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Manual de Valoración de

Bienes Inmuebles

MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 1

Abstract Resumen
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The present project is about the elaboration of an El presente proyecto aborda el tema de la
expert report, in the specific case of the real elaboración de un avalúo, en el caso específico
estate. It’ll be indicated the necessary information de bienes inmuebles. Se indicará la información
to realize an expert's report, the steps to realize necesaria para realizar un avalúo, los pasos para
the visit of inspection and how the expert report is realizar la visita de inspección y cómo se realiza
realized. For that, first it’ll be searched the el informe. Para ello, primeramente se busca
information with different experts about the topic información con diferentes peritos sobre cómo se
and is indicated which are the basic aspects to elabora el informe de un avalúo y se indica cuales
consider to establish the value of an urban area, son los aspectos básicos a considerar para
as well as a study on the different methods of establecer el valor de un terreno urbano, así
depreciation and the legal regulation that relates como un estudio sobre los diferentes métodos de
to the valuation of real estate. In addition, to depreciación y la normativa legal que se relaciona
exemplify the subjects explained in the manual con la valoración de bienes inmuebles. Además
some expert reports. para ejemplificar lo explicado en el manual se
Also are indicated the principles with that are presentarán algunos avalúos.
valued the buildings and the complementary También se indican los principios con los que
works constructed in the property that is an object se valoran las edificaciones y las obras
of a valuation. complementarias construidas en la propiedad que
One refers to the ethics, which is the norm that está siendo objeto de una valoración.
every professional one must have present on Se hace referencia a la ética, que es la norma
having realized an evaluation. que todo profesional debe tener presente al
Finally, according with the results of the realizar un avalúo.
investigation and the work realized during this Finalmente, de acuerdo con los resultados
practice, there is obtained to elaborate a manual obtenidos de la investigación y el trabajo
of valuation of real estate for the course Taller II realizado durante esta práctica, se logra elaborar
of the program of the School of Engineering in un manual de valoración de bienes inmuebles
Construction para el curso Taller II del programa de la Escuela
de Ingeniería en Construcción.
Keywords: valuation, expert, real estate,
methods of depreciation, inspection. Palabras clave: valoración, perito, bienes
inmuebles, métodos de depreciación, inspección.

2 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES

Instituto Tecnológico de Costa Rica
Escuela de Ingeniería en Construcción

Manual de Valoración de Bienes Inmuebles para la Escuela de Ingeniería en
Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica

Proyecto final de graduación para optar por el grado de
Licenciatura en Ingeniería en Construcción

Ana Luisa Mayorga Jiménez

Cartago, Enero 2008.

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....... 52 REFERENCIAS ....... 11 DEFINICIÓN DE CONCEPTOS........... 49 CONCLUSIONES .. 51 ANEXOS ................. 26 NORMATIVA LEGAL ............ 53 4 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES ............................................... 7 RESULTADOS ..... 6 METODOLOGÍA ..... 8 PORTADA DEL MANUAL ............................................................................ 13 INFORMACIÓN PRELIMINAR PARA VALORAR UN BIEN INMUEBLE ... 4 RESUMEN EJECUTIVO ............ Contenido 1 2 3 4 5 6 (12 puntos) ABSTRACT / RESUMEN . 2 PREFACIO ......................................... 22 VALORACIMÉTODOS DE DEPRECIACIÓN ................................ 30 ÉTICA PROFESIONAL ..... 9 INTRODUCCIÓN DEL MANUAL ....................................................... 18 INSPECCIÓN DE CAMPO ...................... 36 ANÁLISIS DE RESULTADOS....... 10 HISTORIA DE LAS VALUACIONES EN COSTA RICA ......... 5 INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................................................................................................................................................................................... 16 PROCEDIMIENTO A REALIZAR PREVIO A LA INSPECCIÓN ........................................................................................................................ 19 TÉCNICAS PARA ASIGNAR VALORES ....................................... 35 MACHOTE DE TRABAJO......................................................

viviendas. tengan una noción de cómo valorar bienes inmuebles (urbanizaciones. al Sr.A. como futuros ingenieros en construcción. Mariana Mayorga MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 5 . La existencia de dicho manual será de gran beneficio para los estudiantes. costos de construcción. imparte en el curso Taller II. mampostería). Fabián Porras Martínez. el profesor que en el futuro imparta este tema tendrá como referencia una guía que junto con su conocimiento facilitará el aprendizaje de los estudiantes. Freddy en el tema de avalúos que actualmente se Antonio Briceño y al Sr. fincas urbanas. mecánica de suelos. Jorge Quesada Badilla y al Ing. una inquietud ante la falta de material de apoyo Marco Antonio Vásquez Quirós. Este manual pretende ser una guía para que los estudiantes. en especial a la empresa Servicios Profesionales de Atenas JQB S. Roberto Calderón Esquivel. al Ing. obras en proyecto o en proceso de construcción. la Escuela de Ingeniería en Construcción del Víctor Andrés Estrada Fernández. Deseo agradecer la ayuda que recibí durante la elaboración de este manual. Andrés Arias Solórzano. ubicado en el octavo semestre según el plan de estudios vigente. El tema de valuaciones es muy amplio y abarca diversos conocimientos adquiridos en los diferentes cursos recibidos durante la formación impartida en la Escuela de Ingeniería en Construcción. topografía aplicada. Lilliam Jiménez Fernández. normativa en la construcción y las diferentes materias de estructuras (concreto. al Sr.Prefacio 1 2 3 4 5 6 La elaboración de un manual de valuaciones para Jiménez. dentro de los cuales se pueden citar: interpretación de planos. Ronald Mayorga Castro y la Sra. A su vez. al Sr. acero. También deseo externar mi más sincero agradecimiento a las personas que me demostraron su apoyo: en especial a mis padres el Sr. a la Srta. a la Sra. al Sr. Milton Sandoval. ya que tendrán disponible un insumo que los oriente sobre los pasos que deben seguir y los aspectos que se tienen que tomar en cuenta para poder asignar el valor justo a un bien inmueble. entre otros). Zaida Instituto Tecnológico de Costa Rica surge como Alvarado. condominios. al Sr.

dentro permite calcular una depreciación más acorde de los cuales se encuentran: el Ing. Estudio de registro: es una certificación actualizada de la finca o las fincas en caso de reunión. entre otros. Así como El objetivo general de este práctica es de aquellas situaciones del entorno que pueden elaborar un “Manual de Valoración de Bienes influir en el valor del inmueble (factores Inmuebles” para la Escuela de Ingeniería en valorizantes y desvalorizantes). Ing. justo al bien inmueble y entregar al cliente un informe. reunión de fincas. los elementos básicos son los siguientes: el estudio de registro y el plano catastrado. lo anterior con el fin de asignarle el valor inspección. se más utilizado en la valoración de bienes recurre a los conocimientos adquiridos en la inmuebles es el de Ross-Heidecke.A. informe que esté completo y sea de calidad. y se realizan estado de conservación de las mismas. cliente. plano catastrado. segregación de lotes. la cuál profesor guía Ing. como con respecto a las edificaciones. Maritza González. investigación del valor de mercado. es emitida por el Registro de la Propiedad. las personas y las entidades organizar adecuadamente la información. lo que entrevistas a profesionales en el campo. servidumbre. Jorge Rodríguez y el legal concerniente al tema de avalúos. además de amplia es sumamente importante. Al realizar un avalúo se debe conformar un expediente. avalúo. factores valorizantes y desvalorizantes. Quesada Badilla. Se hace una descripción del equipo básico con el que debe contarse durante la inspección de la propiedad. Jorge con la realidad. Ricardo Román González. que es el principio básico bajo el cual comprensión del manual. estudio de registro. Milton Sandoval. por ejemplo se definen todo profesional debe regirse al realizar un las siguientes palabras: precio. Uno de los temas tratados es la normativa Ing. Arq. deseabilidad. curso “Taller II”. El manual se ha divido en temas con la dadas las repercusiones que puede tener para el finalidad de que tenga una secuencia y poder profesional. el cual práctica realizada en la empresa Servicios considera la edad y el Profesionales de Atenas JQB S. Se hace referencia a la definición de los Se hace referencia al tema de la ética términos más importantes para una adecuada profesional.Resumen Ejecutivo 1 2 3 4 5 6 El presente manual pretende ser una guía de aspectos básicos que se deben observar y anotar valoración de bienes inmuebles para los durante la inspección tanto en cuanto al terreno estudiantes y sus lectores. El método de depreciación de construcciones Para poder cumplir con este objetivo se inicia con un amplio proceso de investigación. Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Al realizar un avalúo a un condominio se Rica. Se indica también cuáles son los 6 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . interesadas en el avalúo. y pretende contribuir como bibliografía en el deben detallar las áreas y obras tanto privadas tema de valoración de bienes impartido en el como comunes que en él existan. valor.

. A la vez todas aquellas personas que utilicen Como complemento de la educación el manual tendrán la facilidad de saber cuál es la universitaria se encuentra la formación recibida información necesaria y una serie de pasos que por parte de la empresa Servicios Profesionales se deben seguir para poder realizar de una de Atenas JQB S. Establecer los lineamientos a seguir para la elaboración de un avalúo. y se enfoca lógica y le permita al lector una mejor compresión específicamente en el área de valoración de del mismo. Investigar la normativa legal relacionada con el campo de las valuaciones. durante el desarrollo del presente proyecto.A. Objetivo general Elaborar un Manual de Valuaciones de Bienes Inmuebles para la Escuela de Ingeniería en Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica. Describir los tipos de bienes inmuebles que se pueden valorar y cómo se valoran. Con base en el proceso de investigación y los conocimientos aprendidos durante las horas de práctica se logra establecer el objetivo general y los objetivos específicos a desarrollar en este manual. Aplicar los conocimientos sobre valoración de bienes inmuebles adquiridos durante la práctica que se realiza en la empresa Servicios Profesionales de Atenas JQB S. que ha sido una guía manera adecuada y responsable un avalúo. Objetivos específicos Definir los conceptos básicos utilizados en la valoración de bienes inmuebles. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 7 .Introducción 1 2 3 4 5 6 Este manual se basa en los conocimientos Los objetivos específicos se establecen en adquiridos en varios cursos impartidos en la este orden con la finalidad de que el desarrollo de Escuela de Ingeniería en Construcción del temas dentro del manual tenga una secuencia Instituto Tecnológico de Costa Rica. bienes inmuebles. Investigar sobre los diferentes tipos de valores y métodos de depreciación.A.

quien ha sido el profesor guía y ha realizado las observaciones y aportes correspondientes. La otra limitación que se presenta es que el la Biblioteca Federico Tinoco y el Centro de material bibliográfico que se ha encontrado es Información del Colegio de Ingenieros repetitivo. Maritza González. el Ing. Se realizan visitas a diferentes bibliotecas e pero no pretende abarcar todos los aspectos. Al mismo tiempo se buscan profesionales en el campo para llevar a cabo entrevistas informales en las cuales se pueda obtener información sobre su experiencia y la metodología que cada uno emplea en la valoración de bienes inmuebles. formación específica en este campo así como de Se visitan los siguientes lugares: la Biblioteca una gran experiencia. lo anterior con el objetivo de que pueda servir en el desarrollo del manual. la Biblioteca Carlos Monge. S. Milton Sandoval. En el momento en que se cuenta con la información y el conocimiento necesario. entre otros. José Figueres Ferrer. la Ing. Es importante aclarar que durante todo el proceso se ha contado con la ayuda del Ing. se procede a la redacción del manual. El presente manual se restringe a fincas urbanas. ya instituciones con información veraz que pueda ser que los mismos requieren de un profesional con utilizada para el desarrollo del presente manual. Tecnólogos. Jorge Quesada Badilla. lo anterior con el objetivo de saber cuál es el Cabe destacar que el manual se limita a procedimiento a seguir para poder obtener un describir los elementos básicos a considerar para avalúo responsable y completo. Se busca información sobre cursos o seminarios que se han impartido en nuestro país e información publicada por el Instituto Costarricense de Valuadores (ICOVAL). entre otros. Concretamente se ha hablado con: el Arq. debido a la amplitud del tema.. Jorge Rodríguez. Ricardo Román González. ya que está dirigido principalmente a estudiantes de la carrera de Ingeniería en 8 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .A. la realización de un avalúo de un bien inmueble.Metodología 1 2 3 4 5 6 Para el desarrollo de este manual se aprovechan Construcción cuya formación no le permitiría en primer lugar las horas de práctica en la realizar valoraciones de terrenos de uso empresa Servicios Profesionales de Atenas JQB agropecuario. el Ing. Es importante mencionar que se han presentado algunas limitaciones durante la elaboración de este manual: Se ha tenido que limitar el estudio a los bienes inmuebles.

MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 9 . el cual está compuesto por diferentes secciones que tienen una secuencia lógica.Resultados 1 2 3 4 5 6 En esta sección se presenta el Manual de Valoración de Bienes Inmuebles. lo anterior con el fin de que cada lector pueda comprenderlo con facilidad y a la vez tenga el conocimiento básico necesario para poder realizar un avalúo de un bien inmueble.

MILTON SANDOVAL Cartago. INSTITUTO TECNOLÓGICO DE COSTA RICA ESCUELA DE INGENIERÍA EN CONSTRUCCIÓN MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES ELABORADO POR: ANA LUISA MAYORGA JIMÉNEZ REVISADO POR: ING. Enero 2008 10 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .

la cual es requisito para obtener el título de Licenciatura en Ingeniería en Construcción del Instituto Tecnológico de Costa Rica. Se analizan los temas básicos para la elaboración de un avalúo y se genera un machote de trabajo.Introducción 1 2 3 4 5 6 El presente Manual de Valoración de Bienes Inmuebles se elabora como parte de la Práctica Profesional Dirigida. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 11 . Es una guía simple dirigida principalmente a los estudiantes de la carrera de Ingeniería en Construcción y que pretende generar en sus lectores el conocimiento necesario para la elaboración de un avalúo.

La banca estatal crea sus departamentos de “El 9 de octubre de 1914. instauró hipotecarios en la agricultura. Se produce en 1934 la con el trueque. función de la zona y de las propiedades del durante el cuál se promulgó el Código de terreno. lo que como pudiese colocar sus fondos entre la ciudadanía consecuencia da origen a la tasación de bienes del país”. en el cual se negocios para cobrar el seguro y solucionar incluía una guía para aplicar diferentes técnicas deudas personales. hoy conocido como Banco Nacional distintas ramas de Costa Rica. También se vieron involucrados en la Comercio de 1853. conocimientos generados en el campo de la A finales de la década de los treinta se matemática. en zonas rurales y urbanas. la economía y la ingeniería se promulga la Ley del Impuesto Territorial que produce el desarrollo en el área de la valoración autoriza a la Dirección General de Tributación hasta llegar a lo que hoy se conoce como Directa a practicar valoraciones generales. inmuebles basándose en criterios de valor A principios de la década de los años sesenta asegurable. Ingeniería de la Valuación. reseña de la historia de la valuación en Costa “En 1924 se crea la ley sobre seguros y se Rica: desarrolla un fuerte incremento en las La actividad de valoración inicia básicamente construcciones del país. En esa época. conformado por un de poder intercambiar sus mercancías. Sirvieron por tanto de Puntarenas como principal puerto comercial forma eficiente a la banca estatal para que esta de nuestro país tuvo un gran auge. ya que existía la necesidad de fundación del Departamento Agrícola por parte asignarle un valor a cada producto con el objetivo del Banco Internacional. Lo anterior fue aprovechado por la Dirección General de Tributación Directa algunos comerciantes que incendiaban sus publicó un “Manual de Avalúos”. parciales y particulares. Este período se extiende hasta 1924. Roberto Fernández Morales en su folleto conocimientos en los precios de las transacciones para el curso “Valuación de Bienes Inmuebles de las tierras y las inversiones que se hacían para Entidades Financieras” realiza la siguiente sobre ellas”. fijando el valor de los mismos”. debido a la propia determinar las garantías de los créditos naturaleza de su operación. gobierno tomara medidas ante esta situación. “En Costa Rica la actividad de la valuación se “Los Ingenieros Agrónomos fueron los desarrolló con los inicios de los seguros contra primeros en realizar valuaciones basados en incendio de bienes inmuebles. cuerpo de Ingenieros Agrónomos. donde se establecieron pautas para avalúos de debido en parte a que nuestro país es bienes. buscando Lo anterior da como resultado una valoración establecer un sistema de valuación racional rudimentaria que con el paso de los años y los basado en la utilidad del inmueble”. por don Juan Rafael Mora. De la apreciaciones de agricultores de reconocida misma manera la banca privada recurre a solvencia moral.Historia de las valuaciones en Costa Rica 1 2 3 4 5 6 El Ing. lo que provocó que el de valoración y obtener un valor justo del bien. en tasación de edificios. en los alrededores características de los bienes inmuebles en de 1821. se crea el Banco valoración con profesionales universitarios de Internacional. el Banco departamentos de profesionales universitarios Internacional utilizaba los conocimientos y con diversas disciplinas en la ingeniería. Para ello usaban sus 12 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . para efectos de También la banca estatal. eminentemente agrícola.

MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 13 . seminarios. ingeniería en construcción. Posteriormente el 16 de octubre de 1992 se crea el Instituto Costarricense de Valuadores (ICOVAL) que en el año 2002 se integra formalmente a la Unión Panamericana de Valuación (UPAV). la valuación sufre un fuerte impulso. el establecimiento de cursos de capacitación en diversos colegios profesionales y centros de enseñanza superior”.profesionales o empresas especializadas en el campo. bienes raíces y otros. congresos. El ICOVAL ha desempeñado una labor importante al promover y extender la práctica de valoración de bienes. ingeniería civil. “Durante la década de los años 1990. Actualmente la demanda de servicios de valoración es alta. por medio del desarrollo de actividades como conferencias. lo que da como resultado un gran interés en el tema por parte de profesionales en arquitectura. con la asistencia de profesionales a congresos internacionales de valuación.

las cuales hacen que el bien sea deseable. R). Condómino: persona física o jurídica que en Finca matriz: nombre que adquiere la finca calidad de propietario está en posesión de uno o cuando se somete a la Ley Reguladora de la más apartamentos o locales (áreas privadas). Propiedad o un abogado sobre una finca. mano de obra y cargas sociales) y costos Áreas privadas: área determinada del indirectos (pólizas. servicios inmueble sobre la que el condómino ejerce un profesionales). también Bienes muebles: son aquellos bienes que se puede ser un estudio realizado vía internet. necesario aclarar que el tasador debe buscar Bienes inmuebles: viene de la palabra siempre el valor del bien para incluirlo en su “inmóvil”. R). incluye tanto particiones de 14 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . traspasar. construido en forma vertical. (Fernández. R). casas o locales de un son los valores intrínsecos de la propiedad y su inmueble. R). (Fernández. total del mismo. (Fernández. elementos y partes comunes del inmueble. viviendas. cada uno con condominio. derecho exclusivo de la propiedad (Fernández. (Fernández. un derecho de copropiedad sobre los desarrollar un proyecto en condominio. Propiedad en Condominio. casa o local y Finca madre: terreno en donde se va a demás. permisos.Definición de conceptos 1 2 3 4 5 6 Áreas comunes: representa la copropiedad que Costo: es la cantidad de dinero que se crea el condominio. R). condominio se define como: “manifestación de la propiedad inmueble en la cual hay distintos Factores valorizantes y desvalorizantes: departamentos. finca matriz al desarrollarse un proyecto en Pertenece a varios propietarios. Factor de propiedad: es la relación del valor Condominio: Según Rafael de Piña en el privativo de cada finca filial con el valor privativo Diccionario de Derecho una propiedad en total. nunca debe buscar el precio del bien ya trasladar de un sitio a otro o que no se pueden que este queda a criterio del propietario mover sin dañarlos. Avalúo: es un documento que el perito le Deseabilidad: son características tanto de la debe entregar al cliente en el cual se describen propiedad como de las construcciones que esta las características del bien y se estima el valor tenga. Incluye costos codueños (Fernández. Es la finca filial que el condómino ha de las pérdidas de valor ocurridas a través del adquirido. tiempo. repartir. pueden transportar de un lugar a otro. debe llevar la rúbrica del tasador Diferencia entre valor y precio: Es y puede ser de carácter legal. utilidad. negociar. R). susceptibles de aprovechamiento independiente y Fraccionamiento: La división de cualquier con partes de uso común indivisibles (áreas predio con el fin de vender. cada una posee su propia derecho singular y exclusivo de la propiedad numeración. horizontal entorno que le pueden dar o quitar valor a la o mixta. son aquellos bienes que no es posible informe. las comunes). Dentro de esta clasificación Estudio de registro: es una certificación o se pueden citar por ejemplo edificaciones y informe registral que da el Registro Público de la terrenos. explotar o utilizar en forma separada. parcelas resultantes. susceptible de aprovechamiento misma. todos los condóminos son invierte en cada construcción. sobre su departamento. necesarios para su uso o disfrute”. transporte de materiales. Depreciación se define como la estimación R). (Fernández. directos (materiales. independiente por tener salida propia a un Finca filial: finca que nace a través de una elemento común de aquel o a la vía pública. vivienda.

Una vez inscritas en el Registro perito lo que usualmente hace es determinar el Público no pueden ser vendidas. entre otros aspectos. que fija la forma. una finca o parte de ella. topografía plana. (Laurent. independientemente de si lo vale o (Laurent. área. deslindes y orientación. lo que el que representa sustituir un bien por otro nuevo cliente le ofrece y lo que realmente vale. Por ejemplo se puede Inspección: consiste en una visita a la segregar un lote de la finca madre o segregar propiedad. por un bien. construcción o arquitecto. como medida profesionales que están a cargo de determinar el de control se hacen inspecciones para determinar valor justo del bien. Es por esto que se suele decir que un bien Valor Nuevo de Reposición (VRN): El costo tiene tres precios: lo que el dueño cobra. valorado. a precios de la fecha en la que se Precio de mercado: es la cantidad de dinero elabora el avalúo. habilitación de un terreno para fines urbanos Lote ideal: ciertas personas han definido de mediante la apertura de calles y provisión de acuerdo con su criterio y lo asocian con las servicios. En el caso de valoración de el avance de la obra y realizar los respectivos fincas preferiblemente el profesional a cargo debe desembolsos. ser un ingeniero agrónomo. impone a un inmueble para beneficio de otro u Investigación del valor de mercado: El otros inmuebles. que se paga por un bien. o bien por la oferta y la demanda del igual forma o similar al que presta el bien mercado. se puede ver afectado por dos razones: por la pero que pueda brindar los mismos servicios de necesidad del propietario de vender o no los bienes. Valor Neto de Reposición: valor que tiene Plano catastrado: según el Reglamento de un bien expresado en términos monetarios a la construcciones es el plano oficial de un terreno. R). hipotecadas ni valor de un bien con características similares al separadas de la finca. por definición es Valor a futuro: este valor lo utilizan las medianero. para lo cual un cabeza del mismo dueño. R) entidades bancarias cuando se incluyen Peritos . ingeniero en desvalorizantes. de técnicas que un ingeniero debe seguir para Lote tipo: lote modal cuyas particularidades poder encontrar el valor justo de un bien en un representan la generalidad de los lotes que se momento determinado. en la cual se determinan las totalmente la finca madre en lotes. características y estado actual del bien. interesen al control de la formación y uso urbano Segregación de lotes: consiste en seccionar de los bienes inmuebles. y si la finca tiene Valor justo y objetivo: es el monto estimado algún tipo de construcción estas deben ser del bien considerando sus factores valorizantes y valoradas por un ingeniero civil. con un sobre nivel hacen apreciable y por las que se ofrece una razonable. sin presiones o Valor potencial: es el valor de mercado de necesidades especiales. El tasador no MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 15 . una propiedad aumentado con las ganancias futuras que aún no existen pero que tienen las condiciones para su desarrollo. fecha de un dictamen con base a las condiciones debidamente registrado en la Dirección de en que se encuentre de acuerdo a la edad. Catastro Nacional. R).Valuadores –Tasadores: son proyectos de inversión financiados. (Laurent. El precio equivalente. Lote sujeto: se refiere al lote que se Valoración: es el procedimiento o conjunto encuentra en estudio y que se necesita valorar. (Laurent.adjudicación judicial o extrajudicial. localizaciones Reunión de fincas: consiste en reunir total o de derecho indivisos y meras segregaciones en parcialmente dos o más fincas. no. para Servidumbre: es un derecho real que se le posteriormente asignarle un valor. sin que necesariamente sea idéntico. estado de conservación y grado de obsolescencia Precio: es el monto que el propietario cobra respecto a otros bienes similares más avanzados. siguientes características: relación frente-fondo Valor: son las cualidades del bien que lo 1-3. como las situadas en topógrafo debe realizar un nuevo plano o plano urbanizaciones o construcciones nuevas que de la reunión. ubican en la zona homogénea. que se esta tasando y que se encuentre con una Urbanización: El fraccionamiento y ubicación cercana al mismo. R) cantidad de dinero.

Valor único: es el valor justo de un bien en un momento dado. entre otros). nivel. 16 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . siendo la vida útil total el período de vida máximo que una edificación tendrá. Vida útil: se considera como el período en el que es económicamente productivo. nivel socioeconómico (concordancia del estrato social). tamaño. debido a que tiene que valorar únicamente lo que se observa durante la inspección. forma de lotes. Se puede definir también como la duración que se le asigna a un bien como elemento de provecho. explotación y uso. entre otros. Valor sentimental: es un valor extra que una persona le da al bien de acuerdo con sus sentimientos. Valor subjetivo: es el valor particular que una persona le da a un bien y que trata de añadirlo a él. sin tener en cuenta la finalidad del avalúo. y que espera que el cliente lo considere. Zona homogénea: se caracteriza por presentar similitud de los lotes que la componen en cuanto a: características físicas (pendiente.debe utilizar este valor. accesibilidad. servicios.

el requisito es que Registro de la Propiedad. o escaneada y enviada por correo electrónico. confirmar el área y la forma del terreno. En cuanto a la ubicación de la Permiso de la institución que brinde el propiedad se indica el distrito. razón por la cual el estudio tiene que ser de fecha reciente. se Urbanizaciones y indica el número de plano catastrado. Este estudio permite saber cuál es la situación legal de la finca a una fecha determinada.registronacional. y también se debe tener el plano puede obtener la misma información. número de plano. el propietario. los fraccionamientos: gravámenes y anotaciones. Es de gran utilidad tener a mano la En los casos que lo ameriten. copias de partes que se el control de fraccionamientos y urbanizaciones agrupan. procedimiento que La información necesaria para realizar el avalúo consiste en separar una parte de terreno de la de un bien inmueble es la siguiente: finca madre. fincas en caso de reunión. el número de plano o con el número de finca. ya sea con catastrado de la reunión de fincas. no deben regulaciones establecidas en el reglamento para ser copias reducidas. Aprobación del Ministerio de Salud en lo Con este documento el perito puede localizar referente a sanidad e higiene. se deben presentar tanto el plano Estudio de registro: es una certificación o catastrado del lote a segregar como el plano informe registral actualizado de la finca o las catastrado de la finca madre. cantón y provincia. Aprobación del Instituto Costarricense de Brinda a su vez información general sobre el Acueductos y Alcantarillados. Cuando exista demasía (el área indicada en Aprobación del plan vial y alineamiento del el plano catastrado es mayor que la del informe Ministerio de Obras Públicas y Transporte registral) ó un faltante de cabida (el área indicada (MOPT). que brinde el servicio. es emitida por el Para la reunión de fincas. servicio eléctrico en aquellos casos donde se también se hace referencia al propietario y los involucre la perforación de pozos. en el informe registral es mayor que la del plano catastrado) se debe indicar en el informe pericial MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 17 .co.cr se catastrado. el permiso de hoja cartográfica. el área. colindantes. Es importante que sea legible. la finca. para ubicarse en la zona en la la SETENA. de terreno debe contar con la siguiente Plano catastrado: se debe tener el original y información: una copia certificada emitida por la oficina de Planos constructivos que cumplan con las catastro. los colindantes. información transmitida mediante un fax del INVU. y actualmente visitando las fincas que se van a reunir tengan plano el sitio en internet www.Información preliminar para valorar un bien inmueble 1 2 3 4 5 6 y recordar que para efectos de valoración se Terrenos acostumbra a trabajar con el área menor. cual se encuentra la propiedad que se va a Permiso de electrificación de la institución valorar. Para segregación de lotes. y la Cuando a un perito se le solicite la valoración de información debe coincidir con la del plano un terreno para urbanizaciones o fraccionamiento catastrado.

Valoración en condominios Se debe contar con la siguiente información y permisos: Copia de la escritura de constitución del condominio. Si son proyectos de obras en concesión. deben tener la aprobación de los entes que otorgan la concesión. se debe tener los planos aprobados por las instituciones pertinentes. El plano catastrado de la finca filial y de la finca madre. Si son proyectos de construcción. 18 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .

el área. Antes de salir a realizar la visita de la propiedad se debe llamar al cliente para coordinarla. así que a su vez dependerá del profesional que esté a cargo. con el objetivo que en el caso que. La información contenida en el plano debe ser idéntica a la del informe del estudio de registro: hay que verificar que el número de plano. tendiente a no olvidar ningún dato necesario para la elaboración del informe. para facilitar la ubicación. Un machote de trabajo. Una cinta métrica de 30 ó 50 metros. Una brújula o un GPS.Procedimiento a realizar previo a la inspección 1 2 3 4 5 6 El perito tasador debe revisar la información con la que cuenta. donde existan construcciones se pueda tener acceso a las mismas y tomar los datos necesarios. lo que incluye: Revisar que el plano catastrado tenga un punto de amarre y que el croquis de localización se encuentre legible. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 19 . Se debe comprobar que las medidas del derrotero estén claras y que coincidan con la representación gráfica de la propiedad que se encuentra dentro del mismo plano catastrado. Se deben alistar una serie de instrumentos que son básicos para poder desarrollar el trabajo. la provincia. Este punto depende del formato que utilice cada perito. preferiblemente que sea digital. el cantón y el distrito coincidan. estos son: Una cámara fotográfica.

servicios privados. de inundación o deslizamiento. siguientes aspectos: electricidad. Terrenos en fincas Posteriormente lo que se debe hacer es urbanas tomar las fotografías. si tiene casos no es posible comprobarlos ya que el algún cultivo o almácigo. servicios básicos (teléfono. focos en precarios aledaños. vistas procede a verificar el punto de amarre que se internas de la propiedad y de los cultivos. lo anterior para hubiera. escuela primaria. incluye la descripción de paredes. si indica en el plano catastrado. ventanas. zacate. servicios de salud y áreas recreativas. vista frontal de las Lo primero que se debe hacer es localizar la construcciones y cada uno de sus aposentos (en propiedad. para asegurarse de que coincidan con los que se indican en el plano. tipo de vía de acceso. desarrollo en la cercanía. plano fue hecho desde hace muchos años y los Otro aspecto al cual se debe hacer referencia propietarios de las fincas colindantes han es si se cuenta con red de cloaca o tanque cambiado. vista frontal de la propiedad. evitar que se valore otra propiedad. calidad de las construcciones. registro. facilidades 20 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . se características del área comercial e industrial. servicios comerciales. Se debe también tomar datos sobre los alumbrado público. si existe riesgo construcciones que en ella se puedan encontrar. Se debe comprobar que la forma que la finca Construcciones tiene coincide con la representación gráfica que está en el plano catastrado.Inspección de campo 1 2 3 4 5 6 La inspección de campo se realiza para de acceso. nivel a la para darle el valor tanto a la finca como a las vía de acceso. Si se trata de un lote o finca sin Es conveniente averiguar sobre los construcciones se debe anotar si la propiedad se colindantes. Es necesario tener imágenes sobre: la calle de acceso a la finca. zona hotelera. recolectar una serie de datos que son necesarios densidad de la población. se empiezan a tomar siguientes datos: la topografía. hay Una vez que se está seguro de que la que anotar tanto el estado en el que se encuentra propiedad que se ubicó es efectivamente la la finca como el tipo de construcción y sus misma del plano catastrado y del estudio de acabados. séptico. una vez que se ha localizado se el caso de que existan construcciones). cañería). zona hotelera. educación secundaria. distancias a: completo y entregárselo al cliente. si se encuentra para posteriormente poder elaborar un informe afectada por cables de alta tensión. servicios municipales. Hay que medir el frente y el fondo de la propiedad. servicios financieros. La fachada de la construcción: en este punto características del entorno (nivel socioeconómico. En algunos encuentra en tierra. proyectos de vivienda y edificaciones en puertas. y cualquier otro detalle importante. trasporte público. entre otros). los cuales deben coincidir con lo que está indicado en el derrotero del plano catastrado. facilidades comunales. En el caso de una finca con construcciones. mala hierba. hay que referirse a la fachada principal. ubicación.

cualquier otro material. Sistema de seguridad: se indica la marca y si Escaleras: se menciona si son externas o tiene sensores de movimiento por zona. cantidad y el material del cual están elaborados. en madera. bloques de concreto y tablilla de madera. mosaico. Es común de encontrar general los guardarropas tienen puertas en puertas de madera sólida tipo tablero. tienen techo se describe la estructura y la parquet. terrazo. si son corredizas o de abrir. Paredes externas e internas: se debe indicar perlin o tubo cuadrado. si tienen desayunador o alacena también se describe. presenta son largueros o cerchas en madera. Tipo de cielo raso: en algunos casos la Los cimientos: en el caso en que el perito construcción no tiene cielo raso. y pueden ser en madera contrachapada. o sea si son hechas. Hay que mencionar si tiene algún construcciones con paredes en zócalo de tipo de enchape como por ejemplo en cerámica. terracete. el material del fregadero. si está lo más común es que sea en: hierro galvanizado. baranda. internas. lámina de madera. la construcción deben mencionarse e indicar la pasamanos u otros. si lo hay indicar esté seguro debe indicar si la construcción se el material (tablilla de madera. aluminio u otro material. terracín. placa corrida. y si tiene puertas y Ventanas: hay que describir el tipo de marco gavetas se anota el material del que están y el material en el que están hechos. indica el tipo de repello que tenga). En el caso de que sea en tablilla de hierro estructural esmaltado. aunque se puede de si tiene uno o dos forros y si está pintada. las tuberías. sus características principales. paladiana. el material. pintada o no. también madera tipo celosía de ventilación o corredizas. tabloncillo de madera o cubierta. madera también es común encontrar puertas en madera aglomerada o tablilla de madera (en los tres contrachapada o aglomerada. establecido si es a doble hoja y si tiene Vejas y portones: se menciona si hay verjas y contrapuerta en hierro. teja. Se debe dejar las puertas. encontrar otro tipo de materiales. y es indica si tiene sistema de agua caliente en todas importante mencionar los acabados que tengan. encuentra cimentada en placas aisladas ó en madera contrachapada. fibrocemento o fibroyeso se toma nota policarbonato. vidrio fijo y celosías. por ejemplo es constructivo que se ha utilizado o al material muy usual encontrar paredes con enchape en predominante. piedra mollejón. en concreto lujado. Puertas: se menciona el tipo de material del si tienen puertas. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 21 . si cerámica. en madera. fibroyeso u otro material). es muy común encontrar predominante. cantidad de cada uno. el material y la forma: por lo cual están hechas. En el caso de los casos anteriores hay que hacer referencia si es a vestidores se anota el material de las paredes y un forro o es a doble forro). si es concreto material con el cual han sido construidos. si son chorreado o planchado. Guardarropa o vestidor: se menciona la y cuando tengan verjas se debe indicar. zinc teja. En el supuesto de que sea un Mueble de cocina: se indica el material zócalo se debe indicar. fibrocemento. el se indica el material del piso. De los portones La superficie de piso: en este caso solamente se describe si son eléctricos o manuales. Los aposentos por lo cuales está compuesta como por ejemplo: si tienen enchape. Sistema de agua caliente: solamente se en concreto armado en perlin. si se encuentra repellada o no (se Cubierta de techos: se menciona el material. en eléctricos se anota la marca y la capacidad. si están hechas en bloques de concreto. si no se ven o no está seguro Estructura de techo: por lo general lo que se también debe anotarse. También es importante anotar si hay paredes que Entrepisos: se hace referencia al sistema tengan algún tipo de enchape. Allí donde haya mueble aéreo.

