La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se
impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligacin para cuya
seguridad fue constituida.

Va a prevalecer siempre la regulacin especial sobre la general. La regulacin est en el


libro IV, ttulo XV. Dentro de este ttulo estn las disposiciones comunes con la prenda,
y del art. 1876 en adelante se regula particularmente la Hipoteca en el CC. Esto ltimo
se complemente con la ley hipotecaria.

La LH ha sido reformada por ley 1/2013, 14 de mayo.

La Hipoteca como garanta sobre bien inmueble para asegurar un crdito, se ha de


inscribir en el Registro. En el Hipoteca es necesario distinguir dos momentos: 1.
Otorgamiento de la escritura pblica y 2. Inscripcin en el Registro de la Propiedad, que
es lo que otorga carcter constitutivo a ese derecho real.

Slo si la escritura pblica de la Hipoteca se inscribe en el Registro tiene derechos


frente a terceros y tiene ese efecto de vincular el bien inmueble al pago de una deuda.

En la escritura pblica de la Hipoteca aparece el prstamo y la garanta hipotecaria para


la devolucin de ese prstamo.

Si no se lleva al Registro, no quiere decir que no tenga ningn efecto, lo que va a ocurrir
es que no va a haber carcter constitutivo de la Hipoteca y habr terceros que puedan
exigir derechos sobre la finca.

La Hipoteca es un derecho preferente para el acreedor de que si no se le paga puede


acudir contra la finca. Es preferente sobre todos los que vengan detrs. Y slo va a
obtener esa preferencia si est inscrito.

Y as se permite a terceros determinar la situacin jurdica de la finca (Fe pblica


registral).

Si el prestamista le otorga un prstamo por 300000 euros y se otorga por el prestatario


una Hipoteca por 600000 euros. No se puede establecer unos clculos de manera directa
porque habra que ver a cunto asciende el impago. La cantidad lquida por el que se
desprende la ejecucin. (La inscripcin es garanta para el acreedor de que va a
garantizrsele el cobro y para terceros en la medida en que no se hagan con una finca
con cargas.).

El deudor quizs pueda otorgar una segunda hipoteca sobre el mismo bien.

Principios:

Principio de especialidad: En la escritura y en la inscripcin se tiene que determinar los


bienes concretos sobre los que recae la misma. No se puede hacer recaer sobre todos los
bienes del deudor. Lo que se tienen que hacer es individualizar los inmuebles. Hay que
hacerlo expresando de manera concreta y nunca general.

Principio de especialidad en cuanto a la deuda: La Hipoteca tiene que tener claramente


determinada las cantidades o el modo de delimitar la deuda y los plazos para su
vencimiento. Lo que no pueda vencer no puede ser exigido. Tambin, hay que
especificar los tipos de inters que pacten las partes. Todo ello se pone en la escritura.

Cuando no puede concretarse la cifra, se pone una cifra mxima hasta la que se
responde con el inmueble sujeto a Hipoteca (Hipoteca de mximos).

Relacin crdito-deuda:

Cuando un prestatario pacta una deuda acuerda devolver el principal ms los intereses.
Dada la relacin de accesoriedad de la Hipoteca, no a va surgir durante la constitucin
de la Hipoteca sino a lo largo de la duracin del prstamo.

Clases de Hipoteca:

Hipotecas voluntarias y legales

Art. 138 LH: Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por
disposicin del dueo de los bienes sobre que se establezcan y slo podrn constituirlas
quienes tengan la libre disposicin de aqullos o, en caso de no tenerla, se hallen
autorizados para ello con arreglo a las leyes.
Art. 139 LH: Los que con arreglo al artculo anterior, tienen la facultad de constituir
hipotecas voluntarias, podrn hacerlo por s o por medio de apoderado, con poder
especial bastante.

Por lo general, son voluntarias excepto supuestos previstos en la ley. Son voluntarias
porque nadie puede obligar a otorgarla, la hace el propietario del bien que tiene libre
disposicin sobre los bienes.

Cuando se trata de tutelar a menores o incapacitados se trata de velar por los intereses
de ellos. Tiene que haber autorizacin judicial, se tiene que otorgar escritura pblica e
inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Hay supuestos excepcionales a favor de la AAPP, algn trabajador, empresas de seguro


o comunidad de propietarios. Ms que una Hipoteca son crditos privilegiados
otorgados por la ley. Por ejemplo, Si la AAPP no recibe el IBI de un propietario, ella
tiene derecho a quedarse con el inmueble. No tiene que inscribirse la Hipoteca
(Hipoteca tcita). La Comunidad de Propietarios, se queda con la finca sino le pagan los
dueos.

Hipotecas de trfico y de seguridad:

En las primeras, el crdito est perfectamente determinado. Hay escritura pblica y han
de inscribirse en el Registro. Adems de que por ello, los terceros pueden tener pleno
conocimiento de los datos y garantizar el trfico jurdico.

Las de seguridad, curiosamente son la que garantizan menos seguridad. Algn elemento
del crdito no est determinado. No produce la seguridad de terceros de conocer la
situacin y nadie puede ampararse en la Fe Pblica Registral.

Constitucin de la Hipoteca:

Normalmente se constituyen por acuerdo entre 2 partes. Es accesoria normalmente a


una obligacin principal. Siendo aqulla un refuerzo de sta, para exigir el
cumplimiento de la deuda. Por ello, es un elemento bilateral por acuerdo entre las partes
y en este acuerdo se incurre la obligacin de inscribir la Hipoteca en el Registro para
reforzar la obligacin principal.

Cuando se constituye la garanta, el pacto se lleva al Registro de la Propiedad. Sin


embargo, un propietario voluntariamente puede Hipotecar sus bienes para el pago de
una deuda al acreedor. (Lo que hay que saber es cmo se concierta esa Hipoteca).

Hay autores que defienden que la Hipoteca individual tiene aceptarse por el otro y estar
inscrita para producir efectos. Tambin, puede otorgarse en escritura pblica
voluntariamente y al no aceptarse o no inscribirse en plazo de 2 meses puede quitar la
garanta.

Distincin:

Nos obliga a distinguir diferentes figuras: La Hipoteca tpica sobre un bien inmueble, en
el que el deudor es el hipotecante.

Es posible tambin, que un tercero hipoteque sus bienes, pudiendo hacerlo


unilateralmente o no. Y hay un hipotecante que no es el deudor. Suele ocurrir cuando 2
cnyuges en separacin de bienes adquieren un inmueble y uno pone en metlico y otro
constituye una Hipoteca. Pero, el banco no quiere una hipoteca por la mitad sino que la
quiere por todo el inmueble, as que se da el caso de que haya un hipotecante no deudor
de la parte del cnyuge.

Ejecucin del Hipoteca.

