AGUI

CMO VENDER
UN INMUEBLE EN
LIMA, PER
CONTENIDO
 INTRODUCCIN
La venta de su casa, departamento, o cualquier otro bien
inmueble, es una de las decisiones ms importantes que
tomar en su vida; y aunque podra parecer muy
sencillo, la verdad es que, de no contar con el
conocimiento, experiencia o asesora adecuada, corre el
riesgo de pagar sobrecostos o peor an, que lo estafen.

Tal vez usted ya haya decidido o empieza a considerar

el poner en venta su inmueble, por lo que seguramente
han surgido una serie de preguntas, tales como: a qu
precio debera poner al inmueble?, qu impuestos debo
pagar?, cmo y dnde debo promocionarlo?, en cunto
tiempo lo vender?

Qu puede hacer usted en esta situacin? Pues una

solucin lgica sera la de contratar un agente
inmobiliario que vendiera el inmueble por usted.

Muchos propietarios no toman en cuenta que el mercado

peruano es altamente competitivo y optan por intentar
vender su inmueble por cuenta propia, olvidando que
un agente inmobiliario, lo ayudara a vender su
inmueble ms rpido a un precio ptimo.
En la presente gua nos hemos propuesto enumerar y
simplificar el proceso de venta de un inmueble que,
aunque podra parecer muy sencillo, es un proceso
que demanda una inversin de tiempo, dedicacin,
dinero y conocimiento.

Ya sea que haya decidido vender por usted mismo su

inmueble o contratar a un agente inmobiliario para tal
fin, esperamos que esta gua sea de su agrado y le d
nociones bsicas del proceso.

Cualquier duda o informacin adicional, no dude en

contactarnos.

Lima, abril de 2016

 PRIMER PASO:
VALORACIN DE SU INMUEBLE
Toda propiedad se puede vender, siempre y cuando
est al precio correcto.

El precio de un inmueble no es esttico, tiende a

aumentar en el tiempo. Entre los factores que
condicionan el precio de un inmueble podemos resaltar
los siguientes.

Ubicacin:

El precio por metro cuadrado en el distrito en el que se

encuentre es una buena referencia, pero dentro del
mismo distrito tambin encontrar variaciones.

En el caso de una vivienda, si se encuentra ubicada frente

a un parque, cerca de colegios, comercios o transportes,
aumenta su valor. Si se encontrase en una avenida no
tendra demanda debido al ruido, a menos que se trate
de un local comercial.
De acuerdo al Banco Central de Reserva del Per
(BCR), a fines del 2015, Miraflores recuper el
primero puesto como el distrito ms caro para
adquirir una vivienda con US$ 2,078 por metro
cuadrado. San Isidro ocupa el segundo lugar con
US$ 2,063. Lo sigue San Borja con US$ 1,854, Surco
con US$ 1,767 y Jess Mara con US$ 1,491 por metro
cuadrado.

Estado de Conservacin:

Es importante determinar en qu condiciones se

encuentra el inmueble. Manchas de humedad,
rajaduras y pisos maltratados podran depreciar el
valor del inmueble en un 5%.

Antigedad:

Una casa o departamento de ms de 30 aos podra

depreciarse hasta en un 40%.

Basado en estos aspectos usted podra tener una

idea ms clara del precio que tendra en el mercado
su propiedad.

Sea objetivo desde un inicio y no se deje llevar por

rumores o sentimientos. Su inmueble tiene un valor
real determinado por las condiciones en el mercado.
Si pone un precio alto, es muy probable que nadie
quiera comprar su casa y pierda muchos meses sin
vender.
En la mayora de casos el valor que ms le interesa al
propietario que desea vender su inmueble es el valor
comercial. En el Per, el valor comercial de un inmueble
se obtiene considerando los precios de inmuebles en
venta similares, localizados en la zona donde se ubica el
inmueble valuado y se recomienda sea realizada por un
profesional en el rubro inmobiliario.

Si tienes dudas, una alternativa es solicitar una tasacin

por un perito.
 SEGUNDO PASO:
TENER LA DOCUMENTACIN LISTA
Un inmueble que no est saneado puede venderse
hasta en un 50% de su precio de mercado.

Si usted desea evitar en lo posible imprevistos en la venta

de su inmueble, asegrese que toda la documentacin
del inmueble est en regla.

A continuacin le detallamos los documentos que debe

tener listos para empezar a ofrecer su inmueble:

Copia de la Partida del Inmueble Actualizada:

Solicite ante Registros Pblicos una copia simple

actualizada de la partida de su inmueble. Esta copia la
va a requerir el comprador para constatar que el
vendedor es el propietario del inmueble o est
autorizado para venderlo.
 Hoja de Resumen (HR) y de Predio Urbano (PU):

Estos formularios se adquieren en la municipalidad en

dnde est ubicado el inmueble. El primero acredita que
el vendedor est al da con el pago de tributos y el
segundo enumera las caractersticas del inmueble.

