Medios de Impugnacion Procedimiento Registral

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MEDIOS DE IMPUGNACION
EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA PROPIEDAD
Por el licenciado Flavio GAI.VA!\ RVl:RA
Prok\or de la facultad de Derecho de la UNAM
1. GENERALIDADES
Consideramos conveniente, por cuestin metodolgica, precisaren primer

trmino la raln del titulo J el w.o de cada una de las expresiones propuestas.
l. PROCESO Y PROCEDIMIE:\10
Es prctica comn el uso de los vocablos proceso y procedimiento como si

funcn sinnimos; sin embargo, no todos los tratadistas incurren en este error,
hay quienes tratan de establecer con precisin la diferencia entre ambos
trminm. Otros estudiosos del Derecho, en cambio, consideran intil esta
distincin, inclusive, segn cita de r\ceto Alcal-Zamora y Castillo, el maes-
tro Manuel Rivera Silva ha llegado a afirmar al respecto, adoptando la ltima
tendencia, que '"la doctrina mexicana es ms simplista que la extranjera, la
que algunas veces invade Jos campos del bizantinismo con discusiones que
recuerdan entretenidos rompecabezas sin ninguna trascendencia en el campo
viviente del derecho ".1
En nuestro concepto no hay' tal bizantinismo, sino la necesidad de usar
correctamente las palabras que conforman ellenguajejurdco, toda vez que
cada una tiene, por regla, su connotacin exacta; por tanto, t(ataremos de
establecer la diferencia entre proceso y procedimiento.
a) Concepto de Procedimiento
El procesalista ~'iceto Alcal-Zamora y Castillo sostiene "que si bien todo

proceso requiere para su desarrollo de un procedimiento, no todo procedi~
1 Proceso, Au!O('omposiein y AUlOdefensa. lnstuto de Investigaciones Juridicas. Textos
Universitarios. Universidad Nacional Autnoma de Mxico. Segunda Edicin. Mxico, D.F.,

1970. p. liS, cita de pie de pgina No. 168.
DR 1990, Facultad de Derecho de la UNAM
162 FLAVIO GALVAN RIVERA
miento es un proceso ... el proceso se caracteriza por su finalidad jurisdiccio-

nal compositiva del litigio, mientras que el procedimiento ... (que puede
manifestar~e fuera del campo procesal, cual sucede en el orden administrativo
o en el legislativo) se reduce a ser una coordinacin de actos en marcha,
relacionados o ligados entre s por la unidad del efecto jurdico final, que
puede ser el de un proceso o el de una fase o fragmento suyo ... As, pues,
mientras la nocin de proceso es esencialmente teleolgica. la de procedi-
miento es de ndole formal. .. ".2
Por su parte, el jurista Pedro Aragoneses Alonso afirma:
"En conclusin, el procedimiento se nos ofrece como una estructura espe-
cial de los actos que en el proceso se realizan, los cuales aparecen coordinados
entre s y que tienden a un efecto jurdico comn. Pero en otro sentido, el
procedimiento aparece como una garanta de la fOrma yel orden en que ha de
desenvolverse el proceso; por ello, puede decirse que el procedimiento consti-
tuye la estructura exterior preestablecida legalmente, que condiciona la for-
ma de los diversos actos coordinados por un efecto comn y el orden en que
han de desarrollarse el proceso o procesos que legislativamente se reconducen
a la misma.
"'De lo sealado no cabe afirmar que el procedimiento sea una nota
exclusiva de la nocin proceso: Al considerar cualquier manifestacin de la
actividad humana orientada hacia una meta, cuyo logro implique seguir un
camina, en el que cada acto (fcilmente comprensible la idea de acto como
puntos de una actividad compleja) sea un eslabn que condicione la prosecu-
cin del siguiente. 'a figura del procedimiento aparece dibujada con sus
caracteres esenciales: sucesin y efecto comn de los actos que la componen.
No es preciso reducir la imagen expuesta a la muestra ms patente de enlace
procedimental como es el trabajo de investigacin en las ramas cientficas,
pero sirva para ofrecer un ejemplo del procedimiento como ordenacin de
actos que persigue un efecto comn.
"Va en el terreno jurdico tampoco podemos considerar que el proceso
judicial sea capaz de absorber totalmente la figura procedimental y hacerla
manifestacin exclusiva de su desarrollo. Bien pronto descubrimos que se
repite lo expuesto anteriormente si pensamos el camino que toda actuacin
estatal realiza en el mundo del Derecho: el procedimiento legislativo entendi-
do como manifestacin de una serie o sucesin de actos para la ela boracin
del Derecho o el procedimiento administrativo en cuanto serie o sucesin de
actos dirigidos al bien de la sociedad. El comn encaje que el procedimiento
tiene en estas diversas manifestaciones no es ms que el planteamiento de
garanta que en s encierra. Claro que. y aqu empieza la exclusividad del
proceso judicial, no es slo la idea del procedimiento la que puede agotar esa
funcin de garanta, sino que es precisa la concurrencia de otros principios
que den contenido a esa estructura en que el procedimiento consiste".3
20p. Cit. p. 116.
J Proceso y Derecho Procesal (Introduccin). Aguilar. S.A. de Ediciones. Madrid, Espaila.
1960 pp. 140 Y 141.
IMPUGNAC/ON EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA PROPIEDAD 163
Siguiendo la escuela de Don ~'iceto Alcal-Zamora y Castillo, el maestro

Cipriano Gmez Lara afirma que "el proceso es pues un conjunto de procedi-
mientos, entendindose sto. como conj unto de formas o maneras de ac-
tuar ... El procedimiento se refiere a la forma de actuar y. en este sentido, hay
muchos y' variados procedimientos jurdicos; por ejemplo, los procedimientos
admini~tratvos, notariale:" registralcs, etctera ...
"Resulta ev'identc que el proceso es un conjunto de procedimientos, pero
tambin lo es, que todo procedimiento no necesariamente sea procesal ... un
procedimiento es procesal, cuando est eslabonado con otros, todos ellos
dados dentro del conjunto de actos que configuran al proceso, y que son actos
de las partes, del rgano jurisdiccional y de los terceros ajenos a la relacin
sustancial, que se enfocan o proyectan hacia un acto fnal de aplicacin de una
ley general a un caso concreto controvertido para dirimirlo o resolverlo". 4
En el mismo sentido se orienta la de Luis Dorantes Tamayo.')
En nuestro concepto, el procedimiento es el conjunto de hechos o conduc-
tas que se realizan de manera sistematizada para la consecusin de un fin
especfico, ya de naturaleza jurdica o extrajurdica.
En este orden de ideas resulta claro que el procedimiento no slo se da en el
mbito del Derecho, sino en las dems ramas del conocimiento humano, as
podemos hablar de procedimientos flsicos, qumicos~ biolgicos, etc., y den-
tro del mundo jurdico podemos hacer alusin al procedimiento administrati-
vo, al de carcter legislativo o al de ordenjudicial, para referirnos exclusiva-
mente a los tres grandes rubros en que se agrupan las funciones desarrolladas
por el Estado.
b) Concepto de Proceso
En opinin de Don Cipriano Gmez Lara el proceso es "un conjunto

complejo de actos del estado como soberano de las partes interesadas y de los
terceros ajenos a la relacin substancial, actos todos que tienden a la aplica-
cin de una rey general a un caso concreto controvertido para solucionarlo o
drimirlo".h
Por cuanto hace a la nocin de proceso, coincidimos con los tratadistas
consultados al afirmar que se trata de un conjunto sistematizado de actos de
las partes, de los terceros y del rgano jurisdiccional correspondiente, ten-
diente a la resolucin de un litigio. eruendieado por ste, segn la conocidsi-
ma definicin de Fraocesco Carnelutti 7 y la adicin de Don Niceto Alcal-
4 Teora General del Proceso. Textos Universitarios. Universidad Nacional Autnoma de
Mxico. Segunda Edicin. Mxico, D.F., 1979. pp. 245 Y 246.

s Elementos de Teora General del Proceso. Editorial Porra, S.A., Mxico, D.F., 1983. pp.
178y 179.
b Op. Cit. p. 121.
; Citado por GOMEZ LARA, Op, Ct. p. 17.

164 FLAV/O GALVAN RIVERA
Zamora y Castillo,!! al conflicto de intereses de trascendencia y jurdica,

calificado por la pretensin de una de las partes y por la resistencia de la otra.
2. PROCESO Y PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO
a) Procedimiento Administrativo
De cuantos procedimientos jurdicos pueden existir, en este particular
nuestro inters se limita a los de carcter administrativo y jurisdiccional,
entendiendo por procedimiento admim.trativo el camino cierto por el que los
particulares pueden tratar sus asuntos con la Administracin Pblica, la que
en su actuacin se sujeta a determinadas normas jurdicas que constituyen la
garanta jurdica nece~aria para que los derechos y prerrogativas de dichos
particulares no sean atropellados arbitrariamente por la administracin.~
En forma ms sencilla y general podemos decir que "el procedimiento
administrativo no es sino la forma jurdica en que acta la administracin, su
modus procedendi, instituido previamente para que, a travs de l, la admi-
nistracin pblica profiera sus actos administrativos",lu
El ma:..:stro Miguel Acosta Romero afirma que el "procedimiento adminis-
trativo es todo el conjunto de actos sealados en la ley, para la produccin del
acto administrativo (procedimiento previo), as como la ejecucin voluntaria
y la ejecucin forzosa, ya sean internas o externas",l1
La definicin propuesta sirve de base al autor consultado para clasificar al
procedimiento administrativo en: a) interno y externo; b) previo y de ejecu-
cin y, c) de oficio y a peticin de parte,I2
Como no es el objeto principal de este trabajo el estudio profundo del tema
que ocupa el presente inciso, nos reducimos a las citas que han quedado
hechas y a sealar que, en nuestra opinin personal, el procedimiento admi-
nistrativo, en general, es el conjunto sistematizado de actos, regulados por
determinadas normas jurdicas, que preceden a la emisin de un acto adminis-
trativo, independientemente de que intervengan los particulares o nicamen-
te la Administracin Pblica activa o incluso otras autoridades,
Un caso tpico de procedimiento administrativo es el que se realiza en el
Registro Pblico de la Propiedad del Distrito Federal, con intervencin de los
particulares, que se expone brevemente en lneas posteriores,
b) Proceso Administrativo
Para Don Miguel Acosta Romero el "proceso es el conjunto de actos
realizados conforme a determinadas normas, que tienen unidad entre s y
~op. Cit. pp. 17 Y 18.
~Cfr. SAl\l OHMIO G., Jaime Orlando. Acto Admini.stralivo. Procedimiento, Eficacia J Vali-
dez. Instituto de Investigaciones Jurdicas. Serie G. Estudios Doctrinales. Nm. I 'O. Universi-
dad Nacional Autnoma de Mxico. Mxico, D.F., 1988. p. 60.
IU Ibidem. p. 61.
11 Teora General del Derecho Admintstralivo (Primer Curso). Sptima Edicin. Editorial
Porra, S.A., Mxico, D.F., 1986. p. 573.