Se debe revisar y anotar si el cableado eléctrico se encuentra entubado. rancho. canchas. Se debe hacer referencia a los enchapes de las paredes de los baños. Condominios Si la propiedad que se está valorando es en condominio se deben describir tanto las áreas privativas como las áreas comunes. Hay que estimar la edad de las construcciones. piscina. cerramiento frontal o perimetral. Tanque de almacenamiento de agua: se hace referencia a la capacidad y el material del tanque. Según el Reglamento de construcciones de nuestro país un condominio se define como: “inmueble construido en forma vertical. como por ejemplo: calles. 22 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . comprar o dar como garantía. y las áreas comunes se refieren a todas aquellas áreas en las que cada condómino tiene un porcentaje. Las áreas privativas se refieren a la finca filial que se pretende vender. económicas o de lujo. si son blancas o de color. con elementos comunes de carácter indivisible. susceptible de aprovechamiento independiente por parte de los distintos propietarios. porque todo ello influye en la póliza de seguro que se debe pagar. horizontal o mixta. juegos infantiles. entre otros. parcialmente entubado o no está entubado. si hay tina o jacuzzi. En el caso que el peritaje se realice para una entidad bancaria es importante indicar el aislamiento de la construcción interna con los colindantes. si tiene caja breaker y cuchilla interruptora con fusible. el voltaje. Bomba de agua: se menciona la marca y la capacidad. caseta del guarda. Además se debe anotar si hay alguna observación sobre las construcciones que no se halla descrito anteriormente. también a las piezas sanitarias. entre otros.

socioeconómico. servicios públicos. que al multiplicarlo por su área total para obtener el valor ajustado u El fondo del lote sujeto es mayor que el lote homologado. pendiente. Fls = frente del lote sujeto. Por ejemplo el Instructivo de Valuación del Método de factores Estado de México considera que: Si el frente del lote sujeto es menor que el lote Se fundamenta en el concepto de valor de tipo se castiga. la siguiente fórmula: forma. siempre y cuando sea para el curso “Avalúos Urbanos: Principios aprovechable. Flt = fondo del lote tipo. para lo cual utilizan la siguiente mercado y consiste en determinar el valor de una fórmula: propiedad a partir de la comparación con otros Ff = (Fls / Flt) (1/2) inmuebles cuyos valores y características se Donde: conocen.3. de modo que según el Instructivo de multiplica por el valor unitario establecido para el Valuación del Estado de México se pueden lote tipo. variables como vista panorámica. serie de características particulares o variables independientes. a continuación se citan las técnicas Se considera que a mayor frente mayor es el más utilizadas según el Ing. El valor de un lote está en función de una Flt = frente del lote tipo. seguridad. entre otros. capacidad de Donde: uso del suelo. estos se multiplican entre sí para obtener Se estima que la relación frente-fondo debe ser 1- un factor resultante que seguidamente se 1. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 23 . nivel Flt = frente del lote tipo. Algunos autores sugieren un valor máximo de Para poder ajustar las características del lote 1. tipo de Ff=(Fls / Flt) (1/3) vía. sujeto respecto al lote tipo se han desarrollado factores de ajuste para cada una de estas variables independientes. lo anterior se castiga con la siguiente Algunos de los factores que se deben fórmula: considerar según el Ing. frente y fondo. ubicación. De esa forma se obtiene el valor unitario presentar dos situaciones: del lote sujeto. Además se consideran otras Fls = frente del lote sujeto. Roberto en su folleto valor unitario del terreno. tipo. condiciones de contaminación. dentro de estas características Si el frente del lote sujeto es mayor que el las que tiene más importancia en un terreno frente de lote tipo se premia.15. Factor de fondo (FP) Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste.Técnicas para asignar valores 1 2 3 4 5 6 Existen diversas técnicas que se pueden emplear Factor de frente (Ff) para asignarle el valor a un terreno o a una construcción. nivel respecto a calle. Robert Laurent son: FP = (Flt / Fls) (1/2) Donde: Fls = fondo del lote sujeto. Este factor es especialmente Metodológicos Aplicables en Costa Rica”: importante para actividades comerciales. para los que se usa urbano son: área o extensión.

33 ≤ FPe ≤ 1. El Instructivo de Valuación del Estado de Flt = fondo del lote tipo. la segunda franja se castiga con un factor Donde: de 0. Cuando la pendiente es hacia el lado posterior del lote se usa: Factor de forma o regularidad (0. los Para nivel k = 0. de aguas pluviales y servidas.05.5≤ FPe ≤ 1. la tercera franja se castiga con un factor m = es el % de pendiente en decimal. AMRI = área del mayor rectángulo que pueda es importante ya que en algunos casos del nivel inscribirse depende la accesibilidad del lote y la evacuación ALS = área total del lote sujeto. El método de mercado es tal vez una de las técnicas más representativas para establecer el 24 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .03. le aplica la siguiente fórmula: Según el Órgano de Normalización Técnica se Fr = (AMRI / ASEC) (1/2) utiliza la siguiente fórmula: Donde: Fn= e ((k1xNls)-(k2xNlt)) AMRI = área del mayor rectángulo que pueda Donde: inscribirse k1 =constante del nivel del lote a valorar. cuya dirección Método de mercado máxima medida sobre la perpendicular al lindero respectivo no exceda un metro”. ASEC = área total del lote secundario. Según BANCOMER: Nlt = nivel del lote tipo.7 y así sucesivamente. K2 =constante del lote tipo. los triángulos con dos o tres frentes.7x0. importante ya que de ella depende el aprovechamiento del mismo. México considera que: Cuando la pendiente es hacia la parte frontal Para el caso del fondo también se puede del lote se utiliza: utilizar el método de franjas que consiste en (0.7. de 0.0) dividir el terreno en franjas de una profundidad Para: igual a la del lote tipo. se consideran como lotes secundarios y se de la calle. Si el fondo del lote sujeto es menor que el Factor de pendiente (FPe) lote tipo se premia usando la siguiente fórmula: FP = (Flt / Fls) (1/3) La pendiente se refiere al grado de inclinación de Donde: un terreno y por lo general se expresa en grados: Fls = fondo del lote sujeto.0) (Fr) Para: FPe=1-m/3 Los lotes pueden ser regulares o irregulares en el Donde: caso de terrenos urbanos la regularidad es muy m = es el % de pendiente en decimal. Nls = nivel del lote sujeto. la primera franja no se FPe=1-m/2 castiga. También Para sobre nivel k = -0. difieren en más de 10° del ángulo recto. Se considera que un lote sobre nivel de la Si las fracciones restantes tienen acceso a calle tiene más ventaja que un lote bajo el nivel calle. cuadriláteros en esquina o los pentágono con tres frentes”. El Instructivo de Valuación del Estado de Factor de nivel (Fn) México considera que: Fr = (AMRI / ALS) (1/2) El nivel es la diferencia de medida entre el nivel Donde: de la superficie del lote y la vía frontal principal. “Se consideran predios regulares los cuadriláteros con un solo frente cuyos ángulos no Para bajo nivel k = -0. “No se consideran irregulares las superficies entrantes o salientes (ancones).

municipalidades y otras fuentes oficiales). con respecto al precio que se paga una vez que para que con base en los datos de mercado. obtener el valor del lote sujeto a partir del valor de x = superficie del terreno o área de construcción. por lo hacer comparables dos o más bienes que por sus general son valores de oferta que pueden variar características son parecidos pero no idénticos. entidades financieras obtenidos respecto a uno de ellos (comparables). Investigación de mercado A partir de un sistema de ecuaciones se genera: Durante la investigación de mercado para poder llegar a un resultado concluyente se debe y  a  b( x)  c( z ) recopilar la mayor cantidad de información posible recurriendo a diversas fuentes como lo son: ventas reales. (requiere de especial cuidado ya que los remates se pueda llegar a una conclusión respecto al valor de inmuebles tienen por objeto cubrir únicamente del bien analizado (sujeto). En el caso de terrenos sin construcciones el La forma general de la ecuación de regresión factor de homologación se basa en el método de es: “Lao-Tse”. se finiquita la transacción). el monto del préstamo otorgado). mercado obtenido mediante la investigación. se genera un factor de homologación que es la cifra numérica que establece el grado de diferencia Regresión lineal expresado en fracción decimal o en porcentaje. Entre los factores de homologación y  a  bx para construcciones se encuentran: factor de No se debe olvidar que la ecuación de homologación por edad. corredores de bienes raíces.valor de un inmueble. En terrenos una de las variables (y) información obtenida con respecto a uno de ellos puede ser el precio de venta o el valor de (comparable) sirva para determinar el valor del mercado y la otra variable (x) puede ser el área. antecedentes (se pueden Proceso de homologación extraer de notarías. que existe entre dos bienes del mismo género Al aplicar la regresión lineal a una muestra se con base a sus características particulares. analizado (sujeto). z = relación frente-fondo. En construcciones “z” puede ser el coeficiente de copropiedad o el área de zonas comunes. Generalmente se establece un orden en el uso de regresión múltiple con tres variables. entre otros. entre otros. Como resultado del proceso de homologación. registro de la propiedad. homologación por estado de conservación. de tal forma que la variables. Factores de homologación investigación con lugareños. factor de homologación regresión lineal para una muestra es solo una por el coeficiente del uso del suelo (relación entre estimación de la relación entre dos variables en la el área de construcción y el área de terreno). por lo general se denominan superficie de construcción) y factor de coeficientes estimados. entre otros. la relación frente-fondo. internet (es útil acceder a páginas de venta de bienes raíces se puede tener datos y valores de bienes específicos o zonales). proceso de las variables que es el siguiente: homologación o factores de homologación para y = precio de venta o valor de mercado. para puede obtener una recta de mejor ajuste para dos hacerlos comparables entre sí. población. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 25 . variables Primero se realiza la investigación de mercado para después aplicar regresión lineal. factor de homologación por para esa recta. Es aquel proceso en base al cual se pretende anuncios (deben tomarse con cautela. entre otros. De esta forma los valores de “a” y “b” factor de homologación por terreno (con en la ecuación de regresión son estimaciones construcción). sin embargo se requiere de Regresión múltiple con tres adecuadas fuentes de información que sean amplias y fiables. topografía.

áreas y obras tanto privadas como comunes. factor de proporcionalidad da como resultado el electrificación. No obstante para aplicar este método es necesario conocer de algunas definiciones básicas de economía y finanzas. Condominios Según el Ing. escritura de constitución del condominio y es Enfoque del costo particular para cada finca filial. usualmente es medido mediante la entorno. agua potable. Enfoque de ingreso Se debe recordar que al igual que en los terrenos de fincas urbanas se debe realizar una Se basa en la estimación del valor por medio del descripción detallada de la propiedad. avalúos físicos el valor del terreno se estima mediante métodos de mercado. Seguidamente se calcula el valor del área Consiste en estimar el valor de un inmueble a partir del costo de reposición de otro igual o común: se obtiene al multiplicar el área común similar al bien valuado. entre Las construcciones que se encuentren dentro otros. caseta del sobre ella. alcantarillado. que se valora. entre otros). capitalización de un nivel específico de ingresos o Además se deben tomar fotografías a las rentas. del área privada se deben medir y el resultado se multiplica por el valor que se le asigna al metro cuadrado de construcción. Para ello lo usual es analizar separadamente Para determinar el valor de la obras comunes el terreno y las construcciones que se encuentren (calles internas. guarda. el estado de conservación. entre otros) En el caso de terrenos se podría estimar el valor mediante el método de costos partiendo del se valoran cada una por separado y se determina valor de un terreno en “verde” y adicionando la el valor neto de reposición. cerramiento frontal. En el caso de condominios horizontales al Con respecto a construcciones se pretende determinar el valor del área privada se revisa la determinar el valor neto de reposición (VNR) de escritura de constitución para verificar que el área un bien a partir del valor de reposición nuevo indicada sea la misma del plano catastrado y se (VRN) el cual es ajustado considerando el efecto le asigna el valor por metro cuadrado de tierra. piscina. de la edad. canchas deportivas. Sin valor de las obras comunes que se le debe embargo la práctica común establece que para asignar a la propiedad que se está valorando. considerando total por el valor del metro cuadrado de tierra y adicionalmente el estado de conservación en el por el factor de proporcionalidad de la finca filial que se encuentre. las análisis del valor presente de los posibles ingresos o beneficios futuros de un bien o de su construcciones que en ella se encuentren y del posesión. Roberto Fernández en su folleto para el curso “Valuación de Bienes Inmuebles para Entidades Bancarias” al realizar un avalúo en condominio se deben realizar los siguientes cálculos: Primero se determina el factor de proporcionalidad que viene indicado en la 26 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . la suma de estos inversión que signifique llevar ese terreno a valores netos de reposición multiplicado por el condiciones urbanas (calles.

el método Naves industriales tipo PC o 60 años de Kuentzle. A continuación se presenta un cuadro elaborado El deterioro físico es una disminución del por el Ing.Valoración de construcciones métodos de depreciación 1 2 3 4 5 6 lograr una mejor comprensión del método de Aspectos generales Ross-Heidecke. Para poder comprender las fórmulas de Se puede decir que es la diferencia entre el costo depreciación utilizadas por diferentes métodos es nuevo de reemplazo y el valor presente de la necesario tener claro algunos conceptos. entre otros. obsolescencia o bien que ya ha cumplido con su CUADRO 1: VIDA ÚTIL PROMEDIO vida útil. dentro misma. en el cual se Edificios en concreto armado 80 años establecen como métodos de depreciación los a bases de marcos siguientes: el método de la línea recta. Ronny González Mora. Sistema prefabricado 50 años debido a que una estructura con mantenimiento Sistema en mampostería 60 años disminuye el factor de depreciación. concreto armado En la Gaceta 109-7 de junio del 2005. Tipo de edificación Promedio de quebraduras en el piso. el Edificios Ministerio de Hacienda publica el Manual para la Bodegas y construcciones 40 años Elaboración de Avalúos para Expropiación y el ligeras en RT o elementos de Procedimiento para la solicitud. entre otros aspectos. generada normalmente por dos factores que son Vida útil la edad y el deterioro físico que ha sufrido con el paso de los años. Dentro de esta PARA DIFERENTES TIPOS DE clasificación entra la falta de pintura. el método de Ross y el método de ESCOSA Ross-Heidecke. agrietamiento en expectativa útil paredes. para el curso valor debido a un cambio físico de la estructura “Valuación de Edificaciones por el Método de que reduce la utilidad. En este manual también se incluye el método de Heidecke. mientras que integral si carece de mantenimiento su depreciación Residencial de alto costo: 80 años aumentará. lo cual lleva a obtener el valor de la de los cuales se encuentran: edificación en relación con su vida útil restante. confección y acero trámite de avalúos institucionales. Todos los edificios se Viviendas deterioran y es precisamente en este punto Viviendas de madera 40 años donde el mantenimiento juega un papel crucial. bombas o calentadores. Se puede atribuir por Costo de Reposición Depreciado”. descomposición de aparatos eléctricos como el EDIFICACIONES motor del portón. el cual sirve ejemplo a las acciones de los hombres y para estimar la vida útil de una construcción que animales que la habitan y producen un desgaste se va a depreciar: por funcionamiento. desastres naturales. lo anterior para MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 27 . La depreciación conduce a obtener una disminución de la vida útil de la construcción.