Si va a vender un terreno o una casa como terreno,

solicite el Certificado de Parmetros Urbansticos al
municipio respectivo.

Copias de los DNI de las partes:

Copia simple de D.N.I. (ambos cnyuges) de todos los

propietarios.

En caso el propietario resida en el exterior y piense

vender su inmueble en Per, sera ms conveniente que
otorgue un Poder a un familiar de su confianza en Per
para que realice el trmite por usted.

Cabe resaltar que el banco no financia propiedades que

no estn saneadas, de este modo el espectro de
compradores para el inmueble se limita a compradores
que cuenten con dinero en efectivo.
 TERCER PASO:
PREPARE SU INMUEBLE PARA LA VENTA
Un inmueble con luz, fresco y decorado con sobriedad,
se vender ms rpido que uno oscuro y sobrecargado .

Esta etapa no suele ser tomada en cuenta por muchos

propietarios. Grave error. Si desea encontrar un
comprador en menos tiempo y que pague el precio
adecuado, recomendamos optimizar el aspecto de su
inmueble antes de ponerlo a la venta. A menos que desee
vender su casa o departamento a precio de terreno.

Una inversin mnima para que luzca presentable su

inmueble debera considerar el pintado de paredes
(colores neutros), sanear rajaduras, huecos, baos
malogrados y una limpieza profesional de pisos.

Los objetivos de esta preparacin prctica y esttica son:

 Fotos ms atractivas:

Un anuncio en internet o publicidad escrita genera

mayor inters con unas buenas fotos. Mientras ms
inters, ms llamadas, ms visitas y ms posibilidades de
vender.

Causar buena primera impresin en cada visita:

Esto es fundamental en el negocio inmobiliario. Casi

nadie compra un inmueble que no le haya gustado desde
el primer momento.

Evitar negociaciones de precio exageradas:

Una persona realmente interesada en comprar un

inmueble est en la condicin de hacer una oferta muy
por debajo del precio deseado por el vendedor, si la
presentacin del inmueble est a un nivel inferior a su
valor real.

Recomendamos adicionalmente desocupar el inmueble

para la venta en su medida. En el caso de inmuebles
alquilados, lo ideal es poner a la venta su inmueble
cuando desocupen los inquilinos, porque genera
suspicacia al posible comprador, quien tiende a pensar
que posiblemente los inquilinos no quieran desocupar el
inmueble en la fecha pactada.
 CUARTO PASO:
MARKETING Y PROMOCIN
Una estrategia de marketing personalizada le permitir
vender su inmueble con facilidad y rapidez .

Para llegar al mayor nmero de clientes es conveniente

elegir una estrategia adecuada. A continuacin
mencionamos los ms comunes medios de promocin
para su inmueble.

Letreros visibles desde la calle:

Un letrero grande con su nmero de telfono es un buen

comienzo. Debe saber que al colocarlo tendr llamadas a
casi todas horas y que debe estar pendiente de dar una
buena descripcin de su inmueble y transmitir
seguridad en cada llamada.

Anuncios en revistas y peridicos:

Usualmente los de venta de inmuebles no son muy

costosos.
 Utiliza internet:

Una de las principales fuerzas de venta hoy en da es el

internet. Hay diversos portales inmobiliarios, tanto
gratuitos como pagados, para promover la venta de su
inmueble. Dedcale tiempo a subir fotos atractivas y a
una descripcin real y llamativa.

Una estrategia de marketing en redes sociales es tambin

un mtodo efectivo, masivo y econmico.

Open House:

Designar uno o varios das para recibir a posibles

compradores, y ahorrarse el tiempo de tener que mostrar
su inmueble en cualquier momento. Debe promocionar
el evento con flyers o letreros.

Volantes

Deben ser distribuidos en lugares estratgicos,

dependiendo de su pblico objetivo.

Red de Contactos

Deje saber a sus vecinos o amigos que vas a vender. La

promocin de boca en boca es muy efectiva.

Un agente inmobiliario cuenta con una base propia de

clientes calificados que ya estn en bsqueda de
inmuebles desde antes que usted decida poner a la venta
su propiedad.
 QUINTO PASO:
NEGOCIACIN EFECTIVA
Deje de lado sentimientos y emociones para lograr un
acuerdo justo para ambos: comprador y vendedor.

