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Arq. FRANCISCO RAFAEL RODRGUEZ DAZ.

Asaprove N 1145 Sudeban N P-3216Fogade N N-0942


Telefonos: 04245056503-04269331220
e-mail: fcorodriguez603@gmail.com / ar.q.pancho@hotmail.com

INFORME TECNICO DEL AVALUO.


Terreno, y edificaciones (Local comercial en planta baja, apartamento en
planta alta y obras complementarias).
Ubicacin: Calle 32 entre las avenidas 37 y 38, casa N, barrio Bella
Vista 1, sector centro, parroquia Acarigua, jurisdiccion del municipio
Paez, estado Portuguesa.

Solicitante: Helados tio rico.

Acarigua, Diciembre de 2.016


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INDICE

Introduccion..3
Carta de resumen de los resultados..4
Identificacion.5
Certificacion..5
Resumen 6
Caracteristicas generales7
Localidad y entorno ..9
Situacion juridica sobre el arrendamiento11
Situacion legal del inmueble ..11
Situacion urbanistica del inmueble 11
Avaluo12
Calculos del avaluo ( Metodo de mercado, etc.) 13
Resumen del avaluo.20
Conclusiones. 22

Anexos:
Material fotografico
Copia documentos de propiedad
Croquis de distribucion ( Lev. de terreno y planta fisica, etc )
Plano ubicacin y situacion
Ubicacin geografica local
Ubicacin geografica estadal
Ubicacin geografica nacional
Valor de reposicion a nuevo y fuentes de Iinformacion
Credenciales y autorizacion del perito

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INTRODUCCION

Como se puede apreciar, tanto en el caso de reexpresion de los estados


financieros, como para contratar las polizas de seguros, es necesario establecer
valores netos de reposicin a nuevo y valores netos de reposicin, utilizando
metodologas que cumplan con los requerimientos establecidos para tal fin.

Existen muchas formas de aproximarse a la obtencin de dichos valores y


nosotros utilizaremos los siguientes mtodos.

El metodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado mercado


o ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y areas, el cual consiste en
tomar referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que
se esta valorando, todo con el fin de homogenizar los antecedentes y llegar asi a un
estimado del valor del bien debidamente registrados y protocolizados en la oficina de
registro publico de los municipios Paez y Araure.

Para valorar las edificacines y bienhechuras, se utilizo el mtodo Ross-


Heidecke.
Es el mtodo mas utilizado actualmente, debido a que deprecia las
edificaciones en lnea curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en
consideracin el valor de reposicin (v.r), aos de uso, la vida util, estado de
conservacin, mantenimiento para el momento del avaluo.

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Ciudadano:
SENIAT, (DEPARTAMENTO DE DONACIONES Y SUCESIONES).
Su despaho.-

De acuerdo con sus instrucciones y exigencias, se procedi a realizar el


avaluo del inmueble ubicado en la AVENIDA 34 CON CALLE A, CASA N 16, DE
LA URBANIZACION LA GOAJIRA, DE LA CIUDAD DE ACARIGUA, EN LA
JURISDICCION DEL MUNICIPIO AUTONOMO DE PAEZ, ESTADO
PORTUGUESA.
La inspeccin se realizo el dia 30 de Mayo del 2016, para determinar:

Caracteristicas generales del inmueble.


Localidad y entorno.
Situacion juridica.
Aos de uso (vida efectiva).
Estado de conservacion y mantenimiento.

En el informe tcnico se puede observar; la base del resultado de nuestras


investigaciones, clculos, experiencia y criterio profesional, es el usualmente
empleado en el campo de la tasacion , por lo cual se da fe de las tcnicas y uso de
la informacin recabada.

Efectuados los estudios y anlisis correspondientes, hemos establecido el


valor actual del inmueble de: VEINTITRES MILLONES NOVECIENTOS
DIECINUEVE MIL BOLIVARES FUERTES (23. 919.000,00 Bs F.).

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IDENTIFICACION DEL( O ) LOS PERITOS


Perito responsable del avaluo: Arq. Francisco Rafael Rodriguez Diaz
Numero de Inscripcin SUDEBAN del avaluador: N P-3216
Perito colaborante del avaluo:
Bien (es) avaluado (s): Terrreno, y edificaciones; ubicado en la avenida
34 con calle A, casa N 16, urbanizacion la Goajira, Acarigua, municipio
Paez, estado Portuguesa.
Fecha del avaluo: 06-06-2016
Propietario del bien (es): Lusitano Da Conceicao Pereira.
Cedula de identidad: E-81.242.777.

CERTIFICO
1. Que el avaluo realizado es el resultado de la aplicacin de mtodos objetivos,
cientficos y aceptados universalmente como justos sin influencia de
factores subjetivos, intervencin o sentimiento personal que alteren en lo mas
minimo los resultados obtenidos.
2. No existe inters directo ni indirecto con la propiedad objeto del avaluo.
entendiendose cualquier opcin comercial, lazos familiares en lo
consanguneo o civil hasta cuarto grado de consanguinidad y segundo de
afinidad con el (los) propietario (s) de los activos evaluados.
3. Que los datos recabados de archivos, instituciones y terceras personas para
obtener el valor del avaluo, son veraces y no se ha omitido, ni exagerado
ningn dato que pueda influir en el resultado final del avaluo.
4. Que los servicios fueron solicitados unica y exclusivamente en funcin de mi
carcter profesional y etica; como avaluador profesional.

ARQ. FRANCISCO R. RODRIGUEZ DIAZ


SUDEBAN: N P-3216 - FOGADE: N 0942
ASAPROVE: N 1145 - SUDEBIP: R.N.P N 0000358-14

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RESUMEN
Para: Asignacion:
UNIDAD DE AVALUOS. Fecha: 30 de Mayo de 2016
De: Francisco R. Rodriguez D. Monto del avaluo: Bs/ F: 23.919.000,00
Oficina solicitante:
Cliente: Carlos Da Conceicao Teixeira.
R.I.F.: V-15.213.729
Motivo: Avaluo del Inmueble, fue elaborado para efectos de Sucesion.
Tipo de Inmueble: Terreno, y edificaciones, utilizado para comercio y vivienda.
Propietario: Lusitano Da Conceicao Pereira.
Direccion: Avenida 34 con calle A, casa N 16, urbanizacion la Goajira.
Objeto del avaluo: Determinar el valor de mercado a la presente fecha de la
parcela de terreno, y edificaciones (local comercial y vivienda en planta alta).
Ciudad: Acarigua Municipio: Paez Estado: Portuguesa.
Observaciones: La parcela se identifica con el N 16, la cual consta de 335,97 m
segn documento de la oficina de registro publico del municipio Paez estado
Portuguesa.

DATOS DEL REGISTRO INMOBILIARIO

Registro: 50 Protocolo: 01
Libros: Folio: 01 al 03
Tomo: XII Fecha: 24-08-2.005

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CARACTERISTICAS GENERALES
DESCRIPCION AREA DEL LOTE AREA FISICA
SEGN DEL LOTE AREA TASABLE
DOCUMENTO SEGN
MEDICIONES
PARCELA N 16 335,97 M 335,97 M
TOTAL 335,97 M 335,97 M 335,97 M

TERRENO:

CARACTERSTICAS CONSTRUCTIVAS GENERALES

EDIFICACIONES:

TIP CANTIDAD
DESCRIPCION UNIDAD
O MEDIDA
LOCAL COMERCIAL, OFICINA, BAOS,
A DEPOSITO, GARAGE, ESCALERA Y M 291,81
CIRCULACION(PLANTA BAJA)
A APARTAMENTO N 1(P. ALTA) M 150,12
A APTO. N 2 INCONCLUSO (P. ALTA) M 115,00
A CIRCULACION(PASILLO) M 12,70

AREA TOTAL DE CONSTRUCCION: 569,63 M

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CARACTERISTICAS GENERALES
1.-Topografa 2.-Declaracion Ocupante
Plana X Semiplana Variada Inclinado Propio X Arrendado
Corte Relleno Bajo Nivel Sobre Nivel Inquilino
3.-Forma 4.-Uso
Regular X Irregular Cuadrado Rectangular Comercial X Industrial Agricola
Muy Esquina
Irregular
Residencial X Servicios Zonificacion ND-2

5.-Servicios 6.-Tenencia
Gas X Clocas X Septico Acueducto X Municipal Compaia Arrendado
Alumbrado
Tel e f o n o X P a vi me n t o X A ce ra X Publico X Individual X Nacional Enfiteusis

D r en a je Tr a n sp o r t X Aseo El e c tr i c i da d X Condominio Comunidad Ocupado


e urbano
7.-Dimensiones
La te ra l La te ra l 2 28 ,7 5
F r e n te 9 ,2 0 F on do 12 ,6 5 28 ,7 5 A r ea 33 5, 97
D er ec ha I zq ui er da
Caracteristicas de la Construccion
8.-Destino 9.-Estructura 10.-Paredes 11.-Pisos
Multifamiliar Comercio X Concreto X Tipo Acabado Pintura Baldosas X Mosaico
Comercio Ladrillo
Multifamiliar
Oficina Metalica Friso Liso X Caucho X Granito Marmol
Bloque
Quinta Industria Madera
Concreto
X Obra Limpia Aceite X Parquet Lujoso
Paredes de Adobe Cemento
Casa-Quinta Hotel
Cargas Tabla
Ceramica X Pasta
Liso
Asfalto
Vivienda Bahareque Cemento
Cine Modular Texturizado Asbestina Alfombra
Economica Color
Rancho Laboratorio Prefabricado Porcelana Lechada Vinyl Porcelanato X
Vivienda Pantalla de Piedra Cemento
Unifamiliar
X Servicio
Concreto Ornamental Rustico
X
Bloque Friso
Arcilla Cepillada
X Caico

Otros Sin Friso Terracota


13.-Piezas 16.-Instalac.
12.-Techo 14.-Ventanas 15.-Puertas
Sanitarios Electricas
Porcelana Hierro y
Estructura Cubierta
Fina Vidrio
Hierro Embutidas X
Madera Porcelana Aluminio y Madera
Concreto X Tejas
Asbesto
Economica
X Vidrio X Entamborada Fina
Externas

Metalica X Placa Zinc Baera Batiente Aluminio y Vidrio Industrial

Madera Platabanda Caa-Teja Calentador Corrediza Reja de Hierro X


Plafond y
Varas Tejas X Dry Wall
W.C X Basculante Vidrio Seguridad
Raso Madera y
Aluminio Bidet Madera Maciza
Laminas Vidrio
Paneles Hierro
Acerolit Machiembrado X Lavamanos X Aluminio Entamboradas
X
Losa Entre Bloques
Piso
X Ducha X Ventilacion
Madera Cepillada
Madera
Letrina Ventanal Entamborada X
Economica
Jacuzzi Otros Santa maria X
17.-Estado de Conservacion 18.-Ambientes 19.-Equipos y Complementos
E= B= X R= M= Dormitorios X Servicios Intercomunicador Ascensor
Comedor X Oficina Portero elctrico Equipo hidroneumtico
Ao de Construccion 1.996
Casillero de correos Equipo contra incendio
Ao de Refaccion Sala X Garage X Recolector de basura Circuito cerrado de T.V
Baos X Patio Central telefnica Antena parablica
Edad Efectiva 20
Calentador T.V. por cable
Cocina X Deposito Ambiente Jacuzzi
Piscina Sala Velatoria Aire Acond.x Unidad Parque infantil
Estacionamientos Almacenamiento Aire acondici. Central Planta tratamiento
Vigilancia privada
Closet Piscinas
Carga-Descarga Pasillo X X
Patio Cemento Vigilancia privada

Caracteristicas del Terreno


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LOCALIDAD Y ENTORNO (Descripcion del sector)

Generalidades: El objeto de avalu se localiza en la avenida 34 con calle A, casa


N 16, urbanizacion la Goajira, en la ciudad de Acarigua, que conduce al Este hacia
la avenida Circunvalacion. Se encuentra localizado ms especficamente a 150,00
metros de la avenida la Rotaria, lo que le confiere una excelente ubicacin para el
desarrollo de cualquier tipo de nuevos desarrollos en el area.
Servicios: Cuenta con servicio de electricidad la cual es distribuida por la empresa
eleoccidente, el servicio de aguas blancas la cual es surtida por el acueducto que
presta servicio a toda la comunidad (ESINSEP); y las aguas negras por la red del
sector.
Vialidad: Principal va de acceso: Avenida 34 con calle A a 350,00 metros de la
avenida 36, eje vial que conduce al este hacia Payara, al oeste hacia el centro de
Acarigua.
Entorno: Viviendas unifamiliares, bifamiliares, escuelas, galpones, area asistencial,
etc.
Poblacin: Clase baja y media baja.
Tendencia: Estable
Actividades econmicas predominantes; Residencial y comercial.
Desarrollo y consolidacin de la zona: En proceso de desarrollo
Nivel socio econmico: Clase baja y media
Tipos de construcciones en el sector: Viviendas unifamiliares, bifamiliares
galpones industriales, deportivas, educacionales, etc.
Centros poblados mas cercanos: Se encuentra a 4,2 Km. de la poblacin de
Araure(plaza Bolivar), 10 Km. de la poblacin de Rio Acarigua, 1,1 Km. hacia el
centro de Acarigua y se llega a estas por la Avenida Circunvalacion y avenida 34 y
36.

CENTRO POBLADO: DISTANCIA APROXIMADA:


Araure (plaza Bolvar) 4,2 Km.
Rio Acarigua 10 Km.
Acarigua (Centro). 1,1 Km.
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LOCALIDAD Y ENTORNO

Altura: 183 m.s.n.m


Uso: Residencial y comercial.
Tenencia: Propio
Forma: Regular.
Area: 335,97 M.
Zonificacion: ND-2
Tipo de Suelo: Plano
Tipo de vegetacion: Bosque seco tropical.
Tipo de clima: Tropical lluvioso de sabana, con temperatura media anual de 31,90
el 70% del estado tiene topografa plana, el resto tiene relieve montaoso.
Precipitacion: De 1.491 mm. anuales.
Ubicacin geografica: Region centro occidental, en el pie de monte andino-llanero.
9 33' 25" de Latitud norte; 69 12' 17" de Longitud oeste.
Coordenadas: U.T.M
Parcela ubicada entre las coordenadas E: 478.573
N: 1.053.510

MEDICIONES REALIZADAS A LA PARCELA POR EL TASADOR

NORTE: Avenida 34, su frente, en 9,20 ml.


SUR: Vivienda N 15, de la vereda 02, en 9,20 ml.
ESTE: Vivienda N 16, de la calle A, en 28,75 ml.
OESTE: Vivienda N 15, en 28,75 ml.
AREA: 335,97 M.

DESCRIPCION DEL AREA

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SITUACIN JURDICA

SITUACIN JURDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

Ocupado por el Propietario x Arrendada

DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Fecha de la Firma del Contrato:


Duracin del Contrato:
Renta Estipulada:
Revisin del Canon:

SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE

Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/Otros(s): No conocidos

SITUACIN URBANSTICA DEL INMUEBLE

Zonificacin: ND-2

Cumple con las ordenanzas X

No cumple con las ordenanzas

Cdula de habitabilidad SI NO
x

COMENTARIOS

Viviendas unifamiliares, bifamiliares, galpones industriales, escuelas


educacion superior, deportivas, asistenciales. etc.
Avaluo.
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AVALUO

CALCULO DEL VALOR DEL INMUEBLE

ELEMENTOS DE JUICIO PARA DETERMINAR EL VALOR DEL TERRENO


ESTUDIO DE MERCADO

P.
R Preci Unitari
ef Fecha Area o en o Ubicacin Cita de Registro
Bs. Bs. N
N M F. F./M Circ. Tomo Trim.
(11/04/1 156.0 735499. Municipio
1 2) 6 86 4712.93 Paez 442
(24/05/1 327600 Municipio 407.16.6.1.53
2 2) 2520 0 1300 Paez 63
(02/01/1 140000 Municipio
3 4) 1000 0 1400 Araure 16.6.1.7463
(02/01/1 120000 Municipio
4 4) 600 0 2000 Paez 16.6.1.7462
(14/01/1 120000 2962.96 Municipio
5 4) 405 0 3 Paez 16.6.1.2671
(10/02/1 100000 7299.27 Municipio
6 4) 137 0 01 Paez 16.6.1.7572
(13/02/1 1431.84 Municipio
7 4) 349.2 500000 42 Paez 16.6.1.7585
(24/03/1 179.1 250000 13957.9 Municipio
8 4) 1 0 03 Paez 16.6.1.7687
(20/05/1 176864 3537.28 Municipio
9 4) 5000 24 48 Paez 16.6.1.7810
(30/05/1 384.4 171000 4448.25 Municipio
10 4) 2 0 97 Araure 16.6.1.6695
(02/07/1 423.5 250000 5902.49 Municipio
11 4) 5 0 09 Paez 16.6.1.7922

TABLA N 1

FUENTE: Operaciones protocolizadas de terrenos de uso comercial, en el estado


Portuguesa.

VALOR DE LA TIERRA

Se procedio a investigar operaciones protocolizadas en la poblacion de


Acarigua y Araure, lo cual
resulto complicado debido a la escasez de datos directamente comparables con el
objeto de analisis, sin
embargo se escogieron aquellas transaciones, que a nuestro criterio puedan
darnos una estimacion del
valor del terreno en estudio, tomando en cuenta su uso, cercanias al centro
poblado, servicios, etc.

De la investigacion se localizaron once (11) datos comparables, a los cuales se


ajustaron por area
aplicando la Regla de Meyer, cada vez que se duplica el area se disminuye en 5 %
el valor unitario y vi-
ceversa; se ajustaron por ubicacin y se actualizaron aplicando la formula
de capitalizacion.

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VALOR DE LA PARCELA
AJUSTES O CORRECTIVOS DE PRECIOS UNITARIOS POR TIEMPO.
CALCULO DEL VALOR APROXIMADO DE TERRENO, UBICADO EN LA AV. 34 CON CALLE
A
URB. LA GOAJIRA, POBLACION DE ACARIGUA, MUNICIPIO PAEZ, ESTADO
PORTUGUESA
Re Area P. Facto Precio
Identificacion Fecha
f. Precio M Unitario r Actual
de
N Venta Bs F/ M (1+i) Bs F/ M
735499 (11/04/1 156.0 4712.930 8539.8323
1 Parcela de terreno .9 2) 6 03 1.812 9
327600 (24/05/1 1.790 2327.1971
2 Finca los Cortijos, 0 4) 2520 1300 15 1
140000 (02/01/1 1.407 1969.9903
3 Barrio el Cementerio 0 4) 1000 1400 14 8
Av 38/ 36y 37 N 35- 120000 (02/01/1 1.407 2814.2719
4 55 0 4) 600 2000 14 7
120000 (14/01/1 2962.962 1.407 4169.2918
5 Parcela N 29A, av 27 0 4) 405 96 14 1
100000 (10/02/1 7299.270 1.390 10146.535
6 Parcela N 29-72 0 4) 137 07 08 7
(13/02/1 1431.844 1.390
7 Av 31/ calles 31 y 32 500000 4) 349.2 22 08 1990.3714
Parc 12-01. c 27-A/c 250000 (24/03/1 179.1 13957.90 1.373 19167.294
8 26 y 28 0 4) 1 3 22 3
176864 (20/05/1 3537.284 1.340 4740.4026
9 Prolongacion calle 20 24 4) 5000 8 12 3
171000 (30/05/1 384.4 4448.259 1.340 5961.2225
10 calle 3/ avenida 8 y 9 0 4) 2 72 12 9
Callejon C-1 con cjon 250000 (02/07/1 423.5 5902.490 1.307 7717.2141
11 C 0 4) 5 85 45 8
312079 11154 69543.624
24 .3 4
28370 1014. TOTA 6322.1476
PROMEDIO 84 03 L 7

TABLA N 2

>>=Promedio de tasas pasivas (6) seis primeros bancos comerciales y


universales
>=P.U. x Factor

Analisis estadistico

a) Calculo de la media aritmetica (Ma)

X= Total/11= 6322.1
= 48 Bs F/M

b) Calculo de la mediana (Me)

Me= Ref N 5, 6, 7, 5.435.4


6/3 = 0 Bs F/M

NOTA: Se tomo la media aritmetica, porque la parcela tiene las siguientes


ventajas.

Buena ubicacin
Todos los servicios
Excelente forma geometrica
Es el valor mas cercano al mercado

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AJUSTES DE AREAS
METODO DE ING. CARLOS MEYER

2) Y= {1-
[XAR/AI]*X+X}*P.U.C Cuando el area a valorar es menor que el
promedio de los referenciales de areas.
Donde: AI= A= Promedio de los montos de los referenciales
XAR=X= Area a valorar
P.U.C=Y= Promedio del valor actual Bs F
X= Constante= 0,10

VALOR DEL TERRENO


AI 1014.08
XAR 335.97
X 0.1
P.U.C 6322.15
C 1

Y= {1-
[XAR/AI]*X+X}*P.U.C 5903.237738 Bs. F/M

PARCELA: "Parcela N 16", Documentos N: 50, Folios: 01 al 03, Tomo: XII, Protocolo: 1
Fecha: 24 de Agosto de 2005

VT= A.T * Bs F/M Donde: V.T= Valor del Terreno


A.T= Area de Terreno
Y= Bs F/M

VT ?
AT 335.97
VT= A.T * Bs
Y 5903.23774 F/M 1983310.783 Bs F

a) VALOR DE TERRENO.

Coeficien Valor
V. Unitario te Motivo del Ajustado Valor Total
Bs F/ M Coeficiente Bs F/ M Bs F.
1983310.7
1983310.783 1 (+) Med. 1983310.783 83

VALOR DEL TERRENO= 1.983.310,78 Bs F.


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Telefonos : 04149549212
e-mail : fcorodriguez603@gmail.com / ar.q.pancho@hotmail.com

AVALUO
CALCULO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
APLICACIN DEL METODO ROSS-HEIDECKE
TIPO DE OBRA DESCRIPCION ESTRUCTURA BASICA ESTRUCTURA DE TECHO
Loca l comer cial(p lanta baja ) Edificacion A Concre to armado Concre to armado
CUBIERTA DE TECHO PAREDES ACABADO PINTURA
Con mor tero de cemen to y
calfri so liso con llana
Losa nervada en trepi so
Bloques de con cre to meta lica( inte rnas) , y fri so Caucho y aceite
nervada, plana
cep illada s(externas),
cerami cas en baos
IN STAL AC ION ES
PISOS VEN TAN AS PU ER TAS
S AN ITAR I AS
Metal ica , con mar co de
hierro ; y entamborada s de
Porce lanato , baldo sas en Alu minio con vidrio , mar co W c, lavamano s, linea
madera con marco de hierro ,
baos, ce mento rustico de hierro, tipo ma cuto blanca , con porce lana
y tipo santamaria , por ton
me tali co
ESTAD O D E
INSTAL AC IONES CONSERVAC ION Y
AM B IENT ES A O D E C ONSTR UCC ION
EL EC TR IC AS M AN TENIMIENTO SEGN
R OSS- H EIDECK E
Un (1) lo cal come rcia l, un
(1) area de baos, un (1)
Embutidas en pi so, paredes En tre regular y reparacione s
y techo
area de deposi to, un (1) 1.996 Aprox. sen cil las
area de gara ge , un (1) area
de escalera s,
C AL ID AD AR E A VAL OR TIEM PO D E U SO ( A OS)
Norrmal 291,81 M 62.183,82 Bs F 20
VID A UTIL( A OS) OB SER VACION
60

TIPO DE OBRA DESCRIPCION ESTRUCTURA BASICA ESTRUCTURA DE TECHO


Apartamento N 1( P. al ta) Edificacion B Concre to armado Con creto armado
CUBIERTA DE TECHO PAREDES ACABADO PINTURA
Con mor tero de cemen to y
cal friso liso con llana
Losa nervada, techo nervada,
Bloques de con cre to meta lica( inte rnas) , y fri so Caucho y aceite
inclinada
cep illada s(externas),
cerami cas en baos
INSTAL AC IONES
PISOS VEN TAN AS PU ER TAS
S AN ITAR I AS
Alu minio con vidrio , mar co Metal ica , con mar co de
Porce lanato , y baldosas en W c, lavamano s, linea
de alumin io, tipo hierro ; y entamborada s de
baos blanca , con porce lana
panorami cas madera con marco de hierro .
ESTAD O D E
IN STAL AC ION ES C ON SERVAC ION Y
AM B IENT ES A O D E C ONSTR UCC ION
ELECT RIC AS M AN TENIMIENTO SEGN
ROSS- HEID EC KE
Tres (3) dormitorio , un (1)
rea de sala , un (1) rea
Embu tida s en piso , paredes co medor, un (1) rea de Entre regu lar y repara ciones
y techo baos, un (1) rea de 1.996 Aprox. sencilla s
cocina, un (19 area de
pasil lo
C AL ID AD AR E A VAL OR TIEM PO D E U SO ( A OS)
Normal 150,12 M 62.183,82 Bs F 20
VID A UTIL( A OS) OBSER VAC ION
60

Arq. FRANCISCO RAFAEL RODRGUEZ DAZ.


Asaprove N 1145 Sudeban N P-3216Fogade N N-0942
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TIPO DE OBRA DESCRIPCION ESTRUCTURA BASICA ESTRUCTURA DE TECHO


Apar tamen to N 2
In conclu so(P. al ta) Edificacion C Concre to armado Con creto armado
CUBIERTA DE TECHO PAREDES ACABADO PINTURA
Losa nervada, techo nervada,
Bloques de con cre to Sin friso s No
inclinada
INSTAL AC IONES
PISOS VEN TAN AS PU ER TAS
S AN ITAR I AS
Metal ica , con mar co de
No Solo marco s Solo punto s
hierro ; en la entrada al apto .
ESTAD O D E
IN STAL AC ION ES C ON SERVAC ION Y
AM B IENT ES A O D E C ONSTR UCC ION
ELECT RIC AS M AN TENIMIENTO SEGN
ROSS- HEID EC KE

Solo tube r a s sin cub rir No 2.012 Aprox.

C AL ID AD AR E A VAL OR TIEM PO D E U SO ( A OS)


Buena 115,00 M 21.764,34 Bs F
VID A UTIL( A OS) OBSER VAC ION

TIPO DE OBRA DESCRIPCION AREA DE CONSTRUCCION ESTRUCTURA


Circu lacion (Pa sillo ) (P.
al ta) Edificacion D 12 ,70 M Concre to armado
ESTADO DE
CONSERVAC ION Y
A O D E C ONSTR UCC ION CAL ID AD AR EA
M AN TENIMIEN TO SEG N
R OSS- H EIDECKE
En tre re gular y
1.996 Aprox. repara ciones senci llas Normal 12,70 M
VAL OR T IEMPO DE USO ( A OS) VID A UT IL ( A OS) OB SER VACION
18.655,15 Bs F 20 60

SUSTITUYENDO VALORES TENEMOS:

VALORACION DE LOCAL COMERCIAL Y VIVIENDA EN PLANTA ALTA.