poder asignarle este valor a una construcción. debido a que se depreciado). Presupuesto: los valores se obtienen a través E = Edad del bien. y  E  actualizarlos de acuerdo con la variación del VD  VRN  VR  *   precio de los materiales de construcción o bien  VU  del dólar. años. adicionalmente se hace un cálculo de los costos directos e indirectos. depreciado). La pérdida del valor en un bien es menor Parámetros: pretende establecer el valor de en los primeros años y aumenta con el paso del un inmueble mediante la identificación de sus tiempo. Método de línea recta VR = Valor de rescate. de un resumen detallado de costos de cada uno VNR = Valor neto de reposición (valor de los elementos que conforman el inmueble. Este método no VNR  VRN  VD considera el estado del bien y propone una depreciación regular a lo largo de los años. VNR = Valor neto de reposición (valor Hay quienes lo cuestionan. VU = Años de vida útil (es la duración que se como por ejemplo: le asigna a un bien como elemento de provecho). por igual durante cada año de su vida útil. sin embargo puede resultar caro y La depreciación aumenta a medida que pasan los lento. para finalmente generar un valor del inmueble que dividido entre el área total da como resultado el precio del metro cuadrado Método de Kuentzle de construcción. La ventaja de este método es su precisión. En Costa Rica se y propone que el bien se deprecia de manera pueden utilizar: la propuesta de la Dirección acelerada después de que pasa la mitad de su General de Tributación que clasifica en distintos vida útil. No se hace referencia al estado del bien. Otra opción es que el perito puede tener su La fórmula que se usa es la siguiente: propia base de datos a partir de investigaciones 2 con diferentes constructoras o ingenieros. VU = Años de vida útil Consiste en suponer que el activo se desgasta E = Edad del bien. Donde: VD = Valor de depreciación. es decir es La ecuación utilizada en este método es la una media aritmética entre los valores dados por siguiente: los métodos de la línea recta y Kuentzle. VRN = Valor de reposición nuevo. La depreciación es menos acelerada debido a que  E  VD  VRN  VR  *   aumenta la depreciación respecto al paso de los  VU  años de una manera más sutil. características generales. VR = Valor de rescate (es la estimación del Existen diferentes alternativas o técnicas para valor que el bien tendrá al final de su vida útil). tipos las construcciones dependiendo de sus características. sin embargo este método es utilizado para la valoración de equipos y resulta muy práctico Método de Ross desde el punto de vista contable. 28 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . Une los procedimientos anteriores. ha demostrado que los activos se deprecian menos en los primeros años de su vida útil. VRN = Valor de reposición nuevo. Donde: Valor de reposición nuevo VD = Valor de depreciación.

consideración de la edad y del estado de cielos. por ejemplo cambio total de cubierta. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 29 . cambios parciales en pisos.  E E2    E E 2         2      * C 2 Método de Heidecke K VU VU  1  VU VU  2    2       En este método se introduce el concepto de      factor de estado de depreciación. VNR = Valor neto de reposición (valor VD  VRN VR* K depreciado). depreciación en la valoración de construcciones. y otros. es decir un factor que contempla el estado de la construcción al momento de realizar el avalúo. cielos. determinado por Heidecke. Ross el factor de estado de depreciación que fue VRN = Valor de reposición nuevo. Su ventaja sobre otros métodos es la por ejemplo. Así se obtiene la VR = Valor de rescate. reparaciones. ventanería. C = Coeficiente de depreciación por estado cambios en pequeños sectores de rodapié. filtraciones depreciado). conservación de las construcciones. con la realidad. El método de Ross-Heidecke ha sido Intermedio (I): La construcción requiere o ha diseñado exclusivamente para calcular la recibido reparaciones sin importancia. pintura. VNR = Valor neto de reposición (valor reparaciones de fisuras en repellos. VU = Años de vida útil siguiente ecuación: E = Edad del bien. La fórmula utilizada es: Muy malo (MM): La construcción requiere reparaciones urgentes Demolición (DM): Una construcción en estado  E E2  VRN  VR  *    2  de demolición es aquella sin valor = valor de demolición. instalaciones mecánicas. por ejemplo. Malo (M): La construcción requiere reparaciones importantes. marcos de ventanas o puertas. VD = Valor de depreciación. bueno es aquella que no ha sufrido ni necesita VR = Valor de rescate. Regular (R): Requiere reparaciones simples. y otros. para lo cual VNR  (VRN  VR)  VD establece los siguientes estados según el Banco Nacional de Costa Rica: Óptimo (O): Una construcción en estado Donde: óptimo es aquella que es nueva o que tiene menos de un año de haberse construido. pisos. y otros. reparaciones sin importancia. que le Deficiente (D): La construcción requiere permite calcular una depreciación más acorde muchas reparaciones simples. Muy bueno (MB): La construcción en estado VRN = Valor de reposición nuevo. de agua sin importancia en tuberías y techos. VU = Años de vida útil Bueno (B): La construcción ha recibido E = Edad del bien. VD   VU VU  2 VNR  VRN  VD Método de Ross- Donde: Heidecke Este método consiste en aplicarle a la fórmula de VD = Valor de depreciación.

20 0.6780 D Malo 4 52. CUADRO 4: TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO UTILIZADA POR EL BANCO NACIONAL Coef.20 0.09 0. C normal K Óptimo 1 0.0000 O Muy bueno 0.00 0. Clasificación Deprec.2780 MM Demolición 5 100.0000 DM 30 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .10 0.032 0.9191 I Regular 3 18.9997 MB Bueno 2 2.52 0.60 0.00 1.9748 B Intermedio 8.4740 M Muy malo 72.8190 R Deficiente 32.

establecimientos molestos. bienes inmuebles son las siguientes: excavaciones. la altura de las destinados a reunión pública. La Ley de Construcciones es la Nº 833. cualquiera que sea MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 31 . escrita o no. uso peligroso de las construcciones. protección de estructuras contra incendio. instalaciones deportivas y pueblo determinados derechos. disposiciones generales soberano. censos y estimaciones de valores de población. en la cual El Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo se dictan una serie de disposiciones que son de (INVU).para uso de discapacitados.techos . define las relaciones entre los poderes legislativo. obras provisionales durante el proceso de construcción. También garantiza al comercio y oficinas. establecimientos malsanos. edificios su gobernación. lugares de reunión. decretos y situaciones de hecho sobre edificio de uno y varios pisos. ocupación de la vía forma debería considerarse al valorar bienes pública con edificaciones particulares. Los edificios alineamientos. pavimentos. reglas especiales para leyes. restricciones urbanísticas. instalaciones de divisiones administrativas. las Ley fundamental. construcción de zanjas y estructuras Ley y Reglamento de subterráneas. ferias con aparatos mecánicos. edificios y lotes para Economía y Hacienda. las cercas. los “Artículo XI. de un Estado vías públicas urbanas. los establece que: fraccionamientos y urbanizaciones. consiste en un juego de estacionamiento. obras de superficie de calles. suelos y cimentaciones.remodelación – modificación. ingenieros responsables. edificios para la educación. albañilería . normas para asilos de ancianos . La Constitución fija los límites y para habitación unifamiliar y multifamiliar. estableciendo así horizontal o en condominio. espacios de estacionamiento. cantones y distritos. establecida o aceptada como guía para para edificios. Información publicada por el Ministerio de aeródromos y aeropuertos. edificios para las bases para su gobierno.. demoliciones. Se basa en los diferentes estructuras de acero. reparación . según una modificación publicada en La acatamiento obligatorio con el fin de regular los Gaceta Nº 184 del 24 de setiembre de 1992. sitios de reunión pública. expendios de alimentos. establecimientos industriales. seguridad e higiene en la construcción. baños de uso público. ejecución directamente en el campo de valoración de de las construcciones. edificaciones bajo el régimen de propiedad ejecutivo y judicial del Estado. mapas de Costa Rica acompañados de datos de estaciones de servicio.26. Constitución Política El Reglamento de Construcciones comprende: los permisos de construcción. materiales de construcción.entrepisos. instalaciones en los edificios.viviendas . evaluación de la resistencia de estructuras Construcciones existentes. algunas de las leyes que influyen jardines. anuncios. diseño de estructuras de población y valores de superficie para todos los edificios.Normativa Legal 1 2 3 4 5 6 Existe toda una normativa que de una u otra construcciones. parques y inmuebles. inspección y sanciones.Retiros. edificios para asistencia División territorial hospitalaria y para consulta externa. servicio (en el interior de un edificio). licencias. aspectos relacionados con: la vía pública.sitios de reunión administrativa .

. materia.6 Usos: el uso del local para culto control de la fauna nociva para el hombre. XI27. derechos y deberes mínimo a la vía pública de: relativos a la recuperación de la salud personal. sanitario. ya que su destino será quedan sujetas las actividades industriales. excepto cuando enfrenten a vías ordinarias.2 Diez metros (10 m) para edificios personas y de las restricciones a que quedan con capacidad entre las 251 y 500 personas.4 Dieciséis metros (16 m) para consumo humano y los deberes y restricciones a edificios con capacidad superior a las 751 los que quedan sujetas las personas en la personas. guardarán los siguientes retiros según su capacidad: Reglamento de XI. con el fin sus laterales. Ley Nº 5395. Los edificios capítulos lo siguiente: derechos y deberes destinados a reunión pública.2 Edificios con capacidad entre las 251 y 500 personas: Retiro frontal: seis metros.3 Trece metros (13 m) para deberes y restricciones a que quedan sujetas las edificios con capacidad entre las 501 y las 750 personas que por ciertas acciones o actividades.5 En los lotes con dos o más frentes al menos uno deberá guardar el retiro frontal de seis metros (6 m).27. cualquiera que sea relativos a la promoción y conservación de la su tipo. establece en sus diferentes Artículo XI.27.26. zonificación que establece las diferentes zonas Retiro lateral: tres metros (3 m) por uno de de uso que pueden existir en el mismo. entre otras. zona de laterales.27. los otros deberán Ley General de Salud guardar un retiro mínimo de tres metros (3 m). zona de Retiro frontal: seis metros (6 m). en XI26. uso público institucional. zona Retiros laterales: tres metros (3 m) en ambas de uso agrícola. deberes y restricciones a que construcción. contravenciones contra la salud.26. mínimo a la vía pública de ocho metros (8 m) y de los deberes y restricciones a que quedan una longitud máxima de cincuenta metros (50 m). facultades y nacionales administradas por el MOPT. deberán ubicarse en lotes con un frente salud personal y familiar. aceptables lotes de forma irregular con un obligaciones y restricciones para la evacuación callejón de acceso que cuente con un frente sanitaria de excretas y aguas servidas y negras.3 Edificios con capacidad entre las cada cantón se elabora el reglamento de 501 y 750 personas: Retiro frontal: seis metros.Frente mínimo. las cuales requisitos y restricciones para la construcción y deberán cumplir con los retiros anteriores según operación de otros establecimientos de interés sea su capacidad. sujetas en el ejercicio de tales actividades. de tener un desarrollo nacional adecuado. destinándose el resto del lote para urbanizaciones y salubridad de la vivienda.” atribuciones extraordinarias.5 Lotes irregulares: serán recolección y eliminación de residuos sólidos. zonificación XI26.su tipo. procedimientos y competencias. 32 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . zona de uso industrial. medidas especiales. XI. las será considerado como condicional en las zonas autoridades de salud y sus atribuciones residenciales. zona de servicios.4 Edificios con capacidad superior general se encuentran las siguientes: zona de a las 751 personas: uso habitacional.27. Retiro posterior: tres metros (3 m). zona de uso comercial. directamente relacionas con la salud de las XI27. zona recreativa. obligaciones y restricciones relativas a la XI. el agua para el uso y XI. la construcción o construcciones. Por lo XI26. deberes de las personas relativos al XI.1 Seis metros (6 m) para edificios deberes de las personas que actúan en materias con capacidad hasta las 250 personas. XI27. puedan afectar a terceros. Como resultado de una serie de estudios. sujetas las personas para evitar la contaminación El área de este callejón no será apta para del ambiente. personas. exclusivamente para acceso.1 Edificios con capacidad de hasta las 250 personas: No requieren retiros. protección. estacionamiento y deberes y restricciones relativos a las áreas verdes. delitos contra la salud.

legítimos. la utilización y protección del dominio destinado a la elaboración.” MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 33 . porciones. Establece todo lo relacionado con: principios fundamentales. infracciones-sanciones y la tratamiento físico. hidrológica. Ley No. sean fincas completas. Quedan incluidos en esta categoría los sitios destinados a recibir o almacenar artefactos. descubierto o cubierto. competencia de los tribunales. prohibiciones y sanciones. para el cumplimiento de sus fines. Ley General de Caminos Públicos Ley orgánica del CFIA Ley Nº 5060 que regula la red vial nacional y la En esta ley se reglamentan las funciones del red vial cantonal. materiales y materias primas que se emplean en las tareas o Ley de Catastro y sus faenas. sea su dueño. Asimismo las estaciones de Reglamentos autobuses y de transporte de carga. se establece quiénes son sus miembros y cuáles son sus deberes.Reglamento de Higiene Ley General de Aguas Industrial Regula el dominio público hidráulico del Estado. y todos los anexos y dependencias de la fábrica o taller.” garantías y aportes reembolsables. servidumbres. el régimen económico- reparación. instrumentos. interconexión de expropiados conforme a esta ley. aplicación de las tarifas. medición y facturación. Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA). Tiene como objeto la creación y regulación del catastro nacional. que por su ubicación sean necesarios. transformación o utilización de financiero de la utilización del dominio público productos naturales o artificiales. la planificación Regula todo lugar. entre otros. la organización del CFIA. servicios. 6545. y las obras manualmente o por medio de máquinas o hidráulicas. públicos. a juicio del Instituto Costarricense de Electricidad. permisos. quienquiera que instalaciones. expropiaciones y servidumbres del ICE Reglamento General de Ley N° 6313. entre otros. la administración pública del agua. suspensión y “Estos bienes inmuebles podrán ser reposición de suministros. químico o biológico. manipulación. mediante hidráulico. En el artículo 1º establece lo siguiente: “Decláranse de utilidad pública los Servicios Eléctricos bienes inmuebles. derechos o intereses patrimoniales Comprende lo relacionado con concesiones. público hidráulico. Ley de Ferrocarriles Ley Nº 5066. instrumentos o utensilios. concesiones. conexión de servicios. organismos Ley de adquisiciones. disposiciones generales.

medidas diseño sismo-resistente . Todo traspaso o cantonales y planes reguladores costeros. regula las actividades que se pueden En esta ley se establece lo referente a los bienes realizar dentro de un Parque Nacional. mantengan su integridad 34 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . con las dentro de los límites jurisdiccionales de su consecuencias legales del caso. Es la Ley Nº 7575. en las riberas de conocimiento científico. Los códigos sísmicos recogen. Se exceptúan los lagos y embalses indígenas artificiales privados. Cada municipalidad debería tener un mejoras y los productos de las reservas indígenas plan regulador teniendo en cuenta un marco estarán exentos de toda clase de impuestos regional y nacional que le sirva de referencia. Los no indígenas no podrán alquilar. artificiales construidos por el Estado y sus Ley sobre reservas instituciones. no transferibles y exclusivas para las comunidades indígenas que las habitan. entre otros. extensión del condominio: destrucción y reconstrucción de las edificaciones. Su negociación de tierras o mejoras de éstas en las objetivo principal según el IFAM es buscar la reservas indígenas.” embargo actualmente en Costa Rica no todas las municipalidades tienen un plan regulador. comprar o de cualquier otra manera adquirir Planes reguladores terrenos o fincas comprendidas dentro de estas reservas. responsable en procura de que las edificaciones y c) Una zona de cincuenta metros medida otras obras civiles que se diseñen y construyan horizontalmente en las riberas de los lagos y de acuerdo con sus lineamientos. es absolutamente nulo. la propios y comunes. la praxis tecnológica. asamblea de condóminos. entre otros. presentes o futuros. arrendar. d) Las áreas de recarga y los acuíferos de los manantiales. sin nacionales o municipales. reglamento de condóminos y la administración. Las tierras y sus territorio. producto del horizontalmente a ambos lados. En su Capítulo IV (Protección Forestal) artículo 33 establece las siguientes zonas de protección (al realizar un avalúo el área correspondiente a la zona de protección no se Código Sísmico de Costa valora): a) Las áreas que bordeen nacientes Rica permanentes. de los propietarios. condiciones funcionales y estructurales de los Ley Forestal condominios. si el común. que orientan y guían al profesional terreno es quebrado. definidas en un radio de cien metros medidos de modo horizontal. Ley y decretos de Parques Nacionales Ley reguladora de la propiedad en condominio La ley Nº 6084 menciona el Servicio de Parques Nacionales. sintetizan y b) Una franja de quince metros en zona rural ordenan conjuntos de normas y prácticas del y de diez metros en zona urbana. la los ríos. En el artículo 3º establece que: “Las por los órganos competentes establecidos en el reservas indígenas son inalienables e reglamento de esta ley. cuyos límites serán determinados Ley N° 6172. y de cincuenta metros horizontales. entre indígenas y no planificación y el control del desarrollo urbano indígenas. Los indígenas sólo podrán negociar sus En Costa Rica existen planes reguladores tierras con otros indígenas. imprescriptibles. los derechos y obligaciones administración de los mismos. si el terreno es experiencia de terremotos pasados y el sentido plano. garanticen la embalses naturales y en los lagos o embalses vida de sus ocupantes. quebradas o arroyos.

