Disserta o Daniela Palhares Turchetti Vers o Final

UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS
FACULDADE DE DIREITO - PROGRAMA DE PS-GRADUAO
DANIELA PALHARES TURCHETTI
ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
Belo Horizonte
2014
Dissertao apresentada ao Curso de Ps-

Graduao da Faculdade de Direito da
Universidade Federal de Minas Gerais como
requisito parcial para obteno do grau de
mestre em Direito na rea de Concentrao em
Direito Empresarial.
Orientadora: Prof. Dra. Moema Augusta Soares

de Castro
Belo Horizonte
2014
Turchetti, Daniela Palhares.
T932a Arrendamento do estabelecimento empresarial / Daniela
Palhares Turchetti. - 2014
Orientadora: Moema Augusta Soares de Castro.

Dissertao (mestrado) Universidade Federal de
Minas Gerais, Faculdade de Direito.
1. Direito comercial - Teses 2. Estabelecimento empresarial

3. Arrendamento 4. Contrato 5. Obrigaes (Direito) I. Ttulo
CDU: 347.75
Dissertao defendida e aprovada, em _________________, pela banca

examinadora constituda pelos professores:
_____________________________________________________________
Professora Doutora Moema Augusta Soares de Castro (Orientadora) UFMG
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
minha famlia, minha base. Fonte de inspirao, amor e
fora. Devo o que sou e o que conquistei a vocs.

AGRADECIMENTOS
Deus, por manter vivas a minha perseverana e f, mesmo que
temporariamente eu as tenha perdido.
Aos meus pais, minha eterna gratido por todo o amor e confiana depositados.
Vocs so os meus exemplos.
s minhas irms por serem minhas companheiras de sempre.
Professora Moema, pela orientao sem a qual eu jamais teria conseguido
concluir esse trabalho e pelas palavras doces nos momentos difceis.
Ao Thiago por compreender minha ausncia e pelo constante apoio.
Aos colegas da Fiat Automveis por terem assumido esse desafio junto comigo.
A todos que, de diferentes mas no menos importantes formas, foram
essenciais para essa conquista fosse alcanada.

RESUMO
O estabelecimento empresarial, que o complexo de bens organizado pelo
empresrio para o exerccio da atividade empresria, foi conceituado pela
primeira vez no ordenamento jurdico ptrio atravs do Cdigo Civil de 2002.
Este mesmo diploma legal prev que o estabelecimento pode ser objeto unitrio
de direitos e de negcios jurdicos compatveis com a sua natureza. Dentre
esses negcios merecem destaque a alienao, o arrendamento e o usufruto. O
arrendamento o negcio jurdico que tem como objeto a cesso de uso e gozo
do estabelecimento empresarial a outrem. Diante da inexistncia da disciplina
legal sobre a matria h vrias dvidas sobre as normas a serem aplicadas ao
negcio jurdico. O contrato de arrendamento do estabelecimento um contrato
atpico, misto, bilateral, consensual, oneroso, comutativo, de execuo
continuada e no solene. No arrendamento do estabelecimento, h a sucesso
das obrigaes ao arrendatrio, existindo, por um determinado perodo,
solidariedade do arrendador. H tambm como sub-rogao nos contratos
exploratrios. Por fim, haver cesso de crdito em caso de circulao do
estabelecimento. O arrendamento do estabelecimento , ainda, uma das formas
de recuperao das empresas expressamente arroladas pela Lei de Falncias e
Recuperao Judicial. Contudo, diante da ausncia de regulamentao legal,
necessrio serem estabelecidas as regras de aplicao de tal negcio jurdico, a
fim de que a recuperao da empresa seja alcanada.
Palavras Chaves: Estabelecimento Empresarial. Arrendamento. Contrato.

ABSTRACT
The goodwill, which is the complex of goods arranged by the entrepreneur in the
exercise of business activity, was first conceptualized in the national legal
system by the Civil Code of 2002. This same law provides that the goodwill may
be unitary object of rights and juristic compatible with their nature. Among these
businesses are worth mentioning the sale, lease and usufruct. The lease is the
legal business that has as its object the transfer of the use and enjoyment of the
goodwill to another. Due to the lack of legal discipline on the subject there are
several questions about the standards to be applied to the legal transaction. The
lease of the goodwill is an atypical contract, joint, bilateral, consensual, onerous,
commutative performed over time and not solemn. The lease of the goodwill,
there is a succession of lessee obligations, existing for a certain period, the
lessor solidarity. There are also such subrogation in exploration agreements.
Finally, there will be credit assignment when running the goodwill. The lease of
the goodwill, it is yet one of the forms of recovery of companies specifically
enrolled in the Law of Bankruptcy and Reorganization. However, in the absence
of statutory regulation, the rules need to be established for implementing such
the legal transaction, so that the company's recovery is achieved.
Key words: Goodwill. Lease. Contract.

SUMRIO
1 INTRODUO ............................................................................................... 9
2 ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL ....................................................... 15

2.1 A Evoluo Histrica do Estabelecimento Empresarial .......................... 15
2.2 O Conceito de Estabelecimento Empresarial .......................................... 16
2.2.1 Distino entre Empresa, Empresrio e Estabelecimento Empresarial ........ 19
2.3 A Natureza Jurdica do Estabelecimento Empresarial ............................ 20
2.4 Os Elementos do Estabelecimento Empresarial...................................... 25
2.4.1 Consideraes Gerais .................................................................................. 25
2.4.2 Elementos Corpreos ................................................................................... 27
2.4.3 Elementos Incorpreos ................................................................................. 28
2.4.3.1 Nome Empresarial ........................................................................................ 29
2.4.3.2 Ponto Empresarial ........................................................................................ 30
2.4.3.3 Titulo do Estabelecimento ............................................................................ 31
2.4.3.4 Propriedade Industrial................................................................................... 32
2.5 Aviamento ................................................................................................... 34
2.6 Clientela....................................................................................................... 35
2.7 Estabelecimento Digital ............................................................................. 36
3 DOS NEGCIOS JURDICOS REFERENTES AO ESTABELECIMENTO

EMPRESARIAL............................................................................................ 39
3.1 Introduo ................................................................................................... 39
3.2 Titularidade do estabelecimento empresarial .......................................... 40
3.3 Caractersticas do estabelecimento empresarial como objeto de
negcios jurdicos ...................................................................................... 41
3.4 Negcios Jurdicos Translativos............................................................... 44
3.4.1 Introduo..................................................................................................... 44
3.4.2 Trespasse ..................................................................................................... 45
3.5 Negcios Jurdicos Constitutivos ............................................................. 46
3.5.1 Introduo..................................................................................................... 46
3.5.2 Arrendamento ............................................................................................... 47
3.5.3 Usufruto ........................................................................................................ 48
4 DA LOCAO ............................................................................................. 49
4.1 Locao e Arrendamento ........................................................................... 49
4.2 Generalidades ............................................................................................. 52
4.3 Locao de Coisas ..................................................................................... 53
4.3.1 Do contrato de locao de coisas ................................................................. 54
4.3.1.1 Das obrigaes do Locador .......................................................................... 56
4.3.1.2 Das obrigaes do Locatrio ........................................................................ 56
4.3.1.3 Extino do contrato ..................................................................................... 57
4.4 Da locao dos bens imveis .................................................................... 58
4.4.1 Contrato de Locao de Bens Imveis ......................................................... 59
4.4.1.1 Obrigaes do Locador ................................................................................ 61
4.4.1.2 Obrigaes do Locatrio ............................................................................... 62
4.4.1.3 Extino da Locao .................................................................................... 63
4.4.2 Renovao da Locao ................................................................................ 65
5 DO ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL ........... 70

5.1 Consideraes Gerais ................................................................................ 70
5.1.1 Classificao do contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial
..................................................................................................................... 75
5.1.2 Capacidade .................................................................................................. 79
5.1.3 Objeto ........................................................................................................... 79
5.2 Obrigaes .................................................................................................. 83
5.2.1 Obrigaes do arrendatrio .......................................................................... 83
5.2.2 Obrigaes do arrendador ............................................................................ 84
5.3 Efeitos Obrigacionais do Arrendamento do Estabelecimento ............... 86
5.3.1 Sucesso nas Obrigaes Relativas ao Estabelecimento ............................ 89
5.3.2 Sub-rogao nos Contratos .......................................................................... 94
5.3.3 Cesso de Crditos ...................................................................................... 97
5.4 Dever de no concorrncia ...................................................................... 100
5.5 Da Ao Renovatria ................................................................................ 103
5.6 Da extino do contrato de arrendamento ............................................. 106
6 DO ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL NA

RECUPERAO JUDICIAL DE EMPRESRIOS E DE SOCIEDADES
EMPRESRIAS ......................................................................................... 109
6.1 A Recuperao Judicial no Direito Brasileiro ........................................ 109
6.2 O Arrendamento do Estabelecimento como forma de Recuperao da
Empresa .................................................................................................... 115
6.3 Sucesso do Arrendatrio nas Obrigaes do Devedor ....................... 118
7 CONCLUSO............................................................................................. 126
REFERNCIAS ....................................................................................................... 127

9
1 INTRODUO
A Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002, o Cdigo Civil brasileiro, adotou, em

seu artigo 9661, o conceito de empresrio como aquele que exerce
profissionalmente atividade econmica organizada para a produo ou a circulao
de bens ou de servios. Esse conceito traz um contedo econmico relevante,
devendo o interprete conhecer de economia para bem aplic-lo, consoante Georges
Ripert2 j advertiu para as regras de direito empresarial.
Em termos econmicos, o empresrio aquele que organiza os fatores de
produo aplicando capital num conjunto mnimo de bens (materiais e imateriais)
para o exerccio da atividade econmica.
Mas quais seriam os fatores de produo? Essa questo foi inicialmente
abordada pelos autores da Escola Clssica dos Economistas3 dos sculos XVIII e
XIX que defendiam serem trs os fatores de produo: a terra que representa os
recursos da natureza; o trabalho fsico ou intelectual; e o capital que representa o
dinheiro, equipamentos, prdios, ferramentas, etc.
Com a evoluo das teorias econmicas, a caracterizao dos fatores de
produo tambm foi alterada, mas os elementos acima dispostos permaneceram
em todas as escolas (mesmo que sejam adotadas designaes diversas). E, de fato,
qualquer que seja o porte da organizao empresarial, seria impossvel cogit-la
sem qualquer dos elementos acima dispostos. Esse fato no desconhecido do
direito, o qual estabeleceu regulao desses elementos em vrios de seus ramos,
como, por exemplo, o direito do trabalho, o empresarial, etc.
Dentro dessa regulao, interessa ao presente estudo a disciplina do
estabelecimento empresarial ou azienda. O professor Joo Eunpio Borges afirmou
que o estabelecimento empresarial formado pelo conjunto dos seguintes
elementos: capital, trabalho e organizao (observa-se nesse conceito uma forte
1
Art. 966. Considera-se empresrio quem exerce profissionalmente atividade econmica
organizada para a produo ou a circulao de bens ou de servios.
Pargrafo nico. No se considera empresrio quem exerce profisso intelectual, de natureza
cientfica, literria ou artstica, ainda com o concurso de auxiliares ou colaboradores, salvo se o
exerccio da profisso constituir elemento de empresa.
2
RIPERT, Georges. Aspectos Jurdicos do Capitalismo Moderno. Campinas: Red Livros, 2002. p.
18.
3
Envolve vrios autores, dentre eles, o francs Jean-Baptiste Say e os ingleses Thomas Malthus e
David Ricardo.
10
influncia da teoria clssica dos fatores de produo)4. A professora Moema Augusta

Soares de Castro, de forma mais objetiva, ensina que o estabelecimento empresarial
o conjunto de bens empregados pelo empresrio para o exerccio de sua atividade
econmica5.
Do ponto de vista regulatrio, o Cdigo Civil proporcionou um grande avano
ao instituto jurdico do estabelecimento empresarial ao disciplin-lo de forma
especfica pela primeira vez no direito ptrio. O tratamento legal atribudo azienda
pode ser conferido no Ttulo III, denominado "Do Estabelecimento", em um Captulo
nico, que apresenta disposies gerais referentes ao instituto nos artigos 1.142 a
1.149.
O Cdigo Civil determina que o estabelecimento empresarial todo complexo
de bens organizado para exerccio da empresa, por empresrio, ou por sociedade
empresria, podendo ainda ser objeto unitrio de direitos e de negcios jurdicos,
translativos ou constitutivos que sejam compatveis com a sua natureza.
Portanto, no atual ordenamento jurdico ptrio, o estabelecimento empresarial
se caracteriza por um complexo de bens6. Cada um desses bens mantm a sua
individualidade prpria, e se encontram reunidos pela vontade do empresrio, que
os organiza, e os apresenta como unidade que lhe serve de instrumento para o
exerccio de sua empresa7.
Por sua vez, os bens que compem o estabelecimento empresarial podero
ser corpreos ou incorpreos. Os bens corpreos ou materiais abrangem os bens
mveis e imveis8, como as mercadorias do estoque, utenslios, veculos, mveis,
4
BORGES, Joo Eunpio. Curso de direito comercial terrestre. 5 ed. Rio de Janeiro: Forense, 1991.
p. 189.
5
CASTRO, Moema Augusta Soares de. Manual de Direito Empresarial. Rio de Janeiro: Forense,
2007. p. 114.
6
Existe na doutrina ptria uma grande discusso acerca da natureza jurdica do estabelecimento
empresarial, notadamente aps a vigncia do Cdigo Civil. Autores renomados defendem que
aps a vigncia do Cdigo Civil ele seria uma universalidade de direito. Se afiliam a essa doutrina
LUCCA, Newton de. Introduo aos Comentrios ao Cdigo Civil Brasileiro - Do Direito de
Empresa - arts. 996 a 1087. In: ALVIM, Arruda; ALVIM, Thereza. (Org.). Comentrios ao Cdigo
Civil brasileiro do direito de empresa - arts. 996 a 1087. 1. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2005. v.
IX, p. 79; e CASTRO, Moema Augusta Soares de. Op. cit., p. 120-121. Outros autores afirmam
que ele seria uma universalidade de fato, dentre eles FRES, Marcelo Andrade. Estabelecimento
Empresarial: trespasse e efeitos obrigacionais. So Paulo: Saraiva, 2007. p. 20; e REQUIO,
Rubens. Curso de Direito Comercial. So Paulo: Saraiva, 2003. v. 1, p. 276.
7
CASTRO, Moema Augusta Soares de. Op. cit., p. 113.
8
Parte da doutrina defende que os bens imveis no fazem parte do estabelecimento empresarial,
dentre eles BORGES, Joo Eunpio. Op. cit., p. 189. Por sua vez, a doutrina majoritria atual
defende que os imveis podem fazer parte do estabelecimento, dentre eles CASTRO, Moema
Augusta Soares de. Op. cit., p. 116 e FRES, Marcelo Andrade. Op. cit., p. 28-29.
11
mquinas, edifcios, terrenos e todos os demais bens corpreos utilizados pelo

empresrio na explorao de sua atividade econmica.
Os bens incorpreos ou imateriais do estabelecimento empresarial so,
principalmente, as patentes de inveno e de modelo de utilidade, os registros de
desenho industrial, as marcas registradas, o ponto empresarial9, o nome de domnio
(ponto virtual), dentre outras.
O artigo 1.143 do Cdigo Civil dispe que pode o estabelecimento ser objeto
unitrio de direitos e de negcios jurdicos, translativos ou constitutivos, que sejam
compatveis com a sua natureza. Dentre esses negcios merecem destaque aqueles
que so referidos no artigo 1.144, quais sejam: a alienao (trespasse), o
arrendamento e o usufruto.
O presente estudo tem por objeto a anlise do arrendamento do
estabelecimento empresarial, bem como o instrumento contratual a ser utilizado
nesse tipo de negcio jurdico.
O arrendamento do estabelecimento o negcio jurdico atravs o qual o
arrendador transfere a outrem, o arrendatrio, o direito de usar e gozar do complexo
de bens organizado para o exerccio da empresa. Tal negcio jurdico permite o
desmembramento entre a titularidade primria e secundria do estabelecimento,
cabendo ao arrendatrio o direito explorao da azienda.
O contrato de arrendamento aquele em que uma das partes se obriga a
ceder outra, por tempo determinado ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel,
mediante certa retribuio10.
Conforme caracterizao da professora Vera Helena de Mello Franco um
contrato consensual, oneroso, bilateral, comutativo, em princpio no solene, de
execuo sucessiva, em que o locador cede ao locatrio o uso e gozo de bem
infungvel por certo prazo, determinado ou no, mediante o pagamento de um
aluguel11.
Logo, o contrato do arrendamento do estabelecimento empresarial tem por
objeto a cesso de uso e gozo desse complexo de bens. Conforme referido alhures,
9
O ponto, que no se confunde com o estabelecimento empresarial, a localizao fsica do
conjunto de bens para onde a clientela converge (imvel de localizao). Note-se que a sociedade
empresria pode ter diversos pontos e estabelecimentos, caso seja considerada a sede, filiais,
agncias ou sucursais.
10
Definio disposta no artigo 565 do Cdigo Civil.
11
FRANCO, Vera Helena de Mello. Contratos: Direito Civil e Empresarial. So Paulo: Revista dos
Tribunais, 2009. p. 96.
12
o estabelecimento empresarial um complexo de bens, sendo que esses bens (que

foram unidos pelo empresrio no exerccio da sua atividade) podem possuir
naturezas distintas. Assim, v. g., um estabelecimento empresarial de uma sociedade
do setor de tecnologia poder ser formado por bens mveis corpreos (ferramentas,
hardwares e equipamentos em geral), bens imveis (edificao e instalaes) e
bens mveis incorpreos (softwares).
Diante da inexistncia de uniformidade na doutrina e na falta de legislao
que regule a matria, questiona-se quais normas devem ser aplicadas ao contrato
de arrendamento do estabelecimento empresarial: aquelas referentes natureza
jurdica de cada um dos bens que integrem estabelecimento empresarial ou normas
que regulem o instituto como um conjunto?
Alm do questionamento supra, outras questes sobre o assunto ainda
padecem de respostas: Quais seriam as normas no ordenamento jurdico que
regulariam esse contrato? Quais so as formalidades do contrato de arrendamento
do estabelecimento empresarial? Quais so as obrigaes das partes? H sucesso
das obrigaes em caso de arrendamento do estabelecimento? H sub-rogao dos
contratos? Qual a relao entre arrendante, arrendatrio e terceiros?
Essas, e tantas outras perguntas, ainda no foram escorreitamente
respondidas pelo Cdigo Civil brasileiro, que, apesar de trazer a regulamentao
sobre o estabelecimento empresarial, absteu-se de regulamentar o seu
arrendamento, no possuindo o contrato de arrendamento do estabelecimento um
regramento especfico. Essa inexistncia de normas cria uma razovel insegurana
ao instituto.
Por fim, o presente estudo objetiva esclarecer a aplicao do instituto do
contrato do arrendamento de estabelecimento empresarial na recuperao de
empresrios e sociedades empresrias. A Lei 11.101/05 (Lei de Falncia e
Recuperao de Empresas) alterou o paradigma das normas empresariais
relacionadas ao insucesso empresarial, uma vez que estabeleceu um procedimento
legal voltado tentativa de salvar os empresrios e sociedades empresrias da crise
econmico-financeira, com a minorao das perdas dos credores12.
Nessa nova lgica, inspirada no princpio da conservao da empresa bem
como da proteo aos credores, o arrendamento do estabelecimento empresarial
12
PACHECO, Jos da Silva. Processo de Recuperao Judicial, Extrajudicial e Falncia. Rio de
Janeiro: Forense, 2007. p. 1.
13
passou a ser um instrumento de grande utilidade nos processos judiciais, tendo

inclusive expressa previso no artigo 50, inciso VII, da Lei de Falncia e
Recuperao de Empresas. Isso porque, para a sociedade em crise, esse contrato
representa uma reduo de suas despesas fixas (ex: manuteno dos bens) e uma
fonte de renda, sem que haja diminuio em seus ativos (os quais sero liquidados
em caso de convolao da recuperao em falncia).
Assim, so necessrias respostas que ainda no tiveram uma investigao
doutrinria consistente, incluindo, mas sem se limitar (questes apenas
exemplificativas): (i) quais so os direitos e as obrigaes do arrendatrio em caso
na recuperao judicial e na sua convolao em falncia?; (ii) caso no haja
previso do arrendamento no plano de recuperao aprovado, esse contrato poder
ser celebrado sem a necessidade de autorizao do juiz, uma vez que no implica
em alienao ou ao que onere os bens da empresa?
Assim, o objetivo do presente estudo analisar o negcio jurdico de
arrendamento do estabelecimento empresarial, bem como o instrumento contratual
necessrio para sua perfectibilizao, qual seja, o contrato de arrendamento do
estabelecimento empresarial, bem como analisar a aplicao do instituto do contrato
do arrendamento de estabelecimento empresarial na recuperao de empresrios e
sociedades empresrias.
Para tanto, o presente estudo foi dividido em cinco captulos. O primeiro deles
dedica-se anlise do estabelecimento empresarial, a evoluo histrica o instituto,
conceito, natureza jurdica e demais caractersticas.
O segundo captulo destinado anlise dos negcios jurdicos que o
estabelecimento pode ser objeto, nos termos do art. 1.443 e 1.444 do Cdigo Civil
brasileiro.
O terceiro captulo dedica-se anlise do instituto do locao no direito ptrio,
seja tanto locao de bens mveis quanto locao de bens imveis, abordando,
ainda, o contrato de arrendamento.
O quarto captulo debrua-se sobre o arrendamento do estabelecimento
empresarial, buscando clarear este importante negcio jurdico to comumente
celebrado no mundo empresarial, e esquecido pelo ordenamento ptrio. Sero
analisadas as obrigaes das partes, a relao com terceiros, a sucesso nas
obrigaes, sub-rogao nos contratos, direito (ou no) ao renovatria, dentre
outros.
14
Por fim, o quinto e ltimo captulo visa analisar a aplicao do instituto do

contrato do arrendamento de estabelecimento empresarial na recuperao de
empresrios e sociedades empresrias.
Diante do exposto, observa-se que a despeito da relevncia do tema e da
recorrncia da celebrao de contratos dessa natureza no mundo empresarial,
inexistem regras claras em nosso ordenamento jurdico e a doutrina pouco estudou
o assunto, deixando o empresrio em inmeras situaes de insegurana. Portanto,
no se trata de um tema meramente acadmico, mas um estudo de elevada
relevncia prtica e que poder auxiliar os empresrios em suas atividades que so
essenciais ao desenvolvimento das atividades econmicas.
15
2 ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
2.1 A Evoluo Histrica do Estabelecimento Empresarial
Oscar Barreto Filho, citando Alberto Marghieri, afirma que a origem histrica
do estabelecimento empresarial, mesmo que no tratado de forma ampla e orgnica,
deu-se no Digesto romano13.
No que tange legislao, a primeira a versar sobre o estabelecimento
empresarial, ou fonds de commerce, foi a francesa. A Lei de 1. de maro de 1898 e
a Lei 17 de maro de 1909 no trazem o conceito do instituto, tarefa que cabia
doutrina e jurisprudncia, mas sim regulamentao sobre a venda (Lei de 1. de
maro de 1898) e o penhor (Lei de 17 de maro de 1909) do estabelecimento
empresarial.
Oscar Barreto Filho afirma, ainda, que na esteira da Frana, pases como o
Peru, a Argentina e o Uruguai editaram leis estabelecendo regulamentaes
especiais para o trespasse (venda) do estabelecimento.14
No direito alemo, o estabelecimento empresarial regulado desde 1900,
com o Cdigo Civil alemo, conhecido pela abreviatura de suas iniciais BGB
(Brgerliches Gesetzbuch). Assim como na Frana, a legislao alem deu mais
nfase negociao do estabelecimento.
Na Itlia, o instituto foi tratado pelo Codice Civile de 1942. Tal ordenamento
conceitua o estabelecimento empresarial em seu artigo 2.444, o qual dispe, in
verbis: A azienda o complexo de bens organizados pelo empresrio para o
exerccio da empresa.15 Este diploma delimitou, pela primeira vez, e de forma mais
precisa, os contornos do instituto.
O Cdigo Comercial brasileiro de 1850 j possua alguns dispositivos sobre o
estabelecimento empresarial. lvaro Augusto Camilo Mariano assevera que o termo
13
BARRETO FILHO, Oscar. Teoria do estabelecimento comercial: fundo de comrcio ou fazenda
mercantil. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1988. p. 63.
14
Ibidem, p. 65.
15
2.444. Lazienda il complesso dei beni organizzati dallimprenditore per lesercizio dellimpresa.
16
estabelecimento comercial foi mencionado em seu artigo 1, enquanto os artigos

75 e 301 referiam-se a casa do comrcio.16
Outras legislaes ptrias teriam disciplinado, isoladamente, aspectos do
estabelecimento empresarial, tais como o Decreto 916, de 24 de outubro de 1890,
em seu artigo 717, que tratava das espcies de nomes comerciais; o Decreto 24.150
de 20 de abril de 1934, a chamada Lei de Luvas, que disciplinava a renovao dos
contratos de locao de imveis para fins no residenciais; e o Decreto Lei 4.661 de
1 de junho de 1945, Lei de Falncias, a qual tratava da alienao do
estabelecimento para caracterizao dos atos de falncia, bem como para atos
ineficazes passveis de revogao pela ao revocatria.
O Cdigo Civil de 1916, em seu artigo 35, considerava, para certos efeitos, o
local do estabelecimento.
Tal instituto ganhou mais importncia e disciplina jurdica sistemtica com o
Cdigo Civil de 2002, o qual foi claramente inspirado no Codice Civile italiano de
1942. O tratamento legal atribudo azienda pode ser conferido no Ttulo III,
denominado "Do Estabelecimento", em um captulo nico que apresenta disposies
gerais referentes ao instituto nos artigos 1.142 a 1.149.
2.2 O Conceito de Estabelecimento Empresarial
A Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002, o Cdigo Civil brasileiro, adotou, em

seu artigo 1.142, o conceito de estabelecimento como todo complexo de bens
organizado para exerccio da empresa, por empresrio, ou por sociedade
empresria.
Conforme afirmado anteriormente, o Cdigo Civil brasileiro claramente
inspirado no Codice Civile italiano de 1942, razo pela qual o conceito legal ptrio de
estabelecimento empresarial quase uma traduo do art. 2.55518 do Codice Civile
italiano19.
16
MARIANO, lvaro Augusto Camilo. Estabelecimento empresarial: aspectos negociais e dever de
no-concorrncia. 2007. Dissertao (Mestrado) Universidade de So Paulo, Programa de Ps-
Graduao em Direito, So Paulo. p. 31.
17
Art 7. proibida a aquisio de firma sem a do estabelecimento a que estiver ligada.
18
Art 2.555. Lazienda il complesso dei beni organizzati dallimprenditore per lesercizio
dellimpresa.
19
IACOMINI, Marcello Pietro. Estabelecimento empresarial: negcios jurdicos pertinentes. 2010.
Dissertao (Mestrado) Universidade de So Paulo, Programa de Ps-Graduao em Direito,
So Paulo. p. 31.
17
Analisando o preceito legal italiano, assim dispe Giorgio Ferrari:
A noo de estabelecimento estatuda no artigo 2.555 d relevo a dois

elementos: a) um elemento material objetivo, ou melhor, a complexo de
bens; b) um elemento formal finalstico, isto , a organizao, que
transforma o complexo de bens em uma combinao de bens instrumentais
funcionalmente ligados, os quais adquirem no seu complexo uma aptido
para satisfazer uma necessidade diversa daquela que poderia satisfazer
isoladamente considerados, isto , para ser instrumento de exerccio da
20
empresa.
Sobre a assertiva de Giorgio Ferrari, assim dispe Marcello Pietro Iacomini21:
A anlise elaborada por G. Ferrari incensurvel. So dois elementos

estruturais do estabelecimento. O primeiro o complexo de bens; e o
legislador se refere a bens, nestes no podemos inserir os crditos, dbitos
ou os servios. Estes, quando desejados pelas partes, podem agregar-se
acidentalmente ao estabelecimento, aumentando o seu sobrevalor no
momento da transferncia. Contudo, entender que podem ser tidos como
bens , a nosso ver, criar onde no foi permitido. O segundo o elemento
organizao. neste momento que os empresrios se distinguem. Aqueles
que detiveram aptido para articular os bens de modo adequado, sero bem
22
sucedidos; os que carecem dessa qualidade, provavelmente sucumbiro.
So dois os principais elementos do estabelecimento empresarial: o complexo

de bens e a organizao.
Contudo, para a configurao do estabelecimento, necessria a interao dos
elementos, um sem o outro, isoladamente considerados, no se prestam para a
formao da azienda. Nesse sentido, Marcelo Andrade Feres, afirma que:
Os bens componentes do estabelecimento formam um conjunto articulado,

conexo, no qual cada parte importante para o todo. A reunio dos vrios
bens organizados gera uma aptido do complexo distinta daquela dos bens
singularmente considerados. A organizao revela a maestria do
empresrio na regncia de seus instrumentos. Sem organizao no se fala
nem em estabelecimento nem em empresa. A organizao imprescindvel
23
para o atuar econmico.
20
FERRARI, G. Diritto privato. In: Enciclopdia del diritto. Milo: Giuffr, 1959. v. 4, p. 685.
21
IACOMINI, Marcello Pietro. Op. cit., p. 31.
22
Na original: La nozione di azienda sancitta dallart 2.555 (sul cui valore precettivo v. infra, 6)
pone laccento su due elementi: a)un elemento materiale oggetivo e cio el complesso bi beni; b)
um elemento formale finalistico e cio lorganizzazione, che trasforma il complesso dei beni in una
combinazione di beni strumentali funzionalmente collegati, i quali acquistano nel loro complesso
lattitudine a soddisfare un bisogno diverso da quello che potrebbero soddisfare isolatamente
considerati e cio ad essere strumento di esercizio dellimpresa.
23
FRES, Marcelo Andrade. Op. cit., p. 11.
18
Assim, percebe-se que, o complexo de bens, como o elemento esttico no

suficiente para formar o estabelecimento empresarial. Faz-se mister juntar-lhe o
elemento dinmico, a organizao, para o estabelecimento possa ser uma unidade
econmica.
Segundo Oscar Barreto Filho,
esses bens (oriundos do capital) e servios (provenientes do trabalho) so

conjugados em funo de um fim colimado, e a surge o elemento estrutural:
a organizao. No basta, com efeito, a coexistncia desordenada de
fatores de produo em uma quantidade qualquer; e preciso que os
diversos elementos se encontrem em certa proporo, consoante sua
24
finalidade.
Em relao ao primeiro elemento, qual seja, o complexo de bens, necessrio

ressaltar que o artigo 1.142 do Cdigo Civil foi taxativo no sentido de que somente
bens corpreos e incorpreos fazem parte do estabelecimento, no sendo,
integrante deste, as relaes obrigacionais. Assim, crditos, dbitos, direitos,
contratos e outras relaes jurdicas no constituem o estabelecimento empresarial,
mas sim o patrimnio da empresa.
Tendo em vista a confuso acerca do conceito de patrimnio com o conceito
de estabelecimento empresarial, ser apresentada, a seguir, breve conceituao
daquele instituto.
Para Sylvio Marcondes Machado, patrimnio o complexo de bens e
relaes jurdicas de uma pessoa, apreciveis economicamente.25
Assim, todos os bens e relaes jurdicas, ativas ou passivas, que possuam
valor econmico, constituem o patrimnio da sociedade. J o estabelecimento
empresarial o complexo de bens corpreos e incorpreos, organizados pelo
empresrio para o exerccio da empresa.
O estabelecimento empresarial , assim, parte integrante do patrimnio da
sociedade empresria ou do empresrio, podendo, nos termos do artigo 1.143 do
Cdigo Civil26, ser destacada para ser objeto de negcios jurdicos translativos ou
constitutivos, conforme admite a legislao. Tal posio foi corroborada em acrdo
24
BARRETO FILHO, Oscar. Op. cit., p. 62-63.
25
MACHADO, Sylvio Marcondes. Problemas do direito mercantil. So Paulo: Max Limond, 1970. p.
85.
26
Art. 1.143. Pode o estabelecimento ser objeto unitrio de direitos e de negcios jurdicos,
translativos ou constitutivos, que sejam compatveis com a sua natureza.
19
do STJ27 (Superior Tribunal de Justia), o qual versava sobre a apurao de haveres

de scio em retirada de sociedade por quotas de responsabilidade limitada. Aludido
acrdo preceitua que o estabelecimento integra o patrimnio empresarial, para
efeito de se apurarem os haveres.
2.2.1 Distino entre Empresa, Empresrio e Estabelecimento Empresarial
A empresa, o empresrio e o estabelecimento empresarial apesar de

frequentemente confundidos, so categorias diferentes. A anlise e conceituao de
cada uma dessas figuras so essenciais para o presente estudo.
A legislao ptria no se preocupou em trazer um conceito legal de
empresa, cabendo tal funo doutrina comercialista.
A doutrina jurdica clssica da empresa foi desenvolvida ao longo do sculo
XX, tendo Alberto Asquini, jurista italiano, apresentado a mais importante obra sobre
a empresa.28
Asquini concebe a empresa como um fenmeno de origem econmica e
multifacetrio, e desdobra-o em quatro acepes jurdicas complementares entre si,
a que denomina perfis: subjetivo, funcional ou dinmico, patrimonial ou objeto e
corporativo.29
No perfil subjetivo a empresa tratada sob o ponto de vista do sujeito, o
empresrio, que exerce atividade econmica organizada para a produo ou
circulao de bens ou servios.
O perfil objetivo o complexo de relaes jurdicas que se forma em virtude
do exerccio da empresa, ou seja, bens, direitos e obrigaes afetos atividade
empresarial.
Pelo perfil corporativo, a empresa vista como uma instituio. Por fim, no
perfil funcional, a empresa vista em seu sentido tcnico, estrito, como a atividade
econmica organizada para a produo ou circulao de bens ou servios.
Tais acepes no so excludentes, mas verdadeiramente se interpenetram e
se complementam. Isso porque, a empresa interessa enquanto atividade, devendo,
27
BRASIL. Superior Tribunal de Justia. 3 Turma. Recurso Especial n. 52/094/SP. Relator: Min.
Nilson Naves. RSTJ, n. 147, p. 223, nov. 2001.
28
ASQUINI, Alberto. Profili dellimpresa. Rivista di Diritto Commerciale V, XLI, Milano, Vallardi, 1943.
29
CHINAGLIA, Olavo Zago. Destinao dos elementos intangveis do estabelecimento empresarial e
do aviamento na extino parcial do vnculo societrio. 2008. Tese (Doutorado) Universidade de
So Paulo, Programa de Ps-Graduao em Direito, So Paulo.
20
nos demais casos, ser adequada ao conceito real que exprime. Logo, o
estabelecimento no se confunde com a empresa, nem sequer com o empresrio.30
Isso porque empresrio , nos termos do artigo 966 do Cdigo Civil31, aquele
que exerce profissionalmente atividade econmica organizada para a produo ou
circulao de bens ou servios. Logo, empresrio aquele que exerce
profissionalmente a empresa.
Assim, o estabelecimento no se confunde com o empresrio, pois este o
sujeito titular da empresa e, via de regra, tambm da azienda32, enquanto que o
estabelecimento, conforme afirmado anteriormente, o complexo de bens
organizado pelo empresrio, para o exerccio da empresa.
Francesco Ferrara33 sobre a diferena entre os conceitos de empresa, de
estabelecimento empresarial e de empresrio, assevera que:
O estabelecimento aquela organizao produtiva que constitui um capital,

a empresa a atividade profissional do empresrio. Os dois conceitos esto
intimamente ligados, porque a organizao produtiva colocada em
movimento pela atividade profissional do empresrio, vale dizer, pelo
exerccio da empresa; mas a empresa supe, a seu turno, uma organizao
34
por meio da qual se exercita a atividade. [traduo nossa]
Pelo acima exposto, percebe-que, apesar de serem absolutamente distintos,

