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Compraventa con Arras:

(.) Constituan la prueba de su celebracin. Inicialmente era un anillo annulus-


que deba exigir el comprador como manifestacin de querer el contrato y como
prueba de su celebracin ()94.
Las arras podan servir como medio de garanta de la celebracin de un contrato,
pero confiriendo la oportunidad para que las partes se retractaran o deshicieron su
acordado ()95.
Dadas las arras como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato, podan
las partes, durante el tiempo de vigencia del pacto, desistir del contrato,
perdindolas quien las dio o entregndolas dobladas quien las recibi. Todo volva
al estado anterior ()96
Las arras sirven97:
1. Como prueba de la celebracin del contrato.
2. Como garanta de la celebracin.
Definicin

Consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garanta de la


celebracin del contrato, o son parte del precio que se da en seal de quedar
convenidas las partes. (Artculo 1859 del cdigo civil).

En otras palabras no son ms que una suma de dinero o cosa que acuerdan las
partes como prueba para:
1. Tener la certeza de que el negocio se va a realizar
2. Posibilidad de retractarse

Clases
Las Arras pueden ser de 2 clases de acuerdo con su finalidad:
1. ARRAS CONFIRMATORIAS: Se encuentran reguladas en el Artculo 1861:
Si expresamente dieran arras como parte del precio o como seal de
quedar convenidos los contratantes, quedara perfecta la venta. Constituye
un signo ostensible o prueba de la celebracin del contrato de venta. Las
partes quieren el negocio jurdico; dan las arras como parte del precio o
como seal de quedar convenido el contrato. No pueden retractarse o
arrepentirse.98
En otras palabras permiten asegurar el contrato, hacen parte del precio y por esta
razn no se van a perder.

Las Arras que se dan no son garanta del contrato de compraventa, sino seal
inequvoca de que la venta se celebr y por lo tanto ninguna de las partes tiene
facultad para retractarse.

Las que se dan como parte del precio, o como seal de quedar convenidos los
contratantes se encuentra regulado en el Art 1861: Si expresamente se dieren
las arras como parte del precio, o como seal de quedar convenidos los
contratantes, quedar perfecta la venta, sin perjuicio de lo prevenido en el Art
1857 inc2. Estas son las denominadas arras confirmatorias. La salvedad que
hace el art en su parte final es explicable, pues tratndose de compraventa
solemne es natural que la simple estipulacin de arras confirmatorias no haga
perfecta la venta, sino el otorgamiento de la Escritura Pblica respectiva. 99
En este caso, pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede
retractarse de l sin incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a sanciones
consiguientes, la indemnizacin de perjuicios entre ellas.100
- El Art 1861 inc. 2: No constando algunas de estas expresiones por escrito, se
presumir de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse,
segn los dos arts. precedentes. Por consiguiente, si el contrato se guarda silencio
acerca del sentido de las arras o si no se emplean las expresiones de que trata el
inc. 1 del Art 1861, u otras que tengan la misma significacin, la ley presume de
derecho, esto es, sin admitir prueba en contrario, que las partes se han reservado
el derecho de retractarse.101

Efectos
Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. Cuando se dan como parte
del precio, que es la forma ms frecuente en los negocios, o como seal de quedar
convenidos en el contrato, el acto jurdico es perfecto y debe cumplirse. No puede
ninguna de los otorgantes alegar que dio las arras para permitir el arrepentimiento.
Si no quiere cumplir el contrato, la parte lo puede obligar judicialmente a su
cumplimiento. O bien puede pedir su resolucin. No tiene ningn medio de
excepcin o de defensa con las arras confirmatorias para pretender dejar sin efecto
el contrato celebrado. No podr manifestar que las pierde si las dio, o las entrega
dobladas. Es decir no ofrecen la oportunidad de retractacin o se cumple o se
resuelve pero por la va judicial y en ambos casos con indemnizacin de perjuicios
(.).102
Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita:
- Que las partes lo convengan expresamente
- Que este convenio conste por escrito. Si as no fuere, se presumir de derecho
que los contratantes se reservan la facultad de retractarse. (Artculo 1861
inciso 2 del cdigo civil)
- En conclusin, las Arras en garanta son la regla general. Para que sean parte del
pago del precio es necesario un pacto expreso y escrito.

