LA PROPIEDAD EN DERECHO ROMANO

El concepto de propiedad se ha desarrollado paulatinamente desde la

poca arcaica con caractersticas diversas que han llevado a diferentes
concepciones.

Primero fue un concepto de seoro, en inters del grupo familiar,

indiferenciado, nucleado en cabeza del Pater Familiae al que estaban
sujetos personas (alieni iuris, libres o esclavos) y cosas.

Es entonces, desde las XII Tablas, que se comenz a distinguir el poder

del Pater sobre las personas libres, mujer in manu e hijos de familia por
una parte y otra propiedad autnoma sobre esclavos y cosas. Fue esta
ltima la que se consider Propiedad en tiempos histricos.

CONCEPTO.

La propiedad para los romanos indicaba la facultad que corresponde a

una persona, llamada propietario, de obtener directamente de una cosa
determinada toda la utilidad jurdica que esta cosa es susceptible de
proporcionar.

No se tiene conocimiento de que Roma en sus comienzos tuviera un

verdadero concepto de propiedad y se ha llegado a este concepto
resumiendo la filosofa jurdica del pueblo romano, sus juristas y sus
legisladores. Ulpiano da una idea de propiedad al definir al "Pater
familiae" diciendo: Qui in domo dominium habeat quamvis filios
habeat". Dominio es propiedad ejercida sobre una cosa determinada.

Justiniano consider la necesidad de una definicin y en las Institutas

hizo una calificacin muy imprecisa: "Dominium est plena in re
potestas.

CARACTERES.

1. Era un derecho absoluto, no porque no pueda tener limitaciones, sino

porque las facultades del titular no estn prohibidas o limitadas
taxativamente, siendo por tanto indeterminadas. Las ventajas del
propietario se reducen a tres: jus utendi", derecho de servirse de la
cosa, "Jus fruendi", derecho de obtener frutos y rentas, y "Jus
abutendi", derecho de disposicin que incluye hasta la destruccin.

2. Era un derecho exclusivo, slo pertenece al propietario, no se concibe

la titularidad de dos o ms sujetos sobre una misma cosa, para este
supuesto se concebir el condominio.

1
3. Era un derecho perpetuo, no se extingue por el no ejercicio, ni puede
ser constituido por un plazo determinado, pero puede pactarse su
retransmisin al cabo de cierto tiempo al transmitente.

LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD.

1. Limitaciones de Derecho Pblico.

A. Prohibicin de enterrar cadveres en fincas urbanas.

B. Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad:

provisionalmente mientras dure la intransitabilidad de un
camino pblico, hacia lugares "Religiosus" en favor de quien
tiene el "Jus sepulcri", hacia ros y canales navegables.

C. Las fincas colindantes con ros navegables deben soportar el

uso de sus riberas para maniobras de navegacin.

D. En la poca de Justiniano aparece la expropiacin por causa

de utilidad pblica, sin embargo a partir de Teodosio II se
facultaba a demoler edificios previa indemnizacin.

E. En la poca clsica se reglamentaba ya la altura, esttica y

distancia de las construcciones.

2. Limitaciones de Derecho Privado.

A. Se puede exigir al vecino el corte de las ramas de un rbol

que se extiende sobre una propiedad.

B. Derecho a recoger frutos de plantas propias desprendidos

sobre suelo ajeno.

C. La servidumbre de paso impuesta por un magistrado en

casos de fundos incomunicados.

D. Prohibicin de alterar con obras el fluir de aguas en

detrimento de los dems fundos. "Actio aquae pluviae
arcendae".

E. Diferentes acciones acordadas por la ley a los propietarios por

causa de vecindad: Damni infecti", "Novi operae", "Finium
regordorum", etc.

2
EVOLUCIN DE LA PROPIEDAD EN EL DERECHO ROMANO

En las etapas iniciales de la historia jurdica romana carecieron los

romanos de la palabra adecuada para expresar la idea abstracta del
derecho de propiedad. Durante la poca de Cicern se utilizo el vocablo
"mancipium" a fin de designar la propiedad romana y, posteriormente,
los trminos: "dominium", "dominium legitimum" y "propietas", fueron
usados en igual sentido.

En roma de los primeros tiempos, la nica propiedad conocida por los

romanos era la propiedad quiritaria que se le denominaba, "dominium
ex iure quiritium", por estar sancionada por el derecho civil,
requirindose para ser propietario:

Que se tratara de una cosa mancipi.

Que el propietario fuera ciudadano romano.

Que el dominio se hubiera adquirido por "mancipatio" o por

"in jure cessio".

