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T H E

Curso De 36 horas
McGRAW-HILL
BIENES INMUEBLES
SEGUNDA EDICIN
INVERSIN
RECONOCIMIENTOS
Cuando un escritor se sienta para escribir un libro, hay una espera que unos amo
res estn a punto de comenzar, y no importa que aburrido el trabajo puede ser, el
afecto al manuscrito es estable, virtuoso, y fiel. Aquellos amores de vez en cua
ndo son renovados cuando el auditorio - y por lo tanto el editor - exigen una nu
eva edicin. Como todos los amores, la segunda vez alrededor puede ser mucho ms exi
gente que el primer. Entonces ha sido con esta edicin. La exigencia debido a la n
ecesidad de mejorar, ser fresco y actualizado, y entregar ms informacin que es pro
vechosa e informativa a los lectores del libro. Cuando el trabajo para alcanzar
aquellos objetivos es completado, hay un perodo de la emocin variada - un euforia
que el nio recin revisado nace, an una tristeza que los amores han terminado, y el
peor de todos, desesperacin que hasta que el siguiente libro sea comenzado, el es
critor est desempleado, un sentimiento que muchos escritores y los actores entien
den muy bien. Cuando finalmente pedido "dedicar" el libro a alguien, hay un mome
nto cuando todos los escritores trepan para encontrar a la persona ellos deberan
reconocer como una fuerza impulsora primaria para el libro, al mismo tiempo sin
terminar prematuramente ofertas de nuevos libros, y seguramente no andar a dedos
del pie, lastimadura a sentimientos, o cortamiento fuentes de prstamo posibles c
uando los tiempos podran ponerse duros.
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Reconocimientos
Por suerte, para este libro al menos, esta dedicacin es hecha con una conciencia
clara y sincero agradecimiento. Hace muchos aos, mi primer redactor para el prime
r libro que yo deba vender era un redactor joven de Prentice Hall que me llam por
el telfono un da para preguntarme si yo estuviera interesado por escrito un libro.
Aquel libro result ser El Manual de Financiacin de Bienes inmuebles, y aquel homb
re deba ensearme muy sobre la profesin de escritura, y sobre m. Aquel libro es desde
2008 en su novena edicin, y mi esperanza sincera consiste en que habr muchos ms pa
ra venir. Es debido a su fe continuada en m que dedico este libro a mi buen amigo
y primer redactor, Ted Nardin.
INTRODUCCIN
Somos en un tiempo histrico de la agitacin financiera. Esto es el tiempo de caos y
oportunidad. Cada uno de estos productos el otro, y aqu somos: el principio de l
a dcada es mucho detrs nosotros, y tanto el caos como la oportunidad todava existen
. En el momento de esta escritura del mercado de bienes inmuebles se ha sometido
a la mayor gota en precios que usted puede ver alguna vez. An yo y todos mis ami
gos "de persona enterada" de inversionista estamos excitados con esto - aunque e
l entusiasmo no sea sin emociones variadas. Las oportunidades aparecen todos alr
ededor de nosotros, mientras al mismo tiempo muchas personas pierden sus empleos
y sus casas y son frustradas con lo que pasa a sus vidas. Y quin es culpable? O es
realmente importante ahora? La cosa importante para todos nosotros es realizar
que el mercado realmente se eleva, se cae, y se eleva otra vez. Las lecciones de
lo que no deberamos haber hecho con esperanza nos protegern de hacer errores simi
lares en el futuro. Lo que tenemos que hacer debe realizar que podemos prosperar
ahora en este caos. Toda esta tristeza, como hace toda la oscuridad de la trist
eza, tiene un alba de plata. Para nosotros que consideramos bienes inmuebles la
mina de oro de nuestro futuro, todo esto es buenas noticias. Ahora es el tiempo
para moverse en este mercado. Pero ahora tambin es el tiempo para ser cauteloso y
consciente que siempre que haya caos hay charlatanes listos para tomar su diner
o. Tan este libro revisado, que ha sobrevivido los aos ya que fue escrito primero
, es dedicado a los sobrevivientes de este caos y a aquellos que no tienen que h
aber experimentado el drama de su impacto para aprender
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Introduccin
las lecciones esto ha dado clases. Este libro va la almohada usted por la oscuri
dad y mostrarle como aplicar mtodos probados y tcnicas de modo que usted pueda apr
ovechar, no de aquellos que han perdido su fortuna pero del momento sus oportuni
dades se presentan a usted. Esto es el tiempo maduro de la inversin inmobiliaria.
No deje a la temporada bajar por delante de usted. Hoy, los vendedores son los
ms motivados los he visto alguna vez ser, y los compradores que son prudentes, pa
cientes, y persistentes sern capaces de hacer las mejores inversiones que ellos p
ueden ver alguna vez. Es nuevo usted en el juego de bienes inmuebles, o ha estado
invirtiendo usted en bienes inmuebles durante aos? El uno o el otro camino, es l
a hora exacta, y este libro ha sido actualizado para proveerle de los consejos ms
calientes y consejo posible. No slo es este libro para usted, es el mejor lugar
para cualquier inversionista de bienes inmuebles para comenzar porque es diseado
para tratar con los problemas modernos que los inversionistas de bienes inmueble
s encontrarn probablemente. Este libro le mostrar como alcanzar mejor sus objetivo
s deseados, si ellos son modestos, los que salgan del alquiler y posean su propi
a casa, o ms alto, tal en cuanto a se hacen ricos y econmicamente independientes a
travs de la inversin inmobiliaria. Las tcnicas simples pero que construyen la riqu
eza en este libro son diseadas para estimular su creatividad y construir su confi
anza. De hecho, cuando usted completa el libro y ha comenzado a poner en prctica
su contorno para su plan de zona de comodidad, usted estar en su camino hacia hac
erse un experto en su rea y una "persona enterada" verdadera en el club de invers
in de bienes inmuebles. No slo usted agarrar los conceptos de la inversin, pero uste
d tambin realizar que con el plan correcto, puede doblar su inversin aun si usted t
iene que vender su propiedad por menos que usted lo pag. Suena esto a una paradoja
? No tan, y su secreto es tan fcil a entender que usted se preguntar por qu usted n
o pens en ello usted mismo. Este libro conseguir a todos los inversionistas de bie
nes inmuebles aspirantes que se mueven en la direccin correcta y ayudar a todos lo
s inversionistas, no importa como entendido, para maximizar sus esfuerzos de red
ucir el riesgo y producir resultados ms provechosos de sus inversiones. Est preocup
ado usted o aturdido sobre el cronometraje? Se pregunta usted, Es ahora el moment
o oportuno para entrar en bienes inmuebles? La respuesta simple es s. Ahora puede
ser el mejor tiempo en su vida entera - porque el mercado inmobiliario est a pun
to de terminar su espiral a precios de fondo y busto abierto de par en par. Los
intereses hipotecarios lo indican, el humor del mercado es a favor del comprador
, y "ahora" est aqu. Todo que usted tiene que hacer debe aprender como invertir co
n xito
Introduccin
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en bienes inmuebles - no slo aprenden algunas bromas que trabajaron para alguien
ms, pero aprenda la fundacin slida que el uso "de personas enteradas" para construi
r fortunas. Pero no est sorprendido, y no sea engaado. Aprender este arte correcta
mente no es tan simple como algunas promociones de TV y a los conferenciantes de
noche les gustara usted creer. Vaya a afrontarlo: el aprendizaje como hacerse ri
co requiere el esfuerzo, el estudio, y la determinacin. McGraw-Hill Curso De 36 h
oras: la Inversin inmobiliaria ser su educacin de colegio en la inversin inmobiliari
a, y esto le llevar a la seguridad en s mismo usted tiene que tener xito en la inve
rsin inmobiliaria. La inversin inmobiliaria es, ya que usted descubrir, un estudio
de historia. La historia de por qu el mercado inmobiliario va de arriba abajo le
dar la pista interior en donde su mercado local es encabezado. La inversin inmobil
iaria acertada no es nada ms que vista de oportunidades, realizacin que que ellos
son los correctos para usted para agarrar, y sabiendo que hacer despus. Estas opo
rtunidades, a propsito, son fciles a mancharse cuando usted entiende el mercado y
como y por qu usted puede convertir una propiedad en una fuente estable de ingres
os o un artculo que usted puede revender por una ganancia sustancial en su invers
in. Usted encontrar que los factores que gobiernan la subida y la cada de valores d
e bienes inmuebles son relativamente simples. La mayor parte de las fuerzas que
afectan el mercado inmobiliario y controlan esta subida y cada de valores son evi
dentes para cada uno para ver y seguir. La llave debe saber donde mirar, como le
er las seales, y que hacer para aprovechar las situaciones y oportunidades ya que
ellos se presentan a usted. La idea de hacerse un experto en el mercado inmobil
iario no es una tarea compleja de saber 100 tcnicas o ser capaz de calcular inter
eses hipotecarios en su cabeza. La llave ltima debe saber lo que su objetivo es y
hacerse el experto local en la clase de bienes inmuebles que pueden ayudarle a
alcanzar aquel objetivo. Todos los bienes inmuebles fluctan en el valor, y esta f
luctuacin es gobernada el ms dramticamente por situaciones locales, como la economa
local, crecimiento demogrfico, etctera. Las fuerzas secundarias basadas del modo ms
amplio, como la a escala nacional construccin de ventajas o cifras de desempleo
nacionales a menudo pueden ser ms engaosas que provechoso a menos que usted sepa y
entienda el cuadro local de cosas. Es completamente posible que su rea local des
afe las tendencias nacionales. Este libro es un enfoque nico a la idea "del aprend
izaje como hacerse un inversionista de bienes inmuebles." Es un fcil ledo, y esto
proporciona un curso comprensible del estudio que establecer una plataforma sana
para usted para lanzar su carrera de inversin de bienes inmuebles.
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Introduccin
COMO USAR ESTE LIBRO
En la escritura de este libro, el autor ha usado ms de 30 aos de la experiencia de
inversin inmobiliaria slida y muy acertada. El material proporcionado dentro de e
ste libro est basado en la experiencia variada como un inversionista, revelador,
consejero financiero, Agente inmobiliario, y un autor extensamente publicado de
muchos inversin de bienes inmuebles y libros de finanzas. El libro est dividido en
cuatro partes principales. Cada una de las cuatro partes contiene captulos que e
stn relacionados con el tema principal de aquella seccin. Estas divisiones son com
o sigue:
La parte 1: Como Comenzar Su Parte 2 de Carrera de Inversin de Bienes inmuebles A
certada: Como Maximizar la Parte 3 de Valor de Propiedad: Descubrimiento de la M
ejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo la Parte 4 Correcta: como Usted Compr
a Establece Como Usted Ganancia en Inversin inmobiliaria
Un examen final est disponible en lnea adems de materiales tabulares provechosos.
Como el Libro Es Diseado para Trabajar con Usted
Cada uno de los captulos tiene una introduccin que describe objetivos de captulo y
segmentos que definen trminos claves y hablan de los conceptos de captulo. Adems, a
lgunos captulos incluyen ejemplos, estudios del caso, ejercicios de prctica, y for
mas tiles. Como usted examina el libro usted descubrir que estos segmentos proporc
ionan la base a este curso de 36 horas. Ellos son los elementos primarios de est
e texto, que, dentro de un promedio de 36 horas, le dar los fundamentos usted tie
ne que acercarse a la inversin inmobiliaria como una persona enterada entendida.
De un modo nico, una vez que ellos son introducidos, algunas tendencias, tcnicas,
y conceptos mencionados reaparecen en futuros captulos. Esto es resueltamente dis
eado para mostrarle estos artculos desde un punto de vista diferente. Cuando esto
pasa el texto refuerza la importancia de estos elementos en los conceptos de que
estn hablando en cada captulo. Debajo de usted ver la avera de cada segmento de los
captulos que usted encontrar. Objetivos de captulo. La introduccin a cada captulo po
ne los objetivos en una lista del captulo y lo que usted debera esperar aprender.
Examine la introduccin de captulo

Introduccin
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tanto al principio del captulo como despus de que usted lo ha ledo a fondo. Si, rel
eyendo los objetivos de captulo, usted no est seguro que tiene un entendimiento bu
eno de ellos, usted tiene que examinar el material de captulo antes de circular.
Trminos claves. Cada captulo contiene varios trminos claves que le ayudan en entend
imiento y fabricacin del uso de los conceptos del captulo. Estos trminos claves aadi
rn el uno al otro mientras que usted progresa por el libro de modo que usted ample
su conocimiento de un modo sistemtico y til. Conceptos de captulo. stos son los con
ceptos bsicos o pasos que usted descubrir son esenciales para alcanzar los objetiv
os establecidos para cada captulo. Ellos son presentados en el mtodo de componente
bsico, que permite que usted ensanche su base de la informacin y conocimiento con
tinuamente. Al mismo tiempo, usted desarrollar un entendimiento slido de lo que ha
ce bienes inmuebles "hacer tictac", como usted puede reducir el riesgo en la inv
ersin, y como usted puede determinar cul de las oportunidades usted descubre le ay
udar mejor a alcanzar sus objetivos. Ejemplos, estudios del caso, ejercicios, y f
ormas. Muchos captulos contienen estos elementos aadidos para realzar su entendimi
ento de conceptos claves, dirigir su atencin a reas problemticas potenciales para i
nversionistas de bienes inmuebles, y permitir que usted practique los conceptos
que usted aprende.
La Lista de personaje muy importante del Inversionista de Bienes inmuebles
Como usted lee, y sobre todo en el Captulo 15, usted puede comenzar a compilar la
su propia Lista de personaje muy importante de Inversionista de Bienes inmueble
s de fuentes importantes de la informacin sobre su mercado inmobiliario local que
usted tendr que ser un inversionista afortunado. Esta lista, que sigue el Captulo
21, debera ser llenada fielmente. Cuando usted termina el libro, todava habr algun
as reas en blanco, que usted puede completar en su ocio. El inversionista que tie
ne una lista totalmente completada llevar ventaja sobre cualquier otro inversioni
sta potencial en la misma comunidad. Esta lista debe ser usada. Esto le ayudar a
construir la confianza personal en la arena de bienes inmuebles. Su xito depende
de usted para obtener los datos requeridos. No salte esta parte importante del l
ibro - su futuro puede depender de ello. Como usted se mueve en la Parte 1 de es
te libro, usted construir su fundacin de inversin de bienes inmuebles realzando al
mismo tiempo su confianza en su capacidad de hacer el movimiento para hacerse un
propietario. Usted descubrir los elementos simples de finanzas ya que ellos son
aplicados a bienes inmuebles. El mejor de todos, usted descubrir como fcil esto de
be aprender tanto sobre una vecindad tan rpidamente. Este conocimiento le proveer
de la informacin de "la persona enterada" que en realidad ha estado all para su re
coleccin todo el rato. Aproveche aquel conocimiento, y este libro.
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COMO COMENZAR SU CARRERA DE INVERSIN DE BIENES INMUEBLES ACERTADA
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UNA ESTRATEGIA DE INVERSIN SANA COMIENZA CON UN PLAN ORIENTADO AL OBJETIVO
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su captulo es la fundacin para todo que sigue, y su primer objetivo es ayudarle a
establecer una percepcin positiva en la tarea de inversin inmobiliaria. Esto har es
to ilustrando que hay siete caractersticas personales importantes que, segn como u
sted los dirige, formarn lo que usted hace en la vida. Las siete caractersticas pe
rsonales son determinacin, actitud, objetivos sanos, un plan de alcanzar aquellos
objetivos, paciencia, diligencia debida, y perseverancia. Cada uno de estos sie
te es fcilmente alcanzado. Todo que usted tiene que hacer debe aplicar sus mejore
s esfuerzos hacia cada una de estas tareas. Este captulo tambin aborda el problema
del riesgo en la inversin inmobiliaria y muestra las llaves a reducir que elemen
to en la cartera de inversiones. El objetivo ltimo de este captulo es mostrar al l
ector la importancia de establecer objetivos sanos y significativos y como ellos
son aplicados a un plan de inversin. Este captulo y aquellos que siguen son dirig
idos al inversionista orientado al objetivo. El problema consiste en que la mayo
r parte de inversionistas de principiante no son correctamente y con eficacia ob
jetivo orientado. La consecuencia de esto es que la mayor parte de inversionista
s tienen
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
la permanencia de dificultad se concentr en su tarea y alcanzamiento del xito. Los
objetivos buenos son esenciales para el xito sostenido en cualquier empresa, ent
onces la inversin inmobiliaria no debera ser una excepcin. La conexin entre un foco
firme (un objetivo claramente a la vista) y una actitud de ganancia es muy impor
tante, porque formar su seguridad en s mismo y proporcionar un mapa de carreteras a
l futuro. El resultado le permitir vencer la frustracin intil y disipar la idea del
esfuerzo infructuoso. Tome todo un paso a la vez.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con el establecimiento de un p
lan orientado al objetivo son definidos y explicados:

La actitud orientada al xito oportunidad Aparente oportunidad Alcanzable alineacin
de fracaso Positiva Comodidad de elasticidad Acertada divide en zonas Un plan o
rientado al objetivo
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en esto y futuros captulos.
Actitud orientada al xito
El pequeo motor que podra es la base de este concepto. Saber que usted puede tener
xito es la fuerza impulsora que causa el esfuerzo eficaz y que vale la pena. Cua
ndo prcticamente cada tarea comenzada es completada, la seguridad en s mismo fuert
e es generada. Esta seguridad en s mismo es la reflexin interior de la clase corre
cta de la actitud orientada al xito. En el contacto de persona a persona, esta se
guridad en s mismo debe ser tan positivamente cobrada dentro de usted que esto mu
estra en todo sobre usted. En deportes, esta clase de la seguridad en s mismo es
lo que da a un jugador el borde sobre el otro. En la esencia, el adversario es "
psyched." La actitud positiva guarda al ganador acusado de la visin de xito justo
desde el principio. Esto da resultado en deportes y tambin en la inversin inmobili
aria. En el mundo de los negocios, este elemento simple a menudo es la nica cosa
que separa un contrato cerrado, un pedido firmado, o una empresa provechosa de f
alla -
Una Estrategia de inversin Sana Comienza con un Plan orientado al Objetivo
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Ure. Es una circunstancia natural. La gente quiere hacer el negocio con la gente
que exuda el xito y quines tienen la confianza para demostrarlo. La idea es mirar
y pensar la parte. Se necesitan ambos aspectos para trabajar. Slo el xito de pens
amiento no es bastante. Usted debe mirar la parte tambin. Sepa que usted puede y
aprender que los instrumentos tenan que ser un xito en la inversin inmobiliaria. Co
mo un piloto de principiante aprende a volar, usted aprender las llaves y las tcni
cas de persona enterada en la inversin inmobiliaria y usted ser un xito - si usted
quiere que ella pase. No apresure nada. Tome este libro gradual y hgase cmodo con
los conceptos y su capacidad de aplicarlos ya que ellos estn relacionados con sus
objetivos. La construccin de su propia seguridad en s mismo es una parte esencial
a la construccin de una actitud orientada al xito.

Oportunidad aparente
El momento usted comienza a aprender algo nuevo usted tendr el impulso de agarrar
lo que salta en usted como una oportunidad aparente. Esto parece al psiquiatra
en ciernes que primero aprende de un trastorno mental y comienza a verlo en cada
uno. El aprendizaje sobre la inversin inmobiliaria aprende como aprovechar oport
unidades que pueden haber estado alrededor todo el tiempo; la nica diferencia es
que usted no tena la capacidad de verlos, entonces ellos fueron desapercibidos. L
as oportunidades aparentes pueden ser tanto peligrosas como dignas. Los inversio
nistas de principiante a menudo aceptan sin pensar un acuerdo que parece bien po
r los motivos incorrectos. Por ejemplo, las transacciones con vendedores muy mot
ivados son una fuente muy buena para hacer acuerdos excelentes. Sin embargo, par
a adquirir la propiedad de un vendedor simplemente porque l o ella se vendern para
nada abajo puede no ser una oportunidad en absoluto porque aquella propiedad pu
ede no servir para acercarle a sus objetivos deseados. Cada compra o adquisicin d
eberan ser la parte de un plan de inversin. Si la propiedad puede caber en aquel p
lan y puede ser comprada o adquirida de tal modo que la obligacin no le sobrecarg
a o le desva de sus objetivos, entonces usted ha examinado la oportunidad aparent
e y ha decidido que es una oportunidad alcanzable.
Oportunidad alcanzable
No cada oportunidad digna ser alcanzable. La razn de esto consiste en que no cada
vendedor querr cumplir con sus requisitos de adquisicin. Un
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
de los elementos de tener xito ya que un inversionista de bienes inmuebles debe c
onvertir a vendedores obstinados en vendedores complacientes. Este libro es disea
do para ayudarle a concentrarse en oportunidades alcanzables, ms bien que gastar
su tiempo tratando de adquirir propiedades que son posedas por la gente que no es
motivada o quines son poco realistas en cuanto a valores de propiedad. Usted tie
ne que tomar una decisin temprana sobre si la propiedad es correcta para usted y,
igualmente importante, si los dueos trabajarn con usted. Si no, movimiento.
Alineacin de Fracaso positiva
El fracaso no es su enemigo. El fracaso no es la parte de enfrente de xito. El fr
acaso es una parte esencial del proceso de logro de cada objetivo. Sin el fracas
o a lo largo del camino, usted no tendr aquel gusto dulce del xito al final de cam
ino.
Elasticidad acertada
Un ftbol que vuelve corriendo sabe la ventaja de ser capaz de hacer cambios repen
tinos en direccin y velocidad. En la inversin inmobiliaria, la capacidad de hacer
ajustes repentinos a sus objetivos y sus proyectos le permitir moverse con las te
ndencias que cambian. De esta manera, usted puede evitar el desastre econmico cua
ndo fuera de factores tienen una influencia negativa. Los objetivos fijados e in
flexibles y los proyectos deben ser evitados. Sin embargo, no est demasiado rpido
para hacer cambios hasta que usted haya resuelto el nuevo plan o el objetivo aju
stado. El cambio por el cambio no siempre es sabio. Es prudente escribir la orac
in siguiente en una pequea tarjeta que usted mira en cualquier momento usted est a
punto de tomar una decisin orientada al objetivo: "Esta propiedad que estoy a punt
o de comprar o venderme me toman ms cerca a mis objetivos?" Si usted no est seguro
de su respuesta, entonces usted no ha puesto la fundacin apropiada para tomar la
decisin.
Zona de comodidad
Una zona de comodidad de inversin para bienes inmuebles es la combinacin de un rea
geogrfica y un tipo concreto de propiedad en la cual un inversionista decide espe
cializarse. Este concepto es nico, y los captulos posteriores son dedicados a deta
lles que proveen de como establecer y mantener su zona de comodidad de inversin.
Una Estrategia de inversin Sana Comienza con un Plan orientado al Objetivo
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Un Plan orientado al Objetivo
Deberan acercarse a la inversin en bienes inmuebles, o en realidad en cualquier ot
ra materia, ya que uno podra planear una operacin militar. Habr objetivos alcanzar
tanto durante la etapa de planificacin como en la realizacin del plan. Estos objet
ivos deberan ser alcanzados antes de circular al resto del plan. Ellos son pasos
interinos que construyen su conocimiento del rea y sujetan propiedades usted pued
e considerar la adquisicin. Como los objetivos tienen sus propios criterios y sern
diferentes para usted que para alguien ms, no sea persuadido a afectar a un plan
que encaja necesidades de otra persona y objetivos a menos que usted est seguro
que sus objetivos tambin pueden ser alcanzados por la realizacin de aquel plan.
COMO CONSTRUIR SEGURIDAD EN S MISMO Y UNA ACTITUD ORIENTADA AL XITO
La llave a una actitud orientada al xito en la inversin inmobiliaria debe construi
r su seguridad en s mismo al nivel donde usted puede tratar con la participacin to
tal de compra y venta de bienes races. Es lgico, entonces, que la primera parte de
su plan de hacerse un inversionista de bienes inmuebles afortunado debiera debe
r perfilar todos los pasos tena que obtener el conocimiento necesario y los instr
umentos del comercio. Cinco Pasos a Construccin de Seguridad en s mismo 1. Acepte
el hecho que cuando usted completa este curso de 36 horas usted tendr la fundacin
bsica en la cual seleccionar objetivos que le acercarn a sus objetivos deseados. 2
. Espere que usted tendr fuertes de los cuales usted puede construir as como punto
s dbiles que usted tendr que reforzar o burlar. 3. Juego objetivos de largo alcanc
e abajo claros y alcanzables y trabajo para refinarlos. 4. Establezca objetivos
intermedios y horarios. Estos miniobjetivos son pasos que usted tiene que tomar
para alcanzar, aumentar, o poner a punto su conocimiento y capacidades entonces
usted puede tener xito en objetivos de variedad ms larga. Su lista de miniobjetivo
s o pasos nunca debera tener ms de tres o cuatro artculos en cualquier momento dado
. Guarde su horario corto. Ningn artculo debera estar a la lista si usted no puede
completarla dentro de seis meses. Usted puede
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
comience su lista de miniobjetivo con el artculo 1: complete McGraw-Hill Curso De
36 horas: Inversin inmobiliaria. 5. Celebre cada paso intermedio que usted alcan
za. Acarciese en su propia espalda y est orgulloso de sus logros. Siguiendo ponien
do miniobjetivos intermedios que pueden ser alcanzados en perodos de poco tiempo,
usted pone un modelo para el xito. El logro continuo crea una actitud orientada
al xito fuerte y ayuda a construir su seguridad en s mismo rpidamente.
CUNTO TIEMPO ES NECESARIO PARA EMPEZAR EN INVERSIN INMOBILIARIA?
La cantidad de tiempo tena que hacerse un inversionista de bienes inmuebles est di
vidido en tres segmentos: preparacin, realizacin, y accin.
Preparacin: Construya Su Conocimiento
Esto es una combinacin del estudio activo, como la lectura de este libro, y desar
rollo de hbitos de inversin que se harn una parte natural de su vida cotidiana. La
mayor parte de este "edificio de conciencia" no llevar tiempo de sus actividades
corrientes, pero puede hacerse una parte de ellos. Por ejemplo, en vez de ir en
coche simplemente para trabajar, cambie su ruta para llegar a conocer la vecinda
d donde usted planea o espera invertir. Mirada a propiedades en el mercado, apun
te nmeros de telfonos de "para la venta" o "para" signos de alquiler, etctera. Ento
nces persiga llamando los nmeros y consiguiendo los detalles.
Realizacin: Comience Su Plan de Zona de Comodidad
La finalizacin siguiente de McGraw-Hill Curso de Inversin inmobiliaria De 36 horas
, este libro puede hacerse su gua de la inversin. Es diseado para tomar al inversio
nista a travs de un proceso sistemtico y es una gua ideal. Una maana cada semana ms u
n da apretado durante el fin de semana es una cantidad de tiempo razonable para d
edicar al trabajo de campo. El trabajo de campo es el tiempo pasado conducir alr
ededor de la comunidad, llegando a conocer el rea geogrfica de su zona de comodida
d mejor que cualquier taxista alguna vez podra. Esto significa slo no saber las ca
lles, sino tambin saber la divisin por zonas, lmites vecinos, distritos escolares,
iglesias, transporte pblico, proximidad de compra, empleo, etctera.
Una Estrategia de inversin Sana Comienza con un Plan orientado al Objetivo
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Accin: Ponga Su Plan de Trabajar
Para estas fechas, usted ha completado este libro usted manchar ya oportunidades
dentro de su zona de comodidad que haba pasado el pasado correcto usted antes. Re
curdese que porque usted ha pasado por este curso ustedes son millas delante de o
tros que todava son despistados en cuanto a aquellas mismas oportunidades. La pri
mavera en la accin y demuestra que usted se ha hecho un miembro de la "fraternida
d" de personas enteradas de bienes inmuebles verdadera.
COMO REDUCIR RIESGO EN INVERSIN INMOBILIARIA
Si hubiera una manera de eliminar el riesgo completamente, aquel secreto llevara
una etiqueta de muy alto precio. Sin embargo, el inversionista prudente que sigu
e reglas simples y probadas puede reducir enormemente el elemento de riesgo para
niveles aceptables. Para entender como esto es llevado a cabo, hay que realizar
primero que el riesgo es un trmino relativo que no se aplica igualmente a cada u
no para la misma situacin o circunstancia. Debera ser obvio que un piloto entrenad
o con unas 1 000 horas del tiempo de vuelo en un avin a reaccin de Boeing 747 tien
e mucho menos riesgo en el aterrizaje de aquel gigante de un avin que iba un pilo
to estudiantil solo de motor de media jornada. Igualmente, el inversionista de b
ienes inmuebles que sabe su zona de comodidad como la espalda (y frente) de su m
ano y ha seguido astutamente el mercado durante varios meses o el ms es mejor equ
ipado para tratar con inversiones en aquella rea. Como su conocimiento de la rea l
ocal aumenta, las oportunidades que usted nunca habra visto antes del principio p
ara destacarse, casi como si ellos tuvieran un parpadeo de signo de nen "me compr
an." Al principio, usted tendr que ser cauteloso y luchar contra el impulso de ap
rovechar cada oportunidad aparente que viene. Pronto, sin embargo, usted ganar la
confianza en su propio conocimiento e informacin. Una vez que esto comienza a pa
sar, usted sentir que su actitud successoriented asumir, y luego todo su esfuerzo
ser dirigido hacia sus objetivos de largo alcance. Las oportunidades aparentes ce
dern el paso a oportunidades alcanzables, y usted puede comenzar a construir una
cartera de inversiones de bienes inmuebles.
LA IMPORTANCIA DE OBJETIVOS SIGNIFICATIVOS
Los objetivos no son esenciales para la vida, tan muchas personas nunca agarran
la ventaja de definir objetivos significativos o nunca ponen cualquier clase del
objetivo en absoluto. No tener cualquier objetivo o el ajuste de la clase incor
recta de objetivos no significan que usted no llegar
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
en un destino. Sin embargo, esto deja la opcin de aquel destino y el horario que
usted seguir a otros o a la indecisin. Un objetivo que es ms distante a tiempo que
un ao debera estar dividido en miniobjetivos intermedios. Como cada paso es comple
tado, dentro de un horario definido que usted pone para usted, otro miniobjetivo
puede ser aadido. El logro frecuente de estos miniobjetivos reforzar su seguridad
en s mismo y promover una perspectiva sana y actitud orientada al xito. Para un ob
jetivo de trabajar para usted esto debe tener cuatro calidades. Debe ser alcanza
ble, mensurable, atado a un horario, y claramente definido.
Objetivos An Deberan ser Provocativos Alcanzables
La ruta ms rpida a la frustracin debe definir objetivos que no son alcanzables en a
bsoluto o no dentro del horario que usted ha puesto. El objetivo "Quiero ser un
millonario hacia el final de este ao," por ejemplo, mientras un enfoque interesan
te a la independencia financiera, puede no ser alcanzable.
Objetivos Deben ser Mensurables
Todos los objetivos deben tener una escala que tiene en cuenta el reajuste y pon
er a punto. Esto significa que debera haber una manera de contar como cerca un ob
jetivo es a ser alcanzado. Los objetivos esotricos o vagos pueden crear el caos y
a que usted va sobre el ajuste de su nterin o miniobjetivos, y la frustracin est ob
ligada a ocurrir. Estas clases de objetivos a menudo no son fcilmente manchadas a
l principio, ya que parece que ellos tienen la medida entonces ellos son puestos
. "La independencia financiera" como un objetivo, por ejemplo, se hace inmensura
ble ms tarde porque las necesidades financieras y las obligaciones cambian.
Objetivos Deberan Ser Atados a un Horario
El horario sirve varias funciones. En primer lugar, esto requiere la gestin de ti
empo y la asignacin de prioridades de esfuerzo. La mayor parte de personas trabaj
an mejor si ellos saben que deben completar algo antes de una fecha lmite. La lla
ve al ajuste de un horario debe permitir un tiempo razonable para cada artculo co
locado en la lista. Evite aplazar cosas. Esto es un horario autoestablecido, y s
i las fechas lmites son constantemente empujadas, el concepto entero de definir o
bjetivos y alcanzarlos ser derrotado. Las medidas frecuentes deben ser tomadas pa
ra juzgar su progreso en la conclusin de la tarea y si el ajuste es necesario. Si
cualquier parte del objetivo es cambiada, debe haber una muy buena razn.
Una Estrategia de inversin Sana Comienza con un Plan orientado al Objetivo
11
Objetivos Deben Ser Claramente Definidos
Un objetivo vago puede causar ms problemas que vale. Considere un objetivo indica
do de poseer 100 unidades de piso dentro de tres aos. Es un objetivo claramente de
finido? Pienso no. Esto necesita la definicin adicional de modo que el inversioni
sta no sea calmado en el pensamiento que el objetivo de final ha sido alcanzado
cuando en realidad es an ms lejano. Una definicin ms precisa podra deber poseer al me
nos 100 pisos de alquiler libres y libres de cualquier deuda. Un elemento de un
objetivo claramente definido es esencial - el objetivo o los objetivos deben ser
anotados y colocados donde ellos pueden ser vistos. De esta manera, ellos se ha
cen una fuerza importante en el ajuste de prioridades diarias.
PONGA A PUNTO SUS OBJETIVOS
Un entendimiento vago de exactamente lo que es que usted quiere alcanzar tender a
moverle a un curso inseguro a un destino. Por lo tanto, como usted define objet
ivos usted tendr que poner a punto sus objetivos ltimos as como los pasos interinos
necesarios para alcanzar aquellos objetivos.
Comience con los Objetivos Principales
Los objetivos principales son los peldaos de la escala que alcanzan de ahora a un
a futura fecha en la cual hay una meseta. Estos objetivos son recompensas que vi
enen de la realizacin de sus objetivos interinos. Para ser especfico, diga que su
objetivo principal en la inversin inmobiliaria es sustituir su trabajo por invers
iones rentables que exceden sus ingresos anuales presentes en el 20 por ciento.
Si su ingreso corriente es 80.000$ por ao, esto significa que usted ha apuntado l
a medida monetaria de 96.000$ por ao. Como usted descubrir cuando esto viene el ti
empo para pagar su impuesto sobre la renta, los bienes inmuebles que usted ha ad
quirido pueden proporcionar un sobresueldo adicional a sus ingresos en el modo d
e reducir su impuesto sobre la renta actual.
Trabaje en Sus Objetivos Interinos
Para alcanzar sus objetivos principales usted debe pasar primero por una serie d
e pasos, u objetivos interinos, para alcanzar las etapas definidas por cada obje
tivo principal. Nivel por el nivel usted se mueve hacia el objetivo de final. La
velocidad con la cual usted progresa ser gobernada por lo siguiente:
12
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada

Su capital inicial disponible para invertir El tiempo usted puede dedicar a este
proceso Sus talentos y capacidades de mejorar las propiedades usted adquiere a
Miembros del equipo que usted tiene que echar una mano a Compaeros para ayudar co
n las necesidades de capital
COMIENCE A DESARROLLAR SU ZONA DE COMODIDAD
Como usted va de ahora a una futura fecha, su proceso de inversin le tomar a travs
del desarrollo de una zona de comodidad. Esto ser su prueba de la tierra, por dec
irlo as. Esto le dejar hacerse un experto en aquella rea geogrfica y hacerse informa
do sobre construccin y reglamentaciones urbansticas sobre la divisin en zonas, norm
as, y ordenanzas que controlan el uso de bienes inmuebles Ya que usted viaja est
a escala, usted inspeccionar docenas de propiedades y "ronzar" los datos de ingres
os y gastos de bienes races en su zona de comodidad. Este proceso le ensea sobre l
os bienes inmuebles en su zona y le da la informacin usted tiene que tasar futura
s inversiones en la comparacin con propiedades que usted ha visto ya. Recuerde, l
os bienes inmuebles son locales y visuales. Usted nunca puede analizar con efica
cia bienes inmuebles que usted no ha inspeccionado con cuidado para ganar una vi
sin clara de como estn relacionados con otras propiedades de la misma categora. Sup
onga que usted tenga un objetivo principal de obtener una zona de comodidad efic
az que alimentar sus necesidades de inversin. La mirada como este plan puede desar
rollarse. Los grupos de pasos en esta escala le conducen del objetivo al objetiv
o. Un segmento de esto podra parecer al siguiente.
Objetivo: Comience a Construir Su Zona de Comodidad
Para comenzar a construir su zona de comodidad de inversin de bienes inmuebles, p
rimero vaya en coche alrededor de la ciudad buscando reas donde le gustara poseer
la propiedad. Seleccione un rea y consiga mapas de ciudad para ello. Es muy prove
choso tener una cmara digital y asegurarse que usted es familiar con como usarlo
as usted puede tomar cuadros del rea general as como las propiedades individuales q
ue usted investiga. Como usted explora el rea usted ha elegido como una zona de c
omodidad posible, trate de encontrar a la gente en el rea. Haga notas de propieda
des que estn en venta o para el alquiler. Llame los nmeros de telfonos en signos o
compruebe los sitios web puestos en una lista. Haga citas para inspeccionar amba
s propiedades para la venta y para el alquiler, y conseguir la informacin detalla
da de aquellas propiedades. Guarde el registro de lo que usted ha aprendido sobr
e cada propiedad en naipes o ha automatizado archivos, y toma cuadros de cada pr
opiedad. Est seguro de concordar con el asesor de impuesto de propiedad local par
a averiguar
Una Estrategia de inversin Sana Comienza con un Plan orientado al Objetivo
13
lo que ayuda ellos pueden proveer para ayudarle. La mayor parte de comunidades p
roporcionan mucha informacin sobre los bienes inmuebles en su jurisdiccin. Una vez
que usted descubre como navegar sus Pginas Web, habr pocos secretos sobre lo que
contina en su mercado inmobiliario local y por qu. Una visita a sus oficinas le da
r el acceso a uno de los empleados all que estarn generalmente disponibles para mos
trarle lo que usted puede obtener y como hacerlo. Asegrese que el rea que usted ha
seleccionado tiene propiedades suficientes para usted de analizar. Si usted sie
nte que hizo un error sobre el rea, palo con ella un poco ms largo, pero si despus
de un par de semanas ms largas, no parece prometedor, aada al territorio, o mueva
su zona de comodidad a otra parte de la ciudad. Por estos pasos usted ha comenza
do ahora a llevar a cabo su objetivo de comenzar a construir una zona de comodid
ad de inversin de bienes inmuebles.
Hgase Informado sobre Construccin y Reglamentaciones urbansticas sobre la divisin en
zonas
Una vez que usted ha comenzado a llevar a cabo el objetivo de hacerse familiar c
on su rea de zona de comodidad elegida, usted puede planear los pasos interinos p
ara objetivos adicionales tambin. En el proceso de zona de comodidad, usted realm
ente puede trabajar en el azcar glaseado ya que usted piensa que tipo de pastel u
sted hornear. Asegrese que usted sabe la jurisdiccin del edificio y reglamentacione
s urbansticas sobre la divisin en zonas para el rea que usted ha elegido. No comien
ce con un rea geogrfica que consiste en ms de un edificio y divisin por zonas del de
partamento y otros servicios de ciudad. Vaya a ver a una visita al edificio y di
visin por zonas del departamento y consiga copias (en la persona o por Internet)
del edificio y divisin por zonas de cdigos. Lea los cdigos, y si usted no entiende
algo, vaya al edificio y divisin por zonas del departamento y pida a alguien expl
icrselo.
Hgase un Experto en Su rea de Zona de Comodidad
Lo siguiente es pasos adicionales que usted puede tomar para encontrar y reunir
informacin de fuentes valiosas de informacin "de persona enterada" sobre el rea de
zona de comodidad que usted ha elegido.

Vaya a la oficina del asesor de impuesto de condado y pida a empleados mostrarle


como usar los ordenadores all as como Internet para mirar sus archivos para conse
guir la informacin sobre bienes inmuebles en el rea. El deseo alrededor del rea que
usted planea hacer su zona de comodidad (una moto es un camino bueno durante el
da) y consigue una sensacin para lo que est all y lo que hace esto el rea donde uste
d quiere poseer la propiedad. Compruebe el rea
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada

durante das laborables y noches as como das de fin de semana y noches para consegui
r el cuadro lleno de lo que contina all. Tome fotos digitales de todo que est en ve
nta o para el alquiler si usted planea comprar, alquila, o averigua slo lo que es
que. Haga una tarjeta o un registro automatizado para cada propiedad y fecha to
dos los datos que usted pone all, incluso el nombre de fichero para la foto que u
sted tom. Llame los nmeros de telfonos en el "para el alquiler" o "para la venta" s
ignos. Consiga los datos y ctese para inspeccionar la propiedad. Si una propiedad
es la produccin de ingresos, revise a las cifras de gasto e ingresos. Compruebe
los archivos del asesor fiscal sobre las propiedades (esto es fcil en Internet) y
busque algo crtico. Encuentre el valor fiscal, ley de impuestos anual, y si es l
a propiedad homesteaded (que puede mostrar una ley de impuestos inferior). Averi
ge cuando el propietario actual compr la propiedad y lo que l o ella pagaron por el
lo. Ver si las mejoras han sido hechas (si les permitieran mejoras, esto mostrara
en el edificio y divisin por zonas de archivos de oficina), etctera.
Comience a Analizar la informacin que Usted Ha Juntado
Haga comparaciones mentales entre propiedades usted inspecciona y hace notas de
la tarjeta o archivo de ordenador que equivale a cada propiedad. Si usted usa un
ordenador porttil usted puede almacenar todo en un archivo simple como usted va.
Use el nombre del dueo y la direccin de la calle de la propiedad como la identifi
cacin del archivo para hacerlo fcil a la clase por cosas. Despus de que usted ha in
speccionado una docena de propiedades, piense en lo que usted ha visto. Pregntese
si usted ve algo aqu que es interesante. Not usted algo sobre las propiedades de a
lquiler que le diran por qu uno alquila para mucho ms que el otro? Hay una escasez d
e alquileres agradables disponibles (porque todos son alquilados)? Ha visto usted
algunas propiedades para la venta que podra usar TLC? Si usted no tiene ninguna
respuesta a estas preguntas, inspecciona otra docena de propiedades. Cuando uste
d comienza a ver un vaco, del cual hablar en todas partes de este libro, usted est
listo para comenzar a hacer ofertas.
USTED EST EN SU CAMINO HACIA XITO
Esto es el proceso por el cual usted pasa para hacer su mapa al xito. Siempre que
usted est confuso para que hacer despus, usted simplemente sostiene y pasa
Una Estrategia de inversin Sana Comienza con un Plan orientado al Objetivo
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el mismo proceso otra vez. Como usted mira propiedades, usted comenzar a aadir ms p
asos interinos que construyen el conocimiento a su proceso. Qu rutas de autobs sirv
en el rea? Qu escuelas privadas y pblicas iran los nios a (o sus futuros arrendatarios
trabajan en)? Es alguno de las propiedades en el rea dividida en zonas para usos
posibles adems de para qu ellos estn siendo usados actualmente? Esto es importante
porque algunas reas de la ciudad pueden tener una amplia gama de usos que pueden
ser aprobados, que es importante para usted en el aumento de su potencial de ing
resos. Mire sus objetivos apuntados y ponga a punto su descripcin. Sepa su objeti
vo y construya los pasos interinos entre objetivos, luego averige su posicin en su
horario. Si usted se siente confuso, entonces examina lo que usted ha llevado a
cabo. Si usted es frustrado que parece que nada positivo pasa, se decide cual d
e los elementos crticos es lejos - kilter y ajuste sus objetivos en consecuencia.
Esta pgina intencionadamente se march en blanco
C
H
2
UN P T
E
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TERMINOLOGA DE BIENES INMUEBLES FUNDAMENTAL HIZO FCIL
T

l el objetivo primario de este captulo es informar al lector sobre trminos bsicos de
modo que usted sea capaz de moverse fcilmente por este libro. Los trminos conteni
dos dentro de este captulo no son de ningn modo un glosario lleno de la terminologa
de bienes inmuebles; sin embargo, ellos son los elementos ms bsicos que tratan co
n la inversin inmobiliaria. Despus de introducir unos trminos claves, el captulo div
ide la terminologa en cinco segmentos importantes para la inversin inmobiliaria: e
mpezar, valores de propiedad, descubrimiento de la mejor propiedad de comprar, c
ompra y venta de tcnicas, y escollos en inversin inmobiliaria.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con la terminologa de bienes in
muebles fundamental son definidos y explicados: BESE No la Diligencia debida uni
versal
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
BESO
Guarde simple, tonto (BESO) es una regla bsica buena en cualquier clase de la act
ividad econmica. Cada inversionista debera tomar la costumbre de usar ingls claro y
no trminos de fantasa o que suenan del modo legal. Mientras todos los inversionis
tas de bienes inmuebles deberan ser capaces de entender la terminologa tcnica y leg
al ya que se aplica a bienes inmuebles, no es esencial que los inversionistas re
almente usen la misma lengua ellos mismos.
No Universal
No cada trmino es usado universalmente. Los trminos usados en ordenanzas de condad
o y ciudad son sobre todo vulnerables a la mala interpretacin cuando ellos se apl
ican a usos de propiedad. Como el uso permitido de tierra es crtico a su valor, c
ualquiera que entiende mal en lo que puede y no puede ser colocado en la parte v
acante que usted piensa comprar puede ser catastrfico. Mucho esto es dividido en
zonas con una clasificacin de R-25, por ejemplo, puede significar que un construc
tor podra construir hasta 25 unidades de multifamilia (condominios, casas, casas
adosadas por acre) por acre. Esto podra sugerir que si la tierra consistiera en d
os acres, 50 unidades podran ser construidas all. Note que dije "podra sugerir," po
rque podra haber fcilmente algn factor restrictivo, como reveses o aparcamiento o,
pues hay muchas cosas que podran entrar en juego en este guin. Nunca est avergonzad
o de pedir a los funcionarios o individuo que usa el trmino explicar exactamente
lo que esto significa y como es aplicado. Usted puede descubrir que ellos realme
nte no saben.
Diligencia debida
El aspecto solo ms importante en la inversin inmobiliaria es la diligencia debida.
La mejor descripcin de este trmino o concepto es que la diligencia debida es la a
tencin enfocada prestada a investigacin y estudio sobre una propiedad especfica con
siderada para adquisicin o venta. El foco dado por el inversionista debe ser desd
e el punto de vista de los objetivos de aquella persona, y la investigacin y el e
studio deberan contestar a estas preguntas: la informacin original dada a m comprueb
an? Y, hay all cualquier control policial he olvidado que esto puede dificultar el
logro de mis objetivos y objetivos?
Terminologa de Bienes inmuebles fundamental Hecha Fcil
19
Como la diligencia debida eficaz es importante, muchos inversionistas potenciale
s suponen que cada pregunta debiera ser hecha y todas las preguntas examinadas y
verificaron antes de adelantarse para adquirir una propiedad. Esto puede ser, s
in embargo, muy contraproducente. La diligencia debida dirigida mal a menudo hac
e que inversionistas tomen una decisin que los dirige lejos de sus objetivos, ms b
ien que ms cerca a ellos. El esfuerzo se extendi en la investigacin y el estudio si
n tener una cerradura en la propiedad puede causar muchas horas, das, o hasta sem
anas del tiempo perdido. Las inversiones buenas pueden no ir desapercibidas por
otros inversionistas, tan mientras el estudiante de diligencia debida gasta aque
llos das o semanas de la investigacin sobre cada rincn y hendidura de una propiedad
, otros inversionistas pueden haber ido ya al contrato y una oportunidad buena p
uede ser perdida. La llave a la diligencia debida eficaz debe tener un cierto co
nocimiento del rea, la naturaleza de la propiedad, y elementos bsicos que son impo
rtantes para usted y su objetivo y como aquella propiedad est relacionada con los
objetivos que usted quiere alcanzar. Esta informacin es intrnseca y nica para uste
d y es ms sobre usted que sobre la propiedad. Si su intuicin bsica dice "van adelan
te," tome el proceso al siguiente nivel firmando negociaciones para "amarrar la
propiedad." Este proceso puede centrarse en precio y trminos, todo de los cuales
sera atado a su finalizacin de su investigacin ms cuidadosa. Al final de aquel perodo
usted puede descubrir que ofreci demasiado, en cuyo caso una renegociacin puede s
er necesaria para usted para querer comprar la propiedad. Ms complicado el acuerd
o, ms tiempo usted tendra que completar este proceso. A causa del tiempo y el nive
l de la diligencia debida usted puede necesitar, la mayor parte de este libro es
dedicado a la exposicin de inversionistas como maximizar este esfuerzo de dilige
ncia debida.
EMPEZAR
Esta seccin define trminos que usted encontrar ya que usted comienza a investigar e
l mercado inmobiliario. Acre El trmino de tierra estndar. Un acre consiste en 43 5
60 pies cuadrados (sq pies) del terreno. Las tierras de labranza, los sitios com
erciales, y otros bienes inmuebles a menudo son referidos por el acre. Tambin dan
precios en este formato. Por ejemplo, una faja de terreno que consiste en 100 a
cres puede ser valorada en 500$ por acre, dando un precio total de 50.000$. A me
nudo muestran Homesites como un cuarto de un acre, medio acre, etctera. La tierra
del desarrollo puede hacer permitir una densidad por la administracin municipal,
20
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
a menudo visto como 5 unidades por acre, 25 unidades por acre, etctera. Si un rev
elador debiera adquirir una extensin de 100 acres con una densidad de 10 unidades
por acre, l o ella, sin cualquier modificacin y despus de obtener aprobaciones apr
opiadas, podran construir hasta 1 000 unidades que moran en aquella extensin. Una
parte cuadrada que consiste en 1 acre es equivalente a 208.71 pies en 208.71 pie
s (la raz cuadrada de 43 560 pies cuadrados), que podemos acabar a 209 pies. Ningn
inversionista encontrar alguna vez la mayor parte de esta talla exacta, pero cad
a inversionista debera tener una imagen mental de ella. Es una idea buena de enco
ntrar un aparcamiento u otra rea abierta que tiene dos lados contra una estructur
a (paredes, edificios, hasta setos harn). Separe un cuadrado cuyos lados son 209
pies de largo y andan alrededor de ello. Haga un amigo andar frente a usted as us
ted puede acostumbrarse y visin de a qu un acre parece. Los Cdigos de construccin La
s reglas y normas que gobiernan los mtodos, materiales, y diseos usados en la cons
truccin. Cada comunidad puede variar los estndares totales de comunidades vecinas.
Si el rea en la cual usted planea invertir es arreglada de varias municipalidade
s diferentes, asegrese que usted tiene copias de los cdigos de construccin que son
expresamente nicos para cada una de estas reas. Los Permisos de edificacin Cuando l
a construccin ha sido aprobada segn los cdigos de construccin locales, las autoridad
es locales, que son el edificio y divisin por zonas de funcionarios de aquella mu
nicipalidad, por lo general requieren que un permiso de edificacin sea obtenido (
y pagado por). Este permiso puede requerir que el contratista haga hacer inspecc
iones en varias etapas del trabajo. Estas inspecciones peridicas aseguran que el
trabajo est siendo hecho segn los cdigos de construccin. Vivimos en un mundo de "bri
colaje", y es mucho comn encontrar que "propiedad ideal" cuyo dueo era un wiz en h
acer cosas l mismo o a ella. Y todo de los cuales la construccin agradable puede h
aber sido llevada a cabo sin un permiso. Unos si no todo el trabajo puede no enc
ontrar hasta el cdigo, que puede ser un problema principal y gasto para usted des
pus de que usted se ha cerrado segn el acuerdo. El trabajo hecho antes de su compr
a de la propiedad puede caer a aquella categora de "haber sido hecho sin un permi
so." Los funcionarios locales pueden haber pasado sobre ello (a veces con un ojo
ciego) o simplemente de la ignorancia del trabajo que ha sido hecho. An, cuando
un arrendatario anticipado solicita una licencia ocupacional y es bajado, usted
est potencialmente en para una pesadilla de problemas. Asegrese que usted est libre
de este problema potencial requiriendo al vendedor verificar que no hay ninguno
s problemas de violacin de cdigo. La mayor parte de ciudades tienen un proceso don
de ellos harn una inspeccin de cdigo de construccin para averiguar si hay tales prob
lemas. El edificio y la divisin por zonas se marchan -
Terminologa de Bienes inmuebles fundamental Hecha Fcil
21
el ment normalmente ha detallado archivos de todos los permisos de edificacin sac
ados para el trabajo en cualquier posicin especfica o sitio. Si un inversionista d
escubre que la construccin ha sido hecha sin un permiso, una bandera de precaucin
debera ser levantada, y el asunto debera ser limpiado por el edificio y divisin por
zonas del departamento antes de la compra de la propiedad. La Clusula de conting
encia que Cualquier clusula o condicin pusieron en un acuerdo o contrato que permi
te un o ambos de los partidos al acuerdo de modificar o retirarse del acuerdo. U
na tal clusula que puede estar acostumbrada al acuerdo con edificio posible y div
isin por zonas de problemas podra ser lo siguiente:
Este acuerdo es condicionado no siendo all ningn cdigo de construccin o violaciones
de divisin por zonas en la propiedad comprada. El comprador, por lo tanto, tiene
un perodo de 10 das laborables para obtener aseguramientos por escrito del gobiern
o oficina de construccin y que divide en zonas que no hay ningunas violaciones de
cdigo existentes. Si cualquier violacin existe, el vendedor tiene un perodo de no
ms que 30 das desde la fecha las violaciones son reveladas, y notan de eso dado al
vendedor, para remediar aquellas violaciones. Sin tal remedio el comprador tien
e la opcin de retirar de este acuerdo cualquier tiempo antes del cierre, que de s
er elegido, causar este acuerdo de hacerse sin fuerza legal.
El Local de Demised El trmino que describe la propiedad arrendada. Doble Esta pal
abra tiene dos sentidos distintos: 1. Un doble puede ser un edificio que tiene d
os residencias bajo un tejado. Este edificio de dos familias es un juez de salid
a bueno a casa para muchos inversionistas que viven en una parte y alquilan el o
tro. 2. Un doble a menudo es una casa o piso con dos o ms niveles. En este sentid
o la casa consiste en slo una residencia. En caso de un dplex, la unidad tiene dos
niveles pero el edificio podra contener cualquier nmero de residencias. La Admini
stracin Federal de Vivienda El FHA es una agencia dentro del Departamento estadou
nidense de la Vivienda y Desarrollo Urbano que administra a muchos prstamo difere
nte y programas de garanta de prstamos. La Asociacin de Hipoteca Nacional federal E
l FNMA, que a menudo es llamado Fannie Mae, es una corporacin que compra hipoteca
s de bancos, ahorros e instituciones de prstamo, y otras fuentes de prstamo.
22
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
El Prstamo de soldado (Tambin Prstamo de VA) Prstamos que son asegurados por la Admi
nistracin de Veteranos y estn disponibles para veteranos calificados y elegibles (
por lo general 120 das del servicio activo en las fuerzas armadas se licencia). E
ste programa de prstamo puede proveer hasta el 100 por ciento de los fondos de ad
quisicin para una hipoteca. El embargo preventivo El nombre para cualquier obliga
cin que debiera ser descargada que est contra una propiedad o persona. Un embargo
preventivo que es registrado contra una propiedad debe ser generalmente pagado p
ara obtener un ttulo claro. Anlisis de mercado Un estudio detallado de un rea mostr
ando la condicin del mercado. En caso de bienes inmuebles, un estudio debera inclu
ir los datos siguientes:
Venta de informacin: Una lista de todas las propiedades similares dentro del rea q
ue han sido vendidas durante los 12 a 24 meses pasados. La estadstica provechosa
indicara cuanto de largo la propiedad estaba en el mercado y la extensin entre el
precio inicial y el precio de venta actual. Disponible en el mercado: Una lista
de todas las propiedades similares dentro del rea que estn actualmente en el merca
do, su precio, y cuanto ellos han permanecido sin vender. Datos de alquiler: Una
lista mostrando alquiler disponible y propiedades alquiladas que son similares
a la propiedad sustancial. La informacin provechosa sera los pies cuadrados bajo e
l tejado y los precios de alquiler. Un mercado de alquiler fuerte con precios de
alquiler altos indica un mercado de ventas bueno. Rehusar precios de alquiler y
/o muchos puestos vacantes de propiedades similares muestra un mercado de ventas
suave.
Lmites y Lmites Esto es el mtodo de descripcin legal original usado en las 13 coloni
as originales de los Estados Unidos as como antes en otras partes del mundo. Esto
usa varios mtodos diferentes de identificar la talla y posicin de una propiedad l
ocalizando los lmites de aquella propiedad. Los medios diferentes a menudo son co
mbinados en una narrativa de la propiedad. stos incluyen lo siguiente: las lneas d
e revisin que son generalmente direcciones de brjula en grados, y distancias usand
o pies, u otros trminos de dimensin. Si hay un elemento geogrfico natural, como un
ro, cala, lago, u otro tal artculo como un lmite, que puede ser usado como la direc
cin y la lnea del lmite. Descripciones, como el canto rodado grande, dos robles, y
otros tales rasgos excepcionales. Los nombres de propietarios, que llevaran a otr
as descripciones para aquella propiedad que tendra que ser verificada. Lo siguien
te es dos ejemplos de este proceso:
De un punto de principio en la esquina NW de Adams la propiedad va 900 yardas N3
00W, de all S210W 450 yardas y serpentea al punto del principio a lo largo de un
ro suelto de norte.
Terminologa de Bienes inmuebles fundamental Hecha Fcil
23
Del Monumento Sudoeste del Artculo 7, Municipio 49 Variedad del Sur 42 Este, Cond
ado de Broward, Florida, va el Norte debido de 1200 pies a un punto del Principi
o, de all hacia el oeste a lo largo de la prioridad de McNab Road 300 pies, 600 p
ies del Sur debidos de all, 300 pies del Este debidos de all, 600 pies del Norte d
ebidos de all atrs al punto del principio.
La oferta y la Contrapropuesta El proceso por el cual la mayor parte de bienes i
nmuebles son adquiridos. El arte de hacer una oferta y negociar a una conclusin s
atisfactoria es aprendido a travs de la prctica. Cada partido en un contrato tiene
que guardar sus propias metas claramente en el foco y buscar las ventajas en la
transaccin, ms bien que ser gobernado por emociones. PITI El principal, inters, im
puestos, y parte de seguros de un pago de hipoteca. La mayor parte de prestamist
as institucionales coleccionan todos los cuatro de estos artculos como la parte d
el pago de hipoteca, escrowing los impuestos y seguro para asegurar que aquellos
dos artculos sern pagados cuando ellos vienen debidos. El desarrollo de Unidad pl
aneado (PUD) Una clasificacin de divisin por zonas que permite la flexibilidad del
diseo dentro de una subdivisin, por lo general juego a una densidad mxima para la
propiedad total, pero que permite que el revelador se agrupe o concentre los edi
ficios residenciales a partes especficas del sitio total. Plat El dibujo actual d
e una subdivisin o parte de una subdivisin. La mayor parte de reas del pas requieren
que un revelador registre un plat de cualquier tierra subdividida mostrando las
divisiones o partes dentro de aquella propiedad. Plan de complot (o Plan de Sit
io) Un dibujo mostrando la huella de los edificios en una propiedad especfica. Ex
cluido en este dibujo son cualquier detalle del edificio s mismo o las elevacione
s de los edificios. El plan de sitio o complot muestra todos los lmites y debera i
ndicar por lo tanto si hay cualquier invasin extranjera en la propiedad. Este ele
mento extranjero podra ser una calzada, un edificio, o algn otro elemento que no d
ebera estar all sin su aviso y aprobacin antes de su compra de la propiedad, ningun
a invasin de la construccin de o a la propiedad antes mencionada especfica. La Tasa
preferencial La tasa de inters comercial ms baja cobrada por cuenta con prstamos a
corto plazo a sus mejores clientes. Muchos prstamos estn basados a un nivel sobre
la tasa preferencial; por ejemplo, un banco puede hacer un prstamo comercial a 2
puntos (puntos porcentuales) encima de la flor de la vida, que podra ser declara
da ya que 200 base seala. Si la flor de la vida es, en aquel momento, el 6 por ci
ento, entonces el prstamo llevara
24
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
una tasa de inters del 8 por ciento hasta la flor de la vida fue o abajo, requiri
endo un ajuste en el precio de prstamo. LIBOR, que pone "el Interbanco de Londres
el Precio Ofrecido," a menudo es una cota de referencia para un prstamo que es c
itado en, por ejemplo, "LIBOR ms 2 puntos porcentuales." El Pie cuadrado Una tall
a que es igual a un cuadrado con cuatro lados de un pie (12 pulgadas). Los pies
cuadrados son una medida estndar y valorando el trmino para algo de la tierra al re
a de alquiler dentro de un edificio. Es crtico como una medida de rea cultivada, c
omo un acre igual de 43 560 pies cuadrado. Una extensin de 10 acres contiene 435
600 pies cuadrados (10 43 560 pies sq). Si el precio de la propiedad de 10 acres
es 2$ por pie cuadrado, el precio total es 2,00$ 435 600 pies sq = 871.200$. Lo
s precios de alquiler de edificios comerciales son por lo general citados en un
precio mensual o en anual por pie cuadrado del rea alquilada. La Yarda cuadrada U
n rea que es igual a un cuadrado con cuatro lados una yarda (3 pies) mucho tiempo
. Una yarda cuadrada es igual a 9 pies cuadrados (3 pies 3 pies = 9 pies sq). Ta
nto las yardas cuadradas como las yardas cbicas (una yarda cbica si un cubo con la
dos 1 yarda o 3 pies de longitud, anchura, y altura) son usadas en la construccin
. El hormign, la arena, y otro material similar son vendidos por la yarda, que es
una yarda cbica del material. Las alfombras son vendidas en rollos, pero son val
oradas por la yarda cuadrada o a veces por pies cuadrados. La subdivisin Un rea de
una comunidad que ha sido platted independientemente de reas contiguas. Los inve
rsionistas deberan aprender todo sobre una subdivisin antes de la ampliacin a uno c
ontiguo como la mejor manera de hacerse un experto en la propiedad en su rea. La
subdivisin tambin es usada en la versin ms moderna de una descripcin legal llamando l
a parte y el bloque de una subdivisin especfica que ha sido registrada con las aut
oridades locales. Un ejemplo sera "La propiedad de Bradshaw como decidido de ser
Partes 2, 3, 4 del Bloque 28 de la Subdivisin de Oak Park localizada en el Mil de
Robles, California." Las ordenanzas Cada comunidad tiene leyes que gobiernan to
do de la talla de signos a los reveses de calles. Estas leyes variarn segn muchos
motivos diferentes y son crticas, ya que ellos gobiernan muchos aspectos del uso
de propiedad. Los inversionistas son advertidos que la lgica no siempre se aplica
en la administracin de estas reglas y normas. Por ejemplo, lo que est siendo hech
o a travs de la calle puede no ser permitido ms, pero puede haber sido "grandfathe
red en" a aquella posicin especfica y en ninguna parte ms. Violaciones de estas ley
es (que
Terminologa de Bienes inmuebles fundamental Hecha Fcil
25
incluya edificio y reglamentaciones urbansticas sobre la divisin en zonas y normas
) debe ser limpiado antes de comprar cualquier propiedad.
VALORES DE PROPIEDAD
Los trminos siguientes son importantes para saber con relacin a valores de propied
ad. Por avalo Cobre los impuestos El impuesto de bienes inmuebles sobre cualquier
propiedad especfica. Este impuesto se diferencia de otras evaluaciones o gastos
que pueden ocurrir. La cantidad del impuesto para cualquier ao dado es encontrada
multiplicando la evaluacin fiscal (despus de cualquier deduccin para la exencin de
hacienda) por el impuesto millage precio. Este precio es una funcin de un porcent
aje del valor fiscal de la propiedad. Concuerde con su asesor de impuesto de con
dado en cuanto a lo que su precio es y como es aplicado. El Valor valorado El va
lor establecido por un tasador. Las valoraciones son sujetas a opiniones que se
diferencian por tasadores, dependiendo hasta cierto punto de la intencin del tasa
dor. Si la valoracin est siendo llevada a cabo por la autoridad de impuesto de bie
nes inmuebles local, el valor que resulta slo puede tener en cuenta la talla de p
ropiedad, construyendo pies cuadrados, y edad de la construccin, mientras que una
valoracin ordenada por un propietario mostrar el valor mximo posible por lo gener
al muestra propiedades comparables que estn en el mercado o que han sido vendidas
que apoyan un valor ms alto. Los inversionistas no deberan confiar en ninguna val
oracin ofrecida por el vendedor como la justificacin de valor; mientras tal valora
cin puede ser exacta, los inversionistas tienen que examinar otra informacin tambin
. La base El trmino que describe el "valor contable" de cualquier activo. En bien
es inmuebles, la base es el precio que usted pag por una propiedad ms cualquier me
jora de capital hecha a ello, menos cualquier depreciacin (o amortizacin de activo
) tomado con objetivos fiscales. La base es importante porque es la cantidad que
establece sus ganancias de capital. Si usted compra un edificio por 100.000$ y
aade un primer piso a un coste de 30.000$, usted tiene una base ajustada de 130.0
00$. Reste la depreciacin que usted tom de 20.000$, y su base final es ahora 110.0
00$. Si usted vende el edificio por 200.000$, su ganancia es 90.000$ (200.000-11
0.000$ = $90,000). Venden comprador La condicin de mercado que es favorable al co
mprador. El Flujo de fondos La cantidad de efectivo de una propiedad rentable se
march al final de cualquier perodo (mensualmente o anualmente) despus de todos los
gastos y amortizacin de la deuda
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
han sido descontados. Esto es una de las ventajas principales obtenidas de inver
tir en la propiedad rentable. Los inversionistas tienen que pensar en este "fluj
o del dinero efectivo" como la vuelta antes de clculos de impuesto sobre la renta
. Como los bienes inmuebles a menudo proporcionan un parachoques fiscal entre in
gresos regulares (como ingresos de su trabajo) y su renta de inversiones de bien
es inmuebles debido a la depreciacin, es probable que unos si no todo el flujo de
fondos de inversiones de bienes inmuebles ser "la Tax-Free." Conversin econmica El
acto de convertir un uso de propiedad al otro. Esto es uno de los mejores modos
de aumentar ingresos de alquiler para una propiedad y es medido contra el coste
para efectuar la conversin. Por ejemplo, despus de un estudio del mercado de alqu
iler, un inversionista realiza que los ingresos de un bloque de pisos pueden ser
triplicados por una conversin a oficinas. Si el coste para el converso permite u
na mayor produccin despus de la conversin, entonces esta conversin econmica podra ser
que vale la pena. La Proporcin de prstamo al valor Un trmino usado por prestamistas
que muestra la proporcin de la deuda al valor real de una propiedad. Si una casa
vale 150.000$ y hay un total de la deuda de 75.000$ excepcionales, la proporcin
de prstamo al valor es 75.000$ a 150.000$, o mitad de prstamo y mitad de capital.
Este trmino puede ser citado como un porcentaje, el susodicho ejemplo que es el p
rstamo del 50 por ciento al valor (calculado como la cantidad de prstamo valor de
propiedad, o en este caso 75.000$ 150.000$ =.5, o el 50 por ciento). Venden vend
edor La condicin de mercado que es favorable al vendedor. La Evaluacin fiscal El a
nuario actual por avalo impuesto que la autoridad fiscal local graba cualquier pr
opiedad dada. Es que vale la pena de comparar esta evaluacin y el valor de tasacin
fiscal correspondiente a aquellos de propiedades circundantes de la naturaleza
similar de ver si estos valores estn el uno de acuerdo con el otro. Si la evaluac
in fiscal es ms alta que la avera gruesa, es posible que la evaluacin fiscal pueda s
er reducida por negociaciones con la autoridad fiscal. Pase lo que pase, cualqui
er cambio del promedio debera ser examinado para determinar la razn del cambio. Qu
izs la autoridad fiscal tiene la informacin que podra ser importante para cualquier
inversionista anticipado. El Seguro de ttulo Cada propiedad tiene un rastro lega
l del trabajo de escribir asociado con ello que mostrar embargos preventivos regi
strados, hipotecas, transferencias, y a veces hasta arrienda lo que puede ser en
efecto. Es importante que como un inversionista usted est seguro que el vendedor
relatado o el dueo en efecto son el individuo o individuos usted
Terminologa de Bienes inmuebles fundamental Hecha Fcil
27
negocian con. Es esencial que antes del cierre en cualesquiera bienes inmueble s
u agente de cierre (abogado o compaa de ttulo) haya comprobado el ttulo. Recomiendo
que los compradores siempre obtengan el seguro de ttulo para proteger el ttulo en
caso de alguna cuestin desconocida, como la transferencia impropia de un ttulo, mu
erte de un copropietario anterior, u otro asunto similar que puede causar unos n
uevos problemas de dueo, si no inmediatamente, entonces en el futuro distante cua
ndo el comprador intenta pasar el ttulo vlido a un nuevo inversionista. Al revs Est
e trmino se refiere al desequilibrio en una proporcin de deuda al valor. Cuando la
cantidad de deuda en una propiedad, como representado por uno o una combinacin d
e varias hipotecas en la propiedad, excede el valor de mercado de aquella propie
dad, entonces su dueo es al revs. Esto ocurre en cualquier mercado cuando el valor
de propiedad ha sido reducido por condiciones que el dueo no poda controlar o sim
plemente por la accin de palanca excesiva, que cre la deuda excesiva y menos que i
ngresos de alquiler esperados. Esta situacin se hizo frecuente debido a la sobrea
ccin de palanca de deuda a principios de los aos 2000 que, por su parte, apuntaron
el trmino la venta en descubierto, por lo cual los compradores solicitaran que lo
s prestamistas "coman" la deuda (reduzca la cantidad de deuda debida) de modo qu
e el comprador pudiera adquirir la propiedad en un valor realista, a menudo para
fallar en aquella tentativa.
EL DESCUBRIMIENTO DE LA MEJOR PROPIEDAD DE COMPRAR
Usted encontrar los trminos siguientes ya que usted procura decidirse qu propiedad
es la mejor compra para ayudarle a encontrar sus objetivos. Agente de bolsa Cont
ra el Agente inmobiliario los agentes de bolsa de bienes inmuebles Certificados
y los vendedores son licenciados por el estado y son no necesariamente Agentes i
nmobiliarios. Los agentes inmobiliarios son agentes de bolsa o vendedores que ta
mbin pertenecen a una junta local de Agentes inmobiliarios. Los agentes inmobilia
rios consienten entre s en cumplir con reglas que pueden ofrecer un poco de prote
ccin adicional a sus clientes y perspectivas adems de la regulacin estatal. Otros s
ervicios interiores que las juntas locales de Agentes inmobiliarios proporcionan
a sus miembros tambin pueden ser una ayuda a inversionistas en compra o venta de
su propiedad. En trminos de eficacia, tratando con un agente de bolsa, si un Age
nte inmobiliario o no, se hace una relacin personal, el xito de que depende de las
calificaciones del dependiente ms que algo ms. Los agentes inmobiliarios son agen
tes de bolsa licenciados que pertenecen a una Asociacin Nacional que consiente en
seguir un estndar ms alto de calificaciones que los requisitos estatales generale
s para la profesin.
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Constructor-revelador a Menudo la mejor fuente para propiedad en el mercado de u
n comprador. Esta gente est en el negocio de vender sus propios bienes inmuebles,
y si ellos tienen un inventario de la propiedad sin vender que come un agujero
en sus bolsillos debido a pagos de intereses altos y lleva gastos, ellos pueden
hacerse vendedores muy motivados capaces de la resolucin muy para cualquier compr
ador. Las Violaciones de cdigo Una violacin en un cdigo de construccin de ciudad cor
riente puede ocurrir cuando el edificio fue construido para conformarse con un cd
igo ms viejo - o el constructor "esquinas de reduccin" y un inspector encontraron
la violacin. Muchas tales violaciones deben ser corregidas. Esto es un problema p
ara el dueo, pero quizs una oportunidad del comprador. Por ejemplo, cuando una pro
piedad tiene una violacin de cdigo de construccin que puede causar la privacin para
el dueo corriente, l o ella pueden hacerse de repente un vendedor motivado. Como l
os cdigos cambian de vez en cuando, esta clase de la situacin puede agarrar a un p
ropietario en un tiempo difcil. Por ejemplo, considere si el estado cambia el cdig
o de construccin para la proteccin contra incendios y ahora requiere que edificios
de una cierta categora tengan aspersores de fuego instalados. Una inversin aadida
repentina de 20.000$ para llevar a cabo aquel trabajo puede ser ms que un dueo qui
ere o tiene que gastar. La propiedad puede ser puesta entonces sobre el mercado
a un precio reducido - o, para levantar 20.000$, el dueo puede decidir vender otr
a propiedad en un precio de ganga. La extincin del derecho de redimir Cuando el p
restatario no haba cumplido con su requisitos de reembolso, el prestamista puede
seguir un procedimiento que coloca el prstamo vencido. A aquel punto, el prestami
sta puede procurar extinguir el derecho de redimir la hipoteca por el prstamo del
incuente y la propiedad puede ser por ltimo "vendida" en una venta judicial. Esta
venta es una forma de subasta, por lo general anunciada en la seccin de anuncio
legal del peridico local o en publicaciones legales disponibles para el pblico. To
dos los prestamistas institucionales, incluso VA y FHA, terminan con "bienes inm
uebles posedos" (REO), o propiedades de extincin del derecho de redimir, y stos son
una fuente principal para siempre compra. FSBO (Para la venta por el Dueo) Esto
a menudo es el primer signo que una propiedad est en venta. Muchos dueos prefieren
vender su propia propiedad ms bien que ponerlo en una lista con un corredor de b
ienes races (agente de bolsa o Agente inmobiliario) para evitar pagar a una comis
in. Muchos compradores sienten que ellos pueden hacer un mejor acuerdo que trabaj
a directamente con el vendedor porque no hay ninguna comisin para ser pagada. La
realidad es por lo general diferente, sin embargo, ya que la confrontacin directa
entre comprador y vendedor puede crear problemas cuando la emocin entra en la fo
rma de un acuerdo con xito negociado. Sin embargo, cuando correctamente manejado,
FSBOs puede ser una fuente buena para siempre compra.
Terminologa de Bienes inmuebles fundamental Hecha Fcil
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Los problemas de direccin Uno de los motivos principales la gente venden la propi
edad de ingresos. Es bastante comn para profesionales invertir en la propiedad de
ingresos slo para descubrir ms tarde que ellos no tienen el tiempo para manejar l
a propiedad ellos mismos y que el coste de direccin es demasiado alto para manten
er la vuelta deseada en su dinero efectivo invertido. El desarrollo apropiado de
una zona de comodidad permitir a inversionistas descubrir quin posee la propiedad
dentro de aquella zona. El inversionista puede encontrar y acercarse a tales du
eos antes de que la propiedad realmente sea colocada en el mercado y expuesta a c
ada comprador posible en el rea. La Venta en descubierto Cuando un prestamista co
nsiente en reducir la cantidad de deuda en el momento de la venta de una propied
ad que asegura aquella deuda. La divisin por zonas de la Divisin por zonas de Orde
nanzas es la ley que establece los parmetros de uso para cualquier propiedad. La
divisin por zonas no es absoluta, sin embargo, ya que puede ser cambiada en algun
as circunstancias. La divisin por zonas vara entre comunidades, y las clasificacio
nes usadas para describir el uso de divisin por zonas no son universales. Ninguna
propiedad debera ser adquirida a menos que el inversionista sepa el grado lleno
de las ordenanzas de divisin por zonas ya que ellos se aplican a aquella propieda
d especfica.
LA COMPRA Y LA VENTA DE TCNICAS
Usted encontrar los trminos siguientes ya que usted aprende sobre bienes inmuebles
tcnicas compradoras y que se venden. Apndice Un accesorio de cualquier oferta o c
ontrapropuesta, a menudo conteniendo trminos adicionales y condiciones al acuerdo
. En una serie de contrapropuestas, el cuidado debe ser tomado para asegurar que
cada contrato es completo y que cada partido tiene todos los apndices que pueden
hacerse adjuntos durante el de ac para all proceso de negociacin. La Hipoteca de T
asa ajustable (BRAZO) Cualquier hipoteca con una tasa de inters que es ajustada d
urante el perodo de prstamo. Por lo general el ajuste es atado a un peridico (trime
stral, anual, etc.) cambio de la flor de la vida u otra tasa de inters comnmente a
ceptada. Lmite anual En hipotecas de tasa ajustable, es importante para el presta
tario que el prstamo tenga un anuario o hasta una gorra mxima a la cantidad por la
cual el precio puede ser ajustado hacia arriba. Esto protege al prestatario de
tasas de inters excesivas.
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
La Hipoteca de globo Una hipoteca que se hace debida y pagadera antes del juego
de programa de pagos. Por ejemplo, Capaz toma a prstamo 400.000$ de Brown y estab
lece un plan de reembolso de 20 aos como si l fuera a devolver el dinero durante a
quel tiempo. Sin embargo, el pagar hipotecario requiere que todo el principal imp
agado vaya en globo, es decir se haga debido y pagadero al final de perodo de tie
mpo ms corto, supongamos, 5 aos. Capaz debe pagar o entonces a Brown al principal
restante al final de perodo ms corto o financiar de nuevo el prstamo con Brown u ot
ra fuente de prstamo. La Hipoteca colectiva Una hipoteca asegurada por ms de una p
ropiedad. A menudo los prestamistas quieren la seguridad adicional cuando un inv
ersionista toma a prstamo contra una nueva adquisicin. El prestamista quiere bajar
la proporcin de prstamo al valor, y hacer esto puede insistir que otra propiedad
sea aadida como la seguridad en el prstamo hipotecario. Cerrndose En trminos de bien
es inmuebles, esto es el momento cuando el contrato es tramitado y cada persona
realiza su papel en los trminos y las condiciones del acuerdo. En una venta, es e
l momento cuando el ttulo es deeded al comprador y el vendedor consigue los benef
icios de la venta. El Depsito de depsito La cantidad de depsito sostenido por otro
partido. En compra o arrendamiento, el dueo o su abogado o agente generalmente so
stiene un depsito en garanta del comprador o arrendatario. Se requiere que agentes
inmobiliarios proporcionen una cuenta bancaria separada para sostener tales deps
itos; ellos son responsables de estas cuentas y deben guardar archivos cuidadoso
s. En caso de una disputa de la disposicin de un depsito de depsito, pueden visitar
a algn tercero - un consejo de arbitraje o tribunal - para intervenir antes del
partido al acuerdo siendo capaz de usar o recuperar el depsito de depsito. Primera
hipoteca La hipoteca que es registrada primero o esto tiene una hipoteca antes
registrada subordinada a ello. La bandera valiente que dice la Primera hipoteca
realmente puede no describir el documento s mismo. La ley proporciona aquella hip
oteca embargos preventivos ser clasificada en el pedido ellos son registrados, a
menos que haya un acuerdo que permite que una hipoteca posteriormente registrad
a tenga la prioridad sobre una hipoteca antes registrada (la subordinacin ocurre
cuando un poseedor de embargo preventivo permite que un poseedor de embargo prev
entivo subsecuente tenga una reclamacin superior en la seguridad). Este aspecto e
s importante porque una persona poco escrupulosa realmente puede tener ms de una
"primera hipoteca" en una propiedad con cada acreedor (prestamista) que lo piens
a es primero en el orden de prioridad cuando en realidad puede no ser.
Terminologa de Bienes inmuebles fundamental Hecha Fcil
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La Hipoteca a tipo fijo Una hipoteca que tiene un precio de tipo de inters fijo p
ara el trmino entero de la hipoteca. La Hipoteca de Pago graduada (GPM) Esto es u
na hipoteca en la cual el pago cambia el trmino de la hipoteca. A menudo el pago
comienza ms abajo que termina, dando un tiempo de inversionista para estar situad
o en la propiedad. Si el pago es menos que sera suficiente para pagar el inters, e
l inters impagado es aadido al principal debido, y la cantidad de hipoteca debida
realmente puede crecer por el perodo del tiempo hasta los aumentos de pago sufici
entemente para comenzar a invertir aquella tendencia. La venta de instalacin Esto
es un mtodo de una venta permitida por la Hacienda Pblica que permite que el vend
edor extienda el impuesto debido en una ganancia durante el perodo de tiempo del
cual el vendedor recibe aquella ganancia porque l sostiene una hipoteca de dinero
de compra. Si Brown sostiene una hipoteca de 400.000$ del Capaz que asegura 40.
000$ por ao de pagos principales, entonces Brown pagar el impuesto sobre el porcen
taje de aquellos 40.000$ que es la ganancia. La venta de instalacin es un instrum
ento bueno para un vendedor para usar cuando podra haber un impuesto grande para
pagar en una ganancia y la tasa de inters que el vendedor puede conseguir del com
prador es ms atractivo que toma del dinero efectivo y nueva inversin de ello en el
mercado. El Prestamista institucional Cualquier prestamista que sea una entidad
pblica autorizada para prestar el dinero, como ahorros e instituciones de prstamo
, bancos comerciales, instituciones de economa, hipoteca a banqueros, compaas de se
guros, cooperativas de crdito, etctera. El pateador Algo un partido a un contrato
quiere adems de los trminos ofrecidos, a menudo en la forma de seguridad suplement
aria o ventajas. Los prestamistas pueden querer un porcentaje de ingresos adems d
e un juego o cantidad flexible. Los vendedores pueden querer quedarse en la prop
iedad para el periodo del alquiler de tiempo libre, etctera. Hay numerosas formas
de pateadores, y cualquier ventaja que puedan dar a un prestamista o vendedor a
dems del precio actual y el reembolso de la deuda puede ser visto como un pateado
r. Arriendo y opcin del Arriendo es bastante habitual para un arriendo ser usado
en vez de una compra directa. Esto puede resultar de una circunstancia donde hay
deuda existente en una propiedad que, proporcionando trminos excelentes y tasa d
e inters, no es assumable. El comprador anticipado puede encontrar que un arriend
o, con trminos para encontrar las necesidades del "vendedor", puede ser una maner
a eficaz de permitir el
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
comprador para tener acceso a la propiedad. Este arriendo puede contener una pro
visin que permite que el "arrendatario" tenga una opcin de comprar la propiedad en
alguna futura fecha cuando la financiacin est disponible, o las opciones de segui
r el arriendo pueden ser usadas para evitar necesidad tener de tratar con la fin
anciacin exterior. Ambos de estas tcnicas pueden tener ventajas positivas para el
comprador/arrendatario y / o el vendedor/arrendador. Asuncin de prstamo Cuando un
inversionista asume un prstamo, l o ella libera al deudor (prestatario original) d
e las obligaciones que l o ella tienen por aquel prstamo. Cuando los propietarios
van a bancos para conseguir prstamos, ellos dan los bancos (u otros prestamistas)
hipotecas. La hipoteca es pruebas de la seguridad dada y es acompaada por un pag
ar hipotecario, que es el documento que detalles el reembolso del prstamo. El pres
tamista (el acreedor) contempla al prestatario original (el deudor) como el part
ido responsable y obligado a aquel prstamo. Con la venta de aquella propiedad, el
deudor puede querer que el nuevo comprador asuma el prstamo ms bien que pagarlo c
on los beneficios de la venta. Algunos prestamistas restringen o prohben la asunc
in, entonces cada prstamo debe ser examinado para averiguar lo que, si alguno, res
tricciones el prestamista puede o imponer. Con frecuencia los prestamistas requi
eren que unos honorarios y documentacin extensa permitan la asuncin de prstamo. A v
eces esto no es tan complicado, pero simplemente un "debido en la venta" provisin
que prohbe una asuncin a menos que el prestamista se ablande y conceda una asuncin
en sus condiciones impuestas. Aquellas condiciones generalmente requieren un ca
mbio de unos o todos los trminos del reembolso de prstamo. Los inversionistas nunc
a deberan confiar en aseguramientos verbales de ninguna fuente en la asuncin de prs
tamo o ninguna otra informacin de prstamo y deberan examinar el documento de hipote
ca actual y notar as como obtener una carta de desestimacin (el aseguramiento lega
l del estado), mostrando las circunstancias del prstamo. La Hipoteca de Dinero de
compra (PMM) Cualquier hipoteca el vendedor devuelve en una transaccin. De Ser c
apaz vende su casa y hay tanto una primera como segunda hipoteca ya en el lugar
que el comprador debe asumir, y asimientos Capaces una tercera hipoteca, entonce
s Capaz ha devuelto tercer PMM. Es importante que el comprador clarifique si las
hipotecas existentes permitirn que esta deuda adicional ocurra. Si no, entonces
ninguna deuda sostenida por el vendedor adicional puede ocurrir. La segunda Hipo
teca La hipoteca que est en el segundo lugar en la grabacin de embargos preventivo
s de hipoteca. A menos que haya otras provisiones que subordinan esta hipoteca a
la futura deuda, la segunda hipoteca se har automticamente el primer en la satisf
accin (la rentabilidad) de embargos preventivos de primera hipoteca existentes.
Terminologa de Bienes inmuebles fundamental Hecha Fcil
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Sujeto a Una frase usada en contratos que es de gran importancia. Un comprador q
ue toma una propiedad "sujeta" a la deuda existente no supone que la deuda pero
simplemente reconozca que l o ella son conscientes de la deuda y los derechos del
acreedor. Como el comprador no ha asumido legalmente las obligaciones del vende
dor (o deudor existente), si el comprador debiera faltar a los pagos y el presta
mista tuvo que extinguir el derecho de redimir la hipoteca, el comprador podra pe
rder la propiedad, pero no sera obligado de ninguna deficiencia si una venta judi
cial no produjera fondos suficientes para cubrir la deuda y costar. El ltimo deud
or para asumir la obligacin podra ser credo obligado de esta deficiencia. Algunos c
ompradores intentan comprar una propiedad que tiene un "debido en la venta" prov
isin en la hipoteca existente, que obligara generalmente al comprador a intentar s
uponer que el prstamo o el comprador o vendedor lo paguen, usando un contrato con
un "sujeto" a la clusula ms bien que cumplir el "debido en la venta" provisin de l
a hipoteca del vendedor. Si tal transaccin debiera ocurrir (si el comprador saba e
l "debido en la venta" provisin) y el prestamista deban descubrir que esto haba ocu
rrido, el prestamista podra traer potencialmente la demanda judicial contra el ve
ndedor as como el comprador.
ESCOLLOS EN INVERSIN INMOBILIARIA
El entendimiento de los trminos siguientes le ayudar a evitar los escollos en la i
nversin inmobiliaria. El inters excepcional del Inters acumulado que no ha sido pag
ado, por el acuerdo o vencido. Comprando cualquier propiedad, obtenga una carta
de desestimacin del prestamista. Esta carta indicar el estado de la hipoteca y mos
trar al principal excepcional y cualquier inters impagado u otros gastos. La Presc
ripcin adquisitiva Una funcin de ley que vara de estado al estado. Como un ttulo pue
de ser por ltimo transferido a otra persona por la prescripcin adquisitiva, los in
versionistas deberan ser conscientes del peligro posible de no recibir el derecho
apropiado a la propiedad. Como la prescripcin adquisitiva debe ser actual, hosti
l, celebre, exclusiva, continua, y segn la reclamacin del derecho, la reclamacin es
muy difcil de imponer, pero puede ser levantado contra un dueo de ausente que pue
de no ser consciente de lo que contina. Con una inspeccin del sitio y una revisin r
eciente o plan de complot mostrando posiciones de edificios e invasiones posible
s de vecinos, los problemas de prescripcin ms adquisitiva son rpidamente manchados.
Si cualquier problema es evidente ellos deberan ser rectificados antes del cierr
e en una venta aun si no hay ninguna reclamacin hecha por el partido adverso ento
nces.
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Nube en el Defecto de Ttulo o Ttulo Cuando la cadena del ttulo (la historia de la p
ropiedad) de una propiedad especfica es examinada por el agente de cierre del com
prador (abogado o compaa de ttulo), es posible descubrir un embargo preventivo insa
tisfecho o un documento incorrectamente ejecutado de una venta previa, satisfacc
in de hipoteca, u otra demanda judicial. Estos artculos representan una nube o def
ecto de ttulo que debera ser remediado antes del ttulo de toma del comprador. En al
gunos casos el defecto es tan menor que el comprador puede cerrar y tomar el ttul
o, consciente del problema. El cierre de Gastos El coste de preparacin de todos l
os documentos entre el comprador y vendedor para efectuar una transferencia entr
e los dos partidos. Puede haber una divisin "normal" de estos gastos entre los do
s partidos, pero en realidad independientemente de lo que es mutuamente concorda
do con en el contrato es lo que es seguido. Costo de la vida (CNEL) Encontrado e
n muchos arriendos y en algunos clculos de inters hipotecario; tambin llamado COLA
para ajustes de costo de la vida. Su objetivo es hacer ajustes peridicos en pagos
para adaptarse para aumentos (o disminuciones menos probables) en el costo de l
a vida anual. La Oficina estadounidense de la Estadstica de Trabajo publica un ndi
ce de precios al consumidor mensual que rastrea los cambios del costo de la vida
. Este ndice es bastante completo y est dividido en regiones de los Estados Unidos
as como en servicios especficos y materias. El ndice habitual para ser usado en aj
ustes de CNEL es Todo el ndice de Artculo. Un arriendo que pidi que ajustes de CNEL
anuales en el alquiler comenzaran al final de 10mo ao de un arriendo de 30 aos po
dra tener un aumento masivo del alquiler para el 11er ao en si el ajuste volviera
hasta el da uno del arriendo. Por otra parte, si el ajuste al final de 10mo ao slo
tuvo en cuenta que el aumento entre el principio del 10mo ao y el principio del 1
1er ao, un aumento aceptable modesto y probable ocurrira. La llave en el entendimi
ento de ajustes de CNEL debe saber qu ndice y que ao de referencia (el principio de
clculos) est siendo usado. La Emocin de emocin es el factor humano que puede entrar
en el modo de tomar una decisin sana. Los vendedores aman "empujar los botones"
que encienden a compradores, y los compradores elegantes saben que sus propias d
ebilidades e intento (a menudo sin xito) no dan acceso a la emocin a su toma de de
cisiones. Los Controles estatales mandos Reguladores en el negocio de bienes inm
uebles abundan, del nivel federal abajo a subdivisiones locales. Cada inversioni
sta de bienes inmuebles debe ser consciente que los mandos gubernamentales y la
burocracia pueden afectar enormemente el uso de y costar para usar bienes races.
Terminologa de Bienes inmuebles fundamental Hecha Fcil
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Clusula de abuelo Cuando los cambios de reglas locales y normas son decretados, e
s bastante comn que un uso previo que es no conforme ahora (no permitido bajo la
regla cambiada o reglamento) es permitido como un "derecho de abuelo." Por ejemp
lo, un edificio usado para la reparacin automtica puede estar en un rea dividida en
zonas de nuevo para permitir actividades econmicas slo limpias, pero mientras el
"derecho de abuelo" es en efecto, el taller de reparacin automtico puede seguir fu
ncionando. Pero al dueo pueden no permitirle cambiar el edificio de cualquier mod
o, incluso el reemplazo en caso de un fuego u otra baja, sin conformarse entonce
s con las leyes corrientes. El Arriendo de tierra El arriendo de tierra es una tc
nica de financiacin que es con frecuencia usada tanto por compradores como por ve
ndedores al efecto bueno. Sin embargo, usando esta tcnica o adquiriendo una propi
edad que tiene un arriendo de tierra en efecto, es importante entender todos los
trminos y sus ramificaciones contenidas en el arriendo. Siete Aspectos Crticos de
Arriendos de Tierra 1. Ajustes de costo de la vida. Mtodo y frmula para adaptarse
para futuros aumentos del costo de la vida. 2. Subordinacin de derechos de embar
go preventivo por arrendador a arrendatario o un prestamista. Si la subordinacin e
s una provisin en el arriendo, cules son los lmites, si alguno, y como es tratado c
on en el advenimiento de la nueva financiacin? 3. Remedio de falta. Qu exactamente
define una falta, y cules son las ramificaciones de sus consecuencias? 4. Opcione
s de comprar o ampliar el contrato de arrendamiento 5. Fechas exactas y mtodos de
avisos requeridos. Las fechas de avisos pueden ser crticas, sobre todo si ellos
ocurren en el futuro distante. Asegrese que ellos estn claros y precisos. 6. Opcio
nes de renovacin 7. La direccin de provisiones de terminacin la Mayor parte de bien
es inmuebles requieren alguna forma de la direccin, e inversionistas de bienes in
muebles de propiedades de ingresos descubrir rpidamente que los problemas de direc
cin pueden ser la razn nmero un por qu aquella categora de la propiedad es ofrecida p
ara la venta. Los inversionistas que poseen bienes inmuebles rentables tienen ms x
ito cuando ellos han solucionado problemas de direccin. La filtracin o Altivo Se r
efiere al avenamiento del agua en la tierra. Algunas reas del pas tienen la filtra
cin muy pobre. Si una propiedad bajo la consideracin tiene que tener una fosa sptic
a (porque las alcantarillas sanitarias no estn disponibles)
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
o reas "verdes" para absorber el agua de lluvia dentro de la propiedad, los probl
emas podran ocurrir o mayor que podran incurrir en gastos esperados debido a la fi
ltracin pobre. Este trmino a menudo es usado en una versin corta, altiva. Tasas de
inters crecientes las hipotecas Ajustables pueden parecer muy atractivas cuando l
os precios son bajos, pero ellos pueden elevarse de repente cuando las condicion
es econmicas cambian. Los inversionistas deberan saber y totalmente entender el mxi
mo que cualquier precio puede alcanzar. La mayora de las hipotecas ajustables tie
nen una gorra que el precio no puede exceder durante ningn perodo o para la vida d
el prstamo. La subordinacin Una provisin que permite que un embargo preventivo reem
place uno previo. Por ejemplo, Lucy Baker vende una parte vacante a Allen y cont
iene una hipoteca de 100.000$. Allen planea construir una oficina que aade la par
te y tiene que conseguir que una primera hipoteca financie la construccin. Baker
consiente en subordinar la hipoteca de 100.000$ ella cumple con otra primera hip
oteca para financiar el edificio. Si Allen las faltas posteriores en la nueva pr
imera hipoteca y la propiedad entran en la extincin del derecho de redimir, Baker
puede no ser capaz de coleccionar algo en 100.000$ la deben. Otros ejemplos de
derechos subordinados pueden ocurrir en arriendos de tierra, que pueden tener pr
ovisiones de subordinacin que permiten que el arrendatario financie sobre el arri
endo de tierra prometiendo la tierra como la seguridad para la financiacin desead
a. Una falta en aquella hipoteca podra hacer que el terrateniente perdiera la tie
rra en la extincin del derecho de redimir si l o ella fueran incapaces de asumir o
pagar la hipoteca que falta. Pruebas de Embargos fiscales que hay impuesto impa
gado debido a consecuencia de IRS o las acciones de otra autoridad fiscal contra
el propietario.
C
H
3
UN P T
E
R
SIMPLIFICACIN DE MATEMTICAS DE BIENES INMUEBLES
T
l que el objetivo primario de este captulo es informar al lector sobre los diferen
tes tipos de clculos mathematic usados por inversionistas, para ilustrar por qu sto
s son tan importantes, y mostrar como llegar a soluciones simples. Una calculado
ra a pilas simple puede ser usada para cualquier de los problemas contenidos en
este captulo, o en realidad, en este libro. Sin embargo, se recomienda que una ca
lculadora capaz de imprimir sea usada. Es muy fcil entrar en la cantidad incorrec
ta en cualquier calculadora, y sin un registro impreso de todas las entradas, co
mprobando errores requiere que el clculo sea repetido. Antes de seguir con este c
aptulo, el lector debera ser cmodo con la operacin de la calculadora para ser usada.
Tome el cuidado especial para asegurar que el decimal est siendo insertado en la
posicin apropiada para mostrar dlares y centavos.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con matemticas de bienes inmueb
les son definidos y explicados:
37
38
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada

Ingresos gruesos ingresos operativos de Net (NOI) Amortizacin de la deuda de Fluj
o de fondos
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Ingresos gruesos
Esto es la suma total de todos los ingresos producidos por cualquier propiedad d
e ingresos. Algunos propietarios dividen los ingresos gruesos en ingresos depart
amentales. Por ejemplo, para un hotel los ingresos podran ser segmentados como in
gresos de cuarto, comida e ingresos de bebida, ingresos telefnicos, ingresos dive
rsos, etctera. Los pisos de alquiler pueden dividir ingresos entre alquileres ing
resos coleccionados y diversos (lavandera, tiendas, etctera). Examinando la docume
ntacin de gasto e ingresos, es importante saber la diferencia entre ingresos grue
sos actuales e ingresos gruesos posibles. Los ingresos gruesos actuales reflejan
las colecciones para el perodo, mientras que los ingresos gruesos posibles supon
en que los ingresos mximos posibles ocurrieran. Ninguna de estas cantidades puede
reflejar factores de vacante normales. Como la mayor parte de pisos de alquiler
tienen puestos vacantes ocasionales ya que los arriendos expiran, es raro para
el alquiler grueso actual coleccionado para el ao igualar los ingresos gruesos po
sibles para el ao. Cuando estas sumas son iguales esto indica un factor de vacant
e cero, que es la seal de la direccin muy buena o un precio de alquiler de unidad
que es debajo del mercado. El precio de alquiler de unidad puede reflejar cualqu
ier factor dado segn lo que est siendo alquilado. En el ejemplo de pisos de alquil
er, el precio de alquiler de unidad sera el precio preguntado por piso (mensualme
nte o anualmente). Los alquileres comerciales por el espacio de oficina son por
lo general citados por el pie cuadrado (mensualmente o anualmente), mientras que
el precio de alquiler de unidad de la tierra da por lo general el pie cuadrado
o por el acre. Hay slo dos mtodos de aumentar ingresos gruesos de un nmero fijo de
unidades de alquiler: en primer lugar, aumente la cantidad de alquiler; en segun
do lugar, reduzca el factor de vacante. Una combinacin de estos dos mtodos es la m
anera habitual de conseguir resultados mximos. Cuando un inversionista ve un fact
or de vacante alto o una gran extensin entre los ingresos gruesos potenciales y l
os ingresos gruesos actuales coleccionados, es probable que unos o todos los pro
blemas siguientes existan.
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
39
Problemas posibles con Propiedades de Alquiler 1. Mal manejo 2. Mantenimiento ap
lazado o necesario 3. Los problemas en el rea que causan precios de vacante altos
4. Ingresos gruesos potenciales exagerados 5. Los precios de alquiler de unidad
corrientes son Un inversionista demasiado alto aplicara la diligencia debida ave
riguar cual de los cinco problemas existi. Claramente, los problemas 3, 4, y 5 su
geriran un valor exagerado en la propiedad examinada. Los dos primeros problemas,
por otra parte, son exactamente los problemas que a los inversionistas a menudo
les gusta ver porque ellas son indicaciones que hay potencial para el inversion
ista para aumentar los ingresos.
Ingresos operativos netos (NOI)
Los ingresos operativos netos, o NOI, de cualquier propiedad de ingresos son la
suma de dinero que resulta dejada despus de que los gastos de explotacin han sido
descontados de los ingresos gruesos actuales coleccionados. Una vez que un inver
sionista se ha contentado o a ella que los ingresos actuales coleccionados son r
elatados correctamente, la revisin entonces cambia a los gastos para ser desconta
dos.
Para aumentar los ingresos operativos netos una vez los ingresos anuales son fij
ados, disminuya gastos operacionales.
El problema con gastos decrecientes consiste en que es fcil reducir en gastos ren
unciando a un nuevo tejado necesario para menos caro, reparaciones de tejado an t
emporales, o dejar a otras tareas de mantenimiento normales quedarse atrs. Los in
versionistas inteligentes estrechamente miran los gastos de varios aos de cualqui
er propiedad de ingresos de ver si hubo una tendencia del mantenimiento pobre o
descuidado. En mayora de los casos los vendedores subestiman sus gastos o dejan d
e explicar su propio tiempo y esfuerzo, que no representa un verdadero coste de
operaciones. El resultado es NOI falsificado. Los inversionistas potenciales por
lo general tienen que determinar la cantidad de aumento de los gastos actuales
cuando ellos adquieren la propiedad, ms bien que caminos de los cuales los gastos
pueden ser reducidos. El mejor modo para un inversionista de acercarse al aspec
to de mantenimiento aplazado de la propiedad es averiguar el coste para poner
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
la propiedad en la buena forma y luego aade que cuesta a la inversin de capital in
tencionada. Si el inversionista estima que las reparaciones y el mantenimiento a
plazado costarn 50.000$, el inversionista debera aadir que 50.000$ al coste de la i
nversin. Una vez que una propiedad ha sido mejorada, el gasto anual para mantener
la propiedad en la reparacin buena puede ser ms fcilmente estimado.
Flujo de fondos
El flujo de fondos es otro trmino de bienes inmuebles que a menudo es entendido m
al o incorrectamente usado. Cuando un vendedor habla "del flujo de fondos," asegr
ese que usted sabe qu "flujo de fondos" estn hablando. Aqu est los trminos diferentes
ampliados para aclarar como esta frase puede ser engaosa. El flujo de fondos tot
al a menudo es usado para describir el alquiler de gruesa que una propiedad prod
uce. Diez pisos que alquilan por 1.000$ por mes tendran un alquiler grueso de 10.
000$ por mes o un flujo de fondos total antes de cualquier gasto o amortizacin de
la deuda de 120.000$ por ao. El flujo de fondos neto generalmente significa el f
lujo de fondos grueso o total menos gastos de explotacin. Pero haga caso que la a
mortizacin de la deuda a menudo no es calculada aqu porque en realidad, la vuelta
en una inversin es generalmente calculada segn el coste total de una propiedad com
o si no haba ninguna deuda en absoluto. Esto es donde las cosas tienden a ser ent
endidas mal, tan djeme ilustrar esto ms claramente en la siguiente seccin.
EFECTO DE AMORTIZACIN DE LA DEUDA DE VUELTA EN INVERSIN
Un bloque de pisos de 10 unidades est en venta a un precio de 750.000$. Usando el
ejemplo perfilado antes, tenemos un potencial de ingresos grueso de 120.000$ po
r ao si todas las unidades en efecto son alquiladas en 1.000$ por mes. Suponga qu
e despus de la diligencia debida completa el inversionista decida que todo el tot
al de gastos operacional 55.000$ por ao. Incluido en estos gastos sera cada moneda
de diez centavos que es gastada para la operacin, mantenimiento, mantenimiento,
seguro, impuestos, limpieza, legal, contabilidad, y algo ms que se haga un gasto
para guardar la propiedad en la operacin. Hasta ahora tenemos un edificio que tie
ne un flujo de fondos neto, antes de amortizacin de la deuda y gastos de capital,
de 120.000$ menos 55.000$, o un total de 65.000$. Si la inversin costara 750.000
$ y fue pagado por en el dinero efectivo, el inversionista tendra una vuelta en e
l dinero efectivo invertido del 8.667 por ciento en su inversin. Esto es encontra
do dividiendo el dinero efectivo neto antes de amortizacin de la deuda y gasto de
capital por el precio total.
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
41
65.000$ 750.000$ =.086666 El decimal que resulta es cambiado a una tasa de inters
moviendo los dos sitios decimales a la derecha de modo que se haga el 8.667 por
ciento (acabado). Sin embargo, no hemos tenido en cuenta aquellas otras dos sum
as, amortizacin de la deuda y gastos de capital. Para mostrar una produccin bruta
verdadera en una inversin, todos los gastos en efectivo deben ser tenidos en cuen
ta, incluso el servicio de total de la deuda ms otros gastos de capital. Suponga
que el inversionista fuera capaz de obtener un prstamo nicamente de inters de 600.0
00$ en LIBOR (Interbanco de Londres Precio Ofrecido), que estaba actualmente en
el 4.5 por ciento por ao. Esto representara un coste de inters anual de 27.000$ (60
0.000$ .045 = 27.000$). Esto tambin reducira el coste del bolsillo del inversionist
a para adquirir la propiedad (el precio de la propiedad menos la cantidad de deu
das) a 150.000$. Precio del contrato: cantidad de prstamo: el dinero efectivo del
Comprador: $ de 750.000-600.000$ 150,000
Sin embargo, hay ahora una deduccin adicional de los ingresos operativos netos an
teriores de esto 27.000$ en el inters. Esto reduce el dinero efectivo neto antes
de gastos de capital de 65.000$ a 38.000$ (65.000-27.000$ = $38,000). Si no hubi
era ningunos gastos de capital, como edificios adicionales pagos construidos o p
rincipales a la deuda, la vuelta de 38.000$ representara una vuelta bruta en el c
apital invertido de 150.000$. En este guin, cul son la produccin o vuelta en 150.000
$ invertidos? Para calcular la produccin usted dividira la vuelta en efectivo de 3
8.000$ por la cantidad invertida, 150.000$. 38.000$ 150.000$ =.25333 Ahora conve
rso a un porcentaje moviendo los dos sitios decimales al derecho de conseguir el
25.333 por ciento. La produccin en efectivo ya no es el 8.667 por ciento, pero e
l 25.333 por ciento. Esto es una vuelta enormemente mejorada que es atribuida nic
amente al efecto de reforzar la inversin usando la deuda barata. La amortizacin de
la deuda (ver la siguiente seccin) es el valor real del reembolso de fondos ajen
os, incluso las partes principales de cualquier hipoteca. El flujo de fondos es
estrictamente explicar el dinero actual tomado en menos dinero gastado. Esto no
muestra la produccin verdadera en los fondos invertidos porque otros factores,
42
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
tal como impuesto sobre la renta y concentracin de capital, no son considerados.
Sin embargo, el flujo de fondos es un factor importante para todos los inversion
istas haciendo comparaciones entre varias propiedades en la consideracin. Como ni
ngn mpetu es hecho a la inversin en virtud de su capacidad ser financiado, el poten
cial verdadero de una produccin basada en el precio de compra total y no el capit
al financiado del inversionista todava es una seal importante para obtener. En la
esencia, las producciones verdaderas en inversiones de bienes inmuebles variarn s
egn la capacidad del prestatario de obtener prstamos favorables. El inversionista
debe examinar como con eficacia una propiedad puede ser reforzada y en que nivel
l o ella desean aadir el riesgo para la inversin antes de hacer decisiones finales
sobre si y como adquirir la propiedad.
Para aumentar el flujo de fondos neto con NOI fijo, el coste total de amortizacin
de la deuda debe ser reducido.
Este enfoque generalmente usa la financiacin creativa como la tcnica primaria para
reducir el valor real de amortizacin de la deuda. Claramente, si una hipoteca de
100.000$ con una amortizacin de la deuda anual de 17.000$ puede ser reducida (o
financiada de nuevo) a un coste anual total de slo 12.000$, el flujo de fondos qu
e resulta sera aumentado en 5.000$. Este aumento modesto del flujo de fondos podra
aumentar el valor total de aquella misma propiedad en 50.000$ a una intencin de
inversionista de la ganancia del 10 por ciento en su capital invertido (porque 5
.000$ son el 10 por ciento de 50.000$).
Amortizacin de la deuda
La amortizacin de la deuda es el importe de principal e interese lo que es pagado
a todos los prestamistas en un total combinado de todos los pagos de hipoteca.
Muchos inversionistas incorrectamente miran esta cantidad y creen que la amortiz
acin de la deuda slo es el inters de la deuda. El inters puede ser una parte sustanc
ial de la amortizacin de la deuda, pero ya que tanto el inters como el principal s
on la parte del cheque peridico expedido al prestamista, ambos deben ser vistos c
omo la amortizacin de la deuda, y ambos son gastos corrientes que reducen el fluj
o de fondos neto. En la revisin de esta palabra clave, es importante recordar que
el reembolso de la deuda para la cual la propiedad sustancial es prometida como
la seguridad a menudo es mayor que los ingresos que son producidos por la propi
edad. En otras palabras, puede requerirse que ms dinero cubra los pagos de prstamo
que es trado como ingresos de la propiedad durante un perodo de tiempo particular
. Otros gastos
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
43
necesario para agarrarse a la inversin incluyen gastos mltiples que variarn en cate
gora y cantidad segn el tipo y la talla de la propiedad. Una faja de terreno vacan
te, por ejemplo, que es comprado como una posicin para un futuro edificio de ofic
ina puede tener una hipoteca de 1.000.000$, que hasta con un prstamo nicamente de
inters en el inters del 6 por ciento anualmente sera un gasto de 60.000$ por ao. Aada
el seguro para proteger a los dueos e impuestos de bienes inmuebles, y los coste
s totales para "alimentar" esta propiedad podran exceder fcilmente 100.000$ por ao.
A menos que haya alguna manera de conseguir el alquiler temporal de esta propie
dad de compensar este coste, no habr ningunos ingresos esperados, o a lo ms, un im
pacto negativo sustancial en esta inversin. Por suerte, todo el inters de la deuda
es una deduccin contra los ingresos de la propiedad para llegar a la renta impon
ible. El pago de principal (el reembolso de la cantidad de prstamo excepcional),
sin embargo, mientras una deduccin directa de ingresos para llegar al flujo de fo
ndos neto, no ser un coste desgravable.
TALLA DE PROPIEDAD Y PRECIO
Esta seccin introduce las unidades usadas para medir la talla de propiedad y calc
ular precios de tierra.
Unidades Usadas en Clculo de Precio y Talla de Parte
La tierra tiene el valor principalmente debido a su posicin y el uso permitido en
ello. Dan por lo general el valor de tierra en uno de tres trminos bsicos: pies c
uadrados, metraje delantero, o rea utilizable.
Precio de Pies cuadrados
Recuerde que un acre consiste en 43 560 pies cuadrados. Las partes comerciales y
los precios de alquiler de edificio son por lo general citados por pie cuadrado
. Para encontrar los pies cuadrados de parte (la Figura 3-1), multiplique la lon
gitud de la parte por su anchura: 193.6 pies 225 pies = 43 560 pies sq Dicen que
el precio es 5,00$ por pie cuadrado. Para encontrar el precio total de parte A,
usted multiplicara el nmero de pies cuadrados por el precio por pie cuadrado: 43
560 pies sq 5,00$ por pies sq = 217.800$
44
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Figura 3-1
Muestra de pies cuadrados.
Si el precio total fuera citado como 200.000$ y el precio por pie cuadrado tena q
ue ser determinado, usted dividira el precio en el nmero de pies cuadrados: 200.00
0$ 43 560 = 4,59$ por pies sq Para encontrar los pies cuadrados de la parte B, u
sted multiplicara la longitud por la anchura: 100 pies 250 pies = 25 000 pies sq
Entonces usted tiene que descontar el rea de la esquina ausente, que es un rectngu
lo de 25 pies de ancho y 40 pies de largo. Para hacer esto usted debe encontrar
primero la talla de la pieza "ausente": 25 pies 40 pies = 1 000 pies sq Y luego
usted resta la talla de la pieza "ausente" de los pies cuadrados del rectngulo ms
grande que contiene la parte: 25 000 pies sq - 1 000 pies sq = 24 000 pies sq Es
to le da los pies cuadrados de la parte con el tamao raro, 24 000 pies cuadrados.
Si el precio citado es 5,00$ por pie cuadrado, usted multiplicara el nmero de pie
s cuadrados por esto para conseguir el coste total para la parte: 24 000 pies sq
5,00$ por pies sq = 120.000$
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
45
As el precio total para la parte sera 120.000$. Si el precio de la parte B fuera c
itado como 100.000$ y el precio por pie cuadrado tena que ser determinado, usted
dividira el precio en el nmero de pies cuadrados en la parte: 100.000$ 24 000 pies
sq = 4,17$ por pies sq
Precio de Metraje delantero
En un rea donde toda la propiedad es ms o menos la misma profundidad, los precios
a menudo son citados por pie delantero, o la longitud del frente de la propiedad
. Si las partes A y B tienen la fachada del camino de 193.6 pies y 100 pies, res
pectivamente (ver a la Figura 3-1), estas extensiones, cada uno que tiene ms o me
nos la misma profundidad, podran ser valoradas por pie delantero. Si la parte A e
s valorada en 217.800$, usted encontrara el precio de metraje delantero dividiend
o el precio total en el metraje delantero: 217.800$ 193.6 pies delanteros = pie
de 1.125,00$ por frente Si la parte B es valorada en 120.000$, el precio de metr
aje delantero seran: 120.000$ 100 pies delanteros = pie de 1.200,00$ por frente
rea utilizable
El valor ltimo de cualquier faja de terreno vacante puede depender del inversioni
sta que obtiene la utilizacin mxima del sitio. Los pies cuadrados totales de la pr
opiedad generalmente no pueden ser usados en su totalidad. Los inversionistas de
beran ser conscientes que los reveses (de la lnea de propiedad) no son el nico elem
ento que puede restringir la cantidad de tierra utilizable con la cual un propie
tario termina. Otros factores que afectan el rea utilizable de una propiedad pued
en incluir lo siguiente:

Servidumbres de utilidad: Estas reas son reservadas para servicios pblicos, por lo
general dentro de frente o reveses de lado, pero ellos pueden pasar una propied
ad tambin. La densidad permiti: A menudo una propiedad que los frentes a lo largo
de una calle o avenida tienen un juego diferente de requisitos que su vecino con
tiguo que frentes a lo largo de otra calle o avenida.
46
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
La conversin Entre Unidades Diferentes de Talla de Parte
A menudo es necesario convertirse entre varias medidas de la talla de parte y lo
s mtodos diferentes de declarar y calcular precios de tierra.
La conversin de rea cultivada a Pies cuadrados
Un acre contiene 43 560 pies cuadrados. Por lo tanto el nmero de pies cuadrados e
n cualquier talla de rea cultivada puede ser determinado multiplicando el nmero o
la fraccin de acres por 43 560. Una faja de terreno que consiste en 0.624 acres,
por ejemplo, contendra 27,181.44 pies cuadrados: 0.624 43 560 = 27,181.44 pies sq
Secciones y Municipios
Una seccin es un cuadrado de aproximadamente una milla de faja de terreno. Un cua
rto de una seccin contiene aproximadamente 160 acres: el Uso de la palabra aproxi
madamente ser clarificado dentro de poco. Los Estados Unidos estn divididos en mun
icipios. Cada municipio contiene 36 secciones y es un cuadrado (seis millas ms o
menos) en cada lado. A causa de la curvatura de la tierra, los ajustes son hecho
s a algunas secciones dentro de un municipio que causan una variacin leve en su t
alla. Sin embargo, cada propiedad en los Estados Unidos es definida en una seccin
especfica o secciones localizadas en un municipio especfico.
La conversin de Pies cuadrados a rea cultivada
Hay tiempos cuando los pies cuadrados son conocidos y el nmero de acres es desead
o. Para convertir pies cuadrados al rea cultivada, divida el nmero de pies cuadrad
os por 43 560. Por ejemplo, para encontrar el nmero de acres en una faja de terre
no que es 4 000 pies en 1 360 pies, usted hara dos clculos. En primer lugar, encue
ntre los pies cuadrados: 4 000 pies 1 360 pies = 5 440 000 pies sq Despus convier
ten los pies cuadrados al rea cultivada: 5 440 000 43 560 = 124.88 acres Para enc
ontrar el nmero de acres en mucho que es 250 pies en 300 pies, usted encontrara pr
imero los pies cuadrados:
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
47
250 300 = 75 000 pies sq Entonces convierten los pies cuadrados al rea cultivada:
75 000 43 560 = 1.72 acres
El clculo de la Talla y Precio de Partes Raras y en forma de
A veces la parte rara y en forma de es realmente un rectngulo con una o varias au
sencias de piezas. Tal era el caso de parte B mostrado antes que tena 25 pies por
la ausencia de esquina de 40 pies. En este ejemplo los pies cuadrados para lo q
ue sera la parte entera (si la pieza no fallara) son encontrados y el rea ausente
es restada del todo. Sin embargo, muchas partes raras y en forma de no son como
simple y siguen lneas de propiedad que estn en ngulos extraos o curvas. Contratarse
para un curso en la geometra no es necesario para estos clculos, porque en casi ca
da situacin usted ser capaz de confiar en una de tres soluciones simples. 1. Mirad
a a archivos de hecho de condado. 2. Ate el precio a pies cuadrados verificables
. 3. Ate el precio al rea utilizable.
Archivos de Hecho de condado
En la mayor parte de reas de los Estados Unidos, los archivos de propiedad de con
dado locales contienen la informacin que es muy provechosa para inversionistas de
bienes inmuebles. Un tal trozo de la informacin que, cuando disponible, es por l
o general exacta es la talla gruesa de la propiedad. Esta informacin puede ser de
clarada en pies cuadrados o en el rea cultivada. En caso de partes que son ms pequ
eas que 1 acre, el rea cultivada mostrada estar en una fraccin decimal, como 0.624 a
cres. Cuando el rea es mostrada en el rea cultivada usted puede querer convertirse
a pies cuadrados, y a la inversa cuando es mostrado en pies cuadrados usted pue
de desear al encubierto al rea cultivada.
Ate el Precio a Pies cuadrados Verificables
Suponga que un inversionista haya hecho su diligencia debida y est satisfecho de
que si una propiedad puede ser comprada por no ms que 4,00$ por pie cuadrado, la
inversin sea muy atractiva. El problema consiste en que debido a la forma de la p
ropiedad, nadie, incluso el encargado de registro de la propiedad de condado de
la propiedad realmente rara y en forma de, puede proporcionar los pies cuadrados
exactos de la propiedad. En estas situaciones el inversionista puede preparar u
na oferta basada en el vendedor
48
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
la valoracin de los pies cuadrados pero limitan la oferta de modo que esto no exc
eda un precio fijo por pie cuadrado. Por ejemplo, Charlie quiere comprar el fina
l del norte de un bloque para construir un edificio de oficina mdico. Los frentes
de propiedad tres calles que serpentean y contienen dos amplios arcos en cada u
na de dos esquinas. El vendedor declara que el sitio es aproximadamente 4.5 acre
s. En primer lugar, encuentre el nmero total de pies cuadrados en la talla indica
da de esta extensin. 4.5 acres 43 560 pies sq = 196 020 pies sq Charlie sabe que
no puede pagar ms de 4,00$ por pie cuadrado y tener el proyecto tienen xito, enton
ces l calcula el precio total de la propiedad en la talla estimada: 196 020 4,00$
= 784.080$ Charlie entonces ofrecen 784.000$ para la propiedad (80,00$ menos qu
e el precio deliberado). l pone la condicin siguiente en el acuerdo:
Precio dicho para ser ajustado durante cierre para ser los menores de 784.000$ o
4,00$ por pie cuadrado de los pies cuadrados actuales de la propiedad comprada.
Pies cuadrados dichos para ser calculados por un topgrafo de propiedad certifica
do.
En esta provisin, Charlie ha puesto el mximo que l pagar como 784.000$ aun si la pro
piedad resulta ser ligeramente ms grande que 4.5 acres que el vendedor cree que e
llo es.
Ate el Precio a rea Utilizable
En situaciones cuando la propiedad debe ser platted o cuando los proyectos de si
tio deben ser aprobados, el inversionista puede no saber de antemano cual el fin
al el rea utilizable ser. Esta incertidumbre ocurre porque en cada una de estas do
s situaciones las autoridades gobernantes locales, como el Departamento de Trans
porte, consejos escolares, grupos ecologistas, corporaciones de utilidad, etc.,
pueden requerir servidumbres o dedicaciones o reveses adicionales. Como este pro
ceso puede ser largo y caro, el inversionista puede querer tener una provisin que
atara el precio de la tierra al producto utilizable final. Si Charlie supiera qu
e con este sitio comercial de aproximadamente 4.5 acres para su edificio de ofic
ina mdico necesit un rea mnima absoluta de 4.1 acres de tierra utilizable, entonces l
atara el precio ofrecido a aquel nmero ms pequeo.
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
49
En primer lugar, l encontrara los pies cuadrados de 4.1 acres: 4.1 acres 43 500 pi
es sq = 178 596 pies sq Entonces l calculara el precio de pies cuadrados a un prec
io grueso de 784.000$ dividiendo este precio en los pies cuadrados de 4.1 acres:
784.000$ 178 596 pies sq = 4,38$ por pie cuadrado Esto indica un aumento al pre
cio por pie cuadrado, pero en el contrato original Charlie haban atado el precio
final al terreno utilizable que fue permitido a consecuencia de platting. Natura
lmente, Charlie mostrara el precio como "para no exceder 784.000$."
CONSTRUCCIN DE TALLA
Los pies cuadrados de un edificio son encontrados del mismo modo como aquella de
tierra vacante. Sin embargo, muchos edificios no son rectngulos simples, pero en
la esencia una combinacin de rectngulos. Encontrar los pies cuadrados de una casa
tpica puede requerir la divisin de la casa en sus partes rectangulares y adicin de
ellos una vez cada caja o el rectngulo ha sido medido.
Gruesa Contra rea Neta
Con la mayor parte de propiedad de alquiler comercial, hay dos reas que son impor
tantes para saber. El rea gruesa es el espacio total de cualquier edificio. Este r
ea puede ser encontrada tomando las medidas exteriores del edificio, descubrimie
nto del rea gruesa de cada suelo, y multiplicacin de aquella rea por el nmero de pis
os. Por ejemplo, las medidas exteriores de un edificio 100 pies en 150 pies daran
un rea total gruesa de 15 000 pies cuadrados. 100 pies 150 pies = 15 000 pies sq
Si el edificio tuviera cinco historias y cada suelo eran la misma talla, entonc
es la multiplicacin de los pies cuadrados de un suelo por el nmero de pisos dara el
rea gruesa total del edificio entero: 15 000 pies sq 5 = 75 000 pies sq
50
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Esto muestra que el edificio tiene un rea gruesa total de 75 000 pies cuadrados.
Si esto fuera un edificio de alquiler, note que no toda el rea en un edificio es
rentable. Hay pasillos, los huecos de la escalera, los ejes de montacargas, los
cuartos de equipo, las reas de mantenimiento, y otros por el estilo. La talla de
cada una de estas reas no rentables tiene que ser calculada y descontada del rea g
ruesa para llegar al rea de alquiler neta. En un edificio simple, solo piso, como
un rea de compra de tira o edificio aislado, el rea gruesa y el rea de alquiler ne
ta realmente pueden ser iguales. En la comparacin de los valores de propiedades d
iferentes, sabiendo la extensin entre el rea gruesa y el rea de alquiler neta puede
ser importante. Dos edificios que parecen idnticos, con la misma rea gruesa, pued
en variar considerablemente en las reas de alquiler netas. Como los alquileres es
tn por lo general basados en el rea de alquiler neta, una comparacin de precios bas
ada slo en el rea gruesa podra ser engaosa. Todo lo dems siendo igual, una mayor rea d
e alquiler neta valdra ms.
FINANCIACIN
Comience con el concepto de prestar dinero. Si Patrick toma a prstamo 100.000$, a
lguien (el prestamista o acreedor) le presta el dinero. Esta persona o institucin
esperan conseguir una vuelta en la forma de inters ganado. Adems para interesar,
el prestamista por lo general insiste en un pago principal contra la cantidad de
l prstamo excepcional, mensualmente o en algn otro tiempo de juego. En caso de pre
stamistas institucionales (bancos, organizaciones de economa, ahorros e instituci
ones de prstamo, etctera) tambin puede haber un pago de depsito mensual que el prest
amista salva para pagar el impuesto de bienes inmuebles anual y a menudo seguro
de propiedad as como otros gastos, como el seguro de prstamo. Si Patrick tiene un
prstamo nicamente de inters de 100.000$ en una tasa de inters anual del 9 por ciento
y nada ms, Patrick pagara 9.000$ del inters anual cada ao con el equilibrio princip
al excepcional de 100.000$ todava debidos en alguna futura fecha. Algunas hipotec
as son declaradas en aquellos trminos, como en lo siguiente:
El prstamo de 100.000$ dicho (o hipoteca) debe acumularse el inters a razn del 9 %
por ao pagadero en el aniversario del cierre del prstamo dicho para el periodo de
aos mostrados en la nota. Al final de trmino dicho el principal excepcional total
debe ser debido y pagadero.
La cantidad de inters anual en una hipoteca, como esto es encontrada multiplicand
o la cantidad de principal (100.000$) por el equivalente matemtico
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
51
de la tasa de inters, que es el inters de por ciento (el 9 por ciento) con la coma
decimal movi dos espacios a la izquierda (0.09): 100.000$ 0.09 = 9.000$ Una hipo
teca ms convencional requiere un pago que es una combinacin de principal e inters.
Bajo el mtodo comn usado dentro de los Estados Unidos, los inversionistas pueden u
sar mesas de valores calculados para determinar al principal e inters (P&I) pago
de hipoteca por la mayor parte de tasas de inters usadas durante casi cualquier p
erodo de aos, de 1 a 40, dividido en incrementos de seis meses. La Mesa de Porcent
aje Anual Constante est disponible en lnea (36hourbooks.com). Examine el ejemplo d
e hipoteca siguiente: 100.000$ son prestados para el periodo de 5 aos en el inters
anual del 9 por ciento con 60 instalaciones mensuales iguales de principal e in
ters. Segn la mesa, el pago anual es 24.910$, que iguala 2.075,83$ por mes. El pre
cio constante de 24 910 encontrado en la mesa de precios constante es una combin
acin del inters en el 9 por ciento y la cantidad del principal tena que crear un ho
rario de amortizacin por lo cual todos los pagos son el mismo para el trmino del p
rstamo. La tabla 3-1 es un ejemplo de una hipoteca anual con pagos anuales iguale
s. Sin embargo, no todas las hipotecas son calculadas este camino. La misma cant
idad tomada a prstamo podra ser devuelta usando un pago anual nicamente de inters si
n el reembolso principal hasta el final del trmino de prstamo, o el programa de pa
gos podra tener la reduccin principal anual igual, que cambiar enormemente los pago
s de amortizacin de la deuda. Mire como este cambio simple del pago anual igual a
la reduccin principal anual igual cambia la cantidad del pago de cada ao.
Mesa de Amortizacin de tabla 3-1 pago anual igual en inters del 9 %.
Principal a principio de Cantidad de ao de Inters vencido de pago en Principal de
pago de Principal de final del ao debido en final del ao
100.000,00$ 83,291.00 65,078.19 45,226.23 23,587.59
25.709$ 25,709 25 709 25 709 25 709
9.000,00$ 7,496.19 5,857.04 4,070.36 2,122.88
16.709,00$ 18,212.81 19,851.96 21,638.64 23,586.12
83.291,00$ 65,078.19 45,226.23 23,587.59 1.47
52
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Usando Inters de Mesas de Precio Constante, % 24.5 sus 25 su 9 10.126 10.070
25.5 su 10.018
26 su 9.969
26.5 su 9.922
Los nmeros bajo los aos son los precios constantes anuales para cualquier prstamo d
e la tasa de inters mostrada para los aos ilustrados. En el ejemplo, un prstamo de
100.000$ con pagos mensuales iguales en el 9 por ciento durante 25 aos hara arregl
ar el pago anual total de 12 instalaciones mensuales con un precio constante anu
al del 10.07 por ciento (expresado como su equivalente matemtico.1007 en la ecuac
in abajo). Esto significa que la amortizacin de la deuda anual total, cada ao duran
te 25 aos, igualara los tiempos de precio constantes la cantidad del prstamo en el
da 1. 100.000$ 0.1007 = el total anual de 10.070$ Pero recuerda, la mesa proporci
ona el total a 12 instalaciones mensuales por ao. La cantidad anual debe estar di
vidida antes de 12 meses para encontrar el pago mensual. Por ejemplo, para la su
sodicha hipoteca el pago mensual es calculado como sigue: 10.070$ 12 = 839,17$ p
or mes Tambin recuerdan que usando un porcentaje en un problema de matemticas, ust
ed debe convertir el por ciento a su equivalente matemtico moviendo los dos sitio
s decimales a la izquierda. Por ejemplo, si la tasa de inters fuera el 9 por cien
to durante 26 aos, la constante, como mostrado en la mesa, sera 9.969. Encontrar e
l pago mensual sera un proceso de dos pasos similar. Primero multiplique la canti
dad de hipoteca por 0.9969 (el equivalente matemtico del 9.969 por ciento) para e
ncontrar el pago anual: 100.000$ 0.9969 = $ de 9 969 segundos, divida el resulta
do en 12 para encontrar el pago mensual: 9.969$ 12 = 830,75$ por mes
Utilizacin de Precios Constantes
Los inversionistas elegantes y muchos prestamistas de hipoteca piensan en trminos
de precios constantes. stos son los pagos actuales que incluyen el inters y el pr
incipal. Como el
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
53
el precio es una combinacin de principal e inters, cubrir el coste de servicio de t
otal de la deuda excepto impuestos y seguro cuando un prestamista genera un depsi
to para reunirse para stos como una parte del pago de prstamo. El servicio de tota
l de la deuda es importante en llegar al flujo de fondos final, de que hablaron
antes en este captulo, as aprendiendo varios de los precios constantes ms comunes q
ue se referirn a la tasa de inters y trmino que est siendo ofrecido actualmente en e
l mercado ayudar a dar un cuadro mental del coste del servicio de total de la deu
da. Los lectores deberan recordar que la mesa disponible en 36hourbooks.com no es
el mismo como una mesa de amortizacin de hipoteca, que no refleja estos gastos v
erdaderos para el inversionista. Cuando la utilizacin de esta mesa recuerda que e
sto es una "mesa de persona enterada especial" que no est generalmente disponible
para otros inversionistas.
PRODUCCIN
De todos los trminos usados en la inversin inmobiliaria, el trmino la produccin es u
no de los ms incomprendidos y tan a menudo es usado incorrectamente. Es por lo ta
nto importante que el lector entienda que la produccin es con relacin al punto de
vista o foco. En trminos generales, la produccin es un trmino de corredor de bolsa
que se refiere al dividendo anual o interese una inversin devolver al inversionist
a. Si usted invierte 10.000$ y espera una produccin del 10 por ciento al final de
ao, entonces usted debera recuperar un sobresueldo, dividendo, o inters de 1.000$.
Como con cualquier inversin, si un poco del dinero efectivo usted invierte es re
cibido de alguien ms (usted presta dinero) y el coste de aquel dinero prestado es
menos que la produccin que usted consigue de la inversin, usted ha creado lo que
es llamado la accin de palanca positiva. Por ejemplo, si la propiedad tiene el di
nero efectivo en la produccin en efectivo del 10 por ciento (si usted invierte 1.
000$ y recibe la vuelta de 100$ para el ao, que es un dinero efectivo del 10 por
ciento de la vuelta en efectivo) y la parte del capital invertido es tomada a prs
tamo en el 8 por ciento, examine la comparacin abajo:
Precio de compra de propiedad de ingresos: ingresos operativos netos: Produccin e
n 400.000$ (40.000$ 400.000$):
$400.000$ 40.000 EL 10 %
Pero si usted obtuviera una primera hipoteca de 350.000$ con pagos nicamente de i
nters del 6 por ciento por ao, su coste de deudas sera 21.000$: 350.000$ .06 = 21.00
0$
54
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
As el efecto de la accin de palanca positiva es como sigue: ingresos operativos ne
tos: Menos coste de la deuda (el 6 % slo interesa): Flujo de fondos: $ de 40.000-
21.000$ 19,000
Dinero efectivo del bolsillo invertido: Produccin (19.000$ 50.000$):
Para ser especficos, hablaremos de dos clases de la produccin:

50.000$ EL 38 %
Dinero efectivo en produccin en efectivo Despus de produccin fiscal
Examine a cada uno en el ejemplo siguiente.
Clculo de Produccin
Bradford compra un bloque de pisos de siete unidades en un precio total de 300.0
00$. l toma a prstamo 225.000$ de unos ahorros locales e institucin de prstamo en el
inters del 9.75 por ciento durante 30 aos con pagos mensuales iguales. l invierte
75.000$ de su dinero efectivo ms ms 5.000$ para el coste de cierre. Su dinero efec
tivo del bolsillo es 80.000$. El bloque de pisos emite unos ingresos operativos
netos de 33.000$ slidos al final de su primer ao. Bradford, debido a otras inversi
ones e ingresos, espera estar en el soporte de impuesto sobre la renta del 25 po
r ciento. Suponga que 50.000$ del precio total fueran para la tierra y 250.000$
era para edificios ms FF&E (mobiliario, encuentros, y equipo). Los gastos no asig
nados a la tierra y gastos de cierre estn disponibles para clculos de depreciacin.
Asuma para el primer ao esta cantidad de depreciacin es 11.500$. Cmo hizo l en su inv
ersin? Recuerde, el gasto de depreciacin est basado en la prdida del valor del activ
o adquirido, que fue comprado ya. Bradford realmente no pag del bolsillo el activ
o entero durante el cierre cuando l us la accin de palanca con la financiacin para p
agar la mayora del precio de compra. Sin embargo, el IRS todava permite que l tome
la depreciacin durante su perodo de propiedad aunque el activo, de correctamente s
er mantenido, crezca probablemente en el valor. El IRS tomar un cacho de aquel cr
ecimiento del valor si y cuando Bradford vende la propiedad y tiene que relatar
unas ganancias de capital en una futura fecha. (Note: Una tcnica IRS-aprobada lla
mada "cambios libres de impuestos" permitira que Bradford salte la necesidad de p
agar una ganancia en una futura transferencia de la propiedad. Ver el Captulo 19.
)
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
55
1. Determine la Amortizacin de la deuda
Use la frmula siguiente para encontrar el pago anual total a la deuda. Cantidad d
e hipoteca precio constante = el pago anual total Tiene acceso a la Mesa de Prec
io Constante y descarga la seccin entera, incluso instrucciones. Usted usar esta m
esa con frecuencia en muchas situaciones de bienes inmuebles. Mire la mesa segn l
a columna de 30 aos para el inters del 9.75 por ciento. Esto muestra un precio con
stante del 10.31 por ciento. Esto significa que la deuda anual total puede ser e
ncontrada multiplicando la cantidad de hipoteca de 225.000$ por 0.1031 (el equiv
alente matemtico del 10.31 por ciento) y dividiendo el resultado por 12 para cons
eguir el pago mensual. 225.000$ .0.1031 = 23.197,50$ por ao 23.197,50$ 12 = 1.933,
12$ por mes
2. Encuentre el Flujo de fondos
Ingresos operativos netos: Menos amortizacin de la deuda: Flujo de fondos:
3. Encuentre el Dinero efectivo en Produccin en Efectivo
$ DE 33.000,00-23.197,50$ 9,802.50
Bradford invirti un total de 80.000$ del bolsillo. Qu la tasa de inters pagara a un d
ividendo igual al flujo de fondos, que es 9.802,50$? Use la frmula siguiente: Flu
jo de fondos dinero efectivo invertido = el dinero efectivo en el dinero efectiv
o cede 9.802,50$ 80.000$ =.122531 Movimiento de la coma decimal muestra que el d
inero efectivo en la produccin en efectivo iguala el 12.2531 por ciento.
4. Encuentre la Produccin Limpia
Para encontrar la produccin limpia, es necesario encontrar la renta imponible de
esta propiedad. Para hacer esto, otros tres factores deben ser encontrados prime
ro: a. El inters hipotecario pag b. La parte principal de la hipoteca c. El impues
to que es aplicable a los ingresos de la propiedad (renta imponible)
56
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Para encontrar el inters hipotecario y principal, mire la Tasa anual Constante se
gn la columna durante un ao menos que los aos restantes en el trmino de hipoteca, en
este caso, bajo el ao 29. El precio constante mostrado para el inters del 9.75 po
r ciento es 10.371. Bradford tiene que encontrar al principal actual excepcional
de una hipoteca que tiene 29 aos restantes. Use la frmula siguiente: el pago tota
l anual precio constante anual = principal excepcional como el pago actual es co
nocido (23.197,50$ por ao), divdase en la constante, que es el 10.371 por ciento (
utilizacin de los.10371 equivalentes matemticos). 23.197,50$ 0.10371 = 223.676,60$
prstamo de Original: Menos principal en final del ao 1: el Principal pag: Cunto del
pago era el inters? Pago total: Menos principal pag: el Inters total pag: $ de 23.19
7,50-1.323,40$ 21,874.10$ de 225.000,00-223.676,60$ 1,323.40
Ahora para encontrar la renta imponible, descuente el inters total pagado de NOI:
NOI: Menos inters de deuda: Ganancia: Menos depreciacin: Ganancia: Categora tribut
aria (el 25 por ciento): ventaja fiscal de refugio: Aada el flujo de fondos: vent
aja en efectivo despus de impuesto:
5. Encuentre la Produccin Limpia
$ de 33.000,00-21.874,10$ 11,125.90 (antes de la depreciacin)-11,500.00 (375.90)
esto es una prdida fiscal 0.25 93,97$ + $9.802,50$ 9.896,47
La ventaja en efectivo despus del impuesto cantidad invirti = produccin limpia 9.89
6,47$ 80.000$ =.1237
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
57
El movimiento de la coma decimal muestra una produccin limpia del 12.37 por cient
o. (Note: El resultado matemtico actual es 0.123705875, que es acabado y converti
do a un porcentaje moviendo los dos sitios decimales a la derecha.) La diferenci
a entre los dos clculos de produccin en el ejemplo simplemente indica como la amor
tizacin de la deuda es considerada as como la introduccin de la depreciacin, que es
una deduccin legal para la decadencia econmica del valor de un activo. Para ser ex
actos y ser verdad para ellos, todos los inversionistas deberan considerar el hec
ho que el reemplazo de activos es una verdadera parte de la inversin de bienes in
muebles. Los acondicionadores de aire, aplicaciones, tejados, ventanas, etctera u
n da tendrn que ser sustituidos. Mientras el IRS permite que inversionistas descue
nten un porcentaje de este coste de reposicin ltimo cada ao, muchos inversionistas
no toman los gastos de capital ltimos para hacer aquellos reemplazos en la consid
eracin. Por qu? Como la mayor parte de inversionistas cuentan con la apreciacin de v
alor para exceder la depreciacin actual. La apreciacin no es garantizada, sin emba
rgo, y cuando la economa reduce la velocidad o los bienes inmuebles pasan por una
depresin, los valores de propiedad pueden disminuir dramticamente.
OTRAS VENTAJAS QUE VIENEN CON BIENES INMUEBLES
En ciertas condiciones econmicas los inversionistas pueden contemplar ventajas di
ferentes que resultan de inversiones de bienes inmuebles y tentativa de estructu
rar sus inversiones para maximizar aquellas ventajas sobre otros. Cada una de es
tas ventajas afectar la produccin as como el concepto de aquella produccin. Examine
las ventajas diferentes que una inversin en bienes inmuebles puede generar. Veint
e Ventajas Que Pueden Venir con Inversiones de Bienes inmuebles 1. Corriente de
ingresos 2. Ttulo financiero 3. Orgullo de propiedad 4. Concentracin de capital 5.
La imagen dese 6. Pago para personal 7. Abrigue otros ingresos 8. Algo para uste
d para hacer 9. Ser su propio jefe 10. Las races son establecidas 11. Se anima de
la inversin 12. "Vida libre" 13. Empleos de familia
58
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.
La gran manera del Retiro de vida suea "Viajes libres" la Apreciacin de Seguridad
de la seguridad en s mismo de Aumento de Responsabilidad de valor
Mientras muchos inversionistas de bienes inmuebles de principiante no piensan ms
all del aspecto de flujo de fondos de bienes inmuebles o el "tejado sobre su" con
cepto principal, las ventajas puestas en una lista, as como otros que pueden esta
r relacionados individualmente con un inversionista dado, pueden hacerse una razn
primaria por qu una propiedad apelar a cualquier inversionista especfico. Cada per
sona es, despus de todo, diferente, y los objetivos de cada persona son nicos.
Concentracin de capital
Una de las mejores ventajas que vienen de algunas inversiones de bienes inmueble
s es la concentracin del capital por la reduccin sistemtica de la deuda por la cole
ccin del dinero de otra gente en la forma del alquiler. Considere el bloque de pi
sos de Bradford que cuestan 305.000$ (precio de 300.000$ y 5.000$ que cierran ga
stos, descritos antes en este captulo). l invirti 80.000$ de su propio dinero efect
ivo y tom a prstamo el resto de 225.000$. Mientras hay ingresos suficientes de los
alquileres de piso para pagar los gastos de la propiedad as como hacer el pago d
e hipoteca, Charlie puede esperar que cuando la hipoteca ha sido pagada (en 30 ao
s en este ejemplo) l tendr una concentracin de capital de 225.000$. Es una reduccin
principal media de 7.500$ por ao durante 30 aos. (225.000$ 30 aos = 7.500$ por ao).
Considerando que la inversin de Charlie era 80.000$, la concentracin de capital ca
usa un promedio de la vuelta del 9.375 por ciento (la vuelta de 7.500$ la invers
in de 80.000$).
Apreciacin
La apreciacin es el aumento del valor que ocurre cuando el valor de mercado de un
a propiedad aumenta. Esto pasa por varios motivos, de que hablarn detalladamente
en el Captulo 7, pero el resultado final de la apreciacin es que la riqueza es cre
ada que no existi antes.
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
59
Si el valor de una propiedad sube el 6 por ciento por ao, por ejemplo, para cada
ao hay un efecto de composicin hasta el punto de que en aproximadamente 12 aos, el
valor se doblara. En la apreciacin anual del 6 por ciento, una propiedad de 300.00
0$ valdra 600.000$ en 12 aos. Esta apreciacin promedios 25.000$ por ao sobre el trmin
o de 12 aos. La produccin que cualquier inversin generar no debera ser el nico criteri
o en la seleccin de la cual la propiedad de adquirir, tampoco una gota de producc
in debera sealar el tiempo para venderse o eliminar por otra parte aquella inversin.
En el anlisis final, cada inversionista debera comprar o venderse basado en si la
inversin acerca al inversionista a su objetivos deseados.
ESTUDIO DEL CASO
Roberta ha decidido que comprar un piso pequeo que construye que encaja la categora
de ser un "superior por el fijador". Roberta planea fijar y remodelar el edific
io para aumentar el nmero de unidades de alquiler que esto contiene de modo que e
lla pueda aumentar los ingresos de la propiedad y construir su valor. Al mismo t
iempo, Roberta cree que la propiedad mejorada mandar un precio de alquiler por un
idad ms alto, aadiendo a sus ingresos. Ella ha estrechado la seleccin de propiedad
a un edificio posedo por Jake que tiene cuatro unidades de latido que consisten e
n dos pisos de una habitacin de 600 pies cuadrados y dos pisos de dos dormitorios
de 900 pies cuadrados. Como el complejo est en una parte agradable de la ciudad,
los precios de alquiler son por lo general mucho ms altos que lo que Jake consig
ue. Cada uno de los pisos de una habitacin es alquilado por 500$ por mes, y las u
nidades de dos dormitorios son alquiladas por 700$ por mes. Hay un garaje de dos
coches detrs del edificio con un lavadero adjunto; este edificio tiene un total
de 700 pies cuadrados. Roberta ha examinado los gastos de explotacin del dueo y cr
ee que ellos son exactamente declarados en 14.800$. Todos los edificios en el co
mplejo tienen tejados llanos. La propiedad est en mucho que es 75 pies en 140 pie
s dentro de la parte con 75 pies delanteros en la calle y un callejn en la parte
trasera, sirviendo el garaje. Los reveses de construccin son como sigue: 25 pies
delanteros, y aparcamiento son permitidos dentro de este revs; lados 15 pies; y 2
0 pies traseros. La figura 3-2 muestra como la propiedad cabe en la parte. El pr
ecio de la propiedad es 120.000$. Hay una primera hipoteca de 75.000$, pagaderos
en instalaciones mensuales iguales ms de 20 aos en el 8 por ciento
60
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
inters. El vendedor ha indicado que devolvera una segunda hipoteca sostenida por e
l vendedor por tanto como 25.000$, pagaderos ms de 8 aos en el inters del 6 por cie
nto slo, con un globo de 25.000$ llenos al final de 8 aos. El inters ser pagado en i
nstalaciones mensuales iguales de 125$. Complete lo siguiente: 1. Qu son posibles
los ingresos gruesos para el vendedor? 2. Con una vacante del 5 por ciento (el 5
por ciento de los ingresos potenciales gruesos es perdido debido a la vacante po
tencial), cul es el NOI? Ingresos gruesos posibles: Menos factor de vacante: ingr
esos cobrables: Menos gastos de explotacin: ingresos operativos netos:
Figura 3-2
La muestra de como la propiedad cabe en la parte.
Simplificacin de Matemticas de Bienes inmuebles
61
3. Con el servicio de deuda a corto plazo del vendedor y el NOI con la vacante de
l 5 por ciento, cul es el flujo de fondos? Ingresos operativos netos: Menos amort
izacin de la deuda: Flujo de fondos: 4. Suponga que Roberta pague en efectivo a l
a hipoteca existente y sea capaz de convertir el garaje y lavadero en dos estudi
os que alquilaran por 400$ por mes a cada uno y hay 3.000$ por ao adicionales de g
astos de explotacin debido a las unidades aadidas. Calcule el nuevo flujo de fondo
s usando la amortizacin de la deuda ofrecida por el vendedor. Ingresos gruesos po
sibles: Menos factor de vacante: ingresos cobrables: Menos gastos de explotacin:
ingresos operativos netos: amortizacin de la deuda existente: sostenido por el ve
ndedor hipoteca: Menos servicio de total de la deuda: Flujo de fondos: 5. Si Rob
erta compra la propiedad por 120.000$ dejando 20.000$ y asume la deuda existente
, con el vendedor que sostiene el equilibrio con pagos nicamente de inters cada ao,
durante 10 aos en el 6 por ciento, en cual tiempo l pagar el total de la deuda, y
Roberta gasta 5.000$ adicionales para hacer las mejoras necesarias para converti
r el garaje y almacn en los dos estudios, calcular el nuevo flujo de fondos y din
ero efectivo en la produccin en efectivo. Nuevos ingresos operativos de Red de Fl
ujo de fondos: Menos amortizacin de la deuda existente: hipoteca menos sostenida
por el vendedor: NOI menos servicio de total de la deuda: nuevo flujo de fondos:
Nuevo Dinero efectivo de Inversin Total abajo: Remodelar gastos: el dinero efect
ivo total invirti: Encuentre el nuevo dinero efectivo en la produccin en efectivo
como sigue:
62
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
El nuevo flujo de fondos dinero efectivo total invirti = nuevo dinero efectivo en
el Converso de produccin en efectivo el resultado a la produccin de por ciento.
Nuevo dinero efectivo en produccin en efectivo:
Respuesta: vuelta del 39 por ciento.
C
H
4
UN P T
E
R
COMO MAXIMIZAR SUS VENTAJAS POR FUNCIONARIOS LOCALES
T

su captulo presenta al lector en la burocracia local que afecta uso de bienes inm
uebles y por ltimo valores de bienes inmuebles. El objetivo de este captulo es ind
icar qu funcionarios dentro de la administracin municipal son los ms importantes pa
ra inversionistas de bienes inmuebles y como el inversionista puede desarrollar
unas relaciones de trabajo con esta gente. Despus de que algunos trminos claves so
n introducidos, el captulo hablar detalladamente de las cuatro reas gubernamentales
ms importantes de la burocracia de bienes inmuebles: el edificio y divisin por zo
nas de departamento, funcionarios electos, el departamento de planificacin, y la
oficina de evaluacin fiscal, as como como construir unas relaciones de trabajo con
personajes muy importante en estas reas.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con funcionarios locales son d
efinidos y explicados: Administrador de la ciudad de Permiso de edificacin
63
64
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada

Departamento de Transporte (PUNTO) Utilidades de funcionarios de Seguridad pblica
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Permiso de edificacin
Un permiso de edificacin es la autorizacin oficial y licencia necesaria para la co
nstruccin dentro de la mayor parte de comunidades. Esto es publicado por la autor
idad gobernante apropiada (por lo general el departamento de edificio), que gene
ralmente requiere proyectos y dibujos mostrando que la construccin deseada encuen
tra todas las reglas y normas que se aplican. En casi cada caso, unos honorarios
son pagados por el propietario a una o varias autoridades gobernantes. Un permi
so de edificacin para construir una casa puede ser muy complicado y podra requerir
aprobaciones separadas e inspecciones de muchos departamentos y agencias, como
el cuerpo de bomberos, departamento acutico, agencias ambientales, Cuerpo de ejrci
to de Ingenieros, y PUNTO de condado y estado as como cifrar la imposicin para la
fontanera, elctrica, estructural, aparcamiento, y potencialmente salud. En la mayo
r parte de reas del pas se requiere un permiso de edificacin para cualquier trabajo
que exceda un coste bajo. Este coste puede ser tan bajo como 50$ y tapas prctica
mente algo de reparaciones menores de la construccin principal. Si varios contrat
istas o los subcontratistas estn implicados, tambin es probable que cada uno tenga
que solicitar permisos por separado. El objetivo ltimo para estos permisos es as
egurar que el trabajo es hecho segn los cdigos de construccin. Esto es la proteccin
para el propietario. Es bastante habitual para un edificio tener mejoras o repar
aciones que fueron hechas sin un permiso de edificacin, aunque requirieran a uno.
Los inversionistas deberan pagar la concentracin a esto, as como los cdigos de cons
truccin, el fracaso de conseguir el permiso de edificacin requerido antes de hacer
las reparaciones o mejoras puede hacerse el problema del nuevo dueo.
Administrador de la ciudad
El administrador de la ciudad (o gerente de condado) es un profesional contratad
o por la ciudad o condado para ser el jefe de operaciones comerciales. Esta pers
ona no es un funcionario electo, pero es contratada por el ayuntamiento o comisin
de condado, que consiste en funcionarios electos. Estos profesionales a menudo
retienen su posicin durante muchos aos y son muy influyentes y poderosos dentro de
la comunidad.
Como Maximizar Sus Ventajas Por Funcionarios Locales
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Algunas comunidades funcionan sin un administrador de la ciudad separado, dando
aquel trabajo en cambio al alcalde. Si es as, los votantes tienen que pagar la co
ncentracin a la experiencia cualquier poltico que corra a esta oficina tiene en la
direccin de condado o ciudad. La mayor parte de funcionarios electos que corren
por primera vez a cualquier oficina elegida faltan en la experiencia, y ellos po
r lo general lo muestran relativamente rpidamente en su trmino elegido.
Departamento de Transporte (PUNTO)
Esta autoridad controla y regula las carreteras en cualquier comunidad. Generalm
ente hay un PUNTO para la ciudad local, el otro para el condado, y un tercero pa
ra el estado. Si hay carreteras de peaje, como autopistas de peaje, puede haber
un PUNTO que expresamente trata con aquellas carreteras tambin. Los sistemas de c
aminos son muy caros para construir y mantener, y la mayor parte del esfuerzo de
cualquier agencia de Departamento de Transporte va hacia la planificacin de futu
ras necesidades del sistema de caminos. Por lo tanto las oficinas de PUNTO son u
na maravillosa fuente de informacin de crecimiento. Las nuevas carreteras son uno
de los acontecimientos primarios que pueden hacer que valores de propiedad suba
n como un cohete o caigan a plomo. Como cualquier nueva mejora del camino o prin
cipal en uno existente es muy cara, estos sistemas son planeados con mucha antic
ipacin y pueden proveer a un inversionista del plazo de entrega amplio para inver
tir delante de aquellos que no han examinado los futuros proyectos de carretera.
Funcionarios de Seguridad pblica
Los funcionarios de seguridad pblica, como la polica, bomberos, y otros abastecedo
res auxiliares, como paramdicos forman lo que es con frecuencia llamado el depart
amento de seguridad pblica. Estos departamentos son una fuente de informacin impor
tante sobre un rea. Cada inversionista debera saber que seguro un rea de inversin po
tencial de la ciudad es. De estas oficinas, por lo general slo el cuerpo de bombe
ros est directamente implicado con preocupaciones de bienes inmuebles. Generalmen
te, toda la nueva construccin debe encontrar ciertos cdigos de fuego locales o est
atales, y es la responsabilidad del cuerpo de bomberos de aprobar los proyectos
y "despedirse" en un juego de proyectos. Esto significa que el departamento ha a
probado los proyectos pendientes las inspecciones finales que har durante la cons
truccin. El cuerpo de bomberos tambin hace inspecciones peridicas de edificios exis
tentes para asegurar que la propiedad encuentra la proteccin contra incendios nec
esaria y reglas de seguridad de fuego y normas. Cada inversionista debera saber s
i una propiedad l o ella consideran que la compra cumple con los cdigos de fuego a
ctualmente impuestos o sobre nacer.
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Utilidades
Las utilidades (tanto pblico como privado) consisten en el agua, aguas residuales
, basura y retiro de basura, gas, electricidad, telfono, compaas de televisin por ca
ble, y rutas de autobs y otro transporte pblico. Cada una de estas utilidades tien
e su propia estructura y proyectos para el futuro; cada uno tambin tiene sus prop
ios jefes del departamento y burocracia. Estas utilidades pueden afectar los val
ores de bienes inmuebles en una comunidad positivamente o negativamente. Clarame
nte, la mayor parte de efecto dramtico sera la carencia de una utilidad esencial,
como agua o aguas residuales. Cada uno de estos departamentos o compaas es una fue
nte excelente para la informacin sobre el crecimiento de comunidad.
LA CONSTRUCCIN Y LA DIVISIN POR ZONAS DE DEPARTAMENTO
El personal del edificio y divisin por zonas del departamento administra las regl
as y normas que estn contenidas en las ordenanzas de ciudad dirigidas a los biene
s inmuebles dentro de una comunidad. Casi todo que concierne la propiedad vendr b
ajo la jurisdiccin del edificio y divisin por zonas del departamento en algn moment
o. Por lo tanto, la gente que trabaja en este departamento (que realmente puede
ser separado en dos departamentos, un para el edificio y otro para dividir en zo
nas) es fuentes excelentes para cualquier informacin sobre la propiedad. Aun si e
llos no pueden contestar a una pregunta, ellos por lo general pueden dirigir al
indagador a la fuente correcta. Los permisos de edificacin son publicados por est
e departamento, y tambin es responsable de inspecciones durante la construccin del
progreso as como de asegurar que la propiedad es usada segn las leyes de la comun
idad. Dentro de este departamento ser todos los datos necesarios para descubrir c
omo una propiedad puede ser usada (dividiendo en zonas) as como el proceso para h
acer un cambio de la divisin por zonas que gobierna el uso de propiedad.
FUNCIONARIOS ELECTOS
En una comunidad tpica, hay varios niveles de funcionarios electos, muchos de los
que son muy importantes con respecto a bienes inmuebles. Es provechoso para inv
ersionistas de bienes inmuebles saber cuales de estos funcionarios es influyente
para su tipo elegido de inversiones de propiedad a fin de maximizar las ventaja
s que pueden ser obtenidas de estos funcionarios, tanto directamente como indire
ctamente. Prcticamente todos los funcionarios gubernamentales elegidos son elegid
os por votantes de distritos: declare a legisladores de ciertos condados, comisa
rios de condado de ciertas partes
Como Maximizar Sus Ventajas Por Funcionarios Locales
67
del condado, consejales de ciudad o comisarios de varias partes de la ciudad, et
ctera. Generalmente un inversionista querra saber y tener la relacin ms cercana con
los funcionarios electos del distrito en el cual el inversionista vive, y el sig
uiente ms cercano con los funcionarios del distrito en el cual l o ella invierten.
Como los funcionarios electos votan por asuntos que afectan la comunidad entera
, llegar a conocer a todos los funcionarios es provechoso. La parte crtica de pon
erse el ms de una relacin con cualquier funcionario electo conoce ms que a aquella
persona; el objetivo es para el funcionario para conocerle. Como este proceso ll
eva tiempo, el lector debera comenzar con las reas ms influyentes y ampliarse desde
all. Pero primero, mire la estructura total del gobierno para un rea dada. Lo sig
uiente no es de ningn modo un listado completo de cada funcionario electo posible
, pero es realmente indica donde los lectores deberan enfocar sus esfuerzos de ha
cerse una "persona enterada" al sistema.
Nivel federal: congresspersons estadounidense - tanto senadores como representan
tes de los distritos dentro del estado en el cual el inversionista vive e invier
te el Nivel estatal: los legisladores estatales - tanto senadores como represent
antes de distritos en los cuales el inversionista vive e invierte el nivel de co
ndado: comisarios de condado, autoridades de puerto (aire, mar, ro, etc.), consej
o escolar - todos son importantes, pero el inversionista debera concentrarse en f
uncionarios quien dan deberes especiales dentro de la comisin de condado que les
da la influencia en reas especficas del gobierno que afectan al inversionista el ms
, como proyectos del camino especficos o extensiones de aguas residuales y agua.
En ausencia de tales circunstancias, el inversionista debera comenzar con el comi
sario de su distrito y ampliarse desde all. Nivel de ciudad: alcalde, alcalde vic
e-, consejales de ciudad - todos son importantes, como son los comisarios de con
dado. El inversionista debera ser selectivo del mismo modo como con los funcionar
ios de condado.
PLANIFICACIN DE DEPARTAMENTO
Tanto al nivel de condado como a ciudad, un inversionista debera buscar a los jef
es de los departamentos que tratan con la planificacin para el futuro. El desarro
llo de nuevos caminos, el ensanchamiento de caminos existentes, la construccin de
puentes, el desarrollo de nuevas intersecciones, cambios de reglamentaciones ur
bansticas sobre la divisin en zonas y normas, y otros por el estilo son todos los
factores claves en el crecimiento de bienes inmuebles. Todos los planificadores
del camino, por ejemplo, tienen muchas tendencias de crecimiento en cuenta, y la
mayor parte de aquella informacin est disponible para cualquier inversionista que
lleve tiempo para conseguirla.
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
El desarrollo del camino implica la planificacin de variedad muy larga, parcialme
nte debido a que los nuevos caminos pueden requerir la adquisicin larga y costosa
de nuevo rightsof-camino del camino y procedimientos de esfera eminentes. Tambin
, el levantamiento de fondos, proyectos detallados y dibujos de desarrollo, y se
leccin de contratistas puede dar a un inversionista una idea sobre lo que es plan
eado o contemplado para el futuro.
EVALUACIN FISCAL OFFICE
Los jefes del departamento dentro de la divisin de evaluacin fiscal o el departame
nto de una administracin municipal son serviciales para saber porque este departa
mento mantiene la informacin detallada de todos los bienes inmuebles en el condad
o. Datos de propietarios, los precios pagaron, descripciones legales, y mucho ms
estn en sus yemas del dedo. Muchos asesores fiscales proporcionan mucha informacin
"de bsqueda de datos" a la gente dentro del sector inmobiliario. Las compaas de se
guros de ttulo y los abogados de bienes races as como los inversionistas de bienes
inmuebles pueden y realmente usar archivos de propiedad encontrados en los archi
vos del asesor fiscal. Dentro de estos archivos la informacin es mantenida que pe
rmite que inversionistas rastreen la propiedad de una propiedad, descubran la ev
aluacin fiscal, y adquieran una riqueza de otra informacin sobre la propiedad y el
propietario. Muchas comunidades mantienen el acceso pblico a sus archivos va Inte
rnet. Averige como tener acceso a aquellos archivos tan pronto como usted puede -
ellos contener datos valiosos para todos los inversionistas de bienes inmuebles
. No es esencial para un inversionista en ciernes llegar a conocer al asesor fis
cal; sin embargo, porque el asesor fiscal es otro personaje muy importante local
, aadiendo l o ella a la esfera del inversionista de la referencia no es una idea
mala. El aspecto ms importante de usar el departamento del asesor fiscal con obje
tivos de inversin debe saber que datos estn disponibles y como obtenerlo. Por suer
te, los empleados en las oficinas de la mayor parte de asesor fiscal son muy pac
ientes en recin llegados docentes como conseguir el uso mximo de los datos disponi
bles. Todos los inversionistas de bienes inmuebles deberan gastar unos das en la o
ficina del asesor fiscal para aprender como dar un toque a esta fuente de inform
acin vital. De toda la informacin que est abierta para el pblico para el acceso, los
archivos de propiedad mantenidos por la oficina del asesor fiscal son el mejor
amigo del inversionista de bienes inmuebles. La mayor parte de estas oficinas no
son accesibles por Internet, y los datos contenidos dentro de estos archivos so
n crticos ya que esto muestra la historia de ventas, valores de propiedad el uno
con relacin al otro dentro de una comunidad, as como archivos de propiedad, pies c
uadrados, direccin de dueos, y a menudo sus nmeros de telfonos. Es importante recono
cer que los valores fiscales fiscales pueden no ser el valor de mercado, sin emb
argo, ya que las comunidades diferentes tienen limitaciones de como
Como Maximizar Sus Ventajas Por Funcionarios Locales
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mucho un valor puede ser aumentado. Llegue a conocer lo que aquellas limitacione
s son y como usar los valores mostrados en los archivos juzgar el mercado.
COMO CONSTRUIR UNAS RELACIONES DE TRABAJO CON personajes muy importante
Esta seccin le dirigir por algunos pasos que usted puede tomar para construir rela
ciones de trabajo valiosas con personajes muy importante en estas reas.
Cristalice Su Autoimagen
Cualquier inversionista de bienes inmuebles que quiera establecer relaciones de
trabajo debera comenzar con el desarrollo de su autoimagen. Esto es importante po
rque el objetivo de desarrollar unas relaciones de trabajo no es saber slo que el
alcalde o el jefe del departamento de edificio, pero para personajes muy import
ante conocen al inversionista. Las cartas credenciales son provechosas, y una ta
rjeta personal mostrando el nombre del inversionista junto con direccin, informac
in de correo electrnico, y el nmero de telfono proporciona una futura relacin de comu
nicacin. Igualmente importante es la calidad inmvil, que es un recordatorio impres
ionante de a quin el inversionista es y como l o ella pueden ser alcanzados. Casi
cualquier tienda de letra puede disear e imprimir estos artculos a un coste modest
o. Trayendo el nombre del inversionista a la atencin de la gente importante es lo
que es esencial. Recuerde, los trabajos de estrategia KISS todo el tiempo, tan
cuando esto viene a tarjetas de visita y papel de escribir personalizado, la ima
ginacin no es la manera de ir - pero reserva de papel de calidad y gusto bueno so
n.
Identifique a la gente para Encontrarse
El peridico local por lo general publica una lista de los funcionarios electos lo
cales al menos una vez por semana. Si aquella fuente no est disponible, entonces
ver al oficinista de condado del tribunal, que tiene un registro de todos los fu
ncionarios electos dentro del condado. Los nombres de funcionarios federales y e
statales estn disponibles como la informacin general de las oficinas de gobierno e
statal ms cercanas. La obtencin de los nombres de construccin y divisin por zonas de
jefes del departamento y los jefes de departamentos de utilidad puede requerir
una llamada de telfono directo a aquellas oficinas. Viendo a la gente en su lugar
de trabajo - la reunin de pblico - tambin proporcionar la perspicacia en el tipo de
la gente que ellos son. Tal perspicacia ms la investigacin posterior en el fondo
de esta gente en la biblioteca de ciudad local pondr rpidamente al inversionista e
n una ventaja para aquella primera reunin inminente.
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Desarrolle un Plan
Cada persona en el plan de encontrar la lista ser sensible a la peticin de una cit
a. Sin embargo, una razn sana de la cita es necesaria para evitar la torpeza de g
astar el tiempo de una persona ocupada. Para solucionar este problema, usted deb
era acercarse a la situacin en una manera clara, franca, y verdica. Despus de todo,
el objetivo es establecer unas relaciones de trabajo buenas con el personaje muy
importante porque usted quiere comprar y vender y desarrollar posiblemente la p
ropiedad dentro de un rea a la cual el funcionario electo u otros partidos tienen
el inters obvio.
Establezca Su Primera Cita
Comience con un funcionario electo dentro del sector de condado del gobierno. El
comisario de su propio distrito sera el mejor lugar para comenzar. Usted debera s
aber ya a qu el comisario parece y ha hecho alguna tarea de diligencia debida sob
re el fondo de aquella persona. La informacin para ser descubierta sobre la perso
na debera incluir cosas, como:

El fondo de familia Aos de afiliacin del Partido en el poder Otras oficinas o posi
ciones sostuvo la responsabilidad Corriente y la autoridad
Para establecer la cita, llame la oficina del funcionario en una manera seria y
proporcione la informacin siguiente al secretario de cita:

Su nombre le gustara una breve cita que no debera tomar ms largo que 15 minutos La
razn de la cita: usted tiene la intencin de hacer inversiones en el distrito del f
uncionario y le gustara encontrar l o ella primero
Consejos para la Primera Cita
El objetivo de la primera cita es encontrar al funcionario electo (u otro partid
o). Los consejos siguientes le ayudarn a comenzar unas relaciones de trabajo buen
as.
Como Maximizar Sus Ventajas Por Funcionarios Locales
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Ocho Consejos para xito en la Primera Cita 1. Est pronto. 2. Encuentre algo elogia
ndo inmediatamente. 3. Parezca afortunado. 4. Haga unas preguntas sobre el futur
o para el distrito del funcionario. 5. Pida el nombre de dos personas el persona
je muy importante recomendar que usted debiera encontrarse. 6. Diga al funcionari
o que usted se mantendr en contacto. 7. No se quede ms tiempo de la visita. 8. Per
siga inmediatamente con unas gracias notan al secretario y el funcionario. Algun
os de estos consejos pueden parecer obvios, pero tres son absolutamente crticos p
ara el xito de largo alcance en hacerse una persona enterada tan pronto como sea
posible. El primer es el elemento de alabanza ampliada al principio de una reunin
. Un elogio sinceramente entregado est seguro de comenzar cualquier reunin en la p
ista correcta. La adulacin, lamentablemente, a menudo cruza como insincero aun cu
ando la dan con las mejores intenciones. Si nada digno de un elogio sincero pued
e ser encontrado despus de la diligencia debida en el repaso de historia del func
ionario y fondo antes de la reunin, luego elogiar la utilidad del secretario, la
decoracin de la oficina, la reputacin del funcionario, o quizs su asistencia a la u
niversidad local (que se hara evidente inmediatamente por el diploma enmarcado co
lgado en la pared al lado del escritorio). El segundo elemento importante de la
primera cita es la peticin de dos nombres de personas las sensaciones oficiales m
ereceran su reunin. Garantizo que cualquier tal solicitud ser contestada con ms de d
os nombres "importantes". An, la peticin de dos personas es razonable. Sin tener e
n cuenta el nmero de nombres realmente ofrecidos, el cuidado debera ser tomado par
a obtener sus ttulos correctos, la ortografa correcta de sus nombres, y la mejor m
anera de alcanzarlos. Ms tarde, pueden ponerse en contacto a estas personas con e
l enfoque honesto, diciendo que dieron personalmente por sus nombres "as". La cada
del nombre realmente desempea un papel til en hacerse una persona enterada. El as
pecto tercer y ms esencial de cualquier contacto es la continuacin. El resultado d
eseado para la primera reunin es comenzar el proceso por lo cual unas relaciones
de trabajo son desarrolladas. Nada realmente vendr de la primera reunin a menos qu
e el inversionista inicie un programa complementario activo.
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Llaves para Hacer el Trabajo Complementario
La continuacin ocurre de varios modos. La continuacin ms eficaz implica a la gente
soportante alrededor del funcionario con quien usted se encontr, que es por qu la
nota de gracias al secretario es tan crtica. El establecimiento de un contacto sli
do con la "mano derecha" de la persona importante a menudo es mucho ms eficaz y b
eneficioso que tener un as as relacin con el funcionario. Esto no es tan fcil como p
odra sonar, sin embargo, tan muchos secretarios se consideran la barrera primera
y primaria que no puede ser violada por nadie adems de Dios. El mejor enfoque es
la sinceridad, que no debera ser difcil si los objetivos primarios son guardados f
irmemente en mente. La continuacin del funcionario lleva tiempo y no debera ser ap
resurada. Una tcnica excelente debe llamar la atencin hacia un artculo de revista o
peridico relevante durante la primera cita y luego prometer enviarlo al funciona
rio. Esto forma una relacin slida que sirve dos objetivos muy buenos: En primer lu
gar, esto establece una continuacin natural que no parece forzada. En segundo lug
ar, cuando la continuacin ocurre resulta que el inversionista guarda su palabra.
Despus de la primera nota complementaria, la siguiente correspondencia debera ser
breves notas que describen su reunin (ones) con aquellos quien recomendaron como
la gente importante encontrarse. Este enfoque simple dejar al funcionario saber q
ue (1) usted apreci la introduccin, y (2) usted cumple con su palabra para guardar
l o ella informado sobre su progreso. Debera ser obvio que si recomiendan a dos p
ersonas en cada cita, su esfera de personajes muy importante de referencia segui
r creciendo mucho tiempo. Este mtodo del contacto personal es el mejor y es simple
mente llevado a cabo.
Desarrollo de Contacto de largo alcance
Los vendedores de seguros son los mejores en el desarrollo de contacto de largo
alcance, y su rutina normal es una leccin para cualquier inversionista de bienes
inmuebles anticipado. Los tres pasos siguientes asegurarn el xito del desarrollo d
e contacto de largo alcance: 1. Prenda artculos positivos y enveles a partes inter
esadas. Algo que sera del inters obvio para cualquier persona que usted haya encon
trado har. Naturalmente esto no debera ser exagerado, pero con poco esfuerzo cuatr
o artculos por ao pueden ser encontrados en alguna publicacin local que sera del int
ers especfico para una persona recientemente encontrada o quin est a la lista de con
tacto a largo plazo.
Como Maximizar Sus Ventajas Por Funcionarios Locales
73
2. Ponga los contactos sobre una lista de Navidad "personal". Una tarjeta person
alizada que tiene su fotografa en ello asegurar que el funcionario y su personal r
ecuerdan a qu usted parece. 3. Mantenga el respeto a las posiciones de los person
ajes muy importante. Es bien si ellos le llaman por su nombre - de hecho, usted
debera animarlo - pero nunca ir a la deriva lejos de la comunicacin respetuosa.
Esta pgina intencionadamente se march en blanco
C
H
5
UN P T
E
R
COMO HACERSE UNA "PERSONA ENTERADA" A INVERSIN INMOBILIARIA
T
l el objetivo primario de este captulo es ilustrar la importancia de hacerse tanto
un espectador como un participante en varia poltica - y acontecimientos de toma
de decisiones que ocurren en una comunidad. Hay pocos pases en el mundo que posee
n la forma abierta del gobierno practicado en los Estados Unidos, y an muchas per
sonas en los Estados Unidos dan esta clase por supuesto del gobierno y no aprove
chan la informacin disponible para ellos. Muchos poltica - y reuniones de toma de
decisiones son sostenidos dentro de cada comunidad. Algunas reuniones son reunio
nes de taller, en las cuales las diferencias de la opinin entre reveladores y dep
artamentos de edificio son resueltas, o discusiones sobre acontecimientos prximos
que son hechos pblico de modo que los residentes locales puedan tener el tiempo
para hacer solicitudes formales o preparar contrapropuestas apropiadas. Otras re
uniones son programadas a un como - base necesaria a consecuencia de problemas q
ue suben en ayuntamiento o reuniones de comisin de condado. En casi cada caso un
orden del da es publicado antes de la reunin.
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76
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
Reduzca el riesgo ampliando el conocimiento. Ample el conocimiento asistiendo a c
iudad y reuniones de consejo del condado y hacindose implicado en asuntos de comu
nidad.
El riesgo es reducido en cualquier forma de la inversin por el conocimiento del s
ujeto y las causas de sus cambios de valor. Una llave al xito en la inversin inmob
iliaria sabe todo lo posible sobre las tendencias de crecimiento de un rea, los p
roblemas locales, nuevas inversiones prximas, y cambia de divisin por zonas u otra
s normas o reglas que afectan bienes inmuebles tanto directamente como indirecta
mente.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con la divisin por zonas, otros
asuntos relacionados con la administracin municipal, y el mercado de bienes inmu
ebles son definidos y explicados:

Estudio de viabilidad de orden del da de consentimiento la asociacin del Propietar
io de uso ms Alta y mejor exencin de Hacienda Indemniza regulacin de Uso de la tier
ra obligacin de Rendimiento que Da propiedad Exenta de impuestos consejo de Divis
in por zonas de Desacuerdo de rea No incorporado
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Orden del da de consentimiento
La mayor parte de ciudad o las reuniones de comisin o consejo del condado siguen
un orden del da prepublicado que pone en una lista los acontecimientos que ocurre
n o artculos para ser hablados en la reunin. Algunas clases francas, diarias de ar
tculos que tienen que ser votados en
Como Hacerse una "Persona enterada" a Inversin inmobiliaria
77
ser por lo general amontonado en lo que es llamado el orden del da de consentimien
to, en el cual ellos son votados en en masa. Cualquier miembro con derecho a vot
o puede solicitar que un artculo sea quitado del orden del da de consentimiento si
l o ella quieren or la discusin sobre aquel artculo.
Estudio de viabilidad
Un estudio de viabilidad examina los resultados que pueden ser esperados de cual
quier desarrollo especfico u oferta. Tales estudios son por lo general hechos par
a la exposicin del potencial de xito de un proyecto con el objetivo de realzar las
posibilidades del revelador de obtener la financiacin. Sin embargo, los estudios
de viabilidad tambin pueden ser hechos para presentaciones antes de varios foros
pblicos.
El Uso ms alto y Mejor
El mejor uso econmico de una propiedad con respecto a lo que es legalmente y fsica
mente posible en cualquier momento dado es llamado el uso ms alto y mejor. Un cam
bio de la divisin por zonas u otras normas puede cambiar dramticamente el uso ms al
to y mejor. Cuando un inversionista puede encontrar y adquirir una propiedad que
puede ser fcilmente y econmicamente convertida al nuevo uso ms alto y mejor, el va
lor de propiedad puede ser aumentado dramticamente.
La Asociacin de los propietarios
Los miembros de un rea de ciudad o un condominio especfico o cooperativa que const
ruye con frecuencia forman las asociaciones de los propietarios para concentrar
su influencia dentro de una comunidad y para otros beneficios mutuos. Los repres
entantes de las asociaciones de los propietarios son participantes frecuentes en
reuniones pblicas.
Exencin de hacienda
Disponible en algunas partes del pas, una exencin de hacienda es una ley que permi
te a un propietario residente a, en la aplicacin, reciba una reduccin de la evalua
cin de impuesto de bienes inmuebles. Su efecto es reducir el impuesto de bienes i
nmuebles anual sobre aquella propiedad proporcionando una exencin del impuesto pa
ra un valor base. A menudo este valor eximido aumenta debido a aos de propiedad o
implantacin en la comunidad o por otros motivos, como edad o deficiencia mdica de
l propietario. Estas exenciones a menudo tienen varios niveles de meseta que aum
entan la cantidad del valor de una propiedad que est exenta del anuncio valorum
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
evaluacin fiscal. Aquellos pueden comenzar con cada propietario que posee una cas
a (pisos incluidos), y suba basado en la edad, si la persona es una viuda o viud
o, si l o ella son ciegos, etctera. La oficina del asesor fiscal puede darle los d
etalles exactos para su comunidad.
Indemnizar
Indemnice significa "consentir en sostener inocuo." Por ejemplo, cuando dan a Ch
arles la autorizacin de colocar un signo en una prioridad de ciudad, la ciudad pu
ede requerir que Charles indemnice la ciudad contra cualquier reclamacin o daos qu
e son un resultado del signo. En tales casos, tambin puede requerirse que Charles
obtenga una obligacin o pliza de seguros que protege la ciudad de daos que podran o
currir a consecuencia de sus acciones.
Regulacin de Uso de la tierra
La mayor parte de reas del pas han detallado reglas de uso de la tierra que son co
n frecuencia cambiadas. La mayor parte de la discusin en el foro pblico trata con
estos y otros cambios reguladores. Muchas veces estas normas gobiernan niveles d
emogrficos y densidad en reas de la comunidad. En algunos estados la legislatura e
statal tiene ciertos niveles del control de unos o todas estas cuestiones. Estos
cambios pueden ser muy completos o slo menores. El problema con ellos consiste e
n que la notificacin pblica en el peridico puede no ser bastante explcita para cada
uno para entender los verdaderos cambios. Cualquier cambio reglamentario de uso
de la tierra de un rea donde la propiedad es poseda debera ser examinado detalladam
ente por todos los propietarios afectados. Muchos cambios de uso de la tierra ti
enen el efecto de reducir el valor de la tierra.
Obligacin de rendimiento
Cuando las obras de construccin son contempladas, con frecuencia el prestamista y
/o la ciudad u otro organismo rector requerirn una obligacin de rendimiento, que a
segura que si el contratista deja de completar el trabajo, el asegurador complet
ar el trabajo. Los propietarios tambin pueden requerir que el contratista amueble
una obligacin de rendimiento o finalizacin.
Interpretacin
Una interpretacin es la ilustracin de un artista de un desarrollo propuesto o edif
icio. El revelador, en dar su mejores razones posibles antes del requerido
Como Hacerse una "Persona enterada" a Inversin inmobiliaria
79
los consejos y el pblico, a menudo interpretaciones de usos que son diseadas para
persuadir el apoyo de consejo y pblico.
Propiedad exenta de impuestos
Los ciertos tipos de la propiedad dentro de una comunidad pueden ser exentos de
impuestos en esto no se requiere que el dueo pague el impuesto de bienes inmueble
s sobre aquella propiedad. La propiedad poseda por la comunidad s mismo sera exenta
de impuestos, y si esta propiedad es declarada la tierra de sobra, la ciudad pu
ede colocarlo en el mercado en una tentativa de convertirlo del exento de impues
tos al gravable.
rea no incorporada
Un rea no incorporada es una parte de una comunidad que es lmites de ciudad legale
s exteriores. Estas reas son gobernadas nicamente por el gobierno de condado y pue
den no tener todos los servicios pblicos que estn disponibles para otras partes de
l condado. La propiedad en un rea no incorporada a menudo tiene una mayor flexibi
lidad del uso porque el edificio de condado y las reglamentaciones urbansticas so
bre la divisin en zonas y las normas a menudo son ms flojos que aquellos de las ci
udades en aquel mismo condado. Los negocios por esta razn industriales, las chata
rreras, y los negocios comerciales menos atractivos son con frecuencia encontrado
s en reas no incorporadas.
Desacuerdo
Un desacuerdo es una aprobacin concedida por la comisin de condado o ciudad permit
ir a una propiedad ser usada al contrario de un cdigo de construccin o a veces al
contrario de una regulacin de divisin por zonas. Un consejo de comunidad, llamado
la junta de ajuste o algn nombre similar, puede ser el grupo que oye la peticin de
un propietario de un desacuerdo. Un desacuerdo puede ser ms fcil a obtener que un
cambio completo de la divisin por zonas, pero cada circunstancia variar. En dific
ultades econmicas generales no se considera una razn vlida de conceder un desacuerd
o. Asegrese que usted entiende las reglas locales con respecto a su peticin de un
desacuerdo antes de la fabricacin de su presentacin.
Divisin por zonas de Consejo
Un consejo de divisin por zonas es por lo general arreglado de lderes de la comuni
dad que son designados a la posicin por funcionarios electos, como ciudad o comis
arios de condado en vez de ser elegidos. Un consejo de divisin por zonas oye y vo
ta por la divisin por zonas de cuestiones dentro de la comunidad. El consejo de d
ivisin por zonas a menudo es el primer paso para un vari-
80
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
ance o peticin de dividir en zonas cambio. Los reveladores interesaron en proyect
os principales dentro de una comunidad a menudo solicitan cambios de divisin por
zonas de modo que el proyecto tenga ms flexibilidad que es permitido en la divisin
por zonas corriente. Como una solicitud de cambio de divisin por zonas puede pre
ceder al proyecto actual antes de un ao o ms, despus de medidas del consejo de divi
sin por zonas (a veces un edificio combinado y divisin por zonas del consejo) pued
e dar una informacin de avance de inversionista que podra ser muy beneficiosa, por
ejemplo, en la adquisicin de la propiedad que puede subir en el valor debido al
proyecto propuesto.
CONOZCA A LOS JUGADORES PBLICOS EN BIENES INMUEBLES
Considere durante un momento a la gente que asiste a las reuniones pblicas difere
ntes que son sostenidas en cada comunidad. En primer lugar, hay gente que dirige
las reuniones: los funcionarios electos, administrador de la ciudad, abogados d
e ciudad, jefes del departamento, y ciudadanos designados. stos son la gente que
establece la poltica, toma decisiones, y desempea un papel principal en las tenden
cias de crecimiento y otros aspectos que afectan el valor de bienes inmuebles en
el rea. Toda esta gente est en una posicin para ser provechosa para los inversioni
stas de bienes inmuebles en el rea, entonces es muy importante que algn tiempo y e
sfuerzo ser dedicados a llegar a conocer a esta gente as como algo sobre las posi
ciones ellos sostengan. En segundo lugar, y de la importancia igual al inversion
ista de bienes inmuebles, hay gente que asiste a las reuniones, quin puede inclui
r lo siguiente:

Los funcionarios electos y sus empleados miembros de asociacin de los reveladores
Locales Homeowner y directores abogados Locales que se especializan en bienes i
nmuebles Otros inversionistas de bienes inmuebles residentes Locales que estn pre
ocupados por la gente a favor de lo que es la gente hablada que est contra de que
estn hablando
No importa a quin ellos son, muchas personas que asisten a una reunin pblica valdrn
la pena saber. Algunos de ellos son las verdaderas "personas enteradas" en los cr
culos de inversin inmobiliaria. Cada reunin puede proporcionar la informacin que pu
ede ser usada para mejorar su posibilidad del xito en la inversin inmobiliaria. La
llave debe saber a qu reuniones asistir, que buscar, como comportarse en estas r
euniones, y como perseguir y aprovechar la informacin que usted ha aprendido.
Como Hacerse una "Persona enterada" a Inversin inmobiliaria
81
El horario de temas es informativo sobre lo que ser presentado en la reunin, pero
es una idea buena para un inversionista de asistir a varias reuniones sin tratar
de ser selectivo. A veces el orden del da no es muy explcito sobre la naturaleza
del tema, y el inversionista tendra que experimentar como la reunin es dirigida an
tes de confiar en este horario como el nico criterio para asistir o saltar la reu
nin. Lo siguiente es ocho pasos para hacer el mejor uso del foro pblico: 1. Pngase
en contacto con los oficinistas de condado y ciudad. Para cada una de las ciudad
es o los condados del inters, averige la informacin siguiente de estos oficinistas
sobre cada reunin que est abierta para el pblico. Nombre de la reunin (ayuntamiento,
divisin por zonas de consejo, taller de trfico, etctera) Horario de la reunin - la
fecha y tiempo La posicin de la reunin - se dirige y, de ser necesario, direccione
s y donde aparcar Contenido habitual de la reunin Nombre del presidente de la reu
nin (alcalde, comisario de condado, presidente del consejo de divisin por zonas, e
tc.) Los nombres de todos los miembros que asistirn a la reunin Procedimiento de o
btener un orden del da 2. Forme un calendario de 90 das de reuniones. Comience con
ayuntamiento y reuniones de comisin de condado, luego vaya al consejo de divisin
por zonas y reuniones de taller ms tarde. 3. Establezca contactos. Despus de asist
ir a unas reuniones, los nombres y las caras de los otros "jugadores" (aquellos
que son ya personas enteradas) comenzarn a aparecer una y otra vez. Estas persona
s enteradas sern finalmente conocidas por cualquiera en la reunin que sea observad
or. En rupturas o por citas personales que pueden ser arregladas fuera del foro
pblico, usted debera aadir a esta gente a su lista creciente de contactos. Sera muy
raro para una de esta gente importante evitar dar una cita a una persona que lla
ma y dice, "Le vi en la comisin de condado que me encuentra la semana pasada mient
ras usted presentaba su plan de desarrollo para el aeropuerto privado, qu pienso
sera un grande econmico ms para el rea, y me pregunto si yo podra encontrar con usted
durante aproximadamente 10 minutos un da esta semana prxima?" 4. Siga la alabanza
. No todo puede parecer digno de elogio, y usted puede encontrar a sus funcionar
ios electos que votan por cuestiones al contrario del modo que usted podra haber
deseado que ellos votaran. Sin embargo, el objetivo
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
de todo este trabajo debe ser grabado al agua fuerte en su mente: Haga contactos
y desarrolle unas relaciones de trabajo con las personas enteradas. Habr tiempo
ms tarde adoptar una actitud en algo importante para usted. Por ejemplo, una nota
personal al alcalde vice-, que vot contra los deseos de una muchedumbre enojada
que embal las salas consistoriales, puede elogiar al alcalde vice-de guardar su e
quilibrio ante tales circunstancias adversas sin cualquier mencin que el remitent
e de la nota era uno de aquellos miembros de muchedumbre enojados. 5. Est conscie
nte de todos los jugadores adversos potenciales. stos son los abogados locales, a
rquitectos, planificadores de tierra, jefes del departamento, etctera quines no si
enten el mismo camino que usted. Puede haber un tiempo cuando ellos representarn
una muchedumbre enojada que resulta protestar por algo que usted trata de ser pa
sado. Tenga presente, sin embargo, que estos profesionales realmente pueden no t
ener las mismas convicciones que sus clientes, aunque ellos puedan representar l
as opiniones de los clientes en su capacidad profesional. 6. Aprenda los procedi
mientos de la reunin. Cada artculo que viene antes de cualquiera de estas reunione
s seguir un procedimiento de juego. Estos procedimientos valen la pena saber. El
oficinista que proporciona el orden del da por lo general tiene los detalles de l
os procedimientos. Aun si una peticin de divisin por zonas nunca es archivada, sab
iendo los detalles que entran en la clasificacin de peticin puede ser importante e
n el siguiente un acontecimiento desde el principio hasta el final. 7. Asista a
la reunin con el objetivo de encontrar a la gente y hacer una impresin buena en el
los. Puede ser imposible saber quin puede resultar ser un jugador importante asis
tiendo a estas reuniones. Esto significa que asistiendo a estas reuniones es una
idea buena de tratar la reunin como si fuera una "primera cita" con cada uno en
el cuarto. De la importancia especfica ser el vestido y el comportamiento del inve
rsionista. Muchas personas le reconocern como un participante si usted muestra el
respeto a los oradores y la otra gente en el cuarto y muestra el inters sincero
a lo que contina. Ellos pueden verle como una "persona enterada" en seguida.
Haga todo lo posible para hacer una impresin buena en cada uno en la reunin.
Como Hacerse una "Persona enterada" a Inversin inmobiliaria
83
8. Evite tomar partido. En algunas reuniones las emociones pueden hacerse muy ca
lientes, y porque usted no estaba all la semana pasada, la cuestin puede parecer s
er ms unilateral que realmente es. Tambin, ms personas que estn contra una cuestin po
r lo general resultan expresar su opinin que aquellos que pueden ser a favor de a
quella misma cuestin. Por esta razn un auditorio puede ser "embalado" por la gente
en contra de o a favor de una cuestin quines estn all con el nico objetivo de usar l
a opinin pblica para influir en los funcionarios elegidos o designados y su decisin
.
COSAS IMPORTANTES DE BUSCAR EN REUNIONES PBLICAS
Es importante para un inversionista de bienes inmuebles ocuparse tanto de la gen
te que est presente en una reunin como los artculos de orden del da que estn considern
dose.
La gente
Esto ha sido mencionado antes y vale la pena mencionar otra vez. Un inversionist
a de bienes inmuebles afortunado puede aumentar su posibilidades para el xito y r
educir el riesgo sabiendo tanto quin tiene la gran influencia dentro de una comun
idad como que acontecimientos estn siendo planeados que no son el conocimiento ge
neral a "forasteros". Esto es donde la parte "de gente" del foro pblico entra en
juego. Est observador de quin hace que. Muchas ciudades televisan reuniones o los
airean por la radio. Esto puede ser una manera buena de entender lo que contina e
n la comunidad, pero no es una manera buena de satisfacer el objetivo que usted
quiere alcanzar. Es muy difcil, si no imposible, para saber quin habla, y usted ra
ramente consigue una visin llena de lo que contina en la reunin. El peor de todos,
la gente en la reunin no consigue una posibilidad de encontrarle. Algunas reunion
es pblicas pueden ser hasta muy divertidas y llenas de emocin que tira la tripa, h
istorias de privacin, sexo y violencia, y otros tipos de cuestiones intensas. Ell
os son raramente aburridos a aquellos que estn interesados en la inversin de biene
s inmuebles.
El Orden del da
Qu es la cuestin antes del panel o consejo, y cmo afecta esto usted o la propiedad e
n la comunidad? A menudo lo que es decidido no tendr ningn efecto
84
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
en absoluto en algo adems del problema tratado con. Para reducir el nmero de reuni
ones usted asiste una vez que usted es familiar con los funcionarios y otros asi
stentes y los diversos tipos de reuniones, busca a aquellos que tratan con los t
emas siguientes. Que buscar cuando estos artculos son subidos en la reunin es desc
rito bajo cada tema.
Divisin por zonas
Cul es el problema con la divisin por zonas existente, y quin quiere cambiarlo? A ve
ces el gobierno quiere un cambio del uso de la tierra (y as la divisin por zonas d
ebe ser cambiada). Otros tiempos un propietario o comprador anticipado solicitan
que un cambio de divisin por zonas mejore la vecindad o consiga una mejor vuelta
econmica de una inversin. Cualquier cambio de la divisin por zonas puede tener un
impacto, positivo o negativo, hasta en la propiedad distante de la posicin de que
estn hablando. Siga la divisin por zonas importa con cuidado y consiga todos los
detalles. Si un cambio va a ser hecho porque un proyecto tendr un resultado total
muy positivo, entonces ser privado a aquella informacin temprano podra ser todo q
ue es necesario para hacer una inversin en el camino de progreso.
Planificacin
Como la divisin por zonas, la planificacin puede tener efectos de gran alcance. Po
r lo general los cambios de planificacin son lentos en realizarse y slo ocurren de
spus de muchas reuniones pblicas y mucho compromiso poltico. Los cambios planeados
pueden ser tan distantes en el futuro, de hecho, que a menudo cambia ocurren a l
o largo del camino que guardan algunos aspectos de la planificacin de largo alcan
ce en un flujo constante.
Desacuerdos
Un desacuerdo de divisin por zonas es el permiso de hacer algo que es al contrari
o de la reglamentacin urbanstica sobre la divisin en zonas habitual. A veces una co
nferencia de taller dentro de un departamento de edificio es todo que es necesar
io para evitar una necesidad de un desacuerdo, pero cuando una solicitud de desa
cuerdo es hecha, la razn de la modificacin a las reglas debera ser investigada para
ver si esto pondra una tendencia que podra ser o una ventaja u obstculo ms tarde.
Platting o Site Plan Approvals
Cualquier revelador que tenga un proyecto principal en el tablero de dibujo pued
e gastar aos en las aprobaciones de adquisicin de burocracia del gobierno para pla
ts y proyectos de sitio, y tales aprobaciones son por lo general de la importacin
principal. Ser consciente de los procesos de aprobacin directamente desde el pri
ncipio es una verdadera ventaja para personas enteradas.
Como Hacerse una "Persona enterada" a Inversin inmobiliaria
85
Control del trfico o Trabajo del Camino
Cada una de las oficinas de PUNTO en un rea puede sostener reuniones que son una
parte de camino a largo plazo y planificacin de trfico o acuerdo con plats especfic
o o proyectos de sitio que no son presentados antes de ellos. Ningn nuevo hospita
l, escuela, o fbrica, por ejemplo, es construido hoy sin discusiones preliminares
sobre la reunin de las necesidades de trfico afectado y carreteras. Sabiendo dond
e nuevos caminos, los puentes, carreteras, y otros por el estilo deben ser const
ruidos es una de las llaves a la adquisicin del salto en el concurso de inversin.
Impuestos (Cualquier Tema)
Los impuestos - slo la misma palabra deberan aumentar la asistencia de cualquier r
eunin pblica. Los inversionistas tienen que pagar la concentracin a cualquier reunin
que suba este sujeto ya que cualquier discusin sobre impuestos generalmente se c
entra en el levantamiento de ellos y no reducirlos.
Nuevas Obras de construccin
Cuando el estado, el condado, o la ciudad planean la nueva construccin, todos los
inversionistas de bienes inmuebles deberan prestar la atencin. Un nuevo hospital,
el aeropuerto ampliado o el puerto, los nuevos edificios pblicos, u otra constru
ccin pblica tendrn un impacto a valores de propiedad en el rea inmediata de la const
ruccin. Como es verdad de cualquier proyecto de construccin prolongado, puede habe
r un revs temporal a negocios existentes en el rea de construccin debido a flujo de
trfico interrumpido, ruido, suciedad, y otros problemas que vienen de un cambio
de las condiciones normales en el rea. Aunque estas perturbaciones sean temporale
s, es bastante comn para negocios fallar mientras tales actividades estn en curso
simplemente porque los costos generales siguen acumulndose aun cuando los ingreso
s comerciales se caen al cero. Los dueos de ahora tiendas vacantes pueden ser obl
igados a venderse, todos ante un revs temporal que un nuevo inversionista puede a
provechar. Adems, la asignacin de una parte principal de sumas pblicas a un proyect
o puede significar que otros proyectos, algunos de los cuales un inversionista p
uede contar con, sern cortados o puestos sostienen. Esto puede tener un efecto de
composicin para el inversionista que ha hecho compromisos financieros basados en
un horario diferente.
Cambios de Plan de tierra
Como la divisin por zonas, un cambio del plan de tierra total a menudo es muy com
pleto y puede tardar mucho para ser calculado. Del inters especfico es como la den
sidad de poblacin es cambiada. La mayor parte de proyectos de tierra controlan el
nmero de resi-
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
el dences que puede ser puesto en una comunidad o el rea del condado. Estas norma
s de densidad pueden establecer una gorra total, es decir varias personas mximas
o residencias por acre. Como la propiedad vacante es desarrollada, esta regulacin
de densidad a menudo es cambiada o abajo encajar los otros servicios disponible
s o cambios de otras clases del desarrollo en el rea. Estos cambios pueden aument
ar o disminuir el valor de la propiedad en cualquier rea dada, entonces los inver
sionistas son advertidos tener mucho cuidado con cambios de plan de tierra propu
estos cerca de la propiedad ellos poseen.
La construccin de Moratorias y Moratorias de Conexin de Alcantarilla o Agua
La pesadilla de todos los reveladores de bienes inmuebles es una moratoria que l
imitar el desarrollo. Sin embargo, los inversionistas de persona enterada pueden
usar estas moratorias como una oportunidad de comprar la propiedad que de repent
e pasa al valor si el inversionista es capaz de esperar la moratoria. A menudo e
sto trabaja amablemente cuando un proyecto principal consiste en lo que el inver
sionista tiene en mente porque el plazo de entrega para obtener proyectos y lueg
o permite puede ser largusimo.
C
H
6
UN P T
E
R
HGASE UN EXPERTO INMOBILIARIO EN SU REA
T

l el objetivo de este captulo es informar a inversionistas sobre lo que ellos pued
en ganar de expertos en su comunidad. El objetivo de captulo es ayudar a inversio
nistas a comenzar su propia bsqueda para hacerse un experto en su zona de comodid
ad. Despus de introducir algunos trminos claves, el captulo explicar cinco aspectos
del funcionamiento con agentes de bolsa y agentes que usted tiene que entender,
incluso como usar mtodos de corretaje para su ventaja, lo que los inversionistas
necesitan de su agente de bolsa o dependiente, como entrevistar a agentes de bol
sa y vendedores, como conseguir ventajas mximas de un corredor de bienes races, y
donde los agentes de bolsa y los agentes tienden a trabajar contra sus intereses
vitales.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con hacerse un experto en su z
ona de comodidad son definidos y explicados: Venta en descubierto de bsqueda de H
echo listado Exclusivo Derecho exclusivo de venta
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88
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada

Anlisis de Mercado de agente de bolsa autorizado Lockbox Servicio de Listado Mltip
le (MLS) Agente inmobiliario de Vista anticipada de listado Abierto
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Bsqueda de hecho
Una bsqueda de hecho es una bsqueda de archivos de propiedad. Estos archivos conti
enen mucha informacin que es provechosa para compradores y vendedores igualmente.
Los agentes de bolsa que tienen el acceso de ordenador a los archivos de propie
dad de condado pueden tener acceso fcilmente a esta informacin y pueden proporcion
ar estos datos a compradores anticipados o vendedores. Los datos contenidos en a
rchivos de propiedad pueden variar de un lugar a otro, pero la informacin habitua
l disponible debera incluir lo siguiente:

Descripcin legal: Una descripcin legal tpica sera "La parte 10 del Bloque 5 de la Su
bdivisin de Colinas Real, Unidad A, como registrado en el Libro de Plat (PB) 22,
la pgina 108 de Archivos de Winston County, Dakota del Norte." Esta descripcin leg
al sigue la parte habitual y el formato de bloque del registrado (o no grabado)
subdivisiones. Direccin de la calle: La direccin de la calle actual de la propieda
d, as como la direccin del dueo, si es diferente. El nombre del dueo El nombre de la
persona o entidad se registr como el poseedor legtimo del derecho a la propiedad
sustancial. Esto puede ser una persona, una corporacin, u otra forma de la person
a jurdica. Cuando un nombre es seguido de las cartas TR, como "Paula Robins, TR,"
esto indica que la propiedad es sostenida por Paula Robins como el fideicomisar
io para alguien ms. Otras formas de la propiedad tambin pueden ser mostradas, e in
cluir JTROS, que es corto para "coarrendatarios con derechos de survivorship." E
sto es tpicamente una relacin de esposa y marido, aunque no sea limitado con la ge
nte casada. Esto significa que cada partido puso en una lista ya que JTROS tiene
derechos de propiedad a la propiedad entera y automticamente gana los derechos d
e un partido difunto. Otra forma comn de sostener el ttulo es con un LLC, o corpor
acin de responsabilidad limitada. Cualquier forma del ttulo puede tener ligerament
e diferente
Hgase un Experto inmobiliario en Su rea
89

las ramificaciones segn leyes del Estado, que varan. Las formas extranjeras del ttu
lo igualmente pueden variar aunque el formato o el nombre aparezcan el mismo com
o esto usado en los Estados Unidos. A causa de la importancia de como el ttulo es
sostenido es una idea buena de asegurarse para hablar del mtodo en el cual usted
toma y sostiene el ttulo con su abogado antes del cierre. Ponga en duda los mtodo
s diferentes que usted puede usar y lo que, si alguno, impacto negativo o positi
vo la forma usada tiene hacia el logro de sus objetivos de inversin. El nmero de t
elfono del dueo: Esto no siempre est disponible, pero el nmero de telfono del dueo pue
de ser una parte muy importante de la informacin cuando es proporcionado. Es posi
ble que el dueo sea una corporacin que puede no tener un nmero de telfono publicado.
Date el dueo adquiri la propiedad: Generalmente, la bsqueda de hecho mostrar la fec
ha el dueo corriente adquiri la propiedad. Si la propiedad fuera vacante cuando fu
e comprada y el dueo la aadi, la bsqueda de hecho debera indicar las mejoras hechas y
la fecha de aquellas mejoras. El dueo de precios pag: hay varios mtodos diferentes
por los cuales los archivos de propiedad relatan el precio ltimo pagado. En algu
nos casos, esto es hecho mostrando los sellos de transferencia de hecho que fuer
on adjuntados a un hecho cuando fue registrado. Esto a menudo ocurre cuando loca
l o autoridades estatales requieren que un impuesto, en la forma de sellos de he
cho, sea pagado en una venta. Para traducir la cantidad de los sellos en un prec
io pagado, uno tendra que saber la frmula para tales sellos de hecho. Una llamada
al oficinista de condado responsable de archivos de propiedad sera la manera ms rpi
da de averiguar la frmula. Cuando los sellos se requieren en el hecho esto es una
forma de un impuesto sobre las ventas y es calculado como un porcentaje del pre
cio de compra. Puede ser posible, por lo tanto, para el vendedor o el comprador
aumentar la cantidad de los sellos para mostrar una mayor cantidad que el precio
de venta actual. La nica ventaja que esto podra tener debera esconder la cantidad
actual pagada si la intencin del vendedor fuera "tirar" la propiedad a otro compr
ador tan pronto como sea posible. Pies cuadrados o metraje delantero de la propi
edad: Los pies cuadrados totales tanto de la propiedad como de las mejoras son c
on frecuencia la parte de los archivos de propiedad. Estos datos son usados por
la oficina del asesor fiscal en la determinacin de la evaluacin fiscal de la propi
edad. Las propiedades nicas comerciales y otras pueden ser puestas en una lista c
on el metraje delantero, la dimensin que los frentes de propiedad en un camino es
pecfico, canal, u otro lmite importante.
90
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada

Datos de contribucin territorial: El ms reciente por avalo cantidad fiscal sera la i


nformacin habitual a condicin de que, as como el valor de evaluacin fiscal ms recient
e. Las contribuciones territoriales pueden variar enormemente, y un precio de ve
nta ms alto no necesariamente significa un valor fiscal ms alto. Esto ocurre por m
uchos motivos, como zonas fiscales diferentes o cambios del millage (precio cobr
ado en el valor fiscal) entre ciudades o reas no incorporadas dentro del condado
o condados diferentes. Los datos fiscales pueden hacerse un factor muy important
e en la eleccin entre dos propiedades casi contiguas que el frente en la misma ca
rretera, por ejemplo, pero est en zonas fiscales diferentes. En reas donde hay res
tricciones a la cantidad una autoridad fiscal puede aumentar el valor fiscal, la
cantidad de impuestos puede no reflejar el valor de mercado de una propiedad. U
na revisin de la evaluacin completa debera tener la informacin llena que muestra el
valor fiscal antes del clculo del valor rebajado o reducido. Las leyes de haciend
a, que gobiernan la residencia personal de un propietario, son leyes que ofrecen
un poco de reduccin del impuesto que el dueo es obligado a pagar. stos pueden tene
r niveles diferentes de la deduccin basada en si el propietario excede una cierta
edad o es impedido de modos variados, enviudados, o ciego. El nombre del dueo an
terior Cuando el dueo corriente no puede ser fcilmente alcanzado, puede ser posibl
e ponerse en contacto con el propietario actual por el dueo anterior.
Venta en descubierto
Una venta en descubierto ocurre cuando un prestamista consiente en satisfacer o
rehacer un prstamo existente en una cantidad menos que la suma actual del prstamo
que es excepcional, para facilitar la venta de la propiedad. Esto antes no el in
strumento a menudo usado se hizo extendido a principios de la crisis financiera
de 2006 a 2011 cuando las extinciones del derecho de redimir estaban a niveles d
e registro. Muchas veces, sin embargo, el trmino la venta en descubierto era usad
o para tentar a un comprador a hacer una oferta con la esperanza que el prestami
sta realmente consentira en absorber un poco de la prdida de valor en la propiedad
. A menudo el precio de mercado de una propiedad fue juzgado menos que el equili
brio actual todava excepcional en la primera hipoteca (o combin el total de varias
hipotecas). En estos casos, y enfrentante con la perspectiva y gasto de una ext
incin del derecho de redimir, los prestamistas a veces elegan el mtodo ms rpido de re
ducir la cantidad del prstamo, ms bien que tienen que tratar con el mantenimiento,
impuestos y seguro, y prdida del capital en una propiedad extinguida el derecho
de redimir. Uno de manera aplastante
Hgase un Experto inmobiliario en Su rea
91
los problemas compuestos consisten en que el banco o el prestamista que extingue
el derecho de redimir la hipoteca en la propiedad realmente pueden no tener nin
gn capital en la hipoteca ya que aquella hipoteca fue atada en un fardo o envasad
a con otras hipotecas similares y se vendi a un inversionista exterior. En aquell
os casos, el banco puede atender simplemente el prstamo para aquellos inversionis
tas, en cuyo caso el banco realmente puede aprovecharse de la no participacin en
una venta en descubierto.
Listado exclusivo
Un listado exclusivo es un acuerdo entre un propietario y un corredor de bienes
races que muestra los trminos y condiciones por lo cual el dueo pagar unos honorario
s a aquel agente si aquel agente, o cualquier otro agente, realizan el contrato
(para vender, arrendar, o cambiar una propiedad, o todos los tres). Cualquier ot
ro agente est obligado a trabajar por el agente exclusivo. El dueo de la propiedad
puede estar obligado a pagar al agente de bolsa de listado en cualquier transac
cin que resulta aun si aquel agente de bolsa no trajera al comprador al vendedor.
Por otra parte, en algunas situaciones el vendedor puede excluir a compradores
anticipados que han negociado antes con el vendedor del acuerdo de listado exclu
sivo de modo que el vendedor pueda venderse a ellos sin pagar unos honorarios al
agente exclusivo.
Derecho exclusivo de venta
Un derecho exclusivo de la venta es un acuerdo que ampla el contrato de agente ex
clusivo que obliga al vendedor a pagar al agente de listado unos honorarios en c
aso de una venta, arriendo, cambio, o cualquier de los tres segn el contrato, sin
tener en cuenta quin hace entrar al otro partido. Esto no prohibe al vendedor tr
atar directamente con un comprador anticipado, pero esto realmente obliga legalm
ente al vendedor a pagar los honorarios al agente de listado aun si el vendedor
va para contraerse con un comprador que l o ella encontraron sin el agente. Esta
forma del listado es el contrato habitual entre vendedores y corredores de biene
s races.
Agente de bolsa autorizado
Cualquier agente de bolsa de bienes inmuebles autorizado o dependiente harn publi
car un documento vlido por el estado mostrando que la persona ha cumplido con los
requisitos para servir de un corredor de bienes races. La ley del Estado general
mente requiere que agentes de bolsa tengan calificaciones ms altas que los vended
ores; pero cada uno es ligado por reglas estatales y normas que gobiernan esta p
rofesin. Un agente autorizado que sirve de un dependiente
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Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
(y no un agente de bolsa) debe hacer colocar su licencia bajo el paraguas de un
agente de bolsa autorizado. Aquel agente de bolsa es responsable de muchas de la
s acciones de aquellos vendedores que trabajan segn su licencia de corretaje. La
mayor parte de estados requieren que licenciara a agentes de bolsa o vendedores
que afectan a su propia cuenta, o compran o venden su propia propiedad, debe rev
elar el hecho que ellos son corredores de bienes races licenciados.
Lockbox
Un lockbox es un contenedor lockable que a menudo es colocado en la puerta princ
ipal de una propiedad puesta en una lista en la cual una llave a aquella puerta
es colocada para proporcionar el acceso de corredores de bienes races para mostra
r la propiedad. Estas cajas por lo general tienen cerraduras de combinacin que pu
eden ser puestas con un cdigo especial para aquella caja especfica. En la teora, el
corredor de bienes races que tiene el listado da la combinacin a otros agentes en
tonces la propiedad puede ser fcilmente mostrada. En la prctica, muchos lockboxes
son usados con la combinacin de fbrica (por lo general las iniciales del fabricant
e) o con combinaciones simples formadas de nmeros o cartas que la agencia usa par
a todo su lockboxes. Los vendedores deberan insistir que los cdigos especficos y nic
os sean usados para cualquier lockbox usado en su propiedad de estrechar el ries
go de la entrada no autorizada. Algunos lockboxes ms modernos envan seales a la ofi
cina de agencia u otra posicin designada que muestra cuando el dispositivo fue ac
tivado y el nombre del individuo o compaa que tiene el acceso a la propiedad. Sin
embargo, los dueos que permiten cualquier forma del acceso no supervisado a su pr
opiedad dirigen el riesgo de robo.
Anlisis de mercado
La mayor parte de corredores de bienes races, en su tentativa de obtener un derec
ho exclusivo de la venta de un vendedor anticipado, harn una presentacin al vended
or que debera contener un anlisis de la condicin del mercado y una variedad de merc
ado probable por la cual la propiedad especfica debera venderse. Este anlisis debera
incluir los siguientes datos:

La propiedad similar que ha sido vendida en los 12 meses pasados propiedad Simil
ar actualmente durante el tiempo de Promedio de mercado la propiedad vendida est
aba en las comparaciones de precio de mercado en propiedades vendidas y disponib
les
Hgase un Experto inmobiliario en Su rea
93

El plan de mercado que el agente propone de poner en prctica la informacin sobre l
os vendedores y la firma
Servicio de Listado mltiple (MLS)
En la mayor parte de comunidades, la junta local de Agentes inmobiliarios tiene
una publicacin llamada Servicio de Listado Mltiple. Todo el derecho exclusivo de p
ropiedades de venta puestas en una lista por los suscriptores a este servicio es
imprimido y distribuido entre las firmas que se suscriben. Algunos de estos ser
vicios son limitados con Agentes inmobiliarios slo, entonces los compradores anti
cipados o los vendedores que sienten que el servicio sera importante deberan averi
guar si el agente con el cual ellos trabajan tiene aquel servicio disponible par
a ellos.
Listado abierto
Esto es un listado que ocurre cuando un vendedor consiente en pagar a un agente
unos honorarios pero el acuerdo no establecen ninguna forma de la relacin exclusi
va. Los vendedores deberan ser conscientes que esta clase del listado no tiene qu
e ser por escrito para ligar y puede existir en condiciones muy simples. Muchos
tribunales han encontrado que una obligacin de pagar unos honorarios existe aunqu
e el vendedor pensara por otra parte. Si un agente puede demostrar que haba un ac
uerdo de listado implcito en virtud de la actividad, mostrando de la propiedad, p
or cartas del registro, etctera, unos honorarios podran ser debido a aquel agente
en caso de una venta, arriendo, o cambio. Por lo tanto, los vendedores deberan do
cumentar sus intenciones exactamente tratando con cualquier corredor de bienes r
aces. Si hay ya un derecho exclusivo de la venta, el vendedor slo tienen que manda
r a otros agentes al agente de listado a evitar la posibilidad de pagar a dos co
misiones. Los inversionistas deberan asegurar que cualquier relacin con un agente
de bolsa es claramente entendida por ambos partidos. Es el mejor para ambos part
idos para tener una carta firmada u otro documento que perfila exactamente lo qu
e la relacin es, o en realidad, para especificar que ninguna relacin existe si es
el caso.
Vista anticipada
Una vista anticipada es el acto de mirar una propiedad antes de la exposicin de e
llo a un comprador anticipado. Los vendedores deberan animar a un agente de lista
do a sostener casas en exhibicin, que son expresamente para otros agentes para ve
r la propiedad de preestreno, as como permitir que inversionistas anticipados vis
iten la propiedad. Estas casas en exhibicin deberan
94
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
sea supervisado para prevenir el robo o el permiso de un acceso de ladrn a la pro
piedad de determinar si puede ser robado en un tiempo posterior.
Agente inmobiliario
Un Agente inmobiliario es un agente de bolsa autorizado o dependiente que es un
miembro de la Asociacin Nacional de Agentes inmobiliarios, que tiene una junta lo
cal de Agentes inmobiliarios en el rea. Los agentes inmobiliarios pagan unos hono
rarios a la asociacin, que por su parte proporciona programas de capacitacin as com
o a muchos mercadotecnia y servicios de investigacin para aquellos agentes. Los p
rogramas MLS locales pueden ser un tal servicio. Los agentes inmobiliarios tambin
deben consentir en funcionar bajo un Cdigo de tica de Agentes inmobiliarios. Este
cdigo de tica permite a Agentes inmobiliarios a la polica el uno al otro adems de l
as leyes de aquel estado especfico.
COMO USAR MTODOS DE CORRETAJE PARA SU VENTAJA
Las firmas de corretaje de bienes inmuebles pueden tratar en la propiedad privad
a slo, propiedad comercial slo, o tanto propiedad residencial como comercial. Dent
ro de estas categoras, las firmas generalmente se especializan en reas geogrficas e
specficas y a menudo en tipos concretos de la propiedad. El aspecto crtico que los
compradores y los vendedores deberan buscar es el mtodo que la firma de bienes in
muebles usa como el procedimiento primario para obtener listados en cualquier rea
dada.
LO QUE INVERSIONISTAS NECESITAN DE SU AGENTE DE BOLSA O DEPENDIENTE
Una vez que el inversionista tiene un entendimiento claro de su propias metas, st
os deberan ser divididos abajo en elementos bsicos para ser obtenidos. Los factore
s que pueden ser delegados al corredor de bienes races sern la fundacin para la sel
eccin del mejor agente para aquel inversionista. Por ejemplo, suponga que un inve
rsionista decidi que para encontrar sus objetivos ella debe adquirir varias pequea
s casas familiares solas que podran ser convertidas en edificios de oficina aisla
dos. Su rea geogrfica sera estrechada bastante a reas que actualmente permiten tal c
onversin o permitiran tal conversin con un cambio de la divisin por zonas. Como esta
clase de la direccin de inversin combina aspectos residenciales y comerciales de
bienes inmuebles, es probable que la mejor firma de bienes inmuebles para asisti
r en el descubrimiento de esta clase de la propiedad fuera el que que trata tant
o en bienes inmuebles residenciales como en comerciales.
Hgase un Experto inmobiliario en Su rea
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En la seleccin de miembros de cualquier equipo de inversin, los seis elementos sig
uientes son los servicios ms importantes que un agente de bolsa o el agente puede
n dar: 1. 2. 3. 4. 5. 6. El acceso de ordenador a la propiedad registra el rea qu
e divide en zonas mapas el Conocimiento de reglamentaciones urbansticas sobre la
divisin en zonas y normas el Acceso a MLS listado del Tiempo de servicios para as
istir a la Buena voluntad de inversionista de ser un miembro del equipo del inve
rsionista
COMO ENTREVISTAR A AGENTES DE BOLSA Y VENDEDORES
Cada inversionista debera entrevistar a agentes de bolsa de bienes inmuebles con
la idea de encontrar al dependiente que mejor conviene hacerse una parte de su e
quipo de inversin. La localizacin de la firma de corretaje de bienes inmuebles cor
recta no es tan difcil. Un deseo por un rea dar la idea:" para la venta" signos, en
cualquier parte de la ciudad donde tales signos son permitidos (algunas partes
de ciudad o ciertas subdivisiones pueden no permitir "para la venta" hace seas pa
ra ser colocado en yardas o en edificios). La segunda fuente es la publicidad de
peridico secreta local. Una revisin de las firmas anunciando el rea geogrfica y el
tipo de la propiedad deseada ayudar en la identificacin que firmas ponerse en cont
acto. Haga las ocho preguntas siguientes. Las respuestas positivas sern important
es en la seleccin de una firma y un dependiente para representarle. En primer lug
ar, la firma: 1. Se especializa la firma tanto en el rea geogrfica como en el tipo
de propiedad que usted desea comprar? 2. Anima la firma y apoya a sus vendedores
en un mtodo de agricultura? Esto es un programa sistemtico donde los vendedores so
n adjudicados (o elija) un rea que ellos "cultivarn" para nuevos listados. Esto pu
ede parecer muchsimo a la Zona de Comodidad del inversionista y es muy productivo
. En ausencia de tal sistema, los vendedores tienden a "la escopeta" para listad
os en un mtodo ms arbitrario y menos eficaz. Claramente, la oficina que anima a cu
ltivar la tierra de listados ser la mejor opcin para un inversionista en la mayor
parte de casos 3. Tiene la firma el acceso de ordenador a archivos de propiedad?
4. Es la firma un miembro de Servicio de Listado Mltiple local?
96
Como Comenzar Su Carrera de Inversin de Bienes inmuebles Acertada
En segundo lugar, el dependiente: 5. 6. 7. 8. Hay all la compenetracin entre usted
y el dependiente? Tiene el dependiente el tiempo para ayudarle? Entiende el depend
iente sus objetivos de inversin y necesidades? Es familiar el dependiente con el re
a geogrfica y la clase de propiedad que usted desea comprar? l o ella tienen la exp
eriencia suficiente en la clase y valor de propiedades que usted busca? Esto es
crtico porque un dependiente de principiante que trata de trabajar fuera de su zo
na de comodidad de valor y complejidad no ser capaz de representar sus necesidade
s al nivel que usted necesita.
Una respuesta negativa a cualquiera de estas preguntas pesar contra la seleccin de
la firma o el dependiente antes mencionado. La pregunta ms importante es el nmero
5. Sin tener en cuenta respuestas positivas a otras preguntas, a menos que haya
una compenetracin buena entre usted como un inversionista y el dependiente, una
relacin productiva no se desarrollar.
COMO CONSEGUIR VENTAJAS MXIMAS DE UN CORREDOR DE BIENES RACES
Muchos factores son importantes para maximizar resultados positivos tratando con
corredores de bienes races. Examine las reas diferentes del servicio que el corre
dor de bienes races proporciona y como usted puede aumentar la productividad y co
nseguir resultados positivos del agente.
Representacin general
Una vez que una firma y el agente han sido seleccionados para hacerse un miembro
de su equipo de inversin, usted debera asegurarse inmediatamente que el agente sa
be los objetivos de inversin que usted desea llevar a cabo, concentrar su esfuerzo
s en la clase de propiedad sobre la cual usted quiere la informacin, y entiende l
o que usted espera de l o ella. Tambin es importante asegurarse que usted no ha ex
agerado su capacidad financiera y que el agente entiende que l o ella no son el ni
co agente con el cual usted trabaja. Como el agente comienza a localizar propied
ades para su consideracin, estar seguro de explicar l o ella por qu las ciertas pro
piedades presentadas no son satisfactorias o no encuentran sus criterios para ay
udarle o ella mejor entienden lo que usted busca. Una vez que usted ha encontrad
o una propiedad que es del inters para usted,
Hgase un Experto inmobiliario en Su rea
97
asegrese que el agente sabe como negociar ofertas y contrapropuestas. Deje al age
nte saber que usted espera que l o ella mantengan la urgencia sobre la oferta sin
dar seales que usted est preocupado. El agente tambin debera ser capaz de absorber
el calor que es generado en una situacin de contrapropuesta de la oferta y expres
e la frustracin del vendedor lejos de usted. Si usted vende una propiedad, asegres
e que el agente busca todas las opciones viables y conectar a la red la propiedad
a todas las firmas lgicas. Las transacciones con corredores de bienes races son u
na calle de doble sentido. Los agentes hacen su vida teniendo xito en transaccion
es de cierre y recogiendo la comisin que resulta de la venta, arriendo, o cambio.
Un agente bueno sabe que deben dar la alta prioridad al tiempo pasado para la c
alificacin a una perspectiva. Si el agente decide que un inversionista anticipado
no est listo, complaciente, y capaz de cerrar un acuerdo, entonces el agente pue
de circular simplemente a otra perspectiva. Un inversionista que encuentra a un
agente trabajador debera hacer un esfuerzo de guardar a aquel agente interesado e
n la porcin de su necesidades.
DONDE AGENTES DE BOLSA Y AGENTES TIENDEN A TRABAJAR CONTRA SUS INTERESES VITALES
Los agentes de bolsa y sus agentes son motivados para hacer acuerdos. Para hacer
acuerdos ellos consiguen listados y venden, alquilan, o cambian la propiedad po
r una comisin. En la gran mayora de transacciones ellos se manejan, ellos son empl
eados directamente por los vendedores o arrendadores que ponen su propiedad en u
na lista con ellos. O bien, mucho menos con frecuencia, ellos son contratados y
pagados por el comprador o arrendatario aspirante para representar los intereses
de aquella partido al acuerdo. A menudo el culpable en el agente de bolsa o age
nte que trabaja contra sus intereses es debido a la carencia de la educacin por a
quella gente que no entiende realmente la ley del Estado, que define donde sus r
esponsabilidades fiduciarias estn y que datos ellos pueden retener legalmente del
otro partido en la transaccin. La mejor manera de asegurarse el agente trabaja p
ara usted debe tener un "acuerdo de agente de bolsa de comprador" que explica ta
l arreglo detalladamente. Pregunte al siguiente agente de bolsa o agente que ust
ed entrevista si l o ella pueden mostrarle un ejemplo de tal acuerdo. Haga caso d
e usted, no todos los agentes de bolsa o los agentes han visto alguna vez un, y
muchos no sabran como ponerse a responder a su pregunta. De ser as, movimiento.
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COMO MAXIMIZAR VALOR DE PROPIEDAD
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POR QU BIENES INMUEBLES VALORAN SUBIDA Y CADA Y COMO APROVECHAR TENDENCIAS
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los inversionistas de ew alguna vez perfeccionan las tcnicas de bola de cristal b
astante bien para esperar el da que el valor comenzar a dejar caer o el da que la t
endencia girar. Por esta razn, este libro slo puede tomarle al punto donde, a menud
o retrospectivamente, usted puede entender lo que lleva a un cambio. El objetivo
y el objetivo primario de este captulo son presentar al lector en los conceptos
que afectan valores de bienes inmuebles. Los elementos bsicos que hacen que valor
es de bienes inmuebles vayan de arriba abajo son relativamente simples y general
mente previsibles una vez que las reglas del juego son claramente entendidas. De
hecho, algunos de estos factores telegrafan su llegada con mucha anticipacin del
acontecimiento actual. An, a pesar de la historia simple y sencilla que ilustra a
umentos pasados o desvalorizaciones, muchos factores diferentes a menudo esconde
n el obvio o causan desviaciones repentinas del previsible. Los elementos solos
que son difciles de predecir son la magnitud de la subida o cada y el impacto que
esto tendr. El horario para estos dos acontecimientos nunca ser el mismo para posi
ciones diferentes en el mercado. Algn retraso de reas
101
102
Como Maximizar Valor de Propiedad
detrs de los jueces de salida tempranos en la raza (al fondo o a la cumbre), y a
menudo son los rezagados que hacen la vuelta primero.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con valores de propiedad son d
efinidos y explicados:

Coincidencia cada en desuso Econmica el arriendo de Tierra de uso ms Alto y mejor P
roteccin fiscal
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Coincidencia
Esto es un relativamente nuevo trmino que golpea el terror en los corazones y los
bolsillos de los inversionistas de bienes inmuebles. La coincidencia significa
servicios corrientes para necesidades corrientes. Cuando un condado o el gobiern
o de la ciudad deciden que el nivel de servicios (camino, agua, alcantarilla, es
cuela, polica, parques, etctera) no puede ser mantenido para la poblacin actualment
e en un rea, el gobierno pone etiqueta a estas regiones como reas que no encuentra
n la coincidencia. Como consiguiente, los dueos de la propiedad en este rea pueden
no aadir la propiedad vacante o aadir a la propiedad mejorada. En ciertas circuns
tancias los propietarios pueden "comprar su salida" de las moratorias pagando ho
norarios de impacto que deberan entrar en el fondo de condado para ayudar a soluc
ionar el servicio deficiente o servicios. La mayor parte de inversionistas sosti
enen que los honorarios de impacto no son nada ms que una contribucin territorial
que no es impuesta igualmente en todos los poseedores de propiedad en el rea fisc
al. Todos los inversionistas de bienes inmuebles deben ser muy conscientes de cu
alquier movimiento de la parte de la agencia gobernante local para imponer regla
s de coincidencia.
Cada en desuso econmica
Muchos edificios y la mayor parte de lo que entra en un edificio, en alguna edad
, alcanzarn un punto de la cada en desuso econmica. Los refrigeradores, los montaca
rgas, y las calderas y mecnico, elctrico, y sistemas de fontanera etctera alcanzarn a
Por qu Subida de Valores de Bienes inmuebles y Cada y Como Aprovechar Tendencias
103
seale a tiempo cuando ellos se hacen anticuados y sern una carga del valor de una
propiedad en virtud del coste esto tomar para sustituir aquellos artculos por equi
valentes modernos. Este coste puede ser tan oneroso que la modernizacin del edifi
cio sera ms costosa que arrasarlo y comenzando terminado.
El Uso ms alto y Mejor
Esto es un enfoque econmico para definir el mejor uso de cualquier sitio o edific
io. El enfoque de uso ms alto y mejor debe averiguar lo que puede ser hecho con u
na propiedad especfica, tierra vacante o un edificio existente, para obtener el v
alor mximo basado en la situacin econmica corriente. Las matemticas de este enfoque
variarn enormemente debido a restricciones locales, construyendo reveses, requisi
tos de rea verdes (rea para ser usada exclusivamente para ajardinamiento y / o cha
rcas), aparcamiento de cdigos, etctera, hasta el punto de que cada propiedad tiene
tendencia a tener un resultado final completamente diferente. Como la determina
cin de uso ms alta y mejor requerir que asunciones sean hechas para futuros alquile
res que pueden ser coleccionados, as como estiman para futuros gastos operacional
es, es muy fcil para un inversionista exagerar el uso ltimo ms alto y mejor de una
propiedad. Un enfoque conservador a alquileres y un presupuesto de operaciones g
eneroso producirn, por otra parte, un proyecto mucho ms viable. El mismo concepto
de un uso que producir la mayor produccin a menudo es muy poco prctico a menos que
el resultado de aquel uso consista exactamente en lo que usted espera hacer. Por
ejemplo, si usted est en el negocio de vender neumticos automotores y usted quier
e encontrar una posicin en una nueva ciudad abriendo una salida, su uso ms alto y
mejor est basado en un criterio de modificacin de lo que es importante para un neg
ocio de neumtico automotor. Las autoridades fiscales a menudo usan el uso ms alto
y mejor como una cota de referencia para el valor de tierra cruda haciendo una a
suncin en cuanto a que valor la extensin tendra si fuera desarrollado a su uso ms al
to y mejor. Esto requiere demasiada asuncin y a menudo imaginacin de predecir si n
adie realmente quiere comprometerse a que desarrollo mtico.
Arriendo de tierra
La tierra que es arrendada y no poseda es un instrumento usado por inversionistas
para maximizar su vuelta reduciendo la capital tena que adquirir una propiedad.
A menudo los vendedores guardan la tierra y venden los edificios sujetos a un ar
riendo de tierra. Esto puede ser el instrumento de un vendedor muy atractivo par
a evitar pagar un impuesto sobre la plusvala grande en la tierra que puede haber
aumentado en el valor muchas veces sobre su coste original.
104
Como Maximizar Valor de Propiedad
Proteccin fiscal
Cualquier inversin o plan de inversin que producir una manera legal de reducir impu
estos sobre la renta anuales o ltimos son llamados una proteccin fiscal. El uso de
escapatorias fiscales o la maniobra legal de la propiedad, depreciacin, etctera g
eneralmente convierten ingresos presentes en ingresos actualmente libres de impu
estos con el requisito que el impuesto debiera ser pagado en el futuro cuando la
propiedad es por ltimo vendida. La tierra no es un artculo fiscal despreciable, t
antos inversionistas interesados en el refugio mximo de una inversin adquirirn la p
ropiedad con un arriendo de tierra.
SIETE MOTIVOS POR QU VALORES DE PROPIEDAD SUBEN
Hay siete motivos primarios por qu la propiedad valora la subida: 1. 2. 3. 4. 5.
6. 7. Inflacin infraestructura Mejorada conversin Econmica Cambios de Oferta y dema
nda de Mejoras de capital de punto fundamental Aumentados de uso permitido
Cada uno de estos siete factores puede causar una subida del valor de algunos bi
enes inmuebles en un rea independientemente de otras circunstancias que tambin pue
den tener un efecto en el valor de aquella misma propiedad. En la mayor parte de
situaciones un efecto combinado de ms de un de estos factores crea el mercado lo
cal para la propiedad. El lector debera evitar mirar un cuadro demasiado grande p
orque aquel punto de vista puede deformar los acontecimientos que ocurren en cua
lquier rea especfica. Los bienes inmuebles son locales en la naturaleza, y la mayo
r parte de los factores que gobiernan su valor a menudo estn contenidos dentro de
la comunidad local. Lo que pasa en Ciudad de Nueva York puede no tener absoluta
mente ningn efecto en lo que pasa en Filadelfia. Incluso con recesin extendida o d
epresin, la economa del mercado local y algunos bolsillos del pas pueden ser resona
ntes. A la inversa, aun cuando los valores suben como un cohete alrededor del pas
, habr reas donde los valores caen a plomo.
La llave a la adquisicin del ms de condiciones del mercado debe entender la natura
leza local de bienes inmuebles y evitar el "cuadro grande nacional" y concentrar
se en la zona de comodidad local.
Por qu Subida de Valores de Bienes inmuebles y Cada y Como Aprovechar Tendencias
105
En el resto de esta seccin examinaremos cada uno de los siete factores detalladam
ente.
Inflacin
La inflacin es un aumento del valor de cualquier objeto nicamente gracias al coste
aumentado de la sustitucin de aquel artculo. En el ejemplo de mejorar bienes inmu
ebles, el coste de la combinacin de adquirir la posicin y luego construir la estru
ctura hoy en comparacin con la compra de un edificio existente tiene muchos facto
res diferentes en cuenta. El coste de la tierra, el diseo del edificio, permisos
de edificacin y honorarios requeridos antes de la construccin, y el valor real de
construccin pueden ser ms complicados y costosos que en el pasado. Incluso con el
aumento a largo plazo del costo de la vida, la inflacin no ha sido universal en s
u efecto en valores de bienes inmuebles. Otros factores, hablados ms tarde en est
e captulo, pueden hacer que valores de bienes inmuebles permanezcan estables o ha
sta disminuyan a pesar de aumentos importantes del costo de la vida. La inflacin
trabaja a la ventaja del inversionista, ya que puede ser el elemento solo que ha
ce subir el valor de una propiedad existente. Claramente, es fcil entender que en
unos valores de propiedad de ahorro de inflacin cero se hara se estancan, y el nu
evo desarrollo podra ser ms atractivo que la compra de una propiedad ms vieja.
Infraestructura mejorada
Los cambios de la infraestructura en una comunidad producen el efecto ms previsib
le en el valor de bienes races. Debera ser obvio que el edificio de un nuevo hospi
tal debera tener un efecto positivo en el valor de la propiedad circundante. El d
esarrollo de una atraccin pblica principal, como el Mundo de Disney tendra un an may
or impacto a valores de propiedad en el rea circundante. Los caminos, los edifici
os pblicos, servicios pblicos, como la electricidad, agua, y sistemas de alcantari
lla, polica y proteccin contra incendios, puentes, parques, escuelas, hospitales,
negocios que ofrecen oportunidades de empleo, etctera tienen un comandante, por l
o general efecto positivo en el valor de una propiedad. Los cambios que pueden o
currir despus de desarrollo o la extensin de cualquier infraestructura dentro de u
na comunidad pueden ser esperados, y el inversionista puede aprovechar estos cam
bios debido a su largo plazo de entrega y los ejemplos histricos que estn disponib
les. Un largo plazo de entrega de la etapa de planificacin temprana a la finaliza
cin final del proyecto ocurre con casi todos los proyectos de obras pblicas y la m
ayor parte de desarrollo privado principal. El foro pblico dentro del cual todos
tales proyectos generalmente pasan da el suficiente tiempo de inversionista
106
Como Maximizar Valor de Propiedad
examinar todos los aspectos del proyecto. Una revisin histrica de otras comunidade
s que han tenido proyectos similares puede dar predicciones muy exactas de los r
esultados del nuevo proyecto. Los cambios de sistemas de trfico, como nuevos cami
nos, la extensin de sistemas de caminos existentes, e intersecciones adicionales
o acceso a carreteras abren reas que no eran accesibles antes y pueden crear el m
ayor aumento del valor durante el perodo de tiempo ms corto.
Conversin econmica
La conversin econmica es cuando el uso de una propiedad cambia. Este cambio puede
ser voluntario, como sera el caso si el propietario decide hacer un cambio de la
propiedad de mejorar los ingresos de alquiler o servicios, o involuntario, que o
currira cuando el propietario no tiene ningn control de un acontecimiento que caus
a un cambio econmico. Un ejemplo de un cambio involuntario es un cambio gubername
ntal de la divisin por zonas o el uso permitido de la propiedad. Si este cambio t
uviera en cuenta el uso que generara mayores ingresos, entonces aquel cambio sera
favorable. El cambio voluntario de un uso al otro con la mayor recompensa econmic
a es uno de tres factores en los cuales el aumento de valor es dentro del contro
l directo del inversionista. Hablarn de los otros dos factores, punto fundamental
aumentado y mejoras de capital, dentro de poco. Varios ejemplos buenos de la co
nversin econmica voluntaria son como sigue:

Un inversionista compra un edificio de piso pequeo y lo convierte a oficinas Una
casa familiar sola es convertida en tres pisos Una parte vacante es convertida e
n un Remiendo de Fresa U-Pick-It Un motel es convertido a tiendas de antigedades
En cada caso la conversin es posible porque la divisin por zonas lo permite o porq
ue el inversionista es capaz de obtener el permiso de hacer el cambio de las aut
oridades gobernantes. La conversin econmica voluntaria es sobre qu el desarrollo y
la reurbanizacin de bienes inmuebles son todo. Esta forma de la inversin de bienes
inmuebles tiene el mayor potencial de xito por dos motivos. 1. La inversin est bas
ada en condiciones econmicas corrientes, ms bien que un asimiento a largo plazo co
mo sera el caso con la especulacin de tierra.
Por qu Subida de Valores de Bienes inmuebles y Cada y Como Aprovechar Tendencias
107
2. Como una conversin de un uso al otro que producir unos mayores ingresos es la b
ase de esta forma de la inversin, el inversionista adquirira la propiedad en un va
lor reducido y la aumentara a un valor ms alto con resultados slidos, previsibles.
Naturalmente, el inversionista debe tener la capacidad de funcionar la diligenci
a debida tena que determinar que tipo de conversin trabajar en el rea y luego llevar
a cabo con el trabajo callejero para causar la conversin. La mayor parte de este
libro es dedicado a proveer al lector con el conocimiento de como llevar a cabo
la conversin econmica.
Punto fundamental aumentado
Una propiedad de ingresos aumenta en el valor si los ingresos esto produce aumen
tos. Un inversionista que es capaz de aumentar el punto fundamental (el flujo de
fondos) de una propiedad aumentar su valor de reventa que supone que otros facto
res no hayan cambiado. La direccin de propiedad buena requiere un entendimiento a
fondo de muchos aspectos de bienes inmuebles y la gente implic. Una vez que una
propiedad ha alcanzado sus ingresos gruesos mximos posibles, los gastos de explot
acin y el coste de la amortizacin de la deuda son los elementos que reducen ingres
os y as tienen un efecto en el valor ltimo de la propiedad. El inversionista debe
pagar la concentracin a y hacer todo lo posible para reducir estos gastos, sobre
todo en las ocho reas siguientes:

El coste de la amortizacin de la deuda (principal, inters, o ambos) Utilidad cobra
el reemplazo de Alfombra de factor de Vacante que Sonda el Coste de publicidad
de reparaciones Deuda incobrable de gastos Porteril y que limpia y colecciones
Mejoras de capital
El valor generalmente sube cuando las mejoras de capital son hechas. Esto supone
, sin embargo, que el valor total de una propiedad sea la combinacin de valores d
e ambos terrenos y edificios. Cuando el valor de la tierra aumenta al punto que
las mejoras de capital son superfluas al valor total, entonces ellos no son a
108
Como Maximizar Valor de Propiedad
factor en realce de valor. Tambin, en algunas situaciones las mejoras son tales q
ue el valor real nunca puede ser recuperado - como podra ser el caso en remodelar
una casa que no apela a compradores anticipados y ser probablemente rehecha por
cualquier comprador. Como el inversionista tiene el control absoluto de las mejo
ras hechas a una propiedad, el cuidado debe ser ejercido en la planificacin de es
tas mejoras. Si la nica razn de hacer las mejoras es aumentar el valor de la propi
edad, como la adicin de unidades de piso a un bloque de pisos o adicin de un dormi
torio o cuartos de bao suplementarios a una casa familiar sola cuando la demanda
del mercado tales servicios, entonces el coste de la mejora debe ser pesado cont
ra el aumento previsible del valor. Si el aumento no apoya el coste, entonces la
opcin de hacer la adicin puede no ser sana. Remodelar propiedades, con o sin la c
onversin econmica, no siempre requiere gastos de capital principales. Muchos inver
sionistas han tenido mucho xito busca de propiedades estructuralmente sanas que s
implemente necesitan un poco de amor tierno sensible, que puede no ser nada ms qu
e un abrigo fresco de pintura, un poco de ajardinamiento innovador, o cambios de
decoracin menores y mejoras.
Oferta y demanda
La teora de oferta y demanda dicta que el valor de todo se elevar como la demanda
de aquel artculo, producto, servicio, o subidas de propiedad. La teora tambin prove
e esto de una demanda estable, los valores se elevarn ya que las provisiones dism
inuyen, o esto valora se elevar mientras un suministro disminuye ms rpido que la de
manda disminuye. En bienes inmuebles esta teora tiene grandes limitaciones debido
a la naturaleza local de valores de bienes inmuebles. Puede haber una superabun
dancia de una clase de bienes inmuebles - por ejemplo, pisos de condominio en Fl
orida del Sur y Sur de California y reas de recurso a lo largo de la costa de Gol
fo. Si el suministro en aquellas reas excede un precio de absorcin razonable, ento
nces los valores realmente podran disminuir. Sin embargo, al mismo tiempo aquella
Florida y California tienen problemas con el mercado de condominio, otras reas d
el pas podran tener un retumbo en pisos de condominio. Ms difcil de tasar es el hech
o que hasta dentro de Florida del Sur, Sur de California, y otras reas que pueden
ser "sobreconstruidas" en una propiedad especfica, habra una demanda de posicione
s especficas y escalas de precios que son al contrario del mercado general. Los v
alores de bienes inmuebles no deberan ser vistos como una estadstica nacional. El
oro, la plata, y la reserva en la IBM son slo tres artculos que pueden ser comprad
os en todas partes, y las influencias en sus valores son independientes de cualq
uier posicin general
Por qu Subida de Valores de Bienes inmuebles y Cada y Como Aprovechar Tendencias
109
donde el artculo es comprado. Los bienes inmuebles son absolutamente locales, y l
os inversionistas deben procurar distinguirse entre acontecimientos nacionales o
circunstancias que pueden afectar el mercado inmobiliario y tendencias nacional
es o estadstica que puede dar la impresin de una subida o cada en valores reales. U
na estadstica general que los medios son aficionados a la utilizacin hablando de b
ienes inmuebles es ventajas de alojamiento. Si hay una decadencia general en el
nmero de nuevas unidades de alojamiento construidas, esto puede dar la impresin qu
e todos los mercados inmobiliarios estn en una decadencia. Como esta estadstica es
t basada en un mercado total, los inversionistas tienen que mirar su propio merca
do local para ver lo que pasa. El mismo hecho que las nuevas casas estn siendo co
nstruidas sugiere que en algn sitio hay un mercado "caliente". La probabilidad es
que dentro de cada comunidad, excepto en recesiones severas y depresiones, hay
alguna posicin y la categora de la propiedad en la demanda. Cualquier mercado dado
, como una ciudad o una coleccin de ciudades cercanas o ciudades, puede absorber
slo tanto de cualquier tipo del servicio. Los negocios acertados pagan la concent
racin a la absorcin de mercado para su producto y evitan reas donde hay concurso ex
cesivo. En el desarrollo inmobiliario hay una contradiccin a la prudencia de evit
ar la proliferacin de mercado excesiva. Hay, por ejemplo, ms edificios de oficina
y vende al por menor espacios comerciales en la mayor parte de comunidades que e
l mercado corriente para aquellas reas puede apoyar. El resultado es un alto porc
entaje de oficina vacante y espacio comercial, que causa un valor reducido de aq
uellas propiedades con puestos vacantes altos y prdida del potencial de alquiler.
La contradiccin es que hasta en estas reas, la nueva construccin de ms edificios de
oficina y ms edificios comerciales casi siempre ocurre. Hay varias razones de es
to: 1. Retraso: Algunos proyectos toman aos para ir de planear la mesa a la const
ruccin; muchos proyectos que fueron planeados y comenzados en mejores tiempos son
agarrados en medio de tiempos duros econmicos y porcentajes de vacante altos par
a usos similares. 2. "Nuevo es la mejor" teora: Algunos reveladores creen que aun
si hay puestos vacantes altos en el mismo tipo de uso, un nuevo edificio, centr
o, el complejo, etc., atraer a arrendatarios que querrn moverse de edificios ms vie
jos a reas de la ciudad que ya no no son viables para aquellos arrendatarios. Est
e concepto trabaja a veces, pero est en la oposicin directa a la teora de oferta y
demanda. Los reveladores que van precipitadamente en contra de los conceptos tra
dicionales de la teora de oferta y demanda toman un riesgo que puede no ser prude
nte.
110
Como Maximizar Valor de Propiedad
Cambios de Uso Permitido
Este libro acenta la conexin entre valor y uso permitido. La tierra producir ventaj
as basadas en como es puesta al uso. Para la mayor parte de inversionistas de bi
enes inmuebles el simple hecho que hay restricciones y las limitaciones al uso d
e tierra es la pldora mgica que llevar al inversionista a alturas a menudo pasadas
por alto por la gran mayora de inversionistas de bienes inmuebles. Por qu son pasad
os por alto estos elementos mgicos, y dnde los encuentra usted? Primero examine po
r qu ellos son pasados por alto. La mecnica del uso de bienes inmuebles es atada a
una combinacin de elementos que incluyen la divisin por zonas, densidad, aparcami
ento, reveses, asaltan la retencin acutica, ms otros elementos que slo pueden ser pe
rtinentes a su rea. Todos estos elementos estn contenidos en el edificio local y d
ivisin por zonas de ordenanzas y reglas de desarrollo de cualquier comunidad espe
cfica. Ellos pueden no ser el mismo como aquellos de una comunidad vecina. Hay te
ndencia a ser otras reglas gobernantes y restricciones que afectarn una propiedad
de un modo positivo o negativo que vienen de autoridades fuera de la comunidad
local tambin, y stos pueden ser un poco ms difciles de averiguar. stos incluiran usos
que requieren licencias especiales, aprobaciones de ministerio de salud pblica es
peciales, escucha constante o peridica, o distancias restringidas de escuelas, ho
spitales, o iglesias, as como otros usos que son sujetos a la regulacin por algn en
te oficial. Como usted descubre y examina tales normas en cuanto al uso de la ti
erra, dentro de ellos usted puede encontrar aquellos elementos que producirn un m
ayor nivel econmico de lo que puede ser obtenido del uso presente de la propiedad
que usted puede considerar para la inversin. Como usted pasa por este libro, sern
estos elementos mgicos que son su salto con prtiga al xito.
NUEVE MOTIVOS POR QU VALORES DE PROPIEDAD DISMINUYEN
Hay nueve motivos primarios por qu la propiedad valora la disminucin. 1. 2. 3. 4.
5. 6. 7. La decadencia de Efectos adversos vecinos de la infraestructura cambia
mandos Gubernamentales y cambios reguladores Carencia de Oferta y demanda de cada
en desuso Econmica de la Gota de mantenimiento apropiada de ingresos
Por qu Subida de Valores de Bienes inmuebles y Cada y Como Aprovechar Tendencias
111
8. Inhabilidad de obtener financiacin 9. La urgencia para vender Cada uno de esto
s factores puede causar la decadencia drstica en valores de propiedad. En general
, las circunstancias trabajan juntos al efecto ltimo que finalmente todos estos f
actores pueden ocurrir. En esta seccin examinaremos cada factor detalladamente.
Decadencia de Vecindades
Cada propiedad ocupa una posicin dentro de la comunidad que pasa por el cambio de
bido a una amplia variedad de acontecimientos que ocurren, algunos de los cuales
pueden ser beneficiosos para la comunidad y aquella posicin, mientras otros acon
tecimientos pueden tener efectos adversos en la posicin. Cuando las reas de la ciu
dad comienzan a experimentar una decadencia en la viabilidad econmica de la propi
edad, los propietarios son enfrentantes con factores de vacante crecientes, que
llevan a alquileres reducidos. Una reduccin de ingresos de cualquier propiedad a
menudo significa que el mantenimiento ser reducido, y la vecindad entera comienza
a meterse en la decadencia. La razn inicial que estas diapositivas comienzan es
por lo general una carencia de la planificacin de largo alcance buena dentro de c
omunidades. Si la infraestructura de una ciudad es planeada alrededor de ordenan
zas de divisin por zonas sanas y construccin de restricciones, las reas con menor p
robabilidad sufrirn decadencias principales. Sin embargo, para encontrar las nece
sidades de una comunidad creciente, las instalaciones menos atractivas, como pri
siones, plantas de tratamiento de alcantarilla, aeropuertos, y vertederos de ciu
dad deben ser tenidas en cuenta. La construccin o el desarrollo de una de estas i
nstalaciones probablemente influirn negativamente en un rea, que por su parte pued
e provocar la reaccin en cadena de prdida de alquileres seguidos de una decadencia
en el mantenimiento, que en la carrera larga causa la mayor prdida de alquileres
y la prdida rpida del valor total. Slo cuando la nueva conversin econmica puede ser
trada a tal rea va los valores elevarse. Los factores que causan una decadencia en
una vecindad son por lo general lentos en la llegada, y as pueden no ser tan obv
ios como uno podra pensar. Por ejemplo, el efecto sutil de la introduccin o el aum
ento del delito en un rea podran ser el efecto secundario de una vecindad cercana
que se desborda en reas contiguas, por ltimo causando la decadencia de lo que ante
s era una parte de la comunidad en el alza. Incluso un impacto principal, como e
l desarrollo de un nuevo aeropuerto causar alguna propiedad de subir en el valor
al mismo tiempo esto reduce el
112
Como Maximizar Valor de Propiedad
valor de otra tierra. Claramente el inversionista debera estudiar la historia de
otras comunidades en las cuales los aeropuertos u otras obras pblicas principales
fueron construidos o ampliados.
Efectos adversos de Cambio de Infraestructura
Como una comunidad crece y la infraestructura de aquella comunidad es aumentada,
pueden haber efectos adversos principales en valores de propiedad dentro de la
comunidad. El impacto de un aeropuerto, como ya mencionado, presentar tanto resul
tados positivos como negativos en algunos valores de propiedad. Los efectos adve
rsos de algunos cambios de infraestructura son relativamente obvios y muy previs
ibles. La existencia y la propiedad privada ya desarrollada que est bajo un camin
o de deslizamiento del avin que aterriza en un nuevo aeropuerto, por ejemplo, deb
eran disminuir en el valor. Sin embargo, la tierra subdesarrollada en la misma po
sicin, que antes del aeropuerto fue dividida en zonas para casas familiares solas
, puede ser cambiada (si los organismos rectores permiten que esto pase) permiti
r el uso que es ms compatible con la posicin, como el uso industrial o comercial e
n apoyo del aeropuerto. Cuando esta nueva divisin por zonas ocurre, el valor de a
lguna propiedad realmente puede aumentar en la carrera larga aunque esto pueda d
isminuir mientras el desarrollo ocurre. La construccin de New road ofrece muchas
tales oportunidades. Es bastante comn para una carretera principal o interseccin t
omar un ao o ms ser construido. Durante aquel tiempo el trfico podra ser divertido a
otros caminos, con severidad limitando el acceso a empresas comerciales existen
tes a lo largo de la carretera bajo la construccin. Aun si el acceso slo es modera
damente limitado, el ruido y la suciedad causada por la construccin pueden causar
una gran prdida del patrocinio a los negocios afectados. Algunos propietarios no
pueden resistir mucho tiempo cuando su inversin muy reforzada comienza a experim
entar puestos vacantes repentinos, y aunque ellos sepan (o al menos espere) que
el negocio vuelva cuando la construccin es completada, la realidad es que un clie
nte que comienza a ir en otra parte puede ser lento en la vuelta.
Mandos gubernamentales y Cambios Reguladores
La burocracia ha invadido prcticamente cada aspecto del sector inmobiliario - tan
to tan, de hecho, que el coste para obtener permisos para hacer muchos pequeos pr
oyectos que remodelan lejos excede el coste del proyecto actual s mismo. Gobierne
-
Por qu Subida de Valores de Bienes inmuebles y Cada y Como Aprovechar Tendencias
113
las agencias de ing abundan, y cada uno parece decidido a ejercer ms control que
el otro. Lo siguiente es slo algunos de los tipos de mandos gubernamentales o los
propietarios reglamentarios deben competir con:

Cdigos de construccin Tipo de construccin para ser aprobada Reveses Aprobaciones e


inspecciones por departamento Tallas de cuarto de bao Contratistas licenciados y
aprobados Honorarios que Dividen en zonas ordenanzas Aprobacin de plan de sitio U
sos permitidos o no permitido rea verde Aparcamiento de mandos de Ministerio de s
alud pblica de cdigos Los materiales usados Tierra para ser probada Bien tanque de
agua y aprobaciones de fosa sptica Restaurante e inspecciones de servicio de ali
mentos Normas de Cuerpo de bomberos de honorarios Aprobacin de plan La proteccin c
ontra incendios provey Las personas mximas permitidas Reveses de inspecciones Apro
bacin de plan de sitio Normas de altura de edificio posibles Establecimiento posi
ble de Control ambiental de rea verde Pruebas y estudios para revelar problemas a
mbientales posibles con el sitio Las aprobaciones se requieren antes del permiso
de edificacin Honorarios
114
Como Maximizar Valor de Propiedad

Cuerpo de ejrcito de Ingenieros La aprobacin antes de permisos de edificacin (si lo


s requieren) el Departamento de Transporte Participacin posible de ciudad, condad
o, y PUNTOS estatales Regulacin de acceso del camino Escuela de honorarios de imp
acto principal posible, hospital, o departamentos de parques
Un cambio de cualquier regla existente o reglamento que gobierna cualquier del s
usodicho puede lanzar la industria de desarrollo inmobiliario en un alto de moli
enda. Las moratorias de construccin ocurren aun cuando un estudio est en curso sob
re un cambio posible de una regla o reglamento. Un inversionista que compra bien
es inmuebles hoy basados en reglas de ayer y normas puede despertarse maana para
descubrir que la propiedad ya no encontrar su necesidades de inversin. Este factor
ha cambiado al inversionista que piensa en tierra cruda y especulacin a largo pl
azo, requiriendo el estudio mucho ms detallado que en el pasado cuando cualquier
oportunidad a lo largo del camino de progreso era una inversin buena y provechosa
. Con tardanzas hasta cortas del comienzo de un proyecto, el alto costo de poses
in en la propiedad puede eliminar los beneficios econmicos que el inversionista es
per. Algunas comunidades lo hacen conocido que ellos son el antidesarrollo. Esto
es un soporte poltico que a menudo es bien apoyado por los residentes de un rea. E
n tales posiciones hay por lo general una tendencia por lo cual la construccin de
reglas y normas es constantemente apretada hasta el punto de que el nuevo desar
rollo se hace casi imposible o al menos no econmicamente factible. Los cambios pu
eden ser muy sutiles y no parecer tener el efecto que ellos hacen. Por ejemplo,
una comunidad de recurso frente a la playa en Florida ha reducido durante los aos
la altura de edificio permitida de 10 pisos (para bloques de pisos y hoteles) a
45 pies en la altura. Al mismo tiempo, los cdigos de aparcamiento han sido cambi
ados de modo que los dueos de edificios comerciales no puedan contar las zonas de
aparcamiento pblicas proporcionadas por la ciudad delante de aquellos edificios
como una parte de su aparcamiento asignado. El resultado final es tal que prctica
mente cada edificio comercial existente no encuentra cdigos actuales. Mientras el
uso corriente es grandfathered en, cualquiera pens remodelar una estructura pued
e requerir la propiedad de encontrar la corriente (y cada vez ms ms resistente) cdi
gos. En contraste con la tentativa de esta comunidad de reducir la densidad, otr
a comunidad de recurso frente a la playa, tambin en Florida, ha ido la otra direc
cin y se ha hecho el desarrollo pro. En esta comunidad, los reveladores han tenid
o
Por qu Subida de Valores de Bienes inmuebles y Cada y Como Aprovechar Tendencias
115
esto su camino durante varios aos pasados hasta el punto de que demasiado desarro
llo ha estado continuando. Ambos de estas comunidades ahora luchan con propiedad
es que no pueden ser vendidas en en ninguna parte cerca de sus valores altos abs
olutos. La comunidad que era el antidesarrollo vio a reveladores lanzar la toall
a en el anillo y movimiento a otras reas para desarrollarse. En la comunidad que
abri la puerta a reveladores, ellos se desbordaron en, y ahora hay edificios con
cientos de condominios sin vender, as como proyectos inacabados que nadie puede t
ocar porque no hay ninguna financiacin disponible para construir condominios que
no se vendern. Todos los mandos gubernamentales son instituidos en nombre de la m
ejora pblica, y estar seguros que la gran mayora de tales mandos es eficaz para el
mantenimiento de un estndar alto del desarrollo con la seguridad pblica agudamente
en mente. Sin embargo, los inversionistas deberan pagar la concentracin a la tend
encia local.
Cada en desuso econmica
Todo del diseo al equipo contenido dentro de un edificio puede alcanzar un punto
al cual ya no no es econmicamente viable para aquella propiedad. La reparacin cons
tante y el mantenimiento pueden aadir muchos aos de la vida a cada parte de un edi
ficio, y de hecho el estilo o el encanto de un rasgo ms viejo realmente pueden aad
ir al valor de una propiedad. Sin embargo, el coste para mantener un viejo monta
cargas o mantener la fontanera anticuada puede exceder bien el coste relativo del
reemplazo con encuentros modernos. Cuando una propiedad no es correctamente man
tenida y el equipo enfoques rpidos cada en desuso econmica, el valor de la propieda
d es reducido por el coste esperado para sustituir estos artculos anticuados. Muc
hos inversionistas dejan de considerar la edad de muchas de las partes de un edi
ficio que tendr que ser finalmente sustituido. Ellos por consiguiente pagan demas
iado la propiedad basada en las cifras de gasto e ingreso corriente sin tener el
futuro coste en cuenta del reemplazo.
Oferta y demanda
La ley de oferta y demanda es una espada de doble filo que puede causar aumentos
del valor as como conducir precios directamente en la tierra. En el papel la teo
ra de oferta y demanda de un mercado es bastante simple y fcil a adaptarse a. Si e
l producto antes mencionado es dnuts, por ejemplo, una panadera puede adaptarse pa
ra hacer las clases de dnuts que estn en la demanda cada da. El mtodo
116
Como Maximizar Valor de Propiedad
de determinar la demanda debe mirar la reserva restante al final de da y guardar
la pista de lo que se vendi primero y el nmero de peticiones de los tipos de anill
os de espuma vendidos. Al da siguiente la situacin es corregida, y los nuevos ajus
tes son otra vez hechos basados en las demandas para aquel da. Los productos que
toman ms largo para planear y fabricar, sin embargo, requieren que ms anlisis deter
mine que clases de mercadotecnia y diseo satisfarn las demandas del futuro mercado
. La moda de vestir es uno de los productos ms difciles para la planificacin de ofe
rta y demanda, y a menudo el fabricante debe crear la demanda por publicidad ext
ensa y promocin. Los bienes inmuebles son fijados y no pueden ser movidos de dond
e no estn en boga a otra parte de la ciudad o el pas donde estara en la demanda. Lo
s dnuts y la ropa, despus de todo, pueden ser movidos de un lugar al otro para ada
ptarse a diferencias de mercado. El factor de la posicin permanente, conectada co
n la magnitud de la inversin, causa perodos de recuperacin largos cuando la ley de
oferta y demanda conduce valores de propiedad abajo. Lo siguiente es dos factore
s principales de la oferta y demanda que hacen que valores de bienes inmuebles d
isminuyan, o a lo ms permanezcan al mismo nivel.
Mercado sobreconstruido: El trmino sobreconstruido dice todo esto. Hay ms del artcu
lo o producto en el mercado que la demanda corriente puede absorber en un tiempo
razonable, y los valores de propiedad tienden a caerse. La dificultad aqu define
un tiempo razonable. En los das "calientes" del mercado inmobiliario de Californ
ia, era bastante habitual para una subdivisin entera de varios cientos de casas a
la venta total dentro de unas semanas o meses. En un mercado moderado varios ci
entos de casas pueden tomar varios meses para venderse. Dinero apretado: el dine
ro apretado viene de causas, como recesin y depresin, financiacin cara o no disponi
ble, y carencia de la confianza en el mercado. Si esto ocurre cuando el mercado
inmobiliario tambin es sobreconstruido, el mercado puede disminuir rpidamente y no
levantarse mucho tiempo. Como el dinero apretado tiene el efecto de traer la nu
eva construccin a un alto, el nmero excesivo de propiedades en el mercado debe exp
erimentar una gota para el mercado para mostrar cualquier verdadero movimiento h
acia arriba.
La disponibilidad de la financiacin a largo plazo es la llave absoluta al desarro
llo inmobiliario. El prstamo institucional es estructurado con tres puestos de co
ntrol principales impuestos por el prestamista: las restricciones del tipo de prs
tamo resultaron, el inters cobrado, y el trmino del reembolso del prstamo todos afe
ctan la capacidad del comprador de reembolsar el prstamo.
Por qu Subida de Valores de Bienes inmuebles y Cada y Como Aprovechar Tendencias
117
Carencia de Mantenimiento Apropiado
Una casa de mala suerte en una vecindad agradable es un ejemplo obvio de lo que
el mantenimiento pobre puede hacer al valor de una propiedad. Peor, esto tambin p
uede afectar los valores de propiedades que lindan con ello o son a travs de la c
alle de ello. Peor todava es el hecho que esto puede ser una tendencia que, de se
r dejado no comprobado, podra causar la decadencia de una vecindad entera. Las ge
mas en la spera de la inversin inmobiliaria son propiedades de familia sola que ya
no estn siendo suficientemente tenidas cuidado de. El mantenimiento inadecuado p
asa por muchos motivos diferentes, algunos de los cuales son como sigue:

El Dueo de dueo de ausente tiene otro, las prioridades ms apremiantes el Dueo de dir
eccin Pobre no puede permitirse al Arrendatario de coste pasan por alto su obliga
ciones la disputa de Propiedad
En cada una de estas situaciones, el resultado final puede ser el mismo: una pro
piedad declinante. Si un inversionista es capaz de encontrar una propiedad que v
a cuesta abajo por uno de los susodichos motivos, aquella propiedad puede repres
entar una inversin sana que podra ser girada relativamente econmicamente.
Gota de Ingresos
Los ingresos de una propiedad pueden caerse por muchos motivos diferentes. Roadw
ork que cierra el trfico a un edificio o una fusin accidental financiera catica de
que el mundo todava siente el impacto ambos dar en el quid rpidamente. Cuando la go
ta de ingresos hace que los ingresos operativos netos se caigan debajo de los ga
stos fijos para la propiedad, el desastre para estos bienes inmuebles y su dueo e
s rpido para ocurrir.
Inhabilidad de Obtener Financiacin
Cuando el dinero entra en el ocultamiento, los bancos y los prestamistas comienz
an a rechazar las salidas tpicas para aumentar sus propios ingresos. Ellos contem
plan el prstamo de alta cualidad, prstamos de tarjeta de crdito, y otros por el est
ilo que recogen toneladas del dinero efectivo. Ellos prestan dinero del gobierno
y la gente que no tiene algn dinero efectivo, pero a en ninguna parte
118
Como Maximizar Valor de Propiedad
invirtalo. Vivimos en un mundo de crdito, que est triste de un modo porque la nica e
scala de una economa estancar debe gastar ms para brincar lo comienzan. El manteni
miento de la accin de palanca alta en inversiones es una manera de hacerlo grande
cuando los tiempos estn bien. Pero la accin de palanca alta cuando las cosas se p
onen duras es un camino rpido hacia el final de la cuerda. El nico enfoque conserv
ador siempre debe usar la deuda a plazo fijo de inters a largo plazo y mantener u
na reserva de dinero efectivo para llevarle durante los perodos secos.
Urgencia para Venderse
A diferencia de un bloque de la reserva de IBM, la mayor parte de bienes inmuebl
es no pueden ser vendidos en el aviso de un momento. Es conocido que el instante
que una persona debe vender es el mismo momento cuando los lobos llegan a la pu
erta. Los inversionistas de bienes inmuebles buscan situaciones donde el vendedo
r es muy motivado. Mayor la motivacin para venderse, mejor el acuerdo el inversio
nista probablemente se pondr. Esto es tan importante que cuando hay una indirecta
de urgencia, puede haber gran entusiasmo dirigido a la adquisicin de un acuerdo
de trato. Lo que no debera ser pasado por alto es que si el vendedor sabe y entie
nde como usar esta urgencia para su ventaja, el resultado final deseado, que es
la venta de la propiedad, puede ser llevado a cabo. Las ventas a precios rebajad
os a menudo son un compromiso entre el precio y los trminos de la transaccin. Un v
endedor muy motivado puede reducir el precio, pero conseguir todo el dinero efec
tivo, o conseguir el precio lleno ofreciendo trminos fciles o tomando otra propied
ad como todos o cambio de parte en el acuerdo. Cada uno de stos es una alternativ
a que los vendedores tendrn que clasificar para decidirse que los acercar a sus ob
jetivos. Los inversionistas elegantes miran a propietarios que deben venderse cu
ando la motivacin del vendedor es la ms fuerte para hacer un acuerdo. Y todos los
inversionistas tratan de evitar alguna vez alcanzar el momento cuando ellos son
obligados a venderse rpidamente.
C
H
8
UN P T
E
R
LA FRASE "POSICIN, POSICIN, POSICIN" ES "INCORRECTA, INCORRECTA, INCORRECTA"
T
l el verdadero objetivo clave y primario de este captulo es ilustrar que la import
ancia de una posicin al uso intencionado del inversionista consiste en lo que es
crtico. De esto, la posicin actual es slo un tercero de la ecuacin. Los otros aspect
os son el uso que puede ser puesto que la posicin y si las autoridades gobernante
s, o las leyes y las reglas del desarrollo en la comunidad, realmente aprueban a
quel uso. Este captulo mostrar al lector como distinguir posiciones buenas de pobr
es segn los criterios del uso ltimo. Pero para especuladores de tierra que no estn
pensando en ningn uso actual, este captulo tambin le mostrar que elementos usted tie
ne que buscar para maximizar valores en el futuro, porque lo que es el ms importa
nte es el descubrimiento de las diferencias sutiles entre una posicin buena y uno
importante. Cada uno de estos factores es con relacin a cualquier necesidad dada
. Una parte comercial vacante, por ejemplo, tiene un valor econmico diferente par
a usuarios diferentes aunque ellos puedan tener el mismo tipo del uso para la pr
opiedad. Esto significa que una cadena de hotel puede ser capaz o complaciente a
pagar ms un sitio debido a la naturaleza o la clientela del hotel intencionado e
n comparacin con lo que otra cadena de hotel podra o pagar. Cada compaa de hotel eva
luara las posiciones geogrficas ellos podran considerar la compra basada en su conc
epto de cual es
119
120
Como Maximizar Valor de Propiedad
esencial para su marca. A menudo los criterios tienen ms para hacer con el domini
o de mercado que atributos fsicos. Esto es por qu siempre parece que si una farmac
ia, banco, o negocio de comida rpida adquieren una esquina de una interseccin, el
otro aparecer a travs de la calle en otra esquina. Por otra parte, el cronometraje
puede ser el elemento que hace o rompe una decisin entre varias alternativas. Co
mo el tiempo es una funcin de valor, un inversionista debera pesar el coste aadido
del tiempo que puede necesitar para convertir una de varias adquisiciones de tie
rra aparentemente ideales en un desarrollo deseado. Claramente, si todos otros a
spectos fueran iguales, una batalla de dos aos para obtener los permisos requerid
os para construir enviara al inversionista que corre a la propiedad que necesit po
co tiempo para seguir. Es a menudo retrospectivamente que decimos "la posicin, la
posicin, la posicin"; despus de todo, la posicin es un aspecto crtico de cualquier p
roceso de decisin para comprar una propiedad con objetivos de inversin. Hay muchos
factores que, para sus objetivos especficos para ser encontrados, usted tiene qu
e considerar, y las declaraciones siguientes deberan ser con cuidado examinadas a
ntes de que usted compre cualesquiera bienes inmueble. Siete Verdades Sobre "Pos
icin, Uso, y Aprobacin" 1. Ninguna posicin sola es perfecta para cada uso. 2. La me
jor posicin para Burger King puede no ser ningn bien para su uso intencionado. 3.
Incluso los inversionistas superelegantes han tenido que lanzar a la toalla que
trata de luchar contra el establecimiento en tentativas de recibir la aprobacin p
ara lo que ellos quieren hacer, aun cuando la divisin por zonas indica que la pro
piedad es conveniente para el uso intencionado del inversionista. 4. Si usted no
sabe lo que usted quiere hacer con una faja de terreno, entonces quizs usted no
debera comprarlo. 5. Siempre est pensando en una estrategia de salida y selo para a
yudarle a comprar segn las necesidades de sus objetivos. 6. Recuerde, hasta un ve
rtedero de basura de vertedero de basura es una seal del progreso, pero esto pued
e no realzar el valor de la tierra alrededor de ello. 7. Es posible que el uso e
xistente esconda muchos usos potenciales para los cuales la propiedad es mejor s
atisfecha.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con la posicin son definidos y
explicados:
La Frase "Posicin, Posicin, Posicin" es "Incorrecta, Incorrecta, Incorrecta"
121

Centros de Centros de empleo de entretenimiento, educacin, y Acceso de reconstruc
cin (visual y actual) cambio Population de cuenta de Trfico de honorarios de Impac
to de Aprobaciones de Datos demogrficos de estadstica de Delito de Esquinas
Cada uno de estos trminos desempea un papel en la determinacin ltima de la importanc
ia de cualquier sitio dado o posicin ya que esto est relacionado con necesidad del
inversionista especfico y uso. Saber y el entendimiento de ellos le ayudarn a apr
ender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Centros de Empleo
Uno de los primeros elementos que decido mirar en una comunidad es donde los cen
tros de empleo son y que clases de oportunidades de empleo ellos representan. Po
r ejemplo, las oportunidades de empleo diversas pueden presentar una mayor diver
sidad en la mezcla de empleados que desearn vivir en un rea, o los centros de empl
eo de alta tecnologa pueden ofrecer una mayor capacidad de gastos porque ellos at
raen a la gente y otras oportunidades de trabajo. Los centros de empleo tambin so
n un factor gobernante en el trfico fluyen y permiten la previsibilidad en que ti
empos del da el trfico es ms pesado o ms ligero y qu trfico de direcciones es el ms ve
tajoso para su uso de un sitio. Segn la naturaleza de su inversin planeada, la pro
piedad que est localizada entre los centros de empleo y las comunidades de dormit
orio tendr un futuro ms estable, y ya que tanto las comunidades de dormitorio como
los centros de empleo son visibles ya y en el lugar, la previsibilidad del fluj
o de trfico es establecida ya. Sin embargo, este hecho puede ofrecer la oportunid
ad fuera de este rea debido a congestin creciente y tierra de coste inferior ms all
de las comunidades de dormitorio o ms all de los centros de empleo. En este caso,
el inversionista contemplara lo que otros factores entrarn en juego lo que ayudar a
canalizar el trfico en ciertas direcciones. Los lmites naturales, como una orilla
, ro, montaa, pantano, u otro bloque geogrfico pueden hacer las opciones del invers
ionista ms fciles a hacer.
122
Como Maximizar Valor de Propiedad
Centros de Entretenimiento, Educacin, y Reconstruccin
Estos tres elementos tienen factores de empate similares que la gente de canal a
y de ellos. Debera ser obvio, sin embargo, que su impacto a sus objetivos se dif
erenciar. Algunos centros pueden satisfacer tanto el entretenimiento como la reco
nstruccin, ya que Disney y otros parques temticos tienden a hacer. Una nueva unive
rsidad o una nueva rama de un sistema de universidad estatal pueden proporcionar
tres elementos a los estudiantes que esto sirve y el personal y facultad que es
to emplea. Como estas clases de empresas pueden tomar muchos aos para desarrollar
se y millones de dlares gastados en la comunidad, recomiendo que todos los invers
ionistas paguen la concentracin a tales extensiones. La mejor manera de hacer est
o debe quedarse en el contacto con colegios y universidades en su estado para se
r temprano a la lista de inversionistas potenciales que aprenden sobre estas cos
as mucho antes de que ellos sean anunciados en el peridico local.
Acceso (Visual y Actual)
Cuando esto viene a la mayor parte de bienes inmuebles, y en bienes inmuebles co
merciales particulares, el acceso pobre, visual o actual, puede significar la di
ferencia entre una gran posicin y uno muy pobre. La pregunta de acceso va ms all de
l sitio s mismo porque la clase de acceso puede variar segn el uso actual. Por eje
mplo, los valores de casas dentro de una subdivisin pueden variar enormemente segn
el tipo de acceso a la subdivisin. Si los caminos que conducen a la subdivisin so
n privados, bien ajardinados, y al mismo tiempo no modos de trfico de conducir po
r la subdivisin a alguna otra rea, entonces los valores de propiedad estn casi segu
ros de ser ms altos que aquellos en una subdivisin contigua que tiene el acceso de
una carretera principal que cruza el rea. Algunas propiedades comerciales tienen
el acceso visual excelente, como la fachada en carreteras principales o autopis
tas de peaje, pero cuando los patrones anticipados de negocios encuentran una sa
lida de la carretera y localizan aquellos negocios, la ventaja del acceso visual
puede ser negada. A lo ms, un usuario posible o el arrendatario para tal posicin
tendran que pesar cul de los dos accesos de aquel sitio, visual o actual, era el ms
importante.
Esquinas
Con cada sitio comercial en intersecciones corrientes o futuras, hay dos tipos d
e esquinas: el cerca de esquina y la esquina lejana. (Ver a la Figura 8-1.)
La Frase "Posicin, Posicin, Posicin" es "Incorrecta, Incorrecta, Incorrecta"
123
Como usted se acerca a una interseccin, la primera esquina a su derecha, no impor
ta qu direccin usted viaja, es llamado un cerca de la esquina. Esta esquina es la
primera a la cual usted se acerca y el ms cercano a usted ya que usted entra en l
a interseccin. La esquina lejana es la segunda esquina a su derecha que usted vie
ne a yendo en coche directamente por una interseccin. Si todas las esquinas de un
a interseccin son la misma talla y acceso a los sitios del trfico los caminos son
iguales, las dos esquinas lejanas, como definido por la mayor parte de trafficke
d de las dos calles que arreglan la interseccin, tendrn generalmente el mayor valo
r. Esto es porque ya que el trfico se acerca a una interseccin, la esquina ms apart
ada a la derecha es la ms visible y el conductor tiene ms tiempo para colocar a l o
a ella para convertirse en el negocio en aquella posicin. Esta visibilidad y fac
ilidad en el acceso dan al conductor un segundo o dos ms largo para esperar conve
rtirse en una entrada en aquella esquina. Esto es importante para restaurantes d
e motocine y gasolineras, por ejemplo, porque cuando cuatro esquinas son desarro
lladas, las esquinas lejanas tendrn aquel segundo suplementario o dos de la publi
cidad del tirn. Una desventaja que puede ocurrir con cualquier esquina es que el
Departamento de Transporte gobernante (PUNTO) puede limitar o prohibir una reduc
cin de freno del camino hacia el sitio. Esta limitacin o restriccin resultan de un
riesgo de trfico posible que podra ser causado por la gente que trata de dar vuelt
a de una vereda de trfico rpida en el sitio. Si el sitio tiene la fachada suficien
te en la carretera, una vereda de almacenaje de vuelta a la derecha en el sitio
se hace crtica. Esta vereda de almacenaje da el tiempo de trfico rpido para deceler
ar antes de hacer la vuelta a la derecha. Mientras esto puede parecer complejo,
varios factores son importantes.
Ejemplo de figura 8-1 de esquinas
124
Como Maximizar Valor de Propiedad
En primer lugar, si la propiedad no tiene bastante fachada en la carretera, el a
cceso podra ser enormemente restringido o prohibido totalmente. En segundo lugar,
aun si hay bastante fachada, la prioridad del camino puede no permitir que anch
ura suficiente construya la vereda de almacenaje de vuelta. En tercer lugar, el
coste de tal construccin con la deduccin posible del sitio s mismo para contener la
vereda podra ser ms que el uso garantizara, a condicin de que el PUNTO aprobara tal
vereda de almacenaje en primer lugar. Algunas autoridades de PUNTO han tomado u
na posicin interesante sobre medianas y permisin de vueltas en U en intersecciones
. He notado que en reas que antes tenan reducciones medianas, o ningunas medianas
en absoluto, acceso de trfico a un negocio localizado a lo largo de tal trfico el
camino era relativamente fcil. Entonces a lo largo viene algn superpunto, y las me
dianas son aadidas, sin vueltas a la derecha o vueltas a la izquierda permitidas.
Los individuos que desean tirar en la zona de aparcamiento de sus negocios favo
ritos deberan llevar media milla a hacer una vuelta en U, o ir alrededor de tres
bloques o ms ponerse al otro lado de la calle. Todo esto tiene un impacto al acce
so a una propiedad que usted puede querer comprar. Como rehacer de las medianas
estar probablemente en la planificacin durante varios aos, asegrese que la propiedad
usted est interesado en la compra no ser negativamente afectada por proyectos par
a futuros cambios que son aprobados ya. Si usted posee una propiedad en cualquie
r calle que actualmente tenga el acceso fcil, qudese encima de esta cuestin de modo
que el momento el PUNTO ventajas para planear una mediana hermosa con una milla
de rboles no rotos, recuerde esta seccin en este libro y exprese su desaprobacin.
La exigencia de saber por qu ellos van a llevarse el acceso fcil de sus clientes a
su propiedad. Un inversionista que tiene el uso inmediato para un sitio debera o
btener las aprobaciones necesarias para la vereda de almacenaje de vuelta necesa
ria o permisos para reducciones de freno y determinar que el coste para el traba
jo requerido es aceptable antes del cierre en la compra del sitio.
Estadstica de delito
Sin duda debera haber en la mente de alguien que las reas de delito alto reducirn e
normemente el valor de una propiedad. Una tarde en el departamento de estadstica
del departamento de polica local proporcionar datos de que tipo de delito contina e
n una parte particular de la ciudad. Muy pocos negocios con mucho gusto localiza
n en reas de delito alto, y cuando una vecindad "buena" se estropea, los valores
disminuyen rpido. Como esto es un factor probado, es importante mirar la tendenci
a en el rea. Por ejemplo, un sitio podra ser el 100 por ciento perfecto en cada as
pecto, y
La Frase "Posicin, Posicin, Posicin" es "Incorrecta, Incorrecta, Incorrecta"
125
el rea puede tener hasta un ndice de criminalidad moderadamente bajo; sin embargo,
mire si este rea linda con una vecindad que disminuye econmicamente. Un factor qu
e puede causar una subida repentina del ndice de criminalidad es un cambio radica
l de modelos de trfico. Mientras los nuevos caminos pueden convertir una propieda
d en una mina de oro, aquellos mismos caminos pueden cortar una parte de ciudad
que estaba de un movimiento ascendente. El acceso puede hacerse difcil, y en algu
nos casos el rea puede ser aislada de otras partes de la ciudad que son "bien". D
urante la noche este rea "buena" puede cambiar en una vecindad que disminuye. Cua
ndo los nuevos caminos, puentes, pasos elevados, cambios de intersecciones, etcte
ra, estn en las etapas de planificacin para reas cerca de la propiedad considerada
para la inversin, el inversionista debera examinar con cuidado todos los cambios p
otenciales. Las oficinas de PUNTO locales pueden proporcionar la informacin sobre
que futuros trabajos son planeados ya y aprobados, as como en cambios potenciale
s que, aunque todava no no planeado o aprobado, avanzan sin la oposicin. Aquella c
arencia de la oposicin generalmente es simplemente que nadie sabe lo que est a pun
to de ser hecho pblico.
Datos demogrficos
Los datos demogrficos son elementos que pertenecen a las caractersticas de un rea.
Esto contendr la informacin sobre la gente que vive en el rea e incluir raza, sexo,
edad, varias personas por casa, densidad de poblacin, fuerza que gana el salario,
estadstica de empleo, porcentaje de administrativo y trabajadores manuales, y po
rcentaje de residentes que estn desempleados. La mayor parte de esta informacin es
t disponible por varias oficinas de planificacin locales o dentro de los departame
ntos de desarrollo de compaas de utilidad locales. Muchas oficinas de asesor de im
puesto de condado rastrean estos datos y los ponen a disposicin de cualquiera que
est interesado. Un inversionista de bienes inmuebles mirar el rea que rodea cualqu
ier zona de comodidad posible o posicin de inversin para ver el modelo en aquella
posicin. La revisin de la informacin estadstica es la ms til cuando las comparaciones
de tiempo y posicin son tenidas en cuenta. Trazando varios aos del cambio demogrfic
o, una tendencia puede surgir, que parecer a una bola de cristal en el pronstico d
el futuro de la posicin.
Aprobaciones
La propiedad sin el uso es, aunque esto suene a una contradiccin, contra la ley.
Parece que muchas comunidades se han hecho ms sofisticadas
126
Como Maximizar Valor de Propiedad
en su atencin al detalle, y ya que es generalmente una tendencia para hacerse el
antidesarrollo, porque aquellos que se hicieron all primeros no quieren ms cambios
ahora que ellos han tenido su camino, el gobierno en el poder busca modos de ma
ntener aquel poder y el control que viene con ello. Est triste decir esto, pero m
ucho lo que contina en la planificacin de comunidad y el crecimiento no es algo qu
e el pblico realmente quiere. Esto slo pasa porque el pblico a menudo es ignorante
de los impactos y las complicaciones que resultan de mal resolvi el progreso.
Honorarios de impacto
Algunas comunidades han descubierto un nuevo camino hacia propietarios "fiscales
" sin llamarlo un impuesto. Ellos lo llaman unos honorarios de impacto. Estos ho
norarios son cargados a inversionistas o propietarios generalmente antes del des
arrollo de una propiedad especfica. Sin embargo, algunas comunidades tasan estos
honorarios de impacto en una base menos previsible. Generalmente, los honorarios
de impacto son impuestos porque el desarrollo de una propiedad causa un impacto
adverso al resto de la infraestructura de la comunidad. Este impacto puede ser
un aumento del trfico en caminos no diseados para llevar el nmero de coches actualm
ente viajando en ellos, o la creacin de ms demandas de utilidades u otros servicio
s pblicos que puede ser encontrado actualmente. La importancia de estos honorario
s de impacto consiste en que a menudo los inversionistas pueden no ser conscient
es que un coste escondido principal podra esperarlos antes de que ellos sean capa
ces de desarrollar el sitio "ideal" que ellos tenan suerte de encontrar. Estos ho
norarios pueden ser muy altos y no podran hacer la propiedad ya no ideal. Como se
ra normalmente suficiente para descubrir un problema de coincidencia, los inversi
onistas deberan concordar con la construccin de departamentos en la comunidad loca
l para cualquier honorario de impacto excepcional o pendiente. Si hay tales hono
rarios debidos, el inversionista tiene que esperar la cantidad de este coste aadi
do y determinar si el sitio todava es rentable para el uso intencionado con el ga
sto aadido.
Trfico Conde
Las cuentas de trfico son estudios del nmero de coches que pasan una posicin o inte
rseccin durante un perodo de 24 horas. Por lo general las cuentas son hechas por e
l perodo de una semana o mes, y el nmero medio de coches por da es determinado. La
direccin en la cual los viajes de coches pueden ser muy importantes para determin
ar cual de las esquinas lejanas sera la mejor para un usuario que necesita la exp
osicin mxima y el acceso fcil al trfico. Muchos departamentos gubernamentales difere
ntes toman el trfico
La Frase "Posicin, Posicin, Posicin" es "Incorrecta, Incorrecta, Incorrecta"
127
cuentas. Ponindose en contacto con los PUNTOS diferentes dentro de un rea, un inve
rsionista puede averiguar si hubo una cuenta de trfico reciente de cualquier rea e
specfica. Por lo general la mejor informacin es obtenida a travs de un estudio de c
uentas de trfico alrededor del rea y no slo una revisin de una cuenta directamente d
elante de la posicin anticipada. El tiempo de da y direccin tambin es importante en
cuanto a cuando el trfico mximo es el ms fuerte. Algunos negocios prosperan mejor e
n la tarde y temprano en el trfico de la tarde, mientras los otros prefieren la m
aana al medioda.
Cambio demogrfico
La poblacin cambia por muchos motivos diferentes. Algunas comunidades han visto u
n movimiento de las ciudades a los barrios residenciales y un cambio atrs en el c
entro de la ciudad. Algunos cambios demogrficos pueden ser esperados, y los inver
sionistas pueden planear futuras inversiones basadas en un entendimiento claro d
e que poblacin de causas cambiar. El lector ha sido presentado ya en muchos de la
s razones de cambios demogrficos. En una mirada muy simplista a cambios demogrfico
s, la gente tiende a moverse hacia un estilo de vida menos complicado y lejos de
problemas, como un movimiento de las ciudades a los barrios residenciales menos
densamente poblados o a ms zona rural. Como los problemas y las complicaciones d
e la vida los han seguido a los barrios residenciales, sin embargo, y la vida es
ahora una batalla con trfico y distancias, la gente tiende a buscar la naturalez
a menos estresante de la vida cerca de empleo y servicios. Este factor abre puer
tas para la reurbanizacin urbana, que es algo que no recomiendo que cualquier inv
ersionista de principiante considere.
COMO DETERMINAR LA IMPORTANCIA DE POSICIN
La importancia de cualquier propiedad a un inversionista especfico, a cualquier p
unto dado a tiempo, es controlada por tres circunstancias: el objetivo para la i
nversin, costada contra ingresos factores producidos, y contribuyentes que afecta
n el valor. Una revisin de cada uno de estos tres factores ilustra los pasos que
un inversionista puede tomar para determinar la importancia de una posicin antici
pada desde su punto de vista.
Objetivo para la Inversin
Hay dos estrategias de inversin de bienes inmuebles bsicas: 1. Compre lo que usted
necesita cuando usted lo necesita. 2. Especule con aumentos de valor a largo pl
azo.
128
Como Maximizar Valor de Propiedad
Cada una de estas estrategias tiene muchos seguidores. El revelador de bienes in
muebles puede ser o ambos segn el desarrollo, pero muchos inversionistas comercia
les cuyas propiedades incluyen, pero no son limitadas con restaurantes de comida
rpida, gasolineras, y las licencias de cualquier producto o talla caen a la cate
gora de inversionista de usuario inmediata y raramente especulan con el resultado
de sitios que ellos adquieren. Si la inversin es para el uso inmediato, el inver
sionista tiene el menos accidental de hacer un error si la diligencia debida apr
opiada es emprendida. El valor de la propiedad ahora puede ser determinado mucho
ms exactamente que de qu podran estar diez aos ahora. El efecto a largo plazo de fu
turos caminos y planes maestros, para llamar slo dos fuerzas de direccin potencial
es, es muy crtico a ambos mtodos de invertir. A pesar de la importancia de tales e
fectos, los usuarios ms inmediatos que compran lo que ellos ahora a menudo tienen
que pasar por alto la revisin de estas a largo plazo tendencias y descubrir dema
siado tarde que tena ellos miraron bajo unas piedras ms, ellos habran encontrado qu
e la posicin "ideal" estaba realmente en una tendencia de la decadencia. La flexi
bilidad se hace el factor crtico para el especulador que compra una faja de terre
no en previsin de futuras necesidades. Estas necesidades no pueden ser predetermi
nadas, o el objetivo puede ser nicamente dirigido hacia una ganancia en una futur
a venta. El mejor plan a largo plazo para cualquier sitio es esperar ms de un uso
posible para la propiedad. Como las tendencias econmicas cambian, otros factores
se desarrollan lo que puede convertir el futuro sitio de fbrica en una comunidad
de campo de golf. Mayor la flexibilidad, menos el riesgo en cualquier adquisicin
de tierras a largo plazo.
Coste Contra Ingresos Producidos
En cada inversin, la vuelta deseada en la inversin debe considerarse. En caso del
usuario inmediato, la economa es relativamente fcil a contar porque el inversionis
ta trata con una situacin actual. La inversin de capital tena que comprar la propie
dad, y de ser requerido, para construir edificios u otras mejoras, puede ser est
imado, e ingresos y gastos determinados a travs de la experiencia reciente. Mient
ras no hay ningunos honorarios de impacto escondidos o moratorias en la construc
cin, el coste contra ingresos producidos puede ser exactamente esperado. Una comp
aracin de propiedades disponibles puede ser hecha lo que podra llevar al inversion
ista a la mejor propiedad de comprar. Por ejemplo, suponga que la compaa de licenc
ia de restaurante de comida rpida de Magia de Hamburguesa sabe los ingresos grues
os que uno de sus restaurantes debera producir con un juego dado de criterios (co
mo cuenta de trfico, datos demogrficos del rea y del trfico, y tendencias para el cr
ecimiento demogrfico para el rea). Propiedad selec-
La Frase "Posicin, Posicin, Posicin" es "Incorrecta, Incorrecta, Incorrecta"
129
el tion sera un asunto relativamente simple de aadir todos los gastos conocidos pa
ra la construccin de la instalacin al coste de adquisicin del sitio: Site Un $ de $1
80.000$ 400.000 600,000 1.000.000$ el 18 Sitio de % B $ de $160.000$ 400.000 400
,000 800.000$ el 20 %
NOI esper el Coste para construir el Coste de instalacin para adquirir la Produccin
de Coste total de tierra en la inversin
La produccin en la inversin es calculada sin la amortizacin de la deuda: Produccin =
NOI coste total En este ejemplo, el sitio B sera la mejor inversin si todos los f
actores fueran ms o menos el mismo. Una tendencia que mejora para B lo hara una gr
an compra.
No Confe en Proyecciones a Largo plazo
Los breves lapsos de tiempo en proyecciones son importantes porque demasiados fa
ctores desconocidos pueden afectar la propiedad sobre el largo plazo. A los inve
rsionistas elegantes les gusta conseguir un cuadro de 20 aos de lo que "parece" p
asar de crecimiento y tendencias de desarrollo, pero la variedad de futuras proy
ecciones y planes formales qu tomara una decisin debera ser limitada con no ms que ci
nco aos a partir del da que la operacin o el uso comenzaran. El especulador de biene
s inmuebles que compra la tierra o la propiedad mejorada esperando un aumento de
l valor debe pasar la mayor parte de tiempo en la diligencia debida. El coste to
tal para sostener en una propiedad incluye ms que la capital inicial gastada para
adquirir la propiedad. Estos gastos de posesin incluyen coste de financiacin, hon
orarios de impacto, aumentos de impuestos, e inversiones de capital adicionales
para mantener una mejora temporal. Mientras el especulador toma el mayor riesgo
adquiriendo una propiedad que puede tomar 10 aos o ms alcanzar el nivel de valor e
l inversionista quiere, con la planificacin prudente de unos o hasta todo el cost
e de posesin puede ser cubierto por la propiedad s mismo. Por ejemplo, en la adqui
sicin de extensiones grandes de tierras de labranza que estn claramente en el cami
no de crecimiento de ampliar ciudades en dos o ms lados, puede ser posible alquil
ar la tierra a agricultores o plantar una granja de rbol que puede proporcionar i
ngresos durante la etapa de posesin. Como un inversionista con experiencia en tal
es extensiones, he tenido xito en aquella estrategia, hasta al punto donde yo pod
ra vender una esquina principal de una extensin mucho ms grande para recuperar todo
s los gastos sinceros para adquirir la extensin ms grande.
130
Como Maximizar Valor de Propiedad
Contribucin de Factores Que Afectan Valor
Hay factores mltiples que afectan el valor. Estos factores se extienden de dividi
r en zonas y dividir en zonas de nuevo a cambios de densidad, cuentas de trfico,
tendencias en el rea y rodear vecindades, y planes maestros para el futuro desarr
ollo. Estos factores son los ms difciles para el inversionista de compilar, pero t
oda la informacin necesaria para determinar que las tendencias probables para un r
ea estn disponibles para inversionistas que la buscan. Cuando la especulacin es el
objetivo de inversin, el inversionista debera estudiar las tendencias que se desa
rrollan en cualquier rea dada sin un uso especfico en mente, mirando en cambio var
ios futuros usos posibles. El usuario inmediato compila los mismos datos, pero e
ste inversionista aplica el estudio a un uso especfico y toma decisiones de inver
sin basadas principalmente en el punto de vista de coste-versusincome. Las posici
ones importantes desde el punto de vista de especulacin deben estar basadas en la
tendencia de crecimiento que es actualmente evidente as como los modelos histrico
s del crecimiento para el rea. Parece que algunas comunidades crecen naturalmente
hacia el uso residencial o comercial. El inversionista a largo plazo debe mirar
ciudades vecinas para ver cual de las dos divisiones del uso se mueve hacia la
inversin intencionada. Es bastante comn para una comunidad ampliarse con el uso re
sidencial hacia otra ciudad que tiene el crecimiento industrial que cierra el hu
eco. Esto puede ocurrir porque el mercado laboral principal es el sector industr
ial creciente y la ciudad vecina es la fuente residencial para trabajadores. Cua
ndo estos dos sectores de crecimiento chocan, el barrio residencial podra ser afe
ctado negativamente. Por lo tanto, si la tendencia es un crecimiento comercial d
inmico, el inversionista debera contemplar aquella parte del mercado para el mayor
potencial de ganancia. Por otra parte, si la extensin comercial alcanza su poten
cial de crecimiento, entonces el sector residencial puede demostrar la mejor opo
rtunidad. Pero recuerde, otros criterios pueden afectar esto, quizs una barrera n
atural, como un ro o carretera, que puede hacer que un uso deje de ampliarse.
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UN P T
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R
EL SECRETO A AUMENTOS POTENCIALES DE VALOR DIVIDE EN ZONAS
T

l que el objetivo primario de este captulo es mostrar al lector como interpretar o
rdenanzas de divisin por zonas, selos, y cmbielos a la ventaja del inversionista. M
uchos inversionistas de bienes inmuebles reconocen que un revelador de bienes in
muebles pagar ms una faja de terreno que est lista para ir con la clase del proyect
o que el revelador quiere construir. Como no hay ninguna garanta de la aprobacin o
hasta el tiempo para aprobar un proyecto, los reveladores a menudo prefieren de
jar a alguien ms tomar aquel riesgo sincero a tiempo y esfuerzo. Por lo tanto, es
t consciente que una manera de sacar ganancia es tomar una propiedad de una categ
ora de divisin por zonas en el otro que ofrece ms potencial.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con la divisin por zonas son de
finidos y explicados: provisiones de Abuelo de densidad consejo Planificador y q
ue divide en zonas
131
132
Como Maximizar Valor de Propiedad
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Densidad
Cada provisin de divisin por zonas residencial tiene un poco de regulacin que gobie
rna la densidad de ocupacin mxima del desarrollo para cualquier propiedad dada. En
estos casos, la densidad puede ser definida en trminos de nmero de "familias" que
pueden vivir por acre de una faja de terreno. En zonas rurales, esta limitacin p
uede ser puesta como tantas familias por nmero de acres, como "una residencia por
cinco acres." En ms zonas urbanas la densidad puede usar otras frmulas; uno que e
s completamente popular es el LEJANO, o proporcin de rea total, que generalmente e
s aplicada en formatos diferentes. Es importante entender todas las ramificacion
es tratando con esta clase de la frmula de densidad. El resultado es dar a un rev
elador los pies cuadrados mximos de un edificio que puede ser construido en un si
tio. Por ejemplo, en el advenimiento de un LEJANO de 4, sin saber ms podemos supo
ner que el desarrollo pueda crear 4 veces los pies cuadrados del rea de planta ba
ja, que es permitida teniendo en cuenta reveses y otras limitaciones o normas qu
e seran aplicadas. Si aquellas limitaciones establecieran una planta baja de 10 0
00 pies cuadrados, entonces los LEJANOS de 4 permitiran que el revelador construy
a 40 000 pies cuadrados del edificio. Si esto tambin incluira el aparcamiento requ
erido es otro asunto que el departamento de edificio tendra que definir. En caso
de la propiedad de multifamilia, es habitual para la densidad ser establecido co
n un nmero de juego de unidades que no pueden ser excedidas - como 12 unidades (u
nidades de familia) por acre, o a travs de una asignacin de pies cuadrados ms compl
eja por nmero de cuartos de bao o dormitorios construidos. La asignacin de pies cua
drados es una forma ms restrictiva de la densidad, ya que esto puede limitar enor
memente el nmero de unidades que pueden ser colocadas en una propiedad segn la tal
la (el nmero de cuartos de bao o dormitorios) contemplado.
Provisiones de abuelo
La provisin de abuelo es permitida violaciones a ordenanzas de divisin por zonas c
orrientes o cdigos de construccin porque la estructura existente fue construida an
tes de las reglas existentes y normas. Estas provisiones presentan riesgos escon
didos para inversionistas porque mientras pueden permitirles ahora, un cambio ne
cesario del edificio (extensin deseada, reparacin, o reconstruccin debido a un fueg
o u otra baja) puede requerir que la estructura entera entonces encuentre las re
glas corrientes y normas.
El Secreto a Aumentos Potenciales de Valor Divide en zonas
133
En algunos casos, el cambio puede ser tan simple como un cambio del uso, suponga
mos, de un edificio de oficina a negocios minoristas. La nica proteccin que un inv
ersionista tiene que asegurar contra estos riesgos escondidos de provisiones gra
ndfathered debe seguir estos dos pasos: 1. Compruebe la divisin por zonas y cdigos
de construccin ya que ellos se aplican a la propiedad en su ya que - es la condi
cin. Si hubo un cambio de cdigos o divisin por zonas que permite a la propiedad de
seguir en el uso en esto ya que - es la condicin, esto puede ser debido a su esta
do "grandfathered". Haga las autoridades municipales darle una carta que perfila
su obligacin si usted compra la propiedad y quiere cambiar el uso lejos de sus d
erechos grandfathered. 2. Pase lo que pase los resultados son del artculo 1, inse
rtan una provisin que el vendedor garantiza que ningunas condiciones son grandfat
hered en esto sera por otra parte cdigo de construccin o violaciones de ordenanza d
e divisin por zonas, y si alguno realmente existe, el vendedor ajustar el precio p
ara pagar traer a la propiedad hasta cdigos presentes.
La planificacin y la Divisin por zonas de Consejo
Este consejo comprende a ciudadanos de la comunidad que han sido designados por
el ayuntamiento o comisin de condado (segn el nivel de las autoridades locales ant
es mencionadas) quines examinan la planificacin y la divisin por zonas de asuntos y
dan sus recomendaciones al ayuntamiento o comisin de condado para la disposicin a
dicional. Cuando el inversionista inicia una peticin para cambiar la divisin por z
onas de una propiedad especfica, este consejo es por lo general el primer paso. E
l procedimiento antes de la planificacin y divisin por zonas del consejo puede var
iar entre comunidades locales diferentes, pero en general, las etapas son como s
igue. Las Seis Etapas de una Peticin de Nueva divisin por zonas 1. Una peticin o la
solicitud del cambio de divisin por zonas son archivadas con el oficinista de co
ndado o ciudad (segn el organismo rector). Unos honorarios son pagados para comen
zar este proceso. Una lista de comprobacin de la informacin requerida acompaa la pe
ticin. El material habitual incluye lo siguiente: Descripcin legal El nombre y dir
eccin del dueo Revisin reciente Divisin por zonas existente La divisin por zonas s
citada
134
Como Maximizar Valor de Propiedad
2. Una sesin de taller puede ser solicitada por o por ambos el personal de comuni
dad o el solicitante para considerar la razn del cambio solicitada. Esto es acons
ejable porque muchas dificultades potenciales pueden ser modificadas antes de la
sumisin actual de la peticin formal. Estas sesiones de taller tambin dan la perspi
cacia de inversionista en cuanto a como el personal de comunidad ver el proyecto
intencionado que para adelantarse, necesita un cambio para ser hecho en las regl
as de desarrollo. 3. La peticin es colocada en un futuro orden del da y es correct
amente anunciada segn las leyes del Estado para tales acontecimientos. Es acostum
brado que estas reglas requieren un anuncio de pblico de avance de 30 das y notifi
cacin por escrito de propietarios dentro de una cierta distancia de la propiedad.
4. Durante el da la peticin es presentada a la planificacin y divisin por zonas del
consejo, el solicitante tiene el derecho de hacer un aspecto personal (o haga p
rofesionales hacer esto con o para l o ella) presentar su caso. El pblico, que ha
sido notificado de la peticin, puede venir a la reunin y hablar claro por o contra
la peticin. Es bastante habitual para el auditorio estar predominantemente contr
a la peticin. Generalmente, los empleados que han participado en las sesiones de
taller u otras reuniones con el revelador expresarn su aprobacin o desaprobacin y d
arn sus razones de su decisin. 5. Segn las reglas locales, la peticin puede ser apla
zada a otra reunin, envi a reuniones de taller al hierro problemas, aprobados con
o sin condiciones, o pas al consejo o comisin sin la aprobacin de la planificacin y
divisin por zonas del consejo. La aprobacin final debe venir de los funcionarios e
lectos dentro de la comisin de condado o el ayuntamiento. 6. El inversionista o s
u representante aparecen antes de la comisin y el cambio solicitado es votado en
u o aplazado para la revisin adicional. Si es aprobado en la primera "lectura", g
eneralmente esto requerir que al menos dos reuniones confirmen un cambio de divis
in por zonas, y hasta entonces puede requerirse una tercera reunin. Estas tardanza
s son una salvaguardia de modo que un nuevo cambio de divisin por zonas tenga el
tiempo suficiente para estar opuesto.
USE NUEVA DIVISIN POR ZONAS PARA AUMENTAR VALORES Y RIESGO DE LMITE AL MISMO TIEMP
O
Mientras la divisin por zonas establece el uso bsico para cualquier posicin dada, h
ay generalmente un poco de flexibilidad dentro de las ordenanzas de divisin por z
onas, o el inversionista puede buscar
El Secreto a Aumentos Potenciales de Valor Divide en zonas
135
crear la flexibilidad, dando aadi el potencial de inversin. Si la flexibilidad en l
a divisin por zonas actual todava no permitir la construccin deseada o uso, el inver
sionista puede querer intentar cambiar la divisin por zonas de la propiedad a una
clasificacin que permitira la construccin deseada o uso.
Algunas Comunidades Animan desarrollo
Algunas comunidades animan el desarrollo inmobiliario y tienden a tener un bien
"vaya a trabajar l" actitud dentro del edificio y divisin por zonas de departament
os. Cuando un inversionista encuentra esta clase de la cooperacin, los desacuerdo
s o los cambios que dividen en zonas son ms fciles a llevar a cabo que con una com
unidad que est contra todos los cambios. Un inversionista debera descubrir rpidamen
te cual de estas dos actitudes prevalece. Es posible que una comunidad pueda est
ar cerrada a todos los cambios mientras una ciudad vecina puede estar abierta pa
ra cambios razonables que traern el crecimiento y el empleo.
Reduzca Riesgo Obteniendo una Divisin por zonas Ms flexible
El nombre del juego debe aumentar el valor y al mismo tiempo reducir el riesgo.
Como un cambio de divisin por zonas probablemente asegurar un aumento del valor, s
i un inversionista puede amarrar una propiedad sabiendo que el valor subir cuando
la divisin por zonas es cambiada, entonces la inversin tendr muy poco riesgo. Sin
embargo, el riesgo no ser el cero debido al coste y tiempo implicado y porque no
cada peticin para la nueva divisin por zonas tiene xito. La llave a la obtencin de c
ambios requeridos debe saber y entender la actitud poltica local sobre concesin de
desacuerdos y divisin por zonas de cambios y tener un conocimiento prctico a fond
o de las ordenanzas de divisin por zonas.
LOS SEIS PASOS DEL INVERSIONISTA PARA OBTENER UN CAMBIO DE DIVISIN POR ZONAS
Lo siguiente es seis pasos que usted puede tomar para aumentar el valor de una p
ropiedad de inversin obteniendo un cambio de divisin por zonas.
1. La Propiedad
Encuentre una propiedad en la cual un aumento leve de la divisin por zonas de la
categora producir una ganancia permitiendo un nuevo uso o los usos de la propiedad
que lo hacen ms valioso a compradores. El tipo de propiedad que trabajar mejor pa
ra tal inversin es determinado por el mercado y disponibilidad.
136
Como Maximizar Valor de Propiedad
2. Tarea preliminar
Sintese con el administrador de la ciudad y/o uno de los miembros de ayuntamiento
usted sabe y habla de la oferta. Explique el uso intencionado para la propiedad
y lo que debe ser cambiado para permitir aquel uso. La primera reunin puede dar
ideas sobre lo que esta gente siente que su ciudad realmente necesita. Si el pla
n original no cabe dentro de aquellas necesidades, usted puede desear cambiar el
plan entonces esto tiene una mejor posibilidad de ser aprobado. El funcionamien
to con el flujo puede ser ms productivo que enfrentamientos contra el ayuntamient
o.
3. Amarre la Propiedad
Los contratos para comprar con contingencias que dan al comprador un o usan una
opcin, pueden trabajar bien en el permiso del inversionista para tener el control
de la propiedad sin necesidad tener de comprarlo hasta que la divisin por zonas
haya sido cambiada a los intereses vitales del inversionista. El inversionista d
ebera tener un acuerdo firme con el vendedor antes de seguir con cualquier peticin
de nueva divisin por zonas. Una vez que el proceso ha comenzado, el valor de pro
piedad puede aumentar simplemente porque la idea se hace el conocimiento pblico.
4. Tenga "Un" en el Contrato
Si la decisin final comprar en o alejarse del acuerdo depende de un cambio de div
isin por zonas o desacuerdo, es esencial que el inversionista tenga una especie d
e o clusula de fuga en el acuerdo que dar l o ella la opcin de cerrarse en la transa
ccin o no. Para hacer esto el inversionista debe hacer el contingente de contrato
en el xito en la obtencin de un cambio de divisin por zonas. Un ejemplo de una pro
visin condicionada en la nueva divisin por zonas sigue:
El comprador, a su costo, archivar puntualmente una peticin con las autoridades go
bernantes apropiadas para cambiar r-3 corriente a la Divisin por zonas de r-4. Es
te cambio permite el sitio, que actualmente puede contener 30 unidades de multif
amilia para no exceder un total de 35 000 pies cuadrados del espacio vital, cont
ener 40 unidades de multifamilia para no exceder un total de 50 000 pies cuadrad
os del espacio vital. Este contrato es condicionado en el comprador que obtiene
esta nueva divisin por zonas sin condiciones, o si las condiciones son impuestas
como una parte de la nueva divisin por zonas, el comprador debe estar de acuerdo
con tales condiciones a la nueva divisin por zonas. El comprador tiene un perodo d
e 260 das en los cuales obtener esta nueva divisin por zonas, despus de la cual, si
no acertado como ya mencionado, el comprador puede decidir retirarse de este ac
uerdo y tener alguno y todos los depsitos reembolsados, o el comprador puede deci
dir ponerse a cerrarse bajo los trminos de este acuerdo como si las condiciones d
e divisin por zonas hubieran sido encontradas.
El Secreto a Aumentos Potenciales de Valor Divide en zonas
137
La fabricacin del contrato condicionado en la aprobacin actual de permisos de edif
icacin de construir la estructura intencionada mueve al inversionista en una posi
cin an ms fuerte. Esto tomar ms largo que conseguir slo un cambio de divisin por zonas
y muchos vendedores estn poco dispuestos a permitir que su propiedad sea amarrad
a para tal mucho tiempo. La cuestin de tiempo puede ser tratada con dando ciertas
mesetas en la transaccin, cada uno de las cuales tiene su propio horario. Por ej
emplo, un contrato que permite al inversionista 180 das para conseguir que la nue
va divisin por zonas y adicionales 180 das consiga el permiso de edificacin puede f
acilitar la transaccin dando el incentivo de inversionista para mover el proceso
a lo largo. Al mismo tiempo, una vez que el cambio de divisin por zonas ha sido o
btenido, el vendedor sabe que el valor de la propiedad ha sido aumentado aun si
el inversionista es incapaz de conseguir un permiso de edificacin, y es improbabl
e que el inversionista se pondra a esta etapa y luego abandonara el proyecto (aunq
ue esto todava sea posible si algn problema se ha levantado, como la financiacin de
l inversionista que se seca).
5. Archive la Peticin de Nueva divisin por zonas
El inversionista debera ponerse ahora a efectuar los cambios requeridos por va de
un desacuerdo o dividiendo en zonas el cambio. Un desacuerdo, cuando esto trabaj
ar, a menudo es ms fcil a ponerse que un cambio de divisin por zonas lleno. Sin emba
rgo, esto depender de la situacin y la clase de cooperacin disponible de la planifi
cacin y divisin por zonas del departamento y la comisin de condado o ciudad.
6. Cerca del Contrato
Cerca segn el contrato una vez que la peticin para el cambio es concedida y aproba
da por todos los organismos rectores requeridos. Esta accin da al inversionista u
n inters privado en la propiedad que har un cambio repentino por los organismos re
ctores locales para dividir en zonas de nuevo la propiedad muy difcil.
COMO TRATAR CON EL PROCESO DE NUEVA DIVISIN POR ZONAS
A diferencia de la enseanza a volar un aeroplano, no hay ninguna escuela que ensee
el proceso para obtener la nueva divisin por zonas. El procedimiento actual para
seguir puede variar segn la comunidad y la disposicin local hacia la nueva divisin
por zonas especfica cambiada y lo que lo sustituir. Este libro ilustra la importa
ncia de este procedimiento y da al lector los fundamentos necesarios, pero cada
comunidad local es tan diferente que un poco de formacin "sin abandonar el trabaj
o" slo no es provechosa sino tambin crtica. Como llegar a conocer el funcionamiento
del proceso burocrtico local es una tarea necesaria para inversionistas de biene
s inmuebles afortunados,
138
Como Maximizar Valor de Propiedad
el lector encontrar que la asistencia la tanto planificacin como la divisin por zon
as de reuniones de la junta directiva y ciudad y consejo del condado o encargan
reuniones proporcionar lecciones que pueden ser copiadas ms tarde cuando el invers
ionista se hace el solicitante cuando su propia peticin de nueva divisin por zonas
es archivada. Un control con el oficinista en el ayuntamiento proporcionar gener
almente un horario a todas las reuniones pblicas sostenidas por los departamentos
de condado y ciudad. Los rdenes del da de estas reuniones no siempre son imprimid
os de antemano, pero el oficinista por lo general puede proporcionar la informac
in sobre el telfono uno da y tanto antes de la reunin. Si los asuntos acerca de desa
cuerdos y nueva divisin por zonas deben ser presentados, el inversionista debera a
sistir a la reunin. En la reunin, el inversionista debera hacer una lista de todos
los miembros de consejo o consejo. El abogado de ciudad por lo general est presen
te, como ser otros funcionarios que tienden a las tareas de registrar la sesin, ma
nejando el trabajo de escribir, tratando con la seguridad de la sesin, etctera. A
veces, los jefes del departamento o sus ayudantes de secciones diferentes de la
administracin municipal estn presentes cuando se requiere que su entrada proporcio
ne la perspicacia sobre un artculo por el orden del da. El inversionista ser capaz
de conseguir la informacin previa en cada uno de estos miembros del oficinista de
condado o ciudad. Esta informacin previa puede dar a pistas de temas del inters m
utuo que ayudar al enfoque del inversionista en la fabricacin del contacto persona
l con miembros que pueden ser influyentes ms tarde o serviciales en dar el consej
o sobre un problema de divisin por zonas o la votacin por la peticin de nueva divis
in por zonas pronto para ser presentados. Examine la siguiente seccin de una multi
familia que divide en zonas la ordenanza.
EL ARTCULO 47-13.1.0. "R-4-C" DISTRICT*
Segundo. 47-13.10.1. Objetivo de distrito.
El distrito R-4-C es un hotel alto, high density planeado y distrito residencial
turstico. Es querido para posiciones, como partes de la playa, donde es deseable
animar hoteles y moteles y otras instalaciones touristrelated debido a la impor
tancia de la industria turstica a la ciudad y tambin conservar y realzar el aspect
o e imagen de la ciudad. A causa de la relacin de tales reas a barrios residencial
es no tursticos, trfico e instalaciones de transporte, playas y parques, y otras i
nstalaciones de comunidad, se requiere que disposiciones especiales permitan que
tales reas sean utilizadas para instalaciones de turista de alta intensidad y as
eguren un desarrollo consecuente con un rea de centro turstico de alta calidad. Aq
uellas provisiones dependen de los detalles de sitio y diseo de los edificios e i
ncluyen el uso, aparecen -
El Secreto a Aumentos Potenciales de Valor Divide en zonas
139
ance, altura, bulto y posicin de edificios principales y accesorios, y la posicin
y diseo de ajardinamiento, tierra de espacio abierto y reas acuticas, reas de recons
truccin, zonas de aparcamiento y otros rasgos. Por lo tanto, se requiere que la r
evisin y la aprobacin de un plan de desarrollo garantice que tales provisiones sern
proporcionadas. (Ord. Nm. C-77-166, 1, 1-3-78)
Segundo. 47-13.10.2. Los usos permitieron.
Ningn edificio o estructura, o parte de eso, deben ser erigidos, cambiados o usad
os, o tierra o agua usada, en el entero o en parte, ya que adems de cualquier uso
ms adelante dispuesto: (a) Cualquier uso permiti en r-4, de ser aprobado por la p
lanificacin y divisin por zonas del consejo, excepto hospitales y clnicas de ancian
os. (b) edificios Accesorios para uso como instalaciones de convencin, restaurant
es, barras, clubes nocturnos, e instalaciones de reconstruccin localizadas en el
mismo sitio que un hotel o motel de cien (100) o ms cuartos de huspedes, cuando ap
robado por la planificacin y divisin por zonas de consejo. Antes de la aprobacin de
tal uso, el consejo debe hacer un descubrimiento que tal uso es consecuente con
un rea de recurso de alta calidad y que la posicin no ser perjudicial para propied
ades cercanas. (c) Las instalaciones de reconstruccin comerciales o privadas, com
o tono y cursos de tiro al hoyo, pistas de tenis, tribunales de juego de tejo, c
anotaje y similar, a condicin de que la planificacin y la divisin por zonas del con
sejo encuentren que ellos son consecuentes con el uso residencial turstico de alt
a calidad de la propiedad cercana. (d) Museo o instalacin cultural, incluso galera
s de arte publicitario, estudios, y similar. (Ord. Nm. C-77-166, ) 1, 1-3-78)
Segundo. 47-13.10.3. Usos accesorios especiales.
(a)
Los hoteles, los aparthoteles y los moteles que tienen cincuenta (50) o ms unidad
es pueden tener restaurantes, clubes nocturnos, comedores, o barras que son de t
al diseo y talla para proveer comida principalmente a los invitados del uso princ
ipal, sujeto a las estipulaciones de todas las ordenanzas de la Ciudad de Fort L
auderdale y sujeto a la limitacin del subprrafo (c) de esta seccin. Las barras de p
atio y las reas de servicio de alimentos tambin deben ser permitidas, sujetas a la
s limitaciones anteriores y sujetas a la aprobacin previa de la planificacin y div
isin por zonas del consejo, que debe considerar los factores siguientes: (1) La p
osicin del uso propuesto en la propiedad; (2) El impacto del uso propuesto en las
propiedades contiguas;
140
Como Maximizar Valor de Propiedad
La suficiencia del aparcamiento para el uso propuesto; y La compatibilidad del u
so propuesto con uso de la tierra existente en la vecindad circundante. La plani
ficacin y la divisin por zonas del consejo deben conceder, negar, o aprobarse con
condiciones especificadas, la solicitud del uso al aire libre propuesto. nota de
*Editor's - Ord. Nm. C-77-166, 1, decretado el 3 de enero de 1978, abrog el antig
uo Artculo 47-13.10, 47-13.10.1 - el 10/10/47-13, con relacin al distrito R-4-C, sa
cado de Ord. Nm. C-74-73, 1, adoptado el 2 de julio de 1974, y decretado en cambi
o de eso un nuevo Artculo 47-13.10, 47-13.10.1 - el 10/10/47-13, perteneciendo a l
a misma materia.
(3) (4)
Hay mucho sobre una parcela de tierra que podra tener esta divisin por zonas que n
o es dicha en la susodicha ordenanza. Hay muchas reglas y las normas que tienen
que ser determinadas de los cdigos de construccin, que son separados de las reglam
entaciones urbansticas sobre la divisin en zonas. Los cdigos de construccin determin
arn cuestiones tal como slo cuanto aparcamiento debe estar disponible, que tipo de
garaje (si uno es necesario) puede ser usado, reveses, flujo de trfico, etctera.
C
10
H UN P T E
R
LAS TRANSACCIONES CON CDIGOS DE CONSTRUCCIN Y RESTRICCIONES
B

los cdigos de uilding y las restricciones tienen un impacto profundo a valores de
bienes inmuebles. El objetivo primario de este captulo es mostrar como estos cdig
os y restricciones afectan los valores futuros y corrientes de la propiedad y de
scubrir como tratar con el departamento de edificio local. La llave debe descubr
ir como evitar y vencer problemas que ocurren debido a violaciones posibles de cd
igos de construccin. Los cdigos de construccin y las restricciones, que incluyen or
denanzas de divisin por zonas, tienden a hacerse ms restrictivos con el tiempo. Es
tos cambios pueden causar propiedades ms viejas de estar en la violacin de los nue
vos cdigos. Esto puede crear una "bomba de relojera" de gasto cuando el inversioni
sta confiado adquiere una propiedad que debe ser mejorada ahora para encontrar e
stos cdigos.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con cdigos de construccin y rest
ricciones son definidos y explicados: Construccin de departamento que Construye I
nvasiones de alturas
141
142
Como Maximizar Valor de Propiedad

El fuego cifra rea de Green y requisitos de ajardinamiento retencin acutica Local A
parcando restricciones de Hecho de reveses de Propiedad de cdigos la aprobacin de
plan de Sitio servidumbres de acceso y Utilidad de Revisin de uso Compatibles
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Construccin de Departamento
Prcticamente cada comunidad tiene su propio departamento de edificio o comparte u
n con una ciudad vecina. Las revisiones de departamento de edificio que construy
en proyectos y permisos de edificacin de cuestiones para construccin. Esto tambin m
antiene archivos de la construccin pasada cuando los permisos fueron publicados.
Como el permiso puede indicar el coste estimado de la mejora o construccin, es po
sible para inversionistas verificar dos veces declaraciones dadas sobre el coste
de tales mejoras. El departamento de edificio tambin inspecciona la construccin p
ara asegurar que el trabajo sigue por cdigo y como los proyectos presentados indi
can. Durante la construccin, las inspecciones peridicas son hechas, y hasta que el
trabajo haya sido aprobado, que la parte afectada de la construccin no puede seg
uir.
Construccin de Alturas
Muchas comunidades tienen restricciones de altura como una parte de sus ordenanz
as de divisin por zonas. Algunos cdigos de fuego limitan la altura de edificios pa
ra ciertos usos. Sin embargo, los cdigos de construccin tambin pueden restringir la
altura poniendo limitaciones econmicas e interpretacin de restricciones de cdigo.
Las restricciones econmicas ocurren cuando el coste para construir pisos ms altos
se hace desproporcionado para el potencial de ingresos de la estructura aadida. L
os requisitos de cdigo de construccin para montacargas, huecos de la escalera de f
uego interiores, tipos de la construccin, sistemas de aspersin automtica para la pr
oteccin contra incendios, y otros por el estilo se hacen ms caros el ms alto la ele
vacin. Este coste aadido no puede ser compensado por
Las transacciones con Cdigos de construccin y Restricciones
143
ingresos aadidos del espacio suplementario construido, as con eficacia altura de e
dificio que limita. Los cdigos de construccin tambin pueden limitar la altura de ed
ificio por la interpretacin de elementos del cdigo. Por ejemplo, algunas comunidad
es tienen una ley de la oposicin que es la parte de las restricciones de cdigo de
construccin. Esta provisin puede prohibir a cualquier edificio echar una sombra du
rante ciertas horas del da en la propiedad contigua o cercana. Si el inversionist
a que desea construir un edificio alto posee bastante propiedad de contener la s
ombra, sin embargo, la restriccin de la altura causada por la ley de la oposicin n
o se aplicara.
Invasiones
Cuando un edificio u otra estructura se extienden por delante de una lnea de prop
iedad en, o bajo la propiedad contigua, una invasin ocurre. Algunas invasiones so
n obvias y aparecen en la revisin. A veces las invasiones son menos obvias, como
un campo de desage de fosa sptica que cruza una lnea de propiedad, pero es el movim
iento clandestino y no visible hasta, por ejemplo, el vecino lo desentierra inst
alando una piscina. Hay seis motivos primarios las invasiones ocurren: 1. Revisin
impropia: Un error es hecho con la posicin del lmite de propiedad, y a consecuenc
ia de este error construccin es completada en el lugar equivocado. 2. Error de clc
ulo durante construccin: las Medidas en proyectos son ledas mal, las lneas de propi
edad son incorrectamente dibujadas, u otro error es hecho esto involuntariamente
causa la invasin. 3. La divisin de la propiedad despus de estructuras est en el lug
ar: Un propietario corta una granja u otra propiedad para la venta como partes s
eparadas, y uno o varios de los edificios usurpan sobre las nuevas lneas de propi
edad. 4. Por diseo: Un edificio puede extenderse a travs de un lmite a propsito para
servir las necesidades de ambos propietarios o por algunos otros motivos. Esto
puede haber sido bien entonces la invasin fue creado, pero un problema puede exis
tir para nuevos dueos a menos que una servidumbre fuera concedida para la invasin.
5. En naturaleza: Si una lnea de propiedad es un lmite natural, como un ro, un cam
bio del ro puede crear una invasin. 6. Debido a cambios reglamentarios: Si hubo un
cambio de requisitos de revs, es posible que un edificio existente pueda estar e
n la violacin de las nuevas reglas.
144
Como Maximizar Valor de Propiedad
Cuando una invasin ocurre sin el permiso del propietario, la causa puede ser inic
iada por el dueo de la propiedad entrada ilegalmente. Todos los inversionistas ti
enen que estar seguros antes de que ellos compren una propiedad que no hay ningu
nas invasiones en otra propiedad.
Cdigos de fuego
En muchas comunidades, los proyectos de construccin son examinados con cuidado pa
ra la conformidad a cdigos de proteccin contra incendios. Como la proteccin contra
incendios ha mejorado debido a nueva tecnologa y cdigos de fuego ms rigurosos, la m
ayor parte de estructuras ms de 10 aos pueden no encontrar las normas corrientes.
A diferencia de otros cdigos de construccin que pueden permitir que la estructura
sea grandfathered "como es" sin el requisito para mejorar a estndares corrientes,
la mayor parte de cdigos de fuego se hacen requisitos absolutos, y muchos invers
ionistas confiados han descubierto, despus del cierre, que el estado requiere que
su edificio recin comprado tenga aspersores de fuego instalados en cada espacio
incluido dentro del edificio. Y puede no ser slo el coste para traer el edificio
a estndares corrientes que duele - esta clase de la construccin puede requerir el
cierre del edificio para el periodo del tiempo, que puede significar la prdida de
ingresos de alquileres cuando el nuevo inversionista lo necesita el ms. Peor de
todos modos, el edificio puede llevar tiempo para recuperar la prdida posible de
arrendatarios. Normalmente cuando hay un cambio principal de un cdigo de fuego qu
e requerira que un edificio de existencia instale aspersores de fuego, dan a los
dueos varios aos para obedecer. Un propietario que no ha obedecido en esperanzas d
e vender la propiedad de salvar un coste de 50.000$, por ejemplo, puede ser un v
endedor muy motivado. Si esto es la razn de la venta, y el inversionista sabe de
las normas de cdigo de fuego, entonces l o ella slo tienen que tomar el futuro cost
e en la consideracin negociando por el edificio.
rea verde y Requisitos de Ajardinamiento
Hay una tendencia creciente para ciudades para requerir ms zona verde y ajardinan
do alrededor de edificios. El rea verde es la cantidad de terreno que no puede se
r usado para nada excepto ajardinamiento o retencin a veces acutica (charcas o lag
os). Esto a menudo es declarado en la forma de un porcentaje de la propiedad - p
or ejemplo, "el 25 por ciento de la tierra debe ser el rea verde." En algunas cir
cunstancias puede ser posible usar este rea verde o intentarlo ser funcional, com
o jardines que separan edificios, pistas de tenis, minigolf, y otros espacios pbl
icos para bloques de pisos. A veces el rea verde requerida es a
Las transacciones con Cdigos de construccin y Restricciones
145
clculo basado en varios factores, como los pies cuadrados del edificio y/o su uso
. El ajardinamiento de requisitos puede ser muy detallado, hasta a la exclusin de
ciertas clases de plantas o el requisito para plantas especficas para ser usadas
. Como muchas comunidades tratan de mejorar la naturaleza esttica de algunas reas
comerciales, en aparcamientos enormes particulares, es posible que un inversioni
sta pueda descubrir de repente que un requisito de ciudad planta rboles y otras re
as de paisaje alrededor del aparcamiento que sirve un centro comercial recin adqu
irido. Esto es otro gasto "de bomba de relojera" que es fcil a comprobar de antema
no.
Retencin Acutica local
Como el avenamiento tormentoso a menudo es inadecuado para manejar precipitacion
es principales, muchas comunidades han decretado reglas de retencin acuticas estri
ctas. Lo que esto significa es que una propiedad debe ser capaz de proporcionar
la filtracin local del agua de lluvia cuando el avenamiento adecuado a un sistema
tormentoso no est disponible. Es sorprendente cuanta rea necesita para llevar a c
abo esto, y muchos proyectos no son econmicamente viables para encontrar las nece
sidades de estos cdigos.
Aparcamiento de Cdigos
Los cdigos de aparcamiento son la parte de las reglas de edificio y normas y gobi
ernan la talla de espacios asignados para vehculos en zonas de aparcamiento abier
tas o garaged. Los cdigos generalmente proporcionan frmulas de disposicin diferente
s que permiten aparcamiento de 90 grados as como frmulas de aparcamiento angulares
o paralelas. Los deseos y el trfico caminos para entrada y salida de las zonas d
e aparcamiento a carreteras y caminos tambin son controlados. Algunas comunidades
permiten aparcar para consistir en una superficie que permite que el agua se fi
ltre en la tierra, mientras que otras comunidades no hacen. La cantidad de aparc
amiento y su objetivo puede ser un factor restrictivo que tiene que considerarse
temprano en la etapa de planificacin de cualquier edificio o desarrollo. Los fac
tores, como el nmero de aparcamientos de minusvlido, reas de automvil compacto (espa
cios ms pequeos que permiten que ms coches aparquen que con tallas de aparcamiento
normales), y carga de zonas son con cuidado controlados. El nmero de aparcamiento
s tena que cumplir con requisitos de uso tambin es crtico. Los restaurantes y otras
tales instalaciones generalmente tienen que tener un nmero mnimo de aparcamientos
que est relacionado con una frmula de "rea de servicio" o el nmero de asientos de c
liente. Las oficinas del doctor y muchos otros usos de oficina generalmente debe
n encontrar otros cdigos de aparcamiento mnimos a fin de tener derecho a una licen
cia ocupacional.
146
Como Maximizar Valor de Propiedad
Reveses de propiedad
La mayor parte de comunidades han requerido reveses de una o varias lneas de prop
iedad. Los reveses son las estructuras de distancia debe estar situado de una lne
a de propiedad. Estas distancias son generalmente mostradas dentro de las ordena
nzas de divisin por zonas para cada clase especfica de la divisin por zonas y puede
n variar para frente, parte trasera, y lmites de lado. Las esquinas son por lo ge
neral tratadas como dos lneas de revs delanteras. Generalmente, las nicas estructur
as que pueden ser construidas dentro de las lneas de revs seran paredes y cercas de
la altura limitada, calzadas, lneas de utilidad, ajardinando estructuras, y pasa
jes peatonales. Cada uno de estos artculos debe ser construido segn el cdigo. Las i
nvasiones en reas de revs pueden crear un cdigo de construccin o violacin de divisin p
or zonas y problemas de ttulo potenciales ms tarde, entonces cada nueva construccin
debera ser mirada con cuidado de modo que esto no viole estas fronteras de revs.
Restricciones de hecho
Otras restricciones pueden ser aadidas al hecho lo que limita el diseo de los edif
icios, prohbe "para la venta" signos, prohbe animales por encima de una cierta tal
la, requiere tejados blancos, limita o prohbe la venta del tabaco en la propiedad
, etctera - puede no haber ninguna lgica a una restriccin de hecho. Por lo general
estas restricciones son diseadas por el revelador de la subdivisin o el vendedor d
e cualquier propiedad de realzar el rea creando estndares ms estrictos que la divis
in por zonas local o los cdigos de construccin establecen. El problema con restricc
iones de hecho consiste en que ellos pueden no ser evidentes, a pesar de que ser
vlidos ellos deben haber sido correctamente registrados y se habran hecho por lo
tanto una parte de cada hecho a menos que no limitado por la ley del estado o po
r la restriccin s mismo. Un hecho puede contener una clusula que las restricciones
de hecho de referencias que fueron registradas en una fecha pasada sin poner rea
lmente las restricciones de hecho en una lista. El fracaso de comprobar aquellas
restricciones de hecho puede hacerse otra "bomba de relojera" escondida de la cu
al los inversionistas pueden afrontar. Las restricciones de hecho requieren que
alguien los haga cumplir para ser eficaz sobre un largo plazo. Al principio, el
revelador, que todava se vende dentro de una subdivisin, es el oficial de ausente
que mira violaciones. Ms tarde, mucho despus del revelador es ido, la tendencia de
be aliviar lejos de las restricciones de hecho, pero otro propietario puede - y
a veces va - insistir en la adhesin estricta a una restriccin de hecho. Cualquier
vendedor puede colocar una restriccin de hecho transfiriendo una propiedad; por l
o tanto es necesario comprobar todas las transferencias dentro del lmite de tiemp
o que un estado puede establecer despus de que las restricciones de hecho automtic
amente se hacen invlidas.
Las transacciones con Cdigos de construccin y Restricciones
147
Aprobacin de Plan de sitio
El plan de sitio es un dibujo arquitectnico que muestra la huella del edificio, y
a veces las visiones de elevacin que muestran a qu el edificio parecer, con todas
las carreteras, flujo de trfico, aparcamientos, utilidades, proteccin contra incen
dios, y ajardinamiento indicado. Una vez que el plan de sitio ha sido aprobado,
los dibujos trabajadores para el edificio pueden ser completados y presentados p
ara el departamento de edificio para examinar antes de la aprobacin del permiso d
e edificacin.
Uso compatible
Hay un bastante nuevo trmino general que muchos departamentos de edificio o la ci
udad y el condado encargan el uso cuando ellos deciden que un proyecto propuesto
no debera ser aprobado y ellos no pueden encontrar un cdigo o reglamento de edifi
cio que lo prohibir. El trmino es el uso compatible. Pase lo que pase la verbosida
d actual es, el concepto es que un nuevo edificio o el proyecto deberan ser compa
tibles con los edificios existentes o proyectos en la vecindad. Esto parece buen
o, pero una aplicacin estricta de esta clase de la regla dictara que en un barrio
bajo slo los barrios bajos podran ser construidos. Los propietarios tienen que ten
er cuidado de reglas arbitrarias y vagas.
Revisin
La revisin es el dibujo del topgrafo autorizado de la propiedad que se hace la dis
posicin inicial para todos los proyectos. La mayor parte de permisos de edificacin
requieren que topgrafos localicen y verifiquen que las esquinas de estructuras y
todo el trabajo de subsuelo (fontanera, fosas spticas, elctricas, desage, etctera) h
an sido colocadas en la posicin apropiada con respecto a la revisin. Cuando esto e
s hecho correctamente, esto previene invasiones. Una revisin puede ser una subdiv
isin de una vecindad residencial que muestra caminos, partes, y bloques del rea do
nde las casas u otras estructuras pueden ser construidas. La revisin de una parte
individual puede ser simplemente identificada como la Parte 9 del Bloque 25 de
la Subdivisin de Cummings Heights. La subdivisin total y posible los paquetes pued
en ser mostrados como la parte de lo que era un rancho de 10 000 acres. La revis
in del rancho puede ser identificada por una revisin de lmites y lmites que es unida
a un monumento del gobierno alguna distancia del lmite actual del rancho. Estos
monumentos del gobierno existen a travs del pas y son los puntos principales del p
rincipio de muchos lmites y revisiones ligadas. Como la tierra es contemplada lej
os de uno de estos monumentos, los topgrafos pueden decidir comenzar a un punto l
ocalizado en una revisin contigua. Sin embargo, en
148
Como Maximizar Valor de Propiedad
tiempos modernos muchas revisiones son hechas con el topgrafo que toma su punto d
e partida de un marcador o contemplan el monumento en una propiedad contigua. Es
tos marcadores a menudo son tubos en la tierra rodeada por el cemento, y ellos p
ueden no ser permanentes y pueden haber sido puestos en el lugar equivocado desd
e el principio. Una revisin que tiene un "punto incorrecto del principio" tendr lmi
tes incorrectos y probablemente causar futuras invasiones.
Utilidad y Servidumbres de Acceso
Una servidumbre es el derecho concedido por un propietario a uno o varios partid
os para el uso de una parte de una propiedad. Lneas de utilidad, como agua, alcan
tarilla, telfono, gas, y lneas elctricas todos pasan, o bajo la propiedad. A veces
hay una servidumbre de utilidad que encuentra la parte de una propiedad. Esta se
rvidumbre fue concedida en algn tiempo en el pasado por el dueo de la propiedad en
tonces. Podra haber sido un requisito para conseguir un permiso de edificacin, a p
lat la propiedad, o dar una concesin a las compaas de utilidad para asegurar el ser
vicio a la propiedad. Las servidumbres de acceso a menudo son una carretera o ca
mino esto cuando en el uso es claramente visible. Un propietario anterior a menu
do concede estas servidumbres a l o ella antes de vender una parte de una propied
ad que bloqueara por otra parte la entrada o el acceso al resto. Las propiedades
en reas recreativas que tienen la playa, el lago, o la fachada del ro pueden tener
servidumbres pblicas o privadas que cruzan la propiedad. Todas las servidumbres
deberan mostrar en una revisin reciente, y el documento actual mostrando que la su
bvencin de la servidumbre debera ser registrada en los archivos de condado. Sin em
bargo, si el topgrafo no ha hecho un trabajo bueno en la comprobacin de los docume
ntos registrados en los archivos de archivos de propiedad local o si la revisin o
curriera antes de la grabacin de la servidumbre, la revisin puede estar equivocada
.
LISTA DE COMPROBACIN DE PRECONTRATO
Todos los inversionistas que han ido ya para contraerse en una propiedad deberan
usar la lista de comprobacin siguiente antes del cierre en aquella propiedad. Exa
mine esta lista antes de cada oferta hecha adquirir una propiedad. Si hay artculo
s en la lista de comprobacin que debera ser la parte de una provisin contingente, a
segrese su compra, arriendo, o el contrato de opcin est claro en aquella cuestin.
Recuerde, un vendedor puede ser motivado porque l o ella saben algo que el invers
ionista debera saber.
Las transacciones con Cdigos de construccin y Restricciones
149
1. Mira la propiedad el mismo ya que fue representado tanto verbalmente como visu
almente? a. Mejoras: fue hecha la construccin segn el cdigo y con permisos apropiado
s? Compruebe la fecha de mejoras. La construccin de proyectos debera corresponder
a las mejoras actuales. b. Lmites de propiedad: Ande ellos lejos segn la nueva rev
isin. Comprelos con la vieja revisin. c. Invasiones: aparece alguna invasin en la rev
isin reciente? Qu ha sido hecho sobre alguna vieja invasin? 2. Examine el edificio p
osible o corriente o la divisin por zonas de violaciones. a. Compruebe violacione
s existentes. b. Compruebe violaciones pendientes o futuras que resultarn de cdigo
o cambios que dividen en zonas. c. Est seguro de comprobar cambios requeridos a
largo plazo: el cdigo de fuego cambia cambios de Paisaje o adiciones (requisitos
de rea verdes) cambios de Signo (tipo y talla de signos permitidos) el acceso del
Camino cambia el Trfico cambia 3. Evaluaciones de contribucin territorial de revi
sin: a. Hay all avalos catastrales que todava no han sido pagados? b. Han sido hablada
s las futuras evaluaciones, pero todava no impuestas? c. Son honorarios de impacto
o gastos de replatting requeridos antes de que las mejoras sean hechas? 4. Exam
ine el hecho y reglas de asociacin para cualquier restriccin. a. Cules son las restr
icciones de hecho? b. Estn restricciones de hecho corrientes en la violacin? c. Es e
sta parte de propiedad de alguna asociacin? d. Cules son las restricciones de asoci
acin? e. Hay all alguna violacin de reglas de asociacin? 5. Hacen examinar el ttulo po
r consejeros competentes. a. Est libre el ttulo de algn embargo preventivo? b. Exclu
siones de revisin en la ltima pliza de seguros de ttulo. c. Estn nubes all excepcional
s en el ttulo? d. La descripcin legal y las dimensiones corresponden tanto al ttulo
como a inspeccin visual?
150
Como Maximizar Valor de Propiedad
6. Hacen inspeccionar el edificio por consejeros competentes. a. El tejado - com
prueba reparaciones y problemas. b. La estructura - comprueba grietas y cifra vi
olaciones. c. Elctrico - comprueban violaciones de cdigo y problemas. d. Las aplic
aciones - comprueban la funcin. e. Las lneas de gas o los tanques - comprueban vio
laciones de cdigo y problemas. f. Las termitas - comprueban la presencia de insec
to o el dao. g. La fontanera - inspeccin llena y completa. h. Las bombas y las sist
emas de aspersin automtica - comprueban la funcin. yo. Compruebe la divisin por zona
s y cifre la conformidad. j. Compare lneas de propiedad para contemplar. k. Otro
(por condiciones locales y cdigos). 7. Examine todos los documentos segn los cuale
s el comprador tiene obligaciones: a. Hipotecas y notas b. Plizas de seguros c. A
rriendos d. Garantas e. Hechos y restricciones de hecho f. Contratos de trabajo g
. Acuerdos de servicio h. rdenes de trabajo i. Otro
C
H
11
UN P T E
R
DESCUBRA LA MAGIA DE CONVERSIN ECONMICA DE MAXIMIZAR VALOR
T
l el objetivo de este captulo debe presentar al lector en el concepto dramtico de l
a conversin econmica e ilustrar su uso. La conversin econmica ocurre cuando el inver
sionista adquiere una propiedad que tiene un uso (o ningn uso en absoluto) y lo c
onvierte a algo ms. Cuando hecho correctamente este cambio aumenta el potencial e
conmico de la propiedad, as aumentando el valor de propiedad. Varios ejemplos camb
ian un motel a un complejo de oficina, desarrollando una parte vacante en un Rem
iendo de Fresa U-Pick-It, cambiando un bloque de pisos en un recurso de tiempo c
ompartido, mejorando un restaurante en un club nocturno, y convirtiendo un bloqu
e de pisos de cinco unidades en un complejo de siete unidades. A veces el cambio
es muy sutil, como el cambio de un edificio de oficina de administracin a una to
do-prctica mdica, pero el resultado es el potencial de ingresos siempre aumentado.
Este potencial de ingresos aumentado puede ser temporal, como un uso interino,
o podra ser un uso que tendr una vida larga para la propiedad y sus dueos. Tenga pr
esente que puede considerarse que ningn uso es permanente simplemente porque cual
quier uso tiende a ser sobrevivido por el edificio, la posicin, y la tierra s mism
o.
151
152
Como Maximizar Valor de Propiedad
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con la conversin econmica son de
finidos y explicados:

Riesgo de Accin de palanca de experto de propiedad
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Experto de propiedad
Los bienes inmuebles son locales en naturaleza y estadstica. Este punto es crtico
y ningn inversionista debera pasar por alto este aspecto. Deberan recordar continua
mente a todos los inversionistas de bienes inmuebles que la inversin inmobiliaria
es a diferencia de cualquier otra clase de inversin de mercado o materia. No hay
ningunas dos piezas idnticas de la propiedad. Cuando hay propiedades muy similar
es, sus valores se elevarn y se caern a una muy estrecha relacin.
Cualquiera puede hacerse el experto de propiedad en su rea. Todo que necesita es
antes de usted en este libro.
Hacerse un experto en bienes inmuebles es muy fcil. Los lectores de este libro pu
eden hacerse expertos de propiedad dentro de su comunidad si ellos aplican los p
rincipios contenidos aqu. La duracin de este proceso variara, por supuesto, pero ha
sta un esfuerzo modesto tendra xito dentro de seis meses. Hay muy pocas categoras d
e la inversin donde el principiante puede hacerse un experto en tal perodo corto d
el tiempo.
Accin de palanca
La accin de palanca en la financiacin de trminos es el resultado cuando el dinero e
s tomado a prstamo a un coste que es menos que la produccin que la propiedad gener
a. En algunas circunstancias, un inversionista puede tomar a prstamo el 100 por c
iento de los fondos tena que construir o comprar una propiedad. En este caso, si
la propiedad cubrir sus gastos y pagar el
Descubra la Magia de Conversin Econmica de Maximizar Valor
153
amortizacin de la deuda, entonces aquella inversin es reforzada el 100 por ciento.
En este acontecimiento, hasta una propiedad rentable amortizar finalmente el val
or de la deuda, que solo podra ser una vuelta sustancial en el capital invertido.
La accin de palanca es, sin embargo, una espada de doble filo. El inversionista
que empuja la accin de palanca al punto donde el resbaln ms leve en ingresos puede
mover la vuelta positiva en una efusin negativa del dinero efectivo dirige el rie
sgo de poseer un caimn que simplemente come por completo el flujo de fondos. Esto
no significa que esto es el final del mundo, porque la solucin podra ser unos mes
es o hasta un ao de distancia y las cosas ms magnficas estn delante. An, el enfoque c
onservador siempre es uno sano, aunque sobre un largo plazo prcticamente cada inv
ersionista tenga tendencia a golpear un gancho en algn sitio a lo largo del camin
o a la riqueza.
Riesgo
El riesgo es con relacin a cada persona y cada transaccin. Cuando los inversionist
as han completado su diligencia debida inicial, la mayor parte del riesgo puede
ser reducido. La mayor parte de inversionistas entran en el problema no porque e
llos toman riesgos que son demasiado grandes para ellos para manejarse, pero por
que ellos hacen errores en sus planes de inversin y han perdido la vista de sus o
bjetivos originales. Sin embargo, si el inversionista sobrestima el potencial de
ingresos y/o subestima los gastos de explotacin, entonces el acuerdo podra ser en
cabezado para problemas y, retrospectivamente, la transaccin puede ser vista como
llena del riesgo. Toda la idea sobre la inversin en bienes inmuebles es reducir
el riesgo aprendiendo todo lo posible e importante de cada inversin. Este concept
o se har ms evidente mientras que usted progresa por este libro. Hay un concepto,
que llamo como "construccin de su zona de comodidad," esto le dar la confianza. Es
la mejor manera de hacerse cmodo con sus capacidades de invertir en bienes inmue
bles, y le har sobresalir como un experto en su rea.
CUANDO USAR CONVERSIN ECONMICA PARA CREAR VALOR
La conversin econmica es usada en uno o una combinacin de las situaciones siguiente
s: 1. El inversionista tiene en mente en un uso especfico y busca una propiedad q
ue encontrar aquellas necesidades. Por ejemplo, algunos inversionistas buscan ope
raciones de comida rpida que han salido del negocio porque ellos han descubierto
que una conversin de aquella clase de la posicin los mejores pleitos su completame
nte diferente
154
Como Maximizar Valor de Propiedad
negocio. Otro revelador tiene xito en la conversin de viejas casas grandes en ofic
inas corporativas. Otro inversionista ha encontrado conversiones de bloques de p
isos bien localizados en alquileres amueblados estacionales siendo muy lucrativa
s. Los reveladores de tierra prosperan porque ellos saben como convertir el rea c
ultivada vacante en urbanizaciones y empresas comerciales. Cada uno de estos eje
mplos tiene sus propios matices que el inversionista individual ha adaptado con
su objetivo nico del uso. 2. Una oportunidad emerge esto de ser agarrado aumentar
automticamente el valor de la propiedad. Esto a menudo significa cambiar la divis
in por zonas de un uso al otro para ensanchar la peticin de mercado, pero muchas v
eces la divisin por zonas puede permitir ya el nuevo uso. Esto ocurre porque much
os inversionistas son visualmente orientados. Ellos ven una faja de terreno que
es rodeada por casas familiares solas; por lo tanto, ellos suponen que la tierra
es dividida en zonas para casas familiares solas. Sin embargo, la realidad podra
ser que la tierra tiene una divisin por zonas comercial industrial u otra. Mucho
s inversionistas se especializan en toma de una faja de terreno vacante, funcion
amiento por todo el trabajo de escribir gubernamental para conseguir aprobacione
s para un cambio de uso, y luego venta de la propiedad a reveladores que prefier
en pagar una ganancia para el primer inversionista porque ellos pueden avanzar a
hora en una propiedad "lista para ir". 3. Hay un cambio de demanda del mercado y
valor reducido de una propiedad existente. En este caso, el dueo debera buscar un
nuevo uso o cambio del uso existente, o un nuevo tipo o categora del arrendatari
o que aumentar el valor de la propiedad. Por ejemplo, cuando una vecindad decaden
cias, cada de alquileres y propiedad pierde el valor. Los propietarios pueden hac
erse pegados en esta clase de la condicin de mercado y ser incapaces de vender su
propiedad. Puede ser muy frustrante mirar valores de propiedad rpidamente erosio
nar, y la mayor parte de propietarios sienten que hay poco ellos pueden hacer ex
cepto la gota el precio adelante. Continuamente la cada de precios establece una
tendencia que puede ser muy difcil de pararse, y la vecindad que disminuye ya pue
de disminuir an adelante. El peor de todos, los pocos arrendatarios que usted pue
de tener se harn descontentos el momento ellos aprenden que usted ofrece el espac
io en el edificio en la mitad de lo que ellos pagan. Si su objetivo es deshacers
e de los arrendatarios usted tiene, que dar en el quid seguramente. Haga caso de
usted, sus arrendatarios pueden ser la parte de su problema en el alquiler del e
spacio restante para comenzar con. Lo que el propietario debera hacer es hacen un
esfuerzo positivo de encontrar un uso que estabiliza la decadencia. Cuando esto
es hecho, la tendencia ser invertida y los valores de propiedad comenzarn a subir
. En situaciones severas, esto puede requerir que un enfoque colectivo con un bl
oque de propietarios encuentre
Descubra la Magia de Conversin Econmica de Maximizar Valor
155
que cambio hara una vuelta posible. A veces una nueva divisin por zonas ayudar. 4.
Hay cambios de comunidad de cualquier clase. Muchos tipos del cambio pueden crea
r la necesidad de uso diferente y mayor vuelta econmica debido a l. Nuevos caminos
, puentes, aeropuertos, escuelas, hospitales, etctera todos pueden tener la fuert
e influencia sobre las vecindades en el rea - tanto efectos negativos como positi
vos. El mismo aumento de la infraestructura de comunidad puede hacer que algunos
valores de propiedad suban y otros para disminuir. Un cambio de la divisin por z
onas puede ser el paso correcto para estabilizar o aumentar valores. Como la may
or parte de cambios de infraestructura tardan mucho para ocurrir, el inversionis
ta que es bien informado sobre futuros proyectos para la comunidad puede estar l
isto para aprovechar oportunidades mucho antes de que ellos sean visibles al gra
n pblico.
NUEVE PASOS PARA MAXIMIZAR EL EFECTO DE CONVERSIN ECONMICA
Los pasos siguientes le ayudarn a usar la conversin econmica para la ventaja mxima e
n su inversin inmobiliaria. 1. Averige lo que sus reglas de desarrollo y divisin po
r zonas presentes permitirn en su propiedad existente o la propiedad que usted qu
iere comprar. A menudo los compradores o los propietarios ya tienen la divisin po
r zonas ellos tienen que hacer cambios econmicos, pero dejar de reconocer esto po
rque ellos no ven otras propiedades en la vecindad que se somete a aquellos camb
ios. Veo esto como la ceguera de masas, y es mucho comn en la propiedad de bienes
inmuebles. El hecho es pocas personas tienen cualquier idea lo que realmente pu
ede ser construido en su propiedad o la propiedad a travs de la calle. 2. Averige
lo que el mercado local para aquella rea necesita. Hay un desprovisto de ciertos s
ervicios en el rea? Esto es fcil a averiguar, pero se requiere el tiempo y poco es
fuerzo. El proceso debe conducir por la ciudad y elegir las vecindades que usted
considerara para ser prspero. Haga la nota de las clases de negocios que estn en y
alrededor de estas vecindades. Estas mismas clases de negocios y servicios exist
en en su rea? Si no, considere por qu. Es esto porque los datos demogrficos son tan
diferentes - por ejemplo, los salones de la belleza de alta cualidad pueden no
hacer bien en su rea debido al precio de aquellos servicios. En este caso, piense
en un negocio comparable que sera ms apropiado para su rea demogrfica - por ejemplo,
son salones all ms econmicos? Si no, entonces hay un vaco potencial. El mismo pensa
miento
156
Como Maximizar Valor de Propiedad
trate trabajos de cada negocio acertado o servicio encontrado en algunos "del en
" comunidades en su parte del mundo. 3. Pregunte si la administracin municipal se
r receptiva de un cambio de divisin por zonas para encontrar la necesidad de merca
do si la divisin por zonas corriente de su propiedad no hace. Algunas comunidades
tienen leyes de divisin por zonas que son muy anticuadas, y los funcionarios loc
ales lo saben. Nada puede ser hecho para cambiar aquellas leyes, sin embargo, ha
sta que un propietario venga a ellos y pregunte si una propiedad puede ser cambi
ada a un poco de divisin por zonas menos restrictiva que producir una ventaja para
la comunidad. El cambio es la naturaleza de dividir en zonas leyes, y la conver
sin econmica puede vivir y prosperar debido a ello. 4. El trabajo con autoridades
de divisin por zonas locales para averiguar como usted puede convertir la propied
ad en un activo para la comunidad as como usted. Ningn funcionario electo se opond
r a un plan bien presentado de mejorar la naturaleza y los estratos econmicos de l
a cualquier vecindad. Una vez que esto es entendido, es una idea buena de pagar
una visita personal a los representantes en la administracin municipal que son re
sponsables ante su rea. Pregnteles lo que usted puede hacer y como ellos pueden ay
udarle a conseguir este objetivo. Si usted no tiene suerte y trata con un rea que
es as el anticambio que nada positivo puede venir de tales visitas, entonces con
siderar el movimiento (al menos sus intereses de inversin) a otra rea. 5. Concuerd
e con prestamistas locales para averiguar si el vaco que usted quiere llenar pued
e ser financiado. La financiacin puede ser el factor solo ms importante en cualqui
er conversin econmica. Lamentablemente, con la perdicin reciente del sonido que pie
nsa dentro de la profesin de prstamo e industria, muchos prestamistas son tmidos po
r la fabricacin de cualquier prstamo en absoluto. Esto lo hace ms difcil en cada uno
. Realmente, esto es las buenas noticias. Ms difcil se pone para cada uno, ms fcil e
s para el inversionista dinmico - usted - quin sabe que la perseverancia ganar al f
inal. 6. Cierre la propiedad en un contrato donde usted tiene un clusula. Una vez
que esto es hecho, usted puede pasar ms tiempo y quizs un poco de dinero para per
seguir los cambios necesarios. La mayor parte de este libro es dedicado a las tcn
icas de "cerramiento" de una propiedad de modo que usted martille a otros invers
ionistas potenciales teniendo una cerradura segn el acuerdo mientras usted persig
ue el proceso de conversin econmico, mientras al mismo tiempo usted tiene la red d
e proteccin del clusula si la conversin no puede ser llevada a cabo. 7. Asegrese que
usted hace cerrar la mejor propiedad. Esto podra hacerse la revelacin de la seman
a. Usted ha encontrado la necesidad y el vaco que usted puede llenar, y usted ha c
errado una gran propiedad - pero es la mejor propiedad en el rea para usar para h
acer la conversin econmica? Si no, no dude en cerrar otra propiedad o dos entonces
usted puede la eleccin de cereza la mejor propiedad.
Descubra la Magia de Conversin Econmica de Maximizar Valor
157
No sienta el vendedor al cual usted no tiene que decir. Est feliz por el que al c
ual usted dice s. 8. Dirija la economa del "cuadro grande." Traer el nuevo uso a arr
endatarios que ocuparn el edificio y le darn la vuelta que usted necesita? Esto ha
r que usted haga ms tarea. La mejor manera de tasar esto es mirar propiedades con
el mismo uso o negocio que usted quiere crear. Si ellos estn en venta, entonces g
rande. Revise los nmeros que muestran por qu estn preguntando a aquel precio y cunto
los gastos asociados son. No dude en escoger el cerebro del dueo. Entonces pregu
nte, "Por qu se vende usted?" El aprendizaje de la razn puede ser una maravillosa m
anera de evadir el riesgo y el fracaso. 9. Slo cirrese cuando usted est listo para
comenzar la conversin. Ms cerca usted es a remodelar actual o cambios necesarios,
el mejor de dinero que usted ser. Una tardanza larga entre el cierre y la convers
in causar gastos aumentados de la financiacin y posesin o mantenimiento de la propie
dad que no son encontrados por los ingresos aumentados de la conversin.
EVITE DOS PROBLEMAS COMUNES CON CONVERSIN ECONMICA
Dos problemas que pueden ocurrir con la conversin econmica son un vendedor que no
le permite el tiempo suficiente para intentar hacer la conversin y una conversin q
ue toma un ao o ms largo para producir ingresos. Qu hace usted cundo el vendedor insi
ste en un contrato que no le permite un tiempo razonable para retroceder del acu
erdo? Usted debe educar al vendedor sobre los problemas que sitian su plan de in
versin. Muchos propietarios son inconscientes de las cuestiones que se oponen a u
n revelador de bienes inmuebles o inversionista. A veces no es el vendedor que t
iene un problema aceptando un acuerdo que tiene provisiones "de fuga" para el co
mprador, pero los consejeros del vendedor. Un Agente inmobiliario elegante y con
experiencia puede ayudar a preparar el terreno para un inversionista que espera
necesitar el tiempo para comprobar la propiedad u obtener aprobaciones necesari
as antes del avance con la transaccin. Un segundo problema es, cmo amarra usted una
propiedad durante un ao o ms largo y todava tiene un? La llave debe avisar al vend
edor lo que contina. En caso de la nueva divisin por zonas para la conversin econmic
a, el inversionista debera incluir al vendedor tanto como posible. Despus de todo,
el vendedor es motivado para ayudar al comprador a conseguir lo que l o ella qui
eren como una condicin al contrato. Hay un problema con esto, sin embargo, si el
proceso es sacado y toma ms largo que esperado. Los vendedores tienen una tendenc
ia de sentir que ellos estn siendo aprovechados de en estas situaciones. El estab
lecimiento de una compenetracin buena con el vendedor ayudar
158
Como Maximizar Valor de Propiedad
reduzca este problema. Es sabio hacer todo lo que usted pueda para reducir el ri
esgo de pasar el tiempo y el dinero para obtener aprobaciones slo para terminar s
in ellos. Un depsito importante que es reintegrable al inversionista si su tiempo
, trabajo duro, y dinero son improductivos podra ser necesario. Quin cree que el d
epsito del comprador es un asunto de negociacin entre los partidos. A veces el com
prador realmente da al vendedor un pago de opcin que permanece con el vendedor pa
se lo que pase, o si la transaccin se cierra, es aplicada al precio de compra. Lo
s depsitos actuales que pertenecen a la transaccin son sostenidos en el depsito, ge
neralmente por el abogado del comprador o vendedor sino tambin posiblemente por u
na compaa de depsito de tercero.
LA FABRICACIN DE CONVERSIN ECONMICA TRABAJAR
La llave a la fabricacin de un trabajo de conversin econmico debe saber que tipo de
propiedad es convertible y que convertirlo a. A veces, la respuesta debe amplia
r simplemente el uso presente para generar ingresos adicionales, o quizs mejorar
la calidad de lo que es ofrecido para aumentar los ingresos. Por ejemplo, si la
propiedad hace bien como un bloque de pisos de alquiler y los puestos vacantes d
e alquiler en el rea son bajos, es probable que el valor de propiedad pudiera ser
aumentado aadiendo ms varias unidades. Sin embargo, los ingresos extra para ser g
anados deben dar una vuelta deseada al inversionista. Una vuelta hacia abajo pro
bable en la produccin total despus de la adicin de unidades debido al gasto aadido y
los gastos de capital para hacer las mejoras indicara fuertemente que esto es la
opcin incorrecta de hacer. Si la adicin de unidades de alquiler puede ser hecha d
e tal modo que la produccin sube, esto sera claramente una opcin buena, pero esto t
odava puede no ser la nica ruta para perseguir. Qu podra ser hecho? Esto es la pregun
ta que cada inversionista debe preguntar continuamente. La respuesta ser encontra
da en varios sitios diferentes. Comience con la divisin por zonas corriente y vay
a desde all.

Qu usos tiene la divisin por zonas corriente en cuenta aquella posicin? Hay all cualqu
ier restriccin de cualquier fuente que prohibira tal uso? De los usos permitidos, c
ul volver el ms para el coste para llevarlo a cabo? Qu uso puede ser puesto en prctica
el ms fcilmente y en el tiempo ms corto? Iba un cambio en otra divisin por zonas ser
ms eficaz?
C
12
H UN P T E
R
MODOS FCILES Y BARATOS DE AUMENTAR VALORES DE PROPIEDAD
T
1. 2. 3. 4. 5. 6.
l el objetivo de este captulo es ilustrar caminos fciles y baratos un inversionista
puede aumentar el valor de bienes inmuebles. En cada caso, usando tcnicas adquis
itivas creativas, el inversionista realmente puede poner en prctica los pasos nec
esarios para aumentar el valor antes de que la compra est cerrada y pagada por. C
omo el vendedor paga el coste de transporte por una propiedad hasta la fecha de
cierre, usando el tiempo del "vendedor" el inversionista a menudo puede ahorrar
el coste de la mejora. Despus de definir y explicar algunos trminos claves, el capt
ulo describe seis pasos rpidos y baratos que usted puede tomar para incrementar e
l valor de propiedad: Mejore la tierra. Realce el ajardinamiento. Limpio, apuro,
y pintura las mejoras. Haga la apelacin de entrada. D el cuidado de los interiore
s. Establezca su propio nuevo valor y publquelo.
159
160
Como Maximizar Valor de Propiedad
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con modos de aumentar valores
de propiedad son definidos y explicados:

Aislamiento de R-factor poder adquisitivo de Venta al por mayor de recogida de b
asura Municipal cdigos de limpieza Locales
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Aislamiento de R-factor
El aislamiento dentro de un edificio puede tener un efecto dramtico en aire acond
icionado y gastos calentadores. Si un cambio repentino del valor de la energa par
a un edificio tiene un efecto beneficioso en el "punto fundamental," el valor de
la propiedad puede brincar por un mltiplo de 10 veces los ahorros o ms. Por ejemp
lo, si el aislamiento puede causar unos ahorros mensuales de tan poco como 75$ p
or mes, los ahorros anuales seran 900$. Un aumento del flujo de fondos anual de 9
00$ sera una vuelta del 10 por ciento en una inversin de 9.000$ (y de ah hara el val
or de propiedad esto mucho ms) - y es probable que el valor real para instalar el
aislamiento fuera slo una fraccin de este valor agregado. Adems, mucha oferta de c
ompaas elctricas local reembolsa a propietarios para aadir el aislamiento. Este ince
ntivo permite que el inversionista reciba un reembolso de la compaa de utilidad pa
ra una parte del coste del aislamiento. Si el inversionista ha incluido ciertos
"gastos de apuro" como la parte de la inversin inicial, el vendedor realmente pag
ar para aumentar el valor de la nueva inversin del comprador. Un ejemplo de esto s
era un acuerdo de compra que muestra un pago al contado total del 20 por ciento d
el precio de compra total; sin embargo, 5.000$ de aquella cantidad debe ser gast
ado por el comprador para mejoras en la propiedad. La provisin puede haber sido n
egociada en el acuerdo, por ejemplo, despus de la primera oferta del comprador de
l 15 por ciento abajo con el vendedor que cree que el equilibrio en la forma de
una hipoteca de dinero de compra fue rechazado. Aadiendo 5.000$ suplementarios el
vendedor puede ver que el comprador debera tener un mayor capital en la propieda
d. Como el comprador espera gastar el dinero para el derecho a la propiedad lejo
s en cualquier caso, aadiendo que este coste de 5.000$ para el pago al contado no
es ninguna privacin. Al mismo tiempo, el vendedor ve
Modos fciles y Baratos de Aumentar Valores de Propiedad
161
la inversin aadida del comprador en la propiedad como la seguridad adicional a la
hipoteca el vendedor debe sostener.
Recogida de Basura municipal
Muchas comunidades tienen la recogida de basura "de bulto". Esta clase de la rec
ogida de basura puede requerir una llamada telefnica a la autoridad apropiada par
a conseguir el servicio, o puede estar en un horario a largo plazo mensual u otr
o. Como este servicio es por lo general una parte del precio de utilidad existen
te, programando una limpieza de una propiedad de modo que este servicio "libre"
pueda ser utilizado puede salvar en gastos de transportacin de basura privados. U
na llamada al departamento de condado o ciudad que maneja la recogida de basura
proporcionar los detalles necesarios de esta clase del servicio. Si no hay ningun
a recogida de bulto "libre", puede haber un servicio municipal "de alquiler" que
es barato.
Poder adquisitivo al por mayor
Los vendedores al por mayor, que incluiran probablemente cuartos de nios de paisaj
e, generalmente no se venden directamente al pblico, pero para un revelador de bi
enes inmuebles e inversionista, los cambios de situacin. Todo que puede necesitar
para tener el acceso al mercado al por mayor (no slo para el ajardinamiento pero
para todos los materiales de construccin as como decoraciones de interiores y otr
os productos) puede ser una ciudad licencia ocupacional y un nmero de impuesto so
bre las ventas estatal. El requisito habitual para conseguir una ciudad la licen
cia ocupacional debe tener un domicilio comercial (en una divisin por zonas que p
ermite posiciones comerciales) y cumplir con otros requisitos simples para el ti
po de licencia. Antes de revelarse en la ciudad oficina de licencia ocupacional,
sera una idea buena de comprobar los requisitos para categoras diferentes de lice
ncias profesionales. Por lo general no hay ningunos requisitos especiales, como
pruebas estatales u otras calificaciones educativas, para licencias ocupacionale
s para lo siguiente: decoradores de interiores, remodelando a consejeros, y abas
tecedores de decoraciones de paisaje, pintando servicios, y otros por el estilo.
El nmero de impuesto sobre las ventas estatal es obtenido por la oficina de impu
esto sobre las ventas estatal local - concuerdan con su departamento de ingresos
estatal para los requisitos. Una vez que un nmero de impuesto sobre las ventas e
statal es obtenido, los informes peridicos tendran que ser archivados, pero tenien
do este nmero permitir que el poseedor compre la venta al por mayor y no pague el
impuesto de estado (segn reglas estatales de ciertos artculos o servicios) para "a
rtculos de paso" que van a ser revendidos. Aun si el inversionista elige o se req
uiere pagar el impuesto de estado, muchas operaciones al por mayor usan el nmero
de impuesto sobre las ventas estatal para distinguir a compradores calificados d
e la gente que espera evitar pagar el impuesto sobre las ventas.
162
Como Maximizar Valor de Propiedad
Cdigos de Limpieza locales
Cuando una vecindad est en una condicin de mala suerte, es bastante habitual para
la chatarra amontonarse en yardas, coches para ser dejados abandonado o desechad
os, etctera. Si nadie se queja, las autoridades locales pueden no ser conscientes
de la situacin y por lo tanto no hacer cumplir ordenanzas locales que requiera q
ue los propietarios limpien el lugar o proporcionen el servicio municipal automti
co para quitar los escombros y chatarra. Para determinar lo que las ordenanzas a
plican, llame los departamentos de imposicin de cdigo locales de la ciudad apropia
da, condado, y declare implicado. Cada uno puede tener un departamento separado
que controlara aspectos diferentes de la situacin. Por ejemplo, el ministerio de s
alud pblica estatal puede tener el control y el poder de limpiar un peligro para
la salud potencial (pudriendo basura, ratas, vagabundos que viven en condiciones
antihiginicas, etc.) Mientras el condado puede tener el control de coches abando
nados y el control de ciudad del crecimiento de planta excesivo en la propiedad
vacante. Es el derecho de cada propietario de buscar la ayuda de funcionarios lo
cales en el mantenimiento de los valores de la vecindad.
MEJORE LA TIERRA
Obviamente, lavarse es el primer paso si la propiedad lo necesita. Como ha sido
mencionado ya, el inversionista debera ir el paso suplementario y limpiar la prop
iedad vecina tambin. Entonces comience con los fundamentos. Las ideas siguientes
pueden dar a tierra vacante un aumento repentino de valor.
Consiga un Uso Temporal para Ello
Mientras el uso no es perjudicial para la propiedad, la nueva mirada repentina q
ue una propiedad vacante tiene cuando es puesto al uso atrae el nuevo inters, que
puede reflexionar en el valor aumentado. Con la tierra rural, un uso temporal p
odra deber convertir el complot en un Remiendo de Fresa U-Pick-It. Si el inversio
nista no es agrcolamente inclinado, un deseo alrededor del rea puede levantar a un
agricultor que amara firmar una empresa conjunta durante una temporada o dos de
fresas. Una ventaja slida para el terrateniente puede ser que la propiedad es lim
piada de arbustos no deseados y crecimiento que sera por otra parte costoso para
quitar (si no imposible debido al ajardinamiento de normas que pueden no aplicar
se a agricultores). Al final, al agricultor pueden pedirle hasta dejar la propie
dad nuevamente plantada con miles de plantas de semillero de madera "libres" obt
enidas del departamento agrcola estatal.
Modos fciles y Baratos de Aumentar Valores de Propiedad
163
Un uso temporal puede convertirse en un uso permanente una vez que el usuario de
scubre que el sitio es econmicamente viable con su objetivos. Un ejemplo de esto
es cuando el dueo de un sitio comercial deja a un nuevo distribuidor de automviles
local convertir el sitio vacante en un aparcamiento para el inventario excedent
e o para ventas de coche de segunda mano, y el distribuidor de automviles ms tarde
quiere hacer el sitio uno permanente.
Archivo para una Nueva divisin por zonas
S, este paso puede ser tanto simple como barato. No toda la nueva divisin por zona
s requiere meses y esfuerzos caros. Concuerde con las autoridades locales primer
o, asegrese que la tierra es amarrada en un contrato a largo plazo como un factor
de seguridad, y luego vaya para ella. Como el contrato no estar cerrado hasta al
gn tiempo en el futuro, el coste de transporte normal de la tierra, como impuesto
s y seguro, permanecer la obligacin del dueo existente y as no es la parte del coste
de nueva divisin por zonas del inversionista.
Demuestre Orgullo de Propiedad
El orgullo de la propiedad es evidente cuando el dueo hace un esfuerzo de mantene
r una propiedad en condicin superior y forma. Esto significa toda la propiedad po
seda, no slo la propiedad que ha sido comprada para un volumen de ventas rpido. Cua
ndo un inversionista trabaja dentro de una pequea comunidad, el modo que el inver
sionista mantiene su propiedad se hace el conocimiento pblico en un perodo corto d
e tiempo. En una ciudad grande, este hecho puede tomar un poco ms largo para ser
conocido al gran pblico, pero dentro de bienes inmuebles lo rodea todava se pone a
lrededor rpidamente. La toma del cuidado bueno de todo que usted posee, de los za
patos a sus pies al coche que usted conduce, se hace un asunto de orgullo de asp
ecto as como respeto a los artculos que usted posee. Los inversionistas que dejan
a la propiedad agotarse generalmente muestran una carencia "del amor tierno sens
ible" en su estilo de vida entero. El orgullo de la propiedad no tiene que ser e
xtravagante o prdigo; todo que necesita debe ser limpio y ordenado, con el gusto
bueno a la ocasin, y asegurarse que todo que usted posee es bien mantenido.
REALCE EL AJARDINAMIENTO
Muchos inversionistas ven el ajardinamiento como una inversin a largo plazo que t
oma aos para pagar dividendos grandes. Mientras esto es verdad, hay circunstancia
s en las cuales, con la planificacin buena, un cambio en el ajardinamiento existe
nte puede
164
Como Maximizar Valor de Propiedad
proporcione cambios dramticos y valiosos en la propiedad casi durante la noche. I
ncluso simplemente la poda de rboles existentes y arbustos y quitar malas hierbas
causarn una mejora inmediata y muy sensible del aspecto de una propiedad. Una ma
nera de mejorar rpidamente la tierra es plantar rboles en ello. Esto es una mejora
que tiene la mayor parte de ventaja cuando es hecha tan pronto como sea posible
para dar el nuevo tiempo de rboles para hacerse establecida y crecer. Plantando r
boles, tenga cuidado en la eleccin donde los rboles sern. Pregntese, dnde plantara yo
lrededor de un edificio que podra ser construido aqu? Es relativamente fcil separar
reveses y poner el bulto de plantacin en estas reas, por lo general ms cerca a las
lneas de propiedad que la futura rea de edificio ser. Algunos rboles son ms fciles a
trasplantarse que otros, tan plante a los ms fciles a trasplantarse en reas donde e
llos tendran que ser movidos. Es importante recordar que el realce de paisaje no
significa slo plantas. Esto tambin puede significar rocas, pajote, recorte y quita
r plantas, y cambiar la posicin de plantas existentes. Todos stos pueden crear el
valor casi inmediato. El coste puede ser poco ms de un par de fines de semana del
trabajo. Muchas comunidades tienen cdigos de paisaje que regulan las clases de p
lantas que son preferidas o hasta se requieren para nuevos proyectos de ajardina
miento. Mientras estos cdigos pueden no afectar un paisaje replanteado, es una id
ea buena de concordar con las autoridades locales para asegurar que ningunos cdig
os de construccin son violados. Adems, estos mismos funcionarios pueden proporcion
ar la informacin valiosa sobre las clases de plantas que se pondrn las mejores en
ciertas reas de la ciudad. Cada estado y la mayor parte de condados tienen depart
amentos agrcolas que ofrecen pruebas libres o muy baratas de suelo, informacin sob
re enfermedades de planta, etctera. En algunas reas hay proyectos de reforestacin e
n los cuales un terrateniente puede conseguir rboles libres si l o ella consienten
en plantarlos segn las reglas del departamento. Mientras esto puede ser un proye
cto de largo alcance, el mismo hecho que este paso ha sido tomado ahora puede at
raer a un inversionista a largo plazo que ver esto como una manera positiva de au
mentar el valor de la propiedad. Una propiedad ms vieja puede tener rboles exceden
tes, arbustos, u otras plantas que esconden a la belleza natural de la propiedad
o hacen los edificios oscuros y poco atractivos dentro bloqueando la luz de las
ventanas. Como los rboles maduros y otras plantas pueden ser muy caros, puede se
r posible cambiar stos para plantas nuevas, ms apropiadamente clasificadas y mater
ial de paisaje de una compaa de paisaje detallista, que mover entonces las plantas
maduras a una posicin donde ellos son deseados. Otra opcin es mover estos rboles u
otras plantas a otra posicin en la misma propiedad. Esto aade a la belleza y valor
de
Modos fciles y Baratos de Aumentar Valores de Propiedad
165
las plantaciones maduras donde ellos son necesarios sin incurrir en el gasto de
la compra de ellos. En algunos casos, los rboles maduros son tan valiosos que ell
os pueden ser vendidos por una ganancia sustancial. Una parte que compr como un s
itio para un edificio comercial que plane construir tena cinco robles de tamao medi
o exactamente en el centro de ello. Antes del cierre en la parte (mi acuerdo fue
afirmado en mi permiso de obtencin de construir un edificio solo piso de 30 000
pies cuadrado), puse un signo que anuncia el advenimiento del edificio. El signo
mostr la interpretacin de un artista del futuro que incorpora esperanzas de atrae
r a futuros arrendatarios. Unos das ms tarde yo tena una llamada de otro revelador
que pregunta si l podra comprar los rboles y cuanto iba ellos costar. Esto era mi p
rimera vez dinero de fabricacin de rboles que yo haba esperado que tendra que pagar
para haber quitado. Haba mucho tiempo para preparar los rboles para ser movidos (l
as races tuvieron que ser correctamente podadas alrededor de los bulbos de raz que
iran con los rboles cuando ellos fueron quitados de la tierra) durante los seis m
eses esto tomara para conseguir las aprobaciones apropiadas de construir el edifi
cio. Ahora, cuando compro la tierra, pago la concentracin a lo que planta, si alg
uno, puede ser movido y cuanto landscapers les pagar. Algunos rboles y los arbusto
s son fciles a trasplantarse mientras la tcnica apropiada es seguida. Las palmeras
altsimas, por ejemplo (las palmas son uno de los ms fciles de todos los rboles para
trasplantarse), pueden traer un precio muy atractivo.
LIMPIO, APURO, Y PINTURA LAS MEJORAS
La primera impresin que un comprador anticipado consigue de una propiedad puede s
ignificar la diferencia entre una venta con una ganancia y ninguna venta en abso
luto. Pueden dar por lo general los edificios u otras mejoras en una propiedad u
n nuevo aspecto repentino con un proceso de tres partes:

Pintura de Apuro limpia
Los inversionistas que son prcticos con una o varias de estas tres tareas encontr
arn el valor real de la picea una propiedad es ms una cuestin de tiempo que el dine
ro. El apuro de palabra es un factor importante para considerar desde dos puntos
de vista. Los inversionistas de principiante deberan huir de la propiedad que ne
cesita mucho convenir a menos que haya capital amplia para manejar cualquier pro
blema escondido y el inversionista
166
Como Maximizar Valor de Propiedad
quiere ampliar sus capacidades y quiere pagar la leccin si los errores son hechos
.
Los pequeos artculos que tienen que ser fijados deberan ser completamente reparados
con materiales de alta calidad.
Ms importante, sin embargo, es que los pequeos artculos que tienen que ser fijados
deberan ser correctamente fijados. Esto paga para hacerlo bien y usar materiales
de alta calidad. Los asientos de servicios rotos, puertas que se pegan, gabinete
s que no se abrirn o se cerrarn, sondando que gotea, etctera son todas las cosas me
nores que los inversionistas encontrarn en cualquier propiedad - y ellos pueden s
er fijados sin muy el coste.
Escollos en la Rutina de pintura de la fijacin de la Limpieza
Hay cuatro escollos principales cuando esto viene a limpieza, fijacin, y pintura:

Dinero a plazo Permisos de problemas Escondidos
Siga trabajando hasta el trabajo que mira del modo ms simple puede arrastrar en s
eis fines de semana en fila. Otras demandas durante su tiempo o un cambio del ti
empo que enva a los trabajadores a casa deberan ser esperadas. El viejo refrn "Ahor
a que hay modo" trabaja aqu. Cuando el tiempo est bien, limpio, apuro, y pinte el
exterior; el interior puede ser hecho sin preocuparse del tiempo inclemente. El
coste para trabajo suplementario y materiales puede exceder fcilmente estimacione
s originales, y es bastante habitual para un proyecto simple que remodela de hac
erse un proyecto de reconstruccin principal. La toma de esto lento y fcil al princ
ipio es una manera de no dar acceso al problema y el lmite excede el tiempo previ
sto del tiempo que usted tiene que dar al proyecto y el dinero disponible para p
agarlo. Nunca planee para ninguno que remodela que requiere el retiro de cualqui
er estructura o encuentro incorporado (paredes, ventanas, fontanera, o gabinetes)
hasta que la estructura haya sido con cuidado examinada. Esto puede requerir qu
e una seccin de una pared sea abierta hasta ven si el retiro ser tan simple como p
uede aparecer. Pueden haber elementos ahora visibles que usted no haba esperado -
tal como
Modos fciles y Baratos de Aumentar Valores de Propiedad
167
un apoyo de tejado o fontanera o lneas elctricas. Incluso un abrigo de pintura pued
e esconder todo de suelo valioso y mobiliario antiguo a problemas principales, c
omo dao de termita, pintura con plomo, u otros problemas. Compruebe los proyectos
de edificio antes de que usted comience cualquier trabajo. Si el vendedor no ti
ene los proyectos de edificio, esto debera ser una "bandera roja grande" que algo
es incorrecto. Concuerde con el departamento de construccin de condado o ciudad
apropiado para ver si ellos tienen una copia de los proyectos de edificio origin
ales. stos podran ser almacenados en microfilm o microficha de la cual una fotocop
iadora especializada puede ampliar y reproducir los planes de papel. Sin embargo
, para edificios que son ms viejos que aquella tecnologa, all puede no construir pr
oyectos disponibles. Aun si usted no espera hacer cualquier cambio o mejoras a u
na propiedad, usted debera hacer todo lo posible posible obtener un juego del "co
mo construido" proyectos, ms cualquier proyecto que fuera usado para hacer cambio
s de la estructura original. Use stos para averiguar si el trabajo ha sido hecho
que puede no encontrar cdigos de construccin presentes, o esto fue hecho sin un pe
rmiso. Cualquier tiempo usted se pregunta por qu usted necesita el tiempo para ha
cer inspecciones apropiadas y hacer su diligencia debida, vuelva y relea este ca
ptulo. Tenga presente tambin que el vendedor puede no saber de ningn tal problema y
ser completamente inocente en el paso a usted tales pesadillas, tan depende de
usted para tomar las medidas para evitarlos.
HAGA LA APELACIN DE ENTRADA
Una modernizacin de la entrada a una propiedad tambin puede hacer una diferencia p
rincipal en el aspecto que apela al instante, y que el factor solo puede aumenta
r el valor de una propiedad durante la noche. Un nuevo pasaje peatonal o una nue
va puerta principal pueden convertir una propiedad embotada, apagada en un fresc
o, vibrante que llama con secas a nuevos compradores. Uno de los mejores gastos
solos es el "aspecto de puerta principal." El nuevo hardware de puerta, una nuev
a caja de cobre, y una nueva aldaba de cobre en una puerta nuevamente pintada o
nueva pueden ser todo que necesita para dar una impresin total de la calidad en t
odas partes. Antes de que usted aborde la tarea de replantear un entryway, recom
iendo que usted vaya en coche alrededor de la vecindad, as como alrededor de veci
ndades en un rea de calidad ms alta de la ciudad, y pague la concentracin a entrada
s que apelan a usted. Tome a lo largo de una cmara digital por si acaso usted ve
algunos diseos de golpe de gracia que podran ser fcilmente reproducidos. A menudo l
o que es necesario para convertirse una vieja entrada en un nuevo y atractivo es
un cambio del ajardinamiento cerca de la entrada. Por ejemplo, plantacin
168
Como Maximizar Valor de Propiedad
las plantas florecientes a lo largo de ambos lados de un pasaje peatonal de una
acera a la puerta principal pueden ser la llave. O bien, quizs dando el pasaje pe
atonal una doble curva serpentina leve puede realzar su aspecto. Usted podra aadir
hasta una pared de plantas con una puerta que conduce por ello cerca de la puer
ta principal para crear un patio semiprivado. Una mezcla de elementos, como plan
tas en conserva, un banco o dos, y otros artculos decorativos es toques especiale
s que pueden convertir esta entrada en una obra de arte.
D CARE A LOS INTERIORES
El amor tierno sensible es por lo general lo que el dueo anterior no hizo, que es
por qu el precio es tan bajo y la inversin uno sano. Girar una propiedad por que
no han sentido cario puede tomar un poco ms que slo limpieza, fijacin, y pintura. Ta
mbin puede necesitarse un poco de cuidado para aadir ltimos toques. Hay algunas cos
as rpidas y fciles que pueden ser hechas para dar los interiores de cualquier prop
iedad una mirada fresca y ms valorada. La idea es buscar los tesoros escondidos q
ue pueden ser encontrados dentro de algunas propiedades. stos hacen el apuro y la
vuelta del amor tierno sensible evidentes.
Mire Bajo la Alfombra
Encuentra usted pisos de madera dura, azulejo, o mrmol bajo la alfombra? stos puede
n ser mucho ms fciles a devolver a su estado natural que a la nueva alfombra. stos
son gemas, pero miran - bajo viejas alfombras tambin puede ser entarimados putref
actos, dao de termita, y lo peor de todos, amianto. La llave debe saber con qu ust
ed trata en todas las eventualidades. Si la gema est all, entonces es su sobresuel
do. Si se encuentra un problema, consiga una estimacin en lo que costar para trata
r con el problema, o alejarse del acuerdo usando uno de los outs en el contrato
de compra.
Compruebe Bajo la Pintura
El latn slido que ha sido pintado ms de mil veces no parece muy agradable - hasta q
ue toda la pintura sea quitada. Doorplates, el hardware, los rieles, y otros artc
ulos de cobre innumerables encontrados en propiedades ms viejas no podan ser susti
tuidos hoy para menos que una fortuna. Quitar la pintura y el pulimento de ellos
aadirn la calidad evidente al costo muy bajo. Puertas de canilla, maderaje, y con
struido-ins, como un bufete o estantes para libros con un martillo plstico. El ma
terial de construccin slido tiene un sonido "caro" a
Modos fciles y Baratos de Aumentar Valores de Propiedad
169
y puertas de madera slidas y otros encuentros en buenas condiciones puede ser res
taurado. (Las paredes que suenan del modo slido podran indicar el bloque o el yeso
pesado, que son ms costosos que wallboard barato u otros materiales ms modernos,
pero no como productos de construccin buenos.) En la desventaja, si hay vieja pin
tura es importante comprobar para ver si esto contiene el plomo. Pregunte en una
tienda de pintura pruebas de plomo que pueden averiguar si este problema existe
.
Asegrese los Olores de Propiedad tan Bien como Ello Miradas
Lamentablemente, no parece que muchos propietarios notan el olor de sus animales
domsticos u otros olores penetrantes a los cuales ellos pueden haberse acostumbr
ado. Sin embargo, cualquier olor desagradable apagar a compradores rpidamente y de
be ser tratado con inmediatamente. Una solucin parcial slo no es bastante. El olor
introductorio, es decir la primera gente de olor nota cuando ellos entran en un
a casa, puede ser muy importante en la venta potencial de la propiedad. El perro
y los olores de animal son "turnoffs" definido y deberan ser eliminados. El moho
y otros olores de problema pueden ser ms sutiles, pero ellos tambin deben ser tra
tados con cuanto antes.
Como Quitar Olores
Si hay un olor favorito u otro olor penetrante, el primer paso por supuesto debe
deshacerse de lo que causa el olor. Esto puede ser difcil a veces (sobre todo si
la fuente es su vivo - en los puros baratos del suegro o una llama favorita que
rida pero as-yet-unhousebroken). Una vez que la fuente ha sido tratada con satis
factoriamente, la solucin del problema es deshacerse de o a fondo limpiar lo que
"sostiene" el olor. Esto puede ser las alfombras, un viejo sof que era la cama de
l perro, o cortinas que han absorbido el olor durante mucho tiempo. Una vez que
la tela que contuvo el olor es quitada, entonces el lugar entero tiene que ser l
impiado con un lquido limpiador para las lentillas fuerte - pero uno que no intro
duce nuevos olores que son igualmente difciles de quitar. Concuerde con su ferret
era local para obtener provisiones de limpieza para el problema especfico a mano.
Est seguro de solicitar productos qumicos de limpieza que no sustituirn un olor por
el otro que es igualmente ofensivo. No intente enmascarar cualquier olor repugn
ante con el olor de perfume que algunos encargados de limpieza qumicos tienden a
tener. El bicarbonato de sosa en el agua puede ser un aclarado bueno para quitar
olores que permanecen de encargados de limpieza. Por ejemplo, el moho y el mold
e pueden ser quitados con un encargado de limpieza basado en el cloro. Sin embar
go, despus de usarlos usted tambin tiene que limpiar el olor de cloro. Deje al clo
ro secar, y
170
Como Maximizar Valor de Propiedad
entonces lave el rea otra vez con una caja de bicarbonato de sosa disuelto en un
balde de agua caliente.
Sustituya Olores Aejos por Frescos
Hay varios aceptables, si no deseable, olores que pueden ser introducidos en un
edificio que ayudar a vencer cualquier clase del viejo olor. La pintura es un, pe
ro tener cuidado: esto no se aplica a toda la pintura. Algunas pinturas producen
vapores que son desagradables o hasta dainos. El ms seguro generalmente son el lte
x pinturas basadas en la agua, pero preguntan a su experto de pintura calificado
(no el oficinista del departamento de hardware que es adjudicado al departament
o de pintura para el da) qu pintura tiene el "" olor nuevamente pintado ms agradabl
e. Otro maravilloso olor es el cuero. Una nueva pieza del mobiliario de cuero pu
ede dar a un cuarto entero un gran olor.
Quite y Prevenga Moho
Quitar olores de moho no es tan difcil como una vez era, gracias a varios materia
les de limpieza diferentes que matan el moho. El verdadero problema no es el moh
o existente, porque con el tratamiento apropiado puede ser eliminado; el problem
a es impedirle volver. El moho se pone el mejor en un ambiente oscuro, caliente,
y hmedo donde hay circulacin de aire pobre. El remedio por el moho, entonces, pon
e en circulacin el aire, la luz del sol, y un ambiente seco. El tejado y los aguj
eros que sondan pueden dejar los interiores de paredes slo bastante humedad para
hacerse escondites de moho ideales, pero no tan mojando mojado que el agujero ac
tual es notado. El moho dentro de paredes no puede ser visto mucho tiempo, pero
el olor es muy evidente para cualquier recin llegado a la propiedad - aunque los
dueos puedan haberse acostumbrado gradualmente al olor de modo que ellos ya no ha
sta lo notaran. La llave debe parar el agujero a fin de eliminar el moho. Los ad
miradores para poner en circulacin el aire en el rea ayudarn, y juntos con sprays d
e removedor de moho que estn disponibles en cualquier ferretera buena, el moho pue
de ser golpeado. En reas calientes, hmedas es una idea buena de guardar el aire qu
e circula en una casa cerrada para impedir al moho conseguir un hueco para apoya
r el pie, y una vez que el moho est presente un deshumidificador puede ser la nica
manera de solucionar un problema crnico.
Peticin con Aromas "de Memoria"
Adems de la limpieza general, pintura, y toques, como el mobiliario de cuero ya m
encionado, hay varios olores "de memoria" que pueden producir un aroma bueno den
tro de una casa. Estos olores pueden evocar memorias agradables en compradores y
hacerse un tipo del instrumento de ventas subconsciente. Varios olores pueden t
ener niveles diferentes de la peticin a la gente diferente, pero en general segui
r -
Modos fciles y Baratos de Aumentar Valores de Propiedad
171
los olores de ing con la mayor probabilidad producirn una reaccin positiva de un c
omprador anticipado. Cada uno de estos olores puede ser "hecho" dentro de la cas
a, y cada uno tiene una duracin relativamente corta.



El pan nuevamente cocido y/o las galletas (la masa congelada est disponible en ti
endas de comestibles) cacao caliente Fresco caf Fresco elaborado palomitas de maz
Nuevamente hechas Un pote hirviente del agua con una especia aadida (escogen slo u
n - clavos, canela, o vainilla) rosas Frescas o flores de naranjo (muy pocos) Un
a manzana o tarta de melocotn horneada (o calentado de nuevo) Cocina de chocolate
o mantequilla de cacahuete eluden Una incineracin de vela perfumada por el cidro
Recuerde, un poco del susodicho ir un largo camino. Para los mejores resultados,
elija un tal olor "de memoria" y no lo mezcle con el otro. No importa cunto usted
puede amar la combinacin de palomitas de maz y velas perfumadas por el cidro, olo
res mltiples sugieren que usted trata de enmascarar algo desagradable.
ESTABLEZCA SU PROPIO NUEVO VALOR Y PUBLQUELO
No hay nada sutil sobre este enfoque, ya que es valiente y directo y generalment
e trabaja. Una vez que la propiedad es en el camino a ser limpiada, fijada, y pi
ntada, y el TLC comienza a mostrar, un folleto de ventas bien preparado con el n
uevo precio puede avisar a cada uno lo que usted piensa en el valor actual de la
propiedad. Los vecinos, a propsito, pueden ser los primeros en estar de acuerdo
con usted si aquel nuevo precio hace su propiedad parecer bien tambin. La mejor m
anera de averiguar como hacer un folleto de propiedad que mira del modo estupend
o es mirar a unos que los profesionales han creado ya. Un control con varios Age
ntes inmobiliarios en el rea debera levantar varios ejemplos.
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EL DESCUBRIMIENTO DE LA MEJOR PROPIEDAD PARA USTED Y COMO COMPRARLO DERECHO
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SIETE TIPOS DE BIENES INMUEBLES USTED DEBERA CONSIDERAR POSESIN
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aqu estn siete categoras principales de bienes inmuebles: las tierras de labranza,
especulacin de tierra, casas familiares solas, propiedades de multifamilia, propi
edades comerciales e industriales, venden al por menor tiendas y centros comerci
ales, y alojamiento. Este captulo examina trminos claves que son pertinentes a aqu
ellas categoras, luego ilustra las ventajas habituales y desventajas cada categora
regalos. El objetivo primario de este captulo es informar al lector sobre varias
clases de la propiedad en la cual puede invertir y mostrar como cada propiedad
puede servir objetivos diferentes, segn el mtodo de adquisicin y el perodo de tenenc
ia del inversionista.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con la eleccin de la propiedad
para la inversin de bienes inmuebles son definidos y explicados: Modelo de riesgo
de Desventaja de crecimiento
175
176
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho

Uso de objetivo solo uso Multiuso
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Riesgo de desventaja
Cada inversin tiene un riesgo de desventaja, que es el peor de los casos en circu
nstancias negativas ligeramente exageradas. Si un inversionista mira la tierra v
acante como una inversin de crecimiento, el riesgo de desventaja podra consistir e
n que el valor de la tierra no alcanza el nivel que al inversionista le gustara.
Sin embargo, aun si la propiedad no es nunca ms que tierras de labranza, ella deb
era tener un valor. Si el valor de tierras de labranza est encima del precio pagad
o por el sitio, entonces el riesgo de desventaja no es grande. Si la inversin es
la propiedad de ingresos, un riesgo de desventaja aceptable puede ser un punto d
e equilibrio - es decir el punto al cual los ingresos corresponden a gastos tota
les, incluso la amortizacin de la deuda. Cada inversionista debe decidir para l o
ella lo que es un riesgo de desventaja aceptable de equilibrar el potencial de a
specto positivo.
Modelo de Crecimiento
Las tendencias de crecimiento de cualquier rea dada se desarrollan colectivamente
en un modelo de crecimiento. El modelo de palabra es apropiado porque el desarr
ollo inmobiliario ocurre en reas de crecimiento de juego y generalmente no irradi
a de un centro igualmente en todas las direcciones. En cambio, el desarrollo sig
ue nuevas carreteras, rodea lagos, traslada parques, etctera. Las reas industriale
s a menudo son bloqueadas juntos, mientras que los proyectos de casa familiar so
la caros pueden tumbarse alrededor de campos de golf. Cuando una comunidad es vi
sta del aire, estos modelos a menudo son ms obvios que cuando visto de la tierra.
Los inversionistas tienen que estudiar el modelo de crecimiento para cualquier r
ea en la cual ellos tengan la intencin de invertir asegurar que la propiedad adqu
irida cabe en el modelo corriente y pendiente.
Uso de objetivo solo
Cualquier propiedad que tenga slo un uso probable es una propiedad de uso de obje
tivo solo. La llave aqu es, qu hace aquella propiedad un uso de objetivo solo? Esto
Siete Tipos de Bienes inmuebles Usted Debera Considerar Posesin
177
podra dividir en zonas, que decide que la tierra bajo la casa es dividida en zona
s para "casas familiares solas," o podra ser que el diseo de los edificios es clar
amente para una operacin de comida rpida, etctera. Obviamente, ninguna propiedad es
el objetivo absolutamente solo, porque con la cantidad de dinero correcta y tie
mpo, cualquier edificio puede ser cambiado para acomodar otro uso. Incluso en la
divisin por zonas muy restrictiva, como la familia sola divisin por zonas residen
cial, otros usos son por lo general posibles - por ejemplo, iglesias, escuelas,
y parques. En trminos generales, el uso de objetivo solo se refiere al uso razona
ble de la propiedad como dividido en zonas y construido.
Uso multiuso
Este uso es claramente flexible debido a la divisin por zonas y/o el diseo de los
edificios. Cuando esta flexibilidad es obvia, nunca hay ningn problema en la vist
a de la naturaleza multiuso de una propiedad. Lo que es importante es que todos
los inversionistas de bienes inmuebles tienen que afilar su visin de la propiedad
de ver lo que no es tan obvio. La conversin econmica depende del inversionista si
endo capaz de tomar una propiedad con un uso ahora, y un precio basado en aquel
uso, y convertirlo en una propiedad con un mayor potencial de ingresos a un cost
e que hace la inversin acertada. Un ejemplo de esto es una casa familiar sola sit
uada en mucho de zonas para permitir oficinas profesionales. El hecho visual es
que la casa es slo una casa. Sin embargo, si la casa puede ser usada como el espa
cio de oficina, esto ampliara oportunidades.
TIERRAS DE LABRANZA
Las tierras de labranza y la siguiente categora, especulacin de tierra, pueden ser
posiblemente la misma faja de terreno. La diferencia es la motivacin y objetivo
para adquirir la propiedad. Las tierras de labranza son valiosas y pueden produc
ir un flujo de fondos cuando comprado con esto en mente. La economa de la adquisi
cin debe ser con cuidado examinada, sin embargo, porque las tierras de labranza h
icieron costar un mantenimiento alto. La agricultura es un negocio, y como todos
los negocios, el inversionista tiene que saber en qu l o ella entran. Sin embargo
sin embargo no todas las tierras de labranza pasan por el mismo proceso anual d
e preparacin, plantacin, y cosecha. Algunas granjas, como granjas de rbol que culti
van el material de planta de ajardinamiento, tienen una cantidad limitada de la
preparacin, pero a menudo requieren aos del crecimiento hasta la primera hornada d
e rboles o los arbustos pueden ser vendidos. Una vez que este proceso comienza, e
s un procedimiento de rotacin de vender algunas plantas mientras los otros madura
n.
178
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
El rbol que cultiva la tierra tambin viene a otra categora, y es rboles cultivados p
ara la madera, tanto para uso en la construccin como para mobiliario, as como pulp
a de madera para el papel y otra produccin qumica. Las granjas de rbol de esta natu
raleza tienen un tiempo an ms largo entre plantacin y recorte, pero si el objetivo
es conectado con la especulacin de tierra, esta clase de la inversin puede ser ide
al tanto para un crecimiento de valor como para un sobresueldo en efectivo suple
mentario cuando la tierra es limpiada para otro desarrollo y la madera es vendid
a. La tierra de rancho tiene ventajas similares, salvo que el ganado u otros ani
males que viven de la tierra pueden ser vendidos en cualquier momento, que ofrec
e un poco de proteccin al inversionista debera condiciones del mercado garantizar
un movimiento para venderse o esperar de un mejor mercado.
Ventajas de Comprar Tierras de labranza
Debera estar claro que la mayor ventaja de comprar tierras de labranza consiste e
n si usted es un agricultor (o quieren hacerse un). Los no agricultores que comp
ran tierras de labranza pueden tener xito si hay testimonio fehaciente que la tie
rra est en el camino de crecimiento que ocurre en aquel momento. Tengo mucha expe
riencia y he tenido el xito en la compra de aquella clase de tierras de labranza.
Yo era capaz de amarrar la tierra con la deuda a largo plazo, luego darlo en ar
riendo a agricultores (a menudo la misma gente compr la tierra a), que ayud con lo
s pagos de deudas. La llave a esta clase de la inversin debe estar segura que el
crecimiento est en su camino. Entonces realice una ganancia y no sostenga la tier
ra demasiado mucho tiempo, porque ya que el crecimiento llega, los vecinos querrn
cambiar los usos permitidos de su carpeta de tierras de labranza al punto que n
unca puede ser usado para nada adems de la agricultura. He visto que pasan con la
tierra que compr, pero vend la tierra antes de cualquier acontecimiento de cambio
s de divisin por zonas.
Desventaja a Compra de Tierras de labranza
El factor de tiempo de transacciones con tierras de labranza con una estrategia
de salida ltima para ello para ser vendido a un revelador aade un cociente supleme
ntario del peligro para el inversionista original. La tierra que un inversionist
a adquiere la anticipacin que l o ella lo sostendrn mucho tiempo dirige el riesgo d
e someterse a cambios administrativos locales en cuanto a su uso permitido. Como
hay una tendencia para guardar tierras de labranza en aquella categora de uso, e
l futuro potencial de desarrollo podra desaparecer o requerir que gastos de pleit
o principales obtuvieran un uso ms liberal. Sin embargo, un enfoque conservador
Siete Tipos de Bienes inmuebles Usted Debera Considerar Posesin
179
con la tierra que muestra el potencial dentro de un perodo de tiempo ms razonable
puede producir a un verdadero ganador de una inversin.
ESPECULACIN DE TIERRA
La especulacin de tierra es la inversin en la tierra con la esperanza que esto aum
entar en el valor bastante para cubrir el coste para sostenerlo o proporcionar un
a vuelta deseada adems del capital invertido total. La especulacin de tierra requi
ere la diligencia debida considerable. Los inversionistas deben determinar el mo
delo de crecimiento de la comunidad y lazo que juntos con la futura infraestruct
ura planeada por la comunidad. Cuando el inversionista ve que los nuevos caminos
y otros proyectos planeados (si por administracin municipal o gobierno estatal o
para uso privado o utilidad pblica) tendrn un efecto beneficioso en un rea que est
ligeramente ms all y en el camino de un modelo de crecimiento establecido, entonce
s invirtiendo en la tierra en aquella rea debera ser considerado. Si el coste a la
rgo plazo para sostener en la propiedad puede ser financiado por un acuerdo con
el vendedor en tarifas inferiores a las del mercado o con trminos suaves, la inve
rsin tendra la mayor peticin al inversionista.
Ventajas de Especulacin de Tierra
La ventaja econmica de la especulacin de tierra consiste en que el mayor aumento d
e valor en bienes inmuebles viene de tomar la tierra vacante, que tiene el valor
bsico ms bajo a lo largo de la cadena de valores reales, y convertirlo en una pirm
ide de valores que incluye todo de sitios comerciales a parques. Cuando las circ
unstancias son favorables a la inversin de tierra, puede haber poco riesgo si los
inversionistas tienen el tiempo y capacidad de transporte de sostener la tierra
. La llave a la especulacin de tierra es la capacidad de tasar correctamente los
modelos de crecimiento de la comunidad y conseguir un cuadro bueno del futuro de
sarrollo que est con los trabajos o en las comisiones planificadoras.
Desventajas de Especulacin de Tierra
Es bastante comn para administraciones municipales tener un interruptor de 180 gr
ados en su capacidad de llevar a cabo con futuros proyectos. Los proyectos ellos
mismos pueden ser cambiados tambin. Por ejemplo, moviendo una carretera interest
atal propuesta unas millas al este pueden poner la extensin de 300 acres de un in
versionista sobre el lado equivocado
180
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
de la carretera. Peor de todos modos, trasladando la red viaria al otro lado de
la ciudad o anulando el proyecto totalmente puede cambiar la atencin lejos del rea
. Esto podra tener tal impacto negativo al cual hasta las tierras de labranza baj
an en el valor en aquella parte del condado. La inversin a largo plazo en la tier
ra es mucho ms difcil y puede ser mucho ms cara que los inversionistas piensan. Las
estimaciones liberales en el transporte de gastos deben ser tenidas en cuenta p
orque los gastos suben. Los impuestos pueden aumentar considerablemente al punto
donde ellos doblan o triplican los aumentos estimados. Las administraciones mun
icipales pueden imponer restricciones de edificio o moratorias que pueden limita
r si no prohben el desarrollo razonable hasta que las utilidades sean tradas al si
tio - utilidades que pueden ser cobradas como gastos para el propietario.
CASAS FAMILIARES SOLAS
Muchos inversionistas de bienes inmuebles tienen una fe absoluta en casas famili
ares solas. Comprando casas familiares solas ya que una inversin generalmente cab
e en tres estrategias de inversin diferentes: 1. Compre, convenga, y vndase. 2. Co
mpre y alquile (con o sin el apuro). 3. Compre, vivo en, despacio mejore, y lueg
o vndase. All no es "el mejor" de estos tres, ya que cada mtodo tendr una peticin dif
erente segn el objetivo del inversionista y el mercado donde estas propiedades es
tn situadas. Algunos inversionistas pueden aplicar ms de un de estos mtodos al mism
o tiempo. Ellos pueden comprar una casa para vivir en mejorndolo despacio y otros
para convenir y venderse, alquilando todava a otros mientras el mercado mejora.
El trmino compra aqu se supone para incluir otras tcnicas de la adquisicin que dan a
l inversionista el mismo o una posicin similar para venderse aunque el inversioni
sta nunca realmente pueda tomar el derecho a la propiedad sustancial. Un ejemplo
de esto sera si Frances obtiene una opcin de comprar una propiedad que ella arrie
nda mientras tanto. Durante el arriendo, Frances mejora la propiedad y luego ven
de su opcin a Bob, que toma el derecho a la propiedad. La tcnica de usar opciones
es explicada detalladamente en el Captulo 17.
Como Comprar Casas familiares solas
La llave con la compra de casas familiares solas debe cubrir el coste de transpo
rte. Una vez que el inversionista sabe que no habr ningn coste para sostener en la
propiedad, tiempo
Siete Tipos de Bienes inmuebles Usted Debera Considerar Posesin
181
generalmente asegurar la apreciacin de valor y una ganancia ltima. Esto depender, po
r supuesto, de la diligencia debida del inversionista asegurar que el rea no est e
n una decadencia y que no hay ningunos trabajos pblicos o privados pendientes que
puedan afectar negativamente la propiedad de cualquier modo. El riesgo de desve
ntaja en casas familiares solas depender en los trminos de la compra y el coste pa
ra llevar la propiedad (impuestos, pago de hipoteca, mantenimiento de propiedad,
seguro, y mejora de propiedad). Si la casa tiene la flexibilidad para una futur
a conversin econmica a un poco de otro uso, entonces puede ser un sobresueldo aadid
o a lo que puede ser ya una inversin buena.
Ventajas de Inversiones de Casa familiar sola
Hay muchas ventajas de comprar casas familiares solas, pero el mejor es el hecho
que los vendedores de familia sola a menudo son los ms motivados de todos los ve
ndedores debido a muchos motivos diferentes la gente tendra que vender una casa,
como lo siguiente:


Ellos son transferidos a otra posicin de trabajo. Ellos necesitan una casa ms gran
de debido al crecimiento de familia. Ellos necesitan una casa ms pequea debido a u
na talla de familia reducida (porque los nios han crecido y se han marchado a cas
a o a consecuencia de un divorcio o la muerte de un miembro de familia). Ellos t
ienen problemas econmicos y no pueden permitirse a guardar la propiedad ms o se so
meten a una extincin del derecho de redimir. Ellos tienen una hipoteca de globo d
ebida. Ellos han comprado otra casa ya. Ellos tienen que levantar el dinero efec
tivo para aprovechar otra inversin. Ellos ya no pueden (o ya no quieren a) mantie
nen la propiedad. Ellos desean eliminar un regalo o herencia.
En cada una de estas situaciones, hay un vendedor motivado. Si la verdadera razn
que el dueo quiere vender es algo como porque la propiedad tiene termitas o un fr
acaso estructural, entonces el vendedor puede ser motivado, pero la propiedad no
es que vale la pena para el inversionista. El riesgo de desventaja puede ser le
ve invirtiendo en casas familiares solas mientras el inversionista es capaz de l
levar la deuda incurrida para comprar la propiedad y a condicin de que el inversi
onista sea razonablemente cmodo que l o ella pueden sobrevivir uno o varios de los
motivos superiores la gente vende casas. La fusin accidental financiera que come
nz con las prcticas de sobreprstamo de principios de los aos 2000 cre a
182
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
el problema masivo dentro de la profesin de prstamo que se extendi en Wall Street y
ms all. El dinero fcil fue puesto a disposicin de aproximadamente cualquiera que qu
isiera comprar una casa o varias casas a la vez para la inversin o vivir en. Los
prestamistas eran rpidos para hacer estos prstamos porque ellos los embalaban en b
ultos para ser vendidos a instituciones que entonces vendieron acciones, o porce
ntajes de los bultos, como valores para cercar con un seto fondos. Todo el asunt
o era un paseo de cuerda floja que no requiri que mucho enviara a sus inversionis
tas en la sima de bancarrota. Por lo tanto, los inversionistas prudentes prestan
la atencin al mercado y son aconsejados recordar como rpidamente un mercado puede
caerse cuando no hay ningunos compradores, y aun si hay, los prestamistas giran
sus espaldas en ellos.
Desventajas de Inversiones de Casa familiar sola
La ganancia potencial puede no ser esto todo grande si el inversionista busca el
crecimiento rpido. Si el inversionista quiere construir una corriente de ingreso
s comprando y luego alquilando las casas, l o ella descubrirn rpidamente que los pr
oblemas de mantenimiento de propiedad que vienen con la posesin de varias casas f
amiliares solas pueden no garantizar la compra de esta clase de la propiedad de
alquiler. Habr excepciones a esto, por supuesto, pero en general, la mejor razn de
comprar una casa familiar sola y alquilarlo es "ganar tiempo" y dejar al mercad
o mejorar mientras la propiedad es despacio realzada y mejorada, utilizacin, siem
pre que posible, el dinero de alquiler del arrendatario para llevar a cabo aquel
los objetivos.
PROPIEDADES DE MULTIFAMILIA
Cualquier propiedad que tenga ms de una unidad de familia se considera una propie
dad de multifamilia. El ms pequeo sera un doble (cuando esta palabra es usada para
significar dos unidades, a menudo lado al lado o un encima del otro). De este pu
nto, la talla se extiende a complejos de alquiler grandes con cientos de pisos.
Como Comprar Propiedades de Multifamilia
Todas las propiedades rentables tienen la ventaja de ser potencialmente capaz de
apoyar la deuda de los ingresos que ellos producen. Este factor lleva a inversi
onistas al principio de usar el dinero de otra gente (OPM). La introduccin de OPM
en el cuadro da al inversionista un borde en la financiacin ltima de la inversin.
A diferencia de la situacin con propiedad vacante y financiacin de casa familiar s
ola en la cual la solidez financiera del inversionista es la ms importante
Siete Tipos de Bienes inmuebles Usted Debera Considerar Posesin
183
los prestamistas de elemento consideran, todas las propiedades de ingresos son v
istas desde el punto de vista de la propiedad primero, el inversionista segundo.
Si la propiedad es representada justamente al prestamista y los ingresos y los
gastos mostrados son exactos, entonces el prestamista evaluar la propiedad basada
en esta corriente de ingresos. La tendencia corriente para prestamistas debe es
tablecer un valor conservador en la propiedad y prestar una proporcin de prstamo a
l valor mucho inferior que era frecuente a finales de los aos 1990. Los prestatar
ios ms fuertes pueden obtener proporciones de prstamo al valor ms altas. La llave a
la compra de cualquier propiedad de ingresos es la capacidad de establecer un p
aquete de financiacin sano en la propiedad que no coloca cargas excesivas en el f
lujo de fondos de la propiedad o el inversionista. Para conseguir esto puede ser
necesario para el vendedor trabajar con el inversionista para crear un compuest
o de financiacin que da este resultado final. Todos los pisos de alquiler prosper
an o mueren debido al guin OPM. Cuando hay una escasez de pisos para un mercado p
articular, entonces los factores de vacante se acercan al cero y los propietario
s pueden ser ms selectivos sobre el tipo de arrendatario al cual ellos alquilan.
Este factor, el tipo de arrendatario en el edificio, es muy importante porque es
to establecer la direccin ltima del edificio o complejo. Cuando un mercado de alqui
ler cambia al punto donde hay una escasez de arrendatarios, entonces los dueos ya
no pueden ser tan selectivos sobre arrendatarios porque ellos son dependientes
de OPM para encontrar su amortizacin de la deuda y otras obligaciones de guardar
la propiedad. Por suerte, los inversionistas de propiedad de multifamilia descub
rirn rpidamente que una de las tendencias ms fciles para mancharse dentro de cualqui
er comunidad es el mercado de alquiler. Todo que es necesario debe conducir alre
dedor de la comunidad, hacer una lista de todas las propiedades de alquiler que
tienen puestos vacantes, y averiguan precios de alquiler y como los gerentes de
propiedad selectivos estn en la adquisicin de arrendatarios. Si el inversionista v
e que la seleccin es apretada y los alquileres van en aumento, entonces esto es u
n signo bueno que hay una escasez de unidades de alquiler en el mercado y que la
s oportunidades pueden existir en aquel sector de bienes inmuebles. Un elemento
de la conversin econmica que puede ser amablemente aplicada a unidades de multifam
ilia es la mejora de un nivel del alquiler al otro. Esto ocurre cuando los ex-pr
opietarios han dejado a la propiedad bajar corriendo al punto donde los alquiler
es tuvieron que ser disminuidos para guardar las unidades llenas. Este factor pu
ede la bola de nieve, y la situacin puede deteriorarse cada vez ms al punto que ha
sta redujo alquileres no puede mantener la ocupacin alta. Si estas propiedades es
tn en un rea buena de la ciudad o en un rea que vuelve a una antigua calidad ms alta
, entonces remodelar de un bloque de pisos de mala suerte puede ser una empresa
provechosa. El elemento importante que debe ser
184
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
determinado con cuidado es, cmo el informe detallado es esto? Como declarado antes
, la fijacin principal no es para el inversionista de principiante debido a mucho
s problemas que pueden estar al acecho detrs, por ejemplo, la grieta superficial
que el inversionista piensa que necesidades slo estn llenas.
Ventajas potenciales de Todas las Inversiones de Propiedad Rentables
La ventaja ms obvia de poseer la propiedad rentable consiste en que el inversioni
sta puede ponerse rico en la carrera larga simplemente creyendo en la propiedad
y dejando al OPM pagar la deuda - aun si no hay ningn flujo de fondos inmediato.
Las propiedades de multifamilia sirven una necesidad elemental, que limita el ri
esgo de desventaja. Ellos proporcionan el alojamiento a aquellos que no pueden p
ermitirse o no deciden comprar casas familiares solas. En cualquier mercado dado
, hay miembros de la comunidad que se mueven a y de la propiedad de propiedad. E
sto causa una cadena de acontecimientos en los cuales algunas personas mejoran s
us alojamientos vivos, mientras los otros se mueven en cuartos ms modestos y meno
s caros. Cuando el mercado de trabajo es fuerte y hay un porcentaje bajo de trab
ajadores desempleados, el mercado de alquiler est en su ms fuerte.
Desventajas de Inversiones de Propiedad de Multifamilia
Las desventajas de inversiones de propiedad de multifamilia se centran generalme
nte en los problemas de direccin que vienen en relacin con arrendatarios. Los piso
s pueden ser muy la direccin intensiva, aunque no tanto como hoteles y otras form
as "comerciales" de alquileres de alojamiento. En una pequea escala, la llave a p
roblemas de direccin mnimos est en la seleccin de arrendatarios y en el cuidado del
alquiler en ligeramente bajo el yendo el mercado. El alquiler perdido no quedndos
e slo encima el yendo el mercado, que es una tctica que una instalacin bien adminis
trada puede decidir seguir, puede ser compensado por la ocupacin aumentada y prob
lemas de direccin reducidos.
PROPIEDADES COMERCIALES E INDUSTRIALES
Las propiedades comerciales e industriales rentables se extienden de edificios d
e oficina a complejos de depsito y todo entre. Si la propiedad es un edificio que
no es usado para la residencia, es el ms probable una propiedad industrial o com
ercial.
Siete Tipos de Bienes inmuebles Usted Debera Considerar Posesin
185
Las propiedades comerciales e industriales caen a dos categoras bsicas: uso solo y
multiuso. Si la IBM, por ejemplo, ocupa un edificio entero o complejo, es clara
mente un arrendatario solo, pero el uso podra ser mltiple hasta el punto de que el
edificio puede alojar oficinas, instalaciones de reparacin, una clnica mdica, etcte
ra. Note la diferencia entre arrendatario solo y objetivo solo, como en caso de
un restaurante de comida rpida. Esto tambin es un arrendatario solo, pero el uso e
s enormemente limitado, y sin remodelar principal esto es un restaurante de hamb
urguesa de uso solo. Los edificios de multiuso ms a menudo tambin son edificios de
multiarrendatario, que extienden la obligacin del alquiler ms de varios o muchos
arrendatarios diferentes. Cuando el arrendatario solo es muy fuerte y tiene una
clasificacin crediticia superior, el edificio de arrendatario solo puede ser ms at
ractivo que edificios de multiarrendatario. Sin embargo, cuando el edificio de a
rrendatario solo es vacante, la vacante es el 100 por ciento hasta que un nuevo
arrendatario pueda ser encontrado. El arrendatario a menudo es una red o arrenda
tario neto triple: cuando el alquiler es citado como red o red triple, el dueo de
l edificio por lo general pasa otros gastos y coste para el arrendatario adems de
l alquiler actual. Como los trminos la red y la red triple no son universales en
su sentido, un arrendatario anticipado o el nuevo inversionista deberan obtener u
na definicin exacta de otros arrendatarios de obligaciones deben pagar. Uno no pu
ede suponer que la red triple signifique que el arrendatario paga todo - aunque
esto sea exactamente el caso en algunos arriendos. Cuando el arrendatario paga a
lquiler ms el mantenimiento de edificios, impuestos, y seguro (la base comn para l
a red triple) ms todos otros gastos que pueden ser tasados contra una propiedad,
el coste para el arrendatario es establecido como si el arrendatario realmente p
oseyera la propiedad. Este tipo de la situacin de alquiler es muy buscado despus p
or muchos inversionistas porque las inversiones requieren muy poca direccin. Slo u
n arriendo de tierra directo, donde los arrendatarios arriendan la tierra y lueg
o construyen su propio edificio, requiere menos direccin.
Ventajas de Inversiones de Propiedad industrial y Comerciales
Las ventajas son la facilidad de operacin y aceptacin generalmente favorable por p
restamistas institucionales. Como con todas las propiedades de ingresos, la corr
iente de ingresos de la propiedad ser un factor principal en el valor ltimo de la
propiedad y la base para la financiacin. Cuando un inversionista puede asumir una
propiedad que puede ser mejorada o convertida a una corriente de ingresos ms alt
a, las entonces grandes ganancias podran ser generadas.
186
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
Desventajas de Inversiones de Propiedad industrial y/o Comerciales
Algunas desventajas son el resultado del retraso que ocurre en el desarrollo de
esta clase de la propiedad. Las escaseces de espacio de oficina o edificios come
rciales animan a inversionistas a construir ms. Como el tiempo de la idea inicial
del edificio terminado puede ser varios aos, la escasez puede hacerse de repente
una superabundancia en el mercado, y un mercado de alquiler lento puede resulta
r. Si alguna otra decadencia econmica pasa durante este mismo perodo, el resultado
final puede ser una decadencia principal en alquileres comerciales en una ampli
a rea, y los valores de bienes inmuebles pueden caerse muy rpidamente. El riesgo d
e desventaja en edificios comerciales e industriales es la fuerza del arrendatar
io. Este factor se ha hecho an ms crtico ya que un poco "del mejor riesgo" arrendat
arios ha visto algunos tiempos muy duros y hasta ya no piensan de los gigantes d
e la industria como arrendatarios sin riesgo. Los edificios comerciales a menudo
son clasificados en A, B, y categoras C. Unos edificios de categora son edificios
de oficina por lo general altos y de alquiler que generalmente estn en los centr
os comerciales principales de un centro social o centro de la ciudad. B categora
puede ser cualquier tipo del uso que tiene pocos si cualquier servicio, puede no
tener la posicin principal en la comunidad, y a menudo es un arrendatario local
o licencia que arrienda instalaciones ms pequeas para su uso especfico. C categora e
s otros usos comerciales, como pequeas tiendas de tira y venta al por menor indep
endiente y usos de servicio.
TIENDAS DETALLISTAS Y CENTROS COMERCIALES
Parece que las tiendas detallistas y los centros comerciales estn en todas partes
, y hasta en tiempos econmicos malos las nuevas tiendas son construidas, aun cuan
do los centros comerciales enteros son menos de a mitad llenos. Hay algunas muy
buenas razones para esto, que hace esta clase de invertir muy provechoso si las
circunstancias son correctas y el inversionista ve las oportunidades a tiempo pa
ra aprovecharlos. Esta categora de la propiedad se diferencia de la categora prece
dente en esto la mayora de alquileres en una situacin de multiarrendatario ser tien
das detallistas y orientadas al servicio, ms bien que espacio de oficina. Algunos
centros comerciales y las reas de tienda detallistas tambin tienen oficinas para
el alquiler, pero en proyectos comerciales estrictamente definidos, como parques
de empresas y edificios de oficina, las nicas tiendas detallistas encontradas se
rn generalmente limitadas con restaurantes, tiendas diversas, tiendas de letra, y
otros por el estilo diseadas para servir las necesidades de los trabajadores y n
egocios en las oficinas, ms bien que clientes exteriores.
Siete Tipos de Bienes inmuebles Usted Debera Considerar Posesin
187
Un barrio comercial tpico en casi cualquier ciudad en el mundo tiene tendencia a
tener tiendas individuales que rayan las avenidas centrales para varios bloques.
En ciudades ms viejas, es bastante comn para muchos edificios diferentemente disea
dos lindar el uno con el otro, dando ciudades una mirada "de edredn". Para respon
der a esta mirada, muchas ciudades ahora tienen cdigos de diseo que deben ser estr
ictamente seguidos para prevenir este aspecto de mezcolanza y traer una mirada ms
homognea a las reas comerciales. Una tal ciudad, Boca Raton, Florida, tiene un cdi
go que requiere que los edificios tengan una mirada espaola colonial a lo largo d
e las lneas de ciertos edificios existentes. Las ciudades en muchas reas de Califo
rnia tienen cdigos de diseo similares. El descubrimiento de tiendas detallistas y
centros comerciales es relativamente fcil. En primer lugar, las reas son limitadas
, por lo general a lo largo de avenidas centrales, que hace el rea fcil a comproba
r por archivos de hecho en el juzgado o bsquedas de hecho por miembros del sector
inmobiliario. Muchos de estos edificios pueden estar en venta aunque no haya ci
erran sesin el frente que anuncia aquel hecho. Por qu? La mayor parte de propietari
os no quieren que sus arrendatarios sepan que la propiedad est en venta. Esto sig
nifica que las recolecciones irn al inversionista que desentierra la informacin y
afecta a ella.
Ventajas de Inversiones de Centro comercial y Tienda Detallistas
En reas establecidas, es relativamente fcil ver las tendencias y el flujo del trfic
o. Esto no toma mucho tiempo para contar qu rea mejora y por qu, y qu rea pierde la t
ierra y por qu. De estas tendencias que los inversionistas buscan, dos son signif
icativos y puede abrir la puerta a la inversin provechosa si la tendencia puede s
er manchada y un acuerdo puede ser hecho: 1. Una decadencia en alquileres con au
mentos de factores de vacante debido a una situacin temporal. 2. Un moderado al re
a de mercado de alquiler fuerte que est a punto de experimentar un acontecimiento
que tendr un impacto positivo fuerte al espacio de alquiler. Cada una de estas t
endencias llevar a un mercado de alquiler ms fuerte en el relativamente futuro prxi
mo. El inversionista que entra en la planta baja de estas tendencias tendr la pri
mera posibilidad de adquirir las mejores posiciones que pueden ser ofrecidas par
a la venta. La seleccin de la propiedad de comprar depender enormemente de la capa
cidad del inversionista de tratar con la complejidad de alquiler venden al por m
enor el espacio de centro comercial o tienda. La compra del espacio comercial gr
ande no es para el inversionista de principiante a menos que haya capital sufici
ente para contratar a gerentes con la direccin de centro comercial
188
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
experiencia. Sin embargo, las pequeas tiendas de tira o los pequeos edificios con
varias tiendas pueden ser una manera buena de entrar en esta categora de la inver
sin relativamente sin peligro. Como estos edificios a menudo necesitan reparacion
es y pueden prestarse a remodelar para mejorar la mirada y con esperanza el alqu
iler, puede haber cuarto sustancial para mejorar los ingresos generados de tales
inversiones. La ventaja ms grande en esta clase de la inversin consiste en que es
to sirve una necesidad general de la comunidad, y si el inversionista ha elegido
la posicin bien, es dudoso que haya un factor de vacante alto.
Desventajas de Inversiones de Centro comercial y Tienda Detallistas
La desventaja principal es en relacin con los arrendatarios. Es importante ser ta
n selectivo como sea posible y mejorar la calidad de arrendatarios cuando posibl
e. Puede ser atractivo llenar un espacio vacante de un arrendatario que es menos
que el ideal, an el inversionista debera definir un objetivo para mantener un cie
rto estado en el edificio o en la calle. Un resbaln de este objetivo, introducien
do la clase incorrecta del arrendatario en el rea, puede comenzar una diapositiva
de descenso que causar finalmente otros puestos vacantes. Tome un mapa de ciudad
barato de un rea que usted sabe bien. Puede ser hasta el rea alrededor de su zona
de comodidad ltima. Revise el mapa y separe las reas diferentes con las cuales us
ted es familiar en las cinco categoras descritas en este captulo. Cuando usted esc
oge un rea para ser desarrollada como su zona de comodidad, es importante averigu
ar como las categoras diferentes de la propiedad desarrollada. Cul era la tendencia
que caus la situacin actual, y como van los tipos de propiedad diferentes actualm
ente? Un entendimiento de este modelo es esencial para comenzar a quitar el ries
go de sus inversiones.
ALOJAMIENTO
La industria que se aloja es uno colosal que se estira alrededor del globo. Hay
hoteles y los moteles que satisfacen casi cada aspecto demogrfico de la especie h
umana. Los precios de cuarto dirigen un amplio espectro, y como uno esperara, un
hotel bien dirigido y moderadamente financiado o el motel pueden ser una "fuente
estable de ingresos" que produce unos ingresos estables. Esta industria tiende
a pasar por algunas oscilaciones principales en el desarrollo, aunque esto sea m
enos tan para las propiedades de alta cualidad que siguen manteniendo su
Siete Tipos de Bienes inmuebles Usted Debera Considerar Posesin
189
posicin por mejoras constantes y remodelar frecuente. Carlton de Ritz y otros hot
eles de cinco estrellas alrededor del mundo pueden caerse, sin embargo, durante
tiempos duros cuando su posicin es puesta en peligro debido a un poco de crisis q
ue afecta a viajeros al rea. Los hoteles ms modestos que no son propiedades de ser
vicio completo, pero han limitado servicios para sus clientes proliferan en reas
donde el mercado para propiedades de alta cualidad es encontrado ya por una o va
rias propiedades de cinco estrellas y el predominio de clientes se quedan dormid
os el "sueo y permiso" categora. Las propiedades interestatales que se llenan cada
noche y son vacas por 11:00 por la maana tienen ciertos problemas de direccin inhe
rentes en relacin con un volumen de ventas pesado cada da. Sin embargo, un inversi
onista de bienes inmuebles de principiante puede encontrar esta clase del negoci
o una manera agradable de ir porque histricamente el negocio de hospitalidad es c
asi grabado al agua fuerte en la piedra. Hay licencias que uno puede comprar est
o ms o menos asegura una medida de xito si la posicin es aprobada. La operacin de un
hotel no es demasiado difcil si el hotel es un tipo de servicio limitado. El ser
vicio de bebida y comida es un rea que puede crear muchos problemas al inversioni
sta de principiante, y excepto un tipo de bufete del desayuno que muchas de la o
ferta de moteles y hoteles "Expresa", comida y servicio de bebida son mejor evit
adas.
Ventajas de Alojar Inversiones
Si el objetivo principal del inversionista es trabajar para l o ella, luego traba
jar es lo que usted encontrar en cualquier hotel o motel. Incluso las pequeas oper
aciones pueden contratar a una familia entera, incluso parientes polticos. En prct
icamente cada parte del pas donde hay poblacin sustancial hay hoteles y los motele
s para la venta. Muchos de los ms pequeos, digamos menos de 100 cuartos, son de un
a categora ms vieja que cabe en la lnea de servicio limitada. Los hoteles ms viejos
o los moteles a menudo tienen pasillos singleloaded, que son raramente construid
os hoy, cuando los cuartos son diseados espalda con espalda y tienen una ventana
sola y puerta en el frente que se abren al pasillo. La gente anda delante de la
ventana, que obliga a los habitantes del cuarto a guardar las cortinas cerradas
para mantener la intimidad. Los inversionistas deberan evitar invertir en hoteles
que tienen pasillos solos cargados. Los pasillos dobles cargados son el diseo tpi
co donde tienen acceso a cuartos por una puerta que se abre al pasillo y tenga v
entanas en la pared frente a la puerta que puede proporcionar una visin al exteri
or - del ocano, por ejemplo - o abrirse a un interior airshaft. Algunas propiedad
es pueden tener una mezcla tanto de solo - como de pasillos dobles cargados.
190
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
Desventajas de Inversiones que se Alojan
La desventaja ms grande en la inversin en hoteles o moteles es la inhabilidad de c
ontrolar el concurso. La posicin ideal en una interseccin de dos carreteras intere
statales principales que resulta ser el tiempo de viaje de las cinco a ocho hora
s entre cuatro centros demogrficos principales podra parecer perfecta para un nuev
o hotel de licencia. Lamentablemente, otras ocho compaas de hotel pueden haber pen
sado exactamente el mismo, y de repente pueden haber ocho nuevos hoteles que bus
can a clientes que slo de vez en cuando llenan a cinco de ellos hasta un nivel de
l 70 por ciento en una base anual. Los hoteles pueden ser muy difciles de financi
ar, sobre todo si los inversionistas tienen la poca experiencia en su operacin. E
sto obliga a un vendedor motivado a sostener una hipoteca de dinero de compra, q
ue puede estar bien para el comprador, pero aquellas clases de la financiacin a m
enudo son para corto plazos y a un inters ms alto que el negocio puede apoyar.
C
H
14
UN P T E
R
DESARROLLE SU PROPIA ZONA DE COMODIDAD DE INVERSIN PARA ASEGURAR XITO EN INVERSIN I
NMOBILIARIA
F
el ocus, el conocimiento, la diligencia debida, y los objetivos claros son facto
res claves persiguiendo cualquier categora de inversin. Los inversionistas de bien
es inmuebles deberan enfocar su tiempo y esfuerzo a un rea de mercado estrecha, qu
e idealmente estar cerca de donde el inversionista gasta la mayora de su tiempo, y
decdase exactamente que tipo de bienes inmuebles de inversin ellos desean comprar
. El primer paso es para el inversionista para formar una zona de comodidad de i
nversin en una parte de ciudad que encuentra las pautas de este captulo. Una vez q
ue esto ha ocurrido, el inversionista puede comenzar a trabajar en aquella rea. D
entro de un ratito, por el siguiente el plan perfil en este libro, usted comenzar
a ver oportunidades. El objetivo primario de este captulo es ilustrar cinco pasos
que cualquier inversionista puede tomar para establecer su zona de comodidad y
mostrar como aquella zona ser crtica al xito del inversionista en la inversin inmobi
liaria. Despus de introducir algunos trminos claves, este captulo le mostrar como es
tablecer un territorio geogrfico, hacerse el experto de aquel territorio, el docu
mento lo que usted investiga, construye las tcnicas de inversin requeridas, y acto
en oportunidades.
191
192
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con el desarrollo de una zona
de comodidad en la inversin de bienes inmuebles son definidos y explicados:

Prioridad de orientacin de objetivo de Esfera de tiempo de Bsqueda de referencia d
el vaco
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Orientacin de objetivo
Un factor principal para alcanzar el xito en algo es la fuerza de una persona se
concentran en su objetivos. Tan importante como el foco es, el lector debera ente
nder que sin un objetivo bien definido, el xito se escabullir continuamente. La or
ientacin de objetivo apropiada requiere el trabajo y la prctica, y poner a punto c
ontinuo debe ocurrir a lo largo del camino. En la inversin inmobiliaria los ajust
es ocurren como los inversionistas aprenden sobre sus propias aspiraciones, futu
ros deseos, y capacidades y amplan a cada uno. En cada situacin el individuo descu
brir que tambin encajona para definir objetivos dentro del alcance corriente de aq
uellas capacidades. Cada proceso de objetivo debe incluir la mejora de las capac
idades del individuo de modo que los objetivos mayores y ms provocativos puedan s
er definidos, intentados, y conseguidos. Un poco de la gente ms afortunada en cua
lquier forma del esfuerzo aprende continuamente, y ellos toman el orgullo de est
e proceso. La gente que cree que ellos saben todo esto ya sabe todo que ellos ap
rendern alguna vez. En contraste, la persona que busca el xito debera hacer un esfu
erzo de aprender algo significativo cada da, y luego aplicar aquel nuevo trozo de
l conocimiento cuanto antes. Esto es la frmula para la felicidad as como para el xi
to.
Estas maravillosas frases llevan al xito: "Yo no saba que, lo ensear usted a m?" "Teng
o que aprender como hacer esto. Qu sugerira usted que yo haga?" "Muchacho, usted ha
ce aquella mirada tan fcil; me mostrara usted cmo hacerlo?"
Desarrolle Su Propia Zona de Comodidad de Inversin para Asegurar xito en Inversin i
nmobiliaria
193
Cuando usted no sabe algo, lo admite; entonces pregunte como aprenderlo. La gent
e respetar su deseo de aprender.
Prioridad de Tiempo
Cuando el objetivo es claramente a la vista, y los pasos para ponerse desde el p
rincipio hasta el final son bien planeados, el uso adecuado de tiempo se hace un
paso crtico en el logro de aquel objetivo. Si el tiempo no es valorado, un objet
ivo puede tomar demasiado mucho tiempo para alcanzar, y la frustracin y la desilu
sin pueden hacerse ms fuertes que el deseo de alcanzar el objetivo. Un error comn e
s subestimar el tiempo que necesitar para alcanzar un cierto paso intermedio. Por
ejemplo, uno de los elementos de crear una zona de comodidad debe hacerse un ex
perto en la propiedad y acontecimientos que continan dentro de aquella zona. Esto
no es un proceso de noche. De hecho, es un proceso que sigue para el tiempo ent
ero de la participacin en aquella zona de inversin. Sin embargo, el proceso debe c
omenzar en algn sitio, y un cierto tiempo definido debe ser dejado de lado para e
l proceso para ocurrir. Aquel tiempo debera construir mejor dicho despacio para p
ermitir que el inversionista se adapte a la esfera nueva y creciente de la refer
encia.
Esfera de Referencia
Como la zona de comodidad se desarrolla, los inversionistas vern y sentirn el crec
imiento de la esfera de referencia alrededor de ellos. Si el lector fielmente co
mpleta La Lista de personaje muy importante del Inversionista de Bienes inmueble
s de fuentes de informacin de bienes inmuebles "de persona enterada" introducida
en el Captulo 15, por ejemplo, esta esfera de la referencia ser 1 000 por ciento m
ayor que era el da este libro fue abierto. Gradual esta esfera crece. La esfera d
e referencia es el sobre de todo que contina alrededor de inversionistas de los c
uales ellos tienen un poco de control, o si no controlan, contacto directo. El p
roceso no es automtico, sin embargo, para ganar la ventaja del proceso natural, l
os inversionistas deben perseguir los contactos crecientes alrededor de ellos. G
uarde esto firmemente en mente cuando la lnea para el nombre del secretario es co
mpletada en la lista de personaje muy importante del Inversionista. Mucho es lle
vado a cabo por el secretario del personaje muy importante. La esfera de la refe
rencia debe ser tratada como una relacin de doble sentido. Mientras es importante
para usted ampliar el nmero de personajes muy importante en su comunidad, es an ms
importante que la gente que usted aade a su lista reconozca que usted tambin es u
n personaje muy importante. Este factor solo le lanzar a los bienes inmuebles "el
club de la persona enterada" ms rpido que usted so posible. Es fcil llegar a conocer
a alguien,
194
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
y un poco ms difcil de asegurarse ellos le llegaron a conocer. Usted alcanza aquel
estado trabajando en la construccin de su reputacin en el club de esta "persona e
nterada."
Busque el Vaco
Cualquier esfuerzo tendr su mejor posibilidad para el xito cuando esto llena un va
co. Recuerde la teora de oferta y demanda de la economa - bien, es similar con opor
tunidades. La mayor oportunidad es el que que, cuando tomado, llenar la necesidad
de alguien as ya no habr un vaco. Piense en una oportunidad como un agujero negro,
una estrella cuya gravedad es tan grande que hasta la luz no puede escaparse. S
abemos que los agujeros negros existen aunque no podamos verlos. Es el efecto qu
e ellos ejercen en alrededores de cuerpos celestes que expone su existencia. Ent
onces es con oportunidades. Ellos estn realmente all todo el tiempo, slo a menudo n
o reconocemos que hay algo sobre aquella posicin, o propiedad, o use lo que no ha
sido totalmente, si en absoluto, aprovechado de. Ha notado usted con qu frecuenci
a dos negocios competitivos de repente aparecen, un derecho despus del otro, en u
na interseccin de dos calles ocupadas? Las drogueras, los bancos, los restaurantes
de comida rpida, y muchas otras clases de negocios de repente han notado un vaco
en una vecindad y apresuran a llenarlo. Esta clase de "llenar el vaco" es ms una s
ituacin de copin, pero esto vale la pena prestar la atencin a porque ser el segundo
(o hasta tercero) para reconocer la oportunidad podra ser hasta mejor que ser el
primer. Como usted se mueve de este libro en el mundo real de inversin inmobilia
ria, usted comenzar a notar automticamente estos vacos. A menudo ellos son muy suti
les, sin embargo, y usted tiene que entrenarse ver lo que falla y como usted pue
de llenar la necesidad. El vaco es no siempre una necesidad que es completamente
no encontrada; podra ser algo tan simple como dar centellea a una por otra parte
gran propiedad haciendo cambios estticos en los edificios. Los inversionistas que
compran centros comerciales de compra cansados, anticuados saben de la experien
cia que una mirada fresca, moderna puede girar una propiedad que por otra parte
es un candidato por una pelota de destruccin.
ESTABLEZCA UN TERRITORIO GEOGRFICO
El primer paso debe decidir donde su zona de comodidad de inversin ser. Es importa
nte que la zona encuentre los cinco criterios mnimos siguientes.
Desarrolle Su Propia Zona de Comodidad de Inversin para Asegurar xito en Inversin i
nmobiliaria
195
Su zona de comodidad debera ser conveniente para donde usted vive y / o trabajo.
Esto debera ser obvio, pero apartan de muchos inversionistas de donde ellos viven
o trabajan por aquel "sndrome de hierba ms verde repugnante." Usted podra encontra
r diamantes en 100 millas speras de donde usted vive o trabaja, pero mi apuesta e
s que si usted aplica las tcnicas en este libro usted tambin los encontrar en su pr
opia comunidad. Su zona de comodidad no debera ser una vecindad declinante. Una v
ecindad declinante es por lo general obvia, pero pueden haber proyectos con los
trabajos todava no hizo pblico lo que est a punto de reorganizar una vecindad estab
le. Un tal acontecimiento podra ser el cierre del nico empleador principal en la c
omunidad, o una nueva supercarretera que va a cortar por la vecindad, cortndolo e
n mitad y fabricacin de ello inaccesible o indeseable. Independientemente de la s
ituacin, el inversionista debera evitar pasar cualquier tiempo en una vecindad dec
linante. De hecho, si usted vive en uno, mi suposicin debera salir cuanto antes. D
onde usted vive puede tener una fuerte influencia sobre su perspectiva mental. L
a vida en un rea negativa de la ciudad le afectar negativamente. Si usted parece d
ifcil, y hasta usa algn "capital de sudor," puede usted trasladarse a una vecindad
que mejora ms fcilmente que usted piensa. Vivo y trabajo en alrededores positivos
. Su zona de comodidad debera contener propiedades econmicas. Las propiedades econm
icas no significan propiedades un inversionista cree que l o ella pueden permitir
se en este momento. Cuando usted ha completado este curso, usted habr descubierto
que es posible comprar propiedades y ganancia de ellos aunque ellos puedan pare
cer fuera de alcance, pricewise, en este momento. Econmico significa la propiedad
que es valorada a partir del medio del mercado especfico para el rea a la parte i
nferior de aquel mismo mercado. Si la escala de precios es de 150.000$ a 250.000
$, entonces la variedad econmica es de 150.000$ a 200.000$. Es el rea en la cual t
odava puede haber mejora del valor, y esto puede presentar una oportunidad a inve
rsionistas. Su zona de comodidad debera ser extensible. Al principio, su zona de
comodidad debera ser bastante grande para permitir que usted comience con una var
iedad de propiedades de modo que usted pueda ampliar despacio su zona a varios c
ientos de propietarios. La razn bsica de esto es darle una amplia opcin de propieda
des de las cuales seleccionar, limitando al mismo tiempo la talla de la zona con
la cual usted comienza. Esto le permitir enfocar la atencin a una parte estrecha
de la ciudad. El nmero actual de propietarios variar segn la categora de bienes inmu
ebles en los cuales usted ha decidido concentrarse. Si usted
196
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
quiero concentrar en la pequea categora B edificios detallistas comerciales, esta
categora puede no ser tan expansiva como la compra de casas familiares solas para
remodelar y revender. Su zona de comodidad debera ser dentro de una comunidad. E
n los inversionistas que comienzan tiene que concentrar sus esfuerzos en un proc
eso gubernamental. Las comunidades diferentes, aunque ellos colinden el uno al o
tro, a menudo tienen procedimientos diferentes, reglas, ordenanzas, y posiblemen
te peor, una actitud diferente sobre el desarrollo de bienes inmuebles. Los inve
rsionistas deberan concentrarse en un rea cerrada entonces ellos pueden llegarla a
conocer como la espalda de sus manos antes de moverse al otro. Si hay dos zonas
de comodidad posibles diferentes y todos los criterios son similares excepto la
actitud gubernamental hacia el desarrollo inmobiliario, entonces seleccionan la
comunidad que trabaja con, ms bien que contra inversionistas de bienes inmuebles
y propietarios.
HGASE EL EXPERTO DE AQUEL TERRITORIO
La parte afortunada de la inversin de bienes inmuebles es que casi todo de la imp
ortancia ocurre en la localidad y generalmente despacio. Esta naturaleza localiz
ada y slowto-madura de cosas lo hace posible para cualquier inversionista decidi
do hacerse un experto en cualquier rea presentada un perodo relativamente corto de
tiempo. Pero aunque hacerse un experto en asuntos de bienes inmuebles sea muy s
imple y bsico, la mayor parte de propietarios nunca han tomado estas medidas. Est
e captulo y el resto de la Parte 3 detallan los pasos que usted puede tomar para
desarrollar su zona de comodidad de inversin y como hacerse el ms de su zona. Los
pasos son simples, y todo que es necesario es el uso bien planeado de que tiempo
limitado est disponible. Lo siguiente es una lista de los expertos de inversin de
informacin se esfuerzan por obtener sobre su zona de comodidad. Tenga presente q
ue muchos de estos factores cambio de vez en cuando, y as una revisin constante de
las circunstancias corrientes se requieren. Veinte Expertos de Hechos Saben Sob
re Su Zona de Comodidad de Inversin 1. Disposicin geogrfica 2. Nombres de la calle
3. La subdivisin llama 4. Reglamentaciones urbansticas sobre la divisin en zonas y
normas 5. Las ordenanzas locales que afectan bienes inmuebles 6. Escalas de prec
ios por subdivisin y/o por calle 7. Los datos de mercado de alquiler y los alquil
eres culparon 8. Proyectos de Future road
Desarrolle Su Propia Zona de Comodidad de Inversin para Asegurar xito en Inversin i
nmobiliaria
197
9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.
La futura utilidad planea el Futuro desarrollo que est en etapas de planificacin t
endencias de Empleo de estadstica de empleo Locales impactos Principales que afec
tarn tendencias de empleo "el a como" y "quin" de la administracin municipal "el qu
e", "como", y "quien" del departamento de edificio local escuelas pblicas y Priva
das que sirven el Autobs de rea y otras rutas de transporte locales "el que", "com
o", y "quien" de Nombres de archivos pblicos de lderes comerciales prominentes en
las Fuentes de comunidad para la financiacin local
Y dnde vienen estos datos de? Han hablado ya de las fuentes. Hay slo unos cuantos,
y el ms generoso de todos es la bsqueda de hecho que sera llevada a cabo por un Age
nte inmobiliario o en la oficina del asesor fiscal (ver el Captulo 15). Cada artcu
lo mencionado en la lista es la parte de los datos pblicos que estn disponibles. E
s hasta el inversionista fiel para utilizar las fuentes de informacin pblica revel
adas en este libro para extraer los datos que pueden proporcionar el camino a su
propio xito.
DOCUMENTO LO QUE USTED INVESTIGA
Con el advenimiento de la cmara digital, es posible crear un archivo visual de su
zona de comodidad entera. Durante los aos este archivo tendr que ser actualizado
porque los bienes inmuebles cambian su aspecto ya que los edificios son quitados
, el paisaje madura, los colores son cambiados, etctera - pero un palo de destell
o digital solo realmente puede ser todo que usted tiene que mantener estos datos
. Si usted mantiene sus datos de un palo de destello solo (diga 8 gigabites), es
tn seguros que usted sostiene la informacin a un disco duro u otro palo de destell
o. Tambin acostmbrese a tener carpetas de archivo que tienen nombres descriptivos
que sostienen datos especficos. Por ejemplo, toda la informacin de propiedad para
la Subdivisin de Islas de Delfn debera ser compartimentada dentro de una carpeta. U
sted podra tener subcarpetas en la carpeta de Islas de Delfn, como:" Datos de dueos
," "Informacin de Propiedad Vendida," "Activo en el Mercado," etctera. Otra carpet
a podra "Construir y Dividir en zonas" con subcarpetas para cdigos de construccin,
contactos, y planear y dividir en zonas reuniones. El cuidado de archivos de div
idir en zonas ordenanzas y construir reglas y restricciones es tan simple como y
endo a la oficina de comunidad apropiada (ciudad y/o condado departamentos de co
nstruccin y/o que dividen en zonas) y comprando el documento.
198
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
Un enfoque alternativo debera comprobar Internet aquellos departamentos para ver
si los datos estn disponibles en un archivo telecargable. La ventaja con la forma
de Internet consiste en que indicar por lo general la fecha de la ltima actualiza
cin. Esto es importante porque cualquier edificio y/o divisin por zonas de la orde
nanza son sujetos a cambios.
CONSTRUYA LAS TCNICAS DE INVERSIN REQUERIDAS
La parte 4 de este libro, "Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia
en la Inversin inmobiliaria," le ayudar a construir las tcnicas que se harn los inst
rumentos para construir su cartera de inversiones. Como con cualquier instrument
o, la prctica con cada tcnica afilar el borde y dar la confianza de los inversores t
anto en la tcnica como en su capacidad de usarlo. Como ningn instrumento solo pued
e ser usado con cada objetivo, entonces es con tcnicas de inversin inmobiliaria. Y
a el lector ha sido presentado en varias tcnicas que los inversionistas usan por
los ejemplos en este libro. Cuando usted termina este curso, como y cuando prese
ntarse estas tcnicas para alcanzar mejor los resultados deseados comenzarn a ser e
videntes. Sin embargo, el estudio continuado ms all de este curso es recomendado p
orque el ambiente de bienes inmuebles cambia constantemente. Los derechos tribut
arios que afectan depreciacin de bienes inmuebles o consecuencias fiscales en cas
o de una venta u otra disposicin de la propiedad pasan por cambios frecuentes por
la Hacienda Pblica, y los ajustes en planes de inversin pueden ser necesarios par
a mantener al corriente de las actualidades. Las bsquedas de Internet peridicas us
ando palabras clave, como "gobierno se animan para inversionistas de bienes inmu
ebles" le ayudar a localizar noticias de cuestiones de bienes inmuebles corriente
s.
ACTO EN OPORTUNIDADES
Como usted comienza a acostumbrarse a su zona de comodidad, habr un cambio repent
ino en lo que usted realmente ve. Esto casi parece a mirar un bosque y no recono
cer una especie del rbol del otro. Ellos son todo el verde, y mientras unos puede
n destacarse como pinos, el resto puede mirar ms o menos el mismo. El descubrimie
nto que el arce de azcar puede ser una tarea imposible - hasta que usted aprenda
a qu un arce de azcar parece. La misma percepcin pasa en la zona de comodidad de in
versin. Las oportunidades en bienes inmuebles son tan raramente obvias que ellos
tienen un signo frente que los anuncia como la "oportunidad del da." Con frecuenc
ia es
Desarrolle Su Propia Zona de Comodidad de Inversin para Asegurar xito en Inversin i
nmobiliaria
199
el sutil, no tan el potencial obvio para la conversin econmica que garantiza una g
anancia. Cuando usted llega a conocer el territorio geogrfico como la espalda de
su mano y tiene un asimiento firme de los 20 hechos mencionados antes en este ca
ptulo, las oportunidades se destacarn como arces de azcar que crecen entre pinos. E
vite los escollos siguientes construyendo su zona de comodidad: 1. No busque ata
jos. 2. Deje al fracaso trabajar para usted, no contra usted. 3. No deje a nadie
decirle que usted no puede tener xito. Evite atajos. La llave debe seguir trabaj
ando en el proceso y seguir construyendo su esfera muy importante de la referenc
ia. Pero recuerde que la construccin de una esfera de referencia slo trabaja si la
referencia particular llega a conocer y recurdele. Esto requiere la continuacin d
e su parte. Si usted busca atajos, usted encontrar a muchos, pero ellos son todos
los caminos a algn otro destino, y no al objetivo que usted busca. El fracaso co
nsiste en lo que llamo "la palabra francesa," ya que es suave y seductor si uste
d lo dice despacio pensando al mismo tiempo en una tarde en Pars ya que usted pas
ea a lo largo de la orilla del ro.. el.. all no es nada spero o siniestro sobre el
modo que la palabra suena. Entonces por qu es tan asustado cada uno de ello? Falle
es que gente, hasta la gente afortunada, hace mucho tiempo. De hecho, si el fra
caso ocurre slo un poquito menos de la mitad del tiempo, que puede ser una seal qu
e usted est realmente en su camino hacia un xito enorme. La gente que no tiene xito
en el funcionamiento de su xito de carencia de zona de comodidad porque ellos no
toman posibilidades. No es por lo general que ellos esquivan la responsabilidad
y el trabajo duro - todo lo contrario; ellos a menudo trabajan ms difciles que ot
ros que tratan de evitar una situacin donde ellos pueden (cielo prohibir) realmen
te fallan en algo. Piense en todo como pequeos trozos que le dirigen al xito. Si s
u objetivo es comprar una pequea propiedad de ingresos, por ejemplo, entonces mir
e los elementos que pueden llevar a aquel objetivo: Llegue a conocer el rea. Mire
todo en el mercado. Encuentre a un Agente inmobiliario que es compatible con es
te objetivo. Construya su zona de comodidad hasta que usted sepa ms sobre ello qu
e los propietarios all. 5. Haga ofertas. 1. 2. 3. 4.
200
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
6. 7. 8. 9.
Consiga contrapropuestas. Ponga a punto aquellas contrapropuestas hasta que uste
d consiga una aceptacin. Trabajo con vendedores cooperativos para cerrar un acuer
do. Comience otra vez entonces usted puede cerrar ms acuerdos.
Estos pasos contienen pasos intermediarios que tienen que ser llevados a cabo, p
ero cada uno es un movimiento en una direccin positiva. Con frecuencia el deseo h
acia el objetivo pierde el mpetu en artculos 4 y 5. Alguien interviene el camino -
un agente de bolsa, un abogado, o un vendedor negativo que realmente no dice a
su oferta. Ninguna de esta gente es el control policial; ellos representan seales
de trfico para hacerle pararse un rato y ver si algo puede ser hecho para calcul
ar el acuerdo o circular a otra propiedad y otro vendedor. Siempre habr otro vend
edor. El aspecto inoportuno de la vida es que hay gente ms negativa que la gente
segura. La parte agradable de la vida es que la gente segura generalmente atrae
a la gente ms segura alrededor de ellos. Son matemticas simples, si usted piensa e
n ello. Como hay gente ms negativa, y porque la gente segura atrae a la gente ms s
egura, luego haga el cambio y entre en otro simple hecho de la vida:
La gente segura disfruta de su xito, mientras la gente negativa nunca cree que el
los han alcanzado bastante de l.
C
15
H UN P T E
R
SECRETOS A ADQUISICIN DE LA PISTA INTERIOR A VALORES DE BIENES INMUEBLES Y TENDEN
CIAS
T
l el objetivo primario de este captulo es presentar al lector en las fuentes princ
ipales de informacin "de tendencia" y otros datos de bienes inmuebles que ayudarn
al inversionista a guardar la pista del mercado inmobiliario local. Adems, este c
aptulo proporciona indirectas a como usar aquellos datos para descubrir oportunid
ades de inversin potenciales. Muchas organizaciones gubernamentales y privadas ga
stan millones de dlares colectivamente en investigacin y estudios que pueden ser d
e la gran ventaja para el inversionista de bienes inmuebles local. Adems de estos
datos, hay una riqueza enorme de la informacin pblica sobre bienes inmuebles. Est
os datos pueden dar al inversionista una historia entera y completa de prcticamen
te cada transaccin de bienes inmuebles que ha ocurrido dentro de unos ltimos tiemp
os. Los datos son tan por lo general completos que es fcil para inversionistas de
scubrir precios pagados, fechas de rentabilidad de hipotecas, coste de mejoras,
nombres de dueos corrientes y pasados, y mucho ms. Toda esta informacin est generalm
ente disponible para el inversionista complaciente a pedirlo.
201
202
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con valores de bienes inmueble
s y tendencias son definidos y explicados:

Bsqueda de hecho descripcin Legal evaluacin de Impuesto
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Bsqueda de hecho
Hay un registro de prcticamente cada transaccin de bienes inmuebles. Esta informac
in es registrada en los documentos oficiales del condado en el cual aquella propi
edad est localizada. Esta informacin es muy completa y por lo general incluye los
datos siguientes:


Dueo anterior dueo Corriente la direccin del dueo Corriente (a menudo diferente de l
a direccin de propiedad) direccin de Propiedad descripcin Legal del folio de contri
bucin territorial (nmero usado por asesor fiscal) Valor fiscal (para ambas mejoras
y tierra vacante) Pies cuadrados de evaluacin de Impuesto de terreno Datos de me
joras: pies cuadrados, la fecha construy el Precio de la ltima transferencia (s)
Descripcin legal
Esto es la descripcin dada a cada propiedad que la distingue de otra propiedad. E
n la propiedad subdividida, esta descripcin es escrita como parte, bloque, y subd
ivisin:
Parte 5 del Bloque 20 de Subdivisin de Tierras altas de Oeste, en condado de Cant
o del Este, Texas.
Secretos a Adquisicin de la Pista interior a Valores de Bienes inmuebles y Tenden
cias
203
La propiedad rural puede ser descrita en lmites y lmites, que es una forma descrip
tiva que da medidas actuales de un punto de partida conocido.
Del Marcador 107 en Camino estatal 17 270 grados de Oeste una distancia de 82.4
pies a un punto de principio, de all de Norte y paralelo a la prioridad de Camino
estatal 17 una distancia de 200 pies, de all 270 grados de Oeste una distancia d
e 1200 pies, de all 180 grados del Sur una distancia de 200 pies, de all 90 grados
del Este 1200 pies al punto de principio.
Los susodichos lmites y los lmites describen una faja de terreno que tiene 200 pie
s de la fachada en el Camino estatal 17 y es un rectngulo que es 200 pies en 1 20
0 pies. La seccin, el municipio, y las descripciones de variedad son comunes para
fajas de terreno grandes. Los Estados Unidos enteros estn divididos en lneas de v
ariedad y municipio. Cada cruce forma una rejilla que encierra 36 secciones. Una
seccin consiste en un cuadrado que es aproximadamente una milla en cada lado (ha
br ajustes muy leves en estas tallas debido a la curvatura de la tierra). Cada se
ccin est dividida en cuartos, y cada uno es el cuarto adelante dividido en cuartos
o mitades. Una parte de tierra consiste en 640 acres. La descripcin legal siguie
nte se refiere a una faja de terreno que es 40 acres en la talla:
El cuarto de Nordeste del cuarto Sudoeste del Artculo 36, Municipio 49 Sur, Varie
dad 41 Oeste. Evaluacin fiscal
La evaluacin fiscal es la cantidad de dinero cobrada por la autoridad fiscal loca
l contra la propiedad. Esta suma generalmente incluye varios artculos que son amo
ntonados de las autoridades fiscales diferentes dentro del condado. stos pueden i
ncluir consejo escolar, distrito de hospital, impuestos de ciudad, impuestos de
condado, y evaluaciones especiales. La mayor parte de estas cantidades estn basad
as en millage llamado de un porcentaje, que es multiplicado entonces por el valo
r fiscal. El valor fiscal subyacente es una evaluacin que realmente puede no refl
ejar el valor real o el valor de mercado de la propiedad. Ha sido acostumbrado e
n muchas partes del pas para el valor fiscal para tener la edad en cuenta (y por
lo tanto depreciacin) y otros factores con la consecuencia de que una propiedad c
onstruida hoy puede tener un valor fiscal mayor que uno idntico construy 20 aos ant
es. Todos los propietarios pueden desafiar el valor fiscal si ellos tienen la ra
zn de apoyar lo que ellos sienten es una evaluacin excedente. Cuando la propiedad
tasa -
204
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
los ments son generalmente menos que el valor de mercado, los propietarios por l
o general no impugnan la evaluacin. Despus de todo, ya que los asesores fiscales so
n rpidos para indicar, usted no vendera la propiedad por el valor fiscal fiscal, v
erdad? Sin embargo, porque los valores fiscales de propiedad raramente igualan e
l valor de mercado, la evaluacin relativa de una propiedad debera estar en el equi
librio con todas otras propiedades de criterios similares en el rea. El dueo de cu
alquier propiedad tas ms que el valor medio de propiedades similares tendra una muy
buena razn para impugnar la evaluacin fiscal ms alta. Para impugnar un valor fisca
l correctamente, el propietario debera juntar tan mucha informacin sobre los valor
es fiscales para toda la propiedad dentro del rea general de la propiedad sustanc
ial y propiedades aisladas el ms similares en la talla (talla de parte y pies cua
drados de propiedad). La propiedad sustancial debera tener un valor fiscal de acu
erdo con estas otras propiedades, a pesar de la posibilidad que ninguno de los v
alores fiscales pueda corresponder a valores reales o valores de mercado. Los in
versionistas deberan informarse con los procedimientos para impugnar los valores
fiscales fiscales, ya que la mayor parte de departamentos de evaluacin fiscales t
ienen una fecha lmite anual para cualquier disputa fiscal.
LA COMPILACIN DE INFORMACIN DE TENDENCIA USANDO LA LISTA DE PERSONAJE MUY IMPORTAN
TE DEL INVERSIONISTA DE BIENES INMUEBLES
Hay cuatro preguntas importantes compilando fuentes de informacin de tendencia: 1
. 2. 3. 4. Dnde puede esta fuente ser encontrada? Qu datos pueden ser obtenidos? Quin
es la mejor fuente? Cmo puede la informacin ser usada?
Examine a cada una de las fuentes siguientes con la particular atencin a las resp
uestas a estas cuatro preguntas. Entre en la informacin que usted junta en La Lis
ta de personaje muy importante del Inversionista de Bienes inmuebles al final de
este libro para el uso como una fuente primaria de la informacin de contacto que
usted usar para compilar la informacin de tendencia usted tiene que encontrar sus
objetivos de inversin inmobiliaria. Una vez que usted est en el contacto con la p
ersona apropiada, pregunta a preguntas concretas sobre que informacin est disponib
le y como obtener la informacin. Cada lugar puede variar enormemente en como la i
nformacin es diseminada al pblico. En general, la lista siguiente de la informacin
para ser juntada servir del punto de partida para cada una de las fuentes:
Secretos a Adquisicin de la Pista interior a Valores de Bienes inmuebles y Tenden
cias
205
Lista de comprobacin de la fuente 1. Nombre de fuente. 2. Direccin, nmero de telfono
, y nmero de fax. 3. Nombres de personas a cargo de futura planificacin y rdenes de
l da. 4. Nombres de personas a cargo de quejas. 5. Est abierta all alguna reunin para
el pblico? 6. De ser as, cul es el horario? 7. Cules son las horas de consulta? 8. Qu
nformacin est disponible que sera provechoso para inversionistas de bienes inmueble
s? 9. Hay un precio para los datos? De ser as, cunto? 10. Puede esta persona recomend
ar otras fuentes de informacin que seran provechosas para inversionistas de bienes
inmuebles? 11. Puede usted ser puesto sobre una lista de direcciones?
FUENTES PBLICAS DE INFORMACIN DE TENDENCIA DE BIENES INMUEBLES
Las fuentes pblicas tiles de informacin de tendencia de bienes inmuebles para inver
sionistas incluyen lo siguiente:

Aeropuerto, mar, ro, o Bancos de autoridades de puerto de lago y ahorros e instit
uciones de prstamo departamentos de Construccin y que dividen en zonas Cmara del co
mercio consejo de Desarrollo industrial de oficinas de planificacin de Gobierno d
e documentos registrado por el condado
Cada uno es explorado detalladamente en las siguientes secciones.
Aeropuerto, Mar, Ro, o Autoridades de Puerto de Lago
Dnde puede Esta Fuente Ser Encontrada?
Los aeropuertos locales, el mar, el ro, o los puertos de lago no pueden ser encon
trados en cada comunidad, o pueden haber varios dentro de la distancia de conmut
acin fcil. Si hay uno o varios dentro de un radio de tiempo de deseo de una hora y
media, el inversionista debera entrar en contacto con las oficinas de direccin ap
ropiadas de cada uno para averiguar quin es responsable de la futura planificacin
para la instalacin.
206
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
Qu Datos Pueden Ser Obtenidos?
El crecimiento y las tendencias comerciales para aeropuertos y puertos acuticos s
on muy importantes porque ellos pueden dar seales de largo alcance que son import
antes para crecimiento de bienes inmuebles o decadencia. Como la extensin de este
tipo de la instalacin a menudo implica planificacin muy de largo alcance y fondos
pblicos, los datos a menudo son muy completos y se extienden bien ms all de las in
stalaciones de puerto actuales ellos mismos. Por ejemplo, para justificar un dlar
multimillonario prstamo federal o solicitud de subvencin, los datos presentados p
ueden contener la estadstica a cada aspecto de la comunidad local incluso nuevos
modelos comerciales, crecimiento demogrfico, modelos de viajes de largo alcance,
y mucho ms. Las extensiones de cualquier clase del puerto tambin pueden requerir q
ue otra infraestructura sea desarrollada, como ferrocarriles, sistemas de camino
s nuevos o ampliados, hoteles, instalaciones de coche de alquiler, transporte lo
cal, y otros negocios de servicio. En un modelo de crecimiento, todo tiende a da
r la causa para algn otro negocio para crecer. En una decadencia, la desaparicin r
epentina de negocios raramente se har una sorpresa al inversionista que ha estado
siguiendo la informacin estrechamente.
Quin Es la Mejor Fuente?
Comience encima. En mayora de los casos, las instalaciones de puerto estn bajo alg
una clase del control de administracin municipal: generalmente, un comisario de c
ondado es designado o elegido para supervisar las operaciones, o un gerente prof
esional es contratado para dirigir las operaciones cotidianas de la instalacin. S
i hay un comisario (elegido o designado), que es la persona para ponerse en cont
acto primero. Si hay un gerente debajo del comisario, el inversionista pedira al
comisario (o el secretario del comisario) presentar l o ella a aquel gerente. Est
o puede ser llevado a cabo sobre el telfono.
Cmo puede la informacin Ser Usada?
Al principio, los datos coleccionados pueden no tener tener que ver directo lo q
ue un inversionista haga. El objetivo de largo alcance es hacer el contacto inic
ial y averiguar los detalles de la situacin. Como el inversionista comienza a col
eccionar la informacin de fuentes diferentes, un modelo comenzar a evolucionar. La
parte ms importante de esta evolucin ser la confianza creciente las ganancias de i
nversionista en virtud de hacerse un experto en el rea. Un poco de informacin pued
e ser utilizable al instante. El aprendizaje de una nueva extensin o reduccin prin
cipal dara obviamente al inversionista un plomo en el mercado.
Secretos a Adquisicin de la Pista interior a Valores de Bienes inmuebles y Tenden
cias
207
Bancos y Ahorros e Instituciones de Prstamo
Dnde puede Esta Fuente Ser Encontrada?
Escoja las entidades de crdito ms tres grandes en la zona de comodidad o el ms cerc
ano a ello y comience all. Los prestamistas principales son un principio bueno. Ms
tarde, el inversionista puede ser presentado en otros prestamistas de fuentes d
iferentes. Este edificio de contactos es una manera excelente de establecer una
posicin en la comunidad como un inversionista de bienes inmuebles.
Qu Datos Pueden Ser Obtenidos?
Los primeros datos para obtener de prestamistas son las clases de propiedad en l
a cual ellos hacen prstamos. Otra informacin til sera:

Se ampla la institucin o reduce? Qu se separa de la ciudad se amplan los prestamistas
a? Quin es responsable de su REO (bienes inmuebles posedos) el departamento? Quin es
su mejor oficial de prstamo? Cules son sus tipos de inters y gastos de prstamo (punto
s y otros gastos corrientes)?
Cmo puede la informacin Ser Usada?
Otra vez, el objetivo principal es el contacto. Sin embargo, es muy importante p
ara el inversionista saber lo que los prestamistas de propiedades prestarn en ant
es de que l o ella pasen mucho tiempo mirando en la direccin equivocada para propi
edades en las cuales los prestamistas no harn prstamos favorables. Cuando es tiemp
o de solicitar un prstamo, los contactos hechos dentro del lado de prstamo de bien
es inmuebles sern muy valiosos. Cada prstamo potencial debera ser "delatado" entre
al menos dos o tres prestamistas, y un inversionista que ha pasado el tiempo par
a encontrarse con y desarrollar alguna compenetracin con oficiales de prstamo en e
ntidades de crdito diferentes tendr un tiempo mucho ms fcil consiguiendo al oficial
de prstamo "ir que milla suplementaria" para conseguir la mejor cantidad de prstam
o y trminos posibles.
La construccin y la Divisin por zonas de Departamentos
Dnde puede Esta Fuente Ser Encontrada?
Esta fuente es encontrada tanto dentro del condado como dentro de la ciudad dond
e la propiedad est localizada. Han hablado ya de estos departamentos en captulos a
nteriores.
208
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
Cada comunidad local tiene un departamento de edificio que puede o no puede ser
combinado con el departamento de divisin por zonas. Los inversionistas tienen que
hacerse informados tanto sobre la ciudad como sobre las oficinas de condado, ya
que cada uno puede tener un poco de control del uso de la propiedad dentro de s
us lmites.
Qu Datos Pueden Ser Obtenidos?
La construccin de restricciones y cdigos y divisin por zonas de ordenanzas afecta o
controla lo que puede ser construido y como la propiedad puede ser usada. Adems,
estas fuentes se hacen bancos de datos primarios para futuro crecimiento y desa
rrollo como prcticamente cada proyecto principal (y muchos menores) pasa por el p
roceso de la aprobacin de plan de sitio, que puede ocurrir meses antes de que el
groundbreaking ocurra.
Quin Es la Mejor Fuente?
La persona para ponerse en contacto puede depender de como los departamentos son
organizados. En general, hay cuatro personas con quien el inversionista querra e
stablecer la compenetracin: 1. 2. 3. 4. Cabeza de inspector de construccin princip
al de planear a jefe del departamento de dividir en zonas departamento oficinist
a de Ciudad
En pequeas comunidades, todas estas responsabilidades pueden ser delegadas a una
o dos personas.
Cmo puede la informacin Ser Usada?
Esto es la parte de este proceso de edificio continuo de llegar a conocer "el qu
ien", "que", y "por qu" de bienes inmuebles. La ventaja obvia consiste en que el
inversionista puede aprender de futuros proyectos que pueden dar el plazo de ent
rega de avance para amarrar propiedades que estn en el camino o slo ms all del camin
o de progreso. Los inversionistas nunca deberan suponer que slo porque esta inform
acin est disponible, el gran pblico supiera sobre ello. La verdad es que el gran pbl
ico raramente oye sobre futuros proyectos hasta que ellos realmente rompan la ti
erra. Aun cuando un proyecto propuesto es relatado en un peridico, varios aos pued
en pasar sin la mencin adicional, y todo lo que el pblico aprendido es olvidado. L
os inversionistas bien informados saben esto y lo aprovechan.
Secretos a Adquisicin de la Pista interior a Valores de Bienes inmuebles y Tenden
cias
209
Cmara del comercio
Dnde puede Esta Fuente Ser Encontrada?
Prcticamente cada comunidad en los Estados Unidos tiene una cmara del comercio que
promueve el influjo del nuevo desarrollo comercial as como la explotacin de negoc
ios existentes. Una organizacin privada pero asociada, la cmara del comercio menor
, consiste en businesspeople local interesado en la conclusin de los mismos objet
ivos. Cada una de estas organizaciones se hace un lugar inicial bueno para el in
versionista para construir listas de personas importantes y fuentes de informacin
. Adems, el inversionista puede hacerse un miembro tanto de la cmara del comercio
como de la cmara del comercio menor y participar en sus funciones frecuentes, que
son sitios excelentes para encontrar a los personajes muy importante locales en
su csped de casa.
Qu Datos Pueden Ser Obtenidos?
Los datos estadsticos sobre empleo, empleadores, administracin municipal, impuesto
s, incentivos de inversin, futuro desarrollo, y datos demogrficos demogrficos son sl
o un poco de la informacin til disponible de la cmara del comercio. El material pro
mocional sobre la comunidad puede ser muy til en la reunin de un folleto o program
a de marketing para vender una propiedad en la cartera de inversiones.
Quin Es la Mejor Fuente?
Como de costumbre, comience encima y trabaje abajo a aquellos que realmente hace
n el trabajo en las reas de inters. Como la cmara del comercio es un lugar de encue
ntro bueno de la gente importante, las mejores fuentes de informacin pueden venir
de los contactos hechos all, ms bien que la cmara s mismo.
Cmo puede la informacin Ser Usada?
La cmara del comercio es una organizacin que construye la esfera adems de ser una f
uente buena para tendencias de crecimiento. Los contactos hechos dentro de esto
y otras tales organizaciones proporcionarn referencias buenas as como se harn una f
uente excelente de remisiones.
Documentos registrados por el condado
Dnde puede Esta Fuente Ser Encontrada?
La grabacin pblica de documentos es una faceta del registro detallado que se conse
rva que es una parte de sociedades ms modernas. En los Estados Unidos, como en ot
ra parte,
210
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
la autoridad habitual para el cuidado de registro se cae a las oficinas de conda
do locales. Todas las transacciones requeridas ser registradas que han ocurrido
dentro de aquel condado estaran en el registro en aquellas oficinas.
Qu Datos Pueden Ser Obtenidos?
La magnitud de los diferentes tipos de archivos que deben ser o son registrados
es monumental. Una lista parcial de tales documentos es mostrada abajo:

Prescripcin adquisitiva: Una persona u otra entidad reclaman el derecho a una pro
piedad en virtud de haber tomado posesin de la propiedad segn las estipulaciones d
e la ley del Estado. Declaraciones juradas: Declaraciones legalmente certificada
s a como verdico. Transferencias de hecho: Todas las transferencias de hecho de b
ienes inmuebles deberan ser registradas para proteger los derechos del nuevo dueo.
Acciones de divorcio: Generalmente stos son registrados para mostrar el cambio d
e estado civil y obligaciones legales de eso. Arriendos: Puede ser registrado. E
mbargos preventivos: Varios diferentes tipos de embargos preventivos son registr
ados. Los ms habituales son embargos fiscales, embargos preventivos de mecnica, y
juicios legales. Lis pendens: Una forma de embargo preventivo contra la propieda
d. Hipotecas: Tanto la nota como la hipoteca son registradas para asegurar el av
iso apropiado a cualquier prestamista subsecuente que hay ya un prstamo hecho con
la propiedad prometida como la seguridad. Satisfacciones: Cuando cualquier emba
rgo preventivo o hipoteca han sido pagados en su totalidad, una satisfaccin de em
bargo preventivo mostrar que el propietario ha sido liberado de la obligacin.
Es fcil ver, de los artculos diferentes mencionados anteriormente, los documentos
registrados de aquel condado pueden proporcionar a muchos el potencial conduce p
ara el inversionista de bienes inmuebles. Los datos ms tiles son los archivos de t
ransaccin de hecho, que, junto con otros archivos de propiedad, son asimilados po
r el asesor fiscal local y pueden ser vistos en un juego compuesto de archivos e
n la bsqueda de hecho mencionada antes en este captulo. La bsqueda de hecho, sin em
bargo, no tendr todos los detalles que seran visibles en la copia del hecho regist
rado u otro documento que puede ser encontrado dentro de los archivos de condado
.
Quin Es la Mejor Fuente?
La mayor parte de departamentos de archivos de condado tienen una o varia gente
que asiste al pblico en el descubrimiento de la informacin. Como la informacin pued
e ser extendida entre departamentos diferentes, el inversionista debera esperar g
astar unas horas
Secretos a Adquisicin de la Pista interior a Valores de Bienes inmuebles y Tenden
cias
211
aprender donde y como la informacin es recuperada. La mayora de las oficinas de ar
chivos modernas tienen datos de microfilm o microficha, que es actualizada con f
recuencia para asegurar que los ltimos documentos registrados son incluidos. Como
la fabricacin de microfilm y microficha lleva tiempo, los datos disponibles nunc
a es corriente. En la busca de documentos importantes, sera provechoso saber cuan
tos das por lo general necesita entre grabacin y el microfilm o microficha estando
disponible para aquel sistema especfico.
Cmo puede la informacin Ser Usada?
El uso de la informacin depende de los datos obtenidos. Las bsquedas de hecho son
usadas el ms porque la informacin se aplica directamente a los objetivos del inver
sionista. Averige quin posee la propiedad, lo que aquel dueo pag por la propiedad, y
lo que las mejoras han sido hechas. Descubriendo detalles de la propiedad, como
la talla, los pies cuadrados, evaluaciones fiscales, y otros por el estilo son
toda la parte del proceso de aprendizaje para hacerse un experto en la zona de c
omodidad. Los avisos de muerte sugieren propiedades posibles para la venta; los
avisos de nacimiento sugieren la necesidad de una casa ms grande y la venta u otr
a disposicin de la existencia un. Las satisfacciones de hipoteca indican que el d
eudor ya no tiene una obligacin de encontrarse y puede estar listo ahora para sub
ir y tomar ms deuda, y de gran importancia, el acreedor puede haber recibido el d
inero efectivo con adelanto que podra ser gastado para algo ms. Los datos de divor
cio abren otras puertas que son tanto compran como venden posibilidades.
Gobierno que Planea Oficinas
Dnde puede Esta Fuente Ser Encontrada?
El gobierno est casi en todas partes hasta que usted trate de encontrar a la pers
ona correcta ayudndole con su problema. Con la inversin inmobiliaria, vario gobier
no diferente que planea oficinas o departamentos es muy provechoso. Estas oficin
as pueden ser duplicadas dentro de la zona de comodidad de un inversionista debi
do a ciudad contigua, condado, u oficinas estatales que pueden tener un poco de
control o efecto dentro de ciudades. El inversionista debera comenzar con las ofi
cinas de ciudad y departamentos y ampliarse de aquel punto. La pregunta, "Qu otra
oficina o departamento gubernamental tienen el control o afectan bienes inmueble
s?" debera hacerse un hbito tratando con cualquier departamento gubernamental. A m
enudo, a menos que esta pregunta sea hecha, la informacin necesaria no es ofrecid
a. Gobierno importante que Planea Oficinas o Ministerio de salud pblica de Depart
amento de Transporte de Departamentos

212
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho

El departamento de planear reglas de Edificio examina Utilidades (agua y alcanta
rilla) Parques y Hospitales de Escuelas de obras pblicas
El inversionista debera ser consciente que los ttulos para estas oficinas o depart
amentos pueden variar, y que cada oficina o departamento pueden tener varias div
isiones. El Departamento de Transporte, por ejemplo, puede tener una divisin de a
utobs, divisin de carretera, divisin de metro, etctera.
Qu Datos Pueden Ser Obtenidos?
Una cantidad enorme de flujos de datos por estas oficinas y departamentos, y en
general, el inversionista debera dividir los datos en dos tipos: datos de control
y datos de cambios en el status quo. Los datos del control seran cualquier infor
macin que muestre o indique donde el gobierno ejerce el control de bienes inmuebl
es, o directamente o indirectamente. Un control directo sera los cdigos de constru
ccin u ordenanzas de ciudad que limitan o restringen lo que puede ser hecho en o
a una propiedad. Los mandos indirectos son menos obvios y generalmente ocurren e
n procedimientos administrativos que deben ser encontrados antes de construccin u
obtencin de permisos. Un ejemplo sera el requisito para la comunidad s mismo para
encontrar estndares de condado o estado antes de que cualquier nuevo edificio pue
da ocurrir. En esta situacin, el individuo puede ser impedido hacer algo y puede
no tener ningn remedio directo hasta que la ciudad encuentre los patrones estable
cidos por la autoridad ms alta. Los datos de cambios en el status quo son muy imp
ortantes porque los cambios propuestos pueden tener un impacto principal a los v
alores de propiedad en cualquier rea - positivo o negativo.
Quin Es la Mejor Fuente?
Comience con el jefe de cualquier ministerio.
Cmo puede la informacin Ser Usada?
Los inversionistas aumentan su esfera de la referencia por establecer sus contac
tos dentro de las oficinas gubernamentales que controlan o afectan bienes inmueb
les. Los contactos ellos mismos pueden hacerse ms importantes que cualquier trozo
solo de la informacin, a menos que aquel trozo le lleve directamente a la propie
dad de trato que es convertida en una mina de oro. El inversionista buscar cuales
quiera datos que sealen a un cambio del status quo porque esto es la clase de la
informacin que lleva a oportunidades.
Secretos a Adquisicin de la Pista interior a Valores de Bienes inmuebles y Tenden
cias
213
Consejo de Desarrollo industrial
Dnde puede Esta Fuente Ser Encontrada?
Esta organizacin, cuando presente dentro de una comunidad, funciona con el nico ob
jetivo de traer el nuevo desarrollo comercial a la comunidad. Este cuerpo a menu
do tiene el poder de asistir en la financiacin por la emisin de obligaciones indus
triales, que son por lo general una inversin libre de impuestos para el comprador
de la obligacin, garantizada por la comunidad local. Prestan entonces a los fond
os a compaas para pagar la nueva construccin, la formacin de empleados, inversin de p
lanta, y otros costes de iniciacin para nuevas empresas que vienen al rea. Estos p
rstamos son por lo general publicados en un reembolso a largo plazo con una tasa
de inters modesta ms abajo que las tasas de descuento bancario habituales disponib
les de prestamistas institucionales.
Qu Datos Pueden Ser Obtenidos?
La informacin habitual que sera provechosa para un inversionista de bienes inmuebl
es sera el crecimiento de los sectores comerciales o industriales. Esta oficina o
departamento tambin pueden proporcionar listas a nuevas compaas interesadas en la
localizacin en el rea. Estas nuevas compaas pueden hacerse arrendatarios para invers
ionistas que tienen propiedades existentes de alquilar o en futuros edificios pa
ra ser construidos. Un empleador principal que viene a la comunidad puede tener
un impacto principal a valores de bienes inmuebles, entonces la tierra y otra pr
opiedad pueden subir o abajo en el valor segn la naturaleza del empleador (o en u
n lugar y abajo en el otro). Ms pronto el inversionista sabe donde aquel empleado
r va a localizar (aun si aquel inversionista no tiene nada que ver con el trasla
do), mejor la oportunidad de inversin.
Quin Es la Mejor Fuente?
El presidente del consejo es por lo general un miembro designado, pero puede ser
un funcionario electo quien han dado esta autoridad aadida.
LEA LOS ANUNCIOS DE DIARIO
Un hbito bueno para cualquier inversionista de bienes inmuebles es leer la revisin
diaria de anuncios pblicos locales publicados en peridicos locales. Estos anuncio
s ocurren tanto en la seccin secreta del peridico como en el formato de demostracin
normal, que puede no tener ninguna posicin especfica en el peridico. Estos anuncio
s pueden requerirse segn la ley y pueden proporcionar la informacin sobre algo de
ventas de sheriff a extinciones del derecho de redimir en propiedades. Los divor
cios, matrimonios, muertes, reuniones pblicas, dividiendo en zonas cambios, propu
sieron obras pblicas, etctera son toda la parte de los anuncios pblicos habituales,
la cortesa del peridico local.
214
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
A lo largo de varios das siguientes, busque cualquier anuncio pblico, como los des
critos encima. Muchos pueden ser vistos como la publicidad grfica relativamente g
rande, a menudo mostrando un esbozo o dibujando de lmites de comunidad; los otros
estn en la forma secreta y son con frecuencia encontrados a principios de la sec
cin de avisos clasificados. Encuentre y lea varios diferentes, pero el ms importan
temente estos tres: 1. Aviso de extincin del derecho de redimir de venta 2. Trans
ferencia de hecho 3. La satisfaccin de hipoteca Si el peridico local no lleva cada
uno de estos tres avisos legales, entonces averigua si hay un "peridico legal" p
ublicado en su rea. La biblioteca local as como la mayor parte de estudios de abog
ados tendra una copia, y usted siempre puede suscribirse a ella ms tarde Obtienen
una copia del plat de una subdivisin en su zona de comodidad objetivo, o cualquie
r rea de la comunidad local donde usted reside o trabaja. Escoja un bloque de la
propiedad privada y pida a un contacto de agente inmobiliario dirigir una bsqueda
de hecho (en la forma larga detallada de datos que esto contendr) para aquel blo
que entero, del cual usted conseguira los nombres y direcciones de dueos presentes
y pasados, descripciones legales, avalos catastrales, impuestos, precios pagados
en el pasado, y mucho ms datos. O, mejor, vaya a la oficina del asesor fiscal lo
cal y diga al oficinista que usted quiere hacer una bsqueda de hecho de la subdiv
isin entera donde usted vive (o trabajo, o quieren vivir o trabajar). Asegrese que
usted est pensando en una subdivisin antes de hacer esta pregunta. Una vez que us
ted tiene el listado de ordenador, pida al oficinista revisar un listado de mues
tra para explicar cada uno de los cdigos y abreviaturas en la bsqueda. La informac
in que usted ahora tiene delante de usted le mostrar la magnitud de los datos que
estn disponibles. Si esta subdivisin se hace la parte de su zona de comodidad, ust
ed est bien en su camino hacia el aprendizaje sobre el mercado para aquellas prop
iedades. Usted tiene una historia de ventas, lo que los compradores pagaron, dat
os fiscales, valores fiscales, y los nombres y direcciones de los propietarios.
Use esto como un componente bsico
C
H
16
UN P T E
R
COMO EVALUAR UNA PROPIEDAD ANTES DE QUE USTED LO COMPRE
T
l mejor la manera de asegurar la ganancia futura es asegurarse que el precio de c
ompra pagado no excede el valor corriente y que el potencial como una inversin re
ntable o especulativa para la apreciacin es dentro de su alcance financiero. Por e
sto quiero decir, ser capaz usted de sostener un perodo suficiente dnde puede reque
rirse que usted lleve la propiedad de su prerenta de inversiones presente y / o
sus ahorros? Aun si no hubiera ninguna deuda para preocuparse de, mantenimiento,
impuestos, y los gastos de seguros existirn. La mayor parte de inversionistas an
ticipados tienden a comprar con la tan pequea capital invertida si es necesario,
y muchos sobrereforzan la inversin con la amortizacin de la deuda excesiva. La vid
a del borde podra ser emocionante si usted es un atleta, pero esto puede traerle
a la ruina financiera en el mundo de inversin. Esto es ampliado un thousandfold c
uando el 70 por ciento del precio de compra (o ms) es tomado a prstamo. Despus de i
ntroducir algunos trminos claves, esta lista de captulo algunas cuestiones para co
nsiderar eligiendo a un evaluador, luego describe tres mtodos bsicos de la evaluac
in de propiedad: el enfoque de ingresos, enfoque de valor de mercado, y
215
216
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
enfoque de valor nuevo. Todas las propiedades de ingresos deberan ser valoradas u
sando los dos primeros mtodos, y no es crtico cual de los dos es completado primer
o. Normalmente el enfoque de valor de mercado mostrar un mayor valor que el enfoq
ue de valor de ingresos una vez que el comprador anticipado ha ajustado los dato
s suministrados por el vendedor. El enfoque de valor nuevo tiene el mrito slo cuan
do el coste de reposicin es considerable y el uso en la condicin actual puede just
ificar un valor cerca del enfoque de ingresos. Generalmente, un inversionista bu
sca una propiedad que genera ingresos y puede ser justificada con un valor de me
rcado que hace juego. Muchas propiedades ms viejas no seran sustituidas ya que ell
os fueron al principio construidos, tan concntrese en los dos primeros mtodos.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con la evaluacin de propiedad s
on definidos y explicados:

Flujo de fondos vuelta Deseada clculos de ingresos operativos de Net
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Flujo de fondos
El flujo de fondos es el dinero efectivo actual, o dinero en el banco, que es ab
andonado al final de cualquier perodo despus de que todos los gastos y la amortiza
cin de la deuda (excepto depreciacin e impuestos sobre la renta) son descontados d
e los ingresos de la propiedad. Por ejemplo, Paula posee un edificio con ocho pi
sos de una habitacin que son alquilados en un promedio de 500$ por mes. Ella tien
e una primera hipoteca en la propiedad de 210.000$, con pagos mensuales durante
los prximos 24 aos de 1.583,34$ por mes (principal e inters). Paula siente que esta
propiedad vale 362.000$. Despus de restar la cantidad de la primera hipoteca de
este precio, Paula tiene un capital de 152.000$. Valor supuesto: Menos cantidad
de hipoteca: Capital: $ de 362.000-210.000$ 152,000
Como Evaluar una Propiedad antes de Que Usted Lo compre
217
La Gruesa de Bloque de pisos De ocho unidades de Paula alquila Menos gastos de e
xplotacin Menos Promedio de Flujo de fondos de pagos de hipoteca 4.000,00-1.150,0
0$ - $1,583.00 48.000,00-13.800,00$ Anuales de 1.266,66$ - $19,000.00 15.200,00$
Paula racionaliza esto si un comprador pagara 362.000$ por la propiedad habra una
vuelta en efectivo del 10 por ciento en el dinero efectivo de 152.000$ para hip
otecar la inversin, basada en los clculos de Paula de ingresos y gasto. Esto sera v
erdad si los ingresos permanecieran al nivel mostrado encima. Incluso entonces,
un inversionista debe tener una cantidad razonable en cuenta para vacante y reem
plazo as como gastos, como reemplazo de tejado, nuevo aire acondicionado, y otros
por el estilo.
Vuelta deseada
La esperanza de inversionistas de vuelta o produccin de hacer de su capital inver
tido es la vuelta deseada. Por ejemplo, si Paula haba invertido 76.000$ en el blo
que de pisos de ocho unidades junto con el dinero obtenido en la primera hipotec
a (210.000$), ella realizara una vuelta del 20 por ciento basado en el flujo de f
ondos mostrado encima de 15.200$ por ao. La mayor parte de propiedades de piso so
n valoradas en una vuelta despus de todos los gastos e impuestos de la vuelta del
6 a 10 por ciento en el dinero efectivo invertido. Sin embargo, esto es una cue
stin relativa, y muchos inversionistas esperan mucho ms que ellos realizarn. En rea
lidad, como usted ver dentro de poco, es posible cosechar producciones ms grandes
aun si hay flujo de fondos cero.
Clculos de Ingresos operativos netos
Llegar al NOI es importante porque esto es ms o menos igual como el flujo de fond
os, salvo que la amortizacin de la deuda no es descontada de los ingresos. En cas
o de las ocho unidades de Paula, los ingresos operativos netos seran como sigue:
ingresos gruesos anuales: Menos gastos de explotacin: ingresos operativos netos:
$ de 48.000-13.800$ 34,200
Como esto es un bloque de pisos de ocho unidades, un comprador anticipado vera qu
e esta propiedad produce 4.275$ de NOI por piso (34.200$ 8
218
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
= 4.275$). Si el comprador anticipado compara otra propiedad con ms o menos pisos
, una comparacin del precio por unidad y el NOI por unidad puede indicar cual de
las dos propiedades es una mejor compra. Este concepto ser examinado ms detalladam
ente ms tarde en este captulo.
FACTORES EN ELECCIN DE UN EVALUADOR
La mejor evaluacin es el que que es hecho por una persona quien: 1. Ha inspeccion
ado personalmente la propiedad 2. Es familiar con el rea y propiedades comparable
s en la misma categora de mercado general 3. No tiene ninguna conexin emocional co
n la propiedad en el momento de la evaluacin 4. No recibe la compensacin que est ba
sada en los resultados de la evaluacin Cualquier de estos cuatro artculos puede mi
tigar los resultados de una evaluacin. Tenga cuidado con el cuarto artculo porque
el hecho que el evaluador est siendo compensado el informe no disminuye en s mismo
el valor de la evaluacin. Sin embargo, todos los compradores deberan ser cautelos
os de evaluaciones relativas que se inclinan hacia una propiedad si el evaluador
tiene una conexin con la propiedad, los dueos o los vendedores de la propiedad, u
otra persona (como un amigo, pariente, o socio) quin recibir la compensacin si est
a propiedad es seleccionada para la compra.
ENFOQUE DE INGRESOS
Antes del intento de cualquier evaluacin, el inversionista o el tasador requeriran
que la cierta informacin permita a la evaluacin ser tan exacta como sea posible.
La lista de comprobacin de preevaluacin siguiente puede ser usada para juntar la i
nformacin requerida para bloques de pisos de alquiler; las listas de comprobacin s
imilares pueden ser arregladas por el inversionista para otros tipos de propieda
des despus de mismo modelo. Lista de comprobacin de preevaluacin para Nave de Piso
de Alquiler de piso: Direccin: dueo/agente de bolsa: Nmero de telfono de dueo/agente
de bolsa:
Como Evaluar una Propiedad antes de Que Usted Lo compre
219
Nmero de unidades: Estudios: Dormitorio: Precio inicial: Hipoteca: amortizacin de
la deuda mensual:
1 Dormitorio:
2 Dormitorio: Evaluacin:
3
El artculo en el Estndar a la Lista de comprobacin el alquiler de Promedio de Merca
do por Precio de piso por unidad impuesto de RE por unidad el impuesto de RE por
gruesa de % alquila Gastos de explotacin por Gastos de explotacin de gruesa de %
por Vacante de unidad por gruesa de % alquila la Cantidad de reparaciones por ga
sto de direccin de unidad NOI por Total de unidad NOI Menos Flujo de fondos de am
ortizacin de la deuda (NOI - amortizacin de la deuda) vuelta Deseada o devuelve la
Evolucin disponible basada en la Evolucin NOI basada en el flujo de fondos
Tan Presentado Como por Dueo Ajustado
Considerando los datos del bloque de pisos de ocho unidades de Paula, un inversi
onista anticipado, Frank, analizara la propiedad como en esta manera. Lista de co
mprobacin de preevaluacin para Nombre de Pisos de Alquiler de pisos: la Direccin de
bloque de pisos de 8 unidades de Paula: 1807 W. Marine Drive, Chicago, Nmero de
telfono de IL de dueo/agente de bolsa: 312-555-5555 Nmero de unidades: 8 Estudios:
n/a 1 Dormitorio: 8 2 Dormitorio: n/a 3 Dormitorio: Precio inicial de n/a: Evalu
acin de 362.000$: Hipoteca: (1er) segundo potencial de 210.000$/con de amortizacin
de la deuda de Paula Monthly: (1ros) 1.583,34$ por mes (P&I)
220
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
El artculo en el Estndar a la Lista de comprobacin el alquiler de Promedio de Merca
do por Precio de 500525$ de piso por unidad el impuesto de RE de 38.000$ por uni
dad el impuesto de RE de 760$ por gruesa de % alquila Gastos de explotacin del 12
.66 % por gruesa de % alquila Gastos de explotacin del 26%35 % por 1.560$ a la uni
dad (despus de la vacante) Vacante de 1.725$ por gruesa de % alquila la Cantidad
del 5 % de reparaciones por reserva de Estimacin del 4 % de gastos de direccin de
265$ de unidad para reemplazos de 147,55$ por unidad NOI por Total de unidad NOI
Menos Flujo de fondos de amortizacin de la deuda (NOI-amortizacin-de-la-deuda) vu
elta Deseada de 15.200$ o el 9%12 % devuelve la Evolucin disponible basada en la E
volucin NOI basada en el flujo de fondos
Tan Presentado Como por Dueo $ de $500$ 500 Ajustado 45,250$ 750$ 750 el 12.5 % e
l 12,66 % el 28,75 % $1.995 0 100$ el 0 el 30 % $2.205 el 5 % 265$ el 4 % 147,55
$
$ DE $4.275$ 3.842,45 34,200$ DE $30.739,60$ 19.000 19,000 11.739,60$ EL 10 % $3
42.000$ 362.000
$ DEL 12 % $256.163 307,830
El Enfoque de Evaluacin de Ingresos de Frank de los Pisos De ocho unidades de Pau
la
Basado en la informacin proporcionada por Paula, y antes de cualquier revisin o aj
uste a las cifras de Paula, la evaluacin inicial de Frank de esta propiedad sera 2
85.000$. Frank determin esto dividiendo el NOI en la vuelta deseada del 12 por ci
ento (34.200$ 0.12 = 285.000$; recuerde cuando usted se divide o se multiplica e
n un porcentaje el decimal debe ser movido dos sitios a la izquierda). En la ese
ncia, Frank ha decidido que 34.200$ son el 12 por ciento de 285.000$. Si Frank q
uiere ganar mnimo del 12 por ciento en su inversin, entonces el mximo que l podra pag
ar (bajo los ingresos indicados y gastos) sera 285.000$. Note con cuidado que la
cifra del 12 por ciento es lo que Frank quiere y no es una cantidad fijada en la
piedra. Otro inversionista puede ser muy contento con una vuelta del 9 por cien
to. En una vuelta del 9 por ciento el precio de compra aceptable iba
Como Evaluar una Propiedad antes de Que Usted Lo compre
221
est 380.000$ (34.200$ 0.09 = 380.000$). Un cambio leve del precio de vuelta desea
do tiene un impacto principal al precio de compra que un comprador querra pagar.
A este punto la amortizacin de la deuda no se considera, aunque la amortizacin de
la deuda actual pueda tener un positivo o un efecto negativo en la produccin dese
ada. La razn de esto consiste en que Frank intenta encontrar un valor para la pro
piedad basado nicamente en los ingresos y gastos de explotacin. Una vez que aquel
valor ha sido encontrado, el estudio adicional de la propiedad y los trminos de c
ompra sern pertinentes.
Revisin de Ingresos y Gastos
Cualquier anlisis de una propiedad de ingresos debera ser examinado en comparacin c
on los "estndares" locales de gastos de explotacin. A menudo la oficina del asesor
fiscal local publica estas normas. Es importante seguir los estndares locales de
gastos de explotacin porque las reglas bsicas de libro de texto no son exactas y
pueden llevar a un inversionista al desastre econmico. Adems, la mayor parte de ve
ndedores ven su propiedad con optimismo y a menudo muestran que los gastos infer
iores que realmente existen. Este estndar puede mostrar, en caso de las ocho unid
ades de piso de Paula, que los gastos de explotacin para un alquiler con un alqui
ler de 450$ a 550$ por unidad de una habitacin por mes estaran entre 26 y el 35 po
r ciento de los ingresos tranquilos actuales. Si los ingresos realmente coleccio
nados fueran 48.000$, esto significara que los gastos podran correr entre 12.480$
y 16.800$ por ao para la unidad. En su revisin de las cifras de Paula, Frank sient
e que Paula ha subestimado las reparaciones dejando de tener futuros gastos irre
gulares en cuenta no mostrando gastos de capital actuales para reemplazos princi
pales o reparaciones. Frank decide que el 30 por ciento de ingresos tranquilos p
ara gastos de explotacin sera suficiente como una estimacin. Ingresos ajustados y G
astos de la Gruesa de Unidades de Piso de Paula 48.000,00$ Menos factor de vacan
te (el 5 %)-2,400.00 Coleccionable alquila menos gastos de explotacin y fondo de
amortizacin 45.600,00$ el 30 % del coleccionable alquilan Reservas de 13.680,00$
- 1.180,40$ ingresos operativos de Net 30.739,60$ Menos amortizacin de la deuda -
Flujo de fondos de 19.000,00$ 11.739,60$
147,55$ por unidad de 1.710$ por unidad 3.842,45$ por unidad
222
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
Si Frank invierte 97.830,00$ y asume la deuda existente, l consigue una verdadera
vuelta de 11.739,60$ que igualar el 12 por ciento en su capital invertido. Esto
es encontrado dividiendo el flujo de fondos de 11.739,60$ por 0.12, que iguala 9
7.830,00$. La adicin de la cantidad principal de la hipoteca a este capital, por
los clculos de Frank para ganar su precio deseado, colocara una evaluacin en la pro
piedad de 307.830$ (el principal de hipoteca debido de 210.000$ ms el capital de
97.830$ iguala 307.830$). En esperanzas de comprar la propiedad en esta cantidad
, Frank puede ofrecer a Paula menos para darse un factor de seguridad por si los
clculos sean optimistas y dejar algn cuarto para negociaciones con Paula. Si Fran
k decide reducir su vuelta deseada al 10 por ciento, el cuadro de capital cambia
ra dramticamente y l sera capaz de pagar ms la propiedad. Por ejemplo, en una vuelta
del 10 por ciento, el flujo de fondos de 11.739,60$ reflejara un capital de 117.3
96$ o un precio total de 327.396$ (210.000$ + 117.396$ = 327.396$). La accin de p
alanca positiva est presente en esta situacin, como es evidente por el aumento de
evaluacin entre clculos de flujo de fondos y el NOI. En este ejemplo, los pagos de
deuda hipotecaria anuales estn a un precio constante inferior que la vuelta dese
ada. El precio constante es la combinacin de inters y principal pagado por el prsta
mo y es encontrado dividiendo el pago anual con el importe de principal debido a
l principio de aquel perodo especfico. En caso de la hipoteca de Paula de 210.000$
con un pago anual total de 19.000$, el precio constante es el 9.0476 por ciento
(19.000$ 210.000$ = 0.090476, que es convertido entonces a un porcentaje movien
do los dos sitios decimales a la derecha: el 9.0476 por ciento). El efecto de la
accin de palanca positiva aumenta la cantidad que un inversionista podra pagar po
r la propiedad y todava ganar la vuelta deseada sobre la evaluacin NOI-basada. En
este ejemplo, Frank ha examinado todos los detalles pertinentes y ha tomado un e
nfoque conservador a la evaluacin de la propiedad. En vista de esto sera razonable
esperar que l tambin contemplara una vuelta ms realista, que segn el mercado corrien
te podra estar bien en el rea del 9 a 10 por ciento. Independientemente de la dete
rminacin final de Frank basada en el enfoque de gasto e ingresos, Frank todava que
rra seguir el segundo proceso de evaluacin: el enfoque de valor de mercado.
ENFOQUE DE VALOR DE MERCADO
El enfoque de valor de mercado a la evaluacin de propiedad no considera ingreso c
orriente y gastos en el proceso de evaluacin. En cambio, este enfoque es a
Como Evaluar una Propiedad antes de Que Usted Lo compre
223
el anlisis relativo de una propiedad contra todos los otros que han sido vendidos
recientemente y que todava estn en el mercado. En muchos aspectos, este enfoque a
l valor se hace poner a punto del enfoque de gasto e ingresos cuando la propieda
d antes mencionada est siendo valorada por su produccin de ingresos. Sin embargo,
cuando la propiedad tiene un valor encima de lo que es justificado por su ingres
o corriente, el enfoque de mercado puede ser el nico mtodo realista de determinar
el valor relativo de la propiedad. La mejor manera de determinar el valor de mer
cado es hacer unos bienes inmuebles hacer corretaje examinan los listados corrie
ntes y listados vendidos de la junta local de Agentes inmobiliarios o, cuando di
sponible, la informacin de transferencia de hecho de los archivos de propiedad de
juzgado locales. Esta clase de datos es muy valiosa a inversionistas de bienes
inmuebles porque esto permite al inversionista ver subdivisiones enteras de un v
istazo y ver cada bienes inmuebles trasladarse lo que ha ocurrido. Por la demoli
cin estas transacciones, los inversionistas de bienes inmuebles pueden averiguar
el precio exacto otros inversionistas pagados por propiedades similares. La llav
e a la obtencin de la informacin precisa de un enfoque de mercado debe mirar datos
de propiedades similares. El inversionista no debera mirar datos universales par
a este fin. Es importante sacar una conclusin del rea de mercado especfica slo. Esto
estrecha la cantidad de datos necesarios y producir un resultado ms exacto. La pre
gunta se levanta, cmo estrecho un rea determina el rea de mercado? La respuesta es
encontrada preguntando a varios Agentes inmobiliarios como amplio un rea ellos ex
aminan haciendo una presentacin de listado para llegar a un valor de mercado. La
respuesta generalmente es un enfoque muy estrecho en tres o cuatro subdivisiones
o reas de la ciudad donde los atributos de propiedad similares son encontrados.
En algunas comunidades es posible que una propiedad est en un ajuste realmente nic
o y que muy pocas propiedades similares pueden ser encontradas. Este tipo de la
propiedad presenta una dificultad principal en la obtencin de un valor de mercado
y as no es para el inversionista de principiante. El precio por unidad, el alqui
ler medio por unidad, y NOI por unidad son los tres criterios que ayudarn al inve
rsionista comparaciones estrechas con propiedades similares. En general, a menos
que hubiera una gota dramtica en valores de propiedad, se vendi las propiedades i
ndicarn un inferior por precio unitario que la informacin de propiedad sin vender.
El inversionista debe mirar toda la informacin disponible sobre el rea geogrfica p
ara determinar si los valores de propiedad disminuyen o si el mercado de un vend
edor pobre ha alcanzado su fondo y por lo tanto los valores de propiedad estn a p
unto de elevarse. El enfoque de mercado puede no revelar este hecho hasta que la
vuelta haya pasado ya. Una mucho mejor gua de tales tendencias es cuando hay una
disminucin repentina de la propiedad en el mercado. Este fenmeno ocurre siempre q
ue all
224
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
es un cambio del mercado a favor del vendedor porque los vendedores ocasionales
(vendedores que dicen algo est en venta a un precio) son los primeros en retirar
su propiedad del mercado cuando la actividad se calienta. Las comparaciones con
condiciones del mercado deberan ser hechas en el incremento ms pequeo de una propie
dad. Los ingresos por unidad, precio por unidad, NOI por unidad, etctera permiten
al inversionista comparar exactamente bloques de pisos clasificados diferentes,
centros comerciales de pies cuadrados diferentes, etctera.
ENFOQUE DE VALOR NUEVO
El coste para sustituir los terrenos y edificios a menudo es el mtodo que el vend
edor o los usos de agente del vendedor para establecer la propiedad valoran. Est
e mtodo de la evaluacin es sujeto a factores desconocidos, como lo siguiente:

El valor de la tierra El coste para la construccin, amueble, y equipe la propieda
d El valor de cualquier arrendatario presente o ingresos El coste asociado con e
l tiempo que necesitara para construir la propiedad nueva
A causa de estas cantidades ms esotricas, desaliento a cualquiera de confiar demas
iado en un coste de reposicin, menos cuando el precio que puede ser obtenido para
la propiedad existente es considerablemente menos que el valor nuevo. La razn pr
incipal es esto: Si usted fuera a construir un nuevo edificio, lo hara usted en aq
uella posicin? Por lo general el nico tiempo que sera s es porque es exactamente su
plan, para derribar la estructura existente y construir nuevo.
SIETE LLAVE INTERVIENE EVALUACIONES DE PROPIEDAD EXACTAS
Los pasos siguientes le ayudarn a asegurar evaluaciones de propiedad exactas. 1.
2. 3. 4. 5. 6. 7. Inspeccione la propiedad cada semana. Guarde archivos inspecto
res buenos. Historia de propiedad de pista. Mantenga propiedad buena y archivos
de inversin. Archivos de revisin antes y despus de inspecciones. Inspeccione otras
propiedades de alquiler en el rea. Compare el alquiler de propiedades competitiva
s.
Como Evaluar una Propiedad antes de Que Usted Lo compre
225
Cada uno de stos es explicado detalladamente en esta seccin.
Inspeccione Propiedad Cada semana
Inspeccin personal y luego una revisin de aquellas inspecciones es esencial para l
a construccin del conocimiento sobre lo que contina en el mercado. Cada inversioni
sta debera establecer una serie de archivos diseados para ayudar en la fabricacin d
e futuras evaluaciones.
Guarde Archivos Inspectores Buenos
El archivo bsico sera llamado el archivo de propiedad inspeccionado. Junto con el
listado de folletos y otro material de ventas disponible en la propiedad, el inv
ersionista debera tener una lista de comprobacin de inspeccin de propiedad como el
que en la siguiente pgina con notas personales que indican la opinin del inversion
ista de la propiedad en el momento de la inspeccin. La propiedad debera ser archiv
ada por direccin o descripcin legal, con una nota hecha en un tronco inspector que
mostrara la fecha exacta que la inspeccin fue hecha junto con nmeros de telfonos de
dueos o agentes para la referencia rpida.
Historia de Propiedad de pista
Una propiedad se vendi el archivo permitira que el inversionista sepa donde la zon
a de comodidad se mueve y a que precio. Esta informacin puede incluir o ser cross
referenced al archivo inspector de modo que el inversionista comience a consegui
r una sensacin para valores. Cuando varias propiedades han sido inspeccionadas qu
e ms tarde se venden por precios diferentes que esperado, el cuadro total de valo
r y por qu un comprador pagar ms una propiedad sobre el otro comienza a tomar la fo
rma firme.
Mantenga Archivos de Inversin y Propiedad Buenos
Otros tres archivos son muy valiosos al inversionista de bienes inmuebles. stos s
on la propiedad puesta en una lista, ofertas hechas, y la propiedad adquirida. E
l archivo puesto en una lista de la propiedad contendra una lista de cada propied
ad en el mercado en la zona de comodidad. Por ltimo todas estas propiedades debera
n ser inspeccionadas o examinadas (unos pueden ser tierra vacante o propiedades
de alquiler). Cuando una de estas propiedades es vendida, los datos seran simplem
ente corridos a la propiedad vendi el archivo. Los archivos de las ofertas de un
inversionista de adquirir la propiedad deberan ser guardados sin tener en cuenta
lo que pasa a la oferta. Conozco a muchos inversionistas que desechan sus oferta
s viejas y fracasadas. Esto es un error. Trabajando en una zona de comodidad, pu
ede haber una futura oportunidad de adquirir aquella misma propiedad.
226
El descubrimiento de la Mejor Propiedad para Usted y Como Comprarlo Derecho
Archivos de revisin Antes y Despus de Inspecciones
Esto podra parecer obvio, pero debera ser acentuado. Tener un recordatorio constan
te de lo que contina nunca es una mala costumbre cuando viene a la inversin inmobi
liaria. Lista de comprobacin de Inspeccin de propiedad para Fecha de Casas de insp
eccin: direccin de propiedad: Domicilio legal: Descripcin de propiedad: Dueo: la dir
eccin del Dueo: el telfono del Dueo: Razn de venta: Agente de bolsa: Telfono: talla de
propiedad: el edificio de ao fue construido: Dormitorios:; Cuartos de bao: Habita
cin familiar: Guarida: Stano: coma - en la cocina:; Sala de estar: Comedor:; Comed
or:; Fondo: Otros rasgos:
;
Inspeccione Otras Propiedades de Alquiler en el rea
Antes de hacer una oferta de una propiedad rentable, inspeccione todas las propi
edades de alquiler en el rea inmediata (hasta cinco bloques distantes). Una vez q
ue usted est abajo al alambre en cuanto a que cantidad ofrecer y lo que le llama
debera presentar al vendedor, usted debera hacer su oferta tan unilateral como ust
ed puede mirando el peor de los casos en cuanto a datos le han dado y la condicin
de la propiedad. Asegrese que su oferta tiene un clusula y es sujeta a adelante,
ms inspecciones a fondo. Una vez que usted tiene una cerradura en la propiedad, u
sted puede poner a punto su evaluacin. No dude en volver a abrir negociaciones si
usted no est satisfecho.
Como Evaluar una Propiedad antes de Que Usted Lo compre
227
Compare Alquiler de Propiedades Competitivas
Haga esttico y juicios de ventaja entre las propiedades usted considera la compra
, y compara stos hasta un total del alquiler que ellos producen. Esto a menudo es
el malabarismo final en cuanto a cual propiedad de comprar (usted podra tener do
s o ms ofertas ah y tratar de decidirse que es el mejor para ir con). La esttica y
las ventajas para los arrendatarios son crticas, ya que un complejo podra tener un
fondo, o hasta pistas de tenis, que podran atraer a arrendatarios, pero tambin au
mentarn funcionamiento y costes de reposicin. Si usted planea mejorar la propiedad
usted compra, que siempre es una idea buena, entonces busque elementos en las p
ropiedades bajo la consideracin que usted ser capaz de mejorar sin muy el coste.
Esta pgina intencionadamente se march en blanco
P
4
UN R
T
COMO USTED COMPRA ESTABLECE COMO USTED SACA GANANCIA EN INVERSIN INMOBILIARIA
Esta pgina intencionadamente se march en blanco
C
H
17
UN P T E
R
CUATRO TCNICAS DE COMPRA CREATIVAS
E

el inversionista de bienes muy inmuebles debera hacerse familiar con este captulo,
ya que introduce cuatro tcnicas de inversin de bienes inmuebles creativas que pue
den ayudar al lector a comenzar una carrera de inversin de bienes inmuebles sin s
umas grandes de la capital. Estas tcnicas son bsicas y simples de usar y entender,
y ellos a menudo son una parte de transacciones de bienes inmuebles principales
. La simplicidad a menudo trabaja mejor. Las cuatro tcnicas son la opcin, capital
de sudor, arriendo/compra, y financiacin de sellerheld secundaria. Primero alguno
s trminos claves sern definidos, y luego cada una de estas tcnicas ser explicada det
alladamente.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con tcnicas de compra creativas
son definidos y explicados: El sndrome "G" La "hierba ms verde" fenmeno
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
231
232
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
El Sndrome "G"
Hay un poco de la avaricia en la mayor parte de personas, y los inversionistas d
e bienes inmuebles elegantes saben como usar esto en negociaciones para adquirir
o vender la propiedad. A travs del uso sutil de trminos de compra y condiciones u
otras tcnicas, el vendedor puede conseguir exactamente lo que l o ella quieren, m
ientras al mismo tiempo el comprador da exactamente lo que l o ella quieren pagar
. Hay una frase sobre la cual la mayor parte de inversionistas de bienes inmuebl
es estn informados: "Pagar su precio si usted acepta mis trminos." Esto resume exac
tamente el modo que el sndrome "G" funciona. Despus de todo, la mayor parte de ven
dedores de bienes inmuebles quieren hacerse los ms ellos pueden cuando ellos vend
en su propiedad. El hecho que pueden haber motivaciones ms importantes que la sum
a de dinero grande a menudo puede ser pasado por alto en el calor de negociacion
es.
La llave debe buscar un foco de cada adquisicin.
La "Hierba Ms verde" Fenmeno
Cuando esto viene a la hierba ms verde al otro lado de la cerca, la gente es no d
iferente que el caballo que pega su cuello por la cerca para comer lo que est al
otro lado. El problema consiste en que la propiedad a la cual somos los ms cercan
os a menudo es ms valiosa que aquella "hierba", que slo parece ms verde. Los errore
s a menudo son hechos cuando un inversionista viaja de su zona de comodidad. Un
nuevo conjunto de reglas y las normas pueden no ser remotamente similares a aque
llos el inversionista ha dominado en casa. Los nuevos alrededores pueden parecer
ser tratos que slo no pueden ser pasados por alto. Las diferencias en la fijacin
de precios pueden dar el aspecto que la propiedad es la mitad del precio de lo q
ue est disponible en casa. El lector encontrar varios ejemplos del fenmeno de hierb
a ms verde en el equilibrio de este libro.
LA OPCIN
La opcin es una tcnica de compra muy flexible que casi siempre da al comprador un
borde en la transaccin, pero cuando correctamente usado, la opcin
Cuatro Tcnicas de Compra Creativas
233
los trabajos del sndrome "G" del vendedor y producen transacciones firmadas que p
ueden trabajar por ltimo para ambos partidos. Los ejemplos siguientes ilustran co
mo usar una opcin. En el primer ejemplo, suponga que Frank ha mirado las ocho uni
dades de piso de Paula. Frank est casi convencido de que si l pudiera convertir lo
s ocho pisos en oficinas ejecutivas, l podra aumentar el alquiler de 700$ por mes
por piso a ms de 1.000$ por mes. Sin embargo, para hacer esta conversin Frank debe
solicitar y es concedido un cambio de la divisin por zonas de la ciudad en la cu
al la propiedad est localizada. Frank hace un contrato con Paula para comprar la
propiedad slo si Frank tiene xito en la obtencin de la nueva divisin por zonas. Paul
a se pondr su precio lleno (entre en el sndrome "G"), y por su parte dan a Frank u
n perodo de cinco meses para intentar conseguir la divisin por zonas y estar satis
fechos por las condiciones que la ciudad puede imponer a l. Por supuesto, Frank p
uede decidir ponerse a cerrarse en la compra sin tener en cuenta el resultado de
los procedimientos de divisin por zonas. Frank presenta un depsito de 5.000$ que
sera aplicado hacia el precio de compra durante el cierre o reembolsado a Frank s
i el asunto de divisin por zonas no es aceptable para Frank. El depsito debe ser s
ostenido en una cuenta que gana el inters con el inters acreditado a Frank. En el
susodicho ejemplo el trmino la opcin nunca es usado. Incluso en el contrato no hab
ra ninguna necesidad de usar el trmino, an esto es un uso clsico de la opcin. Frank e
st en el asiento del conductor en esta transaccin, y si l por ltimo compra la propie
dad, el depsito de 5.000$ es aplicado contra el precio de compra. l ha obtenido ci
nco meses del tiempo a ningn coste apreciable. A menudo una opcin es la parte de o
tra transaccin. Para este segundo ejemplo, suponga que Alex ha comprado un bloque
de pisos de Gary, y como una parte del acuerdo que Alex pide una opcin de 12 mes
es de comprar la propiedad contigua, tambin poseda por Gary. El precio y los trmino
s para este segundo acuerdo son incluidos en los trminos de la opcin, pero Alex no
paga nada ms por la opcin adems de la adquisicin del primer bloque de pisos. Gary,
no sabiendo si Alex tomar el primer complejo sin concederle la opcin, est de acuerd
o. Por qu consienten los vendedores en conceder a una opcin de comprar (o algn otro
aspecto de la transaccin)? Otra vez, contemple lo que est en la mesa. La oferta qu
e Alex hizo puede ser comparado con lo que otras ofertas existen para la propied
ad. Pero nunca confe en el vendedor cuando l o ella dicen, "he bajado ya ms que est
o." Aun si el vendedor realmente bajara otra oferta, el vendedor con la mayor pr
obabilidad
234
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
deseos l o ella no haban hecho as. Su oferta y como aquella oferta ayuda al vendedo
r a acercarse a su objetivos es la llave. Algunos vendedores tratan de comparar
lo que es ofrecido con lo que ellos quieren, que a menudo puede ser un enfoque m
uy poco realista. La razn esto puede ser poco realista consiste en que nunca pued
e haber un comprador que ofrecer lo que el vendedor quiere. Cuando es el mercado
de un comprador, algunas propiedades son muy difciles de venderse. Las fajas de t
erreno vacantes pueden requerir la nueva divisin por zonas antes de que ellos sea
n utilizables. Las propiedades mejoradas tendran que ser remodeladas para atraer
a un arrendatario. Todos estos factores llevan tiempo para resolverse, y el tiem
po est en el lado del comprador. Hay cinco veces ideales usar opciones: 1. Cuando
el inversionista no tiene ningn uso inmediato para la propiedad. La opcin puede "
comprar" el tiempo. Este tiempo puede ser la madurez de inversin, que es el tiemp
o tena que dejar al valor subir o dejar a otros acontecimientos sobre los cuales
el inversionista sabe ocurrir asegurar la ganancia futura o har la propiedad utili
zable. 2. Cuando el inversionista no est seguro de la inversin y quiere amarrar la
propiedad de tener ms investigacin en cuenta. Por ejemplo, una nueva divisin por z
onas puede ser necesaria, las pruebas de suelo pueden requerirse, o un permiso d
e edificacin debe ser concedido; por otra parte el inversionista no tiene ningn us
o para la propiedad. 3. Como un instrumento de negociacin comprando otra propieda
d. El inversionista pide una opcin como la parte de un contrato en alguna otra pr
opiedad, para dar al vendedor que algo para negociar de la oferta o amarrar la p
ropiedad en caso de un valor de propiedad aumenta debido a algn futuro acontecimi
ento (causado por el inversionista u otros). 4. Como la parte de un arriendo que
dara el tiempo de inversionista para llegar a conocer la propiedad o tiempo para
agarrarse a la propiedad a un coste reducido antes de la compra de ello. Muchos
arriendos contienen algn tipo de la opcin como una parte de la transaccin. Podra se
r una opcin de seguir el arriendo durante un perodo de tiempo ms largo, o comprar r
ealmente la propiedad. En caso de una opcin de comprar, esto pone al arrendatario
en la posicin de ser capaz de arreglar la propiedad, quizs hasta mejorar el valor
hasta el punto donde la financiacin del precio de compra sera relativamente fcil.
5. Como un instrumento de negociacin para dar al vendedor algo l o ella pueden ins
istir en quitar. A la mayor parte de vendedores les gusta conseguir su camino, e
ntonces los compradores a menudo ponen en trminos y condiciones que realmente no
significan tan mucho para ellos. Un trmino particular o la condicin podran ser agra
dables de tener, pero si el vendedor quiere sacarlo, y esto hace l o su sensacin m
ejor, entonces bien, squelo.
Cuatro Tcnicas de Compra Creativas
235
CAPITAL DE SUDOR
Las transacciones de capital de sudor permiten a un comprador firmar una transac
cin para adquirir una propiedad que puede ser una situacin "mutualmente ventajosa"
tanto para el comprador como para el vendedor. Esto es una forma de opcin en la
cual el comprador da el valor de su sudor como el capital para "comprar" la opcin
, como en los ejemplos siguientes. En el primer ejemplo, Frank va a Paula y la c
onvence de que si sus ocho unidades de piso fueran pintadas dentro y y la yarda
dada una mejora principal con nuevas plantas, pasajes peatonales de ladrillo, cu
biertas de madera, y arreglos florales, los alquileres podran ser aumentados a mni
mo de 600$ por mes. Frank dice que si Paula le dar una opcin de 12 meses de compra
r la propiedad, Frank va, en su tiempo libre y esfuerzo, hacer todas estas cosas
. Paula est de acuerdo, y Frank tambin promete aadir extra remodelar y apuro si Pau
la paga el material. Estos artculos incluyen nuevas contracumbres de cocina, freg
aderos, hardware de puerta, una cerca parcial, una parrilla de gas para el patio
de atrs, nuevas cajas, y algunas otras reparaciones menores Paula sabe que la ne
cesidad es hecha. Paula est de acuerdo con esto tambin, el precio es determinado,
y Frank comienza el trabajo. Paula tiene poco para perder excepto el tiempo, per
o ya que nadie ha estado derribando su puerta para comprar los pisos, la posibil
idad de conseguir mucho trabajo requerido peticiones hechas a su sndrome "G". El
verdadero remachador en este acuerdo, sin embargo, es que Frank ha consentido en
pagar su dinero efectivo a la hipoteca, el que significa que l asumir o pagar la h
ipoteca (quizs financindolo de nuevo) y dar su dinero efectivo para el equilibrio d
el precio de compra. Frank cree que al final de ao, despus de que todo el trabajo
y el apuro son completados, l ser capaz de financiar de nuevo la hipoteca existent
e y generar bastante dinero efectivo que l terminar por financiar el 100 por cient
o del precio. l espera que ser capaz de hacer esto porque la propiedad habr aumenta
do alquileres que reflejan un valor ms alto. El incentivo es muy fuerte para Fran
k para hacer el trabajo bueno porque l mejora lo que l espera se har su propia prop
iedad. En un segundo ejemplo, Ted ha encontrado una casa hermosa que l quiere com
prar, pero l no tiene un pago al contado de 25.000$ para cerrar el acuerdo. En ha
cer su tarea, Ted descubre que el dueo de la casa tambin posee una tienda de tira
30,000-squarefoot. Ted ofrece repintar la propiedad comercial como su pago al co
ntado si el vendedor paga la pintura. El vendedor est de acuerdo con el acuerdo a
condicin de que Ted debiera completar el trabajo antes del cierre en la casa. En
cada una de estas situaciones el resultado es que el comprador anticipado termi
na por construir el capital para ser usado como un pago al contado en el puntal
deseado -
236
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
erty. Mientras el capital de sudor es el mejor cuando el trabajo mejora el valor
de la propiedad adquirida, que ocurri cuando Frank consinti en hacer el trabajo s
obre el bloque de pisos de Paula, no es esencial, como en el caso de Ted.
Escollos de Capital de sudor
El comprador anticipado en cualquier clase del futuro cierre debera tener un poco
de control de la propiedad para cualquier situacin que pueda extenderse por dela
nte de la fecha lmite. Por ejemplo, Frank querra tener el derecho de aprobar cualq
uier arriendo que Paula podra ejecutar lo que se cerrara en un arrendatario por de
lante de la fecha lmite cuando Frank se hara el dueo. Esto asegurara que Paula no al
quilara los pisos para menos que la cantidad las sensaciones francas seran garanti
zadas. Como Frank quiere mostrar un mayor potencial de ingresos para financiar d
e nuevo la deuda, arriendos que eran menos que el alquiler necesario sera contrap
roducente. Sin la proteccin firme y escrita en el contrato entre Frank y Paula, P
aula podra "caerse enamorada" del bloque de pisos de ocho unidades recin remodelad
o y comenzar a buscar modos de impedir a Frank ser capaz de cerrarse segn el acue
rdo.
ARRIENDO/COMPRA
El arriendo a largo plazo con una opcin de comprar es una manera buena de amarrar
una propiedad durante un perodo ms largo durante el cual las mejoras principales
pueden ser hechas a la propiedad que aumentar enormemente el valor y asegurar una
ganancia para el arrendatario/comprador. La ventaja para el arrendatario/comprad
or consiste en que la cantidad de efectivo o el capital tenan que iniciar esta tr
ansaccin a menudo es mucho menos que la cantidad requerida para una compra direct
a. Como el propietario/vendedor retiene el derecho a la propiedad y todas las ve
ntajas de la propiedad durante el arriendo, hay a menudo mayor incentivo para el
propietario para firmar un arriendo con una opcin si una venta ltima consiste en
lo que el propietario quiere. Si las ventajas inmediatas son bastante fuertes, e
l propietario puede estar de acuerdo con la opcin de comprar con el ideal que el
comprador anticipado realmente puede no estar en una posicin para comprar cuando
el perodo de opcin se termina. Esto es el sndrome "G" que aparece otra vez. Aqu est u
n ejemplo de un arriendo/acuerdo de compra. Alice ofrece arrendar un lado de Dav
id de dos unidades doble. En el momento los padres de David viven en el otro lad
o, pero l espera que dentro de unos aos ellos se movern del estado para vivir con l
a hermana de David. Tan cuando Alice primero consiente en hacer algn necesarios s
e dirigen al edificio como su capital de sudor para el en general seguridad de d
os meses en el arriendo, David est de acuerdo. Pero Alice tambin pide una opcin
Cuatro Tcnicas de Compra Creativas
237
para comprar el doble dentro de 90 das despus de los padres de David de fecha deso
cupan la propiedad. David no quiere ser atado completamente tan mucho, pero l rea
lmente consiente en darle el primer derecho de la respuesta negativa. Esto es ex
plicado detalladamente en el acuerdo ellos hacen seas para indicar que en cualqui
er momento David quiere vender la propiedad y hay una oferta vlida (una oferta po
r escrito con el depsito y ningunas contingencias adems de la asuncin de hipoteca),
Alice tiene un perodo de 60 das para corresponder a la oferta. Alice acepta esto
porque ella sabe que no es mejor que ninguna opcin en absoluto, y a menudo el vncu
lo de 60 das espanta a otros compradores anticipados.
FINANCIACIN SOSTENIDA POR EL VENDEDOR SECUNDARIA
Cualquier hipoteca incluy en una transaccin de bienes inmuebles que no es una prim
era hipoteca en la propiedad adquirida es llamado la financiacin secundaria. La m
ejor financiacin secundaria consiste en cuando el vendedor sostiene el papel para
la parte del acuerdo - por ejemplo, un inversionista compra la propiedad y el v
endedor sostiene una segunda hipoteca como una parte de la transaccin. Esta segun
da hipoteca es llamada un dinero de compra la segunda hipoteca. El dinero de com
pra de trmino es usado siempre que el vendedor sostenga una hipoteca que es asegu
rada por la propiedad vendida. Si, como la parte del precio de compra, el compra
dor da al vendedor una hipoteca de otra propiedad, entonces esto no es una hipot
eca de dinero de compra y es mandado a simplemente como una segunda hipoteca. El
fenmeno de hierba ms verde trabaja bien con varias tcnicas de financiacin secundari
as que implican la deuda asegurada por otra propiedad. De hecho, cuando las circ
unstancias son correctas, es posible para un inversionista adquirir dos propieda
des diferentes usando la financiacin secundaria de cada uno para adquirir el otro
.
Las Ventajas de Usar Financiacin Secundaria
Los compradores posibles contemplan la financiacin sostenida por el vendedor porq
ue ellos pueden evitar los problemas y coste de obtener un prstamo institucional.
Los vendedores a menudo son mucho ms motivados para hacer un acuerdo, mientras q
ue los bancos y otros prestamistas son menos motivados para separarse de su dine
ro a menos que ellos puedan estar convencidos de que estn en una posicin muy segur
a. En tiempos difciles de hoy, las reglas y las normas que los prestamistas impon
en a sus prestatarios pueden hacer la inversin menos atractiva. La mayor parte de
prestamistas huyen de empresas comerciales o al menos preguntan (y generalmente
pngase) los trminos del reembolso que puede ser muy duro con el inversionista
238
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
si las condiciones vacilan y resultado de factores de vacante alto. Los prstamos
a corto plazo, nonassumable prstamos, y tasas de inters ajustables pueden hacer pr
oyecciones a largo plazo imposibles o peligrosas. Por lo tanto la mayor parte de
vendedores de comercial o propiedades de inversin estn abiertos para alguna forma
de la financiacin secundaria.
Que Buscar Usando sostenido por el Vendedor Financiacin
Cuando al vendedor le piden sostener un dinero de compra segundo (o primero o te
rcero) hipoteca, el contrato debera ser muy especfico en cuanto a los trminos exact
os de la hipoteca, y esto debera contener detalles en cuanto a la forma de nota e
hipoteca para ser usada, la propiedad que ser la seguridad a la hipoteca, y otro
s datos que el inversionista puede sentir es esencial o que el vendedor insiste
incluso. Las Preguntas importantes Sobre Hipotecas sostenidas por el Vendedor Cul
es la tasa de inters? Cmo es cobrada la tasa de inters? Cul es el mtodo de determinar
mortizacin o pagos principales? Cules son las fechas de pagos? Cules son los trminos d
e reembolso? Qu es la fecha el pago del saldo es debido? Cul no es la cantidad de pa
go del saldo (asuncin de ningunos pagos adelantado)? Cul son la fecha de pago de gl
obo y cantidad (si alguno)? Hay un perodo de gracia para pagos tardos? Cul es la pena
por pagos tardos (si alguno)? Cul es la pena por el pago adelantado del principal
(si alguno)? Cul es la forma de nota e hipoteca? Quin prepara la nota e hipoteca? Pue
de el deudor (comprador) substituir otra propiedad como la seguridad en la nota
e hipoteca? De ser as, cmo? Es all cualquier subordinacin (el presente o futuro) de la
hipoteca a cul sera normalmente una hipoteca de posicin menor?