12 Ibidem. pp. 574 Y 575.
IMPUGNACION EN EL PROCESAMIENTO REGISTRAL DE LA PROPIEDAD 165
buscan una finalidad, que es la resolucin de un conflicto, la restauracin de

un derecho, o resolver una controversia preestablecida, mediante una senten-
cia".J3
~osotros consideramos que la definicin propuesta en su oportunidad
debe encontrar aplicacin en todos los mbitos del Derecho donde exista
litigio, resaltando en cada caso nicamente las caractersticas particulares,
como sucede en el proceso administrativo. en el que una de las partes en
controversia, generalmente la demandada, es la Administracin Pblica
activa, asumiendo un particular la posicin del demandante; excepcional-
mente se invierten los papeles y resulta demandado el particular, actuando
como enjuiciante la Administracin Pblica.
3. MEDIOS DE IMPUGNACION
Niceto Alcal-Zamora y Castillo y Ricardo Levene (h) sostienen que los

medios de impugnacin "son actos procesales de las partes dirigidos a obtener
un nuevo examen, total o limitado a determinados extremos, y un nuevo
proveimiento acerca de una resolucinjudicial que el impugnador no estima
apegada a Derecho, en el fondo g en la forma, o que reputa errnea en cuanto
a la fijacin de los hechos". J4
Para los efectos de nuestro estudio debemos recordar que los medios de
impugnacin no se limitan a la existencia de un proceso administrativo, sino
que se amplan en general a todos los procedimentos de que se vale la
Administracin P blica para poder actuar, siempre que de esta actuacin
resulte la lesin a un derecho de los particulares o que, beneficiando a alguien
en particular. no haya estado ajustada a Derecho, siendo procedente la
peticin de nulidad del acto administrativo, por parte de la propia autoridad.
Estos medios administrativos de impugnacin se dividen en procesales y
procedimentales; los primeros se denominan recursos administrativos y los
procesales se conocen como juicios, que pueden ser administrativos o judicia-
les, segn sean respectivamente de la competencia de los tribunales adminis-
trativos. que forman parte del poder ejecutivo, ode los rganosjudciales que
integran el poder judicial, ya sea local o federal.
a) Recursos Administrativos
El distinguido maestro Don Gabino Fraga sostiene que el recurso adminis-

trativo es " ... un medio legal de que dispone el parti&llar, afectado en sus
op. Ct. p. 573.

1.1
14 Derecho Procesal Penal Tomo 111. Editorial G. Kraft. Buenos Aires. Argentina, 1945, p.
259. Citados por OVALLE FAVELA, Jos. Derecho Procesal Civil. Segunda l:.dicin. Coleccin
Textos Jurdicos Universitarios. Harla Harper & Row Latinoamericana. Mxico, D.F., 1985. p.
198.

derechos o intereses por un acto administrativo determinado para obtener en

los trminos legales. de la autoridad administrativa una revisin del propio
acto, a fin de que dicha autoridad lo revoque, lo anule o lo reforme en caso de
encontrar comprobada la ilegalidad o la inoportunidad del mismo ",1'
Para Serra Rojas el recurso administrativo ..... es una delensa legal que
tiene el particular afectado para impugnar un acto administrativo ante la
propia autoridad que lo dict, el superior jerrquico u otro rgano adminis-
trativo, para que lo revoque, anule o lo reforme una vez comprobada la
ilegalidad o inoportunidad del acto ".16
El recurso administrativo, para Emilio Margain Manatou, "es todo medio
de defensa al alcance de los particular para impugnar, ante la administra-
cin pblica, los actos y resoluciones por ella dictados en perjuicio de los
propios particulares, por violacin al ordenamiento aplicado o falta de
aplicacin de la disposicin debida."l7.
""El recurso"administrativo -nos dice el maestro Hctor Fix Zamudio- es
un derecho de impugnacin que se tramita a travs de un procedimiento, y
que se traduce en una resolucin que tambin tiene el carcter de acto
administrativo". !I.\
Sobre la materia sostiene Alfonso Nava Negrete "la naturaleza administra-
tiva del procedmiento de impugnacin de los actos administrativos estableci-
dos por la ley para inconfurmarse ante la Administracin activa generadora
del acto que se impugna. Es el recurso administrativo un procedimiento
desarrollado en la esfera de la Administracin y no un proceso o juicio ni ra
jurisdiccional promovida ante un Tribunal",19
En opinin nuestra, los recursos administrativos se pueden definir como
los medios procedimentales de impugnacin, legalmente establecidos en
favor de los particulares afectados en su inters jurdico, para combatir un
procedimiento, un acto o una resolucin de carcter administrativo, ya sea
ante la propia autoridad responsable o ante su superior jerrquico, para que
lo revise y, en su caso, lo revoque, modifique, confirme u ordene su reposi-
cin, una vez comprobada su legalidad o su ilegalidad.
Los recursos administrativos son indiscutiblemente medios de impugna-
cin procedimental y no procesal, porque la relacin se da exclusivamente
entre el particular recurrente y la Administracin Pblica recurrida, la que
deber revisar sus actos para determinar su legalidad o ilegalidad. No se trata
15 Derecho Administrativo. Vigsimotercera Edicin. Editorial Porra, S.A., Mxico, D.F.,

1984. p. 435.
16 Derecho Administrativo. Tomo ll. Dcima Edicin. Editorial Porra. S.A., Mxico. D.F .
1981. p. 557.
17 El Recurso Administrativo en Mxico. Estudios Jurdicos No. 21. Editorial Jus. ~A. de
C.V. Mxico, D.F., 1985. p. 14.

Ig Introduccin a la Justicia Administrativa en el Ordenamiento Mexicano. El Colegio Nacio-
nal. Mxico, D.F . 1983. p. 44.
19 Derecho Procesal Administrativo. Editorial Porfa, S.A., Mxico, D.F., 1959. pp. 87y88.

IMPUGNACION EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA PROPIEDAD 167
de medios procesales porque no existe un litigio; no hay rgano jurisdiccional

y, por ende, tampoco una relacin triangular entre partes (actora y demanda-
da) a travs del juzgador, la relacin es lineal, directa entre particular y
Administracin Pblica activa. Adems, todo recurso debe estar previsto
necesariamente en la ley y debe tramitarse a peticin del interesado, para
quen su interposicin constituye un derecho.
Para poder interponer el medio de impugnacin en estudio, el recurrente
debe aducir que el procedimiento, acto o resolucin que controvierte le causa
agravio por nO estar ajustado a Derecho, lo que debe demostrar fehaciente-
mente para obtener una decisin favorable a sus intereses; de no acreditar la
ilegalidad aducida se confirmar la actuacin administrativa recurrida.
Ahora bien, los recursos administrativos se pueden clasificar, en nuestro
criterio, atendiendo a las razones siguientes:
A. La legislacin aplicable;
H. La materia
('. El procedimiento y,
D. Por ~u naturaleza.
A. Por la legislacin aplicable podemos clasificar a los recurso~ en federa-

k.'l, localc~ j municipales. segn sea la naturalela jurdica del ordenamiento
que 10.'1 e~tabkzca, recordando que, conforme a nuestra organizacin
jurdico-poltica, estamos constituidos en una Repblica compuesta por
"l:.stados Librt:s y Soberanos en todo lo concerniente a su rgimen interior"j
que stos tienen como base al Municipio Libre (artculos 40 y 115 de la
Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos).
De acuerdo a e~ta organizacin tenemos normas jurdicas federales. locales
y municipales y, en consecuencia. recur~os federales, locales o municipales,
segn sea el mbito de validez espacial de la ley o reglamento que lo establc7-
ca.
B. Por la materia de que se ocupan, Jos recursos pueden ser administrativos
en sentido estricto, laborales, sanitarios, fiscales. etctera, teniendo presente
la matt:fia regulada por el ordenamiento normativo que los establezca yel
grado de autonoma que la correspondiente rama del Derecho ljaya alcanza-
do.
( . Tomando como criterio diferenciadorel procedimiento establecido para
su trmite, podemos decir que "Dos son los grupos, o mejor dicho, los tipos de
recursos adminiottativoo: el recurso ante la lOIIIIa aulDridad que ha decidi-
doJlamado de oposicin (entre nosotros rambitn de 'r<:consideracin' -em-
pleando un anglicismo--) y el que se interpone para ante la autordad
superior, denominado en la doctrina 'recurso jerrquico'. Igualmente puede
hablarse de recurso jerrquico, aunque no haya relacin de jerarqua entre
quien decida primero y la autoridad que deba conocer el recurso, si por ley se

FLA VIO CALVAN RIVERA
168
ha establecido que la segunda tenga la facultad de revisar y derogar (sic) los

actos del primero".20
D. Por su naturaleza los recursos se dividen en obligatorios y optativos.
Son obligatorios los que necesariamente deben interponerse antes de acu-
dir a los medios procesales de impugnacin, ya sean judiciales o administrati-
vos, so pena de hacer improcedentes estos medios de defensa por no cumplir
con el principio de definitividad del acto o resolucin que motive el juicio
correspondiente. Slo en va de ejemplo cabe citar los artculos 202 fraccin
VI y 73 fraccin XV del Cdigo Fiscal de la Federacin y de la Ley de Amparo
respectivamente, que son al tenor siguiente:
Art. 202. "Es improcedente el juicio ante el Tribunal Fiscal de la Federacin en 1m.
casos, por las causales y contra los actos siguientes: .....
"VI. Que puedan itnpugnarse por medio de algn recurso o medio de defensa. con
excepcin de aquellos cuya interposicin sea optativa ".
Art. 73. "El juicio de amparo es improcedente:
"XV. Contra actos de autoridades distintas de los tribunales judiciales, administra-

tivos o del trabajo, que deban ser revisados de oficio, conforme a las leyes que los
rijan, o proceda contra ellos algn recurso, juicio o medio de defensa legal por
virtud del cual puedan ser modificados, revocados onulificados, siempre que
conforme a las mismas leyes se suspendan los efectos de dichos actos mediante la
nteeposicin del recurso o medio de defensa legal que haga valer el agraviado, sin
exigir mayores requisitos que los que la presente Ley consigna para conceder la
suspensin definitiva, independientemente de que el acto en s mismo considerado
sea o no susceptible de ser suspendido de acuerdo con esta Ley.
"No existe obligacin de agotar tales recursos o medios de defensa, si el acto
reclamado carece de fundamentacin".
Por cuanto hace a los recursos optativos cabe sealar que, este carcter
opcional, debe estar expresamente previsto en una norma jurdica, toda vez
que se trata de una excepcin a la regla consistente en el obligatorio agota-
miento del recurso, previo a la interposicin de un juicio, ya sea judicial o
administrativo.
El recurso es optativo cuando su interposicin y resolucin no es requisito
de procedibilidad del medio procesal de impugnacin correspondiente, lo que
permite al interesado optar libremente por hacer valer o no el recurso admi-
nistrativo, antes de acudir al juicio que proceda en el caso particular.
b) Medios Procesales de Impugnacin
Para impugnar un procedimiento, acto o resolucin de la Administracin

Pblica activa, adems de los recursos estudiados existen los medios procesa-
20 CARRILLO FLORES, Antonio. La Justicia Federal y la Administracin Pblica. Editorial

Porra, S.A. Mxico, D.F., 1973. p. 110.
IMP[i(jNAClON EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL D LA PROPIEDAD 169
les comnmente denominados "juicios", que pueden ser judiciales o adminis-

trativos.
De estos procesos slo haremos una alusin brevsima al juicio de amparo y
al juicio de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del
Distrito Federal, dado el objeto de nuestro estudio,
A. Juicio de Nulidad
Conforme a la Ley del Tribunal de lo Contencioso Administrativo del

Distrito Federal. procede el juicio de nulidad en los casos siguientes:
Art. 21. "La~ Sala s del "1 ribunal son compelente~ para conocer:
"'1. Dc los juicios en contra de los actos adminIstrativos que las autoridades del
Departamento del Distrito J- ede fal dicten, ordenen, ejecuten o traten de ejecutar en
agravio de los particulares;
"11. Oe los j uicios ~n contra de las resoluciones definitivas dictadas por el Departa-
mento del Distrito Federal en las que se determine la existencia de una obligacin
hscal, se fije sta en cantidad lquida o se den las bases para su liquidacin, nieguen
la devolucin de un ingreso indebidamente percibido o cualquier otra que cause
agravio en materia fiscal;
"111. De los juicios en contra de la falta de contestacin de las mismas autoridades,
dentro de un trmino de treinta das naturales, a las promociones presentadas ante
ellas por los particulares, a menos que las leyes y reglamentos fijen otros plazos o la
naturaleza del asunto lo requiera;
"IV. De las quejas por incumplimiento de las sentencias que dicten;
"V:DeI recurso de reclamacin en contra de las resoluciones de trmite de la
misma Sala;
""meros juicios que promuevan las autoridades para que sean nutificadas las
resoluciones fiscales favorables a un particular y que causen una lesin a la
Hacienda Pblica del Distrito Federal; y
"VIL De los dems que seale esta ley".
El procedimiento de este juicio debe ajustarse a las disposiciones de la Ley

en consulta, teniendo aplicacin supletoria el Cdigo de Procedimientos
Civiles para el Distrito Federal y, en materia fiscal exclusivamente, la Ley de
Hacienda del Departamento del Distrito Federal y el Cdigo Fiscal de la
Federacin (artculo 24).
En esta materia tenemos una disposicin sumamente interesante en el
artculo 28 de la Ley que nos ocupa, cuyo texto es a,p letra:
ArL 28. "Cuando las leyes o reglamentos del Distrito Federal establezcan algn
recurso o medio del defensa, ser optativo para el particular agotarlo o intentar
desde luego eljuicioante el Tribunal; o bien, si est haciendo usode dicho recurso o
medio de defensa, previo desistimiento de los mismos podr acudir al Tribunal.
Ejercitando la accin ante ste, se extingue el derecho para ocurrir a otro medio de
defensa ordinario.

