INFORME DE EVALUACION DE UN

INMUEBLE A VALOR DE VENTA EN EL

MERCADO

PROPIETARIO/CLIENTE : JUANA LUQUE GALLEGOS

SOLICITANTE : HOSTAL EL SOLAR

LOCALIZACION : JR GONZALES PRADA N
449
PUERTO MALDONADO
FECHA DE EVALUACION: 15 DE MARZO DEL 2017
REALIZADA POR: ING. WALTER LOYMER RUGEL
CABRERA
RESUMEN VALUACION DEL INMUEBLE
PROPIETARIO : JUANA LUQUE GALLEGOS

SOLICITANTE : HOSTAL SOLAR

LOCALIZACION : JR GONZALES PRADA N 449

TIPO PREDIO : URBANO

CATEGORIA : VIVIENDA
AREA DEL TERRENO : 1000 m2
AREA CONSTRUIDA : 335.50 m2
N DE PISOS : 04
FECHA DE EVALUACION : 15/03/2017

VALORES
VALOR COMERCIAL : S/. 720,649.97 (NUEVOS
SOLES )

SON: SETECIENTOS VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y

NUEVE CON 97/100 NUEVOS SOLES

VALOR REALIZACION EN MERCADO : VRM = S/.

720,649.97 (NUEVOS SOLES )

SON: SETECIENTOS VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y

NUEVE CON 97/100 NUEVOS SOLES

TASACION REALIZADA POR : ING. WALTER LOYMER RUGEL

CABRERA
CIP 58359
 INFORME DE VALUACION DE UN INMUEBLE. A VALOR
VENTA EN EL MERCADO
1.0 DATOS GENERALES
INSTRUCCIONES RECIBIDAS.
OBJETO DE LA VALUACION
El objeto de la valuacin es determinar el valor comercial y el de
realizacin en el mercado, del inmueble de acuerdo a la resolucin
SBS 808-2003.
Esta valuacin, se efecta a solicitud del HOSTAL EL SOLAR, con la
finalidad de que el inmueble constituya una garanta hipotecaria.
1.2 UBICACIN DEL INMUEBLE
El predio urbano, se encuentra ubicado en JR. GONZALES PRADA
N 449 en La ciudad de Puerto Maldonado Distrito y Provincia
Tambopata, Regin de Madre de Dios.
1.3 DESCRIPCION DEL INMUEBLE
DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE
El inmueble, tiene una edificacin de material noble y cuenta con
cuatro pisos, y en dos bloques, uno en la parte delantera de la
edificacin y el otro posterior al interior del inmueble. Todos los pisos
de similares caractersticas constructivas. El detalle de construccin
es el siguiente:

PRIMER PISO:

AREA TECHADA PRIMER PISO 335.50 M2

AREA TECHADA TOTAL PRIMER PISO 335.50 M2

DISTRIBUCION
 01 ALMACEN
01 CUARTO DE LIMPIEZA
12 DORMITORIOS CON BAO PRIVADO
01 PATIO

SEGUNDO PISO:

AREA TECHADA SEGUNDO PISO 335.50 M2

AREA TOTAL TECHADA SEGUNDO PISO 335.50 M2

DISTRIBUCION
01 CUARTO DE LIMPIEZA
11 DORMITORIOS CON BAO PRIVADO
01 MINI DEPARTAMENTO
- SALA
- SERVICIO HIGIENICO
- DORMITORIO
- COCINA

TERCER PISO:

AREA TECHADA TERCER PISO 335.50 M2

AREA TOTAL TECHADA TERCER PISO 335.50 M2

DISTRIBUCION
01 CUARTO DE LIMPIEZA
14 DORMITORIOS CON BAO PRIVADO

CUARTO PISO:

AREA TECHADA CUARTO PISO 335.50 M2

AREA TOTAL TECHADA CUARTO PISO 335.50 M2

DISTRIBUCION
01 CUARTO DE LIMPIEZA
14 DORMITORIOS CON BAO PRIVADO
INFORME DE LA LABOR REALIZADA
Se efectu la valuacin (verificacin) interna y externa de inmueble.
ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO
En la valuacin de la Edificacin (VE) se incluir la totalidad de las
construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las
obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes.
La valuacin que se realiza es a la infraestructura existente en la
parte posterior del HOSPEDAJE y es con fines de que el inmueble
constituya una garanta hipotecaria.
FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR
15/03/2017.
2.0 VERIFICACIONES EFECTUADAS
2.1 INSPECCION OCULAR
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTEN AL
PREDIO:
Pistas de asfalto, con veredas en el entorno.
Servicios de Agua potable y Desage.
Energa elctrica, Monofsica, domiciliaria e iluminacin pblica.
Vas de comunicacin, Servicio de Transporte pblico y telfono,
internet y cable.
El inmueble se encuentra cercano a
Entidades, Instituciones y Vas Distancia a la que se encuentra
Principales
GOBIERNO REGIONAL DE MADRE en lnea recta a 321.5 ml
DE DIOS
MUNICIPALIDAD PROVINCIAL DE en lnea recta a 610 ml
TAMBOPATA
COMISARIA DE TAMBOPATA En lnea recta a 422 ml
UNIVERSIDAD ANDINA DEL En lnea recta a 300 ml
CUSCO
AV DOS DE MAYO, Va asfaltada en lnea recta a 181 ml
AV. LEON VELARDE, Via asfaltada en lnea recta a 158.5 ml
AV ERNESTO RIVERO, Via en lnea recta a 161.5 ml
asfaltada
JR PUNO, Via asfaltada en lnea recta a 40 ml
JR. TACNA, Via asfaltada en lnea recta a 262.5 ml
En el entorno existen viviendas y algunos comercios, como NOTARIA,
TIENDAS COMERCIALES, SERVICENTROS, HOSPEAJES, RESTAURANTES.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

- Por el FRENTE, Jr. Gonzales Prada, en lnea recta de 20.00 ml.
- Por la DERECHA ENTRANDO, con el Lote 7-A, en lnea recta
de 50.00 ml
- Por la IZQUIERDA ENTRANDO, con la Lote 003, en lnea recta
de 50.00 ml
- Por el FONDO, con el Lote 015, en lnea recta de 20.00 ml

AREA
El rea del terreno descrito es de 1000 m2 y su construccin interior
en estudio es de 335.50 m2.
PERIMETRO
El permetro del terreno descrito es de 140.00 ml

El rea Total Construida

AREA TECHADA PRIMER NIVEL 335.50 M2
AREA TECHADA SEGUNDO NIVEL 335.50 M2
AREA TECHADA TERCER NIVEL 335.50 M2
AREA TECHADA CUARTO NIVEL 335.50 M2
AREA LIBRE 0.00 M2
TOTAL AREA TECHADA 1342.00 M2

CARACTERSTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

El inmueble ha sido construido con las siguientes caractersticas
tcnicas:

Descripcin Caractersticas
Cimentacin Cimientos de concreto simple,
para proyeccin de 4to piso
Estructuras Columnas, Vigas y escalera de
concreto armado
Muros Bloquetas
Columnas y Vigas Concreto armado
Techos Losa de Concreto Horizontal tipo
aligerado
Puertas Principal: Metalica, Interiores
 : De madera
Pisos Ceramica
Ventanas De perfiles de Aluminio y Vidrio
Revestimiento Interiores Muros con tarrajeo, frotachado
sin pintura
Revestimiento Exteriores Muros con tarrajeo, frotachado
sin pintura
Instalaciones elctricas Empotradas y Monofsica

Baos Muros con tarrajeo, frotachado

sin pintura
Cocina Muros con tarrajeo, frotachado
sin pintura
Instalaciones sanitarias Red de servicios de agua y desague,
empotradas en piso y pared

ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION

El inmueble tiene una antigedad aproximada de cinco aos, el
estado de conservacin es bueno respectivamente.

