La Prenda y la Hipoteca II

Los Derechos Reales de Garanta

(La Prenda y la Hipoteca II)
El dueo de los bienes gravados con hipoteca podr siempre enajenarlos o
hipotecarlos no obstante cualquiera estipulacin en contrario, salvo lo que se
establezca en contratos que se refieran a crditos bancarios. (Estos contratos
generalmente exigen la autorizacin de la institucin bancaria para constituir
otra hipoteca sobre el bien inmueble hipotecado a su favor en garanta de un
prstamo).

Lo descrito anteriormente lo podemos encontrar en los Artculos 51 y 52 de la Ley de

Bancos y Grupos Financieros. El predio comn no puede ser hipotecado sino con el
consentimiento de todos los propietarios. Sin embargo, pueden hipotecarse los
derechos que el condmino (copropietario) tenga en el predio comn, as lo vemos en
los artculos 836 y 837.

Bienes que no pueden hipotecarse:

Dispone el artculo 838 del Cdigo que no podrn hipotecarse:

1. El inmueble destinado a patrimonio de familia, articulo 353 del Cdigo Civil.
2. Los bienes adquiridos por herencia, legado o donacin, cuando el causante haya
puesto esa condicin.

Asimismo, dispone el cdigo que la hipoteca del edificio o parte del edificio
construido en suelo ajeno, no afecta los derechos del propietario del suelo, lo vemos en
el articulo 839 Cdigo Civil.

Insuficiencia de la garanta:

Puede ocurrir que el valor de un inmueble dado en garanta hipotecaria sea, cuando
se constituyo la obligacin, superior al monto de esta, pero que con el tiempo, por
cualquier razn, se desvalore en tal manera que ya no responda al objeto de la
hipoteca. En ese caso, el Cdigo ha previsto que si la garanta ya no fuere suficiente
por haber disminuido el valor de la finca hipotecada el acreedor podr exigir que se
mejore la garanta hasta hacerla suficiente. Lo anterior lo podemos ver en el cdigo
Civil, articulo 845.

Cancelacin de gravmenes:
 Los bienes rematados por ejecucin de un acreedor hipotecario, pasaran al
rematario (la persona que adquiere en remate el bien hipotecado) o
adjudicatario (el acreedor a quien se adjudica en pago el bien rematado)libres de
las hipotecas de grado inferior que sobre ellos pasaren y tambin de los dems
gravmenes, inscripciones y anotaciones inscritas con posterioridad a la inscripcin de
la hipoteca motivo de la ejecucin, as lo describe el artculo 846 del Cdigo Civil.

Tambin tiene derecho el rematario o adjudicatario a que se cancelen las hipotecas

anteriores, siempre que pagare ntegramente los capitales e intereses hasta el
vencimiento de los plazos o la fecha de pago, si ya hubieren transcurrido los plazos,
articulo 847 del Cdigo Civil.

Los bienes inmuebles rematados en virtud de ejecucin no hipotecaria, pasan al

adquiriente con los gravmenes, anotaciones y limitaciones inscritos con anterioridad a
la anotacin de la demanda ejecutiva o del embargo, en su caso, articulo 848 del
Cdigo Civil.

Pago con precio del remate:

El artculo 850 del Cdigo Civil, dice que, se pagaran, del precio que se obtenga en
la venta judicial de los bienes gravados:
1. Los gastos de rigurosa conservacin que haya autorizado el Juez;
2. La deuda por contribuciones de la finca o fincas objeto de la ejecucin,
correspondientes a los ltimos cinco aos;
3. La deuda por seguros vigentes de la finca o fincas rematadas;
4. Los gastos del procedimiento ejecutivo;

Subhipoteca:

Segn el artculo 852, se describe como subhipoteca, el crdito garantizado con

hipoteca puede subhipotecas en todo o en parte, llenndose las formalidades
establecidas para la constitucin de hipoteca.

La subhipoteca deber notificarse al deudor (originario) para que pueda inscribirse en

el Registro, como lo indica el artculo 853 del Cdigo Civil. El juez ordenara los
pagos correspondientes y la cancelacin de los gravmenes o anotaciones que los
garantizaren, extremo que podemos apreciar en el artculo 854 del Cdigo Civil.