Punto de partida: La ley hipotecaria, la LEC y la Ley 1/2013 que haba introducido
algunas reformas precisamente para reconocer a los deudores hipotecarios en
situaciones difciles. Dicho esto, hay que tener en cuenta que la LEC en la disposicin
final 9 reformo sustancialmente el ejercicio de la accin hipotecaria, a travs de un
nuevo texto de los artculos 107 regla 12, 129 a 135 LH, ambos inclusive de la deuda
hipotecaria.
Esta es la situacin actual con algunas indicaciones con esa Ley 1/2013 que ha
puntualizado alunas cuestiones para proteger los deudores, y sobre todo en caso de
vivienda habitual, mejorar la aplicacin sustantiva de la LEC.
En funcin del art. 129 LH al acreedor hipotecario se le presentan distintas
posibilidades para cobrarse de sus bienes, por un lado, puede acudir a lo que llamamos
el procedimiento ejecutivo puro y duro, dentro del cual hablaremos 571 a 698 LEC.
Dentro del ejecutivo ordinario, algunas cuestiones especificas de las ejecuciones
hipotecarias, adems de esto puede ejercitar la accin directa sobre los bienes
hipotecados del artculo 130 LH. Y adems de esto, otra opcin que tiene el acreedor a
la venta extrajudicial ante notario, que puede acudir a la misma si las circunstancias del
caso as lo aconsejan.
Al final estas opciones son las que mejor garantizan su derecho, porque decamos
cuando hablamos de la hipoteca, una obligacin principal que era el prstamo que
generaba la postura de acreedor y deudor, siendo el prestamista (acreedor) y prestatario
8deudor), partiendo de esa obligacin principal, el banco presta a unas personas un
dinero y surge la obligacin de devolver ese dinero, por lo tanto dimnate de esa
obligacin principal, la accin personal para exigir la devolucin del prstamo.
Cuando hablamos de la hipoteca, una relacin principal que es el prstamo, y una
relacin accesoria que era la de la garanta hipotecaria, en virtud de la cual se garantiza
al acreedor la devolucin de ese prstamo por parte del deudor, o viene un tercero no
deudor que garantizase el cumplimiento del prstamo con una hipoteca.
Retomando el argumento, lo cierto es que el acreedor hipotecario, ya tiene el
prstamo, lo fcil es que vaya a ejecutar la garanta hipotecaria, es una especie de
absurdo, hay que considerar esa posibilidad. El prstamo sigue siendo prstamo,
estudibamos el prstamo en clases anteriores, lo que estudibamos, no hacamos
diferencia entre personal e hipotecario porque no viene el cdigo civil.
Lo que cure es que el prstamo existe con independencia de la hipoteca cuando una
persona solicita un prstamo, lo que va es a pedir un dinero, y en funcin del volumen
que est pidiendo, a lo mejor basta con la garanta personal de la persona, o a lo mejor
exige un cumplimiento por garanta hipotecaria. En si la operacin es siempre de
prstamo, es un prstamo.
Obviamente las previsiones que se hacen en la LH, en realidad no es que el artculo
129 LH es que limite las posibilidades del acreedor, pero no le es rentable la accin
personal.
La siguiente, el prstamo en s, la operacin que se ha hecho es de prstamo, la
garanta hipotecaria es accesoria.
La LEC establece dentro de los artculos 571 a 698, algunos son comunes a las
ejecuciones y otros son especficos para los bienes hipotecados, remitindonos para el
cumplimiento al contenido de la escritura.
Respecto al art. 571 LEC, lo que nos interesa es que surja obligacin de pago de una
cantidad liquida, una serie de artculos que se entiende por cantidad liquida, y como y
cuando se practica la liquidacin.
El art. 572 LEC establece que lo que tiene que ser liquido es el principal, y que los
intereses es suficiente con que sean liquidables, esto es, puedan determinarse a
posteriori efectuando una operacin aritmtica.
Un plazo de devolucin de 30 aos, y de 180.000, en todo momento desde el ao 1
hasta el ao 30 de vigencia del prstamo, se va amortizando parte del principal y se
puede estipular con claridad cual es lo que resta de pagar. Cual es la cantidad liquida del
principal, solo con restarle las cuotas que han sido pagadas.
Respecto de los intereses, hay un clculo de intereses a la que habr que recurrir para
determinar cules son los interese a aplicar, sobre todo en caos de hipoteca variable.
El pacto sobre intereses se puede hacer a un inters fijo que siempre es ms elevado
que cuando se hace a un inters variable, porque en el inters variable puede subir o
bajar, en el EURBIOR puede bajar o subir, cuando sube es en beneficio del acreedor,
cuando baja la cuota ser en beneficio del deudor. De alguna manera con los intereses
variables, se equilibra mas la relacin entre partes porque el riesgo que asumen, pero
puede ser que las partes, en concreto, el deudor no quiera asumir ningun riesgo, pagar
un tipo fijo y entonces pacte en el prstamo que la devolucin ser con tipo fijo, aunque
generalmente suele ser variable, es superior porque queda subsumido el riesgo de que en
un momento dado bajen mucho los tipos de inters. En definitiva que para que se
despache ejecucin en este procedimiento ejecutivo, tiene que tratarse de un titulo que
se trate de una cantidad liquida del principal, sin perjuicio de que se pueda liquidar a
posteriori, la cantidad de los intereses por las que se despacha ejecucin.
Desde luego es requisito ineludible que el acreedor acredite que le ha notificado al
deudor, la cantidad liquida que adeuda, cuando se insta la demanda ejecutiva, el
acreedor tiene que acreditar que ha notificado que cantidad debe, los conceptos y la
liquidacin, para que pueda oponerse o pagar si considera que puede hacerlo, por
motivos de seguridad jurdica.
Este procedimiento ejecutivo es un procedimiento que tiende a asegurar, y a hacer
efectiva esa garanta que tiene el acreedor, y por tanto es un procedimiento por
antonomasia, tremendo para el deudor, con muy pocas posibilidades de defensa, pero
esas mismas exigencias de la Ley, son exigencias que estn establecidas en garanta de
ese deudor, por eso vamos a ver que frente a otro tipo de procedimientos, aqu los
requisitos al acreedor son muy rigurosos, un poco precisamente para garantizar los
derechos de deudor, porque el proceso ejecutivo es tremendo con pocas posibilidades de
ser evitado.
En el art. 572 nos quedamos con que no solo tiene que ser liquido el principal, sino
liquidables los intereses, y se despachar ejecucin por el saldo que proceda de acuerdo
con la liquidacin efectuada conforme a la escritura publica. Esa EP es un titulo, a lo
que viene obligado, tiene que practicar la ejecucin conforme a escritura pblica, antes
de despachar ejecucin, se debe notificar cual es la cantidad liquida que adeuda, el 573
nos indica los documentos que hayan de acompaarse a la demanda, y de estos debe
resaltarse el documento que exprese el saldo de la liquidacin que haya efectuado el
acreedor, el documento fehaciente en el que efecte esa liquidacin, y si hay dudas
sobre algunos pagos, los documentos que acrediten. Esto es, la finalidad que tiene este
precepto es reforzar las garantas del deudor, fijndonos como es este procedimiento, se
presenta demanda ejecutivo, y lo siguiente auto despachando ejecucin, no hay que
buscar bienes para embargas, ni garantas, todas estas exigencias al deudor, existen en la
ley para reforzar las garantas del deudor. Con demanda de ejecucin, se presenta auto
despachando ejecucin.
El 574 habla de la ejecucin en caso de interese variables, lo que hay que hacer es
aplicar de que se efecte el calculo para determinar de que intereses hablamos.
En la demanda por la que se solicita el despacho de ejecucin, estamos diciendo que
tiene que ser una cantidad liquida, que se tiene que haber podido determinar. Aqu nos
encontramos con que la demanda tiene que determinar principal + intereses liquidables
hasta el momento de interposiciones de la demanda. El principal del prstamo ms los
intereses liquidables, todo esto constituye una cantidad la que sea, y es una cantidad por
la que se pide despacho de ejecucin, adems de esta cantidad se puede epdir un 30%
para intereses y costas. De manera que cuando se dicta el Auto despachando ejecucin,
