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Diciembre 2014

Trabajos de mantenimiento
en el Catastro Alemn
Clara Hombrados Larriba
Jefe de rea de Catastro
Direccin General del Catastro

En Alemania el Catastro Inmobiliario Partiendo de estas premisas vamos a in-


(Liegenschaftskataster) se caracteriza por el tentar dar una pincelada sobre los trabajos
doble sistema de registro obligatorio: los de mantenimiento del Catastro alemn, sus
datos de todas las propiedades se deben particularidades, la precisin de sus datos y
inscribir en el Registro de la Propiedad y la forma de llevarlo a cabo a travs de dos
en el Catastro. Ambos estn conectados figuras profesionales: Surveyor y Licen-
mediante una referencia numrica. sed Surveyor.
Desde el punto de vista del manteni- Comenzaremos con una breve introduc-
miento, toda modificacin que afecta ex- cin del territorio y del Catastro, despus
clusivamente a la titularidad se tramita en expondremos el perfil profesional de los
el Registro de la Propiedad. tcnicos responsables del mantenimiento
La competencia de valoracin con fines catastral desde el ao 1938.
fiscales no reside en el Catastro; esta, en Seguidamente, para llegar a la situa-
muchos casos, corresponde a los departa- cin actual, haremos un recorrido somero
mentos de Hacienda de los Estados Federa- por la historia, sus principales actores, su
les o Lnder. El Catastro, adems de ser el modernizacin y esfuerzos de integracin
responsable de la creacin y actualizacin catastral y cartogrfica a nivel nacional y
de los datos fsicos de los inmuebles, crea europeo.
y mantiene un valor de referencia de todos En un epgrafe aparte se trata el proceso
los bienes inmuebles y la clasificacin de de mantenimiento que se lleva a cabo en
los suelos de produccin agraria. la prctica. Mantener lo datos fsicos y los

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Clara Hombrados Larriba

valores base es responsabilidad exclusiva


del Catastro. A partir de 1948 toda actuali-
zacin se ha llevado a cabo con mediciones
sobre el terreno con la base documental del
Catastro y los valores del ao de referencia
fijado. Estos trabajos los realizan funciona-
rios y agentes externos a la organizacin a
los que se les exige los mismos requisitos
profesionales que a los funcionarios y se
les acredita oficialmente.
Seguidamente se exponen las ltimas
tendencias en la responsabilidad de los
trabajos de mantenimiento.
Al final, a modo de ilustracin, se in-
cluye una referencia a los 800 equipos de
valoracin de
propiedades, Valuation Boards, esta-
blecidos legalmente por todo el territorio.

Datos globales del territorio


alemn
Alemania ocupa una superficie 357.023
km2 con una poblacin 82,5 Millones de
habitantes y, est dividida geogrficamente
en 16 Estados Federales (Lnder), los cua-
les tienen su mximo rgano de represen-
tacin en el Bundesrat que a su vez ejerce
de conexin con el Bundestag o cmara vo los datos alfanumricos y los datos de
parlamentaria del gobierno federal. campo o libro catastral, todo ello bajo la
La particularidad de Alemania en temas autoridad de las agencias de catastro (Ka-
catastrales, bien conocida en el exterior, es tasterant) de cada estado.
su doble sistema de registro. Por un lado
La Constitucin Alemana o Ley de Base,
la situacin legal de cada parcela, historia,
nombra el derecho a la propiedad en su
cargas e hipotecas, se recoge obligatoria-
artculo 14.1 La propiedad y el derecho a
mente en el Registro de la Propiedad lla-
heredar deben estar garantizados. Su mbito
mado Grundbuch bajo la autoridad de los
y lmites deben ser definidos por las leyes.
juzgados locales o de primera instancia y
por otro lado est el Registro de los Bie- Como consecuencia el Registro de la
nes Inmuebles o Registro Catastral (Lie- Propiedad se rige por una ley federal y el
genschaftskataster), (en adelante Catastro), Catastro, al no ser un tema tratado en la
donde se han custodiado tradicionalmente Ley Bsica, se rige por la ley particular de
los datos de los bienes inmuebles en dos cada Estado Federal.
archivos; en el primero la geometra de cada Antes de entrar en la historia y la situa-
parcela y la descripcin de todas las lindes cin actual, conviene delimitar la figura del
o mapa catastral y en un segundo archi- surveyor que ha sido clave en la precisin