VIDA TIEM FACTOR
AREA VALOR VALOR DE UTIL PO DE VALOR
DESCRIPCION REPOSICI F. ROSS REPOSICI ACTUAL Bs
M Bs F/M ON ANOS USO ON F.
Bs F F.R.H
L. comercial, etc, 291. 62183 18.145.8 0.22222 0.71366 12.950.0
Edificacion "A" 81 .82 60.51 60 20 2222 6667 95,79
Apto. N 1 en planta 150. 62183 9.335.0 0.22222 0.71366 6.662.10
alta, Edif. "B" 12 .82 35,06 60 20 2222 6667 3.35
Apto. N 2 Inconcluso 115. 21.76 2.502.89 0.03555 0.86094 2.154.86
planta alta, Edif. "C" 00 4,34 9,10 60 4 5556 6667 2,64
Circulacion en planta 12.7 18.65 236.920 0.22222 0.71366 169.082,
alta, Edif. "D" 0 5,15 ,41 60 20 2222 6667 20
569, 30.220. 21.936.
TOTAL 63 715,08 143,98
Resumen del
Avaluo
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RESUMEN DEL AVALO

A PARTIR DE ESTOS CLCULOS SE OBTUVIERON LOS SIGUIENTES

RESULTADOS:

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE.

VALOR REDONDEADO 49.941.000,00 Bs F.

SON: VENTITRES MILLONES NOVECIENTOS DIECINUEVE MIL BOLIVARES


FUERTES (23.919.000,00 Bs F).

ARQ. FRANCISCO R. RODRIGUEZ DIAZ


SUDEBAN: N P-3216 - FOGADE: N 0942
AS APROVE: N 1145 - SUDEBIP: R.N.P N 0000358-14
Conclusiones.
Arq. FRANCISCO RAFAEL RODRGUEZ DAZ.
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CONCLUSIONES.

Existe una pregunta que comnmente se les formula a los avaluadores, y es


en cuanto puedo vender o comprar este inmueble?, para responder estas
interrogantes, se hace necesario un estudio o anlisis del problema o bien inmueble,
basados en los resultados del mismo, el avaluador opinara sobre la cuestin, pero
opinin esta que no necesariamente responder las preguntas formuladas por el
cliente, sino mas bien ser orientadora o de ayuda para la toma de decisiones del
mismo.

Tanto el avaluador, como el informe de avalo, tienen la intencin de ser


utilizados por otros como una base de decisin, por consiguiente es de esta manera
como se perfila hoy en da la materia avaluatoria; en este caso presentamos un
avalo inmobiliario de un; Local comercial y apartamentos en planta alta de
tenencia propia, por lo que se realizo el informe cuantitativo por separado con su
diferencia constructiva tal y cual como se encuentra edificada, dentro del area de
terreno.este avalo de manera integral arrojo la cantidad total de: SON VENTITRES
MILLONES NOVECIENTOS DIECINUEVE MIL BOLIVARES FUERTES
(23.919.000,00 Bs F).

De acuerdo a los mtodos, tcnicas y metodologas empleadas para


determinar el valor del avaluo de local comercial y vivienda, ubicada en la avenida
34 con calle A, parcela N 16, urbanizacin la Goajira, de la ciudad de Acarigua,
municipio Paez estado Portuguesa; esta en buen estado de mantenimiento y
conservacin.
Anexos
Anexo A
Fotografias
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Anexo B
Copias
Documentos
Anexo C
Croquis de
Distribucion
(Levantamiento de
Terreno y
Planta Fisica, Etc)
Anexo D
Plano de Ubicacin
y Situacion.
Anexo E
Ubicacin
Geografica
Local, Estadal y
Nacional.
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UBICACIN GEOGRAFICA
UBICACIN GEOGRAFICA LOCAL
ESTADAL

UBICACIN GEOGRAFICA NACIONAL


Anexo F
Valor de
Reposicin a
Nuevo y Fuente de
Informacin
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CUADRO 1

REAS BRUTAS DE CONSTRUCCIN

CUADRO 2

VALOR DE REPOSICIN (VR)

FUENTE:

Evolucin y costos CIMPRONET 3ER trimestre de 2.015


Clculos propios.
Anexo G
Credenciales y
Autorizacin del
Perito
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