170 FUVIOGALVAN RIVERA
En materia fiscal debern agotarse los recursos previstos en la Ley de Hacienda del
Distrito Federal".
Al igual que sucede en el Distrito Federal, en cada una de las entidades que
integran la Federacin Mexicana se pueden establecer Tribunales Adminis-
trativos para dirimir controversias entre la Administracn pblica Local y
los particulares, conforme a lo previsto en la frac~in 1V del articulo 116 de la
Constitucin Federal, que es al tenor siguiente:
Art. 116. "El poder pblico de Jo~ btados !il' dividir, para ~u t.:]l:lClCJO, en
Ejecutivo, LegislativO y Judicial. y no podrn n:unir.'lc do . . o ms de e . . t .... poden: ...
en una soja persona o corporaCIn, ni depo . . itar ...c t:l Lcgislatj\() en un slo
individuo.
"Los Poderes de los Estados ... e organilaran conJormc a la Cum,titucin de cada
uno de ellos, con sujecin a las sigUIentes normas:
"IV, Las Constituciones y Leyt:s dt: los Estadu~ podrn in:.tituir I ribunah:s de lo
Contencioso Administrativo dotados dt: plena autonoma p<Jra dictar sus Jallos.
que tl.:ngan a su l.:<Hgo dirimir la~ con(ro"ersia~ lj ue :'l7 ~usc(l.:n en (re la AdmInistra,
cin Pblica Estatal y Jos particulares, e:tabJecit:ndo la~ normas para ~u organiza'
cin, su luncionamiento. el procedimiento y los recursos contra sus roolucloncs ",
Es, a grandes razgos, esta la organizacin del proceso administrativo local,

omitiendo el anlisis del Federal por no tena aplicacin al caso particular que
nos interesa, es decir, los medios de impugnacin en el procedimiento regis-
tral de la propiedad, que es tambin de naturaleza local y no federal.
B, Juicio de Amparo
Tambin conocido como juicio de garantas, porque su objeto fundamental

es la proteccin de las garantas establecidas en la Constitucin Poltica de los
Estados Unidos Mexicanos, en contra de la actuacin del Estado, a travs de
cualquiera de los tres poderes, independientemente de su naturaleza federal,
local o municipal.
Conforme a la invocada Constitucin,
Are 103, "Los Tribunales de la Federacin resolvern toda controversia que se

suscite:
"1. Por leyes o actos de la autoridad que violen las garantas individuales;
"11. Por leyes o actos de la autoridad federal ljue vulneren o restrinjan la soberana
de los Estados, y
"lll.' Por leyes o actos de las autoridades de stos que invadan la esfera de la
a utoridad federal"
Las bases esenciales del procedimiento del juicio de amparo estn previstas
en la propia Constitucin (artculo 107), estando su regulacin especfica en la

li\4PUGNACION El'i EL PROCEDIMIEl,,"TO REGISTRAL DE LA PROPIl:.DAD 171
Ley de Amparo, reglamentaria de los citados preceptos constitucionales, que

establece tambin la aplicacin supletoria del Cdigo Federal de Procedi-
mientos Civiles, a falta de disposicin expresa en la Ley (artculo 2)
El juicio de amparo es directo o uniinstancial, en los casos previstos en el
artculo 158 de la Ley, e indirecto o biinstancial, en los supuestos sealados en
t:l numeral 114 del mismo ordenamiento jurdico. El amparo indirecto se
interpone ante el Juez de Distrito competente y el directo ante la Suprema
Corte de Justicia de la !\jacin o ante los Tribunales Colegiados de Circuito,
contorme proceda, en los trminos de la Ley en consulta.
11. PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA PROPIEDAD
l. Definicin
"El procedimiento, en orden al Registro Pblico de la Propiedad es un

conjunto de actos, formas y formalidades de necesaria observancia para que
determinados actos jurdicos, previstos por la ley, alcancen la plenitud de sus
efectos, a travs de la publicidad registra!.
"Los actos, formas y formalidades a que aludimos, tienen su fuente inme-
diata en el Cdigo Civil y la mediata, en el reglamento correspondiente".21
Cabe recordar que "El acto de registro es, pues, un acto pblico administra-
tivo. No se trata de un acto entre particulares de Derecho Privado que quede
al arbitrio de los mismos, sino de uno realizado entre los sujetos particulares
por una parte y el Estado autoridad por la otra, en el ejercicio de las
atribuciones que como autoridad administrativa le competen; en otras pala-
bras, se trata de una relacin juridica necesaria, de Derecho Pblico, en la
cual el Estado intelViene, por medio del rgano determinado como autori-
dad competente, para satisfacer la exigencia pblica de hacer valer el derecho
derivado del acto o hecho jurdico registrado respecto a personas ajenas al
mismo,pero interesadas en sus efectos o consecuencias jurdicas, as como la
necesidad de conocer con certeza el estado o situacin jurdica legtima y
concreta de las personas y de los bienes ms importantes. Desde luego que el
acto de registro, como cualquier acto de autoridad, no debe lesionar a los
terceros que tengan mejor derecho".22
Al tratar este tema es necesario tener en mente que el Deplft"tamento del
Disrrito Federal es una dependencia del Poder Ejecutivo Federal, q~e entre
otras atribucion<;s tiene que coordinar y vigilar el cumplimiento de las
disposiciones legales y reglamentarias en materia de regisrro pblico de la
propiedad (artculo l del Reglamento Interior del Departamento del Distri-
21 COlN SMCHEZ, Guillermo. Procedim?nlO RegistraJ de la Propiedad. Segunda Edicin.

Editorial Porrua, S.A., Mx.ico, D.F . 1979. p. 76.
22 CAS"IRO MARROQUIN, Martn. Derecho de Registro. Editorial Porra, S.A., Mxico, D.F.,
1962. p. 83.

172 FLA VIO CALVAN RIVERA
10 Federal y I., 3 prrafo ltimo y 18 fraccin IV de la Ley Orgnica del

Departamento del Distrito Federal). Por otra parte, tambin debemos tener
presente que el Registro Pblico de la Propiedad, dentro de la organizacin
administrativa del pluricitado Departamento, es una Direccin General que
tiene por objeto recibir, calificar e inscribr los documentos legalmente regis-
trables (artculo 2 y 38 fraccin l del consultado Reglamento Interior).
De lo expuesto resulta incuestionable la naturaleza administrativa formal
de los actos del Registro Pblico de la Propiedad, que son tambin material-
mente administrativos al ser actos de aplicacin de las normas jurdicas para
la prestacin de un servicio pblico, no relacionado de manera inrnedita y
directa con la resolucin de litigios.
Para llegar al registro de un documento se debe seguir todo un procedi-
miento previo, regulado en nuestro caso por el Cdigo Civil para el Distrito
Federal en materia comn y para toda la Repblica en materia federal y por el
Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad del Distrito Federal.
Adems de ser una dependencia del Departamento del Distrito Federal, el
Registro Pblico de la Propiedad es una institucin jurdica que tiene por
objeto la inscripcin de los documentos que, conforme al Cdigo Civil, deben
inscribirse para que surtan todos sus efectos jurdicos frente a terceros (artcu-
los 2999, 3005, 3007 Y3008 del Cdigo Civil, en relacin con los numerales I
y 2 del Reglamento del Registro Pblico ya citados).
En este orden de ideas podemos decir que el Procedimiento Registral de la
Propiedad es el conjunto sistematizado de actos del Registro Pblico de la
Propiedad y de los particulares interesados, que tiene por objeto la ins-
cripcin de los documen10s pblicos o privados que, conforme a las disposi-
ciones del Derecho Civil y Familiar, deben inscribirse para ser oponibles a
terceros y dar seguridad jurdica a los titulares del derecho inscrito, as como a
los terceros interesados de buena fe, a quienes no podr perjudicar la falta de
registro de los documentos registrables.
2. Principios Registrales
Al eat>v1iar los principios regiattaJea IK encontramo. con <loa poocuras
extremas, una que niega en esencia su existencia y otra que exagera su
importancia y necesidad.
En la prmera tendencia ubicamos la tesis del maestro Guillermo Coln
Snchez, quien afirma "Entre los mltiples principios citados, se incluye la
legalidad, lo que, a nuestro juicio, no es del todo exacto, porque sta es por
excelencia el principio procesal, en el orden registral, puesto que, en esencia,
es la ley la que norma todos sus aspectOli y los dems principios enunciados,
no son ms que manifestaciones de la propia legalidad en actos singulares que
la naturaleza del procedimiento delllanda, de acuerdo con la particularidad
de las operaciones que se inscriben",n
1J op. Cit. p, 81.

Contrariamente a la tesis expuesta leemos que "Los preceptos del registro

pblico son un laberinto. Se refieren a una materia sumamente compleja, y
generalmente estn distribuidos con desorden y en cierta promiscuidad que
produce confusin en el jurista, y son causa de enredos y embrollos de los que
~lo puede salirse si tenemos algo que nos oriente, nos encamine, nos condu/.-
ca, por el camino de la verdad. Esa luz que nos encauza, nos la dan los
principios registrales".24
Si bien no compartimos en sus exageraciopes las dos posturas expuestas, es
necesario reconocer que los principios de referencia constituyen la sntesis
sistematizada de las bases o directrices fundamentales que rigen el procedi-
miento registral de la propiedad.
Nuestra doctrina, partiendo de la legislacin vigente sobre la materia,
acepta, por regla, la existencia de los siguientes principios registrales:
al Principio de Publicidad
"Este es el principio registral por excelencia, pues no se concibe sin el

Registro Pblico de la Propiedad"."
Consideramos que el razonamiento debe ser inverso, no puede haber
Registro Pblico" de la Propiedad, si la publicidad no es un principio rector
de esta institucin, su denominacin sera un contrasentido, una incongruen-
cia.
La publicidad est prevista claramente en el Cdigo Civil, que establece:
Art. 300 1. "El Registro ser pblico. Los encargados del mismo tienen la obliga-
cin de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que
obren en los folio::. del Registro Pblico y de los documentos relacionados con las
inscripciones que estn archivados. Tambin tienen la obligacin de expedir copias
certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro
Pblico, as como certificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que
se sealen".
Significa la publicidad registral que toda persona tiene el derecho de

enterarse de lo inscrito en el Registro Pblico de la Propiedad, siempre que lo
haga en los lugares y horarios que establezca la propia dependencia adminis-
trativa, como se precisa en los artculos 88 y 89 del vigente R~glamento del
Registro pblico de la Propiedad del Distrito Federal, publicado en el Diario
Oficial de la Federacin de fecha 5 de agosto de 1988, cuyos textos son:
Art. 88. "Los asientos del Registro son pblicos".

Art. 89. "La Oireccin General determinar las reas y horas de acceso al pblico
para consulta y trmite".
24 CARRAL \ DI.: TERESA, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registra/. Segunda Edicin.
Editorial Porrua, S.A., Mxico, D.F., 1970. p. 241.
25 Ibidem. p. 242.