DEPRECIACION
De conformidad con reglamento general de tasaciones del Per, la
depreiacion de la edificacin se determina por la antigedad y el
estado de conservacin, segn el material constructivo predominante,
empleando la expresin siguiente:

D = (P/100) x VSN
Dnde:
D = Depreciacin de la edificacin.
P= Porcentaje de Depreciacin establecido en la tabla N01
(VIVIENDA), del anexo 1 del Reglamento.
VSN = Valor Similar Nuevo.
2.2 VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN
REGISTROS PUBLICOS
INSCRIPCION
El predio no est inscrito en la zona registral NX- oficina Madre
de Dios.
 PARTIDA ELETRONICA N
Aspectos Legales:
Inmueble registrado con Declaratoria de Fbrica, linderos debidamente identificados.
Gravmenes:
No se aprecian en la informacin recabada de los RR.PP. de Lima a la fecha del
presente.
SERVIDUMBRES
No se conocen servidumbres.

3.0 METODOLOGIA APLICADA

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez entorno
del predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y
venta de inmuebles con caractersticas similares en la zona.

3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA.

La valuacin se efectu en concordancia con lo dispuesto en el
reglamento general de tasaciones del Per R. M. N. 126-2007
VIVIENDA, aplicando el mercado del inmueble, segn resolucin
S.B.S.N. 808-2003.

3.3 DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de realizacin del inmueble consideramos las siguientes
deducciones:

Gastos por perdida y deterioro : 0.80%

Gasto de valuacin para realizacin : 0.20%
Depreciacin durante la ejecucin : 1.00%
Mantenimiento : 1.00%
Sub- total : 3.00%

- Otros : para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 90

das y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es
mayor que la demanda para este tipo de inmuebles, se
considera un ajuste en el valor para poder en bien en ese plazo,
de: 10%
 TOTAL DEDUCCIONES (del valor comercial)
10.00%
NOTA.-se recomienda a HOSTAL EL SOLAR considerar las deducciones
de su conocimiento. Para as obtener un valor de realizacin final
3.5 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENCIVO USO POSIBLE DEL
BIEN
Dada su ubicacin, dimensin y caractersticas el inmueble indica que
las apreciaciones indicadas son las razones para determinar el valor
del bien y se puede utilizar para usos tales como:
OFICINAS
RESTAURANT
HOSPEDAJE
DEPARTAMENTOS
TIENDA PARA COMERCIO
3.6 SUSTENTACION
El anlisis efectuado sobre el inmueble, permite indicar que las
apreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar el
valor del bien.
4.0 CALCULOS EFECTUADOS
4.1 DESARROLLO
a.- Valor de la edificacin (VE)
De acuerdo a las caractersticas constructivas que han sido utilizadas
para la edificacin, asigna los valores comerciales unitarios de
edificacin, explicado en el cuadro siguiente de costo por m2 de
construccin para edificacin en la selva.
PRESUPUESTO BASE DE LA CONSTRUCCION

(CON REFERENCIA AL CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DEL MINISTERIO DE

VIVIENDA Y COMERCIO)

- OBRA : COMERCIO

- PROPIETARIO : SR. JUANA LUQUE GALLEGOS

VALOR UNITARIO: 1 PISO, TECHO DE MATERIAL NOBLE.

CODIGO DESCRIPCI CATEGORIA VALOR

ON
1 Muros y columnas C 274.30

2 Techos C 148.56

3 Pisos H 18.94

4 Puertas y ventanas ......

5 Revestimientos F 68.09

6 Baos .. ..

VAL 7 Instalaciones E 55.37 OR

POR elctricas y M2
DE
Sanitarias.
565.26

OBRA S/ 565.26

AREA CONSTRUIDA 335.50

M2

VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA 1ER PISO S/.

189,644.73

VALOR UNITARIO: 2 PISO, TECHO DE MATERIAL NOBLE.

 CODIGO DESCRIPCI CATEGORIA VALOR
ON

VAL OR
POR 1 Muros y columnas C 274.30 M2
DE
2 Techos C 148.56

3 Pisos H 18.94

4 Puertas y ventanas ......

5 Revestimientos F 68.09

6 Baos .. ..

7 Instalaciones E 55.37
elctricas y
Sanitarias.
565.26

OBRA S/ 565.26

AREA CONSTRUIDA 335.50 M2

VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA 2DO PISO S/.
189,644.73

VALOR UNITARIO: 3 PISO, TECHO DE MATERIAL NOBLE.