el Auto despachando ejecucin, va a despacharla por 130, por la cantidad que se ha
fijado como cantidad liquida que se adeuda mas el 30% por costas e intereses, pero los
intereses no son los del prstamo, sino los moratorios a partir de la demanda.
Aqu es donde surgen los problemas, y tambin vamos a ver como esos intereses y
costas, habr que liquidarlos en su momento, el Juez dictar auto despachando ejecucin
por esa cantidad alzada del 30% para intereses y costas, pero cuando se haga efectiva la
liquidacin, habr que establecer que corresponde a cada cosa, dentro de ese 30% de
cada cosa. Aqu hay una indicacin, se ha introducido un articulo, eso del 30% de
intereses y costas en el art. 571.1, pero se ha introducido un 571.1 bis que dice que si se
trata de vivienda habitual, las costas no pueden exceder del 5% del principal, es una
limitacin en garanta de los derechos del deudor.
No estamos aadindole un 5%, sino que dentro de este 30%, si la ejecucin es sobre
vivienda habitual, las costas que no los intereses tienen como tope mximo el 5% de la
cantidad reclamada como principal.
Se remite a 681-698 LEC para la ejecucin de los bienes hipotecados.
Estamos especficamente, el pago de la deuda. El ejercicio de esta accin directa,
sobre tiene siguientes requisitos:
1 En la escritura de constitucin de hipoteca conste el precio en que se tasa la finca a
efectos de subasta. Y en la subasta no se podr solicitar un precio inferior al 75% del
que conste en la escritura.
Ej. Si se tasa en la finca a efectos de subasta en 100 millones de subasta, no se podra
sacar para subasta por menos de 75 millones.
2 Conste el domicilio del deudor para efectuar requerimientos y notificaciones, y
adems que todo ello conste en la inscripcin registral de la hipoteca, que todo esto
conste en la inscripcin en el registro, que sin perjuicio que la EP sea vlida para la
existencia de la garanta, la constitucin de la hipoteca no surge hasta que se inscribe en
el registro de la propiedad.
En este caso, comparecen como prestatarios e hipotcantes, dos personas fsicas,
respecto de los primeros, las dos partes son prestatarios e hipotecantes, pero es posible
que esaspersonas que acuden a un prstamo hiptoecario, es posible que diga que tiene
90 mil que quiero comprar mi mitad, y pido un prstamo por los otros 90.
Comparecerian las dos partes porque es indivisible, uno como hipotecante deudor y otro
como hipotecante no deudor, porque ntiene que soportar la hipoteca sobre la finca no
indivisible pero no tiene que amortizar la deuda pero tiene que soprotar ese gravamen.
Ambos son prestatrios e hipotecante, pero hay que tener en cuenta que siempre hay que
acudir al titulo, a la escritura publica.
Los dos primeros comparecientes, les pertenece por mita iguales partes, y a partir de
hai la descirbe, aqu lo que esta ocurriendo, los seores acuden a por un prstamo, pero
la escritura ice que les pertenece en proindiviso y por iguales partes la casa.
Solo podrn hipoteca si es suya, cuando una persona va a comprar una casa, hasta
que no la compra no la puede hipotecar, y si no le dan el dinero para comprarla. Cmo
la compran? La escritura de compraventa se otorga escritura de venta y la de hipoteca,
se otorga seguidas, y no pueden ser simultaneas, precedente y subsiguiente, para ese
momento, evidentemente la entidad que va a facilitar el dinero del prstamo la
verificacin de cargas en el registro, si es anterior no le va a perjudicar en el caos de la
hipoteca que se pretende constituir, y en ese momento la entrega correspondiente al
prstamo para facilitar que obre el vendedor, se haya otorgado la escritura de venta pero
no da tiempo a inscribir, y no se hace en el mismo acto pero si seguido, y con cierta
continuidad, porque el vendedor en muchas ocasiones, puede recibir parte del
comprador, pero la otra la recibe por la hipoteca. Son subsiguientes y no simultaneas.
En la propia escritura de hipoteca vamos a leer que estas personas declaran que ya
han recibido ese dinero de la entidad prestataria, ya lo reciben y lo que se hace aqu es
constituir la hipoteca, porque se ha tenido que vincular el pago del precio porque no
pueden hipotecar, lo nico que no da tiempo material es la inscripcin de la compra en
el registro de la propiedad, pero la propia entidad y el notario actuante, procuran que en
la misma fecha quede el asiento de presentacin de la escritura de compra y de venta.
La finalidad del prstamo es adquisicin de vivienda habitual, esto es esencial para
que los prestatarios en caso de constituirse en deudores, en su momento puedan
beneficiarse de la proteccin de la vivienda habitual. Entonces dicen que la parte
prestara tiene un prstamo hipotecario.
Cual es el principal que se presta y a qu inters.
A efectos hipotecarios, el tipo no podr rebasar el 20% del nominal, por encima del
cual el tipo no puede subir. En el prstamo se pacta un inters variable anual, y en este
caso ha sido EURIBOR + 0,5, lo que establece esa clusula es que pase lo que pase con
el EURIBOR, los intereses de esa obligacin principal no pueden exceder del 20%. Este
sera el tipo ordinario del prstamo, aunque habra otros prstamos, como son los de
demora. Y vamos a ver la posibilidad de que se devenguen en sede de ejecucin
hipotecaria, que emane de la propia ejecucin y por tanto la posibilidad de que en
conjunto esos intereses excedan de ese 20%.
Ya hemos pactado el capital, el inters variable, y las comisiones. Por un lado, la de
apertura fija, y la de amortizacin anticipada.
Posibilidades de subrogacin, o modificacin contractual, para instar la ejecucin
hay que partir de cantidad liquida, o liquidable, hacer las operaciones que procedan
,porque a priori no se puede determinar nada de esto.
Intereses de demora.
Para cada concepto hay un lmite mximo, no sera factible que por pagar la mitad
del principal, por 100.000 euros de demora, tienen sus limite cada concepto.
1 En la escritura.
2. En la inscripcin del RP.
Ya sabemos que como la finca esta tasada en ese dinero, el tipo de la subasta no
podr ser inferior al n75% de ese valor, e lo que indica el 682.
Clausula Novena =>
684 LEC => es importante establecer que no caben patos de sumisin expresa ni
tacita en contrario, si se dirigiese
La demanda ejecutiva contra el deudor, el hipotecante no deudor y el tercero no
poseedor.
Ademas hay que acompaar los saldos exigibles, y la subsistencia de la hipoteca.
Establecer el saldo deudor, con las partidas, la aplicacin de los intereses tanto
ordinario como de demora, los crditos conexos si se le adeuda, contratar un seguro que
no se ha pactado, una comisin que no se ha abonado.
Presentada la demanda ejecutiva con los datos indicados, se dicta auto despachando
ejecucin y no hay trmite previo, se requiere de pago al deudor por todas las cantidades
que se han indicado, aqu tenemos que hacer mencin a ue el acreedor no puede
evitarse, hay que requerir al hipotecario, hipotecante no deudor, tercero no poseedor,
que no puede evitar este tramite y que solo si ese requerimiento de pago aunque sepa
que el deudor no esta en la finca, solo si ese requerimiento e negativo, se consigna
cedulo sin efecto, solo entonces se puede recurrir a los edictos en la fora de la LEC.
El art. 688, demanda ejecutiva, ato despachando ejecucin, se requera certificacin
de cargas, o si se ha cancelado total o parcialmente, se comunicar este procedimiento
que se est siguiendo a los titulares inscritos que no fueran el deudor, y se comunicara a
los acreedores posteriores, y a los 30 das del requerimiento, sern hbiles, se proceder
a la subasta del inmueble: con los siguientes requisitos: la subasta se anuncie con 20
das de antelacin, 2. La subasta se notifique al deudor tambin con 20 das de
antelacin a la sealada de celebracin de la subasta y 3 que durante ese periodo
cualquier interesado pueda inspeccionar el inmueble y en este caso solo podr hacerlo
con autorizacin DEL TRIBUNAL, Y SI CONSIENTE EL TITULAR. Hay una
previsin en este 691 si consiente en la inspeccin y colabora con el tribunal puede
pedir que se le reduzca la deuda hipotecaria en hasta un 2% del valor.