La excepcin a este principio de publicidad la encontramos en cuanto al

Sistema de Indices del Registro, previsto en los articulas 29 y 30 del Regla-
mento, porque el mismo ordenamiento dispone:
Art. JI. "La informacin contenida en los ndices. se deber proporcionar al

pblico por el personal de la institucin y por los medios que determine la
Direccin General",
Es claro que en este caso no se permite la consulta directa del pblico, sino
nica y exclusivamente a travs del personal del Registro de la Propiedad y
conforme a los lineamientos establecidos por la Direccin General de la
dependencia.
Adems de la posibilidad de consultar el contenido de los asientos registra-
les, la publicidad se manifiesta a travs del derecho que tiene toda persona de
obtener copias certificadas y certificaciones de los documentos que obren en
el archivo del Registro de la Propiedad y de las inscripciones que existan o no
en la propia dependencia, como lo prev el articulo 300 I antes transcrito y lo
reitera el Reglamento de la materia que establece:
Art. 90. "Se expedir, previa solicitud, informacin certificada, completa o en 10
conducente, de los asientos que obren en el Registro Pblico.
"Tambin podrn expedirse certificaciones de existencia o de inexistencia de
asientos de cualquier clase".
La excepcin a esta regla la encontramos nuevamente en el propio ordena-

miento reglamentario para el siguiente caso
Art. 97. "No se expedirn copias certificadas ni certificaciones, respecto del conte-
nido de los ndices".
b) Principio de Oponibilidad o de Inscripcin

Nuestro sistema registral es puramente declarativo (artculo 3008 del C-
digo Civil); los derechos reales y personales se adquieren extraregistralmente,
por el mero acuerdo de voluntades entre las partes contratantes o por actos de
autoridad y la determinacin especfica de la cosa objeto del derecho; sin
embargo, la inscripcin en el Registro Pblico de la Propiedad es necesaria,
no obligatoria, para que el derecho inscrito sea oponible erga omnes, para que
todo mundo tenga noticia de l, en caso contrario, "Los documentos que ...
sean registra bIes y no se registren, no producirn efectos en perjuicio de
tercero" (artculo 3007 del Cdigo Civil).
La inscripcin es nicamente de documentos, como lo establece el articulo
3005 del Cdigo en consulta, cuyo texto es:
Art. 3005. "Solo se registrarn:

"1. Los testimonios de escrituras o actas notariales u otros documentos autnticos;
"11. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autntica;

"111. Los documentos privados que en esta forma fueren vlidos con arreglo a la
ley, siempre que al calce de los mismos haya la constancia de que el notario, el
registrador, el corredor pblico o el juez competente se cercioraron de la autentici-
dad de las firmas y de la voluntad de las partes.
Dicha constancia deber estar firmada por los mencionados fedatarios y llevar
impreso el sello respectivo"
Estas inscripciones, tambin denominadas asientos registrales, son de dife-

rentes especies, segn lo establece el artculo 39 del Reglamento del Registro,
que a la letra dice:
Art. 39. "En los tolios se practicarn los ~iguientes asientos:

"1. Notas de presentacin;
"l!. Anotaciones preventiva~;
"Ill. Inscripciones, y
"IV. Cancelaciones".
A. Notas de presentacin. El procedimiento registral se inicia con un acto

del particular interesado, del fedatario pblico que intervino o de la autoridad
competente (artculo 3018 del Cdigo Civil y 32 del Reglamento que se
consulta); este primer acto consiste en la solicitud u orden de inscripcin,
debiendo el personal del Registro elaborar inmediatamente la nota o asiento
de presentacin, que deber contener, conforme al artculo 3060 del Cdigo
invocado:
"1. La fecha y nmero de entrada;

"!l. La naturaleza del documento y el funcionario que lo haya autorizado;
"'11. La naturaleza. del acto o negocio que se trate;
"IV. Los bienes o derechos objeto del ttulo presentado, expresando su cuanta, si
constare; y
"V. Los nombres y apellidos de los interesados".
B. Anotaciones Preventivas. El pluricitado Cdigo Civil establece:

Art. 3042. "Se anotarn preventivamente en el Registro Pblico:
"1. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la constitucin
declaracin modificacin o extincin de cualquier derecho reai sobre aquellos;
"11. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes
inmuebles del deudor;
"111. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos prepara-
torios o para dar forma legal al acto o contrato conc~rtado, cuando tenga por
objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
"IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohiban la enajena-
cin de bienes inmuebles o derechos reales;
"V. Los ttulos presentados al Registro Pblico y cuya inscripcin haya sido
denegada o suspendida por el Regiotrador:

176 FIAVIO CALVAN RIVERA
"V!. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artculo

2852;
"VII. El decreto de expropiacin y de ocupacin temporal y declaracin de
limitacin de dominio de bienes inmuebles;
"VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspem.Jn
provisional o delintiva, en relacin con bienes inscritos en el Registro Pblico; y
"IX. Cualquier otro ttulo que sea anotable, de acuerdo con este Cdigo u otras
leyes",
La trascendencia jurdica de la anotacin preventiva est expresa y clara-

mente establecida en el numeral JO 17 del Cdigo, que literalmente prev:
Art. 3017. "La inscripcin deJinitiva de un derecho 4 ue haya sido anotado preventi-
vamente, surtir sus t.:fectos desde la fecha en que la anotacin los produjo"
Respecto a los datos que deben contener las anotaciones preventivas,

establece el Cdigo CiviL
Art. 3062 ... Las anotaciones preventivas contendrn las circunstancias que expresa
el artculo anterior, en cuanto resulten de los documentos expresados y, por lo
menOs, la finca o derecho anotado, la persona a quien favorezca la anotacin y la
fecha de sta.
"Las que deban su origen a embargo o secuestro, expresarn la causa que haya
dado lugar a aquellas y el importe de la obligacin que los hubiera originado.
"Las que provengan de una declaracin de expropiacin, limitacin de dominio
u ocupacin de bienes inmuebles, mencionarn la fecha del decreto respectivo, la
de su publicacin en el "Diario Oficial" de la federacin y el lin de utilidad pblica
que sirva de causa a la declaracin".
C. Asientos de Inscripcin en sentido estricto. Podemos afirmar que son las

de mayor importancia, pues sin la existencia de stos no pueden existir las
anotaciones preventivas, los asientos de cancelacin, ni las notas de presenta-
cin, salvo, en este ltimo caso, que se trate de primera inscripcin, yue slo
podr ser de dominio o de posesin de bienes inmuebles (artculo 3059
prrafo segundo del Cdigo).
Conforme a lo dispuesto por el numeral 3042 del Cdigo Civil invocado,
slo son inscribibles:
"1. Los titulados por los cuales se cree, declare, reconozca adquiera, transmita,
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesin originaria y los dems
derechos reales sobre inmuebles;
"11. La constitucin del patrimonio familiar;
"111. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un perodo mayor
de seis aos y aquellos en que haya anticipos de rentas por ms d~ tres aos; y
"IV. Los dems titulos que la ley ordene expresamente que sean registrados".

IMPUGNACION EN AL PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA PROPIEDAD 177
Las inscripciones principales, en nuestro sistema, no se hacen mediante la

transcripcin ntegra del texto de los documentos respectivos, sino nicamen-
te a travs de un extracto que debe contener los datos fundamentales; as lo
prev el artculo 3061 del Cdigo, que se transcribe a continuacin:
Art. 3061 ... Los asientos de inscripcin debern expresar las circunstancias siguien-
tes:
"l. La naturaleLa, situacin y linderos de los inmuebles objeto de la inscripcin o a
los cuales afecte el derecho que deba inscribirse, su medida superficial, nombre y
nmero si constare en el ttulo; as corno las referencias al registro anterior y las
catastrales que prevenga el reglamento;
"11. La naturaleza, extensin y condiciones del derecho de que se trate;
"111. El valor de los bienes o derechos a que se refieren las fracciones anteriores,
cuando conforme a la ley deban expresarse en el ttulo;
"IV. Tratndose de hipotecas, la obligacin garantizada; la poca en que podr
exigirse su cumplimiento, el importe de ella o la cantidad mxima asegurada
cuando se trate de obligaciones de monto indeterminado; y los rditos, si se
causaren, y la fecha desde que deban correr;
"V. Los nombres de las personas fsicas o morales a cuyo favor se haga la
inscripcin y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bienes. Cuando
el ttulo exprese nacionalidad, lugar de origen, edad, estado civil, ocupacin y
domicilio de los interesados, se har mencin de esos datos en la inscripcin;
"VI. La naturaleza del hecho o negocio jurdico; y
"VII. La fecha del ttulo, nmero si lo tuviere y el funcionario que lo haya
autorizado".
D. Asientos de Cancelacin. Son objeto de cancelacin tanto los asientos

de inscripcin, como las anotaciones preventivas y los asientos de presenta-
cin. Al proceder a la cancelacin de un asiento debe observarse lo siguiente:
Art. 3063. "Los asientos de cancelacin de una inscripcin o anotacin preventiva.

expresarn:
"1. La clase de documento en virtud del cual se practique la cancelacin, su fecha y
nmero si lo tuviere y el funcionario que lo autorice;
"ll. La causa por la que se hace la cancelacin;
"111. El nombre y apellidos de la persona a cuya instancia ocon cuyo consentimien-
to se verifique la cancelacin;
"IV. La expresin de quedar cancelado total o parcialmente el asiento de que se
trate; y
"V. Cuando se trate de cancelacin parcial, la parte que se segregue o que haya
desaparecido del inmueble, o la que reduzca el derecho y la que subsista".
Sobre esta materia agrega el numeral 87 del Reglamento:

"Las notas de presentacin se cancelarn mediante anotacin que exprese
su causa",
En forma somera dejamos expuesto lo relativo a los diversos asientos
registrales, fundamentalmente respecto de los bienes inmuebles, omitiendo

FLAVIO CALVAN RIVERA
178
hacer alusin al registro de bienes muebles y de las personas colectivas o

morales de Derecho Civil, por no ser objeto de este trabajo el estudio
minucioso del principio registral de inscripcin, tambin conocido como de
oponibilidad.
e) Principio de Especialidad o de Determinacin
"'La publicidad registral exige determinar con precisin el bien objeto de los
derechos. Quizs esa designacin -Principio de Determinacin- sera mas
correcta que la que se usa de "especialidad', que naci como oposicin o
reaccin contra la "generalidad' de las hipotecas".26
En aplicacin de este principio, en la inscripcin se deben anotar con toda
precisin los datos caractersticos del bien inscrito, que sirvan para identifi-
carlo individualmente; la naturaleza del derecho inscrito y sus circunstancias
particulares; los nombres y dems datos generales de las personas fsicas que
hayan intervenido como causantes o causahabientes; la naturaleza del hecho
o acto jurdico que motiva la inscripcin y los datos individuales del docu-
mento inscrito (articulo 3061 y 3070 del Cdigo Civil, 63, 67 Y 69 del
Reglamento).
La determinacin o especialidad es tiljurdica y econmicamente, porque
impide que un mismo bien aparezca inscrito en dos o mas ocasiones a favor de
diferentes personas y con el mismo derecho real, o bien que no sedeterrnine la
cuanta o proporcin de la deuda cuyo pago se garantiza con el bien
registrado.
d) Principio de la Fe Pblica Registral
Este principio tiene como contenido fundamental considerar que lo inscri-

to en el Registro Pblico de la Propiedad es la verdad histrica y formal
respecto del bien o derecho registrado y que, por tanto, el titular registral est
legitimado registralmente para enajenar o gravar ese derecho. Tambin da
origen este principio a la buena fe registral, que es la confianza que todo
tercero puede tener en los datos objetivos que aparecen en el Registro, por ser
coincidentes con la precitada verdad histrica.
Nuestra vigente legislacin civil ha hecho nugatorio este principio registral,
pues el artculo 3010 en su primera parte slo establece que:
.. El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma

expresada pOI' el asiento respectvo".
La existencia del derecho registrado no es una verdad incontrovertible,

sino una mera presuncin que admite prueba en contrario, por tanto, el
2(, CARRAL y /.)fo T/:R/:SA, Op. eil. p. 244.

