Algunas claves para ganarle a la inflacin

marzo 30, 2013 AEI 1.444 Comments

Ariel Wasserman, de BW Group, afirma que cada desarrollo

es nico, y explica que es clave acertar con la oportunidad.
La nueva sede de BW Group est instalada en un edificio de
oficinas recin finalizado por ellos mismos: Bureau Vicente
Lpez, sobre Libertador, pleno corredor Norte. Enfrente,
sobre la vereda Este de la misma avenida, est a punto de
comenzar la obra de un nuevo proyecto: el edificio
residencial de alta gama View. De modo que la charla after
office de ARQ con el arquitecto Ariel Wasserman, uno de los
titulares de esta desarrolladora (su socio, Roberto Baylac,
ausente por vacaciones), tuvo como eje el cuidado por las
localizaciones y la versatilidad para optar por un rubro u
otro de acuerdo a las circunstancias.

Wasserman no lleva en absoluto el clculo del volumen

construido por BW en 20 aos de trabajo, pero, en cambio,
enumera todos sus proyectos actualmente en curso o en
vas de iniciarse: Rec Point, un edificio residencial de ocho
pisos en Recoleta; otro edificio de viviendas an sin nombre
en Pampa y Castaeda, en le Bajo Belgrano, y un mix de
hotel boutique con branded residence s en Scalabrini Ortiz y
Honduras, Palermo Soho, adems del ya mencionado View.
Suficiente como para que en sus conceptos predomine el
tono de optimismo.

Cmo evala la situacin actual y las perspectivas

para este ao?

Venamos de un perodo de incertidumbre, a causa de

algunas medidas como las restricciones para comprar
dlares y la pesificacin de las operaciones. Pero como el
mercado inmobiliario vena con un fuerte viento de cola,
hoy la situacin tiende a normalizarse. Vemos que, para los
que tienen pesos, la propiedad es una excelente inversin a
futuro porque siempre se valoriza. El que quiera ahorrar, lo
va a hacer en propiedades porque comprar dlares al precio
blue no es una opcin vlida. Entendemos que el mercado
se va a ir acomodando, y que los inversores y compradores
de a poco van a perder el miedo.

Se vislumbra algn nubarrn en este panorama?

El obstculo ms grave al que nos enfrentamos es la

inflacin, el alza de los costos sobre todo en la mano de
obra. A todos nos gustara trabajar con mayor tranquilidad,
porque el nuestro es un negocio a largo plazo, ya que
ninguna obra demora menos de dos aos si contamos los
trmites y aprobaciones, y entonces son dos aos de
aumentos en los costos.

Dnde estn hoy las oportunidades de negocio?

No existe una respuesta nica para esa pregunta. El arte

del desarrollador consiste en acertar con la oportunidad,
darse cuenta de qu conviene hacer en cada terreno segn
el momento, es decir, leer correctamente la oferta y la
demanda. Pongamos un ejemplo: nuestra firma desarroll el
edificio de oficinas Bureau Vicente Lpez justo frente a las
torres Horizons (de IRSA-Cyrela) porque advertamos un
gran movimiento de mudanza de empresas desde el
Microcentro hacia el corredor Norte. Pero ahora vamos a
empezar justo enfrente un edificio de viviendas con vista al
ro (View), porque advertimos que proyectos como Horizons
generaron una gran demanda de vivienda de alta gama
que, sin embargo, no se lleg a satisfacer y dej abierta la
puerta para otros proyectos residenciales. Todo esto,
aunque dicho muy a grandes rasgos, significa que no hay
frmula universal sino que cada situacin es nica, y hay
que saber interpretarla.

En qu localizaciones conviene desarrollar hoy?

En general, se puede decir que la situacin deseable es un

terreno bien ubicado que permita construir desde 5.000
metros cuadrados vendibles, no menos que eso, porque a
partir de ese volumen los costos inciden menos en los
precios de ventas. Despus, considerando que el costo de
la construccin es el mismo para cualquier zona, las
localizaciones ms seguras son barrios como Palermo,
Belgrano, Barrio Norte y todo el corredor Norte del Gran
Buenos Aires, porque es donde mejor se puede defender el
precio.

Cmo se financia hoy un desarrollo?

En nuestro caso, con un mix de canje de unidades por el

terreno, preventa y crditos de apalancamiento del Banco
Hipotecario.

Cmo se hace para obtener diferencia,

considerando el valor de la tierra en esas zonas?

Aunque en los ltimos tiempos los precios no bajaron ni

subieron, sino que se mantuvieron, la mejor solucin es
ofrecer a los propietarios un canje por metros cuadrados.
Despus, hay que calcular una rentabilidad del 25 o 35 por
ciento, que muchas veces falla porque los costos son
mayores a los previstos, y a veces no queda otra opcin
que esperar a que la propiedad se valorice sin apurarse a
vender. Calmar la ansiedad.