en el caso de que la propiedad se encuentre frente a ruta cantonal le corresponde a la municipalidad. se hace referencia a la importancia de respetar el derecho de vía que se indica en cada plano catastrado. requisitos para la mampostería y el concreto estructural. no existe un tipo de reglamentación que permita controlarlo a nivel nacional. Maritza González. requisitos para el dimensionamiento y detalle de edificaciones. se menciona la importancia de respetar los retiros. conforme a objetivos de desempeño previamente definidos. diseño de vivienda unifamiliar. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 35 . De la municipalidad a la cual pertenezcan.estructural y protejan los bienes que en ellas se alberguen. Ley de zona marítimo-terrestre. El código sísmico de Costa Rica dentro de sus diferentes secciones desarrolla los siguientes temas: demanda sísmica. entre otros. obras de cimentación. Ingeniera de la Municipalidad de Atenas. lo cuales varían dependiendo de dos aspectos: Si es ruta nacional o ruta cantonal. Retiros En una entrevista con la Ing. Reglamento de fraccionamiento y urbanizaciones. Otras leyes Las siguientes son otras leyes que eventualmente se deben considerar al realizar un avalúo: Ley General de Aviación Civil. ya que según indica la Ing. se debe llevar al Ministerio de Obras Públicas y Transporte. González. Entre otros.(Código Sísmico de Costa Rica 2002). determinación de carga y análisis de edificaciones. Para poder que a un plano catastrado se le pueda marcar el retiro si la propiedad se encuentra frente a ruta nacional. Por otra parte.

estudio de registro y los datos del cliente). moral y corresponda con lo que se indica en el plano. Cuando se realiza la inspección. Hacer adecuadamente la investigación de precios en la zona.” siguiendo el machote de trabajo. detallar cuidadosamente todas las construcciones y el entorno de la propiedad. se define como: “Parte de la registral. se debe hacer referencia a varios aspectos: El profesional debe dedicarle a un avalúo el tiempo que sea necesario. acciones humanas en orden a su bondad o Los datos se deben tomar ordenadamente malicia. Lo avalúos la ética profesional es básica. que profesión. conducta humana.” Si se trata de interpretar estos términos probablemente se llegue a la conclusión de que la ética profesional se basa en el ideal de desempeñar un empleo aplicando el conocimiento en un área específica bajo un conjunto de normas morales que rigen la conducta humana en la sociedad. facultad u oficio que alguien ejerce y por el que De la misma manera se debe ser ordenado y percibe una retribución” responsable a la hora de realizar el informe Y por último define la ética profesional como: pericial. entre otros. el fondo y la forma con lo Ética.” se deben medir e indicarlas a la hora de realizar Este mismo diccionario define la moral como: el informe pericial. y de las no se valoran. pero para anterior también implica medir correctamente las poder entender su significado primero se deben áreas de construcción y verificar que la propiedad definir las siguientes palabras: ética. Aplicándolo específicamente al caso de un perito. A la hora de tasar tanto el terreno como las construcciones que hay dentro de él se debe 36 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . para las siguientes actividades: Revisar que la información que corresponde al expediente esté completa (principalmente el plano. teniendo presente que estas “La ciencia que trata del bien en general. buscando el bien común. concuerden el frente. filosofía que trata de la moral y de las En el caso de que exista zonas de protección obligaciones del hombre. que se haya tomado la información necesaria. revisar que esté completo y que la “Un conjunto de normas morales que rigen la información sea la correspondiente.Ética profesional 1 2 3 4 5 6 Cuando un profesional se dedica a realizar hacer de una manera objetiva y responsable. según el diccionario de la Real indicado en el plano catastrado y en el estudio Academia Española. y al final revisar También define la profesión como: “Empleo.

como por ejemplo: propuesta de formato del Ing.. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 37 . Robert Laurent en su folleto para el curso “Avalúos Urbanos: Principios metodológicos aplicables en Costa Rica”.A. la Caja de Ahorro y Préstamos de la Asociación Nacional de Educadores. Roberto Fernández Morales en su folleto para el curso “Valuación de Bienes Inmuebles para Entidades Bancarias”. el Banco Nacional de Costa Rica. el Banco Crédito Agrícola de Cartago. la empresa MSandoval. entre otros. la empresa Servicios Profesionales de Atenas JQB S. Para obtenerlo se analizaron los machotes que utilizan diferentes peritos. empresas e instituciones.Machote de trabajo 1 2 3 4 5 6 A continuación se presenta un machote de trabajo para fincas urbanas y propiedades en condominio. propuesta de formato del Ing. el Banco Popular. el cual es de fácil comprensión y trata de abarcar todos los aspectos que son necesarios para que el avaluó sea completo.

AVALUO FINCA URBANA Avalúo Nº : PROPIETARIO: Cédula : INSCRIPCION: De la finca De finca madre de la que se valora lote que se segrega: De las fincas que se reúnen Del resto de finca madre Folio Real # SITUACION: Provincia: Cantón: Distrito: Barrio: DIRECCION DE LA FINCA: MEDIDAS DE LA FINCA: Área de acuerdo con el plano de catastro No. Mide Área de la reunión según plano de catastro No Área inscrita según Registro Público Faltante de cabida ó demasía m² % OBSERVACIONES: FACTORES VALORIZANTES: FACTORES DESVALORIZANTES: OBSERVACIONES 38 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .

Forma de Vida Edad V.N.R/¢ explotación útil depreciación MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 39 . VALOR EN LETRAS (Colones). El plano Plano de la reunión El Registro: Registro y Plano A.N /¢ Factor estado Factor V.LOTE DE TERRENO: Sección principal de 33 o menos Cada m² ¢ metros de fondo con m² a ¢ VALOR TERRENO B-CONSTRUCCIONES 1-CONSTRUCCIONES INDISPENSABLES. JUSTIFICACIÓN DE VALORES DESEABILIDAD Y POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN METODO DE DEPRECIACION: (ROSS – HEIDECKE).AVALUO DE ACUERDO CON LA CABIDA QUE ACUSA.R. FORMA DE m² A /¢ Cada m²/¢ VALOR TOTAL/ ¢ EXPLOTACIÓN VALOR CONSTRUCCIONES INDISPENSABLES 2-CONSTRUCCIONES ACCESORIAS FORMA DE Valor m² a ¢ Cada VALOR TOTAL/ ¢ EXPLOTACION depreciado m² VALOR CONSTRUCCIONES ACCESORIAS: ¢ Responsabilidad en construcciones accesorias: % de ¢ VALOR TOTAL: ¢ EQUIVALENCIA EN DÓLARES: $ TIPO DE CAMBIO CONTABLE: 1 US $ EQUIVALE A ¢ DIA DEL MES DEL AÑO.

municipales. SERVICIOS PUBLICOS SI NO EQUIP. se puede iniciar indicando la ubicación de la propiedad. describir la topografía terreno. Acera Forma regular Cordón y caño Forma irregular Alumbrado público Topografía plana Teléfono Topografía quebrada Electricidad Topografía ondulada Cañería Terreno en terrazas Alcantarillado pluvial Tipo de vía en asfalto Alcantarillado sanitario Tipo de vía en lastre Aseo y recolección basura Tipo de vía en tierra Facilidades comunales Entorno agrícola Edificio comercial Entorno habitacional Escuela primaria Entorno industrial Educación secundaria Entorno / servicios Templo católico y otras Entorno recreativo/cultural Servicios privados .Y SI NO CARACTERISTICAS DEL TERRENO. Este espacio se utiliza para ampliar el cuadro anterior. o bien se pueden citar eventos que hayan sucedido en años anteriores. en el caso que no los tengan se indican las distancias a las que se encuentran. Si hay posibilidad de deslizamiento se debe describir cual es el riesgo que puede provocar el evento. Se menciona si la propiedad tiene los servicios básicos o las previstas. la vía de acceso y el ancho de la misma. OTROS.URBANO.DESCRIPCION DETALLADA DE LA FINCA SERVICIOS PUBLICOS. indicar el nivel a la vía de acceso y la relación frente- fondo del terreno 40 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . Entorno comercial comerciales y financieros Servicios de salud Nivel a calle pública o servidumbre de paso Áreas recreativas Frente calle principal Planta de tratamiento aguas Afectado por servidumbres residuales cercana Riesgo de inundación o Frente a calle pública o deslizamiento servidumbre de paso Afectado por alta tensión Fondo promedio Relación frente/fondo: Transporte público ( frente a vía) Frente a calle secundaria ALGUNAS CONSIDERACIONES DE LA PROPIEDAD. Mencionar la forma. EQUIPAMIENTO URBANO. Si existe riesgo de inundación se debe hacer citar la quebrada o río que eventualmente puede producirlo y la distancia a la que se encuentra.

DESCRIPCION DETALLADA DEL ENTORNO DE LA FINCA.
Nivel Alto Medio alto Medio Bajo
socioeconómic
o
Tendencia Acelerada Moderada Baja Ninguno
desarrollo de
la zona
Construccione Habitacional Comercial Industrial Otras
s
predominantes
en la zona
Lotes vacíos Muchos Regular Esporádicos No hay
en vecindario
Poblado Centro Centro cantón Centro distrito Poblado
importante provincia pequeño
más cercano
Características Amplia Moderada Baja Ninguna
del área
comercial
inmediata
Comercio de la Todo tipo Comercio Mínimo, No hay
zona básico pulpería/comis
ariato
Zona rural Ganadería Agricultura Artesanal No hay
existente
Proyectos de Habitacional Urbanización Casas No se
vivienda en individuales conoce
desarrollo en
la cercanía
Edificaciones Condominios Edificios Carreteras No hay
en desarrollo
en la cercanía
Zona hotelera Amplia Moderada Baja Ninguna
cercana
Zona hotelera Amplia Moderada Baja Ninguna
inmediata
Calidad de Muy buenas Buenas Regulares Malas
construcciones
Presencia de Muy alta Alta Media Baja
plantas
industriales
Transporte Muy frecuente Medianamente Bajo Ninguno
público frecuente
Facilidades de Muy buenas Buenas Regulares Malas
acceso
Focos en Alto Medio Bajo Ninguno
precarios
aledaños
Densidad de Alta Media Baja
población

MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 41

DESCRIPCION DETALLADA DE LAS CONSTRUCCIONES INDISPENSABLES Y ACCESORIAS

UN Nivel de la construcción: Tipo de explotación:
Fachada
Departamentos
Tipo de cimientos
Red de cloaca o
Tanque séptico
Paredes externas
Paredes internas
Ventanas, marcos,
vidrios, rejas.
Puertas exteriores
Puertas interiores
Puertas de Baño
Superficie de piso
Escalera de acceso
Entrepiso
Tipo de cielo raso
Tipo de armadura
Superficie de techos
Cableado eléctrico
Vestidor
Guardarropa
Mueble de cocina
Tapias
Verjas y portones
Sistema de
seguridad
Agua caliente
Tanque de aguas
Bomba de agua

OBSERVACIONES GENERALES SOBRE LAS CONSTRUCCIONES
Se mencionan las construcciones que hay dentro del terreno, la edad, el estado de conservación, y
el mantenimiento.
En el caso que existan construcciones que no se valoran se deben indicar y explicar el motivo por
el cual no se valoran.

LINDEROS ACTUALES: Corroborados en el campo en fecha de estudio.
De la finca: Del lote que se segrega:

Del resto de finca madre: De la reunión de fincas:

NORTE
SUR
ESTE
OESTE

42 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES

AISLAMIENTO DE LAS CONSTRUCCIONES INTERNAS CON COLINDANTES VECINOS
NORTE
SUR
ESTE
OESTE

HISTORIA HIPOTECARIA DE LA GARANTIA.
Fecha del Estudio Registral:
GRAVAMENES:

ANOTACIONES
OBSERVACIONES:

DETERMINACION DEL SEGURO DE LAS CONSTRUCIONES:
TIPO DE POLIZA SOLICITADA:

Cobertura “A” Cobertura “B” Cobertura “C” Cobertura “D” Otra
Avalúo del terreno
Avalúo de las construcciones
Monto de la póliza no inferior A:

Nombre de la Empresa

-----------------------------------------------------
Nombre del Perito
Número de carné

Fecha de inspección Fecha del informe

MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 43

Según Escritura de Constitución Área de la Finca Filial Según plano catastrado No. AVALUO EN CONDOMINIO Avalúo Nº: PROPIETARIO: Cédula : INSCRIPCION: Folio Real de la Finca Matriz # Folio Real de la Finca Filial # SITUACION: FINCA FILIAL # Provincia: Cantón: Distrito: Barrio: DIRECCION DE LA FINCA: MEDIDAS DE LA FINCA: Área de la Finca Madre. Mide m² Según plano catastrado No. Según Estudio Registral Según Escritura de Constitución Demasía Proporcionalidad de la Finca Filial (%) % Área proporcional del terreno m² FACTORES VALORIZANTES FACTORES DESVALORIZANTES OBSERVACIONES 44 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .

AVALUO DE LA FINCA FILIAL 1) AVALUO DE LA PROPORCIONALIDAD DEL TERRENO. Valor. ¢ Valor área privativa. CASA DE HABITACION EN DOS NIVELES m² a ¢ cada uno. ¢ PROPORCIONALIDAD DE LAS OBRAS COMUNES. ¢ MURO DE RETENCION m² a ¢ cada uno. ZONA VERDE m2 a ¢ ¢ CANCHA DE TENNIS m2 a ¢ /m 2 ¢ PISCINA m² a ¢ cada uno ¢ --------------------------- Valor obras comunes. ¢ GARAJE m² a ¢ cada uno. Valor obras comunes. AREA PRIVATIVA Forma de explotación. ¢ OBRAS COMUNES: ACCESOS EN ADOQUIN m² a ¢ cada uno ¢ (INCLUYE: ACERA. CORDÓN Y CAÑO Y DESFOGUES DE AGUAS PLUVIALES) TAPIA FRONTAL m² a ¢ cada uno ¢ CASETA DE GUARDA m² a ¢ cada uno ¢ ZONA RECREATIVA. m² a cada uno. ¢ X %= ¢ MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 45 . ¢ OBSERVACIÓN: 2-) AVALUO DE LAS CONSTRUCCIONES.

(ROSS-HEIDECKE) (V.N /¢ Factor estado Factor V.R/¢ explotación depreciación JUSTIFICACIÓN DE VALORES: DESCRIPCION DETALLADA DE LA FINCA FILIAL Y DEL CONDOMINIO.N.R. METODO DE DEPRECIACION. DIA DEL MES DEL AÑO.00 = . accesorias: ¢ X ____ % responsabilidad = ¢ ================== VALOR TOTAL.) Forma de Vida útil Edad V. V.N. ¢ EQUIVALENCIA EN DÓLARES $ Valor en Letras: TIPO DE CAMBIO CONTABLE: $ 1.N.CONSTRUCCIONES ACCESORIAS m² a ¢ cada uno ¢ -------------------------- Valor construcciones accesorias ¢ Responsabilidad const.R.R. = Valor de Reposición Nuevo. CONDOMINIO FINCA FILIAL: 46 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . = Valor Neto de Reposición.

No hay zona básico pulpería/comisari ato Zona rural Ganadería Agricultura Artesanal No hay existente Proyectos de Habitacional Urbanización Casas No se vivienda en individuales conoce desarrollo en la cercanía Edificaciones en Condominio Edificios Carreteras No hay desarrollo en la s cercanía Zona hotelera Amplia Moderada Baja Ninguna cercana Zona hotelera Amplia Moderada Baja Ninguna inmediata Calidad de Muy buenas Buenas Regulares Malas construcciones Presencia de Muy alta Alta Media Baja plantas industriales Transporte Muy Medianament Bajo Ninguno público frecuente e frecuente Facilidades de Muy buenas Buenas Regulares Malas acceso Focos en Alto Medio Bajo Ninguno precarios aledaños Densidad de Alta Media Baja población MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 47 .DESCRIPCION DETALLADA DEL ENTORNO DEL CONDOMINIO. Nivel Alto Medio alto Medio Bajo socioeconómico Tendencia Acelerada Moderada Baja Ninguno desarrollo de la zona Construcciones Habitacional Comercial Industrial Otras predominantes en la zona Lotes vacíos en Muchos Pocos Esporádicos No hay vecindario Poblado Centro Centro Centro distrito Poblado importante más provincia cantón pequeño cercano Características Amplia Moderada Baja Ninguna del área comercial inmediata Comercio de la Todo tipo Comercio Mínimo.