Luego, la propiedad que era reconocida y sancionada por el derecho

pretoriano, se expresaba con el vocablo "in bonis haberes; de ah
surgi la denominacin "dominium bonitarium" opuesta al "dominium
quiritarium" que haca referencia a la propiedad amparada por el
derecho civil.

Para la edad republicana, el concepto de propiedad es eminentemente

individual, pertenece al Pater Familiae la titularidad sobre el patrimonio
y es el nico capacitado para ejercer cualquier clase de negocio en su
inmediato inters y el de la familia. Slo a su muerte, quienes estaban
inmediatamente en su potestad, entraran como herederos de lo suyo en
el patrimonio-herencia (Heredes sui).

Pero, en una poca indeterminada se opera una evolucin en el rgimen

de la propiedad. En efecto, en la poca anterior la tradicin, o sea la
entrega de la cosa de manos del propietario a un tercero, no afectaba la
traslacin de la propiedad; pues, el adquirente slo reciba la posesin
de la cosa y el enajenante conservaba la propiedad quiritaria de la cosa
hasta tanto aquel, la adquiriera por usucapin; para lo cual era
necesario, que hubiera estado poseyendo esa cosa durante un ao si se
trataba de una cosa mueble o durante dos aos si se trataba de un
inmueble; pero, mientras transcurra ese lapso ocurra lo siguiente:

3
 Que el vendedor continuaba siendo propietario quiritario de la
cosa.
Que el comprador era slo propietario bonitario, reconocido por el
derecho natural.

Paulatinamente el pretor, en defensa de este poseedor, fue acordando

prerrogativas para beneficiar al adquirente, semejantes a las que el
derecho de propiedad confera a su titular; y as le concedi:

1. La llamada "accin publiciana", para cuando el propietario quiritario le

arrebatara la posesin de la cosa transmitida pudiera recuperarla
ejerciendo esta accin reivindicatoria concedida por el derecho civil a
propietario quiritario.

2. La "exceptio dol", pues como los frutos de las cosas pertenecan al

propietario bonitario, puede oponerse esta excepcin al enajenante en
caso de que esta pretenda la propiedad de estos frutos.

3. La "exceptio rei venditate et traditae", para el caso en que el

vendedor pretenda, haciendo valer su ttulo que le otorga el derecho
civil, ejercer la accin reivindicatoria; en cuyo caso, el adquiriente,
puede oponerle esta excepcin, paralizando as la accin reivindicatoria
del propietario quiritario.

PROPIEDAD QUIRITARIA.

Propiedad deducida de lo que se denomina "Dominium ex jure

quiritium", nica conocida en los primeros tiempos y reglamentada por
el Derecho Civil o Quiritario.

Para ser propietario quiritario se requiere: Ser ciudadano romano, el

objeto deba ser una cosa romana "Res mancipi" y el modo de adquirir
debe ser romano, "'Mancipado" o "In jure cessio"'.

Toda la rigurosidad primitiva en materia de propiedad fue cediendo y

hubo progresos realizados en pocas no determinadas, as se admiti
que el latino poda ser propietario quiritario si tena el "Jus
commercium", se reconoci que la "Res nec mancipi" era susceptible de
propiedad quiritaria en igualdad con la "Res mancipi", y por ltimo se
admiti que los modos de adquisicin del derecho de gentes,
especialmente la "Traditio", engendrara la propiedad quiritaria.

4
PROPIEDAD BONITARIA.

Llamada tambin "In bonis habere", era la propiedad reconocida y

sancionada por el derecho pretoriano en oposicin a la propiedad
quiritaria que reconoca y sancionaba el derecho civil.

El propietario bonitario era el que tena la posesin y todos los atributos

de la propiedad, derecho de servirse de la cosa y de obtener sus frutos,
pero a los ojos del derecho civil no era propietario, no poda emplear los
modos de enajenacin "Mancipado", "In jure cessio" o legado "Per
vindicationem". Slo poda usar la "Traditio" y si manumita al esclavo de
quien slo era propietario bonitario, haca de l un latino juniano y no un
ciudadano romano.

Cuando el derecho avanz, el propietario bonitario, despus de poseer

los inmuebles por dos aos y los muebles por uno, se volva propietario
quiritario por usucapin.

El caso originario de la propiedad bonitaria fue la tradicin de una cosa

"Mancipi", pero hubo otros casos de propiedad bonitaria impuestos por
el pretor: el caso de un heredero pretoriano o "Bonorum possesor"; el
caso del comprador de un patrimonio de un deudor quebrado o
"Bonorum emptor"; el caso de fideicomiso como consecuencia de un
convenio de restitucin de bienes de la sucesin celebrado con el
heredero y el caso del adjudicatario en un "Judicium imperio continens".