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Trabajos de mantenimiento en el Catastro Alemn

que caracteriza a los datos catastrales en privado en temas catastrales de, al menos,
Alemania. dos aos y medio de prcticas en temas
de legislacin sobre; administracin del te-
rritorio, edificacin, planificacin agraria y
Profesionales responsables de urbana, valoracin e impuestos. Para traba-
jar en las instituciones catastrales en todo
los trabajos catastrales el pas es indispensable pasar el examen
llamado Second State Examination.
Surveyor (Vermessungsingenieur)
Tcnicos surveyors, son profesionales
Desde los orgenes el responsable fun- con grado de estudios tcnicos en: ciencias
damental de los trabajos catastrales ha de la tierra, ingeniera tcnica, diplomado
sido el Surveyor, figura profesional que en Sistemas de Informacin Geogrfica, di-
no tiene un equivalente exacto en Espaa, plomado universitario en ciencias aplica-
dado los cometidos que realiza. Se le tra- das y administracin y, un ao de trabajos
duce de forma simplista como agrimen- prcticos como ayudantes de los Surveyors.
sor, y es necesario explicar previamente Estos tcnicos ejercen tanto en la adminis-
su rol para entenderlo como pieza clave tracin como en el sector privado.
en todos los trabajos catastrales, tanto Los surveyors de las oficinas catastra-
dentro de la administracin como fuera les realizan trabajos topogrfico-catastrales
de ella. para los ciudadanos particulares, para el
Las acepciones de las palabras traducida estado y para las municipalidades.
al espaol son:
S ustantivo surveyor: Licensed Surveyor (ffentlich
agrimensor, perito de la propiedad, bestellter Vermessungsingenieur)
tasador, topgrafo.
Sustantivo survey: En todos los estados, excepto en Ba-
inspeccin, estudio, encuesta, sondeo viera, desde 1938 existe la profesin de
y peritaje. Publicly Appointed Surveyor Licensed
Sustantivo surveying: Surveyor, regulada por leyes estatales y
agrimensura, inventario sus correspondientes desarrollos que esta-
Quin survey land: blecen las normas para el ejercicio de la
agrimensor o topgrafo prctica profesional desde el sector priva-
Quin survey houses and buildings: do, con acreditacin estatal exclusivamente
tasador. para temas catastrales.
Estos profesionales ejercen en un terri-
Un surveyor, en Alemania, es un ex- torio determinado, bien con mbito estatal
perto capacitado tcnicamente para todo lo o bien su actividad est limitada a un rea
anterior, es decir: experto en el uso de la geogrfica preestablecida dentro del propio
geometra terrestre y las distintas formas estado.
de describir los objetos, con un profundo Un licensed surveyor siempre es un in-
conocimiento del complejo mundo de la dividuo, nunca una empresa y, est autori-
propiedad y todas las leyes que se relaciona zado por el estado para realizar los trabajos
con la planificacin y la edificacin. Debe de campo pero no dentro de la institucin
tener estudios universitarios superiores en catastral.
Geodesia titulado en ingeniera y grado Debe cumplir los mismos requisitos de
de mster, obligada experiencia en el sector formacin que los funcionarios de catastro.