Cmo se lleva a cabo la subasta?

Conforme a lo previsto en el art. 655 y siguientes de la LEC. Con la excepcin de la


vivienda habitual en cuanto a la norma relativa al lanzamiento de ocupante que quedado
en suspensa hasta el 15 de mayo de 2015.

Se puede llevar a cabo por convenio de las partes aprobado por secretario judicial. Las
partes tienen que llevar a cabo de una manera diferente y que convengan cmo se va a
llevar a cabo la subasta. Se tienen que tener en cuenta los intereses de acreedor y deudor
que son contrapuestos. Si el inters del deudor ser obtener el mayor remanente, lo que
quiere es que el inmueble se subaste por un precio alto y el acreedor (quiere que el
precio de salida no sea muy alto porque igual no cobra.)

Llegado a este punto se puede pactar que la subasta lo lleve una entidad especializada,
que se haga subasta fuera del Juzgado.

Realizacin y liberacin del bien.

Hay que ver el destino que se da al dinero que se obtiene con el inmueble. Se trata de la
realizacin del inmueble, es decir reducir lo a metlico. En primer lugar, se destina al
pago de la deuda. El resto se quedar depositado en el Juzgado para los titulares de otros
derechos sobre el inmueble y en su caso, al propietario.

Se anular la Hipoteca en el Registro de la Propiedad. Se anotar la realizacin y las


notificaciones al deudor y a los acreedores posteriores sobre el inmueble hipotecado.

La LEC nos habla del vencimiento anticipado de la deuda. El art. 693 LEC nos revela
que tiene que dejarse de pagar el principal o intereses al menos de 3 plazos, y tiene que
constar as en la escritura de constitucin de hipoteca. El acreedor (se precisa
consentimiento del acreedor) puede pedir que se despache la ejecucin por el total de la
deuda y que se comunique al deudor que pueda liberar el bien. (Si paga lo que debe
antes de la subasta y as se contina con normalidad con el prstamo.) Hay caso de que
se libere por el deudor sin consentimiento del acreedor si es vivienda habitual. Esta
posibilidad puede seguir hacindolo el deudor dos o ulteriores veces, si es de otra
peticin de vencimiento anticipado han pasado 3 aos entre una u otra.

Se tiene el lmite sobre el art. 571 LEC y del otro 5% en cuanto a las costas sobre las
cuotas atrasadas.

El Secretario dicta decreto liberando el bien y se sigue con la hipoteca y no se anula el


Registro. Es igual si es un tercero el que paga para liberar el bien.

Oposicin a esta ejecucin

Art. 695 LEC: No rigen las causas de oposicin de la LEC, sino que slo se pueden dar
para oponerse a la ejecucin en las siguientes causas:

1 La extincin de la garanta.
2 Error en la determinacin de la cantidad exigible cuando la deuda sea el saldo de una
cuenta entre ejecutante y ejecutado.
3 Sujecin de los bienes a otra hipoteca inscrita con anterioridad y que se certifique.
4 Carcter abusivo de una clusula contractual que se fundamento de la ejecucin o
determinante de la cantidad exigible. Viene al hilo de la ley 1/2013, 14 de mayo. Se
dicta por las clusulas suelo y que Espaa no haba traspuesto una Directiva Europea,
las clusulas eran nulas, y para subsanar el problema se dict la ley.

Va a ser el Juez el que determina si la clusula es abusiva o no en sentencia firme. Y por


lo tanto, la sentencia es susceptible de recurso de apelacin y de casacin.

Si se formula oposicin por el deudor, hay 4 causas, el secretario judicial suspende la


ejecucin. Es una garanta para el deudor, pero la garanta del acreedor de cobrar, no
pierede sa. Recibida la oposicin del deudor, el Secretario Judicial suspende, cita a las
partes, se atiende a las pruebas y lo decide el Juez oportuno por auto. A partir de este
auto, si se desestima la oposicin la ejecucin sigue adelante. Si se desestima, habr que
ver por qu causas son (1 o 3, se sobresee la ejecucin), (2 El juez en el auto establece
donde est la causa y estima la cantidad) y (4 Depende de si la clusula abusiva es
determinante de la causa hipotecaria se archiva. Si la clusula abusiva no es
determinante de la ejecucin ordenar que siga sin esa clusula abusiva).
Este auto (salvo causa 2) es susceptible de recurso ante la AP.

Venta extrajudicial ante notario.

Se ajustar a los siguientes requisitos. En primer lugar, el valor en que los interesados
tasen la finca no podr ser distinto del que se haya fijado para el procedimiento de la
ejecucin directa ni inferior al 75% del valor sealado en la tasacin, en la escritura.