Si realiz una correcta valoracin de su inmueble y

sigui un plan de marketing y promocin adecuado, ya
debera haber tenido algunas citas y unas cuantas
propuestas de compra.

La mediacin y la negociacin son un factor clave para

el xito en una venta o arriendo de una propiedad. Le
recomendamos preparar con anticipacin cada
negociacin inmobiliaria. Deje de lados emociones y
sentimientos, debe ser neutro y de ninguna manera
mostrar ansiedad.

Si la negociacin culmina exitosamente y los

documentos son revisados y aprobados por el
comprador, se recomienda, aunque no es obligatorio,
hacer un contrato de Arras o separacin del inmueble.
 Contrato de Arras:

El Contrato de Arras es un documento por el cual el

comprador entrega un porcentaje negociable del precio
de venta acordado.

Este contrato debe especificar el precio de la venta, los

plazos para hacer la minuta y escritura y la fecha de
entrega de las llaves del inmueble.
 SEXTO PASO:
FIRMA DE MINUTA DE COMPRA-VENTA
De acuerdo a la Ley Peruana, la minuta debe ser
firmada por un abogado.

La minuta o contrato de compra-venta es el documento

mediante el cual el vendedor se compromete a entregar
el inmueble al comprador, a cambio del pago de su
precio en dinero.

En este documento se indica dnde est ubicado el

inmueble, quin es el vendedor, quin es el comprador,
entre otros.

La minuta de compra-venta se lleva ante un notario (o

puede redactarse en la misma notara) para que d fe de
los pagos y la eleve a Escritura Pblica.
 SPTIMO PASO:
PAGO DE IMPUESTOS
Toda persona que venda su inmueble deber pagar el
5% o 30% sobre la ganancia, salvo ciertas excepciones.

La venta de un inmueble est sujeto al pago de

determinados impuestos, los cuales explicamos a
continuacin.

Impuesto a la Renta:

La realiza el vendedor en la Superintendencia Nacional

de Aduanas y de Administracin Tributaria (SUNAT).

Aquella persona natural que venda su inmueble deber

realizar el pago del 5% sobre la ganancia de capital
(precio de venta costo de adquisicin actualizado).

Se aplica el impuesto del 30% en caso sea una empresa la

propietaria del inmueble o a partir de la tercera venta de
una propiedad por parte de una persona natural en un
mismo ao y en los siguientes dos aos fiscales, o si es
peruano residente en el exterior y es propietario de ms
de un inmueble en Per.

La exoneracin del impuesto a la renta en Per se da en

los siguientes casos:

- Si el inmueble fue adquirido antes del primero de

enero del 2004.
- Si el inmueble transferido es su casa-habitacin.
- Si no existe impuesto por pagar, al no haber
ganancia de capital.
- No haber usado el inmueble con fines
comerciales.

Constancia de pago del impuesto de alcabala:

Este pago permite la venta del inmueble y lo realiza el

vendedor ante el Servicio de Administracin Tributaria
(SAT). El impuesto a abonar equivale al 3% del valor de
venta del inmueble, descontando las primeras 10 UIT.

Todos los gastos notariales y registrales, de acuerdo a la

ley peruana, corresponden al comprador.
 OCTAVO PASO: FIRMA DE ESCRITURA
El notario debe inscribir la Escritura en la oficina
registral de Lima y Callao.

Al momento de firmarse la escritura, se cancela el precio

total de la transaccin, previa entrega por el vendedor,
de todos los recibos pagados hasta esa fecha, tales como
luz y agua, y telfono y mantenimiento si fuera el caso;
tambin los arbitrios municipales cancelados hasta el
momento de la transaccin y el impuesto predial por el
ao completo.

En ese momento se hace entrega de las llaves al nuevo

propietario.

El notario debe inscribir esta escritura en la Oficina

Registral de Lima y Callao para que la propiedad figure
legalmente a nombre del comprador.
 CONCLUSIN

Vender una propiedad es un proceso que demanda

tiempo, dedicacin, dinero y conocimiento.

Si realiza una valoracin adecuada de su inmueble,

cuenta con la documentacin en regla y disponible,
prepara su inmueble para las visitas, pone en marcha un
plan de marketing y promocin personalizado y realiza
una negociacin efectiva no hay duda, su telfono no
dejar de sonar. Una vez conseguido el cliente no debera
haber problema en la firma de minuta, y tras el pago de
los impuestos respectivos, realizar la firma de la
escritura y entrega de llaves.

Un agente inmobiliario profesional, si usted opta por

contratar a uno, le ofrecer un asesoramiento integral y
seguimiento en cada uno de estos pasos.

Si desea mayor informacin no dude en comunicarse con

nosotros.
Los mejores xitos en su venta!