2. ARRAS PENITENCIALES: Se encuentra regulado en el Artculo 1859 del


cdigo civil: Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de
la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los
contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras, perdindolas y el
que las ha recibido, restituyndolas dobladas.

Cuando se dan las Arras como garanta de la celebracin o ejecucin de la


compraventa, las partes no estn ligadas definitivamente porque cualquiera de
ellas podr retractarse.

Las partes para no realizar el contrato, se imponen arras para forzar a la otra parte
a que cumpla.

Las que se dan como garanta de la celebracin o ejecucin del contrato: se


encuentran reguladas en el Art 1859 Cd. Civil. Si se vende con arras esto es,
dando una cosa en prenda de la celebracin o ejecucin del contrato, se entiende
que cada uno de los contratantes podr retractarse; el que ha dado las arras,
perdindolas, y el que las ha recibido, restituyndolas dobladas.103
En este caso el contrato no es definitivo. Porque precisamente cada una de las
partes queda con la libertad para retractarse de lo pactado. 104.
Hasta cundo puede tener lugar el ejercicio del derecho de retractarse?
Esto se resuelve de acuerdo al Art 1860 Cd. Civil: Si los contratantes no
hubieren fijado plazo dentro del cual puede retractarse, perdiendo las arras, no
habr lugar a la retractacin despus de los 2 meses subsiguientes a la
convencin, ni despus de otorgada la Escritura Pblica de venta o de principiada
la entrega.105
De acuerdo con el art anterior, las partes quedan en libertad para sealar el plazo
dentro del cual pueden retractarse.106
El derecho a la retractacin tambin se extingue y no puede ejercerse en el caso
de que haya principiado la entrega de la cosa vendida, pues es este evento la
parte vendedora al entregar y la parte compradora al recibir, estn prcticamente
ejecutando el contrato, lo que significa una renuncia a la facultad de
retractacin.107
Mediante el otorgamiento de la Escritura Pblica pertinente, ya no podrn
retractarse porque el cumplimiento de la promesa implica renuncia a la
retractacin108.

Con las Arras penitenciales no se puede confundir con la clusula penal. Las arras
penitenciales no constituyen resarcimiento que una de las partes abone a la otra
por incumplir el contrato, dado que la retractacin que las origina no significa en
modo alguno las observancia anti contractual, sino todo lo contrario, el ejercicio de
un derecho contractual legtimo. Tales arras no son otra cosa que la compensacin
o precio que se paga como contraparte del derecho a separarse unilateralmente
del contrato. En la clusula penal, en cambio, se trata de una indemnizacin
consecuencial a un autntico incumplimiento del contrato.109
Plazo de Retractacin:
a. La facultad puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y a falta
de esta estipulacin, el plazo es de 2 meses contados desde la convencin,
pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta, volviendo todo al
estado anterior; es una resolucin extrajudicial de contrato. 110
b. La facultad de retractarse puede extinguirse antes de dichos plazos cuando
el contrato
se reduce a Escritura Pblica o ha empezado la entrega de las cosas.
(Artculo 1860 del cdigo civil).

Presuncin de Arras de Retractacin o Penitenciales


Cuando no cuenta a que ttulo se dan las arras, si como garanta de la celebracin,
o si como parte del precio o como seal de quedar convenido el contrato, al
artculo 1861 del cdigo civil, inciso final, consagra una presuncin de derecho
en el sentido de que las arras son penitenciales o de retractacin. Dice la norma
citada:

No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumir de derecho


que los contratantes se reservan la facultad de retractarse. 111
Las Arras en la promesa de compraventa.
()Tanto las arras penitenciales, o de desistimiento, o retractacin se pueden
pactar en la promesa de compraventa (.).112
La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna, salvo que
concurran las circunstancias siguientes113:
a. Que la promesa conste por escrito.
b. Que la promesa contenga un plazo.
c. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo slo falte la
tradicin de la cosa o las formalidades legales ().