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Clara Hombrados Larriba

Tienen carcter oficial por lo que deten- los datos del catastro el resultado de la
tan un titulo pblico, ejercen tareas oficia- evaluacin o clasificacin de los suelos en
les y usan un sello oficial para los docu- las zonas agrarias. Esta clasificacin se fija
mentos que producen en estos trabajos. En en la capacidad productiva y se bas en el
algunos estados estn autorizados a emitir anlisis de la calidad y el drenaje realizan-
certificados catastrales. do calicatas cada 50 metros. Los alemanes
Los procedimientos de trabajo que de- llaman a este hito el primer paso para un
ben seguir en el cometido de sus funcio- catastro multifuncional.
nes atribuidas legalmente son idnticos que En 1938 bajo el mandato de Hitler se
los que desarrollan los surveyors en una centraliz el catastro
oficina catastral. Estn obligados a seguir En 1948, una vez tomada la decisin de
las normas y los estndares tcnicos fijados volver a la organizacin federal, el catastro
por ley. volvi a los estados.
Cuando realizan trabajos en el ejerci- Debido a las desgraciadas circunstancias
cio libre no pueden utilizar el sello oficial posteriores al 39 en 1950 se registraron en
y dependen exclusivamente de su colegio mapas suplementarios los cambios.
profesional. En Mayo del 48, con el fin de conseguir
El nmero de licensed surveyors lo y mantener posteriormente unos estndares
decide cada estado, en algunos es limitado comunes se reunieron representantes de la
y en otros no, por ejemplo Berln tiene 50 zona americana en el Comit de trabajo
licencias y el estado de Brandeburgo 150. de las autoridades de surveying de los es-
En el conjunto del pas hay unos 1.500 tados de la repblica federal de Alemania.
nombrados oficialmente en 15 estados. (Arbeitsgemeinschaft der Vermessungs-
verwaltungen der Lnder der Bundesre-
publik Deutschland) ADV.
Breve historia del catastro En octubre del 48 el grupo se ampli
con los responsables en la materia de las
La mayora del sistema catastral alemn zonas francesa e inglesa. As naci el Co-
proviene de la poca de la revolucin fran- mit que hasta el da de hoy es la pieza
cesa cuando se cre con fines meramente clave en la armonizacin de la cartografa
recaudatorios. Con estos fines se implemen- y el catastro en todo el pas. En 1952 se
t el primer catastro completo en Baviera uni al grupo Berln occidental, en 1957
en 1810 y, entre 1861 y 1865 en Berln.
En 1872 el Registro de la Propiedad se
impuso legalmente obligatorio en Prusia.
En ese momento se apoy en el catastro
que dependa de los estados e incluso en
alguno de los estados estaba integrado en
los municipios.
En 1900 se impuso, en todo el pas
por ley federal, el Registro de la Propie-
dad, dependiendo de la civil court, con
la decisin de usar el catastro como base,
apoyndose en los mapas y registros reali-
zados hasta el momento.
De 1934 hasta el 1939 se hizo un gran
trabajo de actualizacin y se incorpor a

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Trabajos de mantenimiento en el Catastro Alemn