IMPUIJNAC{(),\ tA t I PROctDIMItNTO REIJISTRAL DE LA PROPIEDAD 179
titular de ese derecho inscrito ya no goza de absoluta legitimacin registral y,

en consecuencia, queda sin proteccin jurdica el tercero adquirente de buena
fe, lo que se hace evidente con la lectura del numeral 3009 del consultado
Cdigo Civil, que es al tenor siguiente:
Art. .1009. "1:.1 Regi~tro protege los derechos adqUIridos por tercero de buena fe,
una Ve! inscritos aunque dcspu~ se anule o resuelva el derecho del otorgante,
excepto cuando la causa de nulidad resulte claramente del mismo registro. Lo
dispuesto en este artculo no se aplicar a los (ontratos gratuitos, ni a los actos o
contratos que se ejecuten u otorguen \iolando la Ley".
Si la presuncin de certeza no se aplica en favor de los adquirentes de buena

re,pero a ttulo gratuito y tampoco en favor de quienes adquieren a ttulo
oneroso, si el acto o contrato respectivo est afectado de nulidad por no
reunir alguno de los requisitos de validez, siendo contrario en consecuencia a
una norma jurdica, cabe preguntar Existe actualmente el principio de te
pblica registral'? En favor de 4uien se aplica?
Queden pendientes las respuestas para otro estudio.
e) Principio del Tercero Registral
Tercero n:gistral no es en general "cualquier persona que no haya interveni-

do ni personalmente ni por medio de representante en el acto jurdico inscrito,
que es el caso de los acreedores quirografarios, sino que la calidad de tercero
registral requiere, adems de lo anterior, haber adquirido la propiedad u otro
derecho real sobre el bien inmueble materia de la inscripcin. Unicamente a
estos terceros y no a aquellos otros terceros, no puede perjudicar el acto o
ttulo no inscrlo"J:'
f) Principio del Consentimiento
Un asiento no puede ser corregido, modificado o cancelado, sino con la

autorizacin del titular del derecho inscrito, salvo que se haga en cumplimien-
to de una orden de autoridad competente. La autorizacin puede ser expresa
o tcita, esta ltima se da cuando el derecho registrado es enajenado, limitado
o gravado por un acto jurdico realizado por el titular registral, pues e.l hecho
de firmar el documento que contiene ese acto significa que autoriza la
cancelacin o la modificacin del asiento registral en que aparece inscrito su
derecho.
La excepcin a esta regla la encontramos en el artculo 3030 del Cdigo
Civil, que es a la letra:
'" SAl\l HU Ml:DAL, Ramn. Ve IU.\' ContralO.\' Civife.\. Octava Edicin. Editorial Porra,
S.A., Mxico, D.I--., 1986. p. 555.
ISO FLAV/O GALVAN RIVERA
Art. 3030. "Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por consentimiento

de las personas a cuyo favor estn hechas o por ordenjudicial. Podrn no obstante
ser canceladas a peticin de parte, sin dichos requisitos, cuando el derecho inscrito
o anotado quede extinguido por disposicin de la ley o por causas que resulten del
ttulo en cuya virtud se practic la inscripcin o anotacin, debido a hecho que no
requiera la intervencin de la voluntad".
g) Principio de Tracto Sucesivo o Continuo

El registro debe contener la historia ininterrumpida del derecho inscrito, de
tal suerte que la nueva inscripcin que se realice sea causa de cancelacin de la
anterior; adems, esta cancelacin no puede efectuarse en tanto no sea el
antecedente inmediato de la nueva inscripcin.
El cumplimiento estricto de este principio trae como consecuencia que las
inscripciones estn eslabonadas cronolgicamente y que, por tanto, un mis-
mo derecho, sobre el mismo bien, no pueda aparecer registrado simultnea-
mente en favor de dos o ms personas, salvo cuando se trate de cotitulares del
derecho (artculo 3019 del Cdigo Civil).
La excepcin a este principio la constituye la primera inscripcin, es decir,
la inmatriculacin, que es la incorporacin de un bien al sistema registral, ya
sea por registrar la posesin originaria o la propiedad por primera ocasin
(artculos 3019, 3046 Y 3059 del Cdigo Civil).
h) Principio de Prioridad
El enunciado principio nos recuerda el viejo aforismo latino "priortempo-
re, potior iure" (el que es primero en tiempo, es primero en Derecho).
Solo "puede concebirse este principio, por la posibilidad que se da, de que
existan dos o ms ttulos contradictorios. La contradiccin puede ser de dos
tipos: A. Porque se trate de dos derechos cuya coexistencia sea imposible:
verbi gracia, dos ventas de una misma cosa. Estamos en presencia aqu, de un
caso de impenettabilidad o de precIusin registtal; B. Que se ttate de derechos
que aunque pueden coexistir, exijan un puesto diferente, como por ejemplo
dos hipotecas sobre una misma cosa. La coexistencia, aqu, s es posible, pero
en orden diferente, que se llama rango".2~
La prioridad que nos ocupa es de naturaleza registral y no en cuanto a la
fecha de la celebracin o realizacin del acto constitutivo o traslativo del
derecho real.
Esta prioridad no se determina por la inscripcin misma, sino por el orden
cronolgico de .ingreso del documento respectivo a la oficina del Registro
Pblico de la Propiedad, tomando en consideracin, en su caso, la hora de
presentacin y el orden numrico correspondiente (artculos 3013, 3015 Y
3044 del Cdigo Civil).
2~ CARRAL 'r' DE TERESA, Op. Cit. p. 247.

JAJPCG,\AC/O ..\' FS fJ I'IUJCLD1.\.I1L\ TO RFGISTRAI. in LA PROPlf.."lJAD ?-JI
De gran importancia e~ en este sentido la existencia de las anotaciones

preventivas y de los avisos "pn:preventi\os ", pues en estos supuestos, si se
cumplen todos los requi~ito~ legalmente establecidos, la prioridad no se
determina por el orden de presentacin de los documento~ a inscribir, sino
por el de la fecha en que se hace la anotacin respectiva (artculo.'l30 13, 3015,
3016,3043,3044 Y 3045 del Cdigo en consulta).
i) Principio de Rogacin
Consiste en la necesidad de solicitar o de ordenar en su caso, el particular

interesado, el fedatario que haya intervenido en la formalizacin del acto
jurdico respectivo o la autoridad judicial o administrativa correspondiente,
la inscripcin o anotacin que se considere procedente. El Registro Pblico
de la Propiedad no est Jacultado para actuar de oficio (artculos 301 g del
Cdigo Civil y n del ya citado Reglamento del Registro).
Esta peticin o rogacin actual siempre debe ser expresa, por escrito, y en
las formas impresas aprobadas por la Direccin General del Registro Pblico
de la Propiedad del Distrito rederaL
Enneccerus, Kipp y Wolff comentan al respecto que "en principio, la
funcin del Juez del Registro Inmobiliario es exclusivamente rogada.
Aunque l sepa que el registro, por ejemplo, por defuncin del propietario
inscrito, es inexacto, y" aunque conozca quines son los titulares actuales, por
ejemplo, los herederos, no puede inscribirlos de oficio no puede rectificar el
registro sino en virtud de una instancia".:'!
Por lo que hace a los particulares, el principio de rogacin no es sino una
manifestacin del derecho de peticin, previsto en el artculo g Constitucio-
nal, que establece el imperativo a cargo de la autoridad de resolver por escrito
y notiticar al peticionario esa resolucin.
En el procedimiento registral, la resolucin puede ser en ~l sentido de
ordenar se efecte el respectivo asiento registral o denegar o suspender el
registro, si as procede legalmente.
Jl Principio de Calificacin o de Legalidad
Aceptamos como verdad incontrovertible que el objeto del Registro Pbli-

co de la Propiedad es otorgar seguridad jurdica a quienes adquieren derecho
sobre los bienes incorporados a esta institucin, evitando con ello hechos
ilcitos de graves consecuencias jurdicas y econmicas.
Para lograr plenamente esta seguridad es de gran relevancia el principio
registral enunciado en este inciso, cuyo contenido difiere segn el sistema
registral de que se trate, as como del ordenamiento normativo aplicable.
:'~ Tratado de Derecho C,vil. lomo 111. Volumen Pnmero. Segunda EdICin. Bosch Ca.'>a
Editorial. Barcelona, Espaa, 1951. p. 156.
182 FLAVIO CALVAN RIVERA
La calificacin e~ el anlisis jurdico que del documento presentado para su

registro (anotacin, inscripcin o cancela cin), debe efectuar el registrador,
bajo su estricta responsabilidad, a fin de resolver si procede el registro
solicitado o bien si debe suspenderse o denegarse, segn se desprenda de su
forma y de su contenido (articulo 3021 del Cdigo Civil, 14 fraccin 1,36 Y37
del Reglamento del Registro).
La funcin calificadora del registrador se ve limitada cuando el asiento
registral es ordenado por una autoridad judicial o administrativa, pues en este
supuesto debe hacer del conocimiento del Area Jurdica del Registro la causa
que impide.cumplir la orden y sta deber comunicarlo a la citada ordenado-
ra; si la autoridad reitera su orden, en los mismos trminos, el asiento registral
se debe efectuar, anotando el hecho de referencia en el asiento correspondien-
te (articulo 38 del Reglamento).
Cabe sealar que, en nuestra vigente legislacin, el principio de calificacin
o de legalidad abarca incluso el area fiscal, en cuanto que el registrador debe
determinar, tambin bajo su responsabilidad, el monto de los derechos que
debe pagar el interesado por el servicio pblico solicitado al Registro Pblico
de la Propiedad (artculo 14 fraccin 11 del Reglamento).'
111. MEDIOS DE IMPUGNACION EN EL PROCEDIMIENTO

REGISTRAL DE LA PROPIEDAD
1. Suspensin y Denegacin de Registro
Hemos dicho que, aplicado el principio de calificacin registral, el registra-

dor puede emitir tres tipos de resoluciones, bien puede ordenar se haga el
asiento registral solicitado o que se niegue o se suspenda, como lo establece el
articulo 3021 del Cdigo Civil, que es al tenor siguiente:
Art. 3021. "Los registradores calificarn bajo su responsabilidad los documentos

que se presenten para la prctica de alguna inscripcin o anotacin, la que
suspendern o denegarn en los casos siguientes;
"1. Cuando el ttulo presentado no sea de los que deben inscribirse o anotarse;
"11. Cuando el documento no revista las formas extrnsecas que establezca la ley;
"Jl1. Cuando los funcionarios ante quienes se haya otorgado o rectificado el
documento': no hayan hecho constar la capacidad de los otorgantes o cuando sea
notoria la incapacidad de stos;
"1 V. Cuando el contenido del documento sea contrario a las Leyes prohibitivas o de
inters pblico;
"V. Cuando haya incompatibilidad entre el texto del documento y los asientos del
registro;
"VI. Cuando_ no se individualicen los bi,. tes del deudor sobre los que se constituye
un derecho real, o cuando no se fije la cantidad mxima que garantice un gravamen