e no se confundirem, os conceitos de empresa, empresrio e estabelecimento
empresarial so complementares e interligados, sendo necessrios compreenso
de um para o pleno entendimento dos outros, posto que, o estabelecimento o
conjunto de bens organizado pelo empresrio para o exerccio da empresa.
2.3 A Natureza Jurdica do Estabelecimento Empresarial
A doutrina estrangeira preocupou-se em definir a natureza jurdica do

estabelecimento empresarial. Isso porque, a tutela do instituto e a delimitao dos
30
31
32
FERES, Marcelo Andrade. Op. cit., p.16
33
FERRARA, Francesco. Teora jurdica de la hacienda mercantil. Madrid: Revista de Derecho
Privado, 1950. p. 94-95.
34
No original: La hacienda es aquella organizacin productiva que constituye um capital; la empresa
es la actividad profesional del empresario. Los dos conceptos estn intimamente ligados, porque la
organizacin productiva est puesta em marcha por el ejercicio de la empresa; pero la empresa
supone, a su vez, una organizacin por medio de la cual se ejercita la actividad.
21
problemas relativos aos negcios jurdicos realizados com o estabelecimento

dependem da natureza do mesmo.
Numerosas so as teorias sobre a natureza jurdica do estabelecimento.
Oscar Barreto Filho35 aponta nove diferentes concepes:
a) Teoria da personalidade jurdica do estabelecimento (Rechtssubjektivitt),
de Hassenpflug, Gelpcke, Endemann, Mommsen, Vlderndorf;
b) Teoria do estabelecimento concebido como patrimnio autnomo
(Zweckvermgen), de Bekker, Krkmann;
c) Teoria da personificao da maison de commerce titular do fundo de
comrcio, de Valry;
d) Teoria do estabelecimento como negcio jurdico, de Carrara;
e) Teoria do estabelecimento como instituio, de Ferrara;
Alm dessas teorias, que j se acham superadas, a doutrina moderna ainda
se divide entre quatro orientaes diversas:
f) o grupo das teorias imaterialistas, que concebem o estabelecimento como
bem imaterial, de Pisko, Isay, Hubmann e Mller-Erzbach;
g) o grupo das teorias atomitas; que negam a possibilidade de configurao
unitria do estabelecimento, de Scialoja, Barassi, Barbero;
h) o grupo das teorias patrimonialistas, que identificam o estabelecimento
com o patrimnio comercial, caracterizado como universitas rerum ou
facti, de Carnelutti, Rotondi, Vivante.
A teoria da personalidade jurdica sustenta que o estabelecimento empresarial
possui personalidade jurdica prpria, distinta da personalidade do empresrio.
Assim, o estabelecimento elevado categoria de pessoa jurdica, com a
consequente capacidade para a aquisio e o exerccio de direitos e obrigaes.
Barreto Filho nos ensina que de acordo com essa teoria, o estabelecimento
no seria um simples complexo de bens, mas sim sujeito de direitos, centro de todas
as relaes jurdicas decorrentes do exerccio da atividade industrial. Esta doutrina
foi seguida, principalmente, por escritores alemes, mas sua difuso se deve
principalmente a Endemann.36
Alm dela, desenvolveu-se, tambm na Alemanha, a teoria do patrimnio
autnomo ou de afetao, a qual concebe o estabelecimento como um patrimnio
35
36
BARRETO FILHO, Oscar. Op. cit., p. 80.
22
distinto daquele do empresrio. Assim, este poderia fracionar seu patrimnio e

destinar uma poro ao exerccio da atividade econmica, surgindo, portanto, dois
complexos patrimoniais distintos: o patrimnio empresarial (estabelecimento), o qual
seria destinado nica e exclusivamente para a consecuo da atividade empresria
e o patrimnio pessoal do empresrio, o qual seria utilizado para as obrigaes
pessoais assumidas por este.
O patrimnio de afetao nada mais que uma limitao da responsabilidade
do empresrio, haja vista que o patrimnio empresarial responderia por todas as
obrigaes decorrentes da atividade empresria, enquanto que o patrimnio do
empresrio seria destinado para assegurar as dvidas civis deste.
A terceira teoria a da personificao da Maison de Commerce, de Valry, a
qual considera o estabelecimento, ao mesmo tempo, sujeito e objeto de direito. Esta
teoria , na verdade, uma mescla das duas teorias anteriormente mencionadas, e
sugere a atribuio de personalidade ao complexo patrimonial. Dessa forma, seria
atribudo ao estabelecimento, ao mesmo tempo, a natureza de sujeito e de objeto de
direito, em virtude de sua autonomia de patrimnio.37
Pela teoria do estabelecimento como negcio jurdico, a azienda no seria
nem sujeito, nem objeto de direito, mas sim um negcio jurdico envolvendo este e
outros sujeitos, ou seja, ter-se-ia uma relao jurdica com todos que porventura
tivessem algum vnculo negocial com o estabelecimento.38
H, ainda, a teoria do estabelecimento como instituio, de Ferrara. Segundo
esta teoria, o estabelecimento seria uma organizao de bens destinados a um fim
comum.39
Para os imaterialistas, representando a sexta teoria, o estabelecimento um
bem imaterial, composto por vrios outros bens. Contudo, o estabelecimento seria
um bem diferente daqueles bens que o compe e, consequentemente, consistiria
num direito autnomo.40
Sobre a teoria imaterialista, assim assevera Rubens Requio:
Somos da opinio que o estabelecimento comercial pertence categoria

dos bens mveis, transcendentes s unidades de coisas que o compem
so mantidas unidas pela destinao que lhes d o empresrio, formando
37
Ibidem, p. 80.
38
39
FERRARA, Francesco. Op. cit., 1950.
40
23
em decorrncia dessa unidade um patrimnio comercial, que deve ser

classificado como incorpreo. O estabelecimento comercial constitui, em
nosso sentir, um bem incorpreo, constitudo de um complexo de bens que
41
no se fundem, mas mantm unitariamente sua individualidade prpria.
Outra teoria moderna a teoria atomista. Para os simpatizantes dessa teoria,

o estabelecimento nada mais que uma pluralidade de coisas reunidas pelo
empresrio, cuja unidade juridicamente irrelevante, no havendo, portanto,
necessidade de um tratamento legal especfico para esse instituto. A proteo do
estabelecimento dar-se-ia na tutela que o sistema normativo oferece a cada bem
isoladamente.42
A tese da teoria atomista no tem como prosperar diante do nosso
ordenamento, pois a legislao ptria, atravs do artigo 1.142 do Cdigo Civil,
estabelece um tratamento unitrio ao estabelecimento.
Por fim, existe o grupo das teorias patrimonialistas que divisam no
estabelecimento universalidades, seja ela universalidade de direito (universitas iuris),
seja ela universidade de fato (universitas facti).
As universalidades so compostas por bens heterogneos, coisas corpreas
ou de natureza imaterial. Nem todos os bens precisam ser de propriedade do titular.
Ele pode ter apenas a titularidade desses bens, tendo o direito de uso e gozo em
virtude de um direito real ou contratual.43 Tais bens, unificados por um individuo ou
reconhecidos pelo ordenamento jurdico, ganham sobrevalor pela organizao em
detrimento de uma simples somatria dos bens individualmente considerados.44
Conforme j afirmado anteriormente, o conceito legal de estabelecimento
todo complexo de bens organizado, para exerccio da empresa, por empresrio, ou
por sociedade empresria.45
Atentando-se ao conceito legal de estabelecimento, percebe-se claramente
que o ordenamento jurdico ptrio adotou a teoria das universalidades. Contudo,
resta o esclarecimento da seguinte questo: tendo em vista o conceito de
estabelecimento trazido pelo Cdigo Civil de 2002, o estabelecimento seria uma
universalidade de fato ou de direito? 46
41
REQUIO, Rubens. Op. cit., p. 250.
42
M. ROTANDI. Diritto Industriale. 5. ed. Padova: Cedam, 1965. p. 53. La dottrina atomstica, quella
secondo cui non si riscontra nellazienda.
43
44
MACHADO, Sylvio Marcondes. Op. cit., p. 75.
45
Art. 1.142 do Cdigo Civil
46
24
A diferena entre universalidade de fato e universalidade de direito foi trazida

pelo Cdigo Civil, em seus artigos 90 e 91:
Art. 90. Constitui universalidade de fato a pluralidade de bens singulares

que, pertinentes mesma pessoa, tenham destinao unitria.
Pargrafo nico. Os bens que formam essa universalidade podem ser
objeto de relaes jurdicas prprias.
Art. 91. Constitui universalidade de direito o complexo de relaes jurdicas,
de uma pessoa, dotadas de valor econmico.
Silvio Rodrigues apresenta com exatido a diferena entre universalidade de

fato e universalidade de direito47:
Todavia, o que mais efetivamente as distingue o liame que une as coisas

componentes de uma e de outra universalidade. A universalidade de fato se
apresenta como conjunto ligado pelo entendimento particular; enquanto a
universalidade de direito consiste na pluralidade de coisas corpreas e
incorpreas, a que a lei, para certos efeitos, atribui o carter de unidade
(como na herana, no patrimnio, na massa falida etc.)
Existe na doutrina ptria uma grande discusso acerca da natureza jurdica

do estabelecimento empresarial. Autores renomados defendem que ele uma
universalidade de direito. Se afiliam a essa doutrina Newton de Lucca48 e Moema
Augusta Soares de Castro49.
Para os autores acima mencionados, o estabelecimento empresarial seria
uma universalidade de direito por (i) demandar um complexo de relaes jurdicas
ativas e passivas, (ii) ter sido formado por fora de lei (art. 1.142 do Cdigo Civil) e;
c) possuir valor econmico distinto dos elementos individualmente considerados.
Outros autores afirmam que ele uma universalidade de fato, dentre eles
Marcelo Andrade Fres50 e Rubens Requio51.
Oscar Barreto Filho entende que o estabelecimento empresarial uma
universalidade de fato, haja vista que:
1., o estabelecimento, como centro de organizao da atividade produtora,

tem existncia real, e no meramente fictcia; 2., o estabelecimento
criado pela vontade do homem, e s de modo mediato reconhecido pela lei
como unidade; 3., o estabelecimento constitudo unicamente de bens
47
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. So Paulo: Saraiva, 2002. v. 1, p.134.
48
LUCCA, Newton de. Op. cit., p. 79.
49
CASTRO, Moema Augusta Soares de. Op. cit., p. 120-121.
50
51
25
materiais ou imateriais, ou seja, elementos do ativo, no compreendendo,

52
pois, indistintamente, as relaes jurdicas ativas e passivas do titular.
Ora, pela leitura do art. 1.142 do Cdigo Civil, percebe-que o estabelecimento

empresarial um conjunto de bens, organizado voluntariamente pelo empresrio
para o exerccio da empresa. a vontade do empresrio em reunir os bens
necessrios para o exerccio da empresa que formam a unidade do estabelecimento
empresarial, e no a determinao legal, razo pela qual o presente estudo entende
ser o estabelecimento empresarial uma universalidade de fato.
2.4 Os Elementos do Estabelecimento Empresarial
2.4.1 Consideraes Gerais
Para Joo Eunpio Borges, o estabelecimento formado pelos seguintes

elementos: capital, trabalho e organizao53.
O capital so as coisas corpreas ou materiais, o trabalho seriam os servios
do proprietrio e dos empregados e a organizao seria a combinao dos dois
elementos anteriores (capital e servios), buscando a maior produtividade de ambos.
O estabelecimento empresarial tem como ponto fundamental a maneira original pela
qual o empresrio aplica seus elementos, organizando o capital e os servios para o
exerccio da empresa.54
A maior parte da doutrina, tendo em vista a definio de estabelecimento
empresarial contida no Cdigo Civil, considera como elementos do estabelecimento
todos os bens corpreos e incorpreos, mveis e imveis necessrios para o
exerccio da empresa.
Iacomini leciona que o complexo de bens mencionado no dispositivo legal
deve ser entendido em sentido amplo, compreendendo no s as coisas e os bens
imateriais, mas tambm os servios necessrios para a atividade empresarial.
Afirma que, pelo conceito previsto no Cdigo Civil, no seria correto incluir os
servios como elemento do estabelecimento. Contudo, no menos verdade que
52
53
BORGES, Joo Eunpio. Op. cit., p. 189.
54
26
no se pode conceber o estabelecimento sem essa caracterstica dinmica, caso

contrrio, estar-se-ia protegendo um aglomerado de bens sem funo econmica.55
Tal posio corroborada por Oscar Barreto Filho, o qual afirma que:
Em sntese, com base nesses elementos, podemos fixar-nos na seguinte

definio do estabelecimento, fundo ou fazenda comercial: complexo de
bens latu sensu inclusive servios organizados pelo empresrio como
56
instrumento para o exerccio da atividade empresarial.
Dependendo da atividade empresarial exercida, os servios podem constituir

o principal elemento do estabelecimento.
No se pode, de modo abstrato e absoluto, proceder elaborao de um rol
taxativo dos elementos comuns a todo e qualquer estabelecimento. Ao contrrio, so
as caractersticas da atividade que determina os elementos a serem organizados
pelo empresrio.57
Os bens integrantes do estabelecimento no precisam ser de propriedade do
empresrio, basta que este possua o direito de uso e gozo, decorrente de outro
direito real ou contratual.58
No obstante receberem uma proteo unitria pela legislao, os elementos
do estabelecimento no perdem a sua individualidade. Cada elemento componente
do estabelecimento permanece sobre sua proteo legal especfica, e pode ser
destacado do conjunto sem comprometer a existncia deste ltimo. Assim, nos
termos do art. 90 do Cdigo Civil, cada bem pode ser objeto de relao jurdica
autnoma. Nesse aspecto, precisa a lio de Oscar Barreto Filho quando aduz que
a extino do estabelecimento somente se opera quando se verifica desagregao
total dos fatores de produo, ou, em outras palavras, havendo aniquilamento do
aviamento59.
Abaixo, sero apresentados os elementos mais comuns da maioria dos
estabelecimentos empresariais.
55
56
BARRETO FILHO, Oscar. Op. cit., p. 147
57
58
SARDINHA, Juliana Amaral. O trespasse do estabelecimento empresarial da sociedade em
recuperao judicial. 2006. Dissertao (Mestrado) Faculdade de Direito Milton Campos,
Programa de Ps-Graduao em Direito, Nova Lima.
59
O aviamento , em breve sntese, o sobrevalor pela organizao dos bens de produo em
detrimento de uma simples somatria dos bens individualmente considerados. Tal figura ser
oportunamente tratada no item 2.5. do presente estudo. (BARRETO FILHO, Oscar. Op. cit., p.
149.)
27
2.4.2 Elementos Corpreos
Os elementos corpreos do estabelecimento empresarial so os bens

materiais, palpveis, que possuem existncia fsica, tais como as instalaes,
mercadorias, vitrinas, mquinas, mostrurio, mveis, utenslios, o imvel onde est
instalado o estabelecimento e produtos necessrios para o exerccio da empresa.
Os elementos corpreos do estabelecimento podem ser, assim, bens mveis ou
bens imveis60.
A doutrina ptria no unssona sobre a possibilidade dos bens imveis
integrarem o estabelecimento empresarial.
Fran Martins acredita que os bens imveis no devem ser excludos do
estabelecimento empresarial:
quando os imveis pertencem ao comerciante, para o seu estabelecimento

ou para um servio necessrio empresa comercial tais como armazns
para depsito de mercadorias, prdios apropriados para instalao de
usinas, etc. esses imveis incorporam ao fundo de comrcio e, ao ser
vendido o estabelecimento comercial, figuram no mesmo, salvo se de modo
diverso for deliberado pelos contratantes. Assume o imvel o carter de
bem comercial pela sua destinao, do mesmo modo que um mvel de que
o comerciante se utiliza para expor os seus produtos, se torna tambm
elemento do fundo de comrcio, muito embora se distinga da mercadoria,
61
que adquirida para revender.
Marcelo Andrade Feres afirma que no apenas a doutrina atual adota a tese
de que os imveis compem o estabelecimento empresarial, mas tambm a
legislao, atravs do art. 978 do Cdigo Civil:
Art. 978. O empresrio casado pode, sem necessidade de outorga

conjugal, qualquer que seja o regime de bens, alienar os imveis que
integrem o patrimnio da empresa ou grav-los de nus real.
Pois bem, sobre o tema, atente-se expresso os imveis que integrem o
patrimnio da empresa. A mesma inteligncia expendida por ALBERTO
ASQUINI a propsito da empresa no Cdigo Civil italiano presta-se a
orientar a leitura do ditame brasileiro. Em lugar de patrimnio da empresa,
60
Parte da doutrina defende que os bens imveis no fazem parte do estabelecimento empresarial,
dentre eles BORGES, Joo Eunpio. Op. cit., p. 189. Por sua vez, a doutrina majoritria atual
defende que os imveis podem fazer parte do estabelecimento, dentre eles CASTRO, Moema
Augusta Soares de. Op. cit., p. 116 e FRES, Marcelo Andrade. Op. cit., 2007. p. 28-29. No
obstante entendimento doutrinrio em sentido contrrio, o presente estudo entendeu por bem
incluir os bens imveis como elementos corpreos do estabelecimento empresarial.
61
MARTINS, Fran. Curso de direito comercial: empresa comercial, empresrios individuais,
microempresas, sociedades comerciais, fundo de comrcio. Rio de Janeiro: Forense, 2006. p. 449.
28
leia-se estabelecimento. A empresa, na norma transcrita, assume um perfil

objetivo, ou seja, foi empregada pela lei querendo revelar, sem dvida, a
62
figura do estabelecimento.
Em sentido contrrio, Requio, entende que os bens imveis no poderiam

integrar o estabelecimento empresarial, posto ser o estabelecimento empresarial um
bem mvel, incorpreo63, razo pela qual no pode o bem imvel ser um elemento
do estabelecimento:
Ora, se considerarmos o estabelecimento, na sua unidade, uma coisa

mvel, claro est, desde logo, que o elemento imvel no o pode constituir.
preciso, e de bom aviso aqui frisar, que no se deve confundir fundo de
comrcio com patrimnio. O fundo de comrcio no constitui todo o
patrimnio, parte ou parcela do patrimnio do empresrio. A empresa, que
o exerccio da atividade organizada pelo empresrio, conta com vrios
outros elementos patrimoniais, por este organizados, para a produo ou
troca de bens ou servios que no integram o estabelecimento comercial. O
64
imvel pode ser um elemento da empresa, no o do fundo de comrcio.
No h, no entender desse estudo, razes plausveis para excluir o bem

imvel dos elementos do estabelecimento, razo pela qual ser considerado como
integrante da azienda.
2.4.3 Elementos Incorpreos
Os elementos incorpreos so os bens que no possuem existncia fsica,

mas podem ser valorados economicamente e so utilizados pelo empresrio para o
exerccio da empresa. Dentre os principais elementos incorpreos esto (i) o nome
empresarial, (ii) o ponto empresarial, (iii) o ttulo de domnio e (iv) as marcas,
patentes de inveno, modelos de utilidade e desenhos industriais, os quais sero
tratados nos itens abaixo.
62
63
REQUIO, Rubens. Op. cit., p. 282. O Autor acredita que o estabelecimento empresarial um
bem incorpreo, formado por um complexo de bens que no se fundem, mas mantm
unitariamente sua individualidade prpria. Assim, o estabelecimento seria um bem mvel,
transcendendo s unidades de coisas que o compem, e so mantidas unidas pela destinao
que lhes d o empresrio.
64
29
2.4.3.1 Nome Empresarial
Por se tratar de um bem empregado pelo empresrio no exerccio de sua

atividade, o nome empresarial um elemento incorpreo do estabelecimento. O
nome identifica o sujeito de direito, ou seja, o empresrio ou a sociedade
empresria. um sinal distintivo. O nome empresarial o gnero de que so
espcies: a) as firmas ou razes individuais; b) as firmas ou razes sociais; e c) as
denominaes sociais.
As firmas ou razes individuais foram tratadas pelo artigo 1.156 do Cdigo
Civil, o qual dispe que o empresrio opera sob firma constituda por seu nome,
completo ou abreviado, aditando-lhe, se quiser, designao mais precisa da sua
pessoa ou do gnero da atividade.
Sobre a firma individual, assim ensina a professora Moema Augusta Soares
de Castro:
Firma individual o nome do empresrio que exerce a atividade empresarial

por conta e riscos prprios e, ao mesmo tempo, a maneira de ele,
empresrio individual, se obrigar. Adotar sempre como uma firma
individual constitua por seu nome completo ou abreviado, facultado a ele
acrescentar designao mais precisa da sua pessoa ou do gnero da
65
atividade que exerce.
A firma social o nome empresarial das sociedades empresrias regulares

que possuem scios de responsabilidade ilimitada pelas obrigaes sociais. Nos
termos do artigo 1.157 do Cdigo Civil ficam solidria e ilimitadamente responsveis
pelas obrigaes contradas sob a firma social os scios que, por meio de seus
nomes, figurarem na firma da sociedade.66
Em sociedade empresria com scios de responsabilidade limitada pelas
obrigaes sociais, esta dever utilizar a denominao social como nome
empresarial. A denominao dever designar o objeto social e ser sempre acrescida
de palavras designativas do tipo de sociedade.
O nome empresarial regido pelo princpio da novidade e veracidade. O
princpio da novidade est estampado no art. 1.163 do Cdigo Civil 67. J o princpio
65
66
67
Art. 1.163. O nome de empresrio deve distinguir-se de qualquer outro j inscrito no mesmo
registro.
30
da veracidade determina que o nome deve representar uma situao ftica

verdadeira do empresrio68.
O artigo 1.164 do Cdigo Civil dispe que o nome empresarial no pode ser
objeto de alienao. No entanto, em seu pargrafo nico, permite o uso do nome
empresarial desde que tenha ocorrido o trespasse do estabelecimento. Nesse caso,
o trespassrio poder valer-se do nome de seu antecessor (alienante), precedido do
seu prprio, com a qualificao de sucessor.69
2.4.3.2 Ponto Empresarial
O ponto empresarial o local onde o empresrio exerce a atividade

empresarial. Ressalte-se que o ponto empresarial, elemento incorpreo, no pode
ser confundido com o bem imvel, e corpreo, onde est instalado.
Caso o empresrio seja proprietrio do bem imvel, integraro o
estabelecimento, alm do imvel, bem corpreo, o ponto empresarial, elemento
incorpreo. J se o empresrio apenas possui a posse do imvel, atravs de
contrato de locao, apenas o ponto integrar o conjunto de bens que constituem o
estabelecimento.
Na legislao brasileira, o ponto empresarial tutelado atravs da ao
renovatria de alugueis prevista no artigo 51 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991
(Lei das Locaes)70. E tal proteo se deve em virtude de o empresrio investir na
Pargrafo nico. Se o empresrio tiver nome idntico ao de outros j inscritos, dever acrescentar
designao que o distinga.
68
69
70
Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter direito a renovao do
contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos;
III - o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto
de trs anos.
1 O direito assegurado neste artigo poder ser exercido pelos cessionrios ou sucessores da
locao; no caso de sublocao total do imvel, o direito renovao somente poder ser
exercido pelo sublocatrio.
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para as atividades de sociedade
de que faa parte e que a esta passe a pertencer ao fundo de comrcio, o direito a renovao
poder ser exercido pelo locatrio ou pela sociedade.
3 Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos scios, o scio sobrevivente fica sub -
rogado no direito renovao, desde que continue no mesmo ramo.
31
conformao do imvel s suas necessidades; formar clientela tendo em vista a

localizao de seu negcio; e articular fornecedores para reduo de custos. Tudo
isso considerado pelo Direito, que busca assegurar a continuidade da locao.71
Para que tenha lugar a ao renovatria, devem estar presentes os requisitos
expressamente elencados no referido art. 51 da Lei de Locaes, quais sejam: (i) o
contrato tem que ter sido celebrado por escrito e por prazo determinado; (ii) o prazo
mnimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos
escritos seja de cinco anos; (iii) o locatrio esteja explorando seu comrcio, no
mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto de trs anos.
A ao renovatria ser melhor tratada no presente estudo, quando da
anlise sobre a possibilidade de renovao dos alugueis em caso de arrendamento
do estabelecimento empresarial.
2.4.3.3 Titulo do Estabelecimento
O ttulo do estabelecimento identifica o ponto empresarial. o sinal distintivo

que identifica o local de exerccio da atividade empresria, atraindo e fidelizando a
clientela.
Normalmente, a clientela conhece o estabelecimento empresarial pelo ttulo
do estabelecimento, razo pela qual tal elemento possui significativo valor
econmico, integrando, assim, o estabelecimento.
Apesar do ttulo do estabelecimento no ser registrvel, ele tutelado pelo
artigo 195 da Lei 9.279, de 14 de maio de 1996 (Lei da Propriedade Industrial), a
qual dispe que comete crime de concorrncia desleal quem usa, indevidamente,
nome comercial, ttulo de estabelecimento ou insgnia alheios ou vende, expe ou
oferece venda ou tem em estoque produto com essas referncias.72
4 O direito renovao do contrato estende - se s locaes celebradas por indstrias e

sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constitudas, desde que ocorrentes os
pressupostos previstos neste artigo.
5 Do direito renovao decai aquele que no propuser a ao no interregno de um ano, no
mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em
vigor.
71
72
Art. 195. Comete crime de concorrncia desleal quem:
[...]
V - usa, indevidamente, nome comercial, ttulo de estabelecimento ou insgnia alheios ou vende,
expe ou oferece venda ou tem em estoque produto com essas referncias;
32
Se registrado juntamente com o nome comercial na junta comercial, o ttulo

do estabelecimento poder ser comprovante da anterioridade do uso, nos termos do
art. 1.16673 do Cdigo Civil.
2.4.3.4 Propriedade Industrial
So considerados, ainda, elementos incorpreos do estabelecimento

empresarial os bens de propriedade industrial regulados pela Lei 9.279, de 14 de
maio de 1996, a qual disciplina, basicamente, quatro categorias: a inveno, o
modelo de utilidade, o desenho industrial e a marca.
A inveno no possui conceituao legal. Segundo Fran Martins entende-se
por inveno a criao ou concepo de um processo, produto, instrumento, ou
meio novo que possa ser aplicado indstria, com a finalidade de melhor-la74.
patentevel a inveno que atenda, cumulativamente, aos requisitos da
novidade, atividade inventiva e da aplicao industrial, nos termos do artigo 8. da
Lei da Propriedade Industrial75.
A patente deve ser obtida junto ao Instituto Nacional da Propriedade Industrial
(INPI). Em sendo concedida a patente, o titular tem o direito de explorao exclusiva
por um prazo de vinte anos, contados da data do depsito76.
Os modelos de utilidades so pequenas invenes, podendo ser qualquer
inovao, forma ou modificao em um produto j existente que resultem em
melhoria no uso ou na fabricao. Assim como a inveno, o modelo de utilidade
patentevel, nos termos do artigo 9. da Lei da Propriedade Industrial77. Concedida a
patente, o titular tem o direito de explorao exclusiva por um prazo de quinze anos,
contados da data do depsito.
73
Art. 1.166. A inscrio do empresrio, ou dos atos constitutivos das pessoas jurdicas, ou as
respectivas averbaes, no registro prprio, asseguram o uso exclusivo do nome nos limites do
respectivo Estado.
Pargrafo nico. O uso previsto neste artigo estender-se- a todo o territrio nacional, se registrado
na forma da lei especial.
74
MARTINS, Fran. Op. cit., p. 431.
75
Art. 8. patentevel a inveno que atenda aos requisitos de novidade, atividade inventiva e
aplicao industrial.
76
77
Art. 9 patentevel como modelo de utilidade o objeto de uso prtico, ou parte deste, suscetvel
de aplicao industrial, que apresente nova forma ou disposio, envolvendo ato inventivo, que
resulte em melhoria funcional no seu uso ou em sua fabricao.
33
O desenho industrial, comumente denominado design, foi conceituado pelo

artigo 95 da Lei 9.279/9678 como a forma plstica ornamental de um objeto ou o
conjunto ornamental de linhas e cores que possa ser aplicado a um produto,
proporcionando resultado visual novo e original na sua configurao externa e que
possa servir de tipo de fabricao industrial. Pode ser registrado junto ao Instituto
Nacional da Propriedade Industrial. O Registro protege o desenho por dez anos,
contados do depsito, prorrogvel por trs perodos sucessivos de cinco anos cada.
A marca, nos termos do artigo 122 da Lei 9.279/96 79, so os sinais distintivos
visualmente perceptveis, no compreendidos nas proibies legais. As marcas
podem ser: (a) de produto ou servio; (b) de certificao e (c) coletiva.
O artigo 123 da Lei de Propriedade Industrial conceitua expressamente os
trs tipos:
Art. 123. Para os efeitos desta Lei, considera-se:

I - marca de produto ou servio: aquela usada para distinguir produto ou
servio de outro idntico, semelhante ou afim, de origem diversa;
II - marca de certificao: aquela usada para atestar a conformidade de um
produto ou servio com determinadas normas ou especificaes tcnicas,
notadamente quanto qualidade, natureza, material utilizado e metodologia
empregada; e
III - marca coletiva: aquela usada para identificar produtos ou servios
provindos de membros de uma determinada entidade.
Para serem tuteladas pelo ordenamento jurdico, as marcam devem ser

registradas junto ao Instituto Nacional da Propriedade Industrial e podem ser
exploradas, exclusivamente, por um perodo de dez anos, contados da concesso
do registro, prorrogvel por perodos iguais e sucessivos.
As propriedades industriais so se extrema relevncia para o bom exerccio
da empresa. Isso porque fomentam o desenvolvimento industrial e tecnolgico,
representando valores econmicos relevantes na formao do conjunto de bens
organizado que vem a ser o estabelecimento.80
78
Art. 95. Considera-se desenho industrial a forma plstica ornamental de um objeto ou o conjunto
ornamental de linhas e cores que possa ser aplicado a um produto, proporcionando resultado
visual novo e original na sua configurao externa e que possa servir de tipo de fabricao
industrial.
79
Art. 122. So suscetveis de registro como marca os sinais distintivos visualmente perceptveis,
no compreendidos nas proibies legais.
80
34
2.5 Aviamento
Conforme afirmado anteriormente, o estabelecimento empresarial um

complexo de bens corpreos e incorpreos, valorados economicamente, que so
organizados pelo empresrio para o exerccio da atividade econmica.
Em virtude da organizao dos bens, o estabelecimento empresarial possui
uma aptido funcional diversa daquelas dos bens singularmente considerados.
Quanto maior o nvel de organizao, maior tambm a aptido do estabelecimento
para gerar lucro. Ao sobrevalor decorrente dessa aptido, d-se o nome de
aviamento.
Sobre o aviamento, assim dispe Chinaglia, in verbis:
Esse complexo de meios, considerado no seu conjunto, consubstancia-se

em um objeto unitrio de direitos, com valor econmico prprio, que tanto
maior quanto maior for sua aptido para gerar lucros; vale dizer, quanto
maior for o seu aviamento. O valor do estabelecimento empresarial
representa, nesse sentido, a soma dos valores individuais de cada um dos
bens, corpreos e incorpreos, que o compem, acrescida de uma mais-
81
valia, atribuda ao aviamento.
Chinaglia apresenta, ainda, um interessante conceito econmico sobre o

aviamento:
Em termos econmicos, o aviamento expressa o valor-utilidade de todos os

elementos integrantes do estabelecimento, considerados como um conjunto
sinrgico para consecuo dos fins da empresa, ou seja, o lucro; a sua
expresso monetria, portanto, nada mais do que o valor presente desse
82
lucro.
O aviamento possui dois aspectos distintos: o objetivo e subjetivo83. O

aspecto objetivo ligado aptido em gerar lucros decorrentes da organizao dos
elementos do estabelecimento. J o subjetivo decorre das caractersticas pessoais
do empresrio.
O aviamento um atributo e no um elemento estabelecimento. Isso porque o
aviamento no existe de forma, autnoma, independente do estabelecimento. 84
81
CHINAGLIA, Olavo Zago. Op. cit., p. 44.
82
Ibidem, p. 44.
83
84
35
Apesar de no ser um elemento, o aviamento ganha significativa importncia

nos negcios incidentes sobre o estabelecimento, tendo em vista ser um fator
determinante do valor atribudo para a celebrao do negcio.85
Nesse sentido, o pargrafo nico, III do artigo 1.187, do Cdigo Civil permitiu
que o aviamento figurasse entre os valores do ativo, no caso de trespasse.86
2.6 Clientela
Clientela o conjunto de pessoas que habitualmente se servem

habitualmente do mesmo estabelecimento, no intuito de adquirir os seus produtos ou
servios.
Marcelo Andrade Feres, citando Jos Maria Rocha Filho, afirma que a
clientela pode ser classificada em trs tipos: a) constituda por transeuntes; b) em
funo da fama do estabelecimento; c) a que amiga ou tem confiana no
empresrio, gerente ou empregado e d) cliente de marca.87
Carvalho de Mendona apresenta interessante diferenciao entre clientela e
freguesia, a saber:
85
86
Art. 1.187. Na coleta dos elementos para o inventrio sero observados os critrios de avaliao a
seguir determinados:
I - os bens destinados explorao da atividade sero avaliados pelo custo de aquisio,
devendo, na avaliao dos que se desgastam ou depreciam com o uso, pela ao do tempo ou
outros fatores, atender-se desvalorizao respectiva, criando-se fundos de amortizao para
assegurar-lhes a substituio ou a conservao do valor;
II - os valores mobilirios, matria-prima, bens destinados alienao, ou que constituem produtos
ou artigos da indstria ou comrcio da empresa, podem ser estimados pelo custo de aquisio ou
de fabricao, ou pelo preo corrente, sempre que este for inferior ao preo de custo, e quando o
preo corrente ou venal estiver acima do valor do custo de aquisio, ou fabricao, e os bens
forem avaliados pelo preo corrente, a diferena entre este e o preo de custo no ser levada em
conta para a distribuio de lucros, nem para as percentagens referentes a fundos de reserva;
III - o valor das aes e dos ttulos de renda fixa pode ser determinado com base na respectiva
cotao da Bolsa de Valores; os no cotados e as participaes no acionrias sero
considerados pelo seu valor de aquisio;
IV - os crditos sero considerados de conformidade com o presumvel valor de realizao, no se
levando em conta os prescritos ou de difcil liqidao, salvo se houver, quanto aos ltimos,
previso equivalente.
Pargrafo nico. Entre os valores do ativo podem figurar, desde que se preceda, anualmente,
sua amortizao:
I - as despesas de instalao da sociedade, at o limite correspondente a dez por cento do capital
social;
II - os juros pagos aos acionistas da sociedade annima, no perodo antecedente ao incio das
operaes sociais, taxa no superior a doze por cento ao ano, fixada no estatuto;
III - a quantia efetivamente paga a ttulo de aviamento de estabelecimento adquirido pelo
empresrio ou sociedade.
87
36
Muitos consideram a expresso clientela como sinnimo de freguesia,

aplicando-as indistintamente. Contudo, existe sensvel diferena entre elas.
A clientela se traduz pelo elemento subjetivo da ao do empresrio que se
esfora com o emprego de tcnicas para conquist-la. O conjunto dessas
qualidades subjetivas do titular do estabelecimento que atrai o
grupamento de pessoas que, de forma costumeira, realizam as aquisies
de produto ou servios de que necessitam, criando uma certa fidelidade.
A freguesia j possui um conceito desprendido da qualidade subjetiva do
empresrio, sendo seu ponto catalisador, de ligao do grupamento de
pessoas ao estabelecimento, fatores outros de natureza objetiva, como a
88
localizao do estabelecimento.
A fidelidade ou no da clientela interfere diretamente no capacidade do