 CODIGO DESCRIPCI CATEGORIA VALOR
ON

1 Muros y columnas C 274.30

2 Techos C 148.56

3 Pisos H 18.94

4 Puertas y ventanas ......

5 Revestimientos F 68.09

6 Baos .. ..

7 Instalaciones E 55.37
elctricas y
Sanitarias.
565.26

VALOR POR M2 DE OBRA S/ 565.26

AREA CONSTRUIDA 335.50 M2

VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA 3ER PISO S/.

189,644.73

VALOR UNITARIO: 4 PISO, TECHO DE MATERIAL NOBLE.

CODIGO DESCRIPCI CATEGORIA VALOR

ON
1 Muros y columnas C 274.30

2 Techos C 148.56

3 Pisos H 18.94

4 Puertas y ventanas ......

5 Revestimientos F 68.09

6 Baos .. ..

7 Instalaciones E 55.37
elctricas y
Sanitarias.
565.26
VALOR POR M2 DE OBRA S/ 565.26

AREA CONSTRUIDA 335.50 M2

VALOR SUB TOTAL DE LA OBRA
S/. 189,644.73

VALOR TOTAL DE LA OBRA S/. 758,578.92

VSN = S/.
758,578.92

Valor de la Edificacin VE= VSN - D

- Valor Similar Nuevo = 758,578.92

- Depreciacin
D=(Porcentaje de depreciacin establecido en las tablas n1 Anexo I
del Reglamento Nacional de Tasaciones/100) x Valor Similar Nuevo
D=(5/100) x 758,578.92
D= 37,928.95

- Valor de la Edificacin
VE= Valor Similar Nuevo Depreciacin
VE= 758,578.92 37,928.95

VE= S/. 720,649.97

b.- Obra complementaria

total OC =U.S.00.00

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la valuacin de precios en el entorno, se considera que
el valor de reposicin calculado, refleja adecuadamente el valor
comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado por lo tanto:
VC = S/. 720,649.97 (NUEVOS SOLES )

SON: SETECIENTOS VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y

NUEVE CON 97/100 NUEVOS SOLES

4.2 VALOR DE REALIZACION RESULTANTE

VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE EN EL MERCADO
(RESOLUCION S.B.SN. 808-03)

El valor de realizacin en el mercado, es el Valor Neto del inmueble

que se esperara recuperar como consecuencia de la eventual
venta del bien, en la situacin como est descontando los castigos
por los conceptos indicados en el punto 3.4
Las deducciones aplicables son: 10% del valor comercial, que para
este tipo de valuacin no se aplicaran por que solo se esta
valuando la edificacin y no el terreno.
VRM = S/. 720,649.97 (NUEVOS SOLES )

SON: SETECIENTOS VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y

NUEVE CON 97/100 NUEVOS SOLES

VRM = S/. 720,649.97 (NUEVOS SOLES )

SON: SETECIENTOS VEINTE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y

NUEVE CON 97/100 NUEVOS SOLES

4.3 ANALISIS DE CONSISTENCIA.

La secuencia seguida en la determinacin del valor, as como los
sustentos aplicados, muestran una clara consistencia para la
obtencin del valor de realizacin.
5.0 OPINION INTEGRAL DEL TASADOR VALUADOR
- La presente valuacin se ha efectuado con total independencia
de criterio, aplicado las normas vigentes.
 - Vigencia de la evaluacin: si no varan las condiciones de
mercado, econmicas y otras, as como de surgir eventos fortuitos,
la valuacin podr tener una vigencia de 90 das.
- El HOSTAL EL SOLAR, debera incluir las deducciones de su
conocimiento a fin de obtener un valor de realizacin final.
6.0 DOCUEMENTACION SUSTENTATORIA
El clculo de los metrados se obtuvo respecto a los planos
de arquitectura existentes.
Los precios unitarios se obtuvieron de acuerdo al cuadro
unitario del MVCS.
ANEXO
 FOTO N 01. FRONTIS DE LA INFRAESTRUCTURA EVALUADA

FOTO N 02. ESTADO ACTUAL DEL FRONTIS DE LA INFRAESTRUCTURA

EVALUADA
FOTO N 03. ESTADO ACTUAL DE LA INFRAESTRUCTURA EVALUADA

FOTO N 04. ESTADO ACTUAL DE LA INFRAESTRUCTURA EVALUADA