DESEABILIDAD Y POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMUNES. En el caso que existan construcciones que no se valoran se deben indicar y explicar el motivo por el cual no se valoran. y el mantenimiento. 48 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . DESCRIPCION DETALLADA DE LAS CONSTRUCCIONES INDISPENSABLES Y ACCESORIAS UN Nivel de la construcción: Tipo de explotación: Fachada Departamentos Tipo de cimientos Red de cloaca o Tanque séptico Paredes externas Paredes internas Ventanas. el estado de conservación. marcos. Puertas exteriores Puertas interiores Puertas de Baño Superficie de piso Escalera de acceso Entrepiso Tipo de armadura Superficie de techos Cableado eléctrico Vestidor Guardarropa Mueble de cocina Tapias Verjas y portones Sistema de seguridad Agua caliente Tanque de aguas Bomba de agua OBSERVACIÓN SOBRE CONSTRUCCIONES Se mencionan las construcciones que hay dentro del terreno. rejas. la edad. vidrios.

con sus citas).LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA FILIAL. FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL. ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES. Avalúo del área privativa y de las obras comunes. ¢ ======================================================================= Nombre de la Empresa ----------------------------------------------------- Nombre del Perito Número de carné Fecha de inspección Fecha del informe MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 49 . OBSERVACIONES. NORTE : SUR : ESTE : OESTE : HISTORIA HIPOTECARIA DE LA GARANTIA. GRAVAMENES. (Adjunte información completa.

además se Inmuebles”. para determinar los Como resultado de esta investigación y la elementos necesarios para valorar un bien comparación de las metodologías utilizadas surge inmueble. al profesor guía Ing. La parte de normativa legal relacionada con según los peritos y la información bibliográfica la valoración de bienes inmuebles se ha basado consultada. el procedimiento previo a la inspección el manual que se presenta en el apartado de y los pasos esenciales a seguir durante la resultados.A.A. provecho haber tenido fuentes bibliográfica más Cabe destacar que dentro de este proyecto actualizadas. se presenta con algunas variaciones dentro de Los métodos de depreciación se han basado los resultados. Jorge Quesada Nacional de Vivienda y Urbanismo y la Badilla y el Ing. motivo por el cual la información que se Profesionales de Atenas JQB S. ha basado en un proceso de investigación fuerte Durante el proceso se consultó a varios pero siempre con la proyección de que este profesionales con experiencia en el campo de la manual pueda ser utilizado en el Curso Taller II y valoración de bienes inmuebles: al Ing. Jorge Rodríguez. el Instituto importante la ayuda del Ing. y habría sido de mayor Reposición Depreciado)”. en cada una de las etapas de este proyecto. Jorge Quesada Badilla. es el que mejor resultados les ha en observaciones realizadas por diferentes dado y el que las entidades bancarias piden. Ricardo que cualquier estudiante después de leer este Román González. 50 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .Análisis de Resultados 1 2 3 4 5 6 En este caso en específico se tiene que se A la hora de analizar los diferentes machotes cumple con el objetivo general. ya que se logra la que utilizan los de las empresas MS y Servicios elaboración del “Manual de Valoración de bienes Profesionales de Atenas JQB S. consultaron los machotes que piden instituciones Como primera parte se definen los conceptos como el Banco Crédito Agrícola de Cartago. adquiridos dentro de la Escuela de Ingeniería en conferencias o cursos en nuestro país son muy Construcción como en la Empresa Servicios similares. Por otra parte los folletos o el se ha tratado de aplicar tanto los conocimientos material que se ha dado en diferentes seminarios. El trabajo se ha encontrado es poca y limitada. comprender un avalúo realizado por un perito. al Ing. Asociación Nacional de Educadores. lo anterior debido a que si bien es curso de actualización “Valuación de cierto existen libros que se refieren al tema estos Edificaciones por el Método de Costo de son bastante antiguos.. y profesionales de diversas que lo pueda utilizar durante el ejercicio de su instituciones que muy cordialmente han ayudado profesión. Ricardo Román González. o Milton Sandoval. el básicos utilizados en el campo. ya que este. peritos que se han entrevistado.A. además su uso es aprobado por la Unión Durante la elaboración de este manual se ha Panamericana de Asociaciones de valuación (lo encontrado con la limitación de las fuentes anterior según el Ing. en la interpretación de las diversas fuentes Dentro del machote propuesto para utilizar en bibliográficas que se citan en el apartado de un informe pericial se utiliza el método de referencias. Ronny González Mora en el bibliográficas. Posteriormente. Esta Servicios Profesionales de Atenas JQB S. inspección de campo se basaron en los En todos los casos la información que conocimientos adquiridos durante las horas de conforma el informe pericial es muy similar.A. para lo cual fue Banco Nacional de Costa Rica. depreciación de Ross-Heidecke. pero práctica realizadas por mi persona como parte de la más completa es la utilizada por la empresa este proyecto de graduación en la empresa Servicios Profesionales de Atenas JQB S. manual se encuentre en la capacidad de al Arq.

se ha tratado que el manual tenga la mayor autoría posible. Como se puede observar este análisis es breve. y por lo tanto el proceso de investigación y el análisis de la misma han sido la mayor dificultad de este proyecto de graduación. lo cual se reduce a un criterio personal obtenido al unir y analizar las diferentes fuentes de información. Es necesario mencionar que la dificultad a la hora de emprender este proyecto se basa en que el tema de valoración de bienes no es tan común dentro de la rama de la construcción. Por todos estos motivos el proyecto se inicia prácticamente de cero. y además no es un fuerte dentro del plan de estudios de la Escuela de Ingeniería en Construcción. principalmente porque el objetivo de este proyecto es la elaboración de un manual. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 51 . leyes o reglamentos. recurriendo a tomar textualmente de las fuentes bibliográficas tablas que son de relevancia para los métodos de depreciación y algunos conceptos. Aparte de lo anterior. de hecho son pocos los ingenieros que durante su vida laboral se dedican a realizar avalúos.

en el caso de construcciones en proyecto o en proceso de construcción se necesitan los planos constructivos. ordenado y que contiene todos los datos que actualmente se piden dentro del mercado nacional. su aplicación correcta dependerá en mucho de la experiencia del valuador. La valuación de un bien inmueble debe ser llevada a cabo por un profesional que esté adecuadamente entrenado y académicamente preparado para realizar esta actividad profesional. en el caso de construcciones en proyecto o en proceso de construcción se necesitan los planos constructivos. Si bien es cierto las técnicas de valuación en la mayoría de los casos son bastante sencillas. Los documentos que se necesitan para valorar un condominio son: el plano catastrado. Según la información obtenida de las entrevistas realizadas a diferentes peritos: El cálculo del valor del metro cuadrado de tierra se realiza por lo general por medio de una investigación de mercado. El método de depreciación más utilizado es el de Ross-Heidecke. el estudio registral y la escritura de constitución. Se logra ejemplificar de manera adecuada los principales casos con los cuales se puede encontrar un ingeniero al valorar bienes inmuebles. Se obtiene un machote de fácil comprensión. 52 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . El valor nuevo de reposición se establece con los parámetros de Tributación Directa.Conclusiones 1 2 3 4 5 6 Se logra la elaboración de un Manual de Valoración de Bienes Inmuebles para la Escuela de Ingeniería en Construcción. Los documentos básicos para valorar una finca urbana son: el plano catastrado y el estudio registral. Se desarrollan todos los temas que son importantes para el poder realizar un informe pericial completo.

Anexos 1 2 3 4 5 6 Se presentan algunos ejemplos de casos con los que un perito se puede encontrar al valorar una finca urbana o un condominio. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 53 .

SE ENCUENTRA BAJO EL NIVEL DE LA CALLE PÚBLICA. 2.SE UBICA CERCA DEL CENTRO DE POBLACION DE SANTA EULALIA.88 m LINEALES DE FRENTE. Mide 2150.46 m² A-75069-92 Área de la reunión según plano de catastro No Área inscrita según Registro Público 2150.05 Distrito: SANTA EULALIA . OBSERVACIONES SE TRATA DE UNA PROPIEDAD DE TOPOGRAFIA ONDULADA. DE BUEN APROVECHAMIENTO.02 Cantón: ATENAS . FACTORES DESVALORIZANTES: 1. NO TIENE CONSTRUCCIONES. DEL SALON COMUNAL DE SANTA EULALIA 185 m AL NORTE SOBRE MARGEN DERECHO. SANTA EULALIA.07 Barrio: SANTA EULALIA DIRECCION DE LA FINCA: ATENAS. AVALUO DE FINCA URBANA.AMPLIO FRENTE A CALLE PUBLICA CON 54.: 000-123654-2007-U PROPIETARIO: JOSE CARLO SOLANO CAMPOS Cédula : No 2-0568-0327 INSCRIPCION: De la finca: X De finca madre de la que se valora lote que se segrega: De las fincas que se reúnen Del resto de finca madre: Folio Real # 123654-000 / PARTIDO DE ALAJUELA SITUACION: Provincia: ALAJUELA . Avalúo No. MEDIDAS DE LA FINCA: Área de acuerdo con el plano de catastro No. SE ENCUENTRA SEMBRADA DE ÁRBOLES FRUTALES (NARANJA Y CEPAS DE PLATANO) 54 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .46 m² Demasía m² % OBSERVACIONES: NO HAY OBSERVACIONES FACTORES VALORIZANTES: 1.

46 8.700. SE UBICA CERCA DEL CENTRO DE POBLACION DE SANTA EULALIA. FONDO. SE TRATA DE UNA PROPIEDAD ONDULADA. VALOR EN LETRAS (Colones).00 Cada m² ¢ 18. DESEABILIDAD Y POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN LA DESEABILIDAD ES MEDIA. DE BUEN APROVECHAMIENTO.00 Responsabilidad en construcciones accesorias: % de ¢ VALOR TOTAL: ¢ 22. AVALUO.00 11.603. SERVICIOS EXISTENTES. LA POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN ES DE MEDIANO PLAZO 12 A 24 MESES MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 55 .700.00 metros de fondo con m² a ¢ Sección secundaria de 13 450.303. De la finca: X De finca madre de la que se valora lote que se segrega: De las fincas que se reúnen Del resto de finca madre: AVALUO DE ACUERDO CON LA CABIDA QUE ACUSA.00 EQUIVALENCIA EN DOLARES $ 43.000. El plano Plano de la reunión El Registro Registro y Plano X B.LOTE DE TERRENO: Sección principal de 33 o menos 1. ACCESO).87. EL VALOR SE AJUSTA DE ACUERDO CON LAS CARACTERÍSTICAS DE LA PROPIEDAD (FRENTE.680. VEINTIDOS MILLONES TRECIENTOS TRES MIL SEICIENTOS OCHENTA COLONES NETOS.00 2-CONSTRUCCIONES ACCESORIAS FORMA DE Valor m² a ¢ Cada VALOR TOTAL/ ¢ EXPLOTACION depreciado m² VALOR CONSTRUCCIONES ACCESORIAS: ¢ 00.680. RELIEVE. JUSTIFICACIÓN DE VALORES LOS VALORES ASIGNADOS CORRESPONDEN A INVESTIGACIONES DE PRECIOS EN LA ZONA Y A LAS CARACTERÍSTICAS DEL BIEN VALORADO.000.00 metros de fondo con m² a ¢ VALOR TERRENO ¢ 22. CON AMPLIO FRENTE A CALLE PUBLICA.43 TIPO DE CAMBIO COMPRA AL 25/08/2007: 1 US $ EQUIVALE A ¢ 516.000.00 B-CONSTRUCCIONES NO TIENE CONSTRUCCIONES 1-CONSTRUCCIONES INDISPENSABLES.680. FORMA DE m² A /¢ Cada m²/¢ VALOR TOTAL/ ¢ EXPLOTACIÓN VALOR CONSTRUCCIONES INDISPENSABLES ¢ 00.303.151.00 Cada m² ¢ 3.

R. La topografía del terreno es ondulada. La relación frente fondo es de 1-0. Acera X Forma regular X Cordón y caño X Forma irregular X Alumbrado público X Topografía plana X Teléfono X Topografía quebrada X Electricidad X Topografía ondulada X Cañería X Terreno en terrazas X Alcantarillado pluvial X Tipo de vía en asfalto X Alcantarillado sanitario X Tipo de vía en lastre X Aseo y recolección basura X Tipo de vía en tierra X Facilidades comunales X Entorno agrícola X Edificio comercial X Entorno habitacional X Escuela primaria 1. se encuentran en buen estado. Entorno comercial X Servicios de salud 200 m Nivel a calle pública BAJO NIVEL Areas recreativas 1. por calle pública en asfalto. OTROS.85 lo que significa amplio frente para su fondo.5 Km. Se ubica en el Cantón de Atenas.METODO DE DEPRECIACION. se encuentra sembrada de árboles frutales (naranja y cepas de plátano) y zacate Jengibrillo.85 Transporte público ( frente a vía) 185 m. Santa Eulalia. bajo nivel de la calle pública. 56 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . SERVICIOS PUBLICOS SI NO EQUIP. con un ancho de vía 4.67 m Relación frente/fondo: 1-0. Entorno industrial X Educación secundaria 200 m Entorno / servicios X Templo católico y otras 200 m Entorno recreativo/cultural X Servicios privados .URBANO. EQUIPAMIENTO URBANO. si tiene alumbrado público.R/¢ explotación útil depreciación DESCRIPCION DETALLADA DE LA FINCA SERVICIOS PUBLICOS.N. Frente a calle secundaria X ALGUNAS CONSIDERACIONES DE LA PROPIEDAD.88 m Afectado por alta tensión X Fondo promedio 46. caño expuesto. Forma de Vida Edad V. etc 6 Km.00 m. de forma irregular.5 Km. no tiene construcciones. no existen problemas de deslizamiento de tierras. esta demarcada al frente por cerca de madera y alambre de púas con postes de cemento y el resto de colindancias se encuentran en poste vivo y alambre de púas. La propiedad no es atravesada por cables de alta tensión. no tiene acera. NO APLICA AL NO TENER CONSTRUCCIONES. tampoco riesgos de inundación. municipales.N /¢ Factor estado Factor V. Si tiene los servicios básicos. Frente calle principal X Planta de tratamiento aguas residuales X Afectado por servidumbres X Riesgo de inundación o deslizamiento X Frente a calle pública 54.Y SI NO CARACTERISTICAS DEL TERRENO.

1.1.1 X Del resto de finca madre: De la reunión de fincas: NORTE HUMBERTO BOLAÑOS SUR DAISY Y VICTOR ARGUEDAS OVARES ESTE LUZ CLARA SANCHO AVILA OESTE CALLE PUBLICA CON 54. Nivel Alto Medio alto X Medio Bajo socioeconómico Tendencia Acelerada X Moderada Baja Ninguno desarrollo de la zona Construcciones X Habitacional X Comercial Industrial Otras predominantes en la zona Lotes vacíos en X Muchos Regular Esporádicos No hay vecindario Poblado Centro provincia X Centro cantón X Centro distrito Poblado importante más pequeño cercano Características del Amplia X Moderada Baja Ninguna área comercial inmediata Comercio de la Todo tipo X Comercio básico Mínimo.88 m LINEALES DE FRENTE MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 57 .DESCRIPCION DETALLADA DEL ENTORNO DE LA FINCA. No hay zona pulpería/comisariat o Zona rural X Ganadería X Agricultura Artesanal No hay existente Proyectos de Habitacional Urbanización X Casas individuales No se conoce vivienda en desarrollo en la cercanía Edificaciones en Condominios Edificios Carreteras X No hay desarrollo en la cercanía Zona hotelera Amplia Moderada X Baja Ninguna cercana Zona hotelera Amplia Moderada X Baja Ninguna inmediata Calidad de Muy buenas Buenas X Regulares Malas construcciones Presencia de Muy alta Alta Media X Baja plantas industriales Transporte público Muy frecuente X Medianamente Bajo Ninguno frecuente Facilidades de Muy buenas X Buenas Regulares Malas acceso Focos en X No existe precarios Densidad de Alta Media X Baja población OBSERVACIONES GENERALES SOBRE LAS CONSTRUCCIONES NO TIENE CONSTRUCCIONES LINDEROS ACTUALES: Corroborados en el campo en fecha de estudio. De la finca: Del lote que se segrega: 1.

303. Fecha del Estudio Registral: 25/08/2007 GRAVAMENES: 305-11295-01-0901-001 SERVIDUMBRE TRASLADADA. 453-08070-01-0002-001 HIPOTECA EN PRIMER GRADO POR ¢3.00. LA SERVIDUMBRE DE PASO SE ENCUENTRA DIBUJADA EN EL PLANO. 568-65451-001 ANOTACION DEL GRAVAMEN CANCELACION DE HIPOTECA. 446-19036-01-0004-001 PLAZO DE CONVALIDACION (RECTIFICACION DE MEDIDA). VENCE EL 21/04/2018.00 Avalúo de las construcciones ¢ 00. CEDULA 2-0568-0327. INICIA EL 04/11/2002.50. CÉDULA JURÍDICA 3-101-227790 ----------------------------------------------------- PERITO Fecha de inspección 24/08/07 Fecha del informe 25/08/07 58 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . PRESENTADA EL 24/08/2006. 511-19279-01-0001-001 PRACTICADO. VENCE EL 01/11/2012. Avalúo del terreno ¢ 22. A FAVOR DEL BANCO NACIONAL DE COSTA RICA.Q.800.000.00 SERVICIOS PROFESIONALES DE ATENAS J.A. OTORGADA EL 23/08/2006. VENCIO EL 16/10/2000. FÍSICAMENTE NO EXISTE EN EL LUGAR.206.HISTORIA HIPOTECARIA. MONTO ¢244. AFECTA AFINCA CITAS: 160068-000. S.680.B. ANOTACIONES NO HAY ANOTACIONES OBSERVACIONES: SE REALIZA AVALUO A SOLICITUD DE JOSE CARLO SOLANO CAMPOS.