Saarland y despus de la re-unificacin los do de Informacin Catastral ALKIS, que


5 nuevos Estados del Este. fusiona ALB y ALK.
En 1950 se comenzaron a catastrar En 2002 Ley Federal General sobre el
los datos de las ciudades, anteriormente territorio y los edificios.
se haban catastrado todas la propiedades En octubre 2004, AdV emprendi un
rsticas pero no se haban considerado im- nuevo proyecto ms ambicioso, que va
portantes los datos urbanos. mas all del mbito catastral, con el gran
esfuerzo de rehacer todo el sistema digital
de los datos cartogrficos y hacerlo intero-
Informatizacin perable. Este proyecto ha consistido en una
y modernizacin nueva estrategia para la estandarizacin de
las referencias espaciales de toda la carto-
Este proceso en Alemania ha seguido grafa oficial de la Repblica Federal de
pasos paralelos a la evolucin de las nue- Alemania, formulndose el Sistema Oficial
vas tecnologas similares a los seguidos por de Informacin Cartogrfico Topogrfico
otros pases, por ejemplo Espaa, con el Nacional (ATKIS). Utiliza estndares ISO
agravante de tener que realizar una inte- y ha realizado la emigracin al sistema de
gracin desde una periferia heterognea, en referencia europeo.
el caso de Espaa se ha tenido la ventaja En 2010 se lanz el compromiso a nivel
de hacerlo desde una organizacin centra- nacional de alinearse con la Ley de acceso
lizada. a los datos geogrficos y la Infraestructura
En 1970, a iniciativa de la ADV, el Ca- de Datos Espaciales (INSPIRE) de la UE.
tastro comienza a informatizar los datos Desde 2013 estn trabajando en la integra-
y digitalizar los planos crendose el libro cin tcnica en el Marco Europeo de Geo-
catastral digital o ALB y el mapa catastral localizacin (ELF).
digital o ALK entre 1970 y 1980. El Re- En 2013 el proyecto catastral ALKIS se
gistro de la Propiedad comenz tambin a ha completado en 11 de los 16 estados. Y se
informatizar sus documentos. espera completar al 100% en 2015. ALKIS
En 2000 se complet esta informatiza- provee acceso va Internet al pblico con
cin. Los textos y la cartografa se alojaron las restricciones legales de proteccin de
en dos sistemas diferentes. Los datos origi- datos personales.
nales del libro y el mapa catastrales. En 2013 se promulgo una ley para esta-
A medida que iban completando esta blecer el marco para una base de datos del
modernizacin, las autoridades cartogr- Registro de la Propiedad. La conexin entre
ficas de Alemania vieron que de alguna Registro de la Propiedad y Catastro se reali-
manera se haba quedado obsoleta en za por el momento para las actualizaciones
poco tiempo. Los modernos desarrollos de o como informacin complementaria pero
bases de datos orientados a objetos y los todava el Registro de la Propiedad no es
nuevos estndares internacionales, junto realmente una base de datos interoperable,
con los avances en la tecnologa digital aunque si est informatizado, hoy en da
y la necesidad de evitar funcionamientos est en la fase de estudio conceptual.
ineficientes en el trabajo, hizo que se vie- En 2014 se est a punto de completar el
ran en la necesidad de volver a plantearse proyecto ATKIS de integracin cartogrfica
otra aventura de integracin cartogrfica nacional.
catastral. Todo este proceso inverso a la descen-
En 1997 el grupo de trabajo de la ADV tralizacin en materia catastral y cartogr-
desarroll el modelo de un Sistema Integra- fica ha sido de gran inters en Alemania y

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necesitara l solo un artculo ms a fondo Economa y transportes (1).


para explicarlo. Desarrollo Territorial y transportes(2).
ADV, como se ha dicho anteriormen-
te, se cre en 1948 y es una organizacin Medio ambiente (1).
de afiliacin voluntaria, responsable de la Asuntos Rurales (1).
coordinacin del catastro y de la cartografa. Desarrollo urbano (en los 3 estados
ADV representa al pas en el exterior en los ciudad).
comits internacionales tcnicos y grupos
de trabajo de normalizacin para temas ca-
Datos de los dos registros
tastrales y trabajos tcnicos de cartografa.
Esta asociacin ha sido clave en la informa- Registro de la propiedad
tizacin desde 1970 y en la coordinacin de
Depende de una Ley federal y orgnica-
estndares de los datos y forma de trabajo
mente de la corte local de justicia.
idntica en todo el territorio. En ella colabo-
Contiene:
ran tambin las tres agencias federales con
responsabilidades en geodesia y cartografa: propiedades
propietarios
L a Agencia Federal de Cartografa y restricciones, y
Geodesia BKG depende del ministe- cargas
rio del interior.
Servicio Federal de Geoinformacin
de las fuerzas armadas dependiente Catastro
del ministerio federal de defensa. Depende de la Ley particular de cada
Administracin Marina y de las Estado o Lander y orgnicamente del de-
Aguas, dependiente del ministerio partamento que designe esa Ley.
federal de transportes edificaciones Contiene:
y asuntos urbanos.
Mapa de las propiedades.
De estas tres, solamente la agencia fede- Lmites de las parcelas.
ral BKG, realiza tareas en coordinacin en Nmeros de las parcelas.
temas de homogeneizacin de los sistemas Alineamiento de los edificios
de referencia con el resto de pases euro- Localizacin y clasificacin de los
peos y representa al estado federal en el ex- suelos agrarios.
terior en temas cartogrficos y geodsicos. ndice de referencia al Registro de la
Propiedad y al mapa de las propieda-
des que vincula los dos.
Situacin actual y datos Propietarios.
globales
Ambos estn conectados con el nmero
En cada estado federal el catastro est del Registro y el Identificador catastral de
vinculado a diferentes ministerios depen- la parcela, en algunos estados al consultar
diendo de su ley estatal, incluso ha ido una parcela en catastro se puede acceder a
cambiando a lo largo de los aos; en 2014 todos los datos del registro en tiempo real,
la situacin era la siguiente: aunque la automatizacin de la conexin
entre ambos todava necesitar esperar a
Interior (7). la redefinicin del Registro de la Propiedad
Hacienda (1). como Base de Datos.