Se tiene que acordar por las partes. Tiene que constar en la escritura de hipoteca
separadamente de las otras clusulas. Se tiene que establecer si es vivienda habitual.
Este hecho se presume salvo prueba en contrario cuando conste as en la escritura.
Slo se puede aplicar a las Hipotecas constituidas en garanta de obligacin cuya
cuanta venga determinada de forma expresa con los intereses en el propio ttulo. Con
las limitaciones del art. 114 LEC.

En caso de que la cantidad est determinada se tiene que ver que liquidacin de deuda
se establece en este caso. Se realiza igual que en ua subasta. (A raz de un bien, en
dinero).

Se tiene que ver si esa ejecucin se hace conforme a lo establecido en la hipoteca. La


venta se debe realizar por subasta en el portal de subastas del BOE. En el Reglamento
Hipotecario se ver cmo se lleva a cabo.

Si el Notario considera el carcter abusivo de una clusula de la escrituda de hipoteca


puede suspender esa venta en subasta, si acredita que el deudor ha presentado demanda
por carcter abusivo. Y hasta la sentencia judicial la subasta queda en suspenso. Este
abuso se sustancia igual que en la oposicin hipotecaria.

Una vez el Juez decida, se ver si se sigue o no con la subasta extrajudicial.


Cuando finaliza la subasta el Notario expedir certificacin que exprese el remate, la
deuda pendiente por todos los conceptos y todos los intereses. Si hubiera controversia
entre las partes debera sustanciarse en juicio verbal ante el Juez del lugar de la finca.
La LH rige preferentemente y de manera supletoria la LEC.

LPH: Lo ms importante es el ttulo constitutivo. Escritura pblica llevada al


Registro Pblico. Art. 5 LPH es el quid del asunto.

DERECHO DE VUELO Y SUELO

Cuando hablamos de la LPH, hablamos de que dentro de un inmueble hay pisos que
pertenecen a varios propietarios. Es forma especial de la Comunidad de bienes del CC.
Dentro de ellos, hay elementos privativos de un propietario y otros comunes de uso
comn. Estos elementos comunes no pueden enajenarse sino enajena el piso el
propietario. Cada propietario tiene la total propiedad de su piso ms una parte indivisa
de la cosa comn (de la comunidad de propietarios). Indivisa significa que no puede
pedir la divisin de esa participacin. El artculo 440 del CC dice que ningn
propietario est obligado a permanecer en propiedad, y podr pedir en cualquier
momento que se divida la cosa comn. Pero esto no es de aplicacin en este caso.
Ejemplo de cuatro hijos que heredan el nico piso del padre

Con los acuerdos correspondientes s es posible asignar el uso o la utilizacin de los


elementos comunes. Existen otros derechos que son el derecho de suelo y el de vuelo.
Lo que significa que todo edificio est construido sobre un suelo y en la medida en que
en l se pueda profundizar. Ej. un garaje. Ese suelo pertenece a la Comunidad de
propietarios. Qu consecuencias tiene eso?

En el suelo van a hacerse 6 plazas de garaje en vez de 4 para los 4 vecinos propietarios
de pisos. Y as venden las otras dos. Pero, va un comprador y pregunta si han inscrito la
obra en el registro y le dicen que no, entonces no compra. Lo que va a ocurrir con la
obra es que se van a crear elementos individualizados que antes no existan y por tanto,
esa Comunidad se tiene que modificar porque esos elementos pertenecen a la
Comunidad de propietarios y se han modificado sus prestaciones. Es un adyacente, no
modifica las caractersticas del inmueble, se aade algo. Se ampla por tanto la
comunidad de propietarios. Se ha de modificar el ttulo constitutivo y hay que ir al
Registro de la propiedad para que tutelen los intereses del adquirente.

Por ltimo, diremos que un jardn, por ejemplo, es un elemento comn de uso privativo.

Con el derecho de vuelo ocurre lo mismo que con el jardn, puede darse la circunstancia
de que nos encontremos ante un elemento comn de uso privativo del de ms arriba.
Las obras corresponden a todos en funcin de su cuota de participacin. Es posible que
se decida hacer otras tres plantas por encima de lo ya construido y entonces empieza a
haber problemas (Modificacin del ttulo constitutivo. Hay que agregar estos
elementos.)

Y entonces, viene la AAPP. Si se hace aprovechamiento del vuelo o del suelo se tiene
que cumplir con la legalidad vigente en materia urbanstica.

Adems de la LPH, puede haber derecho de vuelo y de suelo. Siempre que se concreten
se modifica el ttulo constitutivo. El derecho de suelo no se concreta en determinados
elementos que pueden estar definidos. Con el derecho de vuelo nos ocurre lo mismo,
todas las cubiertas de los edificios ya construidos son susceptibles de tener ms plantas
encima. No sabemos qu se va a construir, pero por eso es comn, cuando se concrete
se ver si es comn o privativo. Se precisar la inscripcin de estos elementos en el
Registro modificando el ttulo constitutivo.

Cuando se construye una nueva casa, el constructor se reserva el derecho a construir


ms en un futuro. Si el constructor vende las 4 primeras plantas, qu se reserva? Se
est reservando el derecho de vuelo. Se reserva un derecho a construir en cosa ajena. Se
reserva la opcin de formar un derecho real sobre cosa ajena.

Problemtica

Nuestro ordenamiento jurdico prohbe este hecho. Asi, que hay que resolver. Adems
de este problema aparece otro por confrontacin del art. 396 CC con el art. 16 del
Reglamento Hipotecario.

Para superar esta contradiccin veremos la doctrina del TS. El TS considera el derecho
de vuelo es una institucin jurdica que podra constituirse en 2 momentos: 1. En el
ttulo constitutivo (a priori) o 2. Que se efectuase en un derecho posterior por un
acuerdo posterior de los propietarios. (A posteriori)

En cada caso los problemas que surgen son diferentes. En la constitucin a priori,
posibilidad de derecho real sobre cosas ajenas. Si es a posteriori, adems de cumplirse el
rgimen de mayoras de la LPH, habr que desafectar la primera cubierta como tal, para
estructurar el edifico a la situacin y formar una nueva cubierta. Se tiene que cumplir
tambin la normativa urbanstica aplicable al caso concreto.

El TS en su STS del 10 de mayo de 1999 dice que el art. 396CC dice que el derecho de
vuelo es derecho comn. Mientras que el art. 16 del Reglamento Hipotecario dice que se
permite la inscripcin independiente del derecho de vuelo. La LPH anterior (ley 8/1999)
estableca en su art. 12 la alteracin o construccin de nuevas plantas tendr que
incluirse en el ttulo constitutivo. Se permite la elevacin de nuevos pisos por acuerdo
(unanimidad) de la comunidad de propietarios, y es necesario a si vez que se cumpla
con la normativa urbanstica vigente. La LPH permite la aplicacin del art. 396 CC en el
mbito de la propiedad privada y prohbe la segregacin de elementos comunes de
forma separada a los privativos a los que est indefectiblemente unida.