ACCESO A LA PROPIEDAD VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD VISTAS INTERNAS DE LA PROPIEDAD VISTAS INTERNAS DE LA PROPIEDAD MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 59 .

FACTORES DESVALORIZANTES: 1. APROVECHABLE TODA SU ÁREA.10 m². INSTITUCIONALES. 2.LA PROPIEDAD TIENE BUENA UBICACIÓN. ALUMBRADO PÙBLICO.NO SE OBSERVARON FACTORES DESVALORIZANTES. PUNTARENAS CENTRO. Mide P-206946-85 432.A Cédula : No 3-101-486142 INSCRIPCION: De la finca: X De finca madre de la que se valora lote que se segrega: De las fincas que se reúnen Del resto de finca madre: Folio Real # 10348 . CON BUEN MANTENIMIENTO. CUENTA CON ACERA CORDÓN.: 10348-2007-U PROPIETARIO: LUNA AZUL S. OBSERVACIONES: SE TRATA DE UNA PROPIEDAD UBICADA EN EL CENTRO DE LA CIUDAD DE PUNTARENAS. LOTE PLANO. 4.10 m² Área de la reunión según plano de catastro No Área inscrita según Registro Público 437. CON UNA CONSTRUCCIÓN RECIENTEMENTE REMODELADA. COSTADO ESTE DEL RESTAURANTE EL JORÓN.06 Cantón: PUNTARENAS . BATERIA DE SERVICIOS SANITARIOS.SE ENCUENTRA CERCA DE SERVICIOS ESPECIALIZADOS (MUNICIPALES.50 m² EXCESO DE CABIDA m² Porcentaje de % OBSERVACIONES: PARA EFECTOS DE VALORACIÓN SE CONSIDERA EL ÁREA MENOR QUE CORRESPONDE A 432. Avalúo No.01 Barrio: EL CARMEN DIRECCION DE LA FINCA: COSTA RICA. AMPLIO. CAÑO. CONSTRUIDA EN EL SISTEMA DE MAMPOSTERÍA INTEGRAL. MEDIDAS DE LA FINCA: Área de acuerdo con el plano de catastro No.TIENE UNA CONSTRUCCIÓN EN DOS NIVELES AMPLIA (OFICINAS Y AULAS). COMERCIALES. BODEGAS Y UN DORMITORO DE SERVICIO.EL LOTE ES PLANO APROVECHABLE TODA SU ÁREA. DE FACIL ACCESO.000 /PARTIDO DE PUNTARENAS SITUACION: COSTA RICA Provincia: PUNTARENAS . FACTORES VALORIZANTES: 1. 3. ENTRE OTROS). AVALUO DE FINCA URBANA. FINANCIEROS. DE BUENA ESTRUCTURA. CON PISCINA TECHADA. 60 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .01 Distrito: PUNTARENAS . CERCA DEL PASEO DE LOS TURISTAS Y FRENTE A LA PLAYA DE PUNTARENAS. DADO QUE EXISTE UNA PEQUEÑA DIFERENCIA EN RELACIÓN AL ÁREA ESTABLECIDA EN EL REGISTRO PÚBLICO.

00 30.760.196.00 Cada m² $ 88. CERRAMIENTO FRONTAL Y PARQUEO DE BICICLETAS.AVALUO DE ACUERDO CON LA CABIDA QUE ACUSA. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 61 . ACABADOS.00 BATERIA DE SERVICIOS 18.580. JUSTIFICACIÓN DE VALORES: LOS VALORES ASIGNADOS CORRESPONDEN A INVESTIGACIONES DE PRECIOS EN LA ZONA Y A LAS CARACTERÍSTICAS DEL BIEN VALORADO. DE FACIL ACCESO.S.00 122.68 (COMPRA AL 07/11/07) VALOR EN LETRAS (Dólares) DOSCIENTOS DOCE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS DÓLARES CON CINCUENTA CENTAVOS.00 93.995.50 TIPO DE CAMBIO 1. BATERIA DE SERVICIOS Y BODEGAS. EN EL CENTRO DE LA CIUDAD.176. CUARTO DE PILAS.00 VALOR TOTAL: $ 212.290.00 1. FAVORECE LA UBICACIÓN DEL BIEN.070.00 4.00 122. AMPLIO.830.LOTE DE TERRENO: Sección principal de 35 o menos 432.00 Y PARQUEO DE BICICLETAS DORMITORIO DE 27.035.00 PISCINA TECHADA GLOBAL GLOBAL 17. 1 Incluye los sistema de aire acondicionado. CON FACILIDAD PARA OBTENER SERVICIOS.00 293. DEPRECIACIÓN. El plano X Plano de la reunión El Registro Registro y Plano C. EL LOTE ES PLANO. TAPIA LATERAL Y PISCINA TECHADA 1-CONSTRUCCIONES INDISPENSABLES. TIPO DE MATERIALES.10 $ 205.756.00 (EDIFICIO DOS NIVELES)1 CERRAMIENTO FRONTAL GLOBAL GLOBAL 3. ENTRE OTROS ASPECTOS. MANTENIMIENTO. $ = ¢517. APROVECHABLE TODA SU ÀREA.00 SERVICIOS Y OFICINA DE PROFESORES CUARTO DE PILAS 15.00 Y BODEGAS TAPIA LATERAL 43.50 B-CONSTRUCCIONES AULAS Y OFICINAS (DOS NIVELES). DESEABILIDAD Y POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN LA DESEABILIDAD Y POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN SON BUENAS.00 VALOR CONSTRUCCIONES INDISPENSABLES $ 124. EN CUANTO A LAS CONSTRUCCIONES SE CONSIDERA.00 1.00 U. FORMA DE m² A /$ Cada m²/$ VALOR TOTAL/ $ EXPLOTACION AULAS Y OFICINAS 320.50 metros de fondo con m² a Sección secundaria de Metros de fondo m² a Cada m² $ Zona de protección aguas naturales con m Cada m² $ VALOR TERRENO $ 88. DORMITORIO DE SERVICIO Y OFICINA DE PROFESORES.00 185.00 2.580.

00 REGULAR 0.90m Relación frente/fondo: 1 – 2.URBANO. Acera X Forma regular X Cordón y caño X Forma irregular X Alumbrado público X Topografía plana X Teléfono X Topografía quebrada X Electricidad X Topografía ondulada X Cañería X Terreno en terrazas X Alcantarillado pluvial X Tipo de vía en asfalto X Alcantarillado sanitario X Tipo de vía en lastre X Aseo y recolección basura X Tipo de vía en tierra X Facilidades comunales X Entorno agrícola X Edificio comercial X Entorno habitacional X Escuela primaria X Entorno industrial X Educación secundaria X Entorno / servicios X Templo católico y otras X Entorno recreativo/cultural X Servicios privados . YA QUE ESTOS CUENTAN CON MENOS DE UN AÑO DE INSTALADOS.73 122.73 266.R.00 REGULAR 0.73 185.73 30.73 122.00 REGULAR 0.00 DE SERVICIO Y OFICINA DE PROFESORES CUARTO DE 50 21 168.00 SERVICIOS Y BODEGA TAPIA LATERAL 50 21 42. OTROS. ( Ross –Heidecke ) Forma de Vida útil Edad V. SERVICIOS PUBLICOS SI NO EQUIP.METODO DE DEPRECIACION.00 REGULAR 0.80 Transporte público ( frente a vía) X Frente a calle secundaria X 62 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . SERVICIOS PUBLICOS.00 REGULAR 0.00 (*) EL VALOR DE DEPRECIACIÓN NO INCLUYE LOS AIRES ACONDICIONADOS. DESCRIPCION DETALLADA DE LA FINCA.00 PILAS BATERIA DE 50 21 168. municipales. X Entorno comercial X comerciales y financieros Servicios de salud X Nivel a calle pública BAJO NIVEL Areas recreativas X Frente calle principal X Planta de tratamiento aguas residuales X Afectado por servidumbres X Riesgo de inundación o deslizamiento X Frente: 12.00 OFICINAS (*) DORMITORIO 50 21 254.N /$ Factor Factor V.N. EQUIPAMIENTO URBANO.R/$ explotación AÑOS estado depreciación AULAS Y 50 21 365.44 m Afectado por alta tensión X Fondo x: 34.Y SI NO CARACTERISTICAS DEL TERRENO.

fue remodelado. lo anterior significa que por cada metro de frente tiene 2. cuenta con dos oficinas. cinco aulas.00 m en asfalto. más adelante se ofrece un detalle de las construcciones. Además cerca de servicios especializados (Bancos. cordón y caño. Supermercados. en el centro de Puntarenas. ni deslizamiento de tierras. bodegas y batería de servicios sanitarios. se encuentra ligeramente bajo el nivel de la calle.00 m con aceras de 3. Nivel socioeconómico Alto Medio alto X Medio Bajo Tendencia desarrollo de la Acelerada X Moderada Baja Ninguno zona Construcciones X Habitacional X Comercial Industrial X Servicios predominantes en la zona Lotes vacíos en vecindario Regular X Pocos Esporádicos No hay Poblado importante más X Centro Centro cantón Centro distrito Poblado cercano provincia pequeño Características del área X Amplia Moderada Baja Ninguna comercial inmediata Comercio de la zona X Todo tipo Comercio básico Mínimo. No existen problemas de inundación. Se trata de una propiedad ubicada en el Casco Urbano de Puntarenas. piscina techada (remodelada) entrepiso de perlin (rt) galvanizado y piso en tablas de madera esta área se utiliza como sala de recreo. Municipalidad. cuenta con acera. Tiene los servicios básicos. y fondo promedio de 34. además cuenta con un dormitorio de servicio. así como alumbrado público. El ancho de vía es de 10. actualmente cuenta con un Edificio en dos niveles (antiguamente casa de habitación).80 m de fondo. Comercio en General.”. Tiene buena ubicación. Correos. contiguo al restaurante El Jorón. entre otros). medianera. No hay pulpería/comisariat Proyectos de vivienda en X Habitacional Urbanización X Casas individuales No se conoce desarrollo en la cercanía Edificaciones en desarrollo Condominios Edificios Carreteras X No hay en la cercanía Zona hotelera cercana X Amplia Moderada Baja Ninguna Calidad de construcciones Muy buenas Buenas X Regulares Malas Presencia de plantas Muy alta Alta Media X Baja industriales Transporte público Muy frecuente X Medianamente Bajo Ninguno frecuente Facilidades de acceso Muy buenas X Buenas Regulares Malas Focos en precarios Alto Medio X Bajo Ninguno aledaños Densidad de población Alta X Media Baja MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 63 .44 m.fondo de 1 – 2. en términos generales la propiedad tiene buena relación frente – fondo.80. con frente de 12. la propiedad no es atravesada por cables de alta tensión. La propiedad es de forma rectangular. sala de profesores. laboratorio de cómputo.ALGUNAS CONSIDERACIONES DE LA PROPIEDAD. recepción. su uso actual corresponde a un Centro de Estudios. DESCRIPCION DETALLADA DEL ENTORNO DE LA FINCA.90 m para una relación frente .

Sistema de Cuenta con alarma y censores de movimiento por zonas seguridad Portones No tiene eléctricos Sistema de agua Si tiene (no se encuentra en uso) caliente Tanque captación No tiene de aguas Bomba de agua Si tiene 64 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . cocina. bodegas y una piscina techada. con dos portones uno corredizo para la entrada de vehículos y bicicletas y el otro peatonal. oficinas. Red de cloaca o Tanque séptico y drenaje Tanque séptico Paredes externas En bloques de concreto con repello y pintura Paredes internas En bloques de concreto con repello. batería de servicios sanitarios. Independientemente existe un dormitorio de servicio. Departamentos Parqueo para bicicletas. oficina de profesores. vidrios. vidrio fijo y celosías y verjas en hierro. laboratorio de cómputo. rejas. dos aulas. pintura. cuarto de pilas y patio de tendido. marcos. puerta interna en marco de aluminio y acrílico Superficie de piso En terrazo y en cerámica en el área de la cocina Escalera de En concreto con superficie de terrazo y baranda en tubo cuadrado acceso Tipo de cielo raso Entrepiso: en concreto chorreado pintado Tipo de armadura Entrepiso: en losa y vigas de concreto armado Superficie de Ver segundo nivel techos Vestidor No tiene Guardarropa No tiene Mueble de cocina El mueble y desayunador en concreto armado con enchape de cerámica y fregadero en acero inoxidable Tapias Lateral en bloques de concreto Verjas y portones Cerramiento frontal con columnas de concreto armado con hierro redondo entre columnas. recepción. en bloques ornamentales y con algunas divisiones en fibrocemento Ventanas. DESCRIPCION DETALLADA DE LAS CONSTRUCCIONES INDISPENSABLES Y ACCESORIAS PRIMER NIVEL Un Nivel de la construcción: Tipo de explotación: OFICINAS RECEPCIÓN Y AULAS Fachada Plana con paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas. ambos construidos en tubo redondo. Puertas exteriores Portón en tubo redondo plegable a doble hoja Puertas interiores En madera contrachapada y en madera con vidrio fijo Puertas de Baño En madera contrachapada. estos se detallaran en las observaciones de las construcciones Tipo de cimientos Placa corrida. En marcos de aluminio.

sistemas de aire acondicionado de la marca “Air”. SEGUNDO NIVEL SEGUNDO Nivel de la construcción: Tipo de explotación: OFICINA. oficina con baño completo. pintura y bloques ornamentales Ventanas. cuenta con regular mantenimiento. Departamentos Balcón al frente (sala de recreo). Puertas exteriores Externa a el balcón en madera tipo tablero a doble hoja contrapuerta en hierro Puertas interiores En madera contrachapada. Superficie de piso En terrazo y cerámica. tres aulas (una de ellas con un baño completo con tina) y una bodega con un baño completo amplio. estructura de techo en largueros de madera y cubierta en laminas de fibrocemento acanalado y en lamina acrílica. interna en marco de aluminio con acrílico. corresponden a dos aires acondicionados de 9000 VTV. Tipo de cimientos Ver primer nivel Red de cloaca o Tanque séptico y drenaje Tanque séptico Paredes externas En bloques de concreto con repello y pintura Paredes internas En bloques de concreto con repello. de regulares acabados con buen mantenimiento. tres aires acondicionados de 18000 VTV. en madera con vidrio fijo y en madera tipo tablero a doble hoja Puertas de Baño En madera contrachapada. Todo el edificio cuenta con acceso o puertos para Internet. BODEGA Y AULAS Fachada Balcón al frente con paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas. Escalera de En concreto con superficie de terrazo y baranda en tubo cuadrado acceso Tipo de cielo raso En lamina de fibrocemento Tipo de armadura En cerchas de madera Superficie de En asbesto techos Vestidor No tiene Guardarropa No tiene Mueble de cocina No tiene Tapias No tiene Verjas y portones No tiene Sistema de no tiene seguridad Portones no tiene eléctricos Sistema de agua Si tiene (no se encuentra en uso) caliente Tanque captación No tiene de aguas Bomba de agua Si tiene OBSERVACIONES GENERALES SOBRE LAS CONSTRUCCIONES Edificio en dos niveles: se trata de un edificio en dos niveles remodelado en centro de estudios (antiguamente casa de habitación) de 21 años de edad. rejas. no tiene cielo raso. portón en hierro cuadrado. vidrios. Cuarto de pilas: de 21 años de edad. cinco aires acondicionados de 12000 VTV. Marcos de madera vidrio fijo y celosías con verjas en hierro marcos. con piso en terrazo. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 65 . paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas.

Q. cielo raso en fibrocemento. con piso en cerámica en el baño completo. piso en mosaico. La estructura de soporte corresponde a seis columnas en tubo redondo pintado y sobre estás una viga en tubo redondo que funciona como viga de amarre y cerchas y largueros de tubo redondo como estructura de techo. un dormitorio y un baño completo.A. CÉDULA JURÍDICA 3-101-227790 ------------------------------------------- Perito 07/11/07 07/11/07 Fecha de inspección Fecha del informe 66 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . cubierta en zinc tipo teja esmaltada. LINDEROS ACTUALES: Corroborados en el campo en fecha de estudio. cuenta con un entrepiso movible construido en perling (rt) galvanizado de 2” con piso en tablas de maderas atornilladas. en regular estado. estructura de techo en cerchas de madera. ventanas en marco de madera y celosías. De la finca: Del lote que se segrega: 1. cielo raso en fibrocemento. construido en el sistema de mampostería integral.A. paredes en bloques de concreto repelladas y pintadas. cubierta en laminas de fibrocemento acanalado.B. cuenta con regular mantenimiento. cuenta con una oficina de profesores. MANIFESTAMOS NO TENER NINGUNA RELACIÓN O PARENTEZCO CON LOS REPRESENTANTES DE ESTA SOCIEDAD. con buen mantenimiento.2 X Del resto de finca madre De la reunión de fincas: NORTE MANUEL LEE SÁNCHEZ CHEN SUR AVENIDA CUARTA CON 12.Dormitorio de servicio y oficina de profesores: de 21 años de edad. pedrin y concreto planchado en las bodegas.44 m LINEALES DE FRENTE ESTE FRANCISCO QUESADA DELGADO OESTE JAIME MAFFIO MUSMANI HISTORIA HIPOTECARIA DE LA FINCA.1. SERVICIOS PROFESIONALES DE ATENAS J.1. voltaje 110-220v. esta sección cubre por completo el área de la piscina. esta se utiliza como sala de recreo. puertas en madera contrachapada. Todo el cableado eléctrico se encuentra entubado. cubierta en laminas de fibrocemento acanalada Piscina techada: construida en bloques de concreto repellados y pintados. Fecha del Estudio Registral: 05/11/07 GRAVAMENES: NO HAY GRAVÁMENES ADVERTENCIAS y NO HAY ANOTACIONES o/ ANOTACIONES OBSERVACIONES: SE REALIZA PERITAJE POR SOLICITUD DE LUNA AZUL S. Batería de servicios sanitario y bodegas: de 21 años de edad. estructura de techo en cerchas de madera. S. cuenta con caja breaker y cuchilla interruptora con fusible.