estabelecimento em gerar lucro e, consequentemente, no aviamento. Quanto maior
a clientela, maior a probabilidade do estabelecimento ser lucrativo. Assim, a
anlise da clientela determinante para se mensurar a mais-valia do
estabelecimento e, consequentemente, fixar o preo para realizao dos respectivos
negcios jurdicos.
A clientela, assim, como o aviamento, no um elemento do
estabelecimento, mas sim seu atributo. Nesse sentido, Fbio Ulhoa afirma que a
noo de clientela como objeto de domnio do empresrio imprpria, porque cuida
de um conjunto de pessoas insuscetveis de apropriao para o direito em vigor.89
Assim, a clientela no pode ser objeto de direito ou de negcio jurdico autnomo.
A tutela da clientela feita pelo ordenamento jurdico brasileiro no que
concerne ao dever de no concorrncia do cedente, em caso de transferncia do
estabelecimento empresarial, (artigo 1.147 do Cdigo Civil) 90 e ao cometimento de
crime de concorrncia desleal91.
2.7 Estabelecimento Digital
88
CARVALHO DE MENDONA, Jos Xavier. Tratado de Direito Comercial Brasileiro, v. 1,
Campinas, Bookseller, 2000, pp.23-598.
89
COELHO, Fbio Ulhoa. Curso de direito comercial. So Paulo: Saraiva, 2002. v. 1, p. 96.
90
Art. 1.147. No havendo autorizao expressa, o alienante do estabelecimento no pode fazer
concorrncia ao adquirente, nos cinco anos subseqentes transferncia.
Pargrafo nico. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibio prevista
neste artigo persistir durante o prazo do contrato.
91
Art. 195. Comete crime de concorrncia desleal quem:
[...]
III - emprega meio fraudulento, para desviar, em proveito prprio ou alheio, clientela de outrem;
37
O surgimento da informtica, e principalmente da internet, promoveu

profundas alteraes nas relaes comerciais, com o surgimento, desenvolvimento e
incontrolvel expanso da celebrao de negcios jurdicos em ambiente virtual,
seja a venda de produtos ou a prestao de servios, o designado e-commerce.
Essa realidade fez o empresariado investir agressivamente no
desenvolvimento da tecnologia virtual para alcanar novos mercados, e, com o
surgimento dos negcios jurdicos virtuais, houve a necessidade de organizar bens
para o exerccio da atividade empresarial, gerando, assim, o estabelecimento
empresarial virtual.
Sobre o estabelecimento empresarial, assim dispe Fbio Ulhoa Coelho:
Antes do aparecimento do comrcio eletrnico, o estabelecimento

empresarial era sempre fsico, ou seja, a empresa encontrava-se instalada
em imvel fisicamente acessvel ao consumidor ou adquirente. Com o
comrcio eletrnico, surge uma nova espcie de estabelecimento,
fisicamente inacessvel: o consumidor ou adquirente devem manifestar a
aceitao por meio de transmisso eletrnica de dados. o
92
estabelecimento virtual.
Para alguns doutrinadores, o estabelecimento empresarial virtual seria

autnomo, distinto do fsico. Nesse sentido, est Modesto Carvalho, o qual afirma
que o site da Internet, por meio do qual so disponibilizados os produtos e servios,
pode ser considerado um estabelecimento autnomo e, como no poderia deixar de
ser, virtual.93
Contudo, no se pode concordar com tal teoria. Isso porque a nica diferena
entre o estabelecimento empresarial fsico para o virtual que enquanto o fsico
possui, entre seus elementos, o bem incorpreo onde ele exerce a atividade, o ponto
empresarial, o estabelecimento virtual possui o nome de domnio.
Alguns estabelecimentos podem possuir, ainda, tanto o ponto empresarial
quanto o nome de domnio, caso a atividade empresria seja exercida tanto em local
fsico quanto no virtual. O estabelecimento, reitere-se, o conjunto de bens
necessrios para o exerccio da atividade empresria. Ora, o nome de domnio,
nada mais que o elemento necessrio para que o empresrio exera o e-
commerce.
92
93
CARVALHOSA, Modesto. Comentrios ao Cdigo Civil. So Paulo: Saraiva, 2003. v. 13, p. 625.
38
Nomes de domnio so endereos eletrnicos dotados de letras e algarismos,

portanto alfanumricos, cuja funo localizar stios na Internet. Sobre os nomes de
domnio, assim leciona Marcelo Andrade Feres:
O nome de domnio nada mais nada menos do que o endereo utilizado

pelo empresrio no mundo da internet. So os conhecidos sites, por meio
dos quais o exercente de atividade econmica coloca produtos e servios
94
ao alcance de todos os internautas.
Assim, o nome de domnio nada mais que um elemento incorpreo do

estabelecimento empresarial que realiza e-commerce.
Ainda sobre o estabelecimento, mister trazer o ensinamento de Felipe
Falcone Perruci:
Sendo assim, tem-se que os elementos integrantes do estabelecimento

virtual so, na verdade, partes integrantes do estabelecimento clssico.
Nessa ordem de idias, a virtualidade no acesso dos consumidores aos
produtos oferecidos ao mercado , na verdade, apenas a exteriorizao de
um dos elementos da concepo tradicional de estabelecimento: a
organizao.
Com efeito, esse novo tipo de acesso ofertado pelo empresrio resultado
do alto grau de organizao dos fatores de produo da empresa, em
funo do atual estgio de desenvolvimento tecnolgico. Nesse contexto, a
expresso digital de uma atividade empresarial, operacionalizada pela
virtualidade do acesso , portanto, o que Hernani Estrella j chamava de
95
bom aviamento.
Analisados as principais caractersticas e elementos do estabelecimento

empresarial, passa-se para a avaliao dos principais negcios jurdicos que
possuem como objeto tal universalidade.
94
95
PERRUCI, Felipe Falcone. Existe um estabelecimento empresarial virtual? Revista da Faculdade
de Direito da Milton Campos, p. 421-437, 2006.
39
3 DOS NEGCIOS JURDICOS REFERENTES AO ESTABELECIMENTO

EMPRESARIAL
3.1 Introduo
O artigo 1.143 do Cdigo Civil96 dispe que pode o estabelecimento ser objeto
unitrio de direitos e de negcios jurdicos, translativos ou constitutivos, inter vivos
ou causa mortis, que sejam compatveis com a sua natureza.
O estabelecimento pode ser objeto tanto de negcios jurdicos onerosos, tais
como o arrendamento e o trespasse, como de negcios jurdicos gratuitos, tais como
doao, comodato e usufruto. A azienda pode, ainda, servir de garantia em negcio
jurdico real de penhor, ou mesmo como penhora judicial.97
Os negcios jurdicos que tem como objeto o estabelecimento empresarial
visam mais que a simples transmisso do conjunto de bens, mas verdadeiramente a
transferncia do complexo funcionalmente organizado. O interesse do cessionrio
no est simplesmente na reunio dos bens, mas na reunio organizada e dinmica,
voltada para a efetiva produo econmica.98
Tanto isso verdade que, na composio do preo pago pelo cessionrio,
no h apenas o valor individual de cada bem, mas tambm o valor do aviamento,
que, como afirmado anteriormente, o sobrevalor decorrente da organizao do
complexo de bens.
Ressalte-se, ainda, que a opo por celebrar um negcio jurdico que tenha o
estabelecimento como objeto possui seus riscos. Isso porque, tais negcios ensejam
a continuao da empresa (atividade) nas mos do cessionrio.99 Assim, h alguns
efeitos obrigacionais, os quais sero mais profundamente analisados no decorrer
desse estudo.
96
Art. 1.143. Pode o estabelecimento ser objeto unitrio de direitos e de negcios jurdicos,
translativos ou constitutivos, que sejam compatveis com a sua natureza.
97
MARIANO, lvaro Augusto Camilo. Op. cit. p. 53
98
Ibidem, p. 47.
99
40
H, ainda, certos negcios jurdicos que, por sua disciplina, no comportam

por objeto o estabelecimento empresarial. O prprio artigo 1.143 afirma que h
negcios jurdicos incompatveis com a natureza do estabelecimento. Como
exemplo, no pode ser celebrado contrato de compra e venda da azienda, haja vista
que, nos termos do artigo 481 do Cdigo Civil 100, tal negcio jurdico s pode ter
como objeto bens corpreos e a universalidade, como cedio, incorprea.101
impossvel, ainda, a transferncia do domnio sobre o estabelecimento, j
que, conforme ser melhor demonstrado mais frente, inexiste propriedade do
empresrio sobre a azienda.102
Dentre os negcios jurdicos que possuem como objeto o estabelecimento
empresarial, merecem destaque aqueles que so referidos no artigo 1.144103, quais
sejam: a alienao (trespasse), o arrendamento e o usufruto.
O presente estudo tem como objetivo a anlise do arrendamento do
estabelecimento empresarial. Contudo, para melhor entendimento desse negcio
jurdico, sero apresentados tambm os outros dois negcios jurdicos trazidos pelo
art. 1.144 do Cdigo Civil.
A seguir, sero tratadas algumas questes comuns a celebrao de qualquer
negcio jurdico cujo objeto seja o estabelecimento empresarial.
3.2 Titularidade do estabelecimento empresarial
Quando da celebrao de um dos negcios jurdicos previstos no artigo 1.144

do Cdigo Civil, ocorre a transferncia de titularidade do estabelecimento
(trespasse), ou, apenas do direito de uso e gozo a outro (arrendamento e usufruto).
Isso porque, o empresrio titular da azienda, e no proprietrio. Sobre a natureza
da relao que vincula o empresrio ao estabelecimento empresarial, assim afirma
Oscar Barreto Filho:
100
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de
certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preo em dinheiro.
101
MARIANO, lvaro Augusto Camilo. Op. cit., p. 53.
102
O empresrio possui titularidade sobre o estabelecimento empresarial, e no propriedade.
103
Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienao, o usufruto ou arrendamento do
estabelecimento, s produzir efeitos quanto a terceiros depois de averbado margem da
inscrio do empresrio, ou da sociedade empresria, no Registro Pblico de Empresas
Mercantis, e de publicado na imprensa oficial.
41
Composto, como , de elementos heterogneos quanto natureza, quanto

origem e quanto ao regime jurdico, o estabelecimento constitui uma
unidade complexa definida como universitas facti. certo que, como
universalidade de fato, o estabelecimento objeto de direito; mas esse
direito no se analisa como direito de propriedade. O estabelecimento
integra-se no patrimnio do comerciante, que dele detm a titularidade; mas
essa relao de pertinncia subjetiva no se reveste do carter de
propriedade ou de outro direito real. [...] A palavra titularidade, em sua
acepo genrica, se refere a todos os direitos subjetivos, qualquer que
seja a sua natureza, e, portanto, o mais adequado para exprimir a relao
104
de pertinncia que existe entre o estabelecimento e o empresrio.
Assim, sobre a universalidade que compem o estabelecimento, percebida

como uma unidade, o empresrio possui apenas a titularidade da azienda, distinta
da propriedade dos bens singularmente considerados, at porque, como afirmado
anteriormente, no necessrio que o empresrio seja proprietrio dos bens que
integram o estabelecimento, bastando ter direito de uso e gozo em virtude de um
direito real ou contratual.
Oscar Barreto Filho105 dividiu a titularidade em primria e secundria. A
primria a titularidade indireta, o empresrio permaneceria titular do
estabelecimento, mas no teria o direito de explor-lo. A secundria decorreria do
direito ao uso e gozo o estabelecimento, e seria derivada de um negcio jurdico que
possibilitaria apenas a utilizao do estabelecimento, com a obrigao de restitu-lo.
A distino supra necessria para a diferenciao entre os negcios
jurdicos translativos e constitutivos, pois, nos negcios jurdicos translativos h a
transferncia da chamada titularidade primria, e nos negcios jurdicos constitutivos
transfere-se a simples explorao do estabelecimento empresarial, ou seja, a
titularidade secundria.
3.3 Caractersticas do estabelecimento empresarial como objeto de

negcios jurdicos
Conforme afirmado anteriormente, o artigo 1.143 do Cdigo Civil dispe que o

estabelecimento pode ser objeto unitrio de direitos e de negcios jurdicos,
translativos ou constitutivos, desde que sejam compatveis com a sua natureza.
Conforme referido alhures, o estabelecimento empresarial um complexo de
bens heterogneos, com naturezas absolutamente distintas.
104
105
Ibidem, p. 196.
42
Tendo em vista essa diversidade de bens que compem o estabelecimento

empresarial, e a possibilidade da azienda de ser objeto unitrio de negcios
jurdicos, qual norma (ou normas) no ordenamento jurdico brasileiro regulariam tal
negcio?
Essa questo poder ser abordada de duas formas. A primeira a
considerao de cada um dos bens, para fins de verificao da norma que ser
aplicvel. Essa a ideia proposta por Paula Castello Miguel106, segundo a qual no
se pode classificar esse conjunto de bens como mvel ou imvel, sendo que essa
classificao dever ser feita aos bens individualmente considerados.
Para esclarecer melhor essa questo, mister seja apresentado um exemplo.
Suponha-se um estabelecimento empresarial de uma sociedade do setor de
tecnologia que formado por bens mveis corpreos (ferramentas, hardwares e
equipamentos em geral), bens imveis (edificao e instalaes) e bens mveis
incorpreos (softwares).
Imagine-se, ento, a celebrao de arrendamento de tal estabelecimento.
Adotando-se a teoria dos bens individualmente considerados, teramos a seguinte
resposta para a questo: para os bens mveis corpreos seriam aplicadas as regras
referentes s locaes de coisas, disciplinadas no Cdigo Civil, nos artigos 565 a
578; para os bens imveis seriam aplicadas as normas da Lei 8.245/91 107 (Lei das
Locaes); e para os softwares as normas da Lei 9.609/98, (Lei dos Softwares).
A segunda forma de abordar essa questo seria buscar uma caracterizao
global e unitria a esse complexo de bens. Tal soluo, alm de estar em
consonncia com o disposto no artigo 1.143 do Cdigo Civil (o estabelecimento
um objeto unitrio de direitos), ainda traz mais simplicidade aos negcios jurdicos,
haja vista que a necessidade de utilizar vrios regulamentos distintos, de acordo
106
MIGUEL, Paula Castello. O Estabelecimento Comercial. Revista de Direito Mercantil, Industrial,
Econmico e Financeiro, So Paulo, Revista dos Tribunais, v. 118, p. 32, 2000.
107
Lei das Locaes - Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de suas autarquias e
fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam
servios regulares a seus usurios e como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades
43
com cada bem singularmente considerado, levaria, certamente, inviabilizao do

negcio.
Quando da celebrao de um negcio jurdico que tenha por objeto o
estabelecimento, o mesmo deve ser considerado de forma unitria. Nesse sentido,
assim dispe Marino Luiz Postiglione: [...] o direito garante a negociao do
estabelecimento como um todo uma unidade -, preservando seu valor econmico,
representado pela unidade econmica, que corresponde a uma unidade jurdica
negocial.108
Assim, admite-se a manuteno do estabelecimento como uma unidade,
ensejando ser objeto de negcio jurdico nico, que, naturalmente, acarretar uma
disciplina nica de tal transmisso, haja vista que, o que se objetiva transferir o
todo organizado com seus mltiplos elementos.
Admitir a primeira hiptese, no realizar negcio com o estabelecimento,
mas verdadeiramente com seus bens singularmente considerados.
Ressalte-se, ainda, que admitir a negociao unitria do estabelecimento no
significa se furtar disposies legais que condicionem alguns elementos da
azienda a determinados requisitos de forma ou de consentimento.
Resta saber, ainda, se o estabelecimento deve ser considerado como bem
mvel ou imvel.
Sobre tal caracterizao, importante observar a lio do professor Rubens
Requio, segundo o qual o estabelecimento empresarial pertence categoria dos
bens mveis, transcendendo s unidades de coisas que o compem e so mantidas
unidas pela destinao que lhes d o empresrio, formando em decorrncia dessa
unidade um patrimnio comercial, que deve ser classificado como incorpreo 109.
No ordenamento jurdico ptrio os bens imveis esto taxativamente
enumerados nos artigos 79 e 80 do Cdigo Civil 110. As universalidades no foram
contempladas no rol legal, razo pela qual consideram-se bens mveis.
108
POSTIGLIONE, Marino Luiz. Direito empresarial: o estabelecimento e seus aspectos contratuais.
Barueri: Manole, 2006. p. 112.
109
REQUIO, Rubens. Op. cit., p. 276. Importante observar que o professor Rubens Requio no
considera possvel que os bens imveis integrem o estabelecimento empresarial.
110
Art. 79. So bens imveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
Art. 80. Consideram-se imveis para os efeitos legais:
I - os direitos reais sobre imveis e as aes que os asseguram;
II - o direito sucesso aberta.
44
Assim, o estabelecimento empresarial, enquanto universalidade, um bem

mvel e incorpreo, mesmo que possua entre seus elementos bens corpreos e
bens imveis.
O contrato que verse sobre negcio jurdico que tenha por objeto o
estabelecimento empresarial deve, nos termos do artigo 1.144 do Cdigo Civil 111, ser
averbado s margens da inscrio do empresrio ou da sociedade empresria, no
Registro Pblico de Empresas Mercantis, e ter publicao na imprensa oficial para
ter validade perante terceiros. Em virtude da necessidade da averbao do
instrumento, entende ser a forma escrita mandatria.
3.4 Negcios Jurdicos Translativos
3.4.1 Introduo
Conforme afirmado anteriormente, o Cdigo Civil estabelece, em seu artigo

1.143, que o estabelecimento empresarial pode ser objeto unitrio de negcios
jurdicos que sejam compatveis com a sua natureza. Tais negcios classificam-se
em translativos e constitutivos.
Negcios Jurdicos translativos so aqueles que visam a transferncia da
titularidade primria do estabelecimento empresarial.
Sobre os negcios jurdicos translativos, interessante trazer o ensinamento de
lvaro Mariano:
Nesse caso, essa transferncia dos direitos sobre os bens organizados

para o exerccio da atividade completa e definitiva. Nisto consiste a
prestao do cedente de modo que, uma vez concluda essa
transferncia, nada lhe restar seno a pretenso contraprestao, se for
o caso. No remanescer entre cedente e estabelecimento ligao alguma,
112
haja vista ele ter se desvencilhado da titularidade.
111
112
MARIANO, lvaro Augusto Camilo. Op. cit., p.57
45
Vrios so os negcios jurdicos translativos que podem ter como objetivo a

transferncia da titularidade do estabelecimento empresarial. Como exemplo esto a
doao113 e a dao em pagamento114, dentre outros.
A forma mais comum de transferncia de titularidade do estabelecimento
empresarial a alienao115, a qual denominada de trespasse116 pela doutrina
ptria, que, devido sua relevncia e frequncia, ser estudado a seguir.
3.4.2 Trespasse
Segundo Waldemar Ferreira trespasso o ato de trespassar, passar alm,

passar a outrem, dar, ceder, alheiar, a ttulo oneroso ou gratuito.117 O termo
trespasse, na lei portuguesa, refere-se a qualquer transmisso do estabelecimento.
118
No Brasil, o trespasse o negcio jurdico atravs do qual o empresrio

aliena, a ttulo oneroso, a titularidade primria do estabelecimento. Assim, atravs
desse negcio, tanto a titularidade do estabelecimento como o direito sua
explorao so transferidos ao trespassrio.119
Para ser configurado o trespasse mister a transferncia de todos os
elementos do estabelecimento, corpreos e incorpreos. Se o objeto da alienao
no for o complexo de bens organizado, mas apenas um ou mais de um de seus
bens singularmente considerados, o negcio deixar de ser um trespasse para ser
uma compra e venda se a alienao for dos bens corpreos ou cesso, se forem
transferidos apenas direitos.120
Geraldo Magela Leite, a respeito do tema, dispe que:
113
Art. 538 do Cdigo Civil: Considera-se doao o contrato em que uma pessoa, por liberalidade,
transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra.
114
Art. 536 do Cdigo Civil: O credor pode consentir em receber prestao diversa da que lhe
devida.
115
Vocbulo utilizado pelo Art. 1.144 do Cdigo Civil.
116
No direito brasileiro, contudo, chama-se trespasse ou trespasso especificamente a transferncia
do estabelecimento que se opera por efeito de venda ou de cesso. BARRETO FILHO, Oscar.
Op. cit., p. 208.
117
FERREIRA, Waldermar. Instituies de direito comercial: o estatuto do estabelecimento comercial.
5. ed. So Paulo: Max Limonand, 1965. v. 2, p. 451.
118
MAGALHES, Barbosa de. Do estabelecimento comercial. 2. ed. Lisboa: rtica, 1964. p. 211.
119
120
POSTIGLIONE, Marino Luiz. Op. cit., p. 115.
46
a transferncia do estabelecimento comercial, alm dos bens mveis e

imveis de propriedade do titular e por ele aplicados no estabelecimento,
que podero considerar-se objeto de direito real unitrio compreende
direitos de outra natureza como direito ao uso exclusivo de nome comercial,
de marca, direito relativo ao gozo temporrio de bens de outrem
(arrendamento de locais para o exerccio do comrcio), prestao de
servios (contratos de trabalho do pessoal), ao fornecimento de freguesia
(contratos de fornecimento), e, ainda, relaes de mero fato, como a
existente com fornecedores e fregueses no ligados por vnculos
contratualmente estveis, a fama adquirida no ambiente comercial e outros:
elementos que no podem agrupar-se no conceito de universalidade de
coisas, mas que devem conter-se na transferncia do estabelecimento, se
quer conseguir-se o intento econmico desejado, que a continuao do
121
exerccio, desfrutando a situao econmica j adquirida.
O trespasse, necessariamente, implica a manuteno do complexo unitrio de

bens instrumentalmente aptos para o exerccio da atividade empresarial.
Em relao ao contrato de trespasse pode-se dizer que um contrato atpico,
tendo em vista que apesar de o Cdigo Civil prever expressamente a possibilidade
de celebrao desse negcio jurdico, seu instrumento contratual no foi regulado
pela legislao ptria, to pouco os direitos e obrigaes dos contratantes, razo
pela qual no h que se falar em tipicidade legal do contrato de trespasse.
No que se refere natureza jurdica do contrato de trespasse, pode-se dizer
que um contrato consensual, bilateral, oneroso e comutativo. Consensual porque
decorre da vontade do trespassante e do trespassrio em realizar o negcio jurdico;
bilateral porque h obrigaes para ambas as partes; como ambas os contratantes
transferem direitos, um contrato oneroso e, finalmente, comutativo j que as
prestaes so equivalentes.
3.5 Negcios Jurdicos Constitutivos
3.5.1 Introduo
Quando o negcio jurdico celebrado com o estabelecimento visa apenas a

transferncia da titularidade secundria, ou seja, do direito explorao da azienda,
diz-se que o negcio jurdico constitutivo. Segundo lvaro Mariano:
Trata-se de um conjunto de posies jurdicas subjetivas aptas ao exerccio

da atividade empresarial, mas juridicamente dependentes da titularidade
121
LEITE, Geraldo Magela. A freguesia: aspectos jurdicos. 1975. Dissertao (Mestrado)
Universidade de So Paulo, Programa de Ps-Graduao em Direito, So Paulo. p. 20.
47
primria e subsistente apenas durante o perodo de vigncia do negcio

jurdico celebrado ao cabo que devem restituir tais direitos ao titular
122
original.
A titularidade primria continua em poder do cedente, sendo que o

cessionrio apenas detm a titularidade secundria, que lhe possibilita o exerccio
da empresa pela posse dos bens instrumentais.123
Segundo Barreto Filho, os negcios jurdicos constitutivos teriam como
caracterstica comum a de importarem a substituio temporria da titularidade da
prpria empresa.124
Assim como os negcios jurdicos translativos, os negcios jurdicos
constitutivos possuem como objeto o direito explorao de todos os elementos
necessrios para exerccio da empresa. Caso alguma parcela de bens permanea
com o cedente, a mesma deve ser inapta para o exerccio da atividade empresarial.
Nesse sentido, Ascarelli afirma que:
Embora se trate de negcio misto, dada a diversidade das prestaes que

dele derivam, o negcio jurdico constitutivo nico, porque tem por objeto
exatamente o estabelecimento complexo de bens unitariamente
considerados ao qual se refere a obrigao de conservao de quem
tenha a fruio, cuja inobservncia justificar a extino da relao de
125
gozo.
Os exemplos mais comuns de negcios constitutivos do estabelecimento

empresarial so o arrendamento e o usufruto, os quais passam a ser analisados
pelo presente estudo.
3.5.2 Arrendamento
O arrendamento do estabelecimento empresarial o negcio jurdico atravs

do qual o titular da azienda, mediante contraprestao, concede a outro a
titularidade secundria do estabelecimento, para que este possa exercer a atividade
econmica .
122
MARIANO, lvaro Augusto Camilo. Op. cit., p. 57-58.
123
124
BARRETO FILHO, Oscar. Teoria do estabelecimento comercial: fundo de comrcio ou fazenda
mercantil. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1988. p. 258.
125
ASCARELLI, Tullio. Corso di diritto commerciale, introduzione e teoria dellimpresa. 3. ed. Milo:
Giuffr, 1962. p. 355.
48
Conforme sobejamente afirmado anteriormente, este negcio jurdico

constitutivo o objeto do presente estudo, razo pela qual ser amplamente
analisado no Captulo IV da presente dissertao.
3.5.3 Usufruto
No usufruto do estabelecimento empresarial, o usufruturio possui a o direito

de explorao da azienda, para usar e gozar dos frutos de tal explorao, desde que
conserve a substncia do complexo de bens, dentro dos limites de sua destinao
econmica, qual seja, o exerccio da atividade empresarial.
No usufruto, o nu-proprietrio possui a titularidade primria, enquanto o
usufruturio possui a titularidade secundria.
No existe, no ordenamento ptrio, normas especficas que regulamentem o
usufruto do estabelecimento empresarial. Contudo, o direito real de usufruto est
expressamente disciplinado nos artigos 1.390 a 1.411 do Cdigo Civil, devendo ser
aplicado ao usufruto da azienda todas as normas no contraditrias com as
especificidades desse negcio jurdico, sem prejuzo dos preceitos esculpidos nos
artigos 1.143 e seguintes do mesmo diploma legal.
O usufruto do estabelecimento foi disciplinado de forma mais detalhada na
Itlia, atravs do artigo 2.561do Codice Civile de 1942.126
126
Art. 2561 Usufrutto dell'azienda
L'usufruttuario dell'azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue.
Egli deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione (985) e in modo da conservare
l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti (997) e le normali dotazioni di scorte.
Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell'azienda, si applica l'art.
1015.
La differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto regolata in danaro,
sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto (2112).
49
4 DA LOCAO
4.1 Locao e Arrendamento
Inicialmente, necessrio transcorrer a respeito da terminologia adotada pelo

Cdigo Civil em seus artigos 1.144127 e 1.147128 para nomear a cesso, mediante
contraprestao, da titularidade secundria do estabelecimento empresarial para
outro para que este possa exercer a empresa.
O cdigo chamou tal negcio jurdico de arrendamento, e no locao, como
normalmente tratada a cesso de bens corpreos mveis 129 e imveis130 na
legislao ptria.
Sobre a diferena entre o arrendamento e a locao, antes mesmo da opo
legislativa pelo uso do termo arrendamento, Oscar Barreto Filho trouxe a
necessidade de diferenciao de ambos os negcios jurdicos:
No se conhece, em nosso direito, a distino que existe, no direito italiano,

entre locao de coisa corprea e arrendamento (affitto) de bem produtivo
(mvel ou imvel), que se caracteriza pela obrigao de o arrendatrio
cuidar da gesto da coisa de acordo com a sua destinao econmica e o
interesse da produo (cdigo civil italiano, art. 1615). Pode-se, portanto,
entre ns, falar-se indiferentemente de locao ou arrendamento do
estabelecimento; mas seria prefervel que, adotando terminologia mais
rigorosa, se reservasse um termo especial que poderia ser arrendamento
para designar o negcio jurdico que tem por objeto a fruio do complexo
131
de bens produtivos que integram o estabelecimento.
O arrendamento e a locao possuem algumas caractersticas e

consequncias jurdicas importantes que os diferenciam, no sendo a designao a
127
128
129
Art. 565. Na locao de coisas, uma das partes se obriga a ceder outra, por tempo determinado
ou no, o uso e gozo de coisa no fungvel, mediante certa retribuio.
130
A locao de bens imveis tratada por regulamentao especfica, qual seja, a Lei 8.249/96, ou
Lei das Locaes, bem como pela Lei n. 4.504/64 (Estatuto da terra).
131
50
principal distino dos dois negcios jurdicos. Referncias importantes sobre a

diferenciao dos dois institutos so encontradas na Jurisprudncia ptria.
Nesse sentido, est o Recurso Especial n. 685. 884/MG (2004/0113199-3) do
Superior Tribunal de Justia, cuja ementa :
Contrato de Arrendamento de Estabelecimento Comercial. Aplicao do art.

3, VII, da Lei 8.009/90.
1 Nos termos postos pelo acrdo analisando as clusulas contratuais
no se cuida de contrato de locao, mas sim de verdadeiro contrato de
arrendamento para de art. 3, VII, da Lei 8.009/90.
132
2 Recurso Especial conhecido, mas provido.
Analisando a deciso supra, Newton de Lucca e Alexandra de Azevedo

Domingues afirmaram que:
Na tentativa de evitar a sucesso nas dvidas, em destaque dvidas

trabalhistas, as partes firmaram contrato de locao do bem imvel. No
entanto, o suposto locatrio no se utilizava o imvel com o nome
comercial, a marca do estabelecimento, por isso, apesar do nome dado ao
contrato, a relao foi reconhecida como cesso de estabelecimento. o
que se extrai da leitura do voto do Ministro Relator. A deciso foi correta,
pois no a nomenclatura que define o tipo contratual, mas seu objeto e as
133
obrigaes e os deveres nele contidos.
O extinto Tribunal de Alada Civil do Estado do Rio Grande do Sul 134, no

obstante a confuso e forosa caracterizao como contrato de locao, reconheceu
a existncia do negcio jurdico de arrendamento do estabelecimento empresarial:
Locao. Contrato. Cesso de uso e gozo de partes de imvel e mveis,

com direito explorao de servio de restaurante e lancheria de entidade
social, mediante retribuio pecuniria mensal. Irrelevncia do nomen juris
dado ao ajuste. Avena ex locato caracterizada. Aplicao do art. 1.188 do
C.C.
Ora, o arrendamento o negcio jurdico que visa a transferncia da

titularidade secundria do estabelecimento empresarial, e, como ser
oportunamente demonstrado no Captulo IV do presente estudo, implica na
sucesso das obrigaes, sub-rogao nos contratos e cesso dos crditos.
132
Deciso colacionada por LUCCA, Newton de; DOMINGUES, Alexandra de Azevedo. Anlise
Crtica da evoluo do instituto do estabelecimento empresarial. In: FINKELSTEIN, Mria Eugnia
Reis; PROENA, Jos Marcelo Martins (Coord.). Direito Societrio. So Paulo: Srie GV Law,
2009. p. 3-77.
133
Ibidem, p. 3-77.
134
RIO GRANDE DO SUL. Tribunal de Alada do Estado. RT, v. 647, p. 187.
51
Contudo, deve ser objeto do negcio jurdico o complexo de bens organizado,

necessrio para o exerccio da empresa. Assim, alm dos bens, deve ser objeto do
negcio jurdico a organizao necessria para atividade empresarial, ou seja, o
aviamento. O objetivo do arrendatrio continuar o exerccio da empresa.
Caso o objeto no seja o complexo de bens, mas bens singularmente
considerados no h celebrao de arrendamento, mas verdadeiramente de
locao. Para os bens mveis corpreos so aplicadas as regras referentes s
locaes de coisas, disciplinadas no Cdigo Civil, nos artigos 565 a 578; para os
bens imveis so aplicadas as normas da Lei 8.245/91 (Lei das Locaes).
Em se tratando de locao, as consequncias jurdicas no so as mesmas
do arrendamento, no ocorrendo sucesso das obrigaes, sub-rogao nos
contratos e cesso dos crditos.
Necessrio, ainda, diferenciarmos o arrendamento do estabelecimento do
arrendamento mercantil.
O arrendamento mercantil uma operao em que o proprietrio
(arrendador, empresa de arrendamento mercantil) de um bem mvel ou imvel cede
a terceiro (arrendatrio, cliente, comprador) o uso desse bem por prazo
determinado, recebendo em troca uma contraprestao135, tendo, o arrendatrio, ao
final do contrato de arrendamento, a opo de compra do bem arrendado, bastando,
para tanto, efetuar o pagamento do valor residual necessrio.
Sobre a natureza jurdica do contrato de arrendamento mercantil, assim
leciona Fbio Bellote Gomes:
O arrendamento mercantil de natureza complexa, compreendendo uma

locao, uma promessa unilateral de venda (em virtude de dar o arrendador
opo de aquisio do bem pelo arrendatrio) e, s vezes, um mandato,
quando o prprio arrendatrio quem trata com o vendedor na escolha do
bem. Cada um desses atos e contratos d origem a obrigaes: pela
locao, o arrendatrio obrigado a pagar as prestaes, enquanto que o
arrendante obrigado a entregar a coisa para que o arrendatrio dela use;
pela promessa unilateral do arrendador, aceita pelo arrendatrio, aquele se
obriga irrevogavelmente a vender a coisa pelo valor residual, findo o
contrato; pelo mandato, o arrendador, no caso mandante, responde pelos
atos praticados pelo arrendatrio, adquirindo a coisa por este escolhida e
136
pagando ao vendedor o preo convencionado.
135
BRASIL. Ministrio da Fazenda. Banco Central do Brasil. Braslia/DF, maio 2008. Disponvel em:
<http://www.bcb.gov.br/pre/bc_atende/port/leasing.asp>. Acesso em: 20 fev. 2009.
136
GOMES, Fbio Bellote. Manual de Direito Comercial. So Paulo: Manole, 2003. p. 231.
52
O contrato de arrendamento mercantil ou leasing utilizado pelo mercado

financeiro brasileiro como uma espcie de financiamento, que utiliza o prprio bem
arrendado como garantia e que pode ser amortizado num determinado nmero de
"aluguis" (prestaes) peridicos, acrescidos do valor residual garantido pela opo
de compra.
Ao final do contrato de arrendamento mercantil, o arrendatrio tem as
seguintes opes: (a) comprar o bem por valor previamente contratado; (b) renovar
o contrato por um novo prazo, tendo como principal o valor residual; e (c) devolver o
bem ao arrendador.
Como dito anteriormente, o contrato de arrendamento mercantil assemelha-se
muito mais a um contrato bancrio que efetivamente um contrato de locao, razo
pela qual no ser mais analisado pelo presente estudo.
Para melhor distino da locao e do arrendamento do estabelecimento
empresarial, ser analisado, a seguir, a locao no ordenamento jurdico ptrio.
Aps, no Captulo IV, ser tratado o arrendamento do estabelecimento
empresarial.
4.2 Generalidades
O Direito romano dividia a locao em trs diferentes modalidades: a locatio

conductio rerum, locao de coisas (bens mveis e imveis), pela qual o locador
cedia ao locatrio o uso de um bem mediante contraprestao; a locatium operarum,
locao de servios, pela qual um sujeito se comprometia a prestar servios a outro,
mediante pagamento, e a locatio conductio operarum, locao de obra ou
empreitada, atravs da qual um sujeito se comprometia a executar uma obra
mediante contraprestao.137
O direito moderno no mais considera o trabalho humano como passvel de
ser objeto de locao, sendo uma forma de prestao de servios.
A prestao de servio contnua, com relao de subordinao e dependncia
econmica disciplinada pela legislao trabalhista, e instrumentalizada atravs de
um contrato de trabalho.
137
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: contratos em espcie. 12. ed. So Paulo: Atlas, 1945. p.
125.
53
Para a prestao de servios regulada no artigo 593 do Cdigo Civil 138, foram
destinadas as hipteses residuais, que no caracterizem o contrato de trabalho e
que no estejam reguladas por leis especiais.
A empreitada, assim como a prestao de servios, deixou de ser uma forma
de locao, e passou na ser disciplinada de forma autnoma pela legislao ptria
(arts. 610 a 626 do Cdigo Civil brasileiro).
Empreitada o contrato em que o empreiteiro se obriga, sem subordinao
ou dependncia, a realizar certo trabalho para o dono da obra, com material prprio
ou por esse fornecido, mediante remunerao global ou proporcional ao trabalho
executado. 139
Pela legislao civilista ptria, a empreitada se aproxima mais da prestao
de servios que da locao. A diferena entre os dois contratos que, na
empreitada o objeto o resultado final, a obra executada, enquanto que no contrato
de prestao de servios o objeto a atividade.
O ordenamento jurdico ptrio disciplina como locao, a locatio conductio
rerum, ou a locao de coisas (bens mveis e imveis), a qual ser tratada a seguir.
4.3 Locao de Coisas
A locao o negcio jurdico no qual o locatrio se compromete, mediante