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Trabajos de mantenimiento en el Catastro Alemn

Respecto al mbito de la organizacin catastral:

A nivel del estado en 3 estados

A nivel municipal en 6 estados

Con autoridad nica y oficinas territoriales en 7 estados.

Los mapas catastrales y los datos topo- 350.000 habitantes en un territorio de unos
grficos de cada parcela son de uso semi- 1.500 km2, y aproximadamente 270.000
restringido segn usuarios y los datos de parcelas).
las coordenadas geogrficas de cada parcela Empleados: 1.500 licensed surveyor y
tienen carcter interno. 18.000 funcionarios.
Parcelas, cerca de 64 millones.
Edificios con direccin, 20,5 millones.
Datos globales del Catastro en 2011 Edificios sin direccin, 26,5 millones.

Oficinas catastrales de estado: 16. Hay que observar aqu que el nmero
Oficinas catastrales en todo el territo- de edificios no es equivalente al nmero
rio: 303. (Como media cada oficina sirve a de inmuebles urbanos en Espaa, puesto

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Clara Hombrados Larriba

que en Alemania un edificio con divisin En todo el territorio, el objetivo prin-


horizontal es un nico inmueble en con- cipal del catastro es recoger los datos y
dominio (derecho germnico). Y el nmero describir cada parcela, su naturaleza y su
del edificio es nicamente el n del portal, uso. En funcin de este objetivo la estruc-
los asociados a este o diseminados, son tura, las tareas y los mtodos de trabajo
considerados como edificios sin nmero o del catastro siguen prevaleciendo desde sus
sin direccin. orgenes y son:
Volumen de trabajo en 2011:
D efinir y garantizar los lmites de las
Trabajos catastrales de campo:
propiedades.
Totaldivisindeparcelas:121.426. Determinar las coordenadas de todos
los punto definidos y medidos.
Divisin de parcelas (servicios de ca-
Dar informacin relativa a la geome-
tastro): 52.733.
tra y a la naturaleza del uso de los
Divisin de parcelas (licensed surve-
terrenos.
yors): 68.683.
Representar los edificios y otras cons-
trucciones, y
Total trabajos relativos a edificios:
Reflejar las clasificaciones de los suelos.
323.689.
Trabajos catastrales de edificios (ser- El trabajo de mantenimiento del catas-
vicios de Catastro): 188.528. tro se realiza siempre y en todo el territorio
Trabajos catastrales de edificios (li- alemn sobre la base cartogrfica del 39 y
censed surveyors): 135.161. las actualizaciones del 50.
Los valores de referencia de todo lo que
Los datos de las parcelas en todo el se inscribe en el catastro son los del ao
territorio son bastante homogneos, y los 1964 en Alemania Occidental y los de 1935
correspondientes a los edificios presentan en los estados del Este. Los valores nuevos
distrito nivel de calidad segn zonas. se establecen en relacin a los valores de
ese momento en la zona correspondiente.
Todos los cambios fsicos que afectan a
El trabajo de mantenimiento los datos catastrales deben ser solicitados
en la prctica por el propietario. Los cambios en una edi-
ficacin privada, la divisin de una parcela,
Ante la variedad de leyes y dependen- etc., bajo obligacin legal deben ser presen-
cia a distintos organismos, podra pensarse tados por el propietario del bien inmueble.
que la heterogeneidad en los datos y for- El resto, proyectos de desarrollo urba-
mas de trabajos fuese tan amplia como la nsticos, concentraciones parcelarias, nue-
legislaciones que los originan y los orga- vas infraestructuras, expropiaciones etc.,
nismos que los ejecutan pero sorprende la mediante solicitud del departamento de la
forma homognea de actuar y la precisin administracin correspondiente o, de oficio
conseguida en los trabajos de manteni- por el Catastro.
miento del catastro en todo el pas, de tal Cuando un cliente (particular o pbli-
modo que tcnicamente se considera una co) solicita un trabajo catastral, referido
sola entidad. a la modificacin de los datos fsicos del
Para llegar a esto han sido y siguen catastro, lo puede canalizar ante una ofi-
siendo clave la figura del surveyor y la cina catastral donde los trabajos tcnicos
asociacin ADV, descritas anteriormente. lo realizaran los surveyors funcionarios

