ASPECTOS GENERALES DEL

DERECHO REGISTRAL, LOS

PRINCIPIOS REGISTRALES Y EL
PROCEDIMIENTO REGISTRAL
CONCEPTO DE DERECHO REGISTRAL:
ROCA SASTRE: El Derecho Registral, es el conjunto de normas legales,
que regulan la organizacin y el funcionamiento del Registro de la
Propiedad Inmueble y la prctica, valor y efectos de sus asientos de
inmatriculacin de fincas, con sus modificaciones, y de las inscripciones
de actos, resoluciones judiciales y administrativas registrales y
anotaciones preventivas admitidas.
HERNNDEZ GIL: Es el conjunto de normas que regulan la publicidad
registral de los actos de constitucin, transmisin, modificacin y
extincin de los derechos reales sobre fincas.
AMORS GUARDIOLA: Es el derecho que regula de un modo
inmediato y primario el nacimiento, modificacin, extincin y eficacia de
las relaciones jurdicas registrales, y de un modo general la organizacin
y funcionamiento del Registro de la Propiedad.

2
 Cdigo Civil 1852: No se inscriba la Propiedad, ni la transmisin de
sta, solo se dedicaban a la publicidad de algunas hipotecas y cargas.
1888 se crea en el Per el REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE, mediante Ley del 02 de Enero de 1888, publicada en el
Diario El Peruano el 20 de Enero del indicado ao, durante el gobierno
de Andrs Avelino Cceres: Dispona la inscripcin de los contratos de
enajenacin y tambin de los gravmenes.
Ley del 02.01.1888 empez a regir en 1889 bajo la direccin de la
Corte Suprema de Justicia.
01.07.1902 al promulgarse el Cdigo de Comercio se le denomina
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Y MERCANTIL.
30.12.1916: Se promulg la Ley 2402, que crea el Registro de la
Prenda Agrcola, variando su denominacin por REGISTRO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE, MERCANTIL Y LA PRENDA AGRCOLA.
Cdigo Civil 1936: A la institucin se le design REGISTROS
PBLICOS (dentro del Libro IV de los Derechos Reales).
Cdigo Civil de 1984 en su Libro IX: REGISTROS PBLICOS.
3
 Ley 26366 publicada el 16.10.1994. Ley de creacin del
Sistema Nacional de los Registros Pblicos y la
Superintendencia de los Registros Pblicos, por el cual en su Art.
2 establece que el Sistema Nacional de los Registros Pblicos,
est conformado por:
a) Registro de Personas Naturales, que unifica los siguientes
registros:
Registro de Mandatos y Poderes,
Registro de Testamentos,
Registro de Sucesiones Intestadas,
Registro Personal y
Registro de Comerciantes;

4
 b) Registro de Personas Jurdicas, que unifica los siguientes
registros:
Registro de Personas Jurdicas,
Registro Mercantil,
Registro de Sociedades Mineras,
Registro de Sociedades del Registro Pblico de Hidrocarburos,
Registro de Sociedades Pesqueras,
Registro de Sociedades Mercantiles,
Registro de Personas Jurdicas creadas por ley y
Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada;

5
 c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros:
Registro de Predios;
Registro de Concesiones para la explotacin de Servicios Pblicos;
Registro de Derechos Mineros
d) Registro de Bienes Muebles, que unifica los siguientes registros:
Registro de Bienes Muebles,
Registro de Propiedad Vehicular,
Registro de Naves y Aeronaves,
Registro de Embarcaciones Pesqueras y Buques,
Registro Mobiliario de Contratos;
d) Los dems Registros de carcter jurdico creados o por crearse.

*Texto modificado por la 5ta. DF de la Ley 28677 (publicada el 01.03.2006) Ley de

Garantas Mobiliarias, vigente a los 90 das de su publicacin.
6
 Segn GUNTHER GONALES BARRN, en su
Tratado de Derecho Registral Inmobiliario:
FINALIDAD CONCRETA: Establecer una prueba de
la propiedad que permita responder con facilidad a
las siguientes preguntas:
- Quin es el propietario de un bien?
- Qu ttulos puede exhibir el propietario como
prueba eficaz?
- Qu otros derechos concurren con el propietario
respecto al mismo bien?

7
 FINALIDAD ABSTRACTA: Brindar seguridad jurdica con
justicia.
La doctrina considera de manera uniforme que la
finalidad del Derecho registral inmobiliario es
proporcionar seguridad jurdica a los adquirientes
(entendido en sentido amplio) de bienes inmuebles, de
tal manera que stos conozcan quin es el propietario
habilitado para celebrar el negocio dispositivo
(propietario que puede no serlo en la realidad, pero que
ser tenido como si fuera tal en virtud de la tutela a la
confianza) respecto del bien (GONZALES BARRN,
Gunther).
8
 LA CRUZ BERDEJO y SANCHO REBULLIDA, sealan
que la finalidad primaria del Registro es la proteccin del
trfico y la agilizacin de las transacciones inmobiliarias,
al suplir con una consulta las difciles indagaciones sobre
la titularidad de los derechos.
PEA BERNALDO DE QUIROS, considera que la
seguridad proporcionada por los derechos inscritos,
facilita su trfico y el crdito territorial; y ha contribuido
as al desarrollo de la economa (la construccin, la
agricultura, la industria) y tambin ha permitido la
multiplicacin de los propietarios, en tanto se facilitaron
las adquisiciones a plazos.
9
 El jurista alemn EHREMBERG propuso en 1903, una distincin entre
la:
SEGURIDAD DEL TRFICO O SEGURIDAD DINMICA: Exige que
ningn beneficio adquirido en el patrimonio de un sujeto deba
frustrarse por hechos o situaciones ajenas que no haya podido
conocer. Ejemplo clsico lo constituyen todos los supuestos de
adquisiciones a non domino, en donde se tutela al adquiriente de
buena fe que confa rectamente en la fuerza de la apariencia, y
desconoce la falta de derecho del enajenante. Art. 948 c.c.
(adquisicin de bien mueble).
SEGURIDAD DE LOS DERECHOS O SEGURIDAD ESTTICA : Exige
que ninguna modificacin ni perjuicio patrimonial de un derecho
subjetivo se concrete sin el consentimiento del titular. Ej.: A es
propietario de un bien y, por tanto, nadie puede convertirse en
propietario de ese mismo bien sin el consentimiento de A. Es decir no
es posible ningn supuesto de adquisicin a non domino.
10
 EL REGISTRO Y LA PUBLICIDAD
Segn GUNTHER GONZALES BARRN, la finalidad
del Registro de la Propiedad es robustecer la
seguridad jurdica (con justicia) del trfico
patrimonial sobre los bienes inmuebles. Y cmo se
logra esta finalidad? Para ello el Registro otorga
publicidad a ciertos derechos, con lo cual segn
Francesco MESSINEO crece el grado de seguridad
de los terceros en orden a las relaciones jurdicas en
general, en cuanto evita que negocios y actos queden
ocultos .
11
 Segn PAU PEDRN, para entablar cualquier
relacin jurdica se requiere el mximo de certeza
respecto a sus presupuestos; si se va a comprar, que
el vendedor es el dueo y que las cargas del
inmueble son las que manifiesta el vendedor. Para
adquirir certidumbres, los particulares pueden
emprender averiguaciones largas y costosas, o el
Estado puede satisfacer esa necesidad de
certidumbre organizando un sistema oficial de
publicidad.
12
 Segn LVAREZ CAPEROCHIPI Puede decirse
que la publicidad es el acto de incorporacin de la
propiedad inmobiliaria y sus cargas en un libro o
ttulo formal: el Registro de la Propiedad. Las
ventajas de la publicidad son las mismas que
cualquier otro formalismo, esto es, la certeza y
seguridad de los derechos, la limitacin de los
conflictos y la movilidad del trfico mercantil.
(el subrayado y negritas nuestras).

13
El Registro es un instrumento de publicidad que juega
en dos momentos, segn VALLET DE GOYTISOLO:
A) ANTES DE LA ADQUISICIN: anunciando a
todos quin es el titular, por lo menos formal, del
inmueble que se desea adquirir, as como de las
cargas y gravmenes que les afectarn en caso que
se concrete el negocio adquisitivo.
B) DESPUS DE LA ADQUISICIN: si el adquiriente
inscribe su ttulo de adquisicin, lo har invulnerable
a las reclamaciones que resulten de causas ajenas al
contenido del Registro.
14
 Segn GONZALES BARRN, seala que se puede bautizar a la
publicidad legal como la esencia del Derecho registral inmobiliario y
en general del Derecho registral.
Y segn VITTORE COLORNI, a travs de la publicidad es como se
consigue una titularidad cierta y notoria en cuanto a los derechos
reales, a fin de tener enterados a los terceros, garantizndoles que las
alteraciones ocultas no les afectarn.
Afirma GONZALES BARRN, que tradicionalmente se vena
considerando que la publicidad era un principio de Derecho Registral
(presuncin absoluta de conocimiento de los datos inscritos). Sin
embargo, modernamente se rechaza que la publicidad sea un
principio particular del Derecho Registral Inmobiliario, en tanto no se
trata de una caracterstica o rasgo propio (y cambiante) de cada
ordenamiento registral en particular; todo lo contrario, la publicidad
es el contenido ontolgico, el modo de ser del Registro y, de esta
manera, slo puede existir ste cuando se produzca aqul.
15
 CONCEPTO DE PUBLICIDAD REGISTRAL:
Como el sistema de divulgacin encaminado a
hacer cognoscible determinadas situaciones
jurdicas para la tutela de los derechos y la
seguridad del trfico. Es publicidad legal es un
servicio del Estado, una funcin pblica ejercida
en inters de los particulares, segn
HERNNDEZ GIL.

16
CARACTERSTICAS DE LA PUBLICIDAD LEGAL:
Exteriorizacin continua y organizada.

Exteriorizacin de titularidades sobre los

inmuebles.
Cognoscibilidad legal

Eficacia sustantiva o material de derecho

privado.

17
A. DERECHO AUTNOMO:
Por cuanto tiene sus principios y leyes propias,
adems tiene un considerable nmero de
reglamentos y directivas de carcter especial que
regulan los diferentes registros jurdicos que
integran el Sistema Nacional de los Registros
Pblicos (SINARP).

18
B. DERECHO HETEROGNEO:
Por cuanto es una disciplina que no solo tiene
normas de Derecho Pblico Interno, sino tambin
de Derecho Privado, las mismas que son aplicables
tanto en la organizacin de la institucin registral,
como a los diversos procedimientos registrales.

19
C. DERECHO LIMITATIVO:
Los actos o derechos que se inscriben en el
SINARP, son aquellos que de manera expresa o
especfica se encuentran debidamente sealadas
en la Ley.
En el Derecho Registral Peruano, las inscripciones
son Numerus Clausus o Cerrado, lo que significa
que accedern solo los actos o derechos, que estn
previamente determinados por Ley.
20
D. ES UN DERECHO EMINENTEMENTE
FORMAL:
Se da tanto en el orden de formalidad del
documento (parte notarial, parte judicial o
documento administrativo), as como en las
formalidades de la elaboracin del acto material o
contrato (ej. La donacin de inmuebles, art. 1625
del c.c., que debe constar por escritura pblica).
21
 Para JOS A. LVAREA CAPEROCHIPI, en su libro
Derecho Inmobiliario Registral, seala que La
organizacin del Registro es un medio, un instrumento,
una bsqueda de soluciones en el camino de la publicidad.
La historia y el derecho comparado nos presentan
entonces diversas soluciones para resolver el problema de
la seguridad de la propiedad y del crdito mediante la
incorporacin de los derechos a los libros registrales. Es lo
que se conoce como sistemas registrales como sistemas
de progresivo perfeccionamiento de la publicidad, hasta
llegar a poder conseguir el objetivo, siempre imposible en s
mismo, de incorporacin de los derechos a un ttulo y a una
inscripcin.
22
 - La historia del derecho registral, se inicia en Francia con el edicto del
21 de marzo de 1673, llamado de Colbert, que levant en su da una
fuerte oposicin de la nobleza. Instaura un registro fundado en la
inoponibilidad de ttulos no inscritos.
- El sistema no garantizaba ni la propiedad del vendedor o
hipotecante, ni la identidad y consistencia material de la finca. Y
muchos actos jurdicos trasmisivos quedaban excluidos del registros,
pues solo existan ndices de personas, dificultando la investigacin del
tracto sucesivo.
La primera reforma importante se realiz por Decreto ley del
30/10/1935, que pretendi hacer del registro un sistema universal al
que tuviesen acceso todos los ttulos de propiedad sobre inmuebles,
facilitar la constancia del tracto sucesivo mediante la incorporacin al
registro de las transmisiones mortis causa y los actos declarativos.

23
 La reforma ms decisiva fue por Decreto ley del 04/01/1955, que establece una
normativa destinada a la identificacin de la finca, intentando coordinar el
registro de la propiedad y el catastro; y, finalmente, se establecen unos
detallados ndices o ficheros de fincas que permiten conocer el historial
jurdico de cada finca.
La ley del 24/04/1994, ley del 06/04/1998 y el decreto del 29/05/2000, tienden
a introducir sistemas informticos, racionalizar la organizacin contable y
telemtica del registro, as como facilitar su consulta.
Segn JOS A. LVARES CAPEROCHlPI, El sistema registral francs a mi
parecer tiene el gran mrito de que ajusta su eficacia a sus presupuestos
tcnicos, y que ha evolucionado de un modo coherente a partir de unos
presupuestos dogmticos simples: de la trascripcin de ttulos a un cada vez
ms complejo encadenamiento del tracto y la universalidad de las
inscripciones; as como a la identificacin de la finca, como base de la
reconstruccin de la vida jurdica de un bien inmueble.

24
 Debe su nombre al irlands Sir Robert Richard Torrens (1814-
1884), que lo introduce en el Sur de Australia en 1858.
La idea fundamental era la de aplicar a la tierra los principios del
registro de buques, ya a la vez aprovechar la circunstancia de ser
las tierras del Sur de Australia de colonizacin y propiedad de la
Corona britnica.
La idea maestra en la que se basa es la de fundar un ttulo
constitutivo de propiedad proveniente directamente de la
Corona Britnica.
El ttulo incorpora, adems, un plano topogrfico detallado de la
propiedad elaborado por el propio registro.

25
 La inmatriculacin de la finca es la misma concesin; cuando se trata
de propietarios privados que derivan sus derechos de un acto privado
(contrato, testamento), el registro (en Australia los jueces de distrito,
nombran un county Examiner of Tiles, en Estados Unidos el propio
juez es el responsable) que tras el examen de titulacin aportada y un
procedimiento informativo y contradictorio intercambia la antigua
titulacin por una nueva, que en Australia se dice proveniente de la
Corona. La decisin del registrador de inmatricular la finca tiene as el
valor de cosa juzgada (de sentencia ordinaria declarativa de propiedad
).
El procedimiento inmatriculador es lento y detallado; examina e
investiga la titulacin; publica edictos y coteja los lindes materiales de
la propiedad; finalmente, si se encuentra adecuada la pretensin de la
parte (rogacin), el procedimiento termina con un mandamiento de
registracin que crea una titularidad plena y a la vez deslinda la
propiedad.
26
 El sistema se completa con una indemnizacin del
eventual titular material extrarregistral, perjudicado por
la inmatriculacin fraudulenta o errnea de la propiedad
(una especie de seguros de ttulos).
La existencia de un nico ttulo de propiedad asegura y
facilita el trfico inmobiliario. Si se quiere vender o
hipotecar la finca enva el ttulo al registro, que lo anula y
emite un nuevo ttulo, en el que se incorpora la nueva
titularidad.
Cada uno de los sucesivos adquirientes se entiende que
deriva sus derechos directamente del Estado y no se
admite, en general, la usucapio contra tabulas.
27
 1872, y aprovechando los importantes trabajos catastrales del
periodo 1861-1865, se promulga una nueva legislacin
hipotecaria, en Alemania que toma la finca como criterio
ordenador del Registro (inmatriculada sobre bases catastrales),
instaura el sistema de folio real, el tracto sucesivo, y el rango
registral de los derechos por la fecha de su inscripcin.
El registro forma parte de la organizacin judicial y el
procedimiento registral se considera de jurisdiccin voluntaria.
Es un registro de fincas, y la inscripcin es constitutiva para la
adquisicin de la propiedad inmobiliaria y de los derechos reales
sobre inmuebles.

28
 El principio fundamental de la eficacia del registro es la
presuncin de integridad y exactitud del registro que es iuris et
de iure frente a terceros de buena fe. Pero la publicad y
legitimacin registral no abarcan a los datos de hecho (la
realidad de la finca es independiente del registro).
En Alemania las parcelas e inmuebles son identificadas
catastralmente, y esta delimitacin catastral es previa a la
inscripcin en el registro de la propiedad.
El registro de la propiedad alemn no pretende la creacin ex
novo dela propiedad como los registros del Sistema Torrens,
sino que constituye la inscripcin como un requisito constitutivo
para la transmisin de la propiedad de los inmuebles, y
determinante del rango de los derechos.

29
 Estados Unidos carece de un derecho registral uniforme,
y en cada Estado la publicidad presenta sus propias
especialidades materiales y formales. En trminos
generales puede decirse que conviven dos sistemas
registrales distintos: el sistema Recording (registro de
ttulos) que existe en la mayora de Estados de la Unin,
y el sistema Torrens que se ha introducido en algunos
Estados concretos (Minnesota, Masachusetts, Colorado,
Georgia, Hawaii, Nueva York, Carolina del Norte, Ohio y
Washington), superponindose al sistema anterior sin
derogarlo.
30
 En Estados Unidos no suelen existir los problemas de
identificacin de las fincas que padecen algunos
sistemas europeos, por la importancia del mapa
catastral que, hoy prcticamente terminado, se
inici el 30/09/1875 y que es una obra maestra del
gobierno federal. En la vida jurdica y registral de los
ttulos documentales (compraventa, etc.) suelen ir
acompaados de una detallada descripcin de las
fincas, y de una perfecta identificacin de las mismas
de acuerdo con los mapas catastrales.
31
 El sistema de Recording, basado en los principios de un mero
registro de ttulos, que frente al sistema Torrens es el ms
extendido actualmente en Estados Unidos, se inicia en 1627 en
la colonia inglesa de Plymouth en la costa Este. Es un registro de
contratos que se funda en el principio de inoponibilidad de
ttulos no inscritos.
La evolucin ms caracterstica del sistema americano, que ha
hecho innecesaria la evolucin interna de la publicidad, es el
seguro de ttulos (titule insurance). Compaas de seguros,
mediante la suscripcin de una pliza, garantizan al adquiriente,
no la firmeza de su adquisicin, sino la cobertura de las
consecuencias econmicas de la falta de propiedad del
transmitente o de los gravmenes ocultos de la finca.

32
Concepto:
Para ROCA SASTRE los Principios Registrales son el
resultado conseguido mediante la sintetizacin tcnica de
parte del ordenamiento jurdico sobre la materia
manifestada en una serie de criterios fundamentales,
orientaciones esenciales o lneas directrices del Sistema
Registral.
Para DAVID RUBIO BERNUY, los Principios Registrales
en nuestro pas, podemos conceptualizarlos como el
conjunto de reglas o normas jurdicas fundamentales, que
guan y sirven de base al Sistema Registral Nacional .

33
 En Doctrina denominado de Peticin, Instancia o
Solicitud, determina el inicio del procedimiento
registral. No existe inscripcin de oficio.
Excepciones: La inscripcin de la hipoteca legal y de
la prenda legal.
Se determina la competencia del Registro
respectivo, y del Registrador respectivo, para que
proceda a calificar el ttulo presentado.
Base legal: Arts. 2011 C.C. y art. III del TP del RGRP.
34
 QUINES PUEDEN PRESENTAR TTULOS AL
REGISTRO
- Art. III del TP del RGRP: Los asientos registrales
se extienden a instancia de los otorgantes del acto
o derecho, o de tercero interesado .
- Art. 12 del RGRP: El Notario tiene inters
propio para efectos de la solicitud de inscripcin de
los instrumentos que ante l se otorguen
35
 ALCANCES DE LA ROGATORIA
Art. III TP RGRP, La rogatoria alcanza a todos los
actos y derechos que estn contenidos en el
ttulo, salvo reserva expresa.
DESISTIMIENTO DE ROGATORIA

Resoluciones Judiciales emanadas de proceso civil.

Resoluciones Judiciales emanadas de procesos
penales y laborales.
36
 Base legal: Art. 2016 C.C. La prioridad en el tiempo de la
inscripcin determina la preferencia de los derechos que otorga el
registro. y Art. IX RGRP. Los efectos de los asientos registrales,
as como la preferencia de los derechos que de stos emanan, se
retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de presentacin,
salvo disposicin en contrario.
Quien es primero en el tiempo, es primero o mejor en el derecho.
(prior tempore, potior jure)
La prioridad de la presentacin del ttulo al Registro determina
la preferencia de los derechos que otorga el Registro.
Los derechos que brinda el Registro, se otorgan al ttulo que se
present primero.

37
 Por el cual no puede inscribirse un ttulo
incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de
fecha anterior.
Existe incompatibilidad entre ttulos, cuando se
presenta para su inscripcin un contrato de compra
venta, en la que el inmueble materia de venta, bien
mueble o inmueble registrado, ya no se encuentra
bajo el dominio de la parte vendedora, colisionando
el nuevo ttulo presentado con el derecho de la
actual propietaria registral del bien.
Base legal: Art. 2017 c.c. y art. X del RGRP.
38
1. CIERRE REGISTRAL DEFINITIVO PARA
INSCRIPCIN DE DERECHOS INCOMPATIBLES
Ej.: A, propietario de un departamento debidamente
inscrito en el registro de predios vende de mala fe en
forma simultnea dicho departamento a dos
personas denominadas A y C. El adquiriente C
protege su adquisicin para lo cual inscribe de
manera diligente su contrato de compraventa,
mientras que B, ya no podr inscribir su adquisicin
por cuanto el nuevo titular del bien en el registro es C
no A.
39
2. CIERRE REGISTRAL TEMPORAL PARA
INSCRIBIR UN DERECHO INCOMPATIBLE.
Casos:
- Anotacin de bloqueo registral

- Inscripcin de medida cautelar de no innovar.

- Ttulo observado o tachado incompatible, con

asiento de presentacin vigente.

40
 Art. 2014 c.c. El Tercero que de buena fe adquiere a
ttulo oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho,
aunque despus se anule, rescinda o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten
en los Registros Pblicos. La Buena Fe del tercero
se presume mientras no se pruebe que conoca la
inexactitud del Registro.
41
 Art. VIII RGRP : La inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulacin, resolucin o
rescisin del acto que los origina, no perjudicar
al tercero registral que a ttulo oneroso y de
buena fe hubiera contratado sobre la base de
aqullos, siempre que las causas de dicha
inexactitud no consten en los asientos
registrales.

42
 EL PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL,
SACRIFICA PARTE DEL DERECHO COMN, EN ARAS
DE LA SEGURIDAD DEL TRFICO.
Si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el
derecho del otorgante es nulo, el derecho comn,
establece que ser nulo tambin el del adquiriente. Nulo
el derecho del otorgante, es tambin nulo el del
adquiriente, porque nadie puede transferir mayor o
diverso derecho que aquel que se le trasmite.
Esa solucin dada por el derecho extrarregistral, no es
aplicable en el derecho registral, ya que la Seguridad del
Derecho, es sacrificada por la Seguridad del Trfico,
que expresa que si esa nulidad no aparece en el registro,
el adquiriente adquiere bien y la nulidad del ttulo del
otorgante no le perjudica.
43
 LA BUENA FE DEL ADQUIRIENTE AL MOMENTO DE LA
ADQUISICIN DEL BIEN. La buena fe, debe ser del
transferente o del adquiriente y en qu momento debe
existir dicha buena fe?
LA ADQUISICIN DEL BIEN O DERECHO DEBE SER A
TTULO ONEROSO.
ACTO O CONTRATO EFECTUADO POR QUIEN EN LOS
REGISTROS APARECE COMO TITULAR O CON
FACULTADES PARA OTORGARLOS.
CAUSALES DE NULIDAD, ANULABILIDAD, RESCISIN
Y RESOLUCIN NO CONSTEN INSCRITOS EN EL
REGISTRO.
INSCRIPCIN DEL DERECHO. 44
 Art. 2015 c.c.:
Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que
est inscrito o se inscriba el derecho de donde
emane.
Art. VI TP RGRP
Ninguna inscripcin, salvo la primera se extiende sin
que est inscrito o se inscriba el derecho de donde
emana o el acto necesario o adecuado para su
extensin, salvo disposicin en contrario.

45
 SIGNIFICADO COMN DEL VOCABLO:
Tracto nos recuerda en el lenguaje comn esta
voz, que proviene del latn tractus, se emplea
para representar el espacio que media entre dos
lugares, como as tambin un lapso de tiempo,
es decir una nocin dirigida a representar la
distancia existente fsicamente entre dos lugares,
o entre dos puntos que se ubican en el tiempo.

46
 SIGNIFICADO TCNICO
EL TRACTO Y LOS CONTRATOS: Tracto sucesivo
o tracto continuado, para hacer referencia a un
vnculo que tiene cierta permanencia y
proyeccin temporal, ya que algunas
obligaciones que nacen en virtud de tales
contratos van apareciendo de manera peridica y
continua. Ejs.: Contrato de arrendamiento,
contrato de suministro.
47
 EL TRACTO Y LOS DERECHOS REALES: En los
derecho reales y en el derecho registral, se emplea el
vocablo tracto, para referirnos con l al
encadenamiento que existe entre las sucesivas
titularidades del derecho que se ejercita sobre una
cosa dada.
La primitiva idea de tracto como espacio que
separa dos puntos, se convierte en la idea de
continuidad o enlace entre los puntos que estaban
separados, privilegiando la situacin encadenada e
interrumpida de titularidades de derecho real.
48
 Para ROCA SASTRE, el principio de tracto sucesivo exige que el
historial jurdico de cada finca figure en el Registro sin solucin
de continuidad, de manera que el transmitente de hoy sea el
adquirente de ayer, y el adquirente de hoy sea el transmitente
de maana.
JOSE MANUEL GARCA GARCA define el principio de tracto
sucesivo como aquel principio hipotecario en cuya virtud, para
que se pueda inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota
marginal un derecho o una situacin jurdica inscribible, es
necesario que conste previamente inscrito o anotado dicho
derecho a nombre de la persona que otorgue o en cuyo nombre
se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirija un
procedimiento judicial o administrativo.

49
 ANTONIO MANZANO SOLANO define
descriptivamente el principio de tracto sucesivo como
una tcnica operativa del sistema de folio real, que trata
de establecer el orden entre los asientos, como
complemento del orden entre las fincas, mediante el
encadenamiento sucesivo o simultneo de los ttulos
inscribibles, sobre la base de la previa o simultnea
inscripcin del ttulo del transferente en el momento de la
inscripcin del ttulo del adquirente, aunque el acto
dispositivo sea anterior, como presupuesto estructural
para la produccin de los efectos esenciales del sistema.
50
 Art. 2013 c.c. El contenido de la inscripcin se
presume cierto y produce todos sus efectos , mientras
no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez.
Art. VII TP RGRP Los asientos registrales se
presumen exactos y vlidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular registral para actuar
conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los
trminos establecidos en este Reglamento o se declare
judicialmente su invalidez.
51
 Art. 3 de la Ley 26366 publicado el 16 de
Octubre de 1994, establece como una de las
garantas del Sistema Nacional de los Registros
Pblicos La intangibilidad del contenido de los
asientos registrales, salvo ttulo modificatorio
posterior o sentencia judicial firme.

52
 LEGITIMACIN ACTIVA: Por el solo hecho de
estar registrado como titular, est autorizado
para ejercer el derecho del cual es titular sin mas
limitaciones que las establecidas por ley o el
convenio inscrito.
LEGITIMACIN PASIVA: Protege al tercero que
no tiene ningn derecho inscrito a su favor,
cuando se relaciona con quien si lo tiene.
53
 Por cada inmueble se debe aperturar solamente
una partida registral, para cada persona jurdica
se debe aperturar una partida registral y para
cada registro del registro de personas naturales
una partida registral. Se adopta el FOLIO REAL
en el registro de bienes y el FOLIO PERSONAL
para el registro de personas.

54
 Segn GARCA Y GARCA, sobre el Principio de
Especialidad seala: Este principio est
relacionado con la necesidad de dar claridad al
Registro. A ste deben acceder situaciones jurdicas
que estn perfectamente determinadas, porque
slo de ese modo se producir una plena claridad
en los asientos que es la base de la publicidad
registral y del fomento del crdito territorial.

55
 Art. IV TP RGRP Por cada bien o persona jurdica se
abrir una partida registral independiente, en donde se
extender la primera inscripcin de aquellas, as como
los actos o derechos relativos a cada uno. En el caso
del Registro de Personas Naturales, en cada registro
que lo integra, se abrir una sola partida por cada
persona natural, en la cual se extendern los diversos
actos inscribibles. Excepcionalmente, podrn
establecerse otros elementos que determinen la
apertura de una partida registral.
56
CONCEPTO:
Conjunto de actos o trmites jurdicamente
reglamentados; que se efectan con la finalidad
de lograr la inscripcin de un acto en los
Registros Pblicos.

57
- Es de naturaleza no contenciosa (no
oposicin).
- Es especial, las normas del procedimiento
administrativo general constituyen fuentes
supletorias.
- La relacin procedimental es exclusiva y
excluyente entre Registrador y solicitante;
por lo que no procede intervencin de
terceros.
58
 El Registrador Pblico

El Tribunal Registral

59

Inicio del Procedimiento: presentacin del
ttulo en el diario, por escrito
1. Los otorgantes del acto o derecho.
2. Los terceros interesados.
3. Los Notarios Pblicos, a travs de sus
dependientes

60
 Naturaleza de documentos presentados,
precisando el acto contenido en ellos.
Indicacin del Registro ante el que se solicita
la inscripcin
Firma y domicilio del solicitante

Nmero de partida o ficha

Documentos que acompaa

61
 Est prohibido rechazar de plano, salvo:
Que no acompae la documentacin indicada en la
solicitud
No abone los derechos registrales requeridos para su
presentacin
Presentacin de copias simples de documentos
principales (Tacha especial Art. 43-A del RGRP.)

62
 Se extienden en el Diario en estricto orden de
ingreso.
Fecha, hora, minuto, segundo y fraccin de
segundo de presentacin
Nombre y documento del presentante
Naturaleza del documento presentado
Acto cuya inscripcin se solicita
Nombre de quien otorga el acto
Partida Registral
Registro y seccin a que corresponde el ttulo
63
 El asiento de presentacin tiene una vigencia de
35 das.
7 primeros das: Inscripcin, observacin,
liquidacin, tacha, catastro.
Prrroga automtica: 25 das.
Subsanacin o pago hasta el 6 da anterior al
vencimiento.
ltimos 5 das para extender asiento.

64
 Los asientos registrales se extienden a
instancia de los otorgantes del acto o derecho
o de 3 interesado, en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico. La rogatoria
alcanza a todos los actos inscribibles del
ttulo, salvo reserva.
Se presume que el presentante acta en
representacin de los sujetos legitimados.
65
 Se inscriben sin necesidad de rogatoria.
Rectificacin de oficio de errores en los asientos
registrales: Art. 76 del TUO: Errores materiales y
errores de concepto.
La hipoteca legal: Conforme al artculo 1119 del
Cdigo Civil: De pleno derecho y simultneamente con
los contratos de los cuales emanan.

66
 Escritura Pbica
Resoluciones Judiciales (partes)
Instrumento pblico administrativo
(R.A)
Formulario Registral con firmas
certificadas
67
 Durante la vigencia del asiento de presentacin
de un ttulo, no podr inscribirse ningn otro
incompatible con ste.
Ttulo incompatible: si se inscribe el primero ya
no puede acceder al Registro el segundo

68
 Ttulo incompatible
Reconstruccin de partida
Reconstruccin de ttulo archivado (6 meses
desde la observacin)
Bloqueo de ttulo incompatible

69
 Adecuacin del ttulo con los asientos.
Existencia de obstculos que emanen de la
partida. Pendientes. ndice.
Validez y Naturaleza inscribible del acto.
Legalidad de los documentos.
Competencia del funcionario que autoriz los
documentos.
Capacidad de los otorgantes.
Rectificaciones de oficio.
70
 Si fue liquidado u observado por otro
Registrador, no se puede formular nuevas
observaciones.
Nueva presentacin: No puede formular nuevas
observaciones, si el ttulo no fue retirado (6
meses).
Si hubo pronunciamiento del Tribunal, debe
sujetarse a dicho criterio.

71
 No se puede formular observaciones distintas
a las advertidas por el Registrador.
Si el ttulo tiene las mismas caractersticas de
otro resuelto por la misma u otra Sala, debe
sujetarse al criterio. Para apartarse del
criterio, se convocar a un Pleno
Extraordinario.
Liquidacin de derechos registrales.

72
7 das: inscripcin, liquidacin,
observacin, tacha sustantiva.
5 das del reingreso.

Rectificaciones de oficio: 3 das mximo.

73
 Inscripcin.
Liquidacin.
Observacin: fundamentadas jurdicamente, no
puede existir observaciones sucesivas
Tacha sustantiva: defecto insubsanable, acto no
inscribible, obstculos insalvables en partida.
*Tacha especial de ttulos por presentacin de
copias simples de documentos principales (art.
43-A del RGRP).
Tacha por vencimiento del asiento.
74
 Demandas y dems medidas cautelares.
Resoluciones judiciales que no den mrito a una
inscripcin definitiva.
Ttulos que no puedan efectuarse por que no
est inscrito el derecho de donde emane.
Ttulos que adolecen de defecto subsanable.

75
 A solicitud de parte.
Vigencia de 1 ao a partir de la fecha del asiento
de presentacin.
El Registrador debe consignar en forma expresa
su carcter y el defecto que motiva su extensin.
Caduca de pleno derecho.

76
 Extincin del bien, persona jurdica o del derecho
inscrito.
Nulidad del ttulo que dio mrito.
Nulidad de inscripcin o anotacin.
Caducidad de inscripcin o anotacin preventiva.

77
 Deben presentarse a travs de la Oficina de
Trmite documentario. No a travs del Diario o
Mesa de Partes.
Se verifican los requisitos y pueden subsanarse
en el trmino de dos das, caso contrario se tiene
por no presentado.

78
 Plazo: Dentro de la vigencia del asiento de
presentacin.
Procede apelacin contra:
Observaciones, tachas, liquidaciones.
Decisiones de Registradores o Abogados Certificadores.

79
 Indicacin del Registrador ante quien se
interpone el recurso.
Nombre y datos del recurrente.
Decisin de la cual se recurre y nmero de ttulo.
Fundamentos de la impugnacin.
Autorizacin de abogado.
Pago de derechos.

80
 Plazo para resolver: 30 das desde el ingreso del
expediente en la secretara.
Dentro de los 10 primeros das puede solicitarse
informe oral.
Pronunciamiento: confirmando total o
parcialmente, revocando total o parcialmente,
declarando improcedente o inadmisible,
aceptando o denegando el desistimiento.
81
 Acuerdos adoptados por el Tribunal en los Plenos
Registrales, que establecen criterios de
interpretacin de las normas que regulan los
actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de
manera obligatoria por las instancias registrales.

82
83