contraprestao (denominada aluguel), a ceder a outro, por certo tempo140, o uso e
gozo de uma coisa no fungvel, cabendo ao locatrio, restitu-la ao locador uma vez
findo o contrato de locao.
A locao de coisas pode ter como objeto bens mveis e imveis. A locao
de bens mveis disciplinada no Cdigo Civil, nos artigos 565 a 578, enquanto que
para a locao de bens imveis so aplicadas as normas da Lei 8.245/91 (Lei das
Locaes) ou da Lei n. 4.504/64 (Estatuto da terra).
138
Art. 593. A prestao de servio, que no estiver sujeita s leis trabalhistas ou a lei especial,
reger-se- pelas disposies deste Captulo.
139
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Instituies de direito civil: contratos. 11. ed. Rio de Janeiro:
Forense, 2004. v. 3, p. 315.
140
Mesmo que por prazo indeterminado o contrato no perde a caracterstica de temporrio. GOMES,
Orlando. Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 282.
54
4.3.1 Do contrato de locao de coisas
Locao de coisa o contrato por meio do qual o locador transfere

provisoriamente o uso e gozo de um bem mvel infungvel para o locatrio, mediante
pagamento de uma remunerao peridica.
No que se refere s caractersticas jurdicas do contrato de locao, pode-se
dizer que o mesmo tpico, consensual, bilateral, oneroso e de execuo sucessiva.
O contrato de locao tpico, haja vista que suas regras disciplinares so
deduzidas de maneira precisa na legislao ptria141, ou seja, h tipicidade legal.
um contrato consensual j que se forma exclusivamente pela vontade das
partes, no sendo necessria a tradio da coisa.
bilateral uma vez que as obrigaes das partes so recprocas e
interdependentes: cada um dos contraentes simultaneamente credor e devedor um
do outro.
oneroso, pois proporciona vantagens e benefcios para os ambos
contratantes, os quais tm direito respectiva prestao.
Por fim, de execuo sucessiva, tendo em vista a persistncia da obrigao,
j que o contrato no se extingue com o pagamento, que tem apenas o efeito de
solver o dbito relativo a cada perodo.
Em relao aos elementos do contrato de locao, pode-se elencar a coisa, o
preo, o consentimento, o prazo e a forma.
Qualquer coisa corprea mvel e infungvel pode ser objeto do contrato de
locao de coisa. A no fungibilidade essencial, haja vista que da natureza do
contrato de locao que a coisa locada seja restituda ao locador no estado em que
o locatrio a recebeu, salvo as deterioraes naturais do uso regular.142
O segundo elemento essencial da locao o preo, que a remunerao
que o locatrio paga pelo uso da coisa, ou a contraprestao a que se obriga143. No
contrato de locao, o preo chamado aluguel. O pagamento deve ser
pontualmente realizado pelo locatrio, nos termos do art. 569, inciso II do Cdigo
141
A locao de bens mveis disciplinada no Cdigo Civil, nos artigos 565 a 578.
142
Art. 569, inciso IV, do Cdigo Civil
143
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Op. cit., p. 278.
55
Civil.144 O valor do aluguel deve constituir uma obrigao correlata obrigao de

ceder o uso e gozo da coisa.
O consentimento o elemento anmico da locao, gerador do vnculo
jurdico. Como em qualquer contrato, subordina-se capacidade das partes, e pode
ser viciada dos mesmos defeitos que atingem todos os negcios jurdicos.145
A capacidade necessria ao contrato de locao contempornea a este. Se,
na sua pendncia, sobrevier alteraes, subsistir o ato. Motivos supervenientes no
atingem, portanto, a sua validade.
No que se refere ao prazo, as partes podem estipular contrato de locao por
prazo determinado ou indeterminado.
No contrato de locao por prazo determinado, tanto o locador quanto o
locatrio devem cumprir com o prazo estipulado. Caso o locador deseje reaver a
coisa antes de findo o prazo de durao do contrato, dever ressarcir ao locatrio
pelas perdas e danos resultantes, cabendo ao locatrio direito de reteno at que
efetivamente receba a indenizao. Lado outro, caso seja a vontade do locatrio
devolver o imvel antes de findo o prazo contratual, dever pagar ao locador,
proporcionalmente, a multa prevista no contrato.146
A locao por prazo determinado finda com o advento do seu termo final,
independente de aviso ou notificao.147
Se o locatrio continuar na posse da coisa sem oposio do locador, apesar
de vencido o prazo contratual, haver a presuno da prorrogao automtica da
locao, adotando-se o mesmo valor de aluguel, contudo, o prazo passa a ser
indeterminado.148
Por sua vez, se o contrato for por prazo indeterminado149, qualquer das partes
poder denunciar a locao mediante aviso prvio, por escrito, outra parte. Se,
com a notificao, o locatrio no restituir a coisa ao locador, aquele dever arcar
com aluguel a ser arbitrado por este, sem prejuzo de eventuais perdas e danos,
144
Art. 569. O locatrio obrigado:
[...]
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o
costume do lugar;
145
PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Op. cit., p. 281.
146
Art. 571 do Cdigo Civil.
147
148
149
O contrato pode ter sido tanto incialmente estipulado com prazo indeterminado, bem como pode
ser um contrato por prazo determinado em que, findo o prazo contratual, o locatrio manteve-se
na posse do bem sem oposio do locador.
56
ainda que motivados por caso fortuito. Se o aluguel arbitrado for manifestamente
excessivo, poder o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu carter de
penalidade.150
O ltimo elemento do contrato de locao a forma. Nesse caso, no h uma
forma prescrita em lei, podendo ser por instrumento pblico ou particular. Na
verdade, pode mesmo ser dispensada a forma escrita, sendo suficiente o contrato
celebrado verbalmente.
Apresentados os elementos do contrato de locao sero, a seguir,
colacionadas as principais obrigaes do locador e do locatrio.
4.3.1.1 Das obrigaes do Locador
Na locao de coisa, so obrigaes do locador, segundo Roberto Senise151:
1) Entregar a coisa ao locatrio.

2) Garantir o uso pacfico do bem em favor do locatrio, durante o perodo de
vigncia do contrato de locao.
3) Resguardar o locatrio dos embaraos e turbaes de terceiros sobre o
bem locado.
4) Promover todos os meios para possibilitar a manuteno da coisa anterior
ao incio da locao.
5) Responder por vcio ou defeito da coisa anterior ao incio da locao.
6) Indenizar o locatrio por benfeitorias teis e necessrias implementadas
na coisa.
7) Dar preferncia ao locatrio para aquisio do bem, nas mesmas
condies oferecidas terceiros.
4.3.1.2 Das obrigaes do Locatrio
Ainda segundo Senise, so obrigaes do locatrio nos contratos de locao

de coisas152:
150
Art. 575 do Cdigo Civil
151
LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil. 6.ed. So Paulo: Saraiva, 2012. v. 3, p. 274-275.
152
Ibidem, p. 274-275.
57
1) Conservar a coisa como se fosse sua, arcando com todos os custos de

manuteno regular e normal da coisa, durante o perodo de vigncia da
locao.
2) Dar coisa locada a finalidade para a qual ele contratualmente ou por
natureza de destina. Se o locatrio empregar a coisa em uso diverso do
ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do
locatrio, poder o locador, alm de rescindir o contrato, exigir perdas e
danos.
3) Pagar pontualmente o aluguel.
4) Comunicar imediatamente ao locador eventual turbao ao bem, por parte
de terceiro.
5) Restituir a coisa no estado em que a recebeu, findo o prazo do contrato,
ressalvado o desgaste natural devido ao uso regular do bem.
4.3.1.3 Extino do contrato
Inicialmente, til esclarecer que o Cdigo Civil de 2002 destacou um captulo

especial para a extino do contratos153.
Por extino dos contratos entende-se os modos pelos quais o contrato deixa
de existir. No ordenamento jurdico ptrio, podem-se relacionar trs formas de
extino: a resciso, a resoluo e a resilio.
A resciso a extino do contrato quando constatada a inexistncia, a
nulidade ou a anulao do negcio jurdico, causas que o Cdigo Civil denomina de
invalidade do negcio jurdico154.
Resoluo o meio de dissoluo do contrato em caso de inadimplemento
culposo ou fortuito. Por fim, a resilio o desfazimento de um contrato por simples
manifestao de vontade, de uma (resilio unilateral ou denncia155) ou de ambas
as partes (resoluo bilateral ou distrato156).
O contrato de locao extinto pelos mesmos motivos que os contratos em
geral, podendo ser resolvido, resilido ou rescindido.
153
Captulo II do Ttulo IV do Livro III da Parte Especial.
154
Capitulo V do Ttulo I do Livro III da Parte Especial
155
156
58
Quando do vencimento, o contrato de locao por prazo determinado cessa

de pleno direito, independentemente de notificao ou aviso, nos termos do artigo
573 do Cdigo Civil157.
Poder, ainda, o locatrio resolver o contrato de locao se a coisa alugada
deteriorar e no mais servir para o fim a que se destinava a locao.158
Por sua vez, locador poder resolver o contrato se o locatrio empregar a
coisa em uso diverso do ajustado ou se ela se danificar por abuso do locatrio,
sendo exigvel, ainda, perdas e danos159, bem como caso o locatrio no pague o
aluguel pactuado.
No que tange resilio, quando celebrado por prazo indeterminado, o
contrato de locao poder ser denunciado, a qualquer tempo, mediante notificao
com prazo de trinta dias.
Avaliado o contrato de locao dos bens mveis ser, a seguir, analisada a
locao dos bens imveis.
4.4 Da locao dos bens imveis
A Lei 8.245/91, tambm chamada Lei de Locaes, a qual no foi revogada

pelo Cdigo Civil160, disciplina a locao de prdios urbanos para fins residenciais e
no residenciais, incluindo-se, nestes, os destinados ao comrcio, ao exerccio da
empresa. No pargrafo nico consta, expressamente, a excluso dos seguintes
imveis, que so regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis especiais:
Art. 1 A locao de imvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:

Pargrafo nico. Continuam regulados pelo Cdigo Civil e pelas leis
especiais:
a) as locaes:
1. de imveis de propriedade da Unio, dos Estados e dos Municpios, de
suas autarquias e fundaes pblicas;
2. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para estacionamento de
veculos;
3. de espaos destinados publicidade;
4. em apart- hotis, hotis - residncia ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam servios regulares a seus usurios e como tais sejam
autorizados a funcionar;
157
Art. 573. A locao por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
158
159
160
Art. 2.036 do Cdigo Civil: A locao de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta
continua a ser regida
59
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

[...]
4.4.1 Contrato de Locao de Bens Imveis
Assim como o contrato de locao de bens mveis, o contrato de locao de

bens imveis tpico, consensual, bilateral, oneroso e de execuo sucessiva, e
seus elementos tambm so a coisa, o prazo, o preo, o consentimento e a forma.
As caractersticas jurdicas do contrato de locao no sero novamente
descritas, tendo em vista j ter sido tal assunto objeto de tpico anterior.
Em relao aos elementos, h algumas caractersticas singulares nos
contratos de locao de bens imveis, razo pela qual passa-se a anlise dos
mesmo.
No que tange coisa, objeto do contrato de locao regido pela Lei
8.245/91, o bem imvel urbano.
Sobre o conceito de bem imvel urbano, assim ensina Arnaldo Rizzardo: O
tipo de imvel h de ser urbano. No conceito de urbano, deve-se ter em conta a
destinao. Mesmo que localizado o prdio em zona rural, desde, porm, que a
finalidade seja a residncia ou o comrcio, h incidncia da Lei n 8.245.161
No que tange ao prazo, a locao de imvel urbano pode ser ajustada por
qualquer prazo, nos termos do disposto no art. 3. da Lei 8.245/91.162 Este mesmo
artigo, dispe que, para contratos com prazo igual ou superior a dez anos, dever
haver outorga conjugal.
Na locao residencial, se o contrato for celebrado por escrito, e o prazo for
igual ou superior a trinta meses, tem o locador, aps seu termo final, denncia vazia
contra o locatrio. Caso prefira manter a locao, esta se prorrogar por tempo
indeterminado, independentemente de qualquer conveno expressa das partes,
sendo reservado ao locador denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo ao
locatrio o prazo mnimo de trinta dias para a desocupao.163
Na hiptese de contrato verbal, ou mesmo por escrito com prazo inferior a
trinta meses, o termo final do prazo ajustado no pe fim ao contrato, tendo em vista
161
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 12. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2011. p. 473.
162
Art. 3 O contrato de locao pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vnia
conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Pargrafo nico. Ausente a vnia conjugal, o cnjuge no estar obrigado a observar o prazo
excedente.
163
Art. 46 da Lei 8.245/91
60
que a Lei o prorroga automaticamente por prazo indeterminado at um mximo de

cinco anos, caso ocorra uma as hipteses previstas no artigo 47 da Lei de
Locaes164.
Lado outro, caso seja a vontade do locatrio devolver o imvel antes de findo
o prazo contratual, dever pagar ao locador, proporcionalmente, a multa prevista no
contrato.165
Se o contrato for por prazo indeterminado, qualquer das partes poder
denunciar a locao mediante aviso por escrito outra parte, com antecedncia
mnima de trinta dias.166
Nas locaes no residenciais, o princpio de que findo o prazo contratual, o
locador est autorizado a exigir a restituio do imvel, independente de notificao
ou aviso167. A Lei concede, no entanto, ao locatrio, em algumas hipteses, o direito
de exigir a renovao do contrato, atravs de competente ao renovatria, a qual
ser tratada no tpico seguinte.
Se o locatrio permanecer no imvel por mais de trinta dias sem oposio do
locador, haver a renovao do contrato, o qual passar a viger por prazo
indeterminado. E, como j informado anteriormente, o contrato de locao por prazo
indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao
locatrio trinta dias para a desocupao.168
164
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o
prazo estabelecido, a locao prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente
podendo ser retomado o imvel:
I - Nos casos do art. 9;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio
relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de
ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de
imvel residencial prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas
pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o
imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando, com a mesma
finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando
imvel alheio, j tiver retomado o imvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em imvel prprio.
2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser proprietrio, promissrio
comprador ou promissrio cessionrio, em carter irrevogvel, com imisso na posse do imvel e
ttulo registrado junto matrcula do mesmo.
165
Art.4 da Lei 8.245/91
166
Art. 6 da Lei 8.245/91
167
Art. 56 da Lei 8.245/91.
168
Art. 57 da Lei 8.245/91.
61
No que tange ao preo, o artigo 17 da Lei de Locaes estabelece que

livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira e a
sua vinculao variao cambial ou ao salrio-mnimo.
Para as locaes residenciais os reajustes devero seguir os critrios
estabelecidos na legislao especfica, devendo o indexador ser oficial.169
A cada perodo de trs anos assegurada a reviso judicial do aluguel, se
no houver acordo, com o fim de ajust-lo ao preo de mercado.170
No que tange forma, assim como no contrato de locao de bens mveis,
no h uma forma prescrita em lei, podendo ser por instrumento pblico ou
particular. Contudo, visvel a predileo da lei pela forma escrita, sendo garantidos
alguns instrumentos de tutela apenas para os contratos celebrados com tal
formalidade, como, por exemplo, a ao rescisria171 e a ao de despejo172.
Apresentados os elementos do contrato de locao de bens imveis sero, a
seguir, trazidas as principais obrigaes do locador e do locatrio.
4.4.1.1 Obrigaes do Locador
As obrigaes do locador esto expressamente previstas no artigo 22 da Lei

8.245/91, o qual dispe:
Art. 22. O locador obrigado a:

I - entregar ao locatrio o imvel alugado em estado de servir ao uso a que
se destina;
II - garantir, durante o tempo da locao, o uso pacfico do imvel locado;
III - manter, durante a locao, a forma e o destino do imvel;
IV - responder pelos vcios ou defeitos anteriores locao;
V - fornecer ao locatrio, caso este solicite, descrio minuciosa do estado
do imvel, quando de sua entrega, com expressa referncia aos eventuais
defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatrio recibo discriminado das importncias por este
pagas, vedada a quitao genrica;
VII - pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver, e de
intermediaes, nestas compreendidas as despesas necessrias aferio
da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prmio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imvel, salvo
disposio expressa em contrrio no contrato;
IX - exibir ao locatrio, quando solicitado, os comprovantes relativos s
parcelas que estejam sendo exigidas;
169
Pargrafo nico do art. 17 da Lei 8.245/91.
170
Art. 19 da Lei 8.245/91
171
Inciso I do art. 51 da Lei 8.245/91.
172
Inciso I, 1 do art. 59 a Lei 8.245/91.
62
X - pagar as despesas extraordinrias de condomnio.

Pargrafo nico. Por despesas extraordinrias de condomnio se entendem
aquelas que no se refiram aos gastos rotineiros de manuteno do edifcio,
especialmente: a) obras de reformas ou acrscimos que interessem
estrutura integral do imvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poos de aerao e iluminao, bem
como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condies de habitabilidade do edifcio;
d) indenizaes trabalhistas e previdencirias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior ao incio da locao;
e) instalao de equipamento de segurana e de incndio, de telefonia, de
intercomunicao, de esporte e de lazer;
f) despesas de decorao e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituio de fundo de reserva.
4.4.1.2 Obrigaes do Locatrio
Quanto ao locatrio, no menos extenso o rol das obrigaes, como

discrimina o artigo 23 da Lei 8.345/91:
Art. 23. O locatrio obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locao, legal ou
contratualmente exigveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, at o sexto
dia til do ms seguinte ao vencido, no imvel locado, quando outro local
no tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imvel para o uso convencionado ou presumido,
compatvel com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo
trat - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imvel, finda a locao, no estado em que o recebeu, salvo as
deterioraes decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de
qualquer dano ou defeito cuja reparao a este incumba, bem como as
eventuais turbaes de terceiros;
V - realizar a imediata reparao dos danos verificados no imvel, ou nas
suas instalaes, provocadas por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos; VI - no modificar a forma interna ou externa do
imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrana de
tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimao, multa ou
exigncia de autoridade pblica, ainda que dirigida a ele, locatrio;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de fora, luz e gs, gua
e esgoto; IX - permitir a vistoria do imvel pelo locador ou por seu
mandatrio, mediante combinao prvia de dia e hora, bem como admitir
que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hiptese prevista
no art. 27;
X - cumprir integralmente a conveno de condomnio e os regulamentos
internos;
XI - pagar o prmio do seguro de fiana;
XII - pagar as despesas ordinrias de condomnio.
1 Por despesas ordinrias de condomnio se entendem as necessrias
administrao respectiva, especialmente
a) salrios, encargos trabalhistas, contribuies previdencirias e sociais
dos empregados do condomnio;
b) consumo de gua e esgoto, gs, luz e fora das reas de uso comum;
c) limpeza, conservao e pintura das instalaes e dependncias de uso
comum;
63
d) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos hidrulicos,

eltricos, mecnicos e de segurana, de uso comum;
e) manuteno e conservao das instalaes e equipamentos de uso
comum destinados prtica de esportes e lazer;
f) manuteno e conservao de elevadores, porteiro eletrnico e antenas
coletivas;
g) pequenos reparos nas dependncias e instalaes eltricas e hidrulicas
de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a perodo anterior ao incio
da locao;
i) reposio do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio
ou complementao das despesas referidas nas alneas anteriores, salvo se
referentes a perodo anterior ao incio da locao.
2 O locatrio fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no
pargrafo anterior, desde que comprovadas a previso oramentria e o
rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovao das
mesmas.
3 No edifcio constitudo por unidades imobilirias autnomas, de
propriedade da mesma pessoa, os locatrios ficam obrigados ao pagamento
das despesas referidas no 1 deste artigo, desde que comprovadas.
4.4.1.3 Extino da Locao
Alm das hipteses j trazidas acima, quando da anlise da extino do

contrato de locao de coisas, a Lei 8.245/91 trouxe outras possibilidades de
extino do contrato de locao dos bens imveis.
A alienao do imvel pode ser considerada causa de extino do contrato,
nos termos do disposto no art. 8, Lei de Locaes:
Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder

denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupao,
salvo se a locao for por tempo determinado e o contrato contiver clusula
de vigncia em caso de alienao e estiver averbado junto matrcula do
imvel.
Veja-se que a denncia mencionada dar-seno prazo de noventa dias a

contar do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, aps esse prazo, a
concordncia na manuteno da locao173.
Rescinde-se, ainda, o contrato de locao de bens imveis a extino do
usufruto ou de fideicomisso, em locao celebrada pelo usufruturio ou fiducirio.
Impe-se, antes, a notificao dando-se o prazo de trinta dias para desocupao.
No h resciso se manifestada aquiescncia escrita do nu-proprietrio ou do
173
Art. 8, 2 da Lei 8.245/91.
64
fideicomissrio, ou se a propriedade estiver consolidada em mos do usufruturio ou

do fiducirio174.
Em se tratando de um contrato de locao residencial ajustado verbalmente
ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido,
prorrogada automaticamente a locao por prazo indeterminado, e o contrato poder
ser extinto, podendo ser retomado o imvel nas hipteses do art. 47 da Lei 8.245/91:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado
o imvel:
I - Nos casos do art. 9;
II - em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do
imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim
como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio;
IV - se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a
realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea
construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a
explorao de hotel ou penso, em cinqenta por cento;
V - se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.
1 Na hiptese do inciso III, a necessidade dever ser judicialmente
demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imvel, estiver ocupando,
com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma
localidade ou, residindo ou utilizando imvel alheio, j tiver retomado o
imvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficirio da retomada, residir em
imvel prprio.
2 Nas hipteses dos incisos III e IV, o retomante dever comprovar ser
proprietrio, promissrio comprador ou promissrio cessionrio, em carter
irrevogvel, com imisso na posse do imvel e ttulo registrado junto
matrcula do mesmo.
A mesma Lei de Locaes previu, em seu artigo 5, que seja qual for o
fundamento do trmino da locao, a ao do locador para reaver o imvel a de
despejo:
Art. 5 Seja qual for o fundamento do trmino da locao, a ao do locador

para reaver o imvel a de despejo.
Pargrafo nico. O disposto neste artigo no se aplica se a locao termina
em decorrncia de desapropriao, com a imisso do expropriante na posse
do imvel.
Assim, caso haja recusa do locatrio em entregar o imvel objeto da locao,

e atendendo-se aos requisitos legais, dever o locador manejar competente ao de
174
Art. 7 da Lei 8.245/91.
65
despejo, a qual est pormenorizadamente disciplina pelos artigos 59 a 66 da Lei

8.245/91.
Em alguns casos e atendendo a requisitos expressos em lei, o locatrio tem
direito renovao da locao, no podendo o locador retomar o bem imvel. Tal
assunto ser tratado a seguir.
4.4.2 Renovao da Locao
Para falar em ao renovatria, mister ser relembrado o conceito de ponto

empresarial, que o local onde exercida a empresa.
Em sendo o empresrio proprietrio do imvel onde est estabelecido o ponto
empresarial, este est resguardado pelas normas do direito civil o qual trata do
direito de propriedade.
Contudo, por diversas vezes o empresrio no proprietrio do imvel onde
exerce sua atividade empresria, e, assim, torna-se necessrio constituir um ponto
empresarial atravs da locao de um imvel.
Tal tarefa no fcil, tendo em vista que o empresrio despender tempo e
custo na implantao e implementao de ponto empresarial em um imvel que no
de sua propriedade, caracterizando um risco para sua atividade, pois, certo que
o ponto empresarial se vincular ao empresrio de tal modo que se torna referncia
deste, e poder ser fator preponderante de seu sucesso ou de seu fracasso.
E o ponto empresarial tem interferncia direta na valorizao do imvel, em
razo da atividade nele exercida pelo locatrio. Quanto maior for o xito da empresa,
maior tende a ser o valor do aluguel, uma vez que o ponto empresarial torna-se
conhecido do pblico, de sua clientela fidelizada.
Assim, a locao empresarial gera, comumente, dois interesses conflitantes:
1) o do locador, que pretende retomar o imvel, j valorizado pela atividade do
empresrio, para aproveitar-se dessa valorizao, por exemplo, alugando-o a um
terceiro por preo superior; e 2) o interesse do locatrio de conservar seu
estabelecimento no mesmo local, com o qual sua clientela j est habituada.175
175
PARENTONI, Leonardo Netto. Locao empresarial, estabelecimento fechado e renovao
compulsria. Disponvel em: <http://www.rkladvocacia.com/arquivos/artigos/art_srt_arquivo20
130422135409.pdf>. Acesso em: 29 nov. 2013.
66
Visando harmonizar esses interesses, e diante de todo o investimento

despendido pelo empresrio que se revela a importncia de uma proteo jurdica,
de modo que um possvel trmino de contrato de aluguel no leve o empresrio a ter
perdas to importantes que venham, inclusive, a comprometer todo o seu
investimento empresarial.
Assim, tal proteo se deve em virtude de o empresrio investir na
conformao do imvel s suas necessidades; formar clientela tendo em vista
localizao de seu negcio; e articular fornecedores para reduo de custos. Tudo
isso considerado pelo Direito, que busca assegurar a continuidade da locao.176
Sobre a necessidade de proteo do ponto empresarial A. Buzaid177 aduz
que:
O locatrio que, fundando ou mantendo um estabelecimento comercial ou

industrial em imvel alheio, torna conhecido o respectivo local, para ele
atraindo vultosa clientela, custa de pertinaz propaganda e de porfiados
esforos, contribui em larga escala para sua valorizao, para o aumento de
seu valor locativo e prprio valor venal. A propriedade comercial,
abrangendo todo esse conjunto de elementos materiais e imateriais, que
formam o chamado fundo de comrcio, protegida em numerosos pases
contra o enriquecimento exagerado do proprietrio, pois sem essa proteo
legal perderia o locatrio, vtima de novas luvas extorsivas no fim de cada
perodo contratual, ou de expulso sumria, todo o fruto desse seu ingente
trabalho e esforadssima cooperao. A preferncia do arrendatrio
renovao do contrato de locao de imvel ocupado por estabelecimento
de comrcio ou de indstria, , pois, um direito que lhe deve ser
reconhecido de modo expresso por amor aos princpios da mais elementar
justificativa.
Corroborando tal posio, assim dispe Marcelo Andrade Feres178:
O ponto , de maneira genrica, o local onde o empresrio encontra-se com

a sua clientela. A propsito, a clientela muitas vezes atrada pela
localizao do estabelecimento. Assim, por exemplo, em se tratando de um
comrcio varejista de produtos especiais, pode o empresrio ter mbito de
atuao em toda uma cidade ou, s vezes, at nacional. J para um
empreendimento cujo objeto a negociao de bens comuns - lembre-se, a
ttulo ilustrativo, de uma banca de revistas e jornais -, a atividade se reduz
significativamente a um pequeno espao - imagine-se nos limites de um
bairro. Quando o imvel de propriedade do empresrio, ou mesmo ele
estiver de posse do bem por fora de outros direitos reais, a tutela se realiza
em conformidade com o Direito Civil. Contudo, exercendo o sujeito posse
sobre a coisa imvel em virtude de contrato de locao, o ordenamento
brasileiro prev a ao renovatria do aluguel como o meio idneo
176
177
BUZAID, A. Da ao renovatria e das demais aes decorrentes de locao de imveis
destinados a fins comerciais. 2. ed. So Paulo: Saraiva, 1981. v. 1, p. 129.
178
67
proteo do ponto. O empresrio, por exemplo, investe na conformao do

imvel s suas necessidades; forma sua clientela tendo em vista a
localizao de seu negcio; e articula fornecedores em situao tambm
estratgica, para reduzir custos. Tudo isso considerado pelo Direito, que
busca assegurar a continuidade da locao.
Com vistas nessa proteo jurdica, o ordenamento jurdico ptrio disciplinou

a ao renovatria, conferindo ao empresrio o direito de ter seu contrato de aluguel
renovado nos casos em que no h consenso com o locador acerca da continuidade
do contrato de locao do imvel no residencial. Ou seja, a ao renovatria o
meio judicial de se renovar compulsoriamente o contrato de locao.
A ao renovatria de aluguis tem por intuito proteger efetivamente o direito
do empresrio sobre o ponto empresarial, que resultado da atividade ali
desempenhada, garantindo ao empresrio que, aps anos de investimentos para
consolidar seu ponto empresarial, possa prolongar sua atividade no local onde
exerce a empresa, mantendo sua clientela fidelizada e atraindo novos clientes.
Ressalte-se que desde 1934 o ordenamento jurdico brasileiro tutela o direito
de inerncia ao ponto no caso de o empresrio ser locatrio, por meio do decreto
24.150, mais conhecido como "Lei de Luvas", atravs do qual aquele que locasse o
imvel por no mnimo cinco anos para explorao de sua atividade e se mantivesse
na mesma atividade pelos trs ltimos anos poderia pleitear a renovao
compulsria do vnculo locatcio, renovao independente da vontade do locador.
Nos termos da atual legislao em vigor, para que tenha lugar a ao
renovatria, devem estar presente os requisitos expressamente elencados no artigo
51 da Lei de Locaes, quais sejam: (i) o contrato tem que ter sido celebrado por
escrito e por prazo determinado; (ii) o prazo mnimo do contrato a renovar ou a soma
dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; (iii) o locatrio
esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo mnimo e ininterrupto
de trs anos.
Outro requisito que deve ser levado em considerao a necessidade de
ajuizamento da ao renovatria no interregno de um ano, no mximo, at seis
meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do prazo do contrato em
vigor.179.
179
Lei 8.245/91, Art. 51, 5 - Do direito a renovao decai aquele que no propuser a ao no
interregno de um ano, no mximo, at seis meses, no mnimo, anteriores data da finalizao do
prazo do contrato em vigor.
68
Os requisitos legais supra elencados so cumulativos, ou seja, para que o

locatrio tenha direito ao renovatria, mister que todos tenham sido atendidos
de forma concomitante. Sobre esse assunto, Marcelo Andrade Feres ensina que
No basta o aperfeioamento de apenas alguns itens da lei para ensejar a
renovao, imprescindvel a reunio de todos os requisitos.180
Um ponto relevante sobre os requisitos acostados pelo artigo 51 da Lei
8.245/91 a exigncia de que o contrato seja celebrado pelo prazo mnimo de cinco
anos, ou havendo pluralidade de avenas interruptas, a soma dos prazos seja igual
ou superior a cinco anos.
Assim, percebe-se que lei exige expressamente que haja uma continuidade
entre as diversas avenas, devendo o prazo igual ou superior a cinco anos ser
ininterrupto. No pode haver lapso temporal entre os contratos. Sobre esse assunto,
assim afirma Fbio Ulhoa Coelho181:
Na lei de luvas, no havia sequer a peviso da accessio, de modo que se

admitia a renovao do contrato, desde que o tempo de negociao tivesse
sido curto (algo como 2 ou 3 meses). Este entendimento, contudo, no se
coaduna com o texto da lei de 1991, que exige "prazos ininterruptos". No
rigor do direito vigente, qualquer lapso temporal entre dois contratos
escritos, ainda que diminuto, impede a soma dos respectivos prazos.
Obviamente, um locador de m-f, tentando impedir o direito ao

renovatria de alugueis pelo locatrio, poderia forjar contratos interrompidos da
locao, apesar de a atividade estar sendo exercida de forma ininterrupta.
Para impedir situaes como a acima descrita, o atual diploma legal prev a
possibilidade de indenizao ao locatrio, para ressarcimento de prejuzos advindos
da resciso da locao, com a consequente transferncia de seu ponto, quando no
ocorrer a renovao em virtude de algum expediente judicial no verdadeiro. Esses
prejuzos, incluem a possvel desvalorizao do ponto empresarial e, tambm, as
despesas ou prejuzos experimentados.182
Preenchidos os requisitos para propor a ao renovatria, o locatrio poder
ter o seu contrato renovado, salvo se o locador tiver justa causa que impossibilite
sua renovao, quais, sejam, os expressamente arrolados no artigo 52 e 72 da Lei
8.245/01:
180
181
182
69
Art. 52. O locador no estar obrigado a renovar o contrato se:

I - por determinao do Poder Pblico, tiver que realizar no imvel obras
que importarem na sua radical transformao; ou para fazer modificao de
tal natureza que aumente o valor do negcio ou da propriedade;
II - o imvel vier a ser utilizado por ele prprio ou para transferncia de
fundo de comrcio existente h mais de um ano, sendo detentor da maioria
do capital o locador, seu cnjuge, ascendente ou descendente
1 Na hiptese do inciso II, o imvel no poder ser destinado ao uso do
mesmo ramo do locatrio, salvo se a locao tambm envolvia o fundo de
comrcio, com as instalaes e pertences.
2 Nas locaes de espao em shopping centers , o locador no poder
recusar a renovao do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3 O locatrio ter direito a indenizao para ressarcimento dos prejuzos e
dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudana, perda do lugar e
desvalorizao do fundo de comrcio, se a renovao no ocorrer em razo
de proposta de terceiro, em melhores condies, ou se o locador, no prazo
de trs meses da entrega do imvel, no der o destino alegado ou no
iniciar as obras determinadas pelo Poder Pblico ou que declarou pretender
realizar.
[...]
Art. 72. A contestao do locador, alm da defesa de direito que possa
caber, ficar adstrita, quanto matria de fato, ao seguinte:
I - no preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;
II - no atender, a proposta do locatrio, o valor locativo real do imvel na
poca da renovao, excluda a valorizao trazida por aquele ao ponto ou
lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locao, em condies melhores;
IV - no estar obrigado a renovar a locao (incisos I e II do artigo 52).
Qualquer clusula aposta no contrato de locao que tenha por finalidade

elidir o direito de renovao do locatrio considerada nula de pleno direito. Trata-
se, conforme anteriormente salientado, de medida judicial que visa a proteo de
elemento essencial do estabelecimento empresarial e mesmo que o locatrio tenha
concordado com essa clusula, nenhum efeito jurdico ser extrado desta suposta
renncia. Portanto, tal preceito de ordem pblica no pode ser afastado por
conveno das partes.183
O presente tpico objetivou a anlise do contrato de locao dos bens mveis
e imveis. Tal avaliao necessria pois, tendo em vista a ausncia de tipicidade
do arrendamento do estabelecimento empresarial, aplicar-se- a este negcio
jurdico, em sendo silente a disciplina especfica, as normas previstas para a
locao, naquilo que couber.
A seguir, ser tratado o arrendamento do estabelecimento empresarial.
183
Art. 45 da Lei 8.245/91. So nulas de pleno direito as clusulas do contrato de locao que visem
a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que probam a prorrogao prevista no art.
47, ou que afastem o direito renovao, na hiptese do art. 51, ou que imponham obrigaes
pecunirias para tanto.
70
5 DO ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL
5.1 Consideraes Gerais
O presente estudo visa a anlise do negcio jurdico constitutivo do

arrendamento do estabelecimento empresarial, atravs do qual o titular da azienda,
mediante contraprestao, concede a outro a titularidade secundria do
estabelecimento, para que este possa exercer a empresa.
O estabelecimento empresarial pode ser objeto unitrio de negcios jurdicos,
translativos ou constitutivos, inter vivos ou causa mortis, que sejam compatveis com
a sua natureza184.
Com o desenvolvimento das atividades empresariais, houve a necessidade de
novas estruturas legais que satisfizessem as necessidades daquele empresrio que,
no podendo ou no querendo se utilizar do conjunto de bens organizado para o
exerccio da empresa, pudesse transferi-lo a outro.
dessa necessidade que surgem os negcios jurdicos objetivando a
circulao do estabelecimento.
Mendes de Almeida afirma que esta forma de negociao de empresa como
um todo surgiu pela primeira vez na Frana, em meados do sculo XIX, embora s
no sculo XX (meados dos anos de 1940) tenha vindo a ser objeto de
regulamentao jurdica.185
Grard Azma esclarece que o desenvolvimento desse negcio jurdico teve
especial progresso com o fim da Segunda Guerra Mundial, em 1945. Nesse perodo,
um grande nmero de pessoas adquiriu estabelecimentos ou com a finalidade de
explorar pessoalmente ou para alugar a outrem186. O nmero de operaes
envolvendo a circulao do estabelecimento foi to expressiva, que ensejou
regulao legislativa especfica, a location-grance, prevista no Cdigo Civil francs,
no Captulo IV, art. 144-1.
Sobre a importncia do surgimento desse negcio jurdico para o exerccio da
atividade empresarial, mister trazer valiosa lio de Hernani Estrella:
184
Art. 1.143 do Cdigo Civil
185
CUNHA, Amndio; ALMEIDA, Jos Augusto Mendes de. Negociao e reivindicao do
estabelecimento comercial. Coimbra: Almedina, 1993. p. 26.
186
ZEMA, Grard. La grance du fonds de commerce. Paris: Delmas, 1993. p. 19.
71
Houve poca em que o termo de vida do estabelecimento comercial esteve

condicionado, quase sempre, permanncia testa dele do respectivo
criador. Com o afastamento deste, pela supervenincia da morte,
geralmente, a sua casa de negcio passava aos herdeiros ou liquidava-se.
Mesmo se o fundador desejava ou necessitava retirar-se, ainda que
temporariamente, entrevendo a possibilidade de retomar faina comercial,
isso no era fcil. A soluo mais comum era continuar juridicamente
responsvel pelo negcio, embora o confiando gesto de mandatrio.
Por certo que, s vezes, tal soluo ou se apresentava difcil, ou no era a
que melhor convinha ao interessado. O alvitre extremo, da venda ou
liquidao do estabelecimento, era o que com mais frequncia se adotava,
em face das dificuldades acima mencionadas. Disso advinham srios
prejuzos, no s para o dono do estabelecimento, como para a
coletividade. De feito, com extinguir-se este, extinto ficava aquele valioso
tecido de relaes, urdido, no raro a custo, e no decurso de muitos anos:
cessava o emprego do pessoal mais ou menos numeroso, que ali prestava
servio da mais variada espcie; diluam-se aqueles bens imateriais, que s
tm existncia e valia em funo do estabelecimento a que se ligam;
rompia-se a cadeia de fornecedores com a perda, para estes, de uma fonte
de absoro de produtos; dispersava-se a clientela. To prejudiciais
consequncias se faziam sentir, tanto sobre o patrimnio do sujeito
comerciante, quanto na economia social. Para obviar tais inconvenientes, o
remdio conhecido era o trespasse ou venda da casa comercial a outrem.
Soluo que nem sempre se podia adotar, porque, ou faltava pretendente
aquisio, ou, ento, s a faria, em condies no desejadas pelo
transmitente.
E prossegue, dando motivao relevante a esse negcio jurdico especfico:
O progresso contnuo transformava completamente a armadura e feio das

casas comerciais, principalmente no ramo lojista. Para acompanhar a
concorrncia e para responder s exigncias da freguesia, as casas de
comrcio tinham de melhorar cada vez mais suas aparelhagens e
instalaes, fazendo as inverses para isto necessrias e, portanto,
aumentando-lhes o valor econmico. Este fato se constitua, bastas vezes,
num obstculo invencvel, dado no haver comprador que quisesse ou
pudesse pagar o alto preo, legitimamente exigido pelo vendedor. Foi,
ento, que surgiu e fez carreira a prtica de arrendar ou locar o
187
estabelecimento.
O arrendamento do estabelecimento empresarial permite o desmembramento

entre a titularidade primria e a titularidade secundria, cabendo ao arrendatrio o
direito explorao da azienda e consequente aferio de lucro pelo exerccio da
atividade empresarial, assumindo este, contudo, os riscos da atividade, bem como
todos os direitos e obrigaes inerentes.
Ao arrendador cabe o valor mensal a ser pago pelo arrendatrio, e, ao
trmino do contrato, o estabelecimento restitudo nas mesmas condies em que foi
entregue para arrendamento.
187
ESTRELLA, Hernani. Curso de direito comercial. Rio de Janeiro: Konfino, 1973. p. 258.
72
Sobre a convenincia da utilizao desse negcio jurdico, Marino Luiz

Postiglione afirma que:
Em muitos casos ser de convenincia o uso dessa soluo jurdica, porque

mais adequada ao instituidor que conservar a titularidade de seu
estabelecimento, transferindo apenas, e temporariamente, a explorao e
quele que o receber, o qual no ter de arcar com os grandes
investimentos necessrios para se constituir uma empresa, economizando
inclusive os esforos iniciais para dot-la de aviamento, visto que entrar de
imediato no mercado com um negcio j pronto e apto persecuo do
188
lucro.
Percebe-se, assim, que o arrendamento do estabelecimento empresarial um

negcio jurdico benfico para ambas as partes. Isso porque, o arrendador, alm de
no perder a titularidade sobre o conjunto de bens, continua aferindo remunerao
mensal, atravs do aluguel pago pelo arrendatrio, sem correr os riscos inerentes ao
exerccio da atividade empresarial.
O arrendatrio, por sua vez, envida menores esforos para o incio do
exerccio da atividade empresria, tendo em vista que j arrenda um conjunto de
bens dotados de organizao, elemento essencial para o exerccio da empresa.
Apesar dos enormes benefcios para a vida empresarial, o legislador ptrio
no se preocupou em regulamentar o arrendamento do estabelecimento
empresarial.
Nota-se da leitura dos artigos 1.143 a 1.149 que o Cdigo Civil no disciplina
as regras de transferncia da titularidade secundria do complexo de bens
organizado. Preferiu, o legislador, traar preceitos integrativos aplicveis no a
certas categorias de negcios jurdicos, mas a todos aqueles que identificados por
seu objeto.
Nesse sentido, assim preleciona lvaro A. C. Mariano:
Portanto, a hiptese legal de incidncia das normas veiculadas pelos artigos

1.143 a 1.149 do Cdigo Civil a celebrao de negcio jurdico (qualquer
que seja: tpico, atpico, misto) cujo objeto seja a transferncia da
titularidade ou da simples explorao do estabelecimento empresarial. Uma
vez verificado esse suporte, aplica-se o preceito consistente na
agregao, ao negcio jurdico, de normas especficas da disciplina da
189
circulao do estabelecimento jurdico.
188
189
MARIANO, lvaro Augusto Camilo. Op. cit., p. 52.
73
Nesse caso, so aplicveis as normas prprias do captulo em comento (CC:

art. 1.143 a 1.149), as quais, em caso de conflito, sobrepem-se quelas
decorrentes do regime jurdico da categoria negocial. Essa concluso decorre do
princpio da especialidade e reconhecido pela doutrina em geral 190, em que pese a
complexidade do concurso de normas incidentes sobre o mesmo negcio.
Alm da legislao ptria, deve-se ainda aplicar, para a construo desse
negcio jurdico, o disposto na legislao estrangeira.
Vrios ordenamentos jurdicos disciplinam o arrendamento do
estabelecimento empresarial, como a location-grance, location du fonds de
commerce, na Frana; locazione di azienda, affitto dellazienda, na Itlia;
arrendamiento de hacienda, arrendamiento de negocio, arrendamiento de indstria,
na Espanha; cesso de explorao de estabelecimento comercial em Portugual;
location du fonds de commerce na Blgica, Verpachtung eines Handelsgeschfts,
Unternelznmenspacht, Pacht eines Gewerbebetriebs, Pacht eines Handelsgeschfts,
Pacht eines Unternelznmenspacht, Pacht eines Handeisgewerbebetriebs, na
Alemanha; e location-grance no Principado de Mnaco.191
Os mais prximos do sistema brasileiro so o affitto dellazienda, do Direito
Italiano, a location-grance do Direito Francs e a cesso de explorao de
estabelecimento comercial do Direito Portugus.
Sobre o instituto italiano, previsto no art. 1.615 do Cdigo Civil italiano192,
assim ensina Oscar Barreto Filho:
No arrendamento (affitto) do estabelecimento, segundo o cdigo civil

italiano, o locador deve entrega-lo ao arrendatrio, com seus acessrios e
pertenas, em condies de servir sua funo produtiva (art. 1617). O
arrendatrio, de seu lado, est obrigado a mant-lo em estado de
produtividade; assim, o locador pode pleitear a resoluo do contrato, se o
arrendatrio no destina ao servio do estabelecimento os meios
necessrios sua gesto, se no observa as regras da boa tcnica, ou
ento, se muda de modo duradouro sua destinao econmica (art. 1.618).
Para este fim, assiste ao locador o direito de fiscalizar, com acesso ao lugar,
se o arrendatrio observa as obrigaes que lhe cabem (art.1619).
190
FERRI, Giuseppe. Manuale di Diritto Commerciale. 3. ed. Torino: Unione Tipografico- Editrice
Toriense, 1993. p. 703.
191
CARDOSO, Fernando. Reflexes sobre o estabelecimento comercial ou industrial e respectivo
contrato de aluguer. Lisboa: Portugualmundo, 1991. p. 142.
192
Art. 1615 Gestione e godimento della cosa produttiva
Quando la locazione ha per oggetto il godimento di una cosa produttiva, mobile o immobile,
l'affittuario deve curarne la gestione in conformit della destinazione economica della cosa e
dell'interesse della produzione. A lui spettano i frutti (821) e le altre utilit della cosa.
74
Outras normas disciplinando os arrendamentos em geral, mas aplicveis ao

193
estabelecimento, vm previstas nos arts. 1.620 a 1.627 do texto italiano.
A location-grance do Direito Francs o negcio pelo qual o proprietrio do

estabelecimento o arrenda a um administrador, que o explora por sua conta e risco.
Tal instituto est expressamente regulado pelo Dcret n53-963, de 30 de setembro
de 1953. Sobre esse instituto, assim ensina Osmar Barreto Filho:
Repousa o instituto na concepo de que o fundo de comrcio um bem,

objeto de propriedade, permitindo, mediante a locao, o desmembramento
entre a propriedade do fundo e a sua explorao. O locatrio, chamado de
gerente livre (para distinguir-se de gerente preposto) explora em seu nome
e por conta prpria o estabelecimento, aufere o lucro da explorao, paga
uma retribuio ao proprietrio, e, ao termo do contrato, lhe restitui o
194
fundo.
Por fim, merece anlise, ainda, a locao de estabelecimento comercial do

Direito Portugus.
Tal negcio foi inicialmente previsto pelo artigo 111195 do Decreto-lei n. 321-
B/90, ou Regime de Arrendamento Urbano (RAU). Tal negcio jurdico era
denominado cesso de explorao do estabelecimento comercial.
O RAU foi alterado pelo NRAU, Novo Regime de Arrendamento Urbano, Lei
n. 6/2006, de 27 de fevereiro, o qual deixou de designar tal negcio jurdico de
cesso de explorao do estabelecimento comercial e passou a denomin-lo
locao de estabelecimento comercial.
O conceito do instituto, porm, no se modificou. Trata-se de negcio
temporrio e oneroso, que tem por objeto um estabelecimento empresarial.
O art. 1109 CC, NRAU determina que a locao de estabelecimento se rege
pelas regras da presente subseco, com as necessrias adaptaes. A
mencionada subseo dispe, essencialmente, sobre a matria do arrendamento
comercial (inclui, ainda, o arrendamento para o exerccio de profisso liberal), sem
193
BARRETO FILHO, Oscar. Op. cit., p. 266
194
Ibidem, p. 266.
195
Art. 111. Cesso de explorao do estabelecimento comercial
1 - No havido como arrendamento de prdio urbano ou rstico o contrato pelo qual algum
transfere temporria e onerosamente para outrem, juntamente com o gozo do prdio, a explorao
de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado.
2 - Se, porm, ocorrer alguma das circunstncias previstas no n. 2 do artigo 115., o contrato
passa a ser havido como arrendamento do prdio.
75
descurar do regime aplicvel quando ocorre a cesso de explorao de

estabelecimento comercial.196
O arrendamento urbano portugus passou por recente reforma, qual seja, a
Lei n. 31/2012 de 14 de agosto de 2012, o qual revisou o regime jurdico do
arrendamento urbano, alterando o Cdigo Civil, o Cdigo de Processo Civil e a Lei n.
6/2006, de 27 de fevereiro.
Analisadas as caractersticas gerais do arrendamento do estabelecimento
empresarial, passa-se anlise da classificao do contrato de arrendamento do
estabelecimento empresarial.
5.1.1 Classificao do contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial
Conforme j afirmado anteriormente, o estabelecimento um conjunto de

bens economicamente reunidos por seu titular para desempenhar a atividade
empresria. Assim, uma universalidade de fato formada por bens diversos,
heterogneos, corpreos e incorpreos.
Em funo de sua heterogeneidade, advm numerosos problemas do
contrato de arrendamento do estabelecimento: desde sua formao, os elementos
do contrato, as obrigaes dele derivadas e demais questes, tanto para o
arrendador quanto para o arrendatrio.197
Alm disso, em virtude das peculiaridades do negcio jurdico, uma srie de
questes precisam necessariamente ser tratadas no instrumento contratual, tais
como a determinao do valor da prestao peridica, a fixao dos direitos e
obrigaes das partes, o fiel inventrio dos elementos do estabelecimento, a
avaliao dos mesmos, bem como a valorao dos atributos do estabelecimento,
tais como a clientela e o aviamento. Isso porque, repita-se, o valor do
estabelecimento no a soma dos seus bens singularmente considerados, eis que
os seus atributos possuem grande importncia econmica e negocial.
Sem a disciplina das questes supra citadas, o negcio jurdico est fadado
ao fracasso.
196
MORAIS, Fernando de Gravato. Novo regime do arrendamento comercial. 3 ed. Coimbra:
Almedina, 2011. p. 351.
197
76
O contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial um contrato

atpico, misto, bilateral, consensual, oneroso, comutativo, de execuo continuada e
no solene.
O contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial atpico, tendo
em vista a ausncia de regulamentao legal sobre tal negcio jurdico,
considerando-se que foi to somente previsto no artigo 1.144 do Cdigo Civil198.
Sobre a diferenciao entre previso e regulamentao legal, mister trazer o
ensinamento de Mariano Luiz Postiglione:
O fato de a lei designar ou referir um contrato no , por si s, suficiente

para o considerarmos nominado: por outro lado se a lei previr ou regular um
contrato, ele ser nominado, ainda que no lhe d um nome.
O interesse de distinguir contratos nominados de inominados reside em que
aqueles tm disciplina ou regulamentao legal prpria, enquanto estes,
porque no a tm, ho de ser regidos, para alm das estipulaes das
partes, pelas normas gerais das obrigaes ou dos contratos em geral e
pelas normas no excepcionais dos contratos nominados que com eles
mais se assemelhem ou apresentem maior analogia.
dessas esparsas disposies, devidamente interpretadas, que, em um
esforo de adequao sistemtica, h de se denotar regulamentao
199
prpria.
Assim, o fato de estar prevista em lei a possibilidade de celebrao do

negcio jurdico de arrendamento do estabelecimento empresarial no retira a
atipicidade do contrato, tendo em vista no existir, na regulamentao ptria,
disciplina jurdica sobre o mesmo.
Aos esparsos e incompletos diplomas legais existentes sobre o contrato de
arrendamento do estabelecimento empresarial, deve-se aplicar, no que for possvel,
a legislao sobre o nominado contrato de locao (supra analisado), bem como as
normas gerais das obrigaes e dos contratos em geral.
A segunda classificao do contrato de arrendamento do estabelecimento
empresarial que ele um contrato misto.
Segundo Orlando Gomes, contrato misto o que resulta da combinao de
elementos de diferentes contratos, formando nova espcie contratual no
esquematizada na lei.200
198
Mercantis, e de publicado na imprensa oficial
199
200
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 104.
77
Assim, os contratos mistos so aqueles que renem, no mesmo pacto, regras

de dois ou mais negcios, ou seja, o instrumento que funde dois ou mais
contratos. E o contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial um
contrato misto tendo em vista a heterogeneidade dos bens que integram o
estabelecimento.
Sobre a classificao do contrato de arrendamento do estabelecimento
empresarial como um contrato misto, assim assevera Marino Luiz Postiglione:
A precariedade da tese do contrato misto e, por maioria de razo, da

equiparao a outros contratos no reside apenas na manifesta
insuficincia de sua estrutura tpica para assimilar todas as atribuies
patrimoniais a cargo do titular ou cedente do estabelecimento, mas tambm
a inaptido delas para definir o carter funcional da nova figura
201
contratual.
Ora, para cumprir a sua funo, qual seja, efetivar a celebrao do

arrendamento do estabelecimento empresarial, o contrato deve conter regras de
locao de coisas, locao de imveis, uso de software, dentre outros que a
pluralidade de elementos do estabelecimento assim o exigir. Logo, o contrato de
arrendamento do estabelecimento empresarial um contrato misto.
O contrato de arrendamento , ainda, um contrato bilateral, tendo em vista
que da celebrao do aludido instrumento emergem obrigaes para ambas as
partes, as quais sero melhor analisadas no item 5.3.
, ainda, um contrato consensual, j que o arrendamento do estabelecimento,
como acordo de vontades, exige sempre o consentimentos de ambas as partes para
que possa existir.
Outra caracterstica do contrato de arrendamento do estabelecimento
empresarial a onerosidade: as vantagens e benefcios so para ambos os
contratantes. O arrendador beneficia-se da retribuio mensal paga pelo
arrendatrio, enquanto este se beneficia da explorao do estabelecimento.
O contrato de arrendamento do estabelecimento comutativo, j que as
prestaes so equivalentes, tendo em vista que a retribuio mensal deve ser
compatvel com o lucro aferido pela explorao do estabelecimento.
um contrato de execuo continuada, j que as prestaes projetam-se no
tempo, uma vez que o arrendador tem a obrigao de assegurar ao arrendatrio o
201
78
uso e a fruio do estabelecimento durante a vigncia do contrato, cabendo a este,

por sua vez, a obrigao de pagar quele a retribuio mensal.
O contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial , ainda, um
contrato no solene. Isso porque no se exige nenhuma solenidade para a
celebrao do contrato em comento, podendo o mesmo se efetivar por instrumento
pblico ou particular.
Sobre esse assunto, assim dispe Waldemar Ferreira para o contrato de
trespasse, regra esta que aplica-se tambm ao arrendamento do estabelecimento
empresarial:
A publicidade do trespasse d-se, costumeiramente, no, porm, por

imposio legal, visto que a lei no disciplinou, especificamente, o contrato,
Rege-se ele, portanto, pelas regras de direito comum. Tanto pode constar
de instrumento pblico, como de particular. No poucos se trespassam por
via de simples recibos e, at, por troca de cartas. Se assim quanto
forma do contrato, de tanta simplicidade, o mesmo se d quanto aos seus
202
efeitos.
Apenas em ateno convenincia de dar maior segurana ao negcio

jurdico, o artigo 1.144 do Cdigo Civil203 afirma que o contrato que tenha por objeto
o arrendamento do estabelecimento empresarial s produzir efeitos quanto a
terceiros depois de averbado margem da inscrio do empresrio, ou da
sociedade empresria, no Registro Pblico de Empresas Mercantis, e de publicado
na imprensa oficial.
Assim, apesar de ser um contrato no solene, h exigncia de registro para
operar efeitos perante terceiros.
Conforme cedio, o arrendamento do estabelecimento empresarial
negcio jurdico e subsume-se s prescries do art.104 do Cdigo Civil 204, devendo
externar trs condies essenciais para a sua validade, quais sejam, capacidade
objeto e forma.
202
FERREIRA, Waldermar. Op. cit., p. 208.
203
204
Art. 104. A validade do negcio jurdico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lcito, possvel, determinado ou determinvel;
III - forma prescrita ou no defesa em lei.
79
5.1.2 Capacidade
Conforme j afirmado anteriormente, o estabelecimento empresarial o

conjunto de bens organizado pelo empresrio para o exerccio da empresa. E, nos
termos do artigo 966 do Cdigo Civil205 considera-se empresrio quem exerce
profissionalmente atividade econmica organizada para a produo ou circulao de
bens ou servios, ou seja, aquele que exerce a empresa. Assim, apenas pode ser
titular do estabelecimento empresarial o empresrio individual ou coletivo.
O arrendamento do estabelecimento empresarial o negcio jurdico atravs
do qual o titular da azienda, mediante contraprestao, concede a outro a
titularidade secundria do estabelecimento, para que este possa exercer a empresa.
Ora, um dos propsitos do arrendamento do estabelecimento empresarial que o
novo titular utilize a azienda para o exerccio da empresa. Assim, tanto o arrendador
quanto o arrendatrio devem ser empresrios.
E, nos termos do artigo 972 do Cdigo Civil 206, podem exercer a atividade de
empresrio os que estiverem em pleno gozo da capacidade civil e no forem
legalmente impedidos.
Dessa forma, para celebrar o contrato de arrendamento do estabelecimento
empresarial, mister que ambas as partes sejam empresrios, o que j presume-se
capacidade para a prtica dos atos civis, nos termos do disposto na legislao
ptria.
5.1.3 Objeto
O objeto do contrato de arrendamento a transferncia da titularidade

secundria do estabelecimento empresarial, ou seja, do conjunto de bens
organizado para o exerccio da empresa, qualquer que seja seu ramo de atividade.
205
Pargrafo nico. No se considera empresrio quem exerce profisso intelectual, de natureza
cientfica, literria ou artstica, ainda com o concurso de auxiliares ou colaboradores, salvo se o
exerccio da profisso constituir elemento de empresa.
206
Art. 972. Podem exercer a atividade de empresrio os que estiverem em pleno gozo da
capacidade civil e no forem legalmente impedidos.
80
O objeto contratual o complexo de bens corpreos e incorpreos organizado

para o exerccio da atividade empresarial, sendo, conforme j afirmado
anteriormente, distinto dos elementos singulares considerados.
Obviamente, at em virtude da liberdade de contratar, a delimitao do objeto
do contrato de arrendamento deve ser feito entre as partes contratantes, contudo, tal
objeto deve refletir caractersticas essenciais do prprio estabelecimento
empresarial, bem como o negcio jurdico que est sendo celebrado.
A primeira caracterstica que deve necessariamente estar refletida no objeto
do contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial a heterogeneidade
dos bens que compe o estabelecimento.
Ora, apesar da universalidade ser distinta dos bens singularmente
considerados, o contrato deve reger essa heterogeneidade, inserindo disposies
necessrias de acordo com os bens que compe o estabelecimento. As condies
contratuais sero alteradas conforme sejam os bens que constituem o
estabelecimento.
Outra caracterstica o dinamismo de uma administrao empresarial
temporria, j que o arrendador cede para o arrendatrio o uso e gozo do
estabelecimento por um determinado perodo de tempo. O contrato deve possibilitar
tal transferncia, sobre pena de se inviabilizar completamente o negcio jurdico que
est sendo realizado.
Outro ponto que deve necessariamente ser objeto do contrato de
arrendamento do estabelecimento empresarial a necessria manuteno do
aviamento preestabelecido. Assim, no pode o arrendatrio modificar a substncia
da coisa, a identidade do estabelecimento.
Tal identidade se revela principalmente pela sua destinao a determinada
atividade empresarial. Para manter a forma atual do estabelecimento, com o modo
de ser e as qualidades inerentes ao tempo da constituio do arrendamento, o
contrato deve impor ao arrendatrio a obrigao principal de continuar a explorao
do negcio durante todo o tempo de durao do negcio.
E o dever de manter a destinao econmica do estabelecimento reflete,
ainda, no dever do arrendatrio em restituir o estabelecimento ao arrendador no
mesmo estado em que recebeu, mantendo a identidade fsica da azienda, traduzida
como a conservao do aviamento e a funcionalidade do complexo empresarial.
Nesse sentido, assim ensina Marino Luiz Postiglione:
81
Realmente, a obrigao de administrar a empresa do empresrio, como

determina o art. 966 do Cdigo Civil, mas tal administrao pode ser
transmitida, inclusive para o exerccio do empreendimento. Assim,
imprescindvel a manuteno da identidade fsica, como importante
obrigao do vnculo, que no faculdade, mas obrigao. O empresrio-
cessionrio que recebeu a administrao de um empreendimento em
funcionamento ter uma dupla limitao como consequncia da
temporariedade de seus direitos: obrigao de no comprometer o
aviamento e impossibilidade de usar outro nome, devendo operar com os
207
mesmos designativos.
Deve, outrossim, o titular secundrio respeitar a destinao econmica do

estabelecimento, abstendo-se de mudar o ramo de atividade ou a sua localizao,
ou ainda introduzir qualquer inovao substancial que altere a finalidade atual.208
O respeito destinao da vocao do estabelecimento foi expressamente
trazido pela legislao civil italiana, a qual prev, em seu artigo 2.561 a necessidade
do usufruturio em praticar, na vigncia do contrato, a atividade com os elementos
de identificao originais.
Ter que administrar sem modificar sua destinao, de forma a preservar a
eficincia da organizao.209
O artigo 2.562 do mesmo diploma afirma que o disposto no artigo supra
transcrito aplica-se no apenas ao usufruto, mas tambm ao affitto dell'azienda, ou
na melhor traduo, arrendamento do estabelecimento empresarial.210
Assim, em se tratando de contrato de arrendamento do estabelecimento
empresarial, o nome empresarial e os demais elementos de referncia para a
clientela devero ser mantidos e usados pelo arrendatrio com vistas continuao
do empreendimento, tendo como motivo a conservao da clientela 211 e atendendo
ao disposto no artigo 1.164 do Cdigo Civil brasileiro, o qual dispe:
207
208
209
Art. 2561 Usufrutto dell'azienda
L'usufruttuario dell'azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue.
Egli deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione (985) e in modo da conservare
l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti (997) e le normali dotazioni di scorte.
Se non adempie a tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell'azienda, si applica l'art.
1015.
La differenza tra le consistenze d'inventario all'inizio e al termine dell'usufrutto regolata in danaro,
sulla base dei valori correnti al termine dell'usufrutto (2112).
210
Art. 2562 Affitto dell'azienda
Le disposizioni dell'articolo precedente si applicano anche nel caso di affitto dell'azienda (1615 e
seguenti).
211
82
Art. 1.164. O nome empresarial no pode ser objeto de alienao.

Pargrafo nico. O adquirente de estabelecimento, por ato entre vivos,
pode, se o contrato o permitir, usar o nome do alienante, precedido do seu
prprio, com a qualificao de sucessor.
Como o arrendamento do estabelecimento no significa a transferncia da

propriedade, mas apenas a cesso temporria da titularidade secundria, ou seja,
do direito de uso e gozo, automaticamente estar licenciado o arrendatrio quanto a
usar os elementos distintivos da empresa para a atividade cedida.
Deve, ainda, ser objeto do estabelecimento a clientela e o aviamento. Isso
porque, a ausncia dos atributos do estabelecimento descaracterizariam a
celebrao de um contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial,
restando celebrado um contrato de locao dos bens, posto que estaria ausente
uma dos requisitos essenciais do estabelecimento: a organizao para o exerccio
da empresa.
Sem a clientela e o aviamento, no h exerccio da atividade empresarial e,
consequentemente, no h estabelecimento.
5.1.4 Forma
O contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial um contrato

no solene, ou seja, inexiste prescrio formal para a celebrao de tal
instrumento212, podendo o mesmo se efetivar por instrumento pblico ou particular.
Ocorre que, como cedio, o estabelecimento empresarial uma
universalidade formada por um complexo de bens heterogneos. A caracterizao
da universalidade no aniquila a individualidade dos bens singularmente
considerados.
Em virtude de ser uma universalidade, o contrato de arrendamento do
estabelecimento empresarial um contrato misto, ou seja, sua unidade emerge da
combinao de diversas outras avenas, rene elementos dos mais variados
contratos, traando um esquema nico distinto da mera soma dos pactos referentes
aos bens individualizados.213
Apesar de o estabelecimento ser objeto unitrio de direitos, deve-se respeitar
a individualidade de cada bem. Assim, visando uma maior segurana ao negcio
212
Cdigo Civil: Art. 104, III, c/c art. 107
213
83
jurdico, deve-se dar a publicidade ao contrato de arrendamento de acordo com os

bens que o integram.
Assim, existindo bens imveis, o contrato ser veiculado por instrumento
pblico, para que possa ser levado ao Registro Imobilirio. Se integram o
estabelecimento marcas ou patentes, deve ser averbado junto ao INPI.
A necessidade da correta publicidade ao contrato de arrendamento
expressamente disposta no artigo 1.144 do Cdigo Civil 214, o qual afirma que o
contrato que tenha por objeto o arrendamento do estabelecimento empresarial s
produzir efeitos quanto a terceiros depois de averbado margem da inscrio do
empresrio, ou da sociedade empresria, no Registro Pblico de Empresas
Assim, o contrato de arrendamento do estabelecimento deve ser averbado no
Registro Pblico de Empresas, bem como nos demais rgos necessrios em
virtude dos bens que integram a azienda.
5.2 Obrigaes
5.2.1 Obrigaes do arrendatrio
No contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial, o arrendatrio

possui algumas obrigaes fundamentais215:
(i) Pagar a contraprestao: O arrendatrio obriga-se a pagar pontualmente

ao arrendador a remunerao pelo direito de uso e gozo do
(ii) Bem administrar o estabelecimento: o arrendatrio dever administrar o
estabelecimento como se seu fosse, no podendo desvi-lo de sua
destinao, sob pena de resciso do negcio jurdico celebrado.
(iii) Restituir ao arrendador o estabelecimento. obrigao do arrendatrio
em devolver o estabelecimento ao arrendador no mesmo estado em que
214
215
POSTIGLIONE, Marino Luiz. Op. cit., p. 220-223.
84
o encontrou. Assim, deve o arrendatrio bem administrar o

estabelecimento tanto com o objetivo de no reduzir o seu valor,
mantendo a sua destinao, quanto o dever de restitu-lo ao arrendador.
O artigo 2.561216 do Codice Civile italiano traz expressa previso nesse

sentido, afirmando que dever o arrendatrio gerir o estabelecimento sem modificar
a sua destinao.
(iv) Explorar o estabelecimento por sua conta e risco, pagando por todas as
dvidas contradas nessa explorao.
(v) Cumprir com as obrigaes assumidas. No arrendamento do
estabelecimento empresarial o arrendador transfere ao arrendatrio o
direito de uso de gozo do conjunto de bens organizado para o exerccio
da empresa.
Se para o exerccio dessa empresa, objeto de arrendamento, j existem

obrigaes assumidas, deve o arrendatrio continuar a execuo dessas
obrigaes.
Assim, obrigao do arrendatrio continuar com a execuo dos contratos
em andamento, seja com fornecedores, clientes, ou mesmo contratos de trabalho.
(vi) Obrigao de no-disponibilidade ou transferncia do estabelecimento. O

arrendatrio no tem a disponibilidade do estabelecimento, haja vista no
deter a titularidade primria, portanto, no poder realizar nenhum ato de
disposio.
(vii) No transferir o arrendamento a terceiro. O arrendatrio no pode
proporcionar a outrem o uso ou fruio do estabelecimento, a que ttulo
for, sem autorizao do titular primrio.
5.2.2 Obrigaes do arrendador
So obrigaes do arrendador:
216
Art. 2561: Egli deve gestire lazienda senza modificarne la destinazione.
85
(i) Entregar ao arrendatrio o estabelecimento arrendado com todos os

elementos que o compem, assegurando-lhe, durante a vigncia do
contrato, o uso e gozo desses elementos organizados para o exerccio da
empresa.
(ii) No concorrer com o arrendatrio, abstendo-se, pelo tempo de vigncia do
contrato, de iniciar novo estabelecimento que, pelo objeto, localizao ou
outra circunstncia seja apto a desviar a clientela do estabelecimento
arrendado217.
(iii) Responder pelos vcios ocultos que causem reduo ou privao do uso e
gozo do estabelecimento pelo arrendatrio.
(iv) facultado ao arrendador dispor do estabelecimento cedido, quer por ato
inter vivos, quer causa mortis. Contudo, cabe ao arrendatrio o direito de
preferncia em caso de trespasse do estabelecimento arrendado. Tal
faculdade extrada do art. 27 e seguintes da Lei 8.245/91, ou Lei de
Locaes, pois, devem ser aplicados ao arrendamento do
estabelecimento, todos os dispositivos legais da locao que sejam
compatveis com o arrendamento, tendo em vista a similaridade dos
institutos e a atipicidade do contrato de em comento.
tambm direito do arrendatrio a legitimidade processual sobre o

estabelecimento, naquilo que diz respeito violao ao seu direito de uso e gozo, na
ocorrncia de qualquer das previses legais vidando a manuteno e reintegrao
da posse, contidas nas regras dos arts. 926 e seguintes do Cdigo de Processo
Civil, inclusive contra o titular primrio do estabelecimento.218
217
O dever de no concorrncia expressamente previsto pelo artigo 1.147 do Cdigo Civil, o qual
dispe:
O dever de no concorrncia ser oportunamente estudo em tpico prprio do presente estudo.
218
86
5.3 Efeitos Obrigacionais do Arrendamento do Estabelecimento
O estabelecimento empresarial , repita-se, uma universalidade de fato, ou

seja, um conjunto de bens heterogneos, no compreendendo as relaes
obrigacionais.
Sobre os efeitos obrigacionais de um estabelecimento, assim ensina Marcelo
Andrade Feres:
No Brasil, o estabelecimento no sujeito de direito. No se lhe imputam

crditos, contratos e dvidas. Ao contrrio, o titular dessas manifestaes
obrigacionais o empresrio (sujeito), que, em regra, tambm titulariza o
estabelecimento.
Nesse passo, importante perceber que, muitas vezes, h na azienda
elementos que no so de propriedade do empresrio. Esses elementos ali
219
se encontram em virtude de relaes obrigacionais.
Apesar de as obrigaes no serem elementos do estabelecimento, elas

mantm pertinncia econmica com o prprio. Neste sentido, valiosa a lio de
Giorgio Ferrari: A inerncia todavia deve ser entendida como relao puramente
econmica que se torna juridicamente relevante somente no caso de transferncia
(da titularidade ou do gozo) do estabelecimento.220
As obrigaes so to relevantes para a celebrao dos negcios jurdicos
envolvendo o estabelecimento, que o Cdigo Civil de 2002 ocupou a maior parte dos
dispositivos legais que versavam sobre a circulao do estabelecimento para
disciplinar a transmisso das obrigaes.
Ressalte-se que a sistemtica jurdica trazida pelo Cdigo Civil baseada em
dois principais valores: o da continuao da empresa e da proteo dos credores.
Embora implicitamente demarcado na Constituio Federal de 1988, que
inaugurou, nos termos do seu art. 170, caput221, uma ordem econmica fundada na
livre iniciativa e na valorizao do trabalho humano222 (o que demonstra,
219
220
No original: Linerenza tuttavia deve intendersi come relazione puramente economica che diviene
giuridicamente rilevante solo in occasione del trasferimento (della titolarit o del godimento)
dellazienda. FERRARI, G. Diritto privato. In: Enciclopdia del diritto. Milo: Giuffr, 1959. v. 4, p.
716.
221
Constituio Federal de 1988: "Art. 170. A ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho
humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existncia digna, conforme os ditames
da justia social, observados os seguintes princpios: [...]"
222
Juntamente com a dignidade da pessoa humana, esses dois pilares que orientam a ordem
econmica (associados, ainda, funo social da propriedade, livre concorrncia e busca do
pleno emprego) conferem relevncia constitucional ao princpio da preservao da empresa. So,
tambm, fundamentos da Repblica expressos no art. 1 da Constituio Federal de 1988: "Art. 1
87
nitidamente, a importncia da conservao da empresa) , o princpio da

continuao da empresa ganhou contornos materiais e procedimentais para
prosperar, com a sua previso expressa no art. 47 da Lei 11.101/05:
Art. 47. A recuperao judicial tem por objetivo viabilizar a superao da

situao de crise econmico-financeira do devedor, a fim de permitir a
manuteno da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos
interesses dos credores, promovendo, assim, a preservao da empresa,
sua funo social e o estmulo atividade econmica.
Basicamente, o dispositivo em questo estabelece o principal objetivo da

preservao da empresa, qual seja: manter a unidade produtora. Evidentemente,
disso decorre o estmulo ao exerccio das atividades empresariais, com vistas
promoo de sua funo social, de maneira que o princpio da preservao da
empresa assume, assim, uma feio pblica de relevante interesse social. Nesse
sentido, oportunas so as palavras de Fbio Ulhoa Coelho:
[...] no princpio da preservao da empresa, construdo pelo moderno