Podemos ver en el artculo 855, referencia a la hipoteca y subhipoteca: Si la finca

pasare en propiedad al acreedor hipotecario (quien obtuvo la garanta por el prstamo
que otorg), la hipoteca se extingue, pero la subhipoteca (hipoteca de ese prstamo)
ocupara su lugar como hipoteca, a favor del acreedor respectivo, sin que la
responsabilidad del inmueble pueda exceder del crdito hipotecario gravado.
 PRENDA
Generalidades:
La prenda se constituye sobre bienes muebles. El bien mueble dado en prenda,
segn el criterio que adopte la ley, puede o no salir del poder (posesin) del deudor, de
all que se distingan dos figuras de la prenda:

a) Prenda con desplazamiento, que se caracteriza porque el bien dado en prenda queda
en poder del acreedor o de un tercero (depositario). Los elementos caractersticos del
Depsito los podemos encontrar en el Cdigo de Comercio, en lo referente al Deposito
Mercantil, articulo 714, 715 y 716.
b) Prenda sin desplazamiento, que se caracteriza porque el bien dado en prenda en
poder del deudor.

Concepto Legal:

El Cdigo civil define la prenda como el derecho real que grava bienes muebles
para garantizar una obligacin, as lo vemos en el artculo 880 del Cdigo Civil.

Principales caractersticas de la prenda:

Las caractersticas principales de la prenda son:

1. Es un derecho real de garanta, constituido sobre bienes muebles artculo 880 del
Cdigo Civil.
2. Afecta nicamente los bienes sobre que se impone, sin que el deudor quede obligado
personalmente, salvo pacto expreso, articulo 881 Cdigo Civil.
3. El contrato de prenda da al acreedor el derecho de ser pagado con preferencia a otros
acreedores, del precio en que se venda la prenda, articulo 882 Cdigo Civil.
4. Es nulo todo pacto que autorice al acreedor para apropiarse la prenda o para disponer
de ella por s mismo en caso de falta de pago, artculo 882 del Cdigo Civil.
5. Un objeto puede darse en prenda a varias personas sucesivamente, con previo aviso
en forma autentica a los acreedores que ya tiene la misma garanta, articulo 883 del
Cdigo Civil.
6. Los acreedores seguirn el orden en que han sido constituidas las prendas para el
efecto de la preferencia en el pago, articulo 883 Cdigo Civil.
7. La prenda debe constar en escritura pblica o documento privado, identificndose
detalladamente el o los bienes sobre los cuales se constituye, articulo 884 del Cdigo
Civil.
8. La aceptacin del acreedor y del depositario deber ser expresa, articulo 884 del
Cdigo Civil.
9. Los bienes pignorados, al constituirse la garanta, debern ser depositados en el
acreedor o en un terco designado por las partes, o bien en el propio deudor si el
 acreedor consiente en ello, artculo 885. (Segn este precepto legal, el cdigo civil
admite la prenda con un sin desplazamiento).

Modalidades especificas de la Prenda:

Del artculo 904 del Cdigo Civil, en adelante, el Cdigo Civil regula las
denominadas prendas agrarias e Industriales, disponiendo dicho artculo que puede
constituirse prenda con independencia de los inmuebles a que pertenezcan y quedando
en posesin del deudor, sobre los bienes siguientes:
1. Los frutos pendientes, futuros o cosechados.
2. Los productos de las plantas y las plantas que solo pueden utilizarse mediante el
corte;
3. Las mquinas, aperos o instrumentos usados en la agricultura;
4. Los animales y sus cras;
5. Las mquinas e instrumentos usados en la industria;
6. Las materias primas de toda clase y los productos en cualquier estado de las fabricas
o industrias; y
7. Los productos de las minas y canteras.

Las garantas prendarias, se regulan en Guatemala, por medio de la Ley de

Garantas inmobiliarias y prendarias, Decreto 51-2007. En su artculo 1 podemos
leer: Objeto: La presente ley tiene por objeto regular las garantas mobiliarias y al
Registro de Garantas Mobiliarias que por la misma se crea.
 La Prenda y la Hipoteca 1.
Derechos Reales de Garanta
Generalidades:
Estos derechos surgen a la vida jurdica en razn de otro derecho, cuyo
cumplimiento garantizan.

