CAS. N 2825-2006 EL SANTA.

Sumilla: si bien la vendedora demandada ha procedido a celebrar un contrato de

compraventa respecto del mismo inmueble con fecha posterior, transfiriendo el bien a
favor de terceros que son los litisconsortes Fausta Coveas Sernaqu y Pedro Manuel
Cano Alegre, ello no conlleva a que la vendedora demandada resulte eximida de
otorgar la escritura pblica a favor del anterior comprador, toda vez que en este
proceso se discute el cumplimiento de la formalidad respectiva en base al contrato de
compraventa, del cual surge la referida obligacin, ms no se analiza el derecho de
propiedad ni el conflicto que pudiera presentarse en relacin con los terceros, lo que
debe ser materia del proceso correspondiente, como se tiene dicho
la Sala de mrito ha incurrido en interpretacin errnea de los alcances del artculo
1549 del Cdigo Civil, al considerar que la demandada no resulta obligada a otorgar la
escritura pblica a favor del demandante por haberse celebrado otro contrato de
compraventa sobre el mismo inmueble, sin tener en cuenta el Colegiado Ad quem que
la obligacin de otorgar la escritura pblica constituye la formalidad indispensable a
cargo de la referida demandada, obligacin que surge del respectivo contrato
primigenio, y, por ende, el conflicto que pudiera presentarse respecto del derecho de
propiedad, en relacin con terceros, debe ser materia de otro proceso
CAS. N 2825-2006 EL SANTA.
Lima, dos de octubre de dos mil seis.-
La Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia de la Repblica, vista la
causa nmero dos mil ochocientos veinticinco guin dos mil seis en audiencia pblica
de la fecha y producida la votacin de acuerdo a ley, emite la siguiente resolucin:
1. MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casacin interpuesto por don
Jos Eduardo Ayala Vera, contra la sentencia de vista contenida en la resolucin
nmero veintiocho, su fecha diecisiete de mayo de dos mil cinco (entindase del dos
mil seis), obrante a fojas doscientos cincuenta y cuatro, expedida por la Segunda Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia del Santa, en cuanto revoca la sentencia apelada
de fojas ciento noventa y siete, su fecha dos de septiembre de dos mil cinco, que
declar fundada la demanda de otorgamiento de escritura pblica interpuesta por el
citado Jos Eduardo Ayala Vera contra Claudia Alfonza Docto Snchez, y,
reformndola, declara Improcedente dicha demanda.
2. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL
RECURSO: Esta Sala Suprema, mediante resolucin de fecha diecisis de agosto
ltimo, ha estimado procedente el recurso de casacin por las causales previstas en
los incisos 1 y 2 del artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, respecto de los siguientes
cargos: a) la interpretacin errnea del artculo 1549 del Cdigo Civil, sustentado en
que la correcta interpretacin de la norma consiste en establecer que el
perfeccionamiento de la transferencia se realiza en un momento diferente al que alude
el mencionado artculo, no constituyendo un nuevo contrato, sino que es un efecto del
contrato primigenio, no siendo trascendente si el inmueble se encuentra registrado a
nombre de un tercero, pues, en el proceso de otorgamiento de escritura pblica no se
discute ningn mejor derecho de propiedad, solamente se dilucida si el vendedor est
obligado o no a suscribirla; b) la inaplicacin del artculo 1551 del Cdigo Civil, y
remitindose a los mismos fundamentos de la denuncia anterior, el recurrente sostiene
que la norma cuya inaplicacin denuncia, hace alusin directa a la obligacin del
vendedor, no del propietario, a fin de que entregue los documentos y ttulos necesarios
para la formalizacin de la propiedad a favor del comprador.
3. CONSIDERANDO:
Primero.- Que, el artculo 1412 del Cdigo Civil regula los alcances del otorgamiento
de la escritura pblica, estableciendo que si por mandato de la ley o por convenio debe
otorgarse escritura pblica o cumplirse otro requisito que no revista forma solemne
prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sancin de nulidad,
stas pueden compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida.
Segundo.- Que, en materia de acto jurdico debe distinguirse los actos con formalidad
ad solemnitatem o con forma solemne, de aquellos con libertad de forma; en el
primer caso, la forma prescrita es un requisito de validez del acto jurdico, conforme a
lo dispuesto en el artculo 140 inciso 4 del Cdigo Civil; y en el segundo caso, las
partes pueden utilizar la forma que consideren conveniente, sin que ello conlleve a la
nulidad del acto jurdico, segn lo preceptuado en el artculo 143 del Cdigo Civil,
pudiendo utilizarse en este caso todos los medios de prueba para acreditar la
existencia del acto jurdico.
Tercero.- Que, el contrato de compraventa es uno de carcter consensual o con
libertad de forma, en el que las partes pueden utilizar la forma que consideren
pertinente para celebrar el acto jurdico; constituyendo la escritura pblica el
cumplimiento de una formalidad de la celebracin de un contrato preexistente.
Cuarto.- Que, conforme al artculo 1549 del Cdigo Civil es obligacin esencial del
vendedor perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien; obligacin que
comprende tambin el cumplimiento de la formalidad respectiva de la escritura
pblica, como resulta de la interpretacin de la norma citada, concordante con el
artculo 1412 del Cdigo Civil.
Quinto.- Que, el otorgamiento de la escritura pblica constituye una obligacin del
vendedor, conforme a los alcances de la norma acotada; discutindose en este
proceso la existencia del contrato respectivo que conlleve al otorgamiento de la
formalidad y si el vendedor est obligado a ello; no resultando materia de discusin el
derecho de propiedad del comprador con relacin a un tercero, lo cual debe ser
materia de la accin correspondiente sobre mejor derecho de propiedad u otra accin
idnea, conforme a las normas que regulan la materia.
Sexto.- Que, la escritura pblica conlleva el cumplimiento de la formalidad del contrato
respectivo, pero ello no origina necesariamente la inscripcin del derecho en los
registros pblicos, puesto que en dicha entidad la calificacin del referido instrumento
pblico est sujeto a la observancia de los principios registrales y de las normas que
gobiernan la actividad registral; no discutindose en este proceso el conflicto que
pudiera existir respecto de un derecho inscrito como se ha sealado anteriormente.
Stimo.- Que, en el caso sub materia las instancias de mrito han valorado los
alcances del contrato de fecha primero de julio de dos mil cuatro, celebrado entre
Claudia Alfonza Docto Snchez como vendedora y don Jos Eduardo Avala Vera
como comprador, concluyendo que las partes celebraron en realidad un contrato de
compraventa definitivo sobre el referido inmueble, cuyo precio, segn lo ha
considerado el Juez de la causa, ha sido cancelado en la suma de dos mil ochocientos
nuevos dlares americanos, y el saldo restante de doscientos dlares qued en
garanta por el pago de los gastos correspondientes, segn acuerdo entre las partes
de fecha ocho de octubre de dos mil cuatro, obrante a fojas cinco.
Octavo.- Que, habindose considerado la existencia de un contrato de compraventa
entre el comprador Jos Eduardo Vera Avala y la vendedora Claudia Alfonza Docto
Snchez (hoy demandante y demandada, respectivamente), y el pago de cerca de la
totalidad del precio del bien, constituye obligacin de la vendedora cumplir con la
formalidad de otorgar la escritura pblica respectiva, conforme a los alcances de los
artculos 1412 y 1549 del Cdigo Civil, concordantes con el artculo 1362 del citado
Cdigo, el cual establece que los contratos deben ser negociados, celebrados y
ejecutados segn las reglas de la buena fe y comn intencin de las partes.
Noveno.- Que, si bien la vendedora demandada ha procedido a celebrar un contrato
de compraventa respecto del mismo inmueble con fecha posterior, transfiriendo el bien
a favor de terceros que son los litisconsortes Fausta Coveas Sernaqu y Pedro
Manuel Cano Alegre, ello no conlleva a que la vendedora demandada resulte eximida
de otorgar la escritura pblica a favor del anterior comprador, toda vez que en este
proceso se discute el cumplimiento de la formalidad respectiva en base al contrato de
compraventa, del cual surge la referida obligacin, ms no se analiza el derecho de
propiedad ni el conflicto que pudiera presentarse en relacin con los terceros, lo que
debe ser materia del proceso correspondiente, como se tiene dicho.
Dcimo.- Que, en tal sentido, la Sala de mrito ha incurrido en interpretacin errnea
de los alcances del artculo 1549 del Cdigo Civil, al considerar que la demandada no
resulta obligada a otorgar la escritura pblica a favor del demandante por haberse
celebrado otro contrato de compraventa sobre el mismo inmueble, sin tener en cuenta
el Colegiado Ad quem que la obligacin de otorgar la escritura pblica constituye la
formalidad indispensable a cargo de la referida demandada, obligacin que surge del
respectivo contrato primigenio, y, por ende, el conflicto que pudiera presentarse
respecto del derecho de propiedad, en relacin con terceros, debe ser materia de otro
proceso.
Undcimo.- Que, respecto de la causal de inaplicacin de una norma de derecho
material, el artculo 1551 del Cdigo Civil establece que el vendedor debe entregar los
documentos y ttulos relativos a la propiedad o al uso del bien vendido; supuesto de
hecho que resulta de aplicacin para efectos de que se entregue los documentos que
tuviera en su poder el vendedor relativos al bien, ms no para el supuesto del
otorgamiento de la escritura pblica que se encuentra regulado por los alcances de los
artculos 1412 y 1549 del Cdigo Civil; por lo tanto no resulta de aplicacin la norma
denunciada.
Duodcimo.- Que, en consecuencia, corresponde amparar el recurso de casacin
solamente por la causal de interpretacin errnea de una revoca la apelada, y
actuando como sede de instancia debe confirmarse la sentencia apelada que declara
fundada la demanda interpuesta.
4. DECISIN: Por tales consideraciones: a) Declararon FUNDADO el recurso de
casacin de fojas doscientos sesenta, interpuesto por don Jos Eduardo Avala Vera,
en consecuencia, CASARON la sentencia de vista contenida en la resolucin nmero
veintiocho de fojas doscientos cincuenta y cuatro, su fecha diecisiete de mayo de dos
mil cinco (la que deber tenerse como su fecha correcta el diecisiete de mayo de dos
mil seis, de conformidad con el artculo 406 del Cdigo Procesal Civil), en cuanto
revoca la sentencia apelada de fecha dos de setiembre de dos mil cinco, obrante a
fojas ciento noventa y siete y, reformndola, declara improcedente la demanda. b)
Actuando en sede de instancia: CONFIRMARON la sentencia de primera instancia que
declara FUNDADA la demanda de fojas veintiocho, sobre otorgamiento de escritura
pblica interpuesta por Jos Eduardo Avala Vera contra Claudia Alfonza Docto
Snchez; con lo dems que contiene. c) DISPUSIERON la publicacin de la presente
resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos con
Claudia Alfonza Docto Snchez, sobre otorgamiento de escritura norma derecho
material, debiendo procederse conforme a lo preceptuado en el artculo 396 inciso 1
del Cdigo Procesal Civil, declarndose nula la sentencia de vista en cuanto pblica;
actuando como Vocal Ponente el seor Caro A Julca Bustamante; y los devolvieron.-
SS. CARO A JULCA BUSTAMANTE, SANTOS PENA, MANSILLA NOVELLA,
HERNANDEZ PEREZ, MIRANDA CANALES C-19826-9
Publicado 31-01-07 Pgina 18694
visite: www.jurisprudenciacivil.com
EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA
PUEDE TAMBIN DEMANDARSE EN PROCESO
EJECUTIVO SER CORRECTA TAL VA

10 noviembre, 2009 Alexander Rioja Bermudez Deje un comentario

EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA PUEDE TAMBIN

DEMANDARSE EN PROCESO EJECUTIVO Ser correcta tal va?
EXPEDIENTE N 1098-2008
PRIMERA SALA CIVIL DE LA
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA

DEMANDANTE ngel Sosa Quiroz y otra

DEMANDADA Asociacin de Vivienda Propia Villa Chosicana

MATERIA Otorgamiento de escritura pblica

FECHA 10 de julio de 2008

El otorgamiento de escritura pblica puede demandarse en la va del

proceso sumarsimo o del proceso ejecutivo; en el primer caso se
puede demandar en mrito de un documento o contrato privado; en
cambio, en el segundo caso solamente puede realizarse mediante un
ttulo ejecutivo que contenga una obligacin de hacer.

BASE LEGAL:
Cdigo Procesal Civil: arts. 427, 643 incisos 3 y 4.

CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE LIMA

PRIMERA SALA CIVIL

EXP. N 1098-2008

Lima, diez de Julio del dos mil ocho.-

VISTOS; interviniendo como Vocal Ponente la Doctora Bustamante
Oyague; por los fundamentos que se exponen; y CONSIDERANDO;
PRIMERO: Que, es materia de grado la sentencia resolucin numero
tres de fecha veintinueve de enero del dos mil ocho, obrante de fojas
ciento cuarenticuatro a ciento cuarenticinco (y no como errneamente
se consigna en la misma), que resuelve declarar Improcedente la
presente demanda de Otorgamiento de Escritura Pblica, interpuesta
por don ngel Sosa Quiroz y doa Mara Magdalena Segura Sols de
Sosa; SEGUNDO: Que, previamente a resolverse la sentencia apelada
cabe precisar que, con la finalidad de consolidar la emisin de
resoluciones judiciales, en el marco de la garanta constitucional
referida a la observancia del debido proceso, es necesario que el
rgano jurisdiccional superior, en este caso, examine a solicitud de
parte o de tercero legitimado, la resolucin que les produzca agravio,
con el propsito de que sea anulada o revocada, total o parcialmente,
de conformidad con lo previsto por el artculo trescientos
sesenticuatro del Cdigo Procesal Civil; TERCERO: Que, conforme se
verifica del petitorio contenido en la presente demanda, inserta a
fojas cuarentids y subsanada a fojas cincuenticuatro, los actores
solicitan va proceso de Ejecucin de Obligacin de Hacer, se otorgue
y formalice la escritura pblica de compraventa del inmueble ubicado
en Calle Tarma N 164, con un rea de 250 metros cuadrados, de la
Urbanizacin Villa Chosicana, en el distrito de Lurigancho Chosica, en
mrito del proceso de Prueba Anticipada de Reconocimiento de
Documento Privado, Exhibicin de Documentos y Absolucin de
Posiciones, seguido contra la emplazada Asociacin de Vivienda
Propia Villa Chosicana, que culmin con la declaracin judicial emitida
con fecha seis de enero del dos mil cinco, obrante de fojas
veintinueve a treinta de la solicitud cautelar que en original aparece
inserta en los presentes autos; CUARTO: Que, en el sentido
expresado, el otorgamiento de escritura pblica puede demandarse
en la va del proceso sumarsimo o del proceso ejecutivo; a que, en el
primer caso se puede demandar en mrito de un documento o
contrato privado; en cambio, en el segundo caso solamente puede
demandarse en mrito de un ttulo ejecutivo que contenga una
obligacin de hacer, segn lo dispuesto en los artculos seiscientos
noventitrs y seiscientos noventicuatro inciso tercero del Cdigo
Procesal Civil (Sentencia de Casacin Nro.1724-96, Ica, 11 de Mayo
de 1998. En: El Cdigo Civil a travs de la Jurisprudencia Casatoria.
Lima, Primera Edicin, setiembre del 2000. pp. 459); QUINTO: Que,
conforme a lo expuesto, y teniendo en cuenta el petitorio planteado
en el escrito de demanda y la va procesal en la que se acciona, es de
concluir que ninguno de los supuestos precedentemente citados se
verifica en el caso de autos, denotndose as la causal de
improcedencia prevista en los incisos quinto y sexto del artculo
cuatrocientos veintisiete del Cdigo Adjetivo[1], acotado; SEXTO: Que,
estando al petitorio sustentado en la presente demanda acerca de
que la demandada cumpla con transferir inmueble ubicado en Calle
Tarma N 164 con un rea de 250 metros cuadrados, de la
Urbanizacin Villa Chosicana, en el distrito de Lurigancho Chosica, en
mrito del proceso de Prueba Anticipada de Reconocimiento de
Documento Privado, Exhibicin de Documentos y Absolucin de
Posiciones, seguido contra la emplazada Asociacin de Vivienda
Propia Villa Chosicana, no podr ser atendido con la presente accin
de Obligacin de Hacer, ya que no hay ttulo que formalizar, por lo
que, se debe dejar a salvo el derecho de la parte demandante de
hacerlo valer conforme a ley; STIMO: Que, en cuanto al agravio
referido por el apelante de haberse procedido contra el mrito de lo
actuado y de la ley, contraviniendo lo dispuesto por los incisos tercero
y cuarto del artculo seiscientos noventitrs del Cdigo Procesal
Civil[2], as como el haber pretendido anular la solicitud de prueba
anticipada precedentemente planteada, este Colegiado considera que
dichos agravios carecen de sustento estando a lo expuesto en los
considerandos antecedentes; OCTAVO: Que, por otro lado, se verifica
que la parte accionante ha tenido motivos atendibles para litigar, por
lo que, procede exonerarla del pago de las costas y costos del
proceso, de conformidad con lo estipulado en el primer prrafo del
artculo cuatrocientos doce del citado ordenamiento procesal; por
cuyas consideraciones de conformidad con lo previsto por el inciso
quinto del artculo cuatrocientos veintisiete del Cdigo Adjetivo
acotado: CONFIRMARON la sentencia apelada resolucin nmero
tres de fecha veintinueve de enero del dos mil ocho, obrante de fojas
ciento cuarenticuatro a ciento cuarenticinco, que declara
IMPROCEDENTE la presente demanda, inserta a fojas cuarentids y
subsanada a fojas cincuenticuatro; sin costas ni costos del proceso;
hgase saber y devulvase; en los seguidos por don ngel Sosa
Quiroz y otra contra Asociacin de Vivienda Propia Villa Chosicana
sobre Otorgamiento de Escritura Pblica.

SS. EGSQUIZA ROCA, BUSTAMANTE OYAGUE, CSPEDES CABALA

ANOTACIONES

[1] Cdigo Procesal Civil

Artculo 427.- Improcedencia de la demanda
El juez declarar improcedente la demanda cuando:
().
5. No exista conexin lgica entre los hechos y el petitorio.
6. El petitorio fuese jurdica o fsicamente imposible o;
().

[2] Cdigo Procesal Civil

Artculo 693.- Ttulos ejecutivos
Se puede promover proceso ejecutivo con base en los siguientes
ttulos:
().
3. Prueba anticipada que contiene un documento privado reconocido.
4. Copia certificada que contiene una absolucin de posiciones,
expresa o ficta.
().

NUESTRA OPININ

Siendo el caso que es posible demandar el otorgamiento de escritura

pblica en la va ejecutiva, estamos en desacuerdo con la sentencia
materia de comentario pues no explica de manera clara por qu en
este caso es improcedente la demanda que se present ante esta va.

El artculo 1412 del Cdigo Civil establece: Si por mandato de la ley

o por convenio debe otorgarse escritura pblica o cumplirse otro
requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la
convenida por las partes por escrito bajo sancin de nulidad, estas
pueden compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida.
La pretensin se tramita como proceso sumarsimo, salvo que el ttulo
de cuya formalidad se requiere tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo
caso se sigue el trmite del proceso correspondiente.

En ese sentido, en el considerando quinto de la sentencia materia de

comentario, se seala que dado que la demanda y la va
procedimental que se plantearon no corresponde a ninguno de los
supuestos legalmente establecidos (proceso sumarsimo o ejecutivo),
la demanda es improcedente segn lo dispuesto en el artculo 427
incisos quinto y sexto (falta de conexin lgica entre hechos y
petitorio, y petitorio jurdica o fsicamente imposible).

Asimismo, de la lectura de la sentencia nos informamos que se trata

de una demanda de otorgamiento de escritura pblica de un
inmueble, en la va del proceso de ejecucin de obligacin de hacer,
en mrito de un proceso de prueba anticipada de reconocimiento de
documento privado, exhibicin de documentos y absolucin de
posiciones que, segn el artculo 693 incisos 3 y 4, tiene mrito
ejecutivo. Al respecto, no debemos pasar por alto que, si bien la
sentencia materia de comentario data del 10 de julio das despus
de la aparicin del D. Leg. N 1069, la primera disposicin transitoria
de este cuerpo normativo seala que a los procesos de ejecucin en
trmite se les seguir aplicando la normativa anterior.

Pues bien, en el considerando tercero la Sala Civil dice que se trata de

un proceso de ejecucin de obligacin de hacer; en el cuarto
considerando cita una sentencia casatoria que repite lo establecido
en el artculo 1412 del Cdigo Civil; y en el quinto concluye que la
demanda es improcedente. Y los motivos? No existen. Es ms,
parece que nos encontramos frente a una contradiccin pues el
proceso de ejecucin de obligacin de hacer es una especie del
proceso ejecutivo, con lo cual s se cumple lo dispuesto por el artculo
1412 CC. Pero, al leer el considerando sexto, la motivacin sigue sin
aparecer. En efecto, la Sala Civil seala que no se puede atender el
pedido de la demandante para que la demandada transfiera el
inmueble mencionado, ya que no hay ttulo que formalizar.
Entonces, aunque nunca lo sabremos, parece que existen dos
pretensiones en la demanda: el otorgamiento de escritura pblica y la
transferencia del bien inmueble, lo cual, a nuestro criterio, responde a
una indebida acumulacin de pretensiones. A qu se refieren con
que no hay ttulo que formalizar? Solo los jueces superiores lo
saben, porque la sentencia nada dice. Pero falta algo ms: el apelante
denuncia que la sentencia de primer grado (que tambin es
improcedente) le quita mrito al proceso de prueba anticipada, pero
la Sala Civil, en su considerando sptimo, dice que no existe tal
agravio estando a las considerandos antecedentes.

Al parecer esta sentencia incurre en motivacin aparente. Es decir,

parece que se motiva, pero no es as, hay solo una apariencia de
motivacin. No existe un fundamento consistente para acreditar la
decisin de improcedencia de la demanda.

FALLO ANTERIOR

No obstante que el otorgamiento de escritura se tramita como

proceso sumarsimo, esta situacin no impide que dado el carcter
accesorio de esta se tramite por la va del conocimiento, toda vez que
con la principal se busca el reconocimiento del derecho de propiedad
que el actor alega le asiste, resultando coherente que en caso de
ampararse esta pretensin se le otorgue la respectiva escritura
pblica (Exp. N 842-2002, 2a Sala Civil de Lima, 01/08/2002).
Documento Actual:
129 Tomos Dilogo con la Jurisprudencia > Tomo 129 Junio de
2009 > JURISPRUDENCIAS POR ESPECIALIDADES > JURISPRUDENCIA
PROCESAL CIVIL > ENTRE CORCHETES COMENTARIOS Y
ANOTACIONES > EL OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA PUEDE
TAMBIN DEMANDARSE EN PROCESO EJECUTIVO Ser correcta tal
va?
EN EL PROCESO DE OTORGAMIENTO DE
ESCRITURA PBLICA. PUEDE DISCUTIRSE LA
VALIDEZ DEL CONTRATO

10 noviembre, 2009 Alexander Rioja Bermudez Deje un comentario

EN EL PROCESO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA. Puede

discutirse la validez del contrato?
Cas. N 1628-2007-LIMA
SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL PERMANENTE
DE LA CORTE SUPREMA

DEMANDANTE Antero Antonio Castillo Ojeda

DEMANDADO Asociacin Pro Vivienda los Suyos

ASUNTO Otorgamiento de escritura pblica

FECHA 15 de noviembre de 2007 (El Peruano, 30/06/2008)

El proceso de otorgamiento de escritura pblica tiene por finalidad

dar mayor formalidad al acto celebrado por las partes en l
intervinientes cuando as resulte de la ley o el convenio de las partes,
sin que corresponda discutir en su interior aspectos relativos a su
validez, ms all de los que puedan resultar evidentes o de fcil
comprobacin, como tampoco aquellos referidos al pago o la
transferencia efectiva de un derecho real o a su oposicin frente a
terceros ajenos al acto.

BASE LEGAL:
Cdigo Procesal Civil: art. III
Cdigo Civil: art. 1412

CAS. N 1628-2007-LIMA. Lima, quince de noviembre del dos mil

siete.- LA SALA DE DERECHO CONSTITUCIONAL Y SOCIAL
PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPBLICA:
VISTOS; en audiencia pblica llevada a cabo en la fecha con los
Vocales Supremos Snchez Palacios Paiva, Pachas valos, Gazzolo
Villata, Ferreira Vildzola y Salas Medina; luego de verificada la
votacin con arreglo a ley se emite la siguiente sentencia: 1: MATERIA
DEL RECURSO: Se trata del recurso de casacin interpuesto a fojas
ciento cincuenta y seis por don Antero Antonio Castillo Ojeda contra la
sentencia de vista de fojas ciento cuarenta y nueve, expedida por la
Octava Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima el siete de
marzo del dos mil siete que confirmando la apelada de fecha seis de
octubre del dos mil seis declara infundada la demanda de
Otorgamiento de Escritura Pblica. 2.- FUNDAMENTOS POR LOS
CUALES SE. HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO: Esta Sala
Suprema por resolucin de fecha cuatro de setiembre del dos mil
siete obrante a fojas veintitrs del cuaderno de casacin ha declarado
procedente el recurso por la causal del inciso 3 del artculo 386 del
Cdigo Procesal Civil, referida a la contravencin de las normas que
garantizan el derecho a un debido proceso. 3.- CONSIDERANDO:
Primero: Que, el recurrente ha denunciado: a) Que las instancias de
mrito consideran implcitamente que la relacin procesal est
incompleta pero en lugar de ampliarla incluyendo al seor Javier
Ramirez Gastn Gamio y esposa, se emite un pronunciamiento de
fondo privndolo de ejercer su derecho con relacin a la obligacin
asumida por parte de su vendedora la demandada Asociacin Pro
Vivienda Los Suyos; y b) Que tenindose en cuenta que dicha
asociacin es rebelde, no se ha dilucidado si se verific o no a su
favor lo concerniente al cumplimiento de la obligacin aludida en la
sentencia, por lo que debe anularse todo lo actuado e incorporar en la
relacin procesal al vendedor originario de la propiedad. Segundo:
Que, el derecho al debido proceso constituye una garanta establecida
en el artculo 139 inciso 3 de la Constitucin Poltica del Estado cuya
vulneracin es sancionada de ordinario con la nulidad procesal,
configurndose cuando no se ha respetado el derecho de las partes
de acudir al rgano jurisdiccional en procura de tutela efectiva,
cuando se transgrede el derecho de defensa de las partes, el de ser
odos, de producir prueba, de formular los medios impugnatorios y de
obtener una sentencia motivada en hechos y en derecho con sujecin
a lo actuado, entre otros. Tercero: Que, como resulta de autos don
Antero Antonio Castillo Ojeda ha interpuesto demanda de
otorgamiento de escritura pblica del inmueble ubicado en la
manzana J, lote ocho, parcelacin del terreno rstico El Reposo, San
Pedro de Cara-bayllo, de mil metro cuadrados y que segn nueva
nominacin y distribucin inscrita en la partida registral 07068361 de
los Registro Pblicos de Lima corresponde al sector L de la parcelacin
implantada en el terreno rstico constituido por una parcela del Fundo
Puente Piedra o Pampa Libre. Cuarto: Que, como fundamentos de su
demanda el actor ha expuesto que por documento privado del cinco
de mayo de mil novecientos ochenta y uno adquiri el precitado lote
ocho de la Asociacin Pro Vivienda Los Suyos por el precio pactado
que fue cancelado por su parte, empero que la lotizacin original fue
modificada desde el ao dos mil dos, siendo que de los diez lotes que
conformaban la manzana J ahora solo tres conforman el sector J y los
otros siete el sector L, y que habiendo requerido a la demandada se le
otorgue la Escritura Pblica, esta le exigi diversos documentos que
present pese a lo cual no se ha formalizado su compraventa. Quinto:
Que, admitida la demanda se corri traslado de la misma, que al no
ser absuelto motiv se declarara la rebelda de la Asociacin
convocndose a la audiencia nica llevada a cabo en los trminos del
acta de fojas cien, en la que por resolucin nmero cuatro se dispuso
como prueba de oficio que se presente copia actualizada de los
asientos registrales de la asociacin, cumplido lo cual se emiti la
sentencia de fojas ciento treinta y uno que declar infundada la
demanda. Sexto: Que, tal pronunciamiento fue impugnado por el
actor motivando la resolucin de vista de fojas ciento cuarenta y
nueve, que confirmando la apelada se fundamenta en que el juez de
la causa desestim la demanda porque de acuerdo a la clusula
stima de la minuta de fojas cuarenta y cinco se pact que la
(minuta) definitiva y su correspondiente elevacin a Escritura Pblica
se perfeccionara una vez que la asociacin haya firmado el contrato
definitivo con los seores Javier Ramrez Gastn Gamio y esposa
segn promesa de venta celebrado con estos por la asociacin, sin
que el actor haya demostrado la celebracin de tal contrato definitivo
ni la obtencin de la escritura pblica, y si bien en la apelacin se
indicaba que el terreno se encuentra inscrito a nombre de la
asociacin conforme a los documentos otorgados por los Registros
Pblicos recaudados con la demanda, tal afirmacin carece de
sustento fctico pues en los documentos registrales de fojas setenta y
seis a ochenta y tres no figura que el terreno materia de litis se
encuentre inscrito a favor de la asociacin ni que se haya cumplido la
condicin precitada. Sptimo: Que es garanta de la administracin de
justicia el acceso a la tutela jurisdiccional efectiva y al debido
proceso, correspondiendo a los juzgadores de acuerdo a la finalidad
del proceso recogida en el artculo III del Ttulo Preliminar del Cdigo
Procesal Civil[1] resolver el conflicto de intereses o dilucidar la
incertidumbre jurdica. Octavo: Que, el proceso de otorgamiento de
escritura pblica regulado por el artculo 1412 del Cdigo Civil[2]
tiene por finalidad dar mayor formalidad al acto celebrado por las
partes en l intervinientes cuando as resulte de la ley o el convenio
de las partes, como as ha sido sealado en diversas ejecutorias
emitidas en sede casatoria, sin que corresponda discutir en su interior
aspectos relativos a su validez (ms all de los que puedan resultar
evidentes o de fcil comprobacin y los relativos a la intervencin de
quien es requerido por la negacin de la autgrafa que pueda
aparecer en ellos), como tampoco aquellos referidos a su pago o a la
transferencia efectiva de un derecho real o, a su oposicin frente a
terceros ajenos al acto. Noveno: Que, siendo as es de sealar que el
Colegiado de Mrito en su anlisis no ha tenido en cuenta los
alcances del otorgamiento de escritura pblica ni el tiempo
transcurrido desde la celebracin del documento que, se pretende
formalizar, pues el cuestionamiento que realiza pretende en el
fondo discutir la propiedad que se atribuye el demandante cuando
en todo caso, a fin de solucionar el conflicto de intereses, debi
ordenar el emplazamiento a los originarios propietarios, mxime si la
asociacin que vende al actor se encuentra en condicin de rebelde,
de modo que el pronunciamiento del colegiado superior vulnera el
derecho al debido proceso del demandante; debiendo anularse
tambin el pronunciamiento del Juez que incurre en igual defecto a
efectos de que, en garanta del derecho de defensa, proceda a
emplazar a los propietarios originales. Por tales consideraciones,
habindose configurado la contravencin denunciada, resulta de
aplicacin el artculo 396 inciso 2 acpite 2.3 del Cdigo Procesal
Civil. 4: RESOLUCIN: Declararon FUNDADO[3] el recurso de casacin
interpuesto a fojas ciento cincuenta y seis por don Antero Antonio
Castillo Ojeda; en consecuencia NULA la sentencia de vista de fojas
ciento cuarenta y nueve, su fecha siete de marzo del dos mil siete;
INSUBSISTENTE la apelada de fojas ciento treinta y uno su fecha seis
de octubre del dos mil seis; ORDENANDO que el Juez de la causa
expida nueva resolucin teniendo en cuenta lo expuesto en la parte
considerativa de la presente resolucin; DISPUSIERON la publicacin
de la presente resolucin en el diario oficial El Peruano; en los
seguidos contra la Asociacin Pro Vivienda los Suyos sobre
Otorgamiento de Escritura Pblica; Seor Vocal Ponente: PACHAS
VALOS; y los devolvieron.

SS. SNCHEZ PALACIOS PAIVA, GAZZOLO VILLATA, PACHAS VALOS,

FERREIRA VILDZOLA, SALAS MEDINA

COMENTARIOS Y ANOTACIONES

[1] Cdigo Procesal Civil

Artculo III.- Fines del proceso e integracin de la norma procesal
El Juez deber atender a que la finalidad concreta del proceso es
resolver un conflicto de intereses o eliminar una incertidumbre,
ambas con relevancia jurdica, haciendo efectivos los derechos
sustanciales, y que su finalidad abstracta es lograr la paz social en
justicia.
En caso de vaco o defecto en las disposiciones de este Cdigo, se
deber recurrir a los principios generales del derecho procesal y a la
doctrina y jurisprudencia correspondientes, en atencin a las
circunstancias del caso.

[2] Cdigo Civil

Artculo 1412.- Si por mandato de la ley o por convenio debe
otorgarse escritura pblica o cumplirse otro requisito que no revista la
forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por
escrito bajo sancin de nulidad, estas pueden compelerse
recprocamente a llenar la formalidad requerida.
La pretensin se tramita como proceso sumarsimo, salvo que el ttulo
de cuya formalidad se trata tenga la calidad de ejecutivo, en cuyo
caso se sigue el trmite del proceso correspondiente.

[3] En el presente caso, el actor demanda otorgamiento de escritura

pblica de un contrato de compraventa de bien inmueble que haba
adquirido de una asociacin, frente a lo cual las instancias declararon
infundada la demanda, porque la asociacin demandada no figuraba
como propietaria del bien y porque la minuta suscrita entre los
contratantes era una de promesa de venta, por la cual se obligaban
a que en el futuro se celebre el contrato definitivo.
La Corte Suprema para resolver la litis afirm que en el proceso de
otorgamiento de escritura pblica no se discuten cuestiones atinentes
a la validez y eficacia del contrato, pues el proceso en que se lleva a
cabo (sumarsimo) solo tiene por objeto determinar la existencia de la
obligacin de formalizar, no obstante que en otro proceso pueda
discutirse tanto la validez como la eficacia de la transferencia.
Consideramos que las afirmaciones de la Corte Suprema son
correctas: el proceso de otorgamiento de escritura pblica tiene como
presupuesto la existencia convencional o legal de la obligacin de
formalizar el documento en el que consta el acto jurdico, razn por la
cual las vas procedimentales para tal fin son las ms expeditivas: la
sumarsima (art. 1412 del CPC) o la ejecutiva, si la obligacin se
materializa en un ttulo ejecutivo (art. 709 del CPC).
Sin embargo, en el caso materia de anlisis debi hacerse una
importante precisin. Al parecer de lo narrado por la propia
sentencia casatoria el contrato objeto de discusin era un contrato
preparatorio, ms especficamente un compromiso de contratar,
por el cual las partes se obligan a suscribir en el futuro un contrato
definitivo. De esta manera, la obligacin que surge para las partes es
la suscripcin del contrato antes que formalizar documento alguno.
Por tal motivo, el juez no puede acoger una pretensin que no fue
planteada. Si bien es cierto, lo que el actor debi demandar es el
cumplimiento de la obligacin de contratar (una obligacin de hacer),
el juez no puede modificar el petitorio mal planteado pues de lo
contrario vulnerara el principio de congruencia procesal. Por ello,
consideramos que la Corte Suprema se equivoca al aceptar los
argumentos del actor.
Esta cuestin nos lleva a reflexionar tambin sobre un problema no
resuelto por el legislador a pesar de las muchas modificaciones que
ha sufrido nuestro CPC por los Decretos Legislativos N 669 y 670. En
efecto, solo se ha establecido una solucin para el caso de que se
incumpla la obligacin de formalizar, pero no se ha regulado nada
ante las consecuencias del incumplimiento del compromiso de
contratar. De acuerdo con el artculo 709 del CPC, si pese al mandato
del juez se incumple con la obligacin de formalizar el juez se
subrogar en el lugar del demandado, empero, no se dice nada si se
incumple la obligacin derivada del compromiso de contratar, que
ciertamente no es una mera formalizacin de un documento sino la
constitucin propiamente dicha de un negocio jurdico, por lo que el
juez para que pueda intervenir debera estar habilitado por una
norma expresa.

FALLO ANTERIOR

En el proceso de otorgamiento de escritura pblica solamente se

busca revestir de determinada formalidad el acto jurdico, no
discutindose en esta va los requisitos para su validez, de all que se
sustancia en la va sumarsima. El hecho de que en un proceso judicial
se pretenda el otorgamiento de una escritura pblica no impide que
en otro proceso se pretenda declarar la invalidez del acto jurdico
contenido en dicho instrumento, pues entre ambas pretensiones no
existe identidad de petitorios, lo que ha de sustanciarse en va de
conocimiento (Cas. N 2952-2003-Lima. El Peruano. 31/03/2005).

Documento Actual:
129 Tomos Dilogo con la Jurisprudencia > Tomo 119 Agosto 2008
> JURISPRUDENCIA POR ESPECIALIDADES > JURISPRUDENCIA
PROCESAL CIVIL > ENTRE CORCHETES COMENTARIOS Y
ANOTACIONES > EN EL PROCESO DE OTORGAMIENTO DE ESCRITURA
PBLICA. Puede discutirse la validez del contrato?
EN VENTAS CON RESERVA DE PROPIEDAD

Otorgamiento de escritura
pblica recin puede exigirse
una vez cancelado el precio
Si an no se ha cumplido con elevar a escritura pblica un contrato de compraventa
con reserva de propiedad, la obligacin del vendedor de escriturar la minuta
quedar supeditada hasta que el comprador pague ntegramente el precio
convenido. Mientras no suceda esto, no proceder el eventual otorgamiento de
escritura que solicite judicialmente el comprador.

Dicho criterio fue expuesto por la Corte Suprema al resolver la Casacin N 2754-2013-
Lima Norte (El Peruano, 03/03/2015), por la cual se desestima el recurso interpuesto,
confirmando indirectamente la improcedencia de la pretensin de otorgamiento de
escritura pblica.

De acuerdo con los hechos, el actor solicit que una asociacin cumpliera con otorgarle la
escritura pblica de un contrato de compraventa a plazo de acciones y derechos
preferenciales sobre un inmueble, suscrito el 1 de junio de 1978, y que inclua una clusula
de reserva de dominio.

No obstante, el representante de la asociacin demandada cuestion la validez de los

actos aduciendo que las personas que aparecen como presidente y secretarios de dicha
persona jurdica nunca ostentaron cargos directivos.

El juez de primer grado consider que el inmueble objeto de compraventa no se encuentra

debidamente determinado en el documento presentado por el actor y, por tal motivo, no
poda tenerse por acreditada la existencia de un acto jurdico vlido.

La Segunda Sala Civil Superior de Lima Norte declar improcedente la demanda por falta
de conexin lgica entre los hechos y el petitorio, toda vez que el actor se oblig a
cancelar una determinada cantidad, no existiendo prueba alguna de que se haya cumplido
con ello.

Por estas razones, el demandante interpuso recurso de casacin por infraccin al artculo
1412 del Cdigo Civil. Aleg que la pretensin de otorgamiento de escritura pblica est
dirigida a formalizar el acto jurdico plasmado en un contrato, sin discutir el fondo de lo
pactado.

Sin embargo, para la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema debe considerarse otros
elementos tratndose de un contrato con pacto de reserva de dominio. As, segn su
interpretacin del artculo 1583 del Cdigo Civil, dicho pacto suspende la obligacin del
vendedor de transferir la propiedad hasta que el comprador haya pagado todo o una parte
del precio convenido; por lo tanto, si el demandante no acredita el pago de su
contraprestacin, debe desestimarse la demanda de otorgamiento de escritura pblica.

En otras palabras, la Suprema sostiene que si, como consecuencia de un contrato de

compraventa, la transferencia de propiedad del bien queda reservada hasta el momento en
que se efecte la cancelacin total del precio pactado, la obligacin esencial del vendedor
de perfeccionar dicha transferencia quedar tambin supeditada al pago del precio; por lo
tanto, mientras no se cumpla con esta obligacin no podr otorgarse la escritura pblica
que permita el perfeccionamiento de la transferencia, puntualiz.