Una manera de asegurar que no hay ningn malentendido entre el comprador y el vend
edor que va a sostener una hipoteca de dinero de compra es para el contrato de c
ompra para incluir una copia de la nota e hipoteca que ser usada, correctamente d
ibujada para mostrar todos los trminos y las condiciones del prstamo.
C
18
H UN P T E
R
DESCUBRA LA VENTAJA LIBRE DE IMPUESTOS DE UN 1031 CAMBIO
W
TRMINOS CLAVES
la gallina que el mercado de dinero seca, e hipotecas es difcil y hasta imposible
de obtener, el concepto "del trueque" entra en el campo de juego. El objetivo d
e este captulo es presentar al lector uno de los mejores instrumentos que el inve
rsionista de bienes inmuebles tiene a su disposicin. Este instrumento cambia. Est
e captulo es diseado para explorar los fundamentos de cambio en los lmites del camb
io libre de impuestos conforme al Artculo 1031 de Hacienda Pblica al ms bsico de tod
os los cambios, trueque.
Los trminos claves siguientes son importantes en el uso de cambios libres de impu
estos segn el cdigo de Artculo 1031 IRS. Estos trminos se distinguen si el cambio se
licenciara de un cambio libre de impuestos. Tenga presente que aunque muchos cam
bios no se licencien totalmente bajo las 1031 reglas, ellos todava pueden ser par
cialmente beneficiosos en la evitacin de todo el impuesto sobre la plusvala que pu
ede ser debido. Incluso los cambios que totalmente fallan como un cambio libre d
e impuestos todava valen la pena hacer si ellos toman a un o ambos partidos ms cer
ca a sus objetivos.
239
240
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria

Capital de bota equilibra "Havers" y base de Propiedad de propiedad de Clase par
ecida de Piernas "de interesados"
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Bota
El trmino la bota se refiere a cualquier dinero efectivo u otros artculos del camb
io que no se licenciara de una parte de las caractersticas libres de impuestos del
Segundo de Hacienda Pblica. 1031 cambio. Hay muchas ventajas de usar un Artculo 1
031 IRS el cambio libre de impuestos, pero el lector debera ser consciente que la
gran mayora de cambios de bienes inmuebles no es hecha con ahorros fiscales en m
ente. Sin embargo, lo siguiente es un ejemplo de un cambio libre de impuestos qu
e demuestra el uso de bota. Suponga que quiero poseer una parte vacante que uste
d compr hace 10 aos en un rea de montaa de Carolina del Norte. Usted lo valora en 50
.000$. Le ofrezco un anillo de diamantes que tiene una valoracin de joyero de 50.
000$. Segn las reglas de IRS el anillo de diamantes se considera la bota, ya que
no es un cambio parecido para parecido directo. (La propiedad de Likekind es exp
licada ms detalladamente ms tarde en este captulo.) Por lo tanto este cambio no se
licenciar de un cambio libre de impuestos para usted. Sin embargo, si en vez de o
frecerle el anillo de diamantes, yo ofreciera cualquiera de las propiedades sigu
ientes, esto se licenciara de un cambio libre de impuestos porque cualquiera sera
un cambio parecido para parecido.

150.000$ dignos de casa que tiene una hipoteca de 100.000$ en ello Una oficina q
ue construye digno de 55.000$ que tiene una hipoteca de 5.000$ excepcional
Equilibrio de capital
El procedimiento de equilibrio de capital equilibra el capital entre los dos o ms
partidos que firman un cambio. El equilibrio de capital de un cambio bipartito
simple es mostrado en la Tabla 18-1.
Descubra la Ventaja Libre de impuestos de un 1031 Cambio
241
La tabla 18-1 Un consejo de equilibrio de cambio bipartito.
Equilibrio bipartito Primer Segundo Partido del Partido
El valor del dueo de bienes races Menos existencia hipoteca el Equilibrio de capit
al de Bienes races hipoteca el capital de Bienes races para trasladarse Da la bota
Da la bota Da la bota Da otro Total de bienes races para trasladarse Consigue la
bota Consigue la bota Consigue la bota Consigue otro Equilibrio de bienes races
del capital de bienes races
Para ilustrar el uso de este consejo de equilibrio, considere el cambio siguient
e. Mike quiere adquirir el bloque de pisos de cuatro unidades de Anna. Los pisos
estn en el mercado por 160.000$, y hay una primera hipoteca assumable por 100.00
0$. Mike tiene una parte vacante en Npoles, Florida, que l ha valorado en 42.000$
y es libre y libre de cualquier deuda. l quiere ofrecer esta parte a Anna y puede
equilibrar el capital con un dinero de compra la segunda hipoteca de 18.000$ pa
ra ser sostenidos por Anna. Examine el consejo de equilibrio en la Tabla 18-2 (n
ote que los artculos innecesarios han sido quitados del consejo).
Tabla 18-2
Mike y el capital de Anna equilibran el consejo.
Mike Anna
Equilibrio bipartito
El valor del dueo de bienes races Menos existencia hipoteca el capital de Bienes r
aces Menos hipoteca de equilibrio (nueva segunda hipoteca) transferencia de capit
al de Bienes races
42.000$ 0$ 42.000$ 42.000
$ DE 160.000-100.000$ 60,000 - $18.000$ 42.000
242
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
En la utilizacin del consejo de equilibrio, el lector debe distinguirse entre la
hipoteca de equilibrio y "dar" y "consigue" artculos. Cuando la hipoteca de equil
ibrio es usada para equilibrar el capital, esta hipoteca es asegurada por una de
las propiedades en el cambio. En el consejo de equilibrio bipartito, la hipotec
a se hace una hipoteca de dinero de compra y es sostenida por el partido que dej
a aquella propiedad. El papel, en la lengua de bienes inmuebles, se refiere a un
a promesa de pagar. Esto podra ser evidenciado por un pagar o una carta de crdito.
Es tratado ya que la bota en una transaccin de cambio tan no se licencia dentro d
e la parte libre de impuestos del acuerdo. Sin embargo, esto no descalifica la t
ransaccin para el tratamiento libre de impuestos. Esta promesa de pagar nunca es
asegurada por una de las propiedades del cambio y no tiene que ser hasta una hip
oteca. La introduccin de una hipoteca adicional en la propiedad de Anna (que Mike
quiere que ella sostenga) reduce su capital en los bienes inmuebles por la cant
idad de la hipoteca y lo rebaja a 42.000$, que corresponde al capital en su prop
iedad ofrecida a Anna. Suponga que Anna rechace este cambio porque ella no quier
e sostener una segunda hipoteca en su propia propiedad. Ella realmente consiente
, sin embargo, en aceptar el dinero efectivo de 5.500$ durante el cierre, tomar
un coche de Mike por valor de 6.000$, y equilibrio lejos con una primera hipotec
a de 6.500$ en otra propiedad que Mike posee. Los ajustes al consejo de equilibr
io son mostrados en la Tabla 18-3. Recuerde que el equilibrio debera ser el cero
en el fondo del consejo y que todo que cada partido consigue se hace una deduccin
del total para trasladarse.
Havers y Takers
Havers y los interesados son trminos importantes que son usados por intercambiado
res de bienes inmuebles reuniendo cambio mltiple. Havers se refiere a propietario
s que tienen lo que otro inversionista o agente de bolsa buscan. Un interesado e
s cualquiera que tomara una propiedad ofrecida. Es bastante habitual para varios
partidos trabajar juntos para efectuar un cambio. El partido A da su propiedad a
l partido B, quin da su propiedad al partido C, quin da su propiedad al partido A.
Para comenzar el proceso de cambio, los partidos estn interesados en el aprendiz
aje quin tiene lo que cada uno necesita, sin tener en cuenta lo que esta persona
quiere en el cambio, y quin tomar lo que cada partido tiene, sin tener en cuenta l
o que esta persona tiene que ofrecer en el cambio. A menudo un interesado tiene
otras propiedades que pueden apelar a segundo haver quin tiene lo que primer have
r quiere, y un acuerdo de tres caminos es posible.
Descubra la Ventaja Libre de impuestos de un 1031 Cambio
243
La tabla 18-3 Mike y el capital de Anna equilibra el consejo, ajustado.
Equilibrio bipartito Mike Anna
El valor del dueo de bienes races Menos existencia hipoteca el capital de Bienes r
aces Menos capital de Bienes races de hipoteca de equilibrio para trasladarse Paga
en efectivo Da la bota (papel) Da la bota Da la bota (coche) Total para traslad
arse Consigue la bota (dinero efectivo) Consigue la bota (papel) Consigue la bot
a (coche) Consigue otros bienes races El capital de bienes races transfiere el Equ
ilibrio del capital
42.000$ 0$ 42.000$ 42.000 (A) $5.500$ 6.500 6,000 60.000$
$ DE 160.000-100.000$ 60,000 0 60.000$ (B)
(6.000$) (DE 6.500$) (DE 5.500$) DE 60.000$ (42.000$) 0
(60.000$) 0
El lector debera hacer una tentativa de hacerse asociado con un club de cambio de
bienes inmuebles, cualquiera unindose (si posible) o llegando a conocer a varios
miembros activos en un club local.
Piernas
Una pierna es el trmino para las etapas en transacciones mltiples. A veces un acue
rdo que comienza como un cambio bipartito se desarrolla ms all de la capacidad de
los dos partidos de comparar el capital aceptable. Cuando esto ocurre, un lado p
uede aceptar el cambio a condicin de que otra propiedad pueda ser encontrada dent
ro de un tiempo razonable. Un ejemplo de esto puede haber ocurrido en el cambio
mostrado entre Mike y Anna (ver el consejo de equilibrio de Tabla 18-3). Anna po
dra haber dicho a Mike que todo era fino, salvo que en vez del coche de 6.000$ qu
e Mike ofrecido en el segundo va - por ah, ella aceptara una semana de tiempo comp
artido en un recurso de Orlando del mismo valor. Mike tendra que adquirir ahora,
como la semana (o hacer otra oferta a Anna). Si Mike intenta encontrar
244
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
un haver que posee una o varias de las semanas de tiempo compartido necesarias,
entonces Mike intenta traer una pierna en su transaccin con Anna. Si Mike encontr
ara un haver quin tomara el coche de 6.000$ para la semana de tiempo compartido, e
l cambio de tres caminos ha sido perfeccionado, y el acuerdo puede ponerse a cer
rarse.
Propiedad parecida y amable
Este trmino describe la clase de propiedad que tiene derecho al Artculo 1031 IRS c
ambio libre de impuestos. Este cambio tambin es llamado el cambio parecido y amab
le. Parece que la definicin aturde a muchas personas, y es bastante habitual enco
ntrar a contables y abogados que le dirn que como la clase significa un edificio
de oficina a cambio de un edificio de oficina o una granja para una granja. Esto
no es que como medios amables. Como la clase es dirigido a la categora de propie
dad y no la naturaleza especfica de la propiedad. Para esta discusin y su uso con
relacin a bienes inmuebles, hay dos categoras de la propiedad: la residencia legal
del inversionista y propiedad de inversin poseda por el inversionista. Las provis
iones del Artculo 1031 IRS excluyen el cambio de la residencia legal para otra re
sidencia legal (las provisiones para esta clase del cambio son encontradas en el
Artculo 1034 IRS, que deja la propiedad de inversin como los bienes inmuebles que
son cubiertos segn el Artculo 1031 IRS). Es importante notar, sin embargo, que la
intencin de propiedad consiste en lo que establece la propiedad de inversin. Esto
puede ser cualquier clase de bienes inmuebles mientras es querido para ser una
inversin. Esto puede incluir una propiedad que era una vez la residencia legal de
l dueo. Si una propiedad es poseda como una inversin, no es "el inventario" (como s
era partes vacantes un revelador de tierra se vende), no es la residencia persona
l del inversionista (que se licencia segn el Artculo 1034 y no el Artculo 1031), y
no est localizado en un pas extranjero, entonces la propiedad puede tener derecho
a las ventajas libres de impuestos llenas de las provisiones de Artculo 1031 IRS.
Base de propiedad
Cada activo comprado, incluso bienes inmuebles, tiene un valor contable, o base,
que puede cambiar durante el tiempo durante el cual la propiedad es poseda. La b
ase es una cifra importante ya que establece dos consecuencias fiscales posibles
. El primer es el impuesto sobre la renta en las ganancias de capital en el mome
nto de una venta o no calific a la transaccin aplazada por el impuesto. El segundo
es una venta o cambio con una hipoteca sobre la base, que ocurre cuando una hip
oteca es colocada en una propiedad y la cantidad de dinero tomada a prstamo exced
e la base de la propiedad. Como dinero
Descubra la Ventaja Libre de impuestos de un 1031 Cambio
245
tomado a prstamo no es cobrado los impuestos como ingresos, cualquier cantidad de
una hipoteca que es superior a la base de propiedad en el momento de una transf
erencia ser tratada como si el vendedor recibiera el dinero efectivo como una par
te de la transaccin. La base es una funcin del precio pagado por los bienes inmueb
les ms cualquier adicin a ello durante el tiempo es posedo, menos cualquier depreci
acin tomada o mejoras quitadas. No incluido en el clculo es cualesquiera efectos p
ersonal, inventario, u otros artculos que son arrendados y no posedos a menos que
haya un valor a aquellos artculos (acuerdo de compra de arriendo). La mayor parte
de propietarios no mantienen correctamente sus archivos de base, y se recomiend
a que cada propietario use la Lista de comprobacin de Ajuste de Base de Propiedad
siguiente para hacer una actualizacin anual de la base de sus bienes inmuebles.
El mejor momento de llevar a cabo esto es durante la preparacin para el reportaje
de IRS del fin del ao. Lista de comprobacin de Ajuste de Base de propiedad 1. Bas
e en principio de ao 2$. Ms mejoras hizo el $
Total parcial 3$. Menos depreciacin $ tomado - 4. Menos mejoras quitaron el $ - 5
. Nueva base al final de $ de ao
CINCO MOTIVOS BIENES INMUEBLES CAMBIAN TRABAJO
Los bienes inmuebles cambian el trabajo por los motivos siguientes. 1. 2. 3. 4.
5. Ellos proporcionan ventajas libres de impuestos. Ellos acercan a los partidos
a sus objetivos. Ellos ofrecen una perspectiva "que salva la cara". Ellos puede
n ser un movimiento de alojamiento. Ellos permiten que un vendedor sea preventiv
o en el mercado de un comprador.
Hablarn de cada uno de estos motivos en esta seccin.
246
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
Ventajas libres de impuestos
En un cambio libre de impuestos segn el Artculo 1031 IRS, las provisiones IRS perm
iten a partidos mover su base de la propiedad poseda a la propiedad que ellos adq
uirirn, con varios ajustes para ser considerados. Examine el ejemplo siguiente. C
harlie tiene una faja de terreno vacante grande que l compr 20 aos antes por 50.000
$. Ningunos edificios estn en la propiedad, y tiene una pequea hipoteca de 15.000$
que Charlie sac hace dos aos. El valor corriente de la tierra es 700.000$. Charli
e quiere ofrecer esta extensin a Don ya que un pago al contado en hotel Don posee
. El hotel es valorado en 3.000.000$ y tiene una primera hipoteca de 1.800.000$.
Charlie ofrece equilibrar el capital con un dinero de compra segunda hipoteca q
ue Don sostendr. El primer paso debe averiguar si Charlie tendr unos ahorros fisca
les en este cambio, y de ser as, cuanto. Para llevar a cabo esto, Charlie esperara
el impuesto sobre la plusvala que l pagara en caso de una venta. Para ser realista
l supone que l tenga una comisin para pagar. Sus clculos fiscales son mostrados en
la Tabla 18-4.
La tabla 18-4 Charlie y el capital de Don equilibra el consejo.
Equilibrio bipartito Charlie Don
El valor del dueo de bienes races Menos existencia hipoteca el Capital Menos hipot
eca de equilibrio (nueva segunda hipoteca) capital de Bienes races para trasladar
se
Los Clculos Fiscales de Charlie
$ DE 700.000-15.000$ 685,000$ DE $685.000.700.000-80.000$ 620,000 - $50.000$ 570
.000
$ DE 3.000.000-1.800.000$ 1,200,000 - $515.000$ 685.000
Precio de ventas Menos comisin y coste de Total parcial de venta Menos su base (n
inguna hipoteca sobre base) Ganancias de capital
Calcule el impuesto de Charlie en el 28 % de las ganancias de capital: 570.000$
0.28 = impuesto de 159.000$
Equilibrio de venta para invertir de nuevo: 620.000$ menos el impuesto de 159.00
0$ = equilibrio de 461.000$
Descubra la Ventaja Libre de impuestos de un 1031 Cambio
247
Creando un Artculo 1031 IRS cambio calificado, Charlie es capaz de ahorrar el imp
uesto, como calculado encima, y conseguir el potencial de reinversin lleno del val
or aumentado de su tierra vacante.
Un Movimiento ms Cerca a Sus Objetivos
Esto es el segundo aspecto ms importante de cambios. Cuando todo lo dems falla, un
a transaccin que implica un cambio puede solucionar problemas y ayudarle a acerca
rse a sus objetivos. Esta clase de la estrategia conviene mejor a inversionistas
que se han puesto en un problema. El problema puede ser complicado adelante deb
ido a mercado de un vendedor pobre, la imposibilidad de nueva financiacin, e hipo
tecas de globo que vienen debido. Cuando las cosas dan vuelta contra el inversio
nista, el mercado entero puede secarse. El dinero no est disponible, los comprado
res no estn interesados en lo que usted tiene que ofrecer por cualquier precio ra
zonable, y la confianza de inversin desaparece. Hasta que aquella situacin gire, l
os vendedores deberan hacerse compradores agresivos si ellos quieren vender o cam
biar sus propios bienes inmuebles. Es un paso lgico porque cuando es el mercado d
e un vendedor pobre, es el mercado de un comprador muy fuerte.
Cualquier cambio que le acerque a su objetivo es un cambio bueno.
Este enfoque puede requerir una revaloracin de objetivos de inversin. La pregunta
para preguntar es, "Tengo que cambiar mi direccin en la luz de las circunstancias
econmicas corrientes?" Tome una mirada difcil lo que contina alrededor de usted. Hay
all oportunidades que pueden abrir nuevas direcciones para seguir? Cuelga usted e
n inversiones malas que son el empeoramiento? El mejor momento de hacer los camb
ios de bienes inmuebles consisten en cuando el mercado inmobiliario cambia a fav
or del comprador. Por qu? Los vendedores motivados a menudo harn algo para solucion
ar su problema - hasta toma una propiedad que ellos no compraran por otra parte.
Examine el ejemplo siguiente para ver como Sylvia ajust su plan de conseguir sus
objetivos originales.
Solucione el problema de alguien ms y usted puede solucionar su propio.
Sylvia tiene una ciudad a casa ella ha estado tratando de venderse durante casi
dos aos. Ella ha dejado caer el precio varias veces y pregunta ahora a 125.000$.
Ella tiene
248
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
una primera hipoteca en cantidad de 70.000$. Ella planea trasladarse a Atlanta t
an pronto como ella puede vender su propiedad. Ella ha aprendido recientemente s
obre bienes inmuebles cambia e insina al agente de bolsa de listado que ellos ani
men a un comprador anticipado a ofrecer algo en el cambio parcial como la parte
o todo el pago al contado. Sylvia va a hacerlo fcil para alguien a comprar su cas
a urbana en hileras sosteniendo un dinero de compra segunda hipoteca para el equ
ilibrio del precio. Armado con esta informacin, su agente de bolsa asiste a uno d
e los clubes de cambio locales y presenta la casa urbana en hileras. El agente d
e bolsa explica que Sylvia quiere trasladarse a Atlanta. Varias miniofertas dan
al agente de bolsa los miembros del club. Estas miniofertas son ofertas informal
es habladas entre miembros que a menudo causan una oferta ms formalizada. Un miem
bro sugiere que el agente de bolsa llame un club de cambio en Atlanta. Despus de
unas llamadas, una oferta es formalizada. Ofrecen a Sylvia 15.000$ del alquiler
pagado por adelantado en un bloque de pisos en Atlanta como un pago al contado e
n la casa urbana en hileras. Un amigo de Sylvia en Atlanta inspecciona el comple
jo, y basado en lo que le dicen que Sylvia acepta el contrato basado en su poses
in de una segunda hipoteca adicional para el equilibrio de 40.000$ pagaderos ms de
seis aos en el 9 por ciento por ao interesan. Sylvia condiciona el contrato en su
propia inspeccin personal de los pisos disponibles en Atlanta y los trminos y las
condiciones del arriendo. Ella sabiamente hace ejecutar el acuerdo totalmente a
ntes de pasar el tiempo y dinero para hacer el viaje a Atlanta.
Una Perspectiva "que salva la Cara"
Para muchos vendedores la necesidad de mantener "la cara" es muy importante. Des
pus de todo, le gusta la perspectiva de comprar alto y venderse bajo. Peor, nadie
quiere estar en una posicin donde l o ella tienen que vender la propiedad con prdi
da. Un camino alrededor de esta experiencia humillante es consentir en aceptar a
lgo a cambio de todo o parte del acuerdo. Hay muchos motivos diferentes por qu lo
s vendedores aceptarn algo a cambio de la parte de un acuerdo. El ms motivado que
el vendedor es, y ms cerca l o ella pueden ser movidos hacia su objetivos a travs d
el cambio, mejor la posibilidad de hacer la transaccin trabajar para todos los pa
rtidos. Examine el cambio siguiente. Bobby tiene una faja de terreno de cinco ac
res en una zona rural de Maine. l lo ha tenido durante ms de 15 aos y siempre ha cr
edo que construira una casa de verano all. l pag 2.500$ por la extensin y sabe de la p
ropiedad similar que se ha vendido recientemente por 30.000$. Esta tierra es lib
re y libre de cualquier deuda.
Descubra la Ventaja Libre de impuestos de un 1031 Cambio
249
Phyllis tiene una casa de verano de aproximadamente 20 millas de distancia, dign
o de 80.000$ con una primera hipoteca de 50.000$. Phyllis tiene que venderse por
que los impuestos y los pagos de hipoteca, que 7.000$ por ao totales, son ms que e
lla puede manejarse. Ella no ha tenido hasta el tiempo para usar la casa ms de un
par de semanas en los tres aos pasados. Phyllis tiene la casa en el mercado, per
o no ha tenido ningunas ofertas ms de 65.000$. Un cambio entre Bobby y Phyllis po
dra ser muy atractivo por ambos partidos. En las circunstancias correctas, Bobby
tendra derecho al Artculo 1031 IRS provisiones libres de impuestos y no tendra ningn
impuesto sobre la plusvala para pagar, y la toma de una faja de terreno libre y
clara soluciona el problema de Phyllis. Ambos partidos pueden alcanzar sus objet
ivos ltimos en un cambio. El mejor de todos, Phyllis "salva la cara" consiguiendo
su precio.
Un Movimiento de Alojamiento
El movimiento de alojamiento es el ms comn de todos los cambios de bienes inmueble
s. En esta situacin, un partido aceptar algo en el cambio nicamente porque es una p
arte de la oferta aunque la propiedad o el artculo tomado en el cambio no tengan
ninguna ventaja verdadera o aparente para l o ella. A menudo el artculo tomado en
cantidades de cambio a menos del 20 por ciento del valor total de la propiedad d
ejada, y puede ser otra cosa que bienes inmuebles, como mostrado en el ejemplo s
iguiente. Donna tiene un puerto deportivo que ella no ha sido capaz de vender. S
u precio actual es 7.500.000$, ms abajo que el precio de 10.000.000$ original dos
aos antes. Los totales de hipoteca existentes 5.000.000$, y Donna son muy motiva
dos. Bill ha estado buscando una yarda de reparacin de barco. l ve el puerto depor
tivo de Donna y al instante realiza que adems del negocio de puerto deportivo exi
stente, Bill puede aadir sus instalaciones de reparacin de barco, asumiendo uno de
los dos edificios de almacenaje secos que no estn siendo hasta usados por Donna.
En vez de actuar en el 50 por ciento (ya que Donna es ahora) Bill tendr el uso d
el 100 por ciento para la instalacin. Sin embargo, Bill no quiere subir con todo
el dinero efectivo que Donna pregunta. En cambio, Bill ofrece el capital de 800.
000$ de Donna con un sitio de orilla de 1.000.000$ en Miami. Este sitio era una
vieja yarda de reparacin de barco que la familia Bill posey e hizo funcionar duran
te muchos aos. Los valores crecientes de tierra de orilla en Miami han hecho el s
itio triple en el valor como un futuro sitio de condominio. Para equilibrar el c
apital Bill dar a Donna una hipoteca de tercero de dinero de compra asegurada por
el puerto deportivo de Donna por 1.700.000$. Examine el consejo de equilibrio e
n la Tabla 18-5.
250
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
Tabla 18-5
Bill y el capital de Donna equilibran el consejo.
Bill Donna
Equilibrio bipartito
El valor del dueo de bienes races Menos existencia hipoteca el Equilibrio de capit
al de Bienes races hipoteca el capital de Bienes races para trasladarse
$ DE 1.000.000-200.000$ 800,000 800.000$
$ DE 7.500.000-5.000.000$ 2,500,000 - $1.700.000$ 800.000
Mientras el sitio en Miami no tiene ninguna ventaja obvia para Donna, se hace un
a salida del puerto deportivo que ella ha estado tratando de vender. Bill tendra
un cambio libre de impuestos posible. La llave a conseguir de Donna aceptar este
cambio es mostrndole que su problema ha sido solucionado. Prcticamente cada trans
accin grande puede absorber alguna pequea parte del cambio. Si los inversionistas
tienen artculos dividable en sus inventarios, aquellos paquetes pueden ser "mudad
os" ya que los inversionistas se hacen compradores de otra propiedad. El lector
debera recordar que estos artculos no tienen que ser bienes inmuebles y pueden inc
luir servicios o efectos personales. El uso mximo de los activos de cualquier inv
ersionista es realizado cada vez una adquisicin puede convertir un activo ocioso
en una nueva inversin.
El permiso de un Vendedor para ser Preventivo en el Mercado de un Comprador
Roy sin xito trat de vender su condominio de 650.000$ localizado en Boca Raton, Fl
orida, durante dos aos. Era una tarea difcil hacer la vida en San Francisco, donde
su trabajo le haba tomado. Las reglas de condominio no permitiran alquileres, ent
onces l fue obligado a morder la bala para llevar gastos, que cuando el mantenimi
ento de condominio, el seguro, los impuestos, y los pagos de hipoteca fueron sum
ados, corra cerca de 55.000$ por ao. Aadido a esto, aunque el mercado en San Franci
sco fuera el ms suave haba sido durante dcadas, l tena que recuperar tan la mayor par
te de su capital de 300.000$ en su piso como sea posible. Suger que l se haga un i
ntercambiador preventivo y tentativa de usar aquel capital de 300.000$ como un v
alor en un cambio. Su primera tentativa era ver si l podra adquirir una casa o pis
o en el rea de San Francisco entonces l podra dejar de pagar el alquiler. Pero nadi
e estuvo interesado en la toma de una propiedad en Boca Raton, Florida. l fue en
Internet y envi un ofrecimiento profesionalmente preparado que incluy un vdeo del p
iso, las visiones aturdidoras
Descubra la Ventaja Libre de impuestos de un 1031 Cambio
251
esto tena de la playa de Boca y Canal Intracostero, y los dos campos de golf cerc
a que podran ser vistos de su 25to piso de suelo. Haba una lista de ventas compara
bles, los nombres y los nmeros de telfonos de Agentes inmobiliarios en el rea debera
n una parte interesada querer verificar dos veces sus valores, y su "quiere la l
ista" que hizo una lista de cosas y propiedad que l considerara. Sus objetivos era
n como sigue: 1. Deshgase del piso de Boca. 2. Recupere tanto del capital como se
a posible. 3. Reduzca tanto como posible del desage anual a su cuenta bancaria. 4
. Adquiera una propiedad en el rea de San Francisco. 5. Adquiera una propiedad en
todas partes que le tomara ms cerca a sus objetivos. Esto no tom mucho tiempo para
ofertas de comenzar a entrar. Usted ve, l descubri que haba otra gente que estaba
en el mismo apuro. Esta otra gente tena los mismos objetivos o similares que hizo
a Roy. Aqu est una muestra de cinco ofertas con el valor del dueo (OV), hipoteca (
M), y capital que resulta (E). En cada caso Roy tendra que asumir alguna deuda y
posiblemente, si es necesario, devolver la segunda financiacin adicional en su co
ndominio de Boca. 1. Una cabina de troncos en rea de Hawks Nest resort en Montaas
de Carolina del Norte: el valor del Dueo: Hipoteca de 450.000$: Capital de 150.00
0$: 300.000$ 2. Una casa adosada en Mil de Robles, California: el valor del Dueo:
Hipoteca de 700.000$: Capital de 500.000$: 200.000$ 3. Una casa en Tampa, Flori
da: el valor del Dueo: Hipoteca de 550.000$: Capital de 380.000$: 170.000$ 4. Un
piso ms pequeo en el mismo que incorpora Boca Raton: el valor del Dueo: Hipoteca de
300.000$: Capital de 100.000$: 200.000$
252
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
5. Un velero de 42 pies: el valor del Dueo: Hipoteca de 200.000$: 0 Capital: 200.0
00$ Iban alguna de estas ofertas tomar a Roy ms cerca a sus objetivos? En las cir
cunstancias correctas, todos ellos iban.
LA FABRICACIN DE LA OFERTA DE CAMBIAR
Los formularios impresos para ofertas de cambio de bienes inmuebles pueden estar
disponibles en tiendas de suministro comerciales locales o de la junta local de
Agentes inmobiliarios. Si ningunas formas estn disponibles, los inversionistas p
ueden pedir a su abogado o compaa de seguros de ttulo local redactar el que. Lo sig
uiente es el acuerdo de intercambio bipartito estndar del autor. Este acuerdo es
almacenado en un disco de ordenador y puede ser rellenado y modificado para cada
una de las ofertas del autor. La forma de oferta siguiente no debera ser usada c
omo presentado, pero puede ayudar a un abogado a dibujar un apropiado para el es
tado especfico en el cual el inversionista reside.
OFERTA DE CAMBIO BIPARTITA
Fecha de oferta:
Acuerdo de Cambiar
La fecha se cerr:
Primer Partido: El abajo firmante, y / o su adjudican y ms adelante llamaron al P
rimer Partido, realmente consiente en cambiar al Segundo Partido la propiedad si
guiente:
Descripcin de Propiedad Dada por el Primer Partido:
La propiedad dicha es sujeta a la deuda siguiente, que ser asumida por el Segundo
Partido:
Descubra la Ventaja Libre de impuestos de un 1031 Cambio
253
Adems de la susodicha propiedad, el Primer Partido consiente en pagar al Segundo
Partido, durante el cierre, lo siguiente:
Segundo Partido: El abajo firmante, y/o su adjudican y ms adelante llamaron al Se
gundo Partido, realmente consiente en cambiar al Primer Partido la propiedad sig
uiente:
Descripcin de Propiedad Dada por el Segundo Partido:
La propiedad dicha es sujeta a la deuda siguiente, que ser asumida por el Primer
Partido:
Adems de la susodicha propiedad, el Segundo Partido consiente en pagar al Primer
Partido, durante el cierre, lo siguiente:
Trminos y Condiciones de Este Cambio
1. Cambio de Artculo 1031 de IRS: es la intencin del Primer Partido que este acuer
do cumple con los requisitos del cambio de Artculo 1031 de Hacienda Pblica de los
Estados Unidos y ambos partidos consienten en cooperar con cualquier documentacin
requerida en o antes del cierre para justificar esta intencin. 2. Estndares de tr
ansacciones de bienes inmuebles: Atado a este acuerdo son Estndares que son comun
es a cierres de bienes inmuebles en este rea. En esto estos estndares se refieren
a "comprador" y "vendedor", estos trminos deben aplicarse en que cada partido deb
e ser tratado como un "comprador" de aquella propiedad recibida y como un "vende
dor" de aquella propiedad dejada. Estos trminos no cambian las provisiones mostra
das en el Prrafo 1 de estos trminos y condiciones con respecto al hecho que como u
n cambio, este acuerdo no es considerarse una compra y venda el contrato.
254
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
3. Inspecciones de la propiedad para ser recibida: El Primer Partido tiene un pe
rodo de das naturales despus de aceptacin de este acuerdo por el Segundo Partido de
examinar e inspeccionar la propiedad y la documentacin siguiente: la agrimensura
reciente mostrando todas las mejoras e invasiones posibles, todos los arriendos,
acuerdos de arrendatario, avanza alquileres y registros de alquileres, copias d
e acuerdos de servicio, contratos de trabajo, pagars hipotecarios e hipotecas a l
as cuales la propiedad es seguridad, copias de cualquier embargo preventivo o ev
aluaciones impagadas contra la propiedad, y hacer cualquier otra inspeccin asegur
ada en los Estndares atado, que puede incluir, pero no ser limitado con estructur
al, elctrico, fontanera, tejado, la termita, y mecnico y aprobarse dijo revisiones
e inspecciones sin la calificacin, no ms tarde que el medioda de la fecha lmite decl
ar aqu, a menos que no ampliado de comn acuerdo o como una funcin del Prrafo 4 abajo.
Tal como result despus el Primer Partido deja de aprobarse en la escritura de rev
isiones dichas e inspecciones por cualquier motivo, este acuerdo debe considerar
se sin fuerza legal, y cada partido es ms adelante liberado de la obligacin adicio
nal al otro. El Segundo Partido puede inspeccionar igualmente aquella propiedad
para ser recibida en este cambio antes de la ejecucin de este acuerdo de cambiar
y el Primer Partido consiente en cooperar totalmente con la inspeccin dicha. Segn
el nmero de das asegur la inspeccin, la fecha lmite para el aviso por escrito del pri
mer Partido es (fecha). 4. Tardanza de inspecciones o revisiones: Si en ninguna
causa del Primer Partido las inspecciones por aquel partido no pueden ser hechas
debido a la inhabilidad del Segundo Partido de proporcionar el acceso a la prop
iedad o entregar los documentos requeridos como mencionado anteriormente, entonc
es el perodo de tiempo requerido en el Prrafo 3 encima para el Primer Partido para
hacer dijo que las inspecciones y las revisiones deben ser automticamente amplia
das por la tardanza, disponiendo que ambos partidos hacen la tentativa razonable
de renegociar inspecciones. Tal como result despus unos o toda la documentacin sol
icitada no pueden ser puestos a disposicin del Primer Partido, el Segundo Partido
debe dar el aviso de este hecho, y el Primer Partido debe tener un perodo adicio
nal igual a los das naturales indicados en el Prrafo 3 desde la fecha que el Segun
do Partido ha dado al aviso que los ciertos documentos no estn disponibles como s
olicitado, para dar el aviso a aprobacin o desaprobacin de la propiedad sustancial
sin la documentacin solicitada.
Descubra la Ventaja Libre de impuestos de un 1031 Cambio
255
5. Cierre: El cierre de ttulo para este cambio debe ocurrir en las oficinas de un
agente de cierre para ser seleccionado por el Primer Partido. Las oficinas dich
as deben ser dentro del mismo condado que aquella propiedad dejada por el Primer
Partido o cualquier otra posicin mutuamente agradable entre los partidos. La pos
icin dicha para ser dada al Segundo Partido al mismo tiempo la notificacin por esc
rito de la aprobacin de las inspecciones y revisiones es hecha. El cierre debe oc
urrir en o antes del da despus de entrega de la aprobacin de las inspecciones y rev
isiones. 6. Agentes de bolsa y comisiones de agente de bolsa: Cada partido ha pu
esto su propiedades en una lista con su propio agente de bolsa de bienes inmuebl
es, y ser nicamente responsable de los honorarios pagados por l o ella a aquel agen
te de bolsa. Ningn partido debe deber a cualquier otra persona, agente de bolsa,
principal, o agente unos honorarios o comisin a consecuencia de este cambio excep
to donde evidenciado por un acuerdo firmado, o segn el acuerdo separado no hecho
una parte de este contrato. 7. Grabacin de este acuerdo: Ambos partidos estn de ac
uerdo que este acuerdo no debe ser registrado. 8. Contrato vlido: A menos que est
e acuerdo sea totalmente ejecutado por ambos partidos en o antes del medioda de,
entonces el acuerdo es retirado y debe hacerse sin fuerza legal y todos los depsi
tos, si alguno, deben ser puntualmente devueltos al Primer Partido.
Otros Trminos y Condiciones
1. Los estndares como atado consisten en pginas y son firmados con las iniciales p
or el Primer Partido en la esquina derecha inferior. 2. Los objetos expuestos at
ados a este acuerdo son:
3. Otros trminos y condiciones son mostrados abajo:
256
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
EN CUANTO A PRIMERA Fecha del PARTIDO Firmada: Testigo a esto
Primer Partido en CUANTO A SEGUNDA Fecha del PARTIDO Firmada: Testigo a esto
Segundo Partido
Ilustrar como esta forma estndar podra ser usada y modificada, examinar su uso en
el cambio siguiente. John Parker ofrece el 5 de marzo de 2010, cambiar un bloque
de pisos de cuatro unidades por un pequeo edificio de oficina posedo por Sid Gold
man. Los detalles del cambio son mostrados en el acuerdo siguiente. Cada uno de
los dos partidos hace poner su propiedad respectiva en una lista con un corredor
de bienes races y es ligado por un acuerdo de comisin como mostrado en la oferta.
Lo siguiente es el "Acuerdo de Cambiar" la parte de la Oferta de Cambio Biparti
ta de este cambio, que tiene los "Trminos y Condiciones" mostradas en la forma de
oferta de muestra encima.
OFERTA DE CAMBIO BIPARTITA
Fecha de oferta: el 5 de julio de 2010 la Fecha se cerr:
Acuerdo de Cambiar
Primer Partido: El abajo firmante, John Parker y/o su adjudican y ms adelante lla
maron al Primer Partido, realmente consiente en cambiar al Segundo Partido la pr
opiedad siguiente:
Descripcin de Propiedad Dada por el Primer Partido:
Un bloque de pisos de 4 unidades localizado en 2134 West Hillmont Avenue, Sabana
, Georgia. Tambin conocido como Parte 7 del Bloque D de West Hill Mont
Descubra la Ventaja Libre de impuestos de un 1031 Cambio
257
Unidad de subdivisin un de Sabana, Georgia. Juntos con todo el mobiliario y encue
ntros como es mostrado a la lista de inventario adjunta. La propiedad dicha es s
ujeta a la deuda siguiente, que ser asumida por el Segundo Partido: Una primera h
ipoteca sostenida por Primera Unin de Sabana, en cantidad de 75.000$. Pagadero du
rante unos 5 aos restantes en el 7 por ciento por ao. Adems de la susodicha propied
ad, el Primer Partido consiente en pagar al Segundo Partido, durante el cierre,
lo siguiente: Un pago al contado de 20.000$. Segundo Partido: El abajo firmante,
Sid Goldman y/o su adjudican y ms adelante llamaron al Segundo Partido, realment
e consiente en cambiar al Primer Partido la propiedad siguiente:
Descripcin de Propiedad Dada por el Segundo Partido:
Un edificio de oficina localizado en 91 Deseo del Ro del Sur, Sabana, Georgia. Ta
mbin conocido como Parte 20 del Bloque 8 de parque Savannah Commercial, Sabana, G
eorgia. La propiedad dicha es sujeta a la deuda siguiente, que ser asumida por el
Primer Partido: Una primera hipoteca sostenida por Banco nacional de Carolina d
el Norte de Sabana, en cantidad de 310.000$ pagaderos durante unos 11 aos restant
es en inters del 7.5 por ciento por ao. Y un dinero de compra segunda hipoteca par
a ser sostenida por Sid Goldman en cantidad de 55.000$. Hipoteca dicha para ser
inters pagadero slo en el 6 por ciento por ao, instalaciones anuales, con un globo
de principal restante debido al final de 10mo aniversario del cierre de este cam
bio. La nota dicha y la hipoteca para ser como es estndar a cierres de bienes inm
uebles de Sabana y una copia en blanco de la nota e hipoteca son atadas. La hipo
teca dicha proveer durante un perodo de gracia de 5 das en todos los pagos y ningun
a pena por pagos adelantado del principal. La nica seguridad para estar el edific
io de oficina en 91 Deseo del Ro del Sur como descrito encima.
Todos los inversionistas de bienes inmuebles saben que en la mayor parte de acue
rdos hay algn compromiso entre los dos partidos. Si el mercado es el mercado de u
n vendedor muy fuerte, entonces el cambio absoluto puede no ser posible ya que l
os compradores seran numerosos. Pero a vendedores con un problema fiscal y la opo
rtunidad de tener derecho a un cambio de Artculo 1031 IRS les aconsejan bien revi
sar la oferta de un comprador y
258
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
convertir la venta en un cambio retrasado entonces ellos pueden invertir de nuev
o los beneficios de la venta sin necesidad tener de pagar cualquier impuesto sob
re la plusvala. Este procedimiento debe ser llevado a cabo con todas las reglas d
e IRS con cuidado seguidas. Cualquier vendedor de una propiedad de inversin (si n
o es la casa o piso donde usted vive, y no es el inventario que usted compra y v
ende, son bienes inmuebles de inversin) puede licenciarse. Si hay unas ganancias
de capital grandes y usted no est seguro si usted se licenciar, pregunte a un cont
able o abogado fiscal que es entendido sobre las provisiones de Cdigo 1031 IRS.
C
19
H UN P T E
R
LA FABRICACIN DE OFERTAS Y CONTRAPROPUESTAS
T

su captulo diseca lo que puede hacerse la etapa ms crtica en la compra y venta del
proceso: la oferta y la contrapropuesta. El objetivo primario de este captulo, de
spus de definir algunos trminos claves, es describir las tres etapas del proceso d
e oferta: hacer tarea antes de la oferta, estructurar la oferta, y negociar la o
ferta y contrapropuestas. Cada una de estas etapas tiene sus propios problemas ni
cos que el inversionista afortunado debe tratar con y vencer, y este captulo tamb
in explica como tratar con algunos escollos comunes en negociaciones de contrapro
puesta y oferta. Este captulo es diseado para ayudar al inversionista a negociar p
ara alcanzar resultados satisfactorios siempre que posible.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con ofertas y contrapropuestas
son definidos y explicados: Assumable hipoteca la Carta de intenciones de depsit
o de Fianza de agente de bolsa del Comprador
259
260
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
Hipotecas de Assumable
No todos los prestamistas permitirn que una hipoteca existente sea asumida por un
comprador. El prestamista prefiere comenzar el proceso y obligar al comprador a
hacer una nueva aplicacin y obtener una nueva hipoteca (a menudo a un precio ms a
lto y trmino ms corto) para reembolsar el viejo prstamo. Cuando el prstamo existente
est a un precio inferior que el prstamo corriente proveera, el comprador prefiere
asumir el prstamo existente. Sin embargo, hasta con un "no assumable" provisin en
los documentos de prstamo (nota e hipoteca) el comprador puede burlar a veces est
a situacin firmando una opcin de arriendo donde el comprador es al principio un ar
rendatario de la propiedad y tomar el ttulo (y pagar el prstamo existente) en una fu
tura fecha. El arrendatario/comprador todava puede pagar fondos suplementarios al
arrendador/vendedor en la forma de una opcin de comprar, que puede mitigar el ri
esgo para el arrendador/vendedor, y ya que el arrendador/vendedor retiene el der
echo a la propiedad, ninguna venta realmente ha resultado, reteniendo la hipotec
a en el lugar. Este final dirigido alrededor de la provisin de asuncin puede no tr
abajar en todas las situaciones, pero es una manera creativa de hacer la transac
cin atractiva para un comprador aspirante o durante un perodo de tiempo cuando las
nuevas hipotecas son difciles de ponerse. Generalmente, cuando una hipoteca es c
reada, el propietario va al prestamista y da a aquel prestamista un documento (l
a hipoteca) que muestra la propiedad que est acostumbrado seguro (collateralize)
el prstamo. Adems de la hipoteca es un pagar, que es pruebas de la suma de dinero p
restada, los trminos del reembolso, y la persona responsable de devolver el diner
o. Si no hay ninguna responsabilidad personal por el prstamo, la propiedad promet
ida est el nico activo en peligro en caso de una falta. Si hay responsabilidad per
sonal, entonces el partido que firma, as como cualquier cosignatario, es obligado
de la cantidad tomada a prstamo aun si el activo prometido ya no tiene el valor
para asegurar el prstamo. La persona que toma a prstamo es el deudor, y el prestam
ista es el acreedor. Cuando el prestamista consiente en permitir que otra person
a ande en los zapatos del deudor original, el prestamista permite que la hipotec
a sea asumida. Como la mayor parte de prestamistas institucionales estructuran s
us prstamos de modo que ellos puedan ser envasados y vendidos a otros inversionis
tas (compaas de seguros, mortgagebacked fondos, y otros), un conjunto estndar de re
glas y normas ha sido
La fabricacin de Ofertas y Contrapropuestas
261
desarrollado para proporcionar ciertas limitaciones de la flexibilidad del acree
dor en relacin al deudor. La regulacin ms crtica para el prestatario concierne el as
sumability de las hipotecas. El prestamista inserta la expresin en el documento d
e hipoteca que declara que en caso de una venta, cambio, y en algunos casos, si
hay un arriendo a largo plazo, el acreedor no est segn ninguna obligacin de permiti
r que la hipoteca sea asumida por el nuevo dueo. Esta provisin significa que si el
prestamista no est de acuerdo con tal asuncin el prstamo debe ser reembolsado. Muc
hos prstamos privados no tienen estas provisiones, y cuando un inversionista es c
apaz de negociar un prstamo que puede ser asumido, el inversionista ha ganado un
punto principal que podra significar la diferencia entre una futura venta y una p
ropiedad que no puede ser vendida. Un escollo en tales hipotecas es que una hipo
teca puede parecer ser assumable pero en realidad puede no ser. Esto ocurre cuan
do algunos prestamistas ponen una declaracin positiva en su hipoteca, como "Esta
hipoteca puede ser asumido sin la pena. (Ver el procedimiento de la Aplicacin de
Asuncin de Prstamo en la pgina 16 del documento de hipoteca de maestro)." En la pgin
a 16 (si usted es bastante afortunado de encontrar la pgina 16), la explicacin del
proceso de asuncin de prstamo da al prestamista el derecho de rechazar a un candi
dato de una amplia gama de criterios, como crdito pobre o inadecuado, historia de
prstamo mal pasada, y capital propio pobre. Adems, el prestamista puede coleccion
ar unos honorarios de la solicitud de prstamo, cambiar los trminos del prstamo, y r
equerir que el prestatario haga todo que sera necesario para obtener un nuevo prst
amo: en resumen pague el viejo prstamo consiguiendo nuevo uno. Esta clase de la h
ipoteca no es realmente una hipoteca de assumable.
El Agente de bolsa del comprador
A menos que el agente de bolsa o el agente hayan firmado un acuerdo con el compr
ador de representar a aquel comprador como el agente de bolsa de un comprador, t
anto los vendedores de bienes inmuebles como el agente de bolsa realmente repres
entan al vendedor. Esto significa que ellos deben su lealtad al vendedor y no el
comprador. La mayor parte de compradores consiguen la impresin que el agente los
representa, pero sin el entendimiento especfico al contrario, no es as. Este simp
le hecho limita el servicio que el comprador puede recibir. Como el agente de bo
lsa de un comprador, por otra parte, el agente puede usar todos su instrumentos
e informacin disponible para ayudar al comprador a obtener el precio de compra ms
bajo con los mejores trminos. El agente de bolsa del comprador debe notificar por
su parte a cualquier vendedor anticipado o el agente del vendedor que el agente
sirve del agente de bolsa de un comprador. Al agente de bolsa del comprador le
paga el comprador, y los honorarios son considerados cuando el comprador hace su
oferta de comprar.
262
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
Depsito de Fianza
A todos los vendedores de bienes inmuebles los ensean asegurarse que la oferta qu
e ellos preparan tiene un depsito de fianza, que generalmente es igual a o mayor
que la comisin que sera debida. No hay ninguna ley que diga que cada comprador deb
e hacer un depsito de fianza, tampoco cada vendedor debera esperar el que. Sin emb
argo, como un vendedor, usted querra asegurarse que si mucho tiempo pasar entre fi
rma del contrato y cierre, el comprador anticipado tiene algo en peligro para co
mpensarle tomar su propiedad del mercado pendiente el cierre. Algunos vendedores
sienten que el comprador debera tener un poco de dinero colocado en el depsito pa
ra mostrar su "intenciones buenas." Mientras es verdad que el dinero habla, el d
inero no es la nica cosa que puede ser presentada como un depsito. Los inversionis
tas creativos y los intercambiadores de bienes inmuebles saben que las provision
es de opcin siguientes pueden trabajar para ellos.
El pagar: Esto es un pagar sin garanta o promesa de pagar tal como result despus cier
tas condiciones o las circunstancias son encontradas. Un comprador anticipado po
dra usar tal nota como un depsito de fianza. Una nota estndar no poda ser usada, sin
embargo, ya que la nota debe detallar los trminos exactos y condiciones a aquell
os trminos para el pago. Garanta subsidiaria: Esto es una manera muy simple de ase
gurar cualquier contrato. El comprador da un artculo de valor a un tercero para c
reer como una indicacin de la intencin seria del comprador de llevar a cabo con el
contrato. El artculo de valor puede ser algo: un anillo, un reloj, un derecho a
un coche, un pagar de tercero (un hizo pagadero al comprador de otro partido), ge
mstones, etctera. El contrato dara simplemente la referencia al artculo como el deps
ito, y sera tratado como si fuera el dinero efectivo. Este artculo podra ser aplica
do al precio de compra, o simplemente sostenido hasta el cierre y la rentabilida
d de la transaccin, luego volvi al comprador. Como con cualquier depsito, podra ser
sujeto a la prdida si el comprador no encuentra las condiciones del contrato. Pro
meta cambiar otra propiedad o servicios: Esto ocurre en la mayor parte de acuerd
os de intercambio. El primer partido consiente en dar al segundo partido un artcu
lo a cambio del otro. Por la ejecucin de esta clase del acuerdo, cada partido ha
creado una obligacin de entregar lo que l o ella tienen para algo ms.
La fabricacin de Ofertas y Contrapropuestas
263
Carta de intenciones
Una carta de intenciones es una forma de acuerdo que puede no implicar obligator
iedad jurdica segn la expresin de la carta, pero puede ser usado para comenzar nego
ciaciones. Como la carta de intenciones puede no ser un contrato vlido, a menudo
tiene menos impacto que un acuerdo formal aquella propiedad de detalles en pelig
ro. Sin embargo, ya que algunos contratos formales son incmodos y caros para reda
ctar, la carta de intenciones ms informal es con frecuencia usada. A veces el mis
mo hecho que la carta de intenciones no liga legalmente permite que los partidos
acepten en los fundamentos sin necesidad tener de tratar con toda la lengua leg
al que el contrato formal contendr. En acuerdos complicados que requieren muchas
"acciones de buena fe" entre los partidos, la carta de intenciones puede ser un
punto de partida muy bueno. Otro nombre para esta clase de la negociacin prelimin
ar es el acuerdo en principio. El gran cuidado tiene que ser tomado para guardar
la carta de intenciones o el acuerdo en principio de hacerse un contrato legal.
Esto es necesario porque esta sonda inicial raramente tiene todos los detalles
y poner a punto que sera necesario en una compra formal o acuerdo de intercambio.
Abajo es un ejemplo de como el autor usara una carta de intenciones. La carta de
muestra no la destinan para ser un modelo que usted debera seguir. Como con cual
quier contrato legal potencial, busque el asesoramiento jurdico. Como usted puede
ver, la carta de intenciones se supone para ser una expresin simple, franca de i
nters del comprador e intencin de firmar un acuerdo con el vendedor. Si la situacin
es mejor servida por una oferta formal directamente del mismo principio, entonc
es el comprador no debera tener ninguna objecin de la fabricacin de una oferta form
al a condicin de que no haya ninguna costa excesiva para hacer as.
A: Harvey Winninghold De: Jack Cummings Hand entregado por Alex Bresnan, Agente
inmobiliario el Querido Sr. Winninghold, El objetivo de esta carta es expresar m
i intencin de firmar un acuerdo con usted de adquirir una oficina que le construy
e propio que est localizado en la esquina de Broadway y calle 22 East, en Ciudad
de Nueva York, comnmente conocida como Torres de Broadway. Si los trminos y las co
ndiciones de esta adquisicin como ser perfilado en esta carta son aceptables para
usted, o si le gusta hacer algunos refinamientos a estos trminos y ellos son acep
tables para m, voy
264
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
necesito un perodo de 10 das laborables desde la fecha tenemos una reunin de las me
ntes en cuanto a trminos mutuamente aceptables para mi personal legtimo para redac
tar el acuerdo formal para su revisin. Se cree totalmente que ni esta carta ni cu
alquier otra correspondencia que tengamos entre nosotros en este formato de cart
a de intenciones deben constituir un legalmente contrato, pero saques simplement
e para juntarnos a una reunin de las mentes. Slo la firma de un contrato formal pr
esentado a ambos partidos para revisin y aprobacin constituira un contrato y legal
entre nosotros. Lo siguiente es los trminos que el contrato formal contendra: Prec
io - 1.450.000$. Sujeto a la asuncin del comprador de una primera hipoteca existe
nte en cantidad de 850.000$ en trminos que deben ser negociados de nuevo con el a
creedor para reflejar los aos restantes totales despus de cierre del ttulo, con una
tasa de inters que puede ser ajustable, pero no exceder el 6 por ciento y comenz
ar el 1 por ciento encima de la tasa preferencial o el 4.5 por ciento, cualquiera
es el ms abajo, dijo la hipoteca autoamortizar. Vendedor para sostener un dinero
de compra de 150.000$ segunda hipoteca, para un trmino de 15 aos inters pagadero sl
o durante los 5 primeros aos en el 6 por ciento por ao, y luego interesar en el 7
por ciento en equilibrio impagado ms reducciones anuales de 15.000$ hasta no amor
tizado. Ninguna pena por pago adelantado en total o parte para las primeras o pa
ra segundas hipotecas. El vendedor para tomar en el cambio una faja de terreno v
acante en San Francisco, California, conocida como Cummings Tract A, del cual ha
y una copia de la descripcin legal atada. La tierra dicha es libre y libre de la
deuda y es valorada en 250.000$. El equilibrio ser pagado en el dinero efectivo d
urante el cierre de ttulo. El acuerdo de compra dispondra que el comprador tendra u
n perodo de 120 das para hacer y aprobar inspecciones del edificio, archivos de al
quiler, arriendos, contratos de trabajo, archivos de servicio en aparatos mecnico
s y elctricos dentro de o aquel saque el edificio, y otras tales inspecciones que
pueden requerirse del edificio como es normal en esta clase de la transaccin. Na
turalmente, se requerira que su cooperacin gane el acceso dentro de horas razonabl
es con el aviso razonable. El cierre de ttulo ocurrir no ms que 60 das despus de conf
irmacin que el acreedor de la primera hipoteca ha estado de acuerdo con los cambi
os requeridos de los trminos de aquella hipoteca. A menos que haya una respuesta
de usted no ms tarde que el medioda del da anterior de este mes, supondr que ninguno
de estos trminos es del inters y que no le gusta responder adelante. Sin embargo,
espero que podamos avanzar sobre este asunto cuanto antes. Por favor comunquese
directamente con mi agente de bolsa, que entregar esta carta a usted. Sincerament
e,
HACER TAREA ANTES DE LA OFERTA
Cuando el comprador tiene una idea buena de la motivacin del vendedor, es mucho ms
fcil redactar una oferta inicial que ser dirigida hacia el problema ms importante
que el vendedor quiere solucionar. Todos los compradores deberan abrazar el conce
pto que si usted puede ayudar a solucionar el problema de la otra partido, usted
puede ayudar a solucionar su propio.
La fabricacin de Ofertas y Contrapropuestas
265
Ambos partidos a un acuerdo pueden engaar deliberadamente a los agentes de bolsa
u otros partidos a la transaccin. Adems, los agentes a menudo crean motivos o moti
vaciones para sus clientes que los otros agentes piensan "el bien sano", pero ti
enen poca o ninguna conexin con la realidad. A menudo la mejor manera de aprender
sobre el otro partido es encontrar a la persona en su casa (el lugar de trabajo
de la persona debera hacer si usted no puede conseguir el acceso a la casa). La
llave al proceso de aprendizaje no debe intentar negociar algo entonces, pero si
mplemente estar interesada en algo que la persona tenga que decir. La gente que
se pone para hablar de ellos es relativamente fcil y slo requiere que usted haga p
reguntas simples tal como, "Cmo empez usted en bienes inmuebles?" y luego ser un oy
ente bueno. Observando el "csped de casa" los alrededores pueden ser una fuente i
mportante, imparcial de informacin precisa del 100 por ciento, tambin. Mire alrede
dor y haga preguntas que no son ofensivas y parecen inocentes. Muchas personas s
e abren amablemente para aquel enfoque. Si las cosas van bien en tal reunin, hay
una pregunta realmente eficaz que pueden preguntar: Qu puede usted hacer para ayud
arme a adquirir su propiedad?
ESTRUCTURACIN DE LA OFERTA
Hay cinco factores claves estructurando la oferta: 1. No cargue la inversin con l
a deuda excedente. 2. Cuando la nueva deuda es creada, tentativa de hacerlo assu
mable. 3. Introduzca una provisin que permitira que el prestatario o futuro compra
dor deslicen la hipoteca a otra propiedad del capital igual o mayor. 4. La ganan
cia futura o la prdida pueden ser un resultado directo de los trminos y las condic
iones de la adquisicin. 5. Recuerde que todos los partidos a una transaccin quiere
n separarse sintiendo que ellos han ganado algo. Algunos compradores y algunos v
endedores tienden a dejar una nota cida a la mesa de cierre haciendo comentarios
despectivos sobre el acuerdo, los partidos, o los agentes implicaron. No hay nin
guna ventaja en esta clase de la accin. Usted nunca sabe donde su siguiente acuer
do va a ser, tan no queme puentes pase lo que pase.
Cunto Ofrece Usted?
Todos los compradores deberan determinar los valores mximos que pueden ser pagados
por la propiedad sustancial para cada uno de lo siguiente: precio, pago al cont
ado, pago mensual a deuda, y trmino mnimo de deuda.
266
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
Una vez que los inversionistas tienen un entendimiento claro de los valores ms al
tos que ellos pueden pagar en ciertas circunstancias, entonces la oferta inicial
puede ser presentada, reflejando una reduccin de estos valores mximos para propor
cionar el cuarto para negociar y permitir que el comprador vea como bueno una "c
ompra" puede ser obtenida.
Cmo Poco debera el Comprador Ofrecer?
No hay ninguna regla definida. El enfoque prctico debe averiguar como bajo una of
erta puede ser hecha con un poco de justificacin racional. Si el agente de listad
o o el inversionista l mismo o ella tienen algunos hechos slidos para sostener la
razn o razn fundamental para la oferta, entonces la obtencin de una contrapropuesta
es ms fcil. Puede ser que la oferta baja hecha es mucho ms realista que el precio
inicial, pero la diferencia puede ser un choque repentino al vendedor. Los compr
adores deben ser muy cuidadosos que el "choque repentino" no es interpretado com
o un insulto.
Como un vendedor usted nunca debera ser "insultado" cuando alguien hace una ofert
a - slo piensan en toda aquella gente a quien no le gusta hasta la propiedad bast
ante hacer una oferta.
El corredor de bienes races puede ser servicial en la informacin que provee sobre
otra propiedad similar en la misma rea que se ha vendido recientemente. Esto dar l
a estadstica para justificar la oferta "baja". Sin embargo, un agente de listado
bueno debera haber hecho ya esta clase de datos disponibles al vendedor (en una t
entativa de ajustar el precio al valor de mercado). Si el mercado es a favor del
vendedor, un comprador pagar por ltimo el precio del vendedor o muy cerca de l. Un
vendedor muy motivado puede haber reducido ya el precio suficientemente para at
raer a un comprador.
LA NEGOCIACIN DE LA OFERTA Y LA CONTRAPROPUESTA
Para la mayor parte de inversionistas de bienes inmuebles el procedimiento de co
ntrapropuesta y oferta es similar al guin siguiente. En primer lugar, el comprado
r y el agente de bolsa del comprador se encuentran con el agente de listado para
examinar la propiedad. El agente de bolsa del comprador ha hecho su tarea bien,
ya que la propiedad mostrada consiste exactamente en lo que el comprador quiso.
As el comprador y el agente de bolsa del comprador preparan una oferta.
La fabricacin de Ofertas y Contrapropuestas
267
El agente de bolsa del comprador telfonos posteriores que el agente de listado y
dice, "Espero una oferta del listado nosotros slo vio. Podemos conseguir una cita
con el vendedor para ms tarde esta tarde?" Tenga presente que aun si el agente de
bolsa del comprador mira la oferta, l o ella no dir al agente de listado que la o
ferta fue completada ya, ni iba l o ella dan cualquier detalle en cuanto a cual l
a oferta "pendiente" sera. El agente de bolsa del comprador entonces se encuentra
con el vendedor para hablar de la oferta y cualquier cambio que el vendedor sol
icite a ella. Estos cambios propuestos en la oferta son llamados la contrapropue
sta. El agente de bolsa entonces escribe en los cambios propuestos del vendedor
en la oferta (si esto es posible) en pluma y tinta para poner la contrapropuesta
por escrito. El agente de bolsa del comprador pedira entonces al vendedor firmar
con las iniciales cada punto del cambio y firmar la contrapropuesta. El agente
de bolsa del comprador entonces toma la contrapropuesta al comprador, donde el p
roceso es ms o menos igual. El agente de listado (si presente) iba tanto en reuni
ones buscan puntos de acuerdo como sitios donde los huecos de diferencias podran
ser cambiados.
ESCOLLOS EN OFERTA Y NEGOCIACIONES DE CONTRAPROPUESTA
Cuando el proceso deja de producir condiciones y trminos con los cuales ambos par
tidos pueden estar de acuerdo, el contrato propuesto se hace una cuestin muerta.
Los inversionistas con experiencia saben que una vez que esto pasa puede ser muy
difcil devolver un acuerdo a la vida, entonces es importante tanto para el compr
ador como para vendedor trabajar mucho para guardar la puerta abierta y el flujo
de negociaciones moverse hacia atrs y hacia delante. Varios problemas comunes pu
eden ser esperados, y a veces estos problemas pueden ser tratados con fcilmente.
Lo siguiente es el tres la mayor parte de problemas comunes en negociaciones de
contrapropuesta y oferta: vendedores insultados: puede no importar por qu el vend
edor es insultado. Lo que es importante debe guardar cosas en su perspectiva apr
opiada. Despus de todo, si un vendedor es insultado cundo un comprador hace una ofe
rta, como van los inversionistas a sentir sobre la gente que no piensa hasta bas
tante de la propiedad de hacer una oferta? Los vendedores que no respondern: Debe
ra ser obvio que si el vendedor no responder en absoluto, el comprador que examina
varias otras propiedades puede circular simplemente al otro para ver si un vend
edor ms cooperativo puede ser encontrado. Todos los inversionistas buscan dos cos
as en una inversin: una propiedad que servir para acercarlos a sus objetivos, y un
vendedor que envasar
268
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
comi para ayudar lo que pasa. Los vendedores deberan ayudar a compradores a adquir
ir la propiedad que les ayudar a conseguir sus objetivos. Esto vale la pena repet
ir que para solucionar sus problemas y alcanzar sus objetivos, ayude a otros a h
acer el mismo. Objeciones de hipotecas sostenidas por el vendedor: Para vencer e
stas objeciones, la persona que presenta la oferta debera ser consciente de las v
entajas fiscales para una venta de instalacin. Podra ser que el vendedor se aprove
chara de la extensin de un poco de la ganancia de una venta durante unos aos, y la
tasa de inters en la segunda hipoteca sera probablemente ms alta que el inters que e
l vendedor podra ganar en una caja de ahorros, que es el otro ms para el vendedor.
C
20
H UN P T E
R
COMO ENCONTRAR LA MEJOR FUENTE DE FINANCIACIN PARA SU INVERSIN
T