Las Arras en Opcin de Compra


- En la opcin o promesa unilateral de compra no se pueden dar las arras, porque
contraran la naturaleza misma del acto. En la opcin se confiere la oportunidad al
acreedor para admitir libremente si celebra o no el contrato, es decir, que el
negocio queda sometido a una condicin: la decisin del acreedor. Mal podra
convenirse que se pacten arras penitenciales para arrepentirse, cuando la facultad
existe para uno de los otorgantes.114
La promesa unilateral de contrato, el contrato de opcin y el derecho de opcin son
nociones equivalentes. Es necesario precisar que se trata de un contrato celebrado
entre dos partes, de las cuales una sola se obliga. La otra queda libre y puede
celebrar o no el contrato a que se refiere la promesa. Tiene la opcin de contratar o
no, y de ah el nombre de esta institucin. Si decide contratar debe expresar su
voluntad en tal sentido y su contra parte queda obligada. El
Contrato debe celebrarse.
Ejemplo: A promete vender su casa a B si ste decide comprarla. Al hacer B
uso de la opcin de compra, A est obligado a venderle la casa. 115
Las Arras en la Compraventa Comercial
- Dispone el Artculo 866 Cdigo de Comercio: Cuando los contratos se
celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebracin o de su
ejecucin, se entender que cada uno de los contratantes podr retractarse,
perdiendo las arras el que las haya dado o restituyndolas dobladas que el que las
haya recibido Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestacin objeto
del mismo, no ser posible la retractacin y las arras deber imputarse a la
prestacin debida o restituirse, si fuere el caso.

Tal como se concibieron las arras comerciales, nicamente se desprenden las de


retractacin o penitenciales, con prescindencia de las confirmatorias () 116
Pero no seala el trmino para ejercerse el retracto, que hay que determinarlo
convencionalmente, ya que el vaco legal es ostensible ()117.

Convenidas las arras, sea cual fuere la expresin que se adopte, tendr el carcter
de penitenciales, por ser la que admite el cdigo de comercio118.

PROMESA =/= CONTRATO

- Promesa: En materia civil, no es jurdicamente hablando lo mismo promesa, que


hace mencin a poder realizar una accin.

- Contrato: Acuerdo de voluntades generador de obligaciones de Dar, Hacer, No


Hacer.

La Promesa est consagrada como Verdadero Contrato en el Artculo 1611


cdigo civil-
Artculo 89 de la Ley 173/87.
Promesa de Compraventa: Es el contrato de promesa, aqu los contratantes
prometen Realizar un Contrato, surge una obligacin.

Ofertar o Proponer, no es Promesa. En materia mercantil, el contrato es


consensual ontolgicamente simplemente al civil.

Artculo 861 Cdigo de Comercio: La obligacin de hacer (de realizar algo)


conlleva a que las formalidades se cumplan al respecto del contrato convenido,
ms no de la promesa, pero las promesas no deben constar por escrito.
En materia civil deben cumplirse ciertas formalidades respecto del contrato
convenido, porque de lo contrario no se perfecciona.

Pasemos a estudiar las ARRAS que estn en el Cdigo Civil en los Arts.1859 y Ss. Y
en el Cdigo de Comercio en un solo Artculo el 866.

Vamos a mirar que son las ARRAS en qu consisten las ARRAS, las ARRAS consiste
en el dinero u otro bien que un contratante le entrega al otro en prenda de la
celebracin del contrato o como prenda de quedar convenidos, en garanta de la
celebracin de un contrato o como seal de quedar convenidos.
LAS ARRAS son una Institucin que viene desde el Derecho Romano, esto es
antiqusimo, all en Roma no se entrega dinero sino que generalmente se
entregaba era un Anillo, el anillo era el smbolo de las ARRAS, hoy por hoy subsiste
ese mismo smbolo pero solamente existe es en el contrato de matrimonio, es el
nico en donde todava se entrega un anillo como seal de promesa de
matrimonio. Dice la profesora que lo que ella no entiende porque el novio es el
que tiene que entregrselo a la novia, porque la novia tiene que esperar que el
novio se decida, si la novia debe estar igual desesperada en decirle, colocarle el
anillo a ver si se decide.

Hoy por hoy salvo el contrato de matrimonio no se utiliza anillo ni nada parecido
sino en DINERO: Nuestra legislacin, el Cdigo Civil divide las ARRAS en dos clases:

1) ARRAS PENITENCIALES O DE RETRACTACION


2) ARRAS CONFIRMATORIAS.
De estas dos clases se ocupa el Cdigo Civil; el Cdigo de Comercio solo se ocupa
de una de ellas que son las ARRAS PENITENCIALES. Y la Corte Suprema de Justicia
en una Jurisprudencia ya de hace muchos aos cre una tercera clase de ARRAS y
le llam:
3) ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES.