Direito Comercial, o valor bsico prestigiado o da conservao da
atividade (e no do empresrio, do estabelecimento ou de uma sociedade),
em virtude da imensa gama de interesses que transcendem os dos donos
223
do negcio e gravitam em torno da continuidade deste; [...]
O princpio da proteo aos credores encontrado em diversos dispositivos

do ordenamento jurdico ptrio, sendo encontrado no Cdigo Civil, no Cdigo de
Processo Civil, na Lei de Falncias (Lei 11.101/05) dentre tantos outros. Tal princpio
visa garantir o cumprimento das obrigaes celebradas e evitar o esvaziamento das
garantias dos credores.
Tais princpios, apesar de aparentemente conflitantes, devem subsistir de
forma equilibrada, tendo em vista que a existncia de ambos essencial para a
manuteno da segurana jurdica do ordenamento ptrio. O supra citado artigo 47
da Lei 11.101/05 dispe que a coexistncia de ambos os princpios essencial para
a recuperao judicial das empresas.
A Repblica Federativa do Brasil, formada pela unio indissolvel dos Estados e Municpios e do
Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrtico de Direito e tem como fundamentos: I a
soberania; II a cidadania; III a dignidade da pessoa humana; IV os valores sociais do
trabalho e da livre iniciativa; V o pluralismo poltico. Pargrafo nico. Todo o poder emana do
povo, que o exerce por meio de representantes eleitos ou diretamente, nos termos desta
Constituio".
223
COELHO, Fbio Ulhoa. Manual de direito comercial: direito de empresa. 20. ed. rev. e atual. So
Paulo: Saraiva, 2008. p. 13.
88
No se pode permitir o esfacelamento dos bens das empresas, e

consequente extino dessas, objetivando o cumprimento das obrigaes
assumidas com os credores. Ao mesmo tempo, no se pode permitir o
inadimplemento generalizado em nome da preservao da empresa, sob pena de
colapso da segurana jurdica.
Visando o cumprimento dos dois princpios supra, os contratos, dbitos e
crditos do estabelecimento, em caso de circulao dos mesmos, devem ser
transferidos para o novo titular, conforme se infere da leitura dos artigos 1.146224,
1.148225 e 1.149226 do Cdigo Civil.
Pela leitura dos artigos supracitados, percebe-se que a legislao ptria, ao
tratar na transferncia das obrigaes, refere-se sempre a adquirente do
estabelecimento.
Assim, clara a aplicao dos aludidos dispositivos legais no caso de
trespasse da azienda.
E diferente disto no poderia ser. Isso porque, no caso de traspasse, a
titularidade primria do estabelecimento passa a ser do trespassrio ou adquirente,
ou seja, a titularidade sobre os bens que integram o estabelecimento do
adquirente, tendo este, inclusive, direito de dispor dos mesmos, como bem entender.
A legislao, nesse caso, segue a orientao geral de que os bens
componentes da azienda constituem a garantia dos credores e, assim, acaba por
transferi-las ao adquirente.
Todavia, esta no a realidade do arrendatrio. No arrendamento, conforme
afirmado anteriormente, transferida a titularidade secundria do estabelecimento,
ou seja, apenas o direito ao uso e gozo do conjunto de bens organizados para o
exerccio da empresa.
Contudo, o exerccio da atividade empresria passa a ser do arrendatrio,
aferindo, este, todo o lucro advindo da explorao da atividade. Ora, no se pode
224
Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos dbitos anteriores
transferncia, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo
solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos crditos vencidos, da
publicao, e, quanto aos outros, da data do vencimento.
225
Art. 1.148. Salvo disposio em contrrio, a transferncia importa a sub-rogao do adquirente
nos contratos estipulados para explorao do estabelecimento, se no tiverem carter pessoal,
podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicao da transferncia,
se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.
226
Art. 1.149. A cesso dos crditos referentes ao estabelecimento transferido produzir efeito em
relao aos respectivos devedores, desde o momento da publicao da transferncia, mas o
devedor ficar exonerado se de boa-f pagar ao cedente.
89
admitir que as obrigaes no sejam transmitidas, at porque tais obrigaes foram

contradas para o exerccio da atividade empresria que agora cedida a outrem.
E apenas com a continuidade da atividade que as obrigaes contradas
podem ser honradas, o que explica, sobremaneira, a necessidade de transferncia
das obrigaes tambm no arrendamento do estabelecimento.
Os dispositivos legais existentes sero o ponto de partida do presente estudo
para se analisar, no caso de arrendamento do estabelecimento empresarial, como
se d a transferncia das obrigaes.
Sero feitos, obviamente, os ajustes necessrios em virtude do negcio
jurdico celebrado, tendo em vista no se tratar de um trespasse, mas sim de
arrendamento do estabelecimento empresarial.
5.3.1 Sucesso nas Obrigaes Relativas ao Estabelecimento
Inicialmente, reitere-se que, sendo o estabelecimento uma universalidade de

fato, os dbitos e crditos no integram a universalidade, assim, no deveriam ser
transmitidas quando da circulao.
Ocorre que tal situao gera inmeros inconvenientes aos credores, tendo em
vista que a transferncia da titularidade do estabelecimento, e consequente
transmisso do exerccio da atividade empresria a outrem, passar a auferir todo o
lucro proveniente da atividade, o que levar, certamente, ao no pagamento dos
credores.
Para evitar tal situao e em respeito ao princpio da proteo aos credores, o
Cdigo Civil brasileiro trouxe, em seu artigo 1.146:
Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos

dbitos anteriores transferncia, desde que regularmente contabilizados,
continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um
ano, a partir, quanto aos crditos vencidos, da publicao, e, quanto aos
outros, da data do vencimento.
O dispositivo ptrio inspirou-se claramente no art 2.560 do Codice Civile

italiano227.
227
Art 2560. Lalienante non liberato dai debiti, inerenti allesercizio dellazienda ceduta, anterior al
transferimento, se non resulta che i creditori vi hanno consentito. Nel transferimento di unazienda
commerciale (2195) risponde dei debiti suddeti anche lacquirente dellazienda, se issi risultano dai
libri contabili obbligatori (2212 e seguenti).
90
A regra esculpida, tanto no diploma italiano como no nosso, um dispositivo

de proteo aos credores e, por conseguinte, visa ofertar segurana jurdica aos
agentes econmicos que negociam entre si quando da celebrao de um negcio
que visa a circulao do estabelecimento empresarial. A mens legis foi esclarecer a
solidariedade entre o alienante e o adquirente do estabelecimento empresarial e
resguardar os interesses dos credores, e no incluir os dbitos dentre os bens da
azienda228.
Nesse sentido se manifestou Tullio Ascarelli229, afirmando que a sucesso ex
lege, prevista no art. 2560 do diploma peninsular no autorizava o intrprete a
compreender que os dbitos deveriam ser considerados elementos do
estabelecimento. Ademais, assevera Ascarelli que a regra era apenas para
assegurar uma garantia aos credores, impondo uma solidariedade entre o
trespassante e o trespassrio.
Contudo, essa solidariedade no se estende a todos os dbitos do
estabelecimento. Em se tratando de dbitos anteriores celebrao do negcio
jurdico, responde o adquirente apenas pelos dbitos regularmente contabilizados.
O requisito legal da contabilizao do dbito d-se por dois principais motivos:
(i) as dvidas assumidas pelo cessionrio devem ter ligao com o exerccio da
atividade empresarial e (ii) o cessionrio no fica obrigado a dbitos no declarados,
ou seja, dbitos ocultos.
Pela leitura do art. 1.146, depreende-se a solidariedade entre o trespassante
e o trespassrio dos dbitos que forem transferidos ao trespassrio em virtude da
celebrao do negcio jurdico.
Contudo, existe um limite temporal para que o cedente possa ser
solidariamente responsvel pelos dbitos. Se a dvida j estiver vencida quando da
alienao, o trespassante ser solidariamente responsvel pelo prazo de um ano
contado da publicao230; se o dbito ainda no estiver vencido quando da
circulao do estabelecimento, o prazo ser de um ano do dia do vencimento.
228
229
ASCARELLI, Tullio. Op. cit., p. 352.
230
Cdigo Civil: Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienao, o usufruto ou arrendamento
do estabelecimento, s produzir efeitos quanto a terceiros depois de averbado margem da
91
Uma vez consumado o prazo assinalado na lei, sem manifestao do credor,

sua pretenso queda-se prescrita com relao ao cedente231, remanescendo,
contudo, nos termos e condies prprios da natureza da dvida, a responsabilidade
do cessionrio.
Paralelamente disciplina especfica sobre a transmisso dos dbitos em
caso de cesso do estabelecimento empresarial, existem, no ordenamento jurdico
ptrio, regras especiais em relao s dvidas trabalhistas e as dvidas tributrias.
No tocante as dvidas laborais, o cdigo civil no disciplinou especificamente,
a sucesso dos dbitos trabalhistas. Contudo, a Consolidao das Leis do Trabalho,
em seu art. 10 dispe que: Qualquer alterao na estrutura jurdica da empresa no
afetar os direitos adquiridos por seus empregados.
Por alterao da estrutura jurdica, no mbito do direito trabalhista, ressalte-
se, entende-se qualquer reorganizao societria, ou mesmo a cesso do
estabelecimento.
Isso porque, conforme explica Amauri Mascaro Nascimento empregador ,
para fins da legislao trabalhista, nos termos do art. 2 da CLT, a empresa, e no
os seus titulares.232
A protecionista disciplina trabalhista entende, assim, que ser o adquirente do
estabelecimento responsvel pelos dbitos trabalhistas assumidos.
Sobre a responsabilidade dos crditos trabalhistas em caso de cesso do
estabelecimento, assim assevera Euler da Cunha Peixoto:
Mas qual seria o limite de responsabilidade, relativamente ao direito do

trabalho, do adquirente do fundo de comrcio?
De conformidade com os arts. 10 e 448 da CLT estaria ele obrigado a
respeitar os contratos, especialmente os direitos adquiridos dos
empregados.
Qualquer infrao ao contrato cometida pelo antigo proprietrio do fundo de
comrcio seria de sua exclusiva responsabilidade, no se comunicando ao
adquirente. E se isto verdade relativamente aos empregados que
permaneceram, com maior razo com respeito queles que poca da
transferncia no mais tinham vnculo com a empresa. Nesses casos, a
questo se deslocaria da discusso sobre sucesso para se posicionar
quanto validade da venda em face de uma possvel fraude a credores.
Entretanto, embora no concordemos com a amplitude que foi dada ao
instituto, hoje pacfico nos tribunais trabalhistas, ainda que anteriores
233
transao.
231
Cdigo Civil: Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretenso, a qual se extingue, pela
prescrio, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.
232
NASCIMENTO, Amauri Mascaro. Iniciao ao Direito do Trabalho. So Paulo: LTr, 2001. p. 57.
233
PEIXOTO, Euler da Cunha. Fundo de Comrcio. In: CORRA-LIMA, Osmar Brina (Org.).
Atualidades jurdicas. Belo Horizonte: Del Rey, 1993. v. 3, p. 130.
92
Previso similar a da Consolidao das Leis do Trabalho pode ser encontrada

no Cdigo Tributrio Nacional CTN. Trata-se do art. 133234, que prescreve a
responsabilidade do cessionrio, a qualquer ttulo, de fundo de comrcio ou
estabelecimento comercial, industrial ou profissional, pelos dbitos tributrios
originados no fundo cedido, desde que o novo empreendedor prossiga na
explorao da mesma atividade.
A responsabilidade do cessionrio ser integral pelo passivo tributrio, se o
cedente cessar suas atividades empresariais, nos termos do inciso I, do art. 133 do
CTN. Se, contudo, houver continuidade do exerccio de atividade pelo cedente ou
reincio, em qualquer ramo de atividade, no prazo de at seis meses a contar da
cesso do estabelecimento, a responsabilidade do cessionrio ser apenas
subsidiria do cedente, conforme inciso II, do art. 133 do CTN.
No que concerne ao requisito trazido pelo CTN de continuidade na explorao
da atividade, outra sorte no resta ao arrendatrio, pois, conforme afirmado
anteriormente, o titular secundrio deve respeitar a destinao econmica do
estabelecimento, abstendo-se de mudar o ramo de atividade ou a sua localizao,
ou ainda introduzir qualquer inovao substancial que altere a finalidade.
Assim, necessariamente o arrendatrio continuar a exercer a mesma
atividade do arrendador, o que gera a sucesso dos dbitos tributrios.
234
Art. 133. A pessoa natural ou jurdica de direito privado que adquirir de outra, por qualquer ttulo,
fundo de comrcio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a
respectiva explorao, sob a mesma ou outra razo social ou sob firma ou nome individual,
responde pelos tributos, relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido, devidos at data do
ato:
I - integralmente, se o alienante cessar a explorao do comrcio, indstria ou atividade;
II - subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na explorao ou iniciar dentro de seis
meses a contar da data da alienao, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comrcio,
indstria ou profisso.
1 O disposto no caput deste artigo no se aplica na hiptese de alienao judicial:
I em processo de falncia;
II de filial ou unidade produtiva isolada, em processo de recuperao judicial.
2 No se aplica o disposto no 1 deste artigo quando o adquirente for:
I scio da sociedade falida ou em recuperao judicial, ou sociedade controlada pelo devedor
falido ou em recuperao judicial;
II parente, em linha reta ou colateral at o 4 (quarto) grau, consangneo ou afim, do devedor
falido ou em recuperao judicial ou de qualquer de seus scios; ou
III identificado como agente do falido ou do devedor em recuperao judicial com o objetivo de
fraudar a sucesso tributria.
3 Em processo da falncia, o produto da alienao judicial de empresa, filial ou unidade
produtiva isolada permanecer em conta de depsito disposio do juzo de falncia pelo prazo
de 1 (um) ano, contado da data de alienao, somente podendo ser utilizado para o pagamento de
crditos extraconcursais ou de crditos que preferem ao tributrio.
93
Conforme j afirmado anteriormente, clara a sucesso de dbitos no caso

de trespasse do estabelecimento. Contudo, qual seria a sucesso no caso de
arrendamento do estabelecimento.
Convm relembrar que a sucesso dos dbitos se d, dentre outros motivos,
pelo fato de que, sendo transferido a outrem o exerccio da atividade empresarial, o
titular secundrio auferir os lucros por tal execuo, garantindo, assim, a proteo
ao credor.
Contudo, no caso do arrendamento, no ficar o arrendador desprovido de
renda para o pagamento de seus credores. Isso porque, apesar de no auferir lucro
pelo exerccio da atividade empresria, o arrendador recebe a contraprestao
mensal do arrendatrio em virtude do arrendamento do estabelecimento.
Por outro norte, a sucesso dos dbitos para o arrendatrio garante tambm
o princpio da preservao da empresa. Isso porque, em no ocorrendo a sucesso
do dbito ao arrendatrio, e em no sendo suficiente a contraprestao recebida
pelo arrendador para arcar com todas as obrigaes, os credores, obviamente,
atacariam os elementos que constituem o estabelecimento empresarial, tendo em
vista que a propriedade dos bens continua do arrendador.
Ora, a venda dos bens extinguiria o estabelecimento, sendo penosa para o
arrendador, o qual perderia a disponibilidade de seus bens, bem como para o
arrendatrio, tendo em vista a extino do contrato de arrendamento, em virtude de
inexistncia do objeto.
Pelo acima exposto, percebe-se benfica a sucesso dos dbitos para o
arrendatrio, respeitado o disposto no artigo 1.146 do Cdigo Civil.
Deve ser avaliado, contudo, que no caso do arrendamento, ao contrrio do
trespasse, o arrendatrio possui o direito de uso e gozo do estabelecimento por um
prazo determinado, qual seja, o prazo do contrato de arrendamento.
Ora, no justo que o arrendatrio deixe de auferir o lucro com o exerccio da
atividade empresria em virtude de pagamento de dbitos anteriores ao
arrendamento, e continue arcando com o valor da contraprestao mensal.
Para parcial soluo da questo supra, essencial que esteja previsto no
contrato de arrendamento que o arrendatrio poder descontar da contraprestao
mensal paga para o arrendador os valores pagos em virtude dos dbitos
transferidos.
94
Ressalte-se que tal direito decorre, inclusive, da solidariedade entre cedente

(arrendador) e cessionrio (arrendatrio) pelo pagamento da obrigao. Tal
desconto no passaria de compensao prevista no artigo 368 do Cdigo Civil 235.
5.3.2 Sub-rogao nos Contratos
Conforme j afirmado anteriormente, o estabelecimento empresarial uma

universalidade de fato e, assim, compem o estabelecimento apenas os bens,
excluindo-se quaisquer relaes jurdicas.
Ocorre que, com o intuito de preservar a dinmica da vida jurdica do
estabelecimento cedido, indispensvel que a legislao confira ao cessionrio a
titularidade de algumas relaes obrigacionais, sob pena de esvaziamento do
contrato firmado entre as partes.
Isso porque os contratos so elementos fundamentais no desempenho da
atividade empresarial, e sua transmisso ao novo titular imprescindvel para
manuteno da idoneidade funcional do estabelecimento empresarial.
Sobre a importncia dos contratos para o exerccio da atividade empresarial,
assim dispe Marcelo Andrade Feres:
Nesse contexto, o papel econmico-social de uma empresa (atividade)

definido por suas avenas, seja com seus fornecedores, seja com os seus
consumidores. A sua posio no mundo jurdico decorre da convergncia de
seus contratos. Sabe-se, desse modo, em que medida uma empresa
(atividade) interfere no contexto social em que est inserida, por exemplo,
partindo-se de suas manifestaes negociais, podem ser conhecidas a
qualidade e a quantidade de seus empregados, seus consumidores, seus
236
fornecedores e seus parceiros.
E continua o autor:
Os ordenamentos que imprimem relevncia continuao da empresa

(atividade) sob a titularidade do adquirente da azienda devem regular a
entrega de relaes contratuais a este. A subtrao dos contratos do mbito
de transferncia do trespasse, no mais das vezes, torna desinteressante o
negcio.
A sorte das avenas do alienante do estabelecimento tambm constitui fator
decisivo do preo a ser atribudo ao trespasse e, em alguns episdios, pode
237
se revelar como determinante para a sua consumao.
235
Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas
obrigaes extinguem-se, at onde se compensarem.
236
237
FRES, Marcelo Andrade. Op. cit., p. 63-64.
95
O ordenamento jurdico ptrio, reconhecendo a relevncia dos contratos para

a continuao e sucesso do exerccio da atividade empresarial, disciplinou, atravs
do artigo 1.148 do Cdigo Civil, a sub-rogao contratual em caso de transferncia
de titularidade do estabelecimento:
Art. 1.148. Salvo disposio em contrrio, a transferncia importa a sub-

rogao do adquirente nos contratos estipulados para explorao do
estabelecimento, se no tiverem carter pessoal, podendo os terceiros
rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicao da
transferncia, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a
responsabilidade do alienante.
A sub-rogao dos contratos prevista no dispositivo supra citado aplica-se

tanto ao trespasse, quanto ao arrendamento ou mesmo usufruto do estabelecimento
empresarial. Isso porque, a sub-rogao dos contratos essencial para a
continuao do exerccio da atividade empresarial, ou seja, caso no haja sub-
rogao, os negcios jurdicos objetivando a circulao do estabelecimento
empresarial para uso e gozo deste tornam-se incuos.
Assim, haver sub-rogao tambm para o arrendamento do estabelecimento
empresarial, que passa a ser analisado abaixo.
Pela leitura do dispositivo supra, percebe-se que haver sub-rogao do
adquirente nos contratos em caso de cesso do estabelecimento empresarial se: (i)
no houver no contrato firmado entre as partes estipulao em contrrio; (ii)
tratarem-se de contratos exploracionais, ou seja, para explorao do
estabelecimento; (iii) os contratos sejam impessoais, ou seja, no possuam carter
personalssimo.
Contratos exploratrios so aqueles firmados pelo empresrio com o objetivo
de explorar a atividade objeto da empresa238. A classificao decorre do carter
funcional dos contratos, ou seja, todos aqueles contratos que se revestem de
funcionalidade quanto explorao do estabelecimento so considerados contratos
exploratrios.
Sobre os contratos exploratrios, Giuseppe Ferri afirma sobre sobre a
disposio italiana (art. 2558 do Codice Civile) similar nossa disposio ptria:
238
CARVALHOSA, Modesto. Op. cit., p. 654.
96
Deve-se tratar de contratos em curso de execuo, isto , de contratos

destinados a produzir ainda os seus efeitos caractersticos, e que sejam
objetivamente inerentes ou, como preferem, pertinentes ao exerccio da
empresa. Compreendem-se assim tanto os atos em que se concretiza o
exerccio da atividade econmica como aqueles que se atm organizao
239
da empresa.
Assim, em se tratando de estabelecimento empresarial, consideram-se

exploracionais todos os contratos firmados para o fim do exerccio da atividade
empresarial, tais como o contrato de locao, franquia, de know-how, de consrcio,
de transporte, de trabalho, de consumo, de compra e venda empresarial, etc.240
Pela leitura do supracitado artigo 1.148 do Cdigo Civil, em caso de cesso
do estabelecimento empresarial, no se aplica a sub-rogao aos contratos de
carter pessoal, ou personalssimos. Isso porque os contratos intuitu personae so
realizados levando-se em considerao a pessoa da parte contratada. Baseiam-se,
geralmente, na confiana que o contratante tem no contratado. No admite,
portanto, adimplemento contratual por outra pessoa que no a que firmou a avena.
Tambm no haver sub-rogao dos contratos nos casos em que o
contratante, existindo justa causa, no prazo de noventa dias a contar da publicao
de transferncia, optar por no continuar a execuo contratual.
Justa causa, segundo Modesto Carvalhosa, seria uma razo objetivamente
aprecivel que lhe estimule a extinguir o vnculo obrigacional.241
Escrevendo sobre a justa causa, o doutrinador italiano Giuseppe Ferri afirma
que:
Uma justa causa de recesso se determina cada vez que, por efeito da
substituio do alienante pelo adquirente, se verifica uma mudana na
situao objetiva tal que o contraente no teria estipulado o contrato ou o
teria estipulado em condies diversas. Enquanto o carter pessoal do
contratado intrnseco ao prprio contrato, a justa causa depende de
elementos extrnsecos e precisamente de uma modificao da situao
242
objetiva existente ao momento de sua concluso.
239
No texto original: Si deve trattare di contratti in corso in esecuzione, e cio di contratti destinati a
produrre ancora il loro effetti caractteristici, e che siano obiettivamente inerenti o, come altri
preferisce, pertinenti allesercizio dellimpresa. Vi rientrano cos tanto gli atti in cui si concreta
lesercizio dellattivit economica come quelli che attengono alla organizzazione dellimpresa.
(FERRI, Giuseppe. Manuale di diritto comerciale. Torino: UTET, 1993. p. 233)
240
241
CARVALHOSA, Modesto. Op. cit., p. 657.
242
Traduo livre de: Una giusta causa di recesso si determina ogni volta che per effecto dela
sostituzione dellacquirente allalienante, si verifica un mutuamento nella situazione obbietiva tale
che il contraente non avrebbe addirittura stipulato il contratto o lavrebbe stipulato a condizioni
diverse. Mentre il carattere personale del contratto intrinseco al contratto stesso, azione obbietiva
esistente al momento della sua conclusione (FERRI, Giuseppe. Op. cit., 1993. p. 233).
97
Assim, no caso de cesso do estabelecimento empresarial, sempre que a

substituio do cedente pelo cessionrio acarretar situao diversa da combinada ou
mesmo das expectativas para as execues pendentes, caber a terceira parte a
opo, pelo prazo de noventa dias, de no continuar com o contrato.
Tendo em vista a especificidade da relao bem como da legislao, passa-
se a uma anlise quanto sub-rogao dos contratos de trabalho.
A Consolidao das Leis Trabalhistas, em seu artigo 448, determina que a
mudana na propriedade ou na estrutura jurdica da empresa no afetar os
contratos de trabalho dos respectivos empregados.
Quando do estudo da transferncia das obrigaes trabalhistas, a mudana
da titularidade, mesmo que secundria, entendida como uma alterao na
estrutura da empresa.
Desse modo, ocorrendo o arrendamento do estabelecimento empresarial e
consequente transferncia da titularidade secundria da azienda, os contratos de
trabalho permanecem vlidos e eficazes, assumindo o novo titular do
estabelecimento o outro polo na relao de emprego.243
5.3.3 Cesso de Crditos
O artigo 1.149 do Cdigo Civil prev uma modalidade especial de cesso de

crdito em caso de transmisso do estabelecimento empresarial, muito semelhante
disciplina do Codice Civile italiano (art. 2559244). Assim dispe o artigo 1.149 do
Cdigo Civil brasileiro:
Art. 1.149. A cesso dos crditos referentes ao estabelecimento transferido produzir

efeito em relao aos respectivos devedores, desde o momento da publicao da
transferncia, mas o devedor ficar exonerado se de boa-f pagar ao cedente.
243
RUSSOMANO, Mozart Victor. CLT Anotada. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 10.
244
Art. 2559. La cessione dei crediti relativi all'azienda ceduta, anche in mancanza di notifica al
debitore o di sua accettazione (1265 e seguente), ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento
dell'iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese. Tuttavia il debitore ceduto liberato se
paga in buona fede all'alienante (att. 100-5).
Le stesse disposizioni si applicano anche nel caso di usufrutto dell'azienda, se esso si estende ai
crediti relativi alla medesima.
98
Uma das principais divergncias doutrinrias, tanto nacional como

estrangeira, acerca da cesso de crditos referentes ao estabelecimento, a sua
ocorrncia automtica ou no em caso de circulao do estabelecimento.
Modesto Carvalhosa, a respeito da automaticidade, ou no, da cesso de
crdito em caso de circulao do estabelecimento empresarial, afirmou que:
Esses crditos referentes ao estabelecimento no so transferidos
automaticamente ao seu novo titular, de modo a configurar uma hiptese de cesso
legal ou necessria, antes prevista no art. 1.068 do Cdigo Civil de 1916.245
Em sentido inverso a posio de Osmar Barreto Filho246. Tal autor, tecendo
consideraes sobre o art. 2559 do Codice Civile italiano, disps que a doutrina
peninsular era propensa a considerar que a transmisso dos crditos ao adquirente
da azienda ocorreria automaticamente com a realizao do negcio jurdico.
Assim como na doutrina brasileira, a doutrina italiana tambm dividida em
relao automaticidade da cesso dos crditos em caso de circulao do
estabelecimento empresarial. A interpretao mais atual e mais preponderante a
transmisso automtica dos crditos.
Marcelo Andrade Feres, afirma que de acordo com Niccolo Salanitro,
existiriam dois argumentos para sustentar a automaticidade dos crditos na
transmisso do estabelecimento:
O primeiro deles v na transmisso automtica dos crditos uma

contraprestao necessria, em virtude de a lei atribuir responsabilidade ao
adquirente pelos dbitos pretritos. O segundo funda-se na disposio
textual da codificao peninsular que equipara os efeitos da notificao do
devedor publicidade do trespasse no Registro do Comrcio; consoante
esse entendimento, a equiparao tem o efeito de gerar a transmisso ipso
iure.
Ora, o primeiro argumento de que seria uma contraprestao em virtude da

assuno dos dbitos, soa, no mnimo, justo. Se, por fora do art. 1.146 do Cdigo
Civil, os dbitos referentes ao estabelecimento empresarial so transferidos ao
cessionrio, desde que regularmente contabilizados, os crditos tambm devero
acompanhar o negcio em contrapartida.247
No mesmo sentido, assim afirma Marcelo Andrade Feres:
245
CARVALHOSA, Modesto. Comentrios ao Cdigo Civil Do Direito de Empresa. So Paulo:
Saraiva, 2005. v. 12, p. 661
246
BARRETO FILHO, Oscar. Op cit., p. 226.
247
99
A transmisso legal dos crditos referentes ao estabelecimento para o

respectivo adquirente, tambm concorre para a tutela dos direitos dos
credores. Tendo em vista que o art. 1.146, aps o prazo de um ano
(contado a partir, quanto aos crditos vencidos, da publicao, e, quanto
aos outros, da data do vencimento), exclui a responsabilidade do alienante,
a cesso os crditos ao adquirente, no mnimo, preserva a possibilidade de
248
soluo dos dbitos regularmente escriturados.
Assim, a transmisso dos crditos dever seguir as mesmas regras da os

dbitos, ou seja, transfere-se automaticamente desde que regularmente
contabilizados.
Importante observar que o Cdigo Civil, ao final do artigo 1.149, tutela o
devedor de boa-f, o qual, sem ter conhecimento da transferncia do
estabelecimento, efetua o pagamento ao cedente.
Ressalte-se que, nos termos do artigo 1.144 do Cdigo Civil 249, o contrato que
visa circulao do estabelecimento empresarial deve ser averbado s margens da
inscrio do empresrio, ou da sociedade empresria, no Registro Pblico de
Empresas Mercantis, e publicao na imprensa oficial para ter validade perante
terceiros.
Dessa forma, caso o credor efetue o pagamento, antes de tal averbao e
publicao para o cedente, o pagamento liberar a obrigao.
Definida a cesso dos crditos em caso de transmisso do estabelecimento
empresarial passa-se anlise de tal cesso em caso de arrendamento da azienda.
Aplicando-se o mesmo argumento j exposto acima, no parece justa a
transmisso dos dbitos e no dos crditos. Dessa forma, assim como os dbitos
so transferidos ao arrendatrio em caso de arrendamento do estabelecimento, tal
fato replica-se aos crditos, ou seja, em caso de arrendamento do estabelecimento
empresarial, transmite-se ao arrendatrio, os crditos e dbitos da azienda.
Contudo, foi sugerido, quando da anlise da transferncia dos dbitos, a
possibilidade de desconto da contraprestao mensal a ser pago pelo arrendatrio
ao arrendador do montante equivalente aos dbitos transferidos em virtude do
arrendamento.
248
249
100
Ora, por uma questo de equilbrio contratual e equidade entre as partes, os

crditos devem, tambm, fazer parte de tal conta, devendo ser realizado uma
espcie de compensao de todas essas operaes.
Reitere-se que tal situao no decorre da lei, devendo ser expressamente
convencionada pelas partes quando da celebrao do contrato de arrendamento.
Outra opo, que tambm deve ser objeto de regulamento contratual a
assuno, pelo arrendatrio, de todos os dbitos e crditos que venham a ser
transferidos, mantendo a contraprestao do arrendador fixa. Nesse caso, o
arrendatrio assumiria integralmente os riscos, assim como assume, integralmente,
os riscos pelo exerccio da atividade empresria.
5.4 Dever de no concorrncia
O dever de no concorrncia encontra-se disciplinado no ordenamento

jurdico ptrio, atravs do art. 1.147 do Cdigo Civil:
Art. 1.147. No havendo autorizao expressa, o alienante do

estabelecimento no pode fazer concorrncia ao adquirente, nos cinco anos
subseqentes transferncia.
Pargrafo nico. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento,
a proibio prevista neste artigo persistir durante o prazo do contrato.
Pela leitura do artigo supra transcrito, percebe-se que h a imposio de uma

obrigao de no fazer ao transmitente do estabelecimento, qual seja, que ele no
faa concorrncia ao adquirente. Esta vedao de concorrncia visa tutelar a
clientela, consolidando-a nas mos do novo titular da azienda.
Isso porque, a clientela no um bem, no h uma titularidade sobre a
clientela a ser transferida, no podendo, consequentemente, ser objeto de
cesso.250
A vedao de concorrncia, ento, a forma mais eficaz de garantir que o
novo titular do estabelecimento possa exercer sua atividade empresarial com a
clientela j conquistada, no sofrendo uma reduo do aviamento pela perda da
clientela.
250
101
Ressalte-se que a circulao do estabelecimento empresarial visa

exatamente a transferncia da azienda pronta para o exerccio da atividade
empresarial.
Ao adquirir ou arrendar um estabelecimento empresarial, o empresrio no
quer arcar com os grandes investimentos necessrios para se constituir uma
empresa, visando, inclusive, economizar nos esforos iniciais para dot-la de
aviamento, visto que entrar de imediato no mercado com um negcio j pronto e
apto persecuo do lucro.
Se no houvesse tal tutela clientela, com o dever de no concorrncia, o
negcio jurdico celebrado poderia perder completamente seu objetivo, tendo em
vista a impossibilidade de se exercer a empresa sem tal atributo do estabelecimento.
H grande discusso na doutrina nacional e estrangeira sobre os
fundamentos justificantes da proibio do transmitente do estabelecimento se
reestabelecer aps a celebrao do negcio jurdico.
H uma diversidade de teorias para justificar tal vedao. No presente estudo,
sero analisadas duas: a da boa-f e a da concorrncia qualificada.
No ordenamento jurdico ptrio, o princpio da boa-f est expresso no art.
422, in verbis:
Art. 422. Os contratantes so obrigados a guardar, assim na concluso do
contrato, como em sua execuo, os princpios de probidade e boa-f.
O cedente do estabelecimento, ao concorrer com o cessionrio, viola o
princpio da boa-f haja vista que, ao exercer a mesma atividade que o cessionrio,
o cedente estaria, na verdade, retomando o estabelecimento transmitido251.
Para Marcelo Andrade Feres, um defensor da teoria da boa-f:
Caso inexistisse a disposio especial do art. 1147 do Cdigo Civil, note-se,

seria defeso ao alienante fazer concorrncia ao adquirente da azienda, por
fora do ar. 422 da mesma lei, que estipula a probidade e a boa-f como
princpios diretivos dos contratos.
Nessa mesma linha de raciocnio, seguida por vrios doutrinadores
brasileiros do passado e pelo direito estrangeiro, a obrigao de no-
concorrncia exsurge como uma consequncia da aplicao da boa-f e da
probidade ao contrato de trespasse.
A outra teoria a da concorrncia qualificada, a qual foi exposta por Giorgio

Ferrari252. Segundo esse autor, o cedente da azienda exerceria uma concorrncia
251
CASANOVA, Mario. Impresa e azienda. Turim: Torinenese, [s.d]. p. 763-764
102
em virtude de uma periculosidade qualificada que o cedente oferece ao cessionrio,

tendo em vista as caractersticas especficas encontradas no mbito de
conhecimento do antigo titular da azienda. Este, facilmente, poderia operar em
setores de mercado em que o cessionrio deficiente, provocando, assim, grandes
prejuzos a este ltimo, inclusive, levando-o falncia.
Pelo acima disposto, percebe-se que a teoria da boa-f e da concorrncia
qualificada no so teorias excludentes, mas verdadeiramente se complementam
para a correta compreenso do expresso no art. 1.147 do Cdigo Civil.
Analisadas os fundamentos da vedao de concorrncia, passa-se a analisar
a disciplina legal da mesma. Pela leitura do art. 1.147 percebe-se que o legislador
ptrio preocupou-se somente em estabelecer uma limitao temporal (5 anos no
caso de trespasse ou no tempo do contrato em caso de usufruto e arrendamento) e
pessoal (o alienante).
O legislador peninsular foi mais detalhista em sua regra de no concorrncia.
Assim dispe o artigo 2.557 do Codice Civile italiano253:
Art. 2557 No competio