La jurisprudencia anterior venia conceptuando las terrazas y cubiertas de los edificios


incluso cuando sean utilizadas por un solo comunero no pierde el carcter de elemento
comn. El problema comienza a plantearse cuando en STS se plantea la desafectacin
de elementos comunes de la propiedad constituyendo elementos privado absoluto.
Adems surge el problema de que ocurre con el derecho de vuelo reservado por el
constructor del edificio (derecho real sobre cosa ajena).

El TS concluye, que la constitucin de un derecho real sobre cosa ajena est prohibida
por el ordenamiento jurdico y no se puede por tanto realizar.

Hay confrontacin entre el art. 396 CC y el 16.2 Reglamento Hipotecario. Y ste ltimo
ha de reinterpretarse como que no puede inscribirse el derecho de vuelo o suelo, sino es
refrendado por los propietarios que podrn construir nuevas plantas si lo permite la
legislacin administrativa, con las ventajas del aprovechamiento de los nuevos
elementos que se construyan. Depende de la voluntad de los propietarios una vez que se
construyan. Depende de la voluntad de los propietarios una constituida la propiedad
horizontal y por ello sin aprobacin no puede el tercero hacer un derecho real sobre cosa
ajena.

A partir de aqu no se puede, Pero, qu pasa con las anteriores segregaciones en las que
se ha reservado el constructor el derecho sobre cosa ajena? Hara falta en principio la
autorizacin y cabe la posibilidad de que los propietarios exijan la nulidad de la
escritura del derecho de vuelo y la inscripcin registral derivada del ttulo constitutivo.

En cualquier caso el derecho de vuelo tiene que estar inscrito en el Registro de la


Propiedad. El contenido mnimo de la inscripcin tiene que indicar las cuotas que de
corresponder a los titulares para que participen en gastos comunes, sometimiento a las
normas de Comunidad y aparezcan nuevos elementos de una Propiedad horizontal o
hacerse una propiedad horizontal como consecuencia del derecho de vuelo.

ORGANIZACIN PATRIMONIAL DEL MATRIMONIO.

Se regula en el libro IV ttulo III del CC. En su regulacin hay 6 captulos. Los tres
primeros de ellos, tratan cuestiones comunes a todos los regmenes: disposiciones
generales, capitulaciones matrimoniales y donaciones por cuestin de matrimonio. Los
otros tres, tratan cada rgimen econmico matrimonial en particular: gananciales,
separacin de bienes y participacin en las ganancias.

El rgimen econmico matrimonial puede ser convencional o legal. Ser convencional


en el caso de que las partes acuerden el rgimen que quieran. El CC tiene carcter
supletorio. El CC dice que sino se dice nada rige el rgimen matrimonial de gananciales.
No tenemos que perder de vista que estamos en el rgimen econmico matrimonial y
por tanto, sin matrimonio no hay rgimen de este tipo. Habr otras cosas, pero sin
matrimonio no podrn aplicarse ni las disposiciones generales ni las particulares de cada
rgimen.

Tambin tiene importancia no slo en cuestin de matrimonio, sino que es importante


tambin en las cuestiones sucesorias (herencia). En gananciales la ley habla slo de la
liquidacin de bienes gananciales, pero tambin son deudas las que han de liquidarse.
Los diferentes regmenes econmicos matrimoniales pueden ser convencionales o
legales. El convencional permite a las partes bajo la voluntad de pacto acordar el
rgimen econmico-matrimonial que quieran. Si no, el que diga la ley, el legal.

El rgimen econmico-matrimonial puede dar lugar a una comunidad de bienes


especial, que puede ser total o parcial y dependiendo lo que se haya establecido, se
puede llegar a una comunidad de bienes diferente. Puede haber administraciones
conjuntas y separadas.

Principios de los regmenes econmico-matrimoniales.

Se sujetan a los principios de libertad de pacto, pudiendo conforme a la voluntad de las


partes escoger un rgimen u otro; de igualdad jurdica, ya que se establece igualdad
entre los cnyuges (marido y mujer) u hombre y mujer reconocido en el artculo 14 CE
y concretamente en el derecho de familia en el 66 del CC; de mutabilidad, el rgimen
econmico-matrimonial puede cambiarse sin lmite.

Disposiciones generales.

Hay disposiciones generales en los artculos que van del 1315 al 1324 CC (Leer). De
todas ellas, las ms importantes son las de los art. 1318, 1319 y 1320 CC.

Art. 1318 CC: Los bienes del cnyuge estn sujetos al levantamiento de cargas del
matrimonio. Se entiende en este caso que los bienes del cnyuge son todos
independientemente de la naturaleza jurdica que ellos tengan. Los bienes de los
cnyuges pueden ser privativos o gananciales. Tampoco se nos dice que son cargas del
matrimonio. Para ello, se acude a la regulacin de la sociedad de gananciales (art. 1362
CC). Como vemos de una disposicin general, nos lleva a una disposicin particular de
un rgimen econmico-matrimonial concreto.

El art. 1318 CC sigue diciendo que si uno de los cnyuges no cumple con su obligacin
(depende del rgimen), el Juez puede dictar medidas cautelares con el fin de que se
cumpla.

Adems, se hace referencia a un concepto creado jurisprudencialmente que son las


litisexpensas (y que no se pueden aplicar a las parejas de hecho, por no haber
matrimonio, pero stas los siguen pidiendo). Las litisexpensas consisten en proveer al
cnyuge una cantidad de dinero para poder litigar contra su cnyuge. Esa cantidad de
dinero puede ser a cargo del caudal comn, si as no hubiera suficiente sera con cargo a
los bienes del otro en los casos en los que no se litigue con temeridad o si se litiga
contra un tercero por ser en inters de la familia.

Art. 1319 CC: Cualquiera de los cnyuges podr realizar los actos encaminados a
atender las necesidades ordinarias de la familia, encomendadas a su cuidado, conforme
al uso del lugar y a las circunstancias de la misma.

De las deudas contradas en el ejercicio de esta potestad respondern solidariamente los


bienes comunes y los del cnyuge que contraiga la deuda y, subsidiariamente, los del
otro cnyuge.

El que hubiere aportado caudales propios para satisfaccin de tales necesidades tendr
derecho a ser reintegrado de conformidad con su rgimen matrimonial.

De las deudas de la familia se responder primero con los bienes comunes, sino hay, los
del cnyuge que contrat con el tercero y sino por el del cnyuge por ser en beneficio
de la familia.

Art. 1320 CC: Proteccin de la vivienda familiar. Es un precepto importantsimo. No


nos define qu es vivienda habitual y el legislador va lento comparado con el desarrollo
social. Ej. Es frecuente que los cnyuges vivan en ciudades diferentes. Cada uno asume
los gastos de sus casas y ponen dinero en una cuenta compartida. De lunes a jueves se
quedan en Bilbao y los dems das los pasan en Donostia. Tienen nios y llevan la
misma vida. Pero, las cosas les van mal y se quieren divorciar. Cul es la vivienda
habitual? Y para ms inri, cul es la competencia judicial? Es ms, no se ha dado
cuenta el legislador que puede darse ms de una vivienda habitual. Es ms tampoco se
puede atribuir el uso de una vivienda habitual a uno y el de la casa de vacaciones (uso
de vivienda habitual de ese inmueble) al otro. As lo que se consigue es que al que se le
atribuya el uso de la vivienda habitual, se quede la casa de vacaciones.