Vamos a ver en que consiste cada una de ellas.


1) ARRAS PENITENCIALES O DE RETRACTACION: Vamos a leerlas en el Art.1859
del C.C. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la
celebracin o ejecucin del contrato, se entiende que cada uno de los
contratantes podr retractarse; el que ha dado las Arras, perdindolas y el
que las ha recibido, restituyndolas dobladas. Los contratantes pueden dar
una suma de DINERO voy a hablar de DINERO porque es lo que se utiliza
hoy, una suma de DINERO EN CALIDAD DE ARRAS, eso para qu? Para
prever la posibilidad de que uno de los dos se retracte. Cul es el plazo
para esa RETRACTACION? El que convengan las partes, si ellas guardan
silencio, entonces el cdigo civil dice que ese PLAZO ES DE DOS MESES.
Pero el plazo ser el que ellas convengan. De tal manera, de que si yo doy
las ARRAS y me RETRACTO, pierdo el DINERO que d y si quien se Retracta
es el otro CONTRATANTE, entonces, debe RESTITUIRLAS, debe
DEVOLVERLAS, DOBLADAS, si habamos pactado 5 millones de pesos en
calidad de ARRAS entonces debe devolver diez y si el que se retracta es el
que las da, entonces pierde los cinco millones de pesos que dio en calidad
de ARRAS.
PARA QUE ESA POSIBILIDAD DE CONSAGRAR ARRAS EN EL CONTRATO DE COMPRA
VENTA POR EJEMPLO?

Sencillamente es una manera extrajudicial de resolver el contrato de compra


venta, porque yo de antemano preveo que me puedo retractar, preveo de que el
contrato puede resultarme no tan halageo como yo lo crea, entonces digo: Lo
mximo que puede pasar es que yo pierda esta plata y la consagramos como
ARRAS DE RETRACTACION. Dice el Cdigo Civil que si nada se dice acerca del
tipo de Arras siempre se presume que son ARRAS DE RETRACTACION, de tal
manera, que estas son las de ms usanzas y por eso el LEGISLADOR COMERCIAL
nicamente se ocupa de LAS PENITENCIARIAS O DE RETRACTACION.

Ahora bien, puede suceder que ninguna de las dos partes se RETRACTEN se
mantiene en firme el Contrato, ese dinero que se dio en calidad de ARRAS
entonces, entrar a formar parte del precio del bien sencillamente o si lo dio el
Vendedor, entonces hay que devolverle dinero al comprador, as de sencillo,
porque las ARRAS las puede dar cualquiera de las dos partes, no hay limitacin en
que las ARRAS van a ser de el Comprador, no! Hoy por hoy esta figura de las
ARRAS se UTILIZA NO PROPIAMENTE EN EL CONTRATO DE COMPRA VENTA, sino en
el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA QUE ES OTRO CONTRATO DISTINTO,
la PROMESA DE COMPRA VENTA ES UN CONTRATO PREPARATORIO, PERO ES UN
CONTRATO QUE TIENE VIDA PROPIA, NO DEPENDE PARA NADA DEL CONTRATO DE
COMPRA VENTA, cuando yo realizo un contrato de compraventa estoy
garantizando de que voy a comprar, estoy garantizando la celebracin de un
contrato posterior, es un Contrato que tiene vida propia, es un contrato que genera
obligaciones de HACER, entonces es all en ese CONTRATO ES DONDE
GENERALMENTE VAMOS A ENCONTRAR LAS ARRAS, all las partes consagran de
que quien se RETRACTE PIERDE.

La profesora dice que en la prctica ella ve que las ARRAS en el Contrato de


Promesa de Compra venta las da el COMPRADOR y que se dinero se imputa como
parte de pago del negocio.

Se le pregunta que en qu momento se entregan las ARRAS? Dice que en el


momento en que las partes en el contrato de compraventa as lo han dicho. Ella
dice que lo usual es que se entreguen las arras sean siempre a cargo del
Comprador, no porque lo diga la Ley sino porque la costumbre as lo ha ido
imponiendo, y tampoco es usual encontrarla en el Contrato de Compra venta sino
en el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA, para garantizar la celebracin
del Contrato de Compraventa.