IMPCGAAC/ON E,\ L PROCEDIMIENTO REGISTRA/. DE LA PROPIEDAD 183
en el caso de obilgacioncs de monto indeterminado, salvo los casos previstos en la

ltima pa rte del artculo JO 1I , cuando se den la~ bases pa ra determinar el monto de
la obligacin garantizada; ~
"V 11. Cuando lalte algn otro n:l{uisito ljuc deba llenar el documento de acuerdo
(on el Cdigo u otras leyes aplicables "~o
a) Suspensin del Registro
De la ... hiptesis contenidas en el artculo 3021 en estudio, slo procede la

suspensin dt:l registro solicitado "en los casm. <...k omisiones o defectos
subsanables" (artculo 36 prrafo segundo in tille del Reglamento).
Para poder subsanar e.')tas omisiones o defectos, el interesado tiene el plazo
de diez das hbiles, contados a partir de la fecha en que el acuerdo correspon-
diente es publi{.:ado en la Gaceta Oficia! del Departamento del Distrito
h:deral (artculos 3 fraccin V y 36 prrafo ~egundo del Reglamento).
Un caso e~pecial de omisin que motiva la ~u~pensin del registro est
previsto en el ordenamiento reglamentario ya invocado, que e~tablece:
An. 37. "Cuando se tratc de omi~iones subsanables motivadas por la lalta de

ct:rtJlicados u otras constancia~ que debiendo ser expedidas por alguna autoridad,
no lo sean con la dehida 0POI turlldad, y siempre )- cuando se acredite de manera
fehaciente qut: ~c present la solH.:itud y se cubneron los derechos correspondien-
te~ a la~ constanCJa~ laltantes, el regIstrador praC\lcar una anotacin preventiva
del documento de L/uc se trate. con t:xpresn de las observaciones del caso.
Subsanado el de!ccto que moti\ la anotacin, se inscribir e! documento en la
parte corre~pondicnte de! 10110, sin perjuicio de la prelacin adqUIrida '".
b) ,,"egativa de Registro
Si las omisiones o detectos apreciados al calil car los documentos presenta-

dos por el interesado no son subsanables, el registrador denegar el registro
solicitado (artculo 36 prrafo segundo in fine del Reglamento).
2. Rectificacin de Asientos Registrales
Es verdad no controvertida que todo producto humano est alejado de la

perfeccin y que, por tanto, puede tener errores, algunos de los cuales son
susceptibles de correccin o rectificacin, esto es, de reducir la cosa a la
exactitud que debe tener.
Dentro del procedimiento registral de la propiedad tambin pueden come-
terse errores susceptibles de enmienda, a fin de perfeccionar el asiento regis-
tral y, con ello, restablecer formalmente la verdad histrica; tales errores son:
materiales y de concepto (artculo 3023 del Cdigo Civil).
a) Error Material
Nuestro Cdigo Civil consultado nos proporciona la siguiente definicin

legal:
Art. 3024. "Se entender que se comete error material cuando se escriban unas
palabras por otras, se omita la expresin de alguna circunstancia o se equivoquen
los nombres propios o las cantidades al copiarlas del ttulo, sin cambiar por eso el
sentido general de la inscripcin ni el de alguno de sus conceptos".
A lo anterior agrega el Reglamento del Registro Pblico:
Ar. 76. "Se considera error material, adems de los casos que seala el artculo 3024
del Cdigo Civil, la prctica de un asiento, en parte o espacio distinto del que
corresponda en el folio respectivo. En este caso, la rectificacin procede de oficio y
se realizar cancelando el asiento errneo y trasladndolo al lugar que deba
ocupar".
Para corregir los errores materiales se deben tener a la vista los documentos
correspondientes, independientemente del protocolo, archivo o expediente
del que procedan, salvo que los datos correctos se desprendan de los propios
asientos registrales relacionados con el que contiene el error material (artculo
74 del Reglamento).
b) Error de Concepto
Al respecto establece el Cdigo Civil:
Art. 3025. "Se entender que se comete error de concepto cuando al expresarenla
inscripcin alguno de los contenidos en el ttulo se altere o varie su sentido porque
el registrador se hubiere formado unjuicio equivocado del mismo, por una errnea
calificacin del contrato o acto en l consignado o por cualquier otra circunstan-
cia".
Tambin en esta materia agrega el Reglamento un caso especial de error de

concepto, que se da cuando el respectivo asiento registral no fue firmado por
el registrador que la hizo y que ha cesado en el ejercicio de este encargo, si el
que lo sustituye se niega a firmar por considerar que el asiento no se practic
en forma correcta (artculos 3067 del Cdigo Civil y 52 del Reglamento).
El error de concepto slo podr rectificarse si existe unanimidad de volun-
tades de todos los interesados en el acto o hecho jurdico registrado; de no
existir este acuerdo unnime, la rectificacin se podr hacer exclusivamente
por orden judicial (artculo 3026 del Cdigo Civil). La excepcin a esta regla
se da en el caso especial de bienes que pertenecen en comn a los cnyuges
casados bajo el rgimen de sociedad conyugal y que en el Registro Pblico
aparecen inscritos nicamente a nombre de alguno de ellos; en este supuesto
la rectificacin puede ser solicitada por cualquiera de los cnyu,ges e incluso
por cualquier interesado (artculo 3012 del Cdigo).
IMPUGNAC/ON EN EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA PROPIEDAD 185
Para proceder a la rectificacin el solicitante debe exhibir el documento

registrado, si fuere el correcto o el que lo rectifique, si el error obedece a la
redaccin vaga, ambigua o inexacta del aludido documento registrado; tra-
tndose de los bienes comunes de los cnyuges deber anexarse el documento
con el que se acredite la sociedad conyugal (artculos 3026 prrafo ltimo del
Cdigo Civil y 75 del Reglamento).
Como en el procedimiento registral de la propiedad est prohibido borrar,
testar o hacer alteracin alguna para enmendar los errores cometidos, la
rectificacin debe hacerse mediante un nuevo asiento registral, cancelando la
errnea. Tambin deben rectificarse todos los asientos relacionados con el
equivocado y que contengan el mismo error (articulas 48 y 77 del Regla-
mento.
3. Nulidad de los Asientos Registrales
Con una redaccin desafortunada, en el prrafo segundo del articulo 3067

se establece la posibilidad de anular los asientos registrales. El citado precep-
to del Cdigo Civil es el tenor siguiente:
"Los asientos podrn anularse por resolucin judicial con audiencia de los interesa~
dos, cuando substancialmente se hubieren alterado dichos asientos, as como en el
caso de que se hayan cambiado los datos esenciales relativos a la finca de que se
trate, o a los derechos inscritos o al titular de stos, sin perjuicio de lo establecido
respecto a la rectificacin de errores, inexactitudes u omisiones",
4. Inmatriculacin Administrativa o Judicial
No obstante que el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Espao-

la no contiene la voz ""inmatriculacin", el legislador la usa y define en nuestro
Cdigo Civil en la forma siguiente:
Art. 3046. "La inmatriculacin es la inscripcin de la propiedad o posesin de un

inmueble en el Registro Pblico de la Propiedad, que carece de antecedentes
registrales ... ",
Debemos aclarar que la posesin inscribible a travs de la inmatriculacin

es nicamente la originaria y no la derivada, que no es apta para prescribir
(artculos 790, 791, 826 y 1151 fraccin 1 del Cdigo Civil).
La incorporacin de un inmueble al sistema registral de la propiedad
puede ser por resolucin judicial o administrativa (artculo 3046 prrafo
tercero). El procedimiento del primero est previsto fundamentalmente en el
Cdigo de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal; sin embargo,
tambin deben tenerse presentes las disposiciones relativas contenidas en el
Cdigo Civil y en el Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad,
106 FLAV/O CALVAN RIVERA
vigentes ambos en el propio Distrito Federal. La inmatriculacin administra-

tiva, en cambio, se rige esencialmente por lo previsto en los dos ordenamien-
tos jurdicos mencionados en ltimo trmino y slo supletoria mente por el
Cdigo Procesal en cita (artculos 3046 al 3058 del Cdigo Civil. 106 all13 del
Reglamento, 893 al 900 y 927 al 931 del Cdigo de Procedimientos Civiles).
El resultado del procedimiento de in matriculacin puede ser favorable o no
a los interese& del promovente; en el primer caso se ordenar la inscripcin
correspondiente en el Registro Pblico de la Propiedad y se denegar en el
segundo supuesto.
5. Calificacin Fiscal
Hemos sealado con antelacin que es facultad del registrador determinar

en cantidad lquida, bajo su responsabilidad y con estricto apego a las
disposiciones aplicables, el monto de los derechos que se deben pagar por la
prestacin del servicio registral respectivo (artculo 14 fraccin 11 del Regla-
mento).
Esta calificacin fiscal puede ser aceptada o rechazada porel solicitante del
servicio; en el primer supuesto pagar el crdito correspondiente y, en la
segunda hiptesis, estar en aptitud de recurrir dicha liq uidacin.
6. Medios de Impugnacin
En los puntos precedent~s de este apartado lll, hemos sealado los diversos
supuestos que pueden motivar la interposicin de los medios de impugnacin,
previstos en contra de los actos o resoluciones del Registro p. blico de la
Propiedad. Estos medios de defensa son los siguientes:
a) Recursos Administrativos en el Cdigo Civil
De manera asistemtica, dispersa e incompleta, en el Cdigo Civil vigente

en el Distrito Federal Se establece un recurso administrativo genrico y sin
denominacin, que procede en contra de la calificacin registral efectuada
por el registrador y que motiva la resolucin denegatoria o suspensiva del
registro solicitado.
Al respecto establece el Cdigo invocado:
Art. 3022. "La calificacin hecha por el registrador podr recurrirse ante el
Director del Registro Pblico ... ".
El mismo medio de impugnacin es procedente en contra de la resohlcin

del registrador que deniega la rectificacin de un asiento registral, como se
establece expresamente en el prrafo penltimo del artculo 3026 del Cdigo,
cuyo texto seala:
/MPUG.NAC/OA' Elli EL PROCED/MIDVTO R/~'G'/STRAL DI:: I.A PROPIUJAD IS7
"En caso de que el registrador se oponga a la rectificacin se observar lo dispuesto

en el artculo 3022".
Con lamentable tcnica legislativa ha quedado previsto el referido recurso

administrativo, omitiendo sealar el legislador los requisitos de fondo y de
forma que debe cumplir el recurrente; por otra parte, no determina quin est
legitimado para interponer este medio de defensa; tampoco prev el procedi-
miento para tramitar y resolver el recurso; inclusive omite precisar el plazo
dentro del cual se debe hacer valer el recurso.
Ante esta deficiente situacin slo queda acudir al Reglamento del Regis-
tro Pblico de la Propiedad y a los principios generales del Derecho, confor-
me a lo dispuesto por el prrafo ltimo del artculo 14 Constitucional y porlos
numerales 18, 19 Y 20 del invocado Cdigo Civil,
b) Recursos Administrativos en el Reglamento
En el vigente Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad del Distrito

Federal,publicado en el Diario Oficial de la Federacinel5de agosto de 1988,
se establece un doble recurso administrativo de inconformidad, procedente
uno ante al Area Jurdica de la citada dependencia y ante el Director General
del Registro el otro, como exponemos en las lneas siguientes.
A. Recurso de Inconformidad en el Area Jurdica
El prrafo segundo del artculo 36 del Reglamento dispone que la resolu-

cin del registrador, por la que deniegue o suspenda el registro solicitado,
debe ser remitida, con el documento y anexos correspondientes, al Area
Jurdica del Registro, a fin de que a partir de su publicacin en la Gaceta
Oficial del Departamento del Distrito Federal, "el interesado cuente con diez
das h4biles para subsanar las irregularidades sealadas o recurra ladetermi-
nacin efectuada",
Este medio de impugnacin es el recurso de inconformidad, previsto de
manera genrica en el numeral 114 del Reglamento, estando regulado de
manera asistemtica e incompleta en los articulos 8 fraccin 111, 103, 104 Y
105 del propio ordenamiento reglamentario; que incurre en las deficiencias
sealadas en el prrafo final del inciso a) del punto 6 que se desarrolla, salvo el
sealamiento del plazo para interponer el medio de defensa, que es de diez
das hbiles.
La resolucin del Area Jurdica' puede ser en el sentido de revocar, modifi-
car o confirmar la resolucin del registrador; si la modificacin es favorable a
las pretensiones del interesado o si se revoca el acto cuestionado, .I se ordenar
la inmediata reposicin del procedimiento registral, sin perjuicio del derecho
de prelacin adquirido" (artculos 104 y 105 del Reglamento).
FLAVIO CALVAN RIVERA
Tratndose de la resolucin negativa del registrador, ante la solicitud de

rectificacin de un asiento registral, tambin procede el recurso administrati-
vo que se estudia, que es procedente asimismo en contra de la determinacin
del crdito fiscal, que por concepto de derechos debe pagar el interesado
(artculo 118 del Reglamento).
B. Recurso de Inconformidad ante el Director General del Registro Pblico
Si la resolucin del Area Jurdica, dictada al resolver el recurso de incon-

formidad interpuesto en contra de una denegacin de registro o de rectifica-
cin del asiento registral o de una suspensin de registro o de la determinacin
liquida de los derechos a pagar porel servicio solicitado, es conformatoria o si
modifica la recurrida en contra de las pretensiones del interesado, ste podr
hacer valer un segundo recurso de informidad, pero ahora s ante el Director
General del Registro Pblico de la Propiedad (articulos 115, 116, 117 Y 118
del Reglamento), dando cumplimiento as a lo previsto en el Cdigo Civil
(artculos 3022 y 3026).
En este aspecto dispone el invocado Reglamento:
Art. 115. "Si el rea jurdica confirma la resolucin suspensiva o denegatoria del
registrador y el interesado manifiesta su inconformidad, el servidor pblico que
conozca del asunto, dar entrada al recurso de inconformidad que se substanciar
ante el Director General en la forma y trminos previstos por el artculo siguiente y
ordenar, a instancia del recurrente, que se practique la anotacin preventiva a que
se refiere el artculo 3043, fraccin V del Cdigo Civil, todo lo cual se publicar en
la seccin de la Gaceta, relativa al boletn registrar'.
El relacionado artculo siguiente no subsana todas las deficiencias Que

hemos sealado con antelacin, pero supera algunas, como es el plazo concedi-
do al interesado para expresar su inconformidad y la forma genrica de
hacerlo; lemos p.ues el:
Art. 116. "El Director General conocer del recurso, que puede ser interpuesto en
forma verbal de inmediato o por escrito en un plazo no mayorde cinco das hbiles
contados a partir de la publicacin a que se refiere el artculo anterior. El Director
General resolver el recurso dando por terminada la instancia".
Si este recurso es resuelto favorablemente a los intereses del recurrente, el

registrador deber efectuar el asiento registral o la rectificacin solicitada o
corregir el crdito fiscal determinado por concepto de derechos; en caso
contrario, el documento quedar a disposicin del solicitante. previa la
cancelacin del asiento de presentacin o, si sta es la hiptesis, quedar firme
la cuantificacin de los derechos que se deben pagar para proced~ al registro
correspondiente (artculos 117 Y 118 del Reglamento).
IMPUGNACION EA' EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA PROPll:DAD IX9
c. Una Revisin de Oficio
Como un lamentable resabio del abrogado Reglamento del 16 de abrilde

