Dr.

Ral Magnorsky

Novedades en cuanto a las Expensas y las

Obligaciones del Administrador
Algunos comentarios relativos a los articulo 2048.
2067 y 2097 del nuevo Cdigo Civil y Comercial que
deroga la 13512 y la de Prehorizontalidad
Texto del Art. 2048.- Gastos y contribuciones.
Cada propietario debe atender los gastos de
conservacin y reparacin de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias
de administracin y reparacin o sustitucin de las cosas
y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para
mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las
requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso
o circulacin de personas con discapacidad, fijas o
mviles, y para las vas de evacuacin alternativas para
casos de siniestros.
Debe tambin pagar las expensas comunes
extraordinarias dispuestas por resolucin de la asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y
aprobado por el consejo de propietarios, si ste existe, es
ttulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y dems contribuciones.
Este artculo 2048, hace referencia a las obligaciones del
propietario en lo relativo a soportar los gastos comunes
agregando a lo que originalmente estableci la Ley 13512
obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea y ahora no se menciona la
cuestin de mejor renta.
Cabe destacar que el agregado se refiere a
situaciones que emanan de fuentes de decisin
tanto externas como propias, en este orden
podemos clasificarlas:
FUENTES EXTERNAS: Cuando se refiere a la ley tambin debe
considerarse toda normativa emanada tanto del Congreso de la
Nacin como as tambin del Poder Legislativo jurisdiccional y
hasta municipal, es decir resoluciones, ordenanzas y similares,
por ejemplo relativas a cuestiones de seguridad edilicia , y
tambin personal, acuerdos como por ejemplo las paritarias, etc.
FUENTES PROPIAS: Esta claro que el Reglamento de
Copropiedad y Administracin regula todo lo que la ley no, y
adicionalmente la Asamblea todas las cuestiones tanto ordinarias
como extraordinarias no reguladas en el primero y que el
mandatario no est habilitado para resolver.
En resumen: Mas all del origen de la norma que
genere un gasto comn la expensa deber
incluirlo.
Luego aclara que son gastos ordinarios los inherentes a la
habilitacin de espacios y rampas para personas con
discapacidad y de las vas de escape en caso de siniestro,
asimismo recuerda que tambin debe contribuir con el pago de
las extraordinarias.
Finalmente en su prrafo final se refiere al certificado de deuda
emitido por el administrador, y agrega que en caso de haber
Consejo de Administracin debe ser aprobado por ste ltimo,
adems ratifica que es ttulo ejecutivo para el cobro de las
expensas y dems contribuciones, esto parece razonable
porque as es validado por los integrantes del
Consejo, aunque humildemente opino que adems
de la deuda de la UF se debera informar si el
consorcio es parte en expedientes judiciales, y/ en
su caso deudor para con el fisco, el gremio,
proveedores, a fin de conocer la verdadera
situacin no slo del bien propio sino tambin del
comn.
Texto del art. 2067. Deberes del administrador
El administrador tiene los derechos y obligaciones
impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de
propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del da;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservacin de las cosas y partes
comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y
dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones
locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios, el
administrador debe requerir la autorizacin previa del
consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los
sesenta das de la fecha de cierre del ejercicio
financiero fijado en el reglamento de propiedad
horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con
acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislacin
laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro
integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y dems riesgos de prctica, aparte
de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva
cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de
administracin, de registro de propietarios, de registros
de firmas y cualquier otro que exija la reglamentacin
local. Tambin debe archivar cronolgicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los
antecedentes documentales de la constitucin del
consorcio y de las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remocin, dentro de los
quince das hbiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos
del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en
ningn caso despus de las cuarenta y ocho horas
hbiles de recibir la comunicacin respectiva, la
existencia de reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo
de tres das hbiles el certificado de deudas y de crditos
del consorcio por todo concepto con constancia de la
existencia de reclamos administrativos o judiciales e
informacin sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones
administrativas y judiciales como mandatario exclusivo
con todas las facultades propias de su carcter de
representante legal.
En resumen: Notamos entonces el mayor poder que
le da al Consejo de Administracin del nuevo
cdigo, toda vez que como novedad basta con su
autorizacin para poder disponer del fondo de
reserva siempre que se presenten gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios.
Por otra parte como otra novedad regula que la
rendicin de cuentas deber formalizarse de
manera documentada dentro de los 60 das de la
fecha de cierre segn el reglamento. Sera interesante
que tratndose de una obligacin de carcter contable se aclare
si se trata de dias hbiles administrativo, por tanto se trata de
unas 12 semanas, es decir 3 meses aproximadamente, o en su
caso corridos como prev el Codigo Civil cuando habla de plazos.
En tiempo compartido el artculo 2097 en su inciso h) indica que
son deberes del administrador rendir cuentas al
emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones
de ingresos y gastos certificadas por contador pblico,
excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema
de ajuste alzado relativo
En este caso, el administrador tambin debe rendir
cuentas al emprendedor y usuarios, aunque no fija
fecha, en cambio establece que dicha rendicin
debe llevar la certificacin de un contador pblico,
salvo que se maneje el ajuste alzado relativo que
permite modificaciones en el monto original del
contrato (ej. Incrementos hasta un 20% sobre el total, y
disminuciones sobre valor total en un 10%), cabe aclarar que la
inflacin no constituye ajuste alzado relativo.