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Trabajos de mantenimiento en el Catastro Alemn

del catastro o ante un licensed surveyor y se presenta en la oficina correspondiente


externo al catastro. del Catastro. El control de calidad y el
Bien sea la divisin de una parcela, registro de estos datos siempre lo reali-
como la correccin de los lindes, un nuevo za un tcnico del Catastro quin toma la
desarrollo urbano etc., ambos tcnicos tie- decisin de si se debe catastrar o no y se
nen que solicitar los documentos existentes lo comunica al propietario y al licensed
al catastro y al registro de la propiedad, surveyor.
el plano de urbanismo al ayuntamiento y Los certificados solicitados al catastro
todos los documentos necesarios para co- y al registro y las correspondientes nue-
nocer la situacin legal actual e iniciar el vas inscripciones se pagan mediante tasas
trabajo tcnico. Deben estudiar la situacin establecidas pblicamente y tienen que
por ejemplo restricciones de planeamiento pagarlas tanto los particulares como los
o las normas constructivas, etc. representantes pblicos.
Todos esos documentos requieren una El trabajo tcnico se cobra segn unas
tasa que paga el solicitante. tarifas oficiales de aplicacin obligatoria
Basndose en el estudio de esos docu- tanto para los trabajos realizado por los
mentos, se definen los lmites de la propie- funcionarios surveyors como por los li-
dad dibujndolos en los mapas catastrales y censed surveyors.
se transfiere la posicin sobre el terreno o El siguiente paso es la preparacin de
viceversa. El trabajo catastral se lleva a cabo los documentos catastrales para proceder a
obligatoriamente sobre el terreno, inclu- su transmisin al Registro de la propiedad
yendo lo que se denomina despliegue del dependiente de los juzgados locales.
acto administrativo con la determinacin En la prctica el licensed surveyor
de las nuevas lindes, medicin y marcado puede recibir la solicitud de modificacin
del permetro en los vrtices de las parce- de un bien inmueble de un propietario
las con puntos de referencia geodsicos al particular y sobre esta solicitud debe; re-
menos en las cuatro esquinas. copilar toda la informacin necesaria, con-
No se realiza ningn cambio en los trastar y pedir explicaciones a los afecta-
datos si no viene avalado por un trabajo dos (linderos), llevar a cabo la evaluacin
topogrfico sobre el terreno. y el clculo conforme al ao de referencia
La colocacin de los clavos sobre el te- y tomar los nuevos datos geogrficos sobre
rreno, correspondientes con los vrtices, es el terreno.
obligatoria, bajo multa en caso de incum- Se trabaja en todo el territorio con es-
plimiento, al menos en las lindes que dan tndares comunes gracias al bien organiza-
a alguna propiedad pblica, calle, terreno do comit de trabajo ADV.
municipal, bosque del estado etc. La precisin de los trabajos topogrficos
Los datos del propietario son 100% con- de campo est asegurada (con un error de
sistentes en catastro y registro y tienen la 2 cm.) con el sistema SAPOS (Satellite
plena confianza de los ciudadanos. Positioning Service of the German National
El sistema de referencia es nico para Survey) y se refleja en las coordenadas del
todos. Las mediciones se hacen con los sistema europeo (ETRS89) establecida en
medios ms econmicos posibles y la in- todos los estados.
formacin se debe almacenar y transmi- Ante cualquier error detectado por el
tir de forma que sea utilizable y fcil de ciudadano en los datos de su propiedad
mantener. que sea atribuible al Registro o al Catas-
Una vez realizados los clculos tcnicos tro, tiene derecho a reclamar y recibir una
sobre el terreno, se prepara el documento indemnizacin.