ACCESO A LA PROPIEDAD VISTA FRONTAL DE LA PROPIEDAD PARQUEO BICICLETAS OFICINA-RECEPCION AULA COCINA MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 67 .

PISCINA TECHADA BODEGAS Y SERVICIOS SANIARIOS DORMITORIO DE SERVICIO LABORATORIO DE CÓMPUTO SEGUNDO NIVEL ESCALERAS AULA 68 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .

AULA BALCÓN (SALA DE RECREO) VISTA A LA PLAYA MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 69 .

NO SE OBSERVAN FACTORES VALORIZANTES FACTORES DESVALORIZANTES 1.354.0137%) 0.15 Según Escritura de Constitución 33.67 m² Según Estudio Registral 304. DE LA ENTRADA PRINCIPAL AL CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL VISTA DEL SOL 300 m AL SUR. : 1-0578-0963 INSCRIPCION: Folio Real De La Finca Matriz # 2002035M-000 Folio Real De La Finca Filial # F050544-000 SITUACION: FINCA FILIAL # 10 (LOTE EN CONDOMINIO) Provincia: ALAJUELA 02 Cantón: GRECIA 03 Distrito: PUENTE DE PIEDRA 07 Barrio: RINCÓN DE SALAS DIRECCION DE LA FINCA: GRECIA.A-976274-2005 304.A-392734-1980 33.: 000-F050544-2007-U PROPIETARIO: ANGELA BARQUERO MORERA Céd. Avalúo No.0137% Area proporcinal del terreno 151. 70 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .15 Area de la Finca Filial Según plano catastrado No.-NO SE OBSERVAN FACTORES DESVALORIZANTES.67 m² Según Escritura de Constitución 304.810 m² FACTORES VALORIZANTES 1.10.354. Mide m² Según plano catastrado No. SOBRE MARGEN IZQUIERDO FINCA FILIAL No.. PUENTE DE PIEDRA. OBSERVACIONES LOTE EN CONDOMINIO SE CONSIDERA VALOR GLOBAL DE LA PROPIEDAD. MEDIDAS DE LA FINCA: Area de la Finca Madre.67 m² Demasía Proporcionalidad de la Finca Filial (0. AVALUO DE FINCA URBANA.

00 OBRAS COMUNES..00 X 0.18.00/m² Equivale a ………………………………………….49 TIPO DE CAMBIO CONTABLE: $ 1.00 Total ……………………………………………………………… ¢109. 304.80 (ESTE VALOR NO SUMA.000.134.: El condominio Vista del Sol.00 4. ¢109.000.500.000.00/m² ……………………………… ¢ 9.000.00 6. m² a ¢ cada uno ¢ -------------------------------------- Valor área privativa.-Cometida eléctrica ………………………………………………. YA FUE CONSIDERADO EN EL VALOR DEL LOTE). ¢10. ¢10.00 5. No tiene construcciones Valor.00 7. presenta las siguientes obras comunes: 1.499.AVALUO DE LA FINCA FILIAL 1-) AVALUO DE LA PROPORCIONALIDAD DEL TERRENO. desfogues de aguas y cordón 3250 m² a ¢20.320. Valor obras comunes.-Cerramiento frontal de 130 m.00 = ¢515.000. de alto para 260 m² x ¢25.000.663.698.000. ¢109.000.000.000.67 m² a ¢35. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 71 .450. ¢ 8.00 EQUIVALENCIA EN DÓLARES $ 20.-Aceras en concreto 1162 m² a 7. AREA PRIVATIVA Forma de explotación.000.450. DIA 16 DE AGOSTO DEL 2007 Valor en Letras (colones).474.000.. ¢ 65. de largo por 2 m.474.520.00 PROPORCIONALIDAD DE LAS OBRAS COMUNES.00 Valor obras comunes.-Vestidores 56 m² a ¢170. CONSTRUCCIONES ACCESORIAS m² a ¢ cada uno ¢ -------------------------- Valor construcciones accesorias ¢ Responsabilidad const.00/m² …………………………………. ¢ 8.0137 = ¢1.000.00/m² equivale a ………………………………………… ¢ 6.000.000. ¢ 8. ¢ 4.000.000.………….00/m² ……………………….-Piscina adulto y piscina niños global ……………………………. accesorias: ¢ X ____ % responsabilida6 = ¢ VALOR TOTAL.663.474..000.00 cada uno.00 2.-Rancho 36 m² a ¢120.000.663.00 2-) AVALUO DE LAS CONSTRUCCIONES. ¢10.00 3.: DIEZ MILLONES SEICIENTOS SESENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA COLONES NETOS.793.-Calles en adoquin..450.

R.) -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------. LA RELACIÓN FRENTE FONDO ES DE 1 A 3. ACERAS. CONDOMINIO: ESTA VALORACIÓN CORRESPONDE A LA FINCA FILIAL # 10 DEL CONDOMINIO HORIZONTAL RESIDENCIAL VISTA DE SOL. APROVECHABLE TODA SU AREA. CORDÓN Y CAÑO EN CONCRETO. Y TRANSFORMADORES DE ENERGÍA. INTERNAMENTE EL CONDOMINIO TIENE CALLES PRIVADAS EN ADOQUIN. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------. = Valor de Reposición Nuevo.N. ESTA RELACIÓN SIGNIFICA REGULAR FRENTE PARA SU FONDO. CABLES DE ALIMENTACIÓN DE ENERGÍA ELÉCTRICA AEREOS Y ALUMBRADO. ACTUALMENTE SE ENCUENTRAN EN ADOQUIN. DESEABILIDAD Y POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN LA DESEABILIDAD ES ALTA POR SU UBICACIÓN EN LAS CERCANÍA DE LA AUTOPISTA BERNARDO SOTO CON FACILIDAD DE COMUNICACIÓN. RANCHO.00 m CON ACERAS DE CONCRETO DE 1. EL FONDO PROMEDIO ES DE 30.------------------------------- JUSTIFICACIÓN DE VALORES: EL VALOR ASIGNADO CORRESPONDE AL VALOR DE MERCADO DEL BIEN (EL PRECIO POR METRO CUADRADO INCLUYE LA PROPORCIONALIDAD DE LAS OBRA COMUNES PARA ESTA FINCA FILIAL EN EL CONDOMINIO). FACTOR FACTOR DE V. EL LOTE ES PLANO. DESFOGUES DE AGUAS PLUVIALES (TUBERÍA. EN ZONA SEMIURBANA. EXPLOTACION UTIL AÑOS ¢ ESTADO DEPRECIAC. NO APLICA POR TENER MENOS DE UN AÑO DE CONSTRUIDAS LAS OBRAS COMUNES. = Valor Neto de Reposición. EL TERRENO DONDE SE UBICA EL CONDOMINIO. EL FLUIDO ELECTRICO ESTÁ INSTALADO.N. INSTALACIÓN DE AGUA POTABLE EN CADA FINCA FILIAL.00 m LINEALES. A LA FECHA DE LA VISITA SE OBSERVARON LOS ACCESO EN ADOQUIN CON ROTONDAS.------------------------------ FORMA DE VIDA EDAD V. LA PROPIEDAD NO SE ENCUENTRA AFECTADA POR TENDIDOS DE ALTA TENSIÓN Y NO EXISTE RIESGO DE INUNDACIÓN. TIENE PISCINAS. SOBRE NIVEL DEL ACCESO VEHICULAR. EN GENERAL ES DE TOPOGRAFIA ONDULADA. EL FRENTE AL ACCESO ES DE 10. LA POSIBILIDAD DE REALIZACIÓN ES DE MEDIANO PLAZO DE 12 A 24 MESES. 72 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .TODO DE DEPRECIACION. ESTA PROPIEDAD SE ENCUENTRA EN ZACATE LISTA PARA CONSTRUIR. DESCRIPCION DETALLADA DE LA FINCA FILIAL Y DEL CONDOMINIO.R. CON ACERA. COMETIDA ELÉCTRICA AEREA CON POSTES DE CONCRETO CADA 60 m. VESTIDORES. CON FACILIDAD DE ACCESO A LA AUTOPISTA BERNARDO SOTO. TRAGANTES). EN TOTAL CORRESPONDE A 70 FINCAS FILIALES. V. CERRAMIENTO FRONTAL EN BLOQUES DE CONCRETO CON ARCO DE ENTRADA.00 m DE ANCHO.47 m.04. NI PROBLEMAS DE DESLIZAMIENTO DE TIERRAS. EN EL EXTERIOR (RINCÓN DE SALAS – PUENTE DE PIEDRA) LAS VÍAS DE ACCESO SE ENCUENTRA EN ASFALTO EN REGULAR ESTADO. ES DE FORMA RECTANGULAR.N. (V.R.R. SE CONSTRUYERON VESTIDORES EN EL SISTEMA DE MAMPOSTERÍA INTEGRAL UN RANCHO PARA ACTIVIDADES Y PISCINA PARA ADULTOS Y NIÑOS EL ANCHO DE VÍA EN EL ACCESO VEHICULAR ES DE 8. FINCA FILIAL: CORRESPONDE A LA FINCA FILIAL # 10. N. UBICADO EN RINCÓN DE SALAS DE GRECIA. CORDÓN Y CAÑO EN CONCRETO. EN UN CONDOMINIO CON ACABADO EN INFRAESTRUCTURA URBANA. CORDÓN Y CAÑO EN CONCRETO. ASÍ COMO DESFOQUES DE AGUAS SUBTERRANEAS. ACERAS AMBOS LADOS DE LAS VÍAS.

DE ALTO PARA 260 m² 2. DE LARGO POR 2 m.-ACERAS EN CONCRETO A AMBOS LADOS DE LAS VÍAS 1162 m² 4. DESFOGUES DE AGUAS POR MEDIO DE TUBERÍA Y TRAGANTES Y CORDÓN EN CONCRETO 3250 m² 3. A LA FECHA DE LA VISITA SE OBSERVARON LAS SIGUIENTE OBRAS COMUNES: 1. Nivel Alto Medio alto X Medio Bajo socioeconómico Tendencia Acelerada X Moderada Baja Ninguno desarrollo de la zona Construcciones X Habitacional X Comercial X Industrial Otras predominantes en la zona Lotes vacíos en X Muchos Pocos Esporádicos No hay vecindario Poblado Centro provincia Centro cantón Centro distrito X Poblado importante más pequeño cercano Características del Amplia X Moderada Baja Ninguna área comercial inmediata Comercio de la Todo tipo X Comercio básico Mínimo.-CALLES EN ADOQUIN DE 8.-CERRAMIENTO FRONTAL DE 130 m.00 m DE ANCHO LA PRIMARIA Y 5. No hay zona pulpería/comisariat o Zona rural Ganadería X Agricultura Artesanal No hay existente Proyectos de X Habitacional X Urbanización X Casas individuales No se conoce vivienda en desarrollo en la cercanía Edificaciones en Condominios Edificios Carreteras X No hay desarrollo en la cercanía Zona hotelera Amplia Moderada Baja X Ninguna cercana Zona hotelera Amplia Moderada Baja X Ninguna inmediata Calidad de Muy buenas Buenas X Regulares Malas construcciones Presencia de Muy alta Alta Media X Baja plantas industriales Transporte público Muy frecuente X Medianamente Bajo Ninguno frecuente Facilidades de Muy buenas X Buenas Regulares Malas acceso Focos en Alto Medio Bajo X Ninguno precarios Densidad de Alta Media X Baja población DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMUNES.-COMETIDA ELÉCTRICA CON POSTES DE CONCRETO CADA 60 m.00 m DE ANCHO LAS SECUNDARIAS CON UNA ROTONDA AL FINAL. DESCRIPCION DETALLADA DEL ENTORNO DEL CONDOMINIO. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 73 . Y TENDIDO ELÉCTRICO AEREO CON TRANSFORMADORES Y ALUMBRADO CON LAMPARAS DE MERCURIO.

A.-VESTIDORES CONSTRUIDOS EN EL SISTEMA DE MAMPOSTERÍA INTEGRAL PARA DAMAS Y CABALLEROS DE 56 m². ----------------------------------------- Perito 16/08/07 -----------.Q. ESTA VALORACIÓN CORRESPONDE A FINCA FILIAL # 10 (LOTE EN CONDOMINIO) DEL RESIDENCIAL HORIZONTAL VISTA DEL SOL.B. Fecha del informe.-RANCHO PARA ACTIVIDADES EN 4 MÓDULOS CON FREGADERO Y MESA EN CONCRETO CHORREADO DE 36 m² 7. OBSERVACIONES GENERALES SOBRE LAS CONSTRUCCIONES No tiene construcciones en el área privativa. OBSERVACIONES.450.-PISCINA ADULTO Y PISCINA NIÑOS.16/08/07- Fecha de inspección. SUR : FINCA FILIAL # 11 DE PROYECTOS URBANISTICOS SION S. CON ENCHAPES EN VITROCERÁMICA Y ACERAS EN CONCRETO ANTIDERRAPANTE. 74 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES . S. FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL. ESTE : ACCESO VEHICULAR PRIVADO CON 10. CON SERVICIOS SANITARIOS Y DUCHAS 6. CONSTRUIDAS EN CONCRETO ARMADO.A. HISTORIA HIPOTECARIA DE LA GARANTIA.00 m LINEALES DE FRENTE. OESTE : ANTONIO MOLINA GUZMAN.A. 12/08/07 GRAVAMENES: NO HAY GRAVAMENES. UBICADO EN RINCÓN DE SALAS DE GRECIA. Avalúo del área privativa y de las obras comunes. LINDEROS ACTUALES DE LA FINCA FILIAL.663.00 ============================================================================= SERVICIOS PROFESIONALES DE ATENAS J. NORTE : FINCA FILIAL # 09 DE PROYECTOS URBANISTICOS SION S.5. ¢ 10. ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES: NO HAY ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES.

ACCESO CALLE PÚBLICA PORTÓN DE ENTRADA TAPIA FRONTAL ACCESO PRIVADO VISTA FRONTAL FINCA FILIAL # 10 ACCESO INTERNO FINCA FILIAL # 10 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 75 .

VISTA INTERNA DE LA PROPIEDAD VESTIDORES RANCHO PISCINA ADULTOS PISCINA NIÑOS 76 MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES .

San José. R0. Colegio de Arquitectos. Costa Rica en la Universidad ÁREA METROPOLITANA. Colegio de Ingenieros Tecnólogos. A. Curso impartido en TASACIÓN PARA VIVIENDAS EN EL GRAN San José. Costa Rica. AVALÚOS DE BIENES Fernández. S. MANUAL DE AVALÚOS. R. R. MANUAL DE FINANCIERAS. 2002. Costa Rica en el Colegio de Ingenieros Tecnólogos. 2000. Loría. Chaves. ASPECTOS GENERALES Y BÁSICOS DEL AVALÚO.Referencias 1 2 3 4 5 6 Huck. Porras. Banco Nacional de Costa Rica. R. R. SISTEMA RACIONAL DE TASACIONES. Costa Rica. Impartido en San José. Alajuela. 2000. Laurent. Curso de Avalúos. 2002. San José. Costa Rica. AVALÚOS DE TERRENOS Y EDIFICACIONES. Asociación Nacional de Educadores. Caja de Ahorro y Préstamos. INMUEBLES PARA ENTIDADES Alberto Dávila Gómez. VALUACIÓN DE EDIFICACIONES POR EL MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO. Instituto Tecnológico de Costa Rica. VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES. 1995. B. San José. 1993. González. GUÍA PARA VALORAR AVALÚOS. Costa Rica. Escuela de Ingeniería Civil. MANUAL GENERAL DE Coto. 1993. O. 1996. Yglesias. 2002. Costa Rica. 1968. Cartago. AVALÚOS URBANOS: PRINCIPIOS METODOLÓGICOS APLICABLES EN COSTA RICA. Banco Nacional de Costa Rica. Curso impartido en San José. TÉCNICAS PARA HACER AVALÚOS DE TERRENOS Y EDIFICACIONES. González. R. MANUAL DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES 77 . Colegio de Arquitectos e Instituto Costarricense de Valuación. San José. Costa Rica. Castrillón. Colegio de Arquitectos e Instituto Costarricense de Valuación. 1944. Caracas: Fondo Editorial BIENES. Colombia. Costa Rica. R. Informe proyecto final de Costa Rica. Departamento de Ingeniería en Construcción. Universidad de Costa Rica. San José. de graduación. Común. 2002. Costa Rica.