La profesora dice que las ARRAS van dentro del Contrato, llmese Compraventa,
llmese arrendamiento, llmese promesa de compraventa. Dentro de ese pacto de
Arras una parte le entrega a otra dinero, lo que yo he dicho es que generalmente
ella se utiliza es en el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA que es otro
distinto del CONTRATO DE COMPRA VENTA. En el Contrato de PROMESA es para
asegurar el cumplimiento de ese Contrato, entonces se pactan ARRAS; pero t
puedes perfectamente en un Contrato de Venta hacerla con ARRAS y dejar
consignados que las Arras sern 10 millones de pesos, para qu? Para que si hay
la posibilidad de Retractarse uno no tenga que recurrir al Juzgado, sino que pierdes
la plata si t fuisteis quien la dio o si es la otra parte te tiene que devolver esa
suma doblada. Por qu? Porque cuando hay ARRAS NO HAY NECESIDAD DE
ACUDIR A UN JUZGADO; por eso se llaman de RETRACTACION, las PARTES SE
ECHAN ATRS EN EL CONTRATO QUE HAN CELEBRADO y que esos mismos
Contratantes han previsto que la sancin que ellos se imponen por Retractarse es
la PERDIDA DE LAS ARRAS PARA QUIEN LAS DIO o la RESTITUCION PARA QUIEN LAS
RECIBIO. Entonces tienen esa ventaja de QUE NO HAY NECESIDAD DE ACUDIR A
JUZGADO, EL NEGOCIO SE DESHACE POR VOLUNTAD DE LAS PARTES CON SANCION
PARA QUIEN SE RETRACTE.

La otra modalidad de ARRAS son las ARRAS CONFIRMATORIAS que estn en el


Artculo 1861 del C.C. Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o
como seal de quedar convenidos los contratantes, quedar perfecta la venta, sin
perjuicio de lo prevenido en el Art.1857, inciso 2.

No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumir de derecho


que los contratantes se reservan la facultad de retractarse segn los dos artculo
precedentes.

Entonces miren vamos a mirar lo que son las ARRAS CONFIRMATORIAS a diferencia
de las PENITENCIALES EN DONDE YO TENGO LA OPORTUNIDAD DE RETRACTARME,
cuando las ARRAS QUE SE CONVIENEN SON LAS CONFIRMATORIAS NO HAY
POSIBILIDAD DE RETRACTARSE, porque las ARRAS CONFIRMATORIAS es justamente
la Seal de que los Contratantes CELEBRAN EL CONTRATO, es la GARANTIA DE LA
CELEBRACION DEL CONTRATO. Por supuesto el dinero que se da se imputa como
parte de pago del precio, cuando hay ARRAS CONFIRMATORIAS y una de las
PARTES INCUMPLE EL CONTRATO, por ejemplo el Comprador no paga el precio, el
otro CONTRATANTE QUE SI CUMPLIO tiene la POSIBILIDAD DE ACUDIR AL JUEZ Y
PEDIR LA RESOLUCION DEL CONTRATO.
Entonces ah est la gran diferencia en las PENITENCIALES O DE
RETRACTACION YO NO TENGO QUE IR AL JUEZ para nada, ac en las
CONFIRMATORIAS como el nombre lo indica se Confirma que el negocio si
se hace y resulta que una parte incumpli, entonces tiene que acudir al
Juez para que el Juez resuelva el contrato, por supuesto que quien incumple
pierde las Arras y todas las sanciones que ya las hemos estudiado que conlleva a la
Resolucin del Contrato, entonces, adems de pagar la indemnizacin de perjuicios
y dems, etc., pierde las ARRAS.