Art. 1321 CC: Fallecido uno de los cnyuges, las ropas, el mobiliario y enseres que
constituyan el ajuar de la vivienda habitual comn de los esposos se entregarn al que
sobreviva, sin computrselo en su haber.
No se entendern comprendidos en el ajuar las alhajas, objetos artsticos, histricos y
otros de extraordinario valor.

Art. 1324 CC: Para probar entre cnyuges que determinados bienes son propios de uno
de ellos, ser bastante la confesin del otro, pero tal confesin por s sola no perjudicar
a los herederos forzosos del confesante, ni a los acreedores, sean de la comunidad o de
cada uno de los cnyuges.

Todava a da de hoy se pone el inmueble a nombre de otro y lo pago yo. La confesin


hay que acreditarla.

Donaciones por razn del matrimonio.

Se regulan en los artculos que van del 1336 al 1343 CC. Hay que tener en cuenta
diferentes cuestiones:

1. Son donaciones, y siguen el rgimen general de las donaciones del CC.


2. Se tienen que realizar antes del matrimonio (son por razn del matrimonio, no
parejas de hecho. Es decir, se recibe siendo pareja de hecho pero, porque te vas a
casar.)
3. Si el matrimonio no se celebra en el plazo de 1 ao, quedan sin efecto.

Las capitulaciones matrimoniales.

En esta materia, el CC tambin se ha modificado. El rgimen econmico-matrimonial


antes era inmodificable y ahora se permite libremente. Para ello, se pueden emitir
capitulaciones de matrimonio o captulos, siempre antes o durante el matrimonio. En las
capitulaciones matrimoniales es un texto donde se indican las partes del rgimen
matrimonial bajo el que va a regirse su matrimonio. Se puede cambiar cuando las partes
quieran.

Pueden otorgarlas los que se vayan a casar o los cnyuges. Podrn hacerlo los que
tengan capacidad de obrar. Un menor emancipado por cuestin de su matrimonio podr
otorgar capitulaciones matrimoniales para modificar el rgimen econmico
matrimonial, pero precisar de la autorizacin de sus padres para liquidar.
Pongamos que la fecha de inicio es la del matrimonio. Y el fin cuando se acabe el
matrimonio evidentemente (puede ser por pacto, por fallecimiento, separacin o
divorcio.) Se inicia un rgimen de gananciales y por pacto se le quiere poner fin, para
pasar al rgimen de separacin de bienes (el menor no necesita autoridad de sus padres.)
Pero, si quisiera liquidar el de gananciales (necesitara la autoridad de sus padres.)
Liquidar el rgimen de gananciales implica repartir efectivamente los bienes
gananciales, sino se hace y se mantienen los gananciales entonces, seguir teniendo ese
carcter.

En los gananciales siempre debe hacerse un inventario, donde se indique el activo y el


pasivo de las partes. Y si se quisiera liquidar se calcular el valor de los activos y
pasivos y se divide por el 50% para cada uno. El rgimen solo es uno y queda una masa
patrimonial sujeta a liquidacin. Slo puede haber un rgimen econmico del
matrimonio que se va cambiando.

Pongamos ahora que muere un cnyuge. En su herencia aparecern: los bienes


privativos de l, 50% de los gananciales porque hay que liquidar y estn pendientes.

Slo son vlidas las capitulaciones matrimoniales entregadas en escritura pblica. Van a
tener publicidad registral de triple manera. La primera de las manaras de publicitarlas es
por medio del Registro civil, en l se inscribe el matrimonio y en las anotaciones se
indica la existencia de capitulaciones matrimoniales, el rgimen que establecen y la
fecha de pacto, as como un cdigo especfico del Registro. En segundo lugar aparece,
el Registro de la Propiedad, porque en todos los bienes del matrimonio se pondrn si es
o privativo o ganancial. Y los sucesivos cambios que haya en su naturaleza. Tambin se
publicita por el Registro Mercantil, slo para comerciantes individuales. No es muy
extensa esta mencin, que refleja el rgimen econmico-matrimonial.

SOCIEDAD DE GANANCIALES.

Art. 1344 CC: Mediante la sociedad de gananciales se hacen comunes para los cnyuges
las ganancias o beneficios obtenidos indistintamente por cualquiera de ellos, que les
sern atribuidos por mitad al disolverse aquella.
La extincin del Rgimen no es igual a la liquidacin del mismo. Se extingue porque lo
haga el matrimonio, pudiendo ser por sentencia firme o por muerte de algn cnyuge
entre otros. Pero, aunque se extinga el rgimen se puede o no liquidarlo.

Todo lo privativo despus se puede meter en la sociedad de gananciales.

Art. 1345 CC: La sociedad de gananciales empezar en el momento de la celebracin


del matrimonio o, posteriormente, al tiempo de pactarse en capitulaciones.

Bienes privativos: Art. 1346 CC: Son privativos de cada uno de los cnyuges:

1. Los bienes y derechos que le pertenecieran al comenzar la sociedad.

2. Los que adquiera despus por ttulo gratuito.

3. Los adquiridos a costa o en sustitucin de bienes privativos.

4. Los adquiridos por derecho de retracto perteneciente a uno solo de los cnyuges.

5. Los bienes y derechos patrimoniales inherentes a la persona y los no transmisibles


inter vivos.

6. El resarcimiento por daos inferidos a la persona de uno de los cnyuges o a sus


bienes privativos.

7. Las ropas y objetos de uso personal que no sean de extraordinario valor.

8. Los instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesin u oficio, salvo cuando


stos sean parte integrante o pertenencias de un establecimiento o explotacin de
carcter comn.

Los bienes mencionados en los apartados 4. y 8. no perdern su carcter de privativos


por el hecho de que su adquisicin se haya realizado con fondos comunes; pero, en este
caso, la sociedad ser acreedora del cnyuge propietario por el valor satisfecho.

Bienes gananciales: Art. 1347 CC: Son bienes gananciales:

1. Los obtenidos por el trabajo o la industria de cualquiera de los cnyuges.


2. Los frutos, rentas o intereses que produzcan tanto los bienes privativos como los
gananciales.

3. Los adquiridos a ttulo oneroso a costa del caudal comn, bien se haga la adquisicin
para la comunidad, bien para uno solo de los esposos. (subrogacin real)

4. Los adquiridos por derecho de retracto de carcter ganancial, aun cuando lo fueran
con fondos privativos, en cuyo caso la sociedad ser deudora del cnyuge por el valor
satisfecho.

5. Las Empresas y establecimientos fundados durante la vigencia de la sociedad por


uno cualquiera de los cnyuges a expensas de los bienes comunes. Si a la formacin de
la Empresa o establecimiento concurren capital privativo y capital comn, se aplicar lo
dispuesto en el artculo 1.354.