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Clara Hombrados Larriba

Ejemplo de oficinas catastrales 35 funcionarios de catastro, de los que 24


y trabajo de los tcnicos son titulados superiores en Geodesia y 10
titulados tcnicos con 3 aos en formacin
El estado de Brandeburgo tiene 16 ofici- tcnica y experiencia de campo. Hacen va-
nas catastrales en sus respectivos condados. loraciones, slo con valor de referencia, re-
El estado ciudad de Berln tiene 12 ofi- feridas a los datos de las fincas similares en
cinas catastrales para 892 km2, 3.472.000 la misma zona existentes en catastro y rea-
habitantes. lizan trabajos topogrficos-catastrales para
En una de las 12 oficinas de Berln, los propietarios de bienes inmuebles que
Spandau, que hasta el 89 estuvo dividido los solicitan y para todas las necesidades
por el Muro, con 90 km2 de territorio y una de la municipalidad. Se ocupan tambin de
poblacin de 225.000 habitantes, trabajan la direcciones.

Estado de Berln.

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Trabajos de mantenimiento en el Catastro Alemn

namentales deben reducir sus actividades


en beneficio de los licensed surveyors.
Por ejemplo en 5 estados ya los trabajos
catastrales se hacen en un 70% -30% por
los licensed surveyors. En Berlin el 95%.
La solucin alternativa es que las agencias
gubernamentales deberan trabajar solo para
las autoridades y no para el sector privado, el
motivo es que no hay IVA cuando se facturan
trabajos entre agencias gubernamentales.
En estos momentos hay 9 estados donde
los licensed surveyors estn autorizados
a dispensar certificados oficiales de las pro-
piedades inmobiliarias y es una tendencia
en otros estados.

Pero la tarea de control de calidad y de


registro de los datos en el Catastro ser
siempre de las oficinas gubernamentales
de catastro
Desde el punto de vista de las debilidades
del Catastro alemn, hay una clara reivindi-
cacin por parte de los actuales actores de la
Oficina Spandau. organizacin de una ley federal que de ms
responsabilidad al estado federal en todos
los aspectos y especialmente ahora que se
est definiendo la futura base de datos del
Tendencias en la forma Registro de la Propiedad. Tambin para ho-
de trabajar para el mogeneizar tasas y precios por los servicios y
trabajos de catastro en todos los estados. Para
mantenimineto ello habra que realizar cambios en la consti-
En Alemania se considera que el 80% tucin que no estn previstos de momento.
de las decisiones que toma la administra-
cin estn basadas en datos espaciales por
lo que el mantenimiento y la actualizacin Referencia a los consejos
requieren esfuerzo y precisin. o equipos de valoracin.
Puesto que se considera que los datos (Valuation boards)
de base son de gran fiabilidad, la tendencia
es que los trabajos catastrales de manteni- El Catastro alemn, como se ha mencio-
miento van a ir pasando cada vez mas de las nado anteriormente, no tiene la responsabi-
agencias gubernamentales a los licensed lidad de fijar valores con fines fiscales como
suveyors, que estn perfectamente forma- el Catastro espaol, pero si da un valor de
dos y preparados para realizar el trabajo. referencia que se fija en relacin a los que
Este paso se est dando tambin porque tienen y se les adjudic a los bienes inmue-
existe la orden de que las agencias guber- bles similares en la zona en el ao 1939.