l el objetivo primario de este captulo es aumentar el conocimiento del inversionis
ta de como usar estas tcnicas. La financiacin es un factor importante en la invers
in inmobiliaria. El material y los trminos cubiertos aqu deberan ayudar al inversion
ista en tomar estas decisiones financieras claves.
TRMINOS CLAVES
En esta seccin, los trminos siguientes relacionados con la financiacin son definido
s y explicados: Segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera de
Hipoteca colectiva de pago de Globo de Amortizacin de hipoteca de Tasa ajustable
Saber y el entendimiento de estos trminos y cuestiones relacionadas con ellos le
ayudarn a aprender y aplicar los conceptos presentados en este captulo.
269
270
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
Hipoteca de Tasa ajustable
La hipoteca de tasa ajustable es un mucho comn hipoteca, ofrecida por muchas enti
dades de crdito. A menudo referido como un BRAZO, esta hipoteca permite que el pr
estamista tenga ajustes peridicos de la tasa de inters. Este precio puede subir as
como abajo y es por lo general varios puntos de inters encima de una tarifa norma
l. Esta tarifa normal puede ser el inters ganado en obligaciones de Tesorera, una
tasa preferencial media de los bancos comerciales principales, o cualquier otro
precio que el prestamista quiera usar como una cota de referencia para sus prstam
os. La ventaja de estos prstamos consiste en que ellos por lo general ofrecen el
precio inicial ms bajo cuando comparado con un tipo de inters fijo para prstamos a
largo plazo. La razn de esto consiste en que el prestamista no es cerrado con lla
ve en un inters bajo si las condiciones del mercado hacen que tasas de inters se e
leven. Estos precios pueden estar bien para inversionistas cuando el estndar dism
inuye o al menos permanece bastante estable. Las provisiones de cualquier BRAZO
pueden ser usadas por cualquier prestamista, o hasta para prstamos privados entre
individuos. La mayor parte de prstamos institucionales tienen una gorra, o un pr
ecio mximo al cual el BRAZO podra adaptarse sobre la amortizacin.
Amortizacin
El trmino la amortizacin simplemente significa reducir peridicamente. En los trminos
de finanzas una hipoteca amortiza sobre la vida del prstamo. Hay cinco tipos bsic
os de programas de pagos para hipotecas, que pueden ser usadas por separado o en
la combinacin el uno con el otro. Cada uno tiene un impacto al programa de pagos
y el principal debi. Los cinco tipos son como sigue: 1. Instalaciones iguales de
principal combinado e inters 2. Pagos principales iguales ms inters 3. Instalacion
es iguales o pagos principales iguales con un pago de globo 4. Pagos nicamente de
inters 5. Pagos de dficit
Instalaciones iguales de Principal Combinado e Inters
Esto es la mayor parte de forma comn de la amortizacin. Por ejemplo, una hipoteca
de 100.000$ pagadera ms de 240 meses (20 aos) en el inters del 8 por ciento reembol
sado con instalaciones iguales de 836,42$ por mes tendra la amortizacin mensual si
guiente durante los cuatro primeros meses.
Como Encontrar la Mejor Fuente de Financiacin para Su Inversin
271
Mes 0 1 2 3 4
Pago 836,42$ 836.42 836.42 836.42
Interese 666,67$ 665.53 664.39 663.24
179,75$ principales 170.89 172.03 173.18
100.000.00$ Restantes principales 99,830.25 99,659.36 99,487.33 99,314.15
El pago mensual permanece el mismo durante los 240 meses enteros. Como las pequea
s partes del principal son pagadas contra el principal debido, el inters, que es
calculado cada mes en el equilibrio restante debido, se pone ligeramente ms pequeo
cada mes. Como el pago total no cambia, el principal pag cada mes crece y la amo
rtizacin, o la reduccin del principal, acelera despacio. Hacia el final del 15to ao
, el principal todava deba ser 44.541,76$ y los pagos mensuales todava sern 836,42$.
Pagos Principales iguales Ms Inters
El segundo tipo, pagos principales iguales ms el inters, podra parecer similar al p
rimer mtodo, pero este tipo de la amortizacin proporciona un pago principal igual
que es encontrado dividiendo al principal debido por el nmero total de pagos. Un
prstamo de 100.000$ pagadero ms de 20 aos tendra un pago principal cada mes de 416,6
6$ (100.000$ 240 meses = 416,66$). A esta cantidad sera aadido inters del principal
debido al principio de cada mes. El horario debajo de espectculos varios meses d
e este tipo de horario en inters del 8 por ciento. $100.000,00$ 99.583,34 Restant
es principales 99,166.68 98,750.02 98,333.36
Pago de mes 0 1 1.083,32$ 2 1,080.48 3 1,077.76 4 1,074.99
Interese 666,66$ 663.82 661.10 658.33
416,66$ principales 416.66 416.66 416.66
El cambio de la expresin en un contrato puede cambiar dramticamente el pago mensua
l. En el ejemplo de instalacin igual, la instalacin mensual era 836,42$, mientras
en esta hipoteca el pago comienza en 1.083,32$ y decadencias. Un inversionista q
ue puede necesitar cada penique del flujo de fondos una propiedad
272
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
produce puede encontrar que esta hipoteca har la empresa imposible. Por otra part
e, un inversionista que tiene otros ingresos que entran ahora y quiere canalizar
aquel dinero efectivo suplementario en la reduccin de la deuda puede ser inclina
do a tomar el pago principal igual ms la forma de inters de la amortizacin. Mientra
s esto es una forma interesante de la hipoteca, la mejor opcin sera el ejemplo de
instalacin igual, pero con la provisin que el prestatario puede hacer el pago adel
antado en total o parte en cualquier momento sin la pena para permitir la reducc
in principal a lo largo del camino si el dinero efectivo suplementario est disponi
ble. Los prestatarios deberan reconocer que el pago de ms principal que las llamad
as de programa de pagos acelerar el reembolso del prstamo. Si el inters del prstamo
es ms que el inters que puede ser ganado en una cuenta de ahorros, podra ser sabio
poner algunos de sus ahorros para trabajar para usted reduciendo su deuda. Siemp
re comience con pagar a cuenta la deuda que est en el inters ms alto - que ser proba
blemente su saldo deudor de tarjeta de crdito.
Cualquiera del Susodicho con un Pago de Globo
El proceso de amortizacin para instalacin igual o para hipotecas de pago principal
es iguales puede ser establecido para un plazo ms largo que el trmino de saldo deu
dor. Por ejemplo, en la primera hipoteca de 100.000$ en el inters del 8 por cient
o durante 240 meses (20 aos) el prestamista podra fijar aquel plazo nicamente para
reducir el pago, pero tener una provisin de globo bajo la cual la hipoteca vendra
debida a una fecha ms temprana. Si aquella fecha ms temprana estuviera 10 aos desde
el principio del horario de reembolso, por ejemplo, el equilibrio excepcional t
otal y cualquier inters vencido tendran que ser reembolsados en aquella fecha. El
equilibrio es rpidamente encontrado dividindose en el pago anual constante (refiras
e a la mesa de Tasa anual Constante encontrada en 36hourbooks.com) 20 aos en el 8
por ciento son un por ciento constante de 10.0037. Este nmero tiempos la cantida
d de prstamo de 100.000$ da un pago anual total de 10.037,04$. Si el globo est al
principio de los 10 segundos aos en aquel mismo pago, encuentre el precio constan
te en la mesa durante 10 aos en el 8 por ciento, que es el 14.559 por ciento. La
divisin de 10.037,04$ por.14559 da el saldo deudor entonces, 68.983,09$. En el se
gundo tipo del programa de pagos, de pagos principales iguales ms el inters, el sa
ldo deudor al principio de cualquier ao seleccionado ser simplemente la cantidad d
e los tiempos de pago principales mensuales el nmero de pagos restantes. En este
caso, un globo al final de 10 aos sera el equilibrio de 120 veces de pagos 416,66$
, o 49.999,20$. Usted puede ver que esto es una diferencia sustancial del saldo
deudor en el ejemplo de primera hipoteca.
Como Encontrar la Mejor Fuente de Financiacin para Su Inversin
273
Pagos nicamente de inters
Los pagos nicamente de inters no son tcnicamente una forma de amortizacin, ya que ni
ngn principal es pagado. Sin embargo, esta forma del pago es incluida aqu porque m
uchas hipotecas incorporan esta provisin como una parte de un horario de amortiza
cin. Los trminos de la hipoteca pueden leer como sigue:
Deben pagar a principal debido de 100.000$ inters slo en el 8 por ciento por ao en
24 instalaciones mensuales y luego comenzando durante el 25to mes y siguiendo po
r al 240mo mes cambian a instalaciones iguales del inters y el principal se combi
n.
100.000,00$ Restantes principales 100,000.00 100,000.00
Mes 0 1 24
Pago 666,66$ 666.66
Interese 666,67$ 666.67
Principal 0 0
El programa de pagos cambia durante el 25to mes 25 26 875.00 875.00 666.67 665.2
7 208,33$ 209.73 99,791.67 99,581.94
El pago nicamente de inters durante los 24 primeros meses guarda el pago en el pun
to de equilibrio para llevar la deuda. Entonces la amortizacin comienza durante e
l 25to mes, que da a aquella hipoteca 18 aos de la amortizacin ms normal.
Pagos de dficit
Algunas hipotecas usan un horario que reduce los pagos tempranos a un punto ms ab
ajo que el inters actual cobrado. Las hipotecas de pago de dficit son ejemplos de
una hipoteca en la cual el principal debi realmente crece cada mes porque el pago
es menos que pagos nicamente de inters. Con esta hipoteca el inters impagado es aad
ido al principal debido. Este tipo de la hipoteca puede ser usado en la combinac
in con una tasa ajustable, el que significa que como el inters cobrado en los camb
ios de hipoteca, tan hace el nivel de dficit. Examine la expresin de esta hipoteca
y una parte del programa de pagos.
El principal de 100.000$ de un BRAZO, que comenzar en el 8 por ciento y se adapta
r anualmente a 2 puntos encima del principal, el pago anual no debe exceder 7.500
$, con ningn inters impagado que aade al principal. Todo el principal ajustado debe
ser debido y pagadero en un pago de globo a la 8va instalacin.
274
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
Para el programa de pagos de muestra siguiente, suponga que el BRAZO se adapte c
omo sigue: los aos 1, 2, y 3 permanecen en el 8 por ciento; los aos 4, 5, y 6 son
el 10 por ciento; y los aos 7 y 8 estn en el 7 por ciento. Principal Restante 100,
500.00 101,040.00 101,623.00 104,285.00 107,213.50 110,434.85 110,665.29 0
Mes 2 3 4 5 6 7 8
Inters de pago $7.500,00$ 8.000,00 7,500.00 8,040.00 7,500.00 8,083.20 7,500.00 1
0,162.30 7,500.00 10,428.50 7,500.00 10,721.35 7,500.00 7,730.44 118,411.86 7,74
6.57
500,00$ principales 540.00 583.00 2,662.30 2,928.50 3,221.35 230.44 0
Durante la vida de esta hipoteca, a menos que la tasa de inters fuera bastante de
bajo del 7.5 por ciento, el principal crecera hasta que la hipoteca fuera finalme
nte pagada.
Pago de globo
Esto es un pago preprevisto que puede ser todo o parte del principal debido ms el
inters vencido, a menudo un pago parcial hecho durante un perodo de una hipoteca
o una rentabilidad repentina de la hipoteca que ha sido establecida en un horari
o de amortizacin ms largo que el reembolso actual del principal. Por ejemplo, en l
a primera hipoteca mostrada de instalaciones iguales de una hipoteca de 20 aos en
el inters del 8 por ciento, con las provisiones de la hipoteca que pide un pago
en su totalidad al final de 10mo ao, este pago es llamado un pago de globo. Este
pago es el principal que el horario de amortizacin indicara es debido. Si el inters
es calculado para el periodo del tiempo despus de pago anterior hecho, el inters
para aquel perodo tambin sera aadido al saldo pendiente. Los pagos de globo completa
mente a menudo son usados, pero tienen la desventaja de moverse sigilosamente en
el inversionista que deja de guardar la pista del vencimiento.
Hipoteca colectiva
Una hipoteca colectiva ocurre cuando un prstamo solo es asegurado por ms de una pr
opiedad. Las hipotecas colectivas son completamente comunes en el desarrollo de
bienes inmuebles en el cual muchas partes residenciales o las casas de extensin p
ueden ser usadas como la seguridad.
Como Encontrar la Mejor Fuente de Financiacin para Su Inversin
275
La mayor parte de hipotecas colectivas permiten que el deudor suelte la segurida
d ya que el prstamo es pagado. Esto permite al revelador vender partes individual
es o casas y separarlos de la hipoteca colectiva. Cualquier hipoteca puede ser u
na hipoteca colectiva.
Segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera
La segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera es uno de los me
jores instrumentos para consolidar un programa de pagos para un comprador o dar
al vendedor la accin de palanca positiva devolviendo una hipoteca de dinero de co
mpra. Realmente, la segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera
fue usada extensivamente a finales de los aos 1960 y a principios de los aos 1970
hasta que los prestamistas institucionales comenzaran la prctica de requerir que
prstamos existentes sean negociados de nuevo o pagados en caso de una venta. Los
prestamistas realizaron que los vendedores, devolviendo un dinero de compra seg
unda segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera, dejaban la pr
imera hipoteca de tasa de inters inferior original en el lugar y reforzaban su pr
opia vuelta en el dinero de compra segunda hipoteca al mismo tiempo. Mientras es
ta prctica hecha para la inversin inmobiliaria muy buena y estaba bien tanto para
compradores como para vendedores, los prestamistas sostuvieron que estaban hacie
ndo dao a ellos porque ellos fueron obligados a quedarse con el acuerdo (que ello
s al principio concordaron con) en el inters bajo. No hay ninguna verdadera lgica
en aquel argumento, porque si el vendedor no pudiera o no se vendiera, entonces
los prestamistas tambin habran sido "obligados" a hacer exactamente lo que ellos c
ontrataron para cuando ellos hicieron el prstamo. Las segundas hipotecas que no p
resuponen la cancelacin de las primeras tienen su lugar en la caja de herramienta
s del inversionista porque ellos pueden ser y todava son tiles cuando los prstamos
subyacentes no requieren la renegociacin de prstamo o el reembolso. Cuando un vend
edor sostiene una segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera,
el comprador hace un pago al vendedor para cubrir toda la deuda subyacente, incl
uso cualquier hipoteca de dinero de compra de sellerheld. En una situacin en la c
ual hay varias hipotecas en el lugar ms una tercera posicin de hipoteca que el ven
dedor debe sostener, hay peligro mayor que el comprador puede no ser capaz de en
contrar un pago de deudas pesado. El vendedor no es tan seguro como l o ella quer
ran ser porque el comprador podra dejar a las hipotecas entrar en la falta y realm
ente conseguir muchos meses detrs de pagos antes de que el vendedor supiera algun
a vez sobre ello. Aunque los acreedores subyacentes "digan" que ellos notificarn
al poseedor de cualquier deuda inferior, debido a la magnitud de negocio que los
prestamistas ms grandes hacen cada da, con oficinas centrales que manejan el cobr
o de deudas a menudo mil millas de distancia, ningn inversionista puede contar co
n ser notificado de un pago tardo. La segunda hipoteca que no presupone la cancel
acin de la primera elimina este problema y al mismo tiempo puede dar al comprador
una amortizacin de la deuda estable.
276
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
El vendedor y el comprador estn de acuerdo con un agente de coleccin independiente
o firma de direccin que colecciona el pago solo y luego hace los pagos correspon
dientes a la deuda anterior y todava existente. El vendedor consigue el resto, y
cuando la deuda existente es pagada ms pronto que los trminos de la segunda hipote
ca que no presupone la cancelacin de la primera, el vendedor recibe ms. Como la se
gunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la primera a menudo tiene una ta
sa de inters ligeramente ms alto que cualquiera de las hipotecas subyacentes (pero
esto no es un requisito), las acciones de palanca de vendedor sobre aquella sum
a. Por ejemplo, si la segunda hipoteca que no presupone la cancelacin de la prime
ra era por 250.000$ en el 8.5 por ciento y la deuda existente total era 200.000$
en el 7.5 por ciento, entonces el vendedor consigue el 8.5 por ciento en el cap
ital del vendedor del wraparound de 50.000$, as como el 1 por ciento adicional en
la existencia 200.000$. Esto puede ser muy atractivo porque el 1 por ciento de
200.000$ adicionales es el mismo como el 4 por ciento adicional en el capital de
50.000$. Esto se acercara una vuelta neta del 12.5 por ciento (el 8.5 por ciento
ms el 4 por ciento suplementario); sin embargo, porque otros factores son consid
erados (el ms importante es el tiempo en el cual el vendedor es pagado), la produ
ccin actual no es tan fcilmente calculada. Una calculadora financiera porttil moder
adamente valorada puede realizar los clculos exactos si el inversionista encuentr
a crtico saber aquellos detalles exactos.
C
21
H UN P T E
R
CONSEJOS EN SOBREVIVENCIA DE REAS PROBLEMTICAS DE BIENES INMUEBLES
T
l el objetivo de este captulo es mostrarle una lista completa de artculos y documen
tos, muchos de los cuales han aparecido ya en este libro. Sin embargo, este captu
lo es dedicado a mirar estos artculos de un peor de los casos de modo que usted s
epa ya algunos problemas que pueden venir con ellos. El objetivo de este captulo
entonces es avisarle frente que hay una luz al final de cada problema, aun si aq
uella luz es para usted para decidir no comprar la propiedad. De hecho, es la me
jor luz de todos porque puede salvarle de hacer un error. Haciendo un contrato d
e compra, es prudente que el acuerdo contiene todos los documentos esenciales. E
s una idea buena de poner tan muchos en una lista de los aspectos importantes qu
e usted puede puede ser bombas de relojera escondidas (as como gemas potenciales)
para alertar al vendedor que usted puede solicitar que la cierta documentacin apo
ye sus conclusiones. Recuerde, sin embargo, ser imposible o improbable que usted
sea expresamente capaz de poner en una lista todo que usted por ltimo debera inspe
ccionar. La inspeccin inicial puede conducir a direcciones diferentes de cosas y
documentos que tendrn que ser examinados. Lo siguiente es una lista por orden alf
abtico de sujetos y elementos que usted querr inspeccionar o ser al menos conscien
te de. Algunos de estos elementos pueden crear bloques del camino, problemas de
causa, aadir el coste innecesario para direccin de propiedad u operaciones, y en g
eneral hacerse un dolor de cabeza a menos que usted espere el
277
278
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
problema. Recomiendo que usted examine este captulo de vez en cuando, y aada algun
os de sus artculos propios recin encontrados que usted encuentra.
CORRIENTE ALTERNA Y CALEFACCIN
Cuando la propiedad que usted compra tiene el equipo de aire acondicionado, es i
mportante que usted haga hacer una inspeccin cuidadosa. Los elementos crticos para
hacer la nota de seran la edad del compresor, motor de ventilador, y contenedore
s de combustible (para aceite combustible o propano). La edad actual del sistema
es por lo general visible en el plato de informacin que indica su nmero de serie,
modelo, fabricante, y otra informacin. Sin embargo, las reparaciones o los reemp
lazos hechos despus de que fue instalado pueden no mostrar la edad de nuevas part
es. La inspeccin tendra que mirar las partes para averiguar la edad actual de los
elementos crticos en la operacin del sistema. Los compresores y los motores todava
pueden tener varios aos o ms de la garanta aunque el sistema s mismo sea fuera de la
garanta.
LA CONTABILIDAD Y HONORARIOS
A menos que usted sea cmodo con su entendimiento de procedimientos de la contabil
idad, usted debera incluir honorarios de la contabilidad como una parte normal de
cualquier gasto de propiedad de ingresos. El hecho que el dueo anterior no mostr
honorarios de la contabilidad puede haber sido un descuido, ms o menos lo mismo t
an muchos propietarios intentan realzar el "punto fundamental" de su declaracin d
e gasto e ingresos omitiendo muchos honorarios "de servicio". Estas tasas por se
rvicios tambin pueden incluir artculos, como direccin de propiedad, oficinista de n
oche, mantenimiento de yarda, y un anfitrin de otro "Lo hago yo mismo" las clases
de las tareas para mantener correctamente la inversin.
AIRE ACONDICIONADO Y GASTOS CALENTADORES
Una revisin cuidadosa de todos los gastos de explotacin de cualquier propiedad ust
ed considera la compra puede sonar al consejo obvio; sin embargo, pocos comprado
res hacen un trabajo cuidadoso en aquella tarea. Las cuentas actuales deberan ser
examinadas con un control mensual para ver si hay puntos en las cuentas que pue
den indicar problemas con varios sistemas. Si los arrendatarios pagan sus propia
s cuentas, todava es importante comprobar para ver que gastos estn implicados. La
mayor parte de arrendatarios anticipados querrn saber lo que los costados son, y
la nica manera de dar aquella informacin es hacer un control peridico de sus cuenta
s. De todas las facturas de servicios, el consumo acutico es el ms importante porq
ue aquella cuenta provoca otros gastos que estn basados en la cantidad del agua q
ue pasa por el metro. En a
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
279
el multiarrendatario que lo construye puede ser difcil de detectar qu unidad puede
gastar el agua teniendo unos servicios agujereados o goteando la canilla.
RESPUESTAS
Respuestas usted no entendi o no escuch. Bien, usted hizo la pregunta correcta, pe
ro usted no entendi la respuesta o quizs no escuch hasta la respuesta. Esto es un p
roblema que usted no quiere tener. Es una idea buena de anotar las preguntas que
usted tiene que haber contestado. Deje un espacio en blanco despus de la pregunt
a entonces usted puede hacer la nota de las respuestas le dan. Este captulo es un
gran lugar para comenzar a construir aquella lista. Si su lista entera es cubie
rta en una sesin, ponga la fecha de aquella sesin en lo alto de la primera pgina ju
nto con el nombre del individuo o individuos que contestan a las preguntas. Si l
a lista de pregunta es asombrada sobre ms de una fecha, entonces puesto las fecha
s usted consigue las respuestas y la fuente apropiada para cada pregunta.
USOS APROBADOS
Cada divisin por zonas generalmente tiene ms de un uso asignado a ello. Usted podra
estar sorprendido por que flexible que la lista puede ser, y puede haber un uso
que producir una ganancia inmediata para usted que el vendedor no esper. Esto es
una de las gemas escondidas que muchas propiedades se quedan secretas porque los
compradores y los vendedores igualmente tienden a adjudicar un uso a una propie
dad basada en lo que ellos ven. Si usted ve una casa familiar sola en una parte
grande, verifica dos veces los cdigos de divisin por zonas. Podra ser que la parte
s mismo es bastante grande para apoyar ms de una residencia legal, o hasta permiti
r el uso comercial entonces el espacio de tierra suplementario puede ser usado p
ara el aparcamiento necesario. Si un edificio de multifamilia puede ser construi
do, usted puede haber encontrado que mina de oro ha estado soando con. Una palabr
a importante de advertencia: Slo porque la divisin por zonas podra indicar que uste
d puede usar el sitio para varios o muchos usos diferentes no significa automtica
mente que la ciudad aprobar estos usos debido a otras reglas que podran afectar el
uso especfico que usted tiene en mente. Tambin, los honorarios de impacto y la ne
cesidad de traer al edificio hasta un nuevo nivel de cdigo podran ser costados pro
hibitivo aun si la divisin por zonas da la luz verde.
EVALUACIONES
Comprando una propiedad pueden haber evaluaciones impagadas que han ido desaperc
ibidas por cada uno excepto el vendedor. Alguna evaluacin que podra ser por delant
e
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Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
debido son condominio o evaluaciones de asociacin de los propietarios u honorario
s de impacto de autoridades de gobierno de la ciudad locales. stos son particular
mente importantes para condominio o propiedades de asociacin de propietario ya qu
e ellos generalmente tienen el poder con el embargo preventivo la propiedad. Otr
as "evaluaciones" pueden no usar esta palabra, pero son llamadas "honorarios" qu
e son impuestos por varias autoridades gubernamentales. Unos honorarios de impac
to, que pueden ocurrir siempre que un nuevo edificio sea contemplado o como una
parte de un poco de extensin de infraestructura local, son realmente un impuesto,
pero ser pagadero por quienquiera actualmente posee la propiedad. Si usted es el
nuevo dueo usted puede tener el derecho de ir despus del vendedor para recuperar
el coste, pero puede ser vano y caro.
AUTORIDAD PARA HACER CONTRATO
Comprob usted para ver que el vendedor era el dueo de la propiedad en la cual usted
slo se cerr? O si no el vendedor, hizo l o ella tienen la autoridad para hacer un c
ontrato? Sin duda usted ha odo del clich de la persona que compr Brooklyn Bridge. Pe
ro y la casa usted vive en? Un da el verdadero dueo puede volver de su viaje alred
edor del mundo. La comprobacin del nombre solo no est bastante bien. Asegrese que s
u agente de cierre sigue una revisin estricta del ttulo para averiguar a los indiv
iduos correctos que pueden pasar el ttulo vlido. Esto es importante cuando usted s
e vende tambin. La persona que le da una hipoteca en la propiedad usted slo se ven
di a l o ella puede no ser la persona que escribe su nombre en la nota e hipoteca.
Esto podra ser un asunto pegajoso si usted tuviera que extinguir el derecho de r
edimir la hipoteca porque la persona no hizo ningn pago a usted.
BANCOS
Sostiene, transferencias, controles puestos una fecha posterior, y otros procedi
mientos bancarios pueden crear problemas que usted nunca esper podra o pasar. Algu
nos bancos son muy rpidos para poner agarrar un depsito, que puede causar controle
s que usted escribe para saltar porque el banco espera los fondos a ser transfer
ido en sus manos antes de permitir cualquier fondo derramarse de su cuenta. Algu
nos bancos hacen esto aun si hubiera fondos ya suficientes limpiados de antemano
(de depsitos previos). Los controles posfechados crean otros problemas porque si
usted toma un de alguien y esto salta, usted no puede tener una posicin legal pa
ra recoger aquellos fondos. Tambin, muchos bancos cambiarn un cheque posfechado o
al menos permitirn que esto sea depositado en una cuenta. Si el fabricante del co
ntrol pusiera una fecha posterior al control creyendo que cuando fue usado (o co
brado en efectivo) los fondos estarn en
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
281
el banco estar seguramente sorprendido encontrar que el banco ha cambiado ya el c
heque y acusa ahora al fabricante por hacer un sobregiro. Los prestamistas de da
de paga que avanzan prstamos a la gente basada en el hecho que su da de paga todava
es dos semanas de distancia pueden pedir que el prestatario les d un control pos
fechado que el prestamista puede usar para recuperar el prstamo. Si hay fondos in
suficientes en la fecha de control, esto puede causar otra sorpresa cuando el pr
estamista deposita el cheque, que es relatado entonces atrs a usted como un sobre
giro. En muchos pases el sistema bancario est acostumbrado a la forma posfechada d
el reembolso de prstamos. Llamado notas o cartas del crdito, o simplemente lettras
, la persona que escribe estas notas puede crear una serie de futuros pagos que
cubren el reembolso entero del prstamo. Un reembolso de cinco aos, por ejemplo, re
querira 60 tales documentos, cada uno que se parece mucho a un control posfechado
. stos no seran cashable en circunstancias normales, ya que ellos no estaran "bien"
hasta la fecha mostrada en la fecha lnea. Si su intencin es cumplir con la peticin
del prestamista de tal serie de reembolsos de fecha de avance, asegrese que su a
bogado ha redactado la clase correcta del documento para evitar la retirada repe
ntina de la cantidad entera.
ENTENDIMIENTO CONTRACTUAL CLARO
Cada documento que pertenece a la transferencia de uso o ttulo de una propiedad d
ebera tener un objetivo claramente definido, y todos los trminos y las obligacione
s que rodean aquella transferencia deberan ser completamente entendidos por todos
los partidos. Esto significa que la persona que redacta el documento tambin debe
ra saber y entender exactamente lo que las intenciones son y como ellos deben ser
seguidos. La omisin de una sola palabra puede hacer un mundo de una diferencia,
entonces es crtico que usted lee el documento despacio y mejor en voz alta. Esto
tambin va para los elementos al contrato, como descripcin legal, tallas, y datos d
e revisin.
VIOLACIONES DE CDIGO
Este libro ha cubierto este sujeto desde muchos puntos de vista diferentes. Uste
d puede mirar al ndice para ver los nmeros de pginas donde las palabras "violacione
s de cdigo" ocurren para verificar aquella declaracin. Bastante dicho de este suje
to.
CONSUELE VISITAS ZONALES
Tener una zona de comodidad de la inversin es importante porque esto define el rea
donde usted va a concentrar sus esfuerzos de inversin. Pero como con
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Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
cualquier parte de la ciudad, usted tiene que asegurarse que es un invitado frec
uente al rea. La falta de conducir alrededor del rea en una base regular puede hac
er que usted sea inconsciente de algunas cosas desagradables que ocurren. Su cap
acidad de reconocer rpidamente oportunidades mucho antes del gran pblico puede rec
onocerlos exige que usted guarde su ojo en lo que pasa. Esto significa ms que un
deseo rpido alrededor, esto significa ser consciente de futuros proyectos con los
trabajos. Un signo fijado en una propiedad podra ser un aviso de nueva divisin po
r zonas o un aviso de extincin del derecho de redimir - cada uno un acontecimient
o diferente, y cada uno importante para usted. Un aumento repentino de "para la
venta" o "para" signos de alquiler es una pista segura que algo pasa.
CONTROL DE LA PROPIEDAD
No amarrando una propiedad antes de gastar mucho tiempo investigando es un error
que la mayor parte de inversionistas hacen. Ser cuidadoso en sus investigacione
s es importante, pero es incorrecto gastar su tiempo slo para descubrir que el ve
ndedor realmente no es muy motivado, o que otro inversionista ha brincado delant
e de usted y ha amarrado la propiedad. Una investigacin completamente cuidadosa d
e cualquier propiedad requerir que usted haga preguntas. Pero hacer demasiadas pr
eguntas a demasiadas personas puede provocar ms competencia de aquella misma gent
e.
FONDO RAJADO O QUE SE ESCAPA
Slo porque usted no ve que la grieta no significa que el fondo es estructuralment
e fino. Compruebe el nivel acutico y la cuenta acutica en la propiedad. Aquellos d
os elementos en la combinacin pueden aconsejar que una entrada constante del agua
esconda el hecho que el fondo se escapa.
CONTROL DE CRDITO
Si usted toma cualquier clase de la futura promesa del pago (alquiler o hipoteca
) usted puede querer hacer un control de crdito en la persona responsable para ha
cer el futuro pago. Usted puede ponerse en contacto con oficinas de crdito por In
ternet o por telfono: Equifax.com (1-888-202-4025), Experian.com (1-714-830-7000
o 1-224-689-5600), o TransUnion.com (1-800-493-2392).
DELITO
El nivel de delito en una vecindad puede no ser tan obvio como usted piensa. Sin
embargo, comience con el obvio concordando con el Departamento de Polica
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
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es responsable de responder al delito en su zona de comodidad. Si esta zona est c
erca de otras ciudades o reas no incorporadas, averige qu Departamento de Polica cub
re aquellas reas. Entre en el contacto con el oficial de seguridad pblica u otro i
ndividuo que es responsable para mantener la estadstica del delito dentro de su re
a designada. El informe de polica puede dictar cul de los siguientes pasos siguien
tes usted puede tomar. Un deseo por el rea durante varios tiempos de da y noche pu
ede levantar un nivel de delito que no puede ser relatado a la polica. Esto es el
delito que es as el terrapln que la gente de la vecindad realmente es asustada pa
ra llamar hasta la polica. Las medicinas y la prostitucin pueden ser la parte de u
n problema an ms grande. Tenga presente que verificar el nivel de delito es una de
las primeras cosas que usted querr hacer antes de decidirse en aquella rea para s
u zona de comodidad. Si usted descubre el delito usted puede querer contemplar o
tra rea.
PROMESA DE ENTREGA
Cualquier promesa de hacer algo en el futuro en un contrato es sujeto a una futu
ra falta. Por esto supongo que un futuro pago, el servicio, el trabajo, o cualqu
ier otra cosa para ser llevada a cabo deberan tener una pena correspondiente si n
o es realizado. La pena debera ser claramente definida as como el remedio a la fal
ta para asegurar la conformidad.
DESEO - POR
Las inspecciones de una propiedad deberan incluir visitas fsicas al rea donde la pr
opiedad est localizada durante varios tiempos de da y noche. Las visitas de fin de
semana tambin son importantes porque puede ser el nico tiempo razonable para aver
iguar la presencia de nios.
DILIGENCIA DEBIDA
Hay muchas compaas en la mayor parte de reas de los Estados Unidos y algunos otros
pases tambin aquella propiedad de conducta inspecciones. Una revisin cuidadosa del
acuerdo de servicio perfilar los artculos que son cubiertos en la inspeccin. El acu
erdo tambin puede indicar ciertos aspectos de los bienes inmuebles que no son cub
iertos. La mayor parte de inspecciones de propiedad son limitadas en el alcance
y pueden no destapar la construccin y la divisin por zonas de violaciones de cdigo.
A un comprador de una propiedad comercial le aconsejan buscar una compaa que es e
xperimentada en la conduccin de una inspeccin de un edificio comercial. Si cualqui
er inspeccin destapa pruebas de la presencia
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de un riesgo ambiental potencial, las compaas especiales que probarn el suelo y el
agua subterrnea pueden requerirse.
DISTRIBUCIN DE ENERGA ELCTRICA
Las violaciones de cdigo ms comunes tendrn un poco de conexin con la distribucin de e
nerga elctrica dentro de un edificio. Esto es generalmente el caso con edificios ms
viejos que tienen anticuado y ya no permitieron alambrar o paneles elctricos. Co
mo stos presentan un peligro de fuego, estas clases de problemas deben ser puntua
lmente tratadas con. Una revisin de la factura de electricidad tambin puede dar a
una pista al uso elctrico excesivo, que puede llevar a un arrendatario equipo de
operaciones que est en la violacin al arriendo. Los sistemas elctricos, como con la
fontanera, traen problemas que no son obvios hacia el principiante, principalmen
te porque ellos son escondidos y fuera de vista. Confe en profesionales para acon
sejarle sobre como fijar un problema antes de que usted se cierre en la propieda
d.
SERVICIO DE MONTACARGAS
Hay dos factores a la inspeccin de montacargas de un edificio de que deben ocupar
se. El primer es el acuerdo de servicio, si hay un en el lugar. Este acuerdo es
importante porque puede ser un viejo acuerdo que tiene que ser actualizado a tcni
cas ms modernas. Si hay un acuerdo de servicio, la historia de reparaciones debera
ser inspeccionada tambin, y que recomendaciones para prevencin o reduccin del serv
icio llama los inspectores han hecho. Si las reparaciones costosas o el reemplaz
o han seguido yendo no trat, la siguiente llamada podra ser el que del cual usted,
como el nuevo dueo, debe afrontar. El segundo factor para comprobar es si el mon
tacargas encuentra los cdigos de construccin corrientes. Si no, usted tendr que ave
riguar el coste para remediar aquel problema y pasar aquel coste al vendedor.
EMPLEADOS
Si usted compra una inversin donde usted hereda a empleados y contratos de servic
io, usted tiene que descubrir lo que, si alguno, el empleo o los contratos de se
rvicio existen y como usted puede terminarlos. He visto contratos de servicio do
nde haba miembros de familia del vendedor que tena contratos de trabajo a largo pl
azo. Arregle cuentas con el vendedor en estas cuestiones antes de que ellos se h
agan una cuestin jurdica despus del cierre de la transaccin.
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
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HISTORIA AMBIENTAL Y PRUEBAS
Los problemas ambientales no son generalmente visibles, aunque la fuente de los
problemas sea generalmente fcil a averiguar. stos por lo general vienen del uso o
el almacenaje de ciertos productos qumicos en o cerca de la propiedad. Puede ser
el amianto en los materiales de construccin usados, o conducir en la pintura que
una vez fue usada y es ahora debajo de varias capas de pintura ms nueva. La propi
edad vacante que fue usada una vez para la agricultura puede haber tenido una bo
mba de irrigacin dirigida por un gas o petrleo motor de combustin interno con un ta
nque grande del combustible al lado de ella que permanece en la propiedad. Se co
noce que el servicio automtico y las reas de reparacin estropea la tierra donde los
productos qumicos dentro de sus varias partes se escaparon en la tierra. Esta li
sta podra seguir para varias pginas, pero cada una de estas fuentes es fcilmente re
montada a un ex-arrendatario o uso. Algunos de estos problemas no valen el coste
para encontrar un remedio. A unos les permiten seguir existiendo proveyendo no
hay ninguna continuacin de una contaminacin. Si las inspecciones encuentran cualqu
ier problema ambiental, lo toman en serio.
CARTA DE DESESTIMACIN
Cuando hay arrendatarios en la propiedad usted compra, el vendedor o su agente e
ntregan una carta de desestimacin separada ejecutada por cada arrendatario que ve
rifica que los datos proporcionados en la carta en cuanto a los trminos y la hist
oria del arriendo son correctos. Si hay penas excepcionales, aquellos tambin sern
mencionados en la carta, como va la cantidad de cualquier depsito, y a menudo una
copia del arriendo actual y cualquier enmienda ser referida y atada a la carta d
e desestimacin. Una carta de desestimacin tambin puede ser usada para verificar los
trminos y las condiciones del cualquier contrato accesorio o instrumento de deud
as entre el vendedor y un tercero.
VALIDEZ DE PROGRAMA DE INTERCAMBIO
Si la parte de una transaccin pertenece a un futuro uso de alguna otra propiedad
o servicio, es importante tener una copia de la documentacin que explica los deta
lles detalladamente de aquel uso o servicio. Un tiempo compartido, por ejemplo,
puede tener derechos de cambio por una compaa de maestro que proporciona una red d
e otras operaciones de tiempo compartido e instalaciones. Su propiedad de un tie
mpo compartido relacionado con aquel servicio puede ser la verdadera ventaja par
a su propiedad, y la prdida repentina de esto
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la ventaja puede reducir el valor a usted hasta el punto de que usted no querra p
oseer la propiedad en absoluto.
EL CAMBIO PARA UN FUTURO ALGO
Los hoteles, las lneas areas, los servicios de coche de alquiler, y otros servicio
s y los negocios pueden proporcionar puntos a compras iniciales que pueden ser c
ambiadas en otros productos o servicios. Como esto es un valor en el cambio, pue
de ser usado como la parte de una transaccin de bienes inmuebles. Por ejemplo, Ju
dy ofreci a Macken el uso de cualquier tiempo compartido RCI en su red de tiempo
compartido durante una semana un ao durante ocho aos como una parte de su compra d
e la casa de Macken. Judy mostr a Macken el catlogo RCI, que era impresionante, y
la capacidad adquisitiva de 8.000$ durante ocho semanas del uso pareci razonable
a Macken. Pero y si Judy deje la red RCI, o "no deposite" el necesario las semana
s en el sistema de modo que Macken fuera capaz de abajo usar una semana por ao du
rante los ocho aos apretados? Usted puede ver como esto podra hacerse un futuro pr
oblema para Macken. El remedio podra ser una compensacin a un poco de otro aspecto
de la transaccin. Macken podra sostener una nota e hipoteca en la casa con ocho p
agos correspondientes cada totaling el valor supuesto del uso de una semana RCI.
Ahora lo que Judy tiene es el derecho de pagar los ocho pagos entregando Macken
una semana RCI. De hecho, Macken puede querer cambiar el mtodo de modo que cada
dos aos l pudiera tomar dos semanas de t a t en el recurso de su opcin (basado en la
ocupacin, por supuesto).
GASTOS
Adquiriendo cualesquiera bienes inmueble que vengan con gastos persistentes, ust
ed tiene que verificar que el vendedor ha revelado correctamente y totalmente to
dos los gastos pertinentes a la propiedad. Usted debe reconocer que la motivacin
por un vendedor deja de revelar algunos verdaderos gastos en su tentativa de mos
trar que un mayor flujo de fondos que realmente existe. Esto no es totalmente cr
iminal en la naturaleza, tan muchos dueos realmente no tienen los gastos que uste
d podra tener si usted posee la propiedad debido a la definicin de un gasto. Si el
vendedor hace el trabajo o tarea antes mencionada l mismo o a ella, l o ella no g
astan el dinero para tener aquel trabajo llevado a cabo. Entonces el vendedor pu
ede sostener que l o ella no tienen que relatar el gasto. Sin embargo, a menos qu
e usted tambin tenga la intencin de hacer el trabajo usted mismo, ser un gasto si u
sted compra la propiedad. En mis muchos aos como unos hoteles de venta de agente
de bolsa de bienes inmuebles y moteles (y otras propiedades de ingresos), he vis
to esto ocurrir una y otra vez. El dueo y su
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
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los miembros de familia trabajan sus dedos al hueso para poder y tener cuidado d
e la propiedad sirviendo su da de clientes y noche. Pero usted? Bien, usted no busc
a un trabajo que paga bajo tanto, verdad?
RIESGO DE INUNDACIN
Hay sitios en este mundo que son propensos a inundaciones. De hecho, algunos de
estos sitios se desbordan cada primavera, verano, o hasta se caen. Usted viene y
encuentra el lugar un paraso (ah tan verde y frtil), pero usted no entiende que e
s as debido a las inundaciones anuales. Es una idea buena de poner la historia en
duda de las temporadas para cualquier rea del pas que es nuevo a usted. Aun si el
ro ms cercano es 10 millas de distancia, pregunta por qu esto tiene bancos de inun
dacin altos a lo largo de su camino. Pregunte a las urgencias locales si hay un p
roblema de inundacin aqu, y de ser as, con que frecuencia tiene esta propiedad expe
riment su empresa en el tiempo de equipo de submarinismo.
SUELO Y AZULEJOS DE LA PARED
Este consejo salvar usted o un comprador anticipado mucho dolor de cabeza. Si ust
ed construye un edificio que tiene suelo o azulejos de la pared, guarde una caja
suplementaria de los azulejos en un lugar seguro. En el futuro de este edificio
habr probablemente un azulejo o dos o ms que tiene que ser sustituido. O un traba
jo que remodela que abre paredes que de repente muestran el hormign entre 10 pies
despoja de azulejos a ambos lados. Al mismo tiempo, haga la nota de donde los a
zulejos fueron comprados y el fabricante del azulejo y su nombre modelo. Algunos
azulejos son tan queridos ellos se quedan en la produccin durante muchos aos.
EXTINCIN DEL DERECHO DE REDIMIR
La cosa peor que puede pasar a usted y sus bienes inmuebles no es la extincin del
derecho de redimir. Los bienes inmuebles generalmente sobreviven, y usted tambin
. Hay, sin embargo, ciertos pasos que usted puede tomar tanto antes como durante
el proceso que puede ayudarle a evitar las circunstancias. Si no, usted seguram
ente puede disminuir el impacto a usted y su familia. Mire las cuatro cosas sigu
ientes de considerar:
Est preventivo. Usted tiene que pagar la concentracin a su situacin financiera. Si
las cosas en el trabajo tienen mala cara, consideran lo que pasar si usted es des
pedido o reduce al trabajo de media jornada. Cunto puede usted seguir haciendo su
pago de hipoteca junto con todos sus otros gastos? Tome medidas imme-
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el diately para hablar de su problema financiero inminente con el oficial de prst
amo en la entidad de crdito que trat su prstamo. Ningn prestamista quiere provocar u
na situacin de extincin del derecho de redimir si ellos pueden evitarlo, entonces
tanto usted como ellos buscan una solucin. Hable de ventajas de subsidio de paro
con los funcionarios locales. No espere hasta que usted sea ya un mes detrs en el
pago de cuentas. Busque programas que pueden ayudarle. Su oficial de prstamo pue
de dirigirle por lo general a uno o varios programas que son diseados para ayudar
a la gente en su situacin. Tenga cuidado del "paga el frente para la ayuda" la c
lase del programa. Busque la ayuda legal. Hay foros pblicos que proporcionan la a
yuda legal libre, y hasta su propio abogado le dar el consejo en poco o ningn prec
io. Hay remedios que usted puede tomar, como la bancarrota o dar al prestamista
un hecho en lugar de la institucin que archiva la extincin del derecho de redimir
(usted pierde la casa, pero es sin la obligacin). Qu avenida que usted toma puede
depender de si la propiedad merece la cantidad debida. Si usted es al revs (usted
debe ms que el valor), entonces el hecho en cambio puede ser un enfoque simple.
Pero consiga el asesoramiento jurdico porque podran haber otras circunstancias que
deberan ser consideradas, como la financiacin secundaria que todava puede ir despus
de usted, o prcticas de prstamo impropias donde alguien le aprovech. Mantenga la h
onestidad. Mantenga su trato con el prestamista en una manera abierta y honesta.
Esto no significa que usted tiene que revelar cada detalle sobre su problema. L
o que esto significa es que usted no intenta usar est para cubrir su tentativa si
ncera de solucionar el problema de un modo justo y prudente.
CDIGOS DE SALUD
Muchos usos comerciales requieren la aprobacin del ministerio de salud pblica loca
l, o hasta del ministerio de salud pblica estatal. stos tratan con cdigos que gobie
rnan las reglas de edificio y restricciones que requieren que el operador del ne
gocio, a menudo un restaurante, barra, instalacin de produccin de alimentos, y otr
os por el estilo, encuentre estndares sanitarios altos. Si usted compra una propi
edad que tiene tal negocio como un arrendatario, ponga en duda las reglas y norm
as que el arrendatario debera encontrar. Es posible que debido a un resbaln en el
protocolo sin el cual el arrendatario obtuvo la aprobacin de funcionar haber dich
o la verdad o por algn otro mtodo desviado. Permitiendo esto seguir deslizndose por
el sistema, usted podra ser el dueo que es agarrado con una violacin. Los resultad
os pueden ser mltiples. Usted puede perder a un arrendatario, conseguir una multa
, y tener una vacante que no puede ser permitida seguir como su operacin comercia
l presente y muy provechosa.
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
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GEMAS ESCONDIDAS
Las gemas escondidas son el lado de buenas noticias de una inspeccin de la propie
dad. Estas gemas vienen a muchos paquetes diferentes, el mejor de los cuales pod
ra ser que el suelo de roble de madera dura o la madera de granero que suela que
merece su peso en el oro, que usted encuentra el suelo de linleo de menos de 45 ao
s. O la gema podra ser tan simple como un suelo de terrazo perfecto sin grietas b
ajo la alfombra abajo pegada. Otras gemas podran incluir la fontanera de cobre, un
tejado de cobre, dobles paredes tachonadas que mejoran insonorizacin, dormitorio
s grandes y cuartos de bao, y otros elementos de construccin que fueron hechos con
tal precisin y maestra y material superior que ellos slo no pueden ser reproducido
s en este mundo fabricado en serie moderno.
LA ASOCIACIN DE LOS PROPIETARIOS
Tenga cuidado con este trmino. Usted tiene que entender que no todos "HOAs" son i
guales. Mucho depende de las reglas locales o estatales en esta direccin. De este
modo, si usted compra una propiedad que es revelada como la parte de un HOA, av
erige exactamente en qu las reglas de la asociacin y las normas consisten. Hay unos
honorarios? Puede el embargo preventivo de asociacin su propiedad si usted no cump
le con sus reglas? Qu restricciones impone esto? Su futura venta puede depender de
esto, ya que HOAs puede hacerse ms restrictivo durante los aos.
HONORARIOS DE IMPACTO
Esto es un relativamente nuevo trmino en la propiedad de bienes inmuebles. Es un
modo para una comunidad de generar ingresos adicionales, y en este mundo moderno
de la coleccin de ingresos desordenada, con altibajos, la mayor parte de ciudade
s buscan cualquier modo que ellos puedan generar ingresos. En general, unos hono
rarios de impacto son algo como un impuesto que es impuesto a un revelador que q
uiere aadir una propiedad vacante o aadir a un edificio existente. La adicin podra s
er una estructura principal, algo bastante simple tal ya que un aadido convierte
la vereda en la propiedad, o un poco de pavimento suplementario para aparcamient
os adicionales. Todo lo que sea, usted podra ser capaz de luchar contra la imposi
cin de unos honorarios de impacto tomando la cuestin la escala del departamento de
edificio. Sin embargo, antes de hacer esto, dirjase a un abogado que es un exper
to en estas clases de asuntos. Usted podra hacer cosas peores impugnando algn gast
o menor. Usted no quiere hacer con mucho gusto a enemigos de las autoridades loc
ales.
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Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
WINDOWS DE IMPACTO
El cristal laminado moderno usado en la construccin residencial y comercial es he
cho mucho como el parabrisas de su coche o camin. Segn donde sus bienes inmuebles
estn localizados, puede requerirse que esto encuentre ciertos estndares, de los cu
ales los cdigos de Florida del Sur propensos al huracn se consideran el ms restrict
ivo y riguroso. No crea, sin embargo, que esta clase del cristal sea la prueba t
ormentosa. Si usted tiene la opcin entre ir a afectar cristal o postigos de huracn
, usted podra considerar los postigos sobre el cristal. Hable de esto con un espe
cialista en cada producto y tome su decisin.
INSTALACIONES IMPROPIAS
Cada ao muchos propietarios o los inversionistas de bienes inmuebles son embaucad
os en el alquiler de trabajadores de fin de semana no calificados para llevar a
cabo reparaciones o mejoras en sus bienes inmuebles. Un fin de semana los trabaj
adores son profesionales hbiles que entregan el mismo nivel del trabajo que ellos
hacen durante la semana cuando ellos trabajan para una empresa constructora res
petable. Sin embargo, hay aquellos trabajadores de fin de semana que son princip
iantes o peor. Unos son hasta picapleitos quines deben tomar a sus clientes para
el depsito o pago anticipado entonces despus de que el rato desaparece. La llave p
ara usted para evitar este problema debe pedir referencias y luego perseguir aqu
ellas referencias. Haga preguntas como lo siguiente: Cmo hizo usted el contacto in
icial con esta persona? Consigui usted referencias? Podra usted compartir aquellas r
eferencias conmigo? Qu trabajo realmente hicieron ellos? Est satisfecho usted por su
trabajo? Usted consigue la idea.
ARRENDATARIO INCOMPATIBLE
Pondra usted a un traficante de droga conocido en una tienda de tira que usted pos
ee? No con mucho gusto, yo esperara. Pero cunto atencin da usted a la naturaleza de
sus arrendatarios cuando usted se sienta all con un centro comercial que es medio
vaco? Muchos propietarios enfrentantes con seguir el desage en efectivo por gasto
s operacionales y amortizacin de la deuda pueden ser hechos entrar en la trampa d
e aceptar a un arrendatario que resulta ser un arrendatario de pesadilla. Si los
arrendatarios anticipados han estado en el negocio en otra parte, haga un esfue
rzo de averiguar si ellos tenan xito, y si no, por qu no. Consiga algunas referenci
as de ellos de propietarios que eran contentos con ellos como un arrendatario.
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
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SEGURO
Si usted no hace compras alrededor para el seguro anualmente, usted puede pagar
demasiado el seguro que usted consigue. Pero peor, usted no puede conseguir el n
ivel de seguro que usted necesita. Esto va para la propiedad que usted adquiere
tambin. Si usted tiene un agente de seguros bueno, l o ella sugerirn una revisin anu
al de su cobertura. Usted ha visto la publicidad innumerable de compaas de seguros
que parece que todos ofrecen esto si usted cambia a ellos usted puede salvar ha
sta 350$ por ao. Que trabajos para el seguro auto trabaja para otras clases tambin
. Siga estos consejos para guardar su seguro en el mejor de los casos para el me
nor:

Considere la atadura de su seguro con el mismo transportista para an mayores ahor


ros. Guarde su documentacin de seguros en un lugar seguro que usted recuerda dond
e es. Tenga cuidado sobre tener ms de un agente porque usted puede accidently ter
minar con dos polticas que cubren el mismo edificio. Revise sus necesidades con s
u agente y pregunte que seguro adicional usted puede conseguir por slo unos peniq
ues ms. Usted podra estar sorprendido por lo que aadi el seguro que usted puede cons
eguir as. El seguro de interrupcin de la actividad empresarial es algo que usted d
ebera considerar porque hasta el dao mnimo puede cerrar un negocio durante meses.
Hay otra clase del seguro que usted debera tener as como la baja habitual o seguro
de responsabilidad civil. Esto es llamado "el seguro de ttulo" y le asegurar cont
ra problemas que podran levantarse si hay una nube en el ttulo (problema de un emb
argo preventivo excepcional o transporte defectuoso en el pasado que pone su pro
piedad en el peligro). Tome la nota que hay escapatorias en la mayor parte de es
tas polticas que pueden permitir que el asegurador se quite la responsabilidad. E
st seguro de hablar de estos problemas potenciales que pueden ocurrir.
SERVICIO DE INTERNET
La mayor parte de negocios y la mayor parte de businesspeople no pueden funciona
r con eficacia sin la capacidad de unirse con Internet. Pase lo que pase la clas
e de la propiedad de ingresos que usted planea adquirir, usted podra encontrar qu
e si el edificio es alambrado para la conexin de Wi-Fi esto mejora sus posibilida
des de atraer a arrendatarios. Como con cualquiera
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Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
tecnologa moderna, hay muchos avances en Internet todo. Las compaas que ofrecen el
servicio atado en un fardo de Internet, telfono, y TV estn en el concurso el uno c
on el otro, y los precios pueden seguir cayndose mientras el servicio sigue mejor
ando. El telfono de Internet, llamado simplemente IP, est disponible en todas part
es usted puede unirse con Internet, tan considerar tener este servicio disponibl
e para no slo su propio uso, pero sus arrendatarios tambin. Con IP usted paga la c
onexin a internet y aparte de esto un precio de conexin mensual bajo, y usted pued
e llamar prcticamente en cualquier parte del mundo sin el coste aadido.
ARRIENDOS DE TIERRA
Hay dos lados a esta cuestin: el arriendo de tierra que usted sostiene como el pr
opietario y la tierra le arrienda paga como el arrendatario. El elemento crtico a
cada lado es si hay subordinacin implicada. Si usted es el propietario y usted p
ermite la subordinacin, el arrendatario puede tomar a prstamo el dinero usando la
propiedad como la seguridad. Esto coloca su inters en peligro en caso de una falt
a. Entonces, por qu lo hacen? Usted puede subordinar con un riesgo relativamente b
ajo, pero usted tena mejor saben exactamente lo que usted hace y tiene limitacion
es estrictas hasta un total del dinero para ser tomado a prstamo, como ser usado (
generalmente para mejorar la propiedad, que compensa el factor de riesgo a un gr
ado), la tasa de inters permitida, el trmino del reembolso del prstamo, y que el pr
estamista es un prestamista institucional y no el hermano del prestatario. Como
un arrendatario usted toma el control de la propiedad a un an mayor grado que la
posesin de un inters de arrendamiento a la propiedad. Siendo capaz de dar a un pre
stamista una seguridad en la forma de una primera hipoteca, por ejemplo, usted p
uede tomar a prstamo a un mejor precio con trminos ms suaves que si usted prometa s
u inters de arrendamiento. Tanto el propietario como el arrendatario deberan usar
a un abogado (no el mismo un) quin es entendido de arriendos de tierra.
ABOGADOS
Nunca intente ahorrar el dinero usando al mismo abogado en una transaccin de bien
es inmuebles como la persona o entidad al otro lado del acuerdo. Y recuerde, no
todos los abogados graduados en lo alto de su clase, y no todos los abogados son
pilares de la comunidad. Esto significa que usted debera usar un poco de diligen
cia debida en la seleccin de su propio abogado, o abogados, como el caso debera se
r. Digo esto porque si usted es diverso en sus adquisiciones usted puede necesit
ar a ms de un abogado entonces usted puede ponerse en contacto cualquiera es mejo
r capacitado para su necesidad presente. Recuerde, por ejemplo, algunos abogados
son caballeros brillantes absolutos que litigan
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
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antes de un juez y jurado pero no sera ningn redactar bueno un acuerdo de confianz
a complicado.
DESCRIPCIN LEGAL, REVISIN, Y GLOBO OCULAR
Como con mucho que est en esta lista, he mencionado esta cuestin antes en este lib
ro. Es una idea buena de hacer una comparacin personal directa entre la descripcin
legal, la revisin, y su paseo de globo ocular alrededor de la propiedad. Hace al
gunos aos fui de compras para una parte de orilla en la cual construir una nueva
casa. Encontr una parte vacante en una subdivisin ms vieja en Fort Lauderdale que a
pel a m, excepto un aspecto. Mientras la parte era mucho ms grande que la mayor par
te de las otras partes en el rea, fue encajonada entre dos casas donde se trat del
canal de profundidades (no haba ningunos puentes fijos entre la parte y el Ocano
Atlntico, y yo buscaba el acceso del ocano). Las cercas a ambos lados indicaron qu
e el rompeolas, y por lo tanto el rea que atraca, eran slo aproximadamente 20 pies
- no bastante para mi deporte de 42 pies barco de pesca. Entonces segu mirando,
pero no encontr nada. Fui a la ciudad para investigar el rea para ver si haba algo
que yo haba pasado por alto. Lo que encontr era la casa que colind esta parte de or
illa en el lado del norte haba sido vendida cinco veces durante los nueve aos pasa
dos. Volv a la parte y anduve abajo al rompeolas y not lo que pareci a un marcador
de revisin clavado en la cumbre del rompeolas concreto. En la inspeccin ms cercana,
sin embargo, esto result ser una gorra de botella de Doctor Pepper con un clavo
por ello. De este modo, atrs a los archivos de ciudad, que mostraron claramente q
ue el rompeolas que era el lmite de orilla era 50 pies de la longitud. Compr la pa
rte con una diligencia debida de 30 das permitir que prrroga verifique dos veces m
is conclusiones. Bastante seguro, el propietario original de la casa al norte ha
ba posedo ambas partes y haba aadido el de norte, pero haba ajardinado la mayor parte
de la parte vacante como la parte de su yarda - tanto de modo que una cerca y c
erque con un seto lo que incorpor un patio agradable, con la barbacoa de ladrillo
y rboles frutales hermosos ms aproximadamente 30 pies del rea de muelle, result ser
en la parte que yo haba comprado. Mi encontrar era una de aquellas gemas escondi
das.
HONORARIOS DE ABOGADOS
Como con todos los honorarios, no hay ningn precio grabado al agua fuerte en la p
iedra en el servicio jurdico que usted conseguir. Esto es otra razn usted debera con
ocer a varios abogados diferentes
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Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
que usted pudiera usar para servicios diferentes. Es una cosa de contratar a un
abogado para manejar una batalla resistente con el departamento de edificio o un
a cuestin de nueva divisin por zonas y el otro para hacer un abogado llenar las fo
rmas para archivar una accin de corte de pequeas demandas. La diferencia en la tar
ifa horaria puede ser sustancial. Recuerde, la mayor parte de abogados le conced
ern una cita para hablar de lo que usted necesita y lo que ellos cobrarn, y ellos
generalmente no le acusarn para aquella primera hora. (Si ellos hacen, asegrese qu
e usted aprovecha y consume la hora entera.)
ESTADO DE EMBARGO PREVENTIVO EN PROPIEDAD O PRESTATARIO
Cuando su agente de cierre o abogado comprueban el ttulo de una propiedad, los em
bargos preventivos que todava son excepcionales deberan revelarse. Los errores son
posibles en la grabacin de embargos preventivos, que es una razn le aconsejan ten
er el seguro de ttulo. Sin embargo, tambin es una idea buena de comprobar la histo
ria de embargo preventivo del comprador o vendedor porque si usted descubre que
hay una historia larga de embargos preventivos archivados contra la persona, que
puede llevar a un embargo preventivo que debera haber aparecido contra la propie
dad, pero debido a un error o clasificacin impropia no se revel.
CERRADURAS
Cuando usted compra un edificio, esto vendr indudablemente con cerraduras y llave
s. Asegrese que usted consigue una llave para cada cerradura antes del cierre, o
usted nunca puede conseguirlos. Como un vendedor o propietario animo al comprado
r o arrendatario a cambiar las cerraduras y darme un juego de las nuevas llaves.
Si esto ocurre, verifico dos veces para asegurarme que las llaves trabajan como
adjudicado. El almacenaje de llaves puede ser un problema, tan asegrese que cada
llave es cifrada de tal modo que usted puede identificarse claramente qu llave s
e abre que cerradura.
MANTENIMIENTO Y RESERVAS
El mantenimiento de cualquier edificio y la cantidad de reservas que son dejadas
de lado para reemplazos son una cuestin que es crticamente importante comprando u
n condominio (residencia u oficina). Las reparaciones de un edificio grande pued
en ser muy caras, y sustituir slo una de las unidades de aire acondicionado masiv
as puede toparse con muchos miles de dlares. Muchas tales propiedades tienen unos
honorarios de mantenimiento mensuales cargados a los dueos, y a menudo una parte
de los honorarios va hacia una cuenta de ahorros para cubrir reemplazos planead
os y reparaciones principales. stos incluiran cosas, como todos los aparatos mecnic
os, como corriente alterna y calor, montacargas, bombas, pintura de exterior, re
emplazo de mobiliario interior,
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
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mantenimiento de fondo y nuevo revestimiento interior, etctera. Cuando usted comp
ra uno de estos tipos de la propiedad se aseguran que usted sabe como estos hono
rarios son cobrados y cual el estado actual de la cuenta de reserva es. Usted po
dra descubrir que es el cero. Esto pasa porque la reserva entera fue gastada ya s
in el tiempo para aumentar otra vez, o el edificio no tiene una cuenta de reserv
a en absoluto. Cuando ninguna cuenta de reserva existe, cualquier reparacin repen
tina o reemplazos son generalmente hechos tomando a prstamo fondos (s, la direccin
de edificio puede hacer esto si es permitida en los doctores de condominio), lue
go tasando a los dueos para recuperar la cantidad para devolver el prstamo. Si el
edificio tiene una historia de mantenimiento pobre, y los montacargas, corriente
alterna, y otros artculos se ponen cerca de su edad de reemplazo, entonces usted
debera el factor en su precio de compra algunas evaluaciones pendientes. Ellos s
on pendientes slo histricamente, pero legalmente ellos pueden no ser pendientes po
rque ellos tienen que ser tasados an. Como un comprador usted es clavado en aquel
caso.
DIRECCIN
Esta palabra cubre a un anfitrin de problemas potenciales. En primer lugar, la co
mpra de una "inversin de las empresas," que llamo cualesquiera bienes inmueble qu
e usted planee hacer funcionar, ms bien que arrendar simplemente, vendr con una si
tuacin de direccin. An los vendedores de estas inversiones comerciales raramente ti
enen el gasto de direccin en cuenta porque ellos lo hacen ellos mismos. Usted deb
e tener en cuenta lo que su tiempo merece si usted planea hacer la direccin, o ci
fra en el verdadero coste para contratar a alguien en caso de un condominio o cu
alquier propiedad que tenga cualquier direccin exterior. O podra ser hotel Hilton
que usted compr en una sociedad de responsabilidad limitada con otros inversionis
tas, que est siendo hecha funcionar por Hilton. Pague la concentracin al gasto en
estas situaciones. Asegrese que usted tiene el derecho a compaas de gestin de cambio
s; algunas compaas de hotel retroceden ante el permiso de esto, para lo que ellos
llaman "el control de calidad" debe estar en sus manos. Usted puede encontrarse
en su piedad si es el caso. Otros acuerdos de direccin pueden tener una pena o an
ular debido la firma de direccin si usted anula el acuerdo. Tenga cuidado de esto
s tipos de acuerdos.
ENMOHZCASE U OTROS PROBLEMAS AMBIENTALES
El molde a menudo es un problema principal y debera ser incluido en cualquier ins
peccin de la propiedad. Asegrese que la persona o la firma que usted selecciona pa
ra inspeccionar su compra intencionada son calificadas para probar del molde y l
os problemas ambientales ms comunes. Un fracaso comn es tanques de almacenaje de p
etrleo subterrneos.
296
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
El sistema de calefaccin puede haber sido hace aos unos cambiados, as pueden no hab
er ningunas pruebas de superficie que un tanque que se oxida todava est bajo la su
ciedad en algn sitio. Una revisin de los proyectos de edificio originales puede mo
strar que un permiso fue publicado entonces el tanque fue instalado, y todava pue
de estar all. De ser as, usted debera tomar esto en la consideracin, y si resulta ha
berse escapado, puede hacerse un gasto principal para limpiar.
HIPOTECA
Las hipotecas son una primera hipoteca o caen a una posicin secundaria. Podra ser
que usted es el deudor, que es la persona que da al prestamista el documento de
hipoteca que evidencia la seguridad por el prstamo. O usted podra ser el acreedor,
que es el prestamista. Han dado a hipotecas el golpe para causar el caos financ
iero que comenz alrededor de 2007. La realidad es esto era el "crdito fcil" que lle
v la industria de prstamo a hacer prstamos en una magnfica prisa para dejar a la gen
te comprar, financiar de nuevo, y luego tirar propiedades un derecho despus del o
tro... hasta que la burbuja se reventara. Esto nunca habra pasado si los prestami
stas se hubieran contenido en la facilidad con la cual la gente tena el acceso a
estos prstamos. Pase lo que pase, la leccin es uno simple. Nunca tome a prstamo ms q
ue usted puede reembolsar fcilmente. Tenga una red de proteccin en el banco para c
ubrir problemas financieros potenciales, y equilibrar su deuda exterior no dejan
do a su deuda de la tarjeta de crdito ir ms all del inters de un mes. La deuda ms car
a que el hombre medio llevar alguna vez es que el 24 por ciento o inters ms alto en
su tarjeta de crdito equilibra.
REAS DE CATSTROFE
Hay sitios en este mundo, y mucho ellos estn en los Estados Unidos, donde parece
que los catstrofes pasan una y otra vez. Los huracanes, tornados, las inundacione
s, los huaicos, los ocanos enojados, sinkholes, los terremotos, las erupciones vo
lcnicas, los incendios forestales, los aludes, la sequa, y esta clase de la cosa s
on la Naturaleza de Madre en su estado ms afligido. Si usted compra una propiedad
en alguna parte donde usted no tiene una historia personal de la experiencia en
cuanto al desastre potencial que espera a pasar, comprubelo. Uno de los mejores
sitios para hacer esto es con su agencia de seguro de propiedad y con el departa
mento de reaccin inmediata del cuerpo de bomberos. Pese el riesgo, y averige cuant
o seguro usted podra necesitar (pero no podra ser capaz de permitirse) antes de qu
e usted se cierre segn el acuerdo. Algunas compaas de seguros simplemente no asegur
arn una propiedad en absoluto en algunas circunstancias o insistirn en tal nivel ms
alto deducible que esto parecera a la compra de la propiedad otra vez cada tres
o cuatro aos.
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
297
VECINOS RUIDOSOS
Usted no tiene el control de un vecino que se acerca despus de que usted hizo, pe
ro usted puede elegir al menos entre aquellos que estn ya all. Esto es ms razn de vi
sitar una propiedad durante varios tiempos del da y tarde y fines de semana. La m
ayor parte de comunidades tienen leyes que controlan ciertas actividades, como t
rabajadores, partidos fuertes, etctera. Los condominios y las propiedades de alqu
iler generalmente tienen reglas estrictas que disminuyen tales circunstancias. A
segrese que usted descubre lo que ellos son y como traerles en el efecto si y cua
ndo un vecino ruidoso emerge.
PINTURA
Alguna vez usted retocar una pared o puerta y no conocido qu color comprar? Es rar
o comprar un edificio que tiene archivos que le llevarn directamente a la tabla d
e colores correcta, pero usted puede asegurarse al menos que en cualquier moment
o un edificio que usted posee es pintado la posicin de la superficie pintada es i
dentificada en sus archivos junto con el tipo, marca, y nombre en color de la pi
ntura usada. Tambin es una idea buena de guardar la tabla de colores o al menos c
ortar la muestra en color de uno. Vendiendo una propiedad, los archivos como est
o demuestran que usted est excesivo en el mantenimiento de su propiedad. La efica
cia de esta clase del registro tambin podra extenderse a azulejos y otros tipos de
l suelo.
EFECTOS PERSONALES QUE PERMANECEN
Si usted es un propietario, habr tiempos cuando un arrendatario se muda, pero dej
a una tonelada de efectos personales. Peor es un refrigerador totalmente abastec
ido (que pertenece a usted), y peor todava es el hecho que l o ella se mudaron hac
e dos semanas porque la compaa elctrica cerr el poder debido al no pago de la factur
a de electricidad. Usted nunca puede conseguir el olor de aquel piso, como usted
nunca averiguar como todas aquellas cucarachas eran capaces de ponerse dentro de
l refrigerador. Usted puede tener todas las provisiones en su arriendo que usted
quiere, y ninguno de ellos le asegurar que esto no pasar. Cuando la decisin de mar
charse viene, los arrendatarios se marcharn en medio de la noche, a veces tomando
el refrigerador, estufa, unidades de corriente alterna, y ms con ellos. La chata
rra que ellos dejan es la suya para tratar con. De este modo, qu puede usted hacer
? En primer lugar, asegrese que usted tiene un depsito de seguridad suficiente par
a cubrir la parte de su coste para devolver la unidad a la capacidad de alquiler
llena. En segundo lugar, est en la vigilancia el momento un arrendatario llega t
arde en el alquiler. Los arrendatarios a veces toman la posicin que la seguridad
298
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
el depsito puede ser usado como el alquiler del mes pasado. Aunque el arriendo di
ga no es as, ellos tomarn aquella posicin. Usted o su equipo de gestin de propiedad
deberan ir a ver a una visita a la propiedad, hacer una inspeccin de la propiedad,
y seguir la vigilancia. Esto puede parar el robo, pero probablemente no la chat
arra dejada.
FUMIGACIN
La fumigacin ms prudente debe impedir a la basura aumentar en o alrededor de un ed
ificio. Rociar peridico para insectos puede ser eficaz, pero es raramente infalib
le. En edificios residenciales, una combinacin de yarda y control interior es la
mejor cuando atado a la observancia de arrendatario de ciertas reglas. Una regla
buena es asegurarse que la basura dentro del piso est en un contenedor que tiene
una cumbre para impedir a los insectos tener el acceso a su fuente de comida. O
tra manera de reducir en cucarachas es comprar una caja de pastillas de escarcho
y poner un en la cazuela de goteo bajo el refrigerador para quitar su fuente de
agua potable. Antes de la compra de una propiedad, usted debera preguntar a los
arrendatarios corrientes para averiguar si all cualquier problema - uno de los pr
oblemas podra resultar ser una infestacin de parsito. Llame esto a la atencin del ve
ndedor y busque el remedio antes del cierre.
FONTANERA
La fontanera, como la distribucin de energa elctrica, est a menudo fuera de vista. La
s lneas de desage originales podran ser hechas de productos inferiores que no podran
ser hasta permitidos en su rea hoy. Podra ser necesario encontrar un juego de los
proyectos de edificio originales de averiguar como el edificio fue construido,
que camino la lnea de desage toma, que material fue usado, y si un permiso de edif
icacin fue publicado y la inspeccin posterior hecha para todo el trabajo de fontan
era.
SERVICIO DE FONDO
Un fondo comercial debe tener la clase correcta de filtracin y equipo de saneamie
nto para encontrar la mayor parte de cdigos locales. Tenga un contratista de fond
o profesional lo comprueban, y buscan el remedio antes del cierre si esto no hac
e. Otros problemas de fondo pueden ser costosos para dirigirse hasta para fondos
de familia sola ms pequeos. Los fondos en pequeas propiedades de multifamilia debe
ran tener reglas estrictas para usar para asegurar que los partidos de pendiente
flaca de 3:00 no ocurren (al menos usted debera ser invitado).
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
299
CONTROLES POSFECHADOS
Ver Bancos.
PREGUNTAS
Esto es el artculo solo en esta lista que puede salvarle de hacer un error trgico.
Simplemente haciendo preguntas, y por supuesto escuchando las respuestas. La ma
yor parte de respuestas apuntarn otra pregunta hasta que usted finalmente haya ag
otado el conocimiento de la persona o personas que usted pregunta. Bsicamente no
hay ningunas preguntas incorrectas, y nunca demasiadas preguntas. Para educarse
ser capaz de hacer un juicio sobre la propiedad y el rea, siga haciendo preguntas
. Usted debe tener cuidado de hacer demasiado pocas preguntas porque usted cree
que tiene toda la informacin disponible o todo lo que usted necesita. Si el eleme
nto es uno crtico, estn seguros de verificar las respuestas usted pasa la peticin d
e otra fuente, y si hay conflicto entonces buscan un tercero o hasta cuarta fuen
te. La mayor parte de personas que van a un ministerio tienden a ser intimidadas
a un cierto grado. No podra ser la falta del individuo que trabaja all; es natura
l slo suponer que porque una persona est de pie detrs del contador l o ella est un ex
perto en el sujeto a mano. Siempre apunto mis sesiones de pregunta como esto: "M
iro ciertas propiedades en este condado y tengo que asegurarme que no hago ningn
error. He sido ordenado a este departamento de reaccin inmediata (o independiente
mente de) averiguar que fuerzas naturales pueden afectar este condado durante un
perodo razonable de aos, como fuegos, inundaciones, tormentas, y otros por el est
ilo. Puede usted dirigirme a alguien que ha estado en este departamento para vari
os aos que sera capaz de dirigirse a m sobre esto?" Lo que usted nunca quiere hacen
debe avergonzar a la gente hacindoles directamente su pregunta principal sin ave
riguar si ellos tienen cualquier conocimiento del sujeto. Dles un razonable pidind
olos simplemente para mandarle a la persona ms con experiencia sin decir que ello
s no pueden ser experimentados.
ARRIENDOS DE RECONSTRUCCIN
Algunas propiedades, como subdivisiones residenciales, complejos de condominio,
remolques, caravanas, fabricaron subdivisiones de casa, y proyectos de alquiler,
puede tener un rea de reconstruccin separada para la cual hay unos honorarios de
uso o el arriendo para usuarios. Para propiedades de propiedad, puede haber una
provisin en el arriendo que permitir que los dueos de las propiedades dadas el acce
so al rea compren
300
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
la propiedad, as terminando el arriendo. Esto parece bueno, pero cul es la mecnica d
e esta compra, y quin cuidar del mantenimiento, reparacin, y direccin del rea de reco
nstruccin? stos son todos los problemas potenciales. Haga preguntas hasta que uste
d est satisfecho por las respuestas.
IMPLANTACIN
Cada estado quiere reclamarle como un residente. Donde esto se hace un problema
es el hecho que como un residente de un estado usted no puede ser legalmente un
residente del otro. Usted puede ser un residente de Nueva York y pasar la mayor
parte de su tiempo, hasta la mayor parte de su tiempo, lejos de Nueva York. Pero
como un residente de Nueva York usted no puede reclamar, por ejemplo, la exencin
de hacienda en el estado de Florida. Usted debera aprender las reglas de su esta
do, y si usted posee o alquila una residencia en ms de un estado usted debera preg
untar a su abogado que opciones usted tiene que cambiar su implantacin de un esta
do al otro. Usted podra ahorrar posiblemente mucho dinero as. A propsito, si usted
es inseguro de su implantacin actual, ser el estado donde usted vota en elecciones
locales y otras.
RESTRICCIONES
Vivimos en un mundo de restricciones, y ellos pueden controlar uso, ocupacin, ani
males domsticos, reas comunes, potencial de alquiler, trabajadores, motores, aparc
amiento, fuerza de seguridad, utilidades, y ms. Antes de compra o alquiler de cua
lquier propiedad usted debera averiguar que restricciones son impuestas. Ellos se
rn impuestos por cdigos locales, restricciones de hecho de subdivisin o reglas, reg
las de propietario, documentos de condominio, acuerdos de alquiler, y reglas y r
estricciones del edificio o complejo.
TEJADO
El tejado de cualquier edificio es generalmente uno de los artculos ms caros para
sustituir. A causa de esto, el mantenimiento bueno del tejado es esencial y debe
ra ser hecho en una base regular. Si hay problemas pendientes con la superficie d
el tejado, ellos deberan ser tratados o reparados antes de que el problema se int
ensifique en un desastre principal. El esfuerzo mnimo estara una inspeccin anual, o
an ms a menudo un paseo simple alrededor para ver si algo parece diferente que l d
ebera. Haga esto una vez con un roofer y asegrese que es una sesin de aprendizaje e
ntonces usted o su equipo de gestin sabrn que buscar. Con
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
301
las reparaciones simples la integridad de un tejado pueden ser hechas durar much
o ms largas que su garanta.
MADERAS DE CUBIERTA O MUELLE PUDRIDAS
La madera pudrida puede esconderse debajo de un abrigo de pintura. Sin embargo,
si la madera pudrida es dada un toque con un pequeo martillo, parecer hueco o al m
enos no devolver un sonido agudo de la madera slida. Peridicamente compruebe toda t
al madera, y en el primer sonido hueco, sustituya la madera que se pudre en segu
ida. Un muelle o la cubierta que cae debido a maderas pudridas pueden causar les
iones personales as como daar otras partes de la estructura.
ROMPEOLAS
stos son estructuras que protegen una propiedad de orilla de ser quitadas lavando
. La inundacin pesada puede abrumar estas estructuras, que son diferentes de diqu
es que pueden igualar un ro o rodear un lago. Los rompeolas son extensamente usad
os en Florida y California as como otros estados que tienen el desarrollo residen
cial que tiene el derecho de atraque en sus patios de atrs. Si usted compra la pr
opiedad de orilla y tiene rompeolas, asegrese que ellos son correctamente inspecc
ionados. Ellos pueden ser muy caros para dirigirse, y si uno es enormemente daado
, las nuevas normas pueden prohibirlo ser sustituidas en absoluto. Algunas comun
idades oceanfront han tenido que morder aquella bala, y una vez que un rompeolas
es violado y no hay nada estructural o slido entre la casa y Lisboa, la Naturale
za de Madre va a tomar finalmente su curso. No compre una propiedad que puede es
tar en este apuro a menos que usted pueda tener la posibilidad (econmicamente y e
mocionalmente) de mirarlo meterse en las ondas.
PRUEBA DE SUELO
Hay varios motivos por qu usted debera, como un comprador, condicionar su acuerdo
de compra en su aprobacin de una prueba de subsuelo. Muchas partes del mundo tien
en condiciones de subsuelo repugnantes. Ellos pueden consistir en capas del estir
col, o suelo parecido a una arenas movedizo, u otras condiciones inestables sust
anciales que pueden hacer la propiedad que usted est a punto de comprar sin valor
, o al menos menos valioso que el vendedor trata de hacerlo parecer ser. Si hay
cualquier historia local de tales condiciones o hasta pruebas de propiedad vecin
as que usted puede conseguir sus manos en sugeriran un problema de subsuelo, ento
nces insistiran en su contrato que tiene una prueba de subsuelo a su satisfaccin.
302
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
PERSONAL
Siempre que usted compre una propiedad (condominio, residencial, oficina, u otra
estructura comercial) que viene con un personal sobre el cual usted slo tiene un
voto muy menor para aprobar, tomar una mirada cuidadosa a la naturaleza de aque
l personal y la direccin que lo alquil. He visto muchos edificios que fueron tan s
obreprovedos de personal que el coste para los dueos era un bien 30 por ciento ms a
lto que debera ser. Mi enfoque en mirar cualquier edificio residencial debe consi
derarlo como un hotel. Por qu? Como la industria de hotel es uno de los ms viejos y
los ms documentados (de la contabilidad y sabios) de todos los negocios. Si los
gastos mostrados para este complejo exceden estndares de hotel, entonces algo es
incorrecto, o al menos tiene que ser examinado y puesto en duda adelante.
PAGOS FISCALES
Los impuestos mltiples vienen con bienes inmuebles y cualesquiera ingresos que se
an producidos en la propiedad. No todos los estados comparten las mismas leyes a
este respecto, entonces usted tiene que examinar lo que contina en su comunidad.
Incluso dentro de un estado pueden haber impuestos suplementarios que son atado
s a gastos muy locales o necesidades. El ms grande de los impuestos probablemente
ser la contribucin territorial, que es por lo general impuesta por el asesor de i
mpuesto de condado y coleccionada por el departamento de ingresos de condado (no
ta, estos nombres pueden variar). El asesor de condado fija toda la propiedad co
n como cerca del valor de mercado como sea posible (por orden legislativa o cost
umbre) y se rene para todas las municipalidades dentro del pas. Aadido a la cuenta
es prcticamente cada departamento que es financiado por contribuciones territoria
les dentro del condado. Por lo general hay un descuento si la cuenta es pagada t
emprano, y el pago puede no ser debido hasta marzo (esto tambin vara de la posicin
a la posicin). En estados con reglas de exencin de hacienda, un mayor, ciego o dis
capacitado, o viuda o viudo puede recibir niveles variados de descuentos en la f
orma de una exencin de parte del valor de la propiedad de ser cobrado los impuest
os. Algunos estados tambin tienen una ley del Estado que prohibe al estado aument
ar el impuesto ms que una cierta cantidad por ao (esto tambin vara de estado al esta
do). Por lo general la cantidad de juego es aproximadamente el 3.5 por ciento. A
lgunos estados, de los cuales Florida es un, permiten una transferencia del valo
r de una propiedad que ha sido poseda y beneficiada de no aumentar el valor de ev
aluacin ms que aquel por ciento de juego para ser transferido a una propiedad recin
comprada. El resultado puede salvar muchos miles de dlares en el futuro impuesto
sobre el precio de la nueva casa. Uno de los mejores y aspectos conocidos a men
udo menores sobre la contribucin territorial es que el propietario puede apelar l
a evaluacin. Hay compaas, a menudo
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
303
los bufetes de abogados, que tomarn la peticin a las autoridades apropiadas y le a
cusarn un porcentaje (a menudo el 30 por ciento) de lo que ellos le salvan. Todo
esto es sujeto a la negociacin por supuesto, y merece el esfuerzo de apelar la ev
aluacin porque usted no puede perder.
TIEMPOS COMPARTIDOS
Usted puede poseer un tiempo compartido, o hasta lamentar que usted hiciera. Est
o es una industria grande con problemas potencialmente grandes a dueos de este pr
oducto. Primero, sin embargo, mire algunos tipos diferentes de propiedades de ti
empo compartido. Hay aquellos donde usted puede comprar tan poco como una semana
cada dos aos (quizs hasta cada tres aos), o varias semanas espalda con espalda o e
xtenderse alrededor del ao. Hay lo que es llamado la propiedad fraccionaria, que
es un bloque de tiempo que generalmente consiste en un total de 12 semanas o ms.
Entonces hay propiedad de arrendamiento, donde usted no consigue un hecho, pero
un "arrendamiento que ha pagado las cuotas." Entonces hay sistema de puntos, don
de usted compra un nmero dado de puntos, que le da el acceso al sistema basado en
tantos puntos por posicin por da (o semana). Algunas redes permiten que usted con
vierta su semana (o alguna otra cantidad de tiempo) en puntos. Una cosa que toda
s estas formas de tiempos compartidos tienen en comn consiste en que usted paga u
n pago anual para el tiempo usted tiene el control. Estos honorarios pueden ser
caros, y puede o puede no incluir su parte del impuesto de bienes inmuebles tasa
do a la propiedad. Los problemas de buscar son stos: Cmo bien mantiene la propiedad
? Las nuevas propiedades pueden no quedarse as, entonces usted podra comprar mejor
dicho en una propiedad ms vieja bien mantenida. Qu redes de cambio estn disponibles
para usted? Hay varios, pero los dos el ms grandes que mantienen bancos de cambi
o son RCI (RCI.com) e Interval International (Intervalworld. com). Los otros sern
dentro del propio sistema del revelador, como Propiedades de Fairfield (que tam
bin posee RCI). Si usted quiere vender su unidad, usted podra tener alguna dificul
tad regresando lo que usted pag. Generalmente el mejor camino aunque debiera colo
car un anuncio en el boletn de noticias que su recurso puede tener. Usted encontr
ar firmas de corretaje que tratan en tiempos compartidos buscando Internet "vende
n mi tiempo compartido." La mejor manera de conseguir el valor de su tiempo comp
artido es usarlo, o cambiar el uso para algo (como el trabajo dental, o crdito en
un restaurante local a cambio de una semana de vacaciones en Vail). Aprenda com
o sacar el mayor partido posible de los sistemas de cambio y disfrutar de sus va
caciones. Tambin es una idea buena de examinar la conversin a puntos, ya que esto
puede darle mucho ms flexibilidad.
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Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
SEGURO DE TTULO
Ver Seguro
BASURA
Cuando usted compra una propiedad que el vendedor ocupa (a casa u oficina) usted
puede estar seguro que habr un problema de basura de que tienen que ocuparse. To
me esto en la consideracin cuando usted hace la oferta, ya que es ms fcil esperar s
implemente un gasto y no incluirlo en la transaccin. Por esto supongo que si uste
d espera el trabajo de los tres das para su compaa de basura para recoger y arrastr
ar la basura, luego ponga aquel dinero aparte. La alternativa debe poner simplem
ente en el contrato una provisin que la propiedad ser entregada a usted con pisos
bajados al suelo de base (madera, hormign, terrazo, u otro), paredes despojadas d
e empapelado, y toda la basura, mobiliario, y encuentros (excepto los puestos en
una lista en el contrato) quitada.
FACTOR DE VACANTE
Incluso la mejor historia de ocupacin no ser el 100 por ciento todo el tiempo. Tra
bajando un balance formal de ingresos y gastos para cualquier propiedad de arren
datario mltiple debera incluir un factor de vacante, que es una reduccin de ingreso
s potenciales. Las oficinas de muchos asesores fiscales locales tienen un poco d
e historia local de la ocupacin y el factor de vacante correspondiente para propi
edades en su rea. Comprubelos, y aumntelos por un margen del 2 por ciento para ser
conservador. Si ellos usan la vacante del 6 por ciento, por ejemplo, aumente suy
o al 8 por ciento.
RETIRO DE VEGETACIN
Aquella parte hermosa que usted compr en que usted planea construir un pequeo edif
icio mdico tiene una docena de robles vivos y varios otros rboles de madera dura e
xticos. Usted concuerda con las autoridades locales, y ellos dicen que usted nece
sita un permiso de retiro de rbol. Usted no comprob esto y se ha cerrado ya en la
parte. Ahora usted descubre que tendr una batalla con la ciudad slo para quitar ba
stantes rboles para proporcionar el cuarto al edificio y aparcamiento. Antes de c
omprar cualquier propiedad con rboles, compruebe para ver lo que las reglas son e
sto gobierna este proceso. Tenga presente que pueden haber reglas de subdivisin q
ue exceden a aquellos de la comunidad. Algunas comunidades tienen reglas estrict
as esto si usted quita un rbol usted
Consejos en Sobrevivencia de reas problemticas de Bienes inmuebles
305
debe plantarlo de nuevo o un reemplazo en otra parte en la propiedad. Esto puede
ser muy caro, pero aun cuando aquella regla est en el lugar buscan una excepcin.
En una situacin yo tena una faja de terreno de 60 acres que fue dividida en zonas
para el uso comercial; sin embargo, el dueo anterior haba solicitado el uso agrcola
, que mientras no cambi la divisin por zonas enormemente redujo el impuesto de bie
nes inmuebles durante 10 aos ya que el dueo guard el ganado por la antigua granja d
e aj. Yo tena una oferta de comprar la propiedad con una ganancia muy atractiva, p
ero tuve que quitar los rboles que haban sido plantados aproximadamente 20 aos ante
s como abrigadas para las plantas de pimienta. Estos rboles eran 30 a 40 pies de
alto ahora, y contamos a ms de 4 000 de ellos plantado en filas aproximadamente 1
00 pies el uno del otro que dirigi casi media milla de la longitud. La palabra de
la ciudad era que tuvimos que plantar de nuevo rboles similares en el mismo nmero
exacto que fueron quitados. Yo saba que tuvo que haber un camino alrededor de es
to, y descubr que en agricultores de tierras arables fueron permitidos limpiar la
tierra de todos los rboles. Di en arriendo la propiedad a un agricultor "usted E
leccin Esto" yo saba por un dlar para el ao que necesitara para el revelador para con
seguir las aprobaciones l tena que construir un hospital privado y un centro comer
cial al lado de ello. Dos das ms tarde, cada rbol era la parte de una docena de hem
orroides de rboles, miembros, y tocones que fueron, uno por uno, prendidos fuego
en llamas. Las fresas que resultan ms una cosecha de ajes eran las ms finas que haba
venido alguna vez de Florida del Sur. Entre los aos de ganado en el sitio, ms la
ceniza muy nutritiva de los rboles quemados, no una onza de fertilizante tena que
ser usada. Como result, era casi tres aos antes de que el revelador estuviera list
o para comenzar la construccin, entonces cada uno se benefici. El proyecto fue com
pletado hace algunos aos y est un ejemplo fino de un campus de hospital bien ajard
inado con un centro comercial que hace juego junto a.
VERIFICACIN DE TTULO
El ttulo ser verificado por un agente de cierre calificado (quin tambin puede ser su
abogado), y bsicamente hay varios elementos crticos. Ha sido correctamente manejad
a la cadena del ttulo a partir del da un hasta que el vendedor presente vaya a pas
arlo a usted? Hay all cualquier deuda pendiente, embargos preventivos, o nubes del
ttulo que debe ser limpiado antes de que usted pueda conseguir el ttulo vlido? Si
hay cualquier duda sobre esto, insista que ella debiera ser hecha antes de su pa
go de la propiedad.
EMPAPELADO
El empapelado parece agradable, pero es caro, y sustituirlo primero requiere el
retiro del viejo empapelado. No sea llevado a creer que usted puede pintar sobre
el viejo
306
Como Usted Compra Establece Como Usted Saca ganancia en Inversin inmobiliaria
empapelado. Mientras esto podra ser el caso con algunos tipos del empapelado, ust
ed puede descubrir que el empapelado con el cual usted trata es la clase incorre
cta. Hay muchas miradas nicas que pueden ser aplicadas usando la pintura que le s
alvar dinero en la carrera larga. Mi consejo debe evitar el uso de empapelado.
MANTENIMIENTO DE YARDA
El mantenimiento de yarda y ajardinamiento es importante para demostrar el orgul
lo de la propiedad. Esto asegura que usted atrae a los arrendatarios correctos a
sus propiedades de alquiler, y un plan de ajardinamiento bueno es el que que pe
rmite que la vegetacin madure y aumente en el valor. Si usted compra una propieda
d de ingresos con el ajardinamiento extenso, paga la concentracin al coste mostra
do por el vendedor del mantenimiento presente. Si parece bajo, usted puede descu
brir que el dueo es (o dice que l o ella son) hacer el trabajo. Pase lo que pase,
consiga un precio de una compaa de mantenimiento de csped local o dos. Est seguro qu
e usted explica el grado de trabajo que ellos deben hacer.
DIVISIN POR ZONAS
Por muchos motivos mencionados en este libro, usted debera ser totalmente conscie
nte de la divisin por zonas de una propiedad que usted espera comprar. Para hacer
esto, vaya a la comunidad que divide en zonas la oficina y primero verifique qu
e la propiedad es dentro de los lmites de aquella ciudad. Entonces compruebe que
la divisin por zonas traza un mapa y comprueba la clasificacin de la divisin por zo
nas. Examine el libro de cdigo de divisin por zonas y lea el uso permitido y todas
las restricciones que pertenecen a aquella divisin por zonas. Si parece razonabl
e y usted entendi todo que usted lee, pregunta si hay cualquier otro cdigo que tam
bin gobierne, modifique, o restrinja lo que puede ser basado en esta propiedad. H
abr unos, como aparcamiento, reveses, restricciones de hecho, altura y artculos de
densidad, y distancia de una escuela o iglesia (que puede prohibir un uso permi
tido). Lea aquellas reglas y restricciones. Si usted planea adelantarse, comprar
el libro de divisin por zonas, o al menos pagar para hacer copiar las pginas pert
inentes para sus archivos.

recomiende que los lectores llenen esta lista ya que ellos van en el libro. Natu
ralmente si usted tiene un ordenador porttil o el ordenador de cumbre de escritor
io, estar seguro de transferir la informacin a una carpeta titul la LISTA de perso
naje muy importante. Una vez dentro de aquella carpeta usted puede formar carpet
as individuales por cada categora, que son mostradas a principios de cada seccin q
ue sigue. Recuerde que la gente ms a menudo cambiar que los nmeros de telfonos, ento
nces usted tendr que actualizar su informacin de vez en cuando. Ms de estos persona
jes muy importante que usted llega a conocer, ms rpido usted se har una persona ent
erada de bienes inmuebles verdadera.
SOBRE EL AUTOR
Jack Cummings es el autor de numerosa ficcin y libros de no ficcin y se considera
el autor contemporneo ms publicado en el sujeto de la Inversin inmobiliaria. Sus tr
abajos de este sujeto incluyen: La Gua Completa de la Financiacin de Bienes inmueb
les, La Gua Completa de Como Cultivar Listas de inmuebles y Ventas, Construyendo
Su Riqueza a Travs de Inversin inmobiliaria Creativa, Inversin sin Dinero en Bienes
inmuebles, Gua de Supervivencia del Viajero Comercial, Libro de Respuesta del In
versionista de Bienes inmuebles, que Invierte en Bienes inmuebles con el Dinero
de Otra gente, Comprando Bienes inmuebles Comerciales en 12 Pasos Fciles, Inversin
inmobiliaria Acertada para la Persona Sola, El Manual de Financiacin de Bienes i
nmuebles, La Gua de Cambios de Bienes inmuebles, y 1.000$ Abajo Pueden Hacerle Ri
co, La Escapatoria de Cambio Libre de impuestos, Gua del Inversionista de Bienes
inmuebles de la direccin de Capital y Flujo de fondos, La Gua de Finanzas e Invers
in de Bienes inmuebles, 9na Edicin. Sr. Cummings es un inversionista de bienes inm
uebles muy afortunado, agente de bolsa, y revelador con ms de cuarenta aos de la e
xperiencia prctica. Un orador internacional y conferenciante, l ha conducido progr
amas alrededor del mundo, ha servido con International Executive Service Corp.,
y ha sido concedido cinco elogios honorables por su trabajo en Egipto y Kirguizi
stn. El Sr. Cummings ha aparecido en muchos televisin y programas de radio en esca
la nacional. Sus libros son fciles a leer y lleno de consejos rentables y listas
de comprobacin que dirigen al lector alrededor de escollos que pueden atrapar has
ta al inversionista ms entendido. Este volumen ha sido completamente actualizado
para ayudar al lector a tener xito en relacin con los problemas modernos del mayor
mercado de compradores en los sesenta aos pasados.