1980, publicado en el Diario Oficial de la Federacin de fecha 6 de mayo del
mismo ao, en el vigente Reglamento conservamos una revisin de oficio,
segn leemos en su artculo 78, que es el tenor siguiente:
Are 78. "Si el registrador se rehusare a practicar alguna rectificacin por conside-
rar que no existen los elementos suficientes para proceder a ella, turnar de oficio el
asunto al rea jurdica para que determine lo procedente".
Mayor confusin no es posible!

Todos sabemos que todo acto de autoridad debe estar motivado y funda-
mentado; si la negativa de rectificacin est motivada en la insuficiencia de
elementos para que proceda, Qu procedimiento debe respetarse? La revi-
sin de oficio o el recurso de inconformidad ante el rea jurdica? Proceden
ambos simultneamente? Es facultad del Area Jurdica optar por la revisin
oficiosa o por el recurso de inconformidad? Esta opcin puede ser ejercida
por el interesado?
Estas y muchas otras interrogantes pueden formularse, lo recomendable es,
para evitar sorpresas desagradables, interponer el "'recurso de inconformi-
dad" antes mencionado.
e) Juicios Administrativos
Dada la naturaleza del Registro Pblico de la Propiedad (supra 11. l.), en

contra de las resoluciones definitivas que dicte procede el juicio de nulidad
ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrito Federal (supra
1. 3.b). A.), que no detallamos en este trabajo por no ser nuestro objetivo
principal.
Afrontando el peligro de ser reiterativos queremos precisar que este juicio
administrativo procede en contra de las resoluciones dictadas por el Director
General del Registro Pblico de la Propiedad al resolver:
A. El recurso de Inconformidad en materia de rectificacin de asientos
registrales.
B. El Recurso de Inconformidad en cuanto a la suspensim y a la denega-
cin del regiiitro solicitado.
C. El recurso de Inconformidad respecto a la determfnacin lquida de los
derechos a pagar por la prestacin de los servicios pblicos a cargo del
Registro.
D. La solicitud de inmatriculacin administrativa, si no hubiere mediado la
oposicin de un tercero (artculo 113 del Reglamento).
Tambin procede este juicio para anular un asiento registral, si la causa de
nulidad es imputable al Registro y no emana de la nulidad del documento
registrado o del acto jurdico en l contenido (artculo 3067 prrafo segundo

del Cdigo Civil).
Cabe selalar que aun cuando el prrafo segundo del artculo 3022 del
Cdigo alude expresamente a una orden de "autoridad judicial". para los
casos sealados en los puntos A, B Y C que preceden, ello obedece a que en
1928 no exista el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Distrit ..
Federal, rgano administrativo competente a partir de 1971 para conocer ~
resolver las controversias que se susciten entre las autoridades del Departa-
mento del Distrito Federal y los particulares (artculos l y 21 de la Ley de
dicho Tribunal).
d) Juicios Judiciales
Los juicios seguidos ante el Poder Judicial, en materia registral de la

propiedad, los podemos clasificar en procesos del orden comn y juicios
federales.
A. Juicios del Orden Comn
Hemos dicho que en materia de correccin de errores de concepto, el

registrador slo podr enmendar el asiento registral si existe el acuerdo
unnime de todos los interesados; en caso contrario, quienes pretendan
obtener la enmienda debern solicitar la correspondiente declaratoria al juez
civil o al juez mixto de paz, segn corresponda por cuanta (artculos 1, 54 Y
97, de la Ley Orgnica de los Tribunales de Justicia del Fuero Comn del
.Distrito Federal).
En este supuesto ser parte demandada el Director General del Registro
Pblico de la Propiedad, en el mismo juicio en el que se demande a quienes se
opongan a la rectificacin (artculo 3010 prrafo segundo del Cdigo).
Es improcedente en esta hiptesis el juicio administrativo, porque no se
impugna un acto emitido por el Registro Pblico, sino la oposicin imputable
a los otros interesados en el asiento registral que se pretende enmendar; al ser
particulares los demandados principales el juicio es de naturaleza civil y no
administrativa.
Tambin es procedente el juicio judicial si se demanda la nulidad de un
asiento registral, cuando es alterado o se cambian los datos esenciales relati-
vos al inmueble o a los derechos inscritos o a los titulares registrales. siempre
que esta alteracin o cambio substancial no sea rectificado oportunamente y
no sea imputable exclusivamente al registrador. sino a la nulidad del docu-
mento registrado o a la nulidad del acto jurdico en l contenido (articulo
3067). En esta hiptesis se demandar al particular o fedatario pblico que
haya dado causa a la nulidad y al titular del Registro Pblico de la Propiedad
(artculo 3010 prrafo segundo del Cdigo Civil).
I:HPLCiNA('JUA' l:.A EL PROCl:.DIMIEIVTU REGISTRAL Di: LA PROPIEDAD 191
B. Juicio de Amparo
Procede en contra de la~ sentencias que emitan el Tribunal de lo Contencio-

so Administrativo del Distrito Federal, los Juzgados Civiles, los Jueces de
Paz o las Salas del Tribunal Superior de Justicia, en la esfera de su correspon-
diente competencia, segn sea el caso particular.
Inclusive es procedente eljuicio de garantas en contra de la resolucin del
Registro Pblico de la Propiedad, sin necesidad de agotar los recursos
administrativos ni los juicios previos, si carece de la debida fundamentancin,
segn lo previsto en el prrafo segundo de la fraccin XV del artculo 73 de la
Ley de Amparo.
En esta forma somera quedan expuestos los medios de impugnacin, que
puede hacer valer todo interesado en el procedimiento registral de la propie-
dad, siempre que est legitimado para ello.
IV. REFLEXIONES Y COMENTARIOS
l. Denominacin del Recurso
No obstante que el Cdigo Civil omite dar una denominacin especfica al

recurso administrativo previsto en materia registral, el Reglamento lo deno-
mina indebidamente recurso de "inconformidad ", a pesar de que esta voz es
inexistente en el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, siendo la voz
"disconformidad" la correcta para denotar la oposicin a una determinada
manifestacin de voluntad, ya sea de un particular o de una autoridad; en
consecuencia, si se hubiere querido usar la palabra aludida, lo correcto
hubiera sido denominarlo "recurso administrativo de disconformidad".
Sin embargo, como el Cdigo establece que el recurso debe interponerse
ante el Director del Registro, en contra de los actos de los registradores, lo
correcto es denominarlo "recurso administrativo de revisin", por ser el
superior jerrquico quien debe realizar la actividad de reexaminar el acto
cuestionado y modificarlo o revocarlo, en caso de ser contrario a derecho,
confirmndolo cuando encuentre que est ajustado a los ordenamientos
jurdicos aplicables.
2. Plazo para Interponer el Recurso
Tambin cabe sealar que el Cdigo Civil no establece plazo alguno en

favor de los interesados para interponer el recurso administrativo; en cambio,
establece el Reglamento que deber hacerse valer dentro del plazo de 5 das
hbiles, computados a partir de la publicacin de la resolucin impugnada en
la Gaceta Oficial del Departamento del Distrito Federal, seccin del boletn
registral, lo que significa que establece un lmite no previsto en el Cdigo y si
bien, desde el punto de vista prctico, es conveniente y congruente con todo
procedimiento, tambin es verdad que el plazo de interposicin del recurso

debe ser previsto por el rgano legislativo en la Ley reglamentada.
3. Un Recurso Intermedio
Por otra parte, entre el registrador y el Director General del Registro, el

Reglamento ha creado un recurso intermedio de inconformidad(supra 11I. 6.
b). A.), no previsto en el Cdigo y que se debe interponer ante el Area Jurdica
del Registro Pblico de la Propiedad, el que en su oportunidad emitir la
resolucin respectiva, que podr ser impugnada ante el Director General de la
dependencia, a travs de otro recurso de inconformidad interpuesto dentro
del aludido plazo de cinco das hbiles.
4. Ampliacin de la Procedencia del Recurso
Aunado a lo anterior, el ya analizado doble recurso de inconformidad es

procedente en contra de la determinacin lquida de los derechos que debe
pagar el usuario del servicio prestado por el Registro Pblico, conforme a lo
previsto en el artculo 118 del Reglamento, sin que este medio de impugnacin
est previsto en el Cdigo, siendo creacin exclusiva del propio Reglamento
que se comenta.
5. Una Revisin de Oficio
Finalmente debe decir.e que en el pluricitado Reglamento se establece una

revisin oficiosa, para el caso de que el registrador considere que no existen
elementos suficientes para proceder a la rectificacin del asiento registral que
se hubiere solicitado, situacin que es igualmente contraria a Derecho, por no
estar prevista en el Cdigo reglamentado (supra 11I. 6. b). C.).
6. Inconstitucionalidad del Reglamento
En primer trmino debemos recordar que el Reglamento del Registro

Pblico de la Propiedad del Distrito Federal fue expedido por el Titular del
Ejecutivo Federal, en el ejercicio de las facultades que le confiere el artculo
89, fraccin 1, de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos;
en consecuencia, debe cumplir con las caractersticas propias de los reglamen-
tos heternomos, es decir, de aquellos que tienen como finalidad proveer en la
esfera administrativa a la exacta observancia de un ordenamiento jurdico
expedido por el Poder Legislativo.
En este sentido cabe sealar que, no obstante queel reglamento administra-
tivo es un conjunto de normas jurdicas que reunen todas 1"" caractersticas de
stas, sobresaliendo la generalidad y la abstraccin, no debe olvidarse que su
razn de ser y sus lmites estn en la ley que reglamentan, lo que significa que
IJII'( ('.\AC/O:\' LS FI. PROC/:'IJIA1IL\ ro RF(,/S1'HAI VI: L-l }'RO/'/FIJAf) 19:1
no pueden ir m~ all de la ley reglamentada y menos aun contrariarla. por ser

una norma ~ubalterna. cuyo objeto es facilitar la ejecucin de la ley, desarro-
llando)- complementando con normas especfica~ y detalladas las contenidas
en los ordenamientos jurdicos expedidos por el Congreso de la Unin.
Ll criterio ante~ expuesto ha sido :-.ostenido en la tesisjurisprudencial de la
Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la ;-..Jacin, publicada bajo el
nmero 404 del Apndce al Semanario Judicial de la Federacin (1917-
1985), -1 erena Parte, Segunda Sala, pgina~ 709 y 710, que se transcribe a
continuacin:
REGLAMENTOS ADMI!\ISI RA"IIVOS. FACULTAD DEL PRESIDENTE

DE LA REPUBLlCA PARA EXPEDIRLOS. SU !\ATURALEZA El articulo
~9. traccin 1, de nuestra Carta Magna, confiere al Presidente de la Repblica tres
acultades: a). La de promulgar las leyes que expida el Congreso de la L nin; b). La
de ejecutar dichas leyes; y c). La de prO\-eer en la esfera admini~trati\-a a su exacta
observancia, o sea la facultad reglamentaria. Esta ltima lacultad es la que determi-
na l}ue t::l ejecutivo pueda expedir disposiciones generales.y abstractas que tienen
por objeto la ejecucin de la Le~, desarrollando y complementando en detalle las
normas contenida~ en los ordenamientos jurdicos expedidos por el Congreso de la
L:nin. El reglamento es un acto formalmente administrativo )' materialmente
ltgislatlvo; participa de lo~ atributos de la Le~, aunl}ue slo en cuanto ambos
ordenamientos son de naturaleza impersonal, general y abstracta. Dos caractersti-
cas separan la ley del reglamento en sentido estricto: este ltimo emana del
ejt:cuti va, a quien incumbe proveer en la esfera administrativa a la exacta observan-
cia de la ley, y es una norma subalterna que tlene:-,u medida y justificacin en la ley.
Pero aun en lo l}ue aparece comn en los dos ordenamientos, que es su carcter
general y abstraclo, sepranse por la finalidad l}ue en el rea dd reglamento se
imprime a dicha caracterstica, ya que el reglamento determina de modo general y
abstracto los medios que debern emplearse para aplicar la ley a los casos concre-
tos".
Sptima Epoca, Tercera Parte:
Vol. 51, Pg. gl. A R. 1409/72. Creaciones Raklin, S.A 5 votos.