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Clara Hombrados Larriba

En todo el pas existen 800 Equipos o cualquiera que los pueda necesitar, tribuna-
Consejos de Valoracin, responsables de las les de justicia, individuos privados, firmas
valoraciones pblicas de bienes inmuebles. comerciales, etc.
Cada equipo es responsable de una zona geo- El nmero de personas que pertenecen
grfica, en los distintos estados o ciudades. a estos equipos puede variar entre 10, 15
Un Consejo de Valoracin es un gru- o 20, dependiendo de la amplitud de la
po independiente de expertos compuesto regin o zona y del volumen de actividad.
principalmente por ingenieros de caminos, El equipo es independiente en su decisio-
arquitectos, ingenieros agrnomos, brokers, nes y la autoridad no puede dar ninguna
topgrafos e ingenieros geodsicos, gesto- instruccin, aunque deben respetar toda la
res bancarios y personas involucrada de legalidad vigente. Los valores que emiten
otros modos con el sector. El presidente y son considerados independientes. El jefe
todos los miembros son nombrados por las del equipo suele ser el jefe del Registro de
autoridades y la duracin de su mandato la Propiedad de la zona, un mximo res-
es de 5 aos. ponsable del Ayuntamiento o el lder de un
El cometido ms importante de estos Distrito Rural.
equipos es hacer ms comprensibles y ms Los valores que proponen se publican
transparentes los resultados del mercado lo- obligatoriamente cada ao en forma de ma-
cal de bienes inmuebles. Esto es muy til pas o tablas. El nmero de valoraciones pri-
en particular para las autoridades locales, vadas que hace el Consejo de Valoraciones
estatales y federales cuando desarrollan su vara de un estado a otro. Por ejemplo en
trabajo de planificacin y desarrollo urba- Baja Sajonia, estos equipos hacen un 50%
nstico y para todos los particulares intere- del total, para hacernos una idea, el total
sados en comprar o vender bienes inmue- de certificados de valoracin en el ao 2012
bles. Las informaciones sobre el nivel del en este estado fueron 100.000 realizadas
valor son bsicas para tomar decisiones co- por 50 equipos.
rrectas en relacin al conjunto del mercado Estos equipos tienen que trabajar al
de bienes inmuebles. completo para fijar los precios estndar y
El cometido fundamental de este gru- la actualizacin anual de las reas locales.
po es encontrar y fijar precios estndares o Para hacer la valoracin de un inmueble
precios gua para todo tipo de propiedades en concreto deben participar al menos el
fijadas en sus normas, a saber; presidente y dos expertos.

reas agrarias.
Zonas forestales.
reas rurales y urbanas con destino
Referencias
construccin. ALKIS Germany way into a Cadastre for the
Zonas industriales y de comercio. 21st Century. Dr.-Ing. Winfried HAWERK,
Vas de comunicacin y vas acuticas. Germany. FIG paper Cadastre 2014.
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Si es posible, el equipo debe dar in- PCC General Assembly Budapest 2011.
formacin sobre el valor de todo tipo Liegenschaftskataster Berln-Spandau. City-Cou-
de edificios. ncil. 2011. Hans-Gerd Becker.
Official Surveying and Mapping in Germany-
La segunda responsabilidad del equipo Cooperation between the public and the pri-
es proponer o dar precios de mercado para vate sector Wilhelm ZEDDIES, Germany

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Trabajos de mantenimiento en el Catastro Alemn

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