La "In bonis habere" fue suprimida oficialmente por Justiniano.

PROPIEDAD PROVINCIAL.

Se refiere a las tierras ubicadas fuera de Italia y que pertenecan a

Roma por derecho de conquista. Eran slo susceptibles de posesin
privada, ya que la propiedad era del Estado. Las tierras cultivadas eran
repartidas, gratuitamente o en venta, se denomina "Agri limitati". Las
tierras incultas se pueden tomar libremente mediante el pago de un
"Stipendium" y se denominan "Agri occupatoru".

Los poseedores de fundos provinciales pueden transmitirlos por tradicin

o por causa de muerte, perciben los frutos y productos, y aunque no se
aplica la "usucapin", pueden adquirir la propiedad por la "Praescripto
longissimi temporis".

ACCIONES EN DEFENSA DE LA PROPIEDAD ROMANA

En defensa de la propiedad existan tres instituciones:

5
 a) La "Reivindicatio"

Utilizada contra la violacin total del derecho. Esta accin permite que el
propietario quiritario, no poseedor, la ejerza contra el poseedor, para
lograr la restitucin o el pago de su valor. La accin puede ser ejercida
contra el poseedor, contra el tenedor a nombre de otro y Justiniano
extendi la posibilidad contra el que dej de poseer dolosamente y
contra el "Rictus passesor" o por poseedor ficticio.

Slo puede tener por objeto cosas susceptibles de propiedad privada,

muebles o inmuebles considerados a ttulo particular y no a las
universalidades.

El demandante al firmar su derecho de propiedad debe probar su

pretensin el da de la "Litis contestatio". El poseedor al ser demandado
puede: abandonar la cosa; negar su cooperacin para que se entable la
"Litis", en cuyo caso el pretor transmite la posesin al actor; o aceptar el
juicio y dar garantas de el resultado de la condena, sino lo hace, el
pretor de la posesin al actor quien, al ser poseedor no tiene ya la carga
de la prueba.

La restitucin comprende la cosa y sus accesorios; los frutos percibidos

desde los "Litis contestatio", y los percibidos antes de la "Litis" si no han
sido consumidos, los percibidos o dejados de percibir antes si el
poseedor es de mala fe; las indemnizaciones por daos ocurridos desde
la "Litis" por dolo o culpa del poseedor de buena fe y las
indemnizaciones por daos anteriores a la "Litis" por dolo o culpa y
daos posteriores si el poseedor es de mala fe, este ltimo caso incluye
los daos por caso fortuito.

Si el poseedor es de buena fe, el propietario reivindicante debe a su vez

resarcir los gastos necesarios hechos por el poseedor, son gastos
necesarios aquellos sin los cuales la cosa hubiera perecido; los gasto
tiles, o sea aquellos que han producido un mayor valor de la cosa, por
ltimo, los gatos "Voluptuarios" no dan lugar a su resarcimiento, pero s
al retiro de esas producciones.

b) La Accin Publiciana

Tambin contra la violacin total del derecho, creada por el pretor

"Publicius" que se otorga a quien ha perdido la posesin que est siendo
usucapida para que pueda recuperar dicha posesin. Es una accin
ficticia por lo cual el pretor le indica al juez que haga de cuenta que el
plazo de la "Usucapio" a transcurrido.

6
Puede ser ejercida por: el propietario bonitario que adquiere una "Res
mancipi" por tradicin y que no a cumplido el plazo de usucapir, se
ejerce contra cualquier tercero poseedor o contra el mimo propietario
quiritario que se hubiese posesionado la cosa; el adquiriente "Ex iusta
causa"que por falta de ttulo del enajenante no hubiese alcanzado la
condicin de "Dominios"; por el que ha sido beneficiado por el pretor
con la concesin de la posesin sobre la cosas singulares o patrimonios
("Bonprum possesio", "Bonorurn emptio", etc. ) y el propietario
quiritario que la utiliza por ser la prueba a rendir menos exigente que la
necesaria para la "Reivindicatio".

c) Accin Negatoria

Contra la violacin parcial del derecho. Con ella el propietario afirmaba

la existencia de un derecho real ajeno sobre su propiedad, el slo debe
probar en juicio que es propietario, la otra parte debe probar la
existencia del derecho real limitador del derecho de propiedad. Despus
de declarar qu parte gana el proceso, el juez absuelve al demandado si
el demandante no ha podido justificar su pretensin, si por el contrario
el demandante hace reconocer sus derechos, el juez ordena al
demandado: cesar en el ejercicio de la servidumbre, reparar el perjuicio
causado, restituir los frutos si los hubiese y dar caucin de no lesionar
en el futuro la propiedad del demandante.