Aquele que aliena o estabelecimento deve abster-se, pelo perodo de cinco
anos a contar da transferncia, de iniciar uma nova empresa que pelo
objeto, local, ou outras circunstncias suscetvel de induzir em erro a
clientela da empresa alienada. (2125, 2596).
O pacto de no competio acordado com limites mais amplos do que os
previsto no pargrafo anterior vlido, desde que no impea o exerccio
da atividade profissional pelo alienante. Esse no pode exceder a durao
de cinco anos da transferncia.
No caso de usufruto ou arrendamento do estabelecimento, o dever de no
concorrncia disposto no primeiro pargrafo aplica-se em relao ao nu-
proprietrio ou ao arrendador pelo prazo de locao do usufruto ou
arrendamento.
252
FERRARI, G. Diritto privato. In: Enciclopdia del diritto. Milo: Giuffr, 1959. v. 4, p. 680-741
253
No original: Art. 2557 Divieto di concorrenza
Chi aliena l'azienda deve astenersi, per il periodo di cinque anni dal trasferimento, dall'iniziare una
nuova impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze sia idonea a sviare la clientela
dell'azienda ceduta (2125, 2596).
Il patto di astenersi dalla concorrenza in limiti pi ampi di quelli previsti dal comma precedente
valido, purch non impedisca ogni attivit professionale dell'alienante. Esso non pu eccedere la
durata di cinque anni dal trasferimento.
Se nel patto indicata una durata maggiore o la durata non e stabilita, il divieto di concorrenza vale
per il periodo di cinque anni dal trasferimento.
Nel caso di usufrutto o di affitto dell'azienda il divieto di concorrenza disposto dal primo comma vale
nei confronti del proprietario o del locatore per la durata dell'usufrutto o dell'affitto.
Le disposizioni di questo articolo si applicano alle aziende agricole solo per le attivit ad esse
connesse (2135), quando rispetto a queste sia possibile uno sviamento di clientela.
103
As disposies deste artigo aplicam-se apenas aos estabelecimentos com

atividades a eles relacionadas (2135), quando comparado com estes
possvel uso indevido da clientela.
O disposto supracitado impe no apenas o limite temporal e pessoal, mas

tambm impe uma limitao espacial e material, haja vista que quem aliena
azienda deve abster-se, pelo perodo de cinco anos da transferncia, de iniciar uma
nova empresa (atividade) que, pelo objeto, localizao ou outras circunstncias, seja
idnea a desviar a clientela da azienda cedida.
Assim, percebe-se que o legislador italiano foi mais detalhista quanto ao
dever de no concorrncia, enquanto que o brasileiro inseriu uma frmula geral, qual
seja, no pode fazer concorrncia ao adquirente, restando ao contrato celebrado
entre as partes, firmar os limites que no foram impostos pela lei.
Ressalte-se inclusive, que pela leitura do art. 1.147 do Cdigo Civil, podem as
partes, no aludido instrumento contratual, mediante autorizao expressa, afastarem
a vedao de concorrncia.
No que tange vedao de concorrncia para o arrendamento do
estabelecimento empresarial, o pargrafo nico do art. 1.147 dispe que nesse
caso, a proibio persistir durante o prazo do contrato.
Saliente-se, ainda, que mesmo no caso de arrendamento da azienda as
partes podem afastar a proibio de concorrncia, mediante autorizao expressa.
5.5 Da Ao Renovatria
Conforme afirmado anteriormente, mais precisamente no item 1.4.3.2 do

presente estudo, a tutela do ponto empresarial d-se, no direito brasileiro, pela ao
renovatria de alugueis prevista no artigo 51 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991
(Lei das Locaes).
Tal proteo se deve em virtude de o empresrio investir na conformao do
imvel s suas necessidades; formar clientela tendo em vista localizao de seu
negcio; e articular fornecedores para reduo de custos. Tudo isso considerado
pelo Direito, que busca assegurar a continuidade da locao.254
Alfredo Buzaid sobre a necessidade de proteo do ponto empresarial aduz
que:
254
104
O locatrio que, fundando ou mantendo um estabelecimento comercial ou

industrial em imvel alheio, torna conhecido o respectivo local, para ele
atraindo vultosa clientela, custa de pertinaz propaganda e de porfiados
esforos, contribui em larga escala para sua valorizao, para o aumento de
seu valor locativo e prprio valor venal. A propriedade comercial,
abrangendo todo esse conjunto de elementos materiais e imateriais, que
formam o chamado fundo de comrcio, protegida em numerosos pases
contra o enriquecimento exagerado do proprietrio, pois sem essa proteo
legal perderia o locatrio, vtima de novas luvas extorsivas no fim de cada
perodo contratual, ou de expulso sumria, todo o fruto desse seu ingente
trabalho e esforadssima cooperao. A preferncia do arrendatrio
renovao do contrato de locao de imvel ocupado por estabelecimento
de comrcio ou de indstria, , pois, um direito que lhe deve ser
reconhecido de modo expresso por amor aos princpios da mais elementar
255
justificativa.
A ao renovatria de aluguis, assim, tem por intuito proteger efetivamente o

direito do empresrio sobre o ponto empresarial, que resultado da atividade ali
desempenhada, garantindo ao empresrio que, aps anos de investimentos para
consolidar seu ponto empresarial, possa prolongar sua atividade no local onde
exerce a empresa, mantendo sua clientela fidelizada e atraindo novos clientes.
Conforme tambm j afirmado anteriormente, o estabelecimento um
complexo de bens organizado pelo empresrio para o exerccio da atividade
empresarial e, num arrendamento do estabelecimento empresarial, tal
estabelecimento cedido a outrem, para uso e gozo da azienda.
Tambm j restou demonstrado, ao longo desse estudo, a semelhana
existente entre a locao e o arrendamento, restando a diferena de nomenclatura
mais para distinguir a locao de um bem individualmente considerado e o
arrendamento do estabelecimento.
Tendo em vista a similaridade dos dois institutos: locao e arrendamento,
faz-se necessria a pergunta: se quando do arrendamento do estabelecimento
empresarial um dos bens que integrar o estabelecimento for um bem imvel, ter o
arrendatrio direito ao renovatria?
Isso porque, o arrendatrio exerce sua atividade naquela localizao,
constituindo, assim, o ponto empresarial, o qual, conforme sobejamente
demonstrado acima, tutelado pela ao renovatria, tendo em vista a extrema
importncia para o exerccio da atividade empresarial.
255
BUZAID, Alfredo. Op. cit., p. 129.
105
Ocorre que, admitir a renovatria para o contrato de locao do

estabelecimento empresarial autorizar a prorrogao do arrendamento tambm
para os bens mveis que integram o estabelecimento, inclusive os bens incorpreos.
Tal situao alm de no possuir qualquer respaldo legal, nem no ordenamento
jurdico ptrio, nem no estrangeiro, significa priorizar sobremaneira um elemento do
estabelecimento em detrimento de todos os outros, o que inaceitvel.
Poderia, ento, se considerar que a renovatria incidiria somente sobre o bem
imvel? Ora, a resposta a essa pergunta clara: inadmissvel que a renovatria se
aplique a apenas um elemento do estabelecimento. Isso porque o estabelecimento
empresarial objeto unitrio de negcios jurdicos, no podendo ser destrudo pela
renovao da locao do imvel.
Se o estabelecimento um complexo de bens organizado pelo empresrio
para o exerccio da atividade empresaria, considerar a possibilidade de renovao
da locao apenas para o bem imvel significa esfacelar tal universalidade, a qual
no estaria mais apta ao exerccio da empresa.
Alm do acima exposto, admitir a renovatria apenas para o bem imvel
significa descumprir com uma das principais obrigaes do arrendatrio quando da
celebrao do arrendamento, qual seja, devolver o estabelecimento ao arrendador
no mesmo estado em que encontrou, apto ao exerccio da atividade empresria.
Osmar Barreto Filho, ao analisar a possibilidade de ao renovatria para o
estabelecimento empresarial, sustenta que no admitir a renovao ao contrato de
arrendamento, nem poderia significar uma violao ao direito ao ponto, tendo em
vista que em um estabelecimento arrendado, o arrendatrio j teria encontrado o
estabelecimento pronto, inclusive com uma clientela consolidada, no fazendo jus,
assim, a tutela concedida pelo ordenamento jurdico ptrio. Assim dispe o autor:
Embora tenha a jurisprudncia de nossos tribunais se orientado no sentido

de reconhecer ao cessionrio do estabelecimento o direito renovao do
contrato de locao do imvel, no estendeu tal direito ao arrendatrio do
negcio.
Para tanto, partiu da afirmao de que no teria direito de pedir a renovao
quem no proprietrio do fundo de comrcio ou indstria; por outra, o
direito renovao s protege o locatrio quando o criador do fundo. O
arrendatrio do estabelecimento, embora explore o fundo em carter
pessoal, no o formou, recebendo-o em carter derivado de seu titular;
256
nestas condies no tem direito renovatria.
256
106
Por tudo o acima exposto, percebe-se que no h direito ao renovatria

no caso de arrendamento do estabelecimento empresarial.
Necessrio, ainda, analisar o disposto no artigo 51 da Lei de Locaes:
Art. 51. Nas locaes de imveis destinados ao comrcio, o locatrio ter

direito a renovao do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
[...]
2 Quando o contrato autorizar que o locatrio utilize o imvel para
as atividades de sociedade de que faa parte e que a esta passe a
pertencer o fundo de comrcio, o direito a renovao poder ser
exercido pelo locatrio ou pela sociedade. [grifo nosso]
Pela leitura do artigo supra transcrito, percebe-se que legislao ptria

autoriza a renovao da locao do imvel, caso haja expressa autorizao
contratual para que tal imvel seja utilizado para o exerccio da atividade
empresria, integrando, assim, o estabelecimento empresarial.
Contudo, h de se notar que a situao expressa em lei um pouco distinta
do que estava sendo analisado a priori.
Isso porque, inicialmente estava sendo analisado o direito ao renovatria
caso fosse arrendado um estabelecimento empresarial que tivesse, como um de
seus elementos o bem imvel.
Na hiptese descrita em lei trata-se de locao de um imvel a fim de
constituir um estabelecimento empresarial, ou seja, o empresrio era detentor dos
bens mveis necessrios para o exerccio da atividade empresarial, faltando-lhe,
contudo, o bem imvel, o qual ser objeto de locao.
Percebe-se, assim, que a hiptese acostada pela Lei de Locaes no uma
exceo ao entendimento de que no h que se falar em ao renovatria em caso
de arrendamento do estabelecimento empresarial.
5.6 Da extino do contrato de arrendamento
O contrato de arrendamento do estabelecimento empresarial pode ser extinto

pelas formas arroladas pelo Cdigo Civil de 2002257 para extino dos contratos;
quais sejam: a resciso, a resoluo e a resilio.
257
Captulo II do Ttulo IV do Livro III da Parte Especial.
107
Existem obrigaes especficas do contrato de arrendamento do

estabelecimento empresarial que, caso haja seu descumprimento, podem levar
resoluo do contrato, so algumas delas: falta de pagamento da contraprestao
ou de manuteno de garantia suficiente; alterao do ramo do negcio; prticas
ilcitas, imorais ou desonestas no que concerne gesto do negcio; deteriorao
considervel de algum elemento do estabelecimento; falta de exerccio ou atividade
permanente do estabelecimento, dentre tantas outras.258
Alm do acima exposto, o contrato de arrendamento do estabelecimento
empresarial possui hipteses de extino muito similares aos contratos de locao.
Assim, poder o contrato de arrendamento ser extinto por mtuo acordo entre
as partes, nos termos do artigo 472 do Cdigo Civil 259, sendo exigido, para tanto,
que o distrato seja realizado na mesma forma que o contrato.
Quando do vencimento, o contrato de arrendamento do estabelecimento
cessa de pleno direito, independentemente de notificao ou aviso, nos termos do
artigo 573 do Cdigo Civil260.
Poder, ainda, o arrendatrio resolver o contrato de arrendamento se algum
dos elementos do estabelecimento se deteriorar, a no ser em virtude de culpa ou
dolo do arrendatrio, e no mais servir para o exerccio da atividade empresarial a
que se destinava o estabelecimento.261
Sobre esse assunto, mister transcrever ementa do julgamento do Recurso
Especial n. 81579/SP262, do Superior Tribunal de Justia, o qual reconheceu a
possibilidade de resciso do contrato de arrendamento do estabelecimento
empresarial em virtude de deteriorao de um de seus elementos, no caso, o ponto
onde estava instalada azienda:
ARRENDAMENTO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL. DEVOLUO DA

COISA ANTES DO TERMO FINAL DO CONTRATO POR IMPOSSIBILIDADE DE
PROSSEGUIMENTO NA EXPLORAO COMERCIAL. RECUSA DA
ARRENDADORA. CONDIO IMPOSTA PELO ACRDO RECORRIDO.
JULGAMENTO EXTRA PETITA. Adstrita a lide pretenso de extino da obrigao
de devolver o bem, no dado ao Julgador condicionar a extino do contrato ao
cumprimento de outras obrigaes decorrentes da avena, mas estranhas ao pleito
258
259
Art. 472. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.
260
Art. 573. A locao por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado,
independentemente de notificao ou aviso.
261
262
Superior Tribunal de Justia. 4 Turma. Recurso Especial n. 81579 / SP. Relator: Min. Barros
Monteiro. DJ 19/11/2001 p. 276
108
formulado na inicial e contrariedade oposta pela r. Aplicao dos arts. 128 e 515
do CPC. Recurso especial conhecido, em parte, e provido.
Por sua vez, poder o arrendador resolver o contrato se o arrendatrio

empregar o estabelecimento em atividade empresarial distinta de seu uso ou se
qualquer dos elementos se danificar por abuso do arrendatrio, sendo exigvel,
ainda, perdas e danos263, bem como caso o arrendatrio no pague com a
contraprestao pactuada.
263
109
6 DO ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL NA

RECUPERAO JUDICIAL DE EMPRESRIOS E DE SOCIEDADES
EMPRESRIAS
6.1 A Recuperao Judicial no Direito Brasileiro
A Lei 11.101/05 (Lei de Falncia e Recuperao de Empresas) alterou o

paradigma das normas empresariais relacionadas ao insucesso empresarial, uma
vez que estabeleceu um procedimento legal voltado tentativa de salvar os
empresrios e sociedades empresrias da crise econmico-financeira, com a
minorao das perdas dos credores264.
Nessa nova lgica, inspirada no princpio da conservao da empresa, a
recuperao judicial foi instituda no ordenamento jurdico ptrio, em substituio
concordata, prevista no Decreto-Lei 7.661/45.
Tal instituto est conceituado de forma bastante clara pelo art. 47 da Lei
11.101/2005, o qual dispe, in verbis:
Art. 47. A recuperao judicial tem por objetivo viabilizar a superao da

situao de crise econmico-financeira do devedor, a fim de permitir a
manuteno da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos
interesses dos credores, promovendo, assim, a preservao da empresa,
sua funo social e o estmulo atividade econmica.
A recuperao judicial, assim, tem como objetivo viabilizar a superao de

crise econmico-financeira temporria da empresa, com viabilidade econmica, a fim
de permitir a manuteno da fonte produtora, do emprego dos trabalhadores e dos
interesses dos credores, promovendo a preservao da empresa, sua funo social
e o estmulo atividade econmica. Segundo Eduardo Goulart Pimenta:
Trata-se de uma srie de atos praticados sob a superviso judicial e

destinados a reestruturar e manter em funcionamento a empresa em
dificuldades financeiras temporrias. No cabe ao Poder Judicirio a tarefa
de reelaborar a atividade do empresrio individual ou da sociedade
empresria em crise. Cumpre ao Judicirio acompanhar e reger a aplicao,
ao empresrio em apuros financeiros, de uma srie de procedimentos
legalmente previstos como forma de se propiciar que a unidade produtiva
viabilize sua recuperao econmica.
264
PACHECO, Jos da Silva. Op. cit., p. 01.
110
Importante ressaltar que a recuperao de empresas no um instituto

destinado a todos os empresrios em crise econmico-financeira. uma
soluo legal aplicvel apenas queles cujas empresas se mostrem
temporariamente em dificuldades e, alm disso, que se revelem
265
economicamente viveis.
A recuperao judicial pode ser concedida no s para o devedor em estado

de crise econmico-financeira com dificuldades temporrias do seu negcio, como
tambm quele com iliquidez, insolvncia ou em situao patrimonial a merecer
readequao planejada de sua atividade.
O processo de recuperao judicial se divide em trs fases: postulatria,
deliberativa e de execuo.
Na primeira fase o devedor apresenta seu requerimento. Ela se inicia com a
petio inicial e se encerra com o despacho que defere o processamento da
recuperao judicial.
Poder requerer o benefcio da recuperao judicial o empresrio devedor
que exera regularmente as suas atividades h mais de 02 anos, que atender
expressamente os requisitos enumerados pelo art. 48 da Lei 11.101/05, quais sejam:
(i) no ser falido e, se o foi, estejam declaradas extintas, por sentena transitada em
julgado, a responsabilidade da decorrentes; (ii) no ter, h menos de cinco anos,
obtido concesso de recuperao judicial; (iii) no ter, h menos de oito anos, obtido
concesso de recuperao judicial com base no plano especial, ou seja, tratar-se de
microempresa ou empresa de pequeno porte; (iv) no ter sido condenado ou no ter,
como administrador ou scio controlador, pessoa condenada por qualquer dos
crimes previstos na Lei de Falncias e de Empresas.
Pode, ainda, postular a recuperao judicial o cnjuge sobrevivente, herdeiros
do devedor, inventariante ou scio remanescente.266
Para solicitar a recuperao, a empresa dever ingressar com a competente
ao de recuperao judicial, instruindo a petio inicial com os documentos
expressamente arrolados no artigo 51 da Lei 11.101/2005267.
265
PIMENTA, Eduardo Goulart. Recuperao judicial de empresas: caracterizao, avanos e limites.
Revista Direito GV, v. 2, n. 1, p. 154, 2006.
266
Art. 48, 1 da Lei 11.101/2005.
267
Art. 51. A petio inicial de recuperao judicial ser instruda com:
I a exposio das causas concretas da situao patrimonial do devedor e das razes da crise
econmico-financeira;
II as demonstraes contbeis relativas aos 3 (trs) ltimos exerccios sociais e as levantadas
especialmente para instruir o pedido, confeccionadas com estrita observncia da legislao
societria aplicvel e compostas obrigatoriamente de: a) balano patrimonial; b) demonstrao de
111
E, conforme dispe o artigo 52 da Lei 11.101/2005268, estando em termos a

documentao exigida no art. 51 da mesma Lei, o juiz deferir o processamento da
resultados acumulados; c) demonstrao do resultado desde o ltimo exerccio social; d) relatrio

gerencial de fluxo de caixa e de sua projeo;
III a relao nominal completa dos credores, inclusive aqueles por obrigao de fazer ou de dar,
com a indicao do endereo de cada um, a natureza, a classificao e o valor atualizado do
crdito, discriminando sua origem, o regime dos respectivos vencimentos e a indicao dos
registros contbeis de cada transao pendente;
IV a relao integral dos empregados, em que constem as respectivas funes, salrios,
indenizaes e outras parcelas a que tm direito, com o correspondente ms de competncia, e a
discriminao dos valores pendentes de pagamento;
V certido de regularidade do devedor no Registro Pblico de Empresas, o ato constitutivo
atualizado e as atas de nomeao dos atuais administradores;
VI a relao dos bens particulares dos scios controladores e dos administradores do devedor;
VII os extratos atualizados das contas bancrias do devedor e de suas eventuais aplicaes
financeiras de qualquer modalidade, inclusive em fundos de investimento ou em bolsas de valores,
emitidos pelas respectivas instituies financeiras;
VIII certides dos cartrios de protestos situados na comarca do domiclio ou sede do devedor e
naquelas onde possui filial;
IX a relao, subscrita pelo devedor, de todas as aes judiciais em que este figure como parte,
inclusive as de natureza trabalhista, com a estimativa dos respectivos valores demandados.
1 Os documentos de escriturao contbil e demais relatrios auxiliares, na forma e no suporte
previstos em lei, permanecero disposio do juzo, do administrador judicial e, mediante
autorizao judicial, de qualquer interessado.
2 Com relao exigncia prevista no inciso II do caput deste artigo, as microempresas e
empresas de pequeno porte podero apresentar livros e escriturao contbil simplificados nos
termos da legislao especfica.
3 O juiz poder determinar o depsito em cartrio dos documentos a que se referem os 1 e
2 deste artigo ou de cpia destes.
268
Art. 52. Estando em termos a documentao exigida no art. 51 desta Lei, o juiz deferir o
processamento da recuperao judicial e, no mesmo ato:
I nomear o administrador judicial, observado o disposto no art. 21 desta Lei;
II determinar a dispensa da apresentao de certides negativas para que o devedor exera
suas atividades, exceto para contratao com o Poder Pblico ou para recebimento de benefcios
ou incentivos fiscais ou creditcios, observando o disposto no art. 69 desta Lei;
III ordenar a suspenso de todas as aes ou execues contra o devedor, na forma do art. 6
desta Lei, permanecendo os respectivos autos no juzo onde se processam, ressalvadas as aes
previstas nos 1, 2 e 7 do art. 6 desta Lei e as relativas a crditos excetuados na forma dos
3 e 4 do art. 49 desta Lei;
IV determinar ao devedor a apresentao de contas demonstrativas mensais enquanto
perdurar a recuperao judicial, sob pena de destituio de seus administradores;
V ordenar a intimao do Ministrio Pblico e a comunicao por carta s Fazendas Pblicas
Federal e de todos os Estados e Municpios em que o devedor tiver estabelecimento.
1 O juiz ordenar a expedio de edital, para publicao no rgo oficial, que conter:
I o resumo do pedido do devedor e da deciso que defere o processamento da recuperao
judicial;
II a relao nominal de credores, em que se discrimine o valor atualizado e a classificao de
cada crdito;
III a advertncia acerca dos prazos para habilitao dos crditos, na forma do art. 7, 1, desta
Lei, e para que os credores apresentem objeo ao plano de recuperao judicial apresentado
pelo devedor nos termos do art. 55 desta Lei.
2 Deferido o processamento da recuperao judicial, os credores podero, a qualquer tempo,
requerer a convocao de assemblia-geral para a constituio do Comit de Credores ou
substituio de seus membros, observado o disposto no 2 do art. 36 desta Lei.
3 No caso do inciso III do caput deste artigo, caber ao devedor comunicar a suspenso aos
juzos competentes.
4 O devedor no poder desistir do pedido de recuperao judicial aps o deferimento de seu
processamento, salvo se obtiver aprovao da desistncia na assemblia-geral de credores.
112
recuperao judicial, bem como determinar, entre outros, a expedio de edital,

para publicao no rgo oficial, que conter: (i) o resumo do pedido do devedor e
da deciso que defere o processamento da recuperao judicial; (ii) a relao
nominal de credores, em que se discrimine o valor atualizado e a classificao de
cada crdito e (iii) a advertncia acerca dos prazos para habilitao dos crditos, e
para que os credores apresentem objeo ao plano de recuperao judicial
apresentado pelo devedor.
Na fase deliberativa discute-se e aprova-se o plano de recuperao. Tal fase
tem incio com o despacho que manda processar a recuperao judicial e se concluir
com a deciso concessiva do benefcio.
O plano de recuperao supra referido, deve conter as medidas que o
devedor considera suficientes para recuperar a empresa. A Lei de Falncias e
Recuperao de Empresas estabelece, em seu art. 50, uma lista de modos de
recuperao, in verbis:
Art. 50. Constituem meios de recuperao judicial, observada a legislao

pertinente a cada caso, dentre outros:
I concesso de prazos e condies especiais para pagamento das
obrigaes vencidas ou vincendas;
II ciso, incorporao, fuso ou transformao de sociedade, constituio
de subsidiria integral, ou cesso de cotas ou aes, respeitados os direitos
dos scios, nos termos da legislao vigente;
III alterao do controle societrio;
IV substituio total ou parcial dos administradores do devedor ou
modificao de seus rgos administrativos;
V concesso aos credores de direito de eleio em separado de
administradores e de poder de veto em relao s matrias que o plano
especificar;
VI aumento de capital social;
VII trespasse ou arrendamento de estabelecimento, inclusive sociedade
constituda pelos prprios empregados;
VIII reduo salarial, compensao de horrios e reduo da jornada,
mediante acordo ou conveno coletiva;
IX dao em pagamento ou novao de dvidas do passivo, com ou sem
constituio de garantia prpria ou de terceiro;
X constituio de sociedade de credores;
XI venda parcial dos bens;
XII equalizao de encargos financeiros relativos a dbitos de qualquer
natureza, tendo como termo inicial a data da distribuio do pedido de
recuperao judicial, aplicando-se inclusive aos contratos de crdito rural,
sem prejuzo do disposto em legislao especfica;
XIII usufruto da empresa;
XIV administrao compartilhada;
XV emisso de valores mobilirios;
XVI constituio de sociedade de propsito especfico para adjudicar, em
pagamento dos crditos, os ativos do devedor.
113
O plano ser encaminhado a juzo, e os credores sero chamados, por meio

de edital, a se manifestar. Se no houver objees, o plano aprovado. Se houver,
ser convocada assembleia-geral dos credores, a qual pode ser requerida a
qualquer tempo aps o processamento da recuperao judicial, que deliberar sobre
a sua aprovao, alterao (com anuncia do devedor) ou rejeio.
Aprovado o plano em assembleia-geral o juiz conceder a recuperao
judicial, caso contrrio, ser decretada a falncia.
A Lei 11.101/2005 traz, em seu artigo 58269, a possibilidade de o juiz conceder
a recuperao mesmo sem ter sido o plano aprovado pelos credores, desde que
sejam preenchidos os requisitos arrolados pelo aludido dispositivo legal.
A assembleia-geral de credores, a qual poder ser solicitada a qualquer
tempo aps o deferimento da recuperao judicial, nos termos do art. 41 da Lei
11.101/2005270, compe-se das seguintes classes de credores: (i) titulares de
crditos derivados da legislao do trabalho ou decorrentes de acidentes de
trabalho; (ii) titulares de crditos com garantia real e (iii) titulares de crditos
quirografrios, com privilgio especial, com privilgio geral ou subordinados.
assembleia-geral de credores compete, na recuperao judicial: a)
aprovao, rejeio ou modificao do plano de recuperao judicial; b) constituio
do Comit de Credores, a escolha ou substituio dos seus membros; c) a
aprovao do pedido de desistncia do devedor; d) a indicao do nome do gestor
269
Art. 58. Cumpridas as exigncias desta Lei, o juiz conceder a recuperao judicial do devedor
cujo plano no tenha sofrido objeo de credor nos termos do art. 55 desta Lei ou tenha sido
aprovado pela assemblia-geral de credores na forma do art. 45 desta Lei.
1 O juiz poder conceder a recuperao judicial com base em plano que no obteve aprovao
na forma do art. 45 desta Lei, desde que, na mesma assemblia, tenha obtido, de forma
cumulativa:
I o voto favorvel de credores que representem mais da metade do valor de todos os crditos
presentes assemblia, independentemente de classes; II a aprovao de 2 (duas) das classes
de credores nos termos do art. 45 desta Lei ou, caso haja somente 2 (duas) classes com credores
votantes, a aprovao de pelo menos 1 (uma) delas; III na classe que o houver rejeitado, o voto
favorvel de mais de 1/3 (um tero) dos credores, computados na forma dos 1 e 2 do art. 45
desta Lei.
2 A recuperao judicial somente poder ser concedida com base no 1 deste artigo se o
plano no implicar tratamento diferenciado entre os credores da classe que o houver rejeitado.
270
Art. 41. A assemblia-geral ser composta pelas seguintes classes de credores:
I titulares de crditos derivados da legislao do trabalho ou decorrentes de acidentes de
trabalho; II titulares de crditos com garantia real; III titulares de crditos quirografrios, com
privilgio especial, com privilgio geral ou subordinados.
1 Os titulares de crditos derivados da legislao do trabalho votam com a classe prevista no
inciso I do caput deste artigo com o total de seu crdito, independentemente do valor.
2 Os titulares de crditos com garantia real votam com a classe prevista no inciso II do caput
deste artigo at o limite do valor do bem gravado e com a classe prevista no inciso III do caput
deste artigo pelo restante do valor de seu crdito.
114
judicial, quando do afastamento do devedor; e) a deliberao sobre qualquer outra

matria que possa afetar os interesses dos credores271.
Esto sujeitos aos efeitos da recuperao todos os crditos existentes na data
do pedido, ainda que no vencidos, sendo que os credores do devedor conservam
seus direitos e privilgios contra os coobrigados, fiadores e obrigados de
regresso272.
E, nos termos do 3 do art. 49 da Lei 11.101/2005, os crditos decorrentes
de (i) proprietrio fiducirio de bens mveis ou imveis; (ii) de arrendamento
mercantil; (iii) proprietrio ou promitente vendedor de imvel, cujos respectivos
contratos contenham clusula de irrevogabilidade ou irretratabilidade, inclusive
incorporaes imobilirias; (iv) proprietrio em contrato de venda com reserva de
domnio; (v) adiantamento de contrato de cmbio para exportao onde o
recuperando seja devedor; e (vi) os crditos fiscais, no se submetero aos efeitos
da recuperao judicial e prevalecero os direitos de propriedade sobre a coisa e as
condies contratuais.
A ltima etapa do processo de recuperao judicial a de execuo, que
compreende a fiscalizao do cumprimento do plano aprovado. Comea com a
deciso concessiva da recuperao e termina com a sentena de encerramento do
processo273.
Homologado o plano de recuperao, o devedor permanecer em
recuperao judicial at que se cumpram todas as obrigaes previstas no plano
que se vencerem at dois anos depois da concesso da recuperao judicial.274
Durante os dois anos, o descumprimento do plano de recuperao implicar
na convalidao da recuperao em falncia275. Aps o prazo, no caso de
descumprimento, qualquer credor poder requerer a execuo especfica ou a
falncia, com base no art. 94276 da Lei de Falncias e Recuperao.277
271
Art. 35 da Lei 11.101/2005
272
Art. 49 da Lei 11.101/2005.
273
274
Art. 61 da Lei 11.101/2005.
275
Art. 61, pargrafo 1, da Lei 11.101/2005.
276
Art. 94. Ser decretada a falncia do devedor que:
I sem relevante razo de direito, no paga, no vencimento, obrigao lquida materializada em
ttulo ou ttulos executivos protestados cuja soma ultrapasse o equivalente a 40 (quarenta)
salrios-mnimos na data do pedido de falncia;
II executado por qualquer quantia lquida, no paga, no deposita e no nomeia penhora bens
suficientes dentro do prazo legal;
III pratica qualquer dos seguintes atos, exceto se fizer parte de plano de recuperao judicial:
115
Cumpridas as obrigaes vencidas no prazo de dois anos, o juiz decretar por

sentena o encerramento da recuperao judicial278.
6.2 O Arrendamento do Estabelecimento como forma de Recuperao da