Generalmente estn encaminados a garantizar un crdito, su condicin jurdica es la de

ser un derecho accesorio, el cual se constituye en relacin de dependencia de una
obligacin principal.

Los derechos reales de garanta (prenda e hipoteca), tienen algunas semejanzas entre
s, las cuales son:
a) No confieren al titular de esos derechos la facultad de disfrutar del bien o bienes sobre
los cuales fueron constituidos.
b) El acreedor hipotecario o prendario tiene la facultad legal en caso de incumplimiento
de la obligacin principal, de promover la venta por la va judicial, del bien o bienes que
le sirven de garanta especifica; y
c) Que tanto la prenda como la hipoteca se derivan de una obligacin principal.

La diferencia fundamental entre la prenda y la hipoteca, radica en que la hipoteca se

constituye sobre bienes inmuebles y la prenda sobre bienes muebles.

Los derechos reales de garanta surgieron a la vida jurdica en razn que la garanta
personal, para el cumplimiento de obligaciones, no constituye una seguridad especfica
de que la obligacin principal va a ser cumplida por el deudor u obligado.

A este respecto el artculo 1329 del Cdigo Civil, dispone que la obligacin personal
queda garantizada con los bienes enajenables (aquellos cuya propiedad se puede
pasas o transmitir a otra persona), que posea el deudor en el momento de exigirse su
cumplimiento.

Hipoteca:

Para el Cdigo civil, hipoteca es un derecho real que grava un bien inmueble para
garantizar el cumplimiento de una obligacin, Articulo 822.

La Hipoteca nicamente afecta los bienes sobre los cuales se constituye, as, la
constitucin de la hipoteca da derecho al acreedor, para promover la venta judicial del
bien gravado cuando la obligacin sea exigible y no se cumpla, lo vemos en el artculo
824 del cdigo civil.
 La Hipoteca es indivisible y como tal, subsiste integra sobre la totalidad de la finca
hipotecada aunque se reduzca la obligacin, articulo 825. El artculo 826 contempla un
caso de excepcin al permitir la reduccin de la garanta, a solicitud del deudor, cuando
hubiese pagado ms del cincuenta por ciento de la deuda.

Tambin debemos de recordar que la Hipoteca surtir efectos contra tercero (cualquier
persona ajena a su constitucin) desde su inscripcin en el Registro si la obligacin
llega a realizarse o la condicin a cumplirse, lo podemos observar en el artculo 829 del
Cdigo Civil. Tampoco podemos olvidar que la constitucin y aceptacin de la
Hipoteca deben de ser de forma expresa, articulo 841.

Extensin de la Hipoteca:

Conforme a lo dispuesto en el artculo 830 del Cdigo Civil, la hipoteca se extiende

a:

a) Las accesiones naturales y mejoras.

b) A los nuevos edificios que el propietario construya y a los nuevos pisos que levante
sobre los edificios hipotecados.
c) A los derechos del deudor en los excesos de la superficie del inmueble
d) A las servidumbres y dems derechos reales a favor del inmueble.

Si la finca estuviere asegurada el valor del seguro quedara afecto al pago. Si fueren
varios los acreedores hipotecarios, el monto de la indemnizacin hasta el lmite de las
obligaciones que consten en el Registro se depositaran a la orden del Juez para que
verifique los pagos de conformidad al orden de preferencia que les corresponde
legalmente a los acreedores hipotecarios, lo podemos observar en el articulo 831 y
832, del Cdigo Civil.

Quienes pueden Hipotecar:

Dispone el artculo 835 que solo pueden hipotecar los que pueden enajenar, y
nicamente pueden ser hipotecados los bienes que pueden ser enajenados. Una
excepcin a este ultimo principio, son los bienes que pueden ser hipotecados, los
cuales estn constituidos en el artculo 852, que adelante analizaremos. El crdito
garantizado con hipoteca puede subhipotecarse en todo o en parte, llenndose
las formalidades aplicables establecidas para la constitucin de la hipoteca.
 DERECHO CIVIL II
COPROPIEDAD
Concepto:

El cdigo civil, establece que hay copropiedad cuando un bien o un derecho

pertenece proindiviso a varias personas, y que las cuotas de los participes se
presumen iguales (Artculos 485 y 486). Esa presuncin legal admite prueba en
contrario. Esto quiere decir que, a falta de convenio las cuotas de los coparticipes se
presumen iguales. A ese derecho de los copropietarios a una porcin de terrero
equivalente como a tantos propietarios haya, se le llamaparte alcuota.

Sistemas respecto a la Naturaleza Jurdica de la Copropiedad:

Tenemos dos sistemas en especial, el primero que es el Romano, que es el que

sigue nuestro Cdigo Civil, otorgando una parte alcuota a cada uno de los
copropietarios del los terrenos y el otro sistema es el germano, que no hace distincin
entre numero de propietarios y parte proporcional del terreno, todos son propietarios de
todo y por lo tanto ninguno puede solicitar la divisin de la cosa comn.

Regulacin de la Copropiedad:

a) Cuotas: Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales. As lo vemos en el

artculo 486 del Cdigo Civil.

b) Uso de cosas comunes: Cada copropietario puede servirse de las cosas comunes,
siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el
inters de la comunidad. Lo vemos en el artculo 487 del Cdigo Civil.

c) Gastos de Conservacin: Cada participe debe de contribuir para los gastos de

conservacin de la cosa comn. Artculo 488 del Cdigo Civil.

d) Innovaciones: Ninguno de los condueos podr sin el consentimiento de los dems,

hacer alteraciones que modifiquen la cosa comn. Artculo 489 del Cdigo civil.

e) Administracin: Para administrar el bien comn, sern obligatorios los acuerdos de la

mayora de los participes, extremo que podemos observar en el artculo 490 del decreto
ley 106.

f) Derechos de cada condueo:

1- Todo condueo tiene la plena propiedad de la parte alcuota que le corresponde y la
de sus frutos y utilidades, pudiendo en consecuencia, enajenarla.
2- Los condueos gozan del derecho de tanteo, que podrn ejercitar dentro de los 15
das siguientes de haber sido notificados del contrato que se pretende celebrar, as lo
vemos en el artculo 491 del Cdigo Civil.
3- Cada copropietario puede pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comn,
extremo referido en el artculo 492 del Cdigo Civil. Pero debemos recordar que la
misma ley dispone que los copropietarios no podrn solicitar la divisin de la cosa
comn, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina, caso en el
cual, si los condueos no convinieron en que se adjudique a uno de ellos
indemnizacin a los dems, se proceder a su venta y se repartir su precio, as lo
apreciamos en el Artculo 494 del Cdigo Civil.
4- Copropiedad en la medianera: Hay dos formas de establecer la copropiedad en la
medianera una que era como servidumbre, que tena el cdigo anterior, y ahora dice
que una mera copropiedad.

El Cdigo admite signos contrarios a la medianera, as lo apreciamos en el artculo

506 , y adems se establece una presuncin en contra de la existencia de medianera,
al disponer que en los casos sealados en dicho artculo, se presume que la propiedad
de las paredes, cercas, vallados o setos, pertenece exclusivamente al dueo de la finca
o heredada que tiene a su favor aquellos signos exteriores, as lo indica el artculo 507.

Vemos que artculos como el 512, manda a que los dueos de los predios estn
obligados a cuidar que no se deteriore la pared y ms en detalle, el Cdigo se refiere a
la reparacin, reconstruccin y mantenimiento de paredes y otras obras medianeras; en
especial hace nfasis en lo concerniente a la medianera en paredes divisorias, lo
vemos del articulo 513 al 527 del Cdigo Civil.
 LA POSESIN
LA POSESIN
La posesin es una de las figuras ms complejas del derecho privado. Est
relacionada con el derecho de propiedad, y con la tenencia. Est relacionado al
derecho de propiedad, debido a que la posesin es un derecho inherente al propietario,
y con otros derechos porque se puede poseer algo sin ser propietario. (Ejemplo el
Usufructo).

Concepto de Posesin:

Se dice que la posesin es el inicio de la propiedad, lo que se es cierto es que la

posesin es una presuncin legal de propiedad, la cual admite prueba en contrario.

En el estudio del concepto de la posesin, Valverde estudia dos elementos

fundamentales: El corpus (elemento material), sea el poder fsico sobre la cosa y
el animus (elemento intencional) o sea la voluntad de conservar la cosa, de actuar
como propietario.

Clases de posesin:

A) Posesin Natural y Posesin Civil: La posesin natural, es la tenencia de una cosa

o el disfrute de un derecho; la segunda, sea la posesin civil, es la misma tenencia o
disfrute unidas a la intencin de haber la cosa como propia. Conforme al Cdigo civil
de Guatemala, solo pueden ser objeto de posesin los bienes corporales y los
derechos que sean susceptibles de apropiacin, Articulo 616 Cdigo Civil. Bienes
objeto de posesin.

B) Posesin Personal y Posesin por Otro: La personal es la que se ejerce por quien
tiene en su poder el bien, la posesin por otro es aquella que se ejerce en nombre de
otro sin ser poseedor. El Cdigo Civil no hace distincin alguna, aunque en la prctica
es de realizacin corriente.

C) Posesin de Buena fe y Posesin de Mala fe: La posesin de buena fe existe

cuando se tiene la creencia de que la persona de quien ser recibi la cosa era duea
de ella y podra transmitir su dominio, as lo establece el artculo 622 del cdigo civil. Y
dura mientras las circunstancias permiten al poseedor presumir que posee
legtimamente, o hasta que es citado en juicio, extremo que podemos apreciar con la
lectura del artculo 623 del referido cuerpo legal.
 La posesin de mala fe existe cuando la persona entra a la posesin sin ttulo alguno
para poseer; y tambin cuando se conocen los vicios de un titulo que impide poseer
con derecho, extremo apreciable en el artculo 628 del Decreto Ley 106.

D) Posesin Inmediata y Posesin Mediata: De la lectura del artculo 613 del Cdigo
Civil, podemos apreciar que esta ocurre, cuando el poseedor temporal en virtud de un
derecho, (arredramiento por ejemplo) deviene poseedor inmediato, correspondiendo la
posesin mediata a quien le confiri tal derecho.

E) Posesin Discontinua y Posesin Continua: Dispone el Cdigo Civil en el artculo

630 que existe discontinuidad en la posesin cuando la cosa poseda se abandona o
desampara por ms de un ao, o antes, cuando expresa o tcitamente se manifiesta la
intencin de no conservarla. A contrario sentido, existe posesin continua cuando no
ocurren dichas circunstancias.

F) Posesin Pacifica y Posesin Violenta: El Cdigo no define la posesin pacifica. Si

lo hace respecto a la posesin violenta, en los trminos siguientes: Es posesin
violenta, la que se adquiere por la fuerza o por medio de coaccin moral o material
contra el poseedor, contra la persona que lo representa o contra quien tiene la cosa a
nombre de aquel, as lo vemos en el artculo 631 del Cdigo Civil.

G) Posesin pblica y posesin Clandestina: La posesin publica es la que se disfruta

de manera que pueda ser conocida de todos; y la clandestina, la que se ejerce
ocultndose a los que tienen derecho para oponerse a ella, as lo indica el artculo
632. La posesin pblica se ejerce generalmente de buena fe cuando la cosa deviene
de buena fe en poder del poseedor. La posesin clandestina, por regla general, se
presenta cuando ilcitamente se adquiere una cosa.

H) Posesin Registrada y Posesin no Registrada: Esta distincin tiene importancia

en cuanto a bienes inmuebles, la posesin registrada es la que se inscribe y posesin
no registrada cuando se posee un inmueble con los requisitos previstos en esa ley,
pero no se han iniciado las diligencias de titulacin o no se ha inscrito la resolucin
judicial.

I) Posesin Individual e Indivisa: La individual es aquella que sobre un bien o un

derecho ejerce una sola persona, por su parte la indivisa es la que ejercen a la vez
varias personas sobre un mismo bien.

Proteccin Posesoria:

Esta, depende mucho de cada criterio legislativo sobre la posesin. Pero la

tendencia predominante es a proteger jurdicamente al poseedor, siempre que el acto a
proteger tenga alguna apariencia de legalidad.
En nuestra ley adjetiva, en el Cdigo Procesal Civil y Mercantil, vemos que se dispone
la forma de dirimir con cierta prontitud los casos que afectan la posesin, a travs de
los interdictos, juicios que solo proceden respecto a bienes inmuebles y no afectan las
cuestiones de propiedad ni de posesin definitiva, as lo dispone el artculo 229, inciso
5to y articulo 249 de la referida ley.

Cdigo Civil:

El referido cdigo, en el artculo 612 establece que: Es poseedor el que ejerce

sobre un bien todas o algunas de las facultades inherentes al dominio. Advirtase que,
con acierto, el Cdigo no hace referencia en dicho precepto a si la posesin se obtuvo
de buena fe o de mala fe, pacifica o violentamente, pblica o clandestinamente. Solo se
concreta a expresar quien es poseedor.

As, previendo el caso contrario, dispone el Cdigo que no es poseedor quien ejerce el
poder sobre la cosa en virtud de la situacin de dependencia en que se encuentra
respecto del propietario de la misma y la retiene en provecho de este en cumplimiento
de las instrucciones que de l ha recibido, as lo vemos en el artculo 614. Tampoco es
poseedor, el que tiene la cosa o disfruta del derecho por actos meramente facultativos
o de simple tolerancia, concedidos o permitidos por el propietario, extremo manifestado
en el artculo 615 del Cdigo Civil.

Vemos que el artculo 616, manifiesta que solo pueden ser objeto de posesin los
bienes corporales y los derechos que sean susceptibles de apropiacin.

El principio que ya hemos referido anteriormente que: La posesin presume la

propiedad, lo recoge el cdigo en los trminos siguientes: La posesin da al que la
tiene, la presuncin de propietario, mientras no se pruebe lo contrario; solo la posesin
que se adquiere y disfruta en concepto de dueo de la cosa poseda, puede producir el
dominio por usucapin (prescripcin Adquisitiva). As descrito en el artculo 617 del
Decreto Ley 106.

Podemos observar que, el cdigo civil, en su artculo 618, admite la transmisin de la

posesin, al disponer que la posesin continua de derecho en la persona del sucesor;
que el poseedor puede agregar a la suya la posesin de su antecesor o antecesores,
con tal que ambas posesiones tengan los requisitos legales.

El artculo 620 dispone que para que la posesin produzca el domino se necesita que
este fundada en justo titulo, adquirida de buena fe, de manera continua y publica y
pacfica y por el tiempo sealado en la ley.
 Ahora, el Cdigo Civil, nos indica en el artculo 621, que es justo titulo para la
usucapin, el que siendo traslativo de dominio, tiene alguna circunstancia que lo hace
ineficaz para verificar por si solo la enajenacin.
Y el articulo 622, del mismo cuerpo legal, manifiesta que la buena fe del poseedor
consiste en la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era duea de ella y
poda transmitir su domino.

En relacin a los efectos de la posesin de buena fe, dispone el Cdigo, articulo 624
que el poseedor de buena fe que haya adquirido la posesin por ttulo traslativo de
domino, goza de los derechos siguientes:
A) Hacer suyos los frutos percibidos.

B) Que se la abonen todos los gastos necesarios y tiles, teniendo derecho de retener la
cosa poseda hasta que se haga el pago;

C) Retirar las mejoras voluntarias, si no se causa dao en el bien mejorado, o reparando

el que se cause al retirarlas;

D) No ser desposedo de la coas, si antes no ha sido citado, odo y vencido en juicio;

E) Ser considerado dueo de los muebles que posee;

Respecto al poseedor de mala fe el cdigo dispone:

A) Es poseedor de mala fe el que entra a la posesin sin ttulo alguno para poseer y
tambin el que conoce los vicios del titulo que impiden poseer con derecho.

B) El poseedor de mala fe est obligado a la devolucin del bien que ha posedo y de sus
frutos, o el valor de estos estimados al tiempo que los percibi o los debi recibir; y a
responder de la prdida o deterioro de la cosa.