Exposicin del Dr. David Loisi:

Derechos y Obligaciones del Consejo de

Administracin, Cambios en cuanto al
Reglamento de Copropiedad y
Administracin de los edificios
.
EN CUANTO AL REGLAMENTO
Para empezar, a partir de 1/8/2015 no se lo
conocer ms como Reglamento de Copropiedad y
Administracin, sino como Reglamento de
Propiedad Horizontal, esto es porque a los propietarios no
se los considerar ms condminos al ser la Propiedad Horizontal
un derecho real nuevo.
En el rgimen actual no est claro quin debe redactar el
reglamento, ya que la ley 13.512 de 1948 menciona que el
Consorcio deber acordar un reglamento, la palabra acordar
implica que la redaccin no recae en una sola persona sino en los
integrantes del consorcio, supuestamente por asamblea.
El Decreto Reglamentario que sali un ao despus aclar un
poco la situacin otorgndole la facultad de redaccin al
constructor.
A ser ambas normas (la ley 13.512 y su decreto reglamentario)
derogadas por el nuevo Cdigo Civil, a partir de 1/8/2015 el art.
2038 establece que es el titular de dominio (lase el dueo) o los
condminos quienes deben redactar el reglamento. Aclaro que
quin redacto este artculo cuando habla de los condminos, se
refiere a mi entender, no a los propietarios del consorcio sino a los
condminos del dominio, o sea en el caso de que existan muchos
dueos en vez de uno solo. Otra interpretacin es que lo redacten
los dueos de las unidades funcionales, difcil de plantearse en la
realidad.
Con respecto a las cosas comunes dentro del
consorcio, el Cdigo nos dice en su art. 2040 que
son comunes a todas o algunas unidades
funcionales, dando a entender que puede haber
cosas que sean comunes para algunas unidades y
que no lo sean para otras, conforme se determine
en el Reglamento. Si no se aclara el uso que se les da se
consideran comunes y que nadie puede alegar exclusividad ni
perjudicar o restringir el derecho de los dems (esto refleja la
jurisprudencia vigente).
El Cdigo tambin establece una diferencia entre
partes necesariamente comunes y cosas comunes
no indispensables. Entre las cosas necesariamente
comunes menciona a: el terreno, los pasillos, los
techos, los cimientos y dems estructuras, los
locales e instalaciones de servicios centrales,
ascensores, muros exteriores y divisorios entre las
unidades y las instalaciones para personas
discapacitadas. Entre las cosas comunes no indispensables
menciona a: la piscina, el solrium, el gimnasio, el lavadero y el
saln de usos mltiples. En ambos casos el Cdigo menciona
este listado a modo de ejemplo tal y como lo hiciera el art. 2 de la
ley 13.512.
Quiero aclarar que tambin se mencionan como
partes necesariamente comunes a las siguientes:
- las caeras que conducen fludos o energa en
toda su extensin y los cableados hasta su
ingreso en la unidad funcional.
A la hora de las reparaciones en el Consorcio, en el rgimen
actual haba que ir al reglamento para ver cundo le corresponda
la reparacin al Consorcio y cundo al propietario. A partir de
2016 se entiende que las reparaciones de caeras
de gas, electricidad o agua le corresponden al
consorcio en toda su extensin y los cables hasta
que ingresan a la unidad.
Se consagra as legalmente la doctrina y jurisprudencia que
hablan del cubo de aire: lo que est intra muros es comn y lo
que est dentro del volumen cbico de la unidad, es propio. Esto
impacta en los arreglos, lo comn lo repara y paga el consorcio,
lo propio lo repara y paga el propietario.
- la vivienda para alojamiento del encargado.
Aqu podra interpretarse que lo que quiere evitarse es que el
constructor designe a esta unidad como propia. El hecho que sea
parte comn no impide que se alquile, dado que el alquiler de la
portera es un acto de administracin y no de disposicin por lo
que el consorcio que decida alquilar su portera no estara
cambiando el destino de la vivienda del encargado sino