ARTICULOS CASO PRCTICO.

Rgimen de separacin de bienes.

Corresponden a cada cnyuge los bienes propios que haya adquirido antes o durante el
matrimonio, que sern privativos de l, y que no cargar al otro cnyuge con ninguna
responsabilidad de mantenimiento, salvo que haya consentido expresamente. Las
obligaciones contradas de cada cnyuge son suyas. Hay una separacin total del
patrimonio.
Por mandato legal, este es el rgimen que se aplica en Catalua y Baleares.

Este rgimen comienza en los art. 1334 a 1345 CC. El momento de inicio del rgimen
es el inicio del matrimonio y su extincin cuando ste finalice por separacin o divorcio
o cambio de rgimen otorgando capitulaciones matrimoniales nuevas.

Son del cnyuge los bienes adquiridos antes del matrimonio y los que por cualquier
ttulo adquiera durante el matrimonio. Si los cnyuges no realizan ninguna actuacin
que implique unin de patrimonios, el rgimen es fcil de comprender.

El problema viene cuando estando los cnyuges en separacin de bienes, adquieran


bienes en cmun. Si se puede acreditar el porcentaje que corresponde a cada uno, se
indicar as la titularidad de cada uno con respecto a ese bien. Si no se puede acreditar la
presuncin es que toca el 50% a cada uno.

Esta cuestin es fcil si es con pocos bienes, pero si hay muchos Hay que ver los
porcentajes de titularidad y accin de divisin de cosa comn.

El rgimen no es difcil, sin embargo, el uso que los cnyuges puedan hacer de l lo
complica bastante. Es por ello conveniente ir documentando la parte de cada
adquisicin.

Se rige tambin por las normas generales para todos los regmenes. Y as, los cnyuges
estarn obligados a asumir las cargas del matrimonio. Y lo harn en funcin de los
recursos econmicos de cada uno. De esta manera, si se debe pagar alimentos tambin
se tendrn en cuenta los recursos de cada uno de los cnyuges.

Si hay al final del matrimonio uno de los cnyuges sufre un perjuicio importante en su
partimonio, se permite por el art. 197 CC recibir una pensin compensatoria por ese
perjuicio. Tambin el art. 1438 CC permite una indemnizacin por el trabajo realizado
en casa en beneficio de la familia. No son lo mismo. La primera mira al futuro, la
segunda al pasado. El art. 197 CC cabe para cualquier rgimen econmico matrimonial
y el art. 1438 CC slo para separacin de bienes. Ambos son compatibles.
Todas las gestiones de uno sobre los bienes de su cnyuge se regirn por las
disposiciones del mandato. Tendr el gestor que rendir cuentas sino realiza la gestin
sobre cargas del matrimonio.

El art. 1442 CC queda derogado, por el art- 78 Ley concursal, que dice: Declarado el
concurso de persona casada en rgimen de separacin de bienes, se presumir en
beneficio de la masa, salvo prueba en contrario, que don a su cnyuge la
contraprestacin satisfecha por ste para la adquisicin de bienes a ttulo oneroso
cuando esta contraprestacin proceda del patrimonio del concursado. De no poderse
probar la procedencia de la contraprestacin se presumir, salvo prueba en contrario,
que la mitad de ella fue donada por el concursado a su cnyuge, siempre que la
adquisicin de los bienes se haya realizado en el ao anterior a la declaracin de
concurso.

Rgimen de participacin en ganancias

Es como una separacin de bienes durante la vigencia del rgimen y unos gananciales
cuando se liquida.

Pongamos por caso que tenemos dos cnyuges: A y B.

Se inicia el rgimen. Tenemos que ver el patrimonio inicial de cada uno de ellos. Al
final veremos los movimientos que ste ha sufrido, es decir el patrimonio final. As, hay
que ver la diferencia entre el patrimonio al inicio y al final del rgimen de cada uno de
los cnyuges.

Cada uno de los cnyuges tienen derecho a participara en las ganancias del cnyuge. A
cada uno le corresponde la gestin y administracin de sus bienes (en principio no hay
transmisin). Si no se regula se acude a las normas de separacin de bienes
subsidiariamente. Si adquieren de comn ser en proindiviso ordinario.

Cuando se extingue el rgimen se hace como gananciales. B ve que A ha ido ganando


dinero durante el matrimonio y se alegra porque si se rompe su relacin matrimonial,
estas ganancias le tocan a l tambin. Pero, A empieza a tirar su patrimonio, en este
caso B puede acudir al Juez para que acabe con el rgimen de participacin en
ganancias porque se vulneran sus intereses. Es cuestionable porque se vulnera la libre
disposicin de sus bienes. Es para evitar mala fe y abuso de derecho.

Producida la determinacin del rgimen se determinarn las ganancias de cada cnyuge.


Ser el patrimonio inicial de cada uno, los bienes y derechos que le pertenezcan
iniciados el rgimen y los adquiridos por herencia, legado o donacin (adquiridos antes
de la extincin). No sern as, los adquiridos durante el rgimen a ttulo oneroso. Para
calcular el patrimonio inicial habr que deducirle del pasivo que tenga (deudas y cargas
de las herencias o legados cuando lo exceda.) Si el pasivo es superior al activo, no habr
patrimonio neto inicial.

Los bienes constitutivos de patrimonio inicial tendrn el valor en ese momento y habr
que actualizarlo al valor final de ese bien en el momento de la extincin.

El patrimonio final sern los bienes y derechos que el cnyuge tenga al final del
rgimen con deduccin de las deudas (Patrimonio neto final).

Art. 1425 CC: Los bienes constitutivos del patrimonio final se estimarn segn el estado
y valor que tuvieren en el momento de la terminacin del rgimen y los enajenados
gratuita o fraudulentamente, conforme al estado que tenan el da de la enajenacin y
por el valor que hubieran tenido si se hubiesen conservado hasta el da de la
terminacin.

Los crditos que uno tenga contra el otro se computarn en el Patrimonio Neto final
(uno como activo y otro como deuda.)

Cuando la diferencia entre el Patrimonio Neto inicial y el final sea positivo, el que tenga
ms ganancias deber dar la mitad de la diferencia sobre las ganancias del que menos
tiene a ste. Y las deudas recprocas se restarn.

Cuando uno de los patrimonios arroje un resultado positivo y el otro sea negativo,
tendr derecho a la mitad de lo de su cnyuge el que sea. Si el del cnyuge es 0 o
negativo el resultado, el otro no tiene derecho a ganancia.

Si ambos son negativos no hay derecho de ganancia para ninguno.


Los cnyuges pueden pactar en vez de que sea el 50%, se perciba otro porcentaje en las
capitulaciones matrimoniales, siempre que sea para ambas partes. Si hay hijos y
descendientes no comunes la participacin debe ser por mitad.

El pago ha de ser en metlico, sino se pudiera, el Juez prorrogar hasta tres aos el pago
con los correspondientes intereses. Puede compensarse esa deuda con bien del mismo
valor.