Empresa
Dentre as hipteses sugeridas pelo legislador para recuperao judicial da

empresa, est o arrendamento do estabelecimento empresarial.
Assim como o fez o Cdigo Civil, a legislao falimentar se absteve de
explanar a necessria literalidade da proposio em seu texto, ou seja, apenas
indicou que o arrendamento do estabelecimento forma de recuperao da
empresa, sem, contudo, apresentar regulao que baliza as eventuais necessidades
do empresrio.
A previso do arrendamento do estabelecimento como uma forma de
recuperao traduz, na verdade, a alterao trazida pela Lei 11.101/2005 em
detrimento do Decreto-Lei 7.661/45. Isso porque passa a ser priorizada a
preservao da empresa e no a liquidao da mesma.
a) procede liquidao precipitada de seus ativos ou lana mo de meio ruinoso ou fraudulento

para realizar pagamentos;
b) realiza ou, por atos inequvocos, tenta realizar, com o objetivo de retardar pagamentos ou
fraudar credores, negcio simulado ou alienao de parte ou da totalidade de seu ativo a terceiro,
credor ou no;
c) transfere estabelecimento a terceiro, credor ou no, sem o consentimento de todos os credores
e sem ficar com bens suficientes para solver seu passivo;
d) simula a transferncia de seu principal estabelecimento com o objetivo de burlar a legislao ou
a fiscalizao ou para prejudicar credor;
e) d ou refora garantia a credor por dvida contrada anteriormente sem ficar com bens livres e
desembaraados suficientes para saldar seu passivo;
f) ausenta-se sem deixar representante habilitado e com recursos suficientes para pagar os
credores, abandona estabelecimento ou tenta ocultar-se de seu domiclio, do local de sua sede ou
de seu principal estabelecimento;
g) deixa de cumprir, no prazo estabelecido, obrigao assumida no plano de recuperao judicial.
1 Credores podem reunir-se em litisconsrcio a fim de perfazer o limite mnimo para o pedido
de falncia com base no inciso I do caput deste artigo.
2 Ainda que lquidos, no legitimam o pedido de falncia os crditos que nela no se possam
reclamar.
3 Na hiptese do inciso I do caput deste artigo, o pedido de falncia ser instrudo com os
ttulos executivos na forma do pargrafo nico do art. 9 desta Lei, acompanhados, em qualquer
caso, dos respectivos instrumentos de protesto para fim falimentar nos termos da legislao
especfica.
4 Na hiptese do inciso II do caput deste artigo, o pedido de falncia ser instrudo com certido
expedida pelo juzo em que se processa a execuo.
5 Na hiptese do inciso III do caput deste artigo, o pedido de falncia descrever os fatos que a
caracterizam, juntando-se as provas que houver e especificando-se as que sero produzidas.
277
Art. 62 da Lei 11.101/2005.
278
Art. 63 da Lei 11.101/2005.
116
E a celebrao de tal negcio jurdico realmente possibilita a continuao da

empresa, sendo bastante interessante como forma de recuperao da mesma. Isso
porque, se a empresa est em recuperao porque o empresrio no conseguiu
exercer, a contento, a atividade empresarial. Com o arrendamento do
estabelecimento, o uso e gozo dos bens organizados para o exerccio para empresa
transferido transferido a outrem, que pode ter mais talento para desempenho da
atividade empresria e consequente pagamento dos credores.
Alm da mudana de gesto, o arrendamento do estabelecimento representa,
ao mesmo tempo, reduo das despesas referentes manuteno do
estabelecimento arrendado, tendo em vista que tal custo do arrendatrio, bem
como uma fonte de renda aos credores, tendo em vista a contraprestao mensal
paga.
Aos benefcios j acima expostos, soma-se preservao do patrimnio da
empresa, j que a titularidade primria dos bens no cedida, mas apenas a
secundria.
Pelo acima exposto, percebe-se que o arrendamento do estabelecimento
empresarial de extrema relevncia em casos de recuperao judicial, uma vez que
tal negcio jurdico se apresenta como forma eficaz para a consecuo dos
principais objetivos da Lei de Recuperao de Empresas. A transferncia da
empresa vivel para empresrios com melhor condies de gesto, a certeza de
aferimento de renda mensal (contraprestao) para diviso entre os credores e a
manuteno do patrimnio da empresa, permitem a preservao a atividade
empresarial, dos empregos dos trabalhadores e da fonte de arrecadao de
impostos.
Alm disso, o arrendamento possibilita a manuteno da aptido e do
potencial do estabelecimento para o exerccio da empresa, tendo em vista a no
cessao da atividade empresria.
A validade do arrendamento do estabelecimento empresarial est
condicionada aprovao do plano de recuperao pela maioria dos credores,
conforme critrios quantitativos previstos nos artigos 45 e 58 da Lei 11.101/2005279,
sendo o negcio jurdico vlido e eficaz em relao aos credores dissidentes.
279
Art. 45. Nas deliberaes sobre o plano de recuperao judicial, todas as classes de credores
referidas no art. 41 desta Lei devero aprovar a proposta.
117
Todavia, se no curso do processo de recuperao judicial surgir ao

empresrio uma proposta vantajosa para arrendar seu(s) estabelecimento(s), ainda
que no haja previso para tanto no projeto aprovado, o contrato pode ser celebrado
mediante autorizao do juiz da causa.
Pode-se argumentar que o arrendamento do estabelecimento sequer
dependeria de aval judicial, vez que no implica em alienao ou ao que onere o
ativo permanente da empresa. Contudo, como a medida pode ser interpretada como
descumprimento do plano aprovado, cuja consequencia seria a decretao da
falncia, nos termos do 1 do art. 61 da Lei 11.101/2005 280 e em ateno aos
princpios da boa-f e transparncia, recomendvel submeter a proposta
autorizao judicial.
Ao contrrio do ordenamento jurdico ptrio, o direito italiano, no art. 104-bis
do Decreto 267/1942281 (Lei Falimentar italiana), previu, expressamente, as normas
do arrendamento do estabelecimento como forma de recuperao da empresa.
1 Em cada uma das classes referidas nos incisos II e III do art. 41 desta Lei, a proposta dever
ser aprovada por credores que representem mais da metade do valor total dos crditos presentes
assemblia e, cumulativamente, pela maioria simples dos credores presentes.
2 Na classe prevista no inciso I do art. 41 desta Lei, a proposta dever ser aprovada pela
maioria simples dos credores presentes, independentemente do valor de seu crdito.
3 O credor no ter direito a voto e no ser considerado para fins de verificao de quorum de
deliberao se o plano de recuperao judicial no alterar o valor ou as condies originais de
pagamento de seu crdito.
Art. 58. Cumpridas as exigncias desta Lei, o juiz conceder a recuperao judicial do devedor
cujo plano no tenha sofrido objeo de credor nos termos do art. 55 desta Lei ou tenha sido
aprovado pela assemblia-geral de credores na forma do art. 45 desta Lei.
1 O juiz poder conceder a recuperao judicial com base em plano que no obteve aprovao
na forma do art. 45 desta Lei, desde que, na mesma assemblia, tenha obtido, de forma
cumulativa:
I o voto favorvel de credores que representem mais da metade do valor de todos os crditos
presentes assemblia, independentemente de classes;
II a aprovao de 2 (duas) das classes de credores nos termos do art. 45 desta Lei ou, caso haja
somente 2 (duas) classes com credores votantes, a aprovao de pelo menos 1 (uma) delas;
III na classe que o houver rejeitado, o voto favorvel de mais de 1/3 (um tero) dos credores,
computados na forma dos 1 e 2 do art. 45 desta Lei.
2 A recuperao judicial somente poder ser concedida com base no 1 deste artigo se o
plano no implicar tratamento diferenciado entre os credores da classe que o houver rejeitado.
280
Art. 61. Proferida a deciso prevista no art. 58 desta Lei, o devedor permanecer em recuperao
judicial at que se cumpram todas as obrigaes previstas no plano que se vencerem at 2 (dois)
anos depois da concesso da recuperao judicial.
1 Durante o perodo estabelecido no caput deste artigo, o descumprimento de qualquer
obrigao prevista no plano acarretar a convolao da recuperao em falncia, nos termos do
art. 73 desta Lei.
281
Art. 104-bis.
Affitto dell'azienda o di rami dell'azienda.
Anche prima della presentazione del programma di liquidazione di cui all'articolo 104-ter su
proposta del curatore, il giudice delegato, previo parere favorevole del comitato dei creditori,
autorizza l'affitto dell'azienda del fallito a terzi anche limitatamente a specifici rami quando appaia
utile al fine della pi proficua vendita dell'azienda o di parti della stessa.
118
Nesse ordenamento, durante a recuperao judicial, o estabelecimento pode

ser arrendado at a efetiva alienao do estabelecimento, e visando uma valorao
de tal ativo. Assim, o arrendamento, em caso de recuperao judicial, nada mais
que uma soluo provisria, visando a no desvalorizao dos bens da empresa em
virtude da cessao da atividade.
Ressalte-se, contudo, que o arrendatrio, quando da venda do
estabelecimento, ter preferncia pela compra.
Por fim, tal normativo jurdico afirma que, em caso de convolao da
recuperao judicial em falncia, no responde o arrendatrio pelos dbitos
anteriores celebrao do negcio jurdico.
6.3 Sucesso do Arrendatrio nas Obrigaes do Devedor
O artigo 1.146282 do Cdigo Civil dispe que o adquirente do estabelecimento

responde pelo pagamento dos dbitos anteriores ao trespasse, desde que
regulamente contabilizados. Viu-se, ainda, que tal sucesso aplica-se tambm nos
casos de arrendamento do estabelecimento empresarial.
La scelta dell'affittuario effettuata dal curatore a norma dell'articolo 107, sulla base di stima,
assicurando, con adeguate forme di pubblicit, la massima informazione e partecipazione degli
interessati. La scelta dell'affittuario deve tenere conto, oltre che dell'ammontare del canone offerto,
delle garanzie prestate e della attendibilit del piano di prosecuzione delle attivit imprenditoriali,
avuto riguardo alla conservazione dei livelli occupazionali.Il contratto di affitto stipulato dal curatore
nelle forme previste dall'articolo 2556 del codice civile deve prevedere il diritto del curatore di
procedere alla ispezione della azienda, la prestazione di idonee garanzie per tutte le obbligazioni
dell'affittuario derivanti dal contratto e dalla legge, il diritto di recesso del curatore dal contratto che
pu essere esercitato, sentito il comitato dei creditori, con la corresponsione all'affittuario di un
giusto indennizzo da corrispondere ai sensi dell'articolo 111, primo comma, n. 1).
La durata dell'affitto deve essere compatibile con le esigenze della liquidazione dei beni.
Il diritto di prelazione a favore dell'affittuario pu essere concesso convenzionalmente, previa
espressa autorizzazione del giudice delegato e previo parere favorevole del comitato dei creditori.
In tale caso, esaurito il procedimento di determinazione del prezzo di vendita dell'azienda o del
singolo ramo, il curatore, entro dieci giorni, lo comunica all'affittuario, il quale pu esercitare il diritto
di prelazione entro cinque giorni dal ricevimento della comunicazione.
La retrocessione al fallimento di aziende, o rami di aziende, non comporta la responsabilit della
procedura per i debiti maturati sino alla retrocessione, in deroga a quanto previsto dagli articoli
2112 e 2560 del codice civile. Ai rapporti pendenti al momento della retrocessione si applicano le
disposizioni di cui alla sezione IV del Capo III del titolo II.
282
Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos dbitos anteriores
transferncia, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo
solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos crditos vencidos, da
publicao, e, quanto aos outros, da data do vencimento.
119
Contudo, de forma diversa est a legislao falimentar. Determina o art. 60 283,

da Lei 11.101/2005 que, caso o plano de recuperao judicial aprovado envolver
alienao judicial de filiais ou de unidades produtivas isoladas do devedor, o objeto
da alienao estar livre de qualquer nus.
Assim, se o plano de recuperao aprovado prever o trespasse, o
estabelecimento empresarial estar livre de qualquer nus, ou seja, no responde o
adquirente pelos dbitos do trespassante.
A mesma disposio trazida pelo art. 141, II284, da Lei 11.101/2005 para o
processo concursal. Tal artigo dispe que, no caso de alienao total ou parcial do
estabelecimento empresarial, no curso do processo concursal, o objeto da alienao
estar livre de qualquer nus e no haver sucesso das obrigaes do devedor,
inclusive as de natureza tributria, as derivadas da legislao do trabalho e as
decorrentes de acidente de trabalho.
Ora, no difcil entender as razes do legislador em excluir a
responsabilidade do adquirente, nos caso da recuperao judicial.
A empresa em recuperao, apesar de possuir viabilidade econmica, passa
por uma crise econmica-financeira, ou seja, no possui fluxo de caixa suficiente
para arcar com suas obrigaes.
Autorizar a sucesso dos dbitos j existentes no estabelecimento, os quais,
reitere-se, levou a mesma a uma situao de crise econmica-financeira, para o
adquirente do mesmo seria cercear, completamente, a possibilidade de recuperao
da empresa. Nesse sentido, assim assevera lvaro A. C. Marino:
O objetivo da norma , por evidente, o mesmo daquela prescrio aplicvel

falncia. Ao favorecer a valorizao do ativo de titularidade do empresrio
ou sociedade empresria em recuperao judicial, o legislador espera
283
Art. 60. Se o plano de recuperao judicial aprovado envolver alienao judicial de filiais ou de
unidades produtivas isoladas do devedor, o juiz ordenar a sua realizao, observado o disposto
no art. 142 desta Lei.
Pargrafo nico. O objeto da alienao estar livre de qualquer nus e no haver sucesso do
arrematante nas obrigaes do devedor, inclusive as de natureza tributria, observado o disposto
no 1 do art. 141 desta Lei.
284
Art. 141. Na alienao conjunta ou separada de ativos, inclusive da empresa ou de suas filiais,
promovida sob qualquer das modalidades de que trata este artigo:
[...]
II o objeto da alienao estar livre de qualquer nus e no haver sucesso do arrematante nas
obrigaes do devedor, inclusive as de natureza tributria, as derivadas da legislao do trabalho
e as decorrentes de acidentes de trabalho.
120
beneficiar a efetiva superao da crise econmica-financeira experimentada

285
pelo agente econmico.
At porque, para que o adquirente oferte valor alto do estabelecimento objeto

do trespasse, obsta-se a assuno por ele dos dbitos vinculados azienda. Sobre
as razes da insero da norma no ordenamento jurdico, vale citar trecho do
Relatrio do Senador Ramez Tebet:
Definiu-se que no haver sucesso tributria para o adquirente, como

forma de melhor garantir os direitos dos trabalhadores e do fisco e permitir
maior eficincia econmica nesses processos. A razo que a alienao da
empresa em bloco, ou por unidades produtivas nos casos menos
favorveis, mantm a organicidade dessas estruturas e, por isso, preserva o
patrimnio intangvel.
Ao estabelecer oferta para a compra da empresa aos interessados
evidentemente levam em considerao todos os fatores que possam
diminuir o valor do negcio. Se a empresa leva consigo a carga das
obrigaes tributrias anteriores venda, no pode haver dvida de que o
mercado no negligenciar essa informao e o valor oferecido
naturalmente sofrer a reduo correspondente s obrigaes transferidas
ao arrematante. No entanto, como essas obrigaes esto cercadas de
incertezas quanto a seu valor, bastante comum que a estimativa dessa
dvida potencial seja superestimada. Com a venda de ativos, em conjunto
ou separado, que garante os crditos trabalhistas e tributrios, do
interesse do fisco e dos trabalhadores que o valor de venda seja
maximizado. Assim, embora parea contrrio intuio, a sucesso no
286
traz vantagens aos cofres pblicos ou aos trabalhadores.
A Ministra Nancy Andrighi, analisando a extenso da aplicao do artigo 60

da Lei 11.101/95, entendeu, em seu voto proferido no julgamento do conflito de
competncia n. 118.183 MG287, pela ausncia de sucesso dos dbitos da
empresa em recuperao, no apenas em caso de alienao, mas tambm no caso
de arrendamento:
Resta, por fim, analisar se o contrato de arrendamento firmado, na hiptese dos

autos, pode ser enquadrado no amplo conceito de alienao judicial de bens
regulado pelo art. 60 da LF.
A resposta s pode ser positiva. A Lei de Falncias e Recuperaes Judiciais, ao
autorizar a venda de estabelecimento como medida de reerguimento econmico do
devedor, na verdade apenas materializa mais uma medida inserida no amplo
espectro do princpio da preservao da empresa. Esse princpio, portanto, tem de
ser mantido como o norte para a interpretao de todos os dispositivos legais que
tratam da matria.
285
MARIANO, lvaro Augusto Camilo. Op. cit., p. 79-80.
286
TOLEDO, Paulo F. C. Salles de; ABRO, Carlos Henrique (Coord.). Comentrios Lei de
Recuperao de Empresas e Falncia. So Paulo: Saraiva, 2005. p. 371.
287
Superior Tribunal de Justia. 2 Seo. Conflito de Competncia n. 118183 / MG. Relator: Min.
Nancy Andrighi. DJe 17/11/2011
121
A alienao de um estabelecimento industrial dificilmente se processa mediante

pagamento a vista. Restringi-la a tais situaes implicaria esvaziar sobremaneira o
mbito de aplicao do art. 60 da LF. O arrendamento do parque industrial medida
comum no ambiente empresarial, e seus efeitos devem ser equiparados ao da
alienao, para os fins de recuperao da sociedade empresria. Se, dentro desse
amplo sistema de alienao mediante arrendamento, as partes optam, com a
autorizao do juzo da recuperao, por constituir uma terceira empresa apenas
para gerir aquele empreendimento, tambm no se afirmar, ao menos de plano, a
existncia de irregularidades no procedimento sem prejuzo, naturalmente, da
eventual juzo da recuperao judicial.
Vrios ordenamentos jurdicos aliengenas tambm adotaram tal posio, qual

seja, em caso de trespasse como forma de recuperao, no haver sucesso dos
dbitos ao adquirente. O artigo n. 105 do Decreto 267/1942288 (Lei Falimentar
italiana), com a redao que lhe emprestou o Decreto Legislativo 5/2006, dispe que
salvo disposio em contrrio, no h responsabilidade do adquirente pelo dbito
relativo ao exerccio do estabelecimento empresarial adquirido. Neste mesmo
sentido est a legislao francesa (Code de Commerce, arts. L631-1289, L631-13290,
L641-1291).
288
Art. 105.
Vendita dell'azienda, di rami, di beni e rapporti in blocco.
La liquidazione dei singoli beni ai sensi degli articoli seguenti del presente capo disposta quando
risulta prevedibile che la vendita dell'intero complesso aziendale, di suoi rami, di beni o rapporti
giuridici individuabili in blocco non consenta una maggiore soddisfazione dei creditori.
La vendita del complesso aziendale o di rami dello stesso effettuata con le modalit di cui
all'articolo 107, in conformit a quanto disposto dall'articolo 2556 del codice civile.
Nell'mbito delle consultazioni sindacali relative al trasferimento d'azienda, il curatore, l'acquirente
e i rappresentanti dei lavoratori possono convenire il trasferimento solo parziale dei lavoratori alle
dipendenze dell'acquirente e le ulteriori modifiche del rapporto di lavoro consentite dalle norme
vigenti.
Salva diversa convenzione, esclusa la responsabilit dell'acquirente per i debiti relativi
all'esercizio delle aziende cedute, sorti prima del trasferimento.
Il curatore pu procedere altres alla cessione delle attivit e delle passivit dell'azienda o dei suoi
rami, nonch di beni o rapporti giuridici individuabili in blocco, esclusa comunque la responsabilit
dell'alienante prevista dall'articolo 2560 del codice civile.
La cessione dei crediti relativi alle aziende cedute, anche in mancanza di notifica al debitore o di
sua accettazione, ha effetto, nei confronti dei terzi, dal momento dell'iscrizione del trasferimento nel
registro delle imprese. Tuttavia il debitore ceduto liberato se paga in buona fede al cedente.
I privilegi e le garanzie di qualsiasi tipo, da chiunque prestate o comunque esistenti a favore del
cedente, conservano la loro validit e il loro grado a favore del cessionario.
Il curatore pu procedere alla liquidazione anche mediante il conferimento in una o pi societ,
eventualmente di nuova costituzione, dell'azienda o di rami della stessa, ovvero di beni o crediti,
con i relativi rapporti contrattuali in corso, esclusa la responsabilit dell'alienante ai sensi
dell'articolo 2560 del codice civile ed osservate le disposizioni inderogabili contenute nella presente
sezione. Sono salve le diverse disposizioni previste in leggi speciali.
Il pagamento del prezzo pu essere effettuato mediante accollo di debiti da parte dell'acquirente
solo se non viene alterata la graduazione dei crediti.
289
Article L631-1
Il est institu une procdure de redressement judiciaire ouverte tout dbiteur mentionn aux
articles L. 631-2 ou L. 631-3 qui, dans l'impossibilit de faire face au passif exigible avec son actif
disponible, est en cessation des paiements. Le dbiteur qui tablit que les rserves de crdit ou les
122
Assim, a legislao falimentar traz uma exceo regra instituda pelo Cdigo
Civil em seu artigo 1.146, prevendo, expressamente, que o objeto do trespasse deve
estar livre de quaisquer nus. E tal disposio estende-se, ainda, para os dbitos
tributrios e trabalhistas.
O art. 133 do Cdigo Tributrio Nacional (CTN) determinava a sucesso do
adquirente nos dbitos tributrios do estabelecimento alienado, desde que fossem
mantidas a atividade empresarial.
A Lei Complementar 118, de 2005292, veio estabelecer as necessrias
modificaes na legislao tributria a fim de compatibiliz-la com as inovaes da
Lei 11.101/2005.
moratoires dont il bnficie de la part de ses cranciers lui permettent de faire face au passif
exigible avec son actif disponible n'est pas en cessation des paiements.
La procdure de redressement judiciaire est destine permettre la poursuite de l'activit de
l'entreprise, le maintien de l'emploi et l'apurement du passif. Elle donne lieu un plan arrt par
jugement l'issue d'une priode d'observation et, le cas chant, la constitution de deux comits
de cranciers, conformment aux dispositions des articles L. 626-29 et L. 626-30.
290
Article L631-13
Ds l'ouverture de la procdure, les tiers sont admis soumettre l'administrateur des offres
tendant au maintien de l'activit de l'entreprise, par une cession totale ou partielle de celle-ci selon
les dispositions de la section 1 du chapitre II du titre IV.
291
Article L641-1 - Le tribunal peut, soit d'office, soit sur proposition du juge-commissaire ou la
demande du ministre public, procder au remplacement du liquidateur, de l'expert ou de
l'administrateur s'il en a t dsign en application de l'article L. 641-10 ou encore adjoindre un ou
plusieurs liquidateurs ou administrateurs ceux dj nomms.
Le liquidateur, l'administrateur ou un crancier nomm contrleur peut demander au juge-
commissaire de saisir cette fin le tribunal.
Lorsque le dbiteur exerce une profession librale soumise un statut lgislatif ou rglementaire
ou dont le titre est protg, l'ordre professionnel ou l'autorit comptente dont, le cas chant, il
relve peut saisir le ministre public cette mme fin.
Le dbiteur peut demander au juge-commissaire de saisir le tribunal aux fins de remplacer l'expert.
Dans les mmes conditions, tout crancier peut demander le remplacement du liquidateur.
Par drogation aux alinas qui prcdent, lorsque le liquidateur ou l'administrateur demande son
remplacement, le prsident du tribunal, saisi cette fin par le juge-commissaire, est comptent
pour y procder. Il statue par ordonnance.
Le comit d'entreprise ou, dfaut, les dlgus du personnel ou, dfaut, les salaris de
l'entreprise peuvent seuls procder au remplacement du reprsentant des salaris.
292
Art. 1 A Lei no 5.172, de 25 de outubro de 1966 Cdigo Tributrio Nacional, passa a vigorar
com as seguintes alteraes:
"Art. 133. ..................................................
1 O disposto no caput deste artigo no se aplica na hiptese de alienao judicial:
I em processo de falncia;
II de filial ou unidade produtiva isolada, em processo de recuperao judicial.
2 No se aplica o disposto no 1 deste artigo quando o adquirente for:
I scio da sociedade falida ou em recuperao judicial, ou sociedade controlada pelo devedor
falido ou em recuperao judicial;
II parente, em linha reta ou colateral at o 4 (quarto) grau, consangneo ou afim, do devedor
falido ou em recuperao judicial ou de qualquer de seus scios; ou
III identificado como agente do falido ou do devedor em recuperao judicial com o objetivo de
fraudar a sucesso tributria.
3 Em processo da falncia, o produto da alienao judicial de empresa, filial ou unidade
produtiva isolada permanecer em conta de depsito disposio do juzo de falncia pelo prazo
123
Segundo o diploma legal, no haver a responsabilidade do adquirente em

caso de trespasse como forma de recuperao de empresa em crise. O legislador
ainda consignou expressamente que ficar caracterizada a responsabilidade nas
hipteses de alienao judicial em falncia ou recuperao judicial quando o
adquirente for: a) scio da sociedade falida ou em recuperao judicial, ou
sociedade controlada pelo devedor falido ou em recuperao judicial; b) parente, em
linha reta ou colateral at o quarto grau, consanguneo ou afim, do devedor falido ou
em recuperao judicial ou de qualquer de seus scios; ou c) identificao como
agente do falido ou do devedor em recuperao judicial com o objetivo de fraudar a
sucesso tributria.
Ao contrrio da legislao tributria, que recepcionou a disposio contida no
art. 141 da Lei 11.101/2005, a legislao trabalhista no foi alterada, razo pela qual
iniciou-se grande discusso na doutrina acerca da sucesso dos dbitos
trabalhistas, em caso de trespasse como forma de recuperao da empresa.
Para alguns doutrinadores, em virtude da falta de meno legislativa
expressa excluindo os dbitos trabalhistas, estes deveriam acompanhar o
estabelecimento empresarial, mesmo em caso de trespasse como forma de
recuperao, sendo, assim, de responsabilidade do adquirente. Os mais radicais
chegaram a defender que o art. 141, II, da Lei 11.101/2005 era inconstitucional293,
por ferir direitos dos trabalhadores consagrados na Constituio Federal.
Contudo, a viso supra no merece prevalecer, tendo em vista que a
legislao falimentar ptria foi clara ao determinar no pargrafo 1 do art. 141, que o
objeto da alienao estar livre de qualquer nus.
E ressalte-se, novamente, que tal dispositivo da legislao falimentar no
viola o direito dos trabalhadores, muito pelo contrrio, assegura-os. Isso porque,
conforme j mencionado anteriormente, o trespasse ou o arrendamento do
de 1 (um) ano, contado da data de alienao, somente podendo ser utilizado para o pagamento de
crditos extraconcursais ou de crditos que preferem ao tributrio." (NR)
293
O partido democrtico trabalhista chegou a propor ao direta de inconstitucionalidade em face
dos arts. 60, pargrafo nico e art. 141, II, da Lei 11.101/2005. (ADIN 3934/DF. Min. Ricardo
Lewandowski 27/05/2009). Nessa ao entendeu o Ministro relator que o legislador teria optado
por estabelecer que o adquirente de estabelecimento empresarial alienado judicialmente no
assumiria os dbitos trabalhistas, por sucesso, porquanto isso no ensejaria prejuzo aos
trabalhadores, j que a excluso da sucesso tornaria mais interessante a aquisio do
estabelecimento e tenderia a estimular maiores ofertas pelos interessados na aquisio, o que
aumentaria a garantia dos trabalhadores, em razo do valor pago ficar disposio do juzo
falimentar e ser utilizado para pagar posteriormente os crditos trabalhistas. Alm do mais, a
venda em bloco do estabelecimento possibilitaria a continuidade da atividade, preservando
empregos. (Trecho extrado dos informativos do STF e STJ).
124
estabelecimento empresarial durante a recuperao da empresa protege a estrutura

organizacional do estabelecimento empresarial, permitindo a conservao dos
postos de trabalho e, consequentemente a manuteno da fonte de renda do
trabalhador294. Alm disso, o valor alcanado pelo trespasse do estabelecimento
empresarial ser superior a somatria da venda dos bens singularmente
considerados, aumentando, assim, a satisfao de todos os dbitos do devedor.
Alm do acima exposto, vale lembrar que o dispositivo legal prev,
expressamente, que, para que no haja a sucesso das obrigaes, mister que o
trespasse esteja previsto no plano de recuperao aprovado.
A regra vedando a sucesso dos dbitos em processo concursal comporta
algumas excees, as quais esto expressamente previstas no 1 do art. 141 da
Lei 11.101/2005295.
Analisada a sucesso dos dbitos para o trespasse do estabelecimento,
passa-se analise para o caso de arrendamento do estabelecimento.
A sucesso prevista pelo artigo 1.146, conforme afirmado anteriormente,
aplica-se tanto no caso de trespasse como no caso do arrendamento do
estabelecimento, com a diferena de que, no caso do arrendamento, o arrendatrio
poderia descontar da contraprestao mensal paga para o arrendador os valores
pagos em virtude dos dbitos transferidos.
Contudo, a regra vedando a sucesso dos dbitos no processo de
recuperao no pode ser aplicada com rigor no caso de arrendamento.
Isso porque, ao contrrio do trespasse, no haver a venda do ativo, ou seja,
no haver valor para satisfao dos dbitos. O que garantir a satisfao dos
dbitos , alm da contraprestao devida pelo arrendatrio ao arrendador, o lucro
aferido pela empresa em virtude do exerccio da atividade empresria.
Ora, se o arrendatrio no for responsvel pelos dbitos, a empresa jamais
honrar com suas obrigaes, ou levar um tempo inestimvel para faz-lo.
294
295
Art. 141. Na alienao conjunta ou separada de ativos, inclusive da empresa ou de suas filiais,
promovida sob qualquer das modalidades de que trata este artigo:
[...]
1 O disposto no inciso II do caput deste artigo no se aplica quando o arrematante for:
I scio da sociedade falida, ou sociedade controlada pelo falido;
II parente, em linha reta ou colateral at o 4 (quarto) grau, consangneo ou afim, do falido ou
de scio da sociedade falida; ou
III identificado como agente do falido com o objetivo de fraudar a sucesso.
125
E a demora considervel para honrar os crditos desestimularia os credores a

aceitar o plano de recuperao que envolvesse o arrendamento do estabelecimento
empresarial, levando, assim, falncia da empresa, o que contraria tanto o princpio
da preservao da empresa como o da proteo aos credores.
Assim, para que o arrendamento do estabelecimento empresarial seja
possvel para empresas em recuperao, mister que o arrendatrio seja responsvel
pelos dbitos anteriores existentes. Contudo, o pagamento de tais dbitos (valor,
ordem de preferncia, etc) devem estar pormenorizados no plano de recuperao a
ser apresentado para a assembleia de credores.
Aos dbitos no contemplados no plano de recuperao, aplica-se aos
disposto no art.60 da Lei 11.101/2005.
Dessa forma, no h que se falar em ausncia de sucesso dos dbitos no
caso de arrendamento de estabelecimento para empresa em recuperao judicial.
Juntamente com o plano de pagamento dos credores, deve-se estimar, ainda,
a remunerao a ser paga ao devedor ou arrendador. Tal remunerao pode ser
acrescida medida que o arrendatrio pague os credores, ou seja, parte ou mesmo
todo o valor da contraprestao mensal devida pelo arrendatrio ao arrendador pode
ser utilizada para satisfao dos dbitos j existentes.
126
7 CONCLUSO
O estabelecimento empresarial, que o complexo de bens organizado pelo

empresrio para o exerccio da atividade empresria, foi conceituado pela primeira
vez no ordenamento jurdico ptrio atravs do Cdigo Civil de 2002. Este mesmo
diploma legal prev que o estabelecimento pode ser objeto unitrio de direitos e de
negcios jurdicos translativos e constitutivos compatveis com a sua natureza.
Dentre esses negcios, o presente estudo visou a anlise do arrendamento do
O arrendamento do estabelecimento empresarial o negcio jurdico que tem
como objeto a cesso de uso e gozo do estabelecimento empresarial a outrem, o
qual, apesar de de no ser disciplinado pelo ordenamento jurdico ptrio, possui
grande relevncia para o exerccio da atividade empresaria.
Isso porque, tal negcio jurdico constitutivo, conserva a titularidade do
estabelecimento (titularidade primria), transferindo apenas e temporariamente a
explorao do estabelecimento, ou seja, seu uso e gozo para o exerccio da
atividade empresria.
Assim, ao celebrar um arrendamento do estabelecimento empresarial, o
arrendador, alm de no perder a titularidade primria do seu conjunto de bens
organizado para o exerccio da empresa e no correr o risco inerente a prtica de
atividades econmicas , continua aferindo remunerao mensal, atravs do aluguel
que deve ser pago periodicamente pelo arrendatrio.
O arrendatrio, em contrapartida, envida menores esforos para o incio do
exerccio da atividade empresria, tendo em vista que j arrenda todo o conjunto de
bens necessrios para o exerccio da atividade empresarial, dotado, inclusive, de
organizao, elemento essencial para tanto.
O objeto do arrendamento do estabelecimento o complexo de bens
organizado, necessrio para o exerccio da empresa. Assim, alm dos bens, deve
ser objeto do negcio jurdico a organizao necessria para atividade empresarial,
posto que o objetivo do arrendatrio continuar o exerccio da empresa.
Caso o objeto no seja o complexo de bens, mas bens singularmente
considerados no h celebrao de arrendamento, mas verdadeiramente de
locao.
127
E tais institutos so distintos, principalmente, no que se refere s questes

obrigacionais. Quando da celebrao de um arrendamento do estabelecimento, e
no apenas de locao de um ou mais bens singularmente considerados, os
contratos, dbitos e crditos da azienda devem ser transferidos para o novo titular.
No que tange aos dbitos, so transferidos ao arrendatrio os dbitos
anteriores, desde que regularmente contabilizados, permanecendo o arrendante
solidariamente responsvel pelo prazo de um ano a partir, quanto aos crditos
vencidos, da publicao, e, quantos aos outros, da data do vencimento.
Contudo, em virtude de ser o arrendamento um negcio jurdico com prazo
determinado, no qual no o arrendatrio titular primrio do estabelecimento, mister
que possa o arrendatrio descontar da contraprestao mensal paga pelo
arrendante os valores pagos em virtude dos dbitos transferidos. Para ser possvel,
tal estipulao deve ser expressa no contrato de arrendamento a ser firmado entre
as partes.
Haver a sub-rogao do arrendatrio nos contratos em caso de
arrendamento do estabelecimento empresarial se (i) no houver no contrato de
arrendamento firmado estipulao em contrrio; (ii) tratarem-se de contratos
exploracionais e (iii) os contratos sejam impessoais.
No que concerne transmisso dos crditos em caso de arrendamento do
estabelecimento empresarial, tal se d nos mesmos moldes da transferncia dos
dbitos.
Outra distino entre locao e arrendamento a impossibilidade de ao
renovatria. Isso porque, se o estabelecimento um complexo de bens organizado
pelo empresrio para o exerccio da atividade empresria, considerar a possibilidade
de renovao da locao apenas para o bem imvel significar esfacelar a
universalidade, a qual no estaria mais apta ao exerccio da empresa o que viola
frontalmente uma das principais obrigaes do arrendatrio, qual seja, devolver o
estabelecimento ao arrendador no mesmo estado em que o encontrou.
No que tange ao contrato de arrendamento do estabelecimento, o mesmo
atpico, misto, bilateral, consensual, oneroso, comutativo, de execuo continuada e
no solene.
Por fim, o estabelecimento empresarial arrolado pelo art. 50 da Lei
11.101/2005, como uma das formas de recuperao judicial da empresa. Se
utilizado corretamente, tal negcio jurdico pode se apresentar como uma forma
128
eficaz para a consecuo dos objetivos da recuperao, pois o arrendamento leva a

(i) continuidade do exerccio da empresa e consequente preservao da atividade
empresarial, dos empregos dos trabalhadores e da fonte de arrecadao de
impostos; (ii) transferncia da gesto da empresa para empresrio com melhor
condio de gesto; (iii) certeza de aferimento de renda mensal (contraprestao)
para diviso entre os credores e (iv) manuteno do patrimnio da empresa, tendo
em vista que cesso apenas da titularidade secundria, e no da primria.
No que concerne s obrigaes, afirma o artigo 60 da Lei 11.101/05 que, no
caso de alienao do estabelecimento como forma de recuperao, a azienda
estaria livre de quaisquer nus, ou seja, no responde o adquirente pelos dbitos do
trespassante.
Contudo, a regra vedando a sucesso dos dbitos no processo de
recuperao no pode ser aplicada com rigor no caso de arrendamento.
Isso porque, ao contrrio do trespasse, no haver a venda do ativo, ou seja,
no haver valor para satisfao dos dbitos. O que garantir a satisfao dos
dbitos , alm da contraprestao devida pelo arrendatrio ao arrendador, o lucro
aferido pela empresa em virtude do exerccio da atividade empresria.
Ora, se o arrendatrio no for responsvel pelos dbitos, a empresa jamais
honrar com suas obrigaes, ou levar um tempo inestimvel para faz-lo.
129
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Disserta o Daniela Palhares Turchetti Vers o Final

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UNIVERSIDADE FEDERAL DE MINAS GERAIS

FACULDADE DE DIREITO - PROGRAMA DE PS-GRADUAO

DANIELA PALHARES TURCHETTI

ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

Dissertao apresentada ao Curso de Ps-

Orientadora: Prof. Dra. Moema Augusta Soares

Orientadora: Moema Augusta Soares de Castro.

1. Direito comercial - Teses 2. Estabelecimento empresarial

ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

Dissertao defendida e aprovada, em _________________, pela banca

fora. Devo o que sou e o que conquistei a vocs.

Deus, por manter vivas a minha perseverana e f, mesmo que

temporariamente eu as tenha perdido.

Vocs so os meus exemplos.

s minhas irms por serem minhas companheiras de sempre.

Professora Moema, pela orientao sem a qual eu jamais teria conseguido

concluir esse trabalho e pelas palavras doces nos momentos difceis.

Ao Thiago por compreender minha ausncia e pelo constante apoio.

A todos que, de diferentes mas no menos importantes formas, foram

essenciais para essa conquista fosse alcanada.

O estabelecimento empresarial, que o complexo de bens organizado pelo

empresrio para o exerccio da atividade empresria, foi conceituado pela

primeira vez no ordenamento jurdico ptrio atravs do Cdigo Civil de 2002.

de direitos e de negcios jurdicos compatveis com a sua natureza. Dentre

esses negcios merecem destaque a alienao, o arrendamento e o usufruto. O

do estabelecimento empresarial a outrem. Diante da inexistncia da disciplina

legal sobre a matria h vrias dvidas sobre as normas a serem aplicadas ao

negcio jurdico. O contrato de arrendamento do estabelecimento um contrato

atpico, misto, bilateral, consensual, oneroso, comutativo, de execuo

continuada e no solene. No arrendamento do estabelecimento, h a sucesso

das obrigaes ao arrendatrio, existindo, por um determinado perodo,

solidariedade do arrendador. H tambm como sub-rogao nos contratos

exploratrios. Por fim, haver cesso de crdito em caso de circulao do

estabelecimento. O arrendamento do estabelecimento , ainda, uma das formas

de recuperao das empresas expressamente arroladas pela Lei de Falncias e

Recuperao Judicial. Contudo, diante da ausncia de regulamentao legal,

necessrio serem estabelecidas as regras de aplicao de tal negcio jurdico, a

fim de que a recuperao da empresa seja alcanada.

Palavras Chaves: Estabelecimento Empresarial. Arrendamento. Contrato.

exercise of business activity, was first conceptualized in the national legal

lease of the goodwill is an atypical contract, joint, bilateral, consensual, onerous,

there is a succession of lessee obligations, existing for a certain period, the

lessor solidarity. There are also such subrogation in exploration agreements.

the goodwill, it is yet one of the forms of recovery of companies specifically

enrolled in the Law of Bankruptcy and Reorganization. However, in the absence

of statutory regulation, the rules need to be established for implementing such

the legal transaction, so that the company's recovery is achieved.

Key words: Goodwill. Lease. Contract.

2 ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL ....................................................... 15

3 DOS NEGCIOS JURDICOS REFERENTES AO ESTABELECIMENTO

5 DO ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL ........... 70

6 DO ARRENDAMENTO DO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL NA

REFERNCIAS ....................................................................................................... 127

A Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2.002, o Cdigo Civil brasileiro, adotou, em

influncia da teoria clssica dos fatores de produo)4. A professora Moema Augusta

mquinas, edifcios, terrenos e todos os demais bens corpreos utilizados pelo

o estabelecimento empresarial um complexo de bens, sendo que esses bens (que

passou a ser um instrumento de grande utilidade nos processos judiciais, tendo

Por fim, o quinto e ltimo captulo visa analisar a aplicao do instituto do

2.1 A Evoluo Histrica do Estabelecimento Empresarial

estabelecimento comercial foi mencionado em seu artigo 1, enquanto os artigos

2.2 O Conceito de Estabelecimento Empresarial