Vol. 52, Pg. n. AR. 1137.72. Manuel lvarez Fernndez. 5 votos.
Vol. 53. Pg. 27. A.R. 160< . 72. Blusas y Confecciones, S.A. Unanimidad de 4
voto:-..
Vol. 54. Pg. 31. A.R. 1017,72. Yosam, S.A. 5 votos.
Vol. 55, Pg. 39. A.R. 1346,/72. Embotelladora Potos, S.A de C.V. 5- votos.
En este orden de ideas, podemos concluir que el comentado Reglamento es

inconstitucional; porque no se limita a proveer, en la esfera administrativa, a
la exacta observancia del Cdigo Civil, en materia de recursos administra-
tivos en el procedimiento registral de la propiedad, excedindose en sus
atribuciones el Titular del Poder Ejecutivo Federal, como ha quedado demos-
trado en los puntos procedentes de este pargrafo.
1~4 FLAV/O CALVAN RIVERA
V. PROPOSICIONES
Por las razones que han quedado expuestas consideramos pertinente

hacer las siguientes reformas:
l. Al Cdigo Civil
a) Bajo la denominacin "Recurso de Revisin", se debe establecer que este

medio de impugnacin procede en contra de todo acto, resolucin o procedi-
miento que cause agravio al usuario del servicio pblico prestado por el
Registro de la Propiedad.
b) Debe sealarse el plazo que se conceda al interesado para interponer. por
escrito, el recurso; que en nuestra opinin debe ser de diez das hbiles,
tomando en consideracin los requisitos y formalidades que debe cumplir el
recurrente.
c) Es conveniente reformar el artculo 3022 del Cdigo para suprimir la
expresin de que slo mediante orden "judicial" se puede efectuar el registro
suspendido o denegado por el registrador y confirmado por el Director, toda
vez que el Registro Pblico, segn hemos dicho con antelacin, es una
dependencia del Poder Ejecutivo y, por tanto, sus actos y resoluciones son
impugnables no en un Tribunal Judicial, sino ante el Tribunal de lo Conten-
cioso Administrativo del Distrito Federal, Salvo los casos excepcionales en
que son procedentes los juicios judiciales, como se ha explicado en lneas
anteriores.
En virtud de lo anterior, si bien es correcto el sealamiento del artculo
3022, en el sentido de que la resolucin del Director del Registro de la
Propiedad se puede impugnar en juicio, no lo es cuando establece que slo la
autoridad judicial puede ordenar que se efecte el registro suspendido o
denegado, ya que la orden puede provenirtambin del Tribunal de lo Conten-
cioso Administrativo; en consecuencia, en la reforma podra decirse que la
resolucin del Director del Registro podr quedar sin efecto por sentencia
firme emitida por el rgano juzgador competente, ya sea judicial o
administrativo.
2. Al Reglamento del Registro Pblico de la Propiedad
a) Por ser contrario, al principio de economa procesal (procedimental

debemos decir en este caso), deben derogarse todas las disposiciones que
establecen la revisin de oficio y el recurso de inconformidad ante el Area
Jurdica del Registro, pues su existencia slo crea burocratismo y entorpeci-
miento del procedimiento, en agravio de los usuarios del servicio pblico a
cargo del Registro, complicando adems la defensa de los particulares frente
a la Administracin Pblica.
nII'IG,\AC/U'\ L'\ l PROCE{)IMIENTO REGISTRAL DE LA PRUPlEDAD 195
b) Se debe sustituir la denominacin "recurso de inconformidad" por

"recurso de revisin", que deber interponerse siempre por escrito.
e) Se debe reformar el artculo 116 para establecer que el plazo para hacer
valer el recurso de revisin es el previsto en el Cdigo Civil.
d) Asimismo, debe adicionarse el Reglamento, para sealar los requisitos
que debe cumplir el recurrente en su escrito de revisin y que son los
siguientes:
A. Nombre del promovente y carcter con el que promueve. En el supuesto
de ser representante del interesado deber acreditar su personalidad, confor-
me a lo previsto en la legislacin aplicable,
B. Domicilio para oir notificaciones y personas autorizadas para tal efecto.
e. Resolucin impugnada, detallada con toda precisin.
D. Servidor pblico u oficina que emiti el acto o la resolucin que motiva
el recurso.
E, Fecha de la Gaceta Oficial del Departamento del Distrito Federal en la
que se public el acto o resolucin impugnado, A falta de publicacin, la
fecha en que el recurrente tuvo conocimiento de la existencia de la resolucin.
F. Mencin de los hechos y expresin de los conceptos jurdicos por los que
el recurrente considera que el acto o resolucin) que le causa agravio, no est
ajustado a Derecho.
G, Relacin de las pruebas que se ofrezcan para demostrar la ilegalidad del
acto impugnado.
H. Aportacin, anexa~ a su escrito de revisin, de las pruebas documenta-
les ofrecidas, as como de los documentos justificativos de la personalidad del
promovente.
e) Tambin deber preverse que en el supuesto de que el recurrente no
cumpla con los requisitos anteriores, el Director del Registro Pblico de la
Propiedad le requerir para que corrija, aclare o complete su promocin
dentro del plazo de cinco das hbiles, bajo apercibimiento que de no hacerlo
se tendr por perdido su derecho, quedando firme la resolucin.
Este requerimiento no ser procedente cuando el recurrente no exprese
argumentos jurdicos en su escrito inicial, caso en el cual se declarar impro-

cedente el recurso) quedando firme el acto resolucin recurrido.
f) Es necesario sealar un plazo para que el Director del Registro resuelva el
recurso, previendo que para el supuesto de que no lo haga se tendr por
resuelto en favor del recurrente, debiendo prestarse el servicio inicialmente
solicitado, dentro .de un plazo de cuarenta y ocho horas.
Con todo lo anterior pretendemos que exista una regulacin sistemtica del
medio administrativo de defensa, en favor de los usuarios del servicio pblico
que presta el Registro de la Propiedad, otorgndoles seguridad jurdica
pronta y expedita.

Jl)6 F/.AV/O GALVAA! H1VER,~
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SI'fUC\ Ro L\:-', Andr~. Derecho Administrativo. Tomo 11. Dcima Edicin,

Editorial Porra, S.A., Mxico, D.f-., 19XI.

Medios de Impugnacion Procedimiento Registral

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Esta obra forma parte del acervo de la Biblioteca Jurdica Virtual del Instituto de Investigaciones Jurdicas de la UNAM

Por el licenciado Flavio GAI.VA!\ RVl:RA

Prok\or de la facultad de Derecho de la UNAM

Consideramos conveniente, por cuestin metodolgica, precisaren primer

Es prctica comn el uso de los vocablos proceso y procedimiento como si

El procesalista ~'iceto Alcal-Zamora y Castillo sostiene "que si bien todo

Universitarios. Universidad Nacional Autnoma de Mxico. Segunda Edicin. Mxico, D.F.,

miento es un proceso ... el proceso se caracteriza por su finalidad jurisdiccio-

Siguiendo la escuela de Don ~'iceto Alcal-Zamora y Castillo, el maestro

En opinin de Don Cipriano Gmez Lara el proceso es "un conjunto

4 Teora General del Proceso. Textos Universitarios. Universidad Nacional Autnoma de

Mxico. Segunda Edicin. Mxico, D.F., 1979. pp. 245 Y 246.

; Citado por GOMEZ LARA, Op, Ct. p. 17.

Zamora y Castillo,!! al conflicto de intereses de trascendencia y jurdica,

2. PROCESO Y PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO

Porra, S.A., Mxico, D.F., 1986. p. 573.

buscan una finalidad, que es la resolucin de un conflicto, la restauracin de

Niceto Alcal-Zamora y Castillo y Ricardo Levene (h) sostienen que los

El distinguido maestro Don Gabino Fraga sostiene que el recurso adminis-

op. Ct. p. 573.

DR 1990, Facultad de Derecho de la UNAM

derechos o intereses por un acto administrativo determinado para obtener en

15 Derecho Administrativo. Vigsimotercera Edicin. Editorial Porra, S.A., Mxico, D.F.,

C.V. Mxico, D.F., 1985. p. 14.

DR 1990, Facultad de Derecho de la UNAM

de medios procesales porque no existe un litigio; no hay rgano jurisdiccional

A. Por la legislacin aplicable podemos clasificar a los recurso~ en federa-

DR 1990, Facultad de Derecho de la UNAM

ha establecido que la segunda tenga la facultad de revisar y derogar (sic) los

"XV. Contra actos de autoridades distintas de los tribunales judiciales, administra-

b) Medios Procesales de Impugnacin

Para impugnar un procedimiento, acto o resolucin de la Administracin

20 CARRILLO FLORES, Antonio. La Justicia Federal y la Administracin Pblica. Editorial

les comnmente denominados "juicios", que pueden ser judiciales o adminis-

Conforme a la Ley del Tribunal de lo Contencioso Administrativo del

El procedimiento de este juicio debe ajustarse a las disposiciones de la Ley

DR 1990, Facultad de Derecho de la UNAM

Es, a grandes razgos, esta la organizacin del proceso administrativo local,

Tambin conocido como juicio de garantas, porque su objeto fundamental

Are 103, "Los Tribunales de la Federacin resolvern toda controversia que se

DR 1990, Facultad de Derecho de la UNAM

Ley de Amparo, reglamentaria de los citados preceptos constitucionales, que

11. PROCEDIMIENTO REGISTRAL DE LA PROPIEDAD

"El procedimiento, en orden al Registro Pblico de la Propiedad es un

21 COlN SMCHEZ, Guillermo. Procedim?nlO RegistraJ de la Propiedad. Segunda Edicin.

DR 1990, Facultad de Derecho de la UNAM

10 Federal y I., 3 prrafo ltimo y 18 fraccin IV de la Ley Orgnica del

DR 1990, Facultad de Derecho de la UNAM

Contrariamente a la tesis expuesta leemos que "Los preceptos del registro

"Este es el principio registral por excelencia, pues no se concibe sin el

Significa la publicidad registral que toda persona tiene el derecho de

Art. 88. "Los asientos del Registro son pblicos".

DR 1990, Facultad de Derecho de la UNAM

La excepcin a este principio de publicidad la encontramos en cuanto al

Art. JI. "La informacin contenida en los ndices. se deber proporcionar al

La excepcin a esta regla la encontramos nuevamente en el propio ordena-

b) Principio de Oponibilidad o de Inscripcin

Art. 3005. "Solo se registrarn:

"11. Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autntica;

Estas inscripciones, tambin denominadas asientos registrales, son de dife-

Art. 39. "En los tolios se practicarn los ~iguientes asientos: