DIREITO CIVIL IV

1 Construtora e Incorporadora Imobiliria

- Empreitada
- Prestao de Servio Terceirizada.
- Corretagem
- Promessa de venda de imvel
- Uma instituio de patrimnio de afetao.

2 Clinica mdica esttica

- Prestao de servio.
- Hospedagem hospitalar.
- Termo de Consentimento.
- Transferncia de know-how.
- Seguro mdico.

3 Franquia de lanchonete no shopping.

- Franquia
- Leasing
- Locao de espao shopping.
- Contrato de fornecimento de bebida.
- Seguro da loja, furto, roubo e incndio.

4 Financeira ou cooperativa de crdito.

- Abertura de conta/depsito.
- Contrato de mtuo (emprstimo).
- Locao comercial (espao).
- Faturizao ou mtuo c/descontos em ttulos.
- Plano de previdncia VGBL + PGBL.

5 Fazenda
- Arrendamento rural
- Parceria agropecuria
- Depsito em galpo da produo.
- Frete da produo
- Seguro agrcola.

Contrato de compra e venda:

- Contrato bsico pelo qual o vendedor se obriga a transferir bem
corpreo mvel ou imvel em troca da remunerao paga pelo devedor.
- O legislador optou que o contrato sozinho no transfere, isso s cria a
obrigao da entrega da coisa. O que me torna titular da coisa, a
tradio do objeto. Em se tratando de bem imvel, o ato posterior o
registro do bem. A pessoa que tem o objeto consigo, mas ainda
no proprietrio, ela tem meramente a posse. Ainda que haja
pagamento de IPTU, por exemplo, isso acontece por que o imposto
incide por quem est na casa, isso no significa que o poder pblico
legalizou seu domnio.
Elementos: 481 e 482 cc.
1) Partes: comprador e vendedor.
- Autocontrato ou contrato consigo mesmo? possvel, mas
no pelo representante legal (pai, curador) somente pelo
representante convencional. Compra em nome prprio e atua
como vendedora decorrente da procurao, ai pode no caso de
algum que deixa um bem a algum e pede pra ela vender, mas a
pessoa acaba gostando do bem. Art. 685
2) Consenso: acordo de vontades. Proposta + aceitao.
- Admite-se o acordo de vontade tcito, artigo 111 e
432 cc. Porm no caso do CDC, h exceo, nos
artigos 39, III e VI, reconhece que a aceitao do
consumidor no pode ser tcita, tem que ser expressa.
Ex.: agua de coco na churrascaria, se j forem
colocando, ser compreendido como amostra grtis.

3) Objeto: corpreo! Mvel ou imvel.

- Numa cesso de direito (direito autoral, direitos
personalssimos)/crdito, a doutrina trata dos bens
incorpreos nos artigos 286 ao 298 + 980-A $5 cc.
O CC tambm admite que o objeto seja uma coisa
futura 106 e 483 cc.
Res Speratae (esperana): venda de uma esperana,
a incerteza/aleatoriedade quanto a prpria existncia
do objeto.
Res Emptio Spei (coisa futura): a existncia da coisa
j garantida, mas a qualidade do bem no ainda
certo/garantido.
Titularidade: algum vai pros EUA, e eu j paguei o
perfume que pedi pra trazer, nesse caso no uma
venda a non domino, pois a menina ainda no tem o
produto em mos que comprei, e sim se encaixa no no
artigo 1268 que fala a respeito da venda sob
encomenda. A impossibilidade se meramente relativa
(no existe no momento presente, mas a coisa pode vir a
existir), no gera nulidade do contrato, s de forma
absoluto artigo 106;
4) Preo:
a) Requisitos:
Feito a entrega do objeto, agora cabe ao devedor
entregar o valor. O preo para ele valor, ele tem que ser
certo, real e justo 485 ao 488 cc.
certo: ao menos ser determinvel. No preciso ter o
valor pr definido, e sim os critrios que definiro o
preo (quantidade e qualidade).
 Real/verdadeiro: para ser real necessrio ter um
valor de padro mnimo de mercado. Pode vender por
um valor muito baixo, mas tomar cuidado com o
dumping (cartel, monoplio), por que, isso pode ser para
eliminar a concorrncia.
Justo: preo no pode ir alm do valor de mercado,
seno se caracteriza a leso (artigo 157), posso pedir
a reviso do contrato - teoria da impreviso (provar
imprevisibilidade, extraordinariedade, onerosidade),
teoria da base objetiva do negcio. Art. 478 ao
480cc, 6 V E 51 IV, 1 CDC.

b) Formas de Fixao:
Partes: art. 482 cc. Partes definirem o preo da
negociao livre delas, mas no nica. possvel que
um 3 arbitrador/avaliador (art. 485) venha tambm
definir um preo. Uma outra maneira o valor de bolsa
do dia de arrematao da saca de caf por
exemplo, acontece muito no palcio do caf 486 e
487, aberto a bolsa do dia, tm que se definir se a venda
ser na hora da abertura ou fechamento da bolsa do dia.
Uma outra forma que o preo pode ser fixado, por meio
do Poder pblico, aqui uma situao excepcional, por
que contraria o LIVRE MERCADO 488cc.
- Havendo lacuna na fixao do preo, faz-se uma mdia
de preo que est se praticando (se for relao
continuada) e mdia de mercado caso no seja.
No pode ter um preo que seja puramente
potestativo (quando deixada arbtrio unilateral de uma
das partes) art. 122 + 489cc e 51, X CDC. Tartuce
fala que isso uma situao de combinao de preo
entre postos de gasolina (no foi pelo mercado preo
artificial), chamado de preo cartelizado (art. 36 L.
12529/01). Outros dizem que pode haver uma outra
situao diferente dessa de preo cartelizado, onde uma
das partes fala eu pago o que eu quiser caso da
empresa multinacional de sucos que fez isso com os
pequenos produtores, pois ela era a maior compradora
 das frutas (empresa cargill). Com isso o preo no pode
ser colocado arbitramento nas mos de uma nica parte.
Princpio do nominalismo: contrato de negociao
no brasil, tm ser em moeda brasileira 318cc.
- Exceo: Comprar moeda estrangeira em casa de
cambio uma exceo a esta regra, dada pelo prprio
banco central. Uma outra exceo a importao
(contrato internacional) ai vale a chamada clausula
cambial pr-fixao em moeda estrangeira.
Pro Soluto x Pro solvendo:
- Recebimento de ttulos. Feita uma compra e venda
onde o comprador ir dar dinheiro e aes (ttulos) nesse
caso a aceitao tm que se definir se ela pr soluto ou
pr solvendo. Pro soluto significa que voc deu
quitao (deve mais nada). Pro solvendo voc fez um
recebimento condicional, ttulo dado somente em
garantia de um pagamento futuro.
Natureza Jurdica do Contrato de Compra e Venda:
- Contratos de compra e venda so contratos chamados de
bilateral perfeito (preo por coisa) ou sinalagmticos. So
tambm onerosos (e no gratuitos) pois envolve disposio
patrimonial, os contratos podem ser consensuais e tambm
solene depende do objeto. O contrato de compra e venda
tpico ou nominado. Pode ser tambm de execuo
imediata ou diferida (prolongada). Podem ser tambm
paritrios (empresrios) e/ou subordinantes (consumo).
Quanto ao risco assumido, ambas as partes podem ter uma
certa previsibilidade, que chama-se de comutativo
(previsibilidade da contraprestao de ambas as partes) ou as
partes assumem riscos, diante da incertezas aleatrio.

Obrigao das partes:

1 vendedor:
A entregar a coisa: o vendedor se obriga no 481 a
entregar a coisa, mas no s entregar, mas entregar o
objeto livre para uso do comprador (bem e toda e qualquer
documentao para transferncia efetiva).
Presumido: norma dispositiva 493 cc, diz que se presume
que o local e momento de entrega do bem o local e
momento da venda (presuno). Mas nas obrigaes em geral
(327) o local do domiclio do devedor, no contrato de
compra em venda, adotamos a 493 (local da venda), ou seja,
normalmente compra na net, no fala que vai entregar, tenho
que pegar na loja.
- PELO 494, se o comprador optar por um lugar diverso do
local da entrega, passa o comprador a assumir o risco do
produto, onde normalmente seria o vendedor.
- Entrega simblica: pode no entregar o objeto e sim o
documento legal do objeto. Tipo um produto da china, onde o
documento alfandegrio chega antes do produto. Entrega da
chave do imvel, simboliza a entrega do imvel. Ex2.: compra
internacional.
- A presuno de que se pague a coisa primeiro, depois a
entrega da coisa. 481cc, como toda norma dispositiva, pode
ser afastada essa regra. Porm pode acontecer um problema
(491 e 495cc repete o que foi dito no 474 ao 477cc),
normalmente compra e venda simultnea, logo quando voc
prolonga por ex., a entrega da coisa, pode ocorrer o
inadimplemento. Ainda que no tenha se vencido a dvida,
mas h um fundado receio de inadimplemento futuro, eu
posso buscar pelas aes de asseguridade ou exceo de
contrato no cumprido (477) comprei do Edson um
avio, e Edson fala que s vai entregar o objeto depois de
paga todas as prestaes, mas eu percebo que ele no vai
poder me entregar, e eu posso entrar com essas aes. Ela
como se eu tivesse antecipando a exigibilidade do meu
crdito/objeto; tenho que provar esse fundado receio, me
dando uma garantia de que ser entregue, ou uma resoluo
contratual com a devoluo do dinheiro.2 Isso serve para o
inadimplemento do comprador e tambm do devedor.
- Princpio da conservao dos contratos
- Enunciados das Jornadas: 22; 149; 176; 367.

B Guardar a coisa: 490 + 492cc.

- Norma dispositiva. Presuno da guarda do bem at a
entrega efetiva da coisa.

C - Arcar com custos

D - Arcar com a evico e o vcio redibitrio.
Obs.: ou seja, essas 4 obrigaes ainda que no expressas,
so deveres do devedor, a menos que tenha disposio
diversa pactuada.

Obrigaes do Comprador:

1 Pagamento:
A clausula de comisso de permanncia, no pode ser
cumulada com clausula moratria, mas ela vlida, ou seja,
pode se punir por quem desiste de ficar com o terreno por ex.
O que o preo tambm no pode ter para no ser INVLIDO:

A. Atualizao por prazo menor de 1 ano. Art. 2 e 1

da lei 10192/2001.
No invalido colocar um indexador financeiro, mas o SM
no serve como indexador. Pode adotar algum ndice oficial
(IGPM, FDV, IPCA). Caso haja algum, ele deve considerar o
perodo mnimo de 1 ano.

B. Indexao em salrio mnimo. Art. 7, IV da CF

O preo no pode ser fixado em salrio mnimo, smula
vinculante 4 do STF. SM no indexador econmico, porque
salrio mnimo s pode ser usado pra critrio indenizador,
verba/dvida trabalhista ou previdenciria (sum. 490 STF).

C. Estima arbitrria. Art. 122 e 489 do cc + art. 41 do

cdc.
O preo no pode ser puramente potestativo nem preo que
caracteriza dumping ou cartelizao (art. 36 da lei
1259/2011).

D. Tabela price (prtica do anatocismo)

O preo tambm no pode considerar juros em anatocismo
(considerar/calcular juros em cima de juros), na compra e
venda em geral, mas se for financiado, diferente, a regra
definida pelo Banco central porque l os juros so
remuneratrios.
E. Aplicao da taxa de evoluo da obra
CUB: na compra e venda de imvel, o preo do imvel pode
ser atualizado pelo ndice CUB (custo unitrio bsico). A
construtora enquanto est construindo o imvel no vai pegar
o ndice inflacionrio geral nacional (INCC), pega o ndice
referente da construo civil, ndice de variao do custo e
mo de obra regional. Tem o a CUB regional e o SUB mdio.
Vale botar o CUB no preo, o que no pode colocar uma
indexao do CUB aps o fim da obra porque concluda a
obra, essa variao no vai mais existir, ele no sofre impacto
na variao dos gastos com a mo de obra, materiais, etc.
caso isso seja feito, invalido.
Geralmente aqui no brasil tambm h outros ndices, como o
INCC, que um ndice nacional. O CUB um ndice regional,
mais prximo da realidade.
Clausula de retardamento: quando a entrega vai se atrasar
devido uma situao de caso fortuito ou fora maior. Essa
clausula permite que a obra seja entregue at 180 dias
depois, sem nenhum tipo de indenizao. Quando presente
no contrato permite isso a empresa, a entregar atrasado por
um motivo justificado. Mas isso d problema, h decises em
dois sentidos: o que convencionou o que vale, mas o CUB
poder continuar sendo cobrado? H entendimento que
sim, pois se subentende que a empresa continua gastando, a
obra ainda est em andamento. A outra posio que mesmo
que justificado o atraso pela fora maior, isso risco do
empresrio, ele tem que arcar.
Nem mesmo a autorizao de continuidade vale, mereceu
comprador indenizao e, consequentemente, tambm no
poder continuar a ser cobrado o cub para essa corrente.

F. Comisso de permanncia
Sumulas 30, 294, 296, 472 do STJ. como uma multa para
aquele que inadimpliu o financiamento, um tipo de clausula
penal. uma clausula at punitiva para o sujeito que est
descumprindo o contato, que atrasa pagamento, muito
comum na compra e venda de imveis. NO ilegal. uma
taxa que voc paga pelo seu inadimplemento, etc. As
construtoras e incorporadoras geralmente cumulam essa
clausula + a aplicao de multa da clausula penal moratria
ou multa moratria. Isso no pode, uma ou outra. No pode
cobrar comisso de permanncia cominada com outros tipos
de multa contratual, ambas caracterizam excesso de punio.

G. Taxas
So muitas e variadas, em sua grande maioria so abusivas e
nulas, gerando inclusive direito a repetio de indbito, Arts.
42, nico do cdc (direito ao que eu paguei em dobro, em
uma funo punitiva daquele que cobrou errado). So pagas
pelo menos incidentalmente, por serem cobradas de forma
coativa.
Ex.: taxa de desperdcio, cobrada em restaurantes e bares
pelo produto no consumido NULA (art. 39, V do cc).
- Taxa por perda de comanda tambm nula (Arts. 39, V
e 51, IV do cdc), porque o controle do gasto do consumidor
risco do empresrio, de modo semelhante ilegal a pratica
de consumao mnima, estabelecendo que produtos que
podem ser perfeitamente individualizados, so condicionados
ao consumo de outros e neste caso configura-se inclusive a
venda casada (art. 39, I do cdc).
- Taxa de abertura de crdito (TAC) e taxa de emisso de
carn ou boleto (TEC ou TEB), cobrada em compras com
financiamento ou parceladas. So nulas a princpio (art. 39,
V, e 51, IV + par. 1, I e III CDC. So despesas
administrativas da empresa e abrem seu custo do risco do
negcio. legitima se for pelas resolues (3518/07 e
3693/09) do banco central, tanto a tac quanto a tec.
Ambas so nulas de modo geral, pois ambas tratam de custos
que so inerentes a financeira. inerente prpria operao.
No entanto, recentemente, tem duas resolues do Conselho
Monetrio Nacional, que diz que bancos podem sim cobrar
essas taxas e diz que legitima a cobrana. O problema que
tem-se ai a multiplicidade de fontes h vrios rgos
consultivos taxando resolues e o legislativo produzindo leis,
as quais valem mais. No entanto, embora isso seja claro, os
tribunais no reconhecem sempre isso - h tribunais que
dizem que nula a taxa e h tribunais que entendem que o
Banco Central ao baixar um regulamento, numa area
especifica, qual seja, a financeira, tem legitimidade para
aplicar essa taxa. No h consenso. nula se for para o CDC e
legitima se for pela resoluo do Banco Central.
- Taxa de anlise de crdito: taxa para fazer pesquisa
sobre o histrico financeiro, cobrada pelo servio de
verificao da condio financeira do comprador ou locatrio.
nula pelos mesmos fundamentos da anterior, somada a
Resoluo 2303/96 do CMN que lhe autorizada ter perdido
vigncia em 30.04.2008 (aps tal data, portanto invalidade
plena).
- Taxa por liquidao antecipada (TLA): cobrada em caso
de o comprador querer amortizar parcial ou totalmente a
dvida, quando o devedor comea a pagar antecipadamente.
um direito do consumidor, se o banco aplica essa taxa, ele
anula o desconto do juros, o que no faz sentido e por isso
tida como nula. Se voc tem um direito, voc no pode ser
cobrado para realiza-lo. Nessa no tem nem resoluo do
banco central que permita. nula com base nos arts. 39, V
+ 52, 2 + art. 53 do cdc)
Ex. to pagando a moto em 48 parcelas e quero antecipar o
pagamento de uma parcela futura, fazendo uma amortizao
do montante da dvida. uma liquidao antecipada de um
dbito, e tenho direito a desconto sobre os juros incidentes
das taxas inflacionarias, juros de correo, em razo da
antecipao. Isso um direito do consumidor; contudo,
comum a pratica da TLA, cobrando uma taxa para exercer
esse direito, o que nulo.
- Taxa de servio de assistncia tcnico-imobiliria (SAT,
0,88% do valor do imvel): as turmas do STJ falaram que
nula. A incorporadora alega que a pessoa que comprou
precisa de um auxlio para entender o contrato e de um
funcionrio para prestar esse auxilio. nulo porque trata-se
de venda casada, uma operao interna da construtora, o
advogado ou assessor jurdico da empresa deve ser pago por
ela e no pelo consumidor.
- Taxa de decorao (3% do valor do imvel): cobrada em
razo do servio tcnico (arquiteto, designers) e pela
aquisio de objetos para as reas comuns do
empreendimento imobilirios. Trata-se de enriquecimento sem
causa porque esse funcionrio da construtora um servio
interno. nula, portanto, tratando-se alm do mais de um
valor muito elevado. Majoritariamente entende-se que
deverias estar embutido no preo do produto final.
Isso configura enriquecimento sem causa, nulo sobre o valor
do imvel, mas pode ser sobre o valor da coisa,
individualizado.
- Taxa de intermediao de corretagem (4 a 5% sob o
valorado imvel): um valor cobrado pelas corretoras para
intermediar as operaes de compra ou venda de aes junto
bolsa de valores. STJ se manifestou pela sua LEGITIMIDADE
entendendo que a sua no cobrana em separado implicaria
em prejuzo para o prprio consumidos/comprador, na medida
em que seria embutida no valor final do bem, majorando ITBI
e o custo de escriturao, sendo o comprador prejudicado
uma vez que vai pagar mais impostos. Mas a mesma deciso
do stj exige para sua validade informao clara e precisa em
destaque de sua cobrana ainda na pactuao.
- Taxa de adeso: cobrada por planos de sade pela adeso
ao plano, devido ao custo de corretagem, assim como no caso
anterior. A ideia da taxa de adeso que ela cobrada para
cobrir os custos iniciais do incio do relacionamento do cliente
com a empresa que est oferecendo um produto ou servio.
tambm chamada de taxa de incio de relacionamento, taxa
de cadastro, tarifa de cadastro, entre outros nomes. Os custos
do incio de relacionamento podem estar relacionados a
questes burocrticas, ou instalao/fornecimento de
equipamentos para o uso do servio ou produto da empresa.
O que levanta dvidas sobre a taxa de adeso que existem
alguns tipos de empresas, oferecendo certos produtos e/ou
servios, que no podem cobrar a taxa de adeso. Na
interpretao do Cdigo de Defesa do Consumidor, os
tribunais tm decidido que a taxa de adeso por alguns
setores da economia uma prtica abusiva, j que no est
cobrando por servios prestados. O stj aqui vem entendendo
que nula. Essa no trs prejuzo se no for cobrada em
separado.
Taxa de adeso para consrcio, financiamento, e
emprstimo legal? No pode ser cobrada. proibida a
cobrana de taxas de adeso para consrcios, financiamentos
e emprstimos. O valor est incluso na taxa de administrao
ou nos juros cobrados dos clientes, quando a taxa de
administrao no pode ser cobrada.
Taxa de adeso para plano de sade proibida? No
pode ser cobrada, j que no est sendo prestado nenhum
servio pela empresa que administra o plano de sade. Os
custos burocrticos devem estar inclusos no preo da
mensalidade, e no pode haver uma tarifa a mais pelos custos
que so parte integrante do tipo de negcio que oferecido
por uma operadora de planos de sade.
Taxa de adeso a servios de telefonia, internet, e TV
por assinatura: No caso desses trs tipos de servios, a taxa
de adeso pode ser cobrada. A taxa de adeso para estes
servios est cobrando pelos aparelhos e instalao dos
mesmos para o usurio, bem como a mo de obra para esta
instalao. S que alguns advogados e associaes de
consumidores esto interpretando essas taxas de adeso
como abusivas, e entraram na justia contra elas. Por
enquanto, elas podem ser cobradas, mas no futuro, isso pode
mudar.
- Taxa de cesso (3%): cobrada quando o promitente
comprador original quer transferir sua posio contratual para
terceiro. considerada nula porque implica na restrio
indevida a relao negocial e vantagem manifestamente
excessiva, criando bice a autonomia negocial. As
construtoras geralmente colocam essa taxa para impedir que
a pessoa fique trocando, modificando o contrato toda hora.
- Taxa de intervenincia: a construtora ou incorporadora
muitas vezes tem um cadastro um convenio com determinada
instituio financeira, e no probe que eu busque
financiamento em outro banco, mas determina a cobrana de
uma taxa caso eu opte por outra financeira que no a
conveniada. nula pelo raciocnio acima.
- Taxa de administrao (TA) e taxa de risco de crdito
(TRC), at 8%: encargos financeiros cobrados pelo que adere
ao Sistema Financeiro de Habitao pela logstica do risco
assumido. Tem quem entenda pela validade, tem quem
entenda pela invalidade absoluta e tem quem entenda que
vlida, mas deva ser reduzida no mximo 2%, sobre a
prestao e no limite de 12 meses apenas. Lei do FGTS fala
que a caixa pode cobrar sobre o risco do que ela faz, pelo
risco do contrato, taxa cobrada sobre o risco do crdito,
financiado pelo FGTS. O procurador diz que no pode, pois, o
FGTS j cobra o risco do contrato, o que no justifica. H
jurisprudncia para todos os lados. Majoritria fala que pode,
mas at 2% e s durante 12 meses.
Em se tratando de uma questo de invalidade aplicada a uma
clausula do contrato, no se anula todo o contrato, pois,
devido ao princpio da conservao do contrato, invalida-
se somente a clausula, no o contrato todo, uma invalidade
parcial do contrato. Recebo a demanda, a ao de repetio
de indbito, e invalido aquela clausula nula, no se extingue,
de primeiro plano, o contrato.
Consequncia de nulidade s da clausula: quando for
possvel (Arts. 183 e 184, art. 51 cdc), princpio da
conservao. A invalidade preferencialmente deve ser
imparcial.

2 obrigao do comprador receber a coisa que ele

comprou no lugar e momento ajustados, caso contrrio ele
pode ser constitudo em mora e passar as arcar com os
riscos e custos.

3 obrigao do comprador arcar com o nus de

escritura e registro da coisa (arts. 325 e 490 do cc, 167 e
172 da lRP), mais o seguro do transporte na venda sob
documentos (art. 531 do cc). Se de forma diversa no foi
convencionado.
10/03

Restries e invalidades: em qualquer contrato vale a

regra de invalidades dos contratos em gerais, tem que ser
originado de vontade livre, consciente e para fim lcito, alm
de condies gerais (partes capazes e legtimas, objeto licito,
possvel, determinvel ou determinado e forma, se definida
em lei).
Para o contrato de compra e venda, o CC cria outros requisitos
especficos, alm destes gerais, quais sejam:
- Preo (j detalhado as condies anteriormente);
- No pode versar sobre herana de pessoa viva: no
pode vender objeto que no seu. Questo at de
imoralidade mesmo que seja herdeiro da pessoa, pois ela est
viva, no importa se est em coma vegetativo. Nulo.
- No pode ser venda de herdeiro em detrimento dos
demais (necessrios e preferenciais), cnjuge ou
companheiro: art. 496 CC que diz que proibido vender um
bem seu para um dos seus descendentes em detrimento dos
demais. Anulvel.
Posso vender meu direito de herana, j iniciado o inventrio,
vendo um bem condicionado a partilha.
Ex. 3 filhos, vendo uma das minhas casas para somente um
deles, isso s vale com a outorga dos outros herdeiros, pois
coloca em risco o inventrio, a partilha, a distribuio da
herana. anulvel, com o prazo de 2 anos a partir da venda
do bem. A doao nula. O cc fala apenas do ascendente
para o descendente. E se for o caminho inverso? A
interpretao restritiva, ento no seria nula do
descendente para o ascendente. S invalido na medida em
que invade os 50% disponveis da herana, a minha parte da
herana.
Formalidade da concesso a mesma formalidade da venda,
ou seja, a outorga dos demais parentes tambm tem que ir
para o instrumento cartorrio (do mesmo jeito que tem
que registrar um imvel, ex., os parentes tm que outorga e
essa outorga tem que constar no registro). No invalido se
no ultrapassar a parte do outro na herana.
Observa-se que se o descendente vender algo para o
ascendente, a doutrina majoritria entende que no nulo. O
cc fala s da venda do ascendente para o descendente, no
pode por analogia entender o caminho inverso.
- No pode versar de alienao entre cnjuges ou
companheiros: A NO SER QUE no se trate de bens comuns
do casal, pois nesse caso haveria impossibilidade jurdica do
objeto pois no posso vender a uma pessoa o que j dela.
Ex.: casei em comunho parcial de bens, compro um carro e
ele entrou na partilha, no faz sentido vender para o meu
marido o carro que j dele, j est previsto na partilha. Pode
vender, desde que no esteja j no patrimnio da pessoa,
inviabilizado o objeto. Posso vender a minha parte do objeto,
mas no o objeto como um todo.
- No verse o contrato sobre venda, alienao ou
gravame sobre imvel sem vnia (autorizao)
conjugal: esposa e marido tem que assinar junto o contrato,
pois o bem dela pode vir a ser comprometido depois. A no
ser que o regime de bens do casamento seja o de separao
total. Se no houver essa outorga, tem-se o prazo de dois
anos a contar-se do fim da sociedade conjugal para reclamar a
validade da venda. A falta de outorga conjugal torna a venda
anulvel.
Ex. quero comprar um imvel, a esposa/marido acompanhar,
independente de ser o marido que est comprando. A compra
tem que ser conjugal, com a outorga de ambos. anulvel. S
valido se obtida outorga conjugal. Exceo quando o
regime do casamento for universal. Se no tiver essa outorga,
anulvel no prazo de 2 anos, mas a contar do fim da
sociedade conjugal.
Ex. mulher tinha uma casa, vendeu sem a outorga do marido,
10 anos depois se divorciam, no momento em que divorcia
que comea a contar o prazo de 2 anos.
- Venda de bens sob administrao e autocontrato:
Arts. 497 do cc e 890 do ncpc). Tutor e curador no podem
comprar ou vender bens sob sua administrao (bem do
incapaz sob sua tutela). Administrador de bem pblico, de
fundao por ex, no pode participar de bens dessa autarquia.
Juiz ou qualquer serventurio da justia no pode comprar um
em hasta publica por haver conflito de interesses.
Em resumo, representante legal no pode fazer autocontrato
e quem participa de um processo de execuo de um
bem/uma divida no pode comprar o bem dessa execuo,
nem mesmo o advogado. Administrador de bem alheio ou
quem participou do processo de execuo desse bem no
pode comprar do processo de execuo que participou, bem
como quem administra bem alheio. Representante legal no
pode fazer autocontrato. Quem participa da execuo de uma
dvida processual, no pode comprar o bem dessa execuo.
Nulo.
Sobre abusividade de certas cobranas: art. 39, I e IV e 51, IV
CDC.

Pactos adjetos e Clusulas especiais: vai falar de algumas

situaes que as partes possam colocar no contrato.
Parmetros, referenciais, para contrato de compra e venda.
1 Venda de coisa alheia:
- Situao de que eu compro de quem no dono nom
domino e nem representante do bem, que chamada a
venda sob encomeda - no h legitimidade imediata sob
o bem - mas o 106 e 268 reconhece a possibilidade de ser
vlida, desde que a legitimidade possa ser vlida num
momento futuro. Ex., mulher que vende um produto sem nem
sequer ser possuidora do produto ainda, e nem representante
do mesmo, mas que ir trazer o produto aps sua viagem,
tendo, portanto, legitimidade futura sob o bem (no ser
representante).
de coisa litigiosa: uma questo de compra e venda no
material e sim processual, por isso est no CPC, do artigo 108
ao 110. Ex., venda de herana, onde possvel, eu vender um
direito ainda em litigio. A compra de coisa litigiosa uma
compra de risco, o que pode-se perder inclusive o direito a
evico. Venda de direito.

2 venda de coisa futura: venda da coisa que ainda no

existe fisicamente. O objeto possvel? Sim pois vlido se
houver possibilidade relativa 106cc e 483, acontece muito
em contratos rurais. Ateno no 483 que da duas situaes,
onde na 1 parte, o comprador assume o risco da res sperata
(esperada), onde ele assume o risco da qualidade do bem, e
na 2 parte ele assume o risco da emptio spei (existncia),
onde o risco sob a existncia do bem.
3 venda por amostra prottipo ou modelo: tipo de
venda que no pego o bem e sim uma miniatura, uma foto,
uma maquete. O 484cc, d a regra da similaridade, onde no
precisa ser igual, mas tem que ter um mnimo de similaridade
art. 427 + 30 ao 33cdc.

4 Venda a contento ou sujeita a prova: na venda

amostra eu tenho uma miniatura, representao do produto
final, aqui eu tenho o comprador que tem uma
experimentao do produto. 509 ao 512cc.
- Venda A contento: uma coisa nova, que experimentei
sem nunca ter experimentado. Para o professor, o uso de
um bem (teste drive), experimentao do produto durante um
tempo.
- Venda sujeito a prova: comprar uma coisa que sempre
compro e experimento sempre quando chega. Professor para
ele consumir um pedao da prpria coisa.
Obs.: quando se trata de uma experimentao de uso (a
contento), eu posso experimentar e no gostar e devolver, ou
seja, tenho um perodo de tempo que uso o produto. A minha
relao do bem de entrega-lo da mesma maneira,
indenizando se houver um acidente sob minha culpa, 186cc,
na situao de comodatrio (sou responsvel se usar
indevidamente a coisa). H uma outra situao de
responsabilidade, que a regra do 583 do cc., onde numa
enxurrada por exemplo, resolvo na minha garagem, salvar o
meu carro em detrimento do da concessionria, nessa
situao o caso fortuto no isenta de responsabilidade por
causa da minha irresponsabilidade.

5 Venda ad mensuram (medida) x ad corpus (objeto em

si)
Ad corpus: O normal a venda ad mensuram, mas no art.
500$1 tem a possibilidade do ad corpus, onde isso se d
quando a utilidade que se espero desse imvel, algo muito
evidente, e que as medidas exatas no fazem diferena pra
mim, exemplo da operadora de telefonia que usa um terreno
baldio, no se preocupando com sua metragem, para instalar
antenas de repetio de sinal. As medidas no vinculam. Tipo
comprar um restaurante pensando somente no nome etc. Art.
500$1 e 2 e 501 cc.