La profesora dice que en el Cdigo de Comercio no hay sino Arras Penitenciales si


el negocio es comercial, si el negocio es civil y no la han identificado, se entienden
que son PENITENCIALES O DE RETRACTACION, claro que el legislador dice: Yo parto
de la base de que las partes no quieren proceso, ni quieren los, ni nada, y si
precisamente estn dando Arras es para tener la OPORTUNIDAD DE RESOLVER EL
CONTRATO SIN TENER QUE ACUDIR AL JUEZ.
Se le pregunta a la profesora de que si las Arras Confirmatorias se pueden pactar
en un Contrato de Promesa de Compraventa, ella dice que s, por ejemplo podemos
decir: Estimamos en la suma de diez millones de pesos, la cantidad sealada
como Arras, este dinero se imputar como parte del pago del precio y listo.

Durante mucho tiempo estuvimos viendo dos tipos de Arras, pero la Corte en una
providencia del ao 1974 creo una tercera modalidad y dijo la Corte y lo ha venido
sosteniendo y lo reitera cada da que existe una Tercera Modalidad que se llama
ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES y dice que al igual que las simplemente
CONFIRMATORIAS en ellas el Contrato se realiza, es decir, no se dan ARRAS para
constatar la posibilidad de Retractarse no!, sino que son como dice el Cdigo Civil
la seal de quedar convenido, es decir, de que las partes quieren realizar el
contrato, pero estipula una sancin o cuantifica mejor una sancin para aquel
contratante que llegue a incumplir, entonces cuando se dice en el contrato ARRAS
CONFIRMATORIAS PENALES lo primero es que debemos entender es que LAS
PARTES QUIEREN EL CONTRATO, NO SE VAN A RETRACTAR y han determinado de
antemano una suma que se va a tomar como el MONTO DE LA INDEMNIZACION
QUE TIENE QUE PAGAR EL CONTRATANTE QUE INCUMPLIO, se ASIMILA EN TODO A
LA LLAMADA CLAUSULA PENAL que trata el Art.1601 del C.C.

A los autores como Bonivento no les gusta esta creacin de la Corte y dice que eso
es una mala copia del cdigo civil Italiano y dice que la Corte no ha creado nada lo
que ha hecho es copiar, y dice que no haba necesidad de que la Corte enredara lo
que hasta este momento estaba claro, porque all en Italia es posible eso, porque
en el cdigo civil est as y hace una triple clasificacin, pero si nuestro legislador
la restringi a dos para que inventar otra modalidad de Arras, para que traer de
Italia una tercera modalidad de Arras y agrega en ltimas no hay ninguna
diferencia entre la CLAUSULA PENAL y las ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES
porque, ac me preguntan en los Contratos de Arrendamiento en donde se inserta
una clusula que dice. Clusula Penal que estamos consagrando los
contratantes? La Sancin para el Contratante que incumpla el Contrato,
entonces ac (Arras Confirmatorias Penales) la diferencia estara
posiblemente en que las partes entregan el dinero cuando celebran el
contrato y si alguno de los dos lo incumple, ya se sabe que esa suma que
se entreg es equivalente al monto de la indemnizacin que tendra que
pagar por perjuicios ese contratante que incumpli, esa son las ARRAS
CONFIRMATORIAS PENALES, la Doctrina se resiste aceptarla pero ni
manera, la Corte se ha mantenido en lo mismo, y hace 30 aos viene
diciendo lo mismo, que hay una Tercera Modalidad de ARRAS.

Se le comenta a la doctora que esas ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES si tiene su


razn de ser, porque con esas ARRAS se asegura el monto de la sancin. Y la
profesora dice que s, que ya se sabe, que uno como demandante no tiene
necesidad de probar a cuanto asciende los perjuicios, ya uno sabe de que lo que
est consagrado aqu, esa es la PENA O LA SANCION, Clusula Penal, eso es lo que
dice la Corte, eso seran las ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES, hoy por hoy, an
cuando les digo que est permitido el PACTO DE ARRAS en todo Contrato, no se
utiliza sino en el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, porque en los
Contratos de Arrendamientos a pesar de que ustedes lo encuentren en el cdigo
civil, realmente no se utilizan ARRAS se utiliza CLAUSULA PENAL y no es que se
entregue dinero porque inclusive, en el arrendamiento los depsitos est
prohibidos, entonces, no se entrega dinero, lo que hay es una Clusula Penal para
aquella persona que incumpla el Contrato y se rige por el 1601 del Cdigo Civil.
Entonces, la aplicacin de las ARRAS ha quedado restringida prcticamente a la
PROMESA DE COMPRAVENTA.