simplemente locndola temporalmente.
Dado que la interpretacin de este inciso se refiere al momento
de la inscripcin del Reglamento, tambin se podra vender pero
para ello sera necesaria la unanimidad del consorcio. Esto es
factible, desde luego si no se encuentra actualmente trabajando
en el consorcio un encargado con vivienda.
En cuanto a la modificacin del reglamento:
El Reglamento slo puede modificarse con una mayora de 2/3
del total de propietarios segn el art. 2057 (es decir de los
dueos, no de los porcentuales dominiales).
Esto es un mnimo pero los reglamentos pueden fijar otros
parmetros diferentes por %- o superiores.
En cuanto a su contenido
El Reglamento debe contener: Al decir debe entiendo que son
contenidos obligatorios: determinacin del terreno y de las
unidades funcionales y complementarias, enumeracin de bienes
propios y cosas y partes comunes, composicin del patrimonio
del consorcio (que deber indicarse puntualmente Ej las
expensas, los muebles, etc), porcentual de la unidad funcional
respecto al total y porcentual de pago de expensas(estos dos
porcentuales pueden ser diferentes), uso y goce de las cosas y
bienes del consorcio, destino de las unidades funcionales y de las
partes comunes, facultades especiales de las asambleas
(entiendo que esto se refiere por ejemplo- a la facultad de
imponer multas), determinacin del rgimen asambleario,
determinacin de mayoras necesarias para las distintas
decisiones y para modificar el reglamento (puede ser mayor a los
2/3 de propietarios o puede indicar que es el 66,66% de los
porcentuales dominiales), determinacin de eventuales
prohibiciones para la disposicin o locacin de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios; designacin,
facultades, plazo y obligaciones especiales del administrador,
fijacin del ejercicio financiero del consorcio y facultades
especiales del consejo de administracin.
EN CUANTO A LAS NUEVAS FUNCIONES DEL
CONSEJO DE ADMINISTRACIN
Con el nuevo cdigo, el consejo de administracin pasa
a tener ms atribuciones, de hecho pasa a existir
porque para el rgimen actual el consejo no existe
en la legislacin: lo crean los reglamentos o las asambleas.
Con las nuevas atribuciones tambin viene mayor
responsabilidad. Esta mayor responsabilidad puede espantar a
algunos, pero debemos recordar que es preciso tomar
intervencin dentro del Consorcio.
Un buen consejo de administracin debe funcionar como una
especie de Defensor del Pueblo, debe estar integrado por
copropietarios imparciales y no alineados con el administrador
para funcionar a modo de contrapeso.
Bien vamos a ver ms en detalle la figura del consejo de
administracin:
Podr ser designado en Asamblea con las
siguientes atribuciones:
- Convocar a Asamblea y Redactar el Orden del Da
si por cualquier causa el administrador omite
hacerlo
Controlar los aspectos econmicos y financieros del Consorcio
Autorizar al administrador para disponer del fondo
de reserva
Ejercer la administracin en caso de vacancia o ausencia del
administrador y en caso de vacancia convocar a asamblea dentro
de los 30 das para elegir nuevo administrador.
El cdigo aclara que excepto en estos casos, el consejo no
sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.
Con relacin al Consejo, el administrador est
obligado a:
- Requerir autorizacin del consejo de
administracin para expedir certificado de deuda
para el cobro de las expensas y dems
contribuciones a fin de iniciar juicio ejecutivo.
Requerir autorizacin del consejo de administracin para disponer
del fondo de reserva. Esto est mencionado en dos artculos: el
2064, de las atribuciones que mencionamos antes del consejo de
propietarios y el 2067 de obligaciones del administrador.
- En caso de renuncia o remocin, entregar al consejo dentro de
los 15 das hbiles la documentacin y dinero del Consorcio y su
rendicin de cuentas documentada.