Ad mensuram: medidas vinculam, caso vier errada pode

reclamar. Mas s pode demandar judicialmente se essa
diferena ultrapassar 1/20 avos do tamanho do terreno, ou
5%. Mas o artigo ainda traz, a possibilidade de que ainda que
o pedao seja pequeno, pode fazer perder a prpria finalidade
da propriedade, ou o prazer dela. Como uma obstruo a uma
nascente. Logo se a diferena for de 5% ou mais j tem
direito. Mas se for menor, voc tem que provar que foi
prejudicado.
As aes que cabe ao comprador: 1 ao necessria a
action ex empto (princpio da conservao), onde o
comprador por essa ao ele pede pelo complemento do
terreno. Normalmente isso no possvel. Outro tipo de ao
possvel, so as aes edilcias que se dividem em
estimatria (abatimento do valor) e redibitria (extino do
contrato). Quando falamos em abatimento de preo, nem
sempre ele o por mdia aritmtica, pois a rea que faltou as
vezes valia mais que o restante, logo depende de um tcnico.
O pressuposto que o vendedor conhece seu terreno e sendo
assim quando o vendedor for prejudicado ele ter que provar
que no sabia da medida correta do terreno e nem tinha como
saber (tipo herdou a fazenda). Provado que ele no tinha
como saber o artigo 500, diz que o comprador tem que
devolver a parte extra. 2 soluo que o cdigo dar
cobrar pelo valor da diferena, pelo complemento. No entanto
na prtica, se o vendedor no sabia, e uma pessoa comum
no poderia saber tambm (erro ou ignorncia art. 138 vicio
de vontade), ou m f de um funcionrio do cartrio em
mudar as metragens, posso alegar dolo 145 e 147cc. Essas 2
situaes podem anular o contrato 171, II e 178, II cc,
consequentemente sua extino. Prazo decadencial de 1
ano pra entrar com a ao, o prazo comea com a cincia do
problema a partir do registro (R.G.I). Pelo P.nico, h uma
exceo para contagem de prazo, onde diz que no precisa
contar o registro se a parte contrria atua em condio
obstativa (139CC). Isso tudo foi quanto a reclamao
quanto ao tamanho do imvel (500), mas quanto sua
qualidade, vcio redibitrio (441 a 446). H casos em que o
comprador no tem do que reclamar se a metragem vier
errada alm da venda ad corpus; uma outra situao a
venda em hasta pblica (leilo judicial), a razo que no
um contrato de compra e venda (no ta na lei).

Venda de coisa em Conjunto:

- Venda de coisas universais de fato (venda de um grupo de
objetos) ou de direito.

Ex.: Joo deixou uma fazenda para trs sobrinhos em

testamento, e estabelece um condomnio indivisvel, cada um
no tem um pedao do imvel e sim um quinho, uma
parcela, uma parte do todo. Cada um no vai ter um direito a
um pedao, todos os trs so donos de um todo. Se um
sobrinho quer vender o percentual do direito dele, ele pode,
mas para isso h uma regra que deve ser atendida (art. 504:
na hora da venda, deve-se dar preferncia de aquisio para
os demais condminos, no caso, os outros sobrinhos).

O sentido da regra para evitar que um dos condminos saia

e entre um terceiro estranho na relao. Isso no impede
que seja vendido para um terceiro porque preferncia no
exclusividade.

Deve haver notificao premonitria aos condminos,

havendo estes o prazo de 180 dias para manifestar interesse.
Quem tem preferncia tem que igualar a melhor oferta em
preo e condies para levar.

504, nico: dentro dos condminos, ter mais preferncia

ainda aquele que estiver usufruindo/sob a posse do bem,
daquele que est consumindo a coisa. O STJ revogou esse
pargrafo nico, entendendo que no cabe preferncia entre
condminos.

Locao imobiliria: Arts. 27 ao 34 lei 8245/91. Na

locao imobiliria o locatrio tem preferncia sob a aquisio
do imvel do locador. Ex.: no caso de conflito entre as duas
leis, entre saber quem que deve ter mais preferncia
locatrio ou condminos - vale mais a lei de preferncia dos
condminos porque eles tm a propriedade enquanto o
locatrio tem a posse. Nesse caso tem um conflito entre o
direito de um possuidor e de co-proprietarios, sendo mais
forte o direito dos co-proprietrios, os quais levaro na
medida em que igualarem a melhor oferta.

Venda de imvel com retrovenda:

Ex.: caio precisa de uma grana e s tem uma casa para dar de
garantia a um agiota, por ex. A o agiota no aceita e prope
uma venda de imvel com retrovenda, venda na qual ele
estipula uma clausula de retrato (clausula de retrovenda).
Por esta clusula caio e ticio estipulam que aps um decurso
de tempo que tem no mximo 3 anos, caio ter direito de
recomprar de ticio a casa dele pelo mesmo valor, com juros
atualizados. J fica pr-definido que o caio ter direito
potestativo a comprar novamente sua casa no mesmo valor
com atualizao dos ndices econmicos e juros, ticio no
poder se negar a vender. O nus todo aqui do devedor
porque se chegar na data e ele no tiver a grana, ele perder
o bem. O agiota aqui como se tivesse pr executado.

O direito recompra no personalssimo,

transmissvel. Se a pessoa que combinou morrer, os
herdeiros podero recomprar.

Se foi mais de uma pessoa que fez essa venda com

retrovenda, a regra que o direito de recompra
indivisvel. Se na hora da recompra s um se manifestar, o
agiota (no caso) tem que notificar o outro para que o outro se
manifesta. O direito de recompra no ser s de um.

Caso ticio venda a casa para outra pessoa que no caio, para
a clausula de retrovenda valer contra terceiro que agiu de
boa-f, o contrato deveria ser registrado averbado na
matricula do imvel para valer contra terceiros.